土地增值稅核算方法精選(九篇)
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第1篇：土地增值稅核算方法范文
關鍵詞：房地產開發企業會計核算稅務處理
一、房地產開發企業的財務核算
房地產業的興起也標志著一個新的會計的形成，雖然房地產業會計不如工業會計或者商業會計那么成熟，但是其主干與核心內容是基本一樣的，存貨的成本核算以及企業收入核算便是房地產企業財務核算與其他會計的最大不同之處。房地產業的存貨核算科目并不如其他會計一般相對固定，其核算內容也主要是工程成本（費用）的核算。作者根據稅法中的相關成本扣除的要求也為方便稅務的清算設置了成本科目，其具體為：
（1）為獲得土地使用權而付出的金額，包括納稅人為獲得土地使用權所要支付的土地價格款項還要按照國家統一規定所要繳納的所有費用。
（2）開發土地的成本、費用；指的是納稅人在獲得土地使用權的土地上所耗費的人力、物力和財力構成的成本和產生費用，其中包括前期籌備費用，土地在征用以及拆遷時候的補償費，基礎設施的費用，建筑安裝工程費。
（3）新建房及配套設施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格：新建房及配套設施的成本以及費用是指在房地產項目開發過程中產生的所有費用包括：銷售、管理和財務。舊房及建筑物的評估價格指的是由政府批準設立的房地產評估機構評定轉讓已使用的房屋及建筑物時的重置成本價乘以成新度折扣率后所得的價格，其評估結果必須由當地的稅務機關確認。
（4）與轉讓房地產有關的稅金指的是在房地產轉讓的過程中繳納的各個稅種，如：營業稅、城市維護建設稅、印花稅、因轉讓房地產而繳納的教育費附加，也可以視作扣除的稅金。
（5）財政部門規定扣除的項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
（6）開發過程中間接發生的費用
二、房地產業的稅收與核算對稅收所產生的影響
（一）土地增值稅、企業所得稅及營業稅
（1）土地增值稅
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
（2）企業所得稅
企業所得稅是指對中華人民共和國境內的企業（居民企業及非居民企業）和其他取得收入的組織以其生產經營所得為課稅對象所征收的一種所得稅。企業所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得。包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。就房地產企業而言，主要是集中在土地的銷售或者在土地上的建筑物所得收益，其計算應稅所得額時預售的收入可以用作一些費用的扣除依據，如項目宣傳費、招待費等，而房地產的稅務的特殊性也在此體現。
（3）營業稅
營業稅是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅。營業稅屬于流轉稅制中的一個主要稅種。房地產企業中的營業稅是指在收取預售賬款時，將預售收入計算按月繳納，結轉收入時不再繳納。
（二）稅收相關的核算方式
在房地產企業的成本控制是房地產項目管理的核心內容，項目開發成本的控制貫穿于項目管理的整個過程。成本對房地產的發展具有較大的影響，而影響成本控制的因素又是多方面的，其工程成本（費用）在房地產企業的成本稅收中占據著較為重要的地位，不過在當下對于房地產企業的部分預售款項轉結入營業收入的時候，其對應的相應成本的歸集和扣除方法里稅收核算沒有統一規定的方法，但一般常用的方法有以下幾種：
1、估計推算法
就根據房地產企業以往核算的成本的數據以及其他信息等一系列的綜合因素，套用一些銷售價的比例，用不完全科學的估算得出相關的銷售成本的手段。
2、計劃成本法
就是按照預算的成本和開發的總面積比值來確定已出售的面積成本，又或者是根據預算的總成本以及計劃收入的比值來規定已經取得的銷售收入，等項目完成后再進行成本的差異調整的方法。
3、單位成本法
單位成本法即除去不能用作售賣的公共面積后可用作售賣以及出租之用的面積作為成本的核算對象，單位成本按照開發項目的建造本金在商品房面積中來進行分配，在確定銷售獲利之時按照確定的商品房面積來轉結產品的成本的一種手段。
4、分類系數法
分類系數法就是按照房地產的開發工程來歸集開發中的各種費用，按照價值的系數來進行分配各類不同的價值開發的產品成本的方式。具體的計算方法即在依照開發產品項目的歸集生產費用的基礎上，按照不同的價值開發的產品之間的價值系數的計算成本分配率且按照這個計算出各種不一樣的價值開發的產品單位開發的成本運算方法。
（三）核算對稅收的影響
現在對于商品房的開發成本的相關核算一般分樓盤或分期來進行，但從嚴格的意義上來說，無論采取哪一種核算成本的方式，其中至少有一點是不會改變的，那便是必須按照相關的規章制度來把房地產開發過程中的成本開銷集中到樓盤的成本里，然后再進行下一步的核算步驟，等到開發的項目完成后，各種支出集中完成后便可轉到相關科目，一般步驟是開發產品的科目，然后按照一些方法來算出各個成本的具體對象，這樣便組成了開發的成本。最后也就是說原則上不管采取什么樣的方法，最后也要按照這個工程所發生的費用（成本）來作為稅收上扣除的根據對整個項目進行稅收清算。不過在實際中，因選擇成本的核算方法不一樣，難免會影響帶開發產品成本轉結的準確性，也會影響到存貨成本的準確性和銷售的每一個階段的效益反應，更甚者會影響到征繳所得稅的準確性。
三、選擇核算方式的建議
對于房地產企業的核算方法的特殊性，筆者建議有：對于大型企業選用分類系數法；中型企業可選用收入百分比法；其他的可以用單位成本法或者計劃成本法，不做強烈推薦。
四、總結
房地產這個特殊的行業有比較多的核算方法，其中主要以營業稅、所得稅和土地增值稅幾個稅種為主，但選擇的核算方法不同產生的影響也不同，本文以房地產的成本稅收為起點，描述了核算方法對稅種的影響，希望能為我國房地產業提供良好的幫助。
參考文獻：
[1]陳宗強，房地產企業會計核算和稅務處理研究[J]，《中國經貿》，2012(18):231-232.
第2篇：土地增值稅核算方法范文
關鍵詞：房地產企業 土地增值稅 稅收籌劃
一、我國房地產行業的發展及稅收狀況
1.我國房地產行業的發展情況
自我國改革開放以來，我國的行地產行業得到了迅猛的發展，并且逐漸的成為了我國國民經濟的支柱性產業，隨著社會經濟的發展，房地產企業的經營業務逐漸的擴展為開發、建筑、銷售住宅、商鋪、周邊配套設施等商品。
2.我國房地產行業的現狀
房地產問題已經成為了近些年來社會輿論的焦點，也是百姓民生最關注的一個問題。市場經濟使房地產價格不斷的波動，房地產市場的供求關系也發生了巨大的變化。從2007年開始房地產市場發展迅猛，面對市場的火爆升溫，國家在2010年出臺了包括抑制部分城市房價上漲過快、支持居民自住性住房消費、抑制投機倒賣性購房、整頓房地產市場秩序等調控措施。
3.土地增值稅概述
土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物產權，取得了增值收入的單位或個人增收的稅目。土地增值稅實行的是超額累計稅率，根據增值額設立30%至60%不同的稅率。土地增值稅在稅收上也有一些優惠政策，例如建筑不同標準住宅的稅收優惠、國家征用收回的房地產稅收優惠、個人轉讓房地產的稅收優惠等。總體來看，我國的土地增值稅具有稅收呈現先慢后快的增長趨勢、土地增值稅增幅高于稅收總收入等特點。
二、土地增值稅稅收籌劃的意義
稅收籌劃也叫做合理避稅，它是指納稅人在不違反國家相關法律法規的前提下，合理的利用相關政策及對涉稅業務進行調整，事前選擇對企業最有利的納稅方案來組織企業的生產經營活動，最終達到減輕企業稅負的目的。對房地產企業而言，稅負較重的稅種就是土地增值稅，國家出臺的相關政策使房地產企業的經營壓力變得更大。所以對于土地增值稅的籌劃工作在實現保障企業持續發展的動力、減輕企業經營負擔、提高企業市場競爭力等方面的作用就顯得極為重要。合理的對土地增值稅進行稅收籌劃，能夠有效的降低企業的成本費用，增加企業的利潤，使企業可以充分的利用現有的資源，提升資源的利用率，并可使企業樹立良好的社會形象，從而推進企業的長久發展。
三、房地產企業進行土地增值稅納稅籌劃的問題
首先，土地證增值稅的征收對象是已售出房地產的增值額，實際上屬于在房地產流轉環節的稅收。土地增值稅的計稅依據是有償轉讓房地產取得的土地增值額，即為轉讓房地產取得的收入總額減去規定可扣除項目后的余額，相當于轉讓房地產取得的利潤。在實際工作中，企業所得稅已經在財產轉讓所得行為上進行了征稅，而且土地增值稅的計稅依據過于狹窄，名義稅率也比較高，這就使得房地產流轉環節的稅收負擔過重，如果企業土地增值稅的籌劃不能改變這一現狀，那么稅制因素依然會對其造成嚴重的制約。
其次，土地出讓金的公允性不夠，各級地方政府在財政收入缺少自的壓力下，就可能使用各種手段來擴大出售土地，以此短期行為來換取財政收入。另外，農業用地轉為非農業用地需經過國家征用，在征用的過程中，土地資源的配置受行政權力的控制，這就有可能產生地方管理者的行為。高價買地低價征地、不透明的招拍掛行為都會使企業購入土地價格虛高，也使得土地增值稅的籌劃方案難以到達預期的效果和目的。
四、房地產企業稅收籌劃的主要方式
1.避免進入征稅范圍來進行納稅籌劃
