土地征收的補償標準精選(九篇)

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第1篇：土地征收的補償標準范文

【關鍵詞】房屋征收；補償標準；分析

0.引言

我國土地實行的是社會主義公有制管理，土地歸國家和集體所有，存在土地所有權和土地使用權分離的問題，進而造就了房屋征收這一特有的制度。根據土地所有人和房屋占用范圍的不同，這一制度包括國有土地上房屋征收制度和集體土地上房屋征收制度兩種[1]。隨著我國城市化的不斷擴張，城市中可以利用的土地日趨飽和，政府部門可以回收利用的國有土地也越來越少，城市的范圍逐漸向農村擴張，隨之出現了大量集體土地上房屋征收行為。但目前我國的集體土地上房屋征收中還存在法律不健全、補償混亂等問題，征收過程中的矛盾和沖突日益突出，農民的損失十分慘重。加強對集體土地上房屋征收補償的研究，并加快相關立法進程是當前農民的迫切需求。

1.集體土地上房屋征收補償標準的影響因素

集體土地上房屋征收補償標準是房屋征收補償中的重要組成部分，它和征收補償原則、補償范圍和補償方式等都有一定的關系。從宏觀角度來看，集體土地上房屋征收補償標準的影響因素主要有以下幾個方面。

1.1征收補償原則的影響

土地征收是為了滿足國家公共利益的需求，強制性取得被征收者土地房屋所有權的行為[2]。征收過程中被征收者喪失了不動產的所有權，因而承擔了比普通民眾更大的負擔，也為公共利益做出了很大的犧牲。為了保障被征收者和普通民眾之間的平衡，必須給予被征收者一定的補償。分析各國和地區立法的不同，征收補償原則可以大致分為：完全性補償、適當性補償和公平補償三類。我國現有的立法中還沒有對征收補償原則做出統一的規定，《憲法》中雖然肯定了征收補償的作用，但并沒有明確規定征收補償的原則，導致很多地方出現了征收補償原則不統一，實際使用混亂等情況。

1.2征收補償范圍的影響

很多國家和地區對征收補償范圍的規定比較寬泛，例如美國的不動產征收范圍不僅包括不動產本身，還包括不動產的附加產物和與地產相關的無形資產等。我國國有土地上房屋征收補償范圍中包括了房屋價值、搬遷損失和臨時安置補償這三個方面，可以說是立法上的一大進步。但是該立法中對土地使用權和劃撥土地使用權這兩者沒有進行區別劃分，很多學者對此存在爭議。部分學者認為，集體土地上房屋征收應該有別于國有土地上房屋征收，對集體建設中的土地使用權區別對待，如果可以無償獲得集體建設用地的使用權，對土地使用權的終止不需要進行補償，反之，就需要增加土地征收補償的金額。但筆者認為，不論集體建設用地的獲取是有償還是無償，都是用易物權的行為，征收作為剝奪他人財產權的行為，應該給予相應的賠償，并納入征收補償的范圍中。

1.3征收補償辦法的影響

我國的土地征收補償主要以多種費用的形式體現，其中征地的補償包括土地補償、臨時安置補助和農作物補償等。集體土地上房屋征收補償管理辦法主要由各級政府規定，農村地區和城市遠郊一般采用遷建安置的方式，進行宅基地建房，按照房屋拆遷成本進行補償，宅基地征收按照當地規定的征收標準。城鄉結合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通過實物和貨幣補償，由政府提供安置房或者被拆遷者自行購房。

2.集體土地上房屋征收補償標準的確定方法

2.1房屋價值補償標準的確定

集體土地上房屋征收中的非住宅房屋，集體建設中的土地使用權具有一定的限制流轉性，很難評估它自身的價值。可以采用區分是否搬遷重建的方法確定補償標準，需要搬遷重建的非住宅房屋，應該聘請相關專家進行重置成本評估，以確定合理的補償標準。對于提供土地重建安置的征收補償，應該由資深房地產評估機構進行房屋價值評估，評估中去除土地使用權價值的補償。

2.2臨時安置和拆遷補償標準的確定

相關法律規定，只有在征收房屋的情況下被征收者才能得到搬遷補償；只有在符合產權調用補償方式的基礎上，被征收者用于產權調換的房屋在征收時無法按期交付時才能獲得臨時安置補償。但是相關法律中對于搬遷和臨時安置的具體補償標準還沒有做出明確規定。筆者認為，搬遷費和臨時安置費在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方評估機構并不經濟。對此征收者和被征收者可以協商解決，如果協商不成可以聘請專業搬家公司進行搬遷，并由征收方提供周轉房作為補償。

2.3停業停產補償標準的確定

停業停產補償是指被征收者由于房產被征收，無法正常開展業務導致的損失，這種補償和被征房屋屬于集體土地或者國有土地沒有直接關系。集體土地上房屋和國有土地上房屋的停業停產補償標準可以一致[3]。停業停產損失包括兩方面的內容，第一是由于停業停產導致被征收者失去了獲取利潤的機會，第二是征收過程中產生的費用，如儀器、設備和商品搬遷費用，以及停產期間員工的福利、工資等。補償標準應該對相關的利潤損失和必要的費用補償進行分別設定，做出停產停業效益評估的指導性規定，避免政府由于執行不當損害了被征收者的合法權益。

3.結語

加強對集體土地上房屋征收補償的研究，并加快相關立法進程是當前農民的迫切需求。國家應該針對集體土地上房屋征收中出現的問題，加強對相關立法的關注和重視。建立有法可依、公平公正的土地補償操作機制，促進國家、集體和農民三方的利益達到平衡狀態。

參考文獻

[1]王達.征收補償決定及其合法性審查[J].中國房地產，2011（21）.

第2篇：土地征收的補償標準范文

一、工作原則

（一）政府主導原則。鎮舊城改造工程房屋征收補償工作，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規定，在廣泛征求群眾意見的基礎上，經過充分論證，由政府統一組織實施。

（二）統籌兼顧原則。項目建設的土地及房屋征收補償和安置，兼顧國家、集體和個人三方面的利益。

（三）保障居民利益的原則。努力保障群眾生產生活的連續性，生活的相對穩定性及經濟發展的持續性。

二、工作要求

（一）建立重大項目土地及房屋征收安置目標責任制度、督查制度、工作有效報告制度和工作績效考評制度。

（二）高標準，嚴要求的開展土地及房屋征收補償和安置工作，妥善安排搬遷戶的生產生活。

（三）結合實際，努力營造和諧的土地及房屋征收補償和安置氛圍，在依法、公開、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收補償和安置任務。

三、征收范圍及對象

鎮原綜合廠全部區域

四、征收期限

2012年1月15日——2012年4月15日。

五、征收補償和安置原則

根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關的法律法規和政策，對征收范圍內有合法產權的成片空地，采取貨幣補償方式進行征收；對具有合法產權的房屋，按照房地合一的原則，采取貨幣補償、產權調換的方式進行征收補償和安置。被征收的土地和房屋的用途及性質以土地及房屋的所有權記載的用途及性質為準。

違法、違章建（構）筑物和超批準期限的臨時建（構）筑物不予補償。

（一）土地征收原則及補償標準

通過有償出讓取得土地使用權的，根據《省土地管理條例》第三十二條規定：“以有償方式取得土地使用權利，按合同約定的土地使用年限扣除已使用年限的有償費用后，剩余費用退還原土地使用者”。并結合土地開發及利用的實際情況，參照土地評估價給予貨幣補償。

