農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)政策精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)政策范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；宅基地使用權(quán)；流轉(zhuǎn)

中圖分類號(hào)：S－9　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1674－0432(2011)－05－0067－1

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員(村民)在依法取得的集體組織所有的宅基地上建造自有房屋及其附屬設(shè)施，并對(duì)宅基地享有的占有、使用和有限制處分的權(quán)利。農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為維系幾億農(nóng)民基本生存權(quán)利的基礎(chǔ)，是我國(guó)特有的、為農(nóng)村居民所享有的一項(xiàng)基本福利制度。

1　我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀分析

1.1我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題目前沒(méi)有專門的立法，而是大多直接或間接的散見(jiàn)于一些法律法規(guī)中

如我國(guó)《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！眹?guó)土資源部2004年的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》中指出：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！?007年通過(guò)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！睆膬?nèi)容上看，我國(guó)并沒(méi)有禁止農(nóng)民房屋買賣和農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，但對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。

1.2利益的驅(qū)動(dòng)使得農(nóng)村宅基地使用權(quán)在法律規(guī)制外的隱性流轉(zhuǎn)日益頻繁

據(jù)中國(guó)土地學(xué)會(huì)的一項(xiàng)調(diào)查，浙江義烏1997年4月至2000年，發(fā)生了3223宗農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其中30％左右賣給外村村民，15％左右賣給城鎮(zhèn)居民。國(guó)土資源部國(guó)土勘測(cè)規(guī)劃院近年在北京郊區(qū)的調(diào)查表明，北京城鄉(xiāng)結(jié)合部約有三分之一的宅基地存在“地下交易”。

1.3由農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)引發(fā)的各種問(wèn)題日益增多

農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)從條件、方式、期限等方面，都缺乏明確的法律法規(guī)和政策的規(guī)定指導(dǎo)，增加了管理的難度，同時(shí)大量農(nóng)村宅基地的隱性流轉(zhuǎn)也嚴(yán)重影響了正常的土地市場(chǎng)秩序，由此引發(fā)的大量權(quán)屬混亂和利益糾紛，已經(jīng)成為影響我國(guó)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定與發(fā)展的重要因素之一。

2　我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性分析

2.1農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置

現(xiàn)階段，我國(guó)農(nóng)村宅基地由于種種原因出現(xiàn)閑置的情況十分普遍。調(diào)查表明，河北邯鄲縣90％以上的村不同程度的存在空心現(xiàn)象，一些宅基地長(zhǎng)期荒蕪，房屋坍塌破敗，全縣225個(gè)村中，空心面積達(dá)2萬(wàn)余畝，占村莊總面積的1／3左右。有條件地適當(dāng)放開(kāi)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可以有效克服農(nóng)村宅基地被閑置的現(xiàn)狀，有利于農(nóng)村宅基地價(jià)值的充分展現(xiàn)和耕地保護(hù)，從而實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置。

2.2農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于改善農(nóng)民融資環(huán)境

目前，越來(lái)越多的農(nóng)村家庭在擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、調(diào)整生產(chǎn)結(jié)構(gòu)時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇到資金短缺的問(wèn)題，而農(nóng)村良好融資環(huán)境和社會(huì)信用體系的缺乏，使大部分農(nóng)民除了拿房產(chǎn)作為信用擔(dān)保外，沒(méi)有其他途徑能夠獲得信用貸款。有條件地適當(dāng)放開(kāi)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可以改善農(nóng)民的融資渠道，使農(nóng)民獲得穩(wěn)定的資金，有利于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和農(nóng)民收入的提高。

2.3農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于加快城鄉(xiāng)一體化建設(shè)

城鄉(xiāng)一體化建設(shè)不僅包括城鄉(xiāng)之間各種人力、物力等資源的自由流動(dòng)，還應(yīng)包括商品市場(chǎng)、土地市場(chǎng)的一體化。隨著城市化進(jìn)程的加快，原有的城鄉(xiāng)壁壘被打破，在土地權(quán)利方面，就是要消除對(duì)集體土地的歧視，允許宅基地自由流轉(zhuǎn)，賦予宅基地與國(guó)有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”的平等地位。

3　完善我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的建議

3.1不斷完善和創(chuàng)新現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地法律制度，漸進(jìn)式的逐步放開(kāi)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

建立完善的農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記制度，使農(nóng)民擁有合法的農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證和宅基地使用權(quán)證，保證農(nóng)民在宅基地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的合法權(quán)利受到法律的保護(hù)。對(duì)現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地?zé)o償使用制度進(jìn)行適當(dāng)?shù)母母?。?duì)于沒(méi)有宅基地的農(nóng)民，對(duì)其申請(qǐng)的宅基地予以無(wú)償提供；對(duì)于已經(jīng)擁有宅基地或曾經(jīng)擁有過(guò)宅基地的農(nóng)民，對(duì)其申請(qǐng)的宅基地實(shí)行有償提供，并和被流轉(zhuǎn)的宅基地一同參考城市國(guó)有土地70年使用期限的規(guī)定設(shè)定一定的年限。在國(guó)家、集體和宅基地使用人之間建立起相應(yīng)的利益分配機(jī)制，使不同權(quán)利所有人的權(quán)益得到充分體現(xiàn)。

3.2建立規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，使農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在陽(yáng)光下進(jìn)行

通過(guò)引導(dǎo)農(nóng)戶履行必要的手續(xù)程序、建立公開(kāi)透明的流轉(zhuǎn)信息平臺(tái)、向農(nóng)民提供政策和法律服務(wù)等打造程序規(guī)范、操作公開(kāi)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)。借鑒已經(jīng)成熟的城市建設(shè)用地基準(zhǔn)價(jià)格制度，建立合理的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系。各級(jí)政府協(xié)調(diào)好相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，堅(jiān)決打擊宅基地投機(jī)行為，嚴(yán)格保護(hù)耕地等。

3.3加強(qiáng)農(nóng)村社會(huì)保障體制建設(shè)，為農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供有力的保障

參照城鎮(zhèn)社會(huì)保障制度，做好農(nóng)民社會(huì)保障的法制建設(shè)，對(duì)農(nóng)民社會(huì)保障應(yīng)遵循的原則、內(nèi)容、保障項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)等做出明確的規(guī)定。各級(jí)政府加大財(cái)政投入力度，協(xié)調(diào)各利益主體的相互關(guān)系，逐步建立政府主導(dǎo)型的農(nóng)村社會(huì)保障體系。推動(dòng)戶籍制度改革，消除農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民的身份差別，不斷提高農(nóng)村社會(huì)福利、養(yǎng)老保險(xiǎn)和社會(huì)救濟(jì)水平，建立農(nóng)村社會(huì)保障和城鎮(zhèn)社會(huì)保障有效銜接的良好機(jī)制，為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的社會(huì)保障體系、推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1]郭明瑞.關(guān)于宅基地使用權(quán)的立法建議[J].法學(xué)論壇，2007(1)：19－21

[2].農(nóng)宅入市，為誰(shuí)松閘?南方周末，2007(3)：29

第2篇：農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)政策范文

Abstract： This article， in view of the present situation of the rural residential land spontaneous transfer generally and exit mechanism missing， confirmed that regulation and supervision are the mainstream of the rural residential land ransfer mechanism， guide and inspire are the mainstream of the rural residential land exit mechanism. Then， according to practical situation， established a rural residential land transfer mechanism including "regulation-incentive-pressure" and a rural residential land exit mechanism including "guide-incentive-pressure".

關(guān)鍵詞： 農(nóng)村宅基地；流轉(zhuǎn)機(jī)制；退出機(jī)制

Key words： rural residential land；transfer mechanism；exit mechanism

中圖分類號(hào)：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2014）15-0017-02

0 引言

十八屆三中全會(huì)明確要賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開(kāi)、公正、規(guī)范運(yùn)行。然而，伴隨工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的深入推進(jìn)，我國(guó)農(nóng)村勞動(dòng)力大量流動(dòng)，農(nóng)戶兼業(yè)化、村莊空心化趨勢(shì)仍然明顯。積極建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)退出機(jī)制既有助于促進(jìn)宅基地集約利用，也有助于進(jìn)一步凸顯農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

1 建立宅基地流轉(zhuǎn)退出機(jī)制的總體思路

針對(duì)目前農(nóng)村宅基地自發(fā)流轉(zhuǎn)普遍、宅基地退出機(jī)制缺失的現(xiàn)狀，明確宅基地流轉(zhuǎn)的改革思路是先出臺(tái)政策規(guī)范，然后鼓勵(lì)規(guī)范流轉(zhuǎn)，并制定適當(dāng)?shù)膲毫φ?，完善宅基地流轉(zhuǎn)監(jiān)管，即建立宅基地流轉(zhuǎn)的“規(guī)范――激勵(lì)――壓力”機(jī)制；明確宅基地退出的改革思路是先打好基礎(chǔ)，引導(dǎo)農(nóng)戶退出宅基地，然后通過(guò)合理的補(bǔ)償與保障制度激勵(lì)農(nóng)戶主動(dòng)退出，并針對(duì)違規(guī)持有宅基地的現(xiàn)象進(jìn)行打壓，即建立宅基地退出的“引導(dǎo)――激勵(lì)――壓力”機(jī)制。通過(guò)建立合理的宅基地流轉(zhuǎn)與退出機(jī)制，規(guī)范流轉(zhuǎn)，讓符合條件的農(nóng)戶主動(dòng)地、積極地退出宅基地，以實(shí)現(xiàn)耕地面積不減少、建設(shè)用地不增加、農(nóng)村土地節(jié)約集約利用的目標(biāo)，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，加快統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展進(jìn)程。

2 建立宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制

2.1 宅基地流轉(zhuǎn)規(guī)范機(jī)制

2.1.1 嚴(yán)格限定流轉(zhuǎn)規(guī)則，明確規(guī)范性目的 主要針對(duì)范圍、主體、前提條件等流轉(zhuǎn)規(guī)則進(jìn)行嚴(yán)格限定。開(kāi)展農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的范圍應(yīng)先由村集體經(jīng)濟(jì)組織擴(kuò)展到鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)，待改革試點(diǎn)成熟時(shí)，可進(jìn)一步擴(kuò)展到區(qū)縣、全市乃至全省范圍。現(xiàn)階段流轉(zhuǎn)主體必須是農(nóng)村戶籍人口，城鎮(zhèn)戶籍人口不能參與宅基地流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)必須符合以下前提條件：必須符合土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃；必須產(chǎn)權(quán)清晰，擁有合法的權(quán)屬證明，防止違法建筑、小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)農(nóng)村房屋交易變相合法化；已確定用于掛鉤指標(biāo)歸還、地票復(fù)墾的農(nóng)村宅基地不得流轉(zhuǎn)。

2.1.2 組建農(nóng)村土地交易中心，凸顯市場(chǎng)化特征 建立農(nóng)村土地交易中心是規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施，是體現(xiàn)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)化交易的重要平臺(tái)，可以依托國(guó)有土地交易中心設(shè)立。通過(guò)農(nóng)村土地交易中心，以轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租等方式對(duì)宅基地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。由于宅基地流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)民權(quán)益，在市場(chǎng)化交易的同時(shí)，應(yīng)具有政府參與的交易管理體系，可通過(guò)嚴(yán)格流轉(zhuǎn)程序來(lái)實(shí)現(xiàn)。具體程序應(yīng)包括“流轉(zhuǎn)主體提交流轉(zhuǎn)申請(qǐng)――國(guó)土部門審查申請(qǐng)――公開(kāi)流轉(zhuǎn)――簽訂流轉(zhuǎn)合同――國(guó)土部門登記備案”。

2.1.3 建立集體建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估體系，細(xì)化收益分配 合理評(píng)估宅基地價(jià)格，是在流轉(zhuǎn)中保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的重要途徑?？梢詤⒄粘擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，對(duì)包含宅基地在內(nèi)的集體建設(shè)用地進(jìn)行分等定級(jí)，并制定集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，作為宅基地流轉(zhuǎn)的政府指導(dǎo)價(jià)。流轉(zhuǎn)價(jià)格以政府指導(dǎo)價(jià)為基礎(chǔ)，最終價(jià)格由市場(chǎng)決定。通過(guò)交易獲得的流轉(zhuǎn)價(jià)款應(yīng)根據(jù)所有權(quán)與使用權(quán)的權(quán)利不同進(jìn)行合理分配。流轉(zhuǎn)收益主要?dú)w原使用者所有，原宅基地實(shí)際占用面積超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分的流轉(zhuǎn)收益歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有，以切實(shí)保護(hù)土地所有者和使用者的土地收益。

2.1.4 分區(qū)域開(kāi)放宅基地流轉(zhuǎn)，實(shí)行階段式推進(jìn) 由于宅基地流轉(zhuǎn)對(duì)市場(chǎng)、需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等有一定的要求，并不適合一時(shí)間將全部區(qū)域納入流轉(zhuǎn)范圍，可分區(qū)域、分步驟地逐步推進(jìn)。具體可分三個(gè)階段：第一階段設(shè)立宅基地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，可選擇統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革示范區(qū)、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)區(qū)、具備農(nóng)村土地交易中心等在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與利用方面有探索與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的區(qū)域設(shè)立試點(diǎn)，先行先試；第二階段在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究出臺(tái)相關(guān)規(guī)范細(xì)則的基礎(chǔ)上，擴(kuò)寬到有實(shí)際需求的經(jīng)濟(jì)水平較高的區(qū)域；第三階段是在制度成熟、多數(shù)區(qū)域?qū)嵺`順利的基礎(chǔ)上，實(shí)行全域開(kāi)放，全面推進(jìn)宅基地流轉(zhuǎn)。

