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新耕地征收補償標準

第1篇：新耕地征收補償標準范文

20xx年農村土地征收管理條例

一、土地補償費

土地征收的土地補償費是如何計算的呢?土地補償費一般為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。

二、土地征收的安置補助費

按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。

三、青苗補償標準

對剛剛播種的農作物，按季產值的三分之一補償工本費。對于成長期的農作物，最高按一季度產值補償。對于糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補償。對于多年生的經濟林木，要盡量移植，由用地單位付給移植費;如不能移植必須砍伐的，由用地單位按實際價值補償。對于成材樹木，由樹木所有者自行砍伐，不予補償。

四、其他附著物的補償標準

征收土地需要遷移鐵路、公路、高壓電線、通訊線、廣播線等，要根據具體情況和有關部門進行協商，編制投資概算，列入初步設計概算報批。拆遷農田水利設施及其它配套建筑物、水井、人工魚塘、養殖場、墳墓、廁所、豬圈等的補償，參照有關標準，付給遷移費或補償費。用地單位占用耕地建房或者從事其它非農業建設時，應當按照《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》的規定，繳納耕地占用稅。

農村征地補償標準要求

1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的征地補償安置方案規定。

2、土地被征用前3年平均年產值的確定(有關土地補償費、安置補助費的補償標準)：按當地統計部門審定的最基層單位統計年報和經物價部門認可的單價為準。

3、按規定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。原土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的30倍的土地管理規定，已經在20xx年3月26日《土地管理法》中刪除。

第2篇：新耕地征收補償標準范文

關鍵詞:城中村;失地農民;法律保障

一、“城中村”失地農民的保障現狀及存在的問題

(一)有關土地征收的具體法律法規存在矛盾或含混不清

現行土地法律規定農村集體經濟組織全體成員轉為城鎮居民以后,原屬于其成員集體所有的土地屬于國有土地。這一規定突破了1954年憲法有關征地只能“為了公共利益”這一限制條件的規定,實際上為征收農地轉用非農建設提供了一種合法形式。但是產生了一個矛盾:對于非公共利益的農地轉用,不經過征地是違憲,因為不符合“全部城市土地為國有土地”的憲法準則;征地也違憲,因為不符合為了“公共利益”才可征地憲法準則。又比如,《土地管理法》第16條規定“土地所有權和使用權爭議,由當事人協商解決;協商不成的,由人民政府處理”。但土地使用權轉讓過程爭議發生的原因有那些情況,爭議發生后如何處理,法律沒有確切規定。因此,在征地過程中農民的權益受到損害時,利用法律無法有效地保障自己的合法權益。

(二)對“公共利益”范圍界定不明確

我國現行《憲法》第10條第3款規定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償?！痹撘幎梢岳斫鉃橐獙w所有土地進行征收,就一定得符合公共利益的,非為公共利益,不得對集體土地進行征收。但具體什么情況下征地才符合“公共利益”,哪些征地目的不是為了“公共利益”,這些卻沒有明確規定。就目前來說,國家只要是為了“公共利益”的需要隨時都可以對農民集體所有的土地實行強制征收,并且按照《土地管理法實施條例》第25條的規定對征收這種法律行為任何單位和個人不得提出異議,如對征收土地的補償費用有異議也只能提請批準征地的政府裁決,但征收補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。而且對土地征收的目的是否是為了“公共利益”也沒有嚴格的審查機制。在我國《土地管理法》中,既沒有土地征收申請、批準前,有關機關對土地征收目的合法性的事前審查,也沒有土地征收被批準后,被征收人認為土地征收目的不具有合法性時的事后審查。只規定了土地征收必須經過國務院或省、自治區、直轄市人民政府批準,對被征收人認為土地征收目的不符合法律規定時的救濟機制也沒有任何規定。

(三)法律規定的征地補償偏低

《土地管理法》第47條是現行征地補償的主要法律依據。該條第1款規定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補償。”按照土地原有用途補償,不能反映土地的位置、地區經濟發展水平、人均耕地面積等影響土地價格的因素,其實質是將土地僅僅看作一種生產資料,沒有考慮到土地負載的眾多社會功能和農民的財產權,從根本上忽視了土地私益性;該條第2款規定:“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產值的六到十倍?！恳粋€需要安置的農業人口的安置補助費標準,為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是,每公頃被征耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。”根據該規定,征地(耕地)補償分為土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費三種,其本質不是對土地價值的補償,而是對地上物的補償;具體補償數值主要根據該土地被征用前三年的平均年產值來加以確定,對各地的經濟發展水平和種植結構、農業耕地水平的差異缺乏體現,無法反映被征土地的區位價值,同時使得補償價值極易波動,導致同一區位地塊補償價格懸殊;孤立地考慮耕地作為農作物生產的年產值,忽視了被征耕地一旦轉為非農用地所飆升的級差價值,農民被排除在土地增值利益的分配之外。該條第6款規定:“依照本條第2款的規定支付土地補償費和安置補助費,尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的,經省、自治區、直轄市人民政府批準,可以增加安置補助費。但是,土地補償費和安置補助費的總和不能超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍?！边@是我國征地補償的法定最高標準。土地是農村集體經濟組織成員賴以生存的基礎,失去土地的農民的損失除集體土地承包使用權所能創造的實際價值外,還包括生活保障,就業安置等方面的損失,即使是根據法律規定的最高補償標準,也是明顯偏低。

(四)對非農用地的征用安置補償法律沒有規定

我國的《土地管理法》對征用農民集體所有的農用地的補償方法做出了比較明確的規定,但對征用農民集體土地中非農業用地的實施方法和補償標準沒有做出具體的規定與解釋。《城市房屋拆遷管理條例》雖然對房屋拆遷補償、安置方法做出了比較具體的規定,但該條例的實施對象僅限于城市規劃區內的國有土地,不適用于針對農民集體土地上房屋及附屬物的拆遷行為;而2004年1月1日起施行的《城市房屋拆遷估價指導意見》也同樣沒有包含適用于上述問題的規定。2004年11月由國土資源部正式公布的《關于完善征地補償安置制度的指導意見》,確定了新的征地補償標準。按照保證被征地農民原有生活水平不降低的原則,允許征地補償標準突破由《土地管理法》所規定的土地補償費和安置補助費按統一年產值30倍計算的上限。另外也涉及到了可制定區片綜合地價的內容,以及比從前更為靈活的征地安置措施。但是針對非農用地,特別是農民宅基地等土地的征用補償,依然未做出較為明確的規定。

二、健全和完善“城中村”失地農民法律保障機制的思考

(一)完善法律規范,健全法律體系

由于“城中村”農民的宅基地與城市居民的房屋用地的性質和來源有很大區別,村民又不能享受城市政府提供給城市居民的許多社會保障,絕不能套用《城市房屋拆遷安置條例》;同時,“城中村”又是農民土地被征用后的最后居留地,不能適用《土地管理法》規定的征地補償辦法。為此,必須進行新的立法,或修訂現行法律,使政府的改革行為合法,保障農村和農民的合法權益不受侵犯,保護集體資產、個人財產不被損害;對“城中村”的拆遷安置和土地征用行為予以規范,做到有法可依,有法必依。在土地收益的分配上盡可能對村民和投資方有利。完善對征收農村宅基地的補償和拆遷安置的法律規定。就“城中村”中以房屋為主的農民私有財產的拆遷安置補償方式和標準制定相關法律,確定法律適用,使其在“城中村”改造的實踐中有法可依。完善《中華人民共和國土地管理法》、土地征用條例的修訂與實施,從法律上建立完善土地征用目的合法性審查機制,建立征地價格及補償標準聽證制度、土地征用爭議司法仲裁制度。地方政府可根據當地實際情況制定分配機制、安置辦法、管理體制操作程序,對村集體組織獲得國家的土地補償后的使用或者分配做出具體規定。要修改行法律法規關于農村集體非農建設用地不能出租、轉讓和抵押等的規定,只要符合土地利用規劃,只要在嚴格的土地用途管制之內,應當通過開發商和土地所有者進行平等的談判,讓土地所有者――農民集體經濟組織與用地方直接談判和交易。

