國有土地的征收和補償條例精選(九篇)

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第1篇：國有土地的征收和補償條例范文

關(guān)鍵詞：《國有土地上房屋征收與補償條例》；《物權(quán)法》；私權(quán)；位階沖突；效力平衡

[中圖分類號]D922.3;D922.1 [文獻標(biāo)識碼]A [文章編號]1009-9646（2012）4-0032-02

2011年1月19日，《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下稱“新拆遷條例”）終于出臺，并于21日起正式施行。就保障公權(quán)與私權(quán)方面，具有一定的進步意義，具體表現(xiàn)在兩大亮點：首先，新拆遷條例提出先補償后搬遷的原則，對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，將補償標(biāo)準(zhǔn)市場化，明確了公平補償?shù)脑瓌t；其次，新條例改了“行政強拆”為“依法搬遷”，明確了征收主體必須是政府。然而新的拆遷條例是否可以站在自己的崗位上發(fā)揮自身的職能，與《物權(quán)法》之間達到真正意義上的效力平衡，筆者仍然持保留意見。

一、《國有土地上房屋征收與補償條例》與《物權(quán)法》之間的位階沖突

首先，公共利益界定不清，使《物權(quán)法》陷入了立法不作為的尷尬境地。新的拆遷條例中關(guān)于公共利益的界定通過列舉法并設(shè)以兜底條款，在我國現(xiàn)階段“土地財政”仍未得到合理規(guī)范的前提下放寬公共利益的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，很容易使地方政府有意擴大公共利益解釋的范圍，更得以拿公共利益之借口公益公民的合法財產(chǎn)，[1]例如，地方政府屢屢以舊城改造為由進行大規(guī)模的拆遷，然而舊房不是危房，它的存在并沒有妨礙不特定第三人的合法權(quán)益，如果要拆除舊房，需征得房屋所有權(quán)人同意并接受合理不產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)后方可進行，舊城改造不得作為公共利益的一項，其界定標(biāo)準(zhǔn)不得彈性過大。

其次，針對集體土地征收尤其是補償性問題沒有得到解決?，F(xiàn)行的土地管理法規(guī)定所有建設(shè)項目必須使用國有土地，農(nóng)民集體所有土地一旦被征收即變?yōu)閲型恋?，完全可適用《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定。但實踐中農(nóng)村集體土地標(biāo)準(zhǔn)遠低于城市國有土地，加劇了農(nóng)村被拆遷方與拆遷方的矛盾，農(nóng)民的私有財產(chǎn)得不到平等公平的對待，加之農(nóng)民法律意識不強，變相導(dǎo)致圍繞集體土地發(fā)生的暴力拆遷事件此起彼伏?！段餀?quán)法》與《國有土地上房屋征收與補償條例》之間的位階沖突在農(nóng)村表現(xiàn)的更為明顯。[2]因此，現(xiàn)在集體土地如何參照國有土地執(zhí)行，具體如何操作，如何保障《物權(quán)法》作為上位法的優(yōu)先效力成為了眼下最為棘手的問題，這些都需要落到實處。

二、《國有土地征收與補償條例》與《物權(quán)法》之間的效力平衡

首先，將《物權(quán)法》的相關(guān)精神和立法原則融入到新拆遷條例中，私有財產(chǎn)權(quán)是一種復(fù)合型的權(quán)利，在私人與國家之間，私人與私人之間建構(gòu)起了雙重的社會關(guān)系，由此，具備了對抗公權(quán)力與私權(quán)利的雙重性質(zhì)。[3]要從宏觀的角度去樹立物權(quán)至上的精神，從更高的層面去約束拆遷人員的任意行為，使得立法者，執(zhí)法者和司法者在公共權(quán)力的正當(dāng)行使與公民私有財產(chǎn)權(quán)力的保護之間找到平衡。

其次，明確公共利益的范疇，限定征收權(quán)的行使范圍，避免實踐中與《物權(quán)法》相互沖突與摩擦。界定公共利益的過程中堅持合法合理、公共受益、公平補償、公開參與、權(quán)力制約、權(quán)責(zé)統(tǒng)一的六大基本原則和標(biāo)準(zhǔn)，做到房屋征收決策和執(zhí)行全過程的公開透明，保障相對人的知情權(quán)，申辯權(quán)，監(jiān)督權(quán)，參與決策權(quán)等的有效行使，公共權(quán)力行使不當(dāng)必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任完善責(zé)任機制，避免公民的私權(quán)在政府積極追求公權(quán)的情況下受到特別的乃至普遍的犧牲。

同時，《物權(quán)法》統(tǒng)一了房屋征收的對象，就土地而言，征收的對象可以是國有的土地也可以是集體的土地。為了切實保護好公民的私有財產(chǎn)權(quán)，必須以物權(quán)法為依據(jù)，打破目前城市房屋拆遷的二元管理體制，統(tǒng)一立法，將國有土地和集體土地上的房屋拆遷都納入到未來立法中。只有這樣，才能改變因城市發(fā)展而拆遷與城市國有土地相鄰的“城中村”房屋無法可依的尷尬局面，才能減少和杜絕發(fā)生在集體土地上的房屋暴力拆遷事件的發(fā)生，使失地的農(nóng)民獲得與城市房屋被拆遷人一樣的房屋拆遷補償，真正體現(xiàn)《物權(quán)法》中平等公平原則。

最后，新拆遷條例符合《物權(quán)法》的情況下，下位法的適用優(yōu)先上位法。所謂的適用優(yōu)先是下位法符合上位法的情況下，下位法的“適用先于”上位法，其根據(jù)是梅爾克―凱爾森位階理論的第二要義：下位法是上位法的具體化和個別化，這與我國立法法中“變通法優(yōu)于被變通法”的規(guī)則如出一轍，但實際上還是上位法優(yōu)于下位法規(guī)則發(fā)生作用的結(jié)果，因為它們的前提必須是下位法符合上位法的情況。因此我們不得不在《物權(quán)法》與新拆遷條例的制度設(shè)計上給予必要的關(guān)注，從法律、法規(guī)的角度去審視房屋征收這一問題，只有這樣經(jīng)過完善的征收管理機制，融入物權(quán)法的精神，由上位法的原則或規(guī)定來指導(dǎo)下位法的具體運行，將會使其朝著更好的方向運作，也進一步保護了公民的合法權(quán)益不受侵犯，才能真正維護法律的公正、保護物權(quán)人的合法權(quán)益。[4]

法律的制定需要長期的準(zhǔn)備和醞釀，尤其是使用房屋征收領(lǐng)域的涉及到公權(quán)與私權(quán)強烈沖突的行政活動法律更不是一朝一夕就可以完成的，在征收領(lǐng)域的過程中，如果僅僅只將希望寄托于行政法規(guī)本身，直接導(dǎo)致的結(jié)果可能是出現(xiàn)依法律規(guī)定還是依條例規(guī)定無法抉擇的尷尬境地，從而使《城市房屋征收與補償條例》超越《物權(quán)法》這樣的現(xiàn)行法律，因此我們的立法思路必須以《物權(quán)法》為支撐，維護好法的效力格局，在上位法與下位法之間尋求到一個平衡點，為行政國家背景下征收領(lǐng)域中的權(quán)力配置提供具有高度正統(tǒng)性的保障。

[1]黃東斌.城市房屋征收中公共權(quán)力的配置與控制――以權(quán)力為視角評《國有土地上房屋征收與補償條例》[J].中國房地產(chǎn),2011（3）：20-23.

[2]楊世建.公民參與是解決城市房屋征收補償問題的關(guān)鍵[J].山東科技大學(xué)學(xué)報,2010（4）：54-56.

