土地增值稅的減免政策精選(九篇)

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第1篇：土地增值稅的減免政策范文

關鍵詞:土地增值稅;稅收籌劃;清算

一、土地增值稅清算稅收籌劃概述

為更好地實現國家對房地產等相關市場的調控，抑制通過炒房等手段獲取暴利的不合規現象，進而實現該類型市場持續健康發展的目標，國家相關法律規定通過轉讓、出售土地使用權、建筑物等而獲取收入的企事業單位和個人要繳納土地增值稅，該稅種的納稅依據為增值額，即用與房地產等相關項目的全部收入扣去法律規定的應扣除的款項作為計算稅額的依據。而所謂的土地增值稅清算指的是，國家法律規定，應該繳納土地增值稅的相關單位和個人在滿足清算條件即項目完工、銷售完成、轉讓項目、土地使用權轉移時，計算自身應該繳納的稅款，并按照法律規定向相關部門呈送納稅資料、填寫清算申請表，進行稅額的結算。在清算的過程中，納稅人必須要按照相應的流程進行，如實報送資料，保證所納稅額是真實可靠、在國家法律許可的范圍之內。稅務機構也要充分發揮出自身應有的作用，積極宣傳稅收政策，尤其是那種新變動的法規和各項優惠政策條例，為納稅人提供優質的服務。僅從定義上來看，稅務籌劃指的是企事業單位、個人及其他組織在繳納稅款時，可在相關法律規定的界限內，根據自身的實際需要，事先通過安排、選擇、籌劃等途徑，選擇對自己最為有利的納稅方案，合理降低自身承擔的稅負，提高自己的利潤。也就是說，稅務籌劃以實現企業最大經濟利益為目標，在遵守法律法規的前提下達到合理節稅的目的。不同的稅種所能夠進行稅務籌劃的空間不同，諸如土地增值稅這種計算復雜、清算起來難度較大的稅種，企業進行稅務籌劃的可能性和可操作性更大，企業應把握好該項稅種的特點，積極的進行稅務籌劃工作。同時應注意到，稅務籌劃的方式多種多樣，企業可以進行的選擇也多種多樣，沒有一項能夠適應任何企業的清算方案，也沒有一項不需要隨時間和企業需要變動的方案，當稅務籌劃與企業實際需要脫節時，企業必須承擔其帶來的風險，補交稅款。

二、土地增值稅清算稅收籌劃必要性分析

對應進行土地增值稅結算、繳納應繳稅額的單位而言，做好稅務籌劃工作必不可少，其不僅符合國家的法律規定，也是適應現代化企業經營的現實需要。具體而言，其必要性表現在以下幾個方面:一是對現有稅收法律體系的有益補充。土地增值稅的清算是一項計算較為復雜的工作，縱觀我國現有的稅收法律規章，與該稅種相關的法律、條例、政策還不是很完善，在優惠規定、計稅方法、稅率等方面還有待進一步的規范和完善，而稅務籌劃工作恰好是對現有土地增值稅等稅種進行相關研究，在研究過程中，其能進一步發現現有規定的不足并對其進行補充。二是維護企業利益，規范市場秩序。房地產企業是繳納土地增值稅的主要單位之一，其發展的規范性直接影響著我國總體經濟運行的態勢，為更好地規范、扶持房地產行業的發展，國家出臺了一系列稅收政策來調控該行業的運行。眾所周知，在其他條件不變的前提下，納稅額度與企業利潤呈反比例關系，企業繳納的稅額越多，其凈利潤便會因此下降，而稅務籌劃工作可以幫助企業財務管理人員更好地理解和把握稅收相關政策，提高企業內部財務管理水平。房地產等企業在充分理解稅收條例、積極開展稅務籌劃工作、提高財務管理意識、選擇適合自身需要的稅務清算方式和途徑的前提下則能夠有效地降低稅負，實現企業利潤最大化。

三、土地增值稅清算技巧分析

1.合理選擇清算籌劃的方法

土地增值稅的清算方法并不唯一，沒有哪一種籌劃方法能夠符合所有企業的需要，企業必須根據實際需要選擇適合自身的方式進而達到節稅的目的。如，企業可通過分散收入的方式實現合理避稅。具體而言，將企業項目收入中可以進行分離的部分進行拆分，每一部分簽訂獨立的合同，降低單次轉讓收入的額度進而達成降低稅率的目的。還可以將銷售、管理、財務費用等期間費用遷移至直接成本當中，達到擴大法律規定的可扣除款項額度的目的。對于項目數量較多、各項目成本分布不均勻的企業而言，其可以通過均衡成本的方式實現各項目增值率的均衡，減少某些項目增值率過高的現象的發生，降低稅負。受行業特點的影響，需要繳納土地增值稅的企業如房地產企業的負債額度一般較高，其需要支付的利息頗多，若企業能夠證明該支出是向提供借款的金融機構支付的，則可以進行扣除，也就是說，企業可以通過利息調整的方式達到降低應繳稅額的目的。除上述方法之外，還有很多其他的清算籌劃方式供企業選擇，企業重組、合作建房等方式都可以實現土地增值稅的減免，企業要注意這些方法的選擇和應用，采用多樣化的方式進行合理節稅。

2.合理籌劃選擇清算節點

清算節點的選擇在一定程度上能夠影響企業的實際應繳稅額，企業可在法律規定的范圍之內適當的提前、延后清算時間達到合理避稅的目的。在營改增后，某些企業所面對的稅負更重，如房地產企業不僅要繳納營業稅還需要承擔土地增值稅。在這種情況下，企業如何如同稅務機關進行事先的溝通，贏得稅務機關的支持和信任，利用預征的辦法、選擇合適的清算節點成為降低企業稅負的有效手段。我國法律規定，土地增值稅可進行預征，這也就意味著企業可事先選擇預征的稅率，在項目結束后再進入清算流程，不同地區對預征辦法的規定不盡相同，企業必須以當地的實際要求為依據進行清算節點的選擇。具體來說，企業要先找到土地增值率的平衡點，并以此為參照，當實際增值率小于該點時盡早結算，當實際增長率大于該點時應在法律許可的范圍內推遲結算的節點。據此，為保障企業在清算節點選擇上有更大的可操作化的空間，企業財務人員必須預先對清算節點進行籌劃，合理選擇對自身最為有利的時機進行清算，最大限度地提高企業利潤。對于某些規模較小、財務人員整體素質不高的企業而言，其可以借助專業咨詢公司或者專家的幫助，在他們的指導之下完成清算節點、籌劃方法的選擇和實施，也可以通過內部培訓與外部招聘的方式重塑自身的人才隊伍，提高其進行稅務籌劃、土地增值稅結算的能力和水平。

3.合理利用稅收政策

對于土地增值稅而言，我國所采用的是累進稅率制，即不同納稅單位的增值率不同，其計算納稅額度所使用的稅率也就有所差別，這種差別對企業的實際應納稅額有著不容忽視的影響，同時，國家的土地增值稅法律體系中有一系列的優惠條例，對某些符合法律規定與要求的項目給予免稅、減稅的優惠。納稅單位如何在進入清算流程、結算款項之前充分利用優惠政策達到降低自身稅負的目的，進而提高企業凈利潤水平成為企業清算環節中不可忽視的重要問題。如，法律規定，企業的代建房屋項目應繳納一筆費用，即代建費，該項費用在核算時計入勞務輸出收入，在最終結算之時若該代建房屋的所有權未發生變動和轉移，企業則無需繳納土地增值稅。同時，按照比例分房自用的項目也可以暫免土地增值稅，這就意味著企業在開發、實施項目之前可通過稅務籌劃等工作選擇適宜的合伙人進行合作，實現合理避稅。與此相關的稅收優惠政策還有很多，其與企業的利潤息息相關，為此，企業財務管理人員要不斷加強對稅收政策尤其是稅收減免、優惠政策的理解和學習，不斷提高利用稅收政策實現節稅的能力和水平。

4.合理降低貸款利息

朱清教授曾指出，企業稅負與稅收清算模式、籌劃方式以及貸款利息支付方式息息相關，貸款利息扣除額度不同，企業所面對的稅收金額也千差萬別。對于企業尤其是類似房地產這種投資周期較長、企業負債率高、資金密度大的企業而言，融資成本的高低與企業盈利能力與水平息息相關。在土地增值稅清算政策的更新、落實過程中，除了合理籌劃清算節點、充分利用稅收政策、合理選擇籌劃方法以降低企業稅收負擔、提升單位避稅能力進而提升企業盈利能力外，企業在進行稅務籌劃的過程中還應該不斷更新其籌劃思維，樹立起金融創新的理念與意識，充分理解并掌握銀行不同利息支付模式間的差別，在此基礎之上開展對土地增值稅清算過程的籌劃工作，選取對自身最為有利的利息支付方式，降低貸款成本。具體來看，企業必須借助現代化的信息技術與溝通網絡，加強與銀行等金融部門之間的聯系與協調，提升企業在銀行的聲譽，及時獲取貸款利率的相關信息，在稅法許可的范圍之內，將銀行等金融機構的貸款利息、同期貸款利率利息等抵扣額度充分利用起來，以企業實際情況為基礎，結合銀行等機構捆綁貸款的相關要求，做好企業內部精細化、科學化的稅務籌劃工作。

