劃撥土地的評估方法精選(九篇)
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第1篇：劃撥土地的評估方法范文
[關(guān)鍵詞]國有企業(yè)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；無形資產(chǎn)評估；價值評估
據(jù)我國國有資產(chǎn)管理部門的推算和匯總。近年來各種原因?qū)е碌膰匈Y產(chǎn)流失數(shù)字驚人。如何在國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中防范國有資產(chǎn)流失已經(jīng)成了當(dāng)前一個熱門話題。對于需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的國有企業(yè)而言，只有在準(zhǔn)確的資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)上進(jìn)行國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，才能體現(xiàn)公平、公正，才不會造成國有資產(chǎn)流失。
一、資產(chǎn)價值評估方法的評價與選擇
當(dāng)前確定國有企業(yè)資產(chǎn)價值普遍使用的方法是資產(chǎn)評估。資產(chǎn)評估是國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定程序。我國對資產(chǎn)評估的方法大致有這樣四種：收益現(xiàn)值法、重置成本法、現(xiàn)行市價法、清算價格法。
(一)收益現(xiàn)值法
收益現(xiàn)值法是將評估對象剩余壽命期間每年(或每月)的預(yù)期收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，以此估算資產(chǎn)價值的方法。運用收益現(xiàn)值法必須建立在資產(chǎn)具有獨立獲得預(yù)期收益的能力、資產(chǎn)未來的收益能夠用貨幣來計量、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險能夠用貨幣衡量等前提條件下。收益現(xiàn)值法適用范圍較小，一般是用于企業(yè)整體資產(chǎn)評估以及可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。
(二)重置成本法
重置成本法是現(xiàn)時條件下被評估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項資產(chǎn)的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，估算資產(chǎn)價值的方法。使用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評估，受到一定的限制，該方法要滿足繼續(xù)使用假設(shè)。而且待評估的資產(chǎn)必須是可以再生和復(fù)制、可以隨時間推移、可重建和重構(gòu)的具有有形或無形損耗的單項資產(chǎn)，或者是可重置和重構(gòu)的整體資產(chǎn)。
(三)現(xiàn)行市價法
現(xiàn)行市價法是通過市場調(diào)查，選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產(chǎn)作為比較對象，分析比較對象的成交價格和轉(zhuǎn)讓條件，進(jìn)行對比調(diào)整，估算出資產(chǎn)價值的方法。使用該方法需要有一個充分發(fā)育的、活躍的資產(chǎn)市場，同時參照物以及與被評估資產(chǎn)可以比較的有關(guān)指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以收集到的。隨著我國資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場不斷發(fā)展，會非常廣泛地運用現(xiàn)行市價法進(jìn)行自查評估。
(四)清算價格法
清算價格法適用于依照中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定，經(jīng)人民法院宣告破產(chǎn)的企業(yè)的資產(chǎn)評估。評估時應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)清算時其資產(chǎn)可變現(xiàn)的價值，評定重估價值。清算價格法與現(xiàn)行市價法基本相同，所不同的是停業(yè)或者破產(chǎn)時。企業(yè)將資產(chǎn)拍賣、出售，清算價格往往大大低于現(xiàn)行市場價格。在國外，清算價格法并不獨立使用。一般將清算價格法和現(xiàn)行市價法共同使用，稱為市場法。清算價格法主要用于企業(yè)破產(chǎn)、企業(yè)抵押、企業(yè)清理等幾種情況。
二、國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中的價值評估難點分析
國有資產(chǎn)的特殊性決定了國有資產(chǎn)的資產(chǎn)評估不可能是一帆風(fēng)順的，而這其中土地處置問題、無形資產(chǎn)評估問題，以及評估委托人問題又是國有企業(yè)資產(chǎn)評估中較為棘手的問題。
(一)土地處置問題
對待產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中，國有企業(yè)擁有的土地使用權(quán)的處置問題。因其使用權(quán)來源的不同而存在不同的解決途徑和辦法。若土地使用權(quán)來源屬出讓方式。則在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中并不涉及土地處置問題，僅需根據(jù)該地塊的客觀區(qū)域因素和個別因素采用合適的評估方法進(jìn)行評估。對劃撥土地使用權(quán)的處置方式，根據(jù)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第三條規(guī)定：“對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資(人股)和保留劃撥用地方式予以處置”。而在這幾種處置方式下，評估時所采用的方式及途徑也不盡相同，具體敘述如下：
1 對采取保留劃撥用地方式進(jìn)行處置的，無需對原賬面劃撥土地使用權(quán)的價格進(jìn)行具體的評定估算。但為了合理體現(xiàn)改革前國有企業(yè)的資產(chǎn)范圍，仍需對劃撥土地使用權(quán)原賬面金額按現(xiàn)行會計制度和會計準(zhǔn)則進(jìn)行核實，并以核實后的金額作為評估值列示，納入改革資產(chǎn)范圍。
2 對采取國有土地租賃方式進(jìn)行處置的，應(yīng)首先將國有企業(yè)原賬面存在的劃撥土地使用權(quán)價值進(jìn)行剝離，然后另行對國有土地使用的租金水平進(jìn)行評估，并將該租金水平評估結(jié)果一并運用于改革方案當(dāng)中。以規(guī)范國有土地租賃行為，并防止國有資產(chǎn)的流失。
3 對采取國有土地使用權(quán)出讓方式進(jìn)行處置的，對土地使用權(quán)進(jìn)行評估時。又存在兩種程序和途徑：第一種將該國有土地使用權(quán)納入改革資產(chǎn)范圍，也應(yīng)納入評估范圍。在這種情況下：首先，確定該土地使用權(quán)的價值定義，以土地使用權(quán)來源屬出讓性質(zhì)為假設(shè)，并根據(jù)地塊實際情況和規(guī)劃條件對土地使用權(quán)在出讓方式下的用途及使用期限進(jìn)行假設(shè)；然后，以這些假設(shè)作為估價提前，對該國有土地使用權(quán)采用合適的土地估價方法進(jìn)行評估，并將評估值直接列示于資產(chǎn)負(fù)債中無形資產(chǎn)項下；最后，對土地使用者(國有企業(yè))應(yīng)補(bǔ)交的地價進(jìn)行反映或列示。第二種不將該國有土地使用權(quán)納入改革范圍，也即不納入評估范圍。不將國有土地使用權(quán)納入改革范圍(評估范圍)時，還應(yīng)滿足一個前提：即房地產(chǎn)市價中大于建筑物實體價格的那部分，均是由土地使用權(quán)貢獻(xiàn)或創(chuàng)造的。將劃撥土地使用權(quán)與其對應(yīng)的建筑物分開評估(即土地使用權(quán)不納入改革評估，而另行評估后形成土地處置方案報批)才不會出現(xiàn)價值遺漏情形，才不會導(dǎo)致國有資產(chǎn)的流失。
(二)無形資產(chǎn)評估問題
無形資產(chǎn)具有非實體性、壟斷性、效益性和不確定性、完整性等特點。無形資產(chǎn)評估時考慮的因素主要有：1、無形資產(chǎn)取得的成本；2、機(jī)會成本，即無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、出售后失去市場的損失收益的大??；3、效益因素成本，即從無形資產(chǎn)補(bǔ)償角度考慮的，但無形資產(chǎn)更重要的是其創(chuàng)造收益；4、使用期限；5、技術(shù)成熟程度；6、轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素；7、內(nèi)外無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度；8、市場供需狀況；9、同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價格水平。無形資產(chǎn)評估值的高低，還取決于無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓的價款支付方式、各種支付方式的提成基數(shù)、提成比例等，在評估無形資產(chǎn)時，應(yīng)綜合考慮。
(三)價值評估委托人問題
