土地增值稅核算方法精選(九篇)

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第1篇：土地增值稅核算方法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算稅務(wù)處理

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算

房地產(chǎn)業(yè)的興起也標(biāo)志著一個(gè)新的會(huì)計(jì)的形成，雖然房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)不如工業(yè)會(huì)計(jì)或者商業(yè)會(huì)計(jì)那么成熟，但是其主干與核心內(nèi)容是基本一樣的，存貨的成本核算以及企業(yè)收入核算便是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算與其他會(huì)計(jì)的最大不同之處。房地產(chǎn)業(yè)的存貨核算科目并不如其他會(huì)計(jì)一般相對(duì)固定，其核算內(nèi)容也主要是工程成本（費(fèi)用）的核算。作者根據(jù)稅法中的相關(guān)成本扣除的要求也為方便稅務(wù)的清算設(shè)置了成本科目，其具體為：

（1）為獲得土地使用權(quán)而付出的金額，包括納稅人為獲得土地使用權(quán)所要支付的土地價(jià)格款項(xiàng)還要按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定所要繳納的所有費(fèi)用。

（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；指的是納稅人在獲得土地使用權(quán)的土地上所耗費(fèi)的人力、物力和財(cái)力構(gòu)成的成本和產(chǎn)生費(fèi)用，其中包括前期籌備費(fèi)用，土地在征用以及拆遷時(shí)候的補(bǔ)償費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)。

（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格：新建房及配套設(shè)施的成本以及費(fèi)用是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的所有費(fèi)用包括：銷售、管理和財(cái)務(wù)。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格指的是由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后所得的價(jià)格，其評(píng)估結(jié)果必須由當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指的是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的過程中繳納的各個(gè)稅種，如：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而繳納的教育費(fèi)附加，也可以視作扣除的稅金。

（5）財(cái)政部門規(guī)定扣除的項(xiàng)目。稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

（6）開發(fā)過程中間接發(fā)生的費(fèi)用

二、房地產(chǎn)業(yè)的稅收與核算對(duì)稅收所產(chǎn)生的影響

（一）土地增值稅、企業(yè)所得稅及營(yíng)業(yè)稅

（1）土地增值稅

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。當(dāng)前中國(guó)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，對(duì)土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測(cè)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

（2）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是指對(duì)中華人民共和國(guó)境內(nèi)的企業(yè)（居民企業(yè)及非居民企業(yè)）和其他取得收入的組織以其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得為課稅對(duì)象所征收的一種所得稅。企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是納稅人取得的所得。包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈(zèng)所得和其他所得。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，主要是集中在土地的銷售或者在土地上的建筑物所得收益，其計(jì)算應(yīng)稅所得額時(shí)預(yù)售的收入可以用作一些費(fèi)用的扣除依據(jù)，如項(xiàng)目宣傳費(fèi)、招待費(fèi)等，而房地產(chǎn)的稅務(wù)的特殊性也在此體現(xiàn)。

（3）營(yíng)業(yè)稅

營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在中國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。營(yíng)業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個(gè)主要稅種。房地產(chǎn)企業(yè)中的營(yíng)業(yè)稅是指在收取預(yù)售賬款時(shí)，將預(yù)售收入計(jì)算按月繳納，結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)不再繳納。

（二）稅收相關(guān)的核算方式

在房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，項(xiàng)目開發(fā)成本的控制貫穿于項(xiàng)目管理的整個(gè)過程。成本對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展具有較大的影響，而影響成本控制的因素又是多方面的，其工程成本（費(fèi)用）在房地產(chǎn)企業(yè)的成本稅收中占據(jù)著較為重要的地位，不過在當(dāng)下對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的部分預(yù)售款項(xiàng)轉(zhuǎn)結(jié)入營(yíng)業(yè)收入的時(shí)候，其對(duì)應(yīng)的相應(yīng)成本的歸集和扣除方法里稅收核算沒有統(tǒng)一規(guī)定的方法，但一般常用的方法有以下幾種：

1、估計(jì)推算法

就根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)以往核算的成本的數(shù)據(jù)以及其他信息等一系列的綜合因素，套用一些銷售價(jià)的比例，用不完全科學(xué)的估算得出相關(guān)的銷售成本的手段。

2、計(jì)劃成本法

就是按照預(yù)算的成本和開發(fā)的總面積比值來確定已出售的面積成本，又或者是根據(jù)預(yù)算的總成本以及計(jì)劃收入的比值來規(guī)定已經(jīng)取得的銷售收入，等項(xiàng)目完成后再進(jìn)行成本的差異調(diào)整的方法。

3、單位成本法

單位成本法即除去不能用作售賣的公共面積后可用作售賣以及出租之用的面積作為成本的核算對(duì)象，單位成本按照開發(fā)項(xiàng)目的建造本金在商品房面積中來進(jìn)行分配，在確定銷售獲利之時(shí)按照確定的商品房面積來轉(zhuǎn)結(jié)產(chǎn)品的成本的一種手段。

4、分類系數(shù)法

分類系數(shù)法就是按照房地產(chǎn)的開發(fā)工程來歸集開發(fā)中的各種費(fèi)用，按照價(jià)值的系數(shù)來進(jìn)行分配各類不同的價(jià)值開發(fā)的產(chǎn)品成本的方式。具體的計(jì)算方法即在依照開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目的歸集生產(chǎn)費(fèi)用的基礎(chǔ)上，按照不同的價(jià)值開發(fā)的產(chǎn)品之間的價(jià)值系數(shù)的計(jì)算成本分配率且按照這個(gè)計(jì)算出各種不一樣的價(jià)值開發(fā)的產(chǎn)品單位開發(fā)的成本運(yùn)算方法。

（三）核算對(duì)稅收的影響

現(xiàn)在對(duì)于商品房的開發(fā)成本的相關(guān)核算一般分樓盤或分期來進(jìn)行，但從嚴(yán)格的意義上來說，無論采取哪一種核算成本的方式，其中至少有一點(diǎn)是不會(huì)改變的，那便是必須按照相關(guān)的規(guī)章制度來把房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本開銷集中到樓盤的成本里，然后再進(jìn)行下一步的核算步驟，等到開發(fā)的項(xiàng)目完成后，各種支出集中完成后便可轉(zhuǎn)到相關(guān)科目，一般步驟是開發(fā)產(chǎn)品的科目，然后按照一些方法來算出各個(gè)成本的具體對(duì)象，這樣便組成了開發(fā)的成本。最后也就是說原則上不管采取什么樣的方法，最后也要按照這個(gè)工程所發(fā)生的費(fèi)用（成本）來作為稅收上扣除的根據(jù)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行稅收清算。不過在實(shí)際中，因選擇成本的核算方法不一樣，難免會(huì)影響帶開發(fā)產(chǎn)品成本轉(zhuǎn)結(jié)的準(zhǔn)確性，也會(huì)影響到存貨成本的準(zhǔn)確性和銷售的每一個(gè)階段的效益反應(yīng)，更甚者會(huì)影響到征繳所得稅的準(zhǔn)確性。

三、選擇核算方式的建議

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的核算方法的特殊性，筆者建議有：對(duì)于大型企業(yè)選用分類系數(shù)法；中型企業(yè)可選用收入百分比法；其他的可以用單位成本法或者計(jì)劃成本法，不做強(qiáng)烈推薦。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)這個(gè)特殊的行業(yè)有比較多的核算方法，其中主要以營(yíng)業(yè)稅、所得稅和土地增值稅幾個(gè)稅種為主，但選擇的核算方法不同產(chǎn)生的影響也不同，本文以房地產(chǎn)的成本稅收為起點(diǎn)，描述了核算方法對(duì)稅種的影響，希望能為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供良好的幫助。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳宗強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理研究[J]，《中國(guó)經(jīng)貿(mào)》，2012(18):231-232.

第2篇：土地增值稅核算方法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 稅收籌劃

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及稅收狀況

1.我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況

自我國(guó)改革開放以來，我國(guó)的行地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，并且逐漸的成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)逐漸的擴(kuò)展為開發(fā)、建筑、銷售住宅、商鋪、周邊配套設(shè)施等商品。

2.我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)問題已經(jīng)成為了近些年來社會(huì)輿論的焦點(diǎn)，也是百姓民生最關(guān)注的一個(gè)問題。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)使房地產(chǎn)價(jià)格不斷的波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系也發(fā)生了巨大的變化。從2007年開始房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，面對(duì)市場(chǎng)的火爆升溫，國(guó)家在2010年出臺(tái)了包括抑制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快、支持居民自住性住房消費(fèi)、抑制投機(jī)倒賣性購(gòu)房、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等調(diào)控措施。

3.土地增值稅概述

土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物產(chǎn)權(quán)，取得了增值收入的單位或個(gè)人增收的稅目。土地增值稅實(shí)行的是超額累計(jì)稅率，根據(jù)增值額設(shè)立30%至60%不同的稅率。土地增值稅在稅收上也有一些優(yōu)惠政策，例如建筑不同標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠、國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠等。總體來看，我國(guó)的土地增值稅具有稅收呈現(xiàn)先慢后快的增長(zhǎng)趨勢(shì)、土地增值稅增幅高于稅收總收入等特點(diǎn)。

二、土地增值稅稅收籌劃的意義

稅收籌劃也叫做合理避稅，它是指納稅人在不違反國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的前提下，合理的利用相關(guān)政策及對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，事前選擇對(duì)企業(yè)最有利的納稅方案來組織企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，最終達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)的目的。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅負(fù)較重的稅種就是土地增值稅，國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力變得更大。所以對(duì)于土地增值稅的籌劃工作在實(shí)現(xiàn)保障企業(yè)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力、減輕企業(yè)經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)、提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等方面的作用就顯得極為重要。合理的對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，能夠有效的降低企業(yè)的成本費(fèi)用，增加企業(yè)的利潤(rùn)，使企業(yè)可以充分的利用現(xiàn)有的資源，提升資源的利用率，并可使企業(yè)樹立良好的社會(huì)形象，從而推進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃的問題

首先，土地證增值稅的征收對(duì)象是已售出房地產(chǎn)的增值額，實(shí)際上屬于在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地增值額，即為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額減去規(guī)定可扣除項(xiàng)目后的余額，相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的利潤(rùn)。在實(shí)際工作中，企業(yè)所得稅已經(jīng)在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得行為上進(jìn)行了征稅，而且土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)過于狹窄，名義稅率也比較高，這就使得房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)過重，如果企業(yè)土地增值稅的籌劃不能改變這一現(xiàn)狀，那么稅制因素依然會(huì)對(duì)其造成嚴(yán)重的制約。

其次，土地出讓金的公允性不夠，各級(jí)地方政府在財(cái)政收入缺少自的壓力下，就可能使用各種手段來擴(kuò)大出售土地，以此短期行為來?yè)Q取財(cái)政收入。另外，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地需經(jīng)過國(guó)家征用，在征用的過程中，土地資源的配置受行政權(quán)力的控制，這就有可能產(chǎn)生地方管理者的行為。高價(jià)買地低價(jià)征地、不透明的招拍掛行為都會(huì)使企業(yè)購(gòu)入土地價(jià)格虛高，也使得土地增值稅的籌劃方案難以到達(dá)預(yù)期的效果和目的。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要方式

1.避免進(jìn)入征稅范圍來進(jìn)行納稅籌劃

首先，利用出售改為合資聯(lián)營(yíng)的方式達(dá)到避稅的目的。根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，使用不動(dòng)產(chǎn)投資入股、參與企業(yè)利潤(rùn)分配、承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的行為可不繳納土地增值稅與營(yíng)業(yè)稅，另外使用不動(dòng)產(chǎn)投資入股的股東以后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)時(shí)，營(yíng)業(yè)稅也不需要再補(bǔ)交。此規(guī)定給地產(chǎn)企業(yè)提供了納稅籌劃的空間，如果有某個(gè)資金能力達(dá)到一定程度的公司能作為房地產(chǎn)的購(gòu)買方，可以通過先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式來達(dá)到銷售房地產(chǎn)的目的。