(二)明確界定“公共利益”,避免侵犯農民合法的土地權益

世界上大多數國家都規定國家征用土地的權利僅限于公共利益的需要。我國只是原則性地規定了土地征收必須符合“公共利益”,但具體什么是符合“公共利益”,卻沒有明確規定,這種方法給予了國家行政機構極大的自由裁量權,也給予了國家司法機構極大的法律解釋權,他可以確定某種特定用途是否符合公共需要的性質,因此我國應采取更為明確的立法方式確定“公共利益”的范圍。規范土地征收程序,以保障土地征收的公平正義。在土地征收過程中,要注重被征收土地者在整個過程中的參與,保證在征用農民土地的過程中土地權利人有充分的參與權和知情權。讓他們在征收的目的性、征收的范圍、征收補償安置和補償安置費用在使用、管理方面都有充分的發表意見的機會,并能夠采取足夠的措施保護其合法權益。

(三)確定合理的征地補償標準,按時兌現補償款

一是逐步提高土地征用補償費標準。土地征用補償要充分考慮農村經濟發展和農民收入增長的實際。應該以農民征地補償費全部進入社保測算能領到城區最低生活保障金作為參照系,將現行補償標準提高。這僅僅是靜態預期補償標準,今后應逐步調升。國家應該通過立法,提高土地補償費和安置補助費的補償標準,并確保征地補償安置經費支付到位。政府要通過壟斷土地一級市場,適當降低稅、費,調整土地出讓收益分配比例,提高征地補償標準。

二是在統一征地中逐步推行土地“片區綜合價”。堅持市場化方向,根據城市發展總體規劃,按地段、地類等將城市土地劃分成若干個區片,每一區片確定一個相對合理的基準地價,在統一征地時,實行統一的補償標準。合理的征地補償標準應以保護農民的權益為基本出發點,同時兼顧補償的公平合理性。處理要考慮土地征用前的價值外,還要考慮土地的區位、土地的預期收益、供求狀況、當地經濟發展狀況等因素。合理補償標準是按照公平的市場價格兼顧政府財政的承受能力給予補償。在土地權利的市場價可以確定的地方,如城市郊區和經濟發達地區普遍采取“公平市場價”的方法,在公平市場價難以確定的地方,以公平市場價為基準,同時規定最低補償標準,即定下限不定上限,但補償不得低于最低補償標準。

(四)以保障農民權益為核心改革土地制度

首先,要明晰土地所有權的真正主體。推進農村集體經濟的股份制改革,將包括土地在內的集體資產核資折股,量化到農民個人,組建初級股份合作社,讓每一個村民擁有一份相應的股權,按股給農民分紅利。只有實行這種土地農民所有制,才能真正實現“耕者有其田”,使農民的土地權益從根本上得到保護。其次,要合理界定土地使用權主體的權利范圍。明確農民土地使用權是涵蓋承包權、經營權、抵押權、入股權、繼承權和轉讓權的具有交換價值的獨立資產。再次,要完善土地征收制度。把現行強制性的行政征收行為轉變為交易性的市場購買行為,積極推進農村集體非農建設用地直接進入市場流轉,打破國家對土地一級市場的壟斷,實現集體土地與國有土地同樣用途、同等價格、同樣收益的目標。允許和鼓勵農民以租賃、參股等方式參與土地收益的二次分配,獲得長期穩定的收益。

參考文獻:

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5、敬東.“城市里的鄉村”研究報告――經濟發達地區城市中心區農村城市化進程的對策[J].規劃研究,1999(9).

第3篇：新耕地征收補償標準范文

現在，越來越多的城市在不斷優化和更新，征地工作必不可少。房屋征收補償工作通常都是要和房屋的評估價值相掛勾。那么作為，面臨拆遷的被征收人，知道在房屋征收中應當如何進行評估嗎？

案例：劉女士，在市中心合法擁有商業用地一塊，有門面房及辦公用房600平方米，劉女士在上又自行建設了鋼混結構房300平方米，用來開辦小超市。2014年5月，劉女士的房屋被列入了征收范圍。2014年8月，劉女士接到《通知》，方知自己的房屋已經被列入了征收范圍。因對補償方案未談妥，雙方未達成一致意見，劉女士于2015年4月委托律師維權。通過調查了解到：2014年9月，已經作出了房屋征收決定并公告，隨后委托了某房地產評估機構對劉女士的房產進行了評估，并出具了評估報告。但劉女士卻于2015年10月才收到此份評估報告，且該評估報告還不包含劉女士后建的300平方米鋼混結構房的價值。

解讀：本案中評估報告的違法點就比較多，也是拆遷戶必須要注意的關鍵點：

第一，房屋評估報告是否過期。

根據中華人民共和國建設部頒發的《房地產抵押估價指導意見》的第二十六條的規定：估價報告應用的有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。本案中2014年9月就對劉女士的房屋進行了評估，但劉女士卻于2015年10月才收到此份評估報告。由此可見，該份評估報告的時效明顯已經過了法定的1年有效期限。

第二，房屋評估機構的選定必須要有拆遷戶的參與。

根據我國《國有土地房屋征收與補償條例》第二十條的規定：房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。本案中直接委托某房地產評估機構，對劉女士的房屋進行評估的做法是明顯違法的。

第三，房屋評估范圍需要注意。

根據我國《國有土地房屋征收與補償條例》第二十四條的規定：市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。本案中在征收工作的前期，并未依法對劉女士后建的300平方米鋼混結構房的合法性進行認定，而是直接在房屋評估報告中沒有包含這部分價值。該做法，是明顯不合理的。

在現實生活中，房屋征收補償價值的確定，主要是通過房屋征收估價來實現的。故而房屋征收的評估，不同于一般房地產的市場價格估價。房屋征收評估是一項政策性很強的評估業務，受土地和房地產相關法律、法規的影響非常大。另外，當拆遷戶對評估結果有異議時，應當要自收到評估報告之日起的10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估，該申請應該以書面的形式提出，并且要指出評估報告中存在的問題。拆遷戶對房地產價格評估機構的復核結果有異議的，還可以自收到復核結果之日起 10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。但專家委員會作出的鑒定就是評估的最終結論。

二、征地如何補償？

1、征收林地有補償么

有的拆遷戶會問，林地征收有補償嘛？村里告訴我種的樹不給補償這合法嘛？

首先可以肯定的是，林地征收是有補償的，《國家林業局辦公室關于征占用林地征收四項費用有關問題的復函》中就指出，用地單位需要繳納四項費用：林地、林木補償費、森林植被恢復費和安置補助費。

