房地產企業(yè)資產管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產企業(yè)資產管理辦法范文

關鍵詞：房地產企業(yè)；檔案管理；規(guī)范化管理

房地產檔案形成于房地產管理活動，是房地產管理工作的真實記錄和重要依據[1]。檔案管理作為房地產企業(yè)一向重要的管理工作，具有獨特的憑證價值、參考利用價值與法律作用。房地產企業(yè)檔案管理工作歷來比較薄弱，而且關于檔案的分類以及如何分卷也少有成套參考資料可以借鑒。檔案真實的記錄著房地產企業(yè)的管理經營活動和企業(yè)的發(fā)展史，而檔案的管理有僅有效保護好企業(yè)的發(fā)展歷史，而且可以服務于企業(yè)的未來指導[2]。然而，房地產企業(yè)的檔案范圍涉及較廣，項目檔案不成套，而且資料更改頻繁（主要是設計圖），造成檔案材料收集歸檔難[3]。因此，面對量的資料時時，如何管理好項目的檔案材料，事關群眾的基本生活，是關系國計民生的大事。

1 房地產企業(yè)管理類檔案的構成及其特點

房地產企業(yè)檔案屬于專業(yè)檔案之一，是企業(yè)在生產、經營和管理活動中形成的具有保存價值的原始材料。房地產檔案是房地產生產經營的必備基礎資料，是一項重要的基礎業(yè)務建設，也是企業(yè)管理水平的重要體現。

1.1 房地產企業(yè)管理類檔案的范圍

一般意義講，房地產檔案是泛指以“房地產”作為基本特征的，與房地產有關的所有檔案。房地產企業(yè)管理類檔案是指，企業(yè)在生產，經營，管理過程中形成的具有歸檔保存價值的文字、圖表、聲像等各種形式的歷史記錄，不包括、房地產開發(fā)項目工程設計圖紙和竣工文件。

1、企業(yè)行政管理檔案包括：企業(yè)在組建、發(fā)展過程中形成的行政資料，如工作計劃、總結，公司的機構建立(含內設結構)變更，人動，合同管理以及編輯的出版物、編印的簡報或期刊等。

2、企業(yè)經營管理類文件，主要指資產審計、法務、運營等部門形成歸檔資料。包括：企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃(包括中、長期發(fā)展規(guī)劃)、方針目標管理以及相關制度和規(guī)范；公司資產管理，投資項目可行性報告；公司審計工作的文件材料以及商務合同正本及與合同有關的補充材料，有關的資信調查等文件材料。

3、項目管理類文件，主要指與從事項目開發(fā)有關的文件，如研發(fā)策劃、前期配套、工程管理、營銷策劃、售后服務等相關房地產項目負責機構生成的。

4，其他的，包括會計類檔案和黨群工作類檔案文件等。

1.2 房地產企業(yè)管理類檔案的特點

房地產開發(fā)企業(yè)檔案有其一般檔案的共性，也有其特殊性。首先，從上述檔案范圍的概括不難發(fā)現，歸檔資料來源廣、涉及的內容繁雜，不僅包括企業(yè)內部運營產生的文件，而且還包括工程項目與外界聯系的相關政策性文件。其次，房地產企業(yè)檔案專業(yè)性較強，它記載著房產信息歸屬和沿革，需要嚴謹的、規(guī)范的、技術性的專業(yè)要求，使房地產檔案成為進行房地產檔案管理的重要基礎。再次，房地產檔案涉及房屋開發(fā)管理使用的人和單位，還有與之相關的國家職能部門，作為所有權歸屬的憑證具有法律效力。這就要求，房地產檔案按照嚴格的操作，各程序間的相互監(jiān)督、制約，以保證其不容質疑的真實性地位。最后，房地產企業(yè)的經營與外界產生的關系是通過各類合同建立起來的，因此，房地產企業(yè)管理類檔案以合同為主體構成。

2 房地產開發(fā)企業(yè)管理類檔案管理存在的問題

我國民營房地產企業(yè)的整體檔案管理呈橄欖形狀，水平不均衡。相對于其他企業(yè)而言，房地產企業(yè)有自身的個性，一般的企業(yè)檔案管理模式不適合房地產企業(yè)。有研究表明，規(guī)模大的企業(yè)檔案管理優(yōu)于規(guī)模小的企業(yè)，效益好的企業(yè)好于效益差的企業(yè)，創(chuàng)立時間長的企業(yè)優(yōu)于短的企業(yè)[4]。

2.1 文書檔案收集不完整

檔案材料不完整是房地產企業(yè)檔案存在的普遍問題。主要表現在以下幾個方面：（一）、行政管理類文件歸檔不完整，如重要的議會記錄不完整，歸案不及時造成遺漏，還有一些重要活動無相關記錄視頻或相片；（二）、房地產開發(fā)項目檔案材料收集難，涉及部門和單位多，項目檔案不成套。如立項審批文件往往由計劃部門提出，環(huán)境評價報告以及驗收報告由環(huán)保部門提出等。（三）、有的文件有正本而無底稿或有底稿而無正本，有些文件只有批復而無請示或有請示而無批復。

2.2 缺乏統(tǒng)一的管理模式

從檔案管理機構上看，大型的房地產企業(yè)一般都會成立了專門的檔案室或部門，各類檔案管理較好，收集得相對比較完整。然而，大多數房地產開發(fā)企業(yè)沒有建立健全檔案工作制度，檔案管理無章可循。值得一提的是，檔案人員沒有認真落實“三參加”制度（即參加公司重要會議、活動，參加工程竣工驗收，參加設備開箱）。對于一些小型或剛成立時間不長的企業(yè)，對檔案管理的重要性認識不到位，其檔案管理由其他業(yè)務部門代管或由文書檔案員兼管，形成的檔案材料五花八門。這類小型企業(yè)的檔案管理人員專業(yè)素質較差，缺乏相關的業(yè)務知識，有的是半路出家臨時安排，形成“兼而不管”或“管而不會”的惡性循環(huán)。另外，部門領導或經辦人員對檔案材料“過于重視”，或為了“保密”而不愿移交，這直接影響了文件材料收集歸檔工作的有效開展，而且歸檔意識不強，如部門人員調動時，對積存文件不辦移交，以至造成材料的散失。

3 解決房地產企業(yè)管理類檔案管理問題的對策

3.1 建立分類歸檔制度，保障檔案完整性

分類歸檔是檔案管理人員或領導依據事物的屬性及其認識，對事物進行特定的區(qū)分、集中和歸類。對房地產企業(yè)檔案整理工作來說，可以按照檔案文件的來源作為基本原則的，作為一個基本的檔案分類結構。對于大多數企業(yè)來說，內部沒有檔案管理人員，多是行政人員兼管檔案的管理，這類人員的流動性大，這需要檔案分類具有較強的穩(wěn)定性。這是保證企業(yè)檔案管理人員變遷時，檔案工作能夠很快、順利地傳承下去。

企業(yè)在建立歸檔制度時，歸檔分類方法不宜隨便更改，因為分類方法決定著歸檔文件整理、流水方式、編排和排架等基本保管狀態(tài)，這也方便文件檢索。如果分類方法改變了，牽一發(fā)動全身，擾亂了整個檔案保存和查詢，尤其對于大型的房地產企業(yè)，分類的不穩(wěn)定會造成極其嚴重的后果。值得借鑒的是，對主要職能部門產生的檔案歸檔可以作為一級分類進行收集，如人力行政部門產生的人事檔案、行政管理檔案，法務部門產生的法律文件，財務部門產生的財務檔案。

3.2 加強檔案的規(guī)范化建設

加強檔案的規(guī)范化管理，是提高企業(yè)檔案管理工作的重要手段，也是衡量企業(yè)整體管理水平的重要指標。首先，我們應該以《檔案法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《城市房地產管理法》等法律規(guī)范，結合本房地產企業(yè)發(fā)展對檔案工作的要求，制定企業(yè)自己的檔案管理制度，明確檔案管理方式和工作原則，明確分類方法與歸檔職責，規(guī)定檔案收集、整理、保管、統(tǒng)計、利用要求等基本要求。另外，建立和完善包括立卷歸檔制度、保管制度、統(tǒng)計制度、保密制度、提供利用制度等的企業(yè)檔案管理制度體系，并編印成冊加以落實執(zhí)行?？梢悦鞔_表明，加強房地產企業(yè)檔案的規(guī)范化管理，是企業(yè)發(fā)展的必然選擇。

4 結束語

房地產開發(fā)企業(yè)檔案不僅在檔案本身屬性，憑證和參考方面具有重要作用，而且為企業(yè)入市決策、企業(yè)定位決策、企業(yè)定價決策提供基礎依據和參考。鑒于房地產企業(yè)管理類檔案的廣泛性、復雜性，本文從房地產企業(yè)的特點入手分析了管理類檔案管理的范圍和基本構成，為檔案的完整收集提供一個重要的參考。房地產企業(yè)有自身的個性，一般的企業(yè)檔案管理模式不適合房地產企業(yè)，因此房地產企業(yè)檔案工作不是一朝一夕的事情，需要統(tǒng)籌規(guī)劃和全面落實。不僅需要企業(yè)職工的認真履職和支持，也離不開領導的重視和資金、技術的投入。

參考文獻

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第2篇：房地產企業(yè)資產管理辦法范文

關鍵詞：工業(yè)地產 私募基金 融資方式

伴隨著一系列調控政策的出臺，房地產、商業(yè)地產市場步入了一個相對低迷期，與走勢不確定的住宅市場相比，工業(yè)地產正在調控風暴下勃興，工業(yè)地產開發(fā)正逐漸成為各大小開發(fā)商關注的焦點。工業(yè)地產區(qū)別于傳統(tǒng)的開發(fā)區(qū)的一個重要特點就是對工業(yè)地產開發(fā)主體的資金實力要求較高，能夠保證所需的資金投入，所以，融資的成功與否是工業(yè)地產開發(fā)的關鍵。

一、地產私募基金概述

私募基金是受我國政府主管部門監(jiān)管的，向不特定投資人公開發(fā)行受益憑證的證券投資基金而言，是一種非公開宣傳的，私下向特定投資人募集資金進行的一種集合投資。隨著地產調控的不斷深入，銀行融資收緊，加上央行連續(xù)上調存款準備金率，房企融資已是難上加難，這給地產私募基金帶來了發(fā)展的機會。房地產私募基金的出現豐富了我國的房地產金融市場，為我國投資者提供更多參與房地產投資的機會，它將社會上閑散民間資本聚集起來，形成資金規(guī)模優(yōu)勢，通過有豐富房地產投資經驗的專業(yè)基金管理公司管理，分散投資風險。私募基金投資到房地產項目中去，可以優(yōu)化被投資企業(yè)的項目融資結構，滿足行業(yè)內日益增長的多樣化融資需求。由于房地產私募基金主要投向優(yōu)勢企業(yè)的盈利狀況好的項目，客觀上促進了有限資源的優(yōu)化配置，十分有利于那些擁有好項目的優(yōu)秀中小房地產企業(yè)發(fā)展壯大。

我國房地產企業(yè)設立的私募房地產投資基金處于初期發(fā)展階段，本土私募房地產投資基金在2011年加快了前進的步伐。據清科研究中心統(tǒng)計，截至2011年三季度，共有22只私募房地產基金募集到位32.25億美元，其中，由本土機構募集基金數量及金額占比分別超過80%和70%。目前活躍在中國市場的私募房地產投資基金可大致分為兩類，一種是以鼎暉房地產基金、普凱投資和高和投資等為代表的獨立私募房地產投資基金，另一種是由房地產企業(yè)成立基金管理公司發(fā)起設立的房地產基金，其中主要代表包括金地集團旗下的穩(wěn)盛投資以及榮盛房地產開發(fā)有限公司旗下的榮盛泰發(fā)基金等。

二、政策規(guī)范

2007年6月1日起施行的《中華人民共和國合伙企業(yè)法》，為中國本土有限合伙型基金的成立和運作提供了法律依據。2008年12月《國務院辦公廳就金融促進經濟發(fā)展三十條意見》的（十九）是：加強對社會資金的鼓勵和引導。拓寬民間投資領域，吸引更多社會資金參與政府鼓勵項目，特別是災后基礎設施重建項目。出臺股權投資基金管理辦法，完善工商登記、機構投資者投資、證券登記和稅收等相關政策，促進股權投資基金行業(yè)規(guī)范健康發(fā)展。2010年4月28日國務院常務會議上確定了2010年重點改革任務，包括“加快推進政策性金融機構改革，啟動資產管理公司商業(yè)化轉型試點。加快股權投資基金制度建設?！薄∥覈姆康禺a私募基金市場雖然剛開始起步，但隨著我國資本市場的完善，未來房地產私募基金的發(fā)展不可限量。比如，清華房地產總裁商會近年來在該領域進行了不斷的探索和實踐，相繼有商會成員成立華房聯合、華房天津、重慶華房和華房天津多支房地產私募股權基金。國內房地產私募股權基金呈現出一派繁榮的景象。在國家層面上，央行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會和各地方政府的高層也開始越來越重視活躍的私募基金，紛紛出臺了規(guī)范政策。房地產私募股權基金在我國的蓬勃發(fā)展的大趨勢是必然的。

三、工業(yè)地產私募基金（以萬通為例）

中國有著世界上最大的市場，住宅領域出現了萬科這種世界級的公司，零售領域是萬達，但是在工業(yè)地產領域我們整個行業(yè)還處于非常原始的起點。工業(yè)地產是中國房地產領域的新藍海。未來10年之內工業(yè)地產將會出現一個非常大的世界級公司，這是一個必然。而萬通地產在工業(yè)地產投資方面也做好了充分的準備。為了實現轉型，萬通在軟實力方面實現了提升。首先是專業(yè)化的工業(yè)地產管理者的引進，“萬通新創(chuàng)”　的核心人才都是從普洛斯、安博等世界頂級的工業(yè)地產公司引進來的；其次，軟實力的核心即是房地產金融的能力。到目前為止萬通已經管理著5支基金，將近36億的資產規(guī)模。萬通在2012年將會發(fā)第一支工業(yè)地產基金，也是中國首支人民幣工業(yè)地產基金，預期10億元的規(guī)模。

萬通投資基金的幾個特點：第一、定位是持有收租型的商用地產；第二、不做債類基金，與投資者風險共擔、收益共擔，每個基金里面萬通自己都會參與20%左右；第三、投資組合。每支基金會分散到四個4—5個項目；第四，長周期。投資期限跨越一個周期，通常是“5+1+1”，也就是5—7年的期限，這樣才能保證投資不受短期市場波動影響。萬通的基金產品面向的是追求長期穩(wěn)健收益、關注價值投資的客戶。

熱衷投資地產的投資者可以通過私募形式“曲線”投資地產業(yè)，而缺少資金的地產商也可以通過私募募集到所需資金緩解資金鏈，或者擴大規(guī)模，或者轉型。工業(yè)地產開發(fā)融資中應該將工業(yè)地產私募基金納入考慮范圍。地產私募將是地產融資的一個主要發(fā)展方向，在制定融資計劃的過程中多學習借鑒國內外已有的設立私募基金的經驗，使得這種融資方式更好的為工業(yè)地產開發(fā)服務。

參考文獻：

第3篇：房地產企業(yè)資產管理辦法范文

房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,以下簡稱REITs)是由房地產投資信托基金公司發(fā)行股票或收益憑證,匯集大眾投資者的資金,由專門投資機構投資于房地產及其相關業(yè)務,并將投資收益的絕大部分分配給投資者的一種特殊的集合投資制度。目前美國是全球最大的REITs市場。REITs是根據1960年美國國會《房地產投資信托法》的規(guī)定,按一定的法人組織形式組建而成的。美國的房地產信托是封閉式的,可以在二級市場流通。

二、投資REITs是保險資金運用的內在需求

1．REITs的非關聯性有利于分散保險資金投資風險

REITs一般是由一系列房地產構成的投資組合,比單個的房地產商或個人投資者擁有更為多樣的房地產,從而有效地降低了投資風險。同時房地產投資信托基金是將不動產證券化,使房地產的資金可分割性增加。另外,作為REITs價值基礎的房地產,具有很強的保值功能。在通貨膨脹時期,伴隨物價上揚,房地產物業(yè)的價值會上升,以房地產物業(yè)為基礎資產的REITs價值也會隨之上升。

2．REITs的高流動性符合保險資金流動性需求

房地產作為不動產,其本身的固定性使得它的流動性較差。如果投資者直接投資于房地產,當需要急需變現時,將付出較大的變現成本。REITs作為房地產的證券化產品,通常采用股票或受益憑證的形式,可以使房地產這種不動產流動起來。而且,由于REITs股份基本上大都在各大證券交易所上市,與傳統(tǒng)的以所有權為目的房地產投資相比,投資者可以根據自己資金的需要量隨時處置所持有的REITs的股份,具有相當高的流動性。REITs的高流動性,恰好滿足了保險資金運用的要求。保險合同射幸性特點使保險公司的賠償和給付具有不確定性,這就要求保險公司必須保證保險資金的流動性以供賠償和給付之需。

3．投資REITs能夠促進保險資金資金融通功能的發(fā)揮

現金流的意義對于房地產行業(yè)的影響遠遠大于其他一般性行業(yè)。近年來我國房地產業(yè)快速發(fā)展,我國房地產開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積、竣工面積、實際銷售面積均保持加速上漲的態(tài)勢，所需的資金也呈逐步上升的趨勢。這就導致房地產行業(yè)出現了嚴重的資金缺口,如下圖所示?，F在越來越多的開發(fā)商面臨銀行貸款難度加大,其他渠道融資難,銷售不暢回款難,加之自有資金匱乏,企業(yè)運營陷入困境。保險資金投資REITs有助于緩解房地產開發(fā)資金緊張局面。另外,大多數房地產企業(yè)大都依賴于銀行貸款,這就會使房地產業(yè)的風險在銀行積聚,而保險資金的介入會在一定程度上分散銀行的風險。此外,房地產業(yè)的利潤率比較高,RE-ITs這種創(chuàng)新的投資工具為保險公司分享房地產業(yè)的高收益提供了條件。

