土地征收與補償條例精選(九篇)
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第1篇：土地征收與補償條例范文
關鍵詞：行政規劃；征收；行政程序；公眾參與
中圖分類號：D912.3 文獻標識碼：A 文章編號：1673-2596（2013）06-0115-02
一、“公眾參與”與行政程序
《國有土地上房屋征收與補償條例》（簡稱新《條例》）頒布已經整整兩年，然而其實施效果與公眾之期待仍有較大差距：一方面，新《條例》較之前的《城市房屋拆遷管理條例》在規范行政程序和完善權利救濟方面有了較大的進步；另一方面，新《條例》在司法實踐中是否能夠充分發揮保障公民權利的功能，還有待觀察。本文以新《條例》第九條第二款為中心，從行政程序法角度探討其在行政訴訟中適用的可行性與可能性。
“公眾參與”作為行政程序法上“正當程序”的必要組成部分已成為常識[1]，我國的行政程序法律規范中的聽證制度、信息公開制度等與公眾參與相關的制度也日漸完善。但有些“公眾參與”相關條款只是原則性宣示而缺乏具體操作步驟和追責機制，使得這些條款成為具文。具體到新《條例》，其第九條第二款明確把公眾參與、專家論證作為制定詳細規劃的必要程序，更有利于規范決策和規劃的制定，以及從源頭上保障公眾對房屋征收的知情權和參與權[2]。強調作出征收決定的具體程序的合法性來否定被征收人的主張，認可了整個具體行政行為的程序合法性。那么，本條款對于行政行為的程序控制在司法上到底有何作用便值得去探究。
二、對新《條例》第九條第二款的分析
首先，從行政立法的宗旨出發，《條例》第九條第二款屬于規劃控制條款，與舊《條例》相比，本條款意圖構建對行政征收之前的行政規劃的有效控制機制，正如王錫鋅教授所言，“規劃”才是規范征收保護私有財產的真正“源頭”[3]。而且，規劃在很大程度上決定征收范圍，規劃一旦確定則很難補救[4]。最初新《條例》的草案中并無此條款，本條款在草案第二稿中才出現，以凸顯規制規劃行為的重要性。從行政程序法的角度來說，本條規制的對象是行政規劃，遵守行政程序在此顯得尤為重要。從其他相關的法律規范角度來說，本條款對應《城鄉規劃法》第二十六條第一款，有上位法依據；同時，依據《政府信息公開條例》第十條和第十一條，對于行政規劃的論證的相關信息也屬于政府主動公開的信息范圍，這也為《條例》第九條第二款的實施提供了可行的配套措施。在已經存在法律和行政法規規范的情況下，《條例》不作重復性規定而用概括語言進行設定程序性要求，正是為了強調行政規劃中公眾參與的重要性[5]。
其次，從新《條例》的整體角度來看，第九條作為第八條“公共利益”的延續，也存在著界定和限制公共利益的功能，第九條第二款是對征收決定的首層限制。從行政程序角度來講，本條款也是房屋征收補償的行政行為的程序起點。既然規劃程序和之后的具體的征收決定程序屬于同一章，那么本條也應當與之后的具體的程序規定一樣，具有同等的程序約束力和司法適用性。
從以上兩點，可以看出：在行政訴訟中，被征收人以征收人的征收前的規劃行為程序違法為由請求法院撤銷政府的征收決定從法律規定和立法精神上來講是完全可行的，而且還能夠發揮原告在行政訴訟舉證方面的優勢：行政機關必須有充足證據證明其征收前的行政規劃行為符合法定程序，這能夠對行政機關的行政規劃行為和征收決定的決策起到有力的制約作用。另外，被征收人選擇從行政規劃家督主張行政機關程序違法，說明被征收人在維權的時候視角更為寬廣，策略選擇也更為理性。新《條例》將《城鄉規劃法》中的規劃程序和房屋征收程序聯系起來，顯然是為原告主張被告違反行政程序提供了一個新理由。
然而，新《條例》第九條第二款在實踐中也存在著被虛置的危險。本條使得抽象的行政規劃與被征收人具體的權益產生聯系。《城鄉規劃法》第二十六條屬于抽象規定，在新《條例》出臺前，原《城市房屋拆遷管理條例》第三條雖然規定：“城市房屋拆遷必須符合城市規劃”，但并沒有對行政規劃的做出進行程序性限制，而《城鄉規劃法》第二十六條是否能夠作為否定拆遷行為程序合法性的理由，則并無明確說法。新《條例》將征收和拆遷分離，并在征收程序中明確將公眾參與和科學論證作為行政征收的合法性要件，以保證規劃的科學性和民眾的可接受性，正如有人認為，新《條例》第九條第二款的規定，意在防止“偽論證”的出現，而為達此目的需要建立論證司法審查制度[6]。那么，城鄉規劃材料，包括做出城鄉規劃材料的程序記錄，都是行政訴訟中法院審查的對象。這實質上是司法權的擴張。而對行政規劃的司法審查，其實質是對公共利益的限制。如果說新《條例》第八條關于公共利益的界定主要是針對行政機關，在行政訴訟中法院可以通過對第八條的復述而避免對“公共利益”做出具體的認定，那么，第九條第二款則表明：未經廣泛征求社會意見并科學論證，以實現公共利益作為前提的行政規劃是可撤銷的。面對原告以具體的理由主張個案當中涉及的行政規劃程序違法，法院很難簡單否定。但如果一旦認定行政規劃未經廣泛征求意見和科學論證（或者論證不科學），則撤銷的不僅僅是具體的征收決定，同時還要撤銷全部或部分行政規劃。這種風險是法院所不愿承受的，法院既不愿刺激行政機關，也不愿激被征收人。而且在訴訟中，適用本條款可能導致法院對抽象行政行為的審查，進而直接突破《行政訴訟法》的規定，如下圖所示：
因此，在行政訴訟中法院要判斷規劃行為的程序合法性，首先要判斷行政規劃是具體行政行為還是抽象行政行為，但是對具體行政行為和抽象行政行為的區分應當在立案審查之時完成。此類案件特殊之處就在于，被征收人并非直接針對行政規劃行為，作為征收決定上游行為的行政規劃行為并不能在立案時予以定性。
三、結論
從法律和行政法規的立法原意出發，新《條例》第九條第二款本身應該是被征收人的殺手锏，它將行政程序對征收的規制回溯到征收的上游行為：行政規劃。這一規定不僅為《城鄉規劃法》第二十六條在行政訴訟中的適用開辟了途徑，同時也使得行政程序的規制徹底貫穿了國有土地上房屋征收和補償的整個過程。但是，本條款的司法適用意味著法院將承擔起更大的職責，也有可能導致法院對抽象行政行為的合法性審查，在《行政訴訟法》等相關法律修改之前，法院在實踐中并不大可能從行政程序的角度來適用本條款，被征收人在行政訴訟中試圖以該條款為依據申請法院撤銷行政征收決定，應該會是徒勞的。
在新《條例》頒布后，政府在按照舊《條例》的思路，主張城鄉規劃與征收拆遷的絕對分離，則有狡辯之嫌。如果政府要避免在此處出現尷尬，要么嚴格遵守行政規劃的法定程序，認真進行意見收集和科學論證，或者將規劃草案提交同級人大或人大常委會，由權力機關通過，則可規避這類風險。從被征收人角度來說，新《條例》第九條第二款仍然應當作為其維權的重要依據之一。盡管在訴訟中，被征收人“釜底抽薪”的可能性不大，但如果政府在行政規劃的制定方面真有程序瑕疵，則被征收人應當依據法律法規維權。本條真正落實，一要靠行政機關自身程序意識的增強，二要靠法院的通過行政訴訟進行監督。只有讓行政機關意識到違反行政程序的風險，監督才能夠起到實效。
參考文獻：
〔1〕湯德宗.行政程序法論[M].臺北：元照出版公司，2005.65.
