集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文

【關(guān)鍵詞】：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；計稅價值；評析

【引言】目前土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收問題，存在不公平、不合理現(xiàn)象，這主要是由于在不同程度商對轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)不明，對轉(zhuǎn)讓的規(guī)范程序不清、對轉(zhuǎn)讓標的土地使用權(quán)內(nèi)涵范圍和內(nèi)涵價值不透造成的。在此，筆者對這些情形結(jié)果分門別類地加以闡述和明晰，以求得相應(yīng)的稅負合法與公平。

一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念內(nèi)涵及程序

1.1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定特定涵義。

出讓土地使用權(quán)已經(jīng)形成較為規(guī)范的法律體系，其法律法規(guī)主要有《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，據(jù)此，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律概念是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈送等方式，轉(zhuǎn)讓是按法定的程序和條件進行的。這個概念中，土地使用權(quán)，性質(zhì)是國有，取得類型是出讓。平常所說的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律概念就是如此，全面的描述就是國有出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。不能把其他類型或性質(zhì)的土地使用權(quán)與之相混淆，而在操作中按雷同程序轉(zhuǎn)讓。對此，國家專業(yè)機構(gòu)也許對此比較清楚些，但是被管理對象也許含混些。

1.2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓特定概念的例外。

1.2.1劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是國有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的例外，實質(zhì)是補辦出讓等有償使用手續(xù)或補辦其他體現(xiàn)國有土地使用權(quán)的手續(xù)，與此同時劃撥土地使用權(quán)本身的價值也在市場主體之間發(fā)生轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓所涉及的當事人有三個，包括國家、原劃撥土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓者、土地使用權(quán)和所附著不動產(chǎn)的受讓者。在此，從劃撥土地使用權(quán)概念和轉(zhuǎn)讓程序的角度予以明晰。

1.2.2劃撥土地使用權(quán)法律概念。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。這里說的無償取得是相對的，相對于國家這一主體而言的，肯定是無償?shù)?，而相對于國家之外的其他?quán)利主體，不一定是無償?shù)摹?/p>

1.2.3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

按此程序，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實質(zhì)是國家是對受讓方直接或間接實現(xiàn)所有權(quán)。先行對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方實施出讓行為，然后再行轉(zhuǎn)讓，就屬于國家對不動產(chǎn)受讓方間接實現(xiàn)土地所有權(quán)；此外，國家可以對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方直接實施出讓行為而實施土地所有權(quán)。按照法律法規(guī)規(guī)定可以使用劃撥土地使用權(quán)的受讓主體，可以保留取得方式，但是在法律上，依然是國家行使所有權(quán)，重新以劃撥的方式配置了土地。

1.3集體劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

1.3.1集體劃撥土地使用權(quán)的內(nèi)在涵義。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務(wù)。集體有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)。在此，使用集體土地的單位和個人享受的集體土地使用權(quán)，“確定”的行為涵義就是取得的方式為劃撥，就形成了集體劃撥土地使用權(quán)。

1.3.2集體劃撥使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前置程序。按照目前的法律制度提供的途徑，并且這樣的途徑在可實施情況下，先將集體土地征收為國家所有，再按照國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓的法律程序進行轉(zhuǎn)讓，從而間接實現(xiàn)集體劃撥使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。這里的轉(zhuǎn)讓實質(zhì)含義只能是前一主體讓出土地使用權(quán)，后一主體得到使用權(quán)，但前者讓出的土地使用權(quán)與后者得到的使用權(quán)在性質(zhì)和類型上迥乎不同，有時還可能附帶性出現(xiàn)用途的變更。此過程中，涉及的民事主體有轉(zhuǎn)讓方、受讓方、集體土地所有者、出讓方，另外還有實施審批行為的行政主體。這里所要提及的是轉(zhuǎn)讓前置程序的例外，就是當時受讓方是符合使用集體土地使用權(quán)的主體時，實質(zhì)上就成了純粹地面上建筑物、構(gòu)筑外等的轉(zhuǎn)讓，集體使用權(quán)的被所有者重新予以了相應(yīng)的配置，只須轉(zhuǎn)讓方、受讓方、所有者三方依法合意即可，在受到申請時，法定的行政主體予以備案，而沒有審批的必要。

1.3.3集體土地所有權(quán)征為國有的方式。集體土地所有權(quán)征為國有，主要有強制性和非強制性兩種方式。征收是屬于強制性的方式，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。同時根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》，違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國家建設(shè)征用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執(zhí)行，以及如此等有關(guān)條款，可以認定征收土地具有強制性；征購屬于非強制方式，但法律對征購的概念與實際應(yīng)用鮮有提及，筆者認為，非直接公共利益的需要或非公共利益的需要，將集體所有的土地征為國有的，屬于土地征購行為，屬于較為平等的民事主體關(guān)系行為。

二、對應(yīng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序的計稅依據(jù)

2.1國有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的計稅依據(jù)。

根據(jù)《契稅暫行條例》、《契稅暫行條例實施細則》及財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于契稅征收中幾個問題的批復(fù)》[財稅[1998]96號]規(guī)定，土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)是成交價格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍。土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價格全額加行政事業(yè)性收費計算繳納契稅。所以國有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，稅收機關(guān)和作為協(xié)助執(zhí)行機關(guān)的國土資源管理部門或出讓人要求土地受讓人提供稅收價值構(gòu)成依據(jù)時，主要應(yīng)當包括出讓金收據(jù)、轉(zhuǎn)讓前的納稅收據(jù)以及其他一切行政事業(yè)性收據(jù)。在轉(zhuǎn)讓時，沒有成交價格或成交價格明顯偏低，則應(yīng)根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》【財稅[2004]134號】的要求，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定：1、評估價格：由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認的價格。2、土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。當然第二種情況需要稅政機關(guān)專業(yè)人員熟練完成基準地價在具體宗地條件下的價值轉(zhuǎn)換工作，否則，會因忽視容積率、時點、宗地個別條件等引起的價值差異而導(dǎo)致稅負的不公平。

2.2劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的計稅依據(jù)。

根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》【財稅[2004]134號】，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應(yīng)補繳的土地出讓金和其他出讓費用。已購公有住房經(jīng)補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。

所以國有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，其劃撥價格在轉(zhuǎn)讓方、受讓方之間轉(zhuǎn)移，其交易價格是計稅的價值依據(jù)；但同時出讓手續(xù)時發(fā)生了出讓人與受讓人之間的交易行為，計稅依據(jù)是應(yīng)補繳的土地出讓金加其他出讓費用。因此在直接出讓土地使用權(quán)給受讓方的情況下，受讓實際納稅的計稅依據(jù)依然是全部土地價值。如果直接出讓給轉(zhuǎn)讓方，此時，還沒發(fā)生劃撥土地使用權(quán)價格的交易，轉(zhuǎn)讓的納稅依據(jù)是應(yīng)補繳的土地出讓金加其他出讓費用。直接補辦出讓手續(xù)給轉(zhuǎn)讓方還是受讓方，納稅程序是有所差別的。

2.3集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的計稅依據(jù)。

集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有兩種情形，一是不符合使用集體土地的受讓者，按照征地前置程序?qū)崿F(xiàn)轉(zhuǎn)讓、受讓行為的，按照上述出讓和轉(zhuǎn)讓程序計算計稅依據(jù)，二是符合使用集體的受讓者，按照集體土地使用權(quán)依法另行配置的程序，實現(xiàn)“轉(zhuǎn)讓、受讓”行為，這個程序中，因為是非交易行為，依法不屬于征稅范疇，交易者所以繳納的只是房屋建筑物、構(gòu)筑物、附著物等的契約稅。

三、結(jié)論。

在現(xiàn)行土地產(chǎn)權(quán)制度下，涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律、法規(guī)、規(guī)章眾多，法律體系復(fù)雜，形成了不同土地使用權(quán)權(quán)性質(zhì)、類型，其轉(zhuǎn)讓所以適用的法律、法規(guī)和程序比較專業(yè)化，國土資源管理部門必須率先熟練掌握，才能很好的協(xié)助稅政機關(guān)正確征稅；稅政機關(guān)只有根據(jù)國土資源管理方面的法律、法規(guī)并結(jié)合稅收的方面法律、法規(guī)、規(guī)章、以及規(guī)范性文件配套適用，才能很好地把握不同的土地使用權(quán)流程的環(huán)節(jié)、弄清交易過程環(huán)節(jié)的計稅依據(jù)所包含的價值內(nèi)涵，才能做到納稅與否正確、納稅依據(jù)客觀，體現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅負上的社會公平。

參考文獻

 [1]崔建遠. 中國房地產(chǎn)法律研究[M]. 北京：中國法制出版社，1995  [2]王衛(wèi)國，王廣華. 中國土地權(quán)利的法制建設(shè)[M]. 北京：中國政法大學(xué)出版社，2002

 [3]羅楊東. 劃撥土地使用權(quán)有關(guān)法律問題研究[J]. 新時代論壇，2003(4)

 [4]于東，張繼安. 淺議劃撥土地的收益征收[J]. 北京房地產(chǎn)，2005(6)

 [5] (美)雷利?巴洛維. 土地經(jīng)濟學(xué)[M]. 谷樹忠譯. 北京：農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社，1989

 [6]王. 城市土地市場供應(yīng)法律問題[M]. 北京：法律出版社，2005

第2篇：集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文

一、產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)是規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)

集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是圍繞集體土地產(chǎn)權(quán)這個核心內(nèi)容展開的。土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰、權(quán)能明確是集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有序進行的前提條件。

綜觀我國國有土地使用制度改革，始終是圍繞土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)進行的。我國1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。在法律上明確了土地所有權(quán)的國家所有制和集體所有制，同時規(guī)定“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。此后，隨著中國經(jīng)濟體制的改革，土地的經(jīng)濟價值得到重新認識。在市場機制的作用下，土地使用者迫切需要更多的權(quán)利以促進土地的流動，對此，1988年《憲法》確定了：“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，使土地使用權(quán)和所有權(quán)分離，明確了可交易的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容。1990年5月19日國務(wù)院頒布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，規(guī)定“依法取得的城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，合法權(quán)益受國家法律保護?！边M一步明確了土地使用權(quán)是一項獨立的經(jīng)濟權(quán)利。新《土地管理法》又明確了國務(wù)院是國有土地的代表。

從我國國有土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)過程中可以看到，它是對土地產(chǎn)權(quán)邊界的劃分，是對土地產(chǎn)權(quán)權(quán)束中不同權(quán)利的重新界定的過程。土地產(chǎn)權(quán)制度的不斷完善是土地使用制度改革的前提，是土地市場健康發(fā)育的基礎(chǔ)，而土地市場的不斷發(fā)展反過來又促進土地產(chǎn)權(quán)制度的逐步建立和完善。

二、集體非農(nóng)建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)管理現(xiàn)狀和存在問題

我國有關(guān)集體土地權(quán)利的規(guī)定，也散見于不同的法律法規(guī)和政策性文件中?，F(xiàn)行《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定：“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有”?！锻恋毓芾矸ā返?0條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理”，對集體土地所有權(quán)主體作了規(guī)定。該法第11條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)”，第43條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地除外”，第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地，不予批準”。第63條明確“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”等等，對集體土地所有權(quán)及其派生出來的集體土地使用權(quán)和他項權(quán)利作出了一些規(guī)定。但這些規(guī)定對于集體土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的明確界定，仍有相當?shù)碾y度，特別在實際操作中，各項權(quán)能難以界定，以至出現(xiàn)了對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)難以規(guī)范的具體問題。

