土地征收補(bǔ)償?shù)姆椒ňx(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的土地征收補(bǔ)償?shù)姆椒ㄖ黝}范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

土地征收之一般法的土地收用法在1995年被制定；該法就損失補(bǔ)償設(shè)有相關(guān)規(guī)定。因公共目的有興辦事業(yè)之必要，并基于該必要性而擬征收土地之場(chǎng)合，成為征收對(duì)象之土地或建筑物上所存在的所有權(quán)或租借權(quán)等，將因公共利益而從己身所有土地上被剝奪。原本，在利益為社會(huì)全體所共享之場(chǎng)合，本即應(yīng)當(dāng)由社會(huì)全體平等負(fù)擔(dān)之；但實(shí)際上，某特定人因特定事業(yè)而需用土地之場(chǎng)合，卻不得不讓土地所有人負(fù)擔(dān)該需用土地，而將之充作公共事業(yè)之用。此雖然是現(xiàn)實(shí)（實(shí)際）情況，但是本來(lái)應(yīng)由社會(huì)全體分擔(dān)的負(fù)擔(dān)，卻由該土地被征收者個(gè)人所承擔(dān)者，乃是不平等之負(fù)擔(dān)；因此為將此不平等負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)由社會(huì)全體負(fù)擔(dān)而被承認(rèn)的制度，即為損失補(bǔ)償制度。因此，日本憲法29條3項(xiàng)所規(guī)定的「正當(dāng)補(bǔ)償，若舉土地征收的案例來(lái)說(shuō)，在對(duì)照私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的旨趣及平等原則之同時(shí)，因土地征收乃是個(gè)別且屬偶發(fā)地剝奪土地所有權(quán)之故，對(duì)其補(bǔ)償必須是完全補(bǔ)償；而如此一想法正是議論學(xué)說(shuō)或判例之出發(fā)奌.

二、土地征收法之程序及征收補(bǔ)償?shù)戎畠?nèi)容

簡(jiǎn)單就土地征收法所規(guī)定的程序流程作一介紹，之后再對(duì)征收補(bǔ)償?shù)冗M(jìn)行說(shuō)明。1．土地征收法之程序（1）土地征收之當(dāng)事人土地征收程序之當(dāng)事人有「為公共利益興辦事業(yè)之事業(yè)主〈起業(yè)者、土收3條〉以及土地所有人或關(guān)系人。所謂關(guān)系人，是指土地所有人以外之權(quán)利人〈土收8條〉。（2）土地征收程序—事業(yè)認(rèn)定及征收裁決—土地收用法所規(guī)定之征收程序的流程可以加以圖示化，如圖1所示；而征收程序，可大致區(qū)分為①關(guān)于事業(yè)認(rèn)定階段以及②關(guān)于征收裁決階段。所謂事業(yè)認(rèn)定，是在確認(rèn)具體的起業(yè)者或事業(yè)計(jì)劃，并判斷是否該當(dāng)土地征收要件之后，對(duì)于起業(yè)者賦與征收土地權(quán)利之行政行為。而所謂征收裁決，是由征收委員會(huì)站在第三人的立場(chǎng)，確定起業(yè)者的權(quán)利內(nèi)容，在調(diào)整起業(yè)者和被征收人間的紛爭(zhēng)同時(shí)，并確定權(quán)利關(guān)系，以尋求實(shí)現(xiàn)征收權(quán)之行政行為。事業(yè)認(rèn)定是由國(guó)土交通大臣或都道府縣知事所作成〈土收17條〉，而②階段之征收裁決則是由設(shè)置在都道府縣下的征收委員會(huì)為之。又、關(guān)于事業(yè)認(rèn)定或征收裁決，因一旦作出認(rèn)定或裁決后，則該被征收土地之利用或權(quán)利將單方地（權(quán)力的）被限制并同時(shí)被消滅；因此上述兩者均被理解為行政行為，而成為抗告訴訟的對(duì)象。此外，關(guān)于后面將再討論的土地收用法上所定補(bǔ)償金額之計(jì)算時(shí)奌，現(xiàn)存有「事業(yè)認(rèn)定公告時(shí)以及「征收裁決時(shí)此兩對(duì)立見(jiàn)解。（3）裁決裁決程序是透過(guò)起業(yè)者之申請(qǐng)而開(kāi)始的，基本上于征收委員會(huì)作出裁決后程序終了。裁決可區(qū)分為駁回裁決〈土收47條〉以及征收裁決；而征收裁決是由權(quán)利取得裁決和交付裁決所構(gòu)成〈土收47條之2〉。是以權(quán)利取得裁決來(lái)決定被征收土地之區(qū)域、權(quán)利取得或消滅的時(shí)間奌以及有關(guān)對(duì)權(quán)利之損失補(bǔ)償?shù)仁乱隧?xiàng)；而除移轉(zhuǎn)費(fèi)用等應(yīng)依據(jù)權(quán)利取得裁決決定之事項(xiàng)外，對(duì)于損失之補(bǔ)償或土地之移轉(zhuǎn)時(shí)間等是由交付裁決來(lái)決定〈土收49條〉。2．損失補(bǔ)償（征收補(bǔ)償?shù)龋┲瓌t（特別是金錢(qián)補(bǔ)償原則）及補(bǔ)償之內(nèi)容等（1）金錢(qián)補(bǔ)償原則日本土地收用法是以金錢(qián)補(bǔ)償為原則〈土收70條〉。但是在有關(guān)提供換地、作成住宅用地、替代進(jìn)行建筑工程等情形下，例外地承認(rèn)現(xiàn)物補(bǔ)償〈土收82條-86條〉。唯，此情形終究是例外。（2）損失補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容〈種類(lèi)〉①對(duì)于土地等之補(bǔ)償土地征收之補(bǔ)償之核心，在于對(duì)被征收土地其本身作出補(bǔ)償。因?qū)儆趯?duì)權(quán)利本體的補(bǔ)償，所以又被稱(chēng)之為權(quán)利補(bǔ)償。又此一補(bǔ)償必須是「完全補(bǔ)償。②通損補(bǔ)償〈亦稱(chēng)為通常所生之補(bǔ)償、附隨性損失之補(bǔ)償〉土地收用法對(duì)于因征收所生的通常損失亦予以補(bǔ)償。具體來(lái)說(shuō)，例如對(duì)象移轉(zhuǎn)費(fèi)用之補(bǔ)償、營(yíng)業(yè)上的損失補(bǔ)償、離作費(fèi)用之補(bǔ)償?shù)取赐潦?7條、88條〉。雖然對(duì)于這些費(fèi)用之補(bǔ)償是否包括在「完全補(bǔ)償里，尚有疑問(wèn)；但是已包括其中的見(jiàn)解則已逐漸確定下來(lái)。③溝渠圍丬之補(bǔ)償損失補(bǔ)償被認(rèn)為是以因征收而直接受到土地被剝奪等不利益者為對(duì)象。因?yàn)殚g接性不利益并不被認(rèn)為是權(quán)利遭受侵害，只不過(guò)是事實(shí)上的侵害而已。但是，作為此一想法的例外，在日本土地收用法上承認(rèn)「溝渠圍丬之補(bǔ)償〈土收93條〉。例如，某人的土地被征收的詰果，有必要新蓋溝渠或圍丬的場(chǎng)合，則承認(rèn)對(duì)其補(bǔ)償。因?yàn)閷?duì)于被征收人以外的第三人亦承認(rèn)對(duì)其補(bǔ)償，因此也可以將之歸類(lèi)為對(duì)第三人補(bǔ)償?shù)囊环N。又，依據(jù)土地收用法所受的第三人補(bǔ)償只限于「溝渠圍丬之補(bǔ)償而已；但是依據(jù)政府的內(nèi)部基準(zhǔn)「因供公共用地所生損失補(bǔ)償基準(zhǔn)要綱〈以下稱(chēng)「損失補(bǔ)償基準(zhǔn)要綱〉，則對(duì)于少數(shù)殘存補(bǔ)償或離職者補(bǔ)償?shù)龋嘤兴?guī)定。以上為損失補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容，但是對(duì)于補(bǔ)償?shù)挠?jì)算方法、補(bǔ)償范圍有無(wú)擴(kuò)大到上述補(bǔ)償之外等，尚有問(wèn)題或課題存在；以下將針對(duì)此些問(wèn)題的所在說(shuō)明于后。

三、損失（征收）補(bǔ)償相關(guān)問(wèn)題（課題）

關(guān)于日本損失補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題（課題），可整理為以下4奌：亦即①「完全補(bǔ)償金額及其計(jì)算方法與基準(zhǔn)，②土地價(jià)格的計(jì)算和客覌主義，③第三者補(bǔ)償，以及④生活補(bǔ)償。1．「完全補(bǔ)償金額及其計(jì)算方法與基準(zhǔn)如前所述，土地征收的補(bǔ)償必須是「完全補(bǔ)償。對(duì)于計(jì)算此「完全補(bǔ)償金額的時(shí)間奌，有學(xué)說(shuō)主張應(yīng)該以事業(yè)認(rèn)定時(shí)為基準(zhǔn)，亦有學(xué)說(shuō)認(rèn)為應(yīng)該以裁決時(shí)為基準(zhǔn)〈另有對(duì)此些學(xué)說(shuō)的修正〉。關(guān)于此些學(xué)說(shuō)的對(duì)立，在此暫予省略。就計(jì)算時(shí)間奌，土地收用法于第71條有如下的規(guī)定。「對(duì)于被征收土地及有關(guān)該土地所有權(quán)以外權(quán)利之補(bǔ)償金之金額，是將以考慮鄰近類(lèi)似土地而算出公告事業(yè)認(rèn)定時(shí)之一定價(jià)格，再乘上對(duì)照至裁決時(shí)為止之物價(jià)變動(dòng)的修正系數(shù)所得出之金額。基本上，系以事業(yè)認(rèn)定時(shí)為基礎(chǔ)，在此一基礎(chǔ)上，采取納入若干裁決時(shí)想法的形式來(lái)考慮物價(jià)變動(dòng)等來(lái)計(jì)算補(bǔ)償金額。此一規(guī)定在于予測(cè)征收后的事業(yè)以避免投機(jī)性地價(jià)高漲而導(dǎo)致影響補(bǔ)償金額；但是問(wèn)題并未被解決。因?yàn)榈貎r(jià)變動(dòng)在與物價(jià)變動(dòng)產(chǎn)生明顯落差時(shí)，問(wèn)題才會(huì)被顯現(xiàn)出來(lái)。而地價(jià)轎一般物價(jià)高漲時(shí)，此一部分因被認(rèn)為是被征收人的予期外利益〈ごねどく〉而不予補(bǔ)償；但是站在完全補(bǔ)償?shù)牧?chǎng)，則存有疑問(wèn)。又如地價(jià)下跌的情形，則有過(guò)度補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。換言之，上述問(wèn)題均是起因于固定價(jià)格一事上。關(guān)于此問(wèn)題奌，依據(jù)日本法院的見(jiàn)解，雖然地方法院判決認(rèn)為土地收用法71條違反日本國(guó)憲法29條3項(xiàng)的規(guī)定〈廣島地裁昭和49年5月15日判時(shí)762號(hào)22頁(yè)〉，但是最高法院卻作出合憲判決〈平成14年6月11日民集65卷958頁(yè)〉2．土地價(jià)格之計(jì)算及客覌主義關(guān)于土地收用法第71條，根據(jù)實(shí)務(wù)專(zhuān)家的著作〈參考文獻(xiàn)④參照〉，有如下之?dāng)⑹觯骸竿恋貎r(jià)格應(yīng)以客觀價(jià)值來(lái)計(jì)算，因此在評(píng)定價(jià)格的時(shí)，應(yīng)該統(tǒng)一以一般交易價(jià)格為基礎(chǔ)。所謂一般交易價(jià)格，是指在鄰近類(lèi)似土地有交易價(jià)格存在的場(chǎng)合，就以該價(jià)格為基準(zhǔn)；如交易價(jià)格不存在的情形，就以鄰近土地或類(lèi)似土地的正常價(jià)格、收益還原價(jià)格等為基準(zhǔn)，并就該土地之位置、形狀、環(huán)境等綜合考慮后評(píng)價(jià)之。〈解說(shuō)19頁(yè)〉扼要說(shuō)明此一主張的話(huà)，就是土地價(jià)格的計(jì)算，應(yīng)該依據(jù)客觀價(jià)值來(lái)決定，而其客觀性取決于交易價(jià)格。進(jìn)而導(dǎo)出，對(duì)于予期利益﹝逸失利益﹞〈假設(shè)該土地若未被征收，今后可必然可以得到的利益〉或精神上的痛苦，不給予補(bǔ)償?shù)脑懻摗Ｈ欢绱耸欠裢桩?dāng)，尚有疑問(wèn)；亦即，關(guān)于予期利益應(yīng)否被包括在通損補(bǔ)償中處理，縱使是對(duì)于精神上的痛苦，學(xué)說(shuō)上亦嘗試朝向承認(rèn)補(bǔ)償方向解釋。關(guān)于土地收用法的客觀主義，有下述說(shuō)服的說(shuō)法。「對(duì)于人來(lái)說(shuō)，如因征收而導(dǎo)致土地被剝奪，只要能得到財(cái)產(chǎn)損失的補(bǔ)償?shù)脑?huà)，就沒(méi)有精神上的痛苦，又，即是以能憑藉一己之力維持向來(lái)的生活此種人生觀為前提的。〈參考文獻(xiàn)①參照〉但是在此應(yīng)附帶一提者是，日本亦存有修正上述人生觀的動(dòng)向。3．第三者補(bǔ)償在日本，伴隨土地征收而來(lái)的損失補(bǔ)償，應(yīng)該以直接被征收的被征收者為實(shí)施對(duì)象，除「溝渠圍丬補(bǔ)償之外，原則上第三人非屬損失補(bǔ)償對(duì)象所及。但是，因貫徹此一原則所衍生的問(wèn)題，已被提出。例如，在興辦大規(guī)模公共工程的場(chǎng)合，因該事業(yè)的實(shí)施導(dǎo)致該土地被征收人以外的第三人〈附近住民〉亦遭受損失的情況。此可說(shuō)是伴隨公共工程所経常發(fā)生的現(xiàn)象；但是對(duì)于此類(lèi)所謂「事業(yè)損失的問(wèn)題，該采取如何因應(yīng)方式，已成為問(wèn)題。對(duì)此，日本土地收用法并無(wú)相關(guān)規(guī)定；但透過(guò)為施行「損失補(bǔ)償基準(zhǔn)要綱的閣議了解，如事業(yè)損失超過(guò)一般社會(huì)通念的忍受程度，且其發(fā)生被視為當(dāng)然者，則對(duì)其賠償，已被承認(rèn)〈參考文獻(xiàn)②④228頁(yè)參照〉。4．生活權(quán)補(bǔ)償所謂生活權(quán)保障，是指為保障生活或生存權(quán)而被承認(rèn)的補(bǔ)償。舉日本國(guó)憲法來(lái)說(shuō)，一般是將其根據(jù)求諸于憲法25條以及14條。在過(guò)去，損失補(bǔ)償是出自于保障財(cái)產(chǎn)權(quán)的觀點(diǎn)，故因土地征收所生補(bǔ)償?shù)膽?yīng)有方式，基本上是金銭補(bǔ)償。本文前述的強(qiáng)烈近代生活觀，乃是其前提。相對(duì)于此一思考方式，在日本學(xué)說(shuō)或?qū)崉?wù)上存有部分修正。具體來(lái)說(shuō)，成為問(wèn)題的有：①狹義的生活補(bǔ)償，②生活重建措施，③少數(shù)殘存者補(bǔ)償，④離職者補(bǔ)償。關(guān)于②和③，透過(guò)「損失補(bǔ)償基準(zhǔn)要綱，已被承認(rèn)；但是①則不被承認(rèn)。再者，此生活權(quán)補(bǔ)償如果沒(méi)有法律規(guī)定，僅是依據(jù)其為「損失補(bǔ)償基準(zhǔn)要綱所承認(rèn)的關(guān)連，對(duì)于國(guó)民能否作為向行政或法院提出請(qǐng)求的權(quán)利，又其根據(jù)為何，均尚有議論之余地。學(xué)說(shuō)雖主張可由憲法導(dǎo)出，但是裁判例卻是呈現(xiàn)消亟見(jiàn)解〈東京高裁平成5年8月30日〉。而此一問(wèn)題確可說(shuō)是日本損失補(bǔ)償?shù)闹匾n題。

