不動產(chǎn)規(guī)章制度精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的不動產(chǎn)規(guī)章制度主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：不動產(chǎn)規(guī)章制度范文

【關鍵詞】不動產(chǎn)登記；房地產(chǎn)經(jīng)濟；影響

1引言

在社會經(jīng)濟發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨的最主要問題就是不動產(chǎn)登記，因為不動產(chǎn)登記是針對不動產(chǎn)的自然身份屬性以及權(quán)利在登記簿當中進行記錄和公示。同時隨著現(xiàn)如今不動產(chǎn)的覆蓋范圍變得越來越廣，所以不動產(chǎn)登記工作所面臨的問題及影響因素也變得越來越多，針對不動產(chǎn)登記工作進行深入研究及探討是需要進行長期工作的，逐漸對不動產(chǎn)本身的權(quán)利歸屬等進行進一步確定，然后對產(chǎn)權(quán)關系進行明確規(guī)定。

2不動產(chǎn)登記制度存在的問題

2.1規(guī)章制度建設落后

基于我國當前的社會發(fā)展背景來看，和不動產(chǎn)登記有關的體制建設以及法律法規(guī)建設工作仍然有待完善與提高，所以這就使得不動產(chǎn)登記有關價值的作用并沒有在實際工作中得到真正發(fā)揮。因為在過去我國不動產(chǎn)登記工作發(fā)展的過程中，雖然面對不動產(chǎn)登記過程中存在的一些問題，制定了相應的法律法規(guī)，但是這些規(guī)章制度以及機制等在實際工作中并沒有真正落實，所以導致許多工作沒有得到很好的約束，對整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展與健康發(fā)展造成了一定程度影響。所以在當前新時期發(fā)展背景下，需要就不動產(chǎn)登記工作執(zhí)行過程中所產(chǎn)生的一些問題進行論述并且提出相關建議，使不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟的正向影響得到增加[1]。

2.2市場短期不利影響

對于我國的不動產(chǎn)登記制度來講，雖然能夠覆蓋到當前房地產(chǎn)市場的大多數(shù)企業(yè)，但也可能會導致自然人和一些以投資為目的的房產(chǎn)持有人在可能的條件下進行拋售。在不動產(chǎn)登記工作中產(chǎn)生不利影響因素的環(huán)節(jié)，大多數(shù)都集中在二手房交易環(huán)節(jié)中，所以如果想要針對不動產(chǎn)登記過程中存在的不利因素進行全方位解決，需要真正從政府角度出發(fā)對這些問題進行考慮，因為不動產(chǎn)的二手房交易規(guī)模非常大，所以只有在政府以及國家出頭的情況下，才能夠?qū)崿F(xiàn)對整個二手房交易市場的調(diào)控。除此之外，在不動產(chǎn)登記工作全面覆蓋與普及過程中，不動產(chǎn)登記工作的合規(guī)性以及宣傳工作是否實現(xiàn)全覆蓋這些問題，如果僅依靠個別部門及機構(gòu)進行管理，那么所取得的成效是比較微弱的，仍然需要由國家政府出面并且通過合理有效的措施進行干預，這樣才能夠更好地使不動產(chǎn)登記工作得到推廣。通過這樣的方式，從物權(quán)保護的角度對不動產(chǎn)登記制度進行深入探討及研究，更好地使房地產(chǎn)直接權(quán)益人的基本利益得到保障，并且將房地產(chǎn)在發(fā)展過程當中存在的產(chǎn)權(quán)糾紛問題進行解決，使整個二手房地產(chǎn)交易市場秩序變得更加有序。

3不動產(chǎn)登記工作水平提升建議

3.1不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展

不動產(chǎn)登記工作已經(jīng)充分證明了當前房屋不動產(chǎn)所擁有的固定性以及不可移動性特征，所以這就對房屋的所有權(quán)以及歸屬權(quán)利確定提供了重要依據(jù)。在以上述特征為基礎所開展的分析過程中，能夠發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)本身同時還擁有明確的復雜性特征，因此，在不動產(chǎn)登記時針對產(chǎn)權(quán)關系進行清晰界定是具有非常重要的意義的。從當前的房產(chǎn)情況來看，進行不動產(chǎn)登記工作的主要目的是順應國家政府對房地產(chǎn)市場所進行的宏觀調(diào)控，針對房屋價格進行有效的控制。對于二者來講，并不存在直接性以及必然性的聯(lián)系，但如果按照經(jīng)濟學原理進行分析的話，能夠發(fā)現(xiàn)房屋的價格本身會受到房屋供求關系的直接影響。同時對于房地產(chǎn)登記來講，主要目的也不僅僅是給房地產(chǎn)稅征收作準備，同時還具有其他的功能和意義。若是真正基于不動產(chǎn)登記工作意義為出發(fā)點，那么不動產(chǎn)合法登記過程中，產(chǎn)權(quán)人本身的合法權(quán)利會受到極大程度的保障。對于不動產(chǎn)登記工作來講，核心的目的是對產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及產(chǎn)權(quán)歸屬問題進行解決，在解決的過程中主要是依據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)，然后在此基礎上使房產(chǎn)市場的交易秩序能夠更加穩(wěn)定。除此之外，對于不動產(chǎn)登記工作來講，還能夠使二手房屋資源得到極大程度的增加，并且將房屋的入住率提高上來，降低當前房地產(chǎn)市場中的房屋空置率。最后也是最主要的就是不動產(chǎn)登記可以使當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展秩序以及健康程度大大提升，使政府所實施的宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策及措施能夠擁有更加基礎的保障[2]。

3.2房屋買賣交易所受到的影響

在不動產(chǎn)登記工作開展過程中，工作目的不僅僅是使當前的房地產(chǎn)市場能夠得到更好的管控，同時也是為了能夠基于當前的房地產(chǎn)交易市場，將各機構(gòu)以及各地區(qū)的房地產(chǎn)交易匯集到一起，形成一個統(tǒng)一性質(zhì)的信息管理登記平臺，對房產(chǎn)交易以及登記和審批等各項流程進行統(tǒng)一管理，從而使工作能夠變得更加簡單而且便捷，促使傳統(tǒng)低效率的申請環(huán)節(jié)和審批等辦公環(huán)節(jié)，能夠?qū)崿F(xiàn)信息化以及網(wǎng)絡化發(fā)展。在對不動產(chǎn)登記工作解讀的過程中，有很多人認為不動產(chǎn)登記工作只是單單針對當前的存量房，同時也會導致許多在信息管理平臺上沒有進行登記的購房人員，在之后的購房過程中不會出現(xiàn)沖動型的消費行為。所以現(xiàn)如今社會大眾本身對不動產(chǎn)登記工作更多的是持一種觀望的態(tài)度，同時就是在不動產(chǎn)登記工作開展的過程中，有很多擁有多套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人會在工作開始之前將房產(chǎn)進行大量的拋售，這種大量房產(chǎn)的拋售對整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展會造成一定影響，所以在這種情況下，不動產(chǎn)登記工作條例所發(fā)揮的市場規(guī)范化作用會變得更加明顯。除此之外就是不動產(chǎn)登記工作條例，并不是簡單地將房地產(chǎn)的市場調(diào)控作為基本目標，所以在短期之內(nèi)對整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不會產(chǎn)生太大影響。自從管理條例實施以來，主要目的是對現(xiàn)有的各不同機構(gòu)之間的資源進行全方位的整合，然后對機構(gòu)資源進行統(tǒng)一管理，構(gòu)建一個全國性質(zhì)的信息化管理平臺。對于該條例來講，在實際實施的過程中，對于二手房市場會或多或少地產(chǎn)生一些影響，條例當中并沒有要求針對個人名下的房產(chǎn)進行查詢，但卻可以根據(jù)房屋的地址對產(chǎn)權(quán)人進行確定。所以在這一背景下，過去傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記工作存在的問題以及弊端都能夠得到消除，但可能會導致的問題就是房屋的大量拋售對整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性造成影響。因此，對于不動產(chǎn)登記來講，作用發(fā)揮更多的是體現(xiàn)在對整個房地產(chǎn)市場發(fā)展進行規(guī)劃以及規(guī)范這2個方面。

3.3不動產(chǎn)登記工作對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的積極影響

在我國不動產(chǎn)登記工作實施的過程中，我國國民經(jīng)濟也受到了極大程度的影響，而且這種影響是正向的，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理工作也產(chǎn)生了一定程度的促進作用。在長期的市場化背景下，通過不動產(chǎn)登記管理工作模式，經(jīng)濟發(fā)展會受到極大程度的影響，所以需要從不同的登記體系為出發(fā)點，使房地產(chǎn)管理工作水平及能力得到更好的提升，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展能夠得到更好的推動。在不動產(chǎn)登記條例實施的過程中，信息可以在平臺上進行高效的運行，從而使房地產(chǎn)的全方位控制得到真正實現(xiàn)。因為對于房地產(chǎn)市場管理工作來講，最主要的就是做到精準調(diào)控，所以在這種透明化以及高速的信息流轉(zhuǎn)過程中，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了透明化管理，使調(diào)控制度的發(fā)展得到了推進。所以對于不動產(chǎn)登記工作來講，在實施過程中可以使房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟管理工作具有明顯的進步及提升，對于房地產(chǎn)來講可以讓房地產(chǎn)行業(yè)在市場競爭環(huán)境當中擁有更多的優(yōu)勢。但同時也需要注意，在不動產(chǎn)登記的過程中需要考慮現(xiàn)實的經(jīng)濟情況，并且就整個房地產(chǎn)市場開展深入調(diào)查，這樣才能夠更好地找到符合當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的市場模式[3]。

4結(jié)語

綜上所述，對于不動產(chǎn)登記制度來講，在實施過程中，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟會受到直接影響，同時會對整個市場經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展造成一定程度的影響。所以，在不動產(chǎn)登記實施的過程中，要深入分析不動產(chǎn)登記制度的實施現(xiàn)狀，并總結(jié)工作經(jīng)驗，將不動產(chǎn)登記制度和我國基本國情進行結(jié)合，通過長期發(fā)展的眼光，對不動產(chǎn)登記制度進行完善與創(chuàng)新。

【參考文獻】

【1】尹會生.不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響和研究[J].中國高新區(qū),2018(12):271.

