論不動(dòng)產(chǎn)登記制度精選(九篇)

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第1篇：論不動(dòng)產(chǎn)登記制度范文

不動(dòng)產(chǎn)是人類生存的基礎(chǔ)與前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其無(wú)論是對(duì)國(guó)家、社會(huì)或公民都有重大意義，所以不動(dòng)產(chǎn)立法歷來(lái)是各國(guó)民法的重點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)立法在我國(guó)即將制訂的物權(quán)法中占有重要位置。而不動(dòng)產(chǎn)登記制度必將是不動(dòng)產(chǎn)立法中的核心問(wèn)題之一。本文擬結(jié)合司法實(shí)踐和物權(quán)法理論。對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷和立法完善略陳薄見。目前世界各國(guó)有三種不同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示制度：一是契據(jù)登記制度，法國(guó)、日本、意大利、比利時(shí)、西班牙、美國(guó)多數(shù)州均采此制；二是權(quán)利登記制度，德國(guó)外，瑞士、荷蘭、奧地利均采此制。三是托倫斯登記制度，英國(guó)、愛爾蘭、加拿大、菲律賓、美國(guó)加利福尼亞州、伊利諾州及馬薩諸塞州等英語(yǔ)國(guó)家均采此制。

故實(shí)我們有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度加以研究的必要性，論文分三部分，第一部分是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的含義的了解；第二部分是不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)及性質(zhì)的刨析，這里又分別詳細(xì)的介紹了不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)和登記的性質(zhì)；第三部分對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的制度問(wèn)題與解決方案的研究。對(duì)我國(guó)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在問(wèn)題一一的列出，并針對(duì)這些制度的不健全的問(wèn)題作了分別的分析及對(duì)這些問(wèn)題的解決方法作了個(gè)人的見解，第三部分共有五個(gè)問(wèn)題的闡述：一是登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一問(wèn)題的解決；二是登記中公權(quán)國(guó)力干預(yù)私權(quán)利問(wèn)題的解決；三是不動(dòng)產(chǎn)登記效力問(wèn)題；四是不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利范圍的問(wèn)題；五是即將形成物權(quán)的債權(quán)或請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)問(wèn)題。基于本文上述，確立登記行為私法、建立統(tǒng)一、獨(dú)立、以服務(wù)于交易安全為任務(wù)的登記機(jī)關(guān)、登記賠償制度、異議登記制度等。

《合同法》頒布之后，物權(quán)立法正式提到日程。因我國(guó)長(zhǎng)期將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記視為行政管理之手段，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度的規(guī)定較為混亂，故實(shí)有加以研究的必要。

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的含義

登記，也稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，指經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)國(guó)家專門機(jī)關(guān)將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)記載在國(guó)家設(shè)計(jì)的專門薄冊(cè)上的事實(shí)或行為。廣義上的不動(dòng)產(chǎn)登記包括權(quán)利來(lái)源、取得時(shí)間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價(jià)值、等級(jí)、坐落、從坐標(biāo)、圖形等事項(xiàng)。狹義上，不動(dòng)產(chǎn)登記是土地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記。

（一）不動(dòng)產(chǎn)的含義

一般而言，所謂動(dòng)產(chǎn)，是指易于被移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)；所謂不動(dòng)產(chǎn)，則指不能被移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。這種從表面上看來(lái)“純粹”僅具有物理意義上的分類，何以會(huì)導(dǎo)致兩類財(cái)產(chǎn)在政治上、經(jīng)濟(jì)上和社會(huì)意義上有如此不同的效果呢？頗值深思。

動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)確定的根據(jù)是法律而非所有人的意志，但是，這種分類的物理性并不妨礙法律允許所有人依照其意志、通過(guò)確定財(cái)產(chǎn)的目的而將之不動(dòng)產(chǎn)化，或人為地將財(cái)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化。不動(dòng)產(chǎn)主要包括土地及建筑物，但又不限于此，尚包括其上人為的可自然附著物及其收益，所以在登記制度上，各國(guó)不論稱“土地登記”抑或稱不動(dòng)產(chǎn)登記，在觀念上應(yīng)把握兩點(diǎn)：其一，這里的土地與不動(dòng)產(chǎn)為同意語(yǔ)，即使規(guī)定在土地法中的登記也兼指房地及其附著物等總體的登記制度；其二，不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)并無(wú)區(qū)分之必要，《意大利民法典》規(guī)定：“除法律另有規(guī)定的以外，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)則準(zhǔn)用于客體為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)以及相關(guān)的訴權(quán)……”也可以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為不動(dòng)產(chǎn)。為明晰法律關(guān)系，我們應(yīng)采不動(dòng)產(chǎn)登記這一用語(yǔ)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記制度立法例

當(dāng)今世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，源于三種基本的登記制度，即“契據(jù)登記制度”，又稱“法國(guó)登記制度”；“權(quán)利登記制度”，又稱“德國(guó)登記制度”；“托倫斯登記制度”；又稱“澳大利亞登記制度”。

1.德國(guó)法主義。德國(guó)登記制度之特色：（1）登記（eintragung ）為土地物權(quán)變動(dòng)之效力發(fā)生要件。即土地物權(quán)之發(fā)生變動(dòng)效力，除當(dāng)事人之合意外，尚須登記。（2 ）登記官吏為登記時(shí)有審查土地物權(quán)變動(dòng)實(shí)質(zhì)關(guān)系之權(quán)限——所謂實(shí)質(zhì)審查主義。（3）登記有公信力， 即登記簿上之事實(shí)，縱實(shí)體法上不成立或無(wú)效，不得以其不成立或無(wú)效對(duì)抗善意第三人，常視為實(shí)體上有效。（4 ）登記簿的編成采物之編成主義（prin-zip des reaifoliums）即以不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)編成之。（5 ）登記物權(quán)之靜的狀態(tài)，即于登記簿不記入物權(quán)的變動(dòng)事實(shí)，而記入物權(quán)的現(xiàn)在狀態(tài)。

2.托倫斯登記制度（torenssyhem），此制度為sir robet tomens所創(chuàng)，1855年始行于南澳洲，現(xiàn)在美國(guó)多數(shù)州亦采之，乃登記制度中最優(yōu)者。其主要特色如下：（1）始登記一定不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，登記局依一定的程序，精查確定其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)后，制成記載此權(quán)利狀態(tài)之地券二份。一份交與所有人，一份保存，依物的編成主義，編入登記簿。（ 2）不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)之時(shí)使用一定的官制用紙，或轉(zhuǎn)讓為證書，存于登記局。登記官制審查以后，記入權(quán)利的移轉(zhuǎn)于登記簿，讓與證書存于登記局，對(duì)于受讓人交付新地券，成為背書之原來(lái)地券。（3 ）不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)應(yīng)依一定的形式，作成抵押書二份，連同地券，提出于登記局，登記審查后，記入于登記簿及地券，返地券于債務(wù)人。（4 ）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之變動(dòng)，非登記于登記簿，不生效力。（5 ）其登記官有實(shí)質(zhì)審查的權(quán)限。（6）登記有公信力。 其結(jié)果真權(quán)利人因不實(shí)的登記而受損害時(shí)，國(guó)家負(fù)賠償?shù)呢?zé)任。

3.法國(guó)法主義。法國(guó)法登記的特色：（1 ）登記為物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人之要件，即物之變動(dòng)，依當(dāng)事人的合意發(fā)生效力，登記不過(guò)為已發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人的要件。（2）登記官吏于登記時(shí)，只得為形式的審查，對(duì)于物權(quán)變動(dòng)更無(wú)實(shí)質(zhì)的審查的權(quán)限。（3 ）登記無(wú)公信力，故登記事項(xiàng)，實(shí)質(zhì)上不成立或無(wú)效之時(shí)，其不成立不得以之對(duì)抗善意之第三人。（4）登記簿的編成采人的編成主義（prinzip desporsonenfoliuncs），即不以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，而以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)編成之。 （5）登記物之動(dòng)的狀態(tài)，即不僅登記物權(quán)之現(xiàn)在狀態(tài)，而且登記物權(quán)之變動(dòng)。

但我們認(rèn)為，我國(guó)目前立法受轉(zhuǎn)型社會(huì)的影響，其行政管理傾向較為明顯，保障交易安全功能不足，主要是德國(guó)登記規(guī)則，如登記生效主義、物的編成主義，登記的公信力等，其制度基礎(chǔ)是國(guó)家干預(yù)主義。但并未建立地券、賠償儲(chǔ)金等制度，故不具以自由主義為基礎(chǔ)的托倫斯登記制度的特色。我國(guó)正處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，物權(quán)法負(fù)有整理舊物權(quán)，確定、穩(wěn)定物權(quán)關(guān)系的使命，登記制度是完成這一使命的重要工具。我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)登記為部門利益所左右，造成房產(chǎn)、地產(chǎn)的不統(tǒng)一，登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，登記程序的不統(tǒng)一，登記效力的不統(tǒng)一，登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一。

立法建議上，我國(guó)學(xué)者們比較贊同德國(guó)法主義，但應(yīng)考慮托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)。在登記自主主義這一點(diǎn)上，從中國(guó)實(shí)際出發(fā)則不宜采用，對(duì)一些法定物權(quán)應(yīng)強(qiáng)制登記，我們贊同上述之觀點(diǎn)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)及性質(zhì)

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)

每一部法律都應(yīng)有明確的目標(biāo)，其中的每一制度有相應(yīng)的制度價(jià)值。我國(guó)土地立法過(guò)分強(qiáng)調(diào)國(guó)家利益，強(qiáng)調(diào)管理。而在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，國(guó)家利益又多為部門利益所代替，所以形成登記制度的五種不統(tǒng)一，即登記機(jī)關(guān)、登記根據(jù)、登記簿冊(cè)、登記程序、登記效力的不統(tǒng)一，由此帶來(lái)諸多交易安全上的問(wèn)題。

80年代我國(guó)重建不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)借鑒了前蘇聯(lián)立法經(jīng)驗(yàn)，亦十分強(qiáng)調(diào)國(guó)家目標(biāo)，可謂歷史上退步式的回歸。在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，部門利益又使登記目標(biāo)加上了部門利益目標(biāo)?，F(xiàn)在的中國(guó)不僅土地流通性很差，而且登記所保護(hù)之交易安全時(shí)有被破壞之虞。所以，我們建議立法目標(biāo)應(yīng)向個(gè)人傾斜，以維護(hù)交易安全，并以之為登記制度之根基。

（二）登記的性質(zhì)

對(duì)登記的性質(zhì)大體有三種學(xué)說(shuō)：1.公法上行為說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為：“從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國(guó)是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實(shí)施的行政行為?！?.證明行為說(shuō)。該說(shuō)避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對(duì)買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對(duì)房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。”更有人認(rèn)為：“不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國(guó)家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為?！?3.我們認(rèn)為， 上述學(xué)說(shuō)均有偏頗，登記本質(zhì)上應(yīng)為私法行為。證明行為說(shuō)回避這一問(wèn)題，不甚確切，必然說(shuō)不清證明與登記行為的關(guān)系如何。

首先，從登記行為過(guò)程來(lái)看，登記行為包含了諸多行為，但真正由當(dāng)事人參與的僅是登記請(qǐng)求及登記申請(qǐng)兩部分，研究登記行為的性質(zhì)應(yīng)從這兩項(xiàng)權(quán)利去考察。

其次，從登記所產(chǎn)生的效力來(lái)看，登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為，登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示及公信，相對(duì)人及利害關(guān)系人均可查閱登記簿冊(cè)，并且任何人均可相信登記權(quán)利而為交易。另外，雖然登記之效力具有統(tǒng)一性，并且自登記簿上登記后始生效力，但是登記并不是行政機(jī)關(guān)的權(quán)力，對(duì)于符合法律要求的形式要件的登記申請(qǐng).

再次，自羅馬法以來(lái)，法律在理論上被劃分為公法與私法，其區(qū)別之實(shí)意“除理論認(rèn)識(shí)目的以外，厥載于救濟(jì)程序。易言之，即私法案件由普通法院管轄；公法案件，除刑事案件由普通法院管轄外，原則上得受行政救濟(jì)，由行政機(jī)關(guān)或行政法院管轄?！本偷怯浿贫榷裕A(yù)告登記、異議登記、撤銷登記性質(zhì)上均為向法院提起的私法上之訴權(quán)，并且登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)登記錯(cuò)誤之賠償責(zé)任。

綜上所述，登記性質(zhì)上為私法行為當(dāng)無(wú)異議，其特殊之處在于其是國(guó)家設(shè)立的擔(dān)負(fù)公共職能的機(jī)關(guān)參與的私法行為。故此，立法者應(yīng)注意登記之私法屬性及保護(hù)交易安全之功能，應(yīng)摒棄批準(zhǔn)式的行政行為觀念，剝奪登記機(jī)關(guān)之行政特權(quán)，確立其為法律服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)的立場(chǎng)，這對(duì)中國(guó)真正登記制度的建立具有指導(dǎo)性意義。

三、中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的制度問(wèn)題與解決方案

我們認(rèn)為土地權(quán)利登記能解決登記不統(tǒng)一，登記中公權(quán)干預(yù)私權(quán)的問(wèn)題，登記的效力問(wèn)題、登記的物權(quán)法定與意定平衡的問(wèn)題，即將形成物權(quán)的債權(quán)的保護(hù)問(wèn)題以及物權(quán)爭(zhēng)議訴訟的保全問(wèn)題。

（一）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一問(wèn)題的解決

我們認(rèn)為，我國(guó)登記五不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭(zhēng)，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記原則、根據(jù)、程序、效力、簿冊(cè)自然便統(tǒng)一了。我國(guó)舊民法制定之時(shí)，也采用由地方法院統(tǒng)一登記的作法，但后來(lái)由于民國(guó)初期的司法混亂而改為由不屬于行政機(jī)關(guān)的獨(dú)立部門——地政局統(tǒng)一負(fù)責(zé)。二是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。為維護(hù)在不動(dòng)產(chǎn)登記上的司法統(tǒng)一性，同時(shí)也因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)在自然聯(lián)系上的緊密性，國(guó)家法律均規(guī)定一國(guó)之內(nèi)或一個(gè)統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，即不論是土地房屋還是其它不動(dòng)產(chǎn)，也不論是何種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。

關(guān)于登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一性的問(wèn)題，廣州、深圳等地已實(shí)行房產(chǎn)、地產(chǎn)證合一的制度，但并未為全國(guó)性基本法律所承認(rèn)。我們認(rèn)為，物權(quán)立法應(yīng)協(xié)調(diào)各有關(guān)部門，解決好這一問(wèn)題，學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗(yàn)，建立統(tǒng)一獨(dú)立的登記機(jī)關(guān).