2.2 宅基地流轉(zhuǎn)激勵(lì)機(jī)制 農(nóng)村宅基地的規(guī)范流轉(zhuǎn)能夠體現(xiàn)出宅基地的財(cái)產(chǎn)性價(jià)值，提高土地利用效率，調(diào)動(dòng)農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)積極性，有利于流轉(zhuǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

2.2.1 加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，提高宅基地區(qū)位條件 農(nóng)村宅基地長(zhǎng)期以來(lái)財(cái)產(chǎn)性價(jià)值無(wú)法凸顯的重要原因是區(qū)位條件差，因此，加強(qiáng)飲水安全、農(nóng)村道路、農(nóng)村電力、農(nóng)村沼氣等農(nóng)業(yè)生活性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)農(nóng)村義務(wù)教育、農(nóng)村衛(wèi)生、農(nóng)村文化設(shè)施等農(nóng)村社會(huì)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升宅基地區(qū)位水平，可以增加流轉(zhuǎn)收益，提高農(nóng)戶流轉(zhuǎn)的積極性。

2.2.2 提供宅基地交易的小額貸款支持和優(yōu)惠政策，為受讓方提供融資渠 針對(duì)位于地災(zāi)區(qū)、高山區(qū)、危房區(qū)等居住條件較差的農(nóng)戶，在流轉(zhuǎn)過(guò)程中提供一定的住房補(bǔ)貼，為一般農(nóng)戶提供小額的貸款支持，為農(nóng)戶解決購(gòu)買與租賃宅基地的資金問(wèn)題，以鼓勵(lì)農(nóng)戶參與宅基地流轉(zhuǎn)。

2.3 宅基地流轉(zhuǎn)壓力機(jī)制 在鼓勵(lì)農(nóng)戶以規(guī)范的途徑流轉(zhuǎn)宅基地的同時(shí)，還應(yīng)注重對(duì)違法違規(guī)流轉(zhuǎn)行為的制止與懲罰，增加非法流轉(zhuǎn)的壓力，以疏堵結(jié)合的方式完善宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制。

2.3.1 加強(qiáng)監(jiān)管，提高基層執(zhí)法水平 增加鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土所管理人員、車輛和資金預(yù)算，建立宅基地動(dòng)態(tài)巡查制度，提高基層的執(zhí)法力度，加強(qiáng)宅基地利用與流轉(zhuǎn)監(jiān)管。

2.3.2 加重處罰，堅(jiān)決杜絕非法流轉(zhuǎn) 加大非法出租、非法倒賣宅基地的處罰力度，明確不同類型的處罰金額，對(duì)非法倒賣宅基地情節(jié)嚴(yán)重的給予拘留或拘役處罰。

2.3.3 加強(qiáng)宣傳，提高農(nóng)戶守法意識(shí) 提倡規(guī)范流轉(zhuǎn)的同時(shí)加大對(duì)非法流轉(zhuǎn)危害與處罰的宣傳，提高農(nóng)戶的遵法守法意識(shí)與權(quán)益保障意識(shí)，在農(nóng)戶中產(chǎn)生威懾力，引導(dǎo)農(nóng)戶自覺(jué)脫離非法流轉(zhuǎn)的隊(duì)伍。

3 建立宅基地退出機(jī)制

3.1 宅基地退出引導(dǎo)機(jī)制

3.1.1 編制村級(jí)規(guī)劃，完善規(guī)劃引導(dǎo) 編制村級(jí)土地利用總體規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃等村級(jí)規(guī)劃，建立和完善農(nóng)村人均用地標(biāo)準(zhǔn)[1]，合理確定宅基地的數(shù)量、布局和用地規(guī)模，因地制宜地規(guī)劃中心村建設(shè)，完善中心村配套基礎(chǔ)設(shè)施，使之成為吸引力、輻射力的示范村，讓農(nóng)戶主動(dòng)退出原來(lái)宅基地而到中心村集中建房。

3.1.2 建立宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制，形成制度引導(dǎo) 只有從制度上完善了宅基地流轉(zhuǎn)的機(jī)制建設(shè)，放開(kāi)了宅基地申請(qǐng)主體資格的限制，宅基地的退出及集約利用才能有好的制度基礎(chǔ)，也有利于推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。

3.1.3 健全宅基地整理復(fù)墾機(jī)制，形成政策引導(dǎo) 現(xiàn)行法規(guī)政策提出了“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤”、“鼓勵(lì)宅基地向中心村、小城鎮(zhèn)集中”、“提倡相對(duì)集中建設(shè)公寓式樓房”等推進(jìn)農(nóng)村宅基地整理復(fù)墾的要求，在此基礎(chǔ)上，國(guó)家和地方政府給予一定量的配套資金，積極開(kāi)展整理復(fù)墾規(guī)劃，完善宅基地整理復(fù)墾的政策支持，引導(dǎo)宅基地通過(guò)整理復(fù)墾方式規(guī)范的退出。

3.2 宅基地退出激勵(lì)機(jī)制

3.2.1 建立宅基地退出補(bǔ)償制度 農(nóng)戶作為理性經(jīng)濟(jì)人，只有當(dāng)補(bǔ)償制度符合其預(yù)期的時(shí)候才會(huì)考慮退出宅基地。為了充分體現(xiàn)宅基地的用益物權(quán)，應(yīng)考慮多種補(bǔ)償方式，大致可以分為實(shí)物補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償兩大類。關(guān)于實(shí)物補(bǔ)償，即結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，以整理規(guī)劃為推力[2]，配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)國(guó)土部門下達(dá)一定的啟動(dòng)指標(biāo)，作為新農(nóng)村建設(shè)周轉(zhuǎn)使用，農(nóng)戶在退出宅基地后立刻就能入住新居，提高了農(nóng)戶退地的積極性，也大大降低了過(guò)渡期的開(kāi)銷。關(guān)于貨幣補(bǔ)償，適合合法擁有一戶多宅、已在城鎮(zhèn)購(gòu)房的農(nóng)戶，補(bǔ)償款分為房屋補(bǔ)償和宅基地補(bǔ)償兩部分，其中房屋補(bǔ)償金額可以參照征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定，宅基地補(bǔ)償金額根據(jù)宅基地流轉(zhuǎn)價(jià)格均價(jià)確定。

3.2.2 建立合理的收益分配制度 農(nóng)村宅基地的退出與利用不僅需要農(nóng)戶積極參與，還需要政府部門的大力推進(jìn)和集體經(jīng)濟(jì)組織的積極配合，因此只有建立起保障政府、集體、農(nóng)戶三方利益的收益分配制度，才能有效推動(dòng)宅基地的退出與集約利用。農(nóng)戶作為宅基地的實(shí)際使用權(quán)人，自然應(yīng)獲得宅基地退出補(bǔ)償?shù)闹饕糠?，集體經(jīng)濟(jì)組織作為土地所有權(quán)人，也應(yīng)有所有權(quán)收益的體現(xiàn)，二者的分配比例可以參考重慶地票價(jià)款分配85：15來(lái)確定。政府的參與分配方式則為收取稅費(fèi)。

3.3 宅基地退出壓力機(jī)制

3.3.1 建立部分宅基地有償使用制度 壓力機(jī)制并非針對(duì)全部宅基地，面積合規(guī)、一戶一宅的農(nóng)戶仍然可以無(wú)償使用宅基地。對(duì)于超標(biāo)超占、非法取得的宅基地則應(yīng)實(shí)行有償使用制度。其中對(duì)于合法取得一戶多宅的，僅對(duì)多余的宅基地收取使用費(fèi)，并執(zhí)行累進(jìn)制計(jì)算，即擁有的宅基地?cái)?shù)量越多，所繳納的使用費(fèi)越高；對(duì)于超標(biāo)超占、非法取得一戶多宅的，除了繳納宅基地使用費(fèi)，還應(yīng)收取處罰費(fèi)用，通過(guò)經(jīng)濟(jì)利益的約束，使其主動(dòng)退出宅基地[3]。壓力機(jī)制的建立不僅促使農(nóng)戶退出多余宅基地，也有利于對(duì)違法用地的控制。

3.3.2 建立建新拆舊履約保證金制度 為切實(shí)解決“建新不拆舊”問(wèn)題，在農(nóng)民申請(qǐng)新的宅基地時(shí)，以合同形式要求其繳納可支付舊房費(fèi)用的保證金，約定在其新房建成后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)拆除舊房，將舊宅基地歸還本集體經(jīng)濟(jì)組織。履約后該保證金如數(shù)退還；占新不拆舊，則依法，保證金用于支付執(zhí)行費(fèi)用。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃滟.建立農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制的思考[J].決策與信息，2012（3）：16-18.

第3篇：農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)政策范文

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村宅基地；存在問(wèn)題；對(duì)策建議

農(nóng)村土地問(wèn)題涉及村民切身利益，受到村民的廣泛關(guān)注，特別是農(nóng)村宅基地管理工作涉及內(nèi)容廣泛，具有較強(qiáng)的政策性，但在實(shí)際執(zhí)行中面臨復(fù)雜的工作環(huán)境，特別是在新形勢(shì)下村民思想更加開(kāi)放，個(gè)人建房問(wèn)題點(diǎn)多面廣、受到眾多因素影響，農(nóng)村地域面積廣闊使國(guó)土部門難以監(jiān)管到位，宅基地管理呈現(xiàn)出一些新特點(diǎn)，出現(xiàn)了一些新問(wèn)題，需要對(duì)管理工作進(jìn)行探究。

一、當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村宅基地管理工作中存在的問(wèn)題

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，越來(lái)越多的農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力進(jìn)入城鎮(zhèn)就業(yè)，但大都在農(nóng)村保留了宅基地，同時(shí)農(nóng)村宅基地規(guī)模也不斷擴(kuò)大，特別是近年來(lái)呈現(xiàn)出農(nóng)村違法建設(shè)增多的趨勢(shì)，對(duì)宅基地管理不當(dāng)則極易引發(fā)耕地占用等土地管理問(wèn)題。當(dāng)前的農(nóng)村宅基地管理中，主要存在以下問(wèn)題：

1、村莊和建房比較散亂，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃

隨著村民生活水平提高，農(nóng)村建房呈現(xiàn)出不在鄉(xiāng)村規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)，在選址和建筑規(guī)模上的隨意性增大，根深蒂固的“圈地”思想有所抬頭，或是沿著公路和村莊道路“線狀”擴(kuò)張，或是向村莊四周形成“塊狀”擴(kuò)張，村莊建設(shè)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，建設(shè)隨意性差，整體布局不合理，影響了街巷道路的暢通性和村容村貌的整潔程度，浪費(fèi)了土地資源。

2、政策法規(guī)不完善，違法違規(guī)占地現(xiàn)象頻發(fā)

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的背景下，外出居民宅基地和房屋閑置，而現(xiàn)行宅基地管理法規(guī)側(cè)重于對(duì)新增宅基地管理，缺乏有效的宅基地退出機(jī)制，導(dǎo)致村民在宅基地使用中沒(méi)有責(zé)任、只有權(quán)利，只想多占、不愿推出。當(dāng)前的土地管理法規(guī)對(duì)違法違規(guī)建設(shè)的處理手段為拆除，在實(shí)際工作中因?yàn)榇迕裢度胭Y金，導(dǎo)致違法違規(guī)建設(shè)建成后拆除處理存在困難，特別是在建房收費(fèi)政策取消后，村民誤認(rèn)為無(wú)需審批，對(duì)宅基地使用存在錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致違法違規(guī)建設(shè)增多。同時(shí)，新形勢(shì)下未批先建、少批多占、一戶多宅等問(wèn)題比較突出，或是不在批準(zhǔn)點(diǎn)建房，違規(guī)多占宅基地現(xiàn)象比較突出，造成宅基地對(duì)耕地的占用。

3、點(diǎn)多面廣，監(jiān)管工作存在困難

農(nóng)村宅基地監(jiān)督管理需要大量工作，基層國(guó)土監(jiān)管力量相對(duì)不足、經(jīng)費(fèi)保障較少、執(zhí)法程序復(fù)雜且存在執(zhí)行難題，無(wú)法有效對(duì)農(nóng)村建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督管理，使得農(nóng)村宅基地監(jiān)管工作難以到位。同時(shí)，因?yàn)檎氐臒o(wú)序擴(kuò)張，耕地建房比較普遍，一方面造成了違法違規(guī)建設(shè)，另一方面又造成了耕地占補(bǔ)難以平衡。

二、加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的對(duì)策建議

1、因地制宜完善村鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃

要結(jié)合縣域土地利用總體規(guī)劃等發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合具體村鎮(zhèn)的發(fā)展實(shí)際，修訂完善鎮(zhèn)、村土地利用規(guī)劃，劃定建設(shè)用地紅線，嚴(yán)格控制建設(shè)用地總量，合理布局宅基地分布和居民點(diǎn)的數(shù)量。要以節(jié)約用地為目標(biāo)，堅(jiān)持穩(wěn)定和調(diào)整的有序銜接，分散和適度集中相結(jié)合的方式，嚴(yán)格控制宅基地用地計(jì)劃，不搞大拆大建。要控制新增宅基地用地計(jì)劃，劃定宅基地發(fā)展紅線，嚴(yán)格限定建房和建設(shè)區(qū)域，防止建設(shè)用地?zé)o序擴(kuò)張。