三、保險資金投資REITs面臨的風險及風險控制

1．保險資金投資REITs面臨的風險

①委托風險是保險資金投資REITs面臨的最大風險。REITs操作過程復雜,涉及多方參與者。其中作為人的董事、基金管理人、資產經營者等都可能基于自身利益的考慮而做出損害投資者利益的行為。另外,由于房地產項目投資是一項技術性非常強的工作,因而很可能出現托管人難以對基金經理人所投資的項目價值和發(fā)展趨勢進行科學、全面、準確的評估,從而使得基金托管人不能發(fā)揮真正的監(jiān)管功能,無法對基金經理人的投資行為進行有效的監(jiān)督?！缎磐蟹ā返诙l規(guī)定：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進管理或者處分的行為?！钡谌龡l規(guī)定：“委托人、受托人、受益人（以下統(tǒng)稱信托當事人）在中華人民共和國境內進行民事、營業(yè)、公益信托活動，適用本法。”從以上兩條觀之，保險資產管理公司從事信托活動，似乎沒有法律障礙。

②房地產行業(yè)的風險。REITs與房地產行業(yè)的發(fā)展有直接的關系。房地產行業(yè)受宏觀經濟、國家產業(yè)政策、利率水平、稅收政策、物價水平、其他金融資本等因素的影響。在市場體系比較完善的國家,房地產投資回報率較穩(wěn)定,但是在我國房地產投資常常演變成投機,很可能會產生投機風險,從而影響REITs收益。同時,REITs與租賃市場有直接關系,尤其是物業(yè)貶值會給REITs帶來很大的風險。如果租賃市場不景氣,租賃率下跌或是租金水平下降都會影響REITs的收益。

③法律風險。從REITs發(fā)展比較成熟的國家看,REITs的長期穩(wěn)定快速發(fā)展需要有法律“保駕護航”。雖然我國在2007年3月出臺了《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》,但是尚沒有出臺《房地產投資信托基金法》,因而使房地產投資信托基金的募集、運作仍存在很大的不確定性,且REITs的環(huán)節(jié)多、風險大、運作周期長使其運作更加困難。此外,信息披露的不完善、監(jiān)管的缺位及征稅問題也需要在法律制度上給予完善。

2．保險資金投資REITs的風險控制

①建立完善相關配套制度。發(fā)展REITs的首要任務是完善REITs運行的制度及法律環(huán)境。委托風險：一方面，給委托人帶來了專業(yè)化分工的好處；另一方面，也帶來了問題損害了委托人利益。要解決委托-風險問題可以采取以下原則:第一,委托人要實現自身利益最大化,必須向人授予權利,而且授予人的權利必須是適度的,有保留的;第二,委托人要實現自身利益最大化,必須對被授予權力的人進行監(jiān)督和約束;第三,委托人要實現自身利益最大化,對被授予權利的人必須進行激勵。在上述三原則的基礎上建立激勵監(jiān)督約束機制。

此外可以借鑒美國的經驗,引入獨立董事制度。即對每一只REITs基金必須聘請獨立董事,明確獨立董事是為基金工作而不是為投資公司工作的。獨立董事是決定有關基金利益事項的,而不是對投資公司的事項作出決策。這樣可以更好地保證獨立董事是為信托受益人的利益服務,而不是僅僅為公司的股東利益服務。只有通過嚴格的制度約束做好相關的配套改革,不斷規(guī)范REITs操作流程和REITs機構的治理結構,建立監(jiān)督機制和激勵機制,完善信息披露制度,保證REITs運作的透明度,才能為險資投資創(chuàng)造良好的環(huán)境。

②盡快出臺相應險資投資不動產的法律文件。2006年,保監(jiān)會《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》,該辦法對于提高保險資金運用水平和促進經濟建設起到重要作用。然而,鑒于房地產行業(yè)的高風險性,保險行業(yè)對于險資投資房地產一直處于謹慎探索階段。隨著保險公司治理結構的發(fā)展及風險管控能力的提高,險資投資房地產逐步提上議事日程。2008年國務院辦公廳126號文件也對相關問題進行了引導和鼓勵。對不動產法律文件的制定可以參考《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》,制定《保險資金投資不動產管理辦法》。引入獨立監(jiān)督人,并對委托人、受托人、受益人和托管人以及參與投資計劃的其他當事人的權利、義務做出具體的規(guī)定,確定投機計劃中的投資份額和投資期限,詳列投資范圍等。同時加強信息披露、風險管理和監(jiān)督管理,使險資投資不動產的風險最小化。

③加快REITs專業(yè)人才的培養(yǎng)。發(fā)展成熟的REITs一般是權益類的投資產品,這類產品大部分沒有固定的到期日,其收益率亦不固定,基本上取決于REITs的管理團隊的管理水平和市場環(huán)境。REITs本身運作復雜,專業(yè)性很強,這就迫切需要建立一個能夠培養(yǎng)既懂房地產專業(yè)知識,又能掌握投資銀行業(yè)務和相關法律法規(guī)的運作REITs的專業(yè)人才市場,真正實現REITs的專業(yè)化管理,制定最佳的投資策略,降低投資風險,提高收益。

第4篇：房地產企業(yè)資產管理辦法范文

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第5篇：房地產企業(yè)資產管理辦法范文

關鍵詞:全面預算；精益管理；成本費用；整合

一、提高集團型企業(yè)財務精益管理的必要性

目前，集團型企業(yè)在精益管理的大趨勢下，財務方面的精益化控制勢在必行，是大型集團型企業(yè)向前發(fā)展的必然選擇。只有樹立全新的財務精益管理理念，才能逐步的實施和開展管理的創(chuàng)新，提高管理創(chuàng)新的能力，特別是集團型企業(yè)的精益化管理，目的就是要實現降本增效。不斷的改革和挖掘集團型企業(yè)所涉及行業(yè)的經濟潛力，才能幫助集團型企業(yè)的經營管理向精益化的發(fā)展前進。

二、集團型企業(yè)財務管理存在的問題

現階段，集團型企業(yè)應堅持精益管理降本增效的基本內功，將其作為最為基本的定位，實現內部的優(yōu)化，及時消除浪費、優(yōu)化資源配置、提升效率和效益。堅持減少浪費、降低成本、嚴控費用、提高效益的精益理念和目標導向，但是實際的操作中仍存在一定的弊端，問題時有發(fā)生并且貫穿于生產經營全過程，主要表現在以下幾個方面。首先，集團型企業(yè)會受到傳統(tǒng)體制和觀念的影響較深。傳統(tǒng)體制和觀念會深刻的影響到市場的開發(fā)，傳統(tǒng)觀念不注重技術研發(fā)和管理精細化，甚至管理創(chuàng)新，這會使得集團型企業(yè)在市場中沒有競爭的活力，在競爭中顯得機制較為落后，會導致經營管理不善，特別是其內部沒有完善的自主創(chuàng)新的技術，管理精細化機制還有待形成，特別是在市場上的競爭力有待開發(fā)。其次，我國企業(yè)的財務系統(tǒng)工作人員的業(yè)務素養(yǎng)和管理能力還需要進一步提高。人是最寶貴的資源，精益化的財務管理更需要財務人員具備高素質的專業(yè)知識。精益化的財務要求需要集團型企業(yè)對新企業(yè)會計準則的高效執(zhí)行，要求集團型企業(yè)繼續(xù)推行動態(tài)化的全面預算管理，建立完善的全面預算指標體系，積極探討各個指標間的關系，統(tǒng)籌好集團型企業(yè)中各子公司預算的協調和平衡。

三、集團型企業(yè)開展降本增效工作需要注意的幾個要點

(一)從實際出發(fā)才能實現降本增效的目的

實施有效的降本增效要結合集團型企業(yè)的實際生產狀況，堅持以人為本的理念，特別是還要結合集團型企業(yè)生產實際的狀況，在保證最基本需要的基礎下，具體問題具體分析，從實際出發(fā)才能逐步的開展降本增效，要符合集團型企業(yè)的生產發(fā)展實際，如果強制執(zhí)行一些硬性的措施，否則會受到反面的效果。

(二)系統(tǒng)化的思維模式才有利于降本增效

降本增效是一項系統(tǒng)工程，系統(tǒng)的工程就需要積極的防范各種的風險，不能忽視集團型企業(yè)生產中的每一個關鍵的環(huán)節(jié)，特別需要受到集團型企業(yè)領導的高度重視，還要全員進行高度的關注，需要全員進行積極的配合和參與，不僅要積極抓住關鍵預算指標的落實，還要注重關鍵的環(huán)節(jié)，特別是從總體上進行把控，才能減少不必要的經濟損失。例如房地產企業(yè)的成本控制始終是貫穿在整個項目當中，要進行前期階段的預算跟核算，到項目的設計施工，房屋銷售、售后服務和物業(yè)管理，是個系統(tǒng)化的工程。企業(yè)的成本控制需要財務、工程、銷售、技術等各個部門的配合，才能減少消耗，降低成本，為企業(yè)帶來利益。

(三)市場開發(fā)方面要做到擴展市場銷路、才能有利于降本增效

保證內部的穩(wěn)定、提升內部管理結構的優(yōu)化。特別是要厘清降本增效的定位。在集團型企業(yè)生產的實際中逐漸挖掘精益化管理，修煉內功通過扎實的內動力，才能推動成本的節(jié)約，依靠精益管理才能不斷將集團型企業(yè)逐漸的發(fā)展壯大，但是精益化的管理，離不開技術的創(chuàng)新。需要積極的開拓市場，在保證銷量基礎上逐漸的提升創(chuàng)新的驅動力，不斷的引領集團型企業(yè)進行精益化財務管理，才能真正的實現行業(yè)稅利增長。

四、集團型企業(yè)落實財務精益管理戰(zhàn)略的實施路徑

(一)樹立精益管理的思想，繼續(xù)深入開展精益管理宣傳活動

要充分利用好集團型企業(yè)內部宣傳部門進行廣泛宣傳，營造濃厚的精益管理氛圍，積極將精益管理的思想理念、工作方法、具體執(zhí)行措施、監(jiān)督考核體系等理論，結合集團企業(yè)的具體實際情況，融入到集團企業(yè)的管理體系中，要寫在集團企業(yè)的制度中，例如精益化全面預算、精益成本核算體系、質量成本會計、利潤中心組織模式等方法，并通過公司行政文件執(zhí)行促進精益管理有效落地，通過管理體系有效運行提升精益管理的標準化、規(guī)范化、程序化水平。要建立精端的、良好的集團型企業(yè)管理環(huán)境氛圍，不斷的鼓勵員工在實踐中積極的探索，充分的調動員工的工作積極性，在基礎的管理上實現高效的計劃和管理。加強對財務人員的專業(yè)素質培養(yǎng)，技能方面主要是關注于實踐，思想上認識才能順利的保障財務管理工作進一步開展。

(二)制度上要深入健全有關精益化方面的財務管理內容

精益財務管理必須有制度做為依靠，不斷的推進戰(zhàn)略化調整，不斷加快財務管理目標的順利實現。現階段，保持與新形勢同步的管理，例如制定有衡的，執(zhí)行有度的制度，建立規(guī)范、科學的規(guī)矩制度內容是關鍵，要想執(zhí)行的效果得到有效實施，就必須建章立制。完善全面預算編制實施辦法、以及全面預算歸口管理辦法。還要審時度勢，審慎管理，才能將管理做到適度從緊。同時將新制度做好宣傳工作，在制度內實施有效的執(zhí)行措施，才能保證執(zhí)行力的順利開展。例如對于房地產企業(yè)來說，應讓房地產公司財務人員參與到設計中，充分了解資金回籠、各項費用的支出情況，使房地產公司制定目標成本，能夠綜合衡量環(huán)境及自身能力制定最佳目標成本方案，并對這些成本進行落實分解到金安房地產公司，并且責任到人，如果不能形成多層次管理，需要形成多層次管理網絡，而目標成本還需要根據實際情況不斷修正，深入分析考慮自身特點，建立與房地產企業(yè)實際相符的成本預算體系。

(三)強化集團型企業(yè)成本費用管理

精益財務管理的目標就是降低成本，如何降低成本關鍵的前提就是集團型企業(yè)要進行創(chuàng)新，建立健全集團型企業(yè)的成本費用管理責任制，并將降低成本費用的責任落實到集團型企業(yè)中的每個崗位，積極深挖降本增效的潛力，從而實現有效的管理和控制。集團型企業(yè)應嚴控費用開支，要全面建立預算管理機制，例如制定全面的定額標準及預算管理機制，能夠成功控制集團型企業(yè)的成本費用，可以采用例如定基預算法、零基預算法，還可以采用彈性預算法。集團型企業(yè)應提高預算考評指標在領導班子業(yè)績考評指標中的分值和權重，不斷提升預算管控水平。集團型企業(yè)應持續(xù)優(yōu)化全面預算管理工作。充分發(fā)揮預算“硬約束”作用，集團型企業(yè)應嚴格執(zhí)行預算管理各項規(guī)定，集團型企業(yè)應建立預算執(zhí)行全過程動態(tài)監(jiān)控機制，加大考核評價力度，杜絕一切非必要開支，集團型企業(yè)要從嚴壓縮可控費用，嚴格執(zhí)行支出定額和標準，嚴控集團型企業(yè)預算外支出。

(四)持續(xù)優(yōu)化精益管理流程

推進精益資產管理，要建立包括采購、維修、使用等全環(huán)節(jié)的資產管理體系。加強項目管理，重視合同管理，合同簽訂盡量細致，要有效約束對方，特別是管住變更環(huán)節(jié)。重視項目進度管理，樹立資金的時間價值意識，確保項目按時投入使用。加強采購管理，科學確定采購需求，不斷優(yōu)化采購流程，實現采購工作中責任主體、辦事公開、監(jiān)督制約三線合一，提高采購工作效率，切實減少采購過程中的浪費現象。持續(xù)推進精益營銷。例如房地產公司在施工階段要科學的建立和完善工程動態(tài)管理系統(tǒng)，實時進行項目進展、投資情況監(jiān)控，了解投資資金和目標值的對照情況，有效的采用相應的措施，讓投入資金控制在規(guī)定范疇之內。同時可以利用互聯網技術了解市場動態(tài)、搜集各類和造價有關的信息等。如果遇到需要變動或者已經變動了設計的問題，預算人員要及時采用有效的備選方案，進行合理的成本考量與控制。在市場開發(fā)上，由于集團型企業(yè)往往涉足多個行業(yè)，在市場營銷管理上工作必然更為復雜，應當采用更為細致的市場調研方法，做好更為細化的市場收入預測，對于各產業(yè)的市場需求、銷售渠道與模式等營銷要素都進行細致的研究，做好各產業(yè)產品上營銷工作的整合，以降低成本費用，提高集團型企業(yè)整體盈利能力。

五、結束語

綜上所述，集團型企業(yè)特別在當前的經濟大環(huán)境下，實施精益化財務管理，可以降低可能存在的財務風險，有利于保證集團型企業(yè)的經濟快速發(fā)展，保證集團型企業(yè)的戰(zhàn)略目標順利的實現，尤其是現階段的精益化管理模式，需要建立系統(tǒng)化的工程。樹立精益文化理念，建立符合機制建設的創(chuàng)新管理模式，逐漸形成全方位和全程的降本增效工作體系，才能使得集團型企業(yè)健康快速的發(fā)展。

作者:陳曉紅 單位:浙江紅石梁集團有限公司

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第6篇：房地產企業(yè)資產管理辦法范文

〔關鍵詞〕REITs；房地產行業(yè)；融資渠道

中圖分類號：F83091文獻標識碼：A文

章編號：10084096（2015）05003206

一、引言

長期以來，房地產行業(yè)一直是世界上絕大多數國家經濟發(fā)展的重要支柱，因為該行業(yè)不僅對國民經濟中的其他行業(yè)（如鋼鐵和水泥等原材料）具有較強的帶動效應，而且還具有消費和投資雙重功能，所以各國政府都非常重視房地產行業(yè)的發(fā)展。然而，由于房地產行業(yè)投資規(guī)模往往較大且通常具有不菲的價格，使得絕大多數中小投資者對該行業(yè)雖表現出極大的投資熱情卻止步于較高的投資額度。為解決這一矛盾，美國國會于1960年立法通過的《不動產投資信托法案》正式推出了房地產投資信托資金（Real Estate Investment Trusts，簡記為REITs）。具體而言，REITs是以信托方式集中投資者的資金，進行公寓、購物中心和辦公大樓等各種類型房地產的投資，信托后的REITs可在證券市場掛牌交易，買賣方式和股票相同，于是投資者所獲得的收益既包括投資房地產所獲得的分紅收入，又包括買賣REITs份額所獲得的溢價收入。由此可見，REITs通過在證券市場交易，完全打破了房地產是不動產的思維，使房地產交易變得更加具有流動性，同時又將大額房地產項目的投資通過信托基金方式劃分成小額投資單位，從而讓眾多以房地產為投資對象的中小投資者通過較小的投資額便可獲得投資大型房地產項目的機會，使房地產不再只是大型投資機構和資產雄厚的投資者才能參與投資的行業(yè)。

