不動產產權產籍管理精選(九篇)

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第1篇：不動產產權產籍管理范文

關鍵詞：軌道交通不動產；數據庫

中圖分類號：P208 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）010-000-01

一、數據庫的功能

軌道交通不動產產權產籍數據庫實現了對城市軌道交通不動產產籍資料的門類的全面梳理，將資料劃分出14個大類共80多個小類；系統包含了查詢、測量、管理、統計、分析、地圖標注、二三維實體創建、通視分析等多功能的產權產籍管理平臺。系統可以實現對海量、大范圍連續空間數據進行高效存儲和管理，數據庫將海量分幅數據組織成邏輯上無縫的空間數據庫，并保證在整個空間數據庫范圍內能進行快速的瀏覽及查詢，實現了城市軌道交通不動產產籍管理的網絡化、系統化與可視化。

二、數據庫的構成

軌道交通不動產產權產籍數據庫由檔案管理子系統、二維地理信息子系統和三維地理信息系統三大部分構成。

1.檔案管理子系統

檔案管理子系統負責檔案錄入、檔案入庫審核、檔案快速查詢、檔案高級查詢、檔案借閱及拷貝、檔案空間定位、檔案版本管理和維護管理。其中，檔案錄入包括數字檔案上傳、紙質檔案物力存放位置登記、檔案屬性錄入等，具備空間地理屬性的檔案，在錄入時調用或集成二三維地理信息相關接口，錄入其空間定位屬性，使檔案與其相應的空間位置或物體關聯；檔案入庫審核旨在保證審核錄入的檔案的完整性和正確性等方面，合格后方可入庫，否則重新上傳；檔案快速查詢是指按照“線路”、“區域”、“區間”、“車站”、“類型”等快速查詢相關資料的功能；檔案高級查詢是指按照不同字段組合的方式提供高級定制查詢；檔案借閱及拷貝是指具備相應權限的用戶對查詢結果在線查看、下載；檔案空間定位是指快速定位到相應的二維或三維地圖空間。

2.二維地理信息子系統

二維地理信息子系統負責實現地圖顯示、量算功能、高級（基本）空間查詢、地圖定位和輸出、C/S數據管理編輯功能。其中，地圖顯示支持影像圖和矢量圖疊加顯示；量算功能包括距離量算、面積量算；高級（基本）空間查詢是指點、框、多邊形、圓方式的選取查詢，范圍內的所有資產要素自動關聯其他檔案資料；地圖定位和輸出是根據空間查詢到的空間要素的屬性數據和關聯的檔案資料快速定位到圖上相應的要素，高亮顯示；C/S數據管理編輯功能是指地圖要素編輯、圖層數據批量處理、坐標系統轉換。

3.三維地理信息系統

三維地理信息系統用于進行B/S應用和C/S應用。其中，B/S應用可以實現空間三維測量、信息查詢、房屋資產管理、疊加二維地圖、三維標注及其他三維拓展功能；C/S應用可以用于三維實體創建、通視分析。

三、數據庫的優勢

不動產產權產籍數據庫應用于軌道交通不動產管理中，具有使用方便、安全性高、界面簡潔、功能強大、擴展性強等優勢。

1.使用方便

數據庫已經基本具有信息查找圖形化、不動產管理動態化的特點，并且易于掌握，一般工作人員經過短期培訓過后便能輕松使用。基于Angeo二三維地理信息系統的構建使得在日常使用過程中可靠性與可操作性得到了保障，為軌道交通不動產管理工作提供了很大便利。

2.安全性高

數據庫在設計中充分考慮到了不動產信息資料的安全性，比如設置了多種賬戶的管理或使用權限，分別對應系統日常管理與維護、電子信息整體管理、上傳權限、下載權限、只讀權限等，切實具備了不動產電子信息資料專人專管、指定客戶群瀏覽等功能，同時對于儲存與服務器中的文件進行加密，保護了服務器中存儲的原始資料。

3.界面簡潔

數據庫系統的操作界面簡便易用，以二維和三維地理信息圖層為主，能實現隨圖查閱和管理相關信息。同時具備圖層編輯功能，可以根據實際情況及時更新土地使用情況等。除此之外，測量長度（二維）、面積（二維）、高度（三維）、體積（三維）的功能控件也可以隨時激活并使用。

4.功能強大

數據庫系統除了具備以上所述各項功能之外，檔案管理也是該系統的主要功能之一。將文件分成三類目錄，便于日常查閱和管理。同時可以實現文檔同地理圖層的結合，能夠通過單選、圈選等方式迅速查閱對應地塊或地區的全部相關資料，解決了資料數目龐大、人工查詢速度慢的問題，為軌道交通不動產日產管理提供了極大的幫助。

5.擴展性強

數據庫系統是開放性的三維信息系統，不但能滿足土地的管理，對軌道交通的房產、地下空間、橋下空間、資產等的位置、高度、深度、體積等都可直觀地反應出來。

四、經濟和社會效益

軌道交通不動產產權產籍數據庫的開發及應用，是實現軌道交通不動產信息化管理的基礎保障，能夠帶來較高的經濟效益和社會效益。

1.實現資料存儲的信息化和系統化

區別于傳統的紙質檔案的保存，數據庫作為大型產權產籍資料儲備系統，將大量軌道交通不動產涉及的政府文件、各條線路不動產所在區域、涉及區間、宗地情況、土地辦理手續資料分類儲存。

2.快速形成批量的數據分析表

軌道交通不動產涉及數據數量龐雜，利用產權產籍數據庫，能夠批量處理相關文件資料，為利用土地提供強有力的數據資料支撐。

3.提高可利用土地的經濟效益

隨著軌道交通的迅猛發展，涉及土地管理利用的情況會愈來愈多。數據庫將為土地后期利用提供數據及相關資料，為土地一、二級開發打下良好的基礎。

4.提高資產管理效率

利用數據庫能夠快速便捷的查詢軌道交通不動產的數據資料，提高查詢速度與管理效率。

第2篇：不動產產權產籍管理范文

關鍵詞：不動產,物權,不動產登記制度

不動產登記指經權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權之事項記載于不動產登記簿的活動。它能使不動產物權變動得以確認并為交易安全提供法律保障，是房地產管理的重要手段和現代房地產制度的基礎。然而，我國至今尚未制定不動產登記法；已制定的法律法規中雖有不少關于不動產登記的規范，但這些規范零散，并且相互沖突，不合法理的規定頗多。在物權立法提上議事日程之際，筆者運用比較研究的方法，從物權立法的角度對完善我國不動產登記制度作一初步探討。

一、比較研究目前，世界各國所采用的不動產登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產權登記制度、托倫斯登記制度。[1]

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權利人為標準而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權利以動態登記為主，不僅登記物權現狀，而且還登記物權的變動。

（二）產權登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權條例》以及《住宅所有權法》中有明確規定。其特點是：（1）登記是土地物權變動的效力發生要件，土地物權之取得或變更須經官方正式登記才具有法律效力；（2）實質審查主義，登記機關對登記申請及權利變更要進行詳細的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經登記就具有法律效力；（4）權利以靜態登記為主，登記簿不記入物權的變動情況，只記入物權的現有狀態；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號順序進行排列。

（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創始于澳大利亞，現被美國多數州和英聯邦國家所采用，是對產權登記制度的改良。其一，采用實質審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進入強制狀態，即任何不動產經申請第一次登記后，其不動產物權轉移和變更，不經登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權利人因不實登記而受損害時，國家負賠償責任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。

通過三種登記制度之比較，可以發現，首先，各國不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法，不僅設計合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統，體現出民族特色。其次，各國不動產登記往往實行房地合一的登記體制。雖然各國不動產登記對象是以土地為主，但西方國家的不動產登記法理認為建筑物與其附著的土地是緊密聯系在一起的，[2]因此，這些國家的不動產登記，基本上名為土地登記，實際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動產登記實行城鄉統一管理。在許多國家，所有的土地無論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統一的標準由不動產產權管理機構辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動產登記立法不健全，不動產登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產登記制度的基礎上，結合我國不動產登記的實際情況和特點，促進我國不動產登記制度的日趨完善。

二、我國不動產登記制度現狀及存在的問題我國現行有關不動產登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規則》（1989年11月）、《城市房地產管理法》（1994年7月頒布）和建設部的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內容包括：土地的性質（主要是集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權及他項權利）、土地權利來源、權利主體、權屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格；房屋登記的內容有所有權人、所有權性質、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權利。雖然我國不動產登記事業已經步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進步，但不可否認，我國不動產登記制度依然存在著不少問題有待解決。

第一，不動產登記立法不完善。如上所述，我國不動產登記立法主要集中在土地和房地產管理法律、法規之中，此外《民法通則》、《擔保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強調本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產登記問題上的規定相互交叉、沖突，從而使我國不動產登記承現出房產和地產的不統一、登記機關的不統一、登記程序的不統一、登記效力的不統一、登記權屬證書的不統一的狀況。在我國法律規定的應登記的不動產權利方面，不動產實體權利的登記范圍僅包括房屋所有權、土地使用權和不動產抵押權。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權、承包經營權、地上權、采礦權等諸多不動產實體權利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產利用的宏觀管理。除了不動產實體權利登記以外，在現實生活中，同一不動產之上可能同時存在著數個物權，因此，有必要建立不動產物權順位登記，即不動產程序權利登記制度，以保障正常的不動產物權秩序。而在這一方面，我國不動產登記立法處于空白狀態。這顯然不符合我國社會主義市場經濟發展對不動產權利保護的基本要求。

第二，我國不動產登記存在房地分立登記的問題。依據我國現行法律規定，約有六個部門可以進行不動產登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產登記的根本目的在于確認不動產物權或完成物權變動，進行物權公示，提供統一的不動產物權的法律基礎，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設立不動產登記制度的初衷，一方面造成不動產物權法律基礎的不統一，引起法律法規之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關之間職責不清，機構膨脹，部門利益相互沖突，其結果不僅增加了不動產登記人的不合理負擔，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統一性。

第三，不動產登記城鄉管理不統一。我國廣大農村的房產登記工作主要由村鎮管理部門負責。由于村鎮管理部門缺少從事此項工作的專業人員，對登記后形成的房屋產籍管理混亂。目前，在國家取消了對農民房產登記的收費項目之后，村鎮房產登記工作在大部分地區已經趨于停頓。[4]但實際上，廣大農村中與房地產有關的經濟活動日益活躍，房產的買賣、轉讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農民對他們取得的房地產權利，同樣迫切地希望得到政府的保護。另外，由于城鄉管理不統一，使得一些城市開發區、郊區違反《城市房地產管理法》的規定，為在城市邊緣地區的耕地上建房者發放房屋所有權證書，以逃避土地管理。

三、完善我國不動產登記制度的法律對策一種較為完善的不動產登記制度，必須符合明確產權、簡化手續、節省費用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動產登記制度現狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國外不動產登記立法的先進經驗，推動我國不動產登記立法發展西方各種類型不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法。可見，西方各國將不動產登記定性為私法行為，其意義在于不動產物權變動的公示及公信，保護交易安全。目前，我國物權立法工作已經提上日程，借鑒國外立法經驗，結合我國不動產登記的實際情況，在將來出臺的《物權法》中明確規定不動產登記的各項制度，不僅是合理保護土地資源、發展房地產經濟的要求，也是順應世界不動產登記立法發展潮流，完善我國不動產登記制度的必然選擇。在《物權法》規定不動產登記基本原則、內容的基礎上，國務院也可以適時地出臺《不動產登記條例》等有關法規，細化物權立法中關于不動產登記的原則性規定，使我國不動產登記真正作到有法可依，更具有實際操作性。

（二）依據產權登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優點，完善我國不動產登記體制物權制度具有很強的民族性、固有性，不動產登記制度也不例外。我國目前不動產登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎在于國家干預主義，這與產權登記制度，即德國不動產登記立法模式極其相似。此外，我國不動產登記與產權登記制度在登記規則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產管理法》第60條、第61條規定，房地產權利變動應當登記。《土地登記規則》第25條規定：“不經變更登記的土地使用權、所有權及他項權利的轉移，屬于非法轉讓，不具有法律效力。”顯然，我國不動產權利的產生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》中規定，房屋登記的內容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動產登記同樣具有公信力，不動產物權一經登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國現行不動產登記制度民族性、固有性基礎上，完善不動產登記體制，參照產權登記制度進行，不失為一種最佳的選擇。當然，產權登記制度也并非完美。在完善我國不動產登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優點，如錯誤登記賠償和強行登記制度等，以彌補產權登記制度之不足。

（三）統一登記機關、消除城鄉分別，實現不動產登記規范化有學者認為，我國不動產登記程序、效力等不統一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統一不動產登記機關。[6]綜觀世界各國的不動產登記機構，尚無將土地與房產分為兩套系統進行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經意識到房地分立設置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實現房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設立統一的不動產登記機關的發展趨勢，同時也為我國將來統一登記機關的改革提供寶貴經驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規定：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。”而不動產產權管理的城鄉統一無疑是全面保護土地資源，加強土地宏觀調節的有效途徑。這樣不僅使不動產登記機構有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉接壤處由誰管理之虞。

