國有土地上征收與補償辦法精選(九篇)

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第1篇：國有土地上征收與補償辦法范文

【關鍵詞】拆遷問題；集體土地；房屋征收評估方法

1.政策背景和相關政策體系

從2001年6月13日國務院公布《城市房屋拆遷管理條例》到2011年1月21日頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》，已度過了將近十年時間。這十年可謂是中國城市發展的黃金十年。一方面全國的城市化飛速發展，城市化率從2001年的37.66%到2011年已超過了50%，中國的城市不斷地向郊區的村莊農田擴張；另一方面，城市新區的大規模開發和快速發展也促使著老城區加快改造的步伐，舊城改造工程幾乎始終貫穿著大中型城市這十年的發展歷程當中，成為城市發展更新的一條主線。

中國城市化快速發展的同時，也伴隨著產生了許多的社會問題。其中被廣泛關注的拆遷問題成為這兩年激化社會矛盾、影響社會主義和諧社會建設的一大頑疾。不得不承認，政府在城市化所帶來的巨大利益的誘惑下，對拆遷工作缺乏科學合理的管理。也正因為如此，出臺《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《國有土地上房屋征收評估辦法》，對地方政府的拆遷工作做出更與時俱進的規定和指導，就顯得十分的迫切和必要。此外，我們也應該看到，城市化進程未來發展的重點將是在城市周邊的農村區域，而在這方面，國家的政策法規制定還很不健全，多以地方性政策法規為主。因此，集體土地上的房屋征收補償以及評估辦法的規定，將是下一步國家針對城市開發建設工作要重點研究和探討的核心領域。以下是房屋征收補償政策體系的梳理。如圖1.1所示。

圖1.1 屋征收補償政策體系

2.房屋征收評估的特殊性

通常情況下，房地產評估的目的是為交易雙方在房屋買賣、租賃、抵押以及典當等市場交易過程中，提供專業的房屋市場價值評估結果。而房屋征收評估特殊在交易雙方的之一是政府部門。政府為了基礎設施建設、舊城改造等公共利益的實現，需要對國有土地上房屋進行征收。因此，在政府的主導下，在公共利益遠大于個人私利的原則下，房屋征收評估從為一般的純粹市場行為提供服務蛻變成為參雜著政府強制意味和部分福利色彩的半市場或偽市場行為提供服務。

之所以這樣，是因為房屋征收評估是為進行房屋征收補償所提供的一種技術依據，歸根結底還是為了“和諧拆遷”。一些地區的縣市或者鄉鎮，當地政府比較強勢，房屋征收評估標準就相對市場價值低一些；而一、二線的大中型城市，由于近兩年國有土地上的房屋征收通常都涉及舊城改造，情況復雜，按照市場價值評估的結果根本滿足不了被征收房屋所有權人的補償要求。政府為推進工作，只能調高評估標準或者通過增加其他補償條款已使得拆遷工作能夠順利開展。

3.集體建設用地上房屋征收評估的簡單探討

從借鑒新出臺的《國有用地上房屋征收評估辦法》的角度，來探討集體建設用地上的房屋征收評估，首先應對兩種權屬用地的房屋進行比較。按照《中國人民共和國房地產管理法》，國有土地上房屋所有權人擁有70年的房屋所有權。只要是出讓用地上的房屋都允許進行交易，劃撥用地上的滿足一定條件也可以進行交易。因此，可以認為國有土地上房屋所有權人擁有對房屋所有權，包括占用權、使用權、收益權和處置權；而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權，但是卻是不完整的所有權，原因是村民不享有對宅基地上房屋的處置權，即轉讓買賣的權利。

始終爭議不斷的“小產權房”就是指未進行征地手續建在集體土地上的房地產?！靶‘a權”很形象的說明了這部分房產在權利屬性方面的尷尬處境。

集體土地上房屋不能轉讓買賣這一特點，將對房屋征收評估工作產生兩方面的重要影響：（1）目前房地產評估方法中使用最為廣泛的市場法無法運用到集體土地上房屋征收評估當中，因為所有的類似的集體土地上房屋都不能買賣。沒有一個集體土地房屋交易的市場，何來類似房地產的市場價格呢？（2）既然沒有集體土地上的房屋成交價格，我們是否可以借鑒條件類似的國有土地上的房屋成交價呢？兩類房屋的區別正如前面分析，由于國有土地上房屋可以轉讓買賣，而集體土地上的卻不能。從資產的流動性和可變現能力上考慮，兩類房屋作為資產的價格將相差很多。

筆者在對哈爾濱哈西地區道里片區“小產權房”的調研中，也印證的以上結論。哈西道里片區現屬于典型的城鄉結合部地區。片區內有三個村屯，分別是金山村、城鄉村和城西村。其中金山村和城西村的村集體都各自集資修建了6-7層的多層樓房。樓房于2004年修建，建筑程度較新。

從筆者對當地一位售樓中介的訪談和租房電話的詢問了解，金山村的小產權房——金山花園（毛坯）平均售價在2900元/平米左右，普通兩居室的房租為1200元/月，如圖3.1（a）所示；城西村的小產權房——鴻翔家園平均售價為2800元/平米，普通兩居室的房租為1200元/月如圖3.1（b）所示。而僅一路之隔的群力新區的房地產樓盤（毛坯）的平均售價在7000元/平米。

根據以上調研數據分析：首先，從市場法角度分析，兩個村的小產權房要比周邊的房地產樓盤低出一半還多，即使考慮到周邊設施和環境因素的修正，這樣的價格差距也是懸殊的。其次，兩個村小產權房的租售比低。兩居按80平米計，租售比約為1：200，國際慣例在1：200到1：300之間，周邊的群力新區樓盤的租售比1：350左右。從房地產評估的收益法角度看，兩個村小產權房相對于國有土地上房屋的價值要低很多。

