房地產評估資質管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產評估資質管理辦法范文

1、脫鉤改制后的房地產評估機構從業人員壓力大、包袱多

脫鉤改制后的評估機構組成人員，大多是從原政府部門或事業單位完全脫離出來，從“大鍋飯”中走出來，失去了依靠，真正成為市場人，面對市場，大多心存壓力，不能很快適應市場的運轉方式。

由于評估機構受區域影響較大，業務空間不大，市場競爭激烈，抗風險能力弱。在脫鉤改制過程中，經濟不發達地區房地產評估機構出現不同程度的萎縮情況，有的甚至完全滅失。其原因有：一是注冊資金相對較高，經濟不發達地區一時難以承受；二是房地產估價師嚴重流失；三是尚未認識到評估服務的重要性和影響自身利益程度；四是房地產評估機構存在職能分割、信息不對稱、行政干預多等諸因素影響。

2、管理體系交叉，不利于評估行業的發展

從我國目前管理體制來看，評估業有房地產評估、土地評估和資產評估，且主要分屬于建設部、國土資源部和國有資產管理部，相應的評估人員也分為房地產估價師、土地估價師和資產評估師，各自形成了自上而下的管理系統，制定的管理辦法多從本部門出發，未經過很好的協調與溝通。當一份土地評估報告有爭議時，房地產評估機構和資產評估機構無法對其進行評價，這突出表現為一個部門的評估結果不被其他部門認可。這種現象限制了公平競爭和優勝劣汰，不利于評估行業的發展。

3、不公平競爭和惡性競爭同時存在

現有的房地產評估機構可以分為兩類：一類是原各級房地產管理部門成立的評估機構，現已大部分進行了脫鉤改制，成為股份制公司。另一類是沒有政府背景，按市場化運作的評估公司。前者雖然經過了脫鉤改制，但管理部門為了自身利益會把能夠掌握的業務交給這些公司完成。而沒有政府背景的公司，有些依附于前者公司拿二手活，賺取部分利潤。有些則與前者公司在市場上展開廝殺，為了多爭取業務，或迎合顧客不合理要求，或置評估規程和規范于不顧，或過度降低收費標準，或給客戶主管回扣。既損害了國家和集體的合法利益，導致國有資產、資源的嚴重流失，也擾亂了市場秩序，違背了房地產評估行業公正、公平、公開的原則。

4、現有的房地產評估公司良莠不齊，從業人員整體素質偏低

整個評估行業有評估執業資格的房地產估價師和土地估價師專業人員總共不超過6萬人，而實際辦理人事并在房地產評估各類機構中工作的大概只有4萬人。主要原因是一部分兼職人員掛靠，特別是極個別單位把注冊資金在注冊后抽走。

房地產估價師執業資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現象嚴重。房地產估價師考試為一次性考試制度，通過后的注冊也只有一個級別，不能體現估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業務水平而繼續學習和深造。

5、與國際接軌，我國房地產評估機構受到沖擊

WTO的加入和市場開放程度的加大，境外專業評估機構的進入將對企業發展造成很大的沖擊。境外機構一般具有良好的品牌形象和先進的經營理念，他們必將搶占我們的市場和人才。

6、房地產評估報告質量令人擔憂

當前各評估機構的評估人員主要包括兩類：一是從業的注冊估價師和估價人員；二是非專職的注冊估價師。自從房地產評估機構脫鉤改制成為合伙制企業后，正式注冊的執業房地產估價師大多成了評估機構的領導或合伙人，他們主要精力放在抓業務上，真正做評估的是那些根本沒有評估師資格也談不到估價經歷的人，只因為要求的工資水平不高而被公司雇傭。這些人員多數對于房地產評估操作是一知半解，對于各項指標、數據只知其然不知其所以然，只簡單地、機械地套用，在評估報告模板上修修改改，房地產評估報告質量令人擔憂。

二、房地產評估機構脫鉤改制后的發展對策

1、行政主管部門大力支持脫鉤改制后的房地產評估機構

原主管部門應努力從各個方面創造寬松條件，營造優良環境，切實解決估價人員的后顧之憂。首先，要為脫鉤改制后的估價機構提供辦公場所；其次，要制定切實可行的人員安置方案：一是妥善解決好原來人員的安置問題，支付相應的安置費用和補償費用；二是補辦養老、醫療、失業等各項基本社會保險；三是處理好各種對內負債性基金，如職業風險基金、住房基金、后續教育基金、福利基金、獎勵基金等；四是處理分割好實物資產；五是落實改制機構組建新企業的啟動資金；六是為脫鉤改制企業爭取若干時期積極有利的財稅優惠政策。再次，加大督查工作力度，堅持“有利穩定、有利發展、尊重人才、尊重歷史”的原則，嚴肅查處有令不行和弄虛作假等不良行為。

2、完善現代企業制度，規范房地產評估市場

在傳統體制下，企業只要有政府或上級主管部門的批文，那么這個企業就是一個正式的企業。但這種企業只是政府的附屬物，并不具有獨立的人格，獨立的財產，獨立的責任。要脫鉤改制就要讓房地產評估機構，按《公司法》或《合伙企業法》，由注冊房地產估價師出資，組成房地產評估有限責任公司或合伙性質企業。產權、資本金全部由出資人所有，并承擔相應的法律責任。此外，房地產評估機構資質的認定和人員資格的管理，由政府有關部門管理。這樣，就形成了以房地產評估機構為主體，政府和主管部門發揮宏觀調控作用的現代企業制度，使房地產評估機構真正面向市場，成為獨立的經濟法人。

3、實行執業資格合并，完善房地產估價師考試制度

將現行的房地產估價師執業資格和土地估價師執業資格合并，現行的房地產評估人員和土地評估人員在限期通過統一的培訓考核后，換領統一的房地產評估執業資格，資產評估機構可從事房地產的評估，但必須具有足夠數量的房地產估價師，并按規定取得機構從事房地產估價的資質。

完善房地產估價師考試、注冊及繼續教育制度。全國按統一標準進行考前資格審查。并將一級資格制改為多級資格制，以體現估價師水平的高低和資歷的深淺。激勵估價師積極參加繼續教育學習，爭取更高的估價師等級。

4、符合WTO市場需求，開放與保護有機結合

在市場經濟中評估行業中介服務作用越來越重要，評估范圍越來越廣，評估對象會越來越錯綜復雜，每項評估都可能是好幾種專業評估的交叉，往往需要各學科專業人才組成聯合評估隊伍來共同完成，因此各類評估機構應加強橫向協作，建立長期穩定的合作伙伴關系。加入世界貿易組織，使中國房地產市場進一步開放。但在開放過程中國家機關、軍事院校、工廠、保密工程等的評估要明文限制。因此，開放中國房地產評估市場，一定要保護好中國境內的利益，有利于本國房地產市場的發展。

5、提高從業人員素質，嚴格估價工作行為

一是積極開展房地產估價理論、方法、信息處理方面的培訓工作，給估價人員及時充電；二是一項評估業務必須有兩個或兩個以上的估價師參與，并選定其中一人為該項目負責人；當委托項目價值量大于某一限度（如5000萬以上）時則該企業負責人必須親自參與評估；三是該項目的實地勘測必須有估價師親自到場或進行指導；四是評估方法和技術路線由該項目所有估價師集中評議后決定，修正值也要如此。在審批時要嚴格按照審核制度進行審核，發現違規者即進行重新評估或修正，而且對負責人和當事人進行處罰。年終時，企業必須進行總結性審核，再次檢查是否有不合要求的評估報告并將信息反饋給委托方，及時發現和查處問題。

第2篇：房地產評估資質管理辦法范文

    為適應房地產業發展的需要，加強房地產中介服務管理，規范房地產中介服務行為，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部新修訂的《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章規定，結合我省實際，制定了《河南省城市房地產中介服務管理辦法》，現予以印發，請認真貫徹執行。執行中有什么問題，請及時報廳住宅與房地產業處。

                                                                           二OO二年三月五日

    第一章 總 則

    第一條 為加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章和規范性文件規定，結合我省實際，制定本辦法。

    第二條 在本省行政區域內從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等房地產中介服務活動，實施房地產中介管理，適用本辦法。

    本辦法所稱房地產咨詢，是指為房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。

    本辦法所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，測定其經濟價值和價格的經營活動。

    本辦法所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。

    第三條 省建設行政主管部門負責全省房地產中介服務的監督管理工作。

    市、縣（市）人民政府房地產管理部門負責本行政區域內的房地產中介服務管理工作。

    第二章 中介服務人員資格管理

    第四條 從事房地產中介服務的人員，須參加相應業務的資格考試取得執業資格證書或合格證書，并經注冊登記后，方可執業。

    第五條 從事房地產咨詢業務的人員，須取得房地產及相關專業中專以上學歷，具有與房地產咨詢業務相關的中級以上專業技術職稱。

    房地產咨詢人員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產咨詢業務。

    第六條 房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。

    房地產估價師須經全國統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并按有關規定辦理注冊登記。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。

    房地產估價員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產估價業務。

    第七條 國家實行房地產經紀人員職業資格制度，房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。

    房地產經紀人執業資格須經過全國統一考試、取得《房地產經紀人執業資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產經紀活動關鍵崗位，作為發起設立房地產經紀機構的必備條件。

    房地產經紀人協理從業資格須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產經紀人協理從業資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產經紀人協理從業資格證書》的人員，不得從事房地產經紀業務。

    第八條 嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產經紀人執業資格證書》、《房地產咨詢人員崗位合格證書》、《房地產估價員崗位合格證書》、《房地產經紀人協理從業資格證書》。

    遺失以上各類證書的，應在當地市級以上報紙上聲明作廢，并向原發證機關申請補發。

    第九條 房地產估價師和房地產經紀人的執業資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構結合房地產中介服務機構資質年審進行。

    第三章 中介服務機構管理

    第十條 房地產中介服務機構，是指從事房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀等方面服務的經營活動并具有獨立法人資格的經濟組織。

    凡從事房地產中介服務活動，應當設立相應的房地產中介服務機構。

    第十一條 設立房地產中介服務機構應具備下列條件：

    （一）有單位的名稱、組織機構及章程；

    （二）有固定的服務場所；

    （三）有規定數量的財產和經費；

    （四）有與其從事房地產中介服務業務相應資格等級相適應的執業資格人員和專業技術人員；

    （五）法律法規規定的其他條件。

    第十二條 房地產評估機構的資質等級，按建設部《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》分為一、二、三級和臨時資質。

    一級房地產估價機構可以從事各類房地產價格評估，可以跨省自治區、直轄市從事評估業務。

    二級房地產估價機構可以在本省行政區域內從事房地產買賣、租賃、抵押、企業兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。

    三級房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。

    臨時資質房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。

    第十三條 房地產經紀機構按其注冊資本、執業資格和其他專業技術人員數量、經營業績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質等級。

    （一）一級房地產經紀機構的注冊資金不得少于100萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人10名以上，同時高級工程師、高級經濟師和高級會計師各1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。

    一級房地產經紀機構，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。

    （二）二級經紀機構的注冊資金不得少于50萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人5名以上，同時高級工程師、高級經濟師各1名，會計師1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。

    二級房地產經紀機構，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。

    （三）三級經紀機構的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發執業資格證書并經注冊的房地產經紀人3名以上，同時高級工程師或高級經濟師1名，會計師1名，有相應的經營業績。

    三級房地產經紀機構，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。

    （四）新成立房地產經紀機構，不得低于三級資質所要求的條件標準，在一年的暫定資質有效期內，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。一年后視情況決定是否核定三級資質。

    一、二級房地產經紀機構由市房地產管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》。三級及臨時資質由市房地產管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。

    第十四條 房地產咨詢機構的資質不分等級。

    設立房地產咨詢機構，其注冊資金不得低于10萬元，房地產及相關專業中級以上職稱的人員不得少于總人數的50%.房地產咨詢機構資質由市房地產管理部門審核頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。