（二）登記中公權(quán)力干預(yù)私權(quán)利問(wèn)題的解決

利用登記機(jī)關(guān)行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力，但同時(shí)也帶來(lái)了公權(quán)力對(duì)私權(quán)利侵?jǐn)_的問(wèn)題。為解決這一問(wèn)題，無(wú)論采取實(shí)質(zhì)審查主義國(guó)家還是采取形式審查主義國(guó)家，均采取了一些補(bǔ)救措施，典型的如德國(guó)的物權(quán)行為理論、法國(guó)及日本的公證制度等。

1、實(shí)質(zhì)審查主義。實(shí)質(zhì)審查主義是與公示、公信原則相協(xié)調(diào)的制度，登記機(jī)關(guān)不僅就登記之申請(qǐng)?jiān)诘怯洺绦蚍ㄉ鲜欠襁m合加以審查，同時(shí)就其登記的申請(qǐng)，是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系相一致，且其實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系，是否有效，亦加以審查。

2、形式主義審查制度。形式主義審查制度，指就登記的申請(qǐng)，是否在登記程序法上賦予登記機(jī)關(guān)以審查的權(quán)限，惟就其登記的申請(qǐng)，是否為實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系，一般不得加以審查，亦不得決定其登記申請(qǐng)的許否。法、日采之。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是公權(quán)力不干預(yù)私權(quán)利，登記的效力純依當(dāng)事人意思自治，登記并無(wú)公信力，僅有對(duì)抗力，故登記效率很高，但由此產(chǎn)生的弊端亦不少。

我國(guó)登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行登記時(shí)所擁有的權(quán)利相當(dāng)大，不僅如德國(guó)實(shí)質(zhì)登記主義那樣對(duì)當(dāng)事人提交的文件資料有審查權(quán)，而且享有審查這些資料以外事實(shí)的權(quán)限，力求達(dá)到“客觀真實(shí)”的理想狀態(tài)。所以，公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的侵?jǐn)_甚大。我國(guó)土地立法實(shí)質(zhì)登記主義是正確的，但必須有相應(yīng)的立法技術(shù)對(duì)其弊端加以補(bǔ)救，才能達(dá)到權(quán)力與私權(quán)平衡的目的。從改革開放以來(lái)的登記實(shí)踐看，大部分登記機(jī)關(guān)要求公證這一程序，只有公證的真實(shí)性得到保證，登記機(jī)關(guān)的審查權(quán)加以弱化，方能結(jié)合實(shí)質(zhì)審查與形式審查的優(yōu)點(diǎn)。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記效力問(wèn)題

物權(quán)登記的效力，是指物權(quán)獲致登記后所取得的私法上的效果，亦即對(duì)相關(guān)當(dāng)事人所施加的實(shí)際作用。它是整個(gè)登記制度的核心。因登記效力的不同，世界各國(guó)可以劃分為登記生效主義及登記對(duì)抗主義，德國(guó)是典型的登記生效主義國(guó)家，而且其登記還有公信的效力，有的學(xué)者稱之為公信原則。公信原則系指依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)縱不存在或有異，但對(duì)于信賴此項(xiàng)公示方法所表示之物權(quán)、而為物權(quán)交易之人，法律仍承認(rèn)具有與真實(shí)物權(quán)存在相同法律效果，以為保護(hù)的原則。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力的問(wèn)題，目前在我國(guó)出現(xiàn)的問(wèn)題表現(xiàn)為其效力的不統(tǒng)一，以不動(dòng)產(chǎn)抵押登記為例，實(shí)踐中大體有四種做法：一是規(guī)定自完成抵押登記時(shí)生效；二是規(guī)定自合同公證后生效；三是規(guī)定合同鑒字后生效；四是規(guī)定登記時(shí)生效，但當(dāng)事人得另行約定。這里的生效一般指合同生效，如《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效?！边@樣的規(guī)定不僅在理論上說(shuō)不通，實(shí)踐中也必侵害當(dāng)事人的利益。國(guó)外的有關(guān)立法中，不論把登記作為成立要件還是對(duì)抗要件，都是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)合同履行或物權(quán)行為效力而言的，已經(jīng)登記只是說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)已發(fā)生移轉(zhuǎn)或不能對(duì)抗第三人，并不意味著不動(dòng)產(chǎn)買賣合同本身無(wú)效。否則，當(dāng)事人之間不僅沒有登記請(qǐng)求權(quán)，發(fā)生糾紛時(shí)亦不能以有效合同為據(jù)提訟。所以，不動(dòng)產(chǎn)民事立法應(yīng)規(guī)定登記的效力，并僅針對(duì)物權(quán)的設(shè)立或移轉(zhuǎn)，而不針對(duì)債權(quán)合同之效力。關(guān)于產(chǎn)生物權(quán)公信力還是對(duì)抗力，依目前大多數(shù)學(xué)者的看法及我國(guó)司法、立法實(shí)踐，應(yīng)采公信力主義立法，以統(tǒng)一登記效力。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利范圍的問(wèn)題

登記的客體為物權(quán)及其相關(guān)因素，特定的債權(quán)登記屬特殊登記程序，但債權(quán)的效力一般不受登記之影響，我國(guó)立法及司法實(shí)踐中將租賃權(quán)的登記等同于物權(quán)登記，認(rèn)為租賃權(quán)不經(jīng)登記不生效力，這是極端錯(cuò)誤的，沒有明確的登記權(quán)利范圍的概念。登記制度為物權(quán)實(shí)體法服務(wù)，故實(shí)體物權(quán)種類、內(nèi)容、方式的法定是不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利的基礎(chǔ)，登記權(quán)利范圍就因各國(guó)法定物權(quán)之不同而不同?！度毡静粍?dòng)產(chǎn)登記法》第1 條規(guī)定：“登記，就不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)示或下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、保存、移轉(zhuǎn)變更、處分限制或消滅而制定：1.所有權(quán)；2.地上權(quán)；3.永佃權(quán)；4.地役權(quán)；5.先取特權(quán)；6.質(zhì)權(quán)；7.抵押權(quán)；8.承租權(quán)；9.采石權(quán)?！倍覈?guó)臺(tái)灣登記權(quán)利范圍與此不同，計(jì)有所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)、耕作權(quán)?？梢娢餀?quán)法定是登記權(quán)利的基礎(chǔ)。而我國(guó)現(xiàn)代的物權(quán)制度呈開放性體系，尚未法定，不僅表現(xiàn)為法的依據(jù)的不統(tǒng)一，而且表現(xiàn)為類型的未法定，物權(quán)變動(dòng)的未法定，如我國(guó)農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、“四荒”土地使用權(quán)等作為物權(quán)的依據(jù)是否充分頗值討論，但這些權(quán)利類型不僅存在，而且日益有物權(quán)的特征。在我國(guó)存在這樣的現(xiàn)象，法定需要登記的物權(quán)并不涵蓋所有物權(quán)，這就使得有些物權(quán)不經(jīng)法定登記方式也可獲得，實(shí)質(zhì)上否定了物權(quán)法定。《土地登記規(guī)則》亦采開放式方法，其第2 條規(guī)定：土地登記是依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的登記。不能認(rèn)為這里的“他項(xiàng)權(quán)利”即法律上的他物權(quán)。大陸法系的大多數(shù)國(guó)家由于采物權(quán)法定之立法主義，故其登記權(quán)利亦隨之法定，整個(gè)物權(quán)制度的概念、內(nèi)容、體系歷經(jīng)百年而無(wú)實(shí)質(zhì)改變；而我國(guó)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，物權(quán)放任主義有其適宜的土壤，并且一定程度上有挖掘、整理、發(fā)展中國(guó)物權(quán)之功效，但相應(yīng)地卻帶來(lái)了登記權(quán)利的開放性及開放性弊端防止問(wèn)題，如在法律上，土地他項(xiàng)權(quán)利就是一個(gè)開放的概念；隨著土地所有權(quán)和土地使用權(quán)利以外的土地權(quán)利的逐漸增加，土地他項(xiàng)權(quán)利所涵蓋的具體權(quán)利也會(huì)越來(lái)越多。登記權(quán)利的開放性必然會(huì)帶來(lái)物權(quán)法定的否定，而物權(quán)放任主義立法不僅有違物權(quán)絕對(duì)、排他性質(zhì)，而且使以物權(quán)為內(nèi)容的契約不能無(wú)爭(zhēng)議的事先確定，進(jìn)而使契約無(wú)以自由，同時(shí)也會(huì)造成交易程序混亂。所以，當(dāng)務(wù)之急是登記權(quán)利的法定化，使復(fù)雜的物權(quán)社會(huì)關(guān)系明晰化。

中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型紛繁復(fù)雜，難點(diǎn)在于對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的整理。城市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在流通中已逐步有明確的權(quán)利內(nèi)容及類型，如國(guó)有土地使用權(quán)，而農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利則不然，并未真正建立土地他物權(quán)體系，土地及房屋缺乏流通性，從而并未真正進(jìn)行保障交易安全的登記，所進(jìn)行的登記不過(guò)是為了保護(hù)耕地，整理土地，政府財(cái)稅等。

我國(guó)民法通則、土地管理法、擔(dān)保法、漁業(yè)法、城市房地產(chǎn)管理法、礦產(chǎn)資源法、海商法及水法等法律，已規(guī)定了所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)、采礦權(quán)等若干不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型，但法律并未明確這些權(quán)利的性質(zhì)與效力。如果登記權(quán)利范圍容納了這些權(quán)利，同時(shí)又規(guī)定登記生效主義，則就完成了這些權(quán)利物權(quán)化及法定化，這一工作又是特定物權(quán)法的前提。登記權(quán)利范圍的確定解決了物權(quán)法定的問(wèn)題，而登記制度本身又可避免物權(quán)法定的僵化，平衡物權(quán)法定與意定的沖突。現(xiàn)代生活日益復(fù)雜，債權(quán)與物權(quán)的界限有模糊的領(lǐng)域，典型的如土地上債權(quán)所出現(xiàn)的物權(quán)化現(xiàn)象，故物權(quán)有一定公示方法后，其具體存在的合理性便可以被確認(rèn)。

（五）即將形成物權(quán)的債權(quán)或請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)問(wèn)題。

為解決債權(quán)及物權(quán)請(qǐng)求權(quán)保護(hù)的問(wèn)題，各國(guó)規(guī)定了兩種性質(zhì)的準(zhǔn)備登記，即異議登記及預(yù)告登記。德國(guó)法稱預(yù)告登記與異議登記，日本相應(yīng)稱為假登記及預(yù)登記。瑞士則分為三種，第一種為債權(quán)的預(yù)登記，第二種為處分權(quán)限制，第三種為暫時(shí)登記，前兩種相當(dāng)于德國(guó)民法的預(yù)告登記，第三種相當(dāng)于德國(guó)民法的異議登記。預(yù)告登記（vormerkungen）為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的準(zhǔn)備登記。目的是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)，并有警示的作用，其登記權(quán)利并不是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)完成權(quán)，例如在瑞士民法，先買權(quán)、買回權(quán)、購(gòu)買權(quán)、用益和使用權(quán)、使用租賃權(quán)等債權(quán)均可預(yù)登記。登記順位也可預(yù)先保留，由此可見這種制度的優(yōu)越性； 異議登記（widresprudn）為物的請(qǐng)求權(quán)的準(zhǔn)備登記， 即因登記原因的無(wú)效或撤銷之物的請(qǐng)求權(quán)，提起登記、涂銷或恢復(fù)之訴時(shí)，對(duì)于既有物權(quán)所為之異議登記，有阻止公信力之效力。預(yù)告登記制度的核心問(wèn)題在于其效力。在不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)行為成立之后和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)之前，雖然，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或者其他物權(quán)的持有人已經(jīng)承擔(dān)了未來(lái)移轉(zhuǎn)物權(quán)的義務(wù)，但因?yàn)楹贤鄬?duì)人享有的債權(quán)的相對(duì)性，并不能對(duì)抗第三人，所以為平衡當(dāng)事人間的利益，將債的請(qǐng)求權(quán)預(yù)告登記之后，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)既獲得物權(quán)的對(duì)抗力及排他力。關(guān)于異議登記的效力，有國(guó)家規(guī)定物權(quán)經(jīng)異議登記后，即凍結(jié)登記簿，即物權(quán)不得為處分，如德國(guó)。而瑞士的暫時(shí)登記卻不生凍結(jié)土地登記簿之效力，原登記名義人，仍得為處分，被暫時(shí)登記人無(wú)處分權(quán)。如果其主張暫被登記之權(quán)因判決而確定，則其確定溯及于暫時(shí)登記之時(shí)，發(fā)生效力。登記名義人于其間所為之登記不發(fā)生效力，而且對(duì)于一切人，并對(duì)于處分人及其繼承人不發(fā)生效力。勝訴之原告，得逕請(qǐng)不正當(dāng)?shù)怯浀淖兏蛲夸N。由上可見，“處分行為的重點(diǎn)其實(shí)是在交付或登記，藉以滿足物權(quán)的公示性需求。此所以在沒有處分合意的買賣預(yù)告登記，反而可以有一定的處分權(quán)限制效果；相對(duì)的，無(wú)法滿足公示性需求的物權(quán)合意，反而不承認(rèn)任何處分權(quán)限制的效果?！?/p>

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理辦法》第34條規(guī)定：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間峻工，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！痹诮üこ痰盅旱怯浭欠駷轭A(yù)登記，值得探討。從整體看，我國(guó)并無(wú)預(yù)告登記及異議登記制度，實(shí)踐中卻有確立二制度之需要。所以，物權(quán)立法應(yīng)借鑒之，規(guī)定其定義、程序內(nèi)容及效力，以其衡平當(dāng)事人間的利益。

基于上述，我們得出如下立法建議：確立登記行為私法觀念，建立統(tǒng)一、獨(dú)立、以服務(wù)于交易安全為任務(wù)的登記機(jī)關(guān)、登記賠償制度、異議登記制度等；確立物權(quán)行為獨(dú)立與無(wú)因基礎(chǔ)上的實(shí)質(zhì)審查主義，公開登記簿以確立公示與公信原則；確立囑托登記、宣告登記、公有物登記、區(qū)分建筑物登記、預(yù)告登記等登記種類。同時(shí)建議在物權(quán)立法中僅規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記效力、權(quán)利范圍、順位保留及預(yù)告登記等私法內(nèi)容，并另行起草一部《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，以為物權(quán)程序法。

參考文獻(xiàn)

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第12條；

2、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第3條、第6條；

3、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條；

4、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》）第59條；

5、《中華人民共和國(guó)草原法》第3條；

6、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第41條。

7、《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明》，182頁(yè)，中國(guó)法制出版社，

8、著：《中國(guó)民法總論》，162頁(yè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1997年。

第2篇：論不動(dòng)產(chǎn)登記制度范文

在現(xiàn)實(shí)生活中，由于我國(guó)法律制度沒有對(duì)于將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否可以進(jìn)行物權(quán)預(yù)告登記做出明文規(guī)定，致使大量案件糾紛得不到公平有效的解決。在學(xué)理上，預(yù)告登記使得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的性質(zhì)，形成了債權(quán)物權(quán)化的現(xiàn)象。因此在制度設(shè)計(jì)上，預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度，對(duì)保障當(dāng)事人的權(quán)利、保護(hù)交易安全、維護(hù)市場(chǎng)信用具有重要作用。