由于國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的價格總體上決定于企業(yè)總資產(chǎn)減去負(fù)債后的凈資產(chǎn)價值。政府作為股權(quán)的出讓者，越高的買價意味著越多的利益。而對于股權(quán)的購買者或者擬進(jìn)入的私人投資者而言，情況恰好相反。相關(guān)利益主體的利益沖突使得轉(zhuǎn)讓雙
方都試圖確保價值評估有利于自身。并且當(dāng)所有的參與者都相信道德風(fēng)險會不可避免的影響評估人對資產(chǎn)的評估時，認(rèn)定評估人便成為所有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的關(guān)注焦點。
根據(jù)《國有企業(yè)改革重組調(diào)查研究報告》的展示，在中央控股改革企業(yè)中，由企業(yè)母公司代表企業(yè)最終所有者利益，執(zhí)行評估機(jī)構(gòu)委任權(quán)的占據(jù)了相當(dāng)大的部分，這樣的企業(yè)占中央控股改革企業(yè)樣本總數(shù)的35％。而在地方控股改革企業(yè)中，母公司作為評估機(jī)構(gòu)委托人的比例可以達(dá)到43％，同時還有37％的地方企業(yè)由地方政府親自選擇委任評估機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓機(jī)構(gòu)也是企業(yè)價值評估委托人中的重要部分，而企業(yè)管理者代表自身利益委任價值評估機(jī)構(gòu)的情況最為少見。《國有企業(yè)改革重組調(diào)查研究報告》顯示，通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)構(gòu)委托評估機(jī)構(gòu)評估改革企業(yè)資產(chǎn)所得到的評估價值相對最高，凈資產(chǎn)評估價值與賬面價值比值的平均水平可以達(dá)到83％，而依據(jù)其他委托人聘請的評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果計算出的該比值卻只有68％。這一統(tǒng)計結(jié)果一方面體現(xiàn)了在中國的產(chǎn)權(quán)改革過程中，許多國有企業(yè)的資產(chǎn)都存在被低估的可能性。另一方面也顯示產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)評估過程中低估資產(chǎn)的動機(jī)最小。改革企業(yè)價值低估行為的動機(jī)主要來自于企業(yè)收購者甚至政府官員的尋租行為，這也同時解釋了為什么中央政府鼓勵和要求在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中心實施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程，而不是由地方政府或公司私自組織實施。
本文認(rèn)為對國有企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評估的評估機(jī)關(guān)應(yīng)該都是當(dāng)?shù)貒匈Y產(chǎn)管理委員會授權(quán)獨立主體，然后通過招標(biāo)的形式來邀請這些單位，同時將審計單位、評估單位要分開。最后要將資產(chǎn)評估、審計不良資產(chǎn)的報審公開化。讓資產(chǎn)評估成為一種“陽光”工程。
三、對國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中價值評估的幾點建議
產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓工作是國有企業(yè)改革順利進(jìn)行的一個必要的前提，同時也是一項復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)行為。其影響因素眾多，要想使產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓取得徹底的成功，不留下任何的隱患，需要各方面的積極配合和支持。筆者對今后國有企業(yè)改革提出了以下幾個方面的建議：為促進(jìn)我國今后國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及其價值評估的健康發(fā)展。
(一)樹立正確的國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和價值實現(xiàn)的觀點
突破對國有企業(yè)“有進(jìn)有退”的狹隘理解。實現(xiàn)以退為進(jìn)，退中求進(jìn)，即在國有股權(quán)和比重上退，在國有經(jīng)濟(jì)的總體實力、控制力和影響力上進(jìn)。突破“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和企業(yè)重組是市場行為，政府無所作為”的認(rèn)識誤區(qū)。政府作為國有企業(yè)的出資人，理應(yīng)按市場規(guī)律組織推進(jìn)其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和重組；并且只有政府才能解決轉(zhuǎn)讓重組中的條塊分割、債務(wù)處理、人員安置、分離辦社會職能等諸多難題，才能協(xié)調(diào)多個部門參與改革的行動、審批權(quán)限的行使和各自利益的調(diào)整。突破對國有資產(chǎn)保值增值的片面理解。固化、呆滯、虧損、潛虧是最大的流失，只有流動、重組、盤活才能保值增值。國有資產(chǎn)存在于企業(yè)并有效利用是保值增值，存在于能為社會公眾利益服務(wù)的社會保障、基礎(chǔ)設(shè)施、政策性安排(如安置就業(yè)、補(bǔ)償職工)等其他形式也是保值增值。
(二)完善國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的外部環(huán)境和國有資產(chǎn)的評估機(jī)制
從我國目前有關(guān)企業(yè)并購的法律條文來看，還缺乏有關(guān)國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方面的系統(tǒng)規(guī)定，在國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的實施過程中還有許多細(xì)節(jié)與現(xiàn)行法律相抵觸，且存在各地區(qū)規(guī)定不盡相同的問題。因此必須要盡快制定出相關(guān)的法律法規(guī)，使國有企業(yè)改革有法可依。同時建立一套完善的社會保障體系來接收國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后分流出來的員工，為國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓創(chuàng)造良好的條件。針對在國有企業(yè)實施產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中存在的信息不對稱、管理層“道德風(fēng)險”等問題，一定要加大力度強(qiáng)化對產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程的監(jiān)督，以加強(qiáng)國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中信息披露的透明度。要健全國有資產(chǎn)評估機(jī)制，防止國有資產(chǎn)的流失。確立合理、公正的資產(chǎn)評估機(jī)制，是當(dāng)前規(guī)范國有企業(yè)改革的重點。因此在改革的實施過程中一定要確立公平合理的價格，尤其需要健全國有企業(yè)無形資本的評估機(jī)制，在我國國有企業(yè)改革中的資產(chǎn)評估中往往強(qiáng)調(diào)有形資產(chǎn)忽視無形資產(chǎn)。這樣使得國有資產(chǎn)流失現(xiàn)象嚴(yán)重。所以在今后的改革中必須為無形資產(chǎn)的評估建立一套系統(tǒng)的程序。
第2篇：劃撥土地的評估方法范文
關(guān)鍵詞：土地劃撥；建設(shè)用地；財政預(yù)算
中圖分類號：F301.23文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
在我國土地是全民所有，在社會保障層面，作為土地有一個基本保障的計費基數(shù)，當(dāng)住房面積達(dá)不到保障基數(shù)時，需要社會提供某種形式的住房補(bǔ)貼作為補(bǔ)償性支出。但作為土地的有償使用問題，其來源與歷史遺留問題復(fù)雜，在單位面積的計費標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，地方政府出臺了一些關(guān)于土地使用金的附加條件。而具體到房屋，其使用的期限與價格的走向等直接與土地相關(guān)，在土地使用費提高后，會相關(guān)到房價的走高。關(guān)于場地的使用和建設(shè)性土地的使用，涉及到不同性質(zhì)企業(yè)的租用和買賣等問題，引起復(fù)雜的社會管理，導(dǎo)致政府的管理出現(xiàn)難點。
一、土地出讓金的支出范圍
土地出讓金的支出范圍包括破產(chǎn)、改制企業(yè)職工安置費用、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、土地開發(fā)各項費用、土地出讓業(yè)務(wù)費等。
破產(chǎn)、改制企業(yè)職工安置費用。為支持國有企業(yè)改革和發(fā)展，妥善安置破產(chǎn)和改制國有企業(yè)分流下崗職工，根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》規(guī)定，國有企業(yè)破產(chǎn)時，其原使用的劃撥土地應(yīng)由市人民政府組織出讓，變現(xiàn)資金上繳市財政局，其土地出讓凈收益主要用于該企業(yè)未能參加養(yǎng)老、醫(yī)療社會保險的離退休人員的離退休費、醫(yī)療費和職工安置費用，其中對破產(chǎn)企業(yè)中自謀職業(yè)的職工，可按規(guī)定從出讓收入中撥付一次性安置補(bǔ)助費。