第2篇：土地增值稅的減免政策范文

關鍵詞：房地產企業 土地增值稅 納稅籌劃

近年來，伴隨我國房地產行業的迅猛發展，已經成為我國國民經濟發展中的重要支柱之一，而且其重要性越發明顯，日益成為我國當前和今后很長一個時期的強勁經濟增長點。與此同時，不能回避的問題是，當前我國房地產企業稅種繁多和稅負較重的壓力也在與日俱增。其中土地增值稅，是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物和附著物所取得的增值額作為具體的征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅種。對于房地產企業來說，如果通過合理有效的稅收籌劃，是可以能夠合理處理影響稅后利潤的土地增稅問題的。本文將結合具體的案例，來具體探討當下我國房地產企業土地增值稅的納稅籌劃的若干問題和解決的技巧，希望對從事該項工作的人員有所裨益。

一、我國房地產企業土地增值稅的納稅籌劃存在的主要問題解析

當前我國房地產企業稅種繁多和稅負較重的壓力與日俱增，在納稅籌劃的實際操作過程中也存在諸多問題，主要存在以下情況：

（一）一些企業的管理者疏于對國家相關宏觀政策的關注

眾所周知，我國近些年對房地產行業的宏觀調控力度日益加大，相繼出臺了 “國六條”、“國十一條” 和“國八條”等，可見從財政、金融和稅收等諸多方面對房地產行業的科學調控越發急迫。這在很大程度上也給我國一些房地產企業，尤其是中小型企業帶來了一些消極的影響。具體表現是一些企業還缺乏適應這種大力度宏觀調控客觀環境的能力。這也直接導致土地增值稅的納稅籌劃工作受到一定程度的阻力，也加大了他們土地增值稅的稅務風險。

（二）納稅籌劃目標不明晰，方法有待完善

主要表現在：一些房地產企業的管理層忽視對土地增值稅的納稅籌劃，尤其是大型的國有企業，他們片面地認為這是國家層面的事情，而非企業行為；一些財務人員缺乏會計等專業知識的儲備，缺乏對土地增值稅務政策的全局觀念，導致在具體運用上有失熟練，一方面對納稅籌劃的遞延、節稅及相關的安全問題缺乏明晰的定位，另一方面更是對房地產企業納稅籌劃的方法理解和應用都不科學。

（三）相關的納稅籌劃風險意識有待提高

從房地產企業納稅籌劃的整體情況來看，我國大多數房地產企業在面對新的土地增值稅政策環境的同時，缺乏必需的危機感。具體表現是：一些企業雖然名義上說都是按照國家稅法和相關條例的規定處理，但是由于對于籌劃點把握不好，很容易出現違法違規的現象；一些企業的財務人員對稅務的風險防范意識非常淡薄，從而忽視了進行土地增值稅納稅籌劃整個環節可能存在的多個風險，比如籌劃方案失準、有納稅籌劃計劃執行方式不當，以及對于風險的應變能力喪失等問題。

二、對當前我國房地產企業土地增值稅納稅籌劃的幾點建議

基于對當前我國房地產企業土地增值稅納稅籌劃的實際情況及其存在中的問題，本文有針對性的提出以下三點建議和措施，以期對我國房地產企業土地增值稅納稅籌劃提供有益的借鑒和參考。

（一）充分利用稅收的相關政策進行納稅籌劃

不容忽視的一種情況是，當下我國整體的產業結構調整大背景下，相關的宏觀政策出臺和變化都很快。這就要求房地產企業的高層管理者積極關注國內外的宏觀經濟政策，并且具有一定程度的宏觀政策預見性，尤其是關注土地增值稅方面政策的新調整。當前我國關于土地增值的稅法里有許多優惠政策規定，比如可以通過建造普通住宅出售的稅收優惠；合作建房的稅收優惠；企業兼并的稅收優惠等規定。房地產企業管理者只有將相關政策吃透，才能將企業由稅收籌劃的被動地位轉化為主動，從而強化對對國家宏觀經濟社會環境變化的適應能力。

（二）明確納稅籌劃目標，熟練應用籌劃方法

這要求房地產企業明確土地增值稅的納稅籌劃目標，千萬不要錯過最佳的籌劃時間，盡量做好事前、事中和事后的全過程籌劃，從而保障土地增值稅籌劃目標的順利實現，具體的籌劃方法：

1、利用其征稅范圍進行納稅籌劃

主要表現為合作建房方式籌劃和代建房方式籌劃。前者指的是在項目完成后，合作雙方按照合作建房合同的具體約定比例來進行分房自用，因此雙方都暫免土地增值稅。需要指出的是，轉讓的時候需要繳納土地增值稅。后者指的是房地產企業代客戶進行項目的開發和建設，只收取代建收入，尚未發生房地產權屬的轉移問題，所以也避開了土地增值稅的征稅范圍。

2、規避平臺籌劃法

臨界點主要分為稅基臨界點和優惠臨界點兩種。前者主要是通過合理減小稅基來實現節稅的目的，后者主要是為了享受優惠待遇。舉例來說，一開發項目在統計土地增值稅時，要求可以扣除項目總金額為800萬元，假設市場售價為 1000萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計算應該是：增值率為25%，土地增值稅為60萬元，稅前利潤為140萬元；假設市場售價為960萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計算應該是：增值率為20%，土地增值稅為0萬元，稅前利潤為160萬元。可見，兩種情況下利潤有20萬元的差異。這也就是說，房地產企業在出售普通的標準住宅時，需要通過合理的定價進行納說籌劃，具體要求是需要在定價時加強有關稅金及附加的合理測算，從而準確找到稅金的跳板臨界點，能夠實現銷售價格的科學制定。

3、利息支出的籌劃

房地產企業通常會有外部融資的問題，這就為企業進行納稅籌劃提供了一定的操作空間，即在實際的籌資過程中，可以通過確定合適的籌資利息扣除方式來實現對土地增值稅的籌劃目標。對于以下兩種情況，允許據實扣除。其一：能夠按轉讓項目計算分攤所發生的利息支出；其二：能夠提供有關金融機構的有效證明材料。而對于與項目有關的其他費用，需要按照取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%比例之內進行扣除。如果無法滿足其中的任何一個要求，需要按照取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%比例之內進行扣除。舉例來說：假設一個項目土地取得成本和建造成本共計100萬元，房地產開發過程中的其他費用，根據當地稅務機關的具體規定執行。則該項目的借款利息支出為5萬元。那么如果該企業的籌資借款預計利息大于5萬元，這種情況下，可以采用第一種扣除方式，即房地產開發費用準予扣除的金額大于10萬元；如果企業的籌資借款預計利息小于5萬元，那么就要采用第二種扣除方式，即房地產開發費用可扣除金額小于10萬元。

（三）需要提升納稅籌劃風險管理能力

鑒于土地增值稅是房地產企業稅負中的重要性地位，其納稅籌劃的風險對整個企業的風險管理也不容忽視。因此要求我國房地產企業加強土地增值稅的納稅籌劃風險管理和防范建設問題。具體要求是：根據企業自身的實際情況，科學設定籌劃風險管理的控制點，并建立有效的防線評測指標和預警機制；做好與利益相關者的溝通協調工作，及時發現、解決和協調與稅收征管部門的溝通問題，有效避免納稅的法律風險；按照最新的稅法規定，房地產企業不能簡單采用預征方式，而是需要及時對土地增值稅進行清算，因此要求房地產企業必須加強土地增值稅的清算工作，不斷增加企業內部審計來合理規避該清算而未清算的實際情況；最后還需要不斷提高企業納稅籌劃員工的職業素養，提高他們的綜合能力，以便能夠制定合理的納稅籌劃方案，并保證其順利地實施。

三、結束語

綜上所述，伴隨我國產業結構調整的大趨勢，以及我國房地產企業整體財務管理理念的不斷更新和完善，關于土地增值稅納稅籌劃的要求越來越高。盡管我國一些房地產企業在土地增值稅納稅籌劃的理念和操作技巧上都存在諸多不足，面臨諸多困難，但是這更加需要企業不斷增強自身實力，從而在遵紀守法的前提下，更好地實現企業財務利潤的最大化。

參考文獻

[1]鄭幼鋒.外資房地產土地增值稅籌劃技巧[J].大經貿.2011（8）

第3篇：土地增值稅的減免政策范文

會計科目

納稅人應按照《財務會計制度》的規定和有關地方稅收涉稅事項核算的需要，結合企業實際情況，設置以下會計科目：

科目編號科目名稱

2171應交稅金

217103應交營業稅

217105應交資源稅

217106應交企業所得稅

217107應交土地增值稅

217108應交城市維護建設稅

217109應交房產稅

2171010應交土地使用稅

2171011應交車船使用稅

2171012應交個人所得稅

2176其他應交款

217601應交教育費附加

217602應交文化事業建設基金

217603應交堤圍防護費

5402主營業務稅金及附加

5701所得稅（個人所得稅）

納稅人涉稅事項的會計處理主要有以下內容：

一、主營業務收入的稅務會計處理

二、非主營業務收入或非經常性的經營收入的稅務會計處理

三、企業所得稅稅務會計處理

四、個人獨資企業和合伙企業個人所得稅的會計處理

五、代扣代繳稅款的稅務會計處理

六、其他地方稅的稅務會計處理

七、其他稅務會計處理問題

一、主營業務收入的稅務會計處理

主營業務，是指納稅人主要以交通運輸、建筑施工、房地產開發、金融保險、郵電通信、文化體育、娛樂、旅游、飲食、服務等行業為本企業主要經營項目的業務，以及以開采、生產、經營資源稅應稅產品為主要經營項目的業務。

