房地產市場的調研報告精選(九篇)

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第1篇：房地產市場的調研報告范文

[關鍵詞]高職高專 房地產市場營銷 定位 教學方法 改革

一、引言

高職高專院校開設房地產經營與估價專業的主要任務是培養能直接進入房地產生產、經營、管理、中介服務第一線的高等技術應用型人才。學生在學習該專業每一門課程時不僅要學到該門課程的知識，還要掌握從事今后可能出現在工作中的基本能力和技能。對于高職高專房地產經營與估價專業的市場營銷課程而言，通過本課程的教學，使學生建立起市場意識，比較全面系統地掌握房地產市場營銷學的基本理論和基本方法，重點是要使學生通過本課程獲得實踐應用能力、公關談判交流能力和營銷心理能力，因此房地產市場營銷課程在房地產經營與估價專業中的地位是非常重要的。

二、教學目標定位

高職高專院校房地產經營與估價專業的培養目標是“房地產開發、經營、中介行業的應用型或操作型的高技術人才”。作為一個專業下的一門課程，房地產市場營銷必須服從于這個目標。很多時候，照搬其他院校、其他專業，尤其是市場營銷專業中的市場營銷課程教學目標明顯不對。我們培養的并不是營銷一線人才，而是房地產相關專業的一線人才。一個市場營銷專業的畢業生從事房地產銷售工作得心應手，反之，一個僅上過一門房地產市場營銷課程的房地產經營與估價專業畢業生去銷售房地產之外的任何產品都會顯得力不從心。由此可見，我們的教學目標應該是“掌握房地產市場營銷的基本理論和基本方法，構建房地產經營與估價中所需的市場營銷能力”。

三、教學理念和教學內容的定位

培養高技能、精操作的一線工作人才是高職高專所有專業的教學理念，做為高職高專院校房地產經營與估價專業下的一門職業基礎課程應該貫徹這個教學理念并做相應的延伸，再根據教學理念來確定教學內容。因此，我們認為需要以能力的構建為教學理念和教學內容定位的主線，對于房地產經營與估價專業中的房地產市場營銷課程就應該做到：找共性、抓亮點、重實踐、求針對。

1.找共性。房地產市場營銷課程所涉及的能力點較多，其中有些能力并不是只有在僅進行房地產市場營銷工作時才需要的，這些能力在學生從事其他相關工作時也同樣需要。例如：房地產市場調研、分析的能力、客戶交流溝通能力和房地產市場調研報告撰寫的能力，不僅應用于房地產銷售工作內容，在房地產估價、房地產可行性研究以及其他前期工作中，這些能力也顯的極為重要。也就是說，市場調研和分析能力、客戶交流溝通能力和房地產市場調研報告撰寫的能力是房地產相關工作普遍需要的、必不可少能力，具有共性的特征。因此，求共性的教學理念要求我們在安排教學內容時需要把房地產調研和分析作為一個重要的內容來安排課時。從全局來看，根據高職高專院校課程整改的趨勢，將具有共性的內容在一門課程中重點講解課時把這部分內容從其他課程中解放出來，總體上節省課時。

2.抓亮點。對于房地產市場營銷課程中房地產市場細分和定位的能力以及房地產營銷策劃的能力，是對應特定的工作內容，可以相對單獨形成就業群的。雖然并不能形成該專業的主流就業方向，但是培養這些能力仍是該門課程在房地產經營與估價專業中的一個亮點。對于該亮點在教學內容安排上應該盡量突出，塑造課程特色。

3.重實踐。房地產市場營銷課程，本身有具有強烈的實踐性和應用性。因此，該門課程在教學理念中應該定位為一門以培養學生應用技能為主的實踐性課程。重實踐并不是不要理論，首先，我們需要將該門課程的基本理論和基本方法濃縮，讓學生扎實的掌握這些專業知識，同時，根據崗位技能的需要來培養學生的綜合能力。在教學中應該“以崗位技能為核，以能力的延伸為線”，按照房地產市場調研分析能力—撰寫房地產市場調研報告能力—房地產市場定位、細分能力—房地產營銷策劃、策略能力的程序來安排教學內容。

4.求針對。在整個教學工作中，無論是教學大綱的制定，還是教學計劃的編寫，甚至每一堂課程的教案，都要時刻注意“房地產”這個核心。在教學過程中，尤其是實踐性教學環節，包括：案例的選用和技能型作業的布置，都要與房地產經營與估價這個專業針分相對。由于，市場營銷課程在本科和一些大專院校發展的時間較長，基礎較厚，教師在講授我們課程的時候很容易繼承一些其他市場營銷課程的內容。但是，房地產經營與估價專業中的房地產市場營銷課程是區別于以往的市場營銷課程的，這要求教師在安排教學內容時，應該仔細斟酌，務必針對于我們的專業培養方向。

四、教材選用和師資隊伍定位

教材的選用很大程度上是由教學內容、方法(手段)所決定的。高職高專房地產市場營銷專業的教材建設通過多年的努力，已經取得了很大的成績，教材規范、適用、配套逐步改變了過去隨意選擇教材的情況。目前高職高專市場營銷專業教材定位比較準確。只是在共性內容與其他課程的銜接、配合處尚有不足，這是需要我們今后努力改進的方面。

高職高專師資隊伍要定位于既懂理論又會操作的“雙師型”師資定位。就目前情況看，高職高專房地產市場營銷“雙師型”師資隊伍形成相對其他專業而言要更困難一些。其原因有兩個方面，一方面，有些教師從事多年的市場營銷課程講授工作，但是缺乏對于房地產行業的針對性，在實踐培養課程上會出現教學內容和培養技能要求大相徑庭；另一方面，有些教師掌握房地產專業知識體系，但具體到營銷工作又表現的心有余，而力不足。無論是哪種缺陷的教師，我們主張利用企業的力量來完成教師培養工作。建立良好校企合作關系，讓我們有知識缺陷的教師走上企業的崗位，頂崗學習，逐步建立房地產經營與估價專業下的房地產市場營銷課程的“雙師型”教師隊伍。

第2篇：房地產市場的調研報告范文

工作完成情況：

本人入職公司兩月以來，在市場部擔任負責市場研究方向的高級專員職務。在領導和同事的指導協助下，基本保質保量的按時完成了各級領導安排的例行性工作及臨時工作。

按期完成上級安排的西寧市圖檔下載系統和西寧公共服務平臺系統的設計與實現，協助編寫系統文檔，以及布置的其他工作。

目前本人負責的主要例行市場研究報告包括：北京在售各項目周報、北京在售各項目月報、每月房地產市場宏觀分析報告、房地產龍頭企業月度調研報告、北京沈陽等四城市月度房地產市場調研報告（配合開發部）、競爭項目及同類產品市調報告

工作亮點：

入職以來改進了市場部各報告的表現形式及結構，豐富了內容涵蓋面并提升了專業性及可讀性。增加深化了部分例行分析報告。和領導及同事一起重新搭建了市場部工作架構，理順了工作流程，使之實現流程化、專業化。

在及時完成上級布置的任務的同時，積極主動進行自主學習提高專業技能。

待改進方面：

第3篇：房地產市場的調研報告范文

市場調研報告創作指南

一、市場調查報告的撰寫

專門性報告包括以下內容：

⑴ 調查結果摘要;

⑵ 調查目的;

⑶ 調查方法;

⑷ 統計分析(包括各種軟件、報表、圖形);

⑸ 結論和建議;

⑹ 附錄。

一般性報 報告包括以下內容：

⑴ 調查結果;

⑵ 建議;

⑶ 調查目的;