第2篇：國有土地的征收和補償條例范文

房地產(chǎn)調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場、土地供應(yīng)、保障房建設(shè)、商品房銷售、稅收和金融等方面不斷深入，房價、地價上漲趨勢得到初步控制。保障房建設(shè)規(guī)模和政策支持力度空前加大，相關(guān)建設(shè)、配置、運營、退出等管理制度開始完善。同時對拆遷市場造成了深遠的影響，首先拆遷成本將受到控制，但被拆遷人的期望不會降低，從而拆遷周期將延長，最終影響土地上市。其次需優(yōu)先保證保障房用地供應(yīng)，從而政府和開發(fā)商的市場目光將投向何方將不言而喻。最后對商品房購買的限購，將導(dǎo)致拆遷人需準(zhǔn)備更多的安置房源用于安置被拆遷人。

在房地產(chǎn)市場變化多端的時期，必然要求作為該行業(yè)的專業(yè)人員不斷學(xué)習(xí)，從而適應(yīng)市場，滿足相關(guān)方的各種需求。本文將從征收相關(guān)的政策文件解讀出發(fā)，分析征收政策對各種類型項目的影響，并就北京市征收項目的操作流程進行匯總。

一、征補條例及其配套文件的要點解讀

（一）征補條例要點解讀

1、對公共利益的界定清晰，非公共利益拆遷暫時無法可依。

《征補條例》對公共利益的六種情況進行了列舉，概念界定更加清晰，但調(diào)整范圍變窄了；同時，為彌補法律法規(guī)的滯后性，增加了第六條作為兜底條款，即法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

政府亟待改變在拆遷工作中的角色和被動局面，明確政府只承擔(dān)國有土地上公共利益項目的房屋征收職責(zé)，并通過強化行政力量保證關(guān)系國計民生的項目能夠順利實施，使政府?dāng)[脫開發(fā)商盈利工具的形象；同時，征補條例沒有涉及非公共利益部分拆遷，也意在讓政府退出非公共利益拆遷領(lǐng)域，讓非公共利益拆遷回歸市場行為。

2、征收取代拆遷，房屋征收的主體為市縣級政府。

3、想通過政府行為來保證征收與補償不存在任何營利目的。規(guī)定建設(shè)單位不能參與搬遷，征收實施機構(gòu)不以營利為目的。

4、補償范圍和標(biāo)準(zhǔn)予以明確，補償程序規(guī)定先補償后搬遷。

補償標(biāo)準(zhǔn)一直是引發(fā)搬遷矛盾的主要因素?！墩餮a條例》對征收補償?shù)姆秶?biāo)準(zhǔn)和程序進行了明確，并規(guī)定可對被征收人給予補助和獎勵。明確補償不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。使市場價格成為了補償?shù)拙€，彰顯征收的強制性補償，保證被征收人所得補償在市場上能買到區(qū)位、面積類似的住房，保障被征收人的居住水平不降低，對被征收人的切身利益進行了保護，有利于避免發(fā)生社會矛盾和糾紛。

5、強調(diào)決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開、公平補償?shù)脑瓌t。

一是作出房屋征收決定前，準(zhǔn)備工作更多，要求更高。包括組織社會穩(wěn)定風(fēng)險評估、聽證會、制定征收補償方案等，準(zhǔn)備周期也將拖長，制約因素增多，項目啟動將會變得更加困難。

二是尊重被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)和選擇權(quán)，該條例以大量條款對“公開、公平、公正”的原則進行了落實，改變了過去拆遷人制定拆遷政策被拆遷人被動接受的局面。

三是有利于被征收人之間互相監(jiān)督，對“釘子戶”形成廣泛的社會輿論壓力，促進形成公開透明和良性互動的征收環(huán)境；同時，征收可能會因多次論證、聽證等因素影響，導(dǎo)致征收周期加長，與被征收人的溝通工作更加凸顯重要。

6、對已簽協(xié)議不履行的，只能通過向法院解決。

取消原《拆遷條例》中規(guī)定已簽協(xié)議可以仲裁、可以訴訟，訴訟期間可以申請強制執(zhí)行的救濟途徑，規(guī)定只能等法院判決生效后，申請法院強制執(zhí)行，這樣等待的時間會較長，征收進度會因此變慢。

7、對于未達成補償協(xié)議的處理辦法。

可以申請行政訴訟或行政復(fù)議的只有被征收人一方。征收的主體是政府，政府不能既當(dāng)運動員又當(dāng)裁判員，強制執(zhí)行的機關(guān)只能是居中的第三方人民法院。

8、征補條例增加被征收人產(chǎn)權(quán)調(diào)換的選擇權(quán)。

在過去的拆遷中，補償方式是由拆遷人一方?jīng)Q定的，如果拆遷人沒有房源，則可以不提供房源?！墩餮a條例》強調(diào)被征收人的選擇權(quán)，即被征收人如果提出房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的要求，則征收人必須要提供相關(guān)房源。為了舊城改造進行的征收，則還應(yīng)在改建地段或就近地段提供住宅。因此，按照《征補條例》精神，預(yù)備符合要求的房源是項目啟動的重要前置條件，這對今后征收工作的實施提出了更高的要求。

9、強調(diào)征收的前提是保證社會穩(wěn)定。

《征補條例》的出臺背景是因各地違法拆遷、暴力拆遷、野蠻拆遷等惡性事件層出不窮，在拆遷領(lǐng)域出現(xiàn)了大量社會矛盾和沖突，不僅使政府面臨巨大的輿論壓力。而且對黨和政府形象造成了嚴(yán)重?fù)p壞?！墩餮a條例》的出臺，除順應(yīng)民意呼聲之外，更是將征收維穩(wěn)工作提高到講政治，講大局的高度，防止征收工作再次成為破壞或影響社會和諧穩(wěn)定的事件多發(fā)地帶。

10、對未登記房屋規(guī)定更為細(xì)化，違法建筑均不補償。

《征補條例》采用更為審慎的態(tài)度，在征收之前對未進行登記的房屋進行合法性界定，相當(dāng)于將房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)遺留問題提前予以解決，既體現(xiàn)了對被征收人權(quán)益的尊重和保護，又為以后的征收掃除了障礙，保障了征收工作的進程。

11、僅針對被征收房屋產(chǎn)權(quán)人補償，房屋租賃人沒有規(guī)定。

征補條例只是針對房屋的產(chǎn)權(quán)人，對于有租賃關(guān)系的房屋產(chǎn)權(quán)人與租賃人之間的關(guān)系及補償處理由出租人自行解決。

（二）2011年6月7日住建部下發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房【2011】77號），該文件較2003年出臺的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》（建住房【2003】234號）更體現(xiàn)公開、公平、規(guī)范，體現(xiàn)一大政治特點，向民主邁進了一步，關(guān)注民生，使補償更為公平。

1、體現(xiàn)市場價值補償原則，使征收補償價格與市場交易價格相匹配，實現(xiàn)公正評估。

2、明確強調(diào)由被征收人選擇評估機構(gòu)，保證了被征收人的自主選擇權(quán)，充分體現(xiàn)民主原則。

3、規(guī)定初步分戶評估結(jié)果要公示，避免拆遷工作人員適用標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一性，實現(xiàn)陽光補償，透明拆遷。

4、操作程序和救濟措施規(guī)范化，明確規(guī)定征收評估的流程和方法，力求充分體現(xiàn)被征收房屋的市場價值，避免因房屋價值被低估而帶來的不公平現(xiàn)象。

（三）2011年5月27日北京市人民政府下發(fā)《北京市國有土地上房屋征收與補償實施意見》（京政發(fā)【2011】27號），該文件主要規(guī)定了征收決定項目主體、工作步驟（九步驟）及需公開的相關(guān)內(nèi)容（五公開）。

（四）2011年6月10日北京市高級人民法院下發(fā)《關(guān)于施行前已取得拆遷許可證項目所涉案件有關(guān)審判、執(zhí)行工作的若干意見（試行）》（京高法發(fā)[2011]194號），該文件主要規(guī)定《征補條例》施行前本市國有土地上已取得拆遷許可證項目所涉案件的申請、受理、判決、執(zhí)行（先予執(zhí)行和強制執(zhí)行）等相關(guān)程序規(guī)定。在審判和執(zhí)行過程中遵循爭取各方理解和支持，嚴(yán)格依法審查標(biāo)準(zhǔn)，多做矛盾化解工作，慎用強制手段，切實維護社會和諧穩(wěn)定，努力實現(xiàn)“不強而解、不執(zhí)而行”的工作方針。

（五）2011年10月19日北京市人民政府下發(fā)《關(guān)于廢止〈北京市城市房屋拆遷管理辦法〉等規(guī)章和規(guī)范性文件的決定》第239號，該文件主要規(guī)定廢止《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年11月1日北京市人民政府第87號令）、《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補助費有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》（2001年12月5日北京市人民政府京政函109號文件）等相關(guān)規(guī)范性文件，但《征補條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷。

（六）2011年11月2日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會下發(fā)《北京市國有土地上房屋征收與補償中住房保障優(yōu)先配租配售管理辦法》京建法〔2011〕17號，該文件主要規(guī)定征收主體及住房保障相關(guān)管理部門應(yīng)優(yōu)先滿足被征收人符合本市公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房或限價商品住房條件的配售配租工作，并要求住房保障部門拆遷現(xiàn)場辦公，簡化審批程序，提高辦事效率等相關(guān)事宜。

（七）2011年11月2日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會下發(fā)《北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定辦法》京建法〔2011〕16號，該文件主要從維護大多數(shù)被征收人的利益出發(fā)，規(guī)定國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的資質(zhì)要求，評估機構(gòu)選定的組織主體，組織程序等內(nèi)容。

（八）2011年11月18日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市人力資源和社會保障局、北京市工商行政管理局聯(lián)合下發(fā)了《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償暫行辦法》京建法〔2011〕18號，該文件規(guī)定主要是國有土地上房屋征收時，停產(chǎn)停業(yè)損失補償房屋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，補償標(biāo)準(zhǔn)以及進行補償相關(guān)程序等。

