土地動(dòng)遷法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：土地動(dòng)遷法律法規(guī)范文

前言

房地產(chǎn)一直是百姓最為關(guān)注的一個(gè)話題，隨著生活的不斷提高，生活質(zhì)量的要求也相應(yīng)的有所提高。尤其在國(guó)家政策和國(guó)內(nèi)外環(huán)境的影響下正接收著來(lái)自政策的調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)兩方面的考驗(yàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)變得愈發(fā)的緊張起來(lái)了，在確保房產(chǎn)的質(zhì)量的前提下能夠更好的保證效益是房地產(chǎn)企業(yè)的最終目標(biāo)，而房地產(chǎn)的前期工作就變的尤為重要，成為實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)的基礎(chǔ)。

1、前期工作的內(nèi)容

1.1考察準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)地塊的特點(diǎn)以及周邊的環(huán)境

在通過(guò)投標(biāo)或是拍賣獲取土地使用權(quán)之前需要對(duì)該土地進(jìn)行必要的考察和研究。主要包括：坐落位置；占地面積；土地占地形狀；地塊內(nèi)建筑物和設(shè)施的現(xiàn)狀；規(guī)劃用途和限制條件；地塊四邊相鄰道路級(jí)別狀況；和市、區(qū)的中心商業(yè)地段、學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等的距離；公交路線和站點(diǎn)設(shè)置的距離；市區(qū)內(nèi)的供水、供熱、通訊、電力設(shè)施狀況等。充分的考察了相應(yīng)的資料，對(duì)于接下來(lái)的開(kāi)發(fā)有很大輔助作用，只有前期的資料準(zhǔn)備充分才能保證項(xiàng)目的進(jìn)度和效益等問(wèn)題。

1.2要獲得土地的使用權(quán)

根據(jù)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的理論，城市土地所有權(quán)是歸國(guó)家所有的，但是土地的使用權(quán)是可以依照法律有償、有限期地通過(guò)市場(chǎng)出讓、轉(zhuǎn)讓。

開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)有兩種途徑：通過(guò)行政劃撥和市場(chǎng)。在運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制配置土地時(shí)，又有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣幾種方式。對(duì)于原先已劃撥的土地，開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)補(bǔ)地價(jià)的方式獲取土地使用權(quán)。

1.3在獲得土地使用權(quán)后，要開(kāi)始辦理建設(shè)用地動(dòng)遷工作

拆遷過(guò)程有時(shí)也會(huì)影響成為項(xiàng)目進(jìn)程。在拆遷過(guò)程中，會(huì)有部分居民是不情愿且會(huì)有抵抗情緒，這就往往成為問(wèn)題的所在，所以在進(jìn)行拆遷工作時(shí)能夠保證平穩(wěn)拆遷居民的情緒是在這部分的一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。

所以對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言拆遷工作主要解決的問(wèn)題包括土地的權(quán)屬處理；城市房屋的拆遷工作程序以及拆遷工作的補(bǔ)償與安置政策。

1.4委托方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)

在獲得了土地證之后，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)就是重中之重了，尤其是規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)就決定項(xiàng)目成敗，因此選擇一個(gè)好的設(shè)計(jì)單位是非常的重要。確定好設(shè)計(jì)單位之后就要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，準(zhǔn)確定位市場(chǎng)需求，編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，設(shè)計(jì)單位根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。

1.5向規(guī)劃主管部門(mén)提交規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)文件申請(qǐng)審批

要向規(guī)劃部門(mén)提交規(guī)劃建筑規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)，再經(jīng)過(guò)規(guī)劃管理部門(mén)、消防、園林、建設(shè)等部門(mén)等共同審查批準(zhǔn)通過(guò)。

1.6繪制施工圖

按照所批準(zhǔn)的建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)單位再進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)深化，有些地方擴(kuò)初設(shè)計(jì)還需經(jīng)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門(mén)的審查批準(zhǔn)；然后在批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上再進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。

1.7最后要施工前的準(zhǔn)備

通過(guò)固定的方式來(lái)選定施工監(jiān)理單位和施工單位。最后做好準(zhǔn)備開(kāi)工前的所有準(zhǔn)備工作。還有要保證“三通一平”（三通指施工道路暢通，施工用水、施工用電接通；一平指場(chǎng)地已經(jīng)平整）、辦理開(kāi)工許可證和施工執(zhí)照等一些必要的執(zhí)照，為施工提供良好的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境。

2、土地使用權(quán)獲得

現(xiàn)階段，我國(guó)的土地使用制度正處在從無(wú)償、無(wú)限期使用到有償、有限期使用的過(guò)渡階

段。土地使用權(quán)的取得可以根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，可以通過(guò)兩種方法得到：一種是通過(guò)政府行政劃撥，另一種是通過(guò)有償出讓，而且當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)后，也可以由轉(zhuǎn)讓等方式獲得土地使用權(quán)。

要獲得土地使用權(quán)，首先要制定相應(yīng)的規(guī)劃和方案，由城市規(guī)劃管理部門(mén)審查，要求是能夠滿足城市規(guī)劃的規(guī)定，在通過(guò)后就能拿到土地規(guī)劃許可證書(shū)，再到土地部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)用地，依照國(guó)家的相關(guān)法律和制度，最后通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方法來(lái)獲取土地使用權(quán)，在交納土地出讓金后就可以獲得土地只用證書(shū)。

