土地管理法條例精選(九篇)

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第1篇：土地管理法條例范文

第一條、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）第五十六條的規(guī)定，制定本條例。

第二條、國家土地管理局主管全國土地的統(tǒng)一管理工作。

第二章、土地的所有權(quán)和使用權(quán)

第三條、下列土地屬于全民所有即國家所有：

（一）城市市區(qū)的土地；

（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒收、征用、征收、征購、收歸國有的土地（依法劃定或者確定為集體所有的除外）；

（三）國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地以及其他土地。

第四條、集體土地所有者、國有土地使用者，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門提出土地登記申請。

集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)《集體土地所有證》，確認所有權(quán)。

單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)《國有土地使用證》，確認使用權(quán)。

土地證書式樣由國家土地管理局統(tǒng)一制定。

確認林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)，確認水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照《森林法》、《草原法》和《漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

第五條、未開發(fā)、使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，負責(zé)保護管理。

第六條、依法改變土地的所有權(quán)、使用權(quán)，或者因依法買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等而使土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記，由縣級以上地方人民政府更換土地證書。

依法買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物和附著物的，依照國家有關(guān)規(guī)定辦理過戶登記手續(xù)。

第七條、依照《土地管理法》第十九條規(guī)定收回用地單位的土地使用權(quán)，應(yīng)當由土地管理部門報縣級以上人民政府批準注銷國有土地使用證，并由土地管理部門辦理注銷土地登記手續(xù)。

第八條、全民所有制單位之間、集體所有制單位之間、全民所有制單位和集體所有制單位之間的土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由土地所在的縣級以上人民政府處理。

個人之間、個人與全民所有制單位和集體所有制單位之間的土地使用權(quán)爭議，由土地所在的鄉(xiāng)級人民政府或者縣級人民政府處理。

土地所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生爭議需要重新確認所有權(quán)和使用權(quán)的，由縣級以上人民政府確認所有權(quán)和使用權(quán)，核發(fā)土地證書。

第三章、土地的利用和保護

第九條、國家建立土地調(diào)查制度。土地調(diào)查內(nèi)容包括土地權(quán)屬調(diào)查、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和土地條件調(diào)查。

全國土地調(diào)查計劃由國家土地管理局會同有關(guān)部門制定，報國務(wù)院批準后實施。

地方土地調(diào)查計劃，由縣級以上地方人民政府土地管理部門會同有關(guān)部門制定，報同級人民政府批準，并報上一級人民政府土地管理部門備案后實施。

土地調(diào)查由縣級以上人民政府土地管理部門組織有關(guān)部門進行。土地所有者和使用者應(yīng)當配合調(diào)查，提供必要的資料。

第十條、縣級以上人民政府土地管理部門應(yīng)當會同有關(guān)部門根據(jù)土地調(diào)查成果評定土地等級。

第十一條、國家建立土地統(tǒng)計制度?？h級以上人民政府土地管理部門會同統(tǒng)計部門依法進行土地統(tǒng)計。統(tǒng)計人員依法行使土地統(tǒng)計職權(quán)。土地所有者和使用者應(yīng)當提供統(tǒng)計資料，不得虛報、瞞報、拒報、遲報，不得偽造、篡改。

第十二條、全國土地利用總體規(guī)劃由國家土地管理局會同有關(guān)部門擬訂，經(jīng)國家計劃委員會綜合平衡后，報國務(wù)院批準執(zhí)行。

縣級以上地方人民政府的土地利用總體規(guī)劃，由縣級以上地方人民政府土地管理部門會同有關(guān)部門擬訂，經(jīng)同級計劃主管部門綜合平衡后，由同級人民政府審查同意，報上一級人民政府批準執(zhí)行。

鄉(xiāng)級人民政府的土地利用總體規(guī)劃，由鄉(xiāng)級人民政府編制，報縣級人民政府批準執(zhí)行。

經(jīng)批準的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準機關(guān)批準。

第十三條、開發(fā)國有荒山、荒地、灘涂，必須向當?shù)赝恋毓芾聿块T提出申請，由縣級以上地方人民政府按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限批準，法律、法規(guī)另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)辦理。一次性開發(fā)一萬畝以上二萬畝以下土地的，須經(jīng)國家土地管理局批準；一次性開發(fā)二萬畝以上土地的，須經(jīng)國務(wù)院批準。

第十四條、單位和個人將耕地改為非耕地的，須經(jīng)縣級以上人民政府批準。

第十五條、單位和個人承包經(jīng)營的土地和依法確定給個人使用的自留地、自留山，應(yīng)當按照規(guī)定用途使用，不得擅自建房、建窯、建墳、采礦、采石、挖砂、取土。

在前款所指的土地上從事采礦、采石、挖砂、取土等經(jīng)營活動的單位和個人，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門提出用地申請，經(jīng)縣級以上人民政府批準，法律、法規(guī)另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)辦理。

第十六條、采礦、挖砂、取土后能夠復(fù)墾的土地，用地單位和個人必須依照國務(wù)院的《土地復(fù)墾規(guī)定》負責(zé)復(fù)墾，由縣級以上人民政府土地管理部門會同有關(guān)部門對復(fù)墾的土地進行檢查驗收。

第四章、國家建設(shè)用地

第十七條、國家進行經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)，應(yīng)當節(jié)約用地、合理用地。建設(shè)項目設(shè)計任務(wù)書報批時，必須附具土地管理部門的意見。

第十八條、國家建設(shè)用地的審批程序：

（一）建設(shè)單位持經(jīng)批準的設(shè)計任務(wù)書或者初步設(shè)計、年度基本建設(shè)計劃等有關(guān)文件，向被征用土地所在的縣級以上地方人民政府土地管理部門申請建設(shè)用地。

（二）縣級以上地方人民政府土地管理部門對建設(shè)用地申請進行審核，劃定用地范圍，并組織建設(shè)單位與被征地單位以及有關(guān)單位依法商定征用土地的補償、安置方案，報縣級以上人民政府批準。

（三）建設(shè)用地的申請，依照法定批準權(quán)限經(jīng)縣級以上人民政府批準后，由被征用土地所在的縣級以上人民政府發(fā)給建設(shè)用地批準書，土地管理部門根據(jù)建設(shè)進度一次或者分期劃撥建設(shè)用地。

（四）建設(shè)項目竣工后，建設(shè)項目主管部門組織有關(guān)部門驗收時，由縣級以上人民政府土地管理部門核查實際用地（城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)項目竣工后，由城市規(guī)劃行政主管部門會同土地管理部門核查實際用地），經(jīng)認可后依照本條例第二章的有關(guān)規(guī)定，辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)國有土地使用證。

在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請建設(shè)用地，建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，依照前款規(guī)定的程序辦理。

第十九條、鐵路、公路和輸油、輸水管線等建設(shè)項目用地，應(yīng)當根據(jù)建設(shè)項目總體設(shè)計，一次申請批準，可以分段辦理征用、劃撥土地手續(xù)；分期建設(shè)的建設(shè)項目，可以根據(jù)其設(shè)計任務(wù)書確定的工期，分段申請批準和辦理征用、劃撥土地手續(xù)。

第二十條、搶險救災(zāi)急需用地的，可以先行使用，但事后必須按照規(guī)定補辦臨時用地或者征用、劃撥土地手續(xù)。

第二十一條、《土地管理法》第二十五條第一款所稱征用其他土地二千畝以上，包括一個建設(shè)項目同時征用耕地一千畝以下和其他土地一千畝以上合計為二千畝以上。

《土地管理法》第二十五條第二款所稱征用其他土地十畝以下，包括一個建設(shè)項目同時征用耕地三畝以下和其他土地十畝以下合計為三畝以上十畝以下。

第二十二條、依照《土地管理法》第十九條規(guī)定收回使用權(quán)的國有土地，縣級以上人民政府可以確定給農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織耕種。農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織在耕種期間，不得在該土地上興建永久性建筑物或者種植多年生作物，并在國家建設(shè)需要使用時按時交還。交還時土地上有青苗的，建設(shè)單位應(yīng)當付給青苗補償費。

第二十三條、建設(shè)單位因施工需要，在征用的土地范圍外需要增加臨時用地的，應(yīng)當向當?shù)乜h級人民政府土地管理部門提出臨時用地申請，報同級人民政府批準。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要增加臨時用地的，應(yīng)當先向城市規(guī)劃行政主管部門提出定點申請，經(jīng)審查同意后，向土地管理部門提出臨時用地申請。

臨時使用集體所有的土地的，依照《土地管理法》第三十三條第一款的規(guī)定給予補償。

第五章、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地

第二十四條、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村各項建設(shè)應(yīng)當嚴格控制占用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，不得突破縣級以上地方人民政府下達的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地控制指標。

第二十五條、農(nóng)村村民建住宅需要使用土地的，應(yīng)當先向村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或者村民委員會提出用地申請，經(jīng)村民代表會或者村民大會討論通過后，報人民政府批準。其中需要使用耕地的，由鄉(xiāng)級人民政府審核，經(jīng)縣級人民政府土地管理部門審查同意后，報縣級人民政府批準；需要使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，報鄉(xiāng)級人民政府批準。

第二十六條、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，應(yīng)當經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意后，向土地所在的村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或者村民委員會或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織提出用地申請。使用的土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村民代表會或者村民大會討論通過，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查同意后，報縣級人民政府批準；使用的土地屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織討論通過，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查同意后，報縣級人民政府批準。

第二十七條、回原籍鄉(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離、退休干部，以及回家鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞，需要使用集體所有的土地建住宅的，依照《土地管理法》第三十八條和本條例第二十五條的規(guī)定辦理。

第二十八條、依照鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃興建農(nóng)村集貿(mào)市場，需要使用土地的，依照《土地管理法》第四十條的規(guī)定辦理。

第二十九條、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個體工商戶從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，應(yīng)當利用原有宅基地；確需另外使用集體所有的土地的，必須持有關(guān)部門批準文件，向土地所在的村農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或者村民委員會或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織提出用地申請，由村民代表會或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織討論通過，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查同意后，由縣級以上地方人民政府按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限批準。

第六章、法律責(zé)任

第三十條、依照《土地管理法》第四十三條、第四十四條的規(guī)定，除責(zé)令違法者退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施外，處以罰款的，按非法占用土地每平方米十五元以下的標準執(zhí)行。

第三十一條、依照《土地管理法》第四十七條的規(guī)定，對違法者除沒收其非法所得，限期拆除或者沒收在買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施外，處以罰款的，按非法所得50％以下的標準執(zhí)行。

第三十二條、依照《土地管理法》第四十九條的規(guī)定，除責(zé)令違法者退賠外，處以罰款的，按非法占用款數(shù)額30％以下的標準執(zhí)行。

第三十三條、依照《土地管理法》第五十條的規(guī)定，除責(zé)令違法者交還土地外，處以罰款的，按非法使用土地每平方米五元以下的標準執(zhí)行。

第三十四條、依照《土地管理法》第五十一條的規(guī)定，對嚴重毀壞種植條件的，除責(zé)令違法者限期治理外，處以罰款的，依照耕地保護法規(guī)規(guī)定的標準執(zhí)行；對因開發(fā)土地造成土地沙化、鹽漬化的，除責(zé)令違法者限期治理外，處以罰款的，依照各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定的標準執(zhí)行；對因開發(fā)土地造成水土流失的，除責(zé)令違法者限期治理外，處以罰款的，依照水土保持法規(guī)規(guī)定的標準執(zhí)行。

第三十五條、罰款必須在規(guī)定的期限內(nèi)繳納；逾期不繳納的，每日加收相當于罰款數(shù)額3‰的滯納金。

罰款和滯納金按照國家有關(guān)規(guī)定上繳國庫。

第三十六條、未經(jīng)批準或者采取荒廢耕地等手段騙取批準，非法占用土地建住宅或者從事其他建設(shè)的，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，責(zé)令退還非法占用的土地。

依法受到限期拆除新建的建筑物和其他設(shè)施的處罰的單位和個人，繼續(xù)施工的，作出處罰決定的機關(guān)有權(quán)對繼續(xù)施工的設(shè)備、建筑材料予以查封。

第三十七條、虛報、瞞報、拒報、屢次遲報或者偽造、篡改土地統(tǒng)計資料的，依照《中華人民共和國統(tǒng)計法》第二十五條和《中華人民共和國統(tǒng)計法實施細則》第三十一條的規(guī)定處罰。

第三十八條、侵犯土地所有權(quán)或者使用權(quán)的，縣級以上地方人民政府土地管理部門依照《土地管理法》第五十三條規(guī)定作出處理決定后，侵權(quán)人在法定期限內(nèi)不起訴又不履行的，被侵權(quán)人可以申請人民法院強制執(zhí)行。

第七章、附則

第2篇：土地管理法條例范文

收回土地使用權(quán)制度存在的問題

收回國有土地使用權(quán)包括兩種情況：一種是單純收回國有土地使用權(quán)，即收回空地使用權(quán)；另一種是收回土地上有房屋等附著物的國有土地使用權(quán)。收回國有土地使用權(quán)在具體操作上，一般是由土地行政主管部門報經(jīng)縣級以上人民政府批準后，發(fā)出收回國有土地使用權(quán)決定，并對土地使用權(quán)人予以補償(有房屋等地上附著物的，對土地使用權(quán)連同房屋等地上附著物一并補償)，即完成了收回土地使用權(quán)的法律程序。

上述制度設(shè)計和操作程序，存在著以下問題：

從理論的角度看，由于國家以及具體實施機關(guān)即縣級以上土地行政主管部門在土地管理中身份的雙重性，使縣級以上土地行政主管部門在實施收回土地使用權(quán)行為時身份不明確，存在以行政權(quán)解決民事爭議問題的嫌疑。

按照我國憲法和土地管理法的規(guī)定，城市土地屬于國家所有。國家以所有者的身份(具體由各級人民政府及其土地行政主管部門實施)，通過劃撥或出讓的方式，向用地單位提供土地使用權(quán)，與此同時，國家通過縣級以上人民政府及其土地行政主管部門以行政管理者的身份對土地進行行政管理。因而在實踐中，縣級以上人民政府及其土地行政主管部門始終扮演著兩種角色，一種是代表國家以土地所有者的身份出現(xiàn)，另一種是以行政管理者的身份出現(xiàn)。

在國有土地使用權(quán)出讓這一行為中，縣級以上人民政府及其土地行政主管部門無疑是代表國家以土地所有者的身份出現(xiàn)的。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第八條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！钡谑粭l規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂?！卑凑兆罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓合同爭議屬于民事爭議，應(yīng)當通過民事訴訟途徑解決。國有土地使用權(quán)出讓合同爭議的情形可能包括訂立爭議、履行爭議、變更爭議、解除爭議等。但是，在實踐中不能完全排除國家以所有者的身份通過解除與用地者簽訂的土地使用權(quán)出讓合同，收回土地使用權(quán)的可能性。因而在相關(guān)的法律規(guī)定中，就必須明確縣級以上人民政府及其土地行政主管部門在“收回土地使用權(quán)”時的身份定位，即以所有者的身份，還是行政管理者的身份。如果是以所有者的身份，就只能與用地者在平等的基礎(chǔ)上，通過民事的方式解決“收回土地使用權(quán)”的問題，而不宜采用行政權(quán)力解決雙方之間的民事爭議；如果是以行政管理者的身份，法律應(yīng)當以明白無誤地體現(xiàn)出處置行為的強制性和單方意志性，規(guī)定對行政相對人的財產(chǎn)進行處分的手段和程序，以此來解決“收回土地使用權(quán)”的問題。