通過行政劃撥方式取得土地使用權的，按照當時取得國有土地使用權的土地成本價與其后期土地開發整理所投入的資金（以有關部門核準或測算價為準）兩項之和給予貨幣補償。

依法辦理部分手續，但未取得國有土地使用權證的，按實際發生的費用，憑原始憑證據實補退。

（二）房屋征收原則及補償標準

1.住房征收原則及補償標準

對具有合法產權的住房，采取貨幣補償和產權調換兩種方式進行安置，被征收人可任選一種補償安置方式。

（1）貨幣補償標準

對具有合法產權的住房貨幣補償標準，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》，《省城市房屋拆遷管理規定》等有關規劃對其進行現場評估，以評估價為依據，參照相關規定給予補償。

對具有部分產權的住房及附著建（構）筑設施，地上附著物按照有關規定給予適當補償（補償標準詳見附表一）

住房征收獎勵：對積極配合政府工作，在規定時間內簽訂征收協議的，被征收人給予獎勵，其獎勵標準為（見附表三）。

（2）產權調換

根據本項目的總體規劃，居民住房在本項目范圍內回遷安置。

①被征收人選擇回遷安置住房的按房屋建筑面積1：1.2的原則進行產權調換；安置時，被征收人根據補償安置協議簽訂時間的先后順序按規定選房。

②產權置換優惠標準

超過安置面積10平方米（含10平方米）以內的，按安置房綜合成本價優惠購買；超過10平方米以上的按照市場價格下浮3%優惠購買。

③回遷安置住房的標準為符合國家建筑標準的合格工程，裝修標準為毛坯房（標準另行公布）。

2.經營性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原則及補償標準

居民個人擁有的兩證齊全的營業房(底層鋪面)實行原地回遷。辦公、商場、賓館、出租住房、工廠、倉庫等進行評估，以評估為依據，給予一次性貨幣補償，不進行產權調換。

果木及青苗的補償標準：對具有合法產權土地上種植相關果木、青苗等的，按國家有關規定給予補償（補償標準詳見附表二）

七、其他

（一）辦理征收補償協議時，被征收人需要提交房產證，土地使用證，戶口冊及身份證等相關證件；此次征地前單位或個人擅自與村集體購買土地且未辦理規劃和用地手續的土地屬違法占地，原則上不予補償；合法劃撥或交易的國有土地按取得成本價給予補償。土地補償款直接支付給土地使用權人。

（二）征收沒有抵押權的房屋，依照國家有關擔保法律執行。

（三）房屋有租賃關系的，出租人應與房屋租賃人解除租賃關系，方可簽訂征地補償安置協議；

（四）被征收人搬遷時，不得擅自拆除房屋內的門窗，水電，煤氣表等設施；

（五）被征收人必須自行交納房屋搬遷前使用的水電，煤氣，有線電視，電話費等費用，如未交清以上費用的，在補償費總款中扣除。

（六）回遷房屋產權證辦理的契稅，辦證費、工本費在產權調換等平方面積內由征收人支付，超過部分，按規定支付。

九、工作保障措施

（一）堅決貫徹執行《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條的規定，對違反土地管理法律法規，阻撓國家建設征用土地、房屋及超過征收期限拒絕征收的，依照相關法律法規予以征收。

（二）征收公告后，被征收房屋存在租賃關系的，由租賃雙方自行解除關系，沒有抵押權的由房屋產權人自行解除抵押；存在產權糾紛的由雙方當事人自行解決，房屋征收部門不承擔房屋租賃、抵押及糾紛所產生的任何經濟和法律責任。

（三）征收公告后，對仍在項目規劃區域內新建（改擴建）房屋的，依法實施拆除，對其所造成的經濟損失不予補償。

第3篇：土地征收的補償標準范文

關鍵詞：征地補償；公共利益；法律制度

我國在城鄉一體化進程中，大量土地被征收，被征地農民成為沒有土地、不種莊稼的農民，合理的征地補償制度就尤為重要。現行土地征收補償制度存在著土地征收范圍過寬，土地征收程序不健全，土地征收補償標準過低，補償費用分配不合理等問題。本文提出如下完善制度的對策建議。

一、 明確土地征收目的

1、在立法上明確界定公共利益的范圍。僅僅在為了滿足公共利益需要的前提下，才能由政府行使土地征收權，實行土地征收。為嚴格控制土地征收范圍，還必須對公共利益的概念和內容作嚴格的界定。在充分借鑒各國限定公共利益范圍的經驗和結合我國實際情況的基礎上，我國的公共利益界定應吸收概括式與列舉式兩種方式的優點。在對公共利益概念的內涵作出一般性規定的同時，在法律上對那些公認屬于公共利益范圍內的項目作出明確具體的列舉，使政府的自由裁量權縮小到最小范圍。對確屬公共利益范圍的事項而法律又沒有明確規定的，可由立法機構以單行法規或立法解釋的方式予以補充，以此來糾正法律滯后于社會發展的弊端。

2、允許集體土地所有權和使用權自由流轉。完善農村集體土地所有權權能，是解決公共利益目的被任意濫用的有效途徑之一。所有權是對所有物的完全支配權，占有、使用、收益、處分是所有權的四項重要權能。我國的集體土地所有權則不完全具備這四項權能，突出表現在集體土地沒有轉讓權。依照現行法律規定，土地不準買賣，限制了集體土地的自由流動，不能充分發揮土地的作用，影響了土地資源的利用效率。另外，土地征收范圍過大，非公益性建設項目征收農村集體土地更是剝奪了農村集體土地的處分權。

因而，在明確農村集體土地所有權主體法律地位的基礎上，應明確土地所有權和使用權主體的權利和義務。在處分權上，除公共利益以外的項目，農村集體土地應在市場經濟規律的作用下，實現土地所有權的自由流轉。同時，搞活農村集體土地使用權流轉，打破集體土地使用權不能流轉的局面，使其和國家建設用地使用權一樣進入市場，實現其權益，這樣才能確立集體土地所有權的主體地位，明確集體土地產權，強化市場公平競爭的環境。

3、嚴格區分為公益性用地和經營性用地。我國經營性用地目前大都是通過政府來征收的，政府征收后再由經營性用地者從政府手中購買。因為政府征收土地后再賣給經營性用地者，會產生巨大的差價，所以這種做法容易導致權力尋租，為政府腐敗提供了滋生的土壤。因此應嚴格區分為公益性用地和經營性用地。將國家土地征收權嚴格限制在公益性用地的范圍之內。對公益性用地，由政府直接向農民征收，并依法給予土地征收補償；對經營性用地，應由用地者與農民協商，通過市場途徑取得。政府在經營性項目用地上，不再是參與者，而僅僅是服務的提供者。政府僅通過土地用途管制和土地利用規劃，控制土地供應總量，履行土地管理職能。政府只管審批、監管、收稅和登記，并進行適當的總量控制，以防止土地保護失控。這樣既有利于維護農民利益，也有助于實現市場公平。

二、建立完善的土地征收程序制度

1、保障被征地農民的知情權和參與權。我國現行法律雖然規定了土地征收過程中的兩公告一登記制度，但是這種公告僅是在土地征收被批準或土地征收補償決定作出之后的公告，是一種事后公告。公告作出后，農民即使對公告的相關內容不滿，也無能無力。現行的公告制度不能有效滿足農民的知情權、參與權。需要改革現行公告制度，變事后公告為事前公告。土地征收主體提出土地征收申請后，獲得批準以前，就應當及時將土地征收的有關情況進行公告，并通知擬征土地所屬的集體經濟組織及承包經營權人。公告內容包括：土地征收的目的、被征土地的位置、土地征收說明、審批機關和地址等。公告不僅應直接送達被征地農民本人，而且還要貼在被征收土地所在區域的明顯位置并在當地報紙上予以刊載。相關權利人對土地征收有異議的可要求舉行聽證會，對土地征收的合法性、合理性、必要性進行聽證。土地征收獲得批準后，被征收土地者也可要求舉行土地征收補償聽證，在聽證的基礎上進行協商，協商不成的，可要求土地征收審批機關根據聽證情況進行裁決。有關部門應對擬征土地及地上附著物的現狀進行調查，調查結果應與被征收土地農村集體經濟組織、農民和地上附著物產權人共同確認。土地征收補償達成協議的，或土地征收裁決后，土地征收者應將土地征收補償土地征收協議的內容、安置補償協議的內容、具體適用的土地征收補償標準、補償費用的分配等予以公告。