城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。根據(jù)土地出讓金征收情況，安排一定比例的土地出讓金用于城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。
土地開發(fā)各項費用。主要包括：以后，根據(jù)土地的生熟程度進(jìn)行土地開發(fā)的費用；安排一定數(shù)量的資金，用于農(nóng)村非耕地的開發(fā)、整理和復(fù)墾支出。
土地出讓業(yè)務(wù)費。市財政局按照繳入國庫土地出讓金收入的一定比例核撥土地出讓業(yè)務(wù)費，土地出讓業(yè)務(wù)費按預(yù)算外資金管理。土地出讓業(yè)務(wù)費的使用范圍按照《國有土地使用權(quán)出讓金征收管理實施辦法》執(zhí)行。
二、場地使用費
根據(jù)物權(quán)法，外資企業(yè)使用我國國有劃撥的土地可以提交場地使用費，其權(quán)利為土地使用權(quán)。其中包括兩項內(nèi)容：土地開發(fā)和土地使用。對土地的開發(fā)包括對現(xiàn)有建筑物的拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，作為土地開發(fā)費，外資企業(yè)須一次性支付，上述內(nèi)容指出土地開發(fā)費。而土地使用費是外資企業(yè)在使用土地資源過程中需要繳納的費用，根據(jù)地方土地使用情況的不同，費用的使用明細(xì)不同。一次性繳納土地開發(fā)費之后，須逐年繳納土地使用費。凡是屬于劃撥的土地，其費用都須納入財政預(yù)算，作為財政管理，專項用于外資企業(yè)投資補(bǔ)償，在相應(yīng)的建設(shè)拆遷和涉及公共設(shè)施的建設(shè)上作為支持外資企業(yè)發(fā)展的專項資金進(jìn)行管理。
土地使用費由中央政府和地方政府按照一定比例管理，經(jīng)由財政部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一征收和管理。對于同級土地行政部門代征代繳，同時納入財政預(yù)算，劃撥為城市建設(shè)費和土地開發(fā)費。對于出讓土地使用權(quán)的，協(xié)議出讓金的40％由國家進(jìn)行征收，而年付的租金和土地收益金，則不低于基準(zhǔn)地價的2％。使用土地的單位和個人須按照國家法律的規(guī)定自覺繳納土地使用費，國家對土地收費不屬于行政事業(yè)性收費，屬于土地資源性收費，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，國家作為土地的所有者，對于土地權(quán)益的收益體現(xiàn)在土地有償使用上。
三、建設(shè)用地土地
（一）住宅用地與非住宅用地在土地使用權(quán)上存在著區(qū)別：
物權(quán)法對住宅建設(shè)用地期滿后是否續(xù)費并沒有明確的規(guī)定，關(guān)系到住宅七十年產(chǎn)權(quán)到期的問題，到期后住宅用地是否需要繼續(xù)支付土地使用費的問題，關(guān)于建設(shè)用地土地使用權(quán)人所承擔(dān)的法律義務(wù)，目前還看不到一些依據(jù)。而住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后自動續(xù)期的規(guī)則已經(jīng)制定，這一個規(guī)定可以保護(hù)建筑物的所有權(quán)者的合法權(quán)益。在我國，土地使用金的問題，作為物權(quán)法考慮的續(xù)費問題沒有做規(guī)定反映出目前問題難以解決，矛盾突出。但考慮到實際操作，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要性，以不規(guī)定是否續(xù)費為宜，這關(guān)系到廣大的民生和以人為本理念的實際發(fā)展。
（二）關(guān)于非住宅用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期及法律后果
物權(quán)法未出臺之前，一般情況下，非住宅建設(shè)用地使用的規(guī)定為《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，而有特別行政法規(guī)規(guī)定的除外。物權(quán)法出臺后對地上建筑物進(jìn)行了特別的規(guī)定，沒有規(guī)定的依照舊有的約定或者依照法律、行政法規(guī)的特殊規(guī)定。不過這種情況容易導(dǎo)致繼續(xù)維持《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，使得物權(quán)法的法律效應(yīng)的實際操作有較大的難度。
（三）土地使用權(quán)登記注銷
登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)規(guī)定對期滿使用的土地進(jìn)行有權(quán)收回，并且進(jìn)行有效注銷登記，同時收回登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的土地使用權(quán)證。關(guān)于后續(xù)的工作，對土地繼續(xù)使用的費用問題，續(xù)期的問題，土地使用費如何支付及如何報財政審批等問題。還包括對地上建筑物的處理問題，對價支付的問題都需要繼續(xù)探討和深化改革方案。
四、新增建設(shè)用地土地使用費問題
（一）新增建設(shè)用地土地有償使用費征收范圍
部分農(nóng)用地和沒有利用過的土地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，根據(jù)地方國土資源部門的實際勘測和批準(zhǔn)的建設(shè)用地面積與相應(yīng)的等別之間存在費用上的相關(guān)，對于有償使用建設(shè)用地須在土地利用的總體城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍進(jìn)行申報，依法取得的建設(shè)用地的項目工程涵蓋了水利水電建設(shè)、移民搬遷占用土地城市土地以及房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)用地，包括在城鎮(zhèn)化過程中的村莊和集鎮(zhèn)的重新單獨選址，依法有償使用土地都屬于新增的建設(shè)用地，其費用需要按照不同規(guī)定來執(zhí)行。因違法批地、占用而實際發(fā)生的新增建設(shè)用地，應(yīng)按照國土資源部認(rèn)定的實際新增建設(shè)用地面積、相應(yīng)等別和征收標(biāo)準(zhǔn)繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費。
（二）新增建設(shè)用地土地有償使用費征收等別
自2007年開始，新增建設(shè)用地土地使用費的已經(jīng)提高了一倍。針對各別地區(qū)行政區(qū)劃的重新區(qū)劃，出臺的細(xì)化的土地使用費存在等別，具體細(xì)化后的收費標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)地方的發(fā)展而形成的。
今后，財政部將會同國土資源部根據(jù)國家土地調(diào)控政策需要，結(jié)合各地基準(zhǔn)地價水平、耕地總量和人均耕地面積、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等狀況，適時調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費征收等別和征收標(biāo)準(zhǔn)，并向全社會公布。（三）調(diào)整地方分成管理方式
調(diào)整后的土地使用費延續(xù)中央與地方的7：3的使用分成體制，對土地的總體調(diào)控能夠有利于控制房價總體的走高的趨勢，土地使用費的地方部分一律納入省級管理級別的國庫，納入財政預(yù)算。
五、完善土地使用的有關(guān)管理制度
針對治理整頓土地市場秩序中發(fā)現(xiàn)的問題，結(jié)合本地實際，查漏補(bǔ)缺，加強(qiáng)土地管理制度的建設(shè)。重點要加強(qiáng)地價、土地供應(yīng)和土地儲備的法律制度建設(shè)。（一）建立基準(zhǔn)地價、工業(yè)用地最低價出讓制度依規(guī)定定期更新基準(zhǔn)地價，建立并完善工業(yè)用地最低價出讓制度。基準(zhǔn)地價、工業(yè)用地最低價是政府管理和調(diào)控土地市場的基本手段，是顯化土地資產(chǎn)價值、核算土地資產(chǎn)收益的基本依據(jù)。為保證基準(zhǔn)地價水平符合實際，投入資金。（二）規(guī)范土地供應(yīng)制度 嚴(yán)格執(zhí)行國有土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣或掛牌制度。除按法律法規(guī)規(guī)定可劃撥供地的外，其他建設(shè)用地必須以有償使用方式提供。按法律法規(guī)規(guī)定實行招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓的土地，要依法進(jìn)行公示，接受監(jiān)督。（三）加強(qiáng)土地儲備的制度建設(shè) 土地收購儲備的制度建設(shè)著重考慮以下五個方面：一是要明確土地儲備的內(nèi)涵、范圍；二是要規(guī)范土地收儲機(jī)構(gòu)征地、收地、儲地、供地等方面的操作方法與管理制度，包括征地補(bǔ)償、開發(fā)支出、收儲機(jī)構(gòu)工作經(jīng)費等土地收儲成本標(biāo)準(zhǔn)、范圍的規(guī)定；三是要建立土地收購儲備準(zhǔn)備金制度，規(guī)范土地儲備資金的運作和管理辦法防范金融風(fēng)險；四是要建立土地儲備工作的監(jiān)督制度和法律責(zé)任制度；五是要建立起土地儲備工作的獎勵制度和責(zé)任追究制度，加強(qiáng)隊伍建設(shè)。
參考文獻(xiàn)：
[1] 張麗君. 外商投資企業(yè)場地使用費性質(zhì)辨析[J]. 財政監(jiān)督. 2010(20).