【2】吳沛晟.不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響和研究[J].全國流通經(jīng)濟,2017(30):68-69.

第2篇：不動產(chǎn)規(guī)章制度范文

中圖分類號：F270.7

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）05-268-02

在企業(yè)擁有的資源中，資產(chǎn)是其開展生產(chǎn)經(jīng)營活動的前提和基礎，因此尤為重要，必須予以高度重視。資產(chǎn)管理在企業(yè)管理中占據(jù)著相當重要的地位，如果管理不善，就無法為企?I的發(fā)展壯大提供堅實的基礎和支撐。在我國企業(yè)資產(chǎn)管理中仍然存在著一些問題，有待進一步加強研究，探索解決方案。

一、企業(yè)資產(chǎn)管理中存在的主要問題

1.企業(yè)未充分全面理解資產(chǎn)管理的內(nèi)涵。企業(yè)往往只關心資產(chǎn)購置和使用價值。不注重資產(chǎn)價值的轉(zhuǎn)移和變化。比較注重資產(chǎn)總量的計算，不注重資產(chǎn)動態(tài)價值管理。一提到資產(chǎn)馬上就講到儀器設備和物質(zhì)實物。把固定資產(chǎn)和資產(chǎn)概念混淆起來。而把流動資產(chǎn)，無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)丟掉了，認為這些資產(chǎn)不在企業(yè)管理范圍之內(nèi)。隨著企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，企業(yè)已從單一的生產(chǎn)經(jīng)營單位轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾N經(jīng)營并重的單位。各單位不但有生產(chǎn)經(jīng)營機構(gòu)，還衍生了多元化的經(jīng)營部門。另外，隨著資產(chǎn)種類增加、資產(chǎn)的資金來源也多元化，有企業(yè)調(diào)撥的國有資產(chǎn)，有科研資產(chǎn)、有形資產(chǎn)也有無形資產(chǎn)。

2.企業(yè)未建立資產(chǎn)管理制度。由于企業(yè)領導層不夠重視資產(chǎn)管理制度的建立，實際工作中資產(chǎn)管理容易出現(xiàn)脫節(jié)，造成財務部門、基建部門和使用部門之間的缺乏有效的相互銜接。如購置資產(chǎn)有時會出現(xiàn)財會部門入了賬而資產(chǎn)管理部門未入賬，拆除一項房產(chǎn)有時會出現(xiàn)基建管理部門已注銷而財務部門未核銷。而有些物資使用部門在不通知財務部門的情況下擅自報廢固定資產(chǎn)，致使財務部門未作相應賬戶處理和有些企業(yè)集團下屬二級單位設備及房產(chǎn)調(diào)撥頻繁，造成固定資產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)時常脫節(jié)“有賬無物或者有物無賬”等現(xiàn)象。

3.企業(yè)未重視產(chǎn)權(quán)證的辦理。由于歷史原因，有些國有企業(yè)容易忽視對產(chǎn)權(quán)證的辦理，認為實際占用的不動產(chǎn)就歸其所有，容易不重視產(chǎn)權(quán)的辦理。而沒有正式房產(chǎn)和土地證的不動產(chǎn)，會限制在企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營，比如向銀行融資、進行項目開發(fā)及辦理經(jīng)營性的活動。

4.企業(yè)未建立切實有效的租賃管理制度。有些具有幾十年歷史的國有企業(yè)，對于辦公用房、營業(yè)用房及職工住房，集團總部與下屬二級單位沒有建立統(tǒng)一的租賃管理制度，部分租賃價格偏低于市場價格。比如辦公用房和營業(yè)用房，集團總部與二級單位均有自己管理的資產(chǎn)部門，且租賃收入歸各自所有；部分出租的辦公和營業(yè)用房其租賃價格參照評估公司的市場評估價（評估的公司評估的租賃價格經(jīng)常與市場價格不符）進行出租，部門隨意定價進行出租；對于職工住房，幾十年前的每月每平方米0.8元的價格，至今仍然沒有變化，且被分配的職工將住宅出租，并收取租金收益。

二、如何合理加強企業(yè)資產(chǎn)管理

1.建立有效的資產(chǎn)管理制度。企業(yè)在資產(chǎn)管理上起著舉足輕重的作用，各單位部門是資產(chǎn)的最終擁有者、使用者和受益者，也是資產(chǎn)維護保養(yǎng)者。各部門要承擔資產(chǎn)的管理職能，使用職能和維護保養(yǎng)職能。建立科學、完善的資產(chǎn)管理制度，是企業(yè)用好資產(chǎn)的前提和保證。讓資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營中發(fā)揮出應有的作用，在資產(chǎn)管理上必須做到有章可循、有法可依，用規(guī)章制度規(guī)范資產(chǎn)管理，通過有效的管理將資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營上發(fā)揮巨大的能量。企業(yè)要根據(jù)實際情況，逐步建立完善自身的資產(chǎn)管理制度，增強資金和固定資產(chǎn)的有序管理能力。要建立專門的資產(chǎn)管理機構(gòu)，促進財務、資產(chǎn)管理和資產(chǎn)使用部門的溝通與協(xié)調(diào)。通過《企業(yè)資產(chǎn)管理制度》等財務規(guī)章制度，使各項工作有章可循、有章必循。充分發(fā)揮各部門的職能，進一步明確各個部門的責任與義務，強調(diào)資產(chǎn)的“統(tǒng)一管理”，不斷提高資產(chǎn)的利用率和各部門的工作效率。

2.建立完善企業(yè)資產(chǎn)管理監(jiān)管制度。要不斷完善企業(yè)資產(chǎn)管理內(nèi)部監(jiān)督體系，建立一套明確的資產(chǎn)清查機制。通過有效的監(jiān)督內(nèi)控，強化企業(yè)對資產(chǎn)的管理。比如強化資產(chǎn)管理監(jiān)督。一是強化“三重一大”的監(jiān)管制度；二是強化企業(yè)部門管理監(jiān)督，通過企業(yè)各部門間相互監(jiān)督牽制，有效地避免了集體徇私舞弊，或者部門權(quán)力過大；三是強化資產(chǎn)管理崗位人員監(jiān)督和黨風廉政建設的教育。對于較為關鍵的崗位實行輪崗制，并不定期督查，避免資產(chǎn)管理人員以權(quán)謀私。通過黨風廉政宣傳教育讓資產(chǎn)管理人員做到廉潔自律。通過有效的內(nèi)控監(jiān)管機制最大程度上保護資產(chǎn)安全。

3.建立健全資產(chǎn)處置流程。企業(yè)要根據(jù)實際情況，逐步建立完善自身的資產(chǎn)管理處置流程制度，增強資金和固定資產(chǎn)的有序管理能力。促進財務、資產(chǎn)管理、基本建設部門和資產(chǎn)使用部門的溝通與協(xié)調(diào)。通過《企業(yè)資產(chǎn)管理制度》等財務規(guī)章制度，使各項工作有章可循、有章必循。充分發(fā)揮各部門的職能，進一步明確各個部門的責任與義務，強調(diào)資產(chǎn)的“統(tǒng)一管理”，不斷提高資產(chǎn)的利用率和各部門的工作效率。

4.建立產(chǎn)權(quán)限時辦理制度。企業(yè)要根據(jù)歷史遺留原因?qū)⒉粍赢a(chǎn)分為以下幾類：一是對于歷史遺留的容易辦理的不動產(chǎn)，要求資產(chǎn)管理人員及時辦理；對于有些企業(yè)集團二級公司的不動產(chǎn)，要求做到“誰使用，誰辦理”的原則，同時由資產(chǎn)管理人員監(jiān)督各二級單位限時辦理不動產(chǎn)；二是對于歷史遺留的較難辦理的不動產(chǎn)，對于該部分不動產(chǎn)需要根據(jù)其特殊情況，要求資產(chǎn)管理人員主動與產(chǎn)權(quán)登記中心產(chǎn)權(quán)科人員溝通，分析存在的問題及辦理產(chǎn)權(quán)尚缺的材料，并掌握相關政策后給予辦理；三是對于歷史遺留的無法辦理產(chǎn)權(quán)的不動產(chǎn)，需要根據(jù)實際情況，做好資產(chǎn)管理部和財務部臺賬登記，并向上級政府部分匯報存在的問題；四是對于竣工驗收后的建設工程項目，要求建設工程項目部人員限時完成產(chǎn)權(quán)辦理手續(xù)，并由資產(chǎn)管理人員做好督促；五是對于被拆遷的不動產(chǎn)，拆除后要求資產(chǎn)管理人員做好不動產(chǎn)的注銷及財務部的核銷；六是對于新安置的不動產(chǎn)，要求資產(chǎn)管理人員限時做好產(chǎn)權(quán)的辦理并登記。

5.建立切合實際的租賃管理制度。企業(yè)要根據(jù)自己公司實際情況，制定符合實際的租賃管理制度。對于辦公和營業(yè)用房，無論是集團資產(chǎn)管理部還是二級單位，都應對租賃的房產(chǎn)由集團資產(chǎn)部統(tǒng)一進行登記備案，對于租賃的價格應根據(jù)市場的行情進行調(diào)整，并建立由監(jiān)察部門和財務部門共同監(jiān)督的租賃價格機制。對于職工住房，需要加強被分配職工的教育和管理，并建立相應的職工住房租賃管理制度，適當調(diào)整適合目前的租賃價格，以更好地管理職工用房。

第3篇：不動產(chǎn)規(guī)章制度范文

關鍵詞：《物權(quán)法》；實施；商業(yè)銀行；經(jīng)營管理

2007年10月1日實施的《物權(quán)法》，歷經(jīng)了13年的醞釀和修改，成為中國歷史上審議次數(shù)最多的一部法律，它的實施對商業(yè)銀行的經(jīng)營管理具有十分重大的意義?！段餀?quán)法》的實施在為商業(yè)銀行的經(jīng)營管理提供更加有力的法律保障的同時也對商業(yè)銀行加強風險管理提出更高的要求。

