土地評(píng)估方法的選擇精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的土地評(píng)估方法的選擇主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：土地評(píng)估方法的選擇范文
關(guān)鍵詞：土地地價(jià)；評(píng)估方法；分析
1 幾種主要評(píng)估方法的地價(jià)內(nèi)涵分析
評(píng)估中通常會(huì)遇到不同評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果差異較大的問題，這對評(píng)估師確定評(píng)估結(jié)果造成了較大的影響。
1.1 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（簡稱“基準(zhǔn)地價(jià)法”）。
基準(zhǔn)地價(jià)法是運(yùn)用政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)，按替代原理進(jìn)行評(píng)估的一種方法，其核心是基準(zhǔn)地價(jià)與修正體系?；鶞?zhǔn)地價(jià)是政府地價(jià)管理的一個(gè)工具，同時(shí)也為政府宏觀調(diào)控決策提供參考信息。基準(zhǔn)地價(jià)主要反映某地區(qū)的地價(jià)空間分布規(guī)律以及其大致地價(jià)水平，對市場地價(jià)具有一定的引導(dǎo)作用。由此可見，基準(zhǔn)地價(jià)法主要是從市場管理的角度進(jìn)行評(píng)估，得到的地價(jià)是一個(gè)“管理型”地價(jià)。
1.2 收益還原法（簡稱“收益法”）。
收益還原法是根據(jù)預(yù)期收益原理，將待估對象按預(yù)期所能獲得的收益作為價(jià)值衡量，從投資者的角度去評(píng)估。收益法的核心是待估對象的預(yù)期收益以及投資者期望的回報(bào)率，而且收益法中的投資者屬于長線投資者，即投資者持有待估對象相當(dāng)長的時(shí)間，通過待估對象的收益實(shí)現(xiàn)自己的預(yù)期回報(bào)。由此可見，收益法評(píng)估得到的是一個(gè)“長線投資型”地價(jià)。
1.3 假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）。
假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）同樣是從投資者的角度出發(fā)，通過對待估對象進(jìn)行開發(fā)或轉(zhuǎn)售，從而獲得預(yù)期的回報(bào)，以此衡量待估對象的價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）的核心是對待估對象的開發(fā)或轉(zhuǎn)售，而這種開發(fā)或轉(zhuǎn)售一般都是短期內(nèi)完成的，屬于短線投資，甚至帶有一定的投機(jī)性質(zhì)。由此可見，假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）評(píng)估得到的是一個(gè)“短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)。
1.4 市場比較法。
市場比較法是根據(jù)替代原理，利用已成交的交易案例，推導(dǎo)待估對象的價(jià)格。從土地市場交易行為來看，一般來說，買賣雙方對地價(jià)的博弈基本上都是基于該土地的投資價(jià)值，即買賣雙方都已對該土地的投資價(jià)值做了評(píng)估，最終達(dá)成交易的地價(jià)代表買賣雙方都認(rèn)可該土地的投資價(jià)值。由此可見，市場比較法評(píng)估得到的是一個(gè)“投資型”地價(jià)，至于土地是用于長線投資還是短線投資都有可能，但一般以短線投資的居多，即用于開發(fā)或轉(zhuǎn)售。因此市場比較法評(píng)估得到的通常也是一個(gè)“短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)。
1.5 成本逼近法。
成本逼近法是根據(jù)貢獻(xiàn)原理，按待估對象價(jià)值形成的各項(xiàng)成本之和來衡量其價(jià)值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估對象在其價(jià)值形成的過程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本，代表了待估對象的權(quán)屬人應(yīng)獲得的回報(bào)。由此可見，成本逼近法是從權(quán)屬人的角度出發(fā)，評(píng)估待估對象至少應(yīng)該值多少錢，因此成本逼近法評(píng)估得到的應(yīng)該是一個(gè)“保本型”地價(jià)。
2 各種類型地價(jià)的差異
從上面的分析可見，不同評(píng)估方法評(píng)估得到的地價(jià)不盡相同，形成了多種類型的地價(jià)，那么這些類型的地價(jià)其價(jià)格水平有什么差異？
2.1 “管理型”地價(jià)和“保本型”地價(jià)相對稍低。
“管理型”地價(jià)基本反映市場的客觀地價(jià)水平，但由于其“管理”職能的影響，通常會(huì)比其他類型地價(jià)稍低，但比“保本型”地價(jià)要高。而“保本型”地價(jià)通常是這幾種類型地價(jià)里面最低的。
2.2 “短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)相對較高。
從投資的角度來看，短線投資通常具有較高的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是“投機(jī)型”的投資，由此投資者對此類投資一般要求比較高的投資回報(bào)，從而反映在投資對象（即待估對象）的價(jià)值就應(yīng)該高一些。
2.3 “長線投資型”地價(jià)適中。
相對于短線投資，由于土地的稀缺性，其長線投資具有較為穩(wěn)定的投資匯報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)相對較小，因此投資可接受的投資回報(bào)率相對較低，由此“長線投資型”地價(jià)相對其他幾種地價(jià)而言其價(jià)格水平適中，接近于“管理型”地價(jià)。
從上面的分析，這幾種類型地價(jià)一般的價(jià)格水平排序大致為：“短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)>“長線投資型”地價(jià)≥“管理型”>“保本型”地價(jià)。
3 不同評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果的協(xié)調(diào)
根據(jù)目前的土地評(píng)估規(guī)范，一般都要求選用兩種方法以上對待估對象進(jìn)行評(píng)估，而不同評(píng)估方法得到的地價(jià)各有差異，則應(yīng)怎么協(xié)調(diào)不同類型的地價(jià)，從而合理的確定評(píng)估價(jià)值？
3.1 根據(jù)評(píng)估目的，選擇更接近評(píng)估目的的地價(jià)類型。
根據(jù)評(píng)估的思路，通常在評(píng)估方法的選擇時(shí)已經(jīng)對地價(jià)類型進(jìn)行了篩選，對于基于短線投資為評(píng)估目的的，最好采用假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）與市場比較法進(jìn)行評(píng)估，這兩種地價(jià)類型都與評(píng)估目的接近。
但由于評(píng)估條件不具備的情況下，通常會(huì)選用了不同地價(jià)類型的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，則有可能兩種方法評(píng)估得到的地價(jià)水平值相差較遠(yuǎn)，因此需對各種評(píng)估方法進(jìn)行分析，以最接近評(píng)估目的的地價(jià)類型為主，其他類型地價(jià)作為參考和校驗(yàn)。
3.2 調(diào)整個(gè)別評(píng)估方法的思路及參數(shù)，使得兩種方法評(píng)估地價(jià)類型更接近評(píng)估目的。
評(píng)估時(shí)可以根據(jù)評(píng)估目的，對評(píng)估方法的思路及參數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使得其評(píng)估的結(jié)果更接近評(píng)估目的。
舉個(gè)例子，當(dāng)評(píng)估目的為短線投資型時(shí)（如某人擬將其住房的土地進(jìn)行抵押而評(píng)估），則可能會(huì)采用收益法和剩余法進(jìn)行評(píng)估，但由于目前國內(nèi)住宅房屋的租金水平偏低，而房價(jià)水平普遍較高，因此兩種方法評(píng)估出來的結(jié)果可能差異比較大，同時(shí)這也體現(xiàn)了“短線投資型”地價(jià)與“長線投資型”地價(jià)的差異。既然評(píng)估目的是“短線投資型”的，那么評(píng)估時(shí)可以對收益法的評(píng)估思路作適當(dāng)調(diào)整，使其更接近于“短線投資型”的地價(jià)，例如采用收益加轉(zhuǎn)售的思路評(píng)估，目前很多投資客都是持有物業(yè)一定年限（持有期內(nèi)一般用于出租）后即轉(zhuǎn)售，這樣收益法評(píng)估得到的地價(jià)就非常接近“短線投資型”地價(jià)了，與剩余法評(píng)估得到的地價(jià)差異大大縮小。
另外，還可以調(diào)整收益法的還原利率以達(dá)到其評(píng)估值接近“短線投資型”地價(jià)。在還原利率的確定時(shí)，目前采用市場提取法確定的還原利率一般會(huì)比較低，因?yàn)榉績r(jià)比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，高額的投資使得長線投資的回報(bào)率相對較低。但按此還原利率評(píng)估得到的地價(jià)與現(xiàn)實(shí)市場環(huán)境狀況是相匹配的，即用較低的還原利率和目前市場租金可以評(píng)估得到較高的地價(jià)水平，這與“短線投資型”地價(jià)更為接近。如果不考慮這種情況，按一般投資者的投資回報(bào)要求，以較高的還原利率和目前市場租金將會(huì)評(píng)估得到相對較低的地價(jià)水平，這其實(shí)反映的是“長線投資型”地價(jià)，與“短線投資型”地價(jià)有一定的差距。
4 結(jié)束語
從上面的分析可見，評(píng)估師在評(píng)估時(shí)應(yīng)充分理解各種評(píng)估方法的地價(jià)內(nèi)涵，不同的評(píng)估方法得到的地價(jià)類型是不盡相同的，而且某些類型的地價(jià)可能會(huì)差異比較大。因此需根據(jù)評(píng)估目的，選擇更接近于評(píng)估目的地價(jià)類型的評(píng)估方法，或者在評(píng)估過程中對評(píng)估思路以及評(píng)估參數(shù)做適當(dāng)調(diào)整，已使各種方法評(píng)估的評(píng)估結(jié)果更接近評(píng)估目的的地價(jià)類型，這樣才能得到合理的評(píng)估結(jié)果。
參考文獻(xiàn)：
[1]周湘寧.土地評(píng)估行業(yè)存在的問題及對策研究[J].安徽農(nóng)學(xué)通報(bào)（上半月刊），2012，（17）.
[2]懷曉晴.土地評(píng)估市場亟待規(guī)范[J].黑龍江科技信息，2013，（05）.
[3]唐晶.淺談土地評(píng)估行業(yè)存在的問題及對策[J].黑龍江科技信息，2011，（07）.
[4]高彬彬，甘志娟.淺析土地評(píng)估的執(zhí)業(yè)模式[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010，（21）.