其次，利用合作建房達(dá)到達(dá)到避稅的目的。所謂合作建房就是以一方出資金、一方出土地形式來共同構(gòu)建房屋建筑物。國(guó)家關(guān)于土地增值稅的相關(guān)規(guī)定指出：“如果雙方合作建房，并且房屋建成后由雙方按比例分配自用的、暫時(shí)免征土地增值稅建成后又轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)該征稅”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以依據(jù)這一政策來籌劃納稅。合作雙方建造房屋分得的房產(chǎn)不含土地增值稅，這樣大大降低了房產(chǎn)的成本，實(shí)現(xiàn)出地方與出資方的雙贏。合作一方通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而取得了部分房屋使用權(quán)，但是卻因轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)產(chǎn)生了營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)，另一合作方因轉(zhuǎn)讓了部分建筑物的所有權(quán)而產(chǎn)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)。若雙方采取房屋使用權(quán)與土地使用權(quán)互換的方式合作建房，對(duì)合作企業(yè)提供土地使用權(quán)的行為可以視為一種投資入股，可不征收營(yíng)業(yè)稅，這樣國(guó)家就只對(duì)銷售房屋取得收入的一方按銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，而雙方分得的利潤(rùn)也不再計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，合營(yíng)企業(yè)雙方因都不多交營(yíng)業(yè)稅而均獲得了節(jié)稅收益。

再次，利用待建房方式達(dá)到避稅的目的。所謂待建房指的是房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進(jìn)行房屋建設(shè)開發(fā)，在建設(shè)開發(fā)完成后收取客戶一定代建費(fèi)用的行為。在代建房的整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，雖然房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際獲得了收益，但是卻沒有涉及到房屋產(chǎn)權(quán)的變化，所獲收益是一種勞務(wù)性質(zhì)的收入，這樣也就不必繳納土地增值稅，而是僅依據(jù)規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。所以采用代建房方式進(jìn)行房屋建設(shè)開發(fā)，不但在減輕了企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)，同時(shí)也合理的規(guī)避了土地增值稅的增收范圍，最終降低了企業(yè)的稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)如果要使用代建房方式方式進(jìn)行納稅籌劃，一定要在建設(shè)開發(fā)前就確定最終用戶，確保定向開發(fā)。

最后，利用出售改出租的方式達(dá)到避稅的目的。稅法有關(guān)規(guī)定指出：“未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為不在土地增值稅的征稅范圍”。所以如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑物開發(fā)建設(shè)完成后，不是出售房屋，而是采取出租房屋的形式進(jìn)行資金的回收，由于房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變動(dòng)，則企業(yè)只需依據(jù)稅法交納出租房屋的房產(chǎn)稅，無需繳納土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

2.利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃

為了調(diào)動(dòng)納稅人的納稅積極性、減輕納稅人的負(fù)擔(dān)，我國(guó)稅法中規(guī)定了部分可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收益中扣除的項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分的研讀此政策，合理的增加可扣除項(xiàng)目金額，降低計(jì)稅依據(jù)及增值率，最總達(dá)到減輕稅負(fù)擔(dān)的目的。通常房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，運(yùn)營(yíng)資金方面均比較緊張，需要采取借款的方式來籌集資金，相應(yīng)的就會(huì)產(chǎn)生利息費(fèi)用，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，利息支出的扣除就成為了稅收籌劃的要點(diǎn)。我國(guó)稅法對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)中產(chǎn)生的利息支出是分兩種情況扣除的，房地產(chǎn)公司可以通過對(duì)比這兩種情況下利息支出的高低，合理的選擇是提供金融機(jī)構(gòu)出具的證明或是分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出來達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

3.利用土地增值稅的稅率來進(jìn)行納稅籌劃

土地增值稅使用的是采用超率累進(jìn)稅率來計(jì)算應(yīng)繳稅額，增值率越高稅負(fù)越重。一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，很有可能同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，面對(duì)不同的環(huán)境、不同的地區(qū)、不同的消費(fèi)人群，其開發(fā)成本及銷售價(jià)格可能會(huì)存在差異，這也就導(dǎo)致不同項(xiàng)目的增值額及增值率不同，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該同時(shí)計(jì)算并比較分項(xiàng)核算與匯總核算的稅負(fù)差異，從中選擇綜合稅負(fù)較低的核算方法。

4.利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

稅法規(guī)定：“納稅人建造普通住宅出售，如果增值額不超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的免征土地增值稅，超過20%的按規(guī)定征稅。要獲得免稅待遇，稅收籌劃應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)公司建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售前應(yīng)充分的了解市場(chǎng)行情，在保證利潤(rùn)率的前提下，合理的設(shè)置房屋的銷售價(jià)格，將增長(zhǎng)率控制在20%比例以下，以獲得免稅優(yōu)惠。其次，房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)增加扣除項(xiàng)目金額，例如可以增加土地征用費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝費(fèi)等房地產(chǎn)開發(fā)成本。最后，房地產(chǎn)公司建造住宅的同時(shí)也經(jīng)營(yíng)其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，要考慮分別核算不同項(xiàng)目的增值額，盡可能使銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的項(xiàng)目獲得免稅待遇。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡昌.揭秘稅收籌劃[M].北京：清華大學(xué)出版社，北京交通大學(xué)出版社，2011.

[2] 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).稅法[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2011.

第3篇：土地增值稅核算方法范文

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增;房地產(chǎn)企業(yè);影響

一、各界人士對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

據(jù)有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)實(shí)行“營(yíng)改增”，稅率估計(jì)為11%，房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅負(fù)將會(huì)減輕，成本可以得到降低，利潤(rùn)會(huì)有一定的提升空間，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目銷售和房?jī)r(jià)影響是不大的。其稅負(fù)有望得到下降。

稅改前，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，營(yíng)改增之后，普華永道間接稅主管合伙人胡根榮稱，建筑業(yè)的增值稅稅率在2011年11月財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》中規(guī)定為11%，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該會(huì)與之一致，稅率也應(yīng)該是11%。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院稅務(wù)管理系主任蔡昌也認(rèn)為，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增后的稅率預(yù)計(jì)在11%的水平。

財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)劉尚希此前曾指出，增值稅稅率定在11%，和以前房地產(chǎn)業(yè)5%的營(yíng)業(yè)稅稅率相比，從表面上看提高了，但考慮到可以抵扣的話，房企的實(shí)際稅收成本應(yīng)該會(huì)得到降低的。

《安信證券研報(bào)》認(rèn)為，房地產(chǎn)實(shí)行的“營(yíng)改增”會(huì)涉及到如何抵扣、土地增值稅如何處理，目前細(xì)則還未出臺(tái)，對(duì)房企影響最終還要看各種抵扣細(xì)項(xiàng)以及土地增值稅的處理等。總體來說，若按11%測(cè)算，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)就會(huì)降低。《中銀國(guó)際研報(bào)》指出，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”后，估算帶來的減稅規(guī)模或超8000億元。

尤尼泰（北京）稅務(wù)師事務(wù)所的房地產(chǎn)部經(jīng)理趙杰稱，“營(yíng)改增”對(duì)房企影響最大的是分管模式上的差別。因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅算法比較簡(jiǎn)單，增值稅有一些具體財(cái)務(wù)核算的規(guī)定，對(duì)財(cái)務(wù)管理水平要求更高。增值稅中，財(cái)務(wù)銷項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)的算法不同，最終需要納稅的結(jié)果可能就會(huì)有差別。如果進(jìn)項(xiàng)能夠取得進(jìn)項(xiàng)稅票，抵扣得多，稅負(fù)就會(huì)降低，否則稅負(fù)有可能提高。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響分析

營(yíng)業(yè)稅和增值稅是流轉(zhuǎn)稅中兩大主要稅種，因?yàn)槎愔圃O(shè)計(jì)的差別，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，營(yíng)業(yè)額全額是其計(jì)稅依據(jù)，并按適用稅率計(jì)算，在其商品的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)交納。增值稅是價(jià)外稅，其增值額是計(jì)算依據(jù)，采用稅款抵扣制度，對(duì)之前的環(huán)節(jié)已納稅款可以抵扣，這樣就可以達(dá)到不重復(fù)征稅。“營(yíng)改增”使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本增加，因?yàn)樵鲋刀惖牡侄愋裕偃绶康禺a(chǎn)企業(yè)從建筑施工企業(yè)或其他企業(yè)取得的發(fā)票都是專用發(fā)票的話，其進(jìn)項(xiàng)就可以抵扣了，這樣的話，從理論上講，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)就會(huì)得到降低了。筆者通過相關(guān)的分析來揭示房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”前后的總體稅負(fù)情況：

假如某市的一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入為A萬元，能抵扣的進(jìn)項(xiàng)額為B萬元，此時(shí)進(jìn)項(xiàng)稅稅率適用 17%和11%，不考慮其他變動(dòng)因素。

（一）一般推導(dǎo)。（1）針對(duì)增值稅一般納稅人，并且可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅率為17%時(shí)：如果“營(yíng)改增”前后稅負(fù)水平一致，A和B關(guān)系如下：

5%A=11%/（1+11%）*A-17%/（1+17%）*B

B/A=33.79%

如果“營(yíng)改增”后稅負(fù)水平降低了，A和B關(guān)系如下：

5%A11%（/1+11%）*A-17%（1+17%）*B

B/A33.79%

為此，只有當(dāng)進(jìn)項(xiàng)可抵扣金額大于營(yíng)業(yè)收入的 33.79%時(shí)，“營(yíng)改增”的推行才有可能降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)水平。反之，就會(huì)升高。如果可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅率為11%的話，上面數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)生一定的變化。

（2）針對(duì)增值稅一般納稅人，并且可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅率為17%時(shí)：如果“營(yíng)改增”前后稅負(fù)水平一致，A和B關(guān)系如下：

5%A=11%/（1+11%）*A-11%/（1+11%）*B

B/A=49.5%

如果“營(yíng)改增”后稅負(fù)水平降低了，A和B關(guān)系如下：

5%A11%（/1+11%）*A-11%（1+11%）*B

B/A49.5%

為此，只有當(dāng)進(jìn)項(xiàng)可抵扣金額大于營(yíng)業(yè)收入的49.5%時(shí)，“營(yíng)改增”的推行才有可能降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)水平。反之，就會(huì)升高。

（3）針對(duì)小規(guī)模納稅人，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)一定是減少的。因?yàn)?5%X〉3%（/1+3%）X 是恒成立。

（二）實(shí)例推導(dǎo)。A市的一房地產(chǎn)公司出售一幢寫字樓，房屋收入1000萬元。寫字樓的開發(fā)關(guān)支出為：土地出讓金及其他費(fèi)用100萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本400 萬元（取得可抵扣稅率為11% 增值稅專用發(fā)票350萬，取得可抵扣稅率為6% 增值稅專用發(fā)票50萬），期間費(fèi)用150萬元;該房地產(chǎn)公司所在地政府規(guī)定用于計(jì)算土地增值稅的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為

10%，增值稅銷項(xiàng)稅按 11%。

1.“營(yíng)改增”前稅負(fù)。（1）營(yíng)業(yè)稅 =1000×5 %=50（萬元）;（2）城市維護(hù)建設(shè)稅 =50×7%=3.5（萬元）;（3）教育費(fèi)附加= 50×5% = 2.5 （萬元）（含地方教育費(fèi)附加）;（4）堤防維護(hù)費(fèi)=1000×0.09% =0.9 （萬元）;（5）土地增值稅計(jì)算 ：增值額

=1000-（100+400）-500×10%-（50+3.5+2.5）-500×20%=1000

-500-50-56-100=294（萬元）;增值率 =294÷（500+50+56+100）

=41.64%;土地增值稅 =294×30%=88.2 （萬元）;（6）企業(yè)所得稅：（1000-100-400-56.9-88.2-150）×25%=51.225（萬元）;（1）-（6）合計(jì) ：50+3.5+2.5+9+88.2+51.225=196.325 （萬元）;總稅負(fù)率 =196.325÷1000=19.63%

2.“營(yíng)改增”后稅負(fù)。（1）增值稅進(jìn)項(xiàng)稅 =350/1.11×11%

+50/1.06×6% =34.685+2.83=31.855 （萬元）; 增值稅銷項(xiàng)稅

=1000/1.11×11%=99.099 （萬元）; 應(yīng)交增值稅 =99.099-

31.855=67.244（萬元）;（2）城市維護(hù)建設(shè)稅 =67.244×7%=4.707 （萬元）;（3）教育費(fèi)附加= 67.244×5% = 3.362（萬元）（含地方教育費(fèi)附加）;（4）堤防維護(hù)費(fèi)= 1000/1.11×0.09% =0.81（萬元）;（5）土地增值稅計(jì)算 ：增值額 =1000/1.11-（100+400）-500×

