土地管理法條例精選(九篇)
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第1篇：土地管理法條例范文
第一條、根據《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）第五十六條的規定，制定本條例。
第二條、國家土地管理局主管全國土地的統一管理工作。
第二章、土地的所有權和使用權
第三條、下列土地屬于全民所有即國家所有：
（一）城市市區的土地；
（二）農村和城市郊區中依法沒收、征用、征收、征購、收歸國有的土地（依法劃定或者確定為集體所有的除外）；
（三）國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地以及其他土地。
第四條、集體土地所有者、國有土地使用者，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門提出土地登記申請。
集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發《集體土地所有證》，確認所有權。
單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發《國有土地使用證》，確認使用權。
土地證書式樣由國家土地管理局統一制定。
確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養殖使用權，分別依照《森林法》、《草原法》和《漁業法》的有關規定辦理。
第五條、未開發、使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，負責保護管理。
第六條、依法改變土地的所有權、使用權，或者因依法買賣、轉讓地上建筑物、附著物等而使土地使用權轉移的，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請土地所有權、使用權變更登記，由縣級以上地方人民政府更換土地證書。
依法買賣、轉讓地上建筑物和附著物的，依照國家有關規定辦理過戶登記手續。
第七條、依照《土地管理法》第十九條規定收回用地單位的土地使用權，應當由土地管理部門報縣級以上人民政府批準注銷國有土地使用證，并由土地管理部門辦理注銷土地登記手續。
第八條、全民所有制單位之間、集體所有制單位之間、全民所有制單位和集體所有制單位之間的土地所有權和使用權爭議，由土地所在的縣級以上人民政府處理。
個人之間、個人與全民所有制單位和集體所有制單位之間的土地使用權爭議，由土地所在的鄉級人民政府或者縣級人民政府處理。
土地所有權和使用權發生爭議需要重新確認所有權和使用權的，由縣級以上人民政府確認所有權和使用權，核發土地證書。
第三章、土地的利用和保護
第九條、國家建立土地調查制度。土地調查內容包括土地權屬調查、土地利用現狀調查和土地條件調查。
全國土地調查計劃由國家土地管理局會同有關部門制定，報國務院批準后實施。
地方土地調查計劃，由縣級以上地方人民政府土地管理部門會同有關部門制定，報同級人民政府批準，并報上一級人民政府土地管理部門備案后實施。
土地調查由縣級以上人民政府土地管理部門組織有關部門進行。土地所有者和使用者應當配合調查，提供必要的資料。
第十條、縣級以上人民政府土地管理部門應當會同有關部門根據土地調查成果評定土地等級。
第十一條、國家建立土地統計制度?？h級以上人民政府土地管理部門會同統計部門依法進行土地統計。統計人員依法行使土地統計職權。土地所有者和使用者應當提供統計資料，不得虛報、瞞報、拒報、遲報，不得偽造、篡改。
第十二條、全國土地利用總體規劃由國家土地管理局會同有關部門擬訂，經國家計劃委員會綜合平衡后，報國務院批準執行。
縣級以上地方人民政府的土地利用總體規劃，由縣級以上地方人民政府土地管理部門會同有關部門擬訂，經同級計劃主管部門綜合平衡后，由同級人民政府審查同意，報上一級人民政府批準執行。
鄉級人民政府的土地利用總體規劃，由鄉級人民政府編制，報縣級人民政府批準執行。
經批準的土地利用總體規劃的修改，須經原批準機關批準。
第十三條、開發國有荒山、荒地、灘涂，必須向當地土地管理部門提出申請，由縣級以上地方人民政府按照省、自治區、直轄市規定的批準權限批準，法律、法規另有規定的，依照有關法律、法規辦理。一次性開發一萬畝以上二萬畝以下土地的，須經國家土地管理局批準；一次性開發二萬畝以上土地的，須經國務院批準。
第十四條、單位和個人將耕地改為非耕地的，須經縣級以上人民政府批準。
第十五條、單位和個人承包經營的土地和依法確定給個人使用的自留地、自留山，應當按照規定用途使用，不得擅自建房、建窯、建墳、采礦、采石、挖砂、取土。
在前款所指的土地上從事采礦、采石、挖砂、取土等經營活動的單位和個人，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門提出用地申請，經縣級以上人民政府批準，法律、法規另有規定的，依照有關法律、法規辦理。
第十六條、采礦、挖砂、取土后能夠復墾的土地，用地單位和個人必須依照國務院的《土地復墾規定》負責復墾，由縣級以上人民政府土地管理部門會同有關部門對復墾的土地進行檢查驗收。
第四章、國家建設用地
第十七條、國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業，應當節約用地、合理用地。建設項目設計任務書報批時，必須附具土地管理部門的意見。
第十八條、國家建設用地的審批程序：
（一）建設單位持經批準的設計任務書或者初步設計、年度基本建設計劃等有關文件，向被征用土地所在的縣級以上地方人民政府土地管理部門申請建設用地。
（二）縣級以上地方人民政府土地管理部門對建設用地申請進行審核，劃定用地范圍，并組織建設單位與被征地單位以及有關單位依法商定征用土地的補償、安置方案，報縣級以上人民政府批準。
（三）建設用地的申請，依照法定批準權限經縣級以上人民政府批準后，由被征用土地所在的縣級以上人民政府發給建設用地批準書，土地管理部門根據建設進度一次或者分期劃撥建設用地。
（四）建設項目竣工后，建設項目主管部門組織有關部門驗收時，由縣級以上人民政府土地管理部門核查實際用地（城市規劃區內的建設項目竣工后，由城市規劃行政主管部門會同土地管理部門核查實際用地），經認可后依照本條例第二章的有關規定，辦理土地登記手續，核發國有土地使用證。
在城市規劃區內申請建設用地，建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，依照前款規定的程序辦理。
第十九條、鐵路、公路和輸油、輸水管線等建設項目用地，應當根據建設項目總體設計，一次申請批準，可以分段辦理征用、劃撥土地手續；分期建設的建設項目，可以根據其設計任務書確定的工期，分段申請批準和辦理征用、劃撥土地手續。
第二十條、搶險救災急需用地的，可以先行使用，但事后必須按照規定補辦臨時用地或者征用、劃撥土地手續。
第二十一條、《土地管理法》第二十五條第一款所稱征用其他土地二千畝以上，包括一個建設項目同時征用耕地一千畝以下和其他土地一千畝以上合計為二千畝以上。
《土地管理法》第二十五條第二款所稱征用其他土地十畝以下，包括一個建設項目同時征用耕地三畝以下和其他土地十畝以下合計為三畝以上十畝以下。
第二十二條、依照《土地管理法》第十九條規定收回使用權的國有土地，縣級以上人民政府可以確定給農業集體經濟組織耕種。農業集體經濟組織在耕種期間，不得在該土地上興建永久性建筑物或者種植多年生作物，并在國家建設需要使用時按時交還。交還時土地上有青苗的，建設單位應當付給青苗補償費。
第二十三條、建設單位因施工需要，在征用的土地范圍外需要增加臨時用地的，應當向當地縣級人民政府土地管理部門提出臨時用地申請，報同級人民政府批準。在城市規劃區內需要增加臨時用地的，應當先向城市規劃行政主管部門提出定點申請，經審查同意后，向土地管理部門提出臨時用地申請。
臨時使用集體所有的土地的，依照《土地管理法》第三十三條第一款的規定給予補償。
第五章、鄉（鎮）村建設用地
第二十四條、鄉（鎮）村各項建設應當嚴格控制占用農業生產用地，不得突破縣級以上地方人民政府下達的鄉（鎮）村建設用地控制指標。
第二十五條、農村村民建住宅需要使用土地的，應當先向村農業集體經濟組織或者村民委員會提出用地申請，經村民代表會或者村民大會討論通過后，報人民政府批準。其中需要使用耕地的，由鄉級人民政府審核，經縣級人民政府土地管理部門審查同意后，報縣級人民政府批準；需要使用原有宅基地、村內空閑地和其他土地的，報鄉級人民政府批準。
第二十六條、城鎮非農業戶口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，應當經其所在單位或者居民委員會同意后，向土地所在的村農業集體經濟組織或者村民委員會或者鄉（鎮）農民集體經濟組織提出用地申請。使用的土地屬于村農民集體所有的，由村民代表會或者村民大會討論通過，經鄉（鎮）人民政府審查同意后，報縣級人民政府批準；使用的土地屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農民集體經濟組織討論通過，經鄉（鎮）人民政府審查同意后，報縣級人民政府批準。
第二十七條、回原籍鄉村落戶的職工、退伍軍人和離、退休干部，以及回家鄉定居的華僑、港澳臺同胞，需要使用集體所有的土地建住宅的，依照《土地管理法》第三十八條和本條例第二十五條的規定辦理。
第二十八條、依照鄉（鎮）村建設規劃興建農村集貿市場，需要使用土地的，依照《土地管理法》第四十條的規定辦理。
第二十九條、農村承包經營戶、個體工商戶從事非農業生產經營活動，應當利用原有宅基地；確需另外使用集體所有的土地的，必須持有關部門批準文件，向土地所在的村農民集體經濟組織或者村民委員會或者鄉（鎮）農民集體經濟組織提出用地申請，由村民代表會或者鄉（鎮）農民集體經濟組織討論通過，經鄉（鎮）人民政府審查同意后，由縣級以上地方人民政府按照省、自治區、直轄市規定的批準權限批準。
第六章、法律責任
第三十條、依照《土地管理法》第四十三條、第四十四條的規定，除責令違法者退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施外，處以罰款的，按非法占用土地每平方米十五元以下的標準執行。
第三十一條、依照《土地管理法》第四十七條的規定，對違法者除沒收其非法所得，限期拆除或者沒收在買賣或者以其他形式非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施外，處以罰款的，按非法所得50％以下的標準執行。
第三十二條、依照《土地管理法》第四十九條的規定，除責令違法者退賠外，處以罰款的，按非法占用款數額30％以下的標準執行。
第三十三條、依照《土地管理法》第五十條的規定，除責令違法者交還土地外，處以罰款的，按非法使用土地每平方米五元以下的標準執行。
第三十四條、依照《土地管理法》第五十一條的規定，對嚴重毀壞種植條件的，除責令違法者限期治理外，處以罰款的，依照耕地保護法規規定的標準執行；對因開發土地造成土地沙化、鹽漬化的，除責令違法者限期治理外，處以罰款的，依照各省、自治區、直轄市人民政府制定的標準執行；對因開發土地造成水土流失的，除責令違法者限期治理外，處以罰款的，依照水土保持法規規定的標準執行。
第三十五條、罰款必須在規定的期限內繳納；逾期不繳納的，每日加收相當于罰款數額3‰的滯納金。
罰款和滯納金按照國家有關規定上繳國庫。
第三十六條、未經批準或者采取荒廢耕地等手段騙取批準，非法占用土地建住宅或者從事其他建設的，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，責令退還非法占用的土地。
依法受到限期拆除新建的建筑物和其他設施的處罰的單位和個人，繼續施工的，作出處罰決定的機關有權對繼續施工的設備、建筑材料予以查封。
第三十七條、虛報、瞞報、拒報、屢次遲報或者偽造、篡改土地統計資料的，依照《中華人民共和國統計法》第二十五條和《中華人民共和國統計法實施細則》第三十一條的規定處罰。
第三十八條、侵犯土地所有權或者使用權的，縣級以上地方人民政府土地管理部門依照《土地管理法》第五十三條規定作出處理決定后，侵權人在法定期限內不起訴又不履行的，被侵權人可以申請人民法院強制執行。
第七章、附則
第2篇：土地管理法條例范文
收回土地使用權制度存在的問題
收回國有土地使用權包括兩種情況：一種是單純收回國有土地使用權，即收回空地使用權；另一種是收回土地上有房屋等附著物的國有土地使用權。收回國有土地使用權在具體操作上，一般是由土地行政主管部門報經縣級以上人民政府批準后，發出收回國有土地使用權決定，并對土地使用權人予以補償(有房屋等地上附著物的，對土地使用權連同房屋等地上附著物一并補償)，即完成了收回土地使用權的法律程序。
