房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；所得稅；稅務(wù)風(fēng)險；應(yīng)用

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險管理問題形成原因

（一）所得稅風(fēng)險意識淡薄

稅收風(fēng)險存在于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的整個過程當(dāng)中，需要始終保持高度的風(fēng)險意識開展工作，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險意識淡薄，雖然配設(shè)有專門的稅務(wù)部門，但是卻主要側(cè)重于納稅申報工作，并沒有主動開展稅務(wù)風(fēng)險工作。

（二）所得稅風(fēng)險管理機(jī)制欠缺

要想有效開展所得稅風(fēng)險防控，就需要全面了解企業(yè)的運(yùn)營模式與程序，通過事前規(guī)劃、事中監(jiān)管以及事后檢查的方式來落實(shí)，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅風(fēng)險管理中缺乏全面的管理機(jī)制，僅僅只認(rèn)識到納稅申報的部分。

（三）所得稅風(fēng)險識別能力不強(qiáng)

根據(jù)市場數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)所爆發(fā)出來的所得稅稅務(wù)風(fēng)險大多集中在稅務(wù)申報之后，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)對所得稅風(fēng)險的識別能力并不強(qiáng)，沒有建立相應(yīng)的風(fēng)險識別系統(tǒng)，無法及時發(fā)現(xiàn)存在的稅務(wù)風(fēng)險，自然也就無法有效開展后續(xù)的所得稅風(fēng)險管理活動。

（四）所得稅風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)缺失

當(dāng)建立起全面覆蓋的所得稅風(fēng)險預(yù)警體系后，房地產(chǎn)企業(yè)將會在第一時間內(nèi)了解企業(yè)存在的所得稅風(fēng)險存在點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)所得稅風(fēng)險爆發(fā)的相關(guān)規(guī)律，從而提前開展相關(guān)的應(yīng)對防范措施，避免所得稅風(fēng)險給企業(yè)帶來實(shí)際的經(jīng)濟(jì)損失。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有建立系統(tǒng)的所得稅風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，相關(guān)工作人員的專業(yè)能力也無法及時計(jì)算預(yù)警值，對所得稅隱患識別能力不高。

（五）稅務(wù)信息溝通缺乏

很多房地產(chǎn)企業(yè)中部門之間的溝通并不多，各部門對數(shù)據(jù)的了解僅僅停留在自己工作相關(guān)的內(nèi)容，即使是正常的數(shù)據(jù)也沒有實(shí)現(xiàn)部門間的暢通共享。而企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)營管理，除了經(jīng)濟(jì)信息之外，經(jīng)營管理中不同環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)信息都會影響到企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險工作的開展，因此稅務(wù)信息溝通非常重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險的應(yīng)對措施

（一）明確房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險管理目標(biāo)

企業(yè)所得稅風(fēng)險防控工作并不是一朝一夕之間或者通過某一個單一的措施就能夠完成的，它是一項(xiàng)系統(tǒng)的、長時間的工作，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中要想穩(wěn)步前行，財稅風(fēng)險控制工作顯得尤為重要，需要高度重視所得稅風(fēng)險管理工作的開展，將可能存在的風(fēng)險系數(shù)控制到最低，有力支撐企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所具有的獨(dú)特的特點(diǎn)以及所得稅風(fēng)險防控的需要來設(shè)計(jì)所得稅風(fēng)險管理計(jì)劃，明確管理目標(biāo)，系統(tǒng)開展所得稅管控工作。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險管理基礎(chǔ)環(huán)境建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要針對日常經(jīng)營管理工作出現(xiàn)的稅務(wù)信息建立完整的管理，明確管理權(quán)限，同時建立起科學(xué)的財務(wù)管理制度，引入專業(yè)的財務(wù)人員負(fù)責(zé)財務(wù)工作的開展，定期針對財務(wù)工作組織檢查，提升財務(wù)工作的規(guī)范性與透明性，確保所得稅申報工作的準(zhǔn)確性。針對所得稅申報工作，無論采取哪種申報方式，都要反復(fù)開展審核，做好與稅務(wù)部門人員的溝通工作，明確申報工作的重點(diǎn)與難點(diǎn)，嚴(yán)格按照國家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，避免因?yàn)槌瑫r等原因影響申報的順利開展。除此之外，對于雖然不常發(fā)生但是有一點(diǎn)發(fā)生，將會對企業(yè)造成巨大影響的事項(xiàng)要及時尋求外部專家?guī)椭?，開展重大事項(xiàng)管理，在專家權(quán)威的指導(dǎo)下有效開展所得稅風(fēng)險防控工作。

（三）設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

對國家稅收政策的變化要及時進(jìn)行研究解讀，結(jié)合過往房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險管控工作中所面臨的風(fēng)險情況樹立可能存在的各種風(fēng)險因素，建立起系統(tǒng)的所得稅風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，科學(xué)設(shè)定預(yù)警值，并定期根據(jù)實(shí)際情況大變化進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，確保預(yù)警系統(tǒng)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)存在的所得稅稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行定性與定量的衡量，提前預(yù)警信息，有效采取防控措施。

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)無序開發(fā)促進(jìn)實(shí)施土地增值稅條例

由于房地產(chǎn)的無序開發(fā)，土地資源不斷流失，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于利益的驅(qū)使，在土地資源稀缺的情況下，做出亂占耕地等不良行為，這大大浪費(fèi)土地資源，導(dǎo)致房地產(chǎn)用地總量失去管控，炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。土地資源的不斷流失導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境持續(xù)惡化，阻礙了國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的腳步。為了解決這些問題，控制房地產(chǎn)用地總量，我國實(shí)施土地增值稅條例，開始征收土地增值稅。

（二）操作程序越來越復(fù)雜，稅負(fù)逐漸增加

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅種，并且在房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅額中，土地增值稅占了很大的比例。土地增值稅稅負(fù)比較重，核算非常復(fù)雜并且有很長的清算周期，其操作起來有較高的難度，除了要有各種專業(yè)的人一起合作，還要消耗非常大的財力物力；與此同時，土地資源屬于不可再生資源，是有限資源，所以嚴(yán)格的土地供給制度促使土地資源變得稀缺。自2007年以來，各級稅務(wù)部門清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，與以前相比，大大強(qiáng)化了對土地增值稅的征收管理。從2008年到2013年，土地增值稅稅額逐年上升，毫無疑問，這說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力不斷大幅增加，使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤減少。

（三）涉稅風(fēng)險和監(jiān)管力度不斷變強(qiáng)

房地產(chǎn)市場不斷飛速發(fā)展，為了抑制投資過熱和房價暴漲等問題，國家逐漸實(shí)施了一系列政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。由于各地政府對房地產(chǎn)增值稅稅收的管控力度不斷加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境的確定性不斷下降，涉稅風(fēng)險越來越明顯。數(shù)據(jù)顯示，近些年房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地增值稅不斷增加，全國土地增值稅稅額占全國稅收總額的比例不斷加大，稅務(wù)單位也不斷加大對土地增值稅的監(jiān)管力度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險分析

（一）確立風(fēng)險評估指標(biāo)

要?Ψ康夭?企業(yè)土地增值稅稅務(wù)進(jìn)行風(fēng)險分析，需要確立一個具體的評估指標(biāo)。本文以土地增值稅稅負(fù)率為風(fēng)險評估指標(biāo)來評估房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險。土地增值稅稅負(fù)率等于土地增值稅稅額除以利潤總額再乘以百分之百，其中土地增值稅稅額用樣本財務(wù)報告中的營業(yè)稅金和附加的土地增值稅稅額來表示，而利潤總額是從利潤表中得出的利潤總和。

（二）選取樣本數(shù)據(jù)

本文根據(jù)國泰安數(shù)據(jù)庫的標(biāo)準(zhǔn)，選擇142家房地產(chǎn)企業(yè)，除去數(shù)據(jù)不夠完善、利潤總額小于零或者資產(chǎn)負(fù)債率大于一的企業(yè)，最終以二分之一的房地產(chǎn)企業(yè)來作為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險分析的樣本。收集樣本三年的財務(wù)年度報告，根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險的評估指標(biāo)，從財務(wù)年度報告中獲得相應(yīng)的土地增值稅數(shù)據(jù)，再結(jié)合土地增值稅稅負(fù)率計(jì)算方式，得出各個樣本企業(yè)的稅負(fù)差異率來評估風(fēng)險。

（三）分析土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險評估結(jié)果

倘若房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)差異率大于零，那么可以說明該房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)率比整個房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)率低，由此可以判斷企業(yè)可能有以下三個問題：首先，該房地產(chǎn)企業(yè)使用的稅收優(yōu)惠政策是錯誤的；其次，稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)了該公司運(yùn)用了不夠科學(xué)合理的納稅方案；最后一點(diǎn)是極有可能由于該房地產(chǎn)企業(yè)不遵守稅收法規(guī)，從而被罰款、要求補(bǔ)足稅款、繳納滯納金和面臨非常高的信譽(yù)受損風(fēng)險。

與此同時，還可以統(tǒng)計(jì)處于稅差異率區(qū)間上的房地產(chǎn)企業(yè)所占樣本的多少來更深入分析整個企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)率的絕對值在百分之三十以上，這代表該房地產(chǎn)企業(yè)有較高的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險，也就是說我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都可能存在有較高的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險。有些房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)率在零以上，這說明該企業(yè)土地增值稅的稅負(fù)率水平處于整個房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平之上，這其中的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負(fù)率在百分之三十以上，從2013年的得出的數(shù)據(jù)來看，該年的土地增值稅稅負(fù)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于以前，這表明稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險是我國房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險。

三、降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險的途徑探討

（一）提高風(fēng)險籌劃意識

土地增值稅有周期長、先預(yù)征后清算的特點(diǎn)，并且大多數(shù)稅收政策還不能精確，導(dǎo)致土地增值稅很難被掌握。所以，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險防范的關(guān)鍵是提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的風(fēng)險籌劃意識。下面從兩個方面來說明：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)工作人員應(yīng)該提高稅務(wù)風(fēng)險意識，正確認(rèn)識稅務(wù)風(fēng)險，樹立科學(xué)合理的風(fēng)險籌劃觀念，同時不斷學(xué)習(xí)，提高自身的綜合素質(zhì)，包括專業(yè)能力、籌劃能力、預(yù)測宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境能力以及分析能力等等。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)職員應(yīng)該時刻把握土地增值稅政策的最新動態(tài)，根據(jù)所在的房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)來緊跟國家稅收政策的步伐，主動去維護(hù)本企業(yè)的信譽(yù)，保證本企業(yè)能夠擁有一個良好的企業(yè)形象。

