房地產市場管理精選(九篇)
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第1篇：房地產市場管理范文
關鍵詞：房地產市場；管理模式；創新
0引言
房地產市場管理（本文所指的房地產市場僅限于房地產二三級市場）是通過對市場活動的研究制定市場規則來規范市場行為。主要包括兩方面的內容：一是規范市場主體的行為，既要規范房地產開發企業和中介企業及其從業人員的行為（具體指其預銷售行為、廣告、合同簽訂、經紀等一系列市場行為），又規范消費者、投資者的行為；二是向社會提供準確可靠的信息，如房源信息、價格信息等。
傳統的市場管理側重于市場主體資質的審批和項目的審批、僅一些瑣碎的市場信息、注重于有形市場的建設等。當前，面對房地產交易主體的多元化、交易信息的網絡化、交易活動的市場化，如何順應形勢，在傳統管理模式的基礎上創新思維，建立科學、合理、規范、高效的房地產市場管理運行體系，是房地產市場管理部門應該認真考慮和解決的問題。
1建立通暢的工作聯系機制
1.1以連貫的縱向聯系機制來調控市場供應。房地產成為消費品一般要經歷1—5年的周期，從城市規劃、拆遷、土地取得、開發、進入房地產二級、三級市場，必須通過土地、規劃、建設、房管等不同機構的審批或備案，在房地產業市場化程度日益提高、市場競爭日趨激烈的情況下，政府各部門緊密合作、加強溝通、統一標準就顯得相當重要。通過相關職能部門之間的有機結合、密切配合，要達到最大限度地縮短審批時間，減少審批手續。同時，通過各部門有效鏈接，從市場成交量就可初步預測市場未來需求量，為政府把握土地投放市場的節奏、開發商調整產品的結構提供參考。因此，連續、統一、通暢的管理，既有利于提高政府辦事效率，優化市場環境，更有利于政府對市場的宏觀調控。
1.2以穩固的橫向聯系機制來完善市場管理。進入流通市場的房地產可以買賣、租賃、抵押、贈與等，因此，房地產交易市場又可以細分為買賣市場、租賃市場、抵押市場等等，每一個分市場的繁榮與否、管理到位與否都會影響到其它分市場的健康發展，因此各分市場的協調發展是保證整個房地產市場規范運行的前提。目前，隨著城市化進程的加快，城市人口急劇增加，新增人口大多來自外地和農村，而這部分人口在創業初期一般會選擇租房，因此，租賃市場潛力巨大，但租賃管理又是當前房地產交易市場管理中最大的瓶頸。為此，房管、工商、公安、稅務等機構必須加強橫向聯系，盡快消滅“地下”租賃市場，將房屋租賃管理引上正常軌道，納入統一規范管理，促使租售市場協調、互動發展。
1.3以多級聯網體系來實現城鄉一體化管理。在城市化的發展進程中，越來越多的城郊結合部地區被融入城市圈，土地開發向鄉鎮蔓延，加上傳統戶籍制度的打破，大大促進了城鄉人口的雙向流動。
面對現實，房地產市場管理必須主動適應新的形勢，盡快將市、區、鄉鎮房地產市場納入同一管理系統，分級管理，聯網互動，及時監督，重點加快鄉鎮房地產市場管理自動化、正規化管理，實現城鄉管理的一體化、標準化。
2建立寬廣的交流平臺
2.1為市場主體提供高水平的服務平臺。作為市場管理部門，既承擔著監控和管理的職能，也承擔著為市場主體服務的功能。其發展方向為寓管理于服務中，多方位、多維度地建立信息宣傳渠道，滿足市場多層次需求。特別是目前房地產市場從賣方市場向買方市場轉變的過程中，各方主體更多地信賴于政府權威部門的信息，也希望市場管理部門能為他們提供更多更有效的信息。因此，必須高度重視形式多樣的服務平臺的組建。此外，房地產交易大會是開發主體和中介機構宣傳推介的絕好機會，也是市民購房選房的相對集中時間，營造盛大、熱烈的氛圍，提供全方位的服務，可以讓更多的市民關注新樓盤，重新認識舊樓盤。建立權威的網站、報刊專欄，實施專業化的服務也必將受到社會的普遍歡迎。
2.2加強社會對市場主體行為監督的平臺。隨著市場交易活動的日益頻繁，越來越多的創業者和謀生者加入了房地產開發和中介隊伍，在過于焦急的趨利心理驅動下出現了種種不規范行為，嚴重影響了市場的正常運行。因此，從加強管理角度考慮，必須筑起強有力的監督平臺，在開放、透明的環境中加大社會對各類主體的監管，從法律、道德、社會輿論等各方面迫使各市場主體自覺加強誠信建設。所以，市場管理部門有必要充分利用公共媒體，對所有進入市場進行房地產開發和中介服務的機構進行公開監督。同時，匯聚社會焦點問題，為管理部門解決和處理群眾熱點、難點問題提供信息。
2.3探尋開放式的信息查詢平臺。步入信息化時代，房產檔案的利用率不斷提高，如司法部門查封房產要查檔、二手房購買者在作出購買決定前要查詢房屋的權屬情況等等。而房地產產權產籍檔案是經過工作人員整理后形成的有價值的信息資源，不能僅僅局限于內部人員利用，更要對外部人員開放，實現資源共享，滿足社會需求。同時，還應進一步改善查詢環境，有選擇地對外提供查詢平臺，可開通網上檔案查詢通道，準許符合條件的人員隨時查詢。
3建立科學評估體系
3.1全面客觀評價市場服務主體的資信程度。開發公司和中介公司作為市場主體的重要組成部分，其市場行為的規范與否對整個市場的健康發展產生著很大的影響，在目前急需建立誠信體系的情況下，首要的是盡快建立評價企業行為的標準，從考察企業硬件與軟件兩大部分著手，根據各項指標的重要性確定相應的權重，得出綜合結果，實行動態管理，并適時調整。當然這要得到各相關部門的協助與配合，才能達到預期的效果。
3.2完善市場預警體系，控制市場風險。近幾年來，在投資和消費的雙向拉動下，各地房地產市場普遍升溫，一些城市飛速上漲的房價已在房地產業界拉響了警報。過火現象要引起我們足夠重視，要通過建立信息披露和預警預報機制來控制房地產開發與投資的風險，為政府、投資者、消費者作出決策提供更可靠的依據。
4建立殷實的數據基礎
4.1盡快實現商品房預（銷）售合同網上聯機備案。商品房預（銷）售合同網上聯機備案將使商品房的買賣在更公開的平臺上操作，是規范買賣行為、簡化手續的重要舉措，更是提高商品房買賣信息真實性的有效手段，可以改變以往銷（預）售信息由開發商自報帶來的差錯或合同備案滯后帶來的統計誤差。重慶、成都等城市對此的成功試行充分說明實行網上合同聯機備案是網絡時代信息化建設的要求。
第2篇：房地產市場管理范文
對發展商而言,受利潤最大化驅動的經營方針,導致一味追求利潤而產生的短視行為(有損于品牌、市場、客戶關系等)。因而必須找出房企實現市場價值最大化的核心要素。經過森林法則的殘酷競爭,在大浪淘沙的波瀾褪去后發現,戰略資源與核心能力是房企競爭的精髓所在,也是其可持續發展的核心要素。
一、房地產企業的戰略性資源
