土地增值稅計稅方法精選(九篇)

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第1篇：土地增值稅計稅方法范文

關鍵詞：房地產；土地增值稅；籌劃

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-0-01

一、房地產開發(fā)企業(yè)稅負情況

房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業(yè)的利潤被極度擠壓，加之現在房地產行業(yè)競爭越來越激烈，房地產企業(yè)必須通過稅收籌劃減小企業(yè)稅收負擔，減輕資金壓力，從而增加經濟效益。

房地產開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產公司通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產公司涉及的稅種

房地產企業(yè)從項目前期、開發(fā)過程、銷售等不同階段涉及耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、房產稅、企業(yè)所得稅等稅種。

三、房地產公司土地增值稅稅收籌劃

地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅是房地產企業(yè)的主要稅負，也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點稅種。以下對稅負較大的土地增值稅所存在的問題、風險及若何籌劃作詳細說明。

（一）土地增值稅匯繳實務中存在問題及風險

土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率，其高低決定了稅負的大小，稅率最低為30%，最高為60%，對企業(yè)的資金壓力大，在實際操作中存在以下問題及風險：

1.各單位財務人員對土地增值稅的重要性都有一定認識，但在實際操作中受所在單位的限制無法充分利用稅收籌劃的切入點。

2.對土地增值稅的籌劃，由于缺乏與工商局、稅務局等部門的溝通，不能取得公司相關部門和人員支持，對企業(yè)整個流程了解不足，籌劃無法帶來收益。

3.對增值額計算中所涉成本扣除項目的理解不到位，致使未能合理按稅法規(guī)定歸集成本，造成項目工程建安成本虛高，給企業(yè)帶來稅收風險。

（二）按房地產開發(fā)流程對土地增值稅進行的稅收籌劃

1.項目前期準備階段

（1）開發(fā)主體經營組織形式的選擇

首先應考慮房地產開發(fā)項目公司的組織形式是子公司還是分公司。由于子公司與分公司承擔的法律義務與責任不同，進行選擇時，應考慮區(qū)域間的稅率差異、地區(qū)間的優(yōu)惠政策來選擇最適合開發(fā)項目的組織形式。

（2）開發(fā)方式選擇

一個地產項目可分為自建、合作建房和代建三種開發(fā)方式。

合作建房稅法規(guī)定：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。根據稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實現雙贏。

代建房稅法規(guī)定：代建房指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。

2.項目建設階段

（1）建設期扣除項目籌劃

對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。按此規(guī)定，成本核算對象直接影響房地產開發(fā)成本的核算，繼而影響土地增值稅的計算。另房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目所在地區(qū)差異，導致不同地方開發(fā)的房地產增值額高低不同，所以，在確定成本核算對象時，可對同一地點、結構類型相同、開工、竣工時間接近、同一施工單位施工的群體開發(fā)項目合并為一個成本核算對象。對個別規(guī)模較大的開發(fā)項目，可按一定區(qū)域和不同的分攤方法劃分成本核算對象。

（2）借款費用的籌劃

房地產企業(yè)的利息費用在計算土地增值稅時有兩種扣除率，即5%或10%。如果企業(yè)開發(fā)房地產項目主要依靠負債籌資，預計利息費用較高，則計算分攤利息，提供了金融機構證明的，據實扣除；反之，如果主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較低，則不計算應分攤利息，有利于實現企業(yè)價值最大化。

3.項目銷售階段

（1）銷售方式的選擇

可采取直接銷售和設立獨立核算的銷售公司銷售等?；谕恋卦鲋刀惗惵适浅~累進稅率，增加銷售環(huán)節(jié)后，適用稅率下降，將自身的銷售部門分離出來，設立獨立核算的銷售子公司，就可免征土地增值稅，而只對外銷售征收土地增值稅，稅收負擔變小。

（2）銷售定價的籌劃

根據相關法律規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；若超過其20%，應就其全部增值額按規(guī)定計稅?；I劃就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內。在扣除項目既定的情況下，合理定價就是關鍵，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。

（3）把代收費用并入房價減少稅基進行籌劃

如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，則不作為轉讓房地產的收入，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。將代收費用并入房價向購買方一并收取只會增加其扣除項目金額，從而對房地產企業(yè)較為有利。

四、對房地產稅收籌劃的思考

上述籌劃方案看起來推理嚴密、論證完整、結論可靠，但在實際操作中扔存在著很大風險。稅收籌劃似乎成鏡花水月，存在著理論與實踐脫節(jié)的現象。稅務籌劃不僅是稅收的事情，要把它放到整個企業(yè)的價值鏈中去考量。缺少對企業(yè)整個流程的了解，沒有充分考慮企業(yè)周圍利益群體的反應的理論性籌劃，并沒有十足的實用性。

參考文獻：

第2篇：土地增值稅計稅方法范文

據了解，自國家稅務總局20xx年初下發(fā)《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》后，兩年多來，絕大多數省市能夠嚴格按照國家稅務總局要求進行土地增值稅的清算，取得了良好的效果，但也有極個別地區(qū)清算工作幾乎沒有任何進展，其主要原因就是在這個地區(qū)幾乎所有的房地產企業(yè)均采取“核定征收”的方法來征收土地增值稅。

核定征收土地增值稅做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成稅款流失。目前采取核定征收率征收土地增值稅的地區(qū)，大多數把征收率確定為銷售收入的1%～3%之間。按照《土地增值稅暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）規(guī)定，土地增值稅采取按增值額的超率累進稅率征收，最低一檔稅率為30%，計稅依據為增值額。如果按照上述征收率倒推得出土地增值稅的增值額占銷售收入的比例大致為3.33%～10%之間，這樣一來，增值率高的納稅人就會因為核定征收而少繳稅款，造成大量稅款流失。

二是改變了計稅依據和稅率，土地增值稅的特殊調節(jié)功能喪失。我國開征土地增值稅的主要目的是：規(guī)范土地、房地產市場交易秩序，合理調節(jié)土地增值收益，維護國家權益。

它設置的主要原則是對轉讓房地產的增值收益征稅，在房地產轉讓環(huán)節(jié)計征，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征。著重于調節(jié)轉讓房地產的過高收益，抑制房地產投機、牟取暴利的行為，保護從事正常房地產開發(fā)的房地產商的合法權益。因此，我國規(guī)定土地增值稅的計稅依據是房地產轉讓的增值額，稅率是超率累進稅率，以實現土地增值稅的特殊調節(jié)功能。但是，在整個地區(qū)“一刀切”地對房地產企業(yè)采取核定征收率的方法征收土地增值稅，房地產企業(yè)都按“銷售收入”乘以“征收率”繳納土地增值稅，形成了事實上的把計稅依據由增值額變?yōu)殇N售額，把超率累進稅率變?yōu)榱斯潭ū壤惵剩巡灰邹D嫁稅負對收益環(huán)節(jié)征收的調節(jié)稅轉變?yōu)橐子谵D嫁稅負的流轉稅，土地增值稅對土地增值收益的特殊調節(jié)功能喪失，它不但不能抑制房價過快上漲，反而會助推房價上漲。