REITs一經推出便受到廣泛關注，在世界范圍內快速蔓延。特別是在亞洲地區(qū)，近些年來REITs市場的發(fā)展速度較為迅猛，澳大利亞、日本、新加坡和中國香港等國家或地區(qū)紛紛推出自己的REITs產品或類REITs產品，并在全球REITs市場中占據了相當大的份額。如澳大利亞推出的LPTs（Listed Property Trusts）是最類似于REITs的不動產投資信托產物之一，目前，澳大利亞的LPTs市場已經發(fā)展成為全球市值第二大房地產投資信托市場；日本、新加坡和中國香港的REITs數量和資產規(guī)模也均排在世界前列?？傊琑EITs已被大多數投資者視為除股票、債券和現金之外的第四類資產。中國之前曾經多次嘗試推出REITs產品，但鑒于證券市場的運行機制尚未健全，《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國信托法》等相關法律制度仍需進一步完善，中國的REITs產品一直未曾真正意義上推出，部分成立的不動產信托基金只能投資國外的REITs市場，如諾安全球不動產、鵬華美國房地產、嘉實全球房地產和廣發(fā)美國地產指數基金是目前國內投資海外REITs市場的四只專業(yè)基金。此外，中國房地產行業(yè)目前面臨的最大難題便是籌資渠道較為單一，基本上依賴于商業(yè)銀行的貸款，一旦國家實行緊縮性的貨幣政策，房地產行業(yè)便首當其沖，最早進入“寒冬”期，影響國民經濟的穩(wěn)定運行，而REITs通過在證券市場進行交易可以拓寬房地產企業(yè)的籌資渠道，因而國內呼吁推出REITs產品的聲音越來越高。2015年4月29日中國證券監(jiān)督管理委員會網站披露，萬科與鵬華基金合作的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合基金”已于4月22日被中國證券監(jiān)督管理委員會受理[1]，并于6月26日發(fā)行，7月6日在深圳證券交易所掛牌交易，從而開啟了中國公募REITs的破冰之旅。

考慮到美國REITs市場的發(fā)展歷史較為久遠，其發(fā)行的REITs產品種類、數量和資產規(guī)模在全球市場中居于主導地位，可以說，美國REITs市場是全球REITs市場的縮影，并且美國REITs市場的運作模式和制度設計也相對較為成熟，因而能夠對中國REITs市場的發(fā)展提供很多借鑒之處?；诖?，本文首先對美國REITs市場的發(fā)展現狀、發(fā)行方式、運作模式和盈利模式進行梳理和總結，并在此基礎上提出中國REITs市場的發(fā)展路徑。

二、美國REITs市場的發(fā)展狀況

若想了解美國REITs市場的發(fā)展狀況，必須熟悉美國REITs市場在發(fā)展過程中所涉及的相關法案及內容。美國國會1960年通過的《不動產投資信托法案》確定推出REITs后，又陸續(xù)出臺了多項法案來支持REITs市場的發(fā)展，這些法案及內容主要包括：1976年出臺的《稅收改革法案》允許REITs在原有信托模式的基礎上以公司的形式成立；1986年美國國會通過的《稅收改革法》不僅給予REITs以稅收優(yōu)惠，而且擴大了其經營范圍；1997年制定的《美國1997年納稅者減免法》取消了股東資本所得的應納稅義務，廢除了REITs的非長期持有資產的銷售收入不得高于總收入30%的規(guī)定，這樣便確定了REITs的避稅功能，即REITs在企業(yè)層面不需交稅或少交稅，同時也對REITs的房地產轉讓環(huán)節(jié)給予稅收優(yōu)惠，投資者僅需在個人收益層面繳納個人所得稅，這樣便避免了重復征稅[2]；2005年美國國會又通過法案將REITs產品推薦為企業(yè)年金、社會保障資金、退休基金和保險基金的投資產品，進一步加快了REITs市場的發(fā)展速度。本文從美國REITs市場的發(fā)展現狀、發(fā)行方式、運作模式和盈利模式四個角度出發(fā)，對美國REITs市場的發(fā)展狀況進行梳理和總結。

1美國REITs市場的發(fā)展現狀

首先，從REITs市場的發(fā)展趨勢來看，以美國公募REITs為例，截止到2013年底，美國共有202只REITs公募基金，資產規(guī)模高達6 70334億美元，約占全球市值的3/4。1971―2013年美國公募REITs數量和資產規(guī)模的變動趨勢顯示，20世紀90年代之后，美國REITs市場的資產規(guī)模開始呈現出指數式的增長趨勢，而在此之前的資產規(guī)模增長較為緩慢，《美國1997年納稅者減免法》所確定的REITs的避稅功能是日后REITs市場快速發(fā)展的重要推動力。而2006―2008年REITs的資產規(guī)模有所下降，主要是受美國次貸危機的影響，當時美國房地產行業(yè)是遭受沖擊最大的行業(yè)之一。2009年之后，美國逐步擺脫次貸危機帶來的陰霾，REITs市場的資產規(guī)模又開始呈現出指數式的增長趨勢，并且增長速度要高于次貸危機發(fā)生前的水平。1995―2008年公募REITs數量總體呈現出減少的趨勢，之所以出現這種局面是主要是因為該段時間內美國REITs市場大量出現并購案件，許多規(guī)模較小的REITs被兼并或在次貸危機中破產，2009年之后，公募REITs數量又呈現出增加的趨勢?？傊?，美國REITs市場近幾年的發(fā)行規(guī)模不斷擴大，而隨著美國經濟的逐漸復蘇，這一增長趨勢在未來仍將持續(xù)下去。

其次，從美國REITs市場的主要投資物業(yè)類型來看，幾乎涵蓋了房地產領域中從大型購物廣場到小型單身公寓等各種物業(yè)類型，REITs產品也相應地分為購物中心REITs、寫字樓REITs和公寓REITs等。美國REITs所投資的物業(yè)類型多種多樣，但主要集中在公寓、區(qū)域商場和醫(yī)療健康物業(yè)三種類型，其市場份額分別為13%、13%和12%，這三種物業(yè)類型的特點是具有穩(wěn)定的收入來源，如公寓、區(qū)域商場的租金收入和醫(yī)療健康物業(yè)的營業(yè)收入等，從而能夠保證REITs產品獲得穩(wěn)定的收益率。而美國REITs所投資較為冷門的物業(yè)類型主要是獨棟出租別墅和建筑屋等，這些物業(yè)類型的REITs市場份額不到1%，所具備的典型特征是收入來源不穩(wěn)定，因而無法保證REITs產品收益率的穩(wěn)定?？傊绹鳵EITs所投資的物業(yè)類型基本能夠產生穩(wěn)定的收入來源。

最后，從美國REITs市場的收益率表現來看，長期而言，REITs具有較高的收益率，表現要好于其他投資品種。1989年至2013年11月權益型REITs市場的收益率、標準普爾500指數的收益率和羅素2000指數的收益率顯示，權益型REITs的期間累計回報率高達1 01624%，遠遠超過標準普爾500指數的累積超額收益率75230%和羅素2000指數的累積超額收益率85643%，雖然1995―2002年權益型REITs的收益率略低于標準普爾500指數和羅素2000指數，其余時間均顯著高于這兩類指數，尤其是在2009年之后，權益型REITs的收益率的增長速度要高于標準普爾500指數和羅素2000指數的收益率的增長速度，由此可以斷定投資REITs市場會獲得較股票市場更令人滿意的投資回報，正是在這樣的回報刺激下，未來REITs市場必定會繼續(xù)蓬勃發(fā)展。

2美國REITs市場的發(fā)行方式

與股票等金融產品類似，美國REITs在募集資金時，可以選用的發(fā)行方式主要分為公募上市型（Public Listed）、公募非上市型（Public Nonlisted）和私募型（Private）三種類型，目前通過這三種方式所募集的資金份額在資金總額中所占的比重分別為5926%、2963%和1111%，即公募型REITs的發(fā)行方式在美國REITs市場中居于絕對的統(tǒng)治地位，約占美國整個REITs市場份額的90%，當然這主要也是由公募型REITs的特點所決定的。因此，為明確公募型REITs緣何如此流行，需對REITs的這三種發(fā)行方式進行比較，結果如表1所示。

由表1所示的三種發(fā)行方式的比較結果可知，公募型REITs在以下方面都有極大的優(yōu)勢：第一，從總體特征來看，公募型REITs需在美國證券交易委員會（SEC）進行注冊；而私募型REITs并未注冊，與私募型REITs相比，公募型REITs更能保護投資者的相關權益。第二，從流動性來看，公募上市型REITs有最低的流動性標準，可以保證REITs產品交易的流暢性；而私募型REITs的股票贖回程序通常具有一定的限制，不利于交易的順利完成。第三，從交易成本來看，公募型REITs具有明確的收費標準，可以讓投資者事先明確交易成本，方便投資者進行投資決策；而私募型REITs的收費標準并不明確，多視公司情況而定，給投資者進行決策時帶來諸多不便。第四，從最低投資額來看，公募上市型REITs的入門門檻較低，僅需1股便可參與到REITs產品的投資之中；而私募型REITs的入門門檻相對較高，會將部分小額投資者拒之門外。第五，從董事獨立性來看，公募型REITs要求設立獨立董事，便于對所籌集資金的運作加強監(jiān)督管理；而私募型REITs則沒有相關規(guī)定，因而所籌集資金的穩(wěn)定性相對較差。第六，從公司管制來看，公募型REITs有相關的法律和規(guī)章制度進行約束，從而避免了基金公司利用所籌集資金從事非法交易，影響產品收益的安全性；而私募型REITs沒有相關的法律規(guī)定和約束，基金公司為追求高額收益率可能利用所籌集資金進行非法交易，使得投資具有較高風險。第七，從信息披露要求來看，公募型REITs要求向公眾披露年報和季報等相關信息并報送證監(jiān)會，這樣便有助于投資者及時了解REITs的經營狀況，方便投資者進行投資決策；而私募型REITs對于信息披露則沒有相關規(guī)定，從而無法指導投資者進行投資決策。第八，從表現評價來看，公募上市型REITs有獨立的業(yè)績評估標準，可以讓投資者對REITs的經營業(yè)績一目了然；而私募型REITs卻沒有獨立的業(yè)績評估標準，因而投資者將很難確切了解REITs的經營狀況。

綜上所述，公募型REITs在諸多方面均要優(yōu)于私募型REITs，因而市場中公募型REITs占據極大的市場份額。當然，私募型REITs仍然占據一定的市場份額是因為該種類型下的REITs雖具有一定的風險，但收益率要高于公募型REITs。

3美國REITs市場的運作模式

美國REITs市場的運作模式主要體現在REITs的組織結構方面，目前，REITs的組織結構主要有公司型、契約型和有限合伙型三種。其中公司型REITs是以《公司法》為基礎設立，通過發(fā)行股份籌集資金并投資于房地產項目，本身具有獨立的法人資格[2]。美國REITs市場基本以公司型組織結構為主，其組織結構如圖1所示。

由圖1可知，公司型REITs的投資者既是基金份額的持有人，可以獲得一定的投資收益，又持有公司的股份，因而是公司的股東，享有股東所享有的一切權益，即通過出席股東大會和選舉董事會成員等方式參與公司的重大經營決策，而且發(fā)起人既可以自己管理基金，也可以從外部聘請投資管理公司進行基金的投資管理，通過所投資的房地產項目可以獲得穩(wěn)定的租金收入和利息收入。

除公司型的組織結構外，世界上絕大多數國家的REITs以契約型的組織結構為主。契約型REITs是以《信托法》為基礎，根據當事人各方訂立的信托契約，由基金發(fā)起人發(fā)起，公開發(fā)行基金憑證募集投資者的資金而設立的房地產投資基金，其組織結構如圖2所示。

由圖2可知，契約型REITs的最大特點是基金本身不是一個有法人地位的公司，僅僅屬于一種金融產品，由投資者（委托人）委托信托公司（受托人）對房地產項目進行投資。

REITs的第三種組織結構是有限合伙型，該類型主要依據《合伙企業(yè)法》成立，由有限合伙人和普通合伙人構成。普通合伙人對合伙企業(yè)的債務承擔無限連帶責任，且負責企業(yè)日常運營管理，有限合伙人以其認繳的出資額為限對合伙企業(yè)的債務承擔責任，且不參與企業(yè)日常運營管理。目前，市場中有限合伙型REITs的數量較少，而且主要基于《合伙企業(yè)法》成立，并未形成市場主流。

4美國REITs市場的盈利模式

美國REITs市場的盈利模式主要表現在REITs獲得收益的方式和途徑上，通常情況下，REITs市場的盈利模式可以分為權益型（Equity）、抵押型（Mortgage）和混合型（Hybrid）。其中權益型REITs是指直接擁有并日常運營管理房地產物業(yè)，收入主要來自于將這些物業(yè)出租獲得租金以及資產增值帶來的收益，是REITs中最主要的投資類型。美國《房地產投資信托基金方案》規(guī)定，只有當總利潤的75%以上來自被動性且與房地產有密切關系的租金、房地產抵押投資的利息或投資其他REITs所獲得的分配收益時，才稱之為權益型REITs。由于權益型REITs利潤來源于租金收入，能夠提供更穩(wěn)定的長期投資回報，因而權益型REITs所占比重最高，美國超過90%都屬于權益型REITs。抵押型REITs是以募集資金向銀行購買房地產抵押支持證券（MBS）或直接將募集資金貸款給房地產開發(fā)商，其收益主要來源于貸款利息，由于其類似債券等固定收益產品，因而受市場利率影響比較大，目前，美國抵押型REITs的市場份額不到10%?；旌闲蚏EITs是權益型和抵押型的結合體，既投資于一系列物業(yè)資產并運營管理收取租金，又從事房地產抵押貸款業(yè)務，混合型REITs已于2010年12月從市場上消失。1991―2013年美國REITs中三種盈利模式的規(guī)模變動情況顯示，權益型REITs的受歡迎程度遠遠高于另外兩種類型，尤其是2009年之后，已基本尋覓不到混合型REITs的市場份額，且權益型REITs的增長幅度要大于抵押型REITs，充分說明權益型REITs的盈利模式是REITs市場中所采取的主要盈利模式。

三、中國REITs市場的發(fā)展路徑

前文概括了美國REITs市場的發(fā)行方式、運作模式和盈利模式，目前，美國REITs市場主要通過公募方式進行資金募集，且REITs的運行方式主要采取公司型的組織結構，而盈利模式主要表現為權益型REITs。經過多年發(fā)展，美國REITs市場的制度及運行機制已較為成熟，應用這些發(fā)行方式、運作模式和盈利模式較為游刃有余，中國作為新興國家，資本市場遠落后于美國等發(fā)達國家，可以借鑒美國REITs市場的一些運行機制，但不能完全照搬，必須結合中國國情來推動REITs市場的發(fā)展。本文結合中國資本市場的特點及相關的法律制度，對照美國REITs市場的運行機制，提出中國REITs市場的發(fā)展路徑。

1發(fā)行方式的選擇

美國發(fā)行REITs的方式以公募型REITs為主，考慮到中國證券市場落后于美國等發(fā)達國家，市場中的投資避險工具比較匱乏，因而任何一種新型金融產品的推出，其首要任務是保護廣大中小投資者的利益，而通過之前的比較可知，公募型REITs在受規(guī)章制度的約束方面優(yōu)于私募型REITs，也就是說，公募型REITs較私募型REITs更能保護投資者的利益，因而在選擇發(fā)行方式時，中國REITs應以公募型籌集資金。

2運作模式的選擇

美國REITs市場的運作模式主要以公司型為主，而公司型REITs通常是先成立房地產企業(yè)，再通過上市實現退出。其他國家和地區(qū)多采用信托型REITs，這類REITs是先設立資金計劃，再募集資金投資具體項目。可見，公司型REITs和信托型REITs在法律依據、主體資格、融資渠道、投資者地位和權利追索等方面存在較大差別。目前，《中華人民共和國公司法》仍不適合構建公司型基金，若采用公司型REITs的組織結構將沒有明確的法律依據，而《中華人民共和國信托法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》則明確賦予了信托型REITs的法律地位[3]。由于政策法規(guī)等方面的約束，中國若發(fā)展REITs市場，則應當以信托型REITs的運作模式為主。

3盈利模式的選擇

美國REITs市場的盈利模式主要以權益型REITs為主，由于采用權益型REITs可以直接對物業(yè)進行收購，操作手續(xù)比較便捷，同時還能得到穩(wěn)定的租金收入，風險相對較低。而且通過收購持有物業(yè)的股權可以避免房地產的過戶問題，降低稅費成本，防止重復征稅。美國REITs在1997年后取得突飛猛進的發(fā)展與它的避稅功能密切相關，因而中國在發(fā)展REITs的盈利模式時，可以主要采用權益型REITs。

綜上所述，“公募型+信托型+權益型”REITs是中國發(fā)展REITs市場的最佳路徑。需要注意的是，為保證中國REITs市場未來能夠健康平穩(wěn)發(fā)展，還需要一些配套的制度建設：不斷發(fā)展和完善相關的法律架構；發(fā)展信托登記制度和稅收制度，對于通過信托登記的REITs要避免雙重征稅；做好房地產評估和基金定價工作；發(fā)展有能力的資產管理公司管理好信托資產；解決REITs的上市流通途徑問題；建立嚴格的信息披露制度保護投資者的權益；培養(yǎng)專業(yè)化的REITs投資機構和人才，為中國REITs市場的發(fā)展注入活力。

