不動產管理流程精選(九篇)
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第1篇：不動產管理流程范文
[關鍵詞]國土資源部門;不動產登記;主導作用實現
[中圖分類號]X24 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009 ― 2234（2015）02 ― 0097 ― 02
根據國土資源部頂層設計的不動產統一登記制度時間表， 全國2015年下半年要完成不動產登記操作系統軟件與信息平臺的對接，在2018年前不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，因此承擔具體登記事項的地方國土部門壓力最大。在國家、省積極推進不動產登記工作的進程的大背景下，齊齊哈爾市市、縣級不動產登記工作尚未啟動。筆者在初步了解各部門不動產登記現狀及征求有關專家意見的基礎上，就齊齊哈爾市如何開展不動產登記工作提出具體想法和思路，提請業內領導和同事們批評指導。
一、各部門不動產登記現狀
根據《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）規定，不動產登記范圍為集體土地所有權、房屋等建（構）筑物所有權、森林、林木所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、海域使用權、地役權、抵押權和耕地、林地、草地等土地承包經營權及法律規定需要登記的其他不動產權利等十大類不動產物權。在齊齊哈爾市不含海域使用權登記項目，按照部門職能分工，現有登記實施主體分別為國土、住建、林業、農業、畜牧等部門，其中以國土部門承擔登記事項為最多?，F將各部門登記工作情況簡述如下：
（一）國土資源部門不動產登記工作概況
目前齊齊哈爾市國土部門主要承擔集體土地所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、土地抵押權等不動產權利的登記工作，具體辦理單位為各級政府政務大廳及地籍科、股。其負責組織城鄉地籍、地政和土地劃界、土地調查、統計、確權、登記、發證和土地動態信息監測工作及制定全市地籍調查、土地利用現狀調查、土地專項調查等工作計劃并組織實施，加之土地劃界糾紛調處、配合民政部門調查處理因行政界線不清而引起的土地資源爭議事宜等重點工作，苦于辦公人員較少，年辦理登記數量巨大，很多登記辦件需加班加點完成。在平臺建設方面，金土工程基礎上形成的“一張圖”、“三大平臺”等信息化成果已經基本實現國家、省、市、縣四級聯動，齊齊哈爾市市級地籍管理信息系統已經投入使用，登記信息公開工作正在有序進行。
（二）住房和城鄉建設主管部門不動產登記工作概況
由房地產產權市場管理處負責國有土地、村鎮集體土地房屋登記和房屋交易市場的管理工作，以及負責房產檔案管理和全市房屋租賃登記備案工作。在完成房產登記大量基礎性工作的基礎上，積累了較為成熟的數據管理、登記公示經驗，其登記信息系統相當完善，也已經實現了四級聯動。
（三）林業部門不動產登記工作概況
林業管理部門的林政科、股負責林地、林權管理，依法對征用、占用林地進行審核及登記發證工作，國有林場等大型林業資源由市級管理，農用林地登記發證由區、縣審批。目前按照“四級建檔，四類分類”的原則，進行歸檔立卷，紙質資料登記備案機制健全，其登記系統僅具有基本的地圖瀏覽功能，不具備宗地圖編輯功能，信息自動化工程正在建設中。
（四）農業部門不動產登記工作概況
市農委的農民負擔監督管理科負責指導農村土地承包、耕地使用權流轉和承包合同管理等工作，由農村合作經濟管理總站負責指導轄區內農村土地承包及承包合同管理、土地承包糾紛的仲裁以及頒發土地承包經營權證書，并負責農村合作經濟組織各業承包合同管理。原始紙質登記材料存檔在區、縣級，目前尚未建有登記信息庫。根據國家統一要求，全國開展的農村土地承包經營權確權登記頒證工作及農村土地承包經營權納入不動產統一登記予以五年過渡期。過渡期內，農業部門會同國土資源部門負責指導農村土地承包經營權的統一登記工作。過渡期后，改由國土資源部們負責指導農村土地承包經營權登記工作。
（五）畜牧水產部門不動產登記工作概況
市畜牧獸醫局組織實施全市草原資源保護工作，負責草原建設、開發利用工作，實施草原管理和草原防火工作。其行政審批科負責有關行政許可證的發放工作。草原管理登記信息相對較少，沒有配套的電子信息平臺。
綜上所述，多年的各自為政、部門利益及歷史遺留權屬糾紛爭議等矛盾沖突，加之各部門基礎資料的不規范、不完善及信息自動化水平的差異，勢必給不動產登記資源整合帶來困難。但在遭遇困難挑戰的同時，作為牽頭部門的國土部門同樣面臨較多發展機遇和提升空間。
二、國土部門主導不動產登記工作的思路分析
按照中央編辦《關于整合不動產登記職責的通知》規定的部門職責，國土資源部負責指導監督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產登記工作;會同有關部門起草不動產統一登記的法律法規草案，建立不動產統一登記制度，制定不動產權屬爭議的調處政策;推進不動產登記信息基礎平臺建設;會同林業局負責國務院確定的重點國有林區森林、林木、林地的登記發證;會同海洋局負責國務院批準項目用海、用島的海域使用權和無居民海島使用權的登記發證等。在此基礎上，國家層面已經探索建立了不動產登記工作部際聯席會議制度和聯絡員制度，共同部署做好相關工作。其中國土資源部工作重點是負責牽頭建立全國不動產登記信息管理基礎平臺。當前黑龍江省國土資源部門已經啟動調查論證，研究如何通過數據交換接口、數據抄送等方式，實現土地、房屋、草原、林地、水域灘涂、海域海島等審批、交易和登記信息實時互通共享，推動建立不動產登記信息公開查詢系統。在此關鍵時期，如何發揮好國土部門的管理優勢，主導市、縣級不動產登記是解決問題的重中之重。
（一）籍土地登記豐富信息內容凸顯空間信息權威性
土地管理的特色是對土地空間特性的管理。土地空間特性，包括土地的地理位置、相鄰關系，圖層的劃分及與土地相關的各種空間屬性和人文屬性。齊齊哈爾市現運行的地籍管理信息系統以現行的技術規程、規范、標準為依據，結合地籍管理的業務運行模型，嚴格按照地籍管理流程化模式的工作需求，實現了地籍管理的信息采集、存儲、處理、分析管理與應用，在登記宗地的空間位置、地類統計、面積量算方面優勢較大，容易實現“權利落地”。
（二）籍地籍信息平臺成熟技術保持動態管理實時性
齊齊哈爾市地籍登記信息平臺的應用技術已經較為成熟，服務流程相對規范和嚴謹，尤其是在坐落、界址、面積等基礎數據及實時動態更新、數據兼容方面的優勢，使不動產登記信息基礎數據庫建設不存在太大的“技術障礙”。 根據不動產統一登記制度的實施工作要求，不動產登記信息管理系統總體包括三部分，即不動產產權產籍信息采集、不動產產權產籍數據庫保存、不動產產權產籍信息查詢，這三部分分別承擔不動產統一登記的信息采集、保管分類和查詢職能。如果在各部門基礎登記信息準確到位的基礎上，采取“平行開展”的思路，在設計信息采集和信息保管環節的同時，就開始對查詢系統的構建開展前期工作，不動產產權產籍登記查詢系統平臺的設計和搭建工作按照規定的時限完成將不會很困難。屆時將通過終端接口接入的方式，實現地市一級不動產登記主管機關專權訪問不動產產權產籍信息的統一數據庫，進而向社會依法提供查詢的有關服務。
