房地產(chǎn)資質(zhì)管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)資質(zhì)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：城市住宅小區(qū) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 現(xiàn)狀 對(duì)策

1 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理取得的成果

1.1.1 房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷壯大，從事物業(yè)管理的人員素質(zhì)不斷提高。近幾年徐州市以城市住宅小區(qū)為主的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)的飛速發(fā)展和激烈競(jìng)爭(zhēng)。徐州市從1995年開始全面推廣物業(yè)管理工作，最初物業(yè)管理公司只有8家。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006年，徐州市房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)年檢合格的共148家，其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)5家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)64家；2008年，全市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)275家，物業(yè)管理從業(yè)人員1萬(wàn)余人，物業(yè)管理面積2700余萬(wàn)平方米；全市創(chuàng)建57個(gè)市級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目、24個(gè)省級(jí)示范項(xiàng)目、8個(gè)國(guó)家級(jí)示范項(xiàng)目，初步建立了一個(gè)社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制；2009年5月底，徐州市共有物業(yè)企業(yè)288家，管理面積發(fā)展到4500萬(wàn)平方米。截至2012年年初，全市共有房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)420多家，其中一級(jí)資質(zhì)3家，二級(jí)資質(zhì)12家，三級(jí)資質(zhì)390多家，外省企業(yè)進(jìn)入徐州市的有8家，全市物業(yè)管理從業(yè)人員4萬(wàn)多人，國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師19人。由此可見(jiàn)，徐州市物業(yè)管理經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，不僅在企業(yè)數(shù)量上有快速發(fā)展，在企業(yè)資質(zhì)方面也呈現(xiàn)出專業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)。高素質(zhì)管理人才也不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理服務(wù)趨向多元化、專業(yè)化、市場(chǎng)化。

1.1.2 先后出臺(tái)多部相關(guān)政策法規(guī)。徐州市早在1999年3月就了《徐州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，并先后出臺(tái)實(shí)施了《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》、《徐州市物業(yè)維修基金管理辦法》、《徐州市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家和評(píng)標(biāo)專家?guī)旃芾磙k法》、《徐州市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施細(xì)則》等一系列規(guī)章和規(guī)范性文件，明確了業(yè)主、使用人及物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，做到有章可循。2012年5月我市還了最新的徐州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。

1.1.3 行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)揮了顯著的作用。2008年由36家物業(yè)管理公司組成的徐州市泉山區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式成立。這是蘇北地區(qū)成立的首家物業(yè)管理協(xié)會(huì)，主要作用是協(xié)助政府部門實(shí)施行業(yè)管理，積極督促物業(yè)企業(yè)貫徹物業(yè)管理法規(guī)政策，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益和市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)秩序，共同提高物業(yè)管理的工作水平和服務(wù)水平。2008年在徐州市泉山區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的協(xié)助下，市房管局在全市住宅小區(qū)全面推行“三位一體”物業(yè)管理新體制，許多住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況得到了明顯的改善，居民生活質(zhì)量大大提高。

1.2 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

1.2.1 較老的城市住宅小區(qū)與新建的城市住宅小區(qū)各自存在典型的物業(yè)管理問(wèn)題。徐州市是個(gè)文化古城，雖然近幾年房地產(chǎn)新開發(fā)項(xiàng)目很多，新樓盤比比皆是，但還有許多老住宅小區(qū)（尤其在老城區(qū)），可以看到有業(yè)主違章搭建，毀綠種菜等現(xiàn)象不在少數(shù)，業(yè)主中老年人居多，不聽勸阻一意孤行，物業(yè)管理工作艱難。這些老城區(qū)老的住宅小區(qū)物業(yè)管理管不好會(huì)嚴(yán)重影響城市形象。新建小區(qū)也有較多典型問(wèn)題：高層住宅越來(lái)越多，電梯使用頻繁，自然問(wèn)題也多；新建小區(qū)大多采用智能管理方式，電子單元門等智能系統(tǒng)會(huì)經(jīng)常出問(wèn)題；高層建筑水壓不夠，居民用水困難，諸如此類一些城市住宅小區(qū)常見(jiàn)問(wèn)題，都需要專業(yè)人員進(jìn)行維修，物管人員有時(shí)不能及時(shí)安排好人員，與業(yè)主協(xié)調(diào)不暢，造成業(yè)主意見(jiàn)頗多。

1.2.2 房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)不高。我市房地產(chǎn)物業(yè)管理公司在數(shù)量上飛速增加，但取得一級(jí)、二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)為數(shù)甚少，大多是三級(jí)資質(zhì)企業(yè)，另外還有外省企業(yè)進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)，物管行業(yè)利潤(rùn)微薄，因此要想提高利潤(rùn)就必須提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力去獲得更多項(xiàng)目，這對(duì)于絕大多數(shù)三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)來(lái)說(shuō)相對(duì)較困難。據(jù)調(diào)查，目前我市房地產(chǎn)物業(yè)管理公司的利潤(rùn)在5%-8%之間。

1.2.3 房地產(chǎn)物業(yè)管理費(fèi)收取困難。新老住宅小區(qū)都存在收費(fèi)困難現(xiàn)象。老的住宅小區(qū)本身環(huán)境就較難改善，業(yè)主看不到好的管理效果就不愿繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司難有足夠的資金去管理好小區(qū)；同樣新住宅小區(qū)交了物業(yè)管理費(fèi)，一旦某個(gè)方面沒(méi)有達(dá)到業(yè)主滿意，就會(huì)拒交下一年物業(yè)管理費(fèi)，這樣物業(yè)管理公司很難做到完美服務(wù)。[1]據(jù)調(diào)查，我市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際收費(fèi)率在50%-95%，好一點(diǎn)的新建小區(qū)起初收費(fèi)率能達(dá)到95%，差一點(diǎn)的不到50%。業(yè)主不繳費(fèi)，企業(yè)就沒(méi)有資金去做更好的服務(wù)，沒(méi)有好的服務(wù)，業(yè)主更不愿意繳費(fèi)，這樣就會(huì)形成惡性循環(huán)，嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)物業(yè)管理公司的發(fā)展。

1.2.4 高素質(zhì)房地產(chǎn)物業(yè)管理人員仍然不足，管理水平仍需提高。我市目前已有國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師19人，高素質(zhì)管理人才還是偏少。物業(yè)管理從業(yè)人員大多數(shù)是應(yīng)某個(gè)項(xiàng)目需要而臨時(shí)招聘，這些人大多沒(méi)有經(jīng)過(guò)專門的正規(guī)培訓(xùn)，由于公司利潤(rùn)微薄，他們的工資待遇也不高，因而人員流動(dòng)性大，這對(duì)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量很不利。

2 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展及對(duì)策研究

2.1 加大物業(yè)管理服務(wù)新模式的宣傳力度，提高業(yè)主意識(shí) 應(yīng)當(dāng)繼續(xù)加大物業(yè)管理“三位一體”新模式的宣傳力度和實(shí)施，尤其在老小區(qū)。老小區(qū)應(yīng)緊密聯(lián)系社區(qū)居委會(huì)，目前還是有許多年紀(jì)大的業(yè)主不習(xí)慣被物業(yè)管理公司管理，可以發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主聯(lián)系的作用。可以由主管部門總體調(diào)度，向街道辦事處、業(yè)主、物業(yè)公司發(fā)放宣傳資料，選擇有代表性的物業(yè)公司舉行座談會(huì)，征求意見(jiàn)，樹立典型，讓全社會(huì)對(duì)“三位一體”新模式有更多了解，讓大家深入理解業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是互相依存的，他們地位是平等的。[2]

2.2 房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)走規(guī)?；放苹l(fā)展之路 徐州小的房地產(chǎn)物業(yè)管理公司居多，企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮在做好母公司的基礎(chǔ)上向外擴(kuò)張以實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。外省企業(yè)進(jìn)入我市越來(lái)越多，我們也可以擴(kuò)大公司企業(yè)規(guī)模向外省市發(fā)展。要注重提升自己的品牌形象，宣傳自己的優(yōu)勢(shì)。[3]其次，政府監(jiān)管部門應(yīng)充分發(fā)揮作用，定期檢查，對(duì)檢查不合格的企業(yè)采取嚴(yán)格處罰措施?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度?！蔽覀?cè)谠u(píng)級(jí)工作中要嚴(yán)格本著公平公正原則，使物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)范有序。

2.3 提高服務(wù)質(zhì)量，完善收費(fèi)管理辦法 2012年5月我市了最新的徐州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，新辦法出臺(tái)后我們應(yīng)關(guān)注具體的實(shí)施情況，例如居民的反響、承受能力，物業(yè)公司的利潤(rùn)有何變化等，定期將情況匯總統(tǒng)計(jì)，如出現(xiàn)過(guò)大偏差應(yīng)及時(shí)調(diào)整修改管理辦法。此外，應(yīng)把服務(wù)質(zhì)量放在首位，服務(wù)好了自然業(yè)主就會(huì)主動(dòng)繳納物業(yè)管理費(fèi)，由此形成良性循環(huán)，對(duì)于企業(yè)和業(yè)主就是互惠互利。

2.4 企業(yè)嚴(yán)把招聘關(guān)，制定有效的員工激勵(lì)政策 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。”嚴(yán)把招聘關(guān)，選擇優(yōu)秀的人員可以為公司今后發(fā)展做好鋪墊。員工進(jìn)入企業(yè)以后可以由負(fù)責(zé)人組織員工加強(qiáng)思想道德培訓(xùn)，學(xué)習(xí)企業(yè)文化，提高自身服務(wù)意識(shí)，制定相關(guān)鼓勵(lì)政策和措施，例如：取得執(zhí)業(yè)資格證或者國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師證的員工給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，公司內(nèi)部公開競(jìng)爭(zhēng)，選擇有能力表現(xiàn)突出的員工擔(dān)任重要職位。[4]

3 結(jié)論

近幾年，徐州市先后獲得了“國(guó)家園林城市”、“國(guó)家衛(wèi)生城市”等榮譽(yù)稱號(hào)，創(chuàng)建對(duì)于作為公共場(chǎng)所的城市住宅小區(qū)有諸多要求，在這些榮譽(yù)稱號(hào)背后，房地產(chǎn)物業(yè)管理工作發(fā)揮了重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展是構(gòu)建和諧社會(huì)的基礎(chǔ)，作為城市建設(shè)與管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極的推動(dòng)作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]熊群英.住宅小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)問(wèn)題及對(duì)策研究[J].科技風(fēng)，2012（10）：253―254.

[2]趙素萍.中小城市住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難現(xiàn)狀分析[J].寧波職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2012（04）：66-70.

[3]龔勇.當(dāng)前物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策思考[J].中國(guó)科技信息，2011（21）：92.

[4]周林，孫永剛. 對(duì)加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的思考[J].科技資訊，2012（25）：54.