（四）擴大應登記不動產權利之范圍，完善各項登記制度筆者認為，應當將承包經營權、農村宅基地使用權、地上權、采礦權、地段權和房地產租賃權納入不動產登記范疇，擴大應登記的不動產權利范圍。就不動產登記的具體制度而言，首先，我國房地產交易中的二重買賣（即不動產所有人在簽訂買賣合同所有權移轉登記前，又與他人訂立買賣合同并進行了所有權登記）現象比較普遍，而我國立法對不動產物權變動采用的是登記生效主義，對不動產物權，特別是房屋所有權的確認原則以登記為準，未經登記則不動產所有權不轉移。因此，第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔違約責任，這對他來說是極不公平的。如果不動產登記立法中設立預告登記制度，即賦予債權以排他的物權效力，從而保障債權的實現，則可以有效地防范二重買賣情況出現，維護交易安全。其次，我國現行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關不動產登記的法律法規也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設立不動產交易的善意取得制度。善意取得的要件應包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動產登記立法中構建善意取得制度時，我們還應當設立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補充，以加強不動產登記機關的責任，維護不動產交易人的合法權益，保障交易公平、合理。

我國不動產登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產管理的混亂，也妨礙了我國房地產經濟發展。在我國物權立法提上日程之際，理所當然應當在未來《物權法》中完善不動產物權登記制度，使我國不動產管理真正作到制度健全，有法可依。

注釋：

[1]參見趙紅梅著：《房地產法論》，中國政法大學出版社1995年版，第249－252頁。

[2][3]趙鵬越：《借鑒國際經驗改革我國不動產登記制度》，載于《改革與戰略》1999年第1期。

[4]金紹達：《澳大利亞的產權登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產》1995年第10期。

第3篇：不動產產權產籍管理范文

本文主要論述了不動產登記的問題。通過現實案例提出問題，引出相關的規定和在現實中遇到的問題，并進行了思考、提出了自己的一些看法。我國現行相關法律是怎樣規定不動產登記的效力，在制定物權法時應對不動產登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予區分。然后是我國不動產登記效力的現行規定，不動產登記制度主要規定在《城市房地產管理辦法》、《土地管理辦法》及相關法規中，關于不動產登記的效力的規定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導致不同的法律效果；不動產抵押登記制度的重要意義：不動產抵押登記關系中的一個非常重要的環節就是向不動產登記機關進行登記。通過以上內容論述了不動產登記的效力，重點論述了不動產登記意義、審查以及現實中的問題和思考。最后借鑒外國的立法例子并進行分析，提出對我國不動產登記效力的立法思考并提出自己的見解。

關鍵詞：不動產、登記、效力

一、問題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經人介紹于1999年1月25日結婚，婚后由于雙方性格不和，經常發生爭吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對其現在居住的房產分割上發生糾紛，不能達成一致意見。該房產原屬李某單位所有，在1999年5月按國家政策進行了房改，向單位繳納了房改購房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續繁雜等原因，至離婚訴訟時仍未辦理完產權過戶手續，尚未取得房屋所有權證書。

原告方張某認為，雖然尚未取得房屋所有權證書，但該房屋的買賣符合國家房改政策，已經經國有資產管理局、市住房制度改革辦公室等政府機構批準，并交納了房改購房款，各種手續齊全合法，僅只等產權產籍管理部門審查后即可取得產權證，應認定該房產為夫妻共有財產進行分割。

被告方李某認為，根據我國法律規定，房屋買賣須經登記后，領取產權證，買賣合同生效，產權方發生轉移。現在雙方居住房屋尚未完成登記，產權仍未發生轉移，仍應屬單位所有，對于沒有產權的房屋雙方自然也就無從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請，并收回了已經交付的購房款。

這個案件中涉及到一個關鍵的問題就是房屋產權登記的效力，由于房屋產權產籍登記和不動產登記是屬種關系，不動產登記包括房地產權屬登記。也就是不動產登記的效力問題。具體說是如何理解我國現行相關法律是怎樣規定不動產登記的效力，這是理清本案的關鍵。原被告雙方同被告單位達成的房屋買賣合同，在未進行產權產籍轉移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭的房屋自然應該屬于共同財產，應該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權法保護，只能求得債法上的保護，根據《合同法》的規定，可以認為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問題歷來就有不同的學說，有的認為是不可分的，有的認為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認為此類問題應在不動產登記制度中給予規定，但我國尚未制定物權法，不動產登記制度屬于物權法范疇，在現行法律中，對不動產登記效力的規定又不盡完備，因此造成司法實踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權法時，應改變這種狀況，對不動產登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予區分。

二、我國不動產登記效力的現行規定

不動產登記制度屬于物權法范疇，我國物權法尚在制定當中，現行民法中尚未采用物權這一概念，僅在《民法通則》等法律中規定了一些“財產所有權”之類的物權性權利。不動產登記制度主要規定在《城市房地產管理法》、《土地管理法》及相關法規中。《房地產管理法》第60條第三款規定，房地產權轉讓或變更時應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或更改土地使用權證書。如果將這一規定中的“應該”理解為房地產轉讓、變更的必要條件，那么從法理上講，我國的房地產登記就是采取的登記要件主義，即不動產權屬的變動不僅要求當事人雙方合意，而且要求必須登記，合意行為和登記行為共同決定轉讓、變更行為是否有效，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不生效力，但是，以上理解在《房地產管理法》中體現的并不充分。我國現行《土地管理法》第12條規定，依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地登記手續。此條規定將原土地管理法中的“依法改變土地的所有權和使用權的，必須辦理土地權屬登記手續”中的“必須”改變成了“應當”。其立法本意反映了對于不動產權屬變更這種民事行為，權利行使一般應有當事人自己來決定，不宜過多使用行政手段干預的基本思想。換言之，并不主張完全的登記要件主義。而更多的反映了登記對抗主義的主張即登記只是對抗第三人的要件，申請登記的權利只有在登記后，權利才能得到法律的保護，但在相對人之間即使未經登記，只要雙方當事人之間達成合意，合同適法，不違公共利益，那么就當然產生效力，對當事人有約束力。

可以說我國目前在法的層次上，關于不動產登記的效力的規定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導致不同的法律效果。比如上文所舉的案例，如果按登記要件主義理解法律，那么房產權屬的轉移尚未完成登記，所有權的變動就沒有生效，房屋所有權仍然屬于被告單位，因此，此時發生的離婚訴訟就不能對房產進行分割；如果按登記對抗主義理解法律，那么雖然尚未完成房產權屬變更登記，但被告單位已同原被告達成房屋買賣協議，且已經過相關部門審查、審批，合同適法，那么該合同對雙方是有效的，該房產已為原被告占有、使用并成為其共同財產，應該進行依法分割。

雖然在法的層面上對登記效力的規定不夠明確，但是在部門規章中卻明顯的主張成立要件主義的立法主張。在原國家土地局1995年頒布，1996年2月1日實施的《土地登記規則》第69條規定：“土地使用者、所有者凡不按規定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對凡不按規定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節輕重報經縣級以上人民政府批準，注銷土地登記，注銷土地證書。”

三、不動產抵押登記的意義和審查

我國對不動產實行登記生效要件主義，換言之，對于不動產的交易、抵押等，只有雙方當事人依法辦理登記手續，那么交易或者抵押方為有效。國家設立不動產抵押登記制度具有重要意義。首先，有利于保護抵押權人的合法權益。當抵押人不能履行約定義務，抵押權人依照規定可以變賣抵押物的價款優先受償。通過不動產登記機關對抵押事實進行登記可以對抵押人任意處分抵押物的權利進行限制。其次，有利于保護善意第三人的合法權益。不動產登記作為一種公示手段，主要是為了保護交易安全，保護善意第三人的合法權益。登記具有公示公信效力，經過登記可以向社會宣告不動產已經交易或者抵押的事實，從而保護善意第三人的合法權益。其三，有利于維護社會交易安全。因此，“世界各國幾乎無一例外地規定了對抵押權的取得、設定、喪失或者變更須予以登記的法定程序，這一制度對于維護市場經濟條件下交易的安全，保護善意第三人利益，強化抵押擔保的社會功能，避免糾紛的發生，具有重要的法律意義。”因此，我國目前相關法律對于不動產抵押都采取了登記生效要件主義。也就是說，對于不動產抵押，如果向法定登記機關辦理登記手續，抵押生效；如果沒有辦理登記手續，抵押不生效。不動產抵押登記關系中，一個非常重要的環節就是向不動產登記機關進行登記。因此，預售商品房抵押也應實行抵押登記生效要件主義，也就是說，只有預售商品房抵押人和抵押權人依法辦理登記手續，那么預售商品房抵押才具有法律效力。

不動產抵押登記機關對于不動產抵押登記的審查是采用形式審查，還是實質審查，這也是長期以來頗有爭議的一個問題。所謂形式審查，就是登記機關僅僅對于需要提供的申請人身份證件、權屬證書等是否符合法定形式要求進行審查，不對這些登記材料的真實性進行審查。所謂實質審查就是登記機關不僅需要對申請人是否提供具有法定形式要求的材料進行審查，還要對這些材料的真實性進行審查。從我國目前登記機關審查的實際情況來看，經常出現登記機關“往往對申請人提供的身份證件，提供的權屬證書在形式上的真實性都不予審查，不與登記薄原有的記載進行對比，就予以登記，造成許多錯誤登記，甚至為當事人的欺騙提供了方便。”顯然，登記機關的這種審查實際上已經背離了我國有關不動產抵押登記立法的宗旨，根本發揮不了保護抵押權人和善意第三人的合法權益，維護交易安全的功能。但是，如果對不動產抵押登記采取實質審查似乎也不現實，因為這樣做必然會耗費登記機關巨大的精力，并且使當事人無法如期地完成登記，造成時間上的拖延，登記成本提高，這對于當事人而言也是一種負擔。同時，也會因為登記時間過長，使社會關系處于不確定狀態，影響交易安全。因此，對于不動產抵押登記審查標準的確定事實上涉及公正與效率的問題。如果單純強調審查的效率，很容易犧牲公正；如果單純強調審查的公正，又很犧牲效率。針對這種情況，有學者提出在建立統一的登記機關、統一的登記程序及配備高素質的登記官員后，使用形式審查制度，要求等級機關僅對當事人提供的材料進行形式意義的審查，只要手續齊全，就給予登記，但是，如果登記機關發生登記錯誤，就應該賠償責任。當然，如果登記機關登記錯誤，是由于當事人提供虛假的證明材料來騙取登記的，就應該追究當事人的相應法律責任。

四、外國立法例的分析與借鑒

從歷史上看，18世紀法國的抵押權登記制度是現代不動產登記制度的直接原因、淵源。自19世紀歐陸各國民法法典化以來，不動產登記制度得到了廣泛采用和發展，主要形成了三種不同的立法主義，即成立要件主義、對抗要件主義和折中主義。成立要件主義主要以德國為代表的一些國家采用，該主義認為，僅有當事人之間的物權變動的意思表示而無法定的登記公示，則不動產物權的變動不生公信力，亦不生物權變動之法律效果，登記為不動產物權變動的成立要件。對抗要件主義主要為法國等國家所采用，即當事人之間只要形成物權變動的合意，即生物權變動之法律效果，只是未經登記不具有社會公信力，不能對抗善意第三人。折中主義在兼采兩種主張的同時，往往有所偏重。

我國民法通則第72條第2款規定，按照合同或其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。此規定原則上以交付為物權變動的生效要件，主要針對的是動產物權，在立法上屬于以成立要件主義為原則，以對抗要件主義為例外。對于不動產物權變動沒有明確規定。

與對抗要件主義相適應的登記對抗制度，強調當事人意思自治，但在保障交易安全方面存在缺陷，因為在一方當事人取得物權后，未經登記公示，第三人善意有償取得該物權時就會出現重復物權的現象，先物權行為有效，第三人行為也有效，這就產生了矛盾。與成立要件主義相適應的登記要件制度，克服了上述弊端，強調不動產變動不經登記不能生效，有利于保障交易安全，維護交易秩序，但如果將之絕對化，則不利于商品流轉，影響效率，增大交易成本。在法律不完備的情況下，容易導致公權力對私權力的過分干預。同時，在交易過程中，也容易發生相對人惡意終止合同的情況，法律無法干預，有違公正原則。其實在國外作為成立要件主義代表的德國對于未經登記的合宜也規定有例外。德國民法典規定：尚未登記的合意，在當事人的意思表示經過公證證明或者該意思表示已經提交給不動產登記局或者權利人已經將獲得登記許可的證明交付給相對人時，同樣具有約束力。這樣可以防止其中一方當事人在未完成登記期間，任意撕毀合同，使另一方當事人無辜受害而得不到法律保護。此外，外國法中有“當事人有惡意阻止合同生效之行為的，發生與其行為意愿相反的效果”的法諺，這亦能起到對合同效力的保護作用，值得我國立法借鑒。

五、我國不動產登記效力的立法思考

從各國法例分析看，對于不動產登記的效力規定不盡相同，所采主義亦不相同，但是應該說各自均依本國的經濟情況和社會背景而訂立了符合自己國家的法律。我國正處于市場經濟體制建立時期，明確產權關系，維護不動產產權所有人的利益，保障交易安全，建立有序規范的市場秩序是我國立法所要考慮的基點，也是市場經濟發展的客觀要求。由于轉軌時期制度的不完善，法制的不健全，產權關系的不清晰，在我國不動產交易秩序存在一定程度的混亂，要規制這種混亂，應加強對不動產登記的管理，在立法上應采登記要件主義。但是同時我們也應針對不同情況，對登記效力進行不同的規定，兼采登記對抗主義之合理部分，這同樣也是維護當事人的權益，保障市場交易安全和效率的需要。