〔2〕褚建好，等.國有土地上房屋征收與補償實務指南[M].北京：中國政法大學出版社，2012.46.
〔3〕王錫鋅.國有土地上房屋征收與補償條例專家解讀與法律適用[M].北京：中國法制出版社，2011.54.
〔4〕薛剛凌：國有土地上房屋征收與補償條例理解與運用[M].北京：中國法制出版社，2011.53.
第2篇：土地征收與補償條例范文
一、關于原地還房的問題
《征收條例》第二十一條規定，因舊城區改建征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應該提供改建地段或者就近地段的房屋。該項目產權調換房屋位于該征收范圍內。
二、關于選擇產權調換補償，可否選擇兩套產權調換房的問題
《征收條例》第二十一條規定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。但能否選擇兩套房，視被征收房屋產權調換房源面積而定。
三、關于共同產權人能否分別補償的問題
根據《征收條例》、《國有土地上房屋征收補償辦法（暫行）》渝辦發〔〕123號、《市區人民政府關于印發區國有土地上房屋征收與補償實施細則》（府發〔〕7號）等相關文件實施補償。規定國有土地上房屋征收補償以產權戶為單位。
四、關于補償標準及補償方式的問題
按《市區人民政府關于印發區國有土地上房屋征收與補償實施細則》（府發〔〕7號）文件及《市區關于藥市街舊城改造項目房屋征收補償方案》執行。
該項目征收嚴格按照《征收條例》及相關配套文件規定實施，即選擇產權調換或貨幣補償方式由被征收人自愿選擇。
五、關于評估價格的問題
根據《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔〕77號文件）第四條規定確定的房地產評估機構。評估機構對被征收房屋和產權調換房屋評估的價格是嚴格按照《市國有土地上房屋征收評估技術規范（試行）》的要求執行的，如對評估結果有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向市房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
六、關于住房保障的問題
按照《市國有土地上房屋征收與補償辦法（暫行）》（渝辦發〔〕123號）第二十六條規定，以產權戶為單位，家庭實際居住且在他處無住宅的，按本辦法第二十五條規定實施補足后，家庭人口在2人及以下，被征收房屋建筑面積不足30平方米，按建筑面積30平方米給予補償；家庭人口在3人及以上，住房建筑面積不足45平方米，按建筑面積45平方米給予補償。
征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，優先給予住房保障。
七、關于為什么只補房價不補地價的問題
根據《市國有土地上房屋征收評估鑒定辦法（試行）》的規定，房地產價格評估機構對被征收房屋的補償價格系被征收房屋的房地產價格，既包含房屋價值也包含了土地價值。
八、關于選擇貨幣補償能否享受臨時安置補助費用的問題
根據《區國有土地上房屋征收補償費額標準》規定，被征收人選擇貨幣補償的，由征收實施單位以評估價格按被征收房屋建筑面積計算貨幣補償金額，一次性對被征收人進行貨幣補償后，不再享受臨時安置補助費。
九、關于裝飾裝修補償的問題
根據《區國有土地上房屋征收補償費額標準》規定，對房屋裝飾裝修程度相對應的補償標準有明確的表述：簡易裝修標準為200元/平方米；中裝修標準為300/平方米；精裝修標準為400/平方米。
十、關于安置房屋戶型的問題
產權調換房屋的平面圖及戶型設計應符合《市城市規劃條例》的規定，該圖包括房屋所處的位置、朝向、結構、面積等信息，將在具體簽訂征收補償協議時公示，供你們選擇。
十一、關于能否委托他人簽訂補償協議的問題
根據相關法律規定，需要委托他人簽訂相關手續的，需出示委托書，并經公證處公正，或出具相關能夠證明是本人意愿委托他人代為辦理的材料。
第3篇：土地征收與補償條例范文
《條例》從哪些方面規范了房屋征收與拆遷活動？
新的《條例》秉持了規范公權和保障私權的基本理念，統籌兼顧了工業化、城鎮化建設與強化被征收人合法權益的保護，使公共利益和私人利益得到了很好的協調與平衡。《條例》在以下幾方面規范了征收和拆遷活動：首先，明確了政府是征收補償的主體，并禁止建設單位參與拆遷，要求房屋征收實施單位不得以營利為目的，這些都有助于化解長期以來因建設單位作為拆遷主體所引發的各種社會矛盾，有助于維護社會穩定。其次，界定了公共利益的范圍，明確了征收的前提條件。可以說，公共利益的范圍界定，是一個世界性的難題，也是我國立法長期沒有解決的問題。《條例》第八條規定了公共利益的范圍，這是立法的重大完善。第三，強化了被征收人的參與。從制定征收補償方案到征收程序啟動，以及有關補償標準的確定，《條例》都要求尊重被征收人的意愿。第四，完善了征收程序，包括征收決定的作出程序、補償方案制定程序、強制搬遷程序、爭議解決機制以及救濟程序。第五，提高了征收補償標準，充分維護了被征收人的利益。
在補償制度上，《條例》作出了哪些改善？