我國(guó)在我們制訂統(tǒng)一民法典的時(shí)候，給予預(yù)告登記以一定的地位，有利于更好地協(xié)調(diào)物權(quán)與債權(quán)的利益，實(shí)現(xiàn)交易安全，減少交易成本，符合現(xiàn)實(shí)生活不動(dòng)產(chǎn)交易頻繁的迫切需要，也有利于健全我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度。因此，我們應(yīng)把握制定民法典和物權(quán)法的契機(jī)，盡快確立我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，以全面完善的物權(quán)登記制度更有效地指導(dǎo)司法實(shí)踐和律師實(shí)務(wù)。

由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度尚處于初創(chuàng)階段，本文試從完善立法的角度，借鑒德國(guó)、日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的相應(yīng)制度，從適用范圍、效力等方面，提出不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度在我國(guó)的制度設(shè)計(jì)。

物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段，是物權(quán)獲得法律承認(rèn)和保護(hù)的基本前提。預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度，對(duì)保障當(dāng)事人的權(quán)利、保護(hù)交易安全、維護(hù)市場(chǎng)信用具有重要作用。我國(guó)對(duì)于將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否可以進(jìn)行物權(quán)預(yù)告登記未作明文規(guī)定，其他相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋與規(guī)章中也僅對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記問(wèn)題簡(jiǎn)單涉及，既不系統(tǒng)全面，也未明確其適用范圍和法律效力問(wèn)題，致使現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生的大量案件糾紛得不到公平有效的解決。預(yù)告登記是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的重要制度，從我國(guó)目前的情況看，關(guān)于預(yù)告登記的法律體系尚未建立起來(lái)，只有在商品房預(yù)售問(wèn)題上有類似的規(guī)定。1999年10月，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所物權(quán)法起草小組完成的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》提出了三條關(guān)于設(shè)立預(yù)告登記制度的最初建議。我國(guó)應(yīng)當(dāng)在借鑒國(guó)外和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，選擇適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的預(yù)告登記立法體例，并進(jìn)行科學(xué)的制度設(shè)計(jì)，以建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度尚處于初創(chuàng)階段，為完善立法，結(jié)合德國(guó)、日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的相應(yīng)制度，本文從其含義、價(jià)值入手，分析其性質(zhì)、適用范圍、效力等方面，探討預(yù)告登記制度與我國(guó)現(xiàn)有法律體系的完善，從而提出不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度在我國(guó)的制度設(shè)計(jì)。

一、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的涵義及價(jià)值

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度對(duì)應(yīng)于本登記，是為補(bǔ)充不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的缺陷而設(shè)立的一種制度。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記是指，當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來(lái)發(fā)生的以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的登記。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記最早為德國(guó)民法所創(chuàng)立，隨后的瑞士、日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法均采納了該項(xiàng)制度。即使在某些英美法系國(guó)家，盡管適用范圍不完全相同，也有相似的一類制度稱為“RegistrationofCaution”(警告登記）。預(yù)告登記制度發(fā)軔于早期普魯士法所規(guī)定的異議登記制度。早期的普魯士法上的異議登記分為固有異議登記和其他種類的異議登記兩種。固有異議登記具有保全權(quán)利和順位的效力，目的在于保全物的請(qǐng)求權(quán)；其他種類的異議登記僅具有保全權(quán)利的消極效力，并無(wú)保全順位的積極效力。[1]

盡管許多國(guó)家和地區(qū)民事立法采納了預(yù)告登記制度，不過(guò)，由于各國(guó)規(guī)定的預(yù)告登記的具體內(nèi)容存在差異，致使這一概念在語(yǔ)詞表述上也有所不同。例如，在德國(guó)民法中，預(yù)告登記是一種必須在土地登記薄中登記的擔(dān)保手段，是為了保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其物權(quán)權(quán)利變更的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。[2]在臺(tái)灣地區(qū)“土地法”中，預(yù)告登記系指為保全對(duì)于他人土地權(quán)利的移轉(zhuǎn)，消滅或其內(nèi)容或次序變更為標(biāo)的之請(qǐng)求權(quán)所為之登記。[3]在日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中，與預(yù)告登記相對(duì)應(yīng)的概念為假登記，是指應(yīng)登記的物權(quán)變動(dòng)已發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，而登記申請(qǐng)所必要的手續(xù)上的要件尚未具備，或物權(quán)變動(dòng)尚未發(fā)生物權(quán)的效力，以暫時(shí)的處分所為的登記，其目的在于保持日后所為的本登記的順位。借鑒上述規(guī)定，我國(guó)的預(yù)告登記應(yīng)界定為：預(yù)告登記是為保全債權(quán)性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的順位與附條件或附期限的不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)，由請(qǐng)求權(quán)人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)而進(jìn)行的預(yù)先登記，是與本登記相對(duì)應(yīng)的一項(xiàng)登記制度。預(yù)告登記與本登記、異議登記是有區(qū)別的。預(yù)告登記與本登記不同。通常所說(shuō)的不動(dòng)產(chǎn)登記是指本登記，即登記申請(qǐng)人為了取得或移轉(zhuǎn)某項(xiàng)已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所進(jìn)行的登記，具有確定、終局的效力，故本登記又稱終局登記。預(yù)告登記則是為了將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或順位而進(jìn)行的一種登記。實(shí)際上，預(yù)告登記完成后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生任何變動(dòng)，只是請(qǐng)求權(quán)人的請(qǐng)求物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)得到了類似于物權(quán)效力的保障。可見，預(yù)告登記與本登記的效力是完全不同的。當(dāng)然，預(yù)告登記與本登記也有著密切的聯(lián)系。權(quán)利人在預(yù)告登記后，為確定地取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)在預(yù)告登記后的一定期間內(nèi)申請(qǐng)本登記。否則，預(yù)告登記將會(huì)失去效力。其次，預(yù)告登記與異議登記不同。所謂異議登記，是指事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利的異議的登記，其直接法律效力是中止現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人按照登記的內(nèi)容行使權(quán)利。異議登記納入登記后，登記權(quán)利的正確性推定作用喪失其效力，第三人也不得以登記的公信力按照登記的內(nèi)容取得登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。[4]預(yù)告登記與異議登記的區(qū)別在于：預(yù)告登記是為了保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，是保護(hù)登記人權(quán)利的一種措施；而異議登記是為了中止現(xiàn)時(shí)登記人的權(quán)利，是保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人及利害關(guān)系人的一種措施。

設(shè)立預(yù)告登記制度的原因在于，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，債權(quán)行為的成立和不動(dòng)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)登記之間常常會(huì)由于各種各樣的原因而有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間間隔。在采登記要件主義的國(guó)家，雖然在債權(quán)行為成立后，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人有未來(lái)移轉(zhuǎn)所有權(quán)或他物權(quán)的義務(wù)，但是債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)在登記之前并沒有真正移轉(zhuǎn)。即使在采登記對(duì)抗主義的國(guó)家，也可能會(huì)產(chǎn)生因登記所必須的手續(xù)不完全而無(wú)法登記的情況，此時(shí)權(quán)利的移轉(zhuǎn)沒有對(duì)抗第三人的效力，不產(chǎn)生公信力。此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人一旦將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)給善意第三人并履行了登記手續(xù)，就會(huì)導(dǎo)致物權(quán)優(yōu)先原則的適用，善意第三人取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，盡管請(qǐng)求權(quán)人可以通過(guò)追究不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的違約責(zé)任來(lái)在一定程度上補(bǔ)償自己的損失，但其設(shè)立債權(quán)并取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的目的畢竟還是落空了。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度將物權(quán)法理論和債權(quán)法理論有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)的排它效力，既保護(hù)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)又保護(hù)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，可以有效地保護(hù)上述情形下的不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)，最終達(dá)到平衡不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)中各方利益的目的。

在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定和轉(zhuǎn)讓中，由于當(dāng)事人可約定為將來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)移轉(zhuǎn)附條件或附期限，或者可能由于客觀原因（如房屋尚未建成）使得不動(dòng)產(chǎn)不能現(xiàn)實(shí)地馬上發(fā)生移轉(zhuǎn)，這就使得權(quán)利取得人不可能在不動(dòng)產(chǎn)登記薄中登記為該物權(quán)的權(quán)利人，并且這種設(shè)定和轉(zhuǎn)讓物權(quán)的原因行為（如合同的簽訂）與物權(quán)的實(shí)質(zhì)變動(dòng)即登記行為之間往往會(huì)有很長(zhǎng)的時(shí)間間隔。在此情況下，物權(quán)的取得人除了享有債權(quán)法上的請(qǐng)求權(quán)外，并無(wú)排斥第三人的權(quán)利，其權(quán)利往往會(huì)受到損害。

二、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)及在我國(guó)創(chuàng)設(shè)這一制度的意義

（一）不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)

預(yù)告登記的法律性質(zhì)究竟為一種物權(quán)變動(dòng)方式或僅為一種債權(quán)保全的手段呢？學(xué)者們有著不同的觀點(diǎn)。例如，在德國(guó)民法中，有人主張，經(jīng)由預(yù)告登記，獨(dú)立的限制物權(quán)便獲產(chǎn)生；也有人認(rèn)為，預(yù)告登記已被賦予了可得對(duì)抗嗣后意欲發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的第三人的特別效力，它不具有任何實(shí)體權(quán)性質(zhì)的效力，充其量不過(guò)是一種登記法上的制度。[5]還有人認(rèn)為，預(yù)告登記惟有對(duì)將來(lái)權(quán)利取得予以保護(hù)，而對(duì)所有權(quán)人（讓與人）加以拘束，以資限制其權(quán)利。受讓人縱為預(yù)告登記，然對(duì)該土地猶未有支配權(quán)，故登記前之土地所有權(quán)受讓人之權(quán)利，乃非物權(quán)，而是物權(quán)之期待。[6]在瑞士民法中，預(yù)告登記的性質(zhì)，被解釋為賦予債權(quán)以對(duì)抗新所有人的效力的特殊的登記制度。[7]

在我國(guó)，關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)，主要有三種觀點(diǎn)：其一認(rèn)為，預(yù)告登記系介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具兩者的性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性實(shí)有困難，可認(rèn)為系于土地登記薄上公示，以保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力的制度。[8]其二認(rèn)為，預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，或者可以說(shuō)是一種準(zhǔn)物權(quán)。[9]其三認(rèn)為，預(yù)告登記的性質(zhì)是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他的效力，以確保將來(lái)只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。預(yù)告登記使請(qǐng)求權(quán)這樣一種債權(quán)具有明顯的物權(quán)性質(zhì)，屬于一種典型的物權(quán)化的債權(quán)，因此也有學(xué)者稱之為“準(zhǔn)物權(quán)”。[10]

從各國(guó)法律規(guī)定來(lái)看，預(yù)告登記使登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)具備了對(duì)抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。因此，從預(yù)告登記的性質(zhì)上說(shuō)，預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。所謂債權(quán)物權(quán)化，是指?jìng)鶛?quán)具備了物權(quán)的某些效力。從各國(guó)法律的規(guī)定來(lái)看，預(yù)告登記的對(duì)象基本上限于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。這種請(qǐng)求權(quán)是基于當(dāng)事人之間的法律行為而產(chǎn)生的，權(quán)利人雖有權(quán)請(qǐng)求義務(wù)人將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移給權(quán)利人，但并不能完全阻止義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)再行處分。因此，這種請(qǐng)求權(quán)應(yīng)屬于債權(quán)的性質(zhì)。但是，如果不對(duì)義務(wù)人的這種行為予以限制，則權(quán)利人的權(quán)利就很難得到保障。因此，權(quán)利人籍預(yù)告登記制度來(lái)預(yù)防這種危險(xiǎn)，使得違反預(yù)告登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的處分無(wú)效。這種無(wú)效使預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)具備了對(duì)抗第三人的效力，從而使得這種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的排他效力?？梢?，預(yù)告登記使得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的性質(zhì)，形成了債權(quán)物權(quán)化的現(xiàn)象。

（二）在我國(guó)創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的意義

首先，能更好地協(xié)調(diào)物權(quán)與債權(quán)的利益。雖然傳統(tǒng)法理賦予了物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的效力，但法律在保障物權(quán)的同時(shí)，也應(yīng)考慮到土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)在價(jià)值上特別是使用價(jià)值上的不可替代性，當(dāng)合同相對(duì)人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)對(duì)其有極為重要的意義時(shí)，作為利益平衡機(jī)制的法律，應(yīng)當(dāng)認(rèn)可這種變動(dòng)對(duì)相對(duì)人的意義，并以法律予以保障”。預(yù)告登記制度通過(guò)將物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)物權(quán)化的方式，將物權(quán)法的規(guī)則施于債權(quán)法，通過(guò)賦予債權(quán)法上的請(qǐng)求權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而在一定程度上限制當(dāng)前的所有權(quán)人及其他物權(quán)人的處分權(quán)，以維護(hù)特定債權(quán)人的合法利益。

其次，符合現(xiàn)實(shí)生活的迫切需要。買賣房屋已成為一種經(jīng)?，F(xiàn)象，但消費(fèi)者購(gòu)買預(yù)售的房屋時(shí)，只能根據(jù)與預(yù)售人訂立的預(yù)售合同享有債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)，并不能具有排他的效力。由于信用在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的缺失，使得在現(xiàn)實(shí)生活中（尤其是在商品房預(yù)售中）經(jīng)常發(fā)生不守誠(chéng)信原則的情形，出現(xiàn)了大量的一房?jī)少u（甚至數(shù)賣）的糾紛。撕毀合同的一方往往是經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)者，而相對(duì)人常常是弱者，這就使得處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房人無(wú)法取得指定的房屋，只能以對(duì)方違約為由請(qǐng)求損害賠償，其權(quán)益難以得到有效的保護(hù)。如果通過(guò)預(yù)告登記制度，購(gòu)房人將其請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記，使其請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的排他效力，確認(rèn)預(yù)售人一方違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為歸于無(wú)效，就可以確保購(gòu)房人獲得所購(gòu)買的房屋?？梢哉f(shuō)，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度有利于對(duì)經(jīng)濟(jì)上弱者的保護(hù)，這也符合當(dāng)今法律注重保護(hù)弱者的價(jià)值取向。

再次，有利于實(shí)現(xiàn)交易安全，減少交易成本。為了防止交易過(guò)程中的欺詐行為，保證交易活動(dòng)正常進(jìn)行，交易雙方充分了解交易客體的權(quán)屬狀況是基本前提。如果缺乏信息公告制度，當(dāng)事人勢(shì)必會(huì)投入精力和費(fèi)用去調(diào)查、了解，這不僅增大交易成本阻礙交易關(guān)系，而且會(huì)給欺詐行為提供機(jī)會(huì)，擾易秩序。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度本身就是物權(quán)公示的種類之一，通過(guò)預(yù)告登記可以告知潛在的交易方該不動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立具有排他性權(quán)利的事實(shí)，警示第三人若從事與之相沖突的物權(quán)變動(dòng)將被確定為無(wú)效，從而減少了交易費(fèi)用，達(dá)到維護(hù)交易安全的目的。

