項目投資盈利模式精選(九篇)

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第1篇：項目投資盈利模式范文

關鍵一：創新不是一切

一般而言，風險投資者特別偏愛那些創新性非常強的領域，比如軟件、藥品、通信技術領域，他們甚至樂于為一些空泛的“概念”型創業買單――只要這些創業項目真的具有豐厚的市場潛力。比如，分眾傳媒、占座網都是靠創意而融到風險投資的典型成功案例。因此很多的創業者認為只要擁有了好創意就一定能獲得風險投資，其實不盡然。

在“風投”眼里好項目的標準是項目具有獨特性，別人很難模仿，可以在短時間內復制，擁有龐大的客戶群，未來有望占有超過30%的市場份額，甚至可能成為行業領頭羊，項目至少可以擁有5年的盈利期。最好項目已經投入到市場，前景看好，只是資金不足等。

關鍵二：盈利模式最受“風投”們重視

現在很多創業者，有了項目卻不敢找風險投資，因為他們覺得，風險投資投的都是IT、醫藥等高新技術領域。其實，這是一種錯誤的觀點。畢竟“風投”最終目的就是要賺錢，不是扶植高新技術。一個項目有沒有好的盈利模式才是他們最關心的事情。

北京人李小霞的創業項目是58特價商情網，從項目自身來看只能屬于一個中等水平的項目。但她卻受到了雅虎“風投”們的青睞，原因就是其盈利模式吸引了“風投”。

李小霞的盈利模式很簡單，依靠網絡廣告獲得投資回報。這個盈利模式在互聯網中十分普遍，不屬于新生事物。為什么它能夠吸引“風投”呢?說穿了，就是因為這種陳舊的盈利模式十分成熟。在“風投”眼中，新興項目運用成熟的盈利模式的賺錢幾率要比探索新的盈利模式去賺錢的幾率大很多。“風投”們預測58特價商情網大約需要一年左右的時間可以把知名度打開，一年以后就可以產生利潤，所以就毫不猶豫地做了投資。

創業者應該時刻記住一條，盈利模式是可以讓“風投”看得到、摸得到的一種賺錢方式，用現在行業中最成熟的盈利模式往往更能吸引“風投”。

關鍵三：團隊比項目前景更重要

“風投”除了為創業者提供資金以外，還提供法律、財務、人力資源、政府關系、企業關系等一系列的服務。對于投資者來說，“風投”相當于合作伙伴。因此“風投”們更看重將要合作團隊的實力和發展空間，他們甚至會將未來的合作伙伴的經歷調查清楚。

對于“風投”來說，一個好團隊必須要具備以下幾個條件：負責市場開發、營銷的人員是團隊的主體，技術人員是輔助；團隊成員合作時間較長，不會輕易出現分歧；團隊中有一個領導者，領導者具有絕對權威；團隊成員中有超過50%以上的人有一定的從業經驗；團隊成員具有良好的教育背景；團隊成員沒有不良的商業記錄；團隊成員都具備一定吃苦耐勞、開拓進取的精神；團隊成員具有永不言敗的精神等。

關鍵四：自身必須具備良好素質

創業者的創業素質對于融資有多大作用?“風投”們的回答是起決定性作用。“風投”們從感情上愿意將合作者(創業者)當作朋友，如果“風投”們不欣賞創業者的自身素質，即使創業者有了好項目、好團隊也難以融到資。“風投”們判斷這一切僅有幾秒鐘，因為他們有著自己獨特的評價標準。

“風投”認為創業者必須具備以下素質才能讓他們放心：具有堅持不懈的意志，豐富的人脈關系，一定的處世能力，清晰的語言表達能力，具有一定的大局觀，有過創業經驗，最好是成功經驗，勇于冒險，具備一定的商業素養，對所處行業整體競爭情況十分熟悉，為人直率，具有一定的領導能力，具備成為行業領頭羊的潛質等等。

關鍵五：執著追求讓“風投”折服

軟銀賽富合伙人羊東說，所有的“風投”最愿意合作的一種人，是執著的人。如果一個創業者沒有執著的性格很難成功。

執著說起來簡單，但做起來很難。在創業過程中，肯定會遇到各種問題，如果創業者沒有執著的性格，面對困難就會打退堂鼓，這是“風投”們最害怕看到的情形。因此如果創業者在和“風投”們談判時，展示出很強的執著性，肯定能獲取“風投”的好感。

但是這種創業的執著信念并不是狂妄自大和固執己見，不能聽取別人意見的人是不可能獲得“風投”們的信任的。

第2篇：項目投資盈利模式范文

隨著國家將旅游定為國民經濟主導產業，以及全民休閑旅游時代的到來，主題公園快速崛起，主題公園數量和類型井噴式增長。快捷的盈利方式，對經濟的巨大拉動作用，也讓中國的主題公園市場迅速進入白熱化競爭階段。不過，由于缺乏創新思維、主題重復、產品單一，目前的主題公園普遍缺乏吸引力，中國的主題公園只有10%實現盈利。從國外的經驗來看，主題公園想要盈利，還要從橫向和縱向來深度挖掘，實現多元化的盈利模式。同時，打造鮮明的主題，輔以科技手段和文化內涵，來吸引更多人的關注。

建設火爆的國內主題公園

在房地產市場逐漸冷卻之后，很多地區都在思考如何去尋找更好的能帶動多個行業發展的主導產業。旅游產業是較早就被國家確定為國民經濟主導產業的大產業之一，圍繞著旅游產業，我國陸續出臺了一系列促進旅游產業發展的政策，中國的旅游產業甚至成為拉動全球旅游產業的引擎。

很多企業家也在關注我國旅游投資巨大的空間和潛力，所以伴隨著全民休閑旅游時代的到來，主題公園建設火爆，大大小小的主題公園井噴式增長，大型乃至超大型主題公園建設也層出不窮。

上海在2010年開始動工興建中國境內第二個迪斯尼樂園，并與2016年6月建成開放，成為中國第二個、亞洲第三個、世界第六個迪士尼主題公園。迪斯尼樂園的建成，迅速提升了長三角地區乃至中國主題公園的人氣，也帶動了長三角地區主題樂園的建設熱潮。因為從2010年迪斯尼樂園開始動工之后的四年里，華東地區主題樂園開始扎堆建設。比如浙江省從2014年起掀起了主題樂園的建設熱潮，先后有嘉興斯麥樂巧克力樂園、象山海綿寶寶主題樂園、海寧憤怒的小鳥主題樂園、安吉Hello Kitty主題樂園、杭州灣夢幻歡樂水世界、金滿湖地心世界、九峰水上樂園、寧波羅蒙環球樂園、寧波的愛國主題樂園建成開放。

與此同時，京津冀范圍內主題公園也是遍地開花。

比如，美國六旗娛樂在華首個“山水六旗小鎮”項目選址天津武清，該項目由山水文園集團和美國六旗集團投資200億元建設，占地1500畝，項目將于2018年開業。主要投資方美國六旗更是對中國市場非常看好，獲悉，下一步，山水文園集團和美國六旗集團還將繼續研究中國的市場情況，幾年之內將在中國建10個大型的山水主題小鎮―六旗樂園。

北京環球主題公園項目也在今年10月28日正式土方填墊工程，標志著該項目由籌備、規劃、設計正式轉入施工建設階段。這將是全球第六個、亞洲第三個、中國第一個環球主題公園，也是全球規模最大的環球主題公園。據悉，北京環球主題公園項目位于通州梨園鎮、張家灣鎮、臺湖鎮交界處，總占地4平方公里，規劃有兩個主題公園、一個水上樂園、一個城市大道、兩座停車樓、七座度假村酒店、一個提供管理和服務的后勤區等。其中，由首寰公司和美國環球主題公園及度假區集團共同投資建設的一期工程將于2020年率先建成開園。

除了華東地區、京津冀地區主題樂園扎堆，全國范圍內也是遍地開花。冰雪主題公園、航母主題公園、體育主題公園、影視主題公園……五花八門的主題公園像雨后春筍般出現在中國的各個角落。據統計，短短幾年間，各路資本已經在中國建起了大量的主題公園。數據顯示，2015年、2016年兩年里我國新增大型主題公園70多家，新增大型游樂設施900多臺，截至2016年11月底，全國已累計開發主題公園式旅游點3000多個，是美國近60年開發數量的70多倍。

競爭激烈盈利困難

2016年對于中國的旅游業來說是名副其實的“主題公園年”。無疑，快捷的盈利方式，對經濟的巨大拉動作用，加上地方政府和金融界的雙重支持，讓主題公園市場迅速進入白熱化競爭階段。

但是在我國，投資在5000萬元以上的300家主題公園中，盈利的只有一成左右，虧損比例高達七成。國內主題公園虧損比例高，原因在于營收來源單一，營收基本靠門票收入。在投資成本大、回報周期長特點下，想盈利幾乎不可能。直接的結果就是大量的主題公園經營慘淡、甚至關門。

以北京歡樂谷為例，其主要以探險為主題，幾個主題區分別是峽灣森林、亞特蘭蒂斯、愛琴海、失落瑪雅、香格里拉、螞蟻王國。北京歡樂谷2006年開業至今，歷時十年，累計接待2700萬人次，實現營收37億元。然而，2016年上半年，入園人次下滑2.4個百分點，降幅達4萬人次。