首先，利用出售改為合資聯營的方式達到避稅的目的。根據稅法的有關規定，使用不動產投資入股、參與企業利潤分配、承擔企業經營風險的行為可不繳納土地增值稅與營業稅，另外使用不動產投資入股的股東以后轉讓其股權時，營業稅也不需要再補交。此規定給地產企業提供了納稅籌劃的空間，如果有某個資金能力達到一定程度的公司能作為房地產的購買方，可以通過先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的形式來達到銷售房地產的目的。
其次，利用合作建房達到達到避稅的目的。所謂合作建房就是以一方出資金、一方出土地形式來共同構建房屋建筑物。國家關于土地增值稅的相關規定指出：“如果雙方合作建房，并且房屋建成后由雙方按比例分配自用的、暫時免征土地增值稅建成后又轉讓的，應該征稅”，房地產開發企業可以依據這一政策來籌劃納稅。合作雙方建造房屋分得的房產不含土地增值稅，這樣大大降低了房產的成本，實現出地方與出資方的雙贏。合作一方通過轉讓土地使用權而取得了部分房屋使用權，但是卻因轉讓無形資產產生了營業稅納稅義務，另一合作方因轉讓了部分建筑物的所有權而產生了銷售不動產的營業稅納稅義務。若雙方采取房屋使用權與土地使用權互換的方式合作建房，對合作企業提供土地使用權的行為可以視為一種投資入股，可不征收營業稅，這樣國家就只對銷售房屋取得收入的一方按銷售不動產計征營業稅，而雙方分得的利潤也不再計征營業稅，合營企業雙方因都不多交營業稅而均獲得了節稅收益。
再次，利用待建房方式達到避稅的目的。所謂待建房指的是房地產企業代客戶進行房屋建設開發，在建設開發完成后收取客戶一定代建費用的行為。在代建房的整個經濟活動中，雖然房地產企業實際獲得了收益，但是卻沒有涉及到房屋產權的變化，所獲收益是一種勞務性質的收入，這樣也就不必繳納土地增值稅，而是僅依據規定繳納營業稅。所以采用代建房方式進行房屋建設開發，不但在減輕了企業的營業稅負擔，同時也合理的規避了土地增值稅的增收范圍，最終降低了企業的稅負。房地產企業如果要使用代建房方式方式進行納稅籌劃，一定要在建設開發前就確定最終用戶，確保定向開發。
最后，利用出售改出租的方式達到避稅的目的。稅法有關規定指出：“未轉讓土地使用權及房產產權的行為不在土地增值稅的征稅范圍”。所以如果房地產開發企業在建筑物開發建設完成后，不是出售房屋，而是采取出租房屋的形式進行資金的回收，由于房屋產權沒有發生變動，則企業只需依據稅法交納出租房屋的房產稅，無需繳納土地增值稅，從而達到節稅的目的。
2.利用扣除項目進行稅收籌劃
為了調動納稅人的納稅積極性、減輕納稅人的負擔，我國稅法中規定了部分可以從轉讓房地產取得的收益中扣除的項目。房地產企業應該充分的研讀此政策，合理的增加可扣除項目金額，降低計稅依據及增值率，最總達到減輕稅負擔的目的。通常房地產公司在項目開發的過程中，運營資金方面均比較緊張，需要采取借款的方式來籌集資金，相應的就會產生利息費用，所以對于房地產企業來說，利息支出的扣除就成為了稅收籌劃的要點。我國稅法對于房地產開發中產生的利息支出是分兩種情況扣除的，房地產公司可以通過對比這兩種情況下利息支出的高低，合理的選擇是提供金融機構出具的證明或是分攤轉讓房地產項目的利息支出來達到降低稅負的目的。
3.利用土地增值稅的稅率來進行納稅籌劃
土地增值稅使用的是采用超率累進稅率來計算應繳稅額，增值率越高稅負越重。一些大型的房地產開發企業，很有可能同時進行多個項目的開發，面對不同的環境、不同的地區、不同的消費人群，其開發成本及銷售價格可能會存在差異，這也就導致不同項目的增值額及增值率不同，所以房地產企業應該同時計算并比較分項核算與匯總核算的稅負差異，從中選擇綜合稅負較低的核算方法。
4.利用稅收優惠政策進行稅收籌劃
稅法規定：“納稅人建造普通住宅出售，如果增值額不超過扣除項目金額之和20%的免征土地增值稅，超過20%的按規定征稅。要獲得免稅待遇，稅收籌劃應考慮以下幾個方面：首先，房地產公司建造普通標準住宅出售前應充分的了解市場行情，在保證利潤率的前提下，合理的設置房屋的銷售價格，將增長率控制在20%比例以下，以獲得免稅優惠。其次，房地產開發時可根據實際情況適當增加扣除項目金額，例如可以增加土地征用費、基礎設施費、拆遷補償費、建筑安裝費等房地產開發成本。最后，房地產公司建造住宅的同時也經營其他房地產開發項目的，要考慮分別核算不同項目的增值額，盡可能使銷售普通標準住宅的項目獲得免稅待遇。
參考文獻：
[1]蔡昌.揭秘稅收籌劃[M].北京：清華大學出版社，北京交通大學出版社，2011.
[2] 中國注冊會計師協會.稅法[M].北京：經濟科學出版社，2011.
第3篇：土地增值稅核算方法范文
關鍵詞：營改增;房地產企業;影響
一、各界人士對“營改增”對房地產企業的影響分析
據有關業內人士分析，房地產實行“營改增”，稅率估計為11%，房地產企業的整體稅負將會減輕，成本可以得到降低，利潤會有一定的提升空間，但對房地產企業的項目銷售和房價影響是不大的。其稅負有望得到下降。
稅改前，房地產企業實行的營業稅稅率為5%，營改增之后，普華永道間接稅主管合伙人胡根榮稱，建筑業的增值稅稅率在2011年11月財政部、國家稅務總局聯合下發的《營業稅改征增值稅試點方案》中規定為11%，房地產行業應該會與之一致，稅率也應該是11%。
中央財經大學稅務學院稅務管理系主任蔡昌也認為，建筑業和房地產業營改增后的稅率預計在11%的水平。
財政部財科所所長劉尚希此前曾指出，增值稅稅率定在11%，和以前房地產業5%的營業稅稅率相比，從表面上看提高了，但考慮到可以抵扣的話，房企的實際稅收成本應該會得到降低的。
《安信證券研報》認為，房地產實行的“營改增”會涉及到如何抵扣、土地增值稅如何處理，目前細則還未出臺，對房企影響最終還要看各種抵扣細項以及土地增值稅的處理等。總體來說，若按11%測算，房地產企業稅負就會降低。《中銀國際研報》指出，房地產行業實行“營改增”后，估算帶來的減稅規模或超8000億元。
尤尼泰（北京）稅務師事務所的房地產部經理趙杰稱，“營改增”對房企影響最大的是分管模式上的差別。因為營業稅算法比較簡單，增值稅有一些具體財務核算的規定，對財務管理水平要求更高。增值稅中，財務銷項進項的算法不同，最終需要納稅的結果可能就會有差別。如果進項能夠取得進項稅票，抵扣得多，稅負就會降低，否則稅負有可能提高。
二、“營改增”對房地產企業稅負的影響分析
營業稅和增值稅是流轉稅中兩大主要稅種，因為稅制設計的差別，營業稅是價內稅，營業額全額是其計稅依據，并按適用稅率計算，在其商品的流轉環節交納。增值稅是價外稅，其增值額是計算依據，采用稅款抵扣制度，對之前的環節已納稅款可以抵扣，這樣就可以達到不重復征稅。“營改增”使得房地產企業開發成本增加，因為增值稅的抵稅性，假如房地產企業從建筑施工企業或其他企業取得的發票都是專用發票的話，其進項就可以抵扣了，這樣的話，從理論上講，房地產企業稅負就會得到降低了。筆者通過相關的分析來揭示房地產企業“營改增”前后的總體稅負情況：
假如某市的一個房地產企業的營業收入為A萬元，能抵扣的進項額為B萬元，此時進項稅稅率適用 17%和11%，不考慮其他變動因素。
（一）一般推導。（1）針對增值稅一般納稅人，并且可以抵扣的進項稅率為17%時：如果“營改增”前后稅負水平一致，A和B關系如下：
5%A=11%/（1+11%）*A-17%/（1+17%）*B
B/A=33.79%
如果“營改增”后稅負水平降低了，A和B關系如下：
5%A11%（/1+11%）*A-17%（1+17%）*B
B/A33.79%
為此，只有當進項可抵扣金額大于營業收入的 33.79%時，“營改增”的推行才有可能降低房地產行業的稅負水平。反之，就會升高。如果可以抵扣的進項稅率為11%的話，上面數據會發生一定的變化。
（2）針對增值稅一般納稅人，并且可以抵扣的進項稅率為17%時：如果“營改增”前后稅負水平一致，A和B關系如下：
5%A=11%/（1+11%）*A-11%/（1+11%）*B
B/A=49.5%
如果“營改增”后稅負水平降低了，A和B關系如下：
5%A11%（/1+11%）*A-11%（1+11%）*B
B/A49.5%
為此，只有當進項可抵扣金額大于營業收入的49.5%時，“營改增”的推行才有可能降低房地產行業的稅負水平。反之，就會升高。
（3）針對小規模納稅人，企業的稅收負擔一定是減少的。因為 5%X〉3%（/1+3%）X 是恒成立。
（二）實例推導。A市的一房地產公司出售一幢寫字樓，房屋收入1000萬元。寫字樓的開發關支出為：土地出讓金及其他費用100萬元;房地產開發成本400 萬元（取得可抵扣稅率為11% 增值稅專用發票350萬，取得可抵扣稅率為6% 增值稅專用發票50萬），期間費用150萬元;該房地產公司所在地政府規定用于計算土地增值稅的其他房地產開發費用扣除比例為
10%，增值稅銷項稅按 11%。
1.“營改增”前稅負。（1）營業稅 =1000×5 %=50（萬元）;（2）城市維護建設稅 =50×7%=3.5（萬元）;（3）教育費附加= 50×5% = 2.5 （萬元）（含地方教育費附加）;（4）堤防維護費=1000×0.09% =0.9 （萬元）;（5）土地增值稅計算 ：增值額
=1000-（100+400）-500×10%-（50+3.5+2.5）-500×20%=1000
-500-50-56-100=294（萬元）;增值率 =294÷（500+50+56+100）
=41.64%;土地增值稅 =294×30%=88.2 （萬元）;（6）企業所得稅：（1000-100-400-56.9-88.2-150）×25%=51.225（萬元）;（1）-（6）合計 ：50+3.5+2.5+9+88.2+51.225=196.325 （萬元）;總稅負率 =196.325÷1000=19.63%
2.“營改增”后稅負。（1）增值稅進項稅 =350/1.11×11%