在立法上，應在物權法中統一規定不動產登記的效力的基本原則，并相應制定不動產登記法，詳細規定不動產登記的機關、權限、責任、內容等，完善不動產登記制度。要改變部門立法和法律的沖突和矛盾，對于不動產登記效力要區分不同情況，規定不同的效力。比如對于依法經相關部門審批通過的房改房買賣合同，在送交產權產籍部門時就應該認定其合同已經生效，因為其具體內容是否合法，房改是否符合國家政策，已經國有資產管理部門、房改管理部門的審查、審批，當事人雙方也以達成合意，產權登記應只是一種形式審查，而非實質性審查，不影響合同的效力。另外，我國的審查制度往往涉及多個部門，手續繁雜，應在登記過程中明確在哪個環節、哪個時點為生效時間，使法律更嚴密，更具可操作性。

對于因繼承、法院判決、法律直接規定、國家征用、自籌資金等形式取得的不動產物權亦應采取登記對抗主義進行規定或規定不經登記禁止其處分權利，但并不以登記為權利取得、移轉、變更的生效要件。這樣既可保護交易安全，亦可提高市場效率，限制行政權力的過分膨脹。

參考文獻：

[1]《城市房地產抵押管理辦法》建設部令第98號2001年8月15日

[2]《城市房屋權屬登記管理辦法》建設部令第99號2001年8月15日

[3]《商品房銷售管理辦法》建設部令第88號2001年6月1日

[4]程信和、劉國臻《房地產法學》北京大學出版社2005年1月

第4篇：不動產產權產籍管理范文

內容提要： 不動產登記是物權對世效力和公示原則的基本要求，但我國尚無不動產登記法。目前我國不動產登記制度中的明顯不足就是理論基礎模糊不清，制度設計簡單粗糙，缺乏可操作性。現行有關不動產登記的法律不僅零散，而且存在不少錯誤，有的甚至違反物權法的基本原則，這種制度缺陷直接危及當事人的切身利益與市場交易的秩序與安全。本文分析了我國不動產登記制度中存在的主要缺陷，以期有利于完善我國的不動產登記制度。

我國剛剛出臺物權法，還沒有制定專門的不動產登記法。總體而言，物權法對于不動產登記的規定十分簡單，甚至對一些棘手的問題采取了擱置處理的方式。目前我國不動產登記制度中的明顯不足就是理論基礎模糊不清，制度設計簡單粗糙，缺乏可操作性。時至今日，除《物權法》的規定外，我國的不動產登記制度主要散見于《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《森林法》、《國草原法》、《擔保法》、《土地管理法實施條例》等法律和行政法規之中；至于專門的不動產登記規則，主要有國家土地管理局的《土地登記規則》和建設部制定的《城市房屋權屬登記管理辦法》等部門規章；此外還有各省、市、自治區、各部委以及一些較大城市制定的地方性法規、規章、通知、決定、批復等。總之，由于沒有統一的登記機構和統一的登記規則，這就很容易出現了政出多門、各自為政的混亂局面，各種登記規則中就難免出現重復、矛盾、不協調等現象，有的規則不僅不夠科學，甚至違法物權法的基本原則。如果試圖在我國建立比較完善的登記制度，還要依賴將來出臺的不動產登記法，這表明我國不動產登記制度中的一些缺陷還將在經歷較長一段時間才能逐步消除。WWw.133229.COm本文分析了我國不動產登記制度中存在的諸多缺陷，以期對完善我國的不動產登記制度有所裨益。

一、基礎理論模糊不清

物權變動在我們的日常生活中時常發生，但當我們仔細地去思考其中的法學理論問題時，卻意外地發現看似簡單的事實背后，其隱含的法律理論卻錯綜復雜。究其原因，主要是因為：物權變動往往同時涉及物權和債權兩個領域，而債權往往是物權發生變動之原因，而物權發生變動往往又是債權履行之結果。我們不難發現物權變動其實并不純粹地屬于物權法的范疇，也不純粹地屬于債權法范疇，而是跨越兩大財產法領域而處于物權法與債權法的交叉口上。以此為基點，法律對物權變動進行調整的困難就會逐漸明晰：僅僅具有相對性的債權何以最終能夠導致具有絕對性的物權得以變動？這個交叉口就自然而然地成為各國物權立法分道揚鑣的起點。各國往往因為堅持不同的基本理論而導致立法體例中的制度設計相距甚遠，而學者間的觀點也往往針鋒相對，莫衷一是。

我國的物權立法究竟應當采用何種物權變動模式，中國的學術界出現了百家爭鳴的局面。首當其沖的是對物權行為理論的認識問題。對于應否采用物權行為理論，有學者力主采用德國物權行為理論，認為物權行為理論是可以解決我國目前物權法領域中爭論的科學理論，力主以物權行為理論為基礎建立“登記成立主義”的物權變動模式；[1]另有學者則聲稱正我國的物權立法中無論如何不能把德國的物權行為理論搬到中國的土壤中來。[2]有意思的是，在反對物權行為理論的陣營中，學者之間的意見也有重大分歧，對于究竟應當如何選擇適合我國的物權變動模式，一部分學者主張采用“登記對抗主義”，另一部分學者則主張采“折中主義”。[3]此外，對于不同的變動模式，用學者認為在立法中可以多種登記模式并用，也有學者認為，登記模式應當整齊劃一，多頭并用將導致操作上的困難。[4]這場學術爭論最終因物權法的出臺而暫時告一段落，物權法第9條最終確立了“折中主義”的核心地位。由于“折衷主義”將登記作為物權變動的生效要件，有效地解決了登記對抗主義缺乏公示的弊端，同時又避免了承認物權行為理論的諸多爭議，其具有簡捷實用的優點，但這種物權變動模式能否在理論上可以自圓其說則另當別論。“折衷主義”模式首先遇到的困難就是無法回應物權行為理論的責難：債權行為僅對債權法律關系的當事人具有約束力，那么債權行為何以引起絕對權之變動？這個問題可能會成為物權行為理論攻擊折衷主義的重磅炸彈。堅持“折衷主義”模式的學者可能會解釋說，僅憑債權行為本身并不能引起物權變動，債權行為必須和登記結合在一起才可以引起物權變動，所以物權變動并不是純粹由債權行為所引起，正是因為存在登記這種公示方式，所以才可以保護第三人的利益，物權變動才可以因此而具備產生排他性效力的合理性基礎。這種解釋似乎可以跨越物權和債權之間的鴻溝，但問題并沒有徹底解決，隨之產生的疑問是：登記的性質是什么？顯然，登記并非債權行為的成立要件或生效要件，而是確定物權效力的關鍵因素。既然登記在引起物權變動中發揮了舉足輕重的作用，那么登記無疑應當是引起物權變動的法律事實。法律事實，無非是事件和行為兩種形態，也就是說，登記要么是行為，要么是事件。顯然登記與人的意識有關，不可能是事件。如果認為登記是一種行為的話，那么它是否是法律行為？如果登記是法律行為的話，那么在登記是否存在引起物權變動的意思表示？如果登記中存在關于物權變動的意思表示，那么登記是否是物權行為？針對諸如此類的問題，折衷主義恐難以在理論上給出清晰的答案。

法學界之所以對登記制度的設計如此天壤之別，主要的原因在于至今尚未在法學界形成普遍認可的基礎理論，基礎理論的模糊不清，自然會導致制度設計的混亂局面。[5]雖然中國的物權立法已經確立了折中主義模式的地位，但這并不意味著其理論上正確。相反，關于物權變動的理論爭議不僅沒有塵埃落定，不同的爭論將在物權立法結束之后繼續深入進行，甚至對于雙方均表示贊同的法律用語構建的同一制度（例如物權法第15條關于區分原則的規定），不同的理論仍將對其內涵作出不同的解說；司法機關援引同樣的法律條款，可能也會因為采用不同的理論支撐而有不同的判決結果。由此可見，為我國的登記制度尋找科學理論基礎的工作遠沒有結束。

二、多頭管理，分級登記

物權法第10條雖然明確規定對不動產實行統一登記制度，但對于統一登記機構仍然采取了擱置處理的方法，究竟哪一個機構是統一的登記機構尚不明確。預計我國目前“多頭管理、分級登記”的體制仍然要持續相當一段時間才能夠逐步消除。目前我國不動產登記部門主要是依據行政管理的職能來確定，由于土地、房屋、森林、草原、海域等不動產分別屬于不同的政府職能部門進行行政管理，關于不動產的登記也就相映地分散在不同的行政機關。[6]對于登記機關來說，在登記中又往往可以收得一定的登記費用，在一定程度上又可以緩解目前我國行政機關經費緊張的局面，因此不同的行政機關在爭奪登記權限方面又有一定的利益驅動。根據我國現行的法律，至少存在以下主要的不動產登記機關：土地管理部門、房產管理部門、林業管理部門、草原管理部門、海洋行政管理部門、地質礦產管理部門、公證部門以及縣級以上人民政府規定的部門。

登記機關不僅分布在不同的行政部門，而在同一行政部門內部還存在級別的劃分，并進行分級管理。例如我國《城市房地產管理法》第六十條就規定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。”縣級以上人民政府就應當包括縣級人民政府、市級人民政府、省級人民政府和國務院。多個部門登記已經令人眼花繚亂，而同一個部門又存在級別的劃分，這會使登記申請人在確定負責登記的具體機關時更加無所適從。

我國物權法第10條確立了統一登記機關的構想，可以看出建立統一的不動產登記機關已成定局。但如何從長期形成的“多頭管理、分級登記”的體制中確立一個統一的登記機關、如何整合分布在不同登記機關的登記資源、如何協調不同統一后的登記機關和若干不動產管理機構的關系，這仍然是物權法出臺以后的重點問題和難點問題。

三、政出多門，各自為政

既然“多頭管理”的體制無法在短期內消除，那么“各自為政”的現象必然相伴而生。由于土地、城市的房屋、農村的房屋、海域、林地、草原等分屬不同的不動產管理部門，而不同的登記部門往往又會制定出不同的登記規則。最為熟悉是就是國家土地管理局了《土地登記規則》和建設部了《城市房屋權屬登記管理辦法》。[7]本文就以這兩部最為常見的登記規則為例，分析這兩個登記規則就在登記種類、登記程序以及權利證書的效力這幾個方面存在著明顯差異：（1）根據《土地登記規則》，除初始登記外，其余的登記一律屬于變更登記；但根據《城市房屋權屬登記管理辦法》，除初始登記外，還有變更登記、轉移登記、他項權利登記、注銷登記等形態。（2）根據《土地登記規則》初始登記與總登記是同一概念，但根據《城市房屋權屬登記管理辦法》，初始登記和總登記的內涵有天壤之別。（3）《城市房屋權屬登記管理辦法》中沒有地籍調查程序，而《土地登記規則》中沒有公告異議程序。（4）根據《土地登記規則》，土地登記卡的重要性遠遠大于土地證書，土地登記卡是當事人享有權利的至關重要的合法性依據，而土地證書只是由權利人所持有的權利憑證。但根據《城市房屋權屬登記管理辦法》，房屋權屬證書被認為是權利人依法擁有房屋所有權的唯一合法憑證，其證明效力似乎遠遠大于登記機關的登記。

窺一斑而知全豹，通過比較這兩個登記規則之間幾點明顯的差異，我們就不難理解當前我國不動產登記中登記申請人無所適從的苦衷。物權法的出臺也許在一定程度上可以緩解這兩種登記規則之間的差異，例如物權法對不動產權屬證書和不動產登記簿之間的效力就有比較明確的規定，但就并不能結束目前登記中“政出多門，各自為政”的尷尬的局面，問題的有效解決可能還要依靠未來出臺的不動產登記法。

四、登記范圍偏窄

物權法出臺以前，由于我國并沒有統一明確的物權體系，登記機關在確定登記對象時保持整齊劃一，尤其是他物權的形態曾一度出現“百家爭鳴”的景象。隨著物權法的出臺，物權法定主義原則的確定和物權體系的建立已經使不動產的登記范圍明朗化。不過我國不動產登記的一個重要缺陷就是登記范圍偏窄。除了本文后面將要討論的破產登記、信托登記、查封登記、租賃登記等應當辦理登記外，至少還應該把以下幾種情形納入不動產登記范圍。

（一）建筑物區分所有權人的管理規約

在區分所有的建筑物上，必須采取有效的管理方法對區分所有權人彼此間的利害關系予以調整，而訂立管理規約是達到有效管理的重要途徑。管理規約是全體區分所有權人以書面形式成立的自治規則。管理規約系私權自治原則的體現，是區分所有權人團體之最高自治規則。[8]為了充分發揮管理規約在維護社區公益方面的作用，保持公約得到持續有效的遵守是十分必要的，因此管理規約不僅對制定規約的當事人具有約束力，而且對于區分所有權人的特定繼受人具有約束力。例如，法國1965年7月10日法律第13條就規定，管理規約及其修改只有自不動產卡片（fichier immobiliére）上公示時起才對共有人的特定權利繼受人具有對抗效力。[9]由于權利的繼受人并沒有參與規約的制定，而規約卻對其具有強制性的約束力，這就要求必須對管理規約進行登記，使權利繼受人事先可以獲悉自己的權利狀態，以免其遭受不測之風險。

