房地產(chǎn)風(fēng)控管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)風(fēng)控管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理；策略

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的騰飛作出了重要貢獻(xiàn)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的社會(huì)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜，同時(shí)有涉及行業(yè)廣泛，項(xiàng)目規(guī)模大，資金投入量大，使房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)過程中面臨著不可捉摸的風(fēng)險(xiǎn)。最近幾年，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策和行政法規(guī)的變化，必然會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前大多房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)了風(fēng)險(xiǎn)管理方法，但是風(fēng)險(xiǎn)管理涵蓋面窄，系統(tǒng)性科學(xué)性嚴(yán)密性都不強(qiáng)，不能及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)金進(jìn)行識(shí)別和控制，給企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。因此房地產(chǎn)行業(yè)必須正視并重視企業(yè)運(yùn)營(yíng)及整個(gè)開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，建立科學(xué)嚴(yán)密系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，以保證開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)。

一房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)部外部和內(nèi)部外部風(fēng)險(xiǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

1投資決策風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)在開發(fā)設(shè)計(jì)階段，不但要投入巨額資本，還要面對(duì)漫長(zhǎng)的開發(fā)周期，造成通過決策所產(chǎn)生的結(jié)果來證明決策的正確性帶有很大程度上的滯后性，因此在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)對(duì)各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)所制定的決策具有極高的風(fēng)險(xiǎn)。

2項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)是由管理者管理不善而對(duì)企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)，它主要包括，決策者缺乏企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力，員工缺乏相應(yīng)的專業(yè)技能。還有由于相關(guān)人員未按法律處理各種合同，造成違章或違法等行為。

3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通常來說企業(yè)投資負(fù)債比率越大，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越高。如果企業(yè)不能及時(shí)獲得足夠的現(xiàn)金來按月或者按年償還銀行債務(wù)本息，或者是房地產(chǎn)商不能夠從其他資金市場(chǎng)獲得投資所需的巨額資金，那就會(huì)使企業(yè)面臨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可能使企業(yè)無法獲得預(yù)期的收益。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)

1政策性風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)的投資過程中，政府的土地供給政策，稅費(fèi)政策，金融政策，低價(jià)政策，價(jià)格決策，住房政策，環(huán)境保護(hù)政策等均會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)投資者的收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，給房地產(chǎn)投資者帶來不可預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)。

2市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。按照通行的國(guó)際慣例，商品房空置率在 5%到 10%之間時(shí)，說明商品房供求平衡。商品房空置率在 10%到20%之間時(shí)說明商品房供大于求 ，是危險(xiǎn)區(qū)。商品房空置率在 20% 以上則為商品房重積壓區(qū)。房地產(chǎn)商必須根據(jù)不同的商品房空置率，采取不同的銷售措施，減少商品房積壓。

3金融風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)主要指包括利率在內(nèi)的銀行貸款政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)等。銀行貸款政策的細(xì)微變動(dòng)，如信用條件松緊，信貸額度大小，信貸政策傾向性的變動(dòng)都將對(duì)企業(yè)的資金流管理有直接影響。而銀行利率上升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生負(fù)面影響。

二 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)該做到“三控”

（一）控制投資決策風(fēng)險(xiǎn)

為控制投資決策風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要把目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)組織體系，設(shè)置專門的風(fēng)險(xiǎn)策略部門，對(duì)市場(chǎng)評(píng)估及荼毒土地購買評(píng)估并時(shí)刻監(jiān)控行業(yè)最新動(dòng)向，掌握國(guó)家政策動(dòng)態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的最前端，觀察每個(gè)企業(yè)的最新動(dòng)向；房地產(chǎn)企業(yè)還要關(guān)注時(shí)事，敏銳的捕捉政策動(dòng)向。這樣房地產(chǎn)企業(yè)就能既關(guān)注行業(yè)動(dòng)向，做好產(chǎn)品銷售對(duì)象有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，盡可能的降低投資和決策的風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要積極建立風(fēng)險(xiǎn)管理文化。企業(yè)應(yīng)大力培育風(fēng)險(xiǎn)管理文化，確立樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)管理理念，提高員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)融入到員工的行動(dòng)，從而促使促進(jìn)企業(yè)建立嚴(yán)密、科學(xué)、系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。

（二）控制項(xiàng)目實(shí)施階段管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，編制項(xiàng)目質(zhì)量保證、開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目活動(dòng)之初就應(yīng)該形成風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，進(jìn)行有組織的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃工作。以下是建設(shè)項(xiàng)目中因該注意的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

1 控制房地產(chǎn)的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)房地產(chǎn)質(zhì)量的綜合性特點(diǎn), 制定綜合質(zhì)量指標(biāo),量化并具體工程質(zhì)量、區(qū)位質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、社區(qū)質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量等方面指標(biāo),建立綜合質(zhì)量管理體系。對(duì)從房地產(chǎn)的規(guī)劃、選址、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、裝修、竣工、租售、物業(yè)等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位、全過程的質(zhì)量監(jiān)控和質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)各利益主體的關(guān)系，全面提高房地產(chǎn)建筑的整體質(zhì)量。

2 控制房地產(chǎn)工程管理的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開工前，應(yīng)該在認(rèn)真研究工程管理各環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)上，制定針對(duì)性的管理措施，建立完善的工程項(xiàng)目管理體系。工程項(xiàng)目管理部門在策劃工程時(shí)，要考慮多方因素，充分運(yùn)用成本、設(shè)計(jì)、物業(yè)、銷售等相關(guān)部門的資源，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)規(guī)劃從施工管理機(jī)構(gòu)組織、標(biāo)段劃分和施工平面布置到招標(biāo)采購計(jì)劃、關(guān)鍵線路計(jì)劃、成本目標(biāo)等重要環(huán)節(jié)。同時(shí)，工程項(xiàng)目管理部門要對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控，根據(jù)具體情況不斷完善管理制度，只有這樣才能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度達(dá)到企業(yè)的要求。

（三）控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1 豐富融資渠道，擴(kuò)展融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)要改變觀念，轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y觀念，由向銀行貸款轉(zhuǎn)向多渠道融資。企業(yè)可以積極挖掘自身潛力，可以嘗試著實(shí)施信托計(jì)劃，進(jìn)行企業(yè)股權(quán)融資，典當(dāng)，資產(chǎn)證券化，銷售融資等多元化融資渠道，在不提高企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，降低企業(yè)融資成本，盡量節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)盡量控制在可以承受的范圍之內(nèi)，為企業(yè)產(chǎn)期發(fā)展做準(zhǔn)備。

2. 對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，降低企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)增加股東的收益，增加企業(yè)的財(cái)政壓力。而且企業(yè)負(fù)債比例的上升，會(huì)逐步增大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本的構(gòu)成比例，尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持適度的負(fù)債經(jīng)營(yíng)，盡可能降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3. 改善資金管理理念，提高資金的利用率。房地產(chǎn)企業(yè)資金流量巨大，對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)及其重要，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須提高企業(yè)的資金管理情況。房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化對(duì)資金的管理，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)的監(jiān)控，制定科學(xué)的現(xiàn)金使用計(jì)劃，科學(xué)安排資金的調(diào)度，保證為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供必要的現(xiàn)金。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化對(duì)應(yīng)收賬款的管理。

4完善并加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)。一般來說，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計(jì)工作就成為制約企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要重視內(nèi)部審計(jì)工作。在內(nèi)部審計(jì)工作中將過程控制和主動(dòng)控制結(jié)合起來，強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理，認(rèn)真處理事前控制和事中控制，發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和防范作用，即使處理風(fēng)險(xiǎn)隱患，保證企業(yè)的合法權(quán)益，發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的最大優(yōu)勢(shì)。此外，還要重視事后審計(jì)，促進(jìn)財(cái)務(wù)收支審計(jì)向管理審計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、內(nèi)部控制制度審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等方向發(fā)展，以便綜合評(píng)價(jià)各生產(chǎn)力要素的利用程度，實(shí)現(xiàn)資源的組合優(yōu)化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評(píng)價(jià)。

結(jié)語：

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中時(shí)刻面臨著多種多樣的風(fēng)險(xiǎn)，從外部的國(guó)家政策性風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)，到房地產(chǎn)內(nèi)部的投資決策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存產(chǎn)生極其重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的成敗不僅關(guān)系到自身的利益，還對(duì)影響著一般消費(fèi)者的利益。一些房地產(chǎn)企業(yè)平時(shí)不注意防范風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)，手忙腳亂，給企業(yè)造成巨大的損失，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須建立嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，防范外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)平穩(wěn)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]周雁;;淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策[J];現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息;2009年11期

[2]高曉麗;;淺析房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理[J];中國(guó)市場(chǎng);2011年32期