戰略資源是能找出低成本與高效滿足消費需求的平衡點,高效整合多價值的資源是企業建立競爭優勢的核心,其顯著特征表現為稀缺性及可持續性。擁有的資源不同,其本身所對應的效率也不同,豐富的戰略資源是房企經營成功的“一個中心”。筆者認為一個中心應該有其必然的支撐所在,本文大致羅列出五大支柱,即:土地、資金、市場信息、品牌形象、高素質的員工隊伍。
土地和資金代表房企的實力,土地儲備意味著開發商堅韌的項目發展鏈條。“地段、地段、還是地段”是投資開發中永恒不變的真理。合適的土地往往意味著項目成功了一半。優質的土地背后顯現出物業增值的空間、成本控制的尺度。毋庸置疑,優質的土地儲備是房企戰略性資源之一。房地產開發屬于一種投資形式,資金是其必不可少的構件之一,它決定了開發的規模,涉及到其抗風險能力,資金是房企在競爭中決定強弱的主要戰略資源之一。
擁有了土地、資金是遠遠不夠的,古語有云“閉門造車,必塞;久而為之,必潰”。這時市場信息的通達,便成為衡量房企是否可以適應市場需求變化的催化劑,是其“因地制宜”的保障,是否能夠掌握重要市場信息意味著是否可以捕獲到成功契機。因此高精度的信息化,必然成為打造企業核心競爭力的重要手段。高效整合信息資源讓其融合貫通是企業取得競爭優勢的重要途徑,五大支持中具備無形價值的市場信息可謂是現如今至關重要的戰略資源。
品牌形象承載著信息傳遞、質量和服務的對外,也是建立外部客戶關系的重要途徑,是長期積累的成效,是奠定房企外聯網密度的重要戰略資源。隨著房地產營銷領域概念炒作的風潮逐漸退去,品牌競爭回歸理性,并成為越來越多的房地產企業著力打造的核心競爭優勢。品牌和整體運作能力也在很大程度上影響著房地產企業的融資能力。
高素質的員工作為直接執行者,是真正價值的創造者,員工的素質決定了貫穿項目發展每個環節中資源利用的程度,進而決定了企業的成敗。競爭越激烈,市場環境越動蕩,高素質的員工隊伍是調節房企船舵的水手,人才是永恒不變的戰略資源核心。
二、房地產企業的核心能力
核心能力是企業獲取和配置資源、形成并保持競爭優勢的能力,既包括企業將資源集成轉化成企業技能或產品能力,又包括企業組織調動各生產要素使企業各環節處于協調統一高效運轉的能力,是支持企業經營成功的根本技能和關鍵因素。筆者認為,決策規劃能力、融資能力、執行力、資源整合能力、市場營銷能力是房地產企業的核心競爭能力。
談到核心競爭力,首先必須提及房企的決策規劃能力,合理高效的鏈接開發中的各個環節,都體現在決策規劃這個最核心的競爭力上。
資金作為房地產企業生存的第一要素,多元化的融資渠道、有效融資已然成為房地產企業的一種核心競爭力。
高度信息化在瞬息萬變的今天已經成為房企核心競爭力的主要構件之一,高效的信息化提供決策支持,促進創新技能發展,建立商業智能,提高整體競爭力。
房地產企業本身就是各環節資源和業務的組織者,因此資源整合能力直接表達的是房企的核心競爭力。
市場營銷貫穿整個項目,前期研判、設計,中期整合落實,后期的高效執行,不僅可以緊握市場場脈搏,還可以更加的跟進準客戶的消費習慣和購置心理,進而創造出其品牌忠誠度,引領市場。市場營銷環節需要長期的經驗積累,緊密的“力學結合”,才能讓房企在競爭中不易仿制,難以替代,因時革新,因此屬于房企核心能力的主要構件之一。
第3篇：房地產市場管理范文
中府[2005]3號
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火炬區管委會，各鎮政府、區辦事處，市屬各單位：
為進一步規范房地產市場秩序，加強房地產市場管理，保障我市房地產業的健康發展，根據國家、省有關法律法規，現就有關事項通知如下：
一、加強房地產建設用地規劃管理，調控土地供應
（一）嚴格執行土地利用總體規劃和土地供應年度計劃，加強對房地產建設項目用地供應管理。由發展和改革部門牽頭，會同規劃、國土資源和建設等部門，根據房地產市場供求狀況，制定全市房地產開發年度計劃和土地供應年度計劃，房地產建設項目必須按計劃安排建設，并逐步實現按計劃供地。
（二）為充分合理利用城市配套設施資源和城市管理資源，鼓勵新增房地產建設項目向規模化、品牌化方向發展，運用城市規劃手段，引導房地產開發企業連片開發，除拆建和舊城改造項目外，新增房地產開發項目用地面積城區不少于50畝，鎮區不少于40畝。
（三）調整住房供應結構，控制高檔商品房建設用地供應量，加強經濟適用房建設計劃編制工作，增加普通商品房和經濟適用房供應，滿足中低收入家庭住房需求。
（四）新增房地產用地必須依照近期建設規劃安排，確保近期建設規劃的實施。采取切實可行的措施，調整土地利用結構，鼓勵利用存量土地進行房地產開發建設。
（五）規劃、國土資源部門應根據各鎮區房地產發展需求狀況，嚴格控制非商業、商住用地轉為商業、商住用途。
（六）國土資源部門要加大處理閑置土地的力度，通過調查摸底，掌握全市閑置土地情況，凡違反出讓合同約定逾期不開發建設或長期閑置的土地，通過收取閑置費、限期開發、收回重新公開出讓等方式，依法予以處理，盤活閑置土地。
二、提高房地產建設項目公建設施和其他設施建設標準
（一）提高房地產開發項目公建配套標準，房地產開發企業因特殊情況不能配套公共設施的，應在辦理規劃報建手續時按市場價支付公建配套折價款。
（二）為適應我市近年汽車擁有量的不斷增長，房地產開發企業應嚴格按照《中山市城市規劃技術規范》中有關停車位配置標準建設停車位。同時，為鼓勵房地產開發企業投資多建停車位置，對超出配置標準建設的停車位，相關費用減收50%。
（三）房地產建設項目必須按照國家有關規定進行環境影響評估，通過環境影響評估后方可辦理項目核準；項目竣工后應按規定辦理環保項目驗收手續。
三、完善房地產市場監管制度，整頓市場秩序
（一）嚴格控制自有資金不足、行為不規范的房地產開發企業新開工項目。按照國家有關規定，從源頭上嚴格控制房地產經營的準入條件，從嚴落實房地產項目資本金制度，資本金占項目總投資的比例低于35%（不含經濟適用房項目）的，不予辦理房地產建設項目核準手續。房地產開發企業不得抽逃資本金，否則有關部門將依法從嚴查處。對違反合同約定拖欠工程款的房地產開發企業，不得審批或同意其新開工項目；施工企業近兩年有多次拖欠民工工資行為或發生過安全事故，且未經整改的，不得承接新的房地產開發項目。
