房地產行業市場調查精選(九篇)

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第1篇：房地產行業市場調查范文

關鍵詞 宏觀調控 房地產 營銷策略

一、引言

隨著我國宏觀調控政策的落實，樓市的價格得到了一定的控制，市場的觀望氣氛逐漸顯現，對于房地產業造成了明顯的影響，房地產市場向理性消費的方向轉變。在新的形勢下，房地產營銷面臨著各種各樣的問題，需要創新性的營銷策略來應對各項挑戰。因此，房地產企業要抓住機遇，適應社會大環境，采用有效的營銷手段來吸引更多的消費者，從而使企業樹立良好的形象，在競爭中取得優勢。

二、宏觀調控環境下房地產營銷所面臨的問題

（1）銷售壓力增大。在一系列的經濟刺激政策之下，我國房地產曾提前結束調整而迅速升溫，導致房價不斷升高，以至于超出了多數社會成員的購買能力，同時也帶來了一系列的社會問題和經濟問題。為了保證社會經濟的和諧穩定發展，國家對房地產市場進行了新一輪的宏觀調控，使投資的增速、貸款的規模等都得到了有效的控制，在宏觀調控的環境下，房價過高以及市場需求的銳減使得銷售壓力急劇增大。資本的運作和融資愈發困難，多數房地產公司面臨著資金的壓力，不得不降低房價、增大促銷力度，盡快帶動房價的回調。

（2）對理性消費更為重視。房地產市場的變動使得人們的消費心理更加成熟，對于理性消費更為重視，消費者這種消費觀念的變化使得房地產行業由競爭時代向服務營銷時代轉變。在購房時，消費者首先考慮價格因素、環境因素、交通因素等，然后對于朝向、物管、輔助設施等進行綜合考慮。消費者所考慮的因素更為全面，不僅包括硬性的條件還包括看不見的軟性條件，對于服務的品質更為重視，這就為房地產企業的發展方向提供了目標。

（3）品牌意識缺乏。現代社會，商品的品牌已經成為影響消費者行為的一種重要因素，對于房地產來講，一個知名品牌可以將價格提升一個層次，如萬科地產就是價值相當高的品牌。目前，很多房地產企業對于品牌的提煉還有待提高。房地產企業的品牌內涵是為公眾提供人性化、綠色舒適的建筑空間，使其具有現代化的精神和價值。某些企業將一個項目打造成功后，依托所謂的品牌優勢不斷開發新產品并進行強勢推廣，最終導致資金短缺，營銷受限。

三、宏觀調控環境下房地產營銷策略創新

（1）注重項目開發前的調查工作。目前，房地產行業的市場競爭越來越激烈，很多項目在進行開發的過程中由于沒有進行充分的市場調查導致很多項目的后續銷售方面與預期存在著很大的差距。因此，提升房地產營銷水平的進程中要注重項目開發前的開發工作。在進行市場調查的過程中，要充分認識到房地產行業的復雜程度，密切關注國家的宏觀調控政策的變化，同時也要注重金融方面以及相關的立法方面對于房地產行業的影響，對影響房地產營銷的各個因素進行充分深入的市場調查研究，進而為項目的開發提供重要的決策資料。

（2）加強房地產企業品牌建設。目前，隨著我國國內房地產行業的快速發展，房地產建設的規模和數量也進一步擴大，同時房地產企業的數量也在進一步增多，良好的品牌對于提升房地產企業的營銷水平具有十分重要的促進作用。品牌不僅僅是一個企業的標識，同時還是企業的無形資產，良好的品牌形象能夠使得房地產企業的形象和信譽得到大眾的廣泛認可。因此，在提升房地產企業營銷水平的進程中，要進一步加大企業的品牌建設力度，將品牌建設作為企業工作的重中之重來對待，通過塑造高品質的工程來進一步提升企業的品牌形象，進而使得企業能夠獲得更多的公眾的認可，從而使得房地產企業的營銷環境能夠得到進一步的改善。

（3）加強企業營銷文化建設。房地產企業營銷水平的提升離不開企業營銷文化的建設，在房地產產品從開發一直到推向市場的過程中，將豐富的文化內涵蘊含在產品中進而推向市場。在進行房地產企業營銷文化建設的進程中，要本著以人為本的營銷理念來為顧客營造更好的居住環境，將人文關懷貫徹于整個企業的營銷工作中，建立起獨具特色的企業營銷文化，進而通過文化的帶動力來進一步提升企業的營銷水平。

（4）樹立綠色營銷理念。隨著目前環境污染和能源危機越來越嚴重，人們對于環境保護也越來越重視，很多房地產企業在進行市場營銷的過程中引進了以環境保護為主旨的綠色營銷理論，以綠色文化、環境保護為內涵，將綠色營銷作為企業的核心營銷理念來開展企業的營銷工作。在開展綠色營銷的過程中，房地產企業要統籌自身的建設與營銷工作，針對目前人們比較鐘情于小區綠地覆蓋率要在進行規劃建設的過程中進行相應的綠地規劃，針對當前人們節能意識的提升在進行規劃建設的過程中要注重綠色節能住宅的建設，將綠色營銷理念貫穿于整個工程的規劃建設以及后期的營銷過程中，進而使得綠色營銷成為企業的一個強有力的競爭點，從而進一步提升房地產企業的市場營銷水平。

四、結語

宏觀調控環境下房地產營銷存在很大的不確定性，為了適應激烈的社會競爭，在進行市場營銷時要充分發揮團隊的智慧，轉變營銷理念，用綠色的營銷理念為推動社會的健康發展，樹立優秀的企業形象。此外，還要結合市場的實際情況，應抓住消費者的心理，將多種營銷方式進行巧妙結合，吸引消費者的注意。最后，要不斷探索適合企業的創新性營銷方式，走在房地產營銷行業的前沿，為企業的發展奠定基石。

（作者單位為蘇州大學商學院MBA2012秋1班）

參考文獻

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[2] 陳靜.論淡市環境下房地產營銷策略[J].中小企業管理與科技（上旬刊） ， 2012（03）：

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[3] 王艷梅.宏觀調控背景下房地產企業營銷策略創新[J].商業時代，2010（22）：121-122.

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第2篇：房地產行業市場調查范文

關鍵詞：房地產 經濟波動

對房地產經濟發展的本質進行分析不難發現，房地產經濟和宏觀經濟的類型的相同的，并非平穩發展，而是具有一定的波動性。從房地產經紀的長遠發展態勢來看，整體發展趨勢是積極向上的，而房地產經濟也會圍繞發展趨勢上下波動，屬于微觀經濟運行狀態，下文將對產生波動的原因與對策進行闡述。

一、房地產經濟波動的影響因素

（一）金融制約因素

從金融學的角度來看，開發房地產和金融資本支持是有一定聯系的，而且在對房地產進行開發時，一些部門通過貸款投資等方式來運行程序。房地產行業屬于經濟密集型行業，并且要長遠發展必須要有大量的資金為支撐。企業可以通過在轉賬處理的方式來處理其中的一部分資金，而其余的資金需要通過市場為渠道來解決，這樣才能保證房地產開發商籌集到足夠的資金。

（二）土地制約因素

對房地產市場的變化規律進行分析可發現，在開發時會受到市場影響因素的影響。主要是一級市場和二級市場，兩種市場代表著不同的概念，房地產一級市場交易以及房地產開發過程中，國土部門都需要將資源提供到房地產方面進行交易，使房地產開發商得到土地處理權，而且在這一過程中，土地完全變成可以用來交換的商品，體現出交換價值。在二級市場上，房屋購買人要將需求方的作用發揮出來，而作為供應方，房地產商需要將交易的商品向房屋所有權以及土地使用權上轉化。