⑷ 調查方法(簡單介紹)。

要撰寫好市場調查報告，必須了解市場調查報告的特點，撰寫調查報告的原則、格式及步驟。

二、市場調查報告撰寫的原則

1、要客觀真實

調查報告的內容力求客觀真實地反映實際情況，為政府和企業的決策提供可靠的調查資料。

2、 語言表達要簡潔明了

在語言表達上要求文字簡練，數字準確，能夠盡量用圖表說明問題，使人容易理解。

3、 結構上要完整嚴密

調查報告要求中心明確、突出，結構完整、嚴密，材料與觀點統一。調查報告能夠回答調查任務中規定的問題。

三、市場調查報告的格式

市場調查報告沒有統一的格式，一般是由題目、目錄、概要、正文、結論和建議、附件等幾部分組成。

1、題目

題目應該醒目，一般應打印在封面上，包括：

1該項調查的標題。有的調查報告還采用正、副標題的形式，一般正標題表達調查的單位和問題。

2委托方和調查單位的名稱、地址。

3調查報告的日期。

2、目錄

如果調查報告的內容較多，為了方便讀者閱讀，應使目錄列出調查報告的主要章節和附錄部分。

3、概要

概要部分是本項調查的簡明介紹，在這部分內應指明：

1誰委托該項調查或要求進行該項調查。

2說明該項調查的目的和范圍。

3簡要介紹調查對象和調查內容，包括調查時間、地點、對象及所要解答的問題。

4調查的方法，例如市場調查中，資料收集的方法，是用詢問法還是觀察法或實驗法。另外在資料分析中使用的方法，如指數平滑分析、回歸分析等方法作簡要說明，并對選用方法的原因作說明。

5表示調查人員對這項調查的態度，以及對提供幫助的個人或機構的感謝。

4、正文

正文是市場調查分析報告的主要部分。

包括：

1調查目的的詳細陳述

在調查報告正文的開頭，調查人員應當指出該項調查的目的和范圍，以便閱讀者一目了然，準確地理解調查報告所敘述的內容。

2資料收集的具體過程

1)資料收集的方法。

調查人員應當詳細地介紹他們在搜集資料時，所采用的方法，還應當說明為什么要用這種方法在技術上無法克服的問題。同時，附錄內應有一份空白調查問卷。

2)資料收集的技術。

例如是采用抽樣調查還是采用典型調查，如果采用抽樣調查，應當詳細地指出如何選擇樣本、樣本數目及其代表性。

3調查結果

調查人員必須花費大量的時間和精力來分析、解釋調查資料，以使用結構嚴謹和有效的方法得出調查結果。為了更有效形象地說明問題，調查人員通常采用表格和圖形的形式，再加上一定的分析說明。例如，影響某種商品消費的因素調查得出：有消費者購買力因素，市場競爭情況，該商品的價格、質量及售后服務情況，銷售網點的分布等等。用圖表的形式就能清晰地反映出該項調查的結果。每一種影響因素各占總數的百分比。

5、結論和建議

調查結果的介紹是調查人員所得資料的簡明描述，結論才是調查人員在仔細研究和分析所有資料后得出的判斷。結論和建議是撰寫調查報告的主要目的。在準備建議時，調查人員應有明確的態度，選擇實事求是的觀點，應以調查結果為基礎，不能受感情或預感所支配，應盡可能簡潔、準確地說明建議，易于決策者理解，避免使用第一人稱我。

6、附件

附件是指調查報告正文包含不了或沒有提及、但與正文有關必須附加說明的部分。附件通常包括數據匯總表、原始資料、背景材料、空白的調查問卷、第二手資料來源的目錄等等。

2016年市場調研報告范文一

一.大學生消費調查

近些年，國家經濟持續增長，大學生作為社會的新生力量，也以其特殊性贏得了社會各界的關注。作為其中的一員，我們希望用真心給自己也給盡可能多的同齡人提供一個健康合理的消費結構。于是我們設計并組織了這次名為關注自己，關

注未來的團日活動。

首先，為了解同學們現有的消費結構，我們精心制出調查表，分別對洛陽師院、河南科技大學、洛陽工業高專3所高校的學生作了調查，通過調查我們發現：僅城鄉女生，其消費結構就千差萬別。下面我們針對幾個典型問題列表說明：

家庭月收入

美發護理等消費額

買學習資料或課外書情況

對兼職工作的態度

對消費的態度

對消費的顧慮

城(女)

70為1000~3000元

27較多

55愿多花錢買課外書

48感興趣，42認為無所謂

88會貨比三家

31心疼父母的血汗錢

鄉(女)

66為1000元以下

7較多，21從沒想過

60愿多花錢買學習資料

74對此感興趣

69會貨比三家

62心疼父母的血汗錢

由上表，很容易得出一個結論：城比鄉的大學生消費高，但這主要決定于城鄉傳統的家庭收入落差，由此可以看出制約其消費的是家庭經濟狀況。另外，城市大學生更注重形象外表，且較學習資料更青睞課外書，而農村大學生則更愿意買學習資料。這是個值得深思的問題，對不同書種的選擇反映了其不同的心理。而在做兼職工作方面，城鄉的觀點互融，但細察一下不難發現，農村較城市對兼職工作感興趣的更多，他們認為這是絕好的鍛煉能力的機會，同時又有一比收益，何樂而不為?而城市的則對兼職工作不那么感興趣，42的人甚至持一種無所謂的態度。況且我們進一步了解到，很多同學會將這個時間選在大二，但比較一下也會看出來，來自農村的同學出于種種原因(多半是經濟)的考慮，把時間貫徹整個大學生涯的也不少，約占20~30。在對消費的態度和顧慮方面，農村大學生的行為也體現了中國的老話窮人的孩子早當家，他們消費原則多是能省則聲，62的人的消費顧慮是心疼父母的血汗錢，而城市的消費態度則更傾向合理性，69的人會做好計劃在消費，但見到熱衷的東西，半數以上的人卻表現出較弱的自我控制性。

上表僅是城鄉的突出對比方面。當然畢竟是同齡人，消費中自然也表現出了不少相同點。比如：現實消費來源80以上多由家庭給予，而同學們理想的消費來源確是包括了獎學金、和勤工助學，看來，多數大學生已有自力更生的意識，況且，60~70的大學生對現在花父母的錢心有愧疚，希望以后償還，畢竟，在西方，18以后父母都已放手讓孩子獨立了。另外絕大多數學生能控制消費，少有透支現象。再者，情感消費也是大學生投資的一個不可或缺的方面戀愛、娛樂、旅游``````雖然僅占全部花銷的10左右，但卻永遠不會退出被消費的舞臺，只是在手頭緊時會減少，畢竟經濟基礎決定上層建筑。再次，我們也了解了大學生對購買正版書和環保產品的態度，看來對正版書大家的態度也是分成兩派，且勢均力敵，正/盜版各有一半左右的支持者(支持正版的略多)且70也只是偶爾買正版，看來，正盜版也是一個倍受關注的話題，大學生理應維護正版，可不扉的價位卻讓許多人望而卻步。現如今，大家對獎學金的態度也有所改觀，以往的請客送禮之風得到了遏制，60的人選擇存起來備用，而農村大學生甚至有20決定寄給父母。再一點，兩處大學生買商品都更重質量、價格、和服務態度，且大多數會貨幣三家，對品牌的追求似乎不像大家想的那么狂熱。但調查中我們發現，大學生的法律意識普遍還不夠高，買到三無，30左右會找商家換，32自認倒霉，僅5會選擇投訴，維護自己的合法權益。看來，大學生法律意識還有待提高。

