不動產登記操作流程精選(九篇)
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第1篇：不動產登記操作流程范文
一、建設用地使用權與房屋所有權的關系
1.建設用地使用權與房屋所有權是既獨立又兼具一致性的兩種物權
建設用地使用權是在國家所有的建設用地上產生的用益物權，房屋所有權則是所有權人依法對自己所有的房屋享有的占有、使用、收益和處分的權利。建設用地使用權雖然具有獨立的交換價值，但允許其單獨轉讓或抵押，而地上房屋未同時轉讓或抵押，將可能出現地、房主體不一致，甚至出現“空中樓閣”的情況，導致交易糾紛不斷，嚴重影響社會秩序的穩定。因此，我國在立法上規定了處分房地產時必須堅持“地隨房走”“房隨地走”的一體處分原則。《物權法》第一百四十六條規定，“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分”。第一百四十七條規定，“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分”。地房一體處分原則的確立有助于構建相對穩定、安全的房地產交易秩序，提高物的利用效率。
土地是房屋的基礎，所有的不動產權利都依存于土地權利而生，有土地登記的，不一定有地上建筑物登記，有地上建筑物登記的，必然會有土地登記。不動產登記以不動產單元為基本單位，而不動產單元基于土地產生、以土地為基礎編制，不動產登記必然要圍繞土地權利而開展。特別是對于房地產開發項目，其交易、流轉過程復雜，在不同的建設階段，在建筑物區分所有權產生后，其土地及地上房屋之間往往呈現出多層次、相互交織的權利狀態，以土地為核心設計土地使用權及地上建筑物一體化登記模式有利于解決土地、房屋權利沖突問題。
二、地房分離模式下的登記方式及弊端
在實行不動產統一登記前，土地、房屋分別由不同的登記機構進行登記管理。《土地登記辦法》第五條規定，“土地以宗地為單位進行登記。宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間”。《房屋登記辦法》第十條規定，“房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間”。所以，各個登記機構按照相應的法規規定，土地以宗地為登記單元，房屋以幢、層、套、間等為登記單元進行登記，至于宗地、房屋等不同類別的登記單元如何編號、二者之間有什么關系、有無沖突等問題則無需考慮，出現房地產分別抵押、土地與地上房屋主體不同的情況也就在所難免了。
就重慶而言，雖然土地和房屋同屬一個管理部門，但統一登記之前仍采取的是分別登記、統一發證的管理模式。基于處分上的地房一體原則，重慶對于開發項目的房地產登記，主要是以房屋投影面積所對應的國有建設用地使用權進行土地變更登記，俗稱“挖島宗”。宗地上每竣工一棟房屋，即測算該房屋投影面積所對應的土地占地面積，將此房屋的外框形狀在宗地圖的相應位置上予以標示，形成一宗獨立的新宗地，隨房屋的首次登記一并辦理建設用地使用權登記，同時原有的宗地上則相應扣減“島宗”占地面積。這種方式簡便易行，能明確房屋和占地范圍，但是“島宗”只能反映房屋實際占用的建設用地，無法反映宗地上包含的全部土地權利，當最后一棟房屋竣工后，宗地上會剩下支離破碎的綠地、公用設施、道路等土地使用權。
三、地房合一模式下的一體化登記總體思路及關鍵點
1.總體思路
以宗地上房屋建設規模為核心，量化地上建筑物所對應的土地權利，圍繞“宗地與房屋客體關系表”，在房屋銷售、抵押、查封等過程中，通過核減宗地上對應的房屋建設規模來形成土地、房屋一體化登記管理。
2.關鍵點：宗地上批準修建的房屋建設規模
所謂房屋建設規模，是指土地出讓合同記載的該出讓地塊上允許修建的房屋最大建筑面積。房地產開發項目從取得土地開始至最后一棟房屋竣工，其間歷經純土地、土地帶房屋、純房屋等不同的登記形態，房屋建設規模是土地與房屋一體化登記過程中貫穿始終的紐帶。
首先，按照房地產開發經營相關法律法規，國有建設用地使用權的出讓，始終與特定的建設項目、建筑物規劃許可、建筑容積率、地上建筑物規模等用地條件密切相關。當一宗土地出讓時，該宗地上允許修建的房屋建設規模即已確定，開發企業只能在該最大規模范圍內進行房屋建設、房屋銷售、抵押權設定。
其次，從不動產單元界定的角度出發，在開發項目運作過程中，同時存在土地和房屋（土地）兩種類別的登記單元不可避免。以宗地上房屋建設規模為主線進行登記方式設計，有利于在區分不同的不動產單元前提下，確保各個不動產單元之間的關聯性，保證登記行為不超越彼此的權利邊界。
3.地房一體化登記模式的優點
一是立足于土地，充分體現地房一致原則。土地突出整體概念，房屋偏重局部信息，實行規模管理促使登記人員擺脫房屋管理的固有模式，積極了解整體與局部的關系、知曉共有與共用的關系，在土地、房屋登記過程中能從土地角度出發，調查土地與房屋的權利邊界是否存在沖突，保持地房登記主體的一致性。
二是克服“島宗”的局限性，保持宗地的完整性。以宗地上房屋建設規模為核心進行地房登記，除非涉及宗地的實體分割，房屋竣工后該樓棟及土地使用權的首次登記，只是在原宗地上相應扣減該樓棟建設規模，而無需以該樓棟占地范圍為界線對原宗地進行分割。在房屋建設周期內可以始終保持宗地的完整性，房屋所有權人對土地的權利不僅及于房屋占用范圍，也及于宗地內的綠化、道路、設施用地。
三是有利于維持宗地的穩定性。開發建設項目一般分周期開發，一個宗地內已有房屋竣工了，同時可能還有樓棟未開工建設。為了滿足土地抵押登記的要求，開發企業往往會選擇以各種理由分割宗地，將含有未建樓棟的地塊從整宗地中分割出去。以宗地上剩余的房屋建設規模辦理土地抵押登記，既能解決原宗地內建筑物區分所有權所及于的多層次土地權利問題，滿足開發企業融資的需要，又能始終保持宗地界限的穩定性。
四、以宗地上房屋建設規模為核心的地房一體化登記操作流程
1.理清宗地與房屋關系，建立宗地與房屋客體關系表
建設用地上的房屋不論是共有或是區分所有，房屋所有權人對于該宗地上的使用權均為共用宗地，其權利及于全部宗地范圍。開發項目上的商品房，實質上是共用宗地上的多個房屋單元，在管理模式上一般以樓盤表的形式將分幢、分層、分戶信息落實到對應的宗地上，確定唯一的不動產單元編碼，從而將房屋固定在宗地上。這種管理方式決定了宗地的登記狀態不會自動反映至房屋上，房屋的登記信息中也不能直接體現宗地狀態。建立宗地與房屋客體關系表，旨在幫助登記人員快速明晰土地和房屋的對應關系，提升登記行為的正確性和登記效率。
2.把握三個關鍵時點構造登記流程
以宗地上房屋建設規模為核心的地房一體化登記有三個關鍵時點：土地首次登記、宗地上第一棟房屋申請預售、宗地上第一棟房屋竣工。根據不同時點又可分為三個階段。
第一階段：國有建設用地使用權首次登記至核發該宗地上第一個房屋預售許可證前。根據土地權屬來源證明，包括出讓合同、權籍調查表等辦理國有建設用地使用權首次登記，并在權證上附記該宗地上批準的房屋建設規模，形成房屋建設規模管理的基礎。此階段因地上無房屋，無建設規模變化，可按照正常流程辦理土地的抵押、查封登記。
第2篇：不動產登記操作流程范文
關鍵詞：《物權法》；實施；商業銀行；經營管理
2007年10月1日實施的《物權法》，歷經了13年的醞釀和修改，成為中國歷史上審議次數最多的一部法律，它的實施對商業銀行的經營管理具有十分重大的意義。《物權法》的實施在為商業銀行的經營管理提供更加有力的法律保障的同時也對商業銀行加強風險管理提出更高的要求。
一、《物權法》的實施為商業銀行的經營管理提供了法律保障
1.規范不動產物權的登記機構，完善登記制度，明確登記機構錯誤登記應承擔相應法律責任
我國長期以來，基本上將不動產物權登記作為行政機關的一項職權，把不動產物權登記機關與行政管理機關的職能形成對應關系，從而產生多頭登記的問題。根據中國人民銀行研究局的不完全統計，針對不動產、動產抵押和有關權利質押的登記部門，分散在15個部門中進行。其中，動產抵押登記部門最為混亂，共有9個，而且這些登記部門相互之間，甚至同一部門內部各地區之間，互不聯網，難以查詢[1]。因為登記制度不完善，還造成程序繁瑣，成本過高等問題，而且對登記機關由于登記失誤造成的損失，難以索賠。《物權法》明確規定了不動產登記的屬地原則，即由不動產所在地的登記機構負責登記，從而減輕了抵押人和銀行的負擔，也方便銀行查閱、復制有關不動產的登記資料。與《物權法》登記機構采用實質審查模式相對應的是，在因登記機構的過錯造成錯誤登記時，登記機構必須對因此造成的損害承擔賠償責任。這就為商業銀行進行此類索賠訴訟提供了有力的法律武器。
2.設定浮動抵押，擴大了商業銀行發放貸款的選擇空間