針對土地增值稅核定征收管理中存在的弊端，筆者建議：

一是采取有力措施，減少核定征收范圍。建議相關部門對土地增值稅核定征收問題提出指導性意見，明確要求各地主管稅務機關嚴格按照《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定和《條例》第九條及其《細則》第十三條、十四條規(guī)定的條件和辦法掌握核定征收土地增值稅的標準，不得違規(guī)擴大核定征收范圍。對確實難以準確核算收入、成本、費用的納稅人，要嚴格審查，并督促這些企業(yè)盡快建賬建制，積極引導企業(yè)向查賬征收過渡。對已實行核定征收的納稅人，全面檢查，發(fā)現其一旦具備查賬征收條件，要及時改為查賬征收。

二是采取科學的核定征收方法，保持土地增值稅的特殊調節(jié)功能。對于確實無法查賬征收的納稅人，采取核定征收的方法征收土地增值稅是符合法律規(guī)定的。核定是建立在一定合理因素基礎上的對應征稅款進行估算的一種方法，這種核定只是相對的合理。因而核定的稅款準確程度只能是相對的，但是核定稅額不是簡單的隨意確定，而應有合理、合法的依據。盡管其核定的應納稅額不能保證與實際完全相符，但也要求盡力減少征稅誤差，保持其相對的合理性。而目前這種針對房地產開發(fā)企業(yè)按查賬方法難以合理準確地計算土地增值稅稅額時，按統(tǒng)一的征收率征收土地增值稅缺乏科學性和合理性。

對于無法查賬征收土地增值稅的企業(yè)，應該首先采取一定的科學合理的方法來確定計稅依據，土地增值稅的計稅依據是增值額，而增值額是根據轉讓收入和扣除項目金額計算出來的。因此，只要采取一定的方法核定出轉讓收入和扣除項目金額，然后按適用稅率計算應納土地增值稅即可。

第3篇：土地增值稅計稅方法范文

論文關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當的會計政策，盡量降低營業(yè)額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數或者適用低稅率、零稅率，減少應納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。

1房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額。營業(yè)稅是房地產開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經營的整個過程。營業(yè)稅以營業(yè)額為計稅依據，營業(yè)額是納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款及價外費用。價外費用包括向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業(yè)額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營業(yè)額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2籌劃案例

案例一：丙企業(yè)通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯合開發(fā)此房產。由丙提供土地使用權，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式。根據營業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產生完全不同的納稅義務：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業(yè)稅的納稅義務。此時其轉讓土地使用權的營業(yè)稅為6億元，丙應納的營業(yè)稅為3000萬元。(2)“合營企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業(yè)稅。

2房地產開發(fā)企業(yè)房產稅納稅籌劃技巧

2.1籌劃思路

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。區(qū)別房屋的經營使用方式規(guī)定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產計稅余值征收，稱為從價計征，房產稅依照房產原值一次減除10％～30％后的余值作為計稅依據，按1.2％的稅率計算年應納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，按12％的稅率計算應納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產稅的籌劃思路就是想方設法將“出租”房屋行為轉變?yōu)椤白誀I”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。

2.2籌劃案例

案例二：A公司開發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設計為商場，開發(fā)成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預計年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務。

方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應繳納房產稅：500X12％=60(萬元)。

方案2：A公司將該商場轉為固定資產，并到工商行政管理部門去變更營業(yè)執(zhí)照，增加附營業(yè)務餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經營合同，年承包費500萬元。此時，該房產屬于自營性質，可以按賬面原值從價計征。根據《固定資產》會計準則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發(fā)產品結轉為固定資產的有關稅費問題，則應繳房產稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)。可見：方案2巧妙地將出租行為轉變?yōu)槌邪洜I行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產稅，比方案1少繳納房產稅47.40萬元。

3房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1籌劃思路

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。增值額是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。可以將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額?？梢约哟髮@林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準。

3.2籌劃案例

案例三：Y公司開發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預計總收入35000萬元，預繳營業(yè)稅及附加1960萬元，總開發(fā)成本20800萬元(不含銀行費用)。

方案1：直接按現狀進行開發(fā)與銷售，則；

①可扣除項目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)

②增值額=35000－29000=6000(萬元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④應繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)

方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：

①可扣除項目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)

②增值額=35000－29260=5740(萬元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因為增值率<20％，所以免土地增值稅。

可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導致增值率低于20％，從而節(jié)約了土地增值稅1800萬元。

第4篇：土地增值稅計稅方法范文

關鍵詞：土地增值稅；清算；技巧；審核

引言

在房地產開發(fā)企業(yè)中，土地增值稅是其稅收的一種。它的定義是：對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在21世紀，偷稅漏稅已經成為我國犯罪頻率很高的一種社會現象，面臨我國土地增值稅這方面遇到的問題，提高其清算方面的技巧和手段成為目前的有效解決途徑。

1、我國土地增值稅清算面臨的問題

1.1清算方法及單位不確定

在清算土地增值稅過程中，國家有這樣的規(guī)定：對于國家相關部門規(guī)定的房地產企業(yè)要分期進行的項目，清算時按自己的標準進行。這其中存在兩大問題。首先，“國家相關部門”是指稅收、國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、發(fā)展改革、環(huán)境保護等哪些部門呢？企業(yè)需按照誰的規(guī)定進行交稅呢？另外，在清算土地增值稅時，以分期為清算的單位。分期這個字眼本身有自己的不確定性，這就直接導致了清算方式的低可操作性和不合理性。眾所周知，開發(fā)項目是否分期如何分期是由房地產開發(fā)商決定，在清算稅收途中，計稅清稅均以開發(fā)商的意志為轉移，這在正確的清算土地增值稅方面是很大的障礙，給開發(fā)商偷稅漏稅提供便利條件。

1.2計稅收入及范圍仍需界定

在清算土地增值稅時，在界定范圍上有很多的不確定性。法律規(guī)定，納稅人在房地產轉讓過程中包括金錢、實物等在內的所有形式收入均需計算在內。然而，這種規(guī)定太過泛泛。首先，在房地產企業(yè)進行房地產開發(fā)及轉讓過程中，對其股東紅利分配方面，對其員工獎勵方面，在用房地產和其他企業(yè)進行非資金性質的交易或者合作方面等等都沒有硬性規(guī)定是否需繳納土地增值稅。其次，關于代收費是否納為土地增值稅的計算范圍，目前也無明確規(guī)定。當縣級及以上政府為銷售單位收取費用時，其中代收的費用未明確規(guī)定是否計入房價，這就無法確定代收費用在收入審核中所扮演的角色。再次，對于房地產開發(fā)后自用和出租時是否在稅收收入計算范圍之內還沒有明確規(guī)定。國家法律規(guī)定，在產品開發(fā)之前無需繳納土地增值稅，而房地產自用與租用是屬于開發(fā)還是未開發(fā)呢？另外，對于售后返租銷售方面有關規(guī)定也不明確。在房地產開發(fā)后，有部分客戶是通過租金來抵房款的，這其中抵房款的租金是否作為計稅收入成為模糊的一塊。