而城鄉男大學生的消費狀況與女大學生大致相同，但在兼職工作方面，男生卻呈現出與女生相反的現象：城市男大學生支持整個大學搞兼職的遠多于農村，約占47。

為了更準確的反映大學生的消費現狀，我們還對其消費的主流場所：飾品店、超市、網吧等處進行了調查走訪。從中了解到：女大學生是飾品購買的主流群體，約占總數的90，而小商品吸引他們的主要因素就是款式和質量，要求品牌的不是很多。看來這與我們從學生問卷調查中得出的結論相吻合。而超是消費這一塊，女生最歡迎的是零食，男生則偏愛體育用品、酒、飲料等。網吧消費也是不容忽視的一個方面。不論校內的或校外的，走進里面，我們發現80以上的人都在打游戲、聊天。通過對方方面面的調查，我們得出一個結論：大學生消費結構整體上是合理的，

2016年市場調研報告范文二房地產市場調研報告

關注民生，讓百姓實現住有所居的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照2009年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關

部門及規模較大的房地產企業征集相關資料，并在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。

2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

2006年榆林市區商品房均價1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。

經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。2006年--2008年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中2006年完成22萬㎡;2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;2008年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。

廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在買漲不買跌消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。2008年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區2009年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了2009年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。

2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部

6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨于理性。2006年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從2001年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升(見表4)：

2005年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而20062008每畝均價為207.4萬元，2009年畝均價94.1萬元，基本與2005年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，2009年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。2008年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從2006到2008年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，2008年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和招(標)、拍(賣)、掛(牌)制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將生地變為熟地資金的投入，進行土地平整等七通一平的過程。從2006年2008年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到2008年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。2009年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%

企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。

面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和保穩定、保民生、保發展目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用

1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到2008年，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到2008年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到2008年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：

3、房地產業對消費增長的貢獻。2006年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7)：

4、房地產業對財政收入的貢獻。2006年2007年房地產稅收呈平衡增長態勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。2008年房地產稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年110月份，房地產營業稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。2009年110月份，房地產稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。

此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。

從表8可以看出，2006年全市房地產稅收占稅收總收入的2.87%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，2007年房地產稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入2008年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。2009年110月份，房地產行業稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。

四、對規范我市房地產的幾點建議

促進房地產業持續健康發展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業近年來的迅猛發展，對于推動榆林經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。

為了加快榆林房地產的健康有序發展，應加強以下幾個方面的工作：

1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責，對于促進房地產業具有重要意義。

一是要穩定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要把握規劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用;又要科學、合理地控制投放數量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們住有所居，享受社會進步和經濟發展的成果，又要尊重市場規律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發展規律。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。

二是定時房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的健康發展提供依據。要對榆林的房地產市場進行深入調查研究，通過統計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數量、戶型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業的健康發展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺。

三是加強對房地產企業的監管。目前，全市共有房地產開發企業129個，其中具有二級資質的開發企業12個，三級資質開發企業31個，四級資質開發企業73個，暫定資質開發企業13個，有項目的房地產開發企業僅占總房地產開發企業的三成左右，且房地產企業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業的核心競爭力;另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業，通過資源整合、優勢互補、強強聯合，使他們的企業做大做強，培養造就幾個全省、全國的品牌房地產企業，讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業，逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優勢，另辟生存發展空間。

四是要進一步規范房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處小產權房違法用地、違法建筑行為。小產權房實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規房產。在國家未出臺小產權房處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發秩序。

2、加強土地管理，確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規范土地市場，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發的，必須按原土地用途開發;如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經營性開發的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發理念要不斷提高，進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與榆林發展同步。榆林城市發展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產業為代表的第三產業的強勢增長也功不可沒。據統計，鄂爾多斯市房地產業占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產業18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發展，必須首先加快城市發展，讓先進的開發城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發展。榆林房地產開發必須順應未來發展的總趨勢，走整體性、規模化發展之路。其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開發水平參差不齊。隨著房地產業的蓬勃發展，最終整個產業必然朝著品牌化的道路發展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發品質要求的提高，房地產企業必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價格、環境、戶型以及今后的物業管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到以產品為中心向以消費者為中心轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創新。

4、公開稅費項目，規范稅費征管行為。據有關統計數據顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產開發企業總支出的59.42%。據不完全統計，我市共向房地產企業征收的稅費共50余項:

其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發商負擔，增大房地產企業的投資動力。

5、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產企業的發展具有重要作用，隨著人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品質的要求逐步提高，消費者對于住房的社區配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。榆林開發區作為區域中心城市建設的重點之一，近年來發展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產市場產生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經濟快速發展的成果，不斷提高和改善居住的環境和居住條件。

第4篇：房地產市場的調研報告范文

這一政策具有較大的刺激作用，因為營業稅稅率較高，個人住宅物業轉讓營業稅為5.6%左右，降低營業稅，將加快2年以上5年以下的二手房交易。據專業二手房機構統計，目前二手房市場80%的交易是10年以內的、40%是5年以內的，如果能改為滿2年，會再有10%～5%二手房交易不用繳納營業稅。

刺激二手房交易對于消化新建商品房沒有太大作用，本質是為2年到5年的短期交易降低成本，有利于投資者入場，投資者手握最敏感資金，一旦房地產投資收益2年超過信托等投資品收益，有部分資金可能重新入場。

不要對調低營業稅等一次性稅收的作用抱太大指望，在賣方市場中，賣方可以轉嫁給買方，到手的是凈收入。2011年調高營業稅，短期內也沒有起到多大作用。這是一塊大石頭，投到水里會有漣漪，但不是持續不斷的投石激水。

只有房產稅才能起到長期作用，因為房產稅每年繳納。有媒體解讀十八屆四中全會將加快房產稅立法，四中全會校準的是法治社會、法治市場的大方向，不太可能出臺細則，此時提出房產稅立法加快，無異于恐嚇市場。

財政部長樓繼偉在最新 《求是》雜志撰文列出了稅收改革的清單，透露稅收改革時間表：“十二五”完成營改增目標；完善消費稅制度；逐步建立綜合與分類相結合的個人所得稅制等。對于備受關注的房地產稅，表示加快房地產稅立法并適時推進改革，使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。沒有明確的時間表，應該是視市場冷熱、宏觀經濟穩定與否而定，最快是“十二五”期末，即2015年制定。

降低房貸利率具有長期效果，美國等大多通過房貸利率來調節市場冷熱。國慶節前夕，央行、銀監會聯合發文，調整首套房認定方式。住建部、財政部、央行近日聯合發文，降低住房公積金申請門檻。

可惜，商業銀行熱情不高。檢索目前的商業房貸利率，首套房貸最低在9折左右。一些銀行發放貸款的速度也不快，有些打折利率還伴隨著存款等要求。在市場時代，商業銀行不可能放棄利潤來給房地產市場抬轎子，除非央行給房貸定向寬松。這未必不是好事。

長期加快房地產市場資金流動性的辦法是房貸資產證券化，類似于美國版MBS。這是完美的設計，銀行10萬億元左右的個人房貸進行證券化成為理財產品，由投資者購買理財產品釋放出資金，定向投入房地產市場的剛需貸款與改善型住房。

中國房貸資產證券化還處于幼兒園水平，迄今為止，國內商業銀行僅發行了3筆MBS，第一筆是由2005年建設銀行發起、中信信托受托發行的總規模30億元的國內首筆MBS――建元2005-1個人住房抵押貸款證券。此后，建行又發起了總額40億的建元2007-1個人住房抵押貸款證券。2014年7月，中國郵政儲蓄銀行發起的“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產品（RMBS）在銀行間市場成功招標，總規模達68.14億元”。

到目前為止，金融機構興趣不大，收益高于短融而低于信貸，房貸是所有中長期貸款中壞賬率最低的好資產，銀行沒有動力花大力氣證券化。

可惜得很，商業銀行的態度還是不積極。在房地產市場上升時，房貸表面是低風險產品，個人房貸的違約率只有0.4%左右，是銀行的優質資產。銀行如果進行MBS產品設計，搭上大量人力物力，沒有可以參照的違約率、提前償還率等具體數據，銀行內在動力不足。