（三）市場與政策的制約

房地產需求產生變化會影響價格水平產生影響，情況嚴重時會影響其擴張情況。通過分析發現，房地產消費需求的不斷變化會改變商品經濟房面積，進而對未來發展走向進行預測。而珍藏個影響因素側重于和房地產行業有關的財政政策，對敏感度高的經濟體制影響尤為明顯。除此之外，該因素也是政府對房地產行業進行宏觀調控的關鍵方式之一，所以政府的政策會對房地產行業帶來直觀影響。

二、加強房地產投資政策建設

要全面掌握房地產經濟波動因素，并對不良波動進行處理，需要在完善市場控制的基礎上提升政策建設力度。房地產投資政策要和房地產經濟發展目標相吻合，根據當前我國發展現狀來擬定科學化的投資政策，完善房地產經濟發展現狀，使其可以平穩高速發展。在擬定政策時，要先明確投資的主體，明確產權，將各項責任與職能落到實處，減少風險。在處理周期領域變化時，需要對房地產經紀進行控制，觀察發展現狀，保證投資合理化。除此之外，還要根據房地產行業未來發展情況來擬定一些長遠的投資政策，對常見投資政策來講，即便是該政策會在短時間內影響經濟發展，但是也必須通過科學化的手段來貫徹政策。如果出現一些不符合政策需求的經濟政策，可以通過一些方式來糾正，促使其正常發展。在擬定投資政策的時候，盡量做到投資主體明確、職責分明、風險規避以及有效控制周期性變化。密切關注房地產經濟的規模性變化，提升投資合理性。

完善開發金融體系是提升房地產經濟波動解決對策的一種切實可行的方式。對多元化房地產融資的途徑進行完善，保證房地產和按揭貸款以及政府優惠政策相關聯，將多元化的投資項目進入到房地產發展中。按照目前我國房地產市場的實際情況對其進行完善，提升多元化融資機制構建效率。打造完善的房地產金融監管機制，與經濟發展情況相關聯，努力探索未來發展方向，完善體制中存在的不足之處，有利于房地產行業正常發展。

全面提升市場調查力度，讓房地產行業投資趨于理性化，明確市場定位。從基本情況上看，投資的主體結構會對未來市場周期發展有較大的作用與價值。因為從目前我國發展情況來看，部分企業存在職責不明確、產權不清與風險防范機制不健全等問題。對房地產投資規模大力關注，讓投資規模適應經濟發展需求，讓經濟與房地產行業緊密結合，保證比重的合理性。構建理性化的投資結構，注重市場定位與市場調研的重要性，在未來發展中以市場需求為基礎點來構建發展戰略。不斷完善政府投資，讓政府掌握房地產投資戰略，適當調整住宅建設，控制社會房產投資。

三、結束語

在我國國民經濟發展進程中，房地產經濟日益占據著不可或缺的地位與重要作用，有效促進我國經濟健康、全面及有效發展，房地產業也隨之成為我國經濟發展的一項經濟支柱。因房地產經濟本身所具有的重要性，使得社會各界人士開始思考與分析房地產經濟波動問題，而且相關的專家學者也在不斷的對完善房地產經濟波動的措施進行分析，判斷房地產企業與我國政府在房地產市場方面的政策導向，引導房地產市場正常發展，對房地產行業的正常發展具有重要意義。對房地產經濟波動產生的原因以及相關因素進行分析是十分有必要的，全面掌控波動產生的規律，正確理解經濟波動，提升政府政策的有效性，為房地產行業正常發展提供保障。

參考文獻：

[1]司云娜.房地產經濟波動的影響因素及對策[N].赤峰學院學報（自然科學版），2010，02：107-108

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第3篇：房地產行業市場調查范文

關鍵詞:房地產;營銷;問題

中圖分類號:F293 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3198(2010)02-0099-01

1 存在問題

1.1 市場調查缺乏真實性

一些企業在市場營銷方案制訂時,往往以見報的信息為依據,其收集的信息偏差較大。需求調查方面既缺少專業咨詢,也很少進行實地調研,從目前可見的營銷報告中,對房地產消費者的調查分析不足,這在一定程度上制約了房地產營銷水平的提高,直接影響到房地產企業經濟效益和社會效益。

1.2 市場定位不準

由于市場調查的真實性的缺乏,導致了很多房地產家市場定位缺乏科學性,胡亂羅列賣點,導致樓盤滯銷。許多房地產開發商并未全面充分地認識到市場需求的差異性,不顧當地經濟及實力和居民的承受能力,甚至毫不顧及企業自身的資源條件,沒有明確的目標,不進行科學的市場定位,盲目興建高檔公寓、別墅、辦公樓和商業住房,最終導致諸多樓盤滯銷,而適應廣大中低收入家庭的經濟住房卻十分短缺。

1.3 產品賣點把握不準,癡迷炒作

當前,房地產界炒作之風盛行。開發商和“策劃大師們”熱衷于概念炒作,以概念制造“賣點”。很遺憾,不少房地產開發商一味地想制造轟動效應,大肆炒作,做足了表面功夫,但忽視了消費者實際需求。

1.4 過分依賴廣告攻勢

房地產商過度偏愛廣告攻勢,似乎廣告做得越多,聲勢造得越大,樓盤就越好銷售。房地產企業經常強調“猛烈的廣告攻勢”、“強大的空中優勢”,偏愛采用大發行量的大眾媒體進行宣傳。事實上,這種“用大炮打蚊子”的做法,有效性差,成本高。

1.5 脫離市場需求的創新

房地產是“創新制勝”的行業,在房地產市場發展的過程中,房地產創新的確給企業創造了很大的財富。然而隨著國內房地產市場的不斷成熟,如今的房地產開發商在創新方面,似乎都有一種遇到“ 瓶頸”的感覺,似乎每前進一步都非常困難,最終導致了只是為了創新而不得不創新,失去了創新本來的意義,更沒有考慮到消費者的實際需求。

2 解決對策

2.1 提高房地產市場調研的準確性

真實準確的市場信息是房地產營銷策劃基礎和依據。在市場調研前,企業應制定嚴謹的市場調查流程;市場調研時,要有針對性的對項目規模、特點等于消費對象的關系從整體上把握;調查結束后,應科學全面地進行分析與預測市場前景。通常,一項正式調查的全過程一般可以分為:調查準備、調查實施以及調查數據分析與總結三個階段。

2.2 明確目標市場,科學市場定位

目標市場分析與市場定位是營銷策劃過程中的關鍵環節,也是企業營銷策略的核心。由于房地產行業已經進入微利時代,消費者需求層次的多樣化,房產開發商更應明確其目標市場,進行科學的市場定位。因此,房產企業應當全面與充分的認識市場需求的差異,從消費者實際購買力與需求出發,企業自身特點出發。

2.3 實事求是,避免故意炒作

策劃者應根據顧客的不同而不是產品的不同來細分產品。一個開發項目,往往賣點很多,規劃、房型、景觀、配套、物業等等都可以成為賣點。因而策劃者及房產開發商應根據自身產品的特點選取最能打動消費者的賣點。在房地產營銷策劃的運作中,策劃人應做到實事求是。一方面實事求是的進行策劃,不講大話、空話,另一方面要在客觀實際的基礎上謹慎行動,避免引起故意“炒作”之嫌。