第2篇：房地產(chǎn)風(fēng)控管理范文

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)需要迫切解決的首要問題。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)較西方發(fā)達(dá)國(guó)家起步較晚，發(fā)展規(guī)模小，沒有規(guī)范的管理措施。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期受到政府宏觀調(diào)控和世界經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)刻承擔(dān)著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展面臨著很多現(xiàn)實(shí)問題，該如何解決這些問題，完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)防范能力是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)結(jié)構(gòu)不合理，企業(yè)融資不當(dāng)致使公司可能喪失債務(wù)償還能力而導(dǎo)致企業(yè)投資收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。狹義上來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是利用財(cái)務(wù)的杠桿給企業(yè)帶來可能破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，或者普通收益產(chǎn)生大幅變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。從廣義上來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是企業(yè)在融資、投資及資金運(yùn)作過程中受到各種因素影響，威脅到企業(yè)的生存和發(fā)展。重視財(cái)務(wù)管理，提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)管理重新定位，形成與企業(yè)經(jīng)營(yíng)相適應(yīng)的運(yùn)行機(jī)制，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因

1.缺乏合理的預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，其建設(shè)投資規(guī)模大，開發(fā)周期長(zhǎng)，資金占用時(shí)間長(zhǎng)，而且任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)整能力都很差，而且有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為只要工程可以取得土地的使用權(quán)，就可以準(zhǔn)備下一步的施工計(jì)劃，再投入資金，按照工期交付工程投入使用，就可以獲得經(jīng)濟(jì)效益。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)在最初的時(shí)候沒有做好財(cái)務(wù)預(yù)算管理，沒有考慮到土地開發(fā)成本、資金運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)收益及其他方面的財(cái)務(wù)預(yù)算，企業(yè)就無法確定目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上成本和其他預(yù)算指標(biāo)的落實(shí)，這就可能導(dǎo)致企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中盲目投資，財(cái)務(wù)工作只停留在單一的會(huì)計(jì)核算工作上，疏忽了成本控制，這很可能增加企業(yè)的投資成本，影響經(jīng)濟(jì)效益。

2.成本控制不嚴(yán)格

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作非常復(fù)雜，成本控制就是其中難以掌控的一項(xiàng)。成本主要包括征地拆遷費(fèi)用；前期工程費(fèi)用；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等。項(xiàng)目完工的時(shí)候需要對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行分配、整理、再分配、再整理直至最終計(jì)入收益對(duì)象，這一連串的工作需要具體問題具體分析。而有些房地產(chǎn)企業(yè)過于重視企業(yè)的工程進(jìn)度，忽略了成本控制，在成本核算問題上一帶而過，是企業(yè)的財(cái)務(wù)人員成簡(jiǎn)單的記賬人員，致使整個(gè)企業(yè)的成本管理無從下手，影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.缺乏現(xiàn)金管理

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程具有長(zhǎng)期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率偏低，項(xiàng)目變現(xiàn)能力差，因此，需要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的管理。據(jù)調(diào)查，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國(guó)有資本控制或者本身就是國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國(guó)有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在資現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無法得到保證。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

1.提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

要想提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，首先要提高企業(yè)決策者的財(cái)務(wù)水平，重點(diǎn)是要提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)。企業(yè)決策者通過學(xué)習(xí)要掌握三種基本財(cái)務(wù)報(bào)表，資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表，只有了解財(cái)務(wù)工作，才能做出科學(xué)的決策，從根源上降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)持以人為本，既要積極引進(jìn)財(cái)務(wù)管理人才，又要對(duì)人才進(jìn)行培訓(xùn)，提高人才的綜合素質(zhì)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度對(duì)財(cái)務(wù)管理提出科學(xué)、客觀的要求，改變傳統(tǒng)銷售理念。

2.優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

如果企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)可以為企業(yè)帶來杠桿效益，短期內(nèi)可以增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但這并不意味著企業(yè)的負(fù)債比例越高越好，隨著企業(yè)負(fù)債金額的上升，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之增加。企業(yè)貸款就會(huì)有利息支出，負(fù)債越高，銀行利息也就越高。但是，面對(duì)不同的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣，就房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以利用良好的信用和土地進(jìn)行銀行抵押貸款來增加資金的來源，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，通過杠桿效益來低效財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來的負(fù)面影響。另外，如果企業(yè)能夠?qū)⒇?fù)債風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)的承受能力之內(nèi)，通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本及債務(wù)資本的比例關(guān)系，便可尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，由此便可以將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

3.實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門需要以項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算為基礎(chǔ)，從土地的成本、資金的運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)項(xiàng)目作財(cái)務(wù)預(yù)算分析，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤計(jì)劃，分清資金使用的輕重緩急，制定可行性研究計(jì)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和借款計(jì)劃，等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算，認(rèn)真執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，以提高項(xiàng)目開發(fā)投資決策時(shí)的準(zhǔn)確性，要加強(qiáng)管理，堅(jiān)持考核、定期檢查、嚴(yán)格考核，對(duì)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行定量約束，發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財(cái)務(wù)預(yù)警作用。防止資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第3篇：房地產(chǎn)風(fēng)控管理范文

一、國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題

1.對(duì)內(nèi)部控制制度建設(shè)認(rèn)識(shí)不足

當(dāng)前，在國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，將主要精力都放在房地產(chǎn)商品的開發(fā)和銷售上，認(rèn)為內(nèi)部控制不能產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)價(jià)值，對(duì)內(nèi)部控制制度建設(shè)不夠重視。加之對(duì)內(nèi)部控制制度缺乏深入的認(rèn)識(shí)，這就導(dǎo)致在內(nèi)部控制制度建設(shè)上只停留在一些基本的內(nèi)部控制操作上，沒有形成一個(gè)完整的制度體系。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中，多側(cè)重于事后控制，對(duì)事前的預(yù)防控制較為忽視，這就給內(nèi)部控制的執(zhí)行帶來了較大影響。

2.對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究和處置力度較小

當(dāng)前，國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)沒有專門人員和機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，在風(fēng)險(xiǎn)管理中，每個(gè)人及每個(gè)部門只針對(duì)自己的工作采取一定的措施，缺乏全局性和系統(tǒng)性。部分企業(yè)自身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏認(rèn)識(shí)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理工作缺乏積極性和系統(tǒng)性，不僅事前風(fēng)險(xiǎn)管理缺位，且在事中和事后風(fēng)險(xiǎn)管理工作中存在較強(qiáng)的隨意性。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理較為被動(dòng)，不能主動(dòng)識(shí)別、評(píng)估、管理和監(jiān)控企業(yè)的主要業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)管理工作中存在著瞬時(shí)性和間斷性，且缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定期復(fù)核和評(píng)估，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)過程中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避能力缺乏，不能有效適應(yīng)環(huán)境變化。

二、完善國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制制度建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

（一）制度建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理要堅(jiān)持相關(guān)原則

1.合法性原則

企業(yè)制度建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)措施在制定時(shí)需要在法律法規(guī)框架內(nèi)進(jìn)行，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中，制定內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理需要遵循合法性原則，從而保障制度的有效性。

2.全面性原則

在符合內(nèi)部控制要素要求的前提下，業(yè)務(wù)流程的設(shè)計(jì)必須能覆蓋企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，并將業(yè)務(wù)流程中的關(guān)鍵控制點(diǎn)落實(shí)到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督等各環(huán)節(jié)，不得留有制度上的空白或遺漏。

3.審慎性原則

企業(yè)制定內(nèi)部控制制度是為了能實(shí)現(xiàn)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的有效防范，因此建立內(nèi)部控制制度時(shí)要保持審慎性的原則，確保能將各種風(fēng)險(xiǎn)控制在許可的范圍內(nèi)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并采取切實(shí)可行的控制措施來減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率和可能帶來的損壞。

4.前瞻性原則

企業(yè)內(nèi)部控制制度需要具有良好的前瞻性，不僅要滿足企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的需求，且當(dāng)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，內(nèi)部控制制度能及時(shí)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整和完善，確保與企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、方針及管理要求相適應(yīng)。

（二）完善企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境

對(duì)企業(yè)管理者講，需要對(duì)內(nèi)部控制的重要性給予充分重視，強(qiáng)化自身內(nèi)部控制意識(shí)，確保企業(yè)內(nèi)部控制制度得到有效落實(shí)和執(zhí)行，將內(nèi)部控制制度建設(shè)作為企業(yè)的一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)來抓。同時(shí)要履行好監(jiān)控、引導(dǎo)和監(jiān)督責(zé)任。加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，建立統(tǒng)一的價(jià)值觀和道德標(biāo)準(zhǔn)，并制定員工行為準(zhǔn)則，認(rèn)真考慮企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，合法、公平、公正地處理企業(yè)與利益相關(guān)各方的關(guān)系。

（三）構(gòu)筑嚴(yán)密的控防體系

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要建立起重要的監(jiān)控防線，明確相關(guān)人員的業(yè)務(wù)權(quán)限及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。同時(shí)還要強(qiáng)化監(jiān)督職能，在常規(guī)的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)上，需要加強(qiáng)對(duì)各崗位及各項(xiàng)業(yè)務(wù)的核查。另外，還要確保內(nèi)部審計(jì)的相對(duì)獨(dú)立性，通過對(duì)企業(yè)進(jìn)行常規(guī)稽核、離任審計(jì)、監(jiān)督審查企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表，還要對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)部門強(qiáng)化內(nèi)部控制，確保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性。

（四）構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理控制框架和流程

建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，在組織上設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理崗位，并設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理流程，流程范圍覆蓋項(xiàng)目相關(guān)的各個(gè)部門。在風(fēng)險(xiǎn)控制框架中，風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)要從成本、進(jìn)度等指標(biāo)上設(shè)置不同的組織等級(jí)進(jìn)行處理。

三、結(jié)語

內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理作為國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中不可或缺的重要部分，對(duì)企業(yè)管理水平的提升具有非常重要的意義，因此需要加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制，完善內(nèi)部控制體系，提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊小林.有效加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的控制措施分析[J].江西建材,2014(21).