如果把優質的房貸打包成產品出售，銀行寧愿自己持有，如果是房價已經下行的市場貸款，金融同行也不會出手購買。并且，房貸資產證券化產品收益率還不如貸款利率，盈利空間不大。人人都知道是大方向，但人人都愿意跟在他人身后行事，不想貿然成為先烈。

媒體一直在宣稱房貸資產證券化將撬動10萬億元資金，就現實而言尚有很長的路要走。因此，它是最重要的降低房貸利率的金融手段。房地產稅收政策預期不明，房貸有所下降但不足以撬動投資者信心。

但是，不管銀行、券商愿不愿意，想不放基礎貨幣而增加流動性，證券化是必由之路。我們只能走上美國模式，證券化之后我們不必關注M2增加，而是M3、M4、M5的大幅上升，現在銀行不愿意放松手中好房貸，未來，剛需人群占樓市主角、房地產市場大幅波動，房地產投資不是有錢人的游戲，房貸資產就像鋼貿貸款一樣瞬息萬變，銀行不趁救市之機證券化，滿足于通道費用，轉讓收益與風險，以后都找不到地方哭。

金融與互聯網時代，羊毛出在豬身上，滿足購房者的房貸需求，重要的是讓投資者購買房貸資產證券化產品，未來，張三的房貸不來自于銀行，而來自于隔壁李四。

剛需買房，高凈值人群購買房貸證券化產品，世界和平了。

第5篇：房地產市場的調研報告范文

全聯房地產商會下屬的REICO工作室近期報告稱，從價格的月度環比變化來看，2012年，全國70個大中城市二手住宅與新建住宅價格分別于4月和6月企穩；11月和12月，新建住宅價格上漲幅度較大。

基于對房價上漲的恐慌，各種關于調控升級的傳言紛至沓來。包括升級營業稅以及房產稅擴容在內，一場關于房價的博弈正逼近沸點。有業內人士認為，當前房企已渡過難關，漲價似乎不可避免，而引導市場趨勢的地價，目前正以更高于房價的漲幅在增長。

在地產界備受追捧的“預言家”任志強近期也再次放言：“什么政策也阻止不了今年房價的上漲趨勢。”任志強的篤定源于行政調控持續三年之后，調控長效機制仍舊缺失。

需求持續爆發

需求正超乎想象地持續爆發。

2013年1月的一個早上，才剛剛9點，北京市朝陽區房產過戶大廳外就已經排了至少有50米長的隊伍。排在隊尾的一個購房者是早上四點半就開始排隊的，而排在隊伍最前面的則是昨晚九點就過來的。

一位近期經歷了過戶繳稅的購房者告訴記者，現在北京辦理二手房繳稅過戶至少需要2天，而以前只需要一天就可以完成，并且還需要早上4點鐘起來排隊領號。繳稅大廳門外的黃牛黨已經將號碼賣到了500元一個。

統計數字可以說明近期北京需求的火爆程度。據北京鏈家地產經紀公司統計，繼2012年12月二手房成交量大幅上漲后，2013年1月成交量再創新高，預計全月成交量將會超過1.9萬套。盡管該成交量還尚未達到2009～2010年的市場火爆時期，但仍是2011年2月以來的最高值。

據北京21世紀不動產CBD中心區域新城國際店經理反映，1月以來，成交量和成交價均穩步增長，房價上漲幅度在5%左右，客源量較12月保持不變，房源量供不應求，經紀人明顯感覺“沒房賣”。

21世紀不動產市場分析師張磊介紹，除了CBD區域外，其他區域的門店也保持了紅火的成交態勢：通州云景區域玉橋店1月買賣成交單數是12月的兩倍；崇文區域新景家園店成交單數是上個月的4倍，亞北區域名佳花園店成交是上個月的3倍。“只要有房源，價格不離譜，基本都可以在很短時間內成交，關鍵是年前很多業主都不著急售房了，致使很多區域一房難求”。

需求持續爆發必然帶來價格上漲。據鏈家地產市場研究部統計，1月份北京市二手住宅成交均價為24962元/平方米，價格環比漲幅為1.5%。

21世紀不動產門店經理告訴記者，新城國際所在區域二手房目前買賣均價6.3萬元左右/平方米，租賃一居室1.5萬，兩居要2至3萬，三居3萬以上。從近期成交的一套二手房看：一個西向戶型的房源，報價650萬，在業主和客戶約談的兩天內漲了20萬，最終以675萬成交。

行政調控式微？

人們困惑的是，為何在嚴厲的限購政策下，需求仍然持續爆發？

按照北京市限購規定，外地人李華（化名）在北京已經沒有購房資質。因為，就算在北京納稅或者社保滿五年的外地人也只能在京購置一套房。而為了成功購置第二套改善性住房，李華選擇了“假離婚”，具體操作方式是，與丈夫離婚，然后將房產放到丈夫名下，自己再重新購置一套房。由于李華離婚后名下無房，她甚至還可以享受首套房的貸款優惠。

這并不是個案。需求正從限購的池子里通過各種各樣的方式溢出。除了通過“假離婚”，人們還可以通過辦理工作居住證等方式購房。

當然，并不能否認限購的作用。如果沒有限購，在強大的需求面前，房價漲幅可能會更高。但隨著行政調控的持續，限購對于市場運行的藥效也在逐漸減弱。

REICO工作室統計報告顯示，2012年，商品房施工面積57.3億平方米，比上年增加13.2%，增幅減小12個百分點；新開工面積17.7億平方米，比上年減少7.3%，增幅減小23.5個百分點；竣工面積9.9億平方米，比上年增加7.3%，增幅減小6個百分點。

另外，2012年房地產開發投資增速也在較快回落。全國房地產開發完成投資71804億元，比上年名義增長16.2%（扣除價格因素實際增長14.9%），增速比2011年回落11.9個百分點，比同期固定資產投資增速低4個百分點。與此相對應，2012年房地產開發企業購置土地面積為負增長，全年企業購置土地面積35667萬平方米，同比減少19.5%，增幅減小22個百分點。

任志強認為，企業購置土地負增長的概念就是，如果不考慮此前的土地儲備，新增土地大概需要6～9個月時間才能開工，好的企業可能在9個月才具備銷售條件。也就是說，2012年的供給和投資都可能因為土地的短缺而上不去。

而另外一個無法改變的現實是，中國最大的內需仍然是居住需求。據統計，2002～2011年，在各項內需因素中，居住需求占比最大，平均為16.7%。2002～2011年居住需求占內需比重總體呈上升趨勢，2002年為15.9%，2011年上升到18.5%，平均每年上升0.3個百分點，是內需中上升最快的。這意味著內需中居住需求增長最快。

長效機制待建

1月28日，上海易居房地產研究院調研報告顯示，2012年12月，70個大中城市新建商品住宅價格定基均值為104.1，即新建商品住宅價格比2010年上升4.1%。其中相比2010年，房價上漲的城市有65個，下降的城市有5個。

上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉認為，2010年以來的房地產調控政策效果已初見成效。雖然部分城市及區域房價漲幅明顯，但已脫離暴漲、瘋漲等不合理區間，同時個別城市在調控之前的房價飛漲已基本得到遏制。

但令她擔憂的是，隨著2012年下半年樓市逐漸回暖，一線城市連續兩個月領漲全國，前期壓制使得后期反彈也更為明顯。未來樓市調控政策如不加碼，目前的調控效果將很難維系。鄭紅玉認為，樓市調控長效機制仍有待建立。

