土地流轉法律規(guī)定精選(九篇)

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第1篇：土地流轉法律規(guī)定范文

關鍵詞：林權制度改革；林權流轉；法律問題

中圖分類號：S7文獻標識碼：A文章編號：16749944（2014）01023402

1農戶對集體林權的認知情況

對于林地的所有權，農戶并不是十分清楚到底誰才是真正的主體享有者，通過對貴州某地的農戶進行了調查，當?shù)氐幕厩闆r是有極大一部分的林場屬于國家所有，而大部分的農戶根本分不清林權具體的所屬情況。從調查的結果來看認為林權是歸為國家所用的農戶占絕大多數(shù)，高達58%，認為是歸集體所有的農戶占28%，認為歸農戶自己所有的占10%，認為歸村委會所有的僅占4%。根據(jù)《憲法》和《森林法》所規(guī)定農村的林地所有的主體應該是“集體”，再根據(jù)《民法通則》之上規(guī)定來看主體是“勞動群眾集體”，而《土地管理法》卻規(guī)定主體應該是“農民集體”。從以上的幾部法律來看，我國對于農村林地所有權問題并沒有一個統(tǒng)一的解釋和規(guī)定。這也是導致農戶對于集體林權認識不清的一個因素。

2林權流轉法律所存在的問題

2.1法律缺失問題我國的集體林權改革是從2003年開始施行，集體林權流轉的林地面積越來越大，市場也越來越活躍，但在集體林權流轉方面存在的法律問題依舊不少。比如集體林權流轉的主體、方式、合同等方面的具體規(guī)定，在相關法律之上已經(jīng)無法滿足集體林權制度的改革。隨著集體林權流轉的發(fā)展，在相關的法律如《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國土地管理法》等并不能解決現(xiàn)存的問題，我國目前還缺一部關于林權流轉的專門的法律。

2.2法律限制嚴格

為了保護生態(tài)利益，我國對于林木的采伐限制十分嚴格，有時候甚至略顯僵硬，導致農戶在行使權利的時候受到諸多限制，最終造成利益的損傷。首先是對于采伐樹種的限制。根據(jù)《中華人民共和國森林法》的規(guī)定，農戶在進行采伐的時候是不能任意選擇采伐樹種的，采伐的時候必須嚴格按照規(guī)定進行擇伐、皆伐、漸伐。同時也規(guī)定了采伐需要先獲得采伐許可證，而獲得許可證也需要委托相關部門、政府代替申請。其中可以進行采

伐的種類又主要集中在竹林之上，由此可見農戶如果需要進行采伐，不僅申請許可證極其麻煩，而且受到頗多限制，采伐過量則有相應的處罰，事后又需要及時更新造林，具體說來農戶所享有的權利根本不夠充分。

2.3轉讓不規(guī)范

根據(jù)目前存在的相關法律《森林法》、《物權法》等，對于林權的轉讓之上的規(guī)定具有原則性過大，實踐性差的缺陷。農戶在進行林權流轉的時候方式十分單一，沒有足夠的自由，也不用簽訂相關合同，發(fā)生爭議之時也并沒有相關的法律法規(guī)提供解決方式。對于流轉的受讓方的整體條件沒有一個完整的審核體系，往往造成資質差的流轉主體也能夠成功進入流轉過程，具有不公平性。最重要的是對于那些不愿意進行轉讓的農戶過多采用行政手段，損害了農戶的基本權益。流轉之后許多農戶可能并不會辦理相關的手續(xù)，這些都將導致農戶的利益得不到保障而受到損害。

2.4生態(tài)補償問題

由于規(guī)定了一些品種不能進行采伐，而這些林木主要的作用是作為公益林，所以國家規(guī)定對這部分由于無法采伐而對農戶帶來的損失進行一定的生態(tài)補償。《中央財政森林生態(tài)效益補償基金管理辦法》當中的相關條列規(guī)定，對于每一畝的生態(tài)補償每年是五元，而這些補償和農戶所付出的根本不成正比，差距非常大，大大影響到農戶對公益林的管護積極性。

2.5林權爭議解決機制不夠完善

在進行林權流轉的時候必定會伴隨著諸多的爭議存在，這些爭議都嚴重阻礙了林權流轉的正常發(fā)展。引起爭議的原因很多，例如林木所有權、使用權的爭議，其中所占比例最大的要數(shù)兩者同時具有爭議。還有一些爭議發(fā)生在村民和村委會之間、農戶和農戶之間等。有些時候也可能是因為當?shù)卣旧硇袨椴划?、違法亂紀等引起。

通常情況都是將林權爭議當做財產權益方面的民事糾紛進行處理，加之農戶本身的法律意識比較薄弱，對于具體如何解決爭議問題的了解相當不充分，往往在進行爭議解決之時只是通過簡單的口頭協(xié)議，或者不完整的書面協(xié)議就直接解決。這樣做有一個比較大的弊端，再次爭議的幾率相當大，使得爭議問題得不到根本解決。對于一些農村地帶，司法機構以及執(zhí)法機構有些設置并不完善，有些甚至根本不存在。而作為相關的司法人員和執(zhí)法人員，由于對農戶存在一定的偏見，所以在幫助農戶進行爭議的處理之時態(tài)度十分不端正，且訴訟費用較高，一般的農戶要么無法支付要么不愿意支付。若是爭議是由相關部門、機構等引起的，農戶想要平等、公平的解決爭議問題更是難上加難。由于農戶維護自己應有的權利之時找不到有效的求助結構和辦法，不僅損害了農戶的基本權益，而且對于林權流轉的發(fā)展也有極大的影響。

3關于林權流轉法律問題的一些思考

針對以上存在的一些法律問題，國家和相關的部門都需要及時進行解決，首先需要明晰林權產權，其次是需要規(guī)范林權在進行流轉當中的相關法律和機制，規(guī)范林權流轉，加強對林權流轉的監(jiān)督，對于公益林的生態(tài)補償制度也需要做一定的調整，保障農戶付出和收入成正比，最后是在發(fā)生爭議的時候相關部門和機構要積極的協(xié)助農戶，幫助農戶及時處理。

4結語

通過對集體林權制度改革的林權流轉的相關法律問題的研究，可以看出在法律方面還存在諸多的不足，需要國家以及相關部門共同努力，完善完整相關的法律體系。本文針對這些方面也提出了一些設想和思考。在之后的對于林權流轉法律問題的解決之上，還需要國家和相關部門相關人員持之以恒的努力，最終保障林權流轉正常有序發(fā)展，保障農戶的基本權益。

參考文獻：

[1] 田甜.集體林權制度改革之林權流轉的相關法律問題研究[D].北京：北京林業(yè)大學，2012.

[2] 陳華威.集體林權制度改革背景下的林權流轉研究[D].武漢：華中師范大學，2012.

第2篇：土地流轉法律規(guī)定范文

關鍵詞：農村集體建設用地使用權流轉法制建設 探討

Abstract: based on the guangdong collective construction land use rights transfer of understanding, combined with the practice of guangdong province following confirms, to analyze the rural collective construction land use rights transfer of the causes, advantages and disadvantages, and guangdong collective construction land circulation and relevant state regulations need to problems of coordination, to further improve the rural collective construction land circulation and regulations provide reference.

Keywords: rural collective construction land use rights transfer discussed the construction of legal system

中圖分類號:F301.2文獻標識碼: A 文章編號

1 引言

所謂集體建設用地，是指建筑物、構筑物占用的所有權屬于農村集體經(jīng)濟組織的農民集體所有的土地。包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民集體、村農民集體及村內兩個以上的農村集體經(jīng)濟組織所有的建設用地。集體建設用地主要有三種類型：一是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)用地；二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公共設施和社會公益事業(yè)使用的集體土地；三是村民建住宅使用的集體土地。

對農村集體建設用地土地使用權流轉問題，原國家土地局從1993年起就部署了專題調研，從1999年開始就在全國不同地方開展了農村集體所有建設用地使用權流轉的試驗、試點，而后又相繼召開了多次研討會和試點總結會，集體建設用地使用權的流轉在思想上得到了認可，但集體建設用地使用權的流轉一直未能在政策法律層次上得到認同和規(guī)范。2005年6月，廣東省出臺了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》（以下簡稱《辦法》），在全省全面推行集體建設用地使用權流轉，這標志著廣東農村集體建設用地使用權的流轉正式步入正軌。

2 東莞市集體建設用地使用權流轉基本情況

東莞市經(jīng)濟比較發(fā)達，土地供需矛盾比較突出，土地市場比較活躍，集體建設用地使用權流轉市場形成較早，是廣東省經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的一個縮影，他們的探索實踐既具有代表性也有可借鑒性，基本反映廣東省推行實踐的情況。

2.1 東莞市集體建設用地使用權流轉市場的發(fā)展過程

東莞集體建設用地使用權的流轉，是伴隨外向型經(jīng)濟、民營經(jīng)濟的發(fā)展，伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)育而產生發(fā)展的，經(jīng)歷了三個階段：

2.1.1 自發(fā)形成、隱形交易階段(1978―2000年)。這一階段主要是以農村集體為主體，在發(fā)展“三來一補”、三資企業(yè)過程中自發(fā)地開始了集體建設用地使用權的流轉。概括起來主要有四種流轉形式：一是以地合作、合資；二是房地一同出租；三是自發(fā)性出讓、出租土地；四是抵押融資。

2.1.2 政府引導提高、逐步規(guī)范階段(2001―2004年)。東莞市為了推進集體建設用地使用權的規(guī)范流轉，在國家相關法律尚未完善的情況下，先實行 “兩個參照”，一是在出讓、出租、轉讓、抵押等具體程序上，參照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》執(zhí)行。二是在流轉年限上，參照國有土地使用權相應用途的法定年限確定，對集體建設用地使用權的租賃，參照《國土資源部關于印發(fā)的通知》執(zhí)行。使這個階段的集體建設用地使用權流轉呈現(xiàn)出流轉“快”、效益“高”、秩序“穩(wěn)”的特點。

2.1.3 依法管理、規(guī)范發(fā)展階段(2005年起)。2005年6月，《辦法》正式頒布后，東莞市結合自己的實際，也制訂并頒布了《東莞市集體建設用地使用權流轉管理實施辦法》,使東莞市集體建設用地使用權流轉走上規(guī)范發(fā)展的軌道，規(guī)范了工作流程、報批表格和流轉合同，實現(xiàn)了審批“一表通”的管理。

2.2 東莞市規(guī)范流轉行為后的社會效果和特點

目前，東莞市集體建設用地使用權在流轉的主體上，既有鎮(zhèn)(區(qū))政府，也有村委會、村民小組、鎮(zhèn)(區(qū))辦企業(yè)等；在形式上，有出讓(含作價出資、入股、聯(lián)營、兼并和置換等)、出租、轉租、抵押等多種形式；在流轉客體上，既有本集體經(jīng)濟組織內部成員，也有外商、內資企業(yè)、民營企業(yè)，可以說是主體多元形式多樣?，F(xiàn)在，東莞市集體建設用地使用權流轉每年以25%的速度在增長。據(jù)2005年統(tǒng)計顯示，全年81個欠發(fā)達村經(jīng)營總收入2．4億元，比上年增長19．5％；經(jīng)營純收入7600萬元，增長67．5％；總資產33億元，增長8．9％；全市有38個欠發(fā)達村年純收入超過50萬元，實現(xiàn)了脫貧目標。

從東莞市集體建設用地使用權流轉的發(fā)展歷程看，是一個從自發(fā)隱形到依法規(guī)范的過程，概括起來具有：起步早基礎好，市場活躍流轉快，管理到位秩序好，主體多元、形式多樣，效益顯著社會穩(wěn)的特點。他們的成功，為廣東省推進集體建設用地使用權流轉，促進土地使用制度改革提供了方法和借鑒的經(jīng)驗。

3規(guī)范農村集體建設用地流轉的必要性

一直以來，我國的法律法規(guī)對集體土地使用權流轉是限制的，盡管國家法律法規(guī)明確禁止集體建設用地使用權的自主流轉，但堵不住集體、農民和用地者等行為主體通過種種途徑流轉集體建設用地的行為。目前，集體建設用地使用權自發(fā)流轉現(xiàn)象已經(jīng)大量存在，據(jù)統(tǒng)計，廣東省珠三角地區(qū)通過自發(fā)流轉方式使用集體建設用地實際超過集體建設用地的50%,在粵東、粵西及粵北等地, 這一比例也超過20%。另據(jù)調查，浙江湖州、福建晉江、廣東順德等地區(qū)，在城鎮(zhèn)建設用地總面積中約有80%左右為集體建設用地。可見，自發(fā)流轉的集體建設用地已具相當規(guī)模。

3.1 自發(fā)的流轉的類型與形式

由于這種自發(fā)的流轉在法律上是不認同的，一般都在雜亂無序或隱蔽狀態(tài)下進行，他們雙方往往只須草簽一份協(xié)議，受讓方只須支付一定的價款就可獲得集體建設用地的使用權，從流轉的類型與形式看主要有：(1)、集體經(jīng)濟組織或村民以出租房屋或建房形式，連帶出租、轉讓土地使用權；(2)、集體經(jīng)濟組織直接向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)或本經(jīng)濟組織以外的企業(yè)或者單位、個人出租、轉讓土地使用權；(3)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村以集體土地使用權作價入股、聯(lián)營、聯(lián)建形式興辦各種企業(yè)，流轉土地使用權；(4)、在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)合并、兼并及股份制改造、改組中隱含集體所有的土地使用權以轉讓、出租的形式流轉；(5)、集體經(jīng)濟組織或村民以地上建筑物進行抵押融資形成的土地使用權流轉。

