公司如何進行不動產管理精選(九篇)

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第1篇：公司如何進行不動產管理范文

內容提要: 我國商業銀行在處置不良資產的過程中，存在的諸多法律問題以及這些問題所誘發的風險，應當引起極大的關注，在法治視角下厘清這些法律問題、風險及防范對策就顯得更加迫切和重要。本文研討了商業銀行不良資產處置過程中存在的對抵債資產處置的時間問題等十二個方面的法律問題及其風險，對這些問題進行剖析，提出了建立健全不良資產處置的法律制度等九個方面的防范對策。

在金融全球化的文明演進過程中，適應依法治國和市場經濟建設的需要，我國商業銀行加快改革和發展步伐，加大不良資產的處置力度。然而，我國商業銀行在處置不良資產的過程中，存在的諸多法律問題以及這些問題所誘發的風險，應當引起極大的關注，在法治視角下厘清這些法律問題、風險及解決對策就顯得更加迫切和重要。

一、商業銀行不良資產處置存在的法律問題及風險

（一）對抵債資產處置的時間問題及風險

舊《商業銀行法》第42條規定：“商業銀行因行使抵押權、質權而取得的不動產或者股票，應當自取得之日起一年內予以處分”。修訂后的《商業銀行法》將其修改為：“商業銀行因行使抵押權、質權而取得的不動產或者股票，應當自取得之日起二年內予以處分”。修訂后的商業銀行法賦予了商業銀行處置抵債資產的時間有所延長，但是，在實踐中，二年的時間仍然顯得太短。特別是土地及房產。這樣很容易違反，如果因此而對商業銀行進行處罰，勢必不公或會造成更大的損失。WWW.133229.COM與此同時，對商業銀行因行使一般債權而取得非抵押或質押的抵債資產的處置時間沒有規定，是不是可以理解為不受兩年的限制呢？

（二）債權轉讓或減免的問題及風險

依據合同法及有關法律的一般原則，債權轉讓或減免是允許的。但作為特殊的金融債權是否也允許呢？商業銀行在處理不良貸款時往往對此把握不準。如果禁止，對商業銀行處置不良資產不利；如果允許，則會對只有銀行才有放貸權的沖擊，因為這樣會為非金融機構企業間的借貸打開方便之門。對債權減免的問題也同樣面臨兩難的問題。按貸款通則及有關規定，除國務院外，任何單位或個人都無權減免貸款利息。更不用說對本金部分的減免了。但現實是，在處理不良資產時，減免部分利息或本金往往能將商業銀行的損失減少到最低程度。

（三）商業銀行非剝離資產債轉股的問題及風險

商業銀行目前許多非剝離的不良資產實施了債轉股。《商業銀行法》原來的第43條：“商業銀行在中華人民共和國境內不得從事信托投資和股票業務、不得投資于非自用不動產。商業銀行在中華人民共和國境內不得向非銀行金融機構和企業投資。本法實施前，商業銀行已向非銀行金融機構和企業投資的，由國務院另行規定實施辦法”。修改為現在的第43條：“商業銀行在中華人民共和國境內不得從事信托投資和證券經營業務，不得向非自用不動產投資或者向非銀行金融機構和企業投資，但國家另有規定的除外”。這一修改，成為商業銀行法修改內容的一大亮點。法律對商業銀行從事信托投資和證券業務、投資于非自用不動產和企業等問題，既進行了嚴格限制，同時也留下了適當的發展空間。這就意味著商業銀行在符合國家法律的基礎上，可以通過金融控股公司或其他形式來經營信托投資、證券等業務。“但國家另有規定的除外”這10個字，對我國金融業的“混業經營”給予了發展的空間，使“混業經營”在特定條件下也有了法律根據，使我國的金融業從“分業”向“混業”的轉變在法律制度上已邁出了實質性的步伐1.但是，而非剝離資產實施債轉股仍然缺乏明確的法律依據。

（四）不良資產處置的稅費問題及風險

商業銀行不良資產處置上各種稅費負擔過重，國家又缺乏減免處置過程中的稅費的法律規定，使得商業銀行在及時有效地減少或盤活不良資產存量，處置不良資產時有較大的包袱。

（五）債權轉讓中抵押權屬的法律問題及風險

根據《合同法》第81條、《擔保法》第50條等相關法規的要求，在不良資產被收購后，收購方即取得了貸款債權的從權利——抵押權，抵押權人隨之發生變更，并需到有關部門重新辦理登記手續，否則，將因為沒有辦理抵押權人變更手續而喪失原有的抵押權利。然而，重新辦理抵押登記手續存在諸多問題：一是重新辦理登記手續有一個期間，在這段期間內，債權實際上處于無抵押狀態，抵押財產隨時可能流失；二是要與抵押人重新簽訂抵押合同后才能到有關部門辦理登記，而抵押人大都借機逃避擔保責任，拒簽抵押合同2.

（六）關于最高額抵押的主合同債權不得轉讓的法律問題及風險

在國務院[1999]]66號文件規定收購國有商業銀行不良貸款債權范圍中，許多貸款設置了最高額抵押擔保。《擔保法》第61條規定：“最高額抵押的主合同債權不得轉讓”。如果對這一條不作出專門解釋，公司收購的許多借款合同債權項下的最高額抵押合同將因此而無效，抵押人將因此而免責，從而使本來回收已經非常困難的貸款債權失去最后一項保障。

（七）訴訟管轄權的法律問題及風險

按現行《民事訴訟法》的規定，不良資產處置中涉及訴訟的，應按照合同履行地原則，即銀行貸款經辦行和被告（即債務人）住所地原則確定管轄法院。由于債務人、銀行經辦行住所地各異，則管轄法院各不相同，在需要訴訟時，公司將不得不奔波于各地和各法院之間。而且，在不良資產處置過程中，因各地司法機關對法律理解掌握水平的差別以及地方保護主義的影響，使處理有關法律問題的尺度不一，不利于處置工作的開展。

（八）保證期的法律問題及風險

大量銀行不良資產主要是在《擔保法》出臺之前發放的貸款，這一段時間發放的貸款，由于當時法律規定不明、政策性貸款多等因素，貸款擔保極不規范，保證擔保很少約定保證期間。根據《擔保法》第25條和第26條規定，絕大部分不良資產從接手之日起就都超過了保證期間，擔保人已免除擔保責任，從而造成不良資產流失。

（九）企業破產清算中的法律問題及風險

在目前我國缺乏完善的社會福利保障制度的情況下，一個企業破產后，隨之而來的職工失去生活來源等問題直接影響到社會的穩定，因此，人員安置是不良資產處置中必須解決的問題。為此，“國發（1994）59號”及“國發（1997）10號”文件都明確要求，試點城市企業破產時其破產財產（包括抵押財產）必須首先安置好破產企業職工，國有企業破產應納入《全國企業兼并破產和職工再就業工作計劃》有序進行。然而，目前全國各地紛紛出臺了類似的地方政策，擅自擴大國務院文件的適用范圍，致使公司在企業破產中受償率極低。

值得注意的是，正在修訂中的《破產法》試圖重新考究破產還債清償順序的價值，以及重新對破產清償次序作出制度性安排，將徹底改變現有《破產法》的清償次序，將企業職工的工資及勞動保險費用列為優先受償的順位，別除權將列為其后。這樣的制度設計體現法律的以人為本的思想，體現了法律的人文關懷。但是，作為破產企業的債權人的銀行在破產清算中的受償率就殊值關注。

（十）債務重組的法律問題及風險

在我國，債務重組法律制度還不到位，實踐中辦理的債務重組極不規范，不但難以達到化解銀行不良資產的目的，而且有時轉變為逃廢銀行債務的手段。因此，盡快完善債務重組法律制度，從而推動不良資產處置進程，已經成為一個重要而現實的課題。由于債務重組的根據不同，債務重組可以分為兩種，即協議型重組和裁決型重組。協議型債務重組的順利實施，取決于相關法律制度是否完備和成熟。從目前情況來看，我國合同法制日臻完備，影響協議型重組的法律問題，主要是現行法律和規章在很大程度上限制了銀行參與債務重組。

在成熟的市場經濟環境中，豁免部分債務（削債），調整利率、期限和幣種，債權轉化成債券，以及債權轉化成股權等，都是經常采用的重組方式。但是這些方式的使用在我國受到很大限制。

