房地產管理企業分析精選(九篇)

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第1篇：房地產管理企業分析范文

關鍵詞：房地產企業 品牌 企業文化

戰略管理在房地產企業中的應用具有重要的作用。戰略管理可以為企業提出明確的發展方向和目標，為企業迎接一切機遇和挑戰創造良好的條件，可以將企業的決策過程和外部環境聯系起來，使決策更加科學化和規律化。我國房地產市場競爭激烈，要想在競爭中處于優勢地位，必須加強房地產的戰略管理，這樣才能夠從長遠出發，考慮企業的長期發展，是企業在市場競爭中能夠獲得較快發展。在現代市場競爭中，品牌無疑是一重要因素。每個成功的企業都有自己成功的品牌，房地產企業也不例外。所以加強房地產企業的品牌建設就成為房地產企業發展的重要內容之一。

1 加強房地產企業品牌建設的意義

1.1 獲得品牌溢價 品牌本身就具有價值，品牌也成為市場競爭的一個新維度。好品牌可以吸引消費者的注意，增強消費者的信賴，培養消費忠實度，擴大潛在的消費群體。據調查，在地理位置等條件近似的情況下，北京萬科“城市花園”的房子要比沒有品牌的房子售價每平方米平均高20-30%。

1.2 有利于跨地域經營 品牌是企業獲得規模效應的最好工具。企業塑造出強勢的品牌以后，會被消費者接受，在很大程度上消除地域的影響。而沒有品牌的企業在其他地域開展業務時，往往會遇到當地企業的阻礙。品牌好的企業可以利用自己的優勢品牌直接與消費者建立良好的關系，進而拓展市場。

1.3 提升企業的融資能力 房地產業是資金密集型行業，房地產開發項目具有周期長、投資額大、收益高的特點。資金是制約房地產發展的瓶頸，房地產企業一般通過房地產信貸、上市融資和房地產信托融資等方式進行融資。在融資過程中，品牌知名度高的企業容易獲得金融機構的信任，在融資中具有一定的優勢。此外，房地產企業品牌企業又具備了到資本市場直接融資的機會。如：2008年，保利地產、新湖中寶、萬科、北辰實業、中糧地產分別發行43億元、14億元、59億元、17億元、12億債券進行融資。

1.4 提高客戶對于樓盤缺陷的承受能力 一個樓盤的開發會存在一定的缺陷，無論是樓盤本身的設計，或者樓盤的地理位置，或者樓盤的周圍環境等。但品牌樓盤可以憑借其品牌影響力來減輕客戶對于樓盤缺陷的不滿，因為優質品牌對房地產后驗性品質因素的擔保可在一定程度上抵消某些缺陷。如深圳萬科在上海開發的城市花園，雖然其位置在七寶這個曾經比較偏僻的地方，但憑借公司的強大品牌影響力，還是成功了。

2 房地產企業品牌建設存在的問題

2.1 品牌戰略意識不強 在我國雖然房子價格不斷攀升，但從整個房地產產業來說，品牌意識不強，沒有形成品牌效應。在我國存在許多中小房地產企業，這些企業很少關注品牌建設，雖然他們也獲利不少，但相對于品牌建設來說，還是需要更多的資金儲備。我國房地產業總體上仍處在房屋建造階段，還沒有建立起完整的產業供應鏈體系。房地產的競爭主要集中在產業供應鏈的某個環節上，這種競爭無形中降低品牌的擴大效應，這也是房地產企業對品牌沒有重視的原因之一。

2.2 品牌定位不清 品牌定位是為了在市場上樹立一個明確的，有別于競爭對手品牌的、符合消費者需要的形象，增強消費者對品牌的識別度和信任感。在品牌建設中，房地產企業要根據自己的經營方向和自身的實力與發展方向，對自己的品牌進行建設，無論是高檔社區還是經濟住宅都是需要品牌來為自己增強競爭力。而在品牌建設中，高檔社區與經濟住房的品牌推廣的方法也是不一樣的，要根據市場情況進行積極的品牌建設。

2.3 品牌缺乏企業文化內涵 品牌不僅僅是反映不同企業及其產品之間差別的標識，還體現一個企業的內在價值和文化內涵。在目前的房地產企業的品牌中大部分企業只是在做品牌，單純是一句口號，或一句宣傳語。在品牌建設中沒有融入文化元素。品牌建設要以企業文化為依歸，如果品牌沒有文化內涵，不能夠包含企業文化，那么品牌也是行之不遠的。只有有文化的品牌，才能展示出豐富的內容，讓人們感受到品牌的文化關懷，從而對品牌產生信任。

2.4 忽視品牌的維護 在房地產企業中，有的企業建立了自己的品牌，但在日常工作中忽視對品牌的維護，以為品牌建立以后就可以高枕無憂了。其實，在品牌建立以后，對品牌的維護是及其重要的。大多數開發企業在短時間內借助傳統的營銷手段迅速拉開知名度，卻不注重持續管理。因此，不能維持長期的品牌領先地位，無法實現品牌資產的積累。

3 結束語

戰略管理對房地產企業來說具有重要作用，尤其是中國房地產是一個朝陽產業，具有無限的發展潛力。在房地產企業的發展中，品牌越來越成為企業發展的重要因素。所以房地產企業要注重品牌建設，增強品牌的戰略管理，為企業注入活力，為企業在市場競爭中打下堅實的基礎。

參考文獻：

[1]翟健茹.淺談房地產品牌建設.大眾文藝.2011年第6期.

[2]尚曉玲，丘磐.房地產品牌的網絡營銷模式探討.改革與戰略 2008年第7期.

[3]唐世定.浙江房地產品牌建設與發展.浙江樹人大學學報.2005年第8期.

[4]周巍.我國房地產品牌戰略實施路徑.山西財經大學學報.2008年第5期.

第2篇：房地產管理企業分析范文

關鍵詞：房地產開發 全面成本管理 成本控制 經濟效益

房地產企業而言，房地產開發的數量、質量、成本、利潤以及對環境的影響是其必須考量的問題，這不僅關系到自身的經濟利益，更涉及到所應承擔的社會責任。房地產市場是我國GDP的主要支撐點之一，同時也會影響與此相關行業的發展，如涉及金融業的房地產抵押，涉及中介服務的房地產估價、經紀、物業管理等，這為房地產開發企業提出了一個亟待解決的問題，即如何在保證房地產增量的同時，帶動相關行業的良性發展。筆者認為，加強成本管理是解決這一重要問題的核心辦法。

一、價值鏈體現房地產企業的核心競爭力

在市場經濟條件下，企業之間的競爭是整個價值鏈的競爭，波特的觀點印證了價值鏈在企業競爭中的地位，即消費者心目中的價值由一連串企業內部物質與技術上的具體活動與利潤構成，當與其他企業競爭時，其實是內部多項活動的競爭，而非某一項活動的競爭。如果企業的競爭優勢沒有體現在整個價值鏈中，將呈現“跛腳”的狀態，當優勢難以彌補其劣勢時，或其劣勢正是競爭企業的優勢時，極有可能在市場競爭中步履艱難，其優勢的發揮也將受到限制。

雖然企業價值的增加有內在價值和外在價值外之分，如果將其概括為價值鏈，可以將其分為基本活動和支持性活動，基本活動貫穿于企業的整個供、產、銷及售后服務，支持性活動包括計劃的制定、人力資源管理、財務管理、研究與開發等。在這些活動中，每一項活動都關系到企業的競爭力，都應該上升到戰略的高度加以考量。房地產企業在開發過程中，要善于培養在價值鏈的關鍵環節上的核心競爭力，在形成“拳頭競爭力”的同時，在成本管理方面樹立系統控制觀念，從原材料供應商直至產品的最終消費者，從開發設計到售后服務，都要上升到戰略的高度將其所涉及的活動及社會資源進行有效整合，分析如何全面、系統地利用好自然資源和社會資源。這樣才能實現對成本的有效控制，并使之降至可控、合理的范圍內。

二、成本效益原則是規避成本三維不確定性的有效手段

不合理的時間、單價和數量對房地產開發企業而言將產生難以估量的成本，主要表現在工期的長短、工程造價的高低及工程項目的大小。當三維特性難以控制時，企業將面臨巨大的風險。為有效地控制成本，采用科學合理的應對方案，應遵循成本效益原則。企業面對三維特性帶來的控制風險，不能面面俱到全線抵御，應自始至終貫徹重要性原則，集中精力控制好收入大、易控制且控制成本低、容易出現大問題的關鍵點。在講求重要性的同時，也應遵循例外管理原則，要格外關注各種重要的例外情況，如對脫離標準的重大差異、發生超出預算的支出等應加大控制力度，在調查研究的基礎上嚴格加強審批手續等；而對正常的費用支出，應本著從簡的原則，盡可能降低控制成本。