2、完善土地征收糾紛解決機制。近年來，各地政府土地征收權頻繁動用，大量土地被征收，由此引發的土地征收糾紛亦越來越多。由于我國沒有建立起完善的土地征收糾紛解決機制，許多糾紛產生后沒有及時得到解決，人們的訴愿長期被壓制，導致上訪事件激增，群體性上訪不斷，影響社會的穩定與和諧。對土地征收糾紛的解決，我國僅在《土地管理法實施條例》中作了規定。該行政法規第25條規定，對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。征收補償、安置爭議不影響土地征收方案的實施。由爭議主體一方兼利益分享者一方來裁決其與另一方的爭議顯然不妥。為公正地解決土地征收糾紛，必須完善土地征收糾紛解決機制。

一是擴大爭議案件的受理范圍。土地征收過程中的糾紛很多，不僅僅是補償標準糾紛。為更加全面保護當事人的利益，化解矛盾，對其他糾紛如土地征收范圍糾紛、土地征收安置補償糾紛、土地征收程序糾紛，土地征收執行糾紛等均應納入受理范圍之列，都可以申請裁決或者提訟。

二是建立土地征收司法審查機制。土地征收爭議由政府裁決，通過行政渠道解決糾紛，有助于提高爭議解決的效率，可以快捷高效地解決糾紛。但不能僅將行政裁決作為惟一的解決渠道，理由上面已經提到。應拓寬解決糾紛的路徑，建立多元化的糾紛解決機制。一個有力措施就是對土地征收糾紛引入司法審查機制，將司法救濟作為監督土地征收行為，解決土地征收糾紛的最后一道防線。當事人在糾紛發生后，可以向法院提訟，要求司法解決。

三、確定市場化補償機制

1、明確土地征收補償的原則。國家為了公共目的對土地實行征收行為，必將給被征收人造成損失。被征收人的這種損失并不是出于其違法行為，而是出于全體人民的共同利益的需要。因此該損失不應由被征收人一人承擔，而應由全體人民共同負擔，這才符合公平正義的原則。所以，國家在征收土地時，必須對被征收人的損失給予合理公正的補償。隨著權利觀念的變化，特別是權利從私有化向社會化的轉變，土地征收補償的原則經歷了一個由完全補償，不完全補償，到適當補償的過程。補償機制變得更加完善，更加合理，對被征收人權利的保護也更加的充分。我國2004 年修改憲法時第一次在憲法中明確規定土地征收應該補償，這對我國土地征收補償制度的完善起到了非常重大的作用。但憲法并沒有對土地征收補償的原則作出規定，不能在理論和實踐上對土地征收補償起到很好的指導作用。將來制定土地征收法時，應當明確規定土地征收補償的原則。借鑒國外的經驗，我國的土地征收補償應遵循公平補償的原則。放寬土地征收補償的范圍和標準，以便使被征收人的損失能夠得到更充分的補償，更好的保護被征收人的利益。

2、實行土地征收補償標準市場化。確立公平補償的土地征收補償原則，要求必須以市場價格為計價基準進行補償。遵循公平的市場價格原則進行土地征收補償是市場經濟體制的必然要求。在國外，幾乎所有的國家都遵循市價補償的原則，將土地補償費、青苗及建筑物、構筑物補償費、殘地補償費等主要補償項目的補償價格，以當時的市場價格或以市場價格為基礎進行補償，充分體現效率、公平原則。如前所述，我國現行的補償標準是按“產值倍數法”確定的，沒有遵循公平市場價格的原則，沒有體現市場價值，又加上補償范圍較窄，造成了被征地農民利益的損失。為了更好地保護被征地農民的利益，我國應與國際接軌，實行補償標準市場化。補償標準市場化要充分考慮被征地農民的基本生活要求，按被征收土地的市場價格對失去土地的農民進行補償，即將土地征收和使用過程中的增值收益在國家、集體、和被征地農民之間進行合理分配，保證被征地農民取得足夠的土地增值收益。

另外，還應該擴充我國的土地征收補償范圍。當前我國土地征收的補償范圍僅限于與被征收客體直接相關的經濟損失，而對與被征收客體間接關聯以及因此延伸的其他附帶損失未規定予以補償，屬于不完全補償。結合國外關于補償范圍的規定，建議將補償范圍擴大，補償范圍應包括以下幾個方面：集體土地所有權補償、地上物補償、土地征收活動引起的損失補償等。

參考文獻：

［1］ 沈開舉，行政補償法研究法律出版社，2004。

［2］ 陳錫文，土地征收要保障農民利益，北京中外房地產導報, 2006(23)。

［3］ 張全景，我國土地征收補償制度改革探討，國土與自然資源研究,2010(4)。

第4篇：土地征收的補償標準范文

論文關鍵詞 集體土地 征收 征收程序 征地補償安置

一、集體土地征收制度概述

（一）概念與背景

在我國，土地所有權的主體只有國家和集體經濟組織。依照現行的法律制度，土地所有權不能自由地在流通市場買賣，農村集體土地使用權的流轉也受到了較大的限制。因此，當國有土地難以滿足公共利益的需求時，國家就只能依靠征收和征用兩種強制手段取得其他主體的土地，以滿足其用地需求。征收和征用雖均以公共利益為出發點，但二者存在明顯的區別。具體而言，土地征收的法律后果是將原土地的農民集體所有權變為了國家所有權，即土地所有權的主體發生了變化，而征用僅僅是臨時性地改變了土地使用權的主體。

所謂集體土地征收，指的是國家為公共利益的需要，由縣級以上地方人民政府及其土地行政主管部門組織實施，依法將屬于集體所有的土地變為國有，確定給建設單位使用，并對集體經濟組織及有關農民給予補償和安置的一種具體行政行為。

集體土地征收包含三層法律關系，其一，國家作為征收主體與被征收主體集體經濟組織或農民之間的征收與被征收的關系，其二，國家作為征收主體與用地主體建設單位之間供地與用地的關系，其三，建設單位與集體經濟組織、農民之間補償與被補償的關系。目前，這三層法律關系沒有理順。集體土地征收作為一項具體的行政行為，應當表現為政府與集體組織、農民兩者之間的直接而簡單的關系。對集體組織、農民進行補償不應由用地主體建設單位進行，在實踐層面上，這種做法容易導致被征收主體的合法權益得不到切實的保障。不牽涉到建設單位，單純的政府與集體的征收補償關系才是制度未來發展的方向。

（二）集體土地征收的基本程序

《土地征收管理法》規定了集體土地征收的法定程序。依據該法規定，集體土地征收包括如下基本程序：征地審批、征地公告、補償登記、確定補償安置方案、事實補償安置。

征地公告是指縣級以上政府告知集體土地所有人其所有的土地，經有權機關批準已被國家征收。《土地管理法》第四十六條第一款作出了原則性規定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。”《土地管理法實施條例》第二十五條則對公告程序的具體內容進行了明確說明：第一，公告主體是被征用土地所在地的市縣人民政府；第二，公告內容是批準征地機關、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、人員安置辦法以及辦理征地補償的期限等；第三，公告地點是被征用土地所在地的鄉、村。