第3篇：劃撥土地的評估方法范文
關(guān)鍵詞：城郊結(jié)合部；土地；管理
中圖分類號：F291 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
一、前言
目前，我國土地利用與土地管理制度存在缺陷及負(fù)面作用。受到土地資源察賦的制約，一種精細(xì)的、合理的城市邊緣區(qū)土地開發(fā)、利用模式對于可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長來說是必需的。然而，現(xiàn)階段城市邊緣區(qū)土地利用除了出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益不高的情況，同時能夠造成城市無序發(fā)展等現(xiàn)象，另外由于土地利用法存在明顯的問題，給營造和諧社會造成明顯的阻礙。所以分析城郊結(jié)合部土地管理機(jī)制能夠產(chǎn)生非常關(guān)鍵的影響。本文在這種情況下，對如何優(yōu)化城郊結(jié)合部土地管理提出了自己的策略建議，具有一定的借鑒意義。
二、城郊結(jié)合部土地管理的策略建議
（一）強(qiáng)化對于土地的改革制度
以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，一定要根據(jù)相關(guān)要求承擔(dān)相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金。首先用地單位能夠根據(jù)自身實際情況，最大限度減少費用開支；其次，能夠給土地開發(fā)利用籌集相應(yīng)的資金，推動城郊結(jié)合部用地計劃及土地開發(fā)工作順利進(jìn)行。
（二）構(gòu)建城郊結(jié)合部土地審批體系
不僅在數(shù)量上，而且在土地用途、規(guī)模等上嚴(yán)格控制。結(jié)合部土地利用方案能夠在當(dāng)前現(xiàn)有土地資源開展合理的調(diào)派，呈現(xiàn)了非常明顯的整體性，應(yīng)當(dāng)借助實際的微觀管理貫徹落實，因此規(guī)定結(jié)合部土地控制機(jī)構(gòu)不斷健全土地審批步驟，制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。在建設(shè)項目立項時，要充分考慮土地的供應(yīng)量；在用地選址時，考慮土地用途管制的限制；在審批用地項目時，嚴(yán)格按照《土地管理法》和結(jié)合部土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行。
（三）規(guī)范對于城郊結(jié)合部土地的管理
制定城郊結(jié)合部土地流轉(zhuǎn)的地方法規(guī)，在法律上對土地流轉(zhuǎn)的形成和程序、土地評等定級、地籍管理、土地市場管理、出讓人和受讓人雙方的責(zé)、權(quán)、利以及糾紛、仲裁處理等進(jìn)行明確的規(guī)定。在實際流轉(zhuǎn)過程中一定要根據(jù)相應(yīng)的步驟開展。應(yīng)當(dāng)營造產(chǎn)生結(jié)合部農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)登記制度，推動流轉(zhuǎn)活動標(biāo)準(zhǔn)化水平持續(xù)提高。在土地流轉(zhuǎn)形式方面，應(yīng)當(dāng)貫徹落實多樣化原則，不過要特別關(guān)注租賃制。土地租賃制從全球范圍內(nèi)得到了推廣普及，能夠和我國當(dāng)前實際情況保持一致。土地流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)的時間內(nèi)完成，避免耽誤時間，給結(jié)合部群眾正當(dāng)權(quán)益造成明顯的破壞。
（四）合理對城郊結(jié)合部土地的評級
要科學(xué)地評估與定級結(jié)合部土地，就要求把結(jié)合部（包括結(jié)合部城鎮(zhèn)）的土地級別納入全市統(tǒng)一的土地分級體系，按全市土地差異，以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)劃分級別，使定級因素體系、定級方法與中心區(qū)基本一致，不能因為結(jié)合部的規(guī)模小，集聚效益低，重要程度小，內(nèi)部土地利用結(jié)構(gòu)簡單，而人為地區(qū)分中心區(qū)與結(jié)合部的土地定級與評估方法。正像之前城市中心區(qū)工業(yè)用地關(guān)鍵通過工業(yè)企業(yè)級差效益測算法開展，但是結(jié)合部工業(yè)用地往往通過聯(lián)營入股價推算法進(jìn)行評估。未來應(yīng)當(dāng)調(diào)整此類測算法，從城郊結(jié)合部實際評估環(huán)節(jié)之內(nèi)，應(yīng)當(dāng)通過不同渠道、不同手段進(jìn)行評估，同時應(yīng)當(dāng)特別強(qiáng)調(diào)保護(hù)用地范圍。同時，因為土地有償使用時間比較短，造成了這一領(lǐng)域工作人員非常的匱乏，但是當(dāng)前工作人員自身能力和實際情況無法保持一致，不具備相應(yīng)的知識及經(jīng)驗，無法和市場自身標(biāo)準(zhǔn)保持一致，因此，一定要最大限度培育高素質(zhì)的工作人員，給開展城市土地評估儲備相應(yīng)的專業(yè)人員。
（五）完善土地儲備與信息制度
通過土地統(tǒng)一收購、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓的國有土地收購儲備制度的建立，促使政府壟斷結(jié)合部土地一級市場，有效地控制結(jié)合部土地供應(yīng)總量，達(dá)到以土地供應(yīng)引到土地需求的目的。在結(jié)合部土地收購儲備中，把存量劃撥土地的入市總量納入政府的土地供應(yīng)總量。政府應(yīng)當(dāng)把結(jié)合部土地科學(xué)合理的流入到土地市場之內(nèi)開展合理的管理。在交易價格存在明顯問題的土地資源中，政府應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行合理的調(diào)控，避免各種違規(guī)操作活動出現(xiàn)。
另外，將結(jié)合部土地出讓、轉(zhuǎn)讓信息、地價信息、土地交易信息等等，借助不同的媒體進(jìn)行公示，推動開發(fā)商可以清楚的了解特定階段土地交易相關(guān)資料。
（六）實現(xiàn)土地的可持續(xù)發(fā)展
建設(shè)用地屬于非農(nóng)業(yè)用途的土地，主要是城市、村鎮(zhèn)居民的生產(chǎn)和生活用地，城市村鎮(zhèn)是由工業(yè)、商業(yè)、城市生態(tài)等多個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)組成的多層次的經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)。所以結(jié)合部建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理的調(diào)配，推動其能夠和當(dāng)前實際用地標(biāo)準(zhǔn)保持一致，另外能夠和城鎮(zhèn)未來的發(fā)展目標(biāo)及要求保持一致。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，土地資源能夠產(chǎn)生非常深刻的影響。同時，土地能夠影響城市、村鎮(zhèn)布局等等，通過土地自身功能及影響能夠了解到，土地在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中能夠產(chǎn)生非常深刻的影響。建設(shè)用地可持續(xù)利用既能確保當(dāng)代人能享受良好生活、生產(chǎn)空間帶來的舒適，也能為后代人的生存生活空間不受破壞而打下基礎(chǔ)。
三、結(jié)論
土地作為生產(chǎn)要素和生態(tài)要素，是人類生產(chǎn)、生活和生存的物質(zhì)基礎(chǔ)和來源，具有不可替代的作用。作為城郊結(jié)合部特殊區(qū)位，應(yīng)積極發(fā)展城市型生態(tài)農(nóng)業(yè)，大幅度提高土地利用率和社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益，發(fā)展集休閑、觀光、旅游、生態(tài)為一體的綜合都市化農(nóng)業(yè)。
參考文獻(xiàn)
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[4]鐘京濤.我國土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)分析[J].國土資源科技管理，2004，（06）.
