廉租房的弊端精選(九篇)
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第1篇：廉租房的弊端范文
關鍵詞：住房保障 公共物品 市場失靈 收入考評
一、江蘇省住房保障現狀
在改革傳統的實物分房制度的過程中，為保證低收入和生活困難的社會成員有住房，國家建立了新的住房保障制度。這一制度包括住房公積金政策、經濟適用房政策和廉租房政策。近年來經過不懈努力，江蘇省在住房保障方面已經取得了顯著成效。
在住房公積金方面：截至2006年底，全省住房公積金繳存總額已達到1057.19億元。賬面余額為623.80億元。實際正常繳存的職工有500多萬人。覆蓋率為86.74％。2006年，全省向14.58萬個職工家庭發放個人住房公積金貸款237.15億元。是全省商業銀行個人住房貸款的30.96％。自住房公積金制度建立以來。全省累計支持了68.9萬戶職工家庭的住房購建。發放貸款總計756億元。在經濟適用房方面：2006年。全省經濟適用住房完成投資82.67億元。施工面積848.94萬平方米，竣工面積412.28萬平方米。2006年經濟適用房竣工面積占同期商品住宅竣工面積的比重為9.49％，共解決4.47萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。在廉租房方面：到2007年3月底，全省13個省轄市和49個縣(市)先后出臺了城鎮廉租住房管理辦法，占市、縣總數的95.4％。13個省轄市全部建立了廉租住房制度；52個縣(市)中，有33個縣(市)建立了廉租住房制度，占縣(市)的63.5％。
在取得成效的同時，也存在著不少問題和困難：
(一)住房公積金制度存在著安全隱患和“劫貧濟富”現象
住房公積金是國家強制實施的住房儲蓄，由政府集中管理和支配，目的是讓中低收入居民通過互助購建住房。但是。制度上存在的種種漏洞，使得公積金實際運作狀況與設計目標相去甚遠。一方面，大量的公積金被非法挪用；另一方面，大多數中低收入者用自己的儲蓄為少數中高收入著購房提供了補貼。由于許多中低收入居民沒有能力取得公積金貸款。那些中高收入者則可能將公積金低息貸款用足。
(二)經濟適用房制度不是對廣大中低收入者的“雪中送炭”，而是對非中低收入者的“錦上添花”
經濟適用房政策的目的是解決中低收入者住房困難，但政策實施的結果卻是大量的經濟適用房沒有落到中低收入者手中。而是被非中低收入者所購買，同時不少經濟適用房的面積太大。超過國家規定的標準。
(三)廉租房雷聲大雨點小、名存實亡
在房改之前，各地的房產管理部門有大量“廉租公房”。但在房改過程中。這些“廉租公房”按商品房或福利房被逐步賣掉。從而使“廉租公房”越來越少，有些城鎮已根本不存在政府的“廉租公房”。1999年。國家建設部出臺了《城鎮廉租房管理辦法》，然而時至今日，廉租房政策的落實并不理想。
針對住房保障制度存在的種種弊端，筆者認為，產生諸多問題的主要原因并不在制度本身。而是沒有充分認識到帶有福利性質的保障住房和公積金屬于公共物品。在分配具有公共物品屬性的保障住房時，必然會出現制度本身無法克服的弊端。
二、住房保障制度弊端的形成機理分析
(一)住房公積金
公積金的建立標志著個人收入轉化為準公共資金。之所以說它是準公共資金，因為它不像失業保障基金那樣完全屬于公共所有，而是在一定的時間內屬于參加者共同所有，以便互助互濟；但是所有權始終屬于個人，最終會回到個人手中。公積金之所以被大量非法挪用。關鍵在于沒有形成一套適合準公共資金特點的有效管理制度。許多地方的公積金管理中心正扮演著一個“金融機構”的角色，受托銀行則變成了“中心”的出納。公積金管理中心的這種職能錯位。使其既難以保障公積金所有者的權益。又不具備承擔金融風險的能力，于是非法挪用等現象就不可避免地出現了。
和一般儲蓄不同。住房公積金作為一種強制性儲蓄有兩個特點：一是由個人收入轉變為準公共資金：二是低存低貸，即存款利率和貸款利率都低于市場利率。正是因為這個原因，高收入者可能利用公積金貸款購買多套房子，進行投資而不是居住，而低收入者則可能連一套房子也買不起。于是便出現了大多數中低收入者用自己的儲蓄為少數中高收入者購房提供補貼的現象。住房公積金是一種公共物品。本身不具備排他性。無法排除一些人的多消費，所以“搭便車”現象是一種正常而又不合理的經濟行為。在市場機制不能發揮作用的情況下，只能由政府在制度安排上加以解決。
(二)經濟適用房
經濟適用房的一個重要特點是它的銷售價格低于市場價格。其差額是由政府承擔的，體現了政府對購房者的照顧。這個差額對于經濟適用房的供給和需求兩方面都有很大影響。對供給的影響表現在。直接導致經濟適用房供給嚴重不足；對需求的影響主要表現在。經濟適用房的需求旺盛，分配對象錯位嚴重。銷售價格低于市場價格且不受供求因素影響的經濟適用房無疑是一種特殊的商品，其開發和銷售環節都會出現市場失靈現象，所以要積極發揮政府的作用以彌補市場的不足。
(三)廉租房
廉租房屬于準公共物品。由政府提供。所有符合政府規定條件的居民都有權利居住這種房子。準公共物品的特征使其供給和需求不同于私人物品。對于供給而言。私人物品的產供銷過程都是在市場機制的作用下進行的。公共物品則不同，公共物品的特征決定。消費者一般不愿向生產者支付享受代價，不愿表露其需求偏好。從而使公共物品的價格無法確定，生產成本無法收回。當然也不能或者較少給提供者帶來直接利益，企業不會像生產私人物品那樣主動提供公共物品，公共物品一般只能由政府提供。基于同樣的理由，實際公共物品的提供者也不像私人物品生產者那樣主動積極。這就是我國廉租房制度雷聲大雨點小的重要原因。
在需求方面，一般情況下。價格機制的作用使私人物品的需求不會出現超常膨脹，從而不會形成嚴重的供不應求的狀況。但作為準公共物品的廉租房則不同。由于廉租房實行低租金制。消費者租用廉租房要比租用商品房付出的租金低得多。在城鎮居民收入差距趨于擴大的情況下，加上不可避免的“搭便車”現象，對廉租房的需求很有可能膨脹。同時，隨著我國城市化進程的推進。城鄉逐步實行統一的戶籍管理制度，必然會有大量農村人口進入城鎮。其中相當一部分人會成為廉租房的需求者。因此。未來廉租房的需求量會逐步擴大。
三、住房保障制度的改革建議
(一)建立科學、嚴格的公積金管理制度
對于住房公積金來說，要改變目前這種狀況，將住房
公積金管理機構改造成金融機構是一種有效的途徑。由中國人民銀行和建設部所做的公積金改革方案已經完成，其基本思路就是最終把現行公積金管理機構改造成為承擔住宅政策金融業務的專業金融機構，為參加公積金制度的社會成員提供特定的金融服務。對經濟適用房和廉租房而言，要建立健全一系列相關制度：首先。要加強單位審核的責任。對于申請經濟適用房的職工。其所在單位要嚴格加以審核，實事求是地反映其收入情況。如果存在弄虛作假或不負責任的現象，直接責任人和單位領導都要承擔相應的責任。其次。應當建立一個獨立的監督機構。為了保證住房保障制度的有效實施，建立住房保障監督機構是必要的。它的主要職能是監督住房保障政策的執行情況。再次，加強社會監督。社會公示是社會監督的重要形式。但現在的公示范圍比較小，難以充分發揮作用。應當采取多種形式進行公示。擴大社會公示的范圍。使更多的群眾參與住房保障分配的監督活動。
(二)建立嚴格的收入考評制度
為了保證符合條件的中低收入者買到經濟適用房或租到廉租房。杜絕不符合條件的人“搭便車”，一個最基本而又十分重要的工作就是通過嚴格的收入考評搞清楚申請者的真實收入狀況。為此。一是要建立收入考評機構。近年來稅務、社會保障、民政、建設等部門都根據各自工作的需要在一定范圍開展家庭收入調查。為了減少信息搜集成本和提高工作效率，有必要建立一個機構或者幾個部門聯合開展工作，資源共享。二是建立家庭收入申報制度。國家稅務總局在《個人所得稅管理辦法》中明確提出要建立個人收入檔案制度，以提高納稅人信息來源的真實度。這是一項非常重要的工作。其意義不僅僅是有助于稅務部門合理征稅。對于社會保障管理部門也是非常重要的。
(三)明確界定購房對象。并加強監督
第2篇：廉租房的弊端范文
眼關鍵詞演 住房保障； 保障制度； 制度并軌。
1。 國家“十二五” 規劃中提出， 未來五年內， 我國將擬投資 1.3 萬億～1.4 萬億用于 3，600 萬套保障性安居工程的建設，使保障房的覆蓋率達到 20%。 如何從制度層面上保障十二五“ 住房保障規劃的順利進行， 需要我們思考。 為此， 本文嘗試性地提出未來住房保障制度并軌的觀點， 并設計了住房保障制度并軌的長短期路徑， 以期為解決中低收入群體的住房問題提供理論參考。
一、 城鎮住房保障制度并軌的總體思考。
住房保障制度并軌是以構建廣覆蓋[2]、 無縫隙、 多層次、 動態性的租賃型住房保障體系的改革， 其主要目的為提高住房保障制度的運行效率，改變居民的住房消費習慣， 優化住房市場結構，促使房地產市場的良性發展。 制度并軌后的保障對象， 不僅要涵蓋現行保障制度的保障群體， 更要涵蓋”夾心層“、 潛在城鎮人口 （具有遷居意愿的農村人口）[3]、 短暫流動人口、 ”被城市化“ 的農村人口中的住房弱勢群體， 以及因市場因素造成的住房弱勢群體[4]。鑒于我國住房保障制度發展的特點， 我們認為： 制度并軌后的保障方式， 短期內應該堅持產權式、 使用權式保障并存的形式， 長期取消產權式保障， 著力實現使用權式保障方式。 制度并軌后的保障水平， 應呈現出層次性、 差異性、 梯度性。 保障水平在地區間、 保障制度設計間都存在差異。 一方面， 保障水平的設定必須同當地的經濟社會發展程度相掛鉤； 另一方面， 短期內， 保障水平在廉租房、 公租房、 經濟適用房之間應呈現出差異； 長期保障水平在廉租房、 公租房等租房體系內應呈現出差異。
二、 城鎮住房保障制度的短期并軌。
1. 城鎮住房保障制度的短期并軌路徑。
（1） 經濟適用房實施租售并舉的方針， 逐步降低出售性的住房保障比重， 提高租賃性的住房保障比重，[5]實現購房保障向租房保障思維的轉變， 將租賃型經濟適用房并軌到租房保障體系。對于出售型的經濟適用房， 暫時適當限制其發展。這一觀點的提出， 主要基于以下因素的考慮： 一方面， 在一定程度上， 出售型經濟適用房， 可以增加房地產低端市場的供給； 另一方面， 出售型經濟適用房的問題突出， 但是， 尚存在一定的發展空間， 直接取消經濟適用房的時機不成熟， 容易產生諸多負面效應。
（2） 公積金實行”準銀行式“ 的運營模式，即”管理中心 + 商業性機構“ 的模式。 中央公積金管理中心主要負責宏觀政策的制定、 資金風險的管理， 以非營利性為目的。 而地方公積金管理可以進行部分商業化、 市場化運作， 強化公積金的盈利性， 提高公積金的保值、 增值空間， 為住房保障體系提供長久穩定的資金支持。 同時， 對公積金進行動態管理， 即實施保障資金跨區域流動。 一方面， 地方間公積金實施跨區域流動， 合理配置區域間的公積金， 提高公積金的配置效率；另一方面， 個人公積金賬戶實施資金跨區域流動，可以結束長期以來地理空間限制， 加快公積金和人力資源的混合、 同期合理流動。
（3） 大力推進廉租房的發展， 將廉租房并入到租房保障體系。 短期內， 廉租房在租房保障體系內， 仍是保障供給的主體。 隨著公租房供給保障力度的加大， 出售型經濟適用房比重的增加，廉租房在租房保障體系中的比重會適當降低， 廉租房仍將對低收入群體實施保障。
（4） 加快公共租賃住房的建設， 將其并入租房保障體系。 隨著近年來房價的攀升， 游離在保障和市場之外的”夾心層“， 其住房難問題成為了各方關注的焦點， 為了解決”夾心層“ 的住房問題， 政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租賃房能夠應運而生， 是因為其自身上具有諸多的新特點。 其一， 從產權的角度來講， 公租房的所有權歸屬于政府， 而其他的房屋側重于強調房屋的私人所有權， 如經濟適用房、 限價房； 其二，公租房同廉租房也存在著明顯的不同。 公租房側重于解決”夾心層“ 群體的住房難問題， 而廉租房著重于解決城市最低收入群體且住房困難的住戶； 其三， 公租房的保障方式是租賃方式， 而不是傳統的購房方式。
