商業(yè)土地評(píng)估方法精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)土地評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：土地估價(jià)原則；評(píng)估方法；適用性

中圖分類(lèi)號(hào)：F301 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）015-000-01

常見(jiàn)的土地估價(jià)原則主要有替代原則、最有效使用原則、預(yù)期收益原則和報(bào)酬遞增與遞減原則以及需求供給原則、貢獻(xiàn)原則、競(jìng)爭(zhēng)和超額例如原則、協(xié)調(diào)原則、變動(dòng)原則（以下分別簡(jiǎn)稱原則①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧、⑨）。常見(jiàn)的土地估價(jià)方法主要收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法等，以下分別從適應(yīng)原則及估價(jià)流程就上述土地估價(jià)原則對(duì)對(duì)各評(píng)估方法的適用性做出以下研究。

一、收益還原法的適用原則和基本的估價(jià)流程分析其適用性

一是從適用原則來(lái)看，該土地價(jià)格評(píng)估方法主要適用于原則①、②、③、④、⑤、⑥。二是從其估價(jià)的流程來(lái)看，首先是對(duì)土地的總收益、總費(fèi)用進(jìn)行估算，再對(duì)土地的純收益進(jìn)行計(jì)算，從而對(duì)土地的還原率進(jìn)行確定，最后對(duì)土地的收益價(jià)值進(jìn)行估算，最終對(duì)待估價(jià)對(duì)象的價(jià)格進(jìn)行確定。

在這一過(guò)程中，土地的總收益是計(jì)算地價(jià)的基礎(chǔ)，所選用對(duì)其進(jìn)行估算，而土地收益可以是直接收益，也可以是間接收益，如土地租金就屬于直接收益，而生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益就屬于間接收益。但是在具體的估價(jià)過(guò)程中應(yīng)緊密結(jié)合實(shí)際對(duì)其分離。而土地的總費(fèi)用則是為獲取土地收益而支付的費(fèi)用，如勞動(dòng)費(fèi)、資本費(fèi)等。然而費(fèi)用種類(lèi)繁雜，所以應(yīng)對(duì)可能的費(fèi)用支出進(jìn)行分析，從而計(jì)總。若土地上有建筑物或農(nóng)作物，就應(yīng)對(duì)其在經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算，并成為總收益中的重要組成部分。而土地純收益主要是對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行計(jì)算的依據(jù)，主要是利用土地的總收益將土地總費(fèi)用扣除之后獲得。而土地還原率主要是對(duì)地價(jià)高低影響的因素，所以在選擇過(guò)程中應(yīng)精心的選擇，并采取多元化的途徑，對(duì)可能的收益、利率、風(fēng)險(xiǎn)和還原率等進(jìn)行確定[1]。

二、市場(chǎng)比較法的適用原則和基本的估價(jià)流程分析其適用性

一是從適用原則來(lái)看，該土地價(jià)格評(píng)估方法主要適用于原則①、②、③。二是從其估價(jià)的流程來(lái)看，首先就是對(duì)可比的交易安全進(jìn)行確定，并結(jié)合交易的情況和日期以及區(qū)域與個(gè)別因素，對(duì)估價(jià)對(duì)象與交易的案例進(jìn)行比較并修正。并在此基礎(chǔ)上對(duì)使用年限和容積率等進(jìn)行修正和處理，從而得到比準(zhǔn)價(jià)格，進(jìn)而根據(jù)市場(chǎng)的情況綜合全面的分析對(duì)比的情況，最終對(duì)評(píng)估的價(jià)格進(jìn)行確定。

在整個(gè)價(jià)格估價(jià)過(guò)程中，確定可比案例是首要的任務(wù)，主要是結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估計(jì)的目標(biāo)與要求，并將其作為依據(jù)，從多個(gè)市場(chǎng)交易案例中選取與之相符的交易案例。但是因?yàn)閺氖袌?chǎng)直接獲得的案例的規(guī)范性較差，所以應(yīng)建立相應(yīng)的可比標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)其進(jìn)行開(kāi)展前期分析以及可比性整理，案例選擇之后應(yīng)對(duì)其調(diào)查，掌握其交易約定以及是否存在特殊的情況。而在交易情況修正過(guò)程中，由于其目的就是結(jié)合交易殊的動(dòng)機(jī)與因素所導(dǎo)致的增價(jià)或降價(jià)，將估價(jià)的獨(dú)享與交易的案例在相同的交易環(huán)節(jié)中進(jìn)行比較。在日期修正過(guò)程中，其目的是為了更好地排除市場(chǎng)波動(dòng)所導(dǎo)致的價(jià)格差異，即將估價(jià)對(duì)象和案例在同一個(gè)交易的時(shí)間點(diǎn)比較價(jià)格。而在修正區(qū)域因素時(shí)，主要是將土地所在區(qū)域的條件與環(huán)境所導(dǎo)致的價(jià)格差異排除，從而更好地將估價(jià)對(duì)象與案例置于同一位置比較價(jià)格，從而在提高位置重要性的同時(shí)需要考慮由于市場(chǎng)環(huán)境帶來(lái)的影響。從個(gè)別因素修正來(lái)看，主要是將土地個(gè)體差異所導(dǎo)致的價(jià)值差異排除，將兩種商品的價(jià)格差異進(jìn)行比較才，從而對(duì)二者在功能和品質(zhì)等方面的差異而判斷。

三、成本逼近法的適用原則和基本的估價(jià)流程分析其適用性

一是從適用原則來(lái)看，該土地價(jià)格評(píng)估方法主要適用于原則①、②、③、④。二是從其估價(jià)的流程來(lái)看，首先就是對(duì)土地取得的費(fèi)用和開(kāi)發(fā)的費(fèi)用進(jìn)行調(diào)查和計(jì)算，其次主要是對(duì)稅費(fèi)、資金利息、投資利潤(rùn)進(jìn)行計(jì)算，從而確定土地的增值收益，最終對(duì)土地的家和進(jìn)行計(jì)算和修正。

在整個(gè)成本逼近法中，土地取得費(fèi)用是最為重要的成本，同時(shí)也是估算價(jià)格的基礎(chǔ)所在，因而與土地取得的成本相同，其開(kāi)發(fā)費(fèi)用也是重要的成本。而在稅費(fèi)計(jì)算過(guò)程中，由于其屬于一項(xiàng)十分復(fù)雜的工作，所以就應(yīng)在土地取得和開(kāi)發(fā)中各種稅費(fèi)的類(lèi)型有一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)，并對(duì)不同稅費(fèi)計(jì)算的方法進(jìn)行掌握。而在此基礎(chǔ)上就應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)土地資金利息計(jì)算工作的開(kāi)展，這就需要結(jié)合土地的開(kāi)發(fā)程度對(duì)整體的開(kāi)發(fā)周期進(jìn)行確定，從而對(duì)每項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和時(shí)點(diǎn)進(jìn)行確定，并緊密結(jié)合土地取得和開(kāi)發(fā)的投入，對(duì)資本收益進(jìn)行計(jì)算，而土地是否增值，主要是在土地流轉(zhuǎn)之后改變用途或開(kāi)發(fā)所取得價(jià)值增加額進(jìn)行計(jì)算，當(dāng)計(jì)算完土地價(jià)格之后，就應(yīng)結(jié)合估價(jià)的對(duì)象，有針對(duì)性的對(duì)其進(jìn)行修正[2]。

四、剩余法的適用原則和基本的估價(jià)流程分析其適用性

一是從適用原則來(lái)看，該土地價(jià)格評(píng)估方法主要適用于原則①、②、③、④。二是從其估價(jià)的流程來(lái)看，首先就是對(duì)土地的利用方式是否最為有效進(jìn)行判斷，從而通過(guò)有關(guān)指標(biāo)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估算，并對(duì)建筑物的開(kāi)發(fā)成本與利息、稅費(fèi)和利潤(rùn)等進(jìn)行計(jì)算，結(jié)合建筑物的現(xiàn)有價(jià)值，對(duì)其土地的價(jià)格進(jìn)行估算。而在這些程序中，土地是否是最有效利用方式至關(guān)重要，這是估價(jià)人員首先應(yīng)該明確的。如果是未開(kāi)發(fā)的土地，需要調(diào)查其規(guī)劃條件，并根據(jù)土地條件、土地市場(chǎng)狀況等因素，確定土地的最有效利用方式。一些土地已經(jīng)取得了規(guī)劃許可證，甚至進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，它的最有效使用條件已經(jīng)很清楚，但必須到規(guī)劃部門(mén)核實(shí)，看規(guī)劃條件是否變化，或委托方提供的資料是否不相符。一些已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)的項(xiàng)目，還應(yīng)核實(shí)其實(shí)際建設(shè)情況是否與規(guī)劃相符，是否作過(guò)任何的改變[3]。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，土地估價(jià)應(yīng)始終堅(jiān)持替代原則、最有效使用原則、預(yù)期收益原則和報(bào)酬遞增與遞減原則以及需求供給原則、貢獻(xiàn)原則、競(jìng)爭(zhēng)和超額例如原則、協(xié)調(diào)原則、變動(dòng)原則。但是不同的評(píng)估方法所采取的原則也不同相同，所以其適用性也會(huì)不同，才能提高其適用性，因而必須結(jié)合各評(píng)估方法的實(shí)際，按照一定的原則，切實(shí)加強(qiáng)土地價(jià)格的評(píng)估，才能最大化的確保整個(gè)評(píng)估工作開(kāi)展的適用性和有效性。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔣雪松. 淺議土地估價(jià)原則對(duì)各評(píng)估方法的適用性[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2014，19：401-402.

第2篇：商業(yè)土地評(píng)估方法范文

【關(guān)鍵詞】收益法；房地產(chǎn)評(píng)估；具體案例 

說(shuō)到收益法，我們不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同樣作為房地產(chǎn)的評(píng)估方法，經(jīng)常會(huì)被拿來(lái)做比較。今天我們要說(shuō)的是，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成本法已經(jīng)不能滿足社會(huì)需求。收益法作為三大基本評(píng)估方法之一，正在迅速發(fā)展，在房地產(chǎn)評(píng)估中占據(jù)了重要地位。 

一、什么是收益法 

1.收益法的定義 

收益法不僅是對(duì)評(píng)估對(duì)象當(dāng)前收益的評(píng)估，更是通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象的能力的了解來(lái)對(duì)其未來(lái)的純利潤(rùn)收益的評(píng)估。因此又被稱作收益還原法或者收益現(xiàn)值法。收益法的高明之處在于，它所看到的不僅僅是眼前的資金，更是將房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展過(guò)程中的純收益進(jìn)行折現(xiàn)處理（在這一過(guò)程中要運(yùn)用到還原利率）。能夠比較準(zhǔn)確客觀的評(píng)估出房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，不論是對(duì)于委托方還是對(duì)于評(píng)估對(duì)象，這種評(píng)估方法都是比較容易接受的。 

2.收益法的適用對(duì)象 

預(yù)期收入或者說(shuō)未來(lái)的效益是收益法適用的基礎(chǔ)。收益法的落腳點(diǎn)實(shí)在于未來(lái)收入，在考慮所有綜合條件下，對(duì)被評(píng)估對(duì)象未來(lái)的凈收益做出的一個(gè)評(píng)估判斷。它的理論基礎(chǔ)是利用了資金具有時(shí)間價(jià)值的原理，將在合理推算下評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益也算入評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之中，利用復(fù)利折現(xiàn)公式進(jìn)行運(yùn)算。從這里我們就可以看出來(lái)，收益法適合用于在未來(lái)時(shí)間內(nèi)會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之中，比如酒店、賓館、寫(xiě)字樓、商業(yè)大廈等這種類(lèi)型的房地產(chǎn)是適合使用收益法進(jìn)行評(píng)估的。比如說(shuō)學(xué)校、公園、政府用地等沒(méi)有經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)那個(gè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，運(yùn)用收益法來(lái)評(píng)估顯然是不合適的，因?yàn)檫@種類(lèi)型的房地產(chǎn)業(yè)根本就不存在經(jīng)濟(jì)效益。 

舉例來(lái)說(shuō)，若委托人要求就對(duì)商業(yè)用地比如店鋪店面的房地產(chǎn)評(píng)估拿出評(píng)估報(bào)告，這樣的情況下就適合用收益法進(jìn)行評(píng)估。比如要綜合店面所處的地段，繁華的市中心和偏遠(yuǎn)的郊外其價(jià)值當(dāng)然是不一樣的。這里還有一個(gè)公式，即土地價(jià)格=地租/還原利率。所以說(shuō)類(lèi)似這種情況的房地產(chǎn)評(píng)估是適合運(yùn)用收益法的。 

3.收益法的作用 

收益法能夠比較客觀全面的來(lái)評(píng)估出房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。而且它具有未來(lái)的預(yù)期性，是對(duì)被評(píng)估對(duì)象長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值的一個(gè)全面評(píng)估。比如對(duì)一個(gè)樓盤(pán)的價(jià)值評(píng)估，按照傳統(tǒng)的成本法來(lái)評(píng)估的話，只是根據(jù)他的成本來(lái)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估 ，完全沒(méi)有考慮到樓盤(pán)周邊的環(huán)境，樓盤(pán)所處路段，國(guó)家的政策的影響，是很片面的一個(gè)價(jià)值評(píng)估，不能夠評(píng)估出被評(píng)估對(duì)象的真實(shí)價(jià)值。而利用收益法進(jìn)行評(píng)估的話就不會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，反而能夠客觀的估算出樓盤(pán)的真正價(jià)值。 

二、收益法的評(píng)估步驟 

1.搜集關(guān)于評(píng)估對(duì)象的信息材料。在進(jìn)行評(píng)估開(kāi)始時(shí)的首要工作就是對(duì)評(píng)估對(duì)象材料的搜索，包括評(píng)估對(duì)象的投資費(fèi)用和房地產(chǎn)的收入情況。只有全面了解被評(píng)估的對(duì)象才能準(zhǔn)確的用收益法估算出房地產(chǎn)的價(jià)值。 

2.測(cè)算房地產(chǎn)的正常費(fèi)用。進(jìn)行估算是不能單純地相信書(shū)面上的材料，還要實(shí)際去求證一下，準(zhǔn)確測(cè)算出房地產(chǎn)的前期的投入資金，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值是一個(gè)很重要的影響因素。 

3.測(cè)算房地產(chǎn)的正常收入。這個(gè)正常收入指的是在房地產(chǎn)建成并投入使用之后，通過(guò)商業(yè)活動(dòng)或者其他活動(dòng)帶來(lái)的收益都叫做正常收入。 

