土地征收常見問題精選(九篇)

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第1篇：土地征收常見問題范文

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[2]范會芳.土地流轉制度下我國農村社會保障體系的建構[J].鄭州大學學報（哲學社會科學版），2009，（5）.

[3]賀玢，張領先.我國農業信息服務補貼政策初探[J].海南大學學報（人文社會科學版），2012，（5）.

[4]張玉東，程曉娜.我國公益征收補償制度的不足與完善[J].法治研究，2007，（11）.

第2篇：土地征收常見問題范文

關鍵詞：土地征收；征地補償；村干部

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-00-01

一、在農村土地征地過程中，厘清征收和征用的概念

近來，一些文章、報道常常將“土地征收”和“土地征用”兩個概念混用，主要原因是在實踐中人們對此還存在模糊認識，認為二者沒有實質區別，只是表述不同。實際上，二者確有共同之處，但又存在較大區別。根據相關法律規定，土地征收是指國家為了公共利益的需要，經省級人民政府或國務院批準后依法對農村集體所有土地實施征收并給予征地補償。土地征用是指國家在緊急狀態下，基于公共利益的需要，依法以強制方式在一定期間內使用集體土地的行為。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經過法定程序，都要依法給予補償。區別在于，征收涉及所有權的改變，征收后的土地由農民集體所有變為國家所有；而征用只是使用權的臨時轉移，土地所有權仍然屬于農民集體，且在使用結束后國家應當返還征用的財產，并支付必要的費用。簡言之，涉及土地所有權改變的，是征收；不涉及所有權改變的，是征用。在厘清征收和征用概念的基礎上談征地問題，不僅有助于大家根據情況正確使用，也有利于大家在解讀相關政策規定時能更加清楚自己的權利義務。

二、農村土地征收過程中的常見問題

（一）因征收土地引起的政府與村集體、政府與村民的矛盾對抗日益激烈

在土地征收過程中，政府是征收主體，村集體是被征收主體，村民是利益關聯體，由于利益的驅逐，各利益主體之間的矛盾沖突愈益突顯，并且呈現出多種不同類型的矛盾格局。比如渭南市西馬路贏田村狀告臨渭區人民政府，渭南高速東入口改造工程土地征收案等等，這些矛盾由最初的利益分配糾紛，逐步演變升級成為社會矛盾，甚至對抗。

（二）征收土地補償政策不能有效落實

1.補償收益主體不明確，補償截留現象嚴重。我國的《憲法》、《物權法》、《土地管理法》等都明確規定，中國農村的土地歸農村集體成員共同所有，但到底誰是“集體”，相關立法并沒有明確指出，農村土地的集體產權實際上是“一種無確定主體的產權”。集體土地所有權主體虛位，導致在征地補償費的利益歸屬上存在著很多問題。《土地管理法》規定，土地征用后，村集體經濟組織可以提取土地補償費和部分安置補助費及集體提留的資金由村委會統一納入集體經濟組織管理范圍。村委會作為群眾服務組織，由于缺乏必要的監督成了政策的盲區，土地補償中，鄉（鎮）、村克扣、截留補償金的現象比比皆是，補償金真正落實到土地權利人手中的所剩無幾。鄉村干部在征地補償款的分配上有很大自，這就導致了，一方面，由于村委缺乏投資理念，將巨額土地補償款用于民間借貸和不合理的投資，以至血本無歸，使得集體資產蒙受巨大損失。另一方面，一些村子因征地一夜暴富，于是大肆鋪張浪費，白條入帳，再加上鄉村干部貪污、挪用土地補償款等腐敗行為頻發，土地補償費截留現象嚴重。

2.征地補償標準有失合理。《憲法》作為我國的根本大法，對征地補償應依據何種原則并沒有明確。依據《土地管理法》，我國現行的征地補償費計算方式為“產值倍數法”，即征用土地補償費，為該土地被征前3年平均年產值的6-10倍；安置補助費為該土地被征用前3年平均年產值的4-6倍。這種測算辦法對農民說服力較差。第一，以產值作為征地補償標準不盡合理，被征用的土地，往往是城市周邊地區，如果不考慮其所在的地理區位優勢，僅以產值作為征地補償唯一標準，將明顯低估土地的價值。第二，現行征地補償制度與市場經濟規則不相適應。城市土地除劃撥者外，已同其他生產要素一樣，通過市場進行配置，唯獨農村集體土地還實行計劃經濟條件下的配給制征用和補償。農民在參與社會生產過程中，是按照市場價格購買生產資料的，但他們所擁有和使用的土地卻被征地主體以較低的“計劃”價格拿走，這在市場經濟條件下顯得不合理、不公平。

3.重公權、輕私權的傳統觀念影響我國土地征收補償立法的發展。從本質上講，土地征收補償是政府公權力與農民私權利的一場搏弈。我國幾千年來一直流行著“官本位”思想，人們重公權、輕私權的傳統觀念根深蒂固，私有財產權觀念相對薄弱，我國對于私權主體人格的尊重和財產權的保護都不盡完備。筆者認為，要建立一套完善的土地征收法律制度，首先必須轉變觀念，權力本位的思維模式應當讓位，對于財產權的尊重和保護應當置于顯要的位置。

4.征地權力的濫用。一方面，我國《憲法》與《土地管理法》明確規定，國家為公共利益的需要，可依法對土地實行征用。但我國《憲法》和相關法律都未對公共利益做出明確的界定。《憲法》授予了國家土地征用的權力，卻未對這種權力的行使做出具體的限制，對公共利益的解釋成為職能部門和主要行政領導自由裁量的權力。另一方面，《土地管理法》規定，任何單位或個人使用土地，必須使用國有土地。即凡是不屬于該集體經濟組織的單位、個人，需要使用土地，都必須請求政府動用征地權，從而滿足其用地需要。尤其隨著土地有償使用制度的實行，各級地方政府為快速持續增加財政收入，對征地權的行使樂此不疲，進而導致了征地權的濫用。

5.征地程序不透明，農民參與程度低。雖然《土地管理法》明確規定，征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征土地的農村集體經濟組織和農民的意見。但事實上，農村集體尤其是農民在征地過程中參與的程度非常有限。在現行體制下，國家征地面對的是集體，而非農戶，有權去談補償條件的也只是集體，農民往往不參與征地補償談判，而所謂的集體常常不過是兩、三個鄉村權力人物，能不能完成征地任務，也成了這些人是否能繼續居于權力位置的決定性條件。雖然國家政策法律多次強調征地過程中的各項補償最終要落實到農民，但農民無法以獨立權利主體的地位參與到征用協商談判中來，征地過程又缺乏暢通的申訴渠道，這就使得其財產權利的保障就更成為問題。