2. 城鎮住房保障制度短期并軌的效應。
（1） 通過制度的短期并軌， 可以糾正現行經濟適用房的弊端， 提高政策的保障效果。 在制度的短期并軌路徑中， 對出售型經濟適用房制度實施暫不取消的政策， 只是降低出售部分的比重，這一方面可繼續發揮現行經濟適用房的部分優勢；另一方面可減少由可交易性所帶來的效應流失。同時， 制度的短期并軌是建立在現有住房保障制度的基礎之上。 這不僅有利于新舊保障體系的平穩過渡， 避免過大的波動， 而且可以減少制度并軌過程中的障礙。
（2） 通過制度的短期并軌， 一定程度上， 可緩解住宅市場結構不合理的局面。 租賃型經濟適用房的發展， 可以推進住房二、 三市場的繁榮；出售型經濟適用房可以幫助中低收入群體解決住房困難， 增加小戶型住房的供給， 調整當前的住房市場供給結構， 平抑房價的過快攀升。
（3） 通過制度的短期并軌， 可以加快解決”夾心層“ 住房問題， 填補制度設計的”盲區“。短期內， 通過建立涵蓋經濟適用房、 廉租房、 公租房的多層次、 梯度性的租賃型住房保障體系，可以實現對不同的保障群體實施保障， 解決”夾心層“ 的住房困難。
（4） 通過制度的短期并軌， 可以緩解保障制度的資金不足的局面， 提供更為穩定的資金來源。無論是從行政手段強化保障資金與財政收入 （土地收入、 稅收收入） 的”聯動“， 還是對公積金實施”準銀行式“ 的運行模式， 在一定程度上， 都會緩解保障制度的資金約束。
（5） 通過制度的短期并軌， 可以在發展公租房市場的過程中， 促進真正的房地產二級市場的發展。 這在一定程度上， 鼓勵和促進了租房市場的發展， 從而改變了長期以來房地產市場單條腿走路———重購房、 輕租賃———的狀況， 形成兩種市場并存的房地產市場體系。
三、 城鎮住房保障制度的長期并軌。
長期并軌指， 由政府保障性租賃向住房租賃市場轉變； 在長期并軌過程中， 通過”政府 + 社會“ 運行模式 （政府從宏觀上對租賃型住房保障體系進行管理， 社會中的企業從微觀上負責租房保障體系的運行） 建成長期租房保障體系。 最終， 建成涵蓋具有政府保障色彩的長期租房保障體系、 純粹的住房租賃市場相結合的租賃房體系 （見圖 1）。
圖 1 住房保障制度并軌的長期路徑。
1. 城鎮住房保障制度長期并軌的路徑。
長期取消出售型經濟適用房的發展， 逐步將其并入到商品房低端市場； 在租賃型住房保障體系獲得發展的基礎上， 逐步縮小政府干預市場的力度， 發揮市場的資源配置作用， 通過租賃市場提高住房保障政策的運行效率。 在短期并軌完成后， 公積金制度等相關的租房保障資金來源， 會為長期租賃房保障模式提供所需的資金支持。
2. 城鎮住房保障制度長期并軌的效應。
（1） ”政府 + 企業“ 的租房保障運行模式，有利于緩解政府的財政壓力， 提高社會資本進入保障房體系的積極性。 宏觀上， 政府對租房保障體系的建設、 資金籌集、 房源籌集進行宏觀管理，政府可以發揮其宏觀優勢； 微觀上， 企業對租房體系的運行微觀管理， 可以發揮其微觀優勢。 最終， 實現政府、 市場”兩只手“ 的協調， 有利于效率的提高和住房公平的實現。
（2） 通過住房保障制度的并軌， 可以建立租賃房保障體系、 繁榮租賃房市場， 也可以從根本上， 扭轉長期以來居民過于強調購買住房， 而輕視租賃住房的傳統觀念。 住房觀念的改變， 反過來又推動了租房保障體系的發展。 在長期并軌的過程中， 取消經濟適用房制度，[7]將其并入到商品房低端市場， 可以增加商品房低端市場的供給， 平衡商品住房市場的供求平衡， 優化住房供給結構。
四、 結 語。
在當前的經濟形勢下， 解決住房保障問題，需要轉變住房保障思維， 強調租房保障的重要性，大力度推進租賃型住房保障制度的建設和發展。筆者認為， 通過城鎮住房保障制度的并軌， 可以建立完備的租房保障體系， 實現對住房弱勢群體的無縫隙、 分層次、 廣覆蓋、 動態性的保障目標。
然而要實現住房保障制度的并軌運行， 還需要克服一些障礙。 如短期并軌中， 經濟適用房租售并舉是建立在明確的租售分割比例的基礎之上的， 這需要依靠科學的實證數據的支持。 層次性、梯度性租賃型住房保障體系的構建， 需要從數量、質量等多個維度對保障標準進行設計。 保障房之間的差異程度， 既不可過大、 也不可過小。 另外，公積金”準銀行式“ 的管理模式， 需要配套的制度改革和創新， 如完備的個人信息以及動態的的戶籍管理制度。 再者， 住房保障制度的并軌， 會增加政府的財政支出， 如租賃房相關的投資、 管理、 運營、 補貼支出。 在一定程度上， 上述問題都會影響住房保障制度的并軌進程。
住房保障制度長期并軌的難點表現在： 在住房保障制度并軌的過程中， 一方面需要處理好具有政府保障色彩的租房、 住房租賃市場的關系；另一方面， 需要處理好商品房市場同租房保障體系的關系。 如何吸引社會資本參與住房保障？ 如何更好的發揮政府和社會力量的優勢？這些問題都會阻礙住房保障制度的長期并軌。
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第3篇：廉租房的弊端范文
1、實行經濟適用房的重大意義及現狀
我國現階段采取的住房制度是：對于有一定經濟能力的人群，住房問題由其自行解決，國家用住房公積金制給予支持；對于中下等收入的人群，我國政府采取經濟適用房制度，包含兩大優惠政策：(1)建設用地由國家劃撥，免收土地出讓金；(2)減半繳納21項行政事業性費用；(3)將開發商利潤限定在3%以內。其目的是以低于市場的價格供給特定消費者。對于經濟確有困難者，采取廉租房制度。上述三點綜合起來，實現“居者有其屋”的目標。
經濟適用房制度在我國經濟轉軌時期功不可沒，對構建和諧社會，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大貢獻。
根據經典的紡錘形的社會結構模型分析可知，中間階層的比重與其穩定性直接關系到社會的安定。我國全面建設小康社會的一個重點就是擴大中間階層的比重。因此，我國經濟適用房政策可以滿足中低收入家庭需要，提升中低階層的生活質量，為其提供社會保障。按照世界銀行的衡量標準，一個國家的房價與家庭年總收入比為3—6倍時是居民經濟能力可承受范圍，但據統計我國這一數據為8.4倍，對中低收入者，這個比例更高，經濟適用房制度的存在具有重大意義，其對整個國民經濟及房地產市場的發展的影響都不容小視。根據我國目前人口眾多且相對貧困的國情，住房完全由個人解決存在極大困難，或者說是不可能的，而廉租房制度有有其自身的硬傷：一方面，也是最主要的是房源短缺及資金不足，我國城鎮存在大量的下崗職工等中低收入者，他們需要的房屋主要以平房及二手房為主，這和我國現階段的城鎮化建設以及地方上的舊城改造相沖突，可以說廉租房的房源不是向增多，而是有向相反方向發展的趨勢，例如：截至2005年底，福州市已經累計建成并銷售經濟適用住房2.1萬套，190.3萬平方米，新建和改造僅廉租房934套，安排入住826戶，平均每年供應經濟適用住房23萬平方米，廉租房僅200套，另一方面，過多的廉租房或者相對集中的廉租房還會引起社會治安，城市死角等相關問題，這在包括香港在內的廉租房制度成熟的世界發達國家或地區都是個令政府百姓頭疼的問題。綜上可見，經濟適用房制度不但不能廢除，反而還應大力提倡和發展。
但是我國目前的經濟適用房制度還存在較大缺陷。反對者比較集中的問題是：(1)經濟適用房的產權及基本性質不清晰；(2)開發商偷梁換柱，用劃撥土地變相搞商品房開發，從中牟利；(3)中低收入難以界定，導致經濟適用房真實需求難以確定，進而資金短缺，(4)補貼方式不合理，對低收入者的補貼補在了“磚頭”上，而不是補在“人頭”上；
可見經濟適用房制度急需改革和創新，而非簡單的拋棄，經濟適用房共有產權制度就是一個可以在很大程度上解決以上問題的創新制度。
2、對共有產權制度的細節分析
(1)共有產權經濟適用房的性質
經濟適用房共有產權制度一經推出便備受爭論，大多反對者都是用傳統思維對新制度提出質疑，用多學科擴展思維思考這些問題發現它們恰恰是體現新制度的合理性和優越性。
共有產權制度創新的基本思路是：堅持共有財政原則，遵循市場經濟規律，運用現代產權法則，建立“政府與個人按份額共有產權的經濟適用房”制度。其基本含義是，政府用于經濟適用房建設的財政性支出轉化為投資，政府按投資比例擁有房屋產權和相應權利。共有產權制度的內在本質是，堅持經濟適用房的雙重性質，實現保障性與商品性兩者的有機統一。經濟適用房產權與所有房屋產權一樣，具體在經濟和法律關系上主要體現為房屋所有人對房屋的占有，使用，收益和處分的權利，這些權利根據所有人的意志，目標和利益，可以統一，可以分離，可以有不同的組合形式。在共有產權制度下，通過這些權利通過不同組合，體現經濟適用房的保障性、商品性的統一。
共有產權制度的創新要點包括：改變土地供應方式，地價由市場供求產生，使房地產商沒有通過土地價差獲利的空間；改變定價方式，房屋價格同商品房接軌，基本消除倒賣經濟適用房獲利的可能；改變交易性質，受助者一旦賣出房產，政府作為共有產權人，可按比例收回投資，解決了先行政策資金不能循環利用的問題。
(2)共有產權制度實現社會保障功能的高成本
持這種觀點的學者認為，將轉移支付凝固在房產這種“實體”上，其實際性質和廉租房等同，但房產的所有權卻沒有廉租房那樣“清晰”，當房產進行交易時，房屋的不同所有者之間會產生利益的博弈行為，甚至有道德風險發生的可能，當事人會極力主張把房屋賤賣給自己的利益相關人，而以自己是產權的部分所有者為名反對政府提出的任何其他解決辦法，借此從中牟利，侵吞國家資產。對于這種做法，政府不可能逐一監管，因此，共有產權制度的實行成本極高，沒有實際操作的可能。
我們應該分清共有產權制度經濟適用房和廉租房的區別，首先，共有產權經濟適用房有比廉租房更廣闊的適用范圍，在共有制度下，政府所占比例可以在0—100%間隨意選擇，而廉租房只能由政府出全款，政府一來可以抽出資金幫助更多的人，二來擴大了受惠范圍。其次，由于居住著自己擁有房屋的部分產權，會提高其對房屋的維護意識，因為其自身也是出售時房價過低的受害者，這不僅不會增加政府的成本，相反，可以部分解決廉租房制度中的房屋損壞問題，降低政府的監督和修繕費用。
對于部分產權個人低價出售的道德風險問題，我們可以借鑒我國《民法通則》第78條第3款規定：“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利”。當政府認為售價過低時(例如低于市場價格)，政府具有優先購買的權利，此種辦法完全可以解決這一難題。
(3)個人出資比例過小問題
由于共有產權制度對個人的出資比例沒有明確的限制，會導致某些道德風險的發生。人們會故意隱瞞自己的部分收入，使自己變得更“窮”，其目的是使政府多出資，個人少出資，以達到“出少錢，住大房”的目的。這種現象的危害還是很大的，一方面會占用大量的國家資金，減少受保障的人數，另一方面由于個人只占房屋產權的極小部分，導致在使用過程中有疏于保護的心理。
針對這一問題，本文認為可以跟進相關優惠措施和法規。第1，將個人出資比例分為幾個等級，等級越高，相關利益越大(可超過其出資比例)以交易手續費為例。假設當個人擁有20%產權時，繳納20%的交易手續費，當個人擁有60%產權時，你就只需繳納50%的交易手續費國家補貼另外10%，借此鼓勵個人多出資。雖然政府這樣做要花些“冤枉錢”，但是個人的出資積極性可以被充分調動，幫助政府解決更大的問題。第2，要對個人的財富狀況有一個準確的調查，加大處罰力度，一經查處，取消當年的申請資格等權利。第3，適當將中簽率向出資比例高的人傾斜，但傾斜額不易過大，以免對經濟確實困難人群的住房權造成侵害。