4.計(jì)算房地產(chǎn)的純利潤(rùn)。在了解了房地產(chǎn)的投入費(fèi)用和正常收入之后，我們可以根據(jù)實(shí)際情況推測(cè)出房地產(chǎn)每年的大致純利潤(rùn)，這個(gè)純利潤(rùn)是對(duì)評(píng)估對(duì)象收益能力的考察，在此基礎(chǔ)上來(lái)進(jìn)行下一步的工作。 

5.確定房地產(chǎn)的收益年限。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)都是有使用年限的，就像我們居住的房子有產(chǎn)權(quán)期是一樣的。但收益年限跟房子的產(chǎn)權(quán)期又是不一樣的，它還要考慮到建筑物經(jīng)濟(jì)使用年限。所以在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候一定要確定房地產(chǎn)的收益年限，這個(gè)數(shù)據(jù)會(huì)直接影響整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值。 

6.選用適當(dāng)?shù)倪€原利率。在推算出房地產(chǎn)的純利潤(rùn)之后，我們就可以利用復(fù)利折現(xiàn)公式即F=P（1+i）^n（F是終值，P是評(píng)估價(jià)值，i是折現(xiàn)率，n是計(jì)息期數(shù)）來(lái)推算出房地產(chǎn)最終的價(jià)值。 

7.估測(cè)并確定房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，形成書(shū)面報(bào)告。在完成所有的數(shù)據(jù)計(jì)算得出最終的評(píng)估價(jià)值之后，要出具書(shū)面報(bào)告使委托人信服。至此，評(píng)估工作才算完全結(jié)束。 

三、收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的現(xiàn)狀分析 

1.收益法的運(yùn)用有牢固而科學(xué)的理論基礎(chǔ)。預(yù)期理論是收益法的依據(jù)。將被評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益算入房地產(chǎn)的總價(jià)值中，并作為現(xiàn)在的價(jià)格。相比于市場(chǎng)法和成本法來(lái)說(shuō)，成本法只著眼于費(fèi)用，通過(guò)費(fèi)用來(lái)確定價(jià)格，這種方法不能說(shuō)是錯(cuò)誤的，它也有一定的理論依據(jù)，但是它的限制性比較強(qiáng)。比如對(duì)于不可再生的土地就不能準(zhǔn)確的估算出其價(jià)值。市場(chǎng)法就更不用多說(shuō)。因此，收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中有著良好的發(fā)展前景。 

第3篇：商業(yè)土地評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：土地使用權(quán) 開(kāi)發(fā) 評(píng)審 估價(jià)

Abstract: Through professional real estate valuation and valuation personnel cooperate, to take the real estate market as the basis, from a scientific point of view analysis and assessment of land use right, determine a reasonable price.

Key words: land use right; development; review; valuation

中圖分類(lèi)號(hào)：DF453文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A 文章編號(hào)

0 前言

國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓，是近年來(lái)新出現(xiàn)的一種土地使用權(quán)出讓方式。掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

在掛牌出讓中，無(wú)論是出讓人還是競(jìng)買(mǎi)人，都需要確定一個(gè)合理的價(jià)格。確定合理的地價(jià)，可以通過(guò)專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的配合，以房地產(chǎn)市場(chǎng)為基礎(chǔ)，從科學(xué)的角度去分析和測(cè)算。

按土地開(kāi)發(fā)程度，可將掛牌出讓的宗地分為毛地（或生地）和熟地兩類(lèi)。毛地是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施或只完成臨時(shí)三通一平的土地，熟地是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整（俗稱已完成七通一平或五通一平）的土地。因此，地價(jià)有毛地價(jià)和熟地價(jià)。毛地價(jià)由土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)組成。

其中，土地使用權(quán)出讓金為交給國(guó)家的土地使用權(quán)費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)為大市政費(fèi)和四源費(fèi)。熟地價(jià)由毛地價(jià)和土地開(kāi)發(fā)成本組成，土地開(kāi)發(fā)成本為征地及拆遷補(bǔ)償、七通一平費(fèi)等費(fèi)用。其中，征地費(fèi)用是指征用農(nóng)民集體所有的土地所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)、菜田基金、耕地占用稅等；拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是指城市土地的舊城改造費(fèi)用，分居民拆遷和單位拆遷，居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)用主要為被拆遷居民房屋的補(bǔ)償及安置費(fèi)，單位拆遷補(bǔ)償為被拆遷單位房屋的補(bǔ)償、安置及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。七通一平費(fèi)是指通上水、通下水、通電、通燃?xì)?、通熱力、通郵、通路和場(chǎng)地平整。

1、毛地價(jià)的評(píng)估方法

毛地價(jià)由土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)組成，主要評(píng)估方法有以下幾種：

1.1 、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)修正法是指按政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)，通過(guò)具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等修正，得出估價(jià)宗地價(jià)格的一種方法。

北京市人民政府于2002年頒發(fā)了《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（京政發(fā)[2002]32號(hào)）及其說(shuō)明，對(duì)北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)按照不同用途和地價(jià)區(qū)類(lèi)的基準(zhǔn)地價(jià)重新作了規(guī)定，并要求北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格以此為基礎(chǔ)，進(jìn)行宏觀控制。

該基準(zhǔn)地價(jià)的表示形式為樓面熟地價(jià)，同時(shí)公布樓面毛地價(jià)。樓面熟地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每平方米建筑面積分?jǐn)偟耐暾恋厥褂脵?quán)的平均價(jià)格。樓面毛地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)的平均樓面價(jià)格。

基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本公式（商業(yè)、綜合、居住）為：

宗地樓面熟地價(jià)＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)

宗地樓面毛地價(jià)＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面毛地價(jià)）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)

該宗地樓面毛地價(jià)公式，適用于宗地容積率大于或等于級(jí)別平均容積率的情況。

宗地樓面毛地價(jià)＝適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面毛地價(jià)）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×級(jí)別平均容積率／宗地容積率

該宗地樓面毛地價(jià)公式，適用于宗地容積率小于級(jí)別平均容積率的情況。

1.2 、市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是指將估價(jià)宗地與在較近時(shí)期內(nèi)發(fā)生了交易的類(lèi)似宗地進(jìn)行比較，根據(jù)交易情況、交易日期、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，對(duì)發(fā)生了交易的類(lèi)似宗地的已知價(jià)格進(jìn)行修正，從而得出估價(jià)宗地價(jià)格的一種方法。其計(jì)算公式為：

估價(jià)宗地價(jià)格＝可比宗地價(jià)格×估價(jià)宗地情況／可比宗地情況×估價(jià)宗地期日／可比宗地交易日期×估價(jià)宗地區(qū)域因素／可比宗地區(qū)域因素×估價(jià)宗地個(gè)別因素／可比宗地個(gè)別因素

1.3 、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是指在求取估價(jià)宗地價(jià)格時(shí)，將估價(jià)宗地開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，掃除開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)，來(lái)確定估價(jià)宗地價(jià)格的一種方法。其基本公式為：

估價(jià)宗地價(jià)格＝完成后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值－開(kāi)發(fā)成本－銷(xiāo)售費(fèi)用－開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)

2、土地開(kāi)發(fā)成本的評(píng)估方法

土地開(kāi)發(fā)成本的評(píng)估方法主要有市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法和成本法。評(píng)估土地開(kāi)發(fā)成本的市場(chǎng)比較法與前述評(píng)估毛地價(jià)的市場(chǎng)比較法相同。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估土地開(kāi)發(fā)成本，是先分別運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估出熟地價(jià)和毛地價(jià)，然后將兩者相減即為土地開(kāi)發(fā)成本。

運(yùn)用成本法評(píng)估土地開(kāi)發(fā)成本，是土地開(kāi)發(fā)成本各構(gòu)成部分的累加即為土地開(kāi)發(fā)成本。由于掛牌出讓的宗地，其來(lái)源有農(nóng)民集體土地和國(guó)有土地，國(guó)有土地又有原住宅用地和單位用地，這些宗地的土地開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成不同，所以土地開(kāi)發(fā)成本可分為農(nóng)民集體土地的開(kāi)發(fā)成本、住宅用地的開(kāi)發(fā)成本和單位用地的開(kāi)發(fā)成本。

2.1 、農(nóng)民集體土地開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算

農(nóng)民集體土地的開(kāi)發(fā)成本主要是征地補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按國(guó)家及北京市有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的征用農(nóng)民集體土地的費(fèi)用項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算：集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)＝土地補(bǔ)償費(fèi)＋青苗補(bǔ)償費(fèi)＋地上物補(bǔ)償費(fèi)＋勞動(dòng)力安置費(fèi)＋超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)＋菜田基金＋耕地占用稅等

2.2 、住宅用地開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算

住宅用地的開(kāi)發(fā)成本主要是居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，應(yīng)按北京市房屋拆遷法規(guī)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算：

住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格＝（基準(zhǔn)地價(jià)×K ＋基準(zhǔn)備房?jī)r(jià)）×被拆遷房屋建筑面積＋被拆遷房屋重置成新價(jià)＋搬家補(bǔ)償費(fèi)

上式中，K 為容積率修正系數(shù)。

2.3 、單位用地開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算

單位用地的開(kāi)發(fā)成本主要是單位拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，應(yīng)按北京市房屋拆遷法規(guī)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算：

非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格＝區(qū)位價(jià)格×K1×K2×K3×建筑面積＋地上物重置成本＋停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)＋搬家補(bǔ)償費(fèi)

上式中，K1為容積率調(diào)整系數(shù)，K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù)，K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)。

第4篇：商業(yè)土地評(píng)估方法范文

成本法、收益法、市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估的三種基本方法。在實(shí)際資產(chǎn)評(píng)估中這三種評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果是有一定的差異的，這就涉及到對(duì)三種評(píng)估結(jié)果的差異分析、評(píng)價(jià)、處理和合理取值問(wèn)題。

一、三種評(píng)估方法的理論依據(jù)

（一）成本法

成本法，是指在當(dāng)前條件下完全重新購(gòu)建相同的被評(píng)估資產(chǎn)所需的重置成本扣減其已損耗的價(jià)值，據(jù)此確定評(píng)估價(jià)值的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論。認(rèn)為資產(chǎn)的原始成本越高，其價(jià)值越大；資產(chǎn)時(shí)間越長(zhǎng)，損耗越多，其價(jià)值越低。從這個(gè)意義上說(shuō)，成本法所評(píng)估的價(jià)值是以當(dāng)前重置成本以及歷史損耗為依據(jù)的，其本質(zhì)還是歷史成本為基礎(chǔ)，與資產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)用效率無(wú)關(guān)，因此成本法評(píng)估的價(jià)值是會(huì)計(jì)價(jià)值。成本法所評(píng)估的價(jià)值能被人們認(rèn)可的原因可以這樣解釋：資產(chǎn)持有人要出售該資產(chǎn)，其售價(jià)不應(yīng)低于其成本，否則無(wú)利可圖；資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)人出價(jià)不愿高于其重置成本，否則，不如自己建造。因此買(mǎi)賣(mài)雙方要達(dá)成交易的均衡價(jià)格就是重置成本。重置成本還不完全是會(huì)計(jì)上的成本，它是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的成本，不僅僅包含重置時(shí)必要的材料、物料、人工、以及稅費(fèi)投入，而且包含投資報(bào)酬，即所投入的會(huì)計(jì)成本中在重新構(gòu)建期間應(yīng)負(fù)擔(dān)的利息和利潤(rùn)報(bào)酬。

（二）收益法

收益法的理論依據(jù)為效用價(jià)值論。認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)值在于未來(lái)該資產(chǎn)所帶來(lái)的收益，折現(xiàn)未來(lái)收益的現(xiàn)值之和就是該資產(chǎn)的價(jià)值，該折現(xiàn)率亦稱資本化率。關(guān)于收益資本化就是資產(chǎn)（或資本）價(jià)值的觀點(diǎn)，早在1906年，耶魯大學(xué)教授費(fèi)雪在其專著《資本與收入的性質(zhì)》中就系統(tǒng)地論述了收入與資本的關(guān)系。費(fèi)雪認(rèn)為收入是資本價(jià)值的源泉，并把收入分為享用收入（Enjoyment Income）、實(shí)際收入（Real Income）和貨幣收入。享用收入是人們消費(fèi)中所產(chǎn)生的精神愉悅感受，由實(shí)際收入所帶來(lái)。實(shí)際收入指能給人們帶來(lái)享用的客觀事物包括人們的衣食住行等一切物品。貨幣收入指人們的工資、股利、利息、租金和利潤(rùn)等現(xiàn)金收入。當(dāng)人們的貨幣收入大于實(shí)際收入時(shí)，就會(huì)進(jìn)行儲(chǔ)蓄或投資，因?yàn)橥顿Y能帶來(lái)未來(lái)收入，資本價(jià)值就是收入的資本化。1930年費(fèi)雪所著的《利息理論》完整地形成了收益法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的框架，認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值就是未來(lái)現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值。然而費(fèi)雪資產(chǎn)評(píng)估理論的不足就是認(rèn)為未來(lái)現(xiàn)金流量是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的，所以折現(xiàn)率取無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)利率。莫迪格萊尼和米勒在20世紀(jì)1958年至1963年所著的一系列論文中表明，未來(lái)收益不再是確定的，并對(duì)價(jià)值評(píng)估的資本化率進(jìn)行了正確的定義和論述。莫迪格萊尼和米勒在1958年《美國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)論》上發(fā)表了著名的MM理論文章――《資本成本、公司融資和投資理論》，第一次闡述了在不確定情況下，企業(yè)價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)的關(guān)系，提出了企業(yè)價(jià)值的定義以及評(píng)估的方法思路。1961年莫迪格萊尼和米勒又在《商業(yè)雜志》上發(fā)表了《股利政策、增長(zhǎng)以及股票價(jià)格評(píng)估》一文，對(duì)股利政策對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響進(jìn)行了論證，對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法進(jìn)行了歸納和總結(jié)，有力地促進(jìn)了利用收益法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的發(fā)展。1963年莫迪格萊尼和米勒為彌補(bǔ)1958年文章的不足，又提出了存在企業(yè)所得稅條件下的價(jià)值評(píng)估模型。莫迪格萊尼和米勒這一系列的文章奠定了收益法的理論基礎(chǔ)。