《條例》的核心是提高補償標準，最大的亮點也體現在強化補償方面。事實上，因征收與拆遷所引發的各種矛盾，大多體現在征收補償的標準和補償的公平性方面。《條例》針對實踐中存在的主要矛盾，集中就補償制度進行完善：第一，《條例》要求在擬定征收補償方案時要征求公眾的意見，包括被征收人的意見。這就在征收補償決定作出之前，強化了對被拆遷人的保護。第二，《條例》明確了征收的補償標準。《條例》第十九條規定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。”以市場價格作為補償標準，就使得被征收人的基本利益得到保障。尤其是此處所說的補償，不僅包括對房屋的補償，也包括對土地使用權的補償，這就大體上可以確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降。此外，根據《條例》第二十一條的規定，被征收人在要求補償時，可以選擇貨幣補償或者產權調換，這也充分尊重了被征收人的選擇權。第三，根據《條例》的規定，征收個人房屋應當對被征收人優先給予住房保障，這就意味著，如果被征收人符合住房保障條件，征收程序啟動以后，被征收人不輪候、不排隊，優先享受住房保障，這也充分體現了《物權法》第四十二條“征收個人住宅應當保障其居住條件”的精神。第四，《條例》明確了先補償后搬遷的原則，且明確規定要實行“專戶存儲”。這就解決了實踐中補償沒有到位而強制搬遷、從而引發矛盾的問題。第五，《條例》賦予了被征收人選擇房地產價格評估機構的權利，從而避免在評估機構的選擇上，因政府干預而產生的壓價、壓低補償的現象。
第4篇：土地征收與補償條例范文
較之同時廢止的《城市房屋拆遷管理條例》(下稱“舊條例”)，新條例有諸多進步之處，尤其是對拆遷活動中一些模糊性問題給出了比較明確的規定，這就為今后的拆遷行為設定了一個法律標尺，有助于規范拆遷過程中的各種行為。
可以說，我國的城鎮建設一直在糾結與矛盾中進行，要保證發展，又要關注民生。而拆遷則因涉及民眾切身利益而成為矛盾的焦點，于是上訪等事件頻發。特別是在新舊條例的銜接階段，更是出現了很多惡性事件，造成了極大的社會影響。究其原因，主要是涉及房屋征收與補償的法律體系不完善，在執行中缺乏法律依據。
新條例在修改過程中，秉持了規范公權與保障私權的基本立法理念。正是基于這一理念，新條例在規范拆遷行為上體現了如下進步。
一是明確了房屋征收補償的主體是政府。看似簡單的一個拆遷主體問題，卻是造成很多拆遷糾紛的根源。在以往的拆遷中，建設單位也可以作為拆遷主體實施拆遷，因利益驅使容易產生各種社會矛盾。國有土地上的房屋征收由政府作為主體來實施，是順理成章的。
二是取消了行政強制拆遷。回顧近幾年的拆遷突發事件，幾乎都與野蠻拆遷、暴力拆遷有關。既然政府作為拆遷行為的實施主體，自然不能進行強制拆遷。新條例明確規定，被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，又不履行補償決定的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。
三是擴大公眾參與程度。新條例規定的“廣泛征求社會公眾意見”和“進行社會穩定風險評估”，體現了其進步性。在房屋征收中，被征收人不再是被動的、不能選擇的，而是可以充分表達自己的意愿。
第5篇：土地征收與補償條例范文
正式公布的征求意見稿無論從名稱上，還是從內容上都有很大的變化。根據征求意見稿的規定，只有因七種公共利益的需要，政府才能征收房屋;只有90%以上被征收人同意，方可進行危舊房改造
這次征求意見稿名稱叫國有土地上房屋征收與補償條例，雖然僅僅是一個名稱，但伴隨著名稱的改變，其內部的制度也有很大的變化。王錫鋅在接受記者采訪時，對征求意見稿予以了較高評價。
新拆遷條例
王錫鋅認為，城市房屋拆遷管理條例強調的是管理，而新名稱體現了由單向的管理到對公民私有財產權的尊重和保護。而且征求意見稿中摒棄了拆遷的概念，取而代之的是搬遷，從拆到搬也折射出一種法治理念的進步。
拆遷這個概念從法律上來說其實是一個非常不適當的概念，因為拆遷僅僅是一個行為。而且這個概念在過去的十多年里帶來很多問題，造成一種不良的社會心理暗示。王錫鋅說。
王錫鋅認為，征求意見稿不僅在理念上而且在制度規定上也有很大進步。
當前，由商業利益導致的拆遷占大多數，但是都披上了公共利益的外衣。從征求意見稿的規定可以看出，將來政府對房屋征收與補償，只適用于為了公共利益的需要，而且什么是公共利益，也做了相對現實可行、合理的界定。王錫鋅說。
此外，在征收程序上，征求意見稿也注重程序公正，通過盡可能的公開，引入專家建議、公眾參與、政府決策相結合的機制，以及內部的層級審查與司法監督，來使程序、決策更加民主、合理，并使當事人的權利得到更好保護和救濟。
新拆遷條例征收補償征收補償：盡可能做到公平合理
前不久，貴陽警方通報了一起性質惡劣的暴力野蠻拆遷引發違法堵路群體性事件的處理結果，其中受雇于開發商、參與野蠻暴力拆遷的20名犯罪嫌疑人因涉嫌故意損壞財物罪被刑事拘留。
隨著城市化進程加快，因拆遷補償難以達成一致，暴力野蠻拆遷事件時有發生。個別開發商對拒絕拆遷的所謂釘子戶，采取恐嚇、威逼、停水、斷電甚至非法限制人身自由等手段，不顧一切先推倒房屋再說。
王錫鋅表示，拆遷過程中大量的野蠻、暴力、脅迫方式都是非法的，即便是在城市房屋拆遷管理條例中也沒有賦予拆遷人這樣的權力。
有關專家認為，其實多數老百姓并不反對拆遷，關鍵是補償不到位或標準太低。
針對補償、強制拆遷等矛盾突出的問題，征求意見稿專門作出了規定：貨幣補償的金額，不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格;房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷。任何單位和個人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷。
房屋的征收、補償是原來拆遷制度中比較核心的問題。一旦把拆遷的目的搞清楚了是不是為了公共利益，以及把補償盡可能做到公平合理，可以說房屋征收補償中遇到的問題是可以得到解決的。王錫鋅說。
新拆遷條例各方觀點某地官員
某地官員：拆遷是利益的爭奪