究其原因，除了北京歡樂谷在創新方面有所不足，游客新鮮感逐漸失去之外，京津地區大量的主題公園落成也會分去一大部分客源。比如最新落成的天津方特歡樂世界、天津海昌極地海洋世界、東方普羅旺斯薰衣草莊園、古北水鎮、水立方嬉水樂園、北京歡樂水魔方、密云“紫海香堤藝術莊園” 等，這些主題公園主題鮮明，吸引了大量嘗鮮的青年人，所以北京歡樂谷入園人次下滑理所當然。

上海的主題樂園則競爭更為顯眼。其中一方面是行業龍頭上海迪士尼主題樂園，投資達到55億美元，從占地面積、主題樂園設施、經濟輻射等方面來看都有自己獨特的優勢 ；而另一面，則是大連萬達集團計劃在未來四年中在長三角將建設15個大型主題公園娛樂項目，其中首個項目剛剛啟動運營，即合肥萬達城。該項目占地約365英畝，包括室外主題公園、室內水上公園、購物中心、電影科技館、數十個餐廳酒吧和一個豪華酒店群。王健林已經表示，迪士尼上海度假區這一頭“好虎”架不住萬達的“群狼”，認為全球最大的娛樂公司迪士尼誤讀了中國市場。迪士尼則稱，王健林的此番言論不值得回應，游客會最終做出他們的判斷。

不過從之后的市場反應來看，上海迪士尼樂園的盈利能力要更強。上海迪士尼自6月16日正式營業以來，吸引了大量長三角乃至全國，甚至中國本土以外的亞洲游客。上海迪士尼高峰期入場門票為499元，比東京迪士尼還要貴，但首日門票預售后即刻宣告售罄，第一年入園人數可能超過1000萬人。有了上海迪士尼樂園這座標桿，萬達集團的大量主題樂園必然會有相當大的競爭壓力。

并不是每個主題公園開園后都能迎來鮮花與掌聲。目前中國主題公園已超2500個，其中七成虧損、兩成持平、一成盈利。比如在安徽省內的主題公園數量已不下15家。其中，規模較大的有蚌埠花鼓燈嘉年華、六安金領歡樂世界、安慶五千年文博園等，合肥萬達文旅城、阜陽太和“環球嘉年華”等。這其中，號稱“亞洲一流”的六安金領歡樂世界已處在爛尾狀態。安徽六安金領歡樂世界占地803畝、耗資12.5億元，曾經提出要融合藝術感的主題公園建成之后就一直門可羅雀；除此之外，安慶市五千年文博園正在破產重整。

如果從2010年算起，那么近幾年陷入生存困境的主題公園占總量將近50%。從外部看，迪士尼、環球影城等洋品牌紛紛“入侵”是一個方面，從內部來看，主題公園所需投資大、更新及維護成本高，且目前市場同質化程度高也是重要的原因。

主題公園的盈利模式在哪里

主題公園的盈利模式是最大問題。筆者了解到，從對主題公園產品系列的橫向和縱向的挖掘深度來看，主要有以下幾種盈利模式。其中旅游門票盈利模式是最簡單的收取門票的模式，也是主題公園最基本和最初級的盈利模式；其次是游憩產品服務盈利模式，即提供有助于豐富體驗（經歷）的游憩服務以及相應的服務體驗來實現盈利的模式，是主題公園的核心盈利模式；再往上是旅游綜合服務盈利模式，即在主題公園區通過旅游者的餐飲、住宿、購物等相關外延服務來獲取盈利的模式，是主題公園的外延盈利模式；另外還有不多見的公園商業盈利模式，即通過自身的節慶活動和對外招商以及其他會展、廣告等一系列對外服務而達到盈利目的的盈利模式的組合。

當然主題公園一般都以多種盈利模式作為自身的生存手段，這種模式即通過門票、游樂產品服務、旅游綜合服務、節慶活動等多種盈利方式全方位結合起來，以提供更有吸引力的旅游體驗，這是目前最為先進、也最為完善的盈利模式，因此在比較成熟的主題公園的商業模式中采用的比較多。

比如美國迪斯尼樂園的收入1/3來自游客購物和非娛樂項目；英國主題公園的收入的40%來自餐飲、紀念品銷售和其他服務；歐洲大陸的多數主題公園都有游客中心、休憩中心等設施、多種餐飲設施如自助餐廳、快餐廳、風味小吃點、咖啡店、冷飲店等等，另外特別考慮兒童的消費，如玩具、兒童裝飾品、兒童食品等等；旅游紀念品更是歐洲主題公園的主打，每個主題公園都有各種明信片和畫冊；巴黎迪斯尼樂園有100多家商店，50家餐廳，還有銀行、郵電所等。

但是中國的主題公園，在經營上基本上還是沿襲了傳統景區和景點的模式，門票作為主題公園主要的收入來源高達80%以上。有的公園還設計多種套票，以及設計大門票和小門票，不斷地增加門票的費用來彌補運營的成本。

另外，中國主題公園普遍采用“旅游+地產”運作模式。這種模式可以概括為：低成本獲得土地使用權―大規模成片開發―建設主題公園―賦予文化內涵―改善周圍業態環境―提升土地價值―快速回流現金―反哺旅游項目。

比如在合肥，萬達選址在主題公園旁另外投資至少10億美元建設高檔住宅大樓。雖然萬達集團拒絕透露銷售數字，但該地區房子銷售火爆。此外，萬達的開發還一如既往地與當地政府規劃相契合。萬達城公園只是該市巢湖新區大規模城市開發規劃的一部分，該規劃還包括新修一個高鐵站和一個地鐵站。該片區當前還有數個其他國內開發商的商業和住宅地產項目正在推進。在合肥萬達城破土動工之后不久，當地政府的辦公場所就遷到附近。

所以很多人從中國主題公園群體性亢奮和大規模的建設中讀出了一些特殊的味道，這種“旅游+地產”的味道可能讓中國的主題公園產業再次成為一種模糊的工具。很多企業打著主題公園的招牌進行房地產開發，甚至以此為幌子從地方政府以低價獲得土地。

從1989年大陸第一家主題公園“錦繡中華”誕生至今，中國的主題公園經過了20多年的發展，引發四次投資熱潮。每一輪投資熱潮中都有一批主題公園倒下，導致政府對當今的投資熱潮產生了擔憂。

猶記得2008年到2010年之間，大量的主題公園倒閉產生了巨額的不良貸款，導致2011年8月，國家發改委叫停新的主題公園建設。2012年，中國人民銀行又明確提出“對大型主題公園等國家明令禁止或限制發展的旅游項目，應嚴格禁止或限制發放貸款”。直到2013年3月，國務院11個部門聯合印發《關于規范主題公園發展的若干意見》，主題公園從“叫停”到“規范發展”，主題公園的建設才被解禁。

相比之下，美國、日本、歐洲的相關公司基本都按照主題公園本身的運作規律，非常謹慎地控制著公園的數量，并建立了一整套行之有效的盈利模式。

比如自1955年第一家迪斯尼樂園在洛杉磯開業至今，迪斯尼近60年內僅在全球開發了6家同類型的主題公園。其中每家迪斯尼樂園的落成基本都經歷了十年以上，比如1971年的奧蘭多，1983年的東京，1992年的巴黎，2005年的香港和2016年的上海。以上海迪斯尼樂園為例，從申請，到立項、規劃和施工足足運作了近十年，可見迪斯尼在主題公園建設和選址上的慎重。迪斯尼樂園正是通過嚴控數量，精心選址，寧缺毋濫，成功地保持了稀缺效應，使全球市場對迪斯尼樂園始終處在一種“饑餓”狀態，進而保持消費者對迪斯尼樂園的消費欲望。

美國迪斯尼樂園的專業精神、開發頻度以及盈利模式都是值得我們借鑒的。

主題公園需要“主題辨識度”

主題是主題公園的靈魂。主題公園與其他商業性娛樂設施的重要區別，在于它有著突出的主題。一個主題公園的主題可以是一個或幾個，但絕不能沒有主題，也不能有太多的主題，因為太多的主題也就等于沒有主題。

世界上成功的主題公園，無不主題豐滿，個性鮮明。

特別是以風情體驗為題的主題公園，必須要設法將不同的民族風俗和民族色彩展現在游客眼前，全球最受歡迎的主題公園無不如此，比如西班牙薩魯的冒險家樂園、加拿大的奇幻樂園、德國魯斯特的歐洲主題公園、香港的海洋公園、丹麥哥本哈根的蒂沃利公園、英國的黑池歡樂海灘、韓國的龍仁愛寶樂園等，個個有鮮明的主題和文化。

中國的主題公園開發起步于20世紀80年代后期，是市場催生的產物。縱觀全國范圍內掀起的“主題公園熱”，包括各種森林公園、動植物園、地質公園、溫泉公園、文化公園、海洋公園、歷史文化公園等。但是這些主題公園，只有少部分有鮮明的主題，大部分還是開發者隨意定一個概念便打上了“主題公園”的稱號，比如隨意安設一個大型觀景魚缸就叫海洋主題，抓一些螢火蟲來就算“螢火蟲”主題公園……假如將所有這些打上概念的項目都算成主題公園，那么近10年來，中國先后涌現了3000多個項目。