（二）限制不動產權利的行政決定

如果一個行政決定限制了不動產上的權利，那么就應當將這個行政決定進行公示。我國在不動產登記中對這類行政決定的公示沒有給予足夠的重視，例如，為保護頤和園、圓明園地區的良好景觀， 1991年北京市政府作出《關于嚴格控制頤和園、圓明園地區建設工程的規定》，據此頤和園、圓明園地區內的特定地帶應按照二類建設控制地帶進行管理，“地帶內現有的平房應加強維護，不得任意改建添建。不符合要求的建筑或危險建筑，應創造條件按傳統四合院形式進行改建，經批準改建、新建的建筑物，高度不得超過3.3米，建筑密度不得大于40％。”這種行政性的規定對于該規定區域的現有權利人、權利繼受人的權利均有重大影響。假如某房地產開發公司擬在該區域購買土地從事高層的房地產開發，結果在取得土地使用權以后才知道該區域內的建筑物高度不得超過3.3米，這對開發商而言無疑是一種不測之風險，因此對于此類行政決定應當強制辦理登記。法國1955年1月4日不動產公示法令第36條就規定，對于限制不動產財產權行使的行政決定要在不動產登記機關公示。對于行政部門而言這種公示是強制性的，如果行政部門沒有進行公示，那么它就要對因欠缺公示而受有損害的利害關系人承擔責任。

（三）不動產買回特約

不動產的出賣人可以在買賣合同中保留買回不動產的權利，也就是說，當事人訂立的是以出賣人的買回意思表示為停止條件的不動產買賣合同，至于買回的期限，可以由買賣雙方在合同中約定，據此出賣人可以在買回期限內享有買回權。對于這種有買回特約的不動產買賣，當事人可以自愿選擇是否辦理登記。不動產買回特約的登記限制了買受人的處分權，可以保障出賣人買回不動產。這種登記不僅有利于促進當事人在條件成就時進行實際履行，而且也有利于第三人正確地判斷不動產上的權利狀態，這對增強不動產交易安全、減少糾紛大有裨益。

（四）優先購買權

在不動產優先購買權協議中，所有權人可以作出保證，在他決定出售不動產時，給予一個指定的人以優先購買權，那么優先購買權就成為對所有權人處分權的限制。特定當事人之間關于限制處分權的約定只有公示以后才對第三人具有約束力。如果優先購買權已經辦理了登記，那么就應當推定第三人知道該優先購買權的存在。這種登記的作用是非常明顯的，如果第三人不顧優先購買權人的利益而與所有權人訂立買賣合同，那么第三人將會被認定為具有惡意并要承擔法律責任，其不得主張公示公信原則之保護。

（五）關于相鄰關系的協議

不動產相鄰關系，從本質上講是不動產所有人或使用人財產權利的延伸或限制，這是不動產相鄰雙方法定的權利與義務。[10]由于不動產相鄰關系是不動產相鄰雙方法定的權利與義務，所以只要具備了法律規定的條件，那么這種權利和義務就在當事人之間自動產生，無需以登記為要件。不過，盡管相鄰關系可以依法當然產生，所有權人仍可以訂立有關行使相鄰關系的協議，例如，對地的通行權問題，相鄰土地的所有權人就可以在他們的協議中約定通往飛地的通道的具體地點以及通道的寬度等。由于這個協議并沒有創立新的權利義務，它只是將一個法定的權利義務得以通過約定的方式實現，因此其不必然納入公示之范圍，但是，如果第三人在以該不動產為標的訂立契約時，第三人能夠知悉這個協議的內容是有好處的。如果當事人自愿辦理登記，登記機關應當予以辦理公示。

筆者認為，不動產登記不應僅限于物權的變動登記或限制登記，對于與物權有重大影響的信息都可以納入登記的范圍。此外，我國除建立強制登記外，我國還應當建立自愿登記制度。也就是說，在尊重當事人意愿的基礎上，允許當事人自愿將某些信息進行公示并賦予其相應的法律效力。總之，在未來的不動產登記法中，應當進一步擴大登記的范圍以便加強登記在公示和維護交易安全方面的強大功能。

五、制度設計往往與登記不合

物權法規定了不動產登記制度，但物權法中的某些制度設計往往忽視了登記制度，或者無法與登記制度銜接，有的甚至與登記制度相違背，這在一定程度上削弱了登記制度功能的充分發揮。

（一）抵押財產的轉讓

物權法第191條第2款規定：“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”。顯然，立法者對抵押人的處分自由進行了限制。問題的關鍵是，在設定抵押權以后，抵押物的轉讓是否有必要征得抵押權人之同意，是否必須以代為清償消滅抵押權為前提。不動產上設定有抵押權，僅僅表明不動產上有物權之負擔，抵押物的所有權人并不喪失其所有權，當然有權對抵押物進行轉讓。至于轉讓行為是否必須征得抵押權人之同意，這取決于轉讓行為對抵押權人的利益是否造成不利之影響。我們知道，抵押權是一種物權，而物權是對物的直接支配并排除他人干涉的一種支配權，正是基于物權的這種權利屬性，所有的物權均具有排他效力、優先效力和追及效力，而抵押物的轉讓正是物權的追及效力所要解決的問題。所謂物權的追及效力，是指物權成立后不論標的物輾轉入于何人之手，物權人均得追及物之所在，而直接支配其物之效力。[11]假如甲將其房產登記抵押給乙，隨后甲又將該房產登記轉讓給丙。由于甲乙之間的抵押權登記在先，甲丙之間的轉讓登記在后，基于物權的追及效力，可以預見，如果乙的債權沒有獲得清償，盡管該房產的所有權已經轉讓給丙，但乙仍可以追及該房產，對該房產依照法定程序進行拍賣并優先獲得清償，同時由于抵押權已經辦理了登記，丙在購買不動產時已經確切地知道不動產上負有抵押權，這對丙而言也未造成不測之風險。既然抵押權具有追及效力，而抵押人的處分行為不影響抵押權人的權利或利益，因此，抵押權人對抵押物的處分在原則上沒有干涉之必要。立法者強制性規定抵押物的轉讓必須征得抵押權人之同意，這種制度設計對抵押權人毫無實益，對抵押人卻多有不便。

（二）折價協議的撤銷

抵押權是以取得抵押物的交換價值從而使債權得以實現，因此抵押權之實現關鍵在于抵押物之交換價值。就抵押權的實現方式，《物權法》第195條第1款規定了折價、拍賣和變賣三種方式。至于三種方式如何選擇適用，《物權法》第195條第2款規定：“抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。”由此可見，如果抵押權人與抵押人達成了折價協議，那么折價就成為抵押權實現的第一選擇，即使有第三人根本沒有參加拍賣的機會。尤其需要注意的是，在抵押權人和其他人都希望取得抵押物的所有權時，這種制度實際上就等于賦予抵押權人以優先購買權，這種制度將因無法有效避免抵押物折價中的道德風險而可能導致利害關系人之間發生利益沖突。抵押權如何實行，并不僅涉及抵押權人之利益，而且與抵押人、后順位抵押權人、普通債權人之利益同樣密切相關，尤其是我國采用抵押權順位升進主義的情況下，抵押權人和抵押人更有可能利用優先購買權損害后順位抵押權人之利益，例如，抵押物的實際價值較高，但第一順位的抵押權人和抵押人卻在協議折價時壓低抵押物價格，故意約定以較低之價格沖抵債務，這就難免使第二順位的抵押權人陷于不利。為此，立法者還必須為其他債權人提供一定的救濟措施。我國《物權法》提供的兩項救濟措施：第一，抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格；第二，協議損害其他債權人利益的，受害人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。不過，即使立法者做出了這種救濟性的規定，在實務中恐怕仍有一定的操作難度，因為抵押物之市場價格如何判斷，難免會因為沒有確定的判斷標準而各置一詞。一旦發生這種爭議，受害人只有請求法院撤銷折價協議。即使受害人在一年內提出了權利主張，而法院最終也撤銷了折價協議，但協議的撤銷既無法阻止抵押財產的登記轉讓，也無法阻止價款的占有、使用。可見試圖通過撤銷協議的方式保護其他債權人的利益，恐怕遠水難解近渴。筆者認為，就拍賣和折價比較而言，拍賣則具有較多的優勢。由于拍賣程序比較嚴格，又具有公開性，通過竟價的方式往往可以獲得較高的銷售價格，尤其對后順位的抵押權人比較有利，又可以有效地避免道德風險。對于抵押權之實行，在立法上雖然不應當排除折價這種方式，但就拍賣和折價比較而言，拍賣制度可以有效地避免不動產交易中的道德風險，所以應當盡可能避免采用折價方式，而以拍賣作為抵押權實行的第一選擇。

（三）預告登記后的再處分

在當事人簽定房屋買賣或者其他不動產物權的協議之后，直到辦理正式登記之前，這個期間往往是當事人最為擔心的時段。對于買受人而言，在沒有辦理登記之前，買受人最為擔心就是是否能夠切實取得不動產，因為他無法排除出賣人將不動產登記轉讓給善意第三人的可能性，買受人保護自己的方式往往就是拖延支付價款的時間。對于出賣人而言，只要無法消除買受人的思想顧慮，買受人拖延付款的做法就是合理的。在這個時段，如何確保物權的切實移轉便成為制度設計的重中之重，于是預告登記制度應運而生。在具備法定條件的情況下辦理預告登記，這就大大提高了登記的效率，提前發揮了登記的公示作用。預告登記限制了出賣人的處分權，明晰了物上負擔，這樣第三人就無法再以公示公信原則為理由而置買受人的利益于不顧，這就保證了合同的實際履行，確保了物權變動的的實現。我國物權法第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”我國物權法確立了預告登記制度，其積極意義不能忽視，但其制度設計仍有檢討之余地。關鍵的問題是，第一，預告登記后，不動產的處分是否要經過預告登記權利人的同意？第二，未經預告登記權利人同意的處分行為，是否就無法發生物權效力？

對于預告登記的效力可以概括為約束效力、排它效力和保全效力，細言之，第一，約束物權人之處分行為，促進債權之履行；第二，排除公示公信原則之適用，確保物權變動之實現；第三，保全登記申請人未來物權之優先順位。從理論上講，經過預告登記后，物權人并沒有喪失其物權人的主體地位，物權人仍對其物權享有處分權，況且預告登記實際上是一種防御性的保護措施，并未推進為本登記。在不損害預告登記權利人利益的前提下，物權人的再次處分行為應當具有完全的效力，只不過其效力劣后于登記在先的權利人，如此而已。[12]假如不動產的所有權人甲將不動產轉讓給乙并辦理了預告登記，隨后甲與丙又訂立了一個買賣合同，約定“如果乙不履行不動產買賣合同，那么該不動產的所有權就轉讓給丙”，甲和丙又將第二個買賣辦理了第二順位的預告登記。顯然，由于甲的第二次處分行為沒有妨害預告登記所保護的物權，所以第二次處分行為應當得到法律的承認和保護。如果將預告登記的效力理解為“預告登記后，物權人就不得再次進行處分”，這是偏頗的。當再次處分無礙于先順位預告登記時，如果一味堅持禁止處分的態度，在對預告登記進行涂消之前禁止不動產權利人進行任何形式的處分，這只能徒然地增加物權人的機會成本和降低交易的效率，并無任何實益。因此筆者認為，不動產物權人可以將不動產再行處分，但應根據其登記順位確定其效力之優劣。在預告登記之間，應根據其順位先后確定其權利之優劣。

六、重視城市，忽視農村

物權法不僅沒有消除不動產登記的城鄉差別，相反，物權法通過立法進一步強化了這種差異性。例如，傳統民法中的地上權在我國物權法中被區分為城市的“建設用地使用權”和農村的“宅基地使用權”。當前不動產登記中的一個普遍存在的突出問題就是城鄉不動產登記工作發展不平衡。

（一）土地登記

當前城市的土地登記工作相對比較完備，而在廣大的農村地區的土地登記工作還相對比較薄弱。目前農村的地籍調查仍以資源性的調查資料為主，基本上采用的是1∶10000的小比例尺進行土地利用現狀調查，地形地物綜合程度較高，對土地權屬狀況調查不完整，調查資料不能滿足實現土地用途管制及產權管理的需要，難以按法律要求開展土地登記工作。根據2001年全國地籍工作會議提供的信息，截至2000年底，全國共頒發國有土地使用證2200萬本，占應發數的85％；集體土地使用證1.5億本，占應發數的68％；而集體土地所有證只有180萬本，才占應發數的28％。這些數據表明，截止2000年底，城市的土地登記工作大部分已經完成，而72%的集體土地所有權和32%的集體土地使用權沒有建立完善的登記制度。城鄉土地登記發展不平衡，至為明顯。[13]

（二）房屋登記

城市房屋的登記和農村房屋的登記更不平衡。我們先考察一下城市房屋登記的立法狀況。1982年國家建設部公布了《關于城市（鎮）房地產產權產籍管理暫行規定》；1983年國務院了《城市私有房屋管理條例》，專章規定了城市私有房屋的所有權登記問題；1984年開展了第一次全國城鎮房屋普查工作，1987年建設部了《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》，旨在房屋普查的基礎上開展全國城鎮房屋所有權總登記工作。1990年頒布了《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》，對城市房屋產權、產籍管理工作進行了規范性的規定；1994年我國立法機關頒布了《城市房地產管理法》，該法第五章專門就房地產權屬登記管理問題作了規定；1994年建設部施行了《城市商品房預售管理辦法》，1995年了《城市房地產轉讓管理規定》，1997年了《城市房地產抵押管理辦法》，1998年建設部又施行了《城市房屋權屬登記管理辦法》，這些規章多涉及到城市房地產的預售、轉讓、抵押中的登記問題，而《城市房屋權屬登記管理辦法》還是一部專門的關于權屬登記的規章；2001年國家建設部還對《城市房屋權屬登記管理辦法》等規章進行了修訂。此外，諸如上海、深圳等經濟比較發達的城市還頒布了地方性的房地產登記條例。與城市房屋登記情況相比，農村房屋的登記就落后了許多。由于農村經濟發展相對落后，房地產交易量較少，多數房屋都是自建自用，還沒有形成具有一定供求量的不動產交易市場。我國制定的有關農村房屋登記的法律法規比較少，甚至相關的規章和地方性法規也比較少。[14]