實踐表明，現行《擔保法》存在諸多缺陷。比如，一些有價值的流通性很好的財產如應收賬款、存貨、保險單等不能作為擔保物，融資擔保交易過分依賴于不動產擔保，擔保法律之間存在許多矛盾和沖突。事實上，沿海一些地區的金融機構已經在嘗試接受新的擔保物，比如存貨和應收賬款。福州市商業銀行2005年就開始探索存貨質押，他們選擇容易變現的鋼材、棉花甚至海貨作為擔保物，實際上效果都比較好[2]。浮動抵押是指企業以其全部資產包括現在和將來可以取得的全部資產為標的設定抵押的一項新型擔保制度，其標的物覆含范圍很廣。《物權法》明確規定將抵押權的標的物限定為現有及將有的動產，包括生產設備、原材料、半成品和產品。這種規定增加了各種市場主體獲取貸款的條件和機會，也增大了商業銀行發放貸款的選擇空間，對于國有企業、集體企業、個體工商戶、農戶的順利融資和發展壯大必將產生積極的推動作用。
3.修正擔保實現規則，簡化擔保實現程序，有利于商業銀行的資產保全
《物權法》明確抵押權實現的途徑為協議和訴訟。協商實行抵押權不是銀行提訟的前提，只要實現抵押權的條件具備，銀行就可以不與抵押人進行協商，而直接求助司法程序。《物權法》第一百九十五條第二款規定，抵押權人與抵押人未就抵押權達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。這是一個非訴程序，法院通過對抵押權登記等證據的審查，即可裁判實行抵押權，包括允許強制拍賣抵押財產[3]。這種非訴程序降低了商業銀行資產保全的成本，提高了實現抵押權的效率。
4.增加質押物范圍，拓寬擔保渠道，有利于商業銀行拓展新的業務領域
(1)應收賬款出質，解決中小企業融資難的問題。企業現有應收賬款5.5億元，一般企業流動資產的20%-30%是應收賬款。很多高科技企業和中小民營企業的固定資產不多，廠房和辦公樓可以租用，機器設備大多為融資租賃，即使企業未來盈利可以預期，但因缺少有效貸款擔保，難以從商業銀行取得融資。在國外，應收賬款作為擔保已經是國際銀行業通用的擔保方式，應收賬款通常有著比機器設備和知識產權更高的擔保價值。商業銀行通過應收賬款作為擔保融資業務的開發，在一定程度上可以降低貸款因過分依賴不動產抵押方式而形成的金融風險，使商業銀行的業務范圍進一步擴大，利潤空間進一步提升。商業銀行可以開拓新的客戶群體，提高理財水平，創新信貸結構，提高風險防范能力，增強競爭力。
(2)設立最高額質押，節省商業銀行的交易成本。最高額質押權具有普通質押權所不具有的功能，其創設的目的在于配合繼續易形態的需要，促進社會經濟的繁榮，因而是具有生命力的。最高額質押權的創設對于銀行和質押人來說可以簡化手續，滿足持續交易的需要，有利于促進企業融資。商業銀行在最高額質權的適用上，除質押財產轉移質權人占有之外，其最高額質權的確定、效力、作用等方面可參照《物權法》有關最高額抵押權的規定。
(3)用依法可轉讓的基金份額設置質押，擴充投資人的融資擔保工具。近兩年，基金作為一種良好的理財方式受到投資者的追捧。基金份額受益權質押具備較強的流通性和可變現性，設定質權和實現質權比較方便。用基金份額作為擔保方式，一方面可以讓投資者享有較高收益的同時保證資金運轉，另一方面也使銀行拓展了新的業務領域。
5.物保與人保并存情形下擔保權實現的順序問題得到修正，體現意思自治，有利于商業銀行維護自身權益
人的擔保與物的擔保并存的情況下如何實現擔保權的問題，《擔保法》所采取的保證人絕對優待主義模式一直頗受爭議。《物權法》在此條上采取保證人絕對優待主義和平等主義結合的模式，并充分尊重當事人意思自治。第一，本條改變了《擔保法》“當債務人不履行債務時”作為實現債權的條件，擴大為“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形”，體現了對當事人意愿的尊重。商業銀行可以從保護債權的角度出發，在擔保合同中明確約定抵押權實現的條件。其次，當物保和人保并存時，當事人可以約定承擔擔保責任的順序。商業銀行可以根據具體情況，通過對實現債權順序的約定，掌握未來實現債權的主動性。第三，在沒有約定或約定不明時，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔擔保責任。商業銀行在第三人提供物保的情況下，可以選擇實現擔保的順序，以維護自身權益。
6.將物權變動的原因與結果進行區分，有助于商業銀行權益的保障
《擔保法》規定辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，此條將合同債權的變動和擔保物權的變動混為一談。在不動產物權抵押的實踐中，經常出現抵押合同簽訂后，抵押人違約不辦理抵押物登記手續，抵押合同不發生效力的情況，作為抵押權人的商業銀行就將面臨既不享有抵押權，又不能尋求合同法上權利救濟的局面。根據《物權法》的規定，在合同生效而不動產物權變動未成就的情況下，認定合同有效，這樣雖然不能得到物權的保護，但是可以根據生效的抵押合同要求抵押人承擔違約責任，保護合同當事人的債權請求權。同樣，在出質人怠于交付質押物或質押權利憑證時，質權人有權根據合同請求其交付并承擔相應的違約責任，有助于商業銀行等質權人權益的保障。
二、《物權法》的實施對商業銀行風險管理提出更高的要求
1.商業銀行必須重視擔保物權訴訟時效的變化
最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法若干問題》的解釋第12條規定“擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權人在訴訟結束后兩年行使擔保物權的，人民法院應當予以支持”。《物權法》第二百零二條規定“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護”。我國民法規定的普通訴訟時效為自權利人知道或應當知道權利受到侵害之日起2年。這就要求商業銀行在對主債務提訟的同時要求實現抵押權。這一規定比《擔保法》司法解釋減少兩年，不利于商業銀行銀行接受、處置抵債資產，實現抵押權。今后商業銀行在辦理抵押貸款或管理抵押資產時，應在主債權訴訟時效期滿前，及時行使擔保物權，避免抵押權因期間屆滿而失效。
2.商業銀行接受異議期間的不動產抵押，將面臨無效的風險
異議登記是真正權利人及利害關系人針對不動產登記簿的正確性提出異議而向登記機關申請的登記。與更正登記不同，異議登記是暫時中斷登記簿的公信力，維護真正權利人的合法權益[4]。異議登記作為一種保護真正權利人和利害關系人利益的臨時性措施，對登記記載的權利人而言，異議登記可以暫時限制其按照登記簿記載的內容去行使權利(將其處分行為規定為無效行為或效力待定行為)。申請人在異議登記十五日內不的，異議登記失效。此規定雖然給予不動產真正權利人在不動產錯誤登記情況下的權利救濟，但是相應對銀行辦理抵押貸款提出了更高要求。銀行必須對抵押物的物權歸屬進行深入全面的調查，確保抵押人對抵押物享有所有權，如果銀行在異議登記期間接收該抵押物，一旦登記更正后的權利人不追認，則抵押不發生效力。因此銀行如發現抵押物處于異議登記期間，則不應接受，要求借款人更換抵押物，或待異議登記失效后再辦理。
3.商業銀行應當準確適用法律沖突規則
《物權法》頒布后，將會形成《民法通則》、《擔保法》、《物權法》關于擔保物權“三足鼎立”的態勢。物權法一百七十八條規定，“擔保法與本法的規定不一致的，適用本法。“對這一條文，筆者理解為：《擔保法》與《物權法》就同一事實和行為作出不同規定的，適用《物權法》；《物權法》沒有規定，而《擔保法》及其司法解釋有明確規定的，依然應當適用《擔保法》及其司法解釋。《民法通則》關于擔保物權規定較為籠統，條文具體適用方面缺乏操作性，因此在擔保物權的具體解釋上與《物權法》不一致時，應當適用《物權法》。超級秘書網
筆者認為：《物權法》對物權的設立、變更、轉讓、消滅，不動產的登記，動產質押，物權保護等方面做出嚴格的規定，這些規定都與商業銀行的日常業務息息相關。作為銀行內部控制的需要，須做到以下幾點：第一，根據法律規定，針對發生的變化，梳理現行的規章條文，與《物權法》的新規定一一對應，調整相關規定，制定切實可行的措施，規范業務操作流程，明確各部門的職責權限，將法律新的規章制度科學合理的融入商業銀行的規章制度中。第二，加強對《物權法》的學習和掌握，研究資產業務辦理過程中可能遇到的問題，及時修改擔保業務辦理過程中的相關合同，避免因《物權法》實施中的新規定帶來的風險，確保商業銀行健康穩定的發展。
[參考文獻]
[1].《中華人民共和國物權法》條文理解與適應[M].北京：人民法院出版社，2007：41.