中國做的最好的主題公園是華強方特，因為華強方特打造出了一個爆款的動畫IP，那就是《熊出沒》。這樣口碑和市場期待值都爆棚的動漫IP，適合各年齡層觀看的電影故事情節以及精美的3D動畫制作，讓華強方特主題公園在蕓蕓眾生中脫穎而出。“熊出沒”系列電影的成功也讓“熊出沒”品牌文化衍生品的銷售猛增。截至目前，華強方特已經成功運營了“方特歡樂世界”、“方特夢幻王國”、“方特東方神畫”、“方特水上樂園”四大品牌，共21個主題樂園，公司計劃在2020年將主題樂園數達到40個。此外，華強方特還成功將主題樂園輸出到伊朗和烏克蘭等國，邁出了中國文化科技主題樂園走向世界的步伐。

但是中國絕大多數主題樂園，大多非常缺乏迪士尼和環球影城那樣的內容運作基礎，自然也就缺乏IP形象，所以也就難以開展衍生品業務。比如我們能在北京的環球影城看到《馬達加斯加》、《怪物史瑞克》、《哈利?波特》等經典商業娛樂片的主題區，在迪士尼看到可以看到小鹿斑比、小精靈、米奇、唐老鴨、黛絲、高飛、布魯托、史迪仔、米妮、愛麗絲、小飛俠、睡美人、101忠狗、獅子王、羅賓漢、胡迪、灰姑娘、巴斯光年等30多個著名的IP形象，人們愿意為迪士尼、環球影城埋單是因為游客對虛擬人物有深深地內心文化認同感。

第3篇：項目投資盈利模式范文

海外風險投資者是中國企業海外IPO前私募的主要角色。有專家稱，2004年是中國創業投資元年，不少創業投資基金在這一年獲得理想的預期。在歐洲，連續4年風險投資下降的情況下，2004,年基金總量上升34％，并且主要投資方向在亞洲。美國創業投資基金的增長更高達50％，但相反，眾多增長性很強的中國企業卻在投資者如林的環境中找不到合適的合作者，表失了難得的良機。之所以出現這種情況，信息不對稱是主要原因之一，但其中企業自身的準備不足和不能有一個自我的客觀價值評價也是不可忽視的重要因素。

在融資實務中，不少創業者忽視對項目融資前的系列準備，以為“酒香不怕巷子深”，殊不知在中國目前這樣快速增長的經濟環境中，香酒很多，投資人更愿意發現成本更低且投資回報高的項目，由此凸現了融資項目前期準備工作的重要性。另一方面，項目的前期準備階段，其實也是一個梳理發展思路的過程。無論是公司發展戰略的確定，還是經營和盈利模式的確定，以及財務預測和資本造作方案的考慮，都是一個企業發展過程中要遵循的主線，同時，也是投資者全面了解企業發展歷程，業績及今后前景的重要決策依據。對投資者而言，對發展前景的重視程度要遠大于以前的業績。而實現所預測的業績的動力則來源于公司業務經營和盈利模式的確定，這個“發動機”配置的高低決定企業發展速度，進而直接影響著投資者對項目的認可程度。

投資者更關心項目的經營和盈利模式相比傳統模式，要有新的創新和變異。其實在新經濟的環境下，任何一個傳統行業，經過組合和提升都會有新的模式出現，這是創造核心競爭能力的關鍵。我們已經看到了在商業零售業中的沃爾瑪、旅游行業的攜程和e龍、招聘行業的前程無憂，那么，任何一個經過嫁接和提升的其他傳統行業都有可能出現更多的變異和獨創。投資者所熱衷的正是這些有著獨特風格的經營和盈利模式，發展前景有著巨大空間的項目，即使項目正處在非營利的成長期。當然，技術的先進性在某些行業是至關重要的，如果這項技術是保持企業核心競爭力的主要因素。但更多的產業，技術只是一時曇花，所起的作用是有限的。

此外，企業價值分析報告，對于已有意向的投資者是確定股權價格的主要參考依據。在融資實務中，有不少很具發展前景的項目由于在股權價格方面與投資者意見差異，而痛失引入資金之機。投融資各方對股權價值的認識度不同是投融資過程常見的問題。談判失敗的原因之一，是企業不能給投資方一個較為深入的客觀的價值分析。尤其是在科技型企業，無形資產比例較大，企業價值的認可更易出現錯層。

總之，企業融資是一個痛苦和艱難的過程，前期更多的付出則是為會增加融資成功的可能性，同時也是企業戰略梳理和提升的需要。

第4篇：項目投資盈利模式范文

關鍵詞： 券商盈利模式 轉型方向 轉型路徑

一、從成熟市場經驗看券商盈利模式轉型的方向

目前我國全產業鏈大型券商的收入來源包括通道（經紀業務通道和發行通道）業務收入、服務中介業務收入、資本中介業務收入及資本投資業務收入。其中通道業務收入主要包括買賣傭金收入、承銷保薦收入等。服務中介業務收入主要包括理財、債券承銷、財務顧問等業務收入。資本中介業務收入主要為融資融券、做市商、過橋貸款等業務收入。資本投資業務收入主要包括自營、直投、長期股權投資等業務收入。在這四大類業務中，由于服務中介業務規模小、資本中介業務起步晚、資本投資業務波動大，傳統通道業務貢獻了絕大多數的收入。2011年我國券商收入結構中，買賣證券業務收入占比高達51%，證券承銷業務收入占比15%，遠高于其他業務收入。2011年末證券行業6.2%的凈資產收益率中，經紀業務貢獻3.17%，利息收入貢獻1.58%，承銷和資管貢獻1.2%，自營業務0.23%，除波動較大的自營之外，傳統通道業務的凈資產收益率約為6個點。

當前券商高度依賴通道業務的同質化盈利模式遇到嚴重的發展瓶頸，亟須探索新的盈利模式和結構，美國等境外成熟市場的發展經驗值得借鑒。縱觀美國投資銀行的發展歷程，以1975年傭金自由浮動改革為分界點，1975年以后至今美國投資銀行經歷了三輪大的發展周期。

在二十世紀七十到九十年代的第一輪周期，為規避轉移布雷頓森林體系瓦解、利率自由化后的匯率和利率風險，也為了對沖固定傭金取消后的收入下滑。一方面，美國投資銀行與其他金融機構、交易所積極創新，以垃圾債券、杠桿收購、風險規避轉移產品等產品服務創新為代表，投資銀行實現了從傳統經紀業務向多元化盈利模式的轉型。另一方面，美國投資銀行通過競爭。整合形成了兩大證券業模式，其一是提高交易效率、降低成本的折扣券商，較為著名的包括Schwab、E-trade、Ameritrade（二十一世紀后逐漸發展成為電子交易所）。其二是致力于為客戶提供更個性化的增值服務的全服務券商。由此，美國大型券商從早期以經紀通道、批發承銷為主的單一券商，逐漸發展成為經營全產業鏈的全能券商，并由輕資產、合伙制企業發展成為資本密集、高杠桿的大型上市公司。

在二十世紀九十年代至2007年的第二輪周期，為了應對歐洲全能銀行和國內金融子行業的競爭壓力，美國投資銀行在監管環境放松的背景下，大力推進基于衍生品創新的資本中介和資本投資業務，并采用高杠桿業務模式。其中貝爾斯登、雷曼兄弟、摩根士丹利、高盛等大型投資銀行的杠桿率均在30倍左右。在市場繁榮的巔峰期（2006年—2007年），含次貸資產的凈頭寸只占了總資產的30%左右，卻創造了50%左右的收益，高杠桿之上的交易、投資收入逐漸成為投資銀行最主要的收入來源。但在次貸危機爆發后，高杠桿的次貸資產投資卻將投資銀行的損失放大了倍數。

自2008年次貸危機爆發后至今的第三輪周期中，美國投資銀行雖經歷了獨立投行模式終結、去杠桿化、“雷曼詛咒后遺癥”的陣痛，也經歷了“高頻交易失誤”、“閃電崩盤”、“倫敦鯨（London Whale）”等事件及歐債危機的洗禮，但投資銀行歷經30年確立的創新發展、多元盈利的模式基本延續下來。美國證券行業的杠桿率基本保持在與銀行業相近的10多倍左右，收入增速也維持在30多年的波動區間內。

從美國證券業30多年以來轉型發展的歷程來看，美國投資銀行基本上沿著三個路向推進盈利模式和結構的創新。其一，在經紀業務保持穩定的基礎上向多元盈利模式轉型。美國投行的傭金收入在經歷了二十世紀七十到八十年代迅速下降后在九十年代穩步上升，2000年之后保持平穩，增速的波動區間在正負20%，即使1997年和2008年的金融危機中傭金收入仍有所增長。而在多元盈利模式下交易及投資、基金銷售、其他（包括服務中介、資本中介業務）收入已成為盈利的主要來源。其二，自通道提供者向融資管理與財富管理者轉型。美國投資銀行既通過提供股權型、債權型、混合型、夾層型、結構化產品等滿足市場主體在一級市場的融資需求，又通過銷售融資產品、金融超市理財產品及開展信用交易、做市商服務等滿足客戶財富管理需求。其三，從資本杠桿盈利模式向資本杠桿、業務杠桿并重的盈利模式演進。高盛、美林和摩根士丹利的10年平均杠桿率在20倍以上，次貸危機去杠桿化后也仍維持在13倍左右。基本上與銀行業通行的12.5倍杠桿率相近，具有可信度較高的安全運營邊界。而創新業務是具有加大杠桿度的業務模式，如花旗趁金融創新浪潮打造“金融超市”，雷曼藉債券杠桿交易在二十世紀末迅速崛起，摩根士丹利締造融資服務的“私人俱樂部”等，在資本杠桿的基礎上，借助風險可控業務模式的創新，在最大限度提升杠桿的同時增加了盈利。