主營業務稅金及附加，是指企業在取得上述主營業務收入時應繳納的營業稅、資源稅、城市維護建設稅、房地產開發企業的土地增值稅、教育費附加、文化事業建設基金等。

企業兼營上述業務，會計處理是單獨核算兼營業務收入和成本的，其發生的有關稅費，按主營業務稅金及附加進行稅務會計處理。不能單獨核算兼營業務收入和成本的，其發生的收入、成本和有關稅費按其他業務收入和支出進行稅務會計處理。

增值稅納稅人繳納的城市維護建設稅、教育費附加按主營業務稅金及附加進行稅務會計處理。

企業以預收帳款、分期收款方式銷售商品（產品）、銷售不動產、轉讓土地使用權、提供勞務，建筑施工企業預收工程費，應按《財務會計制度》和稅法規定確定收入的實現，并按規定及時計繳稅款。

（一）取得（或確認實現）主營業務收入計算應交稅金及附加時，編制會計分錄

（二）繳納稅金和附加時，編制會計分錄

（三）資源稅納稅人在采購、生產、銷售環節的稅務會計處理

（四）主營房地產業務企業土地增值稅的會計處理

（一）取得（或確認實現）主營業務收入計算應交稅金及附加時，編制會計分錄

借：主營業務稅金及附加

貸：應交稅金--應交營業稅

--應交土地增值稅

--應交城市維護建設稅

貸：其他應交款--應交教育費附加

--應交文化事業建設基金

（二）繳納稅金和附加時，編制會計分錄

借：應交稅金--應交營業稅

--應交資源稅

--應交土地增值稅

--應交城市維護建設稅

借：其他應交款--應交教育費附加

--應交文化事業建設基金

貸：銀行存款

（三）資源稅納稅人在采購、生產、銷售環節的稅務會計處理：

1．收購未稅礦產品時，編制會計分錄

借：材料采購

貸：應交稅金--應交資源稅

2．自產自用應征資源稅產品，在移送使用時，編制會計分錄

借：生產成本、制造費用等科目

貸：應交稅金--應交資源稅

3．取得銷售應征資源稅產品的收入時，編制會計分錄

借：產品銷售稅金及附加

貸：應交稅金--應交資源稅

4．繳納稅款時，編制會計分錄

借：應交稅金--應交資源稅

貸：銀行存款

（四）主營房地產業務企業土地增值稅的會計處理

稅法規定，對主營房地產業務的企業，在房地產項目開發中，已發生的不動產銷售收入和收到房地產的預收帳款時，按規定預征土地增值稅，項目完全開發完成后再進行清算。標準住宅預征率為1%，別墅和豪華住宅預征率為3%。

1．發生銷售不動產和收到預收帳款時，按預征率計算出應繳土地增值稅時，編制會計分錄

借：主營業務稅金及附加

貸：應交稅金--應交土地增值稅

預繳稅款時，編制會計分錄

借：應交稅金--應交土地增值稅

貸：銀行存款

2．項目竣工結算，按土地增值稅的規定計算出實際應繳納的土地增值稅時，對比已預提的土地增值稅，并進行調整。

（1）預提數大于實際數時，編制會計分錄

借：主營業務稅金及附加（紅字，差額）

貸：應交稅金--應交土地增值稅（紅字，差額）

反之，編制會計分錄

借：主營業務稅金及附加（藍字，差額）

貸：應交稅金--應交土地增值稅（藍字，差額）

調整后的貸方發生額與借方發生額對比的差額，作為辦理退補稅款的依據。

（2）繳納稅款時，編制會計分錄

借：應交稅金--應交土地增值稅

貸：銀行存款

（3）稅務機關退還稅款時，編制會計分錄

借：銀行存款

貸：應交稅金--應交土地增值稅

二、非主營業務收入或非經常性的經營收入的稅務會計處理

（一）企業轉讓無形資產、土地使用權、取得租賃收入，記入"其他業務收入"科目核算，其發生的成本費用，以及計算提取的營業稅等稅費記入"其他業務支出"科目核算。

1．取得其他業務收入計算應交稅金及附加時，編制會計分錄

借：其他業務支出

貸：應交稅金--應交營業稅

--應交土地增值稅

--應交城市維護建設稅

貸：其他應交款--應交教育費附加

2．繳納稅金和附加時，編制會計分錄

借：應交稅金--應交營業稅

--應交土地增值稅

--應交城市維護建設稅

借：其他應交款--應交教育費附加

貸：銀行存款

（二）銷售不動產的會計處理

除房地產開發企業以外的其他納稅人，銷售不動產屬于非主營業務收入，通過"固定資產清理"科目核算銷售不動產應繳納的營業稅等稅費。

1．取得銷售不動產屬收入時，編制會計分錄

借：固定資產清理

貸：應交稅金--應交營業稅

--應交土地增值稅

--應交城市維護建設稅

貸：其他應交款--應交教育費附加

2．繳納稅金和附加時，編制會計分錄

借：應交稅金--應交營業稅

--應交土地增值稅

--應交城市維護建設稅

借：其他應交款--應交教育費附加

貸：銀行存款

三、企業所得稅稅務會計處理

（一）根據《企業所得稅暫行條例》的規定，企業所得稅按年計算，分月或分季預繳。按月（季）預繳、年終匯算清繳所得稅的會計處理如下

（二）企業對外投資收益和從聯營企業分回稅后利潤計算補繳所得稅的稅務會計處理

（三）上述會計處理完成后，將"所得稅"借方余額結轉"本年利潤"時，編制會計分錄

（四）所得稅減免的會計處理

（五）對以前年度損益調整事項的會計處理

（六）企業清算的所得稅的會計處理

（七）采用"應付稅款法"進行納稅調整的會計處理

（八）采用"納稅影響會計法"進行納稅調整的會計處理

（一）根據《企業所得稅暫行條例》的規定，企業所得稅按年計算，分月或分季預繳。按月（季）預繳、年終匯算清繳所得稅的會計處理如下：

1．按月或按季計算應預繳所得稅額和繳納所得稅時，編制會計分錄

借：所得稅

貸：應交稅金--應交企業所得稅

借：應交稅金--應交企業所得稅

貸：銀行存款

2．年終按自報應納稅所得額進行年度匯算清繳時，計算出全年應納所得稅額，減去已預繳稅額后為應補稅額時，編制會計分錄

借：所得稅

貸：應交稅金--應交企業所得稅

3．根據稅法規定，鄉鎮企業經稅務機關審核批準，準予在應繳納所得稅額中扣除10%作為補助社會性支出。計提"補助社會性支出"時，編制會計分錄

借：應交稅金--應交企業所得稅

貸：其他應交款--補助社會性支出

非鄉鎮企業不需要作該項會計處理。

4．繳納年終匯算清應繳稅款時，編制會計分錄

借：應交稅金--應交企業所得稅

貸：銀行存款

5．年度匯算清繳，計算出全年應納所得稅額少于已預繳稅額，其差額為多繳所得稅額，在未退還多繳稅款時，編制會計分錄

借：其他應收款--應收多繳所得稅款

貸：所得稅

經稅務機關審核批準退還多繳稅款時，編制會計分錄

借：銀行存款

貸：其他應收款--應收多繳所得稅款

對多繳所得稅額不辦理退稅，用以抵繳下年度預繳所得稅時，在下年度編制會計分錄

借：所得稅

貸：其他應收款--應收多繳所得稅款

（二）企業對外投資收益和從聯營企業分回稅后利潤計算補繳所得稅的稅務會計處理。

按照稅法規定，企業對外投資收益和從聯營企業分回稅后利潤，如投資方企業所得稅稅率高于被投資企業或聯營企業的，投資方企業分回的稅后利潤應按規定補繳所得稅。其會計處理如下：

1．根據企業所得稅有關政策規定，在確認投資收益或應分得聯營企業稅后利潤后，計算出投資收益或聯營企業分回的稅后利潤應補繳的企業所得稅額并繳納時，編制會計分錄

借：所得稅

貸：應交稅金--應交企業所得稅

借：應交稅金--應交企業所得稅

貸：銀行存款

（三）上述會計處理完成后，將"所得稅"借方余額結轉"本年利潤"時，編制會計分錄

借：本年利潤

貸：所得稅

"所得稅"科目年終無余額。

（四）所得稅減免的會計處理

企業所得稅的減免分為法定減免和政策性減免。法定減免是根據稅法規定公布的減免政策，不需辦理審批手續，納稅人就可以直接享受政策優惠，其免稅所得不需要計算應納稅款，直接結轉本年利潤，不作稅務會計處理。政策性減免是根據稅法規定，由符合減免所得稅條件的納稅人提出申請，經稅務機關按規定的程序審批后才可以享受減免稅的優惠政策。政策性減免的稅款，實行先征后退的原則。在計繳所得稅時，按上述有關會計處理編制會計分錄，接到稅務機關減免稅的批復后，申請辦理退稅，收到退稅款時，編制會計分錄