因此，可以得出結論，從理論上和實際情況上看，集體土地上的房屋都不能夠參照類似條件的國有土地上房屋市場價，同時又不具備集體土地上房屋的交易市場。所以，市場法無法運用到集體土地房屋征收評估上。如果一定要用，也就只有參照違法的、拿不上桌面的小產權房的市場價了。

4.集體土地房屋征收評估的實際情況

目前，集體土地房屋征收評估還未有國家性的政策法規出臺，各地方政府也很少有針對集體土地房屋征收的評估工作專門出臺實施細則的。但是，在各地區的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評估方法多采用成本法。下面以北京市為例具體分析。

北京市政府在2003年出臺了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對集體土地房屋拆遷管理作出了詳細規定。其中，《辦法》的第十四條中明確規定：“拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償的，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價確定。房屋重置成新價的評估規則和宅基地區位補償價的計算辦法由北京市國土房管局制定并公布”。《辦法》中按照重置成新價和宅基地區位補償價進行補償的方式，可以看做是采用的成本法。

房屋拆遷中所稱重置成新價，是指用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態下的建筑物的正常價格。為此北京市專門出臺了《北京市房屋重置成新價評估技術標準》，《標準》中對平房、中式樓房重置成新價評估有非常詳細的規定，包括估價路線、部件及分值等詳細的估算標準和各類計分表格。重置成新價對房屋本身的價值按照建設成本的方式進行了評估。

房屋區位補償價是指被拆遷范圍內房屋每平方米平均土地使用權價值。宅基地區位補償價的確定，按照市國土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》第六項第二十五條的規定，宅基地區位補償計算公式：宅基地區位補償價=（當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。

5.結論

通過對房屋征收政策的梳理，可以看出雖然國家對國有土地上房屋征收評估相繼出臺了一系列政策，但在集體土地上房屋征收評估政策方面的還是空白。為此，在研究借鑒國有土地上的房屋征收評估政策的基礎上，結合兩類權屬土地上房屋的區別，得出結論：市場比較法不適用于集體土地上的房屋征收評估，未來出臺的集體土地上房屋征收評估政策很可能繼續延用當前各地方政府在集體土地房屋拆遷補償中使用的成本法。

參考文獻

[1]《城市房屋拆遷管理條例》

[2]《城市房屋拆遷估價指導意見》

[3]《國有土地上房屋征收與補償條例》

[4]《中華人民共和國土地管理法》

[5]《中國人民共和國房地產管理法》

[6]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》

[7]《北京市房屋重置成新價評估技術標準》

[8]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》

第2篇：國有土地上征收與補償辦法范文

建設區域內涉及國有土地上房屋征收補償方案

（征求意見稿）

 

因實施諸暨市2021年“三改”專項行動工程項目建設需要，擬對諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業園區、浙江恒久機械集團有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設工程、紹大線改建工程、G60科創走廊諸暨創新港項目、店口鎮集鎮改造及大唐街道集鎮改造等工程項目建設區域涉及的國有土地上房屋實施征收，按照國務院 590 號令《國有土地上房屋征收與補償條例》《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》《諸暨市國有土地上房屋征收與補償辦法》及房屋征收相關法律法規的規定，制定本房屋征收補償方案。

一、房屋征收目的

為加快實施城市更新、新型集鎮建設、及交通工程項目建設需要，對相關地塊實施綜合改造，并對改造區域內的國有土地上房屋實施征收并補償安置。

二、房屋征收范圍

諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業園區、浙江恒久機械集團有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設工程、紹大線改建工程、G60科創走廊諸暨創新港項目、店口鎮集鎮改造及大唐街道集鎮改造等工程項目建設區域涉及的國有土地上房屋。（具體范圍以房屋征收紅線圖為準）

三、補償資金情況

項目所需房屋征收補償資金由各相關出資單位籌措解決，并已全部到位。

四、征收補償方式

1.住宅房屋的補償

實施貨幣補償和產權調換公寓房安置（包括市場化安置）兩種安置方式。選擇貨幣補償的按照被征收房屋的評估價再給予15%的貨幣補助。產權調換公寓房安置實行拆一還一”補差價，被征收人也可選擇市場化安置，通過向被征收戶開具《商品房安置購房證明》的形式發放安置房補助，鼓勵被征收戶向房產市場購置商品房用于安置，房產企業憑《商品房安置購房證明》向征收部門結算安置房款的安置方式，并按政策相關規定進行具體結算。

2.非住宅房屋的補償

原則上實行貨幣補償安置。其中用地性質為工業及參照工業類土地上的房屋征收，按照成本法對土地及房屋進行評估，并按評估價值進行補償，再給予15%貨幣補助。用地性質為商業或辦公用房的，按照市場評估價格進行補償，再給予15%貨幣補助。

五、相關政策補助標準

1.住宅房屋

（1）搬家費：按照2000元/戶計發兩次，其中被征收房屋合法建筑面積超過80㎡部分按標準再給予10元/㎡計發兩次搬家費。

（2）臨時安置補助費：選擇產權調換市場化安置或貨 幣補償并自行解決安置用房的，過渡期限為20個月，市區范圍內按照被征收房屋合法建筑面積每月20元/㎡發放（鎮鄉按照當地住宅房屋市場租賃情況確定），計發 20 個月；每戶每月不低于500元。

（3）裝潢補償：按照評估的價格補償，放棄評估的按 照 500 元/㎡補償。

2.非住宅房屋

（1）搬遷費：工業及參照工業類的按被征收合法土地面積200元/㎡計發；用地性質為商業或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發。

（2）臨時安置補助費：工業及參照工業類的按被征收合法土地面積200 元/㎡計發；用地性質為商業或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發。