上述制度設計和操作程序，存在著以下問題：
從理論的角度看，由于國家以及具體實施機關即縣級以上土地行政主管部門在土地管理中身份的雙重性，使縣級以上土地行政主管部門在實施收回土地使用權行為時身份不明確，存在以行政權解決民事爭議問題的嫌疑。
按照我國憲法和土地管理法的規定，城市土地屬于國家所有。國家以所有者的身份(具體由各級人民政府及其土地行政主管部門實施)，通過劃撥或出讓的方式，向用地單位提供土地使用權，與此同時，國家通過縣級以上人民政府及其土地行政主管部門以行政管理者的身份對土地進行行政管理。因而在實踐中，縣級以上人民政府及其土地行政主管部門始終扮演著兩種角色，一種是代表國家以土地所有者的身份出現，另一種是以行政管理者的身份出現。
在國有土地使用權出讓這一行為中，縣級以上人民政府及其土地行政主管部門無疑是代表國家以土地所有者的身份出現的。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第八條規定：“土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。”第十一條規定：“土地使用權出讓合同應當按照平等、自愿、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂?！卑凑兆罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規定，國有土地使用權出讓合同爭議屬于民事爭議，應當通過民事訴訟途徑解決。國有土地使用權出讓合同爭議的情形可能包括訂立爭議、履行爭議、變更爭議、解除爭議等。但是，在實踐中不能完全排除國家以所有者的身份通過解除與用地者簽訂的土地使用權出讓合同，收回土地使用權的可能性。因而在相關的法律規定中，就必須明確縣級以上人民政府及其土地行政主管部門在“收回土地使用權”時的身份定位，即以所有者的身份，還是行政管理者的身份。如果是以所有者的身份，就只能與用地者在平等的基礎上，通過民事的方式解決“收回土地使用權”的問題，而不宜采用行政權力解決雙方之間的民事爭議；如果是以行政管理者的身份，法律應當以明白無誤地體現出處置行為的強制性和單方意志性，規定對行政相對人的財產進行處分的手段和程序，以此來解決“收回土地使用權”的問題。
而從《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《城市房地產管理法》的相關規定的表述來看，沒有對國家在收回土地使用權時的身份作出區分，而是將兩者混為一談。從字面意義上理解，法律法規更突出強調的是國家的土地所有者的身份。如《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十二條規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回，在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用土地的實際年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》第十九條規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回，在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償?！睆倪@兩個法條的表述可以清楚地看出，國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回，以及提前收回的基礎都是出讓合同，而出讓合同的主體一方正是以土地所有者代表身份出現的市、縣人民政府土地行政主管部門。因而在這兩個條款里，國家更多的是以土地所有者的身份出現，加之“收回”屬于中性詞語，并不具有明顯強制性和體現單方意志性，因而也不能表明國家的“行政管理者”的身份。而且如果是以“行政管理者”的身份強制剝奪行政相對人的土地使用權，當然不存在“提前”的問題。這無疑會產生國家以行政權力強行解決與用地者之間的民事爭議的嫌疑。《土地管理法》第五十八條第一項和第二項的規定雖然沒有言及出讓合同的問題，但由于繼續使用了“收回”這樣中性的詞語，使得縣級以上人民政府及其土地行政主管部門，尤其是縣級以上人民政府土地行政主管部門作為出讓合同的一方，在實施“收回土地使用權”時，對外仍然無法以明確的“行政管理者”身份出現，即縣級以上人民政府及其土地行政主管部門究竟是以“土地所有者”即出讓合同一方的身份，還是以“行政管理者”的身份出現，究竟是解決與受讓方之間的出讓合同的民事爭議，還是解決強制剝奪行政相對人的土地權利仍然是不明確的。
城市房屋拆遷制度存在的主要問題
消滅被拆遷人的房屋所有權和土地使用權，可以采用兩種手段加以解決。一是由行政機關依法強制剝奪并對被拆遷人給予合理補償后，消滅被拆遷人的房屋所有權和土地使用權；二是由拆遷人通過市場買斷的方式，取得被拆遷人的房屋所有權和土地使用權。只有消滅了被拆遷人的房屋所有權和土地使用權，才能夠啟動拆除房屋的程序。
然而按照現行的城市房屋拆遷制度，在沒有依法消滅被拆遷人的房屋所有權和土地使用權情況下，就由行政機關許可拆遷人拆遷被拆遷人的房屋，恰恰是越過了依法消滅被拆遷人的房屋所有權和土地使用權這個必要前提，直接實施了核準拆遷房屋的行為，侵害了被拆遷人房屋的所有權和土地使用權，使得這項行為不具合法性。
同時，行政許可拆遷房屋并未對國有土地使用權作出處理，但在拆遷實踐中都是在拆遷房屋的同時對國有土地使用權一并補償，從而在實質上對國有土地使用權作了處置。雖然《城市房屋拆遷管理條例》規定了申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交國有土地使用權批準文件，但這一規定與土地管理法律、法規不相符合，無法銜接，在實踐中也無法操作。在土地管理實踐中，并不存在“國有土地使用權批準文件”這樣的法律文書。作為用地
單位，取得土地使用權依法可以通過三種方式，第一種是符合國家《劃撥用地目錄》要求的項目用地，由縣級以上人民政府依法劃撥；第二種是通過出讓等方式從國家手中有償取得；第三種是通過買賣的方式從原土地使用權人手中有償取得。如果采用第三種方式取得土地使用權，屬于市場交易行為，無需政府的批準；如果采用第二種方式取得土地使用權，則是由用地者通過有償受讓的方式從國家手中取得土地使用權，而不是由政府及其土地管理部門批準取得。通過劃撥取得土地使用權需要政府的批準，由政府核發《劃撥土地決定書》，但這種《劃撥土地決定書》也不能等同于《城市房屋拆遷管理條例》所稱的“國有土地使用權批準文件”。而且如果是采用劃撥或者出讓方式取得土地使用權，還必須是在已經依法消滅了被拆遷人的房屋所有權和土地使用權的前提下才可能實現。
用“征收”制度取代“收回”和“拆遷”制度
筆者認為，為了社會公共利益的需要，應對國家強制力處置的土地使用權和房屋一律實施征收并給予合理補償，即用“征收”代替“收回”和“拆遷”。這不僅有充分的憲法依據，也將使收回土地使用權和城市房屋拆遷中所存在的問題與矛盾迎刃而解。
第一，修改完善《土地管理法》關于“國家為了公共利益的需要，可以依法收回土地使用權”的相關內容，增加“國家為了公共利益的需要，可以對當事人依法取得的土地使用權實施征收并給予合理補償，土地上有附著物的，應當對附著物一并征收和補償”的相關規定。
第3篇：土地管理法條例范文
1 加強農村土地資產管理的必要性
1.1 加強農村土地資產管理是切實維護農民土地合法權益的必然要求
據聯合國糧農組織給出的2010年數據顯示，中國農業土地資產比例最高達54%，遠高于機器10%、農業設施12%、牲畜24%。全球農業土地資產比重，中國14%居第二位，僅次于美國16%。然而，我國農村土地資產產權建設和價值實現機制滯后，導致農村土地資產“流轉率低、流轉方式單一、土地規?；洜I程度低、土地資產流轉風險高”的現象普遍存在。長期以來，這筆巨大的財富由于法律和管理制度的約束，除用于滿足農戶自身生產生活需要外，無法像城市土地資產那樣在市場中有序流動。農村土地只凸顯其基本的社會保障功能，卻不具備融資擔保和增值等功能，阻礙了農村經濟發展和農民收入增長。
在中國，土地是農民的根本。對于農民而言，土地產權既是一種生存權利，又是一種發展權利。農民的土地財產權作為一種權利范疇，是指農村集體經濟組織內的農民對農村集體土地依法享有的各種財產性權利。農民的財產性收入，指農民對自己所擁有的財產，通過行使對財產的占有權、使用權、受益權、處置權等物權，而獲得的相應收益，即農民對所擁有的財產通過出租、轉讓、入股分紅和投資等方式所取得的資產增值收益。農民的財產額度在一定程度上直接影響著財產性收入的多少。據調查，受農村經濟社會發展水平和傳統觀念的影響，現階段我國農戶的財產主要集結在其擁有的土地和住宅上。以重慶市璧山縣為例，該縣農戶的房屋價值占其家庭財產價值總量的62.6%，該地區農民的財產性收入比重嚴重偏低，平均不到其總收入的1%。一般而言，一個地區越富裕，其居民的財產性收入就越多，占全部收入的比重就越大。居民財產性收入的多少，成為衡量一個地區是否富裕的重要標志。
1.2 加強農村土地資產管理是發展社會主義市場經濟的必然要求
社會主義市場經濟制度是我國基本的經濟制度，它要求市場在資源配置中發揮基礎性的作用。農村土地資產管理體制機制直接影響土地資源配置效率，關系到農村經濟發展和社會的和諧穩定。我國農村土地管理制度形成于計劃經濟時代，當時國家的建設規模有限，對農民的影響并不大。隨著我國市場化的深入發展，政府依然憑借壟斷權力，操控農村土地市場。以成本價征用農民土地，再以市場價出讓土地，失地農民只獲取土地市場價值的小部分，而政府獲取了高額的壟斷利潤，使國家賦予政府的土地壟斷權成為權利尋租的動力。政府過度介入經濟生活，對市場經濟的持續健康發展產生不良作用。現行的農村土地資產管理體制機制落后于時代的發展，違背了社會主義市場經濟發展規律。
黨的十明確提出，不失時機深化重要領域改革，堅決破除一切妨礙科學發展的思想觀念和體制機制弊端，構建系統完備、科學規范、運行有效的制度體系，使各方面制度更加成熟更加定型。我們要加快完善社會主義市場經濟體制，完善公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度，完善按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度，完善宏觀調控體系，更大程度更廣范圍發揮市場在資源配置中的基礎性作用。因此，應當著力完善農村土地資產管理體制機制，推進農村土地資產市場化，培育農村土地資產市場體系。
1.3 加強農村土地資產管理是統籌城鄉發展的必然要求
解決好農業農村農民問題是全黨工作重中之重，城鄉發展一體化是解決“三農”問題的根本途徑。要加大統籌城鄉發展力度，增強農村發展活力，逐步縮小城鄉差距，促進城鄉共同繁榮。堅持工業反哺農業、城市支持農村和多予少取放活方針，加大強農惠農富農政策力度，讓廣大農民平等參與現代化進程，共同分享現代化成果。加強農村土地資產管理有利于堅持和完善農村基本經營制度，依法維護農民土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權，壯大集體經濟實力。發展農民專業合作和股份合作，培育新型經營主體。發展多種形式規模經營，構建集約化、專業化、組織化、社會化相結合的新型農業經營體系。
改革開放以后，中國工業化和城市化進程在較短時間內能夠實現突破性發展，主要得益于城鄉二元體制下勞動力、資金、土地等生產要素繼續由農村向城市單向流動，大量農村土地以極低的成本轉化為城鎮建設用地，而大量農民被排斥于城市化進程之外，不能依靠土地權利直接參與并分享工業化和城市化的成果。顯然，這種“城鄉二元”結構體制下，形成城鄉分割的土地市場。從土地市場體系構建來看，城市建設用地轉讓、出租交易市場經過20多年的發展已經比較完善，但是農村土地市場體系尚未真正建立起來，土地收益分配方式不清晰。政府以強制手段，侵害農民的土地權益，導致失地農民問題已經成為當今中國最嚴重的社會經濟問題之一。同時，城鄉分治體制下，土地要素流動性不足在很大程度上也限制了資本和勞動力要素的自由流動，影響了要素與資源的進一步整合。土地權屬限制導致集體建設用地和國有建設用地出現同地不同價，農村土地資產的價值沒有真正顯現出來。因此，深化農村土地資產管理改革，確保城鄉之間在資源配置和利用方面擁有平等的權利和機會，實現真正意義上的公平和正義。有序推進農村土地資產管理，促進農村土地資產化，也是實現城鄉統籌發展的必然要求，對于構建和諧社會也具有特別重要的意義。
2 農村土地資產管理存在的問題
2.1 農村土地資產管理制度不健全