[2]張錦.論房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].經(jīng)營(yíng)管理者,2011(8).

第4篇：房地產(chǎn)風(fēng)控管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理

【中圖分類號(hào)】F224

一、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制簡(jiǎn)介

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，并在短短的幾年間，一度成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)。然而現(xiàn)階段，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，針對(duì)房地產(chǎn)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)犯罪和腐敗問題引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目的批評(píng)和關(guān)注，出現(xiàn)問題的房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)是工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制做的差，甚至忽視內(nèi)部控制的重要性，也因此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目隱藏的巨大風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只有對(duì)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制給予高度重視，才能防范類似風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）工程立項(xiàng)管理

1.項(xiàng)目建議書不合規(guī)

項(xiàng)目建議書編制要規(guī)范，必須先保證內(nèi)容齊全，項(xiàng)目建議書具體內(nèi)容包括開發(fā)項(xiàng)目的意義及依據(jù)、產(chǎn)品的初步方案、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃等等。房地產(chǎn)企業(yè)在編制項(xiàng)目建議書時(shí)，容易出現(xiàn)項(xiàng)目建議書內(nèi)容不全面、不規(guī)范，產(chǎn)品方案及用途模糊，建設(shè)規(guī)模不明確，項(xiàng)目資金概算與項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排不一致，進(jìn)而無法為項(xiàng)目提供實(shí)質(zhì)性的建議。

2.可行性研究流于形式

項(xiàng)目建議書編制完成后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)開展可行性研究，并編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，房地產(chǎn)企業(yè)在編制可行性報(bào)告時(shí)，要注意可行性研究的內(nèi)容涵蓋那些方面，如項(xiàng)目建設(shè)的意義、市場(chǎng)前景、項(xiàng)目建設(shè)的地址選擇及標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容。但在實(shí)際項(xiàng)目立項(xiàng)階段，企業(yè)往往會(huì)忽視可行性研究或者是只注重可行性研究的形式忽略內(nèi)容實(shí)質(zhì)，更有的在可行性研究中只觸及表面的東西而可行性研究的深度未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)或者實(shí)質(zhì)要求，這些都不利于項(xiàng)目決策，可行性研究流于形式會(huì)導(dǎo)致決策不當(dāng)，難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期效益，甚至可能導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。

3.項(xiàng)目決策與評(píng)審流程不規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織企業(yè)投資發(fā)展部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)部的相關(guān)專業(yè)人員或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)企業(yè)的項(xiàng)目建議書與可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，經(jīng)過充分論證之后給出相應(yīng)的評(píng)審意見，注意項(xiàng)目評(píng)審人員應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目建議書與可行性報(bào)告的編制人員應(yīng)當(dāng)適當(dāng)分離。項(xiàng)目決策與評(píng)審程序不規(guī)范，比如采用“少數(shù)服從多數(shù)”進(jìn)行決策，或者不符合適當(dāng)?shù)莫?dú)立性，都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目決策、評(píng)審程序流于形式而不利于項(xiàng)目的決策。

（二）工程招標(biāo)管理

1.投標(biāo)資格審核未做到公平化、透明化

房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目投標(biāo)單位一般是通過公開招標(biāo)的方式進(jìn)行選擇，通過網(wǎng)絡(luò)或者社會(huì)關(guān)系尋找供應(yīng)商，進(jìn)行篩選，擇優(yōu)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的供應(yīng)商。但實(shí)際操作中，由于投標(biāo)資格的審核條件是人為設(shè)置的，標(biāo)準(zhǔn)因人而異，很難做到公平、透明，很有可能存在暗箱操作的情況，所以中標(biāo)人的質(zhì)量很難保證，無端將合格單位排除在外。

2.招標(biāo)人與投標(biāo)人串通投標(biāo)進(jìn)行舞弊

房地產(chǎn)企業(yè)在組織投標(biāo)時(shí)，招標(biāo)人可以組織投標(biāo)人去項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)去考察，便于投標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面具體的了解；還可以召開投標(biāo)預(yù)備會(huì)，對(duì)投標(biāo)人的疑問進(jìn)行解答。在雙方接觸的過程中，招標(biāo)人與投標(biāo)人之間可能會(huì)串通投標(biāo)進(jìn)而舞弊，對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生不良的影響。

3.開標(biāo)不透明、評(píng)標(biāo)不合理

根據(jù)招投標(biāo)的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公正、平等的原則，招標(biāo)公告，同時(shí)要提供招標(biāo)工程及開評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的程序、標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的相關(guān)招標(biāo)文件。企業(yè)需對(duì)投標(biāo)文件是否符合招標(biāo)文件進(jìn)行審核，對(duì)未進(jìn)行保密的投標(biāo)文件進(jìn)行廢除。若開標(biāo)要求不明確，會(huì)誤拒合格單位參與開標(biāo)；廢標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不清晰，容易導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)不嚴(yán)格。評(píng)標(biāo)工作未按招標(biāo)文件約定條款進(jìn)行，未做到公平、公正、合理，或者因個(gè)別評(píng)委做出誤導(dǎo)性陳述或相關(guān)言論，可能導(dǎo)致中標(biāo)候選人并非最優(yōu)選擇。

（三）工程設(shè)計(jì)管理

1.設(shè)計(jì)單位選擇不當(dāng)

設(shè)計(jì)單位的選擇直接影響整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)指定專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)單位信息采集，從而建立設(shè)計(jì)單位資源信息庫，再根據(jù)設(shè)計(jì)的資源信息庫結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性調(diào)查，重點(diǎn)關(guān)注設(shè)計(jì)單位的組織結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目運(yùn)作方式、工地服務(wù)質(zhì)量等方面，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目情況采用邀標(biāo)和直接委托的方式選擇設(shè)計(jì)單位。設(shè)計(jì)單位的選擇不當(dāng)，比如設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)不符合項(xiàng)目要求，容易產(chǎn)生設(shè)計(jì)中的錯(cuò)誤、遺漏，使企業(yè)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)無法達(dá)到預(yù)期的效果。

2.項(xiàng)目概算嚴(yán)重脫離實(shí)際

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本概算，為控制項(xiàng)目設(shè)計(jì)投入和項(xiàng)目的投資提供依據(jù)。同時(shí)企業(yè)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本概算、投資收益的修正，并形成下階段預(yù)控目標(biāo)成本。但在實(shí)際操作中，項(xiàng)目的概算易嚴(yán)重脫離實(shí)際，導(dǎo)致項(xiàng)目投資失控。

3.設(shè)計(jì)變更審批不嚴(yán)格

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限，規(guī)范設(shè)計(jì)變更的審核流程。設(shè)計(jì)變更未經(jīng)審批或者審批不嚴(yán)格，可能會(huì)影響規(guī)劃要求，增加不必要的成本，發(fā)生重大經(jīng)濟(jì)損失。

（四）工程建設(shè)管理

1.盲目趕進(jìn)度影響工程質(zhì)量

建設(shè)單位一般會(huì)根據(jù)施工合同總工期要求，審核和檢查施工單位上報(bào)的月施工進(jìn)度計(jì)劃、周施工進(jìn)度計(jì)劃，那么這就會(huì)造成承包單位會(huì)為了應(yīng)付建設(shè)單位的檢查，盲目的趕進(jìn)度，進(jìn)而影響工程的質(zhì)量，建設(shè)工程的安全也得不到保障。

2.建設(shè)資金使用管理混亂

建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)以施工合同為標(biāo)準(zhǔn)，只有通過工程建設(shè)部（建設(shè)單位）組織的整體竣工驗(yàn)收，并已進(jìn)入竣工審核備案階段，方可進(jìn)入結(jié)算審核程序。但在實(shí)際工作中，工程進(jìn)度款結(jié)算周期不定，有的按月，有的按年，容易引起建設(shè)資金使用混亂，項(xiàng)目資金嚴(yán)重短缺，延誤工期。