（二）與稅務(wù)機(jī)構(gòu)保持高度的聯(lián)系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主動自覺與稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，定期與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)系。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)部門的職員要積極建立和維護(hù)企業(yè)良好的納稅人形象，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行相關(guān)工作，迎合稅務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展要求，這將為房地產(chǎn)企業(yè)獲得和掌握稅收信息和材料提供極大的便利。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)所在地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)有時會在國稅總局和財政部等推出新的稅收政策的基礎(chǔ)上制定一些地方性的條例規(guī)定，或者稅收的優(yōu)惠政策，而房地產(chǎn)企業(yè)如果不能與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)保持聯(lián)系的話，就很難及時把握這些重要的信息。當(dāng)稅收政策被調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)職員應(yīng)該積極主動去稅務(wù)機(jī)構(gòu)咨詢了解企業(yè)可能面臨的狀況、風(fēng)險等等；此外要積極去與稅務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，爭取能夠在最合適的時間點(diǎn)上使用最新的稅收優(yōu)惠政策，并不斷優(yōu)化升級籌劃方案，努力達(dá)成預(yù)想的目標(biāo)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)需要掌握好土地增值稅的清算條例，使土地增值稅的清算力度不斷強(qiáng)化，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)力度，確保清算完畢。

（三）建立并完善企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制管理制度

企業(yè)的內(nèi)部控制管理一般包括環(huán)境控制、風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、活動控制和監(jiān)督等。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險管理存在于房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)可以在原有的企業(yè)內(nèi)部控制管理制度的基礎(chǔ)上，建立針對性的專門化的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制管理制度。一般包含以下幾個內(nèi)容：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的控制環(huán)境、風(fēng)險識別及評估體系、信息溝通、活動控制和監(jiān)督等等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷健全土地增值稅風(fēng)險管理的內(nèi)部控制和管理，使土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險管理制度更加科學(xué)、更加完善。這將幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地把握風(fēng)險，從而降低風(fēng)險，保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；稅收籌劃；風(fēng)險分析

稅收籌劃是指在合法的條件下，通過對經(jīng)營活動的事先籌劃和安排，盡可能地減輕稅負(fù)的行為。稅收籌劃的經(jīng)濟(jì)納稅職能，是稅法賦予納稅人的權(quán)利所致，是市場經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)維護(hù)自身合法權(quán)益的內(nèi)在要求。稅收籌劃的目的在于實(shí)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)最低化。其手段以具體的法律條款為依據(jù)，并在稅法規(guī)范和允許的范圍內(nèi)實(shí)施與運(yùn)用。因此，納稅人如果能精通稅法、知道自己該繳什么稅，不該繳什么稅成為精明的納稅人，將給企業(yè)帶來很好的收益。選擇最輕的納稅行為是納稅人的基本權(quán)利。房地產(chǎn)企業(yè)也同樣有權(quán)利選擇最輕的納稅行為。

1 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險定義

稅收籌劃風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆]有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準(zhǔn)確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等。最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。

稅收籌劃給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的同時，必然也會帶來非常大的風(fēng)險。惡性避稅在美國呈現(xiàn)蔓延之勢，使得政府損失稅收達(dá)100多億美元。購買避稅方案的公司因此也受到牽連一補(bǔ)繳稅款、稅務(wù)機(jī)關(guān)對公司進(jìn)行行政處罰使得公司社會聲譽(yù)降低。隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)企業(yè)的交易行為越來越復(fù)雜，另外，稅收政策的變化也越來越多，稅收征管的力度越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的納稅風(fēng)險正在逐步升級。稅收籌劃不僅僅是技術(shù)問題，而是帶有很強(qiáng)政策性的工作。如果操作不對的話，不但不能達(dá)到目的，反而要遭受處罰和制裁，會給房地產(chǎn)企業(yè)造成很大的損失。所以不論是中介機(jī)構(gòu)還是納稅人自己進(jìn)行稅收籌劃，不僅要考慮到稅收籌劃帶來的收益，更要清醒看到稅收籌劃的風(fēng)險。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險來源

2.1 政策選擇和政策變化風(fēng)險。政策選擇風(fēng)險是指對納稅人對于政策的選擇正確是否正確存在著不確定性。這種風(fēng)險產(chǎn)生的原因是房地產(chǎn)企業(yè)對政策精神的認(rèn)識不足導(dǎo)致的。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)單方面認(rèn)為自己所采取的納稅行為是符合國家的政策的，但是實(shí)際上并不符合國家的政策。政策變化性風(fēng)險是指稅收政策隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化做出相應(yīng)的變化。這也給稅收籌劃帶來風(fēng)險。

2.2 操作風(fēng)險。操作風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)對有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的運(yùn)用不到位或在稅收籌劃過程中對稅收政策的整體性把握不夠，稅收籌劃中顧此失彼，導(dǎo)致稅收籌劃失敗。

2.3 經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動不是一成不變的，經(jīng)營活動的變化要求稅收籌劃方案隨之發(fā)生改變。這樣已經(jīng)計(jì)劃好的稅收籌劃可能已經(jīng)不適合。所以經(jīng)營活動的變化很可能影響稅收籌劃方案的實(shí)施。

2.4 執(zhí)法風(fēng)險。稅務(wù)風(fēng)險與稅收的執(zhí)法情況有很大的相關(guān)性。稅收執(zhí)法力度大，稅收籌劃的風(fēng)險就較大。

2.5 收益小于成本風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的目的是獲得利益，如果稅收籌劃收益小于成本，房地產(chǎn)企業(yè)就達(dá)不到稅收籌劃的目的。

2.6 遵從風(fēng)險。遵從風(fēng)險是指企業(yè)的經(jīng)營行為沒有隨著稅收政策的變動而發(fā)生相應(yīng)的變化，最終導(dǎo)致企業(yè)未來利益受到損失。總之，遵從風(fēng)險是指企業(yè)沒能掌握最新的稅收政策，并且未能根據(jù)最新的稅收政策調(diào)整自己的納稅行為所產(chǎn)生的風(fēng)險。主要原因是企業(yè)缺乏外部組織機(jī)構(gòu)對企業(yè)納稅行為的審查。遵從風(fēng)險是所有企業(yè)納稅風(fēng)險中最大的一種風(fēng)險。

2.7 核算風(fēng)險。核算風(fēng)險是指企業(yè)因?yàn)闆]有準(zhǔn)確核算稅金，最終導(dǎo)致企業(yè)利益的損失。例如:企業(yè)沒能正確核算會計(jì)規(guī)定和稅收政策的差異、企業(yè)缺乏內(nèi)部控制措施等等，最終導(dǎo)致會計(jì)核算系統(tǒng)提供了不真實(shí)的納稅數(shù)據(jù)和信息。

2.8 員工風(fēng)險。員工風(fēng)險是指企業(yè)因?yàn)槿说脑蚨鴮?dǎo)致未來利益損失的不確定因素。例如:稅務(wù)管理崗位員工頻繁變動;員工豐富經(jīng)驗(yàn)未能被書面留存;員工缺乏責(zé)任心，導(dǎo)致企業(yè)未按規(guī)定及時申報納稅。員工風(fēng)險是所有納稅風(fēng)險的根本風(fēng)險，它是最難控制和管理的。

2.9 信譽(yù)風(fēng)險。信譽(yù)風(fēng)險是指外界因企業(yè)稅務(wù)違規(guī)行為而對企業(yè)信譽(yù)的懷疑并導(dǎo)致其未來收益損失的不確定因素。例如:企業(yè)因欠稅問題被稅務(wù)機(jī)關(guān)公告;企業(yè)因偷稅問題被媒體報道，使得合作伙伴突然中止談判。對企業(yè)來講，信譽(yù)風(fēng)險的后果和影響可能是深遠(yuǎn)的、無法計(jì)量的。

3 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險防范

3.1 樹立風(fēng)險防范意識。首先房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)做到建立健全內(nèi)部會計(jì)核算系統(tǒng)。完整、真實(shí)和及時的對經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行反映，準(zhǔn)確計(jì)算稅金，按時申報，足額繳納稅款。

3.2 提高稅收籌劃設(shè)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。加強(qiáng)稅收政策的學(xué)習(xí)，有效降低和防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險。

3.3 樹立正確的納稅意識和稅務(wù)籌劃風(fēng)險意識。把納稅籌劃與偷逃稅區(qū)別開來。

3.4 堅(jiān)持成本效益分析。房地產(chǎn)企業(yè)不論是內(nèi)部設(shè)立專門的部門進(jìn)行稅收籌劃還是聘請外部專家專門從事稅務(wù)籌劃工作，都要耗費(fèi)一定的人力、物力、財力。只有當(dāng)稅收籌劃方案的收益大于支出時，該籌劃才是成功的。

3.5 關(guān)注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟啤Ｆ髽I(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動情況，在實(shí)施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險，然后作出正確決策。

3.6 力求整體效益最大化?；I劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

3.7 加強(qiáng)與中介機(jī)構(gòu)的聯(lián)系合作。稅收籌劃方案的設(shè)計(jì)具有專業(yè)性和復(fù)雜性、時效性等特性，有時房地產(chǎn)企業(yè)僅憑自己的力量很難設(shè)計(jì)出具體方案。尋找一個專注于稅收政策研究和咨詢的中介機(jī)構(gòu)就會顯得非常重要。

3.8 及時與稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)。由于稅收政策有相當(dāng)大的彈性空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收執(zhí)法上擁有較大的自由裁量權(quán)。所以房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的合法性需要稅務(wù)行政執(zhí)法部的確認(rèn)。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時與稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)一致。

4 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險控制步驟

4.1 建立風(fēng)險控制環(huán)境。建立風(fēng)險控制環(huán)境包括建立風(fēng)險控制策略和目標(biāo)，主要取決于企業(yè)管理層的納稅文化和要求。如果企業(yè)管理層更傾向于避稅的話，可以肯定地說，該企業(yè)的整體納稅風(fēng)險是很大的。企業(yè)管理層在建立書面納稅風(fēng)險控制策略和目標(biāo)時，應(yīng)明確以下幾點(diǎn):一是企業(yè)應(yīng)遵守國家稅收政策規(guī)定，照章納稅。二是企業(yè)應(yīng)積極爭取與企業(yè)相關(guān)的稅收優(yōu)惠三是企業(yè)和分支機(jī)構(gòu)必須設(shè)置稅務(wù)部門及其各級負(fù)責(zé)人。

