房地產(chǎn)評估管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)評估管理辦法范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)評估；現(xiàn)存問題；對策

近些年來，我國經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出一種高速發(fā)展的狀態(tài)。這也為我國的商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)帶來了更多的發(fā)展機會。在國家相關(guān)部門以及工作人員等的共同努力下，我國的商業(yè)房地產(chǎn)評估，經(jīng)歷了十多年的創(chuàng)新與發(fā)展的歷程，也逐漸走向了正常發(fā)展的軌道。然而，縱觀我國商業(yè)房地產(chǎn)評估的現(xiàn)狀，還存在著一些不可避免的問題。這些問題制約著我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評估尚不能完全地適應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求，這些問題是迫切需要解決的。因此，要想把握整個行業(yè)的發(fā)展規(guī)律與趨勢，并積極地尋求解決這些問題的對策，盡快縮短與國際之間的行業(yè)差距，進一步健全、完善我國現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)評估業(yè)，就必須正視商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及現(xiàn)存問題。

一、商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)存的問題

從發(fā)展的角度來看，商業(yè)房地產(chǎn)評估，盡管取得了很大的進步，但從整體上看，仍沒有一個較為健全的市場體系以及規(guī)范的管理制度，在這種環(huán)境下，商業(yè)房地產(chǎn)評估不可回避地存在著很多問題。

1.商業(yè)房地產(chǎn)評估方面的法律制度欠缺

雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)章構(gòu)成，以房地產(chǎn)評估師注冊兩項行政許可和房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)標準為核心的房地產(chǎn)評估法律體系，對房地產(chǎn)評估人員、評估機構(gòu)的管理進行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實施細則，同時，關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)評估的專門法律卻一直尚未出臺。而對商業(yè)房地產(chǎn)評估的程序、規(guī)范以及執(zhí)業(yè)的道德標準等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)的各種規(guī)范性文件以及規(guī)章制度中也缺乏相關(guān)的規(guī)定。因此，使得房地產(chǎn)評估師由于沒有充分的法律保障在執(zhí)業(yè)過程中往往受到很多限制，不能充分發(fā)揮其在評估過程中的作用，導(dǎo)致很難獲得社會認可的評價結(jié)果。

2.商業(yè)房地產(chǎn)評估中易出現(xiàn)連帶責(zé)任

雖然評估機構(gòu)已經(jīng)實現(xiàn)了脫鉤改制，但大部分估價人員仍然受原來的主管部門的管理，甚至一些人員的主要業(yè)務(wù)來源仍然是原來的主管部并且還在其中擔(dān)任職務(wù)，這使評估人員在評估過程仍存在著“人情交易”，這就避免不了連帶責(zé)任的出現(xiàn)。

3.商業(yè)房地產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格水平欠缺

房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試，是嚴肅和權(quán)威的。然而，不可避免的是，有一部分人，雖然根本沒有真正領(lǐng)悟到商業(yè)房地產(chǎn)估價的基本理論和方法也沒有商業(yè)房地產(chǎn)評估方面的相關(guān)經(jīng)驗，但通過出具假的資歷證明取得報考資格，然后通過強行記憶理論條文通過考試，再者，獲得評估師資質(zhì)的人員也并不一定是可以從事商業(yè)房地產(chǎn)評估工作的專業(yè)人員，像不是專業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)評估工作的評估師也可以取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格，這就使得行業(yè)管理的難度增大，從而影響了整個行業(yè)的整體形象。

4.商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在不正當(dāng)競爭

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評估在整個商業(yè)房地產(chǎn)市場中扮演的角色也越來越重要。由于目前一些不正當(dāng)?shù)母偁幵谖覈虡I(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)存在，這就使得委托方經(jīng)常在評估業(yè)務(wù)中制約著評估人員或機構(gòu)的工作，使得獨立、客觀、公正的原則不能得到很好地遵從。譬如為了使自己獲取更多的利益，在商業(yè)房地產(chǎn)拆遷補償過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)委托方“給商業(yè)房地產(chǎn)估價師回扣”的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致估價人員的評估和判斷受到影響。此外，由于我國建立的評估機構(gòu)準入制度方面要求比較低以及日益增長的評估需求，使得評估機構(gòu)數(shù)量逐漸增加，進而導(dǎo)致眾多評估機構(gòu)之間的不正當(dāng)競爭增多，背離了評估行業(yè)的一些基本原則，從而使執(zhí)業(yè)風(fēng)險增加。因此，商業(yè)房地產(chǎn)評估風(fēng)險成為影響商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的關(guān)鍵。

二、商業(yè)房地產(chǎn)評估中現(xiàn)存問題的原因

我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚，并且各方面的建設(shè)和工作目前還尚不成熟，必然會存在很多的問題，出現(xiàn)這些問題的原因也是多方面的。

1.商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展時間較短

改革開放以后，我國才開始發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)評估業(yè)，所以相對來說發(fā)展歷史較短。因此目前，還沒有相關(guān)的各項法律法規(guī)，來對商業(yè)房地產(chǎn)評估的實施細則進行完善地規(guī)定。同時，針對評估師工作的相關(guān)法律法規(guī)也是同樣匱乏。目前，商業(yè)房地產(chǎn)估價的盲點隨著商業(yè)房地產(chǎn)交易種類地增多也逐漸增多，從而導(dǎo)致了許多由估價不合理引起的法律糾紛。

2.商業(yè)房地產(chǎn)評估管理體制欠缺

主要表現(xiàn)為兩個方面。其一，機構(gòu)管理體制欠缺。雖然合伙制或有限責(zé)任公司制這兩種組織形態(tài)可以自由選擇，但是為了避免出資人承擔(dān)無限連帶責(zé)任，在現(xiàn)實社會中，大多商業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)都采用有限責(zé)任公司制。但是在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權(quán)益，評估過程中的連帶責(zé)任便會大大增加。其二，行業(yè)管理體制欠缺。目前“政府主管、協(xié)會自律管理”成為我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的主要管理模式。因此，作為非自發(fā)性的行業(yè)自律，靠著政府推動，效果較弱，這便造成了目前我國商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的紊亂。

3.商業(yè)房地產(chǎn)評估的準入門檻較低

目前我國相關(guān)的法律法規(guī)也還不夠健全，尚未形成一套科學(xué)和完整的針對人才培養(yǎng)、準入以及晉級的機制。這導(dǎo)致了許多并非相關(guān)專業(yè)出身，學(xué)歷層次也相對較低的人員進入商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)，對商業(yè)房地產(chǎn)評估的嚴謹性和科學(xué)性并沒有足夠的認識，職業(yè)道德的遵守情況也較差。同時，目前我國一次性的房地產(chǎn)評估師資格考試制度，由于只有一個注冊級別，很難使評估師的水平高低和資歷深淺得到充分體現(xiàn)，因此很多評估師都不愿繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造以提升業(yè)務(wù)水平或執(zhí)業(yè)資格。

三、解決商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)存問題的相關(guān)對策

在我國市場化經(jīng)濟的快速發(fā)展中，商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)的同時也迎來了許多機遇，要想戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)，把握住機遇，就必須制定合理的對策去解決當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在的問題。

1.建立健全商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的法律體系

有法可依是商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。為了確保商業(yè)房地產(chǎn)評估的健康順利發(fā)展，國家應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，出臺專門的《商業(yè)房地產(chǎn)估價法》。該法除了應(yīng)該綜合現(xiàn)有的法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，還應(yīng)該完善以下幾個方面：一是強化行業(yè)標準。制定商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的操作規(guī)范和規(guī)程并強制推行。二是規(guī)范收費標準。應(yīng)該詳細地對項目收費檔次進行劃分并適當(dāng)調(diào)整其收費標準。三是制定職業(yè)道德標準。出臺《商業(yè)房地產(chǎn)估價師守則》等相關(guān)規(guī)定來規(guī)范評估機構(gòu)和評估師的評估行為。四是提高商業(yè)房地產(chǎn)估價人員的風(fēng)險意識和責(zé)任意識。因此要解決評估結(jié)果與社會發(fā)展不相協(xié)調(diào)的問題，就必須對商業(yè)房地產(chǎn)評估方法和程序進行規(guī)范和完善。

2.加強對商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)管力度

由于在不同的部門壟斷和行業(yè)壟斷，使得商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)間的競爭一直處于不平等的狀態(tài)。為了使房地產(chǎn)評估機構(gòu)能夠成為真正獨立的中介機構(gòu)，今后應(yīng)加快評估機構(gòu)的脫鉤改制工作，使得各評估機構(gòu)在平等的競爭環(huán)境中靠質(zhì)取勝，這樣才能使商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的估價水平得到整體提高。對于商業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員的工作，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)避免干涉，以防止保評估結(jié)果完整性或規(guī)范性的缺失。商業(yè)房地產(chǎn)主管部門要組織對商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的調(diào)查研究，制定評估市場監(jiān)管規(guī)則，明確評估的違規(guī)性質(zhì)，制定評估的懲罰機制，追究違規(guī)人員的行政或法律責(zé)任。

3.加強商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資格認證和后續(xù)教育

要想使商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的自身素質(zhì)和行業(yè)的整體水平都能得到提高，一方面，應(yīng)該結(jié)合我國的客觀實際，加強對商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資格認證工作，實行動態(tài)的兩級管理體制，即根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的好壞、執(zhí)業(yè)能力的強弱、等實際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級標準，做到有升有降、動態(tài)管理。同時，要提高商業(yè)房地產(chǎn)估價人員的綜合素質(zhì)。具體措施包括：（1）適當(dāng)?shù)靥岣邚臉I(yè)人員的準入門檻，將報考人員的學(xué)歷要求提高。規(guī)定報考房地產(chǎn)評估師的專業(yè)人員應(yīng)該至少具備大學(xué)本科以上的學(xué)歷；（2）嚴格執(zhí)行注冊制度。加強對該制度的執(zhí)行力度；（3）適當(dāng)加大考試的難度，同時擴大考察知識面，選優(yōu)錄取。最后，為了能夠提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平，以及及時地更新專業(yè)知識，相關(guān)從業(yè)人員的后續(xù)教育工作也將成為房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會的重要任務(wù)。