結(jié)語(yǔ)

以上為本人的報(bào)告。總之，日本的損失（征收）補(bǔ)償，是以所有權(quán)（權(quán)利）及其它權(quán)利的歸屬者為對(duì)象所架構(gòu)起來(lái)的損失補(bǔ)償。而補(bǔ)償金額是基于客觀主義根據(jù)交易價(jià)格所確定的這種想法，乃是運(yùn)用的基礎(chǔ)；但是，對(duì)于此一運(yùn)用，仍存有許多問(wèn)題及課題被指摘出來(lái)，因此，對(duì)于此些問(wèn)題的因應(yīng)，乃是目前必須面對(duì)的課題。

注釋?zhuān)?/p>

徳田博人：琉球大學(xué)教授

參考文獻(xiàn)

①芝池義一[行政救済法講義﹝第3版﹞]〈有斐閣、2006年〉205-225頁(yè)。

②室井力編[新現(xiàn)代行政法入門(mén)﹝2﹞]〈法律文化社、2004年〉176頁(yè)以下﹝安本典夫執(zhí)筆﹞.

第2篇：土地征收補(bǔ)償?shù)姆椒ǚ段?/h2>

關(guān)鍵詞：土地征收；補(bǔ)償

土地征收是我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)向國(guó)有土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的唯一方式，目前我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障制度尚未完全建立，土地不但是農(nóng)民重要的生產(chǎn)生活資料，而且還具有重要的社會(huì)保障功能。因土地征收引發(fā)的群眾上訪案件近年來(lái)有增無(wú)減，影響農(nóng)村乃至整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定，因此研究完善土地征收補(bǔ)償機(jī)制，充分體現(xiàn)并保障農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)權(quán)益，成為目前我國(guó)關(guān)注、解決三農(nóng)問(wèn)題的關(guān)鍵。

一、現(xiàn)行土地征收補(bǔ)償?shù)谋锥?/p>

我國(guó)現(xiàn)行的土地征收補(bǔ)償制度是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，嚴(yán)重?fù)p害了我國(guó)農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)權(quán)益，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重偏低

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條中明確規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。征用其它土地的參照耕地進(jìn)行補(bǔ)償”。國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）要求各省、自治區(qū)、直轄市制訂并公布各市縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值或區(qū)片綜合地價(jià)，旨在提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保護(hù)失地農(nóng)民利益。但在實(shí)際操作中補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重偏低，與日益攀升的土地出讓價(jià)格形成很大的落差，征地補(bǔ)償費(fèi)僅占土地出讓價(jià)格的10%-20%。土地出讓的暴利使地方政府陷入征地賣(mài)地以增加地方財(cái)政收入的怪圈，嚴(yán)重脫離了目前我國(guó)實(shí)行的世界上最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策。

（二）補(bǔ)償費(fèi)用分配不合理

根據(jù)我國(guó)《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)由農(nóng)村集體組織管理，主要用于發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)和改善生產(chǎn)生活條件。安置補(bǔ)助費(fèi)誰(shuí)安置誰(shuí)管理。地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)支付給所有者。這樣的分配方式存在明顯的不足，首先目前我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體（鄉(xiāng)、村委會(huì)、村民小組）在法律上尚未明確，因此土地補(bǔ)償費(fèi)具體應(yīng)該有誰(shuí)管理存在爭(zhēng)議。其次補(bǔ)償費(fèi)沒(méi)有包括土地的生態(tài)價(jià)值補(bǔ)償。

（三）貨幣安置存在弊端

貨幣安置因其簡(jiǎn)單且可操作性強(qiáng)而成為主要的安置方式。但貨幣安置存在很大弊端，由于農(nóng)民普遍缺乏理財(cái)觀念和再就業(yè)技能，對(duì)安置款的使用缺乏計(jì)劃，一旦安置款用完之后，便又喪失了生活保障，大量的失地農(nóng)民淪為“種田無(wú)地、上班無(wú)崗、低保無(wú)份”的“三無(wú)游民”。土地補(bǔ)償費(fèi)以貨幣形式發(fā)給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織后，用于發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)、改善生產(chǎn)和生活條件的往往較少，而由此引發(fā)的克扣、貪污、濫用、截留卻時(shí)有發(fā)生。

二、土地征收補(bǔ)償?shù)膬?yōu)化

（一）明確農(nóng)村集體土地價(jià)值內(nèi)涵，逐步實(shí)現(xiàn)土地征收的完全價(jià)值補(bǔ)償

商品是價(jià)值和使用價(jià)值的統(tǒng)一，價(jià)值是凝結(jié)在商品中的一般人類(lèi)勞動(dòng)，價(jià)值交換以使用價(jià)值為基礎(chǔ)，使用價(jià)值是商品能夠滿(mǎn)足人類(lèi)某種需要的屬性。農(nóng)村集體土地作為一種特殊的商品，具有生產(chǎn)功能、社會(huì)功能和生態(tài)功能，因此農(nóng)村集體土地價(jià)值包括經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值，其中生態(tài)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值可并稱(chēng)為土地資源的外部性?xún)r(jià)值，社會(huì)價(jià)值包括社會(huì)保障價(jià)值和糧食安全保障價(jià)值。

目前我國(guó)土地征收補(bǔ)償屬于不完全補(bǔ)償，表現(xiàn)為補(bǔ)償范圍窄、標(biāo)準(zhǔn)低。從國(guó)際整體發(fā)展趨勢(shì)看，對(duì)于國(guó)家合法行為所造成的損失，其補(bǔ)償范圍與標(biāo)準(zhǔn)呈日漸放寬提高之勢(shì)，對(duì)被征用者所遭受的損失給予更充分、更完全的補(bǔ)償。關(guān)于征收補(bǔ)償國(guó)內(nèi)學(xué)者觀點(diǎn)不同，有的主張按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，有的主張區(qū)分征地目的（是否為公共利益）區(qū)分補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。以上觀點(diǎn)都存在不妥之處，按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償缺少外部性?xún)r(jià)值。以征地目的和范圍不同區(qū)分補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有失社會(huì)公正。合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值損失補(bǔ)償，即土地征收實(shí)施完全價(jià)值補(bǔ)償，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的頒布實(shí)施也是對(duì)完全價(jià)值補(bǔ)償?shù)闹С帧?/p>

（二）完善價(jià)值核算方法，兼顧社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值

產(chǎn)值倍數(shù)法補(bǔ)償測(cè)算方法缺乏理論依據(jù)，而且倍數(shù)確定有較大主觀性。解決這兩個(gè)問(wèn)題主要從以下兩個(gè)方面著手：第一，對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行完全價(jià)值測(cè)算，包括經(jīng)濟(jì)價(jià)值和外部性?xún)r(jià)值；第二，改進(jìn)具體測(cè)算方法。對(duì)于經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)保障價(jià)值的核算，參照《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》中的綜合法進(jìn)行，并對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化；在此基礎(chǔ)上采用替代成本法方法對(duì)糧食安全保障價(jià)值和生態(tài)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；最后各部分價(jià)值相加即為農(nóng)村集體土地的完全價(jià)值。

1、經(jīng)濟(jì)價(jià)值測(cè)算

經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算采用收益還原法，收益還原法是將待估不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)每年的預(yù)期客觀純收益折現(xiàn)到估價(jià)期日。具體到農(nóng)村集體土地是將待估土地未來(lái)各期正常年純收益以適當(dāng)?shù)睦蔬€原，從而估算出待估土地價(jià)格的一種方法。基本公式為：

式中：pp――農(nóng)村集體土地資源的經(jīng)濟(jì)價(jià)值；n――收益年期；a1，a2…an――分別第一年，第二年，…，第n年的年末純收益；r1，r2，…rn――分別為未來(lái)第一年，第二年，…第n年的還原利率

2、社會(huì)保障價(jià)值測(cè)算

社會(huì)保障價(jià)值測(cè)算采用替代市場(chǎng)法，替代市場(chǎng)法是一種基于替代品市場(chǎng)的評(píng)價(jià)方法。農(nóng)民土地被征收意味著社會(huì)保障功能的喪失，采用某種方式又可以重新實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障，實(shí)現(xiàn)這種方式需購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品即為替代品，而替代品的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格即為農(nóng)地資源的社會(huì)保障價(jià)值。對(duì)社會(huì)保障價(jià)值計(jì)算，可以根據(jù)單位土地面積所承載的人口應(yīng)繳納的社會(huì)保障金額來(lái)代替單位土地面積的社會(huì)保障價(jià)值。具體核算方法可以根據(jù)失地農(nóng)民的性別、年齡構(gòu)成等，參照社會(huì)保險(xiǎn)、商業(yè)保險(xiǎn)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。在我國(guó)農(nóng)村多數(shù)地區(qū)都實(shí)行了農(nóng)村合作醫(yī)療保障制度，因此對(duì)社會(huì)保障價(jià)值的核算只包括養(yǎng)老保障價(jià)值和失業(yè)保障價(jià)值。

（1）養(yǎng)老保障價(jià)格

養(yǎng)老保障價(jià)格測(cè)算可依中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司個(gè)人養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算，公式如下：

式中：Psl――養(yǎng)老保障價(jià)格；At――農(nóng)用地總面積；Am――人均農(nóng)用地面積；Ya――平均年齡為a時(shí)可保障農(nóng)民基本生活水平應(yīng)躉繳的保險(xiǎn)費(fèi)金額；Yam――a年齡男性公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額基數(shù)；Yaw――a年齡女性公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳；b――男性人口占總?cè)丝诘谋壤籧――女性人口占總?cè)丝诘谋壤籑1――農(nóng)民基本生活費(fèi)（月保險(xiǎn)費(fèi)領(lǐng)取標(biāo)準(zhǔn)）M0――月保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù)。

（2）失業(yè)保障價(jià)格測(cè)算

本文以保障農(nóng)民最低生活水平為出發(fā)點(diǎn)，采用折現(xiàn)的方法來(lái)計(jì)算。一般來(lái)說(shuō)，男性在四十五歲以上、女性在四十歲以上再找工作就比較困難，假設(shè)其失業(yè)，男性到六十歲女性到五十五歲開(kāi)始領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)金，其間為十五年。也就是說(shuō)失業(yè)保障的存續(xù)期間為十五年。根據(jù)當(dāng)?shù)刈畹蜕顦?biāo)準(zhǔn)，采用前文確定的收益率即可算出一人所需的失業(yè)保障金額，再用農(nóng)地總面積除以人均農(nóng)地面積求出要保障的人數(shù)，兩者相乘即得出失業(yè)保障價(jià)格。公式如下：

式中：ps2――失業(yè)保障價(jià)格；M1――最低生活保障金額；r――還原利率；At――征收土地總面積；Am――人均土地面積

（3）糧食安全保障價(jià)格的計(jì)算

第一，固定資產(chǎn)投入量，假設(shè)在開(kāi)發(fā)初期一次性投入，由于投入期和測(cè)算時(shí)點(diǎn)相距不遠(yuǎn)，所以固定資產(chǎn)投入部分不計(jì)資金的時(shí)間價(jià)值。

第二，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平均凈收益水平在土壤經(jīng)濟(jì)肥力形成周期內(nèi)的折現(xiàn)值。公式為：

式中：pg――糧食安全保障價(jià)格；ay――農(nóng)業(yè)生產(chǎn)年平均凈收益；r――還原利率；n――土壤經(jīng)濟(jì)肥力形成周期；c――農(nóng)地固定資產(chǎn)投入量

3、生態(tài)價(jià)值測(cè)算

土地資源的生態(tài)功能主要包括調(diào)節(jié)大氣成分、涵養(yǎng)水源、保持生物多樣性、營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)貯存與循環(huán)、土壤肥力的更新與維持、環(huán)境凈化等功能價(jià)值。由于土地生態(tài)系統(tǒng)具有巨大的正外部性，通常土地的生態(tài)價(jià)值不具備完備的市場(chǎng)評(píng)價(jià)體系。目前，國(guó)內(nèi)外對(duì)生態(tài)價(jià)值的核算一般采用間接測(cè)算法，主要采用替代成本法（影子工程法）、旅行費(fèi)用法、享樂(lè)價(jià)值法和條件價(jià)值法進(jìn)行測(cè)算。

（三）區(qū)分對(duì)待征收征用，合理確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

《中華人民共和國(guó)憲法》和《土地管理法》均對(duì)土地征收、征用進(jìn)行了區(qū)別。征收是集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是沒(méi)有期限的。而征用僅是集體土地使用權(quán)有限年期的轉(zhuǎn)移，并未改變其所有權(quán)性質(zhì)。土地征收補(bǔ)償價(jià)格是集體土地所有權(quán)價(jià)格，土地征用補(bǔ)償價(jià)格只是有限年期的集體土地使用權(quán)價(jià)格，因此土地征收價(jià)格應(yīng)明顯高于土地征用價(jià)格。

在農(nóng)村集體土地非農(nóng)流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分土地征收和征用，分別采用不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以充分保護(hù)集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人的產(chǎn)權(quán)利益。充分體現(xiàn)社會(huì)公正理論，根據(jù)“誰(shuí)受益、誰(shuí)投資；誰(shuí)破壞、誰(shuí)補(bǔ)償”的原則，土地征收征用后的受益者和土地資源功能破壞者應(yīng)該對(duì)受損害者相應(yīng)的補(bǔ)償。

三、展望

現(xiàn)行的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)村集體土地的完全價(jià)值有很大差距，如何將優(yōu)化后的土地征收補(bǔ)償機(jī)制上升到制度層面是當(dāng)務(wù)之急。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度不斷完善，土地征收將更好地體現(xiàn)社會(huì)的公正和公平，土地征收逐漸走向市場(chǎng)化，補(bǔ)償費(fèi)用不斷提高，安置方式和途徑不斷拓寬，從而農(nóng)村集體土地權(quán)益和農(nóng)民利益得到更好的保護(hù)。

參考文獻(xiàn)：

1、謝忠寶.農(nóng)村土地征用補(bǔ)償問(wèn)題研究[J].東北電力大學(xué)學(xué)報(bào),2006(10).