第2篇：房地產(chǎn)資質(zhì)管理辦法范文

最近，國(guó)務(wù)院進(jìn)一步明確了商品房面積管理的部門職能分工，即“房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)商品房面積管理工作，制定有關(guān)政策，查處商品房面積管理中的違法行為，對(duì)商品房面積測(cè)量機(jī)構(gòu)的資質(zhì)提出初審意見(jiàn)”，“質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負(fù)責(zé)商品房面積測(cè)量器具的監(jiān)督工作，查處違法使用不符合標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)量器具的行為”。國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局也發(fā)出了質(zhì)技監(jiān)局量發(fā)〔2000〕17號(hào)通知，決定停止執(zhí)行原的《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算》計(jì)量技術(shù)規(guī)范和《商品房銷售面積計(jì)量監(jiān)督管理辦法》。為了進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)測(cè)量與房屋面積計(jì)算管理工作，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、各地建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門要切實(shí)履行法定職責(zé)，依法做好房地產(chǎn)測(cè)量與房屋面積計(jì)算管理工作，維護(hù)房地產(chǎn)測(cè)量與房屋面積計(jì)算工作的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性，要主動(dòng)與有關(guān)部門做好協(xié)調(diào)工作。

二、各地建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門要緊緊圍繞優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境、培育住房消費(fèi)的大局，切實(shí)轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，切實(shí)保證商品房面積測(cè)量質(zhì)量，加快核發(fā)權(quán)證。

三、抓緊研究房地產(chǎn)測(cè)量機(jī)構(gòu)與政府部門脫鉤工作。根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)指示，近期建設(shè)部將會(huì)同中編辦、國(guó)務(wù)院法制辦、國(guó)家測(cè)繪局、國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局開展聯(lián)合調(diào)研。各地要結(jié)合本地實(shí)際情況，著手開展政府部門與房地產(chǎn)測(cè)量機(jī)構(gòu)脫鉤的前期準(zhǔn)備工作。

第3篇：房地產(chǎn)資質(zhì)管理辦法范文

    為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部新修訂的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定了《河南省城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》，現(xiàn)予以印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)報(bào)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處。

                                                                           二OO二年三月五日

    第一章 總 則

    第一條 為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

    第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，實(shí)施房地產(chǎn)中介管理，適用本辦法。

    本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    本辦法所稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，測(cè)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    第三條 省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)中介服務(wù)的監(jiān)督管理工作。

    市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作。

    第二章 中介服務(wù)人員資格管理

    第四條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，須參加相應(yīng)業(yè)務(wù)的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經(jīng)注冊(cè)登記后，方可執(zhí)業(yè)。

    第五條 從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，須取得房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷，具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱。

    房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。

    第六條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。

    房地產(chǎn)估價(jià)師須經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關(guān)規(guī)定辦理注冊(cè)登記。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

    房地產(chǎn)估價(jià)員須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

    第七條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試、取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊(cè)登記，方能進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位，作為發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

    第八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》。

    遺失以上各類證書的，應(yīng)在當(dāng)?shù)厥屑?jí)以上報(bào)紙上聲明作廢，并向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。

    第九條 房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格實(shí)行年審制度，由省建設(shè)行政主管部門或其委托的機(jī)構(gòu)結(jié)合房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審進(jìn)行。

    第三章 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理

    第十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，是指從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

    凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

    第十一條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：

    （一）有單位的名稱、組織機(jī)構(gòu)及章程；

    （二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

    （三）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

    （四）有與其從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相應(yīng)資格等級(jí)相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術(shù)人員；

    （五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

    第十二條 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)，按建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。

    一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評(píng)估業(yè)務(wù)。

    二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。

    三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積5萬(wàn)平方米、土地面積1.5萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。

    臨時(shí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積3萬(wàn)平方米、土地面積1萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。

    第十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按其注冊(cè)資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及社會(huì)信譽(yù)條件等，分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)等級(jí)。

    （一）一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于100萬(wàn)元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人10名以上，同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師和高級(jí)會(huì)計(jì)師各1名；有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

    一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （二）二級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于50萬(wàn)元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人5名以上，同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師各1名，會(huì)計(jì)師1名；有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

    二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積10萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （三）三級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于30萬(wàn)元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3名以上，同時(shí)高級(jí)工程師或高級(jí)經(jīng)濟(jì)師1名，會(huì)計(jì)師1名，有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

    三級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積5萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （四）新成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得低于三級(jí)資質(zhì)所要求的條件標(biāo)準(zhǔn)，在一年的暫定資質(zhì)有效期內(nèi)，可建筑面積3萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。一年后視情況決定是否核定三級(jí)資質(zhì)。

    一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由市房地產(chǎn)管理部門推薦，省建設(shè)行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》。三級(jí)及臨時(shí)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。

    第十四條 房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不分等級(jí)。

    設(shè)立房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，其注冊(cè)資金不得低于10萬(wàn)元，房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中級(jí)以上職稱的人員不得少于總?cè)藬?shù)的50%.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。

    第十五條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》后方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

    第十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行年審制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)年審由市級(jí)房地產(chǎn)管理部門初審后，報(bào)省建設(shè)主管部門年審，其他房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)由核發(fā)資質(zhì)的部門進(jìn)行年審。年審結(jié)果在媒體上公布，年審不合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。

    第十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：

    （一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

    （二）遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則；

    （三）按核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍及合同約定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

    （四）依法交納稅費(fèi)；

    （五）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)用，不得擅自抬高或變相降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

    （六）接受行業(yè)主管部門及其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

    第四章 中介業(yè)務(wù)管理

    第十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同，房地產(chǎn)中介服務(wù)合同推行合同示范文本。

    第十九條 房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

    （一）合同各方當(dāng)事人名稱（姓名）；

    （二）中介服務(wù)項(xiàng)目名稱；

    （三）標(biāo)的內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)，有按要求須登記備案的應(yīng)對(duì)由何方辦理作出約定；

    （四）合同履行期限；

    （五）收費(fèi)數(shù)額和支付方式、時(shí)間；

    （六）違約責(zé)任和糾紛解決方式；

    （七）雙方約定的其它內(nèi)容。

    第二十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托需對(duì)外出具報(bào)告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國(guó)家或省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一編號(hào)核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。

    第二十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺(tái)帳應(yīng)當(dāng)載明開展業(yè)務(wù)所取得的收入、支出的費(fèi)用以及省建設(shè)行政主管部門要求的其他內(nèi)容。

    第二十二條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)督，定期報(bào)送有關(guān)報(bào)表。

    第二十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)施，委托人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助。

    第二十四條 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對(duì)中介服務(wù)人員追償。由于委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

    第二十五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為：

    （一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物、或者利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>

    （二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；

    （三）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；

    （四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；

    （五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

    第二十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。

    第五章 附 則

    第二十七條 省外房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)到本省從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)到省建設(shè)行政管理部門備案。

    第二十八條 本辦法施行前已經(jīng)設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)自本辦法施行之日起三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行重新登記，換發(fā)新的資質(zhì)證書后，方可繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。逾期不重新登記的，不得從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。

第4篇：房地產(chǎn)資質(zhì)管理辦法范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場(chǎng)；微觀管制；宏觀調(diào)控

[中圖分類號(hào)]F20

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

[文章編號(hào)]1672-2426(2009)09-0038-03

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)探索、起步、快速發(fā)展和調(diào)整等幾個(gè)階段，至今已步入相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)取得的成績(jī)斐然。然而，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在一些問(wèn)題，突出表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格渡動(dòng)大、房地產(chǎn)交易秩序較為混亂、近期受國(guó)際金融危機(jī)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣等。為了解決這些問(wèn)題，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，成效顯著。但是，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康運(yùn)行。除了政府的宏觀調(diào)控以外。政府的微觀管制即房地產(chǎn)市場(chǎng)管制亦是不可或缺的。本文擬對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管制產(chǎn)生的原因及管制目標(biāo)做初步探討。

一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管制產(chǎn)生的原因

(一)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在缺陷

房地產(chǎn)市場(chǎng)管制指的是，政府基于公共利益或其他目的。依據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)進(jìn)行的行政管理和限制。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管制產(chǎn)生的原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在缺陷，主要體現(xiàn)在如下方面：

1　市場(chǎng)不能規(guī)范房地產(chǎn)微觀經(jīng)濟(jì)主體的行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀經(jīng)濟(jì)主體包括：房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、個(gè)人等。微觀主體為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速形成和發(fā)展壯大作出了重要貢獻(xiàn)。但是，他們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)、物業(yè)管理等各環(huán)節(jié)也不同程度地存在違法違規(guī)行為。在房地產(chǎn)開發(fā)中存在房地產(chǎn)開發(fā)商忽視工程質(zhì)量、過(guò)度開發(fā)、違規(guī)拆遷、未取得開發(fā)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級(jí)開發(fā)等問(wèn)題；在房地產(chǎn)交易中房地產(chǎn)開發(fā)商未合法取得《商品房預(yù)售許可證》而違規(guī)銷售、虛假銷售信息、進(jìn)行合同欺詐，國(guó)內(nèi)外投機(jī)者通過(guò)低價(jià)買進(jìn)高價(jià)賣出房地產(chǎn)的方式牟取暴利，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的運(yùn)行秩序；少數(shù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)缺乏誠(chéng)信；物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范，等等。微觀經(jīng)濟(jì)主體的上述失范行為難以通過(guò)市場(chǎng)本身加以克服，因?yàn)槭袌?chǎng)可以為房地產(chǎn)企業(yè)從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)和中介服務(wù)活動(dòng)提供場(chǎng)所，卻不能保證所有房地產(chǎn)企業(yè)循規(guī)經(jīng)營(yíng)，也無(wú)法保證每一項(xiàng)房地產(chǎn)交易的公平性，因此必須通過(guò)政府管制規(guī)范微觀主體的行為。

2　市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的最優(yōu)配置。資源的最優(yōu)配置只有在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下才能實(shí)現(xiàn)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在壟斷。首先，土地供給存在一定程度的壟斷。土地是不可再生資源，其供給是稀缺的，土地總量有限必然帶來(lái)土地供給的壟斷。另外我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，土地屬全民所有，全國(guó)土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，因而土地所有權(quán)也具有壟斷性。其次，房地產(chǎn)商品具有強(qiáng)烈的地域性和差異性。房地產(chǎn)本身是不可移動(dòng)的，從而不同區(qū)域、同一區(qū)域內(nèi)不同地段的房地產(chǎn)不完全同質(zhì)，難以相互替代。土地供給的壟斷性和房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有不完全性和不充分性。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在信息不對(duì)稱。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上開發(fā)商掌握的國(guó)有土地出讓信息不充分；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上賣方比買方對(duì)房地產(chǎn)商品的總量、質(zhì)量、性能、成本等信息更為了解；房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)上中介機(jī)構(gòu)比房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者和購(gòu)買者掌握的中介服務(wù)信息多。三是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在外部效應(yīng)。例如，建筑施工時(shí)會(huì)產(chǎn)生環(huán)境污染和噪音，某建筑物太高妨礙了附近建筑的采光、通風(fēng)、通信等等。以上問(wèn)題的存在決定了由市場(chǎng)配置房地產(chǎn)資源會(huì)出現(xiàn)低效率或者無(wú)效率，從而造成房地產(chǎn)資源的浪費(fèi)。