2.4 提高廣告品質,重視廣告創意

廣告最重要是要有針對性,廣告媒介的選擇不能陷入套路,更不能誤以為廣告是萬能的。廣告做得很好,消費者會有很高的預期,而一旦產品出了一點問題,也很容易遭到集體抗議,產生許多負面后果。事實上,有許多傳播渠道可以代替廣告。對于面向低收入人群的中低端項目,價格是更好的傳播方式,如果房地產商肯把樓盤的價格降低一點,客戶便會蜂擁而來,口碑的傳播效果決不輸給廣告,而成本可能會比廣告低。

2.5 加強策劃人員的專業知識培訓

加強對策劃人員專業知識的培訓,可以定期組織學習的機會,為策劃人員提供能夠互相交流的機會,吸收優秀的經驗。房地產營銷策劃需要不斷的吸收新的思想和概念,但是吸收后還要深刻的理解,才能正確運用到營銷策劃的過程中,才不至于在概念包裝的時候連自己都不能解釋清楚到底概念的內涵是什么,這就要求策劃者在策劃的過程中一定要具有高度的責任感,認真負責的做好策劃項目。

第4篇：房地產行業市場調查范文

一、加強房地產風險控制的重要意義

房地產開發資金投入大，運作周期長，涉及環節多，市場風險大，因此，房地產開發企業應充分認識到房地產風險控制的重要意義，努力控制和規避各種市場風險，謀求企業合理的經濟效益。

房地產是一個涉及面廣、關聯度高、綜合性很強的行業，對國民經濟具有較強的拉動作用，一個時期以來，為國民經濟的高速發展和國內生產總值的持續增長做出了積極的貢獻，已發展成為國民經濟的重要支柱產業之一。同時，房地產業也作為一個朝陽產業受到了地方政府的重視，在各地GDP中占有重要的地位，房地產業一旦出現風險或波動，將會很快影響到其他行業，給金融、建材、建筑施工等其他行業的發展帶來沖擊和影響，最終會影響整個國民經濟運行體系的穩定發展，因此，房地產行業的風險控制從宏觀上看，它是促進國民經濟健康發展、維護經濟高速增長的首要前提。

二、我國房地產開發風險的變化趨勢

近年來，伴隨著我國經濟體制的逐步完善和國家一系列宏觀經濟政策的出臺，房地產投資風險總體上呈現出下列變化態勢。

房地產投資經濟風險是指一系列與經濟發展有關的不確定因素給房地產開發經營所帶來的風險。隨著我國經濟發展以及整體經濟環境的不斷改善，房地產投資的經濟風險將有所降低。首先，經濟的發展使人們收入增加，實際購買能力提高，特點是隨著城鎮化建設步伐的加快，普通居民改善居住環境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量涌入，都使我國房地產業擁有一個更加優越的經濟環境。房地產投資技術風險主要表現為開發商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產市場化深入，房地產開發將面臨多元化的消費群體，它要求房地產開發企業具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業科技，同時又能準確判斷不同層次房地產市場對科技進步的要求，及時滿足更加苛刻的消費者需求變化。房地產投資的政策風險主要指中國房地產市場中的政策行為，特別是現階段，國家對房地產市場的調控力度不斷加大，實際上是增加了那些企業規模小、管理水平低、融資效率差的中小房地產投資商的政策風險，進一步促進了房地產業的整合和洗牌。

三、房地產企業加強風險控制的策略

房地產開發企業應著力加強對市場的研究，采取靈活的經營策略，努力控制各種風險。

1.提高風險控制的能力

房地產開發企業應首先提高自身的能力建設，只有自身能力提高了，才能從根本上規避可能發生的風險。一是要加強對國家宏觀政策的把握，提高政策運用能力。做為一個涉及市場主體多、與國家宏觀政策密切相關的行來，房地產企業應加強對國家宏觀政策及地方法規的研究，提高政策的運用能力，把握主動性、減少盲目性，增強對市場的靈敏度和快速反應能力。二是要提高從業人員的執業水平，提高快速決策能力。要采取多種措施不斷加強從業人員的執業水平，打造一支團結高效、充滿活力與競爭力的管理團隊。尤其是房地產作為一個特殊的行業，要求企業的決策層要有較高的綜合素質，能在較短的時間內完成決策的全過程。

2.進行充分的市場調查分析以作出科學的項目決策

風險是指在投資經營過程中各種不確定因素，使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調查，獲得盡可能詳盡的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產投資過程中的風險。通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這部分工作可以由投資者自己對房地產市場進行調查，也可委托咨詢公司等中介機構進行。

3.在預期收益相同的情況下投資風險較小的房地產項目

房地產投資項目種類較多，它們的風險度大小不一。有的風險度較大，可能遭遇的不確定性也較高，而有些投資項目的風險度較小，選擇風險小的投資項目可以使投資收益能得到有效的保證。

4.以合理組織融資形式進行滾動開發

房地產投資需要量大，必須以一定的形式籌措資金，以滿足需要。房地產融資的形式主要有以下幾種:通過發行金融債券，籌集開發資金。通過預售開發的商品房和賣樓花，從客戶那里籌集房地產開發所需資金。利用已取得的土地使用權到銀行獲得抵押貸款。組建股份公司，申請成為上市公司。從股票市場上融資。各房地產開發公司應根據自身的實際情況，選用最適合的融資形式，以便迅速、大量、低成本地融入資金，投入房地產開發。房地產開發公司不但要掌握融資技巧;而且還要采取切實可行措施提高資金使用的效益。比如在投資項目管理中，引入競爭機制，運用多種手段，促使施工單位降低工程造價，提高工程質量，縮短建設周期。房地產企業還要增收節支、提高勞動效率，減少經營管理費用，以保證所投入的資金獲得最大的經濟效益。

第5篇：房地產行業市場調查范文

【關鍵詞】房地產市場營銷一體化教學

【中圖分類號】G642【文獻標識碼】A【文章編號】1006-9682(2010)3-0077-02

隨著房地產業的發展,《房地產市場營銷》課程已經作為行業營銷課程被越來越多的高職院校列入教學計劃。《房地產市場營銷》課程具有較強的應用性,如果在教學中只注重理論知識的系統傳授,不注重理論聯系實際,不注意培養學生運用營銷理論分析解決實際問題的能力,培養出來的學生就很難適應市場經濟發展的需要。而當前高校教學存在的最大問題就是理論脫離實際,尤其是房地產專業的學生,實踐鍛煉的機會明顯不足。

“一體化教學”是集“教、學、做”于一體的一種教學模式,強調把理論教學和實踐教學有機結合,重視學生的全程參與,實施“做中學、做中教”,進行專業知識、專業技能和職業素養三位一體的學習與訓練,突出了學以致用、理論聯系實際的教學原則,是提高學生綜合職業能力有效的教學方法。高職院校《房地產市場營銷》課程亟需進行“教、學、做”一體化的教學改革。

一、《房地產市場營銷》一體化教學的“教”