2、楊京平等.生態(tài)安全的系統(tǒng)評(píng)價(jià)[M].化學(xué)工業(yè)出版社,2002.

3、艾建國(guó),吳群.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)[M].中國(guó)農(nóng)業(yè)出版社,2002.

4、霍雅勤,蔡運(yùn)龍.耕地資源價(jià)值的評(píng)價(jià)與重建――以甘肅省會(huì)寧縣為例[J].干旱區(qū)資源與環(huán)境,2003(5).

5、諸培新,曲福田.從資源環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)角度考察土地征用補(bǔ)償價(jià)格構(gòu)成[J].中國(guó)土地科學(xué),2003(6).

第3篇：土地征收補(bǔ)償?shù)姆椒ǚ段?/h2>

關(guān)鍵詞:土地征收;對(duì)比分析;啟示

中圖分類(lèi)號(hào):F301文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1672-3198(2009)16-0063-02

1 中日土地征收的概念和法律框架

1.1 征收的概念

日本土地征收,是“為特定公共事業(yè)之用,而強(qiáng)制性取得私人特定財(cái)產(chǎn)權(quán)的活動(dòng)或制度”。因日本是實(shí)行私有制的資本主義國(guó)家,國(guó)有和公有的土地占不到土地總面積的百分之四十,且多為不能用于農(nóng)業(yè)、工業(yè)、住宅的森林地和原野。所以政府為了進(jìn)行國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、文化、軍事建設(shè),為了興辦社會(huì)的公共事業(yè),在必要時(shí)通過(guò)對(duì)私有土地有償?shù)膹?qiáng)制性征收,實(shí)現(xiàn)對(duì)公益事業(yè)用地的最大保護(hù)和促進(jìn)。

1.2 征收的法律依據(jù)

憲法作為國(guó)家的根本準(zhǔn)則,制定了私有財(cái)產(chǎn)的關(guān)系基準(zhǔn)。日本土地征收制度采用了目前世界主要立法形式之一的獨(dú)立式,制定了《土地征收法》,它獨(dú)立于土地法而單獨(dú)以法律形式存在。目的是:為了全面地協(xié)調(diào)國(guó)家的公共利益與私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利益之間的關(guān)系,為了使國(guó)家有限的土地能夠得到最有效的合理利用。“土地征收法”對(duì)國(guó)家穩(wěn)定和發(fā)展起到重要的作用,是協(xié)調(diào)國(guó)家全局性利益和個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)利益的重要法典。日本的“土地征收法”頒布以后,日本還陸續(xù)頒發(fā)了一系列輔的法規(guī),保證土地征收合法、有序進(jìn)行。

我國(guó)并非日本獨(dú)立式的立法形式,也非一些國(guó)家采取章節(jié)式的方法,即將土地征收的一些基本問(wèn)題,作為土地法的一個(gè)章節(jié)處理。同時(shí)我國(guó)目前并沒(méi)有《土地法》,只有《土地管理法》。所以土地征收以《憲法》為基準(zhǔn),以《土地管理法》、《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》等為目前土地征收的法律依據(jù)對(duì)征收進(jìn)行補(bǔ)充和解釋。因?yàn)榉刹⒎呛芡晟?所以在實(shí)施過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)一些仍需解決的問(wèn)題,比如征收審查、征收補(bǔ)償、征收糾紛裁決、強(qiáng)制救濟(jì)等。

2 中日兩國(guó)土地征收要素對(duì)比分析

2.1 對(duì)兩國(guó)的“公共利益”比較分析

公共利益原則是每個(gè)國(guó)家進(jìn)行土地征收的先決條件,體現(xiàn)在憲法等相關(guān)法中并要貫徹到征地程序的始終。日本憲法中的征收權(quán)的行使也必須是出于“公共利益”的需要,對(duì)何為“公共利益事業(yè)”的項(xiàng)目進(jìn)行詳盡的列舉式,在土地征收法中羅列出35種可以征收土地的項(xiàng)目,并且?guī)缀趺糠N“公益事業(yè)”均相應(yīng)有一部法律來(lái)約束,詳細(xì)地囊括了國(guó)家社會(huì)生活、生產(chǎn)和科學(xué)研究的基本公共利益。政府沒(méi)有任意行政權(quán),不可能出現(xiàn)“因公之名”而為私益發(fā)動(dòng)征用權(quán)的現(xiàn)象。所以日本對(duì)公共利益的嚴(yán)格界定和對(duì)公益事業(yè)的認(rèn)定。

在我國(guó),則是公共利益概念內(nèi)容不明確,行政大量自由裁量權(quán)無(wú)法得到限制,導(dǎo)致土地征用權(quán)被濫用。我國(guó)《憲法》第10條規(guī)定:“國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。但是對(duì)什么是“公共利益”還缺乏相關(guān)法律規(guī)定,可見(jiàn),我國(guó)實(shí)行的也是概括式規(guī)定。這種概括式使得公共利益范圍寬泛,為職能部門(mén)和主要行政領(lǐng)導(dǎo)自由裁量的權(quán)力提供了方便,在實(shí)際操作中,企業(yè)、工商業(yè)、房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地也可通過(guò)征地途徑獲得土地使用權(quán)。土地征收權(quán)的濫用造成了很多社會(huì)問(wèn)題,因此,有必要借鑒日本立法經(jīng)驗(yàn),將“公共利益”的目的嚴(yán)格要求起來(lái)。

2.2 對(duì)兩國(guó)的土地補(bǔ)償方式進(jìn)行對(duì)比和分析

日本的土地征收補(bǔ)償原則上以相當(dāng)補(bǔ)償為準(zhǔn),但在實(shí)踐中多以完全補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定土地補(bǔ)償費(fèi),即當(dāng)國(guó)家為了公共利益的需要必須征收土地時(shí),國(guó)家根據(jù)被損利益的性質(zhì)、范圍、程度、價(jià)值等因素進(jìn)行綜合考慮,并給予全額補(bǔ)償。日本對(duì)賠償?shù)念?lèi)別和方式做了很詳盡的列舉。征用損失的補(bǔ)償原則為:(1)項(xiàng)目人支付原則:土地的征用造成土地所有人和關(guān)系人的損失時(shí),征用土地的項(xiàng)目人要賠償土地權(quán)利人的損失。(2)分別支付原則:項(xiàng)目人賠償損失時(shí),只要能夠分別進(jìn)行損失評(píng)估,則要對(duì)土地所有人和關(guān)系人分別進(jìn)行賠償。(3)按正常市場(chǎng)交易價(jià)計(jì)價(jià)原則。(4)現(xiàn)金支付原則:對(duì)于損失,原則上要用現(xiàn)金進(jìn)行賠償。也可以通過(guò)土地征用委員會(huì)裁決,采用提供替用土地的方式進(jìn)行賠償。(5)賠償金先付原則:賠償金必須在土地權(quán)利人失去權(quán)利之前支付。

賠償方式有五種:(1)征用損失賠償。即按被征用財(cái)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的正常市價(jià)計(jì)算賠償額,一般參考較近地區(qū)的交易價(jià)格確定。(2)通損賠償。即對(duì)權(quán)利者因土地征收而受到的附帶性損失進(jìn)行賠償。(3)少數(shù)殘存者補(bǔ)償。水庫(kù)等大型公共事業(yè)建設(shè),使建設(shè)地區(qū)的社會(huì)本身遭受破壞,多數(shù)人要搬遷,但少數(shù)人殘存下來(lái)。對(duì)這些殘存者因脫離生活共同體而造成的損失,應(yīng)給予適當(dāng)賠償。可見(jiàn),日本的征收補(bǔ)償范圍較廣,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較合理。

我國(guó)憲法對(duì)土地征收之補(bǔ)償原則無(wú)明確的界定,但《土地管理法》等有關(guān)法規(guī)規(guī)定,征收農(nóng)民集體土地的必須向被征地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)及青苗補(bǔ)助費(fèi)等,并妥善安排好被征地單位農(nóng)民的生產(chǎn)和生活。可見(jiàn)我國(guó)采用的是適當(dāng)補(bǔ)償法。補(bǔ)償?shù)姆秶容^小,僅僅限于與土地有直接聯(lián)系的一部分損失,殘余地?fù)p失和其他間接的損失沒(méi)有列入補(bǔ)償?shù)姆秶?計(jì)算方法可操作性不強(qiáng),并且前兩項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)不直接發(fā)給農(nóng)民,補(bǔ)償內(nèi)容事實(shí)上只有兩項(xiàng)。所以,補(bǔ)償范圍不可以除了表現(xiàn)在補(bǔ)償未包括因征收土地的集體組織和農(nóng)民的間接損失,也忽略了土地對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障功能。

2.3 對(duì)兩國(guó)的土地征收程序進(jìn)行對(duì)比和分析

日本土地征收之所以很好的落實(shí),除了建立了合理的補(bǔ)償機(jī)制外,還有一套土地征收法規(guī)體系,具體規(guī)定了土地征用的程序及征地雙方的權(quán)利和義務(wù),征地出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)解決的辦法和程序,從而規(guī)范了各征地主體的行為,充分保障被征地所有者的權(quán)利,也為征地糾紛的解決提供了法律救濟(jì)和援助。日本“土地征收法”明確規(guī)定,征收或使用土地的公益事業(yè),必須遵循法律的條件和程序進(jìn)行土地的征收或使用。土地征收采用具有透明度的申請(qǐng)、聽(tīng)取意見(jiàn)、審批、公告、通知、裁決等程序。程序通過(guò)各種條件對(duì)征收雙方進(jìn)行一定約制,達(dá)到在推動(dòng)公益事業(yè)發(fā)展的同時(shí),保護(hù)私有土地的安全和土地所有人利益的目的。依據(jù)“土地征收法”規(guī)定,公益事業(yè)項(xiàng)目人進(jìn)行土地的征收和使用時(shí),則主要通過(guò)以下幾道程序:(1)政府對(duì)公益事業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行資格認(rèn)定;(2)項(xiàng)目申請(qǐng)人編寫(xiě)土地調(diào)查報(bào)告;(3)征用委員會(huì)對(duì)征收或使用土地的具體事項(xiàng)進(jìn)行裁決。完善的法律體系保證了征收程序合法有序地進(jìn)行。

我國(guó)并沒(méi)有一部具體的土地征收法來(lái)規(guī)范土地征收雙方的權(quán)利和義務(wù),其土地征收的程序就以《土地管理法》為主,以行政法規(guī)和各部門(mén)規(guī)章為輔。但同時(shí),這些立法對(duì)征地的目的、程序、補(bǔ)償以及征地糾紛的解決等問(wèn)題缺乏具體的規(guī)范,導(dǎo)致征地隨意性很大,補(bǔ)償安置存在極大的后遺癥,土地征收過(guò)程中引發(fā)的事故也無(wú)人承擔(dān)。其現(xiàn)有程序缺陷:一是程序種類(lèi)繁多、交叉重疊;二是流程冗長(zhǎng)、步驟繁雜;三是蓋章繁多、搭車(chē)收費(fèi);四是資料量大,報(bào)件復(fù)雜。另外,按我國(guó)《土地管理法》規(guī)定:有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)征地要有公告程序,在征地前給予農(nóng)民知情權(quán)與參與權(quán)。但可以看到實(shí)際操作過(guò)程中缺乏透明度,并沒(méi)積極聽(tīng)取農(nóng)民意見(jiàn),公告內(nèi)容由政府單方面決定,帶有很大的強(qiáng)制性與壟斷性,農(nóng)民只能被動(dòng)的服從。

3 日本土地征收對(duì)我國(guó)的啟示和借鑒

(1)嚴(yán)格限定以公共利益為目的的征地范圍。

國(guó)家行使土地征收權(quán)是為公共利益服務(wù),其范圍應(yīng)該局限在基礎(chǔ)建設(shè)、政府機(jī)關(guān)用地及為公益事業(yè)服務(wù)的公共用地。日本通過(guò)詳盡的列舉式對(duì)公共利益范圍加以限制,在土地征收法中列出35種公益性用途,進(jìn)而嚴(yán)格限制征地的目的,對(duì)政府征收土地的權(quán)利形成較強(qiáng)約束。因而我國(guó)也應(yīng)該盡可能在立法上明確界定公共利益的范圍,使得公益性用地點(diǎn)種類(lèi)得以明確。同時(shí)要將用地目的嚴(yán)格區(qū)分為公益性用地和經(jīng)營(yíng)性用地,增設(shè)公益目的的認(rèn)證程序。

(2)完善補(bǔ)償制度。

征地補(bǔ)償是土地征收制度的核心內(nèi)容,也與農(nóng)民切身利益相關(guān),因此對(duì)于這項(xiàng)制度的完善有著更大的意義。如上所述我國(guó)現(xiàn)行的征地補(bǔ)償制度存在著很多問(wèn)題需要改進(jìn),依照市場(chǎng)原則,提高土地的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)。例如:土地管理法規(guī)定的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是按被征土地前3年平均年產(chǎn)值的倍數(shù)計(jì)算,但這是一種與市場(chǎng)無(wú)關(guān)的政策性標(biāo)準(zhǔn)。以倍數(shù)計(jì)算難以體現(xiàn)級(jí)差地租導(dǎo)致補(bǔ)償費(fèi)用偏低。失地農(nóng)民沒(méi)有了土地發(fā)揮的保障功能,在貨幣上也難以得到合理賠付。所以就要重新確定新的符合市場(chǎng)交易價(jià)格為基礎(chǔ)的補(bǔ)償金。

(3)建立健全土地征收程序。

科學(xué)合理的征收程序起著重要的作用,日本制定了一套完整的土地征收法規(guī)體系來(lái)保障土地征收到合法進(jìn)行。我國(guó)也要建立健全土地征收程序,保障農(nóng)民的知情權(quán)和參與權(quán),完善救濟(jì)機(jī)制。在整個(gè)土地征收過(guò)程中,保證被征收者在征地行為過(guò)程中的參與,讓他們?cè)谡魇盏哪康男浴⒄魇盏姆秶⒄魇昭a(bǔ)償安置和征收補(bǔ)償安置費(fèi)用的使用、管理等方面都有充分發(fā)表意見(jiàn)的機(jī)會(huì)。即做好事前公告,事中聽(tīng)證,事后救濟(jì)工作。

中國(guó)土地管理法及其實(shí)施細(xì)則均沒(méi)有條文規(guī)定個(gè)體土地使用者在對(duì)國(guó)家征用的命令或賠償金額發(fā)生異議時(shí)提出申訴的權(quán)利。但征收作為政府強(qiáng)制取得私有財(cái)產(chǎn)的損益,會(huì)對(duì)使用者造成不同形式的損失,因此必須通過(guò)法律設(shè)定有效的救濟(jì)途徑,這是保障私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的最后防線。征收的救濟(jì)是公民的權(quán)利和利益因政府實(shí)施征收而受到侵害時(shí)的防衛(wèi)手段和申訴途徑。征收引起的糾紛,主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是對(duì)征收行為的合法性存在質(zhì)疑引起的糾紛,主要包括征收主體、征收目的以及征收程序等是否合法引起的糾紛;二是因補(bǔ)償問(wèn)題引起的糾紛,主要有補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、方式以及補(bǔ)償費(fèi)的歸屬問(wèn)題引起的糾紛等。因兩者引起的糾紛,都可以采用行政復(fù)議、行政訴訟。同時(shí)在訴訟中,法院要加強(qiáng)憲法審查和行政審查。

參考文獻(xiàn)

[1]汪秀蓮,王靜.日本韓國(guó)土地管理法律制度與土地利用規(guī)劃制度及其借鑒[M].北京:中國(guó)大地出版社,2004.