中國農村的土地歸農民集體所有，這在《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農業法》等法律中都有明確的規定。但是農村集體組織是誰，法律是否賦予農村集體組織行使土地所有權，法律規定含糊?！吨腥A人民共 和國土地管理法》第二條規定，全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使?！吨腥A人民共和國土地管理法》第十條規定，農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的土，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理；已經屬于鄉鎮農民集體所有的土地，由鄉鎮農村集體經濟組織經營管理。顯然，法律賦予農村集體組織的是經營管理權，并未明確農民集體所有土地的所有權由農村集體組織代表農民集體行使。
“集體產權”（Collective Property Right）或“集體所有制”的概念是一個沒有得到嚴格界定的概念。在實踐中，作為主體的“集體”是誰？“集體”對土地的管理和監督的程序和形式，法律并無明確規定，在土地所有權與承包經營權的內容、界限和法律地位等方面也沒有作出具體的安排。由于“集體”這一概念的高度抽象性和模糊性而在現實中找不到對應的載體，以及其標志性權能被國家控制在手中和大部分權能實際上是由少數農村干部在行使，導致其主體事實上的不存在，即主體虛位。筆者在對重慶江津區、開縣和忠縣農戶走訪調查并回收有效問卷316份，結果表明，多數農民對土地所有權的具體歸屬是模糊不清的，甚至農民的土地集體所有權概念是很淡薄的。其中28%農戶認為，集體就是國家；36%的農民認為集體是干部（村干部、鄉鎮干部），認為集體是村民小組占15%；剩余21%的農民表示不清楚或是不關心。
周誠在《土地經濟學》中提出了“五權結構”，即所有權、占有權、使用權、收益權和處分權。在目前的農村土地制度下，農村土地產權對集體和農民而言，并不完整。一方面，農民集體不能充分行使土地權利；另一方面，農戶的土地經營權雖然相對充分，但財產權嚴重不足。例如，在現行制度下，農民缺乏抵押土地使用權以獲取銀行貸款的權利，產權缺乏有效的實現途徑和保護機制。
造成這種主體缺位的原因主要有3個方面：一是現階段隨著家庭承包經營的發展，農民集體經濟組織在大多數村內是不存在的，村一級并沒有真正的土地所有權主體；二是下，土地被細化經營，雖然滿足了農戶的土地私化經營愿望，但是小農意識下的農民并不關心土地的所有權主體是誰；三是在對農村集體土地進行處分時，各級政府介入十分嚴重，普遍的形成政府“代民做主”的現象。
2.2 農村土地資產管理機制失靈
現行農村土地資產管理機制體現于行政干預土地產權配置，這種管理機制造成各項權利主體對土地的權利、義務難以明確，這是農村土地經濟關系多重矛盾產生的根源。農村土地經濟關系多重矛盾集中反映在：一是國家對農村土地權利的控制，表明土地的最終歸屬權屬于國家，但國家并不是農村土地的所有權主體，國家卻可以通過強制手段實際操縱和決定農村土地所有權交易并且參與所有權收益分配；二是農民集體作為名義上的土地所有者，實踐中難以充分行使所有權，主體地位處于虛置狀態，土地權益受到多方侵蝕；三是集體土地的經營管理者自身角色混亂，權利和義務不對稱，農民集體土地所有權的充分行使受制于農村基層政治民主發展狀況。根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國農村土地承包法》等法律法規的規定，集體土地經營管理者分為三種，即鄉（鎮）農村集體經濟組織、村集體經濟組織或村民委員會、社集體經濟組織或村民小組。他們既是一個經濟組織，負責經營管理農村土地，又被視為地方政府在農村基層的延伸，具行政管理色彩，形成農村版“政企不分”。
長期以來，我國實行的征地制度存在弊端，其土地資產補償機制不符合市場經濟體制?！吨腥A人民共和國土地管理法》第47條規定，征收耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費、“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍”。征地補償標準未包含土地的增值部分及未來的收益部分。農用地一經征用后，其用途改變會導致地價高漲，而這部分巨額增值收益農民并沒有權力享受即形成實際上的“增值歸公”。從征地補償辦法看，長期以來，中國農民對土地的所有權基本上未得到地方政府的承認或尊重。在現行征地制度下，農民拆遷安置所得比例極低，土地收益分配明顯是向政府、城市、非農部門傾斜。近年來，全國各地越來越多的失地農民上訪、投訴媒體等維權抗爭活動以及其與地方政府和開發商之間發生的嚴重沖突事件影響了社會穩定和經濟發展。
2.3 農村土地資產管理平臺薄弱
農村土地資產是發展農村集體經濟實現農民富裕的重要物質基礎，應依據法律規定對農村集體經濟組織的資產產權、資金運作和資產經營狀況進行系統檢查、評估。調查發現，農村土地資產管理在確權、統計和評估方面存在滯后性，農民主體意識和權利意識模糊，不少地方存在登記不及時、不全面，監督管理不到位等問題，致使農村土地資產管理混亂、資產處置隨意等問題。
加強農村土地資產管理，首先應該清楚農村土地資產的存量，明細到村、組、戶。其次，應該清楚農村土地資產的市場價值。抽樣調查忠縣269個農戶，98%的被調查農戶知道自己承包地的數量、位置，但是他們不知道自己承包地資產的市場價值；抽樣調查忠縣、開縣等180名村官，95%的被調查者能正確回答本村的土地面積、用地結構，但是他們不知道本村土地資產的市場價值。我國農村廣大基層干部和農戶對農村土地資產認知程度低，究其原因有以下幾點：一是農村土地產權遺留的歷史問題。農村集體土地產權虛置，“三級所有，社為基礎”的農村土地資產管理體制名存實亡。由于集體土地檔案、地籍圖像資料不完善，農村土地界限存在爭議。二是農村土地資產評估的特殊性。由于農村土地資產本身存在的特性，如產權特征、資產屬性、市場條件等，在進行土地資產評估的時候，存在一定的障礙。
對重慶市資產評估協會98名專業人士咨詢結果顯示：98%的受訪者認為，加強農村土地資產管理平臺建設是十分必要的，健全嚴格規范的農村土地管理制度必須 進行農村土地資產評估，同時也表達了對現行農村土地資產評估狀況的不滿；92%受訪者建議農村土地資產評估的原理和方法參照土地流轉市場定價法；超過半數的受訪者認為，農村土地資產評估需要完善法律制度來支持。
2.4 農村土地資產管理效益低
目前，農村土地資產管理不善形成種種弊端，影響到廣大農戶財產性收入增長。勞動是財富之父，土地是財富之母，這是政治經濟學的一個基本論斷。農民擁有土地，就擁有巨大財富，就應該擁有更多的財產性收入。中國城鄉居民收入結構統計結果（表2）表明，城鎮居民沒有土地所有權，卻有更多的財產性收入，農村居民擁有土地所有權，但財產性收入較少。這個現象發人深省，農村土地資產管理效益幾何。
據調查，農村土地資產管理不善影響到土地資源的可持續利用。第一，對土地非農化產生的巨大利益的追逐也加劇了腐敗泛濫，加重了對極為稀缺的土地資源的亂占濫用現象。特別是在城市近郊區和鄉鎮企業發達的沿海地區，農村集體非農用地大量進入市場已成為客觀的事實，且主要以買賣、有償有限期出讓、出租、入股聯營、聯建分成和抵押等方式進入市場。這種現象影響到耕地資源的保護，也造成土地資產收益流失。第二，隨著經濟的不斷發展，在城郊地區，農村土地資產增值空間迅速提升，但是由于存在相關土地法律和政策的嚴格限制，在城郊地區一些集體非農建設用地自發地、無序地流轉形成了一定的隱形市場，農民以不合法方式爭取自身利益的行為，導致了土地資產管理失控、建設用地供應總量難以控制、土地市場秩序遭到破壞等突出問題。第三，由于農地占用成本低，土地粗放式利用現象十分普遍。統計數據顯示，1996—2010年間全國農村人口減少了1.49億，但農村居民點用地總面積不但未降反而凈增6.13萬hm2，農民人均農村居民點用地面積也從193 m2增加到218 m2，超過國家規定的建設用地標準，形成許多所謂“空心村”，鄉鎮企業亂占濫用耕地現象也十分普遍。
3 加強農村土地資產管理的建議
3.1 強化農村土地資產管理主體
黨的十報告明確提出，必須堅持人民主體地位?；鶎尤罕娮灾问俏覈幕菊沃贫?。村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，在發展農村集體經濟，加強農村政權建設中具有十分重要的作用?！吨腥A人民共和國村民委員會組織法》（2010年10月28日）中明確提出，村民委員會應當支持和組織村民依法發展各種形式的合作經濟和其他經濟，承擔本村生產的服務和協調工作，促進農村生產建設和經濟發展。村民委員會依照法律規定，管理本村屬于村農民集體所有的土地和其他財產，引導村民合理利用自然資源，保護和改善生態環境。村民委員會應當尊重并支持集體經濟組織依法獨立進行經濟活動的自主權，維護以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。各地農村經濟社會改革發展的經驗證明，優化資源配置是村民委員會履行職責的保障。發揮村民委員會的積極作用，加強村民委員會管理農村集體土地資產的職能，是農村集體土地資產管理制度創新發展的必然趨勢，也是壯大村級集體經濟的客觀要求。我們要堅持生產力與生產關系相互適應的科學發展觀，深刻認識農村集體土地所有權主體發展的客觀規律，與時俱進，推進農村集體土地所有權主體創新發展。建議積極推進地方立法，賦予村民委員會更加充分、更有保障的土地物權，強化村民委員會的土地所有權和土地用益物權。改“三級所有，社為基礎”為“三級所有，村為基礎”。
3.2 開展農村土地資產清產核資
開展農村股份合作、推進“三權抵押”和“地票交易”，必然要求科學評估農村集體土地資產價值，嚴格明晰農村集體土地資本結構。城市的每一個單位、每一個家庭都能說出自己的資產價值，農村的每一個單位、每一個家庭都搞不清楚自己的資產價值。農村集體土地資產價值都搞不清楚，又如何能壯大農村集體經濟，切實維護農民土地權益？因此開展農村集體土地清產核資，顯化農村集體土地資產價值是壯大村級集體經濟、切實維護農民土地權益的客觀要求。據調查，全國加快了農村土地確權登記發證工作，農村集體土地所有權確權登記發證已近完成，宅基地使用權和村民住房所有權確權登記發證率達到90%。建議政府以第二次土地大調查成果和農村土地確權登記發證工作成果為平臺，推進農村土地管理制度創新，開展農村集體土地清產核資登記，摸清每一個村民委員會的農村集體土地資產規模、結構、價值，為加強農村集體土地資產管理提供決策依據，為壯大村級集體經濟，切實維護農民土地權益提供公共服務。保障村民委員會和農戶的土地權利在經濟上得到有效實現，創造條件讓村民委員會和廣大農民擁有更多的土地財產和財產性收入。
3.3 建立農村土地資產收益分配機制
《中華人民共和國物權法》（2007年3月）明確規定，所有權人對自己的資產依法享有占有、使用、收益和處分的權利。長期以來，我國農村集體土地所有權收益管理相對滯后，關于農村集體土地所有權收益的產生機制和分配機制認識不足、政策缺失，導致農村集體土地所有權在經濟上得到實現的要求未能滿足，嚴重影響農村集體經濟科學發展，危及農村社會和諧穩定。國有土地所有權收益已上萬億，農村集體土地所有權收益又有幾何。政府既要加強城市國有土地所有權收益管理，也要加強農村集體土地資產所有權收益管理。建議加強社會調查、理論研究和政策分析，深刻認識農村集體土地所有權收益的地位、作用和性質，科學構建農村集體土地所有權收益的實現路徑和方式，合理評估農村集體土地所有權收益，統籌考慮農村集體土地所有權收益分配方案。建議加大制度創新和制度供給，保障農村集體土地所有權在經濟上得到實現，為加快農村集體經濟發展、加強農村基層政權建設夯實經濟基礎。
3.4 建立農村土地資產評估服務體系
價格是市場的靈魂，如何評估農地資產價格，是推進農村集體土地資產管理的關鍵環節。國有土地多年來已形成了較為完善的土地定級估價辦法，但對農村土地資產價值認識不足，農地定級估價基本上還是空白。如何建立適應社會主義市場經濟體制，符合統籌城鄉改革發展要求的農村集體土地資產定價機制，需要 深化研究。與發達的城市土地評估機構相比，農村土地價格評估機構和專業評估人員極為缺乏。調查發現，當前在推進農村土地流轉、推進農村股份制改革中，土地資產價值評估難，制約了農村集體土地資產管理的有序推進。政府為城市國有土地資產管理提供了公共服務，也應當為農村集體土地資產管理提供公共服務，做好相關服務工作，推進農村集體土地資產管理。針對集體土地資產管理中存在的信息不暢通、價格不合理、服務體系薄弱等問題，迫切需要建立農村土地權屬登記、資產評估、法律援助等服務體系。合理的價格不僅能充分體現土地的價值，而且可以引導土地資源的優化配置。深化資源性產品價格和稅費改革，建立反映市場供求和資源稀缺程度、體現生態價值和代際補償的資源有償使用制度和生態補償制度。政府土地行政主管部門應當適時制定符合社會主義市場經濟體制，適應農村集體土地資產管理的農村土地定級估價規范，建立農村地價評估機構，培訓農村集體土地資產評估專業人員，開展農村集體土地定級估價，合理確定農村集體土地資產價格，壯大村級集體經濟，切實維護農民土地權益。