(4)國有產權部分的監管問題
反對方堅持認為，共有產權制度中，國有部分的產權很難做到真正明晰。即原本應該是產權極為明晰的國有資產存在產權不明，權責不清的嚴重問題，人民與政府之間的“委托——”關系的監督成本極高，會面對國資流失的危險。
本文也承認這種現象是存在的，某些地方甚至是有目共睹的，但是把這種缺陷歸結于共有產權制度上面來卻有失偏頗。在我國經濟體制轉軌期間，這個問題其實是一個系統性風險，幾乎每個和國有資產相聯系的問題都會涉及這種風險。廉租房制度同樣也有國有資產的流失的可能，我們必須做好長期的，復雜的斗爭準備，采取一些相應對策：
第1，加強基礎管理，建立健全房屋資產管理制度。從資產的購置直到出售建立一整套規范化的管理制度。加強隊伍建設，選派責任心強，政策水平高，懂經濟，會管理的人員承擔房屋資產管理工作。建議成立專門的國有股份房產監管機構。
第2，加大宣傳力度，提高全民保護國有資產的法律意識，把關心和維護國有資產變為每個公民的自覺行動。
第3，明確法律責任。為保證國有資產的安全與完整，必須建立一套合理的查處體制，明確法律責任。國家工作人員膽敢違規操作，對其進行行政，甚至刑事處罰。
3、總結
第4篇：廉租房的弊端范文
江蘇正在著手制定一份該省2011～2013年的保障性住房建設行動計劃。在這個中國人均GDP第二的省份,公共租賃房可能將以城市住房保障的基本模式寫進這份計劃中。
權威人士透露。在今年江蘇相關部門共同參與的內部會議中,公租房已與住房公積金制度、經濟適用房和廉租房并列,被稱為“應當堅持的四項住房保障制度”。
雖然對公租房未來的建設規模尚未準確劃定,但內部人士透露,以現有財力大致匡算,預計年供應量會達到10萬套(間)。
但值得注意的是,盡管眼下國內有關“公租房代替經適房”的呼聲高漲,但按照江蘇2010年度的保障房建設計劃,經濟適用房仍將興建10萬套。
10萬套經適房中,最早興起于江蘇的“共有產權房”卻數量寥寥。
針對經濟適用房弊端的“共有產權房”,目前已經在江蘇多個城市展開試點。但據介紹,多數試點城市的“共有產權房”供應并無顯著增加,在保障房建設總量中所占比例微乎其微。
公共租賃房和共有產權房兩種模式在江蘇的進退不一,顯示出當前住房保障制度的改革瓶頸――我們可能尚未找到備受詬病的傳統經濟適用房制度的理想替代品。
李源潮三度批示“共有產權房”
改革契機的偶然性,映襯著制度環境中的必然。
4年前,中國社科院教授劉維新給時任江蘇省委書記的李源潮寫信,建議江蘇試點“共有產權房”。
彼時,經濟適用房制度已施行8年,因其巨大的牟利尋租空間而備受爭議。劉維新正在思考克服經適房弊病的新的住房保障模式。就在這時,他在火車上讀到南京學者陸玉龍的論文,文中關于“共有產權房”的論述引起他的極大興趣。
陸玉龍所界定的“共有產權房”的概念是,將政府用于經濟適用房建設的財政性支出,包括土地收益減免和稅費。都轉化為“投資”,政府按投資比例擁有房屋產權和相應的權利。南此產生的經適房,由政府和購房人共同擁有產權。
共有產權房被認為是直指傳統經適房的弊病――南于將政府補貼部分量化,房屋在退出、處置時,購房人必須與政府共同分享收益。購房人的不當牟利空間因此受到壓縮。同時對虛假購房人和部門權力,也構成了限制。
據陸玉龍回憶。他曾將這些研究成果上達建設部,希望能推動共有產權房試點,“但建議報上去后,部委層面沒有表態。省廳也就沒有動作。”
而作為外地學者的劉維新,反倒成了意外的幸運者。他在受陸玉龍論文啟發基礎上寫的那封建議信,很快就得到李源潮的批示。
李源潮在2006年6月的批示中提出。“經濟適用房共有產權制度的設計似更加合理,建議可找有條件的地方試點。”
江蘇最早一批共有產權房試點――泰州、姜堰、如皋、連云港由此而生。
此后,李源潮還在2007年8月和9月兩度作出批示,認為共有產權租售并舉的辦法很好,并要求對共有產權房的建購各方作一調查,加快推廣這一模式。
但是,“共有產權”模式的試點,仍然是被作為經濟適用房領域的邊緣補充,最初主要應用于困難戶的拆遷安置中。而這基本不觸動經濟適用房的建設力度。
直到三年后的今天,最早的四個試點中,共有產權房的建設規模仍沒有顯著的擴大。
微量改革:淮安的共有產權路徑
最初的試點中,姜堰、如皋的共有產權房年建設量在200～300套之間。如皋曾經走在前列,購房者獲得的產權證直接為商品房產權證。但此后,“因為人動。有的城市沒有再繼續進行改革。”
無錫、蘇州、泰州等地的改革,多將共有產權房作為一種安置房的“可選擇方式”。這些房源也主要以劃撥形式獲得建設用地,通過與同地段商品房價格相比較,政府把實際讓利的部分記作政府產權,在處置時需要按比例切分收益。
在南京,出現了“廉租房共有產權”政策。其核心是“廉租房住戶可以低價購買政府產權”。這在出臺后受到一些批評,認為其可能擠占窮人保障性住房空間。
只有唯一以土地出讓方式試行共有產權房的淮安,看上去最符合劉維新和陸玉龍當年的設想。今年春天,劉維新突然被邀請參加淮安經驗研討會時,他才知道這個蘇北城市在過去三年里已建設了800余套共有產權房。“我舉雙手贊成!”76歲的他在現場情緒激動。
改革的實際操作路徑,很大程度倚靠部門“罔子”。淮安市房管局長邵明。從2007年開始推動“共有產權”制度,時常稱自己所在部門是“孤軍奮戰”。
淮安現有的兩家共有產權房建設主體,均為原房管局下屬的房地產企業。兩家公司在2007年轉由當地國資委管理,在改換“婆家”前,共計被房管局剝離了1.5億元資產,作為共有產權房建設基金,存入房管局下屬一個科級管理中心。
今年,淮安計劃上馬2000余套“共有產權房”。要求購房者的月收入標準線也從原來的800元以下放寬到1200元以下,已經接近當地城鎮居民人均可支配收入的水平。
改革仍顯局促。淮安市房管局的資料顯示,迄今為止,已經售出的共有產權房中,僅有300余戶屬于自行購買。經求證,除房屋共有產權證外,至今淮安房管部門尚未與購房人簽訂有法律效應的產權出讓、回購等協議,相關退出機制的表述,也僅存于政策文件之上。
據規定,購房人有權在5年內原價購回政府產權。8年內回購僅需多支付后3年同期銀行利息;若8年未能回購,政府產權部分向居住者收取一定租金。
邵明一直高調批評傳統經適房模式。這使他備受爭議。“我們都建議他,低調做就行了,不必張揚,省廳領導也提出,試點需要鼓勵,但不要過度強調原有制度不好。”一位多次參與相關研討會的江蘇省專家說。
“低調”的建議背后,是企圖顛覆傳統經適房體系的共有產權模式,迄今未獲得住建部的正式肯定。相比之下,蘇南常州的改革模式則很快獲得首肯。
繞過天花板:常州的公租房維新
常州市自2008年開始,推行同時兼顧公租房與經適房的改革路徑。2009年,該市共建設公租房和廉租房4000套,并在市場上收購了這兩類房源2500套。當地在商品房項目中明確3%保障房的配套比例。開發商也可選擇將3%的配建項目土地出讓金和建設成本折現返還政府。
這一試圖在改革和原有的經適房體系之間尋求平衡的模式,在2009年10月獲得住建部的肯定。事實上,公租房并不直接沖擊傳統經適房的體系。
根據住建部最初的設想,公租房主要用于解決新近就業和流動人群的住房問題,這類“夾心層”買不起經適房,又高于廉租房的準入標準。常州則規定,廉租房、經適房和公租房的保障對象必須是具有該市市區常住戶口。
在大建公租房同時,常州的經適房體系仍在得到強化。此前,常州的經適房和商品房每平方米價差只有約1000元。2008年底,常州商品住房消費大幅萎縮,由政府大規模集中建設的經適房遭到510戶擬購買家庭的“棄購”。為此,常州自2009年3月起施行貨幣化補助。政府給每戶經適房適購房人群補貼8萬元。
無利難起早:兩種模式軟肋
現在的形勢是,無論是淮安試圖突破天花板的共有產權房模式,還是
常州嘗試繞開天花板的建設公租房與經適房貨幣補貼模式,都遇到了橫亙的障礙,使其難以實現替代經適房體系的目標。
“傳統經適房的開發中,屬于利益集團的短期收益太多。由于其價格優惠更大,準入與退出都很吸引權力尋租。”一位住建部研究機構學者說,而公租房和共有產權房則缺少這種利益驅動機制。
先來看公租房。
由于常州擬定的公租房租金水平大致在市價的30%,短期收益相對較低。“常州模式”在財力缺乏的城市推行,可能會制約最終保障的覆蓋面。
研究數據顯示,由于中小城市市場租金水平不高,各地政府對每套公租房實際的補貼額大約都在300～500元之間。
常州市房管局局長朱建文認為,今后也很難超過市場租金的50%。
在退出環節,常州規定,承租家庭如果不再符合承租條件,最長可以申請6個月的延長期。在延長期內就將租金從市場指導價格的30%提高到100%。超過延長期仍然不退出的,則按市場租金價格的1.5倍懲罰性征收。
但由于對家庭收入的真實信息難以掌握,如若這一政策無法落實,則意味著政府的保障性住房資產在流失。
更重要的是,作為租賃房屋的公租房不可能滿足消費者對于住房產權的需求,這種需求即便在低收入群體中也不容忽視。“公租房也不可能建設得過多,否則不就倒退回福利分房了?”陸玉龍說。
劉維新則認為,“政府補貼部分產權不清晰,是傳統經適房制度最大的弊端。這一制度缺陷不是推行公租房制度能夠突破的。”
在貨幣補貼的政策下,常州的經適房仍然延續了有限產權模式,要求房屋5年之內不得上市交易。5年之后上市交易須全額退還按政策享受的補貼款項。
然而,2008年,常州市區商品房均價4147元,平方米,2009年已漲到4969元,平方米。如果房價繼續上漲,5年后原價退還的政府產權的實際補貼能力必將縮水,相關資金難以滾動擴大。
“錢補到買房者手中,政府只有投人沒有回報,這類政策難以持續。”劉維新說。
比較之下,共有產權房似乎是解決此問題的良方。
根據淮安的設想,共有產權房將政府補貼50%或30%的部分明確為相對應的產權,在將來購房者退出時,政府會得到價格上漲帶來的收益,“初期投入的資金正常運作后會越滾越大。”
如果購房者最終無法購買產權,現行的制度安排,也能將這些房屋中的政府產權部分,轉為公租房、廉租房式的租賃供應。
“問題在于,這些收益要很多年后才會出現,并且嚴格從屬政府產權。”前述住建部研究機構學者說。而邵明也預計,政府基金從共有產權房中獲益周期需要10年。
這使得共有產權房無法在利益驅動機制上與短期收益乃至灰色收益巨大的經適房競爭。
在淮安,政府對共有產權房的定價較同地段商品房低5%～10%,住戶可以在5年內以原價購回政府部分產權,相當于獲得了5年銀行貸款利息。這一利益空間較之經濟適用房大大縮小。
按照淮安的設想,將來政府不再出資興建共有產權房項目,而可以以貨幣形式補貼,讓購房人在市場上的商品房中選擇房產。如果這樣操作,則牟利者買共有產權房與買商品房,獲利都差不多。
共同障礙:資金運籌結構瓶頸
而且,無論哪種保障住房改革模式,都面臨共同的資金籌措瓶頸。
中央對保障性住房的資金基本來源有原則性規定,但因各地財政情況不一,資金多頭運作等問題廣泛存在,這對整體資產運作風險預估是一大難題。
即便經濟實力居江蘇前列的常州,每年財政撥付于保障性住房領域的資金也不過1億元上下。常州市市長王偉成介紹,要完成常州市5年保障性住房建設規劃,經適房貨幣補助約需8億元,加上廉租房和公租房,共計約投資30億元。
為此,今年初,常州成立了注冊資本10億元的常州公共住房建設投資公司,負責保障性住房資金的籌措。
房司融資有幾條途徑:一是土地出讓凈收益的10%,每年約10億元;二是公積金增值收益部分,每年約兩三千萬元;三是財政專戶投入每年1億元左右;四是政府直接給房司注入3000畝土地作為資產,其每年整理土地的一級開發收益;五是經適房轉售上市部分收益;六是商品房項目中提取的配建資金。