第4篇：土地征收補(bǔ)償?shù)姆椒ǚ段?/h2>

【關(guān)鍵詞】集體土地 非住宅 補(bǔ)償原則

我國(guó)城市化的加速發(fā)展使得各種大型公益項(xiàng)目的需求增加，在國(guó)有土地征用貧瘠的狀況下，集體土地開(kāi)始大量被征收。從法律層面來(lái)講，2011年1月21日國(guó)家頒布了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（簡(jiǎn)稱(chēng)新條例），集體土地非住宅房屋征收與補(bǔ)償沒(méi)有一套完整的法律保障，只是暫參考2011年頒布的新條例執(zhí)行，在此背景下，集體土地非住宅房屋征收實(shí)施能否順利有效進(jìn)行是個(gè)很大的疑問(wèn)，據(jù)報(bào)道的征收實(shí)踐工作所引起的經(jīng)濟(jì)糾紛甚至個(gè)別惡性案件則說(shuō)明了征收補(bǔ)償過(guò)程中的各利益方對(duì)此做出了不同的反應(yīng)，權(quán)利與利益的平衡被打破。以最少的成本代價(jià)獲取最優(yōu)的利益均衡效果，使得公平補(bǔ)償能夠真正實(shí)現(xiàn)，這是思考如何制定合理的法律的重心。

經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析集體土地非住宅房屋征收補(bǔ)償，實(shí)質(zhì)上是征收補(bǔ)償相關(guān)主體的利益相爭(zhēng)，價(jià)值目標(biāo)、利益需求及所處地位所占有資源的不同就必然引發(fā)利益方面的博弈，利益博弈過(guò)程就是相關(guān)方利益重新組合的過(guò)程，其根源在于征收補(bǔ)償中利益分配失衡 ，反應(yīng)在補(bǔ)償價(jià)款上。

集體土地非住宅房屋征收過(guò)程中，被征收人與政府、征收實(shí)施單位之間就補(bǔ)償安置方案互相磋商是正常現(xiàn)象。關(guān)鍵在于政府的償付意愿是否能與被征收人的受償意愿互相吻合或接近吻合，而征收實(shí)施單位作為中間人，以委托代辦費(fèi)為利益目標(biāo)，一般起到調(diào)解和促成協(xié)議的作用。考慮到博弈過(guò)程過(guò)長(zhǎng)會(huì)產(chǎn)生一定的社會(huì)資源及時(shí)間價(jià)值浪費(fèi)，因此分析在不同補(bǔ)償原則下集體土地非住宅房屋征收補(bǔ)償?shù)睦娓鞣讲┺男Ч哂蟹浅Ｖ匾膶?shí)踐意義，能夠有效避免征收過(guò)程中利益相關(guān)方的各種利益損失。

針對(duì)集體土地征收后大多用于公益項(xiàng)目的建設(shè)這一現(xiàn)狀，加上我國(guó)特殊的雙重“二元化”土地市場(chǎng)機(jī)制，基于公共利益層面的集體土地非住宅房屋征收是中國(guó)特有的征收補(bǔ)償方式。本文從不同的補(bǔ)償原則方面研究集體土地非住宅房屋的征收補(bǔ)償方式，因此本文主要探討分析三種利益主體：政府、拆遷實(shí)施單位和被拆遷人。這三種主體從自身的利益出發(fā)，占據(jù)不同的社會(huì)信息資源，代表不同的利益方，征收補(bǔ)償工作中所產(chǎn)生的矛盾及問(wèn)題實(shí)際上就是三方的利益沖突。

一 假設(shè)前提

對(duì)于征收工作中涉及的各利益方，信息掌握程度各不相同，假定征收方案完全是依據(jù)法律條文的程序制定的，則政府方在擬定征收方案之后就應(yīng)該通過(guò)各種途徑對(duì)外完全公開(kāi)，若征收方案可信度大，則被征收人在了解了征收方案之后就會(huì)形成一個(gè)對(duì)征收對(duì)象價(jià)值的大致估算。雖然征收對(duì)象―房屋可以通過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)獲取一份合理的房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告，但各種信息因素交流的不對(duì)稱(chēng)原因，仍然存在或多或少的房屋價(jià)值估算錯(cuò)位偏移。在此我們假設(shè)信息完全公開(kāi)對(duì)稱(chēng)，以便博弈過(guò)程能夠順利進(jìn)行，除了信息假設(shè)前提外，

還需要對(duì)各利益相關(guān)方行為分析進(jìn)行其他方面的假設(shè)，例如他們都追求自身利益最大化、需求偏好多種多樣、理性選擇、機(jī)會(huì)傾向主義等，以上這些都是分析各利益相關(guān)方博弈的基本假設(shè)前提。

二 博弈要素

（1）參與人：本文所研究的是集體土地非住房房屋征收補(bǔ)償方式，由于開(kāi)發(fā)商角色涉及甚少，故征收工作的參與人僅由政府、征收實(shí)施單位和被征收人三方組成。

（2）行動(dòng)：政府、征收實(shí)施單位和被征收人是利益相關(guān)方，政府擔(dān)當(dāng)機(jī)制供給者的角色，在不同的補(bǔ)償原則下它可以采取不同的行動(dòng)策略，進(jìn)行機(jī)制創(chuàng)新；征收實(shí)施單位是征收工作的執(zhí)行者，行動(dòng)策略有三種：協(xié)商征收、談判征收、強(qiáng)制征收；被征收人是被征收房屋的權(quán)利方，行動(dòng)策略一般采取服從、拖延后服從、不服從或同意、不同意。

（3）信息：假設(shè)信息對(duì)流順暢，完全公開(kāi)，則每個(gè)參與人清楚其他參與人采取的行動(dòng)方案，并了解其他參與人的支付值。

（4）支付：支付是博弈參與者參與博弈所得到的支付，而不是他們所付出的支付。由于參與人的支付受到諸多因素的直接或間接影響，鑒于資料的有限性，很難用具體的函數(shù)進(jìn)行解析說(shuō)明，在此利用邏輯分析進(jìn)行假設(shè)嘗試，得出有意義的博弈結(jié)論。

三 博弈分析

本文選用三種不同的補(bǔ)償原則：適當(dāng)補(bǔ)償原則、公正補(bǔ)償、完全補(bǔ)償，每一個(gè)利益主體都是在一定得場(chǎng)合前提下對(duì)其他相關(guān)利益方采取某種行為對(duì)策做出理性的分析，并綜合考慮相互之間可能產(chǎn)生的影響因素，以此來(lái)選擇自己的行為策略，達(dá)到利益或效用最大化，通過(guò)博弈較量，博弈結(jié)論匯總?cè)缦卤硭荆?/p>

補(bǔ)償原則 最優(yōu)策略 各利益方

政府 征收實(shí)施單位 被征收人

適當(dāng)補(bǔ)償 服從 L-R C+D A

公正補(bǔ)償 同意 L F A+B

完全補(bǔ)償 同意 L F A+B+M+K

其中：L-政績(jī)收益；R-失信損失值；C-委托代辦費(fèi)；D-征收實(shí)施單位的期間收益；F-獲取的各種收益包括委托代辦費(fèi)以及征收工作中的特殊收入（C+D

從收益值角度考慮，從表中數(shù)據(jù)不難看出：選擇完全補(bǔ)償各利益方利益組合最優(yōu)。從工作難易程度考慮，適當(dāng)補(bǔ)償原則下的征收條款使得征收實(shí)施單位操作方便快捷，工作效率較高；在公正補(bǔ)償原則下因?yàn)橛袇f(xié)調(diào)的因素使得談判工作難度增大；遵循完全補(bǔ)償原則時(shí)正因?yàn)榘徇w獎(jiǎng)勵(lì)措施的增加，征收工作進(jìn)度有了很大的推進(jìn)，且征收實(shí)施單位作為獨(dú)立的社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，進(jìn)展工作更加透明和公正，取得被征收人的信任，間接推動(dòng)征收工作進(jìn)程。從社會(huì)發(fā)展角度來(lái)講，政府在適當(dāng)補(bǔ)償原則下實(shí)行強(qiáng)制征收方案，對(duì)被征收人的切身利益考慮不夠周全，強(qiáng)征行為引發(fā)矛盾重重，不利于社會(huì)和平發(fā)展，造成被征收人的權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重不對(duì)等。公正補(bǔ)償原則下在一定程度上緩解了利益矛盾，但由此造成了時(shí)間價(jià)值和社會(huì)資源的嚴(yán)重支出局面，且有可能增加社會(huì)動(dòng)蕩風(fēng)險(xiǎn)。完全補(bǔ)償原則可謂是征收補(bǔ)償工作的完美原則，補(bǔ)償效果顯著，各方矛盾進(jìn)一步得到緩解甚至解決。

綜上述，利益三方選用完全補(bǔ)償原則，能夠權(quán)衡各方利益，使其達(dá)到最優(yōu)組合。隨著社會(huì)法律的逐漸完善，經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速壯大，綜合考慮完全補(bǔ)償原則的利弊優(yōu)劣，我國(guó)集體土地非住宅房屋征收補(bǔ)償機(jī)制走上以完全補(bǔ)償為基礎(chǔ)的道路是勢(shì)在必行的趨勢(shì)。

參考文獻(xiàn)

[1] 趙駿 范良聰 補(bǔ)償博弈與第三方評(píng)估[J].法學(xué)研究，2012（3）

[2] 江怒. 房屋拆遷中政府、拆遷人、被拆遷人三方法律關(guān)系分析及對(duì)策[J ] . 商場(chǎng)現(xiàn)代化，2006 （8） ：277.

[3]譚術(shù)魁. 中國(guó)頻繁暴發(fā)征地沖突的原因分析[J].中國(guó)土地科學(xué)，2008，22（6）：44-50.

[4]李紅波，譚術(shù)魁. 當(dāng)代中國(guó)土地沖突問(wèn)題及其根源探究[J].天府新論，2006，06：60-63.

第5篇：土地征收補(bǔ)償?shù)姆椒ǚ段?/h2>

廣州大學(xué)公法研究中心

隨著土地出讓金步步攀高，地方政府對(duì)于一些污染高、能耗高、納稅低的企業(yè)通過(guò)舊廠房改造征收淘汰出局。這樣就難以回避舊廠房征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容和原則，處理不好將影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定。本文圍繞該問(wèn)題進(jìn)行闡述和分析，以期對(duì)地方政府破解舊廠房改造征收補(bǔ)償難題有所裨益。

國(guó)土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度的通知》明確規(guī)定：“政府實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要搬遷的工業(yè)項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的，經(jīng)市、縣國(guó)土資源行政主管部門(mén)審核并報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)，收回原國(guó)有土地使用權(quán)，以協(xié)議出讓或租賃方式為原土地使用權(quán)人重新安排工業(yè)用地”。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下稱(chēng)《條例》）的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋的所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償，這里的“公平補(bǔ)償”的基本要求是按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。《條例》同時(shí)規(guī)定，對(duì)被征收房屋可以通過(guò)貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式進(jìn)行補(bǔ)償和安置。因征收造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，應(yīng)該予以補(bǔ)償。可見(jiàn)，對(duì)于企業(yè)舊廠房的征收補(bǔ)償，同樣應(yīng)該有貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補(bǔ)償安置方式。

根據(jù)上述規(guī)定和實(shí)際情況，對(duì)于企業(yè)舊廠房改造中的征收補(bǔ)償，一般可以把它分為被征收房屋和土地的補(bǔ)償、被征收機(jī)械設(shè)備的補(bǔ)償、對(duì)職工損失的補(bǔ)償和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償四種情況。

一、被征收企業(yè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容

1.被征收房屋和土地的補(bǔ)償

企業(yè)的房屋土地性質(zhì)一般為工業(yè)用地，通過(guò)出讓或租賃的方式取得，房屋用途一般為廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公用房、住宅，補(bǔ)償時(shí)應(yīng)當(dāng)以相關(guān)房產(chǎn)證登記的用途和建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)闅v史原因沒(méi)有或無(wú)法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實(shí)際丈量確定。根據(jù)《條例》的規(guī)定，被征收房屋和土地的價(jià)值應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估公司，以征收公告公布之日為時(shí)點(diǎn)，根據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)確定房屋、土地的實(shí)際價(jià)值，以做到“公平補(bǔ)償”。

2.被征收機(jī)械設(shè)備的補(bǔ)償

機(jī)器設(shè)備分為兩類(lèi)：一類(lèi)是可搬遷設(shè)備；另一類(lèi)是不可搬遷設(shè)備。對(duì)于可搬遷的設(shè)備，應(yīng)當(dāng)本著繼續(xù)利用的原則，進(jìn)行異地搬遷安裝，繼續(xù)投入使用。因此而產(chǎn)生的費(fèi)用是征收引起的必然損失，應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。可搬遷設(shè)備因征收而引起的損失又可分為實(shí)物損失費(fèi)和功能損失費(fèi)。實(shí)物損失費(fèi)包括拆卸費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用、調(diào)試費(fèi)用等。功能損失費(fèi)用包括搬遷引起的機(jī)器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多而帶來(lái)的損失。對(duì)于不可搬遷設(shè)備，征收會(huì)導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄，故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價(jià)，對(duì)設(shè)備所有人進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)于機(jī)械設(shè)備的補(bǔ)償金額，可以由征收人與被征收人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，也可委托專(zhuān)業(yè)的評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估確定。但由于被征收企業(yè)很難提供詳細(xì)的損失資料，因而經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)補(bǔ)償金額與實(shí)際損失差距較大的情況。政府在補(bǔ)償中應(yīng)當(dāng)綜合分析，充分考慮被征收企業(yè)的實(shí)際損失，給予妥善補(bǔ)償。

3.對(duì)職工損失的補(bǔ)償

征收會(huì)導(dǎo)致企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)、員工停工，甚至出現(xiàn)企業(yè)解散、員工解聘的情況。因企業(yè)被征收而給員工帶來(lái)的損失應(yīng)當(dāng)進(jìn)行補(bǔ)償，但如何安置補(bǔ)償，在法律法規(guī)中并沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定，企業(yè)根據(jù)《勞動(dòng)合同法》規(guī)定，由企業(yè)和員工通過(guò)相互協(xié)商達(dá)成一致，或根據(jù)實(shí)際工資支付的有關(guān)情況測(cè)算補(bǔ)償。如果導(dǎo)致員工解聘，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)與員工簽訂的勞動(dòng)合同，結(jié)合勞動(dòng)法有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。

4.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

《條例》第23條規(guī)定，對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。在法律實(shí)踐中，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、依據(jù)一般由地方政府以政策性文件規(guī)定，因此各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，計(jì)算方法也不同。本文認(rèn)為，對(duì)于停產(chǎn)停業(yè)損失也應(yīng)當(dāng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定。針對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀況、贏利情況進(jìn)行個(gè)案評(píng)估，才能確保補(bǔ)償?shù)墓焦．?dāng)然具體數(shù)額也可以由當(dāng)事人協(xié)商確定。