（三）籍原始不動產登記成果助推后期管理連續性
在《條例》規定的十大不動產權利登記目錄中，集體土地所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、土地抵押權等權屬登記一直由國土部門負責，行業管理規范性和程序化較高，積累了較多的糾紛調處及相關歷史遺留問題處理經驗。全國二次土地調查成果中的現狀權屬涉及較多林權、草地及水域的承包經營權能，坐落、面積等數據參考價值較高?！耙粡垐D”及“三大平臺”建設使國土資源管理信息化建設程度超過其他部門，在不動產登記信息后期管理自動化方面優勢突出。在此基礎上，地籍管理人員整合原有土地登記數據，結合其他部門上報不動產登記數據，對照落實，在技術上較易完成對號入座，最大程度保持不動產權屬的連續性，為維護社會穩定大局奠定基礎。
（四）籍多部門共享土地登記信息加強信息管理規范化
在國家、省級不動產登記領導小組設立的不動產登記專家委員會及其下設的不動產登記制度建設專家組、不動產登記信息平臺建設專家組和不動產登記調查技術專家組中，國土部門的專家和管理人員參與了較多的不動產統一登記相關法律、法規、規章、政策、規程、標準、規范等制定過程的研究討論，為統一登記依據、登記簿證、信息平臺等提供堅實的理論支撐和權威的技術咨詢。因此在各級不動產登記機構組建過程中，原則上由國土資源部門牽頭推進，不無道理。在齊齊哈爾市，多年的宗地管理使“以地找人”成為習慣模式，其地籍信息已經和市公安、稅務甚至銀行系統形成數據共享。在繁雜的信息運行過程中，國土系統在政務公開序列內保持了失密、泄密事故記錄為零，積累了豐富的登記信息保密工作經驗。
（五）籍規范流程完善機制實現登記機構建設優化
齊齊哈爾市國土系統在近幾年的規范化管理過程中，尤其是深化“五大體系”建設和鞏固廉政風險控制成果方面取得了豐碩成果，基層干部作風轉變，服務意識和大局意識空前提高，極大煥發了生機和工作熱情。目前，以“目標管理、流程控制、制度約束、預警問責、人本發展”五大管理體系建設為統領、以打造“陽光國土、廉潔國土、平安國土、服務國土、和諧國土”為目標的全新管理模式全面實現。市國土資源局及各縣（市）國土資源部門網站全部開通，已經形成全市國土資源部門網站體系，市、縣（市）兩級國土部門通過對外網站向社會宣傳法律法規，公開規劃、計劃，辦事程序、收費標準和審批結果等，提供規范、準確、及時的便民服務，廣泛接受社會監督，不斷擴大政務信息網上公開范圍，得到社會的廣泛認可，為齊齊哈爾市開展不動產統一登記工作在隊伍建設、人才培養、制度約束與流程管理方面做了有益探索，取得積極成果。
綜上所述，在市、縣級不動產登記機構組建之際，國土部門應充分發揮制度、流程、人才管理、信息化建設等方面的優勢，因時而起，因勢而動，結合國土系統信息自動化建設成果，充分利用住建系統的“個人住房信息聯網系統”和林業部門現有不動產登記資源，加強合作，積極協調，節約集約，一定能全面規范不動產登記工作制度、流程，完善監督問責，高效科學地打開工作局面，為齊齊哈爾市的不動產登記工作全面開展做出更大的貢獻。
第2篇：不動產管理流程范文
一、立足“全”字，整合規范化的機構職責
淮南市不動產登記中心統一機構設置、完善職能整合、明確人員配備、細化操作流程，為實行一站式辦結和一窗式服務提供了組織保障。一是統一機構設置，做到權界清晰。共設置了首次登記科、抵押登記科、預告登記科、轉移登記科、權籍調查科、批后監管科、發證質檢科、地產交易科、平臺信息科、檔案館等14個科室，從權界清晰上保證了機構設置的統一性。二是完善職能整合，做到權責一致。根據《不動產登記暫行條例》的規定，辦理的不動產權利類型有國有建設用地使用權、國有土地上的房屋所有權、地役權、抵押權等4項；辦理的不動產登記類型有首次登記、變更登記、轉移登記等8項，共有不動產登記事項71項，已經全部整合到有關登記科室，從權責一致上保證了職能整合的完善性。三是明確人員配備，做到分工合理?；茨鲜胁粍赢a登記中心制定了內設科室和人員崗位設置方案，不僅明確了每位工作人員的所在科室、擔任職務和工作職責，而且推行了一次性告知制、首問負責制、服務承諾制、限時辦結制、責任追究制等管理制度，從合理分工上保證了人員配備的明確性。四是細化操作流程，做到運轉高效。按照《不動產登記暫行條例實施細則》和《不動產登記操作規范（試行）》的規定，梳理細化了登記工作流程，制作了登記流程圖，主要包括申請、受理、審核、登簿、繕證、收費、發證、歸檔等環節，從運轉高效上保證了操作流程的細化性。
二、突出“快”字，設置便民化的登記窗口
淮南市不動產登記中心公開了窗口類型、設置了服務平臺、實行了上門登記、設立了審核制度，為實行一站式辦結和一窗式服務提供了環境保障。首先，公開窗口類型，實行高效服務。為方便市民一站式辦理不動產登記業務，登記中心共設立了“首次登記”“轉移登記”“咨詢服務”等共17個窗口，實行了高效登記服務。其次，設立服務平臺，實行微笑服務。在醒目地方擺放了不動產登記流程圖、溫馨提示等宣傳展架，設有引導臺、取號機、等候區等，提供了叫號、取號服務，實行了微笑登記服務。再次，延時上門登記，實行特殊服務。登記中心要求窗口員工提前一小時上班并且延時下班，不耽誤群眾來辦事，不讓群眾多跑路。對不能到場辦理登記辦證手續的“老、弱、病、殘、孕”等弱勢群體，窗口員工提供了預約免費上門登記，實行了特殊登記服務。最后，設立審核制度，實行優質服務。設立了審核人員和值班領導制度，負責現場指導審核，并對突發事件進行及時處理，分擔了窗口壓力，避免了出現差錯，實行了優質登記服務。
第3篇：不動產管理流程范文
2、《不動產登記暫行條例》于2015年3月1日落地實施。
3、2016年1月21日， 中國國土資源部日前公布《不動產登記暫行條例實施細則》，對集體土地所有權登記、國有建設用地使用權及房屋所有權登記、宅基地使用權及房屋所有權登記等各種不動產權利的登記都做出了更為細致的規定。
4、2017年4月，國土部辦公廳印發壓縮不動產登記時間實施方案，要求各地在確保登記資料移交到位、人員劃轉到位的基礎上，進一步簡化登記流程，提高登記效率，分類壓縮不動產登記辦理時限。
第4篇：不動產管理流程范文
多措并舉 攻堅克難
安達市不動產登記工作于2015年4月正式啟動實施，在實施的過程中，安達市嚴格按照國家、省、市有關要求，并立足全市實際，深入研究探索，多措并舉解決遇到的難點問題，使不動產登記工作取得了階段性成果。