二、征補條例及配套文件對拆遷市場的影響

1、對在施項目的沖擊性較大。主要體現(xiàn)為：居民期望值升高，要求貨幣補償或安置房屋標(biāo)準(zhǔn)更高，普遍存在觀望態(tài)度；拆遷周期將延長，隨之拆遷成本增大，拆遷難度加大；政府支持力度減弱，沒有強制拆遷保障，后續(xù)收尾難度大。從而拆遷主體就需創(chuàng)新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點。

2、對停滯項目和已取得前期手續(xù)但未啟動的項目的影響更大，再啟動的可能性更小，拆遷成本、難度增大；具有實施主體變更的可能性；操作程序和組織模式將發(fā)生變化。從而需詳細(xì)分析項目狀況，結(jié)合政策，創(chuàng)新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點；需進一步研究分析是否可轉(zhuǎn)入公共利益范疇，由政府實施征收工作或按協(xié)議收購方式實施。

第3篇：國有土地的征收和補償條例范文

一、工作原則

（一）政府主導(dǎo)原則。鎮(zhèn)舊城改造工程房屋征收補償工作，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關(guān)規(guī)定，在廣泛征求群眾意見的基礎(chǔ)上，經(jīng)過充分論證，由政府統(tǒng)一組織實施。

（二）統(tǒng)籌兼顧原則。項目建設(shè)的土地及房屋征收補償和安置，兼顧國家、集體和個人三方面的利益。

（三）保障居民利益的原則。努力保障群眾生產(chǎn)生活的連續(xù)性，生活的相對穩(wěn)定性及經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)性。

二、工作要求

（一）建立重大項目土地及房屋征收安置目標(biāo)責(zé)任制度、督查制度、工作有效報告制度和工作績效考評制度。

（二）高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求的開展土地及房屋征收補償和安置工作，妥善安排搬遷戶的生產(chǎn)生活。

（三）結(jié)合實際，努力營造和諧的土地及房屋征收補償和安置氛圍，在依法、公開、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收補償和安置任務(wù)。

三、征收范圍及對象

鎮(zhèn)原綜合廠全部區(qū)域

四、征收期限

2012年1月15日——2012年4月15日。

五、征收補償和安置原則

根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關(guān)的法律法規(guī)和政策，對征收范圍內(nèi)有合法產(chǎn)權(quán)的成片空地，采取貨幣補償方式進行征收；對具有合法產(chǎn)權(quán)的房屋，按照房地合一的原則，采取貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進行征收補償和安置。被征收的土地和房屋的用途及性質(zhì)以土地及房屋的所有權(quán)記載的用途及性質(zhì)為準(zhǔn)。

違法、違章建（構(gòu)）筑物和超批準(zhǔn)期限的臨時建（構(gòu)）筑物不予補償。

（一）土地征收原則及補償標(biāo)準(zhǔn)

通過有償出讓取得土地使用權(quán)的，根據(jù)《省土地管理條例》第三十二條規(guī)定：“以有償方式取得土地使用權(quán)利，按合同約定的土地使用年限扣除已使用年限的有償費用后，剩余費用退還原土地使用者”。并結(jié)合土地開發(fā)及利用的實際情況，參照土地評估價給予貨幣補償。

通過行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，按照當(dāng)時取得國有土地使用權(quán)的土地成本價與其后期土地開發(fā)整理所投入的資金（以有關(guān)部門核準(zhǔn)或測算價為準(zhǔn)）兩項之和給予貨幣補償。

依法辦理部分手續(xù)，但未取得國有土地使用權(quán)證的，按實際發(fā)生的費用，憑原始憑證據(jù)實補退。

（二）房屋征收原則及補償標(biāo)準(zhǔn)

1.住房征收原則及補償標(biāo)準(zhǔn)

對具有合法產(chǎn)權(quán)的住房，采取貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式進行安置，被征收人可任選一種補償安置方式。

（1）貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)

對具有合法產(chǎn)權(quán)的住房貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》，《省城市房屋拆遷管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)劃對其進行現(xiàn)場評估，以評估價為依據(jù)，參照相關(guān)規(guī)定給予補償。

對具有部分產(chǎn)權(quán)的住房及附著建（構(gòu)）筑設(shè)施，地上附著物按照有關(guān)規(guī)定給予適當(dāng)補償（補償標(biāo)準(zhǔn)詳見附表一）

住房征收獎勵：對積極配合政府工作，在規(guī)定時間內(nèi)簽訂征收協(xié)議的，被征收人給予獎勵，其獎勵標(biāo)準(zhǔn)為（見附表三）。

（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換

根據(jù)本項目的總體規(guī)劃，居民住房在本項目范圍內(nèi)回遷安置。

①被征收人選擇回遷安置住房的按房屋建筑面積1：1.2的原則進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；安置時，被征收人根據(jù)補償安置協(xié)議簽訂時間的先后順序按規(guī)定選房。

②產(chǎn)權(quán)置換優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)

超過安置面積10平方米（含10平方米）以內(nèi)的，按安置房綜合成本價優(yōu)惠購買；超過10平方米以上的按照市場價格下浮3%優(yōu)惠購買。

③回遷安置住房的標(biāo)準(zhǔn)為符合國家建筑標(biāo)準(zhǔn)的合格工程，裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房（標(biāo)準(zhǔn)另行公布）。

2.經(jīng)營性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原則及補償標(biāo)準(zhǔn)

居民個人擁有的兩證齊全的營業(yè)房(底層鋪面)實行原地回遷。辦公、商場、賓館、出租住房、工廠、倉庫等進行評估，以評估為依據(jù)，給予一次性貨幣補償，不進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

果木及青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)：對具有合法產(chǎn)權(quán)土地上種植相關(guān)果木、青苗等的，按國家有關(guān)規(guī)定給予補償（補償標(biāo)準(zhǔn)詳見附表二）

七、其他

（一）辦理征收補償協(xié)議時，被征收人需要提交房產(chǎn)證，土地使用證，戶口冊及身份證等相關(guān)證件；此次征地前單位或個人擅自與村集體購買土地且未辦理規(guī)劃和用地手續(xù)的土地屬違法占地，原則上不予補償；合法劃撥或交易的國有土地按取得成本價給予補償。土地補償款直接支付給土地使用權(quán)人。

（二）征收沒有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保法律執(zhí)行。

（三）房屋有租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)與房屋租賃人解除租賃關(guān)系，方可簽訂征地補償安置協(xié)議；

（四）被征收人搬遷時，不得擅自拆除房屋內(nèi)的門窗，水電，煤氣表等設(shè)施；

（五）被征收人必須自行交納房屋搬遷前使用的水電，煤氣，有線電視，電話費等費用，如未交清以上費用的，在補償費總款中扣除。

（六）回遷房屋產(chǎn)權(quán)證辦理的契稅，辦證費、工本費在產(chǎn)權(quán)調(diào)換等平方面積內(nèi)由征收人支付，超過部分，按規(guī)定支付。

九、工作保障措施

（一）堅決貫徹執(zhí)行《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條的規(guī)定，對違反土地管理法律法規(guī)，阻撓國家建設(shè)征用土地、房屋及超過征收期限拒絕征收的，依照相關(guān)法律法規(guī)予以征收。

（二）征收公告后，被征收房屋存在租賃關(guān)系的，由租賃雙方自行解除關(guān)系，沒有抵押權(quán)的由房屋產(chǎn)權(quán)人自行解除抵押；存在產(chǎn)權(quán)糾紛的由雙方當(dāng)事人自行解決，房屋征收部門不承擔(dān)房屋租賃、抵押及糾紛所產(chǎn)生的任何經(jīng)濟和法律責(zé)任。

（三）征收公告后，對仍在項目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)新建（改擴建）房屋的，依法實施拆除，對其所造成的經(jīng)濟損失不予補償。

第4篇：國有土地的征收和補償條例范文

【關(guān)鍵詞】房屋拆遷；公共利益；個人利益

一、房屋拆遷的現(xiàn)存問題

（一）房屋拆遷的背景

房屋拆遷是城市化進程的重要推進力。始于上世紀(jì) 50 年代，經(jīng)過 80 年代的“危房改造”，直至 90 年代，我國城市化進程加快，日益增長的經(jīng)濟態(tài)勢與人民的物質(zhì)文化需求對城市的發(fā)展與擴大提出了新的要求。舊城本身的硬件、軟件設(shè)備的位問題開始暴露，我國的城市主要面對的問題在于城市規(guī)劃先天的缺陷，有限的基礎(chǔ)設(shè)施、極低的土地利用率、惡劣的居住環(huán)境……這些問題的凸顯嚴(yán)重制約了經(jīng)濟的發(fā)展。城市亟需大規(guī)模擴張。城市化進程必然帶來房屋性質(zhì)改變及房屋大范圍拆遷的現(xiàn)實影響。在新科學(xué)規(guī)劃下，利用財政資金和商業(yè)資金進行房屋拆遷，使得我國城市整改頗見成效。城市功能的提升與居住環(huán)境的改善反過來也促進了經(jīng)濟發(fā)展與社會穩(wěn)定，是利國利民的良策。