同策咨詢研究中心總監張宏偉也認為，“盡管在一些機構和官方表態來看，今年房地產市場全面反彈的可能性不大，但是，我們不能等到房價大幅反彈再采取措施急忙應對，而應該未雨綢繆，建立房地產市場調控的常態化、長效的機制。”

張宏偉認為，從當前已經明確的政策走向來看，房產稅試點范圍的正在逐步擴大、住房保有稅、交易環節的稅改方案完成之后會逐步全面鋪開，以此從長遠角度控制房地產市場投資資金的流向及價格的走勢，限制樓市投資性、投機性需求，達到房地產市場“去投資化”的目的，引導樓市進入長效調控機制。

而房產稅推廣的前提是全國住房信息聯網，但該項工作一直進展緩慢。

按照住建部2013年初的部署，作為“住房調控”和“房產稅開征”等工作基礎的全國個人住房信息系統，將在2012年6月末前實現40個主要城市的聯網。據消息人士稱，這40個城市聯網工作已經完成，但該聯網工作一直沒有公開。

第6篇：房地產市場的調研報告范文

2011年8月的一天，李小姐夫婦正在武漢房產交易中心咨詢房子的加名業務。

“婚前兩家人一起買了一套價值60多萬元的二手房，房產證上只寫了丈夫的名字。雖然出資買房時，娘家出了大部分房款，但想著既然要成一家人了，也就無所謂了。”李小姐說。但看到《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（三）》（以下簡稱《婚姻法解釋（三）》）后，她為了保障自己的利益，要求在房產證上加上自己的名字。可是，加個名字也要繳不菲的契稅，這讓她很糾結。

加名讓人糾結

李小姐的煩惱絕不是個案，在武昌和漢口，很多市民都有同樣的煩惱，而且，收入水平的高低決定了民眾對征稅和加名的不同態度。

中高收入的市民大多表示，既然婚前房產婚后加名要征收契稅是國家規定，那么就算繳納一定稅金，也會依法辦理。而中低收入的市民對此頗有微詞：“以前可以不收的契稅為何現在非得收？辦理加名手續需繳納上萬的費用，太高了，想加名有些猶豫，只能坐等國家政策。”

而率先出臺“房產證加名征稅”的南京更加熱鬧。南京的魯女士和潘先生結婚7年，家里有房產兩套，房產證上分別是潘先生和其父的名字。出于信任，結婚頭幾年，潘先生多次提出要把魯女士的名字加到自己婚前買的那套房子上，但魯女士覺得夫妻感情好最重要，加名的事也不用急，所以一直未著手去辦。直到看到《婚姻法解釋（三）》，魯女士才將加名提上日程。

就在夫妻倆準備證件時，南京地稅部門2011年8月23日突然通知，將要對婚前房產加名征收3%的契稅。魯女士仔細一算，以前只要花數百元工本費的加名費用，一夜之間就變成了上萬元。于是，要加名的想法開始動搖。“就這么多花1萬多元，太不劃算了！以前在辦理房產證的時候不是已經繳過稅了嗎？但不加吧，這兩天又感覺房產證上沒自己的名字好像缺點兒什么。”加還是不加，魯女士左右為難。

糾結的不只是老百姓，還有各地政府部門。這不，還沒等魯女士糾結出結果，一天后，南京地稅部門就緊急發文，稱“稅務總局正著手研究具體意見，南京地稅部門還在等‘通知’。”2011年8月28日，魯女士通過當地媒體聽到：南京地稅部門決定將暫不收取婚前房產加名契稅。

第二天一大早，魯女士趕緊拉著老公，到南京房產交易中心申請加名。魯女士說：“從申請加名到最終辦結要10天左右，現在還不知道政策的最終走向，只有先申請了再說。”

以前，男女雙方對于房產證是否共同署名并不關注。據統計，在《婚姻法解釋（三）》出臺之前，在25歲～29歲的適婚購房者中，采取個人購房的方式占比高達90%以上，而且婚前購置的房產中，房產單獨署名的男性占8成以上。但如今，咨詢如何聯名貸款購房的消費者增加了10%，已婚有房族咨詢房產證更名的情況也顯著增多。某地產經濟公司首席分析師張月表示，未來預計將有20%以上的房產會更名共同持有。

2011年8月31日，財政部、國家稅務總局聯合發出的通知中表示，“婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。本通知自印發之日起執行。”這一通知，給那些想加名卻擔心契稅問題的夫妻暫時吃了顆定心丸。

房子占家庭總資產的73.44%

房子，原本和家、穩定、踏實等詞聯系在一起，而如今，《婚姻法解釋（三）》一石激起千層浪，將“房子”和“財產”緊密結合在一起，成為無數人的煩惱。

如果一個美國人看到中國很多夫妻正為如何以最低的成本往房產證上加名而煩惱，一定很疑惑――在美國，很多夫妻離婚時爭相把房子留給對方，因為房子往往和貸款債務有關，而房子很有可能已經“資不抵債”。

但對于很多中國人，房子往往意味著幾代人一生的積蓄。

在北京參加工作已滿3年的小高，花光自己和父母的家底，在中關村附近買了一套20世紀80年代的學區房。“我得考慮房子周圍的交通、學校周圍的配套設施以及房子的升值前景，總之砸鍋賣鐵，買房也要一步到位。”面對房價幾年間的瘋漲，小高覺得頻繁換房不僅手續煩瑣、增加購房支出，還得經常搬家、裝修，會牽扯很多精力。

像小高這樣首次購房就押上全部身家、一次性買房到位的普通百姓不在少數。不知不覺中，房產支出在中國普通家庭中占的比例越來越大。

2010年9月，“清華―花旗中國消費金融與投資者教育調研”其第二年度的調研報告，報告顯示，在中國城鎮家庭受訪者中，85%擁有自家房產，房產占家庭總資產的比重高達73.44%。

這組調查公布不久前，全球著名的市場研究機構益普索，了北京、上海、廣州、成都、武漢、沈陽6大城市居民近期投資意愿調研報告，其中，千余人對“假設您目前手中有一筆閑置資金（比如100萬元或以上），您會首選如何支配這筆資金”這一問題進行了回答。結果，在樓市、股市低迷的狀態下，42%的居民投資渠道仍是選擇購買房產。選擇儲蓄、基金、黃金、股票、商業保險的比例均沒有超過20%。

從這些調研數據可以看出，大多數人堅持認為，中國在不斷城市化的進程中仍存在大量剛性需求，所以房地產市場的走勢從長期來看向好。所以從2009年起，越來越多有購房能力的人開始抱著既自住又投資的心態買房：“這些錢放在銀行一兩年后購買力或許還不如現在，再加上通貨膨脹的因素，還不如買房來保值增值。”

“遏制全球經濟的”房子

中國房地產信息集團分析師薛建雄認為，由于當前投資渠道相對單一，面對疲軟的股市，當沒有更好的選擇時，大量的資金自然會流向房地產市場。同時，相對其他投資品，房產既有實用價值風險又低，近年來的收益回報也很高。資金進入樓市，也成了保值增值的合理需求，所以民間對房產投資的熱情一直很高。

不僅普通消費者，富裕群體面對限購令，也沒有從房產投資中全身而退，他們瞄準了其中的豪華住宅。2011年4月，《中國10大超級豪宅》排行榜后，一項新的調研結果引起了人們的關注：與滬深股指10年升幅只有50%相比，一線城市，以別墅為代表的豪華住宅10年來價格平均漲幅高達500%。和歐美富豪大多追求“人生奢侈”（如登月和探險等）不一樣，作為新的投資和保值渠道，中國富裕群體更愿將購買豪宅列為奢侈品消費的第一選擇。