安達市不動廣：登記局于2015年6月正式成立，為國土局內設股級管理機構，主要負責制定全市不動產統一登記工作規范，承擔初審、復審和核定工作。安達市不動產登記中心于2015年8月正式成立，做為全市統一登記經辦機構，為隸屬于國土局的副科級事業單位，內設8個股室，領導職數一正兩副，人員編制60人。主要負責全市不動產登記工作受理和發證、不動產信息平臺建設和維護，以及檔案管理和使用等項工作。目前，安達市不動產統一登記職責整合工作已經全部完成，分散在國土、房產、農業、畜牧和林業等部門不動產登記職責已整合到中心，統一由國土部門承擔。
信息平臺建設已經完成。安達市被正式確定為全國不動產登記信息平臺建設試點后，通過綜合比較，聘請南京國圖信息股份有限公司作為安達市信息平臺建設技術支撐單位，幫助安達市開展不動產登記信息平臺建設的軟件開發和數據更新整合、工作人員技術培訓等項工作，同時制定完成了《安達市不動產統一登記信息平臺建設技術方案》，市政府撥付專項經費97萬元用于購置服務器、排隊機和電子屏等硬件設備。目前，按照平臺建設時間和任務安排，各類登記數據、軟件系統及資源整合、城市地籍調查成果更新、地籍編碼和房產登記數據分析匹配等項工作基本完成，不動產統一登記流程網絡再造已經成形，12月中旬實現了與國土部聯網上線運行。
檔案資料移交穩步推進、登記服務模式初步形成。為保證房產、林業、農業、畜牧等部門原有不動產檔案順利移交，安達市在新成立的人民辦事中心一樓設置了500平方米的不動產登記檔案室，制定下發了《安達市不動產登記資料移交與整合方案》和《安達市不動產登記資料清理和移交的通知》，明確先行移交經過掃描的檔案電子版和電子登記數據，各類圖、表、卡、冊等紙質資料仍然由原單位暫時保存，不動產統一登記業務開展后，按涉及的具體不動產單元進行了檔案移交。
按照省政府“統籌兼顧、便民利民”要求，安達市將不動產統一登記服務大廳設在新成立的人民辦事中心三樓，大廳使用面積700平方米，設置不動產登記窗口10個，房屋、林權和草原審批窗口7個，繳費和繳稅窗口2個，實現了不動產統一登記和各部門的行政審批集中辦理，初步達到了一站式辦公標準，極大地方便了群眾和企業辦事。
保障措施有力 打造一流服務平臺
由于開展不動產統一登記涉及部門多，覆蓋范圍廣，所以在工作開展之初，安達市就確定了“政府主導、部門聯動、統等推進”的工作思路，有力保障了此項工作的順利推進。
按照上級有關要求，安達市成立了由市長為組長，主管副市長為副組長，由國土、財政、房產、農業、林業、畜牧等部門主要領導為成員的安達市不動產登記工作領導小組，統一領導開展全市不動產登記工作。領導小組下設辦公室，辦公室設在國土局。2015年4月以來，領導小組共召開聯席會議4次，聯席會議辦公室會議7次，就職責整合、機構設立、人員劃轉、平臺建設等工作遇到的問題進行了研究和解決。
學習借鑒外地經驗、訓練提升人員素質。在開展不動產登記的過程中，為了更好地學習借鑒外地先進經驗，2015年8月中旬，安達市選派國土、房產、政府法制辦等相關人員到四川瀘州，就不動產登記工作進行了為期三天的學習。11月20日，再次選派國土局一名業務局長和幾名業務骨干到四川成都和重慶等地學習不動產登記有關事宜。
為適應不動產統一登記業務需要，提高工作人員理論和系統操作水平。在不動產統一登記發證業務正式開展前，聘請南京國圖信息股份有限公司技術人員對不動產登記窗口工作人員進行了信息系統操作技術培訓，并由國土局統一組織系統學習了《不動產登記暫行條例》和《安達市不動產統一登記服務指南》，使全體工作人員，尤其是窗口工作人員不僅熟悉了不動產登記有關業務流程，還提高了職業道德，了解了應該遵守的具體規定，為不動產登記工作全面開展夯實了堅實基礎。
圍繞便民主線打造一流服務平臺。在不動產統一登記信息系統安裝調試完成后，安達市組織工作人員進行了為期一周的模擬登記訓練。按照不同登記類型，選取多個住宅用戶、商服用戶、取得土地審批的工業企業作為申請人按首次登記、變更登記和轉移登記等類型進行模擬訓練。登記受理窗口受理申請材料，權籍調查和測繪窗口模擬進行調查和測繪，編制不動產單元號，并出具房地產平面圖，審核窗口填寫完善簿冊、審核，繕證窗口根據審核結果打印《不動產權證書》、《不動產登記證明》并發放到申請人手中。
第5篇：不動產管理流程范文
關鍵詞：國內;不動產登記制度;探討
中圖分類號：D923.2 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）027-0000-01
引言
針對不動產登記，雖然我國已經制定和施行了一系列法律法規，比如《不動產登記暫行條例》等，但是這些法律條例并不能有效解決所有不動產登記問題，仍然遺留著一些問題需要有關部門予以解決。因此，應該將不動產登記制度作為重點研究課題，對制度中妨礙不動產登記的條例進行改進或者廢除，以此來確保不動產登記過程的合規合法。
一、不動產登記制度的內涵
不動產制度作為我國物權制度的一種，是在《中華人民共和國物權法》的基礎上確立實行的，它直接服務于利害關系人或者權利人，可以將其作為一種物權公示手段來理解[2]。其中，權利人或者利害關系人想要進行不動產登記需要提前申請相關不動產物權的變動事宜，而這一過程都要如實詳盡的在政府相關的專職部門進行記錄。與此同時，在我國市場經濟體制不斷完善的過程中，不動產登記制度也隨之產生并得以完善。由此可見，不動產登記制度的確立執行一方面是為了滿足市場經濟要求，另一方面還涉及到每一位公民的切身利益。因此，只有實現不動產登記制度的建立以及完善統一，才能在有效解決登記問題的前提下，體現市場經濟的核心價值。
二、當前國內不動產登記制度的漏洞以及不足
通過研究不動產登記制度的發展演變過程可以發現，不動產根據性質的不同，其管理以及登記分別被土地、房產、林業、漁業、水利以及農牧業等行政主管部門負責，而這些部門在規章制度以及遵循的法律依據都存在一定差異，它們會依據不動產權利類型以及相關職能等進行分散登記，這就很難對這些不動產的登記行為進行有效管理[3]。與此同時，不動產統一登記的改革與多部門多級別的等級制度、當前的市場經濟形勢不匹配，行政審批管理的職能仍保留在原來的不同的職能部門，僅僅是把登記的職能統一，特別是當前將不動產交易、抵押管理與登記行為分別交由兩個部門，及其容易引發下列問題：第一，不動產交易的風險加大;第二，在一定程度上增加了權利人的登記成本;第三，造成登記資源的浪費;第四，如因行政審批的錯誤導致不動產登記發生錯誤，會引起不必要的責任推逶，影響到政府的公信力等等。
三、完善我國不動產登記制度的建議
1.完善不動產登記制度
目前，我國尚未建立和實行專門針對不動產登記的法律法規，雖然國家出臺的《不動產登記暫行條例》是目前國內最高水平以及最前沿的關于不動產登記的立法。但是想要確保《條例》的順利實施，就要對當前政策法規中關于不動產登記的條款進行重新梳理，或者將其納入到《條例》中，也可以對其中不利于不動產登記的條款進行修正或者廢除，以此來為不動產的統一登記奠定基礎。其中，可以從以下幾方面入手，來完善當前的土地登記制度：第一，對土地登記申請制度進行完善。在土地登記申請過程中，除了權利人要按照程序行事之外，登記相關人以及義務人也應該向其提供協助登記的義務，從而在保護權利人利益的同時，提高登記的公信力;第二，確立實質審查制度。登記機關人員在受理了權利人的申請后，應該進行實地調查，以保證土地登記結果的準確性。與此同時，可以借鑒其他優秀的登記制度，比如托倫斯登記制度，來維護權利人的利益。當遇到欺詐或者劃界錯誤情況時，受害者可以恢復其權利的請求權，以此來提高土地登記的公信力;第三，目前，我國關于土地登記簿公開的相關制度還不夠完善，為保證土地轉讓或者出租等相關利益方的知情權，應該堅持土地登記簿的公開查閱，這不僅可以對土地登記實施有效監督，同時也有助于社會和諧;等等。