2、土地增值稅的清算技巧詳述

2.1確定正確的清算單位

土地增值稅清算應以項目為基本單位。在清算過程中，首先要明確規(guī)定項目的單位。就目前而言，政府主管部門中，發(fā)改委（省市發(fā)展和改革委員會）是最適合審批房地產項目的。另外，分期制度不應該成為項目的決定因素。項目應該成為分期開發(fā)過程中的主導，不同類型的項目或者房地產規(guī)格應有不同的納稅標準，這樣減少了清算過程中開發(fā)商不合作的現象。

2.2界定計稅范圍

（1）房地產企業(yè)自行清算土地增值稅的條件：a.納稅人把土地使用權直接轉讓；b.納稅人對未竣工的工程直接轉讓；c.納稅人的項目已全部完成即房地產開發(fā)和銷售完畢。

（2）有關稅務機關可要求房地產企業(yè)清算土地增值稅的情況：a.納稅人已獲銷售許可證滿三年者，房產仍未完全銷售。b.未竣工便整體轉讓的房地產開發(fā)項目中可售建筑面積超過85%者，未超過這一標準但剩余建筑用以租、自用者。C.已完成開發(fā)但未銷售的房地產項目。d.有關機關明確規(guī)定需繳稅的其他情況。

2.3加強銷售收入及計稅項目方面的審查工作

（1）對于銷售收入是否真實進行進一步審核

首先，有關部門應該根據有關資料如銷售合同、銷售發(fā)票、銷售明細等對開發(fā)商上報的清算結果進行審查。開發(fā)商應提供銷售明細表，在商品規(guī)定銷售面積與實際銷售面積方面對比分析，在銷售價格方面整體評估并分析其真實性，在銷售過程中發(fā)生的意外情況如補、退房款等認真核對。

（2）對于計稅扣除項目進行認真審核

有關法律規(guī)定，在清算土地增值稅過程中，扣除企業(yè)所有的成本費，包括企業(yè)的土地使用權繳納的費用，企業(yè)開發(fā)構建過程中原材料和技術人工等費用，開發(fā)過程中額外的配套設施所花費的費用，未開發(fā)完或者已開發(fā)完轉讓過程中有關的費用以及有關部門規(guī)定的其他可扣除的費用等等。

一是房地產開發(fā)時土地使用權費用。包括占用耕地的稅收、補償人員拆遷的費用、安置勞動力的花銷、地下及周圍物品拆遷的補償費用等。有關部門應在這一過程中核實有效憑證如：簽收協議、應獲名冊、土地占用等專用發(fā)票等。還應對所扣除的這些花費逐一核實。

二是房地產開發(fā)過程中的間接費用。在房地產開發(fā)過程中，開發(fā)及有關人員的工資費用、獎勵費用、修理費用、工作單位水電費、物質資源費等等。有關部門需一一審核其真實性，并核實其工資表、水電費單據、建筑安裝、工商等發(fā)票。并對這些有效憑證的獲取途徑進行探查。

三是房地產開發(fā)中建筑安裝所花費的費用。在房地產開發(fā)過程中，承包單位需要安裝基本的門、窗、電梯等，這些費用稱為建筑安裝工程費。在核實這些費用的途徑中，企業(yè)應該關注其服務業(yè)發(fā)票、門窗等建筑材料發(fā)票等有效證件，還應核實這些費用與預算審計所給出的報告是否一致，避免重復扣除費用。

四是房地產開發(fā)中基礎及配套設施的費用。在房地產開發(fā)過程中，基礎設施及其配套設施的開銷也是一筆不小的數目。其中基本設施有通訊設施、排污排洪設施、供暖供電設施、道路、照明、綠化工程等，配套設施包括在建筑內外的智能化系統(tǒng)、小區(qū)內健身器材、電梯及電動門、信箱等等。

五是房地產開發(fā)時與轉讓有關的費用。在轉讓房產時，必須持有有效證件。此時，繳納的教育附加稅、維護城市建設稅、營業(yè)稅等等都需要有相關發(fā)票證明。在核實過程中，應逐一查看其有效證件，若未繳納應交稅金，該稅金不符合扣除條件。

（3）關于扣除項目的審核的注意點

a.真實性審核。關于扣除項目所涉及的費用必須是真實發(fā)生的，這就要求有關人員對有關有效證件及事件認真負責的進行核實。b.準確性審核。有關部門需正確的辨別開發(fā)費用和開發(fā)成本，以便方便快捷的整合所有扣除項目，提高清算土地增值稅的準確性。c.完整性核實。若出現實際發(fā)生但未取得有效證件的有關項目，稅金不予扣除?？鄢椖勘仨毷浅钟行ёC件間接分攤或直接發(fā)生的項目。d.具體項目，具體分析。對于不同項目，采用不同的審計方式，但都要以國家法律和政策為依據。

2.4完善稅收管理制度

由于目前土地增值稅征收難度較高，有關機關的實施力度不夠，政府機關如稅務局最好完善并規(guī)范稅收管理制度，使企業(yè)及有關部門有法可依從而有法必依。實現土地增值稅清算及征收效率最大化。使土地增值稅實現它原有的意義，更好的規(guī)范有關部門。

總結

國家設立土地增值稅是想以此為杠桿對有關房地產經濟方面進行宏觀調控，促進我國的房地產經濟繁榮發(fā)展，成為我國國民經濟的重要組成部分。上文就目前土地增值費用清算過程中面臨的問題入手，從清算單位、清算界定范圍、審核收入、審核扣除費用、完善管理制度等方面闡述了清算過程中的注意點和方法，找到高效率的清算技巧以實現國家對建筑經濟的有效調控。使我國各種形式的經濟和諧發(fā)展。

參考文獻

[1]陳愛中，李達，《土地增值稅征管中存在的問題與建議》，《稅務研究》2010，04；

[2]陳義榮《我國土地增值稅存在的問題及對策》《中國市場》2009，41；

第5篇：土地增值稅計稅方法范文

[關鍵詞] 稅收籌劃房地產企業(yè)土地增值稅方式

在市場經濟體制下，稅收對納稅人的收益有著重大影響，謀取最輕稅負，始終是納稅人不斷追求的目標。稅收籌劃對企業(yè)和國家都具有重要的作用。房地產企業(yè)開發(fā)周期長、開發(fā)業(yè)務復雜多樣、資金占用量大，企業(yè)可針對其經營特點，通過充分利用稅收優(yōu)惠政策、投資策劃等方法來縮小稅基、降低稅率和增加抵扣稅額，以達到稅收籌劃的目的。在此，本文擬就對房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的一般方式談幾點看法。

一、稅收籌劃

1.稅收籌劃的概念

稅收籌劃是指納稅人在稅法規(guī)定的范圍內，通過對自身的經營活動、投資活動、理財活動的事先籌劃和適當安排，在不妨礙正常經營的前提下，盡可能地取得“節(jié)稅”的稅收利益，達到稅負最小化，利潤最大化的目標。

