商業招商業態規劃精選(九篇)

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第1篇：商業招商業態規劃范文

關鍵詞：MALL 商業地產

自上世紀末本世紀初起，在我國眾多大中城市興起了超大型購物中心（shopping mall， 簡稱Mall，譯稱摩爾）建設熱潮，其建筑面積和投資規模在商業地產內可謂前所未聞，如號稱“全球最大MALL”的華南MALL建筑面積達89萬平方米，投資額為25億元，而全球最大單體MALL—北京金源時代購物中心建筑面積為68萬平方米，總投資38億元。因其建筑和投資規模之巨，MALL這一新型商業業態引起了社會各界的關注和探討。本文試在介紹超大型購物中心業態特點的基礎上，探析該業態的開發經營要點，并探求MALL在當前發展中所面臨的機遇和挑戰。

shopping mall業態介紹

MALL在20世紀中期起源于歐美，其出現和發展的最大動力在于消費者購買力大大提高，閑暇時間大大增加，其消費呈現從目標性、生存型轉向發現式、多元化、個性化和休閑化傾向，顧客對品牌化、功能化、享受化的要求越來越清晰、突出。作為現代工業文明與商業文明的產物，MALL的出現使世界商業經濟發展進入一個鼎盛時代。目前，在美歐等發達國家中，MALL已占有零售銷售總額的50%以上；一個MALL的有效商圈可以達200-300公里，對一個區域的經濟產生了巨大的拉動作用。

在國外，MALL有市區型和郊區型兩種類型，前者往往位于城市商業中心以充分利用該地段本身的巨大人流，后者位于交通便利的城市郊區地段從而得益于其大片未開發的土地和相對低的地價；根據建筑風格，MALL又分為垂直單體MALL和室外MALL，前者位于一高大建筑內，往往是市區MALL，后者由多座毗鄰的數層建筑構成，平鋪在大片面積之上，屬于郊區MALL。現實中，我國的MALL也走出了兩種模式。一種是以廣州市天河城MALL為代表的城市中心派，而另一種是以東莞市華南MALL為代表的郊區派。前者是我國大部分MALL的選擇，而后者延續了歐美郊區MALL的路線。

作為一商業業態，MALL有其獨特之處在于它是在毗鄰的建筑群或一個大建筑群中，由一個管理機構規劃、組織和協調，提供購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、文化的一站式消費休閑中心，它包含如主題樂園、游藝中心、百貨中心、大型超市、專賣店、美食街、電影城、康體中心等多種業態和服務設施，并提供足夠的停車空間及設備。上述多種商業業態在統一規劃和管理下，形成業態間的有效互補和業態內的有序競爭，這既提高了MALL的整體價值和吸引力，又為消費者提供了充分的選擇空間和完善的服務功能，滿足了他們一站式消費、休閑的需要。可以說，MALL是一艘經統一規劃和管理的一站式、多功能、多業態的復合型商業航母。

shopping mall開發經營特點探析

正因為MALL業態有著上述獨特之處，它的開發經營與一般商業業態也很不同，難度更大，總結起來有以下幾個特點：

只租不售，永續經營。為了容納諸多業態，MALL的面積往往十分巨大，小則幾萬平米大則幾十甚至百萬平米，所需的投資額常數以十億人民幣計。但為了實現上述統一規劃和管理以形成MALL的統一形象，MALL的產權必須高度集中，因此現實中成功的MALL其產權都采取只租不售的模式，原因在于這種模式不僅便于管理，提高協同效應，統一形象，最大化經營價值，還能激勵MALL物產所有者以永續經營為目標，加強管理，進行創新，這是MALL成功的關鍵。因此，MALL作為商業地產其價值鏈特點可以概括如下：MALL項目準備期投入巨大精力對知名大商業業態進行招商以提高項目的知名度和吸引力，前期投入巨額資金用于購買土地、建設房產；前中期面向廣大中小租戶招租，同時對消費者進行營銷推廣以吸引大量的人流前來以為各大中小租戶創造銷售機會，實現銷售收益，因為租戶的銷售收入是MALL收益的根本來源，考慮到此時MALL的商業氣候還有待培育，租金應定在中低水平以降低租戶的經營成本；在之前的成功運營基礎上，中后期的租金流隨著MALL增加的客流量和收益額，逐漸得到提高并漸趨穩定，這時投資商逐漸回收投資，并享受之后源源不斷的租金流；在全程MALL必須得到科學管理以實現整體價值不斷提升。可以說，MALL之類的商業地產其價值鏈是典型的“先植樹，后乘涼”，這種模式意味著MALL作為一投資項目其回收期比普通地產項目長得多，通常至少需五年甚至十年以上，而且其投資風險也較大。這些特點要求MALL的投資開發商應具有專業的商業地產開發知識經驗，有強大的資本實力，并以永續經營的理念看待項目，這些是一個MALL成功的必要條件。不過，成功的MALL能為投資開發商帶來數量可觀源源不斷的租金流，這是一般地產項目無法企及的，也正是MALL的魅力所在。

專業分工，多方合作。從上文可知MALL的經營不僅僅是商業業態的經營，還是地產的投資、開發和經營，是金融、地產和商業的合理分工和有效整合，其投資和經營應以長期為導向，投資者必須具有強大的資本實力和可靠的資金鏈，運營者必須具有專業的選址、規劃和招商能力，管理者必須具備專業的MALL業態管理和營銷能力，而MALL內各業態的經營者必須具備一定的品牌實力和銷售能力，上述各方的專業分工和有效合作是MALL成功的前提和保障。在國外，為了實現資本、地產和商業的有效整合，MALL之類的大型商業地產項目往往是由房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT）來投資開發管理的，如美國的西蒙房地產集團就屬此類，它是金融、地產和商業管理的綜合體，它通過資本市場不斷融資來開發、收購購物中心，解決了資金瓶頸并通過權益融資降低了財務風險，同時又通過商業規劃、商家品牌管理、租戶調整、業態規劃、整合零售來提升商業運營能力，使租金收入穩定、持久并提升。

招商先行，開發在后。MALL的投資額巨大，涉及諸多業態，因此投資風險很高。為了降低風險，適應各業態特別是主力店、次主力店的特殊需要，MALL的成功開發往往需要招商先行，設計和建設在后，且在招商后的整個開發過程中，開發商和主力店、次主力店需要密切合作，甚至形成某種形式的戰略聯盟。這種“先招商，再開發”、“聯合開發”、“加盟入駐”、“深層合作”、“共同繁榮”的運營模式在國內被商業地產行業稱為“訂單地產”。這種模式對于主次力店商的好處首先在于通過深層合作享受比小租戶優惠更多的租金，并在日后的經營中能與開發商進行有效溝通和合作；其次在于它們在MALL內的店面空間均是“量身定做”，這十分有助于降低其裝修成本，縮短裝修時間以便早日投入運營。

對于MALL投資開發商，這種模式不僅能分散其投資風險，降低經營風險，還能在運營前就提高MALL的知名度，便于對其它小零售店的后續招租，也有助于提高租金水平。同時，由于各主次力店往往屬成熟業態中的領先者，具有豐富的商業經驗，MALL開發商從與它們的合作中可以吸取不少有益知識和經驗。