三、基本環節成本管理是全面成本管理的核心

加強對每一個房地產開發環節的成本控制，能充分體現全面成本管理的內涵，將成本控制在定額范圍內或成本預期內，從而實現企業經濟利益最大化的目標。

（一）項目投資決策和設計階段的成本管理

在這一環節不僅要建立投資集體決策機制，關鍵是要嚴格遵循投資決策程序，從投資可行性報告的審議到投資估算的審查，必須嚴格執行決策程序，必要時可以采用一票否決制來呈現決策程序的嚴肅性。尤其是在目標地塊的價格以及未來經濟利益的流入等方面，公司財務部門應提供科學合理、符合客觀實際、充分詳實的分析與評價。雖然該環節的可行性研究費、規劃設計費、市政設施配套費、環評費和異地綠化費等標準，在不同地域有所不同，但這些費用均可控，因此在符合政策的前提下，盡可能降低相關成本是可行的。

（二）土地取得成本的管理

作為資源的土地是房地產開發企業賴以生存和追求經濟效益的核心利益所在，加強土地成本的控制和管理旨在降低土地資源的取得成本，充分發揮和挖掘土地資源的最大價值，在增加其性價比的同時，為企業創造更大的財富。在該環節，可控費用包括：土地使用權轉讓費、拆遷安置費、提前搬家獎勵費、菜地建設基金等。不可控費用包括：失業生活補助費、社保費、土地使用權工本費和契稅等。在控制和管理好可控成本的同時，控制土地資源取得成本是重中之重，而其關鍵在于如何降低資金成本，如果能夠延期付款或分期付款則是最佳決策。

（三）規劃與勘測設計成本管理

房地產開發項目的規劃與勘測設計工作，不僅涉及到相關費用的高低，還將對招投標及項目施工產生巨大影響。因此，在規劃設計環節進行成本控制是實現全面成本管理的關鍵。該環節成本控制與管理的途徑不僅要建立并遵守方案圖紙會審制度與程序，還應做好對下列可控成本如異地綠化費、人防建設費、招標管理費、合同鑒證費、勘探放線費、鉆探費、工程監理費和設計費等的控制與管理。如方案設計要有設計概算或設計預算，應制定與成本控制有關的制度，對設計者優化設計付出的額外勞動給予獎勵等。

（四）招投標成本管理

項目招標包括設計、監理、施工、供應、銷售及物業管理等單位，投標主要指參與政府建設工程的投標。招投標過程中除進行程序化管理外，該環節的相關費用一定要做到可預測、能控制，堅持標的的嚴格審查制度。要考慮到市場價格變化、自然地理條件、業內頒布的各種定額以及國內施工水平等因素，制定科學合理的招投標項目標的，對招投標過程中的費用以彈性預算進行控制。

（五）施工環節的成本管理

通過對房地產開發項目的投資決策和設計、土地取得、規劃與勘測設計、招投標等環節的成本控制與管理，以盡可能地控制費用，在這一環節如果要保質保量完成施工任務而降低施工成本的可能性微乎其微，發生超預算的可能性比較大。因此，應從組織、經濟、技術、合同等多方面采取有效措施才能減少不必要的浪費，實現經濟利益最大化。監理單位及相關人員應嚴格按程序和規定對工程進行考核和計量。公司財務部門應對施工階段的資金使用計劃進行詳細的審核，按施工進度及工程項目進行分解安排資金；嚴格按程序和合同規定對工程價款及材料款進行支付與結算，對工程進度款按10%作為質量保證金滯后支付，從而掌握工期與質量的主動權；采用計算機技術及其他先進的計量手段對施工過程進行成本跟蹤控制，及時發現偏離目標值的原因并采取措施予以糾正；可聘請或會同社會中介機構對施工過程進行全程跟蹤審計等。

（六）銷售的成本管理

銷售環節費用的高低取決于以下因素：由開發規模和檔次決定的公司戰略性的營銷方案、稅收、銷售制度及相關規定、對費用控制的措施等。除稅收這一不可控因素外，其他因素都是可控的，如營銷現場費、廣告費、費、銷售獎勵等。對于可控費用，公司應建立相關的預算制度，嚴格控制各項銷售費用的開支規模與范圍。財務部門所具有的決策職能決定了必須參與營銷方案的制定，與銷售部門保持良好的溝通，落實分析資金的使用情況，采用預警制度控制已接近限額的費用開支和未達到預期的回款，嚴格費用報銷制度等。

四、期間稅費的管理是全面成本管理的窗口

作為企業費用組成內容的期間稅費，外部人可以通過其觀測出企業管理水平的高度。期間費用包括管理費用、營業費用和財務費用，營業費用已通過銷售環節進行了控制，財務費用的控制應該體現于整個資金鏈，如何管好、用好資金并降低資金成本，關系到企業能否高效經營。因此，財務費用的管理核心是提高資金周轉率，實行預算管理。在保證資金鏈正常運轉的前提下，在籌措資金繁多的渠道中，選擇資金成本率低、風險小、周期短、貸款條件限制低的借款種類，控制好資金存量。如在不影響誠信的前提下采用分期、延期付款方式也可以降低資金成本。在管理費用的管理中，財務部門是費用控制的主要責任單位，采取計劃限額方式較為適合，控制點是標準的制定和限額控制。在費用標準制定方面，除執行國家有關標準外，企業可以根據自身經營特點及業務需要，制定符合客觀實際的費用開支標準，如差旅費、通訊費等。有些費用可以根據客觀情況編制彈性預算或零基預算，本著厲行節約的原則，在上年實際支出的基礎上考慮其合理性，盡可能減少費用開支，將費用開支定額分解到各個職能部門，如交通費、辦公費等。

房地產開發企業在經營過程中，涉及的相關稅費包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、企業所得稅、殘疾人基金、維修基金以及相關手續費、登記費。這些稅費對企業而言是不可控的，但必須加強管理，按規定正確計算并按時交納，盡可能防止漏稅及交納滯納金，以免給企業帶來不必要的費用開支。然而，仍應關注合理避稅的可行性以及由此給企業帶來的經濟利益。

五、確定目標成本關系到企業全面成本管理的成敗

進行成本控制與管理，必須有控制的標準，這就要求對即將發生的成本進行科學合理的估算，以便對費用的發生進行有效控制，從而確認企業的盈利水平。這實際上是對項目投入資金進行的估算，不僅滿足融資計劃的需要，也是進行項目可行性分析不可或缺的內容。預測的目的在于對未來經營的不確定性根據歷史經驗及市場變化來進行科學的預判，以確定資金耗費的額度，防范經營風險。成本預測應以年度經營目標為前提，是年度內項目規劃、設計、建造成本及所有可能發生的費用總和。

目標成本的預測要點應包括如下內容：根據公司年度利潤目標與預計產值倒扣成本；根據“由下而上”的成本費用資料平衡成本；根據委托的特點考慮長期協作能夠降低的成本；根據房地產發展趨勢及政策與新型材料、技術的運用可能增減的成本；根據公司管理要求應該降低的成本。對目標成本進行控制時，項目成本應按相對指標分解到各責任部門進行控制，如規劃設計成本按總投資額的一定比例由總工辦負責控制等；對期間費用應按公司的相關規定，按絕對額分解到各責任部門控制。各責任部門應按一定的比例設定預計費用，將其中的一部分集中到綜合計劃部門統一管理，以便隨時進行調劑。對于修正的目標成本，經審議通過后應重新下達。為了保證目標成本的剛性，對于增加變動的責任部門不應再享受公司給予的獎勵。

六、結語

房地產開發成本管理是以全面成本管理為前提，以價值鏈為紐帶，以造價、工期和質量為保證，全員參與的全面、全過程的科學管理體系。只有樹立成本效益觀念，從戰略的高度視整個價值鏈為目標，分析如何全面、系統地利用好企業擁有的自然資源和人力資源，加強對成本的有效控制和管理，才能達到降低成本和提高效益的目的。在全過程成本管理過程中，做好成本預測工作才能更好地將責任落實到實處，只有將目標成本分解、落實到每個責任部門，通過簽訂成本費用控制責任書，加大對目標成本的考核力度，才能使企業高效地完成自己的經營目標。X

參考文獻：

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作者簡介：

第3篇：房地產管理企業分析范文

關鍵詞：房地產企業經營管理

中圖分類號： F235 文獻標識碼： A

房地產經營是從事房地產業的人對房地產項目進行的經濟營建,主要表現了房地產企業與房地產市場的經濟關系.而房地產管理是房地產從業者對房地產企業內部的資源,方案進行人性化,科學化,經濟化的優化操作和整合.其實,房地產開發已經貫穿房地產的經營與管理中,或者說房地產經營與管理涵蓋在房地產的整個流程,通過合理,有效的房地產經營與管理以達到房地產企業利潤最大化,風險最小化,資源整合最優化,最終實現社會責任化。