補償登記程序在《土地管理法》和《土地管理法實施條例》中規定存在差異。根據《土地管理法》，被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內持權屬證書到當地政府土地行政主管部門辦理登記。但《土地管理法實施條例》則將登記機關規定為公告中指定的政府土地行政主管部門。實施條例將辦理補償登記的機構規定為公告指定的相關部門，相比《土地管理法》之規定在實際操作上更具靈活性，因而更有利于征收主體在進行征收公告時從高效便民的角度出發，選擇更便利被征收主體辦理征地補償登記的政府土地行政主管機關進行登記。征地補償登記這一程序的內容主要分為兩個方面：第一，辦理登記的期限為公告規定的期限。在相關法律上，由于征用土地涉及面積、人數等多種因素，登記期限并沒有給出一個具體的時間限制，而是交由公告主體依據不同的實際情形進行確定；第二，登記機關為公告指定的機關。

確定補償安置方案，包括以下幾個步驟：第一，補償安置方案的確定。法律規定只對補償安置方案的主體進行了限定，并未涉及安置方案確定程序的具體內容。依此規定，征地補償安置方案是行政機關的內部程序，被征收人無權參與方案的確定過程。因此，補償安置方案系屬行政機關作出的單方面決定；第二，公告補償安置方案；第三，聽取意見；第四，上報批準。補償安置方案應報“市、縣人民政府批準”。

（三）集體土地征收補償制度

農村集體土地征收補償制度在土地征收體系中處于核心位置。它既是一種權力約束機制，更是一種利益協調、權利保障機制。就其對權力約束的功能而言，征收補償費的支出能夠有效限制政府過于草率地采用征地權這一行政權力，集體土地征收補償制度是對公權力的實質性約束。就其作為權利保障機制的一點而言，被征收對象依據公平原則應當獲得適當的補償，在公共利益和私人利益相沖突時，補償制度提供了一條救濟途徑。

除憲法之外，集體土地征收補償制度的法律依據還集中體現在《土地管理法》與《物權法》等法律文件之中。《土地管理法》及實施條例對集體土地征收補償制度的規定較之于《物權法》更為詳實具體，是該制度的主要法律依據。

從征收土地的補償范圍來看，我國法律規定只對直接損失予以補償，被征收主體的間接損失和其他相關損失一般不予補償；從征地補償標準來看，被征收主體獲得補償的數額根據被征收土地原有用途的不同基本采平均年產值的倍數方法計算；從補償爭議處理程序來看，補償標準產生爭議時，由縣級以上政府處理，如果協調不成，則交由批準征地的政府通過裁決的方式予以解決。

此外，國務院于2006年頒布的《關于加強土地調控有關問題的通知》、國土資源部分別于2010年、2014年下發的《關于進一步做好征地管理工作的通知》和《國務院辦公廳關于落實中國中央國務院關于全面深化農村改革加快推進農業現代化若干意見有關政策措施分工的通知》三個法律文件均對集體土地征收補償制度進行了不同程度、不同方面的完善。

二、集體土地征收制度的主要缺陷

（一）征收目的界定不清

國家行使征收權的正當性之前提在于征收土地是為公共利益之必要。換言之，國家只有為了公共目的，才能夠對公民的基本財產權利給予一定的限制，否則，將可能導致政府行政權力的濫用。我國立法對“公共利益”作出了規定，但對于其概念并沒有進行明確的限定。公共利益這一概念本身具有模糊性，包涵相當廣泛的外延，對其若不進行明確的界定，有可能造成政府征收權的濫用，征收土地行為的擴大化，進而損害集體組織及廣大農民的切身利益。

由于立法對公共利益界定不清，直接導致在實踐中我國公共利益認定的行政主導性與征收泛化。按照《土地管理法》的規定，公共利益的認定完全由行政機關單方面決定。立法層面授予了行政機關最大化的自由裁量權，而缺乏被征地者等相關利益主體的監督約束。在國土資源部對北京、上海等十六個省市征地項目的一次調查中，數據顯示東部城市近十年來的所有征地項目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于經營性目的。

（二）征地補償的非市場化

2005年國土資源部下發《關于開展制定征地統一年產值標準和征地區片綜合地價工作的通知》，通知規定“必須按照征地統一年產值標準和征地區片綜合地價對農民補償”，這在本質上是政府主導定價，由政府利用所處的優勢地位單方面決定被征收土地價值。多年來，集體土地征收補償費用過低已成為引發征地矛盾的最突出原因。征地補償的非市場化在一定程度上體現了計劃經濟的色彩，長期以來過低的補償標準無法體現市場經濟條件下土地的真實價值，因此農民的合法權益也無法得到公平受償。

（三）征地程序不完善

前文已對集體土地的征收程序進行過討論，在此不再贅述。我國征地程序的一個非常明顯的特征是程序設置更傾向于保證政府的行政效率，被征收人則處于相對被動的地位。涉及被征收人的利益保護的程序如聽證、申訴等缺乏應有的具體的制度保障。盡管2004年《國土資源聽證規定》中賦予了相對人對征地補償標準和安置方案要求聽證的權利，但難以解決根本上的問題，整個征地過程群眾參與度低、透明度不高是普遍現象。目前關于保障農民知情權、參與權的程序性規定大多過于原則化，在實踐中缺乏可操作性，因此此類程序性權利難以得到真正落實。

三、完善集體土地征收制度的建議

（一）引入市場機制，建立合理的補償標準和范圍

目前，在我國，集體土地征收補償費用過低無疑是引發征地矛盾的最突出原因。雖然各地在原有基礎上不斷提高征地補償標準，但這種非由市場機制確定的補償標準不僅存在嚴重的滯后性，而且遠遠不能體現土地的實際價值，從而對農民的損失做到公平補償。

合理的集體土地征收補償標準，應當在公平市場價值的基礎之上，充分考慮到集體土地的市場價格，對征收土地的實際價值與原所有人的交易成本給予完全的補償。這在一定程度上也要求擴大征收補償范圍。

（二）具體完善集體土地征收程序

首先，法律應當嚴格、明確地界定“公共利益”的范疇。界定公共利益時，可以采用列舉加概括的立法方式，在進行概括時，還應當運用比例原則，進一步縮小公共利益的范圍。按照法律明確列舉和比例原則概括的雙重限制方法能夠有效的防止因公共利益不明確導致的行政權力濫用，加強對公共利益審查的力度。

第5篇：土地征收的補償標準范文

土地征收的補償關系到被征地者的切身利益和經濟社會的發展和穩定，征地補償對于征地方與被征地方而言，如何進行補償關系到征地問題的核心內容，實踐證明，這也是如何更好地進行征地制度改革的重點和難點所在。基于此，本文分析研究認為，征地補償中一要確定征地補償標準的原則，二要對征地補償的范圍進行確定，通過這兩個方面的補償情況對征地補償的標準進行確定。

[關鍵詞]