二、無(wú)法異地安置

沒(méi)有合適的土地或者產(chǎn)業(yè)政策不允許被征收企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，只能采用貨幣買(mǎi)斷、企業(yè)解散的方式進(jìn)行征收。如果征收之前企業(yè)已經(jīng)關(guān)閉，無(wú)需再對(duì)其進(jìn)行安置。對(duì)于這類(lèi)企業(yè)的舊廠房和土地按評(píng)估價(jià)格采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞郊纯伞Ｈ绻髽I(yè)用地是租賃的，則只對(duì)土地上面的廠房等建筑物及附屬設(shè)施進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。改革開(kāi)放后，所推行的民營(yíng)化和市場(chǎng)化改革，推進(jìn)區(qū)域工業(yè)化和城市化，這種粗放型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格局不能適合社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)層次偏低、組織化程度不高、產(chǎn)業(yè)布局分散等生產(chǎn)要素支撐力不足缺點(diǎn)逐漸暴露。為了推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化城市功能，加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，國(guó)家有關(guān)部門(mén)提出企業(yè)“退二進(jìn)三”的戰(zhàn)略。之后各地紛紛響應(yīng)，并出臺(tái)了詳細(xì)的方案措施，逐步遷出或關(guān)閉城市中心區(qū)內(nèi)污染大、占地多的工業(yè)企業(yè)，將土地集約化利用。對(duì)于“退二進(jìn)三”企業(yè)的補(bǔ)償，各地的規(guī)定雖有不同，但大同小異。比如唐山市“退二進(jìn)三”搬遷改造實(shí)施意見(jiàn)中規(guī)定，對(duì)以出讓方式取得的企業(yè)用地，按照原土地使用權(quán)性質(zhì)評(píng)估且政府確認(rèn)后的價(jià)格給予補(bǔ)償；以劃撥方式取得的企業(yè)用地，按原用地性質(zhì)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的100%給予補(bǔ)償。

而對(duì)于被征收機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償應(yīng)該按征收時(shí)企業(yè)是否正常經(jīng)營(yíng)而區(qū)別對(duì)待。如果在征收之前，企業(yè)已經(jīng)關(guān)閉停產(chǎn)的，被征收企業(yè)可以自行拆除機(jī)器設(shè)備，不拆除或不能拆除的，在征收補(bǔ)償過(guò)程中則不予補(bǔ)償。但對(duì)于正常生產(chǎn)的企業(yè)，因征收而造成正常運(yùn)行的機(jī)器設(shè)備的損失，應(yīng)該補(bǔ)償。被征收的機(jī)器設(shè)備應(yīng)該結(jié)合其成新和重置價(jià)，對(duì)所有人予以補(bǔ)償。即機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償價(jià)值=設(shè)備重置價(jià)×成新率-設(shè)備可變現(xiàn)凈值，設(shè)備重置價(jià)包括購(gòu)買(mǎi)的市價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)等費(fèi)用。不可搬遷構(gòu)筑物及設(shè)施費(fèi)用補(bǔ)償，由具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，依據(jù)評(píng)估結(jié)果確定補(bǔ)償金額。對(duì)因搬遷生產(chǎn)設(shè)備而發(fā)生的費(fèi)用，依據(jù)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估、測(cè)算結(jié)果并經(jīng)政府確認(rèn)后給予一次性補(bǔ)償。

對(duì)于因企業(yè)解散而失業(yè)的職工，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)與員工簽訂的勞動(dòng)合同，結(jié)合勞動(dòng)法有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。對(duì)于國(guó)有企業(yè)搬遷同時(shí)改制的，解除國(guó)有企業(yè)職工勞動(dòng)關(guān)系給予的一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金和清償職工合理債務(wù)的費(fèi)用，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

企業(yè)因征收而關(guān)閉的，不存在停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償問(wèn)題。

三、有產(chǎn)權(quán)的異地安置

對(duì)被征收企業(yè)采用異地安置的補(bǔ)償方式，同時(shí)土地通過(guò)出讓方式，由企業(yè)所取得。土地因區(qū)位的不同，土地價(jià)值也有所不同，企業(yè)由城市中心區(qū)被安置到比較偏僻的地區(qū)，如果僅僅是等面積置換，而忽視土地價(jià)值的差異，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是不公平的。此時(shí)應(yīng)該由征收人與被征收人共同委托專(zhuān)業(yè)的評(píng)估公司分別對(duì)被征收土地與安置土地進(jìn)行雙向評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果結(jié)算土地差價(jià)。而企業(yè)在被安置之后，需要對(duì)廠房、庫(kù)房等必要的建筑進(jìn)行重建，而重建的費(fèi)用也是由于征收而給企業(yè)帶來(lái)的損失，所以應(yīng)同時(shí)對(duì)舊廠房等建筑物按重置價(jià)評(píng)估后進(jìn)行補(bǔ)償，以彌補(bǔ)企業(yè)損失。

對(duì)被征收機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償應(yīng)區(qū)分為可搬遷設(shè)備和不可搬遷設(shè)備進(jìn)行補(bǔ)償。一般采用成本法對(duì)設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。不可搬遷設(shè)備的一次性補(bǔ)償價(jià)值=設(shè)備重置價(jià)×綜合成新率-設(shè)備可變現(xiàn)凈值。其中設(shè)備重置價(jià)應(yīng)包括購(gòu)買(mǎi)設(shè)備的市價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)等費(fèi)用。可搬遷設(shè)備的補(bǔ)償價(jià)值=拆除費(fèi)+拆除損失+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)。其中運(yùn)雜費(fèi)包括基本運(yùn)費(fèi)、裝卸費(fèi)、基本包裝費(fèi)、合理?yè)p耗費(fèi)、運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)等。一般小型的設(shè)備只有極少的運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)，在評(píng)估時(shí)可根據(jù)具體情況確定，也可按照設(shè)備的評(píng)估價(jià)值以一定比例計(jì)算。

因征收而造成企業(yè)的停產(chǎn)，給企業(yè)職工帶來(lái)?yè)p失的補(bǔ)償，應(yīng)由企業(yè)與員工通過(guò)協(xié)商，達(dá)成一致。或者按地方相關(guān)規(guī)定，以當(dāng)?shù)刈畹推骄べY水平發(fā)放補(bǔ)助。

停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，各地方有不同的具體規(guī)定。但總體來(lái)說(shuō)，可以概括為下列幾種常用方式：

1.按被征收房屋總體價(jià)值的一定比例計(jì)算

比如《重慶市國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法（暫行）》規(guī)定，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模捶课菰u(píng)估價(jià)值的6%一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，每月按房屋評(píng)估價(jià)值的5‰支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)，停產(chǎn)停業(yè)期限按實(shí)際過(guò)渡期限計(jì)算。這樣的方式避免了協(xié)商、評(píng)估的程序，按房屋價(jià)值為依據(jù)也有一定的合理性。但是這種規(guī)定的弊端是顯而易見(jiàn)的，沒(méi)有充分考慮營(yíng)業(yè)性質(zhì)和經(jīng)營(yíng)狀況，其營(yíng)業(yè)損失可能差別較大。

2.根據(jù)經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)等指標(biāo)確定

例如《貴州省國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，征收國(guó)有土地上的房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，被征收人能夠提供稅務(wù)部門(mén)出具的應(yīng)納稅所得額證明的，按照上一年度月均應(yīng)納稅所得額計(jì)算每月的經(jīng)營(yíng)性損失補(bǔ)償；被征收人不能提供稅務(wù)部門(mén)出具的應(yīng)納稅所得額證明的，經(jīng)營(yíng)性損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房屋被征收前的經(jīng)濟(jì)效益等因素制定。

3.由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估

比如《北京市國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》規(guī)定，被征收房屋為非住宅房屋的，由房屋征收當(dāng)事人按照房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素協(xié)商確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償金額；協(xié)商不成的，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。評(píng)估的計(jì)算公式為：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)=（用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的非住宅房屋的月租金+月凈利潤(rùn)×修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助）×停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限。另外，還有按被征收面積和經(jīng)營(yíng)時(shí)間等方式進(jìn)行計(jì)算的，但不是很普遍。

四、無(wú)產(chǎn)權(quán)的異地安置

無(wú)產(chǎn)權(quán)的異地安置，是指將被征收企業(yè)異地安置到政府統(tǒng)一建造的標(biāo)準(zhǔn)廠房，企業(yè)以租賃方式使用廠房，只需定期繳納租金即可。因征收而造成企業(yè)原土地使用權(quán)的喪失，應(yīng)對(duì)被征收企業(yè)原有的土地按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格給予貨幣補(bǔ)償，同時(shí)也應(yīng)該對(duì)企業(yè)原有廠房等建筑物按重置價(jià)評(píng)估，以彌補(bǔ)企業(yè)因重建廠房等造成的損失。而對(duì)于機(jī)器設(shè)備、職工工資和停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償與上述有產(chǎn)權(quán)的異地安置情況形同，不再贅述。

第6篇：土地征收補(bǔ)償?shù)姆椒ǚ段?/h2>

關(guān)鍵詞：“城中村”改造；土地征收補(bǔ)償

一、“城中村”改造概述

1.土地的城市化

因歷史的緣故，城中村中存在的土地形式包括集體土地、承包制土地與宅基地等。盡管部分的土地與宅基地己經(jīng)被城市化，然而農(nóng)村的存在仍然沒(méi)有改動(dòng)。在城中村改造的過(guò)程中，必須將集體土地、承包制土地與宅基地等城中村的土地，轉(zhuǎn)變成城市建設(shè)的用地，這樣將會(huì)為城市的發(fā)展建設(shè)與提升城市化水平等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)做好充足的準(zhǔn)備工作。

2.居住環(huán)境的城市化

按照城市規(guī)劃的要求和標(biāo)準(zhǔn)切實(shí)改善人居的環(huán)境質(zhì)量、提高城市形象。同時(shí)，保護(hù)好歷史文化和古跡等，切實(shí)做好周邊環(huán)境友好型工作，與城市融為一體。

3.生存生活方式的城市化

城中村雖占據(jù)著一定有利的地理位置，但村民在本質(zhì)的生活與思維方式方面發(fā)生改動(dòng)變化的事例較少，導(dǎo)致其生活社交居住等相關(guān)方式和城市整體的基調(diào)不和諧，且城中村公共綠化、學(xué)校、醫(yī)療健康與公共服務(wù)等相關(guān)配套的基礎(chǔ)設(shè)施也不齊全，市政配套設(shè)施不全面不完整，“臟、亂、差”的城中村的總體形象比較嚴(yán)峻，須將城中村進(jìn)行全面改造更新，才能使得其本質(zhì)的生存生活方式進(jìn)行根本性的轉(zhuǎn)變[1]。

4.規(guī)劃發(fā)展管理的城市化

對(duì)城中村的規(guī)劃和管理比較滯后或置之不管，是形成其現(xiàn)狀的直接原因。因此，在城市化進(jìn)程中，必須對(duì)城中村實(shí)行更新改造，進(jìn)而促使其能真正融入進(jìn)城市當(dāng)中，成為城市的一員。城中村的改造須遵從相關(guān)的城市總體規(guī)劃規(guī)定與相應(yīng)的規(guī)劃管理程序和制度等。

二、“城中村”改造中土地征收補(bǔ)償制度存在的問(wèn)題

1.“城中村”房屋拆遷的補(bǔ)償依據(jù)不明確

按照我國(guó)的現(xiàn)行法律規(guī)定，“城中村”改造的房屋拆遷補(bǔ)償?shù)闹苯臃梢罁?jù)是《土地管理法》第四十七條，但是《土地管理法》中規(guī)定的征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并不能完全適用于“城中村”房屋的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，并且其中規(guī)定的征收耕地的補(bǔ)償與征收宅基地的補(bǔ)償是不能相提并論的。[3]另外，《土地管理法》第四十七條關(guān)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，主要是針對(duì)國(guó)家重點(diǎn)工程建設(shè)征收集體土地，并且是為了保護(hù)農(nóng)民集體的利益而不是個(gè)人利益而制定的。

2.補(bǔ)償?shù)闹黧w不明確

從《西安市城中村改造管理辦法》第三十三條、三十四條中可以看出，“城中村”改造的主體拆遷人，同時(shí)也是拆遷補(bǔ)償?shù)闹黧w。

根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)順序，拆遷人不是自被拆遷人處獲得建設(shè)用地使用權(quán)，而是從國(guó)家土地管理部門(mén)出讓獲得，那么國(guó)家土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)先行收回己經(jīng)出讓給他人的建設(shè)用地使用權(quán)，并為相應(yīng)補(bǔ)償及退還出讓金，因此補(bǔ)償人應(yīng)當(dāng)是國(guó)家而不是開(kāi)發(fā)商或領(lǐng)取拆遷許可證的其他人[4]。

西安市“城中村”房屋拆遷的許可證是頒發(fā)給區(qū)“城中村”改造辦公室的，但是在區(qū)“城中村”改造辦公室并沒(méi)有對(duì)被拆遷者進(jìn)行補(bǔ)償，而是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)償。

三、“城中村”改造中土地征收補(bǔ)償出現(xiàn)問(wèn)題的原因分析

（一）立法上的缺失

對(duì)于土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的分配，國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部及最高人民法院都有部門(mén)規(guī)章、司法解釋進(jìn)行規(guī)范和指導(dǎo)，但由于制定的部門(mén)不同，側(cè)重點(diǎn)不同，各個(gè)條文之間存在許多不一致的情況。這導(dǎo)致作為最基層的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不知道究竟該如何適用法律法規(guī)來(lái)進(jìn)行“城中村”土地征收補(bǔ)償工作。如前文所述，政府劃撥的土地征收補(bǔ)償費(fèi)主要給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，那么之后征地補(bǔ)償費(fèi)用能否合理地分配給失地的農(nóng)民？如何才能合理地分配？這些問(wèn)題，法規(guī)當(dāng)中沒(méi)有具體的說(shuō)明，也沒(méi)有任何限制性的規(guī)定。在法規(guī)政策缺失的情況下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織只能按照本村的實(shí)際情況自行制定分配方案。這樣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織就擁有了更大的自由決定權(quán)，進(jìn)而容易造成補(bǔ)償費(fèi)用分配的混亂現(xiàn)象，也埋下了社會(huì)矛盾的隱患。

（二）法律和政策貫徹不到位

近年來(lái)，隨著全國(guó)各大中小城市改造“城中村”行動(dòng)的不斷開(kāi)展，國(guó)家對(duì)各地的土地征收管理工作日益重視。2010年至2011年間國(guó)務(wù)院陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》和《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，以規(guī)范集體和國(guó)有土地的征收和補(bǔ)償。與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院法制辦、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部以及國(guó)土資源部也聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于做好有關(guān)征地拆遷的規(guī)章和規(guī)范性文件專(zhuān)項(xiàng)清理工作的通知》，要求全國(guó)各地依照中央的精神，優(yōu)化相關(guān)的立法和政策，健全征地補(bǔ)償工作制度。