+50/1.06×6% =34.685+2.83=31.855 （萬元）; 增值稅銷項稅
=1000/1.11×11%=99.099 （萬元）; 應交增值稅 =99.099-
31.855=67.244（萬元）;（2）城市維護建設稅 =67.244×7%=4.707 （萬元）;（3）教育費附加= 67.244×5% = 3.362（萬元）（含地方教育費附加）;（4）堤防維護費= 1000/1.11×0.09% =0.81（萬元）;（5）土地增值稅計算 ：增值額 =1000/1.11-（100+400）-500×
10%-67.244 -4.702D3.362-500×20% =900.9-725.308=
175.592（萬元）;增值率 =175.592÷725.308=24.21%;土地增值稅 =175.592×30% =52.678 （萬元）;（6）企業所得稅：（1000/1.11-100-400-4.707-3.362-0.81-52.568-150）×
25%=189.45×25% = 47.36（萬元）（1）--（6）合 計 ：61.583+
4.311+3.079+0.81+54.578+47.031= 171.392（萬元）;總稅負率=171.392÷（1000÷1.11）=19.02%;稅負降低率= 19.63% - 19.02% = 0.61%
根據上面理論分析結果顯示，該房企可抵扣的進項額B/營業收入A=561.45/1000=56.14%，>33.79%，
從上述案例可以看出，“營改增”后稅負不論絕對值還是相對值都有不同程度的降低，雖然降低幅度不是很大，但隨著“營改增”政策逐步完善，使整個增值稅抵扣鏈條更加完整，
其稅負會進一步降低。
三、房地產企業怎樣面對“營改增”的影響
（1）“營改增”是我國目前重大的稅制改革，對每一個房企的生產經營產生重大的影響。企業必須從上至下高度重視，并做好有關的培訓的工作，財會人員應牢固掌握“營改增”的相關政策，并做好會計核算方法協調，提高會計核算水平;其他部門積極配合，制訂或修訂有關企業的制度，更要重視的是在政策執行的初期，想辦法搞好過渡期間的有關工作，使企業的各種進項稅額得到有效抵扣。
（2）重視“營改增”后房地產企業開發成本的增加，對于房地產企業來講，如何選擇施工企業和材料供應商，就相應地顯得尤為重要了，房地產開發企業必須要通過招投標方式，按各施工企業資質、報價;并根據材料供應商產品質量、規模等因素綜合考慮，那么就應當把取得增值稅專用發票當作重要條件之一，國有企業加強融資創新的探索從源頭上把關。此外，房地產開發企業應當盡可能地減少零星用工，沒有辦法的情況下，實在是要零星用工的話，也可以通過建筑施工企業去實現，這樣就可以獲得增值稅專用發票，從而降低稅負。
（3）提高房地產開發企業的納稅意識，企業在采購材料過程中，必須要能避免貪圖價格上的優惠，從而企業放棄開具專用發票的行為，這樣，就可以使企業進項稅抵扣增大，進而達到少繳稅款。我們知道，房地產企業稅收金額一般較大，各企業的財務部門一定要嚴格把關，每一筆交易都必須得有合法合規的有效發票，杜絕用收款收據等其他白條現象充抵發票，提高會計核算的質量，從而達到合法并合理減稅，降低企業稅負。
綜上所述，我國政府為了完善稅制，避免重復征稅，推行了“營改增”。從上面的分析可以看出，在我國房地產開發企業實行“營改增”工作，對企業來講是有利的，可以達到降低房地產開發企業的稅收負擔，與此同時，還可以達到房地產開發企業的有效調控，對遏制房價大幅上漲，促進房地產企業健康可持續發展具有重要意義。
參考文獻：
第4篇：土地增值稅核算方法范文
關鍵詞：會計收益與應稅收益的差異 審計費用
房地產業連續數年被國家稅務總局列為稅務專項檢點行業，每年被查出偷稅金額巨大。商業類房地產企業稅務籌劃不是簡單的問題，需要統籌考慮各個稅種的稅收政策，并且滲透進商業類房地產規劃、建設施工、銷售的每一個環節。稅務籌劃在商業類房地產企業中的發展已經日臻成熟，但是也日益暴露出問題。本文對商業類房地產企業稅務籌劃管理問題進行分析，
一、商業類房地產企業稅務籌劃界定和特征分析
（一）商業類房地產企業稅務籌劃界定 目前理論界與實務界對商業類房地產企業稅務籌劃還沒有相關的界定，但是商業類房地產企業稅務籌劃從屬于一般意義上的稅務籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業類房地產企業稅務籌劃也是房地產企業對經營活動的事先安排，是一種活動，更是一種企業財務管理的戰略；而且商業類房地產企業稅務籌劃的目的也是利用一切合法手段，來推遲或少繳稅款，從而實現稅負最小化。此外，商業類房地產企業稅務籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務籌劃最本質的特點。稅務籌劃必須在法律許可的范圍內進行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務籌劃還應符合國家的立法意圖。稅收是國家調節生產者、消費者行為的經濟杠桿，也是國家調控宏觀經濟的一種有效手段。不同的稅收優惠政策、不同的稅率等都是為了實現國家不同的調控目標。因此，稅務籌劃也要對國家的調控意圖作出積極反應，將國家的政策導向轉化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預測性：稅務籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤的一個重要因素來考慮，在安排投資、經營活動之前，事先進行籌劃，確定最優納稅方案，從而調整自己的各項活動至適用相關的稅法規定。等到經濟業務已經完成、納稅義務已經確定之后再考慮如何減輕稅負，則違背了稅務籌劃的本意，并且更易導致偷稅、漏稅行為的產生。第三，時效性：我國稅收制度正處于不斷建設、完善的狀態，稅收政策變化較快，這就要求企業時刻關注會計、稅務等相關政策法規的修改，使稅務籌劃方案符合最新的政策規定。第四，整體綜合性：稅務籌劃應具有全局性，兼顧短期和長期效益，統籌局部和整體利益。有效的稅務籌劃應著眼于企業收益的長期穩定增長和企業的長遠發展。同時，稅務籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業理財活動的全過程，與會計、財務管理、進出口貿易等領域緊密聯系。從理論上說，房地產企業減少稅收的方法除了稅務籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現實中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達到減輕稅負的行為，但是違反了稅收法律法規，違反了國家的立法意圖。企業運用這類不正當的手段可能會面臨更大的稅收成本和風險。
（二）商業類房地產企業稅務籌劃的特殊性 商業類房地產企業稅務籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業類房地產企業的財務特征。第一，商業類房地產企業稅務籌劃需要滿足房地產企業精細財務管理的需要。房地產企業經營業務多元化，主要開發、經營活動包括：設計規劃、用地批租、房屋建造、竣工驗收、銷售出租、物業管理、保修服務等。商業類房地產橫跨商業和寫字樓兩個領域，經營內容廣泛，業務復雜，投資主體多元化。稅務籌劃綜合性的特征在房地產企業表現得更為明顯，稅務籌劃需要對企業的各項業務做全盤的考慮，與企業規范的管理流程和精細的管理模式相適應。第二，商業類房地產企業籌資環節的稅務籌劃是整個籌劃中不容忽視的重點。房地產企業資金籌集渠道多樣化，現金流轉復雜，企業主要通過預收購房定金、預收代建工程款、銀行貸款、發行債券、獲得其他經濟實體的投資、在資本市場發行股票等渠道來籌集資金。企業在籌劃過程中要謹慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業類房地產企業稅務籌劃應更關注成本、費用的籌劃。房地產企業成本、費用龐大，房地產開發成本如征地拆遷費、前期工程費、建安工程費、開發間接費用等；房地產經營成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費用包括管理費用、財務費用、銷售費用等。成本、費用名目繁多，數額巨大，稅務籌劃空間大。第四，商業類房地產企業稅務籌劃涉及到生產、經營的各個環節，籌劃時間長。房地產企業開發周期長，回收資金時間長。從最初規劃征地到最終出售出租往往要經歷幾年的時間，資金的回收是一個長期的過程。這一特點決定了房地產企業的稅務籌劃具有持續性，籌劃過程中需要考慮收入、費用的分攤，考慮不同的會計核算方法對損益的影響。第五，商業類房地產企業稅務籌劃涉及開發、交易、占用、所得分配等多個納稅環節，涉及稅種較多，稅率較高，稅負明顯高于其他行業。房地產企業稅務籌劃的重點主要是針對營業稅、土地增值或、企業所得稅三大稅。對商業類房地產企業涉及稅種歸納如表（1）。
二、商業類房地產企業稅務籌劃存在問題分析
