土地租金的評估方法精選(九篇)

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第1篇：土地租金的評估方法范文

農村土地使用權流轉價格受多重因素的作用，我國當前特殊的農地產權制度，農村土地使用權轉讓價格無歷史價格以供參照（鄧大才，2001）。同時，土地因素（吳萍，2010）以及自然因素等，都會影響土地承包經營權價格，李啟宇（2010）認為農民對農地流轉價格的滿意度是農地流轉順利進行的基礎，此外，戶主的文化程度、土地經營內容、組織化程度、流轉約定年限等也是重要因素（伍振軍，2011）。多數學者都認識到農村土地使用權流轉價格普遍較低，甚至是零價格狀態，而交易成本與流轉價格之間有一定的內在聯系（Cheng-riDing，2001；鄧大才，2007/2009；Deininger，2005；SongqingJin，2009）。鄧大才（2005）指出農地流轉市場處于初始狀態，交易成本較低，交易成本發現價格的功能發揮不夠；Deininger（2005）則通過對中國三個最窮省份建立土地租賃的數據模型分析，認為分散的土地租金有助于平等和效率目標的實現，異質性市場參與信息顯示，減少土地租賃市場上的交易成本能夠實現更大的額外的生產力成果。SongqingJin（2009）指出，影響土地市場參與的因素，來源于交易成本和個人能力有關的家庭模型。在此問題上，鄧大才（2009）進一步指出，農地流轉的交易成本與農地流轉價格成反比關系，但筆者通過實地調研發現，事實上當前中國農村土地使用權流轉過程中，交易成本極低，甚至沒有交易成本，農戶無償轉租土地給其他農戶的現象非常普遍，它們之間并不成反比關系，這種理論與實際的相悖，值得繼續深入探討。一些學者從地租理論角度，分析其對土地使用權流轉價格的影響，王高華（2007）、朱奇云（2008）、喻瑤（2009）都認為地租是農村土地使用權價格的構成成分，張家勝（2007）、王潔（2009）等都指出地權的明確性與穩定性對流轉價格有著深刻影響。朱仁友（2002）、焦潔（2009）等均認為農村土地制度、農村社會保障制度對農村土地使用權流轉價格有著一定影響。吳萍（2010）、李雪（2011）等都指出土地收益，會明顯影響農村土地使用權流轉價格的高低。鄧大才（2009）、喻瑤（2009）等認為農地流轉均衡價格的形成是各有關因素共同作用的結果，鄧大才認為農地流轉市場形成的最根本原因是“收益———需求”因素，需求因素是農地流轉市場形成的充分條件，外來資本有增加農地需求和發現農地價格的功能。當前我國農村土地使用權流轉價格普遍低下，在學界已成共識。SamuelP.S(2003)考察了中國二十多年的土地制度以及1980年之后開始的農村初級和二級市場的土地使用權，指出中國土地市場發展尚處于初級階段，土地轉換成非農化很普遍。目前中國農村各地普遍存在無償甚至倒貼轉包土地的現象，損害了農民的利益（林翊，2009），農戶之間土地轉包大多采取口頭約定形式，承租年限也不確定，這與農村“親戚社會”的專有性關系及農業生產的專用性特征有關（馬元，2009）。農民種田不合算，土地沒有吸引力，是價格低下的首要原因（鄧大才，2000），鄧同時指出其他原因，如渠道不暢、范圍窄、成交的可能性小等因素。國際國內多種因素的波及，如近年來農資價格的剛性上漲，農業生產面臨的風險高、農產品蛛網式供求變化等，都導致土地使用權流轉價格普遍不高（黃曉峰、2008）。此外，技術創新不足、生產成本高昂、規模不經濟、供給者的偏好和動機等（黃麗萍、2008）。徐志明（2009）指出江蘇省土地流入方以種養大戶為主且價格稍高，而農戶間自發的土地流轉價格相對較低，土地流轉價格機制尚未形成。學者們對造成當前農村土地使用權流轉價格偏低原因的分析較多，但沒有提出或認識到導致價格低廉的主要原因，造成當下農村土地使用權流轉價格低下的主要原因是我國農業經濟不發達，規模經濟不夠強大，而馬元（2009）提出的“親戚社會”專有性一說，觀點新穎，也符合中國農村的宗族人情社會的歷史影響。

二、農村土地使用權流轉價格評估方法及定價機制問題

當下我國農村土地使用權流轉，大多數學者建議采用收益還原法，同時輔之以市場比較法、成本法等（石愛虎，1993；單勝道，2002；路婕，2003/2010；蘇曉鵬等，2009）等，亦有學者指出在農村土地方面應采取土壤潛力估價法、標準田法等進行估價（張麗慶，2008）。也有研究主張根據流轉主體來定價（鐘林，2009；浙江物價課題組，2011），分析農戶、政府、企業或市場中介等主體在流轉價格形成中的影響。林帶雄（2009）、孔凡文等（2011）都提出應根據農用地流轉方式和流轉后的具體用途，來確定價格評估方法。李啟宇（2010）提出“預期地租”計價標準，即考慮土地的未來收益，路婕（2010）通過綜合分析各種方法后，認為現行的農用地股價方法應主要采用收益還原法。農村土地使用權流轉價格中參數的確定，鐘林（2009）等提出政府可以通過在交易價格規則中選擇一個最優參數來最大化農地流轉交易成功的概率，蘇曉鵬（2009）認為流轉價格評估中最關鍵的問題是對預期收益、折現率和收益期三個參數的確定。路婕（2010）則指出評估土地價值的關鍵在于土地客觀純收益和土地還原利率二個參數的確定，而浙江物價課題組（2011）則提出應綜合土地的預期收益、折現率、收益期、流入方年均最高出價計算四個參數，并考慮物價及糧食價格逐年上漲的因素。在農村土地使用權流轉價格評估方法的采用上，收益還原法是目前多數學者主張的方法，并主張采取成本法、市場比較法、基準地價修正法等方法，對流轉價格中參數的確定進行了探討，但何種方法與何種參數在流轉價格中有著決定作用，均未形成定論。

三、農村土地流轉價格模型建構問題

一些學者通過實證調研，建立農村土地流轉價格模型，以探尋土地流轉價格的計量方式以及內涵，武樹深（2002）、帥曉林（2010）均主張采取地租計量模式、資產要素計量模式、資源福利計量模式進行計算，有學者指出基于社會保證土地流轉定價模型具有一定的合理性（吳萍、2010），也有學者指出應包括經濟價格、社會價格和修正價格（穆松林、2011）。但大多計量模型只是停留在理論層面，由于地權的二級產權性質和范圍界定不清，與外國農地流轉價格不具可比性，都給農村土地流轉價格的計量帶來困難（鄧大才、2001）。鐘林（2009）基于農戶和企業最優決策，建立需求———供給模型，伍振軍（2011）通過建構農戶資產配置模型和實地調研經驗，證明入股土地股份合作社有助于降低流轉的交易費用和不確定性，申云（2011）構建了農地流轉農戶協商定價的農地流轉供求模型。客觀地分析，這些模型估計結果是合理適度的，有一定的實際應用價值（高艷梅、2011/2012），但均未考慮各種具體流轉方式的影響并建構模型，也沒有建構農村土地流轉價格的一般模型。目前我國農村土地使用權流轉方式，按流轉主體來區分，主要可以分為五大類：農戶農戶（本村本地農戶、外來農戶）、農戶種糧大戶、公司+農戶、入股土地合作社、家庭農場。已有研究未能以流轉主體農戶為主要視角并結合流轉方式進行分析、建構模型，或僅僅建立了農村土地使用權流轉價格的具體模型，或未建立農村土地使用權流轉價格的一般模型，并將一般模型與具體模型綜合起來進行系統分析。

四、農村土地價格管理配套建設、管理制度與政策建議

有學者主張采取經濟、法律、行政手段對農地價格進行管理，規范農地的短期轉包行為，逐步過渡到農村土地使用權的中長期轉移，使非農收入大大超過農業收入并得到一定的價格補償情況下，放棄農地使用權（石愛虎、1993）。王高華（2007）主張應利用稅收和財政政策對農業實行補貼政策，建立完善的土地信息管理系統等措施來提高農地使用權的市場化程度。建立農用地評估制度、評估機構，建立農村社會保障體系，建立農村土地使用權地價管理體系等是多數學者的主張（張家勝、2007）等。一些學者主張建立流轉平臺，健全農地租賃市場的交易服務中介（馬元，2009；鄧大才，2009）。有學者提出采取明確承包土地財產性質，提高農民預期，弱化所有權，減少承包土地的擁有成本，建立土地使用權市場，為土地流動提供載體，規范土地交易價格，提高土地的吸引力（鄧大才，2000；張麗慶，2008）。在中國農村土地問題上，也有不少學者提出土地私有化，筆者以為，此方案在目前中國的大政治體制背景下，短期內無法實現，周其仁（2004）指出中國農村改革兼顧新產權合約及其執行和保障體系之間的互相配合，但如何重建產權秩序特別是轉型時期的產權秩序或疏通家庭小農業與大市場的通道，是關鍵問題。