（三）市場(chǎng)法

市場(chǎng)法又稱現(xiàn)行市價(jià)法、市場(chǎng)比較法，就是指比照與評(píng)估對(duì)象相同或類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，經(jīng)過(guò)必要的因素調(diào)整，據(jù)此確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一種方法。其理論依據(jù)是市場(chǎng)價(jià)格反映資產(chǎn)價(jià)值，價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)這一規(guī)律。一般而言，如果某項(xiàng)資產(chǎn)存在活躍的市場(chǎng)即市場(chǎng)上交易活動(dòng)較頻繁，市場(chǎng)信息比較透明，則相同或類(lèi)似資產(chǎn)同一時(shí)點(diǎn)的交易價(jià)格會(huì)調(diào)整到相同或相當(dāng)?shù)膬r(jià)位上。但在一個(gè)信息不對(duì)稱、市場(chǎng)效率低下、相同資產(chǎn)或類(lèi)似資產(chǎn)交易不活躍情況下，價(jià)格不可能反映其價(jià)值。市場(chǎng)法利用了市場(chǎng)這一看不見(jiàn)的手代替我們做了一部分評(píng)估工作，市場(chǎng)法具有簡(jiǎn)單易行、直觀易懂的特點(diǎn)，在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中得到廣泛地應(yīng)用。

二、三種評(píng)估方法的比較分析

成本法所形成的價(jià)值是資產(chǎn)假定在目前情況下重新構(gòu)建，所需投入的建造成本（包括材料、人工以及安裝調(diào)試費(fèi)用）和其他費(fèi)用（銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用以及稅費(fèi)）加上構(gòu)建期間應(yīng)合理負(fù)擔(dān)的利息和利潤(rùn)所構(gòu)成。

設(shè)：C0=建造成本+其他費(fèi)用，則成本法評(píng)估的價(jià)值V1：

V1=C0（1+k）t

其中：k――投資者要求的平均投資報(bào)酬率（包括股東和債權(quán)人）

t――建造開(kāi)始至評(píng)估時(shí)點(diǎn)所需時(shí)間（按投入資本加權(quán)計(jì)算）

特別地，如果假定瞬間完成建造，則：

V1=C0

收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值就是折現(xiàn)未來(lái)收益。未來(lái)收益一般是以現(xiàn)金流量作為口徑，因?yàn)楝F(xiàn)金流量更客觀，是價(jià)值形成的基礎(chǔ)。折現(xiàn)現(xiàn)金流量的資產(chǎn)評(píng)估公式可表示如下：

其中：NCFt――資產(chǎn)所帶來(lái)的未來(lái)凈現(xiàn)金流量

n――未來(lái)收益延續(xù)的年期

如果假定資產(chǎn)的未來(lái)收益能及時(shí)收現(xiàn)即現(xiàn)金流量與會(huì)計(jì)收入同步，折現(xiàn)未來(lái)現(xiàn)金流量也可以等價(jià)為折現(xiàn)未來(lái)“剩余收益”（也稱為超額收益或非正常收益）來(lái)評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。關(guān)于剩余收益的概念最早可追述到經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾（Alfred Marshall，1890）在1890年所著的《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》。他認(rèn)為剩余收益是所有者或經(jīng)營(yíng)者按現(xiàn)行利率扣除資本利息后所剩下的部分，可稱為經(jīng)營(yíng)收益或管理收益。以后許多學(xué)者用剩余收益（也稱“非正常收益”）作為口徑評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，并進(jìn)行了推廣應(yīng)用。如奧爾遜（E?E?Olson，1997）、克雷沙?帕利普（Krishna G?Palepu，1998）、湯姆?科普蘭（Tom Copeland，2000）等。資產(chǎn)所帶來(lái)的非正常收益是未來(lái)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)扣減投入資本與平均投資報(bào)酬率乘積的剩余部分。非正常收益的折現(xiàn)值加上投入資本賬面價(jià)值就是該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。因此用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值V2可表示如下：

其中：r――該資產(chǎn)未來(lái)實(shí)際的投資報(bào)酬率

特別地，當(dāng)r=k時(shí)，即當(dāng)資產(chǎn)未來(lái)實(shí)際投資報(bào)酬率與要求的投資報(bào)酬率相等時(shí)，V2=C0。

可見(jiàn)當(dāng)市場(chǎng)完全競(jìng)爭(zhēng)、信息充分對(duì)稱、供需均衡、交易瞬間完成、沒(méi)有交易費(fèi)用，則各行業(yè)都不存在超額利潤(rùn)，即各個(gè)行業(yè)的投資報(bào)酬率都是相同的，因此資產(chǎn)未來(lái)實(shí)際投資報(bào)酬率與要求的投資報(bào)酬率相等，這時(shí)V1=V2=C0。同時(shí)，資產(chǎn)的交易價(jià)格反映資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，故用市場(chǎng)法評(píng)估的價(jià)值V3與收益法評(píng)估的價(jià)值V2相同，因此V1=V2=V3=C0。但是市場(chǎng)實(shí)際上不存在這樣的理想狀態(tài)，三種評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果必然存在差異。當(dāng)資產(chǎn)實(shí)際投資報(bào)酬率大大高于要求的投資報(bào)酬率時(shí)，收益法評(píng)估的價(jià)值會(huì)比成本法評(píng)估的價(jià)值高出許多；當(dāng)市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，市場(chǎng)法評(píng)估的價(jià)值也會(huì)比收益法評(píng)估的要高，反之則可能比收益法的低。

在實(shí)際評(píng)估中，每種方法都有其不確定性因素影響到估價(jià)結(jié)果的可靠性。

就成本法而言，在評(píng)估非標(biāo)設(shè)備、生產(chǎn)線時(shí)對(duì)于材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、管理費(fèi)率、稅率取值相對(duì)穩(wěn)定，可在一定范圍內(nèi)選取，但應(yīng)負(fù)擔(dān)的利息和利潤(rùn)怎樣取值卻難以把握。同樣對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，投資者要求的報(bào)酬率和建造所需時(shí)間很難準(zhǔn)確敲定，從而使利息和利潤(rùn)取值帶有較強(qiáng)的主觀性；另外，土地開(kāi)發(fā)成本的求取也是采用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的關(guān)鍵，特別是在我國(guó)土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的情況下，土地開(kāi)發(fā)成本很難準(zhǔn)確測(cè)定。

就收益法而言，未來(lái)各年凈現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率的選取對(duì)估價(jià)結(jié)果影響較大。折現(xiàn)率怎么取值，是取該資產(chǎn)所在行業(yè)的平均投資報(bào)酬率還是取全社會(huì)的投資報(bào)酬率？是取該區(qū)域資產(chǎn)投資人的平均投資報(bào)酬率還是取特定投資人的投資報(bào)酬率？不同的評(píng)估目的可能從不同的角度來(lái)確定折現(xiàn)率，而估價(jià)結(jié)果對(duì)折現(xiàn)率具有高度敏感性，使收益法評(píng)估的價(jià)值具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性。

就市場(chǎng)比較法而言，只要交易情況正常，市場(chǎng)信息比較充分，相同或類(lèi)似資產(chǎn)存在充分的活躍市場(chǎng)，替代案例比較多，則評(píng)估結(jié)果在短期內(nèi)具一定的可靠性。當(dāng)供需失衡時(shí)，評(píng)估結(jié)果仍不具有長(zhǎng)久的可靠性，就只有一年時(shí)效的評(píng)估報(bào)告來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)法仍是最佳的首選資產(chǎn)評(píng)估方法。另外，選取的案例是否為可比較案例、交易價(jià)格是否為市場(chǎng)正常交易價(jià)格、因素修正幅度是否合理等對(duì)評(píng)估結(jié)果都具有一定的影響。

三、三種評(píng)估方法的適用范圍與建議

實(shí)際的市場(chǎng)不可能滿足市場(chǎng)完全競(jìng)爭(zhēng)、信息充分對(duì)稱、供需均衡、交易瞬間完成、沒(méi)有交易費(fèi)用這些條件，因此三種方法的評(píng)估結(jié)果必然存在差異，怎樣選取評(píng)估方法更加公允呢？

（一）成本法考慮的是資產(chǎn)的過(guò)去而不是未來(lái)，而資產(chǎn)未來(lái)所能帶來(lái)的收益才是其價(jià)值的源泉，因此該方法的應(yīng)用有一定的局限性。盡管如此，如果評(píng)估對(duì)象目前的收益低于正常水平或未來(lái)收益不能可靠確定，或在相同、類(lèi)似資產(chǎn)交易不活躍的情況下，成本法仍是較好的方法。如企業(yè)廠房的未來(lái)收益很難從企業(yè)收益中可靠分離出來(lái)，用成本法就較為穩(wěn)妥。再如，由于管理不善，資產(chǎn)目前收益水平很低，甚至虧損，如果從收益法的角度看，其價(jià)值很低，甚至一文不值，但一般常人都可看出，實(shí)際并不如此，這時(shí)用成本法就比較可取。在評(píng)估實(shí)踐中，成本法所評(píng)估的價(jià)值可作為資產(chǎn)價(jià)值的底限。

（二）收益法考慮的是未來(lái)現(xiàn)金流量，與資產(chǎn)的過(guò)去、現(xiàn)在無(wú)關(guān)，資產(chǎn)之所以有價(jià)值，歸根結(jié)底是由于其能給持有者帶來(lái)未來(lái)收益，而未來(lái)收益是資產(chǎn)價(jià)值的源泉。未來(lái)收益有兩個(gè)顯著特點(diǎn)：一是未來(lái)年份產(chǎn)生，而不是過(guò)去或現(xiàn)在產(chǎn)生的；二是未來(lái)收益一般是不確定的，有的甚至波動(dòng)性很大，幾乎不能肯定確定其數(shù)值大小。因此對(duì)于能可靠地測(cè)定未來(lái)收益的資產(chǎn)如酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等商業(yè)房產(chǎn)以及整體資產(chǎn)，采用收益法評(píng)估比較適當(dāng)。在折現(xiàn)未來(lái)收益時(shí)，必須考慮未來(lái)收益的風(fēng)險(xiǎn)性來(lái)確定折現(xiàn)率。用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要依據(jù)評(píng)估目的確定未來(lái)收益口徑，再根據(jù)未來(lái)收益口徑選取與其風(fēng)險(xiǎn)相稱的折現(xiàn)率。比如在整體企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，如果以企業(yè)為主體測(cè)定未來(lái)收益，如企業(yè)自由現(xiàn)金流量或企業(yè)非正常收益（超額營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)）作為計(jì)算口徑，折現(xiàn)率應(yīng)選用行業(yè)綜合資本成本率或全體投資者包括股東和債權(quán)人的要求投資報(bào)酬率，評(píng)估結(jié)果為企業(yè)總資產(chǎn)價(jià)值；如果以企業(yè)的股東為主體測(cè)定未來(lái)收益，如股東自由現(xiàn)金流量或股東非正常收益（超額凈利潤(rùn)）作為計(jì)算口徑，折現(xiàn)率應(yīng)選用行業(yè)權(quán)益資本成本率或股東要求的投資報(bào)酬率，評(píng)估結(jié)果為企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值。

第5篇：商業(yè)土地評(píng)估方法范文

一、企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論和方法的形成與發(fā)展

19世紀(jì)中后期，現(xiàn)代評(píng)估業(yè)就隨著歐美等國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐漸形成，特別是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估得到充分重視和發(fā)展。由于評(píng)估實(shí)踐的發(fā)展急需理論指導(dǎo)，因而與評(píng)估相關(guān)的理論體系逐步從傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中分化獨(dú)立出來(lái)。馬歇爾成為第一個(gè)探討評(píng)估方法（尤其是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法）的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他提出和發(fā)展了許多在現(xiàn)代評(píng)估理論中廣為應(yīng)用的概念，這些概念包括根據(jù)收益折現(xiàn)確定價(jià)值、建筑物和土地折舊對(duì)價(jià)值的影響、建筑物類(lèi)型和土地用途對(duì)價(jià)值的影響等。在馬歇爾的論著及其它以他的思想為基礎(chǔ)的論著的影響下，以探討評(píng)估、調(diào)查方法并提供經(jīng)嚴(yán)格定義的價(jià)值為主要內(nèi)容的評(píng)估理論最終與價(jià)值理論分開(kāi)，形成了現(xiàn)代評(píng)估理論的基礎(chǔ)。

20世紀(jì)20—30年代，評(píng)估首先與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緊密聯(lián)系起來(lái)。其中一個(gè)重要因素就是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)從相關(guān)的幾門(mén)學(xué)科中獨(dú)立出來(lái)并發(fā)展成為一門(mén)正規(guī)的科學(xué)。1927年，Mertzke出版了《不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估》一書(shū)。該書(shū)采納了馬歇爾的觀點(diǎn)，在價(jià)值理論和評(píng)估理論之間建立起有機(jī)的聯(lián)系，將抽象的經(jīng)濟(jì)理論運(yùn)用到評(píng)估實(shí)務(wù)中，建立起了一個(gè)以三種評(píng)估方法為主的體系，特別是解釋了資本化率在評(píng)估中的應(yīng)用。K.LHyder等人在30—40年代又發(fā)展和強(qiáng)調(diào)了三種基本評(píng)估方法，建立起了運(yùn)用成本法、比較法（市場(chǎng)法）和收益法的系統(tǒng)程序。Schmuatz建立了一個(gè)評(píng)估價(jià)值的模型，并隨后將其納入到美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師學(xué)會(huì)1951年出版的《不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估》中。至此評(píng)估理論在價(jià)值理論的基礎(chǔ)上基本形成。

評(píng)估方法是企業(yè)價(jià)值評(píng)估的核心問(wèn)題，直接影到價(jià)值評(píng)估的結(jié)果及市場(chǎng)交易的實(shí)施?？傮w上看，價(jià)值評(píng)估方法可以劃分為三大類(lèi)：成本法（costapproach），是從歷史成本的角度評(píng)估企業(yè)價(jià)值；市場(chǎng)法（marketapproach），是從目前市場(chǎng)價(jià)格的角度評(píng)估企業(yè)的價(jià)值，又稱市場(chǎng)比較法；收益法（incomeapproach），是從未來(lái)收益的角度評(píng)估企業(yè)的價(jià)值。這三大類(lèi)評(píng)估方法的形成與經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價(jià)值理論有著很深的歷史淵源。另外也有學(xué)者將評(píng)估方法分為四類(lèi)（Come1,1998）：(1)利用資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行評(píng)估，即直接將企業(yè)所有發(fā)行在外的證券賬面價(jià)值進(jìn)行加總。此法雖然簡(jiǎn)單，但卻易把企業(yè)的賬面價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值混淆，因此必須對(duì)賬面價(jià)值加以調(diào)整；(2)加總企業(yè)發(fā)行在外的所有證券的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)評(píng)估企業(yè)價(jià)值，通常只適用于上市公司的評(píng)估；(3)通過(guò)與價(jià)值已知的可比企業(yè)進(jìn)行比較評(píng)估企業(yè)價(jià)值。采用這種方法首先需要計(jì)算資本化比率，再用該比率乘以被評(píng)估企業(yè)的利潤(rùn)，即可估算出該企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值(4)首先預(yù)測(cè)企業(yè)的未來(lái)現(xiàn)金流量，將這些現(xiàn)金流量折現(xiàn)后，即可獲得企業(yè)證券持有人擁有的企業(yè)價(jià)值。根據(jù)這些基本方法，評(píng)估師在進(jìn)行評(píng)估時(shí)還會(huì)根據(jù)具體情況，設(shè)計(jì)或使用更具操作性的方法。誕生了諸如相對(duì)估價(jià)法、價(jià)格／帳面值比率（PVC模型）法、折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、期權(quán)定價(jià)法等方法。