（一）商業類房地產業稅務籌劃風險偏高 房地產業尤其是商業類房地產業是一個稅務籌劃風險偏高的特殊領域。一家商業類房地產企業一個項目所獲得收入規模相當大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬元，多則上億元，稅負高達25%-30%。因此，房地產企業比任何一個其他行業的企業更希望爭取更多的稅務籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規的邊緣操作，這就會造成商業類房地產企業的稅務籌劃風險遠高于其他行業。稅務籌劃之所以有風險，原因主要是商業類房地產稅務籌劃環境的多變性。這種多變性表現在以下兩個方面：一是稅收政策的多變性。商業類房地產企業的稅務籌劃是要立足于企業自身的實際情況，選擇有利于自身發展的稅收政策，規避不利于自身的稅收政策。國家調控房地產的政策總是處在不斷變化之中，相關的稅收政策也會發生變動。企業如果沒有及時運用新的、適用于本企業的有利的稅收政策，則會錯過了稅務籌劃的好時機；或者企業原本依據的稅收政策發生了變化甚至取消，企業在不知道的情況下繼續執行，勢必會演變成偷稅漏稅的行為，給企業帶來不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會增加企業稅務籌劃的風險，使企業對稅務籌劃持保守、謹慎的態度。二是商業類房地產企業自身經營業務的多變性。雖然房地產企業只是建設施工并處理自己的開發產品，但這個過程中企業可以有多種業務的選擇。對于開發產品的處理，企業可以選擇銷售或自持；對于開發商品的轉讓，企業可以選擇有償轉讓、受托代建或投資入股。而企業的選擇并不是一成不變的，會根據競爭對手的情況、市場的發展、突發的狀況及時作出變化。稅務籌劃需要房地產企業對自身的各項活動作出預見性的安排，而房地產業又具有經營周期長的特點，這就導致稅務籌劃方案執行的困難，增加了稅務籌劃的風險。
（二）企業會計核算不健全影響稅務籌劃效果 商業類房地產企業復雜的業務需要精細的財務管理，很多企業沒有復雜而精細的企業會計制度與之相匹配。在商業類房地產企業會計核算的跨期攤派較為常見，收入、成本的確認、攤銷對損益的影響直接而明顯。不健全的會計核算制度直接影響了稅務籌劃的效果。目前在商業類房地產企業常見的會計核算問題主要有：一是偷逃隱匿應稅收入。如：價外收費等按合同約定應計入房產總值的未按規定合并收入，多以代收費用的形式掛往來賬戶；產品已完工或者已經投入使用，預收款不及時結轉銷售，不按完工產品進行稅務處理，仍按預征率繳納所得稅；開發的會所等產權不明確，就轉給物業，不按開發產品進行稅務處理，或者將不需要辦理房地產證的停車位、地下室等公共配套設施對外出售不計收入；按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉賬后不及時入賬，形成賬外收入，或將收到的按揭款項記入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業務，不記收入等。二是虛列多列成本費用。包括：多預提施工費用，虛列開發成本；在結轉經營成本時，無依據低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經營成本；滾動開發項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業將正在開發的未完工項目應負擔的成本費用記入已經結算或即將結算的項目，造成已完工項目成本費用增大，減少當期利潤；向關聯企業支付高于銀行同期利率的利息費用；或向關聯企業支付借款金額超過其注冊資金50%部分的利息費用，未按規定調增應納稅所得額；將開發期間財務費用列入期間費用，多轉當期經營成本；有的開發企業將擁有土地使用權的土地進行評估，將增值巨大的評估價作為土地成本入賬等。
（三）企業人員稅務籌劃水平良莠不齊 企業在稅務籌劃過程中對稅收政策整體把握不夠，都會影響稅務籌劃質量。如對房地產業享受的相關稅收優惠的限制條件把握不嚴，既有可能使企業錯失稅務籌劃的好時機，也有可能使企業陷入偷稅、漏稅境地。此外企業人員功利的、甚至是違法的稅務籌劃動機，也會使企業稅務籌劃偏離了正確方向，影響企業發展。
（四）稅務行政執法制約稅務籌劃的實施 稅收法律是人為制定的，因此難免會存在法律漏洞或者未明確規定的部分。作為稅務籌劃的制定者，往往會向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務機關則會向維護國家稅收利益的方向去執行稅收政策。一些稅收優惠政策、稅收處罰措施并沒有一個確定的標準，而是在一個可以商榷的范圍內執行。因此，稅務籌劃能否執行、執行的程度最終取決于稅務機關認可的程度。這也就導致了很多稅務籌劃方案執行效果不能達到方案制定者的初衷。
三、商業類房地產企業稅務籌劃的對策
（一）全面防范稅收風險因素 無論商業類房地產企業的稅務籌劃方案做得有多完美，有經過多少專家的擬定、論證，企業仍然應當正視風險的客觀存在，不能認為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業應當意識到，稅務籌劃風險是無時不在的，不能以事先安排的、不變的稅務籌劃方案去應對萬變的企業經營環境和房地產業稅收政策。對于商業類房地產企業而言，營業稅、土地增值稅以及企業所得稅是最主要的納稅支出項目，因此，這三大稅種的稅務風險即是房地產企業總體稅務風險的深刻反映。企業在生產經營和涉稅事務中應該保持對這三大稅種納稅風險的警惕性。（1）營業稅納稅風險分析。對于房地產企業來說，影響營業稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發產品的處理方式。房地產企業對開發產品有兩種不同的處理方式：對外銷售或長期持有。如果企業選擇對外銷售則應繳納營業稅，而持有開發產品，則無需繳納開發環節的營業稅。二是開發產品的銷售價格。營業稅是按銷售收入作為計稅依據。企業確定的銷售價格越高，企業繳納的營業稅也就越多。三是開發產品的轉讓方式。有償轉讓方式，需按轉讓所得計算繳納營業稅；受托代建方式，即房產企業受購買者的委托而建設項目，建設完成后移交給購買者，這種方式需按收取的代建費計算繳納營業稅；投資人入股方式，即房產企業將開發完成的產品以實物資產的形式投入到購買企業。根據規定，以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征營業稅。以上這三個因素是決定房地產企業營業稅稅負的關鍵因素，因此也是稅務風險控制的關鍵環節，必須進行稅負測算和方案選擇以降低稅收負擔及納稅風險。（2）土地增值稅納稅風險分析。對于房地產企業來說，影響土地增值稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發產品的處理方式。房地產企業對外銷售需計算繳納土地增值稅，而如果對開發產品長期持有，則無需繳納土地增值稅。二是開發產品的銷售價格。土地增值稅是按房地產增值額作為計稅依據，而開發產品的銷售價格直接決定了增值額的大小，因此，企業確定的銷售價格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開發產品的轉讓方式。對于在營業稅中涉及的三種不同的轉讓方式，土地增值稅政策的規定是：有償轉讓方式和投資人入股方式需計算繳納土地增值稅，而受托代建方式無需繳納土地增值稅。四是開發產品的成本。開發產品的成本越低，企業取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分攤方法。對于企業同時擁有銷售物業和經營性物業的情況下，共同成本的分攤方法則決定了銷售物業成本的大小，從而決定了銷售物業土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業所得稅納稅風險分析。企業所得稅是對房地產企業經營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產企業來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業所得稅。因此，開發產品的處理方式和轉讓方式都不會對企業所得稅稅負產生影響。由于企業所得稅是對企業經營所得征收的，因此，影響經營所得的收入以及成本水平就是影響企業所得稅的關鍵因素。另外，由于房地產企業在經營過程中是按照預計毛利額計算繳納企業所得稅，因此，影響預計毛利額的因素也將影響企業最終企業所得稅總額的大小。總之，企業所得稅納稅風險影響因素主要有以下幾種：一是開發產品的銷售價格和成本。企業確定的銷售價格越高，開發產品的成本越小，企業的經營所得就越大，繳納的企業所得稅也就越多。二是開發產品的預售時間和進度。開發產品預售時間越早，按預售收入預繳企業所得稅的時間就越早。同樣，開發產品預售收入越大，預繳的企業所得稅也就越多。三是開發產品的竣工時間。稅法規定，開發產品竣工后，企業應對預繳的企業所得稅進行清算，一般情況下，企業在清算時要補交很大一筆企業所得稅。因此，開發產品竣工的時間越早，清算補交稅款的時間也就越早。
（二）及時關注稅法變動 稅務籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務籌劃之所以為稅務籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務籌劃更應是能體現稅收政策導向的。因此在實際操作過程中，企業要做到學法、懂法、守法。一是學法，房地產業法律、法規種類數量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規就會過時，從而為企業的稅務籌劃帶來風險。只有對稅收法律法規的變化了如指掌，才能立足于企業的實際情況，對稅務籌劃方案及時作出調整；二是懂法，企業應該深刻領會立法精神，全面掌握稅收規定，準確把握稅收政策內涵，為稅務籌劃方案的制定打下堅實的基礎。三是守法，嚴格按照稅法來進行籌劃，嚴守稅務籌劃合法的底線，正確處理稅務籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關系。