四、總結

房地產行業(yè)是絕大多數國家的支柱產業(yè)，但以往對房地產的投資僅限于部分大型投資機構和資產雄厚的投資者，絕大多數中小投資者雖表現出極大的投資熱情卻止步于較高的投資額度。REITs的推出則有效地解決了這一難題，使得廣大中小投資者即便資金有限也能夠投資房地產行業(yè)。中國之前曾經多次嘗試推出REITs產品，但鑒于證券市場的運行機制尚未健全，《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國信托法》等相關法律制度仍需進一步完善，中國的REITs產品一直未曾真正意義上推出。此外，中國房地產行業(yè)如今面臨的最大難題便是籌資渠道較為單一，基本上依賴于商業(yè)銀行的貸款，而REITs的推出不僅可以拓寬房地產企業(yè)的籌資渠道，更能豐富金融市場中的投資產品，在國外REITs已成為除股票、債券和現金之外的第四類資產。目前，中國證券監(jiān)督管理委員會所受理的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合基金”已于2015年7月6日在深圳證券交易所掛牌交易，從而使得REITs再一次受到廣泛關注。在這樣的背景下，本文以發(fā)展相對較為成熟的美國REITs市場為例，對其發(fā)展現狀、發(fā)行方式、運作模式和盈利模式進行梳理和總結，并在此基礎上提出了中國REITs市場的發(fā)展路徑，即“公募型+信托型+權益型”REITs。

參考文獻：

[1]王小明首只公募REITs破冰萬科商業(yè)艱難的一步[N]中國經營報，2015-05-09

[2]QDII基金研究：REITs基金及其投資價值簡析[EB/OL]http：//fundeastmoneycom/news/1680，20140314368327433html

[3]唐真龍蔡概還：中國REITs應以信托型為主[N]上海證券報，2007-11-13

[4]施建剛，嚴華鳴REITs發(fā)展的國際比較及對我國的借鑒意義[J]建筑經濟，2007，（S1）：39-42

[5]薛環(huán)宇，杜曉軍，張濤境外房地產投資信托（REITs）發(fā)展對我國的啟示[J]金融理論與實踐，2009，（2）：107-111

第7篇：房地產企業(yè)資產管理辦法范文

關鍵詞：住房抵押貸款證券化；資金流動性；風險；對策

中圖分類號：F29文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2009）01-0201-02

1 住房抵押貸款證券化的內涵及在我國的發(fā)展

1.1 何謂住房抵押貸款證券化

20世紀80年代以來，資產證券化是國際金融創(chuàng)新發(fā)展的重要趨勢，其中住房抵押貸款證券化又是發(fā)展最早、最令人矚目的形式之一。住房抵押貸款證券化是指金融機構把自己所持有的流動性較差，但具有未來現金收入的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群，由證券化機構以現金方式購入，經過擔?；蛐庞迷黾墸宰C券的形式出售給投資者的融資過程。其最主要的特點是將原先不易為投資者接受，缺乏流動性但能夠產生可預見現金流入的資產，轉換成可以在市場上流通、容易為投資者接受的證券。該類證券的投資者將定期從中介機構得到抵押借款人償還的本金和利息，直到該證券所規(guī)定的期限。

1.2 住房貸款證券化在我國的發(fā)展

我國部分銀行已經意識到了住房抵押貸款證券化的必要性，并且開始有益的探索。中國建設銀行于2005年12月推出了我國第一個住房抵押貸款證券化產品：建元2005-1個人住房抵押貸款證券。但是從住房貸款證券化的貸款量來看還是很小的，只有個別銀行的嘗試性舉措，并不能改變銀行現有的住房抵押貸款格局。同時我國還沒有像發(fā)達國家那樣形成了專門的住房抵押貸款證券交易市場，無法吸引足夠的投資者，保持一定的流通性和換手率。

2 推動我國住房抵押貸款證券化的必要性和緊迫性

2.1 城市化和房地產業(yè)的快速發(fā)展

根據國際經驗，當一國經濟進入持續(xù)穩(wěn)步增長的時期，城市化也將進入一個快速發(fā)展的時期。世界銀行的統(tǒng)計分析表明，人均GDP低于300美元的低收入國家，城市化水平僅為20%，當人均GDP提高到1000-1500美元，經濟步入中等發(fā)達國家行列時，城市化進程加快，住宅業(yè)將會進入迅速發(fā)展階段。這種發(fā)展規(guī)律在我國也得到了較完美的印證。據統(tǒng)計，截止2003年底，隨著人均GDP首次超過1000美元，我國城市人口比例已從1978年的17.9%提升到40.5%。人均收入水平的提高和城市化進程的平穩(wěn)推進，對我國經濟的各個方面都產生了極大影響，房地產業(yè)飛速發(fā)展并迅速成長為國民經濟的支柱產業(yè)。數據證明，從2001到2005年的五年時間里，我國的GDP從97314.8億元提高到182320.6億元，房地產投資則從6344.12億元增加到15759.3億元。自1999年國家實施擴大內需政策以來，出臺了推動住房抵押貸款業(yè)務發(fā)展的相關政策，我國住房抵押貸款得以迅速發(fā)展，并成為各商業(yè)銀行的重點發(fā)展業(yè)務。2000年到2005年，我國的住房抵押貸款年均增長54.9％，已經成為我國商業(yè)銀行重要的貸款項目及利潤來源。2005年底我國個人住房抵押貸款余額已經達到1.84萬億元，占金融機構全部貸款余額的9.4%。

2.2 銀行、企業(yè)和個人資金流動性的需求

住房抵押貸款具有期限長、流動性差的特點。MBS通過資產重組，把住房貸款的未來現金流轉化為當前的證券融資，就可以改善住房抵押貸款的流動性，有利于金融機構改進資產管理。此外，也會引導資金向住宅產業(yè)合理流動，降低資本市場的投機程度。鑒于住宅建設需要一定的建設和銷售周期，必須有穩(wěn)定持久的資金作保障。如果全靠住房抵押貸款，房地產企業(yè)就會受到嚴重的流動性制約，這不但影響企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展前景，也增加了銀行貸款的償付風險。MBS的引入，為此提供了有效的解決途徑。由于住宅類商品的特殊性，個人購住房往往會受到預算的約束。MBS可以來緩解這個問題，為商業(yè)銀行提供充足的貸款資金來源，從而增加個人住房貸款的可獲得性。

3 推動住房貸款抵押證券化過程中存在的風險

3.1 貸款購買環(huán)節(jié)的風險

（1）真實出售的風險。

在證券化過程中，發(fā)起銀行通常采取買賣的法律形式轉移資產，這種買賣必須是一種真實出售，以保證在發(fā)起銀行發(fā)生破產清算時其出售的貸款組合不被列入破產財產。作為一種真實出售的法律關系，要求發(fā)起銀行出售貸款的行為必須符合一定的條件，以達到將所出售的貸款組合和發(fā)起銀行的信用風險隔離開來的目的。

（2）貸款購買的規(guī)模和質量風險。

在目前的經濟環(huán)境下，四大國有商業(yè)銀行對以出售優(yōu)質的住房抵押貸款來進行融資的意愿不強，在貸款出售定價方面也會比較苛刻，而其他商業(yè)銀行的住房抵押貸款規(guī)模又比較小，加上住房抵押貸款一級市場本身的分散經營和不規(guī)范等因素，因此目前能夠購買的住房抵押貸款無論是規(guī)模和質量，都有可能不能滿足預先制定的標準。

3.2 證券發(fā)行與交易環(huán)節(jié)的風險

（1）發(fā)行風險。在發(fā)行抵押貸款證券階段，由于該證券是新品種，證券發(fā)行的對象、利率、還本付息方式等因素的設計以及稅收效益都會影響到投資者的意愿。比如有些抵押貸款證券的期限是非固定的，受貸款組合償還速度的影響，許多抵押貸款證券為浮動利率債券，缺乏投機性，二級市場交易清淡，這些都增加了證券的發(fā)行風險。

（2）流通性風險。流通市場對證券發(fā)行的影響主要是通過收益性和證券的變現能力實現的。若住房抵押債券的利率設計和交易市場設計導致證券的價差收益較小，缺乏投機性，也會造成住房抵押證券的交易清淡；同時，金融債券現有的流通市場比較狹窄，沒有吸收更多的投資者參與交易。

（3）匹配風險。在證券發(fā)行業(yè)務中，證券的償還是由住房抵押貸款組合支撐的，因此，若證券與貸款組合進行匹配的結構不合理，則證券業(yè)務可能發(fā)生虧損。另外，由于貸款的提前償還、違約支付以及經濟周期波動等原因導致貸款資產存量和剩余貸款期限的變動，最終也會影響證券的品種設計和發(fā)行計劃。

3.3 經營環(huán)節(jié)的風險

（1）收益風險。收益風險主要是指由利率波動造成的利潤風險。貸款組合的利率與證券組合的利率都是浮動的，利差的敏感性和波動性構成了利率風險。

（2）資金混用風險。證券化業(yè)務納入了購買機構資產負債體系，因此可能發(fā)生證券化業(yè)務所產生的資金與其他來源的資金混同的情況，導致應支付給投資者的資金被延遲支付的現象。

（3）再投資風險。證券化過程中，存在著一個向住房抵押貸款組合收集本金和利息與向投資者支付抵押貸款證券收益之間的延遲階段，收到抵押貸款組合帶來的現金流會被再投資于某些金融資產，從而形成再投資風險。

3.4 資產管理環(huán)節(jié)的風險

（1）債權管理風險。在住房抵押貸款證券化活動中，需要貸款債權管理人做好住房抵押貸款的日常管理、收取借款人償還的本息、催收拖欠的款項等工作，貸款債權管理人的信用與服務質量直接關系到對債券投資者的本息償還。此外，還存在貸款債權管理人暫時保管的貸款回收本金與其自有資金混用的風險，以及在貸款債權管理人破產時如何確保資產購買機構對貸款回收本金的權利。

（2）借款人違約風險。借款人違約的風險主要指借款人在到期前提前償還的風險和借款人不按約定償還貸款的風險。到期前償還的風險主要是指借款人未按約定的清償期限發(fā)生清償行為，多為全部債務在到期前償還。到期前償還造成的現金回流與對證券投資者的本息支付不匹配，形成信用風險。

3.5 法律與政策環(huán)境的風險

隨著法律、法規(guī)及國家政策的變化和發(fā)展，存在著新舊法律、新舊政策發(fā)生沖突的可能性，這種沖突會給整個證券化活動帶來風險。在立法未做修正之前，證券化業(yè)務必須嚴格按照現行法律制度運作，尤其注意法律程序手續(xù)的完備性。在法律變化后，應及時對相關的證券化規(guī)則做出修正和完善，保證整個證券化活動的合法性和有效性?，F行法律、政策與證券化業(yè)務的沖突以及相關法律、政策的滯后都形成了證券化業(yè)務的外部風險。

4 促進住房貸款抵押證券化健康發(fā)展的對策

4.1 擴大一級市場規(guī)模，規(guī)范操作控制質量

首先，要擴大住房抵押貸款一級市場規(guī)模。為了實施住房抵押貸款證券化，我們應擴大住房抵押貸款數額，增大其在整個貸款總額及GDP的比重，這樣我們才能構建出在還款期限、利率水平、房產性質等方面相同的資產池，以便實施“打包”“重組”等標準化操作。其次，盡快出臺相關法律法規(guī)，規(guī)范貸款標準、貸款程序、貸款格式等，統(tǒng)一貸款的發(fā)放條件，形成統(tǒng)一的住房抵押貸款體系。

4.2 著手建立證券化專門機構SPV

從事專門的住房抵押貸款證券化業(yè)務，發(fā)行住房抵押貸款證券。抵押貸款發(fā)放銀行將貸款真實出售給SPV，SPV在股權組成上與其它金融機構獨立，并嚴格限制自身的資產與負債業(yè)務，成為“破產隔離”的實體。通過這一舉措，可以有效溝通貨幣市場與資本市場的聯系，完善住房金融制度，形成一套功能完整的融資體系，有利于統(tǒng)一和規(guī)范全國住房抵押貸款的一、二級市場，大力推動住房抵押貸款證券化的發(fā)展促進資本市場與國際標準的接軌。

4.3 健全完善評級機構，統(tǒng)一規(guī)范信用標準

在住房抵押貸款證券化過程中，信用評級機構擔負著十分重要的責任，其結果將對投資者的品種選擇產生直接影響?？梢哉f，獨立、客觀的信用評級是住房抵押貸款證券化能否成功的關鍵。國內評級機構必須加強與國際著名評級機構的合作，學習先進的信用評級技術，借鑒豐富的信用評級經驗，提高我國信用評級水平，引導投資者開展投資業(yè)務。

4.4 完善法律體系，更新稅收會計制度

為實施住房抵押貸款證券化，我們盡快出臺相關法律法規(guī)，完善其操作的法律環(huán)境。首先，修改《民法通則》中關于合同部分的相關內容，也許商業(yè)銀行在出售抵押貸款債權給SPV （特設機構）時可不通過債務人的同意，因為在現行的《民法通則》里規(guī)定需經債務人的同意，而這樣做不但耗時、耗力，而且還存在操作的可行性問題。其次，完善《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資產管理暫時辦法》，允許信托機構在接受商業(yè)銀行的抵押債權后能有權發(fā)行憑證式證券融資。再次還需制定一套適應于復雜金融環(huán)境的、較為完善的關于住房抵押貸款證券化的會計、稅收制度，防止在實施住房抵押貸款證券化過程中出現會計、稅收方面的技術難題。

參考文獻

［1］閔蕾.住房抵押貸款證券化雙得益［N］.上海商報，2005-03-22.

第8篇：房地產企業(yè)資產管理辦法范文

財務部需要執(zhí)行國家的財務會計政策、稅收政策和法規(guī);制訂和執(zhí)行公司會計政策、納稅政策及其管理政策。下面是小編為您精心整理的公司財務部精選工作總結文本。

公司財務部精選工作總結文本1

2018年，對于我們祖國來說是充滿著諸多回憶的一年，我們的國家在2018年經歷了嚴寒和溫情、經歷了磨難和榮譽、經歷了經濟的低谷和復蘇;2018年，對于我們房地產行業(yè)來說是非常值得深思的一年，房地產業(yè)在2018年步入了行業(yè)的周期，房地產業(yè)在一片該不該“救市”的爭論中從年頭走到了年尾，房地產業(yè)的生存之路將走向何方?需要我們地產人用智慧和汗水去描繪;同樣，2018年，對于我們__公司來說更是不平凡的一年，是內涵豐富的一年，是蛻變成長的一年。__公司在2018年經歷了BSC的陣痛、經歷了培訓老師的洗禮、經歷了水泵廠改制成功的榮耀、經歷了工業(yè)項目掛牌的喜悅、也經歷了房產銷售的低谷。

就是在這樣一個復雜多變、跌蕩起伏的外部環(huán)境和內部環(huán)境下，__財務部在公司領導班子的正確指引下，理清思路、不斷學習、求實奮進，在財務部的各項工作上實現了階段性的成長和收獲。下面就將財務部所做的各項工作在這里向各位領導和同仁一一總結：

一、會計核算工作

眾所周知，會計核算是財務部最基礎也是最重要的工作，是財務人員安身立命的本錢，是各項財務工作的基石和根源。隨著公司業(yè)務的不斷擴張、隨著公司走向精細化管理對財務信息的需要，如何加強會計核算工作的標準化、科學性和合理性，成為我們財務部向上進階的新課題。為努力實現這一目標，財務部主要開展了以下工作：

1、建立會計核算標準規(guī)范，實現會計核算的標準化管理。

財務部根據房地產項目核算的需要、根據納稅申報的需要、根據資金預算的需要，設計了一套會計科目表，制定了詳細的二級和三級明細科目，并且對各個科目的核算范圍進行了清晰的約定。同時還啟用一本房地產會計核算的教科書做為財務部做帳的參考書。有了這一套會計科目表和參考書就保證了會計核算口徑的統(tǒng)一性、一貫性和連續(xù)性;有了這套會計核算標準規(guī)范可以使我公司的帳務不管什么時候去看這套帳都象是一個人做出來的，有了這套會計核算標準規(guī)范也使得新的會計人員能快速上手公司的帳務。值得一提的是，按照我們設的明細科目和項目輔助核算能直接快速地計算出某個房開細項的收入、成本、費用，相關稅金，迅速地計算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會計科目設置得到了集團領導的好評。

2、重新對原有的會計核算流程進行了梳理和制定，現在的財務部內部會計核算流程更加突出了內部控制，明確了各個流程所占用的時間，對什么時候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規(guī)定。

保證了財務信息能有序地、按時、按質地提供出來。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現象減少了，財務報告的及時性得到了有效地保障。使我公司上報集團財務部的各類財務數據的及時性和準確性均達到集團財務部的要求。

3、加強各業(yè)務單位及往來單位帳目的清理核對工作，定時與各單位打電話或發(fā)傳真來清理核對帳目，使得我公司__戶客戶往來和__戶的供應商往來帳目清楚準確。

同時加強應收往來款的追討，在年內追回了__的往來款__萬元。

4、除此之外，財務部組織全體員工在2018年共完成了：收取__二期回籠房款__億元，契稅維修基金__萬，審核原始憑證_萬多張，填制、復核，整理裝訂記帳憑證__張。

出具統(tǒng)計報表__份出具納稅申報表__張，稅源統(tǒng)計表__張。出具__集團、__集團相關財務報表__張，出具預算報表__張等。

二、融資、預算與資金管理工作

資金對于企業(yè)來說，就如“血液”對于人體一樣重要。特別是房地產業(yè)進入了新一輪行業(yè)周期的歷史時刻，國家為調控房地產的經濟泡沫，通過各種貨幣政策、信貸政策、稅收政策、土地政策來進行宏觀調控，目的就是為了抬高房地產業(yè)的資金門檻，對整個房地產業(yè)進行重新洗牌。再加上我公司要按計劃完成__改制投產、工業(yè)項目的全面掛牌啟動，__的前期開發(fā)。最嚴重的是2018年樓市低迷，今年的銷售大大低于預期，使得我公司的資金“造血”功能極為不暢。使得我公司隨時面臨“缺血”的風險。所以對于2018年財務部來說，如何做好融資?如何做好資金預算?如何做好資金管理成了財務部擺在第一位的頭等大事。為此，財務部也投入了大量的時間和精力去做好相關資金管理工作，盡最大努力去幫助企業(yè)渡過資金難關。