[2]余欣.《物權法》破解金融困局[J].中國金融家，2007，(4)：26-28.
第3篇：不動產登記操作流程范文
【關鍵詞】農村金融 抵押擔保
一、農村信貸產品及其抵押擔保方式發展現狀
（一）農村信貸產品需求供給特點
隨著農村經濟產業化趨勢，農村各經濟主體，如農戶、中小企業、專業合作組織、集體經濟對資金需求的缺口越來越大。鑒于此，農村信用社對信貸服務新品種也進行了積極探索拓展，先后推出了農戶聯保、農戶小額信用貸款、林權抵押貸款、營業房抵押貸款、青年創業貸款等創新品種。從內容上看，現有信貸產品只對一些擁有特定資源的生產經營型農戶或中小企業起作用，而普通農戶由于無足夠的抵押品、保證人，一般得不到貸款。此外，養殖業較高的風險使得種養大戶無法得到足額貸款支持，抑制了其擴大生產規模、發家致富的腳步。
（二）農村信貸產品抵押擔保發展現狀
一是仍以傳統擔保方式為主。農村地區擔保方式仍以房產、土地等作為抵押物，存貨抵押、應收賬款、股權、倉單以及知識產權質押等新型擔保貸款占全部貸款的不足1%。二是抵質押物種類單一。農村地區不動產抵押以房產、土地為主，動產抵押以機器設備為主。三是現有擔保方式已無法滿足農村金融需求。
二、農村金融抵押擔保方式創新的制約因素分析
（一）保障機制缺失的制約
一是合格的擔保主體較少，擔保機構沒有真正發揮擔保作用，隴南市擔保公司有13家，但注冊時間短，資金較少，導致擔保能力受限，擔保費用明顯偏高。二是農戶擔保貸款體系未建立。目前農村尚未建立農戶擔保貸款體系，限制了部分農民的貸款需求。三是農業保險發展嚴重滯后。由于農業產業本質上的弱勢性，加上農業保險發展滯后，在一定程度上提高了金融機構對農戶貸款的風險評估。
（二）追求利潤最大化的制約
各金融機構以追求利潤最大化為經營目標，不愿涉足風險較大、成本較高的農業領域，更無信貸品種擔保方式創新。一是農業受自然災害等因素影響較大，收益與損失具有很強的不確定性，影響了金融機構信貸投放的積極性。二是信貸產品成本較高。農村地域較廣，農民居住相對分散，金融機構信貸人員配備和設備購置方面的成本費用較高，影響了金融機構農村信貸供給量。
（三）政策法規不完善的制約
一是房地產抵押登記不統一。《物權法》明確規定國家對不動產實行統一的登記制度，但未明確登記機構。目前登記機構不統一，且存在登記機關收費過高等現象。如辦理抵押登記按抵押物評估值收取登記費，甚至規定抵押登記有效期為一年，期滿再登記、再收費；二是浮動抵押操作流程無明確規定。因浮動抵押物價值的不確定性，實踐中很難客觀準確的評估抵押物價值，導致無法準確確定抵押的比例和借款的額度；三是未明確界定應收賬款出質的范圍和程序。《物權法》未具體規定可質押應收賬款種類，辦理出質手續方式等。
（四）社會信用環境差的制約
目前，農村信用環境較差，農戶信用意識淡薄，缺乏信用概念，尤其是部分貸款農戶在貸款到期后，不及時履行合同規定的償還義務。潛在風險致使金融機構難以加大農戶貸款發放力度，也影響了金融機構信貸投入與創新的積極性。
（五）嚴格監管制度的制約
一是機構及產品準入限制。金融機構嚴格的準入限制，使現有金融機構缺乏外部競爭壓力，加之農村金融產品與服務仍局限在傳統的存貸款，不利于農村金融服務質量的改進和提高。二是區域準入限制。目前，國家對農村信用社經營區域范圍有限制，如農村信用社不能跨區開展業務，在一定程度上阻礙了機構間的競爭。
三、完善農村信貸融資擔保體系的對策及建議
（一）認真履行金融機構支持“三農”社會責任，不斷加大信貸投入
人民銀行要發揮好“窗口指導”作用，充分運用支農再貸款、匹配等額信貸規模引導轄內金融機構支持弱勢群體就業創業。金融機構應積極開展信貸創新，積極探索和大力推行多種適合“三農”經濟發展需要的信貸新產品、信用新模式。
（二）擴大農戶抵押擔保物覆蓋范圍，提高貸款的運作效率
拓展土地用益物權、林權等新型權利可質押種類，為銀行創新信貸業務提供廣闊的空間。政府部門要加快對林權、湖泊權、農民集體土地使用權等權利的發證確權和依法登記工作，為農村地區有效運用上述權利進行擔保抵押提供確權基礎。
（三）引導和推動基層農村金融機構開展信貸業務品種與擔保方式創新
積極推動金融機構創新貸款模式，適當簡化貸款手續；目前，農村信用社對農戶最高授信額原則上最高不超過3萬元的授信水平，在農資日漸上漲的現實條件下已難以滿足農戶信貸需求，因此建議農村金融機構適當調高授信額度。探索建立涉農貸款風險保證和補償機制、小額信貸擔保基金，為農村借款創造條件；完善各項抵押擔保貸款管理辦法，從法律上規范操作規程和貸款行為。
（四）不斷增強農戶金融意識，改善農村地區金融生態環境
一是通過信用鄉、鎮及信用示范戶的評選活動，以示范作用增強農村經濟體的信用意識，為擔保方式創新夯實基礎。二是借助各級政府、金融機構及鄉村組織的合力，推廣金融產品和服務在廣大農村地區的認知度。同時，加快農村金融基礎設施和信息體系建設，提高農村金融服務使用的便利性。
（五）進一步降低農村地區金融機構市場準入門檻
第4篇：不動產登記操作流程范文
1.1加強企業自身信用建設
在金融市場中，信用對企業融資來說至關重要，一個具有良好信用的企業，才能獲得較高等級的資信評級，才能建成“中華老字號”。由于小微企業本身的一些特點和外部環境的不完善，信用就更為重要。小微企業只有重視企業信用，才能長期生存和發展下去，也才能不斷籌集到更多的發展資金，從而進一步擴大生產經營規模、贏得市場。沒有良好的企業信用文化與環境，小微企業融資就很難順利進行。因此，沈陽市小微企業應努力樹立起良好的信用觀念，嚴格遵守法律與市場道德，按照各項規章履行相應的義務，樹立良好的企業信譽形象，按時付款，及時供貨，依法納稅，避免各種影響企業信譽行為的發生，維護好企業良好的信用形象。
1.2提高經營者素質，實施科學化的管理
管理是管理者通過計劃、組織、領導和控制等職能工作，優化配置與協調使用組織資源從而實現既定目標的過程。隨著市場競爭的日益加劇，一個企業的競爭能力日益反映在人才的競爭上，經營者的素質、管理能力很大程度上決定了企業的發展。因此，小微企業要努力學習現代企業管理知識，提高自身的管理能力，規范公司組織結構，增強企業內部控制，積極融入到社會主義現代化變革的浪潮中，從而真正提高企業的融資能力和抗風險能力。具體來說：第一，要摒棄老一套的企業管理觀念，樹立以市場為中心的現代企業管理觀念，充分認識到科學管理對于企業發展的重要性。第二，完善企業經濟責任追究制度。把責任落實到人頭上，誰犯錯誰負責，避免搭便車現象和重復勞動。第三，加強企業質量管理，質量管理是一個企業長期生存的重要保證，應建立一套符合小微企業質量控制的體系，全面實行過程化質量管理。第四，小微企業要改變以往只重視短期利益忽視長遠利益的思想觀念，要把眼光放長遠，充分重視企業的長遠利益，提高企業的創新能力，努力加強產品與技術創新，提高企業的知名度。一個擁有高素質員工與科學管理結構的企業，也會擁有很強的盈利能力，融資問題便也迎刃而解。
1.3適當擴大擔保物的范圍
小微企業在申請貸款時通常會受到抵押物缺乏的限制，適當擴大擔保物的范圍，可在一定程度上緩解小微企業的融資壓力。通常情況下，銀行在企業申請貸款時只認可企業的廠房、設備等不動產抵押物，而小微企業因為自身規模小資金少往往缺乏這類不動產，尤其是商貿類的小微企業的不動產更少。從國外小微企業的融資經驗并結合沈陽市小微企業實際情況來看，沈陽市擴大小微企業的擔保物范圍主要可以從以下三個方面加以考慮：一是應收賬款融資。沈陽市小微企業通常擁有較多的應收賬款，并且這類貸款具有較大的靈活性和創新性，因此，將應收賬款作為擔保以獲得貸款無論是對銀行還是對小微企業自身來說都是比較好的選擇，這也是世界各國小微企業融資的重要方式。二是存貨融資。存貨融資屬于動產融資范疇，它是以存貨作為擔保物向銀行申請貸款。沈陽市小微企業一般都擁有大量易變現的存貨等流動資產，如果小微企業毀約，銀行可將其存貨出售來彌補損失。三是知識產權擔保融資，知識產權也稱為“知識財產權”，包括商標權、專利權、著作權以及產品外觀設計權等，也可作為擔保向銀行申請貸款，以獲得所需要的資金。