（三）提升企業稅務籌劃人員素養 一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的道德素養。在處理企業與國家利益時，堅持應有的職業道德。任何稅務籌劃方案的制定和執行要堅持在合法的前提下進行，違反法律的稅務籌劃方案必將帶來巨大的風險。稅務籌劃人員不能因為企業的一己私利而損害國家的利益，應該立場鮮明地維護稅法的權威性。在企業領導由于對某些涉稅事項不清而混淆了合法與非法的界限時，要及時進行解釋；對于企業領導提出的某些違反稅收法律、法規的籌劃要求，要進行規勸。另一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的專業素養。稅務籌劃的專業性，決定了稅務籌劃人員既要有扎實的理論知識，又要有豐富的實際操作經驗。理論知識不僅指稅收方面的，還應包括會計、財務管理、金融等方面的知識；實際操作經驗要求稅務籌劃人員能對企業的涉稅業務、涉稅種類、涉稅數額作出正確的分析，進而根據企業的實際情況，找準稅務籌劃的切入點，制定出符合企業要求的最有效的稅務籌劃方案。如果稅務籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒有堅實的專業知識作支撐，最終只能導致稅務籌劃的失敗。
（四）建立良好的稅企關系 稅法許多條文的制定權和解釋權在稅務機關。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務機關可以憑借實際操作的經驗和對不同企業經營狀況的了解，在這個范圍之內進行靈活的操作。同時，稅務機關會根據各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導致各地稅收征管情況存在差異，而房地產企業的業務往往又遍及各省，稅務籌劃受當地實際情況的影響很大。因此房地產企業應加強與當地稅務機關的溝通。
再好的稅務籌劃方案只有付諸實施、得到稅務機關的認可才能真正的發揮作用。一是企業要咨詢當地稅務機關對相關法規政策的具體理解應用、實際操作程序，使稅務籌劃方案主動適應當地稅務機關的管理特點；二是企業要能夠對稅務籌劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說，對稅務機關的有關提問作出相應的解釋，爭取籌劃方案獲得稅務機關認可；三是對稅務籌劃方案的疑點要及時與稅務機關溝通，爭取達成共識，對方案的難點要及時向稅務機關反映，從而向上級爭取政策支持，避免失去應有的收益。
參考文獻：
第5篇：土地增值稅核算方法范文
【關鍵詞】“營改”；房地產行業；財務影響；應對措施
隨著市場經濟發展步伐不斷加快，近些年我國進入了經濟發展新常態，各行各業競爭日益激烈。房地產企業也不例外，經營管理壓力日益增加，據國家統計局數據顯示，2015年我國房地產企業銷售利潤增速較往年相比明顯下降。同時，政府為了能夠加強對房地產企業的稅收調控，土地增值稅稅收政策的收緊在一定程度上也加大了房地產企業的運營壓力。據普華永道會計師事務所提供的20家房地產企業稅務相關數據顯示，“營改增”全面推行之后這些房地產企業中的九成稅負不降反升，而且接近四成的企業認為稅負會明顯上升。對此，房地產企業必須審時度勢積極進行稅收籌劃，合理避稅，為企業穩健發展提供保障。
一、房地產“營改增”的必要性分析
自20世o90年代稅收體制改革以來，我國值稅和營業稅平行征收的局面持續長達10余年，其間兩稅平行征收的弊端也不斷凸顯。值稅與營業稅平行征收不僅表現為營業稅針對流轉環節稅收的重復征稅，也表現為值稅抵扣鏈條的人為斷裂。為進一步規范稅收體制、支持經濟結構轉型、促進產業健康發展，我國于2012年啟動“營改”稅收體制改革試點，目前從試點行業和己完成“營改增”行業的發展情況來看，營業稅改征值稅后對行業發展存在一定程度的積極作用。而具體到房地產行業，“營改”改革的必要性如下：
1.克服流轉環節兩稅“平行征收”的需要
在平行征收體制下，增值稅和營業稅各自的課稅對象基本上歸屬于經濟流轉斤為的兩個極端，增值稅課稅對象為極端的純貨物，而營業稅課稅對象為極端的純勞務。而現實中存在著許多商品和勞務相互結合的可能性，它們既不是極端的純貨物也不是極端的純勞務。
在房地產開發中，營業稅主要涉及到建筑業、銷售不動產兩個稅目。在房地產建筑環節，建筑商需要與上游材料采購的增值稅應稅企業發生經濟行為，如購買磚、水泥、鋼材等。同時建筑商在對下游企業提供建筑業營業稅應稅服務的同時也提供涉及值稅的貨物銷售，這就涉及到勞務與貨物的區分，影響增值稅與營業稅征稅范圍的劃分。而“營改增”的實行后，與房地產有關的建安和銷售都納入值稅的征收范圍，其征管范圍的界定問題也迎刃而解，值稅抵扣鏈條得以延續。
2.避免重復征稅的需要
我國房地產的稅收主要集中于房地產交易及保有兩個環節，其中，房地產交易環節稅負又高于保有環節。而交易環節的稅負較重的原因主要表現在各稅種重復征收且無法抵扣上游己交稅金。在我國現行營業稅體制下，房地產開發至少涉及建筑安裝3%和銷售不動產5%的兩道營業稅，且不論企業是委托其他建筑安裝企業建造還是自行建造均無法避免承擔建筑安裝環節營業稅。企業購進的固定資產進項稅也不能進行抵扣，由此可見，我國營業稅稅制下房地產重復征稅現象較為嚴重。
與營業稅相比，增值稅是一種價外稅，具有“稅收中性”的特點。營業稅與值稅雖同屬流轉稅，二者在稅收體制和核算方法上都有本質的差異：值稅屬于價外稅，在實務中采用購進扣稅的方法，只就生產經營產生的值額納稅，即納稅人應納稅額為其銷售應稅項目的銷項稅扣減納稅人購進應稅項目的進項稅后的余額。而營業稅屬于價內稅，對比可知，值稅稅制更能避免重復征稅。
在房地產行業，“營改增”能夠從很大程度上解決房地產營業稅重復征稅的問題。因為房地產業涉及上下游行業較多，其上游建筑業、下游不動產租賃均征收營業稅，造成房地產業在整個開發環節重復征稅為題嚴重，而改征增值稅后，房地產建安成本可以憑合法票據抵扣，重復征稅問題得到有效解決。
3.完善增值稅抵扣鏈的需要
建筑安裝成本在整個房地產開發成本中有著舉足輕重的地位，建筑業也是房地產業最為主要的上游行業之一，流轉稅有稅負嫁接的特點，意味著建筑業的稅負是房地產業的稅負的直接影響因素之一。營業稅的存在使增值稅抵扣鏈條人為斷裂，建筑環節繳納的營業稅不能在銷售房地產時扣除，造成了建造成本的上升，同時銷售房地產的營業稅也不能在購買方成本中扣除，也抑制了部分一般納稅人企業的購置不動產需求。改征值稅之后，行業整體增值稅抵扣鏈條得到完善，以上問題也將不復存在，房地產上下游行業之間可以實現稅收抵扣，有助于形成完整的值稅抵扣鏈條，還有利于加大上下游企業自身納稅監督力度，促進我國稅收體制良好發展。
二、“營改增”對房地產企業可能造成的影響
1.“營改增”對房地產企業的積極影響
（1）有利于房地產結構性減稅，可能降低房地產開發企業稅收負擔
“營改增”政策是本著結構性減稅原則進行的，改征增值稅后將有可能降低企業稅收負擔，其降低程度主要取決于企業的值稅稅率，以及可能抵扣的進項稅范圍。房地產開發成本占比較{的包括土地成本和建安成本，此外還有一部分規劃、拆遷等零星成本。倘若房地產開發成本能夠得到全面抵扣，將使房地產企業稅負得到有效降低。當上下游企業全面完成“營改增”后，房地產企業上下游抵扣鏈條得完善，其稅收體制將得到進一步完善，從而進一步促進企業稅負下降。
（2）有利于增加企業的現金流
房地產業對資金占用量大、開發周期較長，充足的現金流是企業生存發展的根本所在。目前，房地產業銷售模式多為期房銷售，在營業稅稅制下，房地產企業預售款需要在收取時即進行納稅申報并交納相應的營業稅，僅不動產銷售營業稅就將占據企業大量的現金流，給企業發展帶來壓力。而在值稅稅制下，房地產企業預售期收入對應的值稅銷項稅可以由項目前期開發所產生的大量進項稅抵扣，這意味著企業只需要在項目開發前期繳納較少的增值稅，這就在很大程度上減少了企業項目開發前期的現金流流出，這對亟需現金流的項目開發前期意義重大。
（3）有利于提高房地產企業財務管理水平
在進行“營改增”之前，房地產企業銷售不動產營業稅的具體征收是依據銷售不動產收入全額乘以銷售不動產營業稅稅率5%確定，稅收籌劃空間十分有限，應稅務處理也十分簡單，僅需“應交稅費一一應交營業稅”一個科目即可完成，因此對財務管理水平的要求不高。而改征增值稅后，房地產企業應交值稅主要由銷項稅額和進項稅額兩個因素決定，而房地產企業進項稅可能涉及不同稅率，這就要求財務人員嚴格區分準確核算，這就對企業財務管理水平提出了更高的要求。房地產企業只有切實提升自身財務管理水平，提高財務人員自身素質，提前學習“營改增”相關稅收政策和會計核算方式，才能降低稅收風險。
2.“營改增”對房地產企業的消極影響
（1）可能使房地產新項目短期內稅負不降反升
“營改增”政策施行初期，面臨相關政策不健全、企業自身準備不充分的問題。在這一時期，為減少“營改增”過渡期對房地產企業經營的沖擊，政府實行“老項目老政策”，對房地產2015年4月30日前存在的老項目按5%稅率簡易征收值稅，但在政策改革后的新項目可能面臨進項抵扣不足導致的稅負上升問題。除此之外，房地產銷項稅率為11%，而部分進項的值稅稅率可能低于11%，例如項目設計規劃M、工程監理費等，這在無形中進一步增加了企業的稅收負擔。
（2）使企業開發成本上升