一、《物權(quán)法》的實施為商業(yè)銀行的經(jīng)營管理提供了法律保障

1.規(guī)范不動產(chǎn)物權(quán)的登記機構(gòu)，完善登記制度，明確登記機構(gòu)錯誤登記應承擔相應法律責任

我國長期以來，基本上將不動產(chǎn)物權(quán)登記作為行政機關的一項職權(quán)，把不動產(chǎn)物權(quán)登記機關與行政管理機關的職能形成對應關系，從而產(chǎn)生多頭登記的問題。根據(jù)中國人民銀行研究局的不完全統(tǒng)計，針對不動產(chǎn)、動產(chǎn)抵押和有關權(quán)利質(zhì)押的登記部門，分散在15個部門中進行。其中，動產(chǎn)抵押登記部門最為混亂，共有9個，而且這些登記部門相互之間，甚至同一部門內(nèi)部各地區(qū)之間，互不聯(lián)網(wǎng)，難以查詢[1]。因為登記制度不完善，還造成程序繁瑣，成本過高等問題，而且對登記機關由于登記失誤造成的損失，難以索賠?！段餀?quán)法》明確規(guī)定了不動產(chǎn)登記的屬地原則，即由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)負責登記，從而減輕了抵押人和銀行的負擔，也方便銀行查閱、復制有關不動產(chǎn)的登記資料。與《物權(quán)法》登記機構(gòu)采用實質(zhì)審查模式相對應的是，在因登記機構(gòu)的過錯造成錯誤登記時，登記機構(gòu)必須對因此造成的損害承擔賠償責任。這就為商業(yè)銀行進行此類索賠訴訟提供了有力的法律武器。

2.設定浮動抵押，擴大了商業(yè)銀行發(fā)放貸款的選擇空間

實踐表明，現(xiàn)行《擔保法》存在諸多缺陷。比如，一些有價值的流通性很好的財產(chǎn)如應收賬款、存貨、保險單等不能作為擔保物，融資擔保交易過分依賴于不動產(chǎn)擔保，擔保法律之間存在許多矛盾和沖突。事實上，沿海一些地區(qū)的金融機構(gòu)已經(jīng)在嘗試接受新的擔保物，比如存貨和應收賬款。福州市商業(yè)銀行2005年就開始探索存貨質(zhì)押，他們選擇容易變現(xiàn)的鋼材、棉花甚至海貨作為擔保物，實際上效果都比較好[2]。浮動抵押是指企業(yè)以其全部資產(chǎn)包括現(xiàn)在和將來可以取得的全部資產(chǎn)為標的設定抵押的一項新型擔保制度，其標的物覆含范圍很廣?！段餀?quán)法》明確規(guī)定將抵押權(quán)的標的物限定為現(xiàn)有及將有的動產(chǎn)，包括生產(chǎn)設備、原材料、半成品和產(chǎn)品。這種規(guī)定增加了各種市場主體獲取貸款的條件和機會，也增大了商業(yè)銀行發(fā)放貸款的選擇空間，對于國有企業(yè)、集體企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)戶的順利融資和發(fā)展壯大必將產(chǎn)生積極的推動作用。

3.修正擔保實現(xiàn)規(guī)則，簡化擔保實現(xiàn)程序，有利于商業(yè)銀行的資產(chǎn)保全

《物權(quán)法》明確抵押權(quán)實現(xiàn)的途徑為協(xié)議和訴訟。協(xié)商實行抵押權(quán)不是銀行提訟的前提，只要實現(xiàn)抵押權(quán)的條件具備，銀行就可以不與抵押人進行協(xié)商，而直接求助司法程序?！段餀?quán)法》第一百九十五條第二款規(guī)定，抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。這是一個非訴程序，法院通過對抵押權(quán)登記等證據(jù)的審查，即可裁判實行抵押權(quán)，包括允許強制拍賣抵押財產(chǎn)[3]。這種非訴程序降低了商業(yè)銀行資產(chǎn)保全的成本，提高了實現(xiàn)抵押權(quán)的效率。

4.增加質(zhì)押物范圍，拓寬擔保渠道，有利于商業(yè)銀行拓展新的業(yè)務領域

(1)應收賬款出質(zhì)，解決中小企業(yè)融資難的問題。企業(yè)現(xiàn)有應收賬款5.5億元，一般企業(yè)流動資產(chǎn)的20%-30%是應收賬款。很多高科技企業(yè)和中小民營企業(yè)的固定資產(chǎn)不多，廠房和辦公樓可以租用，機器設備大多為融資租賃，即使企業(yè)未來盈利可以預期，但因缺少有效貸款擔保，難以從商業(yè)銀行取得融資。在國外，應收賬款作為擔保已經(jīng)是國際銀行業(yè)通用的擔保方式，應收賬款通常有著比機器設備和知識產(chǎn)權(quán)更高的擔保價值。商業(yè)銀行通過應收賬款作為擔保融資業(yè)務的開發(fā)，在一定程度上可以降低貸款因過分依賴不動產(chǎn)抵押方式而形成的金融風險，使商業(yè)銀行的業(yè)務范圍進一步擴大，利潤空間進一步提升。商業(yè)銀行可以開拓新的客戶群體，提高理財水平，創(chuàng)新信貸結(jié)構(gòu)，提高風險防范能力，增強競爭力。

(2)設立最高額質(zhì)押，節(jié)省商業(yè)銀行的交易成本。最高額質(zhì)押權(quán)具有普通質(zhì)押權(quán)所不具有的功能，其創(chuàng)設的目的在于配合繼續(xù)易形態(tài)的需要，促進社會經(jīng)濟的繁榮，因而是具有生命力的。最高額質(zhì)押權(quán)的創(chuàng)設對于銀行和質(zhì)押人來說可以簡化手續(xù)，滿足持續(xù)交易的需要，有利于促進企業(yè)融資。商業(yè)銀行在最高額質(zhì)權(quán)的適用上，除質(zhì)押財產(chǎn)轉(zhuǎn)移質(zhì)權(quán)人占有之外，其最高額質(zhì)權(quán)的確定、效力、作用等方面可參照《物權(quán)法》有關最高額抵押權(quán)的規(guī)定。

(3)用依法可轉(zhuǎn)讓的基金份額設置質(zhì)押，擴充投資人的融資擔保工具。近兩年，基金作為一種良好的理財方式受到投資者的追捧?；鸱蓊~受益權(quán)質(zhì)押具備較強的流通性和可變現(xiàn)性，設定質(zhì)權(quán)和實現(xiàn)質(zhì)權(quán)比較方便。用基金份額作為擔保方式，一方面可以讓投資者享有較高收益的同時保證資金運轉(zhuǎn)，另一方面也使銀行拓展了新的業(yè)務領域。

5.物保與人保并存情形下?lián)?quán)實現(xiàn)的順序問題得到修正，體現(xiàn)意思自治，有利于商業(yè)銀行維護自身權(quán)益

人的擔保與物的擔保并存的情況下如何實現(xiàn)擔保權(quán)的問題，《擔保法》所采取的保證人絕對優(yōu)待主義模式一直頗受爭議。《物權(quán)法》在此條上采取保證人絕對優(yōu)待主義和平等主義結(jié)合的模式，并充分尊重當事人意思自治。第一，本條改變了《擔保法》“當債務人不履行債務時”作為實現(xiàn)債權(quán)的條件，擴大為“債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形”，體現(xiàn)了對當事人意愿的尊重。商業(yè)銀行可以從保護債權(quán)的角度出發(fā)，在擔保合同中明確約定抵押權(quán)實現(xiàn)的條件。其次，當物保和人保并存時，當事人可以約定承擔擔保責任的順序。商業(yè)銀行可以根據(jù)具體情況，通過對實現(xiàn)債權(quán)順序的約定，掌握未來實現(xiàn)債權(quán)的主動性。第三，在沒有約定或約定不明時，債務人自己提供物的擔保的，債權(quán)人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔保的，債權(quán)人可以就物的擔保實現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔擔保責任。商業(yè)銀行在第三人提供物保的情況下，可以選擇實現(xiàn)擔保的順序，以維護自身權(quán)益。6.將物權(quán)變動的原因與結(jié)果進行區(qū)分，有助于商業(yè)銀行權(quán)益的保障

《擔保法》規(guī)定辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，此條將合同債權(quán)的變動和擔保物權(quán)的變動混為一談。在不動產(chǎn)物權(quán)抵押的實踐中，經(jīng)常出現(xiàn)抵押合同簽訂后，抵押人違約不辦理抵押物登記手續(xù)，抵押合同不發(fā)生效力的情況，作為抵押權(quán)人的商業(yè)銀行就將面臨既不享有抵押權(quán)，又不能尋求合同法上權(quán)利救濟的局面。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，在合同生效而不動產(chǎn)物權(quán)變動未成就的情況下，認定合同有效，這樣雖然不能得到物權(quán)的保護，但是可以根據(jù)生效的抵押合同要求抵押人承擔違約責任，保護合同當事人的債權(quán)請求權(quán)。同樣，在出質(zhì)人怠于交付質(zhì)押物或質(zhì)押權(quán)利憑證時，質(zhì)權(quán)人有權(quán)根據(jù)合同請求其交付并承擔相應的違約責任，有助于商業(yè)銀行等質(zhì)權(quán)人權(quán)益的保障。

二、《物權(quán)法》的實施對商業(yè)銀行風險管理提出更高的要求

1.商業(yè)銀行必須重視擔保物權(quán)訴訟時效的變化

最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法若干問題》的解釋第12條規(guī)定“擔保物權(quán)所擔保的債權(quán)的訴訟時效結(jié)束后，擔保權(quán)人在訴訟結(jié)束后兩年行使擔保物權(quán)的，人民法院應當予以支持”?！段餀?quán)法》第二百零二條規(guī)定“抵押權(quán)人應當在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護”。我國民法規(guī)定的普通訴訟時效為自權(quán)利人知道或應當知道權(quán)利受到侵害之日起2年。這就要求商業(yè)銀行在對主債務提訟的同時要求實現(xiàn)抵押權(quán)。這一規(guī)定比《擔保法》司法解釋減少兩年，不利于商業(yè)銀行銀行接受、處置抵債資產(chǎn)，實現(xiàn)抵押權(quán)。今后商業(yè)銀行在辦理抵押貸款或管理抵押資產(chǎn)時，應在主債權(quán)訴訟時效期滿前，及時行使擔保物權(quán)，避免抵押權(quán)因期間屆滿而失效。