借：銀行存款

貸：應交稅金--應交企業所得稅

將退還的所得稅款轉入資本公積：

借：應交稅金--應交企業所得稅

貸：資本公積

(五)對以前年度損益調整事項的會計處理：

如果上年度年終結帳后，于本年度發現上年度所得稅計算有誤，應通過損益科目"以前年度損益調整"進行會計處理。

"以前年度損益調整"科目的借方發生額，反映企業以前年度多計收益、少計費用而調整的本年度損益數額；貸方發生額反映企業以前年度少計收益、多計費用而需調整的本年度損益數額。根據稅法規定，納稅人在納稅年度內應計未計、應提未提的扣除項目，在規定的納稅申報期后發現的，不得轉移以后年度補扣。但多計多提費用和支出，應予以調整。

1．企業發現上年度多計多提費用、少計收益時，編制會計分錄

借：利潤分配--未分配利潤

貸：以前年度損益調整

2．本年未進行結帳時，編制會計分錄

借：以前年度損益調整/貸：本年利潤

（六）企業清算的所得稅的會計處理：

清算是指由于企業破產、解散或者被撤銷，正常的經營活動終止，依照法定的程序收回債權、清償債務，分配剩余財產的行為。按照稅法規定，納稅人依法進行清算時，其清算所得，應當按規定繳納企業所得稅。

1．對清算所得計算應繳所得稅和繳納稅時，編制會計分錄

借：所得稅

貸：應交稅金--應交企業所得稅

借：應交稅金--應交企業所得稅

貸：銀行存款

2．將所得稅結轉清算所得時，編制會計分錄

借：清算所得/貸：所得稅

（七）采用"應付稅款法"進行納稅調整的會計處理：

1．對永久性差異的納稅調整的會計處理。永久性差異是指按照稅法規定的不能計入損益的項目在會計上計入損益，從而導致了會計利潤與按稅法計算的應納稅所得額不一致而產生的差異。

按照調增的永久性差異的所得額計算出應繳所得稅時，編制會計分錄

借：所得稅

貸：應交稅金--應交企業所得稅

期未結轉企業所得稅時：

借：本年利潤

貸：所得稅

2．對時間性差異的納稅調整的會計處理。時間性差異是指由于收入項目或支出項目在會計上計入損益的時間和稅法規定不一致所形成的差異。

按當期應調整的時間性差異的所得額，計算出應繳所得稅時，編制會計分錄

借：所得稅

貸：應交稅金--應交企業所得稅

期未結轉企業所得稅時，編制會計分錄

借：本年利潤

貸：所得稅

(八)采用"納稅影響會計法"進行納稅調整的會計處理：

1．對永久性差異納稅調整的會計處理，按照調增的永久性差異的所得額計算出應繳納所得稅時，編制會計分錄

借：所得稅

貸：應交稅金--應交所得稅

期未結轉所得稅時，編制會計分錄

借：本年利潤

貸：所得稅

2．對時間性差異納稅調整的會計處理。將調增的時間性差異的所得額加上未調整前的利潤總額計算出應繳納的所得稅與未調整前的利潤總額計算出的所得稅對比，將本期的差異額在"遞延稅款"科目中分期遞延和分配，到發生相反方向影響時，再進行相反方向的轉銷，直到遞延稅款全部遞延和轉銷完畢。當當期調增的時間性差異的所得額加上未調整前利潤總額計算出應繳所得稅大于未調整前的利潤總額計算出的所得稅時，編制會計分錄

借：所得稅

借：遞延稅款

貸：應交稅金--應交企業所得稅

反之，編制會計分錄

借：所得稅

貸：應交稅金--應交企業所得稅

貸：遞延稅款

期未結轉所得稅時：

借：本年利潤

貸：所得稅

四、個人獨資企業和合伙企業個人所得稅的會計處理：

個人獨資企業和合伙企業投資者個人所得稅的會計處理，與企業所得稅的會計處理基本相同。

（一）企業繳納經營所得個人所得稅使用"所得稅"科目和"應交稅金--應交個人所得稅"科目；

（二）個人投資者按月支取個人收入不再在"應付工資"科目處理（即不再進入成本，年度申報也就不需要對該項目作稅收調整），改按以下方法進行會計處理：

支付時，編制會計分錄

借：其他應收款--預付普通股股利（按投資者個人設置明細帳）

貸：銀行存款（或現金）

年度終了進行利潤分配時，編制會計分錄

借：利潤分配--應付普通股股利（按投資者個人設置明細帳）

貸：其他應收款--預付普通股股利

五、代扣代繳稅款的稅務會計處理：

（一）代扣代繳營業稅的會計處理：

根據稅法規定，建筑施工企業對分包單位進行分包工程結算時，或境外企業向境內企業提供勞務，在支付勞務費用時，必須履行代扣代繳營業稅的義務。

1．扣繳義務人在計算應代扣營業稅并繳納時，編制會計分錄

借：應付帳款--×××單位

貸：應交稅金--應交營業稅

借：應交稅金--應交營業稅

貸：銀行存款

（二）代扣代繳個人所得稅的會計處理：

1．代扣代繳本企業員工工資薪金個人所得稅時，編制會計分錄

借：應付工資

貸：其他應付款--代扣個人所得稅

借：其他應付款--代扣個人所得稅

貸：銀行存款

2．代扣代繳承包承租所得、股息、紅利所得個人所得稅，查帳計征和帶征企業其會計處理相同。代扣代繳時，編制會計分錄

借：利潤分配--未分配利潤

貸：其他應付款--代扣個人所得稅

借：其他應付款--代扣個人所得稅

貸：銀行存款

3．支付個人勞務所得代扣代繳個人所得稅時，編制會計分錄

借：有關成本費用科目

貸：其他應付款--代扣個人所得稅

貸：銀行存款（或現金）

借：其他應付款--代扣個人所得稅

貸：銀行存款

4．支付內部職工集資利息代扣代繳個人所得稅時，編制會計分錄

借：財務費用

貸：其他應付款--代扣個人所得稅

貸：銀行存款（或現金）

借：其他應付款--代扣個人所得稅

貸：銀行存款

六、其他地方稅的稅務會計處理：

（一）企業繳納自有自用房地產的房產稅、土地使用稅，繳納自有自用車船的車船使用稅，繳納的印花稅在有關費用科目核算。計算并繳納稅款時，編制會計分錄

借：管理費用--有關明細科目

貸：應交稅金--房產稅

--土地使用稅

--車船使用稅

--印花稅

（或應交稅金--其他地方稅稅金）

借：應交稅金--房產稅

--土地使用稅

--車船使用稅

--印花稅

（或應交稅金--其他地方稅稅金）

貸：銀行存款

七、屠宰稅的稅務會計處理：

（一）企業屠宰應稅性畜用作食品加工的原材料時，其應交屠宰稅計入原材料，編制會計分錄

借：原材料（或材料采購）

貸：銀行存款、現金

（二）企業屠宰應稅性畜自食時，其應交屠宰稅由職工福利費支付，編制會計分錄

借：應付福利費

貸：銀行存款（或現金）

（三）屠宰場屠宰應稅性畜代征屠宰稅的會計處理：

向納稅人代征時，編制會計分錄

借：銀行存款（專戶存儲）/貸：其他應交款--代征屠宰稅

解繳稅款時，編制會計分錄

借：其他應交款--代征屠宰稅貸：銀行存款（專戶存儲）

八、其他稅務會計處理問題：

（一）滯納金、違章罰款和罰金的會計處理：

對各項稅收的滯納金、罰款以及違法經營的罰款、罰金和被沒收財物的損失等，不得在稅前扣除。發生繳納滯納金、罰款、罰金等項目時，編制會計分錄

借：利潤分配--未分配利潤貸：銀行存款

（二）企業全部負擔或部分負擔企業員工個人所得稅的會計處理：

對企業全部負擔或部分負擔員工的個人所得稅款，或由于企業沒有履行代扣代繳義務，稅務部門查補的由扣繳單位負擔的個人所得稅款，不得在稅前扣除。在發生時，編制會計分錄

借：利潤分配--未分配利潤

貸：銀行存款

（三）國家稅務局查補增值稅、消費稅、不予抵扣進項稅額補征增值稅，而附征的城建稅、教育費附加，不分所屬時期，均在實際繳納年度記帳。

借：主營業務稅金及附加、其他業務支出等科目

貸：應交稅金--應交城建稅

貸：其他應交款--應交教育費附加

（四）地方稅務局查補的營業稅而附征的城建稅、教育費附加應分別處理。

（1）已在查增利潤中抵減了應補征的城建稅、教育費附加后，再計算補繳所得稅時，編制會計分錄

借：利潤分配--未分配利潤

貸：應交稅金--應交城建稅

貸：其他應交款--應交教育費附加

（2）如果無查增利潤，只是查增營業稅而附征的城建稅、教育費附加的，則不分所屬時期，均在實際繳納年度記帳。編制會計分錄

借：主營業務稅金及附加、其他業務支出等科目

貸：應交稅金--應交城建稅貸：其他應交款--應交教育費附加

（五）自查發現因少提增值稅、消費稅、營業稅而附加的城建稅、教育費附加，在補提時不分所屬時期統一在補提年度記帳。編制會計分錄

借：主營業務稅金及附加、其他業務支出等科目

第4篇：土地增值稅的減免政策范文

摘要：土地增值稅是房地產開發企業的主要稅種之一，其重要性不亞于營業稅和企業所得稅，由于對企業的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認，開發產品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優惠政策采取了相應的清算辦法。