（二）嚴格審批商品房預售項目，建立健全預售款監管制度。建設部門要嚴格按照規定條件審批商品房預售項目。凡屬未取得土地使用權證書，土地使用權已經抵押，未達到規定的形象進度等不符合預售條件的項目不得批準預售。房地產開發企業在未取得預售證前不得以任何形式進行銷售。建設、房地產管理部門要與金融部門加強溝通協調，互通信息，形成房地產市場的監督聯動機制。房地產管理部門按照《廣東省商品房預售管理條例》的規定，負責監督管理商品房預售款收存和使用，并盡快制定商品房預售款監督管理辦法。商品房預售款專用帳戶內的款項，在項目竣工之前，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設施工進度款及法定稅費，不得挪作他用，以防止新的問題樓盤出現。
（三）加強對房地產市場交易行為的管理。
建設和房地產管理部門要督促房地產開發企業按規定在簽訂商品房買賣合同后30天內到房地產管理部門辦理合同登記手續。房地產管理部門要進一步完善房屋交易與權屬登記一體化工作，建立規范的運作程序。辦理商品房買賣合同登記和抵押登記，必須查實該商品房是否已經辦理過交易或抵押登記，已辦理過的不得給予辦理合同登記或抵押登記。房地產管理、財政、稅務部門要督促房地產開發企業按時清繳稅費，防止房地產開發企業拖欠稅費，損害購房者權益。屬于購房者繳交的房地產契稅，可由購房者選擇自行向財稅部門繳納或委托房地產開發企業代收代繳。采取多種形式加大宣傳力度，使市民了解商品房預售條件、交易程序，自覺督促開發企業及時辦理合同登記手續，依法維護自身的合法權益。
（四）國土資源部門要加大土地市場秩序整頓力度，依法查處利用集體土地變相搞房地產開發以及房地產開發企業與集體經濟組織私下協議圈占土地等違法違規行為。
（五）加大對歷史問題樓盤和空置商品房的處置力度。對部分爛尾、不能辦理產權證的問題樓盤，各有關職能部門要積極采取措施，開辟綠色通道，加大處理力度，妥善處理；對空置量大的房地產開發企業，要限制其參加土地拍賣和新項目申報。
（六）建立健全房地產市場信息披露制度，完善房地產信用體系和市場預警預報體系。市發展和改革、建設、規劃、國土資源等職能部門要及時準確地收集整理房地產業的動態數據，以適當的方式，向社會市場信息，引導房地產開發企業理性投資，防止出現新一輪房地產“過熱”。加快商品房交易信息化和房地產企業信用體系建設。建立房地產市場預警預報體系，及時對市場進行宏觀調控。要利用信息化手段，方便市民和金融機構查詢商品房交易和抵押登記的信息和有關情況，防止一房多售、重復抵押、違規銷售已抵押房屋等行為的發生。對違法、違規行為通過媒體、網站和信用檔案系統向社會公布。
（七）加大力度清理住房建設和消費環節不合理收費。全面清理房地產開發建設和消費環節的各種不合理收費，對國家已明令禁止的收費項目，不得繼續征收或變相征收。違反規定或超越法律法規規定的收費范圍向購房者亂收費的，依法嚴厲查處。
四、加強檢查監督，規范經營行為
建設、物價、國土資源和工商部門要對房地產市場實行聯動管理，加強檢查監督，重點查處以下違法行為：
（一）未取得房地產開發資質從事房地產開發經營業務的；
（二）擅自轉讓房地產開發項目的；
（三）未取得施工許可證擅自施工的；
（四）未按規定向房地產開發主管部門報送《房地產開發項目手冊》，并拒不整改的；
（五）未經驗收或將驗收不合格的住宅擅自交付使用的；
（六）房屋銷售中存在虛假廣告、銷售面積“缺斤短兩”等欺詐行為，造成消費者損失的；
（七）商品房銷售中，未按規定向購房者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，未依照《住宅質量保證書》承諾的內容進行保修的；
（八）未取得預售許可證擅自預售商品房的；
（九）不按規定辦理合同登記，拒不整改的；
（十）違反《廣東省城鎮新建商品房交易價格行為規則》的。
第4篇：房地產市場管理范文
【關鍵詞】金融安全 虛假按揭 房地產調控對策
自從改革開放政策實施后，我國的城市住房市場“商品化”改革非常顯著，房價也呈現急速攀升的趨勢，越來越多人投身到商品房投資中，對我國金融安全影響很大。現階段，我國房地產開發資金主要通過銀行貸款通道來籌集，能夠直接將房地產市場存在的危險轉移給銀行，加上房價快速提高的趨勢，房地產泡沫造成的危險因素很多，所以采取有效的對策在最大限度上減少房地產泡沫破滅對我國金融安全帶來的影響，已經引起社會各界的高度重視。[1]
一、關于房地產向銀行轉嫁風險方式的研究
（一）銷售過程中風險轉嫁方式的研究
住房銷售時，房地產市場危險轉嫁給銀行的方式有三種，主要為：
1.“虛假購房人”型虛假按揭。部分開發商會廉價地收集虛假購房人身份證，還有一些開放商甚至在簽訂購房合同偽造身份證，旨在能在最大限度上獲取銀行的個人按揭貸款，找到真正的客戶后，其再前往房管局進行注銷抵押登記后將房子轉讓給客戶。在房價不斷提高的狀態，此虛假按揭通常不容易被察覺，但是如果房價產生大滑坡現象，其在浮出水面的過程中還可以將所有金融風險轉嫁給銀行。
2.“虛報價格”型虛假按揭。這種風險轉嫁方式和“虛假購房人”型虛假按揭差別不是很大，其主要指開發商通過虛報價格的方式來獲取大量的銀行貸款，然后將所有風險轉嫁給銀行。
3.“左手倒右手”型虛假按揭。與上述兩種虛假按揭造危害想對比，“左手倒右手”型虛假按揭對銀行造成的危害更嚴峻。該種虛假按揭在內容上主要指炒房人組織炒房聯盟并且通過將住房屢次在炒房聯盟中倒手的方式來增加房價，進而套取大于房價的銀行貸款，緊接著使用銀行貸款提高房價。如果房地產市場發展良好，將住房以更高的價格轉讓下家；若市場跌落谷底，便將房產和銀行欠款一并拋出，令銀行來承擔壞賬風險。
（二）開發建設過程中風險轉嫁方式的研究
在我國政府對房地產進行改革后的幾年時間內，因為國家對房地產的扶持以及有關政策存在缺陷，大部分開發商僅僅使用少量資金或者不用資金也可以維持房地產開發項目的正常運轉。此后的幾年中，國家根據房地產市場的發展情況不斷制定且頒布了相關的規定，雖然取得了一定的成效，但是因為決策層對開發商的妥協，最終直接導致國家頒布的政策無疾而終。根據這些現象，面對不斷提高的房價，國家所制定的文件難以抵擋銀行系統被房地產市場存在危險因素的影響，因此，在房產開發建設過程中，開發商主要以向銀行貸款來籌集資金并且將危險轉嫁給銀行。
二、金融安全維護對策
（一）對投機性購房行為進行精準地打擊
前兩年我國制定且執行了住房限購，明確提出面對房價不斷上漲的形勢，各直轄市要嚴格擬定且開展住房限購對策。今年國家又制定新措施嚴格打擊投機性購房行為，體現了國家維護金融安全的智慧以及決心。住房屬于人們的基本生活資料之一，如果將其當作商品開展經營，非常容易對社會穩定造成影響。另外，國家還可以建立健全個人住房信息聯網系統，從而充分發揮住房限購政策的影響，并且盡最大的努力將該政策拓展到我國二三線城市中，避免二三線城市當中的住房也被炒房人拿來開展投機性資金炒作。