3　市場(chǎng)不能抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度波動(dòng)。遵循商品供求規(guī)律，市場(chǎng)能自動(dòng)生成房地產(chǎn)價(jià)格，但市場(chǎng)無(wú)法解決由房地產(chǎn)開發(fā)成本上升、房地產(chǎn)交易秩序較混亂等諸多復(fù)雜因素導(dǎo)致的房?jī)r(jià)不斷攀升問(wèn)題，也不能解決因存量房積壓、市場(chǎng)需求冷淡等因素導(dǎo)致的房?jī)r(jià)快速下降問(wèn)題。2007年以前。我國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度大，商品房平均銷售價(jià)格由1991年的786元／平方米提高到2007年的3864元／平方米，增長(zhǎng)了4.9倍；其中住宅的平均銷售價(jià)格從756元／平方米上升到3645元／平方米，增長(zhǎng)4.8倍。2008年以來(lái)，全國(guó)樓市又出現(xiàn)低迷，2008年12月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格首次出現(xiàn)同比下降(降低0.4％)，其中深圳新建住房銷售價(jià)格同比大幅下降18.1％。而市場(chǎng)既不能抑制房?jī)r(jià)的迅速上升，也不能控制房?jī)r(jià)的急劇下跌，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

4　市場(chǎng)不能有效保證國(guó)家利益和公共利益。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有利己性，這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)中經(jīng)濟(jì)主體的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)自身收益最大化而非國(guó)家利益和公共利益最大化，而經(jīng)濟(jì)主體收益最大化往往是以損害或犧牲國(guó)家利益和公共利益為代價(jià)的。以國(guó)有土地使用權(quán)的出讓為例，我國(guó)城市土地使用權(quán)可以通過(guò)拍賣、招標(biāo)或雙方協(xié)議的方式有償出讓。一般來(lái)說(shuō)，采取拍賣、招標(biāo)方式由于公開競(jìng)爭(zhēng)能以較高、較合理的價(jià)格成交，而采取協(xié)議方式由于可能存在尋租現(xiàn)象，價(jià)格偏低，使得少數(shù)人能夠利用手中的特權(quán)中飽私囊，侵害公共利益。又如，一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以行政劃撥方式無(wú)償或低價(jià)獲得土地使用權(quán)，雖然減少了房地產(chǎn)開發(fā)商的成本卻損害了國(guó)家利益。另外，我國(guó)部分城市仍存在“隱形地產(chǎn)市場(chǎng)”，其中土地利用性質(zhì)被擅自改變，土地交易收益被某些單位和個(gè)人非法占有。這些都會(huì)導(dǎo)致國(guó)有土地資源的大量流失。

5　市場(chǎng)不能維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。市場(chǎng)只能為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易提供場(chǎng)所，卻不能維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃過(guò)程中會(huì)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，這就需要對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行界定和保護(hù)，明確交易雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系。避免出現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛。由于市場(chǎng)不能清晰地界定房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，也就沒(méi)有能力維護(hù)房地產(chǎn)所有者的產(chǎn)權(quán)。

6　市場(chǎng)不能充分供應(yīng)準(zhǔn)公共物品――經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房。準(zhǔn)公共物品是具有一定程度非排他性和非競(jìng)爭(zhēng)性的物品。由于經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房具有一定程度的非競(jìng)爭(zhēng)性，即消費(fèi)者能以較低的價(jià)格獲得，所以它們屬于準(zhǔn)公共物品。若由市場(chǎng)來(lái)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房，由于這類房產(chǎn)價(jià)格偏低、收益率低，其供應(yīng)量勢(shì)必會(huì)減少，則市場(chǎng)無(wú)法滿足低收入階層對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的需求。

7　市場(chǎng)不能解決房地產(chǎn)總供求結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題。市場(chǎng)會(huì)引導(dǎo)微觀經(jīng)濟(jì)主體投資于利潤(rùn)率高的領(lǐng)域，而對(duì)其無(wú)利可圖的領(lǐng)域則不投資，這會(huì)導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，而市場(chǎng)本身卻不能調(diào)節(jié)這種宏觀經(jīng)濟(jì)失衡。由于房地產(chǎn)開發(fā)商熱衷于開發(fā)利潤(rùn)豐厚的高檔商品房，而不愿意建造面向廣大中低收入階層的普通商品房，造成了高檔商

品房供過(guò)于求、空置率高，而中低價(jià)房供不應(yīng)求的商品結(jié)構(gòu)矛盾，供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重地背離需求結(jié)構(gòu)。盡管市場(chǎng)上高價(jià)位商品房的市場(chǎng)需求量有限而中低價(jià)位商品房的市場(chǎng)需求量很大，但房地產(chǎn)商出于追求高盈利率的目的并不會(huì)增加中低價(jià)位商品房的供給，從而市場(chǎng)不能自動(dòng)調(diào)整商品供給結(jié)構(gòu)；同時(shí)由于住房是生活必需品，消費(fèi)者也不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)上升而減少消費(fèi)量從而調(diào)整商品需求結(jié)構(gòu)。因此，市場(chǎng)無(wú)法調(diào)節(jié)不合理的房地產(chǎn)商品結(jié)構(gòu)。

(二)市場(chǎng)缺陷與政府干預(yù)

市場(chǎng)缺陷的存在是政府干預(yù)的必要條件。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)缺陷內(nèi)生于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)，因而無(wú)法依靠市場(chǎng)自身力量完全解決房地產(chǎn)市場(chǎng)缺陷問(wèn)題；第三種力量(如房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì))在彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷方面發(fā)揮著重要作用，但由于它不具備強(qiáng)制性、權(quán)威性，作用力有限，只能作為政府力量的一種補(bǔ)充；而政府具有消除市場(chǎng)缺陷所需要的權(quán)威和多種有效的調(diào)控手段，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)缺陷必須主要依靠政府干預(yù)予以解決。

通常，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式有兩種，即宏觀調(diào)控和微觀管制。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控是政府的宏觀經(jīng)濟(jì)管理職能，旨在解決房地產(chǎn)市場(chǎng)上總供給與總需求失衡、總投資與總消費(fèi)波動(dòng)等宏觀層面上的問(wèn)題以及低收入者的住房保障問(wèn)題，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展；房地產(chǎn)市場(chǎng)管制是政府的微觀經(jīng)濟(jì)管理職能，旨在消除房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置低效率等微觀層面上的問(wèn)題，為市場(chǎng)運(yùn)行及企業(yè)行為建立規(guī)則，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上微觀層面的缺陷較多，所以政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的很大一部分應(yīng)該在微觀管制方面，即由政府直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的經(jīng)濟(jì)主體和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行限制以彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)缺陷的存在是房地產(chǎn)市場(chǎng)管制產(chǎn)生的根本原因和主要原因。

二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管制的目標(biāo)

政府管制房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要目標(biāo)在于限制和規(guī)范微觀經(jīng)濟(jì)主體的行為，彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷和不足，具體來(lái)說(shuō)有如下幾點(diǎn)：

(一)為微觀經(jīng)濟(jì)主體行為建立規(guī)則，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行

針對(duì)微觀經(jīng)濟(jì)主體種種失范行為。政府可以設(shè)立規(guī)則予以限制，并進(jìn)而創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)秩序和市場(chǎng)環(huán)境。當(dāng)前，我國(guó)政府已出臺(tái)的房地產(chǎn)法律法規(guī)主要有：《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》(1995年1月1日起施行，2007年8月30日修訂)、《中華人民共和國(guó)土地管理法》(1986年頒布，2004年8月28日第二次修正)、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》(1990年4月1日起施行)、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(2007年10月1日起施行)以及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(1998年7月20日起施行)、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》(1999年1月1日起施行)、《物業(yè)管理?xiàng)l例》(2003年9月1日起施行，2007年8月26日修訂)、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》(2000年3月29日起施行)、《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》(2006年修訂)、《城市商品房預(yù)售管理辦法》(1994年11月15日頒布。2004年7月20日第二次修正)、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(1997年6月1日起施行)、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(2004年5月1日起施行)等。這些法規(guī)條例對(duì)經(jīng)濟(jì)主體在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)、物業(yè)管理中的進(jìn)入條件、權(quán)利義務(wù)、法律責(zé)任等均作出明確規(guī)定。政府可以此為依據(jù)，為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)建立規(guī)則，即嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)主體的從業(yè)資格、為經(jīng)濟(jì)主體提供的商品或服務(wù)的價(jià)格和質(zhì)量設(shè)立科學(xué)合理的標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)厲懲處房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各種侵權(quán)行為和非法交易，等等。

(二)優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源

通過(guò)政府管制解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的不合理的壟斷、信息不對(duì)稱、負(fù)外部效應(yīng)等問(wèn)題，抑制市場(chǎng)的消極作用，為充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的優(yōu)越性創(chuàng)造條件，提高房地產(chǎn)資源的配置效率。

首先，應(yīng)區(qū)別對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的壟斷。政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，根據(jù)社會(huì)有效需求合理配置、節(jié)約使用有限的土地資源；房地產(chǎn)二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)壟斷是基于產(chǎn)品異質(zhì)、地域差異、信息不對(duì)稱、企業(yè)實(shí)施壟斷策略等因素而形成的一種非自然壟斷，對(duì)此，政府應(yīng)采取禁止、限制、價(jià)格管制、鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)的措施反壟斷。其次，政府應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的披露。通過(guò)法律手段和行政手段強(qiáng)制房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)向消費(fèi)者提供更多、更真實(shí)的企業(yè)信息、質(zhì)量信息、價(jià)格信息、房源信息等，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)利用信息優(yōu)勢(shì)欺騙消費(fèi)者的行為予以嚴(yán)懲。再次，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)負(fù)外部效應(yīng)問(wèn)題。政府通常會(huì)設(shè)置污染排放標(biāo)準(zhǔn)，一旦某房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的污染超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)即可對(duì)該項(xiàng)目施以相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)懲罰；對(duì)某建筑物嚴(yán)重妨礙附近建筑的使用，可依法要求該建筑物的所有者(或使用者)給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)賠償。

(三)保持房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)

對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度過(guò)大的問(wèn)題，政府可以直接進(jìn)行管制，限制房?jī)r(jià)持續(xù)上升或迅速下降，保持房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)。例如，為有效干預(yù)房?jī)r(jià)，2007年南京市出臺(tái)了一項(xiàng)政策，“所有在售樓盤中未銷售部分不得高于5月14日前該樓盤實(shí)際成交的最高價(jià)格”，此舉目的在于控制房?jī)r(jià)的最高上漲幅度，該政策收到了預(yù)期效果。同樣，為消除房?jī)r(jià)下降過(guò)快給整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來(lái)的不利影響，可通過(guò)價(jià)格管制盡量降低房?jī)r(jià)向下波動(dòng)的幅度。