第4篇：土地管理法條例范文
一、違章建筑的法律界定
隨著城市化進程的推進，違章建筑成為一個公眾熱議的名詞。人們在日常生活中經常用到違章建筑，而違章建筑到底是什么也經常會困惑到很多人。究竟那些建筑屬于違章建筑，如何從法律上對違章建筑進行界定關系到很多人的切身利益。本文第一部分將從違章建筑的概念分析、違章建筑的分類和違章建筑民法上的學說總結對違章建筑進行法律上的規范界定。
(一) 違章建筑的概念分析
1. 違章建筑的定義。違章建筑(illegal building)在我國最早出現在1980年國務院的《批準中央氣象局關于保護氣象臺站觀測環境的通知》文件中。百度百科中違章建筑的定義，從嚴格意義上講，是指違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《村莊和集鎮建設管理條例》等相關法律法規的規定動工建造的房屋及設施。在我國，違章建筑的“章”應理解為根據相關法律、法規及規章的規定，開展工程建設時所需遵守的某種“章程”或“規章制度”。
2. 我國現行的有關違章建筑的規定。我國現行的有關違章建筑的立法是分散的、多效力層次的，適用范圍也是不同的。以下我們將對相關法律規定進行梳理。按照效力級別可以分為違反法律、違反行政法規和違反部委規章三類。
其中的法律主要有《城鄉規劃法》、《土地管理法》、《防洪法》、《防震減災法》、《電力法》、《建筑法》、《港口法》、《公路法》、《環境保護法》等。如《城鄉規劃法》第64條規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。
行政法規對違章建筑作出規定的有《城市房屋拆遷管理條例》、《城市道路管理條例》、《電力設施保護條例》等。其中《電力設施保護條例》第十五條規定;任何單位或個人在架空電力線路保護區內，必須遵守下列規定：(三)不得興建建筑物。
部委規章對違章建筑作出規定的有：《風景名勝區管理處罰規定》、《風景名勝區管理處罰規定》、《建制鎮規劃建設管理辦法》等。其中《風景名勝區管理處罰規定》第七條規定：風景名勝區管理機構違反風景名勝區規劃進行違章建設、毀損景物和林木植被、捕殺野生動物或者污染、破壞環境的，由上級建設行政管理部門給予處罰。
(二) 違章建筑的分類
我國法律對違章建筑并沒有明確的分類，只是在有的地方性法規中對違章建筑進行了比較詳細的列舉。本文依照對上述法律、行政法規、部委規章的列舉，對違章建筑進行劃分，主要分為程序性的違章建筑的和實體性的違章建筑兩類。
實體性的違章建筑是指實質上違背了城市規劃和土地管理的規定，無法通過補辦手續的方式來糾正其違法行為。根據違反的法律的效力不同可以分為違反法律的違章建筑、違反行政法規的違章建筑、違反部委規章的違章建筑。
程序性的違章建筑實質并未違反城市規劃，而只是沒有辦理合法的審批手續的非法建筑，程序性違章建筑一般可以通過補辦手續而成為合法建筑。主要有以下幾種：無證規劃型、擅自變更規劃型、臨時未拆除型、不當施工型。
二、比例原則精神下的違章建筑的處置方案
比例原則又稱禁止過度原則，主要系源于法治國家原則。比例原則是行政法的帝王條款，在我國行政法中有著獨特的地位。比例原則是指國家權力的行使應當兼顧公共利益的實現和公民權利的保護。從我國現實狀況來看，由于居住權保障觀念的欠缺，致使在拆除非法建筑時對公民居住權的保障一直沒有得到應有的重視。非法驅逐、野蠻拆除現象普遍存在，且拆除違章建筑“零補償”，違章建筑拆除后公民居住權無法得到救濟和保障，這些都成了我國非法建筑拆除中公民居住權保障的突出問題。 將比例原則運用于違章建筑的處置中對違章建筑處理有著重要意義。
我們在執法實踐中對違章建筑處理具有單一性，往往采用“一拆了之”的方式，并沒有區分違章建筑的具體情況做出相應的處罰形式，不利于我國公民基本人權的保護，社會資源的保護和節約建設成本。為了解決這種單一處罰所帶來的弊端，處罰應采取的措施避免處罰過程中的歧視。行政機關在執法中應根據違法建筑的危害，種類，行為目的，違章建設的位置和其他因素的情況下，更細致深入地分析，作出科學合理的處理。違章建筑的存在有著深厚的社會背景，與我國人口多、就業崗位少、人均居住面積低、經濟發展不平衡、有關建設管理審批不規范等因素有著密切的關系。因為違章建筑違法的嚴重性的標準不同，下面我們將根據比例原則來確定不同的處置方式。以下的處置方式主要涉及比例原則精神下的違章建筑的拆除、程序違法中的轉正合法化、沒收、在拆遷補償中的處置和對小產權房的處理。
(一)比例原則下違章建筑的拆除
按照比例原則的要求，以下違章建筑應當進行拆除：經檢測鑒定，房屋質量達不到國家或當地有關標準，存在嚴重質量問題或安全隱患，又不能采取可行的措施予以整改消除的;土地利用現狀為耕地、總體規劃為一般農用地、基本農田的;占用水源為一級保護區的;占用公共道路、綠地、河道、高壓供電走廊、壓占地下管線的;嚴重影響土地總體利用規劃、城鎮規劃的;破壞或影響文物保護和風景名勝區的。具體來說，按照比例原則而要求，對違章建筑的拆除可以分為兩類。第一類是根據違章建筑的所在位置確定應當予以拆除的，第二類是根據違章建筑對公共利益的影響程度決定應當予以拆除的。
(二)比例原則下違章建筑程序違法中的轉正合法化
違反法律、法規、規章控制性程序規定建造的建筑，也即沒有符合行政許可形式要件，沒有通過行政許可并領取相應證書或超越許可范圍建造的建筑，比如沒有通過規劃許可、建設用地許可、施工許可，具體而言就是沒有領到《建設用地批準書》、《宅基地批準書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》以及《建設工程施工許可證》等，或者超越許可證及批準書范圍進行建設，盡管所建造的工程沒有在實質上違反城鄉規劃，但是對程序性法律和建造程序的違反同樣致生違法建筑，此乃程序違建。
程序違建可依一定程序申領建筑執照(補辦手續)而成為合法建筑。從程序上講，比例原則是指行政主體所采取的措施與要達到的目的之間必須具有合理的對應關系。對于程序違法嚴重的，應當作出拆除的處理，而對于程序違法不那么嚴重的應當依具體情況作出轉正合法化的處理。
(三) 比例原則下對小產權房的處理
盡管現有法律政策禁止小產權房買賣，但小產權房已經建成的事實并不能簡單通過拆除進行解決。即使這些房屋不符合土地利用、建設規劃，也沒有上繳土地出讓金等稅費，但這些都已經是社會存量財富，而且不少小產權房已經出售，住滿了居民，強行拆除勢必影響穩定。按照比例原則適當性和合比例性的要求，應當認可這些小產權房占有的合法性，但是需要補繳土地出讓金等稅費。對農民單獨擁有的農村住房以及集體經濟組織盤活農村宅基地后修建的“小產權房”應當逐步運行流轉，其方式可逐漸從租過渡到賣，從補繳土地出讓金等稅費過渡到政府收取資源稅。對于破壞耕地修建小產權房的違法行為應當堅決禁止，而對于占用耕地修建成的房屋，如果能夠退耕的應當退耕，不能退耕的應當在補繳所有稅費的基礎上再進行處罰。而對建設用地指標內的農用地轉換只有在實現占補平衡等前提性條件后可以流轉。對于不符合土地規劃的小產權房，屬于違章建筑，原則上應該拆除。
三、 結論
對違章建筑的處置是城市化發展的必然結果，違章建筑法律制度的完善也需要一個長久的過程。建筑物、構筑物和設施都關系著人們的生產生活且往往涉及到廣泛的群體利益，對違章建筑進行處置不僅關系到公民的權利，也關系到個人利益與公共利益的平衡問題。對違章建筑的處置基本上可以歸納為：拆除、沒收、罰款并保留使用和殘值收購并拆除。本文從比例原則的精神出發，對違章建筑的處置進行法律要件的歸納和不同學說的總結，提出違章建筑的處置較為實際的解決方案，并對未來小產權房的發展提出一定的期待。以期對違章建筑今后的處置提出合理化、切實際的建議，在維護公共利益的基礎上對公民個人利益、私人財產權有更好的保障。
第5篇：土地管理法條例范文
一、指導思想
以科學發展觀為指導，以貫徹落實《市委關于開展經濟發展環境服務保障年活動的實施意見》，創建最有發展環境為目的，加快建立責權明確、行為規范、監督有效、保障有力的行政執法體系，努力為全市經濟社會又快又好發展營造良好的法治環境。
二、工作目標
通過開展清理整頓執法資格規范行政執法行為活動，努力實現以下目標：一是明確執法主體資格，規范執法程序；二是提高行政執法人員規范執法、公正執法的責任意識，樹立以人為本、執法為民的理念；三是行政執法有關制度進一步健全，多頭執法、重復執法、權責不明的現象得到糾正。
三、工作任務
1、明確執法主體。按照《國務院關于加強實現政府依法行政的決定》的規定，對照市政府法制局檔案，確定我局有行政執法資格的部門是法規監察股。
2、確定行政執法人員。嚴格實行行政執法人員持證上崗制度。法規監察股中具有行政執法資格的人員必須為行政編制或事業編制，并將執法人員名單上報監察局。
3、明確行政執法依據。行政執法人員在處理糾紛、案件過程中必須依據土地管理法及相關土地政策、文件等，使執法依據有法可依，可將相關條文進行公開公示，并隨時公布最新執法依據。
4、規范行政執法程序。我局執法程序一般為：群眾舉報或隨時巡查發現可疑占地情況詢問當事人有無正當用地手續未辦理手續的，進行立案，如果用地符合土地利用總體規劃，沒收并處罰款，責令限期辦理用地手續，不符合土地利用總體規劃的，對非法建筑物進行拆扒，對破壞土地的責令恢復土地現狀。對處理結果形成卷宗，報上級主管部門備案。
四、工作步驟
1、按照市紀委監察局、市政府法制局的要求，在制定本局的《清理整頓執法資格規范執法行為工作方案》后，對執法人員召開會議，下發文件，要求執法人員必須規范行為，照章辦事。
2、在執法檢查過程中設立投訴電話，對群眾反應的亂執法、野蠻執法等行為進行整改處理，并將舉報情況和處理結果向社會公示，報監察局、法制局備案。
3、請市紀委監察局、市政府法制局對我局清理整頓過程進行監督檢查，如果執法人員在執法過程中被投訴，將進行嚴厲查處，絕不姑息遷就。
五、有關要求
第6篇：土地管理法條例范文
公示原則（物權法第六條及第二章）指將不動產物權設定、變更、轉讓和消滅等變動的事實通過一定的公示方法向社會公開和進行登記、第三人能夠查閱登記資料，動產物權的設立和轉讓應當依照法律規定交付，除有相反證據證明的以外，記載于不動產登記簿上的人是該不動產的權利人，動產的占有人是該動產的權利人。物權法的公示原則蘊涵著公信原則，公示以后，人們對于通過公示顯示的權利狀況產生了一種信賴，對這種信賴力的保護就是公信原則。
根據物權法第二條第二款，為了讓權利人充分行使物權，任何單位和個人對權利人的物權負有不作為的義務，不作為，即不打擾、不干預、不妨害。根據物權法第四條，權利人享有的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵害。
物權法公示公信原則和上述規定比之行政許可法第八條、第六十九條所確定的信賴保護原則，更強化了對權利人權利的保護。所謂信賴保護原則，是指對行政管理相對人對行政權力的正當合理信賴應當予以保護，行政機關不得擅自改變已生效的行政行為，確需改變行政行為的，對于由此給相對人造成的損失應當給予補償。該原則主要表現在遵守法律不溯及既往原則、明確撤銷行政行為的限制。該原則的核心思想是維護法律秩序的安定性，保護社會成員的正當權益。該原則要求行政機關保護相對人對行政機關法律行為效力的信賴，從而應當維持自身行為的穩定性。盡管有時維持自身行為的穩定性有影響公共利益的可能，亦應顧及當事人的利益；在必須改變或撤銷有關行政行為時，應當給予當事人一定的補償。為了維護公眾利益對行政行為的信賴，即使是違法許可，不論是由于許可持有人還是行政機關的過錯引起，撤銷該許可可能對公共利益造成重大損害的，行政許可法第六十九第三款規定該許可不予撤銷。在現代法治社會，行政機關與社會成員之間已不再是純粹的命令與服從關系，而是一種相互需要與相互依賴關系----諸多行政任務的實現都需要社會成員的鼎力支持，社會成員也將國家（行政機關）視為自身謀求生存與發展的工具。這樣，信賴關系不僅僅在私人生活領域具有重要地位，在國家的公共生活中同樣扮演著重要的角色。物權法和行政許可法的立法表明，公信和權利保護原則無論在私法抑或在行政法領域均被引入并確立起來。而國務院《全面推進依法行政實施綱要》除了對行政機關提出合法行政、合理行政、程序正當、高效便民、權責統一等要求外，還提出要“誠實守信”。
公示公信的原則及信賴保護原則寫入法律，其對城市規劃管理部門的意義在于，實施行政許可必須講誠信謹慎、尊重權利人已取得的權利，不輕易撤銷、變更使行政相對人取得某種利益和權利并已經生效的行政決定，對于行政相對人對行政權力的正當、合理的信賴及已取得的權利尤其是物權應予尊重和保護，如為實現行政目的，確需改變行政決定，而造成社會公眾的信賴和已取得的權利受損的，則應做好付出相應代價的準備及承擔相應的義務。