四、結(jié)論

商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的快速對發(fā)展我國社會經(jīng)濟的發(fā)展起到促進作用。作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，商業(yè)房地產(chǎn)評估對我國社會主義市場經(jīng)濟的健康、全面的發(fā)展起到關(guān)鍵作用。在推動商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟趨于規(guī)范化和穩(wěn)定化的進程中的價值也不可替代。我國商業(yè)房地產(chǎn)評估作為新型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勁頭十足。雖然目前仍處于初級階段，且還存在著一些問題，但是，結(jié)合我國的國情采取適當(dāng)?shù)拇胧┘右砸?guī)范，商業(yè)房地產(chǎn)評估會日趨成熟，將在推動社會經(jīng)濟快速協(xié)調(diào)發(fā)展方面發(fā)揮更大的作用。

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第2篇：房地產(chǎn)評估管理辦法范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；評估；風(fēng)險；預(yù)防

1.引言

隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展完善和我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也越來越成熟，隨之而來的房地產(chǎn)中的買賣、租賃、課稅、保險、拍賣和房地產(chǎn)用地中的土地征用、拆遷、補償，以及房地產(chǎn)交易和用地中的法律糾紛、侵害、合并等相關(guān)問題，也就越來越多。為了滿足解決上述問題的需要，與之相適應(yīng)的房地產(chǎn)評估行業(yè)也得到了迅速發(fā)展。以實行注冊房地產(chǎn)估價師資格認證為標志，我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)有了十多年的發(fā)展，經(jīng)歷了從幼稚到成熟以致不斷完善的一個過程，獲得了長足發(fā)展。與此同時，也要看到，在進行房地產(chǎn)評估的時候，對房地產(chǎn)的評估結(jié)果通常是以報告的形式出現(xiàn)。但是，在整個評估過程中，由于需要進行評估的要素很多，涉及和使用到的標準比較多，評估本身也要受到諸多因素的影響。在這種情形下，有時候就會出現(xiàn)對于同一個標的物，不同的評估機構(gòu)會給出不同的評價結(jié)果，甚至結(jié)果相差非常大。這就意味著，在房地產(chǎn)評估之中，有時會存在一定的風(fēng)險。

因此，在尋找評估機構(gòu)進行房地產(chǎn)評估的實際操作過程中，如何有效地防范房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險，使評估機構(gòu)的評估做到客觀、公正、公平，從而更好地適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，是房地產(chǎn)評估工作中一個十分重要的問題。

2.房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險

2.1委托方提供虛假信息。合法、誠信，是市場經(jīng)濟交易中必須遵循的原則。中國的社會主義市場經(jīng)濟體制從建立到完善，已經(jīng)有了很大的發(fā)展。但是，不容忽視，在市場經(jīng)濟交易過程中，有的交易方為了經(jīng)濟利益而不講誠信的現(xiàn)象仍然存在。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，由于房地產(chǎn)屬固定資產(chǎn)，其價值已經(jīng)越來越被充分認識到，特別是《物權(quán)法》頒布實施之后，很多人已經(jīng)把房地產(chǎn)當(dāng)作身份和身價的象征。于是，在進行房地產(chǎn)有關(guān)交易時，為了提高自己標的物的價值，有的委托方就會作假，向評估方提供虛假信息和資料。而評估方進行評估并最終作出評估報告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在這樣一種情況下，如果評估方不能很好地識別委托方提供的資料和信息的真假，就有可能在不知情的情況之下作出與標的物實際價值不符的報告，從而使評估產(chǎn)生失真，導(dǎo)致評估風(fēng)險的產(chǎn)生。這種結(jié)果，很容易使買方認為評估方與賣方有意欺騙，而將評估方訴諸法庭。

2.2評估技術(shù)使用不當(dāng)?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》對房地產(chǎn)估價所應(yīng)遵循的原則、程序和方法作了明確的規(guī)定。這些規(guī)定，在防范評估中的不規(guī)范行為中發(fā)揮了積極的作用，有效地預(yù)防了房地產(chǎn)評估中存在的風(fēng)險。但是（同時），也要看到，在具體的評估過程中，由于房地產(chǎn)的具體情況并不一樣，已有的程序和方法在具體使用過程之中也需要根據(jù)實際情況的變化進行相應(yīng)的變化。在這種情況下，評估方對評選的原則、程序和方法的不同選擇，將會產(chǎn)生不同的評估結(jié)果。這樣，如果評估方在評估過程中不能正確地選擇參照主體，那么，選擇的評估程序和方法就有可能不夠科學(xué)、適用，與實際情況不太相符，于是，在具體評估操作過程之中，就會影響到評估程序的正常進行和評估方法的正確使用，評估方得出的結(jié)論就有可能會不符合標的物的實際情況，從而產(chǎn)生評估風(fēng)險。

2.3政策變動。一方面，供求關(guān)系對于房地產(chǎn)價格的影響比較大；另一方面，如果有關(guān)房地產(chǎn)、土地等方面的政策發(fā)生變化，也會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生很大的影響。通常情況下，金融政策的變化、稅收政策的變化、產(chǎn)業(yè)政策的變化，都會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生一定程度上的影響。此外，由于政策的變化，有時也會對評估的方法產(chǎn)生一定程度的影響。比如，《城市房屋拆遷條例》的修改，就使得房屋拆遷補償?shù)墓纼r方法產(chǎn)生了很大的變化。此外，雖然中國有關(guān)土地、房地產(chǎn)等方面的法律規(guī)范已經(jīng)不少，但是還不完全適應(yīng)中國錯綜復(fù)雜的形勢，特別是在房屋產(chǎn)權(quán)和土地出讓等方面還存在著一些需要深入研究的問題。在這種政策背景下，如果評估方不能緊跟形勢，認真理解各項政策的背景及其預(yù)期，就有可能會影響對房地產(chǎn)的正常評估，從而帶來房地產(chǎn)評估風(fēng)險。

3.防范房地產(chǎn)評估中風(fēng)險的對策

市場的需求為房地產(chǎn)評估的產(chǎn)生、發(fā)展創(chuàng)造了條件，也不斷對房地產(chǎn)評估提出新的要求。而房地產(chǎn)評估中存在風(fēng)險，這并不是健康的市場經(jīng)濟發(fā)展所需要的。在這種情況下，我們就必須采取措施，有效防范房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險，使房地產(chǎn)評估在中國的市場經(jīng)濟發(fā)展進程中發(fā)揮出更大的作用。

3.1強化房地產(chǎn)評估的風(fēng)險意識。房地產(chǎn)評估人員對房地產(chǎn)評估風(fēng)險的認識，在很大程度上影響著房地產(chǎn)評估風(fēng)險的產(chǎn)生。如果房地產(chǎn)評估人員具備較強的評估風(fēng)險意識，那么在評估過程之中就會更加嚴肅、認真，產(chǎn)生房地產(chǎn)評估風(fēng)險的可能性就會小。特別是在當(dāng)前狀況下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展對房地產(chǎn)評估的專業(yè)化水平要求越來越高，社會上各個方面對房地產(chǎn)評估的要求和期望也在不斷地增加，與此同時，在房地產(chǎn)評估中存在地潛在風(fēng)險也在上升。因此，房地產(chǎn)評估機構(gòu)和房地產(chǎn)評估人員，必須充分認識到在房地產(chǎn)評估中產(chǎn)生風(fēng)險的可能性，以及風(fēng)險產(chǎn)生后對本身所產(chǎn)生的不好的影響，在此基礎(chǔ)上進一步強化風(fēng)險意識，以小心謹慎的態(tài)度，科學(xué)、嚴謹?shù)剡M行相關(guān)評估，作出正確、規(guī)范的評估報告，從而有效防范房地產(chǎn)評估中可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

3.2謹慎選擇客戶。加強與客戶之間的聯(lián)系溝通，是房地產(chǎn)評估機構(gòu)控制風(fēng)險十分重要的一個方面。評估人員與客戶之間，評估進行的時候進行的溝通固然重要，但在另一方面，進行評估之前以及所有評估結(jié)束之后，評估人員也要注意加強與客戶之間的溝通。評估之前進行的溝通，既可以大致了解委托方所委托評估的標的物的大致情況和其中可能存在的一些問題，也可以了解買方的需求，從而為進行正確的評估創(chuàng)造一個比較好的前期工作。評估過程中進行的溝通，則可以保證評估的程序、方法能夠體現(xiàn)客戶的需求，從而使評估過程能夠比較順利地進行；評估之后進行的溝通，則可以為客戶使用評估報告提供一些有用的意見和建議，使客戶能夠恰當(dāng)?shù)厥褂迷u估報告，而不至于由于評估報告運用不當(dāng)帶來不必要的損失。另外，加強與客戶之間的溝通，還可以更為有效地識別委托訪提供的資料、信息的準確性，從而能夠更好地把握標的物的實際情況，避免因為盲目接受評估而產(chǎn)生房地產(chǎn)評估風(fēng)險。

3.3強化對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)管。加強對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)管，是降低房地產(chǎn)評估風(fēng)險的有效形式。一方面，房地產(chǎn)評估行業(yè)和有關(guān)房地產(chǎn)評估的管理部門，需要認真履行職責(zé)，加強對房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員的檢查，既可以要求他們撰寫工作情況報告進行定期檢查，也可以進行不定期的抽查，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)評估行為或在評估過程中有違法違紀等行為的及時、嚴肅、認真地進行處理，從而為房地產(chǎn)評估工作營造良好的評估氛圍，促進房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員水平的不斷提高。同時，房地產(chǎn)評估機構(gòu)也需要健全和完善內(nèi)部質(zhì)量控制體系，對每次評估都進行檢驗，總結(jié)其中取得的經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問題，并采取切實可行的方法認真加以解決，以不斷提高房地產(chǎn)評估的質(zhì)量和水平。此外，政府也要創(chuàng)造和維護公開、公平的經(jīng)濟環(huán)境，完善各項政策，進行政策支持，努力為房地產(chǎn)評估業(yè)的順利發(fā)展提供良好的政策空間。