（二）建立且執行懲罰對策
因為受到來自多個方面因素的影響，虛假按揭現象在我國房地產市場中長期得不到合理的控制，盡管在后市持續良好的狀態中，虛假按揭現象依舊難以消失。因此，為了維護房地產市場的正常經濟秩序，金融部門應該承擔社會責任，提高資質審查力度，并且對違規信息進行收集，然后交給國家有關部門開展嚴格懲罰對策。[2]現階段由于政府提高信貸管理力度，同時對制度漏洞進行了有效的處理，使得“虛報價格”型虛假按揭現象得到合理的控制。
（三）增加保障性住房構建力度
自從國家貫徹執行限購令后，房產市場受到了嚴格的調控，我國大多數城市房屋交易量也受到影響，呈現有所減少的趨勢。但是該政策另一方面又對國民經濟造成不利的影響，使其呈現降低的趨勢，因此致使限購令也受到不少人的反對。對此，國家需要保持正確的態度，房地產市場持續發展到當前，政府應該對其進行合理的調控，另外，我國目前的房地產市場非常混亂，如果不對其進行嚴厲的改革難以使其得到恢復。由此，國家根據擠壓房地產泡沫的意識來提高保障性住房構建力度優勢較多。我國政府加大構建保障性住房不僅能夠正確地對房地產市場炒房行為進行控制，同時還可以處理好中低收入者住房情況，從而維持社會的穩定發展。另外，政府構建保障性住房還能夠確保經濟得以增長，帶動與房地產行業相關產業的發展，從而給社會經濟擁有更多新鮮活力提供保證。可是采取何種措施確保資金得到合理的使用和分配，激發地方政府的活力，還需要有關專家們的進一步深入探討。
（四）對房貸首付比例進行合理的調整
銀行可以制定有關的措施來禁止“一戶多房”按揭現象的出現，比如說首套住房首付款應該大于房款的三成，或者以此為基礎的前提下，各地銀行按照實際情況調整首付款比例。我國相關法律規定，貸款購買第二套住房時，貸款首付款比例需要在房款一半以上，并且貸款利率也應該大于基準利率；貸款購買第三套或者更多時，均需要對高首付款比例以及利率水平進行最大限度上的調整。但是這些規定的產生以及頒布實施對擁有大量資金的炒房聯盟影響并不大。[3]由此，國家需要以行政規定作為出發點來禁止“一戶多房”按揭情況，并且在稅收手段的幫助下，對房資源開展合理的調整。
綜上所述，在房地產市場泡沫經濟越來越嚴重的今天，為了降低其轉嫁給銀行的風險，維護金融安全，銀行與政府均需要制定并貫徹執行相關措施，在不阻礙國民經濟發展的同時對房地產市場進行調控，進而給社會穩定發展提供保障。
參考文獻
[1]曾前鋒.我國房地產金融風險的產生原因及應對措施[J].中國商界，2010，10（02）：78-79.
[2]王婧.房地產泡沫造成金融威脅的探討[J].對外經貿實務，2010，13（12）：112-113.
第5篇：房地產市場管理范文
關鍵詞：城市成長管理 房地產 市場波動
1.、城市成長管理發展
為合理管控城市區域范疇持續向周邊實現松散低密的發展，美國由上世紀六十年代便履行成長管理策略，構建了工具系統。該項管理策略充分發揮地方政府作用，針對城市發展、空間擴充與蔓延實施綜合管控，進而有效處理無規劃發展引發的環境污染以及交通擁堵問題，預防中心城市區域的不良衰敗以及過度占用土地資源問題。實踐工作中主體關注城市化區域已建項目的拓展與再開發、邊緣區域環境條件的優質保護，并確保社會公平，提升城市整體生活水平。在區域發展以及經濟建設的綜合作用下，城市成長管理則逐步演變，將方針政策明確為推進城市持續健康的發展。地方政府則全面關注中心區域的復興建設與邊界范疇的建設開發管控，旨在保障環境效益的同時提升土地綜合利用價值。近年來，我國大型城市也逐步關注無序發展擴張引發的負面影響，并意圖通過對土地開發行為進行限定等方式推進城市空間的健康發展成長。
進行城市成長管控的措施可被視為有效的工具，例如規劃公共設施建設、進行總量管控、明確工作范疇、分層次開展管控、精明增長模式等，均為代表性工具。眾多優質理論與工具則逐步形成了城市成長管理系統，注重城市化發展建設、邊緣區域發展，令衰敗區域重現活力，進行集中建設發展。
縱觀城市成長管理取得的績效，我們不難看出，無法簡單的應用一致標準分析衡量，通過理論研究與實證辨析，該項管理策略優勢與劣勢共同存在。雖然成長管理可完善城市土地資源應用，另一方面則會對房地產行業市場形成作用影響。基于市場存在較多的波動因素，成長管理策略影響效果的定位，則無法應用全面量化方式展開研究。為此，我們應合理探究房地產市場實踐發展階段中的上升及下降波動，明確影響機制核心作用，方能真正優化房地產市場管理，創設顯著效益。
2.、城市成長管理對房地產市場發展波動作用影響
通過理論分析與實踐研究不難看出，城市成長管理策略對房地產市場發展建設形成了一定作用影響。該類影響機制滲透至地方政府單位、開發商、融資企業以及購房人員等多類主體，并令互相關系更為復雜多變。再者，城市成長管理機制為市場建設、政府機構與現代社會綜合力量互相作用、激烈競爭與制衡影響的現實結果。
2.1房地產市場發展上升期作用影響
房地產市場發展的上升期為房產價格水平逐步升高的階段，該時期，購房者普遍存在房產價格繼續升高的認知，進而會令該類發展趨勢更為明顯。上升期背景環境下，地方政府需要履行必要的城市成長管理策略，進行成長邊界管控、引入開發影響費，通過設施完善令分散開發逐步向著集中區域推進。實際上，該管理策略令政府可對房地產開發建設過程中的區位比選操作靈活性進行強化管控與干預影響。令區位選擇范疇下降，城市邊界發展建設工程則會向著內部區域推移，并令房地產開發投入的土地成本有所提升。較多投機成本會逐步向著特殊范疇匯集，進而令中心城市區域面臨著房產價格提升的較大壓力影響。
基于市場視角，土地資源應用彈性不高，對供給環節實施管控，則會導致增值的更加快速與明顯。受到供給緊縮管理策略的影響，則會呈現出緊缺的市場預期，并擴充了投機性投資的可能性。金融市場為實現利益目標，則會頒布利于自身發展的房地產金融管理策略，例如降低首付，負擔部分利息等，刺激市場購買，進而將繼續的推進房地產市場價格的升高。一系列的連鎖反應，將引發市場內在風險隱患的形成，部分居民通過不同金融工具買進房產，將其增值收益變成收入的主體來源，殊不知，房產后續的價格降低會引發資產嚴重縮水，并令自身陷入更大的債務壓力之中。