對比中美證券業的發展階段，從可比的歷史坐標來看，我國證券業基本處在美國投資銀行在20世紀70年代因固定傭金取消而謀求創新的轉折時期。目前我國一些大型券商已初步搭建起包括通道業務、服務中介業務、資本中介業務及資本投資業務在內的業務組合，并力求擺脫對通道業務的高度依賴，實現業務轉型，以逐步建立起高效的盈利模式和業務結構，那么，美國投資銀行的發展路線將會是我國券商未來努力的方向。

二、券商盈利模式轉型的路徑

隨著我國券商同質化又相對單一的盈利模式的放棄，未來券商盈利模式的轉型和創新將沿著以下主要路徑展開。

（一）構建多元化的盈利模式。

目前占證券公司絕大多數收入來源的通道業務，大都與呈現周期性波動的股票市場正相關，在很欠缺負相關的業務模式的情況下，證券公司盈利將難以持續保持穩定。美國投行經驗表明，豐富、均衡的業務線及業務組合是保證大型綜合類券商穩健經營的前提，而券商要在通道業務保持穩定的基礎上構建多元化盈利模式，既需要監管放松和鼓勵創新，更需要券商自主創新。

監管機構《關于推進證券公司改革開放、創新發展的思路與措施》提出了提高證券公司理財類產品創新能力、加快新產品新業務創新進程、放寬業務范圍和投資方式限制、擴大證券公司代銷金融產品范圍、支持跨境業務發展、推動營業部組織創新、鼓勵證券公司發行上市和并購重組、鼓勵券商積極參與場外市場建設和中小微企業私募債試點、改革證券公司風險控制指標體系、探索長效激勵機制等“創新十一條”。滬深交易所也分別提出了券商在交易所產品創新的發展方向。

監管機構和交易所創新號角吹響之后，在2012年和不久的將來，監管層面推動的證券業業務創新將覆蓋券商的各個業務線，并為券商構建多元化的盈利模式奠定了堅實的基礎。

證券公司圍繞服務中介、資本中介和資本投資三大盈利模式，實現多元化發展，除了產品服務創新之外，關鍵是推動商業模式創新。從境外投行的經驗來看，以高盛為代表的美國頂級投行，不僅業務類型和業務品種齊全，而且借助商人銀行、財富管理等商業模式，在業務線整合的基礎上不斷拓寬、延長業務價值鏈，創造出更有深度和厚度的收入模式。

以此為鑒，結合券商發揮中介服務職能、滿足客戶資本市場需求，以及各券商的業務準備情況，“財富管理”、“商人銀行”等商業模式是當前最為可行的創新模式。在“財富管理”模式下，無論是全產業鏈服務超高凈值客戶的模式、獨立第三方理財超市模式，還是“全產品”架起客戶與各業務鏈條之間橋梁的模式，主要是透過券商的通道業務、服務中介、資本中介、資本交易等業務類型或組合，更好地匹配客戶的融資需求與投資需求。如券商資管業務隨著審批和投資制度的放開而擴容，而以經紀業務客戶資源為基礎的現金管理產品帶動資管產品規模提升，券商代銷金融產品使代銷產品與資管業務產生協同，轉融通快速推進及標的持續擴大也為資管及客戶信用交易持續放大奠定基礎，利率互換則為資管組合鎖定債務成本，期指套保套利交易為資管組合對沖風險等，券商經由這些業務鏈條來匹配客戶的投資需求、融資需求，通過提供高附加值的增值服務獲得收益。在“商人銀行”模式下，券商既運用自有資金及募集資金直接投資，收取管理費及投資收益分成，又合理利用財務杠桿，透過過橋融資、夾層融資、杠桿融資、結構融資等服務，為客戶實施杠桿收購、企業重組、策略性并購、項目建設及其他投融資活動提供資金支持，還與證券發行承銷等投行業務有機結合，從而形成涉及Pre-IPO、IPO和Post-IPO等各個環節的“直投+杠桿+投行”全產業鏈服務。

（二）擴大經營杠桿

金融機構的本源業務是資本中介業務，盈利的核心因素是“利差×杠桿”，通過放大杠桿，賺取利差，如商業銀行8%的資本充足率即被賦予了12.5倍的杠桿。目前券商凈資本（即從凈資產出發，扣除公司所擁有的股票等金融資產、權證投資等衍生金融資產及長期股權投資等其他資產的一定比例后得出的數據）監管的核心指標——“凈資本/凈資產監管標準40%，預警指標48%”，使券商出現賬面上必須存有大量現金及資金使用浪費的現象，加之券商以傳統通道業務為主、資本中介業務發展受限，致使券商難以發揮杠桿獲得更高盈利。如2012年中期相對于上市銀行16.86倍的平均杠桿度，上市保險公司11.6倍的平均杠桿度，上市證券公司扣除客戶保證金后的平均杠桿度僅為1.6倍。

從成熟市場的經驗來看，美國監管部門是以“凈資本/負債≥6.67%”作為核心監管指標，實現對證券公司流動性風險的監管，歐洲國家則是以巴塞爾協議為基礎，通過核心指標“資本充足率≥8%”實現對全能銀行資本風險的監管，歐美監管機構均賦予了投資銀行和全能銀行超過10倍的杠桿率，加之投資銀行和全能銀行負債渠道順暢、資本中介業務杠桿發揮充分，歐美證券業經營機構可以借助合理杠桿獲得較高盈利。因此，借鑒成熟市場發展經驗和監管經驗，擴大券商經營杠桿，才能充分發揮券商資本中介功能，帶動服務中介和資本投資業務，促進盈利模式創新。

具體而言，在擴大融資渠道方面，不僅要通過同業拆借、國債回購、質押貸款等少數渠道開展短期融資，還要探索和運用短期融資券、可轉債、公司債、次級債、金融債等債權型融資及IPO、再融資等股權型融資，穩步提高杠桿率。此外，券商還可透過直投基金、并購基金、過橋貸款、融資融券、客戶保證金資產管理等資本中介業務合理提升業務杠桿，在資源有限的條件下獲得較高的杠桿收益。在改革券商資本監管方面，借鑒巴塞爾III等國際監管最佳實踐，增加風險覆蓋率和杠桿比率等指標，完善逆周期調節機制，適時靈活地調整券商資本監管指標，在有效控制風險的前提下進一步放大券商業務杠桿和業務規模空間。

參考文獻：

[1]朱元元.關于券商創新業務發展的幾點思考.中國證券期貨，2012（07）.

[2]王晶晶.中國上市公司盈余達到或超過分析師盈利預測研究.復旦大學學報，2011.

[3]徐佳娜.從均衡發展視角看證券公司盈利模式轉型.北京郵電大學學報（社會科學版），2010（02）.

第5篇：項目投資盈利模式范文

在國際投行們看來，現在世界上最有吸引力的國家，就是所謂的“金磚四國”，即巴西、俄羅斯、印度和中國，四國中，又以中國最具吸引力。為了分享中國經濟成果，它們逐漸齊聚這里。

外資問鼎“中原”

美資投行是最早進入中國內地的國際投行。所謂的“MGM”(摩根斯坦利、高盛和美林)格局，曾在中國市場風云一時。

而在2002年7月，當中銀香港選擇高盛和瑞銀華寶擔任聯席承銷商時，業內人士意識到，中國企業將改變過去主要依賴美國投行的局面。而QFⅡ(資格境外機構投資者)的契機，則真正使歐資銀行在國內市場成為輿論熱點。

根據有關消息，瑞銀集團已從中國銀行、中國交通建設公司以及中國招商銀行的新股發行承銷中，獲利1600萬美元。而最新消息顯示，瑞銀即將參與中石油40億A股的承銷。

據統計，作為歐洲最大的銀行，瑞銀去年證券承銷金額首度超越摩根斯坦利及花旗集團，目前排名只落在高盛之后。目前全球超過1/3的IPO(新股上市發行)來自亞洲，而中國又是國外投行在亞太市場競爭的主戰場。是否能在亞太市場保持領先，對于投資銀行及其全球的排名，越來越關鍵。

繼高盛高華證券第一個吃螃蟹后，瑞銀旗下的瑞銀證券是在中國獲得全牌照的第二家合資券商。從今年年初到現在，JP摩根、花旗銀行、美林證券、德意志銀行、瑞士信貸第一波士頓等，也在加快與內地證券公司合資的步伐。

而在今年5月中美戰略對話、中方宣布了一系列金融業開放的動作之后，國際投行在中國的業務開始進入井噴時代。

中方5月宣布的開放內容，包括下半年取消外資券商進入內地市場的禁令以及在第三次中美戰略經濟對話前允許外資券商進一步擴大在中國業務的種類。同時放寬的還將有合資證券公司的業務范圍'資證券公司可獲得所有經紀業務、自營交易和基金管理業務許可。