三、作為村干部如何做好土地征收工作

村委會、黨支部都是我國農村基層的服務組織，村干部也是由農民依照一定的法律自主選舉出來的，最貼近農民生活，最能代表農民想法，最應該為農民辦事的人，這里的干群關系應該是最為和諧的。但隨著城鎮化發展的進一步推進，農村工作的復雜性增強，尤其是在土地征收過程中，涉及了政府、農民、村組織、開發商等多方利益主體的博弈，利益分配的矛盾也愈加復雜，要在貫徹黨和政府政策的執行與保障村民利益的最大化中間，找到一個平衡點，確實不易。筆者認為，在土地征收過程中，除了要盡職盡責做好本職工作，還必須做好以下幾方面工作：

（一）熟悉土地征收相關的法律政策。《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《關于深化改革嚴格土地管理的決定》等都是國家政府在土地征收時所依照的法律依據，作為村里主持該項工作的干部，一定要熟悉和清楚相關條款，做到知己知彼，有的放矢。即使自己了解掌握了國家的相關政策，又能對村民進行普及教育，使村民也能清楚地知道國家的有關規定，使我們能在合法的基礎上統一征收大局。除此之外，法律政策還設定了很多的救濟途徑，要幫助大家運用法律武器來維護自己的合法權益。

（二）做好群眾征地工作，構筑起化解的第一道堅固防線。多年來，因為土地征收問題造成的頻頻發生，因為該問題而造成的人員傷亡等惡性事件讓人觸目驚心，這不僅嚴重影響了社會秩序和穩定大局，也影響了黨和政府在農民心中的形象。在征地過程中，我們首先應該認識到，土地是農民的根本，失去了土地，農民就失去了生存之本，農民因此而產生的恐慌不安、思想波動，要從感情上進行理解。其次，要深入群眾，耐心聽取群眾反映的困難和問題，并千方百計幫助其解決。最后，要處事公道，對群眾合理的要求，盡快予以滿足；對一時無法解決的，要解釋清楚，爭取他們的理解和支持；對不合理、不合法、侵犯群眾利益的規定、做法，要及時予以修正。除此之外，要做好群眾的思想工作，積極引導他們按照國家政府相關政策、法律、程序辦事和維權。把解決群眾實際困難和做好群眾思想工作結合起來，構筑起化解的第一道堅固防線。

第3篇：土地征收常見問題范文

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申明:本網站內容僅用于學術交流，如有侵犯您的權益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關內容。 民國時期，北京前門外西河沿東口商鋪林立。圖/FOTOE

全國范圍內的房產登記制度，實際上在中國古代歷史上就存在。唐以后，中國在土地管理方面還出現了立契、申牒或過割制度。土地買賣必須通過官府，進行書面申報和登記，才能發生效力。否則，不僅交易無效，而且還要受到嚴厲的制裁。

從中國古代土地登記制度的歷史演變可以看出，它主要是伴隨土地稅賦制度而存在的，乃稅賦制度的衍生物，其最主要目的是便于稅賦征收。地契作為田地所有人或使用人的權利證明只是其附帶性的作用，并不能作為確權證書。更為重要的是，地契資料由官府掌握，且對外保密，普通百姓不能查詢相關資料。

土地交易始自周朝

嚴格來說，中國在民國以前沒有真正形成以公示為目的地產登記制度，但是以征收賦稅、交易和提供質證以杜絕爭端為目的的土地登記，早在周朝就開始了。

《周禮?大司徒》記載：“掌建國土地之圖，與其人民之數，以安撫邦國，以天下土地之圖，周知九州之地域，廣輪之數，辦其山林川澤、丘陵墳衍原濕之名物”，意思就是將天下的田地山川以及人口等進行造冊登記，便于國家治理。

按照周朝建立時的制度，周天子擁有對全國土地的所有權，他直接統治的區域稱為王畿。王畿之外的土地進行分封：諸侯所分得的土地稱為諸侯國;卿大夫所分得的土地稱為采邑;士所分得的土地稱為祿田。他們對自己所分得的土地享有使用權，不能任意處分，所謂“田里不粥（粥，同鬻，出賣之意）”。他們還必須定期向周王交納貢賦，土地的所有權還是掌握在周王手里。

西周初期，土地與奴隸均不得進入流通領域，但由于這二者即是農業社會最主要的生產要素。因此，隨著經濟的發展，諸侯實力不斷增長，周天子對各地諸侯的控制減弱，這種限制必然會被打破。到西周中后期，以土地和奴隸為對象的交換經常出現，而且事實上還得到了法律的認可。

目前可查的最早一宗土地交易，發生在西周。一個陜西出土的西周青銅器上，刻有一段關于地產交易的銘文，意思大致是在公元前919年農歷三月，一個叫矩伯的人分兩次將1300畝土地抵押給一個叫裘衛的人，換來了價值100串貝殼的幾件“奢侈品”，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。

歷史上還有周厲王買地的記錄。周厲王當朝時，為了擴建王宮，他買下一個叫鬲從的人的地，但沒有立即給錢。鬲從擔心周厲王賴賬，周厲王還安撫他說，“你別怕，我一定會照價付款。如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了。”這是個很毒的誓言。

周厲王買地究竟花了多少錢，記載此事的銘文上沒寫。但有人買地、賣地，已經從側面說明，當時除了有土地抵押，還存在土地買賣，西周中后期，應當是出現了統治者對土地所有權掌控的松動局面。

春秋時期，楚康王十二年（公元前548年），楚國下令“書土田”、“量入修賦”，其實就是對于楚國統治者要求對國境內的土地依據地勢進行測量，并根據肥沃程度，規定其產量的標準，再根據產量征收賦稅。這種方式其實就是在進行土地登記，按照收成的多少交納賦稅，明確了國家對土地資源的登記管理制度，這個可能是最早確立的有關土地登記制度的法令。

秦始皇在公元前216年下令“使黔首自實田”，即命令所有占有土地的地主和自耕農，按照當時實際占有土地的數目以及人丁數目，向中央政府如實呈報。所報內容經審查核實后，最后登記入冊，上報到縣。自此，可以看做是政府承認了私有土地的合法性，并依此為根據征收田租。

隋唐統計手實與分級匯賬簿

隋唐時，據《新唐書?食貨志一》記載：“凡里有手實（“手實”是指唐宋時在基層官吏監督下居民自報戶內人口p田畝以及本戶賦役承擔情況的登記表冊），歲終具民之年與地之闊狹，為鄉賬。鄉成于縣，縣成于州，州成于戶部。”

由此可以看出，唐朝的土地統計政策是很完備的：先在鄉里進行統計，然后匯總成鄉賬;鄉賬完成后再上報到縣，由縣匯總成縣賬;縣賬完成后送達至州，匯總成州賬，最后上報到中央戶部。

在登記時間上，也有規定。據《唐令田令》，“諸應收授之田，每年起十月一日里正預校勘造簿，歷十一月，縣令總集應退、應受之人，對共給授，十二月內畢。”這樣，全國有多少家庭，每個家庭授田和宅地數量是多少，以及每年應該有多少土地賦稅收入，朝廷能做到心中有數且便于清查。