最后，有利于健全我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度。我國(guó)《民法通則》第72條及《合同法》第133條規(guī)定，所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起移轉(zhuǎn)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)屬法律另有規(guī)定的情形，我國(guó)一些法律僅就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)粗略地規(guī)定了應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠駝t不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，但并未建立健全的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在國(guó)外，大多數(shù)國(guó)家規(guī)定了預(yù)告登記、異議登記及更正登記等，與不動(dòng)產(chǎn)的本登記構(gòu)成了完備的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。為建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，全面保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人合法權(quán)益，有必要?jiǎng)?chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度。

三、國(guó)外預(yù)告登記的成功立法例

（一）德國(guó)、瑞士

德國(guó)、瑞士采用法典式的立法例，即在民法典中對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行規(guī)定?！兜聡?guó)民法典》第883—888條對(duì)預(yù)告登記作了規(guī)定。根據(jù)第885條的規(guī)定，預(yù)告登記根據(jù)臨時(shí)處分或根據(jù)預(yù)告登記所涉及的土地或者權(quán)利的人同意進(jìn)行登記。為了臨時(shí)處分命令，無(wú)需證實(shí)應(yīng)保全的請(qǐng)求權(quán)已受到危害?？梢?，德國(guó)民法上的預(yù)告登記可因兩種方式作成：一是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的同意。如果有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的同意，得以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人為登記義務(wù)人；二是法院的臨時(shí)處分命令。為預(yù)告登記而作出的臨時(shí)處分，與民事訴訟法中規(guī)定的臨時(shí)處分有所不同。根據(jù)德國(guó)《民事訴訟法》第935條的規(guī)定，臨時(shí)處分是在當(dāng)事人認(rèn)為存在著將來(lái)不能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或難以實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的危險(xiǎn)時(shí)實(shí)施的。而預(yù)告登記的臨時(shí)處分命令的作出無(wú)須當(dāng)事人證明請(qǐng)求權(quán)處于危險(xiǎn)，只需證明存在著得為預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)即可。[11]

在瑞士民法中，預(yù)告登記可分為人的權(quán)利的預(yù)告登記、處分的限制的預(yù)告登記和假登記三種。從這三種登記的內(nèi)容看，人的權(quán)利的預(yù)告登記、處分的限制的預(yù)告登記相當(dāng)于德國(guó)民法中的預(yù)告登記，而假登記則相當(dāng)于德國(guó)民法中的異議登記。關(guān)于人的權(quán)利的預(yù)告登記，《瑞士民法典》第959條規(guī)定，先買權(quán)、買回權(quán)、買受權(quán)、用益租賃權(quán)和使用租賃權(quán)等人的權(quán)利，可以在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上進(jìn)行預(yù)告登記，一經(jīng)預(yù)告登記，即對(duì)日后取得的權(quán)利有對(duì)抗的效力?？梢姡@種登記屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登記，并賦予了登記的債權(quán)有對(duì)抗的效力。

（二）日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)

日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)采取特別法式立法例，即在不動(dòng)產(chǎn)登記法、土地法等特別法中規(guī)定預(yù)告登記。日本在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中對(duì)假登記作了規(guī)定，而我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)則在“土地法”中規(guī)定了預(yù)告登記，并且在“土地登記規(guī)則”中對(duì)預(yù)告登記的實(shí)施予以細(xì)化。

日本的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》規(guī)定有假登記和預(yù)告登記。不論是德國(guó)法中的預(yù)告登記還是日本法中的假登記，其效力相似，即保全順位的效力、預(yù)警的效力、保全權(quán)利的效力和滿足的效力，也有學(xué)者將其簡(jiǎn)單歸納為擔(dān)保作用、順位作用和完善作用。擔(dān)保作用類似于保全權(quán)利的效力，而完善作用則體現(xiàn)為預(yù)告登記所表現(xiàn)出的接近將來(lái)權(quán)利的效力，并且得到近似于物權(quán)中完整權(quán)的保護(hù)的方面。

我國(guó)臺(tái)灣的民法受德日民法影響甚深，在不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的效力上的規(guī)定也非常相似，但需要注意的是，在預(yù)告登記保全權(quán)力的效力中，中間處分行為為法律行為時(shí)，一旦預(yù)告登記推進(jìn)為本登記，在抵觸本登記權(quán)利的范圍內(nèi)，中間處分行為失其效力。另外，根據(jù)王澤鑒先生的觀點(diǎn)，在中間處分行為非法律行為時(shí)，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的處理方法與德國(guó)和日本不同，明確確認(rèn)預(yù)告登記對(duì)于因征收、法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行而為的新登記，沒有排除效力。[12]

四、我國(guó)物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的制度設(shè)計(jì)

（一）預(yù)告登記之發(fā)生

預(yù)告登記的申請(qǐng)必須由具有資格的人提出，同時(shí)還須具備一定的條件。在預(yù)告登記中，應(yīng)以所保全的請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人為預(yù)告登記權(quán)利人，以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人為預(yù)告登記的義務(wù)人。有學(xué)者認(rèn)為，預(yù)告登記可以由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請(qǐng)，也可以由債權(quán)人或債務(wù)人根據(jù)當(dāng)事人雙方訂立的合同單獨(dú)申請(qǐng)，也可以根據(jù)法院的裁判提起預(yù)告登記的申請(qǐng)。[13]筆者認(rèn)為，預(yù)告登記只能由預(yù)告登記權(quán)利人申請(qǐng)，義務(wù)人有義務(wù)協(xié)助進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)出具預(yù)告登記申請(qǐng)所需的書面同意書。

我國(guó)《物權(quán)法草案建議稿》均未對(duì)預(yù)告登記的申請(qǐng)權(quán)人與預(yù)告登記的義務(wù)人作出明確規(guī)定，這不利于預(yù)告登記的操作，容易發(fā)生預(yù)告登記糾紛。而《物權(quán)法（征求意見稿）》也只是規(guī)定了債權(quán)人有權(quán)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，對(duì)預(yù)告登記的義務(wù)人未提及。筆者認(rèn)為，在未來(lái)民法立法對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行規(guī)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人和義務(wù)人都予以明確規(guī)定，并對(duì)列明申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)需要提交的文書。

借鑒德國(guó)、日本、瑞士等國(guó)承認(rèn)法院的臨時(shí)處分命令可以產(chǎn)生預(yù)告登記的作法，我國(guó)民事立法也應(yīng)當(dāng)規(guī)定，當(dāng)義務(wù)人拒絕協(xié)助時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人可以向法院提出申請(qǐng)，由法院依照非訟程序作出裁定，權(quán)利人可以持此裁定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。

（二）預(yù)告登記制度之適用范圍

在德國(guó)民法中，可以依預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)包括以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪、變更、消滅為目的的請(qǐng)求權(quán)以及附期限或附條件的請(qǐng)求權(quán)兩種。這里所謂預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)，是有特定意義的請(qǐng)求權(quán)。一般認(rèn)為，這種請(qǐng)求權(quán)雖然屬于債的性質(zhì)，但這些請(qǐng)求權(quán)所要變更的物權(quán)必須有登記能力，他們的范圍和內(nèi)容必須按照物權(quán)法定原則得到確認(rèn)。這種請(qǐng)求權(quán)只能依債權(quán)契約而生，而不能依物權(quán)契約而生。[14]

在日本民法中，預(yù)告登記規(guī)定于《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第2條，“假登記于下列各項(xiàng)情形進(jìn)行：（1）未具備登記申請(qǐng)程序上需要的條件時(shí)；（2）欲保全前條所載權(quán)利的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或者消滅的請(qǐng)求權(quán)時(shí)?！薄吧鲜稣?qǐng)求權(quán)為附始期、附停止條件或者其他可于將來(lái)確定者時(shí)，亦同?！笨梢?，假登記適用于下列情形：第一，物權(quán)變動(dòng)業(yè)已發(fā)生，但登記申請(qǐng)所必須的手續(xù)上的條件尚未具備；第二，為保全物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)；第三，為保全附有始期、停止條件或其他可于將來(lái)確定的物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。[15]

關(guān)于我國(guó)臺(tái)灣預(yù)告登記制度的適用范圍，根據(jù)臺(tái)灣的通說(shuō)包括，為保全土地權(quán)利移轉(zhuǎn)之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利使其消滅之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利內(nèi)容之變更之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利次序之變更之請(qǐng)求權(quán)、為保全附條件或期限之請(qǐng)求權(quán)。[16]我國(guó)的對(duì)預(yù)告登記制度外延的規(guī)定較為狹窄，在新《民法典草案》中，預(yù)告登記的適用范圍被限定為保護(hù)債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)的權(quán)利。

另外，新《民法典草案》第240條的規(guī)定，對(duì)于當(dāng)事人協(xié)議以將要建造或者正在建造的建筑物以及其他價(jià)值較大的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，采取強(qiáng)制登記的形式，當(dāng)事人必須辦理預(yù)告登記。

綜合考察各國(guó)的制度設(shè)計(jì)和我國(guó)的現(xiàn)有情況，筆者認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)借鑒德國(guó)和臺(tái)灣的登記制度，將現(xiàn)有的為保護(hù)債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)的權(quán)利細(xì)化為保護(hù)權(quán)利移轉(zhuǎn)、變更的請(qǐng)求權(quán)，同時(shí)將以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的消滅為目的的請(qǐng)求權(quán)以及附條件或附期限的請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記制度的保護(hù)范圍，以便更好更全面地保護(hù)權(quán)利人和交易的秩序。

梁慧星先生認(rèn)為，預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)包括根據(jù)合同產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)、根據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)、根據(jù)法院的指令產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)、根據(jù)政府的指令產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)以及遺產(chǎn)分割等方面的請(qǐng)求權(quán)。這些請(qǐng)求權(quán)應(yīng)當(dāng)具有一個(gè)共同的特征，即請(qǐng)求發(fā)生變動(dòng)的物權(quán)必須是可以納入登記的物權(quán)。從物權(quán)法專家建議稿及物權(quán)法草案征求意見稿來(lái)看，雖然都承認(rèn)了預(yù)告登記，但規(guī)定也有所不同。王利明教授主持的《物權(quán)法專家建議稿》第31條規(guī)定：“當(dāng)事人在房屋預(yù)售買賣中，可以自愿辦理預(yù)售登記。房屋所有人違反房屋預(yù)售登記的內(nèi)容所作出的處分房屋權(quán)利的行為無(wú)效。房屋預(yù)售登記的內(nèi)容與現(xiàn)房登記內(nèi)容不符的，以現(xiàn)房登記的內(nèi)容為準(zhǔn)。”[17]梁慧星教授主持的《物權(quán)法草案建議稿》第35條規(guī)定：“為保全一項(xiàng)目的在于轉(zhuǎn)移、變更和廢止不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，可將該請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記?！薄邦A(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)，可以附條件，也可以附期限?！盵18]《物權(quán)法（征求意見稿）》第19條規(guī)定：“債權(quán)人為了限制債務(wù)人處分不動(dòng)產(chǎn)，保障其將來(lái)取得物權(quán)，有權(quán)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記?！豹?/p>

筆者認(rèn)為，將預(yù)告登記僅局限于商品房預(yù)售登記顯然過(guò)于狹隘，不利于保護(hù)權(quán)利人的利益，而后兩種規(guī)定又過(guò)于模糊，不利于實(shí)踐操作。因此，應(yīng)當(dāng)盡量將預(yù)告登記的適用范圍予以明確，使預(yù)告登記能真正涵蓋需要保全的請(qǐng)求權(quán)，以發(fā)揮預(yù)告登記制度的應(yīng)有功能。筆者認(rèn)為，預(yù)告登記應(yīng)適用于下列情形：（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)；（2）附條件或者附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)；（3）有關(guān)的特殊不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等。考慮到我國(guó)社會(huì)主義公有制的性質(zhì)及土地所有權(quán)歸國(guó)家與集體所有的現(xiàn)狀，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅，也可以適用預(yù)告登記。

（三）預(yù)告登記之效力

預(yù)告登記的效力是預(yù)告登記制度的核心問(wèn)題，各國(guó)立法均對(duì)預(yù)告登記的效力作了規(guī)定。我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)預(yù)告登記的效力問(wèn)題基本未涉及，僅在最高人民法院2002年6月20日實(shí)施的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第2條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！辟x予預(yù)售商品房的買受人以優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款受償權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為一種法定的優(yōu)先權(quán)，在受償順序上優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，由此可以推知，最高人民法院已經(jīng)確認(rèn)這種經(jīng)依法登記備案的請(qǐng)求權(quán)具有了某些物權(quán)的效力。但這一規(guī)定僅適用于商品房的預(yù)售中，權(quán)威性也顯然不足，難以涵蓋整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記制度?！睹穹ǖ洳莅浮吩诘?9條第二款中對(duì)預(yù)告登記的效力有所涉及，但也僅規(guī)定了保全權(quán)利的效力。從各國(guó)法律的規(guī)定看，預(yù)告登記的效力主要包括保全權(quán)利的效力、保全順位的效力和滿足的效力。三種效力分別體現(xiàn)了預(yù)告登記的擔(dān)保作用、順位作用和完善作用。

在我國(guó)，我國(guó)學(xué)者對(duì)預(yù)告登記效力的認(rèn)識(shí)是基本一致的。梁老師認(rèn)為，預(yù)告登記的效力包括：（1）保全效力，即保障請(qǐng)求權(quán)肯定發(fā)生所指定的效果的效力；（2）順位保護(hù)效力，即保障請(qǐng)求權(quán)所指定的物權(quán)變動(dòng)享有登記的順位；（3）破產(chǎn)保護(hù)效力，即在相對(duì)人陷于破產(chǎn)時(shí)，排斥他人而保障請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。

筆者認(rèn)為，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合法學(xué)家們的意見，我國(guó)應(yīng)規(guī)定如下預(yù)告登記的效力：（1）權(quán)利保全效力。即預(yù)告登記后，義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的處分在妨害預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)，處分行為無(wú)效。在權(quán)利保全的效力上，義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的處分采取的是相對(duì)無(wú)效的原則。

（2）權(quán)利順位保全效力。即當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的順位不是依本登記的日期確定，而是以預(yù)告登記的日期為準(zhǔn)加以確定。預(yù)告登記的命運(yùn)與效力完全依賴于本登記是否可以作成。

（3）破產(chǎn)保護(hù)效力。即在相對(duì)人破產(chǎn)，但請(qǐng)求權(quán)的履行期限尚未屆至或者履行條件并未成就時(shí)，權(quán)利人可以將作為請(qǐng)求權(quán)標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，使請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。以上三種效力，在我國(guó)的物權(quán)法專家建議稿及征求意見稿中，只規(guī)定了權(quán)利保全效力，對(duì)權(quán)利順位保全的效力及破產(chǎn)保護(hù)的效力均沒有涉及，而對(duì)權(quán)利保全效力的規(guī)定，也不盡完善。筆者認(rèn)為，上述三種效力是預(yù)告登記的基本效力，我國(guó)民事立法應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。