但是在獲得土地使用權(quán)前要考慮到土地市場(chǎng)信息的影響。土地市場(chǎng)的走勢(shì)是受政治、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等多方面因素的影響，而且不同城市影響土地市場(chǎng)的因素和程度也是各不相同的，即使是同一城市內(nèi)，不同用途、不同位置、不同規(guī)模的土地之間也是各有特點(diǎn)的。因此，在確定目標(biāo)土地之前應(yīng)當(dāng)深入研究確定土地市場(chǎng)信息，分析影響土地市場(chǎng)各種因素及其影響程度和影響方式，并且在實(shí)踐中不斷探索、總結(jié)、積累和完善，逐步建立起科學(xué)的分析和預(yù)測(cè)方法及程序。

此外，國(guó)家和地方政策對(duì)選擇目標(biāo)土地的影響也是相當(dāng)大。目前國(guó)家也制定了相應(yīng)的法律法規(guī)，來(lái)實(shí)施對(duì)土地的使用和管理，而往往地方在響應(yīng)國(guó)家政策的同時(shí)還會(huì)根據(jù)本地的特點(diǎn)制定了其他的一些規(guī)定和政策，所以在確定目標(biāo)土地前要熟悉和掌握這些相關(guān)政策，只有遵循政府相應(yīng)政策，保證城市建設(shè)用地規(guī)模符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，也才能保證整個(gè)項(xiàng)目的安全性。

在獲得土地的使用權(quán)之后，由土地市場(chǎng)信息和各種政策作為基準(zhǔn)點(diǎn)，全面分析和研究目標(biāo)土地的特點(diǎn)，由掌握的關(guān)于目標(biāo)土地的相關(guān)信息，判斷目標(biāo)土地的市場(chǎng)前景是否具有商業(yè)價(jià)值，國(guó)家和地方的相關(guān)政策對(duì)項(xiàng)目進(jìn)程的是否有影響，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況是否對(duì)自身造成一定的威脅，以及在出讓方式上是否也存在影響項(xiàng)目的問(wèn)題等等，而這些問(wèn)題都必須要得到合理解決，只有在保證了這些問(wèn)題的妥善處理后，就是保證了整個(gè)項(xiàng)目的地基能夠穩(wěn)固下來(lái)，因此也就能直接決定整個(gè)項(xiàng)目的成功與否。

所以，在獲取目標(biāo)土地使用權(quán)這一方面對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和發(fā)展也是很重要，考慮了各個(gè)方面的影響，解決了各個(gè)方面的問(wèn)題，保證了項(xiàng)目前期工作的順利，也就是減輕了整個(gè)項(xiàng)目的負(fù)擔(dān)。

3、規(guī)劃方案和工程施工圖的設(shè)計(jì)

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)階段主要包括方案招標(biāo)階段和方案定案階段兩個(gè)階段，建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程主要還是以兩個(gè)階段而展開(kāi)的。這兩個(gè)階段相當(dāng)于在為項(xiàng)目建龍骨，把總的框架建立好，就有的明確的目標(biāo)和方向。然而這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)和任務(wù)都不一樣，在進(jìn)行的過(guò)程中也會(huì)有很大的差異。

在方案設(shè)計(jì)階段，必須要有有效地執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)，一般是由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)規(guī)劃部、策劃部、營(yíng)銷部等部門(mén)來(lái)組成，只有在這些部門(mén)的相互協(xié)調(diào)好、相互配合好，才能保證方案設(shè)計(jì)工程中科學(xué)、準(zhǔn)確的決策，使得設(shè)計(jì)能夠順利進(jìn)行。

在這一階段還有一個(gè)很重要的方面就是溝通管理。只有及時(shí)而準(zhǔn)確的溝通才能使項(xiàng)目朝著理想的方向發(fā)展。然而溝通也是涉及多個(gè)層面和多種方式的，其中主要包括有內(nèi)部的溝通（縱向和橫向的溝通）、與設(shè)計(jì)公司之間的溝通、與政府部門(mén)的溝通等等。這之中與政府部門(mén)的溝通最為重要，所以要保證及時(shí)性，甚至是能夠提前來(lái)完成，在溝通過(guò)程中還要建立保證信息的方便存儲(chǔ)和方便查詢，以確保任何團(tuán)隊(duì)成員和項(xiàng)目干系人能夠通過(guò)不同方式來(lái)共享數(shù)據(jù)和信息。

在設(shè)計(jì)階段還有一個(gè)很重要的問(wèn)題就是項(xiàng)目的可行性和風(fēng)險(xiǎn)性的管理，要保證項(xiàng)目所指定的績(jī)效目標(biāo)是合理的、現(xiàn)實(shí)的。在方案決策中對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)要做定性的分析，為的就是要防患于未然。可以說(shuō)，方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析是對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)階段和后期要開(kāi)始的施工來(lái)

說(shuō)都是意義重大的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是由房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變動(dòng)引起的，或說(shuō)是由不確定的市場(chǎng)運(yùn)行狀況引起的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)是各種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的集中表現(xiàn)，市場(chǎng)運(yùn)行中的各種不確定因素非常多。國(guó)內(nèi)外社會(huì)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)、居民收入水平的變動(dòng)都會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。

通過(guò)可行性研究，可以對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等多方面狀況，進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查、分析和研究；可以對(duì)提出的各種經(jīng)營(yíng)管理方案，進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)多方面比較分析和論證；還可以對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，為經(jīng)營(yíng)管理決策部門(mén)最終決策，提供科學(xué)依據(jù)。只有通過(guò)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，采用合理的評(píng)價(jià)方法，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，使項(xiàng)目各參與方獲得預(yù)期的收益。