1.4加強企業財務管理，確保會計信息真實
企業管理關乎著企業的生存與發展，而財務管理是企業管理的一個重要組成部分，沈陽市小微企業只有建立起規范的財務管理制度，確保財務信息的真實可靠、準確完整，才能為其順利融資奠定堅實的基礎。如完善組織結構，明確財務部及財務部各個工作崗位職責和工作目標；通過建立覆蓋全公司的管控體系，有效地監督各經營實體的經營活動；建立完善各類財務制度，使工作制度化、流程化、條理化、清晰化，以提高工作效率；通過建立完善全面預算和內控制度以及預算考核制度，使得每個部門、每個員工工作都有目標、有責任，形成人人關心目標、人人關心效益、人人關心成本費用的良好氛圍。
2金融機構方面
2.1增強商業銀行服務小微企業的內生動力
2015年上半年，沈陽完成地區生產總值3342億元，同比增長只有3.8%，遠遠低于其他副省級城市。在“大眾創業、萬眾創新”的背景下，各大商業銀行應該響應國家的政策，積極發展適合小微企業特點的融資產品,加大對小微企業的支持力度，發揮好間接融資主渠道的作用，以推動沈陽市經濟穩定快速增長。特別是沈陽市地方性的商業銀行和沈陽農商銀行更應當服務于小微企業，加大對小微企業的貸款，滿足其合理的融資需要。具體說來，目前沈陽市各類銀行都應簡化對小微企業的貸款審批程序，優先扶持那些符合“東北老工業基地振興”的小微企業，特別是有利于吸納沈陽市(甚至于遼寧省)剩余勞動力的小微企業。根據沈陽市小微企業發展需要，通過產品創新、流程創新、服務創新等途徑，縮短對小微企業的審批流程和時間，提高對小微企業的放款效率。此外，沈陽市各商業銀行還應該改變以往對小微企業的抵押擔保方式，改變傳統的單一以不動產抵押的貸款方式，放寬抵押物品范疇以滿足小微企業對融資的需求。
2.2創新推出適合沈陽市小微企業的貸款產品
沈陽市小微企業融資具有“短、小、急、快”的特點，需要各類商業銀行縮短審批時間，盡快推出最適合小微企業融資需要的產品。目前，已經有部分商業銀行，特別是非國家控投銀行進行了產品創新，以滿足小微企業需要。但局部的、個別金融機構的創新，顯然遠遠滿足不了沈陽市小微企業的融資需要。目前，華夏銀行針對小微企業創新產品方面比較有特色。其“龍舟計劃”以“小、快、靈”著稱，非常貼和小微企業的融資需要“：小”主要表現在專門為小微企業服務“，快”主要表現在服務方便快捷“，靈”主要表現在產品的靈活多樣化。華夏銀行依據小微企業成長不同時期的融資特點“，龍舟計劃”從利率定價、擔保方式、貸款期限、還款方式等多個方面進行了產品和流程的創新，為小微企業量身打造了創業通舟、展業神舟、卓業龍舟等一系列貸款產品。此外，華夏銀行還先后推出了商圈貸、循環貸、聯保聯貸、增值貸、助力貸、網絡自助貸、房抵貸、寬限期還本付息貸等一系列適合小微企業的金融產品。
2.3通過貸款程序創新降低放貸成本
由于小微企業規模小、經營靈活，對市場需求反應敏感，其容易依據市場需求生產適銷對路的產品，因此，小微企業對融資需求的及時性、快捷性要求比較高。同時，這些融資特點和發展規律決定了商業銀行傳統的以大企業為主的操作流程已不能適應小微企業的融資需要，針對小微企業的貸款流程必須通過創新和滿足小微企業需要。具體說來，各類商業銀行必須在傳統的審貸程序基礎上，削減次要的審批環節，特別是應該針對小微企業采用差別化的授權機制，快速審貸，以提高對小微企業審貸的效率。否則，等到市場行情已過，遲到的資金反而可能成為小微企業發展中的負擔。以抵押品審批為例：對全額足值易變現的有效抵押的授信項目應該使用簡化流程；對非全額足值不易變現的抵押列入審慎類的客戶授信，抵押物估值存在疑問的應該使用一般流程；對全額保證金質押開票及票據貼現等低風險業務，可進一步按照四眼原則進行審批。
3政府角度方面
3.1建立和完善適合小微企業的法律法規
政府要做到的是：第一，成立專門服務于小微企業的立法委員會，建立健全相關的法律法規；第二，依據《中小企業促進法》，拓寬立法層面，加快立法的腳步。修正《中小企業促進法》中不適應小微企業發展的條款，在擴寬市場準入、政府資金扶持、完善稅費政策、擴寬融資渠道等方面來改善小微企業的法律環境；第三，大力推動有關部門完善抵押登記和擔保方面的法律，如制定抵押制度和動產擔保制度，維護銀行的利益，降低銀行貸款風險，營造一個良好的法律環境。第四，各級政府要建立健全再擔保制度，分散擔保風險，建設有利于擔保公司、銀行、小微企業共同發展的制度。第五，修改和撤銷一些阻礙小微企業融資、制約小微企業發展的法律，不斷完善與小微企業有關的法律制度。
3.2優化稅收征管服務，落實財稅優惠政策
現階段，沈陽市小微企業普遍負擔著較重的稅收，導致了一些小微企業為了減輕負擔，不惜犧牲自身的信用來偷逃稅收，這不但損害了企業之間的公平競爭，同時也使得國家稅款大量流失。因此，我國政府應制定有關政策，合理調控稅收。主要有以下兩個方面：第一，應優化稅收征管服務，盡量縮短新辦企業申請事項辦理的時間，全面推行網上辦稅廳功能，簡化流程，切實減輕小微企業負擔；第二，深入貫徹落實財稅優惠政策。落實國家提高小微企業增值稅和營業稅起征點政策，對符合轉型升級但又缺乏資金的小微企業，給予減稅甚至免稅的優惠，同時，對有一些特殊困難的小微企業，政府應該采取一些調整措施，準許部分小微企業延期納稅和減免稅收。
3.3完善小微企業信用擔保機構
第5篇：不動產登記操作流程范文
關鍵字：離婚；房產證；轉移登記
夫妻在離婚后面臨著分家產的問題，在分家產的過程中，除了一些沒有登記的物品比如電視機、汽車等可以直接進行分家，還有一些物品是需要辦理相關手續的，房屋就是其中的一種。
一、房產辦理登記的重要性
房屋是人類重要的生活資源，其對人類生活的重要性不言而喻。而作為擁有權最重要的標志，房產證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。國家實行房屋所有權登記發證制度，各地必須使用建設部統一制作的房屋權屬證書，其他部門和單位制作的類似證書均無效，不受國家法律保護。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。可以說，房產辦理登記是非常重要的，對離婚雙方來說更是如此。夫妻雙方選擇離婚后，如果協議將房產登記為某一方的名下，就需要辦理房產轉移登記。因為權利人想要證明對房屋的所有權，就需要有房屋的產權登記證明，只有這樣，才能夠真正保證權利人的合法權益。具體說來，房產辦理登記的重要性主要表現為以下幾點：
（一）未經登記的房屋所有權轉讓時，受讓方無法了解擬受讓產權的狀況，交易就難以成功，即使私下成交，也難以辦理產權交易過戶手續。
（二）未經登記的房地產因無法向貸款方提交房地產權證書，不能抵押、投典。
（三）當權利人因房屋所有權、土地使用權與他人發生糾紛或遭到非法侵害時，因無法向行政、仲裁或司法機關提交有效的法律憑證，增加了司法實踐的困難，而且有可能使自己的權益得不到有效保護。
（四）當權利人將自己所擁有的房屋進行抵押、投典，由于未對他項權利進行登記，一旦抵押人需處分抵押物時，由于未經登記房屋他項權利，其優先受償權不受法律保護。
（五）房屋建筑及使用情況發生的變化不及時登記，一旦遇到拆遷時，當事人因缺乏依據就會得不到有關補償，造成不必要的損失。
二、對離婚后已取得房產證的房產歸屬問題
對離婚后已取得房產證的房產辦理轉移登記是需要注意一些問題的，比如說要在離婚時弄清楚房產證辦理的時間，一般分為以下兩種情況：
（一）領證前購房、辦理產證的
如果原夫妻雙方是在領證前購買的房產，且領證前房款已經全額付清，則該套房產為個人的，離婚時不參與分割；如果領證前支付房款首付，余下辦理按揭，房產權證上為一方名字的，則房產本身為個人婚前財產，但是領證后支付的按揭部分是屬于夫妻共同財產，離婚時可以要求進行分割；如果夫妻是在領證前支付房款首付，余下辦理按揭，房產權證上寫有夫妻一方和一方的父母的，則該房產本身為對方家庭共同財產，按揭款要看具體的借款合同而定，若貸款人僅僅為夫妻一方的，而且一方父母不作為貸款人參與還貸（需要有銀行還款憑證等文件證明的）的，則領證后支付按揭部分是屬于夫妻共同財產，離婚時可以要求進行分割。