2、完善預(yù)防機(jī)制，防止違法違規(guī)用地問(wèn)題發(fā)生

針對(duì)農(nóng)村違規(guī)使用耕地或宅基地建房后難以拆除或拆除成本較高、對(duì)群眾造成損失的問(wèn)題，要健全完善有關(guān)法規(guī)制度，積極采取事前預(yù)防措施，有效遏制違法違規(guī)占用宅基地或耕地進(jìn)行建設(shè)問(wèn)題的發(fā)生。要加強(qiáng)政策宣傳，在明確宅基地范圍和用途的基礎(chǔ)上，及時(shí)向群眾宣傳有關(guān)政策和法律法規(guī)，并告知違規(guī)后需要拆除，提高群眾守法利用宅基地的意識(shí)。要健全完善責(zé)任體系，針對(duì)基層國(guó)土監(jiān)管力量難以有效實(shí)現(xiàn)監(jiān)管全覆蓋的實(shí)際，加大經(jīng)費(fèi)和人員保障，充實(shí)基層監(jiān)管力量，并劃定網(wǎng)格區(qū)域，由專人負(fù)責(zé)，提高監(jiān)管的針對(duì)性；要充分發(fā)揮基層鎮(zhèn)村干部的作用，制定相應(yīng)制度使社區(qū)和村干部負(fù)有一定的監(jiān)管職責(zé)，監(jiān)督本社區(qū)或村居內(nèi)的宅基地使用和建設(shè)行為，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)違法行為立即上報(bào)，及時(shí)組織人員進(jìn)行阻止或拆除，降低違法違規(guī)行為的處理成本，把問(wèn)題消滅在萌芽狀態(tài)。對(duì)于幫助和蓄意支持村民進(jìn)行違法違規(guī)宅基地使用和建設(shè)的國(guó)土或鎮(zhèn)村工作人員，要嚴(yán)肅追責(zé)和處理，加大對(duì)惡意阻撓執(zhí)法人員處理違規(guī)違法建設(shè)行為的村民的打擊力度，形成濃厚的工作氛圍，有效遏制違法違規(guī)用地問(wèn)題的發(fā)生。同時(shí)，要妥善處理遺留問(wèn)題，對(duì)確實(shí)無(wú)法拆除的，要采取相應(yīng)的手段進(jìn)行處罰或處理，強(qiáng)化群眾的守法意識(shí)。

3、落實(shí)有關(guān)制度，強(qiáng)化農(nóng)村宅基地管理

要完善各項(xiàng)農(nóng)村宅基地取得、使用和管理制度，強(qiáng)化對(duì)農(nóng)村宅基地的管理。要規(guī)范宅基地申請(qǐng)使用條件，我國(guó)有關(guān)的土地法規(guī)要求一戶村民只能擁有一處宅基地，擁有宅基地的面積也都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，要進(jìn)一步細(xì)化“一戶一宅”原則，按照分戶條件和人口宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)確定和嚴(yán)格規(guī)范宅基地申請(qǐng)條件，對(duì)不符合條件的申請(qǐng)不予批準(zhǔn)。要完善宅基地使用權(quán)取得制度，對(duì)由集體經(jīng)濟(jì)組織劃撥的宅基地，原則上是無(wú)償取得；對(duì)房屋繼承或購(gòu)買取得的房屋，可使其取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。要修訂完善宅基地流轉(zhuǎn)和退出制度，通過(guò)對(duì)閑置宅基地的有效流轉(zhuǎn)，以及對(duì)外出人員原有宅基地的退出，盤活農(nóng)村現(xiàn)有宅基地存量資源，減少農(nóng)村宅基地閑置、空置現(xiàn)象，進(jìn)一步完善有關(guān)法律法規(guī)和市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)宅基地制度，有效規(guī)范宅基地使用者和宅基地上房屋使用者不一致的現(xiàn)象，適度放寬村民對(duì)宅基地的處置權(quán)，維護(hù)村民的合法權(quán)益。要規(guī)范宅基地申請(qǐng)報(bào)批流程，對(duì)申請(qǐng)宅基地的，要對(duì)包括申請(qǐng)?zhí)岢鋈饲闆r以及土地地類、性質(zhì)和面積等在內(nèi)的內(nèi)容在所在村居進(jìn)行公示，讓所有群眾都參與監(jiān)督，并嚴(yán)格按照有關(guān)條件進(jìn)行檢查，確保符合條件且所有村民無(wú)異議后再進(jìn)行審批。

三、結(jié)論

綜上所述，農(nóng)村宅基地是農(nóng)村土地管理的重要內(nèi)容，科學(xué)有效的宅基地管理將改善農(nóng)村村容村貌、提高宅基地和土地節(jié)約集約利用水平、有效保護(hù)耕地，從而為新農(nóng)村建設(shè)提供充足的用地保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]張夢(mèng)琳.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的資源配置效應(yīng)及政策含義[J].中國(guó)土地科學(xué)，2008（11）.

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第4篇：農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)政策范文

關(guān)鍵詞：糧食核心區(qū)；農(nóng)村宅基地；入市流轉(zhuǎn)

中圖分類號(hào)：F301.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI 編碼：10.3969/j.issn.1006-6500.2017.05.017

Abstract： In the process of urbanization growing thirst for space， aimed at the status and existing problems of rural housing land grain production core， discussed under the premise that right is not clear， lack of the system of collective land market circulation policies and measures， to study and put forward： the current land management should adopt the mode of persuation rather than a strong wall， should be through the guidance of scientific， clear property rights， and strict management， reasonable distribution， supervision and other measures to advance carefully on the land market.

Key words： the core area of grain production； house-site in the countryside； in the market circulation

與城鎮(zhèn)國(guó)有土地相比，我國(guó)集體土地?zé)o論是在政策支持還是在利用方式中都受到了嚴(yán)格制約，后者的利用條件都要比前者苛刻得多。作為數(shù)量最大的建設(shè)用地，宅基地粗放利用與城市化進(jìn)程對(duì)空間渴求之間的矛盾日趨白熱化。農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀卻是中國(guó)最為獨(dú)特、最為敏感，也是最難以決斷的一項(xiàng)制度[1-2]。我國(guó)農(nóng)村宅基地量多、面大、覆蓋范圍廣，變革宅基地制度理應(yīng)屬于土地制度改革的重要領(lǐng)域。當(dāng)前，在我國(guó)耕地保護(hù)更加規(guī)范嚴(yán)格前提下，宅基地順利入市無(wú)疑已成為當(dāng)前土地制度改革的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。作為糧食核心區(qū)的河南省，耕地保護(hù)更是任重道遠(yuǎn)，土地資源卻越來(lái)越緊缺，與此同時(shí)又要面對(duì)航空港綜合試驗(yàn)區(qū)、“米”字形高鐵網(wǎng)及配套“一路一帶”戰(zhàn)略發(fā)展。因此，開(kāi)展農(nóng)村宅基地入市研究，讓農(nóng)業(yè)大省“沉睡的資產(chǎn)”活起來(lái)，讓人口大省的農(nóng)民享有更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下河南省集體建設(shè)用地利用方式和發(fā)展模式的重要研究?jī)?nèi)容。

1 農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

1.1 農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀

1.1.1 新建住房無(wú)序擴(kuò)張 目前，我國(guó)農(nóng)村新建宅基地在審核趨于嚴(yán)格，但用地區(qū)位卻比老宅基地要好得多，特別是農(nóng)民分戶后，多數(shù)都愿意重新選址建新房。據(jù)抽樣統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前農(nóng)村中10%～30%的農(nóng)戶擁有一戶多宅。自2009―2013年，河南省人均宅基地面積下降了10～30 m2，宅基地?cái)?shù)量卻增加了13.33萬(wàn)hm2。

1.1.2 現(xiàn)狀住宅嚴(yán)重超標(biāo) 據(jù)《全國(guó)土地利用變更調(diào)查報(bào)告》，我國(guó)新增村莊建設(shè)用地總量呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，農(nóng)村人均住房面積也是逐年上升。長(zhǎng)期以來(lái)由于對(duì)農(nóng)村建房缺乏科學(xué)有效管理及宅基地免費(fèi)的使用制度，導(dǎo)致農(nóng)戶超占、亂占，農(nóng)戶人均住宅面積嚴(yán)重超標(biāo)。目前，全國(guó)農(nóng)村宅基地人均用地約260 m2，河南人均用地約308 m2，二者都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于人均用地標(biāo)準(zhǔn)[3]。

1.1.3 存量用地閑置浪費(fèi) 宅基地中閑置和空心化問(wèn)題突出。原因如下：農(nóng)民外出經(jīng)商、打工及家庭傳統(tǒng)的分家方式是宅基地荒廢的主要原因；其次，因村民搬進(jìn)新住宅，舊宅依舊存在而形成閑置；第三，村民老房屋周圍有大量自留地，一旦房屋閑置就荒廢而無(wú)人問(wèn)津。全國(guó)1 333萬(wàn)hm2農(nóng)村宅基地中有10%～15%于閑置狀態(tài)，計(jì)133.3萬(wàn)～200萬(wàn)hm2；據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年河南省僅清理整頓的閑置地就可以再建21個(gè)鄭東新區(qū)。

1.1.4 農(nóng)村宅基地管理失控 盡管法律在宅基地管理上規(guī)定的非常嚴(yán)格，但事實(shí)上很難實(shí)施。首先，因村莊規(guī)劃滯后，新村建設(shè)與舊村改造脫節(jié)，政府缺乏對(duì)農(nóng)戶新房規(guī)劃，建新規(guī)模得不到控制，加上村民法制觀念淡薄，新村中土地亂占濫用，嚴(yán)重影響了村莊統(tǒng)一規(guī)劃[4]。二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層國(guó)土所因人手少，致使宅基地執(zhí)法巡查不到位，很難對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)民建房實(shí)施有效管控。三是我國(guó)土地用途管制是一種用地規(guī)?？刂浦贫?，屬于從上到下一種管控，其末端農(nóng)民蓋房用地一般很少考慮，從而迫使農(nóng)民新房用地要占用承包地，嚴(yán)重危及耕地保護(hù)。

1.1.5 宅基地流轉(zhuǎn)地區(qū)差異 不同經(jīng)濟(jì)條件地區(qū)，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)區(qū)域差異極其明顯。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)在城市郊區(qū)相對(duì)較多，在偏遠(yuǎn)區(qū)域流轉(zhuǎn)卻很少。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部，通過(guò)房屋買賣、出租、抵押等流轉(zhuǎn)的宅基地占10%～40%，其流轉(zhuǎn)活躍度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般區(qū)域。在同一流轉(zhuǎn)半徑范圍內(nèi)，農(nóng)村宅基地活躍程度伴隨著距中心城市的距離增加而逐漸降低。河南省宅基地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)較明顯“城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部和一般農(nóng)村”三個(gè)區(qū)域。

1.2 農(nóng)村宅基地制度中存在的問(wèn)題

1.2.1 所有權(quán)主體不清 目前，我國(guó)《土地管理法》在一定程度上對(duì)農(nóng)村宅基地的所有、使用權(quán)進(jìn)行了簡(jiǎn)單約束，但從法律層面上并沒(méi)有說(shuō)明村民集體應(yīng)該如何行使所有權(quán)，造成了在農(nóng)村宅基地使用和管理上出現(xiàn)縣、鄉(xiāng)、村、組四級(jí)主體權(quán)責(zé)不明、管理混亂，致使農(nóng)村宅基地確權(quán)登記困難并滯后，農(nóng)戶無(wú)法行使自己的權(quán)利。

1.2.2 用益物權(quán)不完整 物權(quán)法將宅基地使用權(quán)明確為用益物權(quán)。又說(shuō)“宅基地使用權(quán)是一種帶有社會(huì)福利性質(zhì)的權(quán)利，是農(nóng)民的安身之本，是農(nóng)民基于集體成員身份而享有的福利保障”[5-6]。宅基地用益物權(quán)在法律上表達(dá)模糊、自相矛盾，存在先天不足。近幾年，各地推行村莊整理、集中居住、宅基地?fù)Q房等一系列活動(dòng)基本都不考慮農(nóng)民宅基地的收益權(quán)。對(duì)于整理節(jié)余的建設(shè)用地出讓收益及增值收益，農(nóng)民及其集體都享用極少或很難分享。

1.2.3 財(cái)產(chǎn)權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn) 目前，我國(guó)法律法規(guī)明文禁止宅基地抵押，也不能將宅基地轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人或組織，而建立在宅基地上的住宅卻允許作為貸款的抵押物，使得農(nóng)戶無(wú)法對(duì)自己的宅基地?fù)碛凶罱K的處置權(quán)和經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)權(quán)，不可避免地?fù)p害了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。宅基地使用權(quán)是一種沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)值的權(quán)利，農(nóng)民土地資產(chǎn)價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)。但農(nóng)村宅基地私下交易無(wú)法避免，“隱形市場(chǎng)”和隨意定價(jià)的轉(zhuǎn)讓行為使原本屬于集體所有的宅基地轉(zhuǎn)讓收益大量流失。

1.2.4 宅基地制度設(shè)計(jì)效率低下 制度的設(shè)計(jì)不僅需要考慮公平性，更需要注重效率。我國(guó)農(nóng)村宅基地制度在很大程度上維護(hù)了農(nóng)村內(nèi)部集體成員間的基本公平，但由于其無(wú)償?shù)暮蜔o(wú)時(shí)間約束的使用期限，使其在產(chǎn)權(quán)制度的安排上因沒(méi)有時(shí)間節(jié)點(diǎn)而缺乏效率。隨著土地資源性理念強(qiáng)化，宅基地使用權(quán)制度的設(shè)計(jì)要求不僅要保障農(nóng)民住房需求，又要實(shí)現(xiàn)效率價(jià)值目標(biāo)，更要求土地產(chǎn)權(quán)從“以所有為中心”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙岳脼橹行摹盵7-8]。