稅收籌劃的要點在于“三性”：合法性、籌劃性、目的性。合法性表示稅收籌劃只能在法律許可的范疇內進行，違反法律規(guī)定逃避稅收負擔是偷稅行為，必須加以反對和制止；籌劃性表示稅收籌劃必須事先規(guī)劃、設計安排。在經濟活動中，納稅義務通常滯后于應稅行為，這在客觀上提供了納稅人在納稅之前事先做出籌劃的可能性；目的性表明稅收籌劃有明確的目的――取得“節(jié)稅”的稅收利益。節(jié)稅即節(jié)約稅收的支付，無論是當年需繳納的稅收還是以后需承擔的稅負，稅收的支付達到盡可能最小。

2.稅收籌劃的必要性

在經濟全球化的發(fā)展形勢下，企業(yè)之間的競爭日趨激烈，以最小的投入獲得最大的收益，是每個經營管理者從事生產經營活動的最終目標。在企業(yè)的營運過程中，成本與收益成反向關系，就單個企業(yè)而言，稅收的無償性決定了稅收的支付是一種資金的凈流出，沒有與之相匹配的收入項目。因此，稅收是影響企業(yè)營業(yè)成本高低的重要因素之一。

在稅法規(guī)定的范圍內，企業(yè)往往面臨著不同稅負的多種納稅方案，選擇低稅負就意味著在符合國家有關稅法規(guī)定的同時可以減少或節(jié)約納稅支出，即可以直接增加企業(yè)的凈收益，增強企業(yè)投資、經營、理財的預測和決策能力，從而提高企業(yè)的經濟效益和經營管理水平，這與降低其他成本項目具有同等重要的意義。

二、房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃一般方式

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。在房地產企業(yè)的稅負構成中，土地增值稅引人關注的原因，一是其稅率較高、稅負重；二是稅制特殊，有籌劃余地。

房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃方法主要有以下幾種：

1.收入策劃法

在計算土地增值稅時，很重要的一點便是確定售出房地產的增值額，因為它既是計稅基礎，也是確定稅率的重要因素。增值額是納稅人轉讓房地產所取得收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額，因而納稅人轉讓房地產所取得的收入對其應納稅額有很大影響。如果在不違反相關法規(guī)的前提下在轉讓房地產過程中使收入變少，從而減少納稅人轉讓的增值額，顯然就會節(jié)省稅款。減少增值額具體做法有二：

(1)降低銷售價格

控制增值額的一種方法是適當降低房屋銷售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值額自然降低。當然，這會帶來另一種后果，即導致銷售收入的減少，此時是否可取，需將減少的銷售收入與因控制增值額而減少的稅金支出相比較，從而做出選擇。

(2)分散銷售收入。一般常用的方法就是在轉讓房地產時將可以分開單獨計價的部分從整個房地產售價中分離，從而分散轉讓收入，以減少房地產部分的增值額，達到免征或少征土地增值稅款。當然，這其間會伴隨產生營業(yè)稅或增值稅，相比較而言，后二種稅負遠比土地增值稅輕，可實現納稅支出在合法合理的前提下避重就輕的目的。

2.扣除項目策劃法

房地產企業(yè)可利用扣除項目進行稅收籌劃。土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額?；I劃方法一般有：

(1)成本費用籌劃法。房地產開發(fā)企業(yè)的成本費用開支由房地產開發(fā)成本和房地產開發(fā)費用組成。作為土地增值稅扣除項目的房地產開發(fā)費用，不按納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的期間費用進行扣除，而是按《土地增值稅暫行條例實施細則》的標準進行扣除，因而該籌劃主要涉及房地產開發(fā)成本。如果納稅人通過選擇合理的核算辦法和路徑，能在合法范圍內最大限度地擴大費用列支比例，無疑會節(jié)省稅款。

(2)利息支出的籌劃法。現行土地增值稅制度對房地產開發(fā)中作為扣除項目之一的財務費用中的利息支出有兩種列支方法:一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內據實扣除，同時對其他房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和（以下簡稱“合計數”）的5％計算扣除；二是對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，可按上述“合計數”的10％計算扣除包括利息在內的全部費用支出。

3.建房方式策劃法

土地增值稅征稅范圍的標準有二條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。房地產企業(yè)可以根據這些判定標準進行合理的稅收籌劃。

(1)第一種建房方式是房地產開發(fā)公司的代建房方式。這種方式是指房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬的行為。對于房地產開發(fā)公司來說，雖然取得了一定的收入，但由于房地產權自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉移，其收入也屬于勞務性質的收入，故依相應判定標準不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于營業(yè)稅的征稅范圍。

(2)另一種建房方式便是合作建房方式。根據稅收優(yōu)惠政策，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產開發(fā)企業(yè)也可以很好地利用該項政策。

三、結論

第6篇：土地增值稅計稅方法范文

關鍵詞：土地增值稅；房地產開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃；成本控制

    一、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅繳納的現狀

土地增值稅是以對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值額做為計稅依據而征收的稅種。增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規(guī)定的房地產開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行的是四級超額累進稅率。

（一） 土地增值稅對房地產開發(fā)企業(yè)稅收結構的影響

1、 土地增值稅成為房地產企業(yè)最重要的稅種之一

房地產開發(fā)企業(yè)所涉及的主要稅種如下：

房地產開發(fā)企業(yè)的成本中土地成本占有很大的比重，隨著土地價格的一再攀升以及國家各項宏項調控措施的實施，使房地產行業(yè)逐漸脫離了“暴利行業(yè)”，但房地產企業(yè)無疑是改革開放后“造富運動”的成功范例，其在國民經濟中所處的地位也是有目共睹的，但與此不相匹配的是房地產企業(yè)納稅額卻偏低，這和之前土地增值稅只預收而不清算有很大關系。

從上表可以看到，土地增值稅由原來的只預繳到后來的實行清算管理，對房地產開發(fā)企業(yè)的影響首當其沖的就是增加了房地產行業(yè)的稅收并且也使房地產行業(yè)成為稅收上的巨人。

2、 土地增值稅預征率不斷提高

2011年初，為了進一步規(guī)范天津市房地產市場秩序，合理調節(jié)土地增值收益，1月19日天津市地方稅務局頒布《關于加強我市土地增值稅征收管理的公告》（天津市地方稅務局公告2011年第1號），明確天津市土地增值稅有關政策。其中提出，按照不同的銷售價格確定土地增值稅預征率，限制高檔商品房開發(fā)。除保障性住房外，房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房，每平方米銷售價格2萬元（含2萬元）以下的，土地增值稅預征率為2%；每平方米銷售價格2萬元至3萬元（含3萬元）的，土地增值稅預征率為3%；每平方米銷售價格3萬元以上的，土地增值稅預征率為5%。而在此之前，天津市土地增值稅的預繳政策為房地產開發(fā)企業(yè)銷售普通住宅預征率為0.5%，銷售非普通住宅預繳率為1%。預征率的大幅提高加大了土地增值稅在房地產開發(fā)企業(yè)稅收結構上的比重，而清算的復雜也對企業(yè)的經營產生了重大的影響。