3.4加強房地產(chǎn)評估師的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德建設(shè)。不斷提高房地產(chǎn)評估人員的素質(zhì)和水平，是保證房地產(chǎn)評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展最關(guān)鍵的因素。因此，房地產(chǎn)評估業(yè)需要加強對相關(guān)評估人員的培訓(xùn)。要針對房地產(chǎn)評估中存在的問題和新的形勢變化對房地產(chǎn)評估業(yè)提出的新要求，通過講座、交流研討、到其他評估機構(gòu)交流學(xué)習(xí)等多種手段，加強對房地產(chǎn)評估人員的培訓(xùn)，不斷提高房地產(chǎn)評估人員的專業(yè)素質(zhì)。同時，各個房地產(chǎn)評估機構(gòu)還要加強對評估人員的職業(yè)道德教育，組織評估人員認真學(xué)習(xí)《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《城市房地產(chǎn)市場估價暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例》等規(guī)定條例，并根據(jù)中國市場經(jīng)濟發(fā)展對道德提出的要求制定出相應(yīng)的房地產(chǎn)評估人員職業(yè)道德規(guī)范，不斷強化評估人員的職業(yè)道德意識。建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)評估人員誠信網(wǎng)絡(luò)體系，對于違反職業(yè)道德、在房地產(chǎn)評估中謀取不正當(dāng)利益、進行虛假評估的評估人員，清理出房地產(chǎn)評估行業(yè)，并且在誠信網(wǎng)絡(luò)體系中曝光，使之不能繼續(xù)從事房地產(chǎn)評估行業(yè)。房地產(chǎn)評估師也要加強學(xué)習(xí)，既要通過學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評估方面的專業(yè)知識和與之相關(guān)的經(jīng)濟、金融、法律等方面的知識來提高專業(yè)技能，也要加強自律，認真踐行社會主義榮辱觀，樹立良好的職業(yè)道德，以保證整個房地產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展。

4.結(jié)語

總之，房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)評估二者互相依存，共同發(fā)展。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)評估創(chuàng)造了發(fā)展的土壤、提供了廣闊的發(fā)展前景，另一方面，房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展則可以為房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序、穩(wěn)步發(fā)展提供保證。這就要求我們，既要正視房地產(chǎn)評估的作用，又要看到房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險，進一步規(guī)范房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展，以促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，進而推動整個經(jīng)濟社會穩(wěn)步前進。

第3篇：房地產(chǎn)評估管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價值；評估

《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項新的資產(chǎn)予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，那么接下來要做的，就是在這個基礎(chǔ)上定量。我國投資性房地產(chǎn)市場剛剛進入加速發(fā)展階段，我國評估市場起步時間較短，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產(chǎn)價值進行計量和評估，關(guān)鍵是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價值？筆者認為應(yīng)采取以下對策。

1.完善配套制度建設(shè)，保證公允價值計量客觀有效

從我國目前情況看，中國資產(chǎn)評估協(xié)會雖然制定頒布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見(試行)》和《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產(chǎn)評估機構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財政部令第64號）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的行為和方法，規(guī)定了資產(chǎn)評估機構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應(yīng)制度，建議不斷完善相應(yīng)的規(guī)章、辦法，健全配套的相應(yīng)制度，保證公允價值計量客觀有效。

2.建立服務(wù)于以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)

目前，許多資產(chǎn)評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關(guān)的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設(shè)備和科學(xué)的方法，對信息進行加工整理，建立服務(wù)于財務(wù)報告目的資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)是必要的。建議建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫，向評估機構(gòu)和人員提供高質(zhì)量的信息咨詢服務(wù)，企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評估人員在進行投資性房地產(chǎn)公允價值評估時，更具有依據(jù)，并能保證評估結(jié)果的公允性。

3.規(guī)范公允價值評估體系，確保公允價值的真實性

采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產(chǎn)價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關(guān)部門應(yīng)建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產(chǎn)公允價值評估方法的公司應(yīng)給予一定程度處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機構(gòu)對評估機構(gòu)的評估實行監(jiān)督。評估機構(gòu)的評估價，可通過信息公示、獨立機構(gòu)審計等方式接受投資者或?qū)I(yè)機構(gòu)的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產(chǎn)公允價值評估是以財務(wù)報告為目的，在以財務(wù)報告為目的的框架下進行的資產(chǎn)評估，必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。因此，要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產(chǎn)評估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評估結(jié)果，所以，必需加強資產(chǎn)評估師的隊伍建設(shè)。最后，加強資產(chǎn)評估機構(gòu)的管理，有關(guān)部門應(yīng)嚴格對評估公司的資質(zhì)進行審查，并對其評估工作予以監(jiān)督，對公允價值確認依據(jù)進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。

4.明確投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的前提和評估對象

明確投資性房地產(chǎn)評估方法的針對性或適用性。評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，必須理解相關(guān)會計準則的要求與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務(wù)報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產(chǎn)公允價值的評估方法，應(yīng)優(yōu)先采用市場法與收益法，當(dāng)這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。運用市場法評估時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或類似房地產(chǎn)的交易案例，選用交易案例時應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重點分析投資性房地產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。具體講運用市場法的調(diào)整因素主要包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等條件。對于收益法的應(yīng)用，應(yīng)著重注意評估對象資產(chǎn)范圍與租金收入內(nèi)涵的匹配，租金收入與成本項目的匹配，合理確定凈收益，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限；收益法所適用的折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)合理，應(yīng)當(dāng)反映評估基準日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報水平和評估對象的特定風(fēng)險。

5.資產(chǎn)評估中介機構(gòu)應(yīng)有其相應(yīng)獨立性，并建立高度的誠信機制

評估機構(gòu)的獨立性和誠信對評估結(jié)果的可信度影響重大。在實務(wù)中香港、臺灣上市公司需要在大陸的子公司提供房地產(chǎn)評估報告，大陸的某些機構(gòu)或個人反而不認可自己方面評估公司出具的評估報告，這就涉及到我們的評估機構(gòu)對內(nèi)對外誠信問題。資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)建立高度的誠信機制，評估從業(yè)人員要有實事求是的態(tài)度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實際搜集資料，根據(jù)科學(xué)的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經(jīng)得起推敲的評估結(jié)果。獨立性是資產(chǎn)評估服務(wù)的基本特征。評估機構(gòu)和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。

6.完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，構(gòu)建公正透明的估價平臺

要想取得投資性房地產(chǎn)的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環(huán)境，因此構(gòu)建透明的、監(jiān)督機制完善的房地產(chǎn)市場對公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)上的推廣意義重大。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場限定規(guī)則。中國證監(jiān)會會計部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準則監(jiān)管報告》顯示，從投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報告確定公允價值。由以上數(shù)據(jù)可見，我國上市公司在確定投資性房地產(chǎn)公允價值時，多數(shù)均采用了中介機構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格，因此資產(chǎn)評估機構(gòu)是否能提供公正的評估價格就顯得十分重要。因此國家應(yīng)逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產(chǎn)的評估與企業(yè)財務(wù)報告的審計不能由相同的會計師事務(wù)所來完成，通過互相監(jiān)督，來保證財務(wù)報告的真實可靠，以滿足財務(wù)報告使用者的需要。

7.提高會計職業(yè)判斷能力

公允價值模式更多依賴于職業(yè)人員的分析判斷，所以計量準確程度取決于職業(yè)人員的專業(yè)水平。由于我國會計人員的素質(zhì)不高，這將在很大程度上影響到采用公允價值計量的實施效果。因此，運用公允價值計量屬性呼喚進一步加強對會計人員的教育。包括加強會計職業(yè)素質(zhì)教育和會計職業(yè)道德教育。隨著公允價值計量屬性的逐漸引入，一方面需要不斷加深與拓展會計人員的繼續(xù)教育的內(nèi)容，盡快提高會計人員的專業(yè)水平和職業(yè)技能，鼓勵他們汲取新的相關(guān)專業(yè)知識，培養(yǎng)他們的公允價值觀念，必要時可以考慮聘請有經(jīng)驗的國外專家提供培訓(xùn)支持，幫助我國會計人員和監(jiān)管人員實施具體操作；另一方面會計職業(yè)道德是實施公允價值計量的內(nèi)在支撐。企業(yè)在加強從業(yè)人員的知識水平時還應(yīng)加強會計人員的誠信教育，培養(yǎng)會計人員保持職業(yè)良知，強化會計人員職業(yè)道德教育。禁止濫用資產(chǎn)負債表，防止為他人所用；只有將客觀公允原則轉(zhuǎn)化為會計從業(yè)者的基本理念，才能保證會計人員在具體運用公允價值計量時自我約束，不出偏差。

參考文獻

[1]王文芳.淺析新形勢下企業(yè)投資性房地產(chǎn)評估方法[J].財稅縱橫,2009(3).