（二）領證后購房，辦理產證的
如果原夫妻是在領證后購買的房產，那么無論購房時簽署合同是單方還是雙方，產證上寫的是一個人還是兩個人，都是屬于夫妻共同財產，離婚時是可以要求對該處房產進行分割的。以上的房屋權屬僅適用于夫妻離婚時，對于一方死亡的，如果需要按照繼承進行的，和上述是截然不同的。如果領證后，一方和其家人共同購房，產證上是一方和其父母的名字，則一方名下的房產份額屬于夫妻共同財產，離婚時雙方可以就房產份額進行協商，協商不成的，另案分割房產。
（三）房產證上增加名字的情況
房產證是雙方名字或是原來是一個人名字，后增加為兩個人名字的，無論購買時間或增加時間在婚前還是婚后，都是夫妻共同財產，離婚時可以財產分割。
（四）產證原是一方父母名下，后變更為一方名下或雙方名下的
如果在登記結婚前，由一方父母名下變更為一方名下的，視為其父母對子女個人的贈與，屬其婚前個人財產，離婚時不能作為夫妻共同財產分割；如果登記結婚后，由一方父母名下變更為一方名下的，一般視為其父母對子女夫妻雙方的贈與，屬夫妻共同財產，離婚時可以作為夫妻共同財產分割；如果無論婚前或婚后，由一方父母名下變更為雙方名下，都是夫妻共同財產，離婚時可以作為夫妻共同財產。
三、離婚后房產證過戶手續
關于離婚后房產證的過戶手續需要考慮以下幾點：
（一）當事人可以憑著生效的法律文書，單方申請房屋分割的轉移登記，否則要雙方當事人共同申請；
（二）辦理離婚分割房屋轉移登記需要攜帶的證件：1、登記申請書，2、申請人身份證明，3、房屋所有權證，4、證明房屋發生轉移的生效法律文書或離婚協議書5、契稅完稅或減稅憑證6、其他必要材料。
結束語：
房產證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。對于離婚雙方來說，房產辦理轉移登記，有效管理登記中尋在的問題，規范登記中的操作流程，確保房產抵押登記在健康的運營環境下運行，是當前現在房產抵押登記部門該做的工作。可以從法律上明確房屋的歸屬問題，進而保證權利人的合法權益不受損害。
參考文獻：
[1]婚前購買的房屋婚后取得了房產證，屬于夫妻共同財產嗎？《中小企業管理與科技》，2005（6）.
[2]何俊萍.論公平原則在我國離婚財產分割中的適用[J].法商研究，2005（1）.
第6篇：不動產登記操作流程范文
關鍵詞：應收賬款質押融資；存在的問題；建議
中圖分類號：F830.41 文獻標識碼：B 文章編號：1007-4392(2010)03-0066-03
應收賬款質押融資是借款人以應收賬款作擔保，向其它機構或個人進行融資。滿足生產和營銷需要的一種借款方式，其本質是以應收賬款的回籠資金作為第一還款來源，其信用基礎是借款企業商業信用與應收賬款第三方債務人信用的高度融合。
《物權法》的頒布，第一次將應收賬款納入擔保范圍，給應收賬款出質提供了法律依據。中國人民銀行征信中心的應收賬款質押登記公示系統正式上線運行，為質權人公示其質權提供平臺，使登記的質權獲得對抗第三人的法律效力，有效推動了應收賬款質押融資業務的開展。據統計，全國中小企業應收賬款融資合同金額累計超過10000億人民幣，約占所有登記融資合同累計金額的31％，大大高于其他信貸品種中中小企業的所占份額，對緩解我國中小企業融資難問題具有重大意義。全國的情況沒有必要在文中出現本文從天津市應收賬款質押融資業務的發展現狀出發，找出制約該類業務發展的問題所在，并提出了相對而言關建議。
一、天津市應收賬款質押融資業務發展情況
近兩年來，天津市應收賬款融資業務有了一定的發展。在人民銀行天津分行的大力推動下，應收賬款質押登記公示系統得到了商業銀行、擔保公司及其他企事業單位的高度關注。但與全國的發展情況相比，進展緩慢，存在諸多不足。
(一)應收賬款融資量不多，登記量、查詢量少
從人民銀行征信中心的應收賬款質押登記數據庫統計看：截至2009年3月，全國共有常用戶1492個，而天津市同期只有34個，在全國排名第22位。累計登記量天津市占全國登記量不到1％，在全國排名25位，常用戶及普通用戶查詢，天津市的查詢量占全國的1.39％，在全國排名靠后。工作中，我們將工商銀行和農業銀行在天津市和重慶市的數據作了比較，2009年3月底，重慶市累計登記量和查詢量分別約為天津市的3倍。
(二)開展應收賬款質押融資業務的機構分布不均衡
天津市應收賬款融資業務的金融機構主要集中在少數幾家全國性商業銀行。2009年，全國性商業銀行的分支機構在天津的累計登記量約占所有機構累計登記量的93％，而全國為57％。相比之下，天津的地方性金融機構、外資銀行和非銀行機構應收賬款融資登記量不到10％，
(三)應收賬款融資類型偏少
在應收賬款質押登記公示系統內，全國目前存在的應收賬款類型大致有24種，主要是商業貿易產生的銷售款、水電氣暖、大橋公路、學校醫院等各類收費權、不動產銷售和出租產生的債權、工程款、企業受益權、政府補貼款、服務產生的應收賬款等，此外還包括出口退稅、經營權、信用證、旅游景點收費權和理財產品等。而天津市用于質押的應收賬款類型與全國相比偏少，天津登記的應收賬款類型主要集中在銷售款、發票對應的應收賬款、公路大橋、水電氣暖收費權和理財產品。從調查的16家金融機構發現，截至2009年3月底，銷售、貿易類應收賬款質押融資占比約72.3％，辦理這類業務的金融機構主要是工商銀行、建設銀行、中信銀行、光大銀行、深圳發展銀行等：天津市的公路大橋、水電氣暖、學校醫院等收費權類的應收賬款累計占比約20.1％。辦理這類業務的金融機構主要是農業銀行；理財產品質押占比7.6％，主要是民生銀行的理財產品質押融資。
(四)應收賬款質押融資出質人分布不合理
從天津市應收賬款質押融資出質人的現狀來看，學校醫院等事業單位占天津市所有出質人的10％左右；以路橋公司作為出質人的登記占天津市所有出質人的10％左右；其余的則大多集中在汽車配件、石油燃氣電力、電子通訊、金屬制造、冶煉等行業。
二、天津市應收賬款質押融資業務發展中存在的問題
(一)金融機構對應收賬款質押融資業務不夠重視
從調查情況看，沒有做過應收賬款質押業務的金融機構多數對應收賬款融資業務缺乏了解或者理解有偏差，有些金融機構用傳統的擔保融資理念去評價這項業務，認為如果應收賬款不能及時到賬，沒有其它抵押物作為還款來源，貸款風險將加大，容易產生不良貸款，思想上產生了應收賬款難以開展的錯誤認識。實際上，借鑒國外先進的經驗，從銀行的長遠發展看，當越來越多的大企業將融資方式轉向資本市場時，銀行加大對中小企業的融資是必然的選擇，而應收賬款質押融資又是符合中小企業的自身特征。國外對微小企業的應收賬款質押融資更多采用資產支持貸款的方式，因為中小企業不動產資源有限，擁有的是存貨和應收賬款，而其信用程度不比大企業，無法提供銀行所要求的各種完善的財務報表，信貸風險較大。對此，資產支持貸款方式較之傳統的貸款方式更有針對性，適合中小企業的資產特征，揚長避短，有效盤活中小企業的沉淀資金。應收賬款融資的基本形式是借款人以應收賬款作為擔保，為生產和營銷融資。應收賬款不是企業的壞賬、呆賬、三角債，而是企業優質的應收賬款，它是企業在正常的經營循環中相關資產變現的現金流，變現能力很強，金融機構如果能夠全面掌握應收賬款質押融資的信貸技術，深入了解借款人所處的行為，對應收賬款進行持續監控，具體融資過程中根據實際情況，實時調查應收賬款的真實性，應收賬款質押業務的風險是完全可控的。
(二)部分金融機構認為開展此項業務手續煩瑣、投入的精力大、成本高