3.工程變更頻繁延誤工期

房地產(chǎn)企業(yè)典型的特點(diǎn)就是工程項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，在漫長(zhǎng)的建設(shè)過程中，往往會(huì)發(fā)生一些非常規(guī)事項(xiàng)。如建設(shè)單位要求對(duì)工程進(jìn)行修改、外部環(huán)境的變化等等，必須對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行變更。為保證工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行，建設(shè)單位必須做出應(yīng)對(duì)，那么在變更的過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)利益關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，往往會(huì)引起方方面面的變動(dòng)，從而影響企業(yè)的項(xiàng)目資金費(fèi)用，最終導(dǎo)致工程未能按時(shí)完成。

（五）工程驗(yàn)收管理

1.交房前未進(jìn)行驗(yàn)收審核可能導(dǎo)致工程質(zhì)量降低

工程驗(yàn)收是在工程項(xiàng)目竣工結(jié)束之后進(jìn)行的程序，工程項(xiàng)目的驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整、全面的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料及文件，并滿足國(guó)家規(guī)定的企業(yè)竣工驗(yàn)收的條件。對(duì)于工程驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)及時(shí)上交財(cái)產(chǎn)清單，及時(shí)辦理交付使用手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)在交房前若未進(jìn)行建筑功能、觀感和用戶滿意度的驗(yàn)收審核可能導(dǎo)致工程質(zhì)量降低，無法達(dá)到預(yù)期效果。

2.竣工決算未經(jīng)審計(jì)

根據(jù)竣工結(jié)算相關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門的專業(yè)人員對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行決算，在審核中，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注審查決算依據(jù)是否充分、相關(guān)竣工文件是否齊全、竣工清理是否結(jié)束、決算的編制是否有誤。

竣工決算未經(jīng)審計(jì)，可能造成項(xiàng)目投資完成額不準(zhǔn)確、開發(fā)成本虛報(bào)或者私藏結(jié)余資金，使竣工結(jié)算失真。

3.未對(duì)完工項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)估

工程項(xiàng)目后評(píng)估是指對(duì)已完成項(xiàng)目的效益、影響進(jìn)行總結(jié)與分析的活動(dòng)，評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容是工程項(xiàng)目是否達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)以及項(xiàng)目投資收益等，并把評(píng)估結(jié)果作為企業(yè)績(jī)效考核與責(zé)任追究的依據(jù)。未對(duì)完工項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)估使得企業(yè)無法及時(shí)總結(jié)質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)，資源沒有的得到充分的利用，影響管理效率與效果的提高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

（一）工程立項(xiàng)管理

1.重視項(xiàng)目建議書的編制

企業(yè)應(yīng)根據(jù)工程項(xiàng)目相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)實(shí)際情況，來規(guī)范項(xiàng)目建議書的編制，對(duì)于專業(yè)性較強(qiáng)、較復(fù)雜的工程項(xiàng)目，企業(yè)可以委托專業(yè)財(cái)會(huì)、技術(shù)、工程等機(jī)構(gòu)專業(yè)人員進(jìn)行編制，項(xiàng)目建議書的編制，要特別注意相關(guān)內(nèi)容的協(xié)調(diào)、明確，并且要對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)、投資估算、項(xiàng)目進(jìn)度安排進(jìn)行充分的論證評(píng)估，保證項(xiàng)目建議書的規(guī)范、有效。

2.確?？尚行匝芯康木幹瀑|(zhì)量

對(duì)于可行性研究報(bào)告的編制，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定完善的控制制度，相關(guān)編制人員應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)的規(guī)章制度來進(jìn)行編制，對(duì)于項(xiàng)目比較重大的，涉及金額比較大的項(xiàng)目，企業(yè)可以委托相關(guān)的法律、技術(shù)、項(xiàng)目工程機(jī)構(gòu)等相關(guān)專業(yè)人員來開展可行性研究，當(dāng)然在選擇專業(yè)機(jī)構(gòu)的時(shí)，企業(yè)應(yīng)有一套標(biāo)準(zhǔn)，以確保專業(yè)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、聲譽(yù)等符合要求。

3.委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行審核

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織企業(yè)內(nèi)部相關(guān)部門組建專業(yè)的評(píng)審組或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)機(jī)構(gòu)的相關(guān)專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，要注意可行性報(bào)告或者項(xiàng)目建議書的編制人員不得進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)審，評(píng)審組的成員應(yīng)熟悉工程項(xiàng)目的業(yè)務(wù)流程，在決策時(shí)要充分兼顧項(xiàng)目的質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度，不得采用“少數(shù)服從多數(shù)”原則進(jìn)行決策，對(duì)項(xiàng)目方案、投資規(guī)模、投資估算、項(xiàng)目進(jìn)度情況進(jìn)行嚴(yán)格審核，充分核實(shí)這些內(nèi)容的相關(guān)審批文件是否真實(shí)、可靠，在可行性研究中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)是整個(gè)項(xiàng)目的核心，要特別地對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)的可行性進(jìn)行深入的分析與論證。決策過程中必須保證有完整的書面記錄，實(shí)行問責(zé)制，“三重一大”項(xiàng)目要報(bào)經(jīng)董事會(huì)或者類似權(quán)力機(jī)構(gòu)審批。

（二）工程招標(biāo)管理

1.加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)資格審核管理

企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)實(shí)際，遵循公開、公平、公正的原則，建立健全本單位的招投標(biāo)制度，明確招標(biāo)工程項(xiàng)目的范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)程序等環(huán)節(jié)的管理規(guī)定。招標(biāo)公告的編制要本著公開、透明的原則，嚴(yán)格按照企業(yè)招投標(biāo)管理辦法確定中標(biāo)人，不得根據(jù)“意向中標(biāo)人”的實(shí)際情況來確定中標(biāo)人的資格條件。建設(shè)單位不具有招標(biāo)能力的，應(yīng)當(dāng)委托相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)人員招標(biāo)。

2.對(duì)投標(biāo)人的信息進(jìn)行嚴(yán)格保密

為了防止招標(biāo)人與投標(biāo)人之間串通舞弊，我們應(yīng)對(duì)投標(biāo)人的信息采取嚴(yán)格的保密措施，任何人在公布中標(biāo)方之前都不得透露投標(biāo)人的信息，對(duì)于未做到保密的投標(biāo)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)做廢標(biāo)處理，并追究責(zé)任。只有找到符合資質(zhì)條件的投標(biāo)人，才能確保工程項(xiàng)目的質(zhì)量。

3.完善開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的內(nèi)部控制環(huán)境

為了保證開標(biāo)環(huán)境的公開、透明，企業(yè)應(yīng)邀請(qǐng)所有投標(biāo)人或其出席開標(biāo)，并邀請(qǐng)社會(huì)公正機(jī)構(gòu)對(duì)開標(biāo)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督。企業(yè)應(yīng)當(dāng)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，該評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員由企業(yè)的相關(guān)專業(yè)代表和有關(guān)工程項(xiàng)目、財(cái)會(huì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的專家組成。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在中標(biāo)結(jié)果宣布之前應(yīng)進(jìn)行保密，評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員不得與投標(biāo)人私下接觸，也不得受企業(yè)的干擾而影響投標(biāo)結(jié)果。

（三）工程設(shè)計(jì)管理

1.采用招標(biāo)方式確定設(shè)計(jì)單位

對(duì)于設(shè)計(jì)單位的選擇，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用公開招標(biāo)的方式來確定設(shè)計(jì)單位，在篩選時(shí)，企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)來選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位，關(guān)于工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)合同，需要明確設(shè)計(jì)單位的權(quán)利和義務(wù)。特別是當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目由不同的設(shè)計(jì)單位共同設(shè)計(jì)時(shí)，更需要分清楚責(zé)任，在這種情況下，可以確定一個(gè)設(shè)計(jì)單位作為主體設(shè)計(jì)單位，主體單位需要對(duì)企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的整體情況進(jìn)行負(fù)責(zé)。對(duì)于設(shè)計(jì)方案，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行初步審查，通過嚴(yán)格的復(fù)核，層層把關(guān)，來保證工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的質(zhì)量。

第5篇：房地產(chǎn)風(fēng)控管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 安全 政府控管

一、前言

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)， 伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也得到了快速發(fā)展，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全一直是困擾房地產(chǎn)業(yè)的重要問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全受到各種外在和內(nèi)在的因素影響，由于市場(chǎng)機(jī)制本身的局限性，單純依靠市場(chǎng)的力量已經(jīng)無法自覺自動(dòng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全。因此，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控與管理成為維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的必然選擇。

二、對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)行政府控管的必要性

（一）土地資源的有限性

眾所周知，我國(guó)是一個(gè)資源大國(guó)，土地資源豐富，然而，我國(guó)又是世界上人口最多的國(guó)家，這一現(xiàn)狀決定了我國(guó)的人均占有土地面積少之又少。加之自改革開放以來，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化發(fā)展迅速，對(duì)土地資源的需求量越來越大，而人口仍舊處于不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。因此，人口的不斷增加、城市的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成對(duì)土地資源的需求日益增長(zhǎng)。而土地資源的有限性這一現(xiàn)實(shí)決定了土地總處于稀缺狀態(tài)，而且近年來，伴隨著城市改造與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，對(duì)土地資源的浪費(fèi)日益嚴(yán)重，土地將成為越來越寶貴的資源。又由于土地利用狀態(tài)更改的困難性，一旦土地作用于某種用途，其利用形態(tài)就基本固定，很難更改。如果強(qiáng)行調(diào)整，其調(diào)整所花的費(fèi)用相當(dāng)驚人。因此一旦土地配置失誤，對(duì)城市、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都將產(chǎn)生無可挽回的損失，為了合理、充分、有效利用土地資源，杜絕土地浪費(fèi)，政府控管是必不可少的。