我國房屋拆遷主要包括國有土地上房屋征收與農(nóng)村集體土地的騰退兩大類。國有土地上房屋征收即常提的城市房屋拆遷，是指在國有土地所有權(quán)與國有土地使用權(quán)相剝離的情況下行政機關(guān)代表國家以舊房改造等其他公共利益目的而開展的收回房屋使用權(quán)的征收行為，具有行政行為的性質(zhì)。農(nóng)村集體土地的騰退是指集體經(jīng)濟組織基于土地所有權(quán)授權(quán)于房地產(chǎn)開發(fā)商，開放商以此與基于宅基地使用權(quán)而實際享有房屋的村民簽訂騰退補償協(xié)議，這樣一個三方的合同關(guān)系，摒棄了行政的色彩，具有民事合同的性質(zhì)。

（二）房屋拆遷現(xiàn)存問題的產(chǎn)生原因

居住環(huán)境發(fā)生翻天覆地的變化的另一面，是房屋拆遷過程產(chǎn)生各種問題。住房的供需矛盾激化，暴力執(zhí)法、抗法增多，“釘子戶”頻出、自傷行為等拆遷糾紛時有發(fā)生，群眾上訪事件增多，訴諸媒體又加強了渲染，給拆遷工作造成了很多阻力，給社會增加了不穩(wěn)定因素。

1. 立法的重大缺位

我國房屋拆遷方面的法律法規(guī)并不完善，我國沒有出臺明文的拆遷法律，主要是地方性規(guī)范性文件與非規(guī)范性文件在調(diào)整。就城市拆遷而言，現(xiàn)行有效的是《國有土地上房屋征收與補償條例》，而具體實施細(xì)則地方性色彩濃重，以北京市為例，就包括《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》、《實施意見》、《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、《北京市房屋拆遷評估規(guī)則》、《北京市建設(shè)征地補償安置辦法》、《北京市人民政府辦公廳關(guān)于進一步明確拆除違法建筑物或者設(shè)施有關(guān)執(zhí)行程序問題的通知》、《北京市人民政府關(guān)于加強農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》、《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》……中央政策缺乏、北京市條例與辦法繁雜、具體區(qū)縣的細(xì)則不勝枚舉。這充分說明，繁多的規(guī)范性及非規(guī)范性文件效力低、操作差，房屋拆遷決定具有相當(dāng)?shù)碾S意性，各拆遷主體在拆遷行為過程中無明確的法律法規(guī)可循，無正當(dāng)程序所依托，被拆遷戶利益受到侵害后救濟道路不明確，探索實踐的道路步履維艱，我國的立法現(xiàn)狀堪憂。此處尚未考慮立法內(nèi)容的合理性問題。

2. 拆遷行為背后的多種利益沖突

拆遷行為是由多方主體構(gòu)成的，法律關(guān)系錯綜復(fù)雜。國有土地上征收的主體是國家行政機關(guān)和城市居民；農(nóng)村集體土地騰退的主體是集體經(jīng)濟組織、房地產(chǎn)開發(fā)商、集體經(jīng)濟組織成員。幾方利益沖突時有：（1）國家公職人員的貪污賄賂行為導(dǎo)致拆遷款流失，執(zhí)法人員不乏暴力執(zhí)法，使得被拆遷戶對行政機關(guān)工作并不信任，不配合拆遷工作乃至暴力抗法，這是上層的污泥；（2）被拆遷戶的貪婪欲望，在社會矛盾少量突出的現(xiàn)實情況下，尤其是舊房改造和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的貧困被拆遷人把拆遷當(dāng)做是此生翻身轉(zhuǎn)運的唯一機會，將拆遷作為發(fā)家致富的新方法，這是底層的貪婪；（3）行政機關(guān)的監(jiān)管職責(zé)不到位，部門間分工不到位，被拆遷戶的救濟途徑不明確，這是監(jiān)管的漏洞；（4）媒體捕捉新聞的敏銳角度恰恰在于新聞的震懾力，難免添油加醋、夸大事實或虛寫材料，新聞媒體的熱力炒作正是拆遷矛盾的助推力。

二、房屋拆遷的合法性分析

（一）公共利益的法律論證

法律中自憲法開始就肯定了公共利益作為房屋拆遷目的的合法性地位。2004年修訂的《憲法》第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！蓖瑫r，第13條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償?！?004年修訂的《土地管理法》遵循《憲法》的精神，在第22條中規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)?！?007年修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》第6條規(guī)定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益……”第20條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。2011年頒布并實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》第2條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償?！痹摋l例第8條用概括式加列舉式的立法模式對公共利益做出了努力的描述。這些法條與理論上關(guān)于房屋拆遷合法性論證是一致的。

（二）公共利益的理論論證

公共利益作為房屋拆遷合法性基石的地位雖然在法律上得到了肯定，但法律并未明確給出公共利益的含義界定，這一缺憾形成了房屋拆遷行為的阻力的本質(zhì)來源。推進房屋拆遷行為的合法進程，必須明確界定公共利益的內(nèi)涵，進行公共利益的理論論證。

從理論上來說，公共利益之所以是房屋拆遷行為的合法性支撐，主要有兩個原因：

1. 社會契約論和人民說

根據(jù)社會契約論，一個運行良好的社會需要人和人之間的契約契約關(guān)系；根據(jù)人民說，國家的一切權(quán)力來源于人民。前者從公共利益和個人利益角度選擇支持公共利益，后者從權(quán)力來源肯定了公共利益。這兩大學(xué)說共同奠基了西方政治文明的發(fā)展史，同樣影響了我國的政治發(fā)展進程，公共利益的價值理念是被這兩大學(xué)說認(rèn)可的。房屋拆遷行為作為國家意志的表征，必須以公共利益為價值選擇。

2. 所有權(quán)的附隨義務(wù)

權(quán)利不能脫離義務(wù)而存在，所有權(quán)享有占有、使用、處分、收益的權(quán)能，因而更要踐行公共利益之義務(wù)。德國1919年的《魏瑪憲法》第153條規(guī)定：“……公用征收，僅限于裨益公共福利及有法律根據(jù)時，始得行之……所有權(quán)為義務(wù)，其使用應(yīng)同時為公共福利之役務(wù)?！边@里所說的公共福利，即公共利益。之后的《德國基本法》第14條第2款規(guī)定：“財產(chǎn)權(quán)負(fù)有義務(wù)。財產(chǎn)權(quán)之行使應(yīng)同時有益于公共福利?！贝藶樗袡?quán)固有的約束，自由與限制相伴相生，構(gòu)成所有權(quán)的內(nèi)容。

公共利益之于房屋拆遷的合法性地位毋庸置疑，如何界定公共利益才是關(guān)鍵。“整體國家觀”在公元前6世紀(jì)古希臘肯定了全社會存在與社會成員的一致性，之后，哈耶克對公共利益中“公共”的概念做出了整體的界定，由此將公共利益看做整體的普遍的利益，與個人利益、少數(shù)人利益區(qū)分開。邊沁認(rèn)為，公共利益不是獨立于個人利益的特殊利益，他認(rèn)為全社會的公共利益是每個個體個人利益的加和。隨后，博登海默認(rèn)為前述觀點未區(qū)分公共利益和個人利益，他認(rèn)為公共概念本身意味著在分配和行使個人權(quán)利時決不可以超越的外部界限，提出了“外部界限”的概念，“外部界限”是指個人利益的實質(zhì)范圍，他認(rèn)為公共利益的基本前提就是個人利益的實質(zhì)性范圍。

本文認(rèn)為，公共利益是在提取個人利益的實質(zhì)成分之后將其衍生出全社會的共同需要，具有社會導(dǎo)向性，并非個人利益的簡單加總。公共利益依照不同的地域、時間的比較標(biāo)準(zhǔn)，有時差異很大，在踐行時，須從本質(zhì)著手，不可片面。公共利益并不等于將少數(shù)被拆遷戶的利益讓位于代表多數(shù)人的政府決策。