1、成功經營房地產企業所需要的核心競爭力

房地產企業的核心競爭能力就是指可以給企業帶來巨額利潤,并且是在企業開發、經營過程中形成的、很難被競爭對手模仿的那種獨特的資源、知識和能力。它是房地產企業在房屋的建設、銷售、轉讓、出租過程中形成的具有自己獨特的競爭優勢的經營實力,是企業的文化、技術、產品、管理等各方面能力在市場上綜合優勢的反映。房地產企業非常重要的核心競爭力包括三大資源、三大能力和四種意識。三大資源是指人力資源、資金資源和土地資源。三大能力是指營銷策劃能力、規劃設計能力和創新能力。四種意識是指品牌意識、服務意識、文化意識和信用意識。房地產企業必須具有創新的品牌意識,重視自己的品牌,維護自己的品牌。培養品牌意識,樹立自己的品牌,是房地產企業核心競爭力的重要方面。品牌經營是房地產企業核心經營的核心,它對消費者和房地產企業都具有非常重要的意義,對提高房地產企業的核心競爭能力,要求轉變企業的經營機制,強化企業人才培養機制和人力資源管理機制,提升企業的融資能力,提高企業營銷策劃能力,建立企業文化和誠信機制,增強企業的團體凝聚力,進行企業的技術創新、管理創新和品牌創新。

2、房地產企業經營基本要素

2.1房地產企業的內部管理

優秀的上進的企業內部經營管理素質是房地產企業的第一基

本素質。房地產企業的內部管理大體上可以總結為一個根本、兩個側重點和三個建設。一個根本就是指在管理上,房地產企業要做到以人為本；兩個側重點就是指房地產企業要做到標準化管理并且要實施IS09000質量保證體系；而三個建設是指房地產企業要不斷地進行進步的制度建設、先進的企業文化建設和有競爭能力的組織建設。

2.1.1必須具有自己獨特的企業經營理念和企業精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業員工和客戶的利益,為社會做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導企業發展的最高行為準則,也可以說實施以人為本的管理是房地產企業成功的根本所在。

2.1.2房地產企業實施IS09000質量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業成功經營的基礎。而IS09000質量保證體系是全世界頂級專家經過對全球成千上萬的成功企業的質量管理進行總結,并且經過科學周密的研究論證而形成的企業管理質量體系。

2.1.3房地產企業要取得成功,就必需進行與時俱進的制度建設、先進的文化建設、有競爭能力的組織建設,這也可以說是房地產企業成功經營的前提條件。

2.2外包管理

隨著經濟全球化和社會分工的不斷發展,企業的專業化的生產經營要求越來越強。房地產企業也不例外,必需不斷培養自己的專業化經營,把更多的優勢資源配置在自己專業化的領域,發揮自己更大的競爭優勢。這就要求房地產企業必需把大多數的工作,如項目的規劃設計、建設管理、監理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產企業切忌“小而全、大而全”的思想,應在充分發揮自身優勢的基礎上,通過外包充分合理地利用外部優秀的專業化資源進行經營管理,從而達到提高生產效率、降低成本,增加資本流通效率和企業應對各種風險的能力。這樣企業就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養自己核心競爭能力的方面,從而不斷地提高企業的競爭能力。因此房地產企業必須培養自己的優質的外包管理素質。

3、房地產企業經營管理方式

3.1建立風險預警體系

建立房地產風險預警體系，便于房地產企業更自覺、更系統地管理項目開發過程中的風險。由于房地產開發項目有自己的特點，風險不能完全用定量指標來衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來判斷風險。因而，在預測企業經營風險時,應建立合理的風險指標體系，引入“A計分法”，即把影響企業風險的經營因素列出,再根據其影響大小賦予不同的值,然后根據企業實際情況對各影響因素做標記，加總有標記的各項分值，最后與臨界值比較來評價經營風險狀況。依據建立的風險指標體系，并憑借以往房地產開發項目中的經驗和歷史數據，運用先進的技術和手段，加以整理分析，通過信息中心收集的最新信息和數據，對房地產行業和房地產開發項目進行風險預警，如果發現風險，立即啟動風險預警，并采取相關措施，進行風險防范。

3.2創新營銷方法

3.2.1實行分期付款：靈活的付款方式是促進房地產銷售的有效方式，也是目前大多數國家房地產業銷售的成功經驗。分期付款是指在取得房屋居住權時已交納了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。

3.2.2實行貸款購房：也稱為按揭方式，是指由金融機構或其他機構提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔保，購房者提供全部房屋價款的20%~30%作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發公司為購房者提供不可撤銷的全部擔保。購房者須按貸款合同規定的還款方式與期限每月到銀行歸還貸款本息。

3.2.3預租預售：為了分散投資風險，減輕借貸壓力，投資者可以通過預租預售的形式出售房地產。若在一個項目開發前就能采取這種措施，會減少風險，增加安全性，但是，預售價一般要比工程完工后的最終售價低，造成一些損失。投資者取得的收益會因其風險的降低而減少。因此，在投資決策時，應正確處理收益與風險之間的關系。

3.3建立健全企業的財務管理體系

從企業的高管到普通的財務人員都要深刻地認識到財務工作的重要性和對企業的深遠影響。從而企業要重視財務管理工作，突出財務工作在企業日常管理中的重要位置。在企業管理體系的建設當中首先要嚴格遵守國家相關的制度，從企業財管管理工作的特點出發，根據企業自身的規模等特色，建立健全符合本企業的現代企業財務管理體系。要強化財務管理工作的預算和反應機能，以財務預算作為重要手段，及時反饋出企業的經營現狀。實現財務信息的時時分析與管理，為企業的經營決策提供準確而又科學的參考依據。

3.4豎立良好的企業形象和自身品牌

對自己的企業要有個正確的市場定位，有合理而又有前瞻性的市場定位。這就要求企業要對細分自己的市場，根據現有的資金實力，業務能力和資金募集能力寺確定企業發展的方向。房地產與質量是息息相關，因為它的產品需要輕受長時間的考驗。加強對質量的控制，從設計到施工直到最后的驗收與售后工作，都要保證質量第一的理念貫徹到底。品牌不是固定的，它需要不斷地創新。因此，房地產企業必須有創新的意識與觀念，掌握核心競爭力，改變產品單一，特色不突出的缺點。突出企業自己的優勢，創造出既符合時代的潮流，又有底蘊的房地產產品。培養和創造出突出的企業文化，一個特點鮮明的企業文化，可以凝聚起員工的向心力，還可以感染到消費者，讓消費者增加對些企業的認可程度，增加潛大消費者的規模。

3.5加強資金管理

資金運用和管理的好壞,直接關系到企業的正常運行和整體效益,提高資金的運行效率就顯得尤為重要。所以對企業內部資金運行應進行靜態控制、實時監控、動態管理、集中管理、統一調配、監督控制,實行資金按調度使用,制定嚴格的用款制度,重點掌握工程項目資金的來龍去脈。通過加強資金管理也可以做到深化成本管理。

第4篇：房地產管理企業分析范文

最近幾年，我國的城市化進程逐步加快，城市住房的需求量節節攀升，隨之帶動的就是房地產企業的發展，但是也使得房地產市場的競爭日趨激烈。基于此，房地產企業要想在這激烈的市場環境下取得一定的市場份額，占據更加有力的競爭地位，房地產企業必須對自身的市場競爭力進行提高，在內部控制方面要積極采取措施進行完善。因此，對新時期房地產企業的內部審計的現狀進行分析，并提出合理的提高方案對于實務界和理論界都具有一定的現實意義。

二、房地產企業內部審計管理現狀分析

（一）房地產企業對內部審計的重視程度有所缺乏

內部審計能否在一個企業中良好的開展下去，很大程度上取決于內部審計工作能否保持自身的獨立性以及權威性。而內部審計的獨立性和權威性則取決于企業的管理層對內部審計工作的支持和重視。從這個邏輯來看，房地產企業對內部審計工作的支持和重視程度越高，內部審計工作的權威性和獨立性就有所保障，進而促使內部審計工作得以在企業內部良好的開展。但是，就目前房地產企業的現狀而言，很多房地產企業對內部審計工作都沒有給予足夠的重視，認為內部審計工作僅僅是財務部門的工作，在開展內審工作時就直接從財務部門選派人員，或者日常的監督審計都是由財務人員兼職，這樣的工作狀況難以滿足內部審計的職責分離等要求，內部審計形同虛設。不單單如此，在房地產企業，除財務部門之外，其他部門對內部審計工作的認識也有一定偏差，有些房地產企業的部門甚至對內部審計的工作存在抵觸和排斥的心理，從而造成內部審計工作無法正常開展下去。