中國人喜歡攢錢買房的現象也引起了國外媒體的關注。“中國人在尋找配偶方面遇到的困難正對全世界產生重要的經濟影響，因為他們會減少消費攢錢，以吸引潛在的伴侶。”西班牙《世界報》2011年6月以“遏制全球經濟的愛情”為題刊文稱，如果說在全世界增長最快的市場上沒有消費，那么全球經濟就會停滯。確實，中國人將1/3以上的收入存進銀行，遠遠超出美國人將收入的5%存起來的比例。

經過一年多的起起伏伏，目前不論業界、官方還是大眾似乎都達成一種共識：房價的過快上漲已如愿受到控制，但房價依然在高位徘徊，價格回落在短期內尚難期待。

不少人的投資方向雖然從以前的購買住宅，開始轉變到現在的購買寫字樓、商鋪以及異地買房等多種形式，但是依然沒有退出房地產市場。據央行今年二季度儲戶調查顯示，投資方向調查中選擇“房地產投資”的居民占22.2%，仍是居民投資的首選。

要把一生都押到房子上嗎

其實，全世界沒有哪個國家的住房是可以用來保值的，眾多分析人士表示，那些曾經試圖用房地產來保值的國家最終只會形成泡沫。20世紀80年代有拉美等國，90年代有日本，21世紀有美國，最終都以失敗而告終。

目前，中國房地產市場正處于政府調控下，民眾在購買房產方面已經略顯理性。鏈家地產的市場觀察報告顯示，2011年3輪調控后，北京二手房市場的購房年齡開始逐漸走穩，逐漸回歸到36歲左右，而在2010年9月，購房人的平均年齡為27歲。

“政府需要建立與發展多元化的金融融資體系，除了債券融資、股權融資，還應該包括投資基金、信托、證券等多種形式，這樣，普通居民和機構的投資者都可以通過購買相關的金融產品，而不是以購買住宅物業的方式直接進入市場。”某地產公司總經理李文杰說，“熱衷于投資房產的人們以后會有新型的投資房產工具，可以不買房也能投資房地產。”

清華―布魯金斯公共政策研究中心主任王豐說：“中國房改之后，隨著房產成為家庭財富的主要組成部分，人們對于私有財產，尤其是房產的保護意識開始加強。同時，近些年的房產投資進一步加速了社會財富分配的進程。因此，隨著中國經濟模式進一步變化、房貸市場進一步完善，人們會慢慢學會理性投資，不會把所有投資都放在房子上。”

第7篇：房地產市場的調研報告范文

一、東莞市房地產發展狀況

在東莞新一輪城市建設的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。

然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。

二、宏觀規劃對常平房地產的影響

1、高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業。

東莞市政府關于常平（2001~2020）經濟發展戰略預測：2005年、2010年和2020年常平鎮國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；2005年、2010年和2020年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。

根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮2005年、2010年和2020年的城鎮總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃2005年、2010年和2020年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向為主要向南，并適當向東發展，采取生活內聚、產業外延的拓展方式。

3、生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。

常平鎮城市綠地景觀規劃將其中2020年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。

三、房地產市場分析

1、常平各個區域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區，整個區域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業圈。

2)西北面區域

西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環境污染小、配套設施齊全，注重環境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區域樓盤銷售一直看好。

3)常平南面，常黃公路沿線區域

住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購房80%為內地人，常黃公路沿線區域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。

4)常平東門區域，

常平房地產的發展趨勢向東門聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區域。加之政府全力扶植該區域的房地產，如東田麗園，旺角新城，04年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開發商住居區，依托于隱賢山莊風景區的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業的主要開發地。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅游為一體，其區域開發的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環境優美，交通便利空氣清新，遠離工業區，污染小，戶型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現區域內以香港人居多。現今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優質的管理服務，新穎的產品設計為基礎，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。

2、本區域競爭樓盤分析

針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。

麗城鹿兒島早期以風景區，大環境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來自發展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用；

山水雅居現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目原定于05年3月開盤正式發售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由于近年常平的房地產市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預測導致該盤遲遲未能發售的原因也就是由于認籌客戶量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。

相鄰樓盤分析表僅供參考

案名

世紀康城

山水雅居

新天美地

戶型

二房

三房

二房

三房

二房

三房

面積

77.2

103

77

128

75.37

137

均價

3500元

3800元

3400元

總價

27萬

36萬

29.3萬

48.6萬

25.6萬

46.6萬

20年供樓

1600元

1850元

1700元

2600元

1400元

2500元

30年供樓

1300元

1500元

1400元

2100元

1150元

2000元

租金

無家具1500元/月

無家具

1800元/月

未定

未定

帶家具

2500元/月

帶家具

3500元/月

總結

園林景觀

戶型不實用

價格偏高

出入方便

戶型較好

周邊休閑配套

方正實用

尊貴豪華

單價易接受

總價較高

市場結論：

1、常平房地產市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發經營，到施工設計，還是物業管理，銷售服務越來越注重品牌的效應。

2、常平市場正從過去的外銷主導向內銷轉變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內銷置業者的消費習慣不同，新開發樓盤的規劃更注重對內銷市場的偏好。

第8篇：房地產市場的調研報告范文

市場部市場研究方向工作主要包括三大部分：例行性工作、臨時性工作及專題性工作。例行性工作主要包括在售項目定期銷售分析報告(周報、月報)、四城市房地產銷售市場月度宏觀報告、北京市房地產市場月度宏觀分析報告、市場動態監控等;臨時性工作主要包括競品項目調研、競品項目調研報告、競品項目賣點分析等;專題性工作主要包括撰寫專題性研究報告、課題性研究報告等。

市場部作為營銷管理中心結構調整及專業分工細化的新生部門，市場研究工作是新制定的主要工作職責之一，主要為公司整體營銷策略及在售項目銷售提供專業參考意見及決策支持。之前工作范圍僅局限于項目調研及市調報告，后經本人建議領導認可改進并豐富了各種專業報告的表現形式及結構，豐富了內容涵蓋面并相應提升了專業性及可讀性，增加深化了報告種類。和領導及同事一起重新搭建了市場部工作架構，理順了工作流程，并不斷對報告模板進行改進提高，使之實現流程化、專業化，也使市場部市場研究工作逐漸步入正軌。

在履行例行工作及臨時工作期間，也為領導及時提供了最新市場及競品項目動態和決策參考內容。如在制定“首付分期”營銷策略期間與項目部共同對率先實行首付分期的美利山項目進行專項調研，在全面詳細了解美利山“首付分期”具體操作手法的基礎上為領導提供了相關參考意見，最終促成了“首付分期”策略應用于在售項目，對拉動銷售起到了明顯提振作用。

在售項目競品監控是市場部重要例行工作之一。根據對在售項目周邊區域競品項目的長期市場跟蹤及調研，市場部依據同區域、同期入市、產品類型相同或相近的樣本篩選原則，不斷更新具有代表性的競爭樓盤樣本進行賣點的客觀分析對照。目的在于通過各個項目的優劣勢對比分析，學習及借鑒競爭對手成功的賣點及營銷策略并為我所用，并將優劣勢賣點應用于銷售說辭及推廣策略改進工作中，對在售項目的銷售起到實際促進作用。不但完成了本部門的研究工作職責，也對營銷管理中心其他部門及銷售部工作起到了配合和促進作用。

第9篇：房地產市場的調研報告范文

“房價跟著地價走”

繼上海之后，北京正在成為房價最受矚目的城市。國家統計局對70個大中城市今年1月住房價格的監測顯示，北京平均房價以8.4％的升幅成為當月價格上漲最快的中國特大型城市。有跡象表明，北京今后幾個月的房價還會繼續攀升。

中原地產華北區董事總經理李文杰說，今年1月北京基本沒有新盤入市，主力的中高檔住宅在5月前后和10月前后還將各有一次入市高峰，那時，北京房價漲幅可能會有一個比較明顯的跳升。