1.突出實用性和操作性的教材

教材是教學中一個非常重要的環節。教師要根據教材進行備課和教學,學生要依靠教材進行學習和復習。因此教材的質量直接關系到教學的質量。高職高專的教材要理論知識深淺適度,實踐環節特色鮮明,強調業務的操作實踐。目前大多數高職院校使用的《房地產市場營銷》教材理論性較強,案例比較陳舊,這種教材的使用對學生而言,實踐應用性不強,達不到理論與實踐的有機結合。要做到“教、學、做”一體化教學模式教學必須要在教材的選擇或編寫上有所突破,可以選擇面向目標、以任務驅動為內容的教材。這種教材在模式上與傳統教材有較大變化,采取先提出問題的方式,然后指出解決問題的方法和所需要的知識。用什么學什么,增強目的性、實踐性和應用性。實際上就是以完成一個個具體的任務為線索,把知識內容巧妙地融合到任務中。教材依據項目,使學生學完一本教材,基本上就會做一個具體的項目,并且可以舉一反三。例如房地產購買行為分析這一章應先提出問題:萬科新開發了一樓盤,請為其做一份營銷策劃方案。然后指出一份營銷策劃方案應包括哪些內容,需要掌握哪些方面的知識。學生會在這個問題的驅動下,通過對學習資源的積極主動應用,進行自主探索和互動協作的學習。實踐性較強的教材除了教材本身,還應包括實踐實驗教材和配套教學光盤。這樣的教材打破了原來的知識體系,圍繞任務重新構建知識體系,通過任務模塊形式講解目標系統的功能結構,通過流程描述講授解決問題的思路,以此提升學生的系統分析能力、邏輯思維能力和設計技能,并在此基礎上做理論知識點的展開和延伸,既可以起到急用先學、學以致用和立竿見影的效果,又可以收到誘導學生逐步展開、深入探討、由會到精的目的。

2.具備“雙師型”素質的教師

在“教學做”一體化教學模式下,教師不再僅僅是書本知識的傳播者,而且還應該是實踐操作的示范者和指導者。但是由于很多高職院校的教師是直接引進的應屆畢業生,因而很多老師都缺乏很實際的房地產市場營銷實踐經驗。另外,近年來由于高職院校大量擴招,教師教學工作量增加,教師尤其是年輕教師進修、培訓和參加社會實踐的機會相對減少,教師往往采用傳統的教學方法完成學校交給的教學任務,沒有用大量精力去探索創新房地產市場營銷課程的教學模式和方法。再加上有時候部分房地產市場營銷任課教師本身知識儲備不足,缺乏對房地產行業的深刻理解和對企業具體運作,尤其是崗位要求比較陌生,有時候難免現學現賣,降低教學水平,嚴重地影響教學效果。

《房地產市場營銷》課程要做到“教、學、做”一體化教學,必須要有高素質的“雙師型”教師隊伍,了解、掌握、熟悉行業企業工作一線的新知識、新技術,適應一體化教學工作需要,真正做到“穿上工作服,就能從事房產營銷,脫下工作服,就能上講臺執教”。高職院校新入職的教師上崗前要首先參加技能培訓;學校有計劃安排在崗教師到企業掛職鍛煉或直接選派教師參與相關實訓基地房地產項目的組織和策劃,提高教師的實踐能力;聘請具有豐富房地產行業經驗和市場營銷經驗的校外人員擔任兼職教師,比如房地產公司的主管營銷的副總或者部門經理、營銷策劃人員或者房地產經紀人等定期到學校來做教學工作,把企業實際遇到的問題及解決方法傳授給我們的專業任課教師和學生。建設一支能適應高職教育的以就業為導向、強化技能性和實踐性教學要求的“雙師型”教師隊伍,是培養社會需要的高素質應用型人才的關鍵。

3.理論與實踐相結合的教學過程

在傳統教學過程中,教師主要采用傳統的“講授型”。雖然也有案例分析和講練,但整個教學過程基本上在教室進行,缺少仿真的職業環境和角色扮演,教師、學生沒有把自己當成真正的房地產市場營銷工作人員,沒有進入真實的職場環境中。這樣就造成了學生理論水平高、實踐能力差的后果,與房地產企業和具體工作要求相脫節的矛盾比較突出。

一體化教學要以能力為本位,在技術上、方法上和過程上貼近企業的崗位需求。首先,多渠道強化房地產市場營銷技能培養,適當加大實訓課程比例。結合房地產市場營銷課程教學內容,任課教師應有目的、有步驟地讓學生參與到實踐活動中去。其次,在理論教學中采用多種模式,特別是“情景型”模式,即學生在模擬的情景中扮演某一社會角色,從而掌握相關知識技能的一種實踐性教學活動。如教師設計讓學生作為售樓人員或者是房地產經紀人練習與客戶的交往,或者作為房地產市場營銷部門的工作人員商討某個項目的策劃方案等。在這樣的模擬教學環境中,從理論到實訓、再到實際,提高學生具體運用理論知識,提高實際工作技能,培養學生的職業能力,為他們以后就業走向工作崗位奠定好基礎。

二、《房地產市場營銷》一體化教學的“學”

1.不排斥接受性學習

教育學家呂型偉曾說:“不能什么都讓學生自己去研究,因為學生的間接經驗是很重要的,在學習期間,接受性學習是重要途徑,學生主要是學習和掌握別人的經驗?！辈煌卣鞯闹R,對學習方式的要求也就不同。學生應根據其各自的特點靈活運用。接受性學習的特點:以聽教師講授為主要方式;以掌握系統知識為基本任務;信息傳輸呈線性;學生認知活動具有可指導性、可控性。《房地產市場營銷》中涉及到的基本概念、基本原理、基本方法,需要學生進行接受性的學習。例如,房地產市場營銷理念及其演變過程這部分內容。接受性學習的最大價值在于學習者不必從零開始學習活動,可以通過繼承接受前人或他人的認識成果而加速個體的認識發展過程,從而能夠從容地面對無限的知識海洋。

2.促進探究性學習

探究性學習,是一種在好奇心驅使下,以問題為導向、學生有高度智力投入且內容和形式都十分豐富的學習活動。探究性學習的前提是學生“自主活動”,教師在學生的探究性學習中是一個幫助者的角色,教師將為學生提供學習材料,解釋閱讀材料中的問題,提出問題,教師不直接告訴學生答案,而是要挑戰學生,鼓勵學生自己找到問題的答案。例如《房地產市場營銷》課程中房地產市場調查章節:市場營銷活動必須始于市場、終于市場,開發前必須調查市場以確定適銷對路的產品,開發后必須以適應市場的價格、行銷、促銷等策略將產品推向市場,這就要求進行市場調查,掌握市場信息。教師先把市場調查的一般程序、原則等內容向學生介紹,然后動員學生到房地產開發公司、房地產交易所去調查,最后由教師對學生遇到的疑惑問題進行解答。這種形式的教學能真正使學生把知識學活。

三、《房地產市場營銷》一體化教學的“做”

1.在實踐中完成作業

“教、學、做”一體化中“做”是核心,教師在做中教,學生在做中學。從教師對學生的關系上說,做便是教,從學生對教師的關系上說,做便是學。《房地產市場營銷》是一門實踐性很強的課程,在教學中應以學生的“做”為重點。例如房地產專題策劃,這是對所學房地產市場營銷理論綜合而具體的應用,是一次實實在在的系統學習和理論聯系實際的大作業,要真題真做。房地產市場營銷理論學完后,教師應將專題策劃的任務安排給學生。通過專題策劃使學生熟悉房地產市場營銷策劃的全過程,使學生在資料的收集、處理及應用,策略的分析,方案的制定、評價與優化等方面能與具體對象結合起來,提高房地產市場營銷策劃能力。

2.實現工學結合

加強校企合作,實現工學結合。學校充分利用校外實訓基地資源,安排學生參加頂崗實習,學生在做中學、在學中做,在完成具體任務的過程中學習新的知識和新的技能,在學習中體驗工作的責任和經驗,加快實現從學生到勞動者的角色轉換。比如讓學生參加一些市場調查活動,安排學生對附近區域的房地產項目進行關于樓盤戶型、價格、展銷活動、樓盤開盤典禮、新聞會等的調查分析,使學生在實踐中學習和了解房地產市場營銷工作過程、項目運作的要求,提高房地產市場營銷的技巧;讓學生接受校企合作單位的培訓,然后挑選合適的、優秀的學生參與到企業項目的銷售推廣活動現場,給學生一個實戰的機會,親自感受房地產營銷過程。通過銷售準備、發現客戶、銷售講習、談判與成交、事后跟蹤等環節的實踐,提高學生售樓技巧。