    第十五條 設立房地產中介服務機構應當向當地工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照并取得《河南省房地產中介服務機構資質證書》后方可從事房地產經紀業務。

    第十六條 房地產中介服務機構實行年審制度。房地產估價機構和一、二級房地產經紀機構年審由市級房地產管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產中介服務機構由核發資質的部門進行年審。年審結果在媒體上公布，年審不合格的房地產中介服務機構，不得繼續從事房地產中介服務業務。

    第十七條 房地產中介服務機構必須履行下列義務：

    （一）遵守有關的法律、法規、規章和政策；

    （二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；

    （三）按核準的業務范圍及合同約定從事經營活動；

    （四）依法交納稅費；

    （五）按規定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；

    （六）接受行業主管部門及其它有關部門的指導、監督和檢查。

    第四章 中介業務管理

    第十八條 房地產中介服務人員從事房地產中介業務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產中介服務合同推行合同示范文本。

    第十九條 房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：

    （一）合同各方當事人名稱（姓名）；

    （二）中介服務項目名稱；

    （三）標的內容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；

    （四）合同履行期限；

    （五）收費數額和支付方式、時間；

    （六）違約責任和糾紛解決方式；

    （七）雙方約定的其它內容。

    第二十條 房地產中介服務機構接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執業資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統一編號核發的執業專用章。

    第二十一條 房地產中介服務機構開展業務應當建立業務記錄，設立業務臺帳。業務記錄和業務臺帳應當載明開展業務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內容。

    第二十二條 房地產中介服務機構應接受當地房地產管理部門的業務管理和監督，定期報送有關報表。

    第二十三條 房地產中介服務人員執行業務，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場和設施，委托人應當提供必要的協助。

    第二十四條 由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由所在機構承擔賠償責任，所在機構可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產中介服務機構造成經濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。

    第二十五條 房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：

    （一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執行業務之便，牟取其他不正當的利益；

    （二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；

    （三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；

    （四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；

    （五）法律、法規禁止的其他行為。

    第二十六條 房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。

    第五章 附 則

    第二十七條 省外房地產中介服務機構到本省從事房地產中介服務，應到省建設行政管理部門備案。

    第二十八條 本辦法施行前已經設立的房地產中介服務機構，應當自本辦法施行之日起三個月內進行重新登記，換發新的資質證書后，方可繼續從事房地產中介服務業務。逾期不重新登記的，不得從事房地產中介服務業務。

第3篇：房地產評估資質管理辦法范文

一、開展試點工作以來的主要做法及成效

按照市委的統一部署，我局在10月15日召開了全局深入學習實踐科學發展觀活動試點工作動員大會，正式啟動了學習實踐活動，局機關和局屬13個二級單位的黨員干部積極參與。從10月下旬開始，我們轉入學習調研階段，堅持以新一輪思想大解放為先導，以破除舊思維、樹立新理念為抓手，主要在以下五個方面下了功夫：一是抓好理論學習，深刻領會科學發展觀豐富內涵和精神實質；二是著力聯系思想實際，轉變領導干部思想觀念；三是找準現實存在的問題，找準突破口；四是著力抓好班子隊伍建設，提高科學發展干事創業的能力；五是著力推進體制機制的創新，努力構建發展的新機制。在分析檢查階段，我們召開了支部組織生活會、領導班子民主生活會，廣泛征求相關單位和局系統干部職工意見，共發出問卷調查150份，收回124份。現梳理歸納如下：一是認為我局在圍繞市委中心工作、把握領導思路、提供決策服務方面做的比較好的占到96.9%；二是認為我局在堅持以人為本，努力為廣大職工群眾辦實事、辦好事做得良好的占到95%；三是認為我局系統干部職工辦事效率、服務態度比較滿意的占到97.1%；四是認為我局黨員干部在廉潔自律方面做得比較好的94.4%；五是認為我局領導班子能識大體、顧大局、抓大事、謀發展。

通過第一階段的學習調研和第二階段的分析檢查，我局領導干部對科學發展觀的認識普遍有了新的深化提高，在思想觀念上有了新的轉變，形成了以下新的共識：一是進一步強化了實踐科學發展觀的自覺性和堅定性；二是進一步增強了憂患意識和競爭意識；三是更加注重堅持關注民生，推進住房保障與房地產業發展的舉措；四是更加注重堅持統籌兼顧，既要考慮產業發展政策，又要關注群眾利益；五是更加注重加強和改進黨的建設，努力提高黨員領導干部運用科學發展觀解決實際問題的能力，不斷完善反腐倡廉的長效機制。

二、與科學發展觀不相適應的突出問題

雖然我局工作取得了一定的成績，但是對照科學發展觀的要求，對照市委、市政府主要領導的要求，聯系我市房產行政管理工作近年來的發展歷程以及當前人民群眾反映的熱點難點問題，我們還存在著以下不足和不適應：

（一）當前工作中存在的不足

1、廉租住房制度建設滯后。目前我市以廉租住房為核心的住房保障制度建設滯后于其他社會保障制度建設。廉租住房政策制度滯后于弱勢群體實際需求。廉租對象覆蓋面不夠全面。“夾心層”和大量的流動人口則不在廉租住房保障的范圍之內。農民工住房需求無法從房地產市場中得到滿足，形成了住房保障盲點。我市廉租住房工作一直是采取租金補貼的方式，由政府發放部分租金補貼，廉租家庭在市場上租賃住房。對于租金補貼的家庭來說，則面臨兩大難題：一是政府補貼的資金不夠在城區內租一套房子，租房只能跑到偏遠地方去住，這對就業不利；二是這些廉租保障家庭很難在市場上找到符合廉租房標準的小戶型住房，便直接將住房補貼變成了生活補貼。房源問題已經成為當前廉租住房保障的一個瓶頸。

2、開發建設單位承建經濟適用住房的積極性不高。由于經濟房政策各種條件的嚴格限定，特別是要求利潤控制在3%以內，并對銷售價格嚴格限定，開發商投資經濟房的興趣銳減。經濟房建設土地供應沒有按政策到位。受惠對象不均衡。我市已建成的經濟房，絕大部分為大中企業利用自用土地建設，主要解決了企業內部職工的住房問題，廣大普通市民并未享受這一政策，特別剛畢業分配到各級機關的畢業生、一線專業技術人員、青年優秀教師急需解決住房問題，經濟適用住房受益面窄。低收入家庭認定困難也是難點。

3、物業管理步履艱難，物業企業難以維繼，老舊住宅小區居住環境不同程度地存在臟亂差現象。

4、群眾反映集資建房房屋產權辦證緩慢，手續繁雜，辦理時間長。

5、群眾反映房屋評估中介機構存在收費過高問題。

（二）當前工作中存在的不適應

1、思想觀念不適應。一是有“求穩怕亂”的保守思想。存在著因循守舊、固步自封的現象，思想還不夠解放，步子邁得不夠快、不夠大。二是有“小進則滿”的驕傲情緒。對過去取得的成績沾沾自喜、自我滿足。

2、統籌發展不適應。各旗縣區住房保障工作發展不平衡，特別是與當前我市經濟社會發展不相適應。市四區的保障工作比較突出，外五旗縣區的保障力度不足，軟硬件設施不夠齊全，未能更好地做到統籌兼顧。

3、人才隊伍不適應。面對國際金融危機帶來的房地產市場低迷，作為房地產行政管理部門辦法不多、措施不力，特別是對國家、自治區綜合政策的學習貫

徹不夠。這對我們干部隊伍的綜合素質、解決復雜問題的能力，提出了新的更高的要求。基層黨員干部的理論學習能力有待進一步提高。機關黨建工作與新時期的要求尚存在一定的差距。三、存在問題的原因分析

深刻剖析這些存在的不足和不適應，我們認為有主觀和客觀原因。

（一）客觀方面的原因主要集中在以下方面：

1、關于物業管理。這是一個新興的行業，在我市起步發展了十幾年，取得了一定的成績，也為我市的城市建設起到了很大的推進作用。到目前，我市共有物業服務企業189家，物業管理從業人員也達8000余人，其中管理人員900余人。但是隨著物業管理行業的不斷發展,各種層面的問題和矛盾也不斷凸顯，物業管理工作難抓，物業企業難以維持的現象確實存在。由于我市的物業服務費收費標準偏低，特別是一些老舊小區，收費標準甚至只有0.1元/平方米/月，而且收費率低，有的小區收費率只達到10%左右，因此物業企業難以維繼。

2、關于集資建房產權辦理難。目前我市集資合作建房主要是為解決大廠礦企業的職工住房問題，按照《經濟適用住房管理辦法》，集資建房的開發管理納入經濟適用住房管理范疇。企業在工程竣工驗收合格后，持《國有土地使用證》、《建設用地規劃證》、《建設工程規劃證》、《施工許可證》、發改委立項等相關證件，到產權部門辦理初始登記，10個工作日辦結。同時需提交集資建房申請文件到房改部門辦理集資建房手續。當事人持房屋總證證明、房改部門《關于集資建房申請的批復》、集資建房明細表、個人身份證明等相關證件，并繳納相關稅費，產權部門從受理之日起8個工作日辦結。集資建房辦證緩慢主要是集資建房單位在手續不完善的情況下開工建設，導致房屋產權證不能按時辦理。建議還沒有為職工辦證的企業或正在為職工集資建房的企業，要及時與土地、規劃、建設、房改等部門溝通，將辦理房屋產權證的相關證件備齊，切實解決集資建房的辦證難問題。

3、關于房地產評估機構收費問題。目前，我市共有7家房地產評估機構，評估收費標準嚴格按照《國家計劃委員會、建設部關于房地產中介服務收費的通知》(計價格［1995］971號)的規定收取。房地產評估收費,由具備房地產估價資格并經房地產行政主管部門、物價主管部門確認的機構按規定的收費標準計收。以房產為主的房地產價格評估費,按照房地產的價格總額采取差額定率分檔累進計收。具體收費標準是：房地產價格總額100萬元以下(含100萬元)，按5‰收；房地產價格總額101萬元以上至1000萬元，按2.5‰收；房地產價格總額1001萬元以上至20__萬元，按1.5‰收；房地產價格總額20__萬元以上至5000萬元，按0.8‰收；房地產價格總額5001萬元以上至8000萬元，按0.4‰收；房地產價格總額8001萬元以上至10000萬元，按0.2‰收；房地產價格總額10000萬元以上，按0.1‰收。我們下一步將依托建設廳房地產企業資質管理平臺，繼續開展房地產評估報告網上備案工作，加強對中介機構及其從業人員職業道德建設，完善對評估機構的信用體系建設。

（二）主觀方面的原因主要集中在以下方面：

1、理論學習不夠主動、深入、系統。在學習領會科學發展觀的科學內涵和精神實質方面，還不夠深刻、全面，還沒有真正做到入心入腦，做到跳出過去看未來，跳出__看__，以發展的眼光看待我市房產行政管理工作。

2、對“統籌兼顧”的根本方法運用不夠。領導班子在統籌內部資源與協調外部社會力量方面的工作做得還不夠，特別是積極爭取市委、政府解決實際問題，在主觀努力方面還做得不夠。

3、對“以人為本”核心地位的理解不夠徹底。沒有真正地全面理解“只有不斷地提高經濟發展的成果和水平，才能不斷促進人的全面發展，真正做到發展為了人民，發展依靠人民，發展成果與人民共享”。