征地補償標準；產值倍數法；征地補償；土地補償；土地收益；征地；補償

征地是對集體土地的所有權和使用權進行的永久性的轉移，現階段，隨著我國經濟社會的不斷發展和進步，征地將越來越多地體現在農村和城市當中，對于被征地者將永遠失去土地的經營權，如此一來，被征地者一旦失去土地，便會失去生活來源和保障。所以，如何對于被征地者進行征地補償就體現在相關的法律和法規上，這在法治國家也被視為是“唇齒條款”，實踐證明，有征地就要求伴隨有征地補償，二者須臾不可分離。既然征地如何進行補償是征地問題的核心所在，當然補償制度也就是進行征地制度改革的重點和難點。征地補償費如何進行補償，就要根據具體情況，在確認被征地者集體土地財產權利如何劃分的基礎上，進一步地按照市場經濟發展的規律進行確定。通過我們在征地過程中的實踐經驗，在征地補償中，除了要考慮被征地者的土地在被征收之前的具體價值，還要求適當地考慮土地的區位因此，土地市場的供求狀況，以及當地經濟發展的具體狀況和地方政府的宏觀政策等等。

1對于被征地者確定補償標準的基本原則分析

1.1以土地征地補償為主，嚴格執行相應的征地補償標準，同時也要兼顧被征地人員的相關安置，進而來保障被征地者的生活水平不降低，維護其基本的生活保障。在具體工作中，我們制定征地補償的標準要根據當地的具體情況，依托當地的土地情況，充分地考慮到本地的實際情況，并且還要切實保障被征地者的合法權益不至于受到損害，保證被征地者原有的生活水平標準不降低。

1.2以被征地者的收益為主，并且在具體操作過程中要考慮土地的用途轉變而引起的增值情況，讓被征地者能夠分享征地所帶來的經濟效益。土地增值主要在一定程度上表現出是由國家進行投資而進行的。被征收土地上的基礎設施建設和改善投資環境所帶來的各種問題和收益情況，但是作為土地的所有者，雖然自己的土地被征收了，但是被征地者自己的土地對于土地的轉變用途后所產生的增值應當是享有一定的分配權的。目前，征收土地的補償標準低、土地增值分配不合理是被征地者經濟在具體工作遇到的一個比較嚴重的問題。因而，在具體工作中我們要根據實際情況進行逐一的解決，使土地朝著人們有利的方向發展。

1.3以市場需求為主，對于征地情況進行適當考慮，注意區分被征收土地的區位因素以及土地的使用情況。我國已經完全確立了社會主義市場經濟體制，因此要按照市場經濟的規律去研究土地的征收補償辦法和標準，為此在土地被征收方面我們也要體現出土地效益的市場性，用以保障被征地者的土地權益和其他的相關權益。在被征收土地規劃的相同區域內部，征地者應當采取統一的標準和價格進行補償，征地補償的標準不隨項目性質的不同而不同，實行同地同價，這樣一來，能夠保證在征地過程中不出現偏差，減少失誤。

2對于土地征地進行補償標準及其范圍的確定

對土地征收進行補償的目的就在于能夠使被征收者所遭受的財產或者經濟損失可以及時得到彌補，如此一來就可以減少被征地者的損失，也能夠充分體現出我們黨和政府對于弱勢群體的關心和幫助，通過各種形式和途徑，對于被征地者進行相應的補償，可以充分彌補被征收人所受到的各種損失。這樣就可以至少減少被征地者因征收行為所遭受的經濟損失。一般而言，對于征地補償的范圍應當從以下以下三個方面進行考慮：首先是保護被征者的直接財產免受損失。其次是充分考慮和保護被征地者的預期利益。再次是保證對于失去土地的被征地者要給予相應的生活及社會保障的費用，從而維護被征地者的利益。在這方面，我們要借鑒發達國家的具體做法，比如說日本在此方面的做法就十分值得我們借鑒。在日本，國家對于土地進行征收的補償辦法可以分為土地的財產權補償和土地的生活權補償兩個方面對于被征地者進行補償。而土地的財產權從土地的補償具體標準上來看可以分為狹義的土地財產權補償和土地附隨的損失方面進行相應的補償；而對于土地被征收者的生活權補償方面又包括以下幾個方面的補償，即狹義的生活權補償，被征地者少數殘留者的補償，被征地者離職情況的補償，被征地者事業損失費的補償，以及被征地者生活再建措施等等的補償。在日本，法律上的生活權補償一般都是對被征地者所進行的間接損失補償，這樣做的目的是對因征收土地而給予被征收人所帶來的損失或者生活水準降低而給予的適當補償。

第6篇：土地征收的補償標準范文

對于耕地征收,28.6%的農民態度不是很明朗。大多數農民態度明確,并且其中51.4%的農民不愿意自己的土地被征收,因為這部分農民認為耕地是生活的根本以及養老的保障,耕地被征收則會失去日后賴以生存的基礎;20%的農民則愿意土地被征收,不想繼續耕種土地,希望獲得現金作為從事其他行業的資本。其中超過80%的農民認為補償標準太低,補貼力度補償力度明顯不夠。但是,當提到補償標準如果提高,大多數農民表示耕地征收可以接受。總而言之,農民希望得到更多的貨幣實惠,如果補償費用不能滿足農民的需求,即補償所得不能彌補因失去耕地其收入所得,農民是不情愿轉讓出耕地。調查中發現,年齡在35歲以下的農民相對來說對于耕地的征收則表現出較高的積極性,原因是年輕一代不希望像父輩一樣在土地上勞作一生,他們更多的是愿意外出打工或個體經營,相比種地收入畢竟遠遠低于其打工和個體經營所得收入,而且年輕一代的農民常年在外,對土地的感情不深,失地和有地沒什么區別。

二、征地對農業和農民的影響

(一)對人均耕地的影響

從耕地數量來看,耕地征收前,農民人均耕地面積約為1.9畝,征收后為人均1.2畝,耕地面積人均耕地面積減少了37%。對糧食生產和農業發展可能造成嚴重的影響。

(二)對農民收入的影響

從收入來說,調查發現,農民的人均年收入大多在9000元以上,有些地區低一些在7000元左右,較之耕地征收之前實則無明顯變化。原因有以下兩點:第一,耕地收入比重少。農民收入的70%以上是由外出打工所得,耕地所得收入比重較小,耕地的減少對農民的收入影響自然不明顯。第二,耕地所得收入少。由于近年來農業生產成本的提高,夏秋兩季耕作成本(即種子、化肥、農藥、灌溉、耕種、收割等)約合1000元/畝,而作物所得收入約2300元/畝,實際收入為約1300元/畝,按照人均耕地1.9畝和1.5畝來計算人均收入分別為2470元和1900元,人均耕地收入減少570元。故征地對農民收入影響不明顯。

(三)對農民生活的影響

調查中發現,每畝補償大致10000-16000元,在現有的的物價水平下,這樣的補償標準只夠農民維持2-3年的基本消費,根本無法解決大多數失地農民的長期穩定生活出路問題,加之部分農民缺乏長遠打算,往往在短期內把有限的安置費消費完,“坐吃山空”導致相當一部分人淪落到生活無著落的困境。此外,有些農民反映補償費用經常不到位,加劇了部分失地農民的貧困。

三、征地過程中存在問題

征地是經濟建設的需要,總體來說是件好事,可是在此過程中引發了大量的問題。征地過程中出現的問題主要體現在當地農民的權益受到損害,威脅著社會的和諧穩定。大致地,調查中發現土地征收過程中存在的有以下問題:

(一)征地界限不清

2011年最新修訂的憲法規定:國家為社會公共利益的需要,按照法律規定的批準權限和批準程序并依法給予農民集體經濟祖師和農民個人(家庭)補償后強制將土地農民集體所有轉變為國家所有的一種行為。但是法規和政策對“公共利益”卻無具體界定,實際管理中用地者多申請征收,以征求其融資和保值增值的作用,使得建設占用耕地增長過快的勢頭難以遏制。