而從《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定的表述來看，沒有對國家在收回土地使用權(quán)時的身份作出區(qū)分，而是將兩者混為一談。從字面意義上理解，法律法規(guī)更突出強調(diào)的是國家的土地所有者的身份。如《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回，在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用土地的實際年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回，在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償?！睆倪@兩個法條的表述可以清楚地看出，國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回，以及提前收回的基礎(chǔ)都是出讓合同，而出讓合同的主體一方正是以土地所有者代表身份出現(xiàn)的市、縣人民政府土地行政主管部門。因而在這兩個條款里，國家更多的是以土地所有者的身份出現(xiàn)，加之“收回”屬于中性詞語，并不具有明顯強制性和體現(xiàn)單方意志性，因而也不能表明國家的“行政管理者”的身份。而且如果是以“行政管理者”的身份強制剝奪行政相對人的土地使用權(quán)，當然不存在“提前”的問題。這無疑會產(chǎn)生國家以行政權(quán)力強行解決與用地者之間的民事爭議的嫌疑?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l第一項和第二項的規(guī)定雖然沒有言及出讓合同的問題，但由于繼續(xù)使用了“收回”這樣中性的詞語，使得縣級以上人民政府及其土地行政主管部門，尤其是縣級以上人民政府土地行政主管部門作為出讓合同的一方，在實施“收回土地使用權(quán)”時，對外仍然無法以明確的“行政管理者”身份出現(xiàn)，即縣級以上人民政府及其土地行政主管部門究竟是以“土地所有者”即出讓合同一方的身份，還是以“行政管理者”的身份出現(xiàn)，究竟是解決與受讓方之間的出讓合同的民事爭議，還是解決強制剝奪行政相對人的土地權(quán)利仍然是不明確的。

城市房屋拆遷制度存在的主要問題

消滅被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，可以采用兩種手段加以解決。一是由行政機關(guān)依法強制剝奪并對被拆遷人給予合理補償后，消滅被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)；二是由拆遷人通過市場買斷的方式，取得被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。只有消滅了被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，才能夠啟動拆除房屋的程序。

然而按照現(xiàn)行的城市房屋拆遷制度，在沒有依法消滅被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)情況下，就由行政機關(guān)許可拆遷人拆遷被拆遷人的房屋，恰恰是越過了依法消滅被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)這個必要前提，直接實施了核準拆遷房屋的行為，侵害了被拆遷人房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)，使得這項行為不具合法性。

同時，行政許可拆遷房屋并未對國有土地使用權(quán)作出處理，但在拆遷實踐中都是在拆遷房屋的同時對國有土地使用權(quán)一并補償，從而在實質(zhì)上對國有土地使用權(quán)作了處置。雖然《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定了申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交國有土地使用權(quán)批準文件，但這一規(guī)定與土地管理法律、法規(guī)不相符合，無法銜接，在實踐中也無法操作。在土地管理實踐中，并不存在“國有土地使用權(quán)批準文件”這樣的法律文書。作為用地

單位，取得土地使用權(quán)依法可以通過三種方式，第一種是符合國家《劃撥用地目錄》要求的項目用地，由縣級以上人民政府依法劃撥；第二種是通過出讓等方式從國家手中有償取得；第三種是通過買賣的方式從原土地使用權(quán)人手中有償取得。如果采用第三種方式取得土地使用權(quán)，屬于市場交易行為，無需政府的批準；如果采用第二種方式取得土地使用權(quán)，則是由用地者通過有償受讓的方式從國家手中取得土地使用權(quán)，而不是由政府及其土地管理部門批準取得。通過劃撥取得土地使用權(quán)需要政府的批準，由政府核發(fā)《劃撥土地決定書》，但這種《劃撥土地決定書》也不能等同于《城市房屋拆遷管理條例》所稱的“國有土地使用權(quán)批準文件”。而且如果是采用劃撥或者出讓方式取得土地使用權(quán)，還必須是在已經(jīng)依法消滅了被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的前提下才可能實現(xiàn)。

用“征收”制度取代“收回”和“拆遷”制度

筆者認為，為了社會公共利益的需要，應(yīng)對國家強制力處置的土地使用權(quán)和房屋一律實施征收并給予合理補償，即用“征收”代替“收回”和“拆遷”。這不僅有充分的憲法依據(jù)，也將使收回土地使用權(quán)和城市房屋拆遷中所存在的問題與矛盾迎刃而解。

第一，修改完善《土地管理法》關(guān)于“國家為了公共利益的需要，可以依法收回土地使用權(quán)”的相關(guān)內(nèi)容，增加“國家為了公共利益的需要，可以對當事人依法取得的土地使用權(quán)實施征收并給予合理補償，土地上有附著物的，應(yīng)當對附著物一并征收和補償”的相關(guān)規(guī)定。

第3篇：土地管理法條例范文

1 加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理的必要性

1.1 加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是切實維護農(nóng)民土地合法權(quán)益的必然要求

據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織給出的2010年數(shù)據(jù)顯示，中國農(nóng)業(yè)土地資產(chǎn)比例最高達54%，遠高于機器10%、農(nóng)業(yè)設(shè)施12%、牲畜24%。全球農(nóng)業(yè)土地資產(chǎn)比重，中國14%居第二位，僅次于美國16%。然而，我國農(nóng)村土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)建設(shè)和價值實現(xiàn)機制滯后，導(dǎo)致農(nóng)村土地資產(chǎn)“流轉(zhuǎn)率低、流轉(zhuǎn)方式單一、土地規(guī)?；?jīng)營程度低、土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)風(fēng)險高”的現(xiàn)象普遍存在。長期以來，這筆巨大的財富由于法律和管理制度的約束，除用于滿足農(nóng)戶自身生產(chǎn)生活需要外，無法像城市土地資產(chǎn)那樣在市場中有序流動。農(nóng)村土地只凸顯其基本的社會保障功能，卻不具備融資擔保和增值等功能，阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)民收入增長。

在中國，土地是農(nóng)民的根本。對于農(nóng)民而言，土地產(chǎn)權(quán)既是一種生存權(quán)利，又是一種發(fā)展權(quán)利。農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)作為一種權(quán)利范疇，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)民對農(nóng)村集體土地依法享有的各種財產(chǎn)性權(quán)利。農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，指農(nóng)民對自己所擁有的財產(chǎn)，通過行使對財產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、受益權(quán)、處置權(quán)等物權(quán)，而獲得的相應(yīng)收益，即農(nóng)民對所擁有的財產(chǎn)通過出租、轉(zhuǎn)讓、入股分紅和投資等方式所取得的資產(chǎn)增值收益。農(nóng)民的財產(chǎn)額度在一定程度上直接影響著財產(chǎn)性收入的多少。據(jù)調(diào)查，受農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展水平和傳統(tǒng)觀念的影響，現(xiàn)階段我國農(nóng)戶的財產(chǎn)主要集結(jié)在其擁有的土地和住宅上。以重慶市璧山縣為例，該縣農(nóng)戶的房屋價值占其家庭財產(chǎn)價值總量的62.6%，該地區(qū)農(nóng)民的財產(chǎn)性收入比重嚴重偏低，平均不到其總收入的1%。一般而言，一個地區(qū)越富裕，其居民的財產(chǎn)性收入就越多，占全部收入的比重就越大。居民財產(chǎn)性收入的多少，成為衡量一個地區(qū)是否富裕的重要標志。

1.2 加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的必然要求

社會主義市場經(jīng)濟制度是我國基本的經(jīng)濟制度，它要求市場在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用。農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機制直接影響土地資源配置效率，關(guān)系到農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定。我國農(nóng)村土地管理制度形成于計劃經(jīng)濟時代，當時國家的建設(shè)規(guī)模有限，對農(nóng)民的影響并不大。隨著我國市場化的深入發(fā)展，政府依然憑借壟斷權(quán)力，操控農(nóng)村土地市場。以成本價征用農(nóng)民土地，再以市場價出讓土地，失地農(nóng)民只獲取土地市場價值的小部分，而政府獲取了高額的壟斷利潤，使國家賦予政府的土地壟斷權(quán)成為權(quán)利尋租的動力。政府過度介入經(jīng)濟生活，對市場經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生不良作用?，F(xiàn)行的農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機制落后于時代的發(fā)展，違背了社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律。

黨的十明確提出，不失時機深化重要領(lǐng)域改革，堅決破除一切妨礙科學(xué)發(fā)展的思想觀念和體制機制弊端，構(gòu)建系統(tǒng)完備、科學(xué)規(guī)范、運行有效的制度體系，使各方面制度更加成熟更加定型。我們要加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制，完善公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基本經(jīng)濟制度，完善按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度，完善宏觀調(diào)控體系，更大程度更廣范圍發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。因此，應(yīng)當著力完善農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機制，推進農(nóng)村土地資產(chǎn)市場化，培育農(nóng)村土地資產(chǎn)市場體系。

1.3 加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的必然要求

解決好農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題是全黨工作重中之重，城鄉(xiāng)發(fā)展一體化是解決“三農(nóng)”問題的根本途徑。要加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度，增強農(nóng)村發(fā)展活力，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，促進城鄉(xiāng)共同繁榮。堅持工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村和多予少取放活方針，加大強農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)政策力度，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進程，共同分享現(xiàn)代化成果。加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理有利于堅持和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，依法維護農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，壯大集體經(jīng)濟實力。發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作和股份合作，培育新型經(jīng)營主體。發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營，構(gòu)建集約化、專業(yè)化、組織化、社會化相結(jié)合的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系。

改革開放以后，中國工業(yè)化和城市化進程在較短時間內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)突破性發(fā)展，主要得益于城鄉(xiāng)二元體制下勞動力、資金、土地等生產(chǎn)要素繼續(xù)由農(nóng)村向城市單向流動，大量農(nóng)村土地以極低的成本轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，而大量農(nóng)民被排斥于城市化進程之外，不能依靠土地權(quán)利直接參與并分享工業(yè)化和城市化的成果。顯然，這種“城鄉(xiāng)二元”結(jié)構(gòu)體制下，形成城鄉(xiāng)分割的土地市場。從土地市場體系構(gòu)建來看，城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租交易市場經(jīng)過20多年的發(fā)展已經(jīng)比較完善，但是農(nóng)村土地市場體系尚未真正建立起來，土地收益分配方式不清晰。政府以強制手段，侵害農(nóng)民的土地權(quán)益，導(dǎo)致失地農(nóng)民問題已經(jīng)成為當今中國最嚴重的社會經(jīng)濟問題之一。同時，城鄉(xiāng)分治體制下，土地要素流動性不足在很大程度上也限制了資本和勞動力要素的自由流動，影響了要素與資源的進一步整合。土地權(quán)屬限制導(dǎo)致集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地出現(xiàn)同地不同價，農(nóng)村土地資產(chǎn)的價值沒有真正顯現(xiàn)出來。因此，深化農(nóng)村土地資產(chǎn)管理改革，確保城鄉(xiāng)之間在資源配置和利用方面擁有平等的權(quán)利和機會，實現(xiàn)真正意義上的公平和正義。有序推進農(nóng)村土地資產(chǎn)管理，促進農(nóng)村土地資產(chǎn)化，也是實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的必然要求，對于構(gòu)建和諧社會也具有特別重要的意義。

2 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理存在的問題

2.1 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理制度不健全

中國農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有，這在《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農(nóng)業(yè)法》等法律中都有明確的規(guī)定。但是農(nóng)村集體組織是誰，法律是否賦予農(nóng)村集體組織行使土地所有權(quán)，法律規(guī)定含糊?！吨腥A人民共 和國土地管理法》第二條規(guī)定，全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。《中華人民共和國土地管理法》第十條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的土，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的土地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營管理。顯然，法律賦予農(nóng)村集體組織的是經(jīng)營管理權(quán)，并未明確農(nóng)民集體所有土地的所有權(quán)由農(nóng)村集體組織代表農(nóng)民集體行使。

“集體產(chǎn)權(quán)”（Collective Property Right）或“集體所有制”的概念是一個沒有得到嚴格界定的概念。在實踐中，作為主體的“集體”是誰？“集體”對土地的管理和監(jiān)督的程序和形式，法律并無明確規(guī)定，在土地所有權(quán)與承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容、界限和法律地位等方面也沒有作出具體的安排。由于“集體”這一概念的高度抽象性和模糊性而在現(xiàn)實中找不到對應(yīng)的載體，以及其標志性權(quán)能被國家控制在手中和大部分權(quán)能實際上是由少數(shù)農(nóng)村干部在行使，導(dǎo)致其主體事實上的不存在，即主體虛位。筆者在對重慶江津區(qū)、開縣和忠縣農(nóng)戶走訪調(diào)查并回收有效問卷316份，結(jié)果表明，多數(shù)農(nóng)民對土地所有權(quán)的具體歸屬是模糊不清的，甚至農(nóng)民的土地集體所有權(quán)概念是很淡薄的。其中28%農(nóng)戶認為，集體就是國家；36%的農(nóng)民認為集體是干部（村干部、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部），認為集體是村民小組占15%；剩余21%的農(nóng)民表示不清楚或是不關(guān)心。

周誠在《土地經(jīng)濟學(xué)》中提出了“五權(quán)結(jié)構(gòu)”，即所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。在目前的農(nóng)村土地制度下，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)對集體和農(nóng)民而言，并不完整。一方面，農(nóng)民集體不能充分行使土地權(quán)利；另一方面，農(nóng)戶的土地經(jīng)營權(quán)雖然相對充分，但財產(chǎn)權(quán)嚴重不足。例如，在現(xiàn)行制度下，農(nóng)民缺乏抵押土地使用權(quán)以獲取銀行貸款的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)缺乏有效的實現(xiàn)途徑和保護機制。

造成這種主體缺位的原因主要有3個方面：一是現(xiàn)階段隨著家庭承包經(jīng)營的發(fā)展，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織在大多數(shù)村內(nèi)是不存在的，村一級并沒有真正的土地所有權(quán)主體；二是下，土地被細化經(jīng)營，雖然滿足了農(nóng)戶的土地私化經(jīng)營愿望，但是小農(nóng)意識下的農(nóng)民并不關(guān)心土地的所有權(quán)主體是誰；三是在對農(nóng)村集體土地進行處分時，各級政府介入十分嚴重，普遍的形成政府“代民做主”的現(xiàn)象。

2.2 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理機制失靈

現(xiàn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)管理機制體現(xiàn)于行政干預(yù)土地產(chǎn)權(quán)配置，這種管理機制造成各項權(quán)利主體對土地的權(quán)利、義務(wù)難以明確，這是農(nóng)村土地經(jīng)濟關(guān)系多重矛盾產(chǎn)生的根源。農(nóng)村土地經(jīng)濟關(guān)系多重矛盾集中反映在：一是國家對農(nóng)村土地權(quán)利的控制，表明土地的最終歸屬權(quán)屬于國家，但國家并不是農(nóng)村土地的所有權(quán)主體，國家卻可以通過強制手段實際操縱和決定農(nóng)村土地所有權(quán)交易并且參與所有權(quán)收益分配；二是農(nóng)民集體作為名義上的土地所有者，實踐中難以充分行使所有權(quán)，主體地位處于虛置狀態(tài)，土地權(quán)益受到多方侵蝕；三是集體土地的經(jīng)營管理者自身角色混亂，權(quán)利和義務(wù)不對稱，農(nóng)民集體土地所有權(quán)的充分行使受制于農(nóng)村基層政治民主發(fā)展狀況。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)的規(guī)定，集體土地經(jīng)營管理者分為三種，即鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村集體經(jīng)濟組織或村民委員會、社集體經(jīng)濟組織或村民小組。他們既是一個經(jīng)濟組織，負責(zé)經(jīng)營管理農(nóng)村土地，又被視為地方政府在農(nóng)村基層的延伸，具行政管理色彩，形成農(nóng)村版“政企不分”。