1.2.5 宅基地私下流轉(zhuǎn)問(wèn)題嚴(yán)重 據(jù)國(guó)土資源部有關(guān)統(tǒng)計(jì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)村宅基地自發(fā)、隱形的市場(chǎng)遍布各地。更為重要的是，相關(guān)的宅基地產(chǎn)權(quán)缺少法律條文約束，國(guó)家頒布的法律法規(guī)存在著互相引用和相互矛盾，導(dǎo)致現(xiàn)行條件下宅基地登記管理制度混亂、缺乏對(duì)宅基地使用上的必要監(jiān)督。同時(shí)缺乏宅基地退出機(jī)制，無(wú)法實(shí)施有效的村莊整理和中心村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，因宅基地流轉(zhuǎn)引發(fā)的矛盾不斷。

2 促進(jìn)宅基地入市流轉(zhuǎn)的建議和措施

在我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)加速進(jìn)行之中，以和諧發(fā)展的城鄉(xiāng)居民利益互補(bǔ)為導(dǎo)向，宅基地管理措施應(yīng)當(dāng)采取疏導(dǎo)方式而非強(qiáng)堵手段，通過(guò)土地管理制度改革，依法準(zhǔn)許并探索宅基地入市模式。建議如下。

2.1 科學(xué)引導(dǎo)，促進(jìn)農(nóng)民適度集中居住

科學(xué)預(yù)測(cè)農(nóng)村宅基地?cái)?shù)量和用地規(guī)模；結(jié)合美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，適度開(kāi)展村莊治理，加強(qiáng)宅基地規(guī)劃管理，嚴(yán)格用途管制，從嚴(yán)控制村莊建設(shè)用地規(guī)模和布局。通過(guò)流轉(zhuǎn)、置換、整理等方式，整合優(yōu)化農(nóng)村宅基地布局，逐步推進(jìn)農(nóng)宅集居化建設(shè)。再者，要實(shí)施差異化戰(zhàn)略，以組為單位實(shí)行集中居住，逐步打破行政區(qū)劃，嚴(yán)格實(shí)行“一戶一基”、“統(tǒng)規(guī)自建”，逐步引導(dǎo)遷村并點(diǎn)建設(shè)[9]。第四，進(jìn)一步強(qiáng)化增減掛鉤政策實(shí)施，以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作為原則，通過(guò)異地置換，真正實(shí)現(xiàn)人、地、錢協(xié)調(diào)統(tǒng)一發(fā)展。

2.2 明確產(chǎn)權(quán)，完善宅基地立法體系

首先，明確宅基地用益物權(quán)，切實(shí)賦予農(nóng)民對(duì)宅基地更充分的占有、使用、收益和D讓權(quán)及繼承權(quán)；其次，要理清宅基地的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容、結(jié)構(gòu)、歸屬及流轉(zhuǎn)狀況，早日完成《集體土地使用證》和《房屋產(chǎn)權(quán)證》的登記發(fā)證工作；第三，廢除上位法中關(guān)于限制宅基地自由流轉(zhuǎn)的有關(guān)條款，規(guī)定村民集體有宅基地的處置權(quán)，國(guó)家具有宅基地宏觀配置權(quán)，農(nóng)戶具備宅基地微觀使用權(quán)、收益權(quán)以及一般轉(zhuǎn)讓權(quán)；允許宅基地在城鄉(xiāng)居民之間自由流轉(zhuǎn)；第四，加強(qiáng)宅基地立法體系建設(shè)，修改《土地管理法》及其《實(shí)施條例》，盡快出臺(tái)《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，明確宅基地入市流轉(zhuǎn)的對(duì)象、條件、范圍、方式，以及流轉(zhuǎn)的主體、程序、收益處置與管理等，明確收益分配；第五，制定城鄉(xiāng)統(tǒng)一的《房屋征收與補(bǔ)償條例》，實(shí)現(xiàn)同地同價(jià)、同房同價(jià)，推進(jìn)建設(shè)用地城鄉(xiāng)一體化。

2.3 嚴(yán)格管理，構(gòu)建入市價(jià)格體系

首先，堅(jiān)持總量控制和用途管制，改革宅基地規(guī)劃管制，明確宅基地管理責(zé)任，上級(jí)政府實(shí)施村莊規(guī)劃和依法管制，制訂宅基地的存量用地使用制度[10]。第二，建立公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的土地市場(chǎng)，完善市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制，構(gòu)建集體建設(shè)用地的定級(jí)估價(jià)和價(jià)格管理制度[11]，建立區(qū)域最低限價(jià)制度和地價(jià)公示制度。第三，要建立交易價(jià)格核準(zhǔn)制度，保障交易的安全性并防止宅基地的投機(jī)行為；建立交易價(jià)格歸入制度，對(duì)于超過(guò)核準(zhǔn)價(jià)格的土地收益，直接歸入為集體經(jīng)濟(jì)組織所共有。第四，大力發(fā)展有助于土地交易健康發(fā)展的評(píng)估機(jī)構(gòu)、土地融資服務(wù)機(jī)構(gòu)、土地保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等中介組織，建立并完善以區(qū)、縣為單位的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理服務(wù)市場(chǎng)體系。

2.4 合理分配，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民合法利益

首先，停止新增宅基地審批，所有入市流轉(zhuǎn)宅基地必須符合規(guī)劃，對(duì)登記在冊(cè)的超標(biāo)宅基地每年按超標(biāo)面積大小采用累進(jìn)收費(fèi)。第二，建立合理的土地收益分配機(jī)制，將流轉(zhuǎn)收益分為房屋收益和宅基地收益，前者全部歸原宅基地使用者所有，后者應(yīng)當(dāng)在國(guó)家和集體經(jīng)濟(jì)組織和原宅基地使用者之間進(jìn)行合理調(diào)配，大部分留給原宅基地使用者，國(guó)家則通過(guò)土地稅的形式分享。第三，宅基地交易由買賣雙方按照市場(chǎng)價(jià)格自由進(jìn)行，政府不參與其中，政府通過(guò)征收稅費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)富的“二次分配”；同時(shí)規(guī)定“初次”交易上繳集體組織的土地使用權(quán)補(bǔ)償金多數(shù)，“二次”交易免繳上述費(fèi)用。第四，轉(zhuǎn)讓的宅基地，要經(jīng)過(guò)村民代表會(huì)議或者村民會(huì)議的過(guò)半數(shù)同意，本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2.5 加強(qiáng)監(jiān)督，完善宅基地流轉(zhuǎn)保障體制

首先，加大違法違規(guī)宅基地查處，鼓勵(lì)農(nóng)民加入到村莊建設(shè)中，對(duì)村莊違規(guī)建房、占用耕地建房的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即查處；對(duì)違規(guī)建房的現(xiàn)象做到早發(fā)現(xiàn)、早處理，對(duì)非法占用農(nóng)村宅基地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或變相開(kāi)發(fā)行為，要追究其刑事責(zé)任。其次，建立宅基地期限制度和宅基地閑置收回制度。為保障宅基地使用權(quán)人的合法權(quán)益并實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)效益價(jià)值，建議建立宅基地使用年限制度，附加續(xù)期申請(qǐng)制度；同時(shí)建立配套的宅基地轉(zhuǎn)讓期限，約定超過(guò)制度設(shè)計(jì)的宅基地使用權(quán)期限部分無(wú)效，并以剩余期限為限期。第三，對(duì)于閑置的宅基地應(yīng)該建立閑置罰金制度和收回制度，規(guī)定合理期限，在閑置時(shí)間達(dá)到該期限，需要按年繳納閑置費(fèi)，超過(guò)閑置期限，村集體經(jīng)濟(jì)組織將無(wú)償收回該宅基地。第四，建立完善的農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、社會(huì)救濟(jì)等保障制度，將大量的農(nóng)村人口從土地上解放出來(lái)，降低承包地和宅基地所承載的過(guò)多的福利保障功能[12]。

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第5篇：農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)政策范文

關(guān)鍵詞:農(nóng)村;宅基地;節(jié)約集約利用

隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化水平的提高、工業(yè)化進(jìn)程的加速,建設(shè)用地供需矛盾日益突出,并對(duì)土地的利用結(jié)構(gòu)、集節(jié)約利用程度提出了更高、更新要求。然而,在城市建設(shè)用地極度緊張的同時(shí),農(nóng)村卻普遍存在耕地細(xì)碎、閑置,村落零散、宅基地閑置和“空心村”、“爛心村”現(xiàn)象普遍存在,且呈不斷加劇的趨勢(shì)。根據(jù)2008年有關(guān)調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),全國(guó)村莊用地共2.48億畝,其中宅基地占80%以上,約有2億畝左右。約2億畝的宅基地中,閑置荒蕪宅基地竟達(dá)20左右。這既不利于土地的集約利用和新農(nóng)村建設(shè),還嚴(yán)重影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化的進(jìn)程。因此,在快速城市化和工業(yè)化的發(fā)展大背景下,面對(duì)農(nóng)村居民用地的發(fā)展趨勢(shì),對(duì)其科學(xué)地進(jìn)行土地整理,探索農(nóng)村土地尤其是農(nóng)村宅基地節(jié)約集約利用,具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、農(nóng)村宅基地利用存在的問(wèn)題

(一)“一戶一宅”政策操作難,農(nóng)村宅基地管理混亂

首先,農(nóng)民的觀念意識(shí)存在問(wèn)題。農(nóng)民對(duì)農(nóng)村宅基地私有化觀念根深蒂固,認(rèn)為宅基地是一種私有財(cái)產(chǎn),可以世代相傳,即使自己不使用,也不準(zhǔn)別人使用,即使閑置、拋荒,別人也無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)。其次,不少農(nóng)民建房還保持“風(fēng)水”習(xí)俗,坐落、朝向的選擇上基本聽(tīng)“風(fēng)水先生”的,沿襲著自建為主、分散為主、平房為主、獨(dú)門獨(dú)院為主的傳統(tǒng)“四主”、“零星”模式,加上重新房建設(shè)、輕老房改造,致使村莊用地規(guī)模偏小且布局分散、宅基地占地量大、土地利用率低。再次,農(nóng)村宅基地空置與緊缺相矛盾。農(nóng)村中一部分農(nóng)民擁有大面積的宅基地,但是建造面積很小,使用率很低,甚至農(nóng)戶在多余的宅基地上種植蔬菜瓜果等。而另一部分農(nóng)民卻不能滿足其對(duì)宅基地的需求,二者之間存在矛盾,容易引起宅基地緊缺農(nóng)民的不滿,使社會(huì)穩(wěn)定受到影響。最后,農(nóng)村宅基地的不當(dāng)使用。一家農(nóng)戶的子女成為城市居民后,其父母的宅基地仍然存在,由于宅基地是可以世襲的,那么當(dāng)父母過(guò)世后,其已成為城市居民的子女可以繼承此宅基地,這樣子女就可以在老宅上建造豪華住房,或者挪作他用,搞養(yǎng)殖甚至辦工廠等。部分農(nóng)戶也存在住宅基地上搞其他產(chǎn)業(yè)的情況,使得宅基地的規(guī)劃舉步維艱。

(二)農(nóng)村宅基地“無(wú)流轉(zhuǎn)、無(wú)限期、無(wú)償使用”

我國(guó)《土地管理法》及相關(guān)法律均規(guī)定:我國(guó)的宅基地是無(wú)償取得及使用的,這種方式雖然減低了農(nóng)民建房的成本、保障了低收入農(nóng)民住房問(wèn)題,但也出現(xiàn)了諸多問(wèn)題,如農(nóng)民抱著“不用白不用”的心態(tài),無(wú)限制利用宅基地,致使土地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重,甚至在一些人口規(guī)模較大的村莊,由于村內(nèi)宅基地用完,便大面積占用耕地建房,致使耕地面積逐步萎縮。宅基地的無(wú)償使用會(huì)使農(nóng)民都想多占、多用。甚至?xí)霈F(xiàn)搶奪宅基地的現(xiàn)象,影響了社會(huì)安定。同時(shí),我國(guó)立法方面對(duì)宅基地是否可以轉(zhuǎn)讓以及如何轉(zhuǎn)讓一直模糊不清,對(duì)宅基地的流轉(zhuǎn)沒(méi)有明確的法律規(guī)定。雖然允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)人對(duì)地上建筑物(主要是房屋)進(jìn)行出租出賣。然而,針對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓,卻未做出明確的規(guī)定,使宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋轉(zhuǎn)讓相分離。隨著農(nóng)村房屋買賣的出現(xiàn),宅基地轉(zhuǎn)讓不可避免,但這些宅基地的轉(zhuǎn)讓行為并不受現(xiàn)行法律法規(guī)的保護(hù),屬于私下流轉(zhuǎn)。雙方一旦發(fā)生矛盾和糾紛。法院只能要求雙方協(xié)商解決,權(quán)利難以得到有效保護(hù)。另外,法律特別指出對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的進(jìn)一步限制,即禁止農(nóng)村宅基地向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn),轉(zhuǎn)讓必須是同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員的轉(zhuǎn)讓,這就阻礙了宅基地的有效市場(chǎng)配置。