(四)保證國(guó)家利益和公共利益

政府應(yīng)采取措施避免國(guó)有土地資源的流失和濫用，確保國(guó)家利益和公共利益。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，一是要繼續(xù)堅(jiān)持土地的社會(huì)主義公有制，維護(hù)國(guó)家的土地所有權(quán)，保證國(guó)家獲得土地使用權(quán)出讓的收益。二是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃嚴(yán)格控制土地用途和土地出讓總量。國(guó)家管制土地使用方向、土地用途轉(zhuǎn)用和土地利用效率；國(guó)家限制土地年度出讓規(guī)模，實(shí)際用地超過(guò)本年度計(jì)劃的扣減下一年度的土地使用指標(biāo)。三是主要采取招標(biāo)、拍賣的方式出讓土地使用權(quán)。2002年起土地拍賣已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)正式實(shí)施，應(yīng)以此為基礎(chǔ)逐步降低協(xié)議出讓土地的比重，出讓方式以拍賣、招標(biāo)、競(jìng)標(biāo)為主，提高土地出讓價(jià)格的透明度，防止國(guó)家土地收益流失。四是要清理隱形地產(chǎn)市場(chǎng)，取締土地非法交易。

(五)保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益

消費(fèi)者在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于弱勢(shì)地位，需要政府管制市場(chǎng)以保障消費(fèi)者的合法利益。例如，政府整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、規(guī)范經(jīng)濟(jì)主體行為，相應(yīng)的損害消費(fèi)者利益的活動(dòng)就會(huì)得到控制，消費(fèi)者能獲得質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的房地產(chǎn)商品和服務(wù)。又如，房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)能包括所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)、售賣權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、留置權(quán)、贈(zèng)與權(quán)、繼承權(quán)等，政府依據(jù)法律規(guī)章清晰界定房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，有利于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的順利完成，實(shí)現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]曾國(guó)安，政府經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]，武漢：湖北人民出版社。2002

第5篇：房地產(chǎn)資質(zhì)管理辦法范文

追蹤和深入探究這一問(wèn)題，有利于正確認(rèn)識(shí)登記簿記載房屋面積的性質(zhì)和作用，對(duì)登記機(jī)構(gòu)降低甚至免除訴訟風(fēng)險(xiǎn)亦具有十分重要的意義。

一、房屋面積概述

1985年，第一次全國(guó)城鎮(zhèn)房屋普查之后，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部于1986年2月5日發(fā)出《關(guān)于開展房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、核發(fā)產(chǎn)權(quán)證工作的通知》，要求從1987年開始，在全國(guó)范圍內(nèi)開展建國(guó)以來(lái)第一次城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記和核發(fā)全國(guó)統(tǒng)一格式的房屋所有權(quán)證。隨后頒布了相關(guān)的規(guī)章和政策，如1987年4月21日《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)所有權(quán)登記暫行辦法》，1990年12月31日建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》，1995年1月1日施行的《城市房地產(chǎn)管理法》第5章“房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理”以法律的形式首次確立了國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，從而房地產(chǎn)的權(quán)屬登記在法律上得以確立，房產(chǎn)證登記建筑面積法定權(quán)益性就是產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。

國(guó)家測(cè)繪局以國(guó)測(cè)發(fā)[1991]120號(hào)文的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，是我國(guó)第一部房產(chǎn)測(cè)量的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。1995年開始銷售和登記的建筑面積已有了規(guī)定：1995年12月1日起施行的關(guān)于《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》（建房［1995］517號(hào)）第5條規(guī)定，商品房按套或單元出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。上述規(guī)定卻不是針對(duì)房屋面積計(jì)算的專門規(guī)定。2000年8月1日起實(shí)施且沿用至今的新《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（G B／T17996. 1―2000）對(duì)房屋面積進(jìn)行了準(zhǔn)確定義。

（一）房屋面積的技術(shù)分類

從房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范上來(lái)說(shuō)，房屋面積包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等。房屋建筑面積指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2. 20米以上(含2. 20米)的永久性建筑。房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積（也稱為產(chǎn)權(quán)登記面積）系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。

（二）房屋面積的進(jìn)度分類

《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施后，我國(guó)開始實(shí)行商品房預(yù)售制度。隨著商品房預(yù)售制度的興起，商品房預(yù)測(cè)（面積）的概念和技術(shù)規(guī)范也隨之產(chǎn)生，商品房面積根據(jù)施工進(jìn)度和客觀物理狀況，又可分為預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積。

1.預(yù)測(cè)面積。預(yù)測(cè)面積是指在商品房竣工驗(yàn)收前，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)?？⒐で邦A(yù)測(cè)建筑面積可為商品房預(yù)售登記、開發(fā)商預(yù)售房屋、房地產(chǎn)管理等提供參考依據(jù)。

為規(guī)范預(yù)算商品房面積測(cè)繪工作，國(guó)內(nèi)部分省市對(duì)預(yù)測(cè)面積的性質(zhì)和作用所作的相關(guān)規(guī)定也頗具科學(xué)性和指導(dǎo)性。如武漢市2001年8月出臺(tái)的《關(guān)于預(yù)售商品房面積預(yù)測(cè)算工作有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定：商品房面積預(yù)測(cè)算系指商品房項(xiàng)目竣工前，房產(chǎn)測(cè)繪單位根據(jù)商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和資料，按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出商品房套內(nèi)建筑面積、共有共用建筑面積的行為。四川省建設(shè)廳2008年12月出臺(tái)的《關(guān)于預(yù)售商品房面積預(yù)測(cè)工作有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確：各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房之前，應(yīng)委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行面積預(yù)測(cè)。委托合同應(yīng)約定雙方的權(quán)利、義務(wù)和違約責(zé)任。房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)成果是房地產(chǎn)管理部門核發(fā)商品房預(yù)售許可證的基礎(chǔ)資料之一。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)提供房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)成果，并對(duì)其進(jìn)行審核后依法核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

2.實(shí)測(cè)面積。實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。

房屋竣工前預(yù)測(cè)建筑面積和竣工后實(shí)測(cè)建筑面積存在差異的原因是多方面的。有可能出于規(guī)劃設(shè)計(jì)的變更、在房屋施工中產(chǎn)生的施工誤差、竣工后房屋由于部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變等多種原因?qū)е骂A(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的不相符，這些面積差異的產(chǎn)生有時(shí)是不可避免的。事實(shí)上，實(shí)測(cè)面積不一定是產(chǎn)權(quán)登記面積，抑或說(shuō)實(shí)測(cè)面積不等于產(chǎn)權(quán)登記面積。

（三）房屋登記簿記載的房屋面積

產(chǎn)權(quán)登記面積，按照《商品房銷售管理辦法》第20條的規(guī)定，是指“房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積”。可見(jiàn)，從實(shí)測(cè)面積到最終的產(chǎn)權(quán)登記面積還需要一個(gè)“認(rèn)可和采信”的過(guò)程。

建設(shè)部《房屋登記簿管理試行辦法》（建住房[2008]84號(hào)）規(guī)定，登記簿記載的房屋基本狀況部分，其中之一即是建筑面積。建設(shè)部設(shè)計(jì)的房屋登記簿票樣基本狀況頁(yè)有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偣灿忻娣e、專有部分面積四項(xiàng)內(nèi)容。新版房屋所有權(quán)證也設(shè)計(jì)有房屋建筑面積和套內(nèi)建筑面積兩項(xiàng)內(nèi)容，均打印在房屋所有權(quán)證上。

二、測(cè)繪面積到登記面積―――現(xiàn)有模式追蹤

從具有相應(yīng)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的房屋面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告到產(chǎn)權(quán)登記面積，仍需要一定的審核程序或法律要求。

（一）房產(chǎn)測(cè)繪啟動(dòng)初期―――測(cè)管一體

1991年6月，建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)量工作的通知》明確：各地區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)伍的組織建設(shè)，配備與工作任務(wù)相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，完善規(guī)章制度，以適應(yīng)房地產(chǎn)行政管理工作的需要。1999年3月，建設(shè)部在《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)量及房屋面積計(jì)算管理工作的通知》（建住房[1999]72號(hào)）中重申：房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確立的一項(xiàng)基本法律制度。房屋權(quán)屬證書上記載的房屋面積是法定面積，直接關(guān)系著產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益。因此，各地房地產(chǎn)行政主管部門要維護(hù)法律的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，健全和充實(shí)房地產(chǎn)測(cè)量隊(duì)伍，配備與工作任務(wù)相適應(yīng)的房地產(chǎn)測(cè)量機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員，并把房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的面積正確率作為考核房屋權(quán)屬發(fā)證工作的一個(gè)重要指標(biāo)。2000年2月，建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)量及房屋面積計(jì)算管理工作的通知》（建辦住房[2000]4號(hào)）再次強(qiáng)調(diào)：各地建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門要切實(shí)履行法定職責(zé)，依法做好房地產(chǎn)測(cè)量與房屋面積計(jì)算管理工作。同時(shí)也提出：抓緊研究房地產(chǎn)測(cè)量機(jī)構(gòu)與政府部門脫鉤工作,著手開展政府部門與房地產(chǎn)測(cè)量機(jī)構(gòu)脫鉤的前期準(zhǔn)備工作。

可見(jiàn)，房產(chǎn)測(cè)繪工作啟動(dòng)初期，為避免出現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)量及房屋面積計(jì)算管理工作中政出多門的現(xiàn)象，房產(chǎn)測(cè)繪經(jīng)營(yíng)主體與管理主體高度統(tǒng)一，測(cè)管一體、“獨(dú)家經(jīng)營(yíng)”的模式，公正性受到質(zhì)疑。

（二）房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化―――測(cè)管分離

房地產(chǎn)測(cè)繪經(jīng)營(yíng)行為與面積審核的管理行為集中一體的工作方式，帶來(lái)了一定程度上的管理混亂，測(cè)繪市場(chǎng)化改革的必要性逐漸凸顯。前文已經(jīng)提到，2000年初，以測(cè)管分離為目標(biāo)的房地產(chǎn)測(cè)繪體制改革已經(jīng)開始醞釀?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》出臺(tái)后，建設(shè)部在其后的《關(guān)于認(rèn)真貫徹執(zhí)行加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪管理的通知》（建住房[2000]166號(hào)）中強(qiáng)調(diào)：各地要結(jié)合地方政府機(jī)構(gòu)改革，按照房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)范化的要求，積極推進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪體制改革，使房產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)督管理與測(cè)繪經(jīng)營(yíng)行為分離，房產(chǎn)測(cè)繪單位成為獨(dú)立的法人實(shí)體和市場(chǎng)主體。早在1995年5月，湖南省建設(shè)委員會(huì)在《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部的通知》中提出的：“各地應(yīng)將現(xiàn)有的房屋面積測(cè)量隊(duì)轉(zhuǎn)換為可獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的房地產(chǎn)測(cè)量事務(wù)所。事務(wù)所要建立規(guī)章制度，合理收費(fèi)，實(shí)行社會(huì)公開承諾制，以廉潔、高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，樹立公開、公平、公正的行業(yè)形象”的操作意見(jiàn)，已頗具前瞻性和借鑒性。