（四）預(yù)告登記的失效

預(yù)告登記使登記的請(qǐng)求權(quán)具備了一定的物權(quán)效力，能夠防止登記后不利于被保全的請(qǐng)求權(quán)的任何物權(quán)變動(dòng)發(fā)生。但要發(fā)生請(qǐng)求權(quán)所指向的物權(quán)變動(dòng)，請(qǐng)求權(quán)人還必須在約定或者規(guī)定的時(shí)間行使其請(qǐng)求權(quán)，并以自己的行為實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。否則，請(qǐng)求權(quán)人屆時(shí)不積極行使自己的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)原來(lái)希望發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)持消極的態(tài)度，法律沒有必要保護(hù)權(quán)利上的睡眠者，應(yīng)當(dāng)使該權(quán)利消滅，以促使請(qǐng)求權(quán)人積極行使請(qǐng)求權(quán)。梁慧星主持的《物權(quán)法草案建議稿》第37條規(guī)定：“預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人屆時(shí)不行使其權(quán)利的，其利害關(guān)系人可以申請(qǐng)涂銷該預(yù)告登記。被涂銷的預(yù)告登記，自涂銷時(shí)喪失其效力。涂銷預(yù)告登記的通知，可依公示方式送達(dá)。”而《物權(quán)法（征求意見稿）》第20條規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)人自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，或者該債權(quán)消滅的，該預(yù)告登記失效。”兩稿對(duì)預(yù)告登記的失效從兩個(gè)不同的角度作了規(guī)定，各有不同的側(cè)重。筆者認(rèn)為，我國(guó)未來(lái)的民法立法可以將兩者結(jié)合，既允許有關(guān)利害關(guān)系人申請(qǐng)涂銷預(yù)告登記，也應(yīng)規(guī)定在達(dá)到法定期間不申請(qǐng)本登記時(shí)預(yù)告登記失效。此外，預(yù)告登記除基于上述原因失效外，還可因權(quán)利人的拋棄而失效。

（五）預(yù)告登記立法例之選擇。

我國(guó)創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度選擇何種立法例，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情與本土資源作出決定。筆者認(rèn)為，既然我們希望制訂一部完整的民法典，就不應(yīng)該遺漏預(yù)告登記制度，應(yīng)在民法典中給予預(yù)告登記以一定的地位。為此，在民法典中對(duì)預(yù)告登記作出概括性規(guī)定的同時(shí)，我們還可以借鑒日本、臺(tái)灣地區(qū)在特別法中規(guī)定預(yù)告登記的經(jīng)驗(yàn)，在有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律或法規(guī)中對(duì)預(yù)告登記作出詳盡的規(guī)定。

綜上所述，在我國(guó)創(chuàng)設(shè)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，明確其法律效力對(duì)于實(shí)現(xiàn)物權(quán)制度與債權(quán)制度的利益平衡，保證交易安全，創(chuàng)造誠(chéng)實(shí)守信的不動(dòng)產(chǎn)交易秩序具有極其重要的作用，我們應(yīng)把握制定民法典和物權(quán)法的契機(jī)盡快確立我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，以全面完善的物權(quán)登記制度更有效地指導(dǎo)司法實(shí)踐和律師實(shí)務(wù)。

【注釋】

[1]王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年版，第165頁(yè)。

[2]［德］曼弗雷德?沃爾夫：《物權(quán)法》，吳越、李大雪譯，法律出版社2002年版，第232頁(yè)。[3]王錦村：《土地法實(shí)用》，臺(tái)灣五南圖書股份有限公司1984年版，第380頁(yè)。

[4]梁慧星：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿——條文、說(shuō)明、理由與參考立法例》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第159頁(yè)。

[5]轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權(quán)法研究》，金橋文化出版（香港）有限公司2001年版，第259頁(yè)。

[6]轉(zhuǎn)引自劉得寬：《民法諸問(wèn)題與新展望》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2002年版，第555頁(yè)。

[7]同[5]第262頁(yè)。

[8]王澤鑒：《民法物權(quán)》（一），中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，第128頁(yè)。

[9]王利明：《物權(quán)法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年版，第213頁(yè)。

[10]錢明星、姜曉春。房屋預(yù)售制度若干理論問(wèn)題研究。中外法學(xué),1996,(5)。

[11]王軼《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年版，第169頁(yè)。

[12]王澤鑒.民法物權(quán)（第一冊(cè)）臺(tái)灣:三民書局,1999,第105頁(yè)。

[13]余能斌《現(xiàn)代物權(quán)法專論》，法律出版社2002年版，第404頁(yè)。

[14]孫憲忠.德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法北京:法律出版社,1997,第156頁(yè)。

[15]王軼：《不動(dòng)產(chǎn)法上的預(yù)備登記制度——比較法考察報(bào)告》蔡耀忠編：《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》法律出版社,2002,第153－154頁(yè)。

[16]李鴻毅,土地法論臺(tái)灣:三民書局,1999,第306－307頁(yè)。

[17]王利明主編：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明》，中國(guó)法制出版社2001年版，第9頁(yè)。

[18]同[4]第10頁(yè)。

【參考文獻(xiàn)】

王澤鑒：《民法物權(quán)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版；

王利明：《物權(quán)法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年版；

王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年版；

第3篇：論不動(dòng)產(chǎn)登記制度范文

關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn);預(yù)告登記;效力

中圖分類號(hào):D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1005-5312(2010)22-0178-01

《物權(quán)法》第二十條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度是我國(guó)立法的一個(gè)突破,是以往立法前所未有的,非常有利于解決司法實(shí)踐中“一物二賣”糾紛較多,法官認(rèn)識(shí)不同,判例五花八門的實(shí)際情況。但筆者認(rèn)為,僅用第二十條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記制度,過(guò)于簡(jiǎn)單,不盡完善。

一、明確預(yù)告登記的適用范圍

第二十條規(guī)定的預(yù)告登記適用范圍是“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”,該條采用列舉加概括的方式規(guī)定,列舉部分范圍較窄。那么應(yīng)當(dāng)如何理解“其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”,這種規(guī)定很模糊,適用起來(lái)避免不了產(chǎn)生爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為,預(yù)告登記的范圍規(guī)定得過(guò)于狹隘,既不利于保護(hù)權(quán)利人的利益,也無(wú)法充分發(fā)揮預(yù)告登記的功能;而規(guī)定得過(guò)于模糊,又不利于實(shí)踐操作。因此,應(yīng)當(dāng)將預(yù)告登記的適用范圍予以明確,使預(yù)告登記能真正涵蓋需要保全的請(qǐng)求權(quán),以發(fā)揮預(yù)告登記制度的應(yīng)有功能。筆者認(rèn)為可以將“其他協(xié)議”具體化到如下解釋:

(一)附期限或附條件生效的不動(dòng)產(chǎn)協(xié)議

例如房屋租賃合同約定,房屋租賃五年后賣給承租人,為避免出租人五年后反悔,可以進(jìn)行預(yù)告登記。再如買賣合同標(biāo)的為暫時(shí)限制流轉(zhuǎn)的不動(dòng)產(chǎn),如經(jīng)濟(jì)適用住房,很多地方法規(guī)都規(guī)定取得產(chǎn)權(quán)證照后,五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,則如果當(dāng)事人在五內(nèi)年簽訂買賣合同,可約定“待此經(jīng)濟(jì)適用住房允許交易時(shí),合同生效”,為避免出賣人到時(shí)反悔,也可辦理預(yù)告登記。

(二)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

司法實(shí)踐中,糾紛較多的一類協(xié)議有被拆遷人與拆遷人訂立的以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式進(jìn)行補(bǔ)償?shù)牟疬w協(xié)議。此種協(xié)議雖然自雙方訂立后即發(fā)生法律效力,但受拆遷人實(shí)際建設(shè)房屋需要較長(zhǎng)時(shí)間的限制,被拆遷人不能在短時(shí)間內(nèi)獲得房屋的使用權(quán)及所有權(quán)登記,因而拆遷人將約定回遷房屋再行轉(zhuǎn)讓的情況較多。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的優(yōu)先權(quán)(拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以安置,如果拆遷人將該被償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的,應(yīng)予支持)。

(三)房屋聯(lián)建協(xié)議

房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中,由一方提供土地使用權(quán)、另外一方提供資金并以其單方名義進(jìn)行實(shí)際開發(fā)建設(shè),雙方約定房屋建成后各自的分配比例。這種聯(lián)建協(xié)議較為普遍,但是由于未實(shí)際參加建設(shè)一方在手續(xù)審批及各種有效權(quán)證上均處于劣勢(shì),一旦對(duì)方以自己的名義將所有聯(lián)建房屋對(duì)外銷售出去,未實(shí)際建設(shè)一方完全無(wú)法控制,也只能根據(jù)聯(lián)建協(xié)議主張一般債權(quán)。如果將該協(xié)議納入到不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的保護(hù)之列,必將有效保護(hù)劣勢(shì)一方的合法權(quán)益。除進(jìn)一步明確適用范圍外,借鑒其它國(guó)家和地區(qū)預(yù)告登記的規(guī)定,我國(guó)的預(yù)告登記適用范圍還應(yīng)該適當(dāng)擴(kuò)大,不僅要包括保全不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利移轉(zhuǎn)的請(qǐng)求權(quán),還要包括保全不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅及變更的請(qǐng)求權(quán)。

二、完善申請(qǐng)預(yù)告登記的程序

《物權(quán)法》第二十條只規(guī)定:當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。該規(guī)定只能看出,約定是辦理預(yù)告登記的基本前提,但如果雙方達(dá)成約定后,一方不配合辦理預(yù)告登記又該如何處理。筆者認(rèn)為,在具體的操作程序上,我們應(yīng)當(dāng)借鑒德、日等國(guó)的做法。

三、擴(kuò)大預(yù)告登記的效力

《物權(quán)法》第二十條規(guī)定:預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。該規(guī)定只規(guī)定了對(duì)債權(quán)人請(qǐng)求權(quán)的保全效力,而沒有規(guī)定權(quán)利順位保全的效力及破產(chǎn)保護(hù)的效力。

第4篇：論不動(dòng)產(chǎn)登記制度范文

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn),物權(quán),不動(dòng)產(chǎn)登記制度

不動(dòng)產(chǎn)登記指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專職部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的活動(dòng)。它能使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障，是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。然而，我國(guó)至今尚未制定不動(dòng)產(chǎn)登記法；已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范零散，并且相互沖突，不合法理的規(guī)定頗多。在物權(quán)立法提上議事日程之際，筆者運(yùn)用比較研究的方法，從物權(quán)立法的角度對(duì)完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度作一初步探討。

一、比較研究目前，世界各國(guó)所采用的不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產(chǎn)權(quán)登記制度、托倫斯登記制度。[1]

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國(guó)民法典》創(chuàng)立，故亦稱法國(guó)法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當(dāng)事人提出申請(qǐng)即可登記；第三，登記無(wú)公信力，即登記事項(xiàng)不成立或無(wú)效時(shí)，不得對(duì)抗善意第三人；第四，登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)而編成，采用人之編成主義（prinzip desporsonen foliuncs）；第五，權(quán)利以動(dòng)態(tài)登記為主，不僅登記物權(quán)現(xiàn)狀，而且還登記物權(quán)的變動(dòng)。

（二）產(chǎn)權(quán)登記制度。這種體制為《德國(guó)民法典》所建立，并在德國(guó)《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》以及《住宅所有權(quán)法》中有明確規(guī)定。其特點(diǎn)是：（1）登記是土地物權(quán)變動(dòng)的效力發(fā)生要件，土地物權(quán)之取得或變更須經(jīng)官方正式登記才具有法律效力；（2）實(shí)質(zhì)審查主義，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)及權(quán)利變更要進(jìn)行詳細(xì)的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經(jīng)登記就具有法律效力；（4）權(quán)利以靜態(tài)登記為主，登記簿不記入物權(quán)的變動(dòng)情況，只記入物權(quán)的現(xiàn)有狀態(tài)；（5）采用物之編成主義（prin-zip des reaifoliums），登記簿按地號(hào)順序進(jìn)行排列。

（三）托倫斯登記制度（torenssyhem）。這種制度1955年創(chuàng)始于澳大利亞，現(xiàn)被美國(guó)多數(shù)州和英聯(lián)邦國(guó)家所采用，是對(duì)產(chǎn)權(quán)登記制度的改良。其一，采用實(shí)質(zhì)審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進(jìn)入強(qiáng)制狀態(tài)，即任何不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)申請(qǐng)第一次登記后，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移和變更，不經(jīng)登記無(wú)效；其三，登記具有公信力，如果真權(quán)利人因不實(shí)登記而受損害時(shí)，國(guó)家負(fù)賠償責(zé)任；其四，人之編成主義，不考慮地號(hào)，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。

通過(guò)三種登記制度之比較，可以發(fā)現(xiàn)，首先，各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國(guó)的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法，不僅設(shè)計(jì)合理、體系完整，而且保留著本國(guó)的立法傳統(tǒng)，體現(xiàn)出民族特色。其次，各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記往往實(shí)行房地合一的登記體制。雖然各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)象是以土地為主，但西方國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記法理認(rèn)為建筑物與其附著的土地是緊密聯(lián)系在一起的，[2]因此，這些國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記，基本上名為土地登記，實(shí)際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理。在許多國(guó)家，所有的土地?zé)o論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)由不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國(guó)，由于不動(dòng)產(chǎn)登記立法不健全，不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在著諸多問(wèn)題，因此，有必要在全面考查各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況和特點(diǎn)，促進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的日趨完善。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國(guó)家土地局的《土地登記規(guī)則》（1989年11月）、《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月頒布）和建設(shè)部的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內(nèi)容包括：土地的性質(zhì)（主要是集體土地所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利）、土地權(quán)利來(lái)源、權(quán)利主體、權(quán)屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級(jí)和價(jià)格；房屋登記的內(nèi)容有所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)、地號(hào)、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號(hào)和他項(xiàng)權(quán)利。雖然我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記事業(yè)已經(jīng)步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長(zhǎng)足地進(jìn)步，但不可否認(rèn)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度依然存在著不少問(wèn)題有待解決。

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記立法不完善。如上所述，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中，此外《民法通則》、《擔(dān)保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個(gè)職能部門在立法過(guò)程中強(qiáng)調(diào)本部利益，這就造成了各部法律之間在不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記承現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一、登記程序的不統(tǒng)一、登記效力的不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一的狀況。在我國(guó)法律規(guī)定的應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利方面，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利的登記范圍僅包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。而在社會(huì)生活中廣泛存在的土地租賃權(quán)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)等諸多不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)利用的宏觀管理。除了不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利登記以外，在現(xiàn)實(shí)生活中，同一不動(dòng)產(chǎn)之上可能同時(shí)存在著數(shù)個(gè)物權(quán)，因此，有必要建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)順位登記，即不動(dòng)產(chǎn)程序權(quán)利登記制度，以保障正常的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)秩序。而在這一方面，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法處于空白狀態(tài)。這顯然不符合我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的基本要求。

