加強房地產管理精選(九篇)

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第1篇：加強房地產管理范文

【關鍵字】房地產；測繪質量；管理

對于房地產的測繪是一門比較傳統的學科，根據對于房地產測繪得出的房產面積的大小，出售的價格和對于房地產的室內設計都會因此改變，而隨著科學技術的發展，房地產測繪技術的進步，對測繪質量的要求也越來越高，而如何對房地產測繪質量進行一個好的管理，往往是人們容易忽略的地方，本文就從幾個方面出發對加強房地產測繪質量管理進行簡單的研究。

1 房地產測繪質量的管理依據

要研究房地產測繪質量的管理就要 先知道我國都頒布了哪些相關的法律和規范對其進行約束，目前我國都頒布了下列條文和規定對房地產的測繪管理進行約束。

1.1 《中華人民共和國測繪法》

1.2 《中華人民共和國城市房地產管理法》

1.3 《房產測繪管理辦法》

1.4 《測繪市場管理辦法》

1.5 《測繪生產質量管理規定》

1.6 《測繪質量監督管理辦法》

1.7 《房產測量規范》[GB/T17986- 2000]

在對房地產進行實際的測繪質量管理時，還應該參考房地產工程的相關合同或技術設計書。

2 房地產測繪的質量控制點

房地產測繪質量 標準，目前所有的標準和實施的細則都是一致的，但是在一些細節的問題上，對于不同的房地產測繪也有一些差距，造成這種差距的主要原因就是對于測繪角度的考慮不同，所以對于測繪的計算方式也不同，使得最終對于房地產的建筑面積也不同，要想對房地產測繪質量進行管理，就要先知道影響房地產測繪質量的控制點，然后才能采取相應的預防和補救措施。

通過分析發現，對于影響房地產測繪質量的關鍵點主要有測繪人員的專業素質、測繪儀器的管理、實施測繪和測繪數據的處理等。

2.1 測繪人員的專業素質

房地產的測繪人員主要包括室外測繪人員、室內測繪人員、房地產資料統計人員、房地產檢驗人員，對于這些房地產測繪的人員都應該經過相關的技術培訓并拿到相關的資格證書，這樣才能確保他們掌握了測繪的相關技術，達到一個房地產測繪人員應該有具有素質。

2.2 房地產測繪儀器設備管理

對于房地產測繪的設備主要分為實施測繪的設備和對 測繪數據進行處理的設備，實施測繪的設備主要有棱鏡、全站儀、鋼尺、水準儀、玻璃纖維尺、標尺、手持測距儀或皮尺等相關的儀器，而對于測繪數據進行處理的設備主要有繪圖儀、筆記本電腦、計算機、房產測繪軟件等相關的設備和應用程序。

2.3 實施測繪

對于實施測繪的階段首先應該做的是測繪的準備工作，這一階段主要的任務就是根據施工單位給的施工圖進行一些簡單的計算，包括陽臺的大小、建筑外墻的厚度等參數，并將帶有計算結果的草圖打印出來，提供測繪時使用，然后就開始進行房地產的測繪，在測繪中應該注意實際的測量結果與施工單位提供的施工圖是否有出入，如果有出入應該采取實際測繪的結果為主。

2.4 測繪數據的處理

在對房地產進行測繪數據處理的階段主要分為對于所測得的數據進行分析、誤差的處理和對所測得的數據進行計算和整理兩個階段，在數據分析和誤差處理的階段主要是比較實際測繪的尺寸與施工圖中設計的尺寸是否有變化，如果發現測繪的誤差在5厘米以內，可以當作測繪誤差，按照施工圖中的設計尺寸計算，要是誤差超過5厘米就要分析其原因，而在對測繪得到的數據進行計算和整理的階段主要是按照分析和誤差處理后的結果進行計算，并在計算機中繪制出相應的圖紙，可以很直觀的看出房地產的各個部分的面積。

3 加強對測繪程序的檢查

通過分析發現，目前我國房地產測繪結果的審核基本都是形式性的審核，尤其是對那些房產測繪開放城市，在對房地產測繪的數據進行審核時，可能存在不會對建筑的面積等進行實質性的計算和考察，雖然這種形式性的審核要求測繪單位必須對提供的測繪成果負完全的質量責任和法律責任，在一定程度上可以避免測繪的單位收取了對房地產測繪的費用之后就不對自己提供的測繪結果進行負責，甚至把測繪結果的問題歸結到審核體制的問題。

形式性的審核雖然可以在一定程度上可以控制測繪單位的重大失誤和弄虛作假，并且可以把審核部門的人才和技術的優勢集中到一起，使對房地產測繪結果的檢查更加嚴格，但是在實際的操作中，也存在一些漏洞使得對測繪結果的審核不能達到預想的效果，因此加強對測繪程序的檢查還應該對一些測繪企業通過審核的測繪結果進行一定的抽查，在抽查時應該參考測繪企業提供的測繪結果對房地產的面積進行實地的考察，并且對測繪企業的測繪參數的計算進行再一次的審核，徹底的對測繪企業提供的測繪結果進行一次審核，這樣可以有效的使測繪企業在對房地產進行測繪時，嚴格的遵守相關的規定并且對測繪中容易出現問題的關鍵點進行控制。

4 建立自我檢查、自我完善、自我改制機制

在對房地產測繪質量進行管理時，房地產測繪的單位也應該做好單位內部的監督與考核，從房地產測繪單位的本身去對房地產測繪的質量進行控制，首先房地產測繪單位的內部應該把房地產測繪質量的監督與對員工的日常考核結合起來，并且通過經濟責任制進行獎懲，把質量監督和考核通過崗位質量目標考核的量化指標結合技術質量工作獎懲制度來實現質量控制的目的，其次房地產測繪單位的領導和質量管理人員應該對單位內部和外部的測繪信息等進行定期的校驗，如果發現有不合格的測繪記錄、顧客的投訴信息等應該認真的對出現的問題進行分析，并及時進行處理，爭取把對房地產測繪質量的問題控制在單位的內部，最后還應該對房地產測繪質量容易出現問題的關鍵點應該進行一定的預防措施，通過制定一些單位的內部文件，對測繪的人員進行約束，爭取把對房地產測繪質量出現問題的責任具體到人，并實現預防措施的落實，從而形成自我檢查、自我完善、自我改進的質量控制機制。

5 結語

通過分析了房地產測繪質量容易出現問題的一些關鍵點和一些房地產測繪質量審核制度上的問題，發現要想對房地產測繪質量進行更好的管理，就必須針對這些容易出現測繪質量問題關鍵點進行控制，并完善現有的審核制度，同時還應該強化測繪單位的管理制度，爭取把測繪質量問題控制在測繪單位的內部解決。

參考文獻：

[1]吳張峰,楊光. 房地產測繪系統的設計與實現[J]. 測繪與空間地理信息, 2004, (04) .