（二）房地產企業賦予內部審計的職能較為狹窄

我國對內部審計人員的職能定位是服務和監督，既要對企業管理層級的經濟行為進行監督，又要對其經濟行為負責，擔負兩重角色。這兩重角色一旦分配不好或者內部審計人員利用不當，就會造成內部審計人員的日常工作難以開展，處于兩難境地。目前，我國房地產企業的內部審計大部分偏向的是事中審計和事后審計，沒有進行事前的防御，審計的價值并不是很高，而且，日常的內部審計工作都是將審計目標集中在資產安全、差錯防弊以及對財務資料完整性和真實性的分析檢查，這些工作的進行雖然可以在一定程度上解?Q問題，但是在房地產企業風險管理提高以及經營效率的改善等方面沒有太大的幫助。房地產行業所涉及的資金量都是非常大的，財務杠桿較高，因此，房地產企業對風險管理的相關工作應當尤為注重，而風險管理工作的進行離不開內部審計，擴大內部審計職能，賦予內部審計人員更多的權力是目前房地產企業內部審計管理亟待解決的問題。

（三）房地產企業內部審計部門在人員構成方面有所欠缺

房地產企業的內部審計人員很大一部分都是由財務部門的人員借調過來的，對于內部管理需要的其他與房地產企業相關的知識，特別是建造預算等知識有所缺乏。有些房地產企業內部審計部門是臨時設置的，對于日常的審計工作沒有予以足夠的認識，更不用說培養專業的內審人員。內部審計部門缺乏專業的內審人員，而一旦出現較多的審計項目就需要從其他部門借調相關人員來對審計工作進行輔助，在這樣的人員構成下，房地產企業對內部審計中的管理審計以及績效審計的要求難以滿足。再加之缺乏專業的內審人員，在對房地產企業內部審計管理進行綜合分析時難以及時發覺實質性、深層次的問題，在這種情況下，不僅內部審計的作用無法真正得以體現，房地產企業的競爭力也難以得到提高。

三、完善房地產企業內部審計管理的相關措施

（一）房地產企業應當及時的轉變對內部審計的觀念

作為內部控制制度重要的組成部分之一的內部審計，房地產企業同樣應當予以足夠的重視，原因在于房地產企業涉及的金額都是巨大的，內部審計可以通過風險管理等形式來對房地產企業的經營風險和財務風險進行控制和預防，不僅可以提高房地產企業的管理水平以及日常的運行效率，還可以促使房地產企業市場競爭力的提高。

通過前面的敘述已經知道，企業的管理層對內部審計的重視程度很大程度上決定了內部審計工作能否順利地開展下去。基于此，房地產企業的管理層應當及時改變傳統的觀念，學習內部審計的相關知識，了解內部審計對企業的重要程度，然后提高內部審計在房地產企業中的地位，將內部審計的重要作用予以明確。不論是政策方面還是資金方面，管理層都應當予以支持，確保內部審計工作可以有效開展下去。在實際的工作中，內審部門的負責人應當由房地產企業最高管理層管理和任免，在內部控制、財務報告以及日常的經營決策等工作中，內部審計都應當參與進去。與此同時，內審部門應當保持與最高管理層的及時溝通和交流，一旦發現問題，要及時的采取相關的整改措施，并保證這些整改措施都能得到有效的落實，確保房地產企業的內部審計部門的權威性和獨立性。

（二）房地產企業應當將內部審計部門的工作范圍進行擴大

目前，房地產企業的內部審計工作僅僅局限于財務和經營這個兩個領域，對管理領域涉及的較少，而在房地產企業開展審計工作時又僅僅是事中審計和事后審計，對于事前的審計工作，房地產企業的內審管理沒有予以足夠的重視。基于此，對內部審計部門工作范圍的擴大就可以從以下幾個方面著手：首先，內部審計的工作范圍必須要涉及到管理領域，相關的授權審批等工作內部審計部門都要參與，特別是對于風險管理，內部審計應當尤為注重。房地產行業本身的財務杠桿較高，對于風險的防范就應當尤為注重，將風險管理納入到內部審計的工作中勢在必行。其次，內部審計工作應當注重事前審計，進行全過程審計，要知道良好的事前審計工作不僅可以大大減少事中審計和事后審計的工作內容，還可以減少工作差錯的產生概率。最后，內部審計要對企業的財務風險和經營風險進行控制和預測，注重企業的管理效率以及內部控制，不僅可以確保企業整體的管理水平得到提高，還可以為企業長遠的發展目標的實現奠定基礎。

（三）房地產企業應當積極建設內部審計人員隊伍

內審人員的職業素養以及內部審計部門的人員構成對內部審計質量的影響是非常大的，因此，內審人員應當不斷地加強自身的知識面以適應新時期審計的嚴要求和高標準，積極進行知識的更新，對國家出臺的相關法律法規以及經濟的改革方案等要牢記于心，不應局限于內部審計的知識，對于新時期最新的經濟管理知識也要加以涉獵。對于房地產企業而言，定期對內部審計人員進行房地產運營、設計、營銷、成本、工程、稅收等知識培訓，促使每個內審人員有能力對各個部門進行審計，方便內審工作的安排。

除此之外，對于內審人員而言，最為重要的是職業道德，內審人員工作的內容可以存在一定的偏向，但是職業道德沒有偏向可言。要在思想上將內審工作神圣化，對企業負責，對企業的管理和日常經營負責，恪守原則，從實質上將內部審計的獨立性進行提高。在內部審計人員的職業素養提高后，內審隊伍的建設就應當加強重視。使內審團隊和諧，互幫互助是內審部門隊伍建設必不可少的工作。

第5篇：房地產管理企業分析范文

關鍵詞：項目群管理 特征 難點

在國家對房地產業進行連續調控的形勢下，我國房地產業已形成多個大型房地產集團逐鹿的格局。房地產集團企業為了實現既定戰略目標，需要同時建設多個不同的項目，不僅每個項目要實現投資、質量和進度等要求，而且所有項目完成后才能達到企業共同的目標，提高市場占有率，增強企業市場競爭力，實現集團化規模增長。

1、房地產企業項目群管理的內涵與特點

1.1房地產企業項目群管理的內涵

房地產企業項目群管理是按企業發展為項目開發設計總譜，并幫助企業從全局的需要出發，有效整合項目資源，使其在統一的平臺上，協調一致地實現總體目標。項目群管理是企業層面對多個項目的管理，是企業戰略的體現及細化。 房地產集團的所有項目都是圍繞企業的愿景、使命及戰略而展開的，項目群管理是高效地完成一系列房地產項目而使企業的愿景、使命及戰略得以實現的基石。

1.2主要特點

房地產企業項目群管理最大的特點就是：多項目并發、階段性資源投入以及多專業協作。

（1）多項目并發

面對供不應求的市場需求和眾多的投標機會，房地產企業經常會面臨多項目并發的問題，如何對項目進行篩選、評估、計劃、執行與控制已經成為許多房地產企業所急需解決的問題。與單個項目管理不同的是，房地產企業經常需要在假定存在多個項目的前提下，思考如何協調和分配現有的項目資源，以期獲取最佳項目實施組合。

（2）階段性資源投入與多專業協作

房地產項目本身存在嚴格的專業分工和協作，從方案設計到初步設計，再到施工圖設計，存在多專業的分工與協作，因此在房地產企業的具體項目操作過程中，存在嚴格的階段劃分和專業協作。一個完整的建筑設計項目經常按照國家標準被劃分為不同的項目階段，每個階段都需要不同的專業人員參與，因此存在階段性資源投入的特點。從具體的生產環節看，在資源保障的情況下，既存在同一批設計人員參與到多個項目的方案設計階段，又存在不同的項目階段需要同一批設計人員參加。

2、房地產企業各發展階段的項目管理特征

由于項目群管理本質上也是一種項目管理，因此項目群生命周期與項目生命周期類似，在這里，我們簡單地將項目群生命周期劃分為三個階段：初創期、成長期和成熟期。

（1）初創期

房地產企業在初創期主要靠項目經理個人做項目，企業項目管理基本上屬于空白，在創業階段、發展初期階段的公司大多如此。當項目開始多起來時，企業發現單靠個人，項目無法提供客戶合理的價值或由于發展起來后，不能及時補充上合適的項目經理就隨便抓人來，但由于經驗稚嫩，不能完成項目或項目失敗開始增加，企業意識到這些問題，公司開始設立獨立的崗位或投入一定的資源進行管理，此情形通常存在于發展階段的公司，此時通常是某副總或總監負責公司所有項目，開始有一些項目管理方面的制度，通常為技術部門制度。