由此不難看出，房地產價格上升期，政府機構在土地收益以及各方利益的影響、大眾日益提升的住房需要推進下，選擇降低土地資源供應，進行集成化發展，令土地價值顯著增加。中高收入人群則會對城市成長管理策略形成一定影響，其傾向于借助土地價值提升保障房產的持續增值，進而獲得經濟效益。而低收入群體則在收入預期升高以及首付標準降低的影響下，加大了購買自有住房的比率，因而對政府成長管理體現為擁護態度。房產開發、投資方以及市場消費人群的相同預期影響進一步深化，令房產價格持續的升高。加之金融市場不斷豐富的低壓貸款服務，會對消費者形成強烈的刺激，令其提升購買需求。最終在各方力量的影響下，房地產市場不斷的上升，內部蓄積的風險將尤為顯著。
2.2房地產市場發展下降期作用影響
房地產市場的持續走高，在經歷一定時期后，購買力將逐步減緩，再加上投資回報的下降，令購買投資需求逐步轉為銷售，呈現出供過于求的現象，市場價格將逐步回落。金融機構各類服務產品內含風險則會由于預期變化波動而顯現出來。例如，美國次貸危機的引發，形成了強烈的破壞影響。金融市場產品基于房產增值目標進行獲利，一旦價格回落，金融體系效用通常會提升短時期中購房人員變現壓力，如果群體變現則會繼續令房產價格以及成交量迅猛下滑，進而令產品連累金融系統并經受重創。
投資需要的降低與金融市場的波動交織在一起，令影響作用更為明顯，市場對房價走低的預期逐步增強，購買者、投資人以及銀行機構均需要將資產快速的變現，進而導致房地產市場攻擊與需求呈現出不良失衡的狀態，會加快導致房產市場步入深度下降期。城市成長管理策略影響的直接目標為土地市場，該規制作用深入至房產市場則會經歷較金融市場更為漫長的階段。加之成長管理策略在西方國家履行了長期實踐，因而大眾更為關注金融市場危機，卻忽視了城市成長管理策略形成對房地產市場價格變化波動的影響能效。城市成長管理策略的土地規制會形成對抵押貸款存在危機的強化管理。履行策略的區域倘若過于集中，則會提升風險管控難度，并導致房地產市場形成更為顯著的波動。
由此可見，政府機構選擇土地規制空間不應過于一致，這樣將導致房產價格升高或降低波動形成強烈的傳導效應，進而無法令房地產市場歸于健康、規范、合理的發展狀態。再者，土地規制策略位于廣泛的城市空間區域，尤其是中心城區實施，而非在城市分散區域對房產市場形成影響，為此，房產營銷購買方會形成從眾心理并放松警惕，進而會在一定程度上提升對房地產市場發展的負面影響。
由此不難看出，城市成長管理策略產生了對房地產市場的實質作用，只有全面考量創設收益狀況與成本投入，預防過度集中形成相同預期，方能預防對市場機制形成不良阻礙，對城市發展建設形成真正的正面激勵，實現科學發展。
3.、結語
總之，市場經濟的飛速發展下，我國各大城市只有全面衡量當前發展狀態，把握國情特征，基于地方發展差異性，樹立戰略發展目標，明確土地資源利益，實現成長管理機制的優質結合，應用良好的引導管理、激勵策略，方能真正推進房地產市場的穩步增長，降低危機影響，創設顯著的經濟效益與社會效益。
參考文獻：
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第6篇：房地產市場管理范文
所謂“跳蛙原理”，指某些自然科學家曾經做過一個試驗，將一只青蛙放入沸水中，它會本能地跳將出來；如果把它放入一種感到很舒服溫度的水中，然后慢慢加熱，此青蛙則根本沒有什么要跳出來的意識，于是慢慢地被煮熟。
對過于激烈的某種事物敏感地做出反應是它的內在本能，而對漸變著的事物卻往往是熟視無睹，忽視了個中要害。所以，我們把這種現象和道理稱做是“跳蛙原理”。
一、問題的提出
（一）購房戶或經商者的心理因素分析
對于房地產專業開發市場的購房戶、市場經商戶來講，他們的目的很明確，購房作為一個投資平臺，將購房用于投資或直接用于經商，如何能獲取利潤的最大化，就是他們的最終目的。
對于購房戶和市場經商者來說，其在購房、經商的前期自己心中都是有一個“小九九”，要對開發商出售的房價預期、租金定價、管理費收取、優惠政策的落實以及經商的盈利指標等進行認真的分析。這些要素分析如在自己心中預算承受范圍之內，那么，開發商與購房戶、經商者最終就能會促成這個生意。否則，就會導致交易失敗。
（二）房地產市場銷售中存在的一些問題
1.房產銷售價格的制定與調價存在隨意性
有的房地產開發商專業市場店面營銷和招商初期，樓盤銷售、招商很旺市，經商戶進駐市場經營后也很順意；部分開發商就認為之前樓盤銷售以及認租定價過低，白白損失了企業收益。有了這個片面的認識后，就隨意性地調高了房屋銷售價格，或調高了市場租賃費、物業管理費，再加上市場經營后續管理的措施不力等因素，最終直接造成客戶流失，房源滯銷，市場招商不到位，房地產開發經濟效益急劇下降，這種案例，并不鮮見。
2.政府的一些優惠政策得不到兌現落實
政府部門為了招商引資項目，當地政府部門與房地產開發商簽訂的招商合同，有一些政府承諾的優惠政策在實施的過程中得不到很好地落實和到位，結果給房地產開發專業市場的營銷與后續管理帶來了一定的負面影響。
3.銀行的惜貸給房地產市場經營帶來資金困難
房地產專業開發市場的正常營運和維護，在后期還需要不斷的資金投入，要有長遠的戰略目標才能做好市場。但是，銀行現在懼怕給房地產開發商貸款，由此帶來房地產開發商資金緊張或斷裂，這勢必影響開發專業市場的持續經營。
二、“跳蛙原理”應用及解難之道
筆者認為“跳蛙原理”，可用于現行的房地產開發商、專業市場營銷和招商經營等各項事務之管理活動。
水的溫度之于蛙，猶如商品的價格之于消費者。因此，對于開發商的房屋銷售價格、市場租賃定價、物業管理費、稅收的高低、相關優惠政策的落實和業態分布等要素的確定上，要有一個明智的做法和正確的決策。
（一）要運作好房地產營銷廣告宣傳工作
營銷廣告宣傳是房地產銷售工作和市場運作的第一生命線。營銷廣告宣傳工作要結合實際并靈活多樣，除了媒體上消息、傳單、條幅標語廣告、圍墻標語等傳統形式外，還要有創新的廣告宣傳形式。比如制作微電影進行宣傳；采取走街串巷對客戶進行面對面的宣傳，并承諾購房成功或招商成功者給予一定的物質獎勵；通過摸彩給予一定的回饋；在一定的時間段范圍內對于購房和招商成功者，進行集體聚餐（或其他形式）增加營銷氣氛，進一步宣傳開發經營市場的經營前景和遠期目標，等等。
房地產廣告宣傳工作實際上隱含著一個學習的全過程，所謂“習以為常”。因此，房地產廣告宣傳要結合實際情況不定期開展，采取虛實相結合的方法，廣告宣傳工作做到有的放矢，使購房者和經商者樹立起信心，實現市場廣告宣傳效應為市場銷售服務，最終拉動和影響一大片，達到預期的目的。
（二）對房地產銷售定價或調整不能過于隨意