10%-67.244 -4.702D3.362-500×20% =900.9-725.308=

175.592（萬元）;增值率 =175.592÷725.308=24.21%;土地增值稅 =175.592×30% =52.678 （萬元）;（6）企業(yè)所得稅：（1000/1.11-100-400-4.707-3.362-0.81-52.568-150）×

25%=189.45×25% = 47.36（萬元）（1）--（6）合 計(jì) ：61.583+

4.311+3.079+0.81+54.578+47.031= 171.392（萬元）;總稅負(fù)率=171.392÷（1000÷1.11）=19.02%;稅負(fù)降低率= 19.63% - 19.02% = 0.61%

根據(jù)上面理論分析結(jié)果顯示，該房企可抵扣的進(jìn)項(xiàng)額B/營(yíng)業(yè)收入A=561.45/1000=56.14%，>33.79%，

從上述案例可以看出，“營(yíng)改增”后稅負(fù)不論絕對(duì)值還是相對(duì)值都有不同程度的降低，雖然降低幅度不是很大，但隨著“營(yíng)改增”政策逐步完善，使整個(gè)增值稅抵扣鏈條更加完整，

其稅負(fù)會(huì)進(jìn)一步降低。

三、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣面對(duì)“營(yíng)改增”的影響

（1）“營(yíng)改增”是我國(guó)目前重大的稅制改革，對(duì)每一個(gè)房企的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重大的影響。企業(yè)必須從上至下高度重視，并做好有關(guān)的培訓(xùn)的工作，財(cái)會(huì)人員應(yīng)牢固掌握“營(yíng)改增”的相關(guān)政策，并做好會(huì)計(jì)核算方法協(xié)調(diào)，提高會(huì)計(jì)核算水平;其他部門積極配合，制訂或修訂有關(guān)企業(yè)的制度，更要重視的是在政策執(zhí)行的初期，想辦法搞好過渡期間的有關(guān)工作，使企業(yè)的各種進(jìn)項(xiàng)稅額得到有效抵扣。

（2）重視“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的增加，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，如何選擇施工企業(yè)和材料供應(yīng)商，就相應(yīng)地顯得尤為重要了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要通過招投標(biāo)方式，按各施工企業(yè)資質(zhì)、報(bào)價(jià);并根據(jù)材料供應(yīng)商產(chǎn)品質(zhì)量、規(guī)模等因素綜合考慮，那么就應(yīng)當(dāng)把取得增值稅專用發(fā)票當(dāng)作重要條件之一，國(guó)有企業(yè)加強(qiáng)融資創(chuàng)新的探索從源頭上把關(guān)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡可能地減少零星用工，沒有辦法的情況下，實(shí)在是要零星用工的話，也可以通過建筑施工企業(yè)去實(shí)現(xiàn)，這樣就可以獲得增值稅專用發(fā)票，從而降低稅負(fù)。

（3）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅意識(shí)，企業(yè)在采購(gòu)材料過程中，必須要能避免貪圖價(jià)格上的優(yōu)惠，從而企業(yè)放棄開具專用發(fā)票的行為，這樣，就可以使企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣增大，進(jìn)而達(dá)到少繳稅款。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)稅收金額一般較大，各企業(yè)的財(cái)務(wù)部門一定要嚴(yán)格把關(guān)，每一筆交易都必須得有合法合規(guī)的有效發(fā)票，杜絕用收款收據(jù)等其他白條現(xiàn)象充抵發(fā)票，提高會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量，從而達(dá)到合法并合理減稅，降低企業(yè)稅負(fù)。

綜上所述，我國(guó)政府為了完善稅制，避免重復(fù)征稅，推行了“營(yíng)改增”。從上面的分析可以看出，在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”工作，對(duì)企業(yè)來講是有利的，可以達(dá)到降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，與此同時(shí)，還可以達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效調(diào)控，對(duì)遏制房?jī)r(jià)大幅上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：土地增值稅核算方法范文

關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)收益與應(yīng)稅收益的差異 審計(jì)費(fèi)用

房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)數(shù)年被國(guó)家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項(xiàng)檢點(diǎn)行業(yè)，每年被查出偷稅金額巨大。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃不是簡(jiǎn)單的問題，需要統(tǒng)籌考慮各個(gè)稅種的稅收政策，并且滲透進(jìn)商業(yè)類房地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)施工、銷售的每一個(gè)環(huán)節(jié)。稅務(wù)籌劃在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)中的發(fā)展已經(jīng)日臻成熟，但是也日益暴露出問題。本文對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃管理問題進(jìn)行分析，

一、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃界定和特征分析

（一）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃界定 目前理論界與實(shí)務(wù)界對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃還沒有相關(guān)的界定，但是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃從屬于一般意義上的稅務(wù)籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃也是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事先安排，是一種活動(dòng)，更是一種企業(yè)財(cái)務(wù)管理的戰(zhàn)略；而且商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的目的也是利用一切合法手段，來推遲或少繳稅款，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最小化。此外，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)的特點(diǎn)。稅務(wù)籌劃必須在法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會(huì)受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務(wù)籌劃還應(yīng)符合國(guó)家的立法意圖。稅收是國(guó)家調(diào)節(jié)生產(chǎn)者、消費(fèi)者行為的經(jīng)濟(jì)杠桿，也是國(guó)家調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的一種有效手段。不同的稅收優(yōu)惠政策、不同的稅率等都是為了實(shí)現(xiàn)國(guó)家不同的調(diào)控目標(biāo)。因此，稅務(wù)籌劃也要對(duì)國(guó)家的調(diào)控意圖作出積極反應(yīng)，將國(guó)家的政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預(yù)測(cè)性：稅務(wù)籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤(rùn)的一個(gè)重要因素來考慮，在安排投資、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前，事先進(jìn)行籌劃，確定最優(yōu)納稅方案，從而調(diào)整自己的各項(xiàng)活動(dòng)至適用相關(guān)的稅法規(guī)定。等到經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)已經(jīng)完成、納稅義務(wù)已經(jīng)確定之后再考慮如何減輕稅負(fù)，則違背了稅務(wù)籌劃的本意，并且更易導(dǎo)致偷稅、漏稅行為的產(chǎn)生。第三，時(shí)效性：我國(guó)稅收制度正處于不斷建設(shè)、完善的狀態(tài)，稅收政策變化較快，這就要求企業(yè)時(shí)刻關(guān)注會(huì)計(jì)、稅務(wù)等相關(guān)政策法規(guī)的修改，使稅務(wù)籌劃方案符合最新的政策規(guī)定。第四，整體綜合性：稅務(wù)籌劃應(yīng)具有全局性，兼顧短期和長(zhǎng)期效益，統(tǒng)籌局部和整體利益。有效的稅務(wù)籌劃應(yīng)著眼于企業(yè)收益的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)和企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)，稅務(wù)籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的全過程，與會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、進(jìn)出口貿(mào)易等領(lǐng)域緊密聯(lián)系。從理論上說，房地產(chǎn)企業(yè)減少稅收的方法除了稅務(wù)籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現(xiàn)實(shí)中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達(dá)到減輕稅負(fù)的行為，但是違反了稅收法律法規(guī)，違反了國(guó)家的立法意圖。企業(yè)運(yùn)用這類不正當(dāng)?shù)氖侄慰赡軙?huì)面臨更大的稅收成本和風(fēng)險(xiǎn)。

（二）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特殊性 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特征。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃需要滿足房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)財(cái)務(wù)管理的需要。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元化，主要開發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括：設(shè)計(jì)規(guī)劃、用地批租、房屋建造、竣工驗(yàn)收、銷售出租、物業(yè)管理、保修服務(wù)等。商業(yè)類房地產(chǎn)橫跨商業(yè)和寫字樓兩個(gè)領(lǐng)域，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，業(yè)務(wù)復(fù)雜，投資主體多元化。稅務(wù)籌劃綜合性的特征在房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)得更為明顯，稅務(wù)籌劃需要對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)做全盤的考慮，與企業(yè)規(guī)范的管理流程和精細(xì)的管理模式相適應(yīng)。第二，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃是整個(gè)籌劃中不容忽視的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集渠道多樣化，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜，企業(yè)主要通過預(yù)收購(gòu)房定金、預(yù)收代建工程款、銀行貸款、發(fā)行債券、獲得其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體的投資、在資本市場(chǎng)發(fā)行股票等渠道來籌集資金。企業(yè)在籌劃過程中要謹(jǐn)慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃應(yīng)更關(guān)注成本、費(fèi)用的籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用龐大，房地產(chǎn)開發(fā)成本如征地拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。成本、費(fèi)用名目繁多，數(shù)額巨大，稅務(wù)籌劃空間大。第四，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及到生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，籌劃時(shí)間長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，回收資金時(shí)間長(zhǎng)。從最初規(guī)劃征地到最終出售出租往往要經(jīng)歷幾年的時(shí)間，資金的回收是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃具有持續(xù)性，籌劃過程中需要考慮收入、費(fèi)用的分?jǐn)偅紤]不同的會(huì)計(jì)核算方法對(duì)損益的影響。第五，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及開發(fā)、交易、占用、所得分配等多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，涉及稅種較多，稅率較高，稅負(fù)明顯高于其他行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)主要是針對(duì)營(yíng)業(yè)稅、土地增值或、企業(yè)所得稅三大稅。對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種歸納如表（1）。

二、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在問題分析

（一）商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)偏高 房地產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)偏高的特殊領(lǐng)域。一家商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目所獲得收入規(guī)模相當(dāng)大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬元，多則上億元，稅負(fù)高達(dá)25%-30%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)比任何一個(gè)其他行業(yè)的企業(yè)更希望爭(zhēng)取更多的稅務(wù)籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規(guī)的邊緣操作，這就會(huì)造成商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。稅務(wù)籌劃之所以有風(fēng)險(xiǎn)，原因主要是商業(yè)類房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃環(huán)境的多變性。這種多變性表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是稅收政策的多變性。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是要立足于企業(yè)自身的實(shí)際情況，選擇有利于自身發(fā)展的稅收政策，規(guī)避不利于自身的稅收政策。國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的政策總是處在不斷變化之中，相關(guān)的稅收政策也會(huì)發(fā)生變動(dòng)。企業(yè)如果沒有及時(shí)運(yùn)用新的、適用于本企業(yè)的有利的稅收政策，則會(huì)錯(cuò)過了稅務(wù)籌劃的好時(shí)機(jī)；或者企業(yè)原本依據(jù)的稅收政策發(fā)生了變化甚至取消，企業(yè)在不知道的情況下繼續(xù)執(zhí)行，勢(shì)必會(huì)演變成偷稅漏稅的行為，給企業(yè)帶來不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會(huì)增加企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃持保守、謹(jǐn)慎的態(tài)度。二是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的多變性。雖然房地產(chǎn)企業(yè)只是建設(shè)施工并處理自己的開發(fā)產(chǎn)品，但這個(gè)過程中企業(yè)可以有多種業(yè)務(wù)的選擇。對(duì)于開發(fā)產(chǎn)品的處理，企業(yè)可以選擇銷售或自持；對(duì)于開發(fā)商品的轉(zhuǎn)讓，企業(yè)可以選擇有償轉(zhuǎn)讓、受托代建或投資入股。而企業(yè)的選擇并不是一成不變的，會(huì)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況、市場(chǎng)的發(fā)展、突發(fā)的狀況及時(shí)作出變化。稅務(wù)籌劃需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的各項(xiàng)活動(dòng)作出預(yù)見性的安排，而房地產(chǎn)業(yè)又具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這就導(dǎo)致稅務(wù)籌劃方案執(zhí)行的困難，增加了稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）企業(yè)會(huì)計(jì)核算不健全影響稅務(wù)籌劃效果 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財(cái)務(wù)管理，很多企業(yè)沒有復(fù)雜而精細(xì)的企業(yè)會(huì)計(jì)制度與之相匹配。在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的跨期攤派較為常見，收入、成本的確認(rèn)、攤銷對(duì)損益的影響直接而明顯。不健全的會(huì)計(jì)核算制度直接影響了稅務(wù)籌劃的效果。目前在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)常見的會(huì)計(jì)核算問題主要有：一是偷逃隱匿應(yīng)稅收入。如：價(jià)外收費(fèi)等按合同約定應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入，多以代收費(fèi)用的形式掛往來賬戶；產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，仍按預(yù)征率繳納所得稅；開發(fā)的會(huì)所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)施對(duì)外出售不計(jì)收入；按揭銷售，首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后不及時(shí)入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購(gòu)房款等業(yè)務(wù)，不記收入等。二是虛列多列成本費(fèi)用。包括：多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開發(fā)成本；在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)，無依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營(yíng)成本；滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業(yè)將正在開發(fā)的未完工項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用記入已經(jīng)結(jié)算或即將結(jié)算的項(xiàng)目，造成已完工項(xiàng)目成本費(fèi)用增大，減少當(dāng)期利潤(rùn)；向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費(fèi)用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過其注冊(cè)資金50%部分的利息費(fèi)用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額；將開發(fā)期間財(cái)務(wù)費(fèi)用列入期間費(fèi)用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成本；有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行評(píng)估，將增值巨大的評(píng)估價(jià)作為土地成本入賬等。

