辦理不動產證申請書精選(九篇)

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第1篇：辦理不動產證申請書范文

準備資料。辦理農村房屋不動產證，需要準備農戶家里的戶口簿、戶主本人的身份證原件、建房申請、房屋權登記申請書、集體建設用地使用權證明或者宅基地使用權證明、申請房屋權登記房子符合城鄉規劃的證明、村民住房平面圖或者房子測繪報告等資料。

申請。由戶主本人或戶口簿上的其他人向村委會遞交不動產證審批表，由村委會進行審批，審批通過后，需要村委會簽署意見及加蓋公章。然后去房屋管理部門遞交相關資料。

受理。房屋主管部門工作人員接受申請人提交的資料，進入正常的受理程序，審核資料，并決定是否同意，同時還需要相關負責人簽字。

審批。資料審核通過后，需要按照相應的流程，將審批表交給各級領導簽署審批意見。

繳費。在所有領導審批完后，申請人就可以去相關部門繳納辦證工本費了，繳費金額以相關規定為準。

第2篇：辦理不動產證申請書范文

區“房地一體”農村不動產登記發證工作是在區政府統一領導下開展，由區自然資源和規劃局組織和指導，各鎮（街道）以村為單位，統一組織村民申請。

一、工作流程

由各鎮（街道）以村為單位統一組織申請，作業單位與村委會工作人員共同開展農房發證收件工作，工作場所和必要后勤保障由村委會負責，各村需組織村民統一有序的開展農房確權登記申請工作，做好缺少權屬來源證明材料的宅基地和房屋的“三級確認”工作。自然資源和規劃局中心所負責農房發證的業務指導工作以及登記資料的資料審核和登記頒證工作。

相關登記申請材料：農房不動產登記申請書、身份證明材料、土地權屬來源及房屋批建材料、宅基地使用權和房屋所有權“三級確認“審批表、宅基地及其房屋權屬公示表（公示30日）

有合法用地批準和規劃批準手續，主房未經翻改擴建的，由測繪單位權籍調查，按照批準的面積，經村組審核通過后，中心所審核頒證。按照批準的面積確權和登記。

有合法和用地批準手續無房屋規劃批準手續的，或有房屋規劃批準手續無合法用地批準手續的，或無合法用地批準和規劃批準手續的，由村民提出申請，測繪單位權籍調查后，經村民小組、村委會、鎮政府“三級確認”審核通過后，中心所審核頒證。

二、工作政策要求

（一）予以登記的情形

1、符合“一戶一宅”條件一戶多宅確權登記的處理

（1）有兩處及以上宅基地和農房的，且不符合分戶條件的一個自然戶，兩處面積合并后超過當地面積標準的，由不動產登記申請人選擇一處宅基地申請登記。

（2）已擁有一處宅基地的本農民集體成員、非本農民集體成員的農村或城鎮居民（含華僑），因繼承房屋占用農村宅基地的，可憑遺囑（家庭財產協議）、公證書和變更后的房屋所有權證等有效證據，按相關規定登記發證，在證書記事欄應注記“該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人”。因司法判決方式取得農村住宅的，可憑有關法律文書辦理土地登記，在證書記事欄應注記“該權利人宅基地使用權以司法判決方式取得”。

3、提交申請的問題處理

（1）申請人一般為戶主，戶主因在外地無法現場申請的，申請人為該戶其他家庭成員的，申請人需提交戶主的身份證復印件及經村委會蓋章確認的委托書（戶主本人出具的委托書復印件）；因其他客觀原因戶主不能作為申請人的，由家庭成員簽字確認后推選一名申請人代為申請并經村組確認。

（2）戶主已死亡，配偶健在的，需變更戶主換領新戶口簿后申請不動產登記。

（3）一子或一女戶，已分戶且單獨居住但不符合宅基地安排和分戶條件的，父母與子女不得單獨申請登記。

（4）家庭有兩個及以上子女，且有多處宅基地的，戶口未單獨分戶，符合宅基地安排條件且滿足“一戶一宅”的，如無法提供單獨設戶戶籍信息的，提交相關情況說明并經村組確認后，可分戶申請不動產登記。

（5）父母擬將不動產登記給子女的，首先建房時子女應已出生，其次提交申請時應明確房屋歸子女單獨享有，宅基地由家庭成員共同享有并經村組確認。

4、面積認定的問題處理

（1）持有集體土地使用證且原土地使用證面積超出時點規定的。如主房未翻改擴建，按原土地證記載的面積確認宅基地面積，房屋建筑面積按宅基地時點標準的70%土地上形成的房屋核定建筑面積；如主房已翻改擴建，按時點重新認定土地使用權面積和房屋建筑面積。

（2）主房未發生翻改擴建的，宗地界址未發生變化的，已領取集體土地使用證的，宅基地面積按證載面積確認；宗地界址發生變化且面積變大的，已領取集體土地使用證的按證載面積確認宅基地面積，如證載面積不足時點標準的按標準面積予以認定。

（3）宅基地面積不足時點標準的，房屋建筑面積可以按宅基地時點標準的70%土地上形成的房屋核定建筑面積。

5、出嫁女的問題處理

（1）戶口未遷出的，后因離婚回原籍隨父母居住的，可以作為共有人進行登記，符合“一戶一宅”條件的，戶籍簿單獨立戶的，合法取得宅基地的可單獨申請辦理一處宅基地。

（2）原是一戶且有兩處及以上宅基地的，因離異析產除分別申請各自宅基地的，如宅基地通過繼承等合法行為取得的可以分別申請。

（3）已出嫁的婦女同志，如在現戶籍所在地已隨男方享受宅基地的，不得作為原戶籍所在地的共有權人申請登記。

6、有關繼承的問題處理

第3篇：辦理不動產證申請書范文

【關鍵詞】預告登記；歷史沿革；效力；范圍

《物權法》已向全社會公布，并規定了一項全新的不動產登記制度，即預告登記。《物權法》規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”預告登記是不動產登記中的一項重要制度，對保障當事人的權利、保護交易安全、維護市場信用具有重要作用。

一、預告登記的歷史沿革

預告登記,是德國中世紀民法創立的制度。根據德國民法典的規定，為保全目的在于轉讓或者廢止一項土地上的物權的請求權，或者土地上負擔的物權請求權，或者變更這些物權的內容或者其順序的請求權，可以在土地登記薄中將其納入預告登記。后來為瑞士、日本等國以及我國臺灣地區民法所繼受，成為民法中的一項重要的物權制度。英國和加拿大這一類的英美法系國家，盡管適用范圍不完全相同，但也有相似的一類制度稱為Registration of Caution。在《物權法》頒布之前，我國的一些地方性法規中也規定了這一制度。如《上海市房地產登記條例》和《山西省城市房屋權屬登記條例》規定期房的轉讓和抵押可以辦理預告登記。而《新疆維吾爾自治區城市房屋權屬登記條例》規定：不僅期房轉讓可以適用預告登記而且期房的租賃也可以辦理預告登記。《物權法》頒布后正式確立了預告登記制度，而《房屋登記辦法》對預告登記做了更加具體詳細的規定。對于購買期房或者二手房的廣大消費者來說，取得房屋權屬證明之前的權益也有了明確的法律保障。

二、預告登記的效力及失效

《物權法》規定：“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”，具體體現了預告登記的保全效力。預告登記，是指為保全一項請求權而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的，是在將來發生不動產物權變動。預告登記的本質特征是使被登記的請求權具有物權的效力，進行了預告登記的請求權，對后來發生的與該項請求權內容相同的不動產物權處分行為，具有對抗的效力，所登記的請求權就得到了保護。現實生活中，如是沒有預告登記，購房人在與開發商訂立售房合同后，只享有合同法上的請求權，該項權利沒有排他的效力，所以購房人無法防止開發商將房屋另外出售給他人即“一房二賣”甚至“一房多賣”的情況發生，出現了一屋多賣的情況，無法獲得指定房屋，既不利于交易的安全，也無效率可言，而且撕毀合同的一方往往是經濟上的強者，而相對人常常是弱者，只能在該情況發生時主張對方違約要求損害賠償，損害賠償請求權能否實現，很大程度上取決于開發商的賠付能力，也就是說，損害賠償請求權不一定能得到實現。而進行預告登記后，開發商再把這套房賣給別人的話，不發生物權效力，就可防止其再次處分該房屋，保障購房人將來物權的實現。

三、預告登記的范圍

《物權法》第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照規定可以向登記機構申請預告登記。”上述規定明確了預告登記的適用范圍。而按照《房屋登記辦法》規定：預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉讓、抵押以及法律、法規規定的其他情形，當事人可以申請預告登記。對于預購商品房和以預購商品房設定抵押兩種情況下的預告登記，很容易理解，是為了防止開發商“一房二賣”損害消費者的利益，保護消費者將來要實現的物權。但也不是所有的與預購商品房及預購商品房抵押有關的業務都可以辦理預告登記,對于預購商品房轉讓和預購商品房抵押權轉讓,根據2005年9月國務院辦公廳轉發的建設部、發改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務局、銀監會等七部委聯合的《關于做好穩定住房價格工作的意見》規定：“根據《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機構不得為其辦理房屋權屬登記手續”。預購商品房不能轉讓所以不能辦理預購商品房轉讓和預購商品房抵押權轉讓的預告登記。而對于現房的買賣和抵押，有時因各種原因不能馬上辦理登記，權利人為保護自己的權益不受損害，就需要辦理預告登記，以保護自己將來獲得的物權。