五、研究述評與展望

第2篇：土地租金的評估方法范文

鄉村地區距離城市較遠，保持了其自然的生態環境，具有較高的社會和生態效益，具備了發展旅游業的條件，能夠為目的地帶來經濟利益。近年來，城市居民對近郊旅游市場的需求日益增多，鄉村旅游也就在這一基礎上逐漸發展起來。與非農建設用地相比，農業用地由于受到自然因素的影響，往往具有較低的經濟效益，人們僅通過從事簡單的農業生產活動，難以實現收入的較高增長。在市場經濟條件下，正是由于受到這種經濟利益的驅動，農業用地有轉化為非農建設用地的沖動[1]。當地政府意識到這一市場機會時，就會采取行動將本地的農業用地集中進行規劃，轉化為旅游用地。目前，很多鄉村地區，將發展旅游業作為本地擺脫貧困狀態、改善農民生活水平的一種有效手段，作為新農村建設的有效途徑。郭清霞舉了六個例子說明湖北省幾個較貧困的鄉鎮通過發展旅游業，使本地農民的收入得以增加[2]。冉斌也指出吉林省安圖縣紅旗村通過朝鮮族民俗村的建立，使本地走出了一條脫貧致富的新路[3]。正是基于這種發展鄉村經濟的考慮，具有一定區位優勢的鄉村地區，正不斷地將農業用地轉化成旅游用地。發展鄉村旅游，從農民本身來講，他們還是比較歡迎的。由于農業生產受到耕種土地質量、氣候、作物品種、市場等不確定的自然和社會因素的影響很大，為了規避風險，當政府承諾補償給農民一定的收益時，大部分農民都會將自己的土地交給政府進行統一的規劃與建設。同時，由于從事農業生產活動，獲得的收入相對較少，因此，本地很多年輕人到外地打工，自己的土地則留給老人或租給別人耕種，使農業生產的壓力加大。將有條件的農業用地轉化為旅游用地也會緩解本地人從事農業生產的壓力，吸引年輕人回流農村就業。再則，農業用地的轉化也是農地發展權的一個體現。農地發展權包括的三個層次中，其中一個就是變更為集體建設用地的權利，在集體所有權不變的條件下，其用途可作為農村宅基地、農村公共設施、公益事業用地以及企業建設用地[4]。轉化為旅游用地，正是農地發展權的一個體現。因此，發展鄉村旅游，將近郊農業用地轉化為旅游用地是農地發展權的一個體現，也是新農村建設的有效途徑之一，將近郊農業用地轉用為旅游用地成為可能。然而，目前鄉村旅游走出了一家一戶自發經營的時期，通常由地方政府主導，將農民的土地集中起來統一規劃，吸引外來資金進行規模化開發和經營，提高了土地整體的增值效益。隨之而來的問題是，農民參與旅游活動的機會受到限制，外來企業可以不雇傭或低價雇傭當地農民，當然，強行要求企業雇傭當地農民，也與市場經濟的要求相背。因此，農民的收益主要來源于土地補償，農民的收入如何隨著鄉村旅游的發展而增加，這就涉及到投資者與農民怎樣分享鄉村旅游帶來的土地增值收益。

二、旅游用地的估價方法及其補償內容

將農業用地轉化為旅游用地的關鍵問題是對農用地價值的評估。土地既是農民最基本的生產資料，也是農民最基本的生活來源，因此，在農用地轉用過程中，必須是有償的，需要以土地價格為基礎，支付給農民一定的土地征用費用。這一征用費用也正是農用地價值的綜合體現，它包含農用地的價格，也體現了對農民失地后損失的補償。目前沒有專門的農用地轉用為旅游用地的評估方法，現行的對土地的估價有多種方法，主要的評估方法有：根據《土地管理法》執行的補償辦法；通過收益還原法對農地進行的估價；影子地價法[5]；實物期權法[6-7]；基于產出模型的耕地價格評估方法[8]；以及其他一些經過改進的方法。其中除按《土地管理法》執行的辦法，其他一些方法都在一定程度上不斷加以完善，進而彌補《土地管理法》在執行時出現的問題。盡管出現了多種評估方法，但是目前按《土地管理法》執行的補償辦法仍是采用較多的補償方式，另外一種采用較多的方法是收益還原法。

（一）《土地管理法》的執行標準及缺陷

1998年修訂的《土地管理法》第四十七條規定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償”，“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產值的6至10倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍。”2004年又對征地補償辦法做了修訂[6]：“土地補償費和安置補助費合計按年產值30倍計算，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，由當地人民政府統籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼”。《土地管理法》在補償內容上肯定了土地本身的價值要補償，失去土地后的農民應得到安置補償。按《土地管理法》執行的征用價格有一個明顯的特點，就是它是由政府制定的，具有行政剛性，易于執行，因此，很多地方愿意采用這種方法。然而隨著社會經濟的不斷發展和農民生活水平的不斷提高，這種補償已不能從根本上保障農民的利益，并且逐漸表現出其存在的不合理性。

1．對于土地的補償標準偏低

征地具有強制性，但其實質是一種權益交易。耕地或農用地在我國的權屬性質上屬于農民集體所有，征地的結果往往是農民永久性地失去了被征地的所有權[9]。而這種方法只規定補償前3年平均產值的6至10倍（2004年修正后改為30倍），相當于補償給農民6年至15年，最多是30年的使用費用。但是土地作為農民基本的生產生活資料，如果不被征用，30年后仍享用著土地為他們帶來的生存與發展的權利。這種補償辦法明顯是沒有考慮到農民今后發展的需要。另外，簡單的采取前3年平均產值的標準，則忽略了農業生產的波動性和不確定性，難以反映被征用土地的本質特性。如果受氣候影響，前3年正好處于荒年，那么對農民的補償，則會低于正常水平，低估對農民的補償。如果前3年社會上出現了賣糧難的現象，也會降低平均年產值。因此，采用這種估計方法極易造成政府在征地過程中侵占農民利益的問題。另外，按傳統的糧經作物比測定前3年的農業產值，沒有或極少顧及到現在的城郊農村，農業已不是傳統意義上的農業，而是集生態農業、精品農業和休閑觀光農業等為一體的現代都市型農業。土地產出已不是普通的糧食或蔬菜價值可比的[10]。因此，按這一標準形成的土地征用價格不能真正反映被占耕地本身的產出價值，是偏低的價格。

2．沒有全面考慮土地對農民的社會保障價值

現行《土地管理法》的規定只提出了一個安置補助費。但是缺乏對失地農民的擇業成本、從事新職業的就業風險等間接損失的考慮。由于農民本身就是一個文化水平較低的群體，失去土地后，只能從事一些簡單的體力勞動，而通過這種方式取得的收入或許遠低于他們憑借土地生產獲得的收入。土地作為農民賴以生存的物質基礎，在人均耕地面積一定的前提下，耕地的生產力水平越高，農民的收入水平和生活水平越高，單位面積耕地對農民的社會保障作用也就越大[11]。因此，出于對農民社會保障權利的考慮，應該在《土地管理法》中對農地的社會保障作用給出明確的規定。

（二）收益還原法的優劣

收益還原法又稱收益資本化法或地租資本化法，它是將土地的純收益按一定的還原利率資本化，即在一定貼現利率下土地未來純收益的總和[12]。這種方法是以生產要素分配理論為基礎的，土地作為最基本的要素，其貢獻就是總收益扣除勞動工資、資本利息及管理報酬之后的收益剩余，也就是利用土地的純收益。將這部分純收益折算成現值，就成了土地的價值，并且作為對當地農民的補償。收益還原法的優勢在于，其以純收益和還原利率為基礎確定土地價格。采用這種方法，正常情況下，農民的純收益較易估計出來，還原利率給定后，便能夠比較方便地計算出應給予當地農民補償的具體額度，并且易于操作。傅青山等[13]指出在現階段，收益還原法比較適宜目前我國的農用地價格評估。并且指出以地租理論與土地收益理論為依據的收益還原法的應用條件：待估地產未來年收益可以用貨幣計量；土地收益的產生是連續的；純收益在數量上必須穩定；還原利率可以確定；土地收益過程中的風險可以估量。收益還原法雖然是目前對于土地價格評估采用較多的方法之一，但是由于其本身應用條件的限制，也使其在應用方面出現了一些問題。郭愛請等[14]指出我國一般采用總收入減去總成本的差額來測算農地純收益，這就會出現用實際純收益代替預期純收益的問題。