各地區對于建設項目使用林地補償標準的規定均有一定不同，對珍貴樹種和普通樹種的補償亦有不同，拆遷戶可以查閱所在地區林地補償標準，做到心中有數。

值得注意的是，無論林木補償費用補償多少，林木補償費和苗木補償費一般應歸被使用林地單位或個人所有，任何單位和個人不得截留、擠占、挪用。

2、耕地征收怎么補償？

首先我們要清楚，耕地都包括什么？根據國家標準《土地利用現狀分類》(GB/T 21010-2017)可知，耕地屬于一級地類，包括三個二級地類，即水田、水澆地、旱地。

根據《土地管理法》第四十七條的有關規定，征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。

各地區會按照自身的情況制定具體的細則規定，一般而言征收耕地的補償主要包括土地補償、安置補助以及地上附著物和青苗的補償等，拆遷戶可以查詢所在地區關于調整征地補償標準的通知，進行詳細了解。

3、征收荒地給不給補償

根據我國《土地管理法》的有關規定，開發未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，經縣級以上人民政府依法批準，可以確定給開發單位或者個人長期使用。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。也就是說，征收荒地也是有補償的。

有的拆遷戶可能會問“村里鼓勵我開荒，開墾后的開荒地被征收了有補償嗎？”，首先，國家征收農村開墾后的荒地亦是需要進行補償的，一般而言補償的項目包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。

第4篇：新耕地征收補償標準范文

內容摘要:本文根據實地調研數據,提出現行農業生產性用地的補償標準不合理是影響征地工作進程的主要因素之一。并根據保證被征地農民群眾生活水平不降低和保障其長遠生計的基本原則,提出了科學計算農業生產性用地補償標準的方法,得出與被征地農民群眾意愿補償要求接近的補償標準。

關鍵詞:農業生產性用地土地補償標準長遠生計

2009年7月,筆者在沿海某省A市的一個擬建高新技術開發區的征地農村進行調研,發現現行農村征地補償政策存在諸多問題,其中以被征地農民群眾對現行土地賠償標準的不滿意程度最高。A市高新技術開發區征地數量較大,此次調研的三個村民小組均屬于土地被全部征收的情況,這三個村莊2000多戶農民的生產和生活方式將被徹底改變,因此征地補償標準與他們被征地后的長遠生計保障問題直接相關。調研結果表明,被征地農民群眾在這個問題上與政府之間存在顯著分歧。

被征地農民群眾對現行農業生產性用地賠償政策的主要意見

(一)農業生產性用地補償標準過低

根據國家現行有關法律法規和政策,A市的農村征地補償政策規定耕地補償標準為每畝8萬元,盡管與全國絕大部分省區的地方性耕地補償標準相比,該標準已經屬于較高水平,但當地絕大多數農民群眾對此并不滿意。調研發現,當地農村的主要生產性用地包括耕地和園地,土地長年種植蔬菜、水果和水稻三大類農作物,由于該地處于熱帶區域,農業生產一年可以收獲三季,因此當地農村蔬菜和熱帶水果種植業經營收益相當高,成為當地農民的主要經濟來源。其中,在耕地上每年種一季水稻,主要是供農民家庭一年自食所需;在耕地和園地上主要種植蔬菜和水果,這些產品主要外銷到北方省區。調研統計,2007年當地農民的人均純收入達到8508元,略高于當年浙江省農村居民8265元的人均純收入水平,而浙江省農民主要收入來源是非農s產業。

如果以水稻作為耕地常年種植作物,按照現行耕地補償標準計算方法來計算每畝耕地補償標準,每畝耕地的補償費用與另行規定的安置補助費之和達到耕地的三年平均產值的39.9倍,即突破了《中華人民共和國土地管理法》關于農地補償費和安置費的總和不得超過農地被征用前3年產值的30倍的有關規定。從這個角度看,A市的耕地補償標準不能算低。但是,考慮到當地農業生產性用地上的常年主要種植作物是經濟價值較高的蔬菜和熱帶水果,并且園地每年可以種植三季蔬菜和耕地可以種植兩季蔬菜的事實,則按照現行耕地補償標準計算方法來計算每畝耕地補償標準,其值為每畝11.16萬元左右,遠高于每畝耕地8萬元的補償標準。

因此,被征地農民群眾對該市規定的每畝耕地8萬元的補償標準難以接受,大多數農民提出可接受的耕地補償標準應當為每畝10萬元至15萬元,并主張園地和耕地應當同價補償,由此可見,農民主張的耕地補償標準與我們計算的耕地補償標準相當接近。

(二)按農戶家庭現有生產性用地數量為基數計價的土地補償方式不合理

調研發現,當地農村從1981年左右實施時進行分地至今,再沒有進行過第二次分地,而1981年至今新出生的人口已有兩代人,他們名下沒有任何承包地。以D村為例,1990年至今新增人口已達1200人。也就是說,當地農村是三代人共用一代人的承包地作為生活之資。需要指出的是,本地農村耕地數量是農業生產性用地中數量最少的,人均僅1畝左右,而具有幾乎同樣生產的園地數量則是耕地數量的2倍以上,但園地的補償標準僅為耕地的23.29%。

調研發現,與內地農村相比,當地農民家庭平均人口數量較大,往往是三代人生活在一起,這從側面反映了當地土地資源有限的現實狀況。此外,當地農民群眾出外打工的人數很少,絕大部分農民長年在本村進行農業生產。不僅如此,本地農村每年農忙時還從內地省區吸引5萬名左右的農村青壯年勞動力來做短工,短工的日平均工資達到每天60元以上。因此,本地的農業生產性用地盡管數量有限,但年平均使用率和年平均效益水平很高,否則無法實現三代人依靠一代人分得的承包土地生活的要求。據調研統計,本地1981年以后出生的農戶子女的平均學歷為初中,有限的受教育文化水平和非農業工作技能水平對其實現非農產業再就業造成現實困難。

基于以上考慮,大多數農民群眾和不少村組干部提出應當按照現有人頭數量進行征地補償。

(三)征地補償政策執行不公平

政府與被征地農民群眾的征地政策主張上分歧大,在征地進程中產生了兩個結果:一方面大多數農民不愿意接受政府的賠償標準和賠償方式,從而不能積極配合政府征地工作開展,使得征地進程緩慢;另一方面,一些農村干部和有一定經濟實力和社會影響力的村中富戶,與少數不法征地工作人員相互勾結,以虛報自家土地數量等欺騙手段攫取更多的征地補償款。

一個村的耕地總量是有限的,一些人的耕地數量多報了,意味著另一些人的耕地數量必須少報,才能在總數上符合政府國土部門掌握的耕地統計基礎數據。事實上,調研中已發現有村民反映存在征地工作組丈量自家耕地的面積與實際面積不符的情況,這些村民的土地補償利益受到損害,同時也使被征地農民群眾對政府能否做到公平執法而缺乏信心,使得政府征地工作更加難以推進。

對現行農業生產性用地補償標準不合理的驗證

本文將所調研農村的農戶各項平均特征數據構建一個典型農戶,以其按照現行征地補償安置政策標準獲得的補償款與該農戶作為未來城市居民的支出情況進行比較計算,以驗證現行農業生產性用地補償標準的不合理性。

