房地產司法評估指導意見精選(九篇)

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第1篇：房地產司法評估指導意見范文

一、評估機構應當中立評估

社會中介機構進行企業化運作的同時，肩負著社會責任，其專業化功能最大限度的發揮在于其專業化和中立化。《評估辦法》第3條規定：“房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避”。在現實中，根據《房地產估價機構管理辦法》的規定，房地產管理部門對評估機構具有監督檢查職責。房屋征收是地方政府的中心工作，帶有地方政府利益傾向的房地產行政管理部門可能或多或少會對評估機構“施加影響”。為了落實該條規定的中立評估精神，建議建立房屋征收異地執業制度，擴大異地評估范圍。如果存在影響中立評估情形的，在訴訟中，人民法院應當依法履行職責、嚴格司法審查，從證據的合法性上予以否定，真正發揮行政審判職能作用，改變“上訴不如上訪，上訪不如上網”的不正常現象。

二、被征收人對評估機構有更多的選擇權

《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。為了減少地方政府對評估機構的公正評估產生影響，改變過去拆遷管理部門指定評估機構的做法，《評估辦法》第4條規定：“房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。征收部門應當聯系一級資質、二級資質和三級資質大約5家以上的評估機構作為備選評估機構，體現政府公平補償的態度，提高征收工作的公信力。征收部門通過公告公布備選的評估公司及基本情況，在規定的時間內提交由被征收人簽名的確定評估機構的材料。為了公平競爭，評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。在評估機構的選擇上，應該使被征收人有更多的選擇權。

三、評估委托合同明確約定權利與義務

《評估辦法》第6條規定，按照法定程序選定或者確定房地產價格評估機構后，房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。《評估辦法》第7條規定，房地產價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。《評估辦法》第8條規定，評估的目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值，或者為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據。《評估辦法》第16條規定，房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。

四、確保評估結論合法、合規、符合實際

房屋征收評估前，房屋征收部門應當在紀檢監察參與或監督之下，組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋征收部門應當向受委托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的調查、認定和處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布，這是陽光征收的重要內容，通過公布接受監督，通過監督實現公平、防止腐敗。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準。對于產權證為住宅，但已經依法取得營業執照的，應當根據國務院辦公廳《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》的規定，考慮經營年限、納稅情況、經營狀況、住宅房屋價格、經營性用房價格等因素，綜合分析作出評估報告。《國有土地上房屋征收與補償條例》第24條規定，對于未經登記的建筑，先由市、縣級人民政府責令國土、規劃、房產、城管、征收等部門調查、認定和處理。在處理的基礎上，評估機構再進行評估。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

五、明確房地關系

被征收房屋的價格理所當然包括土地的價格及地上建筑物的價格，《評估辦法》第11條規定，征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額。如何理解“其占用范圍內的土地使用權”成為評估中難以回避的問題，筆者建議采用容積率或者四至來衡量較為妥當。容積率或者四至以內的土地的價值應當包含在房屋的價值之內，不再重復計算其價值；此外的土地應當作為獨立的使用權，另行評估進行補償。建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益的需要提前收回該土地使用權的，應當依照《物權法》第121條規定：“因對不動產或者動產征收致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權獲得補償”。《物權法》第148條規定，征收房屋的，應當退還相應的土地出讓金。可見，對于土地的補償，法律規定是明確的。建設用地使用權作為獨立的用益物權，在市場經濟的條件下，也會隨著土地的增值而增值。而且，當該項權利被提前收回時，將會造成當事人預期利益的喪失。眾所周知，土地上的房屋及其他建筑物無論建在哪里，其建筑成本不會有太大的區別，而且，使用的時間越長其殘值就越少。真正具有價值區別并不斷升值的是處于不同區位的土地使用權，政府對于房屋的征收，其目的也是為了取得建設用地，建設用地使用權也是財產權。房屋和土地的關系在征收補償、抵押、拍賣中無法回避，筆者認為完整的房屋與土地的關系包括：1　房地合一；2　地隨房走；3　以容積率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、選擇對被征收人有利的評估方法

房地產評估包括市場法、收益法、成本法、假設開發法等方法，進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟

收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。選用不同的評估方法會有不同評估結果，在規則并不明確的情況下，一般以對被征收人有利的結果為準。《評估辦法》第14條規定，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

七、評估的監督救濟程序

房屋征收部門將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當及時修正。《評估辦法》第17條規定，分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。送達評估報告在實踐中存在被征收人拒簽現象較為普遍，建議采取公證留置方式送達。《評估辦法》第19條規定，被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。《評估辦法》第20條規定，被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。《評估辦法》第21條規定，原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。《評估辦法》第22條規定，被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。《評估辦法》第25條規定，評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。《評估辦法》第32條規定，在房屋征收評估活動中，房地產價格評估機構和房地產估價師的違法違規行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定處罰。違反規定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規定處罰。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第26條規定，由作出征收決定的人民政府依法作出征收補償決定，被征收人不服的可以向上級人民政府申請行政復議，也可以向人民法院提起行政訴訟。在訴訟中無法回避對評估報告的審查，在司法實踐中，有些法院過于依賴評估報告，缺乏對評估報告能動的審查，這既是理論的迷茫，也是被動司法的表現。評估報告屬于優勢證據，應該既不照抄照搬，又不隨意否定，真正體現能動的司法審查功能。

八、協助與配合

因房屋征收評估、復核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產權調換房屋權屬以及相關房地產交易信息的，房地產管理部門應當提供其查閱或者復印產權產籍檔案和登記簿的便利。房屋征收部門應當轉送評估報告。被征收人應當提供相關資料，配合評估機構入戶勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，評估機構應當在評估報告中說明有關情況。根據最高人民法院《關于行政訴訟證據若干問題的規定》第59條規定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據，原告依法應當提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據，人民法院一般不予采納。征收評估程序視為征收的行政程序，向評估機構提供對其有利的相關資料，屬于被征收人的舉證權利，在行政程序中享有舉證權利而不及時舉證，在將來的訴訟中這一舉證權利將被剝奪。在評估師工作的過程中，個別人對評估師侮辱謾罵的，公安機關應當及時處理。

第2篇：房地產司法評估指導意見范文

公允價值的發展歷程中一直都受到國內外會計學術界長期而深入的研究，其中包括 IASC（國際會計準則委員會） 和 FASB（美國財務會計準則委員會）等的研究。時至今日，各個機構對公允價值的定義并沒有一致的標準，不同的機構形成了不同情況下的各有其特點的不同的定義。

我國所頒布的《企業會計準則——基本準則》指出交易的公平在于交易雙方應當都是持續經營的企業，經營規模不會有較大程度的縮減，或者是在不利于自身的條件下仍然會堅持交易的正常進行。公允價值的定義根據機構的不同各有其特點和重點，但是都反映了幾個共同的特點：一是公允價值形成于雙方自愿交易基礎上的公平交易；二是公允價值計量對象的全面性，體現在資產和負債的計量上；三是都有公允價值形成的有利條件。公允價值著重強調的是公開、公平的原則，面向市場，對外開放，我國對公允價值的定義是在借鑒國際的財務會計準則的基礎之上充分考慮到我國的國情的情況下制定的符合我國經濟發展要求的財務會計準則。

公允價值評估是價值的實現條件，強調的是為達到某一結果的過程的一種技術形式。公允價值的評估技術所采用的計量標準與資產計量的屬性都有著相同的特點，即都可以采用歷史成本、現行成本、可變現凈值、重置成本等的現值。尤其是隨著會計計量方式的轉變，由過去主要依賴于歷史成本逐步過渡到公允價值之后，計量標準與資產計量之間的關系也將深入到一個更高的層次，資產計量與資產評估可以統一于公允價值的評估技術來確定。公允價值的評估技術是交易雙方在資產和負債的計量上全面的一種公平交易的科學合理的方式。

二、公允價值評估技術特點

（一）公允價值計量層級與獲取方法之間的對應關系 對于會計核算對象來說，如投資性房地產、資產減值、債務重組、金融工具、租賃和套期保值等，使用公允價值計量相對于其他的計量方式明顯具有無可比擬的優越性。公允價值評估技術也必須面向市場，從市場得到的信息分析問題，不要把企業內部的估計和假設作為分析問題的依據。

公允價值計量層級反應的是變量的優先選擇次序，也就是計量時的優先等級，在條件具備的情況下，如何通過變量之間的關系來獲取公允價值，這就需要獲取技術的支持。公允價值的計量就需要通過與特定環境相適應的并且可以獲取較為準確的信息的估價技術。從圖1可以看出公允價值的計量層級和估價方法之間具有一定的對應關系。

（二）公允價值評估技術及方法 （1）市場法。市場法強調的是價值的對等性，是一項資產或負債的替代品的市場價格等值。公允價值中的市場價值是資產評估中最為典型的計量方式，通過被計量的資產或者是負債與市場上的同類的交易情況進行對比，與此同時根據市場反應的信息必要時進行適當的結構調整，以保證交易的正常進行。其運用的條件是：一是要明確價格可比的對象和目標；二是形成評估對象和目標之間聯系因素，為兩者之間的對比創造條件；三是調整在對比中發現的問題；四是通過分析定評估結果。市場法評估資產須選擇與被計量的資產或負債之間存在一定的對等關系的交易條款或是交易條件作為參照物。在不受外來因素影響的條件下，被計量的資產或負債和參照物之間應該是完全對等的關系。但在現實的情況下是很難達到完全的對等的，須適當調整以滿足市場評估的可靠性。

當在被計量的資產或負債存在較有利的活躍市場的條件下，通過市場法進行資產評估的公開標價是公允價值的最有效地證據。其中，所謂的活躍市場是指必須滿足這幾點條件的市場：一是從事市場交易中項目的性質具有相同的特性；二是買賣的雙方無論在任何時候都具有存在的普遍性；三是價格具有公開的特性。根據市場法的新要求及固有的特點，在債務的變動中涉及到資產或負債的公允價值可以根據市場法進行評估。

（2）期望現金流量法。期望現金流量法是在計量對象現金流量的不確定的情況下，通過估算未來現金流量情況的期望值來得到現值的計算方法，期望中的現金流量是通過計量對象所反映的情況得到的數據，具有一定程度的可靠性。就其本質來說，公允價值它反映的是資產內在價值的計量屬性。在資產價值評估中，“內在價值”的觀念尤為重要，也就是資產在它存續期間所能產生的現金流量折現值。對于資產內在價值來說，資產是能夠帶來未來收益的經濟資源，所以另一種表達方式就是從發展的角度未來現金流量的現值。其內在價值的職能就是它能夠從一個全新的角度創造未來經濟收益的能力，未來現金流量也常常用來反映未來經濟收益的情況。同時，也為了使不同時點之間的現金流量形成具有對比的條件，通過數據的分析統一為現值，對公允價值評估的表達式為：

P=■■，E=∑Ri·Vi。

E為期望現金流量；r 表示折現率；n 表示收益期限；Ri表示的是第 i 種現金流量值可能出現的概率； Vi表示的是第 i 種現金流量的可能取值情況。其中∑Ri=1，且0≤Ri≤1。

期望現金流量法是一種較為廣泛的公允價值方法。只要滿足計量對象的未來現金流量能夠得到較為準確的估算出來，并且有一個能與其現金流量相匹配的折現效率，那么，期望現金流量這一方法就適合于任何項目的公允價值的運用。

從公允價值的角度分析來期望現金流量法，對于具有未來獲利能力的資產來說，進行公允價值評估都是可行的方式。

（3）期權定價法。期權通常采用公允價值來計量其屬性，是一種在金融市場中誕生的一個新的名詞。美國財務會計準則委員會在財務會計準則第133號文件《衍生工具和套期保值活動的會計處理》中指出：“公允價值是計量金融工具最有效的計量屬性，對衍生工具來說則是惟一相關的計量屬性。”我國所頒布的《企業會計準則第22 號——金融工具確認和計量》規定，對于金融工具初始化確認和計量及后續的計量等都應把公允價值作為其參考的標準，其本質就是要求公允價值計量模式能夠在可供出售的金融資產或負債采用，為財務報告使用者的決策提供較為可靠地依據。

根據美國學者的研究成果，金融工具的公允價值采用布萊克—舒爾斯期權定價模型來實現金融工具的公允價值評估較為可行。公式為：

C=SN（d1）-Xe-rtN（d2）其中 ：

d1=ln（S/X）2+（r+0.5？滓2）t÷？滓■，d2=d1-？滓■

公式中的C 為看漲期權價格；S 為標的資產初始價格；X 為執行價格；N（d1）、N（d2）分別是 d1、d2的標準正態函數值；r 是連續復利計算無風險利率；σ代表的是資產價格波動的標準差；t 為時間，表示的是距期權到期的時間段。

金融工具的公允價值評估不僅適用于期權定價法，而且，對于新的高科技成果的應用，同時也存在部分領域的設備更新方面的問題，無形資產具有投資不易于把握，所以對于投資、高科技企業并購等方面涉及到無形資產公允價值評估，可以參考期權定價模型的方式來分析解決。

三、公允價值與評估技術的聯系

（一）新準則有關公允價值的規定 我國的新會計準是根據交易雙方在資產交易市場上的活躍程度來確定的，按照市場活躍程度可將公允價值的運用劃分成三個層次：第一層是交易主體的活躍性，此時應當把市場中的交易價格作為公允價值來應用于市場交易；第二層就資產本身而言，不存在活躍市場，但是在類似的資產中存在較為活躍市場，這時公允價值的基礎應當以類似資產的交易價格來確定；第三，對于交易主體較為穩固，不存在交易價格的資產可比的活躍市場時，應當通過估值技術來確定公允價值。

（二）評估為公允價值的計量服務 在《資產評估價值類型指導意見（征求意見稿）》文件中的第21條明確規定了資產評估師得注冊需要通過財務報告做為當前的資產評估業務，應當對會計準則及會計計量的基本概念和要求有所了解，在了解的基礎之上選擇恰當價值的類型及定義。在會計準則計量屬性規定的條件下，一般來說公允價值就等同于會計準則指導意見下的市場價值；從公允價值的評估角度分析，會計準則涉及的公允價值與處置費用之差、現值或者是對未來現金流量的資產預計現值可以理解為于此相對應的市場價值之外的其他價值類型。