同時，在生產費用的測算方面也存在不合理之處。農用地轉用將帶來更多的預期收益（如果不是這樣，那么就沒有必要將農用地轉化為其他非農建設用地），這一預期收益并非來自農業生產用途，而來自于其他非農用途，因此，用實際純收益代替預期純收益往往會產生對農用地價格低估的問題。同時，采用收益還原法時，還要對還原利率加以確定，還原利率的取值是否科學關系到土地收益價格是否客觀、合理。目前我國城市地產估價工作中所采用的還原利率至少有8種，但現存著作及文獻中，有關農業用地宗地價格評估的資料還不多見，涉及農業用地還原利率選擇的論述就更少，有的農地價格評估時直接借用城鎮地產評估中所用的還原利率進行計算[15]。因而，對收益還原利率的確定仍存在一定的爭議。雖然收益還原法存在著上述一些問題，但由于農用地的用途管制，使其長期限于農業領域，并不斷產生收益。因此，現階段，比較適宜采用收益還原法對農用地進行估價。影子地價法是從土地資源有限性出發，認為土地資源總是有限的，需要合理分配使用，這樣在一定配置資源約束條件下，以使每增加一個單位土地資源，得到最大經濟利益[5]。其考慮的是土地資源得到最優利用的價格，即以農用地最佳替代用途的貢獻來估價。而實物期權法是從實物期權角度，將農戶承包土地看作是農民投資并收益的一個項目，農戶以一定的代價取得經營所分得土地的承包權，付出勞動力和農用物資投入進行務農，賣出農作物后獲得回報[6]。這種方法反應了在不確定的市場條件下，進行土地開發的決策分析，并且考慮了農業生產的波動性，認為農民未來有權自由決定農地使用情況的當前價格。基于產出模型的耕地價格評估方法，則強化了因耕地資源質量的差別而導致的資源增值現象，并且采用維持耕地資源總產出所需追加的投入替代了耕地資源本身產出的凈效益。這幾種方法對于純收益的獲取有了進一步的思考，但其仍多是基于土地本身的質量價格而加以考慮，對農用地的社會保障價值則沒有給予較多的論述。另外，對于土地價值的測算多是根據土地原有用途加以分析，給予農民一定的補償，而農民則沒有參與分享當地由于土地用途改變而帶來的增值收益，也就是說，農用土地的市場價值沒有得到體現。因此，對農用地轉化為旅游用地的非農用途的補償還需要考慮農用地轉用后帶來的收益增加值。

農用地轉用后的價格評估幾乎沒有具體涉及到對農用地轉化為旅游用地3的價格評估問題。據筆者對成都市農用地轉化為旅游用地情況的了解，其補償辦法大部分是依據《土地管理法》執行，只對土地作為農用時的價值進行了補償，而且多半采取的是一次性買斷土地使用權的方式。在農用地轉化為旅游用地的實例中，成都市三圣鄉紅砂村采取的租金加紅利的方式，在某種程度上保障了農民的利益。紅砂村的土地由村政府統一經營，采取集體入股的方式入股花卉公司發展旅游業。每畝土地為1股，年底按股分紅。土地租金的收益每年每畝大約1000-1200元，加上年底分紅100-300元，農民每年出租土地的收益為1500元左右[16]。這種補償方式保障了農民的長期利益，使其能夠長期地獲得較為穩定的收益。但是這種穩定的收益仍存在一些問題。花卉公司的經營是不斷發展的，而農民獲得的利益保持不變，當花卉公司發展到一定階段時，當地農民和花卉公司經營者之間，就會產生利益分配上的矛盾，激發農民的不滿情緒，因此不利于當地旅游業的發展。另外，每年出租土地獲得1500元左右的收益也明顯偏低。據朱華[16]的分析，紅砂村的土地按最長的土地承包期30年計算，每畝土地的總租金共計4.5萬元。即使租金每年以10%的比例增長，每畝土地30年的租金總額也不到15萬元。目前成都市三圣鄉的土地使用權拍賣價每畝已超過100萬元，據此計算，農民的土地出租金最多僅是目前土地使用權市場價值的1/22。由此可以看出，當地農民并沒有真正享受到農用地轉為旅游用地后為他們帶來的增值收益。作為當地農民唯一投資工具的土地，為他們帶來的收益明顯偏低。通過上述分析可以看出，各估價方法對農民的補償都或多或少存在一些問題，主要集中在三個方面：一是用農用土地的原用途價值作為測算標準，低估了農用土地價值的評估；二是很少考慮土地對農民的社會保障價值；三是沒有考慮土地利用方式轉變后為當地農民帶來的增值收益，即農民缺乏土地增值價值的分享。也就是說，依據《土地管理法》的規定，給予農民一定的土地價值和社會保障補償后，還要使其能夠參與到土地轉用后增值收益的分享，才能使農民的利益得到有效保障。因為農用地轉為旅游用地后，土地經營的收益是按市場價格獲取，而《土地管理法》的補償標準沒有包含土地用途轉變后的增值價值。如果沒有對土地價值增值的預期，農用土地就沒有轉變用途的必要，土地增值收益的分享是農民改變土地使用方式的動力，也是發展鄉村旅游實現農民增收，農業生產方式轉變的途徑。

三、旅游用地價值增值補償途徑

（一）農用地增值補償的合理性

農用地轉化為旅游用地，對農民的補償除了土地價值和社會保障外，關鍵是隨著鄉村旅游的發展，農民如何合理分享土地增值收益的問題。傅青山等[13]指出土地用途改變，增值收益評估既不能在農用地地價體系中評估，也不能在建設用地地價體系中評估，需要另行建立有效的評估技術路線。并且提出了以征地區片價為指導，根據被征用宗地本身實際情況評估宗地土地用途改變的增值收益。鄉村旅游的發展帶來鄉村旅游住宿、娛樂設施租賃價格的不斷提高和設施使用率的增長，后者帶來的收益增加是投資者經營管理能力強弱的直接結果，而前者增長的收益，一方面與投資者的經營策略有關，另一方面來源于農用土地轉化為旅游用地的市場升值收益。投資者以非市場價格取得農用土地使用權，土地升值收益幾乎全部為其所有，這部分收益分配存在不合理現象，即投資者不僅獲得了投資資金帶來的效益，而且還侵占了農民的土地升值收益。將土地的升值收益補償給農民，是提供土地要素的農民，與提供資金要素的投資者平等享有鄉村旅游發展利益的權利。目前，在鄉村旅游發展中，失去了土地未獲得土地增值補償的農民，他們有兩種選擇。由于缺乏必要的知識與技術，旅游投資者只能為一部分農民提供一份簡單的工作，使其參與到當地的旅游發展之中，并獲得數量不多的穩定收入；而另一部分不愿意參與或者投資者不希望其參與旅游企業生產的農民，則是自己想辦法，利用當地發展旅游這一條件參與旅游經濟活動，實質屬于一種搭便車的行為。這兩種行為，在某種程度上說，解決了農民依賴土地獲得發展的問題，并且在付出了勞動后，獲得的收入也會有所增加。然而，前一種可能拉大農民與投資經營者的收入差距，帶來新的矛盾沖突；后一種，其最終結果是擾亂鄉村旅游發展的秩序。所以，鄉村旅游要獲得健康的發展必須考慮農民對土地增值價值的分享，在市場機制的框架下建立農民對土地增值收益的分享制度。農用土地轉化為鄉村旅游用地之初，由于不能進入土地市場交易，土地的市場價值無法衡量，加之，緊鄰土地均為農業用地，農用土地轉化為旅游用地的市場增值價值在開發之初的確無法估計。但隨著鄉村旅游的發展，游客人數不斷增加，愿意經營鄉村酒店、餐館的人增多。因此，鄉村酒店、餐館、旅游紀念品門市等旅游設施的租售價格不斷上升，土地的增值價值才逐漸表現出來。在農用土地不能進入市場交易，在發展之初不能給予農民合理的市場價格補償的情況下，根據鄉村旅游發展進程讓農民分階段地分享土地獲得的增值收益是符合鄉村旅游發展實際的，也是可行的。