4、創新意識不夠強，思想不夠解放，存在思維定勢。

四、下一步的努力方向

按照科學發展觀的統一要求，根據局黨委會議精神，我們下一步的努力方向：

（一）增強服務意識，提高辦事效率

堅持重心向基層下移，政策向基層傾斜，進一步提高辦事效率和服務質量，真心實意為辦事群眾提供便捷服務，滿腔熱忱為干部職工排憂解難。

（二）深入分析調研，努力改善民生

第4篇：房地產評估資質管理辦法范文

關鍵詞：房產經紀；存在問題；應對措施；管理途徑

早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產經紀人。房產經紀人發展曲折，改革開放前曾被禁止。

二十一世紀以來，隨著房產行業的迅速發展， 我國的房地產經紀行業發展很快，房產從業人員迅速發展成為一支數以萬計的職業大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產提供了很大方便， 極大地節約了社會的交易成本， 同時也促進了房地產業的持續、健康的發展。根據《中華人民共和國城市管理房地產管理法》規定，房產經紀人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉讓等交易活動中充當媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產經紀人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據有關部門統計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產中介銷售。房地產經紀人在房地產開發和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產經紀服務是最講究和最需要誠信的服務； 誠實信用、恪守合同、遵紀守法是房地產經紀人應具備的基本素質。因此， 信譽良好、業績優秀的房地產經紀機構可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進房地產業的良性循環和健康發展。

一、房地產中介服務的主要功能

1. 咨詢服務

房地產咨詢， 主要是應投資者、消費者和房地產經營者（土地、房產開發商、經營者）的要求， 就投資環境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質量鑒定、測量估價、購房手續、相關法律等提供咨詢服務。

2. 價格評估

房地產價格評估是對現有或擬投資開發的房地產產品價格進行評估的經濟活動。首先， 房地產產品價格有著特殊的價格形態， 價格形成較復雜， 又具有異質牟利性的特點，不可能形成統一或批量的價格， 需要對每一宗房地產品個別估價。其次， 房地產價格評估行為本身政策性強， 技術復雜， 需要專業和全面的評估機構來完成。第三， 由權威機構出具的房地產評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產市場各類交易活動如房地產買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統計等活動的基礎和依據。

3. 經紀

房地產經紀， 主要從事房地產買賣、租賃、調換、抵押、典當、信托等居間活動及業務。它與房地產開發商和消費者的聯系更為直接和密切， 主要服務于房地產流通， 是房地產銷售的重要中介環節。規范的經紀活動， 對活躍房地產市場交易， 促進房地產產品流通， 降低房地產空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。

4. 法律服務

各類法律事務所、律師事務所， 運用專業知識為房地產開發經營、房地產市場運行、物業管理以及城鎮居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業務， 把房地產開發經營、市場營銷、物業管理（房地產售后服務）納入國家法制化軌道， 促使房地產運行規范化。

二、我國房地產經紀市場發展現狀

據不完全統計，目前，全國房地產經紀機構（含分支機構）達5萬余家，其中聘用全國房地產經紀人的經紀機構數量為2萬家。自20世紀90年代初起步至近年房產業炙手可熱以來，房產經紀業已不是房地產的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產經紀大公司，有些已經上市，比如世聯、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。

根據江蘇南京房地產管理局最近公布的數據，南京地區房地產經紀從業人員數量就有4000余人。以此為基數進行推算，全國本職業現有從業人員不低于45萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業從業人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態勢。

在一線城市中二手房已經成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達到了19.65萬套，而商品房期房及現房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經成為市場的主要置業房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產經紀人提供貼身專業服務。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經紀服務促成的，廣州等城市已達到80%左右。據估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產經紀服務。全國性的房地產經紀行業組織是"中國房地產估價師與房地產經紀人學會"，一些省份成立了省級"房地產估價師與房地產經紀人學會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產經紀行業協會，開始實行行業自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產中介目前已經形成了一定的規模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③

簡而言之，房地產經紀人就是指溝通房地產賣方與買方之間聯系，促進達成交易并從中取得傭金的人，聯系人，中間人，經理人或介紹人。職業概況可以由下面一個流程表反映出來。

從以上圖表看，房地產業作為第三產業的重要組成部分， 是集房地產開發、經營、管理和服務為一體的綜合性產業，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進社會交易成本，是一個社會良好進步形象的典型表現，其對相關產業乃至整個國民經濟的發展都具有極大的促進作用。但是， 由于房產經紀行業進入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經營者進入這一領域， 因此也就良莠不齊。大多數房地產經紀機構奉公守法、誠實經營， 在幫助消費者購置產業提供了優質服務；但也有不少不良中介機構存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產經紀服務中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關注。

三、房地產經紀行業現實存在的問題

（一）由于房地產經紀行業準入門檻低，投資少，風險小，因此房地產經紀行業成了許多人入行的首選。據不完全統計， 目前我國注冊登記的房地產經紀企業機構已逾萬家， 從業人員數量達幾十萬人之多。大多數房地產經紀業規模較小， 企業實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經濟效益低下。與實力強勁的房地產開發企業相比， 房地產經紀機構真是相差甚遠。經紀機構沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經營， 銷售能力欠佳， 房地產商不愿將項目特別是較大的項目交給經紀。

（二）、無資質、無證書、無照經營和超越經營范圍。

根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》第8條， 房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得"房地產經紀人資格證"的人員。未取得《房地產經紀人資格證》的人員， 不得從事房地產經紀業務； 同時也規定了設立房地產中介服務機構應具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產經紀機構也無法達到或者根本不去登記， 借別的經紀人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產中介服務業在我國是近幾年才興起的一個行業， 不少房地產中介服務機構缺乏一支經過專門訓練、嚴格資質審查的專家隊伍。

（三）、房產經紀人平均素質不高，業務素質更是良莠不齊。

我國的房地產經紀人隊伍除有極少數人綜合素質較高外， 大量的從業人員業務知識單一，大量的從業人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質參差不齊。各中介機構的從業人員由于素質較低， 不能通過國家統一的資格考試，致使所有的房地產中介機構均在不具備執業資格的條件下違規操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產知識， 缺乏專門訓練， 只有中等學歷的從業人員成為中介構的主要力量。

（四）、法規體系不健全， 行業管理欠規范。

我國房地產業作為一個新興產業尚處于起步階段， 相關法律法規不夠完善。與房地產經紀相關的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部的《城市房地產中介服務管理規定》、國家計委下發的《關于房地產中介服務收費的通知》、國家工商總局的《經紀人管理辦法》。部分城市據此還制定了一些地方規章。但總的來說還顯得不成體系， 規定過于原則， 針對性不強， 缺乏可操作性， 許多有關方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產管理法》僅有第57 條對中介機構作了簡單規定；《城市房地產中介服務管理規定》涉及咨詢、評估和經紀三方面內容， 有關房地產經紀的規定卻很少。⑤

四、應對此種現狀下，房產經紀行業應對政策

那么如何才能進一步規范房地產中介市場管理， 引導房地產中介業務健康有序地開展呢？ 學生認為應從以下幾個方面入手：

（一）強化市場管理，加強市場監督。房產中介行業的規范化主要體現在三個方面：一是中介機構設置規范化。這就需要房地產管理部門的審查、備案只能充分的發揮，要求房產部門嚴格監督各個新新成立的房產經紀行業高門檻的準入制度，需要國家法律法規出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當做必要的市場調研，針對現存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業人員的資格規范化，由于房產中介服務涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業人員上崗前，必須重視對從業人員進行培訓工作，要認真做好從業人員的資質審查工作。因為，從事房地產經紀服務工作的人員不僅需要精通房地產業務， 熟悉房地產法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現代化信息設備的操作技巧； 同時， 還要具備公關能力和敬業精神。所以必須加強對從事房地產經紀服務工作人員的專業知識和相關業務知識的培訓， 以提高其綜合職業技能水平。隨著房地產市場不斷向縱深發展， 市場需要具有綜合素質的房地產中介人才， 這種人才具有較高學歷、較深的專業知識、較強的業務能力和較高的道德水準。綜合素質差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預見性的分析， 這勢必影響他們的業務活動，最終必將被淘汰。房地產經紀行業必須走規范化經營之路。三是充分做好市場調研，在借鑒較大中介公司的優勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執業行為，保護客戶的合法權利。

（二）經營模式專業化、現代化。目前，我國房地產中介服務業機構規模偏小，專業人才結構不合理，科技含量低，掌握信息少，專業性不強，難以形成規模經營。為此，必須采取措施，全面提升房地產中介服務業的水準，使其走向專業化、現代化，以形成集約化經營產業。

1、提高業務素質。國外房地產中介服務執業人員除了精通房地產業務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業務，職業技能比較全面。為此，我們必須從房地產中介服務業的隊伍建設著手，全面提升其業務素質。一是完善專業體系，具體應設立包括策劃師、經紀人、估價師、工程師、房地產專職律師、會計師、審計師、造價師等在內的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優化執業隊伍，即規定房地產中介服務機構應具有各類專業人員的結構標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構通過吐故納新，形成一支專業齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。

2、實行規范運作。目前，我國房地產中介服務運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應的規范。為此，必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業務程序制定業務規范。在運作方式上，對每一種方式的規定及其業務范圍、相關當事人的權利義務、操作方法，尤其對價格、合同、結算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規定，可以直接為我所用。

（三）逐步建立、健全房地產經紀管理制度及相關法律法規。

建立我國房地產經紀仁和園職業資格管理制度，提高我國房地產經紀人員的業務水平和職業道德修養，規范房地產經紀行為，使我國房地產經紀行業逐步走上規范有序、公開統一的健康發展的軌道， 制定一個完善的房地產經紀管理辦法非常必要。具體如下：

1. 建立全國性房地產經紀機構及從業人員的職業資格管理制度；

2. 建立房地產經紀人保證金制度；

3. 統一行業服務標準、收費標準及提取方式等；

4. 經紀機構及從業人員應承擔的相應法律責任和經濟責任；

5. 對現行法律法規進行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥

（四）加強房地產經紀機構自身建設，強化自律機制

房地產經紀機構應當加強自律意識，注重內部組織和制度建設。只有每一個房地產經紀人嚴守職業道德，依法經營，房地產經紀行業才能健康、快速、持久地發展。

五、結論

隨著中國加入WTO，外資和外國企業的進入給中國的中介行業帶來更多市場機會，同時行業發展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規范和管理房地產中介市場，使國內的中介機構在與國外同行的競爭中更好的生存和發展是政府相關部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經濟的重要組成部分的房地產業是一個關聯性很強的產業， 在國民經濟中占有重要地位和作用。而房地產經紀行業是房地產市場經濟鏈中不可或缺的一環。為了保證房地產業持續、穩定、健康的發展， 政府在房地產經紀行業走向深入的同時， 也應發揮其特有的職能作用， 促進經紀人隊伍建設， 為經紀行為創造一個良好的政策環境和市場環境。

注釋：

①《中華人民共和國城市管理房地產管理法》第四章，第五節，房產中介人。

②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發展2011年第12期（總第93期）我國房地產經紀市場規范化發展研究綜述）.

③羅長天：《經紀人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.