（二）房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、支柱性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，既是人們的生產(chǎn)資料，又是生活必需品。房地產(chǎn)是社會(huì)生產(chǎn)和生活的基本載體，是城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要物質(zhì)要素。自改革開放以來，特別是1998年進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資、改善居民居住條件和城鎮(zhèn)面貌、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展能夠有效構(gòu)成一個(gè)良性循環(huán)的城市產(chǎn)業(yè)鏈，在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)過程中，涉及到建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、電子、通訊、輕紡及家電等 50 多個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)部門，它的發(fā)展能夠帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)共同繁榮。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也是構(gòu)成社會(huì)財(cái)富生產(chǎn)的重要部門，很多國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、支柱性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 占G N P 的比重一般都在6%-12%左右。

（三）房地產(chǎn)業(yè)的自身特點(diǎn)

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，其能夠有效帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、提高人民的生活水平、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而，我們不可忽視的是，房地產(chǎn)作為一種特殊的產(chǎn)業(yè)，其自身擁有著不同于其他產(chǎn)業(yè)的特殊特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資具有資金需要量大、開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，變現(xiàn)性差、不可移動(dòng)，壽命周期長(zhǎng)、綜合性強(qiáng)寄投資額大，政策影響性等特點(diǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)投資又是高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)行業(yè)，房地產(chǎn)投資的這些特點(diǎn)都決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的投機(jī)性和風(fēng)險(xiǎn)性，這些都要求國(guó)家運(yùn)用政府控管手段減輕房地產(chǎn)業(yè)的各種不穩(wěn)定因素，保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、持續(xù)快速發(fā)展，避免造成一些國(guó)家由于房地產(chǎn)業(yè)違背客觀規(guī)律發(fā)展而出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的政府管控的措施

目前，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的管控措施主要包括有：控制土地批量、稅費(fèi)、利率、貸款、保險(xiǎn)、公積金管理及價(jià)格管理等措施。為保證我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)安全，政府對(duì)其進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)節(jié)與控制十人重要，但基于我國(guó)目前政管控的現(xiàn)狀，也應(yīng)對(duì)相應(yīng)的管控措施加以重視，以便更加利于對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的合理管控。

（一）宏觀調(diào)控與微觀調(diào)控的緊密配合

只有房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)安全得到保證，才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，因此，采取有效手段對(duì)各種已知或未知影響因素進(jìn)行預(yù)防，將顯得十分有必要。在市經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全不久需要自我調(diào)節(jié)，而且還需要政府機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行科學(xué)合理的管控。政府在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全進(jìn)行管控時(shí)，不僅要充分考慮到宏觀調(diào)控措施，對(duì)于微觀調(diào)控措施也需提高重視度，使兩者能夠在緊密的配合之下，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的安全。

其中，政府的宏觀調(diào)控主要是指其采取相應(yīng)的法律、行政和經(jīng)濟(jì)手段來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理的干預(yù)，宏觀調(diào)控措施主要是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)整體的調(diào)控，其能起到大的主導(dǎo)作用；而在宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，政府也應(yīng)該采取微觀調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的每一個(gè)交易環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的管控，并能過相應(yīng)的規(guī)章制度，約束并導(dǎo)正房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。通過政府將宏觀調(diào)控與微觀調(diào)控的有效結(jié)合，從而使政府對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的管控能夠發(fā)揮有效的作用。

（二）分析市場(chǎng)形勢(shì)及時(shí)采取相應(yīng)措施

在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，由于各種因素的引導(dǎo)與作用，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有巨大的波動(dòng)性，因此，政府在進(jìn)行控管時(shí)，應(yīng)對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)進(jìn)行合理的分析，并看清當(dāng)下時(shí)段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向，再根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)原因采取相應(yīng)的管控對(duì)策。

政府在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全進(jìn)行控管時(shí)，也應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行詳細(xì)分析，當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不一致時(shí)，則需及時(shí)采取措施對(duì)其進(jìn)行調(diào)控。如由供需關(guān)系所引起的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，并出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)超過國(guó)民經(jīng)濟(jì)的承載能力時(shí)，政府便需及時(shí)清理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的泡沫，并根據(jù)實(shí)際情況，增加供給或是增加需求，從而盡量保證兩者之間的平衡關(guān)系。

四、結(jié)束語

綜上所述，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)重要地位，而單純的經(jīng)濟(jì)手段并不能從根本上解決房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，因此，由政府對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行有效控管，才能保障我國(guó)房地產(chǎn)也的健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

第6篇：房地產(chǎn)風(fēng)控管理范文

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高和周期長(zhǎng)的顯著特點(diǎn)，經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，由于國(guó)家政策和自身經(jīng)營(yíng)管理等方面的原因，房地產(chǎn)企業(yè)積累了大量風(fēng)險(xiǎn)，再加上2010年以來國(guó)家房地產(chǎn)政策日益收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著內(nèi)外雙重困境。如何突破融資瓶頸，提高資金使用效率，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)范運(yùn)作與管理，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)回歸，成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)問題，而建立和完善財(cái)務(wù)內(nèi)控體系是保證房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展的前提。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系不健全

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有建立財(cái)務(wù)內(nèi)控體系，在內(nèi)控制度、內(nèi)控環(huán)境、內(nèi)控程序以及會(huì)計(jì)系統(tǒng)等方面均有較多不完善之處。大多數(shù)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的制定沒有基于企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，也缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則和法律的考慮，所形成的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度往往流于表面，缺乏一系列操作性較強(qiáng)的規(guī)范性文件和一個(gè)制定具體規(guī)范的計(jì)劃。除此之外，許多房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者由于內(nèi)部控制觀念的淡薄，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)越權(quán)管理，控制人集財(cái)務(wù)管理控制權(quán)、管理權(quán)、監(jiān)督權(quán)于自己一身，權(quán)力發(fā)揮的任意性，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

2.內(nèi)控未能突出重點(diǎn)

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例提高至30%，加息和限購令的出臺(tái)以及政府保障房的建設(shè)等政策對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)都產(chǎn)生了巨大影響，加重了房地產(chǎn)融資和企業(yè)現(xiàn)金回流的困難。現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)不僅沒有緩解，還有更加惡化之勢(shì)。然而，大部分企業(yè)內(nèi)部控制仍以財(cái)務(wù)報(bào)表和防錯(cuò)糾弊為工作的主要內(nèi)容，未能合理的控制現(xiàn)金流，并且沒有結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際情況，針對(duì)現(xiàn)金流所存在的各類問題，將將風(fēng)險(xiǎn)細(xì)化，制定可行的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施?？梢姡蠖鄶?shù)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制并未能突出需要重點(diǎn)防范的風(fēng)險(xiǎn)，

3.企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控監(jiān)督乏力

部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)立內(nèi)部控制專門機(jī)構(gòu)，這就使得財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的執(zhí)行和落實(shí)缺乏保障，財(cái)務(wù)管理違法違規(guī)行為得不到有效制約。有些企業(yè)雖然設(shè)立了內(nèi)控專門機(jī)構(gòu)，但賦予的職權(quán)有限，財(cái)務(wù)管理中發(fā)現(xiàn)的問題得不到及時(shí)有效處理。此外，在企業(yè)財(cái)務(wù)外部監(jiān)督方面，由于企業(yè)信息的封閉性，造成社會(huì)以及公眾等外部監(jiān)督主體難以實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)內(nèi)控的有效監(jiān)督。

4.財(cái)務(wù)人員素質(zhì)低下，財(cái)務(wù)內(nèi)控意識(shí)淡薄

由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷史較短，房地產(chǎn)企業(yè)的管理機(jī)制并不夠健全，導(dǎo)致企業(yè)往往忽視了對(duì)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)培養(yǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員內(nèi)部控制意識(shí)淡薄，欠缺財(cái)務(wù)內(nèi)控管理知識(shí)、內(nèi)控管理觀念滯后，內(nèi)控管理缺乏主動(dòng)性和積極性，財(cái)務(wù)管理人員無法為企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的建立發(fā)揮其領(lǐng)導(dǎo)作用，這嚴(yán)重影響了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、建立房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的原則

財(cái)務(wù)內(nèi)控制度包括現(xiàn)金及有價(jià)證券、固定資產(chǎn)、工程項(xiàng)目、存貨、籌資及權(quán)益、對(duì)外投資、銷售與收款、對(duì)外擔(dān)保、成本費(fèi)用、采購與付款、稅收管理、財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)控制等。企業(yè)建立財(cái)務(wù)內(nèi)控體系既要以《會(huì)計(jì)法》、《具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》等法律法規(guī)作為依據(jù)，又要結(jié)合企業(yè)的具體情況，做到合理合法，便于企業(yè)有效增強(qiáng)內(nèi)部管理。