[2]陳曉寧. 房地產測繪的現狀和發展[J]. 中國房地產, 1997, (05)

[3]陳偉清. 建立房地產測繪信息管理系統的探討[J]. 湖南城建高等專科學校學報, 1999, (03)

[4]張連海. 淺談現代化房地產測繪[J]. 科技信息(科學教研), 2008, (24)

第2篇：加強房地產管理范文

關鍵詞：房地產企業；合同管理；成本控制；

中圖分類號：TU71 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）09-0154-02

合同管理是指企業對以自身為當事人依法進行相關合同的訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止以及審查、監督、控制等一系列過程行為的總稱。房地產開發企業與合作企業之間的經濟往來，主要是通過以簽訂合同的形式來實現的。房產項目開發是一個復雜而龐大的系統工程，在房地產開發過程中面臨著許多合同管理風險，涉及到眾多的法律法規，如合同法、土地管理法、招標投標法、建筑法等。為了更好地控制企業經營風險和實現投資效益最大化的目標，房地產企業就必須對項目開發過程中所涉及的合同進行有效管理。

1 合同管理在房地產企業中的作用

1.1 是確保企業經營目標實現的基礎

合同是一種契約，是當事人之間依法確定、變更、終止民事權利和義務關系的協議。合同作為房地產項目任務委托和承接的法律依據，在實施過程中是合同雙方的最高行為準則，合同中規定了雙方享有的權利和應承擔義務，對合同雙方起著重要的制約、督促和保障的作用。房地產開發項目的日常管理工作十分龐雜且各具特點，因此合同管理便成為了保障房地產企業正常運行的基礎，項目實施過程中的一切活動都必須按照合同辦事，這樣才能保證項目經營目標的順利實現。

1.2 是規范企業管理的重要手段

市場經濟是高度競爭的經濟體制，為保障各個經濟主體能夠公平有序競爭，就要依靠法律法規來規范。房地產項目的合同簽訂涉及到多個領域，而且還涉及到企業內部與合作單位之間的多個部門和人員。從房地產企業各部門相關專業人員到各級分管領導，再到合作單位的相關部門人員，所涉及的領域及人員相當多。在這個過程中因各方溝通不暢、相互推諉以及等不良現象時有發生，而合同能夠約束各方，維護公平競爭的秩序。因此簽訂具有法律約束作用的合同，才能夠更加規范房地產企業的管理，維持好企業的良好社會形象。

1.3 是防范經營風險的有效途徑

合同管理是房地產企業防范經營性風險的重要手段，對房地產開發項目的成敗至關重要。房地產開發經營通常具有投資額大、工程量大、建設周期長、國家政策干預等特點，項目自立項、實施至竣工備案驗收為止，處處面臨著各種風險因素。比如在項目招投標階段，因雙方供求信息不對稱，對供應商的選擇要考慮各方面風險因素，開發企業往往無法做出最合理的選擇。而加強合同管理能夠有效判斷、規避這些風險，能更好地確保對開發項目的進度、質量、安全、成本風險進行有效控制。

2 房地產企業合同管理常見問題分析

2.1 合同管理制度不健全

目前很多房地產企業沒有制定合理健全的合同管理制度，沒有嚴格的管理流程，造成合同在執行過程，風險事件時有發生，致使企業發生不必要的經濟損失。開發項目合同涉及內容較多，專業面廣，合同管理人員必須具備一定的工程、造價及法律專業知識。目前很多開發企業合同管理人員業務素質不高，合同管理制度及工作流程制定不夠完善，防范合同風險管理意識不強，把合同管理簡單地視為一種事務性工作，致使在合同履約過程中經常遭受到一些本可避免的損失。

2.2 合同管理的重視度不夠

企業往往對合同談判和簽訂過程都比較重視，但合同簽訂后，在執行和管控方面則經常容易出現疏忽。有一些合同管理人員，僅僅是將合同文件交給項目相關的負責人員，而沒有對合同主要條款內容進行相關的交底，這樣就導致了合同在簽訂與執行過程中的嚴重脫節，致使相關執行人員對合同條款的規定內容了解不夠全面，工作責任劃分不明確，在項目的實施過程中難免會出現不符合合同要求的現象，嚴重影響了對整個項目進行有效全面的成本控制管理。

2.3 合同內容表達不嚴謹

合同是保障各方主體利益的根本。目前房地產企業的合同簽訂量較大，依法訂立的有效合同，應當反映合同雙方的真實意思。但實際在合同簽訂時往往內容不夠嚴謹，在執行過程中增加了不少合同隱患和風險。其一，有的合同條款不完善，合同中常常對雙方權利和義務的條款內容表述不明確，對違約責任規定得過于簡單，意思表達不清晰。在執行中一旦出現違約，容易引起雙方合同糾紛。其二，有的合同內容表述不準確，由于沒有采用規范的格式合同文本，合同內容表達不夠完整，對合同理解容易發生岐義和誤解，扭曲了雙方的真實意愿，使企業自身承擔了不必要的風險。

2.4 合同執行過程監管力度不夠

在合同的執行中，必要的監管制度，能夠有助于合同的順利執行，充分降低合同風險。但是在實際中，很多企業對合同的監管力度不夠，沒有對合同執行過程進行有效的監督管控，合同管理不科學、不規范，或者管理者監管不夠嚴謹，致使合同管理制度沒有發揮應有的作用。合同管理不僅僅只是一個部門或者一個崗位的責任，而是需要多個職能部門相互配合共同完成的，這樣才能保證合同能夠得到全面有效執行，保證開發項目能夠按照開發經營目標正常運行。

3 加強項目合同管理的主要對策

3.1 制定完善的合同管理制度和工作流程

合同管理制度是保障合同管理過程及房地產企業正常運行的行為規范。合同工作流程是否健全是保證建設項目是否成功的關鍵所在。合同從簽訂到履行完畢，涉及到許多法律問題，涉及到房地產企業的許多專業管理部門，若哪一環節發生失誤，都有可能造成經濟損失。因此房地產企業必須制定完善的合同管理制度和工作流程，以保障企業合同管理工作全面高效。其一，制定合同管理部門的職責崗位權限制度，明確合同主管的責任；其二，制定一整套合同洽談、編制、審核、審批、監督制度；其三，制定相關配套管理工作流程，如：合同用章管理制度、合同歸口管理制度、合同跟蹤制度、合同臺帳及歸檔制度、合同考核制度等。同時，還要將這些合同管理制度、工作流程與整個工程項目的全過程成本管理有機結合起來。

3.2 加強實施合同示范文本制度

實行合同示范文本制度，是貫徹執行《合同法》加強合同監督管理，提高合同履約率，維護行業市場秩序的一項重要措施。一方面有助于當事人熟悉有關法律、法規，使工程合同的簽訂符合法律規范的要求，避免出現顯失公平和違法條款；另一方面便于合同管理機關加強監督檢查，提高合同的履約率，維護建設市場秩序。國家有關部門頒布的各類建設工程合同示范文本，對當事人各方的權利、義務和責任作了全面、準確的規定和約定，可操作性強，有利于防止當事人主觀上的疏漏，有利于合同的正常履行，也能有效地防止合同糾紛的發生。因此，在訂立合同時，首先考慮使用合同示范文本，以提高合同質量。對于自行草擬的合同文本，也應參照合同示范文本，避免和有效控制合同風險。

3.3 設立健全的合同管理機構

房地產企業應根據本身的具體情況和特點，在公司內部設立設立專門的合同管理機構，承擔制訂本企業的相關合同管理制度，檢查監督本企業各類工程合同的訂立、審查、履行跟蹤等監督管理工作任務。這些機構在合同訂立、履行以及協調過程中都發揮著重要作用，負責宣傳貫徹有關合同法律、法規，培訓合同管理人員；審查合同，防止他人利用合同進行違法活動；參與解決合同糾紛；總結推廣合同管理經驗等。因此，設立健全的合同管理機構，在企業管理中發揮合同管理的紐帶作用，從而使工程項目在合同的訂立、履行、變更和終止等活動得到有效控制，為公司領導的決策提供科學依據。