然而在實際運作中,房司并不是補助資金收支的唯一主體,且由于開發商可以選擇以土地出讓金減免形式獲得補助,因此涉及的部門程序相對復雜。執行中曾出現部分開發商未能及時獲得補助金和推遲交房的現象。
而在淮安的試驗中,投融資問題以房管局對下屬企業的資產剝離得以暫時解決,但是,由于現有共有產權房需要首期支付50%或70%產權,實際上違背了一般購房者30%首付的消費習慣。因此,淮安現有的800余套共有產權房,一直處于“房等人”的狀態,購買不活躍,勢必影響到前述政府基金的正常滾動運作。
在共有產權模式的資金安排中,除去原始基金、政府土地出讓收益10%、財政撥付等投入外,購房者購入產權,也是維持資金鏈動態的重要一環。
“讓購房者能夠貸款支付首期產權,是今年最重要的工作。”邵明說。由于共有產權房購買者在實際抗風險能力上低于傳統經適房購買者,淮安房管局下屬一家擔保公司,成為對沖銀行風險的關鍵。
資料顯示,2009年該擔保公司承擔2700余戶貸款擔保項目,大部分是當地個人公積金住房貸款。其全年擔保金額在5億左右,貸款逾期率1.6%。
根據省住房公積金管理中心要求,這類機構的貸款擔保逾期率應控制在2%以下。淮安現在預設的操作方式是由擔保公司對購房者的貸款逾期現行賠付。如果出現產權凍結,亦由公司處置,爾后再由政府共有產權房基金從公司回購。
2011年,淮安計劃新增7000套共有產權房,若折中取60%的個人產權模式,首付比例按商品房30%計算,這些約70平方米的房屋,若以現行市區商品房均價下調10%,即4000元,平方米供應,需要的擔保金額上限約在3.5億元。
“公司現在的資金,需要維持現有的杠桿率。才能應對大規模運作。”該擔保公司負責人說,公司現在商品房個人貸款的擔保比例為1:30。而由于銀行對共有產權房人群的風險考慮,這一比例可能會有變數,“需要省級層面的政策協調”。
“未來還是要倚靠各級財政資金的穩定投入。”邵明說。
據了解,江蘇省省級財政將在今年投入約1.5億元,僅供給下轄的50多個轉移支付縣用作廉租房建設,其他地方的保障房建設均由當地財政自行承擔。
保障性住房建設的財政投入結構,一直是各界關注的焦點。
由于我國現行的住房保障模式是由傳統的福利分配制度轉化而來,從1998年房改開始,各級財政都不再將住房保障作為一項財政專項負擔的內容,而只將住房保障職能作為建設部門兼管的內容。
而在建設部門的口徑中,住房保障范圍又被縮小到社會最困難群體。財政部財政科學研究所在一份課題報告中指出,“只有少數城市建立了制度性的財力保障計劃。”
為此,課題組希望通過立法建立如下模式:“中央政府出錢出政策,地方政府出力出管理;中央財政出大頭,地方財政擔小頭”。
第5篇：廉租房的弊端范文
【關鍵詞】 住房保障 經濟適用房 廉租房 住房公積金
一、我國住房保障建設存在的問題
通過政府部門近年來的努力，中國的住房保障取得了顯著成效，不僅解決了廣大中低收入家庭的住房問題，而且對平抑房價、擴大消費和拉動經濟增長起到了顯著作用，但住房保障建設過程中也出現了一些問題。
1、經濟適用住房制度存在的問題
（1）購買對象界定不清。經濟適用住房的購買對象是中低收入家庭，界定中低收入家庭有幾個難點：第一，家庭收入很難準確計算，因為工資以外的其他收入是隱性的；第二，單位開出的收入證明可信度差；第三，人們的收入是動態的，若收入增加，不會積極騰退經濟適用住房。
（2）建設標準失控。近些年來有些地方出現了打著經濟適用住房的牌子建設豪宅的現象，致使經濟適用住房的戶型越來越大，建設標準越來越高，“貪大癥”嚴重。
（3）銷售價格較高。根據有關文件的規定，新建經濟適用住房的價格構成應保證“3%以下的利潤”，但是一些地方的經濟適用住房的價格遠遠高于這個標準。
2、廉租住房制度存在的問題
（1）廉租房對象的界定問題。現行廉租對象主要是具有城市戶口的困難家庭，而排斥了“夾心層”、流動人口等住房弱勢群體，不利于體現公平原則。
（2）收入線劃分標準問題。由于我國尚未建立個人信用制度和個人收入申報機制，因而劃分居民收入線的基礎很薄弱。
（3）廉租房資金來源問題。目前的資金來源渠道包括住房公積金增值收入、財政預算、直管公房出售或出租收入、社會捐贈等。但在實際運行中，公房基本上都已經出售給了個人，能夠用來出售的公房很少。與眾多家庭急迫的廉租住房需求相比，廉租資金的落實是目前廉租住房進展緩慢的一個瓶頸。
（4）廉租房房源問題。目前廉租住房主要有四個來源：政府出資收購、社會捐贈、騰空的公有住房、政府出資建設的廉租住房。目前各地普遍存在房源少的情況。
3、住房公積金制度存在的問題
（1）地區經濟發展不均衡與資金屬地管理之間的矛盾。住房公積金制度的發展狀況受房地產經濟發展水平、群眾住房消費取向等因素的影響，在不同地區之間存在較大差異。有的地區貸款規模持續擴大，甚至出現資金不足的現象，有的地區剛好相反，貸款規模較小，歸集上來的資金大量沉淀。但是住房公積金實行屬地化封閉管理，地區間的資金不能相互調用。
（2）建立制度的根本目的與政策實際覆蓋面之間的矛盾。建立住房公積金制度的初衷是通過長期、穩定的儲蓄，發揮資金互助功能，解決廣大中低收入職工的住房問題。然而，不少中低收入職工并未繳存公積金，這就使得最需要政策支持的人群反而處于政策覆蓋面之外。
（3）資金來源單一與資金廣泛使用之間的矛盾。目前，住房公積金貸款的資金來源僅限于繳存人按月繳存，屬于分散性的小額資金流入，而歸集的資金在發放貸款的同時還必須滿足職工住房公積金提取的需要，屬于集中性大額的資金流出。
二、發達國家住房保障制度的經驗和啟示
1、美國經驗
1934年，美國國會頒布了《國家住房法》（National Housing Act），并成立聯邦住房管理局（FHA）和聯邦儲蓄貸款保險公司（FSLIC）。美國的住房保障體系主要有以下幾個特點。
（1）政府直接出資或補貼有關組織建設保障性住房。政府出資建設的保障性住房以公共住房為主，公共住房項目起始于1937年，由聯邦政府負責出資，各級地方州政府負責建造、管理和分配，公共住房產權歸地方政府住房局。另外，聯邦政府鼓勵開發商和私人投資者開發廉價出租房，并為其提供補貼和優惠政策。
（2）建立抵押貸款保險保障體系。為緩解住房緊張問題，美國聯邦政府分別于1932年成立了“聯邦住房銀行抵押貸款系統（FHLB）”和1934年成立“聯邦儲蓄貸款保險公司（FSLIC）”，由FHLB負責提供低息貸款給中低收入家庭以及建設公共住房的開發商；FSLIC組建的“互助抵押貸款保險基金”則負責針對中低收入家庭提供抵押貸款保險。與此同時，美國國會也成立了由美國政府提供信用支持的房利美和房地美機構。而以上這些機構提供的貸款都具有抵押貸款形式多種多樣、住房抵押市場完善的顯著特點。
（3）租房補貼體系健全。20世紀70年代美國開始施行租房補貼政策，該補貼政策的核心是向低收入者發放租房券，低收入者可以在租房時使用該券用于支付超過稅前收入30%的房租。其租房補貼券主要有以下特點：第一，補貼項目的標準并不由市場來設定，而是由住房管理機構設定，該標準設置出可以允許的當地最高房租；第二，允許住戶在其房租花費超過30%或者低于其收入30%之間選擇；第三，住房管理機構被授權許可設定支付標準為地方公平市場房租的90%～110%之間，最多不可超過120%；也可以在相同地區設立多重標準，以反映房租水平的內部變化――地價高的地區獲得較高的支付標準，而地價低的地區可以獲得較低的支付標準。美國的租金補貼主要有磚頭補貼、房東補貼與現金補貼。
2、新加坡模式
新加坡的住房保障制度建立在其完善的公積金基本制度之上。住房公積金是新加坡政府發展住房的主要資金來源。
（1）法律制度保障。新加坡分別于1960年和1966年頒布《建屋與發展法》及《土地征用法令》，依據以上法令，政府以遠低于市場價格的價格取得了大量的房產所需用地。而為了打擊私人炒房行為，政府規定新購買的住宅在5年之內不得轉手售賣，也不能用在商業經營方面。每個家庭只能擁有1套房產，如果需要再購買新的住宅，現居的舊住宅就必須要退出來。嚴格有效的法律制度確保了新加坡的住宅用地使用率極高，住房市場穩定有序。
（2）住房公積金制度。新加坡政府于1955年在全國強制施行公積金制度：凡是在新加坡工作并且有工資收入的人都必須和其企業一起按照個人工資收入的40%～50%上繳給中央公積金管理局，上繳的公積金則由中央公積金管理局統一管理分配。
（3）動態的住房保障體系。由于土地資源的稀缺性，為實現公平有效的分配住房資源，政府對購買條件、購買程序以及住房補貼等都作出了具體的規定，針對不同收入水平的居民購房標準政策及不同時期生活水平的浮動進行動態調整。通過這種動態調整，就使得一般收入的家庭都有資格也有能力購買政府提供的公共保障住房。通過對組屋購買條件的限制，有效地建立了組屋保障市場實現了居者有其屋的目標，同時也保證了正常房地產市場的欣欣向榮。
三、我國城鎮住房保障改革的對策思考
1、城鎮住房保障體系改革的原則
（1）適度保障原則。基于發達國家住房保障的經驗，政府對居民住房的保障只承擔有限責任，而不是無限放大的責任。住房消費屬于國民經濟的初次分配范疇，也就是說，大多數人應該通過自己的收入來解決住房問題，這樣政府就可以通過稅收財政資金，通過經濟的二次分配解決低收入者的住房問題，解決其基本的生活需要，體現住房消費的適度公平，體現“最劣者受益最大化的原則”。
（2）動態調整原則。鑒于住房保障制度的階段性，住房保障體系中的各類住房供應比例也應該是動態的，即住房保障的范圍是和國民經濟的發展水平、政府的承受能力、各階層居民的消費結構等密切相關。住房保障的模式也應該根據社會經濟的發展不斷地調整。
（3）市場導向原則。我國在20多年來的住房制度改革中逐步實現了住房市場商品化的目標，并取得了較大的成就，因此在構建城鎮住房體系時要確立以市場為導向的基本原則，在建設公平的住房保障體系的同時也要向住房商品化市場要效率。政府要發揮出市場機制的基礎性作用，以市場機制配置住房資源為主體，并通過稅收政策、金融政策和法律手段對房地產市場進行宏觀調控和市場監管，實現住房供給和住房需求的平衡；提高資源配置效率，確保房地產業的良性循環和健康發展。
2、加強住房保障體系建設的思考
（1）加強政府責任意識。目前，我國住房保障的政府責任缺位不僅是制度設計和操作問題，更主要是缺乏思想層面的高度重視。強化我國政府對社會中低收入階層住房保障的責任意識，無疑是制度完善的必要前提。只有明確了政府責任，增強政府的責任意識，才能在住房保障各項工作中狠抓落實。首先，要權責明晰，分工到位。其次，要加強教育，提高行政人員素質。
（2）完善住房保障立法。通過制定專門的住房保障法律保障居民享有住房是國家和政府不可推卸的責任。法制的完善為政府推進住房保障體系建設提供了外在強制力。目前，我國應該盡快制定《住宅法》、《住宅保障法》，并加強配套法律體系的建設，提升依法行政水平，盡快用憲法的權威性保障我國住房保障體系的順利進行。
（3）健全財政金融體制。在城鎮住房保障體系建設過程中，不僅要建立保障住房建設資金的“運用―評價―回收―再運用”管理體系，而且要不斷開拓新的資金來源渠道。解決低收入家庭的住房問題，必須以公共預算資金為主，多渠道籌措資金，例如以財政投入為基礎建立住房專項基金、利用公積金增值收益、接受社會捐贈等；也可以借鑒國外成功經驗，要求從事房貸業務的金融機構每年提取5%～10%的房貸利潤作為廉租房的保障資金，從而保證保障住房建設資金的來源。
（4）健全政府決策體制。首先要完善決策制度。建立集體和個人相結合的決策制度，對住房保障相關政策的決策，在經過集體討論的同時，又必須分工負責，做到分工明確、職責分明；完善聽證制度，使決策者的決策公開透明，積極吸納群眾意見，同時健全決策責任追究制度。其次要擴大決策參與范圍，包括讓決策咨詢機構參與決策，擴展公民參與決策的途徑和機率。