第4篇：房地產(chǎn)評估管理辦法范文

為實施《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（以下簡稱辦法），現(xiàn)就有關(guān)部門通知如下：

一、下列范圍內(nèi)的房地產(chǎn)抵押由房地產(chǎn)管理局管理：

1.以已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的；

2.以城近郊區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的房屋設(shè)定抵押權(quán)的；

3.以國有土地上期得權(quán)益的房屋設(shè)定抵押權(quán)的。

二、房地產(chǎn)抵押按下列情況分別到市或區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理登記：

1.外國企業(yè)、其它組織和個人；外商投資企業(yè)；軍隊以其房地產(chǎn)進行抵押的；購買人以其購買的外銷商品房或《外銷商品房預(yù)售契約》進行抵押的；到市房地產(chǎn)管理局辦理登記。

2.企業(yè)、其它組織和個人以其房地產(chǎn)或期得權(quán)益房屋進行抵押的；由房地產(chǎn)所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局辦理登記。

三、申請辦理房地產(chǎn)抵押登記，除須提交《辦法》第十八條規(guī)定的證件外，還應(yīng)提交下列文件：

1.上級權(quán)力機構(gòu)批準其以房地產(chǎn)進行抵押的證明。

2.外商投資企業(yè)批準證書復(fù)印件。

3.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。

4.有效的房地產(chǎn)評估報告。

5.抵押房地產(chǎn)保險單復(fù)印件。

6.以出租房屋作抵押的，還須提交有租賃期限的《房屋租賃契約》影印件。

四、房地產(chǎn)抵押登記日期以收到全部證件之日為準。

五、產(chǎn)權(quán)管理部門對房地產(chǎn)抵押合同等文件及抵押物進行審核無誤的，須在抵押人所持國有土地使用證、房屋所有權(quán)證、《商品房預(yù)售契約》上注記抵押登記情況，加蓋房地產(chǎn)抵押專用章。以國有土地使用權(quán)或房屋進行抵押的，自登記日起30日內(nèi)向抵押權(quán)人頒發(fā)《他項權(quán)利執(zhí)照》。

六、房地產(chǎn)抵押變更登記1.抵押期間房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更的，當(dāng)事人應(yīng)自轉(zhuǎn)移變更之日起30日內(nèi)，持抵押權(quán)人同意其轉(zhuǎn)移變更的證明文件，到原登記部門辦理轉(zhuǎn)移或變更登記。

2.房地產(chǎn)抵押權(quán)人發(fā)生變更的，當(dāng)事人應(yīng)自變更之日起30日內(nèi)，持抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到原登記部門辦理變更登記。

3.抵押房地產(chǎn)被處分后，原抵押當(dāng)事人應(yīng)自處分之日起15日內(nèi)，到原登記部門辦理注銷登記。

七、《他項權(quán)利執(zhí)照》遺失，抵押權(quán)人應(yīng)向登記部門書面報失，并在《北京日報》上聲明作廢，登記部門于登報聲明30日后，補發(fā)《他項權(quán)利執(zhí)照》。

八、房地產(chǎn)拍買機構(gòu)，由市房地產(chǎn)管理局指定。

九、處分房地產(chǎn)，須補交地價款的，均按1993年北京市人民政府第6號令的有關(guān)規(guī)定辦理；買賣過戶手續(xù)按京政發(fā)（1988第82號文件）的有關(guān)規(guī)定辦理。

第5篇：房地產(chǎn)評估管理辦法范文

一、指導(dǎo)思想和任務(wù)目標

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅持依法治稅、科技管稅理念，做到各項稅收應(yīng)收盡收。按照“總體設(shè)計，分步實施”的原則，實現(xiàn)三個目標：

一是建立存量房交易申報價格計算機評估系統(tǒng)，科學(xué)客觀地評估各類存量房交易計稅價格，從年7月1日起，在全區(qū)范圍內(nèi)實施存量房交易評估納稅。

二是建立地稅部門存量房信息庫，實現(xiàn)稅源信息動態(tài)管理，提高房地產(chǎn)行業(yè)各項稅收征管水平。

三是逐步完善存量房評估技術(shù)，積累工作經(jīng)驗，建立專業(yè)人員儲備庫，提高房地產(chǎn)行業(yè)各項稅收征管水平，同時，為房地產(chǎn)稅收改革提供理論和實踐參考。

二、工作原則

（一）合法原則。存量房交易納稅評估應(yīng)按國家法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定進行。所依據(jù)的數(shù)據(jù)、資料和工作方式、方法必須合法。

（二）公平原則。存量房交易納稅評估的標準、評估的時點要保持一致，確保結(jié)果客觀公正。

（三）效率原則。堅持存量房交易納稅評估與現(xiàn)代化技術(shù)手段相結(jié)合，完善評估技術(shù)指標體系，優(yōu)化評估軟件系統(tǒng)。依托地稅數(shù)據(jù)大集中系統(tǒng)，簡便快捷地進行存量房交易納稅批量評估。

三、工作內(nèi)容

開展存量房交易納稅評估工作是按照房地產(chǎn)估價原理，在測算房地產(chǎn)基準價格和價格影響因素修正系數(shù)的基礎(chǔ)上，開發(fā)評估軟件，通過建立房地產(chǎn)批量估價數(shù)學(xué)模型，量化影響房屋價格的特征因素，與標準房地產(chǎn)比較評出房地產(chǎn)價值。用評估結(jié)果與納稅人申報價格相比較，納稅人申報價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，以評估結(jié)果作為計稅依據(jù)，征收存量房交易環(huán)節(jié)各項稅收。

四、實施范圍和對象

常德市區(qū)轄區(qū)所有房地產(chǎn)。目前第一步信息采集范圍和對象為武陵鎮(zhèn)范圍內(nèi)已辦理房產(chǎn)證、土地證的所有房地產(chǎn)。以后逐步推開到轄區(qū)內(nèi)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)場范圍內(nèi)的所有房地產(chǎn)。

五、工作措施和步驟

存量房交易納稅評估工作分步實施，具體安排如下：

做好前期準備工作。

由區(qū)財政局、區(qū)稅務(wù)局、區(qū)房管局、區(qū)國土資源局、區(qū)住建局、區(qū)民政局等部門以及大專院校、評估機構(gòu)的專業(yè)人士組成的評估專家組，負責(zé)工作技術(shù)指導(dǎo)和爭議裁定。組織相關(guān)人員到有關(guān)試點地區(qū)學(xué)習(xí)，邀請專家學(xué)者舉辦培訓(xùn)班，講授房地產(chǎn)評估方法和相關(guān)業(yè)務(wù)知識，讓基層財稅干部盡快掌握存量房交易納稅評估的基礎(chǔ)知識、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)采集和估價技術(shù)。

此項工作由區(qū)地稅局在年5月10日前完成。

（二）確定評稅技術(shù)標準及方法，采集相關(guān)數(shù)據(jù)并審核、錄入。

1．確定評稅標準及方法。在評估專家組的指導(dǎo)下，確定評稅的有關(guān)要素，研究制定可行辦法，聘請專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)，認真開展本轄區(qū)房地產(chǎn)市場以及影響房地產(chǎn)價格的情況調(diào)查。具體調(diào)查內(nèi)容包括：轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況；房地產(chǎn)分布特點和規(guī)律；提出分區(qū)域、分地段、分樓盤詳細的存量房價格基準。對于存量房價格基準，組織相關(guān)單位評審?fù)ㄟ^后，作為評稅的參照價格，并建立價格修正機制，隨著市場行情變化，每半年修訂一次，實行信息的動態(tài)管理。

2．采集相關(guān)數(shù)據(jù)并審核錄入。按照統(tǒng)一要求，運用評稅方法確定收集數(shù)據(jù)項目，按類別編制表格，各成員單位組織信息普查，獲取評稅所需基礎(chǔ)指標數(shù)據(jù)。對從國土資源、房管等部門和現(xiàn)場采集獲取的個案房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，進行嚴格審核，審核未通過的數(shù)據(jù)及時進行補充采集。所采集的資料審核通過后，集中組織力量邊復(fù)審、邊錄入，以確保錄入數(shù)據(jù)的完整、準確。同時，構(gòu)建完整有效的數(shù)據(jù)平臺，逐步實現(xiàn)部門之間的信息共享，形成房地產(chǎn)稅源信息的動態(tài)監(jiān)控管理。

此項工作由區(qū)財政局、區(qū)地稅局、區(qū)住建局、市規(guī)劃局分局、區(qū)國土資源局、區(qū)房管局、武陵鎮(zhèn)政府等單位共同參與，在年5月底完成。

（三）制定征管辦法，建立評稅結(jié)果爭議處理機制。

制定區(qū)存量房交易稅收征收管理辦法和評稅結(jié)果爭議處理辦法。建立爭議處理機制，按照公平、簡便、有效化解征納矛盾的原則，在現(xiàn)行法律框架下，由區(qū)財政局、區(qū)地稅局、區(qū)住建局、市規(guī)劃局分局、區(qū)國土資源局、區(qū)房管局、區(qū)民政局等單位組成爭議裁定小組，受理納稅人的異議申請，及時處理爭議。

此項工作由區(qū)財政局、區(qū)地稅局、區(qū)國土資源局、區(qū)房管局、區(qū)住建局等單位共同參與，在年5月底前完成。

（四）實施評估軟件系統(tǒng)本地化。

按照本地區(qū)確定的技術(shù)標準，以省地稅局通用軟件為基礎(chǔ)，結(jié)合我區(qū)實際進行本地化改造，對軟件的功能設(shè)置、基準價格和指標、公式和參數(shù)等進行本地化修正，使房地產(chǎn)評估結(jié)果符合本地市場價格。

此項工作由區(qū)地稅局在年5月底前完成。

（五）評稅軟件試運行。

將評估技術(shù)應(yīng)用于存量房交易稅收征收全過程，實施批量模擬評稅，并與地稅大集中系統(tǒng)實現(xiàn)無縫對接及上線運行，通過試運行檢驗評估結(jié)果的準確性。

此項工作由區(qū)地稅局在年6月底前完成。

（六）實施評稅。

實施工作階段(年7月1日開始)。著重抓好兩個方面的工作：

一是抓好評稅工作的啟動。制定存量房交易納稅評估運行方案和應(yīng)急預(yù)案。從年7月1日開始，正式實施評稅工作。運用本地化的評估軟件，評估存量房交易計稅價格，納稅人申報價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，以評估結(jié)果作為計稅依據(jù)，征收存量房交易環(huán)節(jié)各項稅收。