從《資產評估價值類型指導意見（征求意見稿）》文件中，通過“注冊資產評估師執行以財務報告為目的的資產評估業務”這句話就可以看出評估可以服務于公允價值，其影響的因素就在于公允價值在會計實踐中運用計量存在較大的困難，而且難以把握。從新準則在公允價值中運用的角度分析，公允價值的計量主要是通過估計的方式，新準則則是在公允價值的計量方式中產生，所以對公允價值的評估則需要上面的三個層次，其中，第三層次中只能采用估值技術來評估公允價值在資產評估中的發展是最成熟的，因此在涉及到公允價值的計算中，可以通過會計評估領域的價值為公允價值計量服務，來實現會計計量的準確性。

四、新評估體系中公允價值應用比較

（一）長期資產計量中公允價值應用比較 除了金融工具以外的長期資產在傳統的環境中是按照歷史成本估算計量且考慮到資產的時期的變更性及減值的影響因素外，從近年的公允價值發展模式中也可以看出有向長期資產會計處理發展趨勢。下面就公允價值在投資性房地產和生物資產會計處理應用作簡要分析。

（1）投資性房地產和生物資產的公允價值應用比較。

第一，投資性房地產準則和生物資產準則。投資性房地產其目的就是為了在投資中賺取資本增值的一種手段，但是用于管理目的的房地產或是用于商品或勞務的生產以及在正常經營過程中銷售的房地產并沒有參與資本的賺取或是買賣活動。生物資產指的是具有生命的個體或集體，生物資產會計則在一定的程度上為公允價值創造了有利條件，給公允價值評估技術注入了新的活力。面對投資性房地產和生物資產的市場發展狀況，企業會計準則分別制定了CAS3和CASS用于應對會計的處理，根據國情不同，在美國就不存在專門為投資性房地產和生物資產而設立的綜合會計準則。

第二，投資性房地產和生物資產領域會計處理中公允價值的應用。一是CAS中公允價值的應用。CAS3和CASS中都要求對投資性房地產和生物資產的報告主體按照歷史成本模式進行計量。對于投資性房地產和生物資產來說，采用公允價值的計量模式必須要滿足以下幾個方面的條件：（1）投資性房地產所在地和生物資產有較為廣闊的市場，而且這方面的市場也較為活躍；（2）投資市場具有指導性企業可以根據從房地產交易市場上獲得的信息應用到其他的地方，指導同類相似于房地產和生物資產的市場價格等信息，從而給投資性房地產和生物資產中的公允價值做出合理的估計。二是在IFRS中公允價值的應用。在IAS40的報告主體被初始確認之后，投資性房地產通過公允價值模式進行會計處理，這就要求在投資性房地產中公允價值的變動情況及相關的收益或是損失在會計損益表中得到確認。而對于IAS41的要求，在公允價值無法得到較為可靠計量的情況下，生物資產應該按其公允價值減去在估計中的銷售時所長生的費用并在初始確認和各個資產負債表日內完成計量。

在IAS40和IAS41中賦予了公允價值一個假定，一個也許并不成立的假設，公允價值的主體將能夠在持續的基礎上可靠確定投資性房地產。然而，在特殊的情況下，當投資的主體首次取得投資性房地產或是在主體的用途有變更時，主體將無法對投資性房地產中的公允價值評估進行確定。但是像這樣只有可比的市場交易情況是不會頻繁的發生的，只有在公允價值例如折現的現金流量預測中可靠地評估無法失效的狀況下才會產生。在本準則假設的條件下，能夠可靠地計量生物資產的公允價值。但是這只是在假設的條件下才會產生可靠的公允價值計量，然而初始確認生物資產時，是無法取得其市場價格的，很明顯，公允價值的其他的評估方式在這種情況下也不可靠，并不能為公允價值的評估提供有力的證明，所以假設的情況無法成立。

第三，公允價值應用的比較。雖然在CAS和IFRS中都對公允價值應用于投資性房地產和生物資產領域的應用沒有反對的態度，但是從具體的應用角度分析還是存在著較大的分歧：首先，IFRS中對公允價值計量的要求要明顯的低于CAS中的規定，在CAS中強調的是確鑿證據證明對于公允價值可靠條件的必要性。但是在IFRS中，對公允價值模式的采用只是要求在沒有證據表明在初始確認時公允價值無法可靠計量，而沒有嚴格規定公允價值可靠計量必須要活躍的市場作為前提條件。所以，在其他的估價方式中也可以接受公允價值所提供的信息。其次，在公允價值運用的模式不 同也會有不同的態度應對，CAS相對來說偏向于成本模式。IFRS則傾向于公允價值模式，如果對公允價值的計量主體有較為準確的信息，那么就應該采用公允價值計量模式。

（2）固定資產和無形資產中公允價值的應用。關于固定資產和無形資產的會計準則，在IFRS中與此相對應的分別是IAS16準則和IAS38準則。在CAS4和CAS6中計量模式是按照固定資產和無形資產的成本模式而進行的后續計量，是通過初始確認金額與減值后的金額之差來計量的，所以在后續計量中對于公允價值來說并沒有直接涉及到公允價值的應用情況。IAS16和IAS38中都沒有要求規定對固定資產和無形資產在后續計量中的估價模式定位，這就意味著對于固定資產和無形資產在后續計量中可以采用重估價模式，重估價模式是指在公允價值與減值后的余額的差值，即是在確認為資產之后，假如固定資產和無形資產的公允價值能夠得到可靠有效地計量，那么其賬面金額就應該是重估金額。IASB給重估價的定義是資產在重估日的新起點計量，其目的就是為了按照公允價值在重估日對資產進行計量，已達到公允價值的評估。因此準則中對于重估應有必要保證運行的常態化，以確保其賬面價值對公允價值的確定具有較為新的可靠的信息不至于該項資產的價值間距的擴大。

（二）長期負債的公允價值：以養老金為例 通過IFRS、CAS以及美國GAAP中養老金規定的相關準則，面對我國的實際國情，并沒有提出關于收益計劃離職后的福利負債計量的問題，只是對短期和傳統的職工薪酬的會計做處理。

（1）退休后福利計劃。關于退休后雇員福利計劃從理論上講可以劃分為設定提存計劃和設定受益計劃兩種類型。相對于設定收益計劃來說，設定提存計劃的會計處理較為簡單，報告主體的義務取決于提存的金額；而設定收益計劃是資產負債表上確認負債金額，是以下各項目的總計凈額：一是資產負債表日設定受益義務的現值；二是未予確認的無損失的任何精算利潤所得；三是尚未確認的服務多花費的成本；四是履行義務的計劃資產。

（2）設定福利負債的計量方法。對于設定福利負債的計量方法，最理想的計劃負債是同計劃資產一樣采用公允價值計量。但是由于活躍市場的要求較為嚴格，而滿足條件的市場又極為有限，所以其公允價值則需要通過估價方法的驗證。有預期福利法和應計福利法兩種方法可設立福利負債的估價，二者之間的區別就在于對貨幣時間價值的處理的方式的不同。預期福利法強調的是所有應計利息平均性，要求成本在雇員服務期內平均分攤，所以在預期福利法之下無法反映負債的公允價值，產生的負債只是成本分配的結果。在應計福利法之下，在雇員服務期間按照正常方法對該折價進行攤銷，在每個雇員服務期間對未折現成本產生的負債進行折現，按照這樣的計量方式，隨著雇員臨近退休，成本折現的影響會減輕，所以雇員服務期后期成本肯定會遠遠高于早期的雇員服務成本。IAS19和SEAS87中所采用會計公允價值的計量方法都與應計福利法相同。

IAS19的折現率是通過資產負債表日的市場收益率來確定的，但是折現率的使用是需要一定的條件的，并不是所有的義務都可以進行，他是不允許采用短期折現率對長期義務進行折現，折現率反映的是在資產負債表日范圍內的市場收益率，所以他所參照的債券預期期限和該義務的預期期限應該達到相互一致。對于SFAS87來說它所采用的是實際結算利率的折現率，其實際結算利率可能是高質量投資的收益率或者是用作實現債務中的有效清算年金合同的利率。這些收益率作為新的市場收益率的替代產品，在其適用的階段有可能會造成現值計量的結果與公允價值計量目標的相互沖突，然而這也是正常的現象，新的事物的發展總是要經過一個較長的市場的認可階段。

（3）養老金負債計量的評論。受益計劃的計量方式對于公允價值在長期的負債中存在一定的難度。首先是長期負債體系的活躍市場的獲取上存在較大的困難，所以，IAS19和SFAS87都強調應用專業精算人員服務的重要性，使市場參與者對負債評價更加全面。其次，養老金負債的公允價值在現值技術估計的理論運用上道路曲折，原因是沒有體現債務人的信用狀況，反映的只是報告主體應承擔的義務。

（三）特殊業務：企業合并中的公允價值應用 對企業合并行為，各國各機構都制定了相關的企業合并的會計準則。CAS20將企業合并分為同一控制下的合并和非同一控制下的合并兩種類型， 其依據主要是參與合并的企業在合并前后所受到的控制情況而劃分的。CASZO中對于不是在同一控制下的企業合并則要求通過購買法進行會計處理，購買方在購買日按照公允價值計量對企業的合并承擔相應的責任和必要的義務，把公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益范圍之內。當所取得的被購買方的各項資產在有保障的前提下，并且公允價值也能夠得到可靠的計量，此時應當照公允價值計量方式單獨予以確定企業合并的情況。

IFRS3和SFAS141和CAS20不同，他對企業不是根據參與合并的企業在合并前后所受到的控制情況而劃分的，所以就沒有同一控制和非同一控制之分，只是要求按照購買法來處理。新準則的規定主要是因為我國目前產權交易市場還在一個發展階段，公允價值條件難以滿足。

（四）公允價值在非金融工具中應用比較 在長期負債和長期資產中與金融工具會計處理相比，公允價值在非金融工具中的應用存在著較大的差異：

（1）應用范圍的差別。IASB極力倡導公允價值，并將公允價值領域應用覆蓋到資產和負債的長期計量之中，以公允價值的模式向報告的主體提供公允價值的相關信息。我國在非金融工具的公允價值應用上堅持以歷史成本為主、公允價值為輔的會計模式。而美國GAAP則不承認投資性房地產、生物資產的公允價值模式，以及對固定資產和無形資產的重估價模式也持否定的態度。

（2）應用要求的差別。非金融工具公允價值計量對于新準則體系有更為嚴格的要求，在投資性房地產和生物資產的則中，要采用公允價值模式就必須有活躍的市場價格，在企業合并中，購買法的運用條件必須是在非同一控制下進行的，通過公允價值計量所取得的購買才可以判斷資產和負債，這種規則上的不同，并不是我國會計準則與國際上的會計準則本質上的不同。

（3）非金融工具公允價值的計量中尚有一些未解決的難點。我國在非金融工具 的公允價值運用上與國際會計準則相比還存在一定的差異。由于我國現行相關法律的不夠完善，沒有設定收益計劃等方面的會計準則，所以新準則沒有涉及到長期負債的公允價值計量，從FASB和IASB對設定受益計劃方案負債的計量的情況可以看長期負債的公允價值計量問題還需要一個較長的階段。

參考文獻：

第3篇：房地產司法評估指導意見范文

一、房屋征收的概念

房屋征收是一種行政行為，是指政府依照法律程序剝奪房屋及其他不動產所有權人的所有權及其使用權，同時喪失土地使用權并給予市場價值補償的行政強制購買行為，是拆除房屋行為的基礎性法律行為，征收法律行為后果是房屋所有權關系發生改變。實施拆除時房屋所有權已經屬于拆除人所有，拆除房屋行為與被征收人已經沒有了法律上的利害關系。房屋拆遷是一種民事行為，是指拆遷人為了新的建設需要，由拆遷人對房屋所有人給予補償安置并拆除房屋的民事法律行為。房屋拆遷法律行為的后果是房屋所有權沒有發生改變而“滅失”。因此，“征收”與“拆遷”兩字之差，法律意義卻截然不同。

二、房屋征收的目的

征收國有土地上房屋必須是為了“公共利益”的需要，商業開發不能實施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水嶺。

如何界定公共利益在房屋征收中尤為重要。目前，我國《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》均沒有明確規定哪些屬于“公共利益”，因此，為實施的需要《國有土地上房屋征收與補償條例》對“公共利益”采取列舉方式規定了6條公共利益。1國防和外交的需要；2由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；3由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；4由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；5由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；6法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名義對國有土地上房屋進行征收，更不能強制“搬遷”。

二、房屋征收的主體

房屋征收的主體根據職責劃分，可以分為批準主體和實施主體。

1，批準主體

批準主體就是享有房屋征收決定權的機構，誰有權征收我們的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是國家依照法律規定的條件無償地將集體或者個人的某項財產收歸國家所有的一種措施。從法律概念上來講，2004年修正后的《憲法》對財產征收首次作出了明確的規定，憲法第13條規定：公民的合法的私有財產不受侵犯，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。2007年8月30日，《城市房地產管理法修正案》通過。其中規定：“為了公共利益需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。”可以看出，征收是一種國家的行政行為，是一中剝奪公民財產權的行為。

依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條規定：“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定”因此，只有市、縣級人民政府才有權征收國有土地上房屋。在我國市縣級政府包括：縣政府、區政府、縣級市政府、市政府（設區的市政府）、直轄市區政府。上述政府均屬于市、縣級政府，那么是否所有的市、縣級政府都有權決定房屋征收嗎？答案是不一定。因為依據該條例第9條規定有權做出房屋征收決定的市縣級政府必須同時具備有本行政區的國民經濟和社會發展規劃；本行政區的土地利用總體規劃；本行政區的城鄉規劃；本行政區的房屋征收專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，還應當納有國民經濟和社會發展年度計劃。即：“四規劃、一計劃化”。有的市區政府由于沒有本行政區規劃或計劃就無權做出房屋征收決定，只有市政府才能做出。直轄市政府屬于省級政府不能做出房屋征收決定。

2，實施主體

實施主體是指具體實施房屋征收決定的行政主管部門，《國有土地上房屋征收與補償條例》第4條規定：“市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。

市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。”不僅明確規定了房屋征收部門具體組織實施房屋征收與補償工作，還明確了實施配合部門。