三、房屋拆遷爭議的解決機制

（一）以公共利益為導(dǎo)向引導(dǎo)立法

1. 擴大行政公開，完善拆遷公共決策中的公民參與

拆遷是國家之于民眾的行為，具有強烈的行政色彩，因此要遵守行政公開、行政參與原則，這與憲法規(guī)定的民主原則是一致的，這也是民主法治的彰顯。行政公開原則是第二次世界大戰(zhàn)之后提出來的，這一原則要求政府等行政機關(guān)公開行政權(quán)力行使的依據(jù)、過程和結(jié)果。這一原則必然要求公民的行政參與，利害關(guān)系人在行政公開的前提下，參與行政行為，反過來，通過利害關(guān)系人的參加，提高行政效率并減少行政風(fēng)險。在拆遷這項浩大的工程中，當(dāng)事人必須要參與拆遷的決策，得到質(zhì)證和辯駁的機會。行政機關(guān)要通過展開政府信息公開、調(diào)查研究、聽證程序等制度，使被拆遷戶有效地參與到規(guī)劃決策的過程中去。被拆遷戶只有在知曉政府信息之時在決策過程中充分表達自己的意見，才能在實施程序中捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益。

2. 規(guī)范最低限度的拆遷實施程序

就農(nóng)村集體土地而言，仍適用《土地管理法》，而《土地管理法》最新一次修訂在2004年，亦不足夠滿足現(xiàn)狀。

以城市土地為例，《國有土地上房屋征收與補償條例》已經(jīng)于2011年1月21日公布并實施，新條例相對于舊條例，在拆遷實施程序中由5個步驟增至20個步驟，充分說明了我國立法的不斷發(fā)展。該條例第28條規(guī)定：“被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。”取消了行政機關(guān)自行強制拆遷的規(guī)定。強制執(zhí)行其實是對私有財產(chǎn)的征收，關(guān)系被拆遷戶最根本的財產(chǎn)權(quán)益，對待應(yīng)謹(jǐn)慎，新條例中仍需完善：

（1）引入提存程序

（2）引入強制執(zhí)行見證制度

（3）加強對拆遷違法行為的制約

（二）完善監(jiān)管部門職能界定

以國有土地上房屋征收為例，本級政府的職能定位在組織人與負(fù)責(zé)人，上級人民政府應(yīng)當(dāng)加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監(jiān)督。國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導(dǎo)。實踐中，無論是國有土地上房屋征收還是農(nóng)村集體土地騰退，政府以行政許可或行政裁決的形式介入商業(yè)拆遷或成為拆遷當(dāng)事人參與其中，以牟取暴利，這種來自官位的壓迫侵犯被拆遷人應(yīng)獲取的利益。法律的規(guī)定使政府既是拆遷的負(fù)責(zé)人又是監(jiān)督人，這種界定很容易使得政府等行政機關(guān)。沒有有效的監(jiān)督就不會有穩(wěn)定的秩序，政府的權(quán)力應(yīng)有一定的限度和范圍，政府不能直接成為拆遷當(dāng)事人，過度干預(yù)房屋征收與騰退工作。

（三）豐富拆遷補償方式

我國目前的拆遷補償方式只有兩種：貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。前者是由評估機關(guān)作出的評估價，不低于拆遷決定公告之日前的市場價格。實際上，目前的補償標(biāo)準(zhǔn)正伴隨著經(jīng)濟發(fā)展逐步走高，越是新公布的拆遷決定，補償標(biāo)準(zhǔn)越是優(yōu)越。然而，也正因如此，新老補償標(biāo)準(zhǔn)不一致，很多老拆遷戶會群體性上訪來斥這種不公平，這是思想心態(tài)的問題，在此不予置評。后者是指計算置換房屋的價款，清結(jié)原房屋價款，再由被拆遷戶來補其間差價。兩者可以互相選擇。

本文認(rèn)為，這兩種補償方式不足夠滿足被拆遷戶的需求，應(yīng)增加以下幾種方式：實物補償、安排就業(yè)、通過稅收方式支持興辦企業(yè)。實物補償可以提供被拆遷人的現(xiàn)實物質(zhì)生活需求，安排就業(yè)能夠長久地從收入源保證被拆遷戶的生活能力，興辦企業(yè)的稅收支持能夠更有效促進被拆遷戶的未來發(fā)展。這幾種方式與貨幣補償、產(chǎn)權(quán)置換相配合，才能從根本上幫助被拆遷戶減少拆遷對其產(chǎn)生的負(fù)面影響，保證其過渡期的生活質(zhì)量。

（四）完善被拆遷戶的救濟途徑

《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定了被征收人行政復(fù)議和行政裁決的權(quán)利。這兩者都是有限的司法變更權(quán)，復(fù)議機關(guān)大多是行政機關(guān)自身，充斥了行政性質(zhì)，被征收人仍處于弱勢地位，其權(quán)益很難得到真正救濟。本文認(rèn)為引入司法審查程序是較為中立、公正的做法。步入訴訟程序，法院系統(tǒng)獨立于行政系統(tǒng)也獨立于被征用人，法院內(nèi)部獨立，法官有更多的司法自治權(quán)，不偏不倚，以此適用法律法規(guī)，發(fā)揮主觀能動性，合理使用自由裁量權(quán)。法院須審查拆遷的前置程序是否符合法律規(guī)定以及本案具體行政行為的相關(guān)證據(jù)。審查行政機關(guān)只能有否越位，法律法規(guī)應(yīng)用是否得當(dāng)，行政機關(guān)工作人員有無違法違規(guī)行為，最終標(biāo)準(zhǔn)在于是否符合公共利益。

參考文獻

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第5篇：國有土地的征收和補償條例范文

先搬遷后補償不合法，因為違反了《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條的明文規(guī)定，該條文明確規(guī)定，房屋征收拆遷實施過程中，應(yīng)當(dāng)先補償后搬遷。但現(xiàn)實中，政府為了盡快落實項目建設(shè)，經(jīng)常發(fā)生先搬遷再補償?shù)那闆r。政府拆遷部門要求先搬遷再補償?shù)臅r候，被拆遷戶有權(quán)拒絕，政府部門可以與被拆遷戶進行協(xié)商，例如提出給予更高的臨時安置費和搬遷費，在被拆遷戶同意先搬遷的情況下，政府可以更快地推進項目拆遷和建設(shè)。但是，政府拆遷部門不得使用暴力手段強行拆遷或者威脅被拆遷人，否則被拆遷人可以報警處理，并向政府拆遷部門的上級單位舉報、投訴。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

第6篇：國有土地的征收和補償條例范文

一、純商業(yè)拆遷是否適用本條例？

根據(jù)“征房條例”規(guī)定，本條例規(guī)定是只針對公共利益，相對于舊條例，縮小了適用范圍，因為舊條例是允許商業(yè)拆遷的。另根據(jù)《循環(huán)經(jīng)濟促進法》規(guī)定，“城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者，應(yīng)當(dāng)采取措施，加強建筑物維護管理，延長建筑物使用壽命。對符合城市規(guī)劃和工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在合理使用壽命內(nèi)的建筑物，除為了公共利益的需要外，城市人民政府不得決定拆除?！本褪钦f，自2009年開始非公共利益政府不能決定拆除。

二、補償范圍是否包括土地使用權(quán)？

這個在舊條例中沒有規(guī)定，只有個批復(fù)，是《國務(wù)院法制辦對北京市人民政府法制辦公室關(guān)于城市私有房屋拆遷補償適用法律問題的請示的答復(fù)》（2002年1月24日，國法秘函〔2002〕15號）規(guī)定，“一、關(guān)于1999年1月1日現(xiàn)行土地管理法施行前拆遷城市私有房屋的補償問題。根據(jù)法不溯及既往的原則，1999年1月1日現(xiàn)行土地管理法實施之前拆遷城市私有房屋的補償，應(yīng)當(dāng)適用原土地管理法和原城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定。二、關(guān)于1999年1月1日現(xiàn)行土地管理法施行后至2001年11月1日現(xiàn)行城市房屋拆遷管理條例施行前，拆遷城市私有房屋的補償問題?，F(xiàn)行土地管理法第五十八條規(guī)定，收回國有土地使用權(quán)，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償?！本┦腥嗣裾鞒錾鲜鲆?guī)定，將土地使用權(quán)補償因素納入補償范疇，不存在法律問題。因此，北京市可以依照上述規(guī)定對被拆除的房屋進行補償。三、關(guān)于2001年11月1日現(xiàn)行城市房屋拆遷管理條例施行后，拆遷城市私有房屋的補償問題?！?001年11月1日以后實施的拆遷，貨幣補償款中包括對土地使用權(quán)的補償。今后，對被拆除房屋的補償應(yīng)當(dāng)按照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。”根據(jù)這個批復(fù)的意見，現(xiàn)行的一般做法是“地隨房走，地不計價”。但我們認(rèn)為，這明顯與物權(quán)法土地法相矛盾。

物權(quán)法第一百二十一條規(guī)定“因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補償?！保谝话偎氖藯l規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金”，土地管理法第五十八條“收回國有土地使用權(quán)的對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償”。