（5）提高行政執行效率。加大中央政府對地方政府的駕馭力度。從要求、措施、督查和考核等方面營造地方各級政府統籌兼顧、全面發展的制度體系。要以一個合理的考核問責制，激發地方政府有所作為，在住房保障政策體系中真正獲得實際的績效。
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第6篇：廉租房的弊端范文
關鍵詞：房改；住房保障；住房消費
一、住房保障制度概述
（一）住房保障制度的內涵
住房保障制度是國家通過立法對國民收入進行分配和再分配，對中低收入家庭，特別是生活有特殊困難的家庭的基本住房權力給予保障的制度。它是社會保障制度的重要組成部分，也是國家住房政策的組成部分，是隨著經濟社會的發展、居民收入的兩極分野及住房政策的改變而產生的，其實質是政府利用國家和社會的力量，采取多種保障方式，解決中低收入家庭的住房問題。
（二）住房保障制度的特點
1、全民性
全民性一方面是指任何一個社會都有住房保障問題，不僅現代社會有，古代社會也有；不僅資本主義國家有，社會主義國家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一個社會成員的切身利益，是廣大人民群眾普遍關注的問題。
2、互濟性
互濟性是指人們在社會生活中互相接濟，包括自發的及非正式的相互幫助與直接參與者的利益合作。如住房公積金，既為他人提供幫助，又享受他人為自己提供的幫助。
3、福利性
福利性是指住房保障必然給被保障對象帶來一定的生活補償，物質文化待遇以及其他派生收入。這是住房保障的一個重要特征。
4、安全性
社會保障作為一種社會安全制度，是通過對人們基于生活的保障，向社會成員提供一個安全保護。
二、我國住房保障的發展及現狀分析
（一）我國住房保障的產生及發展
經過20多年的住房制度改革，住宅建設迅猛發展，城鎮居民的居住條件得以改善，人均住房面積大幅度提高，住宅質量顯著提高，居住環境不斷優化美化。但隨著房改的深入，與此同時，與社會領域收入差距不斷擴大相對應，城鎮居民的住房差距越來越大。面對住房制度改革出現的這些情況，在1994年的《房改決定》中，全面規定了住房體制改革的基本內容，第一次以政策文件的形式明確了我國的住房保障體系建設要求。1998年在《房改通知》中也明確了“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”,并明確“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品房”。建設部《建設事業“十五”計劃綱要》更加明確地提出了“加大政策支持力度，建立較為完善的適應不同地區、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品房、經濟適用住房、廉租房合理比例的供應體系。”所有這些為建立我國住房保障體制指明了發展方向，奠定了政策基礎。
（二）我國住房保障存在的問題
我國的住房保障體系雖然已基本建立起來了，然而在實際的運行中，在具體的實施方式、住房金融及法制保證方面都存在著相當多的問題。
1、經濟適用住房存在的問題
第一，定位不清晰。《房改通知》中明確了經濟適用住房的地位，在國發[2003年]18號文《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中除強調經濟適用住房外，又增加了一條“要增加普通商品住房的供應”。在2005年[2005]26號《關于做好穩定住房價格的意見》中對于改善住房供應結構中又強調了“住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房為主”。這就與《房改通知》中確立的我國經濟適用住房供應為主的供應體系相互矛盾。這也給許多地方不建或少建經濟適用住房提供了很好的理由。
第二，供應數量遠遠不足。近幾年來，在需求和成本的推動下，全國商品住房價格不斷上升，開發商在高額利潤驅使下，大量開發建設中高檔、大戶型的商品房，中低價位的商品住宅供應明顯不足，許多城市中低價位商品住宅只占供應總量的10%左右。從我國經濟適用房的開發來看，從2000年開始，經濟適用住房的投資增長幅度、占商品住宅比重以及新開工面積、銷售面積等比重等各項指標均呈大幅度下降趨勢，部分城市甚至停建了經濟適用住房。
第三，經濟適用住房分配環節不規范。經濟適用住房的分配也是近幾年來爭議較大的一個方面。許多地方經濟適用的分配管理不到位，甚至是由開發商負責審查購房資格，分配的程序不透明，分配的標準不公開，分配的秩序不規范，使得“走后門”之風盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于門路不多，往往無法取得購房資格。
2、廉租房存在的問題
第一，廉租房發展不平衡，總體覆蓋面過低。由于廉租房是針對城鎮最低收入戶的住房保障制度，各地的經濟發展水平差異較大，導致了保障的標準和覆蓋面存在著較大的差異。從保障標準看，各個地方在在補貼對象的標準與補貼水平上存在較大差異。經濟實力較強，保障力度較大的城市已提出把補貼對象調整到12平方米以下的住房困難戶，而大部分城市只能先行解決6平方米以下、甚至是4平方米以下的雙困家庭住房問題。特別是租金補貼標準差異更大，有些城市只補到10平方米，有些城市已補到近30平方米。從保障對象看，有些城市已把保障范圍上調到低收入家庭（核定收入線標準），保障比例達到居民家庭總數的10%左右；同時，也有一些城市對雙困家庭都難以做到應保盡保，保障面不到1%。
第二，廉租房的資金來源存在問題。當前影響廉租住房工作向前推進的最主要障礙就是資金瓶頸問題。除少數城市建立了制度性的財政資金供應計劃外，大多數的城市都是依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主渠道，由于這部分資金靈活性較大，后續資金沒有保證，致使這些城市不敢推行租金補貼的保障方式。因此，大部分的城市只能是籌集一批資金，建設或購買一批廉租住房，解決多少算多少，使國家的廉租住房保障政策難以真正得到落實，導致廉租住房保障面過小。
3、住房金融發展不夠
隨著經濟的發展和住房制度改革的深化，這種單一的政策住房金融模式越來越難以滿足新形式下的住房保障要求。
第一，公積金的目的與實際實施存在矛盾。目前大量下崗職工，效益不太好、規模較小的企業職工及大量的私營企業雇員等中低收入群體，普遍未建立公積金制度，或者雖然已建立公積金制度，也不繳存住房公積金，因而失去了申請公積金貸款的基本條件。這就使得實際上最需要政策性住房金融支持的群體反而處于政府住房保障的覆蓋面之外，使這一部分人無法享受政府的金融政策優惠，這顯然與建立公積金的初衷相違備了。
第二，政策性住房金融體系不完善。我國目前除公積金外，尚未有第二種直接面向中低收家庭發放的低息或無息的政策性住房貸款，也沒有與之相適應的專業性的住房金融機構。住房金融體系發展的滯后，制約了中低收入者購房的能力。
4、住房保障法制不健全
從綜合性法律來看，在我國的《憲法》和《民法通則》中都沒有公民住房權利的任何相關規定。從專門性的法律來看，我國至今還沒有出臺一部相關的專門性住房保障法律，大多數存在的都是以政府的紅頭文件、政策、規定、辦法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障體制的強有力的法律依據，使住房保障工作缺乏規范性和穩定性，也缺乏應有的權威性，使政府許多住房保障的具體措施不能得以很好的落實。
三、完善我國住房保障體制的對策
構建住房保障制度是一個復雜的系統工程，建立和完善城鎮住房保障制，需要有方方面面的協調和配合，才能使住房保障政策有效的運行。
（一）確立政府管理體制
政府作為一國經濟的宏觀調控者，擔負著社會全面發展的責任，理應成為構建住房保障體系的主體。因此，建立住房保障體系，保障千家萬戶中低收入者的居住權是政府義不容辭的責任。
1、明確和建立各級政府的住房保障決策委員會
住房問題是各級政府必須解決的長期存在的問題，是必須承擔的社會責任，加上住房問題涉及面廣，協調部門多，要想切實解決好住房問題，落實國家的各項住房保障政策，必須要成立一個常設的政府直屬的住房保障委員會。具體來說，這個委員會要由政府的計劃部門、財政部門、建設部門、規劃部門、土地部門、房管部門、稅務部門、法制部門、人民銀行等組成，住房保障委員會，主要職能是依據相關的住房保障法律法規，制訂本地區的住房發展計劃，制訂本地區的住房保障性法律、法規、規定、政策等，依法協調各部門的住房保障職能和責任，監督和保證本地區的住房發展計劃和住房保障政策的實施。
2、建立明確的住房保障實施執行機構
各地區的住房保障委員會作為一級政府的常設決策機構，不應該也不必要直接參與住房保障的微觀管理。因此，必須在該委員會下設置住房保障執行機構，具體實施政府相關住房保障政策。避免目前住房保障實施部門雜亂無序的局面，確保住房保障實施的連貫性和統一性。如許多地方，廉租房的實物配租由房管處負責，廉租房的房租補貼由財政局會同民政局發放，住房貨幣化的購房補貼由房改辦實施，經濟適用住房的建設實施又由建設局下屬國有開發企業負責。因此，我國目前必須盡快建立專門的住房保障執行管理機構，其主要職能應包括：具體實施本地區住房保障委員會的住房發展計劃；負責本地區經濟適用住房、廉租房等公共性住房的建設、分配、管理；負責住房補貼資金的分配、管理；負責各項住房保障優惠政策如稅費優惠、低息貼息、政策性抵押擔保等的落實和協調。
3、建立專門的政策性住房金融機構
住房金融機構在國家解決住房問題上起著重要的作用。政策性住房金融機構主要是為解決中低收入階層的住房問題而設立的。我國目前除公積金具備初步的政策性金融機構雛形外，還沒有建立類似的政策性金融機構，對于解決中低收入階層的住房貸款困難問題非常不利，應該盡快成立，也可以將公積金中心進行完善和改進。
（二）規范政府干預住房市場的方式
我國實行的是市場經濟，在市場經濟中，市場對住房資源起著基礎性的配置作用。就我國目前而言，政府關鍵要從住房發展計劃、加強財政稅收優惠等方面進行干預。
1、制訂住房發展計劃
通過目標明確的住房發展計劃來實現其住房發展目標，最終達到住房保障的要求。目前，我國各級政府亟需制訂住房發展計劃。避免住房建設發展的盲目性和隨意性，確保住房發展的系統性。同時，定期向社會公布政府住房發展計劃，使社會居民及時了解政府的住房目標、發展狀況和趨勢，從而穩定社會對住房市場的預期，避免住房市場的大起大落，確保房地產業健康、穩定、協調地發展。
2、加強財政、稅收、金融優惠政策的實施
當前我國政府應該盡快出臺系列的財政稅收優惠政策，為解決中低收入階層的住房問題提供良好的財政支持。
（1）出臺政策鼓勵社會資金投資興建廉租房并按指定的價格出租，大量增加廉租房的供給量，減輕政府直接建設廉租房的財政壓力。可給予開發商提供優惠利率的貸款，并對其租金收入實施相應的稅收抵扣優惠等。
（2）出臺中低收入居民貸款購房的稅收抵扣政策，如可以向政府申請優惠利率貸款，由財政進行貼息，并可用每月的貸款還款額進行所得稅的抵扣等。
（3）進一步降低房屋出租稅費，鼓勵居民出租多余的房屋，以增加出租房屋的總供給量。
（4）加強政府財政資金的補貼量，擴大最低收入居民享受租金補貼的覆蓋面。
（三）建立健全住房分類供應體系
近幾年來，我國政府也意識到住房分類供應體系存在的問題，多次下發文件強調落實住房分類供應的主體和比例。當然，要真正解決好中低收入家庭的住房問題，還必須進一步完善和改革現有的住房分類供應體系。
1、改革和完善現行的經濟適用住房制度