要從購房戶和市場經商戶的利益角度出發，在確定房屋銷售價格上要中性一點；在市場管理措施和服務上也要平和一些。房地產開發專業市場的相關要素，應認真考慮采取購房者和經商戶在心理上更能接受認同的形式，這是一個基本的法則。在房地產開發專業市場要素等內容大致相同和既定的情況下，不同的形式所帶來的效果是不一樣的。因此，要讓購房戶和經商戶認同并接受你的價格或管理服務，就不要隨心所欲對房地產銷售價格、市場租賃費、后期的市場管理費等隨意調整，不能急于求成。
對于已確定的房價、市場租賃費等確實非要調整不可的一些項目，調整的次數也不要太多，金額幅度更不要過高，要學會循序漸進。中性的價格與和諧的服務管理，要比畢其功于一役的急躁效果好得多。這就是借鑒 “跳蛙原理”的啟發和實際運用。
（三）當地政府承諾的優惠政策要給予兌現，銀行的惜貸不能搞一刀切
第7篇：房地產市場管理范文
【關鍵詞】房地產，市場，管理，意義
可以說房地產項目管理工程不僅周期長，而且綜合的技術含量比較高，所以必須對房地產項目的每個工程階段都要對其進行嚴格的管理，這樣才能使工程的質量、安全及工期得到有效的保證，進而促使工程項目獲得明顯的社會效益和經濟效益，使企業達到預期的經濟效益目標。
一、管理房地產工程的意義。
對于房地產的管理，是一項系統的和綜合的工程，在房地產項目中所要進行的管理也是分階段、分層次的，不同的階段實行不同的管理，只有確保每個階段的管理水平，才能取得最終的管理效果。從大體的時間來看，可以分成以下幾個方面的管理。首先是對于工程項目的成本管理。成本管理就是對工程的造價進行管理，一個控制合理的工程造價，一方面可以使房地產企業取得最大的經濟效益，還能夠有效增加相應房地產企業在房地產行業中的競爭力。合理控制工程造價的關鍵主要有幾個方面，首先是要有效控制工程的洽商，其次必須認真審查承包商相應的索賠要求，最后還要做好工程材料的選購。其次是對于工程進度的管理。房地產開發項目的施工進度會直接影響到工程的整體造價，如果進度很慢，那么就會延長既定的施工期，這樣就會使工程的綜合成本提高，進而在銷售階段必然會提高房屋售價，降低消費者對房屋的購買欲望。最后是對工程質量的管理，工程的質量是房地產企業取得經濟效益的根本保證，如果質量不合格，那么就算工程再短也毫無意義。可以說工程的質量是房地產企業的生存之本，好質量的產品才能促進好的銷售質量，好的房地產項目更會為開發商形象及信譽的樹立起到決定性作用。如果對工程質量管理不到位，一旦出現問題，不僅會對工期造成嚴重影響，而且還會增加投資的成本，降低企業最終的經濟效益。
二、我國當前房地產項目管理中存在的問題
（一）前期規劃有待提高。對于房地產開發項目而言，前期的規劃十分重要，它關系到開發項目能否按照既定的計劃開展，更是對房屋銷售量構成影響的第一步因素。科學合理的前期規劃不僅能夠促進工程順利進行，同時能夠在最大限度內縮短工期，降低工程成本。所以房地產企業就能夠用更低成本獲得相同的利潤，房價就會相對降低，對于消費者來說也就更樂意花更少的錢買到相同房產。但如果前期的規劃不夠科學合理，消費者的利益就不可能得到很好地保證，進而影響房地產投資企業的經濟效益及社會效益得不到很好的保證。
（二）對竣工管理不到位。房地產開發項目完成施工后，一定要按照相應的建設程序和國家相關的標準、規范進行工程驗收和檢查。可是很多房地產企業往往疏于這方面的工作，在工程項目大致完成的時候，就進行匆忙的驗收，然后急忙的交接給物業公司。所以很多房地產企業的竣工驗收工作往往只是走個形式，很多工程質量問題根本檢驗不出來，一旦消費者買到有缺陷的房產，就會和房地產開發企業產生一些糾紛及矛盾。這種情況無論是對消費者還是房地產企業無疑都是一種損失，消費者損失了金錢及時間，住房時還要擔驚受怕；而房地產開發企業一方面會損失金錢，另一方面也會在社會上造成嚴重的信譽問題，進而在競爭激烈的房地產市場難以立足。
（三）房地產企業對于工程施工過程管理不到位。很多房地產開發企業沒有自己的施工隊伍，所以會將工程承包出去，在施工過程中對于施工方和監理方都疏于管理，所以很難保證房屋產品的質量。在施工的過程中，一旦聘請的監理方不負責任，監理工作做的不到位，不能嚴把質量關，施工方又隨意的轉包或者分包工程，導致施工隊伍的業務水平高低不同，那么相應的房地產開發項目就很難保證質量，甚至導致整個開發項目的失敗。
（四）對工程項目建設中的安全管理不到位。對房地產開發項目的整個過程中都要貫穿安全管理，因為只有工程安全了，才不會額外增加投資成本，更重要的是，一旦住宅工程發生安全事故，那么就會嚴重影響房地產開發企業在社會上的信譽，而且消費者注重房屋的質量，都不愿意住在出過安全事故的房子里，所以會嚴重影響房屋的銷售。
三、如何加強對房地產市場中房地產的管理
（一）合理控制工程進度。工程的進度可以說直接決定了工程的造價成本，進而關系到房屋最終的售價。在保證施工質量的條件下，最大程度的縮短施工期，就會降低工程的綜合成本，進而房屋價格也會降低一些。這樣做的好處就是會有更多的消費者前來購買房產，房地產開發企業不僅獲得了可觀的經濟效益，還能夠在社會上獲取很高的知名度和信譽度。
（二）確保工程質量。消費者購買房產的時候一般都會考慮價格和質量，質量是整個工程中的最重要的部分，不斷加強對房屋質量的管理，就能夠形成良好的口碑，進而促進企業的發展。
（三）有效管理成本。在保證工程質量的前提下，合理控制工程的成本，就會降低房屋的售價，物美價廉的房產向來就是消費者所追求的終極目標。另外，在競爭激烈的房地產市場通過合理的降價，還能有效提升自身的競爭力。
結論：在競爭激烈的房地產市場，不斷加強對房地產項目的管理不僅能夠保證工程的質量，降低房地產的開發成本，還能有效提升企業在社會上的美譽度和競爭力。加強對房地產項目的管理，不僅要做好前期的規劃，更要加強對施工質量的監督和檢查驗收，合理的控制成本，只有這樣，才能獲得消費者的青睞，最終提升企業的綜合實力。參考文獻：
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第8篇：房地產市場管理范文
【關鍵詞】房地產項目；現場施工；管理策略
近些年來，伴隨著社會經濟的不斷發展，現場施工管理問題引起了房地產企業的廣泛關注。項目管理是房地產發展戰略的重要內容，而現場施工管理又是項目管理的重要內容。從這個邏輯關系不難看出，加強現場施工管理，不僅有利于提高房地產企業的項目管理水平，而且有利于推動房地產企業的健康發展。然而，在現實中，各類施工事故頻出，現場施工混亂現象屢見不鮮。為此，對于房地產企業而言，有必要加強現場施工管理策略探究，這是其一項永恒課題。基于此，本文從提高質量、部門協調、降低成本三個角度，對現場施工管理策略問題作了如下的探究。