2.商業(yè)銀行接受異議期間的不動產(chǎn)抵押，將面臨無效的風險

異議登記是真正權(quán)利人及利害關系人針對不動產(chǎn)登記簿的正確性提出異議而向登記機關申請的登記。與更正登記不同，異議登記是暫時中斷登記簿的公信力，維護真正權(quán)利人的合法權(quán)益[4]。異議登記作為一種保護真正權(quán)利人和利害關系人利益的臨時性措施，對登記記載的權(quán)利人而言，異議登記可以暫時限制其按照登記簿記載的內(nèi)容去行使權(quán)利(將其處分行為規(guī)定為無效行為或效力待定行為)。申請人在異議登記十五日內(nèi)不的，異議登記失效。此規(guī)定雖然給予不動產(chǎn)真正權(quán)利人在不動產(chǎn)錯誤登記情況下的權(quán)利救濟，但是相應對銀行辦理抵押貸款提出了更高要求。銀行必須對抵押物的物權(quán)歸屬進行深入全面的調(diào)查，確保抵押人對抵押物享有所有權(quán)，如果銀行在異議登記期間接收該抵押物，一旦登記更正后的權(quán)利人不追認，則抵押不發(fā)生效力。因此銀行如發(fā)現(xiàn)抵押物處于異議登記期間，則不應接受，要求借款人更換抵押物，或待異議登記失效后再辦理。

3.商業(yè)銀行應當準確適用法律沖突規(guī)則

《物權(quán)法》頒布后，將會形成《民法通則》、《擔保法》、《物權(quán)法》關于擔保物權(quán)“三足鼎立”的態(tài)勢。物權(quán)法一百七十八條規(guī)定，“擔保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法?！皩@一條文，筆者理解為：《擔保法》與《物權(quán)法》就同一事實和行為作出不同規(guī)定的，適用《物權(quán)法》；《物權(quán)法》沒有規(guī)定，而《擔保法》及其司法解釋有明確規(guī)定的，依然應當適用《擔保法》及其司法解釋。《民法通則》關于擔保物權(quán)規(guī)定較為籠統(tǒng)，條文具體適用方面缺乏操作性，因此在擔保物權(quán)的具體解釋上與《物權(quán)法》不一致時，應當適用《物權(quán)法》。

筆者認為：《物權(quán)法》對物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，不動產(chǎn)的登記，動產(chǎn)質(zhì)押，物權(quán)保護等方面做出嚴格的規(guī)定，這些規(guī)定都與商業(yè)銀行的日常業(yè)務息息相關。作為銀行內(nèi)部控制的需要，須做到以下幾點：第一，根據(jù)法律規(guī)定，針對發(fā)生的變化，梳理現(xiàn)行的規(guī)章條文，與《物權(quán)法》的新規(guī)定一一對應，調(diào)整相關規(guī)定，制定切實可行的措施，規(guī)范業(yè)務操作流程，明確各部門的職責權(quán)限，將法律新的規(guī)章制度科學合理的融入商業(yè)銀行的規(guī)章制度中。第二，加強對《物權(quán)法》的學習和掌握，研究資產(chǎn)業(yè)務辦理過程中可能遇到的問題，及時修改擔保業(yè)務辦理過程中的相關合同，避免因《物權(quán)法》實施中的新規(guī)定帶來的風險，確保商業(yè)銀行健康穩(wěn)定的發(fā)展。

[參考文獻]

[1].《中華人民共和國物權(quán)法》條文理解與適應[M].北京：人民法院出版社，2007：41.

[2]余欣.《物權(quán)法》破解金融困局[J].中國金融家，2007，(4)：26-28.

第4篇：不動產(chǎn)規(guī)章制度范文

關鍵詞：事業(yè)單位；后勤；管理

后勤管理是后勤服務和后勤補給的統(tǒng)稱，對于一般事業(yè)單位，后勤管理的主要職能是對本單位的不動產(chǎn)進行管理和補給，主要工作包括后勤采購、工作人員安排、不動產(chǎn)配置、定制后勤計劃和補給服務等。由于后勤管理工作涉及的工作范圍廣泛、綜合性極強、工作內(nèi)容復雜瑣碎、其中包含的學科眾多、任務量大等特點，因此，要使事業(yè)單位的后勤管理充分發(fā)揮作用，必須科學地運用相關手段和正確的管理方法，與時俱進，積極探索在社會主義市場經(jīng)濟形勢下，與本單位實際情況相符的后勤管理模式，做好后勤管理工作，才能使單位財產(chǎn)物盡其用，為事業(yè)單位各項工作的運行提供有力保障，為事業(yè)單位的工作人員提供一個良好的工作環(huán)境使其可以更好地為單位創(chuàng)造經(jīng)濟效益。

1事業(yè)單位后勤管理的重要性

后勤管理是事業(yè)單位這個大金字塔中最穩(wěn)固的根基，每個事業(yè)單位獨特的服務特色和職能都依賴后勤管理的穩(wěn)定保障。隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，事業(yè)單位的規(guī)模不斷擴大、業(yè)務不斷升級，單位不動產(chǎn)也發(fā)生了規(guī)模性擴大，后勤管理的重要性不斷凸顯，傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟時代形成的事業(yè)單位后勤管理制度已經(jīng)發(fā)生了很多不相適應的情況，因此對已有的后勤管理制度進行改革，使其與事業(yè)單位的發(fā)展相適應，已成為了事關事業(yè)單位穩(wěn)定發(fā)展的重要課題。顯而易見，隨著社會發(fā)展和事業(yè)單位的改革進步，單位的業(yè)務職能將越來越依賴后勤管理的支持，新型的事業(yè)單位后勤管理體制必須要與社會發(fā)展規(guī)律相適應、與本單位實際需求相吻合、優(yōu)質(zhì)高效并且具備市場競爭力。事業(yè)單位作為政府成立和主持的面向社會服務的機構(gòu)，其后勤管理任務也存在一定的特殊性。事業(yè)單位的后勤管理工作對象主要是單位的不動產(chǎn)，主要目標在于保障事業(yè)單位日常工作所需物資的合理調(diào)配安排，例如車輛保障、能源供應、餐飲會務等，因此具有極強的保障性和基礎性。正是由于其基礎性，難點也隨之而來，后勤保障通常涉及的范圍十分廣泛，項目規(guī)模也十分龐大，任務繁重，實際管理起來十分復雜。只有做好后勤工作，才能使事業(yè)單位有效發(fā)揮其職能，使單位資產(chǎn)由正常運轉(zhuǎn)而得到充分利用，使員工將精力完全集中在工作中，由此可見事業(yè)單位后勤管理對于單位的重要性不言而喻。

2事業(yè)單位后勤管理現(xiàn)狀

目前，事業(yè)單位的后勤管理工作主要圍繞其相關規(guī)章制度運轉(zhuǎn)。事業(yè)單位的后勤管理制度是事業(yè)單位管理制度的重要組成部分，旨在對后勤管理人員進行規(guī)范和監(jiān)督，確保后勤管理人員在日常工作中按照規(guī)章制度辦事，從而確保后勤管理工作的正常開展。但是，僅僅存在制度是不夠的，圍繞現(xiàn)有的管理制度，對目前事業(yè)單位后勤管理的現(xiàn)狀進行分析如下。

2.1相關領導和工作人員對后勤管理制度的認知不到位

由于在我國事業(yè)單位中的后勤管理系統(tǒng)中，工齡較長、實際經(jīng)驗豐富的工作人員所占比例較高，他們在長期的后勤管理工作崗位中摸索出了適合自身情況和崗位需求的工作流程，但這些工作流程不一定是科學合理的，并且他們思想觀念相對保守，認識、接納新知識和技術(shù)的過程較慢，從而導致了事業(yè)單位后勤管理模式的保守和落后，對后勤管理的改革發(fā)展增加了一定挑戰(zhàn)。同時，在部分事業(yè)單位中，由于缺乏對后勤管理工作的重視，沒有建立專門的后勤管理團隊，只是由部分其他部門人員兼職進行后勤管理，而由于后勤管理工作的性質(zhì)特殊，兼職管理人員很難對各方面工作做到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，從而降低了后勤管理的效率與能力。

2.2已有的后勤管理的規(guī)章制度需要進一步健全和完善

由于上級領導的不重視等原因，后勤管理部門的建設存在一定的忽視，造成了工作人員不按照規(guī)章制度辦事等行為，很多后勤管理工作無法科學開展，工作流程混亂、無序，而又因為缺乏相應的監(jiān)管制度，許多工作人員常常只是根據(jù)經(jīng)驗或是人情關系來調(diào)整本單位物資財產(chǎn)，導致了物資分配不符合本單位實際發(fā)展需求，阻礙了事業(yè)單位日常工作的順利開展。

3事業(yè)單位后勤管理改革建議

提升事業(yè)單位后勤管理質(zhì)量的核心是提升服務質(zhì)量，根據(jù)事業(yè)單位的工作實際，對事業(yè)單位后勤管理的改革提出了以下建議。

3.1提高工作人員的綜合素質(zhì)

首先，要擴大事業(yè)單位內(nèi)部對后勤管理工作重要性的宣傳，使全體員工正確認識后勤管理工作，從而認真配合后勤管理人員對單位物資的合理調(diào)配，從而雙向保障事業(yè)單位日常工作的順利開展。后勤管理部門要積極招募或調(diào)入年輕人員進入系統(tǒng)，并定期組織培訓，使他們快速跟上新時代后勤管理工作模式的潮流，從而推動整個后勤管理部門對其工作流程的改革和創(chuàng)新。

3.2豐富工作人員的業(yè)余生活

由于后勤管理工作任務的繁重和數(shù)量龐大，后勤管理部門員工常常存在任務繁重、業(yè)余生活貧乏的狀況。因此，事業(yè)單位應該定期舉辦文化活動，例如舉辦運動會、創(chuàng)建閱覽室、增添運動設施等，來豐富員工的業(yè)余生活，讓員工有條件在閑暇之時放松后勤管理疲憊的神經(jīng)，盡可能地保證員工身心的愉快。同時，應該把食品安全納入后勤管理的范疇中，保障單位食堂飯菜的安全和營養(yǎng)，切忌一味追求物質(zhì)利益以導致后勤管理不健康發(fā)展。

3.3完善后勤管理相關制度規(guī)范

根據(jù)本單位的工作實際，對現(xiàn)有的后勤管理規(guī)章制度進行適當調(diào)整和改革，設定在新的社會環(huán)境下符合事業(yè)單位發(fā)展需求的科學、合理、高效的后勤管理制度，從而規(guī)范后勤管理工作。同時，要建設專門的后勤管理團隊，并將其編制入檔，部門人員必須根據(jù)規(guī)章制度開展后勤管理工作，配合單位物資的調(diào)遣。為了保障新型后勤管理制度的權(quán)威性和嚴肅性，必須明確監(jiān)管，對未按照規(guī)章制度的行為給予嚴肅處理。對于后勤所管理的單位財產(chǎn)和物資，每一項都應該對去向和使用情況進行落實和核查，避免現(xiàn)象。只有充分重視和利用后勤管理的監(jiān)管機制，才能牢牢地把握好事業(yè)單位的后勤管理工作，保證后勤管理的執(zhí)行力度和積極效應。

作者:張 單位:江蘇省科學技術(shù)情報研究所

參考文獻:

［1］郭繼紅.淺談事業(yè)單位的后勤管理［J］.經(jīng)濟師，2012（5）：258-259.