二、物權法平等保護國家、集體、私人物權的原則要求制定和實施城市規劃時應對各類主體的利益給予同等的保護
平等保護原則，是物權法最重要的原則，物權法第四條規定，國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。這一法條體現了同等保護的原則。
現行《中華人民共和國城市規劃法》第一條規定：“為了確定城市的規模和發展方向，實現城市的經濟和社會發展目標，合理地制定城市規劃和進行城市建設，適應社會主義現代化建設的需要，制定本法?！钡谖鍡l規定：“城市規劃必須符合我國國情，正確處理近期建設和遠景發展的關系。”、“在城市規劃區內進行建設，必須堅持適用、經濟的原則，貫徹勤儉建國的方針?！钡谑畻l規定：“任何單位和個人都有遵守城市規劃的義務……”第三十四條規定：“任何單位和個人必須服從城市人民政府根據城市規劃作出的調整用地決定?！睆倪@些法條可反映現行城市規劃法立法原則是以國家為本位，城市規劃法中的一些規定，是計劃經濟思維的產物，是與高度集中的公有制模式相對應的。
現行城市規劃法自 1990年施行以來，對于城市建設和規劃發揮了重要的作用。但是毋容諱言，當年城市規劃法起草、審定、頒布時，其狀況為，在實行土地公有制的前提下，國家對土地資源幾乎完全壟斷、土地流通被限制、土地市場不存在或很不發達、土地使用主要通過計劃手段解決。而現在的情況已與當年迥異，土地權利已作為特殊商品進入了市場、土地權利制度已經初步建立，憲法對土地制度和私權保護的修正性規定和房地產管理法等一系列涉及土地空間資源和權利制度的法律法規先后出臺、土地管理法已經修訂，土地所有權與使用權相分離和以城鎮國有土地使用權出讓、轉讓為核心的新的土地權利體制基本確定；與土地有關的權力“尋租”行為、“圈地運動”及土地使用失控的情況時常出現、由房地產開發所引發的爭議和由土地權利制度的變化及土地權利制度的不健全所引發的問題大量涌現；土地權利結構發生了很大的變化，土地已由單純的“公有公用”轉為“公有私用”，由“不可流轉物”變為“可流轉物”；房地產市場早已形成并迅速發展，土地資源的配置已經主要不是沿用計劃的手段而是通過市場；大量的土地權利已經分配到了組織和個人，土地利益格局已經多元化、個體化；在城市建設主體和利益主體不再只是國家一個，而是主體多元化的時候，保護自然環境、維護生態平衡、保證可持續發展、體現公平等等已成為城市規劃要更加關注的課題，城市規劃搖身一變已成為配置土地空間資源、面對各種權益訴求、協調各方利益關系、時常不可避免地要觸及組織和自然人個體的土地房屋等財產關系的公共政策或工具。在新的條件下，1990年施行的城市規劃法已顯然出現諸多不適應之處。有關方面已提出城市規劃法的修改。我國物權概念和物權體系的產生和發展實際上是圍繞土地權利展開的，而城市規劃法是與土地空間資源配置相關的法律，隨著物權觀念的確立、物權法的出臺和物權概念的被法律認可，不免觸發起人們對現行城市規劃法立法原則的重新審視。
同等承認和保護一切合法的財產權益的物權法立法原則是與市場經濟相適應的，同樣，在對待個體利益和公共利益的關系問題上，城市規劃法律法規的立法原則，也應有本質性的轉變，即應個體利益和公共利益同等保護。 城市政府通常被認為
是公共利益的維護者，而城市規劃是維護公共利益的手段。而什么是公共利益，剛剛通過的物權法仍然沒有解決這一問題，但是，物權法的同等保護原則，為處理個體利益和公共利益的關系提供了思路。首先，根據憲法，公共利益與個體利益在法律地位上應該是平等的，無論利益主體是誰，其在法律許可范圍內的利益追求行為都應受到法律的保護。其次，公共利益不等同于國家本位的利益，也不是社會個體利益的簡單疊加。公共利益應該包含個體利益，要實現公共利益必須尊重和重視個體利益（當然亦要控制在法律許可范圍外的個體行為）。再者，作為維護公共利益的行政權和個體維護自身利益的私權，都需要激勵與制約，否則不受限制的行政權和私權都可能被濫用。
綜上，制定和實施城市規劃，除了要保障城市土地空間資源的分配效率外，同時應該關注對社會各類主體的合法財產權益的保護。在規劃管理中應改變對無視個體權利或予以壓制的做法，在公共利益與保障主體的確定上，建立政府與個體之間雙向的制約機制，明確雙方的權利、義務以及法定責任，才能適應市場經濟的發展的需要，以及體現建設“和諧社會”的根本宗旨，這樣城市規劃在面對各種利益訴求時，才能成為協調社會不同利益、實現各方利益最大化目標的手段。
基于以上認識，我局正在開展的《__市城市規劃條例》修訂草案的起草工作，正視修訂《規劃條例》的背景乃至整個__城市規劃工作所面臨的背景，除了充分認識到__市經濟和社會發展正在經歷戰略轉型、城市規劃面臨更高的要求這一因素外，還認識到政府不再是單純的利益分配者，而是利益協調者和仲裁者，認識到城市規劃不再是實現某些政策目標的技術工具、而逐步成為協調和實現社會公共利益的公共政策，政府通過城市規劃管理、干預城市建設和空間發展，所受到的約束越來越多、越來越嚴格，必須得到法律的明確授權、并且嚴格按照法律規定的程序，認識到土地使用權和房屋所有權及其各項衍生權利的權利人抗衡政府城市規劃管理和干預的依據越來越充足、能力越來越強。據此，形成了《規劃條例》修訂工作的總體思路：貫徹落實科學發展觀，堅持改革創新，為建設和諧__和效益__服務；對__經濟和社會發展的戰略轉型作出準確和恰當的反應，承擔起城市規劃的歷史責任，充分體現市委、市政府對城市規劃的定位；提供健康、可持續發展的制度框架和制度工具，充分體現城市規劃作為公共政策的屬性，政府可據以管理城市建設和空間發展，協調相關的利益關系，社會各界可據以比較準確地預期政府的行為，并主張和保護自身的合法權益；把保護權利、程序公正、有限政府、有效政府、責任政府、公開政府、服務型政府等先進理念注入城市規劃，為建設社會主義政治文明作出貢獻，確定《規劃條例》的立法宗旨為統籌土地和空間資源的開發利用，促進城市經濟、社會和環境的和諧發展，確定了“城市規劃行政和城市建設應維護社會公共利益，體現社會公正，鼓勵和保障社會公眾的廣泛參與，保證全體市民公平地享受城市建設和發展的成果”和“城市規劃行政和城市建設應落實科學發展觀，遵循可持續發展的原則，遵循集約利用土地、節約資源的原則，遵循保護自然和歷史文化遺產的原則”等基本原則。 三、物權法的物權法定原則促進城市規劃管理依法行政
物權法定的原則與城市規劃行政管理中對自由裁量權限應予羈束的觀念。物權法第五條確定了物權法定原則。物權法定，指的是能設立哪些種類的物權，只能由法律規定，當事人之間不能創立；設立物權的方式以及物權的具體內容，一般也只能由法律規定，當事人之間的約定和法律規定不一致時不發生效力。這也是物權和債權的重大區別。合同是兩個人之間的協議，對合同內容如何約定原則上由當事人決定。而物權調整的權利人和義務人之間的關系，義務人有成千上萬，物權內容不能由權利人一個人說了算，也不能由一個權利人和幾個義務人說了算，對一個權利人和成千上萬義務人之間的規范只能由法律規定。物權法定的核心是指權利的范圍由法律明文規定。
城市規劃管理是一個擁有行政權力作為行政主體的行政機關對成千上萬的管理相對人，在城市規劃管理過程中，擁有行政權力的行政主體處于有利地位，其相當于權利人，而不擁有行政權力并接受管理的成千上萬的管理相對人相當于義務人。同樣道理，在行政權力運行過程中，其權利應由法律規定和羈束，即物權法定作為物權法立法的重要原則之一，其原理也應成為實現城市規劃管理依法行政的法理要求。
規劃實施當中的許多問題可以說是由于規劃管理許可、審批中自由裁量權限過大引起的。 自由裁量權過大不但會導致行政管理權的濫用，也違背了物權法的一項基本原則——物權法定。如果完全遵循物權法定的原則，城市規劃管理的依據應是非常詳盡、明確和法定化，應該實行通則式的管理模式。但是由于城市是一個動態的系統，規劃管理客體的復雜性決定了完全通則式的模式也是行不通的。所以問題的關鍵是如何限定自由裁量權的大小，從而基本滿足“物權法定”的原則。為此，我局在限制、規范自由裁量權的行使方面作過很多嘗試。例如，關于規劃的制定，所有的規劃都要經過法定程序，包括草案公開、征求意見；強調生效的規劃是行政許可的依據；在規劃的實施方面，我局制定了行政許可實施辦法，清理和重新確定非行政許可事項；另外，最近出臺的行政工作手冊，亦在公開化、程序化的基礎上，盡可能地增加城市規劃管理和作出具體行政行為的羈束性依據，限定自由量裁權的范圍、幅度、方式、途徑等，這樣，也是在某種意義上滿足物權法定原則的要求。
四、物權法的基本經濟制度與社會主義市場經濟原則以及對土地公有制的明確是城市政府主導城市更新、制訂和實施城市規劃的制度保障
物權法第三條規定，國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。物權法第五章明確土地屬于國家和集體所有。物權法第四十七條規定，城市的土地，屬于國家所有。法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地，屬于國家所有。
土地上的用益物權包括：土地使用權、農村土地承包經營權、宅基地使用權、地役權等。我國現行土地權利體系在社會主義公有制的基礎上，將土地權利分為所有權和使用權兩部分，其中，土地所有權歸國家所有，不進入市場，僅由土地使用權充當市場交易的權利載體，土地使用者僅獲得土地占有權、使用權和部分收益權、部分處分權等，而國家或集體保留了對土地的最終處分權。根據物權法、土地管理法、城市房地產管理法，房屋僅指在土地上的建筑物部分，不包括其占有的土地，城鎮房屋占用的土地屬于國家所有，農村宅基地屬于農民集體所有。私人可以對房屋享有所有權，對該房屋占用的土地只能依法享有建設用地使用權或者宅基地使用權?；谕恋貒宜谢蚣w所有，我國實行對土地資源的統一規劃、合理利用，既維護使用人的合法權益，滿足使用人生產或生活的土地需求，又維護土地的社會主義公有制，保證國家綜合利用土地的方針得到貫徹執行，同時，還反映保護自然環境、維護生態平衡等客觀要求。物權法明確土地屬于國家和集體所有或土地所有權不屬于私人，無疑為城市政府主導城市更新、制訂和實施城市規劃的提供了根本的制度保障。
第7篇：土地管理法條例范文
論文關鍵詞：物權法 財戶抵押 物權變動
一、《物權法》第十五條的含義
首先，關于不動產物權變動的基礎關系，應該依據合同法來判斷，也就是說合同的生效必要條件是設立，變更，轉讓和消滅不動產物權。因此判斷標準不能僅只是以不動產是否已辦理物權登記。當事人應當受到具備法律規定生效要件的合同的約束，這表明該合同中的關系已經生效。而違反合同約定的一方當事人，應承擔違約責任。然而合同的生效必要條件中并沒有包括物權變動的成立與否。這其中的原因是，如果合同的一方當事人出現違約或者別的原因，就算合同生效了也未必可以完成不動產物權的登記，所以不能一概而論認為只要是沒辦理物權登記的，合同就當然無效。其次，登記才是不動產物權變動的必要條件，并不是在生效合同中包括了設立，轉讓，消滅和變更不動產物權就一定會發生不動產物權的變動。在債權法上發生效果意味著合同的生效。但不一定能在《物權法》上發生效果。只有進行了不動產物權的公示登記后才能產生不動產物權變動的效果。如果不進行不動產登記，就算合同已經生效，權利人的權利也僅為債法上的請求交付權利，并失去對不動產支配的權利。再次，合同約定或者法律另行規定的能在當事人之間訂立關于不動產物權的設立，轉讓，變更和消滅的合同，以通過辦理物權登記為合同生效要件的，應當從其約定或者按照相關法律的規定。那就是說，在上述的條件下，沒有辦理物權登記的，合同則不生效。還有，當事人的意思表示并不是物權變動的原因，類似依照事實行為或法律的直接規定引起的物權變動，不適用《物權法》第十五條的規定。因為該法條要求的前提是，在當事人之間訂立有關不動產物權設立，轉讓，變更和消滅之合同，依照法律的直接規定引起的或者事實行為引起的物權變動。發生何種效力、何時發生效力，應當適用《物權法》第28，29，30，31條的規定。
二、物權區分原則
孫憲忠教授在《論物權變動的原因與結果的區分原則》一文中最早提出我國民法理論體系中的物權區分原則。這篇文章把物權區分原則定義為：在發生物權變動時，物權變動的原因與物權變動的結果作為兩個法律事實，他們的成立生效依據不同的法律根據的原則。孫憲忠在《中國物權法總論》一著中仍然堅持他的這個觀點，并提出區分原則的法理基礎是支配權和請求權的區分、處分行為和負擔行為的區分，物權關系變動和債權關系變動的區分。孫教授認為，民法學理上關于請求權與支配權的區分，對于負擔行為與處分行為的概念以及實踐作用是認可的，所以負擔行為和處分行為的差別在于客觀現實的是否存在，在任意一個以物權的設立，轉移，變更的交易中，都有著負擔行為和處分行為的區分。正是因為有支配權和請求權的區分即民事權利最基本的區分為前提，從而使負擔行為和處分行為的區分也成為法律行為中最基本的區分。從孫憲忠教授對區分原則的定義、討論中不難發現，他所定義的區分原則與德國民法中區分原則內容上是一致的。是承認物權行為理論并以負擔行為和處分行為區分作為理論基礎而建立的。這種區分不但在法理上很科學，而且在實踐作用也起到積極作用。