二、我國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的企業(yè)觀與企業(yè)價(jià)值觀

我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估起步于上世紀(jì)80年代末期，由于我國(guó)至今尚處于經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不夠發(fā)達(dá)，適合我國(guó)國(guó)情的評(píng)估理論體系尚未形成，在評(píng)估方法上，對(duì)于單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)過(guò)模仿和探索開(kāi)始進(jìn)入成熟階段，但對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估還剛剛起步。對(duì)于相關(guān)理論和方法的探索多散見(jiàn)于資產(chǎn)評(píng)估教材中，很少有對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的系統(tǒng)論述，大多是將資產(chǎn)評(píng)估的理論和方法移植于企業(yè)價(jià)值評(píng)估之中。

企業(yè)價(jià)值評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估的組成部分，但又不同于傳統(tǒng)的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估、整體資產(chǎn)評(píng)估。單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估包括流動(dòng)資產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、建筑物及在建工程、土地使用權(quán)、長(zhǎng)期投資以及無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估；整體資產(chǎn)評(píng)估是以各個(gè)企業(yè)，或者企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)單位、分支機(jī)構(gòu)作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，依據(jù)未來(lái)預(yù)期收益來(lái)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，它更多地考慮資產(chǎn)之間組合方式的協(xié)同效應(yīng)帶給企業(yè)價(jià)值的增值。而企業(yè)價(jià)值評(píng)估逾越了前兩項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估中的“資產(chǎn)”項(xiàng)目——即傳統(tǒng)財(cái)務(wù)報(bào)表中涉及的項(xiàng)目，而將外部環(huán)境分析（包括政治環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策、區(qū)域政策、環(huán)保政策、交通條件甚至地理位置等）、行業(yè)分析、產(chǎn)品與市場(chǎng)分析、業(yè)務(wù)流程分析、組織結(jié)構(gòu)和權(quán)限分析、人力資源分析、信用分析、管理層經(jīng)營(yíng)績(jī)效分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（常見(jiàn)的有償債能力、現(xiàn)金流量狀況和發(fā)展?jié)摿Ψ治觯┑燃{入評(píng)估體系。

1.企業(yè)價(jià)值評(píng)估的企業(yè)觀

我們研究企業(yè)價(jià)值評(píng)估，準(zhǔn)確理解企業(yè)的含義是必不可少的。研究企業(yè)價(jià)值評(píng)估的企業(yè)觀，就是要在評(píng)估中準(zhǔn)確界定企業(yè)的內(nèi)涵與本質(zhì)。

在我國(guó)，關(guān)于企業(yè)的定義是運(yùn)用屬加種差的方法得出的。一般認(rèn)為：企業(yè)是依法設(shè)立的以盈利為目的的從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。企業(yè)的這一定義，明確了企業(yè)本質(zhì)上是一個(gè)依法成立的社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織，同時(shí)也揭示了企業(yè)這一社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織不同于其它社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織的主要方面，即企業(yè)的根本目的在于盈利，企業(yè)在面臨資源約束的條件下，要獨(dú)立核算、以收抵支、自負(fù)盈虧，設(shè)立企業(yè)的條件與程序要合乎法律規(guī)定等。

關(guān)于企業(yè)內(nèi)涵與本質(zhì)的界定，理論界有不同的觀點(diǎn)。新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)是以市場(chǎng)為研究對(duì)象，主要研究市場(chǎng)價(jià)格在交易中的作用。因此，企業(yè)被認(rèn)為是一個(gè)追求利潤(rùn)最大化的“黑匣子”，即企業(yè)是在技術(shù)既定、信息充分、沒(méi)有交易成本的條件下，僅面臨市場(chǎng)約束的追求利潤(rùn)最大化的微觀經(jīng)濟(jì)主體。自20世紀(jì)30年代企業(yè)理論產(chǎn)生以來(lái)，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)企業(yè)理論的研究取得了非常顯著的成果，以“科斯”等經(jīng)濟(jì)學(xué)家為代表的交易費(fèi)用學(xué)派和以“張五?！钡冉?jīng)濟(jì)學(xué)家為代表的契約學(xué)派對(duì)企業(yè)的研究極大地豐富了企業(yè)的內(nèi)涵?？扑沟日J(rèn)為，企業(yè)不同于市場(chǎng)的“顯著特征就是作為價(jià)格機(jī)制的替代物”，在企業(yè)之外，市場(chǎng)是個(gè)

典型的契約組織，資源配置由價(jià)格機(jī)制來(lái)協(xié)調(diào)，而企業(yè)是一個(gè)不同于市場(chǎng)的“層級(jí)”組織。企業(yè)內(nèi)不存在市場(chǎng)交易，生產(chǎn)要素的分配由行政或計(jì)劃?rùn)C(jī)制來(lái)協(xié)調(diào)?！皬埼宄！钡日J(rèn)為，企業(yè)是一種契約組織，它在本質(zhì)上同市場(chǎng)沒(méi)有什么差別，企業(yè)之所以能夠出現(xiàn)是由于企業(yè)團(tuán)隊(duì)的生產(chǎn)效率高于單個(gè)生產(chǎn)的生產(chǎn)效率，或者是由于風(fēng)險(xiǎn)的重新分配，或者是由于管理勞動(dòng)交易的特殊性等等。

企業(yè)究竟是什么？弄清楚這個(gè)問(wèn)題是進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估的前提。基于以上分析，我們對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的企業(yè)觀的確立應(yīng)運(yùn)用新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)、現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)等的經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于企業(yè)的理論，并結(jié)合分析國(guó)際評(píng)估界的觀點(diǎn)和我國(guó)的實(shí)際，界定“企業(yè)價(jià)值評(píng)估”中的“企業(yè)”內(nèi)涵和本質(zhì)，以此確立我國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的企業(yè)觀。

(1)企業(yè)是一個(gè)區(qū)別于市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)組織。它是由若干成員組成，有一定組織結(jié)構(gòu)的有機(jī)體，其內(nèi)部成員或部門(mén)間的分工協(xié)作不是通過(guò)價(jià)格機(jī)制來(lái)進(jìn)行的，而是通過(guò)科層制組織進(jìn)行的，這是企業(yè)區(qū)別于市場(chǎng)的主要標(biāo)志。

(2)企業(yè)是一個(gè)面向市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)組織。它是產(chǎn)品的生產(chǎn)者或服務(wù)的提供者，所提供的產(chǎn)品（勞務(wù)）必須滿足一定的社會(huì)需要，并且受市場(chǎng)的選擇和制約，這是企業(yè)區(qū)別于其他社會(huì)組織和消費(fèi)者的主要標(biāo)志。

(3)企業(yè)是一個(gè)具有獨(dú)立經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)組織。企業(yè)的活動(dòng)以盈利為目的，具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益，它通過(guò)交換和其他生產(chǎn)單位以及消費(fèi)者發(fā)生聯(lián)系，它是一個(gè)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的實(shí)體。

(4)企業(yè)是一個(gè)能主動(dòng)發(fā)展壯大自己的經(jīng)濟(jì)組織。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制中，企業(yè)要減少市場(chǎng)交易費(fèi)用或提高生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率，必然會(huì)形成企業(yè)的一體化趨勢(shì)，一體化的過(guò)程就是一部分企業(yè)被另一部分企業(yè)兼并或重組的過(guò)程，也是企業(yè)主動(dòng)發(fā)展和壯大自己的過(guò)程。

2、企業(yè)價(jià)值評(píng)估的企業(yè)價(jià)值觀

企業(yè)價(jià)值評(píng)估是將一個(gè)企業(yè)作為一個(gè)有機(jī)整體，依據(jù)其擁有或占有的全部資產(chǎn)狀況和整體獲利能力，并充分考慮影響企業(yè)獲利能力諸因素，對(duì)企業(yè)整體公允市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行的綜合性評(píng)估。可以說(shuō)，它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代企業(yè)制度相結(jié)合的產(chǎn)物。關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估，西方發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展，已形成多種模式，并日趨成熟。我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型期，企業(yè)的性質(zhì)呈現(xiàn)多元化特點(diǎn)，企業(yè)價(jià)值評(píng)估不可能完全套用西方的模式。采用什么樣的企業(yè)價(jià)值觀，對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估有著決定性的影響。

迄今，經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷經(jīng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、制造經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)四個(gè)大的時(shí)代。不同時(shí)代，財(cái)富創(chuàng)造機(jī)制發(fā)生了重大變化，價(jià)值創(chuàng)造的主體隨之改變。相應(yīng)地產(chǎn)生了勞動(dòng)價(jià)值論、資本價(jià)值論、客戶價(jià)值論和效用價(jià)值論等企業(yè)價(jià)值理論。按照價(jià)值來(lái)源的主體不同，企業(yè)可分為三種類(lèi)型。一是以勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值為主的企業(yè)，二是以資本創(chuàng)造價(jià)值為主的企業(yè)，三是以客戶創(chuàng)造價(jià)值（包括效用體現(xiàn)價(jià)值）為主的企業(yè)。對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估，勞動(dòng)價(jià)值論的理念主要是勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值。一方面，對(duì)于企業(yè)本身來(lái)說(shuō)，由于它的產(chǎn)生和存在凝結(jié)了無(wú)差別的人類(lèi)勞動(dòng)，并且能夠生產(chǎn)具有使用價(jià)值的各種商品，商品可以上市、買(mǎi)賣(mài)，企業(yè)本身也可以兼并、收購(gòu)、改制、重組、破產(chǎn)，通過(guò)市場(chǎng)交易來(lái)體現(xiàn)出自身價(jià)值的高低，企業(yè)價(jià)值＝企業(yè)的成本價(jià)格十利潤(rùn)；另一方面，企業(yè)的價(jià)值是由勞動(dòng)創(chuàng)造的，付出了勞動(dòng)就會(huì)相應(yīng)創(chuàng)造價(jià)值，企業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)在企業(yè)生產(chǎn)的商品上，企業(yè)價(jià)值＝企業(yè)未來(lái)生產(chǎn)的商品價(jià)值的現(xiàn)值－企業(yè)生產(chǎn)成本的現(xiàn)值。資本價(jià)值理論是現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的主流理論之一，其核心內(nèi)容是不僅活勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值，而且死勞動(dòng)也創(chuàng)造價(jià)值。所謂死勞動(dòng)，實(shí)際上就是資本，具體包括實(shí)物資本、無(wú)形資本、人力資本、資源資本等?？梢哉f(shuō)，在企業(yè)家眼里，一切都是資本，一切都能產(chǎn)生價(jià)值。資本趨于隱性化、人性化、智能化、自然化。按照資本價(jià)值理論：企業(yè)價(jià)值＝實(shí)物資本（或其創(chuàng)造）的價(jià)值＋無(wú)形資本（或其創(chuàng)造）的價(jià)值＋人力資本（或其創(chuàng)造）的價(jià)值＋資源資本（或其創(chuàng)造）的價(jià)值?？蛻魞r(jià)值理論認(rèn)為，價(jià)值是由客戶決定的。就顧客而言，其購(gòu)買(mǎi)的已經(jīng)不完全是產(chǎn)品、服務(wù)本身，更重要的是一種感覺(jué)，而感覺(jué)是極具個(gè)性化的。認(rèn)可才有價(jià)值，認(rèn)可就是價(jià)值。客戶認(rèn)可你的產(chǎn)品，就有價(jià)值；客戶不認(rèn)可你的產(chǎn)品，就沒(méi)有價(jià)值。客戶購(gòu)買(mǎi)得多，價(jià)值就高；客戶購(gòu)買(mǎi)得少，價(jià)值就低。可見(jiàn)，客戶價(jià)值理論是企業(yè)從客戶的視角來(lái)看待產(chǎn)品的價(jià)值，這種價(jià)值不是由企業(yè)決定的，而是由客戶感知的，即企業(yè)價(jià)值來(lái)源重心從企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)移到了企業(yè)外部。客戶在感知價(jià)值時(shí)，除關(guān)注企業(yè)所提供的產(chǎn)品、服務(wù)本身外，還關(guān)注相互間的整體關(guān)系，客戶價(jià)值不僅來(lái)源于核心產(chǎn)品和附加服務(wù)，更應(yīng)包括維持關(guān)系的努力，通過(guò)發(fā)展良好而持續(xù)的客戶關(guān)系來(lái)創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值。按照客戶價(jià)值理論：企業(yè)價(jià)值＝客戶對(duì)企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的認(rèn)可度。效用價(jià)值論的核心就是一切商品的價(jià)值取決于它們的用途，取決于人們對(duì)該商品的主觀評(píng)價(jià)。商品的價(jià)值是由它的效用決定，也就是由使用價(jià)值決定。這里的所謂價(jià)值，實(shí)際上就是人們對(duì)商品的主觀感受。人們通常從生理、情感、智力、精神這四個(gè)層次上體驗(yàn)生活，這四個(gè)層次影響著人們對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的主觀判斷，形成的是一種復(fù)雜的、多層次的價(jià)值觀念。按照效用價(jià)值論：企業(yè)價(jià)值＝企業(yè)商品為消費(fèi)者帶來(lái)的效用。