④建設部《城市房地產中介服務管理規定》第8條

第5篇：房地產評估資質管理辦法范文

第一條為了加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》《國務院令第305號》和《*省城市房屋拆遷管理辦法》《省人民政府令第153號》規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條在本市城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，需要對被拆遷入補償、安置的，應當遵守本辦法。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。

第四條本辦法所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本辦法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

本辦法所稱房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法房屋租賃關系的單位或個人。

第五條拆遷人應當按照本辦法的規定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人、房屋承租人應在規定的搬遷期限內完成搬遷，并按照要求及時提供被拆遷房屋的有關證件。

第六條市房地產管理局是市城市房屋拆遷管理的主管部門(以下簡稱房屋拆遷管理部門)，市人民政府拆遷安置管理辦公室負責城市房屋拆遷監督管理的日常工作。

縣級以上人民政府及其有關部門和鄉鎮人民政府、街道辦事處應當依照本辦法的規定，互相配合，保證城市房屋拆遷工作順利進行。

第二章拆遷管理

第七條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請領取房屋拆遷許可證，應當向房屋拆遷管理部門提交下列資料：

(一)建設項目批準文件；

(二)建設用地規劃許可證(包括拆遷范圍圖)；

(三)國有土地使用權批準文件；

(四)拆遷計劃和拆遷方案；

(五)辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

收購儲備土地實施房屋拆遷，應提交市人民政府的批準文件和拆遷范圍圖。

房屋拆除后不再建設的，可以只提交第一款第(四)項、第(五)項規定的資料。

第八條申請領取房屋拆遷許可證提交的拆遷計劃，應當包括拆遷范圍、方式、期限等；拆遷方案應當包括被拆遷房屋狀況、各種補償和補助費用概算、產權調換房屋安置標準、新建安置房屋平面設計圖和地點、臨時過渡方式及具體措施等。

第九條拆遷房屋的單位應當將拆遷補償安置資金存入房屋拆遷管理部門指定的金融機構專戶，其存款額度不得少于被拆遷房屋總建筑面積乘以上一年度同類地段、同類性質房屋的貨幣補償基準價。用于產權調換的現房可以折價計入。

拆遷人專戶存儲的拆遷補償安置資金，應當專款專用。未經房屋拆遷管理部門同意，拆遷人不得使用拆遷補償安置資金。辦理資金專戶存儲的金融機構應當根據房屋拆遷管理部門的要求，依法對拆遷補償安置資金的使用予以監督。

第十條房屋拆遷管理部門應當自收到房屋拆遷申請之日起30日內進行審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證；對不符合條件的，退回申請，并說明理由。

第十一條房屋拆遷管理部門應當在發放房屋拆遷許可證的同時，將房屋拆遷許可證中載明的建設項目名稱、拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷補償安置標準等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應及時向被拆遷入做好宣傳、解釋工作。

第十二條房屋拆遷公告公布后，拆遷范圍內的單位和個人不得進行下列活動：

(一)新建、擴建、改建(包括裝飾、裝修)房屋，

(二)改變房屋和土地用途，

(三)租賃和抵押房屋。

房屋拆遷管理部門應當在公布房屋拆遷公告的同時，就前款所列事項書面通知規劃、建設、國土資源、工商等有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限一般不超過一年，拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，除特殊情況外，延長暫停期限一般不超過一年。

房屋拆遷管理部門應當及時通知公安部門暫停辦理拆遷范圍內居民戶口遷入與分戶等手續。因出生、畢業、婚姻、軍人復轉退以及刑滿釋放、勞教期滿等原因，確需遷入拆遷范圍內入戶或分戶的，公安部門應將入戶、分戶情況及時通知拆遷人和房屋拆遷管理部門。

第十三條拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。

需要變更拆遷范圍或延長拆遷期限的；拆遷人必須在拆遷期限屆滿15日前，向原批準部門提出申請，原批準部門應自收到申請之日起10日內進行審查，對符合條件的，予以變更，變更后的房屋拆遷許可證的相關內容應予以公布，對不符合條件的，退回申請，并說明理由。

第十四條拆遷入可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位進行拆遷。被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十五條實施房屋拆遷，應當遵守市容、環境保護、建筑施工安全等法律、法規規定，實行文明、安全施工，保持環境清潔。

第十六條拆遷人與被拆遷人應當在房屋拆遷許可證規定的拆遷期限內，依照本辦法的規定簽訂房屋拆遷補償安置協議，并將簽訂的協議書副本送房屋拆遷管理部門。房屋拆遷補償安置協議應當包括下列內容：

(一)拆遷補償方式、貨幣補償金額及其支付期限；

(二)安置用房面積、標準、地點；

(三)產權調換房屋的差價支付方式和期限；

(四)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

(五)搬遷補助費和臨時安置補助費；

(六)違約責任和爭議解決方式；

(七)當事人約定的其他條款。

房屋拆遷補償安置協議文本由房屋拆遷管理部門根據省建設行政主管部門制訂的示范文本印制，供拆遷當事人參照使用。

第十七條拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人簽訂房屋拆遷補償安置協議。

房屋拆遷管理部門代管•的房屋如需拆遷，拆遷人應當與代管人簽訂房屋拆遷補償安置協議，代管房屋有使用人的，拆遷人應當與代管人、房屋使用人簽訂房屋拆遷補償安置協議。本款規定的房屋拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。

第十八條拆遷下列房屋，由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意，并就被拆遷房屋有關事項向公證機關辦理證據保全后，實施拆遷：

(一)有產權糾紛的；

(二)產權人下落不明的；

(三)房屋共有人對拆遷補償方式達不成一致意見的。

第十九條拆遷補償安置協議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕按協議搬遷的，拆遷人可以依法申請仲裁，也可以依法提訟。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

第二十條拆遷當事人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由市人民政府裁決。裁決機關應當自收到申請之日起30日內作出書面裁決。裁決作出之前，裁決機關應當充分聽取拆遷當事人的意見。

拆遷當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟；除依法需要停止執行的情形外，拆遷人依照本辦法規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置房、周轉房的，復議和訴訟期間不停止拆遷的執行，

第二十一條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由市人民政府依法責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

第二十二條強制拆遷按照下列規定進行：

(一)拆遷人向房屋拆遷管理部門提出強制拆遷申請；

(二)房屋拆遷管理部門應當自收到強制拆遷申請之日起10日內，進行現場查勘，提出強制拆遷意見，并附房屋拆遷許可證、裁決書等有關資料，報市人民政府；

(三)市人民政府應當自收到強制拆遷意見之日起10日內，進行審查，對符合條件的，做出強制拆遷決定，并責成房屋拆遷管理、城市規劃、城市管理行政執法等部門和轄區人民政府、鄉鎮人民政府、街道辦事處等單位組織人員實施強制拆遷。公安部門負責維護強制拆遷現場秩序；

(四)房屋拆遷管理部門應當在實施強制拆遷的15日前通知拆遷當事人；

(五)實施強制拆遷時，房屋拆遷管理部門應當制作筆錄，記明強制拆遷過程和搬遷的財物，由執行人、被執行人簽名，被執行人拒絕簽名的，應在筆錄中注明。

第二十三條拆遷人在房屋拆遷補償安置協議或者裁決規定的搬遷期限內，不得對未搬遷的被拆遷人或者房屋承租人實施停止供水、供電、供氣等影響生產、生活的行為。

被拆遷人不得損壞、拆除被拆遷房屋的共用設施。

第二十四條城市房屋拆遷涉及公共設施或者各種管線遷移的，其所有人應當在房屋拆遷許可證規定的拆，遷期限內自行遷移，所需遷移費用由拆遷人給予補償。

第二十五條尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，受讓人應提供有關部門批準文件、轉讓合同和本辦法第七條第一款第(五)項規定的拆遷補償安置資金證明，經房屋拆遷管理部門審核同意后，辦理有關變更手續。房屋拆遷管理部門應當將變更后的房屋拆遷許可證的相關內容予以公布。

目轉讓后，原拆遷補償安置協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公布。

第二十六條房屋拆遷完成后，拆遷人應在10日內將拆遷有關資料送房屋拆遷管理部門建檔。

第三章拆遷補償與安置

第二十七條房屋拆遷補償的方式可實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。除法律、法規和本辦法另有規定外，被拆遷人有權選擇補償方式。

第二十八條拆遷范圍內的違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，其所有人應當在房屋拆遷許可證規定的拆遷期限內自行拆除。

拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按照被拆除建筑的工程造價結合剩余期限給予適當貨幣補償。

第二十九條被拆遷房屋的性質、用途，依據該房屋所有權證或建設工程規劃許可證、土地使用權證等有效合法證明確認。房屋改變用途的，依據規劃、國土資源、房地產行政主管部門的有關批準文件確認；其中生產、經營用房，還必須在房屋拆遷公告前取得有效營業執照或者其他法定執業執照，并且依據執照規定的范圍進行生產、營業的方可確認。

1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》實施前已改變房屋用途并以改變后的用途延續使用，根據房屋所有權人的申請，經房屋產權登記部門變更登記的，按改變后的用途確認。

第三十條被拆遷房屋的建筑面積，以有效房屋產權證件記載的數據為依據確認。

庇屋、閣樓有產權證件的，屋面高度不低于2．2米的部分，按其平面投影面積計算建筑面積；屋面高度低于2．2米的部分，或者雖不低于2．2米但是利用正屋三、四方墻的或利用油氈、石棉瓦等材料簡易搭蓋的部分，由拆遷人按附屬設施以工程造價結合成新給予適當補償。

第三十一條實行貨幣補償的，由被拆遷人自行過渡、自行安置，被拆遷房屋的貨幣補償金額根據房地產市場評估價格確定。

被拆遷人提出不予評估的，拆遷人與被拆遷人可按所在地塊同類房屋基準價結合相關因素協商確定被拆遷房屋具體的貨幣補償金額。協商不成的，按前款規定處理。

第三十二條房地產市場評估價格由具有法定資格的房地產評估機構，以市人民政府公布的貨幣補償基準價為依據，結合被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積、建筑結構、成新等因素評估確定，具體辦法由市房屋拆遷管理部門依據有關規定制定。

房地產評估機構由被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽、協商確定；投票、抽簽、協商不成的，由房屋拆遷管理部門從符合條件的房地產評估機構名單中，采取隨機抽取的方式確定。評估費用由拆遷入承擔。

貨幣補償基準價由市房屋拆遷管理部門會同價格、國土資源等行政主管部門確定，報市人民政府批準，于每年1月31日前公布。

第三十三條被拆遷房屋的房地產市場評估價格實行公示制。房地產評估機構應在評估完成時，將各被拆遷房屋的基本情況、評估因素、評估依據、評估價格和被拆遷人姓名等相關情況在被拆遷地段按戶公布。公布的時間不得少于10日。

拆遷當事人對評估結果有異議的，可以自收到評估結果之日起10日內向房屋拆遷管理部門申請鑒定，也可以自收到評估結果之日起5日內向原評估機構申請復核或者另行委托評估機構評估，對復核結果或者另行委托評估結果仍有異議的，自收到復核結果或者另行委托評估結果之日起5日內向房屋拆遷管理部門申請

鑒定。

房屋拆遷管理部門應當自收到鑒定申請之日起10日內，組建房地產估價鑒定委員會進行鑒定。鑒定費用由鑒定申請人承擔。超過法定期限未申請的，視為放棄權利。

拆遷當事人申請鑒定的，以鑒定結論作為裁決機關拆遷裁決的依據；未申請鑒定的，以評估結果作為裁決機關拆遷裁決的依據。

第三十四條實行房屋產權調換的，拆遷人應按照拆遷補償安置協議的約定向被拆遷入提供安置房，并由拆遷人與被拆遷人按照本辦法第三十一條、第三十二條規定，計算被拆遷房屋的補償金額和安置房的價格，結算兩種房屋產權調換的差價。

拆遷補償安置協議既未約定安置面積，又未對安置面積發生差異約定處理方式的，拆遷人可以按照下列方式確定安置面積，向被拆遷人提供安置房屋，并按照前款規定的辦法，結算被拆遷房屋與安置房的差價：

(一)與被拆遷人協商一致；

(二)協商不成的，以實行房屋產權調換的被拆遷房屋建筑面積為基礎，在上下不超過5平方米(含5平方米)的幅度內確定。

拆遷人超過前款規定的面積控制標準，單方面增加安置面積的，再增加的安置面積按建筑工程造價結算。

拆遷直管公房，安置房屋建筑面積單價高于被拆遷房屋建筑面積單價的，與被拆遷房屋建筑面積相等的部分，不結算差價。

第三十五條被拆遷人屬生活特殊困難戶，其住宅房屋實行產權調換的，拆遷人應提供不低于城市人均住房建筑面積的房屋作為安置房。安置房價格高于被拆遷房屋價格的，不結算被拆遷房屋與安置房產權調換的差價。