根據1996年6月的《貸款通則》第16條規定，即便是一分錢債務的減、免、停、緩，銀行也要逐筆報請國務院批準。這樣的規定難以操作，實際上基本堵死了國有商業銀行豁免部分債務的途徑。

我國外匯利率市場化改革已經取得了重大進展，但對人民幣利率仍然進行嚴格管理。在辦理債務重組時，銀行能否自主決定人民幣重組貸款的利率，目前還沒有明確規定。

由于人民幣在資本項下不能自由兌換，在債務重組過程中，銀行無法根據債務人要求將外匯貸款轉換成人民幣貸款，以降低債務人承擔的匯率風險。

辦理債務重組時往往需要延長貸款期限，通常為3到5年，少數情況下需要延長10年以上，而且對延期貸款采用較低利率。而《貸款通則》提出了“貸款展期”的概念，并對貸款展期的期限和利率進行了嚴格限制。在期限方面，“短期貸款展期期限累計不得超過原貸款期限；中期貸款展期期限累計不得超過原貸款期限的一半；長期貸款展期期限累計不得超過3年。”在利率方面則增加了債務人的負擔，“貸款的展期期限加上原期限達到新的利率期限檔次時，從展期之日起，貸款利息按新的期限檔次計收利息。”《貸款通則》對于“貸款展期”的限制，難以滿足債務重組對延長貸款期限的實際需要。

（十一）司法協助與協調問題及風險

商業銀行有業務中遇到許多法律問題時，需要協調有關司法機關特別是法院和立法機關。另外，在協助司法機關查、凍、扣方面，商業銀行花了大量的人力物力和時間，往往得不到理解，反到被追究責任，這也是不客觀、不公平的，變相的加大銀行的損失等等。

（十二）不良資產處置手段創新問題及風險

修改商業銀行法時爭論很多，但最終未能顯著的突破，留了除外條款，但這個問題商業銀行關心的一大問題。如現在銀監會審批了商業銀行設立基金公司等，但仍需在立法上進行研究。

關于不良資產處置手段創新的問題，商業銀行的法律部門經常遇到業務部門對新業務進行法律論證的需求，法律部門提出一些法律上的障礙時，業務部門往往會有不一致的意見：某某行這樣做了，為什么我行不能做。有時也建議業務部門向銀監會有關部門請示，但在時也不能得到明確的答復。同時對業務創新如何進行報批，向何部門報批，也缺乏明確的法律規定。

二、商業銀行對不良資產處置的問題及風險的法律防范對策

（一）建立健全不良資產處置的法律制度

根據實踐的需要，國家立法部門應當進一步的修訂《商業銀行法》、《貸款通則》等金融法律法規，以及制定相關的商業銀行不良資產的處置的法律制度，使商業銀行處置不良資產“有法可依”。

（二）完善不良資產處置的金融法制

處置商業銀行不良資產，金融法制應當致力于以下方面：首先，統一銀行法律事務的管理和運作，為建立完善的合法合規性檢查機制奠定基礎。對法律后果缺乏預見和怠于行使正當權利使許多資產喪失了回收的可能，信貸部門和法律部門的絕對分離則阻斷了法律對保全資產的作用。第二，商業銀行必須完善法律機構建制，并建立起法律人員與業務部門信息溝通的良好途徑，那種由業務人員處理法律事務以及否定法律部門對資產的管理權的作法抑制了回收資產的力度，應當得到改觀。組建級別較高的法律部、增加信貸管理的法律環節、法律審查和訴訟事務統一運作、提高法律事務的費用開支和建立對法律人員的激勵機制等措施亟須得到商業銀行管理層的肯定。

（三）從制定法律或規章制度著手，對債權轉讓或減免在從條件、程序方面加以規制的前提下適當允許。

（四）為不良資產處置的創新模式提供法律支持

債轉股作為已經得到政策肯定并已實際操作的不良資產處置模式起碼尚存的缺陷有：商業銀行持股的合法性；銀行作為股東的權益的保護；股權回購協議的效力等。資產支持證券模式在處置不良資產的國際實踐中廣為使用，但在特殊目的公司的經營地位、證券發行許可、破產隔離與其他債權人利益保護、信用增級的法律模式等方面，我國商業銀行是沒有完全的信心的。其他諸如發行可轉換債券、建立不良資產處置投資基金等模式無不存在這樣或那樣的灰色區域，盡快對此作出法律上的規范顯得十分迫切。

（五）建立不良資產處置的法律捷徑

根據現有規定，金融資產管理公司在回收資產時，享受債權轉讓、訴訟時效中斷、減交訴訟費等方面的法律優待，事實上這些以及如簡化訴訟程序、提高執行力度之類的便捷應當適用于包括商業銀行自己持有的不良資產的全部。不良資產出售和重組過程中的審批、過戶手續、稅收方面也存在不同程度的不合理性，應當作出專門的規定，減讓對不良資產的法律管制3.

（六）堅持金融法制轉型的審慎原則

目前，我國處在根據wto金融服務協議逐漸調整金融法制的時期，調整的目標顯然是國民待遇、規則透明和市場自由，調整的結果是取消對外資銀行的限制，但國有商業銀行的政策負擔和歷史包袱在短時期內顯然是去不掉的。要想在開放金融市場的同時持續提升商業銀行的資產質量，必須堅持：首先，廢止那些賦予外資銀行超國民待遇的法規；其次，尊重商業銀行傳統業務模式的合法性，司法行為要減少隨意性，更要避免以“接軌”和“公平”為名加重銀行責任的審判傾向；復次，完善監管各種融資工具的法規，防止外資銀行在國內發生不良資產和向國內轉嫁資產風險，同時，要為利用外資銀行處理現有不良資產提供法律手段；再次，在處置不良資產的同時，要盡快完善處置不良金融機構的法規。近期頒布的《金融機構撤銷條例》和《外資金融機構管理條例》一定程度上體現了審慎而務實的立法原則，有利于不良資產問題的解決。

（七）尋求政府支持

從國際上的實踐看，一旦銀行出現大量不良資產，最終都要依靠政府動用公共資金進行援助，將損失逐步向社會攤銷。所以，良好的法律環境、適當的法律手段不是化解不良資產風險的最終憑借，但只有依賴于完備的金融法制，才能確保不良資產化解過程的平穩進行，金融和法律界應當對此給予充分的關注。

（八）積極利用國家政策

《民法通則》第6條規定：“民事活動必須遵守國家法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策”。根據本條規定，商業銀行在處置不良資產的過程中，在缺乏法律根據的時候，可以積極尋求和利用國家的相關政策。

（九）加強司法機關、銀行監管部門、銀行之間的溝通與協調

依法有效保護金融債權，需要加強司法機關、銀行監管部門、銀行之間的溝通與協調。在已經有法律明確規定的領域，銀行要善于積極利用法律措施，依法維護合法權益，當其合法權益遭到侵犯的時候，司法部門要加大依法維護銀行金融債權的力度。在缺乏法律明確規定的區間，從一般法理而言，對于公法領域，法無明文規定即禁止，對于私法領域，法無明文禁止即許可。但是在銀行的業務創新，特別是不良資產的處置手段創新時，往往受制于已有的法律規定，法律部門往往更傾向于法律的保守性，這就使得業務創新以及不良資產處置手段的創新受到極大的束縛。因此，對于這種情況，司法機關、銀行監管部門對于銀行的創新業務及不良資產處置創新手段應當給予適當的支持，鼓勵實踐部門對于法律的有益探索。

注釋:

【參考文獻】

[1]周保、姚啟建：從商業銀行法的修改看“混業經營”及實例分析[j]，金融經濟，2004，（2）.

第2篇：公司如何進行不動產管理范文

中國銀監會在2003年底召開的國有獨資商業銀行不良貸款分析會議上，再次向市場傳遞出“銀監會將積極推動新的處置方式，并為各行在有關的政策方面創造有利條件”的信號。

種種跡象表明，隨著國際、國內眾多投資者直接參與國有商業銀行不良資產處置，四大資產管理公司(東方、信達、長城、華融)將不再是國有商業銀行不良資產處置的惟一出口。但由此一個新問題應運而生：四大資產管理公司未來將以何種經營治理模式存在?