［2］陳加連.事業(yè)單位的后勤管理探究［J］.經(jīng)營管理者，2014（13）：282.

［3］羅宏君.事業(yè)單位后勤改革方向淺析［J］.市場研究，2015（8）：70.

［4］任長青.淺談機關事業(yè)單位后勤職工隊伍建設問題［J］.山東社會科學，2013（12）：246-247.

第5篇：不動產(chǎn)規(guī)章制度范文

第一階段從1980－1987年，為無投資或忽視投資階段。保險公司的資金基本上進入了銀行，形成銀行存款；

第二階段從1987－1995年，為無序投資階段。由于經(jīng)濟增長過熱，同時又無法可循，導致盲目投資，房地產(chǎn)、有價證券、信托、甚至借貸，無所不及，從而形成大量不良資產(chǎn)；

第三階段始于1995年10月，為逐步規(guī)范階段。1995年以來，《保險法》、《中華人民共和國銀行法》等有關金融法律法規(guī)先后頒布，但由于限制過緊，加之1996年5月1日以來的七次利率調(diào)整，給保險業(yè)發(fā)展帶來了新的問題，因而，政府曾多次調(diào)整保險投資方式，1998年以來先后允許同業(yè)拆借、購買中央企業(yè)AA十公司債券、保險資金間接入市，并不斷調(diào)整入市比例，尤其是近期保監(jiān)會公布的把投資連接保險的投資比例放寬至100％，為拓寬保險投資渠道奠定了基礎。

基于我國目前經(jīng)濟發(fā)展處于起飛階段，在經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌過程中投資工具有限、規(guī)范交易的制度及組織有待完善，對投資市場的監(jiān)控和引導乏力，保險投資應注意以下幾點：

首先，保險公司的投資應在遵循安全性原則的前提下達到盡可能多的盈利。因為保險公司是企業(yè)，在確保其資金運用安全的條件下，要以盈利為目標，從而保證資產(chǎn)的保值增值。這樣不僅有利于保險公司經(jīng)營規(guī)模的擴大，而且有利于其賠償能力的增強。

其次，完善投資環(huán)境。一個完善的投資環(huán)境，應包括有效的投資工具、公平的交易規(guī)則以及保證這種制度有效貫徹的組織，即投資工具的多樣化、交易規(guī)則的規(guī)范化、交易方式的靈活化、投資監(jiān)管的有效化，以保證保險資金運用的安全、有效和暢通。

一、完善投資工具

由于保險投資涉及不動產(chǎn)投資及金融市場的投資，因而投資工具包括不動產(chǎn)投資和金融市場的金融工具。其中，金融市場的投資是保險投資的主體，因而金融工具的完善至關重要。其投資工具包括：債券、股票、票據(jù)、貸款、存款、外匯。其中；票據(jù)屬于短期金融工具，分為匯票、支票和本票；債券和股票屬于中長期金融工具，債券分為政府債券、金融債券和公司債券，政府債券分為公債券、國庫券和地方政府債券；股票，含普通股和優(yōu)先股。

金融市場的投資工具應該是長期、短期和不定期的結(jié)合體，安全性、盈利性和流動性不同層次的匹配，以便不同投資者根據(jù)自身業(yè)務特點選擇，可利用靈活多樣的投資工具，有利于保險投資者的選擇，進行投資組合，也有利于提高其變現(xiàn)能力。就總體而言，保險公司應根據(jù)金融市場的成熟程度以及自身業(yè)務的特點選擇投資工具。如在金融市場尚不成熟時，應選擇流動性強、安全性高的投資工具。但壽險投資則宜選擇安全性和盈利性均較高的投資工具，而不十分要求其流動性。同時，應建立與投資工具相配套的避險工具，如期權(quán)交易、期貨交易，以防范和分散投資風險。

二、完善涉及保險投資的法規(guī)

投資法規(guī)的完善，在于建立保證投資市場公平、有效交易的法律法規(guī)和制度，如不動產(chǎn)交易法、證券交易法、票據(jù)法、保險法、擔保法等，保證市場交易有據(jù)可依。

理順投資監(jiān)管機構(gòu)的關系。法律的真正價值在于它的實施。為保證有關投資法律法規(guī)的有效實施，必須建立相應的組織來保證。這些組織包括投資的行政主管部門以及配合行政主管部門實施的司法機構(gòu)，如投資主管部門、工商行政管理局、法院、仲裁機構(gòu)，并且保證這些組織的合理分工與協(xié)作，嚴格按照法律法規(guī)或規(guī)章辦事，切實保證投資法律法規(guī)和規(guī)章制度的有效實施，嚴禁任何組織或個人凌駕于祛律規(guī)章之上。

三、保險投資方式多樣化

在保險投資方式的選擇方面，基于我國經(jīng)濟發(fā)展處于騰飛階段，金融市場發(fā)育不全，基礎產(chǎn)業(yè)和基礎設施的建設資金缺乏，而這些產(chǎn)業(yè)投資回報率較高，應允許抵押貸款或有區(qū)域選擇的不動產(chǎn)投資；無限度的政府債券投資、有一定限度的金融債券投資和限制較嚴的股票與公司債券投資；長期銀行存款在目前是必要的。從長遠看，待我國金融市場發(fā)育完善，則可轉(zhuǎn)向證券投資。

四、在放松投資方式的同時控制投資的比例

從政府監(jiān)管的角度看，在放松投資方式規(guī)定的同時，如允許投資于有價證券、不動產(chǎn)、抵押貸款、銀行存款等，同時應規(guī)定投資比例、前者是為了提高保險投資的盈利能力，多種投資方式，為保險公司提供可供選擇的靈活的投資工具，從而，為保險公司提高投資回報率創(chuàng)造條件，當然，也為理智的保險公司投資者提高投資組合來控制風險提供選擇機會；后者則為控制投資風險提供條件。這一比例分為方式比例和主體比例，方式比例規(guī)定風險比較大的投資方式所占總投資的比例，可有效控制有關高風險投資方式所帶來的投資風險主體比例可有效控制有關籌資主體所帶來的投資風險，從而為控制投資風險提供條件。主體比例也應按投資方式的風險情況分別對待，對于高風險的籌資主體、高風險的投資方式，其比例應低一些，如購買同一公司股票不得超過投資的5％；購買同一公司債券不得超過投資的5％；購買同一公司的不動產(chǎn)不得超過投資的3％；對每一公司的抵押貸款不得超過投資的3％；對于較安全的投資方式但存在一定風險的籌資主體，其比例便可高一些，如存款于每一銀行不得超過投資的10％。保險投資必須強調(diào)盈利，提高保險公司的償付能力。但由于某項投資報酬是該項投資所具風險的函數(shù)，如對保險資金運用不加以限制，勢必趨向風險較大的投資，以期獲得較大的報酬，而危及保險企業(yè)財務的穩(wěn)健。因為每一種技資方式的風險大小不同，一般而言，高盈利的投資方式伴隨著高風險，低風險的投資方式則伴隨著低盈利，顯然，全部用于盈利性高的投資方式，必將使保險公司面臨著全面的高風險，使被保險人有可能得不到應有的保險保障，也不利于保險公司的生存和發(fā)展，因而，為了保證保險投資的盈利性，同時控制高風險，應規(guī)定有關高風險投資方式所占的比例。同時，在市場經(jīng)濟條件下，任何工商或金融企業(yè)均有破產(chǎn)的可能性，無論采用風險大的亦或風險小的投資方式，保險公司都會面臨著籌資主體對保險投資所帶來的風險，因此為了控制每一籌資主體給保險公司所帶來的風險，必須規(guī)定投資于每一籌資主體的比例。新晨

五、壽險和非壽險的保險投資應有所區(qū)別

由于壽險是長期保險，許多壽險帶有儲蓄性，更強調(diào)安全性，因而，一般可用于安全性和盈利性高、但流動性較低的投資方式，如不動產(chǎn)、貸款；非壽險是短期保險，要求流動性強，不宜過多投資于不動產(chǎn)投資，而應投資于股票、存款。同時，從風險控制看，壽險公司投資的比例在主體比例方面，應嚴于非壽險，因為壽險期限長、帶有儲蓄性，控制主體比例，便于保證保險公司的償付能力，從而保護被保險人的合法權(quán)益。