參考文獻

1 卓堅紅.從虛擬到實戰的高職房地產營銷實踐教學探索[J].中國成人教育,2008.11

2 王慶紅.“教、學、做”一體化教學模式的探索與實踐[J].職業教育研究,2008.4

第6篇：房地產行業市場調查范文

【關鍵詞】房地產 財務風險 風險管理

一　前言

房地產作為人們進行社會活動的物質基礎，與人們的生活息息相關，在社會發展中起著重要的作用。特別是最近十幾年，我國的房地產行業得到了突飛猛進的發展，在我國國內生產總值中的比重也是逐年遞增，儼然牢牢把握住了我國國民經濟的命脈。但是我國的房地產行業起步較晚，遠遠達不到西方發達國家的規范化程度，因此房地產企業的發展中存在著許多的問題，潛藏了許許多多的風險，而財務風險便是其中較為重要的一個。如何加強企業的財務風險管理以使得企業持續健康地發展成為擺在諸多房地產企業面前的難題。

二　房地產企業財務風險理論綜述

1．財務風險的含義

所謂風險是指對未來預期的不確定性。在現代企業管理中，財務風險是指在企業的種種財務活動中，由于內部因素、外部因素以及其他不確定性因素的影響，使得企業在一定經營時期內的實際財務收益與預期值產生差異，從而使企業遭受損失的不確定性。財務風險的存在是必然的，是經濟發展的客觀產物。對于房地產企業來說，房地產企業財務風險是指在各種不可控因素的影響下企業的財務狀況產生不良現象甚至出現惡化，從而使得企業出現虧損的可能性。房地產企業財務風險一般具有不確定性、風險規避性以及預測決策性等特點。

2．房地產企業財務風險形成的原因

我國的房地產行業只有十幾年的發展歷史，還遠遠沒有達到成熟化和規范化，因此，企業在發展中必然會面臨著較大的財務風險。房地產企業財務風險形成的原因通常有以下幾點：一是預期收益的不確定性的影響。大部分的房地產企業在籌資過程中債務資金所占比例較高，而房地產開發由于各種內、外部因素的影響會使得預期收益有很大的不確定性，因此，一旦實際收益嚴重偏離預期值，企業將會面臨巨大的償債風險。二是市場利率的影響。市場利率是會經常波動的，而對于房地產這個特殊行業來說，企業負債比例高，一旦市場利率上升，企業將會面臨更多的負債利息，除此之外，市場利率上升還會降低消費者的購房欲望，嚴重者甚至會導致市場低迷，從而使得房地產企業面臨雙重困境。三是房地產企業自身管理不善的影響。首先，房地產開發是一項相當復雜的工程，房地產行業缺乏規范性標準，從而使得房地產開發項目沒有嚴格的質量管理。其次，房地產企業不能有效發揮預算管理的職能，從而使得房地產企業中負債的比例過高。最后，房地產企業缺乏嚴格的成本管理，并且在籌資過程中不夠嚴謹，從而使得房地產企業的成本負擔較重。

三　房地產企業財務風險管理存在的問題

針對房地產企業的成因及特點，以及房地產行業的發展現狀，我國的房地產企業財務風險管理中主要存在以下問題：一是負債比重高，不能形成合理的資本結構。房地產開發項目一般規模較大，需要強大的資金支持，而大部分房地產企業在進行新項目開發時往往不是從企業內部籌集資金，更忽視了應收賬款的重要性，而是一味地從銀行等金融機構尋求大量貸款，使得企業負債加重，進而加大了企業的財務風險。在財務管理中，負債的提高會提高企業的財務杠桿，從而使得企業財務風險變大。據相關調查顯示，當前我國房地產上市公司的負債比率已經遠遠超過了歷史的最高點。特別是近幾年房地產行業整體低迷，企業負債不斷加重，資金鏈也變得愈發緊張，一旦企業的資金鏈條斷裂，企業便會面臨破產的危險。二是對日常資金的管理缺乏重視。由于房地產行業的自身特點，存貨和應收賬款在資產中所占比重較高，而現金的比重則相對較低。當前大多數房地產企業存在只注重銷售而忽略資金管理的現象，而企業的財務管理也僅僅是進行一些簡單的會計核算，缺乏有效的成本預算和資金管理，不能對應收賬款及時回收，從而導致企業缺乏強有力的資金保障，使得財務風險加大。三是對項目開發的事前調查準備工作缺乏重視。在房地產投資中，企業往往存在一定的盲目性，認為只要有項目可做就可以進行投資，缺乏對項目的事前調查以及有效的財務分析工作，導致決策失誤或者投資失敗，增大了企業的財務風險。四是缺乏完善的內部管理制度。當前國內的大部分房地產企業在企業發展中對于內部控制和內部管理不夠重視，沒有有效的管理制度，財務人員整體素質較其他行業偏低，不能充分發揮內部控制對風險的防范作用，企業內部不能形成對財務風險的危機意識，從而導致企業管理不正規，最終導致財務風險加大。

四　房地產企業財務風險管理應采取的措施

房地產企業要想立足于競爭日益激烈的市場，必須加強對財務風險的管理，采取積極有效的措施，從而確立穩定的資金保障，實現企業持久穩定地發展。針對房地產的行業特性以及財務風險管理存在的問題，財務風險管理措施具體有以下幾個方面：一是完善籌資渠道，形成合理的企業資本結構。房地產企業應開辟多種融資方式，降低企業對銀行貸款融資的依賴性，應從企業自身出發，挖掘內部潛力，充分利用企業的留存收益。此外，房地產企業還可以通過適當擴大股權融資規模進行融資，合理控制股權和債務的比例，充分利用杠桿的作用，減少企業的財務費用，降低財務風險。二是加強資金管理，提高利用效率。首先，房地產企業可以根據項目的進度分批注入資金，而不是一次性注入從而導致資金閑置，分批注入能夠是企業有多余的資金進行短期的投資，從而提高資金的利用效率。其次，房地產企業應加強應收賬款的管理。應收賬款在資產中所占比例較大并且回收期限較長，如果款項不能夠及時收回容易導致出現壞賬，從而影響企業的資金供應，造成企業資金鏈條緊張。企業應當采取適當的信用期限加快應收賬款的回收，對于逾期尚未支付的款項應多及利息，進而督促款項的收回，保持資金的流動性。做好投資的事前準備工作。房地產企業新項目的開發所需資金數額巨大且周轉速度較慢，因此更容易受到諸多因素的影響。為了有效降低財務風險，企業應當做好項目開發前的市場調查工作，對項目的可行性進行充分的分析并且做出預期的評價，同時對于不確定因素的影響做好充分的應對準備。完善內部管理，加強企業合作。對于企業內部：首先，在企業內部要形成完善的管理制度和預算體系，保證財務管理的有效性，加強內部控制，充分發揮其對風險的防范作用。其次，企業領導應加強財務知識的學習，提高財務風險意識，加強財務風險的宣傳，使財務風險意識深入人心。同時，財務人員應加強學習，提高自身素質，做好項目的評估和成本預算，從而實現資源的優化配置。對于企業之間要加強交流和學習，鞏固企業間的合作，從而達到雙贏的目的。

綜上所述，房地產企業的發展前景備受看好，我國的房地產企業還有很大的上升空間，為了能夠持續穩定地發展，房地產企業必須做好財務風險的管理工作，這既是經濟發展的要求，也是企業生存的有力保障。