近日，《新財經》獲悉，財政部的一份名為《金融資產管理公司改革與發展的請示》，早在2003年8月份就已向四家資產管理公司征求意見。其后幾個月內，經過專家論證，現已更為成熟、完善。預計該文件將在今年初正式出臺，其中包含以下幾方面重要信息：四家資產管理公司的存續將無限期延長；將擁有更多的經營自：有充分的激勵機制做保障；業務范圍更加廣闊；純粹市場化經營等。

這一版本的改革方案，雖說與近日市場盛傳的“承包制”(即四大資產管理公司將以三年為限，實行現金回收率和現金費用率“雙率”包干的辦法處置其手中尚存的不良資產)形似，但其內容更為細化，且明確提出了“將四大國有資產管理公司推向市場，進行市場化運作，促進其建立完善的經營治理模式”。

改革文件呼之欲出

生存在體制內的四大國有資產管理公司的尷尬處境，加之國有商業銀行不斷產生的大量不良資產，導致了目前不良資產處置的效率遠沒有達到讓人樂觀的狀態。從這個意義上講，“承包制”也好、“市場化”也罷，積極的改革文件在此時出臺，無論對四大資產管理公司，還是對困境中的商業銀行來說，都是一件大好事。

四大資產管理公司是為完成處置國有商業銀行剝離的不良資產這一歷史使命而設。財政部當時的計劃是，資產管理公司作為處置不良資產的機構只是階段性存在，是為特定階段的歷史使命和金融改革服務的。所以，最初經核定的四大資產管理公司經營年限為10年。當不良資產的剝離不再進行，資產管理公司所管理的資產將是一個逐步消化、不斷削減的過程，當處置完全結束，資產管理公司也就完成了它的歷史使命。而就其后的四大資產管理公司的生存方式，有關部門遲遲未能有一個明確的說法。

但日前財政部擬定出臺的《金融資產管理公司改革與發展的請示》，無疑傳達了更多積極的信息。

據內部人土向《新財經》透露，該文件主要涉及兩方面的問題。一方面，首先明確了四大資產管理公司的考核目標，即2006年之前債權處置完畢，2008年之前債轉股處置完畢。另一方面，制定了與考核目標相配套的政策，即明確資產管理公司的商業化發展方向――未來的四大國有資產管理公司將定位于國有專業不良資產管理公司，實行市場化運作，而不再限定其未來的發展模式，待不良資產處置完成后，根據各自的轉型發展情況，按市場規則確定發展方式向。未來在市場上無法立足的，需按市場規則進行清算、關閉。

“兩率”激勵機制

《新則經》從有關人士處獲悉，為激勵資產管理公司盡快融入市場化運作之中，即將山臺的財政部文件將包含―些對資產管理公司的激勵機制。激勵機制會確定一個現金回收指標和一個現金回收費用率。就現金回收指標來講，超過指標的部分，回收的現金按一定比例分成(上交部分用于彌補同家損失；留存部分比較可能性的分配比例是：20％用于自主支配，80％用于增加資本金)，未完成指標的相應扣減獎金比例。相劉而言，現金回收費用率則是一項硬指標，即使現金回收量少，費用也不能超出該指標。四家公司將按指標簽署責任狀，不再下達收現、費用計劃，以比率控制開支。

從目前四大資產管理公司的資產狀況看，華融、信達資產管理公司處置的分別是工行與建行的不良資產，其抵押或擔保物大多為不動產，資金回收相對容易，因此，華融、信達兩家資產管理公司的現金回收率持平。而長城與東方資產管理公司由于處置的是農行和中行的不良資產，多為行政性貸款，資金回收難度較大，因此，這兩家的現金回收率應基本持平。

據知情人士向《新財經》透露，四大資產管理公司過去四年的現金回收率，實際存在較大水分。現金回收率的公式為：現金回收率二回收資金／累計處置資產。累計處置資產既包括已處置資產又包括核銷掉的呆賬。長城的現金回收率之所以非常低，就是因為其早就核銷了一些事實呆賬。而其他的資產管理公司，還將無望收回的掛在賬面，所以，回收率虛高。另外，四家公司基本上都采取了累積資產回收率的做法，這樣，目前財政部公布的20％的回收率大約比實際數據高出4～5個百分點。但大部分公司存量資產中，實際有很多是無效資產，隨著資產處置難度的加大，將來必然會體現到現金回收率的分母中，回收率自然也將降到比較低的水平。據業內人士預計，平均現金回收率10％左右應該是實事求是的一個比率。

而上述財政部文件正式執行后，現金回收費用率更需要各家嚴格控制。現金回收費用率包括回收現金人員管理費用率和回收現金人員業務費用率，業內人士認為，7％應該是一個可控底線。

后置風險如何解決

值得汁意的是，該文件還明確了四家資產管理公司逐步進行商業化動作的同時，可擴大其業務范圍，并給予其自書經營權。如：可開展委托其他商業銀行的處置不良資產業務，可根據市場定價原則收購不良資產，可以開展財務顧問服務，上市推薦業務等。資本金業務將單獨核算，并建立考核機制。完善處置手段，嘗試開展資產證券化、外資介入等方式；可以將自有資金投資不良資產：調整考核、獎勵辦法，債轉股回購可予以獎勵等方式。

據《新財經》了解，四家資產管理公司對于該份財政部文件的出臺均表示造成。

“在實務操作過程中，我們是最能體會其中的難處。現在，很多叮行操作模式的限制將越來越少，因不良資產回收將不再僅僅是一句口號。”東方資產管理公司的一位從事資產處置方案設計的人士對《新則經》記者說。

一直專注于小良資產產生源頭研究的社科院博士曾詩鴻在《新財經》記者采訪時指出：“文件的小臺雖然對于四家資產管理公司來說各有利弊，但總體來說利大于弊。”他認為，在收購不良資產時，采取市場化定價，有可能導致過分壓低被評估者的價佰，導致國有資產受到侵害。將四家公司推向市場進行市場化運作，將使各家的壓力增大，而最終不適應市場機制的將走向破產。但好的方面也顯而易見。各家公司增壓的同時，在激勵措施的激勵下，從管理層到員工的積極性將大大提高，從而加速銀行的不良資產處置速度，加快市場對資源的配置。

事實上，在此背后，更不可忽視的是四大資產管理公司的大量后置風險。

按照計劃，2008年四大資產管理公司將原來承接的銀行不良資產處置完畢，在不考慮新的不良資產的前提下，屆時其對國家財政部的負債要如何解決?

1999年四大資產管理公司是以賬面價格收購四大銀行的不良資產，它的資金來源于三個渠道：國家財政對四家資產管理公司撥付的400億元資本金，人民銀行提供的5700億元再貸款，四大資產管理公司向對應的四大行發行的8200億元金融債券。

而以目前的現金回收率，致使四家公司尚欠財政部大量資金。

對此，東方資產管理公司的一位人土表示很無奈，他認為這個問題很難妥善解決。“當初原價收購就是典型的風險后置行為，資產管理公司累計收回的現金是不可能償還這筆巨額債務的。”如果由銀行承擔，那么，必然將成為銀行新的不良資產，也失去了資產管理公司存在的意義，并且銀行改制、上市也經受不住這種打擊。況且這批債券到期日已經不遠，加之四大行又累積產生了1．8萬億的不良資產，如果全部由國家財政消化，估計在短時間內根本不可能。如果繼續發債券，只能是拆了東墻補西墻，進入一個惡性循環。

華融資產管理公司的一位人土在向《新財經》談到這個問題時，也認為最后這個問題可能只能不了了之，就像當年央行發國債就是從財政部拿錢一樣。

對于此問題的解決，眾多專家也表示，暫時沒有什么好的辦法。

憧憬大投行時代

問及四家資產管理公司，未來的發展目標是什么?《新財經》得到一個不約而同的回答：“新一代的現行。”資產管理公司轉型發展為真正意義上的國有大型投資銀行，已成為各界公認的理想之路。