金融機構如果要開展應收賬款質押融資業務，必須要投入較多的人力、物力進行貸前的調查和貸后跟蹤監控才能保證貸款的安全性，貸前調查主要包括了解應收賬款的真實背景如何，交易雙方的交易關系是否良好穩定，應收賬款賬齡結構、周轉率、壞賬率等是否合理，付款方的付款意愿及付款能力是否存在問題，是否存在關聯企業交易等方面，貸后跟蹤監控包括了解應收賬款付款方對出質人的付款履約情況，隨時了解付款方的資信變化情況，監控應收賬款收款賬戶的款項匯出和匯入情況，按照合同規定及時扣劃相應款項等方面。
(三)部分金融機構內部對辦理應收賬款質押融資業務目前尚沒有相關文件規定或規定了較高的準入門檻
一些金融機構開展應收賬款質押融資業務少的另一個原因是金融機構總行沒有明確規定該業務的操作流程，或者辦理這項業務的門檻很高，貸款審批權限上收，致使銀行信貸人員對有辦理應收賬款質押融資業務需求的企業。也不愿詳細了解企業情況；有的行盡管認為融資企業是他們重要客戶，質押物也較優質，但因為沒有操作規定，怕違反制度、受處罰，不得不放棄。另外，有部分商業銀行總行規定條件多，如只有交易雙方評級均為AA的企業才能辦理應收賬款質押融資業務等，如此一來，符合條件的企業寥寥無幾，影響了該業務的開展。
(四)多數中小企業對應收賬款質押融資業務了解不夠或無法滿足銀行的應收賬款融資條件
調查中，多數中小企業并沒有意識到應收賬款可以作為擔保品來解決自身資金不足的問題，也就不會向銀行提出融資要求，一些中小企業雖然知道應收賬款可以用于質押融資，但缺乏健全的財務健度，不能向金融機構提交關于應收賬款真實、完整、準確的單據和其它資料，金融機構不能有效的了解企業的應收賬款，就不愿為其融資。此外，一些企業在向銀行提出應收賬款融資時，大部分條件都能夠滿足銀行需求，但因為一些具體細節方面的問題影響了應收賬款融資，如我們調查的天津某集團有限公司，其主要供應商的信譽非常好，應收賬款穩定，對于銀行來講這非常適合做這類企業，但由于銀行需要應收賬款付款方確認或銀行要求企業直接將回款劃入貸款銀行賬戶才能辦理，而企業由于一些原因無法做到，便導致貸款無法投放。這種情況在一定程度上制約了應收賬款質押融資的發展。
(五)與應收賬款融資有關的法律問題有待明確
《物權法》僅規定應收賬款可以出質，但對于實際操作中的許多具體問題沒有涉及，有待于《物權法》司法解釋及其它有關法律、法規予以明確。如應收賬款的定義和范圍、應收賬款質權的實現等。
三、對天津市大力開展應收賬款質押融資業務的建議
(一)政府應大力推動應收賬款質押融資業務發展
首先要了解和研究應收賬款質押融資業務，提高認識、轉變觀念，積極組織各相關部門加強和國外的交流與學習；在全社會大力宣傳這項業務，制定相應的指導意見或管理規范，積極推動應收賬款質押融資業務的開展。
(二)人民銀行應加大應收賬款質押融資業務的宣傳力度
針對目前金融機構和企業對應收賬款質押融資業務缺乏認識的現狀，人民銀行作為應收賬款質押融資業務的登記部門，有責任向金融機構和企業宣傳應收賬款質押融資業務的優勢和質押登記系統的作用，一方面引導金融機構采取靈活的授信策略，利用應收賬款質押對中小企業提供有力量的信貸支持。另一方面要引導企業規范結算方式，盡快熟悉應收賬款質押融資業務，并積極與金融機構進行溝通，通過提高自身應收賬款質量，爭取更多地利用應收賬款質押方式獲得融資。
(三)金融機構應調整信貸政策和提高信貸管理水平，制定切實可行的應收賬款質押融資的操作規程
應收賬款質押融資業務可豐富金融機構信貸業務品種、拓展客戶范圍、提高同業競爭能力、提高經濟效益。隨著大型企業的融資方式向直接融資轉型，金融機構應當及時調整信貸投向。將中小企業作為重要的客戶資源和利潤增長點，結合實際情況，認真研究應收賬款質押融資的信貸技術、風險評級和合規管理，為中小企業客戶提供適合其經營特點的融資服務。在應收賬款質押融資業務進行過程中，通過密切關注供應商和賒銷方的經營、管理、財務狀況，密切控制其現金流，對應收賬款質押融資進行專戶管理，確保賬款回收。同時，金融機構要結合當前形勢，制定切實可行的應收賬款質押融資的操作規程，對各級分支機構辦理應收賬款質押融資業務進行規范。
(四)中小企業應重視和維護自身信用。加強應收賬款管理
中小企業如果要想利用應收賬款質押獲得融資，必須要重視和維護自身信用，增強企業的競爭力，特別是要不斷提高自身管理水平，建立健全財務制度，改善應收賬款管理，靠自身資信為企業創造更多的融資機會。
第7篇：不動產登記操作流程范文
關鍵詞：居民家庭經濟狀況；核對機制；現狀；對策建議
中圖分類號：C913.7 文獻標識碼：A
收錄日期：2017年5月24日
一、居民家庭經濟狀況核對機制建設現狀
近年來，社會救助制度快速發展，托底保障任務越來越重，救助范圍已擴大到低收入家庭、因病致貧家庭，救助范圍已發展到包括低保救助、特困救助、臨時救助、醫療救助、住房救助、教育救助等8大類救助項目。各類救助人群和多項救助項目都需要精準核對申請家庭的經濟狀況。為適應申請救助家庭經濟狀況核對工作需要，完成好新時期對社會救助各類申請對象的精準認定任務，2014年2月頒布的《社會救助暫行辦法》（中華人民共和國國務院令第649號）規定：“申請或者已獲得社會救助的家庭，應當按照規定如實申報家庭收入狀況、財產狀況。縣級以上人民政府民政部門根據申請或者已獲得社會救助家庭的請求、委托，可以通過戶籍管理、稅務、社會保險、不動產登記、工商登記、住房公積金管理、車船管理等單位和銀行、保險、證券等金融機構，代為查詢、核對其家庭收入狀況、財產狀況；有關單位和金融機構應當予以配合。縣級以上人民政府民政部門應當建立申請和已獲得社會救助家庭經濟狀況信息核對平臺，為審核認定社會救助對象提供依據”，以國家法規的形式將核查機構的業務范圍，由以前單純的低保對象的核查認定，擴展為社會救助對象的核查認定。按照《社會救助暫行辦法的要求》，民政部率先成立了核對機構，對全國核對信息系統建設提出了總體的思路和架構，制定了相關標準，并研究開發了適應于各級核對機構信息化建設的基礎平臺。目前省級核對機構基本組建完成，地市和縣級核對機構建設也完成了預期目標。各地在抓好內部建設的同時，在政策創制、爭取資金投入、信息共享機制建立、信息建設方案設計、核對操作流程規范、隊伍培訓方面取得不同程度的進展，一些地區在建機構的同時，完成了核對信息系統的建設任務，與相關部門實現了數據交換和信息共享，全面開展了信息核對業務，全國核對工作發展迅速。
二、居民家庭經濟狀況核對機制建設中存在的問題
（一）相關部門間數據共享困難。居民家庭經濟狀況核對系統平臺是跨部門核對信息系統，實現民政與涉及居民家庭經濟狀況的部門間相關信息的互聯互通、數據共享、業務協同，才能準確核對居民家庭經濟狀況。目前，一些政府部門缺乏“大數據思維”，把自己掌握的豐富信息鎖在柜中、束之高閣，擺脫不了“數據小農意識”，動輒拿保密和隱私說事，“信息”、“經過請示上級領導不允許共享”，往往是民政部門在數據共享中最常聽到的答復。部門對數據資源的分割和壟斷，制約社會救助效率。
（二）全國沒有一體化核對信息系統。目前，民政部沒有實現全國各地各級核對機構開發核對系統工作進行統一的管理，由于缺少全國總體架構和技術方案，已經建設完成的核對系統五花八門，由于體系混亂、數據標準規范和信息核對流程不統一，難以實現全國核對信息流暢、交換，難以兼容，形成一個個信息孤島，且容易造成信息泄露，給數據共享互通造成障礙，這是核對系統建設過程中面臨的共性問題。
（三）核對人員能力還不能適應當前核對工作的需要。一是各地核對機構都成立不久，從事這項工作的人員普遍年輕化，缺乏專業背景和工作經驗；二是核對業務政策性強，涉及部門多，技術含量高，需要有多方面專業知識，但是從事這項工作的人員普遍缺乏系統的學習和專業的培訓；三是從事這項工作的同志一般只是疲于應付于具體的業務，在統籌規劃、理論思考、業務拓展方面還不能適應當前工作的發展需要。
三、對居民家庭經濟狀況核對機制建設的建議