二是抓好動態(tài)調(diào)整參數(shù)和日常維護（長期）。既要分析評估結(jié)果與市場價格水平的偏離原因，調(diào)整基準價格及價格影響因素修正系數(shù)，又要根據(jù)城市發(fā)展情況和國家宏觀政策變化，對標準房地產(chǎn)價格進行整體調(diào)整、區(qū)域調(diào)整和個案調(diào)整。還要定期與有關(guān)信息技術(shù)管理部門溝通，及時反映和解決軟件運行中的技術(shù)問題，做好評估軟件和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的日常維護。

六、組織保障

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。

成立區(qū)存量房交易納稅評估工作領(lǐng)導(dǎo)小組，區(qū)政府常務(wù)副區(qū)長任組長，相關(guān)單位負責(zé)人為成員。區(qū)政府辦負責(zé)此項工作的指導(dǎo)，組織召開部門聯(lián)系會議和部門例會，通報工作進展情況，協(xié)調(diào)解決工作中的問題。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，由區(qū)地稅局副局長龔宏英兼任辦公室主任，辦公地點設(shè)區(qū)地稅局，辦公室負責(zé)全區(qū)存量房交易納稅評估工作的具體組織實施。

（二）明確部門責(zé)任。

各成員單位要明確職責(zé)，相互配合。

1．區(qū)財政局負責(zé)安排工作經(jīng)費，建立專項資金預(yù)算和管理制度。

2．區(qū)地稅局負責(zé)提出存量房交易納稅評估工作方案并組織實施，搞好存量房交易納稅評估的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、輔導(dǎo)等；組織評稅技術(shù)標準的制定和評稅軟件本地化修正，實施數(shù)據(jù)指標的采集、審核、錄入和評稅的具體日常工作；針對新形勢、新問題撰寫專題報告，提出建議和措施。

3．區(qū)國土資源局負責(zé)完善現(xiàn)有基準地價體系，提供本區(qū)最新基準地價體系成果、現(xiàn)有土地價格指數(shù)方面的資料和實際土地交易案例，指導(dǎo)制定和頒布土地價格指數(shù)。

4．區(qū)房管局負責(zé)提供房產(chǎn)登記時的有關(guān)信息、房屋信息化管理方面的成果(電子地圖的應(yīng)用)以及本區(qū)房地產(chǎn)分布的情況、特點與價值規(guī)律方面的資料;提供新建房、二手房屋交易案例信息和市場掛牌交易數(shù)據(jù);幫助建立評稅所需的可比實例數(shù)據(jù)庫與標準房價格數(shù)據(jù)庫;提供房產(chǎn)交易價格指數(shù)方面的資料。

5．區(qū)住建局負責(zé)提供現(xiàn)有的工程造價資料，結(jié)合實地調(diào)查數(shù)據(jù)，指導(dǎo)和幫助編制本地房產(chǎn)分類及分類房產(chǎn)建安造參考表;提供現(xiàn)有的間接費用資料，結(jié)合實地調(diào)查報告，指導(dǎo)編制本地分類房產(chǎn)建安造價間接費用比率表。

6．市規(guī)劃局分局負責(zé)提供各規(guī)劃小區(qū)容積率的資料和查詢服務(wù)；提供建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格信息。

7．區(qū)民政局負責(zé)提供房地產(chǎn)地址信息。

8．武陵鎮(zhèn)政府負責(zé)行政區(qū)內(nèi)居委會、小區(qū)

第6篇：房地產(chǎn)評估管理辦法范文

關(guān) 鍵 詞：房地產(chǎn)房地產(chǎn)估計估價現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展為房地產(chǎn)估價行業(yè)自身發(fā)展提供了廣闊的市場空間，同時對估價提出了更高的要求，但是從現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展狀況來看，估價的發(fā)展不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求，因此還存在一些問題和不足，現(xiàn)就這些問題做如下分析：

1、管理體系交叉，不利于估價行業(yè)的發(fā)展

從我國目前管理體制來看，估價業(yè)有房地產(chǎn)估價、土地估價和資產(chǎn)估價，且主要分屬于建設(shè)部、國土資源部和國有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的估價人員也分為房地產(chǎn)估價師、土地估價師和資產(chǎn)估價師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于估價行業(yè)的發(fā)展。

同時房地產(chǎn)估價收益頗豐，由于利益的驅(qū)動，對這一市場和業(yè)務(wù)行使管理或施加影響的政府職能部門很多，房地產(chǎn)管理部門、國家管理部門、土地管理部門“三巨頭”各自為政。還有的形容是“四駕馬車”，即再加上物價管理部門。由于金融部門對房地產(chǎn)估價干預(yù)和壟斷的力度也越來越大，因此實際形成了“五馬分尸”的局面。這五個部門在管理上各施其政，在政策上各行其是，無法形成統(tǒng)一的法規(guī)規(guī)定、管理制度，把完整的房地產(chǎn)估價市場和業(yè)務(wù)管理分割的七零八落，無法實施系統(tǒng)的規(guī)范化管理，使得估價機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員無所適從。

2、估價人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

我國的房地產(chǎn)估價實行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)估價起步較晚、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴重。房地產(chǎn)估價師考試不能體現(xiàn)估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

3、房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量令人擔(dān)憂

當(dāng)前各估價機構(gòu)的估價人員主要包括兩類：一是從業(yè)的注冊估價師和估價人員；二是非專職的注冊估價師。自從房地產(chǎn)估價機構(gòu)脫鉤改制成為合伙制企業(yè)后，正式注冊的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價師大多成了估價機構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)或合伙人，他們主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，真正做估價的是那些根本沒有估價師資格也談不到估價經(jīng)歷的人。這些人員多數(shù)對于房地產(chǎn)估價操作是一知半解，對于各項指標、數(shù)據(jù)只知其然不知其所以然，只簡單地、機械地套用，在估價報告模板上修修改改，房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量令人擔(dān)憂。

4、中介機構(gòu)不按核準的資質(zhì)和范圍執(zhí)業(yè)

客戶一般只注意估價機構(gòu)有沒有估價資質(zhì)，但對估價資質(zhì)如何分級及其意義卻不甚了解和關(guān)注，這一方面是我們的宣傳工作做得不夠，另一方面的一個主要的原因就是我們將估價資質(zhì)種類、級別和執(zhí)業(yè)范圍劃分得太細，并且這些劃分缺少充分的科學(xué)依據(jù)，超出了一般客戶的認知程度(絕非指客戶弱智)。在客戶需要服務(wù)時，不需要對律師事務(wù)所作較多的了解，而是注重所選律師的級別和業(yè)務(wù)能力。而在房地產(chǎn)估價中，客戶則需仔細了解有關(guān)的業(yè)務(wù)主管部門，否則就可能費時費財還辦不了事。有時即使機構(gòu)資質(zhì)符合條件，但由于主管部門的關(guān)系，而使下一步工作開展艱難。這些情況往往是多數(shù)客戶不可理解也無法充分理解的。當(dāng)然，有人會說房地產(chǎn)具有地域性而不同于其它行業(yè)，就同一資質(zhì)級別而言不宜再對執(zhí)業(yè)范圍細分。我們將估價機構(gòu)資質(zhì)人為地復(fù)雜化，并沒有得到預(yù)想的效果，倒是造成了估價市場的混亂，造成了估價機構(gòu)大量超資質(zhì)、超業(yè)務(wù)范圍執(zhí)業(yè)。

5、自律不夠

（1）行業(yè)自律不夠

國外房地產(chǎn)估價一般是依靠估價師協(xié)會管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會有較強的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價師學(xué)會，但這個行業(yè)學(xué)會遠遠沒有到位，還沒有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學(xué)會，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。

（2）法人自律不夠

現(xiàn)階段我國估價機構(gòu)的性質(zhì)模糊不清，表面上看是獨立運作，實際上只是各有關(guān)行政部門的附屬物，沒有成為自主經(jīng)營的法人實體和中介組織，濃厚的行政色彩使這些估價所的估價行為變成行政行為，因此估價水平的高低和估價報告的優(yōu)劣難以與估價所及估價人員掛鉤。雖然有關(guān)法規(guī)規(guī)定“估價機構(gòu)違反有關(guān)法律法規(guī)和職業(yè)道德，情節(jié)嚴重的取消其估價資格”，“在估價活動中因違法違紀或嚴重失誤造成的經(jīng)濟損失，估價機構(gòu)和估價師都應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，”但由于沒有保障機制，加上有些估價所有管理權(quán)，委托人即使吃了苦頭也不敢吭聲，因此這些條款形同虛設(shè)，有些估價機構(gòu)和估價人員在業(yè)務(wù)活動中就無所顧忌不需自律。

6、制約力不夠

對房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標準至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī)，因此評估機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個遵循的規(guī)則，全憑個人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評估結(jié)果相差甚遠。筆者曾親眼看到有的評估報告其評估價值即為財務(wù)報表的帳面值，有的標的權(quán)屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程，令人啼笑皆非。有些機構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評估機構(gòu)的資格（即為沒有資格的機構(gòu)或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行為沒有評判的依據(jù)，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業(yè)的發(fā)展。

目前，房地產(chǎn)估價行業(yè)運行情況已經(jīng)逐漸進入良性循環(huán)的軌道。加入WTO 后，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)的市場的開放，房地產(chǎn)評估行業(yè)面對的國際、國內(nèi)的競爭和挑戰(zhàn)更加嚴峻。我國房地產(chǎn)估價行業(yè)只有從現(xiàn)在起就直面自身的不足，提高管理優(yōu)勢專業(yè)優(yōu)勢，人才優(yōu)勢，樹立行業(yè)品牌，迅速提高自己的市場競爭力，才能在無情的激烈市場競爭中取勝。