（2）成長期

處在成長期的房地產企業一般要進行專業化擴張，企業開始建立項目過程管理相關制度，投入相應資源進行項目過程管理，開始建立企業項目管理知識庫、建立企業定額等企業項目管理關鍵數據庫，此階段公司大多發展到一定程度甚至是開始進入成熟期，在此階段企業對項目的成本控制要求開始加強。

（3）成熟期

在成熟期，房地產企業進行一體化、多元化發展戰略，鞏固自己的市場份額。此時企業擁有完善的項目管理體系制度，組建專業的PMO來開展企業管理，項目管理知識庫能滿足大多數類似項目應用，企業項目成本標準化，此階段為高級階段，通常為成熟期企業，各個項目資源能通過企業合理進行配備，且個人影響力為最低。

3、房地產企業項目群管理的重點和難點

項目群管理雖來源于項目管理，但它無論從戰略高度，還是管理范圍、管理內涵、復雜性、不確定性都遠遠超越于項目管理。它不僅包括范圍管理、時間管理、成本管理、人力資源管理、質量管理、溝通管理、風險管理、采購管理、綜合管理，還包括協同管理、知識管理等體現項目群管理特點的管理要素。項目群管理有自身的重點和難點。

（1）項目群的風險管理。由于項目群組織龐大且處于動態變化中而極易產生隱性風險，影響組織終極目標的完成，必須建立項目群風險集成平臺，將各個單體的隱性風險轉化成顯性風險在組織內部共享分解。按照復雜系統理論，項目群的基本結構屬于星型結構，這種結構具有容錯性，一條支線差錯能由其它線路彌補。項目群管理者可以通過調配資源，化解某個子項目或單元的差錯，保證實現項目群的最終目標。

（2）項目群的HR管理。項目群經理的能力水平直接影響到組織實施知識管理的水平和組織戰略目標的實現。項目群經理應該注重學習型組織開放性文化的建立培養，讓戰略層、運作層共享知識良性互動，才能形成有效的執行力。但目前存在的項目群管理者多是從那些優秀的項目管理者中提升而來的，這些項目群管理者中絕大多數雖說擔任著項目群管理的角色，但是其思想、理念、行為、態度均還處在項目管理的層次上，從而導致項目群利益的受損。因此，在提升項目管理者職位的同時，如何有效地提升他們的能力是必須面臨的一個重要問題。

（3）項目群的協同管理。項目群管理的一個首要作用就是協調群內各個項目之間的關系，但是具體下來如何協調，怎樣協調才會令各個項目都滿意，最終得到“1 + 1>2”的效果，這是項目管理研究的重點也是難點。目前在項目群的管理過程中，主要按照績效競爭的機制對待單個項目之間的關系，對績效好的項目重點照顧，包括物資的優先供給，管理上給予盡量多的授權等。在這種情況下項目之間的協作無疑會大打折扣，從而也就降低了項目群的管理績效和整體利益，阻礙組織戰略目標的實現。

4、結語

隨著我國房地產行業的快速發展，越來越多的房地產企業將會面對項目群管理問題，項目群管理必將會成為項目管理新的發展階段。

參考文獻：

第6篇：房地產管理企業分析范文

摘 要：本文首先對WSR方法論進行了簡單的分析，然后分析了在房地產企業中如何通過WSR方法論的應用來實現企業的規范的管理，可供參考。

關鍵詞：WSR方法論；房地產企業；管理；應用

近些年來，隨著經濟的快速發展和城市化進程的不斷加快，在很大程度上促進了房地產行業的發展，行業競爭也日益激烈，企業想要在市場上獲得長期的生存和發展，就必要采取先進的手段，強化內部的管理，提高企業的綜合實力。來更好的應對市場競爭。

1、關于WSR方法論

WSR方法論是有我國著名系統科學專家顧基法教授和朱志昌博士在1994年提出的，即物理、事理以及人理方法論的簡稱，在WSR方法論中融入了許國治和錢學森等科學家的物理和事理的思想，從本質上看，其是我國學者在西歐系統工程方法論中融入了東方哲學的思辨。隨后有很多學者對WSR方法論進行了研究，有人認為物理就是指對某項系統項目的問題進行處理的過程匯總，人們所面對的所有的客觀存在的規律；事理是指對某項系統項目問題進行處理時人們針對所面對的客觀規律所應用的機理；人理是指在對某項系統項目的問題進行處理時，參與到其中所有人之間的關系以及變換的情況。筆者就他們對WSR方法論的理解進行分析概括，可以對其這樣進行理解：物理就是需要解決問題所面臨的包括法律、自然環境、物質運動以及技術應用的原理等在內的客觀規律等；事理是在人的作用下所產生的包括對事物認識的角度、在處理問題中所使用的方法手段以及組織體系等在內的一些事物；人理主要就是指在系統中所有參與者之間的關系、人際關系和利益關系等等。

對WSR方法論進行剖析，可以將其的整個工作過程劃分為：對領導意圖的理解目標的形成調查分析建立模型建議的提出關系的協調實施。整個過程如下圖圖1所示。在圖1中，意圖不斷包括領導的，其他的有重要影響的意圖也不能忽視，所以對領導意圖進行擴展，將其擴展為理解意圖。其中目標的形成、調查分析以及策略的確定這三個步驟并沒有嚴格的順序要求，要針對實際情況具體分析，關系的協調是貫穿于整個過程中的始終的。在整個過程完成之后，通過實施的結果和意圖之間的對比，如果相符則表示目標完成，否則應該進行必要的修改，這時當然還包括對目標的合理性進行分析，若目標存在問題，則應該修改目標，否則應對其它的步驟進行修改，直到目標實現為止。

2、通過WSR方法論的應用實現房地產企業管理的規范

2.1通過WSR方法論對房地產企業的管理進行分解

在房地產中企業中，應用WSR方法論進行管理，首先應從物理、事理和人理這三個方面進行分解，下面將從三個方面對房地產企業管理中的相關因素進行分析，為后面的實施奠定基礎。

2.1.1物理

在房地產企業中，物理主要包括：第一，房地產在開展所有經營活動的過程中，都必須建立在遵循相關法律法規（土地管理相關法規、經濟法、房地產銷售相關法規、合同法等）的前提下；第二，企業的辦公條件，這主要是指企業所有的硬件和軟件設施；企業所有員工的技術條件以及企業所有以經營活動中的開發流程；第三，國家房地產的經濟形勢，這主要包括準備開發地區房地產企業的土地政策、其它競爭企業的實力、市場的消費實力、客戶類型、物業類型以及消費傾向等。

2.1.2事理

在房地產企業中，事理主要包括：第一，設計組織結構以及構建規章制度、企業文化以及愿景；第二，開發環節的實施方法，這主要包括如何獲取土地、設計的確定、工程招投標工作的開展方式的確定、造價核算審計等工作開展方式的確定、施工管理開展的方法以及銷售方式的確定等；第三，企業所有員工工作方法以及考核方法的制定等；第四，員工工作能力的提高以及培訓工作；第五，企業和其它相關單位（設計單位、材料供應單位、施工單位、監理單位、銀行、土地以及政府都相關機構等）之間合作合同的擬定；第六，向部門和員工下達的目標，這也作為考核的基本依據。

2.1.3人理

在房地產企業中，人理主要包括：第一，企業員工對企業文化和愿景的理解以及員工意識和企業目標的一致性；第二，員工對企業的認同程度以及忠誠程度；第三，員工之間溝通以及人際關系的協調；第四，企業和各相關單位（設計單位、材料供應單位、施工單位、監理單位、銀行、土地以及政府都相關機構等）關系的維護等。

2.2依據WSR方法論的基本步驟開展管理活動

在對WSR方法論以及其在房地產企業中的情況形成了充分的認識之后，可以將其應用與房地產的管理當中。第一，理解意圖，主要包括房地產企業戰略目標意圖的理解，也就是指企業希望在市場上處于什么樣的位置，也包括對領導意圖、目標客戶以及員工意圖的理解。只有對所有相關者的意圖充分理解之后，才能進行圍繞這個意圖來開展所有的后續活動；第二，根據意圖，將和意圖相符合的目標制定出來，這主要包括企業在行業中想要達到的地位、占有率以及行業認同度等目標。對產品以及目標客戶進行市場定位，然后將財務經濟效益目標制定出來；第三，為了實現所指定的目標，進行調查分析，這里所說的調查同時包括內部調查和外部調查，也就是要做到全面調查分析。其中內部調查主要是對企業所處的行業地位、資金情況、員工素質以及項目的可行性等進行調查分析；而外部調查主要是對原材料供應環境、目標客戶以及工程技術條件等進行調查。做好對內外部的全面調查，為后續策略的創建提供可靠的參考依據；第四，在進行了全面的調查分析之后，進行策略的創建，這主要包括對土地獲取、融資、設計管理、施工管理、成本管理、營銷以及物業管理等策略的擬定；第五，接下來就是解決方案的提出，這主要包括土地競拍方案、融資計劃、設計方案、施工圖紙設計、招標文件的編制、施工管理方案的制定、專項方案的提出以及營銷方案的制定等；第六；實施，在實施的整個過程中，要始終和所指定的目標意圖相一致，當然在實施的過程中，如果發現所制定的意圖存在一定的問題，可進行必要的修改，以保證所有活動的開展；第七，在房地產企業中，在以上的這些步驟中，都離不開關系的協調，關系的協調是貫穿整個過程中的。