外部經濟性和泛地產開發。因具有比較完善的消費休閑功能，其一站式服務又能給人們帶來很大的便利， 一個MALL往往能吸引很大的日均人流量，使得其周邊的商業物業受益匪淺，得以分享這巨大人流的消費額，這十分有助于促進這些商業地產升值；同時MALL還為其周邊的居民帶來很大的消費和休閑便利，因此也有助于提升其住宅地產的價值。可見，MALL因規模龐大、功能完善，具有不小的外部經濟性，其經濟社會效益能外溢至外部周邊地帶，促使這些地帶土地、物業較大幅度升值。

因此投資開發商往往在開發MALL的同時開發周邊的土地，根據實際情況或建住宅地產，或開發賓館、寫字樓等泛商業地產，以盡量將MALL的外部性經濟內部化以增加自己的投資收益。同時這還能為MALL帶來更多的人流和顧客，兩者相互促進從而為所有者、店鋪經營者、顧客和其他利益相關者帶來更大的益處。更值得一提的，住宅地產與MALL地產在資金回收流在時間上不同：前者采取產權出售方式因而能較快回收投資收益，而后者如上所述往往采取只租不售的永續經營方式，其投資和收益在相當長的時期內方能回收，因此MALL物業和周邊住宅地產的結合開發不但能相互促進增值，還有助于投資資金流的有效配比，緩解投資開發商前中期的資金壓力。

業態組合和人流規劃以及磁極理論。MALL包含業態諸多，商品和服務項目琳瑯滿目，而支撐一個MALL的生存往往需十萬甚至幾十萬的日均人流量，因此業態組合規劃和人流規劃對MALL的成功都是十分重要的專業問題。對此，有關MALL業態管理的磁極理論認為一個MALL其實是一個商業生態圈，它必須有主力店、次主力店似磁極般招徠客流，并通過合理的業態組合規劃，使MALL內大小不同業態有效互補，類似業態有序競爭，從而完善MALL為消費者提供的消費休閑功能，提升MALL的整體價值；同時還通過科學的建筑設計合理規劃MALL內人流，以主次力店作為磁極引導顧客在MALL中的有效流動；并通過合理的店面布局，使其它業態小店都能得益，而顧客也能勞逸結合，同時滿足消費休閑多種需要，綜合目標式和發現式消費休閑。

在現實中MALL的主力店通常是知名百貨店，大型超市，而次主力店通常是知名餐飲店、影劇院、大型書店或游樂場，主次力店主導著MALL的形象和檔次，而諸多的小品牌店、專賣店和其它小業態店對MALL起著業態補充和功能完善作用，雙方并存共榮，保持著MALL商業生態圈的穩定發展。

MALL業態面臨的發展機遇和挑戰

自二十世紀末起，在我國的大中城市掀起了MALL建設熱潮，其中雖不乏盲目跟風之舉，但也與當前外部環境中存在的發展機遇密不可分，具體表現在：

在經歷了二十多年平均增長率近10%的高速發展后，我國絕大部分消費品行業都出現了供過于求的市場飽和局面，這意味著流通領域的渠道商在供應鏈上的地位大幅提升，對制造商的權力增強，因而它能取得所售商品價值鏈上更高比例的收益。除此之外，MALL業態因其巨大的集聚效應還能帶來不同一般商業業態的更大潛在收益，這對于投資商是很具吸引力的。

持續的經濟發展使我國城市的消費水平從溫飽型提升至小康水平甚至更高，消費者擁有了更高的購買力和更多的閑暇時間，其消費呈現從目標性、生存型轉向發現式、多元化、個性化和休閑化傾向，顧客對品牌化、功能化、享受化的要求越來越清晰、突出。此外，不斷加快的生活和工作節奏使得人們需要一站式的消費、休閑空間。而MALL業態能較好地滿足消費者上述需求，因而它在我國的出現和發展擁有市場需求基礎。與此同時，我國當前日益加快的城市化進程將為MALL提供更大的顧客基數和發展機會。

第2篇：商業招商業態規劃范文

之后還要進行市場研究。根據這些所獲取的信息，再來進一步確定規劃目標的特點。然后確定其業態組合，即針對目標客戶群所確定的招商對象。下一步就可以做出初步預算，根據預算的多少來確定初步設計，如果預算緊張，設計則較為簡單，如果預算充裕，設計可以較為復雜。但是，在預算較少的情況下，仍有可能作大型項目開發，這就需要進入“分步開發”環節，實現“滾動發展”。接下來還要更為深入地進行“業態分析研究”，確定具體的招商對象，以及商戶之間的優化配置――因為，很多商戶之間是合作伙伴關系，有相同的顧客群，需要并存，所以有必要將他們安置在一起。例如，星巴克咖啡店有其固定的客戶群，它所處位置上的變化可能會對引導顧客構成造成影響。

另外需要與商戶共同磋商，這樣可以更好的滿足客戶的需求，方便與他們達成共識，這樣做出的規劃才會成功，才能使開發商在進入到建筑方案設計之前就已心中有數，在這一過程中，要作出相應的調整，有時甚至是徹底改變規劃思路，但這一工作在建筑方案設計和施工設計之前做，避免了不必要的資金上的浪費。這樣就可以最終敲定設計理念，最后送交建筑方案設計和施工設計部門。

相對于西方的商業規劃設計著眼于市場供應而言，政府在中國地產項目規劃中具有決定性，所以中國的商業規劃設計有別于西方，該模式更多的著眼于商業建筑設計。

中國模式開始會有一個大體的概念，有些會做一些立地環境分析和市場研究，但卻鳳毛麟角，因為大多數情況下，政府都已事先選定地點，在沒有充分進行立地環境分析和市場研究時就已經確定了定位和規劃方案，有時根本就沒有正式的規劃方案。雖然會做一些項目特點的說明，但很多時候都直接跳到了“初步設計”這一步，遇到較大規模項目的時候有的會分步開發，作一些并不深入的業態研究，但在還沒有將業態組合搞清楚之前，就匆忙敲定設計方案，并很快進入到建筑方案設計和施工設計當中。

第3篇：商業招商業態規劃范文

關鍵詞：商業地產；投資風險；經營模式；合作共贏

中圖分類號：F293文獻標識碼：A 文章編號：

商業地產通常解釋為大型購物中心，商場、商鋪、商業步行街，商業地產的形式多種多樣，規模有大有小。大的商業地產項目，規模可達幾十萬平方米，規模小的僅幾百平方米，甚至更小。就其經營形式而言，規模大的多采用整體開發、統一招商、統一經營、統一管理；規模小的大多采用在統一經營管理模式下，回收租金的模式；但更多更小規模的商業地產項目中如：住宅、公寓、寫字樓的底商，這些小的商業地產項目和各類商業街則多采用商鋪出售、零散經營的模式。

商業地產不同于住宅地產，住宅地產的用途相對簡單，主要的功能僅僅是為了滿足不同層次消費者的居住需求，面對的客戶群相對比較單一，而商業地產的市場定位、目標客戶群的選擇、開發的策略、運作的模式、管理的理念等都十分關鍵，只有有了準確的市場定位、細致的宣傳策劃、有序的招商運作、完善的經營管理、良好的外部環境、優質的物管服務，才能保證其地段價值不斷提升，商業物業不斷升值，商業業態的可持續發展。現代商業地產更加強調和注重的是商業的市場定位、市場的前景和商業業態組合，它是為了滿足商業用途而進行的有計劃、有組織地進行開發和經營的產品。追求的是開發商、投資商與經營者三者之間的合作共贏。