（二）農用土地增值補償的措施

鄉村旅游是一個市場化的過程，也有市場艱難的開拓期，快速發展期，在發展過程中還存在因種種原因不成功而失敗。農用土地轉化為旅游用地的增值效益也有一個從無到有的過程，也還存在不確定性。借用企業生命周期理論，讓農民充分了解企業經營的不同階段，在獲得了《土地管理法》規定的一些基本補償后，在政府主導下，參與分配土地不同階段產生的增值收益，既保證了農民土地轉化后的增值收益，又考慮了投資者市場經營的風險因素，有利于農民收入的增加和投資企業的健康發展。企業的生命周期大致可以分為四個階段：創業階段、成長階段、成熟階段和衰退/再生階段，不同階段企業的獲利狀況是不同的。根據旅游企業經營的不同階段，將農民土地增值價值的補償也分為幾個相應的階段，如初創階段由于農業用地剛剛轉化為旅游用地，鄉村旅游處于嘗試階段，游客不多，愿意租買投資者旅游設施進行經營的企業也不多，投資者的租售價格便宜，收益低。因此，補償給當地農民的土地增值收益應少。隨著鄉村旅游業的不斷發展，游客人數增加，投資者的收益快速增長，旅游業進入成長與成熟期，這就吸引了許多經營者參加到鄉村旅游中來，各種旅游設施的租售價格上升，土地增值明顯。這時，應提高農民的土地增值收益，使之隨著旅游的發展而增加。因此，將農民土地的增值收益與投資者的經營活動結合起來，根據鄉村旅游設施租售價格的變化，來分階段地給予農民土地增值補償，是農用土地轉化為旅游用地后增值價值補償的有效措施。然而，進行土地增值補償的難度在于，旅游設施租售價格的增長與投資者經營策略相關。投資者品牌打造得好，該地鄉村旅游發展快，飯店、餐館等設施租售價格就高。如何從旅游設施的價格中來區分哪是旅游經濟自然增長帶來的土地價值增值，哪是投資者的經營策略創造的價值，也就是說，用什么標準來分割旅游設施租售價格中投資者與農民的利益。由于鄉村旅游的區位條件和面臨的市場環境差異，以及投資者投入的不同，統一的分割標準難以形成。因此，需要發揮政府的主導和監督作用，依靠政府的行政權利來協調農民與投資者對土地增值收益的分享。政府應根據鄉村旅游設施租售價格的變化來確定投資企業所處的生命周期，并按照一定的比例及時調整農民土地增值收益的大小，確保農民土地增值收益的實現。“一定的比例”就是合理地分割旅游設施租售價格增長幅度與補償給農民的土地增值額的比例。目前，一些地區將土地的增值收益分為固定收益和風險收益，如成都三圣鄉村民土地集中經營后獲得的租金加紅利的補償方式。租金就是農民土地增值的固定收益，紅利即投資者經營活動的風險收益，這是一種將農民的土地折為一定的股份參與企業經營分配的補償方式，它較好地體現了農民土地要素在鄉村旅游中產生的價值。由于農民風險承受力弱，因此，投資者將紅利分為兩部分，一是固定紅利，以租金表現；另一部分為風險紅利，與企業的經營效益相聯系。低風險獲得低報酬，所以，投資者承諾的固定收益部分往往比較低。風險紅利與企業的盈虧相聯，由于不能像上市公司那樣財務公開，鄉村旅游經營的增值價值的實際情況，作為“股東”的農民難以知曉，事實上風險紅利部分的增長幅度也很小。農民土地以股份形式分享增值收益，在實際操作中獲取的利益還是不夠的。政府作為第三方，根據市場租售信號來提高農民土地的增值收益，對確保農民增收和鄉村旅游發展是十分必要的。

第3篇：土地租金的評估方法范文

問題

在武進區城鎮土地分等定級與基準地價更新工作中，普遍存在的問題表現在以下四個方面：

1．定級資料不全，數據陳舊

影響城鎮土地質量的因素很多，根據《城鎮土地分等定級規程》和武進區實際情況，除橫林鎮、奔牛鎮進行綜合定級以外，其他鄉鎮都僅進行商業定級。商業定級中主要考慮商服繁華度、道路通達度、基礎設施完善度三個因素。道路通達度主要考慮路面寬度、機動車流量、非機動車流量和人流量四個指標，其中機動車流量、非機動車流量和人流量采用每天上下班高峰期現場調查數據，路面寬度指標主要從城鎮建設部門獲取數據資料。而在實際評估中，大部分／j、城鎮尤其是蘇南小城鎮近年來經濟發展迅速，道路結構不斷拓寬改造，變化較大，相關部門的資料更新遲緩，檔案資料比較陳舊，甚至尚未整理入冊。此外，由于中心區商業、服務業集中，開發較早，邊緣區多為規劃或在建的住宅小區和工業園區，城鎮中心區與邊緣區的基礎設施狀況差別較為明顯，對于土地級別影響較大，而現有資料多以老鎮區資料為主，新建區域和規劃區域的資料不足。

2．估價資料中城鎮的土地、房產交易形式單一

城鎮基準地價更新工作搜集的資料主要有房地出租樣點資料、房屋買賣樣點資料、土地使用權出讓轉讓樣點(含企業改制出讓樣點)資料、征地樣點資料等。但實際工作中，大多數小城鎮的土地、房產交易形式單一，導致房地出租資料占相當大比例，其他如房屋買賣資料、土地使用權出讓轉讓和征地樣點等資料較少，并且房地出租資料中絕大部分是商業用途的樣點，住宅用途的樣點很少。雖然可以利用房地出租資料進行租金剝離，用收益還原法評估商業用地的基準地價，但由于小城鎮房地出租用途多是個體經濟，代表性不全面，宗地面積較小，單位面積地價水平一般會高于社會平均水平，據此評估的商業用地基準地價水平常常偏高。住宅用地和工業用地的基準地價評估由于樣點不足，部分交易資料為1998年以前發生的交易，對于基準日為2004年1月1日的基準地價評估來說意義不大。

3．估價參算樣點分布不均，可利用率低

由于歷史原因和經濟發展，多數小城鎮規模較小，商業網點、公用設施等較為集中，尤其是商業網點的布局，多是沿著一條城鎮主干道或圍繞農貿市場布局，尚未形成網絡化，服務半徑也較小。這導致在基準地價評估中，樣點分布不均，梯度變化較大，缺少過渡地帶，往往一個十字路口、一座橋就成為城鎮商業網點布局中的分界線。住宅出租樣點中由于出租人未考慮地租地價，許多樣點測算地價為負值，地價相差懸殊。同時，隨著城鎮規劃的實施，大部分工業企業外遷，多集中在工業園區內，鎮區內部工業樣點較少，且多集中在特定的規劃范圍內。此外，在調查中一些被調查單位虛報瞞報數據，信息嚴重失真，樣點租金與實際租金差距較大，從而導致相當一部分樣點不能直接作為基準地價評估的資料。

4．影響地價的因素考慮不全面、不客觀

基準地價主要反映城鎮土地的平均價格，影響地價水平的有一般因素和區域因素，樣點地價要修正到級別平均開發水平和城市平均開發水平，才能評估級別基準地價和城市平均地價。筆者認為，隨著時間的推移和社會經濟的變化，各因素對地價影響的程度都會有所變化，尤其是土地利用規劃因素、經濟發展戰略因素等人為因素的影響較大。對于特色鮮明的小城鎮，僅按照常規方案進行地價水平修正，亦不能客觀地評估其價格水平。武進區基準地價評估外業調查過程中，由于對當地情況不很熟悉，對影響地價的因素只能從技術規程上考慮。而實際情況與之有較大差異，如夏溪鎮和嘉澤鎮是我國有名的“花木之鄉”，花木交易及其相關服務業大多臨近花木種植基地，在地價評估時必須對此予以充分考慮，否則就不能反映當地真實情況。

建議

1．利用集體所有土地上的房地出租樣點測算住宅、工業用地基準地價時，宜進行權利修正，并輔以成本逼近法和市場比較法等多種方法

小城鎮的商業用地、住宅用地和企業用地大部分是集體土地，而基準地價評估多設定是國有土地。國有土地上的房屋所有權人在出租房屋的時候會考慮到土地出租收益，而集體土地上的出租屋，為了獲取較高的利潤，常常不考慮土地出租收益，租金偏低。小城鎮中的工業用地同樣如此。所以，在利用集體土地所有權下的房地出租樣點測算住宅和工業用地地價時，應進行權利修正，并采用成本逼近法和市場比較法等多種方法，使評估價格較客觀地反映地價水平。

2．采用協議出讓交易方式下的樣點資料要進行交易方式修正

以協議方式出讓土地使用權，沒有引入較充分的競爭機制，在地價的確定、受讓人的選擇上受具體承辦者的主觀因素影響較大。因此，協議出讓方式的交易樣點，要在進行交易方式修正后，方可用于基準地價的測算。

3．樣點分布不均勻或末級地缺少樣點的地區，宜采用典型樣點調查和多種評估方法技術相結合

人工神經網絡法具有較強的容錯性，對不完全信息、帶噪音的信息具有良好的適應性，對非線性關系的模擬更具有優越性。對于樣點較少的地區，可以采用人工神經網絡法建立基準地價評估模型，通過模型計算，求解地價。同時，采用Kriging技術進行地價的空間插值，也可以較好地模擬末級地的地價。

4．對不同類型的城鎮應該采用不同的評估思路

以武進區為例，湟里鎮、奔牛鎮、橫林鎮等鎮作為常州市區的衛星小城鎮特點明顯。第一，鎮區內的幾條商業街道經濟發展水平較高，建筑比較整齊，但商業街的背后通常就是住宅，缺少過渡帶。第二，城郊新興鄉鎮企業與城區中心老企業并存，初具規模的新建區與改造尚未完成的老城區形成鮮明的對比。這類城鎮基準地價評估，可以在土地級別劃分的基礎上進行地價評估。

東安鎮、卜弋鎮、鄒區鎮為現代化小城鎮，該種類型的小城鎮街道整齊，功能分區明顯，基礎服務設施齊全，有較大的獨立性。這類城鎮估價區域內土地利用功能分區明顯，城鎮中心為商住混合用地，城鎮邊緣多為工業用地。城鎮中心區商住用地采用市場比較法、收益還原法比較適合。周邊工業區應采用成本逼近法和比較法，其技術流程不一定局限于先定級再評估的傳統路線。