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，對企業的利潤影響較大，是房地產開發企業的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值稅的清算：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；③直接轉讓土地使用權的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第③項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2正確確定清算計稅單位

房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

3認真審核銷售收入的真實性

企業應根據銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。

4認真審核計稅的扣除項目

(1)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、稅票、服務業發票、協議、建筑安裝發票、非經營性收入專用發票等。②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。③建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。

主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業發票外，監理費應提供服務業發票、其他必須提供建筑安裝發票。

④基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。合法有效憑證為：非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑤公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可以提供工商業發票，非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑥開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業發票、建筑安裝發票、工資表、非應稅行為的提供行政事業單位票據。⑦與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據。

(2)在審核扣除項目過程中，應注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發票，但強調是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區分開發成本與開發費用，稅務機關決不允許將開發費用計入開發成本中的前期工程費、基礎設施費和開發問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發票應該在項目所在地稅務機關開具。⑥將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。土地增值稅法規定，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，更不得計入加計扣除基數。⑦對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發的成本費用分攤。企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業既建造住宅又從事其他房地產開發的，統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

5靈活運用減免稅優惠政策

第5篇：土地增值稅的減免政策范文

論文摘要：土地增值稅是房地產開發企業的主要稅種之一，其重要性不亞于營業稅和企業所得稅，由于對企業的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認，開發產品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優惠政策采取了相應的清算辦法。

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，對企業的利潤影響較大，是房地產開發企業的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值稅的清算：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；③直接轉讓土地使用權的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第③項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2正確確定清算計稅單位

房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

3認真審核銷售收入的真實性

企業應根據銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。

4認真審核計稅的扣除項目

(1)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、稅票、服務業發票、協議、建筑安裝發票、非經營性收入專用發票等。②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。③建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。

主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業發票外，監理費應提供服務業發票、其他必須提供建筑安裝發票。

④基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。合法有效憑證為：非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑤公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可以提供工商業發票，非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑥開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業發票、建筑安裝發票、工資表、非應稅行為的提供行政事業單位票據。⑦與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據。

(2)在審核扣除項目過程中，應注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發票，但強調是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區分開發成本與開發費用，稅務機關決不允許將開發費用計入開發成本中的前期工程費、基礎設施費和開發問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發票應該在項目所在地稅務機關開具。⑥將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。土地增值稅法規定，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，更不得計入加計扣除基數。⑦對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發的成本費用分攤。企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業既建造住宅又從事其他房地產開發的，統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

5靈活運用減免稅優惠政策

第6篇：土地增值稅的減免政策范文

【關鍵詞】 房地產開發企業 稅收籌劃 土地增值稅 營業稅

目前，房地產行業進入了自2008年以來的最低點。從蘭德咨詢所提供的數據來看，“增收不增利”成為了整個行業所面臨的尷尬局面，房地產的毛利率每年下滑約3―5個百分點，凈利潤率每年下滑1個百分點。分析各種原因，除了受到市場經濟以及政府宏觀調控的影響外，較高的稅負是縮小房地產開發企業利潤空間的重要因素之一，尤其是土地增值稅和營業稅。而在兩稅種之間進行比較可以發現，土地增值稅對于房地產開發企業稅負的影響則是巨大的。在這種情況下，稅收籌劃的必要性就凸顯出來。那么，如何通過合理、合法的手段來降低房地產開發企業的稅負呢？我們可以結合土地增值稅以及營業稅的理論知識，將其靈活地運用在開發房地產的每一個環節，以達到降低稅負的目的。

一、投資決策階段――合理選擇開發模式

在投資決策階段，選擇運營模式還是合作模式直接影響著整個開發項目所承擔的稅負。房地產開發企業需要根據不同的模式來進行稅負的對比預測以及運營方案的選擇。

由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發房地產，那么將會大大降低開發活動所承擔的稅負。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點關注的是“開發主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發主體，而后房地產開發企業與客戶簽訂代建協議，在房地產開發建設完工后，由客戶支付給房地產開發企業相應的報酬即可。可以看出，房地產的產權從未轉移過，仍舊在客戶的名下。

此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發；2014年9月打算將該土地轉讓給B房地產開發企業，由B房地產開發企業開發商品房。在這種情況下，如果直接轉讓，A公司不僅要按照差額繳納營業稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優惠政策。而如果選擇與B公司合作開發，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對外轉讓，雖然營業稅會增加，但是土地增值稅則節省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負。

因此，在投資決策階段，房地產開發企業可以結合自身發展狀況、合作伙伴經濟實力以及客觀經濟環境、政策環境來選擇合適的投資運營模式，充分論證代建開發與合作開發的可行性，達到降低稅負的目的。

二、“拿地”階段――重視“拿地”方式的選擇

地價往往占到整個房地產開發項目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點關注的內容。對于一些大型房地產開發企業，它們的品牌聲譽好、經濟實力強，與政府往往有著長期的合作關系以及良好的溝通方式。在這種天然的優勢之下，它們有時會采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因為，如果通過轉讓方式取得土地，那么轉讓方需要繳納營業稅與土地增值稅等，這樣勢必會轉嫁給房地產開發企業。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產開發企業則不僅可以免除營業稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項目。

也有一些房地產企業利用重組的方式來進行稅務籌劃。目前，國家出臺了一系列鼓勵性產業的稅收優惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權的合并、分立以及收購等在營業稅、土地增值稅上有著很多減免優惠。因此，房地產開發企業可以充分收集這些材料，結合開發項目，選擇重組方式降低稅負，實現企業發展過程中的雙贏。

三、立項階段――把握清算優惠政策

立項階段對于房地產開發項目的稅收籌劃來說相當重要，因為其直接影響著土地增值稅清算對象的確定，進而影響著各個納稅期內增值額的抵補以及平衡，同時也影響著項目清算的時點。

在立項階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔的稅負。因為，很多房地產開發企業為了打開市場，在項目前期的定價往往較低，那么增值率隨之也會降低；而在后期，受到后期宣傳、項目完工進度等因素的影響，價格也逐漸上漲，進而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會高于20%，導致不滿足清算時的稅收優惠政策，土地增值稅稅負增加。那么，如果將某個房地產開發項目的清算單位做大，就可以達到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。

在上述基礎上，還要把握對可售面積的規劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調整，合理規劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對于車庫、人防等公共設施的轉讓款如何計入收入和成本，國家相關文件并沒有明確的規定。如果非普通住宅增值率較高，在進行立項規劃時則可以建設單獨的車庫，將收入成本計入非普通，增加成本、降低收入，實現非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進行操作，建立底下車庫等。

四、開發階段――關注土地增值稅的可扣除要素

在房地產項目開發階段，開發成本、開發費用的確定對于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發、分期清算的情況下，如果預測價格是不斷上漲的，那么前期的售價要匹配較低的成本和費用；后期的售價則需要匹配較高的成本和費用，以充分發揮增值率對稅收籌劃的作用。

房地產開發企業應當做好開發成本的合理規劃。諸如萬達、綠地等這些大型房地產開發企業，它們往往有著長期的戰略合作伙伴，企業可以利用這種長期性來對整個項目進行合理的定價，防止出現成本明細不均勻的現象。對于清算對象中同時包括非普通商品房和普通商品房的，分攤方式的選擇往往會影響到開發成本的分配，進而影響到增值率的大小。此外，由于實務中開發成本與期間費用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產開發商可以將期間費用作為開發成本，增加可扣除的開發成本。一些房地產開發企業還利用營銷樓以及樣板間的建設來增加開發成本。因為國家稅務總局稅務司對售樓處、樣板間的設計、建造等費用做出了不同的處理。如果為臨時設施，那么這些費用不得計入成本扣除；如果是在項目主體內修建并且后期有償轉讓的，則準予計入開發成本扣除。總之，對于開發成本的增加方式多種多樣，房地產開發企業應當充分利用各項規定來增加可扣除的成本。此外，房地產開發企業也要充分利用財務費用扣除的規則。對于房地產開發企業來說，利息支出是可以據實扣除的，那么企業就可以比較5%的加計扣除與據實扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤的方式。如果房地產開發企業的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計扣除的5%，那么就要搜集好各種結算清單、做好相應的登記工作。比如，C房地產開發企業開發一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發成本為10000萬元，計入資本化可按轉讓項目計算分攤的利息支出為1500萬元。按比例扣除的開發費用最高限額為（10000+1000）？鄢10%=1100萬元；據實扣除的開發費用最高限額為1500+（10000+1000）？鄢5%=

2050萬元。在這個過程中，既要通過稅前可抵減利息費用的增加減少企業的納稅成本，又要考慮高額的利息費用也很可能成為企業的經營負擔，因此企業在進行籌資活動的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時也要把控企業的財務風險。

五、銷售階段――注重收入的分散與二次清算

清算收入的高低、類別構成等決定著增值率的分子項，因此在銷售階段要注重對收入的調整。比如，裝修款單列意味著對收入的分割；車房同購意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發企業直接銷售或者銷售則意味著售價的高低。