前款規定的生活特殊困難戶，是指按照有關規定已全額享受城市居民最低生活保障待遇，并且其家庭常住人口(具有拆遷房屋所在地常住城市戶口，具有法定贍養、扶養、撫養關系)人均住房建筑面積(包括私有住房和承租公有住房)低于城市人均住房建筑面積的城市居民戶。房屋拆遷中的生活特殊困難戶，由民政行政主管部門、房地產行政主管部門核定。

第三十六條拆遷公益事業用房的，拆遷人應當按照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

第三十七條拆除公有住房，房屋承租人按照房改政策享有購房權利的，房屋承租人購房后，拆遷人應當對其按照被拆遷人予以補償、安置。房屋承租人按照房改政策不享有購房權利，也未與被拆遷入達成解除租賃關系協議的，按照第三十八條第二款規定辦理。

第三十八條拆除出租房屋和落實私房政策帶戶發還房屋，被拆遷人與房屋承租人、帶戶發還住戶解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人、帶戶發還住戶進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

被拆遷人與房屋承租人、帶戶發還住戶對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行產權調換。所調換的房屋由原房屋承租人、帶戶發還住戶承租，原房屋承租人、帶戶發還住戶應當與被拆遷人依法重新訂立房屋租賃合同。

第三十九條拆除作產權調換的公有出租住宅房屋，產權公有的共同堂屋、廚房，過道等，可以按照實際使用戶數均攤計算各戶共用的建筑面積，其中私房分攤的建筑面積由產權人收回。

第四十條被拆遷房屋已進行了裝飾裝修的，拆遷人應當參照重置價格結合成新，對裝飾裝修給予適當補償。

被拆遷房屋內的電話、網絡、有線電視、煤氣、主水電表等，拆遷人應按照重置價格給予一次性貨幣補償，或者由拆遷人在產權調換的安置房屋中給予恢復。

第四十一條實行房屋產權調換，拆遷人提供的安置房應當符合國家質量安全標準；屬于新建安置房的，應當符合設計規范要求，并經驗收合格。安置房原則上采取按棟按單元或者按片區的辦法劃分。

第四十二條拆遷人對產權調換的被拆遷人、房屋承租人實施安置，應根據所簽訂的拆遷補償安置協議書和搬遷證號碼先后順序，結合考慮需要安置的戶型、拆遷前原住樓層等因素，安排具置、樓層。其安置方案連同全套竣工房屋平面圖紙和工程竣工驗收報告，由拆遷人送房屋拆遷管理部門。

還房安置方案應張榜公布，接受群眾監督。

第四十三條拆遷人應當對因拆遷而搬家的被拆遷人或者房屋承租人按規定付給搬遷補助費，實行房屋產權調換，被拆遷人或者房屋承租人從周轉房遷往安置房時，拆遷人應當再次付給搬遷補助費。

第四十四條實行貨幣補償方式的住宅房屋，拆遷人應按規定標準一次性付給被拆遷人4個月的臨時安置補助費。

第四十五條實行房屋產權調換的，住宅房屋的過渡期限不得超過18個月，非住宅房屋的過渡期限不得超過24個月，高層房屋的過渡期限不得超過36個月。過渡期限的計算，自被拆遷人或者房屋承租人搬遷交房之日起，至拆遷人提供安置房屋之日止。拆遷人應當在規定的過渡期限內將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。

拆遷住宅房屋的，過渡期限內的周轉房，被拆遷人或者房屋承租人有權選擇自行解決，也可以選擇由拆遷人提供。被拆遷人或者房屋承租人自行解決周轉房的，拆遷人應當從其搬遷交房之月起至被安置交房后的4個月止，按規定的標準支付臨時安置補助費；拆遷人提供周轉房的，不再付給臨時安置補助費，被拆遷人或者房屋承租人并應在得到安置房后的4個月內騰退周轉房。

臨時安置補助費按照當地租賃與被拆遷房屋相當面積、地段的房屋所需費用的平均價格確定。

第四十六條拆遷住宅房屋的，拆遷人超過規定的過渡期限未安置的，對自行解決周轉房的被拆遷人或者房屋承租人，拆遷入應自逾期之月起按照規定標準加付給臨時安置補助費，對拆遷人提供周轉房的被拆遷人或者房屋承租人，拆遷人除了繼續提供周轉房外，應自逾期之月起，按照規定標準付給臨時安置補助費。

第四十七條拆遷非住宅房屋，拆遷人應當補償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：

(一)按照國家和省規定的貨物運輸價格，設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用，

(二)無法恢復使用的設備按照重置價格結合成新結算的費用''''

(三)因拆遷造成停產、停業，按照被拆遷房屋區位、用途、建筑面積和停產停業時間計算的適當補償費用。

第四十八條拆遷補償安置按戶進行。私房以房屋所有權證或者獨立戶口本并單獨生活居住的戶數為單位計戶，租賃房屋以租賃憑證為單位計戶；落實私房政策帶戶發還房屋，以帶戶發還通知單所載并正在居住的戶數為單位計戶，居民戶內既有公房又有私房的按一戶計戶；機關、團體、企事業單位房屋按單位計戶。

第四十九條本辦法規定的搬遷補助費、臨時安置補助費和非住宅房有關補償費的標準，由市房屋拆遷管理部門會同價格行政主管部門制定，報市人民政府批準，于每年1月31日前公布。

第五十條拆遷人補償、安置被拆遷人后，被拆遷人應將被拆遷房屋的房地產權證交給拆遷人，由拆遷人移送房屋產權登記部門辦理注銷登記。

用貨幣補償款購買的住宅房屋和產權調換的住宅房屋，與被拆遷房屋建筑面積相等的部分，辦理房地產權證時免繳有關稅費。

第四章法律責任

第五十一條違反本辦法規定爹未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門依法責令停止拆遷，給予警告，并按已拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的標準給予罰款。

第五十二條拆遷人違反本辦法規定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1％以上3％以下的罰款。

第五十三條拆遷人違反本辦法規定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3％以下的罰款；情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：

(一)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷的；

(二)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的，

(三)擅自延長拆遷期限的。

第五十四條接受委托的拆遷單位違反本辦法規定，轉讓拆遷業務的，由房屋拆遷管理部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費、25％以上50％以下的罰款。

第五十五條房地產評估機構未按照本辦法規定對被拆遷房屋進行評估的，評估結果無效，由房屋拆遷管理部門責令重新評估，并可處1萬元以上3萬元以下的罰款，情節嚴重的，報請頒發資質證書的部門降低其資質等級或者取消其資質。

第五十六條房屋拆遷后，拆遷人應按期建設并按時還房安置。房屋拆遷管理部門＼城市規劃管理部門和國土資源管理部門對房屋拆遷后的工程建設進度進行檢查，對不按期建設的，責令限期改正。

第五十七條阻礙拆遷管理工作人員依法執行公務，違反治安管理的，由公安機關依照{中華人民共和國治安管理處罰條例》的規定處罰，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十八條房屋拆遷管理部門及其工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予警告或者記過處分；情節嚴重的，給予記大過直至開除處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)違反規定核發房屋拆遷許可證及其他批準文件的：

(二)核發房屋拆遷許可證及其他批準文件后不履行監督管理職責或者對違法行為不予查處的；

(三)未按本辦法規定房屋拆遷公告的；

(四)作為拆遷人或者接受委托實施拆遷的；

(五)違法作出拆遷裁決的；

第6篇：房地產評估資質管理辦法范文

關鍵詞：房地產；房地產金融風險；法律規制

中圖分類號：F830.572 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-02

一、我國房地產金融風險

房地產金融風險是指從事房地產金融業務活動的金融機構為該產業提供資金的籌集、清算等金融服務活動中，由于各種不確定因素影響，使金融機構的實際收益與預期收益嚴重背離而遭受經濟損失的可能性。房地產業是一個與國民經濟相關性很高的高風險、高收益行業，近年來隨著房地產市場泡沫的產生，其發展過程中存在或潛在的社會風險已嚴重威脅我國的房地產金融業，尤其是加大了資金支持房地產開發的商業銀行金融風險，這極不利于我國房地產金融業的穩定和發展。目前來說，我國房地產金融風險的現狀主要有以下幾類突出性風險問題：商業銀行風險、個人住房信貸違約風險、土地貸款風險。

二、我國房地產金融存在的法律風險

房地產市場的有序建立與健康發展，不能離開健全完善的法律法規支持，在我國政策性的缺陷以及缺少相應法律規制的違規操作、金融腐敗等諸多問題交織，共同影響著房地產金融體系的建立和金融規則的正常運行，也使商業銀行系統性金融風險居高不下。

1.商業銀行之法律風險

一方面，房地產金融也缺乏有效的監管制度，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，貸款的各個環節上的有關人員從職責上沒有進行嚴格的劃分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關，對房地產金融業務的有關規范的法律規制還不夠完善。為了謀取利益，一些本不具備房地產開發資質資格的企業以各種手段、各種方式，有時甚至采取違法措施尋求商業銀行的貸款支持。另一方面，由于缺乏相關的法律約束，再加上各大商業銀行之間激烈的競爭，銀行的放貸部門有時為了擴大其業務范圍，降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。在操作過程中，由于房地產登記制度相關配套法規還不完善，沒有嚴格的抵押住房登記制度。同時，涉及房地產處置的某些法律規定并不明確具體，一旦借款人無力償還，資產無法分割，抵押物往往很難處置。

2.個人住房貸款之法律風險

個人住房貸款者對貸款的償還依賴于未來收入預期，但是未來收入預期是具有不確定性的，一旦經濟形勢或是購房貸款者自身等因素導致了未來良好收入預期沒有實現，必然導致還款壓力，債務人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。社會上還存在部分“假按揭”現象，即房地產開發商以本單位職工及其他關系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行機構貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。除以上外，雖然我國居民抵押的房產理論上可以收回拍賣，但由于我國的關于房地產處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。

3.土地貸款法律風險

房地產開發經營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規范和約束，投機性極大。房地產開發中普遍存在的非法侵占、征用土地現象不僅延續至今，而且更有新的發展。國土資源部2013年國家土地督察中發現土地違規方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發的許可證，沒有納入國家的質量監管系統，要么并不是通過公開的招標拍賣取得，只是和使用土地的農村基層組織、企業簽個協議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風險。此外，房地產開發法律法規中的歧視性規定引發壟斷，破壞了房地產市場的公平競爭秩序。部分當地的開發企業憑借與當地政府及有關主管部門之間的關系獲取大量廉價土地，或者開發獲取高額利潤，或者加價倒賣謀取暴利，從而誘發房地產市場中的不正當競爭行為以及違規、違法和腐敗現象，并加重非當地開發企業的開發成本和商業銀行的金融風險。

三、我國房地產金融風險的法律完善

市場經濟是法制經濟，任何經濟活動都應該在法律規定的范圍內進行，西方國家房地產業的發展經驗表明，法律法規建設對于防范房地產金融風險有著極其重要的作用。近些年，雖然我國政府連續出臺了一系列為規范銀行房地產信貸管理、規范土地市場管理、促進房地產健康良性發展的法規和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進一步完善解決。

1.商業銀行風險之法律規制

（1）設立完善的法律風險控制程序。首先，做好對開發商、開發項目的調查工作。銀行在給開發商因售房需要提供按揭貸款支持時，要先對開發商的綜合資質進行嚴格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機關在抵押合同上作記載，當房屋竣工交付、抵押人領取了房屋所有權證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應協助開發商督促按揭人按照法律和法規的規定及時到有關部門交納相關費用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續和其他手續，并領取他項權證，這是在今后發生糾紛時的法律見證和支持。再次，做好房地產商貸款后的管理工作。貸款發放后，銀行要加強與開發商的聯系，掌握開發商經營狀況，有無資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經辦人應經常深入工地，了解貸款房屋的建設進度、資金使用情況。最后，建立房產銷售資金監管制度，積極防止房產銷售款挪用現象的發生。即在房地產項目運作過程中，專門機構與被監管人簽訂監管協議，以自己的名義設立資金監管帳戶，負責被監管人某些房地產資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規定和合同的約定。以保證房地產項目的預收款和銷售款能夠被專項用于該項目的開發，防止被開發商挪用，預防“爛尾樓”的出現，進而保證購房人所付款項的安全，避免了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風險。