2007年7月，先是瑞銀證券首次承銷的中國本土項目西部礦業高調上市，籌資額62億元。隨后，高盛首次在內地獨立承銷的寧波銀行正式掛牌上市，籌資41.4億元。同期，正考慮在中國發展零售業務的摩根大通獲得了中國政府頒發的商業銀行業務牌照。而其他市場消息，還包括北京銀行敲定高盛作為其IPO承銷商之一，招商證券將聘請高盛與瑞銀作為IPO承銷商，中移動已初步選定高盛作為保薦人。

據悉，紅籌股回歸A股有望在不久的將來全面啟動，其中中石油、神華集團、中煤能源、富力地產、建設銀行等均已明確公告將回歸A股。中國移動、中國網通、中海油、中國海外發展、中化化肥、香港中旅及中國食品也將緊隨其后。紅籌回歸，會是投行們下一波競爭的主要戰場。

良禽擇木而棲

在歐美投行的競爭之下，中國內地投行的前景，似乎不十分樂觀。

中國內地的投資銀行業務，最早是為滿足國有企業證券發行與交易的需要而發展起來，最初曾由商業銀行混業從事。到80年代中后期，原來在商業銀行內部的證券業務逐漸被分離出來，成為專業的證券公司。

經過10多年的發展至今，中金、中信、平安、招商、銀河、廣發、國泰君安等專業證券公司逐漸成長起來。但像現在高盛和瑞銀做的大型國有企業、大型上市公司、大型民企等“三大”項目，在過去，主要是集中在中金、中信、中銀國際等少數投行的手中。然而，當高盛、瑞銀等直接進入內地市場參與競爭，對即便已是國內第一梯隊、傳統只敞“三大”項目的投行，也有不小的撼動。

不過，雖然一樣有撼動，上世紀80年代中期，歐、美投行也沒有沖垮日本的本土券商。而在當前的中國，面對國際巨頭，國內投行最措手不及的，是對人力資源的競爭。

有關資料顯示，近幾年投行人動頻繁，如原中金公司投行部副總裁肖峰加盟了凱雷投資集團；2005年，瑞銀集團入主北京證券不久，則請來了國泰君安分管投行的副總裁華一鳳擔任公司總裁。

國內各大證券公司如中信、國信、中銀國際、中金，都有人往高盛、瑞銀等國際投行跳槽。據悉，國內某券商曾遭遇投行部門集體跳槽某合資投行的事件不僅整個投行團隊集體走掉，部門正在運作的項目也一并帶走。

在以高人力資本為特點的投行領域，項目一般都是跟人走的，人員的變動將直接導致項目的變動。

國外投行的吸引力，更多表現在薪酬上。投資銀行整體行業工資本來就高，而外資投行以美元計價的巨額薪酬，更是為國內業界所津津樂道。

據報道，華爾街五大投資銀行高盛、摩根斯坦利、美林、雷曼兄弟和貝爾斯登在2007年向它們的17.3萬員工支付了總計360億美元的分紅。其中，2006年業績最為突出的高盛最為闊綽，其員工每人平均獲派62.2萬美元的分紅。

據悉，除了中金、中信等個別證券公司的年終獎，國內投行的年終獎難望其國際對手之項背。而且以人民幣計價，更拉大了這種距離。

對于分析師，升任經理時，年薪國內投行平均值是25萬元，外資投行會達到50萬元，(但只相當于7萬多美元，是美國中產很普通的收入)，到副總裁職位時，外資投行與國內投行薪酬距離最高可拉開到100萬元。

據悉，為了應對外資投行挖角，國內已有券商將保薦人的保底年薪從40萬元提高到80萬，不少券商也相應提高到60萬左右，但是要知道，國內券商付出的，是實打實的人民幣，外資投行的，卻是用摻了水的美元換來的。對于他們，用美元來購買中國內地投行的頂尖人力，是多么容易。

盈利模式之傷

一些分析人士認為，目前國內投資銀行面臨的問題，也在于它的盈利模式。

美國投資銀行業的發展歷經200年，經歷了混業經營、分業經營、傭金自由化、放松管制、金融自由化等五個階段，才從最初的以傳統業務為主的盈利模式轉變到目前傳統業務與創新業務并重的收入多元化的成熟盈利模式。投資咨詢、財務顧問、項目融資、兼并收購、資產管理業務都是美國投資銀行重要的盈利來源，比例遠遠超過國內券商的傳統業務范圍。

目前中國內地投行仍處在傭金自由化階段，收入來源單一，業務范圍也非常狹窄，基本上限于股票、債券的一級市場和二級市場。券商的主要收入，依然來自于傳統的經紀、承銷和自營業務，這三類業務收入接近總收入的90％。而當證券市場處于長期下跌的過程時，券商主要的三大業務會同時出現下跌。

第6篇：項目投資盈利模式范文

關鍵詞：國有房企，商業地產，盈利模式

中圖分類號：C35文獻標識碼： A

1引言

當住宅市場在房地產政策的不斷打壓下，商業地產作為城市和居民的生活配套工程，越來越被各大房地產企業所重視。就連一向對商業地產多有回避的萬科，也表示會像重視住宅一樣重視商業開發。其實商業地產得以迅速發展，一方面是由于居民的消費結構在發生質的變化，另一方面很大程度上是由政府推動造成的，這點從土地的招拍掛市場就能看出端倪，現如今幾乎每個地塊的出讓條件里都規劃了一定體量的商業配套，開發企業的拿地能力與商業地產開發能力緊密聯系在了一起。

2國有房企的優劣勢分析

2.1國有房地產企業的開發優勢

擁有優良的資質和信譽，各方合作單位均喜歡找國有背景的企業進行合作，就拿建筑單位來說，它們甚至可以先行墊資也要和國有房企合作，因為國有房企為了維護自己的社會形象和承擔一定的社會責任，特別是努力杜絕社會性的惡劣影響，堅決不會拖欠施工單位的傭金。資金充裕有保障，如果是上市的國有房企，股值穩定，現金流有保證，銀行信用等級高，貸款獲批較民營房企更為容易，銀行貸款利率也更低，大大降低了融資成本，在資金運作方面占據了很大的優勢。甚至連國外投資機構都比較看好國有房企，特別是首次進入中國發展的外企，注重的是資金的安全性，而國有房企的企業“穩定、安全“的發展理念正符合雙方的訴求。

與地方政府能夠更好建立緊密的關系，往往國有房地產企業在土地市場上的踴躍，其背后是地方政府的推動。更有甚者還能得到政府發放的巨額“財政紅包”，在眾多獲得地方政府補貼的國有企業中，華僑城2013年獲得的政府補助金額最高，達3.66億元。據媒體報道，國有房企獲取政府補助的形式多樣，除了常規的地價償還、稅收返還外，還有其他方式，如幫助提高就業率、支持綠色生態、綠色建設等名目。

2.2國有房地產企業的開發劣勢

決策流程復雜，時間長。雖然自改革開放以來，國有企業業已實現政企分開，但與民營房地產企業相比，國有房企在市場化、發展機制方面仍出現了明顯地滯后。例如某國有房企，原本一個非常平常的決策，需要分公司按照內部流程上報總部，相關的業務部門進行審批，然后再由分管領導進行批示，最后才能送達公司總經理，如果事情更為緊要的，還需要召開總經理辦公會審議，甚至是董事會，中間的過程還包括各種部門研討會和專家評審會。和民營企業的“一人說了算”不同，國有房企更注重的是風險控制、流程嚴格化，所以通常一個問題得到解決平均需要用時一個月。企業間的合作或兼并等工作就更為麻煩，因為涉及到國有資產等敏感問題，還需要國資委審批通過才可以操作，例如某國有房企和某民營企業商討赴港上市，從方案立項到審批，過程中花費了近一年的時間，方案最終也沒有得到落地，最后該民營企業實在是等不及國有房企的審批速度，自己在香港“借殼上市”。而國有房企也并沒有對方案持否定態度，只是因為方案的實施牽涉到商業物業資產的剝離、規避國有房企赴港上市的限制等研究一直未找到切實可行的辦法，該事件就能看出民營企業“扁平化”管理的優勢。

和決策程序同樣有問題的是國有房企的用人機制和考核激勵機制。國有房企仍帶有濃重地“鐵飯碗”色彩，企業員工存在著“少做少錯，不做不錯”的無為之道，導致公司結構越來越臃腫，但是工作效率卻越來越低，長期以來干部能上不能下，職工能進不能出。在薪酬分配方面也存在平均主義，公平原則失效等現象。例如某國有房企，新成立了商業地產部門，部門人員過多，商業地產方面的專業技術人員卻沒有幾個，商業地產業務開展起來困難重重，也試著對外招聘，卻由于固化的工資體系和用人機制，無法和其它房企相競爭，最后只能寄希望于公司內部培養。

3現有的商業地產盈利模式

按照國際慣例，商業地產的盈利模式大致可分為發展物業模式、投資物業模式和混合模式。發展物業模式又稱持有物業，是指商業地產企業持有開發物業，進行整體經營，獲取租金收入和增值收益。投資物業模式是指商業地產企業將項目建成出售，取得銷售利潤。投資物業+發展物業混合模式是指商業地產企業持有物業與投資物業并舉，一方面開發出售高回報、高價值的商業項目，獲得盈利率高增長，另一方面持有稀缺的商業物業，產生持續收入，提升凈資產價值。