(三)拆遷成本高,“空心村”、“爛心村”改造安置難

農(nóng)村的各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)都沒(méi)有財(cái)政資金資助,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織一般無(wú)力承擔(dān)拆遷中多產(chǎn)生的費(fèi)用。農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相差很大, 農(nóng)村“空心戶”、“空心村”的留守戶多為村里的貧困戶和“老弱病殘”者,經(jīng)濟(jì)條件差,無(wú)力外遷,也無(wú)力改造舊房。另一方面,農(nóng)戶之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡,致使農(nóng)戶改造宅基地的能力也各不相同,從而使得“空心戶”、“空心村”改造中出現(xiàn)難以同步的現(xiàn)象,進(jìn)而阻礙了農(nóng)村宅基地的集約利用。

(四)集體土地資產(chǎn)流失嚴(yán)重

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制改革的深入,客觀存在的土地市場(chǎng)供求關(guān)系使農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓無(wú)法制止,但現(xiàn)行法律法規(guī)又不允許農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn),導(dǎo)致當(dāng)前農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓多為私下進(jìn)行。這種“暗箱操作”、隨意定價(jià)的轉(zhuǎn)讓行為使本來(lái)屬于村集體所有的宅基地收益在隱形交易中大量流入買賣雙方手中,造成了集體土地資產(chǎn)收益的大量流失。

二、農(nóng)村宅基地節(jié)約集約利用的對(duì)策與建議

宅基地的節(jié)約集約利用是緩解我國(guó)土地供需矛盾的有效措施,土地作為不可再生稀缺資源,宅基地的節(jié)約集約利用是保護(hù)耕地資源的有力武器土地是人類賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ),土地資源的稀缺性是人們集約利用土地的直接動(dòng)力。由此可見(jiàn),深入研究和挖掘現(xiàn)有農(nóng)村宅基地利用潛力,可以節(jié)約用地,有效地減少城市發(fā)展過(guò)程中對(duì)耕地的占用,對(duì)于實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)具有重大的戰(zhàn)略意義。

(一)加大宣傳力度,引導(dǎo)農(nóng)民合理建房

在實(shí)際生活中,每個(gè)公民是否能夠自覺(jué)遵守法律法規(guī),提高社會(huì)法律意識(shí)和公民守法的自覺(jué)性,對(duì)規(guī)范農(nóng)村住宅用地管理、保護(hù)耕地將起到重要作用。土地執(zhí)法部門要從宣傳土地法規(guī)和政策入手,充分利用農(nóng)村的廣播、電視等宣傳手段,將當(dāng)前緊張的人地關(guān)系與合理用地、依法用地、集約用地、節(jié)約用地的觀念灌輸給群眾,徹底扭轉(zhuǎn)農(nóng)村村民盲目用地的意識(shí),增強(qiáng)老百姓的惜土觀念。通過(guò)宣傳教育和社會(huì)輿論的正確引導(dǎo),幫助農(nóng)民樹(shù)立正確的建房觀,使廣大群眾積極參與到農(nóng)村宅基地集約化工作中來(lái)。同時(shí),相關(guān)部門應(yīng)采取有效措施對(duì)鄉(xiāng)村干部進(jìn)行土地法律法規(guī)培訓(xùn),尤其是對(duì)于基層村干部,適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可以開(kāi)設(shè)“土地管理課堂”,讓基層干部全面了解土地管理中的法律責(zé)任,徹底改變過(guò)去的宅基地審批村委“一支筆”的做法。加強(qiáng)執(zhí)法力度,嚴(yán)格檢查審批后的農(nóng)戶建房情況,特別是要調(diào)查農(nóng)民新建住房后舊房的拆除情況,防止出現(xiàn)新閑置房,提高土地利用效率和集約化程度。

(二)加快宅基地立法,嚴(yán)把宅基地審批關(guān)

首先,加強(qiáng)宅基地立法體系建設(shè),盡快出臺(tái)《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》及《土地登記條例》等,建立農(nóng)村宅基地有償使用機(jī)制,明晰宅基地產(chǎn)權(quán),明確宅基地流轉(zhuǎn)、宅基地登記發(fā)證、違規(guī)批地建房的處理等具體規(guī)定,指導(dǎo)土地管理部門的具體工作,杜絕土地浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生。其次,加大巡查力度,做好實(shí)地調(diào)查清理工作。各地要因地制宜地組織開(kāi)展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調(diào)查清理工作。制定消化利用的規(guī)劃、計(jì)劃和政策措施。對(duì)農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建住宅。要充分利用村內(nèi)空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。鼓勵(lì)農(nóng)民退還閑置宅基地。對(duì)“一戶多宅”和空置住宅,各地要制定相關(guān)激勵(lì)措施。鼓勵(lì)擁有多余宅基地的農(nóng)民騰退其多余宅基地。凡新建住宅后應(yīng)退出舊宅基地的農(nóng)戶。要采取簽訂合同等有效措施。確保其按期拆除舊房。交出舊宅基地。以免舊宅基地閑置浪費(fèi)。再次,嚴(yán)把宅基地審批關(guān),推行凍結(jié)村界制度、停止辦理“單門獨(dú)院”和控制低層建筑的宅基地審批制度。防止村莊外延,依照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中各村人口增長(zhǎng)情況下達(dá)宅基地計(jì)劃指標(biāo),由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地主管部門結(jié)合村集體研究分配,對(duì)違反村鎮(zhèn)規(guī)劃、一戶多宅、劃新不丟舊和超面積的宅基地堅(jiān)決不予審批;對(duì)“單門獨(dú)院”和低層建筑嚴(yán)加控制。

(三)科學(xué)規(guī)劃農(nóng)村社區(qū),走城鄉(xiāng)一體化之路

為改變我國(guó)村莊農(nóng)村居民點(diǎn)分布散、規(guī)模小和生活基礎(chǔ)設(shè)施缺乏等狀況,創(chuàng)造和諧的農(nóng)村發(fā)展環(huán)境,亟需對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、集中安排,加快中心村鎮(zhèn)建設(shè)力度,使基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)向農(nóng)村延伸,在相對(duì)集中的居民小區(qū)實(shí)行農(nóng)村小區(qū)化管理,消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。首先,推進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃一體化。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃和布局是形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局的前提。要打破城鄉(xiāng)界限,把整個(gè)區(qū)域作為一個(gè)整體,進(jìn)行總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃、鎮(zhèn)村布局規(guī)劃,并從中心城區(qū)到小城鎮(zhèn)自然村落多個(gè)層面加以建設(shè),促進(jìn)工業(yè)向園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中、居住向社區(qū)集中,逐步提高城市化率。其次,推進(jìn)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施一體化。對(duì)重大基礎(chǔ)設(shè)施做到城市和農(nóng)村統(tǒng)一布局謀篇,集中實(shí)施一批交通、水、電、氣以及生態(tài)環(huán)境工程,努力優(yōu)化人居環(huán)境,全面完成區(qū)域組團(tuán)供水,實(shí)行全區(qū)域飲用水深度處理,做到“一個(gè)龍頭”供水;農(nóng)村垃圾實(shí)行“村收集、鎮(zhèn)集中(運(yùn)轉(zhuǎn)),市(縣區(qū))處理”,完善農(nóng)村污水收集管網(wǎng)建設(shè)和垃圾無(wú)害化處理體系,實(shí)現(xiàn)“水清、水活、水暢、水生態(tài)、水安全”。再次,推進(jìn)城鄉(xiāng)公共服務(wù)管理一體化。以村和社區(qū)公共服務(wù)中心為載體,堅(jiān)持公共服務(wù)的設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)品供給并重,強(qiáng)化行政管理、日常便民、文化體育、醫(yī)療保健、社會(huì)安全和黨建活動(dòng)等服務(wù)功能,逐步實(shí)現(xiàn)日益完善的公共服務(wù)體系,使農(nóng)村居民“小事不出村,大事不出鎮(zhèn),出鎮(zhèn)有人代”的基本格局。

(四)規(guī)范宅基地市場(chǎng),鼓勵(lì)合理流轉(zhuǎn)

建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度,可參照土地承包權(quán)的改革方向,調(diào)整農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置,確定每一塊現(xiàn)狀宅基地的長(zhǎng)期使用者并依據(jù)規(guī)劃新增或者縮并宅基地面積,允許農(nóng)村依法取得的宅基地逐步在一定條件和范圍內(nèi)自由流轉(zhuǎn),徹底打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機(jī)制。首先,允許農(nóng)民對(duì)私有房屋轉(zhuǎn)讓。這種轉(zhuǎn)讓不僅僅局限于轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合條件的成員,城鎮(zhèn)居民也可以購(gòu)買農(nóng)村居民的房屋,同時(shí)享有該房屋附隨的宅基地使用權(quán)。但這個(gè)過(guò)程要嚴(yán)格遵循相應(yīng)的登記制度,要嚴(yán)格限制城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置尚未建造房屋的土地作為宅基地。其次,鼓勵(lì)農(nóng)民的私有房屋自由出租。允許房屋同宅基地的使用權(quán)一并出租,并對(duì)承租人做出無(wú)身份限制,但要確保本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶享有優(yōu)先承租權(quán)這樣既有利于最大程度地實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民對(duì)私有房屋的處分權(quán)能,同時(shí)又很好地實(shí)現(xiàn)了宅基地的保障功能。促進(jìn)農(nóng)村閑置私有房屋的資源合理配置。再次,宅基地與宅基地使用權(quán)可以一并繼承。在農(nóng)村可以實(shí)行宅基地與宅基地使用權(quán)一并繼承的制度,此繼承制度對(duì)繼承人是否是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員不予限制。但同時(shí)也要制定相應(yīng)配套的繼承程序和相關(guān)法律法規(guī),以免使良好的制度無(wú)法可依。而對(duì)農(nóng)民宅基地實(shí)際使用面積超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分,在土地流轉(zhuǎn)后應(yīng)將超出部分按規(guī)定比例上交,以切實(shí)保護(hù)土地所有者和使用者的土地權(quán)益。農(nóng)民轉(zhuǎn)讓了宅基地使用權(quán)后,不得再申請(qǐng)新的宅基地。禁止購(gòu)買人擅自將宅基地改變?yōu)樯虡I(yè)用地,謹(jǐn)防商業(yè)投機(jī)活動(dòng)。

(五)合理利用經(jīng)濟(jì)杠桿,完善農(nóng)村“理事會(huì)”制度,加強(qiáng)農(nóng)村社會(huì)保障力度

以經(jīng)濟(jì)杠桿手段來(lái)調(diào)節(jié)農(nóng)村居民點(diǎn)宅基地的節(jié)約集約利用與管理的同時(shí),在考慮與國(guó)家法律政策制度等相銜接和農(nóng)民實(shí)際承受能力實(shí)際前提下,適當(dāng)對(duì)超面積使用宅基地的農(nóng)戶收取相應(yīng)的土地使用費(fèi),尤其是對(duì)長(zhǎng)期閑置不用的宅基地收取土地使用費(fèi),促進(jìn)農(nóng)村宅基地集約利用。

在積極開(kāi)展農(nóng)村宅基地節(jié)約集約利用方面,還可以完善與推廣新農(nóng)村建設(shè)的“理事會(huì)”制度,進(jìn)一步發(fā)揮農(nóng)村民間自治組織的作用。要充分發(fā)揮“理事會(huì)”在新農(nóng)村建設(shè)事務(wù)管理當(dāng)中的作用,較好地處理“理事會(huì)”與村級(jí)“兩委會(huì)”、上級(jí)政府以及村民的關(guān)系,使理事會(huì)的運(yùn)作和作用的發(fā)揮不超越以“兩委會(huì)”為主體的村級(jí)治理現(xiàn)有制度架構(gòu)。在宅基地節(jié)約集約利用中,更要合理安置“空心村”改造中的弱勢(shì)群體。要通過(guò)加強(qiáng)農(nóng)村敬老院等農(nóng)村社會(huì)保障體系建設(shè),安置和保障農(nóng)村宅基地改造中的“弱勢(shì)群體”,妥善解決宅基地節(jié)約集約利用中“空心村”的留守戶問(wèn)題。

參考文獻(xiàn):

1、楊亞楠.農(nóng)村宅基地閑置狀況研究綜述[J].現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技,2008(14).

2、孟祥仲,辛寶海.明晰使用產(chǎn)權(quán):解決農(nóng)村宅基地荒廢問(wèn)題的途徑選擇[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2006(10).

3、鐘在明.農(nóng)村宅基地閑置原因與治理探析[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì),2008(6).