一般而言，建立房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的原則主要有合法性原則、適應(yīng)性原則、一貫性原則、經(jīng)濟(jì)性原則、整體性原則等。各原則強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)不同，主旨在于要求企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制必須遵循法律法規(guī)，根據(jù)企業(yè)發(fā)展優(yōu)化內(nèi)控制度，保持財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的一致性和連續(xù)性，有利于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展大局。

三、政策建議

1.健全財(cái)務(wù)內(nèi)控有關(guān)規(guī)章制度

首先，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理要有章可循，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《會(huì)計(jì)法》、《公司法》、《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》等法律法規(guī)以及企業(yè)實(shí)際，從財(cái)務(wù)管理體制、固定資產(chǎn)管理、資金管理、利潤(rùn)分配管理、成本費(fèi)用管理、財(cái)務(wù)分析和報(bào)告等方面建立一系列的規(guī)章制度。并通過實(shí)踐來不斷完善，提高規(guī)章制度的科學(xué)性和實(shí)踐性。

其次，對(duì)財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行合理的分工，劃分權(quán)責(zé)，建立行之有效的激勵(lì)機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制。并要求工作人員嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，避免規(guī)章制度形式化，增強(qiáng)執(zhí)行的力度

2.明晰財(cái)務(wù)內(nèi)控工作重點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投入大，風(fēng)險(xiǎn)高，周期長(zhǎng)，再加上房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性，使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控外部環(huán)境復(fù)雜，控制的難度也極大。這要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)企業(yè)所面臨的形勢(shì)要有敏銳的洞察力，把握財(cái)務(wù)內(nèi)控的主要方向。除此之外，財(cái)務(wù)管理人員還要針對(duì)重點(diǎn)問題制定具體應(yīng)對(duì)步驟，積極防范風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作

第一，完善企業(yè)之間資金往來的各種財(cái)務(wù)手續(xù)，規(guī)范擔(dān)保行為；第二，規(guī)范會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算；第三，加強(qiáng)原始憑證審核和財(cái)務(wù)收支監(jiān)督；第四，定期對(duì)會(huì)計(jì)賬簿的有關(guān)數(shù)據(jù)與庫存實(shí)物、貨幣資金、往來賬款等進(jìn)行核對(duì)，做到賬證、賬賬、賬實(shí)相符；第五，保證財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的真實(shí)性、合法性和完整性；第六，嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定向外報(bào)送財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，按照章程規(guī)定將年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告送交各股東，并在股東會(huì)上如實(shí)披露企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和重要理財(cái)事項(xiàng)。

4.加強(qiáng)內(nèi)控監(jiān)督，提高內(nèi)控有效性

企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員要積極開展經(jīng)常性的財(cái)務(wù)收支審計(jì)、經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)和經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)，抓好內(nèi)部控制制度的評(píng)審，及時(shí)查漏補(bǔ)缺，建立有效監(jiān)督機(jī)制，使內(nèi)部控制監(jiān)督作用得以充分發(fā)揮。在實(shí)施企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制、規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)審計(jì)、核算的過程中，要注重企業(yè)內(nèi)部控制工作的權(quán)威性和的獨(dú)立性，使財(cái)務(wù)內(nèi)部控制反饋的信息得到充分重視，保障財(cái)務(wù)管理過程中發(fā)現(xiàn)的問題得到及時(shí)有效解決。

第7篇：房地產(chǎn)風(fēng)控管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；技術(shù)管理；質(zhì)量控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不僅在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率中占有重要比重，而且對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)起到了巨大的帶動(dòng)作用，在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)著較為重要的位置。同時(shí)，作為中國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展、走向牽動(dòng)著每一個(gè)中國(guó)老百姓的神經(jīng)。中國(guó)人自古就有很強(qiáng)的“安土重遷”的思想，所以中國(guó)人對(duì)“房屋”的概念往往與對(duì)“家”的概念具有同等重要的意義?；诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活的緊密聯(lián)系，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量控制一直都有較高的要求，將質(zhì)量控制作為項(xiàng)目管理的主要控制目標(biāo)之一。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)管理的內(nèi)涵

（一）技術(shù)管理的內(nèi)涵

技術(shù)通常指根據(jù)生產(chǎn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和自然科學(xué)原理總結(jié)而發(fā)展起來的各種工藝操作方法與技能。現(xiàn)代企業(yè)技術(shù)管理就是依據(jù)科學(xué)技術(shù)工作的規(guī)律，對(duì)企業(yè)的科學(xué)研究和全部技術(shù)活動(dòng)進(jìn)行的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、控制和激勵(lì)等方面的管理工作。

技術(shù)管理是指用于計(jì)劃、開發(fā)和實(shí)現(xiàn)技術(shù)能力，完成組織戰(zhàn)略和運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的管理手段。技術(shù)管理通常是指在技術(shù)行業(yè)當(dāng)中所作的管理工作，管理者一般具有較高的技術(shù)水平，同時(shí)帶領(lǐng)著自己所管理的團(tuán)隊(duì)完成某項(xiàng)技術(shù)任務(wù)。技術(shù)管理的實(shí)際操作當(dāng)中，強(qiáng)調(diào)的是管理者對(duì)所領(lǐng)導(dǎo)的團(tuán)隊(duì)的技術(shù)分配，技術(shù)指向和技術(shù)監(jiān)察。管理者用自己所掌握的技術(shù)知識(shí)和能力來提高整個(gè)團(tuán)隊(duì)的效率，繼而完成技術(shù)任務(wù)。技術(shù)管理是技術(shù)和管理的融合，是較高知識(shí)容量的高深行業(yè)。

（二）技術(shù)管理的基本原則

技術(shù)管理在落實(shí)的過程中，要保證技術(shù)管理可以發(fā)揮出對(duì)不同計(jì)劃實(shí)現(xiàn)過程中的促進(jìn)作用，就要求技術(shù)管理必須遵守組織目標(biāo)原則、技術(shù)能力發(fā)展原則、活動(dòng)和組織相聯(lián)系的原則。

二、落實(shí)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的技術(shù)管理的要點(diǎn)分析

（一）房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施前的技術(shù)管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施前的技術(shù)管理，主要包括管理房地產(chǎn)工程項(xiàng)目規(guī)劃與策劃質(zhì)量、管理房地產(chǎn)工程項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量、管理房地產(chǎn)工程項(xiàng)目統(tǒng)籌審查質(zhì)量三個(gè)方面。

1、管理房地產(chǎn)工程項(xiàng)目規(guī)劃與策劃質(zhì)量

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)本身存在一定的特殊性，所以房地產(chǎn)工程在開展的過程中，往往涉及到質(zhì)量職能、監(jiān)管職能、安全職能等較多部門。如果對(duì)這些相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)工作不能具備有效性，那么房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的落實(shí)必然受到影響。所以管理房地產(chǎn)工程項(xiàng)目規(guī)劃與策劃質(zhì)量，必須保證規(guī)劃與策劃的統(tǒng)一性，考慮好項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，明確發(fā)展目標(biāo)，在總體上指引項(xiàng)目的順利開展。

2、管理房地產(chǎn)工程項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施過程中，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量高低，直接影響后期工程建設(shè)的質(zhì)量、效率、成本投入等情況。所以落實(shí)管理房地產(chǎn)工程項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量必須從以下兩個(gè)角度開展。（1） 要合理開間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生、交通等面積，讓人使用方便，居住舒適。（2） 要做到建筑造型和風(fēng)格有藝術(shù)感，對(duì)墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當(dāng)，能給人的視覺以美的享受，使開發(fā)的房地產(chǎn)具有較高的使用價(jià)值和觀賞價(jià)值，所以在注重圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量的管理可在較大程度上避免后期產(chǎn)生各種不必要的沖突和監(jiān)控困難現(xiàn)象。

3、管理房地產(chǎn)工程項(xiàng)目統(tǒng)籌審查質(zhì)量

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目統(tǒng)籌審查質(zhì)量，就要以國(guó)家政策為標(biāo)準(zhǔn)，組織施工單位、監(jiān)理單位做好設(shè)計(jì)交底、圖紙會(huì)審、技術(shù)交底等工作，并與設(shè)計(jì)、監(jiān)理、主要材料供應(yīng)商等單位溝通、協(xié)調(diào)，隨時(shí)解決現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的一切技術(shù)問題，嚴(yán)格審核圖紙中的建筑與結(jié)構(gòu)的關(guān)系，和園林與線路之間的關(guān)系等。

