不動產管理條例精選(九篇)
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第1篇：不動產管理條例范文
關鍵詞刑法規范 民法規范
作為我國統一法制的重要組成部分,刑法與民法在整體上要協調一致,不能彼此沖突,這是毫無疑義的。例如受到刑法鼓勵的、對社會有益的正當防衛行為,不應該在民法中作為侵權行為處理。但是,這并不意味著對于刑法規范的內容必須按照相關民法規范作出相同的理解。或者說,刑法規范與民法規范之間既可以、有時候甚至必須獨具一格,彼此存異。
刑法、民法規范在求同中卻要存異,首先的原因是刑法和民法各自的性質和目的不同。民法是調整平等主體之間民事權利義務關系的規范,目的是界定民事主體的權利義務,定紛止爭。刑法則是規定犯罪、刑事責任、刑罰的規范,目的是制裁和預防犯罪、保護法益、保障國家刑罰權的準確正當行使。“任何法律均有其意欲實現之目的,解釋方法應以貫徹法律目的為主要任務,故法律目的為何?解釋之初,首須予以掌握。”①由于刑法和民法的立法目的不同,因此對刑法規范和民法規范作出不同的解釋和理解是完全正常的。
其次的原因是刑法和民法各自本身就構成一個相對獨立的體系,有不同的發展演變軌跡。我們首先要在刑法和民法各自的邏輯體系、發展脈絡中尋求對兩種不同規范的妥當解釋。對刑法規范的解釋只要在刑法這一大的體系內解釋得通、可以成立,即使與民法規范有出入,也不失為一種正確的解釋;相反,如果在刑法體系內無法自圓其說,即使與民法規范協調,也很可能不會是一種好的解釋。
還有一個重要的原因是刑法和民法的制裁手段不同。刑法規定和適用的主要制裁手段刑罰,是所有法律制裁中最嚴厲的一種,這就決定了刑法規范整體上應是限縮的,只有對那些嚴重危害社會、可譴責程度非常高的行為才適用刑法(罰)。某種違法行為如果性質比較輕微,適用民法規范即可以有效應對的話,就不需要動用刑法(罰),在這時候也會產生刑法規范和民法規范解釋和適用上的差異性。
另一個角度看,刑法規范與民法規范的這種差異性,并不有損整個法制的統一性,反倒可視為法制統一性的一種特殊表現。因為刑法與民法本來就是兩種不同的法律,如果對于刑法與民法都調整的問題,強求兩種法律規范的內容完全一律、不得有任何差異,那么就無異于否定了刑法和民法的差別。
例如,自1994年2月1日起施行的新《婚姻登記管理條例》取消了事實婚姻制度,婚姻未經登記一律無效。最高人民法院1994年4月4日《關于適用新的婚姻登記管理條例的通知》明確規定,“自1994年2月1日起,沒有配偶的男女,未經婚姻登記即以夫妻名義同居生活的,其婚姻關系無效,不受法律保護。”最高人民法院2001年12月25日《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》也再次重申和肯定了這一點。《婚姻登記管理條例》、最高人民法院的通知和司法解釋關于事實婚姻無效的規定,屬于民法規范。而《刑法》第258條關于重婚罪的規定,“有配偶而重婚的,或者明知他人有配偶而與之結婚的,處2年以下有期徒刑或者拘役”,屬于刑法規范。那么這一刑法規范中的“重婚”和“結婚”是否應按照民法規范來解釋呢?換言之,對于有配偶而又事實重婚(即與他人以夫妻名義同居生活)的,或者明知他人有配偶而與之形成事實重婚的情形,能否以民法規范中不再承認事實婚姻的效力為由否定重婚罪的成立?
最高人民法院1994年12月14日頒布的《關于〈婚姻登記管理條例〉施行后發生的以夫妻名義非法同居的重婚案件是否以重婚罪定罪處罰的批復》明確規定,“新的《婚姻登記管理條例》施行后,有配偶的人與他人以夫妻名義同居生活的,或者明知他人有配偶而與之以夫妻名義同居生活的,仍應按重婚定罪處罰。”由此看來,事實婚姻在民法規范中為無效婚姻,在刑法規范中又可成立重婚罪,這兩者之間的差異是很明顯的。如何看待這種差異呢?筆者認為,事實婚姻無效的民法規范是為了調整當事人之間的人身財產關系,確定他們的民事權利和義務,事實婚姻無效的含義是指事實婚姻不能產生合法夫妻之間的權利義務關系。而刑法規定重婚罪是為了保護一夫一妻的婚姻制度,只要事實上侵犯了一夫一妻的婚姻制度的行為,在符合重婚罪的其他構成要件的情況下,就完全成立重婚罪。而由事實婚姻形成的事實重婚當然侵犯了一夫一妻的婚姻制度,也就當然可以成立重婚罪。因此,對于以夫妻名義同居的事實重婚的理解和評價在兩種規范中必然存在差異性,即在民法規范中它不屬于婚姻法上的婚姻事實,而在刑法規范中,它又屬于構成重婚罪的婚姻事實。如果換個角度,那么刑法、民法規范在此問題上的差異性,又不失為法制統一性的體現。民法規范規定事實婚姻無效是對此種行為的否定評價,而刑法關于事實婚姻可以構成重婚罪的規范更是對它的嚴厲譴責,在更高的層面上,二者的立場又是完全一致的!
又如,《物權法》第6條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓,應當依照法律規定交付。第9條第1款規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。《城市房地產管理法》第35條規定,房地產轉讓、抵押,當事人應當依照本法第五章的規定辦理登記。這些法律規定清楚地表明,不動產在轉讓時,必須經依法登記才產生所有權的轉移,或者說,對于不動產的物權變動,以權屬變更登記作為物權變動的生效要件。而最高人民法院、最高人民檢察院2007年7月8日聯合的《關于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》(以下簡稱《意見》)第8條規定,國家工作人員利用職務上的便利為請托人謀取利益,收受請托人房屋、汽車等物品,未變更權屬登記或者借用他人名義辦理權屬登記的,不影響受賄的認定。由此看來,在民法規范中,不動產物權變動需要經過登記才生效,但是在刑法規范中,收受不動產賄賂的,不需要進行產權的變更登記,就已經構成受賄罪。這里邊的差異也是很明顯的。
筆者認為,《物權法》、《城市房地產管理法》之所以規定登記是不動產所有權變動的要件,一是因為在我國現階段,經濟生活處于轉軌時期,市場體制仍不健全,信用體系缺失,如果在不動產交易過程中不要求交易當事人辦理登記,很容易發生欺詐現象,而采取登記要件主義,有利于法官正確地審理有關不動產案件,減少調查取證的困難。②二是因為民法的財產法有物權法、合同法的體系區分,前者調整財產的歸屬和利用關系,后者調整財產的流轉關系,它們各自的功能和適用原則都有不同。在這樣的民法體系中,針對不動產交易而言,一方面只要雙方達成轉讓的合意,那么合同就生效,另一方面,必須進行轉讓登記才產生所有權的變動,這在民法的體系內是完全協調貫通的。而刑法規定受賄罪是為了制裁國家工作人員以權謀私利(即賄賂)的腐敗行為,維護國家工作人員的職務廉潔性。③因此,以權謀私的受賄行為是否侵犯了公職行為的廉潔性進而構成受賄罪,在刑法規范中只需從生活事實再聯系受賄罪的保護法益來進行評價,當然不能從維護正常的市場交易秩序以及便于正確審理不動產交易案件的民法規范的角度來判斷。在索取賄賂的情況下,只要是利用職務上的便利實際取得了財物(賄賂),實現了對財物事實上的支配和控制,不管財物是動產還是不動產,公職行為的純潔性就已經在事實上完全受到侵犯。在收受賄賂的情況下,法律雖然要求行為人“為他人謀取利益”,但是在對取得財物(賄賂)的評價上并無不同,只要是基于以權換利的交換而事實上控制了財物就已經侵犯了公職行為的廉潔性,完成了受賄罪。所以在不動產賄賂的情況下,成立和完成受賄罪,根本不需要進行所有權的變更登記。反過來看,如果在不動產賄賂的情況下要求進行變更登記才成立受賄罪,那么就無異于人為地為刑法規范制造了一個大漏洞,賄賂的雙方就可以在事實上轉移不動產的支配、使用、收益甚至處分,又不進行產權變更登記,如此既實現了權和利的交易,又可以在面對法律的追究時進退自如,有效逃避法律的嚴厲制裁。這樣一來,刑法在懲治受賄罪這一嚴重犯罪上的重要作用不是大打折扣,甚至喪失殆盡了嗎?因此,對于不動產賄賂,只要有充分證據證明當事人之間不是正當的借用關系而是公職人員利用職權以權謀私,且事實上實現了對不動產的控制和支配,那么就完全構成受賄罪,不要求進行物權的轉讓登記。
在此問題上,刑法規范與民法規范之間應該存在差異,而最主要的原因就在于兩者的目的、功能和體系不同,在理解和適用時當然不能簡單求同。從另外的角度看,在不動產的轉移和交換上,雖然民法規范和刑法規范存在差異,但是在這種差異中卻蘊涵了兩者的同一性、一致性!因為民法規范中要求進行登記才發生物權變動,是為了維護正常的市場交易秩序,防止不動產交易的混亂;而刑法規范中,收受不動產賄賂的不需進行登記也構成受賄罪,是為了保障公權力的正當行使,在公權力的運行和一般的市場交易之間豎起堅實的籬笆,這也是為了防止錢權交易對正常市場交易的污染,凈化市場交易環境,維護市場秩序。這樣一來,刑法和民法規范不是很協調統一嗎?!相反,如果對賄賂財物的收受及其產權、使用權轉讓的內涵和外延按照民法規范進行界定,進而認為在不動產賄賂的情況下,由于沒有進行權屬變更登記,所以不構成受賄罪,那么由此帶來的巨大制度漏洞不僅會導致不動產賄賂的泛濫,也嚴重沖擊不動產登記制度的正常運轉,使民法、行政法規范設置的不動產登記制度的功能難以有效發揮,甚至被規避架空。
注釋:
①楊仁壽.法學方法論.北京:中國政法大學出版社.1999.168.