3.2 自發(fā)流轉的弊端

這種無序、隱蔽，缺乏合理規(guī)制的自發(fā)流轉，對社會造成了極大的危害。

首先，隨意占用耕地、擾亂市場秩序，沖擊土地管理制度。自發(fā)流轉導致農民集體在利益的驅使下，未經(jīng)批準擅自將集體農地改成非農建設用地進行流轉，破壞我國的耕地保護制度，沖擊土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的有效實施，擾亂了國有土地市場的正常次序，破壞了我國的土地供應計劃，弱化了國家宏觀調控政策的實施效果。

其次，浪費土地資源，農民權益難保，危害社會穩(wěn)定。由于流轉不規(guī)范，缺乏規(guī)制，得不到法律的保障，交易行為扭曲，導致土地資源得不到合理的利用和配置，土地資源價值無法體現(xiàn)，農民集體和農民個人的權益得不到保障，并由此引發(fā)了許多社會矛盾，破壞了社會秩序，危害了社會的和諧穩(wěn)定。

第三，土地產權、土地利益關系混亂，國家稅費流失。由于法律限制集體建設用地流轉，流轉主體（主要是集體組織）的法律地位不明確，因此缺乏依法監(jiān)管與市場機制，造成了土地產權關系復雜、流轉收益分配關系混亂，國家土地稅費流失嚴重。

3.3 完善法制、規(guī)范流轉已勢在必行

集體建設用地自發(fā)流轉伴隨的種種問題，對社會的危害是顯而易見的，完善集體建設用地的產權流轉管理制度，將集體建設用地使用權流轉納入法律法規(guī)調整范疇已勢在必行的。

首先，保護耕地要求我們依法規(guī)范管理。 部分農民集體違反規(guī)劃，擅自改變集體土地用途的違法行為，對保護18億畝的耕地紅線是個極大的危害，因此完善集體建設用地流轉相關法制，營造公開規(guī)范的集體建設用地使用權流轉市場并依法監(jiān)管，這也是保護耕地的客觀要求。

其次，是優(yōu)化資源配置，穩(wěn)定社會秩序，促進經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市化、工業(yè)化進程不斷快對建設用地需求也急劇增長，國有土地供應不足，制約了經(jīng)濟的快速發(fā)展。農村集體建設用地流轉由于受到法律的限制，自發(fā)形成了無序的流轉，使土地資源得不到集約和節(jié)約利用，利用效益不高，農民利益無法保證，沖擊國家的土地管理制度，影響社會穩(wěn)定等等。這些，都要求我們完善集體建設用地的有償使用制度，營造公開規(guī)范的集體建設用地使用權流轉市場。

總之，集體建設用地自發(fā)流轉形成的種種問題，對獲得相關法律政策支持提出了迫切的要求。完善和建立集體建設用地的有償使用制度，將集體建設用地使用權流轉納入法律法規(guī)調整范疇已勢在必行的。

4 廣東省推行集體建設用地使用權流轉還需與上位法協(xié)調的問題

《辦法》將集體建設用地流轉主要行為與基本關系納入了規(guī)范調整范疇，其內容較完備，已涵蓋集體建設用地流轉范圍、對象條件、方式與程序、流轉期限、政府監(jiān)管機制與方式等流轉法律關系及法律責任諸方面。從依法行政來講還需要上位法律協(xié)調以下問題：

4.1 開展集體建設用地流轉需上位法支持。《辦法》規(guī)定“集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租和抵押，適用本辦法”。 但《土地管理法》第63條規(guī)定 “農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”；同時，第43條規(guī)定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農民集體所有的土地的除外”；因此缺乏明顯的國家上位法律支撐，需要與國家上位法律進一步協(xié)調。

4.2 流轉主體范圍需與上位法協(xié)調?！掇k法》第八條規(guī)定可以使用集體建設用的主體包括國有、集體、私營企業(yè)，個體工商戶，外資投資企業(yè)等。但與《土地管理法》第43條規(guī)定和第63條規(guī)定相沖突，同時《土地管理法實施條例》第6條明確規(guī)定，“因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記?！睆姆梢?guī)定看，《辦法》其實質上已經(jīng)突破國家立法將使用主體限于同一集體經(jīng)濟組織內部的規(guī)定，與現(xiàn)行的上位國家法律不一致，需要與國家上位法律進一步協(xié)調。

4.3 流轉形式需與上位法協(xié)調。《辦法》第二條與第十五條規(guī)定，集體建設用地使用權流轉基本形式包括出讓、出租、轉讓、轉租和抵押；涉及商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項目用地的，應通過招標、拍賣、掛牌等公開交易方式取得使用權。根據(jù)《土地管理法》第63條規(guī)定是限制或是不允許的。不符合國家關于集體建設用地使用權流轉的上位法規(guī)定，需要與國家上位法律進一步協(xié)調。

4.4 流轉程序需與上位法協(xié)調?！掇k法》規(guī)定集體建設用地一切流轉行為（無論是出讓、出租、抵押還是轉讓、轉租等）為要式法律行為，即都需要簽訂書面流轉合同并申辦登記確認手續(xù)。但國家關于集體建設用地使用權流轉程序尚未立法規(guī)定，需要與國家上位法律進一步協(xié)調。

4.5 收益分配需與上位法協(xié)調。集體建設用地流轉中的收益分配問題是集體用地使用制度改革即規(guī)范流轉管理的關鍵所在，其涉及到政府、集體和農民個人三者利益關系的平衡，涉及公平與效率原則的貫徹落實。目前，尚缺乏對集體建設用地流轉收益分配的上位法律法規(guī)規(guī)定，需要與國家上位法律進一步協(xié)調。

6 小結

我國仍處于全面深化改革的轉軌時期，實踐探索先于法律變革這是我國制度變革的典型路徑，廣東省率先推行農村集體建設用地使用權流轉的改革實踐，就是為了取得經(jīng)驗推動法律變革。廣東省《辦法》率先以地方立法形式將集體建設用地流轉主要行為與基本關系納入了規(guī)范調整范疇，其內容較完備，已涵蓋集體建設用地流轉范圍、對象條件、方式與程序、流轉期限、政府監(jiān)管機制與方式等流轉法律關系及法律責任諸方面，是具有重大開創(chuàng)意義與示范價值的土地制度創(chuàng)新，填補了國內集體建設用地流轉立法調整的空白。但是它的目前尷尬處境在于明顯與國家部分上位法相違背，因此建議進一步完善集體建設用地市場運行規(guī)則，建立完善的上位法律制度。

主要參考依據(jù)：

[1] 科斯．阿爾欽．諾斯等．《財產權利與制度變遷產權學派與新制度學派譯文集》[M]．上海：上海人民出版社，2004，1-403

[2] 周建春．《關于農村集體非農建設用地流轉的思考》．國土資源科技管理[J]，2002（5），16-20

[3] 張建仁．張安錄等《農村土地產權制度與有序流轉研究》．湖北軟科學要報．2007年第1期

[4] 楊福盛．《搞好集體上地流轉管理是農村經(jīng)濟發(fā)展的迫切需求》[J].國上經(jīng)濟，1998( 3) : 17

[5] 陳利根．郭立芳《關于集體建設用地流轉制度構建的探討》南京農業(yè)大學土地管理學院

第3篇：土地流轉法律規(guī)定范文

一、農村集體建設用地使用權流轉的法律空間。

在農村集體建設用地使用權流轉問題上，有很大一部分人所持的觀點就是農村集體建設用地使用權不能用于流轉，他們所持觀點的法律依據(jù)就是《土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業(yè)建設”以及《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號,以下簡稱《決定》）第十條規(guī)定：“…改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地”等規(guī)定，筆者認為，以此來作為農村集體建設用地使用權不能用于流轉的法律依據(jù)，是極其偏面的，是對法律規(guī)定的斷章取義。

對于農村集體建設用地使用權流轉這一概念，盡管在我國國家層面的土地管理法律規(guī)范中沒有明確的概念或規(guī)定，但并沒有排除法律為其留存的空間。對于農村集體建設用地使用權能夠用于流轉,包括出讓、轉讓、租賃、轉租和抵押、用于入股或聯(lián)營，我國的土地管理法及相關規(guī)定是留有一定的法律空間的。

我國《土地管理法》第九條“國有土地和農村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用”，第十一條“農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確定建設用地使用權”，第十三條“依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”，為集體建設用地使用權流轉提供了大的原則。

而《土地管理法》第四十三條盡管規(guī)定了“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的內容，但其同樣也規(guī)定了“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農村建設住宅經(jīng)依法使用本集體經(jīng)濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農民集體所有的土地的除外”內容?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l盡管也同樣規(guī)定了“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業(yè)建設”，但也同樣規(guī)定了“符合土地總體利用規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移”除外的內容；《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》第二十八條“舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其建設用地應當符合土地利用總體規(guī)劃，嚴格控制、合理利用和節(jié)約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用農村集體所有的土地的，應當依照法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關用地批準手續(xù)和土地登記手續(xù)”；《決定》第十條規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”；《擔保法》第三十六條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押?！薄锻恋毓芾矸ā返诹畻l“農村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！痹瓏彝恋毓芾砭帧洞_定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》（1995年5月1日實施）第四十三條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位和個人依法使用農村集體土地進行非農業(yè)建設的，可依法確定使用者集體土地建設用地使用權”等等規(guī)定，對我國農村集體土地建設用地使用權流轉都進行了明確的規(guī)定，就是農民集體土地建設土地使用權可以確認給單位或個人用于非農建設并予以流轉。但根據(jù)上述規(guī)定，其流轉有著嚴格的條件，部分流轉方式，如農村宅基地的轉讓及宅基地上房屋轉讓附帶宅基地使用權的轉讓、抵押，農村承包經(jīng)營的荒地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產抵押甚至受到更嚴格的限制，但總的說來，其表現(xiàn)如下：）主體限定，使用農村集體土地建設用地的主體只能是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位，或因破產、實施兼并而取得、實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產抵押而一并實現(xiàn)土地使用權抵押權的單位及符合在農村申領宅基地或接受房屋使用權轉移（包括受贈、繼承、購買）的個人；

2）使用用途限定，僅能或必須用于興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公益設施和公益事業(yè)建設，或農村居民建設住宅三類情形；實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產抵押而一并獲得集體建設用地使用權的，未經(jīng)審批不得更改土地性質和用途。

3）程序限定，必須符合土地總體利用規(guī)劃，并辦理有關非農建設用地批準手續(xù)和土地使用權或他向權登記手續(xù)。

以上三個條件缺一不可。只有在上述情況下，取得集體建設用地使用權才為合法、有效。這也是我國法律、法規(guī)、部門規(guī)章為集體建設用地使用權流轉留存的法律空間。

當然在對待農村宅基地使用權流轉問題和實現(xiàn)承包荒地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產抵押權而引起的集體建設用地使用權流轉問題上，我國有其特殊的規(guī)定。

對于農村宅基地使用權流轉問題，我國法律有著這樣的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地”，以及《擔保法》第三十七條規(guī)定的農村宅基地不能用于抵押。但這里僅禁止了城鎮(zhèn)居民不能取得農村宅基地，并沒有禁止可以向農村居民轉讓、出租宅基地及在轉讓房屋時附帶宅基地使用權一同轉讓的規(guī)定。對此，從《土地管理法》第六十二條第四款“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定本意，可以一窺究竟。其內在含義對于住房出賣還是允許的，只是其出賣的主體不能是城鎮(zhèn)居民，而對出租對象則沒有限制。這是一個特殊情況。

對于實現(xiàn)實現(xiàn)農村承包荒地或農村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房地產抵押權而取得的農村集體建設用地使用權流轉問題，根據(jù)《擔保法》第五十五條規(guī)定“依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途?！钡浼w如何實現(xiàn)，實現(xiàn)程序等還有待于明確規(guī)定。

二、應在法律層面明確集體建設用地流轉規(guī)定，建立合法、有效的農村集體建設用地流轉市場，規(guī)范集體建設用地使用權流轉制度。

法律規(guī)定的駁雜、語言文字的表述不明確、不明晰，往往導致人們對法律規(guī)定理解的曲解和錯誤，為斷章取義和任意取舍留存了空間。在關于農村集體建設用地使用權流轉問題上，相關規(guī)定的非直接、非明確、非明晰表述尤為明顯。

比如，在對于可以使用農村建設用地主體的表述上，《土地管理法》第四十三條、六十三條都在“但”字之后進行了表述，而在“但”字之前的內容規(guī)定及文意表達上又用了絕對性的文字表述，使法律條文的內容在邏輯上出現(xiàn)了前后矛盾；還比如，在對農村宅基地的取得和轉讓上則沒有給出明確的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條在規(guī)定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準”同時，卻沒有規(guī)定取得或因繼承、受贈等方式取得多處宅基地，或由農村居民變?yōu)槌擎?zhèn)居民后擁有農村宅基地如何處理方式。同時，該條文又規(guī)定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，而不對該出賣、出租的合法性做出規(guī)定，而結合《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地”規(guī)定，推測《土地管理法》第六十二條第四款的本意，對于宅基地上房屋的轉讓除不能賣給城鎮(zhèn)居民外，還是可以轉讓、出租的，其結果只是對于出賣者不能再申請宅基地。使人只能去推測法律的本意或尋找法律給人們行為留存的空間。

再比如，對于因實施破產、兼并、實現(xiàn)農村荒地承包經(jīng)營權或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產抵押權而獲得農村集體建設用地使用權的，如果其取得主體不是土地管理法規(guī)定的三類主體的話，由誰回收集體建設用地使用權，有無時間限制、程序如何掌握，均沒有明確規(guī)定。有的只是個性法律規(guī)定，如《商業(yè)銀行法》第四十二條規(guī)定“商業(yè)銀行因行使抵押權、質權而取得的不動產或者股權，應當自取得之日起二年內予以處分”，從中存在為實現(xiàn)農村荒地承包經(jīng)營權或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產抵押權的情形。而這些規(guī)定僅僅指的是個性主體，不具有規(guī)范一般主體、特定行為的效力；再說這些個性法律條款，也需要土地管理法律法規(guī)中有進一步如何實現(xiàn)具體針對實現(xiàn)農村集體建設用地抵押權的明確規(guī)定。為此，應首先通過修改、完善土地管理法，或國土資源管理部門頒布的部門規(guī)章，進一步具體明確規(guī)定三種類型集體建設用地使用權取得、流轉的方式、程序和內容。