第2篇：土地評(píng)估方法的選擇范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 土地估價(jià) 市場風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)防措施
一、前言
房地產(chǎn)土地估價(jià)市場是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的新興發(fā)展行業(yè)，能夠幫助人們更加了解房地產(chǎn)的土地價(jià)格。房地產(chǎn)土地估價(jià)行業(yè)在估價(jià)過程中需要根據(jù)當(dāng)前市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)以及房地產(chǎn)行業(yè)的組成結(jié)構(gòu)等，隨著市場經(jīng)濟(jì)的動(dòng)態(tài)變化得出相應(yīng)的評(píng)估結(jié)果，但是政策、市場以及經(jīng)濟(jì)的變化都會(huì)影響估價(jià)結(jié)果，所以存在很大的市場風(fēng)險(xiǎn)，并且對于估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防范還沒有建立規(guī)范化組織管理機(jī)構(gòu)，目前的房地產(chǎn)土地估價(jià)結(jié)果都是通過評(píng)估報(bào)告表現(xiàn)出來，只是對評(píng)估對象進(jìn)行客觀估價(jià)，并且只是在某一確定時(shí)間點(diǎn)的客觀結(jié)果，不能代表實(shí)際成交價(jià)格，也不能作為房地產(chǎn)實(shí)際成本的取得。所以房地產(chǎn)土地估價(jià)市場需要制定相關(guān)的有效預(yù)防措施，降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，保障經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益。
二、房地產(chǎn)土地估價(jià)市場存在的風(fēng)險(xiǎn)
（一）政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)是指國家政策的變化導(dǎo)致的評(píng)估結(jié)果的不準(zhǔn)確，如稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策以及金融政策等都可能會(huì)改變估價(jià)方法，城市拆遷過程中會(huì)使拆遷房屋的補(bǔ)償估價(jià)發(fā)生變化，政府征收農(nóng)民土地時(shí)會(huì)使企業(yè)獲得土地的使用權(quán)等，雖然房地產(chǎn)市場的有關(guān)法律法規(guī)在逐步規(guī)范，但在產(chǎn)權(quán)方面還存在很多的不確定因素，如果在估價(jià)過程中評(píng)估機(jī)構(gòu)以及評(píng)估人員沒有準(zhǔn)確了解當(dāng)前的政策背景和進(jìn)行很好的政策預(yù)期都會(huì)影響最終的估價(jià)結(jié)果，產(chǎn)生評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。
（二）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)
在進(jìn)行房地產(chǎn)土地估價(jià)過程中我國對相關(guān)的評(píng)估方法、評(píng)估原則以及評(píng)估程序等有明確的規(guī)定。但是在實(shí)際的操作過程中評(píng)估人員并沒有嚴(yán)格按照評(píng)估方法以及評(píng)估程序開展評(píng)估工作，如評(píng)估抵押的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)需要使用比較法估價(jià)，并且比較時(shí)的參照對象的選擇、市場完善性的判斷以及根據(jù)有關(guān)影響因素進(jìn)行評(píng)估結(jié)果的修正都需要評(píng)估人員具有專業(yè)的市場判斷能力，遵循估價(jià)原則，采用正確的估價(jià)方法，嚴(yán)格按照估價(jià)程序完成估價(jià)過程。但是我國房地產(chǎn)土地估價(jià)市場起步的比較晚，短時(shí)間內(nèi)還不能確定房產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)指數(shù)，基準(zhǔn)收益的資料不夠完整。
（三）社會(huì)誠信風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)土地估價(jià)過程中如果估價(jià)工作人員沒有對相關(guān)的法律知識(shí)以及國家政策進(jìn)行充分的了解，在估價(jià)時(shí)進(jìn)行影響分析，或者是沒有現(xiàn)場考察估價(jià)對象的具體情況都可能會(huì)影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，或是估價(jià)人員錯(cuò)估自己的專業(yè)能力出現(xiàn)評(píng)估偏差。如果估價(jià)人員或估價(jià)機(jī)構(gòu)缺乏職業(yè)道德，為尋求私利，違背公正、客觀原則，有意錯(cuò)估實(shí)際價(jià)值，得出虛假結(jié)果。
在評(píng)估過程中委托方提供的房產(chǎn)基本資料存在誤差或是故意提供虛假信息都會(huì)使評(píng)估結(jié)果存在很大的差異，所以委托方需用同時(shí)提供規(guī)劃調(diào)整資料，評(píng)估人員需要具備辨別信息真?zhèn)蔚哪芰Γ绻u(píng)估風(fēng)險(xiǎn)較大可以直接拒絕，評(píng)估失敗給評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來的不僅僅是經(jīng)濟(jì)上的損失還有嚴(yán)重影響機(jī)構(gòu)聲譽(yù)。為防止委托方的刻意隱瞞或是提供的信息有問題，在接受評(píng)估工作前可以審核如產(chǎn)權(quán)證明等資料的真實(shí)性，除了復(fù)印件還需要查看原件[1]。
（四）方法使用不當(dāng)
房地產(chǎn)土地估價(jià)過程中使用的方法有收益還原、成本逼近、市場比較以及基準(zhǔn)地基的修正方法等，估價(jià)過程中根據(jù)具體的評(píng)估對象以及評(píng)估目的選擇合適的評(píng)估方法，不同的評(píng)估對象選擇了不適宜的評(píng)估方法也會(huì)使得評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)較大偏差。
三、房地產(chǎn)土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防措施
（一）加強(qiáng)估價(jià)市場的誠信建設(shè)
因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)土地估價(jià)行業(yè)起步比較晚，所以相關(guān)的法制建設(shè)還比較落后，存在較大的誠信危機(jī)，通常為了獲得建設(shè)項(xiàng)目而私自降低價(jià)格，行業(yè)誠信體系以及執(zhí)業(yè)規(guī)則還需要進(jìn)一步的完善，加強(qiáng)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)工作人員的信用檔案建設(shè)，細(xì)化估價(jià)工作人員的道德規(guī)范和從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)社會(huì)公德心和職業(yè)責(zé)任心，及時(shí)進(jìn)行失信行為以及良好行為記錄在案，并進(jìn)行社會(huì)公示，建設(shè)完善的企業(yè)信用制度，嚴(yán)格執(zhí)行失信懲治，規(guī)范估價(jià)行為，降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）準(zhǔn)確把握市場宏觀走向
把握市場宏觀發(fā)展趨勢是房地產(chǎn)土地評(píng)估企業(yè)必須具備的能力，市場經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中會(huì)經(jīng)歷復(fù)蘇到蕭條四個(gè)階段，在每個(gè)階段根據(jù)未來的經(jīng)濟(jì)形勢以及周期準(zhǔn)確做好房產(chǎn)估價(jià)。房價(jià)后期的上漲或是下跌都會(huì)對評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生重要影響，所以在市場繁榮期以及衰退期把握市場走向，正確分析房地產(chǎn)價(jià)格。
（三）投保責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)
職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)是一種責(zé)任保險(xiǎn)，保險(xiǎn)協(xié)議簽訂后，在合同有效期里，如果參加保險(xiǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)或是評(píng)估師在進(jìn)行房地產(chǎn)土地評(píng)估工作時(shí)因?yàn)楣ぷ魇д`而造成委托人重大的經(jīng)濟(jì)損失，經(jīng)濟(jì)的賠償責(zé)任應(yīng)該由評(píng)估人員承擔(dān)，保險(xiǎn)公司需要承擔(dān)部分賠償資金。所以，通過購買責(zé)任保險(xiǎn)，能夠有效轉(zhuǎn)移賠償責(zé)任，而委托方在受到經(jīng)濟(jì)損失后也能夠及時(shí)的得到理賠資金，保證委托者的合法權(quán)益，降低市場風(fēng)險(xiǎn)，提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的信譽(yù)，促進(jìn)更好的發(fā)展。
（四）行業(yè)信息資源共享
目前國內(nèi)的房地產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)都是單一的經(jīng)營企業(yè)，很少同時(shí)進(jìn)行工程造價(jià)評(píng)估以及土地經(jīng)紀(jì)方面的工作，所以在獲取估價(jià)信息資料以及技術(shù)資料時(shí)存在一定的難度，很多估價(jià)機(jī)構(gòu)為了能夠獲得土地的交易信息以及建筑物的價(jià)格信息進(jìn)行了大量的重復(fù)性工作，甚至在出現(xiàn)收集困難時(shí)編造實(shí)例，使評(píng)估工作產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)[2]。所以建立資源共享系統(tǒng)，公開交易實(shí)例，共享各種與土地估計(jì)相關(guān)的資料信息，降低工作量，提高工作效率，避免編造虛構(gòu)信息的現(xiàn)象，規(guī)范操作過程。
（五）建立專家審核制度
房地產(chǎn)土地估價(jià)市場中可以組織、建立具有良好職業(yè)操守以及高專業(yè)技術(shù)水平的專家委員會(huì)，可以由行業(yè)協(xié)會(huì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)、政府部門以及研究機(jī)構(gòu)等專業(yè)人員組成，提供專業(yè)技術(shù)支持以及監(jiān)督檢查工作，并且遇到存在爭議的項(xiàng)目的時(shí)候及時(shí)進(jìn)行審查，降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)[3]。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)土地估價(jià)市場對影響估價(jià)結(jié)果的因素進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的應(yīng)對措施，加強(qiáng)市場監(jiān)督，規(guī)范操作過程，能夠有效降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)土地估價(jià)市場的可持續(xù)、健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]趙鳳麟.房地產(chǎn)土地估價(jià)市場中的風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)防[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2015，（17）：22-22.
第3篇：土地評(píng)估方法的選擇范文
關(guān)鍵詞 規(guī)劃調(diào)整 實(shí)施評(píng)估
中圖分類號(hào)：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
第三輪土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）已在全國范圍內(nèi)實(shí)施，與上一輪土地利用總體規(guī)劃相比，其在土地調(diào)控指標(biāo)體系、管制分區(qū)等方面發(fā)生了明顯變化，因此，要求在實(shí)施過程中更加加強(qiáng)對本輪土地利用規(guī)劃的控制與調(diào)整。由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，往往要求土地利用總體規(guī)劃在實(shí)施過程中根據(jù)需要進(jìn)行調(diào)整，而規(guī)劃的嚴(yán)肅性對土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整具有嚴(yán)格的限制。據(jù)此，國土資源部先后下發(fā)文件《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃實(shí)施管理的通知》（國土資發(fā)[2012]2號(hào)）和土地利用總體規(guī)劃評(píng)估修改指導(dǎo)意見等文件，指出對土地利用總體規(guī)劃的修改，必須就修改的必要性、合理性和合法性等進(jìn)行評(píng)估，組織專家論證，依法組織聽證，并向社會(huì)公示。規(guī)劃實(shí)施評(píng)估報(bào)告經(jīng)規(guī)劃原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同級(jí)國土資源主管部門同意后，方可開展規(guī)劃修改。凡涉及改變城鄉(xiāng)建設(shè)用地?cái)U(kuò)展邊界、禁止建設(shè)用地邊界，改變約束性指標(biāo)，調(diào)整重大布局等原則性修改，必須經(jīng)規(guī)劃原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，同時(shí)各省國土資源廳相繼出臺(tái)技術(shù)指導(dǎo)文件，作為土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估的技術(shù)指導(dǎo)。
1土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估方法研究
當(dāng)前，土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估的一般思路是首先構(gòu)建實(shí)施評(píng)估指標(biāo)體系，然后通過數(shù)學(xué)的方法分別計(jì)算出各指標(biāo)數(shù)值，最后根據(jù)權(quán)重和各指標(biāo)分值綜合計(jì)算得到該區(qū)域土地利用總體規(guī)劃實(shí)施總分值。根據(jù)研究思路可以看出，一般情況下，土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估的方法主要是定性和定量相結(jié)合的方法，但傳統(tǒng)的土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估中的定性與定量相結(jié)合方法往往是定性為主，單一用數(shù)理統(tǒng)計(jì)進(jìn)行分析。隨著各項(xiàng)技術(shù)的發(fā)展，這種傳統(tǒng)的評(píng)估方法已經(jīng)無法滿足需求，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣P(guān)注的分析方法。除此之外，目前的規(guī)劃實(shí)施評(píng)估還引入了定位分析技術(shù)，將GIS軟件與土地利用實(shí)施評(píng)估進(jìn)行有效結(jié)合，從空間上對規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行分析。
本文主要通過多角度構(gòu)建土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估指標(biāo)，運(yùn)用數(shù)學(xué)模型分別計(jì)算各指標(biāo)數(shù)值，從多元定量方法入手，進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估研究。
2土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估
2.1評(píng)估指標(biāo)選擇
根據(jù)臥龍鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020）、國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”發(fā)展規(guī)劃、土地利用變更數(shù)據(jù)等最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，結(jié)合規(guī)劃實(shí)施評(píng)估技術(shù)指導(dǎo)，從規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)行、規(guī)劃實(shí)施效益的實(shí)現(xiàn)以及規(guī)劃實(shí)施后土地利用程度和變化三個(gè)方面進(jìn)行定量評(píng)估，選取規(guī)劃主要指標(biāo)實(shí)施情況、用地結(jié)構(gòu)與布局情況、用地節(jié)約集約程度、規(guī)劃實(shí)施情況和規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展匹配度5個(gè)評(píng)估目標(biāo)、耕地保有量目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度等22個(gè)子目標(biāo)（見表1）。
表1：臥龍鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)因素因子及權(quán)重
2.2評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重確定
權(quán)重應(yīng)依據(jù)評(píng)價(jià)目標(biāo)、評(píng)價(jià)指標(biāo)對土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估的影響程度來確定。評(píng)價(jià)目標(biāo)、評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重值在0～1之間，每個(gè)目標(biāo)對應(yīng)下一層分值指標(biāo)的權(quán)重之和都應(yīng)為1。一般情況下，確定權(quán)重主要依據(jù)特爾菲測定法、因素成對比較法和層次分析法等幾種方法。本次臥龍鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估評(píng)價(jià)選用特爾菲測定法來確定總體評(píng)價(jià)及評(píng)價(jià)目標(biāo)指標(biāo)權(quán)重。其測算方法是首先對各因素進(jìn)行多輪次的專家打分，并按下式計(jì)算權(quán)重值：
其中wi =1
式中：c――評(píng)估分值
Wi――第i個(gè)評(píng)估因素作用權(quán)重值
di――第i個(gè)評(píng)估因素作用分值
由此計(jì)算得到本次規(guī)劃實(shí)施評(píng)估各因素因子的權(quán)重如表1所示。
2.3 指標(biāo)計(jì)算
考慮土地規(guī)劃評(píng)估的系統(tǒng)性，評(píng)估指標(biāo)覆蓋面較廣，因此采用多因素綜合評(píng)判模型作為土地規(guī)劃實(shí)施評(píng)估的模型。具體公式為：
其中wi =1
式中：c――評(píng)估分值
Wi――第i個(gè)評(píng)估因素作用權(quán)重值
di――第i個(gè)評(píng)估因素作用分值
由于各評(píng)估指標(biāo)反映不同的評(píng)估內(nèi)容，有不同的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和量綱，相互之間不能直接比較，需通過標(biāo)準(zhǔn)化將其轉(zhuǎn)化為可比量綱。
為了更直觀地評(píng)價(jià)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施水平，將土地利用總體規(guī)劃實(shí)施狀況分為優(yōu)秀、良好、一般、差、較差和很差六類，對應(yīng)的綜合評(píng)價(jià)分值歸類標(biāo)準(zhǔn)見表2：
臥龍鎮(zhèn)土地規(guī)劃實(shí)施定量評(píng)價(jià)結(jié)果為80.55分，規(guī)劃實(shí)施情況良好。為了找出規(guī)劃實(shí)施中存在的問題，對各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行具體分析。
3.對土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估的思考
土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估主要是針對目前正在實(shí)施的第三輪土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整而進(jìn)行的一項(xiàng)工作，其目的是為了科學(xué)合理的進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整，但實(shí)際應(yīng)用過程中，當(dāng)前的土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估的方法及評(píng)估思路尚存在一定的問題。
3.1土地利用總體規(guī)劃調(diào)整依據(jù)不明確
目前的土地利用總體規(guī)劃調(diào)整雖然受到土地利用規(guī)劃實(shí)施評(píng)估的限制，即在調(diào)整前必須先通過規(guī)劃實(shí)施評(píng)估，但是卻沒有明確的限制因素，雖然通過定量的規(guī)劃實(shí)施評(píng)估可以得到該地區(qū)規(guī)劃實(shí)施情況的好壞，但這種好壞不能作為是否進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃調(diào)整的依據(jù)。而當(dāng)前的實(shí)際操作是很多地方將這種規(guī)劃實(shí)施評(píng)估作為土地利用總體規(guī)劃調(diào)整的一部分，不能對土地利用總體規(guī)劃調(diào)整起到規(guī)范限制的作用。
3.2規(guī)劃評(píng)估指標(biāo)與規(guī)劃調(diào)整內(nèi)容不一致
目前的土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估主要是對目前規(guī)劃實(shí)施情況的指標(biāo)測算及分析，而土地利用總體規(guī)劃調(diào)整過程中，往往是對規(guī)劃布局的調(diào)整，規(guī)劃的各項(xiàng)指標(biāo)很少會(huì)發(fā)生變化，從而使得這種評(píng)估跟實(shí)際的調(diào)整聯(lián)系并不密切。
參考文獻(xiàn)
[1] 杜金鋒，馮長春.當(dāng)前中國土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)中主要問題研究[J].中國土地科學(xué)，2008，22（10）.