第2篇：不動產管理條例范文
（包頭市房地產產權管理處，內蒙古 包頭 014010）
摘 要：本文結合房屋買賣過程中，因合同引發的糾紛，指出規范房屋買賣合同的重要性，促進房地產市場的全面發展。
關鍵詞 ：房地產；買賣；合同管理
中圖分類號：F293.35文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2015）07-0161-01
收稿日期：2015-02-10
作者簡介：郝杰（1981-），男，內蒙古包頭人，本科，中級經濟師，從事房地產發展研究。
眾所周知，簽訂房屋買賣合同而產生房屋所有權轉移必須辦理產權過戶登記手續。房屋買賣合同除應具備合同的一般生效要件，還規定房屋買賣合同須經登記方能生效，即私有住房買賣合同的生效以在國家房地產管理部門登記為要件。
一、房屋買賣過戶登記效力相關法規和司法解釋之演進
1983年12月27日國務院公布的《城市私有房屋管理條例》第九條規定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋。”1984年8月30 日最高人民法院制定的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產權過戶登記為準的原則。 1988年1月26 日最高人民法院的《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（下稱《民法通則意見》）第85條規定：“財產所有權合法轉移后，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔并無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續履行；如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任。”顯然，該條規定也適用于房屋買賣合同。但是，司法實踐仍以產權過戶登記為房屋買賣合同生效要件為原則。
二、產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件
房屋作為不動產，具有不可移動性，它不像動產那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權，房屋必須通過登記才能使權利變動的事實向社會公開。
1、房屋買賣合同作為債權合同，屬諾成性合同，而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。買賣合同是雙務、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務、有償、諾成之特質。主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產物權轉移合同與不動產物權變動要件之間的區別。從民法上講，不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發生法律效力，雙方當事人依合同所取得的權利亦應受合同法的保護。依據合同規定，出賣人有義務轉移不動產物權，其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續，而買受人則有義務向出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致，不動產物權過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認為房屋買賣合同屬實踐性合同，未辦理登記手續的房地產物權轉移的合同無效，在理論上是不正確的。
2、房屋買賣合同成立在前，產權過戶登記在后，將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點對此無法作出合理解釋。登記行為的發生，是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協助履行登記行為的權利，出賣人才相應地負有協助履行登記行為的義務。登記是這一對權利義務相互運動的結果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了。《條例》第七條關于私房所有權轉移登記時須提交“買賣合同”之規定，就已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產權過戶登記手續。否則，無效合同怎能作為產權變更登記的證件，而且據此發放房屋產權證呢?同樣，既然房屋買賣合同在產權過戶登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務，賣方更無協助辦理產權過戶手續的義務。
房屋買賣合同是房地產產權交易的重要要件，房地產價值量巨大，為確保房地產市場健康發展，必須規范房屋買賣合同，減少杜絕產生糾紛，保護交易雙方的財產利益。
參考文獻：
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第3篇：不動產管理條例范文
關鍵詞：葡萄牙 征收法典 私權保護
2011年1月21日國務院公布《國有土地上房屋征收與補償條例》，廢止了《城市房屋拆遷管理條例》這些法律法規在保證國家獲取建設用地、規范土地征收行為、維護被征收人利益等方面發揮了一定的作用，但總體而言，有關征地的法律制度仍不健全，需要進一步完善。本文擬以葡萄牙《征收法典》為參照，結合中國現狀，對兩國的征地制度進行比較分析，進而尋求中國征地制度的完善的有效方案。
一、葡萄牙征收制度對私權保護的體現
在葡萄牙，征收行為主要受《征收法典》的統一規制。其征收制度遵循法定、正義、平等、比例、平等、公正及誠實信用原則。該法典賦予被征收人的權利主要有以下三種：
（一）索還權
研究索還權是研究葡萄牙征收制度對私權保護的起點。《征收法典》第5條共9款的內容，其主要對索還權的構成要件，行使方式及終止的情況進行了規定。索還權的價值在于有效地維持與保證征收制度的合理性，克服土地征收中可能產生的利益失衡現象，從而保證土地征收的合法性與合理性。
（二） 行政與民事訴權
行政訴權是對行政部門的“公益聲明”提起行政訴訟的權利。筆者認為《征收法典》賦予被征收人的司法救濟權，是發生爭議時進行行政與民事訴訟的基本權利，使公民享有請求國家維護自己的合法權益的權利，體現了法律對被征收人私權的保護，不僅具有程序意義，更具有實體意義。
（三）全部征收權
根據該法典第3條對征收的限制，實際上是征收必要性原則的體現，其目的是將對被征收人的損害減至最低。不僅如此，該條第2款賦予被征收人主張全部征收的權利，它規定：“如果只需要征收不動產的任意部分，在以下任一情況下，被征收財產所有人得申請全部征收：（1）如果剩余部分不能按比例地提供整個不動產所提供的相同舒適；（2）如果剩余部分對被征收人不具有經濟價值。”可以看出，這項權利的立法目的是為了保證被征收的不動產物盡其用。
二、《國有土地上房屋征收與補償條例》對私權保護的貫徹
我國目前還沒有制定出不動產征收的統一立法，關于不動產征收的規定主要體現在《憲法》、《物權法》、《土地管理法》及《國有土地上房屋征收與補償條例》中。其中《條例》對私權的保護取得了一定的進步，主要有：