1 地產投資風險分析

1.1行業本身存在的風險

從商業地產行業本身來看，一是商業地產發展前期是先天不足，后期商業地產開發無序發展；二是商業地產在開發中存在過分炒作行為；三是商業地產要價過高；四是商業產權過于多樣化；五是經營定位和區域特征不相符；六是競爭加劇。在目前我國商業地產發展中，還存在一系列的認識誤區和偏差。主要有三大誤區：一是投資商業地產必賺錢；二是投資商業地產可長期賺錢；三是認為返租是一劑靈丹妙藥。商業地產發展中的一系列偏差和誤區。一是完全套用住宅地產的開發模式是商業地產公司經常犯的錯誤。二是經營者在經營思路上存在偏差。三是商業地產開發資金過分依賴銀行貸款。四是商業地產開發中還存在著“首長工程、形象工程”的傾向。以上問題如不能很好得到正視及解決，投資商也必將付出沉重的代價。由此可見，商業地產項目較其他地產項目風險更大，因而必須對商業地產項目在投資決策過程中的風險加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和規避。

1.2政策法規風險

一個商業地產項目要取得成功，必須具備四個關鍵性的因素，即：土地、資金、人才和政策。這四個方面如果哪一方面存在短板現象，這樣的項目開發都很難取得成功。一個項目分析的再好，回報率再高但是如不符合政策法規要求的話，永遠等于零，所以政策法規風險永遠是第一的。政策法規風險就是指商業地產項目在投資決策開發之前要對在城市規劃、商業網點規劃、交通、環境、建筑指標、其他地方性的法規等各個方面是否存在風險進行綜合分析研究。

城市總體規劃決定了城市未來的發展方向以及區域經濟發展的潛力，符合城市總體規劃是對商業地產項目最基本的要求；同樣一個商業地產項目也要符合商業網點規劃的要求，政府為配合商業網點規劃必然要將市政建設向這一區位傾斜，人口規劃、基礎設施建設、交通可達性等都將向這一區位靠攏，一個商業地產項目只有符合商業網點規劃要求才能事半功倍，獲得成功。

商業地產項目地方性政策法規的風險評估就是指對地方政府是否為該商業地產項目的建設、招商和后期的運營制定了嚴格的限制條款等進行分析和評估，提前趨利避害，以減小其對商業地產項目的影響。

1.3 選址風險

一個商業地產項目能否取得成功，除了規劃、運營、招商等組合因素之外，很大程度上取決于選址的正確與否，單是選址這一項工作除了應考慮客流規律、交通狀況、商業環境、地形特點、符合城市規劃要求外，還應著重研究選址地塊的商圈飽和度指數、選址地塊的周邊人口密度、選址地塊的客流情況、選址地塊的競爭對手情況、選址地塊的交通道路情況、選址地塊的公交設施情況、選址地塊的地塊平整情況、選址地塊的地塊拆遷情況、選址地塊的經濟技術指標等一系列內容，他們的每一個方面都對商業地產項目的運營成敗產生影響。

一個商業地產項目經營的成敗在很大程度上取決于地址的選擇正確與否，從某種程度上講，一個商業地產項目開發的成功與否，其實在項目選址階段就埋下了伏筆，地址選擇的好，該項目就成功了一大半，反之，就可能失敗。

1.4 規劃設計風險

商業地產項目的成功與否，方向是關鍵。商業地產項目如果要想取得成功，必須要有良好的規劃設計。但是在現階段，我國的商業建筑設計卻普遍存在追求外在的形式美，忽視經營實際需要的現象，這種設計方案就犯了方向上的錯誤，將商業地產項目引上了一條高風險之路。因為規劃設計的不合理就會直接引起以后的招商問題和后續的經營問題。由于規劃設計的不合理，將會直接導致后期的主力店招商不成功、一般店經營不理想、經營管理難度增加、租金收益較低、管理成本加大等現象，后續的經營管理會出現無數多的問題。甚至一些項目為了節省規劃設計費用，卻導致了建筑設計不理想、人員（顧客）流動線不清、功能布局混亂、建設無用工程等等，這些都是商業地產項目在開發決策過程中規劃設計風險。

1.5 銷售風險

商業地產項目由于是一個投資周期長、投資量大的高風險行業，若物業銷售不力，就會導致資金回收慢、資金成本高、投資風險加大等一系列連鎖反應。若完全只采用出售的形式雖然能很快回籠資金，但對以后的長期發展和市場的形成與繁榮又非常不利，沒有高質量忠實永續的客戶，真正面臨競爭時很容易被淘汰，最終損害整個商業項目的品質和經營者的利益，因而商業地產的銷售風險也必將是商業地產項目中應著重加以防范的一個重要環節。商業地產的銷售不同于一般住宅的銷售，它必須要實現開發商、投資商和經營者（商戶）三者之間的一體化合作關系，開發商通過項目運作賺取開發投資利潤，所有者通過出租商鋪賺取租賃利潤，經營者賺取經營利潤，物業管理者通過后期的物業管理賺取管理利潤。這三者之間是一個有機的整體，每一個環節都要做到細致周密，才能保證整個鏈條的完整、有序，才能保證三者之間的共贏。

1.6 招商風險

商業業態如何劃分、如何組合，租金如何構成、租金水平多高、租金水平如何遞增、租賃期限的長短都是商業地產項目投資決策中的招商風險。每一個具體的商業地產項目都應在規劃設計的前期就要考慮引進什么樣的經營業態，據此對該項目做一個基本的市場定位，并仔細研究每一種業態的基本特征，只有掌握和了解了這些基本特征之后，才能有的放矢地進行尋找目標客戶，挖掘潛在的客戶，進行招商。并根據地塊條件、招商條件系統地對招商工作進行設計，這樣才能為后續的招商工作確定方向，避免招商工作成為商業地產項目操作中的“短板“。

1.7 經營風險

商業地產項目在開發過程中要解決資金回籠及對項目后續經營管理的控制是一對矛盾，因而要想資金回籠快，最好的解決辦法就是銷售，但銷售以后對店鋪的經營控制力就弱了，反之只有采用租賃，但是這兩者之間如何求得一個平衡，如何解決好租與售的比例是一個難題，因而也就給后期的經營帶來了難度，加劇了風險。目前商業地產項目投資開發盈利模式主要有以下四種：一是只售不租。通過出售產權，很快收回投資。二是只租不售。產權掌握在開發商手中，可以抵押再貸款，而且也可以等增值后出售，甚至可以將自己的商業物業進行資本運作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商業經營，既賺取投資開發利潤又賺取商業經營利潤。不同的經營模式各有各的利弊，各有各的風險，各個不同的商業地產項目要根據各自不同的情況采用不同的經營模式，合理選擇經營模式并加以防范。

1.8 資金風險

第4篇：商業招商業態規劃范文

但令人感到措手不及的是，伴隨著城市商業的趨于飽和和日益激烈的市場競爭，以百貨業為典型的商業地產加速轉型購物中心，外資大賣場為代表的另一商業地產業態逐級下沉至三、四線城市，圍繞著百貨、大賣場、城市綜合體等商業地產的一場紛爭已經悄然來臨。