第4篇：劃撥土地的評估方法范文
關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評估 執(zhí)業(yè)質(zhì)量 內(nèi)部控制
資產(chǎn)評估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量的提高，不僅可以提高注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)能力，還可以進(jìn)一步提升資產(chǎn)評估行業(yè)社會公信力。2010年廣西資產(chǎn)評估協(xié)會開展以資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查為核心的調(diào)查，采用分層抽樣的方法抽查了10家廣西資產(chǎn)評估師事務(wù)所，分別對于其內(nèi)部管理制度、設(shè)立條件持續(xù)情況與合伙人及股東任職條件持續(xù)情況方面、對資產(chǎn)評估師股東或合伙人由所在資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)為其繳納基本醫(yī)療等社會保險費和住房公積金的情況和獨立執(zhí)業(yè)質(zhì)量等方面進(jìn)行了檢查。本文以這次檢查結(jié)果為切入點，通過分析廣西資產(chǎn)評估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量存在問題的原因，從而提出提高廣西資產(chǎn)評估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量的對策。
一、廣西資產(chǎn)評估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量現(xiàn)狀分析
（一）事務(wù)所執(zhí)業(yè)缺乏內(nèi)部控制 （1）缺乏必要的制度。在檢查過程中，大多數(shù)的事務(wù)所都已經(jīng)按照財政部和中評協(xié)要求，制定了比較完整的內(nèi)部控制制度，包括對執(zhí)業(yè)質(zhì)量、人員管理、財務(wù)管理等方面的內(nèi)容。但仍存在少數(shù)事務(wù)所缺乏必要的制度建設(shè)，沒有對執(zhí)業(yè)質(zhì)量等進(jìn)行控制的制度。（2）對工作底稿的復(fù)核不夠完整。在檢查中發(fā)現(xiàn)，在部分的工作底稿中沒有反映出復(fù)核的痕跡，沒有體現(xiàn)出三級復(fù)核的要求；在個別復(fù)核人簽名存在重復(fù)簽名現(xiàn)象；在部分工作底稿中體現(xiàn)了復(fù)核的程序，可僅有簽名而無復(fù)核意見，使得復(fù)核流于形式。（3）對于報告簽發(fā)和報告簽章方面缺乏管理。在檢查中發(fā)現(xiàn)，有個別事務(wù)所缺乏對報告簽發(fā)的管理，在底稿中沒有報告簽發(fā)過程的記錄，無法表明報告簽發(fā)是否經(jīng)過相關(guān)人員的授權(quán)。在對于報告簽章方面，個別事務(wù)所的部分工作底稿只有注冊資產(chǎn)評估師的蓋章而缺乏簽名，甚至個別的報告沒有主任及其他相關(guān)人員簽章。（4）缺乏相應(yīng)的收費制度。在檢查中發(fā)現(xiàn)，每個事務(wù)所都將《資產(chǎn)行業(yè)收費管理辦法》粘貼在辦公地點。但只有廣西正德評估有限公司專門建立內(nèi)部收費管理辦法，其他機(jī)構(gòu)都是使用評估行業(yè)收費管理辦法；并且極大多數(shù)事務(wù)所都沒有針對評估費的債權(quán)催收制度和索賠制度。
（二）基礎(chǔ)規(guī)范不完備 （1）工作底稿不規(guī)范和不完備。檢查的報告中，評估報告的底稿基本符合規(guī)范，能夠支撐評估結(jié)果，但是工作底稿中存在一些問題，不夠完備。如評估業(yè)務(wù)約定書、評估計劃沒有按評估準(zhǔn)則要求的內(nèi)容書寫完整，缺少法人或授權(quán)人簽字，部分缺少委托方公章；企業(yè)整體評估中對被評估企業(yè)的歷史沿革、現(xiàn)狀和發(fā)展前景，可能影響被評估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素，被評估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展前景等資料收集不全，甚至沒有以上資料；對評估方法沒有進(jìn)行適用性分析，對采用何評估方法，不采用何種評估方法沒有說明原因；對企業(yè)整體評估不采用收益法評估，以及沒有說明不采用收益法評估的理由及收集相關(guān)支持資料；缺少流動資產(chǎn)的往來詢證函，存貨盤點表，應(yīng)收、應(yīng)付票據(jù)復(fù)印件等資料；重要資產(chǎn)缺少現(xiàn)場勘察記錄及現(xiàn)場清查明細(xì)表，除一個評估舉例外沒有其他重要資產(chǎn)的計算底稿及詢價依據(jù)；重要資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明、購貨發(fā)票、合同、工程預(yù)結(jié)算書收集不齊全，甚至沒有以上資料；機(jī)器設(shè)備評估舉例不具有代表性，或者價值量過小。重置成本構(gòu)成要素有誤，如未將需安裝設(shè)備的安裝費用等計入重置成本，對成新率形成過程披露不夠充分，成新率的貶值因素（或修正系數(shù)）的形成過程披露不充分；出現(xiàn)計算錯誤、明細(xì)表評估值與案例不一致等低級錯誤；采用收益法對企業(yè)進(jìn)行整體評估，未收集被評估企業(yè)前三年的會計報表及相應(yīng)的資料，無企業(yè)提供的財務(wù)預(yù)測信息資料，缺乏必要的計算底稿。采用現(xiàn)金流量法評估，對永續(xù)經(jīng)營的資本性支出計算錯誤（對固定資產(chǎn)等的更新支出沒有按評估值或評估基準(zhǔn)日的市場價值來計算）。折現(xiàn)率的取值與收益口徑不一致，計算及取值過程過于簡單。房屋建筑物重置價值取值過程過于簡單，取價依據(jù)不充分。采用市場比較法評估，底稿中未體現(xiàn)市場法所需的3個交易案例的信息，如價格來源，現(xiàn)場勘察照片等；土地使用權(quán)評估市場上有交易案例，且評估目的為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)采用市場比較法評估，但卻只采用成本逼近法評估，且成本逼近法中年期修正計算有誤；沒有披露劃撥土地的評估價值是否包含土地出讓金；長期投資評估工作底稿及資料過于簡單，沒有對控股子公司進(jìn)行整體評估，沒有按整體評估的要求收集相關(guān)資料；評估明細(xì)表沒有按準(zhǔn)則規(guī)范或國有資產(chǎn)評估指南的要求書寫完整，評估申報明細(xì)表沒有每頁蓋單位公章，甚至沒有評估基準(zhǔn)日的評估申報明細(xì)表；底稿中國有企業(yè)改制的專項審計報告沒有蓋審計單位公章及注冊會計師簽字蓋章，評估明細(xì)表的賬面價值與審計報告的賬面價值不相符，沒有在審計的基礎(chǔ)上評估；對評估增減值沒有進(jìn)行原因分析和說明；企業(yè)改制評估或國有資產(chǎn)評估缺少經(jīng)濟(jì)行為文件；三級復(fù)核簽字不齊全，部分缺少簽字評估師在復(fù)核表上簽字，三級復(fù)核的內(nèi)容記錄不齊全，部分復(fù)核流于形式。（2）評估報告內(nèi)容不規(guī)范不完備。在檢查中發(fā)現(xiàn)評估報告內(nèi)容沒有按準(zhǔn)則規(guī)范或國有資產(chǎn)評估指南的要求書寫完整，如缺少報告標(biāo)題、缺少評估報告使用者，缺少委托方與產(chǎn)權(quán)持有方或被評估單位之間關(guān)系的說明，評估目的表述層次不完整、不清晰，評估依據(jù)不完整，缺少具體的經(jīng)濟(jì)行為文件；評估對象及范圍沒有列出賬面值或者說明賬面值的情況；評估假設(shè)及特別事項說明的內(nèi)容與評估對象及評估目的、評估方法無關(guān)系，或者說明不夠充分，往往流于形式；對影響評估結(jié)論的事項說明不充分；在國企改制評估報告中，正文沒有企業(yè)的歷史沿革、經(jīng)營情況介紹；報告中對采用何評估方法，不采用何種評估方法沒有進(jìn)行分析及說明原因，評估計算公式與評估說明中的不一致；評估明細(xì)表與企業(yè)申報評估明細(xì)表不一致；評估明細(xì)表反映的信息不夠完備，如缺匯總表、頁碼和企業(yè)填表人、評估人員等；缺少委托方及產(chǎn)權(quán)持有方或被評估單位共同撰寫并蓋章簽字的資產(chǎn)評估有關(guān)事項說明；沒有披露長期投資核實的內(nèi)容（投資協(xié)議、持股比例等內(nèi)容），對長期股權(quán)投資企業(yè)的狀況說明過于簡單或沒有說明，對長期投資的評估方法及評估計算過程描述過于簡單或沒有說明；評估計算舉例不具有代表性，舉例價值量過小或資產(chǎn)類型不齊全；沒有說明存貨（房地產(chǎn)）為何要引用其他評估機(jī)構(gòu)出具報告的結(jié)果，委托方是否同意引用，沒有說明引用報告的主要內(nèi)容及進(jìn)行合理性分析；整體企業(yè)成本法評估時未分析企業(yè)是否擁有可辨認(rèn)的無形資產(chǎn)，若有，應(yīng)對其單獨評估；不可確指無形資產(chǎn)應(yīng)在最終確定的評估結(jié)論中列示，而不是在成本法的結(jié)論中列示；整體企業(yè)收益法評估計算過程過于簡單，因素考慮不全，分析測算的邏輯性差，對各預(yù)測科目的分析不夠完整詳細(xì)，無法判斷結(jié)果的正確性；存在少數(shù)機(jī)構(gòu)在歸檔的報告書沒有法人簽字或加蓋評估機(jī)構(gòu)公章的現(xiàn)象。