當地典型農戶的平均人口約為6人,人均農業生產性用地1畝左右,合計6畝;調研表明當地農戶平均每年每人生活消費支出為550元,則該典型農戶每年消費支出為39600元,以現行耕地補償標準每畝80000元計算,共得土地補償款480000元,以土地補償款除以典型農戶年均消費支出水平,這筆補償款將在12.12年左右使用完畢。

又根據該市統計資料,當地城鎮居民2008年人均消費支出為10267元,典型農戶土地被全數征收以后轉變為城鎮居民,則其全家年均消費支出將達到61602元,若以該農戶全部土地補償款除以家庭年均消費支出,這筆補償款將在7.79年使用完畢。何況每畝近8萬元補償標準僅指綜合生產條件最好的水田耕地,而旱田耕地、旱地耕地和園地的補償標準則分別為56150元、32500元和18582元,也就是說典型農戶的實際土地補償款達不到480000元,因此土地實際補償款能夠維持基本生活的期限還要短于上述計算年限。由此可見,被征地農民群眾在現行征地補償標準政策中獲得的補償款等于維持長遠生計是遠遠不夠的。

對農業生產性用地的合理計算方法及計算結果分析

《國土資源部關于印發〈關于完善征地補償安置制度的指導意見〉的通知》(國土資發[2004]238號)文件指出:“確定土地補償費和安置補助費的統一年產值倍數,應按照保證被征地農民原有生活水平不降低的原則”。前文對A市現行農業生產性用地補償標準的驗證性分析表明,現行標準不能滿足國家征地補償政策要求的保證被征地農民原有生活水平不降低的原則,必須進行改革。而科學測算新的農業生產性用地的補償標準,則要以保證被征地農民原有生活水平不降低為基本原則,同時要考慮保障被征地農民群眾的長遠生計的問題。

筆者認為,被征地農民群眾中長遠生計保障性最脆弱的群體是40歲到60歲的中老年農民,這部分人在非農產業再就業最為困難,因此計算農業生產性用地補償標準時要考慮新補償標準應當能夠在這部分人從40歲到70歲人均預期壽命之間生命年限的收入保障方面起到積極作用,即考慮補償款總額能夠至少維持30年的基本支出的需要。

按照保證被征地農民原有生活水平不下降的原則,需要將農業生產性用地的畝均年純收入作為農業生產性用地的補償費計價基礎;要考慮保障被征地農民群眾的長遠生計問題,則要將農業生產性用地的每畝年均純收入在30年內進行貼現;同時以銀行活期存款利率為貼現率。計算公式如下:

式中:C:農業生產性用地的新補償標準,單位為元/畝;α:農業生產性用地的畝均年純收入,當地為0.5萬元/畝;r:為貼現率,取2008年中國各商業銀行居民活期存款利率0.036。

計算結果為C=14.4萬元/畝。而調研結果表明,72.73%的被調查農民的農業生產性用地補償標準為每畝15萬元左右。因此,本文提出的農業生產性用地補償標準計算方法得出的結論與被征地農民群眾的意愿接近,說明計算方法具有合理性。

綜上,現行征地補償政策不合理的主要問題在于農業生產性用地補償標準計算方法不合理,不能實現保證被征地農民原有生活水平不降低的原則,同時也不能對保障被征地農民長遠生計起到積極作用。筆者認為,土地既是生產性資料,也是農民生活所需的主要來源,因此以土地數量作為土地補償標準的計價基礎較之于按被征地農民人頭進行補償更加合理。

第5篇：新耕地征收補償標準范文

關鍵詞：土地征收；補償制度；可持續發展；和諧社會

一、我國土地征收補償制度的發展現狀

（一）《憲法》中有關土地征收補償原則的缺失

盡管《憲法》于2004年給予“土地征收”以合理地位，即“國家為了公共利益的需要可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”，對于未來理論的完善及實踐的操作具有指導意義，但仍顯不足。如未明確補償原則、土地征收標準不統一、補償結果差異性很大，失地農民的權益未受到平等保護。

（二）《土地管理法》中有關土地征收補償規定的遺憾

1.土地征收目的不明確

（1）《土地管理法》第2條將土地征收的前提界定在以“公共利益為目的”，但何謂公共利益，并沒有做出直接而明確的規定，反而由于“公共利益”自身是一個復雜、多變且具有高度抽象性的法律概念，導致實踐操作中缺乏可行性，某些政府部門借故進行權力尋租，置失地農民利益于不顧。

（2）《土地管理法》允許單位和個人為建設需要，依法申請使用包括“國家征用的原屬于農民集體土地”在內的國有土地。這意味著即使是為滿足非公共利益需要，征收農民土地也是合情合理合法之事。

2.補償范圍小、補償標準低

補償范圍和補償標準是補償雙方最為關心的核心問題。其處理的得當與否將直接影響公、私利益能否平衡兼顧、國家建設能否順利展開。

（1）補償范圍。我國將土地征收補償范圍嚴格限定在土地補償、安置補償、地上附著物和青苗的補償，即與被征收土地有直接聯系的經濟損失上，而與被征收土地有間接聯系以及因此而延伸的一切附帶損失均未列入補償范圍。這與國際的通行做法甚為不符，作為農民生存基本、生命依托的土地的“延伸價值”不能被忽視。

（2）補償標準。如斟酌《土地管理法》對于補償范圍內各項費用的補償標準的相關規定，可發現以下不足：

第一，補償標準被束之高閣，缺乏靈活性與適應行。依據價值規律可知：當商品供小于求時，其價格高于價值。在我國嚴格限制農用地供給量、城鎮建設用地量激增的今天，土地使用權的市場價格必然一路走高。而法定的、缺乏彈性的補償標準使補償額度固定化，脫離于市場價格之外。

第二，補償標準忽視了土地的“新興”價值。依現有法律，我們是以傳統糧經作物測定前三年的農業產值作為基礎來衡量補償費的具體數額，較少顧及到現代農業的特點。隨著現代農業的不斷發展，農用地可以種植一些高價值的經濟作物，可以發展生態農業、旅游農業等新型農業，其產出已不是普通的糧食或蔬菜價值可比的。顯然，傳統土地補償額的計算方法當然不能客觀地反映出被占耕地的實際價值，往往偏低。

3.補償方式單一

現有的補償方式主要是一次性現金補償，對被征地農民離開土地后生活、工作的安排，思想意識的轉變較少或未曾顧及，有限的金錢補償并不能解決失地農民的實際問題。

4.補償程序不完善

（1）征地前失地農民參與、知情權缺失?！锻恋毓芾矸ā返?8條規定，征地補償安置方案確定后，進行公告，并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。這種事后聽證，忽略了農民的知情權和參與權，使公告環節及聽取工作十分不規范，往往流于形式。即使農民對征地的認定、補償費的確定和勞動力的安置等有不同的意見，農民的發言權也是微乎其微的。因為依據《土地管理法實施條例》第25條的規定，征地部門可手持“公共利益”這一尚方寶劍“先斬后奏”，即使農民對于補償安置方案有意見、生活出路未解決，都可以先行征地。

（2）征地后農民的司法救濟途徑不暢?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》第25條規定：“對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調，協調不成的，由批準征地的人民政府裁決。”如此規定很難讓農民信服：在出現征地爭議、糾紛時，身兼征地決策者與土地爭議裁決者雙重身份的政府部門能秉公處理，給百姓以滿意的答復。