2.完善不動產登記機構的責任賠償制度
不動產登記機構在整個不動產登記過程中扮演著至關重要的角色。如果不動產登記機構在交易審查過程中沒有盡職盡責，或者存在暗箱操作等問題，都會給當事人乃至整個市場造成巨大危害。而一旦損害到當事人的切身利益，怎樣賠償就成為各相關部門或機構都要關注的重點問題?，F如今，很多不動產登記機構都存在登記人員素質參差不齊的現象，登記錯誤問題時有發生，也讓該不動產登記機構的公信力受到質疑。所以，想要最大限度的減少發生登記錯誤的幾率，就必須要加強登記人員關于登記業務相關技能的學習培訓，對登記業務流程有一個熟悉以及掌握。與此同時，為保證登記效率，可以對本單位所有人員進行資質認證，比如注冊會計師考試以及國家司法考試等，建立和完善不動產登記人員從業資格選拔機制。另外，還可以面向社會公開招募一些專業技能過硬的人才，從而有效提升整個登記團隊的綜合素質。
目前，很多不動產登記的糾紛雖然由法院做出了相應判決，但是受經濟因素影響，很多受害者就算拿到了賠償判決書也遲遲得不到賠償。這是由于當前我國的不動產登記機構很少會設立專門負責賠償的款項，這就使得很多機構沒有能力去執行法院的判決，從而影響到法院的公信力。基于此，相關部門應該結合當前的不動產登記情況，建立和完善相關的責任賠償制度，對不動產登記機構應承擔的責任，都做出明確規定。而登記機關賠償的資金來源，可以參照國外做法設立專項賠償資金。從登記機關上一年度收取的費用中劃撥出一部分資金專門用于不動產登記錯誤的賠償，必須做到?？顚Ｓ?。只有這樣，才能從根本上維護受害者的切身利益，進而促進社會主義市場經濟的良性發展。
四、結語
綜上所述，我國當前的不動產登記體系已經初步確立，但是在實際工作中，仍然暴露出一些問題。因此，為進一步確保不動產交易雙方的根本利益，相關部門應該就目前不動產登記制度中存在的問題加以研究，并提出有建設性的建議，來不斷完善我國的不動產登記制度。
參考文獻：
[1]闕持輝， 唐冬梅. 我國不動產登記制度若干問題探討[J].工業b，2015（8）：17-17.
第6篇：不動產管理流程范文
一、不動產登記的檔案資料管理是登記工作的基礎
在《關于整合不動產登記職責的通知》中明確規定不動產登記檔案資料是登記工作的核心內容和重要依據。登記的檔案資料是隨著登記機構的登記而產生，不能單獨成立。這次住建部與國土部的職責分工，即住房和城鄉建設部負責房產交易，國土資源部負責不動產登記。隨之帶來的工作銜接問題，兩個部門都離不開原來的房產檔案的支持。
（一）原房產檔案留存在原房產檔案管理部門更便民利民
原房產檔案隨原產權產籍監理處合并到不動產登記中心而隨之發生轉移，但繼續保存在原檔案室。因歷史原因，土地和房產的登記是分開登記的，此次實行統一登記后，如果不能實現內部的工作銜接與資料的傳遞、共享，將會出現群眾辦事難的情況，本著方便廣大人民群眾，檔案資料不存在移交的問題。
（二）不動產登記檔案存放在原房產檔案管理部門成本更低更具合理性
從目前來看，為盡快適應不動產統一登記的需要，因各地對原有得房產檔案的歸屬問題并沒有統一的做法，我市從檔案轉移及管理的成本上考慮，認為存放在原有部門，是利大于弊也更科學合理。更有利于今后的工作開展。
二、檔案管理中存在的主要題
（一）重視前臺業務，輕視后臺檔案
在具體的房產登記過程中，一直以來都比較重視業務和流程的培訓，而忽視了后續的檔案管理工作。檔案管理的細則少之甚少。比起對業務的重視度而言，對檔案的關注度顯然是欠缺的。需要及時跟進相應的檔案管理配套政策，才能不斷建立和完善各地的不動產登記體系。
（二）重視紙質檔案，輕視電子檔案信息維護
在新形勢新條件下，人們對檔案管理的信息要求日益提高，仍主要以紙質資料審核為主，因涉及的部門多、資料多，導致一本紙質檔案需要數次流轉，多次翻閱，降低工作效率，并應加快電子信息庫的建設和維護。
（三）人員流動性大，專業知識薄弱
由于檔案的專業性和動態性，檔案的歸集在隨著情況變化而發生變化，導致檔案員對于檔案資料的更新不及時，特別是統一登記后，要多學習土地方面的知識不斷提高自身的業務水平，爭取最短時間勝任崗位職責的標準。
（四）硬件條件差，整合數據庫慢
不動產檔案資料越來越多，涵蓋的內容越來越豐富，檔案查詢利用率也越來越高。而且紙質檔案屬于永久性保存，老式的檔案柜已經不適合新形勢下的發展。所以實現檔案管理數字化是互聯網時代產生的一種新型檔案管理信息形態，因此檔案數字化，建立電子信息庫迫在眉睫。
三、隨著不動產工作的逐步深入，建立相應的管理制度，確保檔案的安全
（一）不斷完善管理機制
做好檔案管理工作，進一步健全檔案的接受、收集、整理、保管、利用等各項規章制度，落實好管理細節。對違反檔案管理法律法規的行為及時進行處罰。
（二）轉變思路，提高信息化管理水平
在新形勢下的不動產統一登記工作需要運用大量的先進科學技術，工作的人員首先要有過硬的專業知識，還要具備現代化得檔案管理能力。不動產登記的檔案資料已經不僅僅是過去的紙質檔案，還包括不動產登記相關數據。這就需要運用計算機等信息化手段對相關數據進行統計和分析，在最短的時間內完成收件、審批、發證、歸檔等一系列的工作，大大提高工作效率。
（三）加強培訓，提高檔案專業管理水平
由于不動產登記檔案形成量大，專業性和政策性強。要加強提高檔案管理人員的素質和能力，明確檔案移交入檔的時間、責任人，建立詳細的移交清單，確保不動產登記數據的安全性和完整性。
（四）提高對不動產登記檔案資料的保密意識
隨著社會制度的不斷健全，人民對不動產登記的要求也是越來越高，并對如何公平、公正、公開的呼聲越來越響亮。所以如何做到檔案哪些部分是可以公開查詢的，哪些是涉及個人隱私和國家安全，必須需要保密的，做出嚴格的規定。需要簽訂保密協議。違反規定和泄露不動產登記數據的，按有關規定追究責任。
（五）對信息安全做相應的應急預案
根據《國土資源部辦公廳關于做好不動產登記信息安全工作的 通知》（國土資源廳發【2015】38號）等有關規定。對機房受損、數據損毀、系統宕機、網絡中斷、黑客攻擊等突發事件進行全方位預防，確保信息平臺不間斷地安全運行。
四、結論
在不動產登記過程中，檔案管理的重要性也日益凸顯，它不僅是民生檔案資源的重要組成部分，也是實現不動產登記的原始資料，在新形勢下，只有做好檔案管理工作，樹立“國土一家”理念和意識，共同做好統一登記工作。以進一步推動不動產登記檔案管理工作的可持續發展。
參考文獻
[1]房愛芬.房地產登記檔案管理數字化建設淺析.山東檔案2010.06.