（2）以目前法律框架為依據，完善內部相關制度。首先，加強政治、道德、法律建設，規范約束銀行員工的思想。在拓展業務的同時各級領導干部要把加強金融隊伍建設當作“重中之重”來抓。通過加強職工職業道德教育，培養較高的道德情操，增強職務犯罪的抵御能力。加強法制教育，增強法制觀念，這是遏制金融職務犯罪發生的根本之策。其次，律師事務所完成對開發商的調查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業經驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對開發商的調查，能夠有效克服銀行形式審查導致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場經營風險的防范上，減輕了銀行負擔。而律師的專業審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強內部管理，采取防范措施。健全公司治理結構、改革高管薪酬制度，減少內部董事和高管等雇員的道德風險，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發的法律風險。堅持依法經營，建立防范網絡，搞好內外防范，要充分發揮社會各方面的作用。

2.個人房地產按揭貸款風險之法律規制

（1）盡快完善當前信用體系相關法律體系，使得對于信用系統維護和個人或企業的違信事件發生時的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時，制定對于信用違規行為處理的相關法規，依法對違反誠信原則、做出違規行為的企業和個人根據違規行為嚴重性依法進行懲罰，通過法律手段維護信用體系的權威性。對于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務等行為的發生，應實施嚴格的措施進行處罰，甚至對情節嚴重者保留追究其刑事責任的權利。對于違反誠信原則，不良信用行為影響較小、情節較輕的違規行為個體，應對其借貸規模、資金運用方向予以限制。例如，在銀行系統內，提高對該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設置為禁貸者，禁止從事任何金融機構的信用活動等等。

（2）建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業發展的基礎性條件，盡管我國目前己逐步建立政務公開、政府信息公開制度，但內容較多地限于宏觀信息的公開，而對微觀信息的公開，如個人繳納稅費、個人信用卡透支情況等還遠未能達到滿足征信所需的程度。為此，應制定相應的法律法規，明確信息公開的范圍，進一步促進社會信息的開放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對國家安全、個人隱私、商業秘密等構成威脅的信息采集行為；另一方面公共權力機構在其職權行為過程中掌握的信用信息應當在法律允許和保證下向社會做最大限度的公開。

（3）建立風險轉移機制。委托具有專業經驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對購房人及其信用真實性的調查工作，同時向銀行出具獨立調查報告，并為該報告依法承擔民事責任，是一切實可行的控制風險的方案。銀行依據該報告決定是否向借款申請人發放貸款，這將預防商品房預售按揭中各方當事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風險，可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發生。并且，如果律師事務所審查失誤導致銀行發放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務所承擔相應的損失，從而實現轉移風險的目的。此外，利用保險也是銀行轉移風險的通常做法。這里的保險指的是借款人的履約保險，即保證保險。在住房按揭貸款中，履約保險主要是指在被擔保人因為死亡、失業等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債。保險公司賠付后，從抵押物中得到補償或向投保人追償。由于我國不能確保保險公司的法定利益，因此我國尚無成形的《房地產保險法》，我國商業銀行尚未引入此類保險，因此要加快完善相關立法，為開展個人住房按揭貸款履約保險業務提供法律保障。

3.房地產土地貸款之法律規制

（1）建立嚴格的土地出讓考察制度。國家規定對于用于經營性建設的必須采用招標、拍賣形式，所以開發商要取得土地建設使用權必須要通過招標、拍賣形式。在招標、拍賣過程中，要建立起嚴格的土地轉讓制度，嚴禁招標人和投標人、投標人之間惡意串通損害相對人的利益，嚴禁政府土地管理部門收受開發商的“回扣”等形式的賄賂，建立完善的政府轉讓土地使用權制度，嚴格要求政府考核開發商的資質水平、能力資格、資金狀況等，在綜合的考慮下選擇最能承擔該項建設的開發商，不得以一己之利做出不公平的決策。同時，要加大土地市場的執法力度，打擊土地出讓中的權力尋租現象；平抑地價，從而抑制房地產價格上漲過快所帶來的金融風險。

（2）嚴格貸款擔保法律審查。要針對土地貸款擔保措施的特殊性，從擔保人主體資格、履約能力，擔保物合法性、流動性方面加強審查。一是對擔保主體資格和履約能力的審查，嚴禁機關、事業單位做為保證人，對財政部門出具的保證擔保承諾僅可做為其他有效擔保的補充。嚴格審核擔保人實際擔保能力，防止擔保虛置。二是對抵押物的審查要探究其實際所有人和用途，充分考慮貸款出現風險后抵押資產的可執行性和可流通性，對公益性財產堅決排除抵押范圍，防止因法律禁止而導致抵押無效。三是以土地使用權設定抵押的，尤其是以儲備土地抵押的，應實際考查土地使用權的取得是否依法定程序，審批手續是否齊備，有無權屬爭議，是否繳納土地出讓金等。

第7篇：房地產評估資質管理辦法范文

所城東街曾經是我縣的商業中心，為了把所城東街重新打造成我縣的商業中心，依據《縣城總體規劃》，按照立足現實、完善功能的原則，對所城東街進行拓寬改建，同時完善排供水系統，整修路面，并對街道整體以陰平古街道進行修飾，提升內涵，增強文化品位，使其達到亮化、美化、綠化、凈化、人文化的和諧統一。

二、拆遷范圍

西起十字街，東至拱橋，道路全長510米。按16米紅線控制實施道路拓改，拆除道路兩側單位和居民的建筑物、附屬物和構筑物。

三、拆遷期限

四、拆遷方式

自行拆遷和委托拆遷相結合。

五、拆遷人

所城東街道路拓寬改建拆遷辦公室

六、資金來源

多渠道籌措

七、拆遷補償安置依據和原則

（一）補償安置依據

（二）補償安置原則

1、堅持公平、公開、公正的原則。

2、堅持和諧拆遷的原則。

3、堅持讓利于民的原則。

4、堅持依法拆遷的原則。

八、拆遷補償

（一）拆遷補償方式

采取一次性貨幣補償為主，產權置換為輔（產權置換只針對全拆戶的商業鋪面）的方式。

（二）補償范圍

1、拆遷范圍內擁有合法用地手續，建房手續的建筑物、附屬物、構筑物。

2、合法用地范圍內的拆遷拓改實際占用面積。

3、違章建筑物，超過期限的臨時建筑物、土地超占部分不予補償；行政事業單位的建筑物不予補償,只給予拆遷補助費。

（三）被拆遷房屋權屬及面積的認定

1、被拆遷房屋權屬的認定

1、依據有關法律法規的規定，持有有效土地使用證及房屋所有權證的房地產視為完全產權。

2、雖不具由前款規定的有效證件，但被拆遷人有其他證據證明具有產權的，可視為完全產權。

3、產權不清或存在產權糾紛的房屋，先由當事人自行協商，達成協議的，按協議確定產權；當事人經協商達不成協議的，由“一包三幫”單位主持進行行政調解，經調解達成協議的，按調解協議確定產權；行政調解達不成協議的，由當事人向法院提訟，依法院裁決確定產權。

2、被拆遷房屋面積的認定

拆遷房屋面積的確認原則上以實地丈量的建筑面積為準。

（四）商業鋪面和商業鋪面面積的認定

1、商業鋪面的認定辦法：

完全手續商業鋪面是指正在營業的一層臨街鋪面的房屋；應同時具有以下三個條件：1持有工商營業執照；2持有稅務登記證或稅務機關出具的納稅證；3在拆遷公告前已經連續經營1年以上的（含1年）。不具備上述三個條件的為不完全手續商業鋪面。

2、商業鋪面面積的確認辦法：

商業鋪面進深必須是通廳，完全手續商業鋪面進深不足15米的按實際丈量的面積計算，但進深超過15米的按15米計算面積。不完全手續的商業鋪面，由工商、稅務等機關依法處罰后，按完全手續商業鋪面面積的計算方式計算面積。

（五）拆遷區域分類

所城東街為一類地段。

（六）補償標準

1、房屋補償價：經有資質的房地產評估公司評估后，按拆遷區域分類，依據有關法律法規和技術規范所出具的評估報告為準。

2、土地補償價：拓寬道路實際占用的宅基地按每平方米1500元補償。

3、商業鋪面在房屋補償價基礎上上浮40%。

4、附屬物、構筑物補償標準。

5、全拆戶補償價（全拆戶指原房屋拆除后無剩余面積或剩余面積長寬不足4米（不含4米），無法建房的拆遷戶，其剩余面積被政府全部征用）。（1）全拆戶的居住用房一律采取一次性貨幣安置的辦法。補償安置費除按房屋結構類型進行補償外，再按每平方米1160元提高到1.4倍進行補償（補償安置費＝房屋補償單價×面積+1160元×面積×1.4倍）；（2）全拆戶商業鋪面用房鼓勵一次性貨幣安置。補償安置費除按房屋結構類型補償外，再按每平方米1160元提高到14.5倍進行補償（補償安置費＝房屋補償單價×面積+1160元×面積×14.5倍），對一次性貨幣安置的在補償安置費的基礎上再給予30%的獎勵。（3）全拆戶商業鋪面用房確需產權置換的，在城區街道內每戶只置換一間商業鋪面，超過補償面積的部分，由被拆遷人按市場價（17980元/平方米）購買，不足補償面積部分，由拆遷人付給不足面積的補償安置費，不再享受一次性貨幣安置30%的獎勵。

九、過渡期安置

1、臨時安置補助費：拆遷私有居住房屋，按拆除建筑面積每平方米每月補助6元的臨時安置補助費，補助期為一年，拆遷完成經驗收后，一次性付清，由住戶自行解決住房。

2、搬遷補助費：（1）搬家補助費5元／㎡×2。（2）房屋拆遷費:框架30元／㎡、磚混60元／㎡、磚木20元／㎡、土木15元／㎡。房屋拆遷費誰拆誰有，拆遷戶自行拆除的付給拆遷戶房屋拆遷費，委托拆遷公司（拆遷人）拆除的付給拆遷公司（拆遷人）房屋拆遷費。（3）其它（含水電、電視、電話、灶臺等）1000元∕戶。

3、停產停業補助費：拆除個人商業鋪面的，每月每平方米給予80元的停產停業補助費，補助期為一年；一次貨幣安置的全拆戶商業鋪面的停產停業補助費按每月每平方米80元給予補助，補助期為一年；產權置換的全拆戶商業鋪面的停產停業補助費，置換面積部分，逐月（以拆遷協議簽訂之日起計算）補償至門面置換為止，其余面積按每月每平方米80元進行補助，補助期為一年。停產停業補助費，在拆遷完成經驗收后，一次性付清。

4、在拆遷公告之前，對持有殘疾證書、并主動拆遷的殘疾人拆遷戶，臨時安置費搬遷補助和停產停業補助費在原標準基礎上上浮10%。

十、拆遷管理

（一）自拆遷通告之日起，縣建設局、國土資源局等部門和城關鎮停止審批拆遷范圍內的建房項目；工商部門暫停辦理拆遷范圍內門店的營業執照；公安部門暫停辦理入戶、分戶手續；電力、電信、廣播、電視、供水等部門暫停辦理有關業務，特殊情況確需辦理的必須經縣道路拓寬改建領導小組批準。