（二） 土地增值稅清算加大了房地產開發(fā)企業(yè)資金壓力

例如：一個房地產開發(fā)項目25萬平方米，總體銷售額15億元（售價均未超過20000元/平方米）；直接成本8億元(其中維修基金2250萬元)，間接成本2億元（含營業(yè)稅金及附加），總成本10億元。

按目前的預繳比例為收入的2%，整個項目預繳土地增值稅為3000萬元。 如果進行土地增值稅清算，該項目應繳納土地增值稅額計算見下表：                                      單位：萬元

 

從上面的例子我們可以看出，土地增值稅的清算對國家的稅收及財政的補充是非常重要的。如果上表中的增值額占可扣除項目的比例在50%-100%之間，清算土地增值稅額就提高為增值額的40%，即：15,190.00萬元，比之前多繳納3,797.50萬元，由此可見土地增值稅清算的關鍵是“四級累進制”稅率，增值額越多、占可扣除項目的比例越高，相應的稅款也會更多。

由于有些房地產企業(yè)在稅收籌劃方面的欠缺，如果未對土地增值稅的清算未能做出合理預判并預提相關稅款，在項目結束后土地增值稅的清算會對企業(yè)的現金流造成嚴峻的考驗，資金狀況不太好的企業(yè)可能因資金鏈斷裂而倒閉。

（三） 稅收籌劃過程中的實際問題

  1、扣除項目計算繁瑣，重復征稅

由上面例子表格中的數據對比我們可以看出，在土地增值稅的清算過程中，可扣除項目的計算是至關重要的。而可扣除項目眾多，計算口徑及可扣除的尺度并未完全規(guī)范到位，固然存在房地產開發(fā)企業(yè)從中人為調整成本數額的可能性，但也存在扣除不合理的因素。

其次，土地增值稅的清算宗旨仍然是納稅人應按照有償轉讓房地產后取得的增值額做為計稅依據，而企業(yè)所得稅是納稅人按照納稅年度同一經營業(yè)務取得的利潤做為計稅依據，兩種稅種從其本質上說都屬于對企業(yè)經營收益進行征稅，在一定的程度上存在重復征收的現象，從而體現了我國土地增值稅征收還有待完善。

2、可扣除項目的確認與成本發(fā)生存在時間性差異

根據土地增值稅清算管理辦法的要求，房地產開發(fā)企業(yè)符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：第一，已通過竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可銷售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；第二，取得開發(fā)項目銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；第三，納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；第四，納稅人涉嫌重大稅收違法行為的；其它需要清算的情況。

    在項目的實際開發(fā)過程中，項目開發(fā)周期時間長，合作方眾多，房地產開發(fā)企業(yè)為了保證工程質量以及便于管理會按照合同規(guī)定預留一定比例的質保金，比例或高或低，但通常不會超過工程款的10%，在工程竣工驗收一年后支付。而這就引發(fā)了一個問題，當房地產開發(fā)企業(yè)按上述清算條件第一、第二款達到清算要求的時候，通常這部分質保金未支付，未取得承建方開具的發(fā)票而不能計入成本，而土地增值稅清算的要求是不能計提未能提供發(fā)票的工程尾款，從而造成項目開發(fā)成本不能如實被扣除的現象，使土地增值稅的預測及賬務處理都更加復雜。

二、合理進行稅收籌劃的幾點建議

（一）完善稅制，合理征收

按照目前土地增值稅的稅率，房地產開發(fā)企業(yè)面臨30-60%的高稅率，稅務較重 ，是征收阻力大及逃避清算的主要原因。如果將整體稅率降低至50%以下并減少累進的級別，將提高房地產開發(fā)企業(yè)的經濟效益，提高主動應稅的積極性，對增加國家財政收入和支持房地產開發(fā)行業(yè)健康規(guī)范發(fā)展都具有積極意義。

另一方面，應更加深入的完善征收方法，對可扣除項目的確認應更符合房地產開發(fā)行業(yè)的特點。房地產開發(fā)企業(yè)對承建方工程款尾款的支付在清算時間之后是個普遍存在的問題，如果開發(fā)商能夠提供合法、有效的經雙方蓋章確認的工程款結算證明且將這部分款項控制在合理的比例范圍下，應準予計提列支、確認為可扣除項目，這樣才能合理確認開發(fā)項目的真實成本，準確認定土地增值稅額。

目前，各地區(qū)的商品房銷售價格遠遠高于土地增值稅清算中對普通住宅的認定價格，而此價格與實際情況的嚴重偏離使房地產開發(fā)企業(yè)實際上無法真正得到稅收優(yōu)惠，因而應加快對普通住宅價格指數的更新速度，使土地增值稅的征收更加公平、合理。

（二）開發(fā)項目及產品的準確定位

土地增值稅的清算有利于房地產行業(yè)的規(guī)范化，使行業(yè)內良性競爭，更加健康的發(fā)展。

    實行土地增值稅清算，有力的打擊了部分開發(fā)商囤積土地的行為，使之不能長時間壓制開發(fā)進度，迫使這樣的房地產企業(yè)通過讓盤以得到較好的現金流支撐現有項目的開發(fā)運作，加快項目開發(fā)速度，使土地盡快的轉化為商品房，從而增加商品房的供給，達到市場上的供求平衡，這也是宏觀調控的一個重要目的。

    更重要的是，使房地產業(yè)盡快走上規(guī)范而穩(wěn)定發(fā)展的軌道，減少一些房地產企業(yè)的投機行為，降低對整個行業(yè)發(fā)展的不良影響。同時，隨著土地增值稅的清算，開發(fā)商項目利潤中的一部分上交國庫，利潤被壓縮及資金的要求使那些不重視內部管理，盈利能力弱的企業(yè)逐漸退出市場，行業(yè)中必然會有一些企業(yè)被合并、兼并，只有做大做強才能生存，這樣開發(fā)企業(yè)的質量將會得到整體性提高。由于，房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅可以在企業(yè)所得稅前扣除，所需繳納的企業(yè)所得稅額就會減少，從而開發(fā)企業(yè)并不會因土地增值稅的清算受到致命打擊，更不可能出現行業(yè)性的癱瘓。由此可見，土地增值稅的清算鼓勵了企業(yè)中低利潤率的操作模式，在防止暴利及哄抬物價方面都起到了一定的作用。

    同時，土地增值稅的清算也在產品規(guī)劃及房地產開發(fā)企業(yè)管理方面產生了一定的積極影響，符合國家鼓勵發(fā)展中小戶型、中低價位商品房的政策引導。在產品種類上，開發(fā)商應該會推出一些帶裝修的精品樓盤，或者交樓標準更高的樓盤。這樣一方面可以達到開發(fā)商加大項目成本的目的，另一方面也迎合了市場的需求，開拓了產品開發(fā)及銷售推廣的一個新的思路，對開發(fā)項目產品的去化起到積極的作用。

（三）加強財務管理預警機制

如前例，若將收入調整為10億元，在不改變規(guī)劃和設計方案的前提下，如果在清算時不繳納土地增值稅，該如何確定收入呢？

由上表可以看出，降低售價減少收入就可達到合理、合法避稅的要求，也使項目利潤達到比較好的水平，在這里稅收籌劃就顯得尤為重要。房地產開發(fā)企業(yè)應在項目開發(fā)的過程中定期對土地增值稅的清稅情況進行預測，做好預提賬務處理及現金流平衡，及時做出風險預警，為成本控制及銷售價格體系的合理確定提供數據支持。