（一）部門間信息資源共享需要頂層推動。準確核實居民家庭經濟狀況需要政府各部門的數據作為基礎，而現狀是大量的數據分布在各個互相分隔開的政府部門中，成為了政府部門的私有財產。因此，要從政府層面M行全面、細致、強力的規劃推動，減少乃至消除政府部門間資源共享的屏障。各級人民政府應當加強對政務信息資源共享工作的領導，協調本行政區域內政務信息資源共享方面的重大事項，整合各類政府信息平臺，推進政務信息資源共享。各級政府信息化主管部門負責組織指導和監督檢查本行政區域內政務信息資源共享工作，建設政務信息資源目錄體系、共享體系和政務信息資源交換共享平臺（以下簡稱共享平臺）等基礎設施。建立統一的政務信息資源目錄體系和共享體系，具體負責資源共享平臺的建設管理、應用培訓、運行維護、日常監測，制定政務信息資源共享管理制度、標準、技術規范，為政務信息資源共享工作提供技術支撐。政府應當按照本級政府政務信息資源共享工作的總體安排，做好政務信息資源目錄的編制、更新和維護工作，提出共享需求、提供共享信息。這樣才能打通政府各部門間數據交換共享的渠道，將原本分散存儲在不同部門、行業的公共數據陸續匯集到統一的公共數據中心，強力推進政府各部門數據共建共享。
第8篇：不動產登記操作流程范文
【關鍵詞】房地產；抵押；風險；控制
一、房地產抵押中存在的風險
1、抵押物風險
抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌風險、抵押物處置風險等。
從目前看，抵押物權利瑕疵風險主要是指在一些地區，由于土地管理部門與房產管理部門相互獨立，完整的房地產權利證書是由土地使用證、房屋所有權證構成，但由于相關政府部門各行其是、缺乏協調，許多房屋并無土地使用權證，房產管理部門也在不問土地使用權性質、不查驗土地使用權證的情況下，對房屋單獨辦理抵押登記。由于土地權利的不確定性，銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性；
抵押物價值下跌風險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因導致價值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。一般而言，房屋作為耐用消費品，還具有保值、增值的作用，但在房地產炒作資金撤離、地區經濟進入衰退期、房地產供大于求的狀況下，房地產價格會出現整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長，抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂的一片烏云。
抵押物處置風險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。目前，與抵押物處置最密切的主要來自于法律規定的風險。而銀行發放的個人住房貸款中的90%以上是抵押貸款，只有不足10%的貸款采用保證擔保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋[2004]15號，以下簡稱《規定》）直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題。《規定》第六條規定：“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”；第七條規定：“對于超過被執行人及其所撫養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所撫養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以執行”。從法律后果看，《規定》第六條造成銀行抵押權被實際懸空，第七條則為銀行行使抵押權設定了前置性義務，加大了銀行抵押權行使成本。《規定》的上述條款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素：①是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標準，執行法官的主觀判斷可能左右實際執行效果；②是沒有明確在被執行人收入水平超過當地最低生活保障標準的情況下，是否能對抵押房屋予與執行；③是沒有明確被執行人存在主觀惡意時，能否對抵押房屋予與執行；④是沒有明確抵押權人提供“必需的居住房屋”的時間限制。
2、變現風險
房地產是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產。因此，投資于房地產項目中的資金流動性差，變現性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產資金變現風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。
3、社會和政策性風險
任何國家的房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關政策的影響。如果經濟繁榮，政策鼓勵支持，則房地產價格看漲，相反則會看跌，我國也不例外。現在房地產不景氣，出現了持幣待購的現象。對抵押權人來說，這些因素是應該充分考慮的，若銀行不注意經濟形勢和宏觀政策形勢的變化，很可能遭受損失。
4、抵押物毀損風險
抵押權人可以將火災、風災和其他自然災害引起的抵押房地產的損失轉移給保險公司，然而在保單中規定的保險公司的責任并不是包羅萬象，因此有時也存在著風險。
5、房地產抵押登記風險
首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應注銷的房地產權證，到金融部門直接貸款，而盡量避開房地產主管部門在辦理他項權利抵押登記時進行的審查。其次，多頭抵押。不法分子先進行房產抵押，然后又到另一家銀行進行土地抵押登記，造成多頭抵押。再者，重復抵押。即同一宗土地到兩家銀行抵押，過去往往根據評估報告總額來測算抵押面積的相應的抵押金額，只在抵押合同或他項權利證明書上標明，未在土地證或實地分割的抵押地塊上作標記。結果容易出現重復抵押，當處置債權時，無法保證債權的實現。還有一種情況，不法分子先將房地產在一定銀行辦理了抵押登記后，又假借掛失，騙取新證，再到另一家銀行辦理抵押貸款，造成重復抵押。
6、房地產抵押評估過程中的風險
抵押房地產評估是對房地產作為抵押物的價格按照一定的程序和原則，參照當時相似房地產的市場價格進行客觀合理的 評估。評估過程存在許多風險。第一是權屬風險，如房產證登記面積、位置以及受益人與實際情況不相符合將引起權屬糾紛進而影響抵押物的市場價格。第二是時間 價值風險：貸款到期日的實際房地產價值和房地產估值間的差異。第三是違規操作帶來的風險，如獲得未結算完土地出讓金情形下的土地使用權證、工程還沒有竣工 時的房屋所有權證，房屋抵押時房屋所有權人與土地使用權人不一致等。第四，房產所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機構不能在租期內實現抵押權，導 致金融機構資金回籠方面存在風險。
二、房地產抵押的風險控制
首先，金融機構應對貸款企業經營、財務狀況以及預期收益能力，以及抵押物土地的性質，規范用途趨向，其他產權狀況，要進行全面審查，對屬國家限制發展的企業、瀕臨倒閉的企業更要慎重處置。經審查可給予貸款的，要求企業以合法的房地產抵押擔保，包括集體性質的土地，由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務，征地費是否沖抵的賠付處置證明等；并辦理好相關的合法登記。金融機構應充分考查貸款企業狀況，建立預警機制，最好搶在企業破產前處置抵押物，以減少貸款損失；一旦企業破產，要加強與房地產和法院等有關部門聯系，依法處置抵押物，以期使損失減少到最少。完善房地產抵押貸款風險評估體系和保險機制。金融機構要明確責任，保證房地產抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強并動態 監管抵押物全過程。加強貸后管理，不定時對貸后抵押物進行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制 度，降低金融機構的金融風險。