二、可持續發展下土地征收補償制度的完善

（一）合理界定公共利益范圍

根據可持續發展原則的精神，追求資源的代際公平和合理利用，在土地征收中盡量減少對耕地資源的破壞，必然是應有之意；而合理界定公共利益范圍，對政府的土地征收權進行有效的制衡便成為落實可持續發展原則的重中之重。一方面，在實體規則的制定上，為明確授權可將“公共利益的需要”直接指向國家安全和國防軍事用地，科學及文化教育事業、體育、氣象、公共衛生等社會公共事業用地，公共道路交通、文物古跡保護、公共水源及引水排水環境保護等城市基礎設施用地，具有公益性的國家重大經濟建設項目用地之需；為避免立法的不足，還可以用一兜底性條款予以補充，如“其他以公共利益為目的用地”。為使得概念更加周延、嚴謹，可考慮設立一個排除性條款，明確排除不屬于公共利益范圍的用地，避免以“公共利益”為名，無視私權存在。

另一方面，可從程序規則入手，明確認定“公共利益”的審定程序。首先，為保證界定過程中的民主性、科學性、公開性，可預先告知被征地人土地征收的相關信息，保證公眾的知情權；對涉及公共利益的土地征收，應當務必保證聽證程序的順利進行，廣泛征求相關當事人的意見；為督促征地決策者積極履行職責，必須以完善的責任機制為后盾，嚴格落實權責統一制度。其次，引入事后審查模式，借助司法機關，這一權威、獨立、公正的第三方對被征地人的利益進行維護，對征地行政機構進行監督。

（二）注重社會公平，保障失地農民的利益

第6篇：新耕地征收補償標準范文

一、征地補償相關概念分析

征地，是指國家為了公共利益的需要，依法對公民的私有財產實行征收或者征用的強制性行政行為；補償，是指抵消(損失、消耗)，補足(缺欠、差額)。本文中“補償”僅指“抵消”，是以損害為前提的，是國家，其他主體對合法侵害給受害人造成的損失／損害進行的給付救濟。我國旅游項目征地中，根據補償時間跨度的長短和補償形式的多樣，可將征地補償分為一次性補償和綜合安置兩類。

二、我國旅游項目征地補償現狀

(一)一次性補償。一次性補償下，征收耕地的補償費包括：土地補償費，為該耕地征收前三年平均年產值的6～10倍；就業安置補助費，為該耕地被征收前三年平均年產值的4～6倍；附著物及青苗補償費，由省、自治區、直轄市自行規定，通常青苗補償費，為該地三年平均年產值的1～2倍。旅游項目征地的補償標準，參照征收耕地的標準執行。

一次性補償因其快捷省事，政府能很快甩掉失地農民這塊包袱，常受政府青睞，但卻存在極大的弊端：

1、補償標準過低。農用地轉為旅游用地后，其價值將得到極大提升，以土地的過往農用價值作為補償標準，顯然不公。據調查，大連市金州、旅順區86.54％的農民認為失地后經濟收入有所減少。

2、補償費用分配不合理。根據《土地管理法實施條例》第26條第1款的規定，土地補償費歸農村集體經濟組織所有，就業安置補助費、附著物及青苗補償費歸農民私人占有。由于征地補償費一般并非直接到達農民，而是先經過鄉、村兩級，這樣極易產生層層截留的問題。據有關部門統計，如果土地出讓成本價為100％，則農民只得5％～10％，村級集體經濟組織得25％～30％，60％～70％為縣、鄉(鎮)各級地方政府所得。

3、社會保障低。一次性補償下，由于農民的市場意識還比較差，除少數農民將所得土地補償費用于長遠投資外，大多數的農民得到補償費后，急著用于房屋建設、婚娶等，這樣本來就不多的補償費，很快就被花光。又因農民失地后向城鎮社保體系過渡的過程中存在政策門檻，很快便成為“三無”(無田、無崗、無保險)人員。

不僅如此，因征地補償程序不完善，我國農地征收過程還嚴重侵犯農民的知情權；補償金發放也存在嚴重的拖欠問題。

(二)綜合安置。綜合安置，一般指在景區外集中為失地農民留出生存與發展的空間，或直接在景區內為農民提供就業途徑，或引導、鼓勵發展相關旅游服務業。以解決農民的就業和生存問題。比如，青城山等景區對從山里搬遷出來的農民每戶預留面積為80m2，其預期收入可為房租收入，也可為提供其他旅游服務收入。但此安置方法也同樣存在問題：

1、就業競爭力低。農用地轉性后，由于農民所掌握技能水平相對新環境偏低，崗位競爭劣勢明顯。據對臥龍自然保護區內居民的實證調查研究，發現當地農民因文化水平較低，85.1％被調查者僅能從事出售農產品或旅游紀念品、燒烤等技術含量較低的工作，選擇廚師、工匠、經營家庭旅館以及出租車服務等技術類工作的被調查者人數偏低，每項僅占5％左右，而保護區內較大規模的餐飲旅店所雇用的廚師、會計等都是從外地聘用的，且餐飲旅店業業主中，來自保護區外的居民比例達37％。

2、工作穩定性差。農民失去土地后，企業用工并非土地耕作那樣穩定，一旦企業出現關、停、并、轉，對務工農民則又是一種生存挑戰。

不僅兩大征地補償方式存在弊端，我國旅游項目征地在根源上也存在問題。根據憲法，征地必須是出于“公共利益”的需要，但“公共利益”本身就存在一個難以界定的概念，為數不少的旅游開發商打著“公益”的幌子，無償或低價圈占農業用地和民宅用地，甚至變相發展房地產，以達到牟取暴利的目的。這種現象嚴重破壞了當地的生態環境，侵害了農民的基本利益，產生了消極的社會影響。

三、完善我國旅游項目征地補償政策

應當說政府已認識到失地安置政策的缺陷，并做出了改進。如2004年11月的文件，提出用地單位應優先吸收被征地農民就業，而在此之前的法律并無提出對被征地農民具體的安置途徑。各地方政府也在積極探討本地失地安置措施，如河北辛集市在試行失地農民長期保障工作中，實行“村集體拿小頭、失地農民拿大頭”的辦法。專家學者也就征地補償問題進行了大量研究。但從近年來全國各地的征地補償實踐來看，征地過程中侵犯農民利益事件仍屢見不鮮，對此本文從以下幾個方面探索革新之路。

(一)重置補償標準。目前，國內外對于征地補償的標準不一，學術界主要有兩種聲音：“完全補償說”、“適當補償說”。前者主張對所產生損失的全部進行補償，最大限度地將損害降低到最小程度；后者認為補償時并不一定要求全額補償，只要參照當時社會的一般觀念，按照客觀、公正、妥當的補償計算基準計算出合理的金額予以補償就足夠了。

一次性補償以土地的過往產值為標準計算，綜合安置下，農民收入水平低下。顯然我國采用的是“適當補償說”，明顯對農民不公，但因我國現階段財政的限制，采用“完全補償說”顯然不符合實際，因此本文建議，可先對部分征地實行完全補償標準，逐步帶動全部征地完全補償標準的實施。

(二)建立直接補償機制。建立對農民的直接補償機制，就是將土地補償費直接補給農民，而不是補給集體。雖然有些學者也建議可通過加強監督及村委會財務透明化來防止補償金支付中的克扣行為，但本文認為于其花大量的人力、物力對相關組織及人員進行監督，不如從根本上斬斷根源。