六、加強對保險公司償付能力的監(jiān)管

第6篇：不動產(chǎn)規(guī)章制度范文

本承包協(xié)議根據(jù)中華人民共和國有關法律、法規(guī)和本酒店有關規(guī)定，在雙方友好協(xié)商的原則下制訂，達成以下協(xié)議：

第一條、甲方將桐鄉(xiāng)商務會館餐飲部承包給乙方經(jīng)營，承包期限為 年，從 年 月

日至從 年 月 日止。

第二條、每年的年承包金為人民幣 元整，付款方式為 。

第三條、雙方應在 年 月 日前簽定正式協(xié)議，同時乙方向甲方支付第一年的租金（或第一季度） 萬元整。

第四條、承包區(qū)域：包括桐鄉(xiāng)商務會館的廚房、包廂、餐飲大廳、桌椅等餐飲部現(xiàn)有用品。

第五條、乙方以桐鄉(xiāng)商務會館餐飲部的名義繼續(xù)對外經(jīng)營，甲方在XX年 月 日之前以桐鄉(xiāng)商務會館的名義形成的債權(quán)債務均由甲方承擔，與乙方無關。

第六條、乙方經(jīng)營范圍不得超出餐飲范圍，同時不能和酒店經(jīng)營或出租的項目有抵觸，若違反則視同違約。甲方有義務保障乙方的正常經(jīng)營。乙方所有員工必須遵守本酒店各項規(guī)章制度。

第七條、甲方要求乙方在承包期內(nèi)應遵章守法經(jīng)營，不得從事非法經(jīng)營。乙方應確保房屋整體結(jié)構(gòu)完整，不得任意改造主體結(jié)構(gòu)，確保消防、治安、食品等安全。實行財產(chǎn)人身保險，如出現(xiàn)人身傷亡和財產(chǎn)的意外事故均由乙方自負，與甲方無關。

第八條、乙方承包期內(nèi)餐飲部所有的相關經(jīng)營費用由乙方承擔，包括：稅費、水費、電費、蒸汽費、衛(wèi)生環(huán)保規(guī)費等。需雙方分攤的費用按照商定比例分攤。承包期內(nèi)，乙方發(fā)生的債權(quán)債務與甲方一律無關。

第九條、甲方已投資裝潢的動產(chǎn)與不動產(chǎn)及配套設備。附財產(chǎn)明細清單，甲乙雙方各執(zhí)一份。無償歸乙方使用，乙方有權(quán)對原有的裝潢進行更新（但應事先以書面形式通知甲方，并經(jīng)得甲方同意），乙方在承包期滿后,按使用狀態(tài)還給甲方。

第十條、甲方對乙方的經(jīng)營應當提供一切便利。包括但不限于公章、營業(yè)執(zhí)照、工商登記備案材料、年審年檢等經(jīng)營所需材料。

第十一條、乙方承包期滿后不再續(xù)包，應提前兩個月通知甲方。期滿后乙方仍需續(xù)包，在同等條件下乙方有優(yōu)先權(quán)。

第十二條、期滿后乙方不續(xù)包，乙方投資的動產(chǎn)設備由乙方自行處理或與甲方協(xié)商折價給甲方，乙方所有的裝潢不動產(chǎn)乙方不得拆除，無償保留。

第十三條、甲乙雙方在本協(xié)議簽訂生效后，雙方不得以任何理由終止協(xié)議履行。如有一方違反本協(xié)議的履行，須向另一方賠償經(jīng)濟損失，并支付違約金人民幣 元整。

第十四條：本協(xié)議如有未盡事宜，可由雙方商定后另行補充。

第十五條：特別約定：

1、本協(xié)議簽訂之日，乙方須向甲方支付 元承包保證金。

2、提供甲方員工的日常工作餐，每日4餐，（早餐、夜宵每人每餐2元，午晚餐每人每餐4元）；客用早餐每人6元，均以票據(jù)為準。要求菜品花色樣式不斷更新，符合用餐人員要求，滿意率達到75%以上。

本意向書自雙方簽字蓋章后生效，此協(xié)議一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份。

發(fā)包方：桐鄉(xiāng)商務會館（蓋章） 承包方： （簽名）

身份證號碼：

代表： 承包方擔保人： （簽名）

第7篇：不動產(chǎn)規(guī)章制度范文

一、上半年工作完成情況

1、完成xx公司轉(zhuǎn)房地產(chǎn)公司過戶資料整理錄入2000余份，前往不動產(chǎn)測量中心完成一期高層分戶圖更改并蓋章，前往不動產(chǎn)中心簽訂《存量房買賣合同》306份，協(xié)調(diào)稅務窗口開具完稅證明153份，繳納登記費153戶，窗口受理153戶，協(xié)助繕證窗口繕證并領證153本；

2、整理完成一期房產(chǎn)公司轉(zhuǎn)個人產(chǎn)權(quán)過戶資料500余份，辦理公對私轉(zhuǎn)個人簽訂《存量房買賣合同》108份，合同備案72份，開具房地產(chǎn)計稅價格核定單54份，受理過戶手續(xù)54組，繕證54本，協(xié)助寧夏銀行辦理一期轉(zhuǎn)個人產(chǎn)權(quán)抵押手續(xù)21戶，協(xié)調(diào)寧夏銀行放款18筆，共計金額為432.7萬元；

3、聯(lián)系不動產(chǎn)中心權(quán)籍科完成二期聯(lián)排住宅房屋落宗手續(xù)，前往民政局地名辦更改二期聯(lián)排項目坐落命名手續(xù)，完成二期聯(lián)排住宅《商品房買賣合同》網(wǎng)簽60份，合同備案15份，并辦理二期聯(lián)排住宅合同撤案手續(xù)1戶，與xx銀行完成二期聯(lián)排貸款業(yè)主的預告抵押登記辦理手續(xù)4戶，協(xié)調(diào)xx銀行放款4筆，共計金額為 310 萬元；

4、根據(jù)公司會議要求，完成目標責任制書簽訂，制定年度銷售計劃及月度銷售計劃；制定項目各節(jié)日節(jié)點宣傳方案并經(jīng)領導審批實施；制定商貿(mào)租賃合同和商貿(mào)樓網(wǎng)簽合同模板報法務部審核修改；完成1#、2#、3#商貿(mào)樓的業(yè)態(tài)布局分布；完成一期、二期銷售臺賬明細整理及轉(zhuǎn)個人產(chǎn)權(quán)明細臺賬錄入等。

4、及時了解匯總項目周邊競品樓盤信息，完成項目的各節(jié)日截點的推廣宣傳及渠道拓展工作，通過元旦、春節(jié)前的流動式宣傳，邀約xx、xx兩城區(qū)的核心中介公司合作洽談，以項目為中心輻射式打開周邊市場，形成區(qū)域性優(yōu)勢，通過宣傳前后的客流量和成交量對比，可以肯定前一階段的推廣宣傳還是有一定效果；

5、完成一期、二期發(fā)票開具審批工作并前往財務領取發(fā)票，完成各階段手續(xù)辦理的材料錄入及準備工作及整理每周公章、法人章使用附件材料遞交集團，協(xié)助xx辦理前期產(chǎn)權(quán)證資料整理及預告轉(zhuǎn)本位材料打??；

6、與xx銀行、中國銀行時時溝通一期貸款業(yè)主及公司貸款材料明細及放款情況，并起草股東會決議加蓋公章，完成領導安排的其他事項。

二、工作中存在的問題及今后努力方向

工作中存在一些問題和不足，主要表現(xiàn)在:第一，由于房地產(chǎn)涉及領域廣泛，線上線下業(yè)務在逐步更新完善，對部分業(yè)務的不熟悉，以致工作起來不能游刃有余，工作效率有待進一步提高；第二，有些工作還不夠過細，一些工作協(xié)調(diào)的不是十分到位；第三，自己的專業(yè)水平還不能完全勝任公司工作的要求。在接下來的工作中，應認真提高業(yè)務、工作水平，努力做到:第一，加強學習，拓寬知識面，努力學習房產(chǎn)專業(yè)知識和相關工作常識，及時了解房地產(chǎn)政策及信息更新；第二，本著實事求是的原則，盡心盡責完成各項工作，努力完成月度、年度銷售及回款目標；第三，自身工作作風建設，團結(jié)一致，勤奮工作，形成良好的工作氛國；第四，遵守公司內(nèi)部規(guī)章制度，維護公司利益，在本職崗位上發(fā)揮出應有的作用。

三、下半年計劃

1、依據(jù)2021年銷售情況和區(qū)域市場變化，自己計劃將工作重點放在重點類客戶群；

2、結(jié)合下半年銷售及回款計劃，尋找實力客戶，以擴大銷售渠道，并做好銷售的宣傳造勢；

3、在做好日常業(yè)務的同時認真學習專業(yè)知識、技能及銷售實戰(zhàn)來完善自己的理論知識，提高自己的綜合素質(zhì)；

第8篇：不動產(chǎn)規(guī)章制度范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)；權(quán)屬登記；管理模式

房地產(chǎn)權(quán)屬登記就是指是指房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項權(quán)利進行等地，從而依法確認房地產(chǎn)權(quán)歸屬關系的行為。主要是用來保障交易的安全和促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。本文主要就是對房地產(chǎn)權(quán)屬登記的管理模式進行簡單的介紹。

一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記現(xiàn)行的管理模式

我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關為房地產(chǎn)所在地人民政府相關的行政主管部門。房地產(chǎn)權(quán)屬登記模式分為兩種登記模式。（一）房屋與土地權(quán)屬分別登記當前我國大部分地區(qū).由兩個政府職能部門分管房屋與土地，并分別向房的權(quán)利人頒發(fā)土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)兩個權(quán)利證書。（二）房屋與土地權(quán)屬統(tǒng)一登記在我國一些地區(qū)。由政府的某一職能部門對房屋與土地實施統(tǒng)一管理。我國房屋與土地權(quán)屬登記的發(fā)展趨勢將是統(tǒng)一登記發(fā)證。

二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的主要任務

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理主要就是為了確認房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，這是其最主要的任務。主要就是為了保證房地產(chǎn)權(quán)益人的合法利益。這樣的管理模式會涉及到所有的房地產(chǎn)權(quán)利人。也就是可以深入到整個國民經(jīng)濟和社會生活。房地產(chǎn)的權(quán)屬關系到房地產(chǎn)的所有人、自然和和其他的組織。這是一種科學、先進有效的管理辦法。它會對所有人的生產(chǎn)、生活帶來影響。因此房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理就十分重要，必須得按照構(gòu)國家的法律法規(guī)來管理。一般房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理的任務分為三個方面：