（二）自拆遷通告之日起，拆遷范圍內的房屋調換、房屋買賣、戶主更名和各類建筑的改造、擴建、裝飾、裝修、維修一律停止，否則造成的一切損失由被拆遷人自行承擔。

（三）拆遷范圍內的單位、住戶必須持土地使用證、建房批準手續、房屋產權證、產權人身份證或戶口薄等有效證件，在規定的時間內到房屋拆遷辦公室進行產權登記、核對、復查等工作。

（四）拆遷前由拆遷單位與被拆遷人核定各類房屋的結構、面積、質量，委托有資質的拆遷評估機構進行評估，簽訂拆遷補償協議并辦理公證。

（五）凡屬直管、自管公房，無論行政、事業、企業單位使用或個人租住的，接到拆遷通知后，應在限期內自行搬遷。

（六）拆遷有租賃關系的房屋所涉及的有關問題由被拆遷人自行協調解決。

（七）拆遷產權不明確或有地基產權糾紛的房屋，按國務院《城市房屋拆遷管理條例》第二十九條的規定，采取證據保全后，予以拆除。

（八）拆遷設有抵押權的房屋，按國務院《城市房屋拆遷管理條例》第三十條規定執行，予以拆除。

（九）拆遷范圍內的機關、事業單位的房屋、圍墻、大門、臺階雨棚以及院內附著物自行拆除，付給房屋拆遷費。

（十）凡拆遷范圍內的電力、通訊、廣播電視、供排水和其它市政設施，由各有關部門負責按規定要求自籌資金改建。

十一、規劃建設

拆遷區內的規劃和建設要高起點、高標準，建筑造型要新穎，外部裝飾要符合縣上統一確定的陰平古街特征。修建臨街房屋原則上不得低于三層，高度控制在六層以內。圖紙由縣建設局統一設計，打造陰平古街，彰顯古街風貌。

十二、獎罰政策

（一）凡在本次縣城道路拓寬改建拆遷范圍內的涉拆戶，自拆遷通告之日起，于年1月18日（臘月十五）之前提出拆遷申請、簽訂拆遷補償安置協議，并主動拆除全部地上建筑物、構筑物的，經驗收合格后，在房屋補償價基礎上給予30%的獎勵；年1月19日（臘月十六）至2月22日（正月二十）提出拆遷申請、簽訂拆遷補償安置協議，并主動拆除全部地上建筑物、構筑物的，經驗收合格后，在房屋補償價基礎上給予20%的獎勵；年2月23日（正月二十一）至2月27日（正月二十五）提出拆遷申請、簽訂拆遷補償安置協議，并主動拆除全部地上建筑物、構筑物的，經驗收合格后，在房屋補償價基礎上給予15%的獎勵;年2月28日（正月二十六）至3月4日（正月三十）提出拆遷申請、簽訂拆遷補償安置協議，并主動拆除全部地上建筑物、構筑物的，經驗收合格后，在房屋補償價基礎上給予10%的獎勵;3月5日（二月初一）至3月10日（二月初六）期間提出拆遷申請、簽訂拆遷協議并實施拆遷的拆遷戶不予獎勵。

（二）在規定拆遷期限內拆遷人與被拆遷人經協商達不成拆遷補償安置協議的，當事人任何一方可根據國家《城市房屋拆遷管理條例》、建設部《城市房屋行政裁決規程》和《省城市房屋拆遷管理辦法》的規定，申請縣房屋拆遷管理部門（縣建設局）裁決。

當事人對裁決不服的，自接到裁決書之日起15日內向人民法院，在訴訟期間，不停止拆遷的執行。

被拆遷人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由縣政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門（縣建設局）依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

（三）對辱罵、毆打拆遷工作人員，阻礙房屋拆遷工作人員執行公務的，由公安機安依照《治安管理處罰法》的規定進行處罰，構成犯罪的由司法機關依法追究刑事責任。

（四）房屋拆遷管理工作人員、、的，由紀檢、監察機關給予黨紀政紀處分，構成犯罪的由司法機關依法追究刑事責任。

（五）房屋拆遷管理工作人員責任心強，工作積極，勇挑重擔，敢于碰硬，成績顯著，做出突出貢獻的給予表彰獎勵。

十三、拆遷步驟

拆遷分三個階段：

（一）拆遷準備階段：完成方案設計，成本測算，實施方案和拆遷補償安置方案的制定，資金籌措，方案審批及規劃審批，召開所城東街道路拓寬改建工作動員大會，縣政府拆遷通告，培訓工作人員，開展房地產評估，公示告知評估結果，復核評估結果，做好矛盾糾紛的排查調處，廣泛深入開展好政策宣傳，耐心細致地做好拆遷動員等工作。

第8篇：房地產評估資質管理辦法范文

這次到*區調研*中心城市建設管理工作，主要目的就是了解中心城市建設的進展情況，分析存在的問題，研究部署下步工作，采取更加有力的措施，加快推進中心城市建設，提高城市管理水平。今天下午實地查看了舊城片區、古城片區、北部新區，剛才，張華昆副書記匯報了*中心城市開發建設工作情況，市城司、太平辦事處負責人就相關問題作了匯報，馬書記講了很好的意見，其他同志也作了很好的發言。下面，我講三點意見。

一、對*中心城市建設管理工作的基本估價

去年以來，在市、區黨委、政府和相關部門的共同努力下，中心城市建設有序推進，取得了較好的成績。主要表現在以下9個方面：

一是規劃實施和監管工作得到加強。建設項目審批管理進一步規范，規劃對城市建設與管理的指導和規范約束作用進一步發揮，“龍頭”作用日益顯現，進一步維護了規劃的法定性、權威性、嚴肅性。

二是城市建設取得新的突破。圍繞新區開發、古城恢復和舊城改造三大重點，加快新區骨干路網建設，通過新區建設帶動舊城改造，開工建設了一批市政基礎設施，城市功能不斷完善，可持續發展能力得到進一步提升。

三是房地產開發建設順利推進。今年房地產建設項目9個，建筑面積84.4萬平方米，今年計劃完成投資6.5億元，現已完成投資0.98億元。

四是治污項目進展良好。完成了*中心城市污水處理廠的部分配套管網建設，新區污水處理項目已完成初設和環評。

五是廉租住房建設成效顯著。中心城市已建成廉租住房432套2.34萬平方米，幫助解決了432戶城鎮低收入家庭住房困難問題。今年開工建設23.98萬平方米，其中1.98萬平方米已經封頂。

六是城鎮建設固定資產投資情況較好。今年1—4月完成固定資產投資1.98億元，同比增長40.9%。

七是城市形象和品位進一步提升。通過全面開展老城區“穿衣戴帽”工程，大大改變了原來的臟亂差形象，進一步提升了城市的品位。

八是城市管理取得新進展。*區以落實城市管理工作的新目標、新要求為重點，以轉變城鎮管理理念，創新城鎮管理工作為出發點，不斷完善城市管理體制機制，加強以“秩序”整治為重點的城市管理，實施美化、亮化、綠化、凈化及市政設施改造工作，增添了城市的景觀，城市面貌有了新的改觀。

九是進一步統一了認識，形成了市、區相關部門密切配合、上下聯動、協調一致的良好工作格局。

在看到成績的同時，我們也要清醒地認識到，與周邊毗鄰城市比較，我市的中心城市建設還比較落后，城市建設和管理水平以及城市形象、品位與一個550萬人口的地級市政府所在地還不相適應。在規劃、建設、管理工作中還存在著一些不足之處和薄弱環節，主要表現在：一是城鎮化發展進程緩慢，城鎮化水平仍然很低，亟待提高;二是區域中心城市的產業支撐力不強，基礎設施滯后，輻射帶動能力不強;三是推進城鎮化力度不夠，少數人觀念落后，思維方式陳舊，工作方法簡單，建設和管理水平有待進一步提高;四是城鎮基礎設施建設項目前期工作滯后，項目儲備不足;五是征地拆遷安置工作推進還比較緩慢。對于這些問題，我們務必引起高度重視，采取有效措施，著力加以解決。

二、突出重點，強勢推進中心城市規劃建設管理工作

市委、市政府年初確定今年中心城市建成區面積增加3平方公里以上、招拍掛土地3000畝以上、城市市政基礎設施建設完成固定資產投資10億元以上的目標任務。要實現上述目標任務，*區委、政府和*城市開發建設管理委員會務必增強緊迫感和責任感，突出工作重點，破解發展瓶頸;市直相關部門要全力配合，推進各項工作，共同把中心城市建設工作推上一個新的臺階。

(一)加快城市基礎設施建設步伐。

第一，加快市政道路建設。一是年初要求6月份完成的箐門四縱、太平一縱、邦漢路，要按目標竣工投入使用。二是登云路和*大道箐門段要在年內完工投入使用。三是新開工太平二橫、太平三橫兩條主干道和行政辦公區周邊三條市政道路建設，力爭年內完成路基工程。四是南通道建設年內竣工投入使用，打通*大道西延線、團結路西延線、蒙泉路西延線，年內完成珠海大道路基工程。五是加快工業園區道路等基礎設施建設步伐，為實現*工業倍增目標創造良好條件。六是珠泉路“穿衣戴帽”工程必須在9月底前完成。城市道路的各種附屬設施建設必須與道路工程同步規劃、同步建設、同步投入使用，城市主干道各種管線都要實現地下鋪設，電力、電信、通訊等相關單位要全力做好有關工作。

第二，加強城市綠化和景觀建設。一是切實加強城區河道治理，年內要編制完成利濟河、瓦窯河治理與水體景觀建設規劃，并啟動實施工作。二是加快望海文化公園建設推進力度，力爭在明年春節投入使用;省耕塘公園建設設計方案在6月上旬向社會公布，征求各方意見。三是加大城市綠化建設，著力提高城市綠化覆蓋率。城市綠化要注重點、線、面結合，點就是要重視道路節點和街頭綠地建設，線就是要重視城市主干道及河道等景觀軸線綠化，面就是要抓好公園、廣場、小區等公共綠地建設。要選擇好適合*氣候和自然環境的樹種，多種大樹、常綠喬木和落葉喬木，要有機搭配，體現出*特色，彰顯城市個性。新建城市道路綠化景觀要按照批準的方案實施，不得隨意更改，全面提升城市綠化景觀建設水平。

第三，加快古城恢復和舊城“穿衣戴帽”工程建設進度，爭取年內有一個階段性成果。

第四，按照目標責任書的要求，完成*市污水處理廠管網配套工程建設;啟動*中心城市新區污水處理廠及管網配套工程建設，力爭2010年竣工投入使用。

第五，加快新區輸水和供水工程推進力度，力爭盡快開工建設。

第六，加快社會公用設施項目建設進度。一是加快*師專新校區建設，推進師專“專升本”進程。二是加快廣電中心、博物館建設進度，年內完成主體工程，廣電中心春節投入使用。三是抓好龍氏宗祠休閑度假區建設，力爭盡快投入使用。四是加快*綜合批發大市場的建設進度，盡快啟動國際商貿城、會務中心、民俗文化商業街、南部物流園區等項目建設。

(二)大力拓寬融資渠道，為城市建設提供資金保障。

徹底改變傳統的由政府包攬城市建設和管理、單純依賴財政投入的方式，按照市場經濟規律，破除體制，將先進的經營理念貫穿于城市規劃、建設、管理的各個環節，加快建立有利于城市要素資源優化配置和效益提升的新機制，積極探索建立城市建設的投融資平臺，有效緩解城市建設投資不足的問題。市城市建設投資開發有限公司要發揮作用，抓住房地產開發的黃金期，采取股權投資、固定回報的方式，提高財務擴張力;同時，為項目單位提供優質服務。要充分發揮土地經營的核心作用，對經營性用地必須100%實行招標、拍賣、掛牌出讓，并且以拍賣為主，純房地產用地必須100%實行拍賣。要大力推進城市投融資體制改革，堅持政府主導、市場運作、企業參與的運行機制，放寬準入限制，鼓勵社會資金、民間資金、外來資金參與城市建設、經營和管理，增強城市的自我發展能力，實現投入產出和投融資的良性循環，為加快城市建設步伐提供資金保證。