拆遷有一個特點，99戶簽署了協議，1戶沒有簽署，就無法實現交地。1戶人家足以綁架99戶人家的利益，所謂堅持就是勝利就是這個道理。法律規則如果在經濟上沒有可行性，即使制定，也是得不到遵守的。《征求意見稿》太注重個體的權利，而忽視了集體的權利。從法理上看，《征求意見稿》很美：尊重權利、尊重公益、尊重司法等等。然而，如果真照此實施，估計整個拆遷都得停止。沒有拆遷，有中國近20xx年快速的城鎮化嗎?有我們居住的現代化小區嗎?我處理過很多的拆遷難題，當前為止沒有發現拆遷過后導致生活困難的;而拆遷過程中的各種表演，無非是利益的爭奪而已，與法學家所說的權利、自由恐怕關系不大。
任志強
華遠地產股份有限公司董事長任志強：折遷都是為公共利益
任志強
如今有一個重大的概念錯誤，就是在拆遷中劃分公共利益與商業利益。所有的都是公共利益。土地收益是公共利益，實現城市規劃是公共利益，商業服務是公共利益，解決就業是公共利益，提供稅收是公共利益，危房改造是公共利益因此，沒有非公共利益的拆遷行為。立法中不應再分歧，否則又是廢物法律。
姜明安
北大法學院教授姜明安：新拆遷條例陷入兩難
事實上，新拆遷條例陷入了兩難境地。一方面，《征求意見稿》中的一個90%和兩個三分之二對拆遷限制很嚴。因此，新拆遷條例很難按《征求意見稿》公布。另一方面，當前，拆遷中的暴力問題、群體事件屢有發生，國務院、國土部先后發文以緩和矛盾。但要從根本上解決問題，還得靠法制建設，這就要求新拆遷條例盡快出臺。我認為，新拆遷條例完全按《征求意見稿》出臺的可能性較小。一種方案是打亂《征求意見稿》，對規定嚴格的部分進行修改、緩和;一種方案是不出臺條例，直接立法，統籌考慮城市、農村的征地拆遷工作。
葉檀
財經評論員葉檀：土地溢價高導致新拆遷條例難出臺
強拆屢禁不止，新拆遷條例難以出臺，都是因為土地溢價實在太高，對于既得利益者的誘惑無可抵擋，土地財政、附著在土地財政上的新投資規劃與部門、個人利益，與土地密切相關。因此，高科技園區異化為高科技地產、文化創意園區異化為文化地產，而真正的文化聚集地如畫家村、如小吃一條街，動輒遭滅頂之災。
喬子鯤
《京華時報》特約評論員 喬子鯤：政府要管住自己的手
在拆遷中，政府部門如何規范自己的行為，管住自己的手，走出與民爭利模式，重新界定政府部門的公平、公正的角色定位，這是新拆遷條例必須直面和回答的核心問題，或許也正是新條例遲遲不露面的原因所在。
網友
第6篇：土地征收與補償條例范文
房屋拆遷補償標準是：
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
第7篇：土地征收與補償條例范文
關鍵詞：房屋征收；財產權利；公共利益；補償
中圖分類號：D923 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2015）11-0045-02
一、房屋征收中的公民財產權利
財產權是憲法賦予公民的基本權利之一，也是公民享有的最為重要的私權利之一。而作為民法基本原則之一的私法自治原則，也要求公民對其財產享有獨立的排他的支配權。但是在現實生活中，卻不斷遭受各種違法征收行為的侵害和剝奪。《國有土地上房屋征收與補償條例》的施行雖然表明了國家要對被征收人進行公平補償的決心和信心，但是縱觀其內容，我們不難發現《國有土地上房屋征收與補償條例》只涉及國有土地上的房屋所有權[1]，公民的財產權利未能獲得全面、系統的保護，這主要包括以下兩個方面。
（一）國有土地上的房屋所有權
我國《物權法》第39條規定，“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益、和處分的權利。”民法通說認為處分權是所有權內容的核心，是所有權最基本的權能[2]。而在房屋征收過程中，公民不能根據個人的想法和意愿處分自己的房屋，若不對公民的房屋所有權進行充分的保護，公民的財產權利很容易受到的侵犯。
（二）租賃權
與已廢止的《城市房屋拆遷管理條例》不同的是，《國有土地上房屋征收與補償條例》取消了對房屋承租人權利保護的規定，他們無法作為房屋征收關系的一方主體參與其中以維護自身的合法權益，這是較為不妥的。
當征收標的為房屋所有權時，被征收人當然為房屋所有權人，但是我們應該看到承租人的租賃權雖然不是征收標的，但房屋承租人基于所享有的租賃權也應當獲得征收補償。房屋承租人的租賃權會因房屋所有權的變更而受到影響，承租人若只是通過向房屋原所有權人主張交付租賃物和使租賃物適于使用收益的狀態[3]，是很難得到實現的，否則《城市房屋拆遷管理條例》就不會在《合同法》已經制定和頒布的情況下，專門設立法律條文對其進行規范，明確房屋承租人有獲得拆遷安置補償的權利，這無疑不是為了強化承租人的法律地位，使其可以在有法律依據的情況下行使自身的合法權益。況且，房屋承租人的財產權雖然并非是征收直接剝奪的對象，但其權益損害卻與征收的實施具有直接的因果關系[4]。
房屋承租人作為征收關系中一種非常重要的利害關系人，應當被認定為債權意義上的征收關系人，在今后的立法中，應當明確規定承租人的征收關系人法律地位，或者將其置于“有獨立請求權的第三人”的地位。
二、房屋征收中公民財產權利受到侵犯的主要原因
（一）公共利益界定不明確
在公益征收實踐中，無法將公共利益從商業目的中分離出來，造成了濫用政府權力干預房屋征收、糾紛嚴重等現象，作為弱勢一方的被征收人得不到有效的保護[5]。
而區分公益征收和商業拆遷行為的關鍵就在于對公共利益的界定。我國《憲法》第13條規定，“公民的合法的私有財產不受侵犯。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產權實行征收或者征用并應給予補償。”因此，只有出于實現公共利益的目的，才可以依法對公民的私有財產權實行征收、征用并予以補償，政府才能行使公權力介入房屋征收。但是《國有土地上房屋征收與補償條例》有對公共利益的概念和范圍的規定尚有模糊之處：首先，該條例第八條列舉的（二）到（五）項均是國家建設中的建設活動，但如果要判斷某一特定的項目是否屬于為了公共利益，仍沒有明確的判斷標準，沒有相對獨立的判定程序。其次，第八條中的（一）項關于“國防和外交的需要”的表述過于概括，沒有實際可操作性，而第（六）項的兜底條款更是為征收人濫用公共利益開鋪平了道路。最后，公共利益界定的權利主體交給了市、縣級人民政府，公民無法行使自身權利介入公共利益的確定程序。