“北京房價飆升不是因為別的，就是過去一年土地供應不足。”SOHO中國董事長潘石屹的看法，在北京房地產界頗具代表性。自2005年底以來，拿到地和沒拿到地的北京房地產開發商們都在激烈抱怨，認為北京市過去一年推行的不飽和供地政策拉抬地價，是造成北京房價飆升的主要原因。

“北京現在的行情是‘房價跟著地價走’。”北京永泰房地產公司副總經理王崢說這話時是在2005年底。此前不久，他們公司在北京通州區馬駒橋15.98萬平方米的C2地塊的拍賣中出局，中標者金地集團拍出了4.08億元高價。

在北京已經“沒地可開”的永泰原本對這塊地勢在必得，一度報出了3億元。“這已經是咬著牙報的――我們研究過周邊房價，超過3億元基本上就沒可能賺錢。”

金地的最終出價相當于每平方米2553元。金地集團負責人在接受媒體采訪時表示，對這一地塊未來產品的價格，定位在6000元/平方米左右。而同一地段內年中開盤的樣本項目開盤價為4230元/平方米；在C2地塊拍出之后，該項目的房價已應聲漲至5200元/平方米左右。

官方數據似乎證實了開發商們的抱怨。今年1月，北京市國土資源局（下稱北京國土局）局長安家盛正式披露了北京2005年供地計劃的完成情況：“截至去年11月底，北京商品房住宅土地供應約627公頃，完成原計劃（2500公頃）的不足30％。”

據有關統計，盡管2005年實際供應土地總共6000余公頃，占計劃的93％，但其中商品房住宅用地僅完成三分之一稍強，商品房住宅供地計劃已經肯定無法完成。同時，房地產類用地中的商業服務業、娛樂業供應約428公頃，完成計劃78％，同樣存在缺口。

“保”與“壓”之間

還在2005年初，“地荒論”就在京內地產圈內傳得沸沸揚揚，北京市國土資源局主要負責人還為此專門做出公開澄清，其依據則是2005年5月正式公布的《供地計劃》。

根據這一計劃，北京2005年計劃供應6500公頃土地，其中房地產類用地規劃為2500公頃。當年10月18日，北京市國土資源局公布《2005年度土地供應計劃指標安排使用方案》（下稱《使用方案》），再次確認年初規劃目標基本不變。

然而直至2005年10月，《使用方案》明確此前已經供應和安排的各類房地產用地指標為1644公頃，與計劃尚有4856公頃缺口。此時，距北京供地計劃的落實僅剩兩個月。

北京市國土局開始緊鑼密鼓地趕追“計劃”。2005年10月31日、11月18日，北京市國土局在土地儲備中心網站上，先后了共30多宗國有土地使用權的出讓公告，兩次集中放地總面積約182公頃；12月，北京市國土局再次開閘，放出31塊地，將近270公頃，這是自2004年“831大限”之后，北京市國土局推出的規模最大的一次經營性土地集中上市。

然為時已晚。《供地計劃》的首度實施不盡如人意，其中商品房住宅用地的嚴重供應不足尤為市場詬病。

但在接受《財經》采訪時，北京國土局局長安家盛否認了《供地計劃》未能完成的說法。“這（供地計劃）是一項動態指標，要區別對待，有保有壓。”他表示，北京市去年的土地供應基本上符合中央的總體部署，符合市委、市政府的工作要求，發揮了土地政策參與經濟宏觀調控的功能，“該保的我們確實做到了保，該壓的我們確實做到了壓。”

事實上，北京市國土局官員在不同場合屢次強調，保證住宅用地是供地計劃執行的重點。北京市建委副主任苗樂如日前還向《財經》透露，“十一五”期間，北京市每年新增住宅還需要保持在2600萬平方米，其中商品住宅在2200萬平方米左右。

但房地產咨詢公司偉業顧問提出的《2006年北京房地產市場預測報告》表明，2005年全年，北京新開工的住宅面積預計為2200萬平方米，而2006年北京新房市場將出現有效供應的持續減少，主要原因，就是由于土地市場在2005年發生的供應短缺將導致新開工面積和開發投資的減少。

既然商品房用地屬于北京市力保的范圍，為何會出現2005年的“不飽和供應”?

“地荒”虛實

2005年是北京正式全面實施招標拍賣掛牌出讓土地（下稱招拍掛）的第一年。國土資源部土地利用司一位官員向《財經》解釋了北京的“特殊性”：2005年的供地要考慮到2004年實際供地對市場的影響。北京在“831大限”――自2004年8月31日起，所有經營性開發的項目用地必須以招拍掛方式進行轉讓，協議出讓土地中的歷史遺留問題也必須在此之前處理完畢――前后，大量土地提前辦理用地手續集中上市交易，這批土地要在一兩年后才能變成房子進入市場。

“不能從2005年的供地情況簡單地分析地荒不荒的問題。現在的房地產商手里肯定不缺地，起碼有四五千公頃的地都沒有變成房子。”這位官員表示。

用北京市國土局副局長張維的話說，2005年北京的土地供應量已被提前釋放。據北京國土局公布的北京歷年土地供應情況：2002年總量為4559公頃，2003年增至6438公頃，2004年更高達9498公頃，2005年則回至與2003年持平。相應地，北京市歷年（1至10月）住宅土地供應情況顯示：2002年土地供應量為2600公頃左右，2003年為2900公頃左右，2004年攀升至3800公頃左右，2005年則只有500公頃強。

據《財經》記者了解，北京市2005年的《供地計劃》，實際上由北京市國土資源局市場處有關工作人員聯合偉業顧問與北京國地不動產咨詢中心、北大不動產研究中心等三家機構共同組成的研究小組制訂。在這一過程中，根據相關數據分析，研究小組認定，“因‘831’提前釋放的土地總量為1290公頃”。

偉業顧問市場研究中心經理孫強向《財經》透露，“除去1290公頃，再經政策修正和市場反饋修正，便得出2005年的土地供應規劃。”

北京市建委副主任苗樂如的估計更為樂觀，“‘831’之后，北京市開發商手里的土地應該還有2800多公頃，其中住宅用地1800多公頃，而計劃中還將有3600多公頃的新地推出。”因此，他認為北京并不存在所謂“地荒”。

實際上，北京閑置土地究竟有多少，迄今并沒有權威數據，所謂1290公頃，是在“831大限”前后突擊闖關辦完相關手續的土地。此數字一倍于2005年北京商品房住宅實際供地數量。

業內人士認為，北京市在2005年土地供應計劃和實際執行的巨大落差，與政府在全面實行招拍掛之前的土地儲備不足有關；但根本上，在于土地管理部門希望通過減少土地供應、放慢供地節奏，先擠出土地市場遺留的土地存量。

問題是，從2005年的開工面積看，這一存量并沒有在市場上有效釋放；相反，由于土地供應減少，形成了僧多粥少的局面，2005年的幾次土地拍賣均出現爭購，拍出高價，飛漲的地價則進一步激勵了不少地產商“惜售”的心理。

2005年8月1日，包括華潤、順馳、富力在內的九家房地產企業，競拍北京北五環路外建筑面積逾70萬平方米的清河地塊。拍賣價一路狂飆至25.65億元，最終落入華潤置地手中。競拍后，清河地塊樓面地價每平方米超過3600元。盡管官方稱之為“個案”，但業界普遍認為，高價地塊已引發連動，帶動周邊房價整體走高。

2006年，華潤置地清河項目啟動之際，華潤置地（北京）總經理陳鷹向媒體公開表示，6000元－9000元的單價將是清河項目需求最為旺盛的價格區間。目前清河地區主流房價均價在4000元―5000元／每平方米之間，最高不超過6000元。