同時，唐代在土地管理方面出現了立契、申牒或過割制度，規定土地買賣必須通過官府，進行書面申報和登記，才算有效，否則要受到處罰。

其實關于宅地的統計也就是房產的登記，在我國古代大多是與田產的登記同步的，因為國家一般都是同時確定某一戶擁有的田宅情況，也就是包括土地與房子的雙重的規定了。

例如吐魯番出土的《（武）周載初元年（公元690年）一月西州高昌縣張思別、王隆海、寧和才手實》，這個手實就很清楚地展示了政府對于田產與房產的雙重登記內容。

《周載初元年（公元690年）一月西州高昌縣張思別、王隆海、寧和才手實》

1.戶主寧和才年十四歲

2.母趙年五十二歲

3.妹和忍年十三歲

4.右件人， 見有籍

5.和貞年二十二歲

6.羅勝年十五歲

7.右件人，籍后死

8.合受常部田

9.一段二畝（常田） 城北廿里新興東渠西道南道北曹君定

10.一段一畝（部田三易） 城西七里沙堰渠東渠西張延守南第延守北麴善亮

11.一段一畝（部田三易） 城西五里馬堆渠東張沙彌子西張阿仲南北渠

12.一段一畝（部田三易） 城西五里胡麻井渠東渠西麴文濟南渠北曹粟堆

13.一段四步居住園宅

14.牒， 件通當戶新舊口、田畝段數四至，具狀

15.如前。如后有人告隱漏一口，求受違敕之罪。謹牒。

（注：以上的8至12條就是關于田產登記的狀況，而第13條就是關于此戶家庭住宅的登記信息，第14條則是戶主保證此牒屬實的文件）

宋朝的“砧基簿”

至宋朝，中國的土地登記制度日趨成熟和完善。

南宋時期，民眾按統一要求制作砧基簿，全面記載戶主、田產面積、四至（地籍上每宗地四鄰的名稱）、來源等土地狀況，附以地形圖，經耆老、鄰保正長統計查勘無誤后上報經界所（宋朝時專門管理土地登記工作的機構），再由經界所勘驗核實交付產權人，并收存于鄉、縣、州及轉運司。

砧基簿既是國家征稅課役的根據，也是持簿者對所載土地的產權證明。進行田產交易時，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理“批鑿”（檢驗確實），土地轉讓才有效力。

不過，在宋朝出賣不動產，得先問問親鄰，首先問詢他們想不想買。因為宋朝法律規定，親鄰具有優先購買權。北宋后期還強調，所謂“親鄰”，必須為有親之鄰，即雖為鄰而非親或雖為親而非鄰者，都不具有優先購買權。

按照現在的話說，這就意味著一所房子能不能出售，并不需要通過物價局、房管局的批準，卻需要先通過住在附近的家人、族人的批準。正規的做法是拿一個小本子，把“親鄰”的名字都列在上面，然后從族長老太爺到隔壁親戚大媽，讓他們挨個簽字。假如其中一個拒簽，這房就別打算賣了。

搞定了親鄰后，就要制作契約，到官府印契。契約是國家統一格式，被稱為“官頒契紙”，類似今天的“標準合同”，統一規定契約中必須包括雙方當事人姓名、交易原因、標的價金、擔保條款等內容。

只有在繳納契稅錢后，官府在契約上加蓋官印，交易才有效，就是合法合規交易，受到法律保護。加蓋官印的契約稱為“紅契”，具有法律效力;不繳納契稅，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且還屬于偷稅漏稅。 賣屋文契， 清道光二十六年（1846 年），存于浙江衢州博物館。圖/ 楊興斌/FOTOE

“紅契”要交的契稅歷朝不等，一般叫“間架稅”，但無論多少，對購房者來說，在當時都是一個不小的負擔，于是很多人常常不到官府那辦“交易手續”，民間房屋買賣多行“白契”。

這固然省了稅費，卻往往導致糾紛。民間“白契”太多，產權不明，交易混亂，檔案管理不完備。宋朝的判牘匯編《名公書判清明集》或是明代小說《三言二拍》對房產糾紛都有記載。

對于“白契”，朝廷只得加大稽查，一經發現，就治人匿稅之罪，進行刑事處罰。南宋《慶元條法事類》記載：凡“匿稅者，笞四十;稅錢滿十貫，杖八十;監臨官、專典、攔頭自匿，論如詐匿不輸律”。

契約之后，要過割賦稅，即在契約上寫明標的物的租稅、役錢，并由官府在雙方賦稅簿賬內變更登記，加蓋官印。如果沒有過割賦稅，往后買賣交易雙方發生糾紛爭訟時，即使買受田宅的富豪之家持有契約，官府也不會受理爭訟。

宋朝地產買賣契約，又分為絕賣、活賣與賒賣三種。所謂絕賣，即無任何附加條件的買賣;凡只轉讓使用權與收益權，保留回贖權的買賣叫活賣或典當，典當契約的業主得到錢主的典價，在法定的30年期限內可隨時以原價贖回標的物;賒賣是采取類似商業信用或預付方式，然后收取出賣物的價錢。所有這些買賣活動，都必須訂立契約，取得官府認可后，才能得到法律的保護。

清末引入現代房產登記制度

明朝洪武二十年（1387年），朝廷編制出各地土地田產登記管理及據以確定賦役稅收的“魚鱗圖冊”，作為官府征收賦稅的憑證，詳細記載每宗土地的業主姓名、田土形狀、方圓四至等，成為解決土地糾紛的重要依據。

滿清入關后，多次大規模侵吞土地，一度打破了明代的土地登記制度，康熙四年（1665年）朝廷下令進行土地登記造冊，歷時多年完成。

明清兩朝對田地、房屋的交易，都有明確規定。明代《明律?戶律》“典賣田宅”條文規定，不稅契者，除了刑事處罰外，一半價款要上繳官府。清代在《戶部則例》中明確規定，凡置買田地房，不赴官府粘契尾，一經發現，也要依法治罪，“笞五十，物貨一半入官”。

總的來說，古代房屋登記，是伴隨土地稅賦制度而存在的，其最主要目的是便于稅賦征收，其私有財產之證明只是附帶性的作用，且登記的資料由官府掌握，對外保密，普通民眾不能查詢。

第4篇：土地征收常見問題范文

關鍵詞: 房產測量、常見問題、分攤計算、解決方法

中圖分類號： P218 文獻標識碼： A

房產測量的作用與重要性

房產測繪是常規的測繪技術與房產管理業務相結合的專業測繪。 而房產測量所獲得與永久性標志相聯系的房產權屬界址、房屋面積、房屋產別等等都具有法律效力，從而載入房屋權屬證書，所以房產測量所得的基礎圖是發放房屋權屬證書和財政稅收的重要依據，擁有權屬（法律上）、財政（稅收上）和城鎮規劃三大基本功能，它的主要作用可以歸納為如下幾方面。