參考文獻

［1］繆英.略論房地產企業全面預算管理［J］.現代經濟信息，2010

第7篇：房地產行業市場調查范文

關鍵詞：房地產估價操作實務 教學方法 教學內容

中圖分類號：G712 文獻標識碼：A DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2013.14.068

《房地產估價操作實務》是中職“房地產營銷與管理”專業的核心課程之一，是房地產基礎理論知識和實踐能力密切結合的課程，一般在中職二年級開設。本課程主要內容為房地產估價概述、房地產價格和價值、影響房地產價格的因素、介紹市場比較法為主的估價方法以及估價程序等，目的在于使學生在原有的房地產基礎知識上較系統掌握房地產估價的程序、基本方法，通過市場比較法熟悉本地房地產市場，使學生加深對房地產市場和行業的了解，為職三年級出去頂崗實習積累基礎，同時，培養學生勤于思考的能力，鍛煉他們的估價技能，最終目的是讓他們具有能力去獨立完成以市場比較法為主的、較簡單的房地產估價結果報告和技術報告。本課程涉及房地產基礎知識較多，對學生計算能力要求較高，房地產行業實踐應用性較強，是中職生學習難度較大的課程之一，所以教學實施過程存在較多問題亟待解決。

1 教學過程存在的問題

1.1 學生普遍計算能力較弱

《房地產估價操作實務》課程教學中，教師講授重點為房地產估價方法之一的“市場比較法”，而對成本法、收益法等只作簡單的介紹，不作為考試和考核要求。市場比較法涉及房地產諸多因素的比較和數學計算，如可通過市場法比較房屋價格、土地價格、商業租金和物業管理費等。經過三年教學實踐，筆者發現中職生對房地產估價程序和步驟掌握較好，一旦涉及計算和因素對比，學生普遍存在畏懼心理。由于很多時候估價作業是通過Excel軟件計算，估價結果和撰寫估價報告雷同抄襲現象較多，大多為了應付老師布置的作業。

1.2 課程涉及的房地產行業知識綜合性強

《房地產估價操作實務》課程講授房地產估價概述、房地產價格和價值、影響房地產價格的因素、介紹市場比較法為主的估價方法以及估價程序等，以上內容均為房地產估價基礎，大多涉及到基礎數學、土地管理、房地產開發知識、房地產經濟學、房地產經紀實務、門店店鋪管理和房地產法規應用等課程的知識。這些課程均開設在中職一年級和中職二年級上學期，如果學生對以上課程學得不扎實或一知半解，學習房地產估價的時候會很吃力。若要求在一個學期內讓學生掌握如此觸類旁通的專業知識，較好了解房地產估價的程序，能運用通用軟件去計算估價結果，獨立完成估價報告，以我校為例，“房地產營銷與管理”專業課時64學時，課時略顯不足。尤其對于基礎一般的中職生，要達到預定的教學效果，教師和學生須投入更多的精力。

1.3 要求房地產專業性強

中職《房地產估價操作實務》課程核心部分為房地產估價方法的介紹和運用，尤以市場比較法為主。市場比較法貼近房地產市場行業運作，學生須對整個房地產市場一手和二手房屋交易情況較為熟悉，對房價和資金的數據具有一定的分析能力，要求學生具有較強邏輯分析能力，本身的房地產專業技術性也很強。市場比較法過程更涉及眾多因素的比較，如建立比較基準、交易情況修正、市場狀況調整和房地產狀況調整。在教學過程中，發現部分中職生學習涉及邏輯性、技術性較強環節時出現的問題較多，學習因素比較時較為明顯。

2 應對措施探討

鑒于《房地產估價操作實務》課程涉及面廣、知識運用性強、技術要求較高的特點，而中職生普遍存在經濟數學基礎薄弱、數字運算能力差的特點，為了完成既定的教學目標并達預期的教學效果，有必要對教學方法進行較大的改進，對教學內容進行優化。

2.1 以職業為導向增強學生的行業認識，提高學習興趣

《房地產估價操作實務》是核心課程之一，但大多數學生學習起來困難較大，怎樣提高他們的行業認識，增強行業歸屬感，以此作為提高學習興趣的原動力，十分關鍵。任課老師不妨從自身從業的經歷作為分享。以筆者為例，具備多年在房地產估價事務所從業經驗，與學生分享房地產估價工作是房地產行業的基礎性工作，前景較好。學好房地產估價基礎知識，掌握相關的技能，在學習過程更能密切留意房地產市場，為頂崗實習和日后的職場就業增加籌碼和資歷。有了房地產估價的基礎，通過市場比較法的實踐，掌握了房地產市場調查的方法，日后除了能勝任房地產估價工作，還能從事房地產可行性研究、房地產投資分析、房地產市場研究和數據分析，更能勝任如麥當勞、肯德基和7-11便利店等商業店鋪的選址工作。同時，隨著房地產二手市場的蓬勃發展，按揭評估量越來越大，舊城改造過程房屋征收補償評估的加大，業界對房地產估價需求將日益加大。中職生畢業后通過進一步提高學歷層次或積累足夠的工齡，有機會考取房地產估價師、土地估價師和資產評估師等執業資格，甚至能爭取香港產業測量師資格的互認，其職業形象專業，薪酬較有吸引力，社會地位較高。經過以上各方面的分析和鼓勵，讓學生知道學習房地產估價的好處，激起學生的學習積極性。

2.2 科學合理選擇教學內容

《房地產估價操作實務》內容涉及面廣，如果將三大估價方法全部一一講解，在學生現有的知識掌握能力下幾乎是很難做到的，在僅有的學時內做到面面俱到不切合實際，所以課程內容必須做到詳略得當，將難點和重點區別對待，使課程內容主次分明，即精簡至最主要的內容，講解最主要的“市場比較法”，科學指導學生學習。例如將市場比較法應用到整個房地產領域，對比房屋價格、房屋商鋪租金、車位價格等，以廣州本地的主要住宅小區、商業街道和商業中心作為市場調研的對象，讓學生通過網絡、報紙和實地調查了解房地產市場，并通過與房地產中介、人員的溝通，密切留意房地產市場的數據。建議以一個大的住宅小區和一個大型的商業大廈作為估價作業對象，分組來完成估價作業。而對于其他方法，教師可以簡單介紹，讓學有余力的學生自學。對于估價程序可以通過出外看樓盤、做調研的機會來掌握。

2.3 注重教學過程的實踐性

《房地產估價操作實務》課程既具有系統的專業理論，又是實踐性強的應用類課程，應特別注意內容的實踐性。首先，可以請一些畢業的目前在房地產估價公司工作的往屆師兄師姐回來分享房地產行業從業經驗，讓他們對在校學生提出學習建議和學習的方向性。其次，有計劃地在適當的情況下帶領學生去本地房地產估價公司參觀學習，讓學生實地切身體會房地產估價工作的場所和工作的內容，請公司的人員介紹估價公司的背景、專業崗位。通過實地體驗工作，讓學生掌握書本之外的知識和體驗，增強直觀認識，在增加學習動力之余又能進一步了解房地產估價行業的動態。第三，由于估價是一項動手能力很強的工作，教師在教授過程要強調操作性，即以市場比較法為主導，將“教、學、做”融為一體，加強學生動手計算能力和上機操作訓練，在不斷“做”的過程中發現存在的問題，“學”會各種估價方法。又如在教授房地產估價報告時，突出“房地產估價答復書”（估價初評報告）的價值和作用，以Excel軟件作為運算的載體，多運用表格格式作為計算比較依據，讓學生多動手去完成估價報告尤其是估價技術報告，學以致用。另一方面，培養學生積累房地產直接資料作為房地產估價的依據，如樓書、樓盤推介單張、價目表等，為日后做房地產調研和選址等工作積累數據。