[2] 田帥，劉秀華.量化模型用于動(dòng)態(tài)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)的研究[J].西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2006，4（4）.
第4篇：土地評(píng)估方法的選擇范文
【關(guān)鍵詞】 住宅房地產(chǎn)； 稅基評(píng)估； 市場法； 成本法； 房屋產(chǎn)權(quán)信息
國際上采用收益法的思路進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基測算的國家和地區(qū)較少，主要采用市場法和成本法進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估。以美國和立陶宛為代表的不少國家都采用市場法進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估。采用市場法進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估的前提是評(píng)估機(jī)構(gòu)必須能夠獲得真實(shí)、可靠和令人信服的高質(zhì)量的交易數(shù)據(jù)。可以說，房屋產(chǎn)權(quán)信息公開度與信息真實(shí)度對稅基評(píng)估影響較大，直接制約了我國居民住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估的技術(shù)路徑。
一、房屋產(chǎn)權(quán)信息公開與信息真實(shí)度對稅基評(píng)估的影響
（一）房屋產(chǎn)權(quán)信息公開對稅基評(píng)估的影響
在大多數(shù)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，政府登記的房屋產(chǎn)權(quán)信息都對外公開，市民所擁有的所有房地產(chǎn)任何人都可直接查詢獲取，而且絕大部分查詢都是免費(fèi)的。以美國為例，美國實(shí)行契約登記制度，購房并無類似我們的房產(chǎn)證，美國所有房產(chǎn)信息，包括房屋交易和納稅信息都在市政府有詳細(xì)的備案，任何人都可以登錄政府網(wǎng)站查詢包括房屋產(chǎn)權(quán)擁有人在內(nèi)的所有信息，少數(shù)沒有政府網(wǎng)站的地區(qū)，民眾可以去政府辦公室查詢，需要說明的是，不僅是自己的，任何人的房產(chǎn)他人都可以查詢到。
為什么房屋產(chǎn)權(quán)信息還會(huì)完全公開，讓別人隨意查詢？主要原因有二：第一，反腐的問題。房地產(chǎn)作為資產(chǎn)價(jià)值存在形態(tài)，承載了無論是個(gè)人還是家庭財(cái)產(chǎn)的主要部分，只要公布房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息，貪污的財(cái)產(chǎn)就不易找到像樣的載體。第二，采用市場法進(jìn)行稅基評(píng)估，公平公開透明地課征房產(chǎn)稅。一般的稅基評(píng)估方法都是計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估方法，該稅基評(píng)估方法選用所需要考慮的因素通常有數(shù)據(jù)質(zhì)量、數(shù)據(jù)信息的可靠性、數(shù)據(jù)收集的難易程度、批量評(píng)估技術(shù)數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)等。數(shù)據(jù)信息的可靠性、交易案例和數(shù)據(jù)真實(shí)可靠是稅基評(píng)估的生命力所在，如果信息不公開透明，一般情況下民眾會(huì)懷疑其來源的可靠性。稅基評(píng)估如果采用可比銷售法則必須確保交易案例和數(shù)據(jù)真實(shí)可靠，數(shù)據(jù)真實(shí)可靠是批量評(píng)估采用可比銷售法的關(guān)鍵。如果不公開房屋產(chǎn)權(quán)信息，民眾就無法驗(yàn)證房屋交易信息的可靠性，一個(gè)無法驗(yàn)證可靠性的數(shù)據(jù)系統(tǒng)是無法取信于民的。換言之，采用市場法的稅基批量評(píng)估就不會(huì)被民眾認(rèn)可。基于以上原因，包括房屋所有權(quán)人在內(nèi)的房產(chǎn)信息必須公開，這是個(gè)繞不過去的坎。比中國更加重視保護(hù)隱私的美國也只得選擇完全公開私人房屋產(chǎn)權(quán)等信息。
（二）我國房屋產(chǎn)權(quán)信息保密和買賣現(xiàn)狀對稅基評(píng)估的影響
在我國意欲查詢他人房屋產(chǎn)權(quán)信息，必須首先申請，再由有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)層層審批，除了在司法支持下的追債，絕大多數(shù)情況下，個(gè)人是不允許查詢他人房產(chǎn)任何信息的。
2012年，廣州先后發(fā)生了“房叔”和“房嬸”事件。事件發(fā)生后，廣州市房地產(chǎn)檔案館為了堵塞管理漏洞，立即對系統(tǒng)及現(xiàn)行查詢制度、流程進(jìn)行分析，從加強(qiáng)人員管理教育、提升技術(shù)防控手段方面入手進(jìn)行整改。2013年2月18日新聞也陸續(xù)報(bào)道了，福建、江蘇等地以“進(jìn)一步處理好物權(quán)公示和隱私保護(hù)的關(guān)系”為由，強(qiáng)化對房屋信息查詢的限制措施。可見，在我國，未來很長一段時(shí)間內(nèi)，公開居民房屋產(chǎn)權(quán)信息是不可能的。
一旦開征房產(chǎn)稅，那就表明大家需要依據(jù)所擁有的財(cái)產(chǎn)對社會(huì)進(jìn)行納稅，做貢獻(xiàn)，如果有人弄虛作假，對于那些如數(shù)繳納房產(chǎn)稅的國民而言就不公平，因此，大家會(huì)不斷向政府發(fā)問，民眾的知情權(quán)為何被剝奪？為什么不公開包括房屋產(chǎn)權(quán)人姓名和房屋納稅記錄等信息在內(nèi)的房屋信息管理系統(tǒng)？何時(shí)公開房屋信息管理系統(tǒng)？未免陷入此等尷尬境地，因而短期內(nèi)不會(huì)推房地產(chǎn)稅。只要賣地的土地出讓金還夠地方政府開支，住宅房地產(chǎn)稅就不會(huì)開征。因此，不少專家認(rèn)為在中國，相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)，不具備課征房產(chǎn)稅的現(xiàn)實(shí)條件。這一觀點(diǎn)值得商榷，但房屋產(chǎn)權(quán)信息不公開對住宅房地產(chǎn)稅和住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估影響巨大卻毋庸置疑。
此外，還有一個(gè)房屋交易的陰陽合同行為問題。陰陽合同行為指房屋交易雙方為了規(guī)避稅費(fèi)，簽訂兩個(gè)房屋交易合同，政府登記備案的合同與實(shí)際的交易合同有非常大的出入，前者在交易金額上較之后者低了許多。這種違法行為的原動(dòng)力主要是買方想少交稅費(fèi)，而且為了盡快促成房屋交易，房屋經(jīng)紀(jì)公司對這一行為樂觀其成，有的甚至出謀劃策。房屋交易陰陽合同導(dǎo)致備案的交易數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真。陰陽合同占所有二手房成交的比例可能達(dá)到70%以上，甚至達(dá)到90%，果真如此，收集到的這些交易數(shù)據(jù)有何實(shí)際意義？如果使用這些失真數(shù)據(jù)，只會(huì)讓評(píng)估結(jié)果扭曲。在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，房屋交易的陰陽合同行為導(dǎo)致的高質(zhì)量基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的缺失將制約我國市場法在住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估領(lǐng)域有效推行。應(yīng)當(dāng)說，房屋交易的陰陽合同行為從根上講也是由于房屋產(chǎn)權(quán)信息不公開造成的。由于房屋管理信息系統(tǒng)不對外公開，陰陽合同行為具有隱蔽性，除了交易雙方和房屋經(jīng)紀(jì)公司外，無人知曉。換句話說，社會(huì)無法對這一不法行為進(jìn)行監(jiān)督，打擊陰陽合同行為難度非常大。房屋交易陰陽合同行為嚴(yán)重影響了數(shù)據(jù)質(zhì)量，限制了市場法在住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估當(dāng)中的運(yùn)用。
二、我國居民住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估技術(shù)的確定
通過對房屋產(chǎn)權(quán)信息公開與否以及房屋交易陰陽合同行為對住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估的影響分析，筆者發(fā)現(xiàn)，這些因素會(huì)嚴(yán)重影響市場法在住宅房地產(chǎn)稅基批量評(píng)估中的應(yīng)用。一定意義上講，是否采用市場法進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基的計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估作業(yè)取決于是否公開房屋產(chǎn)權(quán)信息，因?yàn)槿绻还_產(chǎn)權(quán)信息就無法獲得足夠令人信服的可比交易案例。但是，房屋產(chǎn)權(quán)信息不公開不代表就不能進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估。課征房地產(chǎn)稅不取決于是否公開房屋產(chǎn)權(quán)信息，主要取決于地方財(cái)政收入問題。
（一）我國居民住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估技術(shù)的路線選擇
目前我國不宜采用市場法進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估，但是，完全可以采取其他的評(píng)估方法，比如德國采用成本法進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基就是較好的借鑒。從技術(shù)上講，是否開征住宅房地產(chǎn)稅不在于稅基評(píng)估的技術(shù)問題，稅基評(píng)估技術(shù)問題不會(huì)成為課征房產(chǎn)稅的攔路虎，只要愿意開征，稅基評(píng)估的技術(shù)問題是可以解決的。