4.2 評估納稅風(fēng)險。評估納稅風(fēng)險就是對企業(yè)具體經(jīng)營行為涉及的納稅風(fēng)險進(jìn)行識別和明確責(zé)任人，是企業(yè)納稅風(fēng)險管理的核心內(nèi)容。需要考慮以下幾步：一是理清企業(yè)有哪些具體經(jīng)營行為；二是分析具體經(jīng)營行為的涉稅問題；三是分析涉稅問題的納稅風(fēng)險；四是設(shè)置和納稅風(fēng)險相關(guān)的工作崗位及責(zé)任人。

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理范文

關(guān)鍵詞：財務(wù)管理；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)是指以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理與服務(wù)的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，直接影響了人們的生活水平與住房質(zhì)量。納稅籌劃是指各類企業(yè)在符合國家稅收法律法規(guī)前提下，選擇最合理的納稅方案，以此來減輕企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)壓力，提高企業(yè)整體效益的一種納稅管理手段。我國目前稅收種類繁多，納稅工作復(fù)雜。隨著我國稅收政策的改革，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)，因此基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作尤為重要。此外，提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃能力，能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，對促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有積極意義。

一、納稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響

（一）對財務(wù)管理對象的影響

財務(wù)管理對象主要是指企業(yè)的資金流動與運(yùn)動。納稅籌劃對房地產(chǎn)財務(wù)管理對象的影響，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)資金流動方面。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)按照國家稅法規(guī)定，通過調(diào)節(jié)固定資產(chǎn)折舊方法、折舊年限，或減少無形資產(chǎn)分?jǐn)偰晗?，進(jìn)而減少房地產(chǎn)企業(yè)整體利潤，從而推遲房地產(chǎn)企業(yè)納稅，并將納稅時間調(diào)整到國家稅收優(yōu)惠政策最大的年限。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過國家所頒布的免稅、減稅等相關(guān)政策，降低房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，進(jìn)而減少房地產(chǎn)企業(yè)資金流動。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以選擇不同形式計(jì)價方式，如分期支付等，減緩資金流動速度，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入。

（二）對財務(wù)管理目標(biāo)的影響

財務(wù)管理目標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的重要組成部分，是評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)若想持續(xù)健康發(fā)展，就必須針對其自身特色制定相應(yīng)的財務(wù)管理目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)若想在現(xiàn)今市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下穩(wěn)步前行，就應(yīng)采取相應(yīng)措施，降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的各類成本支出，如稅收成本等。納稅籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)，其作為一種規(guī)劃手段，主要是圍繞房地產(chǎn)企業(yè)管理目標(biāo)而展開的，納稅籌劃的優(yōu)劣直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)正處于巨大壓力之下，其內(nèi)部壓力并不低于外界壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)管理時，應(yīng)注重納稅籌劃的積極意義，深入挖掘納稅籌劃的特點(diǎn)，兼顧企業(yè)發(fā)展的長久利益，制定符合企業(yè)自身特色及財務(wù)管理目標(biāo)的納稅籌劃方案，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力。

（三）對財務(wù)管理內(nèi)容的影響

財務(wù)管理內(nèi)容與納稅籌劃之間是相互交叉關(guān)系?，F(xiàn)階段我國財務(wù)管理主要分為資產(chǎn)融入、投資、經(jīng)營及收益四個環(huán)節(jié)。納稅籌劃貫穿于這四個環(huán)節(jié)之中。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)融資階段，應(yīng)充分考慮我國的房地產(chǎn)稅收政策及稅收法律調(diào)整范圍，合理地制定納稅籌劃方案，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)選擇正確的融資方式奠定基礎(chǔ)。其次，投資作為房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。成功的房地產(chǎn)投資能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，失敗的房地產(chǎn)投資能夠引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)等不良后果。納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)投資工作中扮演著重要角色，其不僅能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本，同時也能優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金配置，控制房地產(chǎn)企業(yè)資金流向，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資前，應(yīng)做好納稅籌劃工作，充分了解國家各項(xiàng)稅收政策，確定投資規(guī)模，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理投資目標(biāo)。再次，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、生產(chǎn)、宣傳過程中，應(yīng)詳細(xì)地計(jì)算每一個環(huán)節(jié)的開銷，融入納稅籌劃思想，進(jìn)而選擇更合理的生產(chǎn)經(jīng)營、宣傳模式。

二、基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)投資活動納稅籌劃方法

（一）延遲納稅

房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃的過程中需要有充足的時間獲取貨幣，而遵循國家法規(guī)規(guī)定的延遲納稅，則會使房地產(chǎn)企業(yè)將所要繳納的稅款金額，優(yōu)先使用到企業(yè)日常生產(chǎn)、生活及服務(wù)之中。房地產(chǎn)企業(yè)在此期間不需要支付高額利息，在一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)資金流通壓力，從而擴(kuò)大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，提高了房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力。

（二）利用優(yōu)惠政策

我國為鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，頒布了一系列優(yōu)惠政策，例如：房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行不動產(chǎn)銷售過程中，增值稅金額計(jì)算中可扣除土地使用年限費(fèi)用、房屋拆遷等費(fèi)用。此外，針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營而言，可以利用我國針對高新技術(shù)企業(yè)、節(jié)能產(chǎn)業(yè)等有利的增值稅稅收政策，拓展自身業(yè)務(wù)。

（三）利用稅率臨界點(diǎn)

現(xiàn)階段，我國采取累進(jìn)稅率的方式征收土地增值稅，國家會設(shè)置相應(yīng)的稅收臨界點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用該臨界點(diǎn)，當(dāng)其稅率明顯低于該臨界點(diǎn)時，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)壓力減輕，有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金流動，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)稅率明顯高于臨界點(diǎn)時，企業(yè)將負(fù)擔(dān)高額稅負(fù)，極大地增加了企業(yè)稅負(fù)壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用稅收臨界點(diǎn)，制定合理的納稅籌劃方案。

（四）分解銷售價格

土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)納稅的主要部分，其稅率與房地產(chǎn)企業(yè)所得的增值稅成正相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可采取分解銷售價格的方式，將房屋銷售與裝修分開，從而降低了房地產(chǎn)企業(yè)增值額，減少房地產(chǎn)企業(yè)所要承擔(dān)的土地增值稅。

三、基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題

我們以某發(fā)展集團(tuán)為例，結(jié)合該發(fā)展集團(tuán)實(shí)際情況，闡述現(xiàn)階段基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題。

（一）企業(yè)承包項(xiàng)目性質(zhì)并未明確

不同的業(yè)務(wù)模式、結(jié)算方式所涉及的納稅方式和納稅種類均不同，就該發(fā)展集團(tuán)而言，政府工程是其承接的重要項(xiàng)目。目前，集團(tuán)承接的政府工程是“代建”，還是“自營工程”性質(zhì)并不明確。通常情況下，“代建”和“自營工程”存在增值稅差異，不明確的項(xiàng)目性質(zhì)致使集團(tuán)無法及時地處理增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

（二）安置房項(xiàng)目增值稅繳納存在問題

深入分析該集團(tuán)現(xiàn)階段采用的安置房項(xiàng)目繳納增值稅模式，可明顯發(fā)現(xiàn)其中存在的問題。該集團(tuán)收到的超面積補(bǔ)差，通常按照5%繳納增值稅款，但在“營改增”后安置房項(xiàng)目的等面積部分并未申報增值稅，通常是在稅務(wù)局核算土地增值稅時進(jìn)行補(bǔ)繳。與安置房交付增值稅的時間相比，稅務(wù)局的土地增值稅清算時間相對滯后。此時，集團(tuán)再補(bǔ)繳增值稅會產(chǎn)生大量的稅收滯納金，便直接或間接地影響了企業(yè)納稅信用，增加了企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。

（三）納稅籌劃發(fā)票管理存在問題

目前，該發(fā)展集團(tuán)在納稅籌劃發(fā)票管理中，并沒有明確簡易計(jì)稅與一般計(jì)稅存在不同的增值稅發(fā)票要求。其所采用的發(fā)票主要為增值稅專用發(fā)票，并進(jìn)一步對發(fā)票進(jìn)行了認(rèn)證。同時，也并未區(qū)分新老項(xiàng)目所使用的增值稅計(jì)稅方法，所有項(xiàng)目均使用同樣的計(jì)稅方法和專用發(fā)票，這就在一定程度上增加了該發(fā)展集團(tuán)增值稅負(fù)擔(dān)。

（四）企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險意識有待加強(qiáng)

就目前現(xiàn)狀，該發(fā)展集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層、管理層、各部門負(fù)責(zé)人均能意識到納稅籌劃的重要性，也具備一定的稅務(wù)風(fēng)險意識。但在稅務(wù)風(fēng)險發(fā)生原因、企業(yè)內(nèi)部潛在的稅務(wù)風(fēng)險事件等方面關(guān)注度仍有待加強(qiáng)。同時，企業(yè)內(nèi)部各級員工并沒有意識到稅務(wù)風(fēng)險與自身的關(guān)聯(lián)，往往認(rèn)為稅務(wù)風(fēng)險與其無關(guān)，并未意識到稅務(wù)風(fēng)險的危害性。此外，該發(fā)展集團(tuán)內(nèi)部并未建立完善的稅務(wù)風(fēng)險監(jiān)督評價機(jī)制，無法對稅務(wù)風(fēng)險做到早預(yù)防、早發(fā)現(xiàn)、早避免，嚴(yán)重增加了集團(tuán)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險負(fù)擔(dān)。此外，該集團(tuán)在稅務(wù)籌劃管理過程中，并沒有建立專門的稅務(wù)籌劃部門，稅務(wù)籌劃工作通常由財務(wù)人員完成，身兼數(shù)職的財務(wù)人員在開展納稅籌劃工作中往往會出現(xiàn)紕漏。同時，集團(tuán)內(nèi)部負(fù)責(zé)納稅籌劃的工作人員專業(yè)素養(yǎng)仍有待加強(qiáng)，專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)應(yīng)持續(xù)進(jìn)行。最后，集團(tuán)內(nèi)部對納稅籌劃的培訓(xùn)工作開展較少，致使許多工作人員無法掌握最新的稅收政策，在開展納稅籌劃工作時往往會出現(xiàn)錯誤，影響了集團(tuán)信譽(yù)等級。

四、基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃措施研究

（一）明確企業(yè)承包項(xiàng)目性質(zhì)，加快處理增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額