（三）企業(yè)人員稅務(wù)籌劃水平良莠不齊 企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中對(duì)稅收政策整體把握不夠，都會(huì)影響稅務(wù)籌劃質(zhì)量。如對(duì)房地產(chǎn)業(yè)享受的相關(guān)稅收優(yōu)惠的限制條件把握不嚴(yán)，既有可能使企業(yè)錯(cuò)失稅務(wù)籌劃的好時(shí)機(jī)，也有可能使企業(yè)陷入偷稅、漏稅境地。此外企業(yè)人員功利的、甚至是違法的稅務(wù)籌劃動(dòng)機(jī)，也會(huì)使企業(yè)稅務(wù)籌劃偏離了正確方向，影響企業(yè)發(fā)展。

（四）稅務(wù)行政執(zhí)法制約稅務(wù)籌劃的實(shí)施 稅收法律是人為制定的，因此難免會(huì)存在法律漏洞或者未明確規(guī)定的部分。作為稅務(wù)籌劃的制定者，往往會(huì)向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務(wù)機(jī)關(guān)則會(huì)向維護(hù)國(guó)家稅收利益的方向去執(zhí)行稅收政策。一些稅收優(yōu)惠政策、稅收處罰措施并沒有一個(gè)確定的標(biāo)準(zhǔn)，而是在一個(gè)可以商榷的范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，稅務(wù)籌劃能否執(zhí)行、執(zhí)行的程度最終取決于稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的程度。這也就導(dǎo)致了很多稅務(wù)籌劃方案執(zhí)行效果不能達(dá)到方案制定者的初衷。

三、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的對(duì)策

（一）全面防范稅收風(fēng)險(xiǎn)因素 無論商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案做得有多完美，有經(jīng)過多少專家的擬定、論證，企業(yè)仍然應(yīng)當(dāng)正視風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在，不能認(rèn)為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業(yè)應(yīng)當(dāng)意識(shí)到，稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)是無時(shí)不在的，不能以事先安排的、不變的稅務(wù)籌劃方案去應(yīng)對(duì)萬變的企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)稅收政策。對(duì)于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)而言，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅是最主要的納稅支出項(xiàng)目，因此，這三大稅種的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)即是房地產(chǎn)企業(yè)總體稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的深刻反映。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和涉稅事務(wù)中應(yīng)該保持對(duì)這三大稅種納稅風(fēng)險(xiǎn)的警惕性。（1）營(yíng)業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響營(yíng)業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)產(chǎn)品有兩種不同的處理方式：對(duì)外銷售或長(zhǎng)期持有。如果企業(yè)選擇對(duì)外銷售則應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，而持有開發(fā)產(chǎn)品，則無需繳納開發(fā)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。營(yíng)業(yè)稅是按銷售收入作為計(jì)稅依據(jù)。企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。有償轉(zhuǎn)讓方式，需按轉(zhuǎn)讓所得計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅；受托代建方式，即房產(chǎn)企業(yè)受購(gòu)買者的委托而建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)完成后移交給購(gòu)買者，這種方式需按收取的代建費(fèi)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅；投資人入股方式，即房產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)完成的產(chǎn)品以實(shí)物資產(chǎn)的形式投入到購(gòu)買企業(yè)。根據(jù)規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。以上這三個(gè)因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進(jìn)行稅負(fù)測(cè)算和方案選擇以降低稅收負(fù)擔(dān)及納稅風(fēng)險(xiǎn)。（2）土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外銷售需計(jì)算繳納土地增值稅，而如果對(duì)開發(fā)產(chǎn)品長(zhǎng)期持有，則無需繳納土地增值稅。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。土地增值稅是按房地產(chǎn)增值額作為計(jì)稅依據(jù)，而開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格直接決定了增值額的大小，因此，企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。對(duì)于在營(yíng)業(yè)稅中涉及的三種不同的轉(zhuǎn)讓方式，土地增值稅政策的規(guī)定是：有償轉(zhuǎn)讓方式和投資人入股方式需計(jì)算繳納土地增值稅，而受托代建方式無需繳納土地增值稅。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)產(chǎn)品的成本越低，企業(yè)取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分?jǐn)偡椒ā?duì)于企業(yè)同時(shí)擁有銷售物業(yè)和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的情況下，共同成本的分?jǐn)偡椒▌t決定了銷售物業(yè)成本的大小，從而決定了銷售物業(yè)土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。企業(yè)所得稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得而征收的一種稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產(chǎn)品的處理方式和轉(zhuǎn)讓方式都不會(huì)對(duì)企業(yè)所得稅稅負(fù)產(chǎn)生影響。由于企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得征收的，因此，影響經(jīng)營(yíng)所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中是按照預(yù)計(jì)毛利額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，因此，影響預(yù)計(jì)毛利額的因素也將影響企業(yè)最終企業(yè)所得稅總額的大小。總之，企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)影響因素主要有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格和成本。企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，開發(fā)產(chǎn)品的成本越小，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所得就越大，繳納的企業(yè)所得稅也就越多。二是開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售時(shí)間和進(jìn)度。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售時(shí)間越早，按預(yù)售收入預(yù)繳企業(yè)所得稅的時(shí)間就越早。同樣，開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入越大，預(yù)繳的企業(yè)所得稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的竣工時(shí)間。稅法規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品竣工后，企業(yè)應(yīng)對(duì)預(yù)繳的企業(yè)所得稅進(jìn)行清算，一般情況下，企業(yè)在清算時(shí)要補(bǔ)交很大一筆企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產(chǎn)品竣工的時(shí)間越早，清算補(bǔ)交稅款的時(shí)間也就越早。

（二）及時(shí)關(guān)注稅法變動(dòng) 稅務(wù)籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務(wù)籌劃之所以為稅務(wù)籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務(wù)籌劃更應(yīng)是能體現(xiàn)稅收政策導(dǎo)向的。因此在實(shí)際操作過程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。一是學(xué)法，房地產(chǎn)業(yè)法律、法規(guī)種類數(shù)量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規(guī)就會(huì)過時(shí)，從而為企業(yè)的稅務(wù)籌劃帶來風(fēng)險(xiǎn)。只有對(duì)稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)稅務(wù)籌劃方案及時(shí)作出調(diào)整；二是懂法，企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會(huì)立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，為稅務(wù)籌劃方案的制定打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。三是守法，嚴(yán)格按照稅法來進(jìn)行籌劃，嚴(yán)守稅務(wù)籌劃合法的底線，正確處理稅務(wù)籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。

（三）提升企業(yè)稅務(wù)籌劃人員素養(yǎng) 一方面，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)不斷提升自身的道德素養(yǎng)。在處理企業(yè)與國(guó)家利益時(shí)，堅(jiān)持應(yīng)有的職業(yè)道德。任何稅務(wù)籌劃方案的制定和執(zhí)行要堅(jiān)持在合法的前提下進(jìn)行，違反法律的稅務(wù)籌劃方案必將帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃人員不能因?yàn)槠髽I(yè)的一己私利而損害國(guó)家的利益，應(yīng)該立場(chǎng)鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)由于對(duì)某些涉稅事項(xiàng)不清而混淆了合法與非法的界限時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行解釋；對(duì)于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提出的某些違反稅收法律、法規(guī)的籌劃要求，要進(jìn)行規(guī)勸。另一方面，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)不斷提升自身的專業(yè)素養(yǎng)。稅務(wù)籌劃的專業(yè)性，決定了稅務(wù)籌劃人員既要有扎實(shí)的理論知識(shí)，又要有豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。理論知識(shí)不僅指稅收方面的，還應(yīng)包括會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、金融等方面的知識(shí)；實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)要求稅務(wù)籌劃人員能對(duì)企業(yè)的涉稅業(yè)務(wù)、涉稅種類、涉稅數(shù)額作出正確的分析，進(jìn)而根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，找準(zhǔn)稅務(wù)籌劃的切入點(diǎn)，制定出符合企業(yè)要求的最有效的稅務(wù)籌劃方案。如果稅務(wù)籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒有堅(jiān)實(shí)的專業(yè)知識(shí)作支撐，最終只能導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的失敗。

（四）建立良好的稅企關(guān)系 稅法許多條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)。國(guó)家在制定稅收政策的時(shí)候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以憑借實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)不同企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的了解，在這個(gè)范圍之內(nèi)進(jìn)行靈活的操作。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)各地實(shí)際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅務(wù)籌劃受當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通。

再好的稅務(wù)籌劃方案只有付諸實(shí)施、得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可才能真正的發(fā)揮作用。一是企業(yè)要咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)相關(guān)法規(guī)政策的具體理解應(yīng)用、實(shí)際操作程序，使稅務(wù)籌劃方案主動(dòng)適應(yīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的管理特點(diǎn)；二是企業(yè)要能夠?qū)Χ悇?wù)籌劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說，對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的有關(guān)提問作出相應(yīng)的解釋，爭(zhēng)取籌劃方案獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可；三是對(duì)稅務(wù)籌劃方案的疑點(diǎn)要及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭(zhēng)取達(dá)成共識(shí)，對(duì)方案的難點(diǎn)要及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)反映，從而向上級(jí)爭(zhēng)取政策支持，避免失去應(yīng)有的收益。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：土地增值稅核算方法范文

【關(guān)鍵詞】“營(yíng)改”；房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)務(wù)影響；應(yīng)對(duì)措施

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐不斷加快，近些年我國(guó)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，各行各業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，經(jīng)營(yíng)管理壓力日益增加，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤(rùn)增速較往年相比明顯下降。同時(shí)，政府為了能夠加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收調(diào)控，土地增值稅稅收政策的收緊在一定程度上也加大了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)壓力。據(jù)普華永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所提供的20家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，“營(yíng)改增”全面推行之后這些房地產(chǎn)企業(yè)中的九成稅負(fù)不降反升，而且接近四成的企業(yè)認(rèn)為稅負(fù)會(huì)明顯上升。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)必須審時(shí)度勢(shì)積極進(jìn)行稅收籌劃，合理避稅，為企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展提供保障。

一、房地產(chǎn)“營(yíng)改增”的必要性分析

自20世o90年代稅收體制改革以來，我國(guó)值稅和營(yíng)業(yè)稅平行征收的局面持續(xù)長(zhǎng)達(dá)10余年，其間兩稅平行征收的弊端也不斷凸顯。值稅與營(yíng)業(yè)稅平行征收不僅表現(xiàn)為營(yíng)業(yè)稅針對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收的重復(fù)征稅，也表現(xiàn)為值稅抵扣鏈條的人為斷裂。為進(jìn)一步規(guī)范稅收體制、支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，我國(guó)于2012年啟動(dòng)“營(yíng)改”稅收體制改革試點(diǎn)，目前從試點(diǎn)行業(yè)和己完成“營(yíng)改增”行業(yè)的發(fā)展情況來看，營(yíng)業(yè)稅改征值稅后對(duì)行業(yè)發(fā)展存在一定程度的積極作用。而具體到房地產(chǎn)行業(yè)，“營(yíng)改”改革的必要性如下：