3.4 不斷提高合同管理人員素質

其一，認真選好合同管理人員。工程合同管理人員需要熟悉工程項目的實施全過程，具備合同管理知識，熟悉相關的法律法規知識，能夠熟練運用合同管理技能管理各項活動。其二，抓好合同管理人員的教育培訓。隨著房地產行業的不斷發展和法律、行政法規的不斷完善，對合同管理人員進行教育培訓，認真學習合同管理法律知識，不斷提高其業務水平，以便保證開發企業合法地參與市場經濟活動。其三，積極吸收和采納國外成熟的合同管理經驗。比如可以學習借鑒FIDIC合同條款，不斷嚴密和完善合同內容，減少合同履約過程中的爭議，提高建設工程合同管理水平。其四，對合同管理人員實行崗位責任制。工程合同管理是專業性強、責任大、極為復雜的工作，合同管理人員要具備較強的責任心，才能在更好地在合同管理中發揮作用。

4 結語

合同管理工作，是房地產項目全面管理的重要組成部分，它是防范和控制經營風險的重要手段，對房地產企業全過程成本控制的意義十分重大。在現如今房地產市場經濟激烈競爭的環境下，企業只有充分做好合同管理工作，才能有效防范和控制經營風險，最大限度地提高開發項目投資效益。

參考文獻

[1] 楊洪.工程造價計價與控制[M].北京：中國計劃

出版社，2013.

第3篇：加強房地產管理范文

關鍵詞：房地產企業成本體系 成本管理成本控制

中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A

前言：房地產企業成本控制的問題，必須要用系統的思想來對待，要把成本管理看成是企業經營的整體目標管理系統中的一個綜合的、全面的和復雜的子系統，它需要專人跟蹤項目實施的全過程，以全局控制的思想把項目的各階段有機聯系在一起進行統一控制管理，只有這樣才能實現全過程成本管理，真正降低工程成本。

一、建立目標成本體系

目標成本管理是將目標成本按照規范的成本結構層層分解，將預算計劃落實到實際執行的項目上，把目標變成可執行的行動計劃，并通過執行結果與目標的對比，找出差距，分析原因，制定有效的改進措施。建立完善的目標成本體系，要做到以下幾點：

1.1制定相對準確的項目目標成本，全面客觀的反映項目各項成本信息。

1.2規范成本管理流程，明確各個階段對目標成本的細化修訂辦法。

1.3充分積累前期項目的有效數據，實現成本信息的參考與共享。

1.4在制訂目標成本時，要按細項列出清單并劃分責任部門并落實到自然人，目標成本分解后還需要建立明確的管理標準，嚴加考核。

二、企業的成本控制原則

2.1成本控制要貫穿企業經營管理的全過程

成本控制建立在一套科學、完整的成本控制制度的基礎之上，是一個完整的系統，貫穿于企業的整個經營管理過程，涉及到企業的人員配備、物資采購、機械設備的維護、財務資金安排、施工組織等方面。成本控制并不只是在生產階段的管理，而是體現在項目談判、投標、人員安排、資金準備、流程設置以及后續掃尾事項的各個階段，每一個階段的工作對成本控制的實現都起到重要作用。

2.2成本控制要有科學、全面的內容

從施工企業的角度看成本是一個綜合概念，不只是直接的費用支出。成本控制涵蓋的內容包括支出成本、質量安全成本、工期成本、企業無形資產成本（品牌形象）等。有了明確的成本控制內容，在工作中就能夠站在更高的角度，從企業全局利益出發來設置成本控制的目標，安排成本控制的工作。

2.3成本控制必須全員參與

成本管理是一個系統性控制問題，全員參與是成本控制實現的關鍵。成本控制的計劃和方案最終是需要各個職能部門的員工來完成的，需要各環節密切合作，共同合理控制。成本控制貫穿經營管理的全過程，包含了所有的職能部門的工作，全體員工在工作中要樹立全局觀念、成本觀念、效益觀念，以成本和收益作為管理的目標方向。全員參與的實現一方面需要加大宣傳力度，增強全員成本意識：另一方面需要企業制定合理有效的考核和獎懲制度，提高員工的積極性，保證成本控制目標的實現。

三、財務費用的全面控制

首先是建立科學的財務管理體系，算清開發各個環節的資金運行情況，投入多少，運行時間，貨幣在不同時間內價值的調整、回收期、回收量、資金在某個環節的滯留和損耗。財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應當通過分階段控制開發進度、縮短開發周期，降低資金占用時間，從而實現對財務費用的控制。

3.1安排合理的融資方案：貸款金融機構的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費用的節約，進度的合理安排等。

3.2貸款利息應從貸款總額、貸款期限和貸款利率實施控制。對貸款額度的控制，通過編制建設資金使用計劃、現金流量表及貸款計劃，在滿足項目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財務費用；對資金占用期限的控制，主要通過縮短工期，同時加快銷售、加速資金的回收來實現。

四、項目開發成本管理

4.1 土地成本管理土地成本，主要指土地獲得階段形成的各類費用支出，包括地價、土地動拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。在房地產整個開發過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項目開發完成，該成本一般也不會有較大變化。

4.2 前期費用管理

前期費用，主要指設計費、報建費、勘察測繪費以及可研費用，其中成本制的重點為設計費。對于設計費用，主要從以下幾方面進行控制：①嚴格控制設計質量，在項目前期即盡可能確定有關技術經濟指標參數，防止因設計自身失誤原因導致成本增加，設計費用的審核、支付亦與之掛鉤。②在滿足設計質量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節點設計等對工程造價影響大的內容。③在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料對工程造價的影響。 4.3工程成本管理

工程成本，主要由分包工程及甲供物資成本、配套成本等構成。分包工程及甲供物資成本主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標確定的分項工程/供貨合同成本。

五、加強企業項目成本控制的具體措施

5.1加強成本的前期控制

一是做好投標工作。提高中標率、節約投標費開支，不能有標就投，而是要進行認真的分析研究，有一定把握的才投。同時，對投標費用，要進行與標價相關聯的總額控制，規范開支范圍和數額，并落實到投標責任人進行有效管控。二是中標后的價格分解。對中標工程，首先要對中標價格進行復核分析，看哪些分項工程價格較高，有利可圖或盈利，哪些分項工程價格較低，無利可圖或是虧損，然后編制內部預算，把項目成本價格確定在標價的一定百分比之內。三是根據公司或項目經理部編制的施工技術組織方案和降低成本措施，對該單項工程逐一測算出實際需要各項成本費用和成本降低額。

5.2加強成本的事中控制

①工、料、機費用的控制

對人工費的控制，項目部根據工程的實際情況制訂勞動定額、工時定額，認真進行定員配備和勞動力安排。同時對生產工人的工時利用也應控制，使實際消耗的工時總數不超過規定工時數。對材料費的控制，主要是加強材料的買價控制、運費控制，材料消耗量控制，同時充分考慮資金的時間價值，減少資金占用，合理確定進貨批量和批次，盡可能降低材料儲備。對機械使用費的控制，要根據項目實際配備合理、經濟的施工機械，嚴格機械設備利用定額和油料消耗定額，加強對機械設備的日常性管理，提高設備完好率、利用率，減少維修費用的支出，加強設備及配件的采購與管理，實現企業內部設備資源共享。