依據條例的規定，可以看出房屋征收部門是一種法律授權的部門，由市、縣級政府根據本級政府部門的職責劃分，將實施部門交由其委托的行政機關或單位。決定權在市縣級政府，條例沒有作統一的規定。該房屋征收部門依法代表地方政府具體實施相關工作，市、縣政府并對其實施的征收補償行為承擔法律后果。因此，房屋征收部門的行為屬于行政行為。

哪些部門有資格接受市縣政府的委托，條例沒有具體規定，但是條例第6條規定：“國務院住房城鄉建設主管部門和省、自治區、直轄市人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。”可見各級政府為落實“工作指導”原則應盡量對口管理，委托本級政府的住房城鄉建設主管部門為宜。

3，房屋征收實施單位

房屋征收的具體工作依據條例第5條規定，房屋征收部門還可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。由于條例規定房屋征收實施單位不得以營利為目的。因此，房屋征收部門不得委托拆遷公司、中介機構等營利性組織或個人作為房屋征收實施單位。

三、房屋征收的程序

政府、房屋征收部們、房屋征收實施單位如何進行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具體工作？這些問題就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。

第一步調查登記

房屋征收部門依據本行政區年度計劃或專項規劃組織人員或委托中介機構對擬征收地域內的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行詳盡調查并如實登記，確定擬定房屋征收的具體范圍。調查完畢后將調查結果在房屋征收范圍內向被征收人進行公布并聽取異議的意見。

最終的調查結果作為制定房屋征收方案的依據。

第二步暫停通知

房屋征收范圍確定后，房屋征收部門書面通知有關部門，在房屋征收范圍內暫停辦理新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等相關批準、備案、過戶等手續。暫停期限最長不得超過1年。

第三步無證認定

市、縣級人民政府組織國土、城建、環保、法制等有關部門建立無證建筑認定辦公室，對征收范圍內的未經登記的無證建筑進行合法性認定和處理。對合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑認定為給予補償；對違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，認定為不予補償。并以書面形式通知被征收人，被征收人不服認定決定的可以申請復議或提出行政訴訟。

第四步擬定方案

房屋征收部門根據已經確定的被征收房屋調查結果和無證認定結果，擬定《房屋征收補償方案》并報同級政府審查。

第五步方案論證

同級政府收到《房屋征收補償方案》后組織國土、物價、城建、審計、監察、環保、消防等部門對《房屋征收補償方案》進行合法性、公平性、合理性、可行性論證，論證可以進行數次，但應求得意見基本統一。

第六步公開方案

同級政府將論證結果在被征收房屋的范圍內以書面公告形式向社會公布，公開征求被征收人以及公眾對《房屋征收補償方案》的意見。并設立征求意見渠道和場所，設立專人解答有關詢問，解釋方案。征求意見期限不得少于30日。

第七步修訂方案

同級政府將公開征求的意見進行梳理、分類、匯總連同采納及修改的情況在被征收范圍內以書面形式公布。

在征求意見中如果屬于舊城區改工程項目的，有51%以上被征收人認為征收補償方案不符合條例規定的，政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

第八步穩定評估

市、縣級人民政府擬作出房屋征收決定的，應當按照社會穩定風險評估相關規定委托中介機構進行本項目的社會穩定風險評估；對風險報告提出的建議作出決策并制定相關應對預案。

第九步籌措補償

政府在作出房屋征收決定前，同級財政部門應將征收補償費用足額專戶存儲、專款專用。資金不到位不得作出征收房屋決定。

第十步公告決定

市、縣級人民政府依法作出房屋征收決定后應當及時在被征收房屋范圍內以書面形式予以公告。同時公告收回國有土地使用權。

公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

第二熱點問題房屋補償

一、補償形式

《房屋征收與補償條例》規定了被征收人可以根據自己的意志對房屋征收的補償形式做出選擇，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換，二者任選其一。

因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

二、補償項目

依據條例第17條規定補償項目應包括五項：

1，房屋價值補償；

2，搬遷、臨時安置的補償；

3，停產停業損失補償。

4，補助和獎勵

依據條例規定授權市、縣級人民政府制定房屋征收補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。補助不是本條例規定的補償，是對被征收人因房屋被征收造成的困難或不便的金錢補助，體現政府救濟原則。獎勵是被征收房屋人積極態度、行為的獎賞，體現政府對公益事業的投入。補助與獎勵是條例的一個新規定，但是實踐中個地方政府或拆遷人已經有過實踐，可以說是總結實踐的結晶。但是決不能在補償費中提取補助和獎勵金，政府應在財政上單獨列支。

5，優先給予住房保障

優先對象只能是征收個人住宅并且符合住房保障條件的，做出房屋征收決定的政府應當優先給予住房保障。法律授權省級政府制定該優先保障條款的落實。

三、補償標準

房屋征收補償的核心對象是房屋，對房屋如何補償，《條例》確定的是公平原則，沒有采用適當補償原則，土地征收現在的補償原則還是適當原則。公平原則的具體體現是房屋的價值，沒有繼續使用原拆遷條例規定的市場價格原則，價格取決于價值，價格圍繞價值波動。價格是一個不穩定的參數，而價值是由勞動力價值決定的，價值是呈上升趨勢的，是相對穩定的參數。因此采用價值標準也是本《條例》的一個最大亮點。

《條例》規定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。”因此，被征房屋的價值底線標準是不低于類似房地產市場價格。這里把握兩點一是“不低于”標準，不低于不是等于，應是高于。在確定房屋價值時應在該類房屋市場價格之上確定，高于多少應根據實際情況綜合確定。二是“類似”，類似不是相同，也不是近似。這里的“類”指的是房屋類別，是磚混結構還是土坯房。按照被征收房屋類別分別確定價值，體現了公平原則。

產權調換的補償標準仍采取房屋價值標準，并實行等價值交換的原則。屬于舊城區改建項目工程征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋，滿足被征收住址選擇要求。

四、違法建筑

爭議多年的違章建筑一詞在條例中消失，物權法定原則的確立，違“章”顯得力不從心了，再以違“章”處理物權屬性顯然沒有法律依據，《條例》對違“章”建筑沒有規定是否補償，可以說違章建筑應給予補償，以后政府在依法行政中一定要區分好“違章”和“違法”的性質和概念，一旦混淆后果嚴重。違法建筑需要經過認定程序來確定是否屬于違法建筑，并決定是否給予補償。

《條例》規定違法建筑認定的范圍是：1，未經登記的建筑；2，臨時建筑。未經房屋主管部門登記的房屋認定比較復雜。可能認定為合法建筑也可能認定為違法建筑，主要根據房屋形成的時間、原因、當時的法律等。認定為合法建筑的同時決定給予補償；認定為違法建筑的同時決定不予補償。對臨時建筑的補償認定比較簡單主要審查是否超過批準期限，在期限之內的臨時建筑的，應當給予補償，否則不予補償。

對違法建筑拆除是否補償問題，一直以來都存在補與不補的爭議。補，是因為一些違法建筑的長期存在，與政府職能部門不作為有關，政府應當為失職買單；不補，是因為它存在的基礎違法，如果補償會對守法者明顯不公平。

筆者認為：違法建筑往往都是由各種原因造成，有的是行政管理者的責任，有的是建筑物所有者或使用者的責任。例如房屋建設手續不全的問題，當事人事先已經向相關政府部門提出申請，但是由于政府部門工作人員不履行職責而未給辦理的，這種違法后果就不應當讓當事人來承擔。因此，對于違法建筑補與不補一定要分清是由原因造成的。

三、房屋估價

房屋估價是征收房屋的關鍵環節，過去拆遷出現的問題基本上是由于評估不公開、不透明，暗箱操作，故意壓低評估價格，評估機構的服務對象不是被拆遷人而是拆遷人或者政府。評估公司為了攬到評估項目不得不聽從拆遷人的意見，壓低價格。有的壓低價格高達30%以上。這次《條例》不僅規定了對評估機構的選擇權100%的由被征收人決定，同時，對評估機構的評估結果異議規定了明確的異議渠道和程序。對于“出具虛假或者有重大差錯”給予法律制裁。《條例》第19條明確規定，由被征收人協商選定房地產價格評估機構；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，取消了過去拆遷當事人選定的不合理部分，既拆遷人操作選定評估機構的弊端。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，被征收房屋人可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，還可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。經過鑒定認定：房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

《房屋征收與補償條例》改變了《城市房屋拆遷估價指導意見》規定的拆遷估價估機構確定，應當采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。《城市房屋拆遷估價指導意見》的規定使許多房屋被征收人認為拆遷估價機構不能中立，因為確定拆遷估價機構的決定權在政府手中，大多數拆遷估價機構都是政府單方指定的；而《房屋征收與補償條例》將確定房地產價格評估機構的決定權交給了被征收人，由被征收人來確定房地產價格評估機構，使被征收人的權益得到更有利的保障。

四、補償途徑

房屋征收決定作出后，落實補償就是主要工作。依據《條例》規定落實補償的途徑有兩條，一是民事協商渠道既補償協議、二是行政強制渠道既補償決定。房屋征收部門與被征收房屋人依據補償決定和補償方案通過自愿協商，雙方達成補償協議的行為屬于民事協商渠道。如果對協議的履行發生糾紛，救濟渠道只能走民事訴訟渠道解決。

《條例》規定：房屋征收部門與被征收人在補償方案規定的簽約期限內達不成補償協議的，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府根據補償方案作出補償決定。補償決定是一種行政強制補償行為，被征收人如有不服可以通過行政渠道解決

第三熱點問題強制搬遷

一、強制搬遷

強制“搬遷”取代了過去的強制“拆遷”，雖然都是強制，但是強制的內容、方式、結果、行為均有明顯的區別。因此，我們必須弄明白強制的內容、方式、行為以及法律后果。

1，無暴力強制搬遷讓你多做思想工作

對于政府征收房屋過程中，最容易引發矛盾沖突的“強制拆遷”問題，因強制拆遷引發暴力事件的更是屢見不鮮，但《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺，“武力拆遷”、“暴力拆遷”將消失在歷史的洪流中。

《條例》規定：任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

此規定保障了被搬遷人在沒有搬離土地和房屋前基本的人權，在促進和諧搬遷的進程中避免矛盾的激化和沖突的發生。在強制搬遷過程中，切實的做到讓暴力徹底走開。違法規定采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

2，禁止建設單位參與搬遷活動排除腐敗行為

搬遷行為可分為自動搬遷和強制搬遷，不論是被征收人自動搬遷還是申請強制搬遷建設單位均不得參與搬遷活動。這是條例中唯一禁止性條款。

3，法院是唯一具有強制搬遷執行權的司法機關

“強制搬遷”一詞必然意味著有一方或多方的利益會遭受到限制和拘束，慎用強制手段是必須要考慮的問題。但是在什么情況下可以適用強制搬遷？《國有土地上房屋征收與補償條例》對強制搬遷適用的條件有著具體的規定，在行政復議、行政訴訟期間停止強制搬遷，逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行補償協議的，由作出房屋征收決定的政府依法申請人民法院強制搬遷。

對強制搬遷明確了司法強制，取締了行政強制搬遷。因此，強制搬遷一是法院執行事先告知被執行人；二是政府提供安置之所；三是補償決定已經生效。三個條件缺一不可，法院在強制前必須審查的主要內容，任何單位不得擅自以“帶到派出所問話”、行政拘留或司法拘留等限制人身自由手段對被搬遷人采取強制措施，應以督促或強制其到達臨時安置居所為主要強制搬遷手段。另外，強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

日前，公安部已經明令各地公安機關禁止公安機關參與介入地方政府土地、房屋征收活動。

4，“先補償、后搬遷”原則貫穿始終

被征收人獲得協議約定的補償后再搬遷，補償不到位有權不予搬遷，政府無權申請法院實施強制搬遷，法院無權作出強制搬遷的裁決，無權執行強制搬遷。房屋征收部門應當按照補償協議或補償決定，對被征收人先予貨幣補償或者提權調換房屋、周轉用房，否則無權申請法院實施強制搬遷。這也是《國有土地上房屋征收與補償條例》的又一亮點，由原來規定的“先拆后補”變成了現在的“先補后拆”，通過這條強制性的規定加重了房屋征收人的義務，使得被征收人權益保護的力度大大增強了。

以往的盲目拆遷中往往會出現這種情況，被拆遷人為了配合公共利益建設，將原住房屋拆除后，在簡易臨時住房內一住就是好幾年而得不到妥善安置，從而引發一系列社會不安定因素。為了避免此類現象的重復，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》中提出的“先補償，后搬遷”的原則，對以強制手段征收的房屋也應當先予以強制補償。

5，強制搬遷措施只能是司法強制措施

逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府依法申請人民法院強制搬遷。這個時候“強制措施”是司法強制措施，法院以法律程序實施，不能和暴力以及一些野蠻的強制拆遷方式劃等號。

司法強制搬遷時，也不得采取暴力、脅迫等非法手段實施，只能依法律規定的強制措施執行。在被搬遷人沒有搬離房屋或土地之前，不得對其斷水、斷電、斷氣或其他影響生活的強制措施；強制搬遷一般只針對被申請執行人在房屋內或特定土地上的財物，以騰出房屋或土地為強制執行目的，除非被申請執行人有主動采取非理阻撓強制搬遷的行為，強制搬遷主體方可對其人身采取相關措施。如果出現被申請執行人采取危及自身或他人生命安全、健康行為阻撓搬遷的，司法機關必須在知道和應當知道之時主動采取相應防范和救助措施。

第四熱點問題救濟途徑

《條例》的另一亮點是規定了明確的民事、行政救濟途徑，被征收人不服行政行為或有異議的規定了明確的救濟途徑，包括主體之間平等的民事法律關系、行政管理法律關系、中介機構的中介法律關系均作出了明確規定。

一、房屋征收民事法律關系及其訴訟

依據《條例》規定，房屋征收涉及的民事法律關系有以下幾種：

1、政府與社會穩定風險評估機構之間的委托合同糾紛

社會穩定風險評估機構屬于中介機構，政府委托中介機構的法律關系屬于民事法律范疇，雙方引發的糾紛屬于民事法律調整對象，一旦發生糾紛均可向有管轄權的人民法院提起民事訴訟。

2、被征收人與社會穩定風險評估機構之間的侵權糾紛

評估機構在評估過程中或評估結論不實，引用范例不恰當，構成虛假評估侵害被征收人的合法權益或財產權益的，被征收人要求評估機構恢復名義、賠禮道歉、賠償損失的屬于民事法律關系，可以提起民事訴訟。

