規劃土地用途調整方案精選(九篇)

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第1篇：規劃土地用途調整方案范文

一、指導思想

以科學發展觀為指導，堅持走新型工業化道路，通過政府收購儲備、企業自行改造、建筑物功能改變、改革工業用地招拍掛制度、加強批后監管等方式，推動傳統塊狀經濟向現代產業集群提升。大力培育新興產業區，加快構筑新的產業高地，切實提升資源要素節約集約利用水平，實現土地利用效益的最大化，為轉變經濟發展方式、推進經濟轉型升級作出積極貢獻。

二、基本原則

一是政府引導原則。發揮政府職能，制定相關政策，充分調動建設用地原使用權人及相關權利人的積極性，吸引社會各方廣泛參與，實現多方共贏。同時切實加強監管，確保規范有序推進。

二是規劃管控原則。綜合考慮經濟社會發展和資源環境現狀，依據城鄉規劃、主體功能區規劃，對工業企業“二次開發”和產業布局進行總體規劃，科學合理地制定具體建設用地改造方案，強化源頭管控。

三是公開透明原則。堅持相關部門集體審核，相關內容公示公開，自覺接受社會監督。

四是依法穩妥原則。兼顧歷史事實和土地管理政策的延續性，認真做好與國家現行相關法規政策的銜接，堅持改造利用與完善手續相結合，依法依規妥善解決歷史遺留問題，防止發生新的違法違規用地行為。

三、采取多種方式調整工業用地結構

（一）城鄉規劃功能已調整為商業服務業用地的，鼓勵企業自行改造升級。

對符合下列條件的工業用地，經依法審批可以以協議出讓方式改變為商業服務業用地。

1．辦理條件

（1）國有建設用地使用權供地批準時間在年日前；

（2）未列入政府區塊改造計劃或政府收購儲備計劃；

（3）不影響周邊其他地塊開發，扣除道路、公共綠化等公建用地后可開發或相鄰地塊經轉讓（或成立獨立企業法人）聯合開發的土地面積不少于5000平方米；

（4）改變土地用途后僅限于企業自用或出租，不得分割銷售、分割轉讓和分割辦理權證，禁止開發商品住宅。企業所屬員工安置、設備搬遷和建筑物的處置由企業自行負責。

2．辦理程序

（1）企業申請。由企業向鎮（街道）、管委會提出申請，經鎮（街道）、管委會審核后向國土資源部門提出書面申請，并提交原土地使用證、供地批準文件、房產證等相關資料；

（2）部門初審。由國土資源部門通過網上會審，組織有關部門進行初審。規劃部門審核申請地塊改造要求是否符合城鄉規劃，并確定規劃條件；建設部門審核地塊是否納入拆遷改造計劃；國土資源部門審核改造項目是否納入收購儲備計劃、是否符合自行改造升級的條件；發展改革、經濟發展、貿易糧食部門審核是否符合產業政策和產業導向目錄、工業轉型升級及服務業發展規劃要求；其他部門按照各自工作職責參與相關審核，并在5個工作日內提出書面初審意見；

（3）擬定出讓方案。委托有資質的地價評估機構評估應補繳的出讓金（應補繳出讓金為批準改變用途時新土地使用條件下建設用地使用權市場價格與批準改變時原土地使用條件下剩余年期建設用地使用權市場價格的差額），擬定協議出讓方案。經發展改革、經濟發展、建設、規劃、國土資源、財政、環保、監察等部門組成的聯席會議審查同意，形成聯席會議紀要；

（4）社會公示。對符合自行改造條件的，由國土資源部門將相關內容在公開媒體公示，公示期限不少于7天；

（5）簽訂合同。公示期滿無異議，或雖有異議但經審查未發現存在違反規定行為的，由國土資源部門將協議出讓方案上報市政府審批。協議出讓方案經市政府批準后，由國土資源部門與企業重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同，企業按合同要求補繳土地出讓金，辦理土地使用權登記。