嘉澤鎮、夏溪鎮等鎮等別較低，以發展第一產業為主，鎮區內部發展水平差異較小，影響地價的因素主要是商服繁華程度和道路通達度。這類城鎮僅考慮商服繁華度和道路通達度進行土地級別劃分即可，適宜減少土地級別，通過級差收益法評估地價。

第4篇：土地租金的評估方法范文

【關鍵詞】 土地資產； 確認； 披露

自1987年深圳市人民政府以協議方式將一塊國有土地使用權出讓給中國航空進出口公司深圳工貿中心以來，土地有償使用制度在全國推行。不過這種有償使用制度主要針對增量土地而言，國有企業原來取得的存量土地絕大部分依然為劃撥使用權，土地價值無法體現。國企改制中對土地處置的力度和量度都很有限。即使通過土地使用權出讓方式或完成改制、通過土地使用權處置獲得土地產權的原國有企業，對土地資產的利用都僅僅處于一種粗放狀態，即仍然只將土地作為生產經營場所。由于土地資產有別于其他一般資產的特性，土地資產的管理經營也有不同于其他資產管理的特點，作為企業經營管理的一個重要方面，土地資產的管理在現階段還沒有普遍地被企業經營管理者所重視和把握。這是有必要深入研究企業土地資產會計問題的客觀原因。由于土地取得方式不同，現階段將土地資產列入固定資產、無形資產或投資性房地產等不同的處理方式在各個企業都有，土地資產確認缺乏統一的、規范的制度規定，造成會計處理混亂，無法反映土地資產的真實價值和相關處置信息。而在土地資產信息披露方面，現行財務報表對土地資產會計信息的披露存在不足。首先是不能反映土地資產的真實價值。現行準則規定，那些通過交易取得的土地資產才能在財務會計報告中進行確認和披露，且采用歷史成本計量屬性，可作為表現企業未來超額獲利能力的土地資產，卻無法用現值來計量。其次是不能充分披露土地資產的信息內容。在現行的財務會計報告中不披露企業擁有的土地資產的詳細項目；另外，由于統一使用貨幣計量，使得許多與無形資產有關的、對決策者有重要參考價值的、難以用貨幣計量的重要信息，不能反映在財務會計報告中。因此，土地資產信息披露問題的研究，對企業和投資者有重要意義。由于土地資產的特殊性以及企業土地資產的經營管理現狀，本文對企業土地資產會計問題進行分析研究，以適應我國目前的發展狀況，解決我國企業中的現實問題，有利于企業全面、完整地管理、核算其全部資產，為完善我國市場經濟發展服務。

一、研究成果綜述

我國實行土地公有制，土地制度與西方國家存在差異，因此國內對土地資產的研究主要集中在對土地資產的特性和權屬性質的討論上；此外，由于土地資產對企業價值的體現發揮了重要作用，企業管理者對土地資產的重視程度有所提高，因此對土地資產的財務管理及投資決策方面的研究也日益增多。

其一，關于土地資源的特性和土地價格決定的特殊性。土地資源既有自然屬性，也有經濟屬性。土地資源的生產性是它的自然屬性，土地資源的使用價值是它的經濟屬性。不能認為土地沒有經濟屬性，或者認為土地的自然屬性是“資源”，經濟屬性是“資產”（葉艷妹，1996）。土地價格既包括由于對土地資源的壟斷所形成的價格，也包括勞動創造價值的貨幣表現的價格，它是自然資源的價格和勞動創造價值的貨幣表現價格的統一（張振華，1995）。

其二，關于土地資產的權屬性質。李慧（2002）認為，企業作為一個法人實體只能擁有土地的使用權，土地在被企業使用的同時，國家擁有根據需要隨時無償征用的權力，而企業無法對土地使用權實施控制。因此不論企業在取得土地使用權時是否付出了代價，企業均應將其作為無形資產進行核算。何建榮（2004）認為，將土地和建筑物兩種不同性質、不同使用年限、不同價值轉移方式的資產混合在一起核算不夠規范，認為在會計實務中，土地資產不能形成固定資產，仍然作為無形資產單獨加以核算。也有學者提出反對意見，周海濤、丁艷濤（2005）認為土地使用權的價值屬性不符合無形資產價值決定的一般原理，土地使用權本質上是近似土地所有權的不動產物權，土地使用權歸屬固定資產符合國際會計慣例，因此應該將土地資產全部納入固定資產的核算范圍。黎明、霍文波（2003）提出，土地使用權既不應該納入無形資產科目中核算，也不應通過在建工程，轉入固定資產核算，而是將土地使用權進行單獨核算最為有利。吳明華等（2002）認為，將土地使用權價值與地上附著物并為一體作為固定資產核算存在不足，并認為土地使用權可單獨核算。顏淑姬（2007）認為，國際會計準則、英美等國家的會計準則將土地作為固定資產核算，是與土地私有制相聯系的，而我國實行的是土地的社會主義公有制，土地單獨核算符合我國國情，不能一味照搬西方國家的做法。葉彬（2002）認為，對于劃撥土地使用權，由于企業既不擁有也無法對其實施有效的控制，故不符合企業資產定義，不能視為企業的一項資產。

由此看出，國內學者對土地資產權屬性質的爭議是普遍的，將土地資產作為固定資產或無形資產還是單獨核算，取決于土地資產的資產特性。這是由我國土地制度決定的，但從歷史到現在對土地資產的權屬性質仍未明確。

二、會計準則對土地資產的規范

資產，是指企業過去的交易或者事項形成的、由企業擁有或者控制的、預期會給企業帶來經濟利益的資源。要將一項資源確認為資產除了符合資產的定義外，還要同時滿足以下兩個條件：一是與該資源有關的經濟利益很可能流入企業。二是該資源的成本或價值能夠可靠地計量。資產的基本特征是收益性。資產能夠通過生產經營活動不斷地增值，成為資產擁有者源源不斷的收益來源。資產的另一個重要特征是具有明確的產權關系。在一定的社會經濟制度下，資產總是為某一產權主體所擁有和控制著的，該產權主體必然擁有對資產的占有、使用、收益和處分的權利，否則資產就不能運動增值，也就不能成為資產了。如前所述，土地資產滿足資產的一般特性，是企業資產的組成部分，但由于土地資產不同于一般資產的特殊性質，使得土地資產在確認時也具有特殊性。

（一）在國企改革和土地制度改革之初，國有企業土地資產確認的核算方式

1.國有企業使用的土地大多是通過無償劃撥取得的，所以沒有對土地資產進行核算，那些因征用土地而支付的補償費，直接并入土地有關的房屋、建筑物的價值內，不單獨作為土地的價值入賬，將其面積及征用情況作備查記錄。關于土地資產的相關證明，頂多就是一本國有土地使用證。

2.財政部［1995］108號文《關于國有企業清產核資中土地估價有關財務處理問題的規定》：對于企業過去作為固定資產單獨入賬的土地，應按確認、批復后的評估價值調整賬面價值，并按調整后的賬面價值單獨入賬，不計提折舊。對于行政劃撥方式依法無償取得的土地，企業應按確認、批復后的價值，經清產核資機構會同同級財政部門批準后，作增加固定資產處理，同時增加國家資本公積金。企業占用的行政劃撥土地估價入賬后，在固定資產中單獨反映，計提折舊。以出讓方式等取得國有土地使用權，且受讓價格低于所在地基準地價的土地，估價后，在備查簿上進行反映，其土地使用權賬面原值不作調整。企業以土地使用權作價投資或入股舉辦國內聯營、股份制企業，其土地未經評估確認或原合同確認作價明顯偏低的，經企業主管部門和其他投資人同意，可對該土地進行估價。估價后由企業設備查簿單獨反映，暫不調整賬務。

3.據2001年1月1日起施行的《企業會計制度》核算。《企業會計制度》第四十七條規定：企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權賬面價值全部轉入開發成本；企業因利用土地建造自用項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。

4.據財工字［1995］29號文《國有企業公司制改建有關財務問題的暫行規定》精神，將占用的國有土地經評估確認后，作價入股，作為國家股處理。

（二）我國企業土地資產當前的核算規定

隨著企業深化改革和經營機制的轉化，國家對企業的用地制度也作了重大調整，企業對土地無償、無限期、無流動的使用變為有償、有限期、有流動的使用。我國企業土地資產在當前的會計核算制度下，具體由自2007年1月1日起施行的《企業會計準則第6號——無形資產》、《企業會計準則第4號——固定資產》以及《企業會計準則第3號——投資性房地產》進行規范。具體規定如下：

1.《企業會計準則第6號——無形資產》應用指南六規定：企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途，用于賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產。自行開發建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。企業（房地產開發）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。我國先前的會計實務中，對于企業的自用性土地使用權來講，當企業在土地上自行開發建造廠房等建筑物的構建活動結束時，土地使用權就會與其所附屬的房屋、建筑物一同作為固定資產來進行會計核算。但是伴隨著現行準則的實施，自用性土地使用權將不再轉入固定資產，在企業中一直作為無形資產存在。這是現行準則對土地使用權核算制度的一個重大改進。