（3）職工歇業損失：憑從業人員勞動合同、參保依據 及征收公告前三個月的工資清冊，補助一年期的生活費6000元/人。

（4）停業停產損失補助；依據被征收單位有效的營業 執照、稅務登記證及納稅證明，按被征收房地產的評估價值的 6%給予補助。

（5）機械設備的補償：按照評估的價格進行補償，可以拆裝的補償拆裝搬遷調試費用。

（6）裝潢補償：按照評估的價格補償。

六、簽約及搬遷期限

房屋征收工作計劃在2021年4月下旬開始實施至2021年9月下旬結束，為期半年，其中在公告規定的簽約搬遷截止日前簽約并搬遷完畢的發給按時簽約搬遷獎，按合法房屋征收建筑面積550元/㎡計發（其中工業及參照工業類用地的除外）。逾期簽約或搬遷的，不再計發按時簽約搬遷獎。

第3篇：國有土地上征收與補償辦法范文

一、城市征地拆遷工作情況

自《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，我縣實施的城南沿江大道建設工程等房屋征收項目嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《市貫徹實施＜國有土地上房屋征收與補償條例＞若干意見（試行）》等法律法規進行操作。我們在房屋征收過程中堅持公平補償、決策民主、程序正當、結果公開的原則，充分保證了房屋征收項目的合法性；保證了被征收人的知情權、參與權；保證了被征收人房地產的合法權益。

對于在房屋征收過程中出現的各種矛盾，我們派工作人員及時與被征收人溝通，對征收條例不懂、對政策不清楚的我們及時給予解答。對已實施完成，但存在的工程項目，我們派該工程項目的工作人員及分管領導及時與人溝通，對合理的意見、建議我們充分采納，對不合理的要求我們給予解釋清楚。《國有土地上房屋征收與補償條例》實施以來我縣還沒有出現一例強制拆遷。

1．及時成立征收部門明確工作職能。國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，縣人民政府于2011年8月25日下發石府辦抄字[2011]360號文件，縣機構編制委員會于2011年12月12日下發石編發[2011]24號文件通知，將縣房產局下屬縣城鎮房屋拆遷管理辦公室歸并到縣征地拆遷安置辦公室。單位規格和性質為正科級全額撥款事業單位。主要職責：為縣人民政府指定的國有土地上房屋征收工作部門；負責全縣規劃范圍內征地拆遷安置工作的綜合組織協調與管理；主要承擔《國有土地上房屋征收與補償條例》在我縣的貫徹實施。單位成立至今，通過全體房屋征收干部職工的共同努力，我縣的房屋征收與補償工作取得了較滿意的社會效益。

2、依法征收，加大宣傳，提高房屋征收與補償公信力。隨著城市化進程，城市結構的調整，舊城改造步伐的加快，為全面貫徹落實《國有土地上房屋征收與補償條例》把握界定公共利益的基本要求，維護廣大人民群眾正常生活秩序和社會和諧穩定。一是加大了對《國有土地上房屋征收與補償條例》的宣傳力度。我們利用廣播電視、宣傳車、宣傳標語、網絡等多種形式開展對《國有土地上房屋征收與補償條例》進行全方位的宣傳和報道，將房屋征收的項目實施范圍，征收與補償程序、安置方式、安置地點、征收補償、補助及獎勵標準、安置保障的措施、以及房屋征收范圍內調查的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等調查結果一一進行公示。讓廣大人民群眾充分認識到貫徹落實《國有土地上房屋征收與補償條例》是做好我縣危舊房改造、舊城改造，調整城市結構，完善城市功能，做好環境治理，提升城市品位的公共利益需要，確保房屋征收各項建設活動符合國民經濟和社會發展、土地利用總體規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建計劃項目列入市、縣國民經濟和社會發展年度計劃；確保房屋征收與補償工作程序符合《條例》規定的程序要求。二是房屋征收補償項目方案進行了組織論證和社會穩定風險評估。房屋征收補償決定征求群眾意見。我縣在房屋征收與補償決定前，嚴格按照相關規定進行社會穩定風險評估，涉及被征收人數量較多的，經縣政府常務會議討論決定，在作出房屋征收前，征收補償費用足額到位，專戶存儲、專款專用。房屋征收部門擬定征收補償方案，報縣人民政府。縣人民政府組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求群眾意見，將征求意見情況和公眾意見的情況進一步公布?？h人民政府在作出房屋征收決定后及時公告。公告內容包括房屋征收與補償方案和行政復議，行政訴訟等事項，使我縣的房屋征收與補償方案具有較好的科學性、合理性、經濟性和社會穩定性。三是認真貫徹落實房屋征收與補償應遵循決策民主，程序正當，結果公開的原則。房屋征收評估機構的確定由被征收人在規定時間內協商選定。在規定時間協商不成的，由我辦組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采用搖號、抽簽等隨機方式確定。通過上述一系列的依法征收、宣傳發動工作，房屋征收與補償工作在廣大人民群眾心目中起到了相互溝通，正確引導，工作協調的作用，同時增強了房屋征收與補償工作人員的工作責任感，提高了房屋征收與補償工作的公信力。

3.《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后啟動的新項目正在順利實施。2011年9月我縣依法啟動了縣城南沿江大道建設工程，該項目征收涉及私房270戶，其中企業、事業單位18戶，征收房屋總面積約11.4萬平方米。該項目是新條例出臺后我縣實施的第一個房屋征收項目。為了確保該項目圓滿完成，領導非常重視，廣大人民群眾也非常關注。房屋征收與補償工作人員嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的程序流程和要求，依法做好房屋征收與補償工作。面對釘子戶，工作人員采取配對做好釘子戶的工作，發揚敢于負責、敢于拼搏、敢于攻堅、敢于創新、敢于碰硬，爭當建設先鋒隊，樂做城市守護人的精神，做到不分節假休息日，及時主動上門做好各項工作。面對難題領導親自出面，力爭達成協議。在工作中我們發揚“白加黑、五加二”等連續作戰的工作作風。目前，該工程項目進展順利，基本上都簽訂了房屋征收補償安置協議。