長期以來，我國實行的征地制度存在弊端，其土地資產(chǎn)補償機制不符合市場經(jīng)濟體制?！吨腥A人民共和國土地管理法》第47條規(guī)定，征收耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費、“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍”。征地補償標準未包含土地的增值部分及未來的收益部分。農(nóng)用地一經(jīng)征用后，其用途改變會導(dǎo)致地價高漲，而這部分巨額增值收益農(nóng)民并沒有權(quán)力享受即形成實際上的“增值歸公”。從征地補償辦法看，長期以來，中國農(nóng)民對土地的所有權(quán)基本上未得到地方政府的承認或尊重。在現(xiàn)行征地制度下，農(nóng)民拆遷安置所得比例極低，土地收益分配明顯是向政府、城市、非農(nóng)部門傾斜。近年來，全國各地越來越多的失地農(nóng)民上訪、投訴媒體等維權(quán)抗爭活動以及其與地方政府和開發(fā)商之間發(fā)生的嚴重沖突事件影響了社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展。

2.3 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理平臺薄弱

農(nóng)村土地資產(chǎn)是發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟實現(xiàn)農(nóng)民富裕的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，應(yīng)依據(jù)法律規(guī)定對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、資金運作和資產(chǎn)經(jīng)營狀況進行系統(tǒng)檢查、評估。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理在確權(quán)、統(tǒng)計和評估方面存在滯后性，農(nóng)民主體意識和權(quán)利意識模糊，不少地方存在登記不及時、不全面，監(jiān)督管理不到位等問題，致使農(nóng)村土地資產(chǎn)管理混亂、資產(chǎn)處置隨意等問題。

加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理，首先應(yīng)該清楚農(nóng)村土地資產(chǎn)的存量，明細到村、組、戶。其次，應(yīng)該清楚農(nóng)村土地資產(chǎn)的市場價值。抽樣調(diào)查忠縣269個農(nóng)戶，98%的被調(diào)查農(nóng)戶知道自己承包地的數(shù)量、位置，但是他們不知道自己承包地資產(chǎn)的市場價值；抽樣調(diào)查忠縣、開縣等180名村官，95%的被調(diào)查者能正確回答本村的土地面積、用地結(jié)構(gòu)，但是他們不知道本村土地資產(chǎn)的市場價值。我國農(nóng)村廣大基層干部和農(nóng)戶對農(nóng)村土地資產(chǎn)認知程度低，究其原因有以下幾點：一是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)遺留的歷史問題。農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)虛置，“三級所有，社為基礎(chǔ)”的農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制名存實亡。由于集體土地檔案、地籍圖像資料不完善，農(nóng)村土地界限存在爭議。二是農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的特殊性。由于農(nóng)村土地資產(chǎn)本身存在的特性，如產(chǎn)權(quán)特征、資產(chǎn)屬性、市場條件等，在進行土地資產(chǎn)評估的時候，存在一定的障礙。

對重慶市資產(chǎn)評估協(xié)會98名專業(yè)人士咨詢結(jié)果顯示：98%的受訪者認為，加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理平臺建設(shè)是十分必要的，健全嚴格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度必須 進行農(nóng)村土地資產(chǎn)評估，同時也表達了對現(xiàn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)評估狀況的不滿；92%受訪者建議農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的原理和方法參照土地流轉(zhuǎn)市場定價法；超過半數(shù)的受訪者認為，農(nóng)村土地資產(chǎn)評估需要完善法律制度來支持。

2.4 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理效益低

目前，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理不善形成種種弊端，影響到廣大農(nóng)戶財產(chǎn)性收入增長。勞動是財富之父，土地是財富之母，這是政治經(jīng)濟學(xué)的一個基本論斷。農(nóng)民擁有土地，就擁有巨大財富，就應(yīng)該擁有更多的財產(chǎn)性收入。中國城鄉(xiāng)居民收入結(jié)構(gòu)統(tǒng)計結(jié)果（表2）表明，城鎮(zhèn)居民沒有土地所有權(quán)，卻有更多的財產(chǎn)性收入，農(nóng)村居民擁有土地所有權(quán)，但財產(chǎn)性收入較少。這個現(xiàn)象發(fā)人深省，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理效益幾何。

據(jù)調(diào)查，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理不善影響到土地資源的可持續(xù)利用。第一，對土地非農(nóng)化產(chǎn)生的巨大利益的追逐也加劇了腐敗泛濫，加重了對極為稀缺的土地資源的亂占濫用現(xiàn)象。特別是在城市近郊區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達的沿海地區(qū)，農(nóng)村集體非農(nóng)用地大量進入市場已成為客觀的事實，且主要以買賣、有償有限期出讓、出租、入股聯(lián)營、聯(lián)建分成和抵押等方式進入市場。這種現(xiàn)象影響到耕地資源的保護，也造成土地資產(chǎn)收益流失。第二，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，在城郊地區(qū)，農(nóng)村土地資產(chǎn)增值空間迅速提升，但是由于存在相關(guān)土地法律和政策的嚴格限制，在城郊地區(qū)一些集體非農(nóng)建設(shè)用地自發(fā)地、無序地流轉(zhuǎn)形成了一定的隱形市場，農(nóng)民以不合法方式爭取自身利益的行為，導(dǎo)致了土地資產(chǎn)管理失控、建設(shè)用地供應(yīng)總量難以控制、土地市場秩序遭到破壞等突出問題。第三，由于農(nóng)地占用成本低，土地粗放式利用現(xiàn)象十分普遍。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1996—2010年間全國農(nóng)村人口減少了1.49億，但農(nóng)村居民點用地總面積不但未降反而凈增6.13萬hm2，農(nóng)民人均農(nóng)村居民點用地面積也從193 m2增加到218 m2，超過國家規(guī)定的建設(shè)用地標準，形成許多所謂“空心村”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)亂占濫用耕地現(xiàn)象也十分普遍。

3 加強農(nóng)村土地資產(chǎn)管理的建議

3.1 強化農(nóng)村土地資產(chǎn)管理主體

黨的十報告明確提出，必須堅持人民主體地位?；鶎尤罕娮灾问俏覈幕菊沃贫?。村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，在發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟，加強農(nóng)村政權(quán)建設(shè)中具有十分重要的作用?！吨腥A人民共和國村民委員會組織法》（2010年10月28日）中明確提出，村民委員會應(yīng)當支持和組織村民依法發(fā)展各種形式的合作經(jīng)濟和其他經(jīng)濟，承擔本村生產(chǎn)的服務(wù)和協(xié)調(diào)工作，促進農(nóng)村生產(chǎn)建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展。村民委員會依照法律規(guī)定，管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財產(chǎn)，引導(dǎo)村民合理利用自然資源，保護和改善生態(tài)環(huán)境。村民委員會應(yīng)當尊重并支持集體經(jīng)濟組織依法獨立進行經(jīng)濟活動的自主權(quán)，維護以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。各地農(nóng)村經(jīng)濟社會改革發(fā)展的經(jīng)驗證明，優(yōu)化資源配置是村民委員會履行職責(zé)的保障。發(fā)揮村民委員會的積極作用，加強村民委員會管理農(nóng)村集體土地資產(chǎn)的職能，是農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理制度創(chuàng)新發(fā)展的必然趨勢，也是壯大村級集體經(jīng)濟的客觀要求。我們要堅持生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系相互適應(yīng)的科學(xué)發(fā)展觀，深刻認識農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體發(fā)展的客觀規(guī)律，與時俱進，推進農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體創(chuàng)新發(fā)展。建議積極推進地方立法，賦予村民委員會更加充分、更有保障的土地物權(quán)，強化村民委員會的土地所有權(quán)和土地用益物權(quán)。改“三級所有，社為基礎(chǔ)”為“三級所有，村為基礎(chǔ)”。

3.2 開展農(nóng)村土地資產(chǎn)清產(chǎn)核資

開展農(nóng)村股份合作、推進“三權(quán)抵押”和“地票交易”，必然要求科學(xué)評估農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價值，嚴格明晰農(nóng)村集體土地資本結(jié)構(gòu)。城市的每一個單位、每一個家庭都能說出自己的資產(chǎn)價值，農(nóng)村的每一個單位、每一個家庭都搞不清楚自己的資產(chǎn)價值。農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價值都搞不清楚，又如何能壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟，切實維護農(nóng)民土地權(quán)益？因此開展農(nóng)村集體土地清產(chǎn)核資，顯化農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價值是壯大村級集體經(jīng)濟、切實維護農(nóng)民土地權(quán)益的客觀要求。據(jù)調(diào)查，全國加快了農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作，農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證已近完成，宅基地使用權(quán)和村民住房所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證率達到90%。建議政府以第二次土地大調(diào)查成果和農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作成果為平臺，推進農(nóng)村土地管理制度創(chuàng)新，開展農(nóng)村集體土地清產(chǎn)核資登記，摸清每一個村民委員會的農(nóng)村集體土地資產(chǎn)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價值，為加強農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理提供決策依據(jù)，為壯大村級集體經(jīng)濟，切實維護農(nóng)民土地權(quán)益提供公共服務(wù)。保障村民委員會和農(nóng)戶的土地權(quán)利在經(jīng)濟上得到有效實現(xiàn)，創(chuàng)造條件讓村民委員會和廣大農(nóng)民擁有更多的土地財產(chǎn)和財產(chǎn)性收入。

3.3 建立農(nóng)村土地資產(chǎn)收益分配機制

《中華人民共和國物權(quán)法》（2007年3月）明確規(guī)定，所有權(quán)人對自己的資產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。長期以來，我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益管理相對滯后，關(guān)于農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的產(chǎn)生機制和分配機制認識不足、政策缺失，導(dǎo)致農(nóng)村集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)的要求未能滿足，嚴重影響農(nóng)村集體經(jīng)濟科學(xué)發(fā)展，危及農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定。國有土地所有權(quán)收益已上萬億，農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益又有幾何。政府既要加強城市國有土地所有權(quán)收益管理，也要加強農(nóng)村集體土地資產(chǎn)所有權(quán)收益管理。建議加強社會調(diào)查、理論研究和政策分析，深刻認識農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的地位、作用和性質(zhì)，科學(xué)構(gòu)建農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的實現(xiàn)路徑和方式，合理評估農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益，統(tǒng)籌考慮農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益分配方案。建議加大制度創(chuàng)新和制度供給，保障農(nóng)村集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)，為加快農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展、加強農(nóng)村基層政權(quán)建設(shè)夯實經(jīng)濟基礎(chǔ)。

3.4 建立農(nóng)村土地資產(chǎn)評估服務(wù)體系

價格是市場的靈魂，如何評估農(nóng)地資產(chǎn)價格，是推進農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。國有土地多年來已形成了較為完善的土地定級估價辦法，但對農(nóng)村土地資產(chǎn)價值認識不足，農(nóng)地定級估價基本上還是空白。如何建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制，符合統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革發(fā)展要求的農(nóng)村集體土地資產(chǎn)定價機制，需要 深化研究。與發(fā)達的城市土地評估機構(gòu)相比，農(nóng)村土地價格評估機構(gòu)和專業(yè)評估人員極為缺乏。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當前在推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、推進農(nóng)村股份制改革中，土地資產(chǎn)價值評估難，制約了農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理的有序推進。政府為城市國有土地資產(chǎn)管理提供了公共服務(wù)，也應(yīng)當為農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理提供公共服務(wù)，做好相關(guān)服務(wù)工作，推進農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理。針對集體土地資產(chǎn)管理中存在的信息不暢通、價格不合理、服務(wù)體系薄弱等問題，迫切需要建立農(nóng)村土地權(quán)屬登記、資產(chǎn)評估、法律援助等服務(wù)體系。合理的價格不僅能充分體現(xiàn)土地的價值，而且可以引導(dǎo)土地資源的優(yōu)化配置。深化資源性產(chǎn)品價格和稅費改革，建立反映市場供求和資源稀缺程度、體現(xiàn)生態(tài)價值和代際補償?shù)馁Y源有償使用制度和生態(tài)補償制度。政府土地行政主管部門應(yīng)當適時制定符合社會主義市場經(jīng)濟體制，適應(yīng)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理的農(nóng)村土地定級估價規(guī)范，建立農(nóng)村地價評估機構(gòu)，培訓(xùn)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)評估專業(yè)人員，開展農(nóng)村集體土地定級估價，合理確定農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價格，壯大村級集體經(jīng)濟，切實維護農(nóng)民土地權(quán)益。

第4篇：土地管理法條例范文

一、違章建筑的法律界定

 

隨著城市化進程的推進，違章建筑成為一個公眾熱議的名詞。人們在日常生活中經(jīng)常用到違章建筑，而違章建筑到底是什么也經(jīng)常會困惑到很多人。究竟那些建筑屬于違章建筑，如何從法律上對違章建筑進行界定關(guān)系到很多人的切身利益。本文第一部分將從違章建筑的概念分析、違章建筑的分類和違章建筑民法上的學(xué)說總結(jié)對違章建筑進行法律上的規(guī)范界定。

 

(一) 違章建筑的概念分析

 

1. 違章建筑的定義。違章建筑(illegal building)在我國最早出現(xiàn)在1980年國務(wù)院的《批準中央氣象局關(guān)于保護氣象臺站觀測環(huán)境的通知》文件中。百度百科中違章建筑的定義，從嚴格意義上講，是指違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定動工建造的房屋及設(shè)施。在我國，違章建筑的“章”應(yīng)理解為根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，開展工程建設(shè)時所需遵守的某種“章程”或“規(guī)章制度”。

 

2. 我國現(xiàn)行的有關(guān)違章建筑的規(guī)定。我國現(xiàn)行的有關(guān)違章建筑的立法是分散的、多效力層次的，適用范圍也是不同的。以下我們將對相關(guān)法律規(guī)定進行梳理。按照效力級別可以分為違反法律、違反行政法規(guī)和違反部委規(guī)章三類。

 

其中的法律主要有《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《防洪法》、《防震減災(zāi)法》、《電力法》、《建筑法》、《港口法》、《公路法》、《環(huán)境保護法》等。如《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。

 

行政法規(guī)對違章建筑作出規(guī)定的有《城市房屋拆遷管理條例》、《城市道路管理條例》、《電力設(shè)施保護條例》等。其中《電力設(shè)施保護條例》第十五條規(guī)定;任何單位或個人在架空電力線路保護區(qū)內(nèi)，必須遵守下列規(guī)定：(三)不得興建建筑物。

 