（二）房屋征收補償機制不完善
被征收人的利益能否獲得應有的保護，在很大程度上依賴于征收補償，這也是房屋征收糾紛的核心問題。雖然《國有土地上房屋征收與補償條例》已經較之前的《城市房屋拆遷管理條例》取得了明顯的進步之處，但我國目前的房屋征收補償機制仍不完善，十分不利于保護作為弱勢群體的被征收人的利益。其主要表現為：房地產價格評估機構缺乏獨立性，房屋征收補償標準模糊，房屋征收補償范圍過窄，安置補償不到位，房屋征收補償責任分配不明確。
（三）司法救濟制度不完善
通過分析《國有土地上房屋征收與補償條例》，我們可以發現國家對于保障被征收人權益的司法救濟制度建構并不完善，這主要體現為以下幾點：第一，被征收人能夠提起行政復議或行政訴訟的事項僅為房屋征收決定，而對于房屋征收行為實施過程中的其他方面則無權進行訴訟。第二，被征收人對房屋征收決定提起行政復議或行政訴訟的期間，根據現有法律規定，征收行為將不會停止進行，即便被拆遷人果真勝訴，也無房屋可予以保護了。第三，房屋征收部門既負責實施房屋征收與補償的具體工作，又負責調查登記房屋具體情況的登記，很難形成有力的監督體制，無法實現對被征收人的權利救濟。
三、房屋征收中公民財產權利保護的建議
（一）正確界定公共利益的含義
公共利益含義的確定，能夠起到明確區分公益征收和商業拆遷，并能有效限制國家征收權的濫用，但是隨著時間的流轉，公共利益這一高度抽象概念的內涵和外延不斷發生變化，我們應該如何正確界定公共利益呢？
結合我國房屋征收的實際情況，我們可以從以下幾個方面來界定公共利益：第一，能夠使不特定多數人受益。根據少數服從多數的原則，超越個人利益的多數人的共同利益可以被認為是公共利益，但是絕對不允許政府以公共利益為借口運用權力完全不顧個人利益。此外，實現的公共利益必須要大于被侵害的個人利益以及采用最小的侵害手段實現公共利益，這是在實際運用中不可忽視的兩點。還需注意的是，少數人的利益也可能成為公共利益[6]。第二，應為向社會大眾提供公共產品或服務。這種產品和服務具有非競爭性和非排他性，由社會大眾普遍分享，而不能被個人專享。第三，以促進社會各方面的發展為目標。為了全社會的經濟、文化等方面的發展所采取的措施和手段當然應屬于公共利益，但是如果個人利益與全社會的發展相吻合，也可以被納入公共利益的范疇。第四，最終結果是使社會公眾獲得利益。如果僅口號上是為了公共利益，而實際最終的利益均為個別人所享受，則不能認定為是實質上的公共利益。
（二）完善房屋征收補償制度
1.完善房屋征收評估機制。完善房屋征收評估機制，最為重要的是房屋評估機構要保持中立，這主要包括兩個方面：評估機構經濟、組織上保持獨立和評估機構法律責任的獨立。
2.擴大房屋征收補償范圍。如前所述，租賃權作為公民的一項權利，在房屋征收過程中受到損失同樣也需要獲得補償，此外，公民依據《物權法》所享有的用益物權和擔保物權等均應受到合理的保護。故而，房屋征收應當是足額、完全的補償，補償范圍應是以對房屋所有權和租賃權為主，兼顧預期收益和其他無形財產利益等。
3.明確房屋征收補償標準。被征收人獲得的補償應當是與當時市場情況相符合的價格，絕對不能低于所遭受到的損失。我國可以借鑒世界上先進國家的做法，通過法律制度對房屋征收的具體標準和程序予以明確規定，如國務院可以根據房屋征收的實際情況，施行《國有土地上房屋征收與補償條例實施細則》，對補償的實質和程序條件、方法等問題進行詳細的規定。
4.建立安置補償監督機制。針對前述安置補償存在的問題，需要在如下幾個方面建立監督機制：首先，安置補償資金管理的監督機制，避免挪用和滯留安置補償金的現象。其次，安置房建設監督機制，督促征收人及時為被征收人安排安置房，使被征收人能夠盡快投入到正常的生活和生產中。最后，安置房質量監督機制，保證安置房質量，防止被征收人人身和財產權利受到侵犯。
（三）完善房屋征收司法解決機制
承前，我國在司法救濟層面上對于被征收人的保護是不夠充分的，國家權力機關在制定有關征收的法律時，應當對被征收人訴訟權的行使提供保障，在被征收人提起行政復議或訴訟時，征收人應當暫停征收行為的進行，以免成為無意義之訴。被征收人訴權的行使范圍絕不能夠僅限于征收決定這一個方面，其可以針對征收行為本身提訟，而更為重要的是當被征收人和征收人就補償協議產生糾紛時，被征收人提起的應是民事訴訟而非行政訴訟。
（四）提高公民的自我保護意識
在房屋征收中，被征收人法律維權意識淡薄、對拆遷知識了解的匱乏，是導致其私權利受到侵犯的一個不可忽略的原因[7]。因而，若想減少房屋征收糾紛的發生，單靠約束行政機關是遠遠不夠的，最為迫切的是提高公民的自我保護意識，這可以通過以下幾個方面來實現：首先，要培養公民參與意識，意識到自己作為國家的主人，應積極參與到房屋征收中，對各項工作的實施進行監督。其次，了解和學習關于房屋征收的法律、法規，掌握自身享有的權利都有哪些，并明確在權利受到侵犯時可以采取的救濟措施。最后，公民應意識到我國是法治社會，任何人權利的實現必須是合法的，不能侵犯他人的權利，自覺遵守法律，不企圖采取非法手段獲得更多的房屋征收安置補償。
四、結論
房屋征收中公民財產權利的保護問題，是我國在城市化建設中不可忽視的問題，其能否得以解決關系到社會財富是否可以公平地進行再分配，而這會影響到社會穩定的根基，國家必須認真處理房屋征收問題。若想使公民的私權利在房屋征收中不受侵害，我們就應該抓住問題的關鍵和實質，即公共利益內涵和外延的確定及房屋征收補償制度的完善。需要予以注意的是，除了規范征收人的行為，更重要的是公民應當提升自身的權利保護意識，其法律意識的增強可以在根本上減少自身合法私有權利受到侵犯的機率。只有內外因相結合，才能使公民的財產權利在房屋征收中獲得更加妥當的保護。