但從現實情況看，“專業性的不良資產處置機構(包括金融方面和社會方面)再加上投資銀行的業務”才是對未來資產管理公司的準確描述。

除了自成立伊始就開展的銀行性不良資產處置工作外，2000年開始，四家資產管理公司先后獲得了中國證監會頒發的《經營股票承銷業務資格證書》，被授予在資產管理范圍內開展推薦企業上市和股票、債券承銷業務的資格。2001年出臺的《金融資產管理公司條例》也明確了資產管理公司“對已收購的不良資產，可以綜合運用債務追償，債務重組及企業重組，資產置換、租賃、轉讓與銷售，債轉股、直接投資及階段性持股，資產證券化等方法對不良資產進行有效處置，同時還可以從事資產管理范圍內的上市推薦及股票、債券承銷，投資、則務及法律咨詢與顧問，資產與項目評估，企業審計與破產清算等各項業務；另外按照國家的有關規定可以向境外投資者出售債權和股權，引進外資參與不良資產的處置。”從該條例的內容看，資產管理公司可以從事的業務從本上涵蓋了大部分現行業務。

但四家資產管理公司在業務被允許開展之后的三年來，其投行業務究竟如何? 《新財經》對此進行了粗略統計(見四大資產管理公司投行業務統計表)。

統計結果顯示，四家資產管理公司目前介入投行業務的情況不一，多處在剛剛起步的階段，主要是對接收的資產企業進行則務顧問、管理咨詢、重組以及上市輔導和證券承銷。

證券承銷業務方面，四家的收入并不高，按目前承銷業務最少的東方資產管理公司的承銷收入約幾百萬元計算，預計承銷業務最多的信達估計收入也不到2000萬元。與同內日前專業性的券商平均3000～5000萬元的利潤總額相比，有較大差距。

財務顧問業務盡管已經開展，但四家資產管理公司的收入與專業財務顧問公司的差距依然很大的。據知情人士透露，凹家資產管理公司的財務顧問收入大概只有其現金回收總額的千分之幾，約幾百萬，甚至還不到。所謂的財務顧問費，實際很多只是債務重細過程中的部分利息，因為叫家公司的工作重心并沒有轉移到財務顧問業務上。事實上，財務顧問業務一直是國外投行重要的盈利活動，高盛2002年則務顧問收入高達14．99億美元，高于其承銷收入；建行去年開展的財務顧問收入也達4000多萬元。由此，如何把握住財務顧問這塊“高產田”，四家資產管理公司還要下一番功夫。

至于非銀行不良資產處置工作，目前尚處于討論和探索階段，四家公司今后如何開辟這塊戰場，還有待于財政部的指示。

事實上，對于四家資產管理公司除不良資產業務之外的投行業務，財政部亦沒有明確對其如何進行考核。由于目前采取

四家公司盈利子以全額上繳的方式，因此，或多或少地妨礙了四家公司開展中間業務的積極性。而財政部可能出臺的新文件中，似乎也并沒有提及中間業務的盈利是完全歸四家公司所行，還是像不良資產處置業務一樣將劃定一個上繳比例。但業內人上在接受《新財經》記者采訪時，多數認為這部分收入應該也會設定一個比例，文件正式㈩臺后配套文件也將很快出臺。

盡管不夠十全十美，但是資產管理公司日后發展壯大投行業務的優勢還是顯而易見的。

資產管理公司介入證券承誚等投行業務的一個突出特點是客戶或者業務的壟斷性。資產管理公司因其擁有特殊手段和各種資產，為資產管理公司開拓現資銀行業務提供了便利條件。資產公司的最大優勢在不良債權的管理處置、財務顧問、債務重組方面，而非證券承銷。因為他們的業務核心就在于促進企業發展，加之對企業的情況比較熟悉，所以，針對性強。他們所掌握的資源不僅數量多，而且行業跨度大，因此，從業人員在債務重組、財務咨詢等方面積累了大理的實踐經驗，這些是國內現有券商不可比擬的。一旦資產管理公刊轉型成為投行，以其資產規模及經驗優勢，必將成為中國投行界的領軍力量。

對于2006年及2008年兩個目標的實現后，四家公司為其向投行方向轉變已進行了一些探究。目前開展的業務可以稱為試水，也可以認為是經驗積累。但鑒于政策尚未最終明確，只能限于前期準備階段，未來規劃要待文件正式出臺后才能制定。東方資產管理公司資產處置部門的一位人士說：“估計到2005年，四家對于投行這塊業務領域就應該有一個清晰的規劃了。”

未來存在模式

曾詩鴻認為，資產管理公司市場化后，短期內在整體格局上將維持現狀。四大資產管理公司擁有經營自后，與各自對應的商業銀行變得相對獨立。四家公司在資產處置領域有著各自不同的特長，這也使得四家公司的競爭更為激烈，而這對于國內的不良資產處置和投行業務來講，都是非常有利的。然而隨著競爭的加劇及四大商業銀行自身的發展，四家公司的未來存在模式必然發生變化。

對于未來投行時代四大資產管理公司的存在模式，各種意見大致可以歸結為如下兩種。

模式一：四大資產管理公司合并成立超大型金融控股公司。

目前，四大國有商業銀行的金融控股公司模式已經展開，這種模式應該同樣適用于資產管理公司。經過多年處置，不良資產處置基本完成后，留在手中的將只有政策性債轉股以及通過重組、資產證券化等方式累積的其他可經營性資產。四家資產管理公司可自上而下地進行合并，然后按照公司發展的目標、資產的分布、特性等，進行優化組合。改造完畢后，將形成商業銀行集團與投資銀行集團相配套的金融體系格局。這家投行業的超級航母應采取股份制形式。這樣，既可以彌補資金來源的不足、擺脫對財政的依賴，也有利于公司經營體制的市場化運作，以爭取利潤最大化為終極目標，將其完全打造成為一個純粹的投資銀行。它可以從事所有投資銀行的業務，它所經營運作的資產不應再局限于自國有商業銀行剝離的不良資產，而應進行規模擴張。以市場化手段自主選擇并協商收購新的資產，如收購或代管國家部委的投資項目等。同時，國有資本通過股權轉讓等途徑，也可以逐步減少和退出，從而真正實現不良資產的全部消化，使國有資金得到最高效的使用。

按上述方案，合并后的四大資產管理公司將成為國內有史以來規模最大、功能最完善的超級投資銀行，有利于與國際大型投資銀行的競爭。并且，資產處置隊伍將全部是經驗豐富的業內精英，而這對于不良資產的處置工作，無疑是最寶貴的財富。但就目前的情況來說，實現此模式還需―定時間進行探討，因為目前我們尚無法得知最優的規模究竟有多大，四家資產管理公司合并后，是否是―個恰當的規模還不能肯定。而規模的不適當，將直接導致管理方面的漏洞，并導致工作效率低下，成本過高。

模式二四大資產管理公司與各自相對應的銀行成立金融控股公司。

第3篇：公司如何進行不動產管理范文

一、土地征收與土地征用土地征收與土地征用具有相似性，但并非同一概念。兩者的相似性，在于土地征收和土地征用都是國家以公權力強制地對他人的土地權利予以剝奪，使得他人的土地權利因征收或征用而消滅或終止。一般認為，土地征收為國家根據公共利益需要而行使公權力，以補償為條件，強制取得他人的土地所有權，他人的土地所有權因國家的征收而消滅。（注：這方面的見解一般相同。如梁慧星主編：《中國物權法研究》（上），法律出版社，1998年版，第330頁；張曼隆：《土地法》，臺1996年版，第494頁。）如他人的土地所有權并不消滅，則不能謂之征收。就土地征用而言，則是國家因公共事業的需要，以給予補償為條件，對他人土地所有權以外的土地他項權利為利用，待特定公共事業目的完成時，仍將土地歸還原土地所有人。（注：張曼隆：《土地法》，臺1996年版，第494頁。）他人的土地所有權并不因國家的征用行為而消滅。

在現代法制國家，無論是土地征收，還是土地征用，皆需要有明確的法律依據，自不待言。土地征收或土地征用具有明確的法律依據，一則可以使政府行使公權力時須依嚴格的程序防止國家權力對他人財產權進行不適當干預；二則可以使土地所有權人或土地他項權利人在顧及國家公共需要的前提下，通過法律途徑尋求救濟，獲得公正、必要的補償。