結束語

總之，房地產企業想要在競爭日益激烈的市場中長期立足并占有充分的競爭優勢，就必須要提高自己的綜合實力，這當然離不開優質高效的管理。而事實上，房地產企業管理是非常復雜的，基于WSR方法論的特點對其進行分解，可以使其結構化規范化。在WSR方法論的應用中，要注意他們之間是相關聯的，同時也是有區別的，需要共同作用，才能使其作用在最大限度上得到發揮，進而提高房地產企業的綜合管理水平。（作者單位：1.成都航空職業技術學院；2.成都師范學院）

參考文獻

[1] 竹隰生，劉念.WSR方法論在房地產企業管理中的應用[J].價值工程.2012（5）.

[2] 榮玫，韓傳峰.基于WSR基礎設施系統管理研究[J].華東經濟管理.20ll（6）.

[3] 顧基發，唐錫晉，朱正祥.物理一事理一人理系統方法論綜述[J].交通運輸系統工程與信息.2007（16）.

[4] 張彩江，孫東川.WSR方法論的一些攝念和認識[J].系統工程.200l（6）.

第7篇：房地產管理企業分析范文

關鍵詞 房地產企業 財務風險管理 財務預算

一、房地產企業財務風險概述

對于房地產企業而言，其財務風險主要集中在投資開發過程之中，因為潛在的各種不受控的內部因素與外部因素的影響而導致其財務狀況發生惡化，進而使得企業的實際收益與所預期的收益之間產生較大的差值，從而影響企業的經濟效益而引發的一系列風險。客觀的講，財務風險是不可避免的，但是通過提高財務管理的水平、提升財務人員的素質、最小化財務風險等措施可以減小其所造成的影響，以保證房地產企業的正常運行，實現企業利潤與價值的最大化。

一般而言，房地產企業的財務風險具有如下幾個特點：風險不確定性、風險可控性、資本構成不合理、資金周轉周期較長。具體來說，房地產企業的財務風險大多是由于其財務成本的變化給企業所帶來的各種損失，主要包括：利率風險、稅率變動風險、政策性風險、通脹風險、償還賬務風險、投資風險、運營風險、利潤分配風險。流動性風險及施工風險[1]。

二、房地產企業財務風險管理常見問題

（1）企業資金構成不合理，負債率過高

已有數據表明，債務資本在房地產企業籌資來源中所占到比重已經高達80%，這一數字遠遠高于其他行業的水平。其原因一方面是因為房地產行業對于資金的需求量巨大，同時資金回籠速度較慢，因此房地產企業往往在建設過程中大量透支信貸資金，從而使得權益資本所占的比重急速下降，債務風險大為增加。

（2）財務預算管理制度不完善

部分房地產企業存在對于財務預算的重要性缺乏認識，一旦出現預期收益難以達到，則無法從財務指標中細化分析，更無法實現對于企業未來償債能力、利潤率等進行預測，也就難以實現對于日常資金的科學管理，最終將會使得企業成本大幅提升，從而影響效益造成虧損。

（3）對于日常資本管理不到位

大多數房地產企業對于資金的管理意識淡漠，使得盲目投資、資金浪費的現象時而發生，而在項目開發過程中，缺乏對于資金的有效監管，進而使得資金的利用率低下。再加上房地產企業的在形勢好轉的情況下，任意增發或新設項目，導致企業對于財務風險的掌控能力大大降低。

（4）財務管理人員素質參差不齊

部分房地產企業由于相關的財務主管思維觀念老化、知識陳舊，對于財務管理信息化、軟件化認知能力差，在這一情況下，企業的實際經營狀況與財務現狀很難得到真實、實時的反映，進而導致決策層在分析判斷時極易造成決策失誤，以方大財務風險。

三、房地產企業財務風險成因分析

引發房地產企業財務風險的因素主要可分為外部因素與內部因素，其中外部因素具體為宏觀經濟環境、政策環境、市場環境、自然環境等；內部因素具體為財務管理水平、風險決策水平、資本結構及企業的經營能力等。

1.外部因素

房地產企業作為一個政策主導性行業，其關乎著國計民生，故而它的發展狀況與政府的政策制定與實施之間緊密相關。政策的影響對于房地產企業的生存與發展是最為重要的，作為房地產企業，應該實時觀察經濟政策的變化，隨著抓緊各種投資機會，防止財務風險的發生。在市場因素方面，房地產企業在項目選擇時一定要定位明確，健全相關的配套設施，制定有效合理的符合市場的發售政策，尤其是在市場低迷的情況下，應更加注重市場的重要性，慎重選擇投資時機，以盡可能的規避風險。

2.內部因素

資金對于企業而言其重要性不言而喻，相應地財務管理工作的水平直接決定了企業發展的快慢。我國的房地產企業是政策支柱性產業，故而在房地產行業中國有企業或是國有控股企業在其中占據了大多數。而國有企業在發展過程中所積累的一些弊端，比如組織機構冗余、人浮于事、內部監督不利、效率低下等不利因素都或多或少的影響著房地產企業的實際運行，進而造成房地產企業國內各個分公司直接盲目申請與利用資金，忽視長遠發展，隨意分配收益等等。此外有些企業對于財務管理的認識度不足，認為房地產行業的高利潤主要取決于所謂的機遇，在實際管理過程中實行粗放式的管理機制，風險抵御程度相對較差。

誘發財務風險的因素有很多，而決策則是其中比較重要的一種。受到宏觀經濟環境的波動與實際財務狀況信息獲取的不準確、延時等因素的制約，再加上確定投資開發之前未能進行系統全面的調研，由于決策失誤所導致的企業經濟利益受到損失的現象時有發生。不僅所投資的成本難以順利足額的收回，嚴重時甚至會出現企業資金鏈斷裂的危機，產生無可估量的損失。因此，企業應不斷增強財務風險決策的能力，積極引入專業的風險領域人員，提升自身的決策水平。

房地產企業產品的開發周期較長，從購得土地、選擇好的投資項目一直到竣工為止，常常要經歷一個甚至是好幾個會計年度。在整個生命周期內，企業往往要與多家企業合作，此外為了保證項目的施工進度，房屋的質量以及周邊居民的生活環境，整個開發過程必須有眾多職能部門的監督。如果企業在此過程中，無法較好的協調與不同單位之間的關系，勢必導致相關問題的產生。一旦如此，必然使得施工周期被認為延長，與之相關的人力物力等成本都將相應地增加，投資利潤率降低，嚴重時甚至會破產清算。因此，企業的自身經營能力對于項目的建設開發至關重要。

四、房地產企業財務風險防范與管理對策研究

1.優化資金構成，擴展資金渠道

一般情況下，財務風險的程度與資本成本中權益資本的比重構成正比關系的，在現行政策下，房地產企業可嘗試通過信托基金及自身信貸記錄擴展資金渠道，從而實現降低債務資本導致的財務風險。此外，房地產企業應充分認識到自身的風險抵御能力，對于權益資本與信貸資本比重實現科學化、最優化的統籌與管理，實現盡可能地降低財務風險。

2.完善財務預算制度，有效預防風險

房地產企業在施工建設過程中，應避免只關注工期及工程質量而忽略財務管理預算的問題，從而有效避免出現在建項目中途清算，導致企業利潤受到損傷。相關財務管理人員在項目投資之前即應有效開展資金籌集、使用、成本收入比、利潤分配等相關工作的統籌安排。在項目預算上應該統籌全局，對于整個建設過程的所有工作進行預算分析，以有效降低應決策不當所引起的風險。

3.加強對于流動性資金的管理，切實提高資金利用率

在日常運營過程中，應切實重視資金的流動性管理，嚴格執行資金的計劃，努力滿足運營管理對于資金的需求。對于大筆資金的往來需要加強財務稽核，做好銀行對賬，保證項目應需資金的充沛。此外，要制定合理的應收賬款政策，減少資金的浪費與低效率使用，提高資金的周轉率，規范相關的報賬管理流程及資金使用透明度，確保在建項目的順利進行。

4.提高相關人員的財務管理意識及能力

財務管理人員應完善三大基本報表，決策者應有效利用三大基本報表進行相關風險決策能力分析。房地產企業應在積極引進高素質人才的同時努力提高所在人員的專業技能，增強其專業能力及信息化管理的意識與技能。此外應在觀念上正正真真重視財務管理的作用，切實補上企業財務風險管理這塊短板，有效減少企業財務風險的發生頻率。

參考文獻：

[1]史映旗.房地產企業財務風險管理研究.中國高新技術企業.2008（02）：79-83.