4.堅持以人為本，妥善做好老項目工程的收尾工作。目前我縣還有2個老項目正在收尾階段，即：縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項目、縣城西外路建設工程。三個項目還有約6戶尚未簽定拆遷補償安置協議，其中縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項目所剩4戶經過裁決已向縣法院申請了強拆，法院已受理；縣城西外路建設工程所剩約2戶正在協調之中。我縣對于已經辦理了《房屋拆遷許可證》的老項目，按新條例規定，除了不實施行政強拆以外，其它的都按老條例實施。我縣督促了拆遷人要把老項目收尾工作抓緊搞完，而且不能引發矛盾。在拆遷工作中要把工作做細、做實，要依法行政，文明拆遷。被拆遷人有疑問的，我們耐心解釋，盡量減少矛盾，減少對立面，確實維護被拆遷人的合法利益。

二、存在不足

1.我們在啟動新項目按新條例實施操作方面還欠缺經驗，建議上級業務主管部門要定期對我們業務指導和培訓。

2、到目前我們縣所有的項目都有異地土地安置，如果一旦取消異地土地安置，估計房屋征收難度要加大。

3.征地拆遷案件處理方法不夠多，效果不太明顯，致使部分矛盾糾紛化解的不夠及時。

三、下一步工作打算

（一）加大房屋征收相關法律法規的宣傳貫徹力度。采取發放宣傳單、橫幅、舉辦培訓班、召開座談會等多種形式，加強房屋征收法律法規和政策宣傳力度，牢固樹立科學發展理念和以人為本思想。

（二）進一步規范房屋征收程序。認真總結房屋征收工作經驗，及時查找房屋征收工作存在的問題和不足并進行整改。制定出臺重大項目社會風險評估辦法等各種配套方案，進一步完善工作措施，規范征地拆遷補償程序。同時，建立日常督查工作機制，由國土、城建、監察、審計、法制等部門不定期對全縣征地拆遷工作進行督查，對不符合政策規定的征地拆遷行為及時糾正，對違法違規行為嚴肅查處，并追究相關責任人的責任，堅決杜絕違法違規行為的發生。

第4篇：國有土地上征收與補償辦法范文

第二條本市行政區域內國有土地上的房屋征收與集體土地上的房屋拆遷（以下簡稱房屋征收與拆遷），在項目實施前，都必須進行社會穩定風險評估。

第三條市、縣（市、區）、市經濟技術開發區、新城西區、風景名勝區的維穩辦對各自區域內房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估工作進行協調和指導。

縣（市、區）、市經濟技術開發區、新城西區、風景名勝區的房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）具體負責各自區域內房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估。儀征市房屋征收與拆遷管理部門牽頭負責化學工業園區房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估。

市住房保障和房產管理局參與市經濟技術開發區、新城西區、風景名勝區國有土地上房屋征收項目的社會穩定風險評估工作。

第四條房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的主要內容是：

（一）合法性評估。主要評估實施項目是否符合房屋征收與拆遷相關法律法規的要求。

（二）合理性評估。主要評估補償安置方案是否兼顧到各方面群體的現實利益與長遠利益，是否能為多數被征收拆遷人認可。

（三）可行性評估。主要評估項目實施的時機是否成熟，補償安置資金和安置房源是否已經落實到位。

（四）安全性評估。主要評估項目實施后是否會引發重大社會矛盾等影響社會穩定的隱患，這些隱患能否得到有效消除。

第五條房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的程序：

（一）制定評估方案。評估前，由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）、國有土地上房屋征收部門和實施單位、集體土地上房屋拆遷項目的拆遷人等組成項目風險評估工作小組，根據評估的要求和房屋征收與拆遷項目的特點，制定評估方案，明確評估具體內容、方法步驟和時間要求，保證工作有效開展。

（二）廣泛聽取意見。評估工作啟動后，房屋征收與拆遷管理部門將征收拆遷補償安置方案在項目所在地進行公示，讓被征收拆遷人充分了解。采取召開座談會、重點走訪、問卷調查等方法，廣泛聽取各有關部門、房屋征收拆遷有關單位和被征收拆遷人的意見、建議。實施項目應當履行聽證的，需組織由被征收拆遷人和公眾代表參加的聽證會，評估工作小組綜合各方面因素形成項目風險評估初步報告。

（三）分析研判預測風險。由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）牽頭，組織維穩、、綜治、監察、發改、規劃、國土等部門，成立屬地房屋征收與拆遷風險評估報告研判小組，對提供的項目風險評估初步報告進行分析研判，對可能引發的社會矛盾，作出評估預測和分析研究，并制定相應的防范、應急預案。

（四）作出評估報告。根據房屋征收與拆遷風險評估報告研判小組的分析研判結論，房屋征收與拆遷管理部門形成項目風險評估報告。

第六條評估報告的主要內容包括：

（一）房屋征收與拆遷項目的基本情況。包括項目名稱、征收與拆遷的目的和范圍、擬實施時間和期限、項目范圍內住戶和單位狀況及房屋和土地使用權狀況，發改、國土、規劃等部門對項目符合各項規定的認可材料或批準文件等。

（二）補償安置方案公示和征求群眾意見情況。包括補償安置方案在項目現場公示后群眾的反映；有關部門、單位和專家的意見建議；依法應當履行聽證程序項目的聽證情況；根據征求到的意見建議進行修改的情況。