（三）地方執(zhí)業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)未建立 中國資產(chǎn)評估協(xié)會于2009年了《資產(chǎn)評估收費水平的測算標(biāo)準(zhǔn)》（中評協(xié)[2009]199號），結(jié)合廣西實際情況的廣西資產(chǎn)評估收費標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺，使得機(jī)構(gòu)對參照收費標(biāo)準(zhǔn)存在困惑，實際收費情況出現(xiàn)混亂，有的評估機(jī)構(gòu)按舊標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，有的按中評協(xié)的新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，有的按未經(jīng)物價局批準(zhǔn)的廣西評協(xié)新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并且還隨意打折，造成社會上對評估收費的公信力、權(quán)威性大打折扣，已經(jīng)嚴(yán)重影響到評估機(jī)構(gòu)的發(fā)展。
（四）森林資源評估不規(guī)范 （1）工作底稿存在的問題：如林權(quán)證不齊全或無林權(quán)證，無專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的森林資源勘察調(diào)查報告、無評估人員現(xiàn)場勘察記錄、無現(xiàn)場照片；沒有企業(yè)提供的森林存量資料及評估申報明細(xì)表，無企業(yè)的財務(wù)報表資料，在評估計算過程中，無收入、成本等取價依據(jù)來源說明，對經(jīng)營成本的取價依據(jù)不充分。對企業(yè)經(jīng)營的數(shù)量巨大的森林資源，沒有考慮企業(yè)的管理費用、財務(wù)費用等成本費用，中齡林經(jīng)營成本計算應(yīng)該每年投入并折現(xiàn)。折現(xiàn)率的取值缺乏計算過程。評估舉例范圍過小，對被評估資產(chǎn)不具有代表性，除評估舉例外無其他森林資源的計算過程。（2）評估報告存在的問題，主要包括：評估報告沒有說明委托方與產(chǎn)權(quán)持有方的關(guān)系，并且報告具有多個不同的產(chǎn)權(quán)持有人；林權(quán)證不齊全或缺少林權(quán)證，部分林地承包合同的權(quán)利人與報告中所提到的產(chǎn)權(quán)持有方不一致，報告中也沒有做出說明；委估森林資源面積巨大，缺少專業(yè)性的現(xiàn)場資產(chǎn)核實以及現(xiàn)場勘察說明；沒有不同產(chǎn)權(quán)人的資產(chǎn)評估結(jié)果匯總結(jié)論；缺少資產(chǎn)評估準(zhǔn)則依據(jù)；評估范圍與企業(yè)申報明細(xì)表內(nèi)容不一致，報告沒有說明原因；缺少評估協(xié)會認(rèn)可的兩名森林資源資產(chǎn)評估專家簽字，不符合出具報告的條件（大部分被檢查機(jī)構(gòu)存在以上問題，有的機(jī)構(gòu)對需要兩名森林資源評估專家簽字持保留意見，認(rèn)為有兩名注冊資產(chǎn)評估師簽字已符合出具資產(chǎn)評估報告的條件）；缺少森林資源核查報告出具單位的營業(yè)執(zhí)照、資格證書；無簽字森林資源評估專家資格證書；無委托方及產(chǎn)權(quán)持有方的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。
二、廣西資產(chǎn)評估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量影響因素分析
（一）評估人員執(zhí)業(yè)能力不足 （1）資產(chǎn)評估專業(yè)的高等教育發(fā)展不足。目前在廣西省唯有廣西財經(jīng)學(xué)院設(shè)置了資產(chǎn)評估本科和專科專業(yè)，是廣西唯一一所擁有資產(chǎn)評估本科專業(yè)的高等院校，從2012年起每年畢業(yè)本科專業(yè)人才只有50人左右，?？茖I(yè)人才只有110人。由于廣西財經(jīng)學(xué)院在2012年調(diào)整了專業(yè)培養(yǎng)方案，已經(jīng)取消了高職高專的資產(chǎn)評估專業(yè)，所以目前只有一個資產(chǎn)評估本科專業(yè)，規(guī)模為每年50人左右。人才培養(yǎng)的滯后非常不利于評估行業(yè)專業(yè)人才的培養(yǎng)，不利于建設(shè)合格評估專業(yè)隊伍。（2）專業(yè)人才緊缺。根據(jù)《廣西資產(chǎn)評估協(xié)會2011年度注冊資產(chǎn)評估師年檢公告》，廣西壯族自治區(qū)注冊資產(chǎn)評估師2011年度年檢合格的注冊資產(chǎn)評估師有504人，全區(qū)有資產(chǎn)評估資格的機(jī)構(gòu)52家， 平均每個評估機(jī)構(gòu)合格資產(chǎn)評估師不到10名， 擁有超過10名及以上資產(chǎn)評估師的評估機(jī)構(gòu)僅有21家。并且具備森林資源資產(chǎn)評估報告簽字資格的評估人員數(shù)量非常少，使得森利資源評估業(yè)務(wù)難以開展。據(jù)不完全調(diào)查，本科以上學(xué)歷的注冊資產(chǎn)評估師所占比重不到60%，碩士及以上學(xué)歷的注冊資產(chǎn)評估師所占比重不到10%。專業(yè)人才的缺乏阻礙評估業(yè)務(wù)執(zhí)業(yè)質(zhì)量的提高。因此廣西資產(chǎn)評估行業(yè)人才存在著素質(zhì)不高、數(shù)量不足和缺乏善于管理的復(fù)合型人才等問題。（3）缺乏對后續(xù)教育的重視。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資產(chǎn)評估行業(yè)中不斷出現(xiàn)新的評估業(yè)務(wù)，注冊資產(chǎn)評估師必須不斷進(jìn)修，以便更好地履行評估工作。因此評估人員每年都需要進(jìn)行必要的后續(xù)教育。但由于部分評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對后續(xù)教育工作的重要性認(rèn)識不夠、注冊資產(chǎn)評估師消極應(yīng)對、廣西評協(xié)管理不到位、后續(xù)教育培訓(xùn)內(nèi)容不合理和培訓(xùn)方式還不夠靈活等原因，使得很多注冊資產(chǎn)評估師沒有能很好進(jìn)行后續(xù)教育，后續(xù)教育培訓(xùn)的效果并不理想。
（二）評估機(jī)構(gòu)管理不完善 （1）缺乏戰(zhàn)略管理意識。評估市場競爭激烈，部分評估機(jī)構(gòu)只注重追逐利潤，不惜采用“打折政策”來吸引客戶，對于事務(wù)所的長遠(yuǎn)發(fā)展不予重視。缺乏明確具體的戰(zhàn)略規(guī)劃等，都限制了評估機(jī)構(gòu)的發(fā)展。（2）內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不完善。目前很多評估機(jī)構(gòu)的內(nèi)部控制和風(fēng)險管理機(jī)制不完善，限制了評估機(jī)構(gòu)的發(fā)展。有些評估機(jī)構(gòu)通過合并的方式擴(kuò)大規(guī)模，但由于缺乏戰(zhàn)略、企業(yè)文化、業(yè)務(wù)上的整合，很容易出現(xiàn)“合并快、分家也快”的現(xiàn)象，不利于實現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)“做大、做強(qiáng)、做優(yōu)”的目標(biāo)。
（三）評估行業(yè)體制不順 （1）廣西資產(chǎn)評估師協(xié)會未能充分發(fā)揮管理者的職能。目前廣西資產(chǎn)評估行業(yè)存在多頭管理的現(xiàn)象，注冊資產(chǎn)評估師由評估協(xié)會管理，房地產(chǎn)估價師由房地產(chǎn)估價協(xié)會管理，土地估價師由土地估價協(xié)會管理。各個協(xié)會之間相對獨立，受不同行政管理部門的管理，協(xié)會之間缺乏必要的溝通協(xié)作機(jī)制，各自為政，對于同一個評估業(yè)務(wù)也有不同的評估要求與操作指南，使得評估人員無所適從。多頭管理的現(xiàn)狀限制了廣西資產(chǎn)評估行業(yè)的統(tǒng)一與壯大。在廣西資產(chǎn)評估師協(xié)會管理過程中，也缺乏制定違反評估準(zhǔn)則、原則等事項的處罰規(guī)定，不利于評估質(zhì)量的提高。（2）自我發(fā)展的力度不足。廣西資產(chǎn)評估行業(yè)出現(xiàn)的時間短，起步晚，是在廣西人民政府的扶持下發(fā)展起來的，使得資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)過于依賴政府部門規(guī)定的法定業(yè)務(wù)，缺乏對市場新業(yè)務(wù)的開拓能力，未能主動去滿足市場業(yè)務(wù)需求。由于近年來評估事務(wù)所與從業(yè)人才的大量增加，對于法定業(yè)務(wù)的競爭越來越激烈，很多評估事務(wù)所迫于生存的壓力，只能采用壓價策略來爭取業(yè)務(wù)
三、廣西資產(chǎn)評估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量提高的對策
（一）建立健全資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)范 （1）制定《廣西注冊資產(chǎn)評估師管理辦法》。辦法要能體現(xiàn)中國廣西特色，明確資產(chǎn)評估行業(yè)管理體制，界定法定監(jiān)管和行業(yè)自律監(jiān)管的范圍，確定注冊資產(chǎn)評估師的法定執(zhí)業(yè)范圍，給予注冊資產(chǎn)評估師一個公正良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境。（2）結(jié)合資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則建立相關(guān)評價體系。廣西資產(chǎn)評估協(xié)會應(yīng)根據(jù)廣西資產(chǎn)評估行業(yè)的具體情況，制定相應(yīng)的廣西省資產(chǎn)評估行業(yè)的職業(yè)道德細(xì)則。對于執(zhí)業(yè)過程中可能發(fā)生的違反道德準(zhǔn)則的行為，通過細(xì)則確定相應(yīng)的監(jiān)督和懲戒措施。另外應(yīng)結(jié)合資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則，建立每個注冊資產(chǎn)評估師的道德評價體系，以具體的評價指標(biāo)來衡量，并以一定的方式將結(jié)果予以公開化。（3）改進(jìn)行業(yè)信息管理系統(tǒng)。廣西資產(chǎn)評估協(xié)會網(wǎng)站內(nèi)容過于單一簡單，很難通過該網(wǎng)站獲取專業(yè)的技術(shù)服務(wù)，應(yīng)結(jié)合行業(yè)的實際情況改進(jìn)行業(yè)信息管理系統(tǒng)，提高行業(yè)信息數(shù)據(jù)查詢功能，為各個評估人員提供數(shù)據(jù)參考，把評估機(jī)構(gòu)管理、注冊管理、評估業(yè)務(wù)、評估機(jī)構(gòu)和人員個人信息、后續(xù)教育等有機(jī)地結(jié)合起來。