我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型階段，不僅三類(lèi)企業(yè)同時(shí)并存，而且還存在一些新的特點(diǎn)。由于勞動(dòng)力資源極其豐富，我國(guó)已經(jīng)成為世界的加工廠。同時(shí)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已開(kāi)始融入世界經(jīng)濟(jì)洪流，產(chǎn)品的銷(xiāo)售受到世界政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的制約，不少企業(yè)特別是不少國(guó)有企業(yè)的資本構(gòu)成已經(jīng)呈現(xiàn)多元化、無(wú)形化、智能化等特點(diǎn)，而許多國(guó)有企業(yè)又還沒(méi)有完全市場(chǎng)化，承擔(dān)著許多的政府職能和社會(huì)責(zé)任。這些特點(diǎn)和因素的影響決定著我們的企業(yè)價(jià)值理論不能單純堅(jiān)持勞動(dòng)價(jià)值論，也不能簡(jiǎn)單的套用資本價(jià)值理論。雖然也有不少企業(yè)適合客戶價(jià)值理論或效用價(jià)值理論，但我們的企業(yè)還根置于經(jīng)濟(jì)尚不十分發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，我們絕大多數(shù)人還僅僅是達(dá)到小康的生活水平，幾千年來(lái)保守的生活傳統(tǒng)，客戶價(jià)值理論或效用價(jià)值理論的適應(yīng)性也不具普遍性。

因此，我國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的價(jià)值觀應(yīng)從我國(guó)的國(guó)情出發(fā)，不能拘泥于某一理論、某一方法，應(yīng)具體情況具體分析，要綜合運(yùn)用資產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成理論（勞動(dòng)價(jià)值論、資本價(jià)值論、效應(yīng)價(jià)值論等）、資產(chǎn)補(bǔ)償理論、貨幣的時(shí)間價(jià)值理論、產(chǎn)權(quán)理論等，結(jié)合國(guó)際評(píng)估界的觀點(diǎn)和我國(guó)的實(shí)際，在實(shí)踐中通過(guò)互相驗(yàn)證來(lái)確立符合我國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估實(shí)際的企業(yè)價(jià)值觀。

三、我國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的方法選擇

就評(píng)估方法本身而言，全世界都是一樣的。自JamesC.Bonbright于1937年在其經(jīng)典著作《ValuationOfProperty》描述到評(píng)估任何資產(chǎn)，工廠設(shè)備及用于商業(yè)或工業(yè)目的的無(wú)形資產(chǎn)只有三種方法。這三種方法被JamesC.Bonbright劃分為成本法，收益法和市場(chǎng)法。從那時(shí)起，我們?cè)?jīng)修改過(guò)這些方法的名字，但是無(wú)論我們稱之為收益法還是收益資本化法，其本質(zhì)是一樣的。同樣的，市場(chǎng)法的另一種叫法，用于房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，現(xiàn)在稱之為銷(xiāo)售比較法，用于非上市控股企業(yè)和整體企業(yè)評(píng)估時(shí)，稱為指標(biāo)公司對(duì)比法。無(wú)論我們賦予現(xiàn)代評(píng)估方法什么名字，其本質(zhì)，當(dāng)我們把這些新方法的外衣被剝離后，它們僅僅是成本，收益和市場(chǎng)法的修改和變形。

對(duì)評(píng)估方法的選擇，由于各個(gè)國(guó)家的法規(guī)、商業(yè)習(xí)慣不一樣，會(huì)計(jì)制度存在著差異，因而其資本市場(chǎng)的環(huán)境、投資者的愛(ài)好、乃至評(píng)價(jià)的方法亦不相同。因此我們?cè)谠u(píng)估方法的應(yīng)用之中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)的要求將國(guó)際通用的評(píng)估方法靈活地運(yùn)用于我國(guó)的評(píng)估實(shí)踐，并在實(shí)踐中加以完善。

1、成本法的運(yùn)用

成本法是指在評(píng)估一個(gè)企業(yè)價(jià)值時(shí)，把這個(gè)企業(yè)的全部資產(chǎn)按評(píng)估時(shí)的現(xiàn)時(shí)重置資本扣減各項(xiàng)損耗來(lái)計(jì)算企業(yè)價(jià)值的方法。成本法評(píng)估企業(yè)價(jià)值，實(shí)際上就是在資產(chǎn)清查和審計(jì)的基礎(chǔ)上將企業(yè)整體資產(chǎn)化整為零，以單項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估為起點(diǎn)，對(duì)各項(xiàng)有形資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)分別根據(jù)各自的特點(diǎn)和使用狀況，用重置資本減去貶值來(lái)確定各組成要素資產(chǎn)的個(gè)別價(jià)值，最后將全部資產(chǎn)進(jìn)行加和。一個(gè)企業(yè)的整體價(jià)值并不等于企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值之和，單項(xiàng)資產(chǎn)組合需要組織成本，組合后的資產(chǎn)整體價(jià)值還會(huì)發(fā)生增值。對(duì)一個(gè)企業(yè)的價(jià)值評(píng)估，主要是對(duì)發(fā)生了增值的資產(chǎn)整體進(jìn)行評(píng)估，是對(duì)其未來(lái)服務(wù)潛能產(chǎn)生的收益評(píng)估。換言之，價(jià)值評(píng)估應(yīng)該是對(duì)企業(yè)內(nèi)在價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評(píng)估，著眼于未來(lái)。而成本法著眼于現(xiàn)在資產(chǎn)的重置價(jià)值，所以從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，成本法并不是評(píng)估企業(yè)價(jià)值的方法。當(dāng)然，成本法非常適合每一單項(xiàng)資產(chǎn)的單獨(dú)評(píng)估，我國(guó)目前還處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌階段，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不完善，產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，大量的國(guó)有和集體企業(yè)要進(jìn)行改制重組、拍賣(mài)兼并，沒(méi)有交易活躍的市場(chǎng)作比較，只能對(duì)企業(yè)實(shí)有資產(chǎn)進(jìn)行客觀的評(píng)估。在對(duì)國(guó)有資產(chǎn)實(shí)行全面清產(chǎn)核資、改組改制、理順和明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，以及加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)管理方面，需要對(duì)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)成本法被大量使用。即使是這樣，這種應(yīng)用也是一種有選擇的應(yīng)用。比如，功能性貶值的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)性貶值的問(wèn)題，土地的作用及價(jià)值問(wèn)題。

2、收益法的運(yùn)用

收益法通常又被稱作收益現(xiàn)值法。我們?cè)谶M(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)有一個(gè)重要的方法是收益現(xiàn)值法。收益現(xiàn)值法是指通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)在未來(lái)尚可使用年限內(nèi)的預(yù)期收益，并采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)成現(xiàn)值，然后累加求和，得出被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。運(yùn)用收益現(xiàn)值法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，是以該資產(chǎn)投入使用后連續(xù)獲利為基礎(chǔ)的。另外，投資者投資購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，一般要進(jìn)行可行性分析，其預(yù)計(jì)的內(nèi)部回報(bào)率只有在超過(guò)評(píng)估時(shí)的折現(xiàn)率時(shí)才肯支付相應(yīng)貨幣額來(lái)購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)資產(chǎn)。因此，運(yùn)用收益現(xiàn)值法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，應(yīng)該具備如下前提條件：

其一是被評(píng)估對(duì)象必須是經(jīng)營(yíng)性的資產(chǎn)，能獨(dú)立發(fā)揮效用，具有連續(xù)獲得收益的能力，資產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)收益之間存在穩(wěn)定的比例關(guān)系。由此可見(jiàn)收益現(xiàn)值法一般只能對(duì)整體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于單臺(tái)機(jī)器設(shè)備無(wú)法預(yù)計(jì)它的未來(lái)收益，但有些單項(xiàng)資產(chǎn)如無(wú)形資產(chǎn)、房地產(chǎn)等可以預(yù)計(jì)其未來(lái)的收益額，所以也可以用收益現(xiàn)值法。

其二是未來(lái)收益值能準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)，能用貨幣來(lái)表示，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)見(jiàn)，能夠量化。

收益法通常被認(rèn)為比成本法和市場(chǎng)法更適用于企業(yè)價(jià)值評(píng)估，特別是在涉及為企業(yè)并購(gòu)服務(wù)時(shí)。收購(gòu)者投資于目標(biāo)企業(yè)是預(yù)期能獲取未來(lái)收益，但是這種預(yù)期的未來(lái)收益因具有不確定性而蘊(yùn)含著風(fēng)險(xiǎn)。收益法為量化影響企業(yè)價(jià)值的這些關(guān)鍵變量提供了路徑。但是，并非所有的企業(yè)價(jià)值評(píng)估均適用收益法。在運(yùn)用收益法對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，必要的前提是判斷企業(yè)是否具有持續(xù)的盈利能力且能夠被合理的計(jì)量。只有當(dāng)企業(yè)具有持續(xù)的盈利能力且能夠被合理的計(jì)量且能夠被合理的計(jì)量時(shí)，運(yùn)用收益法對(duì)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估才具有意義。

3、市場(chǎng)法的運(yùn)用

經(jīng)濟(jì)理論和生活常識(shí)告訴我們，類(lèi)似的資產(chǎn)應(yīng)該有類(lèi)似的價(jià)格，一個(gè)理性的投資者，在一個(gè)公開(kāi)透明的市場(chǎng)上，購(gòu)買(mǎi)一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)格，不會(huì)高于有相同效用的替代品的價(jià)格。我們對(duì)一個(gè)企業(yè)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，通過(guò)比較市場(chǎng)上相似或相近的可比企業(yè)公允交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)類(lèi)比分析，適當(dāng)修正后得到目標(biāo)企業(yè)的價(jià)值，這就是市場(chǎng)法。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，企業(yè)交易市場(chǎng)活躍，人們對(duì)企業(yè)價(jià)值的判斷更信賴于市場(chǎng)的眼光。市場(chǎng)交易的價(jià)格更具有說(shuō)服力，它是被交易企業(yè)對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值，投資者購(gòu)買(mǎi)了它，說(shuō)明它能夠?yàn)橘?gòu)買(mǎi)者帶來(lái)現(xiàn)金流量。而用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算企業(yè)的價(jià)值，當(dāng)這個(gè)企業(yè)一直虧損時(shí)，無(wú)法預(yù)測(cè)其現(xiàn)金流量，但假若這個(gè)企業(yè)有很大的改造潛力，或其自身存在多年已具有一定知名度，有一定的客戶資源和銷(xiāo)售市場(chǎng)，投資人購(gòu)買(mǎi)這個(gè)企業(yè)后進(jìn)行重整，完全可以使其變?yōu)橛髽I(yè)，為投資者帶來(lái)滾滾財(cái)源。所以用市場(chǎng)法可以評(píng)估企業(yè)的真實(shí)內(nèi)在價(jià)值，因基于市場(chǎng)導(dǎo)向，接近現(xiàn)實(shí)，故容易為當(dāng)事各方所接受和理解。但運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值需要滿足兩個(gè)基本前提條件：

第6篇：商業(yè)土地評(píng)估方法范文

[關(guān)鍵詞]財(cái)務(wù)價(jià)值評(píng)估;特許經(jīng)營(yíng)權(quán);銀行估值

一、中國(guó)銀行業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值評(píng)估的理論紛爭(zhēng)

近年來(lái)。對(duì)于國(guó)有銀行是否“賤賣(mài)”的爭(zhēng)論日趨激烈。其中,較有代表性的是建設(shè)銀行引入的戰(zhàn)略投資者美國(guó)銀行,在鎖定期滿后,即出售所持建行10%的股份(占其持股總數(shù)的一半)。籌得100億美元的資金,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其初始投資額。另外,中國(guó)銀行引入的戰(zhàn)略投資者蘇格蘭皇家銀行和瑞銀(UBS)。在鎖定期滿后,更是全部賣(mài)出其持有的中國(guó)銀行股份,獲得巨額套現(xiàn)收益。為此,形成了三種立場(chǎng)鮮明的意見(jiàn):

第一,“賤賣(mài)”論。主要依據(jù)是中國(guó)銀行業(yè)的股權(quán)溢價(jià)遠(yuǎn)朱實(shí)現(xiàn)。中資銀行急于吸引外資,情急之下有些不計(jì)成本,過(guò)低估計(jì)了銀行的真實(shí)價(jià)值。

第二,“公平”論。主要依據(jù)是外方銀行的戰(zhàn)略投資者,不只是投入了資本,而且改善了銀行治理結(jié)構(gòu)和技術(shù)等,并注入了其本身的無(wú)形資產(chǎn),從而共同提升了銀行的價(jià)值,中方也獲得了巨額的股權(quán)溢價(jià)。

第三,“責(zé)買(mǎi)”論。主要依據(jù)是中國(guó)銀行治理結(jié)構(gòu)存在較大缺陷,不良資產(chǎn)問(wèn)題較為嚴(yán)重,且外方投資者存在較多限制,比如,外方單一投資者股權(quán)投資上限為20%,有三年的鎖定期等。所以外資投入中國(guó)銀行業(yè)是一場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大的投資。

至今這些紛爭(zhēng)雖然尚未有定論,但越來(lái)越多的人認(rèn)為中國(guó)銀行業(yè)在引進(jìn)外資的過(guò)程中很可能確實(shí)存在價(jià)格過(guò)低的問(wèn)題。尤其是隨著戰(zhàn)略投資者的拋售,原來(lái)認(rèn)為能夠在公司治理、經(jīng)營(yíng)管理水平和銀行管理技術(shù)等方面獲得較大幫助的希望也趨于破滅(劉煜輝。2005),“賤賣(mài)”的觀點(diǎn)得到了較為廣泛的共識(shí)。在進(jìn)一步反思“賤賣(mài)”的諸多原因中,本文認(rèn)為最重要的原因之一是在我國(guó)銀行價(jià)值評(píng)估過(guò)程中存在較大缺陷,我國(guó)銀行業(yè)需要建立新的、較為完善的估值方法體系,以更為準(zhǔn)確地評(píng)估其價(jià)值,既不“賤賣(mài)”。也不“貴買(mǎi)”。而是盡量實(shí)現(xiàn)“公平”交易。

二、中國(guó)銀行業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值評(píng)估方法的主要問(wèn)題

(一)估值評(píng)估方法本身的缺陷

我國(guó)銀行業(yè)價(jià)值評(píng)估的方法與企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法基本相同,主要有以下三種:

1　收益現(xiàn)值法

該方法通過(guò)預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)收益。選擇合適的折現(xiàn)率將其折算為現(xiàn)值,據(jù)以確定企業(yè)價(jià)值。收益現(xiàn)值法評(píng)估的是企業(yè)的盈利能力,是首選的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法。但是。在收益現(xiàn)值法使用過(guò)程中,存在兩大問(wèn)題:一是被評(píng)估企業(yè)的收益要能夠預(yù)測(cè)。二是被評(píng)估企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)要能夠準(zhǔn)確確定。在評(píng)估我國(guó)銀行的過(guò)程中,上述問(wèn)題都比較突出。首先,銀行經(jīng)營(yíng)過(guò)程較為復(fù)雜,外部難于掌握其長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃、管理決策機(jī)制和實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況,不大容易準(zhǔn)確預(yù)測(cè)其未來(lái)盈利。其次。我國(guó)銀行大都屬于國(guó)有企業(yè),有很強(qiáng)的政府隱含擔(dān)保性質(zhì),簡(jiǎn)單借鑒國(guó)外銀行業(yè)的基本狀況來(lái)估計(jì)中國(guó)銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)折現(xiàn)率存在較大問(wèn)題。但至今國(guó)內(nèi)還沒(méi)有權(quán)威的銀行業(yè)折現(xiàn)率標(biāo)準(zhǔn)。