管理方面

為了使城市房產管理和住宅建設都能穩步納入社會主義現代化建設的軌道，城鎮房產管理部門和規劃建設部門都必須全面了解和掌握房產的權屬、位置、數量和現狀等基本情況。只有這樣，才能進行妥善的管理和合理的規劃建設，更好的調配使用房屋和土地，有計劃安排舊城區住宅的修建改造，以及新發展區的規劃建設。另外，房產測量的成果，亦是開展城鎮房地產管理理論研究的重要基礎資料。

經濟方面

房產測量提供了大量準確的圖紙資料， 為正確掌握城鎮房屋和土地的利用現狀以及變化、清理公私各占有的房產數量和面積，建立產權產籍和產業管理的圖形檔案，統計各類房屋的數量和比重等提供了可靠的數據，亦為開展房產經濟理論研究提供了重要數據。

法律方面

房產圖所表示的每戶所有的房屋的權屬范圍，是經過逐幢房屋清理產權，并經過各戶申請登記，經主管部門逐戶審核確認的。房產圖作為核發房屋所有權證書的附圖，是具有法律效力的圖紙。它是加強房產管理、核定產權、頒發權屬證書、保障房屋所有者的合法權益，加強社會主義法律管理的重要依據。

房產測量的目的與內容

房產測量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費，以及城鎮規劃建設提供數據的資料。房地產基礎測繪是指在一個城市或一個地域內，大范圍、整體地建立房地產的平面控制網，測繪房地產的基礎圖紙——房地產分幅平面圖。房產測量的基本內容包括：房產平面控制測量，房產調查，房產要素測量，房產圖繪制， 房產面積測算，變更測量，成果資料的檢查與驗收等。

常見房產測量問題與解決方法

3.1 檢定儀器與棱鏡常數問題

房產測量精度要求一般比較高，目前開展的房產測量工作一般都采用內外業一體化數字房產測量方法，在房產測量時必須使用資質部門檢定過的儀器進行測量。對于全站儀而言，主要是測定測距儀的加常數和乘常數。在房產測量碎部測圖中，由于距離較近，儀器乘常數可忽略不計，但加常數必須考慮。以拓普康全站儀為例，其儀器常數一般不含誤差，應設為零，拓普康系列棱鏡的常數也為零，當使用其他光學儀器廠家生產的棱鏡時，就必須在使用之前設置相應的常數。而且，在房產測量時，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點．通常將棱鏡靠在房屋的角點上．這時采集到的坐標實際上是棱鏡中心坐標，而非房屋角點坐標。在實際工作中，可以將儀器常數設為零，用鋼尺作對比直接測定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數，在野外數據采集前，設定好全站儀內部的儀器加常數(零)和棱鏡常數(至棱鏡后背位置的參數)，就可以直接測出房屋角點的坐標。 這里還應注意這樣一個問題，如果用該棱鏡去發展測站點的話，則需要將儀器內的棱鏡常數設定為棱鏡對中桿為中心時的棱鏡常數。

3.2 房屋測量中的偏心測量問題

一般情況下，進行數據采集時，棱鏡的后背位置置于房屋角點時棱鏡是朝向儀器方向的，但是也有很多時候情況卻不是這樣。這時，就不能把棱鏡看作一個點進行觀測，因為它具有一定的體積，這時，瞄準棱鏡中心測出的坐標將不是房屋角點的坐標，需要采用角度偏心觀測。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點相同水平距離的合適位置，測定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動螺旋照準目標，在儀器上進行相應的操作即可。

3.3 對稱邊與實地丈量不一致問題

在進行房屋實地勘丈時，如果實測了房屋的每一條邊，則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設過程中的問題出現前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應對稱相等的邊出現不相等的情況，這就使原本為規則多邊形的房屋變成了不規則的多邊形，也不符合人們的傳統意識習慣。這時就需要對勘丈數據進行處理后再進行繪圖和面積計算。對于誤差在規定范圍內的取其對稱邊的平均值作為邊長數據。對于誤差超過限差的邊長數據應檢查是不是測量不準確的原因，如果確系不相等的，則根據勘丈結果進行繪圖或面積計算

3.4 共有面積分攤問題

同一房屋、用地有兩個以上權屬單元，共同占有或使用共有的建筑面積、用地面積就會出現共有面積的分攤計算。如果產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行。若無產權分割文件或協議的，按相關面積比例進行計算分攤。

共有共用面積按比例分攤的計算公式按相關建筑面積進行共有或共用面積分攤， 按下式計算：

δSi=KSi =Si∑δSi/∑Si

K=∑δSi/∑Si

δSi =K Si

式中： K——為面積的分攤系數；

Si——為各單元參加分攤的建筑面積，㎡；

δSi——為各單元參加分攤所得的分攤面積，㎡；

∑δSi——為需要分攤的分攤面積總和，㎡；

∑Si——為參加分攤的各單元建筑面積總和，㎡；

對于一般的住宅樓，需要計算出每戶的建筑面積。這時，首先要計算出房屋的總建筑面積，然后計算房屋的套內建筑總面積，進而求出共有共用面積，然后計算分攤系數，再根據各戶的套內建筑面積按比例算出各戶應分攤的面積。

對于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級分攤和多級分攤，應按照"誰受益，誰分攤"的原則，逐級進行分攤。如下圖：

一幢四層別墅，上、下兩層均為復式，各有兩套住宅，套型左右對稱，上下相同,該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒有在樓梯處留門，也即未實際使用樓梯，且下層有兩個獨立的車庫。因此，需要二級分攤。具體方法為：上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用，應由上層兩套住宅共同分攤：然后再把下面兩層樓梯面積與下面兩套住宅、車庫共同分攤，因為下面的兩層樓梯雖未被下面兩套住宅及車庫直接使用．但也因為上層有住宅而使其購房價格明顯降低，屬間接受益，應參與下層樓梯面積的分攤。

4 結語

房產測繪是涉及到民生的大事，稍有不當，必將影響到房產測繪部門的聲譽，甚至產生法律糾紛，因此，在房產測量中要充分了解房產測量的目的，熟悉常見房產測量問題的解決方法。

參考文獻

【1】中華人民共和國《房產測量規范》GB/T 17986.1-2000

【2】《地籍測量》，王儂，廖元焰，測繪出版社，1996.12

第5篇：土地征收常見問題范文

>> 坦桑尼亞婦女土地所有權又見曙光 又見李約瑟 又見西江 又見冷漠 又見詩霞 又見bamboo包 又見換屆病 又見文理之爭 又見麻生 又見阿巴斯 樓市,又見調控 又見口罩 又見社員證 又見“間諜門” 又見9月 又見尹中 又見2000點 又見誠通 又見5500 又見克林頓 常見問題解答 當前所在位置：中國 > 管理 > 又見土地盛宴 又見土地盛宴 雜志之家、寫作服務和雜志訂閱支持對公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者： 翁仕友 李茹君")