從測(cè)管一體到測(cè)繪市場(chǎng)化、規(guī)范化并沒(méi)有明顯的界限分割。各地房地產(chǎn)測(cè)繪改革的啟動(dòng)時(shí)間、改革力度、改革成效差異很大。各地根據(jù)本地的實(shí)際情況，分別形成了不同的模式。

一是測(cè)繪完全市場(chǎng)化：測(cè)繪業(yè)務(wù)完全依照市場(chǎng)規(guī)則由獨(dú)立的測(cè)繪企業(yè)承擔(dān)，房管部門不介入經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)行為，僅對(duì)施測(cè)單位的主體資格、測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行把關(guān)。實(shí)行測(cè)繪市場(chǎng)化，開發(fā)商可自由委托具有資質(zhì)的測(cè)繪隊(duì)伍進(jìn)行測(cè)繪；消費(fèi)者也可委托測(cè)繪公司進(jìn)行測(cè)繪；測(cè)繪隊(duì)伍辦事效率，服務(wù)質(zhì)量水平明顯提高；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也帶來(lái)了更加優(yōu)惠的測(cè)繪服務(wù)價(jià)格；一旦產(chǎn)生糾紛雙方也可以通過(guò)協(xié)商或訴訟解決。但測(cè)繪隊(duì)伍專業(yè)技術(shù)水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)良莠不齊，測(cè)繪質(zhì)量參差不齊。

二是測(cè)繪市場(chǎng)仍未放開，但測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)企業(yè)化運(yùn)作：通常將原來(lái)房管部門內(nèi)設(shè)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)撤并或轉(zhuǎn)型，進(jìn)行企業(yè)化運(yùn)作，但房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)仍相對(duì)壟斷，不允許其他測(cè)繪企業(yè)或單位參與房產(chǎn)測(cè)繪競(jìng)爭(zhēng)，另設(shè)測(cè)繪管理辦公室進(jìn)行測(cè)繪成果管理，遇有測(cè)繪糾紛，有專設(shè)的房屋面積鑒定委員會(huì)或上級(jí)申訴部門，居間裁判。由于國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中關(guān)于建筑面積計(jì)算和共有建筑面積分?jǐn)偟囊?guī)定缺乏可操作性，以致不同的測(cè)繪公司對(duì)同一棟房屋進(jìn)行測(cè)繪后，可能產(chǎn)生不同的測(cè)繪成果勢(shì)必造成更多的測(cè)繪糾紛，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。測(cè)繪市場(chǎng)的壟斷一定程度上避免了上述問(wèn)題的出現(xiàn)。

三、形式/實(shí)質(zhì)審查―――登記機(jī)構(gòu)面臨的尺度難題

無(wú)論是房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)完全放開還是有限放開，測(cè)繪單位出具的房產(chǎn)測(cè)繪成果都不可能直接用于房屋權(quán)屬登記。登記機(jī)構(gòu)要采用施測(cè)單位出具的房屋面積測(cè)量報(bào)告，勢(shì)必要開展一定程度的審核工作，這中間的尺度如何把握，法律和技術(shù)層面始終難有明確界限。

（一）對(duì)預(yù)測(cè)面積的審查

雖然有關(guān)商品房預(yù)售許可的國(guó)家層面的法律規(guī)范，并未明確規(guī)定將房屋面積預(yù)測(cè)報(bào)告作為預(yù)售許可的必要要件，但在實(shí)踐中，預(yù)測(cè)成果報(bào)告儼然已經(jīng)成為預(yù)售許可不可缺少的必備材料。房屋面積平面圖、公攤等要素是商品房交易、房屋買賣合同不可或缺的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。然而實(shí)踐中，很多地方考慮到商品房竣工驗(yàn)收以后實(shí)測(cè)面積的重要性，對(duì)于預(yù)售許可階段房屋面積的測(cè)繪成果審核并不重視，甚至有些地方為“減少麻煩”根本不予審核而直接采用施測(cè)單位的結(jié)果和數(shù)據(jù)，也制造了大量的房屋交付以后產(chǎn)生的面積差異糾紛。筆者認(rèn)為，預(yù)售商品房面積測(cè)量成果的審核工作十分重要，可以用技術(shù)手段控制房屋面積計(jì)算的規(guī)范化，減少和避免預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)糾紛案件的發(fā)生。對(duì)施測(cè)單位是否嚴(yán)格依據(jù)規(guī)劃、施工、設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算房屋面積進(jìn)行審核和把關(guān)，不但有利于維護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，更加有利于推動(dòng)實(shí)測(cè)審核工作的進(jìn)行。值得說(shuō)明的是，預(yù)售許可階段所需的預(yù)測(cè)面積數(shù)據(jù)由于僅作為商品房買賣合同的要素而非最終產(chǎn)權(quán)登記面積的依據(jù)，登記機(jī)構(gòu)在此階段擔(dān)負(fù)的責(zé)任微乎其微。

（二）對(duì)產(chǎn)權(quán)登記面積的形式與實(shí)質(zhì)審查

建設(shè)部和國(guó)家測(cè)繪局聯(lián)合出臺(tái)的《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》第18條規(guī)定：用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)施測(cè)單位的資格、測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后的房產(chǎn)測(cè)繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。

綜上，房管部門在進(jìn)行權(quán)屬登記時(shí)，要對(duì)適用的測(cè)繪成果進(jìn)行一定的程序?qū)徍撕万?yàn)收。如果要求房管部門要對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審核確認(rèn)或認(rèn)可，就只能通過(guò)房管部門內(nèi)部專業(yè)測(cè)繪人員重新測(cè)繪、計(jì)算，才能作出鑒別，這樣卻違背了房產(chǎn)測(cè)繪逐步市場(chǎng)化的初衷。如果只對(duì)測(cè)繪單位提供的測(cè)繪成果作形式上的把關(guān)或?qū)徍苏J(rèn)可，一旦利用錯(cuò)誤的測(cè)繪成果進(jìn)行了權(quán)屬登記而引發(fā)爭(zhēng)議，房管部門必然成為直接的責(zé)任部門而牽連其中。

（三）登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記簿記載房屋面積的責(zé)任

房管部門對(duì)登記簿記載房屋面積的責(zé)任，涵蓋了兩個(gè)層面的內(nèi)容：一是對(duì)用于房屋權(quán)屬登記的測(cè)繪成果本身是否承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任；二是對(duì)房屋權(quán)屬登記測(cè)繪成果（主要指房屋面積）的錯(cuò)誤利用是否需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

《測(cè)繪法》明文規(guī)定：測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)對(duì)其完成的測(cè)繪成果質(zhì)量負(fù)責(zé)。《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》第3條規(guī)定：房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，執(zhí)行國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定，對(duì)其完成的房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量負(fù)責(zé)。地方性規(guī)范也有類似規(guī)定，如《海南省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)測(cè)繪法〉辦法》第27條明確規(guī)定：測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)對(duì)其完成的測(cè)繪成果質(zhì)量負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。《福建省測(cè)繪條例》第17條規(guī)定：測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)建立健全測(cè)繪成果的質(zhì)量保證體系，對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量負(fù)責(zé)?！墩憬y(cè)繪成果管理辦法》第6條規(guī)定：測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)測(cè)繪成果質(zhì)量管理，落實(shí)測(cè)繪成果質(zhì)量檢驗(yàn)、管理和責(zé)任制度，并對(duì)其完成的測(cè)繪成果質(zhì)量負(fù)責(zé)。

可見(jiàn)，在測(cè)繪單位提供的申請(qǐng)用于房屋權(quán)屬登記的測(cè)繪成果報(bào)告的質(zhì)量問(wèn)題上，毫無(wú)疑問(wèn)，應(yīng)由出具該成果的單位承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。

登記簿記載的房屋面積，是經(jīng)登記機(jī)構(gòu)審核后采信的測(cè)繪單位出具的測(cè)繪成果報(bào)告轉(zhuǎn)化而來(lái)?！斗慨a(chǎn)測(cè)繪管理辦法》及其他法律法規(guī)并未明確房管部門與測(cè)繪部門各自的職能、責(zé)任，也未明確規(guī)定由測(cè)繪錯(cuò)誤造成損失所引發(fā)賠償責(zé)任的處理辦法。如房管部門對(duì)測(cè)繪單位出具的測(cè)繪成果負(fù)有實(shí)質(zhì)審查的法定義務(wù)，則一旦利用錯(cuò)誤的測(cè)繪成果進(jìn)行登記，必然產(chǎn)生賠償責(zé)任。從測(cè)繪成果適用在整個(gè)登記過(guò)程的作用和意義來(lái)說(shuō)，登記機(jī)構(gòu)此時(shí)面臨的是無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，即一旦采用錯(cuò)誤的測(cè)繪成果進(jìn)行登記的，無(wú)論是否盡到審查義務(wù)，都會(huì)產(chǎn)生賠償責(zé)任，這對(duì)于登記機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)顯然是不公平的。

筆者認(rèn)為，從《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》第18條規(guī)定的房管部門審核用于房屋權(quán)屬登記測(cè)繪成果的直接法律依據(jù)來(lái)看，字面理解的結(jié)論是：是房管部門僅需對(duì)測(cè)繪成果的相關(guān)方面進(jìn)行審核并歸檔，并非原測(cè)繪單位提供的測(cè)繪成果而重新進(jìn)行測(cè)繪。換言之，《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》對(duì)登記機(jī)構(gòu)的要求僅僅是形式審查，而非實(shí)質(zhì)審查。北京市早在2003年即明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋權(quán)利申請(qǐng)人持有資質(zhì)測(cè)繪單位實(shí)測(cè)的房屋面積測(cè)繪結(jié)果申請(qǐng)權(quán)屬登記的，市、區(qū)縣房屋權(quán)屬登記部門應(yīng)予以受理；申請(qǐng)人提交的房屋面積測(cè)繪結(jié)果，登記部門按照有關(guān)規(guī)定審核后，直接用于房屋權(quán)屬登記。測(cè)繪單位使用統(tǒng)一格式的商品房測(cè)繪報(bào)告，并對(duì)其完成的測(cè)繪成果質(zhì)量負(fù)責(zé)。

四、涉訴房屋登記面積糾紛及登記機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

因房屋面積引發(fā)的糾紛乃至訴訟，各方爭(zhēng)執(zhí)不下，有的地方甚至連法院也難以決斷。就實(shí)踐中的訴訟糾紛案件來(lái)看，主要有以下幾種類型：