四、如何辦理預告登記

《房屋登記辦法》具體地規定了應辦理預期告登記的情形和辦理各項預告登記應提交的資料，申請預購商品房抵押權預告登記，應當提交下列材料：抵押合同；主債權合同；預購商品房預告登記證明；

申請房屋所有權轉移預告登記，應當提交下列材料：

房屋所有權轉讓合同；轉讓方的房屋所有權證書或者房地產權證書；

申請房屋抵押權預告登記的，應當提交下列材料：

抵押合同；主債權合同；房屋所有權證書或房地產權證書，或者房屋所有權轉移登記的預告證明；申請人可以持登記申請書、申請人的身份證明、當事人關于預告登記的約定和其他必要材料到當地登記機構辦理預告登記，除預購商品房外，須由當事人雙方共同申請登記。

注銷預告登記的，當事人持解除買賣合同或抵押合同的的書面協議、法院解除合同的生效判決或仲裁機構生效的裁決，到房屋登記機構申請注銷房屋預告登記。

【參考文獻】

第4篇：辦理不動產證申請書范文

[關鍵詞]不動產異議登記；構成要件；法律效力

[中圖分類號]D923.2　[文獻標識碼]A　[文章編號]1672―2728(2010)11-0146-04

一、不動產異議登記制度的價值

起源于普魯士法的不動產異議登記是物權法和不動產登記法上的重要制度，隨著交易安全的日益重視，近代各國確立了物權的公示公信原則。在一般情況下，登記權利人與實際權利人都是一致的，但在某些情況下可能會產生登記簿記載內容與產權證書不一致或者發生登記記載的內容與真實的權利狀況不一致的情形。在此情況下，當事人對權屬會產生爭議，根據物權公示公信原則，首先應當根據登記簿記載的內容確認產權的狀況，這就是所謂權利的正確性推定性規則。同時，當出現登記的權利人與真實權利人不符的情形時，也即出現錯誤登記或者遺漏登記時，《物權法》規定允許當事人或利害關系人申請更正登記。然而由于更正登記需要異議的一方搜集相當的證據，否則，法院或者登記機構不會受理其更正登記的請求，這就客觀上需要給予異議人搜集證據的時間。而在此期間，登記簿記載的權利人可能對其房屋進行處分，第三人善意取得該房屋權利，從而可能導致最終真正權利人雖然有證據證明登記簿的記載確有錯誤，但房屋已經被處分，無法要求返還房屋，這就需在法律上設計一項制度，允許真正權利人對現實權利的正確性提出異議，即異議登記。異議登記是指利害關系人對不動產登記簿的物權歸屬等事項有異議，通過異議登記以保護其權利。我國《物權法》第19條第2款規定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”因此，異議登記的價值在于：一方面給予真正權利人一種臨時性的救濟措施，使其有緩沖時間來收集證據。“異議登記盡管無阻止登記簿記載的權利人(登記名義人)處分權利的效力，但可以擊破登記簿冊的記載的公信力，故有防止真正權利人喪失權利之功用。”另一方面可阻斷不動產登記公信力和推定力，警示與登記簿記載的權利人發生交易的第三人，避免其由于交易而可能存在的風險。“異議登記并不導致土地登記簿的‘封鎖’，亦即不導致土地登記簿凍結。登記權利人雖有可能僅是登記上的權利人，但對權利仍可以進行處分；導致所阻卻與排除的，只是第三人對該項處分行為的善意取得。”

二、不動產異議登記制度的構成要件

(一)不動產異議登記的前提條件。不動產異議登記的本質價值在于修正登記錯誤，因此異議登記的前提條件之一是現有登記錯誤，但是如何認定登記錯誤確是實務界的一個難點。有學者大致將能夠證明登記錯誤的事實分為三種情況，分別加以解釋，筆者認為值得借鑒。該學者認為：其一，在不動產物權原始取得的基礎上，即通過法律直接規定、法院判決、事實行為等取得的物權，一旦其沒有在登記冊中得以顯示，登記即屬錯誤；其二，原在登記冊中記載的不動產物權，非出于權利人真實意思的原因而發生變動，這種變動缺乏原登記權利人的意思表示為基礎，原登記權利人可以憑借原登記記載以及這種變動缺乏當事人必要意思表示的事實來主張登記錯誤；其三，在當事人作出的處分或者保留不動產物權的真實意思表示時，只要形式上符合法律，就應當具有法律約束力。

根據《物權法》第19條第2款的規定，請求異議登記還需不動產登記簿記載的權利人不同意更正登記為前提條件，但是對于此條規定，筆者認為有欠妥當。首先，從異議登記設立的價值上當事人申請異議登記的目的是在于打破登記的公信力，避免不動產為第三人善意取得，從而為其通過民事訴訟進行權利確認或者為直接辦理更正登記收集更多的證據，即提供一種臨時性的保障措施。異議登記并不是對物權變動狀態本身進行的登記，而是更正登記的一種輔助手段，其最終目的是為了更好地實現更正登記，因此，不能將更正登記視為異議登記的前提條件。其次，這條規定會給實務操作帶來困難。以不動產登記簿記載的權利人不同意更正登記為前提條件，那么申請人需提供哪些材料來證明權利人的不同意更正登記事實?是需要登記權利人的書面證明不同意更正登記還是申請人自身的承諾抑或登記機關的書面證明?若是登記權利人的書面證明，在實務中是很難辦到的，因為登記權利人不同意更正登記肯定有其原因所在，如果讓其提供書面證明，從而使申請人能夠提出異議登記，只會損害登記權利人的利益，登記權利人不可能做不利于自己的事情。如果是申請人自身的承諾即可，其作用是非常有限的，從常理上看，申請人都會作出有利于自己的陳述。如果是登記機關的拒絕更正為其申請的前提條件，也無異于時間、精力、財力的浪費，因為異議登記是更正登記的輔助手段，如果不管利害關系人有沒有證據，都要求其先申請更正登記，在登記機構拒絕其更正登記申請之后才能申請異議登記。如果在異議登記申請期限內，申請人收集了充分的證據證明其是真實權利人，而后又申請更正登記，無非是又重走更正登記的程序，造成了登記機構時間、精力上的浪費。

建設部頒發的《房屋登記辦法》第76條規定：“利害關系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權利人不同意更正的，利害關系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋的登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記。”該規定明確了《物權法》第19條第2款以登記權利人的不同意更正為前提時，利害關系人需要提供的材料，但是以登記權利人的不同意更正為前提條件，不免在實務上造成登記機構時間、精力、財務上的浪費。

(二)不動產異議登記的申請主體。《物權法》第19條第2款及《房屋登記辦法》第76條明確利害關系人是異議登記的申請主體，那么利害關系人是否包括登記的權利人，學界存在爭論，贊成說認為利害關系人應當作廣義理解，凡是認為自己的權利未登記或者未充分登記，或者因登記了不存在的負擔或者限制而受損害的人，也即包括登記簿記載的權利內容較之于真實權利內容不足的登記簿記載的權利人。另一種觀點認為不應當包括，原因在于登記權利人的權利已經因登記而獲得了登記公信力的保護，沒有必要申請異議登記來否認自己的權利，即使登記權利人認為登記錯誤，也完全可以憑借自身的地位優勢，通過告知真正的權利人并出具書面同意，直接進行更正登記，無需借助臨

時性的異議登記。筆者贊同后一種觀點，認為異議登記的利害關系人沒有必要包括登記權利人，而應當是登記權利人之外的利害關系人，因為設立異議登記的本質是為了更好地進行更正登記，而登記權利人本身已可以通過更正登記來解決自己的權利問題，無需通過異議登記這個前置性的程序來促進更正登記的達成，否則無異于自找麻煩，任何一個理性人都不會如此行為。臺灣學者也認為：“異議登記須因假處分或經土地權利登記名義人同意者，極為罕見，而大多訴請法院以假處分裁定后為之。”另一方面，學界對于房屋登記機構是否可依職權進行登記存在疑義。筆者認為，在某些特殊情形下，應當賦予登記機構以異議登記權利，這樣不僅有利于警示第三人，也可以對登記機構認為自己登記有誤的情況進行及時更正。這些情形包括：首先，權利人、利害關系人直接申請撤銷產權登記時，在此情形下，登記機構需對利害關系人的申請材料進行調查，花費較長的時間，因此在調查期內，登記機構通過異議登記以警示第三人，防止房屋權利人惡意登記，侵害真正權利人及第三人的利益。其次，利害關系人、權利人申請復議或提訟，要求復議機關、人民法院撤銷登記機構的權屬登記行為時，為防止惡意登記，保護第三人的權益，可以賦予登記機構以異議登記權。再次，當事人對于已登記的房屋權屬產生糾紛，民事案件正在人民法院審理中，當事人未向人民法院申請財產保全或者當事人申請財產保全而人民法院不同意采取財產保全措施的，在民事案件審結之前，房屋登記機構可以在登記簿上記載權屬糾紛情況。最后，登記機構在審查權利人申請的登記材料時，發現登記機構在登記簿上記載的事項有錯誤，登記機構可以通過異議登記彌補自己的錯誤行為，以保全登記行為的物權效力。