(二)農民缺乏保護耕地的動力

現行體制和政策難以激發農民的維護耕地所有權的熱情。由于國家盲目追求經濟快速增長,干部的政績考核偏重于經濟的增長速度、產值等指標和城市建設程度,而農業的比較利益偏低,使得現行干部將稀缺的土地資源配置給邊際報酬高的非農產業。加之,廣大農民的耕地保護意識淡薄,農地保護行為不是每個農民的事情而是一種集體行動,執行耕地保護政策的成本很大。

(三)征地程序不透明

在進行農村土地征收時,相關法規條例的規定不明確和農村土地產權不明確,土地市場化不充分,地方政府濫用征地權,隨意分配土地補償款等損害農民和全社會利益的行為屢見不鮮。征地過程中,村干部往往利用自己的這種優先知情權竄改給農民的補償額度,中途截留部分農民應得補償款中飽私囊。還有一些村干部利用這一點把與自己有關系的親戚朋友的耕地補償款提高補償額度而減少其他農民的應得補償。甚至,有些是村干部與開發方相勾結強行以低額度的補償征收農民耕地。

(四)征地補償不足

根據《土地管理法》的規定,征地補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。土地補償標準為該耕地前三年平均產值的最低為10倍,高也不過是16倍。按平均每畝耕地年產值1000元計算,每畝只有10000-16000元,僅相當于普通公務員一年的工資。失地農民在耕地被征收后永久性地失去了從土地上獲得收益的財產權利,所以僅僅以經濟補償是不夠的,還應包括社會保障、就業服務以及對農民子女的教育支持等方面。

四、對征地的一些建議

針對以上土地征收帶來的一系列問題,我們提出以下幾點建議。

(一)明確征地范圍

對于非公共利益需要性質用地不能動用國家征地權,讓市場機制解決此類性質的土地征收,讓農民通過農民與用地者之間的交易談判獲取補償。同時,可以允許農民集體土地以使用權入股、租賃等方式參與經營性項目的合作開發或自行開發經營,分享社會進步產生的土地增值收益。

(二)完善征地程序

保障被征地農民的知情權和參與權,讓集體和農民的參與貫穿征地的全過程。相關法律、法規對土地征收的主體、客體、對象、條件、方式、范圍、具體步驟等,要有明確、具體的規定,并以此約束公共權力,規范政府行為,限制集體經濟組織以各種形式侵蝕農民的土地補償費用。建立土地征收的協商機制和司法裁判機制,把征地過程納入規范化、法制化的軌道。

(三)提高土地征收的補償費標準

土地補償標準上要充分考慮農村經濟發展和農民收入增長的實際,按照《土地管理法》并且引入市場化機制對土地補償內容進行評估,以農民征地補償費全部進入社保測算能領到城區最低生活保障金作為參照系,將現行補償標準提高,以確定新的土地補償標準。

(四)健全補償措施

土地對于農民具有生產資料和社會保障雙重功能,國家征地對農民的補償應考慮這兩個面。對作為生產資料的補償,不僅要使農民能夠解決目前的生活,還要能夠讓農有一筆錢來重新安置就業。對作為社會保障的補償,就是要保證讓失地農民能被納入當地城鎮居民社會保障體系之中。

(五)轉變農村土地組織形式

第7篇：土地征收的補償標準范文

關鍵詞：土地征收；補償

土地征收是我國農村集體土地所有權向國有土地所有權轉移的唯一方式，目前我國農村社會保障制度尚未完全建立，土地不但是農民重要的生產生活資料，而且還具有重要的社會保障功能。因土地征收引發的群眾上訪案件近年來有增無減，影響農村乃至整個社會的穩定，因此研究完善土地征收補償機制，充分體現并保障農村集體土地產權權益，成為目前我國關注、解決三農問題的關鍵。

一、現行土地征收補償的弊端

我國現行的土地征收補償制度是計劃經濟時代的產物，嚴重損害了我國農村集體土地的產權權益，主要表現在以下幾個方面。

（一）補償標準嚴重偏低

《中華人民共和國土地管理法》第四十七條中明確規定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。土地補償費和安置補助費總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。征用其它土地的參照耕地進行補償”。國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）要求各省、自治區、直轄市制訂并公布各市縣征地統一年產值或區片綜合地價，旨在提高征地補償標準，保護失地農民利益。但在實際操作中補償標準嚴重偏低，與日益攀升的土地出讓價格形成很大的落差，征地補償費僅占土地出讓價格的10%-20%。土地出讓的暴利使地方政府陷入征地賣地以增加地方財政收入的怪圈，嚴重脫離了目前我國實行的世界上最嚴格的耕地保護政策。

（二）補償費用分配不合理

根據我國《土地管理法》有關規定，土地補償費由農村集體組織管理，主要用于發展集體經濟和改善生產生活條件。安置補助費誰安置誰管理。地上附著物和青苗補償費支付給所有者。這樣的分配方式存在明顯的不足，首先目前我國農村集體土地所有權主體（鄉、村委會、村民小組）在法律上尚未明確，因此土地補償費具體應該有誰管理存在爭議。其次補償費沒有包括土地的生態價值補償。

（三）貨幣安置存在弊端

貨幣安置因其簡單且可操作性強而成為主要的安置方式。但貨幣安置存在很大弊端，由于農民普遍缺乏理財觀念和再就業技能，對安置款的使用缺乏計劃，一旦安置款用完之后，便又喪失了生活保障，大量的失地農民淪為“種田無地、上班無崗、低保無份”的“三無游民”。土地補償費以貨幣形式發給農村集體經濟組織后，用于發展集體經濟、改善生產和生活條件的往往較少，而由此引發的克扣、貪污、濫用、截留卻時有發生。

二、土地征收補償的優化

（一）明確農村集體土地價值內涵，逐步實現土地征收的完全價值補償

商品是價值和使用價值的統一，價值是凝結在商品中的一般人類勞動，價值交換以使用價值為基礎，使用價值是商品能夠滿足人類某種需要的屬性。農村集體土地作為一種特殊的商品，具有生產功能、社會功能和生態功能，因此農村集體土地價值包括經濟價值、社會價值和生態價值，其中生態價值和社會價值可并稱為土地資源的外部性價值，社會價值包括社會保障價值和糧食安全保障價值。

目前我國土地征收補償屬于不完全補償，表現為補償范圍窄、標準低。從國際整體發展趨勢看，對于國家合法行為所造成的損失，其補償范圍與標準呈日漸放寬提高之勢，對被征用者所遭受的損失給予更充分、更完全的補償。關于征收補償國內學者觀點不同，有的主張按市場價格補償，有的主張區分征地目的（是否為公共利益）區分補償標準。以上觀點都存在不妥之處，按市場價格補償缺少外部性價值。以征地目的和范圍不同區分補償標準有失社會公正。合理的補償標準應包括土地的經濟價值、社會價值、生態價值損失補償，即土地征收實施完全價值補償，《中華人民共和國物權法》的頒布實施也是對完全價值補償的支持。

（二）完善價值核算方法，兼顧社會價值和生態價值

產值倍數法補償測算方法缺乏理論依據，而且倍數確定有較大主觀性。解決這兩個問題主要從以下兩個方面著手：第一，對農村集體土地進行完全價值測算，包括經濟價值和外部性價值；第二，改進具體測算方法。對于經濟價值和社會保障價值的核算，參照《農用地估價規程》中的綜合法進行，并對其進行優化；在此基礎上采用替代成本法方法對糧食安全保障價值和生態價值進行評估；最后各部分價值相加即為農村集體土地的完全價值。