第6篇：農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)政策范文

    一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的一般性問(wèn)題

    (一)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念

    關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念,當(dāng)前法律法規(guī)沒(méi)有給予明確的規(guī)定。有學(xué)者結(jié)合法律規(guī)定和傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為,宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員在集體所有的土地上依法建造、保有個(gè)人住宅,庭院及宅前或宅后種植竹木等而對(duì)土地進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指為了實(shí)現(xiàn)土地收益,而使農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)入流通領(lǐng)域的行為。[1]

    (二)關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)

    在長(zhǎng)期以來(lái),法學(xué)界關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)可否流轉(zhuǎn)的爭(zhēng)議非常大,形成主張流轉(zhuǎn)的肯定說(shuō)與反對(duì)流轉(zhuǎn)的否定說(shuō),雙方各持己見(jiàn),觀點(diǎn)針?shù)h相對(duì)。

    否定說(shuō)的學(xué)者認(rèn)為宅基地使用權(quán)具有身份性和福利性,不應(yīng)該進(jìn)行自由的流通,而只能在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部范圍流轉(zhuǎn)。如王利明教授認(rèn)為,宅基地使用權(quán)盡管是一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利,但是具有一定的身份性質(zhì),并不適合自由轉(zhuǎn)讓,而只能在一定的范圍內(nèi)進(jìn)行。即只能在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行自由轉(zhuǎn)讓。[2]王衛(wèi)國(guó)教授認(rèn)為“宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)本著調(diào)劑余缺的原則,在本機(jī)體內(nèi)成員之間協(xié)議轉(zhuǎn)讓,但必須經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn),而且出讓方不得牟利”。[3]

    肯定說(shuō)的學(xué)者認(rèn)為,《物權(quán)法》在用益物權(quán)編規(guī)定了農(nóng)村宅基地使用權(quán),它具有用益物權(quán)的基本性質(zhì)。農(nóng)民基于自身身份向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可無(wú)償申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán),但是一經(jīng)取得,便具有了直接支配性和排他性,任何人不得侵犯這一權(quán)利?，F(xiàn)實(shí)中,因繼承等而出現(xiàn)的一戶多宅屬合法取得,而不允許流轉(zhuǎn),這必將使農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)受到限制,同時(shí)也造成資源的浪費(fèi)。梁慧星教授認(rèn)為宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,只是農(nóng)村宅基地使用權(quán)屬于無(wú)償劃撥的基地使用權(quán),在有償轉(zhuǎn)讓時(shí)土地所有權(quán)人有權(quán)要求原來(lái)或新的土地使用權(quán)人交納出讓金。[4]

    筆者認(rèn)為,雖然宅基地使用權(quán)在性質(zhì)上具有身份性、福利性、無(wú)償性,但仍具有用益物權(quán)的基本性質(zhì)。宅基地使用權(quán)作為農(nóng)民的一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利,只有能夠自由的流轉(zhuǎn)才能使農(nóng)民真正實(shí)現(xiàn)土地上的經(jīng)濟(jì)利益。但是鑒于農(nóng)村宅基地是國(guó)家為了保障農(nóng)民基本生存權(quán)利而設(shè)置的一項(xiàng)福利性權(quán)利,其具有有別于城市土地的特殊性,盲目的放開(kāi)難免會(huì)產(chǎn)生很多問(wèn)題,因此必須構(gòu)建一套完善的制度來(lái)對(duì)此進(jìn)行規(guī)制。

    (三)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

    中國(guó)的宅基地制度在設(shè)立之初便是以保障農(nóng)民基本住房為目的的,它在解決農(nóng)民基本生存問(wèn)題上了發(fā)揮了巨大的作用。但是隨著社會(huì)的發(fā)展,中國(guó)的宅基地使用權(quán)制度與現(xiàn)實(shí)產(chǎn)生種種矛盾,為農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)帶來(lái)了障礙。

    1、市郊農(nóng)村宅基地閑置嚴(yán)重,“空心村”大量出現(xiàn)

    近年來(lái),隨著中國(guó)的城市化進(jìn)程加快,經(jīng)濟(jì)狀況良好的農(nóng)民紛紛進(jìn)城購(gòu)房,但是受現(xiàn)行法律法規(guī)的限制,他們?cè)谵r(nóng)村合法取得的宅基地不能進(jìn)行公開(kāi)合法的轉(zhuǎn)讓,村集體也不能回收進(jìn)行處置,于是這些宅基地就被閑置。這種情況在發(fā)達(dá)城市的市郊尤為典型,并隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有愈演愈烈之勢(shì)。另外一個(gè)方面,由于城市土地資源稀缺,地價(jià)高昂,城鎮(zhèn)低收入家庭希望購(gòu)買農(nóng)村閑置房解決住房問(wèn)題。這樣,在我們的土地市場(chǎng)產(chǎn)生了嚴(yán)重的供需矛盾,而農(nóng)村的宅基地卻被大量的浪費(fèi)。

    2、私下交易頻繁,形成隱形市場(chǎng),引發(fā)社會(huì)糾紛

    盡管我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受體制的束縛,但是每一個(gè)農(nóng)民都是理性的“經(jīng)濟(jì)人”,在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下農(nóng)民與市民的需要相應(yīng)和。宅基地買賣、出租、抵押等形式流轉(zhuǎn)事實(shí)上已大量存在,形成了以自發(fā)流轉(zhuǎn)為特征的農(nóng)村宅基地隱形市場(chǎng)。尤其在城鄉(xiāng)結(jié)合部,這一隱形市場(chǎng)非?；钴S。在現(xiàn)行法律的框架內(nèi),流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)得不到法律的約束和保障,即在交易時(shí)便埋下了一顆不定時(shí)炸彈,因此一旦產(chǎn)生糾紛,當(dāng)事人的權(quán)益就可能得不到很好的維護(hù)。司法實(shí)踐中,此類糾紛已經(jīng)越來(lái)越多,給社會(huì)穩(wěn)定造成了不好的影響。

    3、當(dāng)前宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式

    盡管我國(guó)法律禁止宅基地的自由流通,但是現(xiàn)實(shí)中農(nóng)村宅基地使用權(quán)以下列方式在進(jìn)行著流通。

    (1)出租。出租是目前宅基地私下流轉(zhuǎn)中最為普遍的一種方式。農(nóng)民在合法取得宅基地上建房,然后將房屋在一定期限內(nèi)出租,獲取租金收益。承租人再將房屋用作居住,辦公或其他經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,事實(shí)上也獲得了土地使用權(quán)。此類情況多出現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部等交通便利,經(jīng)濟(jì)活躍的區(qū)域。

    (2)買賣,即出讓宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。買賣的情況主要發(fā)生在:一是農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買房屋后,將原有宅基地連同房屋一起出賣的,二是農(nóng)民存在一戶多宅的,將多出的出賣。這樣的情況在現(xiàn)實(shí)較為普遍,北京的“畫(huà)家村”就是這樣形成的。

    (3)征收。國(guó)家因?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)或者基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)需要征收農(nóng)民的宅基地而將農(nóng)村部分居民搬遷,原來(lái)宅基地用作他用,或者因城市規(guī)劃調(diào)整,城鄉(xiāng)結(jié)合部部分宅基地征作城市建設(shè)用地使用。

    (4)“小產(chǎn)權(quán)房”流轉(zhuǎn) ?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”是相對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房而言的,是指沒(méi)有國(guó)家土地和建設(shè)部門頒發(fā)的土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證書(shū),或只有房屋所有權(quán)證,沒(méi)有土地使用權(quán)證。是一種特殊權(quán)屬狀態(tài)下的房屋。“小產(chǎn)權(quán)房”通常是農(nóng)村集體組織或開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)的名義等在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,按規(guī)定這種住宅只可在集體內(nèi)成員間分配,但現(xiàn)實(shí)中卻大量的向城鎮(zhèn)居民出售,因而成為目前面積最大的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式。

    (5)繼承,繼承人繼承被繼承人的房屋,因此取得宅基地使用權(quán)。繼承人可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,亦可以是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員?，F(xiàn)實(shí)中,被繼承人在農(nóng)村,繼承人由于各種原因取得城市居民身份,一旦發(fā)生繼承,農(nóng)村宅基地使用權(quán)歸其享有。

    由此可以看出,雖然我國(guó)法律明確規(guī)定禁止農(nóng)村宅基地的市場(chǎng)化,不允許其自由流轉(zhuǎn),但是事實(shí)上,隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn),農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。與其一味的“堵”,還不如因勢(shì)利導(dǎo)的“疏”,將農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)的方式等納入法律監(jiān)管的范圍內(nèi),使隱形市場(chǎng)明亮化。

    二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律障礙分析

    (一)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)行立法狀況

    就我國(guó)目前的立法狀況而言,關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)定主要體現(xiàn)在以下法律法規(guī)中:

    第一,《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！钡谝话傥迨龡l規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！钡谝话傥迨臈l規(guī)定:“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的,宅基地使用權(quán)滅失。對(duì)失去宅基地的村民,應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地?！钡谝话傥迨畻l規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。”

    第二,《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定:“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押:……(二)耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),但本法第三十四條第(五)項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外”。

    第三,《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定,宅基地屬于集體所有,不能轉(zhuǎn)讓、買賣、出租和抵押。第六十二條規(guī)定:“農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。”

    第四,1999年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》明確規(guī)定,農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)村集體土地建造住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

    由此可見(jiàn),目前我國(guó)對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)基本是持禁止態(tài)度的,這與我國(guó)以保障居住權(quán)為價(jià)值的宅基地制度設(shè)計(jì)密切相關(guān)。審視當(dāng)前的立法現(xiàn)狀,我國(guó)關(guān)于宅基地使用權(quán)的立法存在著諸多的缺陷。一方面,農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)立法資源稀缺。從上文我們可以看出,關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律非常少且效力層次低,還沒(méi)有一部直接規(guī)范和調(diào)整農(nóng)村宅基地權(quán)利的法律,僅靠分散在《民法通則》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等法律法規(guī)中的相關(guān)規(guī)范來(lái)調(diào)整。[5]現(xiàn)實(shí)情況復(fù)雜多樣,很多地方還存在著法律的空白地帶。農(nóng)村宅基地使用權(quán)立法資源的稀缺使得我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓等各個(gè)環(huán)節(jié)無(wú)章可循,無(wú)法可依,導(dǎo)致全國(guó)各地關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的糾紛層出不窮,各地法院也是標(biāo)準(zhǔn)不一,判決各異。另一方面,與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比,農(nóng)村宅基地管理方面的立法明顯具有滯后性。我國(guó)目前的城市房地產(chǎn)管理法律雖然在很多方面還存在問(wèn)題,但是關(guān)于城市房地產(chǎn)的立法還是比較完備和符合現(xiàn)實(shí)要求的。而關(guān)于農(nóng)村宅基地權(quán)利那些稀少的法律法規(guī)在日新月異的實(shí)踐面前則顯得非常的陳舊,司法實(shí)踐中面對(duì)層出不窮的新問(wèn)題,很多時(shí)候無(wú)法從以往的法律中尋找判決的依據(jù),而卻更多的是依靠規(guī)范性文件和地方政策進(jìn)行調(diào)整。

    (二)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)遭遇的法律障礙

    審視我國(guó)農(nóng)村宅基地使用關(guān)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀和法律狀況,我們發(fā)現(xiàn)合理的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立,還存在著諸多法律的障礙。

第7篇：農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)政策范文

關(guān)鍵詞：宅基地使用制度；宅基地使用權(quán)；農(nóng)村宅基地

中圖分類號(hào)：F301. 2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

土地制度是農(nóng)村的基本制度，農(nóng)村宅基地是廣大農(nóng)民取得土地收益的一項(xiàng)基本經(jīng)濟(jì)來(lái)源，因此農(nóng)村宅基地的使用權(quán)就關(guān)系到億萬(wàn)農(nóng)民的切身利益。農(nóng)村的宅基地使用制度關(guān)系到農(nóng)民利益能否實(shí)現(xiàn)，是在我國(guó)土地公有制的特殊環(huán)境下應(yīng)運(yùn)而生的，是我國(guó)農(nóng)村宅基地使用所特有的制度，在世界還沒(méi)有相應(yīng)的模式可以對(duì)我們有所借鑒。在我國(guó)的現(xiàn)行法律制度中，雖然在農(nóng)村宅基地使用權(quán)方面做了相應(yīng)的規(guī)定，但是針對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度方面還沒(méi)有形成一整套完整的制度體系，因此說(shuō)在農(nóng)村宅基地的管理方面還或多或少地存在著一定的問(wèn)題，這些問(wèn)題如不及時(shí)解決，將直接影響到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展與穩(wěn)定。

1 農(nóng)村宅基地管理現(xiàn)狀

1.1 村莊建設(shè)用地規(guī)?？偭坎粩鄶U(kuò)大

村莊建設(shè)用地規(guī)?？偭坎粩鄶U(kuò)大而且近幾年擴(kuò)張非?？欤r(nóng)村廣大的宅基地的使用集約、節(jié)約用地潛力也很大。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在2004年針對(duì)全國(guó)土地利用變更情況的調(diào)查報(bào)告中所顯示的結(jié)果來(lái)看，截止到2004年的10月末，農(nóng)村的村莊所占用地約達(dá)到0.167億hm2，新增加的農(nóng)村村莊建設(shè)用地超過(guò)了2.53億hm2，可見(jiàn)農(nóng)村村莊建設(shè)用地的總量在不斷地增長(zhǎng)。根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（2005）》顯示，農(nóng)村人均住房面積呈現(xiàn)出逐年遞增趨勢(shì)。與80年代末期相比較，農(nóng)村人居面積得到了顯著的改善，農(nóng)村的人均住房面積由過(guò)去的17.8m2上升到27.9m2，幾年之間增加了56.5%；與20世紀(jì)末期相比較，現(xiàn)在農(nóng)村人均住房面積已經(jīng)增加了12.4%。同時(shí)隨著近幾年來(lái)我國(guó)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程不斷加快，農(nóng)村人口總量在不斷減少，而與之相反農(nóng)村宅基地等建設(shè)用地卻不降反增，農(nóng)村的宅基地等建設(shè)用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過(guò)了國(guó)家所制定的標(biāo)準(zhǔn)。總之，農(nóng)村宅基地在土地利用方面還存在著粗放經(jīng)營(yíng)，農(nóng)村居民點(diǎn)分布零散，居民點(diǎn)規(guī)模差異明顯，集約、節(jié)約用地潛力大。