部委規(guī)章對違章建筑作出規(guī)定的有：《風(fēng)景名勝區(qū)管理處罰規(guī)定》、《風(fēng)景名勝區(qū)管理處罰規(guī)定》、《建制鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理辦法》等。其中《風(fēng)景名勝區(qū)管理處罰規(guī)定》第七條規(guī)定：風(fēng)景名勝區(qū)管理機構(gòu)違反風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃進行違章建設(shè)、毀損景物和林木植被、捕殺野生動物或者污染、破壞環(huán)境的，由上級建設(shè)行政管理部門給予處罰。

 

(二) 違章建筑的分類

 

我國法律對違章建筑并沒有明確的分類，只是在有的地方性法規(guī)中對違章建筑進行了比較詳細的列舉。本文依照對上述法律、行政法規(guī)、部委規(guī)章的列舉，對違章建筑進行劃分，主要分為程序性的違章建筑的和實體性的違章建筑兩類。

 

實體性的違章建筑是指實質(zhì)上違背了城市規(guī)劃和土地管理的規(guī)定，無法通過補辦手續(xù)的方式來糾正其違法行為。根據(jù)違反的法律的效力不同可以分為違反法律的違章建筑、違反行政法規(guī)的違章建筑、違反部委規(guī)章的違章建筑。

 

程序性的違章建筑實質(zhì)并未違反城市規(guī)劃，而只是沒有辦理合法的審批手續(xù)的非法建筑，程序性違章建筑一般可以通過補辦手續(xù)而成為合法建筑。主要有以下幾種：無證規(guī)劃型、擅自變更規(guī)劃型、臨時未拆除型、不當施工型。

 

二、比例原則精神下的違章建筑的處置方案

 

比例原則又稱禁止過度原則，主要系源于法治國家原則。比例原則是行政法的帝王條款，在我國行政法中有著獨特的地位。比例原則是指國家權(quán)力的行使應(yīng)當兼顧公共利益的實現(xiàn)和公民權(quán)利的保護。從我國現(xiàn)實狀況來看，由于居住權(quán)保障觀念的欠缺，致使在拆除非法建筑時對公民居住權(quán)的保障一直沒有得到應(yīng)有的重視。非法驅(qū)逐、野蠻拆除現(xiàn)象普遍存在，且拆除違章建筑“零補償”，違章建筑拆除后公民居住權(quán)無法得到救濟和保障，這些都成了我國非法建筑拆除中公民居住權(quán)保障的突出問題。 將比例原則運用于違章建筑的處置中對違章建筑處理有著重要意義。

 

我們在執(zhí)法實踐中對違章建筑處理具有單一性，往往采用“一拆了之”的方式，并沒有區(qū)分違章建筑的具體情況做出相應(yīng)的處罰形式，不利于我國公民基本人權(quán)的保護，社會資源的保護和節(jié)約建設(shè)成本。為了解決這種單一處罰所帶來的弊端，處罰應(yīng)采取的措施避免處罰過程中的歧視。行政機關(guān)在執(zhí)法中應(yīng)根據(jù)違法建筑的危害，種類，行為目的，違章建設(shè)的位置和其他因素的情況下，更細致深入地分析，作出科學(xué)合理的處理。違章建筑的存在有著深厚的社會背景，與我國人口多、就業(yè)崗位少、人均居住面積低、經(jīng)濟發(fā)展不平衡、有關(guān)建設(shè)管理審批不規(guī)范等因素有著密切的關(guān)系。因為違章建筑違法的嚴重性的標準不同，下面我們將根據(jù)比例原則來確定不同的處置方式。以下的處置方式主要涉及比例原則精神下的違章建筑的拆除、程序違法中的轉(zhuǎn)正合法化、沒收、在拆遷補償中的處置和對小產(chǎn)權(quán)房的處理。

 

(一)比例原則下違章建筑的拆除

 

按照比例原則的要求，以下違章建筑應(yīng)當進行拆除：經(jīng)檢測鑒定，房屋質(zhì)量達不到國家或當?shù)赜嘘P(guān)標準，存在嚴重質(zhì)量問題或安全隱患，又不能采取可行的措施予以整改消除的;土地利用現(xiàn)狀為耕地、總體規(guī)劃為一般農(nóng)用地、基本農(nóng)田的;占用水源為一級保護區(qū)的;占用公共道路、綠地、河道、高壓供電走廊、壓占地下管線的;嚴重影響土地總體利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃的;破壞或影響文物保護和風(fēng)景名勝區(qū)的。具體來說，按照比例原則而要求，對違章建筑的拆除可以分為兩類。第一類是根據(jù)違章建筑的所在位置確定應(yīng)當予以拆除的，第二類是根據(jù)違章建筑對公共利益的影響程度決定應(yīng)當予以拆除的。

 

(二)比例原則下違章建筑程序違法中的轉(zhuǎn)正合法化

 

違反法律、法規(guī)、規(guī)章控制性程序規(guī)定建造的建筑，也即沒有符合行政許可形式要件，沒有通過行政許可并領(lǐng)取相應(yīng)證書或超越許可范圍建造的建筑，比如沒有通過規(guī)劃許可、建設(shè)用地許可、施工許可，具體而言就是沒有領(lǐng)到《建設(shè)用地批準書》、《宅基地批準書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及《建設(shè)工程施工許可證》等，或者超越許可證及批準書范圍進行建設(shè)，盡管所建造的工程沒有在實質(zhì)上違反城鄉(xiāng)規(guī)劃，但是對程序性法律和建造程序的違反同樣致生違法建筑，此乃程序違建。

 

程序違建可依一定程序申領(lǐng)建筑執(zhí)照(補辦手續(xù))而成為合法建筑。從程序上講，比例原則是指行政主體所采取的措施與要達到的目的之間必須具有合理的對應(yīng)關(guān)系。對于程序違法嚴重的，應(yīng)當作出拆除的處理，而對于程序違法不那么嚴重的應(yīng)當依具體情況作出轉(zhuǎn)正合法化的處理。

 

(三) 比例原則下對小產(chǎn)權(quán)房的處理

 

盡管現(xiàn)有法律政策禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣，但小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)建成的事實并不能簡單通過拆除進行解決。即使這些房屋不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃，也沒有上繳土地出讓金等稅費，但這些都已經(jīng)是社會存量財富，而且不少小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)出售，住滿了居民，強行拆除勢必影響穩(wěn)定。按照比例原則適當性和合比例性的要求，應(yīng)當認可這些小產(chǎn)權(quán)房占有的合法性，但是需要補繳土地出讓金等稅費。對農(nóng)民單獨擁有的農(nóng)村住房以及集體經(jīng)濟組織盤活農(nóng)村宅基地后修建的“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當逐步運行流轉(zhuǎn)，其方式可逐漸從租過渡到賣，從補繳土地出讓金等稅費過渡到政府收取資源稅。對于破壞耕地修建小產(chǎn)權(quán)房的違法行為應(yīng)當堅決禁止，而對于占用耕地修建成的房屋，如果能夠退耕的應(yīng)當退耕，不能退耕的應(yīng)當在補繳所有稅費的基礎(chǔ)上再進行處罰。而對建設(shè)用地指標內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)換只有在實現(xiàn)占補平衡等前提性條件后可以流轉(zhuǎn)。對于不符合土地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，屬于違章建筑，原則上應(yīng)該拆除。

 

三、 結(jié)論

 

對違章建筑的處置是城市化發(fā)展的必然結(jié)果，違章建筑法律制度的完善也需要一個長久的過程。建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)施都關(guān)系著人們的生產(chǎn)生活且往往涉及到廣泛的群體利益，對違章建筑進行處置不僅關(guān)系到公民的權(quán)利，也關(guān)系到個人利益與公共利益的平衡問題。對違章建筑的處置基本上可以歸納為：拆除、沒收、罰款并保留使用和殘值收購并拆除。本文從比例原則的精神出發(fā)，對違章建筑的處置進行法律要件的歸納和不同學(xué)說的總結(jié)，提出違章建筑的處置較為實際的解決方案，并對未來小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展提出一定的期待。以期對違章建筑今后的處置提出合理化、切實際的建議，在維護公共利益的基礎(chǔ)上對公民個人利益、私人財產(chǎn)權(quán)有更好的保障。

第5篇：土地管理法條例范文

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以貫徹落實《市委關(guān)于開展經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境服務(wù)保障年活動的實施意見》，創(chuàng)建最有發(fā)展環(huán)境為目的，加快建立責(zé)權(quán)明確、行為規(guī)范、監(jiān)督有效、保障有力的行政執(zhí)法體系，努力為全市經(jīng)濟社會又快又好發(fā)展營造良好的法治環(huán)境。

二、工作目標

通過開展清理整頓執(zhí)法資格規(guī)范行政執(zhí)法行為活動，努力實現(xiàn)以下目標：一是明確執(zhí)法主體資格，規(guī)范執(zhí)法程序；二是提高行政執(zhí)法人員規(guī)范執(zhí)法、公正執(zhí)法的責(zé)任意識，樹立以人為本、執(zhí)法為民的理念；三是行政執(zhí)法有關(guān)制度進一步健全，多頭執(zhí)法、重復(fù)執(zhí)法、權(quán)責(zé)不明的現(xiàn)象得到糾正。

三、工作任務(wù)

1、明確執(zhí)法主體。按照《國務(wù)院關(guān)于加強實現(xiàn)政府依法行政的決定》的規(guī)定，對照市政府法制局檔案，確定我局有行政執(zhí)法資格的部門是法規(guī)監(jiān)察股。

2、確定行政執(zhí)法人員。嚴格實行行政執(zhí)法人員持證上崗制度。法規(guī)監(jiān)察股中具有行政執(zhí)法資格的人員必須為行政編制或事業(yè)編制，并將執(zhí)法人員名單上報監(jiān)察局。

3、明確行政執(zhí)法依據(jù)。行政執(zhí)法人員在處理糾紛、案件過程中必須依據(jù)土地管理法及相關(guān)土地政策、文件等，使執(zhí)法依據(jù)有法可依，可將相關(guān)條文進行公開公示，并隨時公布最新執(zhí)法依據(jù)。

4、規(guī)范行政執(zhí)法程序。我局執(zhí)法程序一般為：群眾舉報或隨時巡查發(fā)現(xiàn)可疑占地情況詢問當事人有無正當用地手續(xù)未辦理手續(xù)的，進行立案，如果用地符合土地利用總體規(guī)劃，沒收并處罰款，責(zé)令限期辦理用地手續(xù)，不符合土地利用總體規(guī)劃的，對非法建筑物進行拆扒，對破壞土地的責(zé)令恢復(fù)土地現(xiàn)狀。對處理結(jié)果形成卷宗，報上級主管部門備案。

四、工作步驟

1、按照市紀委監(jiān)察局、市政府法制局的要求，在制定本局的《清理整頓執(zhí)法資格規(guī)范執(zhí)法行為工作方案》后，對執(zhí)法人員召開會議，下發(fā)文件，要求執(zhí)法人員必須規(guī)范行為，照章辦事。

2、在執(zhí)法檢查過程中設(shè)立投訴電話，對群眾反應(yīng)的亂執(zhí)法、野蠻執(zhí)法等行為進行整改處理，并將舉報情況和處理結(jié)果向社會公示，報監(jiān)察局、法制局備案。

3、請市紀委監(jiān)察局、市政府法制局對我局清理整頓過程進行監(jiān)督檢查，如果執(zhí)法人員在執(zhí)法過程中被投訴，將進行嚴厲查處，絕不姑息遷就。

五、有關(guān)要求

第6篇：土地管理法條例范文

公示原則（物權(quán)法第六條及第二章）指將不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅等變動的事實通過一定的公示方法向社會公開和進行登記、第三人能夠查閱登記資料，動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓應(yīng)當依照法律規(guī)定交付，除有相反證據(jù)證明的以外，記載于不動產(chǎn)登記簿上的人是該不動產(chǎn)的權(quán)利人，動產(chǎn)的占有人是該動產(chǎn)的權(quán)利人。物權(quán)法的公示原則蘊涵著公信原則，公示以后，人們對于通過公示顯示的權(quán)利狀況產(chǎn)生了一種信賴，對這種信賴力的保護就是公信原則。

根據(jù)物權(quán)法第二條第二款，為了讓權(quán)利人充分行使物權(quán)，任何單位和個人對權(quán)利人的物權(quán)負有不作為的義務(wù)，不作為，即不打擾、不干預(yù)、不妨害。根據(jù)物權(quán)法第四條，權(quán)利人享有的物權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵害。

物權(quán)法公示公信原則和上述規(guī)定比之行政許可法第八條、第六十九條所確定的信賴保護原則，更強化了對權(quán)利人權(quán)利的保護。所謂信賴保護原則，是指對行政管理相對人對行政權(quán)力的正當合理信賴應(yīng)當予以保護，行政機關(guān)不得擅自改變已生效的行政行為，確需改變行政行為的，對于由此給相對人造成的損失應(yīng)當給予補償。該原則主要表現(xiàn)在遵守法律不溯及既往原則、明確撤銷行政行為的限制。該原則的核心思想是維護法律秩序的安定性，保護社會成員的正當權(quán)益。該原則要求行政機關(guān)保護相對人對行政機關(guān)法律行為效力的信賴，從而應(yīng)當維持自身行為的穩(wěn)定性。盡管有時維持自身行為的穩(wěn)定性有影響公共利益的可能，亦應(yīng)顧及當事人的利益；在必須改變或撤銷有關(guān)行政行為時，應(yīng)當給予當事人一定的補償。為了維護公眾利益對行政行為的信賴，即使是違法許可，不論是由于許可持有人還是行政機關(guān)的過錯引起，撤銷該許可可能對公共利益造成重大損害的，行政許可法第六十九第三款規(guī)定該許可不予撤銷。在現(xiàn)代法治社會，行政機關(guān)與社會成員之間已不再是純粹的命令與服從關(guān)系，而是一種相互需要與相互依賴關(guān)系----諸多行政任務(wù)的實現(xiàn)都需要社會成員的鼎力支持，社會成員也將國家（行政機關(guān)）視為自身謀求生存與發(fā)展的工具。這樣，信賴關(guān)系不僅僅在私人生活領(lǐng)域具有重要地位，在國家的公共生活中同樣扮演著重要的角色。物權(quán)法和行政許可法的立法表明，公信和權(quán)利保護原則無論在私法抑或在行政法領(lǐng)域均被引入并確立起來。而國務(wù)院《全面推進依法行政實施綱要》除了對行政機關(guān)提出合法行政、合理行政、程序正當、高效便民、權(quán)責(zé)統(tǒng)一等要求外，還提出要“誠實守信”。

公示公信的原則及信賴保護原則寫入法律，其對城市規(guī)劃管理部門的意義在于，實施行政許可必須講誠信謹慎、尊重權(quán)利人已取得的權(quán)利，不輕易撤銷、變更使行政相對人取得某種利益和權(quán)利并已經(jīng)生效的行政決定，對于行政相對人對行政權(quán)力的正當、合理的信賴及已取得的權(quán)利尤其是物權(quán)應(yīng)予尊重和保護，如為實現(xiàn)行政目的，確需改變行政決定，而造成社會公眾的信賴和已取得的權(quán)利受損的，則應(yīng)做好付出相應(yīng)代價的準備及承擔相應(yīng)的義務(wù)。

二、物權(quán)法平等保護國家、集體、私人物權(quán)的原則要求制定和實施城市規(guī)劃時應(yīng)對各類主體的利益給予同等的保護

平等保護原則，是物權(quán)法最重要的原則，物權(quán)法第四條規(guī)定，國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。這一法條體現(xiàn)了同等保護的原則。