目前我國也有地方對房屋所使用的土地使用權(quán)進行補償?shù)?。比如，重慶市采取的做法就是適當(dāng)補償原則。根據(jù)《重慶市國土房管局關(guān)于城市房屋拆遷中土地補償有關(guān)問題的批復(fù)》（渝國土房管發(fā)〔2003〕113號）“因城市建設(shè)收回土地使用權(quán)時，對以出讓等有償方式取得土地使用權(quán)的土地使用者，應(yīng)根據(jù)其取得土地使用權(quán)的成本（出讓金及有關(guān)稅費等）和投入等因素考慮補償?！蹦敲淳唧w對土地使用的補償標(biāo)準(zhǔn)如何計算？目前尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)法律原理，我們認(rèn)為法治政府必須建立和保護行政相對人的合理利益。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，用益物權(quán)是對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依法享有的占有使用和收益的權(quán)利。而土地增值利益屬于用益物權(quán)人應(yīng)當(dāng)取得的收益，因此收回土地使用權(quán)時應(yīng)當(dāng)按收回時（征收決定生效時）的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)計算并退還。有了這樣的認(rèn)識后，一個更為復(fù)雜的補償問題實際上也解決了，就是“房地分家”的補償問題。實踐中，有些地方政府圖省事經(jīng)常毛地出讓，結(jié)果地上房屋和其他附著物尚未補償，土地使用權(quán)已幾易其主，政府征收時出現(xiàn)房主之外，地權(quán)另有其人的情況。這樣的案例在實踐中已經(jīng)大量涌現(xiàn)，但目前尚無具體且明確的先例可循。那么，我們認(rèn)為前述方法可以作為解決辦法的參考。

三、“城中村”改造適用何種程序？

所謂“城中村”是指已經(jīng)納入城市總體規(guī)劃建設(shè)區(qū)范圍，農(nóng)業(yè)用地通過征用所剩余很少或者已經(jīng)沒有，但以住宅用地仍為集體所有性質(zhì)土地為特征，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份已經(jīng)或者即將轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸荩瑴笥跁r展游離于現(xiàn)代城市體制管理之外的村民仍在原村居住而形成的村落?！俺侵写濉庇袕V義和狹義之分。從狹義上說，是指農(nóng)村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)。從廣義上說，是指在城市高速發(fā)展的進程中，滯后于時展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。城中村在大中城市普遍存在。成都市五城區(qū)內(nèi)尚有待改造的“城中村”12個，計劃在2012年前基本完成。

“城中村”改造的程序我們認(rèn)為應(yīng)分兩步走，即先將集體土地征為國有，再將國有土地上的房屋及其他附著物征收。本次征房條例將舊城改造（有的地方稱三項改造，即城中村、棚戶區(qū)、危舊房）造視為公共利益。目前，我國還沒有集體土地拆遷安置補償?shù)慕y(tǒng)一法律，但有些省市的做法也值得借鑒。已知的大約有三種模式，第一種叫征地法，即先按程序?qū)⑼恋剞D(zhuǎn)為國有，再按國有土地房屋來進行征收，也是我們主張的模式；第二種參照法，參照城市拆遷進行補償，這種模式有司法解釋的依據(jù)，最高法院2005行他字第5號批復(fù)規(guī)定，農(nóng)村集體土地征用后，原農(nóng)村居民對房屋仍然享有所有權(quán)，房屋所在地被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參考拆遷條例規(guī)定對房屋所有人進行安置補償（實際上城市已無安置可言），參照法成本稍少，我們成都市農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)采用的就是這種模式；第三種叫協(xié)商法，即互相商量補償，“按平算數(shù)”。

四、房地產(chǎn)管理工作中市轄區(qū)政府的責(zé)任及作用？

在房地產(chǎn)管理中我們聽到最多的就是市縣政府，基本上沒有聽到說過區(qū)政府，這次征房條例也是如此。部分學(xué)者們的觀點認(rèn)為應(yīng)該包括區(qū)級政府，理由是如果僅限市縣政府，則民族自治地區(qū)的盟、旗則不搞拆遷了。我們認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，對外行使相關(guān)管理職能的只能是市縣政府。理由是《國家土地管理局對出讓國有土地使用權(quán)有關(guān)問題請示的答復(fù)》（1991國土函字第71號）、《國家土地管理局關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)有關(guān)問題的答復(fù)》（1993年4月1日）兩次文件均規(guī)定“國有土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)。其中，‘市、縣人民政府’，所指‘市’，包括全國各級市；所指‘縣’，不包括市轄區(qū)?！倍野凑照O(shè)置的規(guī)定，區(qū)級政府原則上不單獨設(shè)立規(guī)劃管理部門，征地條例也明確是市縣人民政府負(fù)責(zé)本區(qū)域的房屋征收與補償工作。我們成都市的做法是在征地征房活動中依據(jù)《成都市征地補償安置辦法》（78號令）第三條“征地補償安置工作在市人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下，由市土地行政主管部門具體負(fù)責(zé)實施。市計劃、勞動、民政、公安、糧食、規(guī)劃等有關(guān)行政管理部門應(yīng)按照各自職責(zé)，協(xié)同市土地行政主管部門做好征地工作。區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)協(xié)助做好征地補償安置工作”、《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》（88號令）第六條“成都市房產(chǎn)管理局主管本市城市房屋拆遷管理工作。成都市房屋拆遷管理處具體負(fù)責(zé)錦江、青羊、金牛、武侯、成華區(qū)（含高新區(qū)，以下簡稱五城區(qū)）內(nèi)的城市房屋拆遷管理工作；其他區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門管理本區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷工作。公安、教育、電信、供電、供水、供氣和廣播電視等部門應(yīng)當(dāng)及時協(xié)助辦理被拆遷人的戶口遷移、學(xué)生轉(zhuǎn)學(xué)、電話移機、有線電視遷裝和水、電、氣供應(yīng)等有關(guān)事宜，除按照國家有關(guān)規(guī)定外，不得額外參加拆遷人和被拆遷人的負(fù)擔(dān)。國土部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作”明確規(guī)定，區(qū)級政府基本上是配合義務(wù)，從政府組織法來說并無不妥之處，但所有對外文件應(yīng)當(dāng)按照法律和行政法規(guī)規(guī)定的程序處理。

五、征房條例實施后原88號令的廢止問題？

由于《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》（88號令）系根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《四川省城市房屋拆遷管理條例》和《成都市城市房屋拆遷管理條例》制定，根據(jù)《立法法》“下位法違反上位法規(guī)定的應(yīng)予以改變或者撤銷”的規(guī)定，前述條例連同88號令均不再適用。

六、征地與征房的區(qū)別與聯(lián)系？

如果說有聯(lián)系，那么房地合一就是其中最重要的聯(lián)系，因為至今科技再發(fā)達也不能建造空中樓閣。所以，房產(chǎn)和地產(chǎn)我們通稱房地產(chǎn)，這也是我們有時混淆征地與征房的原因之所在。征地與征房在國外區(qū)別不大，幾乎世界所有國家都實行的是土地私有制，房地事實上也是合一的，只有我國法律制度上實行房地合一，但城市建設(shè)用地所有權(quán)歸屬國家，房屋產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人只有使用權(quán)且實行多頭管理。因此，在中國征地與征房是不同的法律概念。兩者的主要區(qū)別：

一是適用的法律程序不同。國家建設(shè)征收土地適用《土地管理法》及其配套法規(guī)中關(guān)于國家建設(shè)征收土地的規(guī)定；城市房屋拆遷適用《城市房屋拆遷條例》的規(guī)定。

二是適用范圍不同。征地適用范圍是農(nóng)村集體所有的土地，征房適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

三是法律后果不同。征地導(dǎo)致的法律后果是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的消滅，征房導(dǎo)致的法律后果是房屋所有權(quán)的消滅以及房屋產(chǎn)權(quán)的等價調(diào)整或者價值的交換。

四是補償范圍不同。征地一般補償有4項，即土地補償費、安置補助費、地上費（含建筑與青苗等）、菜地基金。征房實質(zhì)補償只有其中一項，即地上費，細(xì)化為房屋及地上建筑物補償，過渡費補償，營業(yè)損失補償。一句話，征地既補“磚頭”（土地及建筑），也補“人頭”（人員安置），而征房只補“磚頭”。

征房的程序為：

（一）公布補償方案。房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

（二）公布修正補償方案。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。

（三）風(fēng)險評估，必要時經(jīng)政府常務(wù)會議討論。

（四）落實征收補償費用。

（五）處理無證建筑。

（六）作出征收決定并公告。

（七）組織調(diào)查登記，公告調(diào)查結(jié)果。

（八）給予補償。

（九）對違約者提訟。

（十）對“釘子戶”作出補償決定并公告。

（十一）申請法院強制執(zhí)行。

征地的程序為：

（一）征地通告。由縣或市級國土資源局在被征收土地所在地的村范圍內(nèi)征地通告，告知被征土地的村集體經(jīng)濟組織和村民：征地范圍、面積、補償方式、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑以及征地用途等。通告后搶栽、搶種的農(nóng)作物或者搶建的建筑物不列入補償范圍。