一是在測(cè)繪市場(chǎng)未放開的地區(qū)，消費(fèi)者（業(yè)主）對(duì)房管部門內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)（如測(cè)繪所、測(cè)繪大隊(duì)、測(cè)繪辦公室等）的測(cè)繪主體資格存有異議，認(rèn)為其設(shè)置在登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部，不具客觀公正性，一旦出現(xiàn)登記錯(cuò)誤給當(dāng)事人造成損失的，找不到對(duì)象具體承擔(dān)賠付責(zé)任。

二是在對(duì)登記簿記載的房屋面積的測(cè)算方法持有異議。比如，個(gè)別業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備、通道的公攤方式、公攤層級(jí)等存有意見(jiàn)，認(rèn)為自己的房屋公攤過(guò)大，權(quán)益未得到有效保護(hù)。

三是作為房屋權(quán)屬登記必備的資料之一―――測(cè)繪資料的范圍理解上有異議。對(duì)分層平面圖、平面四至宗地圖、立面圖等是否屬于應(yīng)納入登記范圍的測(cè)繪資料，認(rèn)識(shí)和看法不一。

四是設(shè)計(jì)規(guī)范與房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，一定程度上造成了商品房預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積差異?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》與《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)飄窗、建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層是否計(jì)算面積的規(guī)定并不相同。

為減少和避免房屋面積問(wèn)題給登記機(jī)構(gòu)造成的“硬傷”，筆者建議做好以下工作。

1.始終重視房產(chǎn)測(cè)繪審核在房屋登記中的重要作用和地位，建立“測(cè)管分離”、“管用分離”的管理體制，從源頭上把好關(guān)，避免造成更長(zhǎng)時(shí)期的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)混亂以危及登記工作的高效率和規(guī)范化發(fā)展。

2.房產(chǎn)測(cè)繪審核過(guò)程中，積極開展全方位的溝通交流，既注重測(cè)量專業(yè)技術(shù)人員業(yè)務(wù)能力的提高，也時(shí)刻關(guān)注新的建筑形態(tài)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，充分發(fā)揮專業(yè)人員的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，確保房產(chǎn)測(cè)繪審核的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。

第6篇：房地產(chǎn)資質(zhì)管理辦法范文

鄭州市人民政府令第111號(hào)

《鄭州市商品房銷售管理辦法》業(yè)經(jīng)2002年8月9日市人民政府第12次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2002年12月1日起施行。

市長(zhǎng)：陳義初

2002年10月21日

鄭州市商品房銷售管理辦法

第一章、總則

第一條、為加強(qiáng)商品房銷售管理，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條、本辦法所稱商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

第三條、在本市行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。

第五條、商品房銷售應(yīng)當(dāng)遵循公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則。

第六條、市房地產(chǎn)管理部門是本市商品房銷售管理工作的行政主管部門，其所屬的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)本市市區(qū)商品房銷售管理工作。

縣（市）、、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售管理工作。

第二章、預(yù)售管理

第七條、商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后，方可預(yù)售。

禁止偽造、涂改、買賣、轉(zhuǎn)借《商品房預(yù)售許可證》。

第八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)制定商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)載明項(xiàng)目名稱、商品房的位置、樓號(hào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、單元數(shù)、層數(shù)、房型、套數(shù)、預(yù)售價(jià)格及交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并附商品房預(yù)售總平面圖、底層平面圖及標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。

第九條、商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）、建設(shè)用地已辦理國(guó)有土地出讓手續(xù)，并已取得國(guó)有土地使用權(quán)；

（二）、已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）、已辦理建設(shè)工程施工許可證，簽訂建設(shè)工程施工合同，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）、六層以下（含六層）、的商品房項(xiàng)目，完成基礎(chǔ)并施工至二層以上（含地下室）、結(jié)構(gòu)封頂工程，七至十二層（含十二層）、小高層建筑完成三層以上（含地下室）、結(jié)構(gòu)封頂工程，十三層以上（含地下室）、高層建筑完成五層以上結(jié)構(gòu)封頂工程；

（五）、已簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十條、申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》，應(yīng)當(dāng)提交下列證件及材料：

（一）、預(yù)售申請(qǐng)書；

（二）、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；

（三）、國(guó)有土地使用權(quán)證；

（四）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖；

（五）、建設(shè)工程施工許可證及施工合同；

（六）、商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的有關(guān)材料和預(yù)售款監(jiān)管銀行專用賬戶證明；

（七）、商品房預(yù)售方案；

（八）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他證明材料。

第十一條、市、縣（市）、、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售申請(qǐng)及有關(guān)證件、材料后，應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)。對(duì)符合本辦法第九條規(guī)定條件的，應(yīng)在接到申請(qǐng)后10個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；對(duì)不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人，并告知不予核發(fā)的理由。

第十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持下列文件到原發(fā)證機(jī)關(guān)變更《商品房預(yù)售許可證》：

（一）、商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同；

（二）、原《商品房預(yù)售許可證》；

（三）、城市規(guī)劃和土地管理等部門同意變更的有關(guān)手續(xù)；

（四）、受讓方的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（五）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。

轉(zhuǎn)讓的商品房項(xiàng)目符合轉(zhuǎn)讓條件的，市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)自受理申請(qǐng)之日起10個(gè)工作日內(nèi)變更《商品房預(yù)售許可證》。

第十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目的名稱、建筑面積、樓號(hào)等事項(xiàng)，應(yīng)持有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，到原發(fā)證機(jī)關(guān)變更《商品房預(yù)售許可證》。

第十四條、預(yù)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》或其副本，并以書面形式向預(yù)購(gòu)人明示下列事項(xiàng)：

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、注冊(cè)地址及法定代表人；

（二）、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及竣工交付時(shí)間；

（三）、商品房項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；

（四）、商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)及公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；

（五）、預(yù)售商品房的價(jià)格及付款辦法；

（六）、物業(yè)管理事項(xiàng)；

（七）、其他應(yīng)當(dāng)明示的事項(xiàng)。

第十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的，受讓方必須是依法成立并符合資質(zhì)等級(jí)要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房項(xiàng)目，受讓方享有原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)購(gòu)人享有的權(quán)利，并承擔(dān)原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)購(gòu)人承擔(dān)的義務(wù)。

已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起停止預(yù)售商品房；未變更《商品房預(yù)售許可證》，受讓方不得預(yù)售受讓的商品房。

第十六條、預(yù)售的商品房?jī)r(jià)格和代收稅費(fèi)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購(gòu)人約定，并在商品房買賣合同中載明。商品房買賣合同簽訂后，除國(guó)家和省規(guī)定新開征的稅費(fèi)外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向預(yù)購(gòu)人收取其他費(fèi)用。

第十七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目所在地的銀行開立商品房預(yù)售款專用賬戶。開立賬戶時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)簽署意見(jiàn)。開立賬戶后，由房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)與開戶銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多個(gè)商品房項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別開立商品房預(yù)售款專用賬戶。

預(yù)購(gòu)人交付商品房預(yù)售款時(shí)，應(yīng)當(dāng)直接存入商品房預(yù)售款專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)交款收據(jù)。

第十八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，在項(xiàng)目竣工前，只能用于購(gòu)買該項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付該項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用、不得用于償還與該項(xiàng)目無(wú)關(guān)的債務(wù)。

第十九條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)編制用款計(jì)劃，經(jīng)該項(xiàng)目的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款計(jì)劃的真實(shí)性出具證明后，報(bào)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)審核。

房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)作出答復(fù)，對(duì)符合前條規(guī)定用途的，應(yīng)當(dāng)同意其使用，并書面通知開戶銀行；對(duì)不同意使用的，應(yīng)當(dāng)書面說(shuō)明理由。

開戶銀行應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意使用的數(shù)額撥付，并對(duì)資金用項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督。

該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收一個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)解除對(duì)商品房預(yù)售款的監(jiān)管，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開戶銀行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開戶銀行接到通知后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定撤銷該賬戶。

第三章、現(xiàn)售管理

第二十條、商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）、已取得國(guó)有土地使用權(quán)；（三）、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）、已通過(guò)竣工驗(yàn)收；（五）、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。

第二十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)售前應(yīng)持下列有關(guān)材料和證明向市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記備案：（一）、商品房現(xiàn)房銷售方案；（二）、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；（三）、國(guó)有土地使用權(quán)證；（四）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（五）、工程竣工驗(yàn)收證明；（六）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他證明材料。

第二十二條、市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)現(xiàn)售商品房不符合現(xiàn)售條件的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期糾正或停止銷售。

第二十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取下列方式銷售商品房：（一）、返本銷售或者變相返本銷售；（二）、售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房；（三）、分割拆零銷售按套銷售的商品房住宅。

第四章、廣告與合同

第二十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)向廣告經(jīng)營(yíng)單位出示《商品房預(yù)售許可證》，并在廣告內(nèi)容中載明《商品房預(yù)售許可證》的編號(hào)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)商品房銷售廣告，不得含有誤導(dǎo)、欺騙公眾和與《商品房預(yù)售許可證》核準(zhǔn)事項(xiàng)、產(chǎn)權(quán)登記備案事項(xiàng)不一致的內(nèi)容。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)將擬廣告的樣式、內(nèi)容報(bào)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)審核。

第二十五條、銷售商品房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人應(yīng)當(dāng)簽訂商品房買賣合同。買賣合同應(yīng)使用統(tǒng)一的合同文本。

第二十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的商品房銷售廣告和印發(fā)的宣傳資料中所明示的事項(xiàng)，買受人有權(quán)要求在商品房買賣合同中約定。

第二十七條、商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)附有預(yù)購(gòu)商品房項(xiàng)目及樓層的平面圖，并在平面圖上標(biāo)明買受人所購(gòu)房屋的樓號(hào)、樓層和房號(hào)的位置。

第二十八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人在依法簽訂商品房預(yù)售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)，報(bào)市、縣（市）、、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門登記備案。

第二十九條、商品房銷售可以按套（單元）、計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。

按套（單元）、計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

第三十條、按套（單元）、計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。

按套（單元）、計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第三十一條、按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按下列原則處理：（一）、面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）、的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；（二）、面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）、部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）、部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

第三十二條、按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

第三十三條、不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人另有約定的，從其約定。

第三十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房預(yù)售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第五章、銷售

第三十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法具有相應(yīng)資格并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

第三十六條、受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十七條、受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。

受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第三十八條、受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

第三十九條、商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

第六章、交付

第四十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。

第四十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。

第四十二條、交付銷售的商品房住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》。

第四十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。但商品房住宅約定的存續(xù)期少于國(guó)家規(guī)定的最低保修期限的，按國(guó)家規(guī)定的最低保修期限執(zhí)行。

第四十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)管理部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

第四十五條、商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七章、罰則

第四十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并可處以10000元以上30000元以下罰款：（一）、未按規(guī)定將測(cè)繪成果和需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)管理部門的；（二）、商品房現(xiàn)售前未到房地產(chǎn)管理部門登記備案的；（三）、返本銷售或者變相返本銷售商品房的；（四）、采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；（五）、分割拆零銷售按套銷售的商品住宅的；（六）、不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的；（七）、委托沒(méi)有資格的機(jī)構(gòu)銷售商品房的。