1.以質量為重點，規范現場施工
簡單地說，現場施工管理就是指對施工生產的有效組織，是對原材料、生產設備、勞動力等各類資源進行優化組合。對于現場施工管理來說，安全工作是其重中之重。因此，在實踐中，施工企業一般都會將安全管理作為首要任務。可見，為了提高現場施工管理水平，需要以質量為重點，規范現場施工，并秉著安全第一的原則，切實提高施工安全系數。
1.1項目施工現場的達標
美觀、整潔、安全是對項目施工現場的基本要求。無論是施工前，還是施工中與施工后，都要始終滿足這些基本要求，這是做好項目現場施工管理工作的前提條件。因此，要確保項目施工現場達標。具體而言，如果有圍擋設施的施工現場，要保證圍擋高度在1.8米以上；施工垃圾不得亂扔亂放，而要及時處理，確保施工環境清潔；要確保施工道路暢通，以便于原料設備的運輸；原材料堆放要整潔有序，有效防止資源的浪費；如果是噪音很大的施工項目，要盡量在白天施工，如果確有特殊情況，需要在有關部門的批準下，并且盡量降低噪音的情況下進行晚間施工；施工人員要佩戴好安全帽，穿好安全服，以充分保證員工的施工安全；施工宿舍要保持通風，不得隨意扯拉電線，不得私設通鋪；要加強施工現場的治安管理，在未經允許的情況下，一切閑雜人等不得入內。
此外，對于施工企業而言，要切實遵守以下幾項規定：一是嚴厲禁止從高空隨意向下拋撒施工垃圾；二是嚴厲禁止在施工現場焚燒油漆、瀝青、油氈等含有有毒、有害氣體的物體；三是嚴厲禁止以土方回填的方式處理有毒、有害廢棄物。總之，施工現場達標是項目現場施工管理的重要內容。在實踐中，要通過各項有效措施，確保施工現場美觀、整潔、安全。
1.2嚴格按圖施工，實現施工高質量
在項目施工過程中，要嚴格把控施工質量，按照施工圖的要求，實現施工的高質量。對于施工企業來講，施工質量問題是由主觀因素與客觀因素共同造成的。在主觀因素方面，有些施工企業利益熏心，使用一些不合格的原料設備；也有些施工企業為了降低成本，不注重防護措施，將施工人員的安全置之度外。而在客觀因素方面，有些時候為了趕施工進度，忽視了一些施工環節，帶來了安全隱患；也有些時候國家政策調整，迫使企業應變，在原料與設備上搞節約，影響了施工質量；還有些時候暴雨頻發、干旱肆虐，對施工質量帶來了挑戰。要想克服以上問題，就必須加強監管力度，嚴格按圖施工。具體而言，要將施工工序質量檢查與質量管理工作貫穿于施工過程的始終。一方面，要準確監測各類施工風險，制定質量風險預案，并采取一些有效的預防措施，如宣傳教育、設備實時監測、施工管理等等，防止質量問題的發生。另一方面，如果真的發生安全質量問題，要采取一些有針對性的補救措施，將質量損失降至最低。與此同時，要加強總結與反思，防止類似事情再次發生。作為甲方，要定期或不定期的進行抽查，看施工方是否按照施工圖進行施工。如果發現問題，要及時處理，并追究當事人的相關責任；而即使沒有發現問題，也可以收到很好地警示作用，防止施工方作出有損施工質量的事情。
2. 以部門協調為關鍵，提高工作效率
從理論的角度講，整體功能可能大于部分功能之和。對于現場施工管理而言，它不是某個部門的任務，而需要各個部門的通力協作。因此，在現場施工管理實踐中，要加強部門協調工作，切實提高工作效率。
2.1以科學管理方式促進部門協調
在施工過程中，會出現專業交叉部位明顯的問題。對于這個問題，要進行及時地協調。依據現有的管理水平，珍視每個管理環節，堅決杜絕走過場現象的發生。就工程質量品質問題，要依托人事制度、技術水平、體系結構，建立一套科學的、有效的管理體制。以體制促管理，通過建立科學管理體制，有效促進部門協調，切實提高整體管理水平。
2.2發揮監理單位的技術協調作用
通常情況下，甲方會對監理單位進行書面授權。也就是說，在實際中，監理單位會代表甲方行使監理權力。具體而言，監理單位可以在授權的范圍內，行使施工進度的監督權、施工質量的檢驗權、結算工程款的確認權與否決權。可見，監理單位可以實現對各部門的監理。正是利用這種獨特的身份，監理單位可以充分發揮自身的技術協調作用，實現部門間的通力協作。當然，作為甲方，也要注意留意監理單位是否合法使用監理權，觀察監理行為是否超出了監理權限，以防止監理權的濫用與錯用。例如，在監理單位對原料設備進行查驗以后，甲方可以進行復查，如果發現問題，可以追究監理單位的相關責任。因此，為了更好地發揮監理單位的技術協調作用，首先要確保監理權的合法性與合理性。
3. 以成本為核心，有效降低施工消耗
對于施工企業而言，要增加企業利潤，需要降低施工損耗。而施工現場作為降低施工損耗的重要源泉，在促進企業發展方面功不可沒。因此，在實踐中，要秉著開源與節流并重的原則，加強成本控制，實現現場施工管理的最終目的。
3.1明確責任，綜合管理
在成本控制的過程中，現場管理人員最好采用歸口管理的方式，將項目投入控制在一個合理的范圍內，實現提高工效與降低損耗的效果。與此同時，要根據項目的實際情況，合理制定降低成本的措施，在條件允許的情況下，盡量挖掘分項工程中的降低成本利潤點，以此來實現降低成本的目的。對于項目經理而言，要充分考慮施工合同與投標的報價，并以此為基礎，構建完善的項目成本控制體系，科學編制成本控制計劃，實現成本控制的全員性與全過程性。
3.2成本分析與成本控制
成本分析要貫穿于項目施工的全過程，這是長期成本控制實踐得出的正確結論。具體而言，要依據施工合同、招投標書等相關文件，對單價進行綜合分析。在此基礎上，制定合理的、有效的施工方案，以期實現降低成本與提高利潤的目標。在成本控制過程中，要主抓費用支出，包括原料費、設備費、人工費以及其它各項費用。
4.結束語
綜上所述，在新時期，加強房地產項目現場施工管理是一項非常系統的工程。為了夯實該項工程的基礎，要重點做好以下幾項工作：首先，要對加強房地產項目現場施工管理的重要性與必要性有一個清晰的認識；其次，要對當前房地產項目現場施工管理現狀有一個全面的分析；最后，要對加強房地產項目現場施工管理的路徑有一個科學的把握。只有這樣，才能切實提高現場施工管理水平，才能有效推動房地產事業發展。
參考文獻：
[1]徐燁.房地產項目現場施工管理策略分析[J].現代商貿工業，2009年14期.
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[3]楊孫忠.工程建設項目中的施工管理策略探究[J].中國房地產業，2012年05期.