(三)不動產異議登記申請內容。根據《房屋登記辦法》第76條的規定，利害關系人申請的內容應當是房屋登記簿記載的事項，利害關系人認為其有錯誤提出異議。而且該內容僅限于登記簿記載的權利內較之于真實權利內容不足的情形；對于登記簿上的其他事項，不能申請異議登記。原因在于異議登記的目的是打破登記的公信力，避免房屋為第三人善意取得，登記的公信力來自于權利推定效力，此效力是由《物權法》第16條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”因此異議登記的內容只能是房屋權利的歸屬和內容，對于房屋的自然狀況記載，如房屋的面積、位置、用途等事項并不包括，也不影響對交易相對人善惡意的判斷并進而影響善意取得的構成。

三、不動產異議登記的法律效力＼

異議登記具有典型的物權效力，可以對抗第三人，異議登記正當時，第三人不能以登記的公信力按照登記的內容取得物權，因此異議登記具有保全物權的效力。然而異議登記如何保全物權的效力，學界有不同的認識，主要有權利處分有條件無效說(事后阻斷說)和權利禁止處分說(事前防止說)兩種不同的觀點。權利處分有條件無效說認為異議登記不能剝奪或者限制登記權利人的處分權，該權利人仍然可以將作為異議對象的物權進行轉移或者變更，登記機構也必須辦理相應的變更登記，只有在異議確屬正確時，該物權變動才喪失法律效力。德國法上采取此種方式確立異議登記的法律效力，原因在于權利處分有條件無效說保證了登記權利的流動性，此種規定在給交易者提供交易對象可能是假的信息的同時，將是否交易的主動權交由交易者自己判斷，并因此享受利益或者自行承擔風險。德國法認為登記權利代替了實際權利，不動產物權的交易功能負擔在登記權利之上，如何保持登記權利的流動性成為德國法的重要使命。權利禁止處分說認為，異議登記的直接法律效力，是阻止登記名義人按照登記的內容行使權利，使登記權利喪失正確性推定效力和公信力，因此，異議登記后，登記權利處分已不可能行使了。我國《房屋登記辦法》第78條規定：“異議登記期間，房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。權利人處分房屋申請登記，房屋登記機構受理登記申請但尚未將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，第三人申請異議登記的，房屋登記機構應當中止辦理原登記申請，并書面通知申請人。”

根據此條規定，我國立法上對于不動產異議登記的法律效力采取的是權利禁止處分說，筆者認為有欠妥當，其規定顯然不利于登記權利的流動。《房屋登記辦法》第23條規定，自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當于下列時限內，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定，異議登記為1個工作日。以一個工作日審查異議登記申請競能導致異議登記產生處分禁止的效力，完全背離了正常的邏輯發展。異議登記不能確切的證明其所針對的登記存在錯誤，也不能證明申請者是真實權利人。在這種不確定的情況下，冒然限制或者禁止權利人的處分權，以禁止物權的流轉和排除登記的公信力，可能會產生不利于登記權利人的后果，也無疑壓縮了登記權利人與第三人意思自治的空間。但是，若采用權利處分有條件無效說，則可以明顯克服權利禁止處分說的缺陷，當異議登記不能推定到更正登記時，之前在異議期間內登記權利人的處分行為效力不受影響，不動產的轉讓可以順利進行；即使其能夠成功推進到更正登記，原來的登記權利人所為的處分行為也不是絕對無效，在此種情況下，仍存在著真實權利人對該處分行為的追認可能性。這樣不僅有利于促進登記權利的流通，而且可以提高交易的效率，保護第三人的利益。此外，有學者認為，異議登記采用事后阻斷方式，但這并不絕對，在異議登記與財產保全相互聯結時，則應采用事前防止的方式，也即權利禁止處分說，財產保全是民事訴訟法中保全財產的一項制度，《民事訴訟法》第92條規定，人民法院對于可能因當事人一方的行為或者其他原因，使判決不能執行或者難以執行的案件，可以根據對方當事人的申請，作出財產保全的裁定；當事人沒有提出申請的，人民法院在必要時也可以裁定采取財產保全措施。在財產保全的對象是不動產物權時，就必須將處分權限制反映在登記簿上從而減少給第三人帶來的交易風險，如何將財產保全落實到登記簿上，就涉及到財產保全裁定與異議登記的銜接，即登記機關根據法院或者仲裁機關的裁定辦理相應的異議登記，而在此種情況下，異議登記產生的效力是禁止被保全人處分權利。

四、不動產異議登記的消滅

《物權法》第19條第2款規定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”因此，在申請異議登記之日起十五日內，申請人未向法院的，不動產異議登記消滅。當申請人十五日內向法院時，根據《房屋登記辦法》第79條的規定：“異議登記期間，異議登記申請人，人民法院不予受理或者

駁回其訴訟請求的，異議登記申請人或者房屋登記簿的權利人可以持登記申請書、申請人的身份證明、相應的證明文件等材料申請注銷異議登記。”異議登記并不消滅。只有在法院不予受理或者駁回訴訟請求后，由申請人持相關材料申請注銷登記。但是在一般情形下，申請人并不會去登記機構申請注銷登記，從而使異議登記處于持續狀態，真正權利人的處分行為得不到法律的保護。

在此，涉及的一個問題是《物權法》第19條第2款規定的十五日是除斥期間還是法定期間。若該期間是除斥期間，那么當該期間屆滿時，無論申請人是否，異議登記都應當自動失效。若為法定期間，那么當事人在此期間提訟，則異議登記繼續存續，發揮保全物權請求權的效力，并不當然消滅。筆者認為，就《物權法》第19條的條文而言，十五日的期間經過，申請人不的，異議登記不再具有警示的作用，原登記的公信力恢復，第三人可以信賴原登記而善意取得物權。但當申請人時，異議登記仍應當有效，可以阻斷登記的公信力。而當異議登記失效后或被法院駁回后，法律明文規定由申請人持相關材料注銷登記，那么登記機構是否應依職權進行注銷登記呢?筆者認為申請人不或者不申請仲裁不是登記機構職權范圍內的事項，也不是其所能查知的，既然異議登記因當事人申請而為，其注銷亦應依當事人申請而為之，如果申請人不申請注銷而導致不良后果，《物權法》第19條第2款已明確規定由申請人承擔損害賠償責任。

[參考文獻]

[1]王利明，尹飛，程嘯，中國物權法教程[M]，北京：人民法院出版社,2007.

[2]尹飛，李倩，異議登記的本質與效力――《房屋登記辦法》研討之七[J]，中國房地產，2008，(10).

[3]陳華彬，物權法研究[M]，香港：金橋文化出版(香港)有限公司，2001.

[4]鮑爾-施蒂爾納，德國物權法(上冊)[M]，張雙根，譯，北京：法律出版社,2004.

[5]郭衛華，常鵬翱，不動產異議登記制度的司法適用[J]，法學，2006，(3).

[6]王利明，物權法研究[M]，北京：中國人民大學出版社,2007.

[7]肖麗娟，不動產異議登記制度實務問題探討[J]，中國公證,2009，(7).

[8]尹飛，李倩，異議登記申請四論一《房屋登記辦法》研討之八[J]，中國房地產，2008，(11).

第5篇：辦理不動產證申請書范文

①在其去世后，將其A處房產全部遺留給其子王某所有，他人不得干涉；

②王某在取得上述房產后，只能作為其個人財產，不作為其夫妻共有財產。

李某去世后，王某持其母李某A處房產房屋所有權證、李某死亡證明、李某遺囑及繼承權公證書、身份證明等材料向登記機關申請辦理了A處房產房屋所有權轉移登記。根據遺囑要求，該房產登記為王某個人所有。

隨后不久，王某就和妻子張某持王某A處房產房屋所有權證、A處房產約定夫妻共有協議書、結婚證、夫妻雙方身份證明等材料到我處共同申請將A處房產登記為夫妻共有。

對于該登記申請能否予以受理，工作人員意見相左，各持己見。

一、我國《婚姻法》對夫妻財產的一般規定

為了便于闡述意見，在此首先列舉出我國《婚姻法》對夫妻財產的相關規定：

①《婚姻法》第十七條第四項規定：夫妻在婚姻關系存續期間繼承或贈與所得的財產，歸夫妻共同所有，但本法第十八條第三項規定的除外。

②《婚姻法》第十八條第三項規定：遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產為夫妻一方的財產。

③《婚姻法》第十九條規定：夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。

二、不同受理意見及理由

第一種意見認為，對該登記申請不予受理。理由如下：

①申請登記共有房產為王某繼承所得，該登記申請與遺囑要求不符。

申請登記為夫妻共有的A處房產為王某據遺囑繼承所得個人財產，按照我國民俗，李某遺囑第二條要求不同尋常，不僅排除了張某根據《婚姻法》第十七條在王某繼承遺產時一并獲得該房產的權利，而且明顯排除了張某在王某取得上述房產后依據《婚姻法》第十九條對其遺產的獲得權。因此，該登記申請與被繼承人遺囑意思明顯不符。

②該登記申請不符合《繼承法》相關規定。

李某遺囑第二條為該遺囑所附義務。依據《繼承法》第二十一條“遺囑繼承或者遺贈附有義務的，繼承人或者受遺贈人應當履行義務。沒有正當理由不履行義務的，經有關單位或者個人請求，人民法院可以取消他接受遺產的權利”的規定，所涉房屋的處分權已受到限制，該房產只能作為王某個人財產，不能登記為其夫妻共有財產。

③該登記申請不能適用《婚姻法》第十九條規定。

因為上述兩條原因，該房產的處分已不能適用《婚姻法》第十九條的規定，王某、張某將A處房產約定為夫妻共有的協議不能成立。若將A處房產約定登記為夫妻共有，申請人應當提交與前述遺囑內容不矛盾的材料。