我國對個(gè)人住房開征房產(chǎn)稅，其稅基確定技術(shù)主要有三種：第一種，按照交易價(jià)格課稅，主要在試行階段，沒有評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。第二種，做好了部分稅基評(píng)估準(zhǔn)備工作，擁有相對完善的房屋信息數(shù)據(jù)，可以開展稅基評(píng)估，在一些能夠負(fù)擔(dān)較大CAMA和地理信息系統(tǒng)（GIS）初期建設(shè)成本的大城市，可采用CAMA和GIS進(jìn)行計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估作業(yè)。只不過，由于無法確保房屋交易等信息的真實(shí)性，我國不便于采用可比銷售法，可以通過基準(zhǔn)地價(jià)和工程造價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來評(píng)估其課稅價(jià)值。第三種，可以學(xué)習(xí)美國等國家經(jīng)驗(yàn)，只要能夠公開房屋管理信息系統(tǒng)、能夠確保房屋交易等信息的真實(shí)性，即可采用以交易為目的、價(jià)值類型為市場價(jià)值、方法為可比銷售法的計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估作業(yè)模型。第二種技術(shù)有些類似德國住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估方法，我們可以效仿德國稅基評(píng)估的方法，一直采用第二種技術(shù)。當(dāng)然在具備條件的情況下，也可以采用第三種技術(shù)，但并不是說第二種技術(shù)采用一段時(shí)間后就必然會(huì)發(fā)展到采用第三種技術(shù)。需要說明的是，盡管在國際上使用比較廣泛，價(jià)值類型為市場價(jià)值、以交易為目的、可比銷售法為核心的第三種技術(shù)用于住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估存在爭議。
我國目前采用第一種方法來確定稅基評(píng)估值，即以交易價(jià)格為課稅基礎(chǔ)。將來應(yīng)當(dāng)采用第二種，即采用計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)與地理信息系統(tǒng)，依據(jù)房產(chǎn)稅基評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)程序和規(guī)范，確保高質(zhì)量和高效率，大大提高評(píng)估的作業(yè)水平，滿足房產(chǎn)課稅的需求。
（二）我國居民住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估技術(shù)的方法分析
采用成本法思路進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估，需將建筑和土地分別估價(jià)。無論是建筑還是土地價(jià)值，都可以采用稅基批量評(píng)估方法。
土地價(jià)值擬通過基準(zhǔn)地價(jià)來獲取，建筑物價(jià)值通過每年公布的建造成本來調(diào)整。我國對城市基準(zhǔn)地價(jià)有規(guī)定，一般要求2—3年調(diào)整一次城市基準(zhǔn)地價(jià)，在地價(jià)比較穩(wěn)定的時(shí)期，調(diào)整的周期可以適當(dāng)延長。當(dāng)然，有些城市可能周期長了點(diǎn)，如北京市，1993年公布了基準(zhǔn)地價(jià)，2002年調(diào)整了北京市的基準(zhǔn)地價(jià)。周期雖然長了點(diǎn)，但畢竟還是有了城市基準(zhǔn)地價(jià)。此處節(jié)選了2002年調(diào)整后的基準(zhǔn)地價(jià)表有關(guān)居住用途的數(shù)據(jù)，見表1。據(jù)京政發(fā)〔2002〕32號(hào)之《附件五：北京市基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍》可以看出三、四、五級(jí)范圍大致對應(yīng)北京的三、四、五環(huán)。
稅基評(píng)估的土地價(jià)值部分即可依據(jù)其基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整。如果基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整周期過長，在以基準(zhǔn)地價(jià)為主要依據(jù)的前提下，可以輔參考?xì)v年土地招拍掛數(shù)據(jù)，如北京市2011年土地出讓情況，見表2。2011年，北京市出讓住宅用地35宗，樓面地價(jià)為5 112元/平方米。
對于建筑物的稅基價(jià)值而言，首先參考該區(qū)域工程造價(jià)平均水平。由于每宗房產(chǎn)建筑物稅基價(jià)值受到其位置（影響不是特別大）、面積、戶型、朝向、樓齡、材料、交通便捷程度、周邊配套設(shè)施、層數(shù)、景觀、裝修、樓房的類型（比如是否獨(dú)棟等）等眾多因素影響，需要將這些因素進(jìn)行甄別，設(shè)定指標(biāo)，并量化其影響，從而調(diào)整得到建筑物稅基價(jià)值。
有關(guān)建筑物價(jià)值，這方面的數(shù)據(jù)比較多，從工程具體情況來看，有工程實(shí)際造價(jià)數(shù)據(jù)做支撐，要獲得這些詳實(shí)數(shù)據(jù)并不難；從宏觀數(shù)據(jù)來看，有統(tǒng)計(jì)年鑒，如《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》（2012）之“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）建設(shè)房屋建筑面積和造價(jià)”一欄可以看出歷年工程造價(jià)資料，見表3。其中北京市2011年為2 806元/平方米。需要說明的是，通過筆者多年的調(diào)查和了解，工程實(shí)際造價(jià)數(shù)據(jù)與公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有比較大的出入，前者大致是后者的一半多些。
土地的稅基價(jià)值選擇基準(zhǔn)地價(jià)作為基礎(chǔ)價(jià)值，建筑物的稅基價(jià)值選擇某年的工程造價(jià)作為基礎(chǔ)價(jià)值，非基準(zhǔn)年份還需要調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)和造價(jià)信息才能作為基礎(chǔ)價(jià)值，在此基礎(chǔ)上無論土地還是建筑物其稅基價(jià)值都需要進(jìn)行調(diào)整。由于調(diào)整因素眾多，開始的時(shí)候，可以少選擇一些因素，技術(shù)成熟了，再慢慢添加，這些都不是技術(shù)難題。具體而言，如針對單個(gè)建筑物的稅基評(píng)估，需要的資料包括房屋建筑設(shè)計(jì)、施工資料、建筑材料，甚至包括諸如人防、避難所占的成本，還包括小區(qū)內(nèi)設(shè)施的分?jǐn)傎M(fèi)用等等。建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格差異、建筑材料、施工質(zhì)量、開發(fā)商管理水平等因素的不同，房屋造價(jià)與市場價(jià)格是不同的。由于對被課稅對象的房屋采用成本法進(jìn)行單個(gè)評(píng)估，作業(yè)量巨大，大規(guī)模將這一路徑運(yùn)用于稅基評(píng)估幾乎不可能。但是可以用一種替代方法，即根據(jù)房屋工程造價(jià)的相關(guān)資料信息，對房屋建筑進(jìn)行分門別類，并考慮建筑結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)格、建筑材料、層高、裝修等因素，確定同一地區(qū)同類細(xì)分房屋的建造成本作為基準(zhǔn)數(shù)據(jù)，單個(gè)建筑的稅基評(píng)估值可通過因素調(diào)整對基準(zhǔn)數(shù)據(jù)進(jìn)行修正而獲得。這是一種直接為住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估測算建筑物的重建成本的方法。
這種路徑符合房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則，有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)和工程造價(jià)的資料、數(shù)據(jù)和信息都比較可靠和權(quán)威，又不需要采用房地產(chǎn)市場上的交易實(shí)例，不需要公開房屋信息管理系統(tǒng)，不需要對陰陽合同進(jìn)行甄別。該方法具有很強(qiáng)的可操作性，符合中國大陸當(dāng)前情況下對房產(chǎn)稅基進(jìn)行評(píng)估的需要。
三、結(jié)論
無論哪種方法都需要詳實(shí)、可靠的數(shù)據(jù)和信息。本文從數(shù)據(jù)質(zhì)量和信息可靠的角度出發(fā)，分析和指出我國房屋產(chǎn)權(quán)交易信息不公開嚴(yán)重制約了市場法在住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估領(lǐng)域的應(yīng)用。在這一背景下，提出借鑒德國住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)，采用成本法對住宅房地產(chǎn)進(jìn)行稅基評(píng)估，將課稅價(jià)值評(píng)估分成土地價(jià)值和建筑物價(jià)值，分別論述了它們的技術(shù)路徑，并明確指出成本法下土地價(jià)值和建筑物價(jià)值評(píng)估都有各自充分、詳實(shí)和可靠的數(shù)據(jù)來源。論文對我國將來要開征的住宅房地產(chǎn)稅的課稅價(jià)值評(píng)估具有一定的借鑒意義。
【參考文獻(xiàn)】
[1] Joan Youngman，Jane Malme. An International Survey of Taxes on Land and Building. Kluwer Law and Taxation Publishers，1994.
[2] IAAO. Standard on Automated Valuation Models（AVMs）[J].Assessment Journal，2003，10（4）：109-154.
[3] 李海霞.陰陽合同一年避稅百億 因房主反悔每年幾百買房人栽在官司上[N].北京晚報(bào)，2011-03-01.