[2]胥朝陽，王靜.財務管理原理.武漢：武漢理工大學出版社.2006.

[3]樊幻靈.中國房地產金融.開發與經營.2010（01）：25-27.

第8篇：房地產管理企業分析范文

【關鍵詞】房產部門;政工隊伍;內部管理;制度建設

一、引言

我國房產企業發展已有四十年的歷史，隨著房產企業的迅速壯大，企業前期沒有注意的問題也漸漸暴露了出來，很多知名的房地產企業在競爭中退卻了光環，房地產行業也經歷了幾度低迷。企業的管理與隊伍的建設都是企業發展的動力，同時也決定著房產企業下一步的生死。

二、房產部門內部政工隊伍現狀

房產企業雖然發展的時間比較長，但真正知名的房地產企業還比較少，主要的原因是企業沒有重視企業內部政工人事和隊伍建設，導致房地產企業專業性人才缺失，以及政工隊伍在思想教育上不夠先進，甚至內部還暴露出腐敗問題。

三、房產企業內部存在的問題

(一)房產部門內部管理及制度的完善。由于長期內部控制不能產生直接的經濟價值，而間接的收益需要長期的時間才能看出，很多的房地產企業于是把重心放在了房地產商品的開發和銷售這一塊，因此它們在追求收益的時候容易片面地將企業的內部控制理解為成本控制或者內部控制，這種片面的理解會導致房地產企業過分追求利益實現的最大化，或者加強了內部權力的集中化，這種行為都會束縛房地產行業的發展，影響房地產的品牌價值或者激發內部的矛盾，都是非常不利于房地產企業管理的。企業沒有形成完整的制度建設也是當前我國房地產部門一直存在的問題，某些企業只具備一些基本的內部管理制度，像有些企業具備了財務管理制度，但是在財務控制的評價制度上卻沒有詳細的描述.以及經濟合同上的內容不明確，這都是現在房地產企業嚴重的問題。房地產企業的內部管理及制度在理解上要比較全面，現在很多的企業在認知上有很大的欠缺，例如企業在制度上沒有規范說明事前的預防控制，從而習慣性有事態嚴重時對事情控制的陋習很影響房產部門的執行力。

(二)隊伍建設松散。當前，房地產企業屬于初期發展階段，缺少憂患意識，因此風險意識還很淡薄，房地產部門內部管理上更是普遍意識不清，對完善房地產企業管理制度更是毫無警覺。缺乏系統性、全局性的房產部門內部急需提高憂患感，沒有憂患意識，就沒有主動積極、系統地進行房地產企業內部的制度改進。因此，在整個的房產企業的隊伍建設上缺乏一定的紀律，造成房產企業內部的凌亂。

(三)政工人事人員慵懶。房產企業長期由于不重視企業的思想政治建設，工業內部的政工人事在企業內的執行力就會降低，政工人事權利就會削弱，慢慢整個政工人事人員會慵懶。思想政治建設是企業內部組織凝聚力的核心建設，而企業弱化了內部的政工人事會造成員工與企業的間隙，久而久之，非常不利于企業的長期發展，嚴重危害了企業的效率。無論是房地產企業，還是其他的企業，一定要做好管理秩序上的調整，要有嚴格的管理制度來約束人員的素質。

(四)房產企業內部的風氣不正。由于長期只注重抓經濟效益，對于內部思想政治和黨團組織的建設較弱，導致行業在發展當中，經常發生違紀違法的行為，內部管理松散，文化缺失，信仰不足，導致經營信譽不佳，質量不高，風氣不正，影響整個行業的健康發展。

(五)隊伍內部思想有待提高。房產企業一直是國家稅收的重要來源，也是國民經濟增長的主要產業，所以長期以來，房產企業在思想建設上疏于管理，房產內部的政工干部過去一直處于閑置，致使企業隊伍建設出現很多弊病，隊伍的思想先進性有待提高，內部的秩序紊亂，企業的文化缺失，嚴重影響到了房產企業的發展。

四、房產的內部管理和制度建設的措施

(一)強化隊伍管理。房產企業隊伍長期的慵懶會引發很多的問題，因此，在隊伍管理上要進行約束。相比傳統的管理模式而言，企業的內部隊伍建設太過于松弛，企業缺乏相應的制度約束，在管理上要防止隊伍的腐敗之風，也要防止隊伍的不作為，要設立相應的獎懲機制從而調動內部的參與性，并提升政工人事的職能，最好是定期安排政工人事干部對企業隊伍進行思想政治教育。

(二)改善思想政治工作。隊伍的純潔決定了企業能否持續發展的關鍵布局，企業要做好內部干部廉潔工作建設，充分發揚一個優秀政工人員的作風，使整個企業的思想得到進化，企業才能進一步做大、做強，只有企業管理干部作風沒有問題，企業的員工才能更相信企業，他們才能將自己奉獻給企業，才能為企業不斷提供動力，企業才能經久不衰。

(三)深化管理及制度改革。嚴格管理企業，在創新上實現管理制度的現代化，促使房產企業由傳統的管理模式成功過渡到現代企業管理模式。強化房產部門內部管理是實現現代化企業制度的必要性要求，也是現代企業必須要走的路，合理完善、嚴密分工的房產部門是現代化企業能夠在現代大轉型浪潮中成功升級的保障，企業的經營管理是企業發展的心臟，房產內部管理及制度是企業經營管理制度中重要的組成部分，企業的凝聚力正是依靠這樣的制度來保障得以實現的。嚴格的企業管理，制度上加快完善能夠將企業帶入核心增長點的前沿，為企業新的發展做好奠基。合理的管理制度，能夠有利于人才的吸引。高能力和素質的人才是企業的未來發展的動力，有利于營造企業員工良好的工作環境，極利于企業的高速運轉，為企業業績的良心發展注入了強心劑，對于企業的日常效率也是大有益處，進而大大提高企業的營業額，并進一步加快企業的轉型，為企業的壯大發展提供了強大的幫助。房產部門內部管理制度的靈活性可以注重培養廣大人才，當今，在房地產行業的激烈競爭中，企業的人才是企業發展的血液，對于能夠承接大任的人才是企業綜合發展的最好養料，也是公司得以延續的保障。提高房產企業內部管理及制度建設，有利于客戶對公司的滿意度與忠誠度加分。著名的廣告設計師說過最優秀的廣告就是不做廣告，意思就是企業良好的品牌效應是廣大消費者最樂意購買的產品，往往具有品牌價值的企業不會花過多的時間去打廣告。品牌價值是客戶長期對企業業務品質的綜合性認可度的衡量，公司想要有品牌價值就必須注重產品的核心競爭力以及服務品質，而這些要想發展，就需要企業內部文化的引導，歸根到底還是需要房產部門內部的管理及制度上的建設。企業的制度建設與企業的人才資源以及企業的形象是相輔相成的。

(四)樹立廉潔公平的企業風氣。房產企業隊伍的廉潔是保障企業內部團結的重要力量，房產部門應該努力發揚公平、公正的企業風氣，建立合理的廉潔機制，隊伍企業內部存在的不正之風要嚴厲打擊，絕不姑息一切損害隊伍建設的萌芽。建立完備的監督機制，無論是政工干部，還是人事，對于存在違反紀律的人員要堅決查處，嚴格查辦。只有企業內部的廉潔，才能為企業的發展謀求可能。

五、結語

房產企業的內部建設是提升隊伍水平，杜絕企業內部混亂，加強隊伍建設，強化企業凝聚力的重要舉措，也是企業發展壯大的堅實基礎。房產企業在激烈的競爭中要想取得優異的成績，就必須要在企業的內部管理制度上有一定的優越性，完善管理制度是企業內部文化的核心，也是打造企業品牌文化的重要條件。

【參考文獻】

［1］朱玲玲．當前形勢下房地產企業內部控制建設的必要性及對策研究［J］．經營管理者，2015，12(17):237～238

第9篇：房地產管理企業分析范文

關鍵詞：房地產建筑企業 營改增 成本管理 應對措施

營改增于2012年1月1日在上海拉開帷幕，經過一次又一次的改革，現已基本實現營改增的全覆蓋。房地產建筑業雖是傳統行業但近幾年來不斷發展已成為支撐我國經濟的重要行業，在房地產建筑業推行營改增必然在建筑業的組織結構、業務模式、特殊項目模式、成本費用、制度流程、財務指標、資金使用、會計核算、稅務管理等方面產生影響。