但在現(xiàn)實(shí)的征地過(guò)程中，很多地方“城中村”改造的依據(jù)仍然是過(guò)去制定的法規(guī)和政策。在這種情況下，有的村民就對(duì)地方法規(guī)和政策的有效性提出了質(zhì)疑，并要求政府依照現(xiàn)行有效法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行征地拆遷工作。有關(guān)部門(mén)對(duì)于這些質(zhì)疑的解釋是地方立法和文件的廢止應(yīng)當(dāng)由其制定部門(mén)來(lái)做出，征地拆遷部門(mén)作為執(zhí)行部門(mén)在實(shí)施拆遷補(bǔ)償工作時(shí)所適用的地方立法，如果沒(méi)有被廢止那么在其轄區(qū)范圍內(nèi)就是有效的。村民對(duì)此十分不滿(mǎn)。

四、完善我國(guó)“城中村”改造中土地征收補(bǔ)償制度的對(duì)策

征地補(bǔ)償原則規(guī)定了被征地者的合法權(quán)益受到侵害時(shí)是否需要做出補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。我國(guó)《物權(quán)法》第四十二條第二款雖然規(guī)定了政府征收了農(nóng)村集體所有的土地后，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地征收補(bǔ)償費(fèi)用，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，但這并不是土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t，因?yàn)楦鞯卣贫ǖ难a(bǔ)償費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)不一，可操作性不強(qiáng)。憲法作為我國(guó)的根本大法，應(yīng)當(dāng)對(duì)基本的問(wèn)題作出規(guī)定，對(duì)土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t也應(yīng)進(jìn)行規(guī)定。因此，在今后的憲法修改中，可以考慮借鑒國(guó)外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，在憲法中規(guī)定“公正補(bǔ)償”的征地補(bǔ)償原則。

第7篇：土地征收補(bǔ)償?shù)姆椒ǚ段?/h2>

關(guān)鍵詞：臺(tái)灣經(jīng)驗(yàn)；征地補(bǔ)償；土地增值

一、臺(tái)灣地區(qū)征地補(bǔ)償基本經(jīng)驗(yàn)

（一）區(qū)分一般征收和政策性征收

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)土地征收，分為一般征收和政策性征收兩種。一般征收又稱(chēng)為公用征收，是出于公共利益的目的而進(jìn)行的征收。政策性征收即指政府為了實(shí)施國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、或者為了達(dá)到改善土地產(chǎn)權(quán)分配及土地合理利用之目的而進(jìn)行的“征收”。一般所稱(chēng)的土地征收，都應(yīng)是只“公用征收”。在臺(tái)灣都市更新計(jì)劃中目前較為關(guān)注的是區(qū)段征收，也是對(duì)于大陸有較好借鑒意義的一種方式。區(qū)段征收實(shí)際上是為達(dá)到改善土地資源配置之目的而實(shí)施的“作為用地開(kāi)發(fā)手段的土地征收”。其一般適用于為了實(shí)施國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策或新設(shè)都市地域之目的，且必須為全區(qū)土地之征收。在此需要特別提出的是，在區(qū)段征收補(bǔ)償時(shí)，用地者需要先和被征地者進(jìn)行補(bǔ)償協(xié)商，這是征地必要程序，也就是臺(tái)灣地區(qū)所稱(chēng)的“協(xié)議價(jià)格”，只有協(xié)議不成時(shí)，才采取強(qiáng)制征收，并按地價(jià)委員會(huì)所評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。當(dāng)然，區(qū)段征收雖然有很多益處，但是弊端也逐步顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)區(qū)段征收涉嫌違背臺(tái)灣法律，原土地所有權(quán)者所得抵價(jià)地面積比例低于法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商借用區(qū)段征收大肆圈地引發(fā)社會(huì)矛盾，桃園機(jī)場(chǎng)第三跑道征收案、大浦征地抗議案就是典型。

（二）公平合理的補(bǔ)償范圍

臺(tái)灣地區(qū)的司法實(shí)務(wù)簡(jiǎn)介及實(shí)踐都表明，在臺(tái)灣地區(qū)征地補(bǔ)償實(shí)際上是根據(jù)相當(dāng)補(bǔ)償原則而實(shí)施，可分為征地范圍內(nèi)補(bǔ)償和征地范圍外補(bǔ)償。

就征地范圍內(nèi)補(bǔ)償而言，主要有：

（1）地價(jià)補(bǔ)償

《土地征收條例》部分條文修正案規(guī)定：土地征收由“公告現(xiàn)值”加成補(bǔ)償修改為以“市價(jià)”補(bǔ)償。被征收的土地補(bǔ)償是以征收當(dāng)期的市場(chǎng)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，公共設(shè)施保留地以鄰近非公共設(shè)施保留地的市場(chǎng)均價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，價(jià)格由地價(jià)評(píng)議委員會(huì)評(píng)定。

（2）土地改良物補(bǔ)償

土地改良物主要是指建筑改良物和農(nóng)作改良物。對(duì)于建筑改良物，以其重建成本作為補(bǔ)償；對(duì)于農(nóng)作改良物，根據(jù)其距離成熟期限的長(zhǎng)短分類(lèi)補(bǔ)償，凡離成熟期一年以?xún)?nèi)者，按成熟農(nóng)作物評(píng)估，超過(guò)一年者，依據(jù)成本并參酌現(xiàn)值估定。對(duì)于那些對(duì)土地的合法改良，及土地改良費(fèi)，只要是被認(rèn)定為合法的，都應(yīng)給予補(bǔ)償。

（3）改良物遷移費(fèi)補(bǔ)償

改良物遷移補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際上包含兩個(gè)層面。其一，一般意義的遷移補(bǔ)償費(fèi)。征收土地時(shí)改良物與土地實(shí)行一并征收，對(duì)于改良物所有權(quán)人自愿要求遷移的，允許其遷移，并給予相當(dāng)遷移費(fèi)。其二，原則上，只限于被征地改良物，但由于部分征收致使改良物不得不全部遷移時(shí)，改良物所有權(quán)人可以請(qǐng)求給予全部的遷移費(fèi)。

臺(tái)灣征地補(bǔ)償?shù)牧硪淮髢?nèi)容是征地范圍外補(bǔ)償：

（1）連接地補(bǔ)償

臺(tái)外地區(qū)對(duì)于外部的不經(jīng)濟(jì)給予了充分考慮和合理補(bǔ)償。主要體現(xiàn)在補(bǔ)償條件及限度兩方面，就補(bǔ)償條件而言，由于征地而影響了連接土地，導(dǎo)致其效用或價(jià)值降低甚至不能使用時(shí)，連接土地所有權(quán)人有權(quán)要求需用地人給予相當(dāng)補(bǔ)償。另一方面，并不是只要連接地價(jià)值或效用受到影響就能補(bǔ)償。實(shí)際上，當(dāng)連接地一方面價(jià)值受損，另一方面價(jià)值有增加，如若損益相抵，地價(jià)未變，則不需要補(bǔ)償，因此，連接地最終能否受到補(bǔ)償，要看其價(jià)值或效用的總量變化。

（2）殘余地補(bǔ)償

臺(tái)灣地區(qū)對(duì)于殘留地的補(bǔ)償，主要是以“擴(kuò)張征收請(qǐng)求權(quán)”的形式存在，只要?dú)堄嗟卮_實(shí)是由于征地所致，并且其利用因?yàn)檎鞯厥艿搅藫p害，主要表現(xiàn)在殘余地面積過(guò)小規(guī)模效應(yīng)消失，或者形勢(shì)不整無(wú)法利用，被征地者就有權(quán)在規(guī)定的期限內(nèi)請(qǐng)求一并征收，獲得現(xiàn)金補(bǔ)償。

（3）合法營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償及其他根據(jù)公平合理原則由征地引起且證據(jù)確鑿的損失補(bǔ)償。對(duì)于建筑改良物原來(lái)是用來(lái)合法營(yíng)業(yè)的，由于征地而導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)損失，應(yīng)該給予補(bǔ)償。對(duì)于其他由于征地而導(dǎo)致的損失，依據(jù)公平合理的原則證據(jù)確鑿的，也應(yīng)該得到合理補(bǔ)償。

（三）科學(xué)的補(bǔ)償方式

在臺(tái)灣地區(qū)，其補(bǔ)償?shù)姆绞胶桶仓媚Ｊ揭袁F(xiàn)金和抵價(jià)地補(bǔ)償為主，配以土地債券和農(nóng)業(yè)規(guī)劃區(qū)，并對(duì)補(bǔ)償金的發(fā)放時(shí)間及主體對(duì)象都有明文規(guī)定及要求。

其一，臺(tái)灣地區(qū)在補(bǔ)償方式上，對(duì)于一般征收，以一次性現(xiàn)金補(bǔ)償為主；如果是區(qū)段征收，則被征地者可以自由選擇現(xiàn)金補(bǔ)償或者抵價(jià)地補(bǔ)償。再者，還采取規(guī)劃農(nóng)業(yè)區(qū)的方式來(lái)保障農(nóng)民繼續(xù)耕作的權(quán)利。

其二，在補(bǔ)償金的發(fā)放上，規(guī)定補(bǔ)償金的發(fā)放時(shí)間一般以15天為準(zhǔn)，且通常以現(xiàn)金全部支付，由主管機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)發(fā)。采取多種補(bǔ)償方式，如抵價(jià)地，可以讓被征地者與政府“合作開(kāi)發(fā)”，分享到土地的增值、更為完善的公共設(shè)施及更高的生活品質(zhì)等多重利益；政府則可以獲得土地，用于公共設(shè)施、國(guó)宅及其他，并節(jié)省了巨大的建設(shè)費(fèi)用，緩解財(cái)政壓力，促進(jìn)都市發(fā)展。

以現(xiàn)金全部支付的方式，能夠有效防止政府機(jī)關(guān)對(duì)被征地者的補(bǔ)償款的克扣或挪威他用。由主管機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)發(fā)，一方面能夠監(jiān)督用地者，另一方面，也能夠很好的厘清權(quán)利終止的時(shí)間界限，保護(hù)原土地所有權(quán)人的權(quán)益。但是，實(shí)際上這些方式也隱含著諸如財(cái)政虧空風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)矛盾加劇等多種風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題。

二、臺(tái)灣征地補(bǔ)償對(duì)大陸的借鑒意義

（一）完善制度設(shè)計(jì)

其一，完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度。產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是農(nóng)村土地制度的核心問(wèn)題，農(nóng)民沒(méi)有土地處分權(quán)，甚至在補(bǔ)償方面“承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”也未得到體現(xiàn)，因此要建立一種“準(zhǔn)所有權(quán)”制度，一方面要探索建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，積極推動(dòng)土地要素資本產(chǎn)權(quán)制度的改革，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，合理利用城鄉(xiāng)增減掛鉤機(jī)制，賦予農(nóng)民在征地談判時(shí)更多的發(fā)言權(quán)和主動(dòng)權(quán)，使得農(nóng)民及集體有更多的機(jī)會(huì)和方式參與分配土地增值的收益。另一方面，實(shí)行“永包制”，給農(nóng)民無(wú)限期的土地承包經(jīng)營(yíng)年限，這樣有利于農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、耕地的保護(hù)及農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)以的實(shí)現(xiàn)。

其二，合理界定公共利益。首先，法律必須縮小并明確公益性用地范圍，對(duì)于公益性用地，可以采用征用的方式；對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地，必須采取征收的方式。可以借鑒臺(tái)灣地區(qū)的做法，對(duì)于公共利益的界定，采用列舉加上保留條款方式來(lái)界定。當(dāng)然，可以加以一定的保留條款，如學(xué)習(xí)臺(tái)灣地區(qū)，“其他依法得征收土地之事業(yè)”，使得公共利益具有一定的彈性空間。其次，對(duì)于作為“經(jīng)濟(jì)人”尤其是依賴(lài)土地財(cái)政的地方政府，應(yīng)該明確規(guī)定土地征收的公益性和必要性審查事項(xiàng)，用地單位要提供用地項(xiàng)目公益性及必要性的詳細(xì)說(shuō)明，防止地方政府借用公益性的名義盲目征地，杜絕保留條款被惡意濫用。

（二）確定補(bǔ)償內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

首先，完善補(bǔ)償內(nèi)容。我國(guó)大陸只對(duì)那些與被征客體有直接相關(guān)性的損失給予補(bǔ)償，且僅限于經(jīng)濟(jì)方面，而對(duì)于那些間接損失及其他相關(guān)損失如精神損失，都不在補(bǔ)償范圍內(nèi)。參考臺(tái)灣補(bǔ)償經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合目前經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及管理體制的實(shí)際，征地補(bǔ)償應(yīng)該包括以下內(nèi)容：⑴土地補(bǔ)償費(fèi)。⑵安置補(bǔ)助費(fèi)。⑶青苗及附著物補(bǔ)償費(fèi)。⑷外部不經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償。⑸間接損失補(bǔ)償。⑹發(fā)展權(quán)補(bǔ)償。

其次，確定科學(xué)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，借鑒臺(tái)灣區(qū)區(qū)分公用征收和私用征收的做法，并考慮到兩岸土地產(chǎn)權(quán)制度、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)管理體制的差異性，按照經(jīng)營(yíng)性用地和公益性用地兩條路徑進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)于征用公益性用地，公益性用地可以采用征用的方式，但應(yīng)該大幅度提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，讓農(nóng)民享受到土地發(fā)展權(quán)帶來(lái)的增值。可以借鑒臺(tái)灣按照市價(jià)補(bǔ)償?shù)慕?jīng)驗(yàn)，以完全市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償為改革方向，但是考慮到各地方情況不一，因此在實(shí)現(xiàn)路徑上，應(yīng)當(dāng)循序漸進(jìn)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，進(jìn)行補(bǔ)償。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地，征收應(yīng)當(dāng)是其唯一合法的方式和途徑。政府應(yīng)當(dāng)逐步退出對(duì)經(jīng)營(yíng)性征地項(xiàng)目的推動(dòng)，在嚴(yán)格限定公共利益的前提下，逐步縮小公益性用地范圍，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制解決非公益性用地。學(xué)習(xí)臺(tái)灣區(qū)段征收的模式，讓用地者自己和農(nóng)民談判，以市場(chǎng)化的“協(xié)議征購(gòu)”價(jià)格獲取土地，讓農(nóng)民分享土地增值收益。最后，合理的分配比例。

當(dāng)前對(duì)于征地補(bǔ)償?shù)难芯浚技性谡c被征地者收益分配方面，卻忽視了土地補(bǔ)償金內(nèi)部分配的問(wèn)題。在集體和農(nóng)民個(gè)人分配上，應(yīng)該合理確定比例，集體組織只應(yīng)該占有小部分的征地補(bǔ)償費(fèi)，而失地農(nóng)民作為土地的承包經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)該享有絕大部分。補(bǔ)償金額的一部分，應(yīng)該專(zhuān)用于農(nóng)村及農(nóng)業(yè)發(fā)展，尤其是農(nóng)村集體土地因征收而減少。對(duì)于補(bǔ)償金額的發(fā)放，屬于村集體組織的，應(yīng)該直接發(fā)給集體賬戶(hù)，屬于農(nóng)民個(gè)人的，應(yīng)當(dāng)由土地管理部門(mén)在規(guī)定的期限內(nèi)，一次性劃入被征地農(nóng)民按戶(hù)設(shè)立的銀行賬戶(hù)，并通知被征地者，以免補(bǔ)償款不到位或截留。