1、財務部加強與七家商業(yè)銀行的聯系，與各家銀行逐一進行談判和溝通，不斷尋找和觸碰各商業(yè)銀行的底線。

可由于受到國家貨幣政策的宏觀調控的影響，商業(yè)銀行自身的資金流動性大大降低，這使得商業(yè)銀行為降低經營風險，在核準貸款的時候會顯得更加小心謹慎，特別是對于房地產企業(yè)是慎之又慎。2018年__市各商業(yè)銀行對房地產業(yè)的貸款總量較去年已經下降__%。就是在這樣一個非常惡劣的融資環(huán)境下，財務部并沒有被眼前的困難所嚇倒，反而在我公司資產總額和實收資本不足的情況下運用智慧、勇于創(chuàng)新與各家銀行展開艱苦的商業(yè)談判。這其中與銀行的各級主管領導洽談、會餐、應酬，跑了多少次銀行、復印準備了多少授信資料，加了多少次班，犧牲了多少業(yè)余時間，財務人員已經無法用數字去統(tǒng)計了。值得高興的是，最終財務部在公司領導的正確指導下，憑借在工作中總結出來的談判技巧在公司最有利的時點完成了在_行的_億元房開貸款、__萬元工業(yè)項目貸款和__萬元額度的承兌匯票，完成了__行的__萬元的工業(yè)貸款，完成了一個個看似不可能完成的任務，因為我公司的資產負債率和項目實收資本占總投比例均沒有完全達到銀行的信貸條件。同時為公司爭取了最大的土地抵押率和最低的銀行利率。毫無疑問，__財務部可以驕傲地說，在融資方面，2018年__財務部走在了同行業(yè)財務部的前面。

2、預算執(zhí)行方面，在公司領導的大力推動下，在財務部的積極組織下，目前公司的全面預算管理工作已經融入到各個部門的日常工作當中，各個部門已經能熟練的運用全面預算這一管理工具來管理各個部門的資金流。

財務部還定期組織預算差異分析會議，總結討論預算差異產生的原因，提高了各個部門對財務數據的重視程度。目前各個部門在財務部的組織下積極投入地參與全面預算管理，為來年的全面預算的編制和推行打下堅實的基礎。也正是因為有了全面預算，才使得公司領導對資金調度能做到心中有數，提前對資金進行合理的統(tǒng)籌安排。

3、在年初資金充裕時，根據已編制的預算，在較短時間內比較各家銀行的理財產品，從各家銀行中選出與_行簽訂了購買__萬理財產品，六個月利率為__%，為公司獲得理財收益__萬元。

另外利用閑散資金，在_行理財_次每次分別為_萬元(_天)、_萬元(_天)、_萬元(_天)，共獲得理財收益__元。在_行理財_次，每次__萬元分別為__天和__天，獲得理財收益__。1月開始IPO打新股，投入__萬元，獲得理財收益__萬元。使得公司全年獲得理財收益為___萬元。為公司在一定程度上降低了資金使用成本。

4、充分使用承兌匯票支付工程款，降低資金使用成本。

2018年財務部共辦理承兌匯票__筆，充分用足商行__萬的承兌匯票的授信額度。

5、在日常資金管理上，財務部重點加強了以下工作：與各家銀行開通了網上銀行業(yè)務，幫助公司實時了解公司的銀行存款狀況;

建立了資金日報體系，每日向公司領導上報頭天的公司資金狀況，為公司領導進行資金調度提供了依據;每月定期編制各家銀行的銀行余額調節(jié)表，保證了公司資金的準確性和安全性;不定期地對庫存現金進行盤點;在大量收款的幾天，每天核對收款收據與銀行繳款單和進帳單，保證了資金收取的準確性;在付款流程上增加了資金經理對出納填制的支票和進帳單的復核程序;通過這一系列的工作，使得公司資金的收取和使用上的準確性和安全性大大提高，使財務部在資金管理的規(guī)范化管理方面上了一個新的臺階。

三、涉稅管理工作

由于房地產企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)特別多，相關稅收政策也非常繁雜，征稅較重，這使得納稅成為企業(yè)的一項重要成本支出。在國家稅收法規(guī)的規(guī)定下進行合理的納稅籌劃，減少納稅支出，是財務部涉稅管理的首要工作。這要求財務部在事先、事中對各項經濟業(yè)務進行審核、籌劃將各項納稅支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低納稅支出的同時還要規(guī)避涉稅風險。實現公司經濟業(yè)務的涉稅低風險甚至零風險是涉稅管理的另一項重要工作。公司在接受稅務稽查時會面臨三種不同性質的稽查：

1、日?；?。

日?；槭侵富椴块T主要負責的對管轄區(qū)域內企業(yè)日常情況進行的檢查，要求被檢查的公司數量一般不得低于一定比例。

2、專項稽查。

專項稽查是指根據上級稅務部門的部署，對某個行業(yè)、某個地區(qū)、某個產品、某項減免稅政策進行全面的清理檢查。

3、舉報稽查。

舉報稽查是指任何單位和個人根據征管法的規(guī)定，都可以舉報納稅人偷稅漏稅的行為。稅務機關在接到舉報以后，采取一些措施對納稅人進行檢查。下面就對財務部2018年所做的主要涉稅管理工作進行回顧。

1、審核各類收入和付款合同。

由于將財務審核加入到了各類經濟合同的簽訂訂環(huán)節(jié)，使得財務部在業(yè)務發(fā)生之初就能進行納稅評估和納稅籌劃。2018年財務部共審核相關經濟合同__份。

2、__月，財務部與稅務局充分溝通后認為我公司必須主動進行土地增值稅清算，因為目前國家對土地增值稅的征收管理力度一年比一年大，將查得更細。

如果等到明年清算條件成立由稅務局進場進行土地增值稅清算很可能會增加納稅支出。財務部征求公司領導和集團財務部的同意后組織人員進行了__項目的土地增值稅清算工作。

3、通過分析國家增值稅的發(fā)展趨勢，工業(yè)項目的所有購進設備均未取得增值稅專用發(fā)票，將設備的增值稅開票時間拖到2019年，這樣就可以在2019年享受新的消費型增值稅的好處，為公司爭取了__萬元的增值稅進項稅額抵扣的好處。

4、通過對銷售部員工年終獎金的發(fā)放方式進行合理籌劃，不僅使公司按按稅收法規(guī)履行了代扣代繳義務，又保障了員工的利益，使公司的大部門員工少交了__元個人所得稅，增加了員工的稅后收益，得到了廣大員工的稱贊和好評。

5、定期將各類大額的工程發(fā)票送到稅局進行發(fā)票真?zhèn)舞b定。

由于房地產公司收到的發(fā)票金額巨大、數量和種類繁多，一旦收到假票將給公司帶來巨大的涉稅風險。為控制這一風險，財務部定期組織人員將相關發(fā)票送往稅局進行真?zhèn)舞b定。

6、_月_日—

_日__市稽查局對我公司進行稅務稽查，要求我公司填寫__-__各稅種稅款交納明細，再根據情況進行實地稅務檢查。財務部立即組織財務人員進行全面稅務自查，一方面積極與征管稅務局溝通，取得征管稅務局的理解和幫助，另一方面主動與稽查局相關人員聯系，建立了良好的人際關系。最后，由于及時將未交足的稅款補交到征管地稅局，避免了稽查局到公司進行實地稅務檢查的涉稅風險。

7、_月份__國稅局來到我公司就我公司__年的所得稅申報表列示的銷售收入__萬元，對應的成本只有__萬元提出質疑，要求立即出具收入確認的證明，即文件__區(qū)的主體竣工證明，否則__區(qū)對應的收入__萬元不能予以確認。

由于涉及調減我公司申報的所得稅__萬元，財務部立刻將這一潛在的巨大涉稅風險匯報給集團財務部，因為根據稅法規(guī)定偷稅金額超過全年納稅總額的10%將被定為偷稅罪。根據集團財務部的指示，財務部立即組織財務人員重新對__年的所得稅重新進行清算和填報申報表，另一方面積極與主管稅務機關協商并取得稅局相關主管領導的理解，只是調整了納稅申報表，并沒有認為我們惡意提前確認收入、濫用所得稅優(yōu)惠政策。這也證明了財務部平時與稅務局的溝通做得比較到位，才不至于發(fā)生重大的涉稅風險。

8、通過與地稅主管稅務局主管領導的良好溝通，財務部積極爭取納稅A級企業(yè)，目前稅局的相關領導已經承諾明年將會將我公司申報納稅A級企業(yè)。

如果申請納稅A級企業(yè)成功，就將意味著稅局將二年內不來公司查帳，一是為為公司營造良好、寬松的納稅環(huán)境。二是為公司獲得了榮譽，為公司與__政府部門溝通談判增添了一項重要法碼。

9、加強了涉稅管理的資料收集和檔案管理工作。

在崗位職責中加入了稅收政策的收集、整理、匯編工作，每月定期到稅局網站上更新下載與房地產有關的稅收政策，并進行整理匯編。財務部在進行土地增值稅清算、所得稅申報、稅務自查、日常申報時，將各工作底稿進行整理，把過程列出來，做為公司的涉稅相關文件進行歸檔。為了以后進行涉稅管理時提供一份原始參考資料，也為了以后新的財務管理人員能夠快速地了解了公司的相關涉稅管理工作提供備查。

四、財務分析與風險預警工作

財務分析是以財務報告資料及其他相關資料為依據，采用一系列專門的分析技術和方法，對企業(yè)等經濟組織過去和現在有關籌資活動、投資活動、經營活動、分配活動的盈利能力、營運能力、償債能力和增長能力狀況等進行分析與評價的經濟管理活動。它為了解企業(yè)過去、評價企業(yè)現狀、預測企業(yè)未來，做出正確決策提供準確的信息或依據。

過去我公司的財務分析幾乎是一片空白。但是企業(yè)的規(guī)模越來越大，資金調度也越來越大，如果沒有財務分析對企業(yè)的運營狀況進行一個理性的評價和分析是非常危險的。所以公司領導對此非常的重視，對財務部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，財務部在編寫財務分析經驗不足的情況下在網上大量收集相關資料，包括房地產的相關經濟政策，對比分析各房地產上市公司的財務報表，在_月份出了一份__公司上半年的財務分析。所幸得到了公司領導和其他各部門同仁的認可。

在這篇財務分析中，財務部對當前房地產企業(yè)的不利和有利影響因素進行了分析，共分析了_條不利影響因素和_條有利影響因素。并指出了目前房地產企業(yè)的_條應對策略。事后證明，這兩段分析為公司日后的發(fā)展提供了及時、必要的信息和依據。

根據對我公司各項財務數據與上市公司財務數據的對比分析和評價，財務部指出了當時公司存在的主要問題和風險：

1、資產負債率已經到了銀行接受的極限70%，下一年的融資將非常困難。

事后財務部仍然毫不畏懼困難，運用智慧、勇于創(chuàng)新，突破這一瓶頸和局限，仍然為公司融下巨額的銀行資金。

2、公司未能合理安排工程進度、在需要資金周轉的時候開盤，造成公司資金起伏較大，增加資金斷裂風險。

3、預期的銷售收入過于理想化，未能充分考慮市場變化而對預算進行調整。

最后證明下半年的收入預算真的偏差很大，一定程度上影響了資金的調度。

4、指出下半年資金斷裂的風險，要求公司領導積極籌措資金。

事實證明這次財務分析和風險預警在降低公司的經營風險上是成功的、有效的，正由于充分預估了資金斷裂風險，財務部在資金仍然充裕的情況下為公司盡可能多地向銀行融資。提前做了充足的準備。

五、投資管理工作

由于集團總公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，目前我公司帶有兩個工業(yè)項目，這兩個項目有獨立的經營核算實體，財務部主要起到一個投資和監(jiān)管的作用。為了便于公司領導進行決策，財務部組織力量對__改制和工業(yè)項目組建進行了項目投資測算，運用一系列的投資測算工具和對項目相關人員進行大量的調查和詢問，參與編寫了兩個項目的可行性調研報告。

六、組織建設和制度流程管理工作

組織建設和制度流程管理是一個組織有效運轉的靈魂，相當于人體的骨架和神經系統(tǒng)，其重要性是不言而喻的。如何實現財務部的各項管理職能，就必須在這方面好好研究和設計。

1、為了配合公司發(fā)展對財務部各項職能的需要，財務部在__月份重新設計了財務部的組織機構圖、工作流程和崗位說明書。

更加明確了各個崗位的職責，避免了一些重復和扯皮的職責。這套系統(tǒng)在設計上著重強化了會計核算和資金管理的職能。

2、在推行新的組織機構圖時特別向財務部的員工宣傳和推行一套垂直指揮系統(tǒng)，這套垂直指揮系統(tǒng)是為了有效保障上級的各項指令在傳遞中能夠順暢有序，現在財務部的全體員工已經理解、接受和運用這一套垂直指揮系統(tǒng)來處理日常工作事務，使得工作效率明顯提高。

3、為保證財務工作計劃的有效實施和執(zhí)行，財會部在今年實行了定期召開財務部內部管理會議制度。

著重強調上階段工作的總結和下階段工作的布置。通過該內部會議使得各項財務工作在會議上進行有效地溝通，及時解決當前存在的問題。并對會議內容進行會議紀要工作，通過會議紀要來跟蹤各項任務的執(zhí)行情況。大大提高了財務部各項工作和指令的貫徹力度。

七、團隊管理與員工學習成長

時代要進步、企業(yè)要發(fā)展、員工要成長，在這個充滿著激烈競爭的市場經濟環(huán)境下，從國家到企業(yè)、從大人到學生，如果不能及時更新自己的知識結構和思想意識，就將面臨被這個社會遺忘和淘汰的危險。好在我們__公司領導_總能夠高瞻遠矚、遠見卓實，為我們安排了一堂堂精彩生動的培訓課程和戶外拓展課程，使我們能以更積極的工作態(tài)度、更睿智的管理思維和更有效的管理工具開展我們的日常工作。下面談幾點財務部在這方面的收獲和體會。

1、財務部中層管理人員參加了公司的BSC導入實施培訓，通過堅苦的BSC導入實施培訓，財務部中層管理人員更加清晰地了解了企業(yè)管理的深厚內涵，對管理的認識也從中層執(zhí)行層面上升到企業(yè)戰(zhàn)略層面的高度。

通過制定出企業(yè)遠期的戰(zhàn)略目標就使得公司各級員工具備更充足的動力為實現企業(yè)戰(zhàn)略目標而努力工作。通過BSC對財務部的工作梳理使財務部的職能架構更清晰了，并且是以戰(zhàn)略地圖的形式印在管理人員的大腦里。通過實施BSC對日常工作進行考核，提高了員工完成各項工作的緊迫感，加強了工作的執(zhí)行力度，提高了工作效率，保障了各項工作的有效實施。各項工作也漸漸步入軌道，開始進入一個高效、良性的循環(huán)。

2、財務部中層管理人員參加了公司組織的職業(yè)經理人培訓課程，通過培訓讓財務部中層管理人員深刻地了解到一個職業(yè)經理人應具備的職業(yè)態(tài)度和素養(yǎng)，了解到如何打造一個合格的管理團隊。

先從管理人員的管理意識上開始轉變，最后帶動整個團隊朝職業(yè)化團隊進行轉變。一個高效、和諧的職業(yè)化團隊應該是建立在尊重和信任的基礎上具備以下要素：

a、具備統(tǒng)一、清晰、明確的奮斗目標。

b、強有力的核心領導者。

c、統(tǒng)一的工作理念，包括思想、態(tài)度、行為、習慣。

d、各成員有勝任的工作能力和專業(yè)技能。

e、成員之間有著良好的溝通。

f、成員之間能夠相互支撐、補位、鼓勵。

這也是財務部2019年的努力方向，那就是打造一只高效、和諧的職業(yè)化團隊。

3、財務部部分管理人員還參加了房地產全面預算管理與成本控制的培訓，吸收了很多先進的房地產全面預算管理的實戰(zhàn)經驗，開拓了眼界，這套系統(tǒng)從組織架構、工作流程、指標選定、考核辦法提供了一整套的解決方案。

這堂培訓課為2019年在__項目上實施房地產項目預算奠定了理論基礎。如有可能，財務部希望能請到這堂培訓課的培訓老師_老師來我們公司進行房地產全面預算的咨詢和培訓。

八、其他臨時工作任務

1、完成與__集團股東資產剝離方案的設計工作。

根據領導的預測，前后設計了有_套剝離方案，并對每套方案進行一個總結和評價。

2、歷時大半個月，配合股東下派的審計人員進行董事長離任審計工作。

3、完成集團總部的__銀行資料的準備工作。

雖然財務部在2018年有了不少收獲、進步和成績，但還是有一些方面需要注意、改進和加強。

1、財務團隊離職業(yè)化團隊還有一定的距離，在應付一些高強度和高負荷的工作任務時團隊的配合和協作不夠順暢，會出現一些執(zhí)行偏差。

2、合同管理還有待加強。

3、成本管控力度還不到位。

2019年__公司的發(fā)展重點主要會放在__項目開發(fā)上，同時還要兼顧兩個工業(yè)項目，可以說任務十分艱巨。再加上嚴峻的行業(yè)形勢，財務部的肩上的擔子也非常沉重。根據目前的行業(yè)形勢、根據公司的發(fā)展戰(zhàn)略，財務部重點將在以下幾個方面開展工作：