2　市場(chǎng)比較法

該方法以市場(chǎng)上與被評(píng)估企業(yè)相同或類(lèi)似的企業(yè)的市場(chǎng)成交價(jià)值為基礎(chǔ),再根據(jù)被評(píng)估企業(yè)與參照企業(yè)的差異進(jìn)行必要的調(diào)整,從而確定被評(píng)估企業(yè)的價(jià)值。該方法運(yùn)用的前提是具備高度發(fā)達(dá)成熟的產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng),市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能夠產(chǎn)生較為公允的企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值,而且有足夠多的可類(lèi)比交易案例。在現(xiàn)時(shí)的中國(guó),資本市場(chǎng)尚待進(jìn)一步完善,銀行產(chǎn)權(quán)交易案例較少,該方法的運(yùn)用較為困難。

3　資產(chǎn)基礎(chǔ)法

該方法的基本思路是分別評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值,然后加總作為企業(yè)價(jià)值。在我國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估中,資產(chǎn)基礎(chǔ)法仍然占有重要位置,社會(huì)公眾也較為熟知。但是,本方法存在較為重大的缺陷:首先,企業(yè)整體價(jià)值一般不等于單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和。企業(yè)是各個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)的有機(jī)組合,組織有效的企業(yè)價(jià)值高于單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和。反之則低于單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和。其次,采用該方法時(shí),銀行業(yè)的企業(yè)品牌、商譽(yù)和客戶資源等無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值也很難得到充分反映。但對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)比重較大的企業(yè),用收益現(xiàn)值法等方法評(píng)估時(shí),會(huì)忽略這些非經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的價(jià)值,此時(shí)就需要采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。

綜上所述,各種企業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值評(píng)估方法均有其適用范圍和內(nèi)在局限。在實(shí)際運(yùn)用過(guò)程中,需要根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估條件選擇合適的方法,并在充分考慮其局限性的基礎(chǔ)上,對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值作出合理評(píng)估。

(二)估值評(píng)估過(guò)程中的重要遺漏

由于我國(guó)銀行業(yè)在經(jīng)營(yíng)機(jī)制、行業(yè)監(jiān)管、資產(chǎn)負(fù)債等方面,與普通工商企業(yè)顯著不同。因此其價(jià)值評(píng)估也存在特殊性。在采用上述傳統(tǒng)方法評(píng)估銀行價(jià)值的過(guò)程中,存在諸多重要遺漏。

1　銀行特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值。為了控制風(fēng)險(xiǎn),防止銀行業(yè)出現(xiàn)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)和壟斷的情況,世界各國(guó)對(duì)銀行業(yè)均實(shí)施特許經(jīng)營(yíng)。制定了比普通工商企業(yè)更為嚴(yán)格的監(jiān)管制度,涉及市場(chǎng)準(zhǔn)八、股東資格確認(rèn)、分支機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)、資本補(bǔ)充機(jī)制、資本充足率和償付能力充足率等諸多方面。這種通過(guò)政府管制設(shè)立的“門(mén)檻”,具有租金的性質(zhì)。相應(yīng)的銀行特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是具有價(jià)值的。而且“門(mén)檻”越高價(jià)值越大。中國(guó)銀行業(yè)的“門(mén)檻”顯著高于以美國(guó)為代表的西方國(guó)家,其特許經(jīng)營(yíng)權(quán)具有更高的市場(chǎng)價(jià)值。目前的評(píng)估方法。尚難準(zhǔn)確地對(duì)此價(jià)值進(jìn)行測(cè)算。

2　銀行經(jīng)營(yíng)中積累的品牌、網(wǎng)點(diǎn)、客戶資源的價(jià)值。與普通工商企業(yè)相比。銀行雖然資產(chǎn)規(guī)模龐大,但土地、房屋、辦公設(shè)備等有形資產(chǎn)比重較小,只占資產(chǎn)總額的1―2%。其最重要的價(jià)值是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中積累的品牌效應(yīng)、網(wǎng)點(diǎn)布局、銷(xiāo)售渠道、管理能力、客戶資源、市場(chǎng)影響力、商譽(yù)等無(wú)形要素的價(jià)值。目前,在用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估銀行價(jià)值時(shí),缺少對(duì)這些價(jià)值的合適評(píng)估方法,造成了遺漏或低估;在用收益法評(píng)估銀行價(jià)值時(shí),主要依賴于經(jīng)營(yíng)績(jī)效,這使得相對(duì)較為流動(dòng)的管理團(tuán)隊(duì)的組織效率的高低,在銀行價(jià)值評(píng)估過(guò)程中占了過(guò)大比重,同樣會(huì)造成銀行價(jià)值的低估。

3　政府信用支持給銀行帶來(lái)的隱含價(jià)值。考慮到金融風(fēng)險(xiǎn)普遍具有波及擴(kuò)散的特征,每個(gè)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整體金融業(yè)和經(jīng)濟(jì)體系都是潛在的威脅,其風(fēng)險(xiǎn)防范具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特征。無(wú)論國(guó)內(nèi)外,在金融企業(yè)(特別是大型金融企業(yè))出現(xiàn)困難時(shí)政府都給予支持,以確保整個(gè)金融行業(yè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定。對(duì)于我國(guó)銀行(尤其是大型國(guó)有商業(yè)銀行),政府更是給予很高的支持,比如,1999年以來(lái),先后多次對(duì)商業(yè)銀行的不良貸款進(jìn)行剝離;多次對(duì)國(guó)有商業(yè)銀行直接注資以提高其資本充足率等。更重要的是,中國(guó)政府幾乎成為國(guó)有大型商業(yè)銀行的隱含擔(dān)保人,這是國(guó)外銀行所不具備的。對(duì)此,國(guó)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給出的評(píng)價(jià)過(guò)低,與我國(guó)銀

行的實(shí)際情況有較大差距,這是造成我國(guó)銀行價(jià)值低估的直接原因之一。

三、我國(guó)銀行價(jià)值評(píng)估方法的改進(jìn)途徑

(一)對(duì)于評(píng)估價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的思考

企業(yè)的評(píng)估價(jià)值很難與其市場(chǎng)價(jià)值完全一致,其原因在于,首先,不同的評(píng)估目的會(huì)得到不同的評(píng)估價(jià)值。例如,企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)(包括上市)、融通資金、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等相應(yīng)的價(jià)值評(píng)估方法有所不同,其評(píng)估價(jià)值就會(huì)有所區(qū)別。而市場(chǎng)價(jià)值則是在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中,信息充分的市場(chǎng)參與者形成的交易價(jià)格。在一個(gè)給定的時(shí)刻只有一個(gè)市場(chǎng)價(jià)值。其次。企業(yè)評(píng)估價(jià)值形成后,一段時(shí)間內(nèi)基本保持不變,而企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值則會(huì)隨市場(chǎng)波動(dòng)而不斷變化。

對(duì)于以上市交易為目的的企業(yè)價(jià)值評(píng)估來(lái)說(shuō),就是要合理估計(jì)企業(yè)交易可能形成的市場(chǎng)價(jià)值。但是。上市企業(yè)的股票價(jià)格又是不斷波動(dòng)變化的,這就造成一個(gè)很大的困難:究竟何時(shí)的交易價(jià)格為基礎(chǔ)形成的市場(chǎng)價(jià)值,才是真正的市場(chǎng)價(jià)值。從本質(zhì)上看,這是靜態(tài)的企業(yè)評(píng)估價(jià)值與動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)價(jià)值的矛盾,在資本市場(chǎng)較為成熟的國(guó)家。同時(shí)經(jīng)濟(jì)較為正常運(yùn)行時(shí),兩者相差不大。但對(duì)于中國(guó)銀行業(yè)來(lái)說(shuō),中國(guó)資本市場(chǎng)尚不健全,國(guó)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)又帶有偏見(jiàn),銀行評(píng)估價(jià)值和實(shí)際價(jià)值就會(huì)形成很大差異。要解決這個(gè)問(wèn)題,需要從兩個(gè)方面著手:第一,在評(píng)估方法上加以調(diào)整,充分考慮中國(guó)銀行特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等的額外增加價(jià)值,以獲得較為全面的企業(yè)評(píng)估價(jià)值;第二,需要增加市場(chǎng)競(jìng)價(jià)機(jī)制,隨著市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展調(diào)整評(píng)估價(jià)值。

(二)將實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法和改進(jìn)的收益現(xiàn)值法相結(jié)合,可較好獲得我國(guó)銀行的評(píng)估價(jià)值

中國(guó)銀行業(yè)財(cái)務(wù)價(jià)值較為合理的評(píng)估方式,是在收益現(xiàn)值法估值的基礎(chǔ)上,增加特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等的評(píng)估價(jià)值。具體公式為:

被評(píng)估銀行的價(jià)值=銀行持續(xù)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)值+銀行特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值

1　銀行持續(xù)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)值用現(xiàn)值收益法加以估計(jì),但需要兩方面的改進(jìn)。首先。不能簡(jiǎn)單按照國(guó)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給出的投資級(jí)別來(lái)確定其折現(xiàn)率。需要根據(jù)中國(guó)銀行所具有的信用特征、規(guī)模、網(wǎng)絡(luò)和客戶資源等加以調(diào)整。其次,銀行收益增長(zhǎng)率需要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行調(diào)整,不能簡(jiǎn)單按照歷史收益率增長(zhǎng)速度進(jìn)行外推。

2　中國(guó)銀行業(yè)的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)具有極高價(jià)值,其價(jià)值來(lái)源于銀行業(yè)高進(jìn)入壁壘可能帶來(lái)的超額利潤(rùn),其本質(zhì)上是以銀行價(jià)值(即收益現(xiàn)值法估計(jì)的銀行價(jià)值)為標(biāo)的的買(mǎi)入期權(quán)。為此,可以引入實(shí)物期權(quán)定價(jià)的方法,對(duì)銀行特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

(三)建立競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)值發(fā)現(xiàn)機(jī)制。使評(píng)估價(jià)值盡可能地接近市場(chǎng)價(jià)值

要獲得更為準(zhǔn)確的銀行價(jià)值評(píng)估結(jié)果。除了改進(jìn)評(píng)估方法,還需要通過(guò)建立競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制來(lái)獲得更為合理的評(píng)估價(jià)值,減少靜態(tài)的評(píng)估價(jià)值和動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)價(jià)值之間的矛盾。該方法的思路是,首先按照上述改進(jìn)的方法完成銀行價(jià)值評(píng)估,據(jù)此確定初步的市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間。然后,在尋找大型機(jī)構(gòu)投資者批量購(gòu)買(mǎi)的同時(shí),有必要利用中國(guó)股票市場(chǎng)的配售平臺(tái),建立非機(jī)構(gòu)投資者能夠參與的市場(chǎng)詢價(jià)和競(jìng)價(jià)機(jī)制。使得非機(jī)構(gòu)投資者在鎖定一定保證金后。能夠參與銀行上市發(fā)行的競(jìng)價(jià)。通過(guò)機(jī)構(gòu)投資者和非機(jī)構(gòu)投資者的競(jìng)價(jià)博弈。來(lái)獲得更為合理的上市交易價(jià)值。建立上述機(jī)制的主要原因是,上市銀行通常融資額度巨大。中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者的投資能力有限。如果僅局限于大型機(jī)構(gòu)投資者。就有可能受制于少數(shù)國(guó)外金融資本,難以避免高折價(jià)發(fā)行的結(jié)果。

[參考文獻(xiàn)]

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第7篇：商業(yè)土地評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：城市建設(shè)；房屋損毀；價(jià)值評(píng)估

一、前言

群眾利益無(wú)小事，凡是涉及群眾的切身利益和實(shí)際困難的事情，再小也要竭盡全力去辦。在城市建設(shè)中，難免會(huì)損壞到周?chē)课?，出現(xiàn)了這種情況，就需要采取合理方法來(lái)評(píng)估房屋價(jià)值，給予居民以適當(dāng)補(bǔ)償，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。

二、標(biāo)本房屋市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估法

目前，這種評(píng)估法已經(jīng)得到了廣泛的應(yīng)用，具體指的是首先對(duì)工程建設(shè)區(qū)域內(nèi)有代表性的“標(biāo)本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，然后將其作為基準(zhǔn)，來(lái)對(duì)其他損毀房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行合理評(píng)估。在選擇評(píng)估標(biāo)本的時(shí)候，需要在本損毀區(qū)域內(nèi)嚴(yán)格結(jié)合使用類(lèi)型，可能是商業(yè)用房、辦公用房，也可能是居住用房，在本區(qū)域內(nèi)選出具有較強(qiáng)代表性的房屋，然后運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)標(biāo)本房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，然后用標(biāo)本房屋來(lái)對(duì)比各個(gè)損毀房屋，這樣就可以將損毀房屋的市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估出來(lái)。具體來(lái)講，需要按照這些步驟來(lái)進(jìn)行操作：

（1）對(duì)標(biāo)本房屋的基本條件進(jìn)行確定：在確定標(biāo)本房屋基本條件時(shí)，需要從多個(gè)方面來(lái)綜合考慮，首先是建筑類(lèi)型，損壞的房屋如果是有多層、高層等諸多類(lèi)型，但是大多是多層，那么選擇的標(biāo)本房屋應(yīng)該是多層住宅；其次是建造年代，如果損毀房屋的平均使用年限為10年，那么選擇的標(biāo)本房屋也需要有10年左右的使用年限；然后是建筑結(jié)構(gòu)，對(duì)損毀房屋的建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，如果是磚混結(jié)構(gòu)，那么確定下來(lái)的標(biāo)本房屋也需要是磚混結(jié)構(gòu)。最后還需要考慮諸多方面的內(nèi)容，比如樓層、面積以及裝修情況等，如果被損毀房屋是三室一廳，并且有著較好的朝向，面積在120平方米，有著較好的裝修情況，那么選擇的標(biāo)本房屋也需要具備類(lèi)似的條件，不能夠是那些位于陰涼地域、面積不夠或者沒(méi)有裝修的房屋。