（二）征詢村民意見。由縣或市級國土資源局會同所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，就征地通告的內(nèi)容征詢村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見，有不同意見的應(yīng)記錄在案，根據(jù)村委會或村民提出的意見分別處理并協(xié)調(diào)解決。對補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑、補償方式有異議的，應(yīng)告知被征地相對人有權(quán)提出聽證申請，并依法組織聽證。國土資源局應(yīng)將村民對征收土地的意見和聽證的材料作為報批的必備材料歸檔上報。

（三）地籍調(diào)查和地上附著物登記。由縣或市級國土資源局會同被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人實地調(diào)查被征土地的四至邊界、土地用途、土地面積，地上附著物種類、數(shù)量、規(guī)格等，并由國土資源局現(xiàn)場填制調(diào)查表一式三份，由國土資源局工作人員和所有權(quán)人、使用權(quán)人共同確認(rèn)無誤后簽字。國土資源局應(yīng)將所有權(quán)人、使用權(quán)人簽字的材料作為報批的必備材料歸檔上報。

（四）擬訂“一書四方案”組卷上報審批。由縣或市級國土資源局根據(jù)征詢、聽證、調(diào)查、登記情況，按照審批機關(guān)對報批材料的要求擬訂“一書四方案”即：“建設(shè)用地說明書，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，補充耕地方案，征收土地方案，供應(yīng)土地方案?！辈⒔M卷向有批準(zhǔn)權(quán)的機關(guān)報批。

（五）征用土地公告。征用土地的市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在收到省或國務(wù)院征用土地批準(zhǔn)文件之日起10個工作日內(nèi)在被征地所在村進行征用土地公告。征用土地公告的內(nèi)容：征地批準(zhǔn)機關(guān)、批準(zhǔn)文號、批準(zhǔn)時間和批準(zhǔn)用途；征用土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積；征地補償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑；辦理征地補償?shù)怯浀钠谙?、地點。

（六）征地補償安置方案公告?？h或市級國土資源局根據(jù)省或國務(wù)院征用土地批準(zhǔn)文件批準(zhǔn)的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日內(nèi)以村為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告。征地補償、安置方案公告內(nèi)容：被征用土地的位置、地類、面積；地上附著物和青苗的種類、數(shù)量；需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量；土地補償費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對象和支付方式；安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對象和支付方式；地上附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑；其他有關(guān)征地補償、安置的具體措施。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應(yīng)當(dāng)在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內(nèi)向縣或市級國土資源局提出?？h或市級國土資源局應(yīng)當(dāng)研究被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對征地補償、安置方案的不同意見。對當(dāng)事人要求聽證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽證會。確需修改征地補償、安置方案的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和批準(zhǔn)的征用土地方案進行修改。

（七）報批征地補償安置方案?？h或市級國土資源局將公告后的土地補償、安置方案，連同被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人的意見及采納情況報市、縣人民政府審批。

（八）批準(zhǔn)征地補償安置方案。

市、縣政府將征求意見后的征地補償安置方案批準(zhǔn)批準(zhǔn)后，并報省國土資源廳備案，并交由市、縣國土資源行政主管部門組織實施。

（九）土地補償?shù)怯洝１徽鞯剞r(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在征用土地公告規(guī)定的期限內(nèi)持土地權(quán)屬證書(土地承包合同)到指定地點辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人未如期辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)的，其補償內(nèi)容以市、縣國土資源行政主管部門的調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn)。

（十）實施補償安置方案和交付土地。按規(guī)定支付征地補償安置費，被征地單位和個人按期交付土地。

七、“村轉(zhuǎn)居”后集體土地是否自動轉(zhuǎn)為國有？

第7篇：國有土地的征收和補償條例范文

 

根據(jù)全旗發(fā)展規(guī)劃和校園發(fā)展建設(shè)需求，克旗經(jīng)棚一中風(fēng)雨足球館項目已于2016年立項，擬選址于克旗陽光熱力第四供熱站所在區(qū)域，根據(jù)學(xué)校師生體育鍛煉需要和新高考改革實際需求，選址于供熱站所在區(qū)域?qū)畲笙薅确奖銕熒鷱氖麦w育教學(xué)和體育鍛煉，豐富業(yè)余文體生活，并在校園形成教學(xué)區(qū)、生活區(qū)、運動區(qū)科學(xué)布局，助力提升學(xué)校教育教學(xué)質(zhì)量，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）、《國有土地上房屋征收與補償條例》和《赤峰市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》規(guī)定，結(jié)合經(jīng)棚一中實際，制定本實施方案。

一、征收主體、征收部門及實施單位

征收主體：克什克騰旗人民政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全旗房屋征收與補償工作

征收部門：旗住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局為征收部門

征收實施單位：旗住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局委托旗城市建設(shè)服務(wù)中心為房屋征收實施單位

二、征收范圍

克什克騰旗經(jīng)棚鎮(zhèn)陽光熱力四站。

三、補償方式

依據(jù)有資質(zhì)的評估機構(gòu)確定的評估價格予以貨幣補償。

四、補償標(biāo)準(zhǔn)

非住宅房屋征收有兩種補償核算辦法，供被征收人自主選擇。

（一）按土地市場價、房屋成本價補償核算。

1.土地補償標(biāo)準(zhǔn)：

（1）出讓用地的補償標(biāo)準(zhǔn)按其所在地區(qū)域我旗現(xiàn)行基準(zhǔn)地價及相應(yīng)土地級別，由具有資質(zhì)的評估機構(gòu)評估確定。

（2）劃撥用地的補償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定，由具有資質(zhì)的評估機構(gòu)評估確定。

2.房屋補償標(biāo)準(zhǔn)：

（1）有證房屋按其重新建造的成本價值折舊補償，由選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

（2）附屬房屋按其重新建造的成本價值折舊補償，由選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

（二）按土地成本價、房屋市場價補償核算。

    1.房屋補償標(biāo)準(zhǔn)：

（1）有證房屋按決定公告之日類似房地產(chǎn)的市場價格補償，由選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

（2）附屬房屋按其重新建造的成本價值折舊補償，由選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

    2.土地補償標(biāo)準(zhǔn)：

（1）對以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地，征收補償包括：

①取得此宗土地使用權(quán)時向出讓方實際支付的款項；

②辦理用地手續(xù)時所交的稅費；

③以上兩項費用合計截至目前的同期銀行貸款利息；

④土地治理費（每平方米30元）。

（2）對以劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地，征收補償為土地治理費補償（每平方米30元）。

（三）對土地、房屋以外其它資產(chǎn)的補償。

由具有資質(zhì)的資產(chǎn)評估公司對不可移動類資產(chǎn)按其重置成本扣除折舊后的價值補償，可移動類資產(chǎn)補償其拆裝費評估確定。

五、搬遷費補償

被征收房屋為生產(chǎn)用房的，搬遷費補償標(biāo)準(zhǔn)為房屋評估金額的2.5%；對其它非住宅房屋的搬遷費用，搬遷費補償標(biāo)準(zhǔn)為房屋評估金額的1.5%。

六、停產(chǎn)停業(yè)損失補償

征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，其停產(chǎn)停業(yè)損失補償標(biāo)準(zhǔn)為被征收房屋價值的3%。

被征收人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過依照前款規(guī)定計算的補償費的，應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的效益、納稅憑證、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與被征收人共同委托依法設(shè)立的評估機構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估，并按照評估結(jié)果支付補償費。

被征收人不能提供上述相關(guān)證明材料的，按其被征收房屋價值的3%執(zhí)行。

七、簽約期限

自征收決定作出，被征收房屋評估結(jié)果公示結(jié)束之日起30日內(nèi)。

八、搬遷期限

    簽訂征收補償協(xié)議后，自征收部門通知搬遷之日起15日內(nèi)。

九、本方案由旗住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋

 

第8篇：國有土地的征收和補償條例范文

引言：遠離立法的本意，歪曲公共利益的需要，或沒有實現(xiàn)合理、公平、公正、全面的補償，如果實施強制拆遷，那么就是間接地發(fā)動

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作者簡介：男，1969年10月生，江蘇海安人，犯罪學(xué)碩士學(xué)、法律博士、正高級經(jīng)濟師、教授級企業(yè)法律顧問，碩士生導(dǎo)師，從事不動產(chǎn)法、國際商法、土地估價、項目管理、公務(wù)“官”員品性矯正、罪犯心靈關(guān)懷等領(lǐng)域的理論與實務(wù)研究，在省級以上刊物上發(fā)表經(jīng)濟與法學(xué)論文30余篇，曾經(jīng)在2004年至2007年間，先后赴美國聯(lián)邦調(diào)查局、意大利環(huán)境和領(lǐng)土海洋部做高級訪問學(xué)者，分別研究刑事偵探技術(shù)和國土資源生態(tài)環(huán)境管理。座右銘：一生只向真理低頭！