房地產開發周期長、涉及環節較多，驟然由營業稅改征值稅會使企業短期內面臨成本上升的風險。首先在房地產的建材采購方面，大宗材料采購的供應商通常具備一般納稅人資質，其銷售開具的值稅專用發票可直接用于進項抵扣，但諸如較小的五金零部件等零星材料的采購通常對應的供應商均為小規模納稅人甚至個體工商戶，將沒有進項稅可用于抵扣。其次在人工方面，房地產屬于勞動密集行業，人工成本占總成本比重較高，從一些企業所披露的財務信息數據中可以看出，一個工程項目勞務成本能夠占到總成本的30%，而從事此項工作的人員通常為勞務公司派遣人員和農村的農民工。勞務公司在運營過程中沒有進項稅抵扣其所產生的銷項稅，只能將稅負轉嫁給房地產企業。
（3）會計核算難度和稅收違法風險上升。
“營改增”將使房地產企業涉稅核算產生根本的變化。除了需要加設十幾個增值稅涉稅科目的同時，整個核算方法也比征收營業稅時的難度有很大程度的上升。核算難度加大的同時，“營改增”的實施也對企業發票管理，包括發票的開具、保存、進項稅額的認證抵扣等，提出了嚴峻的挑戰。值稅發票違法成本與營業稅不可同日而語，虛開、代開值稅專用發票或觸犯刑事責任，國家對增值稅專用發票的管控力度難免使習慣了營業稅管理方式的企業措手不及，稍有不當便會為企業帶來稅收違法風險。
三、“營改增”下的稅務籌劃建議
1.提高值稅抵扣意識，加大進項稅額的抵扣
全面實施“營改增”之后能夠從根本上降低房地產企業稅負的方法還是進項稅額抵扣。對此，房地產企業必須完善對進項稅額抵扣的管理，加大進項稅額抵扣力度。首先，房地產企業應當采取一定措施控制上游企業稅負轉嫁情況的方式，企業應當加強與上游企業之間的溝通交流，雙方共同研討能夠平衡上游企業的稅收負擔和開發商的利益的方案，盡可能地獲取更多的進項稅發票進行抵扣。其次，企業在“營改增”大環境下應當合理選擇建設材料供應商，不僅要嚴格要求大型建筑材料供應商的資質，而且還要重視五金電器等輔助材料供應商的資質，摸清供應商的性質，到底是小規模納稅人還是一般納稅人，在能夠保證材料質量的基礎上盡量選擇一些能開具增值稅專用發票的供應商進行合作，實現企業進項稅抵扣。
2.提高房地產開發企業財務管理水平
在營業稅體制下，房地產企業流轉稅納稅籌劃空間有限，導致房地產開發企業對稅收方面財務管理的重視程度不足。隨著房地產企業進入穩定時期，“營改增”政策的實施要求房地產企業積極應對，切實提高自身財務管理水平，嚴控成本、規避風險。對于“營改增”政策，房地產企業應當提前做好應對措施，例如對自身“營改增”前后稅負進行分析，加強企業的購銷環節、發票管理等環節的財務管理，提前適應值稅的到來。“營改增”政策實施以后，房地產開發企業的財務管理賬務處理將更加復雜，發票管理風險也相應增加。房地產企業應當加大自身成本控制為度，建立健全企業內部控制制度，優化業務流程。
3.相應做好財務核算準備
房地產企業進行“營改增”改革后，涉稅會計科目將大幅加，會計核算難度有所上升。部分房地產財務人員從未接觸過增值稅核算，對增值稅相關核算科目與核算方式均相對陌生。要提前做好相應財務核算準備，提前熟悉值稅核算方法，預先設置相應的增值稅核算科目及相關專欄，從容應對“營改”后會計核算方式的變化。
四、結束語
“營改增”的全面實施對房地產業造成了一些積極和消極影響，企業不僅要合理利用有利于自身發展的政策內容，而且還要不斷完善自身稅收籌劃工作來消除對企業發展的不利影響，充分提升企業的市場競爭力，保證企業健康發展。
參考文獻：
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[2]毛蒼龍.“營改增”改革對房地產企業的影響及對策分析[J].現代交際，2015（8）.
第6篇：土地增值稅核算方法范文
關鍵詞：房地產 成本核算 問題 解決方案
近年來，隨著我國經濟建設的不斷發展，以及城市住房制度的改革，房地產業有了突飛猛進的發展，逐漸成為國民經濟中一種重要的產業，為城市建設作出了巨大的貢獻。但房地產業建設周期長，資金投入大，成本環節多等特點，決定了房地產企業會計核算的特殊性和復雜性。目前我國房地產開發企業會計核算仍處于進一步改革和完善中，合理確定房地產企業的成本，不但是房地產企業管理控制、準確計算利潤的需要，還是房地產企業計算土地增值稅和企業所得稅的重要基礎和依據。因此，合理計算房地產企業的成本是房地產企業的關鍵。
一、房地產開發成本的內容
房地產開發成本指房地產開發過程中所支付的全部金額包括管理費用、銷售費用及財務費用。具體可分為以下幾部分：
（1）土地征用及拆遷安置補償費：主要指支付的土地使用權出讓金、土地征用費，耕地占用稅，勞動力安置及有關地上地下附著物搬遷補償的凈支出等；
（2）前期工程費：主要指取得土地開發權之后，項目開發前期所發生的費用，包括三通一平，規劃、設計、測繪及勘探，臨時設施支出等；
（3）建筑安裝工程費：主要是指企業以出包方式支付給施工單位的建筑安裝工程費或以自營方式發生的建筑安裝工程費。建筑安裝具體包括土建水電安裝等方面的人工費、材料費、施工單位按約定取費及稅金；
（4）基礎設施費：主要是指開發小區內的道路設施支出、供水、供電、供氣、排污、綠化、消防等的設施支出；
（5）公共配套設施費；主要是指開發小區內不能有償轉讓的公共配套設施發生的支出，如小區內學校、幼兒園、會所、鍋爐房等；
（6）開發間接費：主要是指與項目開發直接相關，在施工現場發生的，但不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出，主要包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費用、勞動保護費等；
二、房地產企業成本核算特點
（一）開發周期長
和一般企業性質不一樣，房地產企業的項目開發的會計周期都比較長，都需要經過取得土地使用權部分、規劃設計勘探、工程施工、竣工驗收等，總計時間大約需要三年左右。因此，作為房地產企業在這么長的時間內進行開發成本的成本核算成為很多房地產企業要認真面對的一個問題。
（二）成本計算方法存在差異
一般的制造類企業成本核算方法可以分為品種法、分批法以及分步法等，而房地產企業的開發方式只分為自營和發包兩種，并且在具體成本核算時只能夠根據具體單個項目設計圖紙進行施工；費用分配方式傳統上制造類企業一般有約當產量法、定額成本法、定額比例法等，這些方法的共同特點是生產成本在一次會計時點上分攤至每個品項的產品，而房地產企業則不行，基本上不存在一個時點上分攤所有費用的問題。
（三）具有較高的風險
房地產開發的特點決定了房地產企業經營上不確定因素相對于一般企業而言會比較多，房地產企業的成本投入金額都是比較巨大的，一旦房地產開發的產品銷售出現問題，房地產企業的經營必然面臨著生死抉擇。所以做好房地產企業的事前事中及事后的成本核算都具有十分重要的意義，一定程度上可以降低其經營業務的風險性。
三、房地產開發成本核算中存在的主要問題
（一）成本核算對象不確定
房地產項目用地一般范圍都比較大，屬于整片開發，分期進行開發，產品形態有多層、小高層、別墅、商業地產等。因為項目范圍大，確定成本核算對象是以整個開發項目還是分期、分片或分類型為成本核算對象，在核算過程中不確定。
（二）成本費用的歸集和分配方法不確定
房地產企業開發過程中發生的建安工程費合同造價比較清晰，可以直接記入開發成本。而土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、配套設施費和開發間接費均屬于間接開發成本，它是一個總計的金額，屬于總個項目的成本需要進行歸集和分配。但如何進行分配和歸集不確定。
（三）成本核算周期不確定
房地產開發因為開發周期長，只能按期核算開發成本。它核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，企業就可以準確核算企業的經營利潤。房地產開發中的公共基礎配套部分往往不能及時結算，會影響整個項目的核算。
（四）虛增建安成本
有些房地產企業為了壓縮利潤，特別是為了應對匯算清繳時少繳納稅金及決算土地增值稅時少繳納稅金，房地產企業往往在建安成本上會想辦法，故意偽造建安合同，自己花錢去開工程票，這樣虛列并結算工程成本。
（五）任意調換不同項目間的成本
房地產企業一般有幾個不同項目同時開發，由于各項目所處位置、類型以及取得土地的價格等均不同，使得各項目利潤空間也不盡相同，如有的是經濟適用房，有的是普通商品房。房地產企業為了偷逃稅款或延遲納稅，會有意將不同項目間的成本任意調換。
（六）對成本管理的重視程度不夠
成本管理是一個由始至終的過程，不僅僅是對項目開發施工過程階段進行事中和事后控制，更為關鍵的應在于項目前期設計階段。我國現有房地產開發企業絕大多數是由其他行業經過初期資本積累后轉入房地產行業的，對房地產開發過程中的成本控制的理解過多局限于具體施工過程的成本控制；房地產開發企業普遍存在成本意識薄弱，成本管理方法不夠先進；以及對項目的決策、設計、招標等階段重視程度不夠，管理水平低下等問題。
四、存在問題的原因分析
（一）房地產企業管理者素質參差不齊
房地產企業在我國來說還是一個相對新興的行業，因為房地產企業的高利潤，讓越來越多的人進入到這個行業中來，很多是由其他行業轉入的，但對于房地產行業的特殊性卻又不太了解，整個的管理模式還是無法脫離原來的操作方法，這樣一定程度上會影響整個企業的發展，也不能適應整個市場外部環境的變化，造成目前有許多房地產企業成本管理落后，成本核算水平低。
（二）房地產企業成本核算體制不適應市場經濟的需要
原有的房地產企業成本管理，一般是根據財務部門的決算報告，這種決算一般都是事后的一種決算，但這種決算因為具有時效性滯后而根本不能發揮成本管理的作用了。當成本已經反映在財務賬面上了，想要再來調整，根本是不可能了。
五、存在問題的解決方案