1.克服流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)兩稅“平行征收”的需要

在平行征收體制下，增值稅和營(yíng)業(yè)稅各自的課稅對(duì)象基本上歸屬于經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)斤為的兩個(gè)極端，增值稅課稅對(duì)象為極端的純貨物，而營(yíng)業(yè)稅課稅對(duì)象為極端的純勞務(wù)。而現(xiàn)實(shí)中存在著許多商品和勞務(wù)相互結(jié)合的可能性，它們既不是極端的純貨物也不是極端的純勞務(wù)。

在房地產(chǎn)開發(fā)中，營(yíng)業(yè)稅主要涉及到建筑業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)兩個(gè)稅目。在房地產(chǎn)建筑環(huán)節(jié)，建筑商需要與上游材料采購(gòu)的增值稅應(yīng)稅企業(yè)發(fā)生經(jīng)濟(jì)行為，如購(gòu)買磚、水泥、鋼材等。同時(shí)建筑商在對(duì)下游企業(yè)提供建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅服務(wù)的同時(shí)也提供涉及值稅的貨物銷售，這就涉及到勞務(wù)與貨物的區(qū)分，影響增值稅與營(yíng)業(yè)稅征稅范圍的劃分。而“營(yíng)改增”的實(shí)行后，與房地產(chǎn)有關(guān)的建安和銷售都納入值稅的征收范圍，其征管范圍的界定問題也迎刃而解，值稅抵扣鏈條得以延續(xù)。

2.避免重復(fù)征稅的需要

我國(guó)房地產(chǎn)的稅收主要集中于房地產(chǎn)交易及保有兩個(gè)環(huán)節(jié)，其中，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)又高于保有環(huán)節(jié)。而交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)較重的原因主要表現(xiàn)在各稅種重復(fù)征收且無法抵扣上游己交稅金。在我國(guó)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅體制下，房地產(chǎn)開發(fā)至少涉及建筑安裝3%和銷售不動(dòng)產(chǎn)5%的兩道營(yíng)業(yè)稅，且不論企業(yè)是委托其他建筑安裝企業(yè)建造還是自行建造均無法避免承擔(dān)建筑安裝環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)購(gòu)進(jìn)的固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅也不能進(jìn)行抵扣，由此可見，我國(guó)營(yíng)業(yè)稅稅制下房地產(chǎn)重復(fù)征稅現(xiàn)象較為嚴(yán)重。

與營(yíng)業(yè)稅相比，增值稅是一種價(jià)外稅，具有“稅收中性”的特點(diǎn)。營(yíng)業(yè)稅與值稅雖同屬流轉(zhuǎn)稅，二者在稅收體制和核算方法上都有本質(zhì)的差異：值稅屬于價(jià)外稅，在實(shí)務(wù)中采用購(gòu)進(jìn)扣稅的方法，只就生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的值額納稅，即納稅人應(yīng)納稅額為其銷售應(yīng)稅項(xiàng)目的銷項(xiàng)稅扣減納稅人購(gòu)進(jìn)應(yīng)稅項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅后的余額。而營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，對(duì)比可知，值稅稅制更能避免重復(fù)征稅。

在房地產(chǎn)行業(yè)，“營(yíng)改增”能夠從很大程度上解決房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征稅的問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)涉及上下游行業(yè)較多，其上游建筑業(yè)、下游不動(dòng)產(chǎn)租賃均征收營(yíng)業(yè)稅，造成房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)重復(fù)征稅為題嚴(yán)重，而改征增值稅后，房地產(chǎn)建安成本可以憑合法票據(jù)抵扣，重復(fù)征稅問題得到有效解決。

3.完善增值稅抵扣鏈的需要

建筑安裝成本在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)成本中有著舉足輕重的地位，建筑業(yè)也是房地產(chǎn)業(yè)最為主要的上游行業(yè)之一，流轉(zhuǎn)稅有稅負(fù)嫁接的特點(diǎn)，意味著建筑業(yè)的稅負(fù)是房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)的直接影響因素之一。營(yíng)業(yè)稅的存在使增值稅抵扣鏈條人為斷裂，建筑環(huán)節(jié)繳納的營(yíng)業(yè)稅不能在銷售房地產(chǎn)時(shí)扣除，造成了建造成本的上升，同時(shí)銷售房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅也不能在購(gòu)買方成本中扣除，也抑制了部分一般納稅人企業(yè)的購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)需求。改征值稅之后，行業(yè)整體增值稅抵扣鏈條得到完善，以上問題也將不復(fù)存在，房地產(chǎn)上下游行業(yè)之間可以實(shí)現(xiàn)稅收抵扣，有助于形成完整的值稅抵扣鏈條，還有利于加大上下游企業(yè)自身納稅監(jiān)督力度，促進(jìn)我國(guó)稅收體制良好發(fā)展。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可能造成的影響

1.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的積極影響

（1）有利于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性減稅，可能降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)

“營(yíng)改增”政策是本著結(jié)構(gòu)性減稅原則進(jìn)行的，改征增值稅后將有可能降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，其降低程度主要取決于企業(yè)的值稅稅率，以及可能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)成本占比較{的包括土地成本和建安成本，此外還有一部分規(guī)劃、拆遷等零星成本。倘若房地產(chǎn)開發(fā)成本能夠得到全面抵扣，將使房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)得到有效降低。當(dāng)上下游企業(yè)全面完成“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)上下游抵扣鏈條得完善，其稅收體制將得到進(jìn)一步完善，從而進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)稅負(fù)下降。

（2）有利于增加企業(yè)的現(xiàn)金流

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金占用量大、開發(fā)周期較長(zhǎng)，充足的現(xiàn)金流是企業(yè)生存發(fā)展的根本所在。目前，房地產(chǎn)業(yè)銷售模式多為期房銷售，在營(yíng)業(yè)稅稅制下，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售款需要在收取時(shí)即進(jìn)行納稅申報(bào)并交納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，僅不動(dòng)產(chǎn)銷售營(yíng)業(yè)稅就將占據(jù)企業(yè)大量的現(xiàn)金流，給企業(yè)發(fā)展帶來壓力。而在值稅稅制下，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售期收入對(duì)應(yīng)的值稅銷項(xiàng)稅可以由項(xiàng)目前期開發(fā)所產(chǎn)生的大量進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，這意味著企業(yè)只需要在項(xiàng)目開發(fā)前期繳納較少的增值稅，這就在很大程度上減少了企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)前期的現(xiàn)金流流出，這對(duì)亟需現(xiàn)金流的項(xiàng)目開發(fā)前期意義重大。

（3）有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

在進(jìn)行“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的具體征收是依據(jù)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入全額乘以銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率5%確定，稅收籌劃空間十分有限，應(yīng)稅務(wù)處理也十分簡(jiǎn)單，僅需“應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”一個(gè)科目即可完成，因此對(duì)財(cái)務(wù)管理水平的要求不高。而改征增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交值稅主要由銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額兩個(gè)因素決定，而房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅可能涉及不同稅率，這就要求財(cái)務(wù)人員嚴(yán)格區(qū)分準(zhǔn)確核算，這就對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)只有切實(shí)提升自身財(cái)務(wù)管理水平，提高財(cái)務(wù)人員自身素質(zhì)，提前學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”相關(guān)稅收政策和會(huì)計(jì)核算方式，才能降低稅收風(fēng)險(xiǎn)。

2.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的消極影響

（1）可能使房地產(chǎn)新項(xiàng)目短期內(nèi)稅負(fù)不降反升

“營(yíng)改增”政策施行初期，面臨相關(guān)政策不健全、企業(yè)自身準(zhǔn)備不充分的問題。在這一時(shí)期，為減少“營(yíng)改增”過渡期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的沖擊，政府實(shí)行“老項(xiàng)目老政策”，對(duì)房地產(chǎn)2015年4月30日前存在的老項(xiàng)目按5%稅率簡(jiǎn)易征收值稅，但在政策改革后的新項(xiàng)目可能面臨進(jìn)項(xiàng)抵扣不足導(dǎo)致的稅負(fù)上升問題。除此之外，房地產(chǎn)銷項(xiàng)稅率為11%，而部分進(jìn)項(xiàng)的值稅稅率可能低于11%，例如項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃M、工程監(jiān)理費(fèi)等，這在無形中進(jìn)一步增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（2）使企業(yè)開發(fā)成本上升

房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、涉及環(huán)節(jié)較多，驟然由營(yíng)業(yè)稅改征值稅會(huì)使企業(yè)短期內(nèi)面臨成本上升的風(fēng)險(xiǎn)。首先在房地產(chǎn)的建材采購(gòu)方面，大宗材料采購(gòu)的供應(yīng)商通常具備一般納稅人資質(zhì)，其銷售開具的值稅專用發(fā)票可直接用于進(jìn)項(xiàng)抵扣，但諸如較小的五金零部件等零星材料的采購(gòu)?fù)ǔ?duì)應(yīng)的供應(yīng)商均為小規(guī)模納稅人甚至個(gè)體工商戶，將沒有進(jìn)項(xiàng)稅可用于抵扣。其次在人工方面，房地產(chǎn)屬于勞動(dòng)密集行業(yè)，人工成本占總成本比重較高，從一些企業(yè)所披露的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)中可以看出，一個(gè)工程項(xiàng)目勞務(wù)成本能夠占到總成本的30%，而從事此項(xiàng)工作的人員通常為勞務(wù)公司派遣人員和農(nóng)村的農(nóng)民工。勞務(wù)公司在運(yùn)營(yíng)過程中沒有進(jìn)項(xiàng)稅抵扣其所產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅，只能將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。

（3）會(huì)計(jì)核算難度和稅收違法風(fēng)險(xiǎn)上升。

“營(yíng)改增”將使房地產(chǎn)企業(yè)涉稅核算產(chǎn)生根本的變化。除了需要加設(shè)十幾個(gè)增值稅涉稅科目的同時(shí)，整個(gè)核算方法也比征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)的難度有很大程度的上升。核算難度加大的同時(shí)，“營(yíng)改增”的實(shí)施也對(duì)企業(yè)發(fā)票管理，包括發(fā)票的開具、保存、進(jìn)項(xiàng)稅額的認(rèn)證抵扣等，提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。值稅發(fā)票違法成本與營(yíng)業(yè)稅不可同日而語(yǔ)，虛開、代開值稅專用發(fā)票或觸犯刑事責(zé)任，國(guó)家對(duì)增值稅專用發(fā)票的管控力度難免使習(xí)慣了營(yíng)業(yè)稅管理方式的企業(yè)措手不及，稍有不當(dāng)便會(huì)為企業(yè)帶來稅收違法風(fēng)險(xiǎn)。

三、“營(yíng)改增”下的稅務(wù)籌劃建議

1.提高值稅抵扣意識(shí)，加大進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣

全面實(shí)施“營(yíng)改增”之后能夠從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的方法還是進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)必須完善對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的管理，加大進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣力度。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取一定措施控制上游企業(yè)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁情況的方式，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與上游企業(yè)之間的溝通交流，雙方共同研討能夠平衡上游企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)和開發(fā)商的利益的方案，盡可能地獲取更多的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票進(jìn)行抵扣。其次，企業(yè)在“營(yíng)改增”大環(huán)境下應(yīng)當(dāng)合理選擇建設(shè)材料供應(yīng)商，不僅要嚴(yán)格要求大型建筑材料供應(yīng)商的資質(zhì)，而且還要重視五金電器等輔助材料供應(yīng)商的資質(zhì)，摸清供應(yīng)商的性質(zhì)，到底是小規(guī)模納稅人還是一般納稅人，在能夠保證材料質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡量選擇一些能開具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。

2.提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

在營(yíng)業(yè)稅體制下，房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅納稅籌劃空間有限，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)稅收方面財(cái)務(wù)管理的重視程度不足。隨著房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定時(shí)期，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施要求房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)，切實(shí)提高自身財(cái)務(wù)管理水平，嚴(yán)控成本、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于“營(yíng)改增”政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前做好應(yīng)對(duì)措施，例如對(duì)自身“營(yíng)改增”前后稅負(fù)進(jìn)行分析，加強(qiáng)企業(yè)的購(gòu)銷環(huán)節(jié)、發(fā)票管理等環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)管理，提前適應(yīng)值稅的到來。“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理賬務(wù)處理將更加復(fù)雜，發(fā)票管理風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增加。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大自身成本控制為度，建立健全企業(yè)內(nèi)部控制制度，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。

3.相應(yīng)做好財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)備

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行“營(yíng)改增”改革后，涉稅會(huì)計(jì)科目將大幅加，會(huì)計(jì)核算難度有所上升。部分房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員從未接觸過增值稅核算，對(duì)增值稅相關(guān)核算科目與核算方式均相對(duì)陌生。要提前做好相應(yīng)財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)備，提前熟悉值稅核算方法，預(yù)先設(shè)置相應(yīng)的增值稅核算科目及相關(guān)專欄，從容應(yīng)對(duì)“營(yíng)改”后會(huì)計(jì)核算方式的變化。

四、結(jié)束語(yǔ)

“營(yíng)改增”的全面實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成了一些積極和消極影響，企業(yè)不僅要合理利用有利于自身發(fā)展的政策內(nèi)容，而且還要不斷完善自身稅收籌劃工作來消除對(duì)企業(yè)發(fā)展的不利影響，充分提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保證企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王h菡.淺析營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)界，2016（7）.