（二）臨時改變用途，利用原廠房發展服務業。

1．辦理條件

對城鎮規劃區暫未列入改造計劃的工業企業，允許企業自身對低效、閑置廠房進行利用改造，在建設用地使用權人不變、土地登記用途不變、建筑物不變的前提下，經依法審批，允許按商業服務業功能使用并收取相應的土地收益，對發展創意產業包括設計、研發、產品展示等生產業的，經市政府批準暫不收取土地收益。

2．辦理程序

（1）企業申請。由企業向鎮（街道）、管委會提出申請，經鎮（街道）、管委會審核后向國土資源部門提出書面申請，并提交原土地使用證、供地批準文件、房產證等相關資料；

（2）部門審核。由國土資源部門通過網上會審組織有關部門進行審核。規劃部門審核是否符合城鄉規劃要求；環保、建設、交警、消防部門審核原廠房是否符合臨時改變用途要求；發展改革、經濟發展、貿易糧食部門審核是否符合工業轉型升級及服務業發展規劃要求；其他部門按照各自工作職責參與相關審核，并在5個工作日內提出書面初審意見；

（3）擬定方案。對符合使用條件的，由國土資源部門測算每年應收取的土地收益，擬定臨時改變用途允許年限及補繳收益金的初步方案，經發展改革、經濟發展、建設、規劃、國土資源、財政、環保、消防、工商、監察等部門組成的聯席會議審查同意后，上報市政府審批。土地收益一般以年度為限補繳收益金，按該地塊所在區域的商業用地基準樓面地價與工業用地基準地面地價的差額的2.5%計算。

（4）辦理手續。臨時改變用途允許年限及補繳收益金的方案經市政府批準后，企業按期補繳土地收益金，并出具承諾書，承諾今后政府拆遷時按照原土地房屋用途予以補償安置。企業補繳土地收益金、出具承諾書后，國土資源部門發放同意臨時改變用途核準書，企業憑核準書向工商、財政、貿易糧食、環保、消防、衛生等部門辦理相關登記審批手續。

在本文件下發前已改變土地用途，且符合企業自行改造和利用原廠房發展服務業條件的，必須對其違法行為作出處理，補繳收益金。補繳金額按照實際已改變用途的年份乘以所處地段商業用地基準樓面地價與工業用地基準地面地價的差額的2.5%計算，實際改變用途年份從頒發營業執照之日起計。處理到位后，按上述程序辦理相關手續。若不符合企業自行改造和利用原廠房發展服務業條件的，責令其在本文件下發起兩年內自行整改到位。整改期間，每年按照不低于所處地段商業用地基準樓面地價與工業用地基準地價的差額的2.5%繳納土地收益。拒不整改或整改不到位的，一律按違法用地嚴肅處理。

（三）城鄉規劃已調整為商住用地或居住用地的，按現行政策收回后重新公開出讓。

四、改革工業用地招標拍賣掛牌出讓制度

進一步細化工業用地招標拍賣掛牌出讓方式，完善工業用地招標拍賣掛牌出讓辦法，針對不同項目采取不同方式進行供地。

（一）分類設置工業用地招標拍賣掛牌出讓方式

一般性的工業項目用地，在符合城鄉規劃、產業規劃和環保要求的前提下，行業按《國民經濟行業分類注釋》（GB/T4754-）的13—43大類分類執行。取消報名前置的項目準入條件審查，以完全競價方式公開出讓，企業和自然人均可報名競價。

產業園區有特定產業規劃要求的項目和重大招商引資項目（符合國家、省、市產業導向目錄中鼓勵類的重點工業項目，具有龍頭帶動作用的產業、產業鏈中的關鍵行業、高科技含量的產業以及符合上述要求的招商引資項目），設定詳細的地塊行業準入條件、項目投資產出標準、建設規劃條件，實行限產業、限使用條件出讓。