第5篇：土地評(píng)估方法的選擇范文
【關(guān)鍵詞】 價(jià)值評(píng)估;評(píng)估方法;產(chǎn)權(quán)交易
一、價(jià)值評(píng)估方法選擇與運(yùn)用的理論分析
在產(chǎn)權(quán)交易中,產(chǎn)權(quán)的交易價(jià)格是以其評(píng)估價(jià)值為依據(jù)的,評(píng)估價(jià)值不準(zhǔn)確或嚴(yán)重扭曲必然導(dǎo)致交易價(jià)格背離成交價(jià)格,使產(chǎn)權(quán)交易失之公平、公正,并且將會(huì)減少成交的機(jī)率,降低產(chǎn)權(quán)交易的活躍程度,最終影響產(chǎn)權(quán)交易的正常進(jìn)展。特別是當(dāng)產(chǎn)權(quán)交易以低于資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的價(jià)格成交時(shí),就有可能造成國有資產(chǎn)流失。因此,提高產(chǎn)權(quán)交易中評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性,對促進(jìn)產(chǎn)權(quán)交易的發(fā)展及保證國有資產(chǎn)免遭流失均具有重要的意義。影響資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的因素很多,如資料和參數(shù)的完整性和準(zhǔn)確性,評(píng)估程序的允當(dāng)性,評(píng)估方法的正確性和合理性,以及評(píng)估人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和道德素質(zhì)等,其中最關(guān)鍵的、決定性的影響因素是評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用。按照《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法[國務(wù)院令第91號(hào)]》、《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)[資辦發(fā)(1996)23號(hào)]》和《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則(財(cái)企[2004]20號(hào))》、《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)》等法規(guī)的規(guī)定,產(chǎn)權(quán)交易中價(jià)值評(píng)估的基本方法包括市價(jià)法、收益現(xiàn)值法、重置成本法和成本法等。
現(xiàn)行市價(jià)法是通過市場調(diào)查,選擇一個(gè)或幾個(gè)與評(píng)估對象相同或類似的資產(chǎn)作為比較對象,分析比較對象的成交價(jià)格和交易條件,進(jìn)行對比調(diào)整,估算出資產(chǎn)價(jià)值的方法。市價(jià)法是基于一個(gè)經(jīng)濟(jì)理論和常識(shí)都認(rèn)同的原則,即類似的資產(chǎn)應(yīng)該有類似的交易價(jià)格。其適用條件是:需要有一個(gè)發(fā)育活躍的市場,以獲得與被評(píng)估資產(chǎn)相同或類似資產(chǎn)的市場價(jià)格;參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可收集到的。
收益現(xiàn)值法是通過估算被評(píng)估資產(chǎn)在未來期間的預(yù)期收益并使用一定的折現(xiàn)率折成評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值,以各收益期收益現(xiàn)值累加之和作為被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。收益法的基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期效用,即一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值是利用它所能獲取的未來收益的現(xiàn)值,其折現(xiàn)率反映了投資該項(xiàng)資產(chǎn)并獲得收益的風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)率。收益法的適用條件是:評(píng)估對象使用時(shí)間較長且具有連續(xù)性,能在未來相當(dāng)期間取得一定收益;評(píng)估對象的未來收益和評(píng)估對象的所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)能用貨幣來衡量。
重置成本法是現(xiàn)時(shí)條件下被評(píng)估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值,估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。重置成本法的基本原理是重建或重置評(píng)估對象,即在條件允許的情況下,任何一個(gè)精明的潛在投資者,在購置一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過建造一項(xiàng)與所購資產(chǎn)具有相同用途的替代品所需要的成本。應(yīng)用重置成本法,一般要有四個(gè)前提條件:購買者對擬行交易的評(píng)估對象,不改變原來用途;評(píng)估對象的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能效用必須與假設(shè)重置的全新資產(chǎn)具有可比性;評(píng)估對象必須是可以再生的,可以復(fù)制的,不能再生、復(fù)制的評(píng)估對象不能采用重置成本法;評(píng)估對象必須是隨著時(shí)間的推移,具有陳舊貶值性的資產(chǎn),否則就不能運(yùn)用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。
成本法又叫資產(chǎn)基礎(chǔ)法,是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評(píng)估值加總減去負(fù)債評(píng)估值求得企業(yè)價(jià)值的評(píng)估方法。根據(jù)《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)》的規(guī)定,“企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法,是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對象價(jià)值的評(píng)估思路”;同時(shí)規(guī)定,“注冊資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用成本法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估,各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)其具體情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評(píng)估方法得出”。而美國評(píng)估師協(xié)會(huì)定義的資產(chǎn)基礎(chǔ)法是“采用一種方法或多種評(píng)估方法,根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)扣除負(fù)債后的價(jià)值確定經(jīng)營組合、企業(yè)所有者權(quán)益或企業(yè)股票價(jià)值的常用評(píng)估方式?！泵绹u(píng)估師協(xié)會(huì)同時(shí)認(rèn)為,“從資產(chǎn)基礎(chǔ)法這一方法原則來觀察,企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法,可以類比為其他價(jià)值評(píng)估科目中的成本法?！憋@然,就評(píng)估采用的具體方法而言,成本法或資產(chǎn)基礎(chǔ)法是多種評(píng)估方法的綜合。
就方法本身而言,它們沒有優(yōu)劣之分,但適用條件各不相同,如果錯(cuò)用、濫用評(píng)估方法,得到的評(píng)估值就不可能正確反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值?？梢哉f,資產(chǎn)評(píng)估方法的正確選擇和應(yīng)用是推動(dòng)產(chǎn)權(quán)交易正常發(fā)展,發(fā)揮其在國有資產(chǎn)保值增值中的重要作用的前提。在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí),評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)根據(jù)評(píng)估對象、目的、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件,分析各種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性,選用的一種或幾種方法進(jìn)行評(píng)定估算。
二、價(jià)值評(píng)估方法選擇的實(shí)踐考察
表1是對河南省8家企業(yè)的10項(xiàng)產(chǎn)權(quán)交易價(jià)值評(píng)估的匯總情況。
根據(jù)表1,從整體上看,產(chǎn)權(quán)交易時(shí)采用最多的評(píng)估方法是重置成本法,占50%以上,其次是成本法,采用市場法和收益法的較少。
從評(píng)估對象和范圍來看,只有企業(yè)價(jià)值和土地使用權(quán)的評(píng)估采用現(xiàn)行市價(jià)法,這說明雖然市價(jià)法是國際上公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估三大基本方法之一,具有適用范圍廣、方法簡單、結(jié)果準(zhǔn)確、易理解等優(yōu)點(diǎn),但因運(yùn)用市價(jià)法需要滿足一定的市場條件,即存在有一個(gè)充分發(fā)育活躍的市場以獲得與被評(píng)估資產(chǎn)相同或類似資產(chǎn)的市場價(jià)格,且參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可收集到的,所以,在我國目前市場發(fā)育還不夠完善的情況下,實(shí)務(wù)中采用該方法的還比較少。收益現(xiàn)值法是基于預(yù)期收益原則和貢獻(xiàn)原則而采用的方法,從理論上說是最能準(zhǔn)確反映具有收益性的經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法,但由于我國市場發(fā)育還不夠成熟,應(yīng)用時(shí)限制條件較多,目前主要用于無形資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估。重置成本法的基本原理是重建或重置評(píng)估對象,故多用于固定資產(chǎn)、在建工程等資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估。成本法的選擇則多限于兩種或兩種以上的要素資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估。
從產(chǎn)權(quán)交易的類型來看,涉及的交易方式包括作價(jià)出資、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)出售和股份轉(zhuǎn)讓等。股份轉(zhuǎn)讓時(shí),即是以資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營和產(chǎn)權(quán)利益主體發(fā)生變動(dòng)為假設(shè)前提的評(píng)估,市場法往往是一種較為合理的方法,因?yàn)槭袌龇ㄊ腔诠蓶|全部權(quán)益整體的市場表現(xiàn)而所做的評(píng)估,而成本法評(píng)估結(jié)果是將各部分資產(chǎn)價(jià)值簡單加和,沒有充分考慮各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債組合成為一個(gè)整體企業(yè)所發(fā)揮的總體收益能力,如河南投資集團(tuán)有限公司對持有的河南省豫鶴同力水泥有限公司股份的轉(zhuǎn)讓。但市場法在同類型交易對象市場成交案例較少時(shí)不宜采用,如河南省新瑞實(shí)業(yè)公司在股份轉(zhuǎn)讓時(shí)將成本法作為主要的評(píng)估方法。投資時(shí)往往采用收益現(xiàn)值法,因?yàn)槭找娣ɑ谫Y產(chǎn)所能獲取的未來收益的現(xiàn)值作為該資產(chǎn)的價(jià)值的,其折現(xiàn)率反映了投資該項(xiàng)資產(chǎn)并獲得收益的風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)率,另外,整體資產(chǎn)評(píng)估在條件具備時(shí),也多采用這種方法。重置成本法是基于供求原則和替代原則而采用的方法,在涉及資產(chǎn)置換、資產(chǎn)出售、兼并及轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)行為時(shí)較多采用。
理論上,如果把評(píng)估方法作為被解釋變量Y,影響評(píng)估方法的多種因素作為解釋變量X1,X2,……,Xn,則可以建立模型Y=f(X1,X2,……,Xn)+ε來分析哪些因素影響評(píng)估方法以及如何影響。限于本文搜集的樣本公司容量較小,難以進(jìn)行評(píng)估方法的影響因素的進(jìn)一步研究。
三、價(jià)值評(píng)估結(jié)果及其影響因素
根據(jù)表1,從評(píng)估價(jià)值和賬面價(jià)值的關(guān)系來看,在樣本企業(yè)中,除2家企業(yè)沒有列示賬面價(jià)值外,只有一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)交易的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值低于其調(diào)整后的賬面價(jià)值。在7家評(píng)估價(jià)值高于賬面價(jià)值的產(chǎn)權(quán)交易項(xiàng)目中,其中增幅最大的是由河南亞太資產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估的河南省豫鶴同力水泥有限公司全部資產(chǎn)和負(fù)債,增幅達(dá)53.7%。這說明價(jià)值評(píng)估在保證產(chǎn)權(quán)交易公平、公正,保障國有資產(chǎn)保值增值防止國有資產(chǎn)流失方面起著重要作用。從評(píng)估方法角度看評(píng)估結(jié)果,采用現(xiàn)行市場法進(jìn)行評(píng)估的平均評(píng)估增值最大,成本法次之,最后是重置成本法,說明在條件成熟的情況下,市場法應(yīng)是最能反映資產(chǎn)價(jià)值、最公允準(zhǔn)確的方法。從聘請的評(píng)估機(jī)構(gòu)看,有6項(xiàng)產(chǎn)權(quán)交易項(xiàng)目聘請資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,4家聘請會(huì)計(jì)師事務(wù)所,表明我國資產(chǎn)評(píng)估得到了較快的發(fā)展,多數(shù)企業(yè)愿意聘請專門的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。
四、結(jié)束語
綜上,價(jià)值評(píng)估方法的正確選擇和應(yīng)用是推動(dòng)產(chǎn)權(quán)交易正常開展,發(fā)揮其在國有資產(chǎn)保值增值中重要作用的前提條件。20世紀(jì)90年代以來,我國資產(chǎn)評(píng)估業(yè)雖然已取得了巨大的發(fā)展,但從河南省部分企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易所采用價(jià)值評(píng)估方法看,重置成本法仍是目前采用的主要評(píng)估方法,而美國學(xué)術(shù)界和商界在20世紀(jì)90年代初較為流行的方法已經(jīng)是“現(xiàn)金流法”,這間接說明我國評(píng)估業(yè)還處于起步階段,與美國還存在很大差距。目前,在我國產(chǎn)權(quán)交易中,評(píng)估方法的選擇和應(yīng)用除受評(píng)估對象、評(píng)估目的等內(nèi)在因素影響外,環(huán)境因素,如市場條件、信息渠道、人員素質(zhì)等,仍對評(píng)估方法的選擇產(chǎn)生重要影響,有時(shí)甚至起決定性的作用。我國雖然出臺(tái)了大量的與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的規(guī)范,但存在效力級(jí)別不高,規(guī)范內(nèi)容過時(shí)已不能適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)、新形勢的需要,以及規(guī)范之間存在沖突現(xiàn)象。
據(jù)此,本文提出如下建議:第一,在產(chǎn)權(quán)交易中對中介機(jī)構(gòu)的選用引入競爭機(jī)制,以便更好地規(guī)范價(jià)值評(píng)估;第二,建議增強(qiáng)產(chǎn)權(quán)交易信息披露的力度,以便更好地對產(chǎn)權(quán)交易的公平、合理性進(jìn)行監(jiān)督;第三,加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估立法,同時(shí)評(píng)估準(zhǔn)則體系應(yīng)進(jìn)一步完善;第四,通過專業(yè)教育和后續(xù)教育加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估人才培養(yǎng),提高資產(chǎn)評(píng)估人員素質(zhì);最后,加強(qiáng)對價(jià)值評(píng)估的研究,包括理論研究,特別是結(jié)合我國的價(jià)值評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行的理論研究,以更好地指導(dǎo)實(shí)踐。
本文研究的局限性在于:由于能搜集到的樣本量較小,因此可能會(huì)影響研究結(jié)論的正確性;未能對評(píng)估方法選擇的影響因素及其影響程度做進(jìn)一步的定量研究。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 喬蛟.產(chǎn)權(quán)交易是拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的原動(dòng)力――國務(wù)院國資委研究中心黨委書記李保民訪談錄.jzczj.省略/jzczweb/PubTemplet/.
[2] 王婷.(特別報(bào)道)國資委密織國有產(chǎn)權(quán)交易監(jiān)測網(wǎng).《中國證券報(bào)》或省略.2007-4-30.
[3] 全國注冊資產(chǎn)評(píng)估師考試輔導(dǎo)教材編寫組.資產(chǎn)評(píng)估學(xué)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006:1.
[4] 鄧志雄.中國產(chǎn)權(quán)市場的回顧與思考[J].產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊,2007(7):24-28.