現(xiàn)行《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第一條規(guī)定：“為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，合理地制定城市規(guī)劃和進行城市建設(shè)，適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要，制定本法?！钡谖鍡l規(guī)定：“城市規(guī)劃必須符合我國國情，正確處理近期建設(shè)和遠景發(fā)展的關(guān)系。”、“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)，必須堅持適用、經(jīng)濟的原則，貫徹勤儉建國的方針?！钡谑畻l規(guī)定：“任何單位和個人都有遵守城市規(guī)劃的義務(wù)……”第三十四條規(guī)定：“任何單位和個人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃作出的調(diào)整用地決定?！睆倪@些法條可反映現(xiàn)行城市規(guī)劃法立法原則是以國家為本位，城市規(guī)劃法中的一些規(guī)定，是計劃經(jīng)濟思維的產(chǎn)物，是與高度集中的公有制模式相對應(yīng)的。

現(xiàn)行城市規(guī)劃法自 1990年施行以來，對于城市建設(shè)和規(guī)劃發(fā)揮了重要的作用。但是毋容諱言，當年城市規(guī)劃法起草、審定、頒布時，其狀況為，在實行土地公有制的前提下，國家對土地資源幾乎完全壟斷、土地流通被限制、土地市場不存在或很不發(fā)達、土地使用主要通過計劃手段解決。而現(xiàn)在的情況已與當年迥異，土地權(quán)利已作為特殊商品進入了市場、土地權(quán)利制度已經(jīng)初步建立，憲法對土地制度和私權(quán)保護的修正性規(guī)定和房地產(chǎn)管理法等一系列涉及土地空間資源和權(quán)利制度的法律法規(guī)先后出臺、土地管理法已經(jīng)修訂，土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離和以城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為核心的新的土地權(quán)利體制基本確定；與土地有關(guān)的權(quán)力“尋租”行為、“圈地運動”及土地使用失控的情況時常出現(xiàn)、由房地產(chǎn)開發(fā)所引發(fā)的爭議和由土地權(quán)利制度的變化及土地權(quán)利制度的不健全所引發(fā)的問題大量涌現(xiàn)；土地權(quán)利結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，土地已由單純的“公有公用”轉(zhuǎn)為“公有私用”，由“不可流轉(zhuǎn)物”變?yōu)椤翱闪鬓D(zhuǎn)物”；房地產(chǎn)市場早已形成并迅速發(fā)展，土地資源的配置已經(jīng)主要不是沿用計劃的手段而是通過市場；大量的土地權(quán)利已經(jīng)分配到了組織和個人，土地利益格局已經(jīng)多元化、個體化；在城市建設(shè)主體和利益主體不再只是國家一個，而是主體多元化的時候，保護自然環(huán)境、維護生態(tài)平衡、保證可持續(xù)發(fā)展、體現(xiàn)公平等等已成為城市規(guī)劃要更加關(guān)注的課題，城市規(guī)劃搖身一變已成為配置土地空間資源、面對各種權(quán)益訴求、協(xié)調(diào)各方利益關(guān)系、時常不可避免地要觸及組織和自然人個體的土地房屋等財產(chǎn)關(guān)系的公共政策或工具。在新的條件下，1990年施行的城市規(guī)劃法已顯然出現(xiàn)諸多不適應(yīng)之處。有關(guān)方面已提出城市規(guī)劃法的修改。我國物權(quán)概念和物權(quán)體系的產(chǎn)生和發(fā)展實際上是圍繞土地權(quán)利展開的，而城市規(guī)劃法是與土地空間資源配置相關(guān)的法律，隨著物權(quán)觀念的確立、物權(quán)法的出臺和物權(quán)概念的被法律認可，不免觸發(fā)起人們對現(xiàn)行城市規(guī)劃法立法原則的重新審視。

同等承認和保護一切合法的財產(chǎn)權(quán)益的物權(quán)法立法原則是與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的，同樣，在對待個體利益和公共利益的關(guān)系問題上，城市規(guī)劃法律法規(guī)的立法原則，也應(yīng)有本質(zhì)性的轉(zhuǎn)變，即應(yīng)個體利益和公共利益同等保護。 城市政府通常被認為

是公共利益的維護者，而城市規(guī)劃是維護公共利益的手段。而什么是公共利益，剛剛通過的物權(quán)法仍然沒有解決這一問題，但是，物權(quán)法的同等保護原則，為處理個體利益和公共利益的關(guān)系提供了思路。首先，根據(jù)憲法，公共利益與個體利益在法律地位上應(yīng)該是平等的，無論利益主體是誰，其在法律許可范圍內(nèi)的利益追求行為都應(yīng)受到法律的保護。其次，公共利益不等同于國家本位的利益，也不是社會個體利益的簡單疊加。公共利益應(yīng)該包含個體利益，要實現(xiàn)公共利益必須尊重和重視個體利益（當然亦要控制在法律許可范圍外的個體行為）。再者，作為維護公共利益的行政權(quán)和個體維護自身利益的私權(quán)，都需要激勵與制約，否則不受限制的行政權(quán)和私權(quán)都可能被濫用。

綜上，制定和實施城市規(guī)劃，除了要保障城市土地空間資源的分配效率外，同時應(yīng)該關(guān)注對社會各類主體的合法財產(chǎn)權(quán)益的保護。在規(guī)劃管理中應(yīng)改變對無視個體權(quán)利或予以壓制的做法，在公共利益與保障主體的確定上，建立政府與個體之間雙向的制約機制，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)以及法定責(zé)任，才能適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展的需要，以及體現(xiàn)建設(shè)“和諧社會”的根本宗旨，這樣城市規(guī)劃在面對各種利益訴求時，才能成為協(xié)調(diào)社會不同利益、實現(xiàn)各方利益最大化目標的手段。

基于以上認識，我局正在開展的《__市城市規(guī)劃條例》修訂草案的起草工作，正視修訂《規(guī)劃條例》的背景乃至整個__城市規(guī)劃工作所面臨的背景，除了充分認識到__市經(jīng)濟和社會發(fā)展正在經(jīng)歷戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、城市規(guī)劃面臨更高的要求這一因素外，還認識到政府不再是單純的利益分配者，而是利益協(xié)調(diào)者和仲裁者，認識到城市規(guī)劃不再是實現(xiàn)某些政策目標的技術(shù)工具、而逐步成為協(xié)調(diào)和實現(xiàn)社會公共利益的公共政策，政府通過城市規(guī)劃管理、干預(yù)城市建設(shè)和空間發(fā)展，所受到的約束越來越多、越來越嚴格，必須得到法律的明確授權(quán)、并且嚴格按照法律規(guī)定的程序，認識到土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)及其各項衍生權(quán)利的權(quán)利人抗衡政府城市規(guī)劃管理和干預(yù)的依據(jù)越來越充足、能力越來越強。據(jù)此，形成了《規(guī)劃條例》修訂工作的總體思路：貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，堅持改革創(chuàng)新，為建設(shè)和諧__和效益__服務(wù)；對__經(jīng)濟和社會發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型作出準確和恰當?shù)姆磻?yīng)，承擔起城市規(guī)劃的歷史責(zé)任，充分體現(xiàn)市委、市政府對城市規(guī)劃的定位；提供健康、可持續(xù)發(fā)展的制度框架和制度工具，充分體現(xiàn)城市規(guī)劃作為公共政策的屬性，政府可據(jù)以管理城市建設(shè)和空間發(fā)展，協(xié)調(diào)相關(guān)的利益關(guān)系，社會各界可據(jù)以比較準確地預(yù)期政府的行為，并主張和保護自身的合法權(quán)益；把保護權(quán)利、程序公正、有限政府、有效政府、責(zé)任政府、公開政府、服務(wù)型政府等先進理念注入城市規(guī)劃，為建設(shè)社會主義政治文明作出貢獻，確定《規(guī)劃條例》的立法宗旨為統(tǒng)籌土地和空間資源的開發(fā)利用，促進城市經(jīng)濟、社會和環(huán)境的和諧發(fā)展，確定了“城市規(guī)劃行政和城市建設(shè)應(yīng)維護社會公共利益，體現(xiàn)社會公正，鼓勵和保障社會公眾的廣泛參與，保證全體市民公平地享受城市建設(shè)和發(fā)展的成果”和“城市規(guī)劃行政和城市建設(shè)應(yīng)落實科學(xué)發(fā)展觀，遵循可持續(xù)發(fā)展的原則，遵循集約利用土地、節(jié)約資源的原則，遵循保護自然和歷史文化遺產(chǎn)的原則”等基本原則。 三、物權(quán)法的物權(quán)法定原則促進城市規(guī)劃管理依法行政

物權(quán)法定的原則與城市規(guī)劃行政管理中對自由裁量權(quán)限應(yīng)予羈束的觀念。物權(quán)法第五條確定了物權(quán)法定原則。物權(quán)法定，指的是能設(shè)立哪些種類的物權(quán)，只能由法律規(guī)定，當事人之間不能創(chuàng)立；設(shè)立物權(quán)的方式以及物權(quán)的具體內(nèi)容，一般也只能由法律規(guī)定，當事人之間的約定和法律規(guī)定不一致時不發(fā)生效力。這也是物權(quán)和債權(quán)的重大區(qū)別。合同是兩個人之間的協(xié)議，對合同內(nèi)容如何約定原則上由當事人決定。而物權(quán)調(diào)整的權(quán)利人和義務(wù)人之間的關(guān)系，義務(wù)人有成千上萬，物權(quán)內(nèi)容不能由權(quán)利人一個人說了算，也不能由一個權(quán)利人和幾個義務(wù)人說了算，對一個權(quán)利人和成千上萬義務(wù)人之間的規(guī)范只能由法律規(guī)定。物權(quán)法定的核心是指權(quán)利的范圍由法律明文規(guī)定。

城市規(guī)劃管理是一個擁有行政權(quán)力作為行政主體的行政機關(guān)對成千上萬的管理相對人，在城市規(guī)劃管理過程中，擁有行政權(quán)力的行政主體處于有利地位，其相當于權(quán)利人，而不擁有行政權(quán)力并接受管理的成千上萬的管理相對人相當于義務(wù)人。同樣道理，在行政權(quán)力運行過程中，其權(quán)利應(yīng)由法律規(guī)定和羈束，即物權(quán)法定作為物權(quán)法立法的重要原則之一，其原理也應(yīng)成為實現(xiàn)城市規(guī)劃管理依法行政的法理要求。

規(guī)劃實施當中的許多問題可以說是由于規(guī)劃管理許可、審批中自由裁量權(quán)限過大引起的。 自由裁量權(quán)過大不但會導(dǎo)致行政管理權(quán)的濫用，也違背了物權(quán)法的一項基本原則——物權(quán)法定。如果完全遵循物權(quán)法定的原則，城市規(guī)劃管理的依據(jù)應(yīng)是非常詳盡、明確和法定化，應(yīng)該實行通則式的管理模式。但是由于城市是一個動態(tài)的系統(tǒng)，規(guī)劃管理客體的復(fù)雜性決定了完全通則式的模式也是行不通的。所以問題的關(guān)鍵是如何限定自由裁量權(quán)的大小，從而基本滿足“物權(quán)法定”的原則。為此，我局在限制、規(guī)范自由裁量權(quán)的行使方面作過很多嘗試。例如，關(guān)于規(guī)劃的制定，所有的規(guī)劃都要經(jīng)過法定程序，包括草案公開、征求意見；強調(diào)生效的規(guī)劃是行政許可的依據(jù)；在規(guī)劃的實施方面，我局制定了行政許可實施辦法，清理和重新確定非行政許可事項；另外，最近出臺的行政工作手冊，亦在公開化、程序化的基礎(chǔ)上，盡可能地增加城市規(guī)劃管理和作出具體行政行為的羈束性依據(jù)，限定自由量裁權(quán)的范圍、幅度、方式、途徑等，這樣，也是在某種意義上滿足物權(quán)法定原則的要求。

四、物權(quán)法的基本經(jīng)濟制度與社會主義市場經(jīng)濟原則以及對土地公有制的明確是城市政府主導(dǎo)城市更新、制訂和實施城市規(guī)劃的制度保障

物權(quán)法第三條規(guī)定，國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基本經(jīng)濟制度。國家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟，鼓勵、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟的發(fā)展。國家實行社會主義市場經(jīng)濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。物權(quán)法第五章明確土地屬于國家和集體所有。物權(quán)法第四十七條規(guī)定，城市的土地，屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。

土地上的用益物權(quán)包括：土地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等。我國現(xiàn)行土地權(quán)利體系在社會主義公有制的基礎(chǔ)上，將土地權(quán)利分為所有權(quán)和使用權(quán)兩部分，其中，土地所有權(quán)歸國家所有，不進入市場，僅由土地使用權(quán)充當市場交易的權(quán)利載體，土地使用者僅獲得土地占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)、部分處分權(quán)等，而國家或集體保留了對土地的最終處分權(quán)。根據(jù)物權(quán)法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法，房屋僅指在土地上的建筑物部分，不包括其占有的土地，城鎮(zhèn)房屋占用的土地屬于國家所有，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有。私人可以對房屋享有所有權(quán)，對該房屋占用的土地只能依法享有建設(shè)用地使用權(quán)或者宅基地使用權(quán)。基于土地國家所有或集體所有，我國實行對土地資源的統(tǒng)一規(guī)劃、合理利用，既維護使用人的合法權(quán)益，滿足使用人生產(chǎn)或生活的土地需求，又維護土地的社會主義公有制，保證國家綜合利用土地的方針得到貫徹執(zhí)行，同時，還反映保護自然環(huán)境、維護生態(tài)平衡等客觀要求。物權(quán)法明確土地屬于國家和集體所有或土地所有權(quán)不屬于私人，無疑為城市政府主導(dǎo)城市更新、制訂和實施城市規(guī)劃的提供了根本的制度保障。

第7篇：土地管理法條例范文

論文關(guān)鍵詞：物權(quán)法 財戶抵押 物權(quán)變動

一、《物權(quán)法》第十五條的含義

首先，關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎(chǔ)關(guān)系，應(yīng)該依據(jù)合同法來判斷，也就是說合同的生效必要條件是設(shè)立，變更，轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)。因此判斷標準不能僅只是以不動產(chǎn)是否已辦理物權(quán)登記。當事人應(yīng)當受到具備法律規(guī)定生效要件的合同的約束，這表明該合同中的關(guān)系已經(jīng)生效。而違反合同約定的一方當事人，應(yīng)承擔違約責(zé)任。然而合同的生效必要條件中并沒有包括物權(quán)變動的成立與否。這其中的原因是，如果合同的一方當事人出現(xiàn)違約或者別的原因，就算合同生效了也未必可以完成不動產(chǎn)物權(quán)的登記，所以不能一概而論認為只要是沒辦理物權(quán)登記的，合同就當然無效。其次，登記才是不動產(chǎn)物權(quán)變動的必要條件，并不是在生效合同中包括了設(shè)立，轉(zhuǎn)讓，消滅和變更不動產(chǎn)物權(quán)就一定會發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的變動。在債權(quán)法上發(fā)生效果意味著合同的生效。但不一定能在《物權(quán)法》上發(fā)生效果。只有進行了不動產(chǎn)物權(quán)的公示登記后才能產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的效果。如果不進行不動產(chǎn)登記，就算合同已經(jīng)生效，權(quán)利人的權(quán)利也僅為債法上的請求交付權(quán)利，并失去對不動產(chǎn)支配的權(quán)利。再次，合同約定或者法律另行規(guī)定的能在當事人之間訂立關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，轉(zhuǎn)讓，變更和消滅的合同，以通過辦理物權(quán)登記為合同生效要件的，應(yīng)當從其約定或者按照相關(guān)法律的規(guī)定。那就是說，在上述的條件下，沒有辦理物權(quán)登記的，合同則不生效。還有，當事人的意思表示并不是物權(quán)變動的原因，類似依照事實行為或法律的直接規(guī)定引起的物權(quán)變動，不適用《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定。因為該法條要求的前提是，在當事人之間訂立有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立，轉(zhuǎn)讓，變更和消滅之合同，依照法律的直接規(guī)定引起的或者事實行為引起的物權(quán)變動。發(fā)生何種效力、何時發(fā)生效力，應(yīng)當適用《物權(quán)法》第28，29，30，31條的規(guī)定。