（二）探索工業用地分階段出讓工作

積極探索新增工業用地分階段出讓工作，促使新增工業用地按合同約定按期開發建設、投產使用，防止土地不完全開發、閑置、炒賣、違法改變用途等問題的發生。在新增工業用地公開出讓時，分階段簽訂出讓合同。第一階段年限一般不超過5年，以后階段年限為50年減去前面階段年限的剩余年限，具體實施辦法另行制訂。

五、健全工業用地批后監管

（一）加強部門合作。對新增工業用地項目做到全程管理，各職能部門要各司其職，嚴格把關，對土地取得、項目建設、投入產出進行全程跟蹤，真正做到無縫對接。同時，建立完善招標拍賣掛牌出讓會審制度、竣工復核驗收制度、投入產出評價考核制度，全面加強對工業項目土地利用的監管。

（二）加大監管力度。出讓的工業用地，嚴格按照土地出讓合同約定落實開發建設責任，根據合同約定及時提醒、督促企業按期開發建設，在約定動工日期前1個月及時下發《提醒動工通知書》，督促企業及時動工。加強對企業的違約責任追究，對違反開竣工、使用條件約定的企業收取違約金，達到閑置的，堅決依法處置。

（三）嚴格用途管制。對擅自將工業用地改變為商業服務業用地的違法行為，必須堅決予以查處。市級相關部門要共同配合，聯合執法。用地單位若不能提供商業服務業用途的土地使用證或臨時改變用途核準書的，發展改革等經濟投資主管部門不得為其辦理項目備案、核準手續；規劃部門不得辦理建設工程規劃許可；建設部門不得發放建筑施工許可證；電力和市政公用部門不得為其通電、通水、通氣，房產管理部門應按法定用途進行登記；工商部門不得辦理設立登記，并在年檢和驗照時配合把關；公安消防部門不得通過消防許可；城管執法、規劃、國土資源等部門按各自職責加大對違章建筑的處理力度。

（四）完善責任落實。全面落實批后監管責任，將批后監管工作列入市政府對鎮（街道）、管委會的目標管理考核，監管不力的扣減相應土地管理考核分值，并與下一年度新增建設用地指標相掛鉤。

六、激勵企業充分利用原有土地，提高投入產出效益

（一）積極落實土地優惠政策。企業在不改變用途并符合城鄉規劃的情況下，經批準利用原廠房加層、重建、改建的方式擴大生產性用房、開展技改淘汰落后產能實現用地擴容等，提高容積率或利用地下空間的，不再增收土地價款。

（二）完善城鎮土地使用稅相關配套政策。合理提高城鎮土地使用稅計稅標準，充分發揮稅收杠桿作用，增加土地的持有成本，以促使企業提高土地使用效率。繼續完善財政獎勵政策，加大對投入產出多、土地畝產高的企業的財政獎勵力度，真正建立土地集約使用的新機制，引導企業節約集約用地。

七、規范工業用地流轉退出機制

建立企業股權轉讓信息共享機制。企業因股權轉讓辦理工商變更登記后，工商部門及時將相關變更信息反饋至稅務、國土資源和房管部門。稅務部門要及時征收相關稅費，企業憑稅務部門開具的完稅或免稅憑證至國土資源和房管部門辦理權證變更手續。

對原協議出讓和完全競價出讓的工業用地，開發投資超過25%的（合同另有約定的除外），可通過政府引導，將土地轉讓給能滿足所在區域對新進項目相關產業要求的工業企業。

八、加快推進工業用地節約集約利用

（一）加強組織領導。推進工業用地節約集約利用是貫徹落實科學發展觀、建設資源節約型社會的重要舉措。為確保這項工作有條不紊地推進，市政府建立聯席會議制度，由市政府辦公室、發展改革、經濟發展、規劃、建設、國土資源、財政、環保、貿易糧食、工商、衛生、消防、監察、公共資源交管、城管執法等部門參加，由市政府定期或不定期召開聯席會議，及時審核分析各類辦理事項和相關問題。