首先應(yīng)明確該發(fā)展集團(tuán)所承接的政府項(xiàng)目，是“代建”還是“自營工程”性質(zhì)。按照國家稅法上規(guī)定的“代建”應(yīng)同時符合四個條件：一是該發(fā)展集團(tuán)作為受委托方，其在開展立項(xiàng)等相關(guān)手續(xù)時應(yīng)以委托方，即政府的名義進(jìn)行辦理；二是在工程項(xiàng)目建設(shè)期間，委托方、受托方二者間不可私自進(jìn)行土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；三是委托方、受托方二者應(yīng)簽訂“代建”合同；四是受托方即本發(fā)展集團(tuán)在項(xiàng)目建設(shè)時不應(yīng)墊付資金，不應(yīng)以本發(fā)展集團(tuán)名義辦理工程結(jié)算，但該發(fā)展集團(tuán)在工程結(jié)算中主要是以集團(tuán)名義開展工作。由此可見，該發(fā)展集團(tuán)并不符合國家稅法“代建”規(guī)定第四條。為進(jìn)一步明確企業(yè)承包項(xiàng)目性質(zhì)，該發(fā)展集團(tuán)應(yīng)展開相應(yīng)工作。該發(fā)展集團(tuán)應(yīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)展開溝通，明確受政府委托的工程項(xiàng)目性質(zhì)，并以項(xiàng)目性質(zhì)為基礎(chǔ)，進(jìn)一步開展納稅工作。若稅務(wù)機(jī)關(guān)明確集團(tuán)受政府委托的項(xiàng)目為“自營工程”性質(zhì)，此時集團(tuán)應(yīng)將已認(rèn)定的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行區(qū)分，明確進(jìn)項(xiàng)稅額的歸屬問題。若進(jìn)項(xiàng)稅額歸屬2016年4月30日之前的項(xiàng)目，則應(yīng)對其進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理；若進(jìn)項(xiàng)稅額歸屬2016年4月30日之后的項(xiàng)目，應(yīng)按照自營項(xiàng)目增值稅繳納處理。值得注意的是，若將企業(yè)受政府委托的項(xiàng)目認(rèn)定為“自營項(xiàng)目”，則會出現(xiàn)增加增值稅稅額的可能，在開展增值稅繳納之前，企業(yè)內(nèi)部負(fù)責(zé)納稅的財務(wù)人員應(yīng)與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門商議后再做決定。自營工程增值稅繳納方法為，集團(tuán)將收到的政府結(jié)算金額作為該工程項(xiàng)目的實(shí)際收入，2016年4月30日以后的項(xiàng)目應(yīng)遵循增值稅計(jì)算公式：項(xiàng)目取得收入/1.09×9%-項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅。

（二）安置房項(xiàng)目采用政府回購模式

為避免由安置房項(xiàng)目增值稅繳納問題而引起的集團(tuán)稅務(wù)風(fēng)險問題，集團(tuán)應(yīng)進(jìn)一步明確安置房項(xiàng)目增值稅繳納模式，降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。因此，該發(fā)展集團(tuán)安置房項(xiàng)目納稅方式可選取政府回購模式，在增值稅計(jì)算上，政府回購模式為政府確定回購價格從而進(jìn)行增值稅計(jì)算，在土地增值稅計(jì)算上，政府除確定稅后價格外，還具有確定收入等作用。若該企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中將政府回購全部用于拆遷戶安置，則不需要繳納土地增值稅，從而減輕企業(yè)稅負(fù)壓力。

（三）加強(qiáng)對納稅籌劃發(fā)票的管理

發(fā)票是在商品銷售、購買過程中，企業(yè)經(jīng)營活動的開具和收取，是我國稅務(wù)部門管理的收付款憑證。由于國有房地產(chǎn)企業(yè)與常規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)有所不同，國有房地產(chǎn)企業(yè)不以營利為目的，因此其發(fā)票管理應(yīng)在國家法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。針對該集團(tuán)納稅籌劃發(fā)票管理存在問題，集團(tuán)應(yīng)進(jìn)一步明確簡易計(jì)稅、一般計(jì)稅對增值稅發(fā)票的要求不同，以此作為切入點(diǎn)，進(jìn)一步加強(qiáng)納稅籌劃發(fā)票管理。增值稅改革后，老項(xiàng)目與新項(xiàng)目增值稅計(jì)稅方式有所不同，老項(xiàng)目計(jì)稅方式可依舊采取簡易計(jì)稅，即無需認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅，同時不用抵扣進(jìn)項(xiàng)增值稅。而新項(xiàng)目則應(yīng)使用一般計(jì)稅，即企業(yè)在成本支出時應(yīng)盡量用增值稅專用發(fā)票，從而減輕企業(yè)增值稅負(fù)擔(dān)。同時，集團(tuán)內(nèi)部增值稅發(fā)票應(yīng)指派專人進(jìn)行保管，且每個月末均應(yīng)對發(fā)票進(jìn)行判斷，確保發(fā)票上的數(shù)額與財務(wù)賬本上所記錄的數(shù)額相一致，應(yīng)明確所有稅務(wù)發(fā)票均應(yīng)妥善保管，為集團(tuán)今后的稅務(wù)抵扣工作提供真實(shí)、可靠依據(jù)。

（四）提高企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險意識

增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險意識，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險事件發(fā)生概率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高層人員應(yīng)強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險意識，定期組織各級各類人員學(xué)習(xí)稅務(wù)風(fēng)險知識，使稅務(wù)風(fēng)險意識深入人心。深入探討房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理過程中潛在的稅務(wù)風(fēng)險，明確稅務(wù)風(fēng)險意識的重要性，讓房地產(chǎn)企業(yè)各級員工認(rèn)識到稅務(wù)風(fēng)險的危害性。其次，集團(tuán)中負(fù)責(zé)稅務(wù)的人員，應(yīng)在納稅籌劃前了解國家稅務(wù)優(yōu)惠政策，積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，了解稅務(wù)機(jī)關(guān)行政標(biāo)準(zhǔn)為納稅籌劃做充足準(zhǔn)備。最后，集團(tuán)應(yīng)建立完善的稅務(wù)風(fēng)險監(jiān)督評價體制，全面監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉稅業(yè)務(wù)，參照行業(yè)內(nèi)部納稅指標(biāo)，制定符合企業(yè)實(shí)際的稅務(wù)風(fēng)險管理目標(biāo)。通過多媒體、計(jì)算機(jī)技術(shù)對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行評估，制定相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對辦法。同時，應(yīng)將稅務(wù)管理落實(shí)到集團(tuán)內(nèi)部的各個方面，根據(jù)事先了解的國家政策，制定合理的納稅籌劃方案，嚴(yán)格監(jiān)督納稅籌劃方案的實(shí)施情況，預(yù)防稅務(wù)風(fēng)險事件，事后應(yīng)總結(jié)納稅籌劃方案實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，提升納稅籌劃能力，進(jìn)而保障房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。此外，集團(tuán)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況建立稅務(wù)管理部門，指派專業(yè)人士從事稅務(wù)管理，提高稅務(wù)管理專業(yè)性。同時，加大稅務(wù)管理人員招聘力度廣納賢才，招聘專業(yè)性強(qiáng)、稅收管理經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人士。針對集團(tuán)內(nèi)現(xiàn)有的財務(wù)人員、納稅籌劃人員應(yīng)開展相關(guān)培訓(xùn)工作，積極學(xué)習(xí)國家最新的納稅政策，增強(qiáng)納稅籌劃工作人員法律知識提高其法律素養(yǎng)，確保納稅籌劃工作人員在實(shí)際工作中，能靈活地運(yùn)用相關(guān)法律知識，實(shí)現(xiàn)納稅籌劃工作與集團(tuán)實(shí)際經(jīng)營發(fā)展相結(jié)合。納稅籌劃的內(nèi)容包括五方面：一是避稅。主要是指納稅主體采用不違法手段，進(jìn)而獲取避稅籌劃。此行為雖不違法，但也不應(yīng)提倡。近年來國家對避稅行為進(jìn)行嚴(yán)厲管控，避免該現(xiàn)象發(fā)生。二是節(jié)稅。是指納稅主體依照國家所頒布的稅收優(yōu)惠政策合理納稅，是納稅籌劃的重要組成部分，也是國家提倡的納稅籌劃手段之一。三是規(guī)避稅收陷阱。主要是指納稅主體在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，不要陷入稅收條款中所被誤認(rèn)為的稅收陷阱，從而加重納稅主體的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。四是稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。主要是指納稅主體通過對其所銷售的商品進(jìn)行價格調(diào)整，從而將稅收轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)，進(jìn)而減輕企業(yè)稅負(fù)壓力。五是涉稅零風(fēng)險。主要是指納稅主體在進(jìn)行申報稅務(wù)時，不會出現(xiàn)任何違法行為及納稅風(fēng)險事件，通過該手段，納稅主體能夠巧妙地避免納稅風(fēng)險事件發(fā)生，進(jìn)而減輕企業(yè)經(jīng)濟(jì)壓力。

五、結(jié)語

總而言之，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃受多方面因素影響，只有選擇正確的納稅籌劃手段，才能合理地規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)資金流動去向，減輕稅務(wù)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收風(fēng)險管理 相關(guān)探討

經(jīng)筆者調(diào)查，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多稅收風(fēng)險，如：營業(yè)額與法律規(guī)定不相符、會計(jì)核算規(guī)范性不夠等，這種問題都是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險層出不窮的關(guān)鍵因素。筆者將分別從：房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險產(chǎn)生原因、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險的識別、如何應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險，三個部分進(jìn)行闡述。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險產(chǎn)生原因

“營改增”實(shí)施背景為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了許多影響，最為突出的則是稅費(fèi)的增加導(dǎo)致動產(chǎn)租賃抵扣難度增加。動產(chǎn)租賃一般包括施工機(jī)械設(shè)備及設(shè)施材料租賃?！盃I改增”后，原有資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅無法抵扣，且動產(chǎn)租賃利潤較低，使得一些企業(yè)轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險產(chǎn)生的原因通常分為兩個類別，一類是主觀原因，一類是客觀原因。

（一）主觀原因

稅收風(fēng)險出現(xiàn)的主觀原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身過于追求暴利，這也是導(dǎo)致稅收風(fēng)險最關(guān)鍵的因素。房地產(chǎn)開發(fā)商為獲取更多經(jīng)濟(jì)效益，通常會在土地容積率以及用途方面做文章，從而導(dǎo)致實(shí)際信息與用戶掌握的信息不一致。

此外房地產(chǎn)企業(yè)在管理工作中缺乏有效的財務(wù)會計(jì)制度，無法促使其財務(wù)工作得以順利進(jìn)行，從而引發(fā)稅收風(fēng)險的出現(xiàn)，在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)無法對土地證增值稅進(jìn)行準(zhǔn)確核算，為了謀取暴利，企業(yè)會通過偷逃土地增值稅的目的。