3、金融機構出具虛假證明侵權糾紛

在征收房屋決定前政府應保證補償資金“足額到位、專戶存儲”，金融機構應向被征收人出具補償專用賬戶存款信息，已取得被征收人的信任，促成與政府房屋征收部門達成補償協議。但是金融機構出具了虛假的存款信息，被征收房屋人簽訂了補償協議不能如期得到補償款。金融機構的行為侵害了被征收房屋人的合法權益的可以提起民事訴訟要求金融機構承擔連帶支付責任。

4、一方當事人不履行補償協議約定義務糾紛

補償協議糾紛中只有“一方當事人不履行補償協議約定義務”糾紛屬于民事訴訟法律關系，如果被征收人認為補償協議違法、無效；遺漏補償項目、補償標準錯誤等原因提起的訴訟不屬于民事糾紛范疇。構成“不履行協議”的主體可能是甲方即政府一方，也可能是乙方即被征收人一方。不履行協議是一種主張即可構成訴訟，一方當事人憑補償協議即可立案。以不履行義務主張立案的，不能主張協議無效、違法、標準爭議等行政性糾紛，如果認為協議存在行政違法性應通過行政途徑要求解決。

5、中斷供水、供熱、供氣、供電侵權糾紛

被征收人使用的水、熱、氣、電、通訊、網絡等均是合同雙方行為，如果第三方未經合同雙方同意給予中斷服務，是一種侵犯合同雙方的合法權益行為，任何一方均有權提出民事侵權訴訟。如果提供服務方怠于履行合同不主動恢復供應關系、拒絕對加害人提出司法保護也應承擔擴大損失的民事賠償責任。如果供應方未經使用人同意，與征收方聯手、聽從、惡意串通等中斷服務應承擔賠償和違約的民事責任。

6、截留征收補償費侵權糾紛

負有支付、代收代付補償款的單位應及時按照約定將補償款給付被征收人，再給付過程中采取巧立名目、變相收費等手段截留補償費用的屬于民事侵權行為，可以請求法院責令追回返還給被征收人，造成損失的應承擔民事賠償責任。

7、虛假或者有重大差錯的評估報告侵權糾紛

房地產價格評估機構或者房地產估價師出具評估報告經房地產價格評估專家委員會鑒定，鑒定為：虛假或者有重大差錯之一的被征收房屋人可以向法院提起民事訴訟，要求評估機構或評估師承擔賠償責任。

二、房屋征收行政法律關系及訴訟

1、違法授權非房屋征收部門組織實施房屋征收補償行政糾紛

市、縣政府應根據《條例》的規定，根據本政府各部門的職責分工明確確定本級政府所屬的一個行政職能部門為本級政府的房屋征收主管部門，具體負責本轄區的房屋征收管理、實施工作。如果市縣政府授權鄉鎮政府、街道辦事處、某建設項目辦公室負責某一房屋征收項目的征收與補償；或擅自成立房屋征收辦公室等非職能機構負責房屋征收的，該被授權單位實施了房屋征收行為，被征收人認為授權違法，可以對授權違法行為提出行政復議或行政訴訟。也可以直接請求實施單位的上級確認違法并撤銷實施單位的行政違法行為。

2、房屋征收實施單位從事營利征收行政賠償糾紛

房屋征收實施單位接受房屋征收部門的委托，具體負責房屋征收與補償工作，在實施過程中按照核減補償、補償費總標的提取傭金，從事營利經營活動的，由于其違法行為給被征收人造成減少或降低補償或造成權益損害的，被征收人可以依法向房屋征收部門的上級行政機關提出賠償申請，對賠償不服的可以行政訴訟。或直接向法院提出行政訴訟請求賠償。

3、上級人民政府不履行監督職責糾紛

依據條例規定，上級人民政府對下級人民政府房屋征收與補償工作履行監督職責，被征收人也可以向上級政府提出申請要求其履行監督職責，如果上級政府收到監督申請后不予理睬或不盡監督職責，或者按照案件處理。申請人可以對上級政府的不作為行為提出行政訴訟或行政復議。

4、對舉報事項不核實處理行政糾紛

任何組織和個人對違反本條例規定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。一般行政核實處理的期限為60日。如果沒有核實處理結果并答復舉報人，舉報人有權對不履行核實處理的行政機關提出行政訴訟或行政復議。

5、對行政監察機關不履行行政監察職責行政糾紛

依據條例規定：監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。被征收人受到征收部門或實施單位以及工作人員的暴力待遇、侵害被征收人的合法權益、徇私枉法等請求行政監察機關依法對違法違紀的單位或個人給予行政處分的，行政監察機關拒不履行職責或違法履行職責行為不服的可以向法院提起行政訴訟或行政復議。

6、不服房屋征收決定行政糾紛

被征收人認為征收決定涉及的建設項目屬于非公共利益、征收決定程序違法、征收決定不符合某項規劃等侵害了被征收人的合法權益。對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以在公告后60日內依法申請行政復議，或在3個月內依法提起行政訴訟。

7，征收補償方案爭議行政糾紛

房屋征收部門擬定征收補償方案后報市、縣級政府。市縣級政府未組織有關部門對征收補償方案進行論證；未向被征收人公布；公布期限少于30日；未將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況再次及時公布；舊城區改建需要征收房屋的多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府未組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會；未根據聽證會情況修改方案。上述政府行為其中之一未履行的，被征收人均可提出政府不作為行政訴訟或行政復議。也可以先行提出作為申請，政府仍不作為的在提出行政訴訟或行政復議。

8、不履行房屋征收公告法定職責行政糾紛

市、縣級人民政府作出房屋征收決定后不公告；公告應未載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項，被征收人可以要求公告或重新公告，政府不作為的可以提起行政訴訟或行政復議。

9、不服提前決定收回土地使用權行政糾紛

在未作出房屋被依法征收決定前，先行決定收回國有土地使用權。被征收人可以提出行政訴訟或行政復議。

10、調查登記異議行政糾紛案

房屋征收部門超出房屋征收范圍調查登記；對房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況登記錯誤、不實的；被征收人要求重新調查登記未獲得重新調查登記的；調查結果未在房屋征收范圍內向被征收人公布得。上述任一行為均屬于具體行政行為，均可構成作為和不作為的行政訴訟或行政復議。

11、對認定為新建、擴建等行為并不予補償決定行政糾紛

房屋征收范圍確定后，依據條例規定任何單位或個人均不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等行為，違反規定的，政府將作出不予補償決定。被認定人不服認定或不予補償決定的可以提起行政訴訟或行政復議。

12、相關部門暫停辦理新建、擴建等相關手續行政糾紛

房屋征收范圍確定后房屋征收部門通知有關部門暫停辦理新建、擴建等相關許可手續，如通知暫停辦理范圍超出征收范圍；暫停期限超過1年的仍不給予辦理相關手續的，申請人可以根據申請許可事項以及主管部門等情況分別提出行政訴訟或行政復議。對房屋征收部門的通知行為不服的直接提起行政訴訟或行政復議。

13、不服認定未經登記建筑屬于違法建筑行政糾紛

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，有關部門對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的作出不予補償決定不服的可以提出行政訴訟或行政復議

14、不服補償決定行政糾紛

補償決定應當公平，包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項必須公平合理，不因未達成協而降低補償。被征收人認為違反公平原則的可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

14、不履行公布分戶補償明細行政糾紛

為了實現公平、公正的補償目的，房屋征收部門應當依據房屋征收補償檔案，在房屋征收范圍內公布分戶補償明細，告知被征收人的全部補償情況。房屋征收部門不履行、拒絕履行或不完全履行公布分戶職責的被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

15、審計機關不履行公布審計結果行政糾紛

審計機關應當對每個房屋征收項目的補償費用管理和使用情況進行審計監督，并在補償工作終結后向社會公布審計結果。審計機關不履行上述職責或履行不當的被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

16、責令改正賠償損失行政糾紛

市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規定的職責，或者、、的，被征收人可以申請上級人民政府責令改正。被征收人還可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。

17、非法迫使被征收人搬遷行政糾紛

實施房屋征收的部門、政府采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。

18、房屋征收部門私分、截留、拖欠征收補償費行政糾紛

房屋征收部門利用管理、實施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收補償費用，被征收人可以申請上級人民政府責令改正，追回有關款項。被征收人還可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。

三、房屋征收中的聽證事項

1、房屋征收法定聽證事項

法定聽證事項只有《條例》第11條規定的，舊城區改建征收房屋項目，在多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府必須組織由被征收人和公眾代表兩方面人士參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案，法定聽證是政府的必須履行職責。

2、被征收人申請聽證事項

申請聽證事項條例沒有規定，依據行政行為相對原則，相對人認為聽證有必要的均可以提出聽證申請，本講座提到的行政法律關系中均可提出聽證申請。

四、房屋征收可以舉報的違法事項

1、對于下列縣級以上地方人民政府的違法行為，任何組織或者個人都有權向有關政府進行舉報。

①非因公共利益需要征收房屋的；

②違反法定程序作出房屋征收決定的；

③未將房屋征收決定予以公告或者公告時間不符合法定要求的；

④對不符合規定的補償方案予以批準的；

⑤作出的補償決定違反補償方案的；

⑥自行違法強制搬遷的。

2、對于房屋征收部門的下列違法行為，任何組織或者個人都有權向本級人民政府進行舉報。

①未按照房屋征收決定確定的房屋征收范圍實施征收的；

②申請強制搬遷前，未按照規定對被征收人先予貨幣補償或者提權調換房屋、周轉用房的；

③采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷的；

④未作出補償決定申請法院強制搬遷的，或者雖作出補償決定但未按照法定程序申請強制搬遷的；

⑤未支付搬遷補助費、臨時安置補助費的。

⑥房屋征收范圍公告后，未將有關事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續的。

⑦未向房地產價格評估機構提供被征收房屋情況調查結果的；

⑧未依據調查結果擬定補償方案并征求被征收人意見的。

3.公民享有廣泛的舉報權

《國有土地上房屋征收與補償條例》第7條規定任何組織或者個人對違反本條例規定的行為，有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理，并將處理結果向舉報人通報。

條例對公民舉報權的規定是一種進步，是原來《城市房屋拆遷管理條例》沒有的，將房屋征收活動置于人民的監督中，不僅有利于征收程序的公開、透明，更有利于保障房屋被征收人的合法權益。

五、被征收人不服評估結果的救濟途徑

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。也就是被征收人接到評估結果后認為評估結果不公平或有遺漏事項的應書面提出異議意見，具體提出復核請求和事實以及理由。如果對復核結果仍有異議，再向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。該鑒定結論是終局的，作為補償證據使用。

第4篇：房地產司法評估指導意見范文

關鍵詞：適格原告 前置行政行為 司法變更權

在拆遷裁決案件的審理過程中，如何維護拆遷各方當事人的合法權益，依法化解矛盾，是建立和諧社會的一項迫切而重要的任務。筆者擬就此類案件審理中的幾個主要問題進行探討。

一、拆遷安置補償裁決案件的原告主體資格

通常情況下，拆遷安置補償裁決案件中具備原告主體資格的是拆遷人和被拆遷人，并不存在任何問題。但有時往往忽略了其他一些具有原告資格的人，錯誤的剝奪了他們的訴權。根據《中華人民共和國行政訴訟法》第二條及《最高法院關于執行若干問題的解釋》第十二條規定，只要是認為被訴具體行政行為侵犯其合法權益、且與該行政行為有法律上的利害關系的公民、法人或者其他組織，都具有適格原告的身份。拆遷安置補償裁決案件的利害關系人主要有以下幾種：1、房屋共有人。共有人雖說不是產權證上記載的房屋所有權人，但與所有權人對所拆房屋存在共有關系，故與裁決行為有法律上的利害關系。2、房屋繼承人。產權證上記載的房屋所有權人死亡后喪失了原告主體資格，繼承人雖未及時辦理房產證過戶手續，但事實上已繼承了該房屋產權，當然也取得了原告主體資格。3、承租人。租賃房屋須拆遷時，在被拆遷人與承租人在未達成租賃解除協議的情況下，拆遷行政主管部門勢必對承租人的搬遷、安置等問題予以裁決。這時，承租人因與拆遷裁決存在法律上的利害關系而取得了原告資格。4、抵押權人。根據《擔保法》的有關規定，抵押權人在債務人不履行債務時，有權以抵押的房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產的價款優先受償；抵押權因抵押物滅失而消滅，因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。因此，設立抵押權的房屋須拆遷時，抵押權人與拆遷行政主管部門的補償裁決行為存在法律上的利害。如果裁決的補償數額明顯低于抵押擔保的債權數額，抵押權人有權提起行政訴訟。這時，抵押權人是具備原告資格的。

二、拆遷安置補償裁決的前置行政行為之審查

拆遷安置補償裁決的合法性，必須以立項、建設用地許可、規劃許可、拆遷許可等行政行為的合法性為前提和依據。審查行政裁決必然涉及到上述前置行政行為的審查。問題是如何審查？第一種觀點認為：對前置行政行為與行政裁決行為置于同等的地位，一并進行合法性審查。理由是該一系列行政行為相互聯系，若不一并審查，可能出現原告連環起訴，直接導致前個判決是“維持行政裁決”，后個判決卻是“撤銷某個前置行政行為”。因此產生的尷尬局面，導致行政行為及司法行為的不穩定性，并增加了當事人訴累。第二種觀點認為：對前置行政行為作為證據審查。其理由是，在安置補償裁決案件中，前置行政行為不是被訴行政行為，而是以“證據”角色出現的。法院理應按照證據的客觀性、合法性、關聯性標準予以審查。第三種觀點則是參照非訴行政執行案件的審查原則，即“無效的排除、可撤銷的保留”原則予以審查。理由是，違法行政行為分為“無效”與“可撤銷”行政行為。對于拆遷裁決的前置行政行為，一般違法的屬于可撤銷行政行為，應承認其效力；重大違法的屬于無效行政行為，應認定無效。這種做法既能避免當事人連環訴訟，保障司法效率，又不會放縱明顯違法的行政行為。