②安全事故的預防及措施

牢固樹立“安全第一”的思想：建立健全安全生產規章制度，建立安全生產責任制：堅持安全生產檢查制度，及時發現問題，堵塞事故漏洞：要堅持安全生產教育制度：建立安全事故處理制度：制訂切實可行的安全技術措施。

③加強工程質量管理，控制質量成本

質量成本包括故障成本、預防成本、鑒定成本三部分。在施工生產中要嚴把質量關，從施工前的測量放樣、施工中材料投入以及施工后工程質量養護等，都必須嚴格按工程質量要求作業，避免不必要的返工損失。財務人員應進行質量成本核算，建立質量成本臺帳，最大限度地降低質量成本。

5.3事后的成本控制

核實項目發生的實際成本，進一步做好成本資料的歸集，搞好工程項目結算。工程竣工后，一般會有大量成本費用尚未歸集到成本賬中 ，這就需要進一步做好成本資料的歸集，確保完整，及時確定工程的總成本，在此基礎上要確定各項費用的結算目標，為與建設單位做經濟結算奠定基礎。

第4篇：加強房地產管理范文

關鍵詞:房地產企業 財務管理 經濟效益

一、前言

在市場經濟條件下，房地產企業競爭日益激烈，房地產企業財務管理水平決定著房地產企業生產經營規模和市場競爭能力，財務管理應當成為房地產企業管理的核心。因此，加強房地產企業財務管理，對改善房地產企業的生存條件，提高房地產企業的經濟實力，推動房地產企業的發展，起著重大的作用。

二、房地產企業要樹立以財務管理為中心的觀念來全面提高經濟效益

(1)積極參與到房地產企業的全過程經濟管理，為科學決策服務，起到出謀獻策的作用。財會部門要運用理財藝術，充分發揮起財會信息的作用來幫助房地產企業管理層對房地產企業的技術創新進行風險、成本、效益、稅收、籌資、防范等策劃，力爭房地產企業技術創新的決策能夠切實可行。

(2)在房地產企業運營過程中，實行預算控制的制度，編制合理的財務計劃，充分發揮預算和計劃的控制、協調作用，努力克服房地產企業在經濟管理過程中的盲目性。考慮客觀條件和現實要求，根據房地產企業過去的財務活動資料，對房地產企業未來的財務活動成果或者決策方案做出科學合理的預測。

(3)把財務分析和會計報表作為房地產企業經濟管理的基本手段，利用財務分析來進行事前控制，借助資產損益表和負債表來研究房地產企業的發展，發現房地產企業經濟管理過程中所存在的問題。

(4)把資金管理這些指標來作為房地產企業財務管理的首要任務，重視房地產企業資金的運行管理，把降低成本，調整資本結構，加快資金周轉速度，合理的籌資資金作為提高房地產企業經營效益的重要手指標，把資本利潤率指標、財務資金指標、資本籌措合不合理、資本結構合不合理作為判斷房地產企業經濟管理水平的重要標準。

三、推進財務管理降成本增效益

(1)通過明確責任部門、完善財務制度、嚴格審批程序、規范報賬行為、減少會議數量和出差次數、簡化會議形式、減少及壓縮會議規模等方式，組織人員對“備用金”臺賬中已完成業務備用金及時進行清理，盤活存量資金。

(2)細化可控費用，及時發現費用管理中存在的問題，積極整改，嚴格“收支兩條線”管理，堅決杜絕超進度、超預算、超定額支出。同時，對業務費、辦公費、差旅費、通訊費等可控費用實行定額管理，向將有可能超支的部門提出警示，合理安排剩余費用。

(3)協同配合，力求降低各項成本費用。做好各項費用的跟蹤分析，積極配合各相關部室，及時準確提供各部門費用的預算完成情況，協助各單位做好降本增效工作。

(4)為控制成本，節省不必要的開支，房地產企業應該要求各部門對可循環再用的消耗材料做到循環再利用，并充分利用辦公自動化系統，倡導無紙化辦公，以實際行動推進雙增雙節活動向深入開展。

四、房地產企業財務管理要實現“三個延伸”

(一)由單純的財務管理向全面管理延伸

要努力適應財務工作職能的延伸拓展，在開展傳統財務工作的同時，自覺在公司參與市場競爭的過程中找準定位和著力點，在全面掌握生產經營全過程的情況下，把價值管理的職能、手段滲透到財務工作的各個層面和生產經營的各個環節，在支持業務部門發展的同時，為財務自身的持續發展創造更大的空間；

(二)由事后管理向事前控制延伸

財務部門作為參謀助手，必須超前思維、主動出擊，準確了解房地產企業重大的經營活動和重大決策，抓住生產經營的工作重點，把工作重點從事后處理轉移到提早謀劃、事前預測上來，爭取主動權，增強預見性，及時有效地提供服務。

(三)由被動控制向超前預算延伸

要結合公司發展戰略，研究構建制度統一、管理規范、權責對等、效率效益掛鉤共享的預算管理新機制，優化資源分配，深化預算指標對比，完善預算的績效考核機制，落實各級管理責任，把預算機制管理滲透到經濟運行的全過程，做到“長計劃、短安排”，增強自主管理能力，有力促進公司經濟增長和穩定。

五、要加強房地產企業的資金管理

樓款收入是房地產企業資金主要來源，樓款資金的回籠速度直接影響到企業資金運營效率。通常樓款要經過定購、簽約、辦理按揭、銀行審核放貸多環節才最終回籠到公司賬戶，所涉及的單位除了公司內部，還包括銀行及公積金中心，由此加快樓盤回籠速度不但要做好內部管理工作，同時還要加強外部溝通。公司內部應制訂銷售管理辦法，明確內部環節工作責任、責任人，時間要求，并嚴格執行考核制度；公司外部應作好銀行及公積金辦公室銜接溝通工作，保證審核進程的通暢。

參考文獻：

[1]朱廣熙.加強企業財務管理 提高經濟效益[J]. 工業審計與會計, 2006,(03)：174-176

[2]劉曉日.加強房地產企業的財務管理建設[J].企業管理與科技(上旬刊), 2009,(10):116-118

[3]韓金玲.發揮工業會計作用,加強企業財務管理[J].企業管理與科技(上半月), 2008,(05):166-169

第5篇：加強房地產管理范文

房地產檔案的基本概念是指城市房地產管理部門在房地產產權登記、產權調查、變更登記等權屬管理活動中形成的，反映產權人、房屋自然狀況及土地使用狀況，應當歸檔保存的文字材料、計算材料、圖紙、圖表、照片、光盤等各種載體的文件材料。

（一）房地產檔案管理具有動態性。在社會主義市場經濟體制下，我國城市土地實行的“有償、有限期、有流動”的使用制度，城市房屋實行了商品化，房地產市場行為相當活躍和頻繁。尤其隨著房地產業成為國民經濟新的增長點，房屋產權出現了多元化的特征，房產抵押行為增多。這一時期，對于房地產交易、分析、抵押、查封、保全、評估過程中產生的種種糾紛，法院如何裁決，在房地產權屬管理工作中直接形成的檔案資料，就成了司法部門對房地產糾紛進行仲裁的主要依據。因此，房地產管理部門必須對這些產權轉移、產權變更后所形成的文件材料加以收集、整理、鑒定歸入房地產產權檔案，保障權屬結論與權利現狀的一致性，從而完成房地產檔案的動態管理。