連鎖反應

無論“不飽和供應”還是由此引發的連鎖反應，北京的情形并非特例。

杭州自1999年試行土地招拍掛以來，地價與房價即出現交替上升局面。浙江陽光房地產投資顧問有限公司對杭州市中心住宅用地出讓價格的統計數據顯示，2000年每平方米均價為3590.29元；2001年由于供應加大地價有所降低，為3119元；2002年平均地價飆升至每平方米4101.91元，漲幅達到31.5％。2003年市中心出讓一塊土地，其樓面地價價格為4410元。

如此飆升，促使有條件的開發商開始大量囤地，投資者也開始屯房。

2004年杭州土管局開始制定土地計劃，卻有意減少供應量，致使杭州地價與房價進一步飆升。2004年初，杭州計劃供地4500畝，實際出讓2893畝，其中宅地1750畝。2005年初，杭州市相關部門曾表示，將保證出讓有效宅地3000畝，力爭達到4500畝，但截至2005年底，杭州市共計成功出讓住宅用地34宗，共計約1765畝。

2005年3月2日，杭州市中心上城區地塊出現了樓面地價24032元/平米的天價。

廣州首度爆出“地荒”之說，則是在2005年1月25日第二屆廣州地產峰會上。此前，2004年廣州樓市供應量趨緊，房價在六年走低之后大漲。在地產峰會上，歷經“831大限”清洗，手中囤地大減的開發商紛紛指稱――政府供地不足是房價上漲的主因。

廣州市土地開發中心自2002年試行土地供應計劃。2004年，其土地計劃出讓總量達100萬平方米，但實際出讓房地產開發用地僅九宗，占地約11.3萬平方米，只完成計劃量的10％。

2005年初，廣州推出的土地出讓計劃總量為110萬平方米。據廣州美聯物業研究部最新的統計顯示，當年廣州以掛牌和拍賣方式出讓了24宗共約47.5萬平方米的土地，比2004年雖然多了不少，但實際出讓量與計劃出讓量之間仍有相當大的差距。

2005年廣州土地出讓成交金額50.2億元，平均樓面地價2916元/平方米，同比2004年上升了600多元。局部地區地價的飆升更引發廣泛爭議。

國家發改委關于《2005年房地產市場總體形勢及房價問題的調研報告》指出，房地產開發用地實行招拍掛后，地價快速上漲，2004年，35個大中城市的四季度土地交易價格上漲了10％，其中九個城市土地價格漲幅超過10％。土地價格漲幅最高的城市，也是房價高企的城市。

來自中原（中國）地產研究中心的數據則顯示，2005年前三季度，全國土地購置價格上漲20％左右。

“土地價格對房價的影響太大。”鵬潤房地產開發有限公司總經理童淵接受《財經》采訪時認為，“一般而言，以塔樓為例，現在土地成本占到整個成本的40％左右。”

根據中國《房地產開發統計年報》提供的35個大城市的數據，北京大學中國經濟研究中心教授平新喬得出這樣的觀點：土地購置價的上漲，是導致房價上漲的一個主要原因。“土地價格每上升1％，樓盤價格會上升0.78％，遠遠高出信貸注入對房價推動的邊際效應（0.05％）。”

“部分城市房價漲幅過大的問題表現十分突出。”發改委的《2005年房地產市場總體形勢及房價問題的調研報告》指出，土地供給減少的壓力和房地產開發用地實行招拍掛后地價快速上漲，是其中的主要原因之一。

左右互搏

幾年來計劃量與出讓量的巨大落差，已經成為廣州、北京、上海、杭州等地土地招拍掛市場的共同點。從記者在北京、廣州和杭州采訪來看，這主要來自于地方政府的有意控制，控制的理由雖不盡相同，導致的后果卻基本相同。

廣州土地管理部門與北京一樣，認為地產商手中還有囤積土地。對于開發商的抱怨，廣州市土地開發中心副主任王普華對《財經》明確表示：“廣州房價之所以長期穩定，很關鍵的一點在于政府并不因為開發商叫嚷‘地荒’就加大土地供應。”

1997年，廣州市政府成立收地領導小組，并在全國率先制定出臺了《廣州市閑置土地處理辦法》，對包括有前期投入和無前期投入的過期用地進行全面清理。

從1997年至2005年6月，廣州市分19批次，無償收回經營性房地產閑置土地（或注銷過期用地批文）753宗，面積達1375公頃。至此，廣州市土地供應逐步實現“一個龍頭出水”的集權目標。

國土資源部力推招拍掛，本意是在從源頭上遏制國土資源利用浪費和價值流失的現象，但從全面實行第一年的情況看，當政府以招拍掛形式將土地一級市場的“水龍頭”握于掌控，一舉一動對市場影響巨大，松緊之間便越發考驗其平衡能力。

國土資源部土地利用司副司長束克欣曾向《財經》表示，各地市政府應在充分掌握市場信息、了解市場需求、理順管理體制的基礎上，通過有效控制土地供應總量來調控市場；城市政府必須按照市場經濟的要求，根據市場需求提供土地（參見《財經》2003年第2期“城市土地之秘”）。

但實際上，地方政府已成為土地出讓的最大獲益者；其能否做到在獲利于土地供應總量的同時，又利用土地供應總量有效調控市場，這是一個問題。

經濟學家周其仁認為，“政府壟斷土地一級市場，往往能在需求集中、經濟景氣的時期加速地價上漲，因其完全可以通過控制土地供應量，把地價‘憋’成天價。地價越高，政府的家底就越厚實，投資城市建設的實力就越強，城市的發展又會進一步帶動城市地價的上漲，如此循環往復，這是地方政府愿意看到的結果。”

沉疴難起

一方面，地方政府試圖通過減少土地供應和放慢供應節奏，迫使市場消化閑置的存量土地；另一方面，供應減少導致地價房價水漲船高，地產商待價而沽，地方政府與市場由此展開博弈。

今年1月13日，北京市發改委、市規劃委、市建委、市國土局聯合公告，取消北京摩根投資有限公司摩根中心項目、北京超越房地產公司超越欣園住宅小區、北京太平洋房地產公司太平洋城、東潤房地產公司東潤大廈、王府井H1地區控規調整論證等五個項目的相關批準文件。這意味著，于半年前就名列北京國土局公布收回國有土地使用權的45宗土地“黑名單”的五塊土地，將重新納入政府之手。

以前從列入“黑名單”至真正除名，還有半年時間緩沖；半年中補足土地出讓金，即可保留土地使用權。如今，飽受閑置土地之困的地方政府終于開出實質罰單，但閑置用地問題沉疴已久，解決起來并不容易。

黃璽慶是萬年基業投資集團副總經理，他開發的萬年花城項目最西面的C11地塊因沒有繳納土地出讓金，在去年北京市國土局被公告收回。但黃璽慶告訴《財經》記者，這塊地其實還在他們手里，他根本不擔心會被收回掛牌。因為C11地塊所在總體地塊上的項目已開發至四期，位于已建項目之中，規模很小，別人摘走這塊地幾無可能。

“我們已經轉成這塊地的一級開發商，如果哪天能完成一級開發（即把一塊‘生地’做成‘熟地’，達到上下水通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通以及場地平整的‘七通一平’），我們隨時可以摘回。”他說。

萬年花城此類情況在北京房地產業界并不鮮見。大批“831大限”沒有過關的生地轉成了政府委托的一級開發。有關人士透露，“在北京，此類土地差不多就有7000公頃。”

此外，大量土地被切成小的地塊和一期一期的項目進行開發，也導致政府收回困難。這樣的分割地塊即使掛牌轉讓，也鮮有開發商愿意問津。