從目前我國的經濟、社會現狀來看，作為經濟還比較落后的發展中人口大國，經濟適用住房在我國的住房保障體系中至關重要，對解決占我國大多數的中低收入家庭住房問題起著關鍵性的作用，對于穩定社會、發展經濟、提高人民的居住水平，建設和諧社會有著巨大的作用。而現行的經濟適用住房制度存在的各種弊端已嚴重阻礙了其進一步發展，亟需改革和完善。
（1）重新定位經濟適用住房的性質
由于各地經濟適用住房建設量的日益減少，致使我國的“以經濟適用住房供應為主”的住房分類供應體系始終無法建立起來，中央政府意識到了這個問題，但又無法很好地解決現行政策下的經濟適用住房建設問題，于是，在2003年以后的各個規定中，又提出了建設普通商品房、中低價位商品房為主的供應要求，造成了我國住房政策體系的混亂。因此，當前關鍵是要統一對經濟適用住房的認識，國家應將經濟適用住房與普通商品房、中低價商品房等政策性商品房合并總稱為經濟適用住房。
（2）大力發展重新定位的經濟適用住房
在政策上定性準確、定位清晰后，就應該大力增加和完善經濟適用住房的供給：
第一，轉變供給方式。目前，我國許多地方的經濟適用住房都是由政府所有的國有開企業開發建設經濟適用住房，負責建設、分配、管理一攬子工作，這種做法并不妥當。作為一個經濟主體，這些開發企業在本質上同樣追求最大的經濟效益，再加上分配、流通、管理等工作的合并，事實上營造了暗箱操作、滋生腐敗的土壤。因此，在重新定性經濟適用住房后，大量的經濟適用住房建設就應該在全社會范圍內實行限定銷售房價的土地及項目拍賣模式，讓社會上的所有開發商一起參與競爭，誰的管理水平高，誰的競爭能力強，誰就能取得經濟適用住房的建設，獲取合理的利潤。從而改變政府部門或下屬國有企業獨占經濟適用住房建設的壟斷局面，有利于經濟適用住房質量的提高和環境的改善。
第二，大力增加供給數量。我國當前應大力增加經濟適用住房的供給量，力爭使針對中低收家庭的經濟適用住房的建設量所占社會開發總量的比重與中低收入家庭占社會家庭比重基本相符,這個比重應該達到50%以上。應該說，在明晰經濟適用住房的定性，推行社會化的限價土地拍賣方式后，我國各地政府完全可以使經濟適用住房的供應比例達到住房總供給量的50%—70%以上。可以預見，這對于穩定房價，抑制房地產投資過旺，引導住房合理消費，保持房地產業健康持續發展將起到關鍵性的作用。
第三，改變供給結構。在原有的經濟適用住房供應模式下，供給結構還是存在著相當多的問題。許多地方不顧自己的實際情況，片面追求大戶型，許多地方雖然規定了要建中小戶型，但在實際管理中，又未加以嚴格控制，從而在事實上造成了經濟適用住房面積過大的狀況。這顯然與建設經濟適用住房針對中低收入階層的本意相違備了因此，我國在現階段的住房建設更應該以中小戶型為主，尤其是針對中低收入的經濟適用住房而言，更應如此。必須嚴格控制戶型，改變現存的經濟適用住房供應面積過大、結構失衡的狀況。
2、改革和完善廉租住房制度
廉租住房供應體系作為城鎮住房新制度的重要組成部分，作為我國住房保障的最底線部分，受到城鎮最低收入居民的關注。因此，當前，從全面建設小康的目標出發，要想更好地發揮出廉租住房體系的效用，必須盡快完善現行的廉租住房制度。
（1）改革和完善廉租住房的供給方式
廉租住房的供給決定了廉租住房的覆蓋面，體現了政府解決最低收入居民住房困難的程度。
第一，堅持發放貨幣補貼的原則，取消實物配租。當前關鍵是要求各級政府盡快做好本地區廉租對象的調查、建檔工作，確立符合本地區實際情況的廉租補貼發放范圍和標準，盡快全面實施廉租住房貨幣補貼發放政策，停止政府投資建設廉租房。
第二，轉變原有的政府一元化供給為社會多元化供給。當前，我國應盡快出臺相關的政策支持文件，鼓勵社會資金投資建設廉租住房，明確可以享受的優惠條件，如低價或劃撥土地、低息或財政貼息貸款、稅收減免和抵扣等，從而吸收廣大的社會資金投資廉租住房，有效增加廉租住房供給量，減輕政府的壓力。
（2）落實廉租資金來源
當前要建立完善的廉租房保障體系，就必須解決好這個問題，明確要求各級政府根據本地區的廉租對象的范圍和補貼標準，詳細測算每年所需的廉租補貼資金，并在當年的財政預算中單項列支，建立以財政預算為主的住房保障專項基金，使廉租住房資金來源穩定可靠，切實保障城鎮最低收入家庭的基本住房需求。
（3）大力發展住房租賃業
我國近年來，各地房價飛漲，其中一個原因就是可供租賃的房屋太少，居民對于住房的選擇空間太小，導致了對于住房的需求基本上集中在了購房需求上。由于我國今后將對廉租住房全面采用貨幣補貼的方式，而要較好實現這種方式的前提就是住房租賃市場必須規范、發達，必須有大量的住房特別是中低檔的住房可供出租。因此，可以說，要想使我國的廉租住房制度得到很好地執行，必須充分發展我國的房屋租賃業：
第一，政府出臺相關政策規定，鼓勵房屋業主拿出多余的住房進行租賃，政府進行稅費優惠。
第二，鼓勵社會開發商投資建設低標準的低收入住房，政府提供相關的優惠政策；
第三，鼓勵房屋租賃中介行業的發展，促進房屋租賃業的規范、發達。
第四，加強租賃登記備案的管理。可以實行政府貨幣補貼直接撥付給房主的方式，避免貨幣補貼資金被挪用，這就要求房產管理部門做好租賃登記備案工作。
3、改革和發展住房金融體系
一個完備的房地產市場，離不開房地產金融的支持，一個完善的住房保障體系，更是離不開政策性住房金融的保證。當前，我國在住房保障中主要推行了公積金制度，取得了比較好的效果，但總體來看，作為一個完備的住房保障體系的重要部分，現行的住房金融仍需大力改革和完善。
（1）強化公積金制度
第一，強化公積金的強制儲蓄力度。2002年修訂的《住房公積金管理條例》中規定“職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度平均工資的5%”，從現在來看，這個比例太低了，應該適當提高繳存比例。雖然現在不少地方的比例已提到8%的水平，但仍然偏低。按我國目前的實際狀況看，應該將繳存比例提高到25%左右比較合適。
第二，提高公積金的互。當前應盡快加強公積金的互，放寬對中低收入居民的貸款條件，不僅能給更多的中低收入家庭購房提供支持，也有利于提高公積金的資金使用效率，有助于公積金的保值增值，為政府解決住房問題提供更多的資金來源。
（2）建立政府住房金融機構
作為商業性的住房金融機構，其行為受市場機制的制約，其目的是趨利避害，不愿經營低利潤、高風險的貸款服務。相比高收入家庭的商業住房貸款，中低收入居民的貸款正表現為這種特征。因此，必須建立非營利性的政府住房金融機構作為商業住房金融金構的補充。專門的政府住房金融機構其主要職能應該包括以下幾方面：
第一，為投資建設面向中低收入階層的經濟適用住房、廉租房等的開發商提供政策性的優惠利率貸款，從資金上鼓勵支持經濟適用住房、廉租房的興建，降低其投資資金成本，以有效增加公共性住房的社會供給總量。
第二，為中低收入階層購房貸款提供政府擔保，可以建立專門的風險基金，解決中低收入家庭購房貸款難的問題，增強中低收入家庭的購房能力。
第三，為其他專門性的住房金融機構提供財政貼息或低息貸款。
（四）健全住房保障法制建設
由于我國長期以來的住房福利化，現代意義上的住房保障是最近幾年才產生的，法制明顯滯后，目前已經制約了我國整個住房產業的健康發展，應盡快加強住房保障法律的體系建設。
（1）在憲法和民法中強調公民居住權的規定。我國現行的《憲法》第二章“公民的基本權利和義務”第四十五條規定“中華人民共和國公民在年老、疾病或者喪失勞動能力的情況下，有從國家和社會獲得物質幫助的權利。國家發展為公民享受這些權利所需要的社會保險、社會救濟和醫療衛生事業。”完全可以在此基礎上增加“國家保障公民的居住權，國家致力于改善公民的居住條件，保障公民的基本居住條件。”等有關公民居住權的條文，從而提高國家和社會對于公民居住權的重視和責任，也為專門性法律的制訂提供最基本的依據。
（2）制訂專門性的住房保障法律。當前，我國亟需建立此類的《住房法》從根本上明確我國的住房保障發展目標、計劃，住房保障實現的方法、機制，政府的責任等原則性的法律規定，只有這樣，才能使我國的住房保障真正進入有法可依的發展軌道，確保整個住宅產業的健康有序發展。
結束語
完善的社會保障體系是全面建設小康社會戰略目標的一個重要內容。住房保障制度作為社會保障體系的一個重要組成部分，更應將作為現階段的政策目標，并在實踐中努力尋求自身的完善與發展，不斷提高房地產行業的發展能力。只有這樣才能實現建設全面小康社會的目標。
參考文獻
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第7篇：廉租房的弊端范文
關鍵詞：保障性住房建設；融資難題；原因分析；對策
政府為滿足中低收入住房困難家庭，所提供的規定標準、價格的住房簡稱為保障性住房，其大多是由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房組成。近幾年來，由于我國的貨幣政策和財政政策存在收緊狀況，很多企業都面臨著資金困難的窘境，其中受政策調控影響最明顯的要數地方政府和房地產企業。中央對各地方政府做出明確規定，要求擴大保障性住房的建設，導致地方政府對資金的需求越來越強烈。本文以當前形勢為基礎，探討當前保障房建設的融資方法。
1保障性住房建設存在的融資難題
1.1 融資渠道窄，模式簡單
投融資平臺的缺點是可持續性融資能力弱，難以突破資金瓶頸。在2011年以前籌集的保障性住房建設資金中，一半以上的是由土地出讓凈收益提取資金、一般性預算安排和住房公積金增值收益補充資金構成，其他的有將近一半的地市均是由以上三項資金做支撐。保障性住房建設之所以缺乏長期穩定的資金支持，是因為地方財政收入少，住房公積金增值收益的數額一般，公積金建設貸款無有效擔保等。緩解這一問題的關鍵是實施“5 +1”模式和成立房產投資公司，由于缺少合理的機制來吸引激勵社會資金的參與，政府投入和銀行貸款支撐著保障性住房投融資平臺，該局面使得保障性住房建設資金受到政府投入能力和銀行貸款能力的雙向干擾。房產投資公司與國家開發銀行等大型金融機構進行合作，為保障性住房建設集合大量資金，對金融機構貸款依賴過分會給房產投資公司資帶來的還本付息壓力是很大的。
1.2 投融資風險預警機制有所欠缺
以銀行貸款為主的融資方式存在的弊端構成政府性的債務險。由于地方政府債務結構較繁瑣，存在較多隱性債務，債務信息缺乏透明度，商業銀行都不易掌握完全，更何況一些地方政府自身都不清楚各級融資平臺的負債以及擔保情況。銀行作為政府主要債權人更難及時的了解各級政府大概的負債規模形態，不能對地方政府的償債能力進行準確地評估，所以商業銀行流通的風險管理手段難以落實。現在實體經濟缺乏、各家銀行相互競爭，向政府發行貸款，導致地方政府負債率偏高。
1.3 資金的有效使用過程欠缺監控
投資公司籌集到的資金去向不同，有的向具體對應的項目進行投資，有的由政府操作進行再分配，具體給基礎的設施項目。在進行實際操作時，因為銀行不能監督落實投融資平臺公司的資金去向，出現了利用信貸資金進行房地產炒作和投資證券的狀況，以致于造成了較大的信貸風險。
2保障性住房融資難的原因分析
2.1 法律法規不健全規范，運行機制不完整
一是缺少合適的規范措施，從法律層面對保障性住房的實施計劃、惠及對象等進行規范，從而導致保障性住房建設進行不確定性的增加，擾亂市場機制。二是政府部門間沒有構成一個有效的工作協調機制。保障性住房建設和管理內容要涉及的內容有發改、建設、國土、財政等部門，保障房建設工作由建設部門負責，缺乏和其他部門間的專項協調機制，失去了相互之間的協調，使得保障房建設的速度較慢。三是運行機制欠缺。與其他類型的住房保障相比，公共租賃房屬于較新的一種，只租不售導致房屋產權及其建成后的維護管理問題沒有明確，這樣就不易于對其進行管理維護。
2.2 投資的回收期太長，投資進行的回報效益低