二、物權(quán)區(qū)分原則

孫憲忠教授在《論物權(quán)變動的原因與結(jié)果的區(qū)分原則》一文中最早提出我國民法理論體系中的物權(quán)區(qū)分原則。這篇文章把物權(quán)區(qū)分原則定義為：在發(fā)生物權(quán)變動時，物權(quán)變動的原因與物權(quán)變動的結(jié)果作為兩個法律事實，他們的成立生效依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。孫憲忠在《中國物權(quán)法總論》一著中仍然堅持他的這個觀點，并提出區(qū)分原則的法理基礎(chǔ)是支配權(quán)和請求權(quán)的區(qū)分、處分行為和負擔行為的區(qū)分，物權(quán)關(guān)系變動和債權(quán)關(guān)系變動的區(qū)分。孫教授認為，民法學(xué)理上關(guān)于請求權(quán)與支配權(quán)的區(qū)分，對于負擔行為與處分行為的概念以及實踐作用是認可的，所以負擔行為和處分行為的差別在于客觀現(xiàn)實的是否存在，在任意一個以物權(quán)的設(shè)立，轉(zhuǎn)移，變更的交易中，都有著負擔行為和處分行為的區(qū)分。正是因為有支配權(quán)和請求權(quán)的區(qū)分即民事權(quán)利最基本的區(qū)分為前提，從而使負擔行為和處分行為的區(qū)分也成為法律行為中最基本的區(qū)分。從孫憲忠教授對區(qū)分原則的定義、討論中不難發(fā)現(xiàn)，他所定義的區(qū)分原則與德國民法中區(qū)分原則內(nèi)容上是一致的。是承認物權(quán)行為理論并以負擔行為和處分行為區(qū)分作為理論基礎(chǔ)而建立的。這種區(qū)分不但在法理上很科學(xué)，而且在實踐作用也起到積極作用。

三、《物權(quán)法》與“區(qū)分原則”頒布前的法律適用情況

在《物權(quán)法》頒布前，由于缺少了區(qū)分原則，經(jīng)常發(fā)生僅僅依據(jù)《合同法》來確定物權(quán)的變動，從而危害到了第三人的正當利益的問題。可以這么說，在《物權(quán)法》出臺前，我國還沒有任何法律明確的規(guī)定了“區(qū)分原則”，《民法通則》第72條的規(guī)定也只是對物權(quán)變動的時間做了規(guī)定，該法條明確說明是“自交付時起”，并僅限于動產(chǎn)。但是，權(quán)利人占有時生效。這樣的規(guī)定把抵押權(quán)生效和抵押合同生效兩個不同的概念混在一起。《擔保法》第42條規(guī)定，雙方訂立的書面抵押合同成立后，對當事人并不產(chǎn)生債權(quán)上的約束力，即財產(chǎn)抵押的，抵押合同須經(jīng)登記后才能生效。特別是抵押權(quán)人沒有請求抵押人進行登記的權(quán)利，如果在這種情況下，抵押人惡意不辦理登記，此時，抵押合同還沒有生效，最多就承擔締約過失責(zé)任。后來出臺的《擔保法司法解釋》并沒有從根本上解決抵押人惡意的問題。后，適用《物權(quán)法》的規(guī)定。 從該《司法解釋》第56條第2款中可以看出，該司法解釋意在對《擔保法》的規(guī)定進一步的加以明確，也僅只是強調(diào)違背誠實信用的情形下，由抵押人承擔責(zé)任。在責(zé)任承擔方面也沒具體說明，所以是否構(gòu)成違約責(zé)任也就沒有定論了。并且除《擔保法》直接規(guī)定了合同效力與物權(quán)變動的條文外，其他法律，基本上都回避提及該問題。類似的法律規(guī)定諸如《城市管理法》第60條、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理條例》第15條、《土地管理法》等。這些條文都沒有說明登記與合同效力之間是什么關(guān)系。而1999年頒布并實施的《合同法》，雖然規(guī)定了合同何時生效的問題。但是沒有徹底的把物權(quán)變動和合同生效這兩者的關(guān)系區(qū)分開來。

四、《物權(quán)法》第15條的價值取向

該條明確了物權(quán)行為的獨立性，把合同效力和登記效力區(qū)別開，對保護合同當事人私權(quán)具有重要意義及價值：（1）有利于保護第三人的正當利益。在現(xiàn)實交易中，經(jīng)常有第三人在合同成立生效之后取得物權(quán)的情況，如一物二賣等。當事人和第三人之間的物權(quán)變動是否發(fā)生成為了保護第三人利益的前提條件。若還是以傳統(tǒng)固有思想認為合同生效使物權(quán)發(fā)生變動的原則對現(xiàn)實的交易秩序進行規(guī)范，肯定會對市場交易的安全帶來威脅和損害。物權(quán)的獨立性是《物權(quán)法》所認可的，把債權(quán)變動與物權(quán)變動區(qū)分開，有效解決了這一問題。（2）對合同當事人的合法權(quán)益起到很好的保障第一，對無過錯方當事人利益的保護和確定違約責(zé)任。如果在合同成立并且生效之后一方當事人不進行登記，或者主觀上存在惡意不履行登記的義務(wù)，該拒不履行登記行為就構(gòu)成違約，須承擔違約責(zé)任。而不動產(chǎn)合同已經(jīng)生效但是沒有辦理登記，標的物所有權(quán)也沒有發(fā)生變動。在這種情況下，無過錯方仍然可以通過“違約責(zé)任”請求救濟。第二，買受人占有權(quán)的合法性能得到很好的保護。就算是沒有辦理過登記手續(xù)，但不動產(chǎn)合同成立，標的物交付后，合同已經(jīng)生效。這樣當事人就取得了對合同對標的物的占有權(quán)。在對第三人的侵害行為方面，就算是對標的物沒有所有權(quán)但能以占有權(quán)提起占有之訴，以此來維護買受人的利益。（3）對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的影響。在應(yīng)用債權(quán)的合同關(guān)系設(shè)定物上所有權(quán)的情況，承包合同有效是土地承包經(jīng)營權(quán)存在的前提。假如承包合同無效或被解除，則相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)也同時失去效力。其實利用債權(quán)合同來設(shè)定物權(quán)的做法，存在著許多的弊端。比如，該制度不經(jīng)意的助長和鼓勵發(fā)包方任意毀約以此侵害大部分是農(nóng)民的承包方的利益，也缺少了法律邏輯的順序。債權(quán)合同的設(shè)定具有多重性，這是源自債權(quán)的平等性與包容性。而物權(quán)的對世性決定了用益物權(quán)的設(shè)定體現(xiàn)出“絕對性”，所以債權(quán)和用益物權(quán)會因為性質(zhì)的不同發(fā)生沖突?！拔餀?quán)的獨立性”是《物權(quán)法》中明確的，合同雙方當事人可以在設(shè)定土地承包經(jīng)營權(quán)的同時也對物權(quán)的設(shè)定達成協(xié)議，并通過登記取得物權(quán)。這樣既可以解決法律邏輯上的混亂，又能維護廣大農(nóng)民的合法權(quán)力。隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的條件逐步成熟和物權(quán)法承認物權(quán)行為的獨立性，土地承包經(jīng)營權(quán)采用物權(quán)的形式設(shè)立勢在必行。

第8篇：土地管理法條例范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)民;土地權(quán)益;集體土地;非法買賣

引言

非法買賣農(nóng)村集體土地是指以牟利為目的，違反土地管理相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，將集體土地的權(quán)利完全或部分、永久或在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)移給他人的行為，主要包括以出租等合法形式掩蓋非法出售、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為。近年來，隨著各地經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市用地數(shù)量增加土地價值快速攀升，農(nóng)村集體土地以非法手段向城市流轉(zhuǎn)的行為在一些地方時有發(fā)生并屢禁不止。目前，非法買賣農(nóng)村集體土地的形式多樣、過程簡易，農(nóng)民的合法權(quán)益屢受侵害。研究表明，目前農(nóng)村集體土地非法買賣過程中對農(nóng)民權(quán)益的保護極為薄弱，有學(xué)者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，41.7%的農(nóng)民認為自己的土地權(quán)益在土地非法買賣的過程中受到侵害并急需法律救濟。農(nóng)民最關(guān)注但又最容易被侵犯的是土地權(quán)益，而現(xiàn)如今，諸多的非法買賣農(nóng)村集體土地的行為嚴重侵害了農(nóng)民的合法土地權(quán)益，而現(xiàn)行法在保護農(nóng)民土地權(quán)益方面卻存在著不足，故而，著眼于土地非法流轉(zhuǎn)中的現(xiàn)實問題，致力于法律保障農(nóng)民權(quán)益非常有必要而且迫在眉睫。

一、 我國對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)保護現(xiàn)狀

在我國現(xiàn)行法律規(guī)范中，有關(guān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)散見于不同位階不同名稱的法律典籍之中，主要包括《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》等?！稇椃ā纷鳛槲覈哪阜ê透敬蠓ㄊ紫葘r(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)做出了原則性規(guī)定，憲法第十條指出“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外屬于集體所有，……，任何組織和個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用者有權(quán)依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！彪m然明確了農(nóng)村土地不得非法轉(zhuǎn)讓的基本原則，但也明確指出農(nóng)村土地還是可以以合法形式流轉(zhuǎn)的，在一定情況下為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供了法律上的契機。此后，2002年我國出臺的《農(nóng)村土地承包法》第32條采用列舉方式詳細規(guī)定了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)要遵循的原則以及合法的流轉(zhuǎn)形式和程序、流轉(zhuǎn)合同的主要條款、救濟途徑等，為農(nóng)村土地的合法流轉(zhuǎn)提供法律基礎(chǔ)，但在該法條所列舉的流轉(zhuǎn)方式中并未將“買賣”二字包含其中，充分證明以農(nóng)村土地作為標的物進行買賣是為法律所禁止的行為。2006年《物權(quán)法》頒布實施，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的法律問題做了專章規(guī)定，確立了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，并且該法第128條在與土地流轉(zhuǎn)方式相關(guān)的內(nèi)容中做了和《農(nóng)村土地承包法》第32條相類似的規(guī)定，并且二者都采用列舉的方式羅列法律所允許的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式，當然，同樣把“買賣”二字排除在外，更加充分的表明農(nóng)村土不允許買賣的原則。除上述幾部法律之外，許多行政法規(guī)、部門規(guī)章以及地方性條例也對農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)做出過相關(guān)規(guī)定，例如《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等。

諸如此類的法律法規(guī)構(gòu)成了我國現(xiàn)行的與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的法律制度體系。

二、農(nóng)村土地非法買賣過程中農(nóng)民權(quán)益受損的原因

（一）所有權(quán)主體虛置，村委會角色越位

首先，所有權(quán)主體虛置是農(nóng)民無從維權(quán)的根本原因。我國土地管理相關(guān)法律法規(guī)都明確規(guī)定“農(nóng)民集體”是享有農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體，從理論上講“農(nóng)村集體”擁有法定所有權(quán)。但，這所謂的“農(nóng)村集體”到底是誰，立法和實踐中都不甚明確。有的學(xué)者認為所謂的“集體所有”即是所有村民共有，集體土地的所有權(quán)及于所有村民，所有權(quán)人也應(yīng)當是每一個村民。但現(xiàn)實情況中顯然不是學(xué)者觀點中的那么簡單，這種集體所有并非民法中規(guī)定的共同共有，也不可能是按份共有，法律無論是對“農(nóng)民集體”還是村民關(guān)于集體所有土地的權(quán)利、義務(wù)都沒有明確的規(guī)定。表面上似乎是人人都有，實際上集體成員并不清楚自己所擁有的份額，農(nóng)民集體與成員之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系呈模糊狀態(tài)，那么農(nóng)民在集體土地中享有的合法權(quán)益就難以保障，或者說，所有權(quán)主體不明確也就意味著利益歸屬主體缺位，即沒有真正關(guān)心土地權(quán)利的人，權(quán)利保護更是無從談起。

其次，村委會越俎代庖侵害農(nóng)民權(quán)益?！段餀?quán)法》第60條規(guī)定“對于集體所有的土地和山林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，屬于農(nóng)民集體所有的由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會代表集體行使所有權(quán)?！睂嶋H操作中，村民委員會常常據(jù)此“村民集體”的角色實際主導(dǎo)農(nóng)村集體土地的非法買賣活動，農(nóng)民并不能實際參與只是作為集體土地非法買賣結(jié)果的末端接受者。換言之，集體土地非法買賣合同中載明的賣方是村民委員會，是村民委員會越過真正的權(quán)利人――農(nóng)民直接處分土地，這種片面強調(diào)村委會代表權(quán)的現(xiàn)象實際上是在忽略農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，對農(nóng)民的土地權(quán)益造成了嚴重的侵害，使得農(nóng)民無法行駛法律賦予的土地權(quán)利。

故而，農(nóng)村集體土地權(quán)利主體虛置以及村民委員會的越位行為是造成農(nóng)民權(quán)益受損的重要原因。

（二）合同內(nèi)容不合理、內(nèi)容不規(guī)范

有買賣的地方就必然有合同，無論買賣中涉及的標的是否合法合同都是必然存在的，合同雙方通過擬定合同條款來規(guī)定雙方的權(quán)利義務(wù)、規(guī)范雙方當事人的行為，只不過是雙方當事人在簽訂土地買賣合同時會有意避開“買賣”二字而在書面合同中采取其他合法的流轉(zhuǎn)形式在事實上達到非法買賣的目的。在此先不論及該買賣合同的效力問題，只結(jié)合實際分析在農(nóng)村土地非法買賣的過程中農(nóng)民究竟喪失了哪些合法權(quán)益。

合同形式不規(guī)范，農(nóng)民缺乏維權(quán)的書面依據(jù)。實踐中，雙方簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同通常沒有統(tǒng)一的操作規(guī)范，合同形式也比較簡單，或口頭協(xié)議或簡單簽條，即便具備正式合同的外形合同內(nèi)容也是相當不完備，一般只是包含標的的數(shù)量、價款，合同內(nèi)容一般不會涉及費用的支付方式、違約責(zé)任、定價機制、法律救濟等問題。因此，一旦涉及合同侵權(quán)或其他非人為因素導(dǎo)致的雙方意見分歧，由于合同沒有規(guī)定或者合同規(guī)定太籠統(tǒng)缺乏可操作性實施起來比較困難，相對處于弱勢地位的農(nóng)民無法依據(jù)合同條款來維護自身的權(quán)益，造成無從求訴。