第9篇：房地產市場管理范文
關鍵詞：房地產開發項目；現場管理；必要性；問題；措施
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
一、房地產開發市場目前存在的主要問題
1、存在較為嚴重的開發商注冊資本虛假問題
房地產項目的特殊性之一的表現就是其投資金額巨大，而評價一個開發商是否有能力開發該項目的最重要的衡量手段就是注冊資本。就目前來看，一些開發商為了在市場競爭中占有優勢，不惜采用各種舞弊注冊虛假資本，這樣導致的直接后果就是其所承建的房產項目的運作易出現資金斷鏈。一旦出現這種情況，不僅會給國家造成嚴重的經濟損失，還會威脅消費者的利益，所以有關部門在企業注冊資本的清查和核實階段應該加大管理力度。
2、開發企業貸款使用不當
所謂的貸款使用不當，主要有兩種：即頂名貸款和貸款挪用。一般來說，房地產的開發商在經營和建設過程中，可以從以下幾個渠道獲得貸款：即土地權抵押貸款、在建工程抵押貸款、住房按揭抵押貸款。所以，如果一個企業正常進行資金運作，銀行和政府是可以提供一定的有效資金支持的，但是由于近些年來我國的房地產行業發展速度較快，很多企業從中看到了商機，不滿足于單一的房產開發項目，一般都要同時開發幾項房產項目。這樣導致的直接結果就是資金鏈條的緊張，在這種情況下，一些地產商為了獲得銀行貸款，便采取了頂名貸款和貸款挪用的辦法來環節自身的資金問題。而這種做法對于銀行來說，是具有非常大的風險的。
3、產商樓房抵頂工程款現象頻發
上文中我們提到了由于房地產開發商的急利行為易導致多種資金問題，而這些問題的處理不當，不僅不會緩解當下的資金缺口，還會引發新的房產管理問題。就目前來看，我國的樓房抵頂工程款行為有著上升趨勢。也就是說房地產開發商在樓房建成后，以完工的樓房來抵償其欠款。這種做法不僅會造成工人的工資拖欠，還會形成風險和債務的轉嫁，不利于銀行的貸款業務的發展。
4、住房供應結構失衡，空置樓房多
隨著人們觀念的轉變，消費者對于住房的需求層次也在不斷的發生變化。而如果房地產開發商不能及時的順應市場的發展趨勢對建房結構進行調整，將會導致更為嚴重的供需矛盾。就目前來看，我國的中低檔住房供不應求，而高檔住房明顯供大于求。這樣不僅導致了部分樓房的空置，造成了資源的浪費，還使得一些消費者無力購置住房，不利于社會經濟的和諧發展。
二、房地產項目的施工管理措施
1 對工程的質量嚴格把關
加強質量管理，不要出現過多的返工率。在項目施工過程中，嚴格把質量關，這就需要對其中所存在的任何細節都應該引起足夠的重視。在整個項目施工過程中，各方質量監管人員都需要對施工所有工序的管理工作和質量檢查加大力度，采取科學的措施，以免不必要的質量問題出現，從而使因為質量問題而造成的人力、物力、財力浪費現象。
1）施工單位應該嚴格按圖施工 甲方代表應該不定期對施工單位進行抽查，檢查其是不是嚴格按照施工圖紙進行施工。若是發現其中存在問題，必須在第一時間進行處理，需要返工的應該馬上返工。如果因為這種情況而造成嚴重損失都應由施工單位負責。與此同時，應該注重不能在沒有監理單位和施工單位的前提下進行相關事宜的交涉。要注意在施工中是不是存在以次充好、偷工減料等系列問題。施工方在項目施工中若是存在偷工減料和在施工中使用不合格建筑構配件、材料以及設備的，必須在一時間停止施工并且要求其馬上改正，對施工方予以一定的懲罰。若是情節較為嚴重的，應該要求施工單位停業整頓，降低施工方的資質等級。因為工程質量的問題而使所規定的質量標準無法實現，就需要施工方實施修理和返工，因此而造成的損失也需要由施工方承擔責任。
2）加強驗收和檢查中間部位以及隱蔽工程
房地產建筑工程在施工中具備覆蓋、掩蓋情況或到了協議規定的中間驗收部位時，施工方必須要先進行自檢，監理復檢，然后告知甲方代表。提供書面通知，寫清施工方自檢的記錄，關于隱蔽工程和中間部位所驗收的項目、驗收的時問和地點。驗收合格，甲方代表方在驗收記錄上簽字以后，施工方才能繼續施工，如果甲方代表驗收不合格，施工方必須在規定的時間內整改并重新組織驗收。
如果隱蔽工程部分沒有進行驗收，甲方代表有權檢驗已經隱蔽的工程部分，施工方要按規定進行剝露檢查，積極配合甲方的檢查。如果檢查不合格，甲方代表對隱蔽工程記錄單不能簽字，同時要讓施工方拆除返工。
2 施工項目成本控制
（1）建立項目月度財務收支計劃制度。以用款計劃控制成本費用支出。（2）建立項目成本審核簽證制度，控制成本費用支出。（3）加強質量管理，控制成本質量。成本是項目為保證和提高產品質量而支出的一切費用，以及未達到質量標準而產生的一切損失費用之和。質量成本包括兩個主要方面：控制成本和故障成本。（4）堅持現場管理標準化，堵塞浪費漏洞。（5）定期開展“三同步”檢查，防止項目成本盈虧異常項目經濟核算的“三同步”，就是統計核算、業務核算、會計核算的“三同步”。（6）應用成本控制的財務方法一一成本分析表法來控制項目成本作為成本分析控制手段之一的成本分析表，包括月度成本分析表和最終成本控制報告表。月度成本分析表又分為直接成本分析表和間接成本分析表。
3 施工項目進度與安全控制
施工項目進度控制方法主要是規劃、控制和協調。規劃是確定施工項目總進度控制目標和分進度控制目標，并編制其進度計劃。控制是在施工項目實施的全過程中，進行施工實際進度與施工計劃進度的比較，出現偏差及時采取措施調整。協調是協調與施工進度有關的單位、部門和工作隊組之間的進度關系。施工項目進度控制采取的主要措施有組織措施、技術措施、合同措施、經濟措施和信息管理措施等。組織措施主要是落實各層次的進度控制的人員、具體任務和工作責任，建立進度控制的組織系統，按施工項目的結構、進展階段或合同結構等進行項目分解，確定進度目標: 建立控制目標體系，確定進度控制工作制度。施工項目進度控制的主要任務是編制施工總進度計劃并控制其執行，按期完成整個施工項目任務，編制分部分項工程施工進度計劃，并控制其執行，按期完成分部分項工程的施工任務，編制季度、月( 旬) 作業計劃，并控制其執行，完成規定的目標等。
安全管理主要是落實安全責任、實施責任管理施工項目承擔控制、管理施工生產進度、成本、質量、安全等目標的責任。為此，建立、完善以項目經理為首的安全生產領導組織，有組織、有領導的開展安全管理活動；建立各級人員安全生產責任制度，明確各級人員的安全責任。抓制度落實、抓責任落實，定期檢查安全責任落實情況；施工項目要通過監察部門的安全生產資質審查，并得到認可；施工項目負責施工生產中物的狀態審驗與認可，承擔物的狀態漏驗、失控的管理責任；一切管理、操作人員均需與施工項目簽訂安全協議，向施工項目做出安全保證；安全生產責任落實情況的檢查，應認真、詳細的記錄，作為分配、補償的原始資料之一。
結束語 ：
綜上所述，隨著我國城市化進程的加快，房地產開發項目工程不斷增多，從而使得房地產開發項目的現場管理面臨著新的挑戰與機遇。因此，重視房地產開發項目工程現場管理，提高現場管理水平成為房地產開發企業提高競爭力的重要手段。這就需要相關房地產企業必須加強其現場管理隊伍的建設，不斷轉變觀念，不斷引進國外先進的現場管理理念，并結合企業和工程項目的實際情況，切實地提高房地產開發項目工程現場管理水平，以使其更好地適應新的社會要求和發展要求。
參考文獻：
[1]張弘榮.基于新時期背景下建筑工程施工項目管理方法措施分析探討[J].四川建材.2009（06）.