第一，明確征收與補償的相關概念。首先，將公共利益征收與商業開發徹底分開。根據《條例》第一條、第二條的規定，“為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，制定本條例。”“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。”這說明本條例僅適用基于公共利益的征收。根據《條例》第四條，“市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作”，這說明政府成為公益性征收和補償的主體。其次，明確征收補償范圍。根據《條例》第十七條，“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：1.被征收房屋價值的補償；2.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3.因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。這說明條例明確了征收補償的范圍。第二，被征收人具有補償選擇權。《條例》第二十一條，“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。”被征收人可以選擇貨幣補償或置換的方式，體現了對被征收人的私權保護與尊重。第三，政府具有公告、聽證的義務。根據《條例》第二章有關征收決定的，其第八條，第十一條，第十三條，說明政府具有征收決定的權力，同時履行公告與聽證的義務。第四，司法權的介入。征收爭議可以提交司法裁決。根據《條例》第四章對法律責任的規定，主要的特點體現在征收爭議提交司法裁決。第三十條、三十一條、三十二、三十三、三十四條規定了征收爭執可以提交司法裁決。違法建筑不予補償，暴力拆遷應被追究刑責。根據《條例》第二十四條，“市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。”第三十一條，第三十二條都對此做出了明確的規定。第五，強調評估機構的中立性。根據《條例》第十九與第二十條，強調了強調評估機構的中立性。例如第十九條“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。”
三、兩國比較對中國的啟示
（一）《條例》對私權保護貫徹之檢討
由以上我國征收中存在諸多問題，我們新《條例》顯然比以前有了諸多進步，但相比現實問題的本質，我們的制度還有很多不完善的地方。最為明顯的區別是，葡萄牙《征收法典》的立法宗旨明確，即為一部私權保障法，最主要的體現在對被征收人權利的賦予上，也就是我們的《征收條例》的立法宗旨并不明確，對私權的保障還不夠突出，沒有起到很好的對抗征收權的效果。針對這些問題，我們應當制定統一的征收法，明確私權保障的立法宗旨，可以借鑒葡萄牙《征收法典》充分賦予被征收人權利對抗公權力的司法實踐。
（二）我國統一征收立法的制定
2011年1月21日國務院公布《國有土地上房屋征收與補償條例》，廢止了《城市房屋拆遷管理條例》。但我們認為，我國現實中的征收問題，不僅出現于城市房屋的征收領域，更為嚴重的征收問題實際上發生于土地征收領域，而土地征收問題的解決與我國政府當下著力進行的三農問題的解決密切相關，土地征收問題解決不了，三農問題很難得以妥善解決。有鑒于上述認識，我們主張，對于我國征收立法應，制定統一征收法，而非繼續沿用現在的分而治之的渙散立法模式。
（三）應區分征收與補償的原則
《國有土地上房屋征收與補償條例》第三條規定：應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。筆者認為，可以借鑒葡萄牙《征收法典》的經驗，征收與補償遵循不同的原則。
（四）司法權的介入
對行政機關的權力控制已成為世界主要國家征收制度中內容之一。根據現代政治學原理,為了提高行政效率以及防止出現權力控制的怪圈，對行政機關的權力控制不能依賴于行政機關內部，而只能依賴于一個外部機構。而該外部機構，我國學者認為應為司法機構。我們發現在葡萄牙征收制度中，征收的本質是保護公民的財產權中實現國家的征收權，而不是為了國家的征收權而過度侵害公民的財產權。葡萄牙的不動產征收的立法，在協調行政機關與被征收人的關系的司法實踐中具有較強的可操作性，特別是司法權在征收中公共用益的調查與宣告，所有權轉讓的宣告以及補償等方面的控制，并建立良好的程序與制度體系，這些經驗與制度值得我們在制定統一征收法時借鑒。
參考文獻：
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第4篇：不動產管理條例范文
一、不動產測繪的基礎性作用有待進一步認識
不動產測繪特別是房產測繪的主要對象是城鎮房屋的自然狀況、權屬狀況、利用狀況以及相關的地形要素。通過確定房屋及基本單元的位置、權屬界限、建筑面積、共有面積等房屋基本屬性，編制房屋基本單元代碼，建立房屋實體與房產信息化管理的紐帶，形成房產測繪成果。
房產測繪成果經房產行政管理部門核準采用后，即具備法律效力。測繪成果一定程度上作為經濟價值衡量標準，在房地產開發、房地產交易、財政稅收、不動產登記、城市社會服務（建設、規劃、市政、環保、拆遷等）等方方面面都發揮著非常重要的作用。近年來，隨著房產價值的快速上升和社會大眾權利意識的加強，房產測繪在解決房產糾紛、維護司法公正和維護社會穩定等方面發揮出越來越明顯的作用。
二、不動產測繪立法有待進一步完善
盡管《測繪法》已經構建了地籍測繪、權屬測繪、房產測繪等不動產測繪的相關制度，建設部在2000年《關于認真執行加強房產測繪管理的通知》中明確要求“把房產測繪工作作為房地產管理中一項重要的基礎性工作抓好”，同年出臺的《房產測繪管理辦法》進一步確認了房產測繪的重要作用。但遺憾的是，在《城市房地產管理法》（1995年1月）和《城市房地產開發經營管理條例》（1998年7月）中都沒有明確房產測繪在房產管理中的相關要求。
因此，新形勢下應當以進一步深化改革為契機，通過有關法律法規進一步明確不動產測繪特別是房產測繪在房產交易和不動產登記中的作用，明確房地產行政主管部門對測繪機構和測繪成果的管理職責。
三、不動產測繪監管有待進一步加強
不動產測繪特別是房產測繪，承擔了行政管理的一項配套服務功能，具有很強的政策性。從業者除了須熟練掌握專業的測繪技能、了解國家有關政策之外，還應該充分了解當地在不同時期的房產政策，包括權屬、銷售與登記等相關要求。
目前，全國大多數城市都由相對穩定的房產測繪機構提供測繪成果應用于房屋產權管理。長期以來的實踐和發展表明，這種模式下的測繪機構不純粹以追求經濟利益為目標，在保持適度的市場活力的同時，有力地促進了房產市場的健康有序和穩定發展，最大程度上避免了由房產面積引發的權利糾紛、維持了社會穩定，同時也獲得了社會大眾的普遍認可。
現有條件下，在房產測繪完全市場化的城市中，行政管理部門面臨著更多的難題：測繪機構入市門檻低，資質最低的房測機構僅需3名技術人員和10萬元注冊資金，房產測繪業務的規模與技術難度往往會超出其作業能力和業務范圍，容易因技術、設備、人員等軟硬件力量不足而造成成果質量低劣；另外，在經濟利益的驅使之下，房測機構不排除會滿足房地產開發企業的不合理要求進行違規測繪或所謂球測繪，最終損害購房人的合法權益，擾亂房地產市場。如果再缺乏有效的管理、賠償和處罰措施，將進一步造成房屋權利人和行政管理機構之間的矛盾，造成社會不良影響。長此以往，最終會嚴重影響到交易和登記機構的行政公信力。
四、不動產測繪和交易、登記機構的統一信息平臺有待構建
近年來，登記部門的信息化工作取得了長足進步，通過制定技術標準構建了統一的登記平臺，普遍實現了登記信息和測繪信息的互聯共享。由于交易和登記職能的分拆，測繪機構和交易機構、登記機構之間原有的信息共享機制被打破，新的統一信息平臺有待構建。
在構建新的信息平臺時，應充分利用已建成的平臺及數據，保證不動產交易和登記信息的持續性和完整性，一方面避免重復投入，另一方面應盡量利用現代信息技術和方法構建平臺，以保障信息共享和查詢效率。不動產測繪機構應立足于更好地為交易和登記機構做好配套服務工作，滿足社會大眾對測繪成果多方面的要求；不動產交易和登記機構需要優質、穩定的測繪成果，為不動產交易和登記機構的權威性提供保障；社會公眾同樣需要公正、公平的測繪成果以維護權利各方的合法權益。因此需要構建因地制宜、互惠互利的構建信息統一平臺，確保行政部門與測繪機構的有機銜接，為雙方提供高效、暢通、同步的測繪和權屬信息，實現“一圖、一網、一平臺”，提高不動產交易和登記信息的共享、查詢和應用水平。
五、不動產測繪成果的異議處理機制有待建立和完善