第四十七條、違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并可按下列規(guī)定給予處罰：（一）、無(wú)《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，沒(méi)收非法所得，處以已收取預(yù)付款1％的罰款；（二）、違反規(guī)定用途使用商品房預(yù)售款的，責(zé)令歸還挪用資金，并處以挪用資金5％的罰款；（三）、偽造、涂改、買賣、轉(zhuǎn)借《商品房預(yù)售許可證》的，收繳證件，并處以5000元以上10000元以下的罰款；（四）、未按規(guī)定將商品房預(yù)售合同報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案的，處以1000元以上3000元以下的罰款；（五）、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售不符合銷售條件的商品房的，處以20000元以上30000元以下的罰款；（六）、商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方在合同簽訂后預(yù)售商品房的，責(zé)令退還預(yù)付款，并處以已收取預(yù)付款的1％的罰款。

第四十八條、違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一，給他人造成損害的，依法承擔(dān)連帶責(zé)任：（一）、廣告經(jīng)營(yíng)者、者明知或應(yīng)知的房地產(chǎn)廣告虛假，仍設(shè)計(jì)、制作、的；（二）、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售不符合本辦法規(guī)定的銷售條件的商品房的。

第四十九條、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員在商品房預(yù)售款監(jiān)管工作中有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款申請(qǐng)未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)作出答復(fù)，給申請(qǐng)人造成損害的；

第7篇：房地產(chǎn)資質(zhì)管理辦法范文

年8月15日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改＜城市商品房預(yù)售管理辦法＞的決定》修正）

第一條為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

第三條本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售管理；

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；

城市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。

第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

第七條開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

（一）本辦法第五條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；

（三）工程施工合同；

（四）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

第八條房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請(qǐng)后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

第九條開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

第十條商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

商品房的預(yù)售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。

第十一條開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

城市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。

第十二條預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

第十三條開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒(méi)收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。

第十四條開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款。

第8篇：房地產(chǎn)資質(zhì)管理辦法范文

加快發(fā)展服務(wù)業(yè)是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的戰(zhàn)略舉措，是提高城鎮(zhèn)化水平的現(xiàn)實(shí)需要，是保障和改善民生的必然要求，發(fā)展服務(wù)業(yè)要嚴(yán)格依法行政，切實(shí)增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，建立公開、平等、競(jìng)爭(zhēng)、有序的市場(chǎng)秩序，努力為服務(wù)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。正值我市大力推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展之際，市政府召開全市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展座談會(huì)，這不僅是對(duì)我部門工作的促進(jìn)，同時(shí)也為我們提供了一次難得的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，我們將抓住機(jī)遇，加快我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。根據(jù)會(huì)議安排，就自己熟悉的房地產(chǎn)領(lǐng)域，結(jié)合當(dāng)前我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新動(dòng)向，將我局推進(jìn)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的有關(guān)情況匯報(bào)如下：

一、“十一五”以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體回顧

（一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度明顯加快，總量規(guī)模不斷擴(kuò)大

隨著我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市建設(shè)進(jìn)程的快速發(fā)展，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隊(duì)伍不斷壯大，開發(fā)銷售逐年遞增?！笆晃濉币詠?lái)，市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從“十一五”之初的52家發(fā)展到目前的118家，成為我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。“十一五”以來(lái)全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資完成197.88億元，其中總投資額達(dá)50.94億元，與“十一五”開局之年同期比上升139.08%；全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)面積為1491.87萬(wàn)平方米，其中開發(fā)建設(shè)面積為378.96萬(wàn)平方米，與同期比上升75.2%；累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售商品房911.56萬(wàn)平方米，其中批準(zhǔn)預(yù)售面積169.72萬(wàn)平方米，與同期比上升102.2%。

（二）擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)覆蓋面，物業(yè)服務(wù)行業(yè)快速發(fā)展

我市物業(yè)服務(wù)水平素質(zhì)穩(wěn)步提升，逐步成為城市管理中的一種新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)?！笆晃濉币詠?lái)，全市物業(yè)管理覆蓋面不斷擴(kuò)大，行業(yè)發(fā)展初具規(guī)模，居民物業(yè)管理意識(shí)普遍增強(qiáng)，業(yè)主自主管理機(jī)制和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制逐步建立，呈現(xiàn)出較好的發(fā)展勢(shì)頭。自以來(lái)，物業(yè)管理面積由779.32萬(wàn)平方米提高到1576.97萬(wàn)平方米，物業(yè)管理覆蓋率由62%提高到76%，備案的物業(yè)服務(wù)企業(yè)由最初的31家到目前108家。我市的物業(yè)管理從摸索試點(diǎn)到穩(wěn)步發(fā)展，特別是《市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的頒布實(shí)施和《關(guān)于加快培育物業(yè)公司的決定》等相關(guān)文件的出臺(tái)對(duì)物業(yè)管理工作提供了強(qiáng)有力的指導(dǎo)和支持，物業(yè)管理工作得到了全面推進(jìn)。目前，物業(yè)管理已被廣大市民普遍接受，買房看物業(yè)已成為購(gòu)房者首選的重要條件，物業(yè)管理的不斷加強(qiáng)，為小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造了整潔、有序、方便、舒適的生活居住環(huán)境，也為業(yè)主創(chuàng)建文明社區(qū)發(fā)揮了重要作用。

（三）加快保障性住房建設(shè)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化

為促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善保障性住房制度的基礎(chǔ)上，加快建設(shè)保障性住房建設(shè)，構(gòu)建多層次的住房保障體系，滿足不同層次消費(fèi)群眾的住房需求。十一五期間，全市建設(shè)各類保障性安居工程66990套、建筑面積600.94萬(wàn)平方米。其中建設(shè)廉租住房12145套、60萬(wàn)平方米，交付使用5777套、26.6萬(wàn)平方米；建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房7609套、61萬(wàn)平方米；建設(shè)公共租賃住房1762套、10.85萬(wàn)平方米，分配入住1522套、9.25萬(wàn)平方米；改造城市棚戶區(qū)3.5萬(wàn)戶、407萬(wàn)平方米；改造國(guó)有工礦棚戶區(qū)500戶、2.79萬(wàn)平方米；改造煤礦棚戶區(qū)6719戶、40.3萬(wàn)平方米；改造林業(yè)棚戶區(qū)3255戶、19萬(wàn)平方米。

，完成全市任務(wù)保障性安居工程28908套，其中廉租住房8155套，公共租賃住房2518套，經(jīng)濟(jì)適用住房970套，城市棚戶區(qū)改造4000戶，中央下放煤礦棚戶區(qū)改造3901戶，林業(yè)棚戶區(qū)（危舊房）改造1864戶，墾區(qū)危房改造500戶，農(nóng)村牧區(qū)危房改造7000戶。

（四）房地產(chǎn)中介服務(wù)較快發(fā)展

“十一五”期間，市主城區(qū)及新城區(qū)共成交二手房218.03萬(wàn)平方米，與十一五同期比增長(zhǎng)了45%，全市主城區(qū)及新城區(qū)共二手房交易量達(dá)48.54萬(wàn)平方米，與“十一五”開局之年同期比增長(zhǎng)了26.4%。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和城市化的迅速推進(jìn)，群眾住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和生活水平也不斷提高，大批量的二手房推向市場(chǎng)，我市房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)也得到了快速發(fā)展，目前我市現(xiàn)有房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)12家，其中評(píng)估機(jī)構(gòu)4家、中介服務(wù)企業(yè)8家。為進(jìn)一步規(guī)范銷售環(huán)節(jié)，提高銷售人員水平，我市每?jī)赡昱e辦一期全國(guó)銷售人員崗位培訓(xùn)班，共培訓(xùn)持有全國(guó)銷售人員上崗證書的銷售人員409人，保障了我市商品房銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范化發(fā)展。

二、十一五以來(lái)開展的主要工作

（一）不斷加大扶持力度，持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展環(huán)境

“十一五”以來(lái)，逐步建立健全了促進(jìn)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的工作協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，落實(shí)《商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施方案》、《市建筑市場(chǎng)主體及職業(yè)人員不良行為記錄管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)費(fèi)監(jiān)管制度》、《物業(yè)項(xiàng)目接管保證金制度》、《市新建住宅項(xiàng)目物業(yè)用房社區(qū)用房等綜合配套設(shè)施建設(shè)承諾書》、《加快住房保障體系建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》、《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》、《市本級(jí)城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房資金管理辦法》、《市人民政府關(guān)于進(jìn)一步解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難 問(wèn)題實(shí)施意見(jiàn)》、《市主城區(qū)廉租住房實(shí)物配租工作實(shí)施細(xì)則》等促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策性文件，政策扶持力度逐年加大，隨著規(guī)劃體系的不斷完善和各項(xiàng)政策的落實(shí)，一些困擾房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的難點(diǎn)問(wèn)題逐步緩解。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，推進(jìn)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展

1、針對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在的問(wèn)題，結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管重點(diǎn)，嚴(yán)肅查處了銷售過(guò)程中出現(xiàn)的無(wú)證銷售、虛假合同等違法違規(guī)行為，通過(guò)定期調(diào)查走訪，深入到開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行前期指導(dǎo)和督察，提前將有關(guān)事宜告知開發(fā)企業(yè)，盡可能避免其出現(xiàn)違規(guī)行為。

2、多次聯(lián)合工商、稅務(wù)等部門對(duì)主城區(qū)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了專項(xiàng)檢查。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、人員、規(guī)范經(jīng)營(yíng)等情況的摸底調(diào)查，對(duì)沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、沒(méi)有資質(zhì)、無(wú)專業(yè)技術(shù)人員資格證的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)下達(dá)了催辦通知單，通知其補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)和罰款處理。通過(guò)檢查和整改，積極引導(dǎo)房屋中介市場(chǎng)健康發(fā)展，規(guī)范了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量。

3、新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度作為商品房預(yù)售制度的有效補(bǔ)充和完善,能夠有效防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未竣工前將預(yù)售資金挪作他用,同時(shí)能夠有效規(guī)范商品房預(yù)售行為,促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng),遵循“?？顚?、?？顚４?、專款專用”的原則。二手房交易資金監(jiān)管工作啟動(dòng)，通過(guò)在銀行設(shè)立的資金監(jiān)管“專用賬戶”進(jìn)行劃撥，有效保障買賣雙方交易資金的安全，做到錢證兩清、防范風(fēng)險(xiǎn)，從根本上杜絕了交易資金的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（三）加快房地產(chǎn)信息建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展