（三）對房屋征收與拆遷項目的評估預測和分析研究。主要包括：

1、補償標準、安置房地點、騰倉過渡期限等補償安置方案是否合法合規。

2、補償安置資金和安置房源是否已經落實。

3、因搬遷給特困企業和住房困難家庭帶來的生產、生活困難問題是否得到妥善處置。

4、房屋拆除施工安全是否考慮周到。

5、有可能引發不穩定的其它因素及其化解措施和預案是否制定。

（四）明確房屋征收與拆遷項目風險防范和維穩的責任單位和責任人員。

（五）對項目做出可以實施、暫緩實施或不予實施的評估結論。

第七條項目屬地的維穩辦要全程跟蹤房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的過程，對評估報告進行認真審核，并作出明確的備案意見。

第八條對已經社會穩定風險評估實施的房屋征收與拆遷項目，項目屬地的維穩辦應會同房屋征收與拆遷管理、、鄉鎮（街道）等責任部門和單位全程跟蹤，及時發現和化解實施過程中出現的矛盾和問題，將不穩定隱患消除在萌芽狀態和初始階段。

第九條各有關部門、單位應積極主動落實房屋征收與拆遷社會穩定風險評估的各項要求，年終將該項工作納入社會治安綜合治理和平安建設工作考核內容。具體考核按《市社會穩定風險評估工作考核辦法（暫行）》（辦發〔〕69號）執行。

第5篇：國有土地上征收與補償辦法范文

一、土地征收實施主體

凡在我市行政區范圍內開展國有、集體土地征收工作，均委托土地征收所轄行政區域內的鄉鎮人民政府、街道辦事處具體負責實施，但有下列情形之一的除外：

1、凡涉及所征收土地用于商服、住宅等經營性用地的，以及省國土資源廳和市委、市政府要求其它應以土地收購儲備中心為土地征收實施主體報批土地的，委托市土地收購儲備中心實施土地征收。

2、對特定區域內其它用途的土地實施土地征收的,委托專門征地機構實施土地征收。

二、征地補償標準

市政府委托的各征地機構可根據《省人民政府關于調整耕地年產值和征地補償標準的通知》、《市人民政府關于調整耕地年產值和征地補償標準的通知》、《市人民政府關于城市片區開發建設征地拆遷補償安置指導意見》、《市人民政府關于合福高速鐵路段征地補償拆遷安置意見》等文件及相關的法律法規，結合實際情況，制定征地補償標準。

1、實施區片綜合地價區域內征收土地補償標準，按被征收土地類別標準給予相應補償：耕地類（含水田、菜地、魚塘）按5.5萬元/畝計算，其中土地補償費2.1萬元/畝，安置補助費3.1萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.3萬元/畝。非耕地（含園地、林地）征地補償標準（不含地上附著物補償費）按區片綜合地價執行，地上附著物補償費按《區片綜合地價區域外征地補償標準》的地上附著物補償標準執行。

2、城市建設用地范圍內但不在實施區片綜合地價區域內征收土地補償標準，按被征收土地類別標準給予相應補償：耕地類（含水田、菜地、魚塘）按5.5萬元/畝計算，其中土地補償費2.1萬元/畝，安置補助費3.1萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.3萬元/畝。非耕地（含園地、林地）按2.6萬元/畝計算，其中土地補償費1.5萬元/畝，安置補助費0.5萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.6萬元/畝。

3、城市建設用地范圍外征收土地補償標準：按征收區域內所確定的征地統一年產值測算，具體征地標準詳見附表。

注：城市建設用地范圍界定按（2005-2020）城市總體規劃予以確定。

4、征用國有農、林業、牧、果、茶、漁場土地的，可參照上述征地補償標準，向土地使用權人支付征地補償費用。

5、房屋及其他建筑物、構筑物的拆遷補償安置辦法

第一類：征收國有土地上的房屋，其征收補償安置應按國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》規定執行。

第二類：征收集體土地上的房屋及其他建筑物、構筑物的，其征收補償費，按重置價格并結合成新程度予以確定。具體標準參照市建設、物價主管部門的房地產交易行情執行。

三、回撥（留用）地適用范圍及標準

在城市建設用地范圍內，征收農民集體土地用于商服、住宅等經營性開發用地的，回撥被征收農民集體土地總面積7.5%的土地，作為被征收土地農民集體經濟組織生產生活用地，該回撥地土地取得成本由被回撥的農民集體經濟組織支付。回撥地回撥面積大于等于10畝且獨立成片的土地可直接予以相應面積回撥，其他原則上應以地塊規劃指標折算成相應建筑面積方式予以回撥；征收農民集體土地用于工業、重點工程、公共管理與公共服務用地等用途的，原則上不給予回撥地。

四、嚴格土地征收工作經費范圍和標準

市政府委托的專門征地機構在征收土地中，須由所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府協助征收的，可按下述標準，由市政府委托的專門征地機構按征收土地的用途和面積向協助征地的街道辦事處、鄉鎮人民政府支付征地工作經費：

（一）征收土地用于商服用地、住宅等經營性用地和工業用地的

1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經費支付標準為3000元/畝。

2、征收土地面積100畝至500畝的，征地工作經費支付標準為2000元/畝。

3、征收土地面積500畝以上的，征地工作經費支付標準為1000元/畝。

（二）征收土地用于公共管理與公共服務用地的

1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經費支付標準為2000元/畝。

第6篇：國有土地上征收與補償辦法范文

關鍵詞：房屋征收與補償；公共利益；評估標準

財產權，作為公民的一項基本權利，是神圣不可侵犯的。然在特定的條件下，財產權并非絕對雷打不動，因公共利益的需要，國家在某些情況下可以對私有財產進行征收、征用并給予補償，由而出現了相應的征收與補償規定。貴陽市在舊城區改造過程中，房屋征收過程是最艱難、也是存在爭議最多的階段。在拆遷過程中的自傷甚至自焚事件屢見不鮮，諸多激烈的動遷矛盾，足以說明動拆遷本身就存在一些或大或小的問題，這些問題處理不當演變成矛盾激化，成為釀成極端事件的原因。