搶灘商業地產

數據顯示，2012年全國商業地產累計開發投資12000多億元，同比增幅近三成。強勁的經濟發展，城市化重心下移的推動為三線城市布局以綜合體為主的商業地產帶來了全新機遇。據不完全統計，截至目前，已有華潤、金科、綠地等多家房企先后進入二線城市，搶灘布局以商業地產為主的城市綜合體。二三線城市已經成為一線房企的必爭之地。

以鄭州為例，“限住不限商”使得新型商業業態不斷涌現，現代物流項目、大型城市綜合體項目、區域購物中心等項目如雨后春筍般出現，商業地產熱度空前，王府井百貨、二七萬達廣場、華潤印象城等發揮著越來越強的示范效應。

“從鄭州來看，大型商業地產項目可謂到處開花。”河南省商業行業協會副會長何宏劍說。

他表示，由前幾年的寶龍城市廣場、丹尼斯七天地引領鄭東新區的商業地產，到升龍集團開發的曼哈頓廣場、升龍國際中心等項目，再到萬達廣場、錦藝國際華都、西元國際廣場等大型購物中心在鄭州西區的建成開業，都成為近年來商業地產項目的代表。

“這些大型購物中心吸引了國內外零售巨頭沃爾瑪、家樂福、大潤發、永輝超市、王府井等大型商業企業加快布點，傳統的社區商業也是風生水起，鄭州商業地產正醞釀新的發展變革。”何宏劍表示。

大體量、全功能、全業態。作為城市的地標性建筑，一座又一座“城中之城”在三線城市拔地而起。有業內人士指出，目前商業地產已經進入城市綜合體的大時代。但需要注意的是，在促進城市經濟的同時，城市的消化能力對綜合體也是一個嚴峻的挑戰。

據統計，國內三線以下（含三線）市場百貨容量約4000億元，但僅在2011年到2013年間，三、四線城市商業地產數量就增長了10多倍。在國內30萬～40萬人口能夠支撐10萬平方米的購物中心，但現實狀況往往有超限之虞。看似繁榮的三、四線城市，商業地產往往存在缺乏專業能力、同質化井噴、招商艱難等困境。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌對此說，城市綜合體的發展應該與產業支撐相配套，如鄭州這樣的三線消費型城市，大型商業地產（包括城市綜合體、百貨、大賣場。商超等業態）的過剩發展可能存在隱患。

顧云昌表示，大型的城市綜合體并非是趨勢。新興電子商務對商業運營成本下降的要求會導致住宅與商業地產的價格剪刀差逐漸縮小，利潤空間降低。盡管傳統的娛樂、餐飲、電影院布局需求不會減少，但其所占的業態面積較小，而綜合體里住宅賣完的利潤，往往很難填滿留下來的物業在未來的運營成本。隨著百貨的退出，城市綜合體存在進一步萎縮的可能。

倒逼業態轉型

在商業地產市場火熱的當下，蜂擁而進的投資氛圍還得靠企業自身商業模式的打造。如果找不到更多有效的運營競爭模式，諸多狂熱跟風的投資可能只能是“竹籃打水一場空”。近日從媒體傳出消息稱，在租金、人工成本劇增和網絡購物的競爭下，大賣場等商業地產業態整體處境尷尬。外資零售企業沃爾瑪、家樂福、樂購去年在華開店幅度同比平均降低27%，且都出現了關店現象。

1995年至2000年，家樂福、沃爾瑪、樂購等外資零售商在中國市場進行第一輪跑馬圈地。憑借世界500強的光環和地方政府招商引資的需求，外資大賣場以非常低廉的租金搶占了城市核心商圈的優質網點。然而十多年之后，首批門店的房租陸續到期，如今租金已經比當年翻了數倍，外資大賣場只好舍棄核心商圈而選擇遠離市中心的郊區發展。業內人士判斷，在未來三到五年內，外資大賣場“逃離”核心商圈的案例將會越來越多。

“據我了解，本土企業能承受的最高租金大約是每平方米每天2.5元，但外資能承受的租金是2.2元左右。為什么會這樣？主要是因為外資開店成本要高于本土企業，其對租金的承受也相對差一些。”一位零售業開發人員表示。

可以說，隨著首批門店租賃合同陸續到期，外資賣場已經失去了因低價持有物業的先發優勢。

事實上，經過數年發展，本土超市與外資競爭過程中逐步壯大了實力，形成了在某一區域的強勢地位。比如，物美在北京、華潤萬家在深圳、蘇果超市在南京、永輝超市在福建、步步高超市在湖南、家家悅超市在山東，上述本土企業在當地的市場占有率和經營能力超過了沃爾瑪、家樂福、樂購等外資超市。

“如此來看，如果外資賣場讓出城市核心商圈的位置并下沉至下一級城市，這一變化一方面將使得本土企業競爭更加激烈，另一方面也逼迫其他商業地產業態的轉型，諸如百貨運營商加速轉型為購物中心。”顧云昌表示。

顯而易見，在自持物業的情況下，如果開發商或投資商選擇投資三、四線城市的大賣場等商業項目或者接盤外資賣場的運營，那么在招商過程中的項目定位以及規劃就應該更謹慎了。

無獨有偶，在諸多百貨遭遇危機的情形下，隨著消費者對社會化、復合化以及一站式的購物休閑生活需求的加強，百貨運營商轉入購物中心的態勢將會更加明顯。同時，土地成本高企下的租金壓力、次主力店對于百貨主力店地位的挑戰，以及網購對于無體驗式消費的沖擊等現實，也是逼迫百貨運營商不得不謀求轉型的外在因素。而轉型的背后，也是未來對開發投資此種商業地產項目帶來嚴峻的考驗。

轉變盈利模式

不管是整體投資、開發還是單體柜臺租賃，此種商業項目的發展終究要取決于運營效益高低，并非一蹴而就，從百貨到購物中心，需要迎接的不僅是盈利模式的轉變，更是既有思維定式的打破。能否成功運營跟很多因素相關，市場定位、周邊消費潛力需求和經營者的統一管理等，都是需要關注的內容。

另外值得注意的是，隨著商業地產規模化開發，租售組合將會以盈利模式的理念再被重視，人們已意識到，并非銷售商鋪就不可能做好經營，商業租與售的“對錯”思維將逐漸被“適合與不適合”思維所替代。

第5篇：商業招商業態規劃范文

關鍵詞：商業地產 Mall 零售巨頭 商業業態 商業規劃

供給量持續增長，大型化趨勢放緩

在宏觀環境及政策等各方面因素影響下，預計2006年商業地產供應量將持續增長。其原因主要有兩方面：一是國家限制住宅開發后，開發商認為商業地產利潤空間更大，轉向商業地產開發；二是目前市場的商業有效需求仍未得到滿足。2005年年初，國務院了“關于切實穩定住房價格的通知”。八項意見對于住宅開發的限制進一步增加，住宅開發數量以及速度在一定程度上放緩。為了追求更高更快的收益，部分住宅開發商被動地轉向商業地產的開發，使得商業地產的供應量相應增加。另據目前公布的調查數據顯示，國內發達城市的人均商業面積與國外的相比，尚有較大差距。商業需求未得到滿足，仍是供不應求。