在實務操作中，房地產開發企業可以將能夠單獨分割出來的業務收入從項目銷售收入中分離出來，同時控制成本結轉的比例，達到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業采用裝修款單獨簽訂合同的方式，以毛坯房的價格備案。雖然裝修合同將對方的營業稅轉嫁到了企業，但是企業卻節省了大額的土地增值稅。在這個過程中，企業所要關注的是客戶的意愿。因為分拆合同會增加合同主體，進而增加客戶的交易風險和交易成本。也有一些企業采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負。因為開發項目內的車位往往作為非普通收入，這就導致這部分收入無法享受免稅的優惠。而如果能夠將車位的收入轉化為普通商品房的收入，結合相關的計算，就很可能實現享受到免稅政策，從而實現稅負的降低。諸如青島的一些地市專門規定贈送的車位因為沒有取得收入，可以按照開發產品計算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環境基礎。

通常情況下，開發產品不可能在一段時間內全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經成為非常普遍的現象。那么，在這個過程中也就存在著后續的成本費用以及后期的銷售收入。在項目清算之后所發生的銷售，其扣除項目的金額應當按照清算時單位建筑面積成本費用乘以銷售面積來計算。并且，相關文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產開發企業保留了一定的后續成本。比如，將后期物業并入到前期整體收入、成本中，從而發起二次清算，重新計算土地增值率以及土地增值稅，實現一次清算的目的，降低企業稅負。實務中，各地區稅務局對二次清算都有著明確的規定，具體操作仍需要結合當地的規定來考慮。

六、結語

面對嚴峻的發展形勢，房地產開發企業應當采取積極的措施應對市場環境以及政府宏觀調控。稅收籌劃作為節約內部成本、應對政府相關調控政策的有效手段，房地產企業應當把握好其運作原理，充分運用各項稅收優惠政策，結合房地產開發項目每一過程的特殊性，關注重點稅種，建立合理、合法的稅收籌劃體系，為企業尋求更廣闊的利潤空間。

【參考文獻】

第7篇：土地增值稅的減免政策范文

一、投資決策階段———合理選擇開發模式

在投資決策階段，選擇運營模式還是合作模式直接影響著整個開發項目所承擔的稅負。房地產開發企業需要根據不同的模式來進行稅負的對比預測以及運營方案的選擇。由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發房地產，那么將會大大降低開發活動所承擔的稅負。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點關注的是“開發主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發主體，而后房地產開發企業與客戶簽訂代建協議，在房地產開發建設完工后，由客戶支付給房地產開發企業相應的報酬即可。可以看出，房地產的產權從未轉移過，仍舊在客戶的名下。此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發；2014年9月打算將該土地轉讓給B房地產開發企業，由B房地產開發企業開發商品房。在這種情況下，如果直接轉讓，A公司不僅要按照差額繳納營業稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優惠政策。而如果選擇與B公司合作開發，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對外轉讓，雖然營業稅會增加，但是土地增值稅則節省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負。因此，在投資決策階段，房地產開發企業可以結合自身發展狀況、合作伙伴經濟實力以及客觀經濟環境、政策環境來選擇合適的投資運營模式，充分論證代建開發與合作開發的可行性，達到降低稅負的目的。

二“、拿地”階段———重視“拿地”方式的選擇

地價往往占到整個房地產開發項目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點關注的內容。對于一些大型房地產開發企業，它們的品牌聲譽好、經濟實力強，與政府往往有著長期的合作關系以及良好的溝通方式。在這種天然的優勢之下，它們有時會采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因為，如果通過轉讓方式取得土地，那么轉讓方需要繳納營業稅與土地增值稅等，這樣勢必會轉嫁給房地產開發企業。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產開發企業則不僅可以免除營業稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項目。也有一些房地產企業利用重組的方式來進行稅務籌劃。目前，國家出臺了一系列鼓勵性產業的稅收優惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權的合并、分立以及收購等在營業稅、土地增值稅上有著很多減免優惠。因此，房地產開發企業可以充分收集這些材料，結合開發項目，選擇重組方式降低稅負，實現企業發展過程中的雙贏。

三、立項階段———把握清算優惠政策

立項階段對于房地產開發項目的稅收籌劃來說相當重要，因為其直接影響著土地增值稅清算對象的確定，進而影響著各個納稅期內增值額的抵補以及平衡，同時也影響著項目清算的時點。在立項階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔的稅負。因為，很多房地產開發企業為了打開市場，在項目前期的定價往往較低，那么增值率隨之也會降低；而在后期，受到后期宣傳、項目完工進度等因素的影響，價格也逐漸上漲，進而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會高于20%，導致不滿足清算時的稅收優惠政策，土地增值稅稅負增加。那么，如果將某個房地產開發項目的清算單位做大，就可以達到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。在上述基礎上，還要把握對可售面積的規劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調整，合理規劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對于車庫、人防等公共設施的轉讓款如何計入收入和成本，國家相關文件并沒有明確的規定。如果非普通住宅增值率較高，在進行立項規劃時則可以建設單獨的車庫，將收入成本計入非普通，增加成本、降低收入，實現非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進行操作，建立底下車庫等。

四、開發階段———關注土地增值稅的可扣除要素

在房地產項目開發階段，開發成本、開發費用的確定對于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發、分期清算的情況下，如果預測價格是不斷上漲的，那么前期的售價要匹配較低的成本和費用；后期的售價則需要匹配較高的成本和費用，以充分發揮增值率對稅收籌劃的作用。房地產開發企業應當做好開發成本的合理規劃。諸如萬達、綠地等這些大型房地產開發企業，它們往往有著長期的戰略合作伙伴，企業可以利用這種長期性來對整個項目進行合理的定價，防止出現成本明細不均勻的現象。對于清算對象中同時包括非普通商品房和普通商品房的，分攤方式的選擇往往會影響到開發成本的分配，進而影響到增值率的大小。此外，由于實務中開發成本與期間費用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產開發商可以將期間費用作為開發成本，增加可扣除的開發成本。一些房地產開發企業還利用營銷樓以及樣板間的建設來增加開發成本。因為國家稅務總局稅務司對售樓處、樣板間的設計、建造等費用做出了不同的處理。如果為臨時設施，那么這些費用不得計入成本扣除；如果是在項目主體內修建并且后期有償轉讓的，則準予計入開發成本扣除。

總之，對于開發成本的增加方式多種多樣，房地產開發企業應當充分利用各項規定來增加可扣除的成本。此外，房地產開發企業也要充分利用財務費用扣除的規則。對于房地產開發企業來說，利息支出是可以據實扣除的，那么企業就可以比較5%的加計扣除與據實扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤的方式。如果房地產開發企業的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計扣除的5%，那么就要搜集好各種結算清單、做好相應的登記工作。比如，C房地產開發企業開發一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發成本為10000萬元，計入資本化可按轉讓項目計算分攤的利息支出為1500萬元。按比例扣除的開發費用最高限額為（10000+1000）*10%=1100萬元；據實扣除的開發費用最高限額為1500+（10000+1000）*5%=2050萬元。在這個過程中，既要通過稅前可抵減利息費用的增加減少企業的納稅成本，又要考慮高額的利息費用也很可能成為企業的經營負擔，因此企業在進行籌資活動的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時也要把控企業的財務風險。

五、銷售階段———注重收入的分散與二次清算

清算收入的高低、類別構成等決定著增值率的分子項，因此在銷售階段要注重對收入的調整。比如，裝修款單列意味著對收入的分割；車房同購意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發企業直接銷售或者銷售則意味著售價的高低。在實務操作中，房地產開發企業可以將能夠單獨分割出來的業務收入從項目銷售收入中分離出來，同時控制成本結轉的比例，達到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業采用裝修款單獨簽訂合同的方式，以毛坯房的價格備案。雖然裝修合同將對方的營業稅轉嫁到了企業，但是企業卻節省了大額的土地增值稅。在這個過程中，企業所要關注的是客戶的意愿。因為分拆合同會增加合同主體，進而增加客戶的交易風險和交易成本。也有一些企業采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負。因為開發項目內的車位往往作為非普通收入，這就導致這部分收入無法享受免稅的優惠。而如果能夠將車位的收入轉化為普通商品房的收入，結合相關的計算，就很可能實現享受到免稅政策，從而實現稅負的降低。諸如青島的一些地市專門規定贈送的車位因為沒有取得收入，可以按照開發產品計算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環境基礎。通常情況下，開發產品不可能在一段時間內全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經成為非常普遍的現象。

那么，在這個過程中也就存在著后續的成本費用以及后期的銷售收入。在項目清算之后所發生的銷售，其扣除項目的金額應當按照清算時單位建筑面積成本費用乘以銷售面積來計算。并且，相關文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產開發企業保留了一定的后續成本。比如，將后期物業并入到前期整體收入、成本中，從而發起二次清算，重新計算土地增值率以及土地增值稅，實現一次清算的目的，降低企業稅負。實務中，各地區稅務局對二次清算都有著明確的規定，具體操作仍需要結合當地的規定來考慮。