（一） 房地產(chǎn)權(quán)屬登記、確權(quán)、發(fā)證工作

產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍經(jīng)常性的主要就是權(quán)屬登記、確權(quán)、發(fā)證工作。在全市房地產(chǎn)總登記工作的基礎上，主要的任務就是做好初始取得的土地使用權(quán)、新建房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、變更、他項權(quán)利等的登記、核實、確權(quán)和發(fā)證工作，以及房地產(chǎn)滅失、土地使用權(quán)年限屆滿、他項權(quán)利終止等的注銷工作。

（二）進行房地產(chǎn)測繪管理工作

房地產(chǎn)測繪是根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的需要，應用測繪技術(shù)繪制出以權(quán)屬為核心、權(quán)屬的單元界址為基礎，以房屋及房屋所占用的平面位置、房屋狀況、面積為重點的房地產(chǎn)圖。用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記等房地產(chǎn)管理的房地產(chǎn)圖，經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門審核后，方具有法律效力。審核后的房地產(chǎn)圖納入房地產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。房地產(chǎn)測繪嚴格執(zhí)行有關的測量技術(shù)規(guī)范，房地產(chǎn)的權(quán)屬關系、自然狀況發(fā)生變化，及時進行變更測量，使房地產(chǎn)圖和實際情況保持一致。

（三） 進行房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理工作

對現(xiàn)有房屋產(chǎn)籍資料的管理，針對資料的收集、整理、鑒定、立卷、歸檔、制訂目錄索引和保管等各個環(huán)節(jié)建立一整套制度，便于檔案的科學管理和方便查閱利用；在初始產(chǎn)籍的基礎上.根據(jù)產(chǎn)權(quán)管理提供的權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更、房地產(chǎn)的變化情況，對產(chǎn)籍資料進行不斷修正、補充和增籍、滅籍_[作，以保護產(chǎn)籍資料的完整、準確.使圖、檔、卡、冊與實際情況保持一致。

三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記主要類型

按照《房屋登記辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬登記主要有以下兒種類型：

（一）總登記，指縣級以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記.是產(chǎn)權(quán)登記中最基本的一種登記

（二）初始登記。指對新取得的土地使用權(quán)或新建的房屋所進行的權(quán)屬登記。新建房屋申請人應當在房屋竣]_后三個月內(nèi)向登記機關申請房屋所有權(quán)初始登記。

（三）轉(zhuǎn)移登記。指房地產(chǎn)買賣、交換、贈與、繼承、劃拔、轉(zhuǎn)讓、分割、合并等原因而致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，須辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)情況時所進行的登記。

（四）變更登記，指權(quán)利人名稱變更或房屋發(fā)生翻建，房屋面積增加減少，部分拆除等情況時所進行的登記。

（五）他項權(quán)利登記，指對設定房地產(chǎn)抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的情況所進行的權(quán)屬登記。

（六）注銷登記，指發(fā)生房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等情況

四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記特點

房地產(chǎn)權(quán)屬登記的內(nèi)涵和功能也顯現(xiàn)出兩個特點：

（一）確權(quán)登記

房屋確權(quán)登記是指在法律中，是正規(guī)的經(jīng)過申請、權(quán)屬調(diào)查等相應的程序，確定了其產(chǎn)權(quán)的關系。權(quán)登記的主要特征有：

1、登記的功能偏重行政管理

歷史上不動產(chǎn)登記制度的建立即源于政府稅收和管理的需要。建國初期的房屋登記為清理產(chǎn)權(quán)、穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序做出了貢獻。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，通過房地產(chǎn)登記建立了較為完整的資料信息，為地方政府了解、掌握房地產(chǎn)的利用情況、市場情況提供了重要的依據(jù)，也為城市化建設提供了基礎信息。同時，房屋登記也為政府收取相關稅費發(fā)揮了重要作用。至《物權(quán)法》出臺前，相對于物權(quán)公示等功能，登記的行政管理功能顯得尤為突出。

2、帶有強制性登記色彩

登記作為行政確權(quán)被視為行政機關的管理手段，在《房地產(chǎn)交易市場管理條例》中，都明確要求當事人在不動產(chǎn)物權(quán)變動合同（房屋買賣合同、房屋抵押合同）生效后或者物權(quán)實際變動后的特定期限內(nèi)申請不動產(chǎn)登記，否則可能受到相應的處罰。在一些規(guī)定中，甚至將登記作為合同生效的要件。另外，地方性法規(guī)、規(guī)章制度規(guī)定了登記機關可依職權(quán)主動進行登記的行為，對無主房屋登記機關可主動將之登記為國有房屋，登記機關發(fā)現(xiàn)登記錯誤可依職權(quán)主動進行變更登記等等。這些規(guī)定都體現(xiàn)出了登記的強制性。

3、確權(quán)以實質(zhì)審查為前提

確權(quán)登記就意味著登記機構(gòu)必須保證登記內(nèi)容的真實性、合法性。一旦登記錯誤就要承擔相應的責任。同時登記機構(gòu)作為政府機構(gòu)，賦予當事人以極強的依賴利益，如果登記機構(gòu)不進行實質(zhì)審查.將會產(chǎn)生很多錯誤，而這對于登記的公信力將會產(chǎn)生極大影響。因此對于申請人的登記申請，登記機構(gòu)不僅審查申請所必須具備的形式要件，還要審核不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與事實是否相符、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界限、與他人的產(chǎn)權(quán)關系等。經(jīng)審查無誤后 方可予以登記發(fā)證。

（二）行政確認

不動產(chǎn)在《物權(quán)法》的出臺后有了新的意義。與《物權(quán)法》相配套的《房屋登記辦法》對房屋登記的效力、登記的機構(gòu)及職責、登記的程序、登記的類型等做出了新的規(guī)定，明確將房屋登記定義為”房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為”。由此，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的性質(zhì)明確為”行政確認”。行政確認是行政主體對相對人的法律地位、法律關系或者有關法律事實進行甄別、認定、證明并予以宣告的具體行政行為。

總結(jié)：

終上所述，隨著國民經(jīng)濟經(jīng)濟水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)也受到越來越多人的關注。房地產(chǎn)具有不可移動的性質(zhì)，所以只能通過權(quán)屬登記了進行房地汗的交易與買賣。權(quán)屬登記都是經(jīng)過政府機關部門的登記記錄，安全性是可以放心的。房地產(chǎn)權(quán)屬登記就是為了保護房地產(chǎn)所有人的房屋安全與權(quán)益。權(quán)屬登記都是經(jīng)過政府機關部門的登記記錄，安全性是可以放心的。這樣對于房地產(chǎn)的交易就更加安全與方便。

參考文獻：

[1]鄧衛(wèi)紅.房地產(chǎn)權(quán)屬登記中規(guī)劃管理檔案信息的利用[J].城建檔案，2012（2）

[2]許良霞.房地產(chǎn)權(quán)屬變更中稅款征納前置問題分析[J].財會月刊：綜合版，2010（10）

[3]黃禹.論房地產(chǎn)檔案工作的質(zhì)量管理與利用服務[J].黃禹康，2010（12）

[4]姚樹密 李英.地籍測量中的房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查. 科技情報開發(fā)與經(jīng)濟，2011（17）

第9篇：不動產(chǎn)規(guī)章制度范文

關鍵詞：德國 房地產(chǎn)稅制 比較 借鑒

在當前全球房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的大環(huán)境下，德國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)態(tài)勢格外引人注目。雖然我國與德國在經(jīng)濟制度上的具體情況有所區(qū)別，但在同為市場經(jīng)濟國家，都要遵循市場經(jīng)濟一般規(guī)律方面具有一致性，因此，通過分析高效運行的德國土地房地產(chǎn)稅制，在一定程度上可以為完善我國房地產(chǎn)稅制改革提供有益借鑒。

1 德國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

德國的市場經(jīng)濟高度發(fā)達，其國民的高收入、高稅收和高福利是其發(fā)達的主要標志，經(jīng)濟的發(fā)達尤其是國家的財政收入又是依靠稅收的強制性征收不同的稅種而實現(xiàn)的。而作為德國的主要稅種財產(chǎn)稅，現(xiàn)行包括土地稅、房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)交易稅和遺產(chǎn)稅及贈與稅。

1.1 土地稅

土地稅屬于直接稅，納稅義務人規(guī)定為土地所有者，對所有的土地征稅，包括農(nóng)村生產(chǎn)用地和建筑用地。此稅種名稱雖設置為“土地稅”，實際上卻是政府向國內(nèi)存有地產(chǎn)，即土地及地面建筑物征稅。德國土地稅執(zhí)行的既包括城鎮(zhèn)內(nèi)也包括農(nóng)村的寬征稅范圍，這種寬征稅符合縱向公平原則，有利于確保稅收收入來源充裕。同時，土地稅稅額依據(jù)登記的土地價值和狀態(tài)予以確定，征稅基礎為每年初按稅收評估法所確定的征稅標準，即根據(jù)土地的成交價格得出同類土地的納稅價值，一年一繳。

1.2 房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅也屬于地方稅，有專門的《房產(chǎn)稅法》。長期以來，德國政府都將房地產(chǎn)視為重要的剛性需求與民生需求，采取促進居民擁有住宅所有權(quán)、房產(chǎn)地產(chǎn)一體化，因此，住宅作為居民的生活必需品，在征稅時與其他類型的土地買賣和經(jīng)營嚴格區(qū)別對待，對自有有自用的住宅只需要繳納房屋坐落的土地稅，不需繳納房產(chǎn)稅，用于出售的房地產(chǎn)要繳納評估價值1%～1.5%的房產(chǎn)稅。

1.3 不動產(chǎn)交易稅

不動產(chǎn)交易稅為地方稅，相應也存有《不動產(chǎn)交易稅法》。在德國，不動產(chǎn)交易稅以房地產(chǎn)買賣時的交易價格為征稅基礎，基本上是按房產(chǎn)價值的3.5%征收，各個聯(lián)邦州有所不同。不動產(chǎn)交易稅是非常重要的調(diào)節(jié)手段，政府通過此稅種，可以間接加大房地產(chǎn)投機炒作成本，壓縮投機者“低買高賣”的盈利空間。