筆者同意第二種觀點。作為證據審查的做法遵循了“不告不理”的原則。法院審理行政裁決案件，不能隨意擴大審查范圍。再說，全面審查前置行政行為必將付出難以承受的訴訟代價，是不現實的。這不但要追加被告，并要求有關被告提供作出某個前置行政行為的證據。因為拆遷裁決行為與前置行政行為不一定是同一行政機關作出的，如：立項行為是計劃行政部門作出的，建設用地許可是土地行政主管部門作出的，規劃許可是規劃行政主管部門作出的，只有拆遷許可與補償裁決是拆遷行政主管部門作出的。可以想象，多個行政主體作出的多個行政行為攪在一起，法官對于這樣一個龐大的庭審根本難以完成。在拆遷裁決案件中，前置行政行為的表現表現形式是“證據”，不按證據標準予以審查，從情理上不通。當然，如果當事人在訴訟過程中，又對部分前置行政行為另行起訴，也是允許的。因前置行政行為審理的結果可能影響行政裁決案件的最終結果，法院應首先審理前置行政行為案件，對行政裁決案件中止訴訟。如果判決維持的拆遷補償裁決案件在審結之后，某前置行政行為又被依法撤銷，法院只能對該裁決案件以再審程序予以救濟。 轉貼于

對于第三種觀點，筆者認為與第一種觀點沒有質的區別，只不過在審查的標準上較為寬泛。這同樣違背“不告不理”的原則，并且也不能減少當事人的訟累。將前置行政行為作為證據審查，其審查標準同樣可以參照非訴行政執行案件，只要不存在“明顯缺乏事實或法律依據等明顯違法并損害當事人合法權益的”情形，便可作為認定行政裁決合法的有效證據。

三、拆遷安置補償裁決案件的調解

根據行政訴訟法規定，法院審理行政案件不適用調解。其立法本意是，行政機關及其工作人員對于國家權力不能隨意處分。社會主義法制理念告訴我們，建立行政訴訟制度的直接目的是解決行政爭議。十幾年的行政審判經驗、教訓又告訴我們，解決行政爭議的最有效途徑之一是“調解”。筆者認為，在拆遷安置補償裁決案件審理中，強化調解工作顯得更為重要。

1、拆遷安置補償裁決雖然體現的是國家意志，但確定的是民事雙方當事人之間的權利義務關系。對于民事權利義務，當事人在不違反法律規定的情況下是可以自由處分的。而這種處分對國家利益沒有絲毫影響。

2、從拆遷補償裁決案件的性質看，適合于調解。根據《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定，“協商不成”是啟動行政裁決的前提，既然在行政程序中強調“協商”，那么司法程序中為何要排斥調解呢？近日，山東省高級人民法院起草的《法院行政訴訟調解暫行規定》（征求意見稿）明確將行政裁決案件列入可以進行調解的范圍。

3、拆遷補償裁決案件如果簡單地以判決方式結案，當事人不可能服判息訴，矛盾依然得不到解決，導致當事人纏訴、上訪等情況的出現，還會影響拆遷活動的正常進行。若以調解方式結案，則案結事了，既解決了原、被告之間的行政爭議，達到了行政機關行政管理的目的；又化解了原告與第三人之間的民事糾紛，滿足了行政相對人的合理要求，從而實現了法律效果與社會效果的統一。

四、法院對拆遷安置補償裁決的司法變更權

目前，法院在審理拆遷安置補償裁決案件時，只對被具體行政行為的合法性進行審查，如果認定拆遷行政裁決不合法，只能判決撤銷并責令重作。這往往造成行政案件終結，而民事糾紛遲遲得不到解決的局面。因此說，判決撤銷在解決安置補償糾紛方面具有局限性和不徹底性。這樣往往造成拆遷雙方當事人的權益糾紛在行政訴訟中不能得以最終處理，特別是對被拆遷人合法權益難以維護。

筆者認為，單一的合法性審查原則不能有效地處理拆遷行政裁決問題，應確立合法性與合理性相結合的審查原則體系。合理性審查是判斷行政主體在行使自由裁量權時是否客觀、適度、符合理性，合理性原則的判斷標準包括行為是否符合法的原則、行政目的等。因此說，合法性與合理性審查原則兩者并不排斥，合法性原則要求拆遷行政裁決符合法律、法規的規定，合理性原則要求拆遷行政裁決符合法的內在精神，兩者是依法行政原則對行政行為提出的不同層次但相互補充的要求。合法性與合理性相結合的審查原則體系，最終決定了人民法院對行政裁決應享有司法變更權。《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條僅對顯失公正的行政處罰規定了司法變更權，主要是考慮司法權不能替代行政權。我們說，拆遷裁決的處理對象是拆遷雙方當事人的民事權利，實際上是司法權的范疇。因此，從提高司法審查效率、減少當事人訟累出發，對于拆遷裁決案件，應當賦予人民的司法變更權。

第5篇：房地產司法評估指導意見范文

第二作者：李果果（1987），女，漢族，河南，研究生，河北經貿大學資產評估。

第三作者：郭立倩（1989），女，漢族，河北邢臺，研究生，河北經貿大學資產評估。

摘要：在國外稅基評估可以說是歷史悠久，有較成熟的稅基評估理論體系、較先進的稅基評估技術、較完善的稅基評估爭議制度。本文想積極借鑒國外稅基評估的先進經驗，為研究適合我國稅基評估的基本理論和方法奠定基礎。

關鍵詞：資產評估；稅基評估主體客體；批量評估；稅收糾紛處理制度

一、 資產評估國內外比較

（一）資產評估管理體制的比較

1、形成時間不同；

我國起步晚從1985年才出現資產評估的案例，并且是由于國有資產的評估才產生的，再談談資產評估這個行業在國外的發展，其在國外已有百余年的發展歷史，管理體制比較完善，19世紀30年代就已經出現資產評估的雛形，英國測量師學會是世界上第一個資產評估專業組織。

2、 制度完善度不同；

由于起步晚我國的業務量也相對較少，因此法律法規上也有很多空白，而且管理體制比較混亂；但在國外就很少這樣的狀況幾乎沒有哪一個國家是多個政府部門同事管理評估行業的，法律法規也比較健全。

（二） 資產評估行業規范的比較

1、制定的背景。我國準則制定背景：1996年資產評估業務量有一定的積累后，據此中評協開始總結經驗目的是制定出資產評估準則。國外準則制定背景：國外最為典型的準則為《國際評估準則》 《專業評估執業統一準則》和《歐洲評估準則》。

2、準則的地位。我國準則地位：我國準則比較綜合，因為我國資產評估行業發展比較綜合。國外準則地位：《國際評估準則》由國際評估準則委員會，對全球資產評估行業有重要作用的準則之一，其已在各國推廣并且很多國家都已參考采納。

3、準則的結構和內容。我國資產評估準則結構和內容：截至2011年9月，我國評估準則體系包括23項準則，具體為2項基本準則，9項具體準則，4項評估指南，8項指導意見。國外資產評估準則結構和內容：第九版《國際評估準則》（簡稱IVS）由框架、基本準則、資產準則和評估應用四部分構成。

二、國內外稅基評估的比較

資產評估行業雖有一定的成績，但稅基評估被應用的很少，隨著經濟的不斷發展，稅基評估的應用在不斷的擴展。那么到底什么是稅基評估呢，近幾年也有很多人在研究，大家的解釋有很多種，筆者在此介紹一種與資產評估的定義類似的定義方法，畢竟它屬于資產評估，定義如下：稅基評估是具有評估資格的專業機構和人員，以征納稅為目的，以那些未能明確具體價值的稅基為評估對象，按照國家的相關法律法規和評估準則，依照一定的程序，運用適當的估價標準和方法，選定合適的評估基準日期，獨立、客觀、公正的開展評定作價的過程。我國的文化、制度物品一般都是有中國特色的，很多都是從外國引進，稅基評估當然也不例外，所以有必要就中國特色與國外的進行對比，進而知道我們的特色特在哪里，我們的不足在哪里，使稅基評估得到更好的發展。下面從幾方面來進行比較：

（一）稅基評估形成的時間不同

1、我國形成時間；資產評估是由國外引進的，因為資產評估包括稅基評估，我國資產評估行業的發展與國外相比要晚一百多年，自然我國稅基評估業務的發展也要比國外的要遜色，由需求而產生供給，由于以前我國的發展不需要稅基評估，因此發展緩慢供給也很少，大多數資產評估事務所都沒有稅基評估這項業務，即使是在比較大的所中也只是有這個名義，很少案例和實踐，小事務所就更不用說了。又由于中國的特殊國情，扎堆現象嚴重，如果不需要這方面的人才大學中的專業也會變成冷門所以稅基評估方面的人才就寥寥無幾，這也是稅基評估發展緩慢的一個原因吧。

2、 國外稅基評估形成的時間

國外資產評估大概在19世紀60年代形成，稅基評估也有一定的歷史了，這樣的話國外的稅基評估相關制度發展的相對完善，業務量也比較多，技術層面也比較發達。

（二）以征稅為目的的稅基評估的范圍

在世界上，以征稅為目的的稅基評估有很多方面，它們一般有對不動產、物業稅、所得稅、關稅、財產稅等等很多稅種都要稅基評估，這是廣義上的稅基評估；在中國，還沒發展的那么迅速，就目前而言只是對不動產進行稅基評估，而且也是初始階段，并且它是對我國房價不斷升高而實行的一項措施——準備開征物業稅而產生的，這個是狹義的稅基評估。

（三） 糾紛處理制度

稅基評估爭議處理機制在稅基評估體系中占有很重要的地位，并且是衡量稅基評估體系良好的標準。這樣來說對糾紛處理的制度的研究就尤為重要了，我們來看看它的定義是怎樣的，稅基評估糾紛處理制度，從法律角度來說是對納稅人提出的復議申請和申訴進行處理的一套司法程序，也有的稱作稅收復議制度。

由于國外的資產評估已經可以說是歷史悠久，因此對于稅收糾紛處理相對來說比較完善了，不管是在設立復議執行部門等的硬件方面，還是在訴訟程序等軟件方面都很是成熟了。像澳大利亞在處理稅基評估中所發生的爭議的時候，規定了很詳細的復議制度和訴訟程序。具體來說有：若稅基評估的當事人對稅基價值評估的結果有異議，則規定先由負責稅基評估的地產評估師與當事人進行解釋與答復。如若評估師未能解決當事人的復議，則可向有地區政府任命的評估委員會提出復議。若當事方還是不滿意，那就向地區專事不動產評估訴訟的特別法庭提出訴訟來解決爭議。對于我國來講目前是由稅務機關來處理稅收復議的問題，這樣就很不利于納稅人合法權益得到維護。

三、對我國的啟示和建議

（一） 主體客體明確

明確主體客體這個是應研究的首要問題前面提到主客體的重要性，是一個決定性的因素。

（二） 完善相關法律

明確稅收征管中需要進行稅基評估的范圍，同時要保證資產評估機構在稅基評估過程中的重要地位。特別是與房地產即我國的物業稅相關的法律尤其需要完善，有了完善的法律法規才能有更快更好的發展。

（三） 培養人才

這點很重要當然是與就業相關聯的，如果單單是國家培養多多的這樣的人才是完全不夠的，慢慢的沒有工作還是會減少這個行業的人數，這是治標不治本！這個問題要想解決政府還要制定相關政策，不僅使這方面的人才增多而且還要使其需求增多，這樣才會發展這個行業。另外，如何培養培養什么樣的人才，稅基評估需要具有會計知識、稅務知識、計算機知識的綜合性人才，在批量評估時需要以自動評估模型為核心技術的計算機輔助批量評估系統和地理信息系統，這是美國不動產稅基價值評估主要的技術支撐。因此稅基評估人員就需要具備以下幾個條件：評估人員需熟練掌握多元回歸分析、層次分析等數理統計技術、建立完善的地理信息系統和配套的計算機輔助系統。

（四 ）積極開展批量評估，建立稅基評估數據庫

批量評估師稅基評估的主要方法， 是利用數學模型來進行操作的一種方法，是比較科學的方法，國外很多國家都已經很健全，前面提到的軟件硬件都比較齊全，我國應引進然后盡快建立不動產的稅基評估數據庫，來管理房地產這個現在這么炙手可熱的問題。（作者單位：河北經貿大學）

參考文獻

[1]汪海粟.資產評估

[2]紀益成.稅基評估有關問題研究.