（二）房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施過程中的監(jiān)控管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施過程中的監(jiān)控管理，首先要求監(jiān)管人員要對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目監(jiān)管工作有較強(qiáng)的責(zé)任意識(shí)。其次是要求監(jiān)管人員，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施過程中的技術(shù)要點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)要素等情況進(jìn)行詳細(xì)的掌握。監(jiān)管人員要針對(duì)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的施工材料進(jìn)行嚴(yán)格的審核，做到?jīng)]有施工材料質(zhì)量合格證書，和施工材料質(zhì)量檢驗(yàn)證書的施工材料，絕對(duì)不能放進(jìn)施工現(xiàn)場(chǎng)。在對(duì)工程建設(shè)過程中，與工程有關(guān)的成品半成品進(jìn)行檢驗(yàn)的過程中，一定嚴(yán)格按照抽檢流程執(zhí)行，對(duì)于檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)一定要嚴(yán)格遵守施工設(shè)計(jì)方案給出的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)值?，F(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)人員和質(zhì)量監(jiān)督員，要現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督施工人員嚴(yán)格按照施工設(shè)計(jì)圖紙及方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發(fā)現(xiàn)施工單位在施工中不按照設(shè)計(jì)圖紙或方案施工，應(yīng)立即采取果斷措施，作出返工處理?，F(xiàn)場(chǎng)施工管理人員，每天都要認(rèn)真負(fù)責(zé)填好“日志記錄”，詳細(xì)記錄“施工過程主要事項(xiàng)”、“隱蔽工程的驗(yàn)收情況”、“檢驗(yàn)的工程質(zhì)量問題”、“詳細(xì)部位處理意見、措施及整改情況”，使施工質(zhì)量的每個(gè)環(huán)節(jié)都達(dá)到設(shè)計(jì)要求，切實(shí)保證房地產(chǎn)質(zhì)量的提高。

組織審查施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)方案。施工組織設(shè)計(jì)是指導(dǎo)工程從開工一直到竣工投產(chǎn)及保修的作業(yè)指導(dǎo)性文件，它涉及到進(jìn)度、安全、主要施工方法、各類資源配備等一系列問題，同時(shí)涉及由于施工方法等原因造成的經(jīng)濟(jì)是否合理等因素。所以各級(jí)技術(shù)人員必須對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)方案進(jìn)行嚴(yán)格審理。

（三）房地產(chǎn)工程項(xiàng)目竣工后的技術(shù)管理

項(xiàng)目施工完成后的技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房地產(chǎn)質(zhì)量的歸宿和落腳點(diǎn)。工程結(jié)束并不意味著房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)質(zhì)量管理已經(jīng)結(jié)束，即使所開發(fā)的房屋已經(jīng)銷售出去，其質(zhì)量管理也并沒有劃上句號(hào)，還有3方面的管理工作要做。首先是要組織好竣工驗(yàn)收。要組織專家及相關(guān)單位主要負(fù)責(zé)人，按照國(guó)家有關(guān)驗(yàn)收規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作，對(duì)不合格的工程，決不允許使用。其次要做好售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理并舉的方針，對(duì)開發(fā)出售后的房地產(chǎn)，要建立專門的機(jī)構(gòu)，配備專人管理，并采取切實(shí)可行的管理方法。再次是要做好征求意見和調(diào)查研究工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時(shí)地進(jìn)行處理；要深入調(diào)查研究開發(fā)的房地產(chǎn)還有哪些問題，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。

組織各相關(guān)單位（施工單位、監(jiān)理單位）完成竣工資料的收集、整理、存檔等工作。技術(shù)管理人員要制定內(nèi)部的技術(shù)措施，編制和實(shí)施企業(yè)內(nèi)部發(fā)展規(guī)劃。收集科技情況，及時(shí)了解國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)科技發(fā)展信息，適時(shí)推廣新材料、新技術(shù)，提高開發(fā)產(chǎn)品的科技含量。

三、總結(jié)與展望

本文以項(xiàng)目管理的思想和體系為指導(dǎo)，研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項(xiàng)目管理的具體工作和體系，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和指導(dǎo)價(jià)值。對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)管理，就要求房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施前的技術(shù)管理、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施過程中的監(jiān)控管理、房地產(chǎn)程項(xiàng)目竣工后的技術(shù)管理。只有將這三個(gè)大方面的技術(shù)管理工作逐一落實(shí)，才能實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量不斷提高，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展。

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第8篇：房地產(chǎn)風(fēng)控管理范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管中的問題

（一）稅務(wù)部門存在的問題

1、稅收政策自身存在的問題。主要表現(xiàn)在：（1）國(guó)稅發(fā)［2003］83號(hào)文不完善。完工結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)不明確、期間費(fèi)用的扣除不統(tǒng)一。國(guó)稅發(fā)［2006］31號(hào)文下發(fā)前，各地根據(jù)自行對(duì)政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來完工確認(rèn)的時(shí)間不一致，收入結(jié)轉(zhuǎn)不一致。預(yù)售期間發(fā)生的期間費(fèi)用是否應(yīng)并入當(dāng)期申報(bào)，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。（2）現(xiàn)行所得稅政策對(duì)成本分?jǐn)偱c相應(yīng)售價(jià)時(shí)間的配比沒有明確要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品成本，其可售面積單位成本按成本對(duì)象總成本除以總可售面積取得。由于現(xiàn)行政策對(duì)可售面積單位成本的對(duì)象沒有明確規(guī)定，企業(yè)在實(shí)際操作中隨意性較大。如，在商住樓建設(shè)中，有的企業(yè)底樓營(yíng)業(yè)用房用來出租或自營(yíng)。為使建造成本在所得稅前盡早扣除，企業(yè)按整幢樓作為成本對(duì)象計(jì)算分?jǐn)偝杀?。這樣一來，住宅房與營(yíng)業(yè)用房的單位成本一致，但營(yíng)業(yè)房的實(shí)際售價(jià)一般是住宅房的3～4倍，造成利潤(rùn)在住宅房與營(yíng)業(yè)用房之間分布不均，為房地產(chǎn)企業(yè)延遲納稅提供了可乘之機(jī)。（3）對(duì)賬證不健全擬實(shí)行核定征收的，實(shí)際操作有難度?？偩?1號(hào)文明確規(guī)定：新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收。那么，對(duì)通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款，在實(shí)際征收時(shí)操作難度較大。

2、國(guó)稅部門自身征管力量不足。當(dāng)前國(guó)稅部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務(wù)水平和工作能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質(zhì)量。

3、管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。（1）房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，少則三、四年，多則十年以上，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書、各級(jí)項(xiàng)目審批部門的批文等，企業(yè)沒有作為稅務(wù)機(jī)關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務(wù)部門對(duì)成本確認(rèn)困難，加之跨年度審核工作量大、企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核工作難以到位。（2）房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門的管理信息溝通不到位，國(guó)地稅分設(shè)，部門之間信息的不對(duì)稱及各自為政，使國(guó)家稅務(wù)總局提倡的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)完全到位。

（二）企業(yè)方面存在的問題。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報(bào)方面普遍存在故意少申報(bào)收入，多申報(bào)成本、費(fèi)用，少計(jì)當(dāng)期應(yīng)納稅所得的現(xiàn)象。

1、隱匿預(yù)收房款。有以下幾種方式：一是將預(yù)收購房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶或其他銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強(qiáng)。當(dāng)然開發(fā)企業(yè)最終會(huì)因購房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當(dāng)期收入，減少當(dāng)期應(yīng)納稅金；三是將預(yù)收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預(yù)收款申報(bào)收入等。

2、延遲結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間，或者部分開發(fā)企業(yè)以款項(xiàng)收齊開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn)，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制，這兩種做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍。國(guó)家稅務(wù)總局［2006］31號(hào)文件明確了完工產(chǎn)品的三個(gè)條件，新的文件基本遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的現(xiàn)象。

3、成本費(fèi)用支出不實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用項(xiàng)目多、構(gòu)成復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng)。因此，雖然大多數(shù)企業(yè)成本費(fèi)用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務(wù)部門審核時(shí)對(duì)其支出的真實(shí)性和合理性難以準(zhǔn)確界定。

4、人為地多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。一是加大前期開發(fā)成本費(fèi)用?，F(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)項(xiàng)目雖不大，但多數(shù)分期滾動(dòng)開發(fā)，這就給企業(yè)人為加大前期開發(fā)費(fèi)用有機(jī)可乘；二是按預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)十分注重資金使用效率，在未形成工程決算時(shí)，一般不會(huì)按合同總價(jià)款全額支付工程款項(xiàng)。因此，開發(fā)企業(yè)也就無法取得對(duì)方的全額票據(jù)，他們會(huì)從自身利益考慮，根據(jù)已付的工程款計(jì)算開發(fā)成本，或者按工程預(yù)算計(jì)算開發(fā)成本。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理

（一）明確稅收政策，加強(qiáng)預(yù)售房款結(jié)轉(zhuǎn)收入管理。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)間應(yīng)以單項(xiàng)工程驗(yàn)收合格時(shí)間為準(zhǔn)，單項(xiàng)工程驗(yàn)收合格后，企業(yè)將預(yù)收房款結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入并開具銷售發(fā)票，企業(yè)不得提前或延遲開票。為控制企業(yè)銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間，可通過與規(guī)劃建設(shè)部門的定期聯(lián)系通報(bào)，掌握各地房產(chǎn)竣工驗(yàn)收情況，對(duì)已驗(yàn)收合格的房產(chǎn)，及時(shí)督促企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入。