第6篇：土地評(píng)估方法的選擇范文
成本法、收益法、市場法是資產(chǎn)評(píng)估的三種基本方法。在實(shí)際資產(chǎn)評(píng)估中這三種評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果是有一定的差異的，這就涉及到對三種評(píng)估結(jié)果的差異分析、評(píng)價(jià)、處理和合理取值問題。
一、三種評(píng)估方法的理論依據(jù)
（一）成本法
成本法，是指在當(dāng)前條件下完全重新購建相同的被評(píng)估資產(chǎn)所需的重置成本扣減其已損耗的價(jià)值，據(jù)此確定評(píng)估價(jià)值的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論。認(rèn)為資產(chǎn)的原始成本越高，其價(jià)值越大；資產(chǎn)時(shí)間越長，損耗越多，其價(jià)值越低。從這個(gè)意義上說，成本法所評(píng)估的價(jià)值是以當(dāng)前重置成本以及歷史損耗為依據(jù)的，其本質(zhì)還是歷史成本為基礎(chǔ)，與資產(chǎn)的未來運(yùn)用效率無關(guān)，因此成本法評(píng)估的價(jià)值是會(huì)計(jì)價(jià)值。成本法所評(píng)估的價(jià)值能被人們認(rèn)可的原因可以這樣解釋：資產(chǎn)持有人要出售該資產(chǎn)，其售價(jià)不應(yīng)低于其成本，否則無利可圖；資產(chǎn)購買人出價(jià)不愿高于其重置成本，否則，不如自己建造。因此買賣雙方要達(dá)成交易的均衡價(jià)格就是重置成本。重置成本還不完全是會(huì)計(jì)上的成本，它是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的成本，不僅僅包含重置時(shí)必要的材料、物料、人工、以及稅費(fèi)投入，而且包含投資報(bào)酬，即所投入的會(huì)計(jì)成本中在重新構(gòu)建期間應(yīng)負(fù)擔(dān)的利息和利潤報(bào)酬。
（二）收益法
收益法的理論依據(jù)為效用價(jià)值論。認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)值在于未來該資產(chǎn)所帶來的收益，折現(xiàn)未來收益的現(xiàn)值之和就是該資產(chǎn)的價(jià)值，該折現(xiàn)率亦稱資本化率。關(guān)于收益資本化就是資產(chǎn)（或資本）價(jià)值的觀點(diǎn)，早在1906年，耶魯大學(xué)教授費(fèi)雪在其專著《資本與收入的性質(zhì)》中就系統(tǒng)地論述了收入與資本的關(guān)系。費(fèi)雪認(rèn)為收入是資本價(jià)值的源泉，并把收入分為享用收入（Enjoyment Income）、實(shí)際收入（Real Income）和貨幣收入。享用收入是人們消費(fèi)中所產(chǎn)生的精神愉悅感受，由實(shí)際收入所帶來。實(shí)際收入指能給人們帶來享用的客觀事物包括人們的衣食住行等一切物品。貨幣收入指人們的工資、股利、利息、租金和利潤等現(xiàn)金收入。當(dāng)人們的貨幣收入大于實(shí)際收入時(shí)，就會(huì)進(jìn)行儲(chǔ)蓄或投資，因?yàn)橥顿Y能帶來未來收入，資本價(jià)值就是收入的資本化。1930年費(fèi)雪所著的《利息理論》完整地形成了收益法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的框架，認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值就是未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值。然而費(fèi)雪資產(chǎn)評(píng)估理論的不足就是認(rèn)為未來現(xiàn)金流量是無風(fēng)險(xiǎn)的，所以折現(xiàn)率取無風(fēng)險(xiǎn)的市場利率。莫迪格萊尼和米勒在20世紀(jì)1958年至1963年所著的一系列論文中表明，未來收益不再是確定的，并對價(jià)值評(píng)估的資本化率進(jìn)行了正確的定義和論述。莫迪格萊尼和米勒在1958年《美國經(jīng)濟(jì)評(píng)論》上發(fā)表了著名的MM理論文章――《資本成本、公司融資和投資理論》，第一次闡述了在不確定情況下，企業(yè)價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)的關(guān)系，提出了企業(yè)價(jià)值的定義以及評(píng)估的方法思路。1961年莫迪格萊尼和米勒又在《商業(yè)雜志》上發(fā)表了《股利政策、增長以及股票價(jià)格評(píng)估》一文，對股利政策對企業(yè)價(jià)值的影響進(jìn)行了論證，對企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法進(jìn)行了歸納和總結(jié)，有力地促進(jìn)了利用收益法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的發(fā)展。1963年莫迪格萊尼和米勒為彌補(bǔ)1958年文章的不足，又提出了存在企業(yè)所得稅條件下的價(jià)值評(píng)估模型。莫迪格萊尼和米勒這一系列的文章奠定了收益法的理論基礎(chǔ)。
（三）市場法
市場法又稱現(xiàn)行市價(jià)法、市場比較法，就是指比照與評(píng)估對象相同或類似資產(chǎn)的市場價(jià)格，經(jīng)過必要的因素調(diào)整，據(jù)此確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一種方法。其理論依據(jù)是市場價(jià)格反映資產(chǎn)價(jià)值，價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)這一規(guī)律。一般而言，如果某項(xiàng)資產(chǎn)存在活躍的市場即市場上交易活動(dòng)較頻繁，市場信息比較透明，則相同或類似資產(chǎn)同一時(shí)點(diǎn)的交易價(jià)格會(huì)調(diào)整到相同或相當(dāng)?shù)膬r(jià)位上。但在一個(gè)信息不對稱、市場效率低下、相同資產(chǎn)或類似資產(chǎn)交易不活躍情況下，價(jià)格不可能反映其價(jià)值。市場法利用了市場這一看不見的手代替我們做了一部分評(píng)估工作，市場法具有簡單易行、直觀易懂的特點(diǎn)，在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中得到廣泛地應(yīng)用。
二、三種評(píng)估方法的比較分析
成本法所形成的價(jià)值是資產(chǎn)假定在目前情況下重新構(gòu)建，所需投入的建造成本（包括材料、人工以及安裝調(diào)試費(fèi)用）和其他費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用以及稅費(fèi)）加上構(gòu)建期間應(yīng)合理負(fù)擔(dān)的利息和利潤所構(gòu)成。
設(shè)：C0=建造成本+其他費(fèi)用，則成本法評(píng)估的價(jià)值V1：
V1=C0（1+k）t
其中：k――投資者要求的平均投資報(bào)酬率（包括股東和債權(quán)人）
t――建造開始至評(píng)估時(shí)點(diǎn)所需時(shí)間（按投入資本加權(quán)計(jì)算）
特別地，如果假定瞬間完成建造，則：
V1=C0
收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值就是折現(xiàn)未來收益。未來收益一般是以現(xiàn)金流量作為口徑，因?yàn)楝F(xiàn)金流量更客觀，是價(jià)值形成的基礎(chǔ)。折現(xiàn)現(xiàn)金流量的資產(chǎn)評(píng)估公式可表示如下：
其中：NCFt――資產(chǎn)所帶來的未來凈現(xiàn)金流量
n――未來收益延續(xù)的年期
如果假定資產(chǎn)的未來收益能及時(shí)收現(xiàn)即現(xiàn)金流量與會(huì)計(jì)收入同步，折現(xiàn)未來現(xiàn)金流量也可以等價(jià)為折現(xiàn)未來“剩余收益”（也稱為超額收益或非正常收益）來評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。關(guān)于剩余收益的概念最早可追述到經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾（Alfred Marshall，1890）在1890年所著的《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》。他認(rèn)為剩余收益是所有者或經(jīng)營者按現(xiàn)行利率扣除資本利息后所剩下的部分，可稱為經(jīng)營收益或管理收益。以后許多學(xué)者用剩余收益（也稱“非正常收益”）作為口徑評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，并進(jìn)行了推廣應(yīng)用。如奧爾遜（E?E?Olson，1997）、克雷沙?帕利普（Krishna G?Palepu，1998）、湯姆?科普蘭（Tom Copeland，2000）等。資產(chǎn)所帶來的非正常收益是未來營業(yè)利潤扣減投入資本與平均投資報(bào)酬率乘積的剩余部分。非正常收益的折現(xiàn)值加上投入資本賬面價(jià)值就是該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。因此用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值V2可表示如下：
其中：r――該資產(chǎn)未來實(shí)際的投資報(bào)酬率
特別地，當(dāng)r=k時(shí)，即當(dāng)資產(chǎn)未來實(shí)際投資報(bào)酬率與要求的投資報(bào)酬率相等時(shí)，V2=C0。
可見當(dāng)市場完全競爭、信息充分對稱、供需均衡、交易瞬間完成、沒有交易費(fèi)用，則各行業(yè)都不存在超額利潤，即各個(gè)行業(yè)的投資報(bào)酬率都是相同的，因此資產(chǎn)未來實(shí)際投資報(bào)酬率與要求的投資報(bào)酬率相等，這時(shí)V1=V2=C0。同時(shí)，資產(chǎn)的交易價(jià)格反映資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，故用市場法評(píng)估的價(jià)值V3與收益法評(píng)估的價(jià)值V2相同，因此V1=V2=V3=C0。但是市場實(shí)際上不存在這樣的理想狀態(tài)，三種評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果必然存在差異。當(dāng)資產(chǎn)實(shí)際投資報(bào)酬率大大高于要求的投資報(bào)酬率時(shí)，收益法評(píng)估的價(jià)值會(huì)比成本法評(píng)估的價(jià)值高出許多；當(dāng)市場供不應(yīng)求時(shí)，市場法評(píng)估的價(jià)值也會(huì)比收益法評(píng)估的要高，反之則可能比收益法的低。
在實(shí)際評(píng)估中，每種方法都有其不確定性因素影響到估價(jià)結(jié)果的可靠性。
就成本法而言，在評(píng)估非標(biāo)設(shè)備、生產(chǎn)線時(shí)對于材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、管理費(fèi)率、稅率取值相對穩(wěn)定，可在一定范圍內(nèi)選取，但應(yīng)負(fù)擔(dān)的利息和利潤怎樣取值卻難以把握。同樣對于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，投資者要求的報(bào)酬率和建造所需時(shí)間很難準(zhǔn)確敲定，從而使利息和利潤取值帶有較強(qiáng)的主觀性；另外，土地開發(fā)成本的求取也是采用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的關(guān)鍵，特別是在我國土地市場不發(fā)達(dá)的情況下，土地開發(fā)成本很難準(zhǔn)確測定。
就收益法而言，未來各年凈現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率的選取對估價(jià)結(jié)果影響較大。折現(xiàn)率怎么取值，是取該資產(chǎn)所在行業(yè)的平均投資報(bào)酬率還是取全社會(huì)的投資報(bào)酬率？是取該區(qū)域資產(chǎn)投資人的平均投資報(bào)酬率還是取特定投資人的投資報(bào)酬率？不同的評(píng)估目的可能從不同的角度來確定折現(xiàn)率，而估價(jià)結(jié)果對折現(xiàn)率具有高度敏感性，使收益法評(píng)估的價(jià)值具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性。
就市場比較法而言，只要交易情況正常，市場信息比較充分，相同或類似資產(chǎn)存在充分的活躍市場，替代案例比較多，則評(píng)估結(jié)果在短期內(nèi)具一定的可靠性。當(dāng)供需失衡時(shí)，評(píng)估結(jié)果仍不具有長久的可靠性，就只有一年時(shí)效的評(píng)估報(bào)告來說，市場法仍是最佳的首選資產(chǎn)評(píng)估方法。另外，選取的案例是否為可比較案例、交易價(jià)格是否為市場正常交易價(jià)格、因素修正幅度是否合理等對評(píng)估結(jié)果都具有一定的影響。
三、三種評(píng)估方法的適用范圍與建議
實(shí)際的市場不可能滿足市場完全競爭、信息充分對稱、供需均衡、交易瞬間完成、沒有交易費(fèi)用這些條件，因此三種方法的評(píng)估結(jié)果必然存在差異，怎樣選取評(píng)估方法更加公允呢？
（一）成本法考慮的是資產(chǎn)的過去而不是未來，而資產(chǎn)未來所能帶來的收益才是其價(jià)值的源泉，因此該方法的應(yīng)用有一定的局限性。盡管如此，如果評(píng)估對象目前的收益低于正常水平或未來收益不能可靠確定，或在相同、類似資產(chǎn)交易不活躍的情況下，成本法仍是較好的方法。如企業(yè)廠房的未來收益很難從企業(yè)收益中可靠分離出來，用成本法就較為穩(wěn)妥。再如，由于管理不善，資產(chǎn)目前收益水平很低，甚至虧損，如果從收益法的角度看，其價(jià)值很低，甚至一文不值，但一般常人都可看出，實(shí)際并不如此，這時(shí)用成本法就比較可取。在評(píng)估實(shí)踐中，成本法所評(píng)估的價(jià)值可作為資產(chǎn)價(jià)值的底限。