（四）加強成本控制，改善工程結算管理

為了獲取充分并且合理的成本，房地產開發(fā)企業(yè)應對鋼筋、水泥、建材、建筑公司等眾多合作方讓利，以達到將增值額降到最低的可能性，同時減少拖欠民工工資之類的現象。

規(guī)范合同管理對于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作是非常重要的，基本資料、結算數據的收集整理對于可扣除項目成本的確認及產品成本分攤都是至關重要的，所以在日常的成本管理中要對合同的情況及時進行梳理，做好成本歸集的基礎工作。

三、結束語

    綜上所述，在不斷的宏觀調控政策影響下，房地產市場已經開始發(fā)生了一些變化。市場的低迷使房地產開發(fā)企業(yè)對項目現金流量控制的要求更加嚴格，土地增值稅的清算增加了房地產企業(yè)開發(fā)成本，但宏觀調控政策不斷強化和市場主體態(tài)度謹慎的環(huán)境下，房地產價格保持穩(wěn)定，部分高價樓盤有可能會出現降價，犧牲部分利潤以求得企業(yè)的生存和正常運作。同時更多的房地產企業(yè)將依靠規(guī)模取勝，實力不濟的中、小型開發(fā)商勢必會在這場大浪淘沙的過程中被淹沒。充分證明了房地產開發(fā)行業(yè)是一個對財務管理要求非常高的行業(yè)，對賬務處理操作及稅收籌劃管理水平，特別是風險控制水平提出了更高的要求。

做為房地產開發(fā)企業(yè)，在前期要做好產品的規(guī)劃，保持多樣性最大限度的降低市場風險;制定合理的利潤指標，通過更加合理而規(guī)范的管理，財務風險預測、控制及調整，相信房地產行業(yè)一定會迎來健康發(fā)展的局面，成為國民經濟中表里如一的巨人。

參考文獻

1、 陳義榮，《我國土地增值稅存在的問題及對策》，《物流與采購研究》，2009年第41期，第92-94頁

2、 王桂琪，《淺談房地產企業(yè)土地增值稅清算的賬務處理》，《財經界》，2010年第16期，第224頁

第7篇：土地增值稅計稅方法范文

關鍵詞：房地產企業(yè) 稅收籌劃 營業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅

一、 稅收籌劃的意義

稅收籌劃是指納稅人在法律規(guī)定的范圍內，通過對籌資、投資和經營活動精心謀劃和安排，以達到規(guī)避納稅風險，稅負相對最小化和經濟利益最大化目的的管理活動。

房地產開發(fā)企業(yè)投入資金多，經營風險高，稅收籌劃應緊密聯系企業(yè)自身情況并嚴格依法進行，做到“合法、合理、全面、具體”，遵循合理性原則、效益性原則、超前性原則、適用性原則、具體情況具體分析原則，以實現減輕企業(yè)綜合稅負，實現經濟效益最大化，獲取資金的時間價值，防范稅務風險，促進企業(yè)健康發(fā)展。

對每個企業(yè)而言，由于其開發(fā)項目的特點不同，則其納稅籌劃空間也不一樣。目前而言，房地產開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的重點稅種主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

二、 房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅稅收籌劃策略

1、代收費用納稅籌劃

《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用”。《營業(yè)稅實施細則》第十三條規(guī)定，價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他性質的價外費用。

房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，代收的價外費用，如代收煤氣初裝費、自來水水表費等費用中，除了代收的住房專項維修基金外，其他的應一并記入收入額，繳納營業(yè)稅。房地產企業(yè)可以通過適當的方法來避免全額納稅，根據國家稅務總局《關于營業(yè)稅若干問題的通知》第四條規(guī)定關于業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事業(yè)務向委托方實際收取的報酬，可以設立或委托機構，如有關聯關系的物業(yè)公司收取代收費用，其營業(yè)稅的計稅依據按照實際收取的報酬額納稅。

2、向目標客戶銷售房產或土地使用權納稅籌劃

房地產企業(yè)向目標客戶銷售房產或土地使用權的，不妨采取先投資后轉讓股權的方式進行籌劃。這樣，可以在不增加購買者稅負的情況下，避免繳納不動產的營業(yè)稅。

根據財稅（2002）91號規(guī)定，納稅人以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征收營業(yè)稅。納稅人轉讓股權的，也不征收營業(yè)稅。

實際操作中要注意：交易雙方要簽訂投資合同，而且投資與股權轉讓之間必須有一個足夠長的時間間隔，否則，時間過短，會被稅務機關按實質重于形式原則將該業(yè)務認定為銷售不動產。

3、銷售商品房促銷活動納稅籌劃

銷售商品房業(yè)務中要靈活選擇更優(yōu)的促銷活動來達到降低營業(yè)稅稅負目的，將贈送汽油費、旅游和物業(yè)費優(yōu)惠等實物贈送轉化為直接折扣。

若在銷售商品房同時贈送實物和勞務涉及營業(yè)稅的視同銷售，等于發(fā)生了混合銷售行為，故需要把贈送的實物和勞務的價值合并到房屋的銷售收入中去，一并繳納營業(yè)稅。如將直接折扣體現在開具的銷售發(fā)票中，由于是折扣銷售房產，根據《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第15條規(guī)定，房地產企業(yè)是可以按照扣除折扣后的的價款作為計稅營業(yè)額的，可以少負擔一部分營業(yè)稅。

如某企業(yè)實現銷售收入100萬元，方案一：送出5000元加油卡和優(yōu)惠物業(yè)費5000元；方案二：公司采取1%折扣方式銷售，直接贈送1萬元折扣，且將折扣反映在同一張銷售發(fā)票上。方案一應納營業(yè)稅=（100+0.5+0.5）*5%=5.05萬元，方案二應納營業(yè)稅=（100-1）*5%=4.95萬元。這兩種不同方式的優(yōu)惠給顧客帶來的優(yōu)惠金額是相同的，但由于贈送實物轉化成直接折扣能夠為企業(yè)節(jié)省營業(yè)稅金0.1萬元。

三、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

1、 利用避稅臨界點進行稅收籌劃

按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。若增值額超過扣除項目金額的20%時，應就其全部增值額計稅。另外，稅法還規(guī)定，對于納稅人既建造普通標準住宅又做其他房地產開發(fā)的，應當分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用這一免稅規(guī)定。根據上述規(guī)定可以看出，房地產開發(fā)企業(yè)應將普通標準住宅和其他房產分開核算。

設房地產銷售收入為X，設不含息建造成本為Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%時，X=1.67024Y，即當增值率為20%時，銷售價格是建造成本的1.67024倍，當X〈1.67024Y時，增值率〈20%，根據稅法規(guī)定，免交土地增值稅。