名義上，我國現行法基本上僅涉及土地征用。《憲法》規定，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用。”（注：《中華人民共和國憲法》第十條。）《國家建設征用土地條例》即稱，該條例的規制對象為土地征用。（注：該條例頒行于1982年，現在仍然生效。）原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》規定了農民集體土地所有權可因“國家征地”而發生變更。（注：原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》第二十條。）在這里，農民集體土地所有權的變更是由于土地的征收還是征用不甚明確。若依通說，“國家征地”應理解為國家對集體土地的征收，因為它引起了集體土地所有權的變更。若依現行法的規定，則是對集體土地的“征用”。憲法、法律和法規并未規定“征收”，而只規定了“征用”。另外需要看到，土地征收也是曾經施行過的。（注：《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條規定，“農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國家的土地”屬于國家所有。）

實際上，現行法所規定的土地“征用”確實引起了土地所有權的變更，即集體土地所有權變更為國家土地所有權。《土地管理法實施條例》即規定了“國家依法征用的土地”屬于國家所有。《確定土地所有權和使用權的若干規定》亦明確了“國家建設征用的土地，屬于國家所有。”（注：《國家建設征用土地條例》第五條。）這樣，現行法的土地征用客觀上就是一般所指的土地征收。

現行法名義上為土地征用，實際上卻是土地征收。無論是土地征收，還是土地征用，都是國家憑借公權力對他人土地權或土地他項權利予以強制性剝奪，但這種強制性剝奪須以存在公共利益為條件。公共利益具有較為廣泛的范圍。國防、交通事業、水利事業、公共衛生、教育、政府機關及慈善事業等，即其適例。公共利益并非都具有永久性，如軍事工事可因特定軍事目的已完成而無存在的必要。在此情況下，是否無需將他人的土地所有權予以強制征收而是對他人的土地他項權利予以征用，并非無考慮的余地。從公共利益的性質及需要出發，對具體的公共利益事項予衡量，將土地征收和土地征用予以恰當劃分，使集體土地所有權不致遭受國家公權力的過分干預，應是保護土地資源的一項重要內容。對土地征收和土地征用予以界定，將土地征用從土地征收中分離出來，使土地征收名副其實，是物權和土地立法中應注意的一個問題。

二、土地征收的性質土地征收為國家憑借公權力對集體土地所有權予以強制剝奪，不以集體土地所有權人的同意為必要條件。這正如《國家建設征用土地條例》所言，“國家建設征用土地”，“被征用社隊干部和群眾應當服從國家需要，不得妨礙和阻撓。”（注：《國家建設征用土地條例》第四條。）另外，“征用土地的，按照被征用土地的原因途徑給予補償。”（注：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條。）強制性和補償性是土地征收的兩個基本特征（注：可參考梁慧星主編：《中國物權法研究》（上），法律出版社，1998年版，第333頁。）；但是，從土地征收的發動到土地征收的具體實施的過程看，土地征收不僅僅只具有這兩個基本特征。

在實施土地征收時，必然涉及到法律適用的問題。《憲法》、《土地管理法》、《國家建設征用土地條例》等為目前土地征收的法律依據。應當承認，國家為社會管理的需要，須行使行政管理權，土地管理亦不例外，在土地資源日益稀缺的情況下尤其如此。另一方面，也應當看到，行政機關如果從部門利益出發行使社會管理的職能，則有可能導致行政權的濫用及權利保護的不力。對土地征收性質予以重新審視十分必要。因此，土地征收行為應具有合法性；土地征收必須嚴格依法實施，禁止濫用土地征收權。

土地征收雖具有強制性，但這并不意味著可以任意為之。《憲法》和《土地管理法》明確規定了國家實施土地征收必須是“為了公共利益的需要”。公共利益的需要是土地征收得以實施的前提條件，如不存在公共利益的需要則無土地征收可言。而如何對公共利益進行界定并非容易。現行《土地管理法》刪除了原《土地管理法》中的“國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業，需要征用集體所有的土地……”，（注：原《中華人民共和國土地管理法》第二十一條。）可說明立法已開始對社會公共利益的界定持謹慎的態度。如何進一步明確公共利益范圍是立法的一個任務。而由于《國家建設征用土地條例》仍然生效，如何協調法律法規的效力對土地征收來說有其現實意義。（注：《國家建設征用土地條例》第2條規定，“國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業，需要征用集體所有的土地時，必須按照本條例辦理。”）即使法律法規之間的效力可通過立法原則及技術解決，對“公共利益”、“國家建設”與“經濟、文化、國防建設以及社會公共事業”的理解和解釋，將會對土地征收產生影響。有學者主張將公共利益界定為公共道路交通、公共衛生、災害防治、科學及文化教育事業、環境保護、文物古跡及風景名勝區的保護、森林保護事業，以及法律規定的其他公共利益，國家基于發展商業目的的事業，不得適用征收。（注：中國社會科學院法學研究所《中國物權法草案建議稿》。）在公共利益和經濟政策間作嚴格界定，對完善土地征收制度十分必要。根據經濟政策，需要使用農民土地的，應采用財產轉移的法律規則，而不再實行現行的征地制度。（注：孫憲忠：《不動產物權取得研究》，載梁慧星主編：《民商法論叢》（第3卷），法律出版社，1995年版。）公共利益與土地征收行為之間具有因果關系。土地征收行為目的應具有公益性，即國家征收集體土地的目的是滿足社會公共利益的需要。土地征收的強制性和公益性相聯系，且公益性是強制性的基礎。

土地征收是國家行使其“最高所有權”的體現。我國并不存在私人土地所有權，土地征收是在國家和集體之間展開的。在我國，土地征收法律關系的主體只能是國家和農村集體經濟組織。集體由其內部成員構成。集體財產權的實現，既是其自身財產權的實現，同時也是其成員財產的實現。土地征收既涉及農民集體的利益，也涉及其成員的利益。承認土地征收法律關系主體的特定性，可以將因實施經濟政策而引起的土地開發排除在土地征收之外。這對維護集體經濟組織及其成員的利益具有現實意義。以此為基礎，還可以說，土地征收權具有專有性，只有國家享有征收集體土地的權利，企業和公司等經濟組織不能以實施經濟政策的名義進行土地征收，亦不應通過國家達到征收土地的目的。

土地征收的直接法律后果之一，是對補償和安置方案的實施。“征收補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。（注：《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條。）對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。”這便是土地征收爭端解決機制，政府的裁決為終局裁決。當土地征收爭端發生時，如果政府的終局裁決不能使集體及其成員的利益得到充分保護，則司法救濟請求權的行使應為集體土地所有權人及其成員的權利。問題在于，集體土地所有權人及其成員以什么途徑尋求救濟？

憲法對多種經濟成份并存的確認，要求對國家財產權和集體財產權予以平等的一體保護。國家實施土地征收時，一方面有權行使其“最高所有權”；另一方面，“最高所有權”的行使應在一定范圍和限度內進行，否則即構成土地征收權的濫用，與土地征收行為的合法性相悖。如以建經濟開發區為名草率征收大片良田，而因經濟開發區最終未建致使良田荒蕪。濫用土地征收是對國家財產權和集體財產權未能予以平等的一體保護的體現。為防止土地征收權的濫用，除了需對征收土地的目的進行嚴格限定外，似有必要在現有法律規定的基礎上考慮其他措施。（注：《國家建設征用土地條例》第二十一條前段規定，“已征用二年還不使用的土地，除經原批準土地的機關同意延期使用的土地外，當地縣、市人民政府有權收回，并報原批準機關備案。”）