(三)嚴格補償程序。目前，我國正在醞釀制定《行政程序法》、《強制執行法》，學界和實務界就制定這兩部法的有關問題已展開認真討論，本文認為做好行政征收的補償程序工作，應從以下幾個方面入手：①加強國家補償程序的民主性和公開性，廣泛采取聽證和聽證會制度；②明確補償程序違法的責任后果；③注重協商調解程序的適用；④建立科學合理的補償評估機制。

(四)明確“公共利益”內涵。因“公共利益”界定不清，不少不法分子便鉆了空子。對‘公共利益”的界定目前已引起了國內學者的研究，并取得一定進展。筆者認為，要做好為農地征-收的管制工作，“公共利益”的概念必先得到明確界定，并以法律條文的形式具體規定下來。

第7篇：新耕地征收補償標準范文

自2004年初憲法修正案明確寫進“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用，并給予補償”以來，有關征地補償的文件就未曾斷過。先是總理在《政府工作報告》里明確地提出“完善土地征用程序和補償機制”的工作任務，接著，2004年11月國土資源部《關于完善征地補償安置制度的指導意見》出臺。

最新的通知則表明，新的征地補償標準呼之欲出。

“這次和以前還是有很大的不同。”中國社會科學院農村發展研究所的黨國英研究員聞訊后對記者如此說。

按1986年通過的《中華人民共和國土地管理法》的規定，征收耕地的補償費用主要包括土地補償費和安置補助費。其中，土地補償費為該耕地被征收前3年平均年產值的6至10倍，安置補助費為該耕地被征收前3年平均年產值的4至6倍，最高不得超過15倍。若如果按照這個標準仍不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省級人民政府批準，可以增加安置補助費，但“兩費”總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍。

30倍這一限制在2004年11月的《關于完善征地補償安置制度的指導意見》里被突破，它規定：“土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，由當地人民政府統籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼?！?/p>

而在新的通知里，國土資源部則明確要求，作為新的征地綜合補償標準，征地區片綜合地價的制訂要綜合考慮地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等多方面因素。而征地統一年產值標準的制訂，也將考慮被征收耕地的類型、質量、農民對土地的投入、農產品價格及農用地等級等因素。

按黨國英的說法，這就意味著“打破了過去的框架，進一步提高了對征地農民的補償標準”。

征地補償，一場激烈的角逐

節節上升的補償標準源于一場場來自底層血與火的抗爭。從湖南嘉禾，到河北定州，一幕幕驚天大案都是源于征地。而數年來所謂的也大多和征地、拆遷相關。

因征地補償而引起的紛爭也是眾多媒體記者碰到的最多的案例，本刊記者即曾多次面對上百征地農民齊齊跪下的鏡頭，以至于在屢屢的辛酸之后變得麻木。

根據國土資源部2003年上半年統計，群眾反映征地糾紛及違法占用土地問題占部門接待總量的73%，其中40%以上的上訪人訴說征地糾紛問題，其中有87%以上反映征地補償費低的問題。

中國社會科學院2004年做的一個調查結果也顯示：從過重的農民負擔到事關生存的土地問題，中國農民維權的重心已經出現重大變化。這一調查通過對中央某媒體觀眾電話聲訊2004年1月1日至6月30日長達半年的記錄，在6萬次（條）的信息中，“三農”問題居首位，占22304條；而其中涉及土地糾紛的又為“三農”問題之首，有15312條，占“三農”問題的68.7%。調查主持人、中國社會科學院研究員于建嶸說：自2002年后，農村土地糾紛正在成為影響當前農村社會穩定和發展的首要問題。

征地補償費過低是糾紛的

主要原因

在陜西秦嶺山區北麓，有一片占地1000畝的豪華別墅樓群，每平方米售價達5000多元，而世代居住在這片土地上的農民，每平方米田地獲得的補償只有幾十元。

在浦東開發區建設初期，每畝耕地的征地成本約為2萬元，開發區管委會每畝再投入6～7萬元就可基本完成開發并進行批租，而實際批租的價格基本不低于每畝30萬元。

浙江省一項調查表明，如果征地成本價是100%，被征土地收益分配格局大致是：地方政府占二至三成，企業占四至五成，村級組織占近三成，農民僅占5%至10%。從成本價到出讓價之間所生成的土地資本巨額增值收益，大部分被中間商或地方政府所獲取。

按中央黨校周天勇教授2004年初在《中國經濟時報》的說法：“25年的工業化和城市化，國家和城市工商業從農村集體土地低價格中轉移和積累了9萬多億資產?！?/p>

其間還有的是拖欠、截留與挪用。2004年年底，由國務院五部委聯合組織的土地市場治理整頓中發現，1999年以來，全國征收農民集體所有土地拖欠征地補償費175億多元。而全國清理出拖欠、截留、挪用農民征地補償費高達147.7億元。

在農業比較效益低下，土地成為農民賴以活命的“命根子”的情況下，征地農民無疑被推上了“失地又失業”的境地。

今年兩會期間，河南人大代表王文超說：“征地方對農民的補償太少，農民失去了賴以生存的土地，僅靠這點錢，根本無法維持日后生計。這樣容易形成社會問題，造成大批‘種田無地，上班無崗，低保無份’的‘三無’游民。”

而2004年第26期《改革內參》刊登的國內有關學者組織的一項調查顯示，1987年以來，失地農民數當在1.8億以上。據專家保守估計，在上億失地農民里面，將有5000萬以上的農民處于既失地又失業的狀態，而從動態來看，這一數字最高可達8000萬人。這給社會的穩定造成了極大的壓力。

政府，征地中的尷尬角色

據統計，1987～2001年，全國非農建設占用耕地3394.6萬畝，其中70%是通過行政手段征用。而通常，違法占地占合法征地的比例為20%～30%，有的甚至高達80%。

國務院發展研究中心農村部研究員劉守英說，征地制度最大的問題，實際上是用行政權侵犯產權，用公權侵犯私權，這種行政權是一種強制的權力，是政府利用一種不談判、不講理、強制的權力將農民集體土地的財產權變成另一種財產權。

這一觀點，在本刊記者就物權法草案采訪著名法學家江平先生時，他也作了類似的表述。

據2003年北京、上海、山東等16個省(區、市)國土資源部門對各類建設項目用地的調查顯示，近十年來政府征地項目不僅包括交通、能源、水利等基礎設施，而且工商業、房地產等經營性項目征地也占到總量的22%，學校、企業用地占到13%，特別是東部城市的項目用地中，真正用于公共利益的不到10%，大量的用地是經營性用地。

而據中國土地勘測研究院統計，僅2002年，全國土地使用權有償出讓面積12.423萬公頃，占總征地面積的58.52%。其中招標拍賣掛牌的為1.81萬公頃，其余主要是協議出讓。通過公開透明“招拍掛”的方式征用的土地不到被征地總數的1/10。

其中的動機，劉守英分析說:“對地方政府而言，土地的稅收倒還是其次的，更主要的是可以通過土地的出讓獲得土地的收益。通過搞開發區，低價征購，高價出讓，政府可以從中獲得很高的收入?！?/p>