建筑業營改增會確保稅負只減不增，因為這是這一時期營改增的基本要求。減稅后的好處可能被產業鏈上各組成部分所共享。

一、營改增對房地產建筑企業成本管理的影響

（一）造成房地產建筑企業周轉資金緊張

由于我國現階段的城市化建設水平和經濟發展狀況尚未達到發達國家水平，因此造成了我國房地產建筑業資金到位時間與繳納稅收時間不在一個時間段。這就需要企業在建筑完成之前就準備好需繳納的稅收，從而大大影響到了企業施工的進度拉長了施工時間，對企業的生存帶來巨大的挑戰。

營改增后，行業的經營凈現金流將會增加，但會造成資金流通不暢的問題，會增加企業的風險，但國企的影響會小于民營企業。21世紀的中國企業之間的競爭愈加的激烈，一旦建筑企業因為資金流通不暢，必然會使企業的收支平衡被打破，而一旦收支平衡被打破，就會造成企業的收益不能供應建筑企業下一季度的建筑投入，從而影響到企業的下一步計劃，這就會使企業進入惡性循環，影響到企業的生存根本。

（二）使房地產建筑企業的成本計算更為的復雜和困難

很明顯的是自從在建筑企業推行營改增的稅收方式后，加大了稅收的計算難度，需要稅務核算人員懂得大量的計算知識，尤其是對于營改增的基礎知識以及核算原理的掌握。這樣不僅加大了建筑施工企業的計算難度還會促使計算問題的不斷出現，也會增多對專業人員的成本投入，加大企業的稅務核算成本，加大企業的資金流出。

營改增的自驗要從確保收入及時入賬、銷項稅金計提正確、抵扣規范、查驗是否有屬于職工福利或用于非應稅項目、免稅項目的購進貨物抵扣了進項稅而未做進項稅轉出處理、確保應交增值稅賬面數與申報數一致、發票開具規范等各個方面入手，過程十分的復雜。

（三）房地產建筑企業的成本結構中可用于抵扣的成本占比過低

從查看當前建筑企業的成本構成中可以發現，在總成本中占比比例最高的是材料費，然后是人工成本費用，而機械費用成本構成比重較低。那么，從這一層面上來講，若想提高機械費用有機成本的構成比重，則必須相對減少對勞動力的投入，加大生產資料在建筑企業的比重，從而增加企業可用于抵扣的進項稅額，減輕企業的納稅負擔。機械使用費用在企業成本構成比率中占比較高的企業在稅改以后企業整體稅負則有可能會下降；但是一些小型企業，或者機械費用成本構成占比較低的建筑企業的稅負將會增加，從而導致其難以繼續生存下去。

（四）房地產建筑企業的部分成本支出難以獲得進項稅額抵扣

“營改增”的實施是國家為了有效解決重復征稅、從根本上減輕企業的稅負壓力、使得企業能夠獲得更加公平合理的發展機會而采取的一項財政政策。從理論上來講，稅改后企業所承擔的稅負應該會有所降低。但事實上，由于建筑企業所處的復雜的發展環境，使企業發生的部分成本無法獲得進項稅額抵扣，比如建筑施工單位所購買石材、砂等材料因受客觀條件約束，還要采取現金交易的方式，所以多由施工項目所在地的老百姓來供應，，往往無法取得有效抵扣憑證。除此以外，建筑企業因其工作環境的特殊性，部分財務人員的業務素質較低，對增值稅相關知識的認識不足，內部管理較為松散等均會影響到企業的稅負。

二、建筑企業營改增下的應對措施

（一）改進建筑企業會計核算

為適應增值稅的要求，企業要合理的設置會計崗位，培養優秀的核算人員。除此之外，企業自身還應該對核算項目作出調整。首先，企業可以在應交增值稅下增加進項稅額、減免稅額、已交稅額、營改增抵減稅額、轉出未交增值稅、進項稅額轉出、轉出多交增值稅等詳細的項目，以確保建筑企業增值稅的詳細記錄。其次，還要對企業的減稅免稅項目進行核算，確保項目的準確和完備。

還要加強增值稅關于發票的管理，培訓更多的企業辦稅人員進行網上認證，這樣做可以節省辦稅人員往返辦稅服務廳的時間，提高企業發票認證的效率，可以與時展接軌，更好的認證發票的真偽。

（二）增加硬件設備的投入，提升企業核心競爭力

硬件設備技術手段是企業得以在經濟活動中暢行的必要條件。房地產建筑企業與其他單位相比，施工生產所使用的機械設備所占比重更大。稅改后，不管是租賃的、還是外購的機械設備等均可以以17%的增值稅稅率與銷項稅額進行抵扣，這要比稅改后建筑業既定的11%的稅率整整高了6個點。從這一角度來看，國家實施“營改增”對房地產建筑企業發展影響巨大、意義深遠。故此，房地產建筑企業應該不失時機進行更新舊設備、購進新設備，加強企業硬件設備的構建，一方面能夠提高企業的機械化水平和生產效率，同時也使企業能夠獲得足夠多的進項稅額進行抵扣，從而降低企業稅負。此外，新設備的更新不僅能夠提高房地產建筑企業的生產水平與工作效率，創造更多的經濟價值，同時新設備的引進有利于減少能源的消耗與排放，降低環境污染。所以，房地產建筑企業應該抓住這一發展機遇，加快設備的改造與技術手段的更新，不斷加大新技術的研發力度。

與此同時，房地產建筑企業要努力加快信息化建設的進程，用現代化的管理手段提升企業層次。針對房地產建筑企業項目多、分布廣的特點，企業要有意識的加大信息化建設的投入，加快信息化平臺的建設速度。有針對性地加強信息化建設能有效提高員工的工作效率與工作質量。房地產建筑企業應注意構建信息化管理平臺，不斷提高對子分公司和項目組的整合與聯系。

（三）做好建筑企業在采購原料時的籌劃

新時期企業的發展還需要延長企業產業鏈，可以增設原材料的子公司。營改增后規定母（總）公司與子公司具有獨立的繳納增值稅的義務。房地產建筑業通過設立子公司不但可以使企業產業鏈的縱深度增加，還可以拓寬企業的收入來源，增加公司的收入，并且可以實現企業增值稅稅收統籌的目的。這樣，當母公司在工程項目建設中向子公司采購原材料不僅可以避免增值稅進項發票與企業全稱不一致的問題，還可以通過提高子公司工程材料價格的方法，獲取更多的進項稅額抵扣，減少企業的建筑成本。

（四）對非核心業務實行外包，增加企業效益

非核心業務外包指的是將企業的非核心板塊的業務轉交給第三方專業化公司進行運作的一種管理模式。非核心業務外包的廣泛使用使得許多知名企業均取得了較大的成功。“營改增”后，將房地產建筑企業的非核心業務轉包給最有發展優勢和資源充沛、經驗成熟的、具有增值稅一般納稅人資格的專業企業，不僅實現了企業附屬部門的從屬業務與主要業務的分離，進項稅額的有效抵扣，還提升了房地產建筑企業的盈利能力，有助于幫助企業實現企業的效益最大化。這樣，房地產建筑企業可以將更多的時間、精力、人力、資源等集中到核心板塊業務的發展上，為企業創造更高的價值。同時，房地產建筑企業盡量挑選能夠提供增值稅專用發票的的材料商，作為長期穩定的合作伙伴，保證企業取得足夠多的可抵扣憑證。此外，房地產建筑企業也可以借助國家實施稅收政策調整的機會改變企業的管理模式，將企業的管理工作重心放在人工成本的降低上，最大限度的降低無法抵扣的成本費用支出，完善抵扣鏈條，增加企業經濟效益。

三、結束語

房地產建筑企業若將營改增政策運用的好則可以減少企業的成本，增加企業的收入，加快國民經濟的發展和轉型等方面有積極影響，但目前企業在營改增過程中成本費用、資金使用、會計核算、稅務管理等方面都存在問題，尤其是在企業成本管理方面產生了資金周轉緊張、稅收計算困難等不利影響，制約著企業成本的管理。所以為了發揮營改增對建筑企業的積極影響，減少不利影響，我們應該改進建筑企業的會計核算、加強增值稅的進項稅額管理、做好建筑企業在采購原料時的籌劃。只有這樣才能更好地讓建筑企業規避風險，在市場競爭愈加激烈的21世紀，占有一席之地，只有這樣我們的建筑企業才能取得長遠持久的發展，獲取更多的企業利益。

參考文獻：

[1].李佩.“營改增”對房地產建筑企業成本管理的影響極其應用[J].商，2016（12）