第9篇：國有土地的征收和補償條例范文

    一、公益拆遷與商業(yè)拆遷未加區(qū)分

    關(guān)于物權(quán)法第四十二條中“公共利益”的界定問題在理論界爭論很大,這里只想從具體的審判實踐談公益拆遷和商業(yè)拆遷對房屋拆遷案件審理的影響。如果是公益拆遷,則根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定得到相應(yīng)的補償。由于這種拆遷是為了公共利益,因此,其補償一般較低,被拆遷人也容易接受。但現(xiàn)實情況往往是純粹的商業(yè)開發(fā)卻打著“舊城改造”、“公益事業(yè)”的旗號,對被拆遷人給予類似于公益拆遷那樣較低程度的補償。開發(fā)商賺了大錢,被拆遷人的利益卻在“公共利益”的名義下大受其害。也因此,不少被拆遷人以拆遷補償太少而起訴要求撤銷已經(jīng)簽訂的拆遷補償協(xié)議。面對這種訴訟,法院明知被拆遷人的利益訴求是正當(dāng)?shù)?但也很難找到支持其請求的依據(jù),因為《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《拆遷條例》)沒有區(qū)分商業(yè)拆遷和公益拆遷,而物權(quán)法也沒有告訴法官哪些情況屬于“公共利益”。而如果有了這種區(qū)分,法官可以直接根據(jù)商業(yè)拆遷的性質(zhì)判斷某些拆遷補償協(xié)議存在顯失公平的情形,從而支持被拆遷人撤銷拆遷補償協(xié)議的請求,使其利益得到公正的維護。因此,關(guān)于“公共利益”的界定問題,看似一個宏觀的理論問題,但實際上對房屋拆遷案件的處理起著舉足輕重的作用,系亟待解決的問題。

    二、城市房屋拆遷中被拆遷房所占區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)的補償缺位

    根據(jù)物權(quán)法第一百三十七條的規(guī)定,城市房屋住宅用地可以通過支付對價以出讓方式獲得。但實際上,在物權(quán)法之前,已經(jīng)有很多城市居民實際享有其私產(chǎn)房占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán),其實也是國有土地的使用權(quán),也相當(dāng)于物權(quán)法意義上的建設(shè)用地使用權(quán)。這些城市居民的國有土地使用權(quán)的取得情況較為復(fù)雜,從原國家土地管理局的一個文件中可以看出一些端倪。1995年3月11日,原國家土地管理局在《確定土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的若干規(guī)定》中指出:“土地使用者經(jīng)國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用、或通過依法轉(zhuǎn)讓、繼承、接受土地上建筑物等方式使用國有土地的,可以確定其國有土地使用權(quán)”,“土地公有制之前,通過購買房屋土地及租賃土地方式使用私有土地的,土地轉(zhuǎn)為國有后迄今仍繼續(xù)使用的,可確定現(xiàn)使用者的國有土地使用權(quán)?！庇纱丝梢?這些城市居民所享有的私有房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是合法的。

    但是,《拆遷條例》并沒有明確收回已經(jīng)劃撥、出讓的土地使用權(quán)的補償問題。根據(jù)《拆遷條例》第二十四條之規(guī)定,貨幣補償?shù)慕痤~,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。而以《拆遷條例》為依據(jù)制定的地方規(guī)章,也基本對土地使用權(quán)的補償采取回避的態(tài)度。如《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十二條規(guī)定,被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價包括房屋的重置成新價和區(qū)位補償價;《上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》第五十三條規(guī)定,估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素進行評估,評估時間以房屋拆遷許可證核發(fā)之日為準(zhǔn)。其中,都沒有涉及土地使用權(quán)的補償問題。而從我們的生活經(jīng)驗判斷,土地的價值遠遠大于地上所附房屋的價值,拆遷人的目的并不是為了取得被拆遷人的房屋及其附屬物,而是為了取得房屋及其附屬物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),取得土地使用權(quán)并進行投資獲得收益才是房屋拆遷的最主要內(nèi)容。但我們的拆遷補償制度中,恰恰沒有對最有價值的土地使用權(quán)進行補償?shù)膬?nèi)容。

    三、裁判援引的法律依據(jù)存在矛盾

    根據(jù)我國立法法第八條第(六)項和物權(quán)法第四十二條之規(guī)定,對非國有財產(chǎn)的征收,只能由法律規(guī)定,為了公共利益進行拆遷時必須依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進行征收。但在實踐中,我國的拆遷沒有區(qū)分公益拆遷和商業(yè)拆遷,現(xiàn)實中的拆遷實際上已經(jīng)等同于對非國有財產(chǎn)(私人房屋)的征收。目前,對這種征收行為進行規(guī)范的主要是《拆遷條例》,而該條例在我國屬于行政法規(guī)。因此,法院在對房屋拆遷糾紛案件作出判決援引法律時陷入了兩難的境地:如果引用《拆遷條例》,則有違立法法第八條和物權(quán)法第四十二條之精神,因為后者規(guī)定對非國有財產(chǎn)的征收,只能由法律規(guī)定,為了公共利益進行拆遷時必須依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進行征收;如果不援引《拆遷條例》,就無法在判決中指明法律依據(jù)從而很好地闡明判決的意旨。

    四、因補償、安置問題發(fā)生爭議時的處理程序混亂

    根據(jù)《拆遷條例》第十六條之規(guī)定,拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的,經(jīng)當(dāng)事人申請,由房屋拆遷管理部門或政府進行行政裁決。當(dāng)事人如果對行政裁決不服可以在法定期限內(nèi)提起行政訴訟。而根據(jù)1996年《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復(fù)》,拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議,或者雙方當(dāng)事人達成協(xié)議后,一方或者雙方當(dāng)事人反悔,未經(jīng)行政機關(guān)裁決,僅就房屋補償、安置等問題,依法向人民法院提起訴訟的,人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。這也就意味著,拆遷人與被拆遷人僅就房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議,依法向人民法院提起訴訟的,人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。由此可見,《拆遷條例》與該司法解釋在“當(dāng)事人在達成拆遷補償協(xié)議前因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議時”應(yīng)該如何解決存在抵牾。依據(jù)《拆遷條例》應(yīng)該先申請行政裁決,如果對裁決不服,可以提起行政訴訟;而依據(jù)司法解釋,則可以直接提起民事訴訟。兩個規(guī)范性文件,一個是行政法規(guī),一個是司法解釋,相互之間存在著明顯的矛盾。此外,《拆遷條例》對行政強制執(zhí)行規(guī)定也存在明顯的不足,其中比較突出的問題是適用司法強制和行政強制的規(guī)定含糊不清,這也容易導(dǎo)致行政強制執(zhí)行權(quán)在拆遷過程中被濫用?！恫疬w條例》第十五條將拆遷人和被拆遷人通過仲裁和司法解決糾紛的途徑限定為“拆遷補償安置協(xié)議訂立后”,客觀上造成了大量拆遷糾紛只能以行政裁決的方式來解決,并最終通過行政強制來執(zhí)行,從而剝奪了被拆遷人獲得司法救濟的機會。

    五、拆遷房屋上的承租人保護不力

    在拆遷案件中,有一部分是拆遷房屋上的承租人因沒有得到相應(yīng)補償而提起的訴訟,此種訴訟要么以被拆遷人為被告,要求與被拆遷人對拆遷補償款進行合理分配;要么直接以拆遷人為被告要求其給予補償。在后者,因承租人對拆遷人沒有實體上的請求權(quán),故法院一般會駁回其訴訟請求。而在前者的情況下,實踐中的情形一般是拆遷補償款都給了被拆遷人,然后由被拆遷人給承租人補償。此時,因主動權(quán)在被拆遷人手里,法院即使判決被拆遷人對承租人進行補償,但在具體數(shù)額的確定上也無章可循,承租人的權(quán)益很難得到保障。但客觀地講,在很多情況下,被拆遷房屋出租給承租人進行商業(yè)經(jīng)營時,承租人因拆遷而遭受的損失是巨大的,其損失數(shù)額有時甚至?xí)^被拆遷人自己?！恫疬w條例》第三十三條雖然規(guī)定了對非住宅房屋拆遷時的停產(chǎn)停業(yè)損失,但并沒有明確這一補償是否給承租人。因此,目前僅僅依靠從被拆遷人手中分得部分拆遷補償款的制度設(shè)計,已經(jīng)很難保障承租人的合法權(quán)益。

    六、拆遷評估中的評估方法缺乏科學(xué)性