參 考 文 獻：

1 李安明;我國房地產(chǎn)估價業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢[J];中國房地產(chǎn);2001年07期

第7篇：房地產(chǎn)評估管理辦法范文

【章名】第一章總則

第一條為規(guī)范城市房地產(chǎn)交易行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章和國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條在本省城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)交易管理，應(yīng)遵守本條例。

職工按房改政策和國家優(yōu)惠政策購買的公有住房、經(jīng)濟適用住房、安居房和解困房的上市交易，按照省政府《**省職工所購公有住房上市交易管理暫行辦法》執(zhí)行。

第三條本條例所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第四條省人民政府建設(shè)行政主管部門、土地行政主管部門依照省人民政府規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)工作。

房地產(chǎn)交易應(yīng)簡化程序，規(guī)范行為，方便當(dāng)事人，提高工作效率，降低行政成本。由省人民政府確定，市、縣人民政府應(yīng)由一個部門或一個機構(gòu)統(tǒng)一負責(zé)城市房地產(chǎn)交易管理工作，制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，并依照有關(guān)法律規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

第五條市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門的主要職責(zé)是：

（一）貫徹實施房地產(chǎn)交易法律、法規(guī)；

（二）負責(zé)房地產(chǎn)交易審核、登記；

（三）核查交易標的物的價值；

（四）核發(fā)商品房預(yù)售許可證書；

（五）負責(zé)依法查處房地產(chǎn)交易活動中的違法行為；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六條房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平和誠實信用的原則，交易雙方應(yīng)遵守國家法律、法規(guī)和政策，并簽訂書面交易合同。

禁止非法交易房地產(chǎn)。

第七條國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。房地產(chǎn)評估的具體辦法，由省人民政府另行規(guī)定。

第八條房地產(chǎn)交易價格除國家另有規(guī)定外，由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定，并向市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門如實申報，不得瞞報或作不實的申報。

負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門認為申報的成交價過低的，可以委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，評估結(jié)果應(yīng)經(jīng)負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門確認。

第九條房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)按負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門確認的評估價格，依法繳納稅金或土地收益。

第十條房地產(chǎn)交易當(dāng)事人可以委托人交易。委托應(yīng)當(dāng)出具授權(quán)委托書，明確權(quán)限。

第十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時，應(yīng)當(dāng)向市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門申請房地產(chǎn)變更登記。

第十二條任何單位和個人都有權(quán)向有關(guān)單位檢舉揭發(fā)房地產(chǎn)交易中的違法行為。對舉報有功的，由市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門給予獎勵。

【章名】第二章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第十三條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、交換、贈與、繼承或其他合法方式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式是指：

（一）以房地產(chǎn)抵債；

（二）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（三）企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的除外。

第十四條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。同一房屋分割轉(zhuǎn)讓的，房屋所有人占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

第十五條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第十六條轉(zhuǎn)讓已出租的房地產(chǎn)，須提前90日書面通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)；如受讓人為非承租人，出租人應(yīng)當(dāng)告知受讓方出租事宜，原租賃合同繼續(xù)有效。

第十七條經(jīng)批準預(yù)售商品房的，開發(fā)企業(yè)和承購人須簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)到商品房所在地市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門登記備案。

第十八條商品房預(yù)購人將預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的，由轉(zhuǎn)讓雙方憑已備案的商品房預(yù)售合同到所在地市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門辦理轉(zhuǎn)讓變更登記。

預(yù)售當(dāng)事人不得自行變更商品房預(yù)售合同或發(fā)票上的姓名或名稱。

第十九條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

（一）當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)證書、當(dāng)事人的身份證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房屋所在地的負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門提出申請，申報成交價格。

（二）負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門應(yīng)對提供的有關(guān)文件進行審查，核實房地產(chǎn)成交價格，并現(xiàn)場查勘。對符合條件的，自當(dāng)事人申請之日起30日內(nèi)辦理過戶登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書；對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)在20日內(nèi)書面答復(fù)當(dāng)事人。

【章名】第三章房地產(chǎn)抵押

第二十條房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣、變賣（含折價）所得的價款優(yōu)先受償。

第二十一條下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

（一）權(quán)屬有爭議或未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)；

（二）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；

（三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

（五）以劃撥方式取得的尚未建有地上房屋及其他附屬物的土地使用權(quán)；

（六）被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)；

（七）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

第二十二條國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度，房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。

抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。抵押合同終止時，當(dāng)事人應(yīng)到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。

第二十三條辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；

（二）抵押登記申請書；

（三）抵押合同；

（四）房地產(chǎn)權(quán)屬證書，未竣工或未交付使用的房地產(chǎn)除外；

（五）以預(yù)購商品房貸款抵押的，須提交生效的商品房預(yù)購合同；

（六）以在建工程抵押的，須提交國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（七）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；

（八）可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；

（九）登記機關(guān)認為必要的其他文件。

第二十四條抵押登記部門應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進行復(fù)核。凡權(quán)屬清楚、證明材料合法、齊全的，應(yīng)當(dāng)自受理登記之日起15日內(nèi)作出準予登記的書面答復(fù)。

第二十五條因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。

第二十六條有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)；

（一）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的；

（二）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；

（四）抵押人違反抵押合同規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；

（五）抵押合同約定的其他情況。

第二十七條有本條例第二十六條規(guī)定情況之一的，經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向仲裁機構(gòu)申請仲裁或向人民法院提訟。

第二十八條處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：

（一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；

（二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；

（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；

（四）賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損失；

（五）剩余金額交還抵押人。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押的房地產(chǎn)進行處分時，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償，法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。

處分抵押的房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)、違約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。

【章名】第四章房屋租賃

第二十九條房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋及其附屬設(shè)施出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十條下列房屋不得出租：

（一）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（二）共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的；

（三）經(jīng)鑒定屬于危險房屋的；

（四）已抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。

第三十一條房屋租賃，當(dāng)事人雙方應(yīng)自租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)證書、當(dāng)事人身份證明和租賃合同等文件到市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門辦理登記備案手續(xù)。繳納有關(guān)稅金，領(lǐng)取《房屋租賃證》。

第三十二條承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同；造成出租人損失的，出租人有權(quán)要求承租人賠償：

（一）利用房屋進行非法活動的；

（二）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的；

（三）擅自將房屋轉(zhuǎn)租的；

（四）不按合同約定繳納租金的。

第三十三條出租人有下列行為之一的，承租人有權(quán)解除租賃合同：

（一）出租人未按合同約定的時間向承租人提供房屋的；

（二）出租人向承租人收取租金以外的其他費用的；

（三）出租人妨礙承租人正常合理使用房屋；

（四）出租人沒有按合同約定的責(zé)任負責(zé)檢查、維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全的。

第三十四條承租人在征得出租人同意的情況下，可以轉(zhuǎn)租租用的房屋。房屋轉(zhuǎn)租的期限，不得超過原租賃合同剩余的期限。房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)租合同，并按本條例的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

【章名】第五章法律責(zé)任

第三十五條違反本條例第十九條、第二十二條、第三十一條規(guī)定未辦理登記手續(xù)的，由市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門責(zé)令限期予以補辦，并及時通知同級稅務(wù)機關(guān)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)查實，房地產(chǎn)交易當(dāng)事人偷稅、逃稅的，按照稅收法律、法規(guī)處理。

第三十六條擅自預(yù)售商品房的，由市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門責(zé)令其限期補辦預(yù)售許可手續(xù)；不符合條件預(yù)售的，責(zé)令其向購房者退還預(yù)售款，按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。

第三十七條妨礙負責(zé)房地產(chǎn)交易管理部門的工作人員執(zhí)行公務(wù)，擾亂房地產(chǎn)交易市場秩序的，由公安機關(guān)按《治安管理處罰條例》處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條當(dāng)事人對處罰決定不服的，可以依法申請復(fù)議或提訟。

第三十九條負責(zé)房地產(chǎn)交易管理部門的工作人員、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

負責(zé)房地產(chǎn)交易管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利、索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

【章名】第六章附則

第四十條市、縣負責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全固定的房地產(chǎn)交易場所。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門進駐房地產(chǎn)交易場所，實行“一站式”服務(wù)，接受社會監(jiān)督，保護當(dāng)事人的合法權(quán)益。

第四十一條房地產(chǎn)交易收費應(yīng)當(dāng)按國家和省有關(guān)收費標準收取。未向當(dāng)事人提供交易服務(wù)的，不得收取任何費用。

第8篇：房地產(chǎn)評估管理辦法范文

一、中介服務(wù)內(nèi)容

區(qū)中介服務(wù)內(nèi)容主要包括財務(wù)審計、土地評估、資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、拆遷評估（含房產(chǎn)、土地及設(shè)備等）、拆舊評估、工程審計、工程監(jiān)理、招標、工程設(shè)計、專項設(shè)計、工程勘察、工程檢測、資產(chǎn)拍賣和可行性研究、環(huán)評報告等方面。

二、管理基本原則

（一）引入競爭機制。中介機構(gòu)實行準入制，按照“信譽優(yōu)良、收費合理、服務(wù)規(guī)范、工作高效”的原則，擇優(yōu)確定入圍名單，統(tǒng)一計費標準，提高資金效益。

（二）擇優(yōu)選定中介。中介業(yè)務(wù)委托時，主管部門應(yīng)在區(qū)中介機構(gòu)備案準入名單范圍內(nèi)，依據(jù)執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗和執(zhí)業(yè)質(zhì)量，公平合理選擇中介機構(gòu)。

（三）嚴格費用標準。各主管部門與選定的中介機構(gòu)談判時，要在確保服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)期限的前提下，盡可能壓降各類中介業(yè)務(wù)費用支出，節(jié)約財政資金。

（四）規(guī)范操作程序。中介業(yè)務(wù)開展時，必須遵循“先簽訂合同、后開展工作”的原則，在業(yè)務(wù)開展前必須先簽訂合同，合同應(yīng)明確服務(wù)要求、履行期限、計費標準等主要內(nèi)容。