（一）集體土地所有權(quán)主體的模糊問題

雖然法律規(guī)定了集體土地所有權(quán)的主體是村農(nóng)民集體、村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體，3個主體所有的土地可以由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會、村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織“經(jīng)營、管理”，但由于農(nóng)民集體與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的內(nèi)涵不清，土地所有權(quán)和經(jīng)營、管理權(quán)的界定不力，在實際工作中集體土地所有權(quán)主體很難確定，加之常常以行政權(quán)代替土地資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，帶來集體土地流轉(zhuǎn)過程中各主體的土地產(chǎn)權(quán)“邊界糾紛”。

（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)主體的特定性問題

集體所有的土地，目前一般只能由本集體及其所屬成員享有建設(shè)用地使用權(quán)，而不允許其他單位、個人擁有，除了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)，經(jīng)過批準，使人股、聯(lián)營企業(yè)獲得集體土地使用權(quán)。還有因企業(yè)破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移而取得以外。但目前對具體形式、轉(zhuǎn)移的接受主體以及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整等尚無具體規(guī)定。

（三）集體土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能不清問題

根據(jù)《民法通則》“財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！钡珜w土地所有權(quán)來講，并不是通常意義的完全物權(quán)或充分物權(quán)，《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地除外”。對農(nóng)民集體土地所有權(quán)的權(quán)能作了限制，其土地產(chǎn)權(quán)具有一定的不完整性。而對集體建設(shè)用地使用權(quán)來講，權(quán)利主體也并不具備完整的處分權(quán)、收益權(quán)，與國有土地使用權(quán)相比，其產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)也受到很多限制，明顯處于不平等地位。這不完整和不平等某種程度上導(dǎo)致了大量集體建設(shè)用地的私下流轉(zhuǎn)，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部，在利益機制的驅(qū)使下，致使不同主體以各種形式參與集體建設(shè)用地在隱形市場流轉(zhuǎn)。

（四）集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押問題

《擔保法》明確規(guī)定：“抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押，”“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押?！薄案亍⒄?、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。”房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)在抵押上的錯位，使得農(nóng)民利用農(nóng)村房地產(chǎn)進行融資的愿望難以實現(xiàn)。如何尋找突破，為農(nóng)民發(fā)展效益農(nóng)業(yè)，提前實現(xiàn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村現(xiàn)代化服務(wù)，有待研究和規(guī)范。

三、加強土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)，規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)

為切實保障農(nóng)民合法權(quán)益，促進土地資源的集約、高效、合理利用，加快農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，需要我們以現(xiàn)有法律法規(guī)為基礎(chǔ)，按照江總書記“創(chuàng)新、創(chuàng)新、再創(chuàng)新”的要求，探索集體土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)，研究集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題，以構(gòu)筑與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的農(nóng)村財產(chǎn)制度。

（一）進一步明確集體土地所有權(quán)主體

依法合理界定集體土地所有權(quán)主體，是規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。

確定集體土地所有權(quán)主體應(yīng)以現(xiàn)有法律為基礎(chǔ)，從農(nóng)村實際出發(fā)，在穩(wěn)定農(nóng)村大局的前提下，進一步明確集體土地所有權(quán)主體。一是已屬于村農(nóng)民集體所有的土地，包括已打破村民小組界限和雖未打破村民小組界限但已由村農(nóng)民集體實際使用的土地，宜承認現(xiàn)狀，明確為村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營、管理。二是已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)依法確認為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理；沒有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟組織的，可由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府代為經(jīng)營、管理。三是村內(nèi)有兩個以上的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民小組，各集體經(jīng)濟組織或村民小組之間仍然保持著過去生產(chǎn)隊時期的土地權(quán)屬界線，并在各自的范圍內(nèi)具有占有、使用、收益、處分的權(quán)利的，應(yīng)確認各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民小組為相應(yīng)的集體土地所有權(quán)主體。如村民小組在組織形式上已不健全，可以由村委會監(jiān)管，實行“組有村管”。

（二）合理界定集體非農(nóng)建設(shè)用地的權(quán)能

在明確集體土地所有權(quán)主體的前提下，實現(xiàn)集體土地使用權(quán)和所有權(quán)分離。明晰集體建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)能，是實現(xiàn)集體非農(nóng)建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)的前提。

集體非農(nóng)建設(shè)用地主要包括鄉(xiāng)村企事業(yè)用地和宅基地。目前鄉(xiāng)村企事業(yè)用地的土地使用權(quán)主要通過批準撥用、入股、聯(lián)營等方式取得，還有因兼并、破產(chǎn)等情形轉(zhuǎn)移取得；農(nóng)村宅基地土地使用權(quán)通常是本集體經(jīng)濟組織成員在規(guī)定的使用面積范圍內(nèi)通過合法審批程序經(jīng)批準后劃撥使用或通過繼承等取得。隨著農(nóng)村社會經(jīng)濟的發(fā)展，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，客觀上要求對集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)權(quán)能進行重新設(shè)定，在強化土地利用規(guī)劃控制的前提下，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)依法有償流轉(zhuǎn)，以實現(xiàn)集體土地財產(chǎn)權(quán)利。一是從集體土地所有權(quán)上直接派生的集體土地使用權(quán)可比照國有土地使用權(quán)，可通過出讓、租賃、作價出資或入股等方式取得；二是依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人，在土地使用年期內(nèi)，可將集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，對批準撥用的集體土地使用權(quán)制定出相應(yīng)的流轉(zhuǎn)管理辦法。從而，賦予集體土地產(chǎn)權(quán)更為豐富的內(nèi)容。所以，應(yīng)盡早出臺相關(guān)法律、法規(guī)，以盡快完善集體土地產(chǎn)權(quán)制度。

（三）加強土地登記工作，明晰土地產(chǎn)權(quán)

明晰土地產(chǎn)權(quán)是入市的前提。為規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，應(yīng)加強土地登記工作，依法確定集體土地的權(quán)屬范圍，明晰土地產(chǎn)權(quán)主體，保障交易的安全性。在具體登記過程中，一要加強土地登記的規(guī)范化建設(shè)，特別是對“一戶多宅”和超過法定面積的處理上，要依法進行，保持集體建設(shè)用地使用權(quán)在不同主體間的公平和公正。二要強化集體土地變更登記工作，依法改變土地權(quán)屬或土地用途的，應(yīng)及時憑有關(guān)批準文件及有關(guān)申請資料，辦理集體土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，以加強對集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的檢查監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和制止違法行為，切實保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，保證地籍資料的現(xiàn)勢性，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。

第3篇：集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；土地產(chǎn)權(quán)；土地開發(fā)利用；土地收益。

“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)，由集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人購買，沒有取得合法產(chǎn)權(quán)證的房屋。“小產(chǎn)權(quán)房”是我國“二元化”土地所有制框架下的特有現(xiàn)象，折射出我國在土地法律制度、房地產(chǎn)市場調(diào)控、住房保障制度、農(nóng)民利益保護等各方面存在的問題。

一、“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的背景。

“小產(chǎn)權(quán)房”是近年來出現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場的民間約定俗成的一個新概念。自 1998 年房改以來，城市房價逐年高漲，公眾開始轉(zhuǎn)向價格低廉的“小產(chǎn)權(quán)房”，即使在法律和相關(guān)政府部門明令禁止的情況下，“小產(chǎn)權(quán)房”市場仍舊購銷兩旺，成為我國重要的房產(chǎn)權(quán)利類型之一。目前“小產(chǎn)權(quán)房”已成為城鎮(zhèn)居民住房需求的重要房源。

“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象的深層原因在于：包括土地產(chǎn)權(quán)界定二元化制度、差別性的土地流轉(zhuǎn)、開發(fā)利用、土地利益分配制度等在內(nèi)的我國土地法律制度本身的缺陷。

二、土地初始產(chǎn)權(quán)界定問題。

“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的根源在于，以《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》為軸心的土地法律制度體系建立了土地所有權(quán)、使用權(quán)流轉(zhuǎn)的二元結(jié)構(gòu)，并由此引起國有土地和集體土地在流轉(zhuǎn)制度、土地開發(fā)利用、征收和管理上的差別待遇。

1. 我國土地法律制度的產(chǎn)權(quán)界定現(xiàn)狀———土地權(quán)利二元化。我國《憲法》確立了我國土地所有權(quán)的二元結(jié)構(gòu)制度。

我國的土地所有權(quán)包括國家所有和集體所有，不存在私人產(chǎn)權(quán)。國家和集體成為兩個互相獨立且平等的所有權(quán)主體，國家對土地實行征收征用僅限于“公共利益”的需要。由于我國的社會主義性質(zhì)，因此土地所有權(quán)不論是國家所有還是集體所有都不能夠流通轉(zhuǎn)讓。對土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，我國經(jīng)歷了從最初的完全禁止到逐漸放開的過程。1988 年的《憲法》修正案規(guī)定了土地使用權(quán)可依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓，由此通過憲法形式確立了我國土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。但目前我國開放土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)僅限于國有土地，集體土地的土地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)一直被禁止。在建設(shè)用地使用權(quán)方面，《土地管理法》的規(guī)定實際上剝奪了集體土地使用權(quán)做為建設(shè)用地方面流轉(zhuǎn)的可能性。集體土地使用權(quán)要投入建設(shè)，唯一的途徑是通過國家征收，轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾笤賹嵭型恋厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)。集體土地使用權(quán)另一種類型是宅基地使用權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定了宅基地使用權(quán)人對宅基地享有占有和使用的權(quán)利，但對其轉(zhuǎn)讓《物權(quán)法》沒有具體規(guī)定，只原則性地規(guī)定根據(jù)其它相關(guān)法律處理。

2. 兩類土地產(chǎn)權(quán)對比———集體土地所有權(quán)權(quán)能不完整、產(chǎn)權(quán)主體不明。從我國土地法律制度中土地產(chǎn)權(quán)規(guī)定來看，相比國有土地，集體土地產(chǎn)權(quán)是一個權(quán)能并不完整的所有權(quán)。集體土地產(chǎn)權(quán)包括土地所有權(quán)和使用權(quán)，但這是與集體經(jīng)濟組織成員身份緊密相聯(lián)的，其轉(zhuǎn)讓也受到法律的嚴格限制，甚至在實踐中幾乎被禁止。集體土地與國有土地在所有權(quán)能上存在差別，其所有權(quán)權(quán)能不完整，實際上無法充分實現(xiàn)財產(chǎn)權(quán)。此外，我國集體土地產(chǎn)權(quán)還存在產(chǎn)權(quán)主體不清的缺陷。雖然《憲法》規(guī)定了集體土地產(chǎn)權(quán)屬集體所有，但具體主體仍指代不明。對比國有土地所有權(quán)歸屬國家，政府相關(guān)部門代表國家行使權(quán)力，權(quán)力主體非常明確。《土地管理法》雖規(guī)定集體土地由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營、管理，但規(guī)定過于原則、籠統(tǒng)，權(quán)力主體也含混不清，導(dǎo)致集體土地在實際管理中混亂不堪。在存在交易成本的情況下，不同的產(chǎn)權(quán)界定將導(dǎo)致不同的資源配置，好的產(chǎn)權(quán)界定會大大提高資源配置效率。若維持一種制度的費用相對高昂，改變制度的費用相對下降時，就可能誘發(fā)制度變遷，使產(chǎn)權(quán)得到更好地配置。現(xiàn)行土地產(chǎn)權(quán)二元化配置，使土地權(quán)益配置過于傾向政府而存在不公。“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象背后的土地繞過國家征收而自主供給進入市場就是這種制度變遷的產(chǎn)物。