不動產交易和登記具有國家公信力，不動產測繪成果的準確與否直接影響到不動產權利人的合法權益。權利人對不動產測繪成果提出異議時，應當有順暢的處理渠道。現有的測繪成果異議處理機制中，《房產測繪管理辦法》明確規定了省級測管部門的測繪成果質量監督檢驗機構，具有成果監督檢驗、委托檢驗和司法仲裁檢驗職能，但在實踐中存在較多障礙。因此，在不動產測繪制度的建設中，需要進一步拓寬爭議解決渠道，完善不動產測繪環節的異議處理機制。目前，在各地實踐中，不少地方的測繪行業協會通過篩選長期從事房產測繪的專業人士組成專家庫，參與處理房產測繪成果的異議和矛盾，初步具備了處理地籍、房產等不動產測繪成果數據的委托檢驗和司法仲裁檢驗等經驗。因此，在不動產測繪制度建設中，可以尊重各地實踐經驗，進一步明確不動產測繪成果異議處理的機構、程序等規定，保障不動產權利人的合法權利。
第5篇：不動產管理條例范文
一、指導思想
以黨的十七大精神為指針，圍繞建設全面小康社會和構建和諧社會要求，以改善農村人居環境為出發點，以提升農村新村物業管理工作活力為中心，以提高服務質量和服務水平為重點，加快體制創新，完善管理制度，增強業主意識，逐步建立社會化管理與業主自助式管理相結合的物業管理工作新機制，努力打造文明、和諧、有序的新村物業管理工作新局面。
二、基本原則
開展新村物業社會化管理，要堅持以下原則：
（一）政府引導，全面接軌。廣泛宣傳開展新村物業社會化管理工作的重要性和必要性，充分調動廣大業主的積極性和創造性，全面接軌市場，實行城鄉一體化的物業管理新機制。
（二）因地制宜，分類指導。從各住宅小區的實際出發，區別不同的區域位置、經濟基礎等條件，采取不同的物業管理模式，積極推進拆遷安置式、拆舊購（建）新式、集聚集居式等新村的物業轉化工作。
（三）重心下移，屬地管理。新村物業社會化管理工作的重心下移到鎮鄉（街道、園區），各地對所屬新村的物業開展工作具體負責，強化綜合管理和服務功能。
三、工作內容
在切實遵循《市住宅小區物業管理條例》、《市物業專項維修資金管理辦法》等規定的基礎上，重點做好以下四方面工作：
（一）成立業主委員會。每個新村建設住宅小區必須成立業主委員會。當地鎮鄉政府（街道辦事處、園區管委會）負責指導業主成立業主大會籌備組，組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。業主委員會要充分履行好職責，在小區物業管理中發揮積極的作用。村民委員會（社區居委會）應當支持和指導業主大會、業主委員會依法履行自治管理職責，配合區物業主管部門和鎮鄉（街道、園區）物管辦調處業主與物業服務企業的糾紛。
（二）明晰相關產權。對新村建設住宅小區內的不動產，要及時明晰其產權。住宅小區內按規定必須配備的設施，應歸小區業主共有；非必配的設施，如攤入住宅建設成本的，也應歸小區業主所有，未攤入的則歸村經濟合作社所有。建設單位應當依照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰作為物業管理辦公用房；同時考慮到地域位置的差異性，再留足4‰-10‰作為物業管理經營用房，確保物業公司有長期穩定的經營收入，具體標準由開發建設單位提出申請，經鎮鄉（街道）審批后，報區物業主管部門備案。
（三）提取物業資金。開發建設單位要按規定足額提取前期物業服務費、房屋維修保證金、專項維修資金等，聯戶自建的由村負責收取。三項資金按屬地管理的原則進行保管，即鎮鄉（街道、園區）、村級實施項目由鎮鄉（街道、園區）保管，區級實施項目由區物業主管部門保管。
（四）選（建）定物業服務單位。新村建設住宅小區必須實行市場化運作的物業管理體制。從具體的形式上看，原則上要選聘專業的物業服務單位，實行市場化的物業管理；根據小區的實際情況，也可由村經濟合作社成立專門的物業服務機構，或由業主委員會實行業主自治的管理形式。
四、工作步驟
推進新村物業社會化管理工作，意義重大，時間緊迫。各地要根據新村建設住宅小區的實際情況，統籌安排，積極推進，務求取得實效。
（一）已交付的新村建設住宅小區。用地性質屬于國有行政劃撥的，以政府為建設主體的項目，必須在年6月底前完成新村物業社會化管理轉化工作；以村集體為建設主體的，則要在年年底前完成。用地性質為集體使用的，則要積極創造條件，適時開展。
（二）新交付的新村建設住宅小區，必須按規定及時建立新村物業社會化管理體制和機制。
五、組織領導
新村物業社會化管理工作，已成為人民群眾密切關注的重大民生問題。各級各部門必須加強領導，落實責任，齊抓共管，形成有效的工作機制和強大的工作合力。
（一）組建工作機構。區建立新村物業社會化管理工作聯席會議制度，由區政府分管城建物業和新村建設的副區長牽頭，研究協調新村物業管理重大事項。區物業主管部門應將新村物業納入管理范疇，作為重要的職責之一，研究制定全區新村物業社會化管理規范性文件，指導鎮鄉（街道、園區）物業管理工作。鎮鄉（街道、園區）建立推進工作領導小組，成立物管辦，作為最主要工作內容，負責統籌、協調、考核、監督轄區內新村物業管理相關工作。開發建設單位要按規定履行相關職責，配合做好相關工作。
（二）明確相關政策。新村建設住宅小區內的不動產，在產權登記（包括公共用房兩次登記）過程中涉及的營業稅、房屋契稅等相關稅費，必須按照舊村改造新村建設的相關規定操作；加強探索，建立城鄉一體化物業管理、社區管理等新機制，為市場化物業管理提供保證。
第6篇：不動產管理條例范文
論文關鍵詞 區分所有權 業主 共有權
現代房地產發展的熱潮以及由于城市化進程的加快產生了非常復雜的建筑物區分所有權問題。建筑物區分所有權作為現代民法一項重要的不動產所有權形式，目前已經被世界各國的民事立法所普遍確立。我國《物權法》對建筑物區分所有權的概念作出了明確的規定。那么，什么是區分所有權？區分所有權的主體是哪些？區分所有權之共有權應如何行使及保護？等等，是筆者探討的主要問題。
一、共有權的歸屬——業主
“業主”一詞，在中國古代已經存在，傳來于香港地區，我國《物權法》第六章“業主的建筑物區分所有權”一章中的十四條條文均使用了“業主”一詞。既然我國《物權法》及相關法律法規高頻率的使用了“業主”一詞，那么“業主”一詞的內涵及外延如何界定，與“業主”一詞相關的權利義務的合理輪廓該如何勾勒，就是民法學者必須完成的任務。
（一）房屋所有權人
我國《物權法》第六條規定：“不動產物權設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。”第十六條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”按照以上規定，擁有房屋產權登記證書的所有權人理所當然的就是我國《物權法》規定的“業主”。我國《物業管理條例》第六條規定：“房屋的所有權人為業主”，該規定與《物權法》的規定大體一致。
（二）非房屋所有權人的專有部分所有權人
如前所述，我國《物權法》關于“業主”的表述是“建筑物區分所有權人”，而《物業管理條例》的表述是“房屋所有權人”，筆者認為“建筑物區分所有權”與“房屋所有權”雖然大體意思相同，但是《物權法》的規定明顯比《物業管理條例》的規定更加準確，也更加反映了客觀事實，是我國立法進步的體現。
傳統理論上，建筑物區分所有權包含專有權、共有權和成員權。專有權，指單個權利人對于專有部分的單獨所有權，房屋所有權只是專有權的一種類型。專有部分，指在構造上能夠明確區分，可以獨立使用的建筑物部分，其以構造上的獨立性和利用性為要件，而滿足這一要件的并不僅限于房屋。筆者認為，若車庫、車位在客觀上能夠區分其范圍，能夠將其區分為一個獨立的專有部門，那么該車庫、車位的所有人人便可為“業主”。
綜上，筆者認為若將《物業管理條例》第六條中的“房屋所有權人”修訂為“建筑物區分所有權人”，則《物業管理條例》便能與《物權法》保持一致，并可解釋實踐中存在的“車庫”、“車位”的所有權人的“業主”資格問題。
（三）已簽訂買賣合同、未辦理所有權登記但已合法占有專有部分的人
《最高院區分所有權解釋》第一條規定：“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。”我國《物權法》將“業主”范圍擴張至所有權人之外，具有突破意義。