《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺改變原有的《城市房屋拆遷管理條例》中一些不合理的規定，強調了私權保護，增加了對城市房屋征收中的被征收人的保護，同時，貴州省人民政府辦公廳印發《貴州省國有土地上房屋征收補償住房保障辦法（暫行）》《貴州省國有土地上房屋征收評估機構選定辦法（暫行）》《貴州省國有土地上房屋征收停產停業損失補償指導意見》，這些無疑具有進步意義，然貴州省貴陽市作為西南地區較大的省會城市，作為少數民族人口較多的城市，對房屋征收與補償的研究，對于維護貴州地區民族團結，維護民族社會穩定，保護公民私有財產等具有重要意義。

貴州省房屋征收與補償的現狀及面臨的問題。以貴陽市為代表的貴州省在舊城建設改造的過程中，對征收決定、公共利益、征收程序等方面解釋欠缺，不能夠準確把握條例精神，補償方案不太完善，補償性決定多不被市民所接納，同時，司法強拆，面臨嚴峻挑戰，如果沒有有效的程序或制度為前提，會導致侵權、濫權，滋生腐敗。因此，貴州省在房屋征收與補償上面臨的一系列問題急需解決。

一、公共利益的界定與把握

基于公共利益的目的，是房屋征收補償的動因。這不僅與《憲法》、《物權法》所規定的基于公共利益的目的而征收公民的私有財產是相一致的，而且在某種程度上能預防拆遷泛濫現象的產生。在貴州省貴陽市房屋征收與補償的現實案例中，公共利益的限定詞"國家安全"在具體操作中應當歧義不大，但將"促進國民經濟和社會發展"作為公共利益的一個點，明顯會出現誤讀。此標準指的是什么，怎樣的征收才體現現實的符合國民經濟和社會發展的目的？對于貴陽而言，不管是投入開設一家企業工廠，抑或是修建一個公共場所，甚至于開發一個小區，紙面上看是有利于促進國民經濟和社會發展的行為，將如上一切"促進國民經濟和社會發展"的行為都界定成為“公共利益”，對此概念把握，不僅沒有起到有效的限定作用，反而使得"公共利益"的界限模糊或是模糊。

二、市場價格認定存在的問題

條例與辦法給人感覺是房屋征收在以后就不會"低于市場價"，但是我們觀察到對"市場價格"之類限制詞類似房地產的認定，貴陽市不同地段的同類房屋市場價格相差大，事實上就為征收與補償留下了較大的操作空間。而對于產權調換的補償方式，若征收后原地被改建為公共設施場所，周邊又無房可供被征收人回遷，這個規定就成為"一紙空文"。貴陽舊城改建牽扯到的是一攬子計劃，要有現成的住房可提供，才能保障被征收人的回遷權利，但貴陽市房屋征收與補償在實際操作中往往能做到的可能性很小，所以公民的產權調換缺乏強有力的法律保障。即使貴陽市居民選擇進行產權置換，但如果是從生活環境、交通、地段等資源相對較好的區域轉到較差的區域，反過頭來又給居住生活帶來諸多不便，這就讓居民的生活質量不升反降。另外條文和辦法中征收房屋"不得以營利為目的"的規定，言辭顯得過于不清晰。征收房屋的具體成本是多少，賣地收入又是多少，超過多少屬于營利的范疇，倘若這些問題得不到解決，此規定注定是不能操作。

三、評估機制存在的漏洞

貴陽市房屋的征收與補償，伴隨而來的是如何衡量房屋的價值，這就需要去評估。然而，在貴陽市現實的評估只會去考慮房屋的實際造價，地理位置等因素以及現在的市值，將來的升值空間等等，這只是一種客觀的評估，一座房屋所承載的遠不止這些，它還包括一個人或一戶人家的精神寄托以及之前所包括的人生規劃，這些遠遠不能用現有的評估機制區衡量，精神的歸宿在一定程度上遠勝于物質的補償。

針對貴州省貴陽市房屋征收與補償面臨的問題，我們可以從如下幾方面入手：

（一）在法律上對公共利益的概念實行類型化

公共利益在概念上雖難以界定，但可以通過使其類型化形式彌補其無法具體定義的缺陷。從方法論視角來看，類型化指的是通過對擁有共同特征的案件事實進行抽象，然后進行歸類，進而使不確定定義和一般條款得到具體化的過程。通常來說，不確定定義不宜具體概念化，但可以通過條例或辦法，以不同類型化對典型的公共利益范疇做出列舉。公共利益，這個較為廣泛的概念，作為一個不確定的因素，必須以實行類型化的方式才能在特定的情況下確定其準確的利益形態，進而使用最準確最恰當的解釋方法。

（二）賦予被征收人價格評估的復核權

在征收過程中，被征收人若是能夠取得一個較為滿意的征收價格，的確可以減少征收過程中的阻力，雙方都會比較愉快，但是評估若遠遠超過被征收人預想的狀態，或是達不到一種中和的狀態，無疑會傷害到被征收人。這時，站到公平正義的角度，我們需要解決這一問題――賦予被征收人價格評估的復議權。結合貴州省實際情況，多家參評，當被征收人對評估價格評估有異議，可以尋找其他評估機構進行評估，最終取較高評估價格。通過這種方式，可以減少被征收人精神上的壓力，也可以減輕征收者征收上的阻力。

四、彌補規范的不足，補充原則性條款

雖然條例和辦法規定國有土地上房屋征收只能是基于公共利益，并通過列舉方式展示了幾種屬于公共利益的情形，但正如上文分析的一樣，在界定與把握公共利益方面仍然存在著模糊和不確定性，要謹防打著"公共利益"的幌子進行的商業開發。在條例中或是司法解釋中補充一些原則性條款，通過這種方式彌補條例的不足。例如堅持以省為特色，堅持以人為本，加以合理安置為原則，出臺多樣靈活的安置辦法，讓被征收人的安置選擇權得到充分尊重。此外，還要在糾紛解決中不斷完善的司法救濟制度，不僅要對政府征收行為的合法性進行審查，還要對政府行為的合理性進行判斷，遵循司法終局的原則，最終使被征收人的權利能得到法律保護。

參考文獻：

[1]于宏偉.國有土地上房屋征收與補償條例焦點問題解析[M].北京：法律出版社，2011.