2.4 改進教學方法

房地產估價教學過程是教師和學生互動的結合體。在教學方法的改進方面，筆者建議案例教學和分組完成作業相結合。案例教學以若干份房地產估價公司的估價報告作為模板，介紹該估價標的物的情況。整個學習過程也是學生學習新事物、新概念的過程。同時，通過收集相關的房地產行業資料，提高學生對行業的認識和綜合運用知識的能力，加深對行業基礎知識的積累。分組完成作業的方法也可以提高學生效率，例如每組由兩到三名學生組成，每人分配好任務（市場調研、數據整理錄入、報告整理等工作），完成作業的過程也是組員們討論估價程序正確與否和結果合理與否的過程。

土地房產學?！胺康禺a營銷與管理”專業的課程中，《房地產估價操作實務》是核心課程之一，也是融合了眾多房地產基礎知識和專業知識的課程。為了達到教學相長的目的，任課教師須全面考慮學生的基礎和學習特點，制定恰當的教學計劃，結合現時房地產市場新趨勢和房地產估價行業的最新動態，科學有序地安排教學內容，運用靈活合理的教學方法，提高中職生的實踐能力，更好地培養適合房地產估價行業發展的人才。

參考文獻：

[1]劉鵬.房地產估價課程教學中的思考[J].重慶科技學院學報，2010，（11）.

[2]汪敏.實用型房地產估價人才培養研究[J].湖北第二師范學院學報，2009，（4）：109-111.

第8篇：房地產行業市場調查范文

第一部分：項目總論

項目背景

項目概況

項目名稱

項目建設單位概況

項目地塊位置及周邊現狀

項目規劃控制要點

項目發展概況

可行性研究報告編制依據

可行性研究結論及建議

第二部分：市場研究

宏觀環境分析

全國房地產行業發展分析

本市房地產市場分析

本市房地產市場現狀

本市房地產市場發展趨勢

板塊市場分析

區域住宅市場成長狀況

區域內供應產品特征

區域市場目標客層研究

項目擬定位方案

可類比項目市場調查

項目SWOT分析

項目定位方案

第三部分：項目開發方案

項目地塊特性與價值分析

規劃設計分析

產品設計建議

項目實施進度

營銷方案

機構設置

合作方式及條件

第四部分：投資估算與融資方案

投資估算

投資估算相關說明

分項成本估算

總成本估算

單位成本

銷售收入估算

稅務分析

項目資金預測

現金流量表

自有資金的核算

融資方案

項目融資主體

項目資金來源

融資方案分析

投資使用計劃

借款償還計劃

第五部分：財務評價

財務評價基礎數據與參數選取

財務評價(方案1)

財務盈利能力分析

靜態獲利分析

動態獲利分析

償債能力分析

綜合指標表

財務評價(方案2)

財務評價結論

第六部分：不確定性分析

盈虧平衡分析

敏感性分析

變動因素一成本變動

變動因素二售價變動

變動因素一容積率變動

風險分析

風險因素的識別和評估

風險防范對策

第七部分：綜合評價

社會評價(定性)

環境評價(影響及對策)

公司資源匹配分析

第八部分：研究結論與建議

結論

建議

第九部分：附錄

第9篇：房地產行業市場調查范文

對*的631家房地產企業發放問卷，全部收回有效問卷631份?，F將情況分述如下：

一、調查情況

第一部分政策調查

針對國家九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，被調查的房地產企業普遍認為，《意見》具有一定的針對性和力度，對于規范市場，促進房地產健康發展將會起到積極的作用，但也有部分企業認為該《意見》對于區域市場是否都適用，有待商榷。各地經濟發展水平不同，購買力等因素也不一樣，對于房地產市場區域發展不均衡的現狀，是制定政策和執行政策中必須要慎重考慮的。*房地產市場近幾年發展較快，不管是從房地產投資規模、增長速度、資金來源、房價及增長幅度等來看，*房地產市場從總體上看是健康的，發展是平穩的，作為省會市，在全國比較而言，*房地產價格比較合理，甚至偏低。因此，《意見》的執行應當因地制宜，不能一刀切。應該根據各地具體情況，進行有效的調控，否則，就是“空調”。

（一）《意見》中明確指出“要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房”得到了大多數企業的贊同。92.2%的被調查企業認為該項措施切合市場需求，有必要，《意見》的六項措施明確指出了“調整住房供應結構”及“重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房”問題，表明了國家在調整住房結構，引導合理消費、解決普通百姓買房難問題方面的決心。認為不符合市場需求，沒必要的僅占4.3%，說不清的占3.5%。

（二）《意見》中指出“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”。對這項限制戶型的措施對我市應如何落實被調查的房地產企業中有68.3%在認為應該按照項目和區域結合調整；16.8%的企業認為應該按照區域實施調整；12%的企業認為應該按照項目實施調整，2.7%的企業認為無所謂。這也是國六條爭議最多的地方，許多企業表示，房地產行業有很強的地域性，由于經濟發展水平的差異，每個城市的房地產市場都有自己的特點，用同一標準對全國各地的房地產行業進行調控，肯定會在一些地方造成政策與市場的矛盾。因此，希望《意見》能因地制宜，滿足不同地區房地產行業的發展要求。

（三）《意見》中指出“為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物”。對此項嚴格房地產開發信貸條件，對引導和規范房地產市場方面，有53.3%的被調查房地產企業認為有一定作用，認為能起到積極作用的占33.4%，認為很難評價到的占10.1%，認為沒有影響的占3.2%。

（四）《意見》中指出“對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置”。對此項加大閑置土地處罰力度的措施，73.7%的被調查企業認為可以在房地產開發中起到調節作用，認為作用不大的占18.2%，認為不起作用的占2.2%，說不清楚的占5.9%。被調查企業普遍認為此項措施的實施能切合市場需求，規范房地產行業一些不規范的行為，可以調節對閑置土地處罰力度的實施，加強和引導促進房地產業持續穩定健康發展，對穩定住房價格能起到很大的作用。

（五）《意見》中指出“加強房地產開發建設全過程監管”；“切實整治房地產交易環節違法違規行為”。這兩項措施，對于引導和促進房地產業持續穩定健康發展，25.7%的被調查企業認為能夠起到很大作用，67.2%的認為能夠起到一定的作用，認為作用不大的占6.2%。

（六）《意見》中指出：“完善房地產統計和信息披露制度”；“統計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地市場供求信息”。對于這項措施，82.57%的被調查企業認為十分必要，認為可有可無的占11.25%，認為沒有必要的占2.38%，認為不清楚的占3.49%。

第二部分房地產開發投資狀況調查

（七）認為本地區房地產開發投資規模對本地區經濟發展的影響程度較大的房地產企業占71.95%，認為一般的占25.52%，認為作用不大的占2.38%。

（八）認為本地區房地產開發投資規模適中的房地產開發企業占76.23%，認為開發投資規模偏大的企業占13.47%，認為開發投資規模偏小的企業占9.98%。

（九）對本地區房地產開發投資前景的判斷結果是樂觀的企業占59.59%，判斷結果是一般的企業占35.18%，判斷結果是不樂觀的企業占4.75%。

（十）認為影響本地區房地產開發投資的主要因素在被調查企業的認識上有較大的差異。有22.55%的企業認為首要影響因素是房地產市場需求情況，第二是有17.48%的企業認為是本地區經濟發展形勢的影響，第三是有17.43%的企業認為是土地政策的影響，第四是有16.94%的企業認為是房地產業宏觀調控政策的影響，第五是有14.49%的企業認為是國家宏觀經濟政策的影響，第六是有8.55%的企業認為是企業資金狀況的影響。