商業設施規模將有變化。一方面，大規模的集中商業供應難以出現，一窩蜂開發的大型Shopping Mall的局面不會重演。多數開發商缺少同國際品牌商家，以及專業商業投資和運作機構的接軌能力，無法進行有效的國際招商。即便沿用目前國內大型商業設施的業態組合模式，但缺乏創意與特色。或雖有創意，卻無法解決招商和巨大的資金缺口問題。盲目追求大體量，而缺乏足夠的消費人群和購買力，即便熱鬧一時，無法長期經營，供應過剩，從而導致項目擱淺。另一方面，2005年商務部了《社區商業指導意見》，社區商業將成為商業供應模式的重點，預計2006年社區示范范圍將逐步擴大。未來商業物業多以提供社區配套服務為主要形態。

商業地產需求穩增，經營模式期待轉型

商業地產經營模式將發生變化。據統計，目前商業地產項目選擇出售的比例仍然高于半數。整體趨勢將繼續轉向持有型物業。只售不租，把商業項目作為房產銷售而不是作為金融化產品來經營，產權被分割，難以進行整體商業定位策劃，整體招商及整體管理。因此，目前的商業地產開發商仍存投機心理。雖然越來越多的開發商認識到產權式銷售對商業項目的長久經營不利，但極少有開發商具有雄厚的資金實力，愿意將巨額資金沉淀在單一的商業項目上，追求長遠的持久和高額回報。

隨著WTO規則的深入實施，越來越多的國際零售企業在中國設置經營場所。其需求保持了穩定的增長勢頭。而這些企業在選擇經營場所時，基本上只選擇只租不售產品，無法與那些切割分散出售的物業進行合作。因為這種項目未來經營業態無法保證。由出售轉為出租經營模式的轉變是城市發展和市場優化的必然結果。這一核心理念目前仍未被業內廣泛接受，預計2006年商業地產開發與運作的盲目性，及空置浪費的嚴重后果仍不可能完全避免。

投資熱點轉向，社區Mall引人關注

由于城市新社區建設步伐加快，政府積極鼓勵發展社區商業。雖然2005年與往年相比社區配套的規模與形態都有了相當大的變化，但2006年將會有更大的發展潛力。較適合社區商業發展的商業形態包括社區型購物中心、鄰里中心以及現代生活廣場等，這些業態將逐漸成為商業地產中的新亮點。

前幾年在各個城市掀起了在開發社區內建設獨立會所的大潮，由于住宅社區均設有獨立會所，而這些會所的形態由于缺少全面的配套，使得服務單一，人氣可憐。特別是那些設于區內無法面向社會經營的會所更加難以為繼。其實居民需要本社區以及同板塊內的其它社區的配套提供盡可能多且方便的服務。而不同樓盤的開發商缺乏相互協調的意識和能力，各自以自我為中心，隨心經營，導致了兩種現象的發生：一是重復建設和重復經營；二是部分經營業態的空白。

2006年新興的規模在幾萬平米的小型街區Mall以更加完善的配套，豐富宜人的景觀環境特色更具有吸引力。以北京朝陽公園附近的濱湖商業街為例，該商業街以西班牙式的建筑風格，兩層高的低密度形態，上海新天地式的情趣氛圍，以及后海式的臨水消費模式，成為新一代小型Mall的嘗試。小規模的商業設施既降低了招商的風險，又方便鄰近的社區生活。是未來易于操作，容易出現亮點的商業模式。體驗消費的樂趣也更容易在這些規模雖小，但更富有情趣的項目中得以實現。

國際零售巨頭穩步擴展，商家期待趨于理性

國際零售巨頭進入中國，對商業地產將起到一定的促進作用。按照WTO條款承諾，外國資本進入中國的零售領域將不再受區域、業態、規模和資本構成的限制，這也必將進一步激活中國零售市場。在調整、充實一二線開放城市網點布局的同時，逐步向三、四線城市延伸。這些必然為商業地產的發展帶來新的機遇，然而，外國集團資本的性質也決定了國際零售巨頭進入中國市場將是慎重的、理性的、漸進的和滲透式的。但國內部分商業項目由于對項目優勢過于自信、對國際零售的招商盲目樂觀、或對國際商家進駐為項目帶來的利好期待過高，導致項目的最終擱淺。

目前市場上仍存在著對國際零售巨頭的盲目崇拜及認識誤區，主要表現在以下幾個方面：一是國際背景意味著高檔，一定可以帶來人流、提高租售價格；二是對引進的成本和管理費用估計不足；三是規劃設計完成再進行招商；四是過分夸大以國際品牌做項目營銷的作用，而對于帶來的風險忽略不計等。不能認識以上的問題，便會使得商業地產對國際零售巨頭的依賴性增強。國際零售巨頭并非華佗再世。如果商業地產定位有誤，國際零售巨頭也無法給予“第二次生命”。商業地產經過幾年挫折，無論是開發商、投資者、運營者還是消費者雖然都已經意識到商業運作的重要性，對國際商業巨頭的期待也趨于理性化。

國際資本登陸中國，商業業態更加豐富

隨著國際知名零售品牌在中國的設點步伐加快，中國國內市場商業地產發展有巨大空間，且難以解決巨大的資金缺口問題，引發國外的投資機構大規模的進入中國的商業地產市場。國際資本的參與必將提升項目的品質并吸引更多的投資者，也會促進未來商業地產的良性發展。商業地產作為商業經營的載體，其開發建設必定受到商業發展的國際化趨勢的沖擊，也使得商業面臨一個更為開放、多元、競爭的新市場環境。

機會需要把握的能力，也就要求商業地產的開發和運營者按國際游戲規則運作。房地產信托投資基金（REITs）作為房地產直接融資的方向和可持續發展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式，正逐漸成為開發商關注的融資渠道。但目前由于開發商對國際游戲規則了解不多，對自己項目的評估與招商資料的準備缺乏專業性，可信度低，與基金合作的成功率并不高。在商業地產開發整體素質提高之前，恐怕REITs也是無能為力。相比之下，獨立投資人的方式具有更簡便的操作性和更高的成功率。

另一方面，2006年國外商業的各種形態在中國登陸將會更加全面。商業經營方式正發生巨大的變革。隨著消費水平的提高，目前市場中的單純購物和消費服務較難滿足顧客的需要，休閑和娛樂型消費已成為一種趨勢。人們的需求正由原本較單一直接的物質需求向多元化、集約化的物質精神雙重需求轉變，即需要在特定的時間段內滿足人們物質與精神需求。能夠滿足雙重需要的物業必將受到市場更多的青睞。一站式消費、主題型購物中心、體驗消費、真正成功的超大型Mall將由時尚的話題逐步進入國內消費者的現實生活中。另據有關部門預測，國際零售100強至少有50％將在北京開店。中小型百貨、購物中心將持續發展，超市也會有更大的發展空間，各種專賣店及連鎖店的經營也將會進一步擴大商業業態的多樣化發展。這一新的機會也要求開發商迅速提高自己與國際接軌的能力。

項目操作供需對接，運作邁向國際化

從2005年的全國的商業地產供需來看，一方面空置率快速上升、一方面外資零售商找不到合適的商業物業，這種矛盾狀況的出現主要是源于商業規劃和需求方沒有真正的對接。真正能夠滿足市場需要的商業地產項目需要科學專業化的商業運作，才能夠最佳發揮商業資源應有的價值。從目前眾多商業項目的盲目上馬與重復建設判斷，商業地產開發商尚無測算市場需求與供給缺口的能力。如果一個商業項目的供給超過了本區域市場需求的缺口，只能意味著兩件事情：一是通過自身獨特的競爭力，分流本區域內其它商業設施的客戶；二是擴大本項目的商圈服務范圍，將其它商圈的客戶吸引到本項目來消費。而這兩方面的任意一項均不易做到。