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第8篇：土地征收與補償條例范文
【關鍵詞】房屋拆遷；公共利益；個人利益
一、房屋拆遷的現存問題
（一）房屋拆遷的背景
房屋拆遷是城市化進程的重要推進力。始于上世紀 50 年代，經過 80 年代的“危房改造”，直至 90 年代，我國城市化進程加快，日益增長的經濟態勢與人民的物質文化需求對城市的發展與擴大提出了新的要求。舊城本身的硬件、軟件設備的位問題開始暴露，我國的城市主要面對的問題在于城市規劃先天的缺陷，有限的基礎設施、極低的土地利用率、惡劣的居住環境……這些問題的凸顯嚴重制約了經濟的發展。城市亟需大規模擴張。城市化進程必然帶來房屋性質改變及房屋大范圍拆遷的現實影響。在新科學規劃下，利用財政資金和商業資金進行房屋拆遷，使得我國城市整改頗見成效。城市功能的提升與居住環境的改善反過來也促進了經濟發展與社會穩定，是利國利民的良策。
我國房屋拆遷主要包括國有土地上房屋征收與農村集體土地的騰退兩大類。國有土地上房屋征收即常提的城市房屋拆遷，是指在國有土地所有權與國有土地使用權相剝離的情況下行政機關代表國家以舊房改造等其他公共利益目的而開展的收回房屋使用權的征收行為，具有行政行為的性質。農村集體土地的騰退是指集體經濟組織基于土地所有權授權于房地產開發商，開放商以此與基于宅基地使用權而實際享有房屋的村民簽訂騰退補償協議，這樣一個三方的合同關系，摒棄了行政的色彩，具有民事合同的性質。
（二）房屋拆遷現存問題的產生原因
居住環境發生翻天覆地的變化的另一面，是房屋拆遷過程產生各種問題。住房的供需矛盾激化，暴力執法、抗法增多，“釘子戶”頻出、自傷行為等拆遷糾紛時有發生，群眾上訪事件增多，訴諸媒體又加強了渲染，給拆遷工作造成了很多阻力，給社會增加了不穩定因素。
1. 立法的重大缺位
我國房屋拆遷方面的法律法規并不完善，我國沒有出臺明文的拆遷法律，主要是地方性規范性文件與非規范性文件在調整。就城市拆遷而言，現行有效的是《國有土地上房屋征收與補償條例》，而具體實施細則地方性色彩濃重，以北京市為例，就包括《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》、《實施意見》、《北京市城鄉規劃條例》、《北京市房屋拆遷評估規則》、《北京市建設征地補償安置辦法》、《北京市人民政府辦公廳關于進一步明確拆除違法建筑物或者設施有關執行程序問題的通知》、《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》、《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》……中央政策缺乏、北京市條例與辦法繁雜、具體區縣的細則不勝枚舉。這充分說明，繁多的規范性及非規范性文件效力低、操作差，房屋拆遷決定具有相當的隨意性，各拆遷主體在拆遷行為過程中無明確的法律法規可循，無正當程序所依托，被拆遷戶利益受到侵害后救濟道路不明確，探索實踐的道路步履維艱，我國的立法現狀堪憂。此處尚未考慮立法內容的合理性問題。
2. 拆遷行為背后的多種利益沖突
拆遷行為是由多方主體構成的，法律關系錯綜復雜。國有土地上征收的主體是國家行政機關和城市居民；農村集體土地騰退的主體是集體經濟組織、房地產開發商、集體經濟組織成員。幾方利益沖突時有：（1）國家公職人員的貪污賄賂行為導致拆遷款流失，執法人員不乏暴力執法，使得被拆遷戶對行政機關工作并不信任，不配合拆遷工作乃至暴力抗法，這是上層的污泥；（2）被拆遷戶的貪婪欲望，在社會矛盾少量突出的現實情況下，尤其是舊房改造和農村集體經濟組織的貧困被拆遷人把拆遷當做是此生翻身轉運的唯一機會，將拆遷作為發家致富的新方法，這是底層的貪婪；（3）行政機關的監管職責不到位，部門間分工不到位，被拆遷戶的救濟途徑不明確，這是監管的漏洞；（4）媒體捕捉新聞的敏銳角度恰恰在于新聞的震懾力，難免添油加醋、夸大事實或虛寫材料，新聞媒體的熱力炒作正是拆遷矛盾的助推力。
二、房屋拆遷的合法性分析
（一）公共利益的法律論證
法律中自憲法開始就肯定了公共利益作為房屋拆遷目的的合法性地位。2004年修訂的《憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”同時，第13條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”2004年修訂的《土地管理法》遵循《憲法》的精神，在第22條中規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。……”2007年修訂的《城市房地產管理法》第6條規定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益……”第20條規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。2011年頒布并實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》第2條規定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。”該條例第8條用概括式加列舉式的立法模式對公共利益做出了努力的描述。這些法條與理論上關于房屋拆遷合法性論證是一致的。
（二）公共利益的理論論證
公共利益作為房屋拆遷合法性基石的地位雖然在法律上得到了肯定，但法律并未明確給出公共利益的含義界定，這一缺憾形成了房屋拆遷行為的阻力的本質來源。推進房屋拆遷行為的合法進程，必須明確界定公共利益的內涵，進行公共利益的理論論證。