根據上述理由，王某、張某申請將A處房產登記為夫妻共有的申請應不予受理。

第二種意見認為，對該登記申請應當予以受理。理由如下：

①王某合法繼承已擁有A處房產房屋所有權。

李某遺囑只是王某在辦理A處房產繼承轉移登記時證明房屋所有權發生轉移的材料。根據李某遺囑內容，第一條內容目的在于排除李某其他繼承人對該房產的繼承權；第二條內容目的在于排除王某妻子張某根據《婚姻法》第十七條對該房產所取得的共有權。在王某辦理A處房產繼承轉移登記時，根據遺囑要求，該房產登記為王某個人所有，遺囑意思已得以實現，通過繼承登記，王某合法取得了A處房產房屋所有權。

②王某有權處分A處房產。

《物權法》第三十九條規定：所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。王某對其擁有的A處房產可以行使處分權，包括買賣、贈與、交換與他人，當然也包括其妻子張某。

③遺囑所附義務對王某并無實際上的約束力。

李某遺囑只是明確了A處房產繼承人，并未指定遺囑執行人。如前所述，遺囑第一條排除了李某其他繼承人對該房產的繼承權和對遺囑的執行權，該遺囑也未指定其他單位管理其遺產。即使王某不履行遺囑所附義務也只有立遺囑人李某和其妻子張某有權對其申請夫妻共有產登記行為提出異議。在李某已去世、張某為共有產登記受益人和申請人的情況下，遺囑所附義務對王某已無實際上的約束力。事實上，王某可以任意處分繼承所得A處房產。比如，王某可以將此房產出售，用所得款項購買其他房產并登記為夫妻共有。因此，雖然有《繼承法》第二十一條“遺囑繼承或者遺贈附有義務的，繼承人或者受遺贈人應當履行義務。沒有正當理由不履行義務的，經有關單位或者個人請求，人民法院可以取消他接受遺產的權利”的規定，但是登記機關不是李某遺產管理人，并無權干涉其繼承人王某對繼承所得財產的處分。登記機關不能據此不予受理王某和張某的夫妻共有產登記申請。

④王某和妻子張某提交了與申請登記事項相一致的材料。

《不動產登記暫行條例》第十六條規定，申請人應當提交相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書等材料，并對申請材料的真實性負責。

《房屋登記辦法》第三十三條規定，申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）房屋所有權證書或者房地產權證書；（四）證明房屋所有權發生轉移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、合并協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。

《房屋登記辦法》第二十條規定，登記申請符合下列條件的，登記機構應當予以登記，將申請登記事項記載于房屋登記簿：（一）申請人與依法提交的材料記載的主體一致；（二）申請登記的內容與有關材料證明的事實一致；（三）申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權利不沖突。

在王某繼承轉移登記完成后，王某與妻子張某持夫妻雙方身份證明、王某A處房產房屋所有權證、A處房產約定夫妻共有協議書、結婚證等材料到登記機關共同申請將A處王某個人所有房產轉移登記為夫妻共有。所提交材料與申請登記內容并無不一致。李某遺囑已不是該登記申請需要提交和審查的材料，王某經合法登記的A處房產房屋所有權取得方式也不是該登記業務應審核的內容。既然如此，使王某得以取得A處房產的遺囑當然不是該申請受理與否的依據。

第6篇：辦理不動產證申請書范文

華律師答：首先必須指出，在法國一般個人的房地產買賣、擁有或出租行為，都被視作民事行為。SCI也不是商事公司，而是一種經營和管理不動產的民事公司。所以王先生和康先生雖在一家SCI公司中各擁有40%的股份，但這并不是商業行為，不能作為申請外國商人證的理由。從這一意義上說，他們目前根本沒有具備法定的申請條件。

至于申請外國商人證的條件和渠道，我們在以往的解答中曾作過介紹，在此再簡述如下。

按照法國法律，外國人如果想在法國經商，并成為個體企業主，或者責任有限公司的經理、股份有限公司的董事長或總經理、人合公司中承擔無限責任的股東，均需申請外國商人證，但歐盟居民和擁有法國永久居留權的外國人除外。只有獲得外國商人的身份后，才可獲得外國商人居留。所以若想申請外國商人居留，首先必須擁有上述某一職位的任命。

關于申請的渠道，申請人若已在法國居住，應向居所地或經商地的省政府遞交申請；申請人若居住在中國，則應向法國駐華使館或總領館提出申請。

申請時必須遞交的材料因申請人的具體情況而異，一般需要準備好如下一些材料 ：

申請書；

項目規劃書；

填寫好的CERFA n°10779 01表；

法國的刑事記錄2號表（針對已在法國的人）；

申請人國籍國所開立的刑事記錄證明，以及本人就在第三國居住期間所作的未受刑事處分的聲明；

本人就在國籍國和其他國家未受破產宣告所作的聲明 :

資金到位的證明；

申請人的身份文件影印件；

在法國的納稅情況表；

有關商業用房的文件；

有關商業資產的轉讓或租賃的合同或意向書；

公司領導職務的任命書；

如果是外國公司在法國新設子公司或分支機構，需提供外國母公司的公司章程和銀行資信證明以及有關新設子公司或分支機構的說明。

第7篇：辦理不動產證申請書范文

第一條為貫徹落實國務院《住房公積金管理條例》、《**省住房公積金條例》，根據《**市個人住房公積金貸款管理暫行辦法》（溫公積金管委〔**〕4號）的有關規定，結合個人住房貸款管理的有關規定和我市住房公積金管理工作的實際，制訂本實施辦法。

第二條本實施辦法適用于本市市區和各縣（市）的個人住房公積金貸款的管理。

第三條**市住房公積金管理中心負責全市個人住房公積金貸款的管理工作，**市住房公積金管理中心下設的各管理部和分中心（以下統稱管理機構）負責各自行政區域內的個人住房公積金貸款的管理和具體業務的辦理。

第四條**市住房公積金管理委員會指定的有關商業銀行分支機構（以下稱受托銀行）受管理機構的委托具體承辦我市個人住房公積金貸款的發放、回收等金融業務。

第二章貸款對象和條件

第五條申請個人住房公積金貸款的對象，必須是已按規定繳存住房公積金的職工并且是購買、建造、翻建、大修自住普通住房的產權人或共有人。

第六條職工（以下稱借款人）申請個人住房公積金貸款還必須同時具備下列條件：

（一）、貸款時正常連續繳存住房公積金12個月以上（以貸款時向前推移計算）；

（二）、在本市范圍內購買、建造、翻建、大修自住普通住房，其房屋座落的具置已明確，有關手續合法、有效，且申請時購買、建造、翻建、大修的時間在3個月以內；

（三）、有購買、建造、翻建、大修自住普通住房總價款30%以上（含30%）的自有資金且已落實并投入使用；

（四）、具有完全民事行為能力，有穩定的經濟收入，良好的信用和按規定償還貸款本息的能力；

（五）、同意以所購買、建造、翻建、大修的自住普通住房作為抵押；

（六）、在購買、建造、翻建、大修的自住普通住房未辦理抵押登記前，能提供管理機構和受托銀行認可的其他階段性擔保；

（七）、管理機構和受托銀行及上級有關部門規定的其他條件。

第三章貸款額度和期限

第七條貸款額度為以下三項計算結果的最低值：

（一）、以借款人及其配偶繳存住房公積金的月工資收入的最高50%的還貸比例（每月還貸本息額占工資收入的比例）計算的最高月還貸款額，從而按不同還款方式計算出的貸款額度。

（二）、購買、建造、翻建、大修自住普通住房的房價款或修、建費用總額及評估值（兩者取低值）的最高70%的貸款比例計算的貸款限額。

（三）、**市住房公積金管理委員會確定的各行政區域的住房公積金貸款最高額度。

第八條貸款期限根據借款人的貸款金額、還款能力以及其他相關條件確定，最長不得超過30年（360個月），同時借款人最后一期還款時的年齡不得超過65周歲。

第四章貸款的擔保

第九條借款人申請個人住房公積金貸款時，須以所購買、建造、翻建、大修的自住普通住房作為取得貸款的擔保。如借款人購買、建造、翻建、大修的自住普通住房已取得房屋所有權證的，直接以所購買、建造、翻建、大修的自住普通住房抵押；如借款人購買、建造、翻建、大修的自住普通住房未取得房屋所有權證的，還應提供貸款申請地其他自有或第三人擁有的已取得房屋所有權證的住房或者由管理機構和受托銀行認可的房屋建設（開發）單位、房屋交易中介機構進行階段性擔保。

在貸款期內，經管理機構和受托銀行同意，借款人可根據實際情況變更貸款階段性擔保方式及抵押物，并按規定辦理變更擔保手續。

第十條借款人購買、建造、翻建、大修的自住普通住房，抵押人與抵押權人必須簽訂書面抵押合同并依法辦理住房抵押登記或預購商品房貸款抵押登記手續。

第十一條以貸款申請地其他自有住房或第三人擁有的已取得房屋所有權證的住房作為階段性抵押擔保的，其價值需進行評估確認，抵押率最高不得超過評估現值的70%，抵押人與抵押權人必須簽訂書面抵押合同并依法辦理住房抵押登記手續。

第十二條由房屋建設（開發）單位和房屋交易中介機構提供階段性保證擔保的，房屋建設（開發）單位、房屋交易中介機構必須與管理機構簽訂合作協議并就每一借款人簽訂書面保證合同。