申明:本網站內容僅用于學術交流，如有侵犯您的權益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關內容。 截至今年 8 月底，北京、上海等城市土地出讓收入已突破千億元，土地市場旺盛需求可見一斑。

8月，北京亦莊新城的地價再創新高，每平方米突破2萬元，這意味著3年-5年后，每平方米的房價將達到4萬元。

以北京經濟技術開發區為核心區的亦莊新城，是北京東部發展帶的重要節點和重點發展的新城之一。由于位處開發相對滯后的東南五環外，對于在市中心的上班族而言，這座新城似乎并非理想的選擇，但是這并不影響房地產企業拿地的熱情。

8月14日，北京市國土局集中出讓四宗地塊，其中包括亦莊新城的兩塊地。十多家知名房地產企業參與競拍，前后數十次舉牌，近50%的溢價率，證明了房地產企業對亦莊新城的信心，以及對北京房價繼續看漲的判斷。

此次拍賣的地塊均屬“六通一平”的熟地，已有一定配套設施，后期開發成本相對較低。在亦莊新城Ⅱ-1街區兩地塊的現場競價環節，競拍相當激烈，最終融創與葛洲壩聯合體以20.4億元加配建8.25萬平方米限價房的出價，將B01R1-1地塊收入囊中，溢價率49.45%。

隨后，該聯合體又以20.8億元配建9.15萬平方米限價房奪得毗鄰的B02R1地塊，溢價率為49.1%。

賣地成為地方政府的“第二財政”，僅次于稅收收入，因此，地方各級政府樂見地價的飆升。截至今年8月底，北京、上海等城市土地出讓收入已突破千億元，土地市場旺盛需求可見一斑。

8月14日，北京市國土局出讓的四宗地塊實現土地出讓收入67.2億元。8月27日，房山區三宗地塊遭遇房地產企業哄搶，一日土地出讓收入53.65億元。截止8月底，北京市土地出讓金已經過千億元，達1036.92億元。

2013年上半年，土地市場已不同于一年前的冷清局面。當時房地產企業拿地謹慎，觀望情緒濃厚，這直接導致各地土地出讓金收入銳減。但到了2012年末土地市場開始升溫。

全國城市地價動態監測數據，證明了土地市場過熱的結論。截至2013年二季度，全國綜合地價環比增長率連續五個季度加速上升，同比增長率也連續三個季度加速上漲。

最新監測數據顯示，除工業用地，各類用地價格同比增幅已超過5%。中國土地勘測規劃院地價所所長趙松認為，如果以近十年來的地價變化曲線為參考進行判斷，當前地價整體漲勢再次步入了較高位運行區。

據報道，隨著土地征收成本提高，近期多個地方政府醞釀上調基準地價。此舉可能抬高未來土地出讓底價，進而為地價乃至房價的上漲提供動力。 “雙熱”局面

“現在來看，‘國五條’的實施效果并未達到預期。”北京市一位不愿具名的房地產企業總經理告訴《財經》記者。

2013年2月20日國務院常務會議確定調控房地產市場的五項政策措施（即“國五條”），會議重申了堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，同時要求各地公布年度房價控制目標。北京市被認為是執行“國五條”最嚴格的省市，頗有諷刺意味的是，北京恰恰又是房價同比上漲最快的城市。

國家統計局最新數據顯示，2013年7月北京市新建住宅價格同比上漲18.3%，漲幅居全國之首。

房價上漲并非北京一地之現象。

和去年同期相比，今年7月全國70個大中城市新建商品住宅價格上漲的有69個，下降的城市僅1個；二手住宅價格上漲的有67個，下降的城市只有3個。

“這十年房地產調控，越調控房價越高，最根本原因是方向錯了，就是政府只在需求端調控。”上述房地產企業負責人介紹說，現在的房地產調控采取了很多極端做法，比如限購、限價、限開盤等，但實際上是控制不住房價的，因為不可能永遠限制，一旦稍有放松房價就會反彈。

在他看來，供給端沒有做好才是問題的根源。土地是政府財政收入的一大重要支柱，政府壟斷了土地一級市場開發，同時限制土地供給。由此帶來住宅供給沒有增加，旺盛的需求特別是剛性需求得不到滿足也就在所難免。

和樓市一樣熱的是國內土地市場。

2013年二季度，全國主要監測城市地價總體水平為3226元/平方米，商服、住宅、工業地價分別為6044元/平方米、4799元/平方米和684元/平方米。在對數據進行比較后會發現，全國綜合地價環比增長率已經連續五個季度加速上升，同比增長率也連續三個季度加速上漲。

房地產企業拿地愿望強烈，直接導致了土地市場高溢價率攀升。

中國城市地價監測數據顯示，截至2013年6月30日，二季度上報異常交易地塊115宗，而去年同期為50宗；溢價率方面，2013年二季度上報異常交易地塊平均溢價率142%，比上一季度上升了22個百分點，比去年同期下降了20個百分點。

國內經濟增長不斷下行，而土地市場和樓市卻異常火熱，這種反差成為中國經濟一道特別的景色。

一位資深研究人員介紹說，今年前五個月，國內商業銀行信貸增長過快，市場上流動性寬裕，這使得房地產企業有更多資金拿地。同時，今年上半年外資進入房地產領域的資金增加也是重要原因之一。

此外，業界對國家著力推行的新型城鎮化戰略看好，認為它將促使土地需求增加，因而提前儲備土地。

趙松認為，今年三季度預計地價仍將呈向上趨勢。因為經濟雖有放緩，但仍處于平穩區間，而土地等不動產本身具有一定的價值穩定性、連續性，除非宏觀經濟環境遇強烈的變動，否則其價格走勢不會即刻轉向，這也是很多人把房、地等不動產看作最穩定的投資產品的原因之一。

同時，各地落實“國五條”的意愿并不強烈，導致政策與預期效果相差甚遠。加上近年來，各地不斷加大投入基礎設施建設，區域地塊地價上升在所難免。

多位受訪的業內人士認為，目前中央和地方受困于10多萬億元的地方債，在財政收入減少的情況下，土地出讓收益是地方償還債務的最重要來源。因而，土地市場短期難以降溫。 價格之謎

根據國土資源部安排，2013年全國住房用地計劃供應15.08萬公頃，其中保障安居工程用地4.15萬公頃，商品住房用地10.92萬公頃。這比2012年的用地計劃供應量減少了2.18萬公頃，同比降幅為12.6%。用地供應量的減少在一定程度上推高了地價的上漲，進而形成了房價的上漲壓力。

根據中國城市地價動態監測網數據，2013年二季度，一線城市北京、上海、廣州、深圳住宅類地價平均水平分別為1.4124萬元/平方米、2.5335萬元/平方米、1.9661萬元/平方米、2.9132萬元/平方米。那么，地價占房價的比重究竟有多大？