三、土地開發(fā)利用的制度問題。

根據(jù)現(xiàn)行土地法律制度的規(guī)定，政府依據(jù)其公共行政管理權(quán)力行使的合法性，壟斷了土地使用權(quán)買賣一級市場。農(nóng)村集體所有土地只有由政府先將其征用，轉(zhuǎn)為國有土地，才能由開發(fā)商以拍賣方式獲得土地的開發(fā)權(quán)，這中間的差價構(gòu)成了政府土地出讓金的凈收入。政府一方面是集體土地征收、征用轉(zhuǎn)為國有土地的唯一合法主體，另一方面，政府又是面向開發(fā)商的土地使用權(quán)唯一供給者。這一方面導(dǎo)致了政府土地拍賣價格高拉動房價上漲，另一方面也限制了農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)，使農(nóng)民只能從土地中獲得遠低于其市場經(jīng)濟價值的土地征收補償金。這樣的土地開發(fā)利用制度安排明顯和市場化運作相沖突。

四、土地出讓收入管理的制度問題。

1. 土地出讓收入分配失衡。土地是城市化進程中經(jīng)濟運行的載體。城市土地的形成是通過政府不斷征用農(nóng)村集體土地，并轉(zhuǎn)化成國有土地而來的。在這個過程中，土地征用補償與土地出讓收入之間的巨大差價絕大部分被政府和開發(fā)商獲取，農(nóng)民只得到微乎其微的部分。根據(jù)我國研中心課題組的調(diào)查，在目前房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地增值部分的收益分配只有 20%到 30%留在鄉(xiāng)以下，其中，農(nóng)民的補償款僅占 5%到 10%；地方政府拿走土地增值的 20%到 30%；開發(fā)商則拿走土地增值收益的 40%到 50%。在現(xiàn)行的土地法律制度下，土地利益分配過分傾向于開發(fā)商和政府。這種巨大的利益分配不公也正是引發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”的社會經(jīng)濟因素。

2. 土地出讓收入監(jiān)督管理不力。土地出讓收入的監(jiān)督管理不完善，實際上也為地方政府追逐土地利益最大化提供了負面激勵。長期以來，依據(jù)我國財政管理制度，地方政府的土地出讓金收入屬于預(yù)算外收入，缺乏監(jiān)管。地方政府在如何運用這筆資金上就有很大的自主權(quán)。同時，我國土地出讓收入的監(jiān)督管理制度不夠完善，在約束這筆收入時沒有發(fā)揮出應(yīng)有的作用，反而產(chǎn)生了負激勵效果，促使地方政府盲目追逐土地收入最大化。

五、完善土地出讓的改革路徑。

1. 完善集體土地產(chǎn)權(quán)并規(guī)范流轉(zhuǎn)。集體所有土地應(yīng)該與國有土地享有平等權(quán)利。從產(chǎn)權(quán)界定這方面來說，“小產(chǎn)權(quán)房”問題的治本之策在于改革我國的土地二元化體制，明晰集體土地的產(chǎn)權(quán)界定，完善其產(chǎn)權(quán)權(quán)能、產(chǎn)權(quán)運作、土地流轉(zhuǎn)等法律制度，使集體土地有合法合規(guī)的正常進入市場流轉(zhuǎn)的渠道，充分參與到市場競爭中。相應(yīng)的改革措施應(yīng)包括：修改《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律中限制集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，明確規(guī)定集體土地所有權(quán)權(quán)能、所有權(quán)主體和行使代表、程序等；參照已有的國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)規(guī)定及各地的實踐經(jīng)驗，制定相應(yīng)的集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定；嚴格規(guī)范集體土地流轉(zhuǎn)等。

2. 土地開發(fā)利用制度的合理改進。首先是集體土地征收權(quán)限的限制。依據(jù)現(xiàn)行法律或相關(guān)法理，土地征收的初衷應(yīng)是且只能是為了“公共利益”，這是征收的前提和衡量征收行為合法與否的標準。目前“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象中出現(xiàn)的政府過于泛濫地征收土地現(xiàn)象，很大部分在于我國目前法律制度并沒有對“公共利益”明確界定。因此，科學(xué)準確地界定公共利益范疇和政府土地征收的范圍，嚴格限制政府土地征收權(quán)限，是我國土地法律制度需要完善的重要方面。其次是土地使用權(quán)出讓權(quán)力的合理配置?，F(xiàn)行法律規(guī)定政府代表國家壟斷經(jīng)營土地使用權(quán)出讓，這是符合我國目前的社會現(xiàn)實情況的。

問題是政府土地使用權(quán)出讓行為缺乏監(jiān)督和規(guī)范，導(dǎo)致其中隨意性過強、違法現(xiàn)象多和土地管理混亂的后果。改進的途徑還是在于有效規(guī)范政府土地出讓行為，強化土地規(guī)劃約束和用途管制。各級地方政府要提前制定詳細、科學(xué)的土地利用規(guī)劃，土地出讓必須嚴格按照規(guī)劃的數(shù)量、用途等來執(zhí)行，土地利用規(guī)劃的變更要依據(jù)法定程序執(zhí)行。此外，對每年政府出讓土地使用權(quán)的規(guī)模要有嚴格的控制。

3. 土地出讓收入分配與監(jiān)督制度改革。我國目前土地出讓收入絕大部分流向政府和開發(fā)商，這種利益分配機制是失衡且違背公平正義的。土地法律制度改革需要逐漸將這種不公平分配向合理利益分配機制轉(zhuǎn)變。就土地利益主體而言，中央政府、地方政府、村集體和農(nóng)民，就形成了不同的利益分化格局，顯著影響著土地利益分配制度改革的走向。對于國有土地的出讓收益，應(yīng)調(diào)整中央與地方土地收益分配，由目前土地出讓收入全額進入地方財政，改革為中央集中部分土地收入，專款專用，由中央財政專項用于地方市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；對于集體土地的出讓收益，應(yīng)制定集體土地收益分配辦法，規(guī)范集體土地收益的分配及使用。集體土地出讓收益應(yīng)用來進行農(nóng)村建設(shè)，保護農(nóng)民利益。此外，在土地出讓收益的監(jiān)管方面，應(yīng)建立土地收入的專項監(jiān)督制度，同時財政、審計部門要及時對土地出讓進行監(jiān)督管理，防范漏洞。

參考文獻：

[1] 王利明。物權(quán)法論。中國政法大學(xué)出版社，1998.

第4篇：集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文

關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn)；農(nóng)業(yè)；建議

中圖分類號：F321　文獻標識碼：A　doi：10.3969／jissn.1672-3309(x).2010.08.22

文章編號：1672―3309(2010)08―62―02

土地作為農(nóng)業(yè)發(fā)展的生產(chǎn)要素，既是資源也是資產(chǎn)，具有商品性，土地使用權(quán)流動成為必然。土地使用權(quán)只有流動起米才能實現(xiàn)最優(yōu)配置，只有進入市場才能產(chǎn)生交換價值。長期以米，我國的農(nóng)村土地，除由法律規(guī)定屬于同家所有的以外，都屬于農(nóng)村集體所有。改革開放以米，農(nóng)村集體土地使用權(quán)進入市場流轉(zhuǎn)后，在社會經(jīng)濟活動中發(fā)揮了巨大作用，但隨之也產(chǎn)生了一些矛盾與問題。如何建立和完善農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，成為當前需要從法律、政策和制度上加以研究、探討的問題。

一、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要內(nèi)涵與意義

農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，是指土地經(jīng)營權(quán)人在土地承包經(jīng)營期限內(nèi)依照約定或法律規(guī)定將部分或全部土地經(jīng)營權(quán)有償或無償轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓給他人行使的權(quán)利。

農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重要意義主要體現(xiàn)在兩方面。首先是市場經(jīng)濟發(fā)展和社會發(fā)展的需求，是土地資源的合理配置與潛在價值的具體體現(xiàn)。其次，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)將促進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平，降低生產(chǎn)成木。實行農(nóng)村集體土地使川權(quán)流轉(zhuǎn)，農(nóng)民在自愿的前提下，根據(jù)自身具體情況和利益，將土地轉(zhuǎn)社、轉(zhuǎn)租出去，使土地的適度集中和規(guī)模經(jīng)營得以實現(xiàn)。部分農(nóng)戶可以從事第二、三產(chǎn)業(yè)，有能力大面積經(jīng)營土地的農(nóng)戶可以規(guī)?；?jīng)營，有利于土地的優(yōu)化配置，提高農(nóng)戶對土地投資的積極性，進而形成土地收益效應(yīng)。

二、集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的問題

1、所有權(quán)的界定不明晰。法律規(guī)定，集體所有制的土地所有權(quán)歸農(nóng)村集體所有，承包經(jīng)營權(quán)歸農(nóng)民家庭所有，但在土地承包經(jīng)營過程中，土地承包要靠承包合同來約定，因此具有不確定性。農(nóng)村集體土地歸集體所有，“集體”也并未明確是哪一級組織，概念模糊，致使鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村民委員會之問會同時擁有一塊土地的所有權(quán)。這種土地產(chǎn)權(quán)邊界不清的現(xiàn)象，無法避免經(jīng)濟當事人之問的侵權(quán)行為，對土地使川權(quán)流轉(zhuǎn)形成制約。

2、土地承包經(jīng)營權(quán)的弱勢地位?，F(xiàn)行農(nóng)村集體所有制已在事實上演變?yōu)閺?fù)合產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，中央和地方政府及其下屬機構(gòu)往往憑借其擁有的部分所有權(quán)，過多干預(yù)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，而農(nóng)村集體土地所有權(quán)人在與政府的博弈中無疑處于弱勢群體地位。國家控制土地所有權(quán)交易，但由于現(xiàn)階段國家征用土地行為并不規(guī)范，導(dǎo)致土地交易價格參照標準偏低，土地征用經(jīng)濟補償也偏低，農(nóng)民的利益時常會受到侵害。

3、缺乏有效的土地流轉(zhuǎn)機制。集體土地特別是生產(chǎn)經(jīng)營性用地供地的渠道多、雜、亂且無序，政府宏觀調(diào)控土地市場的能力被削弱，農(nóng)村中很多農(nóng)地轉(zhuǎn)讓合同仍采用口頭協(xié)議方式，缺乏書面證據(jù)，在涉及法律問題時交易雙方當事人易發(fā)生爭議。土地行政主管部門對流轉(zhuǎn)缺乏有效的管理，無法提供便捷的服務(wù)。

4、非農(nóng)建設(shè)用地使用和管理混亂。目前在我同農(nóng)村中，亂占耕地、超標占地的現(xiàn)象十分普遍，隱形市場活躍，違法用地現(xiàn)象屢禁不止。土地行政主管部門對集體土地使朋缺乏有效管理和規(guī)范，致使許多地方山現(xiàn)了“空心村”，土地浪費現(xiàn)象嚴重。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配混亂。在集體建設(shè)用地中同家利益未得到體現(xiàn)，土地所有權(quán)“集體”與農(nóng)戶個人間利益分配不清，土地糾紛不斷。