[2]《國土資源部關于不動產登記信息安全工作的通知》2015. 38號.
第7篇：不動產管理流程范文
一、繼續做好二手房資金監管工作
資金監管，特別是全額資金監管，是降低交易風險的有效措施。在經過房源核驗、賣方資格審查、購房人資格審查、購房人貸款資格預審、合同網簽、不動產登記、貸款審核、貸款指定賬戶撥付、交易資金給付等流程后，買方的首付款、應得的后續房款可以保證不被挪用；如交易不能繼續，賣方也能順利追回首付款。
不動產統一登記后，監管所涉各方由原來房屋登記機構與銀行、交易當事人變成了房屋交易、不動產登記、銀行、交易當事人。格局的變化帶來了流程的動，部分交易登記分設的城市，原監管機構無法獨立完成交易登記事項，監管流程整合未能跟上，監管平臺未能更新，導致二手房交易資金監管名存實亡。監管部門宜根據住建部《房屋交易與產權管理工作導則》要求，繼續做好二手房資金監管工作，不動產登記機構應予以協助。
二、以不動產登記為抓手保護交易安全
以二手房交易登記為例，買方負有在一定期限內給付房款的義務，由于這個期限與登記時間不一致，必然導致登記與給付不同步。這種不同步便是交易雙方風險的主要原因。從預告登記、抵押權首次登記著手，完善交易登記流程，可以有效避免風險。
首先，在交易雙方簽訂房屋買賣合同后申請轉移登記前，雙方當事人可按照合同約定申請房屋所有權（建設用地使用權）預告登記。買方可根據《物權法》的規定，取得物權的期待權，防范賣方一房兩賣。需要注意的是，預告登記的有效保護時間為自核準預告登記至能夠進行不動產登記之日起3個月。因此，買方應督促賣方在合理的時間內完成登記申請。
其次，交易雙方簽訂房屋買賣合同時，雙方當事人可在合同中約定：買方取得房屋后，將該房屋作為給付后續房款的擔保。雙方在申請房屋所有權（建設用地使用權）轉移登記時同時申請抵押權首次登記，不動產登記機構可以一并受理并登記。賣方可以了解貸款（抵押）的進度，防范買方將房屋惡意變賣或用于其他目的的抵押。需要注意的是，辦理二手房貸款的銀行可能會對此持有不同意見，不愿接受已設有抵押房屋作為抵押物，應加強協調。
三、加強二手房貸款資金流向監管
一般來說，銀行對二手房貸款的審核包括貸款原因、貸款用途、貸款人信用、還款能力、抵押物有無瑕疵、抵押價值是否足夠等，并不審查所貸款項的去向。
鑒于二手房交易的購房貸款中，貸款申請人明確貸款目的為購房，銀行在審核階段，可以接受擬用于抵押的房屋已為剩余房款的給付提供擔保，具體可按如下流程操作：
1.交易雙方簽訂合同；2.申請轉移登記及余款給付抵押登記；3.買方申請貸款；4.銀行、交易雙方簽訂付款協議，明確貸款全部用于清償房款，并直接撥付至雙方共同指定的賬戶，錢款到達指定賬戶后，視為房款給付；5.銀行審核；6.銀行申請抵押權順位登記；7.買方申請注銷抵押權登記，銀行撥付貸款；8.銀行自動轉為第一順位抵押權人。
四、銀行監管二手房貸款資金流向的難點及對策
第8篇：不動產管理流程范文
關鍵詞：不動產物權 不動產登記的性質 不動產統一登記制度
不動產物權變動制度是一個既重要又龐大，且錯綜復雜的體系，它基本上由民法實體法上的物權法部分和行政法上的不動產登記制度兩個部分組成。
建設社會主義市場經濟的一個基本條件是劃清政府與市場主體的各自活動范圍，厘定政府職能界限，使政府不去干預市場主體的具體經濟活動而集中精力去做其應該做的事情。在經濟管理領域，政府職能將限于核定社會成員準人市場的資格，明確民事權屬狀態，營造并維護市場的公平競爭環境。由此可見，作為明確市場主體產權歸屬及其權利享有狀態內容之一的不動產物權登記制度在政府各項職能中居于基礎性地位。
一． 問題的提出：我國傳統的不動產登記制度
由于歷史原因，計劃經濟體制下不動產的財產性長期不被承認，不動產被排除在財產法之外，不動產登記具有濃厚的行政管理色彩，加之管理權分散，我國傳統的不動產登記極為混亂。
（一）不動產登記的法律不統一
我國的行政機關在進行不動產登記時所依據的是分散在各個法律法規中的登記規范。僅法律就有《土地管理法》及其《實施條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》、《森林法》、《礦產資源法》、《草原法》、《漁業法》、《擔保法》等之多，另外還包括國務院有關行政主管部門制定的登記規則，如國家土地局制定的《土地登記規則》。這些性質、淵源、效力不同的登記法規都是計劃經濟時代的產物，已不能滿足市場經濟下不動產物權變動的需要。
（二）不動產登記機關不統一
根據上述分散的法律法規的規定，土地、房地產、森林、礦產等所有權或抵押等的登記分別由縣級人民政府土地行政、房產、林木、地質礦產或地方人民政府規定的主管部門行使。
在這種傳統的不動產登記中，中央和地方政府各部門具有自己管理不動產登記的領域，體系龐雜，弊端重重：當事人登記時經常要到多個部門才能登記完畢，而且效力可能不同；分散的登記制度給有關不動產交易機關帶來查閱信息不夠全面的困難，造成土地和其上房屋分別抵押或重復抵押等現象；各登記機關為了部門利益，爭相登記，形成重形式輕審查、人浮于事的局面。
（三）不動產登記錯誤的賠償問題缺乏規定
我國目前的法律法規中缺乏關于不動產登記賠償問題的規定，在實踐中造成不動產登記機關的權利和義務被割裂的畸形現象。登記機關僅指向收費的權利，而對登記錯誤的后果不負任何責任，嚴重的損害了當事人的合法權益，由此產生了大量的不動產登記糾紛；因為登記機關不對錯誤的不動產登記負責，不利于加強不動產登記機關的責任感，缺乏壓力和動力去認真履行不動產登記的義務，影響了不動產登記的公信力。
（四）不動產登記的信息不夠公開化
我國相關法律法規沒有明文規定公開查簿制度。在司法實踐中經常遇到需要查詢當事人不動產信息的情況，而掌握不動產登記信息的部門認為登記只是為了執行政府的管理職能，不愿或者不及時、不準確地提供不動產信息。這與物權變動的公示公信原則所要求的登記信息的充分、有效公開相去甚遠。
二． 重構我國不動產登記的性質
不動產登記，也就是不動產物權登記，是不動產所在地的登記機構依申請將不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅在不動產登記簿上予以記載的制度。不動產登記的性質是不動產登記制度中的基本問題。
（一）傳統學界觀點