前已述及，強制性和補償性是土地征收的基本特征。土地征收的強制性僅僅出于公共利益的需要，而不是其他原因。土地征收的強制性并不能導致土地征收行為是行政行為。的確，有許多學者主張土地征收行為是行政行為，且土地征收爭端以行政訴訟程序解決。（注：如在臺灣地區，土地所有人如對于政府征收其土地而引起補償數額爭端時，應以行政爭訴程序解決，而非審理私權的普通法院所審理。可參考張曼隆：《土地法》，臺1996年版。）不過，雖然公益性和土地征收之間具有因果關系，且土地征收的公益性是強制性的基礎，但強制性與行政行為之間并不具有必要的因果關系。如土地所有人建筑房屋逾越疆界時的土地購買請求權，雖具有強制性，但并不能否定該請求權的民事屬性。（注：臺灣地區民法為平衡鄰地所有人因須容忍土地所有人使用其地之不利益，規定得請求土地所有人，以相當價額購買越界部分之土地。謝在全：《民法物權論》（上），中國政法大學出版社，1999年版，第199頁。）實際上，在土地征收上，也有不以行政訴訟程序解決的法例。（注：德國基本法第十四條規定，剝奪所有權只有為公共福利的目的才以被允許；剝奪所有權只有依法律或法律的原因進行，且該法律對損害的方式和措施有所規定。該賠償必須在對公共利益進行公平衡量之后確定；對損害賠償的高低有爭議時可以向地方法院。）土地征收主要涉及土地所有權的變更及對原土地所有人與他項土地權利人的補償。國家財產權和集體財產權的一體保護，要求土地征收應在平等的基礎上進行，而不是厚此薄彼，在土地征收補償標準的確定上亦如此。另外，以出于公共利益的強制性為開端的土地征收，與土地所有權的變更及土地征收補償的實施，應是一個連續的過程，是一個不可分割的整體。土地征收時，土地所有權的變更與其說是國家行使社會經濟管理職能的一個結果，還不如說是權利轉移的一種方式；從這個意義上說，土地征收所引起的土地所有權的變動使得土地征收的后果具有物權性。土地征收補償金的確定，與其以行政管理的方式進行，不如在平等的基礎上為之，以既能保障不同民事主體財產權的實現，又能激活農村土地市場的發展。

從土地征收行為目的的公益性、土地征收法律關系主體的特定性、土地征收權利的專有性、土地征收行為的合法性及土地征收措施的強制性、土地征收的補償性和土地征收后果的物權性的意義上說，土地征收是民事行為。

三、土地征收與物權變動土地所有權的本質，在于它是土地所有權人對土地所享有的排他性的權利。對土地所有權人占有、使用、收益、處分土地的權利的干預或剝奪，一般構成對土地所有權的侵犯。近代以來，這一觀念受到了挑戰。土地征收使得集體的土地所有權移于國家之手。土地征收權的核心，在于不需要土地所有人的同意而強制取得其土地。土地征收權與土地所有權沖突的結果，在一定程度上是土地征收權對土地所有權排他性的否定。

土地征收權的行使，實際上是使不動產物權發生了變動。物權的發生、變更和消滅，構成物權的變動。探討土地征收與物權變動的關系，可進一步認識土地征收對集體土地所有權的影響，以及集體土地所有權變更為國有土地所有權時所涉及到的物權法上的問題。從廣義上說，物權的變更包括主體的變更、客體的變更及內容的變更；而嚴格意義上的物權變更則是客體和內容的變更。（注：謝在全：《民法物權論》（上），中國政法大學出版社，1999年版，第55頁。）土地征收權的行使，使得被征收土地的所有人由集體變為國家。土地征收時土地所有權的變更涉及到土地所有權的取得和喪失-國家取得被征收土地的所有權，而集體喪失了被征收土地的所有權。土地征收也會引起征收土地物權內容的一些變化。就土地征收而言，被征收土地上物權的消滅是相對的消滅。

土地征收引起的物權變動，屬于非依法律行為的物權變動。它不要求具備依法律行為的不動產物權變動的要件，即須為有處分權人所為，須有物權變動的意思表示及須經登記。且因是之故，因土地征收而取得土地所有權，為不經登記即可取得。其中的原因，在于土地征收不依原土地所有人的意思表示而由國家強制力介入便可發生物權變動，且物權的狀態亦已明確，不經登記并不妨礙交易的安全。（注：謝在全：《民法物權論》（上），中國政法大學出版社，1999年版，第77頁以下。）經土地征收取得的國有土地所有權不需登記實際上已為實踐所采。“土地登記是國家依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利的登記。”（注：原國家土地管理局《土地登記規則》第二條。）

一般情況下，土地征收引起的土地物權變更，特別是土地所有權變動具有不可逆性，即集體所有的土地一經征收其所有權不能恢復到原來的狀態。“已征用二年還不使用的土地，當地縣、市人民政府有權收回”；收回的土地，作以下處理：（1）按審批權限，有償撥給其他符合征地條件的單位使用；（2）“借給生產隊耕種。生產隊在耕種期間，不準在土地上興建建筑物和種植多年生作物。國家建設需要使用時，生產隊必須立即交還，不得再提出補償、安置的要求。……”（注：《國家建設征用土地條例》第二十一條。）“生產隊”這一概念雖已為生產合作社和集體經濟組織所取代，只具有歷史意義，但這并不影響對因征收引起的土地所有權變動不可逆性的探討。

對土地征收需對其目的進行嚴格限制，以防土地征收權的濫用；而對土地征收目的的確定，也直接影響到土地征收權的正當性。上述對經征收的土地不予使用達一定期限的處置方法，存在著邏輯上的混亂。應該是存在征收土地的需要再進行土地征收，即先有需要后有征收。如土地征收達一定期限不予使用，則按審批權限有償撥給其他符合條件的單位使用，不免產生征收土地后再尋找用地者的嫌疑；而“借給生產隊耕種”的情形也是對土地資源的浪費。因此，不能將公共利益需要的原因與國家行使土地征收權的結果顛倒。因征收而引起的土地所有權變動的不可逆性不是沒有疑問。

土地征收引起的土地所有權變動的不可逆性，意味著國有土地總量的增加和集體土地總量的減少。為避免土地征收權的濫用及維持國有土地所有權和集體土地所有權之間必要的靜態平衡，當征收的土地不予使用達一定期限或征收土地后不以原目的使用及擅自改變土地用途時，能否恢復原土地所有人的所有權，并非無考慮的余地。另外，土地征收只能以公共利益為目的，而公共利益應是征收土地前就設定了的，否則極有可能造成土地資源的浪費及土地征收權的濫用。公共利益為國家和社會的一個永恒主題，在物權變動上限制土地征收權的濫用時，能否考慮既能保證土地征收權的正當性、又能維護及促進公共利益的辦法呢？（注：如上文所說的將土地征收和土地征用分離。再如臺灣地區土地法規定了保留征收制度，即舉辦事業將來所需的土地，在未為需用以前，預為呈請核定并公布其征收的范圍，禁止妨礙征收之使用。這對我們應該有所啟發。）

對集體土地的征收，除涉及集體土地所有權外，還涉及土地他項權利，即土地使用權和土地所有權以外的其他土地權利，如抵押權、租賃權等。集體土地所有權的變動，是否、能否引起土地他項權利的變動？在集體土地使用權的抵押中，抵押人可抵押依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。（注：《中華人民共和國擔保法》第三十四條，第三十六條。）土地征收的實施，集體土地所有權變更為國有土地所有權后，在集體土地上設定的以集體土地使用權為標的的抵押權因集體土地使用權的消滅而成“虛權”。抵押權為一種期待權；當債務人不能履行債務以集體土地使用權抵押時，因集體土地使用權的消滅而使債權人的債權難以實現。因此，土地征收后如何處理以集體土地使用權為標的的抵押和抵押權的關系以及抵押人和抵押權人之間的關系將是抵押制度的一個難題。土地征收后，集體土地地上權、租賃權一般也消滅，同時也會涉及到對地上權人、租賃權人的補償問題。這在下文會有所述及。

四、土地征收引發的主要問題客觀地講，土地征收的社會影響具有兩面性。如果土地征收權行使得當，可以增進社會福利，促進土地資源更加有效地利用；但如果濫用土地征收權，則構成對集體及其成員財產權的侵犯。土地征收法律規則的完善及正當程度對土地征收本身有重要影響。在社會轉型時期，社會經濟秩序的有序化及法律秩序的有序化需要一個過程。在此背景下，重視對土地征收引發的主要問題顯得必要而又緊迫。

土地征收的補償性問題目前還未進行深入、全面的研究。《土地管理法》規定的補償費標準是否合理需要進一步考慮。“土地補償費”應是農地地價的直接體現，而農地地價則為農地所有權在未來年期收益的資本化區域平均價格。由于農地市場的不發達，如何確定農地地價，使其趨于客觀、合理需要一個過程。就集體土地的地上權和租賃權而言，土地征收的補償涉及到地上附著物及青苗的補償，特別是地上附著物的補償與集體土地使用權的價值緊密聯系，進而言之，也許可以說，集體土地的市場化過程，也是土地征收日益完善的過程。在這過程中，土地征收法律制度如何起到積極的作用，既能促進土地征收的正當性和合理性，又能推動農村土地市場的發展，值得認真研究。