關于地價房價比，趙松供職的機構每年開展一次基于當年銷售的樓盤的具體調查。

“這幾年這一數值變化不大，一直在百分之二十幾左右波動，去年略有提高，因為我們調查的樓盤售價是上半年的，而去年上半年房價總體漲幅是降的，下半年才開始明顯上漲，但也沒達到30%。”趙松告訴《財經》記者。

基于實際成本調查測算地價房價比，由于其對應的價格時點不同，其變化原因復雜，不宜簡單評論高低，且并非越低越好，比如，地價是項目取得土地時的價格，為固定不變的，但現時市場房價降了，則地價房價比會上升。

由于房產項目開發需要3年-5年，因而當期地價就成了三五年后新建商品住宅銷售價的成本。

北京市一家房地產企業負責人介紹說，該公司曾在北京市中心開發一個公建項目，地價約為3.8萬元/平方米，由于具有產業引導性質，因而銷售價格低于同類商業開發項目水平，最后銷售價格約6萬元/平方米。

據其介紹，6萬元/平方米的價格中，拆遷成本占40%左右，政府的土地出讓金和稅費占30%，建安成本和銀行利息占15%-16%，企業利潤在12%-15%之間。

“這還不是一個市場化的項目，如果是，政府收入這塊會更高。”在這位地產界人士看來，政府所收的稅費收入遠遠超過企業所賺，政府是這個項目的最大受益人。

擁有土地一級市場開發壟斷權的地方政府，集“裁判員”與“運動員”于一身，通過土地儲備，按照計劃和自我設定的節奏供應土地。和房地產開發企業相比，政府對地價漲跌的影響更大。

目前，各地城市基礎設施建設資金主要來自征收土地的“招拍掛”，2012年全國土地出讓收入2.69萬億元，凈收益預計超過8000億元。而這已成為地方政府，尤其是東部地區地方政府一個非常重要的收入渠道。

第6篇：土地征收常見問題范文

關鍵詞:農田水利；前期規劃；投資；管理機制

一、農田水利工程的特征及重要性

1、農田水利工程的特征農田水利工程是指保證農業安全生產建設的利民工程，主要服務于農田灌溉與除澇，促使農田向旱澇穩產田轉變，保證了絕大多數糧食的安全生產、農業增產、農民增收以及水資源的合理管控與運用。農田水利工程里面一般包含了澆灌渠道、排水溝道、泵站、涵洞、水閘、農田橋、機電井、灌排設施等，一般都表現出占地廣、工程資金投入大、總工程耗時、施工條件比較差、公益性色彩強的特征。

2、農田水利工程的重要性國民經濟的第一產業是農業經濟，水利又是農業基礎設施的重中之重。在建設社會主義新農村、全面推行小康奮斗目標的新時代新背景下，農田水利工程建設的建設和對農田水利工程的監管迫在眉睫。

二、農田水利工程建設管理中存在的問題

1、缺乏對水利建設資金的管理農田水利工程的建設資金很大一部分來自國家的財政補貼，但是國家對資金的落實情況缺乏監管，難免出現一些地方行政單位將水利建設費用挪用的情況。除此之外，農田水利建設投資是一種偏公益性行為，資金回收耗時長，很少會有社會性資金主動注入，導致資金來源較為單一。由于缺乏足夠的資金支持，很多農田水利工程項目不能按期進行，哪怕一些已開工的水利工程項目，一些時候也會面臨資金短缺的問題，出現不斷延后的現象，大大延緩了水利工程的進度。

2、建設前期規劃缺乏合理性在規模方面，農田水利工程往往不會很大，但是涉及的角度大、范圍廣，與農田本身的高低程度、自身原本的水利規劃等因素密切相關。很多規劃設計人員對水利建設工程區域的地貌缺少充分的了解，導致最終的設計存在一些或大或小的瑕疵。在施工現場也存在較多的不定因素，影響了后期的建設管理。作為后期進行工程管理的依據，如果設計圖紙就存在問題，后期施工進度就必然受到影響，也不利于控制項目成本。如果規劃中占用了政府沒有提前與農民溝通好的農田，會讓項目進展減慢。水利工程的設計要盡量減少農田的占用，減少不必要的沖突[1]。3、施工人員管理不當農田水利工程的施工人員應該招聘一些高素質并且具有專業知識的大學生，做好上崗前的培訓，提高工作人員的實際操作水平。一些工齡較長的技術人員也要加強基本教育，切實提高技術應用的水平，防止出現技術經驗與新技術不匹配的情況[2]。

三、加強農田水利工程建設與管理的具體措施

1、加大農田水利建設的投資力度加強農田水利工程的建設和管理離不開資金支持，成立農田水利工程專項津貼有利于工程的推進，要不斷想方法擴大專項資金的投入規模。政府在農田水利工程建設過程中起著主導性作用，各級政府加大農田水利工程的投入必不可少，要擴充農田水利建設資金，并且建立嚴格的管控制度，確保專款專用。合理征收地方水利建設的專項資金，可以提取一部分土地出讓的獲利資金投入到新的農田水利建設中。想方設法引導社會資本參與農田水利建設，提高社會企業投資的主動與積極性，推動農田水利建設往良性市場方向發展。

2、前期設計規劃工作要落實到位在前期設計時，負責設計的人員要結合實際情況做合理規劃，比如水資源的調度盡量多的保留原有的路線，減少或者避免占用農田的情況。要對原有灌溉路線進行優化，多考慮當地農戶的需求。在水利的設計過程中，不僅要考慮農田灌溉帶來的一系列問題，還要多考慮水的排放問題。

3、遵循人本原則將農民用水方面的利益追求放在首位，把提升農村水利工程抗災性能和管理工作水平作為首要目的，提升農業的綜合生產力。加大節約用水的管理力度，確保農民經濟效益的增加，使生態環境與社會經濟等都能得到穩步發展，使農業經濟持續進步。

4、重抓工程建設，完善管理機制在農田水利工程中，需要從多個角度多個方面入手。首先是政府部門，對農田水利工程的監管力度要加強，要提升專業性。更重要的是需要向農民宣傳農田水利工程的有利意義與好處，以保證絕大部分的農民能夠切實了解與體會到水利工程對農業發展的意義，使廣大農民都積極主動的參與到農田水利工程建造過程當中。建立完善的農田水利工程監管體系，對農田水利工程建設實行“標準化與統一化”的管理模式。將農田水利工程建設的任務分散到每一個負責人身上，方便工程投入運行后對產生的問題能有效追蹤。地方政府和管理機構要與有關工程建設施工單位間建立良好的溝通，形成了一個積極向上的協作模式，彼此之間相互監管，共同合作進步。