2.以前無償劃撥取得的土地使用權仍作為固定資產單獨入賬，有償出讓取得的自用土地使用權作為無形資產核算。當企業將未入賬的土地使用權有償 轉讓、出租、抵押、作價入股和投資時則應將其按規定補繳的土地出讓金予以資本化，作為土地使用權的入賬價值；如果企業是有償從政府或其他單位取得的土地使用權，則應將其支付給政府的出讓金或支付給其他單位的轉讓金以及發生的遷移補償費、場地平整費、丈量費和法律手續費等計入土地使用權的成本。

三、土地資產信息披露中存在的問題

《企業會計準則第6號——無形資產》第二十四條對無形資產會計信息披露規定，企業應當按照無形資產的類別在附注中披露與無形資產有關的下列信息：無形資產的期初和期末賬面余額、累計攤銷額及減值準備累計金額；使用壽命有限的無形資產，其使用壽命的估計情況，使用壽命不確定的無形資產，其使用壽命不確定的判斷依據；無形資產的攤銷方法；用于擔保的無形資產賬面價值、當期攤銷額等情況；計入當期損益和確認為無形資產的研究開發支出金額。

土地資產會計信息作為無形資產會計信息的一個重要組成部分，同樣應該遵循這個規定，同時，由于土地資產不同于一般無形資產的特殊性，應該在信息披露中給與更多重視。現行土地資產會計信息披露中主要存在的問題是：

（一）信息披露不及時、不充分

許多企業對擁有的土地資產在會計報告中只字未提，或者在進行土地使用權轉讓、出租等處置后，對處置結果、處置收入等沒有及時反映在會計報告中。

（二）土地資產信息披露的明晰性差

往往在會計報告中合并反映多項無形資產，而沒有對類似土地使用權這樣對企業影響重大的無形資產進行單獨列示；表外披露的多，表內揭示的少。會計信息使用者對資產負債表中土地資產的原始價值、攤銷數額和減值情況并不明確；現金流量表無法反映企業土地資產價值增減對現金流量變動的影響。

（三）企業利用對土地資產價值確定以及會計處理中的漏洞進行虛假披露，操控利潤

四、土地資產會計信息披露的改進意見

要使無形資產信息得到有效披露，須構建無形資產信息披露體系，可以借助財務會計報告和非財務信息報告的形式來完成。其中財務會計報告的披露可以分成財務報表披露和附注披露，非財務信息報告主要是對土地資產狀況等非貨幣計量信息的披露。

（一）無形資產下單獨設置土地使用權科目

為了客觀地披露土地使用權的相關信息，首先應突出土地使用權項目在財務報告中的位置。建議在無形資產下單獨設置土地使用權科目進行披露。

1.資產負債表披露的改進。以國家出讓、國家作價入股等方式獲得土地使用權的情況，在資產負債表中應該揭示土地資產原值、累計攤銷價值和凈值。考慮將土地使用權單獨在無形資產中列示。通過增設“土地使用權”、“累計攤銷”和“土地使用權凈值”三個項目，揭示其關系如下：“土地使用權原始價值-土地使用權累計攤銷=土地使用權凈值”。

2.利潤表披露的改進。對于土地資產轉讓收益和對外投資收益較大的企業，可以在“營業利潤”項目和“投資收益”項目下各設“其中：無形資產轉讓收益”、“其中：無形資產投資收益”等明細項目，將土地使用權相關收益在其項目下單獨列示。

3.現金流量表披露的改進。在現金流量表中“無形資產攤銷”項目應單獨列示于主表內，以反映當年計入成本費用的無形資產價值，并且將當年增加的土地資產價值和處置土地資產收回現金的價值單獨列示于“無形資產攤銷”項目下，以披露企業土地資產的增減對現金流量的影響。此外，應當單獨反映定期支付或收到的土地租金數額。

4.報表附注披露的改進。報表附注可以反映那些在會計報表中不能確認、表述或者是非量化的重要信息。具體包括：（1）詳細說明土地資產的取得方式及其計價依據；（2）適當披露土地資產的攤銷期限、攤銷方法、攤銷金額和攤余價值；（3）分別列明本期處置的土地資產賬面金額及其處置收入和本期對外投資土地資產的賬面金額及其增減值；（4）披露出租土地資產在資產負債表日后連續三個會計年度每年將收到的土地使用權租賃款、以后年度將收到的土地使用權租賃的收款額總額、出租土地資產每期的攤銷金額、攤余價值；（5）詳細揭示用作抵押擔保的土地資產的金額和擔保期限。

（二）建立土地資產非財務信息報告

土地資產的非貨幣計量因素無法在財務報告中反映出來，所以有必要單獨設立土地資產的非財務信息報告，以全面披露土地資產的會計信息。對于土地資產的非貨幣計量信息披露，主要是對企業的土地資產狀況進行分析與評價，并從取得方式、地點、面積、租金或出讓金的總金額、單位金額、期限、合同、土地證號、當地的政策以及土地的主要用途等方面進行披露。其次，對土地資產評估的具體情況進行詳細披露。當前土地資產的入賬價值多是以土地資產的評估值為基礎的，對土地資產評估的詳細披露有利于信息使用者評價會計計量的真實性。披露的內容一般應當包括評估機構、評估基準日及年限、評估采用的方法、評估值和簡列的計算過程。

在市場經濟的影響下，企業的業務趨于復雜，土地資產的會計處理缺乏規范，處理方式迥異。總體來說，現行企業會計準則的頒布，為土地資產的會計核算做好了鋪墊。但是，在重要性和成本效益原則的前提下，完善《企業會計準則》的相關規定，應該對企業土地資產的會計核算進行更加具體的改革。

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第5篇：土地租金的評估方法范文

關鍵詞：公共資本量；支付意愿；住宅價格；溢價值

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1001-6260（2008）06-0053-09

公共物品供給決定著城市舒適特征，交通易達性、運動設施、開放空間、公園數量、學校數量和質量及優化城市分區和城市形態都與公共投資有著緊密聯系。這表明公共資本量是改善城市交通環境、人文環境和生態環境的主要推動力。而城市交通環境特征、人文環境特征、生態環境特征是決定居民住宅支付意愿和住宅價格的主要外部因素。

在規模不斷擴展的城市內，交通通達性的提高可以大幅降低人們的通勤成本，進而提高人們對住宅的支付意愿；隨著居民收入水平的提高，對社會服務規模和質量有了更高的要求，尤其是教育服務和健身服務越來越被關注，而這些服務的提高必然會改善該區位的人文環境，進而提高人們對住宅的支付意愿；某區位上的綠地、水面面積，可以為人們提供優越的生態環境，在住宅服務需求層次不斷提高的今天，人們更愿意為這些服務支付較高的價格。因此，城市舒適特征與住宅價格之間存在著緊密的聯系，即舒適度越高，越能吸引消費者，住宅價格就越高或上漲迅速；反之，價格越低或上漲緩慢①。

城市舒適特征所包含的交通屬性、人文屬性和生態屬性，都是消費者在進行購房決策時所格外關注的內容。這些舒適特征的存在往往與公共投資強度有密切關系，公共資本密度越高，城市舒適屬性就越優越，住宅價格也就越高。然而，目前經濟學家們在研究舒適特征對住宅價格的影響時，僅考慮某一方面，較少從公共資本角度研究該問題。因此，本文的研究目的就是要對公共資本量與住宅價格的關系及影響差異進行深入探討。

本文其余內容安排如下：第一部分將對相關文獻進行回顧；第二部分構建公共資本量與住宅價格理論關系模型和基準計量模型；第三部分為數據描述和變量選擇；第四部分將采用1999―2006年中國30省市的數據，對理論關系進行實證檢驗，并給出溢價值估計結果；第五部分得出結論。

一、相關文獻回顧

在城市經濟學產生與發展過程中，有大量學者研究了城市環境特征對住宅價格的影響效應，積累了豐富的研究成果。本部分將對前人的研究做簡單回顧。

關于交通成本與住宅價值關系的規范性研究最早始于阿蘭索的土地市場模型（Alonso,1964）。在該模型中，家庭對區位和消費束的選擇由一個靜態效應最大化模型來描述。他發現，家庭到市中心的距離與土地價格呈反比，接近市中心的地租相對較高，因為那里的交通成本較低。Henderson（1985）用一個類似的模型證明了阿蘭索模型中的交通距離可以用閑暇時間來解釋。當距離增加導致的住房成本的降低被閑暇時間的減少所抵消時，區位均衡就形成了。顯然，他們的研究仍把交通費用和時間作為影響住宅價格的重要因素。