（二）客觀原因

造成房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險的客觀原因是“信息不對稱”，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理工作是一項(xiàng)重要的工作，對于稅管員自身素質(zhì)水平提出較高要求，但目前部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理工作中應(yīng)用的稅管員，缺乏一定稅收管理知識與經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)際稅收管理中缺乏自己的見解，對于稅收管理風(fēng)險無法采取有效的應(yīng)對策略，長此以往，很容易引發(fā)稅收風(fēng)險的出現(xiàn)。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)部門聯(lián)動效率的低下也為企業(yè)稅收風(fēng)險的出現(xiàn)帶來了影響，眾所周知，稅收管理涉及的內(nèi)容相當(dāng)大，與各部門之間的關(guān)系也十分緊密，當(dāng)在實(shí)際情況中，企業(yè)在開展稅收工作時未及時與工商、建設(shè)、規(guī)劃等部門進(jìn)行溝通交流，最終導(dǎo)致許多涉稅信息無法實(shí)現(xiàn)共享，這種情況也為稅收風(fēng)險造成了可乘之機(jī)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險的識別

如何識別房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言至關(guān)重要。目前，房地產(chǎn)在稅收風(fēng)險識別過程中可以應(yīng)用多種分析法，如：宏觀調(diào)控政策效應(yīng)對照分析法、開發(fā)進(jìn)度比對分析法、財務(wù)指標(biāo)比較分析法、邏輯推理法等等。

宏觀調(diào)控政策效應(yīng)對照分析法都是由中央出臺的一種方法，在應(yīng)用過程中必須與地方政府的措施配合實(shí)施，通過對企業(yè)實(shí)際申報納稅情況的比對，與市場發(fā)展的趨勢來判斷是否與自身企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r充分吻合，如果不吻合，則應(yīng)對其原因進(jìn)行調(diào)查，并加大風(fēng)險應(yīng)對力度。

開發(fā)進(jìn)度比對分析法主要應(yīng)用在施工項(xiàng)目當(dāng)中，自施工項(xiàng)目開始到竣工全過程，首先根據(jù)企業(yè)施工規(guī)劃及施工合同、施工進(jìn)度、竣工等每一個環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，對于每一個施工階段應(yīng)繳納的稅額規(guī)劃好，通過監(jiān)管工作來對實(shí)際情況進(jìn)行分析，如何實(shí)際稅額與預(yù)算稅額不一致，就必須找出相關(guān)原因，并采取風(fēng)險應(yīng)對措施。

所謂財務(wù)指標(biāo)比較分析法，是通過房地產(chǎn)企業(yè)施工成本費(fèi)用與同類型企業(yè)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，從中找出不合理之處，將其列入到風(fēng)險監(jiān)控范圍內(nèi)，以此促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理工作的有序進(jìn)行。

邏輯推理法主要理由內(nèi)在邏輯與相關(guān)數(shù)據(jù)之間的關(guān)系來進(jìn)行分析，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)間不符合相關(guān)邏輯，就必須將其列入到風(fēng)險監(jiān)控內(nèi)部。

三、如何應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險

綜上，筆者對房地產(chǎn)稅收風(fēng)險出現(xiàn)的原因及如何識別房地產(chǎn)稅收風(fēng)險進(jìn)行了分析，在這種情況下，企業(yè)究竟如何應(yīng)對稅收風(fēng)險，是許多房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的，筆者將就這個問題進(jìn)行研究，并提出自己的看法。

（一）建立社會化綜合治稅機(jī)制

為應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險，企業(yè)必須將社會化綜合治稅機(jī)制引用進(jìn)來，換言之加強(qiáng)建設(shè)、工商、房管、國土等部門之間的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)涉稅信息共享。企業(yè)可利用信息技術(shù)來構(gòu)建一個信息平臺，通過這個平臺來獲取更多的信息，該系統(tǒng)應(yīng)具備多種功能，能對稅收風(fēng)險產(chǎn)生原因進(jìn)行分析，為企業(yè)的稅收管理工作指明方向。此外應(yīng)加強(qiáng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與行業(yè)稅收入庫匹配度監(jiān)控分析，分行業(yè)按月及時監(jiān)測預(yù)警，利用稅收風(fēng)險指標(biāo)和模型識別重點(diǎn)行業(yè)風(fēng)險，及時發(fā)起任務(wù)消除隱患。完善引導(dǎo)式應(yīng)對辦法，整合“一戶式”分析數(shù)據(jù)來源信息查詢，建立和完善推送任務(wù)應(yīng)對策略。組織各級風(fēng)險管理團(tuán)隊(duì)直接應(yīng)對重大問題，充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)對的優(yōu)勢。

（二）企業(yè)合理選擇材料供應(yīng)商

為了加大進(jìn)項(xiàng)抵扣金額，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應(yīng)商時，必須進(jìn)行嚴(yán)格選擇，以免日后增值稅專用發(fā)票較難取得，增加企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。在采購大量建筑材料時，建筑企業(yè)要嚴(yán)格按照招投流程執(zhí)行，依據(jù)供應(yīng)商的規(guī)模、報價及產(chǎn)品質(zhì)量等，綜合選擇適當(dāng)?shù)墓?yīng)商。為獲取增值稅專用發(fā)票，保證招標(biāo)工作的可靠進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)還要要求偏遠(yuǎn)地區(qū)的雜貨店和個體戶等開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。

（三）充分提高科學(xué)化管稅水平

其次，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高自身管稅水平，稅管員在稅收工作中起到至關(guān)重要的作用，據(jù)此房地產(chǎn)必須將重點(diǎn)放到人才的招聘上，采取嚴(yán)格的考核制度，對其專業(yè)知識與實(shí)際能力進(jìn)行測試，秉著“擇優(yōu)錄取”的原則，構(gòu)建一支專業(yè)的稅管隊(duì)伍。對于在職的稅管員，企業(yè)應(yīng)定期開展培訓(xùn)，幫助老員工鞏固相關(guān)知識，并學(xué)會新的管理方法。企業(yè)還應(yīng)將激勵機(jī)制應(yīng)用其中，激發(fā)員工的工作熱情，讓他們知道稅管工作開展的重要性，通過以上策略來促進(jìn)企業(yè)管稅水平的有效提高。

四、結(jié)束語

基于“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理工作中出現(xiàn)了諸多風(fēng)險，為了使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中得以發(fā)展，我們必須采取有效措施，如：構(gòu)建社會化綜合治稅機(jī)制。將差別化風(fēng)險策略應(yīng)用其中，促進(jìn)企業(yè)科學(xué)化稅管水平的提高，嚴(yán)格選擇供應(yīng)商，通過以上措施來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);稅務(wù)管理;企業(yè)管理;企業(yè)財

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈，而稅負(fù)關(guān)系企業(yè)經(jīng)營收益，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)在通過各種方式降低稅負(fù)，但這種行為嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的納稅環(huán)節(jié)多，稅務(wù)管理復(fù)雜性強(qiáng)，管理難度大。倘若管理上存在缺失，非常容易出現(xiàn)偷稅漏稅現(xiàn)象。但當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅務(wù)管理效能發(fā)揮不明顯，流于形式，諸多方面有待改革創(chuàng)新。因此，我國應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理，將房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理作為稅務(wù)管理的重點(diǎn)內(nèi)容來考慮，制定明確稅務(wù)管理目標(biāo)和策略，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)有序發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理目的

二十一世紀(jì)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巔峰，帶動了一條龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等各個領(lǐng)域，是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在國民生產(chǎn)總值中占有很大比例，是我國稅收主要來源之一。當(dāng)前房地產(chǎn)市場競爭激烈，在激烈市場競爭中，一部分房地產(chǎn)企業(yè)便開始通過各種手段來規(guī)避稅負(fù)，從而降低企業(yè)經(jīng)營成本，來實(shí)現(xiàn)利益最大化。而這種行為嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展秩序，不利于我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，以及國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。因此，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，維護(hù)市場秩序，應(yīng)積極采取稅務(wù)管理措施，解決房地產(chǎn)企業(yè)納稅過程中各類矛盾問題。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的基本情況

通過前文分析不難看出加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的重要性和必要性。然而，在當(dāng)前的實(shí)際管理中存在諸多問題，很多方面有待改進(jìn)，所取得的管理效益非常有限。下面通過幾點(diǎn)來分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的基本情況：

（一）少報現(xiàn)象突出

由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及行業(yè)多，項(xiàng)目開發(fā)方式多樣化，與我國稅務(wù)管理上有較大差異，這便給一些房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅制造了可乘之機(jī)[1]。一部分房地產(chǎn)企業(yè)便通過各種手段，少報銷售收入，達(dá)到偷稅漏稅目的。例如：將商品房冠以經(jīng)濟(jì)適用的名義來減少納稅。另如：不對建安稅務(wù)進(jìn)行申報，從而免于承擔(dān)稅負(fù)。此外，還有一部分企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓或贈與房產(chǎn)方式來實(shí)現(xiàn)逃稅，顯然這些行為給國家造成了損失。

（二）申報不實(shí)

目前很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算營業(yè)額申報過程中有意縮減，所申報的數(shù)據(jù)不真實(shí)、不準(zhǔn)確性。例如：產(chǎn)品銷售過程中，不對房產(chǎn)以外的各項(xiàng)費(fèi)用與收入進(jìn)行收錄，如物業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、有線費(fèi)用等，從而使?fàn)I業(yè)額得到減少，達(dá)到偷稅漏稅目的[2]。另外，還有一些企業(yè)利用商品房充抵銀行的借貸本息，減少銷售收入，逃避稅款申報。此外，一些企業(yè)通過款項(xiàng)挪用偽造虛假報賬。

（三）掛靠開發(fā)項(xiàng)目稅收流失嚴(yán)重

就目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)方面掛靠開發(fā)項(xiàng)目稅收流失非常嚴(yán)重。在實(shí)際房地產(chǎn)企業(yè)稅收過程中本該納入財政核算的款項(xiàng)，卻完全沒有納入財政核算當(dāng)中，并且這些掛靠也沒有建立相應(yīng)賬目，開發(fā)項(xiàng)目交付后就溜之大吉，最終造成稅收嚴(yán)重流失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的優(yōu)化措施

（一）督促企業(yè)及時申報

通過前文分析可知道，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理現(xiàn)狀并不理想，偷稅漏稅現(xiàn)象較為突出，非常不利于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序，不利于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。因此，我國應(yīng)積極采取房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理優(yōu)化措施，提升管理效能。下面通過幾點(diǎn)來分析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的優(yōu)化措施:督促企業(yè)及時申報想要控制房地產(chǎn)企業(yè)少報行為，避免企業(yè)通過各種手段少報銷售收入，稅務(wù)部門必須要督促企業(yè)及時申報，采取有效監(jiān)督管理措施，對企業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行檢查，監(jiān)督銷售申報情況，控制企業(yè)申報過程，對銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行深入勘察，要求企業(yè)據(jù)實(shí)申報，并將勘察實(shí)際情況與申報銷售情況進(jìn)行逐步分析，避免企業(yè)弄虛作假。