（十一）認為本公司未來兩年內房地產開發投資規模將加大的企業占58.32%，認為本公司未來兩年內房地產開發投資規模將不變的企業占33.28%，認為本公司未來兩年內房地產開發投資規模將縮小的企業占7.77%。

（十二）認為本地區個人購房能力一般的開發企業占61.97%，認為本地區個人購房能力較強的開發企業占29.32%，認為本地區個人購房能力不強的開發企業占8.24%。

（十三）房地產開發企業認為影響個人購房的主要因素居第一位的是價格因素，占25.25%，居第二位的是區位因素，占21.56%，居第三位的是家庭收入因素，占17.55%，居第四位的是設施配套因素，占9.95%。居第五、六、七位影響因素分別是戶型設計因素、物業管理因素和工程質量因素，分別占7.6%、4.98%和4.76%。

（十四）商品房空置對企業生產經營的影響，認為空置房會造成企業經營困難的居第一位，占45.48%，認為空置房對企業生產經營有些影響的居第二位，占44.53%，認為影響不大的占5.23%。

（十五）房地產公司認為未來兩年房地產開發投資的主要資金來源首先是自有資金，占25.88%；其次是自籌資金，占24.61%；第三位才是銀行貸款，占22.29%；第四位是個人按揭貸款，占10.12%。

（十六）房地產公司未來兩年房地產開發的投資意向首先是建普通住房，占31.64%；其次是建商業用房，占23.91%；第三是建經濟適用房，占17.45%；第四是建寫字樓，占13.25%；第五是向其他行業投資，占6.29%，第六是建別墅與高檔公寓，占4.97%。

（十七）房地產公司認為造成商品住宅空置的主要原因：第一是房價原因，占12.93%；第二是戶型面積過大原因，占12.22%；第三是戶型設計不合理，占11.51%；第四是小區周邊環境原因，占11.15%。

（十八）房地產公司認為目前本地區商品房銷售價格是適中的占43.58%，認為商品房銷售價格偏高的占38.67%；認為商品房銷售價格過高的占10.14%；認為商品房銷售價格偏低的占6.81%。

（十九）在不到一年的時間，國家針對房地產行業連續兩次出臺調控措施，對市場產生較大影響，企業對房地產市場發展的判斷趨于理性。對今后一段時期房價走勢，認為漲幅回落趨穩的占68.94%，19.02%被調查企業認為繼續快速上漲，認為價格下跌的占2.*%，不清楚的占9.51%。被調查企業普遍認為，盡管從總體上看*房地產市場發展是健康的，房價相對比較合理，但在目前這種大的政策背景下，受影響在所難免。

第三部分房地產開發土地市場調查

（二十）房地產公司認為我市土地供應不足的占50.4%，認為土地供應量不好說的占22.98%；認為土地供應適量的占21.*%；認為土地供應過量的占3.49%。

（二十一）房地產公司認為我市目前的土地供應區域結構是“結構不盡合理，發展失衡”，占45.8%，認為土地供應區域結構“結構合理，發展平衡”的占37.56%。

（二十二）今后我市應在中心城區的哪個區域或哪個行政區域增加土地供應量，房地產公司首選是西區，占19.97%，其次是東區，占14.1%；第三是鄭東新區，占10.46%；第四是南區，占8.72%；第五是北區等。有65.93%的房地產公司認為我市應該保持適度寬松的土地政策，15.53%的房地產公司認為我市應該保持適度從緊的土地政策，13.15%的房地產公司認為我市應該保持現狀。調查的大部分房地產公司需要土地大約在20畝——500畝之間，所能承受的價格大多在每畝50萬——100萬之間。

（二十三）房地產公司準備進行房地產開發的首選區域是東區，占14.58%，其次是在西區開發，占11.41%，第三是在北區開發，占11.09%。

第四部分住宅套型調查

結合“[20*]37號”套型面積控制規定，房地產公司認為符合我市實際的、適合三口之家現在及未來需要的緊湊、實用的套型面積是：

*

二、房地產市場需要關注的幾個問題

*市房地產業整體上保持著快速、協調、健康的發展態勢，但在初級發展階段中仍存在以下幾個方面的問題：

1、普通商品住房和經濟適用住房供應仍顯不足。普通住宅需求占80%，且價格上漲相對較快，表明普通商品住房和經濟適用住房市場供應量相對不足。同時，受市場供求關系的影響，控制普通商品住房價格過快上漲的壓力較大。

2、商業營業用房空置面積繼續擴大。上半年，*市商業營業用房竣工面積10.2萬平方米，銷售面積為6.4萬平方米，累計空置面積45.2萬平方米。商業營業用房空置的繼續增加，應引起有關方面的密切關注，一方面造成積壓和占用資金，影響資金的回籠,另一方面不利于房地產企業的健康發展和*市商品房市場供需結構的合理。

3、房地產市場信息公開工作仍需加強，引導企業合理投資、消費者理性購房的作用尚未充分發揮。上半年*市房地產市場存在著企業投資不盡合理，消費者觀望等待，甚至出現不切實際的過度消費、超前消費等現象，急需加強引導。

4、房地產企業競爭實力不強。在目前*市有開發量的有200余家房地產企業，其余企業沒有開發量。在700多家房地產開發企業中，其中一級開發資質的有4家，二級以上資質的有47家；二級以上資質企業僅占8%左右。因此，本地開發企業整體上規模小，品牌意識不強，融資渠道單一，在全國市場上的競爭力，抵御市場風險的能力均較弱，影響力大、知名度高、綜合實力強的企業和企業集團尚未形成。

5、房地產經營不規范行為現象存在。在房地產開發、市場交易、物業管理、中介服務、租賃管理等環節還存在著一些不規范行為，一定程度阻礙了市場的健康發展，還需要進一步加大監管力度。

6、住房保障工作壓力加大。隨著*市城市框架的拉大，城市化進程的加快、城鎮人口的大量增加，中、低收入家庭的住房保障問題將日益突出，住房保障工作壓力將愈來愈大。

三、今后房地產發展的幾點建議

1、建議對土地資源應進行高效整合后，不斷投放到市場上，從而抑制土地價格的上漲趨勢。針對老城區土地供應緊張且價格高，建議政府應加快環線以外市政配套建設，拉大城市框架，應控制未來土地價格的上漲。

針對土地供應區域位置不均衡，建議側重加大東區和西區土地供應量，在西區和南區多開發適合中低階層人員的住房。

2、積極引導商品房開發結構，控制商業用房開發規模。調查顯示：單套戶型在80平方米——120平方米的兩室、三室是銷售較好的戶型，建議多建此類戶型房子。加大普通商品住房和經濟適用房建設，控制商業用房開發規模。要按照國家的宏觀調控政策的要求，在土地供應、稅收政策、信貸支持等方面向中、低檔商品房開發傾斜，滿足廣大中低收入者的購房需求。

3、采取有效舉措，抑制房價快速上漲勢頭。針對廣大居民不同層次的需求，開發出不同檔次、價位的商品房；多建中、低價位,滿足中、低收入家庭的住宅。盡快從供給上下功夫，讓中低收入水平的人群能買得起房子，能買到合適房子；切實穩定好住房價格，應制定具體措施限制“炒房”現象，加大對開發商和中介機構的管理，對有哄抬房價、亂漲價行為堅決制止。

4、合理引導住房消費。要建立健全完善的房地產市場信息體系，增大商品房開發硬成本的透明度；要制定并公布商品房開發的近期與遠期規劃，便于居民合理規劃住房消費。