其次，為配合上述規(guī)定，由相應區(qū)域范圍內的某一級政府主導分類建立——興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農村建設住宅用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設施和公益事業(yè)建設用地使用權無償取得、劃撥、出讓、出租、轉租、抵押、入股、聯(lián)營等的農村集體建設用地使用權流轉統(tǒng)一市場或登記機構，明確規(guī)定相應集體建設用地使用權的主體資格、用途申報、相應權利流轉年限、登記、批準程序，規(guī)范集體建設用地使用權的流轉。

再次，規(guī)定或指導農村集體經(jīng)濟組織按照《村民委員會自治法》的規(guī)定，對集體建設用地使用權流轉建立村民議決制度，避免影響國家基本土地管理制度和農村基本經(jīng)濟制度。

第四，與時俱進，修改不應時代的法律法規(guī)，使法律概念與現(xiàn)實相統(tǒng)一。

如《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的定義，“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”作為一個明顯帶有時代特征的字眼，隨著現(xiàn)代公司制度的日益深入、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理機構的改革和職能的改變、諸多原來所謂鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)摘掉全民或集體的帽子或現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，其已經(jīng)越來越不合事宜，其作為一類使用集體建設用地的主體，應重新定義，并在相應法律規(guī)定中要取得統(tǒng)一。

只有通過以上四個方面的努力，才能建立我國合法、有序的集體建設用地使用權流轉法律制度。使全國各地不斷出現(xiàn)的、在地方性法規(guī)或政府規(guī)章層次上進行詳細規(guī)定的情形或付諸于司法實踐的情況，早日能夠上升到法律的層面，以盡快建立和完善我國的集體建設用地流轉制度。

附：以上文章參考了以下法律、法規(guī)、行政法規(guī)或國務院頒布的行政規(guī)范性文件、部門和地方政府規(guī)章：

1）中華人民共和國土地管理法

2）中華人民共和國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法

3）中華人民共和國擔保法

4）中華人民共和國商業(yè)銀行法

5）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）

6）《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號）

7）原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》

8）《河北省集體建設用地使用權流轉暫行辦法》〔2008〕第11號

9）《河北省農村宅基地管理辦法》［2002］第7號

10）其他省、市集體建設用地使用權流轉地方性法規(guī)、部門規(guī)定

第4篇：土地流轉法律規(guī)定范文

【關鍵詞】農村土地；土地產權；土地流轉

農村土地包括耕地、宅基地、草地、林地、荒地和道路、水面、場院等十地資源。其中，耕地最為重要。在我國，土地流轉一般就是指耕地流轉，但也包括諸如山地、草地、荒地、水面等土地使用權的變更或轉移。

1 農村土地流轉相關概念

農村土地產權：法律上是指農村土地權利人之間的權利義務關系，包含農村土地的所有權、使用權、收益權和處分權等。

農村土地流轉：農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，將經(jīng)營權轉讓給其他農戶或其他經(jīng)濟組織的行為。農村土地流轉是農村經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產物，通過土地流轉，可以開展規(guī)模化、集約化、現(xiàn)代化的農業(yè)經(jīng)營模式。廣義的定義認為農村土地流轉包括土地產權變更及土地利用方式轉變，包括農業(yè)用地流轉和非農建設用地流轉；狹義的定義只包括農業(yè)用地流轉，非農建設用地則不屬于土地流轉。

2 我國農村土地流轉現(xiàn)存問題

2.1 土地流轉機制不健全

目前，農村土地流轉雖然很普遍，但是并沒有形成規(guī)?；氖袌?，是具有自發(fā)性的零星式的流轉交易，供應方和需求方之間沒有形成有效的信息交流，并且各相關部門無法有效溝通，信息閉塞，嚴重阻礙土地流轉向規(guī)模化和市場化發(fā)展。另外，價格評估、公證交易、信息咨詢等機構的職能不完善，也沒有相關政府機構的監(jiān)督保障，農業(yè)主管部門對農村集體土地的管理職責不明確，因此未形成健全的土地流轉機制。各部門重復出臺法律、法規(guī)、政策甚至法律、法規(guī)、政策存在不一致、甚至相悖的現(xiàn)象。有關土地流轉審批、合同手續(xù)、流轉資料匱乏等成了刻不容緩、亟待解決的問題。

2.2 部分干部群眾思想過于保守

部分干部群眾對土地流轉缺乏認識是目前制約農村土地流轉規(guī)?；氖滓獑栴}。一方面，部分農村基層干部沒有經(jīng)過深入系統(tǒng)地學習國家的法律法規(guī)政策，對近幾年的的土地政策理解不透徹，對土地流轉思想的認識不夠，不清楚土地的歸屬、承包、經(jīng)營權屬等，甚至錯誤地把土地經(jīng)營權流轉理解成變賣土地承包權或者所有權，害怕因此違背我國“堅決不允許變賣土地”的土地政策，而觸犯法律。

另一方面，由于我國幾千年來形成封建傳統(tǒng)思維，農民對長期以來的賴以生存的土地形成了強烈的依附心理，因此他們擔心如果到城里生活，除了無力購買昂貴的商品房以外，更不可能享受城鎮(zhèn)職工所享有的醫(yī)療保障、教育、養(yǎng)老保險等權利，而且原來自己在農村承包的土地因為長期居住在城里而被別人占有，甚至還有些人對今后國家土地私有化心存幻想，種種問題心理勢必阻礙土地在更大范圍內進行大規(guī)模的合理流轉。

2.3 農民的合法權益缺乏保障

規(guī)定，農民通過承包土地獲得其經(jīng)營權，并且在承包期內享有對所承包土地自主經(jīng)營、轉讓、出租等權利。但是即使農民轉讓了土地，其個人利益也無法從根本得到保障，因為農業(yè)產業(yè)受自然災害和市場帶來的風險很大。而且有些農民與企業(yè)主簽訂的合同期限都比較長，一般來說合同中的補償價格是固定的，短期看來貌似農民獲得了一定收益或經(jīng)濟補償；但從長遠發(fā)展的眼光來看，隨著經(jīng)濟發(fā)展及物價的上漲，企業(yè)的經(jīng)營收益是會有大幅度增長的，而這時農民靠出租土地獲得的收益卻還維持在幾年前甚至幾十年前合同上固定金額的水平，這勢必損害農民的長遠利益。此外，部分企業(yè)在包租大片農村土地以后，由于各種主觀或客觀的原因而從事其他非農行業(yè)的經(jīng)營，例如耕地建樓、辦廠，從根本上改變了土地的農業(yè)用途，合同到期后農民也無法繼續(xù)耕作。

農村土地流轉由于缺乏完善的法律和制度的保護，在很多情況下存在不合規(guī)定的土地流轉現(xiàn)象，如缺乏透明度、沒有實行公開招標、沒有按照規(guī)范的合同文本簽訂流轉協(xié)議等。其中，農民之間的土地流轉十分不規(guī)范，一是不按規(guī)范簽訂合同，權責不明，甚至與現(xiàn)行法規(guī)相矛盾相沖突；二是個別土地流轉合同未經(jīng)公證機關公證或有關管理機構審查、鑒證；三是口頭約定土地流轉，沒有書面合同或書面合同內容不完整，甚至還有些農民未經(jīng)村集體審查就私下約定，這是法律所不允許的。

目前，大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都沒有建立起完整的土地流轉合同檔案，農村土地流轉資料檔案相對比較缺乏。

3 我國農村土地流轉現(xiàn)存問題成因分析

3.1 農村土地市場不成熟或未建立

最合理公平地將土地資源劃分到各村每一個人手中是不可能做到的，因此要保證土地產權的完整準確性，便就可以通過發(fā)展、改革、流通逐步完善土地資源達到最佳配比。

目前看來，市場條件下的土地流轉還是盲目的、具有自發(fā)性的，不規(guī)范的土地使用權交易，嚴重影響國有土地市場的有效經(jīng)營運作，并且制約了農村土地流轉的正確發(fā)展，導致政府及相關部門機構無法掌握準確的數(shù)據(jù)，因而國家無法在宏觀上控制調節(jié)土地。因此，必須為土地供應總量的計劃調節(jié)提供合理準確的依據(jù)，保證土地市場供需平衡。否則，不但國家投入的巨額資金得不到回報，還會給國家土地利用規(guī)劃、區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地用途管制等帶來隱患，從而嚴重影響農村土地權屬管理。

3.2 城鄉(xiāng)二元制度導致農民土地流轉意識淡薄

我國由于長期存在嚴重的城鄉(xiāng)分隔二元結構，致使農民普遍存在小農思想，嚴重阻礙了土地流轉的進行。農民依靠種地生存繁衍生息，即使他們意識到守著“一畝三分地”根本無法達到小康水平，多年積累下來的思想局限性也使他們不愿離開自己祖祖輩輩賴以生存的土地。雖然很多人外出爭工，但仍把家里的土地作為最后的保障，而不愿出讓。這樣就造成了土地資源的極大浪費，無法產生收益。

其根源在于目前我國城鄉(xiāng)分隔的二元結構。由于農村人口不能享受同城市市民的社會保障體系，并且醫(yī)療衛(wèi)生、教育文化、養(yǎng)老保險等方面的風險都由農民個人承擔，加之公共品供給缺失，進城的農民工工資水平低，甚至被克扣、拖欠，其權益無法保障，付出與所得的反差，致使農民不愿放棄家中賴以生存的土地，對于土地流轉顧慮頗多，觀念意識跟不上市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。

3.3 缺乏規(guī)范的操作程序和健全的法律規(guī)定

農村土地立法不足、缺乏規(guī)范土地流轉的法律、法規(guī)及政策。在進行農村土地流轉時出現(xiàn)的很多問題都還沒有明確的解決方法，例如土地流轉的前提條件、合同雙方的權利義務及主體地位、收益分配等問題均缺乏必要的法律規(guī)范。現(xiàn)行的法律沒有一部針對土地流轉作出了明確的規(guī)定，導致農村土地流轉私下簽訂的合同不是前后矛盾就是權利義務不均，這將帶來不必要的司法糾紛，并且為解決糾紛造成了難度和增加了成本。立法不足為一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)制定“土政策”提供了“方便”，使集體土地流轉損害農民的權益。

目前，政府及有關部門機構一方面積極鼓勵進行農村土地流轉，而另一方面又沒有制定規(guī)范的操作程序及建立完備的農村土地流轉法律法規(guī)政策，這就會嚴重影響到土地規(guī)范、合理、有效的流動，也為少數(shù)不法分子“暗箱操作”提供了可能。

4 我國農村土地流轉優(yōu)化策略

4.1 建立健全機制，完善法規(guī)政策

目前全國處于農業(yè)產業(yè)結構調整的重要時期，實現(xiàn)農村土地流轉、優(yōu)化農業(yè)資源配置成為發(fā)展現(xiàn)代化農業(yè)的首要前提。針對不健全的流轉體制，以國家土地法規(guī)政策為基礎，結合實際問題制定保證土地使用權流

轉順利實施的法律法規(guī)和政策措施，建立具有完善法規(guī)制度政策的健全的土地流轉機制，避免土地流轉中的“土政策”--“一哄而起”；其次增強“尊重農民意愿”的土地流轉意識原則，保證農民長期的、有保障的土地使用權，以規(guī)范引導正確處理集體與農民的利益關系，建立良性的并且有序的土地流轉程序。堅決不改變土地所有權和土地使用性質。

不僅要把農村土地流轉及其相關內容納入我國已經(jīng)頒布實施的《土地管理法》、《農業(yè)承包合同管理條例》等法律中，還應該出臺專門的法律法規(guī)以規(guī)范農村土地流轉，如2005年頒布的《農村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》，進一步完善了土地流轉的詳細做法、基本原則、流轉程序、合同規(guī)范、監(jiān)督管理、受讓雙方的權責等，使得土地流轉有法可依、有據(jù)可循，確保農村土地使用權平穩(wěn)地流轉和有效地推廣。

地方政府須在不違背我國現(xiàn)行法律法規(guī)的基礎上，根據(jù)中央相關法律法規(guī)出臺或完善符合實際、可操作性強的土地承包政策法規(guī)，以保證農村土地流轉的進程。

4.2 政府積極參與引導，解放農民思想糾正錯誤觀念

面對農村土地流轉的新形勢，政府應當廣泛宣傳，積極引導，糾正農民在土地流轉時的舊的錯誤觀念，保證土地流轉健康有序進行。具體可通過座談會、接待日等方式，向農民宣傳有關土地承包、土地流轉的政策法規(guī)，統(tǒng)一并深入理解土地流轉的含義。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)村政府應及時明確第一責任人及直接責任人，由農業(yè)綜合服務中心具體實施，輔之相關部門的密切配合，加強經(jīng)管站的業(yè)務訓練，使其承擔起土地承包流轉的業(yè)務指導等相關工作。與此同時，政府應積極創(chuàng)建示范典型，使農民消除疑慮，認識到土地流轉的益好，熟悉規(guī)范操作程序并主動進行參與。

另外，政府及相關部門在推廣土地流轉制度時，應制訂土地流轉法律法規(guī)，建立土地交易市場，并通過給予一定的經(jīng)濟支持確保農民的利益錯誤！未定義書簽。。農村經(jīng)管部門要充分發(fā)揮其職能優(yōu)勢，做好農村土地流轉的指導及管理工作。應制定切實可行的土地經(jīng)營長遠規(guī)劃，作好土地整理存檔工作，優(yōu)化土地利用結構，改善農業(yè)生產條件和生態(tài)環(huán)境，依法規(guī)范管理土地的承包流轉。同時，簽訂土地流轉合同的時候要規(guī)范合同管理，以確保其真實有效、有據(jù)可查，不但使土地流轉運行規(guī)范，還要保證好農民的利益。

4.3 構筑覆蓋整個農村地區(qū)的社會保障制度

實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權流轉的首要條件是要打破傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元結構，完善農村社會保障體系，使得農村人口享有社會保障。這樣才能使從事非農產業(yè)的農民安心離開“土地”，把依托的重心轉移到非農產業(yè)上去。而進城爭工的農民工應該納入城市人口的勞動保障待遇。

要從根本上解決農民工問題，政府及相關部門要以改革創(chuàng)新為動力，堅持當前和長遠相結合，從打破城鄉(xiāng)二元結構著手，研究解決涉及農民工利益的深層次問題。并且大力推行工資集體協(xié)商制度，通過多種方式幫助進城務工的農民，例如幫忙解決農民工子女上學難問題。

逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的勞動力市場和公平競爭的就業(yè)制度，建立保障農民工合法權益的法律法規(guī)和執(zhí)法監(jiān)督體制，建立惠及全體農民工的城鄉(xiāng)公共服務體系。

參考文獻

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[2]趙莉. 諸城市農村土地流轉問題研究[D]，中國農業(yè)科學院碩士學位論文，2009.