(三)加快項目前期工作進度。

當前，征地拆遷、安置小區建設和項目規劃設計等前期工作已成為制約項目推進的瓶頸，遠遠不適應建設發展的需要，若不及時加以解決，年初確定的目標就難以實現。*區要集中力量，加大力度，切實解決好征地拆遷、安置區建設和項目規劃設計等前期工作中存在的問題，為各項工作的有效開展奠定良好的基礎。

第一，確保年內完成招拍掛供地3000畝以上。已獲批準的土地，要盡快組織供地，必須在6月底前完成供地工作;未獲批準的土地，要盡快分批次組織上報，確保10月份供地。

第二，規劃建設好安置區。安置區建設要嚴格按照批準的規劃方案實施，建設方式可靈活多樣，使拆遷戶能夠搬得出、穩得住、能發展、能致富。

第三，高度重視市政基礎設施與開發建設項目前期工作力度，建立健全項目儲備庫，高質量地儲備一批市政基礎設施與開發建設項目，為招商推介和爭取上級補助資金奠定基礎。

(四)全面推進住房保障體系建設。一是抓好太平盛世水岸、龍泉花園等續建房地產開發建設項目，年內新開工一批房地產開發建設項目，全年完成房地產開發投資6.5億元以上。二是按照目標任務，確保今年開工建設23.98萬平方米廉租住房，完成投資額的60%以上，竣工面積不得少于50%。三是繼續為符合保障條件的城鎮困難家庭發放廉租住房租賃補貼，擴大保障覆蓋面。四是大力鼓勵社會各界積極投入房地產中介市場，扶持一批房地產評估、測繪、經紀等中介機構，活躍房地產中介市場，讓廣大群眾有更多的選擇。同時，要杜絕指定或變相指定中介機構的行為，指導中介機構在指導價范圍內盡可能地為群眾提供質優價廉的服務，不得限制具備相應資質的中介機構在轄區內開展房地產中介服務業務。五是進一步強化和規范房屋轉讓、交易、登記和管理秩序，進一步活躍房地產二級市場，有效維護和保障房屋所有權人的合法權益。中心城市房屋交易登記部門要盡快啟動已購公有住房二級交易市場，進一步促進中心城市房地產市場健康有序發展，搞活已購公有住房二級交易，避免國家土地收益、稅收的流失。請*區于今年7月1日前擬訂有關交易管理辦法報市人民政府審定公布后，由*區負責執行。房管部門要按照《房屋登記辦法》的要求，規范房地產交易與權屬登記程序，簡化辦事手續，提高工作效率和服務質量。要按照一體化的要求，實行“一站式”服務(即：一個窗口收件、一套資料內部傳遞、一次性收費、一個窗口發證)，嚴格規定時限完成房屋權屬登記;嚴格執行公開收費項目、收費依據、收費標準，實行亮證收費，杜絕搭車收費現象。在房屋權屬登記管理工作中，*區要按照打造“今日*效率”的要求，切實為房屋業主進行權屬登記提供優質服務，做好房屋登記管理和新版《房屋權屬證書》發放工作，確保房屋權屬登記管理工作陽光操作。

(五)加大城市管理力度，努力提升城市品位。

城市管理水平是城市文明程度的重要體現。*區要把城市管理放在更加突出的位置，要整合建設部門和城管部門的資源，杜絕兩張皮現象，努力把中心城市建設成為功能完善、環境優美、市容整潔、管理有序、文明程度高的區域中心城市。重點抓好以下工作：一是全面推行城市管理相對集中行政處罰權和實行綜合行政執法，著重解決在城市管理中多頭、重復、交叉和擾民、粗暴執法等問題。市城市建設監察部門要切實履行指導、巡查、監督職能，提高城市管理水平。二是繼續開展好以城市“五大秩序”(規劃建設、市場、治安、市容市貌、環境衛生)為重點的綜合整治，堅持長抓不懈，杜絕時緊時松的現象，加大管理力度，盡快改變部分地方市容市貌的混亂狀況。三是不斷強化交通秩序，加強對環城路及其以內各主要街道和重點部位的交通秩序整頓管理，有效緩解老城區交通不暢的問題。

三、著力提升“今日*效率”，不斷改善政務服務環境

(一)齊抓共管，形成合力。在建設工作中，各級各部門要強化大局觀念和全局意識，進一步轉變職能、形成合力，做到思想統一、步調一致，各司其職、各負其責，努力形成上下一心、條塊結合、各方參與、齊抓共管的城市建設和管理工作機制。一是《*城市規劃委員會議事規則(試行)》(昭規委〔2009〕2號)，待進一步修改完善后再行文執行，現在原則上執行《*市人民政府關于執行*中心城市規劃實施細則的批復》(昭政復〔20*〕31號);二是強化房地產管理，房產證要盡快便捷地發給老百姓;三是抓緊上報南部物流園區建設項目，原則上要配置駕駛員綜合城、物流配送中心、農副產品批發市場、南部片區及珠海片區農民安置小區;四是上報市規委會的項目和請示事項，在7個工作日內必須給予回復;五是著力提升“今日*效率”，強勢推進*中心城市開發建設和管理，市直部門要全力支持*區的各項工作。

(二)公開透明，陽光操作。認真實施“陽光政府”四項制度，不斷拓寬辦事公開的內容和形式，全面公開行政許可設定依據、實施過程和辦理結果，確保行政許可陽光審批、全程公開。尤其是在建設招投標管理、城鎮房屋拆遷、建筑市場和房地產市場監管、建筑工程安全監管、建筑工程質量監管及規劃審批、執行等工作中，要自覺接受各方監督，切實增強行政行為的透明度。

第9篇：房地產評估資質管理辦法范文

一、征地拆遷資金專項審計工作的現狀

目前，土地拆遷資金審計，主要采取土地成本評審的方式，部分地區開始引入土地一級開發全過程跟蹤審計的模式，但主要也以事后審計為主，對征地拆遷資金審計監督難度較大。一方面，土地成本評審大多是在拆遷結束以后進行，房屋及附屬設施已拆除完畢，審計時接觸的資料多為書面材料，既多又雜，被審計單位提供的數據真實性很難考證。加之涉及的群眾面廣，房屋結構參差不齊，補償標準不一，難以對拆遷項目進行很好的監督。即使采用全過程跟蹤審計的模式，由于一般的征地拆遷項目拆遷量較大，拆遷簽約集中，審計機構對現場的抽查率也不可能達到100%，對征地拆遷補償資金的監管也難免出現紕漏。此外，由于近年土地征遷過程中各種違規違紀案件高發、多發，組織實施征地拆遷的各級政府部門為了規避自身風險，在對特殊的補償事項進行決策時往往要求審計部門參與，審計部門充當了運動員和裁判員的雙重角色，導致審計部門的獨立性缺失，降低了審計的監督作用，而假如審計部門一旦發表了不同意見便被冠以阻礙拆遷工作的帽子，審計部門往往處于尷尬境地。另一方面，征地拆遷專項資金審計主要采取政府審計機關組織為主，但由于政府審計機關人員配置有限，現有的崗位配置在應對本級政府及上級審計機關安排的審計任務已捉襟見肘，大部分征地拆遷審計項目只能采取委托中介機構開展審計的模式，而中介機構執業水平參差不齊，諸如土地地籍調查及測繪、房屋調查及測繪、工程造價、房地產價格評估的能力還有待提高，同時大部分征地拆遷項目政府批復的方案不盡完善、有實務指導性的實施方法和方案，導致征地拆遷資金審計達不到預期的效果。

二、征地拆遷工作過程中存在的審計風險

（一）征地拆遷手續不齊存在風險項目立項沒有得到有關部門的批準，用地規劃未得到許可，未取得土地使用權批文，沒有取得征地拆遷范圍紅線圖及相關手續，有的甚至沒有取得拆遷許可證，未進行公告，有關部門為了趕進度、及時交地，等不及批復即開始拆遷。各級政府為了確保征地拆遷資金的安全高效運行，要求審計機關及時開展跟蹤審計，尤其是在相關補償方案未制定和批復，缺少必要的土地權屬調查、房屋測繪成果的情況下實施審計，加大了審計工作難度和審計風險。（二）征地拆遷審計實施程序和估價方式不夠規范征地拆遷工作中涉及的房屋拆遷公司、房地產估價公司等其他相關單位，多由拆遷區域主管部門或下屬單位直接委托產生，缺少必要的招投標程序和監督。拆遷安置補償時，對拆遷范圍內拆遷項目進行評估，但補償范圍、房屋結構的補償標準不能很好界定，而相關部門直接以中介機構評估的數字作為簽訂補償協議的依據。此外，同一地域內的估價實施辦法有時也不盡相同，差異較大，被拆遷人反映強烈，容易激化各種矛盾，同時拆遷過程中對于涉及資產、設備補償時，往往由參與拆遷的房地產評估機構進行評估，未另行委托具有專業資產評估資質的評估機構進行評估，評估結果的有效性及合理性存在缺陷。（三）審計機關的獨立性得不到保證審計機關本來作為政府第三方實施過程性監督，可以在一定程度上避免拆遷單位、被拆遷戶與上級管理部門之間相互勾結而套取補償資金，在源頭上及時防范和遏制腐敗行為，但目前執行的征地拆遷補償標準與實際情況存在脫節的情況，導致拆遷補償難度加大，超標準補償事項時有發生，同時近年參與征地拆遷工作被問責或追究法律責任的的工作人員逐年增多，為推卸責任或減少風險，拆遷實施主體在碰到棘手的補償事項且需要突破現有政策標準時，往往讓審計人員參與決策，過分擴大審計人員的職能，審計人員在審計獨立性方面存在挑戰，可能成為拆遷實施主體推卸責任的借口。（四）部分拆遷實施主體單位內部控制薄弱，自由裁量權過高，政策執行過程透明度低已實施或正在實施的征地拆遷項目，大部分拆遷主體單位未建立征地拆遷相關工作管理內部控制制度，明確規范區域內征地拆遷各環節工作職責和控制措施。拆遷過程中拆遷主體單位與拆遷公司職責不明，由拆遷主體成立的工作組與拆遷公司共同參與拆遷工作，遇到特殊問題和困難，大多采取召開拆遷專題辦公會研究后超出規定標準和范圍進行補償安置，且標準不一，自由裁量權過高。標準不一的結果，使得政策執行過程中的透明度降低，在一定程度上也有失公平容易引發社會矛盾。（五）部分政策可操作性較差，拆遷補償標準未與市場接軌部分地區的土地征收及房屋補償依據的政策是多年未進行修訂，個別地區重新制定和的征地拆遷補償政策也基本未與市場接軌，近年跟隨房地產市場的高速發展和物價的上漲因素，原制定的標準與市場實際脫節，有悖于市場定價機制的原則，被拆遷人取得補償利益相對較低，使被拆遷人的心里預期落差大，拆遷工作難以推進。拆遷補償標準未與市場真正接軌，被拆遷人存在抵觸情緒，是房屋拆遷難最核心的原因，為了完成拆遷任務，拆遷主體單位往往以專題簽報或會議紀要的形式來提高拆遷補償標準。這些補償標準雖符合客觀事實，卻與現有的各種拆遷政策規定相悖，審計機關如直接把拆遷主體單位的簽報、會議紀要作為標準依據，就存在有法不依、執法不嚴之嫌。但是，如果審計人員堅持要求按現行的各種拆遷政策標準規定執行，則可能導致拆遷工作無法進行，從而影響部分重點項目的建設，審計機關可能被推向缺乏靈活性、阻礙項目工作推進的風口浪尖上，從而使審計工作處理被動甚至無法開展。

三、對防范征地拆遷資金及審計風險的幾點建議