[2]毛蒼龍.“營(yíng)改增”改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策分析[J].現(xiàn)代交際，2015（8）.

第6篇：土地增值稅核算方法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本核算 問題 解決方案

近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，以及城市住房制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一種重要的產(chǎn)業(yè)，為城市建設(shè)作出了巨大的貢獻(xiàn)。但房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)，資金投入大，成本環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性和復(fù)雜性。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算仍處于進(jìn)一步改革和完善中，合理確定房地產(chǎn)企業(yè)的成本，不但是房地產(chǎn)企業(yè)管理控制、準(zhǔn)確計(jì)算利潤(rùn)的需要，還是房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅的重要基礎(chǔ)和依據(jù)。因此，合理計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的成本是房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)過程中所支付的全部金額包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用。具體可分為以下幾部分：

（1）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：主要指支付的土地使用權(quán)出讓金、土地征用費(fèi)，耕地占用稅，勞動(dòng)力安置及有關(guān)地上地下附著物搬遷補(bǔ)償?shù)膬糁С龅龋?/p>

（2）前期工程費(fèi)：主要指取得土地開發(fā)權(quán)之后，項(xiàng)目開發(fā)前期所發(fā)生的費(fèi)用，包括三通一平，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、測(cè)繪及勘探，臨時(shí)設(shè)施支出等；

（3）建筑安裝工程費(fèi)：主要是指企業(yè)以出包方式支付給施工單位的建筑安裝工程費(fèi)或以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝具體包括土建水電安裝等方面的人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工單位按約定取費(fèi)及稅金；

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：主要是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路設(shè)施支出、供水、供電、供氣、排污、綠化、消防等的設(shè)施支出；

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)；主要是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，如小區(qū)內(nèi)學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、鍋爐房等；

（6）開發(fā)間接費(fèi)：主要是指與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)，在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的，但不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出，主要包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)用、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等；

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算特點(diǎn)

（一）開發(fā)周期長(zhǎng)

和一般企業(yè)性質(zhì)不一樣，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)的會(huì)計(jì)周期都比較長(zhǎng)，都需要經(jīng)過取得土地使用權(quán)部分、規(guī)劃設(shè)計(jì)勘探、工程施工、竣工驗(yàn)收等，總計(jì)時(shí)間大約需要三年左右。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行開發(fā)成本的成本核算成為很多房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真面對(duì)的一個(gè)問題。

（二）成本計(jì)算方法存在差異

一般的制造類企業(yè)成本核算方法可以分為品種法、分批法以及分步法等，而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)方式只分為自營(yíng)和發(fā)包兩種，并且在具體成本核算時(shí)只能夠根據(jù)具體單個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工；費(fèi)用分配方式傳統(tǒng)上制造類企業(yè)一般有約當(dāng)產(chǎn)量法、定額成本法、定額比例法等，這些方法的共同特點(diǎn)是生產(chǎn)成本在一次會(huì)計(jì)時(shí)點(diǎn)上分?jǐn)傊撩總€(gè)品項(xiàng)的產(chǎn)品，而房地產(chǎn)企業(yè)則不行，基本上不存在一個(gè)時(shí)點(diǎn)上分?jǐn)偹匈M(fèi)用的問題。

（三）具有較高的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)上不確定因素相對(duì)于一般企業(yè)而言會(huì)比較多，房地產(chǎn)企業(yè)的成本投入金額都是比較巨大的，一旦房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品銷售出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)必然面臨著生死抉擇。所以做好房地產(chǎn)企業(yè)的事前事中及事后的成本核算都具有十分重要的意義，一定程度上可以降低其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)性。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中存在的主要問題

（一）成本核算對(duì)象不確定

房地產(chǎn)項(xiàng)目用地一般范圍都比較大，屬于整片開發(fā)，分期進(jìn)行開發(fā)，產(chǎn)品形態(tài)有多層、小高層、別墅、商業(yè)地產(chǎn)等。因?yàn)轫?xiàng)目范圍大，確定成本核算對(duì)象是以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目還是分期、分片或分類型為成本核算對(duì)象，在核算過程中不確定。

（二）成本費(fèi)用的歸集和分配方法不確定

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的建安工程費(fèi)合同造價(jià)比較清晰，可以直接記入開發(fā)成本。而土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)均屬于間接開發(fā)成本，它是一個(gè)總計(jì)的金額，屬于總個(gè)項(xiàng)目的成本需要進(jìn)行歸集和分配。但如何進(jìn)行分配和歸集不確定。

（三）成本核算周期不確定

房地產(chǎn)開發(fā)因?yàn)殚_發(fā)周期長(zhǎng)，只能按期核算開發(fā)成本。它核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，企業(yè)就可以準(zhǔn)確核算企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)中的公共基礎(chǔ)配套部分往往不能及時(shí)結(jié)算，會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的核算。

（四）虛增建安成本

有些房地產(chǎn)企業(yè)為了壓縮利潤(rùn)，特別是為了應(yīng)對(duì)匯算清繳時(shí)少繳納稅金及決算土地增值稅時(shí)少繳納稅金，房地產(chǎn)企業(yè)往往在建安成本上會(huì)想辦法，故意偽造建安合同，自己花錢去開工程票，這樣虛列并結(jié)算工程成本。

（五）任意調(diào)換不同項(xiàng)目間的成本

房地產(chǎn)企業(yè)一般有幾個(gè)不同項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)，由于各項(xiàng)目所處位置、類型以及取得土地的價(jià)格等均不同，使得各項(xiàng)目利潤(rùn)空間也不盡相同，如有的是經(jīng)濟(jì)適用房，有的是普通商品房。房地產(chǎn)企業(yè)為了偷逃稅款或延遲納稅，會(huì)有意將不同項(xiàng)目間的成本任意調(diào)換。

（六）對(duì)成本管理的重視程度不夠

成本管理是一個(gè)由始至終的過程，不僅僅是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)施工過程階段進(jìn)行事中和事后控制，更為關(guān)鍵的應(yīng)在于項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)階段。我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大多數(shù)是由其他行業(yè)經(jīng)過初期資本積累后轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)行業(yè)的，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制的理解過多局限于具體施工過程的成本控制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在成本意識(shí)薄弱，成本管理方法不夠先進(jìn)；以及對(duì)項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等階段重視程度不夠，管理水平低下等問題。

四、存在問題的原因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)管理者素質(zhì)參差不齊

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)來說還是一個(gè)相對(duì)新興的行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的高利潤(rùn)，讓越來越多的人進(jìn)入到這個(gè)行業(yè)中來，很多是由其他行業(yè)轉(zhuǎn)入的，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性卻又不太了解，整個(gè)的管理模式還是無法脫離原來的操作方法，這樣一定程度上會(huì)影響整個(gè)企業(yè)的發(fā)展，也不能適應(yīng)整個(gè)市場(chǎng)外部環(huán)境的變化，造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后，成本核算水平低。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算體制不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要

原有的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，一般是根據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，這種決算一般都是事后的一種決算，但這種決算因?yàn)榫哂袝r(shí)效性滯后而根本不能發(fā)揮成本管理的作用了。當(dāng)成本已經(jīng)反映在財(cái)務(wù)賬面上了，想要再來調(diào)整，根本是不可能了。

五、存在問題的解決方案

（一）成本歸集對(duì)象的確定問題

確定成本歸集對(duì)象，對(duì)于規(guī)模比較小的開發(fā)，如只有幾幢樓或一次性的開發(fā)的，這個(gè)問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)成本作為成本歸集對(duì)象，核算出單位成本。但是對(duì)大規(guī)模的開發(fā)，就必須合理地確定成本歸集對(duì)象。應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全部成本進(jìn)行分塊，比如土地購(gòu)置費(fèi)、前期費(fèi)等要按面積進(jìn)行分?jǐn)偅珜?duì)建安成本一般根據(jù)造價(jià)可以直接確定成本就不需要進(jìn)行分?jǐn)偅@樣才能充分發(fā)揮成本核算的作用。

（二）成本費(fèi)用的歸集和分配方法的明確問題

在房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)有幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的同時(shí)，成本費(fèi)用的歸集和分配方法一直是房地產(chǎn)企業(yè)中成本核算的一個(gè)重點(diǎn)。很多財(cái)務(wù)人員在實(shí)際操作中將成本進(jìn)行分配一直是難題。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)規(guī)定：建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成本對(duì)象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象的外，一律不得計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象。開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象中；共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。

（三）成本核算周期的不確定問題

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的特殊性，在公共基礎(chǔ)設(shè)施等開發(fā)過程中會(huì)因核算時(shí)間的延遲性會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的成本核算。這時(shí)可以先通過所有的已簽訂的合同或造價(jià)通過“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入成本，沒有合同或造價(jià)的可以根據(jù)同類型的開發(fā)過程中發(fā)生的成本進(jìn)行估計(jì)，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，待以后工程完工后再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。這樣做對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本就不會(huì)造成較大的影響。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)建安成本虛增問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建安成本虛增是很多企業(yè)操控利潤(rùn)的一種方法。如何來查證成本的真實(shí)度呢？

（1）可以要求房地產(chǎn)企業(yè)提供建安合同，如有不在合同內(nèi)的新增零散工程要查證工程中的各項(xiàng)簽證和造價(jià)清單，并和對(duì)方施工企業(yè)的合同進(jìn)行比對(duì)，了解有無合同的更改。

第7篇：土地增值稅核算方法范文

現(xiàn)代企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理理論認(rèn)為，任何企業(yè)都存在管理上的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)苗頭和最終成果都會(huì)通過財(cái)務(wù)和資金形態(tài)體現(xiàn)出來。所以，財(cái)務(wù)管理自始至終都是企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理的晴雨表。而稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要組成部分，作為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)專員重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范是我們義不容辭的責(zé)任。筆者認(rèn)為，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在稅務(wù)會(huì)計(jì)對(duì)《稅法》等稅收法律法規(guī)的收集、研究、學(xué)習(xí)和理解不透，在稅種上會(huì)因?yàn)閼?yīng)納稅而未納、在稅款上會(huì)因?yàn)闆]有足額繳納而被稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)后給予處罰。另一方面是因?yàn)閷?duì)稅收優(yōu)惠扶持政策不了解，致使能享受的優(yōu)惠政策卻沒有申請(qǐng)享受，增加了稅收負(fù)擔(dān)。因?yàn)闆]享受優(yōu)惠政策、補(bǔ)繳稅款、加罰滯納金，不僅會(huì)造成企業(yè)的財(cái)務(wù)損失還會(huì)造成企業(yè)聲譽(yù)受損。另外就是存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)：例如把建安合同壓低使建安稅款少交，但是建安合同低，土地增值稅會(huì)相應(yīng)提高，得不償失。再如隱瞞銷售收入開具發(fā)票會(huì)相應(yīng)減少稅收，購(gòu)房人也許現(xiàn)在無所謂，但在二次交易需要發(fā)票抵扣時(shí)問題就會(huì)暴露無遺，從而形成了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)究其原因一是稅務(wù)會(huì)計(jì)的人員素質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和納稅觀念不高；二是重要業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié)的涉稅控制、稅務(wù)內(nèi)控監(jiān)督不嚴(yán)等等。