[3]百度百科，baike.省略/ view/6054077.htm

第5篇：土地流轉法律規(guī)定范文

關鍵詞：國土資源；有效管理；經(jīng)濟發(fā)展

中圖分類號： S618 文獻標識碼： A

所謂國土資源，從廣義上來看，是指所有屬于國家領土范圍中的資源，既包括自然資源，亦包括經(jīng)濟、社會資源；從狹義上來說，則是指存在于國家領土范圍內的土地、天空和海洋。國土資源是我國重要的資源，是一個國家不可被侵犯的資源總和，是一個國家尋求發(fā)展得重要前提和保障。國土不僅是人們生活的重要場地，也是人們開展生產活動的主要基地。因而，我們說國土資源是促進國家健康發(fā)展的推動力，是生產活動順利開展的重要保障。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們對國土資源的需求越來越大，在國土資源管理方面還存在著不足之處，有待進一步加強。加強國土資源管理，有利于促進我國社會發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長；有利于保障我國國土管理的質量，加快社會主義和諧社會的進程。

一、當前國土資源管理中的問題

現(xiàn)階段，在我國國土資源管理中還存在著這些問題：一是當前資源匱乏，人均資源利用率還有待提高。在國家的發(fā)展過程中，礦場資源和土地資源是我國重要的資源之一，對民生問題具有重要的影響作用。土地資源是農民賴以生存的重要資源，是建設新農村的重要保障。但是，當前在部分地區(qū)，由于耕地保護，使得地區(qū)人均耕地的面積比較少，達不到標準水平，激化了人民和土地的矛盾。近幾年我國致力于促進城市化和工業(yè)化的發(fā)展，所需要的建設用地越來越多，導致耕地與建設用地間的矛盾逐漸深化，易造成糧食危機。我國礦產資源的利用率不高，資源浪費比較嚴重，而礦產資源又是一種不可再生資源，容易造成礦產資源匱乏，不利于我國經(jīng)濟的發(fā)展；二是土地資源使用中的矛盾多。就目前而言，土地糾紛事件常發(fā)，而究其原因主要是因為土地的歸屬問題和征地問題。我國目前的相關政策還不夠完善，體制還不夠健全，未能明確的界限來劃分土地，以致于難以進行妥善的處理；三是缺乏完善的國土資源市場。我國還未建立健全的國土資源市場，無法有效地保障土地交易的公平性。除此之外，還缺乏科學而合理的資源收益分配方式，阻礙了社會主義和諧社會的發(fā)展。四是在我國國土資源管理中，人們的法制觀念不強，對國土資源管理法制教育的力度不大，未能充分發(fā)揮相關法律的作用。

二、加強國土資源管理的有效策略

（一）創(chuàng)新思路，服務民生

為加強我國國土資源管理，必須轉變陳舊的管理理念，創(chuàng)新國土資源管理思路，以為人民服務，妥善地解決民生問題，從而改善人民的生活水平。我國國土資源的管理工作，要符合時代的要求，朝著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。嚴格貫徹落實國家相關規(guī)定，完善國土資源管理法律法規(guī)，堅持科學發(fā)展觀，走基層群眾路線。國土資源管理的主要任務是促進我國經(jīng)濟發(fā)展，為基層群眾所服務，以實現(xiàn)資源保護，推動社會主義和諧社會的發(fā)展。要將我國國土資源管理工作深入到人們生活中，保障經(jīng)濟質量，以實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。若要提高我國國土資源管理水平，必須充分利用現(xiàn)代化的科學技術，做好環(huán)境資源保護工作，以優(yōu)化產業(yè)結構，提升產業(yè)層次。除此之外，要加強對不可再生資源的管理，在開發(fā)資源的同時還要避免資源浪費；要增設土地登記局，創(chuàng)造良好的土地交易市場環(huán)境。

（二）創(chuàng)新模式，流轉土地

在國土資源管理工作中，土地資源是重要內容之一。為實現(xiàn)國土資源管理工作有效性，必須創(chuàng)新土地流轉的模式?，F(xiàn)階段存在的土地資源主要有一下幾種形式：第一種是農村土地互換形式，這種形式主要應用于新疆沙灣縣一帶；第二種是農村土地出租形式，以安徽小崗模式為典型；第三種是農村土地股份合作形式，這種形式主要應用于廣東、山東一帶；第四種是農村土地入股形式，主要應用于上海；第五種則是農村土地轉包模式，主要運用于浙江一帶。另外，值得強調的是作為我國大糧倉的黑龍江，在多數(shù)地帶所采用的土地流轉模式是“企業(yè)+基地+農戶”的新型模式。創(chuàng)新土地流轉模式，首先，要對土地流轉的用途進行嚴格的管理，建立現(xiàn)代化的耕地保護體制，以保護好耕地，維護糧食安全；其次，要完善農村土地流轉法制，制定健全的土地流轉法律體系，以適應新的環(huán)境，促進農村經(jīng)濟的發(fā)展；最后，要制定完善的農村土地流轉保障體系，以促進城鎮(zhèn)化發(fā)展，實現(xiàn)農業(yè)產業(yè)化。

（三）創(chuàng)新體制，明晰產權

為滿足現(xiàn)代社會對我國國土資源管理的要求，必須創(chuàng)新國土資源管理體制，明確農村土地的產權歸屬問題。要做好農村集體土地確權登記發(fā)證工作，規(guī)劃好農村集體土地確權登記發(fā)證的范圍，嚴格按照法律規(guī)定來實施發(fā)證工作。除此之外，還要對農村土地的產權歸屬進行調查，并要及時更新地籍信息。在開展農村集體土地確權登記發(fā)證工作時，要確保每個符合要求的農民集體都具有農村集體土地所有權，要保障農民的主體地位，遵循“村民自治”的原則。農村集體土地確權登記發(fā)證工作是我國國土資源管理中的重要組成部分，必須嚴格要求和監(jiān)督發(fā)證行為，妥善管理已記錄的土地登記資料，建立完善的土地權屬爭議調處機制，以有效解決土地糾紛問題，從而促進我國國土資源管理質量的提高。

結束語

加強國土資源管理，是促進我國經(jīng)濟發(fā)展的重要手段，是時展的必然需求，是提高我國人民物質生活質量的重要保障。為提升我國國土資源管理水平，必須加強對國土資源管理人員的培訓，以提高其管理能力，培養(yǎng)其道德素質；要貫徹落實國家相關政策，嚴格按照規(guī)章制度來實施管理活動；要加大對國土資源管理的投入，大力宣傳國土資源管理，以促使人民積極配合國土資源管理工作的開展?，F(xiàn)階段，在國土資源管理中必須創(chuàng)新管理思路，突破傳統(tǒng)的管理模式，建立健全的國土資源管理體系，以保障國土資源管理的有效性。

參考文獻：

[1]王夢誠.如何進一步加強國土資源管理問題之我見[J].科技致富向導,2010,(15)

[2]田毅,吳克寧,王金滿等.我國“國土資源管理”學科體系發(fā)展初探[J].資源與產業(yè),2012,(14)

第6篇：土地流轉法律規(guī)定范文

關鍵詞：土地經(jīng)營權；繼承

中圖分類號：D9 文獻標識碼：A 文章編號：16723198（2013）18016201

1 問題的提出

土地承包經(jīng)營權能否繼承，筆者試著梳理了相關的法律條文，發(fā)現(xiàn)我國目前的法律法規(guī)至今尚未有一個相對比較明確的答案。例如1985年施行的《繼承法》第4條規(guī)定，“個人承包應得的個人收益，依照本法規(guī)定繼承。個人承包，依照法律允許由繼承人繼續(xù)承包的，按照承包合同辦理。”該規(guī)定肯定了“承包收益”的繼承權，但《繼承法》并未將其厘清土地承包經(jīng)營權究竟是物權還是債權。隨后1993年頒布的《農業(yè)法》（2002年修訂），涉及農業(yè)生產經(jīng)營體制、農業(yè)生產、農產品流通與加工、糧食安全、農業(yè)投入與支持保護、農業(yè)科技與農業(yè)教育、農業(yè)資源與農業(yè)環(huán)境保護、農民權益保護、農村經(jīng)濟發(fā)展、執(zhí)法監(jiān)督與法律責任等方面，但仍然未能尋覓到關于土地承包經(jīng)營權是否可以繼承。2003年實施的《中華人民共和國農村土地承包法》中第31條、第32條、第55條規(guī)定土地承包經(jīng)營權的流轉，但未涉及繼承。而2007年施行的《物權法》有關于“土地承包經(jīng)營權”的專章規(guī)定，但其中同樣也并未涉及土地承包經(jīng)營權的繼承問題，此為我國立法的一大遺憾。

立法的缺失給司法實踐中出現(xiàn)的問題提出了難題，學者的觀點不一，導致法院判決無法有一個相對確定的標準。以筆者在中國法院網(wǎng)查到的案例來看就存在這樣的問題。被告程唯科與原告程曉飛系姐弟關系。由于農村實行家庭承包經(jīng)營時，原、被告及其父母共同生活。當時，父母家庭取得了5畝土地的承包經(jīng)營權。此后程唯科、程曉飛相繼結婚并各自組建家庭。在原、被告所在農村第二輪家庭承包經(jīng)營時，當?shù)剞r村集體經(jīng)濟組織要求將原、被告父母原先的5畝土地的承包經(jīng)營權進行了重新劃分，程曉飛家庭取得了1.8畝土地的承包經(jīng)營權，程唯科家庭取得了1.5畝土地的承包經(jīng)營權，而原、被告父母則取得了1.7畝土地的承包經(jīng)營權，三個家庭均取得了相應的承包經(jīng)營權證書。而后原、被告父母將其承包的1.7畝土地流轉給本村村民。在2012年原、被告的父母相繼去世之后。該流轉收益被程唯科占有?，F(xiàn)在原告認為其對父母留下的土地享有繼承權，要求被告將其所占有的收益交還給原告。因雙方多次協(xié)商無法達成一致，原告遂提訟。針對該案件，發(fā)生了針鋒相對的沖突，一種觀點認為土地承包經(jīng)營權可以繼承，原告可以按照比例分配自己父母留下的土地收益份額；另一種觀點則認為農村土地承包經(jīng)營權不屬于個人財產，故不發(fā)生繼承問題，法律亦未授予繼承人可以繼續(xù)承包的權利。而隨著我國越來越重視土地承包經(jīng)營權價值，可以預見，將來的土地承包經(jīng)營權繼承糾紛將逐漸成為一個不可忽視的法律難題。筆者試圖探尋其中的解決之路。

2 土地承包經(jīng)營權繼承的合理性分析

2.1 土地承包經(jīng)營權是物權，是財產性的權利

我國《物權法》將土地承包經(jīng)營權定位為用益物權，即承包人對于其所承包地享有直接的占有、管理、使用、收益的權利，具有直接的支配權，所以農村土地承包經(jīng)營權具有物權的特征，屬于物權的范疇，土地承包經(jīng)營權由此成為了具有排他性的財產權，成為一種獨立的物權，任何人都不得任意干涉承包人對其所承包土地的占有、使用和收益，是一種財產權利。所以，土地承包經(jīng)營權當然可以成為繼承的標的，換言之，土地承包經(jīng)營權的獨立財產權屬性是允許其繼承的根本原因。

2.2 我國立法并未禁止土地承包經(jīng)營權的繼承

如果翻閱下我國關于農村問題的諸多法律規(guī)定，必然能夠找尋到相關的立法精神。例如《農村土地承包法》立法目的在于，“賦予農民長期而有保障的土地使用權，維護農村土地承包當事人的合法權益，促進農業(yè)、農村經(jīng)濟發(fā)展和農村社會穩(wěn)定”。《土地管理法》第1條規(guī)定，“為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展?！彪m然我國法律中并未明確土地承包經(jīng)營權的繼承問題，但是允許土地承包經(jīng)營權繼承似乎并未與我國的立法精神相悖。究其原因在于，土地承包經(jīng)營權是有期限的權益，一旦期限屆滿，土地承包經(jīng)營權將消滅而土地仍歸原集體經(jīng)濟組織所有，其實很難演變?yōu)樽兿嗟耐恋厮袡?。允許土地承包經(jīng)營權的繼承也有利于農村土地制度穩(wěn)定。允許土地承包權的繼承有助于承包人明確承包收益預期，加大土地投入力度，穩(wěn)定并提升土地生產能力。

2.3 允許土地承包經(jīng)營權繼承符合《繼承法》的規(guī)定

隨著我國土地承包經(jīng)營權的物權化，土地承包經(jīng)營權已經(jīng)成為農民可以實際支配的一項財產性權利。為保護公民的合法私有財產的繼承權，《繼承法》第3條規(guī)定：“遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、儲蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、圖書資料；（五）法律允許公民所有的生產資料；（六）公民的著作權、專利權中的財產權利；（七）公民的其他合法財產?！钡冢ㄆ撸╉棡槎档讞l款，筆者以為，土地承包經(jīng)營權作為一種獨立的財產權，理應歸屬到第七類財產之中。既然土地承包經(jīng)營權是公民個人合法的財產權，當然也就可以被繼承人依法繼承。

綜上，筆者以為，我國應該在司法解釋乃至將來的立法中明確土地承包經(jīng)營權繼承的繼承問題，實踐中土地承包經(jīng)營權繼承的方式可采取共同繼承、分別繼承、個別繼承、變價繼承等，具體操作規(guī)則有待進一步研究。

參考文獻

[1]孟勤國.中國農村土地流轉問題研究[M].北京：法律出版社，2009：70.