我國之所以城鄉之間在不動產登記方面出現不平衡的現象，主要是因為農村的土地和房屋主要是自用，并沒有形成一定規模的交易市場，而登記費用在一定程度上會增加農民的經濟負擔。不過筆者認為，不動產的地籍測量和登記是地籍整理的重要內容。通過地籍整理，政府機關將不動產的坐落、面積、形狀、性質、使用狀況以及不動產權利等依照法定程序進行測量并登記，據以繪制詳細的地籍圖冊，以確定各權利人之權利種類及范圍。完善的不動產登記制度是確認和保護不動產權利的依據，目前中國廣大的農村甚至還在繼續使用掩埋石塊、木樁、石灰等原始方式確定地界。事過境遷，一旦發生糾紛，往往雙方都難以舉證，如果有比較完善的登記制度，這些糾紛都可以迎刃而解。此外，隨著村莊和小城鎮建設的發展，村鎮房屋產權產籍管理愈來愈引起人們的重視。由于沒有比較完善的房屋登記制度，房屋的權利狀態就無法有效公示，那么相映的房屋買賣、抵押、繼承等均會產生一定的制度缺陷，在農村利用重復抵押騙取金融機構貸款的現象已經出現，農村房屋買賣合同的效力、鄉鎮企業建筑物抵押的效力等問題也已經在司法實踐中成為突出的問題，并日益成為審判機關的棘手案件。不動產登記的困難是客觀的，但因為欠缺登記所帶來的負面影響也是客觀的。在農村不建立比較完善的不動產登記制度，恐難以適用市場經濟發展的長遠需要。

七、法律體系內部不夠協調

一個國家的法律體系之間應當盡量避免出現“體系違反”的矛盾現象，這樣在法律適用中才能夠保持法律體系內部的協調一致。我國當前的登記制度中，法律規則之間互不銜接、甚至彼此沖突已經成為一個相當嚴重的現象。筆者在此對一些明顯的現象舉例如下：

（一）破產登記

破產登記屬于保全登記的范疇，所謂保全登記，就是指為限制不動產的登記名義人對不動產進行處分而進行的登記。保全登記的目的在于防止登記名義人處分不動產，以保全利害關系人利益之實現。1986年12月我國了建國以來的第一部破產法《企業破產法（試行）》，1991年的《民事訴訟法》對我國的破產立法又進行了進一步的補充和擴展。2006年立法機關又通過了《企業破產法》。根據2006年《企業破產法》的規定，法院裁定受理破產申請后，應當由法院指定管理人接管、管理和處分債務人的財產；管理人可以轉讓土地、房屋等不動產權益，可以設定財產擔保。顯然，債務人已經喪失了對破產財產的管理處分權，禁止債務人繼續進行有關破產財產的任何行為，不僅債務人對個別債權人的債務清償無效，甚至在法院受理破產申請前一年內，如果債務人有無償轉讓財產、以明顯不合理的價格進行交易、對沒有財產擔保的債務提供財產擔保等行為，管理人都有權請求法院予以撤銷。[15]上述制度設計表明，企業破產對交易相對人而言有重大利害關系，法律的制度設計應當使相對人在交易時充分了解企業的破產信息，向第三人及時發出風險警示，避免第三人因不了解企業的破產信息而陷入困境。遺憾的是，不僅《企業破產法（試行）》、《民事訴訟法》沒有對破產企業的不動產辦理破產登記予以足夠的重視，甚至連新近通過了《企業破產法》對破產登記也一字未提。筆者認為，一旦企業宣告破產，就應當立即對企業的不動產辦理破產登記，以加強對交易秩序的保護。

（二）租賃登記

租賃權的登記問題對于平衡承租人和新所有權人之間的利益沖突至關重要。根據民法理論，債權為相對權，本身并無排他之效力，債權人僅得對債務人主張權利，并無對第三人主張權利。根據這個原則，如果出租人在租賃期間將租賃物的所有權轉讓給第三人，那么基于債的相對性理論以及物權的優先性原則，租賃合同對新所有權人并無約束力，新所有權人應可以向承租人請求返還租賃物，承租人不得以租賃合同而提起抗辯，這就是所謂的“買賣擊破租賃”。 “買賣擊破租賃”這一規則導致租賃關系極不穩定，尤其是房屋租賃中，承租人往往經濟比較困難，對其更需特別予以保護。正如王澤鑒先生所言：“居住為人生之基本需要，屋價高昂，購買不易，承租人多屬經濟上弱者，實有特別保護之必要。”。隨著立法上確立“買賣不破租賃”規則，租賃權遂有物權化之趨勢，租賃權本屬債權，但法律賦予租賃權具有物權之對抗效力，使承租人對于取得租賃物所有權或者其它物權之人，仍可主張租賃權之繼續存在。[16]我國1982年《經濟合同法》第23條規定：“如果出租方將財產所有權轉移給第三方時，租賃合同對財產新的所有方繼續有效。”這一條可謂充分體現了“買賣不破租賃”的規則。1999年新《合同法》基本上延續了這一立法精神，該法第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”

買賣不破租賃的制度設計，其目的在于保護處于弱勢地位的承租人，但交易秩序同樣不能忽視。在遵循買賣不破租賃規則的同時，如何避免買受人遭受不測之風險便成為一個至關重要的問題。如果買受人購買房屋的目的是為了自己能夠立即居住，但在其購房之初并不知道租賃合同之存在，在辦理完登記手續準備入住之際才知道該房屋上存在一個長期20年的租賃合同，這對買受人未免太不公平，畢竟買受人購房的目的是要居住而不是收取租金。更有甚者，由于新所有權人必須繼續履行租賃合同，如果沒有公示制度，一旦原所有權人與承租人惡意串通，在轉移所有權前夕突然變更租賃合同，降低租金，延長租賃期限，新所有權人就難免要遭受道德風險。由此可見，在買賣不破租賃的規則下，將租賃權公示對維護新所有權人的利益是至關重要的。

如果在立法上將租賃權認定為債權，租賃權就不應當對新所有權人具有約束力，那么就應當適用“買賣擊破租賃”規則，如果將租賃權予以物權化，那么就應當適用“買賣不破租賃”規則，但必須建立相映的公示制度，以保護新所有權人。遺憾的是，我國一方面在立法中確立了“買賣不破租賃”規則，另一方面卻始終沒有建立有效的租賃登記制度。我國目前的法律法規中經常見到的是關于租賃權的登記備案制度。例如，我國《城市房地產管理法》第53條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，決定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。” 《上海市房地產登記條例》第16條規定：“房屋租賃合同等與房地產權利有關的文件，當事人可以向房地產登記機構辦理登記備案。”[17]登記備案制度在一定程度上可以發揮公示之效力，但必須注意的是，我國的立法并沒有將租賃權定性為物權，也沒有將登記備案制度視為物權的公示制度。所謂的登記備案，既不是租賃權的成立要件、生效要件，也不是租賃權的對抗要件。在我國當前的制度設計中，租賃權有物權之實，而無物權之名，更沒有按照物權建立健全的公示制度，尤其是對新所有權人而言缺少必要的警示，這種立法上的不協調對不動產交易秩序顯然是有害的。

（三）查封登記

財產保全，是保護利害關系人或當事人的合法利益免受損失的訴訟上的保護性措施。依照我國民事訴訟法的規定，這種保護性的措施包括訴前財產保全和訴訟財產保全。在強制執行措施中，也包括查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被申請人的財產等措施。毫無疑問，財產保全和強制執行都有可能涉及到不動產，當我國的立法中并無關于不動產查封登記的明確規定。不過，我國最高人民法院的相關司法解釋在一定程度上通過緩解了這種缺陷，例如1998年最高法院《關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》的司法解釋中就規定了動產、不動產查封公示的問題，該司法解釋第41條規定：“對有產權證照的動產或不動產的查封，應當向有關管理機關發出協助執行通知書，要求其不得辦理查封財產的轉移過戶手續，同時可以責令被執行人將有關財產權證照交人民法院保管。必要時也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封。既未向有關管理機關發出協助執行通知書，也未采取加貼封條或張貼公告的辦法查封的，不得對抗其他人民法院的查封。” [18]由此可見，對于不動產的查封，措施主要有三個：一是向有關管理機關發出協助執行通知書，二是加貼封條，三是張貼公告。

一方面，查封可以起到財產保全的作用，通過限制被查封財產的處分有效防止債務人轉移、隱匿、毀損查封財產，損害債權人的利益；另一方面，查封也有利于法院裁判的執行，在查封后，如果債務人屆時不履行債務，法院可以將被查封的財產進行拍賣或變賣，獲取該物的交換價值，清償債權人之債權。為了保證法院的權威性和查封目的的實現，法律賦予查封相當的法律效力，不僅被查封財產的所有權人不得進行任意處分，而且已被查封的財產其他法院不得進行重復查封，已查封的財產在查封法院解封之前，其他法院也不得再為司法處分。由此觀之，查封不僅是一個涉及當事人利益的問題，它實際上還是一個涉及第三人保護、交易秩序和國家司法秩序的問題。因此，對于查封的不動產，必須予以有效的公示。

遺憾的是，我國立法、司法以及登記實務中對查封登記都沒有予以足夠的重視，有關的制度設計也很不配套。例如最高法院1998年的司法解釋并沒有排除加貼封條、 張貼公告單獨作為查封措施的可能性。由于不動產物權變動以登記為生效要件， 在這種情況下，以加貼封條、張貼公告的方式來試圖發揮其保全之功能，尤其是將其作為唯一的查封手段時，雖不能說毫無實效，但這無異于隔靴搔癢。在以登記作為公示方式的情況下，加貼封條、 張貼公告并不影響不動產物權人轉移財產，法律也無法要求善意第三人除了查詢登記簿以外還必須查看封條或公告，這對善意第三人的保護顯然有欠周延。根據司法解釋第41條，法院在對不動產查封時，應向不動產登記機關發出協助執行通知，要求其不得辦理查封財產的轉移過戶手續，同時可以責令被執行人將有關財產權證照交人民法院保管。在實務中，不動產登記機關在接到協助執行通知以后，會對相關的不動產作出暫緩登記的決定，這樣，不動產的所有權人已經無法繼續對第三人進行處分，司法機關和行政機關在采取強制措施時也很容易獲悉不動產上的權利狀況，不會造成重復查封等問題。和加貼封條、 張貼公告相比，這種查封方式是相對比較可行。不過應當注意的是，最高法院的司法解釋似乎更加注重的是協助執行通知，而不是登記措施。“既未向有關管理機關發出協助執行通知書，也未采取加貼封條或張貼公告的辦法查封的，不得對抗其他人民法院的查封”，這表明司法解釋認為，如果法院已經向有關管理機關發出協助執行通知書，就可以對抗其他人民法院的查封。難道法院一向登記機關發送協助執行通知，該通知就可以向第三人產生對抗效力嗎？法院發出的協助執行通知，這只能表明法院已經作出查封的決定并要求登記機關予以協助執行，但這并沒有向第三人公示。在沒有公示的情況下就發生對抗效力，第三人仍無法避免不測之風險，有關司法機關和行政機關仍不免在一無所知的情況下重復扣押。認為筆者，解決這個問題的最終出路在于通過立法建立不動產的保全登記制度（限制登記制度），通過立法明確規定要把登記作為唯一的有效公示方式。這不僅是理論上要求，更是實務的需要。最高法院2004年的《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》首次對不動產的查封登記進行了司法解釋，在一定程度上彌補了欠缺查封登記制度的缺憾，但作為一種重要的登記制度，僅僅依靠最高法院的一個司法解釋來進行制度構建，未免有些欠妥。

（四）信托登記

信托設立后，信托財產的所有權就由委托人處轉移給受托人，但受托人所取得的只是信托財產的“名義所有權”，因為信托財產最鮮明的特點就是它具有獨立性。我國《信托法》第16條規定：“信托財產與屬于受托人所有的財產（即固有財產）相區別，不得歸入受托人的固有財產或者成為固有財產的一部分。受托人死亡或者依法解散、被依法撤消、被宣告破產而終止，信托財產不屬于其遺產或者清算財產。”更有甚者，我國《信托法》第17條規定除非有法定情形，信托財產不得強制執行。基于信托財產的獨立性特點，如果不以一定方法將信托財產向不特定的第三人公開，第三人難免會遭受不測之風險。有鑒于此，我國《信托法》第10條特別規定了信托登記制度：“設立信托，對于信托財產，有關法律、行政法規規定應當辦理登記手續的，應當依法辦理信托登記。未依照前款規定辦理信托登記的，應當補辦登記手續；不補辦的，該信托不產生效力。” 但遺憾的是，我國《信托法》一方面將信托登記放在如此舉足輕重的地位，另一方面對信托登記的制度設計卻十分簡單粗糙，無論是《物權法》、《土地登記規則》還是《城市房屋權屬登記管理辦法》對信托登記都一字未提，以致于最終使這個對信托法律關系“生死悠關”的登記問題陷入了法律的灰色區域。