（二）監(jiān)控評估和稽查有機(jī)結(jié)合

想要切實(shí)有效提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理水平，應(yīng)將監(jiān)控評估與稽查有機(jī)結(jié)合，從而彌補(bǔ)以往房地產(chǎn)稅務(wù)管理模式上的不足和缺陷，來提高申報材料的有效性[3]。通過監(jiān)控評估與稽查來監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況，搞好納稅評估，對應(yīng)繳未繳的稅款進(jìn)行補(bǔ)征。

（三）加大處罰力度

目前我國對于房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的處罰力度偏低，犯罪成本低，造成這些企業(yè)有恃無恐，缺乏對自覺納稅的重視。因此，我國應(yīng)加大處罰力度，制定明確的處罰機(jī)制，通過法律威懾作用，提高房地產(chǎn)企業(yè)對納稅的重視，自覺遵守稅法，按量納稅。結(jié)束語：房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是推動國民經(jīng)濟(jì)的源動力。但當(dāng)前房地產(chǎn)市場競爭激烈，很多房地產(chǎn)企業(yè)為降低經(jīng)營成本，采取各種手段偷稅漏稅，這些行為嚴(yán)重破壞了經(jīng)濟(jì)秩序，妨礙了國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，并不利于產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，我國應(yīng)采取相應(yīng)優(yōu)化措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理，要求相關(guān)企業(yè)按量納稅。

作者:林先梅 單位:宜春職業(yè)技術(shù)學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè);稅收籌劃;風(fēng)險

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，一般在投資活動進(jìn)行的初期就要做好稅收籌劃工作，由于稅收政策政策規(guī)范的變化比較大，而且外部客觀環(huán)境會受到市場的影響而發(fā)生波動，導(dǎo)致稅收籌劃的不穩(wěn)定性比較大，增加了風(fēng)險因素，本文將對其進(jìn)行簡單分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的風(fēng)險分析

（一）方案風(fēng)除

所謂的方案風(fēng)險是由于個體的實(shí)力的不同以及知識儲備結(jié)構(gòu)的不同，使得籌劃工作者所做的設(shè)計(jì)在可實(shí)施性上表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)，具有很大的不可預(yù)知性。在這種情況下，設(shè)計(jì)人員不但要有專業(yè)的技術(shù)素養(yǎng)，同時要緊跟國家政策的發(fā)展變化及信息數(shù)據(jù)庫的變更。要是設(shè)計(jì)工作人員自身素質(zhì)低下，就會導(dǎo)致規(guī)劃方案缺乏可實(shí)施性;無法適應(yīng)企業(yè)具體發(fā)展所需;很有可能會與當(dāng)下的政策制度嚴(yán)重背離。在這種情況下，設(shè)計(jì)方案的風(fēng)險性自然會升高。

（二）政策風(fēng)險

所謂的政策風(fēng)險主要是講通過國家政策節(jié)稅進(jìn)行稅收籌劃工作時所要應(yīng)付的風(fēng)險。該種類型的風(fēng)險主要針對目標(biāo)是相關(guān)政策制度的科學(xué)與否。通常情況下是因?yàn)榉桨冈O(shè)計(jì)者沒能對相關(guān)政策法規(guī)的內(nèi)容進(jìn)行正確的理解和把握而引起的，意識不到一些行為是觸犯法律規(guī)定的。該種風(fēng)險的出現(xiàn)是因?yàn)橄嚓P(guān)政策規(guī)范的不穩(wěn)定性，它會隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐以及市場競爭趨勢而被不斷調(diào)整，過去合法的內(nèi)容條例，經(jīng)過一段時間有可能變得不合法而被調(diào)整或者取締，在這種情況下，各類風(fēng)險因素便產(chǎn)生了。

（三）執(zhí)法風(fēng)險

只有在相關(guān)稅法制度的領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行的稅收籌劃才具有一定的意義，這就要求我們必須要符合一定的標(biāo)準(zhǔn)要求。在我國，法規(guī)制度的制定權(quán)歸稅務(wù)部門所有，因此，必須獲得執(zhí)法部門的許可，該類稅收籌劃才具有合法性。在具體的實(shí)踐活動中由于提出的尺度規(guī)范不一樣，原本符合法律規(guī)范的籌劃活動很有可能會被判定為違法活動，在這種情況下執(zhí)法風(fēng)險便開始產(chǎn)生。同樣的籌劃活動，完全有可能會由于執(zhí)法工作者的素質(zhì)不同而被作出不一樣的判定，影響整個稅收籌劃工作的結(jié)局。

（四）操作風(fēng)險

在眾多的特征里面，時刻與法律密切相關(guān)是稅收籌劃活動的重要特點(diǎn)，但是國內(nèi)稅收法規(guī)有很多需要澄清的方面，甚至一些規(guī)范條例之間矛盾重重，導(dǎo)致正確把握這些規(guī)范條列具有一定的難度，即便是很多專業(yè)人員也很難弄明白，在這種情況下稅收籌劃的風(fēng)險性就會加大，這一點(diǎn)可以從稅收優(yōu)惠政策的運(yùn)用和落實(shí)上體現(xiàn)出來。

（五）經(jīng)營風(fēng)險

在一定的法律規(guī)范領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行的稅收籌劃符合法律條例標(biāo)準(zhǔn)，具有可持續(xù)發(fā)展性。制定的稅收法規(guī)條例，在為該項(xiàng)活動提供保障的同時，也造成了很多束縛，比方說，具置、具體范圍領(lǐng)域以及運(yùn)營活動的期限等等，這些都會對企業(yè)正常運(yùn)行產(chǎn)生很大的影響。如果在企業(yè)后續(xù)的運(yùn)營中，生產(chǎn)活動出現(xiàn)了變動，與預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)嚴(yán)重背離，那么稅收優(yōu)惠的可能性將會消失，最終使得籌劃活動無法正常進(jìn)行，反而會導(dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)的增加。

二、預(yù)防風(fēng)險的方式

（一）積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)的支持與幫助

對于一個國家來說，稅收征管權(quán)的部門具有一定唯一性，該部門負(fù)責(zé)對納稅人的疑問進(jìn)行解答，引導(dǎo)納稅人積極納稅，另外還要負(fù)責(zé)對相關(guān)制度的咨詢給以詳細(xì)回答。負(fù)責(zé)稅收籌劃的工作者如果在規(guī)劃方案的環(huán)節(jié)中，對相關(guān)法規(guī)條例沒能做到深入理解，就必須要想方法是向稅務(wù)執(zhí)法機(jī)關(guān)獲得幫助，通過詳細(xì)的咨詢，讓稅務(wù)工作者對各類違法活動進(jìn)行判斷。由于地域條件不同，征管形式就存在明顯的不同，所以地方稅收執(zhí)法機(jī)關(guān)掌握一定的自主裁量權(quán)。所以，具備專業(yè)的財務(wù)會計(jì)知識，明確各項(xiàng)法規(guī)政策是每一個稅收籌劃工作者必須具備的基本素養(yǎng)，應(yīng)該加強(qiáng)與稅務(wù)部門之間的溝通聯(lián)系，以獲得更多的幫助，這是每一個稅收籌劃工作者的需求。

（二）借助“外腦”

在人才選撥方面，要提高標(biāo)準(zhǔn)要求，注重聘用人員的資歷，從根本上確保稅收籌劃的權(quán)威性和可靠性。一些經(jīng)驗(yàn)技術(shù)水平不合格的在職人員，應(yīng)該聘請稅收籌劃專家給予相應(yīng)的指導(dǎo)與幫助，從而確保稅收籌劃更加科學(xué)合理化，將各項(xiàng)方案政策落實(shí)，以控制籌劃的風(fēng)險損失。

（三）實(shí)現(xiàn)稅收籌劃與稅法、政策同步

為了對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃進(jìn)行規(guī)范化約束，必須制定相應(yīng)的的稅法與國家規(guī)范條例，才能達(dá)到對房地產(chǎn)市場的管理與監(jiān)控，為行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供基本的保障。所以，在相關(guān)稅收籌劃方案制定的過程中，先要對相關(guān)的稅法和法規(guī)條例進(jìn)行了解，在此基礎(chǔ)上制定不同的納稅規(guī)劃，選擇最佳方案，制定出相應(yīng)的策略。另外，稅法與相關(guān)政策常會隨著市場的發(fā)展變化發(fā)生變動，因此，在具體的執(zhí)行過程中，必須要對相關(guān)政策體系進(jìn)行調(diào)整，促進(jìn)方案規(guī)劃體系的不斷完善。

（四）健全會計(jì)核算制度

房地產(chǎn)企業(yè)要想變得合理合法化，必須依靠健全的會計(jì)核算制度體系，其這一結(jié)構(gòu)體系的完整與否對整個收稅籌劃工作的開展效果產(chǎn)生決定性的影響。首先，該類產(chǎn)業(yè)的會計(jì)核算數(shù)據(jù)是稅收籌劃工作實(shí)現(xiàn)科學(xué)化合理化的重要標(biāo)準(zhǔn)，同時又為稅務(wù)審核工作提供依據(jù);另外，健全的會計(jì)核算體系也能為產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的稅收籌劃工作提供一定的數(shù)據(jù)基礎(chǔ);最后，該行業(yè)必須不斷的加大力度，做好各類監(jiān)管工作，才能確保會計(jì)核算工作的有效開展。

三、結(jié)語

總而言之，稅收籌劃活動中的各類風(fēng)險是無法徹底規(guī)避的，不夠我們可以利用一定的措施加以預(yù)防。面對風(fēng)險，必須要做好提前分析研究，找到原因，制定切實(shí)可行的應(yīng)對方針策略，在不觸犯法律條例的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險損失的控制。這樣才能實(shí)現(xiàn)稅收籌劃的目標(biāo)，提高稅收籌劃的效率。

參考文獻(xiàn)：

[1]金仁海. 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃及風(fēng)險管理研究[D].山東大學(xué)，2012.

[2]陳子豪. 稅收籌劃風(fēng)險問題研究[D].暨南大學(xué)，2013.