其次，房、地、金融等相關部門應建立協調聯動機制；條件具備的，相關業務聯網，信息共享，就能防止和規避因信息缺欠所出現管理上漏洞及貸款損失等諸多問題。
再次， 完善風險防范制度。在金融機構中樹立正確的風險理念，完善貸款業務的相關操作程序，加強和規范抵押貸款風險監控和預警體系的建設。抵押貸款風 險存在于房地產貸款的審核、發放和回收各個方面，防范風險，要做到以下幾點：一、信貸操作規范化，內控管理嚴格化。實行跟蹤服務，落實調查責任，增加貸后 檢查強度和次數。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產抵押貸款手續的前提，加強貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現，減 少貸款損失。二、完善金融機構內部操作流程和監督機制，提高房地產按揭貸款管理水平，構建一套有效、適用的執行制度。三、建立違法違規通報機制。⑤對于虛 假抵押貸款行為，要及時復查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產抵押貸款風險發生。
三、總結
在我國，房地產貸款是商業銀行的主要信貸業務之一。如何防控該業務所產生的風險，不僅關系到商業銀行的利益，也影響著我國整個金融市場的穩 定。完善房地產抵押貸款風險評估體系和保險機制，完善金融機構風險防范制度是防范房地產抵押貸款風險的重要措施。同時，相關部門要設立特殊的房地產擔保規 則，引入住房質量強制保險制度。完善銀行內控制度，加強監管部門監管力度，完善信息資源共享平臺，進一步完善房地產貸款風險控制機制。只有在房地產抵押登 記管理部門和金融機構密切配合下，才能合理規避房地產抵押貸款中的風險。
注釋：
①符啟林：《房地產法》，法律出版社，2009年。
②關永宏：“論住房公積金貸款存在的風險及其防范”，《山西大學學報》，2009年6月。
③刑建：“淺談商業銀行住房貸款的風險防范”，《商情》，2008年6月。
第9篇：不動產登記操作流程范文
1農村宅基地特點分析
農村宅基地作為農民興建房屋建筑的基礎,是農村集體所有徒弟中撥給農戶用于建造房屋保障農戶居住和生活需要的土地,它涵蓋房屋、庭院和廁所廚房等輔助用房所需的土地。對宅基地土地,農民具有使用權,在進行地籍調查時主要是針對農民對農村宅基地的使用權進行調查。那么,需要我們首先了解農村宅基地相對于城鎮用地的特點。首先,農村宅基地具有簡單單一的用地特點,它僅包括宅基地和街巷用地兩個方面,城鎮土地則涵蓋了幾乎所有用地類型,十分復雜多樣。其次,農村宅基地地籍調查范圍有限,它通常對一個面積大約為0.25km2的村子進行施測,這與城鎮1km2以上的施測面積相比地籍調查范圍較小。再次,分布也具有鮮明的特征。大多數農村地區一個行政區內有多個鄉鎮,每個鄉鎮有十幾個或幾十個自然村,這與城鎮分布相比更加分散、分布更加廣泛。
2農村宅基地地籍測量現狀分析
事實上,農村宅基地地籍測量是以《地籍調查規程》等法律為依據的,它以宗地為基本統計單位,對農村宅基地的面積、屬性等進行調查,據實填寫調查統計表并繪制相應的宗地圖。目前,在進行農村宅基地地籍實際測量過程中,通常按照國土資源部關于農村宅基地地籍測量所規定的1∶1000的比例尺或1∶2000的比例尺執行。一般情況下,距離城鎮較近的農村宅基地地籍測量選用1∶1000的比例尺,而距離城鎮相對較遠的農村則選用1∶2000的比例尺。關于界址點的點位誤差,一級和二級分別控制在5～7.5cm內。現階段,農村宅基地地籍測量通常采用全野外數字化測量地籍地形法、全野外數字化測量地籍、數字攝影測量地形法和數字攝影測量地籍地形法三種常見的方法,上述三種測量方法分別被發達省份、中部省份和西部省份采用。它們的精準度和成本也存在著差異:精準度、成本最高,工期最長的是全野外數字化測量地籍地形的方法;全野外數字化測量地籍、數字攝影測量地形法精準度能夠滿足要求,成本較低,速度也比較快;數字攝影測量地籍地形法則存在一定的缺陷,因為通過改法進行測量很難使界址點的精度得到有效保證,但它速度較快,成本也明顯低于上述兩種方法。
3基于遙感影像技術在農村宅基地地籍測量中的應用
地籍測量作為一項政府主導的測繪工作,屬于官方行為,是政府行使土地行政管理職能的具有法律意義的行政性技術行為。開展地籍測量能有效保護土地、合理利用土地及保護土地所有者和土地使用者的合法權益,具有十分重要的社會意義。我國政府高度重視農村宅基地的地籍測量工作,為了得到更加精確、可靠的地理參考系統數據,加大資金投入和技術研究的力度,不斷實現技術的創新和突破。筆者結合當地農村宅基地地籍測量項目實際,從試驗角度研究探討了基于遙感影像的農村宅基地地籍測量方法。目前常用的方法是先借住全站儀或實時差分的GPS技術對宅基地的界址點進行測量,再以其作為像控點正攝校正遙感影像,再據影像圖對地物解譯并最終繪制地籍圖。關于GPS-RTK技術,其依據的是載波相位觀測,這種觀測法的觀測模式與傳統的觀測法的觀測模式存在著天壤之別,是對農村宅基地地籍測量的技術創新。在操作時,通常遵循以下操作流程:首先將GPS接收機架設在基準站上,然后進行連續觀測,并將觀測獲得的數據及時傳送至流動站,當流動站接收到數據信息后通過GPS衛星信號獲取基準站的相關數據,從而根據這些數據得出測量坐標等相關地籍結果。這種宅基地地籍測量方法不僅測量簡便,能夠大大降低測量工作人員的工作強度、減少工作量,還能使農村宅基地地籍測量工作效率提高,測量周期縮短。基于這種測量方法,該次試驗選取了地勢平坦的試驗區,該區域多為普通的農村平房,高度均勻,分布廣泛,為了確保試驗效果,選取的是分辨率為0.5M的GeoEye現勢性較強的遙感影像。為了確保遙感影像正攝校正的精讀得到保障,試驗首先借助GPS-RTK全野外數字化測量法對試驗區的界址點和地籍圖進行繪制,并使精度達到預定要求。之后預處理遙感影像,主要工作內容是對影響的亮度、灰度和對比度等進行細致地調整,將斑點和不要的灰色去除掉,最大限度地提高和保障遙感影像的清晰度,在此基礎上進行正攝校正。當對選取的20個像控點進行正攝校正后發現,這些均勻的界址點結果差異特別小,為保障試驗順利,最終從上述像控點中選取4個作為正射影像圖來滿足后期試驗的需求。為了提高圖像解譯的精度,首先在測量界址點時對圖像進行野外調繪,并將外業測繪的地籍要素(如界址點、界址線和宗地等)疊加到遙感正射影像圖上,以此為控制和參照進行地物要素的解譯[2]。之后再對解譯的地物圖形與測繪地物圖形認真比對,從而得出測繪是否精準的結論,結果表明測繪精度能夠達到農村宅基地地籍測量的精準度要求。據此得知,在基于遙感影像對農村宅基地地籍測量方法中,我們為了確保圖件結果更加規范精準,需要首先確保所繪制地籍圖的圖上內容十分規范,且無論使用何種成圖軟件,圖層一定要清楚,各類地籍地形要素、數學要素需分層設置,為后續建立宅基地地籍管理系統打好基礎。[3]與此同時,從事農村宅基地地籍測量的專業技術人員,要不斷積累豐富的測繪知識,不斷學習和汲取新技術,努力實現對農村宅基地地籍測量的技術創新。為確保地籍測量工作高效順利開展,還應具有不動產法律知識和地籍管理方面的知識,互相密切配合,細致認真地開展測量和繪圖工作,確保測量的精準度,為國家土地管理提供可靠的參考資料。
4結語
總之,隨著科技的發展與進步,對農村宅基地地籍測量的技術和方法也應不斷創新,目前所用的基于遙感影像的農村宅基地地籍測量方法能夠精準地捕獲各地籍要素、準確地解譯地物要素并科學地繪制地籍圖形,在當前的技術條件下,是一種值得廣泛推廣的可靠的農村宅基地地籍測量方法。
作者:韓雷 單位:湖北省襄陽市不動產登記局
參考文獻