[3]紀益成.三論稅基評估的有關問題

[4]紀益成.再論稅基評估的有關問題

[5]宋春蘭.加拿大房地產稅稅基評估實踐與啟示

第6篇：房地產司法評估指導意見范文

關鍵詞：人民銀行 房屋置換 風險防范

近年來，面對辦公條件相對較差或面臨舊城改造，基層人民銀行在無法安排專項資金進行改造或新建辦公樓的情況下，開始嘗試采取置換方式處置和更新房屋建筑物，對盤活存量固定資產，優化固定資產質量、改善營業辦公條件發揮了積極作用。

一、房屋類固定資產置換模式

房屋類固定資產置換是不同房屋間差價交換或等價交換的一種特殊形式的房屋交易形式。與房地產買賣不同的是，房屋置換不僅是一種貨幣和實物的交換方式，而且在房屋置換中包含有實物與實物間的交換，即房屋置換是“貨幣與實物”和“實物與實物”兩方面內容的交換方式，但一般只涉及少量或不涉及貨幣性資產。一次置換成功，相當于兩種交易概念，即賣掉了原有房屋，再買進了需求的房屋。這樣房屋置換方既可大大減輕付款的資金壓力，又能有效提高單位改善辦公條件的能力。

近年來，房屋置換受到基層行特別是縣支行的青睞。通過對分支機構開展調查，轄內有房產類固定資產置換意向的置換行占全省機構總數的27%。從已完成置換機構情況來看，置換后建筑面積比置換前增加了8.8%；置換后資產市值比置換前評估價值增加了17.8%。目前基層行房產類資產置換主要有以下三種方式：

（一）政府主導方式

此方式一般為政府對城市建設重新規劃或因市政道路改拓建而要求人民銀行搬遷，人民銀行被動置換。據統計，目前采取政府主導方式的置換占21%。

（二）“政府+市場”主導方式

此方式一般為人民銀行辦公樓在政府城市建設重新規劃或因市政道路改拓建范圍內，當地政府或有一定的政策、資金傾斜但不出面具體協調與執行，而由人民銀行或企業相互尋求置換單位，以達到利益最佳平衡點。目前采取此類方式的置換占62%。

（三）市場主導方式

此方式一般為企業或人民銀行從自身利益最大化角度出發，積極主動尋求置換交易時發生。置換房屋多處于閑置或符合勉強使用要求狀態。據統計，目前采取市場主導方式的置換占17%。

這三種房屋置換方式各有特點，各具優勢，對改善置換行辦公條件，優化資源配置，解決資金瓶頸問題，實現國有資產保值增值，增加地方政府稅收和財政收入，拉動當地經濟發展等發揮了重要作用。

二、房屋置換潛在風險分析

由于房屋類固定資產置換周期長、價值大、程序多，涉及關系復雜，如操作和管理不當，極易造成國有資產流失和資金損失。因此，房屋置換業務的潛在風險不容忽視。

（一）制度風險

2012年10月中國人民銀行出臺了《關于加強固定資產置換管理工作的指導意見》，對固定資產置換原則、報批前的準備、項目的審核與審批、過程管理、賬務處理、監督管理等進行了規定；我們省里在2013年也出臺了《全省人民銀行系統固定資產置換管理暫行辦法》，對轄內置換行固定資產置換工作的組織管理、置換程序、賬務處理、監督檢查等做出明確規定，但對監督部門介入的時間點、上級行在置換前、中、后如何進行全過程指導和監督均未明確，也未出臺《固定資產置換操作實施細則》。無論從時間上還是從內容上，都存在制度的明顯滯后。由于現有固定資產置換制度不健全和監督配套機制不完善，還容易引發道德風險。

（二）信用風險

房屋置換項目從計劃到實施一般需跨越2-3年，過程環節較多，受外界影響因素較大，一旦某個環節發生變數，都可能導致置換行權義受到影響。如某支行與當地政府有關部門簽訂了整體置換協議，通過補償一定金額，以支行舊址土地置換縣城文體廣場土地，用于支行新址建設。但之后由于政府換屆，城市規劃變更，支行無奈只好進駐目前的金融廣場。又如某支行置換項目，原定是在置換地上新建辦公樓后，將支行現有辦公地（屬于國有劃撥地）通過當地土地儲備中心網上掛牌招標拍賣，后因政府規劃調整為高檔住宅綜合開發，最后進行拆遷補償。在此期間，新辦公樓修建及裝修是否按照協議進行、土地網上掛牌招標拍賣是否能被置換對象中標、房地產開發商能否盈利、資金流是否充足、拆遷補償資金能否到位等各個環節都可能存在變數，可能導致置換對象只能履行部分義務或不能履行全部義務。

（三）法律風險

據了解，由于大部分置換行在招投標前就已經選擇好了開發商，故在招標中難免不出現為某一特定投標者量身定做招標文件，或事先向投標人泄露標底，排斥其他投標者現象，難逃“串標”嫌疑。

（四）資金風險

房地產開發周期一般需3-5年，有的置換項目從項目新址建設、拆遷補償、舊址開發前后預計投入近億元，且時間跨度長，需要經濟實力相當雄厚的企業支撐，從這方面看，給置換項目最終結果帶來很大不確定性。

（五）評估風險

資產評估方法包括收益現值法、重置成本法、現行市價法和清算價格法四種，對同一標的選擇不同的評估方法，評估價差別甚大。即使選擇同一方法，因選擇不同參照物或選擇同一參照物不同時點評估價也相差甚遠。因此在對置換房屋進行價值評估時容易出現價值評估的隨意性。一是標準選擇不一。如某支行置換項目，當地一家評估機構參照以前年度的土地價格對其進行評估作價，該支行認為此評估價格嚴重失實，請求上級行找另一家公正客觀的評估機構采用重置成本法對其重估，最終評估價為原評估價的1倍多。二是評價有失公允。如某支行資產置換項目，當地政府單方指定的評估機構對該行舊址資產進行了評估，支行對該評估結果持有異議，并決定選擇一家雙方共同認可的評估機構進行重新評估，資產重估總值為原評估價的1.3倍。

（六）管理風險

一是組織管理不到位。已完成置換的行，100%未成立由會計、財產、紀檢監察、內審等部門組成的置換項目領導小組，僅由領導班子對置換項目進行集體研究；90%未建立相關管理制度，操作流程上也未嚴格按照上級行有關制度要求執行；不同程度存在“重審批輕管理、重速度輕質量”現象。二是監督檢查流于形式。100%的本行監督部門未對置換工作及流程進行監督；67%認為其管轄行只停留于書面審查或口頭指導。三是合同管理欠規范。60%在和置換對象簽訂置換協議或合同時，對置換后的房屋建筑物裝修標準未明確裝修標準，給開發商留下較大的彈性空間。四是基建專業人才缺乏。80%認為轄內目前熟悉固定資產相關政策、招投標程序、應急管理處置的專業人員不多，在一定程度上影響置換工作的開展。

三、房屋置換的風險防范應對措施

（一）健全規章制度，實現依法置換

一是完善規章，編制流程。盡快出臺《固定資產置換操作實施細則》，編制固定資產置換風險控制流程圖，有效防范權力濫用和違規操作行為。二是建立目標管理責任制度。進一步健全項目置換管理責任制度，實行建設單位主要負責人負責制，簽訂目標管理責任書，對項目工程實行終身問責。三是出臺評價制度。明確當地政府影響度、開發商整體實力考核度、評估機構公證客觀度、置換單位內控管理完善度、置換工作合規合法度，國有資產增值保值度等評價體系指標，對置換工作的事前、事中和事后進行評價。四是完善激勵約束機制。對置換工作有較大功勞、重大貢獻、促使國有資產明顯增值的相關人員給予物質或精神獎勵；對不作為、失職、瀆職行為，或造成國有資產流失，給人民銀行造成負面影響的，實行責任追究；觸犯刑律的，移送司法機關。

（二）嚴格項目管理，防范置換風險

一是選擇最優置換方案。置換行在進行調查論證的基礎上制定多套資產置換方案，明確項目的必要性、可行性、操作流程、風險可控和保值增值等重要內容，提交上級行相關部門進行審查，慎重篩選，明確最優置換方案。二是擇優選擇置換對象。按照“公開、公正、公平和民主擇優”原則，綜合考慮置換對象的資質、誠信度、實體狀況、資金實力和背景關系等，公開對外招標。三是謹慎選擇評估機構。建議總行建立資產評估機構庫，省會中支采取推舉式、抽簽式和自選式來確定本省資產置換評估機構。四是加強置換資金管理。通過簽訂合同或協議等方式來明確拆遷補償安置資金到賬時間，為拆遷補償安置資金提供法律保障；簽署資金三方監管協議，由置換雙方認可的第三方作為資金監督方，該筆資金只對專戶劃撥轉賬，不能提現且按工程進度劃撥資金，資金托管賬戶預留印鑒和支票密碼可由置換雙方分別保管一半，形成資金風險可控。五是加強合同管理。制訂統一規范的置換合同藍本，便于基層行操作執行，對置換過程中有關法律文書，建議由上級行法律事務部門審核把關，防范法律風險。六是加強基建管理人才培訓，提高項目管理人員的專業素養，最大限度規避置換風險。

（三）加強檢查監督，規范資產置換

一是建議各級行參照基建項目，建立房屋置換項目聯審工作機制，成立行領導、會計、財產、紀檢監察、內部審計等部門組成的置換項目領導小組，對資產置換項目實施聯合審查監督。二是實行全過程監督。檢查是否存在多個備選置換方案，是否按操作流程辦事，是否建立目標管理責任制度、評估制度和激勵約束機制。同時是否外聘會計事務所對項目竣工決算進行審計。三是資產評估監督。對評估機構的資質、信譽度、評估費用、評估方法和評估結果進行監督檢查，檢查該評估機構是否從總行資產評估機構庫中選取，是否存在不良記錄，對評估機構是否認同。四是檢查置換行是否及時采取適當的方式向本行干部職工公開置換情況及相關資料，是否落實職工的知情權、參與權和表決權，是否維護干部職工切身利益。五是管轄行加強對項目的指導和監督，分階段對項目實施檢查輔導，定期開展項目跟蹤監督檢查，從源頭上對項目進行把關守卡，切實提高房屋置換項目的經濟性、效率性、效果性。

第7篇：房地產司法評估指導意見范文

一、定點征收

（一）定點征收的概念與特征

定點征收是指國家為了公共利益的需要，依法強制取得特定范圍內集體、單位和個人財產所有權的一種行為。其特征為：1.主體的單一性。定點征收的主體只能是國家，在實際中表現為政府。2.目的的唯一性。定點征收只能限于公共利益的需要，非公共利益的需要不能適用征收。3.范圍的特定性。定點征收只適用于征收特定范圍內的集體、單位和個人財產所有權。4.權限和程序的合法性。定點征收必須依照法律規定的權限和程序進行。5.手段的強制性。定點征收是國家以公權力為手段而采取的一種行為。6.相應的補償性。國家定點征收后應按市場價給予被征收人相應的補償。

（二）定點征收所面臨的問題

由于定點征收是一個新鮮事物，在法律與實踐方面面臨諸多問題。

1.合法性問題

定點征收是否合法？有人認為，目前沒有任何法律法規明確規定定點征收，因此，實施定點征收缺乏合法性依據。我們認為，盡管目前沒有法律法規明確規定定點征收，但仍有相關法律法規可循。《中華人民共和國物權法》（下稱《物權法》）第四十二條規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。

《國有土地上房屋征收與補償條例》（下稱《條例》）第二條規定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。《條例》第八條列舉了屬于公共利益需要，可以作出征收決定的六種情形，其中第五種情形為“由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要”。從上述規定可以看出，法律規范未限定房屋征收必須對特定范圍內的所有房屋實施整體征收，也未禁止對單套房屋實施征收。從文義解釋的角度看，相關規范是允許基于公共利益的需要對特定房屋實施征收的。因此，定點征收是有合法性依據的。

2.相關部門出具證明材料問題

按照現行房屋征收法規政策，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。房屋征收決定作出前，發改、規劃、國土部門應當按照《條例》的規定出具證明材料。在征求意見中，有人認為發改等各項證明文件只能針對整個地塊作出，不可能具體到零散的房屋，因此定點征收在證明材料的出具環節走不通。我們認為，相關證明材料是政府在進行房屋征收決定程序中的階段性記載，其目的是為了闡述對該地塊上的房屋進行征收是基于公共利益需要，從而證明房屋征收的合法性。既然整個地塊的房屋征收活動都符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，那么該地塊中部分房屋的征收活動也自然符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，相關部門也自然可以出具征收部分房屋的證明材料。房屋征收部門在向發改等部門申請出具相關證明材料時，需將房屋的具置、所處方位、門牌號等內容進行明確，并附上圖表，以確定定點征收的房屋征收范圍。

3.被征收人是否同意改造的問題

按照《成都市人民政府辦公廳關于貫徹落實〈國有土地上房屋征收與補償條例〉有關問題的暫行意見》（成辦發〔2012〕42號）的規定，因舊城區改建需要征收房屋的，應當將模擬搬遷作為房屋征收的重要環節，充分尊重民意。大多數被征收人不同意改建的，不得作出房屋征收決定。《成都市城鄉房產管理局關于印發〈關于在房屋征收中做好模擬搬遷工作的指導意見〉的通知》（成房發〔2012〕36號）規定：在調查摸底階段，如果同意改造戶數未達到改造范圍內總戶數95%的，房屋征收部門終止模擬搬遷。在模擬搬遷期限內，簽訂模擬搬遷協議的戶數不足改造范圍內總戶數95%的，終止模擬搬遷；簽訂模擬搬遷協議的戶數達到95%的，征收部門可申請房屋征收決定；簽訂模擬搬遷協議的戶數達到100%的，當事人雙方按照約定履行協議，征收主體不再作出房屋征收決定。有人提出，自治改造、市場收購改造剩余的5%住戶在自治改造、市場收購階段都不簽訂補償協議，在實施定點征收時他們會同意改建嗎？如果他們不同意改建，按照《成都市人民政府辦公廳關于貫徹落實〈國有土地上房屋征收與補償條例〉有關問題的暫行意見》（成辦發〔2012〕42號），就不能作出房屋征收決定。即便他們都同意改建，如在模擬搬遷期限內，簽訂模擬搬遷協議的戶數不足改造范圍內總戶數95%的，將終止模擬搬遷，最終也不能作出房屋征收決定。

我們認為，在自治改造、市場收購階段，95%的住戶都同意改造且95%的住戶都已簽訂了補償協議，對剩余5%未簽協議住戶可直接啟動征收程序，且《條例》并未規定實施舊城改建必須征求被征收人改建的意愿，只是規定“因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案”。

（三）定點征收的操作程序和應注意的問題

1.操作程序

按照《條例》的規定，我們認為，定點征收需經下列操作程序：

（1）申請征收決定

房屋征收部門就定點房屋向征收主體提出作出房屋征收決定的申請。申請時，應提交國民經濟和社會發展年度計劃文件、發改部門出具的符合國民經濟和社會發展規劃的證明、規劃部門出具的符合城鄉規劃和專項規劃的證明、國土部門出具的符合土地利用總體規劃的證明等相關材料。

（2）公布定點房屋登記結果

房屋征收部門及時公布定點房屋登記結果（之前征收部門已組織登記）。定點房屋權屬人對房屋登記結果有異議的，可在公布之日起3日內以書面方式向房屋征收部門提出。

（3）擬定征收補償方案并組織論證

征收部門擬定征收補償方案，并組織相關部門進行論證。

（4）征求對補償安置方案的意見

報市、區（市）縣人民政府同意后，征收部門以征收主體的名義在改造范圍內公布補償安置方案，征求公眾意見，征求意見期限不少于30日。

征求意見情況和根據公眾意見修改后的征收補償方案應以征收主體的名義及時公布。

（5）風險評估

房屋征收部門按照相關規定組織項目所在地部門、街道辦事處等單位及人大代表、政協委員等對定點征收進行社會穩定風險評估。

（6）作出征收決定并公告

征收主體對房屋征收部門提交的相關材料進行審查，具備征收條件的作出房屋征收決定并及時公告，公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

（7）選定評估機構

被征收人應在政府征收決定公布之日起15日內協商確定房地產價格評估機構。協商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。若該程序在自治改造、市場收購階段已進行，在本程序可省略。