八、結語

不動產登記是物權對世效力和公示原則的基本要求，目前世界上大多數國家和地區均建立了不動產登記制度。由于中國對不動產登記制度尚未進行深入的研究，致使國內立法中不可避免出現了一些制度缺陷，現行的立法不僅零散，而且存在不少錯誤，有的甚至違反物權法的基本原則，這種制度缺陷直接危及當事人的切身利益與市場交易的秩序與安全。盡管物權法已經出臺，但不動產登記制度中存在的大量缺陷仍有待我們進一步消除。我們不僅要繼續為我國不動產物權登記制度尋找科學的理論基礎，而且要力爭為我國制定出一部縝密合理的、具有可操作性的不動產登記法。

注釋

[1]參見孫憲忠：《再談物權行為理論》，載于孫憲忠著：《論物權法》，法律出版社2001年版，第156頁。

[2]參見梁慧星：《我國民法是否承認物權行為》，載于梁慧星著：《民法學說判例與立法研究》，中國政法大學出版社1993年版，第127頁。參見王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社1998年版，第60頁。另參見陳華彬：《論基于法律行為的物權變動——物權行為及無因性理論研究》，載于梁慧星主編：《民商法論叢》第6卷，法律出版社1997年版，第146頁。

[3] 參見郭明瑞：《物權登記應采用對抗效力的幾點理由》，載于《法學雜志》2005年第4期，第13頁；另參見王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第48頁。

[4] 參見梁慧星：《中國物權法草案建議稿——條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學文獻出版社2000年版，第109頁；參見王利明主編：《中國物權法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版，第182頁。參見肖厚國：《物權變動研究》，法律出版社2002年版，第447頁；

[5] 參見于海涌著：《絕對物權行為理論與物權法律制度研究》第一章“典型物權變動模式的分析檢討”，北京大學出版社2006年版，第3頁以下。

[6] 1998年地質礦產部、國家土地管理局、國家海洋局和國家測繪局共同組建國土資源部，但多頭管理的問題依然存在。

[7]《土地登記規則》是指1995年12月18日國家土地管理局施行的新規則，《城市房屋權屬登記管理辦法》是指2001年8月15日公布施行的新辦法。

[8] 陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社1995年版，第216頁。

[9] alex weill ， droit civil ， les s？retés， la publicité foncière， précis dalloz， 1979， no 682.

[10] 法國民法典規定了法定地役權（servitude légale）和約定地役權（servitude conventionnelle），其法定地役權的內涵與我國民法中的相鄰關系大致相當。

[11] 王澤鑒：《民法物權（通則，所有權）》，北京：中國政法大學出版社2001年版，第62頁。

[12] 效力劣后不等于無效，效力劣后的前提就是有效。如果本身無效，根本就無從談起效力的優先與劣后。

[13] 參見《人民日報》2001年11月24日全國地籍工作會議的資料。

[14] 例如：《成都市村鎮房屋產權產籍管理暫行辦法》、《濟南市村鎮房屋權屬登記管理辦法》、《廣州市農村房地產權登記規定》。

[15] 鄒海林：《破產程序和破產法實體制度比較研究》，法律出版社1995年版，第204頁。

[16] 王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第六冊），三民書局1994年版，第194頁。

第5篇：不動產產權產籍管理范文

關鍵詞：房屋拆遷；產權；注銷登記

全國城市房屋拆遷產權注銷工作目前普遍存在管理遲滯的問題，權屬證書出現流失、損毀或在拆遷實施單位、街道辦事處以及征收辦等部門散亂堆放等現象。產生這些問題的根本原因是，房屋拆遷時，人們對產權初始轉移登記較為重視，但卻忽視了產權注銷登記，于是給一些不法分子有機可乘、制售產權證和騙取拆遷補償款項等機會，從而影響社會的穩定。

一、注銷登記辦理所依據的法律規定

1、在2007年10月1日出臺的《物權法》第六條規定消滅不動產物權，需要依法進行登記；第九條規定消滅不動產權只有經登記后方可生效，而未經登記的無效，但法律另有規定的則除外；第十四條規定消滅不動產物權，依法應當登記，并從在不動產登記簿記載日起生效；第三十條規定消滅物權為合法拆除房屋的事實行為，在事實行為開始起生效；第一百五十條規定消滅建設用地使用權時，應當由登記機構將用地使用權收回；第一百五十五條規定消滅已登記宅基地使用權，應當在登記處及時辦理注銷登記[1]。

2、《房屋登記辦法》中第四十條規定在消滅登記的所有權之后，原權利人，沒有進行注銷登記申請，依據人民政府生效的征收決定，登記機構可以辦理注銷登記，并在登記簿上記載，令所有權失效。在《城市房地產權屬檔案管理辦法》中地十六條規定產權檔案管理機構需要對房地產權屬變化情況加以掌握，并對有關權屬檔案材料進行及時補充，充分保證房地產權屬現狀與房地產權屬檔案的一致性。

二、城市拆遷房屋的產權注銷登記存在的不足

1、產權注銷登記申請存在的不足問題。一般情況下，城市建設拆遷房屋通常有兩種方式，即產權交換及貨幣拆遷。該行為屬于一種房地產交易，相當于在某段時間內拆遷人與產權人等特定對象間的強制易，理論上交易雙方在拆除房屋之前應當錢房兩清并共同申請登記，若產權人不同意時將會強制性拆遷[2]。根據房屋登記辦法規定，房屋產權注銷的申請由所有權人進行，然而在沒有有效的制約措施下，在房屋拆遷后，沒有人主動申請房屋產權注銷。并且開發公司拆遷房屋遺留的產權注銷歷史問題，更形成無人問津的陳年舊賬。

2、對不申請注銷的制約存在的不足。拆遷主管部門對于城市建設中新的拆遷征收項目，仍然進行項目拆遷驗收，土地部門和登記機構依然頒發土地證和預售許可證，從而影響到國家稅收政策的執行 。對于事實已拆遷，卻多年為注銷而引起的遺留問題不加重視。導致出現“前未注銷清，后面注銷亂”的混亂現象。

三、城市拆遷房屋產權注銷登記的具體措施

1、對于池州市的產權注銷登記工作，可以采取首先由該市房產管理局出臺《關于做好拆遷后房屋產權注銷登記工作的通知》等規范性文件，選擇一種在簽訂拆遷補償協議時，由拆遷人將權屬證書收回的方法，在拆除房屋后并由拆遷人單方面主動申請，并通過檔案館直接將產權登記注銷，然后將注銷憑證頒發給拆遷人。第一，在申請拆遷項目報結之前，拆遷人應當先在產權檔案館，將房屋權屬證書原件以及申請房屋注銷登記權證等一式三份提交給相關人員，以便辦理所拆除房屋的注銷登記手續。第二，在核準拆除房屋注銷登記之后，產權檔案館出具“池州市房屋注銷登記憑證”并將蓋章確認的兩份權證清冊返還給拆遷人。并注意清理相關的實物檔案及電子檔案。這種建立在產權管理、檔案管理以及地理測繪信息管理基礎上的產權注銷登記方式，具有較高的辦事效率。

2、對于池州市的產權注銷登記，還可采取首先由地方頒布《池州市城市房屋拆遷管理辦法》，規定由市房產行政主管部門對拆遷范圍內的房屋所有權屬進行詳細審核，待審核通過后，才能給所有人予以補償 。在結束拆遷后，通過市房產行政主管部門由拆遷人辦理房屋產權注銷登記手續，從而注銷產權。

3、對于池州市的產權注銷登記，亦采取將產權注銷、檔案館產籍注銷以及測繪部門圖籍注銷同時進行的方法。一是，由池州市的區政府去圖測繪公司對所拆遷房屋申請測繪，將拆遷范圍進行圖籍界定，并且重要建筑物通過影像資料的形式加以保存。二是，由產權檔案館詳細查詢所拆遷范圍內房屋的產權檔案，并向區政府提供明細查詢匯總表。三是，在簽訂協議和實施補償之前，由區政府將權屬證件提供給登記中心，并由登記中心對證件進行核驗并確認，然后決定是否進行產權注銷申請。最后，注銷登記由市房產登記交易中心辦理并核準，并出具“池州市房屋權屬注銷登記證明”作為補償的憑據和備案。若出現由于檔案缺失而無法對權屬證件進行核驗及注銷的問題，可以由房屋所在地區向市重點辦集體上報，然后由市重點辦集體加以分析研究再作出相應決策。關于測繪服務的收費問題，在對拆遷范圍進行圖籍界定的測繪時，應當按照減半的收費標準來收取。

此外，對于城市過去拆遷房屋遺留的所有權人沒有申請產權注銷登記的情況，根據生效的拆遷協議文書，登記機構可以將其在登記簿上記載，并將原所有權收回或公告作廢。

結束語：由于大量的城市房屋需要拆遷，然而卻存在沒有人主動去申請產權注銷的問題，所以導致產權以及產籍等管理方面出現了許多問題，給國家的限購政策、稅收政策等帶來了嚴重的影響。因此，應當依法規定拆遷人主動辦理房屋拆遷的產權注銷登記，從而充分保證房地產權屬現狀與房地產權屬檔案的一致性。（作者單位：安徽省池州市房地產交易中心）

參考文獻

第6篇：不動產產權產籍管理范文

內容提要： 我國《物權法》第二十一條規定不動產登記機關登記錯誤，致他人損害，登記機關應負賠償責任。文章認為這一規定原則，應當予以細化。文章認為不動產登記機關的賠償責任性質定位于民事責任有利于對受到損害的合法權益的保護，不動產登記機關的賠償責任歸責原則應采過錯責任原則，文章還列舉了不動產登記機關應承擔賠償責任的情形，并建議在制定不動產登記辦法時列入。

編者按：為維護國家的基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬、發揮物的效用、保護物權，我國《物權法》于2007年3月16日頒布并將于10月1日生效。為些，本刊特編發海南大學部分學者的論文。這些論文分別從不同的視角，就物權的限制、不動產登記機構的賠償責任性質、歸責原則、不動產善意取得、權利質權以及船舶抵押權等問題進行闡述，并提出了自己的見解，相信對于正確理解、適用并進一步完善物權法律制度具有一定的意義。

我國《物權法》第二十一條第二款規定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”這標志著我國不動產登記機構在進行不動產登記時，如果登記錯誤，導致物權及其利害關系人之損害，登記機關要承擔起賠償的責任。這對于保護登記物權人及其利害關系人的合法權益，確保登記的資料的正確和登記的效力，維護交易的安全都有著重大的制度保障價值。

然而，我國《物權法》第二十一條之規定過于原則和粗放，所有的價值意義更多地體現在宣示層面。從裁判層面而言，它遠不能滿足司法裁判之需。好在《物權法》第十條已規定在先：“？？登記辦法，由法律、行政法規規定。”我國物權法于2007年10月1日生效，物權法之施行，離不開不動產登記制度，由此來判斷，我國不動產登記辦法當已在制定之中并應當在2007年10月1日前頒行。故過于原則、粗放、落于宣示層面的不動產登記機構的賠償責任將納入更具操作意義，能充分司法裁判內容的不動產登記辦法自是當然。本文擬就不動產登記機構賠償責任的性質定位問題、歸責原則問題、賠償機構的賠償情形等問題進行必要的闡述，以有益于我國不動產登記辦法的制定。

一、我國不動產登記機關賠償責任性質應定位于民事責任

不動產登記機關賠償責任的性質決定著賠償的歸責原則，賠償原則以及受到損害的物權人及其利害關系受救濟的范圍和程度等諸多方面，也決定著賠償規范體系是否科學，以及如何規范和展開的問題。我國有相當多的省市，如：上海市、深圳市、武漢市、福建省、山東省、吉林省等，在物權法出臺之前，就土地或房產發生的過戶登記、他物權登記等具有物權性質的登記，制定了地方性法規、規章。在這些地方立法實踐中，對登記機關登記錯誤造成物權人或利害關系人損害，其賠償性質不統一，如《福建省土地登記條例》第四十四條[1]、《貴州省土地登記條例》第三十二條等明文規定，依照國家賠償法規定負責賠償，此系國家賠償性質無疑。有相當多的省市，如：《上海市房地產登記條例》第六十一條[2]、《深圳經濟特區房地產登記條例》第五十九條，則規定登記機關應負賠償責任，此類規定，未明確其責任性質是民事責任。但結合司法實踐來看，受到損害的物權人將不動產登記機關作為民事被告，制成民事訴狀，訴至人民法院，人民法院以民事案件立案，交民事庭依民事程序進行審理并以民事判決書之方式判令不動產登記機關賠償受到損害的物權人之損害的情形來判斷，此系民事責任性質應是不爭之理。學界也極為關注不動產登記機構賠償責任的性質，但學界對此問題的看法也有分歧。一種觀點認為，由于我國辦理不動產登記事務的機關屬于我國行政管理機關，其以國家的公信力為基礎為當事人提供不動產交易安全保障，所以在它因行使職權而給當事人造成損害時應承擔的是國家賠償責任。因此“因登記機關的過錯，致不動產登記發生錯誤，且因該錯誤登記導致當事人或者利害關系人遭受損害的，登記機關應依照國家賠償法的相應規定承擔賠償責任”[3].另一種觀點認為，登記機關錯誤登記而給當事人造成損害的行為侵犯的是當事人的民事權利，這屬于民法領域中的侵權行為，因此，登記機關承擔的賠償責任應是民事侵權責任。已有的實踐和學界觀點的兩面性，折射出對賠償責任性質認識尚未達成共識。由此觀之，不動產登記辦法之制定究以賠償責任性質為國家賠償抑或民事賠償之定位頗值得推敲。