（三）創(chuàng)新補(bǔ)償模式

第一，留用地補(bǔ)償模式。當(dāng)前很多地區(qū)在貨幣補(bǔ)償為主導(dǎo)的補(bǔ)償模式下，已經(jīng)出現(xiàn)了土地?fù)Q社保等創(chuàng)新性補(bǔ)償模式，但是卻還是沒(méi)有擺脫政府主導(dǎo)、標(biāo)準(zhǔn)較低、不可持續(xù)的傳統(tǒng)模式，失地農(nóng)民未來(lái)利益缺乏保障，因此，可以參照臺(tái)灣地區(qū)在區(qū)段征收和市地重劃中抵價(jià)地補(bǔ)償?shù)淖龇ǎ捎昧粲玫匮a(bǔ)償模式作為征地補(bǔ)償模式的新路徑。留用地補(bǔ)償模式最大的優(yōu)點(diǎn)是使失地農(nóng)民可以分享城市化的成果以及土地增值的收益，可以讓它成為征地貨幣補(bǔ)償模式的重要補(bǔ)充。

第二，規(guī)劃農(nóng)業(yè)區(qū)。可以借鑒臺(tái)灣地區(qū)規(guī)劃專(zhuān)用農(nóng)業(yè)區(qū)的做法，對(duì)那些失去土地但愿意或者只能從事農(nóng)業(yè)活動(dòng)的農(nóng)民在提供基本社會(huì)保障的同時(shí)，可以通過(guò)受聘于合作社或者村內(nèi)土地流轉(zhuǎn)繼續(xù)獲得土地使用權(quán)，保障原土地所有權(quán)人繼續(xù)耕作的權(quán)益。

第三，土地債券。考慮到當(dāng)前地方政府尤其是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)財(cái)政現(xiàn)狀，因此可以在貨幣及其他補(bǔ)償為主導(dǎo)的補(bǔ)償模式下，搭配發(fā)放一些土地債券，緩解財(cái)政壓力，同時(shí)也能讓土地不動(dòng)產(chǎn)債券化，讓失地者分享土地預(yù)期收益，使其成為征地補(bǔ)償?shù)囊环N補(bǔ)充模式。但是需要注意的是，土地債券應(yīng)該采取自愿的方式，絕不能強(qiáng)行發(fā)放，要充分尊重被征地者的權(quán)益。

三、結(jié)論

在未來(lái)中國(guó)發(fā)展中尤其是現(xiàn)代化和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)中，農(nóng)地的征收及專(zhuān)用起著關(guān)鍵性作用，而其中，征地補(bǔ)償是核心。臺(tái)灣征地問(wèn)題，大致也經(jīng)歷了大陸類(lèi)似的階段，就其目前最為推廣的區(qū)段征收，也不乏各種問(wèn)題及矛盾，比如財(cái)政空洞，社會(huì)矛盾加劇等。因此，我們?cè)趯W(xué)習(xí)臺(tái)灣征地補(bǔ)償經(jīng)驗(yàn)時(shí)，不能一味的“拿來(lái)主義”，要用辯證的態(tài)度和方法，使其經(jīng)驗(yàn)本土化，符合我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化和城鎮(zhèn)化建設(shè)的要求。（作者單位：四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]楊松齡.區(qū)段征收公益審查之探討[R].高雄：高雄市區(qū)段征收研討會(huì)，2014.

[2]陳文興，陳娟梅.海峽兩岸土地征收補(bǔ)償制度的比較[J].福建農(nóng)林大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2010，13（1）：28-32.

[3]鮑海君，吳次芳.關(guān)于征地補(bǔ)償問(wèn)題的探討[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2006，（6）：28-30.

[4]楊繼瑞，汪銳.征地制度的來(lái)龍去脈及其變革路勁找尋[J].改革，2013，（4）：66-72.

第8篇：土地征收補(bǔ)償?shù)姆椒ǚ段?/h2>

關(guān)鍵詞：土地征收；失地農(nóng)民權(quán)益；公共利益；土地征收補(bǔ)償

近年來(lái)，隨著中國(guó)工業(yè)化、城市化進(jìn)程加快，大量農(nóng)民集體用地經(jīng)由征用轉(zhuǎn)為國(guó)家建設(shè)用地，由此產(chǎn)生了大批失地農(nóng)民。據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，1987-2001年，全國(guó)非農(nóng)建設(shè)占用耕地226.44萬(wàn)公頃（3395萬(wàn)畝），其中通過(guò)行政手段征地160萬(wàn)公頃（2400萬(wàn)畝）[1]。按人均0.8畝計(jì)算，那么在此期間我國(guó)失地農(nóng)民人數(shù)高達(dá)4000萬(wàn)至5000萬(wàn)人。

1 失地農(nóng)民合法權(quán)益的構(gòu)成

農(nóng)民享有合法權(quán)益，這本不應(yīng)該成為問(wèn)題，我國(guó)憲法規(guī)定的公民權(quán)利，農(nóng)民都應(yīng)該享有。結(jié)合非農(nóng)建設(shè)征地實(shí)際，失地農(nóng)民的合法權(quán)益主要包括交易自主、取得賠償、勞動(dòng)就業(yè)、社會(huì)保障四個(gè)方面[3]。

2 土地征收制度不完善損害農(nóng)民權(quán)益的分析

2.1 土地征用目的和征用范圍的模糊性損害了農(nóng)民的權(quán)益

（1） “公共利益”目的和范圍規(guī)定不明確

（2）現(xiàn)行法律對(duì)公共利益目的的規(guī)定存在矛盾

（3）缺乏土地征收目的合法性審查機(jī)制

2.2征用補(bǔ)償及補(bǔ)償分配損害了農(nóng)民的權(quán)益

（1）補(bǔ)償范圍窄。

（2）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低。

（3）補(bǔ)償分配不合理。

（4）補(bǔ)償糾紛的解決機(jī)制缺乏。

（5）補(bǔ)償方式單一，安置責(zé)任不明確。

3 完善土地征收制度，維護(hù)失地農(nóng)民權(quán)益的措施

3.1 嚴(yán)格區(qū)分公益性和經(jīng)營(yíng)性用地，維護(hù)失地農(nóng)民權(quán)益

3.1.1 嚴(yán)格而清晰地界定“公共利益”

防止征地權(quán)的過(guò)度使用，是保護(hù)私權(quán)的重要手段，是防止公共利益泛化和虛化的必要手段，是我國(guó)進(jìn)行民主化、法制化建設(shè)的體現(xiàn)，是保障失地農(nóng)民權(quán)益的根本[7]。

3.1.2 消除法律規(guī)定之間的沖突

應(yīng)修改或廢除《土地管理法》第43條的規(guī)定，消除法律規(guī)定之間的沖突。對(duì)于非為公共利益而需要使用農(nóng)村集體土地的，不再納入土地征收的范疇，而是推行市場(chǎng)交易制度。具體可以遵循我國(guó)的土地用途管制法律制度，嚴(yán)格限定其相應(yīng)用途后，通過(guò)規(guī)范的農(nóng)村集體土地市場(chǎng)交易手段，經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織的村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織代表農(nóng)民集體依市場(chǎng)規(guī)則與買(mǎi)受方進(jìn)行交易。但是，對(duì)于其中涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，仍要先履行相應(yīng)行政審批手續(xù)后才可交易，這是保護(hù)耕地的公共利益所必需的。而對(duì)于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃中的農(nóng)村建設(shè)用地則不必經(jīng)審批，只要進(jìn)行變更登記后即可直接出讓。通過(guò)此種方式將公益用地與非公益用地明確區(qū)分開(kāi)，從而更好地規(guī)范我國(guó)的土地征收制度，防止權(quán)力的過(guò)度擴(kuò)張，保護(hù)農(nóng)民的利益。

3.1.3 建立和完善土地征收目的的合法性審查機(jī)制

對(duì)是否符合公益，除了政府官員的意見(jiàn)外，還要廣泛征求有關(guān)專(zhuān)家和農(nóng)民的意見(jiàn)，尤其是該土地的所有人和使用人的意見(jiàn)，讓他們享有參與權(quán)和發(fā)表自己意見(jiàn)的權(quán)利。即可在人大常委會(huì)下建立土地征收審查委員會(huì)，其成員可以包括土地行政部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)、律師、學(xué)者、村民代表等，由他們組織聽(tīng)證會(huì)。在聽(tīng)證會(huì)上，土地征收審查委員會(huì)在綜合征地雙方的意見(jiàn)、證據(jù)以及自己的調(diào)查結(jié)果后，做出是否屬于公共利益征收的裁定。由于聽(tīng)證程序在我國(guó)已不是一個(gè)新鮮的東西，將聽(tīng)證程序引入到征地過(guò)程中，讓土地所有人和他權(quán)利人參與其中，既有利于加強(qiáng)土地征收過(guò)程的監(jiān)督，讓土地征收制度真正成為陽(yáng)光下的制度，又有利于提高農(nóng)民的法律意識(shí)和維權(quán)意識(shí)。這種以客觀形式所決定的主觀公益，或許更符合民主的要求。

3.2 完善征地補(bǔ)償制度，維護(hù)失地農(nóng)民權(quán)益

3.2.1 擴(kuò)大補(bǔ)償范圍

（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)損失。2003年實(shí)施的《農(nóng)村土地承包法》第9條明確規(guī)定，國(guó)家保護(hù)集體土地所有者的合法權(quán)益，保護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》第132條規(guī)定：承包地被征收后，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)依照本法第42條第2款的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。這是法律嚴(yán)格控制下的征收在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度上的反映。土地承包權(quán)已成為一種獨(dú)立的物權(quán)，農(nóng)民通過(guò)行使該項(xiàng)權(quán)利，實(shí)現(xiàn)對(duì)集體所有土地的占有、使用、收益。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)本身也可以處分，從而實(shí)現(xiàn)其交換價(jià)值。由于土地征收導(dǎo)致土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅，農(nóng)民造成直接經(jīng)濟(jì)利益損失，因此，應(yīng)將其納入補(bǔ)償范圍。

（2）殘余地?fù)p失。這是由于土地征收而給被征收地塊之外的殘留地所造成的直接損失，是易被忽視的一項(xiàng)重要補(bǔ)償內(nèi)容。土地征收給殘留地造成損害極為常見(jiàn)，征收導(dǎo)致土地分割，形成不經(jīng)濟(jì)的土地規(guī)模，造成土地利用效率的損失。另外，被征收土地的新用途也可能降低殘留土地的生產(chǎn)力，比如噪音污染、水污染、河流堵或改道、飛揚(yáng)的塵土等都可能降低農(nóng)作物的產(chǎn)量，額外增加農(nóng)地投入成本等。對(duì)征收導(dǎo)致的殘留地?fù)p失給予補(bǔ)償，是保護(hù)殘留地權(quán)利人利益的需要。

（3）營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償。即對(duì)被征地上進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)造成的損失的補(bǔ)償。

（4）搬遷費(fèi)。這是指不被征收的地上物、原有的生產(chǎn)設(shè)備、水產(chǎn)、畜產(chǎn)等必須予以遷移，因此應(yīng)向被征地農(nóng)民補(bǔ)償搬遷費(fèi)。

（5）安置費(fèi)和福利費(fèi)。這是以轉(zhuǎn)業(yè)培訓(xùn)或安置所需費(fèi)用為準(zhǔn)，加上最低的社會(huì)福利保障費(fèi)用（可以參照城市人口最低生活費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)）給付。

（6）其他必要費(fèi)用支出的補(bǔ)償，如：律師或?qū)＜业馁M(fèi)用、權(quán)利維護(hù)費(fèi)用以臨時(shí)租房費(fèi)用等。

3.2.2 確立以市場(chǎng)定價(jià)為主的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

我國(guó)學(xué)者對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的觀點(diǎn)主要有三種：第一種觀點(diǎn)是主張先維持平均年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，將法定最高倍數(shù)30倍提高到40倍[8]；第二種觀點(diǎn)是主張區(qū)分所征土地的經(jīng)營(yíng)性與非經(jīng)營(yíng)性，對(duì)經(jīng)營(yíng)性用途的征地采用市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行“征購(gòu)”，對(duì)非經(jīng)營(yíng)性用途的征地仍采用現(xiàn)有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)[9]；第三種觀點(diǎn)也是大多數(shù)學(xué)者贊成的觀點(diǎn)，即采用市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。但對(duì)市場(chǎng)價(jià)格如何確定又有不同意見(jiàn)。有人主張區(qū)位級(jí)差補(bǔ)償法，即主要根據(jù)土地區(qū)位條件確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以離城市中心的遠(yuǎn)近來(lái)決定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的大小[10]。筆者認(rèn)為，第一種觀點(diǎn)不能反映所征土地的自身價(jià)值，屬于治標(biāo)不治本；第二種觀點(diǎn)主張對(duì)農(nóng)村土地公益性的征收實(shí)行不完全補(bǔ)償?shù)姆椒ㄒ彩怯?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代犧牲農(nóng)民利益的做法，因此不能被采用。筆者同意第三種觀點(diǎn)，改變征地補(bǔ)償費(fèi)按“產(chǎn)值倍數(shù)法”計(jì)算的“一刀切”作法，而是確立以市場(chǎng)定價(jià)為主的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。可以在征地中逐步推行土地“片區(qū)綜合價(jià)”政策堅(jiān)持市場(chǎng)化方向，根據(jù)城市發(fā)展總體規(guī)劃，按地段、地類(lèi)等將城鎮(zhèn)土地劃分成若干區(qū)片，每一片區(qū)確定一個(gè)相對(duì)合理的基準(zhǔn)地價(jià)，同時(shí)結(jié)合城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)現(xiàn)存的農(nóng)用地按地段、實(shí)際種植作物等因素進(jìn)行農(nóng)用地分等定級(jí)，作為農(nóng)地轉(zhuǎn)用的市場(chǎng)補(bǔ)償價(jià)值，進(jìn)行定期公布，在統(tǒng)一征地時(shí)實(shí)行統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

3.2.3 合理分配土地補(bǔ)償費(fèi)

集體是由若干個(gè)體組成的，從本質(zhì)上講，農(nóng)民才是農(nóng)村集體土地所有權(quán)最真實(shí)的主體，農(nóng)民具有農(nóng)村集體土地所有權(quán)的成員權(quán)。葉劍平認(rèn)為：所謂成員權(quán)，即由于土地集體所有制的存在，使得村莊內(nèi)部所有合法成員平等地?fù)碛写鍖偻恋氐臋?quán)利[11]。另一方面，由于我國(guó)實(shí)行的是土地公有制，包括國(guó)家所有和集體所有，農(nóng)村集體土地所有權(quán)是不可分割的，任何個(gè)人都不可能擁有土地的所有權(quán)。當(dāng)務(wù)之急，就是以法律的形式，賦予被征地農(nóng)民（也可以被視作為一個(gè)集體，即被征地農(nóng)民集體）分享土地補(bǔ)償費(fèi)的成員權(quán)利，并且規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)在農(nóng)民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村的公平合理的分配比例。被征地農(nóng)民在土地補(bǔ)償費(fèi)分配上應(yīng)該占有一定地位，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的比例應(yīng)該有所下降，而村集體的比例也應(yīng)該有所上升，因?yàn)榇寮w直接承擔(dān)著農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重負(fù)。