1、在年前籌集支付各建筑施工單位的工程款資金，保證公司順利渡過年關。

2、與銷售部密切配合，加速回籠售房資金。

3、配合__部、物業(yè)公司做好__的全面營運工作。

4、組織好__商鋪銷售的土地增值稅籌劃和清算工作。

5、財務部將嘗試以項目為周期編制__項目預算，如有可能，希望能請到_老師來我們公司進行咨詢和指導。

通過推行項目預算加強成本管控力度。

6、不斷修正工作流程和完善內部控制。

提高財務部對各類經濟業(yè)務的監(jiān)督力度。

7、加強財務部合同管理。

8、加強財務部員工素質建設和業(yè)務培訓。

爭取在2019年打造出一支高素質、骨干成員穩(wěn)定、職業(yè)化的財務團隊。

如果說2018年是財務部痛苦轉型的一年，那么2019年將是財務部昂首邁進的一年，財務部全體員工將繼續(xù)艱苦奮斗、努力拼搏，以更成熟的管理水平和更飽滿的工作熱情迎接2019年。最后祝愿我們的企業(yè)、我們的團隊在2019年實現企業(yè)的宏偉戰(zhàn)略目標。

公司財務部精選工作總結文本2

2018年，是我公司各項改革迅速發(fā)展的一年，管理工作有條不紊的開展，為我們搞好財務工作提供了有力保證。財務部在公司領導及全體員工的支持下，以求真務實的工作作風，較好地完成了各項工作任務，現就2018年度財務部工作簡要總結如下：

一、基礎建設

1.參與制定了公司材料管理/資金管理及相關規(guī)章管理的若干項，為公司進一步規(guī)范目標化管理、提高經營績效、統(tǒng)籌及高效地運用資金，規(guī)范經濟行為，鋪下了良好的基礎。

使財務工作進一步走向法制化、制度化和規(guī)范化。

2.在公司各項規(guī)章制度改革的同時，進一步明確財務工作人員的職責和權限。

使財務工作的內部監(jiān)督職能進一步得到體現，可以更好的為領導決策提供依據。

3.調整人員的知識和年齡結構，經驗豐富的老同志和積極上進的年經人相互交流、相互學習，以老帶新、新老結合，形成了一支知識結構和年齡結構較為合理的，充滿生機和活力的財務隊伍。

二、具體財務工作

1.單位預算是公司完成各項工作任務，實現企業(yè)盈利的重要保證，也是單位財務工作的基本依據。

在現有條件下，在國家政策允許范圍內，挖掘潛力，多渠道積極籌措資金，本著“以收定支，量入為出，保證重點，兼顧一般”的原則，建立了成本費用明細分類目錄，使預算更加切合實際，利于操作，使成本費用核算、預算合同管理，有了統(tǒng)一歸口的依據。在實際執(zhí)行中，嚴格按照預算執(zhí)行，不得隨意調整預算，確因特殊情況，需經公司領導者研究決定，充分發(fā)揮了資金的使用效益，確保了公司各項業(yè)務的順利完成。

核算工作是本部門大量的基礎工作，資金的結算與安排、費用的稽核與報銷、會計核算與結轉、會計報表的編制、稅務申報等各項工作開展都能有序進行、按時完成。

2.重視日常財務收支管理

收支管理是一個公司財務管理工作的基礎，加強收支管理，既是緩解資金供需矛盾，發(fā)展公司業(yè)務的需要，也是貫徹勤儉辦事的體現。為了加強這一管理，財務部建立健全了各項財務制度，這樣財務日常工作就可以做到有法可依，有章可循，實現管理的規(guī)范化、制度化。對一切開支嚴格按財務制度辦理，對一些創(chuàng)收積極進行催收。通過財務部認真落實執(zhí)行，收效非常明顯，在經費相當吃緊的形勢下，既保證了公司正常業(yè)務活動和財務收支的順利開展，又使各項收支的安排使用符合公司發(fā)展的要求，極大地提高了資金的使用效益，達到了增收節(jié)支的目的。

3.積極做好對應收款的清理工作(應收帳款：___元)。

應收款主要是員工出差和購物所借款項，這部分借款如不及時進行清理，就不能夠真實反映經濟活動和經費支出，甚至會出現不必要的損失，為此我們采取積極措施加以管理和清算。一是要控制應收款的資金額度。二是要縮短應收款的占用時間。三是要及時對應收款進行清理、結算。針對一些一直拖欠的員工，采取見面打招呼，讓其及時結賬清算。若仍不能進行清還，則每月從工資中扣還一部分，直至把借款清完。雖然這樣做，有些同志不太理解，但對于工作，我們是盡職盡責的。由于采取了這些有力措施，應收款的清算工作還是有成績的。

4.加強對流動資產的管理(材料管理)

流動資產是公司開展業(yè)務及其它活動的重要物質條件，其種類繁多，規(guī)格不一。在這一管理上，很多人長期不重視，存在著重錢輕物，重采購輕管理的思想。為加強這方面管理，財務部在平時的報銷工作中，對那些該記入固定資產而沒辦理固定資產入庫手續(xù)的，督促經辦人及時進行固定資產登記，并定期與校產科進行核對，確保帳實相符。通過清查盤點能夠及時發(fā)現和堵塞管理中的漏洞，妥善處理和解決管理中出現的各種問題，制定出相應的改進措施，確保了固定資產的安全和完整。

材料(存庫商品)占銷售成本比重較大，同時也是保證產品質量的重要因素之一。有時為了確保業(yè)務順利進行，配合銷售部門調整采購結算方式，由原來的先收款后提貨改為先提貨后收款。

5.對20__年養(yǎng)老保險進行清算，一方面增加公司員工的福利待遇，另一方面提高公司員工的凝聚力，主要還是有利于接受稅務與社保的檢查。

6.認真做好年終決算工作。

對會計報表進行梳理、格式作相應的調整，制訂了會計報表管理辦法。使會計報表更趨于管理的需要。

年終決算是一項比較復雜和繁重的工作任務，主要是進行結清舊賬，年終轉賬和記入新賬，編制會計報表等。財務報表是反映公司財務狀況和收支情況的書面文書，是財政部門和公司領導了解情況，掌握政策，指導預算執(zhí)行工作的重要資料，也是編制下年度公司財務收支計劃的基礎。所以財務部非常重視這項工作，認真細致地搞好年終決算和編制各種會計報表。對一年來的收支活動進行分析和研究，做出正確的評價，通過分析，總結出管理中的經驗，揭示出存在的問題，以便改進財務管理工作，提高管理水平，也為領導的決策提供了依據。

三、自身建設

1.不定期舉辦財務知識普及，提高員工綜合素質和能力

對非財務人員，財務部針對高新技術企業(yè)的新形勢和出現的許多新情況、新問題，為了提高公司員工的協調合作，不定期舉行了財務基礎知識普及，通過財務基礎知識普及，可以提高了大家的綜合素質和理論水平，增強分析問題和解決問題的能力。

2.會計知識的研討及培訓

對于專業(yè)財務人員我們從三方面考慮培訓內容，一是《會計法》，要了解會計知識，首先要了解這方面的法律知識;二是會計基礎知識，專業(yè)人員學習這方面知識的目的要明確，帳務清楚明晰，基礎是關鍵;三是財務數據分析，這是會計知識培訓的重點。并每年安排財務人員進行再繼續(xù)教育培訓。

總之，本年度全體財務人員在繁忙的工作中都表現出非常的努力和敬業(yè)。雖然做了很多工作，還有很多事情等待著我們。在新的一年里，我們將更加努力工作，發(fā)揚成績，改正不足，以勤奮務實、開拓進取的工作態(tài)度，為公司的建設和發(fā)展貢獻我們的力量。

公司財務部精選工作總結文本3

財務部的綜合工作才干比較__年又邁進了一步?；仡櫦磳⑦^去的這一年，在公司領導及部門經理的正確引導下，我們的工作著重于公司的經營方針、宗旨和效益目標上，緊緊圍繞重點展動工作，緊跟公司各項工作部署。在核算、管理方面做了應盡的任務。為了總結教訓，施展成績，克服不足，現將2018年的工作做如下簡要回想跟總結。

今年的工作可能分以下三個方面：

一、費用成本方面的管理

1.標準了庫存材料的核算管理，嚴厲操縱材料庫存的公道儲備，減少資金占用。

樹立了資料領用軌制，改變了原來不管是否須要、不論那個部分利用、也不論購進的數量多少，都在購進之日起一次攤銷到某一個部門來核算的含糊成本。

2.在本來的基本上細劃了成本用度的管理，增強了運輸費用的名目管理，分門別類的盤算每輛車實際消耗的費用項目，切實反映每一輛車當期的運輸本錢。

為運輸車輛的績效管理供應參考依據。

二、會計基礎工作

(1) 認真履行《會計法》，進一步對財務職員加強財務基礎工作的領導，尺度記賬憑證的編制，嚴格對原始憑證的公平性進行審核，強化會計檔案的管理等。對所有成本費用按部門、名目進行歸集分類，月底將奇特費用進行攤派結轉體現局部效益。

(2) 國家財政部門對公司的財務等級評定仍是第一次。

咱們在無任何前期準備的前提下，突然接受檢查，但長寧區(qū)財政局還是對公司財務基礎管理工作給予了斷定。給公司的財務等級分數也是評定組有史以來，評給最高分的一家公司。

(3) 按規(guī)定時光編制本公司及團體公司需要的各種類型的財務報表，及時申報各項稅金。在集團公司的年中審計、年初預審及財政稅務的檢討中，積極配合相關人員工作。

三、財務核算與管理工作

(1) 按公司懇求對分公司以及營業(yè)點的收入、成本進行監(jiān)視、審核，制定相應的財務制度。統(tǒng)一核算口徑，日常工作中，及時溝通、密切聯系并留心對他們的工作提出些指導性的見解，與各分公司、營業(yè)點的核算部門建破了良好的配合關系。

(2) 準確打算營業(yè)稅款及個人所得稅，及時、足額地繳納稅款，踴躍配合稅務部門應用新的稅收申報軟件，及時發(fā)現違背稅務法規(guī)的問題并予以改正，保持與稅務部門的溝通與接洽，取得他們的支持與領導。

(3) 在弛緩的工作之余，加強團隊建設，打造一個業(yè)務全面，工作熱情高漲的團隊。

作為一個管理者，對下屬充分做到“察人之長、用人之長、聚人之長、展人之長“，充足發(fā)揮他們的主觀能動性及工作踴躍性。提高團隊的整體素質，建破起開拓翻新、求實高效的部門新形象。

(4) 作為基層管理者，我充分意識到自己既是一個治理者，更是一個實行者。要想帶好一個團隊，除了熟悉業(yè)務外，還需要負責具體的工作及業(yè)務，首先要現身說法，這樣才華保障在人員偏緊的情況下，大家都可能主動承擔工作。

新的一年象征著新的起點、新的機遇、新的挑戰(zhàn)，我們信念再接再厲，更上一層樓。2019年年咱們將向財務精致化管理進軍，精細化財務管理需要“確保營運資金流轉順暢”、“確保投資效益”、“優(yōu)化財務管理手段”等，這樣，就足以對公司的財務管理做精做細。要以“細”為出發(fā)點，做到細致入微，對每一崗位、部門的每一項詳細的業(yè)務，都建立起一套相應的成本歸集。并將財務管理的觸角延伸到公司的各個經營范圍，通過行使財務監(jiān)督職能，拓展財務管理與服務職能，實現財務管理“零”去世角，挖掘財務活動的潛在價值。

誠然，精巧化財務管理是件極為復雜的事件，真實 未審正所謂“天下難事始于易，天下大事始于細”

公司財務部精選工作總結文本4

回顧過去一年：公司經營走過了艱難的歷程，作為財務部主要負責人，沒將財務工作進行到位，沒有充分有效地去進行財務部管理及協調財務部整體工作，沒有充分發(fā)揮財務部門在公司管理中的作用，本人深感愧疚，愧對公司領導給予的平臺及同事們的熱忱支持。深深體會到財務部門作為公司的一個主要職能監(jiān)督部門，當好家、理好財，更好地服務企業(yè)是財務部門應盡的職責，在公司加強管理、規(guī)范經濟行為、提高企業(yè)競爭力等等方面負有很大的義務與責任?，F就部門工作總結如下：

一、過去的一年中，財務部認真的完成了總經辦交辦的各項事宜，比如融資手續(xù)的辦理，公司證照的變更、年檢、辦理，與各大廠商的業(yè)務資料等及臨時交辦的各項事宜，但由于事務煩多，往往重視了這頭卻忽視了那頭，沒能全方位地進行管理，雖然事務能完成，但總體上未能及時給總經辦帶來有用的可支配的各種信息，使得總經辦的抉擇總是遲后于發(fā)生的現實問題。

二、在上年的稅務工作中財務部克服了許多困難，通過積極參加銀行、財政、稅務等各大部門舉辦的納稅、會計教育培訓以及查閱稅務資料，探索稅收稽核的重點等，順利通過了20__年增值稅繳納工作。通過學習培訓，提高了每月納稅申報工作的質量，并且熟練掌握了統(tǒng)計局、財政局、稅務局、商務局、經貿局、外管局等各項報表的填制工作。

三、分公司財務工作：分公司日常經營活動通過分公司上傳的日報表進行分析控制，日常費用開支趨于正常，各項費用開支均能先核批后支付。分公司財務活動在大的方向有序地進行，分公司財務人員也能積極配合財務工作，但在分公司的控制上沒有實地進行過內審，下一步的工作中將安排定期到分公司進行全面賬務審查。

四、在實際工作過程中，我們部門時時與銷售部__進行溝通，銷售部門都完全配合做好當中存在的問題，財務也完全配合了銷售部做好了財務部門應做和不應做的，使兩部門之前的銜接越來越緊密。銷售部門，特別是銷售員在開具銷售單上出現了好幾次嚴重錯誤，將銷售價款少寫，后來查賬時財務部出納已將全款收回，未給企業(yè)帶來損失。在__的認真學習下，使裝飾部財務核算及財務管理正常地開展，裝飾部的眾多小商品核算也能清晰、明確，各往來業(yè)務，成本費用均能準確核算，但在今后的實際工作中還有待加強財務部與裝飾部的溝通，使工作更能有序地開展。

五、財務部主要現狀

1、業(yè)務經驗不足、業(yè)務不夠熟練，都是初涉或非專業(yè)人員，另外就是本身的事務煩多，這無疑是對加強全面財務管理工作的弊端。

2、對日常辦公應用軟件各功能不掌握。

3、專業(yè)勝任力不強。

4、但能積極配合處理各方面財務工作及財務部其他事項。

5、對于公司債權債務的清理催收力度不夠大。

6、未及時進行財務核算，不能及時提供公司經營成果及財務狀況，未定期或不定期組織對公司經營活動業(yè)績進行的分析評價會議，未深入開展公司財務的分析評價、發(fā)現經營活動過程中的弊端。

7、公司財務管理的首位是加強對公司資產的管理，特別是流動性的貨幣資金，但在過去一年里沒有對公司的資產進行嚴格的管理，沒有專門的制度進行約束，形成了一種隨意性的做法，但商品車輛財務部門指定由何媛媛全面進行管理，監(jiān)督公司商品車收發(fā)數量的完整性、完好性，另外：公司應指定專門人員對公司的商品車負責。

8、公司各種檔案未能健全地進行管理。

六、“一份耕耘，一份收獲”

針對存在的問題，特別是公司出納現金帳的賬款不符，嚴重影響了整個報表的真實性、準確性，讓我切切實實看到了財務管理的許多薄弱之處，作為財務部的主要責任人，我負有不可推卸的責任。2019年工作重點將放在加強貨幣資金、資產管理、財務分析上，使財務工作及時、準確、有效、有用地完成，工作計劃如下：

(1)爭對過去一年存在的問題制定一系列措施、完善財務部管理制度，并在實際工作過程中有力地執(zhí)行;部門職責明確分工，加強責任考核，做到獎罰分明，另一方面對財務人員工作重新組合搭配，進行高效有序的組織;

(2)針對出納帳賬款不符的事宜，繼續(xù)加強業(yè)務交流力度與檢查監(jiān)督力度，并制定公司貨幣資金管理制度，全方位全過程進行監(jiān)督管理;

(3)加強團隊建設，充分發(fā)揮財務職能部門的作用;

(4)加強核算與各大項費用控制的力度，充分發(fā)揮財務的核算、監(jiān)督公司經營活動與抉擇信息的功能;

(5)搞好財務分析，為領導提供有效的參考依據，為企業(yè)決策和管理提供有力的財務信息支持;

(6)加強債權債務的管理力度，加強應收賬款及墊付款項的清理催收工作，縮短資金占用時間，減少公司資金占用成本，合理應用預收客戶資金及應付供應商資金參與公司資金營運活動;

(7)充分開展財務交流會議，隨時清理工作過程中存在的問題及管理弊端并快速加以改進，努力影響財務部職員積極參與公司經營管理活動并對公司經營活動業(yè)績參與分析評價;

(8)繼續(xù)并充分與各部門、分公司財務部交流學習，使整個財務工作的開展更加緊密有序進行。

七、思路決定出路，行動決定結果

今后財務部開展工作的思路是：以發(fā)展的理念進行工作，根據公司的具體情況及公司領導將公司在整個市場中的定位變化，不斷學習、不斷更新思路、不斷創(chuàng)新思維來適應工作需要及開展財務部工作。