1.2 新增宅基地呈逐年遞減趨勢(shì)，宅基地需求總量下降

隨著土地用途管制制度及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度的嚴(yán)格執(zhí)行，各地宅基地管理法規(guī)制度的不斷建立和完善，節(jié)約用地意識(shí)和耕地保護(hù)意識(shí)的不斷提高，各地嚴(yán)格宅基地審批管理，積極探索、充分挖掘現(xiàn)有村莊用地潛力，充分利用閑置宅基地和空閑地，進(jìn)行舊村改造；積極推行“空心村”整理和“城中村”改造，宅基地的用地需求大大減少，新增宅基地比例下降。自1999年《土地管理法》實(shí)施以來(lái)，宅基地需求總量下降，新增宅基地呈逐年遞減趨勢(shì)。據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（2005年）》顯示，2000～2004年，農(nóng)民新建房屋面積呈逐年遞減趨勢(shì)，在農(nóng)村新建住房面積方面，2004年的建筑面積比2000年的建筑面積減少了31.03%，而比2003年建筑面積相應(yīng)地也減少了24.05%。

1.3 宅基地區(qū)域差異明顯，土地流轉(zhuǎn)日益活躍

從目前我們國(guó)家區(qū)域環(huán)境和周邊一些經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平來(lái)看，在發(fā)達(dá)的工業(yè)區(qū)和大城市周邊的宅基地流轉(zhuǎn)最為活躍；其次是一些旅游資源條件好和自然景色優(yōu)秀的地帶。

2 目前農(nóng)村宅基地在使用管理中存在的問(wèn)題分析

2.1針對(duì)農(nóng)村宅基地使用的法律法規(guī)還不十分完善

宅基地管理的法律效力層次不高。農(nóng)民宅基地管理方面的法律法規(guī)顯示這方面的數(shù)量也少，并且其法律效力方面也低，針對(duì)農(nóng)村宅基地的分配和使用來(lái)講，其在很大程度上顯示出農(nóng)村的土地要完全依靠制度和法律方面的規(guī)范性文件和地方相應(yīng)政策的調(diào)整方面，其中關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的規(guī)范性文件數(shù)量就更少。目前，我國(guó)還尚未有完整的調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面等方面的民事法律法規(guī)，在農(nóng)村宅基地出現(xiàn)的問(wèn)題而是僅僅依靠《民法通則》和《土地管理法》中所涉及的規(guī)范性規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，這方面來(lái)講是極為有限的。

2.2農(nóng)村宅基地方面的土地規(guī)劃還略顯滯后

所有這些毫無(wú)疑問(wèn)地在一定程度上也會(huì)導(dǎo)致我國(guó)農(nóng)村宅基地在住宅建設(shè)方面的土地用地規(guī)模會(huì)失控。而我國(guó)的農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用在總體規(guī)劃方面是嚴(yán)格地控制農(nóng)村宅基地的使用標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而進(jìn)行合理的劃定功能，這是進(jìn)一步管理好農(nóng)村宅基地的前提和基礎(chǔ)。

2.3農(nóng)村“空心村”的存在使用大量的空置住宅在一定方面還有所存在

超出標(biāo)準(zhǔn)占用土地的現(xiàn)象在廣大的農(nóng)村比較普遍。由于農(nóng)村宅基地的使用權(quán)在我國(guó)實(shí)行的是無(wú)償并且永久使用的規(guī)則，這樣的結(jié)果是使一些經(jīng)濟(jì)條件比較好或者有能力的人會(huì)不惜一切地通過(guò)各種手段和方法來(lái)獲取農(nóng)村宅基地的使用權(quán)來(lái)獲得效益。再加上農(nóng)村宅基地的使用權(quán)管理在不同程度上會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的混亂情況，這就出現(xiàn)了農(nóng)村超標(biāo)建房的情況，在一些農(nóng)村出現(xiàn)了建完新房也拒不交出以前閑置下來(lái)的舊宅基地的情況出現(xiàn)，以便于獲得土地的收益率，在個(gè)別村鎮(zhèn)也出現(xiàn)了干部利用手中的權(quán)力和關(guān)系多占用宅基地問(wèn)題的出現(xiàn)，這樣做的后果是致使有些農(nóng)村在不同程度上變成了“空心村”，這不但造成了土地資源的使用浪費(fèi)，而且還使本來(lái)就稀缺地資源在某種程度上又增加了相應(yīng)的壓力。

2.4農(nóng)村宅基地的有償流轉(zhuǎn)和合理使用在一定程度上面臨著體制和機(jī)制性的障礙

第8篇：農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)政策范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；農(nóng)村宅基地使用制度；使用權(quán)

中圖分類號(hào)：F320.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198(2009)08-0061-02

1　我國(guó)農(nóng)村宅基地使用制度的創(chuàng)新實(shí)踐及評(píng)價(jià)

1.1　蘇州的置換模式

2003年，為了積極推進(jìn)工業(yè)化、城市化進(jìn)程，蘇州市大量征占了農(nóng)村宅基地搞開(kāi)發(fā)區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在征地拆遷的補(bǔ)償安置中，各地采取了不同的方式，有貨幣化統(tǒng)一補(bǔ)償、有房屋自行置換、有集中統(tǒng)一建房。

在征地過(guò)程中，尤以蘇州市為典型，由政府統(tǒng)一建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房或農(nóng)民公寓與農(nóng)民進(jìn)行等價(jià)置換。蘇州市政府對(duì)被征占了宅基地的農(nóng)民的居住安置方式的作出了規(guī)定，在一定范圍內(nèi)，若集體經(jīng)濟(jì)組織的土地被征為國(guó)有，農(nóng)民住宅可作價(jià)置換經(jīng)濟(jì)適用房或農(nóng)民公寓，農(nóng)民以貨幣的形式取得居住房。這樣，農(nóng)民住宅可納入城市私房管理，和城市住房一樣，只要補(bǔ)繳土地出讓金就可上市交易。

1.2　浙江嵊州的整治模式

2002年，浙江嵊州市政府出臺(tái)《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村宅基地整治的若干意見(jiàn)》，提出鼓勵(lì)開(kāi)展農(nóng)村宅基地整治的政策措施。主要包括：實(shí)施退宅還耕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如不需使用還耕土地置換指標(biāo)的，由市政府按每畝18000元收購(gòu)儲(chǔ)備：經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)的退宅還耕項(xiàng)目，將獲得30％的建設(shè)用地啟動(dòng)指標(biāo)和30％的啟動(dòng)指標(biāo)調(diào)節(jié)費(fèi)；對(duì)拆舊建新后多余的宅基地。可依法公開(kāi)出讓，純出讓金全額返還鄉(xiāng)鎮(zhèn)；從通過(guò)驗(yàn)收的土地整理項(xiàng)目獲得的折抵指標(biāo)收益中每畝拿出1500元，退宅還耕項(xiàng)目獲得的折抵指標(biāo)收益中每畝拿出6000元，專項(xiàng)用于農(nóng)村宅基地整治。同時(shí)積極利用國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)展造地改田、土地置換等政策，實(shí)行退宅還耕，爭(zhēng)取國(guó)家補(bǔ)助資金，利用村集體資金和臨時(shí)籌集資金為啟動(dòng)資金，邊收購(gòu)舊房、邊拆遷，及時(shí)出讓，滾動(dòng)使用。

1.3　上海模式

2003年，上海市政府制定《關(guān)于鼓勵(lì)本市村民宅基地讓出給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的實(shí)施細(xì)則(試行)》。上海市規(guī)定，依法享有宅基地使用權(quán)的村民和村民住房所有人，可以申請(qǐng)宅基地讓出。讓出宅基地的村民或者村民住房的所有權(quán)人購(gòu)買本區(qū)(縣)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)商品住房的，可以憑新購(gòu)商品住房的房地產(chǎn)權(quán)證，向區(qū)(縣)土地管理部門申請(qǐng)返還政府收取的部分土地出讓金。

但無(wú)論是蘇州的置換模式、嵊州的整治模式還是上海模式，都沒(méi)有能很好地在農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上實(shí)行制度創(chuàng)新，沒(méi)有真正解決農(nóng)村宅基地的商品屬性；它們都只是在集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有后才能進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)行政策的框架下，解決城郊結(jié)合部的宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題。

1.4　山東的農(nóng)村宅基地的有償使用模式

1988年，山東省德州的30多個(gè)縣進(jìn)行了農(nóng)村宅基地有償使用試點(diǎn)。其中，雙陽(yáng)縣實(shí)行的是“定額均收、超占加收、少占補(bǔ)償”的做法，其特點(diǎn)是級(jí)差收費(fèi)法和累進(jìn)收費(fèi)法的有機(jī)綜合運(yùn)用，充分發(fā)揮各自優(yōu)點(diǎn)，保護(hù)耕地；而農(nóng)安縣實(shí)行的是“以質(zhì)劃價(jià)，按級(jí)作價(jià)，空轉(zhuǎn)回補(bǔ)、高低找差、收支平衡、定額占用、限制超標(biāo)”的做法。農(nóng)安縣做法的實(shí)質(zhì)是一種空轉(zhuǎn)，其目的是減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，順應(yīng)群眾的心理，是一種有償使用；它通過(guò)一收一分，宅基地面積按規(guī)定多占得交錢，少占的還要領(lǐng)一定數(shù)量的補(bǔ)貼。

1990年，國(guó)務(wù)院肯定了1988年以來(lái)包括山東德州的全國(guó)200多個(gè)農(nóng)村宅基地有償使用試點(diǎn)的成績(jī)，同時(shí)也為他們提出了一些要求。但到1993年，國(guó)務(wù)院為了減輕農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，取消了37項(xiàng)涉及農(nóng)民負(fù)擔(dān)的集資、基金、收費(fèi)的項(xiàng)目，其中包括農(nóng)村宅基地的有償使用費(fèi)用。但盡管如此，山東的宅基地有償使用模式，尤其是雙陽(yáng)縣的“定額均收、超占加收、少占補(bǔ)貼”的方法，值得我們借鑒。

1.5　廣東醞釀的農(nóng)村宅基地上市模式

2005年10月，廣東省以“政府令”形式了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》。規(guī)定：農(nóng)村集體土地將于國(guó)有土地一樣，按“同地、同價(jià)、同權(quán)”的原則納入土地交易市場(chǎng)。《辦法》實(shí)施以后，得到了全國(guó)的極大關(guān)注。

2007年2月廣州又發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知(代擬稿)》，其中有關(guān)于宅基地流轉(zhuǎn)的說(shuō)明：對(duì)符合法定宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的‘一戶一宅’，其轉(zhuǎn)讓、出租的流轉(zhuǎn)收益歸該農(nóng)戶所有。只是這些嘗試后來(lái)均沒(méi)有結(jié)果。

按現(xiàn)行的《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地，應(yīng)符合法律對(duì)其“轉(zhuǎn)讓”的嚴(yán)格限制條件，必須依法到縣級(jí)以上土地行政主管部門辦理有關(guān)的變更登記手續(xù)，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。而村民申請(qǐng)取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓，也不可以抵押。此外，《物權(quán)法》中也已明確規(guī)定宅基地禁止買賣，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。那么，如果這份文件獲得通過(guò)、得以實(shí)行，則意味著，農(nóng)村宅基地可以上市交易，這將對(duì)平抑城市房?jī)r(jià)、增加宅基地的市場(chǎng)供給有著重要作用，可以說(shuō)具有標(biāo)志性的意義。

2　對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地使用制度創(chuàng)新的建議

2.1　要建立完善的農(nóng)村社會(huì)保障體系

我國(guó)農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)緊密相聯(lián)，具有社會(huì)福利性質(zhì)和保障功能。在目前我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障系尚未完全建立的情況下，農(nóng)村宅基地的福利性和保障性仍然不可或缺。因此，要推進(jìn)農(nóng)村宅基地使用制度創(chuàng)新，必須進(jìn)一步建立和完善農(nóng)村社會(huì)保障體系，確保農(nóng)民在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中普遍受惠。

2.2　法律上要明確產(chǎn)權(quán)

首先要從法律上進(jìn)一步明確界定農(nóng)村宅基地的所要權(quán)主體，將其具體確認(rèn)到村民小組或村集體組織，比如村民委員會(huì)，并以確權(quán)、登記、發(fā)證(集體土地所有權(quán)證)的形式鞏固下來(lái)。

其次，在不突破當(dāng)前憲法秩序的前提下，將農(nóng)村宅基地制度創(chuàng)新的原則限定為“弱化所有權(quán)能，強(qiáng)化使用權(quán)能”，將關(guān)注的焦點(diǎn)從土地的“所有”轉(zhuǎn)到“使用”上面，從法律上明確界定集體土地使用權(quán)能，進(jìn)而對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)行確權(quán)、登記、發(fā)證。為了規(guī)避土地利用中的短期行為，可以參照城鎮(zhèn)國(guó)有土地的制度架構(gòu)進(jìn)行創(chuàng)新，考慮對(duì)宅基地使用權(quán)設(shè)定一個(gè)較長(zhǎng)的限期。為了與城市國(guó)有土地的使用權(quán)期限70年接軌，我們可以規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)年限也為70年。同時(shí)，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的確權(quán)、登記、發(fā)證等規(guī)范化管理。出臺(tái)有關(guān)農(nóng)村房地產(chǎn)管理的法律法規(guī)，具體對(duì)相關(guān)的申請(qǐng)條件、審批程序、面積標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任處罰等方面做出規(guī)定。對(duì)于手續(xù)齊全、建造合法的農(nóng)村宅基地及其地上房屋，盡快頒發(fā)《集體土地使用證》和《房屋產(chǎn)權(quán)證》，確定宅基地的權(quán)屬范圍和有效期限，明晰宅基地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)