目前學界有關不動產登記的性質，大體上有三種學說:1、公法行為說，該說認為:不動產登記的性質，屬于一種行政行為。 2、私法行為說，該說認為，登記效力之發生在于登記之意思表示，登記效力之發生脫離申請人意思則難以發生效力。從登記所產生的效力來看，登記行為是產生私法效果的行為。3、證明行為說，該說避免公、私法性質上的判斷，認為房屋產權管理機關的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)條件，房屋產權變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準。
筆者認為，不能籠統地判斷不動產登記的性質，分析不動產登記的性質必須結合不動產物權登記的種類及物權的基本分類。
（二）不動產登記的性質之分析
筆者借鑒準物權理論，將我國的不動產物權一分為二，并以此為基礎分別探討不動產登記的性質，從而在此“二分法”前提下展開對不動產統一登記的范圍的研究。
1．我國的不動產物權的類型
根據我國現行法律和已頒布的《物權法》之規定，筆者認為，我國的不動產物權包括以下種類：
（1）不動產所有權：國家所有權；集體所有權；私人和其他權利人的所有權。
（2）不動產擔保物權：只有不動產抵押權。
（3）不動產用益物權：自然資源使用權；建設用地使用權；土地承包經營權；宅基地使用權；地役權。
對于上述種類，借鑒準物權理論，可以將不動產物權分為準物權與典型物權。典型物權如我們通常所涉及的土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權。在此主要討論準物權問題。
準物權同典型物權相比具有較大的特殊性，但仍然屬于物權范疇。對準物權概念的理解在學者之間有一定的差異。如有學者認為準物權是指某些性質和要件相似于物權、準用物權法規定的財產權，因而法律上把這些權利當作物權來看待，準用民法物權法的規定。屬于準物權的財產權有:林木采伐權、漁業權、采礦權、狩獵權、先買權等。也有學者認為，水權、礦業權和漁業權等并非為民法所規定的物權，將準物權稱為特別法上的物權。如王利明教授認為，特別法上的物權，公民、法人經過行政特別許可而享有的可以從事某種國有自然資源開發或作某種特定的利用的權利，如取水權、采礦權、養殖權等。當然，也有學者明確地使用準物權這一概念。如崔建遠教授認為，準物權不是屬性相同的單一權利的稱謂，而是一組性質有別的權利的總稱。按照通說，它是由礦業權、水權、漁業權和狩獵權等組成。為了論述的方便，筆者使用準物權這一表述。
準物權的客體一般具有不特定性，準物權的取得與自然資源主管部門的行政許可相聯系。2004年7月1日起實施的《中華人民共和國行政許可法》規定，涉及有限資源開發利用的，應作為行政許可的事項(第12條規定)。由于準物權所指向的標的物是自然資源，而自然資源是有限的，并且與可持續發展和環境保護相關，因此，準物權具有很強的公法色彩。
準物權由行政許可而取得，其客體具有不確定性，同時準物權上負有較多的公法上的義務，一般不能自由轉讓，準物權的行使一般不以對物的占有為必要。[1]（P76-P85）
2．我國不動產登記的性質
筆者認為，對于不動產登記之性質，應以“二分法”區別對待。依不動產物權類型的不同將登記主要分成兩類:
一類是行政機關依照法律規定的條件和程序許可或確認的物權之登記，如探礦權、采礦權、取水權等有關國家所有的自然資源的準物權。這一類準物權的登記，涉及公共利益和行政管理權關系密切。
另一類是通過合同、繼承取得或者以土地出讓方式產生的典型物權變動之登記，如房屋所有權、建設用地使用權、土地承包經營權、地役權等。這一類基本上和行政管理權沒有關系，主要是物權人通過登記機構的公示來確保自己的權利。
基于此，筆者認為，前一類以不動產行政管理理論為基礎的不動產物權登記屬于行政行為范疇，應由行政許可或行政確認等加以規范；后一類與公民權益息息相關，以民法物權法理論為基礎的登記應為復合性質的行為，應當是我們目前建立統一的不動產登記制度要討論的重點。需要說明的是，“二分法”與物權的平等保護原則并不矛盾，相反，恰恰是對其的合理補充。
綜上所述，不動產登記行為的性質應以“二分法”論。目前實務界和行政法學界不分種類地籠統地只強調不動產登記行為性質的公法性或一味強調不動產登記行為的私法效果，又或是單以證明行為論，均不足以全面闡釋內容豐富的不動產登記行為。只有先明確不動產登記的性質，才能制定出不動產統一登記制度的立法框架。本文所探討的不動產統一登記制度的行政法視角正是基于這一前提之下。
3．構建我國不動產統一登記制度下不動產登記的性質
由于準物權登記的行政行為性質以及目前政出多門、管理分散的現狀，準物權登記的統一無論在理論上還是實踐中都是不成熟的。
現階段構建我國的不動產統一登記制度的范圍應以后一類復合行為性質的不動產登記為限。這種復合性質的不動產登記，有兩重意義：一是公法上的意義，一是私法上的意義。前者的意義在于行政權力對不動產的監督管理和給國家稅收提供依據；后者的意義在于通過權利狀態的公示，保證交易的安全。
有學者認為這種復合行為性質的不動產登記“是一種準行政行為和證明行為”。[2]（P9）筆者比較贊同這種觀點。行政行為以法律效果的內容是效果意思還是觀念表示為標準，分為行政行為與準行政行為。一般認為，行政行為是一種法律行為，它是依照行政機關的意思表示直接產生法律效力的行為。準行政行為是介于法律行為與事實行為之間的一種行為，本身并不能直接為相對人設定行政法上的權利義務。該種觀念表示行為雖然也伴隨一定的法律效果，但與法律行為不同，該種行為效果完全基于法律的直接規定而產生，并非基于行政機關的意思而產生。因此，行政登記屬于準行政行為，只產生間接的法律效果，而不產生直接的法律效果。[3]（P33）
該行為之所以屬于準行政行為:其一，登記行為是一種觀念表示，不包含登記機關的意思表示，只代表登記主體對客觀事實的認知與判斷，不動產物權登記的內容只是對申請人的不動產物權享有與處置情況進行核實、登錄。其二，登記行為的效果基于法律的明文規定而非行政主體的意思表示，該行為表明的是國家對民事權利主體所享有的不動產物權的一種確認。從行政主體的意思參與程度講，不動產物權登記中，行政主體一般無自由裁量余地，對于符合條件的申請，其負有登錄的義務與職責，是對私權狀況的予以證明而非干預。所以，這一種不動產物權登記行為應是一種準行政行為，同時也是一種證明行為，如梁慧星老師所言，“不動產登記在本質上是國家證明行為，而不是批準行為”。
作為準行政行為的不動產物權登記具有兩項功能:一是證明，登記行為在客觀上產生一種公示效果，因此可以證明登記在不動產登記薄上的權利是正確、真實的，只有提供充足的反證，不動產登記薄中的登記內容才能被推翻；二是確認，登記在不動產登記薄中的內容是經過行政機關的核實后所做的記載，代表著官方對權利主體所享有的不動產物權的確認，因此在客觀上具有一定的公定力。 三． 構建我國不動產統一登記制度的思考