三、建立健全農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度的思考與建議

(一)加快建立健全集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場價格和約束機制

首先要建立科學(xué)的價格機制。土地產(chǎn)權(quán)的明晰和價格的確定，是集體土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵所在。要實行公平地價制度，運剛科學(xué)的方法確定與國有土地使用權(quán)價格相協(xié)調(diào)的集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的基準地價，由國土資源管理部門定期公布。委托有資質(zhì)的土地評估單位評估地價后，經(jīng)主管單位審定后方可實施。其次要建立健全約束機制。建立健全產(chǎn)權(quán)約束、稅收約束、金融約束、內(nèi)部責(zé)任約束等機制，合理分配土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的收益，以保護交易當事人的權(quán)利和利益。土地交易逐步貨幣化、契約化、公開化，促進集體土地使用權(quán)交易公開透明。

(二)強化政府的管理職能

第一，規(guī)范土地征用行為。國家按照土地的總體規(guī)劃，對土地用途、使用條件、利益分配進行具體規(guī)定，確定土地流轉(zhuǎn)范圍，建立健全土地流轉(zhuǎn)機制，保證土地資源合理利片J，合理開發(fā)，促進社會經(jīng)濟發(fā)展。對荒蕪、棄耕、擅自改變土地使用范圍的行為，加大懲治力度，維護土地合理利用。第二，加強宏觀調(diào)控力度。做好土地產(chǎn)權(quán)界定、登記、調(diào)查、變更等基礎(chǔ)工作。第三。建立土地規(guī)劃體系。要制定村、鎮(zhèn)土地利用的總體規(guī)劃，合理安排各類用地。第四，加強法律法規(guī)建設(shè)。通過立法明確土地交易方的主體地位，并明確農(nóng)民與國家之間的關(guān)系。

(三)建立完善的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場。為土地流轉(zhuǎn)提供平臺

建立完善的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場，首先要加強市場中介組織的建設(shè)。在有條件的地區(qū)?？梢砸劳朽l(xiāng)(鎮(zhèn))村民委員會兩級組織，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中介組織，集信息收集、信息、咨詢、委托租賃等功能，為土地流轉(zhuǎn)提供服務(wù)，減少土地撂荒。充分利用發(fā)達的現(xiàn)代傳媒。通過網(wǎng)絡(luò)、廣播、電視等媒體土地流轉(zhuǎn)供求信息，使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)向社會化、專業(yè)化方向發(fā)展。其次。拓展農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場范圍，使土地的使用權(quán)向生產(chǎn)效率高的農(nóng)戶流動，實現(xiàn)土地資源配置最優(yōu)化。

(四)做好集體土地產(chǎn)權(quán)管理工作

健全土地登記制度。明確土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移要經(jīng)國土部門登記確認后才具有法律效力，保護土地交易各方權(quán)利在交易中不受侵犯。加強土地用途管制，確定土地使用用途及具體數(shù)量，防止土地轉(zhuǎn)讓中給他人或社會帶來不利影響。建立完善的中介體系，包括咨詢、地價評估、、仲裁等服務(wù)機構(gòu)，開展農(nóng)地保險、農(nóng)地信托、農(nóng)地證券、農(nóng)地抵押等工作。

(五)加強監(jiān)督，嚴格管理利益分配

土地的收益包括承包土地直接經(jīng)營的收益，也包括土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的收益。集體建設(shè)用地首次流轉(zhuǎn)中的土地收益應(yīng)由土地所有者和國家分享。集體建設(shè)州地是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的財產(chǎn)，流轉(zhuǎn)中的絕大部分土地收益應(yīng)歸集體土地所有者，國家分享集體土地收益不超過20％的比例。集體建設(shè)用地再流轉(zhuǎn)中的土地收益應(yīng)歸土地使用者，有增值收益的，應(yīng)按合同約定與土地所有者分享。監(jiān)察、國土、財政等相關(guān)權(quán)力部門，應(yīng)按各自的權(quán)力責(zé)任加強管理和監(jiān)督。防止腐敗，維護農(nóng)民的切身利益。

(六)加大農(nóng)村集體建設(shè)用地審批力度

第5篇：集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文

關(guān)鍵詞：城中村；土地所有權(quán)；土地使用權(quán)；征用

中圖分類號：F293.2　文獻標識碼：A　文章編號：1672-3198(2009)12-0256-02

1　城市化“城中村”現(xiàn)狀及形成原因

所謂“城中村”，是指在城市高速發(fā)展的進程中，由于農(nóng)村土地全部被征用，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺?，仍居住在由原村改造而演變成的居民區(qū)，或是指在農(nóng)村村落城市化進程中，由于農(nóng)村土地大部分被征用，失地農(nóng)民保障措施滯后于時展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外的失地農(nóng)民仍在原村居住而形成的村落，亦稱為“都市里的村莊”。通常所說的“城中村”，僅指在經(jīng)濟快速發(fā)展、城市化不斷推進的過程中，位于城區(qū)邊緣農(nóng)村被劃入城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，在區(qū)域上已經(jīng)成為城市的一部分，但在土地權(quán)屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的村落。莆田市80年代城市面積為10平方公里。到了90年代中期為20平方公里。隨著莆田市行政區(qū)域調(diào)整，將原先莆田縣和兩個區(qū)重新調(diào)整為四個行政區(qū)。這一來城市面積擴大到90平方公里。(1)秀嶼區(qū)：將原先的秀嶼鎮(zhèn)三分之二的面積規(guī)劃為城市，約15平方公里；(2)涵江區(qū)：將原先的江口鎮(zhèn)、三江口鎮(zhèn)、梧塘鑲、涵東辦事處、涵西辦事處、白塘鎮(zhèn)、國歡鎮(zhèn)等部分或全部鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃為城市，將城區(qū)面積擴大到25平方公里；(3)城廂區(qū)：龍橋辦事處、鳳凰山辦事處、霞林辦事處、華亭鎮(zhèn)等部分或全部鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃為城市，將城區(qū)面積擴大到25平方公里；(4)荔城區(qū)：鎮(zhèn)海辦事處、拱辰辦事處、西天尾鎮(zhèn)、新度鎮(zhèn)，黃石鎮(zhèn)等部分或全部鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃為城市，將城區(qū)面積擴大到25平方公里。為了弘揚媽祖文化，2007年，莆田市召開“兩會”期間，以地方性法規(guī)形式確定建設(shè)媽祖城。媽祖城開發(fā)建設(shè)按近期、中期、遠期三個階段推進，近期(核心區(qū))5.68平方公里(三年內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建成并初具規(guī)模，五年基本建成)，中期16平方公里，遠期與湄港新城融為一體用地面積達到60平方公里。那么莆田市將越來越多農(nóng)村沒有改造直接成為“城中村”。

究其原因，從客觀上來說，是我國城市化進程的快速發(fā)展的結(jié)果，如莆田市行政區(qū)劃經(jīng)國務(wù)院批準重新劃分，撤消莆田縣成立荔城區(qū)、城廂區(qū)、涵江區(qū)和秀嶼區(qū)。城市建成區(qū)面積不斷擴大，需要通過征收周邊農(nóng)村的耕地獲得擴展的空間。土地被征用了，當?shù)氐霓r(nóng)民，卻仍然留在原居住地，并且保有一部分供他們建房居住的宅基地。一場“城市包圍農(nóng)村”的運動隨即發(fā)生了。村莊進入城市，形成了“城中村”。從主觀上來說，是我國城鄉(xiāng)二元管理體制及土地的二元所有制結(jié)構(gòu)所造成的，這也是深層次的制度原因。所謂城鄉(xiāng)二元管理體制，是指“城市”和“農(nóng)村”分屬不同的管理模式，二元所有制結(jié)構(gòu)是指城市的土地屬于國家所有，而農(nóng)村的土地屬于農(nóng)村集體所有的。土地的二元所有制結(jié)構(gòu)是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制結(jié)構(gòu)使得農(nóng)村村民可以低價甚至無償?shù)厝〉猛恋氐氖褂脵?quán)，集體將宅基地按戶劃撥，由各戶村民自行建設(shè)后租出獲得盡可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的結(jié)果致使“城中村”形成的進一步加劇。故而我國“城中村”的改造也應(yīng)從根本的土地制度及權(quán)利開始。

2　“城中村”土地權(quán)利現(xiàn)狀

“城中村”現(xiàn)狀的土地權(quán)利包括土地所有權(quán)狀態(tài)和土地使用權(quán)狀態(tài)兩者情形。

2.1　“城中村”土地所有權(quán)狀態(tài)失地農(nóng)民

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第2條規(guī)定；“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”即所謂的“土地的二元所有耐結(jié)構(gòu)”。土地所有權(quán)狀態(tài)依據(jù)《中華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外。屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進的過程中，位于城區(qū)邊緣而被劃人城區(qū)，成為城市的一部分，既有城市的一些習(xí)性，又擺脫不了農(nóng)村固有的特質(zhì)，是二者的混合體?！俺侵写濉蓖恋氐乃袡?quán)狀態(tài)大體可分為三類：(1)已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權(quán)，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過改造已融人城市之中，不再是“城中村”改造的對象。(2)正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權(quán)部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉(zhuǎn)為居民。(3)尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”?！俺侵写濉敝写嬖诘耐恋厮袡?quán)狀態(tài)即有國有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)兩類，兩種土地所有權(quán)從表象看，僅是所有權(quán)主體不同而已，但其實質(zhì)是不平等的，“城中村”土地所有權(quán)往往表現(xiàn)國家所有權(quán)借助“公共利益的需要”而不斷地擴大，“城中村”集體土地所有權(quán)逐漸縮小的趨勢；同時也表現(xiàn)集體土地所有者已經(jīng)看清國家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得商業(yè)上的利益，因此，農(nóng)村集體在土地所有權(quán)交易中開始嘗試用市場價格討價還價，甚至漫天要價，憑此來保留其土地所有權(quán)，村落在城市中得以延續(xù)。

2.2　“城中村”土地使用權(quán)狀態(tài)

土地使用權(quán)是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對土地享有占有、使用、收益與處分的權(quán)利，即依法取得利用土地的權(quán)限。由于兩種土地所有權(quán)存在本質(zhì)的差異，相應(yīng)其土地使用權(quán)也不完全一樣，國有土地使用權(quán)僅有一種形式，而集體土地使用權(quán)又可分為宅基地使用權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)與非農(nóng)用地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)雖在性質(zhì)上都有物權(quán)性質(zhì)，屬于他物權(quán)的范疇，但集體土地使用權(quán)比國有土地使用權(quán)具有更多的限制：(1)宅基地使用權(quán)依法不能轉(zhuǎn)讓、抵押；(2)只有依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村集體荒地的土地使用權(quán)和抵押鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)廠房等建筑物涉及所使用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)可以抵押；(3)集體土地使用權(quán)不能用于租賃；(4)集體土地使用權(quán)不能作價出資或入股。這些限制使得集體土地使用權(quán)在實質(zhì)上與國有土地使用權(quán)不平等，使集體土地使用權(quán)的功能上僅限于住宅、農(nóng)業(yè)用地。而在“城中村”區(qū)域里，這兩種土地使用權(quán)并存但在效能上差距很大，突出表現(xiàn)為土地使用權(quán)所產(chǎn)生的收益上，國有土地使用權(quán)人所獲得的利益遠大于集體土地使用權(quán)所獲得的利益。利益上的刺激與誘惑，使得集體土地使用權(quán)人不再安分于土地使用的各種規(guī)范之中，突破了原規(guī)則，尋找與國有土地使

用權(quán)對等的利益。這就必然出現(xiàn)了“城中村”現(xiàn)實存在的情形：(1)大量的違章違規(guī)建筑存在，而沒有任何規(guī)劃與建設(shè)部門的批準；(2)存在大量亂占、亂圈地現(xiàn)象；(3)非法租賃土地；(4)以土地入股開辦各種實業(yè)；(5)用集體土地抵押貸款；(6)用集體土地進行非法的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等。由于“城中村”集體土地的邊緣性、稀缺性、區(qū)位性、固定性，多樣性，復(fù)雜性以及相比較于國有土地使用權(quán)的低廉性，是它擁有旺盛的需求市場，土地使用權(quán)的差別使“城中村”得以客觀存在。