（二）房地產檔案必須與房屋產權相對應。也就是說有一份產權就會有一卷房地產檔案，且在辦理房地產交易、繼承、抵押、查封、評估及處理房地產糾紛，以及城市規劃、舊城改造、拆遷安置中都要涉及到房地產檔案的利用。

（三）房地產檔案管理的基本原則是屬地管理。根據此原則，各地房地產管理部門在對房地產進行管理的過程中對本地區的房地產檔案處于獨占和壟斷地位。因此，本地區房地產市場混亂、房地產信息匱乏和產權管理無序等都可能由開發利用工作不到位而直接引發。

二、新形勢下房地產檔案的作用

為房地產權屬登記服務。房地產權屬檔案是房地產的取得、滅失和合法變更的合法依據；為房地產交易服務。房地產權屬檔案是確認房地產交易行為合法有效性的依據；為房地產糾紛仲裁服務。隨著住房商品化、私有化的轉變，房產抵押行為增多，房屋產權的多元化，使得房地產糾紛呈上升趨勢；為物業管理服務。房地產權屬檔案信息是物業管理公司開展物業管理工作的依據；為城市建設服務。進行城市規劃、拆遷安置、舊城改造等時，引進房地產權屬檔案和現代化的圖形數據庫不僅能夠系統的反映公私房產的數量、面積、結構等，可以及時地為建設部門提供各類數據，既節省資金又能較快地計算出成本，加快工程進度。

三、采取有效措施，依法加強房地產檔案管理

（一）做好前期控制。法律依據性要求房地產檔案必須真實準確，完全符合事實。必須做好前期控制，規范好檔案資料的收集、整理工作，全面準確地提供檔案信息。確保房地產權屬檔案的完整。要依照檔案管理有關法規及有關業務的規定，房地產權屬檔案須納入以下五個方面的文件資料，即房地產權利人、房地產權屬登記確權、房地產權屬轉移及變更、設定他項權利等有關的證明和文件；房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖、房地產分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等；房地產產權登記工作中形成的各種文件材料，反映和記載房地產狀況的信息資料。確保房地產檔案的真實。工作人員在辦理房屋登記時就要把好文件資料的審核關。要認真審核當事人的手續是否完備，提供的原始資料是否齊全、合法，有無虛報、瞞報產權和涂改、偽造資料等違法現象，總之，應確保“手續完備、材料齊全、內容真實”。檔案管理部門還應把好歸檔關，在檔案交接時，檔案室工作人員對資料逐項逐條進行最后審核。

（二）建立動態管理機制，規范檔案資料的收集、整理工作。房地產檔案的動態性要求我們對房地產檔案進行動態管理，做到正確、完整、及時的完成因產權轉移、產權變更后所形成的文件材料，使房地產檔案能夠清晰、完整地反映房地產的真實信息。在房屋狀況發生變動時要再次進行實地測量，制作新的產籍平面圖，并計算相應的面積，還要將房屋狀況發生變動的原因登記的相關的文件材料中；房屋滅失的，要進行現場勘查，同時將房產證收回注銷，并將之與原產權檔案放在一起。

第6篇：加強房地產管理范文

房地產;建筑;項目;組織管理

1.前言

當前,伴隨建筑科技水平的不斷提高,施工企業管理體制的進一步完善,原有的傳統施工組織設計編制方法已不能適應現在的要求。工程的項目管理要突出以下幾個方面:一是要注重運用系統的觀念和方法,建立施工組織設計編制工作的標準。行業管理部門如能對建筑工程的大中型項目施工組織設計進行收集,經過分析和歸納,整理并,則能使先進的施工組織設計更能發揮效益,減少編制人員重復勞動,而且能推廣先進經驗。二是建筑企業應改變施工組織設計由技術部門包攬的做法,實行誰主管項目實施,就由誰負責主持編制并執行的方法。使施工組織設計能較好的服務于施工項目管理的全過程。三是施工組織要從事實出發,選擇合理的施工方案是施工組織設計的核心,應根據多年積累的建筑施工技術資源,運用現代科學管理方法并結合工程項目的特殊性,使技術上的可行性同經濟上的合理性統一起來。

2. 施工管理的主要內容和含義

在我國,房地產的施工建設一般采用承包或者發包的方式來完成,要么對工程的施工完全發包給一個施工單位完成,要么對不同建筑項目(建筑結構、綠化、建筑設備、市政管線等)分別發包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤,一般采用MC模式或CM承發包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式(MC)是指業主(開發商)和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯合體簽訂施工總承包管理協議,負責整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工,而再進行分包的招標和分包。MC模式可以加快施工進度,其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發企業委托CM單位,以一個承包商的身份,采取Fast Track(快速路徑)的生產組織方式,來進行施工管理,直接指揮施工活動,在一定程度上影響設計活動,一般它和開發商訂立“cost plus”方式的合同。其特點是設計與施工充分搭接,且工程項目的保證最大費用使CM企業承擔相應風險。

對房地產開發企業而言,施工管理模式可以采取不同的形式,但是目的卻是相同的:在合理的成本下,以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標,開發企業必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用,即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查(包括材料質量、施工技術及程序、精確與安全等)、監理單位的督察、工程款的有序發放等等措施,開發商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協調。

3.建筑施工現場管理

對于建筑施工企業來說,天天要跟“現場管理”打交道。現場管理實際上是我們企業生產經營活動的基礎。現場管理優化水平,代表了企業的管理水平,也是施工企業生產經營建設的綜合表現。因此,施工企業應該內抓現場,外抓市場,以市場促現場,用現場保市場,并在此基礎之上,不斷優化現場管理。現場管理必須遵循以下三個基本原則:

經濟效益原則。施工現場管理一定要克服只抓進度和質量而不計成本和市場,從而形成單純的生產觀和進度觀。項目部應在精品奉獻、降低成本、拓展市場等方面下功夫,并同時在生產經營諸要素中,時時處處精打細算,力爭少投入多產出,堅決杜絕浪費和不合理開支。

科學合理原則。施工現場的各項工作都應當按照既科學又合理的原則辦事,以期做到現場管理的科學化,真正符合現代化大生產的客觀要求。還要做到操作方法和作業流程合理,現場資源利用有效,現場定置安全科學,員工的聰明才智能夠充分發揮出來。

標準化規范化原則。標準化、規范化是對施工現場的最基本管理要求。事實上,為了有效協調地進行施工生產活動,施工現場的諸要素都必須堅決服從一個統一的意志,克服主觀隨意性。只有這樣,才能從根本上提高施工現場的生產和工作效率和管理效益,從而建立起一個科學而規范的現場作業秩序。