第7篇：國有土地上征收與補償辦法范文

【Abstract】The housing expropriation on the state-owned land as a key work in government policy， how to strengthen its management and effectively promote it are always the key problems of government policy. This paper briefly discusses the transformation of the organization structure of the housing expropriation unit in the state-owned land housing expropriation project in different situations ， analyzes the problems meeting in this process and puts forward the countermeasures.

【關鍵詞】國有土地上房屋征收；房屋征收實施單位；組織結構轉換

【Keywords】housing expropriation on the state-owned land； housing expropriation implementation unit； organizational structure transformation

【中圖分類號】F301 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）03-0073-03

1 引言

國有土地上房屋征收作為涉及經濟、民生、維穩等各項事務的政府重點工作，其具體工作實施者，房屋征收實施單位的運行模式將直接決定征收項目的成敗。論文從房屋征收實施單位出發，首先明確其定義，然后簡要介紹房屋征收實施部門的工作內容，最后討論其在職能型和項目型組織結構之間的轉換，并闡述兩種組織結構模式的優勢以及采用時會遇到的問題和解決措施。

2 房屋征收實施單位的定義

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令590號），房屋征收實施單位，是受房屋征收實施單位承擔“房屋征收與補償具體工作”的單位，并明確“房屋征收實施單位不得以營利為目的”。該定義沿用于各省、市出具的征收與補償條例中，部分省市則明確，房屋征收實施單位“實施房屋征收與補償等所需工作經費由本級財政予以保障”[1]。

由此可見，房屋征收實施單位具有以下三項屬性：獨立性、非營利性和本級財政保障。

上述屬性反映到現實層面，使房屋征收實施單位具備下列四點特征：

①隸屬市級以下（區、街道）行政機構，但非常設機構；

②屬于具有獨立法人資格的事業單位；

③具有獨立的財政專戶，資金來源主要為財政撥款；

④房屋征收實施單位須與征收部門簽訂委托協議后，再實施具體工作。

3 房屋征收實施單位的工作內容

以浙江省寧波市為例，根據寧波市房屋征收管理辦公室公布的寧波市國有土地上房屋征收工作流程圖[2]，國有土地上房屋征收項目的工作內容如下：

根據此工作流程圖，我們可以看到，國有土地房屋征收可以分為兩個階段：前期準備階段（從“建設活動組織者提出征收申請”到“決定做出后5日內公告”）和正式實施階段（從“房屋征收部門與被征收人簽訂補償協議”到“項目報結”）。

其中，在前期準備階段，房屋征收實施單位有以下四項工作：①調查登記；②未經登記建筑測繪；③被征收人意愿征詢；④協助房屋征收部門的其他事務性工作。

在正式實施階段，房屋征收實施單位有以下五項工作：①評估機構選擇及房屋價值評估；②簽訂協議及相關工作；③接收騰空房屋；④房屋拆除；⑤土地出讓前的準備工作。

4 組織結構的轉換

正如對于企業而言，“組織需要構筑動態組織能力，能動地適應產品結構演變”[3]，對于房屋征收實施單位而言，同樣需要轉換不同的組織結構來適應工作任務的變化。

一般而言，房屋征收實施單位的組織結構會在以下兩種模式中轉換：

首先，當房屋征收實施單位在單個工作周期只承接單項房屋征收項目，但該項目面積大，戶數多時，房屋征收實施單位會采取職能型組織結構，因為職能型組織結構作為以職能作為承擔項目任務的主體，被認為“可以充分發揮資源集中優勢，有利于保障項目需要資源的供給和項目可交付成果的質量”6。其基本結構如圖2所示：

在職能型組織結構模式下，房屋征收實施單位的工作人員將各司其職，定崗定責。如工程組的工作人員將專職負責騰空房屋的接受和拆除等工程發包，而不涉及上門動遷、協議簽訂等其他工作。

通過這種組織結構，房屋征收實施單位可以發揮三項優勢：一是統一指揮，合理調配資源；二是明確職責，避免推諉扯皮；三是熟練操作，提高工作效率。

同時，由于該年度只實施唯一的大型征收項目，因此可以避免像一些專家指出的那樣，職能型組織結構將因“經營環境的復雜化而導致職能制組織結構的機制失效”。

當然，該結構同樣會造成一些題，主要有以下兩點：一是由于職能部門的工作與項目進度關系不明顯，難以定量，實施任務分解，從而導致權責不明。

解決這一問題的主要措施是發揮非正式組織的作用。根據梅奧“霍桑實驗”的結論，非正式組織是“企業成員在共同工作的過程中，由于抱有共同的社會感情而形成的非正式團體”[4]。由于房屋征收是相對依賴經驗的行政工作，因此房屋征收實施單位往往讓返聘或年長員工與年輕員工結成“傳幫帶”師徒關系。這種模式在傳遞工作經驗的同時，也會形成關系緊密的非正式團體。在其中，年紀大、經驗豐富的老員工可以憑借其資歷和威望成為非正式組織的核心成員及隱性領導，分配任務。

二是正如圖1工作流程圖所示，房屋征收實施單位的工作有一定的周期性，在特定時間段，往往會出現部分職能組非常忙碌，而其他職能組無事可做的不平衡現象。這樣的不平衡不僅容易打亂工作節奏，還會因各組間的不公平而消減員工的積極性。