現實生活中，建設單位向買受人交付房屋后，可能還要經歷一段時間，才能辦理房屋所有權登記。若在該段時間內不承認買受人的“業主”資格，那么買受人的權益將嚴重受損。因為，在該段時間內，買受人與已登記的“業主”的實際需求和利益狀態并無二致，由此可見，《最高院區分所有權解釋》第一條將合法占有建筑物專有部分但未辦理所有權登記的買受人認定為業主，是有理論和實踐依據的。
（四）建設單位（開發商）
建設單位在尚未銷售專有部分或者尚未向買受人交付房屋時，由于其此時是整棟建筑物的權利人，確定《物權法》意義上的“業主”身份就喪失了實際意義。若建設單位已經將整棟建筑物的房屋全部銷售完畢，那么其也當然不享有《物權法》意義上的“業主”身份。但是，當建設單位已經銷售了部分專有部分并已經交付，尚余部分房屋未銷售的情況下，此時建設單位是否是“業主”呢？筆者認為答案是肯定的。部分學者認為，此時認定建設單位的“業主”身份有欠妥當。
部分持反對意見的學者認為建設單位并不是為了“生活消費”的目的而持有物業的，其就當然不具備“業主”資格。筆者認為，此種觀點難稱妥當。當今社會，許多個人購房者并不是為了“生活消費”的目的而購買房屋，恰恰相反，在我國現階段為了投資、保值或購房出租而購買房屋的個人大有人在，難道我們能將這些人排除在“業主”之外嗎？另外，我國《物權法》第七十條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權。”由此可見，立法者在立意之初就是將“經營性用房”的所有權人這種非“生活消費”目的的購房者作為“業主”對待的。
另外，部分反對將建設單位作為“業主”對待的學者提出的一點擔憂是：由于建設單位掌控的專有部分面積較多，其可能在業主大會中利用這一優勢，損害其他業主的合法權益。筆者認為，建設單位在一定期間具有“業主”身份，這是必須的，也是正常的，學者的這種擔心有欠公道，我國《物權法》及《建筑物區分所有權解釋》已經對該問題給予了很好的解決。
我國《物權法》第七十六條規定了應當由業主共同決定的事項并且規定在業主大會的討論中實施雙重多數決原則。
《最高院區分所有權》解釋第九條規定：“業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。”從該法條內容的本身可以看出，立法者已經將尚有未出售或未交付專有部分的建設單位視為業主；并且，無論建設單位擁有的專有部分的面積有多大，房屋有多少套，在“業主”人數上只能算一人。這就從法律上消除了開發商利用房屋數量或面積優勢通過于己有利而損害其他業主的決議的可能性。
二、共有權的代表——業主委員會的法律探討
（一）業主委員會的相關法律規定
《物權法》第七十五條、《物業管理條例》第十條、第十五條規定了業主委員會的權利來源于業主和業主大會在法律范圍內的授權，它主要執行事務性的工作，類似于委托。同時明確了業主委員會可以代表全體業主擔任物業服務合同的法定一方當事人的角色。
（二）業主委員會的法律地位
2009年10月1日實施的《最高人民法院關于審理物業服務業糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對業主委員會的訴訟主體資格已經有了明確的確認：一是明確了業主委員會的民事訴訟主體地位，即業主委員會既可以充當原告，也可以充當被告；二是明確了業主委員會參與民事訴訟的范圍，即限于與物業管理相關的法律關系糾紛，其在訴訟中的相對方當事人主要是物業服務企業。
從國內外的物業管理經驗和可借鑒的處理方式而言，業主委員會有逐漸法人化的趨勢。業主委員會法人化適應了現代物業管理的趨勢：（1）業主委員會以自身法人身份對外實施法律行為，使其取得權利及簽訂契約極為便利；（2）使代表全體業主利益的業主委員會自身成為權利義務的歸屬點，從而增加了交易相對人的便利性和安全感，使業主成為物業管理中的“局中人”而非“旁觀者；（3）使其基于對于區分所有權建筑物的使用、管理所發生糾紛時可以代替業主對外進行訴訟，維護權利業主的權益。
三、共有權的行使原則
任何權利的行使都必須遵守一定的原則才不至于被濫用，現代法律考慮到國家和社會公益以及善良風俗已對物權的行使設置了越來越多的限制，共有權作為物權的一種，在行使過程中也應遵循一定的原則：
（一）法定原則
這一原則要求權利人在行使權利時必須遵守法律的規定。就我國而言，就是要求區分所有權人嚴格按照《物權法》及其他法律規范對共有權行使的規定，不得超越法律的授權行使權利。
（二）約定原則
在不違反法律法規禁止性規定的前提下，全體建筑物區分所有權人可以通過約定的方式行使權利，從而最大限度地發揮共有部分的價值。
（三）不得違反法律、社會公共利益、善良風俗的原則
建筑物區分所有權人在行使共有權實現自身利益的同時要遵守法律的規定和善良風俗，不能以維護自身利益而破壞社會公共利益和他人合法權益，否則應承擔相應的法律責任。
（四）整體效益優先原則
第7篇：不動產管理條例范文
一、拆遷范圍
區塊拆遷紅線范圍內所有行政企事業單位。
二、搬遷及拆遷期限
搬遷及拆遷期限以本辦法確定的時限為準。
三、拆遷補償、獎勵和安置
（一）拆遷補償
拆遷補償由不動產與動產兩部分組成。不動產的補償是指對企業合法擁有且無法搬遷的土地、房屋（含裝修）、構筑物和地上附著物的補償；動產的補償是指行政企事業單位生產所需的機械、動力設備等搬遷、安裝所發生的費用。
1、拆除行政、事業單位的房屋、構筑物和地上附著物，按照我縣年度公布的房屋重置價格標準，結合房屋結構、成新等因素給予評估補償；其土地按該區塊現行的行政劃撥價給予補償。
2、拆除集體、個私工業企業單位的房屋（包括廠區內的住宅用房）和國營企業單位的房屋、構筑物和地上附著物，按照我縣年度公布的房屋重置價格標準，結合房屋結構、成新等因素給予評估補償。其土地分別按行政劃撥、工業出讓、住宅出讓、綜合出讓等用地性質的不同，結合其地塊現狀和剩余使用年限給予評估補償。
3、拆除動產的補償金由相關專業部門根據實際一次性給予評估補償。
4、被拆除行政企事業單位的搬遷費用按房屋拆遷補償總額的8%計算補償。
5、企業用地范圍內的違法建筑、超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑給予適當補償；拆遷范圍公布后新建、改建、擴建的附屬物不予補償；企業在拆遷紅線公布后出租而造成的所有經濟損失不予補償。
（二）拆遷補償費的支付方式及獎勵
1、被拆遷企業（或產權單位），在簽訂拆遷協議書后一個月內，拆遷人按貨幣補償總額的30%預付給被拆遷企業（或產權單位）；被拆遷企業（或產權單位）在協議約定期限內完成搬遷并經驗收合格后2個月內結清補償款余額。
2、被拆遷行政事業單位，按要求時間完成搬遷的，給予貨幣補償總額5%的獎勵。
3、被拆遷企業（或產權單位），在本方案規定時間內與拆遷人達成協議的，給予貨幣補償總額5%的獎勵；在協議約定的時間提前十天及以上完成搬遷任務的，給予貨幣補償總額5%的獎勵。
（三）拆遷安置
1、區塊工業企業搬遷原則上到新城區、安文鎮云山區塊落實安置；鼓勵企業到縣工業園區或其他工業功能區安置。
2、按照誰接收隸屬誰的原則，搬遷安置企業從新廠房建成投產之月起，其企業管理及相關指標考核一律歸屬接收安置所在地的政府或園區。
3、安文鎮政府所屬的企業，原則上由安文鎮政府負責在云山區塊安置；不屬安文鎮政府的企業，但具有一定規模、符合環評要求、產業發展前景良好的，也可在云山區塊安置。
4、木制品加工類企業原則上不進入新城區安置，到安文鎮大塢坑工業區塊安置，也可到其他工業功能區安置。
5、下列企業原則上不列入土地安置：
（1）不符合環評要求、不符合產業發展方向的企業。
（2）已停產、倒閉的企業。
（3）租賃生產的企業。
（4）近幾年內，縣政府已給予老城區、新城區、工業園區等其他地塊規劃安排用地的企業。
6、規模較小的企業，原則上到相關區塊安置標準廠房用地。
7、企業新安置具體地塊的落實及后續服務管理工作由接收安置地的主管單位負責；安置土地的面積以原有合法用地面積為基礎，結合業主要求、產業發展前景、投資規模、效益稅收等由接收安置地的主管單位確定。
四、相關規定
（一）被拆遷企業的房屋建筑面積及用地面積，以企業提供的《房屋所有權證》、《土地使用權證》或其他合法憑證記載的面積為依據確定。