為此，在7月23日國土資源部《關于開展制訂征地統一年產值標準和征地區片綜合地價工作的通知》里，明確對組織補償標準制定的市縣相關政府部門要求，依照《國土資源聽證規定》認真組織聽證工作。而農村集體經濟組織與征地農民，是必須的參加人員。

但是，有專家質疑，在當前的土地市場中，政府既是裁判員，又是運動員，它同時扮演著管理者、征地者、賣地者和所有者的幾乎所有角色。這如何保證它在制定新的補償標準時不偏不倚呢？

黨國英則說:“補償標準制定后，執行成本與監督成本還會很高，地方政府對此通知搞機會主義的可能性會很大?！?/p>

土地征用收益，誰享其利

國土資源部新的通知，在多大程度上能夠緩解因征地而引起的矛盾，我們目前還不得而知，不過黨國英對其抱有相當的期望：因為傳統農業比較效益的低下，縱使按畝產值30倍甚至更多來算，補償也多不到哪里去。但倘把土地供求關系、城鎮居民最低生活保障水平等因素也作為補償標準的參考系數的話，在土地較為緊張的大環境下，這無疑將進一步提高征地補償標準。并且，突破單一的畝產值衡量標準，在相同的區片進行統一，也有利于一系列糾紛的解決。

第8篇：新耕地征收補償標準范文

一、征地拆遷補償標準

根據省人民政府《關于公布全省征地統一年產值標準和區片綜合地價的通知》（府字號）和市水區人民政府《關于印發水區各鄉鎮征收集體土地補償標準實施方案的通知》（府發號）精神，全區征地具體及補償標準為：

（一）征地補償標準

1.征地補償及安置補助

①耕地(水田)、精養魚塘、人工高產油茶、原屬水田的果園、茶葉園、菜地和棉花地每畝統一年產值1158元，補償倍數19倍，即：每畝補償22000元(含土地補償費、安置補助費，以下同)；

②宅基地、旱地，原屬旱地的果園、茶葉園、菜地和棉花地每畝補償11000元；

③水域（水庫、水塘）每畝補償6800元；

④林地、原屬山地的果園、茶葉園和耕地以外的農用地每畝補償7000元；

⑤其他集體建設用地(含工礦用地)每畝補償5500元；

⑥荒山、荒地、荒灘等未利用土地每畝補償3500元；

⑦臨時用地要盡量不占或少占耕地，每畝補償2000元（含森林植被恢復費）。

2.青苗(果樹)補償標準

①栽有作物的耕地的青苗補償費600元/畝；

②果園：密桔、早熟梨、楊梅、棗類成林投產的為6000元/畝，未投產的2000元/畝；葡萄園投產的為7000元/畝，未投產的為2000元/畝；其他類投產的為5000元/畝，未投產的為2000元/畝；

③房前屋后(含宅基地)的零星果樹補償：2米以上（含2米）果樹每株補償90元（每畝超過65株的按6000元/畝補償），2米以下（不含2米）果樹每株補償10元（每畝超過200株的按2000元/畝補償），其它樹木不予補償。

3.其他補償

①精養魚塘護坡工程等按每畝3000元給予補償；

②墳墓補償按新墳（3年以內）每穴400元，老墳（3年以上）每穴200元（含遷墳、安置地等所有相關費用）進行補償。

4.根據府字號文件精神，使用國有土地的，參照此次公布的標準執行。

（二）地面建筑物拆遷補償標準

對杭長高速鐵路客運專線工程建設用地范圍內具有合法產權的拆遷房屋及其他建筑物、附著物等全部實行貨幣補償。具體計算方法和補償標準如下：

(1)補償標準：

A、框架結構房屋440元／平方米。

B、磚混結構房屋360元／平方米。

C、磚木結構房屋280元／平方米。

D、土木結構房屋200元／平方米。

E、簡易棚40元／平方米。

F、水泥曬坪30元／平方米。

G、三合土曬坪20元／平方米。

H、住宅搬家、過渡綜合補償費（含有線電視、固定電話、寬帶、電線電表等）：1000元/戶。

I、水塔每立方米容量1600元。

J、壓水井：200元/口。帶水泵的壓水井：300元/口。公用水井：2000元／口。

K、沼氣池800元／座。

L、圍墻補償費50元／延米。

M、廁所依據房屋結構補償標準按面積的1.5倍計算補償。

N、豬、牛欄補償費：40元／平方米。

O、廠房搬遷費根據省、市資質評估單位出具的評估報告確定。

（2）房屋補償費計算公式為：房屋補償費=該類房屋的補償價×建筑面積（㎡）

（3）對拆遷房屋檐高（層高）在2.2m以上（含2.2m）的按確定的建筑面積補償；房屋檐高和隔熱層層高在1.7m以上、2.2m以下的按50%計算建筑面積補償；1.0m以上、1.7m以下的按30%計算建筑面積補償；1米以下的隔熱層（無論什么結構）均按20元/平方米計算貨幣補償。

（4）工業用房或其它特殊用房以評估價確定補償。對層高5m以上6m以下的補償系數為1.5；6m以上系數為1.8。

（5）屬于城市規劃區內國有土地上的房屋拆遷，按照省人民政府第122號令《省城市房屋拆遷管理實施辦法》和173號令《省城市房屋拆遷管理實施辦法修正案》以及《市城市房屋拆遷管理辦法》的規定執行；屬于城市規劃區內的農房拆遷，需整體搬遷安置的，以農房拆遷補償標準為基數，由建設單位按當地還建房建設標準一次性給予縣級人民政府補差，安置房建設由縣級人民政府組織實施。

（6）村民建房安置在城鎮（集鎮）規劃外的，由各鄉鎮負責安置建房；城鎮（集鎮）規劃內的，先各鄉鎮提出統一建房安置規劃，交由區征地拆遷領導小組研究確定后，由各鄉鎮負責安置建房。

二、征地拆遷時限

征地拆遷房屋完成的時間以省鐵路建設辦公室確定的時限為準，由各鄉鎮切實抓好落實，按時間節點如期完成土地征收和房屋拆遷任務，確保施工單位順利進駐建設。

三、征地拆遷程序

1.杭長高速鐵路客運專線工程水區征地拆遷辦對用地范圍內的被征地拆遷人征地拆遷公告。

2.由鵠山、人和、下村、等鄉鎮分別對確定的被征地拆遷人發出征地拆遷通知書，并在送達表上簽字，簽定征地拆遷協議。

3.鵠山、人和、下村、觀巢等鄉鎮分別組織被拆遷人在規定的期限內完成搬遷。

4.為確保拆遷安全和拆遷工作如期完成，房屋拆除由各鄉鎮分別統一組織實施，并清理建筑垃圾。

第9篇：新耕地征收補償標準范文

論文關鍵詞土地征用制度征地補償公益目的

2000年我國城市化率為36%，到2012年我國城市化率為52.27%，年均增長率為1.36%，快速的城市化必然伴隨著大量農業用地轉化為非農用地。土地是農民的勞動對象，也是其基本生活保障，保護農民在征地過程中的利益是保障農民權益的一個重要方面。由于我國現行的土地征用制度依然延續計劃經濟時期的基本制度框架，但其制度環境早已改變，其不適用性和滯后性日益突出，由此造成了現今土地征用過程中群體性事件日益增多。土地征用問題將是未來一段時期內的重大公共問題，其制度改革是深化政治改革的客觀要求。日本、韓國兩國雖然社會制度和基本土地制度和我國不同，但是三國人多地少、土地資源不足的國情是十分相似的。通過研究日本和韓國的土地征收制度，借鑒外國，有利于健全我國土地征用制度。