第7篇：土地征收常見問題范文

>> 物流地產：“餡餅”的滋味 房地產“餡餅效應” 免費的餡餅 餡餅公主的春天 珠海的“特區餡餅” “天上的餡餅” 包著天空的餡餅 索菲亞的“餡餅” 商業地產：“餡餅”還是“陷阱” 與眾不同的蘋果餡餅 填滿餡餅后的陷阱 天上掉下的餡餅 聞香下馬的東北餡餅 掉下的餡餅有陷阱 有毒的“餡餅” 半塊餡餅的線索 生物投資：硌牙的甜餡餅 餡餅里的牛肉在哪里？ 餡餅的N種吃法（下） 餡餅的N種吃法（上） 常見問題解答 當前所在位置：中國 > 藝術 > 物流地產:“餡餅”的滋味 物流地產:“餡餅”的滋味 雜志之家、寫作服務和雜志訂閱支持對公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者： 單素敏")

申明:本網站內容僅用于學術交流，如有侵犯您的權益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關內容。 2015 年11 月13 日，貴州省龍里縣快遞物流園的工人在分揀快件

2012年以來，中國房地產行業，無論是住宅還是購物中心、酒店、寫字樓等商業物業的發展，幾乎均陷入了供應過剩、庫存高企的疲軟狀態。物流地產卻由于政策利好頻出、市場需求旺盛、回報收益可觀等一系列“光環”，引得各路資本趨之若鶩。

除了不斷加大投資力度的專業物流地產商，電子商務企業、物流公司、快遞公司也在積極布局，萬科、綠地、富力等傳統房地產開發商更是跨界而來，把物流地產當成企業多元化戰略的重要投資方向。

物流地產被描繪成了不動產領域一塊新鮮的、巨大的“餡餅”，一時間，搶食者眾。但是，作為專業性很強的工業地產范疇下的一個特殊領域，這塊“餡餅”并非人人可得。

新藍海

“中國物流設施，尤其是高標準倉庫的供不應求是目前各物流地產開發主體躍躍欲試的原動力。”中國物流策劃研究院副院長李芏巍在接受《t望東方周刊》采訪時分析稱。

世邦魏理仕的《中國物流地產投資發展報告》顯示，截至2015年上半年，中國通用倉儲面積總計8.6億平方米，不足美國的一半。其中在華9家主要物流開發商非自用高標準物流倉儲設施存量累計僅約2000萬平方米，折合人均面積不到0.015平方米。相比之下，美國高標準物流設施總存量約為3.7億平方米，人均面積達1.17平方米，中國不足美國的2%。

但從需求方面來看，在中國，高度依賴物流的電商增長迅猛，2014年全年全國網絡零售市場交易規模占社會消費品零售總額的10.6%，遠高于美國同期6.4%。2015年上半年，中國的這一比例已經達到11.4%。

戴德梁行、仲量聯行等機構的各類調查報告均顯示，環渤海、長三角、珠三角等經濟發達地區和交通樞紐城市，已經出現物流倉儲“一庫難求”的局面。由于供應緊俏，全國整體優質倉儲物業的平均租金也在一路攀升。

以深圳為例，仲量聯行的統計數據顯示，2015年二季度全市非保稅倉庫空置率僅2.9%、保稅倉空置率為8.8%，相應的月租金分別為每平方米37.4元和39.6元。第三季度，非保稅倉空置率繼續下降至2.3%，保稅倉空置率跌至4.7%，非保稅倉租金未變，但保稅倉庫的租金環比上漲了2%。相似的情況，在廣州、南京、上海等地的物流地產市場同樣存在。

不過，最能打動投資者也最直觀的數據，還是投資回報率。

世邦魏理仕2014年的一份報告顯示，2008～2013年間，北京和上海的高檔住宅投資回報率分別為2.6%和3%，購物中心的投資回報率分別為5%和4.5%，寫字樓的投資回報率分別為4.8%和4.5%，而物流設施的投資回報率則分別為6.5%和6.7%，優質物流設施則達到8%以上。近兩年，物流地產的收益水平和優勢仍在進一步放大。

另一方面，政策支持力度也在逐步加大。

早在2012年1月，財政部、國家稅務總局曾聯合《關于物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅政策的通知》，規定自2012年1月1日起至2014年12月31日止，對符合一定條件的大宗商品倉儲設施用地土地使用稅減半征收;2014年10月，國務院《關于印發物流業發展中長期規劃（2014―2020年）的通知》（國發〔2014〕42號，以下簡稱《中長期發展規劃》）中也明確提出，“加大土地等政策支持力度，著力降低物流成本。”

“此外，國家支持電子商務、促進消費升級、一帶一路等政策出臺，所有與之相關的基礎設施建設需求幾乎都指向了物流地產。”園區中國聯合創始人宋振慶向《t望東方周刊》分析指出。

“綜合各方面因素考量，中國物流地產市場是無可爭議的藍海。”宋振慶認為。

誰領跑

面對近兩三年來蜂擁而至的競爭者，嘉民集團中國區運營總經理黃煒卻顯得頗為淡定。

“外資企業的先發優勢不是那么容易被打破的，至少在兩三年內，新進入者還不足以與老玩家形成正面競爭的關系。”他在接受《t望東方周刊》采訪時說。

這樣的判斷在物流地產行業內已有共識。

從2003年美國物流地產開發商普洛斯第一次將“物流地產”的概念帶入中國之后，12年來，國內物流地產市場就一直處于“八國聯軍”壟斷的格局。

截至目前，來自美國的普洛斯、安博置業有限公司、蓋世理集團，來自澳大利亞的嘉民集團，新加坡豐樹集團，意大利維龍投資公司等少數幾家外資企業，占據了中國物流地產80%以上的市場份額，其中普洛斯一家的市場占有率就達到了60%。

“新興電子商務企業和物流企業對現代化物流倉儲需求和消費的增加，一定會形成物流地產的巨大市場，這個發展過程發達國家提前經歷過。所以，外資抓住了中國加入WTO之后放開物流領域的機會，成為最早一批行業掘金者。”黃煒對本刊記者分析。

在普洛斯撬開中國物流地產市場大門之后，本土企業沒能及時跟進，除了戰略眼光方面的局限，更主要的原因還在于資金方面的限制。

“國內融資渠道一直以來是不通暢的，對于很多中資企業來說，找不到便宜的資金來支持物流地產開發，沒有辦法迅速形成規模。”戴德梁行工業與物流地產部主管蘇智淵告訴《t望東方周刊》。 2015年9月23日，商戶在河北省高碑店市新發地農產品物流園招商展示中心參觀

綠野資本的一份公開資料透露，物流地產項目通常是在10萬平方米左右的規模，標準國際化單層倉庫建設成本每平方米達1800元，雙層庫成本為2400～2500元。

“開發投入高、回報周期長，要在激烈的競爭中實現快速擴張，必須有低成本的長線資金支持。”李芏巍分析稱。

“在國外，很多企業愿意為這種回報比較長、比較穩定的物流地產進行投資，比如嘉民80%以上的資金是來源于養老金，這是我們進軍中國的保障和基礎。”黃煒說。

而宋振慶對本刊記者介紹，“這些海外資金成本極低，像普洛斯背后動輒5～7年的養老基金和社保基金，只要求2%～3%的利率就可以。但是反觀國內，你發一個信托基金，沒有10%以上的回報率，誰給你啊？”