公司財務部精選工作總結文本5

在公司領導的關心支持下，財務部以公司制定的年度方針目標，以成本費用和資金管理為重點，全面落實預算管理，強基礎、抓規(guī)范，實現了全年賬務處理操作規(guī)范化，財務管理科學化，企業(yè)效益化。尤其是今年公司收入、綜合效益指標比去年大幅增加的情況下，財務部除在完成日常核算工作的同時，加大了對各種資料數據的統(tǒng)計分析，先后對公司全年任務計劃、裝車、工資計劃、管理費用及五項費用計劃進行了全面測算和分劈，對公司的各類資產進行清查，為領導經營決策提供了可靠依據，推動了公司財務管理水平，發(fā)揮了財務管理在企業(yè)管理中的作用，現將財務部工作總結如下：

一、抓預算管理

一是做好全面預算工作，按時上報預算編制說明和報表，使預算工作從編制、反饋、考核、修正，形成良好的閉環(huán)運轉模式，使公司的目標激勵、過程控制、有效獎罰在日常管理中發(fā)揮更重要作用性，進一步調動全員積極性。

二是與各部門緊密配合，做好各經營網點裝車、收入全年預算，落實公司全年經營目標，將每個經營網點裝車數、收入、毛利分解到每個月每一天，并將每天實際裝車情況與之對比，納入考核。

三是做好各項成本費用預算的編制工作。及時分劈下達公司管理費用指標;確保成本費用有序可控不超支，從而達到事前、事中、事后的有效監(jiān)控。

四是加強資金預算管理，調控合理安排使用資金，確保經營資金良性循環(huán)。

二、抓成本控制

一是實行成本費用科目負責制。為了提升各分公司經營責任意識及管理水平，達到節(jié)能降耗的目的，公司將相關管理費用指標下達至各分公司，總公司對分公司實行科目負責、逐級管理模式，達到了良好效果。

二是費用控制抓亮點

1、在日常費用報銷時，嚴格把關。

按汽車日常管理“派車單”審核，做到一車一帳一核算，日常報銷堅持實行單車核算，報銷時將派車單隨票據粘貼，與派車單無關的費用不予報銷。汽車維修、保險、購油等事宜必須經過單位車管、主管領導同意后在集團公司指定的維修點、加油站、辦理，杜絕了汽車維修小病大養(yǎng)，弄虛作假現象。在相關部門共同努力下，汽車費用與預算指標相比節(jié)約__%。

2、辦公費用認真執(zhí)行采購入庫驗收、領用登記制度，無入庫出庫單財務部門不予報銷，按部門設立臺帳，同時定期進行檢查，超過預算不予報銷。

在相關部門共同努力下，辦公費用與預算指標相比節(jié)支__%。

3、業(yè)務招待費控制使用效果明顯。

本著“必須、節(jié)約、適度”的原則，嚴格執(zhí)行先請示后辦理制度，無預先填制業(yè)務招待費申請表及接待事由、人數、預計費用等項目，財務堅持不予報銷。月末將支出情況公示，有效地控制了支出。

通過以上措施，五項管理費用控制效果明顯，均未超出預算指標。為公司完成年度任務指標奠定了基礎。

三、抓標準化基礎管理

一是夯實財務基礎工作，完善各項財務管理制度和內部控制制度。我們先后經歷了多次審計、稅務、小金庫、路風、工資、標準化等各種審計與檢查，同時經營預算反復測算調整，收入、綜效指標都達到前所未有的高度，經營工作難度前所未有，財務管理要求嚴上加嚴。財務人員能否及時改變觀念，調整工作思路，直接關系到公司全年預算核算的準確性、規(guī)范性以及資金的安全性。為此，我們從強化基礎管理工作入手，根據有關規(guī)定先后制定修定了財務管理制度、固定資產管理辦法、應收賬款管理辦法、大額資金管理辦法、付款審核程序報銷制度等相關文件，相繼設置并完善各類票據、報表、交接記錄登記本、票據收付、經營合同、工資、獎金考核等輔助臺賬，提高了核算的準確性，為經營業(yè)務以及管理決策提高了可靠依據。

二是嚴格按財務標準要求做好收入、成本、費用及財務成果的核算及分析工作。按時上報每月月報、每季季報、以及月度、季度統(tǒng)計報表、稅收調查表;按時上報月度、季度經濟活動分析，財務決算分析，監(jiān)管報表分析;每月上旬、下旬按時上報非運輸企業(yè)經營工作簡報。為了將工作做得更扎實，我們將每個工作崗位進行量化考核，并以此作為獎懲依據。同時做好決算及分析工作，為領導經營決策，提供可靠數據以確保全年任務的完成;

三是合理統(tǒng)籌安排使用資金。做好承兌匯票的分拆工作，盤活賬面資金，確保經營資金良性循環(huán);及時與業(yè)務部門溝通并處理遺留問題，確保無新債權的產生。

四是加快財務人員從單純“記賬型”會計向“管理型”會計轉變。通過稅務檢查，更感覺到轉變的重要性。財務人員除了明確一套科學、合理、清晰的會計賬目可大大提高工作效率和質量外，必須對經營業(yè)務熟悉，否則事前、事中、事后的財務監(jiān)督，無從談起。財務工作不僅僅是算賬、記賬，更重要的是在企業(yè)管理中起的核心作用。

下半年，市場面臨滑坡，客戶紛紛提出降價，全年預算能否如期完成，對全公司都是個考驗，財務部在完成日常核算工作的同時，必須加大對各種資料數據的統(tǒng)計分析，為領導經營決策提供了可靠依據。嚴格控制各種成本及五項費用，加強對公司的各類資產進行清查。

五是對家底進行盤查。與有關部門配合，對公司主要房產、設備、固資進行實地盤查清理，并分項整理建檔，做到帳、卡、物相符。

四、提高監(jiān)管水平

一是加大監(jiān)控力度，使各項收入支出事前有計劃、事中可控制、事后能追述，完善各項財務管理制度和內部控制制度。不定期對下屬分(子)公司報銷程序、費用使用情況、會計標準化達標進行檢查。在此方面做得還不夠，但我們會在今后的工作中加大力度。

二是對敏感支出，敏感科目，敏感事項自查監(jiān)控落實到責任人，確保審計不出大問題;

五、提高履職能力

一是加強服務意識，提高工作效率;按公司要求，對本部門的崗責標準進行了細化。承諾現金報銷當日完成，銀行轉賬不超過一個工作日，銀行承兌匯票隨時到隨時背書。

第9篇：房地產企業(yè)資產管理辦法范文

2017年公司財務年終個人工作總結【1】 20XX年中，在領導及同事們的幫助指導下，通過自身的努力，我個人無論是在敬業(yè)精神、思想境界,還是在業(yè)務素質、工作能力上都得到進一步提高，并取得了一定的工作成績，現將本人一年以來的個人工作總結報告如下：

一、加強??，注重提升個人修養(yǎng)

一是通過雜志報刊、電腦網絡和電視新聞等媒體，認真學習貫徹黨的路線、方針、政策，深入學習領會黨的xx大、xx屆三中、四中全會精神，努力踐行xxxx重要思想，不斷提高了政治理論水平。加強政治思想和品德修養(yǎng)。

二是認真學習財經、廉政方面的各項規(guī)定，自覺按照國家的財經政策和程序辦事，三是努力鉆研業(yè)務知識，積極參加相關部門組織的各種業(yè)務技能的培訓，嚴格按照xx同志提出的勤于學習、善于創(chuàng)造、樂于奉獻的要求，堅持講學習、講政治、講正氣，始終把耐得平淡、舍得付出、默默無聞作為自己的準則;始終把增強服務意識作為一切工作的基礎;始終把工作放在嚴謹、細致、扎實、求實上，腳踏實地工作;四是不斷改進學習方法，講求學習效果，在工作中學習，在學習中工作， 堅持學以致用，注重融會貫通，理論聯系實際，用新的知識、新的思維和新的啟示，鞏固和豐富綜合知識、讓知識伴隨年齡增長，使自身綜合能力不斷得到提高。

二、嚴格履行崗位職責，扎實做好本職工作，做好會計工作計劃

一年來，本人以高度的責任感和事業(yè)心，自覺服從組織和領導的安排，努力做好各項工作，較好地完成了各項工作任務。由于財會工作繁事、雜事多，其工作都具有事務性和突發(fā)性的特點，因此結合具體情況，按時間性，全年的工作如下：一季度，完成XX年財務決算收尾工作，辦好相關事宜，辦理事業(yè)年檢。認真總結去年的財務工作，并為XX年訂下了財務工作設想。對各類會計檔案，進行了分類、裝訂、歸檔。對財務專用軟件進行了清理、殺毒和備份。完成XX年新增固定資產的建賬、建卡、年檢工作;二季度，按照財務制度及預算收支科目建立XX年新賬，處理日常發(fā)生的經濟業(yè)務。按工資報表要求建立工資統(tǒng)計賬目，以便于分項目統(tǒng)計，準時向主管部門報送財務、統(tǒng)計月報季報;充分發(fā)揮了會計核算、監(jiān)督職能。及時向相關單位、站領導提供相關信息、資料，以便正確決策。主動與局計財科及時保持聯系，提出用款申請計劃，以達到資金的正常周轉。

在對外付款方面，嚴格把關，嚴格執(zhí)行和遵守國家財經制度，賬務做到日清月結、賬實相符、賬賬相符。辦理行政事業(yè)性收費年度審驗，為貫徹落實行政許可法，及時報送收費項目、標準、依據、金額、等自查清理情況表，報送上半年醫(yī)保軟盤、按醫(yī)保規(guī)定繳納上半年保費、三季度，根據甘人財[XX]02號文精神的要求，用近一個月時間對XX年以來的賬目按《中華人民共和國會計法》及《四川省會計管理條例》進行對照自查，完善了財務手續(xù)，寫出了自查情況、經驗體會、內部控制度建設情況及會計制度執(zhí)行情況，進一步規(guī)范了會計行為。辦理職工增資事項。四季度，為審核認定免交殘疾金報送了勞資表、殘廢證、工資領取單。申報繳納合同工養(yǎng)老保險、失業(yè)保險，下半年醫(yī)保，住房公積。按規(guī)定錄報財政供養(yǎng)人員信息。辦理人事工資審核等。

三、勤勤懇懇 做好后勤服務

作為一名財務工作者，我在工作中能認真履行崗位職責，堅守工作崗位，遵守工作制度和職業(yè)道德，做好財務工作計劃，樂于接受安排的常規(guī)和臨時任務，如為執(zhí)法人員考試報到、做考前準備工作，完成廉政專項治理自查自糾情況報告及黨風廉政工總結等文字材料的撰寫。

在這一系列的工作中，我深知：作為一名合格的財務工作者，不僅要具備相關的知識和技能，而且還要有嚴謹細致耐心的工作作風，同時體會到，無論在什么崗位，哪怕是毫不起眼的工作，都應該用心做到最好，哪怕是在別人眼中是一份枯燥的工作，也要善于從中尋找樂趣，做到日新月異，從改變中找到創(chuàng)新。 在20xx年里，我會做好20xx年個人工作計劃，爭取將各項工作開展得更好。

2017年公司財務年終個人工作總結【2】 時間如梭，轉眼間又跨過一個年度之坎，回首望，雖沒有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經歷了一段不平凡的考驗和磨礪,年初，置業(yè)公司經營管理模式調整，財務工作并入財務部;客旅分公司人員分流，財務工作又并入財務部;新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現，會計核算、財務管理工作納入財務部。**年*月份集團公司推出財務合同管理月，財務部被推向了陣地最前沿;**年*月份集團公司實際預算管理，財務部是沖鋒陷陣的先鋒隊。公司內部，要求管理水平的不斷地提升，外部，稅務機關對房地產企業(yè)的重點檢查、稅收政策調整、國家金融政策的宏觀調控，在這不平凡的一年里全體財務人員任勞任怨、齊心協力把各項工作都扛下來了，下面總結一下一年來的工作。

一、職能發(fā)展

過去的一年，財務部在職能管理上向前邁出了一大步。

*、建立了成本費用明細分類目錄，使成本費用核算、預算合同管理，有了統(tǒng)一歸口的依據。

*、對會計報表進行梳理、格式作相應的調整，制訂了會計報表管理辦法。使會計報表更趨于管理的需要。

*、修改完善了會計結算單，推出了會計憑證管理辦法，為加強內部管理做好前期工作。

*、設置了資金預算管理表式及辦法，為公司進一步規(guī)范目標化管理、提高經營績效、統(tǒng)籌及高效地運用資金，鋪下了良好的基矗

公司推出財務、合同管理月活動，說明公司領導對財務、合同管理工作的重視，同時也說明目前財務管理工作還達不到公司領導的要求。

為了使財務人員能充分地認識財務、合同管理月活動的重要性，財務總監(jiān)姚總親自給財務部員工作動員，會上針對財務人員安于現狀、缺乏競爭意識和危機感，看問題、做事情缺少前瞻性，進行了一一剖析，同時提出財務部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細也沒用，核算是基礎，管理是目的，所以，做好基礎工作的同時要提高管理意識，要求財務人員在思想上要高度重視財務管理。如對每一筆經濟業(yè)務的核算，在考慮核算要求的同時，還要考慮該項業(yè)務對公司的現在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題，現在考慮不充分，以后出現紕漏就難以彌補。針對財務、合同管理月活動進行了工作布置。

*、根據房地產行業(yè)的特殊性結合公司管理要求對開發(fā)成本、期間費用的會計二級、三級明細科目進行梳理，并對明細科目作簡要說明，目的，一是統(tǒng)一核算口徑，保證數據歸集及分析對比前后的一致性;二是為了便利各責任單元責任人了解財務各數據的內容。這項工作本月已完成，并經姚總審核。目前進入貫徹實施階段。

*、配合目標責任制，對財務內部管理報表的格式及其內容進行再調整，目的，一是要符合財務管理的要求;二是要滿足責任單元責任人取值的要求及內部考核的要求。財務內部管理報表已經多次調整修改，建議集團公司對新調整的財務內部管理報表的格式及其內容進行一次認證，并于明確，作為一定時期內相對穩(wěn)定的表式。

*、針對外地公司遠離集團公司，財務又獨立設立核算機構，為加強集團公司對外地公司的管理，保證核算的統(tǒng)一性、信息反饋的及時性，提出了與駐外地公司財務工作聯系要求。**月份與寧波公司財務進行交流，將財務核算要求、信息傳遞、對外報表的審批程序、上報集團公司的報表都進行了明確。

*、對各公司進行一次內部審計，目的，是對各公司經營狀況進行一次全面地了解，為今后財務管理做好基礎工作。

*、根據公司的要求對部門職責進行了修改，并制訂了部門考核標準。為了使會計核算工作規(guī)范化，重新提出《財務工作要求》，要求從基礎工作、會計核算、日常管理三方面提出，目的是打好基矗內部開展規(guī)范化工作，從會計核算到檔案管理，從小處著手，全面開展，逐步完善財務的管理工作。

*、會計知識的培訓，我們從三方面考慮培訓內容，一是《會計法》，要了解會計知識，首先要了解這方面的法律知識;二是會計基礎知識，非專業(yè)人員學習這方面知識的目的要明確，目的是為了看懂會計報表，為了能看懂報表，就要了解一些基礎的東西;三是如何看報表，這是會計知識培訓的重點。

經過調研、溝通、設計，于****年**月推出《成本費用明細分類目錄及說明》;于****年**月**日推出《會計報表管理試行辦法》;****年*月**日推出《會計憑證管理試行辦法》。

會計報表推出執(zhí)行*個月后，從會計報表格式設置上看，報表格式設置還是比較科學，能比較清晰地反映會計的有關信息。但房地產行業(yè)的特殊性，銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異，這樣損益明細及異動情況表就無法全面反映出損益情況，需要增添一個表補充;另外需要增添反映財務費用的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設計好會計報表(內)Ⅳ《經營情況表》和會計報表(內)Ⅴ《融資及融資成本情況表》。

會計憑證使用涉及到每個公司和部門，下文后財務部進行電話通知，*月份實行逐步換新的辦法，*月份要求全面試行。試行一個月時間來看，主要暴露出來的問題是單子如何填寫與審批程序怎么走。針對這些問題，我們組織各公司綜合管理人員進行交流，明確有關事項，解決設計上的不足。****年*月份，針對會計憑證管理試行情況，再一次征求各公司對報銷單據意見，根據大家的建議，對會計結算單據作進一步完善，并于****年*月**日下發(fā)了有關規(guī)定。

經過財務合同管理月活動，財務部的管理意識加強了，管理能力也得以提高，財務部從會計核算向財務管理邁出了關鍵的一步，但我們的管理水平離公司發(fā)展的需要還有很大的差距，需要我們不斷地完善和提高。

二、職能管理

(一)核算工作

核算工作是本部門大量的基礎工作，資金的結算與安排、費用的稽核與報銷、會計核算與結轉、會計報表的編制、稅務申報等各項工作開展都能有序進行、按時完成。

*、會計審核

會計審核是把好企業(yè)經濟利益的關鍵，嚴格按有關規(guī)定執(zhí)行，決不應個人面子而放松政策。

如，親親家園項目地處余杭良諸，根據稅法規(guī)定建筑安裝工程專用發(fā)票必須使用項目地稅務機關提供的發(fā)票，否則建設單位不得在稅前列支，為此我們對工程發(fā)票的來源嚴格審核，并將此項規(guī)定傳達到項目公司，目前工程量大的施工單位均在當地稅務機關辦理相關手續(xù)，并使用當地稅務機關提供的發(fā)票。在審核中發(fā)現一些臨時工程、零星工程的施工發(fā)票未按規(guī)定辦理，我們在嚴格審核退回的同時，幫助他們聯系稅務機關如何開具工程發(fā)票的事宜，使企業(yè)雙方利益都得到有效的保障。