（二）收益法考慮的是未來現(xiàn)金流量，與資產(chǎn)的過去、現(xiàn)在無關(guān)，資產(chǎn)之所以有價(jià)值，歸根結(jié)底是由于其能給持有者帶來未來收益，而未來收益是資產(chǎn)價(jià)值的源泉。未來收益有兩個(gè)顯著特點(diǎn)：一是未來年份產(chǎn)生，而不是過去或現(xiàn)在產(chǎn)生的；二是未來收益一般是不確定的，有的甚至波動(dòng)性很大，幾乎不能肯定確定其數(shù)值大小。因此對于能可靠地測定未來收益的資產(chǎn)如酒店、商場、寫字樓等商業(yè)房產(chǎn)以及整體資產(chǎn)，采用收益法評(píng)估比較適當(dāng)。在折現(xiàn)未來收益時(shí)，必須考慮未來收益的風(fēng)險(xiǎn)性來確定折現(xiàn)率。用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要依據(jù)評(píng)估目的確定未來收益口徑，再根據(jù)未來收益口徑選取與其風(fēng)險(xiǎn)相稱的折現(xiàn)率。比如在整體企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，如果以企業(yè)為主體測定未來收益，如企業(yè)自由現(xiàn)金流量或企業(yè)非正常收益（超額營業(yè)凈利潤）作為計(jì)算口徑，折現(xiàn)率應(yīng)選用行業(yè)綜合資本成本率或全體投資者包括股東和債權(quán)人的要求投資報(bào)酬率，評(píng)估結(jié)果為企業(yè)總資產(chǎn)價(jià)值；如果以企業(yè)的股東為主體測定未來收益，如股東自由現(xiàn)金流量或股東非正常收益（超額凈利潤）作為計(jì)算口徑，折現(xiàn)率應(yīng)選用行業(yè)權(quán)益資本成本率或股東要求的投資報(bào)酬率，評(píng)估結(jié)果為企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值。
第7篇：土地評(píng)估方法的選擇范文
從區(qū)域視角出發(fā)，評(píng)估建設(shè)用地可行性是基于用地適宜性的農(nóng)牧型城鎮(zhèn)土地資源承載力評(píng)估方法的特征與優(yōu)勢。城鎮(zhèn)用地的發(fā)展越來越多地與周邊坡度、坡向、地勢、環(huán)境敏感區(qū)等結(jié)合起來，規(guī)劃師則要指出用于城鎮(zhèn)用地存在的問題和發(fā)展的優(yōu)勢，因此，用地適宜性分析是規(guī)劃的重要基礎(chǔ)。適宜性分析從發(fā)展看，基本可歸納為以下類型：①篩網(wǎng)制圖法；②景觀單元法；③灰色分析法；④GIS空間疊加法。本文采用的是利用GIS技術(shù)的空間疊加方法進(jìn)行適宜性分析，是基于灰色分析法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的GIS技術(shù)輔助分析方法，把各種適宜性等級(jí)改為數(shù)量值，每一因素又依其重要性給予權(quán)重，相乘值的和即可得到每一區(qū)域的適宜性等級(jí)，最后綜合確定研究區(qū)域內(nèi)建設(shè)用地的可開發(fā)規(guī)模及未來發(fā)展方向。
2基于GIS的用地適宜性農(nóng)牧型城鎮(zhèn)土地資源承載力評(píng)估
2.1基于GIS的土地資源承載力評(píng)估方法流程根據(jù)單因子分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，首先對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)處理得到與分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相同的數(shù)據(jù)。研究區(qū)的DEM數(shù)據(jù)來自ASTGTM數(shù)據(jù)，根據(jù)DEM數(shù)據(jù)使用坡度分析功能生成研究區(qū)的坡度數(shù)據(jù)，高程數(shù)據(jù)直接從原始的ASTGTM數(shù)據(jù)獲得。若得到的高程和坡度的分類與評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分級(jí)不同，則需使用重分類功能對數(shù)據(jù)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重新分類?；贏rcgis的緩沖區(qū)分析功能，根據(jù)基礎(chǔ)交通數(shù)據(jù)及交通規(guī)劃控制范圍提取出縣道（X372、X371）、鄉(xiāng)道、村道并分別生成20m、10m、5m的雙側(cè)緩沖區(qū)范圍。以水資源現(xiàn)狀圖中水資源的分布范圍及單因子分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，提取出所需要的水資源研究范圍，然后對水源區(qū)生成1000m環(huán)狀緩沖區(qū)、防洪渠50m雙側(cè)緩沖區(qū)、奧爾托蘇河生成100m雙側(cè)緩沖區(qū)、灌溉渠生成20m雙側(cè)緩沖區(qū)。然后將土地利用數(shù)據(jù)、交通緩沖區(qū)數(shù)據(jù)、水源保護(hù)緩沖區(qū)數(shù)據(jù)與重點(diǎn)保護(hù)對象數(shù)據(jù)由矢量數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)為柵格數(shù)據(jù)，再加上坡度數(shù)據(jù)和高程數(shù)據(jù)，進(jìn)行空間疊加分析，求得研究區(qū)域內(nèi)建設(shè)用地的可開發(fā)與等級(jí)。進(jìn)行疊加分析時(shí)，可使用兩種方法：柵格計(jì)算器與空間建模加權(quán)疊加分析法，兩種方法所得結(jié)果相同。其原理都是根據(jù)單因子分級(jí)的分值與單因子在整個(gè)評(píng)價(jià)體系中占權(quán)重求其加權(quán)平均數(shù)得到適宜建設(shè)的用地等級(jí)分類。
2.2用地適宜性評(píng)估單因子評(píng)價(jià)根據(jù)已有的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及評(píng)價(jià)指標(biāo)得出歸一化的單因子評(píng)價(jià)結(jié)果。
2.3用地適宜性評(píng)價(jià)根據(jù)研究區(qū)用地現(xiàn)狀特征，結(jié)合GIS空間疊加方法，得到研究區(qū)用地適宜性評(píng)價(jià)結(jié)果，劃分為四類用地：適宜性建設(shè)用地、一般性建設(shè)用地、不宜建設(shè)用地、禁止建設(shè)用地。利用GIS柵格的統(tǒng)計(jì)功能，可得到不同分區(qū)的占地面積及比重情況：適宜性建設(shè)用地約19629.58hm2、占總面積的13.86%；一般性建設(shè)用地63285.51hm2、占總面積的44.67%；不宜建設(shè)用地50940.27hm2、占總面積的35.95%；禁止建設(shè)用地7826.51hm2、占總面積的5.52%。適宜性建設(shè)用地包括城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、原農(nóng)民居住點(diǎn)等，主要集中在沿縣道X372、奧爾托蘇河道周邊，該區(qū)域地勢相對平坦，地質(zhì)堅(jiān)實(shí)，且該區(qū)域的環(huán)境對人工干擾或破壞的適應(yīng)及調(diào)控能力最強(qiáng)，是開發(fā)建設(shè)首選區(qū)域。適宜性建設(shè)用地的發(fā)展仍應(yīng)注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)，強(qiáng)調(diào)可以持續(xù)發(fā)展。一般性建設(shè)用地主要集中在適宜性建設(shè)用地的城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍地區(qū)。不宜建設(shè)用地將園林保護(hù)區(qū)、牧區(qū)保護(hù)區(qū)劃入其中，該區(qū)域只要是河流上游，地方生態(tài)群落和生態(tài)系統(tǒng)發(fā)育較好，屬于人口稀疏的過境通道區(qū)。禁止建設(shè)用地包括基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)區(qū)、重要基礎(chǔ)設(shè)施（縣道371）、自然文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)、奧爾托蘇河等水資源保護(hù)區(qū)。
3結(jié)論
第8篇：土地評(píng)估方法的選擇范文
【關(guān)鍵詞】企業(yè)用地；收儲(chǔ)；補(bǔ)償探討
隨著城市建設(shè)發(fā)展，舊城區(qū)改造工作的不斷推進(jìn)，各地對企業(yè)收購儲(chǔ)備工作不斷研究探索，一些地區(qū)陸續(xù)出臺(tái)了地方土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法、房屋征收實(shí)施辦法，對企業(yè)收購方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)做了相應(yīng)具體規(guī)定，一定程度上規(guī)范了土地市場，但收購過程中收購方式、補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等各種問題凸顯出來，影響著城市舊城區(qū)搬遷改造。本文結(jié)合當(dāng)?shù)刈龇?，對企業(yè)用地補(bǔ)償進(jìn)行了探討，以期對實(shí)際工作提出探討意見。
1、概況
阜新市位于遼寧西部，土地儲(chǔ)備交易中心隸屬于阜新市國土資源局，成立于2001年12月，現(xiàn)為正局級(jí)事業(yè)單位，下設(shè)土地儲(chǔ)備，融資、工程等6個(gè)科室，承擔(dān)著全市國有土地的收購儲(chǔ)備、招標(biāo)拍賣掛牌出讓等工作。
為科學(xué)有序開展土地收儲(chǔ)工作，嚴(yán)格了土地收儲(chǔ)審查程序，國土、住建委、房產(chǎn)、財(cái)政部門聯(lián)合發(fā)文《舊城區(qū)拆遷改造用地收儲(chǔ)工作程序》等三個(gè)工作程序；成立了由國土、房產(chǎn)、審計(jì)、財(cái)政等部門專業(yè)技術(shù)管理人員組成的《阜新市土地收回收購審核專家組》及市長為主任、分管市長為副主任、相關(guān)部門（國土、房產(chǎn)、審計(jì)、財(cái)政、國資委監(jiān)察）負(fù)責(zé)人為成員的《阜新市土地儲(chǔ)備及價(jià)格審查委員會(huì)》，批準(zhǔn)了國土部門提出的《規(guī)范國有建設(shè)用地出讓和儲(chǔ)備管理的建議》。
建議中明確了國有建設(shè)用實(shí)行統(tǒng)一收回、收購及收儲(chǔ)出讓方案經(jīng)市政府審定，土地收購補(bǔ)償方式為土地置換、貨幣補(bǔ)償兩種，其中，貨幣補(bǔ)償采取了現(xiàn)值補(bǔ)償和土地收益分成補(bǔ)償方式。貨幣補(bǔ)償政策：劃撥土地使用權(quán)按評(píng)估價(jià)60%補(bǔ)償，出讓土地使用權(quán)按剩余年限補(bǔ)償，建筑物按評(píng)估價(jià)補(bǔ)償；收益分成補(bǔ)償按新規(guī)劃用途出讓底價(jià)去掉整理費(fèi)的65%、55%補(bǔ)償，其中原用地為出讓土地的按65%補(bǔ)償、劃撥土地按55%補(bǔ)償。
同時(shí)，因地制宜實(shí)施了土地收儲(chǔ)，舊城區(qū)住宅用地由區(qū)政府征收房屋后收儲(chǔ)，企業(yè)用地貨幣補(bǔ)償采取了收購成本加經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，即房地產(chǎn)價(jià)值加上搬遷安置補(bǔ)償費(fèi)等為收購企業(yè)的成，其余不足部由政府其他渠道解決。貨幣補(bǔ)償方式表現(xiàn)形式：
第一種做法：以企業(yè)負(fù)債做為補(bǔ)償價(jià)。舊城區(qū)中老的國有集體企業(yè)，部分經(jīng)過市場經(jīng)濟(jì)的洗禮，停產(chǎn)多年處于破產(chǎn)關(guān)閉邊緣，其房地產(chǎn)補(bǔ)償已不能解決應(yīng)由企業(yè)或社會(huì)必須承擔(dān)的責(zé)任，采取了核算負(fù)債的方法。負(fù)債核算包括拖欠職工債務(wù)、拖欠銀行債務(wù)、拖欠其他企業(yè)債務(wù)及預(yù)留和不可預(yù)見費(fèi)等，由企業(yè)組織核實(shí)債務(wù)債權(quán)并經(jīng)行業(yè)主管部門初審，同時(shí)國土部門測算收購成本，報(bào)財(cái)政審計(jì)部門審核后經(jīng)市政府審定。
第二種做法：以企業(yè)整體搬遷損失價(jià)做為補(bǔ)償價(jià)。對舊城區(qū)中位置較優(yōu)、規(guī)模較大，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任較大，但技術(shù)產(chǎn)能落后需要技術(shù)改造的企業(yè)，采取了以企業(yè)整體搬遷損失價(jià)做為補(bǔ)償價(jià)。由政府和企業(yè)共同委托資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所評(píng)估，對其房屋建筑物拆遷損失、機(jī)械設(shè)備搬遷損失、停工停產(chǎn)損失及土地評(píng)估，同時(shí)國土部門測算收購成本，報(bào)政府財(cái)政審計(jì)部門審定。
第三種做法：以房產(chǎn)、土地評(píng)估價(jià)格為補(bǔ)償價(jià)。一般由房地產(chǎn)評(píng)估公司按現(xiàn)值評(píng)估，評(píng)估結(jié)果經(jīng)國土財(cái)政審計(jì)房產(chǎn)等部門專家論證組審查后，報(bào)政府審定即為土地收購成本。
第四種做法：以收益分成價(jià)為補(bǔ)償價(jià)。按新規(guī)劃用途掛牌出讓底價(jià)扣除整理費(fèi)出讓土地65%、劃撥土地55%價(jià)格補(bǔ)償。
2、企業(yè)收購補(bǔ)償引用的法律政策
（1）國家《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，企業(yè)征收補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。
《中華人民共和國土地管理法》、為公共利益需要使用土地的；為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，收回國有土地使用權(quán)，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。