從理論上來說，公共利益之所以是房屋拆遷行為的合法性支撐，主要有兩個原因：
1. 社會契約論和人民說
根據社會契約論，一個運行良好的社會需要人和人之間的契約契約關系；根據人民說，國家的一切權力來源于人民。前者從公共利益和個人利益角度選擇支持公共利益，后者從權力來源肯定了公共利益。這兩大學說共同奠基了西方政治文明的發展史，同樣影響了我國的政治發展進程，公共利益的價值理念是被這兩大學說認可的。房屋拆遷行為作為國家意志的表征，必須以公共利益為價值選擇。
2. 所有權的附隨義務
權利不能脫離義務而存在，所有權享有占有、使用、處分、收益的權能，因而更要踐行公共利益之義務。德國1919年的《魏瑪憲法》第153條規定：“……公用征收，僅限于裨益公共福利及有法律根據時，始得行之……所有權為義務，其使用應同時為公共福利之役務。”這里所說的公共福利，即公共利益。之后的《德國基本法》第14條第2款規定：“財產權負有義務。財產權之行使應同時有益于公共福利。”此為所有權固有的約束，自由與限制相伴相生，構成所有權的內容。
公共利益之于房屋拆遷的合法性地位毋庸置疑，如何界定公共利益才是關鍵。“整體國家觀”在公元前6世紀古希臘肯定了全社會存在與社會成員的一致性，之后，哈耶克對公共利益中“公共”的概念做出了整體的界定，由此將公共利益看做整體的普遍的利益，與個人利益、少數人利益區分開。邊沁認為，公共利益不是獨立于個人利益的特殊利益，他認為全社會的公共利益是每個個體個人利益的加和。隨后，博登海默認為前述觀點未區分公共利益和個人利益，他認為公共概念本身意味著在分配和行使個人權利時決不可以超越的外部界限，提出了“外部界限”的概念，“外部界限”是指個人利益的實質范圍，他認為公共利益的基本前提就是個人利益的實質性范圍。
本文認為，公共利益是在提取個人利益的實質成分之后將其衍生出全社會的共同需要，具有社會導向性，并非個人利益的簡單加總。公共利益依照不同的地域、時間的比較標準，有時差異很大，在踐行時，須從本質著手，不可片面。公共利益并不等于將少數被拆遷戶的利益讓位于代表多數人的政府決策。
三、房屋拆遷爭議的解決機制
（一）以公共利益為導向引導立法
1. 擴大行政公開，完善拆遷公共決策中的公民參與
拆遷是國家之于民眾的行為，具有強烈的行政色彩，因此要遵守行政公開、行政參與原則，這與憲法規定的民主原則是一致的，這也是民主法治的彰顯。行政公開原則是第二次世界大戰之后提出來的，這一原則要求政府等行政機關公開行政權力行使的依據、過程和結果。這一原則必然要求公民的行政參與，利害關系人在行政公開的前提下，參與行政行為，反過來，通過利害關系人的參加，提高行政效率并減少行政風險。在拆遷這項浩大的工程中，當事人必須要參與拆遷的決策，得到質證和辯駁的機會。行政機關要通過展開政府信息公開、調查研究、聽證程序等制度，使被拆遷戶有效地參與到規劃決策的過程中去。被拆遷戶只有在知曉政府信息之時在決策過程中充分表達自己的意見，才能在實施程序中捍衛自己的合法權益。
2. 規范最低限度的拆遷實施程序
就農村集體土地而言，仍適用《土地管理法》，而《土地管理法》最新一次修訂在2004年，亦不足夠滿足現狀。
以城市土地為例，《國有土地上房屋征收與補償條例》已經于2011年1月21日公布并實施，新條例相對于舊條例，在拆遷實施程序中由5個步驟增至20個步驟，充分說明了我國立法的不斷發展。該條例第28條規定：“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。”取消了行政機關自行強制拆遷的規定。強制執行其實是對私有財產的征收，關系被拆遷戶最根本的財產權益，對待應謹慎，新條例中仍需完善：
（1）引入提存程序
（2）引入強制執行見證制度
（3）加強對拆遷違法行為的制約
（二）完善監管部門職能界定
以國有土地上房屋征收為例，本級政府的職能定位在組織人與負責人，上級人民政府應當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監督。國務院住房城鄉建設主管部門和省、自治區、直轄市人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。實踐中，無論是國有土地上房屋征收還是農村集體土地騰退，政府以行政許可或行政裁決的形式介入商業拆遷或成為拆遷當事人參與其中，以牟取暴利，這種來自官位的壓迫侵犯被拆遷人應獲取的利益。法律的規定使政府既是拆遷的負責人又是監督人，這種界定很容易使得政府等行政機關。沒有有效的監督就不會有穩定的秩序，政府的權力應有一定的限度和范圍，政府不能直接成為拆遷當事人，過度干預房屋征收與騰退工作。
（三）豐富拆遷補償方式
我國目前的拆遷補償方式只有兩種：貨幣補償和房屋產權調換。前者是由評估機關作出的評估價，不低于拆遷決定公告之日前的市場價格。實際上，目前的補償標準正伴隨著經濟發展逐步走高，越是新公布的拆遷決定，補償標準越是優越。然而，也正因如此，新老補償標準不一致，很多老拆遷戶會群體性上訪來斥這種不公平，這是思想心態的問題，在此不予置評。后者是指計算置換房屋的價款，清結原房屋價款，再由被拆遷戶來補其間差價。兩者可以互相選擇。
本文認為，這兩種補償方式不足夠滿足被拆遷戶的需求，應增加以下幾種方式：實物補償、安排就業、通過稅收方式支持興辦企業。實物補償可以提供被拆遷人的現實物質生活需求，安排就業能夠長久地從收入源保證被拆遷戶的生活能力，興辦企業的稅收支持能夠更有效促進被拆遷戶的未來發展。這幾種方式與貨幣補償、產權置換相配合，才能從根本上幫助被拆遷戶減少拆遷對其產生的負面影響，保證其過渡期的生活質量。
（四）完善被拆遷戶的救濟途徑