二、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

1．提高決策管理人員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。充分認(rèn)識(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的后果，端正誠(chéng)信納稅、合法納稅的觀念，絕對(duì)不能抱有僥幸心理，投機(jī)取巧、偷逃稅款。

2．從制度入手，建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系。通過執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理的基本流程，設(shè)置涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理貫穿項(xiàng)目開發(fā)銷售的全過程，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前、事中自我防控。

3．注重對(duì)稅務(wù)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)的培養(yǎng)。加強(qiáng)稅收法律法規(guī)和政策的學(xué)習(xí)。認(rèn)真學(xué)習(xí)稅務(wù)會(huì)計(jì)的職能、分類、核算方法。

4．負(fù)責(zé)稅務(wù)的會(huì)計(jì)人員要密切關(guān)注稅收政策的變動(dòng)，及時(shí)注意信息的收集和比對(duì)，建立健全相關(guān)信息交流傳遞制度，對(duì)有關(guān)政策進(jìn)行深入研究，正確理解。結(jié)合企業(yè)實(shí)際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。

三、設(shè)立稅務(wù)會(huì)計(jì)，建立稅務(wù)核算體系

針對(duì)稅收管理的越發(fā)嚴(yán)格和越發(fā)精細(xì)化，要求企業(yè)的稅務(wù)會(huì)計(jì)必須從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、管理會(huì)計(jì)中分離出來，使之成為企業(yè)專門從事稅務(wù)籌劃、稅金核算和納稅申報(bào)的一個(gè)會(huì)計(jì)系統(tǒng)。

1．建立稅務(wù)會(huì)計(jì)的獨(dú)立核算。在稅務(wù)會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)分離的前提下，企業(yè)應(yīng)設(shè)置相對(duì)獨(dú)立的稅務(wù)會(huì)計(jì)部門或機(jī)構(gòu)。例如可在財(cái)務(wù)部下設(shè)稅費(fèi)管理科，明確對(duì)企業(yè)中所有涉稅事項(xiàng)、稅金計(jì)算、稅款申報(bào)與繳納等全面負(fù)責(zé)的崗位職責(zé)和權(quán)限，在人力物力上保證稅款計(jì)繳的及時(shí)性。該部門對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的每一筆經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，要以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)家稅收法令為依據(jù)，獨(dú)立地進(jìn)行稅務(wù)會(huì)計(jì)核算，計(jì)算各項(xiàng)應(yīng)稅收入及相關(guān)稅金，從而保證企業(yè)各項(xiàng)稅金計(jì)算的完整性和正確性。

2．稅務(wù)會(huì)計(jì)的納稅籌劃。稅收籌劃是通過在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負(fù)下限，以使企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)最小化，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過會(huì)計(jì)核算方法的選擇進(jìn)行的納稅籌劃不是做假賬，而是會(huì)計(jì)方法適當(dāng)?shù)倪x擇。比如，在材料價(jià)格不斷上漲的情況下，采用后進(jìn)先出法可以加大當(dāng)期的成本費(fèi)用，成本影響利潤(rùn)，進(jìn)而影響所得稅的大小。

四、建立納稅自查制度，規(guī)范納稅業(yè)務(wù)

企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計(jì)算中有無漏洞和問題，不僅可以保證財(cái)會(huì)資料及涉稅數(shù)據(jù)準(zhǔn)確完整，也可作為接受稅務(wù)稽查的前期準(zhǔn)備。

1．日常定期自查，結(jié)合財(cái)務(wù)核算過程的實(shí)際情況，對(duì)照現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，檢查有無漏報(bào)應(yīng)稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯(cuò)報(bào)代扣(收)稅項(xiàng)目、錯(cuò)用稅率或計(jì)算錯(cuò)誤等情況。發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤及時(shí)自行糾正。

2．對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)組織的各類專項(xiàng)納稅檢查，按照通知的時(shí)間、要求和檢點(diǎn)，提前組織力量展開自查。對(duì)于在自查中發(fā)現(xiàn)的納稅錯(cuò)誤，主動(dòng)改正，及時(shí)補(bǔ)繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項(xiàng)檢查中可能出現(xiàn)的問題消滅在自查階段。

3．由于企業(yè)習(xí)慣按照舊有模式處理涉稅問題，依靠自身力量很難發(fā)現(xiàn)問題，此時(shí)不排除聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所給予協(xié)助，花小錢、省大錢，還可在他們的幫助下進(jìn)一步規(guī)范納稅業(yè)務(wù)。

五、構(gòu)建和諧稅企關(guān)系

第8篇：土地增值稅核算方法范文

企業(yè)申請(qǐng)登記取得的探礦權(quán)經(jīng)過后續(xù)勘探開發(fā)階段若取得了地質(zhì)成果，則完全符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)———無形資產(chǎn)》（2006）對(duì)無形資產(chǎn)的定義并同時(shí)滿足無形資產(chǎn)予以確認(rèn)的兩個(gè)條件：第一、與無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；第二：該無形資產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量，所以取得地質(zhì)成果的探礦權(quán)應(yīng)該歸納到“無形資產(chǎn)”科目進(jìn)行核算。但如果經(jīng)過勘探開發(fā)階段沒有取得地質(zhì)成果，則說明此探礦權(quán)不能給企業(yè)帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的流入，首先不符合資產(chǎn)的基本條件，故不能確認(rèn)為無形資產(chǎn)，只有附帶地質(zhì)成果的探礦權(quán)才能視為“無形資產(chǎn)”進(jìn)行核算。企業(yè)申請(qǐng)取得探礦權(quán)后，按《探礦權(quán)采礦權(quán)使用費(fèi)和價(jià)款管理辦法》的相關(guān)規(guī)定每年需按照所擁有的探礦權(quán)面積交納一定金額的探礦權(quán)使用費(fèi)，因此時(shí)還不能斷定此探礦權(quán)是否最終能夠取得地質(zhì)成果，所以并不能直接計(jì)入“無形資產(chǎn)”科目進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。根據(jù)《中國(guó)煤炭地質(zhì)總局統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度》對(duì)“研發(fā)支出”科目核算內(nèi)容的界定，“研發(fā)支出”科目用以核算企業(yè)進(jìn)行研究和開發(fā)無形資產(chǎn)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，所以探礦權(quán)使用費(fèi)應(yīng)在“研發(fā)支出-初始成本-探礦權(quán)使用費(fèi)”科目進(jìn)行歸集，探礦權(quán)申請(qǐng)過程中發(fā)生的其他費(fèi)用（如：勘查登記費(fèi)用、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)等）均應(yīng)在本科目進(jìn)行歸集。

2探礦權(quán)勘探開發(fā)階段的后續(xù)計(jì)量

由企業(yè)自行出資進(jìn)行勘探開發(fā)的支出借記“研發(fā)支出-生產(chǎn)成本-費(fèi)用項(xiàng)目”科目，同時(shí)貸記“銀行存款”、“應(yīng)付職工薪酬”或“原材料”等；國(guó)家出資部分在收到款項(xiàng)時(shí)借記“銀行存款”，貸記“專項(xiàng)應(yīng)付款-國(guó)家”；國(guó)家專項(xiàng)撥款用于勘探開發(fā)支出時(shí)，借記“研發(fā)支出-生產(chǎn)成本-費(fèi)用項(xiàng)目”，貸記“銀行存款”“應(yīng)付職工薪酬”或“原材料”等。按照《探礦權(quán)采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第242號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)申請(qǐng)取得的探礦權(quán)必須每年交納探礦權(quán)使用費(fèi)，因本文所指探礦權(quán)不是企業(yè)申請(qǐng)取得的國(guó)家出資勘查形成的探礦權(quán)，所以只涉及探礦權(quán)使用費(fèi)不涉及探礦權(quán)價(jià)款的問題。探礦權(quán)使用費(fèi)（英文名稱：usufructoutlayofexplorationrights）指國(guó)家將探礦權(quán)出讓給探礦權(quán)人，按法律、法規(guī)規(guī)定向探礦權(quán)人收取的費(fèi)用。它是探礦權(quán)有償取得的具體體現(xiàn)。礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)（英文名稱：mineralresourcecompensation）指國(guó)家地礦及財(cái)政部門依據(jù)《礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)征收管理規(guī)定》，向采礦人征收的一種費(fèi)用。目的是維護(hù)國(guó)家對(duì)礦產(chǎn)資源的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，并促進(jìn)礦產(chǎn)資源的勘查、合理開發(fā)和保護(hù)。從定義可以看出探礦權(quán)使用費(fèi)與礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)具有同等性質(zhì)。根據(jù)《中國(guó)煤炭地質(zhì)總局統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度》對(duì)“應(yīng)繳稅費(fèi)”科目核算內(nèi)容的闡述：應(yīng)繳稅費(fèi)核算企業(yè)按照稅法等規(guī)定計(jì)算應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)，包括增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、教育費(fèi)附加以及礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)等。故企業(yè)每年按規(guī)定計(jì)算繳納的探礦權(quán)使用費(fèi)應(yīng)結(jié)合礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)核算方法，借記“研發(fā)支出-生產(chǎn)成本-費(fèi)用項(xiàng)目”，貸記“銀行存款”或“應(yīng)繳稅費(fèi)一應(yīng)交探礦權(quán)用費(fèi)”科目；實(shí)際繳納探礦權(quán)使用費(fèi)時(shí)，借記“應(yīng)繳稅費(fèi)一應(yīng)交探礦權(quán)使用費(fèi)”，貸記“銀行存款”科目。

探礦權(quán)的勘探開發(fā)需要少則幾年長(zhǎng)則十幾年的過程，所以在每一會(huì)計(jì)期末很難確定已支出部分應(yīng)該資本化還是費(fèi)用化，只有在完成一定勘查任務(wù)或勘查階段并提交地質(zhì)勘查報(bào)告后，方可以判斷其預(yù)計(jì)的資源儲(chǔ)量，據(jù)此段定其是否具有開采價(jià)值，即是否形成了地質(zhì)成果。第一、若判斷其不具有開采價(jià)值，則應(yīng)將國(guó)家出資的已支出部分作如下處理，借記“專項(xiàng)應(yīng)付款-國(guó)家”，貸記“研發(fā)支出-生產(chǎn)成本-費(fèi)用項(xiàng)目”，國(guó)家出資結(jié)余部分需要返還的，借記“專項(xiàng)應(yīng)付款-國(guó)家”，貸記“銀行存款”；同時(shí)將“研發(fā)支出”科目的余額（即企業(yè)投入部分）結(jié)轉(zhuǎn)到“管理費(fèi)用”計(jì)入當(dāng)期損益。第二、若具有開采價(jià)值，形成了地質(zhì)成果，則借記“無形資產(chǎn)-探礦權(quán)-XX項(xiàng)目”，貸記“研發(fā)支出”，同時(shí)按國(guó)家出資已支出部分金額借記“專項(xiàng)應(yīng)付款-國(guó)家”，貸記“資本公積-資本溢價(jià)”，國(guó)家出資結(jié)余部分需要返還的，借記“專項(xiàng)應(yīng)付款-國(guó)家”，貸記“銀行存款”。勘探開發(fā)階段一般時(shí)間較長(zhǎng)且“研發(fā)支出”余額變現(xiàn)能力很差，所以筆者更傾向于《關(guān)于印發(fā)企業(yè)和地質(zhì)勘查單位探礦權(quán)采礦權(quán)會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知》對(duì)“勘探開發(fā)成本”的處理意見，將“研發(fā)支出”計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表的“其他長(zhǎng)期資產(chǎn)”項(xiàng)目，而不建議將其計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表的"存貨"項(xiàng)目。

3探礦權(quán)的攤銷與減值

作為無形資產(chǎn)的探礦權(quán)要實(shí)現(xiàn)從探礦權(quán)到采礦權(quán)的轉(zhuǎn)換再到采礦單位的正式開采需要經(jīng)歷的時(shí)間具有極大的不確定性，因此應(yīng)當(dāng)視為使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，所以按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)———無形資產(chǎn)》（2006）的相關(guān)規(guī)定，對(duì)使用壽命不確定的探礦權(quán)不進(jìn)行攤銷。按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)———資產(chǎn)減值》（2006）的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，無論是否存在減值跡象，每年都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行減值測(cè)試。若可收回金額低于賬面價(jià)值，則借記“資產(chǎn)減值損失-無形資產(chǎn)減值損失”，貸記“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”。應(yīng)當(dāng)注意的是資產(chǎn)減值一經(jīng)確認(rèn)，在以后會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。