假設(shè)土地補(bǔ)償費(fèi)為10，安置補(bǔ)助費(fèi)為a，青苗補(bǔ)償費(fèi)為b，a遠(yuǎn)小于10，b更小，重構(gòu)后鄉(xiāng)鎮(zhèn)的20%轉(zhuǎn)移到農(nóng)民手中（如表4.1所示）：

3.2.4 完善補(bǔ)償方式

（l）分期和終身貨幣補(bǔ)償。將一次性的貨幣補(bǔ)償分期、終身發(fā)放，可以給予農(nóng)民長(zhǎng)期保障。如江蘇省昆山市出臺(tái)政策規(guī)定：改一次性的補(bǔ)償為分期和終身補(bǔ)償，對(duì)被征地農(nóng)戶(hù)實(shí)行按年分期補(bǔ)償?shù)霓k法，每年落實(shí)發(fā)放到戶(hù)，并根據(jù)物價(jià)上漲指數(shù)，三年左右上調(diào)一次[12]。

（2）土地債券安置，即將農(nóng)民的征地補(bǔ)償費(fèi)用直接入股到征收土地上建設(shè)的經(jīng)營(yíng)性企業(yè)中。這種方式是指在農(nóng)村金融或基金信用較好的地區(qū)，在農(nóng)民個(gè)人和集體同意的前提下，可采用發(fā)行土地債券的辦法進(jìn)行安置[13]。此外，對(duì)于重點(diǎn)能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，基于其綜合效益周期長(zhǎng)、收益穩(wěn)定的特點(diǎn)，也可發(fā)放一定數(shù)量的土地債券作為征地補(bǔ)償費(fèi)，一定年限期滿(mǎn)后，農(nóng)民可以憑借土地債券獲得相應(yīng)的本息。

（3）征地補(bǔ)償費(fèi)入股安置方式。此種方式一般僅適用于公益經(jīng)營(yíng)類(lèi)項(xiàng)目而征收土地的情形。在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人愿意的前提下，將部分或者全部征地補(bǔ)償費(fèi)入股，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人作為股東參與用地單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，享受經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，其收入按股份合作制企業(yè)分配辦法分配。這種安置方式能保護(hù)農(nóng)民的長(zhǎng)期利益，但存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此，必須強(qiáng)調(diào)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體民主決議和農(nóng)民個(gè)人自愿的前提條件。

4 結(jié)語(yǔ)

中國(guó)實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的最大障礙，不在城市，而在農(nóng)村。只有維護(hù)好失地農(nóng)民的權(quán)益，才能使土地利益在各個(gè)社會(huì)階層中均衡分配，才能保障各個(gè)社會(huì)階層的權(quán)益；才能理順弱勢(shì)群體和強(qiáng)勢(shì)群體之間的關(guān)系，理順農(nóng)民和政府之間的關(guān)系，理順農(nóng)民與用地單位的關(guān)系，才能保障各種社會(huì)關(guān)系的和諧。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓俊.如何解決失地農(nóng)民問(wèn)題[J].科學(xué)決策，2005（7）：5-8.

[2]劉田.征地問(wèn)題沉思錄[J].中國(guó)土地，2002（8）：13-16.

[3]童中賢.我國(guó)失地農(nóng)民合法權(quán)益構(gòu)成及保障模式分析[J].中州學(xué)刊，2005（6）：115-116.

[4]黃祖輝，汪暉.城市發(fā)展中的土地制度研究[M].北京：中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社，2002：94.

[5]苗樹(shù)彬，掃光輝.以人為本，以保證農(nóng)民權(quán)益為突破口推進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)誠(chéng)發(fā)展[M].北京：中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2004：14.

[6]溫鐵軍，朱學(xué)銀.土地資本的增值收益及其分配——縣以下地方政府資本原始積累與農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)中土地問(wèn)題[J].中國(guó)土地，1996（04）：39—41.

[7]陶信平，李江鴻.土地征收中公益性目的被泛化的根源及對(duì)策——兼論開(kāi)放集體土地一級(jí)市場(chǎng)的初步設(shè)想[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2006（06）： 25-29.

[8]郭嵐.土地征用制度的國(guó)際比較及政策建議[J].外國(guó)經(jīng)濟(jì)與管理，1996（5）：18.

[9]孟翔舟.實(shí)行土地征用補(bǔ)償“雙軌制”創(chuàng)新的探索[J].國(guó)土與自然資源研究，2003，（10）：35.

[10]張全景，王萬(wàn)茂.我國(guó)征地補(bǔ)償制度改革探討[J].國(guó)土與自然資源研究，2003（4）：26.

[11]葉劍平.中國(guó)土地農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度研究[M].北京：中國(guó)農(nóng)業(yè)出版社，2000（5）：74.

[12]陳挺.“新土地”開(kāi)盤(pán)[N].21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，2003-3-19.

[13]梁志紅.界定“公共利益”完善征地程序[N].中國(guó)國(guó)土資源報(bào)，2003-10-20.

第9篇：土地征收補(bǔ)償?shù)姆椒ǚ段?/h2>

【關(guān)鍵詞】企業(yè)用地；收儲(chǔ)；補(bǔ)償探討

隨著城市建設(shè)發(fā)展，舊城區(qū)改造工作的不斷推進(jìn)，各地對(duì)企業(yè)收購(gòu)儲(chǔ)備工作不斷研究探索，一些地區(qū)陸續(xù)出臺(tái)了地方土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法、房屋征收實(shí)施辦法，對(duì)企業(yè)收購(gòu)方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)做了相應(yīng)具體規(guī)定，一定程度上規(guī)范了土地市場(chǎng)，但收購(gòu)過(guò)程中收購(gòu)方式、補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等各種問(wèn)題凸顯出來(lái)，影響著城市舊城區(qū)搬遷改造。本文結(jié)合當(dāng)?shù)刈龇ǎ瑢?duì)企業(yè)用地補(bǔ)償進(jìn)行了探討，以期對(duì)實(shí)際工作提出探討意見(jiàn)。

1、概況

阜新市位于遼寧西部，土地儲(chǔ)備交易中心隸屬于阜新市國(guó)土資源局，成立于2001年12月，現(xiàn)為正局級(jí)事業(yè)單位，下設(shè)土地儲(chǔ)備，融資、工程等6個(gè)科室，承擔(dān)著全市國(guó)有土地的收購(gòu)儲(chǔ)備、招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓等工作。

為科學(xué)有序開(kāi)展土地收儲(chǔ)工作，嚴(yán)格了土地收儲(chǔ)審查程序，國(guó)土、住建委、房產(chǎn)、財(cái)政部門(mén)聯(lián)合發(fā)文《舊城區(qū)拆遷改造用地收儲(chǔ)工作程序》等三個(gè)工作程序；成立了由國(guó)土、房產(chǎn)、審計(jì)、財(cái)政等部門(mén)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理人員組成的《阜新市土地收回收購(gòu)審核專(zhuān)家組》及市長(zhǎng)為主任、分管市長(zhǎng)為副主任、相關(guān)部門(mén)（國(guó)土、房產(chǎn)、審計(jì)、財(cái)政、國(guó)資委監(jiān)察）負(fù)責(zé)人為成員的《阜新市土地儲(chǔ)備及價(jià)格審查委員會(huì)》，批準(zhǔn)了國(guó)土部門(mén)提出的《規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地出讓和儲(chǔ)備管理的建議》。

建議中明確了國(guó)有建設(shè)用實(shí)行統(tǒng)一收回、收購(gòu)及收儲(chǔ)出讓方案經(jīng)市政府審定，土地收購(gòu)補(bǔ)償方式為土地置換、貨幣補(bǔ)償兩種，其中，貨幣補(bǔ)償采取了現(xiàn)值補(bǔ)償和土地收益分成補(bǔ)償方式。貨幣補(bǔ)償政策：劃撥土地使用權(quán)按評(píng)估價(jià)60%補(bǔ)償，出讓土地使用權(quán)按剩余年限補(bǔ)償，建筑物按評(píng)估價(jià)補(bǔ)償；收益分成補(bǔ)償按新規(guī)劃用途出讓底價(jià)去掉整理費(fèi)的65%、55%補(bǔ)償，其中原用地為出讓土地的按65%補(bǔ)償、劃撥土地按55%補(bǔ)償。

同時(shí)，因地制宜實(shí)施了土地收儲(chǔ)，舊城區(qū)住宅用地由區(qū)政府征收房屋后收儲(chǔ)，企業(yè)用地貨幣補(bǔ)償采取了收購(gòu)成本加經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞剑捶康禺a(chǎn)價(jià)值加上搬遷安置補(bǔ)償費(fèi)等為收購(gòu)企業(yè)的成，其余不足部由政府其他渠道解決。貨幣補(bǔ)償方式表現(xiàn)形式：

第一種做法：以企業(yè)負(fù)債做為補(bǔ)償價(jià)。舊城區(qū)中老的國(guó)有集體企業(yè)，部分經(jīng)過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的洗禮，停產(chǎn)多年處于破產(chǎn)關(guān)閉邊緣，其房地產(chǎn)補(bǔ)償已不能解決應(yīng)由企業(yè)或社會(huì)必須承擔(dān)的責(zé)任，采取了核算負(fù)債的方法。負(fù)債核算包括拖欠職工債務(wù)、拖欠銀行債務(wù)、拖欠其他企業(yè)債務(wù)及預(yù)留和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，由企業(yè)組織核實(shí)債務(wù)債權(quán)并經(jīng)行業(yè)主管部門(mén)初審，同時(shí)國(guó)土部門(mén)測(cè)算收購(gòu)成本，報(bào)財(cái)政審計(jì)部門(mén)審核后經(jīng)市政府審定。

第二種做法：以企業(yè)整體搬遷損失價(jià)做為補(bǔ)償價(jià)。對(duì)舊城區(qū)中位置較優(yōu)、規(guī)模較大，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任較大，但技術(shù)產(chǎn)能落后需要技術(shù)改造的企業(yè)，采取了以企業(yè)整體搬遷損失價(jià)做為補(bǔ)償價(jià)。由政府和企業(yè)共同委托資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所評(píng)估，對(duì)其房屋建筑物拆遷損失、機(jī)械設(shè)備搬遷損失、停工停產(chǎn)損失及土地評(píng)估，同時(shí)國(guó)土部門(mén)測(cè)算收購(gòu)成本，報(bào)政府財(cái)政審計(jì)部門(mén)審定。

第三種做法：以房產(chǎn)、土地評(píng)估價(jià)格為補(bǔ)償價(jià)。一般由房地產(chǎn)評(píng)估公司按現(xiàn)值評(píng)估，評(píng)估結(jié)果經(jīng)國(guó)土財(cái)政審計(jì)房產(chǎn)等部門(mén)專(zhuān)家論證組審查后，報(bào)政府審定即為土地收購(gòu)成本。

第四種做法：以收益分成價(jià)為補(bǔ)償價(jià)。按新規(guī)劃用途掛牌出讓底價(jià)扣除整理費(fèi)出讓土地65%、劃撥土地55%價(jià)格補(bǔ)償。

2、企業(yè)收購(gòu)補(bǔ)償引用的法律政策

（1）國(guó)家《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，企業(yè)征收補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》、為公共利益需要使用土地的；為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，收回國(guó)有土地使用權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、對(duì)劃撥土地使用權(quán)，可以無(wú)償收回，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

《土地儲(chǔ)備管理辦法》、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地使用權(quán)人根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果協(xié)商，經(jīng)國(guó)土資源管理、財(cái)政部門(mén)或地方法規(guī)規(guī)定的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)確認(rèn)。

（2）《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

（3）地方政府制定的收購(gòu)補(bǔ)償政策。

3、企業(yè)用地及地上建筑物使用的評(píng)估方法

（1）依據(jù)建筑裝飾工程預(yù)算定額、建設(shè)工程取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及被評(píng)估行業(yè)相關(guān)定額規(guī)定，采用成本重置成本法進(jìn)行評(píng)估（評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)×成新率）。一般資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)使用該方法較多。

（2）依據(jù)國(guó)家《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》評(píng)估，評(píng)估結(jié)果是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定的價(jià)格。一般房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)使用該方法較多。

（3）依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及各類(lèi)用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估，一般土地評(píng)估機(jī)構(gòu)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法結(jié)合成本法等其他方法評(píng)估。

4、收購(gòu)補(bǔ)償價(jià)格分析

目前，各地對(duì)于市場(chǎng)比較活躍的住宅改造用地收儲(chǔ)補(bǔ)償，基本是以房屋征收形式，按市場(chǎng)價(jià)格或略高于市場(chǎng)價(jià)格制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，各地做法基本相同，爭(zhēng)議不大。但企業(yè)收購(gòu)尤其工業(yè)企業(yè)收購(gòu)補(bǔ)償，各地做法不盡相同，同一地區(qū)補(bǔ)償做法也不盡相同，評(píng)估機(jī)構(gòu)采取的評(píng)估方法也不盡相同，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)差距很大。如何做到公平、公正合理補(bǔ)償，即保證國(guó)家利益不受損害，也保證企業(yè)個(gè)人權(quán)益不受損害，是各地區(qū)需要認(rèn)真研究對(duì)待的問(wèn)題。

通過(guò)收購(gòu)成本加經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式，符合現(xiàn)階段舊城區(qū)的企業(yè)現(xiàn)狀情況，可以盤(pán)活企業(yè)資產(chǎn)，解決了職工后顧之憂(yōu)，促進(jìn)了城市建設(shè)和發(fā)展，同時(shí)對(duì)企業(yè)收購(gòu)成本內(nèi)涵統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)界定，有利于企業(yè)收購(gòu)政策上規(guī)范化。但評(píng)估方法的選擇、評(píng)估內(nèi)涵的界定，有待規(guī)范統(tǒng)一。

5、對(duì)策和建議

（1）成立地區(qū)土地收儲(chǔ)及價(jià)格審查決策機(jī)構(gòu)

企業(yè)收購(gòu)工作是一項(xiàng)復(fù)雜涉及面廣的工作，涉及法律、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)方方面面，成立以市長(zhǎng)為主任、分管市長(zhǎng)為副主任、國(guó)土、財(cái)政、審計(jì)、房產(chǎn)、監(jiān)察等部門(mén)參加的決策機(jī)構(gòu)，對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)有著重要意義。

（2）完善土地收購(gòu)補(bǔ)償制度

結(jié)合國(guó)家的法律法規(guī)、制定舊城區(qū)改造、企業(yè)收購(gòu)儲(chǔ)備及土地收購(gòu)補(bǔ)償辦法，合理確定補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保證國(guó)家和企業(yè)個(gè)人的利益不受損害，從法律法規(guī)政策上完善土地收購(gòu)補(bǔ)償制度。

（3）制定技術(shù)規(guī)范指導(dǎo)性意見(jiàn)

各省市制定的區(qū)片地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，一定程度上規(guī)范了土地市場(chǎng)，但具體操作過(guò)程技術(shù)規(guī)范上還需要進(jìn)一步完善，對(duì)各類(lèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)提出規(guī)范性指導(dǎo)意見(jiàn)，保證評(píng)估結(jié)果科學(xué)合理。土地補(bǔ)償價(jià)格過(guò)高和過(guò)低，都是不可取的辦法。