三、備案準入辦法

（一）申請入圍。愿意接受區(qū)中介服務(wù)管理和計費標準的中介機構(gòu)，向區(qū)提供有效的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、資質(zhì)（資信）證明及年度財務(wù)審計報告等證明材料（復(fù)印件）和承諾書。

（二）審核確定。區(qū)紀工委、財政部門會同有關(guān)方面負責(zé)對中介機構(gòu)提供的證明材料和承諾書進行審核，擇優(yōu)確定入圍中介機構(gòu)，并根據(jù)服務(wù)質(zhì)量等情況定期調(diào)整備案準入名單。

（三）其他情形。按規(guī)定必須通過公開招投標方式確定的中介服務(wù)，按招投標管理辦法執(zhí)行；如遇特殊類型的中介服務(wù)，則根據(jù)實際情況商定。

四、中介服務(wù)計費

根據(jù)市政府《關(guān)于進一步做好減輕企業(yè)負擔(dān)工作的意見》等文件精神，結(jié)合區(qū)實際，現(xiàn)明確中介服務(wù)計費標準如下：

（一）財務(wù)審計：區(qū)的財務(wù)審計（包括年報審計）計費，以不超過市國資辦《關(guān)于委托中介機構(gòu)從事國資業(yè)務(wù)若干意見》規(guī)定標準的25%進行商談確定（詳見附件一）；如遇特殊情況的，實行“一事一議”。

（二）土地評估：區(qū)的土地評估（含抵押貸款評估，不包括拆遷評估）計費，以不超過原國家計委、國家土地局《關(guān)于土地價格評估收費的通知》（計價格〔1994〕2017號）規(guī)定標準的25%進行計算（詳見附件二）。

（三）資產(chǎn)評估：區(qū)的資產(chǎn)評估計費，以不超過市國資辦《關(guān)于中介機構(gòu)從事國資評估業(yè)務(wù)收費的補充意見》。

（四）房地產(chǎn)評估：區(qū)的房地產(chǎn)價格評估計費，以不超過省物價局、建設(shè)廳《關(guān)于印發(fā)〈省房地產(chǎn)中介服務(wù)收費管理辦法〉的通知》規(guī)定標準下限的25%進行計算（詳見附件四）。

（五）拆遷評估：

1、個人住宅：區(qū)的個人住宅（含裝潢、附著物等）拆遷評估計費，按房屋面積12元/平方米（含考核獎金）進行計算。

2、工業(yè)企業(yè)：區(qū)拆遷企業(yè)（小作坊）的房產(chǎn)（含裝潢、附著物等）評估計費，按企業(yè)房屋建筑面積10元/平方米進行計算。

3、拆遷土地：區(qū)拆遷企業(yè)的土地評估計費，按原國家計委、國家土地局《關(guān)于土地價格評估收費的通知》（計價格〔1994〕2017號）規(guī)定標準的35%進行計算（詳見附件二）。

4、機械設(shè)備：區(qū)的拆遷企業(yè)機械設(shè)備評估計費，按市國資辦《關(guān)于中介機構(gòu)從事國資評估業(yè)務(wù)收費的補充意見》（澄國資發(fā)〔2011〕34號）規(guī)定標準的70%進行計算（詳見附件三）。

5、其他方面：根據(jù)實際情況，拆遷中的其他中介業(yè)務(wù)計費，以不超過相應(yīng)規(guī)定標準的70%進行商定。

（六）拆舊評估：區(qū)的拆舊評估計費，按照市國資辦《關(guān)于中介機構(gòu)從事國資評估業(yè)務(wù)收費的補充意見》（澄國資發(fā)〔2011〕34號）規(guī)定標準進行計算（詳見附件三）。

（七）工程審計：對于建設(shè)項目的工程審計和造價咨詢，按以下標準進行計算：

1、預(yù)算審計：按照核減額的2%進行計算。

2、預(yù)算包干審計：按照核減額的4%進行計算。

3、標底審計：按照送審工程造價的0.05%進行計算。

4、結(jié)算審計：初審按照核減額的4%進行計算，復(fù)審按照核減額的6%進行計算。

5、工程跟蹤審計：區(qū)的一般工程跟蹤審計計費，按省物價局、建設(shè)廳《關(guān)于印發(fā)〈省建設(shè)工程造價咨詢服務(wù)收費管理辦法〉的通知》（蘇價服〔2004〕483號）規(guī)定標準的30%進行計算；區(qū)的安置房跟蹤審計計費，按規(guī)定標準的50%進行計算（詳見附件五）。

6、造價咨詢服務(wù)收費在600元以下時，按600元進行計算。

7、其他的工程造價咨詢服務(wù)計費，按上級規(guī)定標準的30%進行計算。

（八）工程監(jiān)理：

1、計費金額在30萬元以下的工程監(jiān)理，按國家發(fā)改委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)〈建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定〉的通知》（發(fā)改價格〔2007〕670號）規(guī)定標準的56%或工程投資總額的1.5~2.0%（視工程量大?。┻M行計算（詳見附件六）。

2、計費金額在30萬元以上的工程監(jiān)理，按政府采購公開招標的金額確定。

（九）招標：

1、區(qū)的工程招標計費，工程造價在5000萬元以下的工程項目，按省物價局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家計委關(guān)于印發(fā)〈招標服務(wù)收費管理暫行辦法〉的通知》（蘇價服〔2003〕4號）規(guī)定標準的70%進行計算；工程造價在5000萬元至1億元的工程項目，按規(guī)定標準的60%進行計算；工程造價在1億元以上的項目，按規(guī)定標準的50%進行計算（詳見附件七）。

2、區(qū)的服務(wù)、貨物招標計費，造價在200萬元以下的項目，按省物價局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家計委關(guān)于印發(fā)〈招標服務(wù)收費管理暫行辦法〉的通知》（蘇價服〔2003〕4號）規(guī)定標準進行計算；造價在200萬元以上的項目，按規(guī)定標準的70%進行計算。

3、工程、服務(wù)和貨物招標中介服務(wù)，按上述計算標準計費金額在30萬元以上的，按照政府采購公開招標的金額確定。

4、區(qū)的編制工程量清單和工程標底服務(wù)計費，工程造價在500萬元以下的項目，按省物價局、建設(shè)廳《關(guān)于印發(fā)〈省建設(shè)工程造價咨詢服務(wù)收費管理辦法〉的通知》（蘇價服〔2004〕483號）規(guī)定標準進行計算；工程造價在500萬元以上的項目，按規(guī)定標準的70%進行計算（詳見附件八）。

（十）工程設(shè)計：區(qū)的工程設(shè)計計費，以不超過原國家計委、建設(shè)部《關(guān)于〈工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定〉的通知》（計價格〔2002〕10號）規(guī)定標準的70%進行計算（詳見附件九）。

（十一）專項設(shè)計：區(qū)的景觀、綠化和管線等專項設(shè)計計費，根據(jù)不同情況會商確定。

（十二）工程勘察：區(qū)的工程勘察計費，以不超過原國家計委、建設(shè)部《關(guān)于〈工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定〉的通知》（計價格〔2002〕10號）規(guī)定標準的50%進行計算。

（十三）工程檢測：區(qū)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測和建筑材料試驗計費，以不超過省物價局、建設(shè)廳《關(guān)于核定〈省建設(shè)工程質(zhì)量檢測和建筑材料試驗收費標準〉的通知》（蘇價服〔2001〕113號）規(guī)定標準的80%進行計算；第三方檢測按規(guī)定標準進行計算。

（十四）資產(chǎn)拍賣：區(qū)的公有資產(chǎn)拍賣傭金，以不超過委托拍賣資產(chǎn)成交總額的1%進行計算（拍租業(yè)務(wù)傭金總額最高10萬元/標的，拍賣業(yè)務(wù)傭金總額最高30萬元/筆）；特殊情況的，按照《拍賣法》規(guī)定及實際情況進行談判確定。

（十五）其他方面：區(qū)的工程可行性研究、環(huán)評報告書編制和其他中介服務(wù)的計費，一方面本著節(jié)約節(jié)儉的原則，通過競爭性談判方式確定；另一方面也可按實事求是、節(jié)約節(jié)儉的原則進行商定。

五、操作管理程序

（一）簽訂合同。由主管部門按照上述計費辦法與準入名單范圍內(nèi)的中介機構(gòu)進行商談計費、服務(wù)等主要事項，公平合理確定后報付款單位（財政局或投資公司等），由委托方、主管部門與中介服務(wù)機構(gòu)簽訂合同（簽訂方式可以為一年一簽或一事一簽）。

（二）開展工作。中介業(yè)務(wù)開展時必須遵循合同中所明確的服務(wù)項目、履行期限、計費標準等要求，不得擅自變更或調(diào)整合同內(nèi)容。

（三）申請付款。中介服務(wù)行為全部完成后，由主管部門根據(jù)驗收考核情況和合同填制付款申請單，報付款單位。

（四）審核支付。經(jīng)付款單位審核后，根據(jù)資金情況按規(guī)定程序?qū)徟筠k理撥付。

六、其他工作要求

（一）高效服務(wù)。各中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)嚴格執(zhí)行行業(yè)規(guī)定的管理辦法、操作程序和服務(wù)標準，并按照本意見確定的計費標準和簽訂的合同要求，保質(zhì)保量做好相應(yīng)中介服務(wù)；如發(fā)生服務(wù)質(zhì)量等問題的，則取消準入資格。

（二）加強考核。各主管部門要根據(jù)各類中介服務(wù)的特點，制定相應(yīng)考核辦法，引導(dǎo)中介機構(gòu)規(guī)范程序、保證質(zhì)量、高效服務(wù)；如違反操作管理辦法、行業(yè)管理規(guī)定或發(fā)生未簽訂合同、超標準計費等情形的，一律不予辦理資金結(jié)算。