（一）成本歸集對象的確定問題
確定成本歸集對象，對于規模比較小的開發，如只有幾幢樓或一次性的開發的，這個問題比較容易解決，可以將全部開發成本作為成本歸集對象，核算出單位成本。但是對大規模的開發，就必須合理地確定成本歸集對象。應根據房地產開發項目的全部成本進行分塊，比如土地購置費、前期費等要按面積進行分攤，但對建安成本一般根據造價可以直接確定成本就不需要進行分攤，這樣才能充分發揮成本核算的作用。
（二）成本費用的歸集和分配方法的明確問題
在房地產企業同時有幾個項目進行開發的同時，成本費用的歸集和分配方法一直是房地產企業中成本核算的一個重點。很多財務人員在實際操作中將成本進行分配一直是難題。根據國稅發[2006]31號規定：建造過程中發生的各項支出，當期實際發生的，應按權責發生制的原則計入成本對象；當期尚未發生但應由當期負擔的，除稅收規定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。開發產品完工前發生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發或先后滾動開發而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。
（三）成本核算周期的不確定問題
房地產企業開發的特殊性，在公共基礎設施等開發過程中會因核算時間的延遲性會影響整個項目的成本核算。這時可以先通過所有的已簽訂的合同或造價通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，沒有合同或造價的可以根據同類型的開發過程中發生的成本進行估計，使項目決算能按計劃進行，待以后工程完工后再按實際支出調整項目成本。這樣做對項目的總成本和單位成本就不會造成較大的影響。
（四）房地產企業建安成本虛增問題
房地產開發項目的建安成本虛增是很多企業操控利潤的一種方法。如何來查證成本的真實度呢？
（1）可以要求房地產企業提供建安合同，如有不在合同內的新增零散工程要查證工程中的各項簽證和造價清單，并和對方施工企業的合同進行比對，了解有無合同的更改。
第7篇：土地增值稅核算方法范文
現代企業全面風險管理理論認為，任何企業都存在管理上的風險，企業經營的風險苗頭和最終成果都會通過財務和資金形態體現出來。所以，財務管理自始至終都是企業全面風險管理的晴雨表。而稅務風險又是財務風險的重要組成部分，作為房地產企業的稅務專員重視稅務風險的管理和防范是我們義不容辭的責任。筆者認為，稅務風險體現在稅務會計對《稅法》等稅收法律法規的收集、研究、學習和理解不透，在稅種上會因為應納稅而未納、在稅款上會因為沒有足額繳納而被稅務稽查發現后給予處罰。另一方面是因為對稅收優惠扶持政策不了解，致使能享受的優惠政策卻沒有申請享受，增加了稅收負擔。因為沒享受優惠政策、補繳稅款、加罰滯納金，不僅會造成企業的財務損失還會造成企業聲譽受損。另外就是存在認識誤區：例如把建安合同壓低使建安稅款少交，但是建安合同低，土地增值稅會相應提高，得不償失。再如隱瞞銷售收入開具發票會相應減少稅收，購房人也許現在無所謂，但在二次交易需要發票抵扣時問題就會暴露無遺，從而形成了稅務風險。稅務風險究其原因一是稅務會計的人員素質、風險管理意識和納稅觀念不高；二是重要業務流程環節的涉稅控制、稅務內控監督不嚴等等。
二、企業稅務風險的防范
1．提高決策管理人員稅務風險意識。充分認識稅務風險的后果，端正誠信納稅、合法納稅的觀念，絕對不能抱有僥幸心理，投機取巧、偷逃稅款。
2．從制度入手，建立健全稅務風險內控體系。通過執行風險管理的基本流程，設置涉稅風險控制點，將稅務風險管理貫穿項目開發銷售的全過程，實現對企業稅務風險的事前、事中自我防控。
3．注重對稅務會計人員素質的培養。加強稅收法律法規和政策的學習。認真學習稅務會計的職能、分類、核算方法。
4．負責稅務的會計人員要密切關注稅收政策的變動，及時注意信息的收集和比對，建立健全相關信息交流傳遞制度，對有關政策進行深入研究，正確理解。結合企業實際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。
三、設立稅務會計，建立稅務核算體系
針對稅收管理的越發嚴格和越發精細化，要求企業的稅務會計必須從財務會計、管理會計中分離出來，使之成為企業專門從事稅務籌劃、稅金核算和納稅申報的一個會計系統。
1．建立稅務會計的獨立核算。在稅務會計與財務會計分離的前提下，企業應設置相對獨立的稅務會計部門或機構。例如可在財務部下設稅費管理科，明確對企業中所有涉稅事項、稅金計算、稅款申報與繳納等全面負責的崗位職責和權限，在人力物力上保證稅款計繳的及時性。該部門對企業經營過程中的每一筆經濟活動，要以會計準則和國家稅收法令為依據，獨立地進行稅務會計核算，計算各項應稅收入及相關稅金，從而保證企業各項稅金計算的完整性和正確性。
2．稅務會計的納稅籌劃。稅收籌劃是通過在經濟活動中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負下限，以使企業的稅收負擔最小化，維護企業的合法權益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過會計核算方法的選擇進行的納稅籌劃不是做假賬，而是會計方法適當的選擇。比如，在材料價格不斷上漲的情況下，采用后進先出法可以加大當期的成本費用，成本影響利潤，進而影響所得稅的大小。
四、建立納稅自查制度，規范納稅業務
企業應當建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計算中有無漏洞和問題，不僅可以保證財會資料及涉稅數據準確完整，也可作為接受稅務稽查的前期準備。
1．日常定期自查，結合財務核算過程的實際情況，對照現行稅收法律法規，檢查有無漏報應稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯報代扣(收)稅項目、錯用稅率或計算錯誤等情況。發現錯誤及時自行糾正。
2．對于稅務機關組織的各類專項納稅檢查，按照通知的時間、要求和檢點，提前組織力量展開自查。對于在自查中發現的納稅錯誤，主動改正，及時補繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項檢查中可能出現的問題消滅在自查階段。
3．由于企業習慣按照舊有模式處理涉稅問題，依靠自身力量很難發現問題，此時不排除聘請專業的稅務師事務所給予協助，花小錢、省大錢，還可在他們的幫助下進一步規范納稅業務。
五、構建和諧稅企關系
第8篇：土地增值稅核算方法范文
企業申請登記取得的探礦權經過后續勘探開發階段若取得了地質成果，則完全符合《企業會計準則第6號———無形資產》（2006）對無形資產的定義并同時滿足無形資產予以確認的兩個條件：第一、與無形資產有關的經濟利益很可能流入企業；第二：該無形資產的成本能夠可靠計量，所以取得地質成果的探礦權應該歸納到“無形資產”科目進行核算。但如果經過勘探開發階段沒有取得地質成果，則說明此探礦權不能給企業帶來未來經濟利益的流入，首先不符合資產的基本條件，故不能確認為無形資產，只有附帶地質成果的探礦權才能視為“無形資產”進行核算。企業申請取得探礦權后，按《探礦權采礦權使用費和價款管理辦法》的相關規定每年需按照所擁有的探礦權面積交納一定金額的探礦權使用費，因此時還不能斷定此探礦權是否最終能夠取得地質成果，所以并不能直接計入“無形資產”科目進行會計核算。根據《中國煤炭地質總局統一會計制度》對“研發支出”科目核算內容的界定，“研發支出”科目用以核算企業進行研究和開發無形資產過程中發生的各項支出，所以探礦權使用費應在“研發支出-初始成本-探礦權使用費”科目進行歸集，探礦權申請過程中發生的其他費用（如：勘查登記費用、差旅費、辦公費等）均應在本科目進行歸集。
2探礦權勘探開發階段的后續計量
由企業自行出資進行勘探開發的支出借記“研發支出-生產成本-費用項目”科目，同時貸記“銀行存款”、“應付職工薪酬”或“原材料”等；國家出資部分在收到款項時借記“銀行存款”，貸記“專項應付款-國家”；國家專項撥款用于勘探開發支出時，借記“研發支出-生產成本-費用項目”，貸記“銀行存款”“應付職工薪酬”或“原材料”等。按照《探礦權采礦權轉讓管理辦法》（中華人民共和國國務院令第242號）的相關規定，企業申請取得的探礦權必須每年交納探礦權使用費，因本文所指探礦權不是企業申請取得的國家出資勘查形成的探礦權，所以只涉及探礦權使用費不涉及探礦權價款的問題。探礦權使用費（英文名稱：usufructoutlayofexplorationrights）指國家將探礦權出讓給探礦權人，按法律、法規規定向探礦權人收取的費用。它是探礦權有償取得的具體體現。礦產資源補償費（英文名稱：mineralresourcecompensation）指國家地礦及財政部門依據《礦產資源補償費征收管理規定》，向采礦人征收的一種費用。目的是維護國家對礦產資源的財產權益，并促進礦產資源的勘查、合理開發和保護。從定義可以看出探礦權使用費與礦產資源補償費具有同等性質。根據《中國煤炭地質總局統一會計制度》對“應繳稅費”科目核算內容的闡述：應繳稅費核算企業按照稅法等規定計算應繳納的各種稅費，包括增值稅、消費稅、營業稅、所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產稅、土地使用稅、車船使用稅、教育費附加以及礦產資源補償費等。故企業每年按規定計算繳納的探礦權使用費應結合礦產資源補償費核算方法，借記“研發支出-生產成本-費用項目”，貸記“銀行存款”或“應繳稅費一應交探礦權用費”科目；實際繳納探礦權使用費時，借記“應繳稅費一應交探礦權使用費”，貸記“銀行存款”科目。