[2]劉信業(yè).農村土地承包經(jīng)營權流轉法律問題研究[J].河南省政法管理干部學院學報，2005，（5）.

第7篇：土地流轉法律規(guī)定范文

內容提要: 小產權房是一種事實上的稱呼，難以對其下一個精準的定義。盡管對小產權房流轉的法律效力存在爭議，在現(xiàn)行體制下其事實上無效卻是不爭的事實。主張嚴格限制小產權房流轉的理由雖言之鑿鑿，卻難以經(jīng)得起推敲。限制小產權房流轉阻礙了社會發(fā)展，理應改變。

引言

近年來，由于越來越多受困于城市高房價的市民選擇購買農村集體土地上的住房，小產權房漸成民眾關注的焦點，圍繞小產權房流轉的論爭日趨激烈。政府、學界、房地產從業(yè)者、房屋購買人、農村集體組織、村民等不同主體基于各自利益與視角的不同，各抒己見，形成了激烈的觀點論爭與碰撞。

筆者認為，對此一問題的思考應追根溯源。就小產權房流轉而言，什么是小產權房，其界定標準是什么？限制小產權房流轉的緣由是什么，是否站得住腳？限制小產權房流轉的社會效果如何，應然法上應怎樣選擇？上述問題探討明了，小產權房流轉問題就會迎刃而解，否則，只可能陷于自說自話而無益于問題的解決。在本文中，筆者將就此進行探討。

一、小產權房的內涵及小產權房流轉的法律規(guī)定

依法理，產權無所謂大小，只存在有無的問題，權利具有平等性，不應依主體而有不同。故，小產權房不是一個法律稱謂，而系事實上的稱呼。正因如此，其不可避免的帶有模糊性與不確定性：雖不至于千人千面，卻也因人而異，即使同一人前后所指亦可能有所不同。這可以說是眾多研究者希望對其作出足以服眾的界定，卻終不能得嘗所愿之原因。

筆者認為，對事實上的存在套用概念法學的做法，可謂方法錯位。在不同主體對小產權房既有共識又各有所指的情況下，只能在最廣泛范圍內去理解這一概念，否則，必然存在以偏概全，或以個人認識替代事實所指的缺陷。從此意義上言，小產權房就是建立在農村集體經(jīng)濟組織所有的土地上之房屋，包括：農民在宅基地上的住宅，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在農村建設用地上的房屋，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會單獨或聯(lián)合房地產企業(yè)開發(fā)建設、由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會制作房屋權屬證書或者干脆沒有房屋權屬證書的房屋。這些房屋之所以被稱為小產權房，要么是由于所立基的土地使用權處分權能受到限制，而不具有城市商品房那樣的流通性，“使得它們與城市商品房可以完全自由流通的特點相比，具有保護力度小的弱勢，故而被形象地稱為小產權房”；1要么是因為其違反現(xiàn)行法，不能獲得產權。

我國與小產權房流轉有關的法律主要有《憲法》、《物權法》、《土地管理法》等?！稇椃ā返?0條規(guī)定了農村和城市郊區(qū)土地的歸屬，但對其流轉事項未做規(guī)定。2《物權法》第151條規(guī)定，集體所有的土地作為建設用地，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理；第153條規(guī)定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)”；第63條規(guī)定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”。另外，2008年1月國務院辦公廳《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’”；“其他任何單位和個人進行非農業(yè)建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”。

從上述規(guī)定可以看出，盡管主管機關對小產權房流轉禁聲一片，然而《憲法》、和《物權法》均沒有明確規(guī)范小產權房流轉，真正明確涉及小產權房流轉問題的是《土地管理法》和國務院辦公廳的通知?！锻恋毓芾矸ā返?3條禁止集體所有的土地使用權轉讓，國辦通知直接禁止城鎮(zhèn)居民到農村購買房屋。但《土地管理法》本身只是管理性法律，規(guī)范交易有越界之嫌；而國辦通知既非法律也不是行政法規(guī)，難以作為判定小產權房流轉合同效力的根據(jù)。正因如此，學界對于小產權房流轉合同效力眾說紛紜。但是，在現(xiàn)行權力體制下，不管有關規(guī)定是否妥當，建造在農村集體經(jīng)濟組織土地上的房屋，不問其是否成立物權，其流轉事實上受到嚴格限制，除非由于遺產繼承、債務不履行強制拍賣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產兼并3等有限原因之外，基本上只能在集體經(jīng)濟組織內部流轉，這是不爭的事實。在司法實踐中，牽涉到小產權房流轉糾紛的案件法院即使心存疑慮也一般會判合同無效，轉而在其他方面尋求平衡。4

二、限制小產權房流轉的原因及其合適性分析

為什么要嚴格限制小產權房流轉，支撐限制小產權房流轉的理論依據(jù)是什么，換言之，小產權房流轉的原罪何在？

一般認為，我國之所以要限制小產權房流轉，主要有以下原因：

1.耕地保護的需要?！皣姨岢鼋埂‘a權房’主要出于耕地保護的目的”，5有人指出，允許城市居民到農村買房，“將使我國耕地資源稅減，加劇我國人多地少的矛盾”，并“導致某些農民流離失所”；6“對小產權房、、、必須加以限制，必須維護國家糧食安全和社會的穩(wěn)定，考慮長遠的利益”。7《土地管理法》和國辦通知都將農村土地使用權流轉與耕地保護相提并論，立法意圖十分明顯。國辦通知禁止小產權房流轉的直接原因，就是“我國人多地少，、、、必須實行最嚴格的土地管理制度”，故此，農村的土地只能用于農業(yè)用途，只有因公共利益需要，才可由政府依照法定的權限和程序征收集體所有的土地。

2.保障農民生存權。我國城鄉(xiāng)二元分化嚴重，農村地區(qū)傳統(tǒng)上醫(yī)療、養(yǎng)老保險等社會保障措施十分匱乏。住宅是實現(xiàn)農民生存權的必要條件，農民在宅基地上所建房屋事實上承擔著社會保障的功能，如果允許其流轉，則農民一旦由于資金所迫出賣房產，很有可能陷入居無定所的地步，這將使農民生存權受到金錢的剝奪。8

3.小產權房是集體組織內部福利?！罢厥褂脵嗍寝r民基于集體經(jīng)濟組織成員身份，而無償取得的一種物權”， 9我國“農村宅基地制度是保障農民居住權的一種帶有福利性質的保障制度”，10在集體組織土地上建房無需繳納土地使用費，以特定的集體成員身份為基礎，是集體組織內部成員的一種福利。城市居民不具備這種身份，如果允許其購買農民住宅，則其通過受讓也享受了這種福利，這有違社會主義分配原則。

上述理由是否站得住腳？若是，則限制小產權房流轉具有充分的正當性，不容懷疑；若否，則限制小產權房流轉的政策理應改變。

很明顯，耕地保護和農民生存權保障是上述理由之核心。我國人多地少，為維護糧食安全，國家確定了18億畝耕地紅線，小產權房流轉之所以被嚴厲禁止，就在于被視為是對耕地的嚴重威脅。生存權保障問題除了有關社會保障之外，某種程度上也是耕地保護問題。而受讓人不當獲利更多只是一個技術性問題，要求受讓人補繳土地使用費就可以很好的解決。故此，本文主要圍繞耕地與農民生存權這兩個根本性問題探討限制小產權房流轉的合理性。

從邏輯層面言之，小產權房流轉問題可分如下情況：

1.違反土地利用總體規(guī)劃，在耕地上建造的房屋。這些房屋對耕地造成直接威脅，11因此，不僅應禁止其流轉，而且也不應承認其物權歸屬。但這本質上不是作為權利客體的物之流轉問題，而是物權不成立、相應的處分權能不具備，因而也不能流轉的問題。

2.本村農民在依法取得的宅基地上建造，或通過宅基地置換、整合在新的成片宅基地上建造的房屋。這些房屋建造在宅基地上，并不直接涉及耕地。決策者對這些房屋流轉所擔心的問題實質上是：由于農民在轉讓房屋之后居無定所，生存權可能受到威脅；農民在生存困難的情況下，勢必重新申請或強占農地作為宅基地，從而危及耕地保護。

對上述問題，應作具體分析。農民在宅基地上的房屋主要有兩種：一種是建造在宅基地上的單套住宅，一種是建造在宅基地上的多套住宅。相應的，農民出賣房屋也有兩種模式：一是保留基本生活用房，將多余房屋轉讓；一是將房屋整體轉讓。就前一種模式而言，隨之而來的農民生存問題、耕地侵犯問題都不存在。12就后一種模式而言，確有可能產生農民生存困難、危及耕地之風險，但幾率非常低且明顯被夸大：其一，近年來隨著工業(yè)反哺農業(yè)戰(zhàn)略的實施，我國農民已基本沒什么稅費負擔，稍事勞作即能滿足基本生活需求；其二，近年農村社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進，合作醫(yī)療、最低生活保障、養(yǎng)老保險從無到有逐步開展，基本不會產生農民生存無保障的問題；其三，農民也是理性的民事主體，其作出出賣房屋的決定也是基于理性的選擇，政府對農民利益的強制保護并不會比農民自己更為高明，但所耗費的成本要高得多。在勞動用工環(huán)境日趨多樣、城市化進程不斷加劇的情況下，多數(shù)農民出賣住宅是因其認為這些房屋已喪失了繼續(xù)保有的價值，或者是已經(jīng)異地購房，或者是需要以賣房所得資金用于投資。

3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)為解決職工居住問題，而在經(jīng)過審批的集體建設用地上所建的房屋。這些房屋建造在建設用地上，且經(jīng)過審批，其流轉對耕地和農民生存權都不具有威脅。

4.在農村集體建設用地上，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會單獨或聯(lián)合房地產企業(yè)開發(fā)建設的房屋。這類房屋建造在集體建設用地上，并不涉及耕地占用，其流轉難以造成對耕地的侵犯。禁止其流轉更多是出于對所誘發(fā)問題的擔心：在其可以流轉的情況下，如何防止出于逐利沖動而產生的違法開發(fā)，及地方組織在利益驅使下擅自將耕地轉為建設用地？這實際上是政府管理失控、而非小產權房流轉本身的問題。以犧牲物權人權益、抑制物的效能為代價解決政府管理失控問題，可謂開錯了藥方，既造成資源浪費又必定收效甚微。

從事實層面來說，我國以犧牲小產權房物權性為代價、由政府壟斷土地一級市場的實施效果并不好?！凹w土地被征收為國有之后，只有部分土地用于公益目的，大多數(shù)是用于贏利性的房地產開發(fā)”，13當前對農村耕地和農民生存權的多數(shù)威脅是政府打著公共利益旗號無序征地和房地產商肆意圈占屯積浪費土地、以及一戶一處宅基地觀念指導下的低水平土地利用行為，國家若要真正解決耕地流失與農民生存問題，就應減少與民爭利的征地、嚴厲打擊房地產商屯積土地、鼓勵在單位面積宅基地上多建住宅，鼓勵宅基地使用權由一戶獨占變?yōu)槎嗉夜蚕怼６@必然涉及到小產權房流轉的問題。

可見，在絕大多數(shù)情況下，無論是以保護耕地、還是以農民生存權保障為由限制小產權房流轉，都是經(jīng)不起推敲的。事實上，真正支撐政府限制小產權房流轉理由的，是各級政府在現(xiàn)行二元化土地利用機制下，通過壟斷土地供應所產生的巨額利益。這種巨額利益以犧牲農民自主權益、和城市居民飽受政府與房產商的雙重擠壓情況下的高房價之苦為代價，成本高昂且極不公平，必須加以改變。

三、小產權房流轉問題的應然法選擇

“小產權房問題的出現(xiàn)，反映了我國長期城鄉(xiāng)分治格局以及由此形成的法律、政策與現(xiàn)實經(jīng)濟發(fā)展之間的脫節(jié)、、、，它是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村對機會的均等、利益的平衡、城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展的一種要求?！?4當前，民間小產權房交易沖動越來越強烈、事實交易份額越來越大、已經(jīng)形成一股巨大洪流。15然而，我國法律對小產權房仍采取簡單圍堵的辦法，這明顯不合時宜。

簡單的限制小產權房流轉，至少有如下負面影響：

1.妨礙對土地的集約化利用。保護耕地，除需要保持土地應有的數(shù)量，還要盡可能提高土地利用水平。在土地總量沒有增加的情況下，我國糧食產量之所以有大幅度提高，就在于現(xiàn)代農業(yè)技術的運用提高了單位面積產量。同樣，就同一塊宅基地而言，在符合土地利用規(guī)劃情況下，多蓋幾套住宅，滿足多戶人家居住需求遠比一戶一宅要經(jīng)濟。然而，現(xiàn)行宅基地政策仍不合時宜的強調一戶一宅，這無疑是強制性保持土地的低水平運用。

2.使農村空房幾同死產。隨著城市化的發(fā)展，我國農民離境離鄉(xiāng)現(xiàn)象越來越突出，許多農民在城市購房、舉家遷徙至城市居住，這些農民保留農村住房已無必要，然而現(xiàn)行政策使其房屋難以流轉。耗資巨大的不動產幾乎不具交易價值，形同死產，甚至成為某種程度上的負擔。這既抑制了物的效能、也剝奪了農民自主籌措資金發(fā)展的權利，人為加劇了農民的貧困。