三、《物權法》與“區分原則”頒布前的法律適用情況
在《物權法》頒布前，由于缺少了區分原則，經常發生僅僅依據《合同法》來確定物權的變動，從而危害到了第三人的正當利益的問題。可以這么說，在《物權法》出臺前，我國還沒有任何法律明確的規定了“區分原則”，《民法通則》第72條的規定也只是對物權變動的時間做了規定，該法條明確說明是“自交付時起”，并僅限于動產。但是，權利人占有時生效。這樣的規定把抵押權生效和抵押合同生效兩個不同的概念混在一起。《擔保法》第42條規定，雙方訂立的書面抵押合同成立后，對當事人并不產生債權上的約束力，即財產抵押的，抵押合同須經登記后才能生效。特別是抵押權人沒有請求抵押人進行登記的權利，如果在這種情況下，抵押人惡意不辦理登記，此時，抵押合同還沒有生效，最多就承擔締約過失責任。后來出臺的《擔保法司法解釋》并沒有從根本上解決抵押人惡意的問題。后，適用《物權法》的規定。 從該《司法解釋》第56條第2款中可以看出，該司法解釋意在對《擔保法》的規定進一步的加以明確，也僅只是強調違背誠實信用的情形下，由抵押人承擔責任。在責任承擔方面也沒具體說明，所以是否構成違約責任也就沒有定論了。并且除《擔保法》直接規定了合同效力與物權變動的條文外，其他法律，基本上都回避提及該問題。類似的法律規定諸如《城市管理法》第60條、《房地產轉讓管理條例》第15條、《土地管理法》等。這些條文都沒有說明登記與合同效力之間是什么關系。而1999年頒布并實施的《合同法》，雖然規定了合同何時生效的問題。但是沒有徹底的把物權變動和合同生效這兩者的關系區分開來。
四、《物權法》第15條的價值取向
該條明確了物權行為的獨立性，把合同效力和登記效力區別開，對保護合同當事人私權具有重要意義及價值：（1）有利于保護第三人的正當利益。在現實交易中，經常有第三人在合同成立生效之后取得物權的情況，如一物二賣等。當事人和第三人之間的物權變動是否發生成為了保護第三人利益的前提條件。若還是以傳統固有思想認為合同生效使物權發生變動的原則對現實的交易秩序進行規范，肯定會對市場交易的安全帶來威脅和損害。物權的獨立性是《物權法》所認可的，把債權變動與物權變動區分開，有效解決了這一問題。（2）對合同當事人的合法權益起到很好的保障第一，對無過錯方當事人利益的保護和確定違約責任。如果在合同成立并且生效之后一方當事人不進行登記，或者主觀上存在惡意不履行登記的義務，該拒不履行登記行為就構成違約，須承擔違約責任。而不動產合同已經生效但是沒有辦理登記，標的物所有權也沒有發生變動。在這種情況下，無過錯方仍然可以通過“違約責任”請求救濟。第二，買受人占有權的合法性能得到很好的保護。就算是沒有辦理過登記手續，但不動產合同成立，標的物交付后，合同已經生效。這樣當事人就取得了對合同對標的物的占有權。在對第三人的侵害行為方面，就算是對標的物沒有所有權但能以占有權提起占有之訴，以此來維護買受人的利益。（3）對農村土地承包經營權的影響。在應用債權的合同關系設定物上所有權的情況，承包合同有效是土地承包經營權存在的前提。假如承包合同無效或被解除，則相應的土地承包經營權也同時失去效力。其實利用債權合同來設定物權的做法，存在著許多的弊端。比如，該制度不經意的助長和鼓勵發包方任意毀約以此侵害大部分是農民的承包方的利益，也缺少了法律邏輯的順序。債權合同的設定具有多重性，這是源自債權的平等性與包容性。而物權的對世性決定了用益物權的設定體現出“絕對性”，所以債權和用益物權會因為性質的不同發生沖突。“物權的獨立性”是《物權法》中明確的，合同雙方當事人可以在設定土地承包經營權的同時也對物權的設定達成協議，并通過登記取得物權。這樣既可以解決法律邏輯上的混亂，又能維護廣大農民的合法權力。隨著農村土地流轉的條件逐步成熟和物權法承認物權行為的獨立性，土地承包經營權采用物權的形式設立勢在必行。
第8篇：土地管理法條例范文
關鍵詞：農民;土地權益;集體土地;非法買賣
引言
非法買賣農村集體土地是指以牟利為目的，違反土地管理相關的法律法規的規定，將集體土地的權利完全或部分、永久或在一定期限內轉移給他人的行為，主要包括以出租等合法形式掩蓋非法出售、轉讓集體土地使用權的行為。近年來，隨著各地經濟的快速發展，城市用地數量增加土地價值快速攀升，農村集體土地以非法手段向城市流轉的行為在一些地方時有發生并屢禁不止。目前，非法買賣農村集體土地的形式多樣、過程簡易，農民的合法權益屢受侵害。研究表明，目前農村集體土地非法買賣過程中對農民權益的保護極為薄弱，有學者調查發現，41.7%的農民認為自己的土地權益在土地非法買賣的過程中受到侵害并急需法律救濟。農民最關注但又最容易被侵犯的是土地權益，而現如今，諸多的非法買賣農村集體土地的行為嚴重侵害了農民的合法土地權益，而現行法在保護農民土地權益方面卻存在著不足，故而，著眼于土地非法流轉中的現實問題，致力于法律保障農民權益非常有必要而且迫在眉睫。
一、 我國對農村土地流轉保護現狀
在我國現行法律規范中，有關農村土地流轉的法律法規散見于不同位階不同名稱的法律典籍之中，主要包括《憲法》、《民法通則》、《物權法》、《農村土地承包法》等。《憲法》作為我國的母法和根本大法首先對農村土地的流轉做出了原則性規定，憲法第十條指出“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外屬于集體所有，……，任何組織和個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉讓土地，土地的使用者有權依照法律的規定轉讓?！彪m然明確了農村土地不得非法轉讓的基本原則，但也明確指出農村土地還是可以以合法形式流轉的，在一定情況下為農村土地流轉提供了法律上的契機。此后，2002年我國出臺的《農村土地承包法》第32條采用列舉方式詳細規定了農村土地流轉要遵循的原則以及合法的流轉形式和程序、流轉合同的主要條款、救濟途徑等，為農村土地的合法流轉提供法律基礎，但在該法條所列舉的流轉方式中并未將“買賣”二字包含其中，充分證明以農村土地作為標的物進行買賣是為法律所禁止的行為。2006年《物權法》頒布實施，對農村土地流轉相關的法律問題做了專章規定，確立了農村土地承包經營權的物權性質，并且該法第128條在與土地流轉方式相關的內容中做了和《農村土地承包法》第32條相類似的規定，并且二者都采用列舉的方式羅列法律所允許的農村土地流轉方式，當然，同樣把“買賣”二字排除在外，更加充分的表明農村土不允許買賣的原則。除上述幾部法律之外，許多行政法規、部門規章以及地方性條例也對農村土地的流轉做出過相關規定，例如《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等。
諸如此類的法律法規構成了我國現行的與農村土地流轉相關的法律制度體系。
二、農村土地非法買賣過程中農民權益受損的原因
（一）所有權主體虛置，村委會角色越位
首先，所有權主體虛置是農民無從維權的根本原因。我國土地管理相關法律法規都明確規定“農民集體”是享有農村集體土地所有權的主體，從理論上講“農村集體”擁有法定所有權。但，這所謂的“農村集體”到底是誰，立法和實踐中都不甚明確。有的學者認為所謂的“集體所有”即是所有村民共有，集體土地的所有權及于所有村民，所有權人也應當是每一個村民。但現實情況中顯然不是學者觀點中的那么簡單，這種集體所有并非民法中規定的共同共有，也不可能是按份共有，法律無論是對“農民集體”還是村民關于集體所有土地的權利、義務都沒有明確的規定。表面上似乎是人人都有，實際上集體成員并不清楚自己所擁有的份額，農民集體與成員之間的權利義務關系呈模糊狀態，那么農民在集體土地中享有的合法權益就難以保障，或者說，所有權主體不明確也就意味著利益歸屬主體缺位，即沒有真正關心土地權利的人，權利保護更是無從談起。
其次，村委會越俎代庖侵害農民權益?！段餀喾ā返?0條規定“對于集體所有的土地和山林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，屬于農民集體所有的由村集體經濟組織或村民委員會代表集體行使所有權。”實際操作中，村民委員會常常據此“村民集體”的角色實際主導農村集體土地的非法買賣活動，農民并不能實際參與只是作為集體土地非法買賣結果的末端接受者。換言之，集體土地非法買賣合同中載明的賣方是村民委員會，是村民委員會越過真正的權利人――農民直接處分土地，這種片面強調村委會代表權的現象實際上是在忽略農民的知情權、參與權和監督權，對農民的土地權益造成了嚴重的侵害，使得農民無法行駛法律賦予的土地權利。
故而，農村集體土地權利主體虛置以及村民委員會的越位行為是造成農民權益受損的重要原因。
（二）合同內容不合理、內容不規范
有買賣的地方就必然有合同，無論買賣中涉及的標的是否合法合同都是必然存在的，合同雙方通過擬定合同條款來規定雙方的權利義務、規范雙方當事人的行為，只不過是雙方當事人在簽訂土地買賣合同時會有意避開“買賣”二字而在書面合同中采取其他合法的流轉形式在事實上達到非法買賣的目的。在此先不論及該買賣合同的效力問題，只結合實際分析在農村土地非法買賣的過程中農民究竟喪失了哪些合法權益。
合同形式不規范，農民缺乏維權的書面依據。實踐中，雙方簽訂的土地轉讓合同通常沒有統一的操作規范，合同形式也比較簡單，或口頭協議或簡單簽條，即便具備正式合同的外形合同內容也是相當不完備，一般只是包含標的的數量、價款，合同內容一般不會涉及費用的支付方式、違約責任、定價機制、法律救濟等問題。因此，一旦涉及合同侵權或其他非人為因素導致的雙方意見分歧，由于合同沒有規定或者合同規定太籠統缺乏可操作性實施起來比較困難，相對處于弱勢地位的農民無法依據合同條款來維護自身的權益，造成無從求訴。
（三）農民求訴無門
首先，缺乏適當的訴訟機構使得農民無處求訴。目前許多地方，當農民發覺自身利益被侵害時由于不知道去哪里表達利益訴求而盲目告狀，有的農民干脆選擇上訪的方式向有關政府部門反映情況以求獲得救濟，但政府機關并非專業解決土地糾紛的部門，解決結果往往差強人意。基層法院雖然作為專門受理訴訟糾紛的機構但缺少專門解決土地糾紛的配套機制只能將土地糾紛作為一般的民事糾紛處理，缺乏針對性，農民被侵害的利益往往得不到具體而全面的保護。糾紛得不到及時有效地解決不僅無法消除矛盾協調各方關系反而進一步加深已有矛盾，使得農民土地權益受損現象愈演愈烈。
其次，農民缺乏表達自己訴求的機會和能力也是維權之路受阻的一大原因。農村集體土地非法買賣過程中以及轉讓合同簽訂以后，無論是相對于村民委員會還是相對于作為買受方的大型企業，農民都是處于絕對弱勢的地位的，合同的解釋權當然的掌握在買受人手里，農民幾乎完全處于被動接受地位無力為自己的權益發聲。造成這種局面的原因有兩種：其一是農民階層自身的局限性。農村人多地少的現狀決定利益主體的分散性，加之農民文化水平低，對相關的法律法規、法令、政策都不熟悉，又難以形成統一的意思表示、談判能力差，無法有效的表達自己的利益訴求更難以有效的維護自己的正當權益。其二，農民沒有自己的利益表達機構。從理論上講，村民委員會應該是天然的農民利益代言人，但在農村集體土地非法買賣過程中村民委員會通常是和買受方站在同一角度的，他們站在買受人一方向農民施加壓力，發生糾紛后又從自己的“政績”出發壓制農民的維權活動，甚至侵吞農民的應得利益，村民委員會的行為目的往往與農民利益背道而馳。因此，村民委員會不僅難以擔當農民利益表達機構的大任，甚至還在一定程度上加深了農民土地權益的受損程度。農民自身的能力、水平無法形成集中的意見，只能作為個體去表達利益訴求，相對于實力強大的買受人自然顯得勢單力薄。所以，缺乏利益表達機構無疑是其受損權益得不到有效維護的原因之一。
（四）農民的土地價值觀念缺失
農村土地按照政府征地價格轉讓的慣例以及農民自身認識不到土地的真正價值等原因，造成農民難以享受到土地的真正價值。我國《土地管理法》第10條規定“農村和城市郊區土地，除法律規定屬于國家所有的之外屬于集體所有，任何組織好個人不侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。”由此可知，由于農村集體所有的土地是法律禁止買賣的，不可能有土地進入市場流通的官方指導價格，大多數土地非法買賣事件中買賣雙方參照的價格都是政府征地補償的金額。眾所周知，農民所獲得的征地補償的金額是根據土地農業收益進行計算的，而在農村集體土地的非法買賣中土地是作為商品出讓的，應該以它所能創造的價值或者農民喪失的既得利益和期待利益的總和作為土地的實際價格而不是政府的征地補償最低標準。按照現如今實踐中的做法，農民所得的土地價款與土地的真正價值之間存在巨大的差距，農民無法享有受讓土地的真正價值。另一個角度說，農民有關土地價值的常識了解較少，買方利用農民自身的弱勢之處對其進行蒙騙極為容易①。更有甚者，土地的受方將建成的商品以市場價反賣給農民，則開發商和村委會兩方受益而農民則兩面受損，苦不堪言。所以，立法保護農村集體土地中農民權利的必要性顯而易見。