（二）嚴(yán)格政策界限，加強(qiáng)成本管理?？偟脑瓌t是嚴(yán)格按照稅法要求，成本費(fèi)用的列支必須真實(shí)、合法。支出憑證的合法性是首要前提，更要注重審查支出的真實(shí)性，防止出現(xiàn)虛開代開，人為加大成本費(fèi)用的現(xiàn)象發(fā)生。

1、對(duì)房產(chǎn)已交付使用，但未竣工備案的，應(yīng)督促企業(yè)將預(yù)收房款轉(zhuǎn)入銷售收入，并按規(guī)定預(yù)轉(zhuǎn)成本。已結(jié)算的按結(jié)算金額結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，未結(jié)算的依預(yù)算合同數(shù)加合理成本費(fèi)用預(yù)提成本，同時(shí)應(yīng)附詳細(xì)項(xiàng)目說明材料，如補(bǔ)充合同、經(jīng)雙方簽字認(rèn)可的已付工程款的工程進(jìn)度款審批單等，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后批準(zhǔn)執(zhí)行。

2、對(duì)房產(chǎn)已交付使用，且工程通過整體綜合驗(yàn)收的，應(yīng)按本匯算年度內(nèi)取得的結(jié)算發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)成本；無法取得發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)本地區(qū)同類型商品房平均利潤(rùn)水平按核定利潤(rùn)率征收。

3、明確對(duì)房地產(chǎn)成本分?jǐn)偱c相應(yīng)售價(jià)時(shí)間的配比要求。進(jìn)一步細(xì)化成本計(jì)算方法，如商住樓，要求企業(yè)對(duì)底樓營(yíng)業(yè)用房和住宅房按售價(jià)折算成系數(shù)進(jìn)行成本歸集，盡可能使銷售價(jià)格與成本結(jié)轉(zhuǎn)互相配比，使利潤(rùn)在住宅房和營(yíng)業(yè)用房的分布基本均衡。

（三）加大核定征收力度。通過日常巡查和評(píng)估，經(jīng)常性地對(duì)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算和稅收政策執(zhí)行的輔導(dǎo)和檢查，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盡量采取查賬征收方式，最大限度用足、用好稅收政策，真實(shí)體現(xiàn)房地產(chǎn)盈利率較高的客觀現(xiàn)狀。對(duì)屢查屢犯、財(cái)務(wù)核算確實(shí)不健全的企業(yè)，按收入額核定征收，對(duì)企業(yè)的核定征收從項(xiàng)目開始到銷售終結(jié)執(zhí)行到底?？紤]房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性及與總局38號(hào)文核定征收辦法不相矛盾，總局應(yīng)制定房地產(chǎn)企業(yè)所得稅核定征收具體辦法，作為核定征收辦法的特例，便于基層一線人員在實(shí)際執(zhí)行中有法可依。

（四）監(jiān)控評(píng)估和稽查有機(jī)結(jié)合，提升稅收管理水平

1、做好基礎(chǔ)工作，加強(qiáng)日常監(jiān)管。從開發(fā)初期到項(xiàng)目竣工，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按時(shí)上報(bào)項(xiàng)目開發(fā)、銷售情況，以便實(shí)施過程監(jiān)控。建立企業(yè)日常監(jiān)控管理動(dòng)態(tài)臺(tái)賬，逐戶分季度反映企業(yè)預(yù)售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤(rùn)情況及稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整情況。對(duì)存在問題的企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)查，對(duì)應(yīng)繳未繳的稅款進(jìn)行補(bǔ)征。

2、進(jìn)行數(shù)據(jù)指標(biāo)分析，搞好納稅評(píng)估。按季度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅評(píng)估。依托計(jì)算機(jī)技術(shù)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況的歷史數(shù)據(jù)，開展行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率、成本利潤(rùn)率、銷售收入利潤(rùn)率、企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率等指標(biāo)的分析，對(duì)發(fā)現(xiàn)指標(biāo)異常的企業(yè)，列入評(píng)估對(duì)象，實(shí)施及時(shí)控管。

3、加大稽查力度，規(guī)范稅收秩序。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的專項(xiàng)檢查，通過檢查對(duì)存在問題進(jìn)行深入細(xì)致的剖析，對(duì)虛開、代開發(fā)票、虛列成本行為進(jìn)行嚴(yán)懲，依法打擊稅收違法行為。

第9篇：房地產(chǎn)風(fēng)控管理范文

Abstract： The risk of tax evasion in real estate is the key and difficult point of the tax management. Basing on the study of the basic characteristics of the current collection and management model and existing issues of land value-added tax， Shantou Local Taxation Bureau introduces the mechanism of risk management， and transforms the management of increment tax on land value from subsequent management to premeditated management and management in process. We then explore the mechanism of risk prevention of increment tax on land value referring to feed-forward control of tax， project management， information alignment and model construction. Finally some policy suggestions are presented.

關(guān)鍵詞： 土地增值稅；稅收流失風(fēng)險(xiǎn)；防范機(jī)制；汕頭市

Key words： increment tax on land value；the risk of tax evasion；the prevention mechanism；Shantou City

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2012）29-0001-05

1 提出問題

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在中國(guó)十大暴利行業(yè)中房地產(chǎn)行業(yè)居首位，但在納稅百強(qiáng)企業(yè)名單中卻找不到一家房地產(chǎn)企業(yè)。由此可見，作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)分配的主要稅種土地增值稅和企業(yè)所得稅并未得到充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)稅收流失風(fēng)險(xiǎn)成為稅務(wù)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多，征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)交易行為多，運(yùn)作模式多樣化，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅收創(chuàng)造了有利空間。汕頭市地方稅務(wù)局風(fēng)險(xiǎn)管理理論為基礎(chǔ)，強(qiáng)化征管的前饋和同期控制，取得一定成效，本文的主旨在于研究總結(jié)汕頭市的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，梳理工作思路，為研究探索我國(guó)房地產(chǎn)稅收流失風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制研究提供案例支持，同時(shí)也希望對(duì)同行單位相關(guān)工作提供一點(diǎn)啟示和借鑒。

2 存在問題及新管理模式探索的基本思路

2.1 行管理模式的特征 我國(guó)的稅收征管模式經(jīng)歷了由稅收專管員管戶制到征、管、查分離的管事制再到稅收管理員制度的演變、更替過程。1997年1月1日國(guó)家稅務(wù)總局的《關(guān)于深化稅收征管改革的方案》提出收征管改革的任務(wù)是：“建立以申報(bào)納稅和優(yōu)化服務(wù)為基礎(chǔ)，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為依托，集中征收，重點(diǎn)稽查的新的征管模式。”該模式強(qiáng)調(diào)稅收征管的信息化和“一站式”作業(yè)與服務(wù)，著力點(diǎn)在于強(qiáng)化對(duì)稅務(wù)專管員的分權(quán)制約，在風(fēng)險(xiǎn)管理上突出稅務(wù)管理的事中和事后控制。2004年7月召開的全國(guó)稅收征管工作會(huì)上，國(guó)家稅務(wù)總局謝旭人局長(zhǎng)提出，要按照“革除弊端，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，明確責(zé)任，提高水平”的原則建立新的稅收征管模式。為此國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)征管模式進(jìn)行了重新界定，在原有“30字”征管模式上，增加了“強(qiáng)化管理”4個(gè)字。完善為“以申報(bào)納稅和優(yōu)化服務(wù)為基礎(chǔ)，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為依托，集中征收，重點(diǎn)稽查，強(qiáng)化管理[1]”的三十四字稅收征管模式。至2009年“以信息共享為基礎(chǔ)，以分類管理為核心，以征管流程為導(dǎo)向，優(yōu)化服務(wù)，強(qiáng)化評(píng)估”，形成了專業(yè)化管理的新模式。2012年7月26日全國(guó)稅務(wù)系統(tǒng)深化稅收征管改革工作會(huì)議提出了“構(gòu)建以明晰征納雙方權(quán)利和義務(wù)為前提，以風(fēng)險(xiǎn)管理為導(dǎo)向，以專業(yè)化管理為基礎(chǔ)，以重點(diǎn)稅源管理為著力點(diǎn)，以信息化為支撐的現(xiàn)代化稅收征管體系”。

圍繞強(qiáng)化管理，各地展開諸多探索，從風(fēng)險(xiǎn)管理的前饋（事前）控制、同期（事中）控制和反饋（事后）控制看，絕大多數(shù)地方將管理重心放在反饋控制上，強(qiáng)化稽查和稅收清算。在土地增值稅稅管理中尤為突出。

土地增值稅的征收目前分預(yù)征和清算兩個(gè)階段，目前汕頭市土地增值稅的征管現(xiàn)狀：