六、結語

第8篇：土地增值稅的減免政策范文

【關鍵詞】稅務籌劃；房地產企業；營業稅；土地增值稅；企業所得稅

一、房地產企業的稅收現狀

房地產業是國民經濟的支柱產業之一，也是國家財政收入的重要來源。房地產作為一項不動產，價格昂貴這是顯而易見的，其中，大宗房地產交易涉稅金額多，稅收負擔重，也令許多房地產企業感到了行業壓力。根據我國稅法的規定，房地產企業在開發、建造、銷售等整個經營周期內涉及的稅種主要有營業稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅、印花稅和教育費附加等。因此對開發商而言，與其在銷售廣告上宣傳諸如“上風上水”“海景房”等倒不如通過合法合理的方式減輕稅負，降低房價更加實惠和重要，在這其中稅務籌劃起著舉足輕重的作用，而房地產企業涉及的稅種多，各種稅收政策及優惠紛繁復雜，也為企業進行稅務籌劃提供了廣闊的空間。

二、稅務籌劃的涵義及其對房地產企業的意義

稅務籌劃是指在納稅行為發生以前，在不違反法律、法規的前提下，通過對納稅主體的經營活動或投資行為等涉稅事項做出的事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。房地產企業稅務籌劃包括避稅、節稅、轉稅等多方面的內容，并且具有合法性、籌劃性、目的性、多維性和專業性等特點。稅務籌劃對房地產企業具有以下意義：

（一）有利于提高企業財務管理水平，增強企業競爭力

稅務籌劃作為房地產企業理財的一個領域，從圍繞資金運動展開，促使企業精打細算、節約支出，同時規范企業的成本核算和財務管理。

（二）有助于企業財務管理目標的實現，提高綜合收益

作為以營利為目標的房地產企業，追求利潤是房地產企業財務管理的目標。房地產企業增加利潤的方式有兩種：一是提高效益；二是減輕稅負。在投資一定的情況下，通過稅務籌劃來節稅，在無形中就增加了企業的綜合收益。

三、房地產企業主要稅種的籌劃

（一）營業稅的籌劃

房地產企業涉及的營業稅稅目有建筑業、服務業、銷售不動產和轉讓無形資產。針對營業稅的計算方法，我們可以從營業額和稅率兩方面著手考慮。

1.從營業額方面進行稅務籌劃

根據稅法規定，營業稅的計稅依據是營業額，營業額為提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括收取的補貼、基金、集資費、延期付款利息、代收款項及其他性質的價外收費。同時，營業稅暫行條例又規定，物業管理公司代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為，屬于“服務業”稅目中的“業”行為，只對其從事此項業務取得的手續費收入征收營業稅。這也為房地產開發企業通過控制價外費用進行營業稅籌劃提供了可能。房地產開發企業在銷售房屋的同時，就可將代收水電初裝費、燃(煤)氣費、維修基金等各種配套設施費從銷售額中分離，可以通過專門成立物業公司或是暫緩收取其他費用等方式，將這部分價外費用分離出來，這樣其代收款項就不屬于稅法規定的“價外費用”，延期收費也不影響其收入，從而達到營業稅稅務籌劃的目的。

2.從稅率差異方面進行稅務籌劃

根據稅法規定，銷售房屋等不動產適用5%的稅率，而房屋裝修、裝飾適用3%的稅率，相差的2%的稅額對房屋這種大宗商品而言可不是個小數目。企業可以將房屋售價和房屋裝修價款分開核算，并分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按建筑業3%的稅率計證營業稅，不需繳納土地增值稅。同時也可以減少購房者應繳納的契稅，從而實現營業稅的稅務籌劃。

（二）土地增值稅的籌劃

土地增值稅的計算公式為：應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。針對該公式可以考慮從以下方面進行稅務籌劃。

1.從降低增值額方面進行稅務籌劃

我國土地增值稅實行四級超率累進稅率，增值額的提高會直接引起稅額的大幅度上漲，因此在扣除項目金額一定的情況下，適當降低售價，則在一定程度上把本應上繳稅務的部分返還給了消費者。在這個過程中開發商的利益沒有太大的損失，同時也讓消費者得到了實惠。

2.從增加扣除項目金額方面進行稅務籌劃

計算土地增值稅時允許扣除的項目包括取得土地使用權支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、轉讓房地產允許扣除的稅金和加計20%扣除。其中在開發費用中進行稅務籌劃的空間比較大。房地產企業可以選擇適當的利息扣除標準計算開發費用。稅法規定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并能提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，從而達到節稅的目的，實現收益最大化。

3.從稅收優惠方面進行稅務籌劃

（1）根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，房地產開發企業建造普通標準住宅銷售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。根據以上規定，房地產企業可以考慮，在建設高檔住宅的同時另行建造一批普通中低檔住宅，控制好樓房的容積率、面積以及價格，恰當的利用好這一稅收優惠政策，在會計核算中應將普通標準住宅和其他房產分開核算，而且應該通過調整普通標準住宅的銷售收入或者調整扣除項目的金額，使得普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以獲得免稅優惠。

（2）采用合作建房方式進行稅務籌劃。根據稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分配的，暫免征收土地增值稅。房地產開發企業也可以很好地利用該項政策。比如某房地產開發企業購得一塊土地的使用權準備修建住宅房，可以通過預收購房者資金的方式，這樣在內容上是定向建房，在形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。一般情況下，一幢住房中地價款所占比例應該比較小，這樣房地產開發企業分得的商品房就較少，大部分由出資金的購房者分得。這樣，在該房地產開發企業出售剩余部分商品房前，各方都不用繳納土地增值稅，而只有在房地產開發企業轉讓屬于自己的那部分住房時才繳納土地增值稅，應繳納的土地增值稅額自然降低。

（3）采用代建房方式進行稅務籌劃。代建房顧名思義即開發商代客戶進行房地產的開發建設，完成后向客戶收取一定的代建費用的情況。對于開發商而言，雖取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，僅僅是提供了建筑業勞務，并收取的勞務收入，自然不屬于土地增值稅的征稅范圍。代建房不失為一種稅務籌劃的切入點。

（三）企業所得稅的籌劃

企業所得稅作為大多數經濟組織面對的稅種，因其稅率高、征收面廣而成為經濟組織的主要稅負，房地產開發企業也無一例外的要面對這一稅種。企業所得稅的稅務籌劃可以通過利用稅收優惠政策進行稅務籌劃，比如選擇有利的行業享受稅收減免，選擇有利的注冊地享受稅收減免，同時由于房地產商品的地域性強，因此房地產開發企業在進行不同區域投資時還有區別于其他企業稅務籌劃的空間，即開發商通常需要建立項目公司，此時就會面臨建立子公司還是分公司的選擇。根據《公司法》的規定，子公司是獨立法人，而分公司則不是一個獨立法人，它們在稅收利益方面存在差異。子公司是獨立法人，在設立區域被視為納稅人，通常要承擔與該區域其它公司一樣的全面納稅義務；分公司不是獨立的法人實體，在設立分公司的所在區域不被視為納稅人，只承擔有限的納稅義務，分公司發生的利潤與虧損要與總公司合并計算。由此，房地產開發企業可以綜合權衡不同地區的稅負和經營預期來確定項目公司的形式。

四、房地產開發企業稅務籌劃注意的問題

稅務籌劃是一項綜合的財務管理活動，需要專業稅務人士的統籌開展，并且要做好每個細節的規劃，不當稅收籌劃帶來的稅務危機不容小覷。企業不但要承擔因此造成的補繳稅款、加收滯納金或被處以巨額罰款的后果，還有可能面臨刑事責任，因此在看到稅務籌劃優越性的同時也應看到它的嚴肅性、專業性和風險性。房地產企業在進行稅務籌劃時應注意以下幾個問題：

（一）遵守稅法法律、法規。房地產企業進行稅務籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對稅收政策的一知半解，稅務籌劃必須結合企業自身的實際情況，才能達到預期效果。

（二）稅務籌劃要規范化。房地產企業在進行納稅籌劃時要注重規范性籌劃，萬萬不可只重投機。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，離不開規范的組織和謹慎的籌劃。

（三）稅務籌劃要堅持多維性的原則。籌劃的目的是使得企業整體收益最大化，而不僅僅是某個稅種的節稅，因此，要從整個企業的利益出發，做好稅務籌劃。

（四）提高企業財務管理水平和財會人員的業務素質。稅務籌劃是一項綜合的財務管理活動，需要專業水平高的財務人員多方權衡、細心規劃，更不是變“節稅”為“逃稅”。

總之，稅務籌劃不是通過虛報成本、虛報支出，采取違反我國稅收法律法規、政策的手段方式來偷稅、漏稅。事實上，稅務籌劃是綜合的統籌各種稅種，通過采用多種多樣的方法，使其在不違反我國現行稅收體系法律規范的前提下，對經營活動和財務活動精心安排，滿足稅法條文所規定的條件，以達到減輕稅負，提高企業利潤的目的。因此，房地產企業應該在前期開發、建設和銷售等各個環節貫穿稅務籌劃的思想，讓企業和普通購房者雙雙受益。

參考文獻：

[1]中華人民共和國土地增值稅暫行條例,國務院令,第138號,1993.

[2]國務院:中華人民共和國營業稅暫行條例,國務院令,第540號,2008.