一、日韓兩國國的土地征用制度

（一）日本的土地征用制度

日本土地征用制度主要包括三個方面：（1）公共事業需要。日本《土地征用法》第3條中確定35種公益事業是屬于可征用土地的范圍，包括建設公園、修建公路鐵路、港灣河道建設、修建學校社會福利設施等。（2）征地程序。日本的征用土地程序包括六個步驟：一是申請征地，二是登記土地以及建筑物，三是達成征購協議，四是由征用委員會進行裁定，五是讓地裁定，六是征用終結。（3）土地市場價賠償以及直接或間接經濟損失賠償。日本《土地征用法》第69條規定，“賠償損失時，必須對土地所有人和關系人分別進行賠償”，第70條規定，“損失要用貨幣進行賠償”，“對于提供代替土地等其他的賠償方法，不在此限”。日本土地征用補償主要分為五種：一是征用損失補償，即為按照因公共事業需要而被征用的私有財產的市場價格給予賠償。二是通損補償，即為賠償所有者因為被征地所造成的損失，主要是對土地附屬物的賠償。三是殘地補償，指由于征用或者使用屬于同一土地所有人的整片地中的一部分，造成殘地的價格下跌，以及其它殘地的損失時，必須對其損失進行賠償。四是離職者賠償，如果因為土地征用而使土地權力者的雇傭人員失業，因此也應該做出相應的經濟補償；第五，事業損失賠償。事業損失補償指的是在建設過程中由于導致噪音、污水等而造成損失，進而進行相應的補償。同時，日本政府為使失地農民獲得適應新的工作環境和勞動技能在農村推行了一套職業訓練制度，提供學習機會和相關職業技能訓練。

（二）韓國土地征收制度

韓國土地征收補償制度主要包括四個方面的內容：（1）公益事業的范圍。韓國《土地征收補償法》第4條將公益事業分為八類并詳細列舉了公益事業的范圍，主要包括國防事務、學校、道路等。（2）補償范圍。韓國土地征收補償范圍包括四個方面。一是地價補償，這是征地時最主要的補償，按照《土地公概念法案》規定，統一以公示地價為征收補償標準。二是殘余補償，其包括殘余地征收補償、殘余地價格下降補償和殘余地工程費補償。三是遷移補償。即為公共需要而收用或使用土地，而又不是進行公益事業所必需的，則令其遷移，遷移所需費用由起業人予以補償。四是其他補償，韓國土地收用法規定，對于被收用人因收用或使用其土地，致使土地所有權人或關系人蒙受營業上的損失時，也應予以補償。（3）補償標準。對土地的補償是以協議成立或征收裁決當時的價格為標準，即所謂時價補償。其標準是以事業認定公告當時的公示地價為基準。對物件征收的補償應當考慮與同種物件附近的交易價格等的合理的價格。（4）征收程序。韓國征地程序主要包括三個步驟：一是公益事業認定程序，二是協議程序，三是裁決程序，四是異議申請程序和訴訟程序。

（三）日韓兩國土地征用制度的特點

第一，公益性。日、韓三國都是私有制國家，土地屬于私人，私有財產神圣不可侵犯。土地征用是國家權力的強制手段，私人無權征用土地。只有以公益事業為目的，且必須正當程序和合理賠償的前提下，國家才能使用征地權。這樣才能避免征用權的濫用。第二，法制性。兩國法律對于土地征用的程序、補償、條件和解決糾紛等各個方面做了嚴格規定。政府使用征地權，必須尊重司法，遵循既定的法律程序，采用法律手段而非行政手段解決征地過程中的糾紛。第三，市場性。征地補償必須符合市場規律，由市場決定補償的標準。政府給定的補償標準需要依據市場價格制定，公民對于政府補償價格也可提出質疑，并通過法律程序解決爭議。第四，廣泛性。兩國法律均對征地補償范圍作出了明確規定，補償的內容不只包括土地市場價，還包括附屬物損失、所有者和利害關系人損失以及失地人員的就業培訓與保障等，充分維護了土地所有者和利害相關人的利益。

二、我國土地征用制度的主要問題

城鎮化的高速進展必然涉及到土地征用，土地征用制度的合理與否直接關系到數億即將“進城”的農民的利益，對社會和經濟的發展具有重要影響。目前，我國土地征用制度中存在的問題主要表現在以下幾個方面：

第一，不健全的土地產權制度。我國農村土地屬于集體所有，表面上產權清晰，實際上是一種“所有權缺位”。農民沒有土地的所有權，只有不完整的使用權。征地的過程是集體土地轉變為國有土地，再轉變其他用地的過程。農民對于土地沒有控制權，同時農民土地集體所有權是不能交易的，在征收過程中其利益容易受到不法侵害。

第二，土地征用制度缺乏規范性。中國現有法律體系中關于征地的相關規定存在著相互矛盾的地方。同時不管是商業用地還是公益用地都需要先將集體土地國有化再使用，這也違背了憲法中有關公益事業為目的征地的精神。政府常常為商業用地濫用征地權。在我國的土地征用過程中，被征地人沒有參與權、知情權和質疑權，只能被動地接受征地實施，或者采用上訪或者其他非法手段表示抗議。農村集體經濟組織的參與權也流于形式。同時，政府作為征地過程中的收益者，其對于征地爭議的裁決的可行性和可操作性較差，有失公平和公正。

第三，補償標準的不公平性?！锻恋胤ā返?7條規定，“征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍”，“每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍”，“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍”，“征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費”?，F有法律規定的補償標準可以說只是對原有土地部分使用權的補償。對于安置補助費，大多數地方政府在征地時則會選擇性的忽略，盡量只征地不拆遷。農民失去土地后也失去了基本生活保障，政府對于失地農民的就業安置和就業保障方面基本上無所作為。另外，在商業用地征用過程中，政府以較低的賠償金額獲得土地，然后以遠遠高于賠償金額的價格出讓給開發商。開發商的高回報率和政府的高額土地出讓價格讓農民感到不公平。

三、日韓兩國土地征用制度對我國的啟示

與日韓等發達國家比較完善的土地征用補償制度相比，我國的土地征用補償制度存在著許多問題，中國應積極學習和借鑒其他國家相關土地征用補償制度，盡快改進和完善中國的土地征用制度。

第一，明確產權。要保護農民權利，要實現農民土地產權制度的法律化，包括土地所有權主體的模糊身份應有明確界定，政府關于承包期延長的政策明確用法律條文規定。只有產權明確，才能確定土地賠償的標準，確定補償對象，防止侵權行為的產生。

第二，規范公益事業征地和其他用途征地。應該立法確定公益事業征地的類型，政府只能為公共事業行使土地征用權。對于商業用地征用，由使用者和土地所有者之間依法協商土地使用權轉讓事宜，政府應該作為監督者維護農民的利益，而不是作為參與者在其中謀利。同時，為公益事業征用土地時，政府不能以大多數的利益為由讓被征地人的利益受損，以應獨立第三方的資產評估機構對土地價值評估報告為依據制定相關的賠償標準。

新耕地征收補償標準精選(九篇)