在目前中國市場上，能夠提供國際專業計算模式，并且提供定量的分析數據以及具體的操作實施方案的公司較少。多數的商業策劃只有定性的分析，缺乏有數據支撐的執行方案。商業地產之間的競爭是整個商業所體現出來的整體資源及綜合競爭力的較量，超越了單純的項目優勢和資金優勢的競爭，是綜合專業與技術資源優勢的競爭。因此，商業地產的運營方式需要開發商的實力、眼光、團隊協作能力與判斷能力，特別是對于各方面資源的整合能力。許多項目仍試圖以嘩眾取寵的案名，怪異搶眼的造型，以及務虛的理念來掩蓋經濟運營方面理性數據化研究的不足。2006年商業項目的策劃與規劃將更多依靠國際專業公司，引進具有國際專業水準以及海外招商能力的中介力量，這將是商業地產能否邁進理性化和專業化商業運作的重要里程碑。

作者簡介：

第6篇：商業招商業態規劃范文

前幾天，澳邦成行的總經理成路向在北京所居住小區再一次毛遂自薦，幫助自己所在小區內的商業做招商與商業定位再一次被拒絕。這位專門從事社區商業研究的專家在澳大利亞生活了十幾年，習慣了便利的生活，對社區商業帶來的效益也十分清楚。但回到國內，買了高檔住宅，卻發現所在小區并沒有便利的鄰里購物中心，“我后來發現是很多小區沒有商業配套，包括高檔社區，好的生活品質應該是舒適、便捷。可是現在社區商業的狀況，卻是讓這些有錢人打個醬油還要開寶馬。”成路對《中國聯合商報》記者感慨。

此次將拉動社區商業作為促內銷的一部分，商務部規定加快社區商業規劃和標準的制定。盡早出臺《城市商業網點管理條例》，加快網點規劃和標準制定，推進社區商業建設的標準化、規范化；同時，規劃部門應作出規定，要求房產商在開發住宅時，必須預留土地和網點，建成后交當地商務主管部門管理，實現商業網點和住宅同步規劃、同步建設、同步使用。

定位誤區

“社區商業在中國概念不明晰，事實上是先有社區商業，再有區域購物中心，再有超區域購物中心，社區商業應該是最早的商業形式，不過由于一直的不規范與概念的混淆，導致其卻成為新生模式一樣，有必要統一。”中國購物中心產業資訊中心主任郭增利對《中國聯合商報》記者表示。我國社區商業還處于萌芽階段，社區商業主要是以歷史形成的沿街商鋪為載體，這種商業形式是自然形成的，缺乏統一規劃，業態檔次普遍較低，社區商業功能不全。

國內的社區商業普遍還帶有濃厚的住宅底商的特點，不是開發商持有物業，多半是“打碎了賣”的模式，屬于各自為政、自負盈虧。沒有整體規劃與引導，在一個社區能做成，另外一個社區或許就不成，形不成模式，并沒有真正的借鑒意義。與國外成熟社區商業模式相比較，還有很大的差距。

成路表示：“從目前城市發展進程的趨勢來看，社區商業應該是一種以社區范圍內居民為服務對象的，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。應該是一定范圍內有的一個8000~15000平方米的鄰里購物中心，包括二三十個業態。”

部分國內的社區商業招商時會進入一個誤區：社區定位等于社區商業定位，其實不然。社區商業最主要的功能就是便民，提供生活需要的幾十個服務類業態。而步入誤區的社區則認為，高檔社區就一定是高檔商品，奢侈音響專賣與西餐，根本沒有肉食店及早餐店這樣的業態。“商品可以根據社區層次高低有所變化，但是業態并無高低之分。”成路表示。

政策扶持

社區商業一直沒有發展起來還因為社區商業作為整個物業的一部分，房地產商因為不好定位與不好回收效益而懶于發展社區商業，或者就直接為了盡快回籠資金盡快拋售；而即使有經營商入駐也會因為水、電等成本問題難以維持。

“一般來說，社區商業的租金都是很低的，還需要有一些24小時的店，但因為客流少，房租與水電等都讓經營商不能承受，政府又沒有相關的政策扶持，經營商很難活下去。”郭增利表示。

不過如今想投資社區商業的零售商應該打消顧慮了，商務部表示將社區商業中的基礎部分納入公共服務范疇。據了解，建議中央明確將基礎型業態和業種網點建設納入社區公共服務設施范圍，出臺相關政策，安排部分專項資金，給予政策扶持。鼓勵各類組織、企業和個人進社區開展與居民生活密切相關的社區服務業務，對發展基礎型業態和業種給予租金或稅收等方面的扶持。結合各地情況，選擇規模大、有實力、積極性高、已在社區開設網點的企業作為骨干，進行扶持和培育，對其提供必要指導，在用地、用電、用水、稅收等方面給予政策傾斜。

其實早在2005年5月初，商務部就已經了《關于加快我國社區商業發展的指導意見》（簡稱《指導意見》），指向社區商業的發展。隨著金融危機的來襲，人們消費也變得謹慎理性起來，社區商業作為日常生活必備的部分，雖然一直不被重視，但是也沒有受到影響。此次商務加大對社區商業的投入，成路認為社區商業將會在此次政策的扶持下邁出一大步。

■記者觀察:未來或成金融產品

縱觀國外成熟的社區商業，除了在便利周圍居民的同時，也是很好的金融產品。據郭增利介紹，國外有60%~70%的商業是鄰里社區商業。此次金融危機，大型購物中心都受到影響，相反社區商業并沒有蕭條多少。

“其實滿足消費者的便利性、促內銷只是鄰里購物中心的第一步，也是最基本的一部分。應該把鄰里購物中心做成金融產品。在國外，大多數鄰里購物中心都是連鎖方式，遍地開花。因為大部分的社區商業都是被基金統一收購管理，在長期持有的情況下會保值升值。”成路表示。

國內的社區商業只停留在最基本的一步上，并沒有意識到以后的投資回報。“短期來看，社區商業回報慢，經營定位要十分專業，招商稍有疏忽就會導致全盤皆輸。不過社區商業在國外作為基金專門收購的項目卻十分火爆，政府的補貼與自身的發展模式都受到基金的青睞。因為只要活下去，長期看來，社區商業的客源是不愁的，營業額相對會有保障，都是投資的不錯選擇。”郭增利說。

第7篇：商業招商業態規劃范文

一、指導思想及目標

圍繞我區建設國際航空城總體要求，以建設北部商圈為目標，以大型專業市場、大型零售業設施、特色街、新型商貿流通業為重點，推進商貿流通業集聚化發展。力爭實現社會消費品零售總額增長17%以上。

二、工作重點

（一）培育完善商業中心（商業聚集區）

2012年，圍繞培育完善商業中心（商業集聚區），積極引進新型業態，調整優化結構，進一步提高商業中心集聚度，提升商業發展的水平和檔次。

1、進一步提升商圈檔次。加快對現有市場的升級改造，啟動精品海鮮配送中心二期建設。力爭年底前啟用國際農展中心新展館；上半年利客來店正式對外營業。

2、進一步完善豐富北曲商圈業態。大力引進發展品牌專業店，年內完成銀發新世界改造工程，力爭對外營業；完成特易購購物中心的主體工程，增加商圈發展的承載體。

3、繼續凝聚寶龍商圈人氣。加大對寶龍城市廣場商業的引導和培育，做好寶龍城廣場空余商鋪招商、招租、宣傳推介，年內完成大潤發裝修工程，正式對外營業；利用春天百貨、中影、蘇寧電器等商業設施，凝聚人氣，提高人氣集聚度。