故銷售房地產定價時，要特別注意，建造的普通標準住宅增值率處于20%臨界點左右時，企業(yè)更應加倍關注，此時可以通過降低銷售價格的方式使增值率控制在20%以內，達到減稅作用。

另外，房地產開發(fā)企業(yè)還可以通過對開發(fā)成本的研究，適當增加開發(fā)項目的一些投入，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等。這樣，既增加了開發(fā)成本和可扣除項目的金額，使之能夠達到適用優(yōu)惠的條件，同時又能使整個在建項目的環(huán)境更加優(yōu)美、配套更加完善，有利于促進房地產的銷售和企業(yè)的品牌建設。

2、 利用利息費用進行稅收籌劃

根據國稅函（2010）220號文件規(guī)定：（一）、財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。（二）、凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

以上兩種扣除方法為企業(yè)進行稅收籌劃提供了一定的空間，企業(yè)應根據兩種方法計算出企業(yè)能進行的扣除金額，比較選擇出最利于企業(yè)的扣除方法。若企業(yè)主要依靠負債融資，利息費用占的比重較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費用計入房地產開發(fā)費用據實扣除；若企業(yè)主要依靠權益籌集資金，利息很少，則可不計入應分擔的利息，按10%比例計算扣除。由于目前受國家宏觀調控政策影響，房地產貸款金額較小，如果貸款利息〈（取得土地使用權支付額+房地產開發(fā)成本）*5%，應選擇兩項合計數的10%計算扣除，以增加項目扣除數，減少增值額，從而減少土地增值稅。

3、選擇較好的建房方式進行稅收籌劃

土地增值稅的征稅范圍有兩條標準：首先，它的 征稅范圍是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物；其次，對未轉讓土地使用權、房產產權的行為不征稅。 對照征稅范圍，可以進行兩種建房方式的選擇，以達到不符合土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。

（1）、利用代建房行為進行籌劃。即房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產的開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（2）、利用合作建房進行籌劃。根據稅法規(guī)定，對于一方提供土地，一方提供資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。應充分利用此項優(yōu)惠政策，降低企業(yè)成本，增加企業(yè)效益。

四、房地產開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃

房地產開發(fā)企業(yè)由于具有生產周期長、投資數額大、項目滾動開發(fā)、市場風險不確定等特點，因此房地產企業(yè)所得稅的核算辦法較其他類型企業(yè)差別較大，即對開發(fā)產品區(qū)分完工與未完工階段，對屬于已經完工的開發(fā)產品，按照實際毛利率計算繳納企業(yè)所得稅；對未完工的開發(fā)產品，應按預計計稅毛利率計算應繳納的企業(yè)所得稅。

根據國稅發(fā)（2009）31號文第三條規(guī)定，開發(fā)產品符合下列條件之一的應視為已經完工：一是開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；二是開發(fā)產品已經投入使用；三市開發(fā)產品已經取得了初始產權證明。

由于現階段房地產開發(fā)企業(yè)的實際平均毛利率一般均高于預計計稅毛利率，因此合理推遲完工收入確認時間，可以獲得資金時間價值，緩解資金緊張問題。因此要從企業(yè)整體角度統(tǒng)籌設計所得稅納稅籌劃方案，包括設計工程具體完工時間，何時將工程竣工證明材料報房地產管理部門備案、何時辦理竣工結算等。

1、 合理推遲工程竣工和交房手續(xù)時間

例如項目實體已經于2011年3月份完工，此時仍處于2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，如果是在2011年5月前辦理竣工備案及交房手續(xù)，則企業(yè)就需在2011年5月末2010年匯算清繳期內確認完工收入，并對實際銷售毛利率與預計計稅毛利率之間差額進行調整，當實際銷售毛利率大于預計計稅毛利率時，進行調整并繳納企業(yè)所得稅。如果將竣工備案及交房手續(xù)安排在2011年5月份之后，即2010年匯算清繳期結束后進行，則就將完工年度由2010年變?yōu)?011年，就可以在2011年企業(yè)所得稅匯繳期結束即2012年5月前，確認完工收入，并繳納因實際銷售毛利率大于預計計稅毛利率調整繳納的企業(yè)所得稅。這樣，企業(yè)合法地把推遲繳納的稅款巧借為無息貸款，充分提高了資金使用效率。

2、 合理推遲工程結算時間

根據國稅發(fā)（2009）31號文第三十二條規(guī)定：出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明材料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

例如結算期臨近2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，可以適當推遲工程結算時間至2010年匯算清繳期結束，即2011年5月以后。這樣企業(yè)可以將按照合同總額10%以內預提的工程成本保持到次年企業(yè)所得稅匯算清繳結束前，在下一年度匯繳期再對已預提的工程成本仍沒有取得發(fā)票的部分進行調增應納稅所得額處理，繳納企業(yè)所得稅，使調增企業(yè)所得稅向后遞延了一個年度，為企業(yè)取得了資金的時間價值。

參考文獻：

[1]、2009年全國注冊稅務師執(zhí)業(yè)資格考試教材編寫組：《稅法Ⅰ》、《稅法Ⅱ》

[2]、胡俊坤：房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅籌劃的六大策略.《注冊稅務師》，2011.6

[3]、劉玉章：房地產企業(yè)財稅操作技巧

第8篇：土地增值稅計稅方法范文

        一、利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃

        計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。

        稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發(fā)成本；房地產開發(fā)費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付金額和開發(fā)成本之和，加計扣除20%。

        房地產開發(fā)費用即期間費用是不以實際發(fā)生數扣除。除上述利息費用外，房地產開發(fā)的銷售和管理費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除。納稅人可以把期間費用轉移到房地產開發(fā)項目直接成本中去，但事后轉移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準則等方面的準備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發(fā)生數對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產項目的人員發(fā)生的這些方面的費用都應列入開發(fā)成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產項目中去。例如，總部某領導兼某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關費用于情于理都可以分攤一部分到房地產開發(fā)成本中去。期間費用少了又不影響房地產開發(fā)費用的扣除，而房地產的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。

        二、分散收入法

        在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點便是確定出售房地產的增值額。而增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。若能設法使得轉讓收入變少，從而減少納稅人轉讓的增值額，顯然是可以節(jié)省稅款的。

        在房地產行業(yè)中，分散收入一般常用方法是分多次簽訂售房合同。當所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設備以及進行裝潢、裝飾時，房地產開發(fā)企業(yè)便可以和購買者簽訂房地產轉移合同；當附屬設備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產開發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用征土地增值稅。營業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應納稅額有所減少，達到了降低稅賦的目的。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)并轉讓精裝修房時，就可采用此方法進行土地增值稅的稅收籌劃。

        三、利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃

        根據我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

        四、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

        準確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。根據這三條判定標準，稅法對若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判定，房地產企業(yè)可以根據這些判定標準進行合理的稅收籌劃。

        稅法中對房地產的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產的代建行為是指房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定昀終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