三、防范農村土地非法買賣中農民權利受損的幾點建議
（一）明確所有權主體，強化農民土地財產權
首先，《中華人民共和國農村土地承包法》等相關法律法規對農村集體土地所有權的歸屬問題皆有類似規定，即“集體所有”。這里所謂的集體是鄉、村集體或者村民小組等虛置主體卻未明確具體的、人格化的權利享有者。集體土地非法買賣現象中農民的合法權益之所以得不到有效的保護，農民的土地權益之所以存在被侵害甚至喪失的現象，所有權主體缺位是重要原因之一。分散經營的農民因為缺乏一個明確的人格化的利益代表而在與買受方的利益紛爭中永遠的處于弱勢地位。具體言之，集體土地非法買賣中的農民利益之所以得不到有效保護的癥結在于：其一，法律明確規定的所有權享有者――農民集體沒有明確的人格化主體因而無法充分表達農民的土地權利，也就是說，真正的集體土地所有權主體缺位。其二，農民集體土地的最密切利害關系人――農民沒有充分的維權資格。所以，確定“誰”真正擁有土地，將虛擬主體具體人格化并確定土地所有權人的權利和義務是當務之急。
另外，立法角度強化農民的土地財產權很重要。目前，我國規范農村土地關系的法律很多也比較分散，農村土地承包法外，土地管理法、農業法等法律都有相關的條款規定，但關于農民土地財產權方面大多一帶而過，缺乏具體明確的法律條款固化農民的土地財產權利。并且，由于各種土地相關法缺乏內在的一致性，實踐中很難據此救濟農民被侵害的土地權益。故而，從立法上強化農民的土地財產權，明確農民的主人翁地位對保護集體土地非法買賣過程中農民的土地權益意義尤為重大。
（二）規范村委會行為，還權于農民
如前文所述，農民集體土地非法買賣過程中買受方并非直接與農民商談，而是由村民委員會介入其中直接決定土地買賣的相關事宜，農民根本不掌握主動權。故而，還權于農民，保障集體土地非法買賣過程中農民合法權益的關鍵在于重新定位村民委員會的角色，規范村委會的執行權，細化村務公開程序和內容，確保農民對土地的知情權、參與權、決策權②。在立法上縮小村民委員會關于集體土地的權利范圍，側重管理者和服務職能。換言之，村委會可以是農民土地利益的代言人卻不能是集體土地的處分人，集體土地的處分權要適當地交還到農民的手中。土地是農民安身立命之本也只有農民最關注土地，故而，立法上限制村民委員會有關于集體土地相關的權利規范村委會行為，對減少村委會的越位行徑，解決農民有關土地的權利不能充分行使等問題，保護集體土地交易中的農民權利有重要意義。
（三）設立專門法律機構為農民服務
當前形勢下，改善土地糾紛調解機制，為農民維權提供法律途徑已然是保護農民權益的關鍵環節，為此，有幾下幾種方式值得考慮：
其一，應該設立專門的法律援助機構，為農民維權提供法律咨詢和訴訟服務。由于現行土地相關法律條文散落于不同的法律典籍中而農民又對相關知識了解甚少，導致農民對其自身到底擁有哪些土地權益都不知道，權利受到侵害都不知曉更不可能很好的替自己維權。故而，設立專門的法律服務機構，方便農民了解與自身相關的土地權利，為農民維權提供加油站無疑是保護農民權利的不二選擇。
其二，基層法院設立專門處理有關土地糾紛的派出法庭。除卻農民缺乏相關的法律知識以外，致使集體土地非法買賣中農民權益得不到有效保護的又一重要原因是農民缺少表達利益訴求的機構。目前的派出法庭只能解決簡單糾紛，缺乏解決涉及土地權益的糾紛所需要的專業于土地法律法規的配套人員和機制，使得農民有關土地利益的訴求得不到就近解決，進城訴訟所欲要的大量的人力、物力成本讓農民望而卻步。所以，基層法院增派專門解決農民土地糾紛的派出法庭，提高涉及農民土地權益案件的解決效率，有利于維護農民的合法權利。
（四）增強農民維權意識，提高農民自我保護能力
立法保護農民權利固然重要，在法律保障體系尚不健全但侵害農民土地權益的現象又時有發生的現狀中，提高農民自我保護的能力也相當關鍵。所以，在農村集體土地非法買賣現象屢禁不止的今天，增強農民的維權意識以提高其自我保護的能力是保護農民權益的關一步。
首先，增進農民土地權利意識，關注土地相關的政策法令，讓農民知道集體土地屬于集體內部成員共有，農民的土地權益受法律保護，一旦權益受損完全可以拿起法律的武器維護自身利益。法律作為為人民服務的工具，為農民土地權益的保護提供強有力的保障亦是法律的重要任務。因此，讓農民知道自己的權利內容，引導農民關注土地相關法律是提高農民維權意識的根本。
其次，用合法方式積極維權才能有效的自我保護。不可否認，我國目前狀況下，農民的土地權利意識不高，要么維權意識不強，要么維權意識很強但表達方式不合理更有甚者采取違法的方式維權，這種情況也是造成農民權利被侵害后得不到有效保護的重要原因之一。所以，讓農民知道自身權利的內容之外還要普及合法的維權方法和手段，讓農民知道哪些是合法有效的維權途徑。在著力于農民土地權益立法保護的同時增強農民維權意識，提高其自我保護的能力，有利于更好的緩解集體土地非法買賣現象引發的農民權利受損的現狀。
四、結語
土地歷來是農民最重要的生產、生活要素，是農民安身立命之本。既然農村土地向城市流轉是大勢所趨農村集體土地賣現象亦是屢見不鮮的現實狀況下，保護土地交易中農民被侵害的合法權益顯得尤為重要。立法保障、司法維權，確保農民的合法土地權益不被集體土地的非法買賣行為所侵害、提高農民的自我保護能力，有利于法治社會建設，有利于社會和諧發展。（作者單位：河北經貿大學法學院）
本文為河北經貿大學2015年度研究生創新計劃項目一般項目
注解：
① 張勤耘，淺析農村土地流轉中農民權益的保護。
② 劉俊杰，《農村土地流轉中農民權益的保護》，農業問題研究。
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[6] 劉俊杰，農村土地流轉中對農民權益的保護，北京農業，2013年10月下旬刊。
第9篇：土地管理法條例范文
一、房地產權現狀和農村宅基地使用權
談農村房屋買賣，首先要分析目前我國的房地產權現狀，我國的土地所有權有二種所有制：國有和集體所有.所以任何單位和個人都無法取得土地所有權，且土地所有權是不允許買賣的。而對于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事營業或其他社會活動的建筑物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對土地的占有、利用在一定時期內已完成，以后主要表現為對房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實上在兩個所有權不一致時只能表現為一種占有使用?，F實中土地所有權人使用他人所有的房屋，對房屋享有使用權，房屋所有權人失去占有使用房屋的權利這種情形很少見，這是由于購房、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權而占有土地使用權的情況大量存在，如所有的私有建造（包括農村在宅基上建設的房屋）和商品房屋的所有權人，所以通常情形下，我國目前都是表現為房屋所有權人占有使用土地，而不是土地所有權人占有使用房屋。國家為了發展房地產也建立了國有土地使用權出讓的有關法律法規，在日常中只要土地使用權還在使用期限內，應是地隨房走，而當土地使用權使用期限已到，這時才有一個房隨地走還是地隨房走的問題。而土地使用權的有期限性，這就會發生土地使用權的有期限性和房屋所有權長久性沖突，導致不動產存在天然的缺陷，而農村宅基地上的房屋不存在這個問題，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用權，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件。
宅基地使用權是用益物權的一種，為我國所特有。它指的是農村居民及少數城鎮居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。宅基地使用權一般分為兩種：農村宅基地使用權和城鎮宅基地使用權。農村宅基地和城鎮宅基地的區別在于：農村宅基地是與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能，而城鎮宅基地則不具有這一特質。本文所講的即是農村的宅基地及其上的土地。
關于宅基地使用權的性質，我國學者大都認為，宅基地使用權本質上屬于土地使用權。宅基地使用權具有如下的特點：
1、農村的宅基地與集體經濟組織成員的權利和利益是聯系在一起的。也就是說，農民申請宅基地很大程度上是因為農民是農村集體經濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或者戶的名義申請宅基地。
2、宅基地使用權是特定主體對于集體土地的用益物權。宅基地作為用益物權，首先表現在權利人可以對宅基地長期享有占有、使用的權利。對于宅基地，權利人有權在宅基地上建屋和附屬物。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權實質上也可以繼承，因此宅基地使用權是一種無期限限制的權利。
3、集體經濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有效性，不可能給每個農村居民提供更多的宅基地，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請多處，則將導致土地資源的浪費。
從以上定義可知，不僅是農村村民所享有，也有極少數城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對于土地的使用權是永久占有的，所有地隨房走是必然的，由于建造人對于房屋所有權的長久性，而房屋只要沒有倒塌、滅失，即便申請人失去社員的資格，也是享有宅基地使用權的。
二、農村房屋買賣現狀和法條分析
目前，對于城市房地產買賣國家也出臺了相關的法律法規來規范城市房地產的交易。相對于城市來講，規范農村房地產的買賣的法律法規只有零星的幾條，而發生在我們周圍的農村房屋買賣的糾紛卻是時有耳聞，這就給法院的判決帶來了不便，也不利于交易的雙方了解自己的權利義務。同時對于宅基地使用權不得轉讓而使農村房屋所有權人無法行使所有權中的處分權，讓我們先來看看下面兩個案例：
1、1992年某城市居民向北京市順義區后沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農民，所以1993年宅基地確權時使用權人登記為趙某。這個民房買賣是趙某的丈夫將夫妻共同民房轉讓給了城市居民。2002年趙某以未經其本人同意被丈夫私自出售房屋為由這個城市居民，要求法院確認房屋買賣合同為無效合同，要對方返還房屋。一審法院審理認為，趙某是知道并同意其丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示真實，買賣合同有效，駁回趙某的訴訟請求。
2、于某系城郊某村農民，其經有關部門批準在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權屬于村委會。被告諸某系城鎮定量戶口人員。2001年8月，于某得知諸某欲購房屋的信息后，請黃某作介紹人，向諸某售房，并給付了黃某中介費。同月25日，于某與諸某達成了購房協議書一份。該協議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價款18萬元；房屋的產權證和宅基地使用權證書由原告負責辦理，被告預交房款10萬元，余款8萬元在兩證交付后付清。該協議簽訂后，原告將房屋交給了被告，被告也實際給付了原告10萬元，并住進了該房屋。后因土地管理部門和房地產管理部門拒絕辦證，于某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽訂的房屋買賣協議無效，并責令各自返還財產，一審判決原告于某與被告諸某的買賣協議無效，同時判令被告將房屋返還給原告，并賠償原告各項損失3750元，原告返還被告房款10萬元。
同樣是城市居民購買農村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決，說明法律在購買農村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關法律還不夠完善。
目前，我國關于農村房屋轉讓，主要依據的法條是《中華人民共和國土地管理法》第62條：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