從開發周期、資產周轉率、業績可控性、投資回報率等指標來對比分析三種盈利模式，得到結論如下表所示，“投資開發模式”的平均開發周期最短，資產周轉率最高，短期投資回報率最高，運營成本最低；“持有發展模式”的運營成本最高，平均開發周期最長，長期投資回報率最高；“投資開發+持有發展模式”的大部分指標都處于中位，但收益來源最多，業績可控性最強。

三種盈利模式各種指標對比分析

考察指標 三種盈利模式

投資開發模式 持有發展模式 投資開發+持有發展

平均開發周期 最短 最長 中位

資產周轉率 最高 最低 中位

業績可控性 最低 中位 最高

投資回報率 （短期） 最高 最低 中位

投資回報率（長期） 最低 最高 中位

收益來源種類 最少 中位 最多

運營成本 最低 最高 中位

經營能力依賴度 最低 最高 中位

資料來源：東海證券研究所

4國有房地產開發企業的商業地產盈利模式建議

與成熟的商業地產開發公司不同的是，國有房地產開發企業更偏偏重于“以住宅為主，商業為輔”的發展模式，“快進快出，現金為王”的戰略思想。國有房企既然沒有辦法避開商業地產的開發，不如主動迎頭而上，在塑造和提升企業核心競爭力的過程中，結合自身的企業實力，揚長避短，確定合理的目標，制定行之有效的措施。在初期，國有房企通過對可售物業的銷售實現階段性利潤及現金流入，并對持有型物業的開發經營進行初步探索。在中期，可通過對銷售物業的銷售回款、開發貸款和經營性物業抵押貸款力爭實現項目的現金流基本平衡，以形成項目的滾動開發和商業地產的良性循環。在后期，通過境外上市或其它房地產金融工具拓展融資渠道，擴大資金規模和開發規模，最終實現銷售和持有型物業并舉的經營機制。

4.1追求現金流的同時，逐步增加持有商業物業

雖然業界一直強調商業地產應該持有經營，以長期的租金收益為主要利潤，但現實情況是國有房地產企業的領導關注的是資產的保值和增值，追求的是合理利潤和企業的穩定成長，上市公司還要實現股東利益最大化，還有任職期間的個人職務前途。特別是在住宅市場起伏波動的當下，不關注現金流的房地產企業是相當危險的。所以要用務實的眼光來看待商業地產，結合企業和市場情況，對商業項目進行整合分類，梳理分析出占用資源情況，貨值及釋放情況，明確不同項目的商業銷售和持有比例。對商業各產品類型進行深入研究，搞清哪部分是實現現金流的，哪部分是實現物業增值的。對于臨街商鋪來說，全部銷售比較容易實現，可是對于一個綜合體項目來說，全部銷售或者全部持有對于國有房企來說都是不可取的，第一，全部銷售很難實現，即便實現了，后期也會引來麻煩不斷，因為全部銷售的物業后期經營將得不到保障，容易導致社會發生，直接影響開發企業的品牌形象。第二，全部自持只是個理想狀態，對開發企業的資金要求太高，投入太大，回收周期過長，即便是像萬達集團這樣的商業地產龍頭企業，在發展的初期也是將產權商鋪全部進行銷售，在保證了現金流之后逐步將產權商鋪的經營權回收。根據現有的成功案例，建議國有房企可從被動持有開始，逐步增加商業物業的持有量，尋求城市綜合體開發機會，逐步加大商業地產的投資力度，完善整個商業地產運營管理體系建設。在開發運營的過程中積累商業地產經驗，并為將來的跨區域復制、跨產業經營打下堅實基礎。

4.2整合多元產品線，挖掘細分市場

隨著商業地產市場需求的日益細分，領先企業更加注重打造不同定位的產品線，推出特色鮮明的項目品牌，并通過品牌復制戰略，快速實現跨區域拓展，占據主流商業地產市場。目前大多數企業基本圍繞城市商業、區域商業、鄰里商業三個層級劃分產品系列，諸如華潤置地的“萬象城”、“五彩城”、“歡樂頌”系列產品。在商業地產快速發展的背景下，擁有系統化、專業化的產品線，更能精準鎖定不同層次的目標群體，并通過規模效應獲得更大收益。

4.3創新經營、拓寬融資渠道

隨著萬科、金地、招商、中糧相繼在香港購買上市公司，相比于目前國內嚴厲的調控環境，內地房地產企業更傾向于在港上市。國有房企如能實現在港上市，將實現規模化發展：滿足國有房企的業務發展需要，提升房企在行業的影響力，增加品牌附加值，拓寬融資渠道。財務上由減值計提轉變為增值溢價，實現國際化管理，適應可持續發展要求。

5結論

國有房地產開發企業在加快城市建設步伐、改善居民居住環境方面起著重要的推動作用，但在商業地產開發板塊卻屬于落后者。本文是基于對國有房地產企業和民營房地產企業的體制對比，結合商業地產開發的特點，探討國有房企在開發商業地產物業時，應摒棄住宅開發的套路，謹慎看待商業地產開發，商業地產開發不是朝夕就能完成和快速周轉的。只有降低預期和利潤指標，全面平衡項目的資金成本，在務實的指導思想下，給予一定的耐心和信念，找準商業項目的定位。

參考文獻：

1.大連萬達商業地產股份有限公司.商業地產投資建設.清華大學出版社，2013

第7篇：項目投資盈利模式范文

一、僅從銷售情況看企業盈利能力

對企業銷售活動的獲利能力分析是企業盈利能力分析的重點。在企業利潤的形成中，營業利潤是主要的來源，而營業利潤高低關鍵取決于產品銷售的增長幅度。產品銷售額的增減變化，直接反映了企業生產經營狀況和經濟效益的好壞。因此，許多財務分析人員往往比較關注銷售額對企業盈利能力的影響，試圖只根據銷售額的增減變化情況對企業的盈利能力進行分析和評價。然而，影響企業銷售利潤的因素還有產品成本、產品結構、產品質量等因素，影響企業整體盈利能力的因素還有對外投資情況、資金的來源構成等，所以僅從銷售額來評價企業的盈利能力是不夠的，有時不能客觀地評價企業的盈利能力。

二、忽視稅收政策對盈利能力的影響

稅收政策是指國家為了實現一定歷史時期任務，選擇確立的稅收分配活動的方針和原則，它是國家進行宏觀調控的主要手段。稅收政策的制定與實施有利于調節社會資源的有效配置，為企業提供公平的納稅環境，能有效調整產業結構。稅收政策對于企業的發展有很重要的影響，符合國家稅收政策的企業能夠享受稅收優惠，增強企業的盈利能力；不符合國家稅收政策的企業，則被要求繳納高額的稅收，從而不利于企業盈利能力的提高。因此，國家的稅收政策與企業的盈利能力之間存在一定的關系，評價分析企業的盈利能力，離不開對其面臨的稅收政策環境的評價。然而，由于稅收政策屬于影響企業發展的外部影響因素，很多財務人員對企業進行財務分析時往往只注重對影響企業發展的內部因素進行分析，而容易忽視稅收政策對企業盈利能力的影響。

三、忽視利潤結構對企業盈利能力的影響

企業的利潤主要由主營業務利潤、投資收益和非經常項目收入共同構成，一般來說，主營業務利潤和投資收益占公司利潤很大比重，尤其主營業務利潤是形成企業利潤的基礎。非經常項目對企業的盈利能力也有一定的貢獻，但在企業總體利潤中不應該占太大比例。在對企業的盈利能力進行分析時，很多財務分析人員往往只注重對企業利潤總量的分析，而忽視對企業利潤構成的分析，忽視了利潤結構對企業盈利能力的影響。實際上，有時企業的利潤總額很多，如果從總量上看企業的盈利能力很好，但是如果企業的利潤主要來源于一些非經常性項目，或者不是由企業主營業務活動創造的，那么這樣的利潤結構往往存在較大的風險，也不能反映出企業的真實盈利能力。

四、忽視資本結構對企業盈利能力的作用

資本結構是影響企業盈利能力的重要因素之一，企業負債經營程度的高低對企業的盈利能力有直接的影響。當企業的資產報酬率高于企業借款利息率時，企業負債經營可以提高企業的獲利能力，否則企業負債經營會降低企業的獲利能力。有些企業只注重增加資本投入、擴大企業投資規模，而忽視了資本結構是否合理，有可能會妨礙企業利潤的增長。在對企業的盈利能力進行分析的過程中，許多財務人員也忽視了資本結構變動對企業盈利能力的影響，只注重對企業借入資本或只對企業的自有資本進行獨立分析，而沒有綜合考慮二者之間結構是否合理，因而不能正確分析企業的盈利能力。

五、忽視資產運轉效率對企業盈利能力的影響

資產對于每個企業來說都是必不可少的，資產運轉效率的高低不僅關系著企業營運能力的好壞，也影響到企業盈利能力的高低。通常情況下，資產的運轉效率越高，企業的營運能力就越好，而企業的盈利能力也越強，所以說企業盈利能力與資產運轉效率是相輔相成的。然而，很多財務人員在對企業的盈利能力進行分析時，往往只通過對企業資產與利潤、銷售與利潤的關系進行比較，直接來評析企業的盈利能力，而忽視了企業資產運轉效率對企業盈利能力的影響，忽視了從提高企業資產管理效率角度提升企業盈利能力的重要性。這將不利于企業通過加強內部管理，提高資產管理效率進而推動盈利能力。