3.助推城市房價虛高?，F(xiàn)行土地供給的壟斷機制，使城市居民只能購買房地產商開發(fā)的數(shù)量有限的房屋，在巨大需求與有限供給之間形成巨大的落差，形成了城市房價居高不下的現(xiàn)實格局。從而產生一種中國特色的怪現(xiàn)象：一方面，城市居民深受高房價之苦，許多人畢其一生求一房而不得；另一方面，大量農村房屋空置、無人居住和維護，在風吹雨淋中逐漸破敗，而廣大城市居民只能望房興嘆。

4.阻礙城鄉(xiāng)交流，加劇城鄉(xiāng)二元對立。隨著農村地區(qū)基礎設施、尤其是交通的改善，城鄉(xiāng)之間物理上的聯(lián)系已經(jīng)十分便捷。城鄉(xiāng)居民打破城市樊籬、混雜居住，對于發(fā)揮城市輻射作用、促進農村地區(qū)發(fā)展、徹底解決困擾我國多年的三農問題，具有十分積極的意義。然而，受制于高房價的城市居民盡管希望通過購買相對便宜的農村小產權房自勵更生解決住房問題，卻被現(xiàn)行小產權房流轉制度強行阻隔，城鄉(xiāng)之間雙向交流變成鄉(xiāng)村人口向城市的單向流動，使得城市成為只進不出的圍城，而農村空心化現(xiàn)象卻越來越嚴重。

5.使戶籍制度改革流于形式。近年來，由于深刻認識到二元割裂的傳統(tǒng)戶籍制度阻礙了農村發(fā)展，我國各地紛紛采取措施進行改革，代之以城鄉(xiāng)一體平等的新型戶籍制度。然而，小產權房流轉制度一味強調城鄉(xiāng)居民的主體身份，使得戶籍改革在住房配套制度上落不到實處，以致使許多地方的戶籍改革徒有虛名。

6.阻礙農業(yè)產業(yè)升級。隨著城市化進程的推進、許多農民遷徙至城市居住生活，一些地方農村空心化現(xiàn)象已十分嚴重，土地撂荒也早已是公開的秘密。這本是引進資金與技術、促進農業(yè)產業(yè)化升級的極好時機，然而現(xiàn)行小產權房流轉制度使得集體經(jīng)濟組織之外的投資者即使愿意長期扎根農村，也不能獲得住宅以致居無保障，極大的遏制了投資人投身農業(yè)的沖動。

那么，應該如何構建我國的小產權房流轉制度？筆者認為，從長遠來看，不問土地所有權性質，同地同權應是總體思路和發(fā)展方向，因為小產權房流轉本就只是土地使用權問題，與土地所有權沒有直接關系。但也應考慮到在當前情況下，小產權房處理已不是一個單純法律問題，而“更多是一個政治問題”，16因此，小產權房流轉制度改革進程應與社會保障推進程度相適應，充分考慮歷史和現(xiàn)實的各種因素。筆者主張區(qū)分已建成的存量房與未建成房屋分開考慮。對歷史存量房，由于小產權房的形成政府、房屋建造人、購房人都有一定責任，法律制度也不完善，故應以尊重事實、發(fā)揮物的效能為首要目標；對于未建成的房屋，應重在維護法的尊嚴、以土地利用總體規(guī)劃為衡量標準，通過利益機制抑制違法沖動。

具言之，對于已建成的存量小產權房，應視如下情況分別出理：

1.對農民在宅基地上建造的房屋，應以盤活資產、發(fā)揮物的效能為原則，因此，應通過賦予農民處分權、允許其自由流轉。但宅基地取得具有一定身份性，故農村集體經(jīng)濟組織成員在同等情況下應享有優(yōu)先購買權；集體經(jīng)濟組織以外的人購買則應繳納土地使用費。在當前情況下，宅基地確實承擔著一定的社會保障功能，因此，宅基地上房屋的流轉應與社會保障相聯(lián)系。對此，筆者認為如下方式都值得考慮：⑴分步走的路線圖式辦法。先允許不危及農民基本生存的房屋流轉，在社會保障問題基本解決后，再推廣至其他房屋。換言之，允許在宅基地共有、或能證明已在異地購房情況下的富余房產轉讓，但對宅基地整體轉讓進行限制。以后，隨著農村社會保障進展情況適時調整，最終過渡到無限制的自由流轉。這盡管不太符合法學一體式的解決方式，但比較符合我國改革摸著石頭過河的實用主義國情。⑵一體式解決方式。允許房屋自由流轉，規(guī)定土地使用費的一定比例必須用于集體經(jīng)濟組織成員社會保障，同時規(guī)定較為嚴格的房屋交易第三方監(jiān)管，保證其落到實處。

2.對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)經(jīng)過審批為職工建造的住宅，應無限制的允許其流通，但可規(guī)定同等情況下企業(yè)內部成員享有優(yōu)先受讓權。

3.對于違反土地利用總體規(guī)劃，建造在建設用地上的房屋?？紤]到其主要是行政違法，對耕地威脅并不大，且其形成有十分復雜的現(xiàn)實原因，因此，在追究責任的基礎上，可以通過補辦手續(xù)賦予其合法身份，解決其流轉問題。

4．對于違反土地利用總體規(guī)劃，在耕地上建造的房屋，應視為違法建設，堅決拆除，其流轉自不可能。

經(jīng)過采取上述梳理措施之后，對于此后建造在集體建設用地上的住宅，應堅持土地利用總體規(guī)劃的權威性，依據(jù)其對土地利用總體規(guī)劃的遵守情況確定歸屬與流轉事宜。對按照土地利用總體規(guī)劃、經(jīng)合法審批建造的房屋，賦予完全產權，允許其自由流轉；對違反土地利用總體規(guī)劃違法建造的住宅，一律不承認其物權，禁止其流轉。

注釋:

1 丁宇翔：《農村小產權房的物權變動---以法院裁判引起的物權變動為視角》，載《法律適用》2009年第5期，第43頁。

2 有學者認為“憲法第10條規(guī)定：土地使用權可以依法流轉”（參見趙海萍：《小產權房合法化問題的立法探討》，載《湖南農業(yè)大學學報（社會科學版）》2009年第2期），這是站不住腳的?！稇椃ā返?0條第4款是規(guī)定土地的保護事項，而非流轉事項。

3 《土地管理法》第63條：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設：但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外?！?/p>

4 比如，在北京宋莊畫家村李玉蘭訴馬海濤房屋買賣糾紛中，北京二中院一方面判當事人之間的小產權房買賣合同無效，一方面認為合同無效的主要責任在農民反悔，李玉蘭可以另行主張賠償，就是一個明顯的例子。在合同因違反法律禁止性規(guī)定而無效的情況下，合同自始不生效力，農民是否反悔并不會對合同效力產生影響。法院以農民反悔造成損害為由支持李玉蘭的賠償主張，明顯是在尋找一種平衡。

5趙海萍：《小產權房合法化問題的立法探討》，載《湖南農業(yè)大學學報（社會科學版）》2009年第2期，第105頁。

6 劉喜中《禁止城市人買農村宅基地符合實際》，中國青年報2005年7月29日文章。news.xinhuanet.com/house/2005-07/29/content_3281935.htm.

7 張雅淳：《“小產權房”法律問題芻議》，載《云南大學學報（法學版）》2008年第2期，第119頁。

8 參見萬金湖：《論農村房屋買賣及宅基地法律規(guī)定》，載《湖南商學院學報》2006年第4期，第77頁。

9 孫碧艷、曾喜春：《農村宅基地使用權流轉的法律探悉》，載《法制與社會》2006年第10期，第105頁。

10 龍翼飛、徐霖：《對我國農村宅基地使用權法律調整的立法建議—兼論“小產權房”問題的解決》，載《法學雜志》2009年第9期，第29頁。

11 在小產權房侵占耕地案件中，這是主要類型。比如，在2007年9月至年底的國土部門專項執(zhí)法行動中清理出來的3萬多件違法違規(guī)案件中，有數(shù)百萬畝土地被用于建造小產權房。

12 我國學者多只注意到后一種模式，但事實上，在小產房交易活躍的城市近郊，前一種模式占的比重非常大，而且有不斷擴大的趨勢。

13 朱列玉：《農村集體所有建設用地流轉法律問題》，載《法學》2009年第8期，第99頁。

14 李長健、卞曉偉、孫舟燕：《“小產權”房的法律問題探究》，載《福建政法管理干部學院學報》2009年第1期。

第8篇：土地流轉法律規(guī)定范文

一、研究宅基地使用權流轉問題的必要性

（一）宅基地使用權流轉概念

宅基地使用權流轉是指引起宅基地使用權主體權利由一方讓渡與另一方的合法行。對此概念的準確把握還應注意以下幾點：首先，宅基地使用權流轉主體是當下?lián)碛姓厥褂脵嗟膽?，而非村民。宅基地使用權的主體是由村民組成的戶而不是當下一些人認為的農村村民。絕不能將戶與村民等同起來，戶的意思是若干村民的意思的共同表現(xiàn)；村民意思是單個村民的意思表示，兩者有著本質的區(qū)別。其次，宅基地使用權主體與宅基地所有權主體不同。前者是指在宅基地上建造房屋及其附屬設施的戶；后者是指宅基地的所有者――農村集體經(jīng)濟組織，即使是第三人通過流轉取得了宅基地的使用權，也并不意味著取得了宅基地的所有權，更不能以私有財產不受侵犯主張法律的保護。集體經(jīng)濟組織作為宅基地的所有者在必要的時候有權收回宅基地使用權，但須依法律的規(guī)定給予適當?shù)难a償。

（二）宅基地使用權流轉需求

隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展、社會主義新農村建設的開展，農村各方面也有了一定的進步，宅基地使用權流轉也日益活躍。村民總體上是支持流轉的，從主觀方面看，他們分為以下幾種情況：一，擁有多套農村房屋的村民為增加收入而出售住房的。二，村民僅有一處宅基地使用權，但在上面建造了多層房屋，除自己生活使用外，村民對其中的一層或者兩層進行流轉。三，一部分先富起來的村民在城鎮(zhèn)購買商品房后，會流轉他們的農村住宅。四，村民由于婚姻、工作、遷居、政策等因素被迫進行流轉?？陀^方面看，市場經(jīng)濟就是以自由和平等為前提、以競爭機制的充分利用為核心的一種資源配置方式乃至由此衍生的一種社會經(jīng)濟運行機制。被市場經(jīng)濟裹挾的村民必須融入其中才可能生存與發(fā)展，任何村民都不可能游離市場經(jīng)濟之外而生產、生活。此時，市場經(jīng)濟通過經(jīng)濟這個杠桿刺激村民流轉宅基地使用權以獲得價值的最大化，既緩解了宅基地使用權供需緊張的矛盾，也適應了市場經(jīng)濟的發(fā)展。

（三）宅基地使用權流轉的現(xiàn)行法律規(guī)定

我國沒有專門關于宅基地使用權流轉的法律規(guī)定，其內容散見于《憲法》、《物權法》、《土地管理法》及一些司法解釋。通過對這些法律法規(guī)的分析歸納，可以概括出現(xiàn)行法律法規(guī)對宅基地使用權流轉的立法態(tài)度：總體上嚴格限制宅基地使用權流轉，使其在法律上喪失了理論基礎，但允許宅基地使用權在集體內部流轉，住房轉讓時，宅基地使用權根據(jù)“地隨房走”的原則一并轉讓，但禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置民宅，即使購置也不允許相關部門辦理產權手續(xù)；禁止宅基地的抵押；允許房屋出租、繼承，但出租后再申請宅基地的不予批準；,同時還強調了國家、集體因公共利益和鄉(xiāng)村發(fā)展規(guī)劃的需要，對其進行征收、征用的權利。法律法規(guī)之所以這樣規(guī)定是立足于原有法律關于宅基地使用權對農村村民居住的保障功能，又兼顧了土地發(fā)展完善的需要，為土地相關法律的修改留下了空間。

（四）宅基地使用權流轉問題的提出

目前，我國宅基地使用權流轉的現(xiàn)狀極其混亂，主要表現(xiàn)在法律法規(guī)之間沖突明顯，如“地隨房走”原則與國家禁止城鎮(zhèn)居民購買農村宅基地使用權的沖突，造成不同法院判決不一，影響力法律的統(tǒng)一性；村民以合法形式掩蓋非法目的現(xiàn)象仍然大量存在，如以出租變相掩蓋買賣，一旦雙方方發(fā)生爭議，將使法院陷入兩難的處境；還有就是理論界對宅基地使用權應否流轉也存在著爭議，不管哪一種理論都不能完全讓對方信服。農村土地問題是農村進行改革發(fā)展的關鍵問題，事關農村改革的成敗。而宅基地使用權又是土地問題的重要組成部分，這就決定了解決好宅基地使用權流轉問題的重大意義。宅基地使用權流轉問題不僅僅是農村問題，如果其得不到很好的解決，會造成農村的混亂，甚至會影響社會主義建設的大局。因此，必須慎重對待宅基地使用權流轉問題，對其的研究也是必須且緊迫的。

二、理論主張和實踐探索

隨著農村宅基地立法與現(xiàn)實的矛盾逐漸顯現(xiàn)，村民以實際的行動顯示出其要求宅基地使用權流轉的強烈愿望，各方面呼吁宅基地使用權流轉的聲音越來越高：法學學者以理論研究表明宅基地使用權流轉的可行性，并為村民的行為提供強有力的理論支持；一些地方政府也開始以不同形式探索宅基地使用權流轉的出路。