以經濟適用房為主，還有一些以銷售為目的的保障性住房，采取的方式是以現房進行銷售和分配，從項目的開工到成立要經歷3～5年，與以期房銷售為主的普通商品房相比，其投入資金較多，降低資金的使用率。還有一些保障性住房是以廉租房和公共租賃房等為主，其只租不賃，投資回收周期要大于20年，租金回報率和存款利率的水平一樣，與銀行同期貸款基準利率相比要遠遠低于，所以對商業銀行的吸引力不大。公租房租金的收入不能支付融資的財務成本，也沒有還本能力及明確的償付本金的資金來源。所以，財政政策不能具體落實到位。
2.3 缺乏風險補償機制
潛在風險對目前保障房項目貸款執行房地產開發貸款的標準難以進行估量，銀行要保證在項目四證齊全的情況下再進行貸款事宜。但是完整的四證不是人人都能提供的，像經濟適用房、廉租房等保障性住房就不能做到，還有項目資本金不足的情況發生。貸款主要是通過政府平臺公司進行發放的，信貸資金要其統一進行分配，金融機構就不能及時有效的監控信貸資金的使用情況。除此之外，和一般的商品房比較，保障性住房具備的是有限產權或沒有產權，資產的處置實現變現較難，從而加重了信貸資金的投資風險。
2.4 融資渠道分散力度小，金融產品缺乏創新優勢
作為保障性住房建設的主要資金來源銀行信貸資金，其缺點是融資渠道存在缺陷，結構單一。在信貸規模較緊張的現狀下，金融機構很難做到籌集資金來不斷加大對保障性住房的支撐。在加上金融產品創新不足這樣缺點，很難有效的吸引社會閑散資金對保障房的建設進行有力支撐，就阻礙了保障房的建設發展。
3 措施和建議
3.1 加大融資的投入力度，實施融資創新的方案
（1）繼續采取利用金融機構進行融資的方式，投資公司應繼續與各大金融機構進行加強合作，與此同時，還要積極協調配合相關部門，盡快完整項目的手續和抵押物的手續，與銀行協調好，搞好資料的上報和審核工作，還要盡快簽訂好貸款合同，落實貸款任務，這樣才利于發展。（2）對公司的債券和中期票據應加快發行速度，只有通過對保障性住房的資源進行合理整合，對產權主體的實力和規模進行加強，才能實現保障性住房產權主體的債券融資能力增強和發放規模的壯大。投資公司應充分利用國家“符合規定的地方政府融資平臺公司可發行企業債券”的政策，加快發展步伐，積極的發行公司債券，將融資渠道擴大。（3）成立專門的機構進行保障性住房貸款的擔保或保險。市級平臺的融資部分由貸款市憑借土地使用權抵押擔保或是由銀行允許的資產進行抵押擔保，如果與銀行貸款條件要求的不符，可經專業擔保公司提供第三方的連帶責任擔保。所以，該建議的實施，成立保障性住房貸款擔保或保險的專門機構，從而減少了銀行信貸的風險。（4）建立房地產信托基金。所謂的房地產投資信托基金是指以通過發行基金收益憑證募集到的資金作為基金資產，再把基金資產交給專業的投資管理機構進行管理，再對房地產項目或業務進行專門投資，從而獲取投資收益和資本增值，從本質上來看其屬于資產證券化的一種方式。由于廉租房只租不售，現金回流較小，但是租金的收益較穩定，所以可以采取 REITS 的運作方式。具體來說，就是由政府對廉租房用地進行無償劃撥，規劃其建設方案，對符合標準的住戶進行審批，再由信托公司負責籌集建設資金的活動，開發廉租房，出租給收入較低的群體，進行管理和維護，將每年的租金和政府補貼扣除相關費用后作為分紅劃分給投資人，將每一個環節都具體落實到位。在這個過程中，政府充當的角色是提供稅后減免和信用擔保。（5）有效解決保障性住房建設資金緊張的有效途徑是利用 BT 方式進行融資，加強與社會資本的合作。房產投資公司應利用 BT 方式進行融資，支持大型企業對公租房的建設，解決本單位新就業職工的住房問題，其余出租給有條件的居民。采取 BT 方式進行融資，需要有關部門詳細了解 BT 項目的投資建設管理體制，明確職責，能更好的解決保障性住房建設資金緊張的難題。
3.2 不斷的完善各級投資公司的職責，做大做實投融資平臺
把投資公司打造成一個創新型的投融資平臺，還要增強自身實力，做好融資的增信功能，不斷的發揮其對市級投融資平臺的融資幫助作用；將企業打造成一個具體的法人實體，要求規范合理、結構合理、具有穩定現金流，為實現省保障性住房長期發展的目標提供服務。從長遠來看，投資公司必須消除政府行政色彩，以公司化、市場化來運行。具體點就是，應強化和完善獨立董事制度，健全監事會職權，聘請專家組成投融資咨詢團隊，為投資公司的投融資決策、資產運營、制度建設提供專業化指導。
3.3 建立合適的風險預警機制
強化過程不斷加大管理融資力度，擴大保障性住房建設的規模會出現過度負債和濫用資金的現象。想要避免過度負債和濫用資金的現象發生，可以建立保障性住房建設資金的“電子跟蹤專線”，嚴格控制預決算制度，實施科技防控和公開的策略，加強保障性住房各環節的監督工作，實行公開制定、公開計劃、公開土地供應、開放建設過程、開放資格審核工作、公開資金使用、開放后期管理工作、開放違規查處制度、公開辦事程序，還要配合實施科技防控措施，建立資格審核信息系統并進行完善，把資格審核過程中的廉政風險點作為是監察點，這樣才能實現廉政風險防范的網絡防控系統。
4 結束語
總之，要結合現狀，不斷深入的解決保障性住房建設的融資難問題，這樣才能合理保障項目建設的順利實施，把解決中低收入居民的住房問題作為重點，保障住房居民的合法權益，才能不斷推動社會的和諧有序發展。
參考文獻
[1]陳杰.我國保障性住房的供給與融資：回顧與展望[J].現代城市研究，2010（9）.
第8篇：廉租房的弊端范文
一、房產泡沫定義
在對房產泡沫的定義進行研究的過程中，人們往往從房屋的市場以及交易者的角度來進行分析。具體來說，構成房屋交易的市場主要有兩個部分，第一是房屋的租賃市場，第二是房屋的交易市場。房屋市場的發展狀體可以從圖1中獲得。房屋的提供者可以同時掌握一個或者是多個市場，同樣，房屋的需求者也可以從不同的市場上來獲得房屋。可見房屋的供給和需求需要根據兩個市場的變化情況產生一定的價格差。如果房價偏高，房屋的需求量就轉向了租賃市場。如果租金偏高，需求也會轉向交易市場中，對租賃市場進行供給。
房屋的交易市場可以被分成兩種不同的類型，第一是消費型市場，第二是投資型市場。前者主要是基于人們對住所的需求而產生的一種交易。后者則是在滿足人們投資需求的基礎上產生的。不同類型的交易都是在房屋的交易市場中進行。投資需求和交易需求是房地產交易市場運行的過程中兩種不同的參數，對于投資者來說，他們會認為房屋會轉讓給期望價值相對較高的交易者，所以，投資者還可以繼續進行投資。對于消費者來說，如果房屋的價格相對較高，他們的支付能力無法達到房屋市場的價格，就會選擇租賃房子。
因此，需要對房產泡沫的相關問題進行解答，總體來看，無論研究和結論有多少，人們比較普遍認為的房產泡沫就是指，由于投機行為而導致的房產的市場價格和其基本的價值之間存在著一定程度的偏離。現如今，這里存在著兩個基本的問題，就是基本價值的衡量標準和方式如何，如何判斷價格偏離的主要應影響因素是投機。
對于房屋的基本價值而言，主要是指在零投資需求的狀態下，房屋價格都是由需求和供給來決定。出現房產泡沫的主要原因是房屋作為主要的投資品，但是，往往多數的人會認為如果房屋資產沒有用于投資，就不會出現房屋泡沫的現象。為了對以這一問題進行研究，筆者采集了多方面的資料，做出了不同的假設。另外，房屋的空置率和房產泡沫的產生是否具有必然的聯系呢？通過多方的推論和驗證，最終得出的結論是房產泡沫的出現主要是由于房產的價格出現了非合理性增高，另外，由于房屋的租賃也會受到投資交易的影響，使用租金數量來對房屋的價值進行判斷往往是不夠的，泡沫時期，房屋的投資要遠遠比投機高出很多。其中比較明顯的就是，用租金對房產進行計算，無法符合房屋的基本價值。
二、從租金與價格關系分析泡沫測度
人們在對房產的泡沫進行理解的過程中，需要涉及到租金和價格之間的關系，同時也能夠對租賃市場的實際情況進行反映。另外，單純地從租金方面來對房產的價格進行估算，可以根據一定的租金價格模型來進行。但是在考慮的過程中，需要涉及到租金、價格以及泡沫狀態等因素。人們在對住房資源產生需求的過程中，需要從交易市場和租賃市場來進行獲得，同時還需要考慮到房屋的投資價值。隨著各種不同類型交易活動的不斷發展，人們對房產財富進行分配也出現了明顯的差異。找到房屋和貨幣的價值的相同之處，將房屋看成是一種投資品。另外，人們在持有房屋之后以高價出賣，這就對房屋泡沫產生嚴重的影響。
從房屋泡沫和租賃市場的關系上看，如果租金低于持有成本，房主也很愿意將房屋租賃出去，如果房屋的資本利潤大于持有成本，則房主將房屋進行空置是必然的。可見，從租金和價格的關系的角度來對房產泡沫進行分析，明確提出泡沫的測度問題。
三、調控房產市場的相關政策
現如今，我國的房價正在不斷提升，政府要和陸續出臺了一些調控政策，在對房價進行抑制的過程中，也取得了明顯的成績。具體的措施主要可以從以下幾個方面來進行具體的分析：
（一）房屋限購令
在我國的房產市場較熱的情況下，我國的十余個一線城市和二線城市都頒布了限購令。主要是在對房產市場進行抑制的過程中，采用行政手段來對交易活動進行控制。采用限購令的可以從兩個方面來進行，第一是對房產證進行限制，第二是對第二套房的貸款形式進行控制。限購令的實施，從根本上取得了明顯的效果。很多人都只能選擇退房，從某種程度上對購房的投機行為進行控制，同時也出現了明顯的弊端。在限購令實施的過程中，主要是一種臨時性的法律和文件，在實施的過程中就會遇到諸多的難題。另外，臨時政策的頒布和實施無法將規則和標準進行統一，不僅增加了房產投資的風險，還給投機者提供可趁之機。最重要的是，這一法律的實施難度相對較大，在實施的過程中可能會導致房產的供求平衡程度下降。可見，限購令的實施只能在短時間內起到一定的效果。
（二）廉租房政策
在房屋交易市場中，由于投資和投機方式的不斷出現，房價出現了不斷上漲的趨勢。大部分消費者在買房方面的能力十分有限，租賃的需求也無法得到滿足。租房的價格也隨著上升，因此，用一些廉租房來對房屋市場進行補充可以從某種程度上緩解房產市場上的矛盾。可以使得房價回歸到合理的水平。可見，采用廉租房政策可以對房市進行高效控制。但是，從某種程度上也存在著一定的弊端。廉租房政策只能在房租租賃市場上發揮其應有的功能，但是對于房產交易行為來說，并沒有解決實質上的問題。房產泡沫依舊存在。
（三）經濟適用房
所謂的經濟適用房就是對一些經濟收入相對較低的住房需求者進行的一種照顧。這一政策的實施主要是在我國的房市交易市場中，房屋的價格相對較高，一些低收入的住戶無法滿足自身住房需求，因此，國家推出了經濟適用房的政策。這種方式的優勢也相對比較明顯。但是存在的問題無法對銷售對象的經濟狀態進行判定，所以，工作難度也相對較大，房價過高，供求積累，政府的經濟適用房也無法從根本上解決問題，呈現出杯水車薪的效果。
（四）交易稅
為了抑制房價的過快增長，中國早就以征收交易稅的方式試圖來調控房市。以二手房市場為例，交易稅主要包括契稅、印花稅、營業稅、城建稅、個人所得稅、土地出讓金等。新交易稅出臺可以在一定時間內抑制房價增長，但是從長期來看效果并不明顯。從長期效果來看，交易稅并不能起到抑制房市泡沫的作用。因為只要不交易就不會產生由交易稅帶來的附加支出，所以只要房屋有足夠增值空間，投機者就會繼續持有房屋。
（五）房產稅
征收房產稅可以說是抑制房屋投機行為的殺手锏。在中國房價百壓不下的局勢下，房產稅與交易稅的重要區別就是，房產稅抑制長期持有空置房，而交易稅只抑制短期交易行為。穩定房市的唯一手段只有征收房產稅。雖然，過高的房價預期還是會帶來房市泡沫，但是房產稅可以延長弱泡沫周期，甚至使房產泡沫穩定在弱泡沫階段。
第9篇：廉租房的弊端范文
“史上最嚴”的房地產調控似乎到了十字路口。如何讓調控不變成“空調”？筆者在調查和思考的基礎上，試圖對目前房地產現狀及房地產政策調控的效果進行一些客觀的剖析，并提出相應對策。
調控政策出臺后房產的租金上漲，轉移了投資風險