第二，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記存在房地分立登記的問(wèn)題。依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，約有六個(gè)部門可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等，并且各個(gè)部門登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)登記的根本目的在于確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動(dòng)，進(jìn)行物權(quán)公示，提供統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)，而不僅是對(duì)土地、房屋、森林等不動(dòng)產(chǎn)的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的初衷，一方面造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個(gè)登記機(jī)關(guān)之間職責(zé)不清，機(jī)構(gòu)膨脹，部門利益相互沖突，其結(jié)果不僅增加了不動(dòng)產(chǎn)登記人的不合理負(fù)擔(dān)，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。

第三，不動(dòng)產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。我國(guó)廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負(fù)責(zé)。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少?gòu)氖麓隧?xiàng)工作的專業(yè)人員，對(duì)登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。目前，在國(guó)家取消了對(duì)農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費(fèi)項(xiàng)目之后，村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓。[4]但實(shí)際上，廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益

活躍，房產(chǎn)的買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等交易活動(dòng)也日趨頻繁。農(nóng)民對(duì)他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權(quán)利，同樣迫切地希望得到政府的保護(hù)。另外，由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一，使得一些城市開發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書，以逃避土地管理。

三、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律對(duì)策一種較為完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡(jiǎn)化手續(xù)、節(jié)省費(fèi)用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來(lái)看，其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問(wèn)題，亟待進(jìn)一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法發(fā)展西方各種類型不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國(guó)的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法?？梢?，西方各國(guó)將不動(dòng)產(chǎn)登記定性為私法行為，其意義在于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示及公信，保護(hù)交易安全。目前，我國(guó)物權(quán)立法工作已經(jīng)提上日程，借鑒國(guó)外立法經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況，在將來(lái)出臺(tái)的《物權(quán)法》中明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的各項(xiàng)制度，不僅是合理保護(hù)土地資源、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的要求，也是順應(yīng)世界不動(dòng)產(chǎn)登記立法發(fā)展潮流，完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的必然選擇。在《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎(chǔ)上，國(guó)務(wù)院也可以適時(shí)地出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，細(xì)化物權(quán)立法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記真正作到有法可依，更具有實(shí)際操作性。

（二）依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體制物權(quán)制度具有很強(qiáng)的民族性、固有性，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也不例外。我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國(guó)家干預(yù)主義，這與產(chǎn)權(quán)登記制度，即德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法模式極其相似。此外，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記與產(chǎn)權(quán)登記制度在登記規(guī)則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)應(yīng)當(dāng)?shù)怯??！锻恋氐怯浺?guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力。”顯然，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》中規(guī)定，房屋登記的內(nèi)容包括有地號(hào)、使用土地面積及土地登記證號(hào)，登記簿按地號(hào)順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記同樣具有公信力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度民族性、固有性基礎(chǔ)上，完善不動(dòng)產(chǎn)登記體制，參照產(chǎn)權(quán)登記制度進(jìn)行，不失為一種最佳的選擇。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)登記制度也并非完美。在完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度過(guò)程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，如錯(cuò)誤登記賠償和強(qiáng)行登記制度等，以彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)登記制度之不足。

（三）統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、消除城鄉(xiāng)分別，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范化有學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記程序、效力等不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭(zhēng)，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。[6]綜觀世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，尚無(wú)將土地與房產(chǎn)分為兩套系統(tǒng)進(jìn)行登記的先例。目前，我國(guó)一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經(jīng)意識(shí)到房地分立設(shè)置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實(shí)現(xiàn)房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)也為我國(guó)將來(lái)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的改革提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)98年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定：“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策。”而不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的城鄉(xiāng)統(tǒng)一無(wú)疑是全面保護(hù)土地資源，加強(qiáng)土地宏觀調(diào)節(jié)的有效途徑。這樣不僅使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有了完整的地籍資料，也不會(huì)再存在城鄉(xiāng)接壤處由誰(shuí)管理之虞。

（四）擴(kuò)大應(yīng)登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之范圍，完善各項(xiàng)登記制度筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、地段權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記范疇，擴(kuò)大應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利范圍。就不動(dòng)產(chǎn)登記的具體制度而言，首先，我國(guó)房地產(chǎn)交易中的二重買賣（即不動(dòng)產(chǎn)所有人在簽訂買賣合同所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記前，又與他人訂立買賣合同并進(jìn)行了所有權(quán)登記）現(xiàn)象比較普遍，而我國(guó)立法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采用的是登記生效主義，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則以登記為準(zhǔn)，未經(jīng)登記則不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。因此，第一個(gè)買賣合同的買方只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，這對(duì)他來(lái)說(shuō)是極不公平的。如果不動(dòng)產(chǎn)登記立法中設(shè)立預(yù)告登記制度，即賦予債權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，則可以有效地防范二重買賣情況出現(xiàn)，維護(hù)交易安全。其次，我國(guó)現(xiàn)行民事立法中尚無(wú)完善的善意取得制度，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)也未明確登記公信力的絕對(duì)效力，使得第三人對(duì)登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)交易的善意取得制度。善意取得的要件應(yīng)包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯(cuò)誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無(wú)過(guò)失。再次，在不動(dòng)產(chǎn)登記立法中構(gòu)建善意取得制度時(shí)，我們還應(yīng)當(dāng)設(shè)立錯(cuò)誤賠償制度，將其作為對(duì)善意取得制度的補(bǔ)充，以加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易人的合法權(quán)益，保障交易公平、合理。

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在著諸多問(wèn)題，不但造成了不動(dòng)產(chǎn)管理的混亂，也妨礙了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在我國(guó)物權(quán)立法提上日程之際，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)在未來(lái)《物權(quán)法》中完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度，使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理真正作到制度健全，有法可依。

注釋：

[1] 參見趙紅梅著：《房地產(chǎn)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1995年版，第249－252頁(yè)。

[2][3] 趙鵬越：《借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)改革我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度》，載于《改革與戰(zhàn)略》1999年第1期。

[4] 金紹達(dá)：《澳大利亞的產(chǎn)權(quán)登記制度對(duì)我們的啟示》，載于《中國(guó)房地產(chǎn)》1995年第10期。

第5篇：論不動(dòng)產(chǎn)登記制度范文

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)；善意取得；構(gòu)成要件

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得概述

動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是指無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，如果受讓人在受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意且支付了合理價(jià)款，并且依照法律規(guī)定進(jìn)行了登記，受讓人就可依法取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，原所有權(quán)人不得要求受讓人返還的制度。受讓人在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿進(jìn)行查閱之后，基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴，也就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的信任，而與登記權(quán)利人進(jìn)行有償交易，且依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記，則無(wú)論登記權(quán)利人是否為該不動(dòng)產(chǎn)的真正所有人，善意受讓人都可依據(jù)法律規(guī)定成為該不動(dòng)產(chǎn)的所有人，不動(dòng)產(chǎn)的原所有權(quán)人只能要求無(wú)權(quán)處分人或有過(guò)錯(cuò)的登記機(jī)關(guān)賠償損失，即不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的核心價(jià)值是保護(hù)善意第三人的權(quán)益，維護(hù)正常的不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件

我國(guó)《物權(quán)法》第106條規(guī)定：無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（1）受讓人受讓動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（2）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（3）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。其構(gòu)成要件主要有以下：

（一）無(wú)權(quán)處分人處分了他人的不動(dòng)產(chǎn)

無(wú)權(quán)處分是指行為人在沒有處分權(quán)的情況下，以自己的名義實(shí)施了處分他人財(cái)產(chǎn)的行為。常見的無(wú)權(quán)處分行為有以下幾種情況：

1.不享有所有權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)。如甲偽造了房產(chǎn)證，騙取登記機(jī)關(guān)進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)登記并將房屋進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓。

2.雖享有所有權(quán)，但所有權(quán)受到限制的。如財(cái)產(chǎn)被查封扣押后，所有人仍非法處分該財(cái)產(chǎn)。

3.轉(zhuǎn)讓人本來(lái)有處分權(quán)，但后來(lái)喪失了處分權(quán)，如房屋被征收，但未進(jìn)行注銷登記，此時(shí)若進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)交易，善意受讓人可依法取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

（二）受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的

關(guān)于“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)因轉(zhuǎn)讓對(duì)象的不同而有所差別，《物權(quán)法》第106條規(guī)定“受讓人受讓動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意”，因此，物權(quán)法規(guī)定的“受讓時(shí)”是判斷受讓人是否出于“善意”的起點(diǎn)，涉及到受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)是否出于善意，學(xué)界有兩種觀點(diǎn)：一種是受讓人在接受標(biāo)的物時(shí)是出于善意；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，須在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記之時(shí)判斷受讓人是否出于善意。

（三）受讓人通過(guò)支付合理價(jià)格取得該不動(dòng)產(chǎn)

我們通常理解的交易行為是雙方為獲得某種利益而進(jìn)行了物與物或物與服務(wù)的交換，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度僅適用于交易行為。廣義上的交易行為可分為有償和無(wú)償兩種，但對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度所規(guī)定的合理價(jià)格的“交易”，我們必須進(jìn)行縮小解釋，即有償交易。所謂合理價(jià)格，應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)價(jià)格為參照或執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)格，但合理價(jià)格的確定在實(shí)踐中仍存在困難，一方面，就不動(dòng)產(chǎn)登記簿而言，其公信力比占有的公信力更強(qiáng)，動(dòng)產(chǎn)的公示手段是占有，但占有的公示力非常薄弱，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活中占有而非所有的情況大量存在，在市場(chǎng)交易中，如一方出賣人以極低價(jià)格出讓其動(dòng)產(chǎn)，通常會(huì)引起購(gòu)買方對(duì)其是否擁有該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)產(chǎn)生懷疑。而不動(dòng)產(chǎn)不會(huì)存在這種限制，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的公示方法是登記，受讓人可以通過(guò)親自查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿的方法確認(rèn)該不動(dòng)產(chǎn)的所有人，只要確認(rèn)該讓與人是不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人，那么即使該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格再低，受讓人也可基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴而與登記權(quán)利人進(jìn)行交易。不動(dòng)產(chǎn)交易中，必須考慮不動(dòng)產(chǎn)的特征，綜合判斷不動(dòng)產(chǎn)的合理價(jià)格。

（四）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記

《物權(quán)法》第9條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。該條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的取得必須依法進(jìn)行登記， 受讓人應(yīng)通過(guò)登記的方式取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，物權(quán)法區(qū)分了合同和物權(quán)的效力，即使買賣雙方簽訂了有效合同，但是沒有到登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，那么受讓人仍不能取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。辦理登記是物權(quán)公示公信原則的要求，只有進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)登記才能發(fā)生對(duì)抗原所有權(quán)人的效力，不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示、公信、善意保護(hù)和警示的效力。不動(dòng)產(chǎn)的取得、轉(zhuǎn)讓、變更或消滅都應(yīng)當(dāng)以登記的方式向社會(huì)公示，并且即使登記的信息與事實(shí)不相符也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是正確的，以保護(hù)第三人的合法權(quán)益，同時(shí)，當(dāng)事人能夠清楚地了解到不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)利人的相關(guān)情況，做出有利于自己的決定。

三、結(jié)論

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度保護(hù)了不動(dòng)產(chǎn)交易中的善意第三人，但同時(shí)也給原權(quán)利人造成了重大的利益風(fēng)險(xiǎn)。在司法實(shí)踐中判定“善意”不僅僅是理論和實(shí)務(wù)界需要長(zhǎng)期討論的焦點(diǎn)，這也關(guān)系到我國(guó)民法典的制定。

參考文獻(xiàn)

[1]王利明：《不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件研究》，《政治與法律》，2008年第10期。

第6篇：論不動(dòng)產(chǎn)登記制度范文

    [關(guān)鍵詞] 不動(dòng)產(chǎn) 善意取得 中國(guó)法治

    我國(guó)民法通則尚未明確確立善意取得制度，但通過(guò)民事特別法和司法解釋在具體案例中的運(yùn)用，已昭示善意取得制度在我國(guó)社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中已經(jīng)起到不可替代的作用。在不同的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》中我們可以看到善意取得制度作為民法物權(quán)法中物權(quán)變動(dòng)的重要制度，為塑造一個(gè)重視法治的中國(guó)，維護(hù)交易活動(dòng)的安全，已有了它該有的名份。

    一、善意取得制度的基本理論

    通說(shuō)認(rèn)為善意取得制度基于日耳曼法以手護(hù)手（hand wahre hand）的原則，“認(rèn)為汝將汝的信任置于何處，應(yīng)于該處尋之”，它的真實(shí)含義是：任意與他人以占有者，除得向相對(duì)人請(qǐng)求外，對(duì)于第三人不得追回，唯得對(duì)相對(duì)人請(qǐng)求損害賠償。①這千年來(lái)，善意取得制度得以存在，發(fā)展并為大多數(shù)國(guó)家所承認(rèn)，必定有它存在的理由。現(xiàn)在大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為：善意取得，又稱即時(shí)取得，是指動(dòng)產(chǎn)占有人無(wú)權(quán)處分占有的動(dòng)產(chǎn)，但他將該動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，受讓人取得動(dòng)產(chǎn)是出于善意，則受讓人將依法即時(shí)取得對(duì)該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或其它物權(quán)。善意取得制度是立法者運(yùn)用立法技術(shù)進(jìn)行法律推導(dǎo)的邏輯結(jié)果，其直接的理論依據(jù)是物權(quán)變動(dòng)中的公示、公信原則。公示原則要求將物權(quán)的變動(dòng)以一定的形式表現(xiàn)出來(lái)，并向社會(huì)公開。公信原則即法律保護(hù)交易當(dāng)事人以外的第三人對(duì)公示的信賴。公信原則進(jìn)一步保護(hù)當(dāng)事人的積極的信賴，確認(rèn)只要有公示就有物權(quán)變動(dòng)，即保護(hù)人們對(duì)“只要占有相關(guān)的證書，就有權(quán)受領(lǐng)某項(xiàng)給付”原則的信賴，在取得某項(xiàng)權(quán)利和某些給付的時(shí)候，取得人在某些條件下可以信賴土地登記簿或證書的內(nèi)容是正確的。② 在德國(guó)民法典中，認(rèn)為這項(xiàng)信賴保護(hù)原則是構(gòu)建私法法律制度的社會(huì)倫理因素，只有當(dāng)人與人之間的信賴至少普遍能夠得到維持，信賴能夠作為人與人之間的關(guān)系基礎(chǔ)的時(shí)候，人們才能和平共處。在不相互信賴的社會(huì)中大家將處于一種潛在的戰(zhàn)爭(zhēng)狀態(tài)。善意取得就是信賴原則的表現(xiàn)形式之一。在善意取得制度中，關(guān)鍵是善意和非善意之區(qū)別，而非動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別。

    二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的肯定說(shuō)與否定說(shuō)之評(píng)析

    動(dòng)產(chǎn)適用于善意取得制度，已是國(guó)內(nèi)外的通說(shuō)。既使在善意取得無(wú)明文規(guī)定的國(guó)度，動(dòng)產(chǎn)善意取得在其法律解釋或?qū)嵺`中依然存在。