《國有土地上房屋征收與補償條例》規定了被征收人行政復議和行政裁決的權利。這兩者都是有限的司法變更權，復議機關大多是行政機關自身，充斥了行政性質，被征收人仍處于弱勢地位，其權益很難得到真正救濟。本文認為引入司法審查程序是較為中立、公正的做法。步入訴訟程序，法院系統獨立于行政系統也獨立于被征用人，法院內部獨立，法官有更多的司法自治權，不偏不倚，以此適用法律法規，發揮主觀能動性，合理使用自由裁量權。法院須審查拆遷的前置程序是否符合法律規定以及本案具體行政行為的相關證據。審查行政機關只能有否越位，法律法規應用是否得當，行政機關工作人員有無違法違規行為，最終標準在于是否符合公共利益。
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第9篇：土地征收與補償條例范文
【關鍵詞】城市房屋征收行政補償 征收 補償制度
一、城市房屋征收補償的內容
城市房屋征收補償是政府以公共利益的需要為出發點，取得國有土地上法人、其他組織及個人的房地產所有權，并用國家財政針對被征收人的合法權益損失給予公平補償的行政行為。城市房屋征收補償的特征為政府是實施房屋征收補償的主體，城市房屋征收補償須遵守正當的程序。城市房屋征收征收以補償作為前提條件和核心要件，補償構成城市房屋征收必要條件。征收人基于公共利益的需要對被征收人的房地產進行征收，被征收人做出讓步。
二、當前我國城市房屋征收補償制度的主要問題
（一）受償主體不全
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償"。由此規定可知，在我國目前的城市房屋征收補償制度中，受償主體僅是被征收房屋的所有權人，而被征收房屋的承租人則被排除在補償主體之外。筆者認為這樣的規定忽略了被征收房屋的承租人的權益。因此，在城市房屋征收補償的過程中，不應忽略承租人的權益，應當給其適當的補償，否則有違公平的原則。
（二）補償范圍過窄
城市房屋征收補償的范圍與被征收人的利益息息相關，直接影響到被征收人損失的合法利益受到保護的程度。然而，我國相比較國外先進國家這方面的立法卻不盡合理，拆遷補償范圍狹窄，忽視潛在利益補償。人們在選擇購買房屋時，往往是綜合考慮了其地理位置、周邊環境、生活氛圍等等因素，這都關系到工作、入學、購物、看病等的便利。但是政府在進行征收補償時不會考慮到這些因素，也不會為這些進行補償。居民在進行搬遷時，通常要耗費大量的時間與精力，會讓他們的潛在利益受到損失。
（三）補償標準過低
征收補償標準是確定對被征收一方進行補償數額的依據，這關系到被征收人合法利益能否得到充分的保障，它是確定補償項目在多大限度上得到補償的重要前提。我國也就補償標準做出了一些規定，新《條例》第十九條規定：由具有相應資質的房地產價格評估機構來評估征收房屋的價值，并且須按房屋征收評估辦法來確定。但這些規定只具有指導性，沒有具體的實施辦法，地方在實際操作中不免流于形式，也得不到嚴格的實施。
（四）補償程序不公開公正
第一，房地產價格評估機構在對被征收房屋的價值進行評估時，沒有公開的聽證程序，也就是說評估的過程是不公開的，在這種制度下，就難免會出現征收人與房地產價格評估機構相互串通勾結的情況，從而損害被征收人的合法權益。第二，補償金的發放程序存在著渠道不暢、監管不嚴的現象，導致補償金被層層克扣，貪污現象嚴重，即使是低廉的補償，被征收人也往往難以及時得到充分的補償。第三，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條規定：“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行"。
三、對我國城市房屋征收補償制度改進建議
（一））受償主體應增加承租人
我國新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》僅明確了房屋所有權人是房屋征收的受償主體，這在法律制度的設計上排除了房屋承租人的受償權利，使其利益難以得到有效的保護。這樣的制度架構與國情不符，也不利于有效化解矛盾，因此，筆者建議對我國城市房屋征收的受償主體進行立法完善，把承租人也納入到受償的主體之中。
（二）擴大征收補償的范圍
首先要確立補償原則。我國應該徹底廢止先前的適當補償原則，而采取完全補償兼公平補償原則。因為在完全補償原則下，不僅需要對征收財產進行補償，還需要對拆遷過程中造成的一切損失給予補償，包括營業損失費，搬遷費等。這樣能夠最大限度的維護被征收人的利益，但是與此同時，又過大的增加了政府的負擔，使征收難以正常運行。所以還需要公平原則給以輔助，補償應該尊重市場規律，以市場價格為依據，公平進行補償，但考慮到弱勢群體的經濟現狀，可以在補償過程中給以貧困者較多的補償。
（三）完善房屋評估制度是提高補償標準的關鍵
首先，要把土地使用權的補償明確納入到房屋征收補償的范圍之中，這樣一來補償標準會大幅度提高。其次，需要完善房屋評估制度。由征收人與被征收人共同委托具有相應資質的房地產價格評估機構進行評估，被征收人也適當承擔一部分評估費用。第二，對同一征收項目可以委托兩家或兩家以上的房地產價格評估機構進行評估，如果兩家評估機構各自得出的評估結果出入很大，則由第三家評估機構進行評估，且以評估結果相近的兩個結果作為依這樣的做法得出的評估結果才會更加客觀與公正。
（四）補償程序應進一步公開公正
首先，針對房地產價格評估機構在對被征收房屋的價值進行評估時過程不公開的問題，筆者建議在房屋價值評估的過程中，應當建立公開聽證制度，征收人與被征收人都應當參與，房地產價格評估機構應當認真聽取雙方的意見，進而得出客觀、公正的評估結果。其次，針對補償金的發放程序存在著監管不嚴的現象問題，筆者建議政府應該加強對補償金的監管，建立嚴密的監管制度。再次，對于應當完善人民法院強制執行的程序問題。
參考文獻：
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