第五章貸款的償還方式和方法

第十三條貸款期限在一年以內（含一年）的，實行到期一次性還本付息。

貸款期限在一年以上的，實行按月分期還本付息。借款人可以按照下列兩種方式之一歸還貸款本息：

（一）等額本息還款方式，即貸款期內每月以相等的額度平均償還貸款本息。計算公式為：

每月還款額=貸款金額×月利率×（1+月利率）期數÷[（1+月利率）期數－1]

其中：每月還利息額=剩余貸款本金額×月利率

每月還本金額=每月還款額－每月還利息額

（二）等額本金還款方式，即貸款期內每月確定相等的還本金額并支付利息。計算公式為：

每月還款額=每月還本金額+每月還利息額

其中：每月還本金額=貸款金額÷期數

每月還利息額=剩余貸款本金額×月利率

第十四條采取按月分期還本付息方式償還貸款的，借款人貸款時確定的每月還本付息額最高不得超過計算住房公積金的月工資收入的55%，最低不得低于計算住房公積金的月工資收入的30%。

第十五條借款人與管理中心和受托銀行在借款合同中約定還款方式，一經確定，不得更改。

第十六條貸款統一采取由借款人委托受托銀行代扣的方法進行償還。

第六章申請貸款需提供的資料

第十七條借款人的個人資料：

（一）身份證；

（二）住房公積金繳存證明或對賬單；

（三）婚姻情況證明（結婚證、夫妻關系證明書等）。

第十八條借款人配偶的個人資料：

（一）身份證；

（二）住房公積金繳存證明或對賬單。

第十九條借款人的其他房屋共有人（除配偶以外）的個人資料：

（一）婚姻情況證明；

（二）本人及配偶的身份證。

第二十條借款人除按上述規定提供本人、配偶及其他房屋共有人的個人資料外，還需根據購買、建造、翻建、大修自住普通住房的不同情況，分別向管理機構提供以下購買、建造、翻建、大修自住普通住房的情況資料：

（一）購買、建造、翻建、大修的自住普通住房未取得房屋所有權證的：

1、購買預購商品房的：

（1）商品房預售（買賣、銷售）合同（已實行備案登記制度的縣（市、區）需先經備案登記）；

（2）首付款或自付款的收款收據。

2、購買經濟適用房的：

（1）經濟適用房銷售（買賣）合同；

（2）首付款或自付款的收款收據；

（3）經濟適用房的審批證明。

3、購買“二手房”的：

（1）房產買賣合同；

（2）交易價格的評估報告；

（3）出賣人的房屋所有權證復印件；

（4）首付款或自付款的收款收據。

4、購買“房開”已取得房屋所有權證的存量房（現房）的：

（1）房產買賣合同；

（2）首付款或自付款收款收據；

（3）“房開”的房屋所有權證復印件。

5、購買拆遷安置房的：

（1）拆遷協議書；

（2）定位證明單及房款結算表；

（3）首付款或自付款收款收據。

6、建造、翻建住房的：

（1）土地使用證；

（2）建設工程規劃許可證；

（3）建筑工程施工許可證；

（4）建造工程費用的預算或決算報告。

7、大修住房的：

（1）大修鑒定報告書；

（2）大修工程費用的預算或決算報告。

（二）購買、建造、翻建、大修的自住普通住房已取得房屋所有權證書的：

1、購買商品房、經濟適用房、拆遷安置房的：

（1）銷售不動產（房屋）專用發票（發票聯）復印件；

（2）房屋所有權證。

2、購買“二手房”的：

（1）銷售不動產（房屋）專用發票（發票聯）或契稅證；

（2）房屋所有權證。

3、建造、翻建住房的：

（1）房屋所有權證；

（2）建設工程規劃許可證復印件；

（3）建筑工程施工許可證復印件；

（4）建造工程費用的預算或決算報告。

4、大修住房的：

（1）房屋所有權證；

（2）大修鑒定報告書；

（3）大修工程費用的預算報告。

第七章貸款的辦理程序

第二十一條要求申請個人住房公積金貸款的職工攜帶上述個人資料和購買、建造、翻建、大修自住普通住房的資料，到管理機構填寫《**市個人住房公積金貸款申請書》向管理機構提出貸款申請。

第二十二條管理機構受理借款申請人的貸款申請時，對借款申請人的有關情況進行貸前審查，符合要求的，予以受理。對借款申請人未能提供符合要求的資料或有關情況不符合要求的，不予受理，但須告知不予受理的原因。

第二十三條管理機構受理借款申請人的貸款申請后，應在10個工作日內予以審核，并作出是否準予貸款的決定。

第二十四條管理機構對經審核準予貸款的，通知借款申請人辦理貸款手續。對經審核不準予貸款的，須告知借款申請人不準予貸款的原因。

第二十五條準予貸款的，管理機構和受托銀行同借款人就貸款額度、期限、擔保方式、償還方式及月還款額進行協商和確定。

第二十六條貸款額度等經協商一致后，管理機構與受托銀行簽訂委托貸款合同，委托受托銀行向借款人貸款。同時借款人、管理機構、受托銀行、保證人及抵押人簽訂個人住房公積金借款合同。借款人還需同受托銀行簽訂代交款項委托合同。以貸款申請地其他自有或第三人擁有的已取得房屋所有權證的住房進行階段性擔保的，擔保人（抵押人）還需與管理機構另行簽訂住房抵押合同。

第二十七條借款合同及抵押合同簽訂并經登記生效后，管理機構通知受托銀行向借款人發放貸款。

第八章貸款的提前還款

第二十八條借款人辦理個人住房公積金貸款后，可提前部分或全部償還貸款，借款人提前償還貸款的，應持本人身份證，填寫《**市個人住房公積金貸款提前償還申請書》向管理機構提出申請。

貸款的提前還款除直接以住房公積金為還款資金來源的可以由管理機構內部劃轉以外，其他的均采用銀聯POS系統，由借款人直接持卡向管理機構刷卡還款。

第九章貸款抵押物的變更

第二十九條貸款期內，借款人要求變更貸款階段性擔保方式及抵押物的，應事先填寫《**市個人住房公積金貸款擔保方式及抵押物變更申請書》向管理機構申請，經管理機構同意后，有關各方另行簽訂書面的保證合同或抵押合同，并按規定辦理登記手續。

合同經登記生效后，管理機構才能向原擔保人或抵押人出具擔保（抵押）注銷證明。

第十章附則

第三十條本實施辦法實施前有關規定與本實施辦法不符的，以本實施辦法為準。遇國家及我市個人住房公積金貸款管理有關政策調整時，本實施辦法亦作相應調整。

第8篇：辦理不動產證申請書范文

【關鍵詞】不動產登記；損害賠償；責任研究

一、不動產登記錯誤的含義界定以及常見形態

1、含義界定

何為不動產登記錯誤？根據我國法系的規定以及相關學著的論述，存在以下三種不同的觀點。

（1）廣義的“錯誤登記”認為，登記薄上所記載的事項與原始事實狀態存在偏差的現象，該種偏差有可能是因登記機關的登記錯誤或者遺漏所導致的，也有可能是因為物權合意存在一定的瑕疵所致。

（2）狹義的“錯誤登記”認為，基于有效的登記原因而作出的登記，因為登記出現錯誤或者遺漏所導致的登記薄上的內容與登記原因證明文件所登記的內容不相符。但是，如果是基于這種情況來理解的話，因為登記原因行為的過失以及有效登記完畢以后的緣由而導致的登記薄狀態與實際權利狀態不吻合的情形就已經不屬于更正登記了，而應是是屬于涂銷登記的范疇。

（3）較為折中的“錯誤登記”認為，既包括上述的廣義的錯誤登記含義界定，也包括上述的狹義的錯誤登記含義界定。但是，并不包括因嗣后原因而導致的登記薄記載與現實權利狀態不相符的情況。

2、常見形態

（1）單方過錯的形態。因為實際權利人、申請人以及登記機關這三方主題中的其中某個主體的過失而導致損害結果的發生，是較為常見以及單純的損害賠償情形。例如，在房屋拆遷安置案件中，經過合法拆遷之后，采取了“以物抵物”的安置方式，且登記機關已經發出了公告，要求實際權利人在規定的時間內進行申報，但由于實際權利人的單方面原因而沒有及時申報，在登記機關沒有進行物權登記的情形之下，登記機關可以免責。

（2）混合過錯的形態。因為實際權利人、登記機關以及申請人這三方主體中的兩個或者以上主體的過失而導致損害結果的發生，是存在混合過錯而致使的損害賠償情形。比如申請人與登記機構工作人員惡意相互串通，有意造成登記錯誤來致使其他人的權利受到侵害，這樣就已經構成了主管上故意聯絡的共同侵權違法行為。

（3）其他過錯的形態。該種形態既不屬于單方面的過錯形態，也不屬于混合過錯的形態，有鑒于此，在司法實踐當中，對于這種不動產登記機關登記錯誤問題的情形，一般法院都會將此類案件歸于行政訴訟案件來處理，交友行政庭予以受理；其次，由于不動產登記錯誤產生的賠償問題，以《國家賠償法》以及《行政訴訟法》的相關規定來作為最終判決的法律依據。

二、不動產登記錯誤損害賠償責任的認定

1、不動產登記機關的審查模式

（1）嚴格的實質審查主義。該種審查方式被早期國外普魯士法所經常采納。登記機關對登記的審查范圍相當廣泛，既要審查作為登記基礎的原因關系，也就是我們通常所說的債權關系是否有效合法，也要審查申請書的制作是否符合規定的形式要件。