    然而，在中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)類型、社會(huì)情形下，善意取得制度是否僅僅適用于動(dòng)產(chǎn)抑或?qū)⒉粍?dòng)產(chǎn)包括在內(nèi)，國(guó)內(nèi)學(xué)者均有不同見解。

    1、肯定說(shuō)，持肯定觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得應(yīng)該被承認(rèn)，他們認(rèn)為僅以不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立，交易方不會(huì)誤信不動(dòng)產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易為理由，一概排斥不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，這對(duì)于相信登記公示力而與無(wú)權(quán)處分人交易的善意第三人來(lái)說(shuō)，是違背民法上的公平原則的。王利明先生認(rèn)為：善意取得制度的財(cái)產(chǎn)主要是動(dòng)產(chǎn)，并不排斥在特殊情況下，從維護(hù)交易安全和秩序，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益考慮，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易可適用善意取得制度。③

    2、否定說(shuō)：這是我國(guó)大多數(shù)學(xué)者之觀點(diǎn)，認(rèn)為善意取得只適用于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

    （1）部分學(xué)者認(rèn)為因?yàn)椤安粍?dòng)產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能。”④故“不存在無(wú)所有權(quán)或無(wú)處分權(quán)人處分不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的可能性”。⑤這兩種觀點(diǎn)，排除了無(wú)所有權(quán)人處分不動(dòng)產(chǎn)的可能性，但在我國(guó)現(xiàn)實(shí)生活中，我國(guó)尚無(wú)完整統(tǒng)一的物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記法，造成實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)登記管理混亂，標(biāo)準(zhǔn)不一，登記內(nèi)容不全面，登記效力不確定等問(wèn)題。加上國(guó)民維護(hù)自身權(quán)益意識(shí)淡薄，不主動(dòng)去變更查證登記簿，所以登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況時(shí)有發(fā)生。

    （2）還有一種否定說(shuō)的觀點(diǎn)認(rèn)為“對(duì)于已登記的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤，應(yīng)通過(guò)公信原則或登記更正程序來(lái)解決，不適用善意取得?！痹谶@個(gè)觀點(diǎn)中，若根據(jù)物權(quán)法基本理論，物權(quán)取得方式有兩大類別：原始取得和繼受取得，并未將公信力作為物權(quán)取得的法律形式加以規(guī)定。若通過(guò)公信原則處理，那么善意第三人所獲物權(quán)的得來(lái)無(wú)法律依據(jù)。且公信原則是保護(hù)交易安全，側(cè)重保護(hù)善意第三人的立法政策，更應(yīng)依據(jù)公信原則來(lái)適用善意取得制度。若是通過(guò)登記更正程序處理，恢復(fù)至原有狀態(tài)，那么將要損害善意第三人的利益，買受人會(huì)對(duì)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的公示公信程度產(chǎn)生懷疑，勢(shì)必引起與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和出讓人、所有權(quán)人不應(yīng)有的糾紛。而且善意第三人返還不動(dòng)產(chǎn)或所有權(quán)人重新對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行改善或還原，所需費(fèi)用不是登記更正程序就可以解決，甚至?xí)斐伤袡?quán)人、買受人更多的財(cái)產(chǎn)損失。

    （3）還有的學(xué)者認(rèn)為，從大多數(shù)國(guó)家民事立法來(lái)看，是拒絕將善意取得制度使用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，如《法國(guó)民法典》第2279條，日本民法典192條等，在這里我們要看到一個(gè)各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不同和他們?cè)谄渌⒎ㄉ系难a(bǔ)充問(wèn)題。英美法日等國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記采用形式審查制度的居多，而我國(guó)與德國(guó)、瑞士等國(guó)一樣對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記采用的是實(shí)質(zhì)審查。只有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的登記制度，才能保證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的無(wú)瑕疵，并由此正確的公示，使得確認(rèn)“與權(quán)利相關(guān)的登記中，實(shí)體法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系視如登記本上記載而存在。”⑥所以善意取得制度的法律移植首先要看到法律得以產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)制度的不同。在與我國(guó)一樣采用不動(dòng)產(chǎn)實(shí)質(zhì)審查的德國(guó)、瑞士均有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法律規(guī)定。如《德國(guó)民法典》第892條規(guī)定了可以基于相信地登記公信力而取得土地上的權(quán)利，將善意取得的適用范圍擴(kuò)大至不動(dòng)產(chǎn)。一些國(guó)家或地區(qū)雖然并未明文規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，但通過(guò)其他法律法規(guī)，間接承認(rèn)了善意第三人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。如臺(tái)灣《土地法》第43條亦規(guī)定“依本法所為之登記，有絕對(duì)的效力?！边@一條規(guī)定就給臺(tái)灣地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)善意取得提供法律上的依據(jù)。

    三、我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)善意取得的司法實(shí)踐基礎(chǔ)

    筆者認(rèn)為在目前我國(guó)的物權(quán)立法中，將不動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度作為一個(gè)內(nèi)容明確規(guī)定，從前述理論上的分析是行得通的，而且實(shí)踐中，在《中國(guó)房地產(chǎn)登記管理?xiàng)l例》出臺(tái)后，房屋自由貿(mào)易的開放，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的逐漸完善，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的外觀權(quán)利與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)保持一致的可能性將越來(lái)越有保障?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉》若干問(wèn)題的意見第89條將不動(dòng)產(chǎn)包括在善意取得制度的適用范圍里，這說(shuō)明我國(guó)司法實(shí)踐中，有將不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得的潛在需要。在當(dāng)前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)依法明文規(guī)定以登記方式為公示方式與登記制度不甚完善之間的矛盾，可由法官依據(jù)上述司法解釋自由裁量或登記機(jī)關(guān)自主調(diào)解，但這并不是長(zhǎng)久之計(jì)。

    四、不動(dòng)產(chǎn)善意取得對(duì)我國(guó)行政法制建設(shè)的作用

    在我國(guó)社會(huì)主義初級(jí)階段特定時(shí)期的社會(huì)狀況和社會(huì)目標(biāo)下，適當(dāng)調(diào)整善意取得制度的使用條件與范圍，確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度，將對(duì)有中國(guó)特色行政法制建設(shè)起到一定的推動(dòng)作用。

    1、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家在長(zhǎng)期的信用打造實(shí)踐中形成了一系列比較成熟、健全的社會(huì)信用體系：最重要的是有明確的信賴?yán)姹Ｗo(hù)法律原則。將民法上的“帝王條款”（誠(chéng)實(shí)信用原則）等法理，類推適用于行政法。凡是基于政府的權(quán)威性、公益性與專業(yè)性而使公民信賴政府，政府應(yīng)對(duì)其公共管理行為所導(dǎo)致的損失加以補(bǔ)償。不動(dòng)產(chǎn)登記制度是我國(guó)法律明文規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)公示方法，具有相關(guān)職責(zé)的行政機(jī)關(guān)所進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記行為是具體行政法律行為，公民基于對(duì)該行政行為的權(quán)威性、公益性與專業(yè)性的信賴而產(chǎn)生對(duì)該登記的公信，又基于該公信進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)的變更，由此所涉及的利益應(yīng)受法律保護(hù)。在我國(guó)現(xiàn)實(shí)生活中，發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致的重要原因之一是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)而造成錯(cuò)誤登記、涂銷。所以在立法上承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度將會(huì)督促不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)完善登記程序，認(rèn)真執(zhí)行實(shí)質(zhì)審查功能，提高不動(dòng)產(chǎn)交易的穩(wěn)定性。否則，便會(huì)因?yàn)槠溥^(guò)錯(cuò)受到不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際所有人的追責(zé)，由此承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

    2、從立法上確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，將會(huì)帶動(dòng)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的改革和完善。

    首先，由于不動(dòng)產(chǎn)外觀權(quán)利與真實(shí)權(quán)利不一致的原因之一是共同共有關(guān)系中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)僅登記在一個(gè)或部分共有人名義下，這就會(huì)在確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的同時(shí)，配備有相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)管理?xiàng)l例對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行完善。其次，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法律后果上，要制定相應(yīng)的法律法規(guī)，如何處理所有權(quán)人與有過(guò)錯(cuò)登記機(jī)關(guān)或有過(guò)錯(cuò)出讓人的法律關(guān)系，采用什么樣的歸責(zé)原則？由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)法律責(zé)任？承擔(dān)多少？以何種方式來(lái)承擔(dān)？等等。還有，已登記的不動(dòng)產(chǎn)的情況的查詢要收取高昂的費(fèi)用已是一個(gè)不成文的規(guī)定，而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是否實(shí)現(xiàn)公開查冊(cè)制度，轉(zhuǎn)變服務(wù)理念由一個(gè)高高在上的管理者變成一個(gè)具有“服務(wù)理念”的機(jī)構(gòu)？這也都是我們可以進(jìn)行思考的并以此為契機(jī)帶動(dòng)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的改革和完善。

    五、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度對(duì)我國(guó)法治的影響

    不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在物權(quán)法上占據(jù)一席之地，會(huì)促進(jìn)我國(guó)公民增強(qiáng)法律意識(shí)，主動(dòng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記、變更、涂銷。在我國(guó)還有兩種不動(dòng)產(chǎn)外觀權(quán)利和真實(shí)權(quán)利不一致導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)糾紛的。一是登記以外的法律變動(dòng)，如表見繼承人取得遺產(chǎn)或繼承人取得應(yīng)繼承份額以外的不動(dòng)產(chǎn)并為繼承登記。二是買賣合同無(wú)效或被撤銷，但登記尚未涂銷的。不動(dòng)產(chǎn)善意取得在立法上的明確規(guī)定，將保護(hù)善意取得第三人的合法權(quán)益，保障動(dòng)態(tài)的交易安全，這是以犧牲不動(dòng)產(chǎn)原所有人一定的利益為代價(jià)的。然而正如一法律諺語(yǔ)所說(shuō)的“凡事與其無(wú)效不如有效”（ut res magis valent quam pereat），特別是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值相對(duì)動(dòng)產(chǎn)較高，一旦損失將會(huì)對(duì)權(quán)利人造成重大影響，預(yù)見到這樣嚴(yán)重后果，繼承人或合同當(dāng)事人均會(huì)主動(dòng)到不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)去履行相關(guān)手續(xù)，從而也從源頭上堵住了不動(dòng)產(chǎn)外觀與真實(shí)權(quán)利的不一致，使得中國(guó)人民傳統(tǒng)的在糾紛發(fā)生以后被動(dòng)訴訟的局面轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)維護(hù)自身合法權(quán)益。

    參考文獻(xiàn)：

    ①《德國(guó)民法通論》卡爾。拉倫茨 王曉曄等譯 法律出版社 第59頁(yè)

    ②《社會(huì)學(xué)法理中的“社會(huì)神”――龐德<法律史解釋>導(dǎo)讀 》 鄧正來(lái)

    ③王利明《民商法研究》第四輯 第215頁(yè) 《再論善意取得制度》中國(guó)政法大學(xué)出版社

    ④史尚寬 《物權(quán)法論》 中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版 第505頁(yè)

    ⑤于海涌 《物權(quán)變動(dòng)中第三人保護(hù)的基本原則》載《求索》2000年第5期

第7篇：論不動(dòng)產(chǎn)登記制度范文

自此，北京市16個(gè)區(qū)縣的市民新申請(qǐng)辦理的將不再是過(guò)去的“房本”，而是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。另外，原有的房屋、土地等權(quán)利證書繼續(xù)有效，遵循“不變不換”的原則，權(quán)利不變動(dòng)，簿證不用更換。

備受關(guān)注的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》自2015年3月1日起正式落地實(shí)施，已有青島、廈門、廣州、深圳等多個(gè)城市先于北京啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并發(fā)出了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，南京、大連、沈陽(yáng)等城市也在積極推進(jìn)中。

盡管北京并不是第一個(gè)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度的地區(qū)，但由于其身為首都的特殊地位，此舉依然引起了公眾的廣泛關(guān)注。

本次北京不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，在輿論上引起了較長(zhǎng)時(shí)間且熱度較高的關(guān)注。監(jiān)測(cè)期內(nèi)（11月6～17日），傳統(tǒng)媒體報(bào)道量達(dá)到了3683篇。

從傳播走勢(shì)上來(lái)看，該事件相關(guān)報(bào)道僅出現(xiàn)一次傳播高峰，但持續(xù)期很長(zhǎng)，除高峰期外的報(bào)道量相對(duì)平穩(wěn)。

對(duì)于北京不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，相關(guān)媒體評(píng)論多在11月14日之后開始出現(xiàn)，并未在第一時(shí)間作出評(píng)論，說(shuō)明其態(tài)度比較嚴(yán)謹(jǐn)。

從目前的觀點(diǎn)來(lái)看，對(duì)于該制度的評(píng)論主要集中在其目的和影響方面，普通民眾觀點(diǎn)關(guān)注于反腐、房?jī)r(jià)、房產(chǎn)稅等關(guān)鍵詞上，表現(xiàn)出一定的質(zhì)疑態(tài)度。而媒體及業(yè)內(nèi)人士對(duì)此的評(píng)價(jià)則多偏向于正面，且觀點(diǎn)更為深入。

第8篇：論不動(dòng)產(chǎn)登記制度范文

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)；統(tǒng)一登記制度；實(shí)施問(wèn)題；對(duì)策

一、前言

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度登上歷史舞臺(tái)，是人類社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，通過(guò)制定和完善該項(xiàng)制度，能夠更好落實(shí)《物權(quán)法》和保障部分人的合法權(quán)益，同時(shí)還能夠有力的推動(dòng)我國(guó)反腐倡廉進(jìn)程，促進(jìn)稅收改革等工作的實(shí)施。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記制度在實(shí)施過(guò)程中，存在著諸多問(wèn)題，對(duì)社會(huì)產(chǎn)生不良影響。因此，應(yīng)進(jìn)一步對(duì)制度實(shí)施問(wèn)題和原因進(jìn)行闡述，并提出合理的實(shí)施對(duì)策。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施問(wèn)題

不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施過(guò)程中，存在諸多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下方面：一是《物權(quán)法》的實(shí)施以來(lái)，明確規(guī)定統(tǒng)一登記范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，但僅僅停留在原則性的層面上，缺乏明確的方法規(guī)定，直至出現(xiàn)多頭登記現(xiàn)象（國(guó)土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等相關(guān)部門都是登記部門），造成混亂。時(shí)至今日，《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》已出臺(tái)，但各相關(guān)職能部門，因職能職責(zé)劃分不明確，人員去留等多方原因，至使機(jī)構(gòu)組合人員遲遲不能到位。二是重機(jī)構(gòu)組合，未認(rèn)真清理研究各職能部門流程再造，統(tǒng)一技術(shù)規(guī)范，新組合不動(dòng)產(chǎn)登記工作團(tuán)隊(duì)存在各自為政的習(xí)慣。三是不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的綜合素質(zhì)水平有待進(jìn)一步提升。四是登記軟件與登記業(yè)務(wù)要求不相匹配，造成登記項(xiàng)目缺損，給權(quán)利人造成損失，出現(xiàn)登記糾紛。五是登記查詢制度相對(duì)不夠完善，不能滿足現(xiàn)狀需求。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度不合理的原因