直到現在，土地仍然是絕大多數農民（戶）的安身立命之所在。盡管被征收土地的農民的就業和安置以市場為導向而有多種途徑有其可行性，但并不能否認土地是絕大多數農民的主要生產資料。土地作為社會保障的替代物，為占中國人口絕大多數的農民提供了基本的生活保障，在農村的失業保險功能方面也具有十分重要的作用。（注：姚洋：《中國農地制度：一個分析框架》，載林毅夫、海聞、平新喬主編：《中國經濟研究》，北京大學出版社，2000年版。）雖然在發達地區，農村居民的絕大部分收入來自農業以外，但土地征收的補償費和安置費等仍然是被征收了土地的集體經濟組織特別是其成員的重要生活保障。因此，土地征收補償費和安置費的確定標準，應從如何維持社會保障所要求的生活水平出發。實際上，這也是在維護農村的公共利益。土地征收的公共利益目的需要完成，農村的公共利益也不容忽視，否則會助長城鄉差別。

“土地補償費用歸農村集體經濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著及青苗的所有者所有。”（注：《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條。）地上附著物及青苗補償費的歸屬容易確定；而土地補償費的歸屬則可能引起爭端。“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理。”（注：《中華人民共和國土地管理法》第十條。）集體土地所有權事實上的虛位，（注：參見王衛國：《中國土地權利研究》，中國政法大學出版社，1997年版，第99頁。）可能會導致集體經濟組織之間因土地征收補償費的歸屬發生爭端。集體經濟組織之間因土地補償費發生的爭端應由物權法調整。

第4篇：公司如何進行不動產管理范文

關鍵詞：農村養老保險 運行現狀 發展策略

近十年來，財政支出所承擔的很重，國家財政對養老保險的補貼已經超過了一億元，應當通過市場機制來提高基本養老保險的運行效力。有關部門估計，中國養老保險基金在未來十年間缺口將可能達到十萬億，當養老保險基金面臨缺口時，可能會導致一些社會問題出現。十六大報告指出：“建立健全與經濟發展水平相適應的社會保障體系，是維護國家長治久安和社會穩定的重要保證。”首次明確提出要在具備合適條件的地方建立農村養老保障制度。養老保險制度也一直處于不斷探索、改變與革新中，隨著經濟體制的深化變革，養老保險制度也在不斷的調動中，以發揮它的核心作用。這對于社會的協調發展和城鄉經濟的可持續運行、對于農村經濟工作新局面的建立都有著深刻的意義。

一、目前云南省新型農村社會養老保險制度現狀

云南省位于我國邊疆地區，經濟發展在全國來看相對落后，而現也已經陷入了“未富先老”的境地。在進行全國人口第五次普查到第六次的十年間里，云南省的總人口年均增長率為0.7%，期間云南省老齡人口年平均增長率是3.1%。截至2015年末，云南省60歲及以上人口占全國總人口的16.1%，與之相反，同年云南省GDP 為13717.88 億元，僅占全國GDP總量的1.3%，排名第23位。

1991年6月，農村養老辦公室也即是國家原民政部制定了《縣級農保基本方案》，確定了農保的開展以縣為基本單位的原則，決定于1992年元旦在全國公布并實施。云南跟隨中央思想，從1991年開始，在云南省部分地區開展試點工作。云南省在1992年了《關于開展農保工作通知》，正式建立了農村養老保險制度。全省先是在建水、潞西、曲靖展開試點工作，當年參保人數為3.2萬人，收到基金總額為67萬元。1993年又新增了開遠、個舊、楚雄、宜良四個試點。1995年開始，云南省在有了農保試點工作經驗的基礎后，開始進行推廣實施，截止至1995年底，在云南省的129個縣市區中，有68個縣市相繼開展了農保工作，統計有約70萬的農民參加到養老保險投保中，年齡層次也從1歲至60周歲不等， 其收取保費的數額為1.13億元。此數據表明了云南在農村養老保險工作上取得了不錯的成績，有了突破性進展。自1988年國務院機構改革后，勞動與社會保障部門開始承接社保工作的開展，雖然原有的農保政策并沒有變動，但農保工作在國家層面上基本處在停頓的狀態。在2009年云南省開始進行新型農村社會養老保險試點工作，各級財政部門積極響應大力籌措資金，有效支持了“新農保”的平穩良好運行。“新農保”在目前基本上覆蓋了云南129個縣（區、市），農村老人將人人享有養老保險不再只是空想，逐漸看到了希望的曙光。2013年，云南省人力資源社會保障廳和省財政廳聯合了《關于新農保與老農保制度銜接有關問題的通知》，在新老農如何進行銜接問題上做出相關規定。老農保養老金補助已經領取過的，在老農保的養老金發放標準下繼續接受農保待遇；農民年滿60周歲時，應接受新農保基礎養老金；沒有領取老農保養老金的參保人，老農保個人賬戶積累資金都合并到新農保的個人賬戶中來，并以最低100元繳費檔次標準對繳費年限進行折算；折算年限達到或超過15年的，年滿60周歲時，可享受新農保基礎養老金。未滿60周歲的，也可按新農保規定繼續繳費。折算年限沒達到15年的，將以新農保的規定繼續繳費。參保人符合新農保待遇條件時，原老農保個人賬戶與新農保個人賬戶分別來計算，合并后享受個人賬戶養老金，同時享受新農保基礎養老金。

二、國外農村養老保險基金運行情況和啟示

（一）國外農村養老保險基金運行情況

1.日本的“共濟”制度

日本農村養老保障模式采用了“共濟”形式和“國民年金”等措施。“共濟”事實上是一種互相幫助和救濟的事業，它是以農民之間相互協助為主，由一些相當數量的經濟單位組成團體，共同分擔籌集保費的職責，給予年邁的成員一定的經濟補償。“共濟”讓個人對保費的負擔不再是依據將來發生的給付需要，因此繳費與給付間不是對等關系。

在管理形式上，日本也有其特殊的舉措。開始時，日本政府頒布了一部具有規范性性質的法律---《農協法》，使得農村共濟的事業開展有法可依。日本“共濟會”在對于基金的運營上體現了資本化的操作，該運營手段的關鍵是把養老保險基金當成普通資本投資的一種，按照流動性、安全性和收益性特性進行投資，把投資分散進行多樣化投資組合管理以減少非系統性風險，比如多類型存款方式，購買債券如國債和地方政府債券，金融債券，對以日元計價的外債進行投資，另外也購買一些公司債券和股票，進行不動產投資等方式。

2.波蘭的“農民養老保險”制度

在歐洲20世紀70年代，前波蘭政府對于本國農村社會保障制度進行了全國性的統一部署。波蘭在1977年7月1日頒布了關于農民退休法令，并從當日起在全國范圍內施行。此法令規定農民養老保險的對象是農業合作社和農業生產小組成員、國營農場的職工以及個體農民。國家組建農民的保險基金，國家財政出三分之二的資金，剩下部分由農民繳納。農民每年需要向國家交納1.5萬茲羅提的農產品，男性農民繳滿25年，女性農民繳滿20年。農民滿足養老保險金領取條件需要兩點：一是年齡上男年滿65歲，女年滿60歲。二是達到符合養老年齡要求后，必須把耕地遞交給自己的繼承人或者國家。按規定，農民退休后按月領取養老保險金，以退休前平均每年向國家交售的農產品價值為標準，分成35個等級，最低每月領1500茲羅提，最高為6500茲羅提。

3.瑞典的“福利型”養老保險制度

以英國知名經濟學家貝弗里奇的《貝弗里奇報告》為依據的瑞典社會養老保險制度在資產階級社會改良主義的思潮推動下開始建立起來。全體國民或是居民都為保障對象，農民在承保上所需要滿足的條件和接受的養老保險待遇等方面與其他公民也基本相同。瑞典國家和社會幾乎承擔了退休老人的生活，依據瑞典退休金法案的規定，65歲為男女法定退休年紀，在瑞典居住達到40年以上的居民，他們在年滿65歲以后可以從地方社會保險部門按月領取相關數額的基礎養老金，且不論瑞典居民退休之前的收入水平是高是低，這是每一個瑞典公民的一項基本社會權利。