（8）征收評估

房地產價格評估機構，按照相關規定進行征收評估，并向房屋征收部門提供委托范圍內被征收房屋及安置房屋的整體評估報告和分戶評估報告。

（9）簽訂征收補償合同

房屋征收部門與定點房屋所有權人簽訂征收補償合同。

（10）補償決定

房屋征收部門與定點房屋權屬人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請征收主體按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告，公告時間不得少于30日。

（11）強制執行

被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由征收主體依法申請當地人民法院強制執行。

2.定點征收應注意的問題

（1）明確定點征收的適用對象

根據《條例》的規定，只有“為了公共利益的需要”才能對城市房屋進行征收。從《條例》第八條列舉的屬于公共利益范疇的情形來看，只有舊城區改建項目，才能滿足既充分尊重住戶的改造意愿，又符合公共利益的條件。因此，定點征收只適用于以自治改造、市場收購改造進行的舊城區改建收尾工程。

（2）確定定點征收的房屋征收范圍

為保障定點征收的順利進行，房屋征收部門在向發改委等部門申請出具相關證明材料時，應當將房屋的具置、所處方位、門牌號等內容進行明確，并附上圖表，以確定定點征收的房屋征收范圍。

（3）確保定點征收的補償標準與自治改造、市場收購改造的補償標準基本一致

在自治改造、市場收購改造階段，拒絕簽訂補償協議的住戶絕大多數都是要求更高的補償，如果定點征收的補償標準高于之前的標準，那么對以前簽訂補償協議的住戶就顯得不公平，可能引發已簽約交房的住戶反悔，導致工作的被動。同時，對以后自治改造、市場收購的項目勢必造成不利的影響，很多住戶勢必持觀望的態度，造成項目無法正常推進，甚至半途而廢。因此，定點征收的補償標準不能高于自治改造、市場收購階段的補償標準，而且搬遷獎勵的標準還應低一些。此外，對在自治改造、市場收購階段簽訂補償協議的住戶，改造業主可在補償協議中確定“就高不就低”（對被改造房屋）和“就低不就高”（對安置房屋）的原則，以充分保障他們的利益和激發他們簽訂協議的積極性。

（4）加強對定點征收的宣傳

定點征收是一個新鮮事物，它以自治改造、市場收購改造為前提和基礎，是保障舊城改造順利進行的有力手段。在實施舊城改造中，要充分宣傳定點征收，讓廣大群眾知曉它的內涵與適用程序，促使拒不簽約的住戶轉變態度，最大限度地促成其自愿簽訂補償協議，保障改造項目盡快收尾。

二、業主大會調解與訴訟

業主大會調解與訴訟是自治改造、市場收購等舊城改造項目的重要收尾方法。其特點是充分尊重大多數住戶的改造意愿，充分發揮業主大會的職能，通過業主大會的調解與訴訟，促使未簽訂補償協議的住戶及時簽訂協議，從而保障改造項目順利實施。其理論依據是建筑物區分所有權。

（一）建筑物區分所有權的概念與特征

1.建筑物區分所有權的概念

建筑物區分所有權是我國《物權法》專章規定的不動產所有權一種形態。所謂建筑物區分所有權，指的是權利人即業主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的結合。

2.建筑物區分所有權的特征

（1）建筑物區分所有權的客體具有整體性。建筑物區分所有權是建筑在整體的建筑物上區域所有的所有權形式。

（2）建筑物區分所有權的內容具有多樣性。建筑物區分所有權是由專有權、共有權和管理權（成員權）三個部分組成。

（3）建筑物區分所有權的本身具有統一性。建筑物區分所有權不是權力的組合，而是一個獨立、統一、整體的權利。

（4）建筑物區分所有權中的專有權具有主導性。建筑物區分所有權的權利人擁有了專有權就必然擁有共有權、管理權。

3.建筑物區分所有權的內容

根據《物權法》規定，業主的建筑物區分所有權，包括了三個方面的基本內容：一是對專有部分的所有權。即業主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現居住或者經營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對建筑區劃內的共有部分享有共有權。即每個業主在法律對所有權未作特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區內道路、綠地、公用設施、物業管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權利；對建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫有優先購買的權利。三是對共有部分享有共同管理的權利，即有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業主大會進行管理。業主的建筑物區分所有權三個方面的內容是一個不可分離的整體。在這三個方面的權利中，專有部分的所有權占主導地位，是業主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。如果業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權利則也一并轉讓。

（二）業主大會調解與訴訟的法律政策依據

業主大會調解與訴訟的法律政策依據主要有：《物權法》第七十五、七十六、七十八、八十三條；《物業管理條例》（國務院令第504號）第八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六條；《業主大會和業主委員會指導規則》（建房〔2009〕274號）第一、二十二、三十五條；《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2009年3月23日最高院1464次會議通過）第八、九、十二條。

（三）業主大會調解與訴訟的程序

1.申請對小區進行改造

小區住戶、業主大會或業主委員會向社區或街道辦事處提出對小區進行改造的書面申請。

2.對改造意愿進行調查

社區或街道辦事處根據小區住戶、業主大會或業主委員會提出的對小區進行改造的書面申請，組織小區住戶對改造意愿進行調查（也可由業主委員會進行調查）。若同意改造戶數未達到小區范圍內總戶數95%的，終止改造的相關工作。

3.確定改造模式

同意改造戶數達到小區范圍內總戶數95%后，由社區或業主大會確定小區改造模式（含確定改造業主或收購單位）。在實踐中，可引進開發企業或其他單位進行自治改造、市場收購。

4.模擬搬遷或房屋收購公告

采取自治改造的，由改造業主在改造范圍內模擬搬遷公告，公布改造業主（含改造業主委托的實施單位）、模擬搬遷期限、改造范圍、啟動條件、工作步驟、咨詢等相關事項；采取市場收購的，由收購單位在收購范圍內房屋收購公告，公布收購單位 （含收購單位委托的實施單位）、收購范圍、收購事件、收購協議生效條件、工作步驟、咨詢等相關事項。

5.對擬改造房屋進行調查登記

改造業主或收購單位對改造范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，并在改造范圍內公布調查結果。

6.選定評估機構

社區、業主大會或業主委員會組織改造范圍內居民協商確定房地產價格評估機構，對安置房屋及改造范圍內房屋進行初次評估，協商期限不少于7日。協商不成的，由社區、業主大會或業主委員會組織改造范圍內居民按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

7.房屋市場評估

選定的評估機構按相關評估技術規范開展評估工作，并按規定出具評估報告。

8.制定補償方案并征求意見

改造業主或收購單位根據調查登記和評估結果按照現行征收補償標準擬定補償方案，并在改造（收購）范圍內公布，征求住戶意見，征求意見期限不少于7日。改造范圍內95%以上戶數認為補償方案不符合現行征收法規政策的，社區、業主大會或業主委員會組織由居民和公眾代表參加的聽證會，改造業主或收購單位根據聽證會情況修改方案。

根據公眾意見修改后的補償方案應及時公布，提前搬遷獎勵的期限從補償方案公布之日起開始計算。

改造業主或收購單位應將補償方案及時報項目所在地的房屋征收管理部門備案，中心城區還需將補償方案報市房屋征收管理辦公室備案。

9.簽訂補償或收購協議

在簽約期內，改造業主或收購單位根據補償方案與小區住戶簽訂補償協議或收購協議。簽約期限根據項目實際情況確定。

10.公布簽約情況及相應結果

簽約期屆滿后，改造業主或收購單位將協議的簽訂情況以及相應結果在改造范圍內及時公布。

簽約期限內，簽訂協議的戶數達到改造范圍內總戶數95%，且協議涉及的被改造房屋面積占建筑物總面積2/3以上時協議生效，但暫不履行；未達到上述條件，協議無效，改造行為同時終止。

11.召開業主大會臨時會議

簽訂協議的戶數達到改造范圍內總戶數95%，且協議涉及的被改造房屋面積占建筑物總面積2/3以上時，經20%以上的業主（被改造住戶）提議，業主委員會組織召開業主大會臨時會議，形成改建或重建決議并表決通過。決議主要內容包括：（1）改造業主或收購單位對小區范圍內建筑物及其附屬設施按照規劃進行改建或重建；（2）簽訂的補償協議或收購協議視為簽訂的改建協議或重建協議；（3）按照補償方案簽訂改建協議或重建協議；（4）之前未簽協議的業主（被改造住戶）在規定時間內簽訂改建協議或重建協議并將房屋騰空交給改造業主或收購單位；（5）違約責任。

12.向法院提訟

業主（被改造住戶）在規定時間內未簽訂改建協議或重建協議，業主大會組織業主進行調解，在調解無效的情況下，委托業主向法院，要求法院確認業主大會形成的改建決議或重建決議有效，并要求之前未簽協議的業主（被改造住戶）在規定時間內簽訂改建協議或重建協議并將房屋騰空交給改造業主或收購單位。

13.申請法院執行

少數業主（被改造住戶）在法院判決（裁定）規定的時間內仍拒絕簽訂改建協議或重建協議，業主大會申請法院強制搬遷這些住戶。

法院裁定住戶強制搬遷后，改造業主或收購單位與住戶履行改造協議或收購協議。

（四）業主大會調解與訴訟應注意的問題

1.適用范圍

業主大會調解與訴訟只適用于存在共有權的小區，對不在小區內的房屋則不能使用。

2.簽約比例

為謹慎起見，除整個小區占總人數95%以上的住戶簽訂了補償協議或收購協議，且協議涉及的被改造房屋面積占建筑物總面積2/3以上外，建議小區內每一棟房屋簽約比例也達到上述要求。

3.會議組織

為保障會議的順利召開，同時配合做好宣傳工作，建議由社區協助組織及召開業主大會臨時會議。

4.改建或重建方案

對小區的改建或重建應依照小區新的規劃方案，必要時屬地街道辦事處可協助改造業主或收購單位辦理相關手續。

第8篇：房地產司法評估指導意見范文

關鍵詞 質效評估

“案件質量評估”是按照人民法院審判工作目的、功能、特點，設計若干反映審判公正、效率和效果各方面情況的評估指標，利用各種司法統計資料，運用多指標綜合評價技術，建立案件質量評估的量化模型，計算案件質量綜合指數，對全國各級人民法院案件質量進行整體評判與分析。這項工作對于正確把握審判形勢、總結審判經驗、增強審判能力、改進審判工作、推動國家法治化建設進程，具有重要意義。

一、質量評估工作的意義：

評估在法院管理中是一項全新的工作。評估結果是人民法院審判工作情況的綜合反映，是進行審判工作管理、決策和評價考核各級人民法院的重要依據之一。各級法院應當正確對待評估結果，高度重視評估數據的綜合利用，定期分析評估反映的情況和問題，查找工作薄弱環節，加強監督指導，不斷改進審判工作。

二、當前基層法院案件質量評估工作存在的問題：

案件質量評估指標在基層法院具體表現為審判公正、審判效率、審判效果3個二級指標。二級指標由26個三級指標組成。這些指標緊密的對應的當前基層法院所面臨的審判工作中的方方面面，通過對各項指標的考察，讓上一級法院和高級法院能及時的了解基層法院的辦案工作進展情況，并及時的對基層法院的審判工作做出研判，通過對數據的分析，從而對基層法院的審判工作進行統一的指導和調控，從而保證基層法院的審判工作能夠有序的開展和進行。

然而，這樣一套建立在各種對于數據的匯總和分析而形成的評估體系也存在很多的局限和不足，具體表現在以下幾個方面。

1、統一的指數不能反映當前案件審判中的個別情況：

質效評估對于基層法院在處理審判工作所面臨的各項問題時，有著前瞻性何和指導性的作用，通過對所采集數據的科學分析，找出基層法院審判工作的脈絡，梳理好思路，具有十分重要的現實意義。然而這種數據化的分析也會在基層法院審理過程中產生諸多的制約，眾所眾所周知，一個法院案件的多少，案件類型的區分，是與一個地區的經濟發展水平相適應的，發展較成熟的商業區，經濟類案件占大多數，而開發進度較快的區，土地關系和房地產案件就會比較突出，社會構成復雜的地區，也較為多的產生很多刑事案件，換句話說，就是在每一個地區，甚至同一個個地區的不同發展階段，都會有不同的案件重點，然而這些案件類型并沒有一個統一的評價標準。

2、個部門重點不突出明確：

法院的審判部門根據不同的審判職能劃分為刑事庭、民事庭和行政庭，這樣的劃分是為了細分案件的性質，以便集中審判力量，發揮專長，更好的對案件進行審理。然而不同性質的案件，也應該在評估中有所重點，例如，刑事案件的審理中，二級指數的三項中，審判公正可能更能直接的體現出基層法院在辦理刑事案件時所帶來的社會影響，普通群眾對于法律最直觀的公正認識，恐怕就是那些比較有社會影響的刑事案件了；民事案件中，則更應側重審判效率，要看基層法院是不是能更快，更有效的解決現實生活中大量的民事糾紛；而行政案件中，則更應該重視審判效果，要看“官”與“民”之間的矛盾是不是能夠得到有效的化解。而現有的案件質量評估體系則并沒有區別的對待這些不同性質的案件，以一個同一的標準對這些案件作出評判，不能反映不同性質案件的真實訴求，不能反映同類案件對法院審判工作的具體指向作用。

三、完善審判質量效率評估體系的思路和具體建議

1、改進合理性和科學性。在對案件性質的分析上，應注重科學性和合理性，對于不同的案件，應該有著不同的分析點和著眼點，在三級指數的項目設計上，應針對案件的不同與案由的不同，設置針對不同類型案件的指數標準，使得指數的收集更加的明確具體，也比較符合案件的審判實踐，更有助于引導辦案法官根據自己所辦案件的類型來為自己的案件審判工作定性，找出自己在辦案中間存在的不足，杜絕了不同案件適用同一個標準而導致辦案人員不能明確的找出自己應該改進的所在。