搜狐財經2014年7月的一份關于“國內各融資渠道資金成本比較”的數據也顯示，加上各種費用和其他隱性成本，銀行貸款年利率為8%～12%、信托公司為13%～20%、股市委托貸款為15%、私募基金高達24%。因此，如果指望銀行、股市、信托基金，國內物流地產商可能連利息都賺不出來。

怎么玩

2015年以來，《公司債券發行與交易管理辦法》頒布、不動產資產證券化步伐加快、降息降準等一系列政策相繼出臺，國內企業融資難的問題正在得到緩解。

“很多海外資本經歷了住宅、商業地產投資過熱的階段，開始轉向物流地產或者工業地產，他們很愿意跟國內的一些物流地產開發商合作。”蘇智淵說。近兩年來，越來越多的中資企業受到海外資金的青睞，物流地產成為產業與資本對接最順暢的領域之一。

例如，萬科2015年6月成立物流地產公司，與全球最大的另類資產管理機構之一的美國黑石集團共同開發物流地產項目;民營物流地產開發商上海易商，2014年5月獲得了荷蘭最大的養老基金資產管理公司6.5億美元資金;2003年就進入工業及物流地產行業的上海宇培集團，2013年、2014年則先后獲得美國凱雷集團與湯森集團2億美元，RRJ資本及新加坡獅誠控股國際管理的投資機構2.5億美元的融資。

“融資渠道一旦被打通，國內物流地產商的發展速度就會加倍。”蘇智淵判斷。實際上，中國物流地產領路人普洛斯的飛速擴張，主要靠的就是高效的資金杠桿運作。

據宋振慶對本刊記者介紹，“普洛斯物流地產項目的基本運作流程是，地產開發部門先選址、拿地、開發，項目建成后將其轉交給物業管理部門。當出租率達到90%以上、租金回報率達到7%以上的穩定運營狀態，其基金管理部門會把這個成熟物業裝入物流地產基金，然后通過海外資金出售變現，再把現金流投入國內、開發新產品。”

“物流地產的投資回報周期一般在10年左右，通過物流基金運作，可以提前兌現物業銷售收入和開發利潤，將回報周期縮短到2～3年。”宋振慶說。

這種教科書式的運營模式，讓普洛斯收獲了大批追隨者，國內企業無論是專注物流地產的易商、宇培，還是新殺進來的萬科，都以普洛斯為學習范本。

但也有不愿具名的業內人士對《t望東方周刊》指出，很多國內的企業只看到了普洛斯花最小的力氣賺最多的錢，卻并不知道背后的原因。“它之所以能夠吸引大把優質的國際基金投資，是因為其擁有很好的資產包，即它的物流地產項目能夠帶來穩定的收益。”

而這樣的項目，靠的是企業獨到的選址眼光、優質的客戶和優秀的運營團隊。

據黃煒介紹，嘉民進入中國10年，如今已形成全國接近200萬平方米的物流設施網絡，每年還有70萬平方米在開發，持續合作的國內客戶也已經達到約60個。“如果沒有日積月累的資產和品牌，沒有基金會理你。”黃煒說。

難在哪

“直接決定物流地產的因素有三個核心內容，除了融資渠道，還有土地和運營能力。”蘇智淵告訴本刊記者。融資的門檻在下降，但新進入者們面對的最大難題是人才欠缺及專業運營能力不足。

物流地產項目的運作，從產業定位、工程建設到后期招商、客戶管理等各個環節，都需要專業團隊來操作。而中國的物流地產行業發展了12年，相關人才基本上集中在幾個外資企業。

“房地產企業在物流地產領域最大的優勢在于，其住宅項目遍布全國，每個地方的團隊都跟政府有現成關系，拿地相對容易。”蘇智淵說。

“萬科在長沙因為盤活了一個爛尾很久的項目，當地政府很高興，給了他一塊物流用地。”宋振慶透露。

不過，隨著地方政府收緊土地出讓條件，土地資源已經開始成為制約物流地產企業發展的重要因素。

據了解，由于中國物流用地視同工業用地，政府希望以相對便宜的地價吸引實體企業投資貢獻稅收，但物流地產項目主要收入來源是租金，對GDP的貢獻只有5%的營業稅。2012年開始地方政府開始全面收緊物流類的土地供給，很多地方已經基本不供物流用地，即便是供地，條件也極為苛刻。

“地方政府與企業簽署投資協議的時候，會要求企業承諾貢獻一定的稅收。如果投產之后達不到，需要以現金的形式補上。”蘇智淵介紹，“如今在有些三四線城市，地方政府甚至都要求物流地產用地每年每畝的稅收在20萬元以上，但實際上能做到10萬元就不錯了。所以在這種條件下，很多物流項目因為風險太高，完全沒辦法拿地。”

挖掘存量市場已經成為政府與物流地產開發商們努力的方向。

“實際上從總量來看，中國物流倉儲面積不算太少，但其中很大部分是不符合規范、不能滿足現代物流需求的低端倉、農民倉，對這些倉庫進行改造也可以補充大量的市場供給。”黃煒說。

然而，這并不容易。據蘇智淵介紹，“大部分低端倉庫掌握在一些非活躍性客戶手中，包括大量傳統國營企業、蔬菜公司、建材公司等等，基本都是政府劃撥，不容易動。”

怎么解

解決物流供地難題，政府已經作了一系列探索。《物流業中長期發展規劃》中明確提出，積極支持利用工業企業舊廠房、倉庫和存量土地資源建設物流設施或者提供物流服務，涉及原劃撥土地使用權轉讓或者租賃的，應按規定辦理土地有償使用手續。

企業則更早關注到了存量市場。

據本刊記者了解，一些外資物流地產企業的做法是，收購一些破產的廠房資產、并購物業，既解決政府沒錢收購的難題，也擴充企業的資產。

土地正在變得稀缺，如普洛斯這樣的外資巨頭為解決土地資源限制，也采用與擁有土地儲備的國有企業合作實現“曲線救國”。而隨著城鎮化進程的加速，一些在熱點區域如上海周邊的昆山、北京周邊的廊坊等地拿到土地資源的企業，在宋振慶看來，不乏等待土地變性、坐收增值收益的“二道販子”。

李芏巍也認為，“變現土地是最低端的物流地產運營模式，但現實中有很多物流倉儲設施甚至未開建就直接賣地，這在一定程度上造成了物流地產的混亂。”

不過“混亂”似乎是任何一個迅速“爆紅”的行業常態，也是行業洗牌、競爭過程中的必經階段。