《物權法》第10條規定，“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”
如前所述，由于準物權登記的行政行為性質以及目前政出多門、管理分散的現狀，準物權登記的統一無論在理論上還是實踐中都是不成熟的。要想統一絕非易事，所以暫且維持現狀。以民法物權法理論為基礎的典型物權的登記是準行政行為和證明行為，應當是我們目前建立統一的不動產登記制度要討論的問題。
（一）確立統一的不動產登記機構
不動產登記機關確定在哪一個部門，應當根據法理和國際慣例確定。世界各國或地區的登記機關，無非是司法部門和地政部門兩種。德國實行的是司法部門登記的做法，他們的土地登記實際上就是不動產登記，而且這種登記仍可以為不動產的交易秩序提供由國家公信力支持的、公開的、統一的法律基礎。結合我國實際情況，由法院進行登記，登記結果必然對裁判產生影響。比如由于工作人員的一些原因造成登記錯誤，本應承擔責任。但如果由法院自己去追究，是會有一定干擾的。并且登記在我國有準行政行為的性質，登記由行政機關承擔有其合理性。
筆者認為，目前以地政部門的登記為基礎建立我國的不動產統一登記制度，應當說較為實際和方便操作。理由是：第一，不動產的核心是土地產權，其他不動產產權也以土地產權為基礎，因此登記機關的統一，必然是以土地登記為基礎和核心的統一。第二，我國自1987年開展土地登記工作以來，已基本完成城市土地和大部分農村土地的登記工作，可以說我國的絕大多數土地的初始登記工作基本完成，這為不動產統一登記奠定了基礎。
在這方面有我國臺灣地區的立法經驗可以借鑒。臺灣的不動產登記原則上是由縣市地政機關辦理的。從臺灣目前的情況來看，由于各市縣依法在轄區內分設登記機關，即地政事務所，這又大大簡化了土地登記作業的流程，便利人民申請登記，符合實際生活的需要。
所以，在不動產登記制度上，我們可以充分學習臺灣地區的立法經驗，并結合大陸實際，不動產登記應以原土地登記部門為基礎，在土地管理部門內另設機構，成立統一規范符合實際的不動產登記局。這樣做的好處在于節約社會成本，便于實踐操作。此外，不動產登記機關實行垂直領導制，規定嚴密的登記程序，以加強管理的力度，防止不動產登記機關利用自己的服務進行牟利。
（二）明確統一登記的范圍
不動產涉及的面很廣，土地、房屋是不動產，草原、林地、水庫、道路也是不動產，探礦、采礦、養殖、電力和通訊等設施都涉及不動產。哪些不動產應當納入統一登記的范圍，哪些不宜統一登記，在我國現階段應當加以區分。
根據前述準物權與典型物權的劃分，不動產登記性質的“二分法”，對于民事主體之間的物權變動，如房屋所有權、土地承包經營權等，不涉及行政機關的意思表示，與行政管理關系無關，依據準行政行為屬性，將其納入統一登記范圍當屬無疑。但是采礦權、取水權等有關國家所有的自然資源這些準物權，行政機關依行政許可等產生的物權變動，不宜納入進來。因為這涉及到行政管理體制的改革，而行政管理體制改革本身也有一個過程，目前尚不成熟。
（三）明確不動產登記機關的賠償責任
根據物權法和不動產登記的基本原理，登記是以國家的公信力為不動產的交易提供法律基礎的行為。如果登記發生錯誤，也就是交易基礎發生錯誤，當事人及其他利害關系人均可能因此而遭受損害。為了保障權利人的合法權益以及加強登記人員責任感，有必要建立權利人登記救助機制，完善登記機關及其工作人員的責任制度。
權利人救助機制已為《物權法》所確立，增設了預告登記、更正登記、異議登記制度，在此不再贅述。我們主要討論登記機關的賠償責任。
登記的準確、真實及完整是登記工作的內在要求。筆者認為，不動產物權登記行為給相對人造成實際損失的情況下，已完全滿足行政賠償的構成要件:從主體角度講，不動產物權的登記工作是由行政機關而非司法機關來完成；其次，登記行為同樣是一種履行行政職務的行為；第三，登記行為確實可能給相對人造成現實經濟損失，且該損失屬于直接損失；第四，登記行為與相對人的損失之間確實存在因果關系，登記行為是造成損失的前提條件；第五，濫用職權以及不當或錯誤的登記，說明行政機關在履行登記職責過程中違反了對相對人應盡的義務，構成行政賠償中的違法行為。
此外，登記機關應設立登記賠償備用基金。從國外立法實踐上看，德國和瑞士專門設立登記賠償基金，以彌補可能造成的對真正權利人利益的損害，我國也可以仿此例設立專門的登記基金。登記基金的來源應考慮：在不動產登記的業務中，將按件收取的費用，納入不動產登記賠償基金；登記機關可以向保險公司投保，設立責任保險；登記機關可以依法設立行政追償權，以保證有足夠的賠償基金。
（四）按照公平、公正、效率、便民的要求，建立現代行政程序制度
1．窗口式辦公
窗口式辦公，就是以單獨對外的收發文室為窗口受理業務，公民、法人只需將申請文件和必備資料從窗口遞入，即可按規定的時限到窗口領取結果，受理人和辦理人相分開，一個窗口進一個窗口出，封閉辦公，集中對外。[4](P478)
2.建立不動產統一登記的信息公開制度
信息公開是行政公開的基本原則。其意義在于：一方面，公開由行政權力來源于人民主權這一根本性事實所決定，權力運行的全過程應當為權力的授出人——所有人知曉；另外一方面，公開也是行政權力健康運行的本質要求。[5](P21)
首先是政務信息公開。對與群眾利益相關的、便于群眾參與管理和監督的政務信息，逐步定期披露，既增加了政務工作的透明度，又增強登記機關的責任感。
其次是建立資料信息的可查詢制度。信息公開的對象應是社會全體成員，改變目前僅是向特定群體（當事人、法官、律師等）公開的做法，體現透明化管理、為人民服務的立場；信息公開的內容應包括所有資料，徹底改變目前僅能查詢或使用有限登記資料的做法，只有全面的信息才能使當事人作出正確的不動產交易決策；明確信息公開的方式，包括布告欄、咨詢服務小組、網上公告等，以實現全方位、高質量的服務。
在不動產統一登記制度下，信息的公開暢通能全面保護當事人的知情權，避免造成土地和其上房屋分別抵押、重復抵押或不法分子惡意登記等現象。
參考文獻
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第9篇：不動產管理流程范文
理清房地產交易管理與不動產登記的邊界后，從業務角度來說，職能可以分的很清楚。但要實現良好的運轉，最重要的環節還在于雙方數據能實現實時共享。只有在真正實現實時共享的基礎上，才能實現房地產交易管理部門進行過程管理，不動產登記機構進行結果登記的分工合作模式。但目前真正實現這目標的城市極少，主要原因有四：