1、經濟價值測算

經濟價值核算采用收益還原法，收益還原法是將待估不動產未來每年的預期客觀純收益折現到估價期日。具體到農村集體土地是將待估土地未來各期正常年純收益以適當的利率還原，從而估算出待估土地價格的一種方法。基本公式為：

式中：pp――農村集體土地資源的經濟價值；n――收益年期；a1，a2…an――分別第一年，第二年，…，第n年的年末純收益；r1，r2，…rn――分別為未來第一年，第二年，…第n年的還原利率

2、社會保障價值測算

社會保障價值測算采用替代市場法，替代市場法是一種基于替代品市場的評價方法。農民土地被征收意味著社會保障功能的喪失，采用某種方式又可以重新實現社會保障，實現這種方式需購買的產品即為替代品，而替代品的購買價格即為農地資源的社會保障價值。對社會保障價值計算，可以根據單位土地面積所承載的人口應繳納的社會保障金額來代替單位土地面積的社會保障價值。具體核算方法可以根據失地農民的性別、年齡構成等，參照社會保險、商業保險的有關標準計算。在我國農村多數地區都實行了農村合作醫療保障制度，因此對社會保障價值的核算只包括養老保障價值和失業保障價值。

（1）養老保障價格

養老保障價格測算可依中國人壽保險公司個人養老保險費率計算，公式如下：

式中：Psl――養老保障價格；At――農用地總面積；Am――人均農用地面積；Ya――平均年齡為a時可保障農民基本生活水平應躉繳的保險費金額；Yam――a年齡男性公民保險費躉繳金額基數；Yaw――a年齡女性公民保險費躉繳；b――男性人口占總人口的比例；c――女性人口占總人口的比例；M1――農民基本生活費（月保險費領取標準）M0――月保險費基數。

（2）失業保障價格測算

本文以保障農民最低生活水平為出發點，采用折現的方法來計算。一般來說，男性在四十五歲以上、女性在四十歲以上再找工作就比較困難，假設其失業，男性到六十歲女性到五十五歲開始領取養老保險金，其間為十五年。也就是說失業保障的存續期間為十五年。根據當地最低生活標準，采用前文確定的收益率即可算出一人所需的失業保障金額，再用農地總面積除以人均農地面積求出要保障的人數，兩者相乘即得出失業保障價格。公式如下：

式中：ps2――失業保障價格；M1――最低生活保障金額；r――還原利率；At――征收土地總面積；Am――人均土地面積

（3）糧食安全保障價格的計算

第一，固定資產投入量，假設在開發初期一次性投入，由于投入期和測算時點相距不遠，所以固定資產投入部分不計資金的時間價值。

第二，農業生產平均凈收益水平在土壤經濟肥力形成周期內的折現值。公式為：

式中：pg――糧食安全保障價格；ay――農業生產年平均凈收益；r――還原利率；n――土壤經濟肥力形成周期；c――農地固定資產投入量

3、生態價值測算

土地資源的生態功能主要包括調節大氣成分、涵養水源、保持生物多樣性、營養物質貯存與循環、土壤肥力的更新與維持、環境凈化等功能價值。由于土地生態系統具有巨大的正外部性，通常土地的生態價值不具備完備的市場評價體系。目前，國內外對生態價值的核算一般采用間接測算法，主要采用替代成本法（影子工程法）、旅行費用法、享樂價值法和條件價值法進行測算。

（三）區分對待征收征用，合理確定補償標準

《中華人民共和國憲法》和《土地管理法》均對土地征收、征用進行了區別。征收是集體土地所有權的轉移，是沒有期限的。而征用僅是集體土地使用權有限年期的轉移，并未改變其所有權性質。土地征收補償價格是集體土地所有權價格，土地征用補償價格只是有限年期的集體土地使用權價格，因此土地征收價格應明顯高于土地征用價格。

在農村集體土地非農流轉的過程中，應嚴格區分土地征收和征用，分別采用不同的補償標準，以充分保護集體經濟組織和農民個人的產權利益。充分體現社會公正理論，根據“誰受益、誰投資；誰破壞、誰補償”的原則，土地征收征用后的受益者和土地資源功能破壞者應該對受損害者相應的補償。

三、展望

現行的土地征收補償標準和農村集體土地的完全價值有很大差距，如何將優化后的土地征收補償機制上升到制度層面是當務之急。隨著我國經濟發展和農村集體土地產權制度不斷完善，土地征收將更好地體現社會的公正和公平，土地征收逐漸走向市場化，補償費用不斷提高，安置方式和途徑不斷拓寬，從而農村集體土地權益和農民利益得到更好的保護。

參考文獻：

1、謝忠寶.農村土地征用補償問題研究[J].東北電力大學學報,2006(10).

2、楊京平等.生態安全的系統評價[M].化學工業出版社,2002.

3、艾建國,吳群.不動產估價[M].中國農業出版社,2002.

4、霍雅勤,蔡運龍.耕地資源價值的評價與重建――以甘肅省會寧縣為例[J].干旱區資源與環境,2003(5).

5、諸培新,曲福田.從資源環境經濟學角度考察土地征用補償價格構成[J].中國土地科學,2003(6).

第8篇：土地征收的補償標準范文

關鍵詞：土地征收；失地農民權益；公共利益；土地征收補償

近年來，隨著中國工業化、城市化進程加快，大量農民集體用地經由征用轉為國家建設用地，由此產生了大批失地農民。據國土資源部統計，1987-2001年，全國非農建設占用耕地226.44萬公頃（3395萬畝），其中通過行政手段征地160萬公頃（2400萬畝）[1]。按人均0.8畝計算，那么在此期間我國失地農民人數高達4000萬至5000萬人。

1 失地農民合法權益的構成

農民享有合法權益，這本不應該成為問題，我國憲法規定的公民權利，農民都應該享有。結合非農建設征地實際，失地農民的合法權益主要包括交易自主、取得賠償、勞動就業、社會保障四個方面[3]。

2 土地征收制度不完善損害農民權益的分析

2.1 土地征用目的和征用范圍的模糊性損害了農民的權益

（1） “公共利益”目的和范圍規定不明確

（2）現行法律對公共利益目的的規定存在矛盾

（3）缺乏土地征收目的合法性審查機制

2.2征用補償及補償分配損害了農民的權益

（1）補償范圍窄。

（2）補償標準過低。

（3）補償分配不合理。

（4）補償糾紛的解決機制缺乏。

（5）補償方式單一，安置責任不明確。

3 完善土地征收制度，維護失地農民權益的措施

3.1 嚴格區分公益性和經營性用地，維護失地農民權益

3.1.1 嚴格而清晰地界定“公共利益”

防止征地權的過度使用，是保護私權的重要手段，是防止公共利益泛化和虛化的必要手段，是我國進行民主化、法制化建設的體現，是保障失地農民權益的根本[7]。

3.1.2 消除法律規定之間的沖突

應修改或廢除《土地管理法》第43條的規定，消除法律規定之間的沖突。對于非為公共利益而需要使用農村集體土地的，不再納入土地征收的范疇，而是推行市場交易制度。具體可以遵循我國的土地用途管制法律制度，嚴格限定其相應用途后，通過規范的農村集體土地市場交易手段，經本集體經濟組織的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意，由農村集體經濟組織代表農民集體依市場規則與買受方進行交易。但是，對于其中涉及農用地轉為建設用地的，仍要先履行相應行政審批手續后才可交易，這是保護耕地的公共利益所必需的。而對于鄉（鎮）土地利用總體規劃中的農村建設用地則不必經審批，只要進行變更登記后即可直接出讓。通過此種方式將公益用地與非公益用地明確區分開，從而更好地規范我國的土地征收制度，防止權力的過度擴張，保護農民的利益。