（二）被拆遷企業應在本辦法批準實施后五個月內與拆遷人就房屋拆遷、補償、安置等事宜簽訂房屋拆遷補償協議及國有土地收儲協議。涉及到社區整體拆遷改造修建性詳細規劃和整體抵押給有關單位出租的企業，應在本方案批準實施后二個月內與拆遷人達成相關協議。
（三）給予土地安置的企業搬遷過渡期限一般為簽訂協議之日起十二個月（涉及到社區整體拆遷改造修建性詳細規劃和不安置土地的企業過渡期限為三個月）。
（四）被拆遷企業或產權單位出租廠房的，應在拆遷協議約定的搬遷期限內（或與拆遷人簽訂拆遷協議前）妥善解除與承租人的租賃協議，其貨幣補償金由拆遷人支付給被拆遷企業或產權單位。
（五）在本辦法批準實施后，應安置土地的企業自愿到新城區、安文鎮以外的工業區塊安置的，給予貨幣補償總額5%的獎勵；放棄土地安置的被拆遷企業（或產權單位），在規定期限內完成搬遷并經驗收合格后，在現行的補償基礎上，另給予貨幣補償總額提升5%。
（六）拆遷范圍內的原企業已經倒閉的，拆遷后的補償金應先用于償還各項債務。補償金的處置原則上由其行政主管部門負責；債權人已上訴縣人民法院的，由縣人民法院負責。
（七）拆遷范圍內的房屋及其附屬物的拆除工程由拆遷人委托有資質的拆除施工企業予以拆除。被拆遷企業必須將老廠區內的房屋完整地移交給拆遷人，不得拆除門窗、樓板、玻璃、水電等設施、構件，不得損壞房屋結構。違者照價賠償，賠償金在補償款中扣除。
（八）被拆遷企業或產權單位的動產與不動產的補償價由具有相應評估資質的法定評估機構按有關評估規范評估確定；新安置地塊的土地出讓價格由接收安置地的主管單位明確。
（九）被拆遷企業土地安置后，必須在國土資源部《閑置土地處置辦法》規定的期限內動工、建設完畢；否則，由有關職能部門按規定處置。
五、其他
（一）本辦法所指的拆遷人為磐安縣城市建設發展有限責任公司。
（二）拆遷人必須按照有關法律法規和本辦法的規定，擬定拆遷計劃和拆遷方案，報房屋拆遷管理部門批準后執行。
（三）房屋拆遷管理部門在批準拆遷人的拆遷計劃和拆遷方案后，應當在拆遷范圍內公告項目名稱、拆遷范圍、拆遷人、拆遷實施單位及拆遷實施方案。
（四）拆遷當事人對拆遷補償形式、補償金額、安置地點、搬遷過渡期限等事項，在搬遷期限內達不成協議的，拆遷當事人可以向房屋拆遷管理部門申請裁決，裁決作出之前，應當充分聽取各方意見；當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。被拆遷企業或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由縣人民政府責成有關部門強制拆遷，并取消其有關獎勵規定。縣人民政府在作出強制拆遷決定前，應當依法舉行聽證，就作出補償安置裁決的主體、程序、依據及被拆遷人拒絕搬遷的理由聽取拆遷當事人、有關主管部門及其他相關人員的意見。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。
第8篇：不動產管理條例范文
論文關鍵詞：物權法 財戶抵押 物權變動
一、《物權法》第十五條的含義
首先，關于不動產物權變動的基礎關系，應該依據合同法來判斷，也就是說合同的生效必要條件是設立，變更，轉讓和消滅不動產物權。因此判斷標準不能僅只是以不動產是否已辦理物權登記。當事人應當受到具備法律規定生效要件的合同的約束，這表明該合同中的關系已經生效。而違反合同約定的一方當事人，應承擔違約責任。然而合同的生效必要條件中并沒有包括物權變動的成立與否。這其中的原因是，如果合同的一方當事人出現違約或者別的原因，就算合同生效了也未必可以完成不動產物權的登記，所以不能一概而論認為只要是沒辦理物權登記的，合同就當然無效。其次，登記才是不動產物權變動的必要條件，并不是在生效合同中包括了設立，轉讓，消滅和變更不動產物權就一定會發生不動產物權的變動。在債權法上發生效果意味著合同的生效。但不一定能在《物權法》上發生效果。只有進行了不動產物權的公示登記后才能產生不動產物權變動的效果。如果不進行不動產登記，就算合同已經生效，權利人的權利也僅為債法上的請求交付權利，并失去對不動產支配的權利。再次，合同約定或者法律另行規定的能在當事人之間訂立關于不動產物權的設立，轉讓，變更和消滅的合同，以通過辦理物權登記為合同生效要件的，應當從其約定或者按照相關法律的規定。那就是說，在上述的條件下，沒有辦理物權登記的，合同則不生效。還有，當事人的意思表示并不是物權變動的原因，類似依照事實行為或法律的直接規定引起的物權變動，不適用《物權法》第十五條的規定。因為該法條要求的前提是，在當事人之間訂立有關不動產物權設立，轉讓，變更和消滅之合同，依照法律的直接規定引起的或者事實行為引起的物權變動。發生何種效力、何時發生效力，應當適用《物權法》第28，29，30，31條的規定。
二、物權區分原則
孫憲忠教授在《論物權變動的原因與結果的區分原則》一文中最早提出我國民法理論體系中的物權區分原則。這篇文章把物權區分原則定義為：在發生物權變動時，物權變動的原因與物權變動的結果作為兩個法律事實，他們的成立生效依據不同的法律根據的原則。孫憲忠在《中國物權法總論》一著中仍然堅持他的這個觀點，并提出區分原則的法理基礎是支配權和請求權的區分、處分行為和負擔行為的區分，物權關系變動和債權關系變動的區分。孫教授認為，民法學理上關于請求權與支配權的區分，對于負擔行為與處分行為的概念以及實踐作用是認可的，所以負擔行為和處分行為的差別在于客觀現實的是否存在，在任意一個以物權的設立，轉移，變更的交易中，都有著負擔行為和處分行為的區分。正是因為有支配權和請求權的區分即民事權利最基本的區分為前提，從而使負擔行為和處分行為的區分也成為法律行為中最基本的區分。從孫憲忠教授對區分原則的定義、討論中不難發現，他所定義的區分原則與德國民法中區分原則內容上是一致的。是承認物權行為理論并以負擔行為和處分行為區分作為理論基礎而建立的。這種區分不但在法理上很科學，而且在實踐作用也起到積極作用。
三、《物權法》與“區分原則”頒布前的法律適用情況
在《物權法》頒布前，由于缺少了區分原則，經常發生僅僅依據《合同法》來確定物權的變動，從而危害到了第三人的正當利益的問題。可以這么說，在《物權法》出臺前，我國還沒有任何法律明確的規定了“區分原則”，《民法通則》第72條的規定也只是對物權變動的時間做了規定，該法條明確說明是“自交付時起”，并僅限于動產。但是，權利人占有時生效。這樣的規定把抵押權生效和抵押合同生效兩個不同的概念混在一起。《擔保法》第42條規定，雙方訂立的書面抵押合同成立后，對當事人并不產生債權上的約束力，即財產抵押的，抵押合同須經登記后才能生效。特別是抵押權人沒有請求抵押人進行登記的權利，如果在這種情況下，抵押人惡意不辦理登記，此時，抵押合同還沒有生效，最多就承擔締約過失責任。后來出臺的《擔保法司法解釋》并沒有從根本上解決抵押人惡意的問題。后，適用《物權法》的規定。 從該《司法解釋》第56條第2款中可以看出，該司法解釋意在對《擔保法》的規定進一步的加以明確，也僅只是強調違背誠實信用的情形下，由抵押人承擔責任。在責任承擔方面也沒具體說明，所以是否構成違約責任也就沒有定論了。并且除《擔保法》直接規定了合同效力與物權變動的條文外，其他法律，基本上都回避提及該問題。類似的法律規定諸如《城市管理法》第60條、《房地產轉讓管理條例》第15條、《土地管理法》等。這些條文都沒有說明登記與合同效力之間是什么關系。而1999年頒布并實施的《合同法》，雖然規定了合同何時生效的問題。但是沒有徹底的把物權變動和合同生效這兩者的關系區分開來。
四、《物權法》第15條的價值取向