（二）加強(qiáng)對資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的研究 資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展完善，離不開對這個學(xué)科理論知識的深入研究。廣西注冊資產(chǎn)評估師協(xié)會應(yīng)制定《關(guān)于促進(jìn)廣西評估行業(yè)科學(xué)發(fā)展的若干意見》，以促進(jìn)資產(chǎn)評估的學(xué)術(shù)研究。廣西資產(chǎn)評估師協(xié)會還應(yīng)積極爭取廣西省政府所設(shè)立的行業(yè)發(fā)展專項資金，結(jié)合這個專項資金制定相應(yīng)的專項資金管理辦法，以便促進(jìn)整個行業(yè)的理論發(fā)展。廣西評估師協(xié)會和評估師事務(wù)所應(yīng)對資產(chǎn)評估學(xué)術(shù)研究建立一系列的激勵機(jī)制，鼓勵評估機(jī)構(gòu)和評估師結(jié)合評估實踐經(jīng)驗，進(jìn)行專業(yè)課題的申報和資金扶持。廣西資產(chǎn)評估研究中心還應(yīng)充分發(fā)揮研究能力強(qiáng)的作用，把注冊資產(chǎn)評估的經(jīng)驗與研究中心的師資力量結(jié)合起來，對于行業(yè)中出現(xiàn)的新業(yè)務(wù)與新問題進(jìn)行理論研究，以達(dá)到“理論指導(dǎo)實踐，實踐完善理論”的目標(biāo)。
（三）加大拓展資產(chǎn)評估新業(yè)務(wù)力度 由于傳統(tǒng)評估業(yè)務(wù)的不可連續(xù)性，資產(chǎn)評估行業(yè)要發(fā)展壯大的話，必須要開拓新市場，尋求新業(yè)務(wù)，不斷滿足市場的需要，比如無形資產(chǎn)質(zhì)押評估、財政資金績效評估、以財務(wù)報告為目的的評估等業(yè)務(wù)。對于新業(yè)務(wù)，評估師事務(wù)所與評估人員要積極抓住機(jī)遇，結(jié)合本行業(yè)的優(yōu)勢，完善新業(yè)務(wù)的評估原則、評估方法的相關(guān)事項。如近年來興起的財政資金績效評估業(yè)務(wù)，盡管在很多地區(qū)已經(jīng)被注冊會計師事務(wù)所占得先機(jī)，但是評估協(xié)會、評估師事務(wù)所與廣大評估人員并未放棄這塊業(yè)務(wù)，積極制定更為科學(xué)合理的財政資金績效評估的評估方法與評估指標(biāo)。
（四）加強(qiáng)與相關(guān)行業(yè)監(jiān)管協(xié)調(diào) 要加強(qiáng)與財政、審計、工商等部門的協(xié)調(diào)，尤其是要與房地產(chǎn)估價協(xié)會和土地估價協(xié)會增強(qiáng)溝通協(xié)作，完善評估事項規(guī)范，盡量減少評估規(guī)定的矛盾，以實現(xiàn)評估行業(yè)的統(tǒng)一。同時利用行業(yè)處罰以及取消執(zhí)業(yè)資格等手段，加大評估機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師的違規(guī)成本，以提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量，尤其是對于評估機(jī)構(gòu)用低收費來進(jìn)行惡性競爭進(jìn)行打擊。
（五）建立健全事務(wù)所內(nèi)部控制制度 資產(chǎn)評估師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)從組織人事控制、財務(wù)控制、評估風(fēng)險控制和評估質(zhì)量控制等方面建立健全內(nèi)部控制制度，內(nèi)部控制制度應(yīng)結(jié)合具體情況隨時調(diào)整。由于內(nèi)部控制提供的只能是一個合理而非絕對的保證。因此還需要對內(nèi)部控制無法控制的領(lǐng)域建立突發(fā)事件風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，制定相關(guān)預(yù)案，使評估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險降到最低水平。
（六）大力發(fā)展資產(chǎn)評估高等教育 （1）完善資產(chǎn)評估課程體系建設(shè)。由于廣西的資產(chǎn)評估本科專業(yè)建設(shè)的時間很短，在課程體系的建設(shè)仍存在不足，尤其在實踐課程方面，不能全方面地反映實務(wù)中的評估業(yè)務(wù)。因此應(yīng)著重建設(shè)相關(guān)實踐課程，包括機(jī)電設(shè)備評估課程實習(xí)、無形資產(chǎn)評估課程實習(xí)、房地產(chǎn)評估課程實習(xí)等專項評估課程。（2）加強(qiáng)對師資隊伍培養(yǎng)。應(yīng)通過在事務(wù)所實踐和外出學(xué)習(xí)等方式來提高教師的專業(yè)知識。還可以通過組建評估培訓(xùn)師資庫，聘請具備豐富專業(yè)知識和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗的，充實評估教育的師資力量。（3）提高培養(yǎng)層次。目前廣西已將資產(chǎn)評估專業(yè)納入本科教育的范疇，但是單純的本科教育，是無法滿足培養(yǎng)資產(chǎn)評估高端人才的需求。因此，應(yīng)在已經(jīng)建立資產(chǎn)評估本科的高等院校，通過師資培養(yǎng)和引進(jìn)人才等方式，逐步設(shè)立資產(chǎn)評估學(xué)碩士點和資產(chǎn)評估專業(yè)碩士點，條件成熟后還可以建立資產(chǎn)評估學(xué)博士點。（4）進(jìn)行學(xué)校與評估機(jī)構(gòu)結(jié)合辦學(xué)。通過學(xué)校與評估機(jī)構(gòu)結(jié)合辦學(xué)，不僅可以結(jié)合評估機(jī)構(gòu)的需求有針對性培養(yǎng)評估人才，還可以借助評估機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢，提高評估專業(yè)人才的就業(yè)率，吸引更多優(yōu)秀的學(xué)子投身于評估行業(yè)，提高評估行業(yè)的知名度和影響力。廣西財經(jīng)學(xué)院還在此基礎(chǔ)上與廣西多家大型評估師事務(wù)所形成良好的合作關(guān)系，為這些事務(wù)所輸入優(yōu)秀的人才。
*本文系2011年廣西軟科學(xué)項目“廣西資產(chǎn)評估業(yè)質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)及其信息化研究”（課題編號：桂科軟11217005）的階段性成果
參考文獻(xiàn)：
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第5篇：劃撥土地的評估方法范文
關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險誘因防范
商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵
想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的風(fēng)險問題，首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點都離不開貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)通過收取貸款利息和手續(xù)費獲取收益，而貸款接收者借助貸款達(dá)到對抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營和收益的目的。國際銀行業(yè)對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權(quán)威性的界定：商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關(guān)的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。
商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價值決定并貸款金額的一項商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產(chǎn)的客觀價值進(jìn)行評定和估算的過程。房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實現(xiàn)抵押權(quán)的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請貸款的擔(dān)保物價值，商業(yè)銀行對抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價值的確認(rèn)是房地產(chǎn)抵押貸款評估的關(guān)鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產(chǎn)抵押貸款評估是對房地產(chǎn)抵押貸款價值的評估，與市場價值是并列、獨立的兩個相關(guān)指標(biāo)，共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不同需要。