第9篇：房地產(chǎn)評估管理辦法范文

中國目前的評估機構(gòu)絕大部分是由政府部門組建并管理的，譬如國有資產(chǎn)、土地、建設(shè)、礦產(chǎn)資源、專利局等部門都成立了專門評估所管資產(chǎn)的評估機構(gòu)，直接參與評估業(yè)的管理，各自為政。所以1988年從財政部分離出來成立的原國家國有資產(chǎn)管理局長期陷入與各部委之間的權(quán)力斗爭，結(jié)果形成了資產(chǎn)評估業(yè)多頭管理、條塊分割的局面。1991年國務(wù)院頒布《國有資產(chǎn)評估辦法》后，各部門又了各自有關(guān)評估的部門文件，內(nèi)容多有矛盾，這種混亂狀態(tài)至今還沒有梳理清楚。整個評估業(yè)內(nèi)，除國有資產(chǎn)評估之外，還有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)資產(chǎn)評估、土地評估、房地產(chǎn)評估、專利評估等等。

1998年國家國有資產(chǎn)管理局在機構(gòu)改革中被撤銷，所屬職能機構(gòu)合為3個司并回財政部。同年，財政部項懷誠部長向國務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映了社會中介機構(gòu)多頭管理等等弊端，國務(wù)院于是成立了社會中介機構(gòu)清理整頓小組，并任命項懷誠為組長。至今這個小組仍設(shè)在中國注冊會計師協(xié)會內(nèi)。清理整頓的主要內(nèi)容是中介機構(gòu)的脫鉤改制和解決行業(yè)多頭管理的問題。1999年評估業(yè)機構(gòu)脫鉤改制后都改為有限責(zé)任公司制。

1998年底，當(dāng)時的評估業(yè)協(xié)會組織了一次聲勢浩大的行業(yè)檢查運動，這也是評估業(yè)發(fā)展十年中惟一一次的全面檢查。評協(xié)從全國各評估事務(wù)所抽調(diào)人員組成多個工作小組，令中央級別的評估機構(gòu)和地方上的評估機構(gòu)進行互查，檢查工作底稿、評估報告歸檔情況、業(yè)務(wù)人員情況、公司管理情況，對每個事務(wù)所都作出檢查報告，并準備通報表揚和批評系列評估機構(gòu)，但在最后階段卻對檢查結(jié)果不了了之。

2000年，資產(chǎn)評估協(xié)會被正式并入中國注冊會計師協(xié)會，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局所屬的評估機構(gòu)5000多名評估師也被并入中注協(xié)，但對于土地、房地產(chǎn)評估的合并，遭到了國土資源部、建設(shè)部的強烈反對。

反對意見認為：中介機構(gòu)的整頓工作應(yīng)由沒有利益關(guān)系的部委比如體改辦來牽頭，并指出在國外根本沒有資產(chǎn)評估這個行業(yè)，大部分是不動產(chǎn)評估，而且是完全不同于會計、審計的一個獨立行業(yè)。他們建議參照國外通行做法，成立統(tǒng)一的評估行業(yè)協(xié)會，下設(shè)土地評估、房地產(chǎn)評估、機器設(shè)備評估、珠寶評估等多個委員會進行專業(yè)管理。

空白的準則

雖然1993年中國資產(chǎn)評估協(xié)會已經(jīng)成立，并決定從政府直接管理向行業(yè)自律過渡。但時隔九年，資產(chǎn)評估業(yè)似乎還在這一緩慢的過渡當(dāng)中。直到2001年政府才發(fā)出了明確的信號，行政審批要向行業(yè)自律和市場監(jiān)管過渡。與此相適應(yīng)，評估管理辦法也應(yīng)由財政部等部門的行政法規(guī)轉(zhuǎn)變?yōu)樵u估準則。

從1996年開始，原資產(chǎn)評估協(xié)會曾在北京連續(xù)召開兩次國際研討會，提出要制定評估準則。1997年11月評估協(xié)會拿出第一批準則共10余個征求意見稿，但遭到很多反對意見，為重新制定準則，評協(xié)成立了多個課題組進行研究。2000年評協(xié)與注冊會計師協(xié)會合并，經(jīng)過這一系列的機構(gòu)動蕩，準則的制定工作受到影響，除1999年了有關(guān)資產(chǎn)評估的四個指南兩個規(guī)范，在準則制定方面沒有實際動作。

2000年，萬家樂、美爾雅、廈新電子、粵宏遠、白云山等大股東均將商標等無形資產(chǎn)評出天價出售給上市公司，海王藥業(yè)收購巨能鈣、藍田大股東用資產(chǎn)配股，這些涉及無形資產(chǎn)評估的案例在證券市場震動巨大，引來投資者諸多質(zhì)疑。財政部也將無形資產(chǎn)評估準則的制定迅速提前。中國注冊會計師協(xié)會專門成立了六人課題組，分為三組，由中央財經(jīng)大學(xué)財政系資產(chǎn)評估所所長劉玉平擔(dān)任主持人，各小組之間經(jīng)過討論，5月出臺征求意見稿，7月宣布實行。

對于這個神速出臺的準則業(yè)內(nèi)有批評認為少有操作性。但專家指出，無形資產(chǎn)準則的出臺在程序上就值得推敲，因為我們甚至連資產(chǎn)評估的基本準則還沒有制定。一般來講，本應(yīng)先制定基本準則，而后制定各具體準則。

基本準則遲遲不出臺的原因據(jù)說是因為我國評估行業(yè)理論基礎(chǔ)特別薄弱，很多東西敲定不下來，意見分歧特別大，因而財政部原評估司始終沒有頒布。職業(yè)道德準則也至今尚未。準則對評估師執(zhí)業(yè)有規(guī)范和保護的雙重意義，一定意義上也是評估師在何種情況下可以免責(zé)的依據(jù)。

滯后的部門規(guī)章

也有人認為，財政部、國資局頒發(fā)的系列文件，其實已經(jīng)起到了準則的作用。而且業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成了一套既定工作標準。然而，業(yè)內(nèi)人士對于這些文件的專業(yè)可信度充滿了懷疑和無奈，而各個評估機構(gòu)自定的“工作標準”更是形成不了任何約束。

資產(chǎn)評估業(yè)內(nèi)的主要文件除91號令外，還有1996年國有資產(chǎn)管理局頒布的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》和1999年財政部頒布的《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》。前者對評估過程中的操作方法進行了規(guī)范化要求、后者則規(guī)定了報告的文字性要求。在某種意義上這些部門規(guī)章早就不能滿足評估業(yè)規(guī)范、發(fā)展的要求。

如《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》一直試行到今天，很多硬性規(guī)定仍然沿襲非市場化評估的觀念。

比如，對流動資產(chǎn)中的應(yīng)收賬款本應(yīng)根據(jù)其可回收性進行評估，這需要企業(yè)提供詳細的歷史數(shù)據(jù)和評估機構(gòu)細致的調(diào)查，但實際中評估根本不按這一原則執(zhí)行，因為該試行辦法中還有一條“也可按照財會方法來估計”。

在中國的會計制度中，對應(yīng)收賬款的壞賬準備是根據(jù)固定的比例（千分之五至百分之三）來提?。?001年新的會計制度實行時，才規(guī)定企業(yè)可以按照回收可能性提取壞賬準備）。于是，評估機構(gòu)既不愿意花費更多的時間和精力進行回收性調(diào)查，國有資產(chǎn)評估確認部門也往往并不認可與財務(wù)數(shù)據(jù)差距太大的評估，因此，評估機構(gòu)的通行做法就是根據(jù)應(yīng)收帳款的帳齡倒推壞賬準備的折扣比例，直到評估結(jié)果與審計結(jié)論保持一致。但這樣做評估的意義已形同虛設(shè)。

該試行辦法還對機器設(shè)備、房地產(chǎn)評估的成新率最低比例進行限制。比如，對使用重置成本法評估時規(guī)定（第12條）：“對于基本能夠正常使用的資產(chǎn)，其成新率不低于15％，評估值不低于重置成本的15％。”通用設(shè)備的使用年限一般是14年，按照會計的折舊年限，有些50年代甚至70年代的設(shè)備使用至今賬面凈值已經(jīng)不存在，但由于仍在使用，所以還要評估。比如，一臺分別于60年代和70年代的購買的同類型設(shè)備，當(dāng)年購買的價格可能分別是5000元、6000元，現(xiàn)在的重置價格可能都是3萬元，如果這兩臺設(shè)備都“基本能夠正常使用”，按照15％的成新率計算，評估價值都是4500元。試想使用時間相差近10年的設(shè)備評估值居然一致！由于在15％成新率與殘值率之間沒有過渡，所以要么按照15％成新率入賬，增加企業(yè)的固定資產(chǎn)攤銷，降低利潤；要么按報廢以殘值計算移交給國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心，企業(yè)另行購買新設(shè)備，增加企業(yè)的購買負擔(dān)。這種情況在國有企業(yè)改制時經(jīng)常出現(xiàn)。試行辦法還規(guī)定對于基本能夠正常使用的建筑物，其成新率必須高于30％?！敦斀?jīng)》對2002年新上市公司做了不完全統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)有部分新股公司正是利用成新率的這一規(guī)定造成評估值增加較為驚人（見《2002年部分上市新股資產(chǎn)評估結(jié)果》）。

按道理來講，公司的利潤率越高，投資回收期越短，折現(xiàn)率越低，評估結(jié)果就越高，但1996年頒布的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》中第十一條規(guī)定，“除有可靠憑據(jù)表明確實具有高收益水平或高風(fēng)險以及確有特殊情況之外，折現(xiàn)率取值不超過15％”，這種強制性規(guī)定對提高資產(chǎn)價值當(dāng)然有利，但在實際情況中容易造成評估價值與市場的脫節(jié)。