該條明確了物權行為的獨立性，把合同效力和登記效力區別開，對保護合同當事人私權具有重要意義及價值：（1）有利于保護第三人的正當利益。在現實交易中，經常有第三人在合同成立生效之后取得物權的情況，如一物二賣等。當事人和第三人之間的物權變動是否發生成為了保護第三人利益的前提條件。若還是以傳統固有思想認為合同生效使物權發生變動的原則對現實的交易秩序進行規范，肯定會對市場交易的安全帶來威脅和損害。物權的獨立性是《物權法》所認可的，把債權變動與物權變動區分開，有效解決了這一問題。（2）對合同當事人的合法權益起到很好的保障第一，對無過錯方當事人利益的保護和確定違約責任。如果在合同成立并且生效之后一方當事人不進行登記，或者主觀上存在惡意不履行登記的義務，該拒不履行登記行為就構成違約，須承擔違約責任。而不動產合同已經生效但是沒有辦理登記，標的物所有權也沒有發生變動。在這種情況下，無過錯方仍然可以通過“違約責任”請求救濟。第二，買受人占有權的合法性能得到很好的保護。就算是沒有辦理過登記手續，但不動產合同成立，標的物交付后，合同已經生效。這樣當事人就取得了對合同對標的物的占有權。在對第三人的侵害行為方面，就算是對標的物沒有所有權但能以占有權提起占有之訴，以此來維護買受人的利益。（3）對農村土地承包經營權的影響。在應用債權的合同關系設定物上所有權的情況，承包合同有效是土地承包經營權存在的前提。假如承包合同無效或被解除，則相應的土地承包經營權也同時失去效力。其實利用債權合同來設定物權的做法，存在著許多的弊端。比如，該制度不經意的助長和鼓勵發包方任意毀約以此侵害大部分是農民的承包方的利益，也缺少了法律邏輯的順序。債權合同的設定具有多重性，這是源自債權的平等性與包容性。而物權的對世性決定了用益物權的設定體現出“絕對性”，所以債權和用益物權會因為性質的不同發生沖突。“物權的獨立性”是《物權法》中明確的，合同雙方當事人可以在設定土地承包經營權的同時也對物權的設定達成協議，并通過登記取得物權。這樣既可以解決法律邏輯上的混亂，又能維護廣大農民的合法權力。隨著農村土地流轉的條件逐步成熟和物權法承認物權行為的獨立性，土地承包經營權采用物權的形式設立勢在必行。
第9篇：不動產管理條例范文
關鍵詞:房地產開發企業;非貨幣性拆遷;財稅問題
近年來,隨著我國城市建設步伐的進一步加快,積極開展的城鎮房屋拆遷工作對提高城鎮居民居住水平、改
善城市面貌、完善城市功能、促進經濟社會發展發揮了重要作用。同時,城鎮房屋拆遷法規、政策日益完善,有效地規范了城鎮房屋拆遷行為,維護了拆遷當事人的合法權益,保障了建設項目的順利進行。其主要做法是:房地產開發企業對拆遷戶的補償主要采用非貨幣性補償方式,即房地產開發企業與被拆遷人(企業或個人)達成協議,按拆遷面積返還給被拆遷人房產,超過拆遷面積部分按市價或協議價銷售給被拆遷人,也就是通常所說的“拆一還一”補償方式。為規范上述行為,自2001年6月13日起,國務院和國務院辦公廳先后頒布了《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號,以下簡稱《條例》)、《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》和《關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》。2004年建設部又相繼出臺了《城市房屋拆遷估價指導意見》和《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》。各地也制定了相應的地方性法規、規章和政策,例如廣西壯族自治區政府出臺實施的《城市房屋拆遷管理條例》細則。但在相關財稅政策方面,財政部和國家稅務總局對政府拆遷非貨幣性補償所涉及的財稅問題沒有系統地出臺相關規定,只是各地自行零散出臺了一些政策,因此,各地方房地產開發企業感覺無所適從,對上述業務不知如何進行財稅處理。為此,本文從會計準則要義及相關稅收政策精神入手剖析此類業務的財稅問題內涵,并嘗試尋找出解決房地產開發企業對非貨幣性拆遷補償業務涉及會
計處理和稅務清繳的具體方法。
一、非貨幣性拆遷補償的會計問題解析
在筆者接觸的房地產開發企業中,采用非貨幣性補償方式返還給被拆遷人房產的,由于拆遷補償協議上一般只反映拆遷及補償的面積,而不反映其價值量,相關企業在會計處理時,大多將“實物補償方式”誤解為“非貨幣性資產交換”,在會計核算上按照《企業會計準則――非貨幣性資產交換》的規定進行賬務處理,即只將收到的超補償面積的補差現金確認為銷售收入,而對補償給被拆遷人的房產價值既不確認收入,也不確認“開發成本”。
這種處理方式表面看似合理,實質上是偷換概念,錯用會計準則。從會計準則適用角度分析,根據實質重于形式原則,就其交易的實質,這其實就是以新換舊,即房地產開發企業用新建房產換入被拆遷人的舊房產的一項交易。這項補償業務分別由“購買”和“銷售”兩部分組成,應適用《企業會計準則――收入》和《企業會計準則――建造合同》進行會計核算,即房地產開發企業先從被拆遷人手中購入舊房,再將新房以相同的價格出售給被拆遷人。但在實務中因無法確定其計量價格,這類業務操作手法不具備可操作性。為此,筆者再從稅法的角度來分析上述問題,在非貨幣性補償形式下,房地產開發企業返還給被拆遷人的房產應按“成本價”確認“計稅收入”,繳納營業稅金及附加。從這一點看,要取得這個計量價格必須等到項目完工清算后才能得出,從時間上看,這是不現實的問題,但根據《企業會計準則――建造合同》中對合同收入與合同費用的確認規定,房地產開發企業按上一年完工并已實際銷售房產的平均成本作依據進行會計處理,等該項目完工清算時再根據實際成本進行相應地調整,這樣這個問題可迎刃而解。具體方法如下:
(一)補償房產計量價格的確定
由于項目完工時實際發生成本里面包括拆遷時暫估入賬的部分成本,這樣構成項目的成本(暫估入賬部分成本)成為一個循環,導致不能得出真實的計量價格,但可以根據實際情況選擇以下幾種方式來確定完工時較為接近真實成本的計量價格。
第一,不考慮非貨幣性補償部分的成本法。
如果發生非貨幣性拆遷補償部分涉及金額不多,可以根據會計上的重要性原則,不確認此部分的金額,以項目實際發生的成本剔出暫估入賬的成本后的成本計算得出計量價格。企業計量價格=(項目實際成本-暫估入賬成本)÷可售面積;計量價格=企業計量價格×補償面積。
第二,修正成本法。
以上一項目平均成本為基礎,用上一項目到本項目完工期間的平均經濟增長率來進行修正。企業計量價格=(上一項目的平均成本×上一項目至本項目完工時的平均經濟增長率)÷可售面積;計量價格=企業計量價格×補償面積。
第三,核定成本法。
以主管稅務機關或物價部門核定的“成本價”為準。
第四,成本還原法。
本方法是利用數學原理及工具建立模型求解得出,所以也稱數模求解法。
假設:某房產開發公司開發A項目的全部成本為2000萬元,開發的建筑面積為18000平方,其中:可用于對外銷售部分面積為15000平方,用于拆遷補償部分面積為3000平方,由于拆遷補償部分對價成本我們不知道,設定為M,那么整個項目的開發成本為2000+M;則有下列等式成立:
[(2000+M)÷18000]×3000=N
公式解析:[(2000+M)÷18000]為A項目的企業成本;[(2000+M)÷18000]×3000為用于拆遷補償部分的成本;M即是我們用于拆遷補償部分的成本。
那么上述公司可轉化為如下通用公式:
[(開發項目發生成本+M)÷項目開發面積] ×用于補償部分面積=N,N即為計量價格。
用此方法計算出來的成本即為還原的真實成本。
(二)房地產開發企業的會計處理
根據企業經營活動,實際發生此項經濟業務時:
借:開發成本――土地征用及拆遷補償(已完工項目平均成本)
貸:其他應付款――其他 (已完工項目平均成本)
完工時:
先根據實際成本調整非貨幣性補償部分計量價格
借:開發成本(實際成本與已完工成本之差)
貸:其他應付款――其他(實際成本與已完工成本之差)
結轉完工產品成本
借:開發產品(實際發生的成本)
貸:開發成本(實際發生的成本)
在房產移交被拆遷人時:
確認收入及相關稅費
借:其他應付款――其他(調整后的計量價格)
貸:營業收入(調整后的計量價格)
借:營業稅金及附加(以營業收入為依據進行計算)
貸:應交稅費(以營業收入為依據進行計算)
結轉成本
借:營業成本
貸:開發產品
兩種會計處理方法相比,按收入和建造合同方法進行會計核算,能更好地體現會計的實質重于形式原則,所提供的會計數據更相關、更準確,并可與稅法及稅務相關政策更好的銜接,因此收入和建造合同方法是核算非貨幣拆遷補償業務最好的會計方法。
二、非貨幣拆遷補償稅務問題解析
從非貨幣拆遷補償業務涉及的稅務問題看,難點在于營業稅和土地增值稅的相關問題上,而對于所得稅由于各地稅務機關認定比較統一,計繳規定和原則較為清晰。因此,筆者從營業稅和土地增值稅兩個方面對稅務問題進行深入解析:
從應納營業稅角度看,難點是如何界定政府拆遷補償。現有的具代表性的政策有:國家稅務總局于1997年的《關于征用土地過程中征地企業支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》(國稅函[1997]87號),該文件規定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入,應按照營業稅“銷售不動產――其他土地附著物”稅目征收營業稅。另外,根據《營業稅稅目注釋(試行稿)》(國稅發[1993]149號)的規定,土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為不征收營業稅(有人將其理解為對被收回土地使用權的補償不征收營業稅)。2007年國家稅務總局《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》(國稅函[2007]768號)規定:“房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時,其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶,并獲得了相應的經濟利益,根據現行營業稅有關規定,應按‘銷售不動產’稅目繳納營業稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另一處不動產所有權,該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。”還有《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》國稅函[1995]549號“對外商投資企業從事城市住宅小區建設,應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定,就其取得的營業額計征營業稅;對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分,由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅,對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施(如居委會用房、車棚、托兒所等),凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的,不再征收營業稅。”
綜上所述,國家收回土地使用權,支付的拆遷補償費中,無論是支付拆遷補償費的一方還是收到補償費的一方均不需征收營業稅。但如果不是上述情況,則雙方均需要征收營業稅。但由于國家稅務總局未能解釋出怎樣的拆遷是屬于國家收回土地使用權,如:國家或政府委托城市投資公司或專業拆遷公司支付的拆遷補償費是否屬于國家收回土地使用權等沒有明確的規定,所以各地方稅務機關在出臺有關拆遷補償此類業務的稅收政策時,也有不同的規定:
《江蘇省地方稅務局關于拆遷安置有關營業稅問題的批復》蘇地稅函[2000]309號的具體內容如下:根據《營業稅暫行條例》以及《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅若干問題的批復》(國稅函發[1995]549號)精神,納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋,不論以何種方式結算價款,以及拆遷人取得的房屋作何用途,均應屬于營業稅的征稅范圍,應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。
《重慶市地方稅務局關于房屋拆遷過程中有關營業稅政策的通知》渝地稅發[2002]156號:被拆遷人與拆遷人(企業或個人,以下同)實行房屋產權調換形式補償的,被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款,暫不征收營業稅及附加稅費。在拆遷原房過程中,被拆遷人選擇貨幣補償(安置)方式,所取得的貨幣補償(安置)價款,暫不征收營業稅及附加稅費。
廣東省《關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》(粵地稅函[1999]295號)規定,在城市改造建設中支付給被拆遷戶得拆遷補償收入,凡經縣級以上政府批準,國土局及有關房地產管理部門發出公告,限期拆(搬)遷的地(路)段的,被拆遷戶取得的拆遷補償收入(包括貨幣、貨物或其他經濟利益)暫不征收營業稅。
福建省地方稅務局《關于拆遷補償業務征收營業稅問題的通知》(閩地稅發[2004]63號)規定:拆遷人給予被拆遷企業和個人補償安置的房屋,不論其以何種方式結算價款,均屬于營業稅的征稅范圍,應按“銷售不動產”征收營業稅。拆遷人支付的拆遷補償金應作為成本費用列支,不得沖減其“銷售不動產”的計稅營業額。被拆遷企業和個人因拆遷取得的房屋(或土地)拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋,除下列兩種情況外,均應征收營業稅。被拆遷企業和個人取得政府財政部門支付的房屋(或土地)拆遷補償費及其他補助費,暫免征收營業稅。被拆遷個人因自用普通住房拆遷,所取得的補償費或拆遷過程中發生的房屋等面積產權調換,暫免征收營業稅。
天津地稅局(津地稅流〔2007〕10號)對政府因道路、橋梁、綠地等非經營性用地收回土地使用權,給予原用地企業地上建筑物及構筑物的補償性收入,不征收營業稅。
北京地稅局(京地稅營〔2007〕488號)對于停產停業補償、機器設備補償、員工失業補償等不屬于營業稅征收范圍,不征收營業稅。
各地方稅務機關對拆遷補償是否征收營業稅不統一的主要原因是:對如何界定政府拆遷行為的認識沒有統一。根據國家不對國家征稅的原理,如果拆遷補償是需要國家或政府承擔的,不論補拆遷人是從財政取得拆遷補償還是從城市投資公司或專業拆遷公司取得都有應歸屬于政府拆遷范疇,不征收營業稅。如果拆遷補償是不需要國家或政府承擔的,則取得的拆遷補償應按“銷售不動產”征收營業稅。同理,如果是采用非貨幣拆遷補償方式安置被拆遷戶的,無論其怎樣結算均應視同全額銷售,原因是假設用貨幣補償被拆遷戶,而被拆遷戶用貨幣購買商品房時,拆建單位也是需要將該商品房作為銷售處理的(政府政策性拆遷除外)。上述兩種會計處理方法相比,按收入和建造合同方法進行會計核算,雖然多交了置換部分收入的營業稅金及附加,但是也為相關企業在進行土地增值稅匯算清繳時減少很多問題,因為如果按非貨幣性資產交換模式進行會計核算和納稅,當地稅務機關可以依據營業稅相關法規強制要求補繳該部分營業稅金及附加,而相關企業因無相應政策支持而極可能被迫上繳。
從應納土地增值稅角度看,根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定:拆遷補償費作為房地產開發成本屬于進行土地增值稅清算時的扣除項目。對于房地產開發企業以產權調換作為拆遷補償的,根據國稅函[2007]768號的文件精神,房地產開發企業將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶,即認定其是獲得了相應的經濟利益的。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定,收入包含轉讓房地產的全部價款及有關經濟利益。因此,除政府政策性拆遷或有特殊規定外,房地產開發企業以非貨幣拆遷補償方式開發也需要征收土地增值稅,關鍵問題是土地增值稅計稅依據的確認。一般以營業稅計稅依據來確認。在征收方式上,一般先在產權轉移時先進行預征,最后進行整個項目的土地增值稅清算。需要注意的是,按非貨幣性資產交換方法進行會計核算計算營業金額,如果當地稅務機關對其補繳,則這部分補繳的營業稅金及附加不能列入開發成本進行土地增值稅的抵扣,會給相關企業帶來很大的稅務風險。