探礦權的勘探開發需要少則幾年長則十幾年的過程，所以在每一會計期末很難確定已支出部分應該資本化還是費用化，只有在完成一定勘查任務或勘查階段并提交地質勘查報告后，方可以判斷其預計的資源儲量，據此段定其是否具有開采價值，即是否形成了地質成果。第一、若判斷其不具有開采價值，則應將國家出資的已支出部分作如下處理，借記“專項應付款-國家”，貸記“研發支出-生產成本-費用項目”，國家出資結余部分需要返還的，借記“專項應付款-國家”，貸記“銀行存款”；同時將“研發支出”科目的余額（即企業投入部分）結轉到“管理費用”計入當期損益。第二、若具有開采價值，形成了地質成果，則借記“無形資產-探礦權-XX項目”，貸記“研發支出”，同時按國家出資已支出部分金額借記“專項應付款-國家”，貸記“資本公積-資本溢價”，國家出資結余部分需要返還的，借記“專項應付款-國家”，貸記“銀行存款”。勘探開發階段一般時間較長且“研發支出”余額變現能力很差，所以筆者更傾向于《關于印發企業和地質勘查單位探礦權采礦權會計處理規定的通知》對“勘探開發成本”的處理意見，將“研發支出”計入資產負債表的“其他長期資產”項目，而不建議將其計入資產負債表的"存貨"項目。
3探礦權的攤銷與減值
作為無形資產的探礦權要實現從探礦權到采礦權的轉換再到采礦單位的正式開采需要經歷的時間具有極大的不確定性，因此應當視為使用壽命不確定的無形資產，所以按照《企業會計準則第6號———無形資產》（2006）的相關規定，對使用壽命不確定的探礦權不進行攤銷。按照《企業會計準則第8號———資產減值》（2006）的相關規定，對于使用壽命不確定的無形資產，無論是否存在減值跡象，每年都應當進行減值測試。若可收回金額低于賬面價值，則借記“資產減值損失-無形資產減值損失”，貸記“無形資產減值準備”。應當注意的是資產減值一經確認，在以后會計期間不得轉回。
4探礦權的終止
探礦權的終止有以下幾種情況：探礦權到期后沒有申請延期、沒有取得地質成果而轉入當期損益核銷、轉讓、對外投資、優先申請轉為采礦權。在會計核算上，轉讓和投資的會計處理相對繁瑣也最常見。
4.1對外轉讓
按照《探礦權采礦權轉讓管理辦法》（中華人民共和國國務院令第242號）的相關規定，完成礦產勘查所有階段或某一階段的目的、任務和要求，經國家相關地質礦產主管部門授權批準，可以對外轉讓、投資，企業擬轉讓的探礦權必須首先滿足國務院令第242號第五條中關于轉讓探礦權應當具備的五個條件；其次，受讓人還必須符合《礦產資源勘查區塊登記管理辦法》（中華人民共和國國務院令第240號）規定的有關探礦權申請人的條件，方可向國務院地質礦產主管部門或省、自治區、直轄市人民政府地質礦產主管部門提出轉讓申請。
因這里討論的探礦權的勘探開發是由企業和國家共同出資進行的，所以按本辦法規定探礦權轉讓前必須經過評估，且評估工作由國務院地質礦產主管部門會同國務院國有關資產管理部門認定的評估機構進行，且評估結果必須經過國務院地質礦產主管部門確認。正常情況下，經確認或備案的評估結果是國有探礦權出讓、轉讓的最低價格。由于探礦權的勘探開發階段資金由企業和國家共同投入，因此在礦權轉讓時其轉讓收益也應按照各自所占的投資比例進行分配，與此相對應轉讓時的會計處理也應分為兩部分。
①自有資金投入的收益部分。應按照評估價格乘以自有資金所占比例確定的金額借記“應收賬款”或“銀行存款”，貸記“經營收入-探礦權”，按企業實際投入的勘查資金數額借記“營業成本-探礦權”，貸記“無形資產-探礦權-XX項目”，同時借記“營業稅金及附加-探礦權轉讓”，貸記“應繳稅費-營業稅”等相關稅費。②國家資金投入的收益部分。根據財建字［2004］262號文第四條，國有地勘單位由國家出資勘查形成的探礦權、采礦權在辦理完轉讓審批手續并按該文件規定的程序報經批準后，可將轉讓收入中國家實際投入數轉增國家資本金。同時，基于對企業可持續發展和做大做強的基本目標，筆者建議企業在申請轉讓探礦權后，也應及時申請將國家出資部分及其對應轉讓收益全部轉增企業實收資本，其會計處理如下：按照評估價格乘以國家出資部分所占比例確定的金額借記“應收賬款”或“銀行存款”，按“無形資產”中國家出資金額貸記“無形資產-探礦權-XX項目”，兩者差額計入“資本公積-其他資本公積”；同時將“資本公積-資本溢價”和“資本公積-其他資本公積”結轉至“實收資本-國家資本”。
4.2對外投資
第一，對外投資時，按應按照評估價格乘以企業自有資金所占比例確定的金額借記“長期股權投資”科目，按照企業投入的自有資金數額貸記“無形資產-探礦權-XX項目”，兩者差額計入“資本公積-其他資本公積”。第二，國家出資部分應按照評估價格乘以國家出資部分所占比例確定的金額借記“長期股權投資”，按“無形資產”中國家出資金額貸記“無形資產-探礦權-XX項目”，兩者差額計入“資本公積-其他資本公積”，同時將“資本公積-資本溢價”和“資本公積-其他資本公積”結轉至“實收資本-國家資本”。
5結論及建議
第9篇：土地增值稅核算方法范文
【關鍵詞】企業所得稅，納稅籌劃
“企業所得稅應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額。”因此，減少企業所得稅應納稅額的基本方式有三條，即：利用稅率進行納稅籌劃、利用稅基進行納稅籌劃和利用稅額進行納稅籌劃。
一、運用稅率進行納稅籌劃
企業所得稅所實行的比例稅率體現在納稅人的認定和稅收優惠上。
稅率式納稅籌劃是納稅人利用國家稅法制定的高低不同的稅率，通過制定納稅計劃來降低適用稅率從而減輕稅收負擔。我們知道，當稅負一定的時候，稅率的高低和稅額的大小呈正比，因此可選擇低稅率的籌劃方式來減少稅收負擔。
第一，選擇低稅率行業投資來進行納稅籌劃。國家為了從宏觀上調節產業結構，一般通過稅收政策來引導納稅人投資，并制定了許多行業稅收優惠法規。納稅人利用政府的稅收政策，進行納稅籌劃，可減少稅收負擔。例如“企業從事蔬菜、谷物、油料、糖類、薯類、棉花、棉花、麻類、水果、堅果的種植；農作物的新品種選育；中藥材種植；林木培育與種植；牲畜和家禽的飼養；林產品采集；灌溉、獸醫、農產品初加工、農技推廣、農機作業和維修等農林牧漁服務業項目；遠洋捕撈項目的所得，免征企業所得稅。”
第二，選擇低稅率地區投資來進行納稅籌劃。國家對特定地區制定了許多稅收優惠政策，這種區域差異給納稅人提供了進行籌劃的空間，這是各國普遍存在的一種經濟現象，多數的經濟特區和經濟開發區都出臺了許多區域性的稅收優惠政策。例如我國規定了在上海浦東新區或經濟特區范圍內，國家需要重點扶持的高新技術企業于2008年1月1日后完成登記注冊的，在本轄區內取得的所得，從取得第一筆收入所屬納稅年度算起，第1年和第2年的企業所得稅可免征，第3年到第5年的企業所得稅則按照25%的法定稅率減半征收。
這種行業性和區域性的稅率差異，給投資者提供了更多的投資選擇和利用的機會，納稅人在投資和納稅時可對此進行慎重選擇并充分運用，若想要利用好企業所得稅在稅率方面的優惠，企業應當從自身性質到生產業務等各個方面進行全方位立體化的納稅籌劃。
二、運用稅基進行納稅籌劃
企業所得稅的稅基是應納稅所得額，“應納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除金額-彌補虧損，”納稅企業可通過縮小稅基的方式來減輕納稅。 企業所得稅的應納稅額是通過應納稅所得額乘以稅率得出來的，計稅依據是稅基，通常在稅率不變的條件下，稅額和稅基的大小成正比，稅基越小，納稅人實際繳納稅款就越少。
企業所得稅應納稅所得額是收入總額與成本和費用等支出的差額，因此，縮小計稅基礎一般都要借助財務會計手段，準予扣除的項目是指企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括：“成本、費用（銷售費用、管理費用、財務費用）、稅金（六稅一費——營業稅、消費稅、資源稅、土地增值稅、城建稅、關稅和教育費附加）、損失。”
例如納稅人在遵守法律、法規的前提下，可合理地調整會計核算，以達到降低應稅收入額、推遲應稅收入確認的期間，利用會計核算方法壓縮應稅收入額，從而減輕企業稅收負擔的目的。具體方法如下：
（1）企業已發生的銷售業務，其銷售收入應適時入賬。納稅人可依據會計制度的規定，做到：不應入收入類賬戶則不要入賬；能少入收入類賬戶的則盡可能少入賬；能推遲入收入類賬戶的則盡可能推遲入賬。
（2）會計處理中，存在著謹慎性原則，因此，不能預先將企業尚未發生的銷售業務入賬，即不能單憑合同協議或者口頭約定來預計可能形成的收入，這也是企業所得稅納稅籌劃的需要。
（3）只要是界于負債、債權與收入間的經濟行為，做負債、債權增加而不做收入增加處理；只要是界于對外投資和對外銷售間的經濟行為，做對外投資而不做對外銷售業務處理；只要能找到理由推遲確認的收入，要盡可能地推遲確認。
此外，納稅人還應當注意對免稅收入的規定。
三、運用稅額進行納稅籌劃
稅額式納稅籌劃是指納稅人通過直接減少應納稅額的方法來減少自身的稅收負擔，主要是利用減免稅優惠達到減少稅收的目的，在納稅籌劃時，首先要根據企業自身情況充分利用可以適用的稅收優惠，其次要注意不同的稅收優惠之間的合理搭配，比如減免稅期間就不適合采取加速折舊法。
同時，納稅人在業務的安排和納稅籌劃項目的選擇上要充分考慮稅法的要求，對納稅準予扣除的項目進行事先的籌劃，以實現準予稅前扣除項目金額最大化，從而達到企業所得稅的納稅籌劃目的。
參考文獻：
[1]中國注冊會計師協會，《會計》[M]，中國財政經濟出版社，2011