六、忽視對企業盈利模式因素的考慮

企業的盈利模式就是企業賺取利潤的途徑和方式，是指企業將內外部資源要素通過巧妙而有機地整合，為企業創造價值的經營模式。獨特的盈利模式往往是企業獲得超額利潤的法寶，也會成為企業的核心競爭力。一個企業即使是擁有先進的技術和人才，但若沒有一個獨特的盈利模式，企業也很難生存。顯然，企業的盈利模式并不是指從表面上看到企業的行業選擇或經營范圍的選擇。因此，要想發現企業盈利的源泉，找到企業盈利的根本動力，財務人員就必須關注該企業的盈利模式，要分析這家企業獲得盈利的深層機制是什么，而不是簡單地從其經營領域或企業行業特征上進行判斷和分析。

七、忽視非物質性因素對企業的貢獻

第8篇：項目投資盈利模式范文

論文關鍵詞：主題公園；盈利模式

自從1989年深圳華僑城投資創建的“錦銹中華”景區建成開業，到十多年來陸續建設開業的“中國民俗文化村”、“世界之窗”、“歡樂谷”一期等大型文化主題公園，都相繼取得成功。大型主題公園在我國開創了新局面，北京的“世界公園”、江蘇蘇州的“蘇州樂園”、浙江杭州的“宋城”和“杭州樂園”、云南昆明的“云南民族村”和“世界園藝博覽園”、海南三亞的“南山文化旅游區”、廣西桂林的“樂滿地”等大型主題公園，都已達到較高水平。黑龍江省哈爾濱市在這幾年冰雪節期間創建的“松花江冰雪大世界”，也可稱為特定時間段內的大型主題公園，其策劃和經營管理水平也已大體與國際接軌。然而在主題公園蓬勃發展的同時問題也隨之產生。伴隨著理論界一場旅游資源能否復制的學術討論，上百個旅游主題公園（包括各種影視城）產生，但是沒有中國特色的主題公園，很多以影視城為代表的主題公園已經開始衰落，大量的固定資產閑置，主題公園何去何從已經成為一個嚴峻的產業發展問題。

主題公園是以經濟盈利為目的，根據選定的文化背景，主要依托人造景觀和設施使游客獲得體驗的封閉性景點和景區。根據主題公園所能提供的旅游體驗類型（產品形態）對其進行分類，目前的主題公園主要有以下幾種：情景模擬型，各種影視城類型的主題公園；游樂型，比如蘇州樂園、錦江樂園（華東）、夢幻水城（珠海）；觀光型，錦繡中華，世界之窗（深圳）等；主題型，基輔號航空母艦（天津）、明斯克航空母艦（深圳）、各種水族館；風情體驗型，各種民族村、民俗村。

一般來說以上幾種主題公園的盈利方式主要有以下幾種。提供初級體驗（經歷）的機會出讓，比如：出售門票；提供有助于豐富體驗（經歷）的相關服務以及相應的服務體驗本身，比如：提供餐飲，住宿服務；出讓圍繞旅游者（潛在旅游者）的消費能力所帶來的可能的收益機會，比如：旅游區內的招商、景區節慶活動商業贊助；獲取資本投入后在旅游項目所在地溢價收益的其它商業開發，比如景區，旅游目的地的房地產開發；出讓、出售具備知識產權特點的商品，比如：玩具、旅游工藝品、紀念品等；提供保證旅游景點景區內居民可以市場化的公共服務，比如：供水，供電等。

以上六種主要的盈利方式是建立在游客到來這一基本事實之上的，即便是建立在景區本地居民的消費能力基礎之上的盈利方式也需要通過游客的到來實現相對的規模經濟。

目前國內的主題公園存在盈利模式單一的問題，有很多主題公園幾乎只有門票收益一種盈利方式來架構其盈利模式，主題公園產業勢必衰退。單一的盈利模式本身就是一種風險，這使得主題公園管理者很難獲得有效的融資成果。因而有必要重新認識主題公園，統籌發展，科學謀劃，摸索主題公園盈利的途徑和步驟。

一、探詢市場化商業運作模式

（一）資源資本化模式

資源資本化模式是主要針對一些自然和人文資源本身比較豐富的主題公園而設計，利用主題公園資源本身的不可替代性通過資本化的手段展開經營。其資本化的部分包括土地、林產、水資源等。首先明確旅游資源的所有權歸國家所有，國家只轉讓經營開發權，由于主題公園作為旅游資源的外部性，所以其行政管理權規劃權和文物保護權就必須由政府行使。可以在其收入中劃撥一部分固定費用加以維護。而轉讓的開發經營權包括公園管理權、開發權、招商權、門票收益權、經營項目開發與收益權等。旅游經營權本身可以抵押，門票收益權可以向金融機構貸款，而土地使用權可以質押貸款。這樣的形式應有法律形式加以確認。比如森林公園和溫泉公園以及一些有特殊文化吸引力的公園，他們的設計都可以從資源資本化模式去經營。

（二）獨特性產品吸引模式

獨特性產品吸引模式是在資源本身不夠形成游客吸引力的情況下，通過注入性的產品打造來設計出游客吸引力。這種模式的運用需要結合四個方面因素加以考慮：所在地經濟發展水平；旅游目的地的形象感知；主題公園產品的無替代性或稀缺性；決策者行為。結合當地實際，創造性的挖掘本地和吸收外來文化元素，打造獨特性的產品。

（三）價值鏈模式

主題公園的價值鏈包括主體鏈、分支鏈和子鏈三個部分，其中主體鏈包括門票、游樂項目；分支鏈包括餐飲、住宿、旅游紀念品；子鏈包括公園會展、對外招商和其他對外盈利服務。

二、設計全新的游憩方式

目前，我國各種主題公園發展參差不齊，其原因為我國大部分主題園的開發者大多是地方政府部門和相關投資機構，他們往往從本地區和本部門的利益出發，從而導致選題、規劃、選址、運營等各方面的錯位，缺乏相互協調、互動關聯。

主題公園作為一種大眾化的休閑產品，必須改變以往那種單一的主題設計、旅游者參與性不強、體驗不足的被動局面。所以，主題公園的規劃設計應該需要專業的旅游規劃、策劃智力機構，為主題公園的發展把好主題脈、規劃策劃出可行的方案、創造出全新的游憩方式、設計合理的商業運作模式，指明發展方向。

在游憩方式設計過程中，應遵循人本主義、審美凸顯與獨特吸引力、情境化與體驗化、游樂產品化等四大原則，追求實用可操作、獨特奇異的創意觀念。把主題公園的觀賞、運動、教育、娛樂、休閑等各種功能元素加以通盤考慮，形成主題公園的獨特吸引點。例如，西部某旅游城市的主題公園設計出一項“在這里，給你一個支點，你可以撬動地球”的游樂項目：即是運用科學的物理原理和物理結構，設計出一個在杠桿這邊，只要你手指輕輕一動，在杠桿另一邊，碩大的地球就被撬起來的娛樂場景體驗區，不僅讓游客學到了趣味的科學知識、了解了神秘的歷史典故。

三、樹立整合營銷傳播理念

具備了良好的市場運做方式，設計了全新的游憩方式以后，下一步就是主題公園營銷。主題公園的營銷應該樹立“整合營銷傳播”的理念，這一理念發源于20世紀80年代中期以來的“傳播合作效應”概念，但直到20世紀90年代才得到了廣泛的關注。目前，整合營銷傳播的理念已經受到我國旅游營銷界的大力追捧。它的本質含義是：注重對營銷信息傳播手段的整合以及對傳播效率的評價，而不是傳統營銷理論所注重的營銷的所有環節。

四、加快公園經營管理人才開發

目前，我國公園數量眾多，類型齊全，但主題公園經營管理人才還相當匱乏，而且目前還沒有專門的旅游運營人才培養體系。所以，對主題公園是運營人才的培養是十分迫切的。

關于我國主題公園的旅游人才開發，主要是三全開發，即全員開發、全程開發、全能開發，就是對全體員工進行平等而有序的開發，進行全員培訓和人力資源的整合。全程開發，主要包括員工全程開發和項目全程開發，根據不同的人力資源情況和項目進展情況，實施不同的開發策略。全能開發，即是從員工的知識技能的橫向開發和員工職業生涯的縱向開發。

五、實現多元化的盈利模式

主題公園的盈利模式：即主題公園通過投入相關經濟要素后獲取經濟收入的方式和獲取其他物質利益手段的結合，其核心是主題公園獲得現金流入的途徑組合。從對主題公園產品系列的橫向和縱向的挖掘深度來說：主要有以下幾種盈利模式（按產品開發深度順序排列）：

旅游門票盈利模式：即通過簡單的圈起來收取門票的模式，這是主題公園最基本和最初級的盈利模式。

游憩產品服務盈利模式：即提供有助于豐富體驗（經歷）的游憩服務以及相應的服務體驗來實現盈利的模式，它是主題公園的核心盈利模式。

旅游綜合服務盈利模式：即是在主題公園區，通過旅游者的餐飲、住宿、購物等相關外延服務來獲取盈利。

公園商業盈利模式：即通過自身的節慶活動和對外招商以及其他會展、廣告、等其他的一系列對外服務而達到盈利目的的盈利模式的組合，這是主題公園的深度開發盈利模式。

因此，必須結合自己的實際情況，科學分析遇到的實際問題，認真謀劃，通過多種方式來實現主題公園的盈利，不斷發展壯大我國的主題公園業，為我國旅游事業的健康快速發展做出貢獻，為建設和諧社會做出貢獻。

參考文獻：

1、楊程波.主題公園——城市旅游形象的新名片[N].中國旅游報,2004-06-15.