（一）理論主張

理論界對宅基地使用權流轉已經(jīng)進行了相當廣泛且深入的探討，歸納起來主要有以下三種觀點：禁止流轉、有限流轉、自由流轉

禁止流轉是指不允許宅基地使用權單獨流轉，即空白宅基地不允許流轉，它包括未建造房屋的宅基地和以建造房屋又滅失的宅基地。此種觀點的學者認為空白宅基地是村民基于其成員權才能取得的保障利，除此以外，不得以其他法律未明文規(guī)定的方式取得，否則，就是違法且無效的，這種觀點在學界有一定的影響。此觀點僅以宅基地上是否有建筑物為標準而決定宅基地使用權的流轉與否未免過于簡單，而且容易造假。試想，村民為流轉宅基地使用權，實現(xiàn)財產的價值，完全可以臨時建造一個成本低廉的建筑物以實現(xiàn)流轉。

有限流轉是指宅基地使用權禁止單獨轉讓，但地上房屋通過轉讓、抵押、入股等方式流轉的，可以根據(jù)“地隨房走”的原則流轉，且受讓主體的身份不受限制。如郭明瑞認為，允許農民的房屋交易可以融通資金，與保障農民生存權并不矛盾，應當允許集體經(jīng)濟組織以外的自然人隨房屋的繼承、轉讓、出租、贈與等合法方式取得宅基地使用權。但這種有限流轉方式仍以宅基地上有建筑物為流轉前提，受地上建筑物形式的約束。宅基地使用權流轉權利的實現(xiàn)完全依附于房屋權利的實現(xiàn)，這也損害了宅基地使用權的獨立性。

自由流轉是指宅基地使用權的流轉完全依據(jù)村民的意愿，用何種方式、向誰流轉不受任何人限制、干涉，而且只要程序合法，不違反國家的強制性規(guī)定，法律都予以保護。這種方式突破了宅基地使用權流轉的房屋限制、主體限制、流轉方式限制，村民的宅基地使用權即可隨地上建筑物一同流轉，也可單獨流轉；即可向集體內流轉，也可向集體外流轉；即可買賣、抵押等方式流轉，也可繼承、贈與方式流轉。總之，自由流轉完全把宅基地使用權當做一種財產，最大限度的發(fā)揮其用益物權的價值。這種學說完全不考慮我國的實際情況，沒有看到宅基地作為無償取得的保障性權利，對于農村集體經(jīng)濟組織和村民的特殊意義，而把它當做一種財產權利來對待，依據(jù)其它財產的自由流轉來推斷宅基地使用權應該自由流轉，理由是不充分的。

（二）實踐做法

1、宅基地換房模式：宅基地換房模式以天津為代表，所謂“以宅基地換房”建設小城鎮(zhèn)，就是在堅持承包責任制不變、可耕種土地不減、尊重農民自愿的原則下，農民以其宅基地按照規(guī)定的置換標準無償換取小城鎮(zhèn)中的一套住宅遷入小城鎮(zhèn)居住，農民原有的宅基地統(tǒng)一組織整理復耕，實現(xiàn)“占補平衡”?！耙哉負Q房”的基本構想是：按照統(tǒng)一規(guī)劃，高標準建設一批現(xiàn)代化、有特色、適于產業(yè)集聚和生態(tài)宜居的新型小城市。這種模式實現(xiàn)了集約土地及用土地收益彌補小城鎮(zhèn)建設資金缺口。

2、宅基地入股模式：這種模式主要在一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，他們由村民自己組建公司或村民以宅基地使用權入股其他商業(yè)性公司，對村內原村民的宅基地進行改造、開發(fā)、建設，村民依據(jù)其股權對于公司開發(fā)后的房屋，村民可以分配獲得相應的住宅并依據(jù)其原房屋的用途分配取得相應的商業(yè)面積，對于開發(fā)后的建筑經(jīng)分配所余的公共設施、酒店等所獲得收益按農民持股比例進行分配。這種模式徹底打破了以往的拆遷補償模式，村民以宅基地入股城中村改造項目并參與項目利潤分配，建立了一種合理的土地利益分配新機制，有利于各方利益的平衡。

3、宅基地上市交易模式：重慶市“地票”交易是此種模式的典型代表，其宗旨是村民民擁有固定住所、穩(wěn)定生活來源的情況下，允許將自己的宅基地用于置換建設用地指標?！暗仄薄苯灰椎幕具^程：農民讓渡使用權的同時，將宅基地復墾為耕地并經(jīng)驗收合格后，產生等面積的建設用地指標；不同復墾項目產生的指標，在交易所被打包組合成地票，政府制定“地票”基準交易價格，進行公開交易；開發(fā)者通過競標購入“地票”，選擇符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地規(guī)劃的相應耕地，擬做自身建設項目；政府運用其征地權，將開發(fā)者所選耕地征轉為城鎮(zhèn)建設用地。

三、本文觀點

通過對宅基地使用權法律法規(guī)、實踐做法、理論研究的梳理、評析及思考，筆者認為原則上應允許宅基地使用權流轉，但具體到某種流轉方式的時候應具體對待。

（一）原則上允許流轉

所謂原則上應允許宅基地使用權流轉是指國家在宏觀立法上應選擇的立法價值導向，而非毫無限制的放開宅基地使用權流轉市場，任由其自生自滅。從我國當前的實際情況可以明顯的看出，由于當今立法嚴格限制宅基地使用權流轉與村民迫切希望流轉且隱性流轉的市場已經(jīng)存在、發(fā)展的矛盾，導致了農村土地市場混亂等許多問題，也大大影響了農村的改革與發(fā)展的進程。理論界對當前立法對于宅基地制度設置的批判和對新的宅基地制度安排的廣泛而深入的探討與論證，為宅基地使用權流轉提供了理論基礎。鑒于這兩方面，國家意識到宅基地問題的嚴重性，開始在各個地區(qū)進行試點，已在獲取經(jīng)驗的基礎上向全國逐漸鋪開。因此，可以說，國家是支持宅基地使用權流轉的，只是條件還不成熟。而理論界不管是有限流轉還是自由流轉都是主張宅基地使用權流轉，只是流轉的程度不同而已。所以，宅基地使用權進行流轉是一個很難逆轉的大趨勢，現(xiàn)狀只有適應趨勢才可能獲得長足發(fā)展，任何與社會發(fā)展趨勢相逆的措施必將給社會的進步造成不利的影響。為此，有必要對我國現(xiàn)行立法進行修訂，保障宅基地使用權依法有序流轉。立法必須明確規(guī)定以下幾點。

1、允許宅基地使用權依法流轉，但法律另有規(guī)定的除外。此點表明國家對宅基地使用權流轉支持的立法態(tài)度，從而鼓勵符合條件的村民積極流轉，發(fā)揮其用益物權的價值，為村民的個人發(fā)展和農村的進步提供新的動力。同時，為防止宅基地使用權的無序流轉和變相滿足強勢群體的利益訴求。宅基地使用權必須依法流轉，不得違反法律的強制性規(guī)定，有些方式的流轉必須與社會的現(xiàn)狀相適應，否則只會產生反面的效果。例如：地處偏遠、交通不便的農村，由于主客觀條件的限制，會使得宅基地使用權的流轉價格極低，這種情況就應該限制其流轉，否則，就會產生有錢人大量購買這里的宅基地使用權，從而為囤積土地或滿足自己奢侈服務，造成土地資源緊張，助長社會的不良風氣。

2、宅基地使用權流轉必須進行登記，否則流轉行為無效。這一條主要是考慮到當前宅基地登記混亂，絕大多數(shù)農村不存在統(tǒng)一的宅基地登記簿。凡是想要進行宅基地使用權流轉的村民，為保證自己流轉行為的有效性，其就必須主動要求進行登記，通過村民主動性的發(fā)揮，一方面有利于統(tǒng)一登記簿的完成，可以更好的保護流轉雙方轉行為的有效性，避免不必要的麻煩；另一方面也可以減輕登記部門的工作量，沒必要再為某一宅基地的四至及歸屬等東找西查，因為登記的準確與否關系到使用權主體自身流轉的利益，他們自己必會通過多種方式向登記部門證明宅基地的各方面問題，以維護自身利益。

（二）具體流轉方式

所謂具體到某種流轉方式應具體對待是指國家根據(jù)社會發(fā)展狀況、結合地方實際，逐步放開需要付出相應對價的流轉方式，如：買賣、抵押、融資等，而無需支付相應對價的流轉方式則可以直接完全放開，如：贈與、繼承等。宅基地使用權的流轉方式即宅基地使用權以何種方式進行流轉。不同學者對其流轉方式的種類的認識也不盡相同，例如，關于是否承認置換方式流轉。盡管他們認識有差異，但也有共同之處，像買賣、抵押、租賃、繼承、贈與、遺贈等流轉方式，學者們大體上都是承認的。本文僅以實際中經(jīng)常使用的幾種流轉方式為例，進行更深層次的論述。在論述之前，先將流轉方式以是否支付相應對價為標準分為對價流轉方式和非對價流轉方式。

1、對價流轉方式即進行此種方式的流轉必須支付相應對價，它包括買賣、抵押、租賃等。實質上學者們對宅基地使用權流轉的爭論也主要集中在這種流轉方式上，而且中流轉方式也是村民利用其用益物權價值的主要方式，因此應給予高度重視。針對此種流轉國家目前只宜做原則性允許流轉的規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市可結合地方實際制定相關是否流轉、如何流轉的規(guī)范，這是由我國經(jīng)濟水平總體處于高端，但地區(qū)發(fā)展極不平衡的現(xiàn)狀決定的。對于買賣、抵押方式流轉，適合那些經(jīng)濟發(fā)達，政府有能力提供村民社會保障的城市，對于那些村民自主生產力較強，多有一技之長的省市，也可大膽放開，鼓勵其進廠進城。對于租賃方式的流轉，一般都是村民宅基地使用權閑置的情況下，暫時性的讓渡宅基地使用權，而且也不會造成宅基地使用權主體的變更，所以，租賃方式的流轉應做為對價流轉方式的例外，法律應直接確認這種方式流轉的自由性。

2、非對價方式流轉即不用支付相應對價即可獲得宅基地使用權的流轉，它是指贈與、繼承、遺贈等。此種流轉多是原宅基地使用權喪失擁有的可能性，像原主體死亡或宣告死亡依法發(fā)生的權利、義務轉移，還有就是原權利主體自愿放棄，例如，出于移民的原因，而將現(xiàn)有宅基地使用權無償贈與給他人?？傊?，非對價方式流轉多發(fā)生在原權利主體沒有需要的可能性或必要性的時候，此時，若立法還給予嚴格限制，只會造成資源的閑置與浪費，因此，對于非對價方式的流轉法律也應直接規(guī)定其自由流轉，以充分發(fā)揮其財產性的價值。

四、結語

第9篇：土地流轉法律規(guī)定范文

農村土地承包經(jīng)營流轉指在土地承包期內,在農戶土地承包權不變的基礎上,承包方以轉包、轉讓、出租、互換等方式將承包土地的使用權轉移給第三方從事農業(yè)生產經(jīng)營的經(jīng)濟行為。農村土地承包經(jīng)營權流轉要在長期穩(wěn)定的承包經(jīng)營的前提下,按照“依法、自愿、有償”的原則規(guī)范進行。農業(yè)、農村和農民問題歸根結底是土地問題。土地是農業(yè)發(fā)展最基本的生產資料,也是農民最基本的生活保障。農村土地制度不僅直接影響到農村社會的政治穩(wěn)定,關系到土地資源的保護和農業(yè)生產的發(fā)展,還關系到整個國民經(jīng)濟的宏觀運行。農村土地承包經(jīng)營權流轉是完善土地承包經(jīng)營權制度的核心和關鍵,是解決“三農”問題的根本所在,也是農村社會穩(wěn)定的基石,但是相關法律制度不完善,不能對農村土地承包經(jīng)營權的流轉提供良好的制度支撐,導致土地承包經(jīng)營權在流轉過程中面臨各種障礙、出現(xiàn)了各種問題,如對流轉主體資格、流轉范圍和方式等進行過于嚴格的限制,土地承包經(jīng)營權流轉市場極不成熟、相關配套制度缺失、流轉程序混亂、流轉糾紛增多、土地資源的效益未能充分發(fā)揮等等。這些問題的存在嚴重制約著土地承包經(jīng)營權合理有序地流轉,使得土地承包經(jīng)營權流轉不僅不能達到預期的社會效益,而且影響農村的穩(wěn)定與發(fā)展。因此,有必要針對土地承包經(jīng)營權流轉中的問題找出相應的對策和措施,為建立健全農村土地承包經(jīng)營權流轉機制奠定基礎。

一、健全農村土地承包經(jīng)營權流轉的法律制度

當前農村土地承包經(jīng)營權流轉過程中出現(xiàn)的矛盾和糾紛大都由于缺乏完善的法律制度。由于缺乏完善的法律制度的保護和支撐,加之現(xiàn)實中不利因素的影響,導致土地承包經(jīng)營權在流轉過程中面臨各種障礙、出現(xiàn)各種問題,這些問題的存在嚴重制約著土地承包經(jīng)營權合理有序地流轉,使得土地承包經(jīng)營權流轉不僅不能達到預期的社會效益,反而產生負面效應。因此,加強法制建設,為土地流轉提供制度保障勢在必行。