2、部門分工明確。基層法院的各個審判部門，對應的審判重點也不盡相同，就像一場足球比賽，雖然是11個人合作進行比賽，但后衛的任務就是防守，中場的任務就是組織，而前鋒的任務就是進球。與此相同的是，在案件審判質量評估的二級指標上，不同的部門之間也應該有不（下轉第136頁）（上接第27頁）同的側重點。在刑事審判方面，應更加注重審判公正指標，刑事審判是最能讓廣大群眾直觀判定法院工作公正與否的急先鋒，刑事案件的審理過程中以公正指標為指導，更能突出刑事審判工作保護好人，震懾壞人的巨大作用，更好的給法律以公正有力的形象，保護人民群眾的生命和財產安全。在民事審判方面，應更加注重審判效率指標，民事審判面臨的是最復雜，最龐大的社會關系的調整，案件的數量大，情況復雜多變，要想在這樣的復雜關系中梳理出什么才是真正的正義真理，恐怕是一件不太可能的事情，所以，民事審判過程中更應該注重效率，讓當事人的訴求能在遵行法律法規的前提下得到快速的解決，讓當事人的權利得到快速的救濟。在行政審判方面，則應更加注重審判效果指標，行政審判處理的是國家和個人之間的關系，如何更好的調整國家與個人之間的矛盾，更多的還是要看審判的效果，要通過法院的審判更好的化解國家與個人之間的矛盾，做到以判解紛。

當然，在各有側重的同時也不能忽視對其他兩個指標的嚴格要求，畢竟這三項指標是法院的立院之本，價值之心，缺一不可。

3、脫離掛鉤，發揮指標導向。各個行政地域的經濟發展、人文情況是有所差異的，這也決定了各個法院的司法環境有所不同，具體體現為訴訟案件的數量、難易復雜等情況不盡相同，這些也會導致質效評估體系的指標各不相同。排名靠后的法院為了能夠獲得體面的排位名次，不自覺地盲目攀比，采取一些違背審判規律的做法，向法官下達不切實際的指標考核任務，甚至采取一些弄虛作假的方法，以期獲得較好的名次。導致審判質量與效率評估數據失真，對法院的審判質效評估產生誤導，致使不能科學、合理地評價法院的各項工作。因此，在案件審判質量評估指數的使用上，應緊緊的抓住其對審判工作的導向作用，用科學的數據分析來指導審判工作的進行，大力宣傳質效評估工作的目的性和科學性，切斷用數據和獎懲掛鉤的方法評價法官的審判工作，如有的法官因工作能力強，往往庭長會把較為疑難復雜、矛盾相對尖銳的案件交由承辦，而這些法官的指標數據往往反映為審理天數長，結案率低，發回、改判較多，調解率較低。從質量與效率指標數據所反映的情況看，反而不如其它業務能力較弱的法官，如果單純按數據來考核個人，無疑會挫傷這些同志的積極性。再如有的法院要求法官出去“攬案件”，誰找的案件誰辦，由于案件來源不是排號分配，也會造成每個人的案件數量、結收比等數據的不同，因此審判管理質量與效率評估體系往往僅對法院的整體質量與效率進行評估，而不能單純地適用一個法院內部的法官個體之間。評估應當是進行科學的、實事求是的分析，而不是給予簡單的、好壞優劣的評價。

注釋：

第9篇：房地產司法評估指導意見范文

關鍵詞：小額貸款公司；風險防范；農村金融

一、調查地區小貸公司總體發展狀況

該市地處蘇浙皖三省交界，轄區面積1500多平方公里，經濟上屬蘇南板塊，國內生產總值多年位列全國經濟百強縣（市）。自2009年底開始農村小額貸款試點，截至2012年底，共成立小額貸款公司7家（見表1），注冊資金28.86億元，累計發放貸款118.8億元，貸款余額29.66億元，92%的貸款期限都是半年至12個月的短期貸款，也有部分期限在半年以下或3個月的臨時貸款，不良貸款為3.2%，收息率100%。2011年完成營業收入3.2億元，繳納營業稅960萬元，企業所得稅約3375萬元；2012年實現營業收入6.67億元，繳納營業稅2301萬元，所得稅6880萬元。總體上看，溧陽小額貸款公司經營比較穩健，風險防控得較好，內部管理流程成熟，工作機制運轉正常，發展趨勢良好。

表1 某市農村小額貸款公司基本情況統計匯總表

資料來源：市金融辦（數據截止2012年12月31日）

二、溧陽地區小貸公司風險防控的主要做法與特點

1.普遍建立了分級負責、權責分明的工作機制。參照商業銀行的貸款風險防控措施，調查的該地區7家小貸公司基本都建立了董事會、董事長、貸審會集體審議制度三級審批制度，避免了職責不明，權責不分的現象，提高了風險防控的成效。

2.實行了貸款收放責任制。7家小貸公司都建立貸款責任制，把貸款的發放、本息的收回與信貸人員的報酬相掛鉤，信貸人員（客戶經理）發放的貸款本息要負責收回，發生逾期、訴訟或損失，發放的信貸人員（客戶經理）要負一定責任，扣發一定的績效工資。

3.實行了貸款保證、質押制度。發放貸款都有質押保證措施。

4.建立了貸后跟蹤管理服務制度。加強了與企業的溝通了解，對貸款企業生產經營情況及資金運轉情況進行跟蹤，一旦企業情況出現風險，及時采取措施進行應對，避免了貸款的重大風險。

5.小貸公司經營業績普遍較好。調研中，我們按照商業銀行貸款五級分類標準，將小貸公司貸款分為五類（市金融辦：數據截止2012年12月31日），對于整個地區來說，正常類占到83.67%，關注類占1.22%，次級類有11.91%，可疑類有3.2%，損失類為0%。另外，據該市法院有關人員介紹，2010年和2011年溧陽法院只受理了一起以小額貸款公司為原告的企業借貸糾紛，2012年上半年分別受理了涉及兩家小貸公司的民間借貸糾紛和保證合同糾紛，但下半年集中受理了涉及七家小貸公司的借款案件，案值3.53億元，這從一個側面反映出該市小貸公司前期經營管理比較成功，小貸公司風險控制卓有成效；后期經營風險逐漸顯現。

三、當前小額貸款公司運行過程中存在的問題和風險

當前，小貸公司發展取得了明顯成效，但是我們也了解到小貸公司發展運行中存在一些突出問題，如發展過快、監管薄弱、員工專業素養不高、貸款集中度高、風險防控能力差等問題，給小貸公司的發展留下的潛在風險不可忽視。

1.從宏觀布局層面看，存在三大風險

（1）把關不嚴，造成小貸公司先天不足。按照《小貸公司試點指導意見》規定，小貸公司在政府招標中，在關部門對發起人的審核上受行政干預較多，對發起人的征信記錄、道德品德、社會形象審核把關不嚴，造成小貸公司先天不足。

（2）審批過多，發展速度過快，易造成惡性競爭。從表1看，溧陽地區自2009年開始試點，2009年、2010年各批準一家，但2011年已經批準開業5家，還有2家已經通過審批，由于其他原因遲遲不能開業，2011年批準速度明顯加快。調研中業內人士反映，由于市場資源、人才等局限，新開的小貸公司經營艱難，為了減少資金閑置的損失，對客戶質量、風險放松把控，容易留下安全隱患。

（3）監管力度不足，存在多頭管都不管現象。目前，小額貸款公司由省級政府批準設立，省金融辦代表省政府履行管理職能也只是在成立時履行審批手續，此后便由各縣（市）財政、發改、人民銀行、銀監、工商等部門管理，事實上就江蘇而言，除了省金融辦開發了統一的管理軟件，對小貸公司的經營情況進行監控外，其他部門雖然名義上兼有監管職能，但都沒有真正履行好監管職能，存在“多頭管都不管”現象，對小貸公司的利率、產品等沒有統一的規定或備案制度，對小貸公司監管也多以自律為主。

2.從企業微觀操作層面上，存在七大風險因素

（1）經營者法制意識有待提高。小貸公司決策層、經營層的法制意識相對薄弱，可能帶來的風險就是違規經營，如非法吸儲、高利放貸、投向偏離三農等違規行為會嚴重擾亂金融秩序，而僅靠有關部門對小貸公司投資經營者的開業前短期的崗前培訓，對提高法制意識幫助不大，需要監管部門長期不斷加以監督培養。

（2）企業資金短缺。如表1可以清晰地看出，該2011年批準開業的5家小貸公司到目前為止還有3家注冊資金未完全到位，因此一方面是大量小微企業和農戶存在貸款需求，另一方面是數量有限的小貸公司拿不出資金來發放貸款，削弱了小貸公司的作用發揮。

（3）專業人才匱乏。當前各小貸公司除了少數高管有金融工作經歷外，其他員工大部分都是從非金融單位聘用，沒有金融工作經驗，更沒有信貸工作經驗，許多從業人員在進入小貸公司以前空有理論而少有實踐，缺乏基本的風險識別、防控能力。見表2。

表2 該市農村小額貸款員工統計表

資料來源：市金融辦（數據截止2012年12月31日）

（4）投資人盲目干預經營。小貸公司都為民營企業發起并控股，投資人認為自己是老板，哪個行業企業能貸、哪個不能貸自己說了算，對投向、利率、期限的設定隨意性較強，對一些明顯存在貸款風險的企業由于人情關系，不顧小貸公司經營者的反對而貸款，結果導致貸款風險，不得不由債權人變成股東。

（5）風險防控能力有待提升。一是資金短缺帶來的風險難防，將對持續經營產生不利影響。二是專業人才缺乏帶來的風險。有些小貸公司經辦人員憑經驗操作，根本沒有貸前調查、風險評估等環節，認為只要有抵押、擔保就可以放貸，從而留下風險隱患；而有的小貸公司雖然有貸款風險控制流程，但由于專業人員的缺乏，風控流程也形同虛設，起不到實際作用，最后的風險也難以避免。

（6）拆分化戶等違規經營現象。江蘇省《指導意見》規定農村小貸公司支持“三農”的比例不得低于70%，單戶貸款額度標準分別為： 蘇錫常地區為500 萬元以下。為了掩蓋貸款額度偏大、投向偏差的問題， 部分小額貸款公司將貸款項目進行包裝、將額度拆分上報， 違規操作， 給小額貸款公司的發展埋下了極大風險隱患。

（7）帳外收取咨詢服務費等違規行為。2011年，江蘇省金融辦委托中介機構對全省部分小貸公司進行抽查審計，從審計情況看，從蘇北、蘇中到蘇南，不同程度存在一些違規經營現象，如：注冊資金長期不到位、股東長期占用小貸公司資金、賬外收取利息、收取咨詢服務費不入賬，違反規定向房地產、高利貸等行業放貸、化戶放貸、財務核算混亂；及貸款人、擔保人簽字不真實、抵押物權證不對應等問題都對小貸公司的發展留下風險隱患。

四、預防和減少小額貸款公司風險的對策及建議

1.科學規劃、合理布局，嚴格把關、適度發展

小貸公司是由省級政府審批，地方政府招標，并由地方政府與省政府簽訂責任狀，承擔試點小貸公司風險。因此，只有從源頭防控，才能有效防控小貸公司的風險。這就要求各級政府主管部門加強對投標人資格、資質的審查，把格把關。要根據地方經濟發展現狀，合理安排小貸公司的布局，適當控制發展速度，防止一哄而上，盲目發展，引發惡性競爭。對投標發起人的審查一方面要注重資金實力，另一方面更要注重道德品質，人人誠信度、社會責任感和遵紀守法記錄，

2.落實責任、加強監管

一是明確監管職責，加大監管力度。明確各部門的監管職責，建立健全小貸公司監管制度，理順政府相關部門的監管關系。建立小貸公司征信系統，可以將小貸公司征信查詢并入金融機構征信系統；建立銀監部門的審計、利率執行報告制度。二是嚴格準入和退出制度。各級政府要加強對小貸公司申請發起人的誠信記錄審核，減少行政干預，公開、公平、公正進行招標，嚴把入口關，防止信用記錄不良者進行小貸公司行業；同時建立健全對小貸公司科學合理的考評辦法，對抽逃注冊資金、帳外帳、化戶貸款等嚴重違規行為實行零容忍，實行一票否決，一經發現立即停業整頓，造成嚴重后果取消經營資格，逐出小貸公司行業。

3.加強培訓，提高素質

一是加強專業基礎知識的培訓。小貸公司要借鑒專業銀行的做法，組織員工參加銀行從業人員資格考試，或參加全國會計、經濟專業職業資格考試，以考促學，提高員工隊伍整體專業素質。二是加強職業素養的培訓。第一要加強職業道德建設，提高服務意識。第二要加強職業責任培養，提升工作責任心。教育員工樹立正確的價值觀，學會感恩，愛崗敬業，拿一份薪水，做一份工作，盡一份責任，克服疏忽大意與盲目自信的工作態度。第三要加強職業紀律建設，提升公司形象。小貸公司要建立健全嚴格的規章制度，嚴格廉潔自律，對貸前調查、貸款發放、貸后管理進行嚴密監督，防范員工，對違反規定的員工可以通過批評教育、獎懲進行制止，造成后果的直至辭退，觸犯法律的要依法交由司法機關處理。通過制定實施嚴明的工作紀律，最大限度規避道德風險，提升公司整體形象。

4.注重貸前調查、貸時審查、貸后檢查

貸前調查，一要堅持對“三品”的調查，即人品，產品，抵押品。具體說來，關注人品即關注借款人的信譽、個人素質，并經多途徑加以認證。關注產品，這主要是看其生產的產品是否適銷對路、產供銷落實情況如何、產品的競爭力與公司經營業績的分析。關注抵押品：抵押物作為第二還款來源需要對它的可控性以及變現能力作出評估。二是堅持對每一項貸款進行雙人實地調查，著重查看三表：電表、水表和納稅申報表，以水電表的用量度來核實企業生產經營的真偽情況，以納稅申報表的情況來核實是否會出現無盈利卻空有銷售的空殼企業情況，并查看財務分戶賬和實物資產情況，獲得企業真實的資產負債情況，落實還款來源，以防出現資不抵債。

貸時審查，注重借款人資料的真實、完整性審查，由客戶經理撰寫調查報告，報貸審會集體審議，貸審會形成意見，并確定貸款用途與額度后交總經理批準。

貸后檢查，要對貸款的企業3個月內進行不定期檢查跟蹤，以防出現抽逃資金，檢查內容以“四流”為主，即人流、物流、信息流和現金流，檢查結果用表格形式填寫并交總經理審批。一旦出現貸款無法按期歸還的情況，遂立即與擔保人取得聯系，落實解決措施。

參考文獻：

[1]江蘇省政府金融辦2012年小額貸款公司統計資料[Z]，2012.12.