1.4 遺產(chǎn)稅及贈與稅

納稅人為繼承人和受贈人，以所繼承或受贈的財產(chǎn)價額扣除與之直接相關的項目后的凈額為課稅對象，扣除規(guī)定的項目主要包括債務、喪葬費用以及法定的按不同親屬分等規(guī)定的基礎扣除額。再依據(jù)遺產(chǎn)繼承人與被繼承人或贈與人與被贈予人的親疏關系實行不同的全額累進稅率征收，最高稅率達到70%。

德國為保障居民住房，還采取了相應的措施保障國民住房供應。首先，在保有環(huán)節(jié)的財產(chǎn)稅征收以外，如果不動產(chǎn)通過買賣在交易過程中獲得盈利，還要繳納15%的差價盈利稅。從2009年1月1日起，對投資者的房租收入需征收25%的資本利得稅。其次，德國政府鼓通過其自有特殊合作建房機構(gòu)——住宅合作社，從信貸、土地、稅收等多方面給予支持鼓勵居民合作建房、自建房，特別是在稅收方面，對合作社的所得稅、財產(chǎn)稅等均實行較低稅率。通過合作建房、自建房，建立起多渠道的住房供應體系，打破開發(fā)商對房屋供應的壟斷。再次，德國政府對參加住房儲蓄者給予獎勵，并根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予適當補貼，為每個家庭提供穩(wěn)定房價的稅收保障，增強支付能力。最后，德國政府對地價、房價、房租實行“指導價”，各類房地產(chǎn)價格由獨立的房地產(chǎn)評估師認定，并在各地設有房地產(chǎn)公共評估委員會，這些機構(gòu)提供的指導價具有較強的法律效力，所有的地產(chǎn)交易均有義務參照執(zhí)行，使房價在合理的范圍內(nèi)波動。對不執(zhí)行者甚至要承擔刑事責任。

2 根據(jù)德國經(jīng)驗對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在問題的基本判斷

我國的房地產(chǎn)稅收體系經(jīng)過幾十年來不斷完善，對于調(diào)控房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置等方面起到了十分重要的作用。但是與經(jīng)驗比較完善的德國相比，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系還是存在一些問題：

2.1 征稅對象不完整，范圍比較狹窄

首先，房地產(chǎn)稅征稅對象過于狹窄，這會阻礙房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟的效果。目前我國房地產(chǎn)稅的征稅范圍并沒有涉及農(nóng)村，而是主要面向城市、縣城以及建制鎮(zhèn)。對于征稅對象，國家對個人非經(jīng)營性用房以及國家機關、人民團體、軍隊用房等免征房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅，對沒有充分利用的林地、荒山實行免征城鎮(zhèn)土地使用稅。這樣城鄉(xiāng)稅制沒有統(tǒng)一，對象也有差異，稅負公平的原則根本沒有得到體現(xiàn)。

2.2 計稅依據(jù)設立得不合理

我國房地產(chǎn)稅種繁多且存在多個征稅標準，如面積、交易價格、投資總額、評估價格等名目都是計稅依據(jù)和課稅標準。征稅標準不一，既增加了征收房地產(chǎn)稅收的難度，又降低了房地產(chǎn)稅對市場的調(diào)節(jié)力度，違背了房地產(chǎn)稅設置的初衷。由于房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)存在不合理性，也使得房地產(chǎn)稅收收入呈反向增長彈性。在許多區(qū)域的土地交易市場上，土地使用稅征收標準太低，減弱了稅收的調(diào)節(jié)能力。

2.3 輕保有、重流轉(zhuǎn)

我國目前房產(chǎn)稅制存在輕保有、重流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象：一是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收種類較多，保有環(huán)節(jié)的稅收種類少；二是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅率高，保有環(huán)節(jié)的稅率低。相關資料顯示，針對城鎮(zhèn)土地持有環(huán)節(jié)上所征收的土地使用稅，最高只有30元/年·平方米，而對于非營業(yè)性用房免征使用稅。目前我國還存在一種現(xiàn)象，那就是全國空置住房數(shù)量正在不斷的增加。2010年國家電網(wǎng)公司對全國六百多個城市的進行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)全國共有6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些住房足足可以容納2億人居住。海南三亞商品房空置率更是高的離譜，局部地區(qū)達到90%了左右，這表明了我國房地產(chǎn)投機性需求的泛濫對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展帶來了沖擊，這也說明我國對保有環(huán)節(jié)征收的稅額過低，一直使住房空置率如此之高。而我國對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)卻征收高達30%—60%的增值稅，這樣不同環(huán)節(jié)的征稅標準差距過大，會嚴重降低房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)效率。

2.4 房地產(chǎn)稅收的目標繁多

我國房地產(chǎn)稅種較多，而每個房地產(chǎn)稅種具有不同的政策目標，且每個稅種的政策目標都專門化，所以導致整個房地產(chǎn)稅收體系的政策目標不明晰，各稅種之間的政策目標不協(xié)調(diào)。

除了以上所述問題之外，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制還存在稅費不清、稅收征收不公平以及稅收政策不統(tǒng)一等問題。現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度存在的弊端，使得房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用難以發(fā)揮效果。而且，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)課稅稅種在法制上并不健全。

3 借鑒德國經(jīng)驗推進我國房地產(chǎn)稅收改革的政策建議

3.1 優(yōu)化我國房地產(chǎn)稅收體系

3.1.1 開通并增加保有階段的稅收

根據(jù)有關學者研究，需要依照統(tǒng)一的計稅依據(jù)，在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收統(tǒng)一的房產(chǎn)稅。全部按價格征收，適度增加經(jīng)營性房屋房地產(chǎn)稅收，減少非經(jīng)營性房屋房地產(chǎn)稅收，從而促進各個稅收負擔的合理分配。與此同時，配和相應的稅收優(yōu)惠政策，例如實行居民自住第一套住房免稅政策等。重要的是，如果增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，使得地方政府財政收入有所增加，那么我們要認清其根本目的并不是為了抑制房地產(chǎn)價格，而是為了平衡地方政府財權(quán)和事權(quán)不對稱的現(xiàn)狀。維護稅負公平原則是保有環(huán)節(jié)增稅的首要目的，還可以降低潛在經(jīng)濟風險，促進社會和諧。

3.1.2 規(guī)范并降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負

一段時間以來，社會各界對收入分配不均的問題十分的敏感，所得稅作為調(diào)節(jié)收入分配，實現(xiàn)收入的第二次再分配的手段為人們所熟悉。規(guī)范并降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，比如營業(yè)稅等，以此促進存量資源的重新優(yōu)化配置；降低房屋出租所得收入稅負，逐漸取消規(guī)定的房屋出租所得12%的房產(chǎn)稅，改征房屋租賃綜合稅。至今為止，僅上海市已經(jīng)出臺了綜合稅相關政策。對租借的私有住房收取的綜合稅為房屋出租所得的5%，對于轉(zhuǎn)租私有住房所得則減半征收綜合稅。

3.1.3 適當時機開征物業(yè)稅

當前，國際上許多市場經(jīng)濟較為成熟的國家和地區(qū)都已經(jīng)開始在房地產(chǎn)市場開征物業(yè)稅，我國也在部分地區(qū)開始試點。物業(yè)稅征收的對象是不動產(chǎn)，比如土地，房屋等，每年向所有者征收一定稅款，實際上是政府以其強制力，對房地產(chǎn)的所有者或使用者征收的用于補償政府提供公共物品和公共服務的費用.它的征收前提在于納稅人必須有房地產(chǎn)資產(chǎn)，并以資產(chǎn)價值作為征收物業(yè)稅的基礎，物業(yè)稅是保證地方財政穩(wěn)定的關鍵性因素。

物業(yè)稅是在保有環(huán)節(jié)進行征收的稅種，可以合并房產(chǎn)稅等針對房地產(chǎn)征收的稅費，改為征收物業(yè)稅，并使物業(yè)稅征收額度大體與前面合并的稅費總額基本相等。這種一次性征收物業(yè)稅的做法，有利于公務物品和公共服務的利用程度，有利于充分調(diào)動地方政府的積極性來為百姓創(chuàng)造優(yōu)良的生活環(huán)境，有利于為本地物業(yè)水平和價值的提升打下良好基礎，以達到增加消費力的目的。

3.2 完善房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)

3.2.1 制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅基本法律

目前，我國稅制不統(tǒng)一，實行標準不統(tǒng)一，計稅依據(jù)不統(tǒng)一，對房地產(chǎn)稅收的征管帶來了許多不便，容易造成稅源流失，征管不利的后果，這都與我國房地產(chǎn)稅收法律不健全有關。所以要盡快統(tǒng)一稅制，制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)適用法律，制定一部涵蓋所有納稅主體，沒有內(nèi)外資企業(yè)和國內(nèi)外公民區(qū)別的新的房產(chǎn)稅基本法，改善稅制不統(tǒng)一的現(xiàn)狀，這對于完善我國房地產(chǎn)稅收相關法律具有重要意義。

3.2.2 規(guī)范房地產(chǎn)稅收法律體系

房地產(chǎn)稅收法律制度的完善，重點在于規(guī)范房地產(chǎn)稅收法律體系，我國法律體系還很不完善，一種稅收可能涉及幾種法律，而對于有些稅種還沒有明確的法律說明，所以需要對我國房地產(chǎn)稅相關的各種規(guī)章制度及暫行條列進行整理并適度調(diào)整，最終以法律的形式發(fā)文?？傊覈康禺a(chǎn)稅收法律體系的具體設置要充分符合我國房地產(chǎn)市場運行特點。

參考文獻：

[1]賈康.抓緊出臺物業(yè)稅[J].城市住宅，2010（4）.

[2]李彬.探析房地產(chǎn)稅對房價調(diào)控的作用[J].價格理論與實踐，2010（10）.

[3]劉正山.德國：房價調(diào)控的典范[J].中國青年，2010（4）.

[4]葉檀.房地產(chǎn)稅能否降房價取決于政府是否有私欲[J].南方人物周刊，2010（10）.

[5]國家稅務總局財產(chǎn)與行為稅司.《房地產(chǎn)稅制與評稅實務》[M].中國稅務出版社2010年版.