2013年3月《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》進(jìn)一步明確建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并明確各部門分工，但在實(shí)施中，仍存在以下不合理問(wèn)題：一是行政主管部門之間因利益博弈，協(xié)調(diào)難度大，對(duì)統(tǒng)一登記管理工作帶來(lái)阻力，不便提高工作效率。二是制度不配套，新舊制度未能有效銜接。三是動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施過(guò)程中，缺乏有效監(jiān)督。四是不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施過(guò)程中，國(guó)家未能及時(shí)建立統(tǒng)一信息平臺(tái)，與住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、公安、民政等相關(guān)部門未實(shí)現(xiàn)信息共享，登記機(jī)構(gòu)審查難度加大，盡管國(guó)家規(guī)定不允許在辦理登記中出現(xiàn)相關(guān)證明，但為登記機(jī)構(gòu)為減少登記糾紛，仍存在要求權(quán)利人提供必要證明，且因未實(shí)現(xiàn)信息共享，仍存在權(quán)利人重復(fù)提交申請(qǐng)及相關(guān)資料。五是制度規(guī)定與登記機(jī)構(gòu)權(quán)利責(zé)任不相匹配，如：繼承房屋登記由登記機(jī)構(gòu)審查繼承人，一是工作量大；二是登記機(jī)構(gòu)如何把控怎樣調(diào)查繼承人，一旦調(diào)查有缺失，出現(xiàn)登記錯(cuò)誤難承擔(dān)責(zé)任等問(wèn)題。

四、新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有效實(shí)施的對(duì)策

新形勢(shì)下，完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度尤為重要，有利于推動(dòng)我國(guó)法律體系的發(fā)展進(jìn)程。

1.完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法律體系

在完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法律體系時(shí)，應(yīng)對(duì)法律體系加以科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，形成多層級(jí)的體系，有利于推動(dòng)該制度的實(shí)施進(jìn)程。一是圍繞《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記專門制定《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，為登記工作提供明確的規(guī)范。該法律中，應(yīng)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍、機(jī)關(guān)、程序、相關(guān)人員責(zé)任、登記方式、信息查閱等方面進(jìn)行明確規(guī)定，保證不動(dòng)產(chǎn)登記的有效性。二是對(duì)現(xiàn)行的相關(guān)法律進(jìn)行整理，消除與《不動(dòng)產(chǎn)登記法》脫節(jié)或沖突的法律條例，以達(dá)到消除法規(guī)矛盾的目的，保證法律權(quán)威性，促進(jìn)社會(huì)交易活動(dòng)的深入開展。三是制定不動(dòng)產(chǎn)登記配套的行政和地方性法規(guī)，使其更具法律效力。四是在立法允許的范圍內(nèi)賦予相關(guān)部門完善系列法規(guī)或規(guī)章等。

2.完善相關(guān)配套設(shè)施

新形勢(shì)下，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的完善，建立在立法、司法、執(zhí)法基礎(chǔ)之上，具有法律效力，且與各項(xiàng)規(guī)章制度之間有著必要的協(xié)調(diào)性。要保證不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的有效實(shí)施，應(yīng)完善相關(guān)配套設(shè)施，使不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度趨于規(guī)范化。

一是加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門硬件建設(shè)，并構(gòu)建信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，使不動(dòng)產(chǎn)登記信息能夠保持高度共享性。以房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)為例，從2010年起，個(gè)人住房信息系統(tǒng)、保障性住房信息系統(tǒng)、住房公積金監(jiān)管系統(tǒng)等加以整合，構(gòu)成有效的聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的高度共享，既提高不動(dòng)產(chǎn)登記管理的水平，又為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)構(gòu)建提供可行的經(jīng)驗(yàn)。

二是提高不動(dòng)產(chǎn)登記部門人員準(zhǔn)入門檻，力求工作人員能力素質(zhì)水平的達(dá)標(biāo)，對(duì)提高工作效率和質(zhì)量發(fā)揮著重要作用。通過(guò)提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，有利于組建一支高素質(zhì)隊(duì)伍，并減少登記信息失誤等問(wèn)題，維護(hù)人民的財(cái)產(chǎn)安全。

三是加強(qiáng)登記中有效監(jiān)督，設(shè)立相應(yīng)的賠償儲(chǔ)備金，對(duì)登記部門人員給予規(guī)范性引導(dǎo)，從根本上提高其工作效率。

四是加強(qiáng)提供登記軟件公司登記政策水平培訓(xùn)，力求開發(fā)軟件符合登記要求，并對(duì)軟件公司信息管理安全問(wèn)題用法的形式予以明確。

五、結(jié)論

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的有效實(shí)施，能夠維護(hù)財(cái)產(chǎn)所有人的合法權(quán)益，同時(shí)對(duì)推動(dòng)反腐倡廉進(jìn)程發(fā)揮著重要作用。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施實(shí)踐可知，存在一定問(wèn)題，對(duì)其原因進(jìn)行分析后，作者從兩方面提出促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有效實(shí)施的策略：一是完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法律體系；二是完善相關(guān)配套設(shè)施，為該制度有效應(yīng)用營(yíng)造良好的環(huán)境條件。

參考文獻(xiàn)：

[1]何歡樂(lè)，姜棟，張鵬. 切實(shí)推進(jìn)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的新思路――解決分散登記問(wèn)題的過(guò)渡期方案[J]. 中國(guó)土地科學(xué)，2013，07：10-14.

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第9篇：論不動(dòng)產(chǎn)登記制度范文

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn) 善意取得 善意

一、善意取得制度的界定

（一）善意取得的概念

善意取得，亦稱即時(shí)取得，是指無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)占有人，將其動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意，則受讓人依法取得對(duì)該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)，原所有權(quán)人不得要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)的制度。①

（二）善意取得制度中"善意"的含義

善意作為一個(gè)民法上的概念，起源于古羅馬法的善意占有之訴，即"產(chǎn)生于共和國(guó)末期的以時(shí)效取得為基礎(chǔ)的虛擬的要求返回所有物之訴"。②善意作為一個(gè)抽象的法律概念，應(yīng)當(dāng)包括四個(gè)方面的含義：首先，善意必須是行為人的主觀心理狀態(tài)；其次，行為人對(duì)行為相對(duì)人的無(wú)法律依據(jù)或者不享有權(quán)利的真實(shí)狀態(tài)并不知曉；再次，行為人主觀上認(rèn)為與行為相對(duì)人的之間的法律行為是合法或者相對(duì)人享有合法權(quán)利；最后，行為人的這種心理狀態(tài)能夠通過(guò)其外在的表現(xiàn)被其他人所感知。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的條件

《物權(quán)法》頒布之后對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的善意取得有了明確的規(guī)定。而根據(jù)《物權(quán)法》106條的規(guī)定，我們可以知道不動(dòng)產(chǎn)善意取得包括以下幾個(gè)構(gòu)成要件③：

（一）標(biāo)的物為依法可流通的不動(dòng)產(chǎn)

但法律禁止或限制流通的不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取得

（二）轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)

轉(zhuǎn)讓人如果具有處分權(quán)，則對(duì)于受讓人構(gòu)成繼受取得，不屬于善意取得。

（三）基于有償法律行為而取得

必須依據(jù)法律行為如買賣合同才可以發(fā)生善意取得，而且此處的法律行為應(yīng)該具有財(cái)產(chǎn)交易的性質(zhì)，即受讓人必須因此付出對(duì)價(jià)，具有有償性。

（四）受讓人受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)必須是善意的

即受讓人與無(wú)處分權(quán)人進(jìn)行民事行為的當(dāng)時(shí)，第三人不知道對(duì)方對(duì)標(biāo)的物無(wú)處分權(quán)，要強(qiáng)調(diào)的是善意取得為即時(shí)取得，因此善意的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)原則上應(yīng)以法律行為發(fā)生時(shí)即受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)為準(zhǔn)。至于事后知道與否，并不影響善意取得的構(gòu)成。

（五）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)必須已經(jīng)完成交付

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀膽?yīng)當(dāng)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，即完成了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，受讓人才能基于善意取得制度取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

三、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的不足之處

（一）有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的登記的法律、法規(guī)不夠完善

由于我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律體系并不完善，這些現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)雜亂無(wú)章，有的甚至相互矛盾，嚴(yán)重?fù)p害了法律的尊嚴(yán)。雖然新的《物權(quán)法》實(shí)施，使得一些法律條文相沖突的情況得到一定緩解，如該法第10條規(guī)定"國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一的登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律和行政法規(guī)規(guī)定。"但是該條規(guī)定過(guò)于寬泛，實(shí)施起來(lái)很困難。

（二）沒有確定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

雖然《物權(quán)法》第10條第2款規(guī)定："國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律和行政法規(guī)規(guī)定。"該條雖然明確規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，但對(duì)于是由哪一個(gè)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)辦理仍然采取了擱置處理的方法，統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)仍然不明確。我國(guó)《物權(quán)法》第10條確立了統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的構(gòu)想，可以看出建市統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)已成定局。但如何從長(zhǎng)期形成的"多頭管理、分級(jí)登記"的體制中確立一個(gè)統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)、如何整合分布在不同登記機(jī)關(guān)的登記資源、如何協(xié)調(diào)不同統(tǒng)一后的登記機(jī)關(guān)和若干不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系，這仍然是物權(quán)法出臺(tái)以后的重點(diǎn)問(wèn)題和難點(diǎn)問(wèn)題。④

（三）對(duì)善意取得制度中的"善意"標(biāo)準(zhǔn)沒有做具體規(guī)定

善意取得制度的關(guān)鍵問(wèn)題就是在于對(duì)什么是"善意"的判斷，但是對(duì)受讓人善意與否的判斷，各個(gè)國(guó)家和地區(qū)并沒有一個(gè)統(tǒng)一的理解。以德國(guó)和日本民法典為例，《德國(guó)民法典》第932條規(guī)定受讓人明知或因重大過(guò)失而不知?jiǎng)赢a(chǎn)不屬于讓與人所有者，即為非善意；《日本民法典》第192條規(guī)定須善意無(wú)過(guò)失。然而我國(guó)《物權(quán)法》在規(guī)定適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)，僅指出"受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的"，但并未對(duì)善意以何人、何時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。這點(diǎn)是個(gè)很大的立法缺陷，亟待解決。

四、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度完善的建議

（一）不斷完善不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)

我國(guó)現(xiàn)行的的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)不少，但是這些法律法規(guī)比較混亂，有的甚至相互沖突，在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)候如何適用就成了一個(gè)難題。因此當(dāng)務(wù)之急就是對(duì)現(xiàn)行的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)進(jìn)行清理，廢止與《物權(quán)法》相沖突的已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活需要的一些法律法規(guī)。明確《房地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》之間發(fā)生沖突時(shí)如何適用，出臺(tái)《物權(quán)法》相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，不斷地完善現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律體系。

（二）建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

我們應(yīng)當(dāng)盡快確定一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，來(lái)改變登記多頭的現(xiàn)象。我們建議不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)由國(guó)土資源部門下的土地管理機(jī)關(guān)來(lái)充當(dāng)，這是因?yàn)樵谕恋睾徒ㄖ镏g，建筑物的存在必須以土地物權(quán)的合法存在為前提，并且土地是唯一永恒不變的不動(dòng)產(chǎn)；再者，目前我國(guó)的城鄉(xiāng)房地產(chǎn)登記制度并不協(xié)調(diào)，廣大農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)登記幾乎是一片空白，而我國(guó)的土地登記工作已經(jīng)覆蓋到了所有的城市和廣大的農(nóng)村。由此可見，不動(dòng)產(chǎn)登記適用統(tǒng)一的登記法律，實(shí)行統(tǒng)一的登記程序，賦予登記統(tǒng)一的法律效力，勢(shì)在必行。

（三）規(guī)范善意判斷的標(biāo)準(zhǔn)

我國(guó)新頒布的《物權(quán)法》在規(guī)定適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)，并未對(duì)善意以何人、何時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。我們認(rèn)為對(duì)于善意的認(rèn)定，屬事實(shí)認(rèn)定問(wèn)題，涉及舉證責(zé)任的分配。認(rèn)定是否為善意的標(biāo)準(zhǔn)還有一個(gè)重要的參考就是第三人是否查閱了登記簿。而就第三人是否以其查閱了登記簿為善意條件，卻有不同意見。有學(xué)者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得人實(shí)際上是否閱覽土地登記簿，在所不問(wèn)。雖未閱覽登記簿，仍受登記公信力的保護(hù)⑤。王利明也認(rèn)為，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而言，受讓人成立善意，必然要求其在交易之前查閱登記簿，了解登記簿上所記載的權(quán)利狀況，并對(duì)此產(chǎn)生合理信賴，如果受讓人怠于查閱，則推定其不構(gòu)成善意。而我認(rèn)為物權(quán)法可以把第三人在交易之前是否查閱了登記簿作為善意的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。此外還可以根據(jù)受讓人的專業(yè)及文化知識(shí)水平以及對(duì)轉(zhuǎn)讓人的熟悉和了解程度等因素，從而進(jìn)行具體問(wèn)題具體分析。以本人為受讓人者，以本人為善意判斷標(biāo)準(zhǔn)；以法定人代為受讓者，以法定人為判斷標(biāo)準(zhǔn)；以人為交易者是否為善意以人為判斷。但如果其交易是依照本人所指示的意思而行為時(shí)，是否為善意，應(yīng)以本人為判斷標(biāo)準(zhǔn)。在善意的時(shí)間判斷上，其首先考慮的因素是取得財(cái)產(chǎn)的第三人在取得財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)為善意。鑒于此，關(guān)于"善意"的具體判斷還有待在今后的立法中加以確定。

結(jié)語(yǔ)

我國(guó)《物權(quán)法》立法者不為善意取得制度只適用于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的理論通說(shuō)局限，以登記公信力為理論基礎(chǔ)，建立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度，應(yīng)該說(shuō)，這是我國(guó)物權(quán)立法上的一大突破與進(jìn)步。但我們也應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，雖然我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度設(shè)立有其必要性，其設(shè)立將有利于保護(hù)善意第三人利益和維護(hù)交易安全，但實(shí)施效果卻不盡人意。因而我們要不斷完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度，才能使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度作用更大、走得更遠(yuǎn)，才能在整個(gè)法律制度層面上實(shí)現(xiàn)原權(quán)利人與善意第三人的最大利益平衡，才能真正實(shí)現(xiàn)法律的公正與正義。

注釋：

①梁慧星、陳華彬.物權(quán)法[M]（第四版）.北京：法律出版社，2006年.第203頁(yè)：

②黃謨韜.論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度.法制與社會(huì).2011年第14期

③李建偉.民法60講.人民法院出版社2011第9版.第140頁(yè)

④于海涌.論不動(dòng)產(chǎn)登記.北京：法律出版社.2007年.第13頁(yè)

⑤王澤鑒：《民法通則：物權(quán)·所有權(quán)》.中國(guó)政法大學(xué)出版社.2003年版.第141

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