毋庸置疑，調控政策鋒芒指向的是房地產市場上的投機和投資。
在房地產市場上投機主要是炒房者，比如山西炒房團、溫州炒房團，起主要特點是單筆很大，只炒不租，占總的市場份額不大；在房地產市場上投資者是購房后出租，以收取租金為目的的廣大“房民”。
所謂剛性需求，是指在人們日常生活中的必需品。住房就是居民必不可少的剛性需求，是人就必須住房。
住房的剛性需求表現在兩個方面：購房和租房。但人們把住房的剛性需求往往理解為購房。在目前的工資水平下，對數以億計的進城務工農民來說租房才是現實的剛性需求。
目前租房的剛性需求占需求70%以上。對租房的房源來說，國家廉租房、公租房有限，因此，要有投資者投資住房，出租才有房源。在房地產市場上，為租房提供房源投資的投資者數量龐大，投資者人數占90%以上。
改革開放以來，我國居民收入大幅度增加，恩格爾系數明顯下降，消費結構不斷升級，投資能力越來越強。在普通民眾眼中，房地產仍是最重要的消費品和投資品，具有雙重屬性。在缺乏“儲蓄—投資”轉化渠道的情況下，在其他投資渠道顯少的情況下，購置房產是富裕起來的城市居民的理性選擇之一。即購房以保值增值，又有租金收入。以成都市為例，基本上有戶口的成都人，多數家庭都會有一套以上的房子出租，有七八套出租房的不在少數。
資本是趨利的，資本看重的是投資回報率，以租房投資為目的投資者看重的回報率是租金。當租金的回報和利息相當，并且不斷上漲，再加上龐大的租房市場，就會使更多的資金流入房地產市場，資本積聚在房地產市場就順理成章了。
于是在前述背景下，再嚴厲的調控政策都會蒼白無力。廣大市民投資房地產并不違法，租金是受法律保護的“財產性收入”。
固然現行調控政策會使一些人的買房受限，使部分投資需求和剛性需求處于觀望狀態，同時使購房的“剛需”轉變為租房。要租房就得有人購房提供房源；租房的人多了，房源少了又必然抬高了房租。
相應地，如果投資有較高的回報，必然就會投資，而不在乎房價高低；高投入，高回報。所以現行調控政策實施后，購房的很大部分是投資者。這樣就形成了一個怪圈，租金越來越高，房價跟著走高；房價越來越高，增加了以收取租金為目的的投資者的投資回報，轉移了投資風險。
限購政策使投資需求轉移了戰場，變換了策略
資本是流動的，如水，這個地方按下去，那個地方冒出來。現行限購政策使得大城市不能滿足資本的投資需求，于是，房地產投資者把“戰火”燒到一些未出臺限購政策的城市。
實際情況是，現行限購政策使部分二、三線城市承接了來自于一線城市的投資或自住剛性需求。在有些二、三線城市，投資者數量增添了30%以上。大多數非限購城市處于“量價齊升”的行情狀態。
舉例來說，福建廈門出臺了限購政策后，投資需求轉而投向泉州；北京出臺了限購政策，投資者轉而將目光轉向河北廊坊、燕郊等地。
限購政策也使投資者變換了策略，將投資戰線拉長。由于購房數量限制，投資者由原來在一個城市投資，轉變成在全國其他城市投資。在今天發達的交通情況下，投資戰線拉長并不是問題。同時，限購政策對投資者利用子女、父母、親戚、朋友的名義投資房產起不到限制作用。
房價受益鏈的第一環
根據利益推導原理：誰在案發后受益，誰就有可能是案件背后的主謀。那么在一輪又一輪的房價上漲過程中，誰最受益？誰在推動價格上漲？誰又希望價格上漲？
不妨將房地產交易過程中的可能參與者一一排隊，那就是：第一，土地提供者；第二，房地產開發商；第三，炒房者；第四，投資者；第五，剛性購房者。
分析房價上漲，就不得不分析現行商品房房價的基本構成：第一，建筑安裝成本；第二，土地成本；第三，稅費；第四，利潤。
其中：建筑安裝成本每平方米1000~1500元，全國各地的建筑安裝成本價格差別不大，因為水泥和鋼材全國各地的價差不大；稅費占房價15%；開發商利潤占房價15%；其余就是土地成本。
不妨舉例說明：以北京房地產市場為例，當房價每平方米20000元時：①建筑安裝成本1500元；②稅費20000×15%=3000元；③利潤20000×15%=3000元；④土地成本20000－1500－3000－3000=12500元，占房價的62.5%。由此可見，土地成本是構成房價的重要因素。房價上漲過快的重要原因還是是土地價格上漲過快。
我國現行土地政策特點是：中央和省級政府不直接掌握任何土地，其主要職能是管理土地的開發與使用。而城市政府，包括直轄市、省會城市和地、縣級市的政府直接掌管土地，城市政府的職能是既有管理又有經營，集“裁判員”與“運動員”于一身；其經營的目的就是追求土地收益的最大化，經營的形式就包括所謂“城市經營”。
“城市經營”是指地方政府以土地為商品，以全方位提升城市形象為手段將低價的土地打造、包裝后高價賣出。由于經營收益由地方政府支配，土地收入的經營利益涉及地方發展，必然導致管理服從經營。國有土地的經營作為政府的職責，客觀上使各級地方政府成了市場競爭的主體。在相當程度上，地方政府成了房價上漲的主要推動者，是房價上漲最大的贏家。
不應忽視房地產市場巨大的剛性需求
房地產市場巨大的剛性需求在于中國的工業化和城市化進程悄然起航。中國正在經歷由農業人口向城市人口的大遷徙，因為一個國家的現代化是不可能在農業勞動力占整個人口50%以上的情況下實現的。發達國家的農業人口大都不超過6%，美國、英國在2%左右。
改革開放30年來，我國城鎮人口增至6.07億人，進城農民達4億。目前農業人口還占53.3%，也就是說中國目前還有13.4億×53.3%=7.14億%的農業人口（相關數據來自中國發展研究基金會2010年的《中國發展報告2010：促進人的發展的中國新型城市化戰略》）。
如果按人均22平方米住房面積計算，那么改革開放30年來，至少需要為新增4億城鎮人口修建4×22（平方米）=88億平方米的住房。
根據相關調查統計，進城農民只有不到30%在城市購房，另外70%是通過租房、集體宿舍、工棚解決住房問題。如果這70%都購房，目前還需要有：88×70%（平方米）=61.6億平方米的住房（不包括城鎮居民改善居住條件的需求）。
同時，在未來快速城市化的進程中，農民進城必然是長期趨勢，據《中國發展報告2010：促進人的發展的中國新型城市化戰略》報告稱：平均每年以2000萬人的速度“農轉非”；到2030年的20年時間內，還有4億農民工及其家屬的市民化。未來20年，4億農民工及其家屬進城，意味需要4億×22平方米=88億平方米（還不包括城鎮改善居住條件的需求）。
另外，中國每年還有1600萬左右人口出生，20年后還有3.2億人需要住房3.2億×22平方米=70.4億平方米。
基于以上3項，未來20年，中國共需要建61.6+88+70.4=220億平方米的住房，未來房地產市場有著巨大的剛性需求。
對于大量的商品房積壓，目前通俗的解釋是：房價大大超過剛需的購買能力。其實，這本質上是商品房為房地產開發商私人占有。在房價不斷上漲的氛圍中，要想開發商降價，相當于與虎謀皮。
應高度重視人口大遷徙下房地產業的戰略地位
中國的工業化和城市化進程趨勢不可逆轉，這是一場人類歷史上史無前例的偉大的人口大遷徙。在可預計的未來仍將持續的城市化進程中，農民進城后面臨的首要難題，仍是融入城市。
目前，進城大部分農民工在城市沒有根基——家，家是什么？家就是房子，由于在城市沒有住房，集體宿舍、工棚或租住的住房太小，配偶、父母、子女只能在鄉下。讓他們成為城市的邊緣人，在城市形成“新二元結構”，被國外媒體形容為“半截子城市化”。
留守兒童、空巢老人、用工荒、春運等現象就是接在“半截子城市化”這根藤上的一串苦果。“有錢沒錢，回家過年”，春運的壯觀大戲每年就這樣必然上演。如果未來20年還有4億農民工進城，住房仍然得不到解決，春運將不堪重負，不知要修怎樣天文數的鐵路和公路？這的確是重大的社會問題！
人類歷史從某種意義上說就是一部遷徙史，在遠古時期，人類“逐水草豐美而居”，一部《山海經》就是古代人類的遷徙指南；現達國家的現代化之路就是工業化和城市化，在現代化進程中無一不是將房地產作為國民經濟中的最重要支柱產業。中國房地產應該也能夠成為保持GDP增長拉動內需的最重要支柱產業。
中國房地產在國民經濟中的重要地位，應該引起調控政策的制定者在戰略的高度上重視，調控政策不能只是在戰術層面上圍追堵截、修修補補。
多渠道籌集建設資金加大廉租房、公租房供應
歷史經驗證明，抑制物價最有效的辦法是加大商品供應，而不是限制交易。如果過度限制交易，就會出現投機倒把、囤貨居奇把價格抬高。中國商界有句古話：“開倉放米，平抑物價”。例如解放初期，市長為抑制上海糧價，從山東老解放區調撥大量糧食到上海。因此，限制房價上漲最好的辦法就是加大住房的供應，特別是保障房供應。
據前面分析，未來20年，我國還有220億平方米的住房需求。“十二五”規劃擬建各類保障性住房3600萬套，2011年計劃開工建設1000萬套。5年3600萬套保障性住房，在龐大的需求面前，無疑是杯水車薪。同時，這3600萬套又有多少是廉租房、公租房？
既然最大的剛性需求在租房，我們就應該大力發展公租房。值得借鑒的是，新加坡80%以上居民都是住在“公屋”里（相當于我國的公租房，政府免費提供土地）。因此，我們應該多渠道籌集公租房建設資金，如發行專項滾動式中央政府國債，既可以大量回收流動性，避免經濟過熱，同時為各地公租房建設籌資。
公租房專項滾動式中央政府國債可采取如下框架：第一，國債主體：中央政府；第二，國債利率：6%（年息）；第三，國債期限：5～10年；第四，國債擔保：外匯儲備或財政擔保。
實施該框架的基礎是政府無償劃撥土地。以目前房屋的建筑安裝成本每平方米1500元人民幣計，沒有稅費和利潤，完全公益性質。則有下面以每平方米計算的相關數據：
1500元人民幣每月要支付的國債利息：1500元×6%／12=7.5元；可將公租房每月每平方米的租金價格控制在：7.5元；進而，一套60平方米公租房每月的租金為7.5元×60=450元。在多數情況下，這個租金價格，進城農民工是能夠負擔起的。
切斷地方政府的利益鏈條
中國《憲法》規定，城市土地歸國家所有。我們實行的是國有土地使用權制度，對使用者頒發的是國有土地使用證。但我國的土地實際上是市有土地和縣有土地，因為土地出讓收入為市縣地方政府所有。
客觀來看，在中國工業化進程中，城市建設突飛猛進，土地財政發揮了重要的、積極的作用。但是，現行土地財政制度的弊端也越來越為突出。既然是國有土地，中央政府就有權利將土地收入收回中央財政，用釜底抽薪疏導的辦法，控制不斷上漲的房價。
可行的辦法是實行土地出讓管理、土地收入、土地收入支出三條線，分屬不同部門，完全由中央政府掌控。其中土地收入支出，根據各地的實際財政預算按比例支付，可以集中力量辦大事，可以根據需要向不發達地區傾斜。引導地方財政預算由目前的“以收定支”向“以支定收”轉變。
目前“以收定支”的地方財政預算的主要特點是：收得越多，支得越多，故地方政府都在“收”上做文章，在支出上沒有節制。固然“以支定收”可能使一些計劃外項目無錢可“支”，但可通過地方政府債來解決，在財政預算上做到以豐補欠，即豐年補欠年。
用小產權存量房來解決農民工進城的住房需求
中國的土地分為國有土地和集體土地,，其中集體土地包括承包地和農村宅基地。目前的政策是：農村宅基地只允許解決農民的住房需求，也可以在農民中相互轉讓，但每家只允許有一份宅基地，不允許城市居民在農村購買住宅。
“小產權”房指在城市郊區農村宅基地上建設的房屋，其產權證不是由國家房管部門頒發的，而是由鄉政府或村政府頒發的，所以叫做“鄉產權”，又叫“小產權”。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。
重慶被國家批準為統籌城鄉綜合配套改革試驗區后，在領域率先進行大膽探索，創造了農村宅基地流轉的“地票”模式，即農民放棄農村宅基地，宅基地經過復墾并經土地管理部門嚴格驗收后產生的指標，宅基地被置換為城市發展用地，農民在城里可獲得一套住房。