《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》、對劃撥土地使用權(quán)，可以無償收回，對其地上建筑物、其他附著物，根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。
《土地儲(chǔ)備管理辦法》、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地使用權(quán)人根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果協(xié)商，經(jīng)國土資源管理、財(cái)政部門或地方法規(guī)規(guī)定的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)確認(rèn)。
（2）《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
（3）地方政府制定的收購補(bǔ)償政策。
3、企業(yè)用地及地上建筑物使用的評(píng)估方法
（1）依據(jù)建筑裝飾工程預(yù)算定額、建設(shè)工程取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及被評(píng)估行業(yè)相關(guān)定額規(guī)定，采用成本重置成本法進(jìn)行評(píng)估（評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)×成新率）。一般資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)使用該方法較多。
（2）依據(jù)國家《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》評(píng)估，評(píng)估結(jié)果是公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定的價(jià)格。一般房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)使用該方法較多。
（3）依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及各類用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估，一般土地評(píng)估機(jī)構(gòu)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法結(jié)合成本法等其他方法評(píng)估。
4、收購補(bǔ)償價(jià)格分析
目前，各地對于市場比較活躍的住宅改造用地收儲(chǔ)補(bǔ)償，基本是以房屋征收形式，按市場價(jià)格或略高于市場價(jià)格制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，各地做法基本相同，爭議不大。但企業(yè)收購尤其工業(yè)企業(yè)收購補(bǔ)償，各地做法不盡相同，同一地區(qū)補(bǔ)償做法也不盡相同，評(píng)估機(jī)構(gòu)采取的評(píng)估方法也不盡相同，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)差距很大。如何做到公平、公正合理補(bǔ)償，即保證國家利益不受損害，也保證企業(yè)個(gè)人權(quán)益不受損害，是各地區(qū)需要認(rèn)真研究對待的問題。
通過收購成本加經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式，符合現(xiàn)階段舊城區(qū)的企業(yè)現(xiàn)狀情況，可以盤活企業(yè)資產(chǎn)，解決了職工后顧之憂，促進(jìn)了城市建設(shè)和發(fā)展，同時(shí)對企業(yè)收購成本內(nèi)涵統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)界定，有利于企業(yè)收購政策上規(guī)范化。但評(píng)估方法的選擇、評(píng)估內(nèi)涵的界定，有待規(guī)范統(tǒng)一。
5、對策和建議
（1）成立地區(qū)土地收儲(chǔ)及價(jià)格審查決策機(jī)構(gòu)
企業(yè)收購工作是一項(xiàng)復(fù)雜涉及面廣的工作，涉及法律、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)方方面面，成立以市長為主任、分管市長為副主任、國土、財(cái)政、審計(jì)、房產(chǎn)、監(jiān)察等部門參加的決策機(jī)構(gòu)，對規(guī)范土地市場有著重要意義。
（2）完善土地收購補(bǔ)償制度
結(jié)合國家的法律法規(guī)、制定舊城區(qū)改造、企業(yè)收購儲(chǔ)備及土地收購補(bǔ)償辦法，合理確定補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保證國家和企業(yè)個(gè)人的利益不受損害，從法律法規(guī)政策上完善土地收購補(bǔ)償制度。
（3）制定技術(shù)規(guī)范指導(dǎo)性意見
各省市制定的區(qū)片地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，一定程度上規(guī)范了土地市場，但具體操作過程技術(shù)規(guī)范上還需要進(jìn)一步完善，對各類評(píng)估機(jī)構(gòu)提出規(guī)范性指導(dǎo)意見，保證評(píng)估結(jié)果科學(xué)合理。土地補(bǔ)償價(jià)格過高和過低，都是不可取的辦法。
第9篇：土地評(píng)估方法的選擇范文
金融不良資產(chǎn)評(píng)估問題對策
金融不良資產(chǎn)評(píng)估是指，在金融不良資產(chǎn)處置過程中，對評(píng)估對象的確定，評(píng)估方法的公允程度和合理性以及評(píng)估價(jià)值類型的選擇。金融不良資產(chǎn)評(píng)估是伴隨著資產(chǎn)管理公司的成立和使命出現(xiàn)的新生事物，多數(shù)是債權(quán)資產(chǎn)的評(píng)估，而且國家目前對債券資產(chǎn)評(píng)估還沒有統(tǒng)一的操作規(guī)范，在評(píng)估過程中會(huì)出現(xiàn)許多新的問題需要加以探索。本文就目前金融不良資產(chǎn)評(píng)估過程中仍存在的一些問題及解決問題的對策做簡單分析。
一、金融不良資產(chǎn)評(píng)估中存在的主要問題
（一）評(píng)估理論需不斷完善
對于目前的金融不良資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，我國還沒有比較完整的評(píng)估理論體系，我國資產(chǎn)評(píng)估所遵循的評(píng)估規(guī)范和條例主要有《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―無形資產(chǎn)》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等，而這些規(guī)范不適用于金融類的不良資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，只適用于事物性質(zhì)的資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。所以，對于那些非正常交易，非連續(xù)運(yùn)行的不良資產(chǎn)來說，它們幾乎沒有可以借鑒的規(guī)范條例。盡管《金融不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》吸收了各方關(guān)于不良資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)，但仍存在許多局限性，并且金融不良資產(chǎn)管理公司處置的評(píng)估辦法和程序也不盡相同。因此，我國應(yīng)建立一個(gè)統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值體系。
（二）部分債權(quán)性資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)依據(jù)不足
資產(chǎn)管理公司在對委托和評(píng)估機(jī)構(gòu)對金融資產(chǎn)的處置過程中進(jìn)行相關(guān)的咨詢和評(píng)估過程中，往往需要一些債權(quán)性的資料。由于這些數(shù)據(jù)資料中有些還不能夠提供一個(gè)較為完善的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明，從而就加大了評(píng)估中介對其評(píng)估目標(biāo)確定產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和數(shù)量的難度系數(shù)，給評(píng)估這一環(huán)節(jié)帶來了不少的阻礙。有些資產(chǎn)作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中不可分割的主要資產(chǎn)，在進(jìn)行債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)具有一定的轉(zhuǎn)讓價(jià)值，導(dǎo)致處置結(jié)果和評(píng)估結(jié)論明顯脫離，給債務(wù)企業(yè)惡意隱匿資產(chǎn)提供了可乘之機(jī)。
（三）評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生的差異較大
根據(jù)交易情況和評(píng)估案例統(tǒng)計(jì)分析，得出評(píng)估范圍的誤差為14%左右，而我國金融不良資產(chǎn)的處置價(jià)值和評(píng)估價(jià)值之間的差值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這個(gè)范圍。主要有以下幾個(gè)原因：1.多數(shù)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息是不完整、不連續(xù)、不完全的。2.一些不完全相關(guān)的其他評(píng)估數(shù)據(jù)不完整。3.企業(yè)的少數(shù)房地產(chǎn)并沒有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)等手續(xù)文件證明。4.對于停止甚至倒閉的企業(yè)，債務(wù)人無法償還債務(wù)。5.由于歷史的原因，一些企業(yè)的長期股權(quán)投資無法出示投資協(xié)議和合同。
（四）沒有統(tǒng)一的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
對于不良資產(chǎn)的評(píng)估類型主要有股權(quán)類和物權(quán)類兩種，評(píng)估形式包括信用評(píng)價(jià)法、模擬拍賣法、假設(shè)清算等方法來確定一個(gè)企業(yè)的償債能力。評(píng)估方法的不同也使其工作量不同，我們應(yīng)根據(jù)不同的評(píng)估方法制定不同的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。目前資產(chǎn)管理公司采取的多是將可回收的債權(quán)或擬處置的債權(quán)作為新的底線和計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在一定程度上挫傷了評(píng)估中介對不良資產(chǎn)評(píng)估分析的主動(dòng)性。
二、解決我國金融不良資產(chǎn)評(píng)估問題的對策
（一）制定相關(guān)的金融資產(chǎn)評(píng)估方法標(biāo)準(zhǔn)體系
金融資產(chǎn)評(píng)估與一般的資產(chǎn)評(píng)估有相同的地方也有不同的地方，所以，呼吁有關(guān)職能部門盡快制定金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，盡快解決債權(quán)評(píng)估和償債能力評(píng)估中可能出現(xiàn)的政策、理論和法律等方面的問題。在工商企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估方法的基礎(chǔ)上，認(rèn)真研究金融資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、狀況、以及金融資產(chǎn)重組的要求和政策，借鑒國外先進(jìn)的金融資產(chǎn)評(píng)估方法，制定出更加完善的標(biāo)準(zhǔn)體系。
（二）使用合理的評(píng)估產(chǎn)權(quán)依據(jù)
對于出現(xiàn)評(píng)估資料不完整、產(chǎn)權(quán)依據(jù)不足等的情況，在處置金融資產(chǎn)的過程中，應(yīng)該以實(shí)質(zhì)重于形式作為根本，實(shí)事求是，詳盡的對其進(jìn)行概況分析。對于本身就已經(jīng)擁有一些支配和控制權(quán)的那些金融資產(chǎn)，只要在事實(shí)上給予控制人一種經(jīng)濟(jì)方面的收益，那么就應(yīng)該考慮在一邊方面的評(píng)估。然后在以重要性為目的，通過對內(nèi)部的了解和對外部的觀察，分析貸款戶的經(jīng)營狀況和償債能力，其中調(diào)查的內(nèi)容包括與之相關(guān)的行業(yè)信息分析、財(cái)務(wù)分析報(bào)告、公司年報(bào)以及資信評(píng)估報(bào)告等資料的核實(shí)情況。再針對每一筆金融貸款的具體運(yùn)作情況，將各類風(fēng)險(xiǎn)貸款狀況劃分為不同類型，并加以歸類，能夠更加準(zhǔn)確、快捷的核定每筆貸款的最終評(píng)估價(jià)值。對已經(jīng)出現(xiàn)的評(píng)估資料不完整和產(chǎn)權(quán)依據(jù)不足等各種情況，只要有借款人和貸款人都能夠確認(rèn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并且具備房產(chǎn)管理部門出具的證明都可以作為評(píng)估產(chǎn)權(quán)的依據(jù)。
（三）對非市場因素進(jìn)行有效的評(píng)估
為了解決非市場因素問題，應(yīng)制定出具體的規(guī)則，基于非市場因素具體分析，建立公允價(jià)值的資產(chǎn)評(píng)估體系，更進(jìn)一步的調(diào)查價(jià)格分析結(jié)果。滿足法律、政府、企業(yè)以及其他方面的需求的情況下，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和配置，提出最佳的解決方案。
（四）盡快出臺(tái)有關(guān)不良資產(chǎn)評(píng)估的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