4、加快東方城購物中心建設。進一步加快入駐商戶裝修進度，東方城購物中心盡快對外營業，方便308國道周邊社區居民購物。

5、全力推進金地世紀城項目建設。力爭年內完成基礎施工，進行主體建設。

（二）加快商品交易市場的建設和升級

按照擴大規模、增強輻射、提升功能、集聚發展的要求，重點發展一批新門類，對消費有明顯拉動作用的商品市場。

1、重點建設的專業市場：

（1）盛奧五金機電市場。加快項目改造進度，力爭上半年完成改造工程，正式對外營業。

（2）泰隆商業廣場項目。加快項目建設進度及招商力度，力爭年內正式對外營業。

（3）五洲四海家居城邦。全力推進裝修工程進度，力爭年內對外營業。

（4）月星全球家居生活廣場。全力推進市場各項手續的辦理，加大宣傳推介、招商力度，力爭年內正式營業。

2、重點培育完善的專業市場：

（1）蔬菜水產品批發市場。開工建設農展中心新展館，進一步提高名優農產品物流配送和展示展覽功能。年內精品海產品批發市場正式對外營業。

（2）中韓國際小商品城。重點規劃建設物流配送中心和電子商務平臺，進一步完善商務洽談、展示展覽等配套服務設施。加快發展連鎖經營、物流配送和電子商務等現代流通方式，提高流通業集約化、信息化、現代化水平。

（3）國際工藝品城。重點調整交易商品結構，增加交易品種，擴大市場輻射。

（4）啟城建材批發市場。進一步完善市場硬件設施，擴大市場規模，力爭年內啟動建設裝飾展廳及裝飾裝潢材料市場改造工程。

（5）物流分撥交易中心。加快物流分撥交易中心建設進度，積極開展市場宣傳推介和招商工作。

3、控制發展的專業市場。

根據全市專業市場發展規劃，結合我區專業市場發展現狀，需控制發展以下專業市場：

（1）大型綜合批發市場（貿易城）。

（2）大型裝飾裝潢材料市場（含家居市場）。

（3）大型服裝批發市場。

（4）大型飾品、工藝品市場。

（三）積極發展社區商業服務網絡

圍繞滿足居民就近購買蔬菜副食品、餐飲消費等需求，全面推進社區商業服務體系建設，發揮示范樣板的帶動作用，引導全區新建社區和舊村改造社區參照標準留足商業設施和有針對性地引進商業業態，支持骨干連鎖企業新建和改造社區商業網點，優先發展便利店、中小超市和大眾快餐，保證社區居民在社區內步行10分鐘可滿足基本生活需求。繼續推動“萬村千鄉市場工程”發展，年內新增開農家店10處以上，重點布局、、等商品市場較薄弱地區，提高當地居民方便程度。在各街道群眾消費需求比較集中的生活區域，按標準配置10處農貿市場。

（四）加快特色商業街建設

2012年，圍繞提高商業集聚程度，培育消費熱點，重點在區、街道商業中心（集聚帶）加快特色商業街、餐飲街區規劃建設。同時，結合實際發展情況，通過規劃引導、調整行業和業態結構，培育各具特色的專業街。年內結合街區實際情況，完善已建成街區設施，加大宣傳推介力度。

1、魯邦國際風情街。重點推進街區設備安裝及內外裝修工程。

2、流亭韓國風情街。重點完善街區業態，加大街區宣傳力度，吸引知名韓國料理企業入駐。

3、膠州灣小海鮮街。加大街區宣傳力度，打造消費品牌，擴大社會知名度，吸引消費人群凝聚。

4、長水茶道文化古街。力爭上半年完成街區內外部裝修，年底前完成街區招商工作，并正式對外營業。

三、保障措施

第8篇：商業招商業態規劃范文

招商談判過程中，要有充分的自信，說話要有底氣。如果客戶提出質疑，要耐心詳細的講解客戶的疑問，給客戶分析當地市場的消費群體和市場目前的占有份額，和我們商場的優點和前景給客戶樹立起對我們商場的信心。盡量不要和客戶正面爭論一個問題，可以用變通的說法爭取客戶的認同。有的客戶會不間斷的來商場實地查看，要用耐心和客戶溝通，并加以引導要讓客戶清楚的知道，他如果來我們商場投資會給他帶來多大的利益。

在談判過程中，觀察對方反應充分了解對方的心理需求。不要一次性的給他太多的選擇余地，針對他的需求只提供幾個不一樣的位置或者不同的面積給他讓他在幾個之間做一個選擇。要適時的讓對方知道他所選擇的這個位置同時幾個客戶有意向。更加讓他確定自己選擇的正確性。

商場開業籌備的一項重要工作是招商，但絕不僅僅是招商。招商只是開業籌備工作的一項重要內容。在商場開業籌備過程中，與招商工作同等重要的還有市場定位、商業規劃、組織建設、制度建設、工作流程設計、員工招聘培訓、空間環境美陳、二次商裝管理、信息系統建設、企業文化建設、企業形象推廣、營銷方案制定、競爭策略制定等等。我們可以設想一下，如果對商場沒有一個明確的業態定位、市場定位、商品定位、客層定位，我們知道招什么品類的商品？招什么品牌檔次的商品？各品類和品種的比例結構是多少？如果對商場沒有一個科學的賣場規劃、合理的商品布局，我們招的品牌和商品放在哪個區位？不同樓層和區域之間的品種、品牌關系是什么？我們再想：如果沒有一套現代的商業管理體系、制度體系、流程設計，我們又怎能保障招商、營銷、管理、運營和服務的成功呢？還有，即使招商完成了，但賣場如何美化？專柜如何裝修？商品如何陳列？從基層營業員到中高層管理干部要不要培訓？開業的慶典方案、促銷方案要不要制定和實施？……等等，諸如此類問題，絕不僅僅是招商的問題！

所以，我們說，商場的開業籌備工作，是一項系統工程，必須全面考慮、統籌設計、系統實施、整體保障。因此，要保證一個商場的成功招商和成功開業，一定要做到以下幾點：

一、進行充分的市場調查、準確的市場定位、合理的賣場布局；

二、建立現代的商業組織體系、管理體系、制度體系和流程體系；

三、建立一支有現代商業管理意識、服務意識、訓練有素、崗職明確的管理團隊和基層員工隊伍；

四、成功的招進一批符合業態定位、市場定位、客層定位的品牌和商品；

五、嚴格地進行品牌專柜的設計、裝修和商品陳列，營造濃郁、現代的賣場氛圍，美化賣場內部空間環境和商場外觀商業環境；

六、建立一套適合現代商業管理、現代商業營銷和現代商業服務的商業POS和MIS系統；

第9篇：商業招商業態規劃范文

袁霄凌（1989-），女，漢，河南省南樂縣人，河南師范大學商學院，研究生。

摘 要：地鐵商業能夠將地鐵這一交通工具所匯集的客流、物流轉變成具有經濟效益的商業流，這種依附于地鐵而存在的商業模式能夠很好的實現規模經濟，從而促進城市商業的發展。2015年鄭州地鐵進入高速建設階段，地鐵商業的發展仍處于起步階段，結合鄭州市的地鐵商業現狀基礎上對比國內外成功地鐵商業運作模式，從中發現鄭州地鐵商業現存的亟待的問題，同時提出應以合理規劃、因地制宜、市場化機制三個方面加強開發地鐵商業。