3　現(xiàn)階段“城中村”改造實踐中土地權(quán)利的處理

通過上述的分析可知，“城中村”是我國城市化進程中的必然產(chǎn)物，而它在現(xiàn)實中已發(fā)展成為我國城市發(fā)展的障礙。目前各地城市都在對其進行著相應(yīng)的改造，在改造的過程中，必須要面對形成“城中村”的根本原因，解決土地二元所有制問題，根除二者之間的差距，才能從根本上完成“城中村”的改造。在實踐中，針對土地權(quán)利這一根本問題，通過“土地集體所有轉(zhuǎn)為國家所有”的做法?！巴恋丶w所有轉(zhuǎn)為國家所有”這一行為具有以下特點：(1)土地所有者的主體發(fā)生了根本的變化。土地所有權(quán)主體由原來的農(nóng)村集體，包括鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組，全部變?yōu)閲遥?2)土地的性質(zhì)也發(fā)生了根本的變化。由原來的集體所有變?yōu)閲宜校?3)土地的權(quán)能也發(fā)生了根本的變化，原來集體土地使用權(quán)不能進行的抵押、租賃問題在土地的所有權(quán)轉(zhuǎn)變后得以解決。伴隨這一根本轉(zhuǎn)變的同時是農(nóng)民身份的改變，全部脫農(nóng)民戶籍而成為城市居民，一切納入城市化的管理，建筑要進行規(guī)劃，醫(yī)療、保險均按城市居民對待。

“土地集體所有轉(zhuǎn)為國家所有”的做法似乎從根本上已改造了“城中村”，解決了土地二元所有制的問題，成為一種可行的方案。透過實踐的背后，我們隱隱感到一種疑慮，這一合法行為的公平性明顯存在著質(zhì)疑：集體土地所有權(quán)變?yōu)閲型恋厮袡?quán)后，所有權(quán)人以其永久所有權(quán)換取了有期限的使用權(quán)，對于原集體土地所有人權(quán)而言，在與國家就土地所有權(quán)的交易中，付出的代價太大，交易成本過高，存在明顯的不公平，具有不可交易性。

4　“城中村”改造中土地權(quán)利解決的途徑

第6篇：集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文

集體土地使用權(quán)

有形市場流轉(zhuǎn)

合理規(guī)范流轉(zhuǎn)

在當前市場經(jīng)濟條件下，土地資源作為一種特殊商品，必然受到市場機制的調(diào)節(jié)，如城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)以有償使用的方式進入市場流轉(zhuǎn)后，在社會經(jīng)濟活動中發(fā)揮了巨大的作用。但作為與城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)并存的農(nóng)村集體土地使用權(quán)，其在使用制度上如何改革，進入市場流轉(zhuǎn)，是當前需要從法律上、政策和制度上加以研究、探討的問題。這個問題解決好了，對今后農(nóng)村經(jīng)濟乃至于整個市場經(jīng)濟都將產(chǎn)生深遠的影響。

一、現(xiàn)實中農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)已普遍存在

近幾年，隨著城鎮(zhèn)國有土地使用制度的改革、城市化進程的加快，農(nóng)村集體土地特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)價值和資產(chǎn)價值越來越顯現(xiàn)，交易活動越來越頻繁，具體表現(xiàn)在：

(1)

農(nóng)村集體組織以集體土地使用權(quán)作價入股、聯(lián)營的方式興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；

(2)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)間的兼并、合并、重組和股份制改革而發(fā)生使用權(quán)人變化；

(3)

因農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，致使農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；

(4)

近郊農(nóng)民的宅基地以出租、抵押、轉(zhuǎn)讓而使得使用權(quán)人發(fā)生變動。現(xiàn)實證明，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的這種轉(zhuǎn)移已普遍存在并且符合市場經(jīng)濟的客觀需要。

現(xiàn)行的土地法律和政策對于農(nóng)村集體土地使用制度特別是集體建設(shè)用地使用有較多限制，行政干預(yù)也多，但一味的禁止和限制而忽視客觀存在的實際要求，不但難收實效，也對市場經(jīng)濟的發(fā)展不利。在當前市場經(jīng)濟發(fā)展日趨成熟的條件下，正視農(nóng)民集體土地所有權(quán)，推行集體土地有償使用制度的改革，建立健全農(nóng)村集體土地使用權(quán)合理、規(guī)范的流轉(zhuǎn)途徑已迫在眉睫，需要在法律法規(guī)和政策制度方面予以創(chuàng)新。

二、集體土地使用權(quán)

“

流轉(zhuǎn)

”

中存在的問題

現(xiàn)行的法律制度在確定農(nóng)村集體土地所有權(quán)的權(quán)力內(nèi)容的行使上有明顯的不完全性。如在集體土地使用權(quán)方面，規(guī)定集體土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或農(nóng)民宅基地建設(shè)、光辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或者鄉(xiāng)

(

鎮(zhèn)

)

村公共設(shè)施、公益事業(yè)，而對能產(chǎn)生巨大經(jīng)濟效益的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，法律明令禁止。在對集體土地建設(shè)用地的使用上，《土地管理法》也做了如下規(guī)定：

“

農(nóng)村集體土地所有的土地使用權(quán)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形，致使土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移的除外。

”

造成實際操作性差。在收益權(quán)方面，由于集體土地不能直接參與市場經(jīng)營活動，如房地產(chǎn)開發(fā)，使得農(nóng)村集體組織喪失了這部分土地收益，農(nóng)村集體經(jīng)濟實力難以壯大。此外，由于國家征地的強制性，集體土地所有者在如何處分自己土地時缺乏地位。

高新區(qū)處于城市規(guī)劃區(qū)范圍，其外環(huán)生態(tài)圈以北區(qū)域處于城郊，具有良好的基礎(chǔ)設(shè)施和投資環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢，是高新區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主要分布區(qū)域，也是集體土地建設(shè)用地產(chǎn)生流轉(zhuǎn)的主要區(qū)域。分析高新區(qū)集體土地使用權(quán)

“

流轉(zhuǎn)

”

現(xiàn)狀，存在以下問題：第一、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，使用權(quán)

“

流轉(zhuǎn)

”

難以規(guī)范。表現(xiàn)為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，村民小組與村民委員會法律關(guān)系不明確，權(quán)力主體行使上較模糊；土地與地上建筑物分屬不同的主體，即農(nóng)民集體組織將土地租賃給企業(yè)使用，地面建筑物、構(gòu)筑物由企業(yè)自建或與本村集體組織聯(lián)合修建。這就造成在產(chǎn)權(quán)關(guān)系上由多個法人實體共有，一旦發(fā)生經(jīng)濟糾紛或因企業(yè)倒閉破產(chǎn)，各方利益難以得到保證。這也是農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)不能合理規(guī)范流轉(zhuǎn)的重要原因。第二、管理不到位，土地利用率低下。由于特殊的歷史原因，即高新區(qū)是在老區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)新區(qū)，所以對原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地難以從源頭上做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局。對新增的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地雖然明確規(guī)定到規(guī)劃的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)工業(yè)園中發(fā)展，但由于種種利益關(guān)系難以完全做到，致使違法占地行為履禁不止。第三、閑置土地處置難。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一旦經(jīng)營不善，停產(chǎn)倒閉后，因債權(quán)債務(wù)關(guān)系使本集體經(jīng)濟組織難以收回出租的土地，或收回后又難以及時出租等，造成建設(shè)用地閑置，存量土地不能有效利用。第四、城市化步伐加快，農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展受到制約。隨著高新區(qū)城市化進程的加快，致使規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展受到限制，被拆遷的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)難以新

“

占地

”

進行發(fā)展，造成農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)濟總量的減少。由于受到市場機制的調(diào)節(jié)和政府征地資金的限制，對農(nóng)民的就業(yè)安置以及對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的財產(chǎn)補償難以從根本上解決農(nóng)民失去土地后的經(jīng)濟來源和基本生活保障。

此外，由于現(xiàn)行法律對農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體的設(shè)定概念模糊，

“

農(nóng)民集體

”

沒有明確的法人代表，在行使具體權(quán)力時，作為所有權(quán)人的農(nóng)民集體的真實意愿難以得到真正體現(xiàn)，使一些村、組干部利用其地位，充當所有權(quán)代言人，為自己牟取利益。在收益分配上，由于沒有完善的制度，村務(wù)難以真正公開，一些村、組干部利用制度缺陷侵占了大多數(shù)農(nóng)民的利益。上述現(xiàn)象的存在已嚴重阻礙了農(nóng)村集體土地使用制度的深化改革。

三、對農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的思考

1

、在法律和制度方面進行創(chuàng)新。農(nóng)村集體土地所有權(quán)的不完全性從根本上講是國家意志在立法上的表現(xiàn)。它體現(xiàn)了國家對土地資源以及土地市場的壟斷。但壟斷是不宜于市場經(jīng)濟發(fā)展的。因此，在當前社會主義市場經(jīng)濟條件下，應(yīng)在法律上重新確立集體土地在各項權(quán)力上的內(nèi)容和賦予更完善權(quán)力行使能力，在倡導(dǎo)國家在土地市場占主導(dǎo)地位的同時，將集體土地使用權(quán)納入有形的土地市場。這些都有待于在法律規(guī)范、政策制度方面進行創(chuàng)新。

2

、科學(xué)的界定農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體，在此基礎(chǔ)上建立嚴謹?shù)慕M織結(jié)構(gòu)和明晰具體的產(chǎn)權(quán)形態(tài)、完善的收益分配制度，這是推行農(nóng)村集體土地

“

資產(chǎn)化、產(chǎn)業(yè)化

”

政策的前提，是農(nóng)村集體土地有償使用、合理流轉(zhuǎn)的前提。

3

、對農(nóng)村集體土地推行

“

資產(chǎn)化、產(chǎn)業(yè)化

”

制度，實行

“

公司化、企業(yè)化

”

管理模式。壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟實力，對集體土地實行資產(chǎn)化、企業(yè)化，有利于農(nóng)村經(jīng)濟的總體發(fā)展，有利于緩解因征地拆遷帶來的社會矛盾和社會問題，使農(nóng)民的現(xiàn)實利益和長遠利益有保障。從而，從根本上給農(nóng)村經(jīng)濟組織和廣大農(nóng)民相對穩(wěn)定的出路。

4

、在農(nóng)村集體土地使用權(quán)進入有形市場流轉(zhuǎn)的具體方式上可以借鑒和引用城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)有償使用的模式，即實行所有權(quán)與使用權(quán)分離，構(gòu)建農(nóng)村集體土地使用權(quán)有償、有限期、可抵押、可流動的法律制度和政策制度，并規(guī)范程序。

具體做法本人從以下幾個方面簡談：

(1)

根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，嚴格控制土地用途、用地規(guī)劃，并建立報批，逐項審查的

“

流轉(zhuǎn)

”

程序；

(2)

顯化集體土地資產(chǎn)價值，對加入

“

流轉(zhuǎn)

”

的特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體土地非農(nóng)建設(shè)用地應(yīng)權(quán)屬清楚、四至明確，并進行土地評估，制定出參考地價標準；

(3)

允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以企業(yè)公司或股份公司的形式，以土地資本入股的方式投入國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如高速公路建設(shè)，與舊城改造相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)等按所占股分的份額，享受收益分配和其它權(quán)益；