（2）在損毀區(qū)域內(nèi)選擇標(biāo)本房屋：結(jié)合上述的確定條件，在本區(qū)域內(nèi)對(duì)標(biāo)本房屋進(jìn)行合理選擇，如果損毀區(qū)域跨越了兩個(gè)以上的區(qū)位等級(jí)或者土地級(jí)別，那么選擇的標(biāo)本房屋就需要有多套，每一個(gè)土地級(jí)別內(nèi)都需要有一套，這樣對(duì)損毀房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，就會(huì)更加的準(zhǔn)確和科學(xué)。

（3）對(duì)標(biāo)本房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估：在對(duì)標(biāo)本房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，一般采用市場(chǎng)比較法，也可以采用其他的方法。如果采用的評(píng)估方法是市場(chǎng)比較法，那么就需要嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)的規(guī)定來(lái)選取可比實(shí)例；首先要保證標(biāo)本房屋和可比實(shí)例處于相同的地區(qū)，兩者處于同一土地級(jí)別；可比實(shí)例和標(biāo)本房屋要有相同的用途，如果是普通住宅，兩者都應(yīng)該是普通住宅。其次，可比實(shí)例與標(biāo)本房屋應(yīng)該有著相同的建筑結(jié)構(gòu)，如果標(biāo)本房屋是混凝土結(jié)構(gòu)，那么可比實(shí)例也應(yīng)該是混凝土結(jié)構(gòu)。

（4）對(duì)損毀房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行科學(xué)評(píng)估：在對(duì)損毀房屋的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要充分結(jié)合標(biāo)本房屋的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)進(jìn)行，將損毀房屋與標(biāo)本房屋進(jìn)行比較修正，這樣損毀房屋的市場(chǎng)價(jià)格就可以有效得出來(lái)。

在運(yùn)用標(biāo)本房屋市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估法時(shí)，需要注意的是在修正實(shí)例價(jià)格時(shí)，因?yàn)闃?biāo)本房屋的市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)例價(jià)格在很多方面都存在著差異，比如交易情況、交易日期等，那么還需要對(duì)這些因素同時(shí)修正。

三、典型房屋市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估法

和標(biāo)本房屋市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估法差不多，但是典型房屋更加的具體和細(xì)致，首先是對(duì)損毀房屋區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行劃分，劃分依據(jù)是使用類(lèi)型的不同，然后結(jié)合不同類(lèi)型房屋的具體情況，來(lái)對(duì)房屋類(lèi)別進(jìn)行劃分，比如設(shè)備、建筑結(jié)構(gòu)、建造年代、房屋戶型等，然后對(duì)每一個(gè)房屋類(lèi)別的典型房屋進(jìn)行確定，對(duì)本典型房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，然后以典型房屋得出來(lái)的價(jià)格，來(lái)對(duì)損毀房屋的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行修正。具體按照這樣的步驟來(lái)進(jìn)行操作：

首先，對(duì)損毀房屋進(jìn)行劃分，依據(jù)使用類(lèi)型的不同，將其劃分為工業(yè)用房、辦公用房以及居住用房等。

其次，劃分同一用途類(lèi)型房屋的類(lèi)別，劃分時(shí)，主要依據(jù)的是建筑類(lèi)型、建造年代以及建筑結(jié)構(gòu)等方面的差異，比如高層、多層或者平房等，房屋使用了10年以內(nèi)、20年以內(nèi)等等。

然后，將一個(gè)典型房屋從同一個(gè)房屋類(lèi)別里選出來(lái)，保證選取的這個(gè)典型房屋可以將這個(gè)房屋類(lèi)別內(nèi)的其他房屋情況給有效的概括和反映出來(lái)，保證選取的典型房屋和損毀房屋有著大致相同的情況，比如結(jié)構(gòu)、面積、朝向、戶型等等。

再次，對(duì)典型房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，一般采用市場(chǎng)比較法。

最后，對(duì)損壞房屋的價(jià)值進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，要充分結(jié)合典型房屋的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)進(jìn)行，結(jié)合對(duì)比結(jié)果，來(lái)對(duì)損毀房屋的價(jià)值進(jìn)行修正。

在房屋損毀價(jià)值評(píng)估中，如果應(yīng)用的是典型房屋市場(chǎng)價(jià)格法，那么就需要注意這些問(wèn)題：一是典型房屋的選取，一定要將同一類(lèi)別內(nèi)其他大多數(shù)房屋情況給反映和體現(xiàn)出來(lái)；二是在對(duì)典型房屋市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行修正時(shí)，修正為周?chē)鷵p毀房屋的補(bǔ)償價(jià)格，那么只是修正房地產(chǎn)狀況，并且典型房屋和損毀房屋在很多方面都是基本相同的，比如建造類(lèi)型、建造年代等，那么只需要修正一些細(xì)節(jié)因素即可，比如樓層、朝向以及通風(fēng)等等。

四、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)上文的敘述分析我們可以得知，如果在城市建設(shè)的過(guò)程中，不慎損毀房屋，可以采取多種方法來(lái)評(píng)估房屋損毀的價(jià)值，本文簡(jiǎn)單介紹了兩種方法，分別是典型房屋市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估法和標(biāo)本房屋市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估法。要結(jié)合具體情況，來(lái)對(duì)價(jià)值評(píng)估方法合理選擇，保證居民的正當(dāng)權(quán)益可以得到維護(hù)。

參考文獻(xiàn)：

第8篇：商業(yè)土地評(píng)估方法范文

雖然無(wú)形資產(chǎn)的作用日益為人們接受，但無(wú)形資產(chǎn)的管理、計(jì)量、評(píng)估遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于人們對(duì)無(wú)形資產(chǎn)重要作用的認(rèn)識(shí)。特別是對(duì)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估指標(biāo)體系的認(rèn)識(shí)，已不能適應(yīng)時(shí)展的需要。由于無(wú)形資產(chǎn)的特殊性，特別是在確認(rèn)和計(jì)量上的難度性，對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估及其會(huì)計(jì)處理應(yīng)當(dāng)持有必要的謹(jǐn)慎和穩(wěn)健的態(tài)度，其核心問(wèn)題在于如何才能合理評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)這一特殊資產(chǎn)的公允價(jià)值以反映在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中。應(yīng)當(dāng)說(shuō)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估與無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理是兩個(gè)緊密相聯(lián)的問(wèn)題，對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行合理評(píng)估是進(jìn)行無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的必然要求，也是企業(yè)改制順利進(jìn)行的必要保證。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)展而來(lái)的會(huì)計(jì)體系從穩(wěn)健的角度出發(fā)，不傾向于將計(jì)量難度較大的無(wú)形資產(chǎn)反映在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中。一般只將外購(gòu)獲得的無(wú)形資產(chǎn)予以確認(rèn)，并按其經(jīng)濟(jì)壽命或一定期限進(jìn)行攤銷(xiāo)，而對(duì)于企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的無(wú)形資產(chǎn)則將其開(kāi)發(fā)費(fèi)用在各期作為費(fèi)用處理，即使該企業(yè)所創(chuàng)造的無(wú)形資產(chǎn)是企業(yè)的主要利潤(rùn)來(lái)源。其結(jié)果導(dǎo)致企業(yè)大量寶貴的無(wú)形資產(chǎn)無(wú)法在資產(chǎn)負(fù)債表中反映，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的凈資產(chǎn)不能真實(shí)反映企業(yè)的資產(chǎn)狀況，企業(yè)財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性和真實(shí)性受到嚴(yán)重質(zhì)疑。以美國(guó)為例：由于美國(guó)企業(yè)間購(gòu)并現(xiàn)象較為普遍，尤以美國(guó)通用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則受到的抨擊最大。有關(guān)美國(guó)經(jīng)濟(jì)界人士指出，在許多企業(yè)購(gòu)并行為中購(gòu)并方看重的是被購(gòu)并企業(yè)所擁有的，但并沒(méi)有反映在資產(chǎn)負(fù)債表中的無(wú)形資產(chǎn)，而并不是看重企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表中反映的有形資產(chǎn)，并以“在21世紀(jì)中采用20世紀(jì)30年代的財(cái)務(wù)報(bào)告模式”的評(píng)估，批判傳統(tǒng)會(huì)計(jì)制度對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的忽視。國(guó)外經(jīng)濟(jì)界、學(xué)者對(duì)會(huì)計(jì)制度中無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的質(zhì)疑主要集中在以下幾個(gè)方面：(1)固定資產(chǎn)資本化處理，無(wú)形資產(chǎn)的費(fèi)用化處理；(2)無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)；(3)無(wú)形資產(chǎn)的確認(rèn)。

二、企業(yè)改制中無(wú)形資產(chǎn)及評(píng)估的影響因素

無(wú)形資產(chǎn)是企業(yè)的重要經(jīng)濟(jì)資源，是知識(shí)產(chǎn)權(quán)與工業(yè)產(chǎn)權(quán)相統(tǒng)一的結(jié)晶，是維持企業(yè)生存和發(fā)展的重要支柱，具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和增值效能。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，西方發(fā)達(dá)國(guó)家企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重達(dá)35％，高科技企業(yè)則達(dá)60％－70％。它不僅能使企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中取得經(jīng)濟(jì)效益，而且其自身價(jià)值也有巨大的增值作用。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)要生存發(fā)展，最終將體現(xiàn)于無(wú)形資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)。無(wú)形資產(chǎn)對(duì)企業(yè)有著非常重要的作用。

1．企業(yè)改制中無(wú)形資產(chǎn)及其確認(rèn)。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定“資產(chǎn)滿足下列條件之一的，符合無(wú)形資產(chǎn)定義中的可辨認(rèn)性標(biāo)準(zhǔn)：(1)能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來(lái)，并能單獨(dú)或者與相關(guān)合同、資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換；(2)源自合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利，無(wú)論這些權(quán)利是否可以從企業(yè)或其他權(quán)利和義務(wù)中轉(zhuǎn)移或者分離”。無(wú)形資產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：(1)與該無(wú)形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；(2)該無(wú)形資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)(2006)第十一條規(guī)定：“企業(yè)自創(chuàng)商譽(yù)以及內(nèi)部產(chǎn)生的品牌、報(bào)刊名等，不應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)”。但在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)生活中，無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估包括商標(biāo)、專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商譽(yù)、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)軟件、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地使用權(quán)、資源性資產(chǎn)、集成電路布圖設(shè)計(jì)等無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值及品牌評(píng)估等。

2．企業(yè)改制中無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的法律依據(jù)。從元形資產(chǎn)本身看，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件等涉及的法律有《專利法》、《商標(biāo)法》、《著作權(quán)法》、《計(jì)算機(jī)軟件保護(hù)條例》等，這些法律對(duì)于保護(hù)相應(yīng)的無(wú)形資產(chǎn)起到了一定的積極作用，有利于企業(yè)維護(hù)其合法權(quán)益。如商標(biāo)權(quán)評(píng)估后，在商標(biāo)的侵權(quán)訴訟和行政保護(hù)中，可依據(jù)《商標(biāo)法》對(duì)假冒侵權(quán)行為造成的損失進(jìn)行量化并認(rèn)定賠償額，不僅有利于為商標(biāo)權(quán)人打假維權(quán)提供索賠依據(jù)，而且有利于維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，提高其知名度。但從與國(guó)際接軌的角度看，我國(guó)有關(guān)無(wú)形資產(chǎn)的法律、法規(guī)尚不能完全適應(yīng)WTO的要求。wTO規(guī)定的無(wú)形資產(chǎn)除上面提到的還包括版權(quán)與鄰接權(quán)、地理標(biāo)志權(quán)、工業(yè)品外觀設(shè)計(jì)權(quán)、集成電路布圖設(shè)計(jì)權(quán)、未披露過(guò)的信息專有權(quán)(商業(yè)秘密)。而在我國(guó)的《憲法》中沒(méi)有關(guān)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容，其涉及評(píng)估的一些法律規(guī)定也只是包含在《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》等法律當(dāng)中。雖然《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》等法律在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中也發(fā)揮著重要作用，如企業(yè)的股份制改造、合資、聯(lián)營(yíng)、兼并、拍賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、無(wú)形資產(chǎn)抵押貸款等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，有利于企業(yè)認(rèn)識(shí)自己品牌的價(jià)值，有利于被消費(fèi)者所認(rèn)可，但對(duì)其他類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)尚未制定特別法律或行政法規(guī)，嚴(yán)重滯后于當(dāng)今實(shí)踐。