(一)明確土地承包經(jīng)營人在土地流轉中的主體地位建立農村土地承包經(jīng)營權流轉主體機制是基礎。農村土地權屬不清、主體不明,是流轉混亂的原因之一。產權關系明晰是市場經(jīng)濟的客觀要求,也是農村土地市場健康運行的基礎,而我國現(xiàn)行法律并未對農村土地產權進行明晰界定,導致農村土地產權關系極不明確,進而導致各方的權責利不明確,使得各利益主體行為極不規(guī)范、利益分配也不合理,因此土地制度難以形成有效的激勵和約束。這種模糊不清的產權關系不利于土地資源的優(yōu)化配置,從而直接阻礙了土地承包經(jīng)營權的合理流轉。明晰農村土地產權關系,尊重農戶的市場主體地位是土地承包經(jīng)營權流轉的前提和基礎,因此,有必要對農民享有的土地承包經(jīng)營權作明確的界定。第一,土地承包經(jīng)營權流轉的主體是承包方,尊重農戶的市場主體地位,即賦予農民對農地的占有、使用、收益和有條件的處分權,其中有條件的處分權是土地承包經(jīng)營權的關鍵權能,有必要在法律上予以確認。第二,要進一步明晰土地承包經(jīng)營權的內容,明確其包括占有、使用、收益以及轉包、出租、互換、轉讓、抵押、繼承等權利。要明確土地承包經(jīng)營權可以買賣,從而避免鄉(xiāng)村組織以行政手段干預農戶行使土地自主經(jīng)營權。第三,要賦予承包者長期而穩(wěn)定的土地承包權,地權制度的理論與實踐表明,土地承包權越穩(wěn)定,越能防止來自外界的不合理干預。只有這樣,才能確保農民手中持有的土地承包經(jīng)營權是明確的、沒有爭議的,土地流轉中才會減少權屬糾紛,才能切實維護農民土地承包權益和流轉主體地位。

(二)明確界定農村土地承包經(jīng)營權的流轉方式農村土地承包權的流轉方式是流轉制度的核心,但《物權法》、《農村土地承包法》和《農村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》中關于土地承包經(jīng)營權流轉方式的規(guī)定都較為寬泛和原則,都有一個兜底的“其他方式”。例如:《土地承包法》第32條規(guī)定:“通過家庭承包取得的土地經(jīng)營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或其它方式流轉”。如抵押、質押、出典、繼承、入股等等農村社會普遍存在的方式是否為流轉方式,都沒有在法律、法規(guī)中得以明確。這就為土地承包經(jīng)營權流轉方式的政策創(chuàng)設和基層的自由發(fā)揮留下了制度空間。解決這些問題,應做好以下幾方面的工作:首先,要明確土地承包經(jīng)營權流轉方式的種類,改變界定不清、交叉重疊等現(xiàn)象,彌補農村土地流轉法律體系的欠缺。應賦予土地承包經(jīng)營權流轉的創(chuàng)新模式:抵押、質押、出典、拍賣、變賣、贈與或遺贈等方式。這些流轉方式的創(chuàng)新模式,實際上或多或少的存在著法律上的障礙或實際操作上的難題,需要政策法律的變通和修訂方能實現(xiàn)。其次,要探尋符合客觀實際的土地流轉形式。對于常年外出打工而無法實際履行土地承包義務的農民,可以采取出租、轉包、委托等方式流轉;對于分散土地、多戶經(jīng)營的整塊土地可以采取互換方式流轉;對于進城定居或棄耕從商的農民,可以采取轉讓、出租、轉包、入股等方式流轉;對于土地利用價值小、收益低的土地,可以采取與企業(yè)、合作社等合作、入股、出租等方式流轉。通過形式多樣的流轉方式,最大限度地實現(xiàn)土地價值?？傊?積極探索新的土地承包經(jīng)營權的流轉方式可以最大限度地發(fā)揮其功能,提高土地流轉的效率,實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。

(三)完善土地承包經(jīng)營權流轉的糾紛解決機制農村土地承包經(jīng)營權流轉過程中發(fā)生糾紛是必然的,關鍵問題是要建立健全土地流轉糾紛處理的組織機制。《農村土地承包法》第51條規(guī)定,“因土地承包經(jīng)營或流轉發(fā)生糾紛的,雙方當事人可以通過協(xié)商解決,也可請求村民委員會、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府等協(xié)調解決。當事人不愿協(xié)商、調解或者協(xié)商、調解不成的,可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁,也可以直接向人民法院?！钡悄壳艾F(xiàn)實情況是,大多數(shù)地方政府或法院有關機構尚未形成處理土地糾紛的規(guī)范化制度,也缺乏相關的法律條文與仲裁根據(jù);同時,現(xiàn)在土地承包經(jīng)營權的流轉范圍和規(guī)模越來越大,許多程序不規(guī)范的土地承包經(jīng)營權的流轉導致了越來越多的糾紛,這二者的矛盾使得農村中許多土地流轉糾紛無法得到及時合理的解決,從而阻礙了土地承包經(jīng)營權的順利流轉。鑒于我國目前土地承包經(jīng)營權流轉糾紛解決機制的欠缺,有必要進一步完善土地流轉糾紛處理機制,為保障農民土地權利提供有效的解決糾紛的途徑。應當盡快建立健全糾紛調解、仲裁和訴訟制度。發(fā)生糾紛后,當事人可以協(xié)商解決,可以請求村委會或中介組織調解,也可以申請縣、鄉(xiāng)仲裁機構仲裁,或者向人民法院提訟。對政府強制流轉、阻礙流轉等,受害人有權提起復議和訴訟,造成損害的有權提起賠償訴訟。對各種侵害土地承包流轉權的行為,依法追究法律責任。對此問題,農業(yè)部也強調指出:已經(jīng)開展農村土地承包糾紛仲裁試點的地方,要進一步探索完善仲裁程序、仲裁方法和仲裁制度,不斷提高工作水平和調處流轉糾紛能力。沒有開展仲裁試點的地方,要積極創(chuàng)造條件,爭取通過試點逐步開展好這項工作。加強與紀檢監(jiān)察、司法、等部門的溝通協(xié)作,建立起多部門協(xié)調解決流轉重大問題的工作聯(lián)動機制,并不斷健全包括協(xié)商、調解、、仲裁、司法等多渠道調處流轉糾紛的調處機制。

二、建立健全土地承包經(jīng)營權流轉市場機制

農村土地承包經(jīng)營權流轉是中國特色社會主義市場經(jīng)濟實現(xiàn)要素優(yōu)化配置的重要途徑。目前農村土地承包經(jīng)營權流轉市場機制尚未建立,不管是農戶間自發(fā)流轉,還是鄉(xiāng)村組織發(fā)起的流轉,都不能很好地實現(xiàn)“規(guī)范、高效、公平”的原則。因此要建立健全農村土地流轉市場,使流轉活動實現(xiàn)市場化、規(guī)范化運作。

(一)積極開展流轉服務,培育良好的流轉市場環(huán)境開展流轉服務是健全土地承包經(jīng)營權流轉市場的重要內容。要積極鼓勵支持有條件的地方依托基層農村經(jīng)營管理部門建立流轉服務組織,為流轉提供有關法律政策宣傳、流轉信息、流轉咨詢、價格評估、合同簽訂指導、利益關系協(xié)調、糾紛調處等服務,逐步建立完善流轉服務平臺和網(wǎng)絡,不斷健全流轉機制。農村土地流轉需要成熟的土地市場的支撐,健全的土地市場能為土地流轉提供規(guī)范的交易場所,從而促進農村土地快捷有效地流轉。要做好以下幾方面的工作:第一,建立農村土地市場地價評估體系。為土地承包經(jīng)營權價格提供相應的參考標準,形成合理的土地流轉價格體系;第二,建立較完善的市場運行機制。形成農村土地市場的供求機制、價格機制、競爭機制,減弱地方政府對土地流轉的控制局面;第三,建立土地承包經(jīng)營權流轉的中介組織,促進土地使用權的合理流轉。建立較完善的中介服務組織是當務之急。當前農村土地流轉缺乏完備的中介服務機構,如資產評估機構、委托機構、法律咨詢機構、土地保險機構和土地融資機構等。中介組織及時掌握農業(yè)信息,在農地進入市場之前,農民就能對其所承包的土地的價值有清楚的了解,能對是否轉讓承包權或轉包有充分的認識。增加土地流轉的機會,減少土地流轉的風險。

(二)規(guī)范土地承包經(jīng)營權流轉程序土地流轉程序不規(guī)范,糾紛多,制約著土地流轉的健康發(fā)展。目前農村土地經(jīng)營權的流轉,以農民自發(fā)的、零散的為多數(shù),有組織的流轉較少。并且在流轉過程中,往往是當事雙方私下流轉,以口頭協(xié)議為主,無書面轉讓合同或轉讓協(xié)議,無憑無據(jù);更無中介機構鑒證,即使簽訂了協(xié)議,內容條款也不全,權利、義務不明確,以致合同兌現(xiàn)不嚴肅,違約責任難以追究。一旦發(fā)生糾紛,各方的合法權益就很難切實地得到保護?；诖藛栴},國家要制定明確的流轉程序,要從源頭上把好關,制定一系列規(guī)范的土地流轉方法步驟,嚴格各種流轉手續(xù),特別是完善土地流轉的合同制度。首先,設立合同備案程序,當事人簽訂土地流轉合同后必須報專門的職能機構備案,如果合同內容不符合法律規(guī)定或有不適當?shù)牡胤?職能機構可以建議當事人對其進行補充和修改。其次,在合同履行過程中,設立監(jiān)督程序,由土地管理機構對當事人履行合同的情形進行合法監(jiān)督,以保證土地承包經(jīng)營權流轉合同依法有序地履行。第三,明確各種流轉主體的權利義務關系,特別是要建立健全土地流轉登記公示制度,在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村委會、居委會設立專門登記服務機構,隨時為土地流轉提供有效而便捷的服務,使土地流轉在規(guī)范的市場機制下自由而健康的發(fā)展。除了完善土地流轉的合同制度之外,還要明確土地流轉的管理機構及其職能,加強土地流轉的監(jiān)督管理。要對土地承包經(jīng)營權流轉的具體范圍、流轉的形式、操作程序、違規(guī)行為等做出明確規(guī)定,從而保證和促進土地經(jīng)營權流轉工作的利進行。

三、規(guī)范地方政府職責,加強對土地承包經(jīng)營權流轉的管理和服務工作

加強政府對市場的監(jiān)督管理服務是市場正常運行的重要保障。其中最為關鍵的就是轉換政府角色,政府要履行好農村土地承包經(jīng)營權流轉的服務職能,依法行政,建設法治型政府、服務型政府,為土地流轉提供金融支持,落實農民土地承包經(jīng)營權長期不變的政策等。

(一)明確土地承包經(jīng)營權流轉中政府職責定位不可否認,農村土地承包經(jīng)營權流轉中地方政府扮演了一個重要的角色。地方政府在堅持“依法、自愿、有償”原則的基礎上,為農民提供流轉信息,架起流轉雙方聯(lián)系的橋梁,是有利于推進農村土地承包經(jīng)營權流轉的。然而,目前在土地流轉中存在政府定位不當?shù)默F(xiàn)象,地方政府受利益驅動,過度使用行政手段。例如:近年來,非農建設用地絕大多數(shù)實行國家征用,沒有區(qū)分公益性、經(jīng)營性。征地與供地采用雙軌制,征地沿用計劃經(jīng)濟時的強制辦法,但供地卻采取市場經(jīng)濟的有償出讓,政府“以地生財”。對農民的征地補償方法不合理,且補償費有時不能全部到位,層層截留。當?shù)胤秸〈r民充當農村土地承包經(jīng)營權流轉的主體,與民爭利、搞強制流轉時,農村土地承包經(jīng)營權流轉也不可避免地要偏離健康發(fā)展的軌道。土地流轉非常重要的一個配套措施就是政府職能轉變。地方政府應逐漸從土地交易中退出,將主要精力用于土地規(guī)劃的制定和執(zhí)行。約束政府干預土地流轉的行政權力,不得將土地流轉與政績掛鉤,制止地方政府、集體經(jīng)濟組織以種種借口強行流轉承包地的行為。這就要求政府在執(zhí)行土地流轉政策時尊重農民意愿和農民在農業(yè)產業(yè)化中的主體地位;在土地流轉過程中應注意保障“失地農民”的權益,為農民提供職業(yè)技能培訓的機會,提高農民的文化水平和科學技能。

(二)完善土地承包經(jīng)營權流轉的管理和服務工作農業(yè)部明確指出:目前我國農村土地承包經(jīng)營權流轉總體是平穩(wěn)健康的。但必須看到,隨著土地承包經(jīng)營權流轉規(guī)模擴大、速度加快、流轉對象和利益關系日趨多元,迫切需要加強管理和服務,以防止發(fā)生違背農民意愿強行流轉、侵害農民土地承包權益以及流轉不規(guī)范引發(fā)糾紛等問題。完善土地承包經(jīng)營權流轉管理和服務工作應當從以下幾方面著手:首先,在思想上充分認識做好農村土地承包經(jīng)營權流轉管理和服務工作的重要性。在當前土地承包經(jīng)營權流轉規(guī)模擴大、速度加快、流轉對象和利益關系日趨多元的新形勢下,保持土地承包經(jīng)營權流轉平穩(wěn)發(fā)展至關重要,因此,迫切需要維護農民土地承包權益,加強農村土地承包管理和服務,正確指導農村土地承包經(jīng)營權流轉平穩(wěn)健康發(fā)展。其次,加強管理體系建設。要穩(wěn)定完善農村土地基本經(jīng)營制度,確保現(xiàn)有承包關系穩(wěn)定并長久不變,嚴格做好承包地的使用權登記、頒證工作。完善土地承包經(jīng)營權權能,依法保障農民對承包土地的占有、使用、收益等權利。同時,要建立健全以土地流轉市場為基礎,以農村土地承包管理機構為依托,以各級土地承包管理機構為支撐的各級管理服務體系,確保穩(wěn)定承包權,搞活經(jīng)營權,保障收益權。第三,健全組織,強化服務。土地經(jīng)營權流轉不僅要有制度上的創(chuàng)新,更應有系統(tǒng)而完備的組織保障。要通過縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村逐級建立起與土地經(jīng)營權流轉相配套的服務管理組織,為土地經(jīng)營權的流轉提供組織保障。在組織設置的形式上要做到縣級建有土地經(jīng)營權流轉服務總站,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))建有土地經(jīng)營權流轉服務中心,村級建有土地經(jīng)營權流轉托管服務站,形成從縣到鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村的三級服務管理網(wǎng)絡。為土地承包經(jīng)營權流轉奠定組織基礎。