2、何建偉.深圳華僑城旅游文化特色探析[J].旅游學刊,1999(5).

第9篇：項目投資盈利模式范文

【摘要】近年來，我國的流通企業伴隨著經濟的不斷發展也產生了一些前所未有的變化，然而這些變化在給流通企業的發展帶來新機遇的同時，也給流通企業的發展帶來了挑戰。同時，也暴露出了流通企業現有盈利模式方面的不足，流通企業須從經營方式、增長方式、組織架構等方面做出改進，以增強其盈利能力，應對現有經濟發展的特點。本文從供應鏈的視角出發，為流通企業的盈利模式改進提出新的思路，以促進流通企業的發展。

關鍵詞 供應鏈；流通企業；盈利模式

【基金項目】新疆財經大學工商管理學院校級課題項目（cdyjd2014004）。

【作者簡介】趙姣姣，新疆財經大學碩士研究生，研究方向：戰略管理。

一、引言

隨著經濟不斷發展，生產活動中的分工越來越精細，交易活動也變得越來越復雜，二者矛盾的不斷加深為流通企業的出現提供了經濟根源。流通企業的產生主要是為了解決這一兩難沖突，從而推動經濟不斷發展，效率不斷提高。流通企業能夠專門從事交易的活動，提高交換的效率。因而，可以認為流通企業的本質就是交易的專業化生產者、提供者。然而，流通企業的利潤發展空間受到生產企業和銷售企業兩頭的擠壓，商品的流通是供應鏈的重要環節，以供應鏈的視角來研究流通企業的盈利模式，從供應鏈的前后向進行整合，實現“產—供—銷”環節的一體化發展以及企業拓展業務的增值，來不斷滿足顧客的需求，對流通企業的經營發展、獲得持續的盈利能力具有重大意義。

二、理論研究綜述

關于盈利模式的研究，不同的學者觀點各異。其中的一種觀點是將盈利模式視為商業架構，王方華、徐飛（2005） 在其出版的《利潤勝經》一書中認為，盈利模式是企業通過對生產要素的投入，以及對企業自身和其他利益相關者的資源進行整合而形成的實現價值創造、價值獲得和利益分配的組織機制和商業架構。而另一種觀點則將盈利模式視為盈利的方法，即認為盈利模式是尋求企業的利潤來源、利潤的產生的一種方法。汪旭暉（2010） 基于價值鏈角度對盈利模式進行研究，認為新型盈利模式的創新需要流通企業觀念的轉變，要將供應鏈管理的理念與企業文化的創新相結合，通過有效的供應鏈協同降低企業成本，通過生鮮直采、貼牌、自有品牌商品開發等方式實現價值的不斷可持續化增值，進而實現企業盈利。

近年來，現代管理理論得到了不斷發展，特別是一些新的理論開始出現如流程再造等，“供應鏈管理”的模式也開始出現，供應鏈管理逐漸成為增強企業競爭力的重要方法之一。供應鏈的形成就是企業上下游之間一種網絡結構關系的形成，是由上游的原材料和零部件的供應商開始到制造和分銷商、零售商、最終客戶的網絡結構組成的一種新的業務流程。一方面從企業的內部結構來看，供應鏈包括了材料采購、加工制造、產品分銷等各個部門，這一部分可以被看成企業內部的供應鏈。另一方面從企業的外部網絡來看，則又包含了原料的供應商、生產制造商、分銷商以及最終的用戶，而這一部分又可以被看成企業外部的供應鏈。運用供應鏈管理的方法，對其各個流程進行再造，可以使供應鏈各環節上的交易、物流等成本大幅度降低，進而達到增加流通盈利空間的效果。同時，基于供應鏈整合的新的盈利模式也得到了廣泛的認可。潘文安（2009）經過調查研究，從供應鏈合作企業之間的關系角度探討了供應鏈整合能力對相關利益者之間合作績效的影響。該觀點認為，供應鏈內、外部整合能力對企業間的合作績效存在著直接的影響，對供應鏈外部的整合能力是提高企業間合作績效從而形成競爭優勢的關鍵力量。由此認為，對供應鏈的整合能力與企業績效的提高之間存在著緊密聯系。李飛、汪旭輝（2006） 對中國零售業發展中的零與供之間的關系和盈利模式發生轉換之間的矛盾進行了分析，認為零售商對價值鏈的優化和改進應緊密聯系其主營業務的盈利模式，并以沃爾瑪和寶潔的合作為例介紹了供應鏈整合的方式。李鳳珍（2011） 對我國零售業的盈利模式進行探析，提出了加強對供應鏈的管理和創造，打造和諧零供關系的思路。

三、流通企業傳統盈利模式特點及不足

雖然我國流通產業正在迅速發展，但流通企業的盈利能力并沒有得到快速增強。我國流通企業的盈利模式基本上是照著國外學，但是最傳統的“進銷差價”模式仍然占據著主要地位，其特點也很明顯，流通企業主要是以產品的分銷為中心，利潤的獲得主要是通過轉移企業的商品價值，而不是依賴于企業之間的互相合作，上下游的企業之間完全是一種買賣關系。而“通路費用”模式和“類金融”模式則在大型流通企業中較為普遍。在“通路費”盈利模式中，流通企業憑借其強大的產品分銷能力控制了上游生產企業，由此來向上游的生產企業收取一定的通道費用。“類金融”盈利模式主要靠對貨款占用，從而進行規模擴張和重新投資來獲取利潤。從以上我國傳統的流通企業盈利模式來看，傳統流通企業的發展及其盈利模式還存在著一些不可忽視的問題。

（一） 流通企業規模較小，難以形成規模經濟

流通產業的發展具有規模經濟的特點，可以通過擴大經營規模，使每一單位的商品或服務的成本減少、收益增加。流通企業為了使利潤增加，可以在一定范圍內擴大其規模，以降低經營成本，獲得更多的利潤。然而，我國流通企業規模普遍較小，通過規模經濟盈利的能力普遍比較低下。

（二） 生存空間受到擠壓，盈利渠道單一

一方面，近年來世界一些大型跨國零售公司，如美國的沃爾瑪、法國的家樂福等通過現代供應配送系統，運用采購、并購、網點擴張等手段大肆搶灘，現已掌控著全球范圍最大的商品流通量。有限的市場份額越來越多地被一些外來力量不斷侵占，原來市場上企業的生存和發展空間必然受到擠壓，市場份額不斷縮小，盈利能力隨之下降。另一方面，傳統流通企業盈利渠道單一。一是通過較低成本采購，并以高于其進價的銷售價格出售給消費者，以賺取其中差價，或者是通過銷售量的加大和規模的增加而獲取廠家獎勵。二是通過提供倉儲、運輸等簡單的附加服務獲得一小部分的利潤。

（三） 流通成本高

流通成本的高低不僅是衡量一個國家和地區的流通基礎設施以及市場環境狀況、經濟發展水平高低的一個重要指標，也是決定一家企業盈利多寡的一個重要因素。然而，我國企業流通成本高于西方發達國家，并且一直居高不下。在我國商品的銷售價格中，流通成本占了半數左右，這一比例遠遠高出了西方發達國家。

四、供應鏈視角下新型流通企業盈利模式特點及優勢

（一） 基于供應鏈管理的特點

1. 全面性。從供應鏈視角出發，把供應鏈上的每一個企業都看成是一個節點，研究重點為企業與其上下游企業之間的關系，通過合理整合企業之間的各種物流、信息、資金等，達到降低成本、快速反應、共同盈利的目的。

2.利益的協同性。流通企業供應鏈管理是建立在利益共贏基礎上的，各個節點企業間實際上是一種合作性的競爭關系，實際上這也體現出了企業間核心競爭力的互補效應。當代的競爭也逐漸演變為供應鏈之間的競爭，與合作伙伴之間的合作關系亦愈加緊密，流通企業應關注如何擴大整個產業鏈上可供分配的總利益，而不再是利益分配的比重。

3. 信息的共享性。信息能否得到充分共享是流通企業能否及時對市場需求變化做出反應的前提，也是供應鏈上企業合作的基礎。流通企業供應鏈的管理已從企業的內部擴展到了企業外部、從企業內部信息化擴展到企業外部之間的信息共享與互相協作。信息能夠在企業間共享，才能為供應鏈進行有效和敏捷的反應做出保證。

（二） 供應鏈視角下流通企業盈利模式

供應鏈視角下的流通企業盈利模式通過供應鏈管理，再造流通企業的業務流程，加強企業間合作，降低各種交易成本、物流成本等，增加盈利的空間；也通過對設備共享、減少庫存量、減少其他各種資產的占用等，以較少的資源投入量，獲得更多的投資回報，提高各種資源的利用效率，從而有效地解決我國目前流通成本居高不下的問題，增強市場競爭力。圖1為以流通企業為核心的產品供應鏈。

（三） 供應鏈視角下流通企業盈利模式與傳統模式比較

供應鏈視角下的流通企業盈利模式是基于傳統盈利模式發展起來的，通過比較分析兩種盈利模式的不同（表1），可以給流通企業的發展提供新的思路。

參考文獻

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