3.1.3 建立和完善土地征收目的的合法性審查機制

對是否符合公益，除了政府官員的意見外，還要廣泛征求有關專家和農民的意見，尤其是該土地的所有人和使用人的意見，讓他們享有參與權和發表自己意見的權利。即可在人大常委會下建立土地征收審查委員會，其成員可以包括土地行政部門、規劃部門、律師、學者、村民代表等，由他們組織聽證會。在聽證會上，土地征收審查委員會在綜合征地雙方的意見、證據以及自己的調查結果后，做出是否屬于公共利益征收的裁定。由于聽證程序在我國已不是一個新鮮的東西，將聽證程序引入到征地過程中，讓土地所有人和他權利人參與其中，既有利于加強土地征收過程的監督，讓土地征收制度真正成為陽光下的制度，又有利于提高農民的法律意識和維權意識。這種以客觀形式所決定的主觀公益，或許更符合民主的要求。

3.2 完善征地補償制度，維護失地農民權益

3.2.1 擴大補償范圍

（1）土地承包經營權損失。2003年實施的《農村土地承包法》第9條明確規定，國家保護集體土地所有者的合法權益，保護承包方的土地承包經營權，任何組織和個人不得侵犯。2007年10月1日實施的《物權法》第132條規定：承包地被征收后，土地承包經營權人有權依照本法第42條第2款的規定獲得相應補償。這是法律嚴格控制下的征收在土地承包經營權制度上的反映。土地承包權已成為一種獨立的物權，農民通過行使該項權利，實現對集體所有土地的占有、使用、收益。土地承包經營權本身也可以處分，從而實現其交換價值。由于土地征收導致土地承包經營權的消滅，農民造成直接經濟利益損失，因此，應將其納入補償范圍。

（2）殘余地損失。這是由于土地征收而給被征收地塊之外的殘留地所造成的直接損失，是易被忽視的一項重要補償內容。土地征收給殘留地造成損害極為常見，征收導致土地分割，形成不經濟的土地規模，造成土地利用效率的損失。另外，被征收土地的新用途也可能降低殘留土地的生產力，比如噪音污染、水污染、河流堵或改道、飛揚的塵土等都可能降低農作物的產量，額外增加農地投入成本等。對征收導致的殘留地損失給予補償，是保護殘留地權利人利益的需要。

（3）營業損失補償。即對被征地上進行的經營性活動造成的損失的補償。

（4）搬遷費。這是指不被征收的地上物、原有的生產設備、水產、畜產等必須予以遷移，因此應向被征地農民補償搬遷費。

（5）安置費和福利費。這是以轉業培訓或安置所需費用為準，加上最低的社會福利保障費用（可以參照城市人口最低生活費用標準）給付。

（6）其他必要費用支出的補償，如：律師或專家的費用、權利維護費用以臨時租房費用等。

3.2.2 確立以市場定價為主的補償標準

我國學者對征地補償標準的觀點主要有三種：第一種觀點是主張先維持平均年產值標準，將法定最高倍數30倍提高到40倍[8]；第二種觀點是主張區分所征土地的經營性與非經營性，對經營性用途的征地采用市場價格進行“征購”，對非經營性用途的征地仍采用現有補償標準[9]；第三種觀點也是大多數學者贊成的觀點，即采用市場價格進行補償。但對市場價格如何確定又有不同意見。有人主張區位級差補償法，即主要根據土地區位條件確定補償標準，以離城市中心的遠近來決定補償標準的大小[10]。筆者認為，第一種觀點不能反映所征土地的自身價值，屬于治標不治本；第二種觀點主張對農村土地公益性的征收實行不完全補償的方法也是計劃經濟時代犧牲農民利益的做法，因此不能被采用。筆者同意第三種觀點，改變征地補償費按“產值倍數法”計算的“一刀切”作法，而是確立以市場定價為主的補償標準。可以在征地中逐步推行土地“片區綜合價”政策堅持市場化方向，根據城市發展總體規劃，按地段、地類等將城鎮土地劃分成若干區片，每一片區確定一個相對合理的基準地價，同時結合城鎮基準地價對現存的農用地按地段、實際種植作物等因素進行農用地分等定級，作為農地轉用的市場補償價值，進行定期公布，在統一征地時實行統一的補償標準。

3.2.3 合理分配土地補償費

集體是由若干個體組成的，從本質上講，農民才是農村集體土地所有權最真實的主體，農民具有農村集體土地所有權的成員權。葉劍平認為：所謂成員權，即由于土地集體所有制的存在，使得村莊內部所有合法成員平等地擁有村屬土地的權利[11]。另一方面，由于我國實行的是土地公有制，包括國家所有和集體所有，農村集體土地所有權是不可分割的，任何個人都不可能擁有土地的所有權。當務之急，就是以法律的形式，賦予被征地農民（也可以被視作為一個集體，即被征地農民集體）分享土地補償費的成員權利，并且規定土地補償費在農民、鄉鎮、村的公平合理的分配比例。被征地農民在土地補償費分配上應該占有一定地位，鄉鎮的比例應該有所下降，而村集體的比例也應該有所上升，因為村集體直接承擔著農村社會經濟建設的重負。

假設土地補償費為10，安置補助費為a，青苗補償費為b，a遠小于10，b更小，重構后鄉鎮的20%轉移到農民手中（如表4.1所示）：

3.2.4 完善補償方式

（l）分期和終身貨幣補償。將一次性的貨幣補償分期、終身發放，可以給予農民長期保障。如江蘇省昆山市出臺政策規定：改一次性的補償為分期和終身補償，對被征地農戶實行按年分期補償的辦法，每年落實發放到戶，并根據物價上漲指數，三年左右上調一次[12]。

（2）土地債券安置，即將農民的征地補償費用直接入股到征收土地上建設的經營性企業中。這種方式是指在農村金融或基金信用較好的地區，在農民個人和集體同意的前提下，可采用發行土地債券的辦法進行安置[13]。此外，對于重點能源、交通、水利等基礎設施建設，基于其綜合效益周期長、收益穩定的特點，也可發放一定數量的土地債券作為征地補償費，一定年限期滿后，農民可以憑借土地債券獲得相應的本息。

（3）征地補償費入股安置方式。此種方式一般僅適用于公益經營類項目而征收土地的情形。在農村集體經濟組織和農民個人愿意的前提下，將部分或者全部征地補償費入股，農村集體經濟組織和農民個人作為股東參與用地單位的生產經營，享受經營利潤并承擔經營風險，其收入按股份合作制企業分配辦法分配。這種安置方式能保護農民的長期利益，但存在一定的風險，因此，必須強調農村集體經濟組織成員集體民主決議和農民個人自愿的前提條件。

4 結語

中國實現小康社會的最大障礙，不在城市，而在農村。只有維護好失地農民的權益，才能使土地利益在各個社會階層中均衡分配，才能保障各個社會階層的權益；才能理順弱勢群體和強勢群體之間的關系，理順農民和政府之間的關系，理順農民與用地單位的關系，才能保障各種社會關系的和諧。

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[12]陳挺.“新土地”開盤[N].21世紀經濟報道，2003-3-19.

[13]梁志紅.界定“公共利益”完善征地程序[N].中國國土資源報，2003-10-20.

第9篇：土地征收的補償標準范文

1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的征地補償安置方案規定。

2、土地被征用前3年平均年產值的確定(有關土地補償費、安置補助費的補償標準)：按當地統計部門審定的最基層單位統計年報和經物價部門認可的單價為準。

3、按規定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。

【法律依據】