4.現場管理的控制措施

建筑施工現場管理的主要內容為施工作業管理、物資流通管理、施工質量管理以及現場整體管理的診斷和崗位責任制的職責落實等。通過對上述施工現場的主要管理內容的優化,來實現我們的優化目標。一是以市場為導向,為用戶提供最滿意的建筑精品,全面完成各項生產任務;二是徹底消除施工生產中的浪費現象,科學合理的組織作業,真正實現生產經營的高效率和高效益;三是優化人力資源,不斷提高全員的思想素質和技術素質;四是加強定額管理,降低物耗及能耗,減少物料壓庫占用資金現象,不斷降低成本;五是優化現場協調作業,發揮其綜合管理效益,有效地控制現場的投入,盡可能地用最小的投入換取最大的產出;六是均衡地組織施工作業,實現標準化作業管理;七是加強基礎工作,使施工現場始終處于正常有序的可控狀態;八是文明施工,確保安全生產和文明作業。

一是以人為中心,優化施工現場全員的素質。現場管理的復雜性和艱巨性突顯了規章制度的局限性。龐雜的施工現場,眾多的工種和崗位,越來越短的工期,以及不斷壓縮的管理層,使得我們不可能做到時時監督,處處檢查。因此,優化施工現場的根本就在于堅持以人為中心的科學管理,千方百計調動、激發全員的積極性、主動性和責任感。充分發揮其加強現場管理的主體作用,重視現場員工的思想素質和技術素質的提高。

二是以班組為重點,優化企業現場管理組織。班組是企業現場管理的保證。班組的活動范圍在現場,工作對象也在現場,所以,我們加強現場管理的各項工作都要無一例外地通過班組來實施。班組是施工企業現場管理的承擔者。抓好班組建設就是抓住了現場管理的核心內容。因此,優化施工現場管理組織必須以班組為重點。

三是以技術經濟指標為突破口,優化施工現場管理效益。質量與成本是企業的生命,也是企業的效益。任何時候市場都會只鐘情于質優價廉的產品,而質優價廉的產品需要嚴格的現場管理來保證。否則,企業將因為產品質量與成本問題而難以再開拓新的市場,從而影響企業的市場占有率和經濟效益。

5.施工中的成本控制與管理

及時的成本跟蹤。在施工中,項目管理人員要按月做好成本原始資料收集和整理工作,正確計算月度工程成本,并對實際成本與預算成本進行對比分析,看兩者是否基本吻合。如有偏差,特別是實際成本大于預算成本,一定要引起項目部門的重視,及時準確查明原因。要查明是材料還是人工方面出現問題,即時進行有效改進。

獲取房地產開發企業的支持。作為施工方,要及時與項目建設單位進行溝通,使房地產開發單位在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、協調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論,集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。

保證進度。在項目的早期,一旦獲得確定的工程施工圖紙及設計說明要迅速組織施工,盡可以地減少窩工現象,這是保證工程進度和質量效益的基礎和前提。

有序跟蹤。一方面,可施工性研究強調在項目實施的全過程中進行系統的研究,充分發揮相關人員的知識和經驗。即對施工過程中的經驗和教訓很好地紀錄和升華,將業務流程中無序的知識進行系統化管理,使之成為“可利用再生資源”,實現知識共享和再利用。

[1]呂萍.房地產開發與經營[M].北京:中國人民大學出版社,2004

第7篇：加強房地產管理范文

關鍵詞：房地產企業；成本管理；控制

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

引言

房地產企業成本包括直接成本和間接成本，直接成本又分為不變直接成本和變動直接成本，間接成本則有機會成本和管理成本兩項內容。在房地產行業的成本管理部門，做好企業的成本控制，就是要把房地產建設過程中的任務分解到最易控制的程度，并明確每個子任務的所需因素。任務的目標就是指明該任務需要實現的要求，包括資源要求（如各種資源計劃，人員、設備等）計劃、時間計劃、質量要求、驗收標準和上下關聯任務，這些因素是描述一個任務的重要信息，只有把每個任務的成本控制好了，才能實現成本的綜合控制。

一、房地產企業成本控制存在的問題

隨著房地產行業的發展，房地產企業公司結構日趨完善，項目管理日趨規范，這在很大程度上推動了房地產企業成本的下降。但與此同時，部分房地產項目仍然存在成本過高的問題，需要采取積極的舉措予以改善。

1.成本控制意識不濃

首先，由于近年來我國房地產行業利潤水平較高且行業發展迅速，這就使得房地產企業總體盈利較佳，企業職工特別是領導者的成本意識相對薄弱。其次，部分項目領導者為加大項目主導權，積極爭取控制權，即使有空閑也不愿意在項目之間進行調劑，而短缺的項目則更多的需要爭取銀行等金融企業的支持，從而在房地產企業內部人為的拉高了成本。

2.使用缺乏長遠規劃性

首先，部分房地產企業缺乏長遠的規劃，在使用計劃上更多的是以年度為計劃期限，缺乏更為長遠的融資方案，這就與房地產項目本身的長周期存在差異，可能導致本年度的過度使用而下一年度相對缺乏，不得不花費更高的成本獲取外部的支持。其次，從房地產企業管理模式來看，項目無法得到合理保障，一般而言，房地產開發企業會同時運行多個項目，通過集中統一管理甚至成立財務公司的模式來運行，這就可能導致某一項目挪作他用。而無法得到保障，甚至項目無以為繼。

3.成本控制措施空化

首先，房地產項目成本控制目標不明確，部分房地產項目在追求上以越多越好等為目標，或者認為房地產項目只要融到了資就是賺錢，從而沒有按照項目實際需求進行安排，從而導致成本過高。其次，使用過程中安排不合理，項目部沒有與原材料供應商等單位就支付時間等進行協商，導致部分被提前支出，部分由于延后支出而增加了違約等，這也加大了成本。

二、房地產企業全過程成本控制

近幾年來房地產業得以快速發展，作為我國國民經濟中的一個重要的支柱產業，但隨著國家房地產業各項政策的逐步實施，房地產開發市場不斷的壯大，僅僅依靠土地資源的升值來獲取利潤的風險也在不斷的增大，如何以最低的成本在規定的時間內開發出能夠滿足市場需求的房地產產業，是房地產開發企業需要關注的首要問題，是以利潤最大化為主要目標，進度與產品的質量是圍繞著成本目標來進行的，而市場和成本是對利潤最主要的因素，房地產開發企業也僅能對成本有所控制，這也成就了成本控制在房地產項目管理和開發中的核心地位及作用。

1.房地產開發設計階段的成本控制

在建筑工程項目開發設計階段，努力提高可行性研究報告數據的準確度，切實發揮其控制建設項目總成本的作用。盡可能準確地計算出包含土地成本、工程造價、前期規費、材料費、機械費、資金成本及管理費用等可能發生的工程建設項目全過程費用。做好項目經濟評價，必須積極參與項目決策前的準備工作，認真收集有關資料，切實做好項目的可行性研究報告，要求專業設計人員在確保設計的實用性、科學性、經濟性、合理性的同時，盡量節省投資，要做到精心設計，將設計與造價結合起來，有效的控制工程變更，對因工程設計問題造成工程延期，大量的工程變更，工程材料浪費，超出投資限額等，由設計單位按合同承擔相應的經濟責任，從而把設計的權、責、利有效的結合起來，從而使建筑工程成本在設計階段能得到有效的控制，發揮其最大的效益，確保房地產開發企業經濟效益的最大化。

2.房地產開發施工階段的成本控制

2.1施工單位的選擇與管理。應通過建設項目招投標，選擇報價合理、信譽良好、具有較強的管理能力和經濟實力的承包商作為合作單位，同時在合作過程中還應加強對承包單位的管理與服務。