3．2001年9月1日起施行的《無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》作為資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)范，在企業(yè)改制中無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的確定應(yīng)該遵循此項(xiàng)基本準(zhǔn)則。《無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》是中注協(xié)擬定，財(cái)政部印發(fā)的規(guī)章制度性文件，其依據(jù)是國(guó)務(wù)院行政法規(guī)9l號(hào)令和《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)》。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估至今尚未立法。使得評(píng)估的法律依據(jù)不足，這也決定了《無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》只能側(cè)重技術(shù)層面，忽視了評(píng)估、披露、使用是資產(chǎn)評(píng)估三個(gè)環(huán)節(jié)的重要特征，且三者缺一不可。它難以適應(yīng)目前我國(guó)多種經(jīng)濟(jì)體制并存的客觀需要。體現(xiàn)到現(xiàn)實(shí)當(dāng)中最突出的問(wèn)題是：在涉及無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，《無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》沒(méi)提及如何使用，而這個(gè)問(wèn)題在做具體評(píng)估項(xiàng)目時(shí)是無(wú)法回避的。因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估的最終目的是使用，不能只強(qiáng)調(diào)和規(guī)范評(píng)估師的行為，更要考慮使用者的接受情況，在《無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》中，強(qiáng)調(diào)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中明確說(shuō)明有關(guān)使用的評(píng)估方法及其理由。對(duì)于使用的評(píng)估方法及其理由，在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估條款中很空泛，因沒(méi)有具體考核指標(biāo)，缺乏可操作性4．評(píng)估方法對(duì)企業(yè)改制中無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的影響。無(wú)形資產(chǎn)主要有三種評(píng)估方法：重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法和收益現(xiàn)值法。評(píng)估方法對(duì)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的影響主要表現(xiàn)為：首先是評(píng)估方法選擇不當(dāng)造成的影響——沒(méi)有明確評(píng)估的目的，評(píng)估目的錯(cuò)位；或是由于最佳的評(píng)估方法中的一些評(píng)估參數(shù)難以確定，而只好改用別的評(píng)估方法。其次是評(píng)估方法本身存在的風(fēng)險(xiǎn)。(1)成本法也稱重置成本法，重置成本是指在現(xiàn)實(shí)條件下，按功能重置資產(chǎn)，并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本。重置成本評(píng)估法就是按重置成本價(jià)格對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，即按照評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)全新?tīng)顟B(tài)的重置成本減去該項(xiàng)資產(chǎn)功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值估算無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的方法。由于無(wú)形資產(chǎn)具有賬面成本不完整、投資成本的弱對(duì)應(yīng)性和人賬成本虛擬性的價(jià)值特點(diǎn)，在采用重置成本法對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，會(huì)遇到成本資料缺乏完整性和原始成本無(wú)據(jù)可查而帶來(lái)的不確定性問(wèn)題，故在使用重置成本法確定無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估值時(shí)，會(huì)存在數(shù)據(jù)資料不準(zhǔn)確和不精確的風(fēng)險(xiǎn)，難以確保評(píng)估結(jié)果的真實(shí)準(zhǔn)確。(2)市價(jià)法也稱現(xiàn)行市價(jià)法，現(xiàn)行市價(jià)評(píng)估法是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，選擇一個(gè)或幾個(gè)與評(píng)估對(duì)象相同或類(lèi)似的資產(chǎn)作為比較對(duì)象，針對(duì)各項(xiàng)價(jià)值影響因素，分析比較對(duì)象的成交價(jià)格和交易條件，將被評(píng)估資產(chǎn)與比較對(duì)象逐個(gè)進(jìn)行對(duì)比調(diào)整，估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。由于無(wú)形資產(chǎn)的不可比性，使其沒(méi)有可比的市場(chǎng)價(jià)值。每個(gè)企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)由于其在同業(yè)中的壟斷地位和優(yōu)越程度不同，為企業(yè)帶來(lái)的超額盈利水平各異，對(duì)于相同種類(lèi)的無(wú)形資產(chǎn)，其價(jià)值是不同的。因此當(dāng)無(wú)形資產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行交易時(shí)，難以找到可比的市價(jià)。另外，我國(guó)企業(yè)從80年代中期才開(kāi)始逐漸重視無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)形資產(chǎn)的交易時(shí)間短、數(shù)量少，可使用的無(wú)形資產(chǎn)交易的歷史資料有限，采用市價(jià)法對(duì)這些行業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，必須面對(duì)數(shù)據(jù)選用的風(fēng)險(xiǎn)。(3)收益法也稱收益現(xiàn)值法，收益現(xiàn)值是指企業(yè)在未來(lái)特定時(shí)期內(nèi)的預(yù)期收益折現(xiàn)的總金額。收益法是把被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)剩余壽命期間內(nèi)的預(yù)期未來(lái)收益，按照一定的折現(xiàn)率折成現(xiàn)值，來(lái)確定被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)價(jià)格的方法。運(yùn)用收益法對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在評(píng)估參數(shù)收益額、收益期和折現(xiàn)率等因素的確定上。收益額選取的風(fēng)險(xiǎn)是：無(wú)形資產(chǎn)的具體類(lèi)型不同，其使用價(jià)值表現(xiàn)不同，帶來(lái)的超額收益也不同。收益期選取的風(fēng)險(xiǎn)是：無(wú)形資產(chǎn)收益期的確定一般有年限法和更新周期法兩種形式。年限法指在形成企業(yè)控制的無(wú)形資產(chǎn)中相當(dāng)一部分是因?yàn)槭艿椒珊秃贤奶囟ūＷo(hù)，如商標(biāo)、專利權(quán)等年限，也稱法定(合同)年限，而法定(合同)期限內(nèi)是否還具有剩余經(jīng)濟(jì)壽命是評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮的重要問(wèn)題。更新周期法是指產(chǎn)品更新周期和技術(shù)更新周期。在一些高技術(shù)和新興產(chǎn)業(yè)，科學(xué)技術(shù)進(jìn)步往往很快轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的更新?lián)Q代。折現(xiàn)率選取的風(fēng)險(xiǎn)是：根據(jù)折現(xiàn)率的概念可確定折現(xiàn)率的計(jì)算方法即以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率作為折現(xiàn)率。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定一般為政府債券的利率，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定常用的方法主要為累加法。

三、完善無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估指標(biāo)的重要性及措施

1．防止國(guó)有資產(chǎn)流失。企業(yè)改制中無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的公正性、合理性為方方面面所關(guān)注。首先應(yīng)明確的是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理范圍其內(nèi)涵應(yīng)是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)格的合理差異范圍，也可理解為資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果在具體數(shù)字上的可應(yīng)用范圍，可確定評(píng)估價(jià)值與賬面價(jià)值或與實(shí)際成交價(jià)格的差異的合理范圍?？蓽p少乃至消除國(guó)有無(wú)形資產(chǎn)低于正常價(jià)格出售和大量流失的現(xiàn)象，避免企業(yè)主管部門(mén)與原企業(yè)經(jīng)營(yíng)者或個(gè)別人一對(duì)一的暗箱操作，提高企業(yè)改制工作的透明度。

2．建立科學(xué)規(guī)范的無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)估體系。目前我國(guó)的無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估尚未建立一套適合本國(guó)市場(chǎng)情況又與國(guó)際行業(yè)規(guī)范相統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。為彌補(bǔ)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中法律依據(jù)的缺失，應(yīng)加強(qiáng)評(píng)估理論和標(biāo)準(zhǔn)的研究，探索無(wú)形資產(chǎn)新的評(píng)估思路和方法，這對(duì)于建立無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估體系，制定適合我國(guó)國(guó)情的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系和法律體系意義重大。在修改、完善《無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》的同時(shí)，應(yīng)克服部門(mén)法規(guī)過(guò)多導(dǎo)致立法質(zhì)量的下降、法律的權(quán)威性不夠、法規(guī)間的沖突使得評(píng)估管理混亂的弊端。首先對(duì)涉及資產(chǎn)評(píng)估管理的主要部門(mén)如財(cái)政部、建設(shè)部、國(guó)土資源部出臺(tái)的法規(guī)條文進(jìn)行歸納、提煉，通過(guò)具體實(shí)際評(píng)估業(yè)務(wù)的檢驗(yàn)，不斷充實(shí)完善；其次加強(qiáng)對(duì)評(píng)估資格即資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)評(píng)估師、土地估價(jià)師的自律規(guī)范，盡快頒布和實(shí)施《中華人民共和國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師法》。

第9篇：商業(yè)土地評(píng)估方法范文

一、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的程序選擇

（一）對(duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇

在已實(shí)行稅基評(píng)估制度的國(guó)家和地區(qū)中，有些國(guó)家和地區(qū)的評(píng)稅主體為代表征稅方的評(píng)估主體（政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員）和代表納稅方的評(píng)估主體（往往是民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員）共同來(lái)承擔(dān)。但也有一些國(guó)家和地區(qū)，其稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評(píng)估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門(mén)的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來(lái)承擔(dān)的，另一種是由民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來(lái)承擔(dān)。這種單一稅基評(píng)估主體往往會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題，其中最主要的問(wèn)題就是由代表單方利益的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為稅基評(píng)估主體時(shí)，其對(duì)稅基的評(píng)估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。

我國(guó)有不少專家建議由稅務(wù)部門(mén)作為稅基評(píng)估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，必然要新增大量人員，這與我國(guó)政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部門(mén)并非是對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來(lái)評(píng)估不僅缺乏說(shuō)服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國(guó)稅基評(píng)估制度時(shí)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評(píng)估主體，改變以往一直由征稅部門(mén)單方面作為評(píng)估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國(guó)稅基評(píng)估還不能實(shí)行分別由代表征、納稅雙方的兩個(gè)以上的評(píng)估主體來(lái)承擔(dān)時(shí)，則可以選擇民間的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會(huì)中介評(píng)估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門(mén)的財(cái)政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對(duì)中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。（3）如果我國(guó)稅基評(píng)估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，那么，為保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評(píng)估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門(mén)以外的政府部門(mén)來(lái)承擔(dān)。在國(guó)外，由政府單方承擔(dān)稅基評(píng)估工作的，其評(píng)估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門(mén)。

（二）房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估周期

以市場(chǎng)價(jià)值作為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)按評(píng)估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的影響。因此，房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估應(yīng)定期進(jìn)行。評(píng)估周期的長(zhǎng)短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來(lái)的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進(jìn)行評(píng)估的成本；三是房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)類(lèi)型和是否具備現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及合格的評(píng)估人員也在一定程度上影響評(píng)估周期。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家來(lái)看，法國(guó)最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開(kāi)始每年對(duì)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國(guó)的一些地方每年或每?jī)赡赀M(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評(píng)估：在丹麥，1982～1998年之間每個(gè)不評(píng)估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開(kāi)始決定每年都進(jìn)行全面的重新評(píng)估；德國(guó)采用的計(jì)稅依據(jù)是土地與地上建筑物價(jià)值，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場(chǎng)價(jià)值變化不明顯，其課稅評(píng)估周期為6年，而事實(shí)執(zhí)行的評(píng)估周期在6年以上。

我國(guó)在房地產(chǎn)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評(píng)估的周期。就我國(guó)目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評(píng)估周期不宜定得過(guò)長(zhǎng)。同時(shí)，我國(guó)不同地區(qū)之間社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評(píng)估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國(guó)家確定一個(gè)浮動(dòng)期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實(shí)際情況具體確定。這樣，既可保證計(jì)稅價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值變化，保證財(cái)政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（三）申訴安排

房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問(wèn)題較為復(fù)雜.納稅人對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排，以保證納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應(yīng)設(shè)立獨(dú)立于評(píng)估部門(mén)的專門(mén)的復(fù)核委員會(huì)，并組成評(píng)估專家團(tuán)，在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會(huì)的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)將初評(píng)的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對(duì)計(jì)稅價(jià)格持有異議，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申訴，若對(duì)申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會(huì)申請(qǐng)復(fù)核，復(fù)核委員會(huì)應(yīng)盡快將結(jié)果書(shū)面通知業(yè)主和相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)，最終的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)更加客觀公正。

二、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估方法和技術(shù)

在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，不同的評(píng)估方式、參數(shù)選擇和評(píng)估人員評(píng)出的房地產(chǎn)價(jià)值往往千差萬(wàn)別。如果這個(gè)問(wèn)題解決不了，不僅會(huì)導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評(píng)估效率的低下，更重要的是，會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個(gè)便于操作的、明確的能被廣泛認(rèn)可的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評(píng)估方法的選擇、各類(lèi)參數(shù)指標(biāo)的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評(píng)估人員可以自由發(fā)揮的空間。

（一）基本評(píng)估方法

房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值，計(jì)稅的市場(chǎng)價(jià)值是通過(guò)評(píng)估得出的，但評(píng)估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評(píng)估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐來(lái)看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評(píng)估所得的結(jié)果有時(shí)也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評(píng)估結(jié)果低于收益法的評(píng)估結(jié)果，而市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因?yàn)椋撼杀痉ㄊ菑墓┙o角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場(chǎng)比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達(dá)成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來(lái)的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評(píng)估方法在具體應(yīng)用過(guò)程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

采用市場(chǎng)比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場(chǎng)上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價(jià)。收益還原法的基本思想雖簡(jiǎn)單明了，但是在計(jì)算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)純收益并不容易。對(duì)于沒(méi)有收益的房地產(chǎn)或者收益無(wú)法預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)，無(wú)法采用收益法實(shí)施評(píng)估，而且未來(lái)收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的影響。在實(shí)際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價(jià)法。但是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用，而不是所花費(fèi)的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。難度最大的是折舊的計(jì)算，尤其是對(duì)陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價(jià)人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會(huì)影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。

國(guó)際上以市場(chǎng)價(jià)值為房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的國(guó)家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場(chǎng)狀況、待評(píng)估房地產(chǎn)特點(diǎn)等，同時(shí)采用多種方法。具體而言，對(duì)于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類(lèi)型應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對(duì)于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營(yíng)利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對(duì)于一些特殊的房地產(chǎn)，既無(wú)法獲得可比較的交易資料又無(wú)法通過(guò)使用者的角度確認(rèn)其收益的，可采用成本重置法

（二）稅基評(píng)估技術(shù)－－批量評(píng)估

同其他目的的評(píng)估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時(shí)對(duì)大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，工作量大且密集；另外其他評(píng)估行為中往往對(duì)特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評(píng)估，個(gè)別評(píng)估的成本對(duì)于稅收行政來(lái)說(shuō)是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評(píng)估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)?？刂圃u(píng)估成本的目的通過(guò)運(yùn)用批量評(píng)估實(shí)現(xiàn)。

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中，稅基的批量評(píng)估已被廣泛應(yīng)用。批量評(píng)估的過(guò)程包括兩個(gè)步驟：（1）對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財(cái)產(chǎn)登記制度，通過(guò)要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計(jì)部門(mén)、房土管理部門(mén)等相關(guān)政府部門(mén)的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場(chǎng)數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動(dòng)產(chǎn)的基本信息經(jīng)過(guò)整理，儲(chǔ)存在特定的數(shù)據(jù)庫(kù)中，這樣的數(shù)據(jù)庫(kù)一般被稱為財(cái)政房地產(chǎn)簿。（2）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系通過(guò)估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來(lái)。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)型，也可能是列示各種類(lèi)型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動(dòng)產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入，得出評(píng)估值。值得注意的是，對(duì)上述批量評(píng)估得出的評(píng)估值，評(píng)估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動(dòng)產(chǎn)更需要仔細(xì)地復(fù)查。

當(dāng)今各國(guó)的稅基批量評(píng)估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場(chǎng)交易信息儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫(kù)中，由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場(chǎng)分析，構(gòu)造估價(jià)模型，在待估不動(dòng)產(chǎn)的基本信息輸入后，計(jì)算機(jī)就可以輸出其評(píng)估值了。在我國(guó)改革房地產(chǎn)稅收制度的進(jìn)程中，必須考慮循序漸進(jìn)地開(kāi)發(fā)CAMA。綜合國(guó)外房地產(chǎn)稅發(fā)達(dá)國(guó)家開(kāi)發(fā)CAMA的經(jīng)驗(yàn)做法，無(wú)論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評(píng)估子系統(tǒng)、評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲(chǔ)；市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)采集、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析、市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告；評(píng)估子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估數(shù)學(xué)模型建立、數(shù)學(xué)模型校準(zhǔn)和價(jià)值評(píng)估；評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估結(jié)果輸出、評(píng)估結(jié)果上訴管理和評(píng)估結(jié)果統(tǒng)計(jì)報(bào)表。