筆者認為，我國不動產登記機構賠償責任性質宜定位于民事責任性質。其根本原因在于不動產登記雖是由土地管理部、房產管理部門等行政管理機關作出，帶有濃厚的行政色彩，但是不動產登記行為其本質是物權變動行為，屬私法性質。登記機關及其工作人員所為的登記行為系私法行為的延伸或者說是為私法行為服務并附著于私法行為，因此，登記機關及其工作人員因錯誤登記引起的損失，是民事侵權的類型之一。只不過此種侵權在主體上具有一定的特殊性而已，但不能因為此類侵權主體的特殊性——國家機關及其工作人員，而改變其民事責任性質。其次，將不動產登記賠償責任定位為國家賠償責任不利于保護受損害的當事人的合法利益。國家賠償必須要有明文規定才能索賠，法無明文規定國家不承擔賠償責任。而我國《國家賠償法》尚未將其納入到國家賠償的范疇。根據《國家賠償法》第二條規定：“國家機關和國家工作人員違法行使職權侵犯公民、法人和其他組織合法權益造成損害的，受害人有依照本法取得國家賠償的權利。”國家賠償以違法為前提，如果登記機關及其工作人員作出登記行為時有過錯，并造成了當事人的損失，但是其行為本身卻不違反相關法律規定。在此種情形下，受到損失的物權人及其利害關系人就無法通過國家賠償的途徑謀求救濟。《國家賠償法》規定的賠償是名為賠償，實為撫慰或者補償，不具有民事賠償的填補性，故國家賠償的賠償數額僅限于直接的損失，當事人的間接損失，如預期的利潤則無法獲得賠償。此外，國家賠償采用的是行政賠償程序，而行政賠償程序則存在一個先行處理程序，即賠償請求人要求賠償應當先向賠償義務機關提出。如果賠償義務機關逾期不賠償或者賠償請求人對賠償數額有異議，請求人再提起行政訴訟。該種救濟模式，無端增加了救濟的程序、難度和成本，使賠償救濟成為畏途。但是，如果將不動產登記機關登記錯誤引發的損失而承擔的責任定位為民事責任性質，那么，由于民事責任功能在于救濟被侵權的權利回歸到權利被侵犯前的完滿狀態，使權利人遭受的損失能得到充分的填補。因此，受到侵害的權利人之直接損失和間接損失均會得到賠償。將其定位為民事責任，則適用民事程序，權利受到損害者則可以直接提起民事訴訟，無須行政處理在先，程序減少了，救濟變直接了，獲得賠償之成本、時間均會大大下降或減少。司法實踐也印證了上述的分析。因此，不動產登記機構的賠償責任定位于民事責任，更利于保護受害人的合法權益。

二、不動產登記機構賠償責任的歸責原則應采過錯責任原則

第7篇：不動產產權產籍管理范文

    房地產的登記使房地產物權的設立、變動等具有了公信力。所謂公信力，是指登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人，如果以后事實證明登記記載的物權不存在或存在瑕疵，對于信賴該物權的存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權變動相同的法律效果。這就是說，凡是信賴登記所記載的權利而與權利人進行交易的人，在沒有相反的證據證明其明知或應當知道不動產登記簿上記載的權利人并非真正的權利人時，都應當推定其具有善意，其所進行的交易都應當得到法律的保護。即使在某些情況下由于登記發生錯誤，出現登記權利人與實際權利人不一致的現象，第三人因為相信登記而發生的交易仍然應當受到保護，以此保護善意第三人的利益并維護交易安全。這就是法律賦予的不動產登記的公信力。

    法律賦予登記以公信力的主要作用在于，一方面有利于維護正當的交易安全；另一方面，公示和公信制度對于鼓勵交易具有極為重要的作用。

    二、房地產登記的效力述評

    關于登記的效力，大陸法系國家主要有兩種不同的觀點：即登記要件說和登記對抗說。德國民法采取登記要件主義，此種主張認為不動產物權的變動，必須進行登記。如果當事人僅僅只是達成了物權變動的合意，而沒有完成登記手續，則物權變動的意思表示不僅不產生公信力，而且也不產生物權變動的法律效果。這種立法一般也稱之為登記生效主義。

    法國和日本法主要采取意思主義，認為當事人一旦形成物權變動的意思表示，便可產生物權變動的法律效果，未經登記的物權也可通過當事人的合意而成立，只是在沒有依法進行公示前，物權的變動不能對抗善意第三人。根據意思主義，物權變動僅依當事人的意思表示即可成立，無須完成公示，并以意思表示完成的時間為變動標準。它認為登記對不動產物權變更的行為只具有確認或者證明的效力，而沒有決定其能否生效的效力。這種立法一般也稱之為登記公示主義或登記對抗主義。

    我國立法過去一向采納登記要件說，認為不動產物權的取得、消滅和變更，非經登記，不能產生法律效力。例如，《擔保法》第41條規定：“抵押合同至登記之日起生效。”建設部《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條規定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效。”

    這種立法例遭到我國學者的廣泛批評。許多學者認為，我國立法應當采納登記對抗主義。第一、采登記對抗主義，有利于充分地鼓勵交易。因為登記對抗說的實質在于，承認當事人之間只要對物權的設立和移轉達成合意，只要這種合意不違反法律法規的強行性規定和公序良俗，即便沒有完成登記手續，也應當認為合同已經生效，當事人可以在事后補辦登記手續。這就可以促進交易發展。相反，如果采登記要件說，則即使當事人之間達成了合意，也將因為沒有辦理登記手續，而使合同被宣告無效，這就不利于交易安全的保護。第二、采登記對抗主義，可以較為有效的防止特定物的一物二賣。因為采登記對抗主義，所有權在按合同約定轉移給買方后，賣房縱然仍占有標的物也無權處分，否則買方就可行使所有權以追究賣方和惡意第三人的侵權責任。第三、登記對抗主義為多數國家所采用，符合當前的立法趨勢。

    而采納登記生效主義，雖有利于進一步強化登記的效力，并能夠簡便處理產權糾紛，但從理論上看它存在著缺陷。第一、登記是針對民事權利的變動而設定的，是與物權的變動聯系在一起的，它不是針對合同行為，而是針對物權變動所采取的一種公示方法。因此除非法律有特別規定，登記僅針對權利的變動而并不針對合同行為。第二、依照登記要件主義，只要未經登記，讓與人就仍然享有所有權，也就有權將標的物第二次讓與他人，而且兩次讓與都不違反所有權和債權的要求，都是合法有效的。如此不僅對賣受人保護不力，而且容易助長出賣人濫用所有權，違反誠實信用原則進行投機取巧。第三、從實踐來看，采取登記生效主義，對因各種原因未登記的交易一概宣布無效，就會出現以下幾方面的問題：其一，不利于保護善意一方當事人。其二，絕對適用登記生效主義，不利于當事人認真訂立和遵守買賣合同。總之，我國物權法不應采納登記生效主義而應當采納登記對抗主義。

    然而，筆者認為，登記對抗主義在法理上也有其缺陷。按照登記對抗說，未經登記的物權也可以通過當事人的合意而成立，只是在沒有依法進行公示前，物權的變動不能對抗善意第三人。然而，民法上的基本權利，區分為支配權和請求權兩大類型，其中支配權以權利人自己的意思形成和貫徹作為實現權利的充分必要條件；而請求權的實現不但需要權利人自己的意思，還需要相對人予以配合（即給付、履行）的意思，如果沒有相對人的這一意思，請求權斷不會實現。因此，這種可以依據權利人意思獨斷地實現的支配權，在法律上被稱為絕對權、對世權、排他權等；相反，只能向相對人提出請求、只能對相對人發生法律后果的權利，被稱為相對權、請求權、對人權等。從權利的性質可以看出，支配權的效力要比請求權強硬，其法律上的效果表現為支配權的優先性和排他性。如果一個物上既負擔支配權又負擔請求權，一般情況下支配權優先實現，這就是支配權的排他性和對世性。物權在法律上屬于支配權，債權在法律上屬于請求權。因此，一個標的物上同時存在物權和債權時，物權一般優先實現。依上述登記對抗主義，當事人一旦形成物權變動的意思表示，便可產生物權變動的法律效果，未經登記的物權也可通過當事人的合意而成立，只是在沒有依法進行公示前，物權的變動不能對抗善意第三人。試問，如果物權的變動不能對抗善意第三人，其對世性、排他性又體現在何處呢？如果沒有了對世性與排他性，還是真正的物權嗎？毫無疑問的是，抵押權作為擔保物權的一種，也應當具有物權的基本屬性。如果抵押權成立后不能使抵押權人享有優先受償權，抵押權的存在還有何意義？

    因此，我們認為，登記要件主義固然有其缺陷，登記對抗主義也并非完美無缺。較為合理的做法是區分物權與請求權的不同性質與特征，區分抵押合同的成立生效與抵押權的成立生效。即抵押合同訂立以后，雖沒有進行抵押物的登記，但抵押合同仍然有效，只是抵押權尚未成立。此時，抵押權人有請求對方協助登記的權利，但尚沒有取得可以對抗第三人的抵押權。如果抵押合同不能生效，就會對當事人沒有約束力，那么當事人不履約就不是違約，就不能承擔違約責任。實踐中，如果依據我國擔保法的規定，下面的問題就無法回答：如果沒有登記的抵押合同無效，那么為什么法律還要求當事人去登記呢？合同在登記之前是無效的，當事人為什么要接受它的約束呢？所以擔保法的規定，既違背了物權與債權相互區分的法理，也造成了鼓勵當事人違約的消極后果。另外，合同應該履行不等于合同能夠履行和已經履行，因此，訂立合同不能表示交易目的肯定能夠實現；但是，法律必須促進交易目的的實現，其手段就是必須讓合同生效，產生對當事人的約束力。所以，我們既要承認未經登記的抵押合同有效，同時又要否認抵押權的有效成立。在建立不動產登記制度之后，抵押權的設定就會出現兩個法律行為同時作為根據的情況。其中，當事人之間為設定抵押權而訂立的合同，只能在當事人之間產生請求權的約束力。而不動產登記才是抵押權設定成功的表征，登記之后，才能依法認定抵押權有效成立。也正因為請求權只是在當事人之間產生約束力，對第三人并沒有約束力，所以抵押合同成立及有效不必以不動產登記作為必要條件，合同的成立也不必進行公示。但是，合同的成立有效，不是物權有效變動的充分條件，不能因為合同成立有效就自然發生物權移轉的后果。在法理上，這就是債權行為的有效不能自然發生物權變動行為有效的規則。

    三、房地產抵押登記的效力

    綜上，筆者認為，抵押合同僅具有債權行為的性質，抵押登記則是物權行為。當事人之間存在抵押合同，僅能產生債權人對抵押人的登記請求權，而不能直接產生抵押權，抵押合同的成立與生效與抵押權的成立與生效應嚴格區分。抵押合同生效是指在當事人之間產生約束力，抵押權的生效則意味著物權對世效力的產生；抵押合同的生效并不當然意味著抵押權的成立，登記才可產生抵押權的設定。因此，在抵押登記主義條件下，登記應為抵押權成立的條件，而不應為抵押合同的生效條件，一般而言，抵押合同應自簽訂之日起生效。

    反觀我國《擔保法》第41條規定，該規定認為，對于以法律規定必須進行登記的財產簽訂的抵押合同，抵押合同自登記之日起生效。該規定勢必將抵押登記請求權的行使置于非常尷尬的境地，不能有效的保護債權人的利益，使雙方設立抵押合同的意思難于實現。因此，未來立法應將抵押合同的成立與生效與抵押權的成立與生效分割開來，并對登記請求權明確規定。

    所幸的是，有關司法解釋彌補了上述立法的缺陷。最高人民法院2000年頒發的《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第56條第2款規定：“法律規定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權人受到損失的，抵押人應當承擔賠償責任。”可以說該規定在糾正擔保法上述規則方面做出了十分積極的努力。從法律條文上看司法解釋的內容與法律規定的內容不一致，它的基本要求是，抵押合同簽訂雖然沒有進行不動產登記，但是有過錯的抵押人應當承擔賠償責任。這種做法符合物權與債權相區分、物權變動與物權變動的法律根據相區分的法理，也符合正在進行的物權法和民法典立法方案中的做法。如果要求抵押人承擔責任，就首先要承認抵押合同的約束力，這實際上就是承認了抵押合同作為物權變動根據之一的效果。這一點是非常合理的。當然，該司法解釋并沒有解決司法實踐中爭議頗多的抵押合同的成立生效與抵押物的登記之間的關系問題。對此，我們的觀點是，要分清物權與請求權的區別，區分抵押合同的成立生效與抵押權的成立生效的不同。

第8篇：不動產產權產籍管理范文

關鍵詞：房地產登記簿管理

隨著科學技術的進一步發展和法律法規的相關配套的實施，我們的社會觀念也會隨之發展。在人們社會觀念發展的促進下，我國各項管理制度遭到越來越多的質疑，房地產登記簿的管理在一些方面也引起了人們的關注，對房地產登記簿的管理方式與方法進行必要變革也就變得勢在必行。