2.2施工現場簽證的管理。現場簽證主要指房地產企業與承包，簽訂工程合同后，由于工程設計變更、現場施工需要及其他可變因素導致原施工流程及合同約定的變更，是工程承包合同的補充內容。首先應明確簽證各職能部門、各相關負責人的簽字權限，避免結算時發生互相推諉的現象；其次應加強合同管理，避免、減少和規范現場簽證；第三應加強現場簽證時效性，避免簽證久拖不簽，為結算帶來麻煩。

2.3設計變更管理。設計變更是指設計部門對原施工圖紙和設計文件中所表達的設計標準狀態的改變和修改。一方面設計變更是由設計團隊整體的水平、能力、素質決定的，所以選擇優秀設計團隊是控制設計變更最有效的方法之一；另一方面設計變更是由房地產公司管理團隊的水平、能力、素質決定的，應使公司編制的策劃書、設計委托書科學、準確并具有一定的前瞻性，以更好的控制設計變更數量，從而達到控制工期和造價的目的。

3.房地產開發竣工結算階段的成本控制

在建筑工程項目竣工階段，應該對建筑工程施工階段的技術資料、變更、工程簽證索賠，資金來往賬目等資料進行核對和整理，根據建筑工程施工資料與往來賬目，合理支付工程施工的人工費、材料費、機械和設備的各項費用。也要處理好建筑工程的索賠，對于建筑工程施工階段發生的索賠項目和金額進行核對，根據合同和協議支付索賠款額，建筑工程項目竣工階段的造價控制，也是工程項目中造價控制的一個重要環節。

4.逐步引進科學的成本管理方法

具體而言主要包括目標成本管理和作業成本管理。目標成本法的基本思想：制定目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。作業成本管理的基本思想是企業利用作業成本計算所獲得的信息進行作業管理，以達到不斷消除浪費、實現持續改、提高客戶價值，最終實現企業戰略目標的一系列活動。隨著房地差企業競爭的日益加劇以及當前面臨的經濟形勢，要求房地產企業采用科學的成本管理方法，使得企業的成本管理上一臺階，并真正實現成本管理給企業帶來的效益，才能促進企業健康、持續地發展，才能順利地度過當前的危機。

結束語

在房地產開發中，成本控制是房地產開發企業重要組成部分，在房地產市場經濟競爭中具有十分重要的意義，也在以后的競爭中占據重要的地位，對房地產開發進行合理的成本控制是控制工程成本的關鍵，因此，我國需要加強對房地產成本控制的分析與研究，完善相關的制度，建立一支有專業素養和專業知識的成本控制研究隊伍，采用科學合理的施工方法與施工工藝，這才能確保房地產項目開發過程中以最小的代價，獲取最大的利益。

參考文獻：

[1]邵玲娟.房地產企業現代成本管理控制問題研究[D].山東大學,2008.

[2]史殿新.基于ERP系統的S房地產公司目標成本控制研究[D].華南理工大學,2012.

第8篇：加強房地產管理范文

【關鍵詞】房地產；項目管理；成本控制；控制途徑

近些年，我國的房地產業獲得了高速發展，房地產市場在已成熟，同時房地產的行業競爭也在逐漸加劇。為了在激烈的市場競爭中獲得生存，各房地產行開始紛紛通過各種手段來降低成本，提高利潤空間。而有效的房地產年成本管理正是降低成本的有效方式。房地產項目的成本管理，即通過對房地產開發過程中的材料、設計和施工等成本進行有效的控制，以降低房地產的工程建筑成本，以提高商品房的開發收益的行為。筆者認為，房地產項目的成本管理應當從材料、預算、設計和施工管理等幾個方面入手。

1 加強材料、設備的成本控制

房地產項目開發過程中的材料由甲方提供，因而也往往成為被忽略的部分。但同時，我們也應當看到，材料的成本控制仍然有很大的潛力。加強材料成本控制，應當緊抓材料的采購關。在房產開發過程中必須保證施工的原材料和設備從大渠道獲得為主，并且以自行采購為輔。在自行采購過程中，應當由工程主管和技術人員共同參與，在采購的過程中應當堅持三人同性，并且堅持物美價廉和貨比三家的原則，在保證工程質量的基礎上盡量選擇價格低的材料，以降低工程成本。大型設備的購買可以采取招投標的方式，招標完成后，在雙方簽訂的合同中應當盡量明確雙方的責任和義務。比如，一旦設備或者材料進場后出現質量問題，施工單位有權力拒收，用這種方式，可以達到在保證工程質量的同時節省建筑投資的目的。

2 完善工程的預算和結算管理

預算和結算是成本管理的有效手段，加強預算和結算就是要對房地產開發過程中的每一筆錢都做到心中有數。筆者認為，房地產項目的預算和結算管理應當做到以下幾點：首先，應當做好工程預算，房地產項目開工之前，工程人員應當結合施工計劃做好詳細的施工預算，在施工預算中應當將可能產生的成本都包含在內，并且將建筑過程中的機械費、人工費、材料費用分解到每一個單位工程，甚至是分項工程。其次，應當對建筑工程預算實時動態管理，因為在施工過程中難免會出現一些不可預見因素，這些不可預見的因素會使得工程量和施工措施都發生一定的變化，因此工程預算應當對這些因素有所反映。此外，在工程的施工過程中，應當通過預算做好對工程的管理，使其真正地起到對工程施工的約束作用。最后，在工程竣工之后應當做好工程的結算工作。在工程完工后，預算人員應當根據合同的要求，及時而準確地搜集工程相關資料，做好結算工作。

3 開展設計階段的造價控制

3.1 強工程設計管理

筆者認為，當前設計階段的造價控制存在一定的誤區，即項目投資審查制度的缺失。工程部門應按審查通過后的圖紙，編制相應的施工方案，保證與工程施工階段的基本吻合，反映實際情況，得項目的設計資金真正用在刀刃上。

3.2 強化對設計變更簽證的管理

設計變更簽證根據工程實際情況，由施工、監理及工程管理人員會審，提出可行方案，報設計后，出設計變更方可實施。同時要注重變更的合理性，對于不必要的變更堅決不予通過，對于某些不合理或保守設計，在滿足使用要求的前提下，通過優化設計，可降低工程造價。第二，加強對設計變更工程量及內容的審核監督對于變更中的內容及工程量增減，由施工、預算人員進行現場抽項實測實量，以保證變更內容準確性。