4探礦權(quán)的終止

探礦權(quán)的終止有以下幾種情況：探礦權(quán)到期后沒有申請(qǐng)延期、沒有取得地質(zhì)成果而轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益核銷、轉(zhuǎn)讓、對(duì)外投資、優(yōu)先申請(qǐng)轉(zhuǎn)為采礦權(quán)。在會(huì)計(jì)核算上，轉(zhuǎn)讓和投資的會(huì)計(jì)處理相對(duì)繁瑣也最常見。

4.1對(duì)外轉(zhuǎn)讓

按照《探礦權(quán)采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第242號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，完成礦產(chǎn)勘查所有階段或某一階段的目的、任務(wù)和要求，經(jīng)國(guó)家相關(guān)地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門授權(quán)批準(zhǔn)，可以對(duì)外轉(zhuǎn)讓、投資，企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓的探礦權(quán)必須首先滿足國(guó)務(wù)院令第242號(hào)第五條中關(guān)于轉(zhuǎn)讓探礦權(quán)應(yīng)當(dāng)具備的五個(gè)條件；其次，受讓人還必須符合《礦產(chǎn)資源勘查區(qū)塊登記管理辦法》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第240號(hào)）規(guī)定的有關(guān)探礦權(quán)申請(qǐng)人的條件，方可向國(guó)務(wù)院地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門或省、自治區(qū)、直轄市人民政府地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門提出轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。

因這里討論的探礦權(quán)的勘探開發(fā)是由企業(yè)和國(guó)家共同出資進(jìn)行的，所以按本辦法規(guī)定探礦權(quán)轉(zhuǎn)讓前必須經(jīng)過評(píng)估，且評(píng)估工作由國(guó)務(wù)院地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院國(guó)有關(guān)資產(chǎn)管理部門認(rèn)定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行，且評(píng)估結(jié)果必須經(jīng)過國(guó)務(wù)院地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門確認(rèn)。正常情況下，經(jīng)確認(rèn)或備案的評(píng)估結(jié)果是國(guó)有探礦權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的最低價(jià)格。由于探礦權(quán)的勘探開發(fā)階段資金由企業(yè)和國(guó)家共同投入，因此在礦權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)其轉(zhuǎn)讓收益也應(yīng)按照各自所占的投資比例進(jìn)行分配，與此相對(duì)應(yīng)轉(zhuǎn)讓時(shí)的會(huì)計(jì)處理也應(yīng)分為兩部分。

①自有資金投入的收益部分。應(yīng)按照評(píng)估價(jià)格乘以自有資金所占比例確定的金額借記“應(yīng)收賬款”或“銀行存款”，貸記“經(jīng)營(yíng)收入-探礦權(quán)”，按企業(yè)實(shí)際投入的勘查資金數(shù)額借記“營(yíng)業(yè)成本-探礦權(quán)”，貸記“無形資產(chǎn)-探礦權(quán)-XX項(xiàng)目”，同時(shí)借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加-探礦權(quán)轉(zhuǎn)讓”，貸記“應(yīng)繳稅費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅”等相關(guān)稅費(fèi)。②國(guó)家資金投入的收益部分。根據(jù)財(cái)建字［2004］262號(hào)文第四條，國(guó)有地勘單位由國(guó)家出資勘查形成的探礦權(quán)、采礦權(quán)在辦理完轉(zhuǎn)讓審批手續(xù)并按該文件規(guī)定的程序報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，可將轉(zhuǎn)讓收入中國(guó)家實(shí)際投入數(shù)轉(zhuǎn)增國(guó)家資本金。同時(shí)，基于對(duì)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展和做大做強(qiáng)的基本目標(biāo)，筆者建議企業(yè)在申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓探礦權(quán)后，也應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)將國(guó)家出資部分及其對(duì)應(yīng)轉(zhuǎn)讓收益全部轉(zhuǎn)增企業(yè)實(shí)收資本，其會(huì)計(jì)處理如下：按照評(píng)估價(jià)格乘以國(guó)家出資部分所占比例確定的金額借記“應(yīng)收賬款”或“銀行存款”，按“無形資產(chǎn)”中國(guó)家出資金額貸記“無形資產(chǎn)-探礦權(quán)-XX項(xiàng)目”，兩者差額計(jì)入“資本公積-其他資本公積”；同時(shí)將“資本公積-資本溢價(jià)”和“資本公積-其他資本公積”結(jié)轉(zhuǎn)至“實(shí)收資本-國(guó)家資本”。

4.2對(duì)外投資

第一，對(duì)外投資時(shí)，按應(yīng)按照評(píng)估價(jià)格乘以企業(yè)自有資金所占比例確定的金額借記“長(zhǎng)期股權(quán)投資”科目，按照企業(yè)投入的自有資金數(shù)額貸記“無形資產(chǎn)-探礦權(quán)-XX項(xiàng)目”，兩者差額計(jì)入“資本公積-其他資本公積”。第二，國(guó)家出資部分應(yīng)按照評(píng)估價(jià)格乘以國(guó)家出資部分所占比例確定的金額借記“長(zhǎng)期股權(quán)投資”，按“無形資產(chǎn)”中國(guó)家出資金額貸記“無形資產(chǎn)-探礦權(quán)-XX項(xiàng)目”，兩者差額計(jì)入“資本公積-其他資本公積”，同時(shí)將“資本公積-資本溢價(jià)”和“資本公積-其他資本公積”結(jié)轉(zhuǎn)至“實(shí)收資本-國(guó)家資本”。

5結(jié)論及建議

第9篇：土地增值稅核算方法范文

【關(guān)鍵詞】企業(yè)所得稅，納稅籌劃

“企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額。”因此，減少企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的基本方式有三條，即：利用稅率進(jìn)行納稅籌劃、利用稅基進(jìn)行納稅籌劃和利用稅額進(jìn)行納稅籌劃。

一、運(yùn)用稅率進(jìn)行納稅籌劃

企業(yè)所得稅所實(shí)行的比例稅率體現(xiàn)在納稅人的認(rèn)定和稅收優(yōu)惠上。

稅率式納稅籌劃是納稅人利用國(guó)家稅法制定的高低不同的稅率，通過制定納稅計(jì)劃來降低適用稅率從而減輕稅收負(fù)擔(dān)。我們知道，當(dāng)稅負(fù)一定的時(shí)候，稅率的高低和稅額的大小呈正比，因此可選擇低稅率的籌劃方式來減少稅收負(fù)擔(dān)。

第一，選擇低稅率行業(yè)投資來進(jìn)行納稅籌劃。國(guó)家為了從宏觀上調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，一般通過稅收政策來引導(dǎo)納稅人投資，并制定了許多行業(yè)稅收優(yōu)惠法規(guī)。納稅人利用政府的稅收政策，進(jìn)行納稅籌劃，可減少稅收負(fù)擔(dān)。例如“企業(yè)從事蔬菜、谷物、油料、糖類、薯類、棉花、棉花、麻類、水果、堅(jiān)果的種植；農(nóng)作物的新品種選育；中藥材種植；林木培育與種植；牲畜和家禽的飼養(yǎng)；林產(chǎn)品采集；灌溉、獸醫(yī)、農(nóng)產(chǎn)品初加工、農(nóng)技推廣、農(nóng)機(jī)作業(yè)和維修等農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)項(xiàng)目；遠(yuǎn)洋捕撈項(xiàng)目的所得，免征企業(yè)所得稅。”

第二，選擇低稅率地區(qū)投資來進(jìn)行納稅籌劃。國(guó)家對(duì)特定地區(qū)制定了許多稅收優(yōu)惠政策，這種區(qū)域差異給納稅人提供了進(jìn)行籌劃的空間，這是各國(guó)普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，多數(shù)的經(jīng)濟(jì)特區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)都出臺(tái)了許多區(qū)域性的稅收優(yōu)惠政策。例如我國(guó)規(guī)定了在上海浦東新區(qū)或經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍內(nèi)，國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)于2008年1月1日后完成登記注冊(cè)的，在本轄區(qū)內(nèi)取得的所得，從取得第一筆收入所屬納稅年度算起，第1年和第2年的企業(yè)所得稅可免征，第3年到第5年的企業(yè)所得稅則按照25%的法定稅率減半征收。

這種行業(yè)性和區(qū)域性的稅率差異，給投資者提供了更多的投資選擇和利用的機(jī)會(huì)，納稅人在投資和納稅時(shí)可對(duì)此進(jìn)行慎重選擇并充分運(yùn)用，若想要利用好企業(yè)所得稅在稅率方面的優(yōu)惠，企業(yè)應(yīng)當(dāng)從自身性質(zhì)到生產(chǎn)業(yè)務(wù)等各個(gè)方面進(jìn)行全方位立體化的納稅籌劃。

二、運(yùn)用稅基進(jìn)行納稅籌劃

企業(yè)所得稅的稅基是應(yīng)納稅所得額，“應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除金額-彌補(bǔ)虧損，”納稅企業(yè)可通過縮小稅基的方式來減輕納稅。 企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅額是通過應(yīng)納稅所得額乘以稅率得出來的，計(jì)稅依據(jù)是稅基，通常在稅率不變的條件下，稅額和稅基的大小成正比，稅基越小，納稅人實(shí)際繳納稅款就越少。

企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額是收入總額與成本和費(fèi)用等支出的差額，因此，縮小計(jì)稅基礎(chǔ)一般都要借助財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)手段，準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目是指企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括：“成本、費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）、稅金（六稅一費(fèi)——營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、資源稅、土地增值稅、城建稅、關(guān)稅和教育費(fèi)附加）、損失。”

例如納稅人在遵守法律、法規(guī)的前提下，可合理地調(diào)整會(huì)計(jì)核算，以達(dá)到降低應(yīng)稅收入額、推遲應(yīng)稅收入確認(rèn)的期間，利用會(huì)計(jì)核算方法壓縮應(yīng)稅收入額，從而減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的目的。具體方法如下：

（1）企業(yè)已發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)，其銷售收入應(yīng)適時(shí)入賬。納稅人可依據(jù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，做到：不應(yīng)入收入類賬戶則不要入賬；能少入收入類賬戶的則盡可能少入賬；能推遲入收入類賬戶的則盡可能推遲入賬。

（2）會(huì)計(jì)處理中，存在著謹(jǐn)慎性原則，因此，不能預(yù)先將企業(yè)尚未發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)入賬，即不能單憑合同協(xié)議或者口頭約定來預(yù)計(jì)可能形成的收入，這也是企業(yè)所得稅納稅籌劃的需要。

（3）只要是界于負(fù)債、債權(quán)與收入間的經(jīng)濟(jì)行為，做負(fù)債、債權(quán)增加而不做收入增加處理；只要是界于對(duì)外投資和對(duì)外銷售間的經(jīng)濟(jì)行為，做對(duì)外投資而不做對(duì)外銷售業(yè)務(wù)處理；只要能找到理由推遲確認(rèn)的收入，要盡可能地推遲確認(rèn)。

此外，納稅人還應(yīng)當(dāng)注意對(duì)免稅收入的規(guī)定。

三、運(yùn)用稅額進(jìn)行納稅籌劃

稅額式納稅籌劃是指納稅人通過直接減少應(yīng)納稅額的方法來減少自身的稅收負(fù)擔(dān)，主要是利用減免稅優(yōu)惠達(dá)到減少稅收的目的，在納稅籌劃時(shí)，首先要根據(jù)企業(yè)自身情況充分利用可以適用的稅收優(yōu)惠，其次要注意不同的稅收優(yōu)惠之間的合理搭配，比如減免稅期間就不適合采取加速折舊法。

同時(shí)，納稅人在業(yè)務(wù)的安排和納稅籌劃項(xiàng)目的選擇上要充分考慮稅法的要求，對(duì)納稅準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目進(jìn)行事先的籌劃，以實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)予稅前扣除項(xiàng)目金額最大化，從而達(dá)到企業(yè)所得稅的納稅籌劃目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)，《會(huì)計(jì)》[M]，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2011