我市自1月正式實(shí)行商品房網(wǎng)上簽約以來(lái)，經(jīng)過(guò)不斷摸索和完善，目前網(wǎng)上售房的信息系統(tǒng)運(yùn)行順利，開發(fā)企業(yè)的操作人員均能夠熟練使用網(wǎng)上售房軟件。對(duì)在網(wǎng)上售房數(shù)據(jù)補(bǔ)錄過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)的未辦理預(yù)售許可的問(wèn)題，要求開發(fā)企業(yè)立即補(bǔ)辦手續(xù)，避免該項(xiàng)目成為今后的“遺留工程”?！熬W(wǎng)上售房”的實(shí)行，對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)、保護(hù)購(gòu)房者利益起到了積極的作用，同時(shí)從根本上扭轉(zhuǎn)以往購(gòu)房者在信息不對(duì)稱方面的弱者地位，遏制部分開發(fā)商炒樓和囤積房源等行為。

經(jīng)過(guò)不懈努力，房產(chǎn)信息網(wǎng)站內(nèi)容更加豐富，信息也及時(shí)準(zhǔn)確。房產(chǎn)信息網(wǎng)（含政務(wù)網(wǎng)）全年錄入房產(chǎn)相關(guān)信息8864條，累計(jì)回復(fù)百姓各類提問(wèn)13455條，與全市開發(fā)企業(yè)溝通，及時(shí)快速的更新房產(chǎn)信息網(wǎng)的樓盤信息內(nèi)容。月均訪問(wèn)量突破30萬(wàn)人次，日均訪問(wèn)量達(dá)到1萬(wàn)多人次，在全市房地產(chǎn)類網(wǎng)站訪問(wèn)中位居前列，在各大搜索引擎具有較高的排名，并與多家知名網(wǎng)站建立了良好的友情連接關(guān)系，已成為市購(gòu)房最快捷的信息平臺(tái)。

（四）突出抓好三大載體，增強(qiáng)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展活力

1、自以來(lái)，我們認(rèn)真落實(shí)國(guó)家調(diào)控政策和措施，支持房市蕭條時(shí)的購(gòu)房熱情，于、、、連續(xù)四年成功舉辦四次房地產(chǎn)交易展示會(huì)，有效的幫助房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，為搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了積極促進(jìn)作用。

2、為進(jìn)一步改善我市開發(fā)市場(chǎng)環(huán)境，我們連續(xù)12年開展“承諾銷售放心房”活動(dòng)，參加活動(dòng)的企業(yè)由最初的24家，發(fā)展到現(xiàn)在的88家，占主城區(qū)開發(fā)企業(yè)總數(shù)74.6%。針對(duì)“放心房”公開承諾內(nèi)容，我們對(duì)轄區(qū)內(nèi)參加承諾活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行檢查走訪，對(duì)個(gè)別承諾企業(yè)存在的問(wèn)題，進(jìn)行及時(shí)溝通，督促其按照承諾內(nèi)容履行承諾。

第9篇：房地產(chǎn)資質(zhì)管理辦法范文

1.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)狀

隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟。商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)局面也基本形成，而且從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，商品房銷售貸款，二手房的銷售及貸款也逐漸趨向由中介公司全程，中介隊(duì)伍的迅猛發(fā)展是適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)變化的結(jié)果，中介公司在房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)中正在扮演越來(lái)越重要的角色。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，存量房市場(chǎng)也將成為主要市場(chǎng)，在這一發(fā)展過(guò)程中，中介市場(chǎng)將繼續(xù)發(fā)揮紐帶的作用，為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展發(fā)揮不可替代的作用。所謂的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)是為房地產(chǎn)供求雙方提供咨詢、協(xié)助供求雙方實(shí)現(xiàn)公平交易為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)在租售階段的委托、價(jià)格評(píng)估和經(jīng)紀(jì)服務(wù)等居間活動(dòng)的場(chǎng)所和領(lǐng)域。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過(guò)程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)提供了多元化的中介服務(wù)。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)作為架起市場(chǎng)與消費(fèi)者之間的橋梁和紐帶， 為交易雙方提供有效信息， 解決供需矛盾，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)起到了劑的作用。

2.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)主要問(wèn)題

2.1政府監(jiān)管不力

全國(guó)除溫州這樣的城市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)中介機(jī)構(gòu)改革和發(fā)展的意見(jiàn)》，開始全面清理規(guī)范現(xiàn)有的中介機(jī)構(gòu)，并要求目前仍掛靠在行政部門和事業(yè)單位的中介機(jī)構(gòu)，必須徹底脫鉤改制外，其他絕大多數(shù)地方依然違反國(guó)家關(guān)于規(guī)定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與政府部門實(shí)行脫鉤改制的規(guī)定，政企不分，主要原因是受利益驅(qū)動(dòng)。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)中形成了房產(chǎn)、土地、 工商、物價(jià)、金融共同參與管理的局面，這些部門間沒(méi)有建立相關(guān)的協(xié)助機(jī)制， 職能分配不明確， 難以形成對(duì)從業(yè)人員、 機(jī)構(gòu)的有力監(jiān)督。 并且，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過(guò)直屬、掛靠等形式隸屬行業(yè)主管部門，對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)形成行業(yè)壟斷，進(jìn)行非法經(jīng)營(yíng)。

2.2法規(guī)體系不全

房地產(chǎn)商品作為不動(dòng)產(chǎn)，是一種特殊商品，其交易牽扯到產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、承租權(quán)等多項(xiàng)內(nèi)容，需要一套嚴(yán)格而復(fù)雜的規(guī)程，涉及眾多的法律法規(guī)。雖然目前我國(guó)首部房產(chǎn)中介法規(guī)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》已經(jīng)2011年4月1日實(shí)施，但是我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)設(shè)立、運(yùn)營(yíng)以及對(duì)從業(yè)人員資格認(rèn)證、行為管理進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性文件，主要仍然是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》、《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)有關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》、《房地產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》等等，初步形成了一個(gè)法律法規(guī)框架，但還不健全、不完善。

2.3機(jī)構(gòu)信譽(yù)不良

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為提供房屋信息服務(wù)的中間商，掌握著買方、賣方雙邊的信息，而在實(shí)際的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)上，這些機(jī)構(gòu)經(jīng)常會(huì)利用這一信息不對(duì)稱現(xiàn)象為自身牟取暴利，損害買賣雙方的利益。他們通常采取隱瞞、欺詐等嚴(yán)重缺乏誠(chéng)信的手段賺取傭金以外的交易差價(jià)；利用職業(yè)便利炒房賣房，或以名義串通他人炒房賣房，這些投機(jī)取消的行為嚴(yán)重制約了房產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)由于房產(chǎn)中介的認(rèn)證資格制度相對(duì)不規(guī)范，使得進(jìn)入這種市場(chǎng)顯得相對(duì)容易，人員大多都不是科班出身，沒(méi)有取得相關(guān)的從行資格（譬如房地產(chǎn)評(píng)估師），加上道德水準(zhǔn)的降低，欺詐銷售的行為屢見(jiàn)不鮮，讓房產(chǎn)中介在市民心中的形象極其低下，甚至讓顧客堅(jiān)決抵制。同時(shí)與多家簽訂口頭合同賺中間差價(jià)、與熟人串通故意抬價(jià)、乘人多購(gòu)房時(shí)機(jī)蓄意加價(jià)等等，讓“失信”已經(jīng)成為房產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展的一大隱患。

2.4人員素質(zhì)不高

房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質(zhì)。所以世界上房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國(guó)家對(duì)中介行業(yè)人員從業(yè)都有專門規(guī)定。如美國(guó)實(shí)行從業(yè)人員準(zhǔn)入制度，規(guī)定銷售人員必須修完《房地產(chǎn)原理》，考試合格后一年內(nèi)須修完6門相關(guān)課程，并有2門合格者才能取得銷售人員資格；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人至少要有兩年以上從事房地產(chǎn)工作經(jīng)歷，并修完與房地產(chǎn)有關(guān)的8門課程方具有獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照的資格。而由于房地產(chǎn)中介業(yè)在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，尚缺乏一支經(jīng)過(guò)專門訓(xùn)練、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專家隊(duì)伍，加之目前資格認(rèn)證制度不規(guī)范.管理不嚴(yán)，造成我國(guó)房地產(chǎn)中介從業(yè)人員來(lái)源復(fù)雜、素質(zhì)差，缺乏應(yīng)有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。

3.規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的對(duì)策

3.1嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度

在機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理方面，對(duì)注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、業(yè)務(wù)人員等的設(shè)定要更加具體化， 如明確規(guī)定房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金要達(dá)到30萬(wàn)元以上，要有具備一定規(guī)模的固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，專業(yè)技術(shù)人員要占總?cè)藬?shù)的50%以上。同時(shí)，劃分不同等級(jí)資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定其相應(yīng)承接不同的標(biāo)的、不同價(jià)值量和不同復(fù)雜程度的業(yè)務(wù)。如必須具備A級(jí)認(rèn)證的中介機(jī)構(gòu)才可從事涉外房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。

3.2嚴(yán)格執(zhí)業(yè)資格制度

在人員資格管理方面，要?jiǎng)?chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)學(xué)歷、實(shí)務(wù)年限、業(yè)務(wù)知識(shí)、犯罪記錄限定等要求都作具體規(guī)定。如必須達(dá)到大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷或中等專業(yè)水平有3年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、無(wú)犯罪記錄或法定最高刑為3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罰執(zhí)行完畢滿3年的方可從事進(jìn)入房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。

3.3嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)營(yíng)制度

規(guī)范經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)誠(chéng)信建設(shè)，一方面考慮到消費(fèi)者和房地產(chǎn)中介間存在的信息不對(duì)稱問(wèn)題，在行業(yè)內(nèi)建立信息傳輸機(jī)制，完善房地產(chǎn)中介企業(yè)信用檔案，對(duì)中介企業(yè)的基本情況和失信行為進(jìn)行全面記錄，并充分利用網(wǎng)絡(luò)手段，將檔案在網(wǎng)上公示，便于為各部門和公眾查詢。另一方面，房地產(chǎn)中介要加強(qiáng)自身的誠(chéng)信建設(shè)、嚴(yán)格自律，結(jié)合企業(yè)文化制定企業(yè)職業(yè)道德規(guī)范條例，要求員工誠(chéng)實(shí)守信；并規(guī)范經(jīng)營(yíng)條例，秉承以客戶為上帝、為客戶利益著想的原則向客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，增強(qiáng)客戶的信任度。

3.4嚴(yán)格行業(yè)監(jiān)管制度

政府要在立法、制度、管理規(guī)定等方面對(duì)中介企業(yè)的規(guī)范化起到一個(gè)根本性的推動(dòng)作用。第一，科學(xué)設(shè)置政府管理職能，明確房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的主管機(jī)構(gòu)，確立政府各管理部門的協(xié)作機(jī)制。第二，通過(guò)立法對(duì)從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實(shí)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。第三，提高中介服務(wù)人員的素質(zhì)。同時(shí)行業(yè)主管部門一方面要加大行業(yè)監(jiān)察力度，對(duì)各項(xiàng)違規(guī)操作給予更加嚴(yán)厲的懲罰措施，肅清行業(yè)的不良主體；另一方面要加大資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約等政策的執(zhí)行力度，使其真正落實(shí)到位。