關鍵詞：地鐵商業；鄭州市；商業布局

一、鄭州地鐵商業現狀及存在的問題

鄭州地鐵1號線已于2013年12月正式運營，目前在建的線路為2號線、5號線、1號線延長線，3號線預計2015年9月份動工。而根據規劃，到2030年鄭州規劃的地鐵線路有17條。形成“三橫兩縱一環”全部地鐵線網。但是就目前而言，修建地鐵的造價為5億/公里，地鐵的投資建設多為政府投資，其營運虧損不僅僅是鄭州一個城市的問題，更是大多數地鐵公司面臨的問題，鄭州地鐵運營時間短、運行線路少，運營收入無法支持大量的投資，且地鐵一號線起于鄭州火車站，火車站周邊的持續客源和商業氛圍還未能完全注入地鐵的運營中，因此鄭州市地鐵商業的發展才處于初級階段，存在以下問題：

（1）地鐵商業處于初級建立階段，需要不斷培養和完善：鄭州市地鐵建設起步晚，地鐵商業的注入還未完成，盡在火車站和會展中心等關鍵站點完成了與商業的鏈接，但并沒有有效的引導商業客流量，因而未能實現真正的地鐵商業運營。

（2）商業運作模式簡單，效率不高：鄭州市現存運營地鐵線路的商業空間開發十分有限，廣告招商也為得到充分的利用，地鐵沿線的土地大多早已經開發完畢，沒有形成地產增值太大可能。

（3）地鐵商業布局、業態缺乏規劃：TOP理論主導城市軌道交通的影響范圍約為10分鐘左右的步行距離，約400-800米的半徑范圍。運營良好的地鐵商業離不開合理的商業布局。鄭州市目前地鐵商業的規劃落后于地鐵開發建設，大多數地鐵空間未被利用。在稍有利用的幾個站點，也存在業態分布的不合理性，多以服裝和餐飲為主，與地上商業沒有差異也就沒有吸引客流量的動力，未能合理的規劃業態組合。

二、國內外地鐵商業發展現狀及經驗啟示

鄰國日本對地下交通高度依賴，擁有世界上數量最多的地下購物中心。將地鐵站、地下停車場、地下商業結合，從而帶動地面商業的發展，地鐵沿線土地、房產增值、甚至帶動了旅游業的發展；新加坡政府也把地鐵作為城市規劃的一部分，地鐵商業以綜合集成模式、商業集成模式、商務集成模式和居住集成模式四種模式，主要以商業集成為主。這種多功能、立體化的地鐵商業開發模式使其地鐵贏利，同時進行地鐵沿線的土地增值開發或預留增值潛力土地等舉措，政府從中受益，從而較快收回地鐵投資。

中國香港地鐵是世界上為數不多的能賺錢的地鐵之一，也是世界地鐵運營成功的典范。地鐵的開通不僅使沿線土地升值，同時使地鐵上蓋物業綜合體興起，香港70%以上的商業綜合體都屬于地鐵上蓋物業，這種布局能有效地把交通人流轉換為商業客流，使得物業帶動人流，人流帶動物業。此外，香港地鐵商業模式的運作成功還依賴于其對不同站點商業定位的準確把握，對地下空間。只租不售的政策和舒適購物環境的營造。與之相較，北京地鐵物業還存在著商業區域定位不準，商業布局缺乏合理性以及商業氛圍未形成等問題。

縱觀國內外地鐵商業建設，其成功的營運都離不開以下三點：（1）地鐵商業與城市規劃設計相結合。將地鐵商業開發納入城市地鐵建設的規劃中，從而根據其地鐵容納量和客流來規劃地鐵商業的規模和業態。（2）地鐵商業與立體化交通相結合。地鐵商業作為立體交通體系的一個樞紐，既能夠實現交通工具乘換的便捷又能實現地鐵商業的經濟效益。（3）地鐵商業帶動周邊資源的升值。地鐵的開通對周邊的商業、土地、房產等固定性資產的價值具有較大的提升效果，因而應將地鐵站周邊商業和地產開發同時納入地鐵商業的開發運營。

三、鄭州市地鐵商業發展建議

（一）合理規劃發展地鐵商業

由于鄭州市地鐵及地鐵商業處于起步階段，因而對地鐵商業的植入進行規劃還完全來得及，結合國內外地鐵商業運營較好的城市的先進經驗進行合理的布局規劃和業態劃分，提出從以下三點進行規劃：

（1）交通樞紐對接系統：使汽車站、火車站、公交站、地鐵站以及正在籌建的城市軌道交通站相互承接，并建立綜合交通系統樞紐，以此為依托引入小型連鎖商業、外媒廣告招商、餐飲等快速消費業態。

（2）規劃核心商務區站點商業：目前地鐵一號線在核心商務區的商業引入方面有待進一步完善，主要是業態的調整，應著重與地上商業業態形成差異但又具有相對優勢或者作為地上商業的部分替代，一方面有效緩解交通要道的擁堵，又可以增加地鐵商業盈利。未來地鐵商業在城區主要的幾個商圈和人流量較大的商務辦公區域均應在目前的基礎上有所升華。

（3）生活區域站點商業植入：這類地鐵站點多以居民上班出行客流為主，商業規劃出商業廣告外盡可能進行餐飲、便利店、生活超市的引入。

（二）因地制宜設計地鐵商業

不同的城市因為其人口、經濟、文化的不同所需要的商業環境也有所不同，地鐵商業布局也應遵從這一原則。鄭州市作為河南省省會擁有逾千萬常住人口，是全國重要的交通樞紐，近幾年城市范圍不斷向外擴展，地鐵商業的發展仍處于初級階段，后期應進行綜合化規劃，不應以消費型商業體為主，更要注意到人口不斷增多與公共資源的供給關系，政府保留部分核心區域的土地開發權或者聯合開發權，使地鐵修建的正外部性能夠有所收益；同時還要注意一個商業活動活躍的城市每一個能夠吸引大量人流的地方都會成為商業廣告的圣地，因而加強商業廣告的招商運營也會是一筆較大的收入還填補修建地鐵的成本。

（三）市場化機制運作地鐵商業

事實證明僅僅依靠地鐵公司對地鐵商業進行運作一方面可能會產生壟斷另一方面可能會產生低效，因此地鐵商業的運營依賴政府放權，引入市場機制。首先可以與地產公司對地鐵周邊地產進行聯合開發、聯合經營、共同獲利；第二可以對地鐵商業的運營進行“自負盈虧”式承包，同時承包給多家商業運營公司進行運作，形成一定的競爭；第三是后期地鐵設施的修建可以與企業合作是建設，一來減少地鐵建設成本，二來是地鐵的建設給沿線開發商及商業企業帶來的正效應本身難以收回，不如采取直接讓其付出成本。（作者單位：1.石家莊鐵道大學；2.河南師范大學商學院）

參考文獻：

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