從62條可以看出這是對宅基地使用權的一種規定，且是針對農村宅基地申請及建房的規定，而此條中對于農村村民出賣、出租住房沒有禁止性規定，只是說農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準，這是對一戶只能申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實是目前農村申請宅基地時對于你是否有宅基地會進行嚴格審查，對于目前一戶擁有多處宅基地現實中已普遍存在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農民在繼承權房屋遺產上存在矛盾，還有法院在執行時也對房屋很難拍賣，故在鄞州區法院執行農村的房屋拍賣時只要求是本村村民即可，所以這個規定如嚴格執行，可以說農村房屋是沒有人可買的，如不是自住其價值不能實現的。
第63條：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
從上可知，這條是針對建設用地來說，除了第二款規定外，農民集體所有的土地如果是為了非農業建設，就不得出讓、轉讓或者出租，此款筆者認為不能否認農村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經批準的，所有權人依法轉讓房屋法律應是允許的。
第2條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
從上面法條可知集體土地使用權可以依法轉讓，所以集體土地使用權是可以依法轉讓在法律上不存在障礙的。對于使用權是不是同意轉讓或轉讓給誰因是由土地所有權人決定，也就是說因由村集體決定，所以對于村民免費獲得的宅基地使用權建房后轉讓房屋時涉及土地使用權移轉的，必須附條件是肯定的，如經村集體同意，或免費改收費補交，至于購入房屋者不應有身份的限定。
1982年1月7日《國務院批轉<第二次全國農村房屋建設工作會議紀要>的通知》明確規定：“……社員建房和村鎮建設用地，必須履行申請審批手續。集體劃轉給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權仍歸集體，嚴禁買賣、出租和違法轉讓?！?/p>
筆者認為這條規定是針對宅基地所有權嚴禁買賣、出租和違法轉讓。
在1999年5月6日的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的第二條規定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發。農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設；對符合規劃并依法取得建設用地使用權的鄉鎮企業，因發生破產、兼并等致使土地使用權必須轉移的，應當嚴格依法辦理審批手續。
此條也是針對禁止集體土地出讓、轉讓或出租用于非農業建設用地。對于已批宅基地農民建房后賣房而引起的宅基地使用權的移轉并沒有禁止。
農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
此條應是明確規定居民不能向農民購買農村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農村戶口不能購買的規定相類似，而以上的規定據合同法規定規定不能用來否定農村房屋買賣合同無效。
2001年8月31日《山東省人民政府關于加強農村宅基地管理的通知》明確規定：“嚴格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉讓、買賣宅基地，擅自轉讓、買賣的，土地、建設等行政管理部門不得辦理有關手續，并由土地行政主管部門按照擅自轉讓土地使用權的規定依法處理?！?/p>
《山東省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見》第56條更加明確的規定：“農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批準……未經審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效?！?/p>
以上這些規定筆者認為從物權的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的產權是村民所有的，建房也是經審批的，而宅基地所有權是村集體所有，一戶只能一次申請，也就是說在房屋的自然壽命中法定占有宅基地的使用權是經審批的，所以宅基地使用權是依附于房屋上表現出來，所有權人不能單獨行使占有土地，只能是地隨房走，而現房屋贈與、買賣是對所有權的一種處分，是否有效筆者認為應按法律和國務院的法規，其他的規章和地方性法規都不能否認合同的效力。
當然從這些從中央到地方的法律法規說明，政府是禁止農民的住宅向城市居民出售轉讓的，所以大多數的法院也是按照這個原則判令買賣無效。但從房地產權現狀為土地使用權在法定的期限內表現為對房屋的占有使用，房屋所有權人有權處分房屋的所有權及買賣雙方意思自治原則出發，判令買賣合同無效在城鄉一體化的今天不是最好的解決辦法。也不符《合同法》、《民法通則》關于合同無效的規定
還有筆者認為在實際的操作中，嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉讓和出租是不完全合理的。在第一部份筆者分析了在土地使用權有效期內，地隨房走是我國現行法的一項基本原則，法律不能禁止農村私有房屋的轉讓，對于禁止單獨宅基地使用權的轉讓是合理的，但對于建房后如果禁止宅基地使用權隨房一起轉讓，從而禁止房屋的轉讓是法律依據是有欠缺的，把宅基地的使用權和房屋的所有權分離，國家或所有人控制對宅基地的使用權，但實際上卻損害了村民對自己房屋的所有權的完全行使。地方政府嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權具有一定的身份性質，但筆者認為這里的身份主要是取得時的身份性質，這如城市居民取得房改房，經濟適用房時需審批，而取得一定時間后允許上市交易，交易時有一定的附加條件。同樣對于農村村民申請取得宅基地并建房后，對于房屋的所有應采完全權利的態度，應允許有條件轉讓。對此人們可能會擔心一旦允許農村房屋可以向任何人轉讓，則宅基地就不再與農村集體的成員權聯系在一起，這不符合宅基地使用權的固有屬性，是沒有必要的，因為國家規定了一戶一次申請的原則，社員的身份屬性主要在申請時體現出來，申請建房后強調房屋所有權完全行使的權利，只是轉讓時設定一定的條件，如需經村集體同意、征為國有土地、需補交土地費用等。我們也應該看到，如果不允許農村房屋轉讓，這會使得農村的不動產難以進入市場進行交易，使房屋的交換價值不能實現，在一定程度上會限制農民的融資的手段，甚至會阻礙農村經濟的發展。尤其是現階段，許多農民已經進城打工，在城里已經購置了房產，在農村的房屋已經閑置，如果不允許農民轉讓房屋，將會造成農村房屋的長期空閑，不符合物盡其用的原則。
三、目前在對于農村房屋買賣法律欠缺的情況下，農村房屋買賣應采有條件有效原則
筆者曾經碰到過這樣一個案子，一城市老婦購買了農村的民房用以養老，當地集體組織也是知道的，從沒有反對過，從集體組織方面考慮認為宅基地使用權已給村民使用建房，村民賣房這是很正常的，但十幾年過去了，法院卻判令買賣合同無效。這使得老婦住了十幾年的房子一轉眼就不屬于自己了，現在無家可歸，境況十分可悲。所以，這樣的規定不利于社會的穩定，會帶來某些不安定因素，也違反了所有權人可行使房屋所有權處分原則，在沒有改變宅基地所有權現狀和對土地的占有和利用狀況下，也違反了合同意思自治的原則，不管是買方還是賣方都不利，而對集體土地的使用權也沒有實質的影響
而農村房屋也應享有完全的物權，所謂物權，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對抗第三人的財產權利。物權本質上是一種支配權，是權利人對物的直接支配；它具有對抗第三人的效力。對房屋的所有權是屬于物權的一種。從法理上分析，村民對其房屋具有絕對的支配權。但是，從實踐上，村民對其房屋并沒有享有該種權利，這對村民是很不公平的。同時，按照意思自治原則，對于買賣合同，以雙方意思達成一致為準。但是，在農民房屋轉讓的問題上，并沒有采意思自治原則。這些與法理上相悖。
在這里，土地和房屋是兩個物，只是因為土地和房屋自然上的不可分，法律才創制了房屋所有權人享有土地使用權，并使兩權主體一致，以簡化因房屋與土地權利不一致帶來的麻煩和不便。這樣，雖然房屋和土地是相互獨立的物，但土地和房屋使用權的一體性，使我國的房地產權也一體化。由此便創立了土地使用權隨房屋的處分而處分，即地隨房走和房屋隨土地使用權的處分而處分，即房隨地走這兩個原則。
宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有占有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權人無權單獨轉讓宅基地，但如果使用權人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有權的完整權能屬于宅基地的使用權人。此時，房屋的所有權與土地的使用權分屬不同的權利主體，雙方在權利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結合的特點決定了二者必有一方要妥協，或者地隨房走或者房隨地走。在我國，城市和農村私有房屋的宅基地均不得單獨轉讓，故此在這里只存在地隨房走的現象。
如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的使用權將影響其房屋的所有權的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權利，而無從行使最重要的處分的權能。如果宅基地上使用權人欲走出農村，到外面的世界開辟一番事業，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發揮物的效用。無疑，這使其權利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權出售住房，村民對房屋所有權的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經濟組織對土地享有的所有權。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權利。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經濟的經濟利益并不存在侵犯的問題。且允許村民房屋自由轉讓，將使村民的房屋發揮最大的效用。
據《人民日報》報道，根據最新出臺的蘇州市農民宅基地轉讓相關條例，蘇州將允許農民住宅有條件轉讓。報道說，作為全國首創的重要舉措，蘇州農民進城后，農宅將可以轉讓、出售。日前，蘇州各鄉鎮正緊鑼密鼓，成立農民住宅置換中心。屆時，農民宅基地將可通過住宅置換中心自由轉讓。蘇州土地部門負責人介紹說，制訂這一政策的主要目的是推動蘇州農村的城市化進程。長期以來，農村住宅一般只有宅基地使用證，土地屬集體所有。由于農村住宅缺少土地證、房產證，交換一直存在著困難。農民進城后，原先的住宅要么轉讓給屬于同一集體組織的農民，要么就只有空置。這樣做的后果是：一方面，城市居民或外來者根本無權購買農民房，另一方面，也導致農村住宅價格低廉，一定程度上影響了農民進城購房、定居的速度。
因此，蘇州的作法是，對城市規劃以確定為居住區范圍內的農民宅基地，將由政府確權或征為國有土地，土地上的農民住宅則納入城市私房管理，只要補交土地出讓金，這些農宅就可以進行房產交易。而在各鄉鎮，則將成立農民住宅置換中心，進城農民的住宅可由中心預付一定住房交易款后收購儲備后進入市場。
這樣做的好處是城里人有了在農村買房的可能，也將大幅提高蘇州農宅價格，讓農民也享受到城市化的成果。
因此，筆者也想從法理和目前現有法律法規闡述一下自己的拙見，認為農村房屋產權登記、買賣一是應盡快完善立法，在今年的二會上已有委員提出這個問題，二是在目前沒有法律禁止轉讓的情況下采有條件有效為妥，具體的設想如下：
1、盡快完善立法，規定農村房屋可自由買賣的辦法。對于一戶只能擁有一處宅基地修改為在沒有宅基地的情況下一戶只能申請一處宅基地，宅基地使用不是永久的，為房屋的壽命內（或規定年限如70年），房屋到塌或滅失重建時重新申請批準（目前農村重建房屋也是要批準的），放寬農村房屋買賣時宅基地使用權在房屋自然壽命內（或規定年限70年）隨房移轉的條件。版權所有