第9篇：土地增值稅計稅方法范文

關鍵詞：房地產;稅收籌劃;營業(yè)稅;土地增值稅

房地產企業(yè)在開發(fā)經營的各個環(huán)節(jié)幾乎把我國的所有稅種全部包括。在房產預售階段稅收預征比例為10%左右，銷售不動產營業(yè)稅及附加比列為預收房款的5.55%、土地增值稅按照預收房款的3%預征，項目結束再清算，多退少補。企業(yè)所得稅按照預售房款的1.25%預征，年底根據企業(yè)實際利潤再計算繳納。其中存在較大籌劃空間的主要是營業(yè)稅、土地增值稅。本文就這兩種稅種的稅收籌劃進行探討。

一、營業(yè)稅的稅收籌劃

對房地產企業(yè)來說，營業(yè)稅是一個基本稅種，沒有稅收優(yōu)惠。目前，可以權衡籌劃的業(yè)務有以下幾點：

1.隨著經濟的發(fā)展，新開發(fā)的房地產項目配置較高，隨著市場的不斷變化，商品房多會增加室內精裝修項目，也就是房地產銷售收入中包含了裝修成本。實務操作中，房地產銷售時，先和購買者簽訂商品房銷售合同，該合同金額中僅包含毛坯房的價值，其余的裝飾價值再另簽一份裝修合同，商品房銷售合同適用5%的營業(yè)稅稅率，裝飾裝修業(yè)務適用3%稅率。經此操作方式，裝修對應的房產銷售價格部分少交2%營業(yè)稅，并且不用再按房地產銷售收入計征土地增值稅。房地產開發(fā)企業(yè)可設立一家裝飾裝修公司，專門為住戶進行裝修業(yè)務，這樣就可以降低營業(yè)稅稅負，土地增值稅稅基。

2.由于開發(fā)經營的需要，房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)銷售產品時，會代替相關單位或部門收取一些價外費用，大體分為三類：

第一類：住房專項維修基金。國家稅務總局專門發(fā)文明確指出（國稅發(fā)[2004]69號）不征營業(yè)稅，由此也可以推斷，該代收基金也不用交土地增值稅，企業(yè)所得稅。但是需要注意的是：該費用一定要單獨開具收據，且單獨收支核算，否則可能會帶來不必要的稅收風險。

第二類：代收的政府基金項目，如房屋交易費、辦證費、水電增容費等。營業(yè)稅暫行條例規(guī)定：如果同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費，不計征營業(yè)稅：

(1)由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；

(2)收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；

(3)所收款項全額上繳財政。

應盡量爭取由相關政府部門開具行政收據，或者由公司代為開具行政收據，而不能把相關收費直接包含在房地產銷售收入中。

第三類：代某些企業(yè)部門收取的費用，如有線電視的初裝費、網絡寬帶初裝費、電話電纜初裝費、煤氣管安裝費等。對該類代收費用，根據營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，一律視同營業(yè)稅價外費用，計征營業(yè)稅。所以，我們應該盡量變通業(yè)務操作方法，有兩種思路：

(1)把此類收費由購房者直接交給相關企業(yè)，收費企業(yè)直接向購房者開具發(fā)票，企業(yè)不再參與相關業(yè)務中涉及的收支，企業(yè)在相關的安裝業(yè)務中僅起協調、聯系作用，自然不會涉及納稅問題?？紤]業(yè)務的實際開展情況，如果必須由企業(yè)代收相關費用，則應轉換一種法律形式，即房地產公司賣房時的代收費用，由各提供安裝服務的公司給房地產公司出具代收費委托書，房地產公司代各公司對用戶開具發(fā)票，這樣收款人也仍然是各個安裝業(yè)務公司，代收費用也構不成房地產公司的價外費用了。

(2)房地產開發(fā)業(yè)務中，自然少不了施工原材料供應問題。不外乎兩種情況：建設方供應材料或者施工方供應材料，如果由施工方供應材料則會涉及建筑業(yè)混合銷售問題。存在幾個前提應考慮：

①適用該混合銷售政策的原材料應為施工方的自產貨物，根據國家稅務總局《關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務征收流轉稅問題的通知》（國稅發(fā)[2002]117號）規(guī)定具體為:a.金屬結構件:包括活動板房、鋼結構房、鋼結構產品、金屬網架等產品；b.鋁合金門窗；c.玻璃幕墻；d.機器設備、電子通訊設備。

②施工方用于工程的自產貨物的增值稅稅負是否小于3%（即構成工程實體的貨物價值適用的營業(yè)稅稅率）。

③施工方單位應獨立于房地產開發(fā)公司，否則談不上建設方供材和施工方供材的區(qū)別，更談不上方案的選擇問題。

二、土地增值稅的稅收籌劃

土地增值稅是房地產開發(fā)企業(yè)特有的稅種，該稅種以開發(fā)項目的增值額為計稅依據，按四級超率累進稅率計算征收，分別為30%、40%、50%、60%。同時，該稅種各細節(jié)的相關政策較多，且有較多的稅收優(yōu)惠，因此應對開發(fā)項目各個環(huán)節(jié)和流程細致分析、平衡，以稅收成本最優(yōu)化。

1.拆遷補償方式對土地增值稅的影響：開發(fā)項目如果出讓的土地是“生地”，企業(yè)可能會遇到拆遷及補償問題。房地產開發(fā)企業(yè)的拆遷補償有兩種方式，一種是貨幣化補償方式，開發(fā)企業(yè)依據拆遷合同、付款憑證及必要的發(fā)票，將協議達成的拆遷補償費計入“開發(fā)成本”，在計算土地增值稅時，這部分支出作為扣除項目，可以按《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，作為“財政部規(guī)定的加計扣除20%”的基數；另一種是實物化補償方式，房地產開發(fā)企業(yè)與被拆遷人達成協議，按將新開發(fā)的一定的面積房產返還給被拆遷人。如果采取第二種方式，房地產企業(yè)用本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費，即同時形成項目的開發(fā)成本。視同銷售的價格按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定的方法確認。如果開發(fā)企業(yè)能在滿足法律規(guī)定的范圍內盡量提高定價，則意味著同時提高了項目開發(fā)成本（即拆遷補償費成本），也就多享受了“財政部規(guī)定的開發(fā)成本加計扣除20%”的優(yōu)惠，從而減少土地增值稅增值額。當然，如果提高了銷售收入，會多計營業(yè)稅及附加，但是考慮到土地增值稅稅率遠大于營業(yè)稅的稅率，當預計開發(fā)項目能實現土地增值稅時，采用實物化拆遷補償的方法還是有利的，或者說有籌劃空間的。

2.房地產銷售價格定價策略：《土地增值稅暫行條例》規(guī)定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過20%的，免征土地增值稅。因此房地產開發(fā)企業(yè)可以通過此項稅收優(yōu)惠進行納稅籌劃。

3.前面已講過，如果開發(fā)項目為精裝修，還可以把裝修收入分解到另外的裝修公司，這樣計征土地增值稅的計稅依據僅為毛坯房對應的收入，裝修對應的收入不再構成土地增值稅的計稅依據，從而減少稅基。

4.關于房地產開發(fā)可以扣除的利息費用，國家稅務總局有專門的規(guī)定，可以就利息費用的扣除進行納稅籌劃?！秶叶悇湛偩株P于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）進一步明確：

(1)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。