主體，以保證其產(chǎn)權(quán)安全。

2.3　宅基地的流轉(zhuǎn)要市場(chǎng)交易

我國(guó)當(dāng)前的農(nóng)村宅基地的權(quán)能是不完整的?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有以后才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。在立法意旨上，就是禁止城市及外村、外鄉(xiāng)居民成為集體土地上住宅的合法所有權(quán)人。

其實(shí)，在房屋與土地的關(guān)系上，世界各國(guó)普遍采取“房地一體主義”，即房屋的所有權(quán)與其附著的宅基地所有權(quán)或者使用權(quán)同時(shí)移轉(zhuǎn)，只有這樣才能保證房屋的所有權(quán)人在房屋使用過(guò)程中不會(huì)因房屋所附著的宅基地歸屬于其他人而引起糾紛。在我國(guó)經(jīng)過(guò)出讓的國(guó)有土地其土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不存在障礙。對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)包括宅基地使用權(quán)，權(quán)利主體并不具備完整的處分權(quán)、收益權(quán)，體現(xiàn)不出真正的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。與國(guó)有土地使用權(quán)相比，農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)受到了諸多限制，明顯處于不平等地位。從節(jié)約土地資源，提高利用效率的角度，也不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)對(duì)農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)予以禁止。

2.4　無(wú)償使用有期限。有償使用有標(biāo)準(zhǔn)

(1)無(wú)償使用有期限。

①農(nóng)民經(jīng)申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)的，在70年內(nèi)可以無(wú)償使用。70年滿后，該農(nóng)民或其家庭成員仍為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，且只有一處宅基地的，宅基地的面積又不超標(biāo)的，該宅基地使用全自動(dòng)順延70年；若該農(nóng)民或其成員不再是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，則應(yīng)該向集體經(jīng)濟(jì)組織繳納宅基地的使用費(fèi)。然后可再次取得為期70年的宅基地使用權(quán)，如拒不交納宅基地使用費(fèi)的，則集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)收回宅基地的使用權(quán)。

②農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，如受讓方為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，并且無(wú)宅基地的，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓為無(wú)償轉(zhuǎn)讓，受讓方享有剩余年份的宅基地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓方仍有權(quán)再次申請(qǐng)宅基地。

③農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，如受讓方雖為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但已有宅基地或受讓方不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員時(shí)，轉(zhuǎn)讓方可以收取剩余年份的宅基地使用費(fèi)，但不得在此申請(qǐng)宅基地。受讓方享有剩余年份的宅基地使用權(quán)。如遇征地、拆遷補(bǔ)償時(shí)，宅基地使用權(quán)補(bǔ)償款項(xiàng)歸受讓方；如于不可抗力因素，房屋需重建的，只要在宅基地使用權(quán)有效期內(nèi)，受讓方在報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，仍可在原宅基地上重建房屋。70年期滿后，在向集體經(jīng)濟(jì)組織繳納宅基地使用費(fèi)后，可再次取得為期70年的宅基地使用權(quán)，如拒不交納宅基地使用費(fèi)的，則集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)收回宅基地的使用權(quán)。

第9篇：農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)政策范文

論文關(guān)鍵詞 農(nóng)村房屋買賣合同 宅基地 集體經(jīng)濟(jì)組織 法律效力

一、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的現(xiàn)狀

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)之間的交流進(jìn)一步加深，相對(duì)優(yōu)厚的勞動(dòng)報(bào)酬和相對(duì)完善的社會(huì)保障吸引了越來(lái)越多的農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，進(jìn)入城市的農(nóng)民迫切需要處置其原有的農(nóng)村房屋；而外來(lái)人員遷入本地謀生，需要購(gòu)買相對(duì)便宜的農(nóng)村房屋居住；另外，城鎮(zhèn)居民也出于各種原因打算在農(nóng)村買房，農(nóng)村房屋買賣興旺起來(lái)。

由于我國(guó)農(nóng)村土地的集體所有屬性，農(nóng)民建造農(nóng)村住房所需土地（即宅基地）需要經(jīng)過(guò)所在村許可，而轉(zhuǎn)讓宅基地需要經(jīng)過(guò)政府主管部門行政審批，且宅基地上的房屋交易關(guān)系至今沒(méi)有位階較高的規(guī)范性法律文件予以調(diào)整，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛沒(méi)有直接的法律引導(dǎo)。近年來(lái)，法院受理的農(nóng)村房屋買賣糾紛案件增幅較大。如何處理此類糾紛已經(jīng)成為法院司法實(shí)踐中亟待解決的問(wèn)題。

二、農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力分析

（一）農(nóng)村房屋買賣合同的效力

1.認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效

理由是：

（1）《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條規(guī)定：每一戶農(nóng)村村民只能擁有一塊宅基地，并且這塊宅基地的面積不能超過(guò)所在直轄市、省或自治區(qū)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

（2）《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。如果允許買賣農(nóng)村房屋，就將房屋項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)也一并出賣了，這是不符合第63條的規(guī)定的。

（3）《中華人民共和國(guó)土地管理法》第12條規(guī)定：改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)。《土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓地上的建筑物致使其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，要向土地所在地的土地行政管理部門申請(qǐng)土地變更登記，由原來(lái)的土地登記機(jī)關(guān)進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更登記。如果房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，則房屋買賣合同無(wú)效。

（4）《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第2條規(guī)定：農(nóng)民不能向城市居民出賣農(nóng)村房屋，城市居民也不能占用農(nóng)民集體土地來(lái)建造房屋，有關(guān)部門不能為其發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

2.認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同有效

理由是：

（1）《憲法》規(guī)定：中華人民共和國(guó)公民在法律面前一律平等。農(nóng)村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我國(guó)公民，都享有法律賦予的平等的權(quán)利，都必須履行法律規(guī)定的平等的義務(wù)，承擔(dān)平等的法律責(zé)任。法律不會(huì)因?yàn)橘I賣雙方當(dāng)事人是農(nóng)村村民、城市居民、本村人、外地人而區(qū)分對(duì)待。

（2）《關(guān)于對(duì)社員宅基地問(wèn)題做一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》第2項(xiàng)規(guī)定：社員有買賣房屋的權(quán)利。在房屋出賣后，其宅基地使用權(quán)就轉(zhuǎn)移給了買受人，但宅基地的所有權(quán)仍然歸集體所有。這一規(guī)定，明確了農(nóng)民有權(quán)利買賣農(nóng)村房屋，并且在房屋買賣完成之后，宅基地使用權(quán)隨之一并轉(zhuǎn)移。

（3）最高人民法院[1992]民他字第8號(hào)批復(fù)認(rèn)為按約定交付房款并且管理房屋的農(nóng)村房屋買賣合同有效。

（二）農(nóng)村房屋買賣合同效力的法律分析

1.農(nóng)村村民買賣農(nóng)村房屋的法律效力

（1）同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力。同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間受交易主體的身份和土地權(quán)利的影響較少，同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同是有效的。理由是：第一，憲法和其他法律規(guī)定人們對(duì)自己所有的房屋享有所有權(quán)，有權(quán)自行處分、轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》第30條、第64條規(guī)定：農(nóng)村村民對(duì)自己合法建造的房屋享有所有權(quán)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。買賣就是一種處分的形式。第二，法律沒(méi)有禁止農(nóng)村房屋買賣，并且在多部法律、法規(guī)中都規(guī)定了農(nóng)村村民可以買賣自己所有的房屋?！锻恋毓芾矸ā返?2條就規(guī)定了農(nóng)村村民可以出賣自己的房屋，但是再申請(qǐng)宅基地的不被批準(zhǔn)。

（2）不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力。不同集體經(jīng)濟(jì)組織之間的農(nóng)村房屋買賣合同的效力的認(rèn)定，還沒(méi)形成定論，有的認(rèn)為有效，有的認(rèn)為無(wú)效。認(rèn)為無(wú)效的原因是宅基地是屬于農(nóng)民集體所有的，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的特權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓。處分了農(nóng)村房屋的同時(shí)就會(huì)也處分了農(nóng)村宅基地，這會(huì)損害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。買受人不是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，無(wú)權(quán)享受該村的宅基地使用權(quán)，所以房屋買賣合同無(wú)效。這種觀點(diǎn)并不完全正確。理由是：第一，憲法、法律和國(guó)家政策沒(méi)有禁止農(nóng)民異地購(gòu)買農(nóng)村房屋。國(guó)家政策只是禁止將農(nóng)村房屋出賣給城市居民，但是并沒(méi)有規(guī)定不能出賣給不同集體經(jīng)濟(jì)組織的村民。第二，我國(guó)法律并沒(méi)有禁止農(nóng)民在購(gòu)買房屋的同時(shí)取得宅基地使用權(quán)。土地和其上的房屋是兩個(gè)獨(dú)立的客體，即使受讓人在購(gòu)買農(nóng)村房屋時(shí)無(wú)法取得宅基地使用權(quán)，也不會(huì)影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力。第三，不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣農(nóng)村房屋，有利于農(nóng)村的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。綜上，不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同是有效的。

2.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的法律效力

（1）城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的一般法律效力。我國(guó)法律、法規(guī)對(duì)于農(nóng)村房屋能否轉(zhuǎn)讓給城市居民處于不明確狀態(tài)。但在我國(guó)，黨和國(guó)家的政策處于重要地位。國(guó)家政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋，因此，在法無(wú)明文規(guī)定的情況下，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的行為不符合國(guó)家政策。同時(shí)，因?yàn)檗r(nóng)村房屋買賣涉及到農(nóng)村集體土地的所有權(quán)和使用權(quán)，而農(nóng)村集體土地權(quán)利具有身份性，限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。法律禁止集體所有的土地使用轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋從而導(dǎo)致宅基地使用權(quán)被轉(zhuǎn)讓，這種現(xiàn)象應(yīng)受到嚴(yán)格限制。綜上，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋合同在原則上是無(wú)效的。

（2）城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋合同有效的特殊情形。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋合同原則無(wú)效，但不排除在特殊情形下認(rèn)定此類買賣合同有效。

第一，買受人是城鎮(zhèn)居民身份，但其父母、配偶或子女是所購(gòu)房屋所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，并且是家庭成員共同出資購(gòu)買、共同居住的，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織也同意該房屋買賣合同的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。

第二，出賣人將宅基地上的房屋出賣給城鎮(zhèn)居民之前，該房屋的宅基地已經(jīng)因?yàn)檎魇斩優(yōu)閲?guó)有土地，原是農(nóng)民身份的出賣人隨之變?yōu)槌擎?zhèn)居民，宅基地的性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生了變化，農(nóng)村房屋買賣合同有效。

第三，城鎮(zhèn)居民在購(gòu)買了農(nóng)村房屋之后，已經(jīng)將戶口遷入房屋所在地，并且申請(qǐng)加入當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、成為農(nóng)民的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。

第四，城鎮(zhèn)居民在購(gòu)買了農(nóng)村房屋之后，如果所購(gòu)買房屋已經(jīng)經(jīng)過(guò)有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，獲得當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)手續(xù)，并且取得了合法權(quán)屬證書(shū)的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。

三、完善農(nóng)村宅基地、房屋交易制度及認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力的措施

（一）加強(qiáng)有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法，促進(jìn)農(nóng)村房屋買賣的交易穩(wěn)定

應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的立法體系建設(shè)，盡快出臺(tái)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)等問(wèn)題的位階較高的規(guī)范性法律文件，形成較規(guī)范的農(nóng)村宅基地使用權(quán)管理制度，從而保障農(nóng)村房屋買賣的交易安全，保障善意第三人的利益，穩(wěn)定農(nóng)村房屋買賣市場(chǎng)。

（二）讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)入交易市場(chǎng)，公開(kāi)、公平、公正交易

建立新的流轉(zhuǎn)模式，在農(nóng)村宅基地集體所有的基礎(chǔ)上，取消原有的限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定，對(duì)建造合法、手續(xù)齊全的農(nóng)村宅基地及其上的房屋，頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)，讓農(nóng)村宅基地及其上的房屋合法地進(jìn)入交易市場(chǎng)。促進(jìn)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)行為，形成統(tǒng)一的農(nóng)村房屋交易市場(chǎng)。

（三）建立農(nóng)村宅基地的有償使用制度和有期限使用制度。建立一定范圍內(nèi)的宅基地有償使用制度

宅基地具有一定的福利性質(zhì)，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以無(wú)償使用，但是如果進(jìn)入交易市場(chǎng)，就要變成有償轉(zhuǎn)讓。要在立法中明文規(guī)定轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)繳納的使用費(fèi)或補(bǔ)償金，并且根據(jù)宅基地的位置、流轉(zhuǎn)對(duì)象等不同因素，確定所應(yīng)繳納的使用費(fèi)或補(bǔ)償金的數(shù)額。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期滿不再需要的宅基地使用權(quán)，以避免浪費(fèi)土地。

（四）關(guān)于認(rèn)定農(nóng)村宅基地進(jìn)入交易市場(chǎng)公開(kāi)流轉(zhuǎn)后的農(nóng)村房屋買賣合同的效力

應(yīng)當(dāng)從法律法規(guī)、國(guó)家政策、該房屋項(xiàng)下的土地使用權(quán)性質(zhì)、出賣人的現(xiàn)有居住條件、房屋交付的實(shí)際情況、房屋的增值情況等方面進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的研究。此外還應(yīng)充分考慮認(rèn)定此類農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效會(huì)對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生怎樣的利益影響，尤其是出賣人因土地的增值或拆遷而獲得的利益，買受人因房屋的貶值而受到的損失，來(lái)認(rèn)定此類農(nóng)村房屋買賣合同的效力。