（2）形式審查主義。此種審查方式被現在的德國所采納。使之登記機關只需審查當事人之間是否存在登記合意，而不用審查當事人之間實體法律關系，也就是我們所說的登記原因法律關系的效力。但是，如果土地所有權出讓以及設定、變更或者轉讓土地權的情形之下，當事人雙方的物權合意就成為了登記機關重點審查對象。

2、不動產登記性質的分析

（1）公法性質論說。早期德國的大多數學著認為，登記只屬于國家行為，是具有一定行政管理性質的行政管理者的行為。但過去以支持公法性質的學者居多，即使是現狀也仍然有大部分學著主張公法性質。

（2）私法性質論說。近幾年以來，登記行為的私法性質論說逐漸流行起來，部分學者認為，登記的效力發生與登記之意思表示，從登記的價值取向來考量，登記是公示物權的一種有效手段，即使產生私法效果的行為。但如果從登記法調整的法律關系而言，私法性質論說更加突出調整公民、法人平等主體之間的民事關系。

（3）其它性質論說。上述兩種公法性質論說以及私法性質論說時近年較為常見的學說，但在最近幾年，通過國內外學者們的熱烈探討爭論中，有出現了其它新的論說，比如近期較為主流的公、私性質兩者兼備的論說，該論說認為，應該辨認登記行為過程中的多個行為，以此基礎上來認定，登記請求以及的登記申請兩個部分具有私法性質，同時也具有公法性質。

3、不動產登記機關的賠償責任性質分析

（1）登記機關錯誤登記給當事人帶來了損害的行為已經侵犯了當事人的民事權利，應該屬于民法領域中的侵權行為，故此，登記機關理應承擔的賠償責任應該是歸屬與民事侵權責任。

（2）我國現在辦理不動產登記事務的機關都是屬于行政管理機關，以國家的公信力為基礎為當事人提供不動產交易安全保障，那么因登記錯誤而給當事人造成損害的情況之下，理應交由不動產登記機關承擔國家賠償責任。

4、不動產登記機關登記錯誤損害賠償責任歸責原則

（1）不動產登記機關賠償責任應當采取無過錯責任原則，一旦登記機構登記過錯中出現錯誤造成了當事人的損害就應該承擔相應的賠償責任。

（2）不動產登記機關的賠償責任應該采取過錯責任原則，換言之，不動產登記機構如果出現過錯，導致當事人的權利受到侵害，那么就應該以不動產登記機構主觀上有過錯作為價值判斷準則，假如不動產登記機構僅僅是在登記行為主觀上有過失時，才對損失承擔一定的賠償責任。

（3）不動產登記機關的賠償責任應該采取違法原則。就是只有登記機構的工作人員違法形式行政管理權，給法人、自然人以及其他組織的合法權益帶來損害的，登記機構作為賠償義務機關承擔賠償責任。

三、不動產登記錯誤損害賠償責任的實現路徑

1、不動產登記錯誤損害賠償責任機制的建立

確立一種對內的追償機制，其目的在于督促登記機關的工作人員在工作過程中謹慎工作，以減少損害的發生，假如登記機關賠償了受害人損失之后，但又不進行依法追償，那么登記機關的工作人員違法的行為就無法得到有效的控制。所以，只有明確被追償人的范圍與責任，建立健全登記機關的責任追究機制，才能使得內外責任機制想結合，進而確保登記制度的功能得到充分的發揮。

2、明確不動產登記錯誤損害賠償資金來源

一般而言，不動產的估值都較為昂貴，如果登記機關承擔賠償責任，那么其賠償金額往往都是一筆不小的支出，特別是在登記機關的賠償責任采取補償性標準而不是撫慰性標準的情況之下，其賠償金額很有可能高達數十萬甚至動輒上千萬的金額，那么，國家登記機構承擔賠償費用的資金從何而來呢？此時，明確不動產登記錯誤損害賠償資金來源就顯得尤為重要。

3、限制不動產登記機關賠償責任范圍

從國內外相關法律條文的制訂來看，大部分國家都對登記機關的賠償范圍予以相應的限制，也就是說，登記機關的賠償范圍理應限制在直接經濟損失的范圍之內，不得逾越這個范圍。因為不動產的價值都具有非常高的估價，而且還具有充分的利用價值。假如讓登記機關對受害人的可得利益全部予以賠償的話，那么，將會使得登記機關的負擔過重，十分不利于登記機關積極性的發揮。故此，對不動產登記機關的賠償范圍給予一定限制是十分有必要的。

參考文獻

[1]楊立新.論不動產錯誤登記損害賠償責任的性質[J].當代法學，2010（1）。

[2]王竹.論法定型不真正連帶責任及其在嚴格責任領域的擴展適用[J].人大法律評論，2009。

第9篇：辦理不動產證申請書范文

一、普魯士法上的預備登記制度[1]

預備登記制度發端于早期普魯士法所規定的異議登記。普魯士法上的異議登記，其發展過程以1872年5月5日的所有權取得法和土地登記法為中心，可以分為前、后兩期予以說明。前期的普魯士法，有兩種預備登記，即固有異議登記和其他種類的異議登記。

所謂固有異議登記又稱為“為保全權利和順位的異議登記”，目的在于保全物的請求權。它首先具有保全權利的消極效力，例如1783年12月10日的抵押法第2部第289條的規定：“任何人在主張無過失，妨害即時行使不動產上物之請求權時，得申請異議登記。”其中所謂“物之請求權”，除了已經成立的物權外，尚包括物權設定的請求權。依據同法同部第298的規定，此異議登記一經記入土地登記簿內，其后所為的全部處分和以該處分為內容的登記，被認為不得侵害異議申請人的權利。其次，它還具有保全順位的積極效力。例如依據前引抵押法第2部第299條的規定，異議申請人以法院判決或其他方法，有效主張該物的權利時，該物的權利于異議登記記入之順位，法律上當然發生優先于其后記入的全部權利。

其他種類的異議登記與固有異議登記不同，僅有保全權利的消極效力，并無保全順位的積極效力。此類異議登記又可區分為：第一，為保全抗辯的異議登記。該登記是基于抵押權訴訟，債務人為保全其抗辯所使用的登記。例如在因消費借貸而設定抵押權時，如果設定抵押的債務人并沒有受領貸金。在抵押權登記后38天內，債務人可以以沒有受領貸金為由，在抵押登記簿上，記入異議登記。該期間經過后，債務人對于取得已登記債權的第三人，不得以未受領貸金的理由提出抗辯。再如在債務清償后，債權人不同意抵押權登記的涂銷時，債務人作為對債權人侵害處分的保全手段，得在抵押登記簿上記入異議。第二，禁止處分的異議登記或禁止事后記入的異議登記。此項異議登記與前述的異議登記不同，是普魯士在實務上的創造，稱為“處分的限制”。主要包括假扣押登記、破產宣告登記、強制拍賣登記、禁治產宣告登記以及對于領主的農民規制登記等。 后期普魯士法，即1872年5月5日的所有權取得法以及土地登記法，并未將早期普魯士法上的異議登記全面廢止，而是將其稱為預告登記（Vormerkung），并承認兩種類型的預告登記。

第一，為保全已經成立的物權的預告登記。例如為保全物權登記的請求權，

或權利不成立、消滅的涂銷登記請求權。這種預告登記又被稱為物權保全的預告登記，即登記簿存在有誤載，其登載的內容與真實權利狀態不符時，對于真實權利人有喪失權利的危險，所采取的保護手段。在普魯士法上，盡管沒有完全承認登記簿的公信原則，但對于有償取得登記簿上權利的取得人而言，只要相關事項未記入登記簿，且未為取得人知悉，就不得向取得人主張。所以真實的權利人為了排除取得人的善意取得，仍有進行預告登記的必要。另外根據所有權取得法第12條的規定，對于登記簿第二區的權利，因登記始得對抗第三人，所以即使第三人知悉這項權利，如果不進行登記，就不能取得相應的效力。由此可見，物權保全的預告登記，在于打破登記簿的公信原則，除此之外，并不因預告登記而改變其權利的性質。

第二，為保全物權移轉、消滅的債權請求權的預告登記。例如為保全所有權讓與合意或抵押權為內容之人的請求權。這種預告登記與物權保全的預告登記不同，它與前述的公信原則也沒有什么關系。就普魯士法而言，在一般情況下，物權因記入登記簿而成立，或取得對于第三人的效力。但進行本登記需要取得登記義務人的承諾，如果登記義務人不為承諾時，權利人必須對義務人提出請求為承諾意思表示的訴訟。但訴訟曠日費時，如果登記義務人在此期間對于第三人為權利處分，即使登記權利人此后獲得勝訴判決，也沒有實際意義。債權請求權保全的預告登記就是針對這一情況設置的保護手段。