一是不動產登記系統設置在政務內網，房地產交易管理系統因為要對開發企業、中介公司網簽合同設置在外網或是政務外網，從安全級別上不能直接互通，應通過前置庫、網閘等安全措施進行隔斷。
二是實現實時共享的主要責任單位不明確。《不動產登記暫行條例》規定，“國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺”，因為是會同辦理，則多地出現互相推諉等情形。
三是共享的內容因沒有明文規定，出現理解不同，導致不動產登記與房地產交易管理雙方協商不下。
四是軟件商技術力量跟不上。目前不動產登記軟件普遍業務系統的建設尚不完善，實時共享的技術開發就只能放在后一步了。
因此，只有不動產登記機構與房地產交易管理機構都意識到數據實時共享的重要性，特別是不動產登記機構要加快共享平臺的建設，方可讓雙方的流程更流暢更便捷。
二、轉變理念，房地產交易管理不僅僅是房屋交易管理
原有房屋登記與土地登記機構分立的模式，習慣性地讓各地交易管理機構在轉型過程中僅僅定位在房屋的交易，有觀點認為“房地產”中“地”的流轉管轄權在國土部門，所以，交易管理的對象僅僅只是針對地上的房屋。對些，筆者持否定意見。土地出讓只是流轉過程中的一級市場，建立在土地之上的房屋與土地權利是密不可分的，交易過程中流轉的并不僅僅是地上之房屋，而是房屋與土地共同的權利，就如同房地產開發，為什么不叫房屋開發是同一個道理。
因此，房地產交易管理的定位應當在房屋交易管理的基礎上進行提升，應及時脫離記載的登記理念，轉變到管理理念。房地產交易管理機構應致力于市場具體交易規則的打造，致力于有序的房地產交易秩序的打造，對具體的市場主體履行監督管理的職能，有效地保護交易雙方的權利。
三、打造房地產交易管理新平臺
在不動產統一登記前，各地登記機構或多或少都有些行政管理職能，但基于理念與人員配置的問題，各地房屋登記機構的工作重心大多放在登記工作上，對于這些管理職能一般只是例行性辦理，無精力與人力去認真研討。在登記職能剝離后，交易管理機構應當及時轉變理念，通過實現數據實時共享，利用不動產登記信息數據分析研究，制定更為合理的流程，打照全新有序的房地產市場管理模式。
我處未來全新的交易管理平臺擬包含以下六大模塊：
1.基礎管理
房地產信息網：根據最新的職責劃分，改版原房地產信息網，將登記部分內容移除，修改單位名稱、科室職責、辦事指南、收費標準等內容，增加住房保障、物業管理等欄目。
測繪及成果管理子系統：建立生成樓盤表基礎數據測繪及成果管理子系統，將房屋預測繪、實測繪成果進行備案審核，審核完成后測繪成果更新至樓盤表。包含預測繪成果備案、預測繪成果變更、實測繪成果備案、實測繪成果變更等模塊。
從業主體管理子系統：實現從業主體（房地產開發企業、房地產經紀機構、物業公司、商業銀行等）的統一認證、資質基礎信息、獎懲記錄等管理。包含從業機構管理、從業人員管理、信用檔案管理等模塊。
房屋交易與產權檔案管理子系統：實現房屋產權管理與房屋交易登記檔案管理。包含房屋交易檔案、房屋登記檔案、不動產登記數據管理、商品房轉讓備案（預留）、房屋產權確認（預留）、房屋產權變更（預留）等模塊。
遠程委托與身份驗證子系統：通過遠程端口對身份證件進行真實性、合法性前置驗證，拍攝現場照片確保委托意見的真實性，利用系統選擇委托事項自動生成格式化委托書。通過系統，將前來交易管理機構窗口辦理業務的申請人的人像照片進行采集、存儲，與申請辦理的業務一一對應。同時支持外業取證拍照后的照片導入功能，以滿足上門服務的需求。
統計分析與信息子系統：在用戶權限分級管理的前提下，提供住建部報表（日報表、月報表、房綜3表）、住建廳報表、房地產市場分析報告與自定義報表、統計及綜合查詢功能，根據統計、決策需求，進行自定義模式的統計分析，并自動生成統計成果。各級別用戶查詢信息的分類、統計分析等，最終實現多方面多渠道查詢，多功能多樣化統計及多層次綜合分析。
房屋交易管理與不動產數據共享接口：實現房屋交易管理數據（商品房、存量房買賣合同備案數據、樓盤表數據）與不動產登記中涉及房屋部分的相關登記數據共享。
樓盤表匹配不動產單元模塊：為解決由于不動產登記系統未與交易管理系統歷史樓盤表匹配導致數據無法關聯的情況，特設計樓盤表匹配不動產單元模塊，通過人工手段逐一將樓盤表房屋與不動產單元進行匹配，匹配后相應的登記數據實現自動共享讀取。
2.商品房管理
商品房預售許可管理、商品房項目現售備案管理子系統：依樓盤表將開發企業商品房項目預售許可、現售備案通過信息化手段進行管理。包含預售許可申請、預售許可變更、預售許可撤銷、現售備案申請、現售備案變更、現售備案撤銷等模塊。
新建商品房網簽備案管理子系統：實現商品房買賣合同網上簽約備案管理功能。包含合同模板管理、合同簽約、備案審核、合同變更、合同注銷等模塊。
商品房預售資金監管子系統：實現商品房預售資金智能化管理，可設置多種監管模塊，實現一個樓盤項目在多家銀行共同監管。同時與商品房網簽系統數據共享，實現預售款應到賬資金自動核算、未到賬資金自動報警、超期未到賬自動取消網簽資格等智能管理功能。包含監管賬戶開戶、監管協議簽訂、監管進度申請、監管資金入賬、監管資金撥付等模塊。
購房補貼管理子系統：實現對于當地去庫存政策中購房補貼的智能化管理，可設置多種補貼方式（按總額補貼、按平方米補貼、退返契稅等），智能判斷房屋是否符合補貼條件（是否在補貼期間內簽訂合同、購房人是否已享受過補貼等）并自動計算補貼金額。同時與商品房網簽系統數據共享，實現未退返購房補貼不予注銷合同的自動限制。
3.二手房管理
存量房網簽管理子系統：實現存量房交易行為備案管理功能。包含房源自動核驗、房源委托掛牌、存量房買賣合同網簽、存量房轉讓（繼承、離婚析產、法院拍賣等交易行為）備案等模塊。
存量房交易資金監管子系統：實現存量房交易資金管理。包含監管協議簽訂、監管資金繳納、監管資金撥付等模塊。
4.其他交易管理
房屋租賃備案管理子系統：實現房屋租賃行為備案管理功能。包含租賃房源、租賃合同備案、租賃合同變更、租賃合同注銷等模塊。
房屋抵押備案管理子系統（預留）：包含在建工程抵押備案、預購商品房抵押備案、已取得所有權的房屋抵押備案、在建工程轉現房抵押備案、抵押權變更備案、抵押權撤銷備案等模塊。
5.住房保障管理
住房保障信息系統：通過建立統一的標準化保障房管理平臺，將各縣市、社區、街道居委會、民政、公安、稅務、社保、工商、房管等部門聯系在一起，共同協作、共享數據。建立標準化的保障房管理系統，實現對市、縣/區、街道/鎮、社區/村委會的四級住房保障業務管理的有效監督。
6.物業管理