(4)

在城市化進程中國家對集體土地具有優(yōu)先購買權(quán)。即政府對農(nóng)村集體土地不再實行

“

征用

”

，改為

“

購買

”

，對農(nóng)民不再進行人員安置，只轉(zhuǎn)變戶口。具體的安置由壯大后的農(nóng)村經(jīng)濟組織進行；

第7篇：集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文

「關(guān)鍵詞城中村 土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 征用

一、我國“城中村”現(xiàn)狀及形成原因

所謂“城中村”，是指在城市高速發(fā)展的進程中，由于農(nóng)村土地全部被征用，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺?，仍居住在由原村改造而演變成的居民區(qū)，或是指在農(nóng)村村落城市化進程中，由于農(nóng)村土地大部分被征用，滯后于時展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外的農(nóng)民仍在原村居住而形成的村落，亦稱為“都市里的村莊”。通常所說的“城中村”，僅指在經(jīng)濟快速發(fā)展、城市化不斷推進的過程中，位于城區(qū)邊緣農(nóng)村被劃入城區(qū)，在區(qū)域上已經(jīng)成為城市的一部分，但在土地權(quán)屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的村落?！俺侵写濉笔浅鞘械囊粔K“夾縫地”，這種獨特的地位和現(xiàn)象，必然會帶來一系列的社會問題：（1）人口雜亂，“城中村” 由村民、市民和流動人口混合構(gòu)成。流動人口成為主要犯罪群體。治安形勢嚴峻。（2）城市規(guī)劃滯后，違法違章建筑相當集中，“一線天”、“握手樓”、“貼面樓” 風(fēng)景獨特。由于房屋密度高、采光通風(fēng)條件差，村民居住環(huán)境差。（3）基礎(chǔ)設(shè)施不完善，衛(wèi)生條件太差。各種管線雜亂無章，排水排污不暢，垃圾成災(zāi)。街巷狹窄、擁擠，存在嚴重消防隱患，（4）土地使用存在諸多問題，宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，非法出租、轉(zhuǎn)讓、倒賣，管理混亂，等?！俺侵写濉辈粌H影響城市的美觀，也阻礙城市化進程，制約著城市的發(fā)展，已成為困擾許多城市發(fā)展的“痼疾”。

究其原因，在于“城中村”形成和發(fā)展的特殊性。從“城中村”的歷史變遷中不難發(fā)現(xiàn)“城中村”形成的主要原因：從客觀上來說，是我國城市化進程的快速發(fā)展的結(jié)果1.改革開放的20多年中，城市化的進程加速發(fā)展，我國的城市數(shù)目從1978年的320個發(fā)展到現(xiàn)在的662個。城市建成區(qū)面積也由3.6萬平方公里擴大到9萬多平方公里。城市的快速發(fā)展，需要通過征收周邊農(nóng)村的耕地獲得擴展的空間。耕地被征收了，當?shù)氐霓r(nóng)民，卻仍然留在原居住地，并且保有一部分供他們建房居住的宅基地。一場“城市包圍農(nóng)村”的運動發(fā)生了。村莊進入城市，形成了“城中村”。從主觀上來說，是我國城鄉(xiāng)二元管理體制及土地的二元所有制結(jié)構(gòu)所造成的，這也是深層次的制度原因。 所謂城鄉(xiāng)二元管理體制，是指“城市”和“農(nóng)村”分屬不同的管理模式，二元所有制結(jié)構(gòu)是指城市的土地屬于國家所有，而農(nóng)村的土地屬于農(nóng)村集體所有的制度。而在一些“城中村”內(nèi)形成了以城市與農(nóng)村“二元所有制結(jié)構(gòu)”并行存在、共同發(fā)揮作用的“邊緣社區(qū)”特征?！皬膫€體理性選擇的角度看，‘城中村’這種特殊的建筑群體和村落體制的形成，是農(nóng)民在土地和房屋租金快速增值的情況下，追求土地和房屋租金收益最大化的結(jié)果?！?因此，從“城中村”的歷史變遷可以發(fā)現(xiàn)，土地的二元所有制結(jié)構(gòu)是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制結(jié)構(gòu)使得村民可以低價甚至無償?shù)厝〉猛恋氐氖褂脵?quán)，集體將宅基地按戶劃撥，由各戶村民自行建設(shè)后租出獲得盡可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的結(jié)果致使“城中村” 形成的進一步加劇。故而，我國“城中村”的改造也應(yīng)從根本的土地制度及權(quán)利開始。

二“城中村”土地權(quán)利現(xiàn)狀

“城中村”土地權(quán)利現(xiàn)狀包括土地所有權(quán)狀態(tài)和土地使用權(quán)狀態(tài)兩者情形。

1、“城中村”土地所有權(quán)狀態(tài)

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第2條規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”即所謂的“土地的二元所有制結(jié)構(gòu)”。土地所有權(quán)狀態(tài)依據(jù)《中華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進的過程中，位于城區(qū)邊緣而被劃入城區(qū)，成為城市的一部分，既有城市的一些習(xí)性，又擺脫不了農(nóng)村固有的特質(zhì)，是二者的混合體?！俺侵写濉蓖恋氐乃袡?quán)狀態(tài)大體可分為三類：（1）、已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權(quán)，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。（2）、正在“撤村建居”。 土地大部分被征用，土地所有權(quán)部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉(zhuǎn)為居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”?！俺侵写濉敝写嬖诘耐恋厮袡?quán)狀態(tài)有國有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)兩類，兩種土地所有權(quán)從表象看，僅是所有權(quán)主體不同而已，但其實質(zhì)是不平等的，表現(xiàn)在：（1）國家所有權(quán)的權(quán)利主體是國家，而集體所有權(quán)的權(quán)利主體為集體。根據(jù)土地法第10條：集體所有權(quán)的權(quán)利主體又分為：鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組三種組織形式。兩種土地所有權(quán)在集體與國家之間可以進行轉(zhuǎn)化，且是單方的，只能由集體所有權(quán)向國家所有權(quán)轉(zhuǎn)化，而不能是國家向集體所有權(quán)轉(zhuǎn)化；同時集體所有權(quán)主體之間是不能相互轉(zhuǎn)化的。（2）集體所有權(quán)向國家所有權(quán)轉(zhuǎn)化的條件是唯一的，我國憲法第10條和土地管理法第2條的規(guī)定，方式為出讓，這種行為其實質(zhì)可以看作是一種買賣，只不過是一種強買強賣罷了，只有一方當事人（國家）的意思，幾乎是容不得對方（農(nóng)村集體）意思表示，農(nóng)村集體只有強制取締的義務(wù)，這就難以保證交易的公平了，自然出現(xiàn)了現(xiàn)實中征地賠償款太低，侵害農(nóng)民權(quán)益的事件的發(fā)生。（3）兩種所有權(quán)的權(quán)能上也是完全不平等，主要體現(xiàn)在兩種土地使用權(quán)上。而“城中村”土地所有權(quán)往往表現(xiàn)國家所有權(quán)借助“公共利益的需要”而不斷地擴大，“城中村”集體土地所有權(quán)逐漸縮小的趨勢；同時也表現(xiàn)集體土地所有者已經(jīng)看清國家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得商業(yè)上的利益，因此，農(nóng)村集體在土地所有權(quán)交易中開始嘗試用市場價格討價還價，甚至漫天要價，憑此來保留其土地所有權(quán)，村落在城市中得以延續(xù)。

2、“城中村”土地使用權(quán)狀態(tài)

土地使用權(quán)是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對土地享有占有、使用、收益與處分的權(quán)利，即依法取得利用土地的權(quán)限。由于兩種土地所有權(quán)存在本質(zhì)的差異，相應(yīng)其土地使用權(quán)也不完全一樣，國有土地使用權(quán)僅有一種形式，而集體土地使用權(quán)又可分為宅基地使用權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)與非農(nóng)用地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)雖在性質(zhì)上都有物權(quán)性質(zhì)，屬于他物權(quán)的范疇，但集體土地使用權(quán)比國有土地使用權(quán)具有更多的限制：①宅基地使用權(quán)依法不能轉(zhuǎn)讓、抵押；②只有依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村集體荒地的土地使用權(quán)和抵押鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)廠房等建筑物涉及所使用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)可以抵押；③集體土地使用權(quán)不能用于租賃；④集體土地使用權(quán)不能作價出資或入股。這些限制使得集體土地使用權(quán)在實質(zhì)上與國有土地使用權(quán)不平等，使集體土地使用權(quán)的功能上僅限于住宅、農(nóng)業(yè)用地。而在“城中村”區(qū)域里，這兩種土地使用權(quán)并存但在效能上差距很大，突出表現(xiàn)為土地使用權(quán)所產(chǎn)生的收益上，國有土地使用權(quán)人所獲得的利益遠大于集體土地使用權(quán)所獲得的利益。利益上的刺激與誘惑，使得集體土地使用權(quán)人不再安分于土地使用的各種規(guī)范之中，突破了原規(guī)則，尋找與國有土地使用權(quán)對等的利益。這就必然出現(xiàn)了“城中村”現(xiàn)實存在的情形：①大量的違章違規(guī)建筑存在，而沒有任何規(guī)劃與建設(shè)部門的批準；②存在大量亂占、亂圈地現(xiàn)象；③非法租賃土地；④以土地入股開辦各種實業(yè)；⑤用集體土地抵押貸款⑥用集體土地進行非法的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等。由于“城中村” 集體土地的邊緣性、稀缺性、區(qū)位性、固定性，多樣性，復(fù)雜性以及相比較于國有土地使用權(quán)的低廉性，是它擁有旺盛的需求市場，土地使用權(quán)的差別使“城中村”得以客觀存在。

三、現(xiàn)階段“城中村”改造實踐中土地權(quán)利的處理。

通過上述的分析可知，“城中村”是我國城市化進程中的必然產(chǎn)物，而它在現(xiàn)實中已發(fā)展成為我國城市發(fā)展的障礙。目前全國各城市都在對其進行著相應(yīng)的改造，在改造的過程中，必須要面對形成“城中村”的根本原因，解決土地二元所有制問題，根除二者之間的差距，才能從根本上完成“城中村”的改造。在實踐中，針對土地權(quán)利這一根本問題，通常采取以下幾種措施：（1）“土地置換，異地安置”的方式。在城市的郊區(qū)由政府征用按相同面積或更大面積的土地，并建成新村與之置換。這在“城中村”改造的初期，政府運用行政手段還是可以達到目的，但也是困難重重，因：①村民對于原村有著濃厚的依戀，祖祖輩輩在此居住，故土難離；②農(nóng)民不愿意放棄可得的數(shù)額不小的房屋租金利益；③盼望過上美好生活的居民生活及在人格上與居民平等對待的愿望也使他們不愿意離開現(xiàn)在的“城中村”。因此，土地置換，異地安置的措施現(xiàn)在越發(fā)越難以實現(xiàn)。（2）通過“土地集體所有轉(zhuǎn)為國家所有”的做法?！巴恋丶w所有轉(zhuǎn)為國家所有”這一行為具有以下特點：⑴土地所有者的主體發(fā)生了根本的變化。土地所有權(quán)主體由原來的農(nóng)村集體，包括鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組，全部變?yōu)閲?。⑵土地的性質(zhì)也發(fā)生了根本的變化。由原來的集體所有變?yōu)閲宜?；⑶土地的?quán)能也發(fā)生了根本的變化，原來集體土地使用權(quán)不能進行的抵押、租賃問題在土地的所有權(quán)轉(zhuǎn)變后得以解決。伴隨這一根本轉(zhuǎn)變的同時是農(nóng)民身份的改變：全部脫農(nóng)民戶籍而成為城市居民，一切納入城市化的管理，建筑要進行規(guī)劃，醫(yī)療、保險均按城市居民對待。