要解決這一問題主要有兩項措施：一是應合理安排工作計劃，盡量減少差異，如當征收決定尚未做出時，測繪評估組和動遷簽約組的人員并不一定無事可干，可提前與被征收人接觸，了解其思想動態，并配合行政組將前期調查組調查的成果編制成檔，為之后的簽約工作打好基礎；而在征收決定做出后，前期調查組和行政組則可開始對下一個項目實施前期準備工作。

二是應采用更加靈活和公平的激勵模式。正如亞當斯的公平理論所言，下屬的工作動機和積極性不僅受自己絕對報酬的影響，更重要的還受相對報酬的影響。針對不同職能組工作內容的差異，房屋征收實施單位可采用績效工資、考核優評等差異性激勵抵消員工因同一時間段內工作量不同而產生的不滿。

而當房屋征收實施單位需在單個工作周期承擔多個項目，而這些項目體量小、時間緊、需同步進行時，職能型組織結構不再有利于完成任務目標，此時應轉變為項目型組織結構。因為，正如同專家們研究得出的結論，項目型組織結構具有“持續流程，減少沖突”的優勢。其基本結構如圖3所示：

在這種組織結構下，房屋征收實施單位將依據項目設置小M。各項目小組設立組長，以完成項目為任務目標，直接向拆遷辦主任負責，同時協調配置項目小組內部的工作資源。

需注意的是，由于房屋征收的特殊性，會計和出納依然單獨成立財務組，負責所有項目的財務性事務。

通過這種組織結構，可以發揮三項優勢：一是任務目標明確，任務目標和考核依據均圍繞項目展開，有明確的目標和進度；二是各項目小組獨立進行資源配給，不會產生資源爭奪和分配不合理問題；三是各項目同步進行，確保時間節點相近的征收項可以同時推進，按時完成。

項目型組織結構會產生的問題主要有兩點。第一是分工復雜。在項目型組織結構中，由于各組人員有限，無法像職能型組織結構實現一崗專職，工作人員往往要負責多項工作。這就會產生兩項問題：①工作人員需要接觸陌生的工作，需重新學習，且效率降低，更容易失誤；②相對于職能型組織結構，工作人員將嘗試一種新合作模式，即與擔負不同職能的同事合作，這需要適應過程。

解決上述問題的措施主要是集體學習。正如野中郁次郎所指出的，“隱性知識根植于組織路徑和流程中，協調著成員共同的行為”。在項目小組中，各成員的隱性知識的傳遞和分享將提升小組行動效率，減少調適時間。房屋征收實施單位的集體學習主要有三種模式：一是在年長與年輕人員間實現傳幫帶；二是合作人員間分享知識，做到干中學；三是專業培訓，即聘請專家對于員工實施集中培訓，在短時間內顯著加強工作人員的專業知識。

第二個問題是職能偏向。人各有所長，項目小組組長也是如此。因此就會出現一種現象：組長熟悉自己擅長的工作，而對其他工作相對陌生，即職能偏向。職能偏向會導致兩點負面效應：一是組長對于自己生疏的工作無法做出準確判斷，在把握項目整體進度方面出現偏差；二是其在組內資源配置時可能會偏向自己擅長的工作而忽視生疏的工作，導致整體安排失衡。

解決這個問題主要有兩點措施：一是在任命項目小組組長時應謹慎選擇。首先選擇擅長多項工作的資深工作人員。其次選擇善于聽取他人意見的人員，避免有獨斷專行傾向的固執者。最后選擇善于學習，特別是善于在實踐中學習的人。

二是項目小組組長應選擇更為開放的領導方式。正如一些研究中顯示的，“隨著下屬工作經驗和獨立性的增加，項目經理必須減少他們的控制”。在各組員對于組長生疏的工作具有豐富經驗的情況下，組長應減少控制，采取民主型的領導方式，積極發揮組員的主觀能動性。

5 結論

房屋征收實施單位作為承擔房屋征收與補償具體工作的單位，是獨立性、非營利，工作經費由本級財政予以保障的行政組織。其具體工作內容包括調查登記、未經登記建筑測繪、意愿征詢、簽訂協議、接受房屋、房屋拆除等。

房屋征收實施單位應根據承接任務情況不同在職能型組織結構和項目型組織結構進行轉換。職能型組織結構具有統一配給、職責明確的優點，同時有兩點問題：一是組內權責不明，解決這一問題的措施是發揮非正式組織的作用；二是工作的周期性差異，解決這一問題的措施除了合理安排計劃，還可以采用更加靈活和公平的激勵模式。

項目型組織結構具有小組任務目標明確和避免資源爭奪的優勢，并能確保各項目同時進行。同時有兩點問題：分工復雜，解決措施是集體學習；項目組組長的職能偏向。解決措施一是謹慎挑選組長人選，二是組長應采用更開放的領導方式。

【參考文獻】

【1】寧波市房屋征收管理辦公室.寧波市國有土地上房屋征收工作流程圖[DB/OL].http：//.cn/NewsShow.aspx？nc=00070002

&Id=4828，2016-09-29/2016-12-21.

【2】寧波市人民政府.寧波市國有土地上房屋征收與補償辦法 寧波市人民政府令219號，2015年3月18日，第三章第二十五條[Z].

第8篇：國有土地上征收與補償辦法范文

一是拆遷資產的補償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，確因搬遷而發生損失的機器設備而生的補償等；

二是停產停業損失，以實際情況而定，一般既包括實際經營損失也可酌情包括預期經營損失；

三是拆遷補償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用；

四是基于拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。

【法律依據】

第9篇：國有土地上征收與補償辦法范文

貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

法律依據：

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

（來源：文章屋網 ）