*、材料核算

材料占工程成本比重較大，同時也是保證產品質量的重要因素之一。通過甲供材料的方式，解決了這方面的質量問題，但在價格這個不確定因素上難以控制，從下半年開始建筑材料價格不斷上升，甚至出現斷貨現象，特別是水泥價格翻一番，還提不到貨，為了確保工期順利進行，配合材料部門調整采購結算方式，由原來的先提貨后付款改為先付款后提貨。

公司與供貨商結算材料款一般較遲，現在送貨清單是在結算時才轉到財務，一是造成財務不能及時向用料施工單位結算材料款，二是由于時間較長給財務與施工單位核對增加難度，已發(fā)現過送貨清單的領用人簽字與用貨單位的簽字不符的問題。如：杭州友聯建材有限公司供應的樓梯磚，****年**月**日供給浙江大經有限公司和****年**月**日供給浙江聞堰建筑有限公司樓梯磚于****年*月*日前來辦理結算，時間跨度近一年，在與施工單位核對時發(fā)現浙江大經材料員簽名非本人手跡，當時該款項未辦理結算支付，要求核對無誤后再付貨款。

在材料采購調撥過程中，我們感覺在材料管理的采購---供貨---結算三個環(huán)節(jié)中，我們只掌握了兩頭，對供貨這一環(huán)節(jié)掌握不夠，材料供應均由廠家與施工單位交接，我方是否參與驗收不清楚，因收貨單上無我方人員的驗收簽字，這就無法掌握材料實際到場的品質與數量。如*月份與施工單位核對鋼材時發(fā)現同一份供貨單，施工單位提供的收貨聯與廠家提供的結算聯在鋼材等級上出現差異，經核實，是廠家供貨時未注明等級，發(fā)現后也未及時補救，只在結算聯上進行了修改。提醒我們如何管理好材料采購---供貨---結算三個環(huán)節(jié)，特別是供貨環(huán)節(jié)監(jiān)控管理。

*、會計內部報表執(zhí)行

對*月份會計報表審核中發(fā)現存在的問題，如：①@#￥公司的費用明細表明細目錄未按新規(guī)定執(zhí)行，使用的仍然是老格式，發(fā)現后要求重新調整編制;②寧波公司未按新表編制，因為信息傳遞上的出了問題，已通知從*月份報表按新表式編制。對這件事的反思，一項新工作的推行，一是要責任人大力宣傳并監(jiān)督執(zhí)行，二是執(zhí)行人足夠重視并自覺執(zhí)行，只有這樣一項新工作才能有效地推行。

對會計報表推出執(zhí)行*個月后進行反檢，從會計報表格式設置上看，報表格式設置還是比較科學，能比較清晰地反映會計的有關信息。但房地產行業(yè)的特殊性，銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異，這樣損益明細及異動情況表就無法全面反映出損益情況，需要增添一個表補充;另外需要增添反映財務費用的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設計好會計報表(內)Ⅳ《經營情況表》和會計報表(內)Ⅴ《融資及融資成本情況表》。并布置集團公司和嘉和公司在編制*月份報表時試行。本打算在*月份報表中全面推廣，因這項工作的前期工作量較大，由于*月份開展稅務自查工作把此事擔擱了，要求*月份落實執(zhí)行。

*、銷售管理

春節(jié)前后按揭放款緩慢，針對這個問題，姚笑君副總裁親自督陣，由財務部與銷售部門進行了核對查明原因，并催促銀行放款。并明確了職責，按揭資料由銷售部門負責，整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時，將名冊報財務部，財務負責催放工作，在規(guī)定放款期限內未放款的由財務與銀行交涉并查明原因。

*月份公司加強了財務部銷售管理力量，加強了對銷售臺帳的審核，加快了財務銷售明細的編制，及時與銷售置業(yè)部的銷售月報表進行核對，并對銷售計劃完成情況、銷售政策執(zhí)行、未收款原因進行分析，提出有關措施,如：從*月份開始銀行有關個人住房貸款的門檻提高，要求客戶提供的資料增加和貸款額度的控制，建議置業(yè)部在簽約及辦理按揭前與客戶說明情況，或了解清楚客戶的相關信息，避免按揭辦理后反復工作;對銀行提出的黑名單客戶抓緊催促辦理相關手續(xù)，并對這批客戶多加關注。

*、稅務政策及納稅申報

運用稅務政策，向稅務機關申報集團公司向下屬子公司計提管理費的申請，經杭州市地方稅務局檢查審核于****年*月**日下文批復同意杭州建設集團有限公司對杭州山水人家置業(yè)有限公司、杭州坤和建設有限公司等*戶企業(yè)按不超過當年銷售收入*%的比例提取****年度總機構管理費。****年會計決算中集團公司向山水人家置業(yè)公司提取了***.**萬元。

對****年養(yǎng)老保險進行清算，整個集團養(yǎng)老保險分四個公司交費，集團公司、客旅分公司、@#￥公司、寧波公司，今年社區(qū)公司也單獨開戶交費。在集團參保人員較多，各公司人員都有，不利于管理，我們看出參保人按塊劃分，集團公司主要納入集團本部、山水公司、三墩公司員工及外派人員;@#￥公司員工劃到余杭;客旅中心劃入客旅分公司;社區(qū)員工由社區(qū)統(tǒng)一辦理;寧波當地人員在寧波公司辦理。這樣利于管理，對該項費用支出便于掌握，主要還是有利于接受稅務與社保的檢查。

****年度，山水置業(yè)公司產生利潤，為彌補以前年度的虧損，我們做了稅務審計和申報工作，經多方努力于****年*月獲得所得稅退稅返還**萬元。

根據浙地稅發(fā)[****]**號文件《浙江省地方稅務局浙江省財政廳關于個人取得差旅費津貼、誤餐補助收入征收個人所得稅問題的通知》，從月份開始在工資核算上進行相關調整，一是企業(yè)可在稅前列支;二是員工可減輕稅賦。

(二)審計工作

*、山水置業(yè)公司一期交付結算后產生了利潤，在進行所得稅申報的同時，辦理以前年度虧損彌補申報。為彌補以前年度虧損委托杭州天瑞稅務師事務所對山水置業(yè)公司****年、****年及****年進行了稅務審計(****年、****年已審計過)，出據的審計結果符合公司利益，西湖區(qū)地方稅務征管局已對山水置業(yè)公司前五年的虧損進行了核實。

*、委托浙江興合會計師事務所對集團公司、山水置業(yè)、@#￥置業(yè)、客運中心、集團合并報表進行會計審計，審計的目的是為了融資的需要。已取得了集團公司、山水置業(yè)、@#￥置業(yè)、客運中心審計報告，審計報告出據的審計結果基本符合公司要求。集團合并報表的會計審計報告經過蹉商獲得了有效的會計審計報告。

*、委托浙江興合會計師事務所對集團公司增資的驗資工作，已取得有效的驗資報告。

*、*月份對各公司財務狀況進行了一次審計;**月份對客旅分公司****年經營進行了內部審計;對投資企業(yè)彩虹城項目的****年會計報表進行復核;*月份對社區(qū)服務公司****年經營情況自查工作進行了布置，并進行了財務審計。

*、今年房地產行業(yè)是稅務機關重點審查對象，為此我們在*月份已對****年的有關會計資料進行復檢，做好有關準備工作。*月*日，杭州市審計局前來對山水置業(yè)公司進行稅務的延伸審計，由于準備充分，審計后對我們的會計核算規(guī)范性給予肯定。

*、****年*月**日，杭州市地方稅務局稽查二局召開屬管轄的下房地產企業(yè)稅收繳納情況稽查工作會議。本次稅務大檢查在全省范圍開展，會上對稅務大檢查工作進行了布置，稅務大檢查工作分三個階段，第一階段，為自查階段，時間從*月**日至*月**日，給企業(yè)一個補交的機會;第二階段，為市地方稅務局稽查二局對重點企業(yè)進行稽查，時間從*月下旬至*月底，對以下三類企業(yè)為必查對象：①自查情況空白的;②銷售利潤率不到*的;③不交自查情況表的，另外按自查戶數的**%比例確定重點檢查對象;第三階段，為省局重點檢查。

公司領導對這次稅務大檢查工作非常重視，姚笑君副總裁會后親自布置了自查工作，要求財務人員全力以赴做好自查工作，經過**天的奮戰(zhàn)，完成了自查工作。在自查申報過程中，認真對待稅務機關的查詢，在姚笑君副總裁統(tǒng)一部署下順利通過自查申報，未將我公司列入重點檢查行列。

能過這次稅務自查，我們感到會計核算的基礎工作還需要進一步加強，基礎工作是一切工作的根本。我們將進一步開展會計規(guī)范化，特別是對會計制度和稅務政策有差異的問題多咨詢研究，盡可能做好會計處理，在對每筆會計核算都要有統(tǒng)盤考慮和長遠的觀念

(三)財務分析

財務分析工作已開展，但仍處在賬面上說明分析，分析深度不夠。為提高財務分析能力，把財務分析納入日常工作中去。要求日常做好財務分析資料的收集，每月有在《會計報表會簽單》對財務主要情況進行說明;*月*月報表按季度對財務狀況進行簡要分析說明;*月份報表按公司經營年度對財務狀況進行分析說明;**月份報表按會計年度進行分析說明。

為了提高公司的財務分析能力，較全面地反映一定時期的財務情況，對財務分析內容作了概要說明，主要內容如下：

*、資產結構變動的分析，以資產負責表為主，對資產負債的分析、流動性和變現能力的分析、長短期負債和償還能力的分析，對資產分布和資金營運是否合理、資本結構的是否正常、盈利能力和資產管理水平、是否存在潛在的財務風險進行評價。

*、損益情況的分析，以損益表為主，對盈利目標是否完成進行分析，對收入、成本、費用、稅金的配比進行分析，評價其經營活動的績效和經營結構，反映主營業(yè)務與其他業(yè)務對利潤的影響。

*、收入情況的分析，對銷售收入預算執(zhí)行情況進行分析，反映當期的房屋銷售與回款情況;簽約情況;分析存量資源的原因、影響回款的因素;其他收入的分析。

*、成本、費用支出的分析，對成本、費用支出預算執(zhí)行情況進行分析，實際支出與預算異動的原因分析，成本、費用支出對資金的影響分析，費用之間的比例分析。

*、對外投資變動情況的分析，長、短期投資的收益分析，投資結構的變動原因分析，長期投資與所有者權益的比例分析。

*、固定資產變動情況的分析，新增、減少、損壞、報廢固定資產情況，固定資產的凈值率，固定資產的結構情況，完好情況等。

*、融資貸款情況的分析，融資對資產的影響，融資結構的分析，融資成本的分析，融資的利用情況等。季度分析和年度分析應根據各項借款的利息率與資金利潤率的對比，分析各項借款的經濟性，以作為調整借款渠道和計劃的依據之一。

*、往來情況的分析，關聯企業(yè)之間往來、協作單位之間的往來分析，變現能力與帳齡分析，催收情況。

*、稅賦的分析，稅費計繳情況，稅費對企業(yè)和影響，稅收政策對企業(yè)的影響。

**、材料的分析，材料結構分析;材料采購價格與調撥價格進行對比，反映施工單位對甲供材料的用量情況異動;材料采購價格與近期市場價格進行對比，反映材料價格的變動情況等。

**、其他需要說明的事項，

(*)會計核算方式變更說明。

(*)各項指標與上年同期對比的增減水平比。

(*)對其他影響企業(yè)效益和財務狀況較大的項目和重大事件做出分析說明。

**、措施與建議

通過分析對所存在的問題，提出解決措施和途徑。

(*)根據分析結合具體情況，對企業(yè)生產、經營提出合理化建議。

(*)對現行財務管理制度提出建議。

(*)總結前期工作中的成功經驗。

財務分析除了財務報表分析外，還有其他多方面的分析，如材料采購、核對、調撥、結算的分析，銷售完成情況與回款情況的分析，預算執(zhí)行情況的分析等等，這些分析工作都需要我們去做的事。銷售分析、預算分析已經開展，材料分析爭取*月份開展。

(四)資金管理

*、認真做好資金結算的日清月結工作，及時反映資金的流向和存量情況，根據公司的資金需求量做好資金籌措工作。目前房款收入較大，公司沉積資金較多，由于近期沒有較安全的投資項目，繼續(xù)與銀行密切合作辦理協定存款業(yè)務，通過采用通知存款和協定存款，提高公司存款資金增值率。

*、到*月底共向銀行貸款*.*億元，同時正在辦理新的貸款手續(xù)，及企業(yè)信資評議工作。

(五)預算管理

預算管理工作在****年*月新推出的一項工作，具體職能落實到財務部。在對*月份集團本部資金使用進行了預算編制過程中，由于沒有模式，實行自創(chuàng)，編制的結果并不如人意，但走出了預算管理的第一步。對*月份資金使用預算編制有較高的提高，各項目公司也隨之展開，經過一段時間的實行，暴露出一些問題，為此公司領導提出統(tǒng)一規(guī)范的要求，*月份推出了資金預算表式和編制說明。

在預算執(zhí)行過程中發(fā)現一些問題，并在預算執(zhí)行情況評議中予以明確。

*、在預算執(zhí)行過程中，部分事業(yè)公司有預算支付的項目，在結算過程中發(fā)現問題，需要重新核實而推遲結算。這是采用了利益高于一切的原則，只要是有利于公司事項，把原因說明，在考核中公司將給予支持，但該預算費用在下月度支付時仍須申報預算。

*、部分事業(yè)公司在月末結算的項目，因相關手續(xù)尚未辦理完畢，致使本月預算未執(zhí)行，但在下月預算中沒有編制進去，造成兩頭踏空現象。針對此類現象，相關經辦人員要加強預算意識，預見本月結算不了的，在下個月度須重新審報。

*、因預算執(zhí)行中常有不可預見的事項發(fā)生，事業(yè)公司現都以急件申辦。針對此類情況，原則上對重大的事項、影響較大的事項允許采用特批手續(xù)辦理，審批程序按規(guī)定辦理;一般事項原則上不予辦理。

*、針對預算中遺漏的，事業(yè)公司往往采用追加預算，但追加預算在審核程序上又不完備?？紤]到預算的嚴肅性，原則上不同意追加，如有急件按特批程序辦理。

*、各事業(yè)公司在一定程度上存在著預算代替一切的想法，認為預算已經報了，結算審批程序可從簡。各責任單元必須清楚，預算是企業(yè)為了搞好資金的統(tǒng)籌和運用，提高企業(yè)經濟效益的一種管理手段，并不能代替一切，相關的程序必須按公司相關規(guī)定執(zhí)行。

三、職能服務

財務部門既是管理部門又是服務部門，在加強嚴格管理的同時又要做好熱情服務工作，這是兩種不同角色的轉換，在嚴格管理的同時不失笑容，在熱情服務的同時不失原則，這就是我們工作的要求。

*、在會計審核中，嚴格按規(guī)定辦事，一就是一，對審核中發(fā)現的非原則問題仔細地向經辦人員說明，并告知如何辦理相關手續(xù)和解決問題的辦法。

*、財務信息的服務，在工作年度初期就向各事業(yè)公司征詢，需要財務部提供那些信息，由于各公司均未提出要求，所以信息的提供是按財務人員的思路歸集的，不一定能滿足事業(yè)公司的需求，新年度我們將繼續(xù)做好征詢工作，把信息服務工作做得更到位。

*、咨詢服務，對前來咨詢財務、稅務知識和政策法規(guī)等有關問題，我們都能盡自己所能耐心解說。對公司新出臺的規(guī)定做到邊貫徹邊學習，如：結算單的修改出臺、預算管理表格設定的出臺，在使用時大家遇到很多問題，為此我們提供咨詢的同時吸收各方意見，不斷提高認識，做好服務工作。

*、配合協調工作

①配合*置業(yè)公司做好第四批房源的集中銷售收款工作;配合山水置業(yè)公司做好清水灣交付結算工作。

②為了做好白蕩海東苑產權延期辦理的賠付工作，連續(xù)**天派人到現場辦理賠付工作。

③根據山水人家二期交付需要，派人到現場辦理交付結算工作，

大量的外派工作給本部增加了很大的壓力，為了做好各項工作，我們做好人員安排。

四、自身建設

本年財務部工作負荷相當大，年初@#￥置業(yè)公司經營管理模式調整，財務工作并入財務部;客旅分公司人員分流，財務工作又并入財務部;新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現;財務合同管理月的開展;預算管理工作的落實;房地產企業(yè)稅務大檢查等工作，為了各項工作順利地開展和有序地進行，部門進行多次的工作調整，調動大家的工作熱情，這里特別要表楊的是楊，在原來工作量就很大的情況下，還擔任起客旅分公司的財務工作，為了按時完成各項工作經常加班加點。但也有個別員工存在本位主義思想，對部門的其他工作不夠主動

公司為加強財務工作將財務部人員編制從*人調整到**人。從置業(yè)部調入專業(yè)人才加強銷售管理方面的工作。多次組織招聘，由于財務部門是公司的重要部門，對人員要求比較高，沒有招到合適的人眩公司今年公司招聘大學應屆畢業(yè)，實行新生力量的培養(yǎng)，分配到財務部*名，經過*個月的實習培訓，現已獨立操作基礎的會計核算工作。目前，財務部人員結構不能滿足公司向管理型發(fā)展的需要，財務管理人才缺少，在新年度一是加強自身培訓提高管理能力，二是對外招聘，充實新生力量。