4 做好發包管理工作

承包單位的選擇不僅僅是工程質量保證的關鍵，同時也會對工程成本產生一定的影響。因此，要做好房產項目的成本管理應當認真做好工程的發包管理。筆者認為，做好發包工作應當從以下幾個方面入手：第一，通過招標的方式選擇比較好的施工隊伍，在招標的過程應當以價格合理、質量和工期有保證、經濟效益好和社會聲譽高為基本的選擇原則。第二，對大宗材料應當單獨招標購買。在工程成本中，材料設備等費用所占的比重非常大，因此做好材料的采購對于保證工程質量和降低工程成本都有著十分關鍵的影響。筆者認為，在材料的購買過程中，投資方應當通過建立完善和靈活的信息網絡對建筑材料的貨源、價格都有動態而準確的把握，對于差價比較大或者投資比較高的大宗產品，應當單獨從廠家購買，或者由施工單位購買，業主參與材料的招標工作，真正選擇到質量優良、價格合理的材料、設備。第三，嚴格工程的發包合同。在招標完成之后，嚴格按照招投標文件與施工單位簽訂工程承包合同。在簽發的過程中，應當通過一定合同條款將合同中各方都和成本控制聯系起來，保證成本控制的實現。第四，在嚴格合同約定的基礎上，在施工過程中應當認真做好對已完成工程量的計量，防止過度支付。第五，嚴格防范施工單位的索賠工作。施工單位的索賠工作是工程成本的重要部分；因此，作為建設方，應加強對施工單位的現場管理、監理單位的旁站工作，詳細了解工程實際情況。一般的，索賠的的原因主要有設計缺陷、合同變更、管理人員或者監理工程師行為違規或者其它一些不可抗力。由于監理工程師大多由業主委托，他們的不當行為對與施工單位造成的損失往往由投資方來承擔，因此在工程管理過程中應做好對監理工作的監理。

5 施工現場管理的成本控制

進入施工階段，工程設計已完成和程量已經基本確定，因此此階段對于工程造價的影響較小。但是，我們也應當看到工程投資主要發生在這一階段，施工階段管理的疏忽往往會造成投資浪費的現象。做好施工設計階段的成本管理工作應當從一下幾個方面入手：

5.1 做好施工組織設計的審查工作。施工組織設計包含工程施工過程中的質量控制、成本控制、進度控制、安全管理以及技術管理等多方面內容，它可以說是施工活動中的綱領性的技術性和經濟性文件。因此，通過對施工組織設計工作的審查，優化施工組織設計便顯得十分重要了。在審查的過程中，應當能夠正確處理好質量、投資與工程進度之間的關系。在保證工程質量與工程進度的基礎上，盡量的減少工程造價

5.2 做好現場簽證的審查

在施工過程中，由于不可預測的因素往往會出現工程質量、工程進度或者工程內容的變化，這些變化往往會引起工程量的變化，承包方要求簽證問題，此時便出現了現場簽證。簽證往往會造成工程的投資超出預算的現象。因此，應當做好對現場簽證的審查工作。筆者認為，現場簽證的審查應當從以下幾個方面入手：一是通過對工程量和投資變更的分析來論證簽證的必要性；二是設計變更應當經過項目總監理工程師的同意；三是當簽證所涉及的工程變更超出設計標準或者批準的建設規模時，應當由建設方報有關部門批準后方可實施。（三）做好竣工結算的審核。在施工過程中往往會出現各種變化，比如材料的代換、工程量的增減變化，在施工管理過程中，建設方應當按現場管理人員、監理工程師及設計變更做好竣工結算的審核工作，使其能夠反映工程所作出的變更的真實情況。

參考文獻：

[1] 宋丹.淺談如何提升房地產成本的控制與管理[J].中國商界(下半月).2010(10).

第9篇：加強房地產管理范文

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章第四節第五十二條規定：房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。一個完整的房地產市場，不僅包括土地使用權出讓、出租，而且應該包括房地產開發、房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。通俗地說就是房地產一級市場、二級市場和三級市場。房屋租賃市場屬于房地產市場中的三級市場。加強對房屋租賃市場的管理的重要性主要表現在以下三個方面：

首先，房屋租賃市場在整個房地產市場不可或缺。缺少了房屋租賃市場的房地產市場，將使大部分購房者以自用和轉讓為主，從而使以租賃為目的的購房者將大大減少。而隨著我國對于房地產市場的一系列調控政策的出臺，雖然有效地抑制了以投資和投機為目的的購房行為，但是存量房市場受到了一定影響。這時，整個房地產市場就更需要租賃市場的活躍和健康發展。如果房屋租賃市場不完善，就會不利于投資結構、商品結構和市場結構的調整和優化。因此缺少租賃市場的房地產市場在結構上也是不合理的。

其次，在我國的投資渠道中房地產是公認的保值、升值投資渠道，因此在市場經濟日益成熟的今天，房地產已經成為人們競相投資的對象。隨著股市的持續低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產市場上，以期實現投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場、存量房交易市場，以及房屋租賃市場的共同健康發展與日趨活躍，房地產投資者的投資成本才能得以回收和增值。

第三，房屋租賃市場對整個房地產市場具有積極的推動作用。一個城市或地區的房屋租賃市場活躍，勢必刺激當地的房地產消費。這里面既有一部分人最終將轉租為買，成為房地產消費者，另一方面更主要的是會刺激房地產投資者以出租贏利為目的而增加在房地產市場中的投入。

另外，隨著河北省“城鎮面貌三年大變樣”的推進，我們衡水市加大了拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶換購、租賃房屋不僅帶動了商品房市場、存量房市場的發展，也促進了房屋租賃市場的發展，從而帶動了整個房地產市場的繁榮與發展。

房地產市場的繁榮一方面帶動了建筑、運輸、鋼材等相關產業，促進了地方經濟的迅猛發展，但不可避免的也引發了房屋轉讓、租賃等供需及權益沖突矛盾的日趨凸顯，因此，加強房屋租賃管理，維護房屋租賃市場正常秩序，對促進房地產市場全面發展尤為重要。加強房屋租賃管理應從四個方面入手：

1 制訂一套系統的法規制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規范化的軌道。

《中華人民共和國城市房地產管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對房屋租賃管理進行了明確規定，但是缺乏可操作性，同時，從河北省到衡水市關于房屋租賃方面的法規細則卻始終沒有配套出臺，其他相關的政策規定也是少之又少。法律上的相對滯后，就會直接影響到管理的效果。應結合衡水市實際情況，在《中華人民共和國城市房地產管理法》的基礎上盡快出臺有針對性的地方性法規，一方面有效規范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場走上法制化、制度化的道路上來。

新出臺的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產管理部門加強房屋租賃管理提供了強有力的保障，希望相關的配套法規文件能及時出臺。

2 建立房屋租賃指導價格體系，通過價格的透明化，帶動房屋市場的健康發展。

《商品房屋租賃管理辦法》第五條規定：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。

房屋租金指導價格應以市場租金價格水平為依據，在進行充分的市場調研的基礎上，采取科學的測算方法，定期制定和公布不同地段、不同結構、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當事人提供了一個合理租賃價格的參考，也為政府稅收提供了價格參照依據，避免了個別當事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護了房屋租賃市場的正常秩序，有效維護了國家利益。

3 確立各相關部門協調聯動機制，加強房地產市場監管，依法懲治房屋租賃市場的違法違規行為。

雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務等部門，因此需要各部門之間的相互配合。公通字[2004]83號國家六部委辦局《關于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關問題的通知》第二條特別強調了部門之間的相互配合與協作，規定：各部門要加強協調配合，建立信息交流制度。房地產管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應定期將有關情況通報給公安、工商、稅務等部門；工商部門在辦理工商營業執照時、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時，對于生產、經營、居住場所為出租房屋的，應查驗房地產管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對沒有辦理房屋租賃登記備案的，應登記其有關情況并定期通報給房地產管理部門。

因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務等部門應各盡其責，共同做好工作。工商部門在辦理營業執照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時，都應該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門共同把關，齊抓共管的局面。

4 強化對房地產中介機構的管理，規范中介行為，切實保護房屋租賃雙方當事人的合法權益不受損害。