（三）農(nóng)民求訴無門

首先，缺乏適當?shù)脑V訟機構(gòu)使得農(nóng)民無處求訴。目前許多地方，當農(nóng)民發(fā)覺自身利益被侵害時由于不知道去哪里表達利益訴求而盲目告狀，有的農(nóng)民干脆選擇上訪的方式向有關(guān)政府部門反映情況以求獲得救濟，但政府機關(guān)并非專業(yè)解決土地糾紛的部門，解決結(jié)果往往差強人意?；鶎臃ㄔ弘m然作為專門受理訴訟糾紛的機構(gòu)但缺少專門解決土地糾紛的配套機制只能將土地糾紛作為一般的民事糾紛處理，缺乏針對性，農(nóng)民被侵害的利益往往得不到具體而全面的保護。糾紛得不到及時有效地解決不僅無法消除矛盾協(xié)調(diào)各方關(guān)系反而進一步加深已有矛盾，使得農(nóng)民土地權(quán)益受損現(xiàn)象愈演愈烈。

其次，農(nóng)民缺乏表達自己訴求的機會和能力也是維權(quán)之路受阻的一大原因。農(nóng)村集體土地非法買賣過程中以及轉(zhuǎn)讓合同簽訂以后，無論是相對于村民委員會還是相對于作為買受方的大型企業(yè)，農(nóng)民都是處于絕對弱勢的地位的，合同的解釋權(quán)當然的掌握在買受人手里，農(nóng)民幾乎完全處于被動接受地位無力為自己的權(quán)益發(fā)聲。造成這種局面的原因有兩種：其一是農(nóng)民階層自身的局限性。農(nóng)村人多地少的現(xiàn)狀決定利益主體的分散性，加之農(nóng)民文化水平低，對相關(guān)的法律法規(guī)、法令、政策都不熟悉，又難以形成統(tǒng)一的意思表示、談判能力差，無法有效的表達自己的利益訴求更難以有效的維護自己的正當權(quán)益。其二，農(nóng)民沒有自己的利益表達機構(gòu)。從理論上講，村民委員會應(yīng)該是天然的農(nóng)民利益代言人，但在農(nóng)村集體土地非法買賣過程中村民委員會通常是和買受方站在同一角度的，他們站在買受人一方向農(nóng)民施加壓力，發(fā)生糾紛后又從自己的“政績”出發(fā)壓制農(nóng)民的維權(quán)活動，甚至侵吞農(nóng)民的應(yīng)得利益，村民委員會的行為目的往往與農(nóng)民利益背道而馳。因此，村民委員會不僅難以擔當農(nóng)民利益表達機構(gòu)的大任，甚至還在一定程度上加深了農(nóng)民土地權(quán)益的受損程度。農(nóng)民自身的能力、水平無法形成集中的意見，只能作為個體去表達利益訴求，相對于實力強大的買受人自然顯得勢單力薄。所以，缺乏利益表達機構(gòu)無疑是其受損權(quán)益得不到有效維護的原因之一。

（四）農(nóng)民的土地價值觀念缺失

農(nóng)村土地按照政府征地價格轉(zhuǎn)讓的慣例以及農(nóng)民自身認識不到土地的真正價值等原因，造成農(nóng)民難以享受到土地的真正價值。我國《土地管理法》第10條規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的之外屬于集體所有，任何組織好個人不侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！庇纱丝芍?，由于農(nóng)村集體所有的土地是法律禁止買賣的，不可能有土地進入市場流通的官方指導(dǎo)價格，大多數(shù)土地非法買賣事件中買賣雙方參照的價格都是政府征地補償?shù)慕痤~。眾所周知，農(nóng)民所獲得的征地補償?shù)慕痤~是根據(jù)土地農(nóng)業(yè)收益進行計算的，而在農(nóng)村集體土地的非法買賣中土地是作為商品出讓的，應(yīng)該以它所能創(chuàng)造的價值或者農(nóng)民喪失的既得利益和期待利益的總和作為土地的實際價格而不是政府的征地補償最低標準。按照現(xiàn)如今實踐中的做法，農(nóng)民所得的土地價款與土地的真正價值之間存在巨大的差距，農(nóng)民無法享有受讓土地的真正價值。另一個角度說，農(nóng)民有關(guān)土地價值的常識了解較少，買方利用農(nóng)民自身的弱勢之處對其進行蒙騙極為容易①。更有甚者，土地的受方將建成的商品以市場價反賣給農(nóng)民，則開發(fā)商和村委會兩方受益而農(nóng)民則兩面受損，苦不堪言。所以，立法保護農(nóng)村集體土地中農(nóng)民權(quán)利的必要性顯而易見。

三、防范農(nóng)村土地非法買賣中農(nóng)民權(quán)利受損的幾點建議

（一）明確所有權(quán)主體，強化農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)

首先，《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律法規(guī)對農(nóng)村集體土地所有權(quán)的歸屬問題皆有類似規(guī)定，即“集體所有”。這里所謂的集體是鄉(xiāng)、村集體或者村民小組等虛置主體卻未明確具體的、人格化的權(quán)利享有者。集體土地非法買賣現(xiàn)象中農(nóng)民的合法權(quán)益之所以得不到有效的保護，農(nóng)民的土地權(quán)益之所以存在被侵害甚至喪失的現(xiàn)象，所有權(quán)主體缺位是重要原因之一。分散經(jīng)營的農(nóng)民因為缺乏一個明確的人格化的利益代表而在與買受方的利益紛爭中永遠的處于弱勢地位。具體言之，集體土地非法買賣中的農(nóng)民利益之所以得不到有效保護的癥結(jié)在于：其一，法律明確規(guī)定的所有權(quán)享有者――農(nóng)民集體沒有明確的人格化主體因而無法充分表達農(nóng)民的土地權(quán)利，也就是說，真正的集體土地所有權(quán)主體缺位。其二，農(nóng)民集體土地的最密切利害關(guān)系人――農(nóng)民沒有充分的維權(quán)資格。所以，確定“誰”真正擁有土地，將虛擬主體具體人格化并確定土地所有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)是當務(wù)之急。

另外，立法角度強化農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)很重要。目前，我國規(guī)范農(nóng)村土地關(guān)系的法律很多也比較分散，農(nóng)村土地承包法外，土地管理法、農(nóng)業(yè)法等法律都有相關(guān)的條款規(guī)定，但關(guān)于農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)方面大多一帶而過，缺乏具體明確的法律條款固化農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)利。并且，由于各種土地相關(guān)法缺乏內(nèi)在的一致性，實踐中很難據(jù)此救濟農(nóng)民被侵害的土地權(quán)益。故而，從立法上強化農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)，明確農(nóng)民的主人翁地位對保護集體土地非法買賣過程中農(nóng)民的土地權(quán)益意義尤為重大。

（二）規(guī)范村委會行為，還權(quán)于農(nóng)民

如前文所述，農(nóng)民集體土地非法買賣過程中買受方并非直接與農(nóng)民商談，而是由村民委員會介入其中直接決定土地買賣的相關(guān)事宜，農(nóng)民根本不掌握主動權(quán)。故而，還權(quán)于農(nóng)民，保障集體土地非法買賣過程中農(nóng)民合法權(quán)益的關(guān)鍵在于重新定位村民委員會的角色，規(guī)范村委會的執(zhí)行權(quán)，細化村務(wù)公開程序和內(nèi)容，確保農(nóng)民對土地的知情權(quán)、參與權(quán)、決策權(quán)②。在立法上縮小村民委員會關(guān)于集體土地的權(quán)利范圍，側(cè)重管理者和服務(wù)職能。換言之，村委會可以是農(nóng)民土地利益的代言人卻不能是集體土地的處分人，集體土地的處分權(quán)要適當?shù)亟贿€到農(nóng)民的手中。土地是農(nóng)民安身立命之本也只有農(nóng)民最關(guān)注土地，故而，立法上限制村民委員會有關(guān)于集體土地相關(guān)的權(quán)利規(guī)范村委會行為，對減少村委會的越位行徑，解決農(nóng)民有關(guān)土地的權(quán)利不能充分行使等問題，保護集體土地交易中的農(nóng)民權(quán)利有重要意義。

（三）設(shè)立專門法律機構(gòu)為農(nóng)民服務(wù)

當前形勢下，改善土地糾紛調(diào)解機制，為農(nóng)民維權(quán)提供法律途徑已然是保護農(nóng)民權(quán)益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，為此，有幾下幾種方式值得考慮：

其一，應(yīng)該設(shè)立專門的法律援助機構(gòu)，為農(nóng)民維權(quán)提供法律咨詢和訴訟服務(wù)。由于現(xiàn)行土地相關(guān)法律條文散落于不同的法律典籍中而農(nóng)民又對相關(guān)知識了解甚少，導(dǎo)致農(nóng)民對其自身到底擁有哪些土地權(quán)益都不知道，權(quán)利受到侵害都不知曉更不可能很好的替自己維權(quán)。故而，設(shè)立專門的法律服務(wù)機構(gòu)，方便農(nóng)民了解與自身相關(guān)的土地權(quán)利，為農(nóng)民維權(quán)提供加油站無疑是保護農(nóng)民權(quán)利的不二選擇。

其二，基層法院設(shè)立專門處理有關(guān)土地糾紛的派出法庭。除卻農(nóng)民缺乏相關(guān)的法律知識以外，致使集體土地非法買賣中農(nóng)民權(quán)益得不到有效保護的又一重要原因是農(nóng)民缺少表達利益訴求的機構(gòu)。目前的派出法庭只能解決簡單糾紛，缺乏解決涉及土地權(quán)益的糾紛所需要的專業(yè)于土地法律法規(guī)的配套人員和機制，使得農(nóng)民有關(guān)土地利益的訴求得不到就近解決，進城訴訟所欲要的大量的人力、物力成本讓農(nóng)民望而卻步。所以，基層法院增派專門解決農(nóng)民土地糾紛的派出法庭，提高涉及農(nóng)民土地權(quán)益案件的解決效率，有利于維護農(nóng)民的合法權(quán)利。

（四）增強農(nóng)民維權(quán)意識，提高農(nóng)民自我保護能力

立法保護農(nóng)民權(quán)利固然重要，在法律保障體系尚不健全但侵害農(nóng)民土地權(quán)益的現(xiàn)象又時有發(fā)生的現(xiàn)狀中，提高農(nóng)民自我保護的能力也相當關(guān)鍵。所以，在農(nóng)村集體土地非法買賣現(xiàn)象屢禁不止的今天，增強農(nóng)民的維權(quán)意識以提高其自我保護的能力是保護農(nóng)民權(quán)益的關(guān)一步。

首先，增進農(nóng)民土地權(quán)利意識，關(guān)注土地相關(guān)的政策法令，讓農(nóng)民知道集體土地屬于集體內(nèi)部成員共有，農(nóng)民的土地權(quán)益受法律保護，一旦權(quán)益受損完全可以拿起法律的武器維護自身利益。法律作為為人民服務(wù)的工具，為農(nóng)民土地權(quán)益的保護提供強有力的保障亦是法律的重要任務(wù)。因此，讓農(nóng)民知道自己的權(quán)利內(nèi)容，引導(dǎo)農(nóng)民關(guān)注土地相關(guān)法律是提高農(nóng)民維權(quán)意識的根本。

其次，用合法方式積極維權(quán)才能有效的自我保護。不可否認，我國目前狀況下，農(nóng)民的土地權(quán)利意識不高，要么維權(quán)意識不強，要么維權(quán)意識很強但表達方式不合理更有甚者采取違法的方式維權(quán)，這種情況也是造成農(nóng)民權(quán)利被侵害后得不到有效保護的重要原因之一。所以，讓農(nóng)民知道自身權(quán)利的內(nèi)容之外還要普及合法的維權(quán)方法和手段，讓農(nóng)民知道哪些是合法有效的維權(quán)途徑。在著力于農(nóng)民土地權(quán)益立法保護的同時增強農(nóng)民維權(quán)意識，提高其自我保護的能力，有利于更好的緩解集體土地非法買賣現(xiàn)象引發(fā)的農(nóng)民權(quán)利受損的現(xiàn)狀。

四、結(jié)語

土地歷來是農(nóng)民最重要的生產(chǎn)、生活要素，是農(nóng)民安身立命之本。既然農(nóng)村土地向城市流轉(zhuǎn)是大勢所趨農(nóng)村集體土地賣現(xiàn)象亦是屢見不鮮的現(xiàn)實狀況下，保護土地交易中農(nóng)民被侵害的合法權(quán)益顯得尤為重要。立法保障、司法維權(quán)，確保農(nóng)民的合法土地權(quán)益不被集體土地的非法買賣行為所侵害、提高農(nóng)民的自我保護能力，有利于法治社會建設(shè)，有利于社會和諧發(fā)展。（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)院）

本文為河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)2015年度研究生創(chuàng)新計劃項目一般項目

注解：

① 張勤耘，淺析農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民權(quán)益的保護。

② 劉俊杰，《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民權(quán)益的保護》，農(nóng)業(yè)問題研究。

參考文獻：

[1] 姜占朝，城鎮(zhèn)化背景下農(nóng)民權(quán)益保護的立法思考，蘭州學(xué)刊，2012年12月。

[2] 何虹，城鎮(zhèn)化土地進程中農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)的制度完善――基于蘇南農(nóng)村的視角，學(xué)習(xí)與實踐，2013年第11期。

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[4] 周聯(lián)合，農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體論，廣東社會科學(xué)，2014年第2期。

[5] 劉平洋，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中農(nóng)民權(quán)益保護問題的探究，經(jīng)濟論壇，2014年第10期。

[6] 劉俊杰，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中對農(nóng)民權(quán)益的保護，北京農(nóng)業(yè)，2013年10月下旬刊。

第9篇：土地管理法條例范文

一、房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和農(nóng)村宅基地使用權(quán)

談農(nóng)村房屋買賣，首先要分析目前我國的房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，我國的土地所有權(quán)有二種所有制：國有和集體所有.所以任何單位和個人都無法取得土地所有權(quán)，且土地所有權(quán)是不允許買賣的。而對于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事營業(yè)或其他社會活動的建筑物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對土地的占有、利用在一定時期內(nèi)已完成，以后主要表現(xiàn)為對房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實上在兩個所有權(quán)不一致時只能表現(xiàn)為一種占有使用?，F(xiàn)實中土地所有權(quán)人使用他人所有的房屋，對房屋享有使用權(quán)，房屋所有權(quán)人失去占有使用房屋的權(quán)利這種情形很少見，這是由于購房、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權(quán)而占有土地使用權(quán)的情況大量存在，如所有的私有建造（包括農(nóng)村在宅基上建設(shè)的房屋）和商品房屋的所有權(quán)人，所以通常情形下，我國目前都是表現(xiàn)為房屋所有權(quán)人占有使用土地，而不是土地所有權(quán)人占有使用房屋。國家為了發(fā)展房地產(chǎn)也建立了國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)法律法規(guī)，在日常中只要土地使用權(quán)還在使用期限內(nèi)，應(yīng)是地隨房走，而當土地使用權(quán)使用期限已到，這時才有一個房隨地走還是地隨房走的問題。而土地使用權(quán)的有期限性，這就會發(fā)生土地使用權(quán)的有期限性和房屋所有權(quán)長久性沖突，導(dǎo)致不動產(chǎn)存在天然的缺陷，而農(nóng)村宅基地上的房屋不存在這個問題，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用權(quán)，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件。

宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)的一種，為我國所特有。它指的是農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)一般分為兩種：農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)宅基地的區(qū)別在于：農(nóng)村宅基地是與集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特質(zhì)。本文所講的即是農(nóng)村的宅基地及其上的土地。

關(guān)于宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，我國學(xué)者大都認為，宅基地使用權(quán)本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)具有如下的特點：

1、農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的。也就是說，農(nóng)民申請宅基地很大程度上是因為農(nóng)民是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，每一個成員都有權(quán)以個人或者戶的名義申請宅基地。

2、宅基地使用權(quán)是特定主體對于集體土地的用益物權(quán)。宅基地作為用益物權(quán)，首先表現(xiàn)在權(quán)利人可以對宅基地長期享有占有、使用的權(quán)利。對于宅基地，權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建屋和附屬物。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權(quán)實質(zhì)上也可以繼承，因此宅基地使用權(quán)是一種無期限限制的權(quán)利。

3、集體經(jīng)濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有效性，不可能給每個農(nóng)村居民提供更多的宅基地，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請多處，則將導(dǎo)致土地資源的浪費。

從以上定義可知，不僅是農(nóng)村村民所享有，也有極少數(shù)城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對于土地的使用權(quán)是永久占有的，所有地隨房走是必然的，由于建造人對于房屋所有權(quán)的長久性，而房屋只要沒有倒塌、滅失，即便申請人失去社員的資格，也是享有宅基地使用權(quán)的。

二、農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)狀和法條分析

目前，對于城市房地產(chǎn)買賣國家也出臺了相關(guān)的法律法規(guī)來規(guī)范城市房地產(chǎn)的交易。相對于城市來講，規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)的買賣的法律法規(guī)只有零星的幾條，而發(fā)生在我們周圍的農(nóng)村房屋買賣的糾紛卻是時有耳聞，這就給法院的判決帶來了不便，也不利于交易的雙方了解自己的權(quán)利義務(wù)。同時對于宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓而使農(nóng)村房屋所有權(quán)人無法行使所有權(quán)中的處分權(quán)，讓我們先來看看下面兩個案例：

1、1992年某城市居民向北京市順義區(qū)后沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農(nóng)民，所以1993年宅基地確權(quán)時使用權(quán)人登記為趙某。這個民房買賣是趙某的丈夫?qū)⒎蚱薰餐穹哭D(zhuǎn)讓給了城市居民。2002年趙某以未經(jīng)其本人同意被丈夫私自出售房屋為由這個城市居民，要求法院確認房屋買賣合同為無效合同，要對方返還房屋。一審法院審理認為，趙某是知道并同意其丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示真實，買賣合同有效，駁回趙某的訴訟請求。

2、于某系城郊某村農(nóng)民，其經(jīng)有關(guān)部門批準在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權(quán)屬于村委會。被告諸某系城鎮(zhèn)定量戶口人員。2001年8月，于某得知諸某欲購房屋的信息后，請黃某作介紹人，向諸某售房，并給付了黃某中介費。同月25日，于某與諸某達成了購房協(xié)議書一份。該協(xié)議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價款18萬元；房屋的產(chǎn)權(quán)證和宅基地使用權(quán)證書由原告負責(zé)辦理，被告預(yù)交房款10萬元，余款8萬元在兩證交付后付清。該協(xié)議簽訂后，原告將房屋交給了被告，被告也實際給付了原告10萬元，并住進了該房屋。后因土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門拒絕辦證，于某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并責(zé)令各自返還財產(chǎn)，一審判決原告于某與被告諸某的買賣協(xié)議無效，同時判令被告將房屋返還給原告，并賠償原告各項損失3750元，原告返還被告房款10萬元。

同樣是城市居民購買農(nóng)村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決，說明法律在購買農(nóng)村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關(guān)法律還不夠完善。

目前，我國關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，主要依據(jù)的法條是《中華人民共和國土地管理法》第62條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

從62條可以看出這是對宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對農(nóng)村宅基地申請及建房的規(guī)定，而此條中對于農(nóng)村村民出賣、出租住房沒有禁止性規(guī)定，只是說農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準，這是對一戶只能申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實是目前農(nóng)村申請宅基地時對于你是否有宅基地會進行嚴格審查，對于目前一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實中已普遍存在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在矛盾，還有法院在執(zhí)行時也對房屋很難拍賣，故在鄞州區(qū)法院執(zhí)行農(nóng)村的房屋拍賣時只要求是本村村民即可，所以這個規(guī)定如嚴格執(zhí)行，可以說農(nóng)村房屋是沒有人可買的，如不是自住其價值不能實現(xiàn)的。

第63條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

從上可知，這條是針對建設(shè)用地來說，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè)，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認為不能否認農(nóng)村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經(jīng)批準的，所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。

第2條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。

任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，所以集體土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對于使用權(quán)是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰因是由土地所有權(quán)人決定，也就是說因由村集體決定，所以對于村民免費獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必須附條件是肯定的，如經(jīng)村集體同意，或免費改收費補交，至于購入房屋者不應(yīng)有身份的限定。

1982年1月7日《國務(wù)院批轉(zhuǎn)<第二次全國農(nóng)村房屋建設(shè)工作會議紀要>的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓?！?/p>

筆者認為這條規(guī)定是針對宅基地所有權(quán)嚴禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。

在1999年5月6日的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的第二條規(guī)定：加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；對符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當嚴格依法辦理審批手續(xù)。

此條也是針對禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。對于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒有禁止。

農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

此條應(yīng)是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購買農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村戶口不能購買的規(guī)定相類似，而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來否定農(nóng)村房屋買賣合同無效。

2001年8月31日《山東省人民政府關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的通知》明確規(guī)定：“嚴格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓、買賣宅基地，擅自轉(zhuǎn)讓、買賣的，土地、建設(shè)等行政管理部門不得辦理有關(guān)手續(xù)，并由土地行政主管部門按照擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定依法處理?！?/p>

《山東省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》第56條更加明確的規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準……未經(jīng)審查批準，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應(yīng)認定為無效。”

以上這些規(guī)定筆者認為從物權(quán)的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的產(chǎn)權(quán)是村民所有的，建房也是經(jīng)審批的，而宅基地所有權(quán)是村集體所有，一戶只能一次申請，也就是說在房屋的自然壽命中法定占有宅基地的使用權(quán)是經(jīng)審批的，所以宅基地使用權(quán)是依附于房屋上表現(xiàn)出來，所有權(quán)人不能單獨行使占有土地，只能是地隨房走，而現(xiàn)房屋贈與、買賣是對所有權(quán)的一種處分，是否有效筆者認為應(yīng)按法律和國務(wù)院的法規(guī)，其他的規(guī)章和地方性法規(guī)都不能否認合同的效力。

當然從這些從中央到地方的法律法規(guī)說明，政府是禁止農(nóng)民的住宅向城市居民出售轉(zhuǎn)讓的，所以大多數(shù)的法院也是按照這個原則判令買賣無效。但從房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為土地使用權(quán)在法定的期限內(nèi)表現(xiàn)為對房屋的占有使用，房屋所有權(quán)人有權(quán)處分房屋的所有權(quán)及買賣雙方意思自治原則出發(fā)，判令買賣合同無效在城鄉(xiāng)一體化的今天不是最好的解決辦法。也不符《合同法》、《民法通則》關(guān)于合同無效的規(guī)定

還有筆者認為在實際的操作中，嚴格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。在第一部份筆者分析了在土地使用權(quán)有效期內(nèi)，地隨房走是我國現(xiàn)行法的一項基本原則，法律不能禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓，對于禁止單獨宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合理的，但對于建房后如果禁止宅基地使用權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)讓，從而禁止房屋的轉(zhuǎn)讓是法律依據(jù)是有欠缺的，把宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)分離，國家或所有人控制對宅基地的使用權(quán)，但實際上卻損害了村民對自己房屋的所有權(quán)的完全行使。地方政府嚴格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權(quán)具有一定的身份性質(zhì)，但筆者認為這里的身份主要是取得時的身份性質(zhì)，這如城市居民取得房改房，經(jīng)濟適用房時需審批，而取得一定時間后允許上市交易，交易時有一定的附加條件。同樣對于農(nóng)村村民申請取得宅基地并建房后，對于房屋的所有應(yīng)采完全權(quán)利的態(tài)度，應(yīng)允許有條件轉(zhuǎn)讓。對此人們可能會擔心一旦允許農(nóng)村房屋可以向任何人轉(zhuǎn)讓，則宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)聯(lián)系在一起，這不符合宅基地使用權(quán)的固有屬性，是沒有必要的，因為國家規(guī)定了一戶一次申請的原則，社員的身份屬性主要在申請時體現(xiàn)出來，申請建房后強調(diào)房屋所有權(quán)完全行使的權(quán)利，只是轉(zhuǎn)讓時設(shè)定一定的條件，如需經(jīng)村集體同意、征為國有土地、需補交土地費用等。我們也應(yīng)該看到，如果不允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，這會使得農(nóng)村的不動產(chǎn)難以進入市場進行交易，使房屋的交換價值不能實現(xiàn)，在一定程度上會限制農(nóng)民的融資的手段，甚至?xí)璧K農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段，許多農(nóng)民已經(jīng)進城打工，在城里已經(jīng)購置了房產(chǎn)，在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置，如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，將會造成農(nóng)村房屋的長期空閑，不符合物盡其用的原則。

三、目前在對于農(nóng)村房屋買賣法律欠缺的情況下，農(nóng)村房屋買賣應(yīng)采有條件有效原則

筆者曾經(jīng)碰到過這樣一個案子，一城市老婦購買了農(nóng)村的民房用以養(yǎng)老，當?shù)丶w組織也是知道的，從沒有反對過，從集體組織方面考慮認為宅基地使用權(quán)已給村民使用建房，村民賣房這是很正常的，但十幾年過去了，法院卻判令買賣合同無效。這使得老婦住了十幾年的房子一轉(zhuǎn)眼就不屬于自己了，現(xiàn)在無家可歸，境況十分可悲。所以，這樣的規(guī)定不利于社會的穩(wěn)定，會帶來某些不安定因素，也違反了所有權(quán)人可行使房屋所有權(quán)處分原則，在沒有改變宅基地所有權(quán)現(xiàn)狀和對土地的占有和利用狀況下，也違反了合同意思自治的原則，不管是買方還是賣方都不利，而對集體土地的使用權(quán)也沒有實質(zhì)的影響

而農(nóng)村房屋也應(yīng)享有完全的物權(quán)，所謂物權(quán)，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對抗第三人的財產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)本質(zhì)上是一種支配權(quán)，是權(quán)利人對物的直接支配；它具有對抗第三人的效力。對房屋的所有權(quán)是屬于物權(quán)的一種。從法理上分析，村民對其房屋具有絕對的支配權(quán)。但是，從實踐上，村民對其房屋并沒有享有該種權(quán)利，這對村民是很不公平的。同時，按照意思自治原則，對于買賣合同，以雙方意思達成一致為準。但是，在農(nóng)民房屋轉(zhuǎn)讓的問題上，并沒有采意思自治原則。這些與法理上相悖。

在這里，土地和房屋是兩個物，只是因為土地和房屋自然上的不可分，法律才創(chuàng)制了房屋所有權(quán)人享有土地使用權(quán)，并使兩權(quán)主體一致，以簡化因房屋與土地權(quán)利不一致帶來的麻煩和不便。這樣，雖然房屋和土地是相互獨立的物，但土地和房屋使用權(quán)的一體性，使我國的房地產(chǎn)權(quán)也一體化。由此便創(chuàng)立了土地使用權(quán)隨房屋的處分而處分，即地隨房走和房屋隨土地使用權(quán)的處分而處分，即房隨地走這兩個原則。

宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地的使用權(quán)人。此時，房屋的所有權(quán)與土地的使用權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者地隨房走或者房隨地走。在我國，城市和農(nóng)村私有房屋的宅基地均不得單獨轉(zhuǎn)讓，故此在這里只存在地隨房走的現(xiàn)象。

如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的使用權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地上使用權(quán)人欲走出農(nóng)村，到外面的世界開辟一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發(fā)揮物的效用。無疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經(jīng)濟組織對土地享有的所有權(quán)。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權(quán)利。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經(jīng)濟的經(jīng)濟利益并不存在侵犯的問題。且允許村民房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使村民的房屋發(fā)揮最大的效用。

據(jù)《人民日報》報道，根據(jù)最新出臺的蘇州市農(nóng)民宅基地轉(zhuǎn)讓相關(guān)條例，蘇州將允許農(nóng)民住宅有條件轉(zhuǎn)讓。報道說，作為全國首創(chuàng)的重要舉措，蘇州農(nóng)民進城后，農(nóng)宅將可以轉(zhuǎn)讓、出售。日前，蘇州各鄉(xiāng)鎮(zhèn)正緊鑼密鼓，成立農(nóng)民住宅置換中心。屆時，農(nóng)民宅基地將可通過住宅置換中心自由轉(zhuǎn)讓。蘇州土地部門負責(zé)人介紹說，制訂這一政策的主要目的是推動蘇州農(nóng)村的城市化進程。長期以來，農(nóng)村住宅一般只有宅基地使用證，土地屬集體所有。由于農(nóng)村住宅缺少土地證、房產(chǎn)證，交換一直存在著困難。農(nóng)民進城后，原先的住宅要么轉(zhuǎn)讓給屬于同一集體組織的農(nóng)民，要么就只有空置。這樣做的后果是：一方面，城市居民或外來者根本無權(quán)購買農(nóng)民房，另一方面，也導(dǎo)致農(nóng)村住宅價格低廉，一定程度上影響了農(nóng)民進城購房、定居的速度。

因此，蘇州的作法是，對城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，將由政府確權(quán)或征為國有土地，土地上的農(nóng)民住宅則納入城市私房管理，只要補交土地出讓金，這些農(nóng)宅就可以進行房產(chǎn)交易。而在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，則將成立農(nóng)民住宅置換中心，進城農(nóng)民的住宅可由中心預(yù)付一定住房交易款后收購儲備后進入市場。

這樣做的好處是城里人有了在農(nóng)村買房的可能，也將大幅提高蘇州農(nóng)宅價格，讓農(nóng)民也享受到城市化的成果。

因此，筆者也想從法理和目前現(xiàn)有法律法規(guī)闡述一下自己的拙見，認為農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記、買賣一是應(yīng)盡快完善立法，在今年的二會上已有委員提出這個問題，二是在目前沒有法律禁止轉(zhuǎn)讓的情況下采有條件有效為妥，具體的設(shè)想如下：

1、盡快完善立法，規(guī)定農(nóng)村房屋可自由買賣的辦法。對于一戶只能擁有一處宅基地修改為在沒有宅基地的情況下一戶只能申請一處宅基地，宅基地使用不是永久的，為房屋的壽命內(nèi)（或規(guī)定年限如70年），房屋到塌或滅失重建時重新申請批準（目前農(nóng)村重建房屋也是要批準的），放寬農(nóng)村房屋買賣時宅基地使用權(quán)在房屋自然壽命內(nèi)（或規(guī)定年限70年）隨房移轉(zhuǎn)的條件。版權(quán)所有