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理范文

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；融資渠道；風(fēng)險

一、企業(yè)的融資渠道

房地產(chǎn)融資渠道是指房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中獲取資金來源的主要方式。由于整個國家的銀根處于收縮的狀態(tài)，給房地產(chǎn)企業(yè)的融資增加了較大的難度。同時，不完善的融資體系使得整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道較為狹窄，不利于房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展。促進(jìn)融資渠道的多元化是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。

（一）銀行貸款

由于我國市場環(huán)境的特殊性及勞動政策的多樣性，商業(yè)銀行的貸款成為了主要的資金來源通道。房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性使得銀行資金流轉(zhuǎn)于整個房產(chǎn)的運(yùn)營過程，無論是在土地的儲備、房地產(chǎn)的開發(fā)還是在銷售環(huán)節(jié)，都有相應(yīng)的銀行資金參與。無論是前期的還款還是后期的資金自籌，銀行的融資占據(jù)了極大的比例。因此，銀行融資成為了我國房地產(chǎn)企業(yè)的重要來源。

（二）房地產(chǎn)信托

信托機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)使得更多的房地產(chǎn)企業(yè)有了新的融資選擇。房地產(chǎn)信托是以商業(yè)的依托組織為基本的連接模式，將匯聚到的資金用來進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的收購或者融資。這種方式的出現(xiàn)符合市場的要求，是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的很好補(bǔ)充。相比傳統(tǒng)的銀行融資渠道，這種方式的出現(xiàn)在很大程度上節(jié)約了企業(yè)的整體成本。同時，越來越多的信托企業(yè)也給了房地產(chǎn)企業(yè)大量的選擇空間。

（三）上市融資

上市融資是近幾年較為流行的一種融資模式，不僅解決了企業(yè)的資金需求，也使更多的投資者了解企業(yè)、參與企業(yè)的進(jìn)程。然而，我國目前的金融體系存在著一系列的不安全性，這使得整個房地產(chǎn)企業(yè)的上市流程較為復(fù)雜和繁瑣。在現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)企業(yè)不具備相關(guān)的上市資格，并且這種方式的出現(xiàn)具有較高的門檻，也不是一般企業(yè)可以接受的。

（四）債券融資

債券融資是一種新型的運(yùn)用資本市場的力量進(jìn)行直接融資的方式，相對于一般債券而言，這種融資方式可以以較大的安全性回收整個業(yè)務(wù)過程中的本金、利息及相應(yīng)的收益等，在房地產(chǎn)企業(yè)中深受歡迎。從國外的房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式來看，債券融資是企業(yè)最常使用的模式，整個融資的額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過舊有的股票融資。但是，這種方式在我國并不盛行，因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)環(huán)境處于一個初級階段，國家政策面對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有一定的政策限制，這就決定了整個市場的發(fā)行程序不健全，發(fā)行規(guī)模不大，相應(yīng)的債券評級的缺失也給市場的不穩(wěn)定性帶來了一定的影響。房地產(chǎn)行業(yè)在我國的特殊性決定了其是一個高風(fēng)險的行業(yè)，擔(dān)負(fù)著較高的資產(chǎn)負(fù)債率，較為容易引發(fā)一系列的信用風(fēng)險及相應(yīng)的債務(wù)危機(jī)。為了拓寬整個房地產(chǎn)行業(yè)融資的渠道，建立健全的房地產(chǎn)的融資機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的債券發(fā)行是一種很好的選擇。同時，可以以信用評級體系的方式增加信托產(chǎn)品的品種，建立一級市場和二級市場，從而完善整個房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資。

二、企業(yè)融資的風(fēng)險分析

（一）宏觀風(fēng)險

宏觀風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營活動中所面臨的無法改變的一個風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型的企業(yè)，受到國家政策面的影響非常大。2012年年初，國家多次調(diào)整現(xiàn)有的存款準(zhǔn)備金率，使得整個銀行的貸款發(fā)放力度有所下降，給購房者及房產(chǎn)類的開發(fā)商帶來較大的資金壓力。在這種嚴(yán)峻的情勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈容易出現(xiàn)異常緊張甚至斷裂的情況，這會造成很多房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)局面。同時，由于整體的經(jīng)濟(jì)形勢，企業(yè)的信用要求及相關(guān)的信貸政策都將對房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來較大的風(fēng)險影響。我國的歷史發(fā)展表明，房地產(chǎn)企業(yè)有可能過渡到調(diào)整期。每一個行業(yè)的生命周期都不是直線上升的，而是以一定的波動形式出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性決定了其生命周期為4～5年。同時，從2000年開始，我國的房地產(chǎn)企業(yè)便以勢不可擋的勢頭進(jìn)行了5年的快速增長。因此，暫時不會進(jìn)入一個相應(yīng)的調(diào)整期，如果相關(guān)的數(shù)據(jù)表明進(jìn)入了調(diào)整期，那么整體的商品房的銷售必然會呈現(xiàn)明顯下降的趨勢，導(dǎo)致整個資金的回籠時間增長，加大資金鏈的壓力。

（二）稅務(wù)風(fēng)險

納稅是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的一項(xiàng)責(zé)任與義務(wù)，外界稅務(wù)環(huán)境發(fā)生的變化也會對房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展帶來較大的影響。我國現(xiàn)行的《稅法》規(guī)定，企業(yè)的利息費(fèi)用可以在所得稅前進(jìn)行扣除，而股息不可以進(jìn)行扣除，只可以從稅后的利潤中進(jìn)行支付。因此，債務(wù)籌資及股權(quán)融資的兩個環(huán)節(jié)使現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本出現(xiàn)較大的增長。如果企業(yè)出現(xiàn)相應(yīng)的資金緊張，增大的融資成本將不可避免地帶來較大的財務(wù)壓力及相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險。如何對融資方式進(jìn)行積極正確的選擇是眼下房地產(chǎn)企業(yè)所要面臨的一個問題。

（三）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

經(jīng)濟(jì)環(huán)境是企業(yè)發(fā)展所面對的一項(xiàng)重要因素。外部經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展會給企業(yè)的融資帶來一定的影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展情況較好且增長勢頭強(qiáng)勁，企業(yè)也會隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而改變。如果整體的經(jīng)濟(jì)處于停滯的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)則會遇到相應(yīng)的融資風(fēng)險。同時，法律法規(guī)不健全也給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來相應(yīng)的致命傷。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。同時，海外企業(yè)的大量涌入也給中國的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了較大的風(fēng)險。近幾年涌入國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)有著充分的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、相對先進(jìn)的運(yùn)作模式和雄厚的資本實(shí)力。在未來的發(fā)展中，只有保持充分的資金供給，才能提高自身的經(jīng)營，使中國的房地產(chǎn)企業(yè)在世界的舞臺上屹立不倒。

（四）銀行渠道風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)對銀行高度依賴是目前企業(yè)普遍存在的一個問題。我國市場環(huán)境的變化使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為狹窄。由于房地產(chǎn)企業(yè)對整個市場資源的依賴性較大，整個融資的形式缺乏一定的多樣性，并且一旦企業(yè)發(fā)生任何的危機(jī)或風(fēng)險，都會給整個市場帶來相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)不重視自身資金的積累或忽視了對自有資金的存儲及應(yīng)用，而是過多地依賴于外借資金。作為一大投資熱點(diǎn)，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高的情況下，面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。同時，一些大型的海外基金及相應(yīng)的民間資本的大量涌入也推動了中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的進(jìn)程，加大了同業(yè)的競爭。然而，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)依舊依賴盲目的投資和開發(fā)項(xiàng)目，忽略自身資金的積累，削弱了整體競爭力，窄化了資金的來源渠道。

（五）預(yù)警系統(tǒng)不全的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性使得其對資金的依賴程度比較大，因此要將整個房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r作為重要的融資風(fēng)險防范對象，以提升整個企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營程度。然而，我國的企業(yè)多是追逐利潤最大化，忽略了對風(fēng)險的關(guān)注度。房地產(chǎn)行業(yè)是一個影響國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的行業(yè)，一旦出現(xiàn)融資風(fēng)險，便會影響到整個企業(yè)的資金鏈，甚至導(dǎo)致大型企業(yè)的破產(chǎn)，所以建立相關(guān)的預(yù)警機(jī)制對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。

三、風(fēng)險控制措施

（一）加強(qiáng)融資分析

融資分析是指企業(yè)在進(jìn)行融資的活動時，根據(jù)所需要的融資規(guī)模，進(jìn)行相應(yīng)的理性融資方式的選擇。如果房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動較多，則會造成大量資金的浪費(fèi)，提高了整個房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本并增加更多、更重的債務(wù)。如果企業(yè)的籌資出現(xiàn)不足，則企業(yè)的運(yùn)營及業(yè)務(wù)的開展便會受到相應(yīng)的影響。所以，在開展決策工作之前，應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模進(jìn)行相應(yīng)的確認(rèn)，以避免不必要的資源浪費(fèi)。

（二）企業(yè)融資多元化

企業(yè)融資多元化是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資風(fēng)險規(guī)避的最好的方法。中國市場的特色導(dǎo)致企業(yè)的融資方式較為簡單，其形成的市場環(huán)境已經(jīng)不能滿足大量房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的發(fā)展需求。融資多元化是任何房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將傳統(tǒng)的銀行貸款模式向上市融資、房地產(chǎn)信托及相應(yīng)的債務(wù)融資等方式轉(zhuǎn)變，提高其他融資方式的比例，打造多元化融資體系。

（三）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化可以從本質(zhì)上降低整個企業(yè)的融資成本。企業(yè)可以對內(nèi)部的財務(wù)情況及運(yùn)營情況進(jìn)行詳細(xì)的分析，選擇最合適的體系架構(gòu)，最大程度地提升整個融資資本的使用效率，減小資產(chǎn)的負(fù)債率，使整個企業(yè)的布局較為合理。企業(yè)的經(jīng)營者除了直接優(yōu)化資本的結(jié)構(gòu)之外，也要多元化地拓寬融資渠道。

（四）建立預(yù)警體系

預(yù)警體系的建立是當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資風(fēng)險控制的一種形式，即運(yùn)用企業(yè)現(xiàn)有的管理資料、財力資源及相關(guān)的市場調(diào)查資料等多種數(shù)據(jù)，進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險預(yù)警。建立相關(guān)的預(yù)警機(jī)制體現(xiàn)在以下方面。首先，對整個風(fēng)險的預(yù)警設(shè)置相應(yīng)的目標(biāo)，保證整個管理對象的狀態(tài)及相應(yīng)的風(fēng)險管理范圍。其次，量化企業(yè)所存在的融資風(fēng)險，以簡化科學(xué)考察。再次，對整個風(fēng)險的形成原因進(jìn)行具體分析，了解整個風(fēng)險防范的思路。最后，根據(jù)社會對整個風(fēng)險的偏好及資本運(yùn)作情況做出相應(yīng)的決策。