第9篇：土地增值稅的減免政策范文

一、固定資產會計核算中企業所得稅的納稅籌劃

企業可以利用稅法允許的會計政策選擇、使用年限和凈殘值的估計空間進行納稅籌劃,還可針對不同類別的固定資產的使用年限在稅法規定上的差異進行籌劃,獲取籌劃利益。

(一)折舊方法選擇的納稅籌劃

1 法律依據:企業所得稅法規定:“固定資產按照直線法計算的折舊,準予扣除”,“企業的固定資產由于技術進步等原因,確需加速折舊的,可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法。”

2 籌劃分析:(1)在比例稅率下,如果各年的所得稅稅率不變,選擇加速折舊法可把前期和潤推至后期實現,使企業獲得延期納稅的好處。(2)如果未來各年所得稅稅率呈上升趨勢,企業在籌劃時應根據折現率,比較稅率提高增加的稅負與延緩納稅收益的大小,做出最佳選擇。(3)在通貨膨脹的情況下,采用加速折舊法既可使企業縮短投資回收期,又可使企業加速折舊,從而取得延緩納稅的好處。(4)考慮貨幣時間價值因素,對不同折舊方法下獲得的不同資金時間價值收益和承擔不同的稅負水平進行比較,在合乎稅法規定的前提下,選擇能給企業帶來最大抵稅現值的折舊方法。

但是,加速折舊法并不是任何情況下都適用:(1)盈利企業應采用加速折舊法。(2)虧損企業不宜采用加速折舊法。(3)企業處于減免稅優惠期間,不宜采用加速折舊法。

但是某些學者則認為,利用加速折舊法進行稅收籌劃。在我國一般不具可操作性。

(二)折舊年限的納稅籌劃

1 法律依據:《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》中規定:固定資產折舊的最低年限如下:(1)房屋、建筑物,為20年;(2)飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產設備,為10年;(3)與生產經營活動有關的器具、工具、家具等,為5年;(4)飛機、火車、輪船以外的運輸工具,為4年;(5)電子設備。為3年。

2 籌劃分析:一般說來,折舊年限取決于固定資產的使用年限,而使用年限本身就是一個預計的經驗值,使得折舊年限容納了很多人為的成分,為納稅籌劃提供了可能性。縮短折舊年限(不低于法定年限)有利于加速成本收回,可以使后期成本費用前移,從而使前期會計利潤發生后移。

如把折舊年限從8年降到5年,在稅率穩定的情況下,所得稅的遞延交納,相當于向國家取得了一筆無息貸款。盡管折舊期限的改變并不從數字上影響到企業所得稅稅負的總和,但考慮到資金的時間價值,顯然把折舊期限調為5年對企業更為有利。

但是當稅率變動時,延長折舊期限也可能減輕稅收負擔。若企業正享受優惠政策,如果該項固定資產為該企業第一個獲利年度購入,折舊年限為8年或5年,通過簡單的計算就可以看出,8年的折舊年限更利于企業減輕稅收負擔。

(三)凈殘值的納稅籌劃

1 法律依據:我國企業會計制度并沒有明確規定預計凈殘值率。《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》中規定:企業應當根據固定資產的性質和使用情況,合理確定固定資產的凈殘值,固定資產的凈殘值一經確定,不得變更。由于情況特殊,需調整殘值比例的,應報主管稅務機關備案。

2 籌劃分析:當企業處于所得稅非減免稅時期,納稅人應根據資產(尤其是預計無形損耗大的固定資產)的特點,及時向稅務機關申請調低殘值比例。殘值比例調低后,折舊抵稅增加,這既維護了納稅人的權利,也能給納稅人帶來不可忽視的稅收利益。例1,某企業原值1000萬元的某電子設備,如果把殘值比例從5%調整到0(假設企業的所得稅稅率為25%,折舊年限為3年),那么,不考慮資金時間價值的情況下,折舊抵稅獲得的利益共增加1000×(5%-0)×25%=12.5(萬元)。

二、固定資產會計核算中增值稅的納稅籌劃

(一)購進固定資產的納稅籌劃

1 法律依據:自2009年1月1日起,增值稅一般納稅人購進(或者自制固定資產發生的進項稅額,可根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務院令第538號,以下簡稱條例)和《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務總局令第50號,以下簡稱細則)的有關規定,憑增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書和運輸費用結算單據從銷項稅額中抵扣。

2 籌劃分析:自2009年1月1日起,增值稅轉型改革在全國開始實施,對于增值稅一般納稅人的企業來說,購進或者自制的固定資產可以抵扣進項稅,但是要注意必須是企業2009年1月1日以后實際發生,并取得2009年1月1日以后開具的增值稅扣稅憑證上注明的或者依據增值稅扣稅憑證計算的增值稅稅額,并且還要注意計算不得抵扣的進項稅額:不得抵扣的進項稅額=固定資產凈值×適用稅率。

增值稅納稅籌劃的兩個重要特征是納稅籌劃行為具有行為合法性和前瞻性。要保證籌劃行為具有合法性和前瞻性,納稅籌劃人員除了要精通法律,與稅務機關進行有效溝通外,還需要關注有關法規政策的變化。

(二)銷售使用過的固定資產的納稅籌劃

1 法律依據:自2009年1月1日起,納稅人銷售自己使用過的固定資產,應區分不同情形征收增值稅:(1)銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進或者自制的固定資產,按照適用稅率征收增值稅。(2)2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人,銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產,按照4%征

收率減半征收增值稅。(3)2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人,銷售自己使用過的在本地區擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產,按照4%征收率減半征收增值稅;銷售自己使用過的在本地區擴大增值稅抵扣范圍試點以后購進或者自制的固定資產,按照適用稅率征收增值稅。 2 籌劃分析:(1)對于銷售2009年以后購買的固定資產按照一般貨物的方法征收增值稅,一般貨物的增值稅納稅籌劃方法都可以用。(2)銷售2009年以前購入的固定資產,依然使用老規定。(3)增值稅試點的企業對銷售本地區進入試點以前購買的固定資產,按4%征收率減半征收增值稅;銷售進入試點以后購買的固定資產,則按適用稅率征收增值稅。

企業應該針對不同固定資產的具體情況,采取具體的納稅籌劃方案,使企業實現在合法條件>文秘站:

三、固定資產會計核算中其他稅種的納稅籌劃

(一)固定資產會計核算中房產稅的納稅籌劃

1 法律依據:《中華人民共和國房產稅暫行條例》第三條“房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納”,第四條“房產稅的稅率,依照房產余值計算繳納的,稅率為1.2%”。

2 籌劃分析:這里“減除10%至30%后的余值”,具體減除幅度,由省、自治區、直轄市人民政府規定。由于扣除比例1.2%沒有變動的余地,房產原值的大小直接決定房產稅的多少,因此合理減少房產原值可以減少房產稅。而中央空調、房產的附屬設施和配套設施等建筑物、土地使用權都是影響應稅房產原值的因素。若把除廠房、辦公用房外的建筑物建成露天的,并在賬簿中予以單獨記載,則可減少房產原值。將中央空調設備作單項固定資產入賬,可以不計入房產稅的計稅基礎,從而免于繳納房產稅。另外。企業應注意房產稅的稅收優惠,并加以利用。

? (二)土地增值稅的納稅籌劃

1 法律依據:根據《土地增值稅暫行條例》規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%時,免征土地增值稅,而且土地增值稅實行四級超率累進稅率,最低稅率30%,最高稅率60%。

2 籌劃分析:在會計核算中,企業可計算土地增值稅的起征點,根據相關法規來確定是否免征土地增值稅;還應注意各級稅率增收范圍的臨界點,衡量上級稅率與下級稅率對企業帶/！/來的最大稅后收益,而不是盲目追求高價格或低稅率。所以,企業要結合上述不同規定,制訂科學合理的住房銷售方案,以有效減輕或免除稅負。

四、固定資產會計核算中納稅籌劃的其他建議

(一)創造條件充分享受稅收優惠政策

我國現行稅法有許多優惠政策,對于符合優惠條件的企業一定要加以充分利用,不符合優惠條件但瀕臨優惠邊緣的企業可以創造條件,使企業符合優惠條件。如新《企業所得稅法》第28條規定,“國家需要重點扶持的高新技術企業,減按15%征收企業所得稅”。因此,對技術類企業來說,可以加大產品的高科技含量,以期獲得稅收優惠。對于中西部地區的企業來說,應當創造條件,爭取享受國家對西部開發的優惠政策。

(二)綜合考慮各個稅種的共同影響

由于各個稅種的相關性,某一稅種的計稅基礎降低,并不一定會帶來總稅負的減少,因此要把各個稅種的納稅因素綜合起來考慮。例如,廠房選址的不同(選擇市區和選擇縣城)不僅會影響城鎮土地使用稅和房產稅,還對所得稅有影響。因為它們都可以計入管理費用,在所得稅前扣除,減少應稅所得額,從而影響所得稅。可以看出,只有綜合考慮各種變化抵銷后的總影響,才能做出正確決策。

(三)追求稅后收益最大化

固定資產納稅籌劃應服從和服務于企業戰略,籌劃時不僅要考慮稅收因素,還要考慮非稅收因素,籌劃的目的不是“稅負最輕”或“納稅最小”,而是追求稅后收益最大化,并以稅后收益最大化為原則協調兩個方面的均衡,即稅收成本和非稅收成本的均衡,以及稅收成本中的隱性稅收成本和顯性稅收成本的均衡。

五、結論