二、德國民法上的預備登記制度

德國民法上的預備登記制度與普魯士法之間存在承繼關系。德國民法典物權編的起草人最初就是以普魯士法為藍本，作成草案第37條，規定“預告登記，為保全本登記或為保全本登記承諾為目的的請求權，得記入登記簿。”“有預告登記目的權利者，處分其權利不得侵害預告登記的請求權。該財產于破產宣告場合，其預告登記不失其效力。”不難看出，起草人心目中的預告登記既包括物權保全的預告登記，又包括債權請求權保全的預告登記。此草案在議會第一讀時遭遇反對意見，反對者認為只需規定為保護任何既存物權的預告登記，無需規定為保護債權請求權的預告登記。因此，德國民法第一草案第844條就沒有承認保全債權請求權的預告登記，而只是承認了保全既存物權的預告登記。但在議會二讀時，情況有所變化，預備登記制度被區分為異議登記和預告登記。理由在于：第一，物權是對人客觀地發生效力，因此保全物權的預備登記完成后，與之相悖的處分行為是絕對無效；但保全債權請求權的預備登記僅為所保護的權利人產生相對的效力，因此在侵害預備登記權利人權利的限度內，相悖的處分行為是無效的；第二，保全物權的預備登記，依其登記所保全已存在的物權，并決定該物權的順位。保全債權請求權的預備登記，記入預備登記的日期，決定被保全請求權的順位；第三，在破產場合，破產管理人對于保全物權的預備登記，只是承認已存在的物權。但保全債權請求權的預備登記，則等于使破產管理人不得不設定新的權利。正是基于上述理由，德國民法典第二草案用異議登記制度替代以前的保全物權的預告登記制度，保全債權請求權的預告登記制度則最終得以承認。[2]

下面，分別介紹一下德國民法上的預告登記制度和異議登記制度。

1、 預告登記

預告登記規定在《德國民法典》第883條－888條，其實質是限制現實登記的權利人處分其權利。作為為保障以不動產物權變動為標的的登記請求權而設立的預備登記制度，依據第883條第1款的規定：“為保全目的在于轉讓或廢止一項土地上的物權的請求權，或土地上負擔的物權請求權，或者變更這些物權的內容或其順位的請求權，得在土地登記簿中為預告登記。被保全的請求權附條件或者附期限時，也準許為預告登記”。可以看出，在德國民法上得依預告登記保全的請求權包括：以不動產物權的得喪、變更、消滅為目的的請求權以及附期限的請求權或者附條件的請求權。該項請求權應當屬于預告登記權利人，且以現在的不動產物權人作為義務人。

依據《德國民法典》第885條的規定：“預告登記，根據假處分的指令，或者根據預告登記所涉及的各項土地物權的權利人的同意，而納入登記。法院的假處分指令，無須證實應保全的請求權已受到危害。”“在登記時，為了詳細說明應保全的請求權，可以引用假處分或者登記許可證。”不難看出，預告登記，如有不動產物權人的同意，得以不動產物權人為登記義務人。如經假處分程序而須有法院判決時，則預告登記權利人得依據法院判決徑行向登記機關申請預告登記，也可向法院申請假處分的執行，由執行法院囑托登記機關為預告登記。因此，預告登記或因登記名義人的同意，或因假處分而作成。 根據德國民事訴訟法第935條的規定，假處分是指在訴訟過程中，關于訴訟物現狀的變更，當事人認為存在著將來不能實現其權利或難以實現其權利的危險，而對訴訟物進行的一種處分。其目的是為了防止在將來勝訴時無法執行標的物，而對其做出的一種限制處分行為。但根據《德國民法典》第885條的規定，為了預告登記而做出的假處分命令，與民事訴訟法上的假處分略有不同，它無須說明被保全的請求權有不能實現之虞。故而，預告登記假處分命令的做出無須當事人證明請求權處于危險，恐而后難以執行，只需證明存在著得為預告登記的請求權即可，但得提供擔保金。

為保全債權的請求權所作的預告登記，在德國民法上具有如下效力： 第一，保全順位的效力。依據《德國民法典》第883條第3款的規定：“以轉讓某項權利為請求權的標的時，該項權利的順位按預告登記日期加以確定。”可以看出，預告登記本身并無獨立的效力，只是在本登記時，才具有意義。因此，預告登記的命運與效力完全依賴于日后本登記是否可以作成。經由預告登記，被保全的權利之順位被確定在預告登記之時。例如甲出賣土地與乙，此時乙對甲的所有權移轉的請求權尚未成就，但其擔心甲復將土地讓與第三人，而被第三人搶先登記，致使自己的請求權無法實現，于是作成預告登記。待日后所有權移轉請求權的條件成就而為本登記時，本登記的效力溯及于預告登記作成之時。這樣預告登記便防止了第三人的介入，保全了本登記的順位，使所有權移轉請求權得以順利地實現。 第一，預警的效力。正是因為預告登記具有保全本登記順位的效力，因此預告登記在本登記前對于第三人有預告的意義，第三人不得無視預告登記的存在，對于日后有本登記可能的認識，不得以善意而為抗辯。日本學者將預告登記的此項效力稱為“警告的效力”。[3]

第二，保全權利的效力。依據《德國民法典》第883條第2款規定：“在對土地或權利為預告登記后所為的處分，在妨害前項請求權的全部或一部的限度內無效”。在預告登記后，就不動產權利，義務人仍得為處分。不過在預告登記權利人與第三人之間，在妨害預告登記權利人請求權的范圍內，義務人的處分行為無效，即僅對于預告登記權利人的關系而言，相對的無效。因此，如果預告登記權利人的請求權不存在或其請求權嗣后消滅，或預告登記權利人對義務人的處分表示同意，那么義務人對第三人的處分行為便絕對的有效。[4]例如甲出賣土地給乙，乙為所有權移轉的預告登記后，甲將該土地所有權讓與丙并辦理移轉登記。此時該處分因侵害乙的預告登記請求權，對于乙的關系，為無效。即甲仍為所有人，乙得請求甲為所有權的讓與。 依據《德國民法典》第883條第2款后段的規定：“以強制執行或者假扣押方式所為的處分，以及由破產管理人所為的處分，亦同。”在預告登記后，本登記前，非登記義務人所為的行為，如強制執行、假扣押、破產等登記，均與登記義務人的法律行為作相同的處理：在此類處分不妨礙本登記請求權的限度內，仍屬有效，得與本登記并存；在妨礙本登記請求權的限度內，則失其效力。

此外，依預告登記而受保全的請求權，如沒有義務人的中間處分，預告登記權利人需要為本登記時，須經義務人的協助而完成。如義務人不肯協助，預告登記權利人得經由訴訟令其協助，而后基于判決為之。[5]

預告登記后，義務人將不動產復讓與第三人而害及預告登記權利人的請求權時，對于預告登記權利人的關系，應為無效，自不待言。然而，預告登記權利人應如何主張該處分無效，而達成請求權的實現呢？例如甲出賣土地與乙，乙為預告登記后，甲復將該土地所有權讓與第三人丙并辦理移轉登記。此時預告登記權利人得請求甲為所有權的讓與。此項請求權不得以丙為對造。然而，在登記手續上，丙名義下的所有權移轉至乙，須經第三人丙的同意。第三人丙對預告登記權利人乙負有同意的義務。因此，在必要的時候，預告登記權利人乙得通過訴訟請求丙同意，將乙登記為所有人。對于甲請求為所有權移轉之訴，與對于丙請求為同意之訴，以一訴合并解決，或分別提訴，均無不可。預告登記并不影響所有權移轉請求權的限制和效力，預告登記于原則上與該請求權同其命運。假使請求權附有抗辯權，在請求同意之訴時，第三人得加以援用。又如甲出賣土地與乙，乙為預告登記后，甲就該土地為丙設定限制物權且辦理登記，此時乙得請求甲為所有權移轉，同時得請求丙為涂銷該限制物權的登記。這兩種請求得以一訴合并進行，也可分別提訴。[6]

第四，滿足的效力。依據德國破產法第24條的規定：“為保全破產人的土地權利，或破產人所為登記的權利讓與、消滅，或權利內容、順位變更請求權，在登記簿內記入預告登記時，債權人對破產管理人得請求履行。”可見預告登記還具有在相對人陷于破產，但請求權的履行期限尚未到來或者履行條件并未成就時，排斥他人而保障請求權發生指定的效果。這一效力，同樣適用于相對人死亡，其財產納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為由要求滌除預告登記。

2、異議登記

在德國民法中，異議登記又稱異議抗辯登記，異議登記的目的，在于對抗現實登記的權利的正確性，即中止不動產登記權利的正確性推定效力及公信力。該制度規定在《德國民法典》第899條。

在不動產登記實務中出現不正確登記是常有的事。錯誤登記發生后至更正前，由于登記的權利推定效力與公信力，縱使登記有錯誤，如果第三人受讓，也得受公信力的保護，故而不正確登記的出現，受損者主要是權利人。為防止這種情況的出現而損害真正權利人的利益，權利人得為異議登記，以及時防止第三人的介入而借登記的公信力取得受讓利益。可見，異議登記是為阻卻登記公信力而設的一種預防措施，借以排除第三人的公信力利益。

根據《德國民法典》第899條第1款的規定：“有第894條的情形時，對抗土地登記簿的正確性的異議，可以納入登記。”可見，異議登記的適用范圍尚須依照第894條的規定予以確定。《德國民法典》第894條規定：“土地登記簿內容，關于土地上權利、權利上設定的權利，或第892條第1項對處分權的限制，如與事實不一致，致使權利未記入、未正確記入、登記不存在之負擔或限制，而受損害時，受損害人得請求涉及的權利人同意，在土地登記簿上為更正。”依據此條規定，異議登記發生于如下場合：第一，物權的合意不存在，或物權的合意為無效、被撤銷的場合；第二， 因登記人員的過失而為錯誤登記的場合。在因登記原因的不適法，或登記人員的過失而為錯誤登記的情形下，權利人得提起更正之訴，更正已為的不正確登記，并予以回復，以保證登記如實地反映真實的權利狀態。但在更正之先，第三人可能根據登記簿的記載進行交易，取得登記的公信力利益。為保全因上述原因而發生的請求權，得為異議登記，異議登記可以排除登記公信力的作用。例如甲將一項不動產賣與乙，在辦理登記以后，發現物權合意無效，此時應涂銷并更正已為的登記，并加以回復。但甲與乙就此發生異議而生糾紛，遂提起訴訟。在訴訟確定前，乙可能將系爭不動產讓與第三人，而第三人借登記的公信力取得受讓物的所有權。于此情形，甲可為異議登記而予以排斥。異議登記是為防止第三人借公信力取得受讓利益，而對第三人產生一種對抗的效力，即對抗第三人對登記物的取得。因此在登記原因的無效、被撤銷，不得對抗善意第三人的場合，異議登記無作用余地，自不得為異議登記。[7]