四、結(jié)論

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的競爭已經(jīng)到了規(guī)模競爭與差異化競爭的時代，房地產(chǎn)業(yè)也告別了開發(fā)就能賺錢的時代。持續(xù)有序發(fā)展是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)必須立足長遠(yuǎn)，增強(qiáng)實(shí)力，拓展融資渠道，增強(qiáng)資金實(shí)力，適度使用資本工具，與金融企業(yè)共同進(jìn)行合規(guī)、適度的創(chuàng)新，為我國的房地產(chǎn)業(yè)融資創(chuàng)造更多的選擇，實(shí)現(xiàn)企業(yè)核心競爭力的增強(qiáng)和可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 宏觀調(diào)控 財務(wù)管理

自2010年1月10日出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展之后，國家先后出臺“國十條”、“新國五條”以及最新出臺的“新國八條”等多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，意在遏制投資、投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。照市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下適者生存的不二法則，經(jīng)歷了此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)各參與方必然會轉(zhuǎn)換其自身的發(fā)展方式，朝著管理層和政策導(dǎo)向希望的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想走出困境并且持續(xù)發(fā)展，首先要管理的核心是自身內(nèi)部的財務(wù)管理，應(yīng)該說在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的昨天，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將財務(wù)管理納入企業(yè)管理應(yīng)有的地位。因此，在目前這種經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身內(nèi)部財務(wù)管理是必須的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的概念和特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其財務(wù)管理的概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指進(jìn)行城市土地及房屋綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營和管理，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配進(jìn)行預(yù)測、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，它是企業(yè)管理的重要組成部分。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點(diǎn)

（1）開發(fā)周期長，資金籌集任務(wù)繁重。房地產(chǎn)開發(fā)具有長期性、資金周轉(zhuǎn)期較長、周轉(zhuǎn)率比較低等特點(diǎn)。由于土地和房屋工程造價需要巨額的資金投入，而開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工、交付使用等過程，所需時間往往在三年甚至更長的時間，因此在目前經(jīng)濟(jì)形式較差、企業(yè)融資較為困難的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進(jìn)行項(xiàng)目滾動開發(fā)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)風(fēng)險較大。宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)帶來了財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資風(fēng)險加大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)關(guān)系包括投資者、承包單位、被遷單位和居民、勘察設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)單位、房屋購買者、土地轉(zhuǎn)讓單位以及工商、稅務(wù)等行政單位。由于財務(wù)關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)敏感性強(qiáng)，其自身調(diào)整能力較差，因而管理風(fēng)險較大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

“新國八條”的出臺，一方面與2010年末房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆有關(guān)，另一方面也表明國家對地方調(diào)控的結(jié)果不甚滿意。因此，“新國八條”在對以往調(diào)控政策深化的同時，明確要求各地限購，實(shí)行約談問責(zé)機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該及時發(fā)現(xiàn)自身財務(wù)管理內(nèi)部控制中存在的問題，并及時根據(jù)國家相關(guān)政策以及內(nèi)部調(diào)整增強(qiáng)自身的競爭能力。

1、房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財務(wù)風(fēng)險控制意識

財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的各項(xiàng)財務(wù)活動中，因企業(yè)受內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。將其具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上，主要是指由于財務(wù)狀況惡化而導(dǎo)致實(shí)際開發(fā)利潤與預(yù)計(jì)利潤之間發(fā)生較大背離，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失的可能性。

有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地的使用權(quán)，工程項(xiàng)目能夠按期竣工就會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，其實(shí)則不然。由于開發(fā)商前期沒有對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行周密細(xì)致的可行性研究，對投資風(fēng)險的認(rèn)識不足，信息不全面，導(dǎo)致盲目投資，投資無法按期收回，使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期的收益，因而會給企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。應(yīng)該說缺乏財務(wù)風(fēng)險控制意識既影響了企業(yè)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，又影響了企業(yè)的整體償債能力，成本負(fù)擔(dān)會不斷加重，隨著資金的循環(huán)使用，一旦資金鏈條發(fā)生斷裂就會面臨資金短缺的風(fēng)險，從而產(chǎn)生損失。

2、房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于舉債增加成本負(fù)擔(dān)，不能進(jìn)行合理的財務(wù)預(yù)算

“新國八條”相對于此前兩輪調(diào)控，最大的特點(diǎn)是“抬高門檻，強(qiáng)化力度”，以抑制過度消費(fèi)和投資需求。央行加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等措施的推出，將提高房屋開發(fā)成本。目前，央行已連續(xù)三次加息和八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)調(diào)整后的存款準(zhǔn)備金率達(dá)19.5%的歷史高位。加息和存款準(zhǔn)備金率上調(diào)的疊加效應(yīng)也將逐步釋放，進(jìn)一步影響市場預(yù)期。這樣一來，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的回籠。年內(nèi)央行繼續(xù)加息和上調(diào)準(zhǔn)備金率的可能性也比較大，信貸全面收緊將是2011年房地產(chǎn)金融市場的主基調(diào)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金70%來自銀行，這種單一的舉債經(jīng)營管理模式促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率加大，相應(yīng)的債權(quán)人的債權(quán)保證程度就會大幅地降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。

房地產(chǎn)企業(yè)一方面著急上項(xiàng)目而沒有將成本合理的測算并且層層落實(shí)，另一方面當(dāng)自身缺乏資金的時候更傾向于向銀行或其他單位借款，而沒有從財務(wù)管理內(nèi)部挖掘資金潛力，沒有對項(xiàng)目資金做整體的財務(wù)規(guī)劃，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險度。例如，在項(xiàng)目前期階段，財務(wù)人員如何根據(jù)調(diào)整的項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)方案來不斷調(diào)整項(xiàng)目總體預(yù)算是財務(wù)管理的關(guān)鍵問題。在土地征用方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場供應(yīng)節(jié)奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協(xié)議出讓土地，繼經(jīng)營性土地全面實(shí)施“招拍掛”方式后，進(jìn)而提高了開發(fā)商的拿地成本。再如，對建筑材料的價格變動預(yù)計(jì)不足，市場是不斷變化的，市場價格與合同價格往往會出現(xiàn)差距。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果其無法合理估計(jì)其中存在的誤差，做好財務(wù)預(yù)算，企業(yè)的資金管理鏈條很可能會出現(xiàn)問題。而房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理的基礎(chǔ)資料，均來自于企來內(nèi)部各職能部門及施工一線的管理部門，管理者認(rèn)為成本管理和核算是財務(wù)部門的職責(zé)，而忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用，致使財務(wù)收集資料有限，成本管理偏離預(yù)算。

3、稅收籌劃困難

長遠(yuǎn)來看，未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策將進(jìn)一步細(xì)化，保持房地產(chǎn)政策的統(tǒng)一性和穩(wěn)定性。如加強(qiáng)對土地增值稅清算監(jiān)督，以綜合調(diào)控稅收等手段來多方面協(xié)調(diào)推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控政策。“十二五”規(guī)劃建議也提出，要研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅收改革。目前重慶、上海已試行房地產(chǎn)稅。未來，隨著試點(diǎn)的成熟，房產(chǎn)稅將逐步擴(kuò)大至全國范圍，并從僅對增量征收推廣至對存量也征收，這對房地產(chǎn)市場短期和長遠(yuǎn)健康發(fā)展影響重大，稅收的綜合調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作更加困難。

三、新形勢下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制的對策

1、謹(jǐn)慎投資，嚴(yán)控風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理內(nèi)部控制中要樹立風(fēng)險管理意識，要實(shí)行財務(wù)集中管理模式，建立集中的現(xiàn)金管理、籌資管理以及投資管理系統(tǒng)，要逐步規(guī)范公司重要財務(wù)決策的賬務(wù)處理程序以及審批程序，提高財務(wù)報表的可靠性。

房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)的一個重要步驟是完成對項(xiàng)目風(fēng)險的分析和評估。能否采用以及如何設(shè)計(jì)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)的關(guān)健之一是要求項(xiàng)目投資者對與項(xiàng)目有關(guān)的風(fēng)險因素進(jìn)行全面分析判斷，確定項(xiàng)目的債務(wù)承受能力和風(fēng)險，設(shè)計(jì)出切實(shí)可行的融資方案。融資結(jié)構(gòu)以及相應(yīng)的資金結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)和選擇必須全面反映出投資者的融資戰(zhàn)略和要求。

2、根據(jù)國家的政策及時優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)資金管理

在國家的宏觀調(diào)控政策下，企業(yè)要充分考慮稅率、利率風(fēng)險，合理安排資金的籌資渠道及方式，加強(qiáng)資金管理內(nèi)部控制。企業(yè)要在稅法許可的范圍內(nèi)稅收籌劃，盡可能獲得納稅節(jié)約的好處。企業(yè)要準(zhǔn)確估計(jì)每個時期項(xiàng)目所需要的現(xiàn)金流入和流出，做到與銀行貸款金額、時間相匹配，加強(qiáng)資金回收和集中管理。企業(yè)應(yīng)對國家宏觀調(diào)控的貨幣政策作出合理的判斷，如果預(yù)期國家利率會上升，那么企業(yè)應(yīng)該簽訂長期合同，以免增加財務(wù)費(fèi)用，如果預(yù)期國家利率會下降則應(yīng)該簽訂短期合同，提早歸還借款。

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實(shí)施多元化融資策略。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。

3、充分考慮財務(wù)預(yù)算的決策作用

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用不同的方法進(jìn)行項(xiàng)目成本的歸集，這對收入、利潤的確認(rèn)都將產(chǎn)生不同的管理效益。因此，在制定項(xiàng)目計(jì)劃時，充分考慮財務(wù)預(yù)算的作用，對企業(yè)降低成本、防范風(fēng)險、加強(qiáng)內(nèi)部控制是非常重要的。制定成本預(yù)算目標(biāo)時，需要將項(xiàng)目建設(shè)中發(fā)生的前期可行性研究費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入等納入到整體預(yù)算中來，對成本費(fèi)用進(jìn)行正確的歸集和核算，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理，做好成本預(yù)測，挖掘內(nèi)部潛力，設(shè)立目標(biāo)成本，對投資成本開支進(jìn)行預(yù)先的控制。為了更好地推進(jìn)全面預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)只有將預(yù)算管理績效考評與獎懲機(jī)制相結(jié)合，才能確保企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

在企業(yè)管理過程中，財務(wù)管理是最直接、最有效的影響企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益的管理環(huán)節(jié)。許多企業(yè)的興衰史充分說明，重視并加強(qiáng)財務(wù)管理，企業(yè)才能充分獲益，迅速發(fā)展。這就要求企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)層牢固樹立財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心這一基本理念，建立完善的財務(wù)管理體系，并不斷創(chuàng)新，以利于房地產(chǎn)企業(yè)整體管理水平的跟進(jìn)。

【參考文獻(xiàn)】