房地產登記簿是對個人或集體房地產進行有效管理的重要憑證與依據，對實現房地產管理的規范化和制度化具有非常重要的作用。所謂房地產登記簿，指的就是有國家相關不動產登記機構依據相關的法律法規并經相應的程序和標準來記錄不動產（房地產）標示及其附著其上的物權狀況由具體管理部門進行登記并由此產生法律效力的文件。

1 房地產登記簿管理改革的必要性

房地產登記簿作為國家機關重要的法定文件和重要資料，影響重大，為了有效的管理房地產登記簿，我國《物權法》第16條第2款規定：“不動產登記簿由登記機構管理”。因此，我國房地產登記簿的保存是由房地產登記機關進行的。然而《物權法》只規定了保管單位，但是對于保管期限并未做具體的規定，在房地產登記簿的保存過程中，可能會發生一些意外，這樣就涉及到了房地產登記簿的保管在出現意外時如何進行法律責任的界定以及重辦與補辦的問題。我國《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第16條第2款明確規定：“城市房屋產權檔案必須長期保存。如果發生丟失或者損毀時，應當及時采取補救措施。”按照這一暫行辦法的規定，對房地產登記簿的管理不僅涉及到管理部門，也關系到房地產權的所有者。在管理層面，相應的管理機構必須對房地產登記簿相關檔案進行長期的妥善保管。在所有權人層面，一方面必須做好房地產登記簿的保管工作，另一方面還必須當登記簿發生丟失或損毀時及時到相關管理部門進行補辦。由此，我們不難看出房地產登記簿在管理和使用中的極端重要性。這種重要性既體現在國家管理要求的嚴格上，同時也體現在登記簿對所有權人的重要性上。因此，對于登記機關而言，如何更好的進行房地產登記簿的管理就成為其工作中的一個重點和難點。隨著《物權法》在我國的頒布和實施，公眾房地產權的申請和登記數量持續增加。在此情形之下，單純依靠國家的房地產登記機構工作人員的工作來滿足社會大眾查閱、核對以至補辦房地產登記簿的工作已經很難實現。這樣一方面給工作人員帶來較大的工作量，另一方也難以滿足公眾的查閱需求，還有就是也不利于房地產登記簿的永久保存。

房屋登記簿作為房屋真正的“身份證”是所有者對于房屋擁有所有權、使用權等各項權利的“通行證”，但是伴隨著人們對于房地產登記簿的管理中存在的諸如保管、重辦、補辦、查閱以及電子化變革產生的種種質疑，房地產登記簿的管理的變革勢在必行。

2 房地產登記簿管理的變革途徑

房屋登記簿要想真正凸顯出其重要性和作為房屋真正“身份證”的身份，必須在對其管理中適應社會發展的大趨勢和滿足人們對其需求。為此，我們對于房地產登記簿的管理提出以下幾點改革途徑：分級保管、正副本管理、審核驗證查詢制度、電子化轉變。

2.1 分級保管 在房地產登記簿的管理改革中，首先就應該對其保管的方式與方法進行改革。目前我國的房地產登記簿的管理模式多數仍是傳統的混合式管理，這種管理模式一方面造成了登記簿保管中的混亂，另一方面也不利于對其進行分門別類的科學管理。正是看到了混合式管理的諸多弊端，許多房地產登記簿管理機關正在努力實行更為科學的分級保管。所謂分級保管，指的就是管理人員按照房地產登記簿的保管年限進行科學的劃分，將不同年限的登記簿進行分門別類的處理與保管。分級保管這一模式是在充分借鑒國外（特別是法國）不動產登記簿的先進管理模式提出并發展而來的。其具體做法如：房地產登記人員并不需要將保管部門提供給自己的各種等級文件逐一進行妥善保管，而是只需對五十年以內的相關公示文件進行保管即可。在保管年限介于五十年與一百年之間的文件，登記人員只需將其交由專門的保管部門進行保管即可。而對于那些保管年限超過一百年的文件，則應交由省級或國家級的檔案館進行專門管理。借鑒國外的這一先進經驗，我國房地產登記機關在房地產登記簿的管理中同樣也可以對其接受的房地產登記簿按照一定的年限進行劃分，將一定年限以上的房地產登記簿移交給專門的國家機關進行妥善保管，房地產登記部門只需保管部分保存年限相對較短的房地產登記簿即可。此外，為了進一步保證房地產登記簿安全妥善的保存，房地產登記簿保管部門還需要設置專門的房地產登記簿保管庫房并且采取。

2.2 正副本管理 為保障房地產登記簿的安全，登記機構在制作房地產登記簿的時候制作房地產登記簿正本和房地產登記簿副本，將房地產登記簿正本和房地產登記簿副本分開保管。一旦房地產登記簿發生損毀或遺失等意外時，登記部門就應該根據當時登記所留的副本進行登記簿正本的補辦工作，并且在補辦完結之后還應及時告知房地產登記簿權利人。當房地產登記簿正本和副本用紙發生損毀或樣式需要變更時，登記部門要按照具體要求并嚴格依據原始信息進行正副本的重辦工作。

2.3 審核驗證查詢制度 房地產登記簿是體現房地產及其權利事項信息的確定性載體，為適應登記公示的實體規則，房地產登記簿必須能為社會公眾了解、知悉、查閱和復制，這體現了登記簿的公開特性，也即學理中所謂的“形式公示”，以與實體法中的公示相區分。不過，房地產登記簿同時牽涉權利人的財產信息，具有一定的私密性，在公示和保密這兩種矛盾的利益和價值之間應何去何從。針對這種情況，在房地產登記簿查閱方面我們建議審核驗證查詢方式。首先，界定查閱主體。其次，現場、網上審核查詢制度。建立現場和網上查詢兩種機制，兩種機制均建立固定的查詢申請模式，申請人按照查詢申請要求提供相應的查詢資料，登記部門予以審核查詢資料，審核合格開放查詢權限。最后，房地產登記簿被查詢后登記機關采用一定方式例如短信通知等方式告知房地產權利人其登記簿于何時被何人進行了查詢，以保障房地產登記簿權利人的合法權益。

2.4 電子化轉變 上世紀90年代后，中國大力發展了通信和信息聯網的基礎設施建設，21世紀是信息時代，在這個高科技的信息時代，什么都已走向電子化。也正是在這一背景下，房地產登記簿的管理必然也要朝著電子信息化管理的方向邁進。電子信息化管理必須依托完善的管理平臺，就房地產登記簿管理而言，首先就必須建立公共查閱平臺和檔案管理平臺。通過這兩個操作平臺作用的充分發揮，最大限度的滿足公眾查閱以及檔案管理的需求。在建立以上兩個平臺的過程中，尤其要注意電子信息錄入的科學性和規范性。電子信息化管理最基本的依托就是數字化，因此，要努力將房地產登記簿的相關信息進行數字化處理，保證其能方便的進行查閱和管理，而這也是房地產登記簿電子信息化管理的關鍵所在。

隨著我國社會主義市場經濟的日趨發展和不斷完善，法律法規相關的配套相繼實施，人們的社會觀念也在不斷的發展，房地產登記簿的管理也會日益完善。總之，房地產登記簿的管理的變革是一項復雜的系統工程，絕不可能一蹴而就，畢其功于一役，房地產登記簿的管理工作必然會隨著我國經濟和社會的發展不斷引向深入和完善。

參考文獻：

[1]林少鳳.《廣州市房地產權屬登記之探討》，《房地產導刊》2008年第6期.

第9篇：不動產產權產籍管理范文

關鍵詞：地理信息 云平臺 房地一張圖 信息化

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2014）09（a）-0024-01

如果說《國土資源信息化“十二五”規劃》拉開了全國國土資源“一張圖”工程建設的大幕[1]，那么在去年的蘇州工業園區中新聯合協調理事會第15次會議上，中新雙方政府首次把智慧城市建設納入戰略合作內容，則是啟動了工業園區“房地一張圖”建設的引擎。該項目在“智慧園區”總體框架下，對國土資源“一張圖”的頂層設計進行了擴展和補充，結合地產毗連房屋的管理實際，創建房地業務模型與數據模型，建立核心數據庫，搭建綜合監管與決策平臺，聚合數據資源，促進了政府效能和公共服務能力的提升。

1 頂層設計實現全生命周期管理

園區“房地一張圖”平臺遵循“統一規劃、統一標準、統一管理、統一平臺、資源共享”的建設原則，按照全生命周期管理要求，建立房地一體的生命周期業務模型和全過程業務數據關聯關系流，優化、重組和再造各板塊內部以及板塊與板塊之間的業務流程，打破各個管理主體、各個管理環節存在的鴻溝壁壘，實現數據的互聯互通，從土地利用總體規劃開始，對土地征收、土地儲備、土地供應、土地登記、土地利用、土地監察等過程，以及房屋的建設、交易、使用、維修直至毀滅并重新收回土地為止的完整生命過程進行管理。

2 構建“全、通、新、用”的數據中心

園區“房地一張圖”平臺基于統一地理空間框架，制定了包括基礎地理數據規范、電子地圖數據規范、數據交換標準、數據庫標準等系列規范標準，建立了包括基礎地形、數字正射影像圖、地名數據庫等基礎數據庫和包括土地利用總體規劃、土地征收、土地供應、土地登記、土地利用、房產產權產籍等業務數據庫的多源、異構、全過程、全要素數據中心。數據具有“全、通、新、用”的特點。“全”，覆蓋所有涉及的業務數據；“通”，實現所有業務無縫管理、所有數據互聯互通；“新”，源自生命周期循環的內動力，實現業務數據在生命周期不同環節的產生、流轉、更新和共享的常態化與自動化，保證其數據的準確性和現勢性；“用”，所有管理行為在統一平臺上協同辦公。

3 業務模型生態化、提升公共服務水平

園區“房地一張圖”平臺是在理順各業務數據之間的生態關系、統一數據標準基礎上，創建“一個平臺”、多圖一庫管理新模式，這是管理理念和手段的升華。在“房地一張圖”平臺上，我們可以完成從土地征收轉用到地類變更，從用途管治到用地審批、從土地供應到合同簽署、從土地登記到商品房預售、從在建工程抵押到頒發房產權屬證書，實現了批、供、用、補、查、房屋管理各個業務應用系統數據的實時更新和統一標準下的信息共享，整個管理工作的過程和結果全在“房地一張圖”內循環，實現了業務操作模塊化、業務數據關聯化、平臺服務陽光化，完全杜絕了人為因素，極大提升了公共服務水平。

4 “房地合一”推進不動產統一登記

園區開發建設以來，通過實踐和積累并積極借鑒新加坡先進經驗，創造性地建立了地產毗連房屋的房地產登記管理體制，初步形成了一套有自身特色的“房地合一”管理新模式。基于該模式，“房地一張圖”平臺對房地管理業務流程重組、再造，將房地信息統一管理、集中存儲，同時將房地數據通過空間位置和業務紐帶有效的融合在一起，并以專題圖的方式表現出來，便于決策者看清現狀、發現問題，實現了“以數管地”、“以數管房”到“以圖管地”、“以圖管房”、“房地合一”的轉變，推進了工業園區不動產統一登記的實施。

5 “三規合一”促進經濟協調發展

自1996年開始，蘇州工業園區就開始著手建立土地、規劃等各類地理信息系統，實現了土地、規劃等部門的高效運作與長效管理。如今“房地一張圖”平臺將土地、規劃兩部門的規劃數據有機的結合起來，納入統一空間庫中。將城鄉規劃定“方位”（發展方向和空間布局）、土地利用總體規劃定“指標”（建設用地規模）的協同關系在同一空間體系中展現出來。在實施過程中，根據園區國民經濟社會發展規劃總“目標”，按照“范圍一致、總量控制、城鄉統籌、布局一致”的原則，實時動態更新、逐步銜接完善，避免了土地規劃、城鄉規劃的“兩分離”現象，實現園區“三規合一”，促進園區經濟高效和諧發展。

6 “多庫合一”構建房地時空信息云平臺

園區“房地一張圖”平臺以工業園區云計算中心為依托，構建園區特色的房地時空信息云平臺，在私有云端匯聚業務數據庫、基礎地理庫、三維地圖庫等各類數據，通過二三維可視化創新表達，直觀、準確、動態地在“一張圖”上反映，為行業應用、輔助決策和預警分析提供空間、時間和業務上高度協同的精細化服務。房地時空信息云平臺實現了與蘇州CORS平臺的對接，跨平臺的技術服務聚合為土地巡查、地籍調查等業務提供了高精度的空間定位支撐；房地時空信息云平臺打通與“智慧規劃”等強GIS部門之間的數據共享通道，實現了城市規劃與土地規劃，規劃紅線與土地預審圖和地籍圖等數據在時空上的一致性；在精準融合其他地理信息、法人信息和人口信息的基礎上，實現了國土、房產、建設、城市管理、教育、招商等信息在空間和業務上的無縫銜接和及時共享[2]。

蘇州工業園區“房地一張圖”平臺在實際應用中取得了顯著成效，本著“信息協同、業務協同、資源協同”的目標，實現了多源地理信息與業務審批信息的一體化和業務應用系統的集成優化，形成了國土資源的合理配置和系統的整體聯動，建立了基于“房地一張圖”地理空間框架的數據更新機制，實現了一體化協同辦公，提升了政務效能，優化了公眾服務能力，對完善政務地理信息，推動基于GIS云的“智慧園區”建設具有重要意義。

參考文獻