依據《德國民法典》第899條第2款的規定：“異議抗辯的登記，根據假處分的原因，或者根據因對不動產登記簿的更正登記涉及到利益的人的同意進行之。對假處分登記的許可，不必查明異議抗辯所涉及的權利已經受損害的事實。”異議登記申請的程序，，既可以依假處分，又可以依利害關系人的同意為之。其中，為異議登記而作出的假處分指令無須證明異議人的權利已經受到損害，而僅需要釋明其登記原因即可，所以與德國民事訴訟法上所規定的假處分略有區別，但法院仍得命異議人提供擔保。

依據《德國民法典》第892條的規定：“為權利取得人的利益，關于以法律行為取得土地的物權或者土地物權之上的物權的情形，土地登記簿記載的內容應為正確，但是如土地登記簿上記載有對抗此項權利的正確性的異議抗辯時，或者取得人明知此項權利不正確時除外。”異議登記有阻卻土地登記公信力的效力。在異議登記的情形下，土地權利人仍得處分其權利，但如與異議登記所保全的權利相抵觸者，在抵觸的范圍內其處分行為無效，第三人縱為善意，也不得援用土地登記的公信力。當然如果異議登記不正當，土地登記仍有公信力。但異議登記自身并無公信力，例如甲進行了異議登記，乙雖然相信甲為真正的物權人，并不受公信力的保護。

三、日本民法上的預備登記制度

日本不動產登記法的起草人，很早就確信有引入德國預備登記制度的必要性和實用性。因此盡管日本民法不嚴格區分物權契約和債權契約，并且不動產登記是物權變動的對抗要件而非成立要件，日本民法仍然規定了預備登記制度。日本民法上的預備登記制度，包括假登記制度和預告登記制度兩項內容。

1、 假登記

日本民法上的假登記系預備登記的一種，對應于德國民法上的預告登記。

它是指應登記的物權變動，已發生物權變動的效力，而登記申請所必要的手續上的要件尚未具備，或物權變動未發生物權的效力，以暫時的處分所為的登記。假登記系以保存日后所為本登記的順位為目的的登記。假登記的相關內容主要體現在日本《不動產登記法》的第2條、第7條、第32條、第33條以及第105條。

（1）假登記的適用范圍

依據日本《不動產登記法》第2條的規定：“假登記于下列各項情形進行：未具備登記申請程序上需要的條件時；2.欲保全前條所載權利的設定、移轉、變更或者消滅的請求權時。”“上述請求權為附始期、附停止條件或者其他可于將來確定者時，亦同。”可見，假登記適用于下列情形：第一，物權變動業已發生，但登記申請所必要的手續上的條件尚未具備；第二，為保全物權的設定、移轉、變更或消滅的請求權；第三，為保全附有始期、停止條件或其他可于將來確定的物權變動的請求權。日本民法采債權意思主義的物權變動模式，物權的變動，僅因當事人的意思表示而發生效力，所以不動產物權的變動，在實體上已經發生效力，但登記手續上的要件未具備時，為使已經發生變動的物權有對抗第三人的效力，可以進行假登記，這種假登記是以保全物權為目的。如果契約已經訂立，但契約附有條件或期限，或者債權的請求權尚不確定，為保全日后發生的債權請求權，使其得以順利實現，亦得為假登記。可見，在日本民法上，假登記有二種類型，一為保全物權的假登記，另一為保全債權請求權的假登記，與采形式主義物權變動模式的德國民法上的預告登記有所不同。另須注意的是，如果甲將土地出賣與乙，乙再轉賣于丙的場合，丙雖得代位乙，直接向甲請求為假登記，以保全乙對甲的所有權移轉請求權。但丙不得就丙對乙的所有權移轉請求權申請假登記。此即所謂對于假登記申請假登記，為不動產法所不許。[8]

（2）假登記的申請

依據日本《不動產登記法》第32條的規定：“假登記，得在申請書中附以假登記義務人的承諾書或假處分命令的正本，由假登記權利人進行申請。”以及第33條的規定：“前條的假處分命令，由管轄不動產所在地的地方法院，因假登記權利人的申請，于在疏明登記原因的場合發之。”“對于駁回申請的裁定，得為即時抗告。”“前項的即時抗告，準用非訴事件程序法的規定。”不難看出，假登記的申請可以經由以下兩個途徑：第一，有義務人的承諾時，假登記權利人可向登記機關附具承諾書而申請假登記；第二，盡管沒有義務人的承諾，但假登記權利人向地方法院陳明假登記的原因，可以由地方法院假登記的假處分命令，囑托登記機關登記之。根據學者的考察，日本《不動產登記法》第33條的規定是該法的起草人參考《普魯士所有權取得法》第8條、第16條、第22條第1項以及1872年5月5日的《土地登記法》第64條，德國民法典第二草案第804條第1項的規定作成。[9]此處所謂假登記假處分，與民事訴訟法上的假處分，略有不同，表現在申請假登記假處分時，申請人僅需要釋明其在實體法上有請求權即已足，無須說明請求權的行使有侵害之虞。

（3）假登記的效力

日本民法上的假登記，具有如下效力：

第一，保全順位的效力。 日本《不動產登記法》第7條規定：“本登記的順位依假登記的順位而定”。可見，假登記具有保全日后本登記順位的效力。當假登記推進為本登記時，該本登記的權利，位于假登記后，本登記前所為之一切權利之前。例如甲就其不動產為乙設定抵押權，乙在接受抵押權設定的假登記后，甲又將同一不動產為丙設定抵押權，丙完成了抵押權設定的本登記，當乙根據假登記而作成本登記時，其本登記的順位優先于丙。

現在的問題在于，假登記保全本登記順位的效力，是否指本登記有溯及假登記時的效力？對此問題，在日本司法實務中有溯及說和不溯及說兩種觀點。

早期的判例大多采溯及說，認為假登記有保全本登記順位的效力，因此當假登記推進為本登記時，該本登記的效力，即物權變動的對抗力，溯及于假登記時。晚期昭和8年3月28日大審院判決對以往判例的見解進行了修正，[10]該判決認為應將順位保全的效力之內容，分別保全物權的假登記與保全債權請求權的假登記而個別地做考察。在保全物權的場合，基于假登記而為的本登記，其順位依假登記的時日為準，本登記的效力即為該物權變動的對抗力，溯及于假登記當時而發生。故在假登記與本登記之間所為的中間處分，因受此對抗力，即無存在余地。而在保全債權請求權的假登記的場合，經本登記時，縱使視同于假登記時所為；可是在假登記時，如義務履行期尚未到來，基于假登記而作成的本登記，其效力并不溯及于假登記之際，而是溯及至義務履行期。[11]因此，于義務履行期屆至后而本登記作成之前所為的中間處分，不生效力。然而，假登記后，義務履行期屆至前所為的中間處分，仍不失效力。[12]以上見解，成為判例理論主要趨勢，稱為“對抗力溯及說”。

學界則從本登記對抗力不溯及的立場出發，認為日本《不動產登記法》第7條第2項僅僅是規定本登記的順位溯及于假登記的順位，至于本登記的對抗力仍應按照一般的原則，自本登記當時發生，并不是溯及假登記當時發生。因此，假登記推進到本登記時，和本登記內容相抵觸的中間處分，在其抵觸范圍內失效或成為后順位。這種見解稱為“對抗力不溯及說”，目前在日本已處于通說地位。日本近年來的判例，也盡量避免采用“本登記對抗力溯及說”。[13]

第二，預警效力。日本民法上假登記的預警效力與德國民法上預告登記的預警效力大致相似，不再詳述。

第三，保全權利的效力。假登記的義務人，并不因為假登記而妨害其他權利的處分。但其中間處分在假登記權利人具備本登記原因而請求本登記時，在侵害權利的范圍內無效。對此日本在1960年《不動產登記法》修正時增設第105條的規定，認定假登記權利人，在關于所有權為假登記后，申請本登記時，若有登記上利害關系的第三人，應附上其承諾書或可對抗的裁判書謄本，登記官因其申請而為本登記時，依職權涂銷該第三人的登記。

中間處分行為為非法律行為時，比如為強制執行行為時，如何處理？日本學者認為強制執行屬于國家公權力的介入，以強制實現私權的處分登記，這種登記雖然具有假登記的預備性格，但仍屬一種本登記。當所有權移轉的假登記推進為本登記時，該不動產已不屬于執行債務人的責任財產，強制執行即面臨被取消的命運，與一般權利登記并無不同，仍有《不動產登記法》第105條的適用。換言之，所有權移轉的假登記推進為本登記時，限制處分的登記若屬中間處分，就失去登記的對抗力。日本在司法實務上有相關的判例：[14]