縱觀各地“城中村”改造條例能夠看出，“土地集體所有轉(zhuǎn)為國家所有”的做法似乎從根本上已改造了“城中村”，解決了土地二元所有制的問題，成為一種可行的方案。目前這種做法在全國各城市較為普及，如深圳市在2004年就一次性地將寶安、龍崗兩區(qū)27萬農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民，其集體所有的上述956萬平方公里土地將隨之轉(zhuǎn)為國有。3然而，透過這一事件的背后，筆者隱隱感到一種疑慮：這一行為的合法性明顯存在著質(zhì)疑，主要有以下幾個方面：1、按照我國憲法的規(guī)定：土地所有權(quán)是實體權(quán)利，它的剝奪只能由國家最高權(quán)利機關(guān)做出，其他任何機關(guān)和個人無此權(quán)利，否則即為無效。盡管目前各地“城中村”改造條例均是由其城市的人大或政府制定，有些具有地方性法規(guī)的效力，有些只是政府文件，如《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》，然而因條例的做出缺少憲法上的依據(jù)，條例的效力層階遠低于憲法，故而是無效的。2、集體土地要轉(zhuǎn)為國有土地，根據(jù)我國憲法第10條和土地管理法第2條的規(guī)定，只能是采取“征用”途徑，除此之外的任何行為，均不能使集體土地所有權(quán)性質(zhì)變?yōu)閲彝恋厮袡?quán)性質(zhì)。而目前各地雖從地方立法中承認了集體土地所有權(quán)“轉(zhuǎn)為”國家土地所有權(quán)的效力，但因為該“轉(zhuǎn)為”沒有法律上依據(jù)，故而從法理上講，各地將集體土地“轉(zhuǎn)為”國有土地因缺乏法律上的依據(jù)而無效。3、集體土地所有權(quán)變?yōu)閲型恋厮袡?quán)后，所有權(quán)人以其永久所有權(quán)換取了有期限的使用權(quán)，對于原集體土地所有人權(quán)而言，在與國家就土地所有權(quán)的交易中，付出的代價太大，交易成本過高，存在明顯的不公平，具有不可交易性。

然而也有學(xué)者對“土地集體所有轉(zhuǎn)為國家所有”的“轉(zhuǎn)為”行為是持贊同觀點，理由是 “城中村”顧名思義是城市中的村莊，它是城市的一部分，依據(jù)《中華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條“城市的土地屬于國家”的規(guī)定，“城中村”的土地自然屬于國家。對此，我認為這種理由是不妥當?shù)摹Ｊ紫?，憲法是國家的根本大法，它直接將土地資源確權(quán)為國家和集體所有，因“城中村”最初就是農(nóng)村，土地確權(quán)時依據(jù)憲法規(guī)定就已經(jīng)界定為集體所有，即是說 “城中村” 在其成為城市中的村莊時，其土地根本就屬于集體所有權(quán)。其次，所有權(quán)的產(chǎn)生、消滅均須合法的法律事實或法律行為的發(fā)生，在并沒有任何合法的法律事實或法律行為發(fā)生的情況下，原屬于集體的土地所有權(quán)不可能發(fā)生變更和消滅的。最后，“城中村”地處于城市，是城市中的一部分，只說明二者的地緣關(guān)系，而并不能證明所有權(quán)關(guān)系。

四、“城中村”改造中土地權(quán)利解決的途徑

既然“城中村”在地域上已經(jīng)屬于城市的一部分，“城中村”內(nèi)的人理應(yīng)與城市居民應(yīng)享有同樣的待遇，最直接的體現(xiàn)是財產(chǎn)的所有權(quán)，“城中村”的房屋也應(yīng)該向城市中的其他房屋一樣，可以進行自由的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)我國房地產(chǎn)法關(guān)于“房隨地走”的原則規(guī)定，說到底是其房屋的土地使用權(quán)的性質(zhì)必須是國有土地使用權(quán)。要使集體土地使用權(quán)變?yōu)閲型恋厥褂脵?quán)，其前提必須是集體土地所有權(quán)變?yōu)閲型恋厮袡?quán)；根據(jù)我國《憲法》第10條和《土地管理法》第2條的規(guī)定，只能是采取“征用”途徑，通過征用，使農(nóng)村集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋厮袡?quán)，才可從根本上解決“城中村”形成的原因，因為它符合征用的條件。根據(jù)我國《憲法》第10條和《土地管理法》第2條的規(guī)定，征用的條件必須是“為了公共利益的需要”，且國家給予必要的補償；而“城中村”改造的目的就是“為了公共利益的需要”，是為了“城中村”內(nèi)居住的居民、外來人員的利益，為了整個城市的政治、經(jīng)濟、文化的協(xié)調(diào)發(fā)展，同樣也是為了國家、社會的利益的而改造，“城中村”改造的目的屬于公共利益的范圍；而且在集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐耐瑫r國家也給予相應(yīng)的補償，只不過與通用集體土地的貨幣補償方式不同而已，“城中村”改造中的補償方式包括農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用?，以及因身份改變而獲得的各種物質(zhì)利益，如可以享受到醫(yī)療保險、失業(yè)保險、居民的最低生活保障等，同時還有長期的國有土地使用權(quán)。

因此，“城中村”改造中，要解決“城中村”形成的根本原因，就必須解決土地二元所有制問題，而要解決土地的二元所有制問題也只能通過征用途徑。在征用集體土地的過程中，應(yīng)處理好土地所有權(quán)與土地承包權(quán)的關(guān)系，其實質(zhì)是土地法與農(nóng)村土地承包法的關(guān)系問題。土地承包經(jīng)營權(quán)是公民和集體經(jīng)濟組織依法對集體所有或者國家所有由集體使用的土地所享有的承包經(jīng)營的權(quán)利。由于聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制是我國農(nóng)村土地的基本經(jīng)營制度，它是農(nóng)村在法律上的具體體現(xiàn)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的產(chǎn)生以集體土地所有權(quán)和國有土地使用權(quán)的存在為前提。在征用集體土地的過程中，應(yīng)先由農(nóng)村集體解除農(nóng)村土地承包合同，并給與相應(yīng)補償，土地使用權(quán)由集體收回后，國家才開始征用。

參考資料：

[1]羅赤，《透視城中村》，《中國經(jīng)濟快訊周刊》，2001年第37期。

[2]李培林，《巨變：村落的終結(jié)-都市里的村莊研究 》，《中國社會科學(xué)》，2002年第1期。

第8篇：集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文

為加強土地使用權(quán)抵押登記的管理，規(guī)范抵押登記行為，保障抵押當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，現(xiàn)將土地使用權(quán)抵押登記的有關(guān)問題通知如下：

一、關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記的法律效力

土地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)立、變更和消滅應(yīng)依法辦理土地登記手續(xù)。土地使用權(quán)抵押合同經(jīng)登記后生效，未經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)不受法律保護。

土地使用權(quán)抵押登記必須以土地使用權(quán)登記為基礎(chǔ)，并遵循登記機關(guān)一致的原則，異地抵押的，必須到土地所在地的原土地使用權(quán)登記機關(guān)辦理抵押登記。縣級以上地方人民政府土地管理部門負責(zé)土地使用權(quán)抵押登記工作。

土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是《土地他項權(quán)利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權(quán)的法律憑證，抵押權(quán)人不得扣押抵押土地的土地證書。抵押權(quán)人扣押的土地證書無效，土地使用權(quán)人可以申請原土地證書作廢，并辦理補發(fā)新證手續(xù)。

二、關(guān)于土地使用權(quán)抵押的地價評估和合同簽訂

土地使用權(quán)抵押應(yīng)當進行地價評估，并由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。地價評估收費標準按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

1、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押權(quán)人進行地價評估或由具有土地估價資格的中介機構(gòu)評估并經(jīng)抵押權(quán)人認可后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。

2、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構(gòu)進行地價評估，經(jīng)土地管理部門確認，并批準抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。

3、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及集體土地使用權(quán)抵押的，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構(gòu)進行地價評估，經(jīng)土地管理部門確認，并明確實現(xiàn)抵押權(quán)的方式，需要轉(zhuǎn)為國有的，同時核定土地使用權(quán)出讓金數(shù)額。然后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。

4、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構(gòu)進行地價評估，并經(jīng)土地管理部門確認后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。

抵押出讓土地使用權(quán)的，抵押權(quán)終止期限不得超過土地使用權(quán)出讓終止期限。

三、關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記申請

土地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押合同簽訂后十五日內(nèi)，持被抵押土地的土地使用證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記。一方到場申請抵押登記的，必須持有對方授權(quán)委托文件。

申請抵押登記除提交前款所列材料外還應(yīng)分別情況，提交下列材料：

1、以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明；

2、以房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，提交房屋所有權(quán)證；

3、抵押鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)廠房等建筑物涉及集體土地使用權(quán)抵押的，提交集體土地所有者同意抵押的證明；

4、以承包方式取得的荒山、荒地、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明；

5、抵押人和抵押權(quán)人委托他人辦理抵押登記的，提交委托書和人身份證件；

6、抵押權(quán)人為非金融機構(gòu)，其抵押借款行為依法應(yīng)當辦理有關(guān)批準手續(xù)的，應(yīng)當提交有關(guān)批準文件。

同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先后為序辦理登記。

未按規(guī)定提交有關(guān)證明文件的土地使用權(quán)抵押登記申請，土地管理部門不予受理。

四、關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記和變更登記

抵押登記申請經(jīng)審查，符合規(guī)定要求的，準予登記，土地管理部門在抵押土地的土地登記卡上進行注冊登記，同時在抵押人土地使用證內(nèi)進行記錄，并向抵押權(quán)人核發(fā)《土地他項權(quán)利證明書》，土地使用權(quán)抵押權(quán)正式生效。

土地使用權(quán)分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積。

抵押期間，抵押合同發(fā)生變更的，抵押當事人應(yīng)當在抵押合同變更后十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地管理部門辦理變更抵押登記手續(xù)。

因處分抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，被處分土地使用權(quán)的受讓方、抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押財產(chǎn)處分后三十日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到土地管理部門辦理變更土地登記手續(xù)。處分抵押財產(chǎn)涉及集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有土地的，按土地管理的有關(guān)規(guī)定辦理。

抵押合同解除或終止，抵押權(quán)人應(yīng)出具解除或終止抵押合同的證明文件，與《土地他項權(quán)利證明書》一起交抵押人，抵押人自抵押合同終止或解除之日起十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)。

五、關(guān)于抵押登記收費

辦理抵押登記，申請人應(yīng)向土地管理部門支付登記費用。抵押登記費按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第9篇：集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范文

當中國作為一個大國崛起的時候，她的現(xiàn)代化、城市化所需的土地資源正從自然資源轉(zhuǎn)變?yōu)榉蓹?quán)利，她對土地粗放的使用也同時威脅著她的生存。土地作為財富之母、發(fā)展之本越來越明顯地影響著中國經(jīng)濟的發(fā)展。