（二）國外農村養老保險基金運行啟示

養老保險基金有著區別于其他普通基金的特殊屬性，那就是長期性、穩定性以及規模性，正是有了這些自然屬性，從而決定了該基金在管理和運行過程中也應當區別于其他普通基金，在管理養老保險基金時，應遵循以下三大基本原則：

1.安全性

養老保險基金的安全性原則指養老保險基金在投資和運營過程中無法承擔過高的風險，既要求投資的資金可以按時收回，也希望可以得到高于儲蓄利率的投資收益。該原則由養老保險基金的經濟屬性和基礎職能共同決定。由于養老保險基金是老百姓的“救命錢”， 養老保險基金應當在風險可控的前提下盡量追求高收益率。所以安全性原則是進行養老保險基金管理和運營的最基本的原則。養老保險基金要保障幾代人的老年生活水平，關系到社會的穩定和經濟的發展，一旦投資風險過大，不能獲得足夠的投資收益，容易失去人民的投資信心，影響社會和諧和穩定。

2.流動性

養老保險基金的流動性原則指養老保險基金在投資過程中形成的有形或無形資產在不出現資產損益的前提下，能夠隨時轉現的能力，以滿足支付的需要。如果一味的追求投資收益率使養老保險無法及時支付甚至支付危機，這樣便有悖于養老基金設立的初衷和宗旨。因此流動性原則就是為了滿足投保人的需要及時支付，是養老保險基金管理和良好運營的一個重要原則。

3.收益性

養老保險基金的收益性原則意味著首先基金投資要符合安全性原則，在此基礎上盡量獲得可觀的投資收益。為了達到盈利目標和收益目標，大部分國家都硬性設置了投資最低收益率。養老基金收益越大，所承擔的風險也會加大，所以要把握兩者的尺度，采用合適的投資方式，完成養老保險基金保值增值目標，減少國家、企業和個人負擔。

三、云南省農村養老保險基金運行存在的問題

我省養老保險制度開始建立時間較短，在基金的管理上還有一些問題，養老基金的運行過程存有很多不足之處，我們可以從以下幾個方面來討論：

（一）農保對部分農民群眾缺乏有效吸引力

缺乏吸引力的原因一是一些農民對農保政策的理解不是很明白，所以他們的參保積極性不高漲。特別是部分年紀還沒有達到60周歲但還需繳納一定保費，但他們對于保障意識比較單薄，不夠重視養老保險金的作用，對于農保政策處于觀望思想。第二點原因是由于國家雖然補貼農保，但與城鎮職工基本養老保險中的國家補貼的保障水平相比，還是低很多。更別說農保的發放水平對于相對來說比較富裕的農民更是比較初級和低水平了。三是傳統家庭養老觀念的根深蒂固。隨著社會的發展，思想的進步，養老院的日趨普及和完善，人們對于養老的觀點呈現出更加開放的態度。但在農村，隨著很多年輕人外出打工陸續離開，留在村子里的大多都是的老人，也出現了所謂的“空巢老人”現象。這些老人思想還比較保守，對于自己養老的態度還停留在依靠自己的兒女，而很少有人覺得養老保險金的交納能夠對自己的養老生活有什么實質性的保障。

（二）經辦手段落后不能落實到位

對參保人員的登記和變更以及發放養老金等等這樣農保工作量其實也是很大的。一些地區在制度運行之初就沒有滿足業務的經辦需要，人員和設備的配備不足，對于經辦農保業務局限于以手工為主要操作手段，這種方法必然會使得工作效率低下，不能適應工作量繁瑣復雜的需要，也會造成出錯率較高，不能將參保工作落實到位。

（三）地方政府籌資能力有限

按照《云南省新型農村社會養老保險試點實施辦法》的規定，參保人員將由省級財政提供每個人每年最低30元的補貼費用。除此外市、縣兩級財政根據本地區經濟發展水平程度可以相應增加繳費補貼，對于選擇較高檔次的參保人員給予鼓勵性繳費補貼。但由于受到地區經濟發展水平的限制，各級財政能力有限。在云南省很多試點地區，尤其是在國家級貧困縣的市、縣區域，政府或只能按照國家最低標準給予參保人補助，使得參保人個人賬戶積累能力差又將影響到參保人未來的養老金待遇。

（四）對于云南省特殊文化和習俗等復雜因素認識不足

云南省是我國少數民族最多的省份，少數民族在社會的發展中做出了巨大貢獻。但由于特殊的歷史因素，文化因素，少數民族在與漢族具有共性的同時，在很多方面又具有自己的特性，在養老保險基金方面不得不考慮到差異的存在。云南的養老模式也應體現這一特征，通過實踐考察獲得對云南少數民族養老模式的認識后，才能更好的對不同群體才去不同的方法對待，具體問題具體分析而不是采用一鍋端的模式。

四、云南農村養老保險基金運行問題的對策

（一）加大養老保險金的宣傳力度

要想讓廣大農民群眾在短時間內對于養老保險制度有比較清晰的認識和接受必須要依靠宣傳動員工作。采用一些公眾宣傳方式，利用電視、廣播、網絡、報紙等媒介開展廣泛傳播，為開展后續工作打下基礎。相關工作組最好要深入到農戶家中，上門講解答疑解惑使廣大農民可以全面了解農保制度，相關知識及其重要意義。使農民可以加深對農保政策的認識，體會到養老保險制度給自己帶來的益處，充分調動農民參保的積極性。

（二）加強信息化建設提高經辦效率

經辦管理效率低下、手段落后都阻礙了新農保制度順利運行。當下各級部門應做好檔案的有效管理，對于參保人員的數據進行聯網信息化管理。能夠保證參考退保人員的具有齊全的手續和數據可以審查。采用互聯網計算機管理模式可以有效減少人工操作帶來的效率低下和錯誤率頻發的問題。

（三）拓寬地方政府籌資渠道充實農村社會養老保險基金

長期以來，各級政府主要通過銀行存款、國家債券來確保養老保險基金的保值和增值。養老保險基金投資方式是單一的，升值保值能力較弱，極大的影響了人們參保的積極性。因此在確保穩定增值的同時，應積極開發新的金融工具，增加養老基金的投資回報值。主要投資方式有：

1.國債，是指由國家財政信譽做擔保，以中央政府的稅收作為還本付息的保證，由財政部代表中央政府在全國范圍內發行的國家公債，是國家信用的主要形式。它的信用度高，歷來被譽為“金邊債券”，而且它的風險小及流動性強，也因此受到風險回避型投資者的青睞。養老保險基金關系到云南省大多數居民的老年生活，因此，將其投入國債市場，則為最穩妥的選擇。

2.股票作為一種風險和收益成正比的有價證券，風險與機遇真正存于一體的投資方式。然而股票價格要受到諸多因素的影響，其波動性很大，股票投資資金也許會無法及時退出資金導致流動性減弱。股票投資是收益最高的投資方式。當前，基于我國資本市場的迅速發展，云南省的養老保險基金當前可以考慮適度控制股票投資占總市值比重。

3.企業債券。這種債券是能得到比較多的報酬。企業債券利率一般比較高，并且承諾償還本金，支付利息，還可以自由轉讓，因為沒有國家財政做后盾，所以與國債比風險大，比股票的小。目前中國的債券市場不完善，類型較單調，期限結構不完美，頂級信用評級機構數量少，因此基金投資在企業債券市場的比例不能過大。

4.基金投資作為現有的世界上通用的投資模式，它具有小額貸款的重要特征，其擁有眾多經驗的專家來管理，這樣不僅可以減少交易成本，還可以提高效益，再者，它能夠分散投資，用合理的投資組合方式來減少投資風險。

（四）結合云南文化、地區差異加大政策支持力度

要重視政府在養老保險制度推進過程中應當承當的經濟責任。在各級政府的財政預算中，應當合理的確定政府出資額在財政總支出中所占比重。隨著經濟社會的進步，政府對養老保險的出資額應當不斷增加，各級財政補助資金應當能夠及時補充，足額到位。對于收入水平較低，思想觀念較為保守，以家庭養老為主的欠富裕農村地區，需采用個人、集體和國家三方共同籌資的方式，通過財政加大補貼力度，以確保農村養老保險達到“廣覆蓋、低水平”的標準。構建地域保障，家庭保障、社區保障和民族地區區域多層保障體系，最終構建符合云南省情、民族多元化特征的農村養老保障制度。

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