從已有的文獻來看，大量的學者把關注點集中在交通易達性與住宅價格或價值關系的實證研究上。Bajic (1983)的實證研究顯示，距離鐵路線近的住宅價值要比其它地區的高2237美元。Voith (1991)對費城進行研究時發現，鐵路交通便捷的地區的住宅價值要比其它地區高出5714美元。Gatzlaff 等(1993)在實證研究中也發現，靠近地鐵站的住宅價值上升得更快些。Benjamin等（1996）以華盛頓地區地鐵站為例，研究了交通體系對租金和住宅價值的影響，其實證結果顯示，到地鐵站的距離對公寓租金有一個反向影響，也就是距離每增加1/10公里，公寓租金將下降2.5%。Knaap等(2001)研究發現，軌道交通項目建設通告發表后，交通線附近的土地價值會隨之上升，因此，他們建議土地利用和交通設施建設同步進行。Kim等（2005）在阿蘭索競租模型的基礎上，證明了軌道交通在高密度的中心區能夠大幅提升住宅價值。

幾十年來，經濟學家對公共服務質量，特別是學校質量對住宅價格的影響給予了極大關注，許多學者還對公共教育質量對住宅價格的影響做了量化研究，分別構建了住宅價格與學區模型、線性固定影響模型（Chiodo, et al, 2004），并用這些方法對對舊金山海灣地區進行研究時發現，學校質量每增加5％，人們購房的意愿支出將增加1％，隨著人們收入和教育素質的提高，居民愿意為上好學校支付更高的費用（Bayer, et al, 2003）。在對種族狀況、犯罪率與住宅價格的關系進行研究時發現，通過采取降低犯罪率的措施，可以增加房地產價值，而白人聚居區的住宅再交易價格則較低（Lochner, 2004）。

生態資本是社會環境舒適性的表現，它不僅可以為人們提供良好的生存環境，也是城市和社會發展的必然需要。對住宅價值產生影響的生態資本一般包括氣候舒適性、環境質量、噪聲狀況等(Vaughan,et al,1982)。

近些年的實證研究發現：華盛頓等城市海邊附近的住宅價格要高于其它地區60％，海邊風景差的地區的住宅價格比其它地區高出8％（Benson, et al, 1998）；美國內華達州機場的噪聲對住宅價格有較大的負向影響，高噪音地區的住宅價格要比其它地區的住宅價格低2400美元（Espey,et al, 2000）；住宅價值與空氣中懸浮微粒總量之間的影響彈性為-0.2～0.35，在污染嚴重的地區降低懸浮微粒的收益較低（Kenneth,et al,2005）。

國內學者對城市住宅特征、交通易達性與住宅價格之間的關系做了諸多研究（張紅 等，2007），但有關公共投資影響效應領域的研究尚不多見，而我國城市化水平在不斷提高，城市公共投資也保持了長期高速增長，其對住宅價格的影響日益突出。與此同時，我國城鎮居民的住宅需求正向多元化發展，住宅已不僅是滿足居住、工作的空間，更是人們享受生活與工作環境的空間，對城市環境質量的需求也隨之提高。住宅消費需求偏好的變化，必然會使城市環境特征資本化到住宅價格中。因此，需要在前人研究的基礎上，從理論與實證兩個方面對公共投資與住宅價格的關系進行更深入的探討。

二、理論模型

城市舒適特征決定著消費者效用，該效用越高，消費者就越偏好該區位上的住宅，而這些有同樣需求的消費者的聚集，又會導致當地住宅價格上升，當需求的增長與住宅價格變化同時停止時，住宅市場才達到均衡狀態。本部分將根據Zenou(2005)的城市增長模型和Fu(2005)的社會舒適性與土地價值模型，構建公共資本量決定住宅價格模型。

假設家庭的效用依賴于住房消費規模、城市資本密度、居住成本和其它商品；城市內部有多個管轄區，每個轄區內所有家庭獲得的公共服務水平相同；城市每個人都是一個消費者，其可支配收入為Y，其中一部分收入用于購房消費及支付居住成本(單位面積住宅價格用P代表，購買住房后的居住成本用C代表)；另一部分收入用于購買單位價格為1的其他商品，用A代表。這樣，家庭的預算約束為Y=A+PS＋CS，其中S代表住宅消費面積。Z代表一定資本密度所提供的服務價值。

對于開放型城市來說，有限的城市空間必須容納更多的人口，消費者為獲得滿意的居住空間必然要相互競爭，這種競爭行為決定的住宅價格可以稱之為居民的意愿支付價格。假設消費者的偏好具有連續性，并且與A、S、Z呈正比關系，則消費者對住宅的最高意愿支付價格可表示為：

根據前文給出的約束條件UZ＞0，我們可以得出如下結論：消費者將根據住宅及其所在區位的資本密度狀況，決定自己的購買決策或支付價格。資本密度越高，消費者獲得的效用越高，愿意為此支付的價格越高，住宅價格會因此加速上漲；反之，消費傾向下降，住宅價格上漲的概率較低。

近二三十年間，國外學者對特征價格（hedonic price）評估方法做了大量研究，主要代表人物有Rosen（1974）、Anderson（1985）等。他們對內涵價值理論和異質產品的供給和需求提出了較完整的框架，目的是在觀察到的異質產品的價格和這些產品所具有的屬性的量之間建立聯系，并在這一基礎上得出產品的特征價格。由于公共資本量構成了住宅的外部環境特征，因此采用特征價格模型來驗證公共資本量決定住宅價格假說具有可行性。下面我們將根據公式（6）給出估計住宅特征價格的基準模型：

住宅價格的符號相同；Zi代表公共資本特征向量，具體包括城市基礎設施與交通資本變量、城市人文環境資本

變量、城市公共衛生與生態環境資本變量。

三、數據描述與變量選擇

在進行數據描述之前，我們先作一些初步的經驗觀察，以便了解公共投資與房地產價格之間關系的大致輪廓，并為后面的計量分析提供方向。

眾所周知，公共資本服務價值來源于公共資本量或公共投資，而公共投資主要由地方政府實施，對房地產市場的影響也主要來自于地區層面。因此，基于地區層面的研究是本文經驗觀察和計量分析的重點。廣義的房地產價格包括商品房價格和土地價格，而商品房價格與土地價格變化趨勢具有一致性，為簡化分析，本部分僅對商品房價格與公共投資的關系進行初步觀察。表1給出了1999―2006年間各省市公共投資額與商品房價格平均值數據（為節省篇幅，表中只給出了平均值較高的8個省市）。

從表1中可以看出，1999―2006年間商品房平均價格位于全國前列的8個省市，其公共投資規模在全國排名中也處于前列，但各省市不同類別的公共投資規模有較大差異，即使同一類型的公共投資，在不同省市間也有很大不同。這說明，政府公共投資與房地產價格之間有一定的關聯性，而且不同類別的公共投資規模在省市內部和省市間的差異，也必定在房地產價格上有所反映。

為了更直觀地顯示公共投資與房地產價格之間的關系，我們仍以上面8個省市為例，觀察1999―2006年間房地產價格與公共投資規模的相關性。圖1給出了1999―2006年間8省市商品房價格與公共投資規模相對應的散點圖，其中P代表商品房價格（千元）、Z代表公共投資規模（億元）。從該圖可以看出，上述8省市的商品房價格與公共投資規模呈較明顯的線性關系，由此可以初步判斷近些年城市公共投資增長在一定程度上促進了房地產價格上漲。

本文實證分析所使用的是1999―2006年間除自治區外的中國大陸30個省市的數據本文所使用的數據均來自于中國經濟信息網和中國房地產信息網。。本文住宅價格用ZP代表。地方政府公共投資主要包括城市基礎設施與交通資本、人文環境資本、生態環境資本等方面。

（1）城市基礎設施與交通資本變量。擴大基礎設施與交通環境投資，提高城市基礎設施規模與質量、道路密集度和公共交通工具數量，可以大幅節省居民的生活成本，進而提高人們對房地產的支付意愿（Song,et al,2003）。考慮到數據的可獲得性，本文所選取的城市基礎設施投資變量主要包括城市年末實有鋪裝道路長度(roaddis)、城市年末實有鋪裝道路面積(roadarea)、城市燃氣普及率(gasper)、城市污水日處理能力(sewagtran)；城市交通環境投資變量用城市每萬人擁有公共交通車輛(perbus)代表。

（2）城市人文環境資本變量。隨著人們生活水平的提高，對教育服務、醫療服務的數量與質量需求越來越高，而這些服務的提高必然會改善房地產市場的人文環境，進而提高人們對房地產價格的支付意愿。本文所選取的城市人文環境資本變量將包括城市教育投資指標和城市衛生事業投資變量，其中城市教育投資變量主要包括普通高等院校數(uniquantity)、普通高校專任教師數(uniteach)、普通小學學校數(primsch)、普通小學專任教師數(primteach)、中等及普通中學學校數(midsch)、中等學校專任教師數(midteach)；城市衛生事業投資變量主要用衛生機構數(hospital)代表。