影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的因素
政府因素
政府追求的一項重要目標(biāo)就是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風(fēng)險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，金融動蕩會給社會經(jīng)濟(jì)帶來動蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經(jīng)濟(jì)活動，對于活躍市場，推動投資和消費有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評估中，如果房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機(jī)構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的影響又是風(fēng)險誘因。房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。同時還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動，必然會對房地產(chǎn)抵押貸款評估方法產(chǎn)生影響。
估價機(jī)構(gòu)和估價人員因素
估價機(jī)構(gòu)和估價人員在房地產(chǎn)抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是抵押房地產(chǎn)價值評估的直接參與者，是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評估主要采用三大經(jīng)典方法—成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實際應(yīng)用上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn)，其價值主要是由在評估基準(zhǔn)日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負(fù)責(zé)任的估價師在任何時候都會補(bǔ)充評估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價值。當(dāng)評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時，就必須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產(chǎn)貸款價值。
房地產(chǎn)估價不是估價師的無中生有，有學(xué)者稱其為“科學(xué)加藝術(shù)”，確切的反映了估價的本質(zhì)。但是不管采用哪一種估價方法，都需要詳實的基礎(chǔ)資料來支撐，沒有基礎(chǔ)資料就不能稱其為科學(xué)。因此，在利用具體的估價方法時，豐富的基礎(chǔ)資料是估價結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。有些估價機(jī)構(gòu)或人員接受一項新業(yè)務(wù)時，出于方便利用同樣的方法和技術(shù)參數(shù)，省去實地勘探調(diào)查而帶來風(fēng)險。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機(jī)構(gòu)和估價人員帶來意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導(dǎo)致了估價結(jié)果的偏差。估價人員素質(zhì)水平偏低，對于房地產(chǎn)估價基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機(jī)構(gòu)中，很多估價員只有高中、中專學(xué)歷，對于估價的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經(jīng)驗的估價師，在具體負(fù)責(zé)一項估價業(yè)務(wù)時在參數(shù)選擇和方法運用上存在漏洞，也會產(chǎn)生一定的風(fēng)險。
其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動主體因素
房地產(chǎn)抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風(fēng)險，影響房地產(chǎn)抵押貸款評估值。其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的誘因。如，房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著不少的問題。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權(quán)。有些企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機(jī)構(gòu)和估價人員高估房地產(chǎn)抵押價值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價機(jī)構(gòu)提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價值發(fā)放貸款。
商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的防范
規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的程序
目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結(jié)果的有效性。而一個規(guī)范有效的估價程序顯然是有助于估價的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價格評估提供基礎(chǔ)材料。最后評估抵押房地產(chǎn)的正常價格。
建立健全估價制度
規(guī)范房地產(chǎn)估價師和估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實行房地產(chǎn)估價師資格認(rèn)證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產(chǎn)估價師等級制度；建立房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師業(yè)績報告制度；政府對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。
建立和完善估價機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價業(yè)務(wù)，選擇估價業(yè)務(wù)開始，一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品—估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。
建立房地產(chǎn)估價師職業(yè)保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產(chǎn)估價師已經(jīng)達(dá)到15000余人，加上2003年通過房地產(chǎn)估價師考試人員總數(shù)將超過21000人。這樣龐大的隊伍，對于保險公司來說，是一個具有極大潛力的發(fā)展市場。一旦建立房地產(chǎn)估價風(fēng)險保險制度，對估價師會產(chǎn)生督促作用。如果某個估價師因為業(yè)務(wù)水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場，丟掉生存空間。因此，通過估價風(fēng)險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質(zhì)，提高整個行業(yè)的水平和形象。
提高估價人員素質(zhì)和估價技術(shù)
在國外一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，如美國和香港的房地產(chǎn)估價行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會受到行業(yè)協(xié)會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價師接受一定時間的后續(xù)教育。中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓(xùn)。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。
商業(yè)銀行提高風(fēng)險預(yù)警能力
積極的風(fēng)險規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開放放貸時，主要評估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規(guī)避風(fēng)險的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評估方式只是在風(fēng)險出現(xiàn)之后對風(fēng)險的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評估部，適時踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動，房地產(chǎn)的維護(hù)和運行情況如何，對抵押物房地產(chǎn)的貸款價值進(jìn)行檢核性評估，提高風(fēng)險預(yù)警能力。
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