當代中國建設(shè)用地的來源方式與市場經(jīng)濟的內(nèi)在矛盾

高速現(xiàn)代化的中國所需要的建設(shè)用地，來源主要有四種方式：

其一，充分利用現(xiàn)有的土地基礎(chǔ)資源向空間擴展，由此需要革命性改變中國現(xiàn)行的城市規(guī)劃和建設(shè)總體規(guī)劃，建立新的資源運轉(zhuǎn)制度和國家增長管理體制，這將是一種類似日本、香港等地的“石板森林”的模式。這種土地集約利用已經(jīng)成為城市土地高效使用的主要業(yè)態(tài)，沒有任何一個工業(yè)國家可以逾越。

其二，根據(jù)現(xiàn)有的中國《土地管理法》， “任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)?！币布崔r(nóng)用地只有經(jīng)過征地轉(zhuǎn)為國有土地之后才可以作為建設(shè)用地使用，這是一種“獨木橋的用地”模式。

根據(jù)國土資源部《2006年土地利用變更調(diào)查》結(jié)果，“全國耕地18.27億畝；園地1.77億畝；林地35.42億畝；牧草地39.29億畝；其他農(nóng)用地3.83億畝；居民點及獨立工礦用地3.95億畝；交通運輸用地20.36億畝；水利設(shè)施用地0.54億畝；其余為未利用地?！?/p>

這就是說我國現(xiàn)有可利用的建設(shè)用地面積大約為500萬平方公里左右，其中農(nóng)村、牧場、林地、園地等面積超過六成；國有建設(shè)用地面積不足一成。廣闊的農(nóng)村集體土地將是中國新增國有建設(shè)用地的基本來源，若僅以廉價的征地方式解決幾百萬平方公里的開發(fā)建設(shè)之使用，將構(gòu)成歷史上最大的社會強制性互動和利益剝奪，其懲罰性報復(fù)也不是一個和諧社會能夠接受的。由此也就決定了中國的征地模式可以用于一時，而不可長遠，它必然是一種臨時模式。

其三，目前農(nóng)村集體所有的土地主要有兩個使用主體，一個是農(nóng)村的集體組織使用的建設(shè)用地，伴隨著農(nóng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，農(nóng)村建設(shè)用地的使用已超出中國目前運轉(zhuǎn)的國家地政管理行政系統(tǒng)的監(jiān)管和約束，它正在成為農(nóng)村資本積累的重要來源，廣東、安徽、重慶等地正在推進有限制的集體土地流轉(zhuǎn)；另一個就是城市對郊區(qū)土地的索取利用，在中國許多發(fā)達地區(qū)的城市它也成為地方政府和企業(yè)利潤的來源。這是一種農(nóng)村建設(shè)用地直接流通并通過市場公平交易的“土地使用權(quán)直接流轉(zhuǎn)和買賣”的模式，比較符合各方利益的平衡和需要。

其四，就是通過國際分工將中國目前的資源基地、重化工業(yè)體系擴散到全球體系中去，若努力，每年最高可節(jié)省工礦用地100萬畝。這是一種“全球分工的用地轉(zhuǎn)換替代”模式。

這種模式行將對中華民族的生存方式產(chǎn)生重大影響，目前中國對此還沒有重視。事實上國家也應(yīng)當對此進行戰(zhàn)略補貼，循此也可分解全球貿(mào)易順差的國際壓力；或者通過建立穩(wěn)定的國際貿(mào)易分工體系以進口重大資源替代中國工礦用地需求；或者集合性直接向市場利益關(guān)聯(lián)的區(qū)域分散工業(yè)制造力量。港臺地區(qū)有過這樣的社會轉(zhuǎn)型的行為，中國的企業(yè)家也應(yīng)該認識到此舉的重要性。

由此我們必須認識到中國土地利用體制改革的歷史方向，不能只主要維系在征地制度這個獨木橋的通路上，必須走世界先進國家以市場為主配置土地資源的成功管理道路，并推行各種土地直接入市和公平交易的市場運轉(zhuǎn)改革。

為此，中國應(yīng)該實現(xiàn)國家從集權(quán)式的綜合經(jīng)營管理土地資源轉(zhuǎn)型為依法管治和統(tǒng)籌規(guī)劃土地資源的管治制度。有必要加快以編纂《民法》，修改補充《物權(quán)法》、《土地管理法》等為基礎(chǔ)重構(gòu)中國的土地權(quán)利制度和權(quán)利體系，并在此基礎(chǔ)上建立和運轉(zhuǎn)全國統(tǒng)一的現(xiàn)代化的地政管理體制，這應(yīng)是中國建立公平的市場經(jīng)濟的核心任務(wù)之一。

農(nóng)村集體土地承載著農(nóng)民的生存和城市發(fā)展的多重功能，建立市場化的農(nóng)村集體土地用地體系，就是要對土地進行體系性的權(quán)利設(shè)定、合理利用和法律保護，這也是解決中國土地使用公平的唯一選擇。

土地使用權(quán)作為市場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中重要的物權(quán)，是中國市場經(jīng)濟體系中最大價值的商品。限制集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)、抵押等權(quán)利設(shè)定，就是限制了中國市場經(jīng)濟的規(guī)模和體量，集體土地使用權(quán)的隱蔽的暗盤方式交易，不僅影響了國家的稅收，也扭曲了中國市場經(jīng)濟的重要框架。

中國城鄉(xiāng)分治的二元土地制度、社會制度維護了城市對農(nóng)村土地的征收、征用。在目前的土地法律管理制度框架內(nèi)，由于農(nóng)村集體土地權(quán)利設(shè)定簡單，與初步形成體系的國有土地使用權(quán)體系相比有天壤之別。在實行市場經(jīng)濟的中國，農(nóng)村集體土地使有權(quán)與國有建設(shè)用地使有權(quán)的轉(zhuǎn)換仍然保留著計劃經(jīng)濟的等級特點，即農(nóng)村集體土地不能流轉(zhuǎn)，它本身不是一個完整的物權(quán)，權(quán)利轉(zhuǎn)換的唯一方式就是國家對農(nóng)村集體土地的征收、征用，由此國家仍然處于計劃經(jīng)濟時代對土地的傳統(tǒng)綜合的經(jīng)略模式之中，這種模式并不適應(yīng)市場經(jīng)濟對土地的要求，也難以實現(xiàn)國家對土地擇優(yōu)價值的利用，它的本質(zhì)是國家財政的廣義負債和強者對弱者利益的實際占有。

因此，解決根本矛盾的方法就是建立集約用地，征地、農(nóng)村建設(shè)用地直接流通并通過市場公平交易、全球投資和并購的多種并存的方式。

農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)的真正價值也是中國改革的價值

解決城鄉(xiāng)二元土地運轉(zhuǎn)之道大體可以有三條通路：其一，實行城鄉(xiāng)兩個地權(quán)市場和政府作為主要征地者的模式。城市房屋價格將在中國房地產(chǎn)市場的半邊市中受困土地供應(yīng)仍將單邊上漲；農(nóng)民住房暫時脫離了中國市場經(jīng)濟體系并成為隨時可能沖擊中國城市住房體系的洪水猛獸，房價越高，沖擊越大；其二，跨越式發(fā)展模式。即將中國農(nóng)民建設(shè)用地一次性整體轉(zhuǎn)為私有制，或?qū)嵭袊谢?，以國有土地使用?quán)進入市場；其三，總體保障，分期實現(xiàn)。即通過制度建設(shè)和權(quán)利訴求的轉(zhuǎn)換，通過法律或法律的修改重新界定農(nóng)村建設(shè)用地和農(nóng)民住房的商品化權(quán)利，通過具體的行政法規(guī)或限定條件分期、分區(qū)域、分重點的實現(xiàn)商品化，我們稱之為農(nóng)村改革的“開權(quán)”之策，它應(yīng)該是中國繼“均田”“免賦”之后更重要的新的改革重點。當然為保證中國的基本生存能力，農(nóng)業(yè)耕地仍可維持現(xiàn)有制度。

對于中國而言，第三種模式是中國農(nóng)村城市化最理想的道路和最小的改革代價，其實質(zhì)就是將農(nóng)民200多億平方米的住房商品化和近4億畝農(nóng)村集體建設(shè)用地直接轉(zhuǎn)入中國的市場經(jīng)濟體系，體現(xiàn)農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)的真正價值；打通城鄉(xiāng)一體化的戰(zhàn)略通道；重構(gòu)農(nóng)村市場經(jīng)濟的體系。事實上，如何解決1.2億畝的建設(shè)用地、32萬個村莊、7.5億人口的中國農(nóng)村的富裕成長，已經(jīng)成為中國現(xiàn)代化的核心和不可逾越的主題。

僅以中國村鎮(zhèn)住房平均600～800元的成本造價計算，中國農(nóng)村270多億平方米的農(nóng)民住宅價值20萬多億人民幣；以較高的市場價1200元計算，即價值30多萬億人民幣，實施商品化房改是對中國農(nóng)民核心財產(chǎn)權(quán)的最大確權(quán)和最高的肯定。目前中國金融資產(chǎn)總量現(xiàn)今已達到60多萬億人民幣，其中銀行業(yè)金融資產(chǎn)高達近50多萬億人民幣，中國金融資產(chǎn)總量約占全球總量的4%～5%。因此中國的貨幣體系和金融力量已經(jīng)完全具備了承納農(nóng)宅商品化改革的基礎(chǔ)和能力。

中國土地權(quán)利調(diào)整的現(xiàn)實路線

只要中國憲法不取消農(nóng)村集體土地所有、所用與國有土地的兩種憲制區(qū)別，就有可能建立更加特殊的有關(guān)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的區(qū)分所有權(quán)制度，其實質(zhì)就是解決國家和農(nóng)民土地利益的重新分配。當然從效率而言，土地使用權(quán)建立在統(tǒng)一的所有權(quán)基礎(chǔ)上更具市場競爭力。因此，集體土地使用權(quán)的調(diào)整是對農(nóng)地、海域、草場、林地的巨大權(quán)利價值的發(fā)現(xiàn)，不可不察。

從1954年憲法到1982年憲法是農(nóng)民從獲得土地所有權(quán)和宅基地所有權(quán)到失去土地所有權(quán)和宅基地所有權(quán)的歷史，此中用一個集體土地所有架構(gòu)重組，使農(nóng)民對土地和宅基地的所有權(quán)轉(zhuǎn)型為成員權(quán)，避免了國家需承擔的沒收、贖買、補償或掠奪的責(zé)任，減少了在困難時代土地集中造成的農(nóng)村動亂并艱難地推進了中國工業(yè)化的高速發(fā)展，而且最終又通過農(nóng)村土地承包制推動了中國改革。我們目前正處在又一次的以農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)建立農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)的時代，當代的改革將創(chuàng)造未來中國的歷史。

目前農(nóng)村所有權(quán)的主體缺位或不明確應(yīng)該構(gòu)成農(nóng)村集體土地所有權(quán)改革的主要方向，在完成這個支架后農(nóng)民集體土地所有權(quán)才能進一步完善。實行農(nóng)村集體土地區(qū)分所有權(quán)的制度將有效解決國家和農(nóng)民關(guān)于土地利益的全面分配，從制度上保障農(nóng)民的權(quán)利；從制度上為土地的更大規(guī)模、更有效的全面市場化流轉(zhuǎn)建立基礎(chǔ)，但是中國的法律體系和地政管理體制承納這種調(diào)整還不具備合適的條件。土地國有化更符合效率和成本原理，但無論是將農(nóng)民集體土地區(qū)分所有權(quán)，還是將此種土地轉(zhuǎn)并為國家所有，都涉及到中國法律體系的整體調(diào)整和現(xiàn)行地政體制的巨大轉(zhuǎn)換成本。