（3）城市公共衛生與生態環境資本變量。公共衛生環境狀況、園林綠地面積是城市舒適性的主要體現，地方政府在此方面的投資會對房地產市場產生顯著的溢出效應 (Brasington,et al,2005)。根據數據的可獲得性，本文城市公共衛生投資變量主要包括城市環衛機械總數(mquantity)、城市道路清掃面積(sweeparea)；城市生態環境變量主要用城市人均公共綠地面積(pergreen)代表。

所有變量的基本統計值如表2所示，其中第2列給出了各變量的度量單位。在所有公共資本變量中，除了變量perbus、primsch、primteach、gasper、hospital的均值在1999―2006年間有所下降外，其余變量都有較為明顯的增長。值得注意的是，各變量的標準差都很高，說明各省市之間存在較大的差異。

四、計量結果

下面將利用面板數據模型對上面的命題進行計量檢驗。由于各省市公共資本密度、住宅價格都存在較大差異，而且樣本的截面數遠大于時期數，存在截面異方差，因此采用廣義最小二乘法可以得到更為有效的估計結果。

1．影響效應估計結果

公共資本量對住宅的影響效應估計結果如表3所示。從估計結果可知，大部分變量系數的符號與理論預期相吻合，而且大部分解釋變量在10％的水平上顯著，說明公共資本量對住宅市場具有明顯的影響效應。在此估計結果中，城市基礎設施與交通資本變量都通過了顯著性檢驗，說明地方政府在此方面的投資直接資本化到了住宅價格中；城市人文環境資本變量估計結果與商品房價格的估計結果類似，大學、中學的數量對住宅價格有較顯著的影響；在城市公共衛生與生態環境資本變量的估計結果中，pergreen對住宅價格的影響很顯著，而代表城市清潔狀況的變量沒有通過顯著性檢驗。

2．溢價值估計結果

為計算公共資本量變化對房地產總價格的影響，現將公式（7）還原為非對數形式：

TP=exp(α0+βiZi)(8)

其中，TP為每套住宅總價格。

公式（8）為計算公共資本量對住宅的溢價值提供了理論基礎。如果僅有某一類公共資本量發生變化，而其它變量不變時，住宅總價格的變化幅度就可以根據該公式計算。例如，某公

2為剔除了沒有通過顯著性檢驗的變量后的溢價值。對比表中的溢價值1和溢價值2可以發現，大部分剔除變量的溢價值都比較低，如sweeparea、uniteach、primsch和hospital，這進一步說明沒有通過顯著性檢驗的變量對房地產市場的影響較弱。

從表3中的溢價值2可以看出，公共資本變量對住宅的溢價值有很大差異。對于住宅來說，溢價值較高的公共資本變量依次是pergreen、perbus、gasper、uniquantity，分別包括了公共交通變量、教育環境變量和生態環境變量，說明近期政府在這方面的投資，對住宅價格變化有著積極的正向影響，其中影響值最高的仍然是人均公共綠地面積，達到了18275元。

表3給了我們很多信息，歸納起來主要有以下幾點：（1）公共交通投資對住宅有很顯著的影響，這與眾多文獻的觀點一致（Kim,et al,2005）。（2）教育投資中，高等教育對住宅的影響較大，與Yinger (1982)的研究結論相一致。另外，在教育投資變量中，中學數量對住宅價格的影響都表現出了很強的穩定性，這說明地方政府的中等教育投入在改善城市人文環境方面產生了積極的影響。（3）城市基礎設施對住宅價格產生了較為穩定的影響，也就是說地方政府在基礎設施領域的投資，已經部分地資本化到了價格中，這與Song 等（2003）的觀點相類似。（4）城市生態環境投資對住宅價格產生了非常顯著的影響，這與眾多國外文獻的研究結果相一致(Mahan,et al,2000) 。（5）公共資本量的溢價值相對于住宅的總價格來說仍然比較低。

3．對計量結果的進一步討論

公共資本量的溢價值既然存在，那么如何對待這部分溢價值呢？最早探討該問題的學者是George(1879)。他認為，所有土地價值以及由此產生的任何增值，都是由公共活動而非個人勞動產生的。通過稅收途徑把公眾活動帶來的土地增值從土地所有者那里收回，以供全社會使用，這樣才是公平和公正的(美國林肯土地政策研究院,2004)。盡管21世紀初期的世界已經發生了巨大變化，但George關于溢價歸公的思想今天仍然具有影響力。

我國通過征收房地產稅的方式回收公共投資溢價值最早始于20世紀80年代中期雖然征收房地產稅的初衷是提高資源配置效率，但也可以把其看作是對公共資本服務所支付的費用。。隨著我國城鎮住宅分配制度改革的深化，土地使用稅、土地增值稅、房產稅等房地產稅種相繼開征，初步構建了公共資本溢價回收機制，但其設置仍有不完善之處。下面以商品房價格較高的八省市為例，對公共資本溢價回收機制運行績效進行分析。

[TPZJK2.tif,7*5/6。28;%85%85,Y][TS（]圖2 八省市住宅價格、房地產稅占公共投資比重年平均值比較[TS）]

圖2對八省市住宅價格、房地產稅占公共資本量比重年平均值進行了比較，其中房地產稅僅包括土地使用稅、土地增值稅、房產稅。從該圖可以發現，大部分省市的住宅價格年平均增長率都有較大幅度增長，而房地產稅占公共資本量比重增長幅度較小，保持著穩定增長狀態。這說明近幾年住宅價格的高增長，并沒有擴大房地產稅在公共資本量中的比重，公共資本量所產生的溢價值與房地產稅收之間存在不對稱性，稅收在回收公共資本溢價值方面的作用尚不明顯，重新設計房地產稅種和稅率是我國房地產稅制改革的必然選擇。

五、結論

本文構建了公共資本量與住宅價格關系模型，利用面板數據和特征價格模型實證檢驗了本文所提出的命題，并對公共資本溢價值進行了測算，從中可以得出如下結論：

公共資本量對住宅市場有顯著的溢價效應，表明我國房地產市場化程度已經處于很高的水平，部分城市環境特征被資本化到了住宅價格中。公共資本量各變量對住宅的溢價值有很大不同：生態環境投資對住宅的溢價值較高，這說明城市居民的住宅需求已經向多元化和生態化方向發展；公共交通投資對住宅的溢價值相對較高，這說明交通易達性是居民住宅選擇的重要組成部分；教育投資，尤其是高等教育投資的溢價值較高，這說明居民對高校區周邊的住宅有很高的支付意愿；以燃氣普及率為代表的城市基礎設施投資對住宅也有顯著的影響，這說明擴大基礎設施投資是提高住宅價值的重要手段之一。

由于公共資本量對住宅價格的影響效應還受地域差異、經濟發展程度、居民收入與受教育程度的影響，相關部門在制定公共投資政策以及稅收政策時，應充分考慮到這種差異性。據此，本文提出如下相關政策建議：

（1）通過征收物業稅回收公共投資溢價。目前，我國商品房市場的消費者基本上是以中高收入家庭為主。因此，針對特定類型住宅征收物業稅不僅不會增加中低收入家庭的生活成本，反而可以實現公平與效率的統一。公共投資對住宅價值的影響主要體現在存量房地產上，因此物業稅征收的對象是存量住宅。由于地區差異較大，物業稅收政策也應具有區域差異性。

（2）通過房地產綜合開發回收公共投資溢價。對公共投資項目周邊土地進行房地產綜合開發是回收溢價的主要途徑之一，它既可以使土地利用效益最大化，又可以明顯提高公共投資項目的利用效率。基于此方面的優勢，目前有許多國家和地區都在進行房地產綜合開發，如日本東京和我國的香港地區。但這些國家和地區的房地產綜合開發基本上是沿著交通網絡進行，沒有過多地考慮非公共交通投資項目周邊土地的綜合開發，而在我國快速城市化過程中，非公共交通投資將占有相當高的比重。因此，我國房地產綜合開發應更具有多元性。

（3）制定科學的城市空間發展規劃，不斷提高公共投資規模。優化城市空間結構是城市空間發展規劃的主要內容，，在制定城市空間發展規劃時，應從影響城市空間結構的諸因素出發，使土地利用類型、土地開發強度與產業空間布局、就業密度空間布局相協調。當前，我國正致力于服務型政府的建設，公共產品供給規模和質量是評判服務型政府完善與否的重要標尺，因此不斷提高公共投資規模，是未來城市發展的必然要求。

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Public Investment, Willingness to Pay and Fluctuation of House Price：

An Empirical Test Based on Panel Data of 30 Provinces

ZHOU Jingkui1 WU Xiaoyan2

（1.Nankai University, Tianjn 30071; 2.Tianjn Agricultural University,Tiarjn 300384）

Abstract: Based on the theoretical model of the relationship between public goods supply and real estate price, this paper tests the price spillovers of public investment in house market. The results show that the effects of public investment have remarkable difference on house: ecological investments have the highest price spillovers on house, public transit investments, education investments especially middle-school investments and infrastructure investments represented by the gas percent have stable effects on house price. House demand has diversified and eco-constructed; public transit, education environment and infrastructure construction are important for residents′ choice; and redesigning real estate tax is necessary for the reform of real estate tax system in China.