第2篇：規劃土地用途調整方案范文

第二條　下列項目用地不得改變土地用途：

（一）保障性安居工程項目用地。

（二）劃撥國有建設用地使用權的項目用地。

（三）工業園區或工業集中發展區內的工業項目用地。

（四）分期建設的工業項目用地。

（五）土地出讓合同、劃撥決定書或其它協議約定改變土地用途應收回土地使用權的。

（六）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其它形式限制土地使用權利的。

（七）共有土地使用權，未經其它共有人書面同意的。

（八）土地使用權屬存在爭議的。

（九）法律、法規和政策規定禁止改變土地用途的其它情形。

本條第（一）至（五）項，為實施城鄉規劃確需改變土地用途的，經依法批準后予以收回土地使用權，對原土地使用權人依法予以補償，納入政府儲備庫。

第三條　申請改變國有建設用地使用權用途的，應符合以下條件：

（一）依法取得的國有建設用地使用權。

（二）擬改變的用途符合城市（鎮）總體規劃和控制性詳細規劃。

第四條　國有建設用地使用權用途改變按下列程序辦理：

（一）用地業主向市、區縣國土資源部門提出書面申請，說明改變用途的理由。

（二）對符合土地管理政策改變用途的，市、區縣國土資源部門致函同級城鄉規劃部門征求意見，城鄉規劃部門根據城市（鎮）總體規劃和控制性詳細規劃進行論證。

（三）市、區縣城鄉規劃部門論證同意改變土地用途的，提出具體規劃設計條件致函國土資源部門，其中城市規劃區容積率指標按照市政府《關于加強房地產開發項目容積率調整管理的通知》（眉府發〔〕45號）規定核定。市、區縣國土資源部門對改變用途需補交的土地出讓金進行測算，提交同級規劃委員會審議。

（四）規劃委員會審議通過的，市、區縣國土資源部門擬定國有建設用地使用權用途改變方案，報同級人民政府審批。

（五）經同級人民政府批準后，用地業主應在批準后60日內繳清土地出讓金，逾期未繳清土地出讓金的，批準改變用途事項失效。

（六）用地業主繳清土地出讓金后，國土資源部門按照規劃部門核發新的規劃條件，與用地業主重新簽訂土地出讓合同。

第五條　除本辦法第二條規定不得改變土地用途的項目用地外，在依法取得的國有建設用地上，原經依法批準已建的地上建筑物用途與土地用途不一致的，市、區縣國土資源部門可依法辦理改變用途手續，并按本辦法第六條規定征收土地出讓金。

第六條　國有建設用地使用權用途改變應補繳土地出讓金標準。

第3篇：規劃土地用途調整方案范文

關鍵詞：土地儲備規劃 城市運營 運營策略

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A

導 讀

土地儲備對促進城市整體空間布局落地、土地資源高效利用和保障財政收入具有十分重要的作用。土地儲備規劃應回歸規劃的本質，將城市土地儲備與城市發展緊密結合，從城市運營的角度，對轄區內的土地儲備進行時間和空間的統籌安排，同時根據城市運營的方向，以綜合效益為目標，制定儲備后地塊的整體運營策略。

一、土地儲備規劃概念

土地儲備規劃是在充分分析土地資源的保護、城市發展方向和速度、基礎設施與公益設施建設推進時點、房地產市場供求狀況、土地成本等要素的基礎上，分別就經營性用地、工業用地和部分重大設施用地，確定規劃期需要儲備和出讓地塊的數量、布局、強度和時序，其年度和近期規劃成果需具體到地塊。

二、土地儲備規劃的必要性

（一）優化土地資源配置，最大程度發揮城市土地價值

土地儲備規劃通過數量和空間上對片區的儲備地塊進行合理規劃，可以制定片區儲備地塊的運營方案，將城市建設發展用地需求和地塊的運營收益進行有機組合，最大程度發揮城市土地價值，增加地方財政收入。

（二）合理統籌儲備資金與出讓資金，使資金實現良性和高效循環

土地儲備規劃通過對儲備地塊土地運營方案收益分析，包括對儲備地塊的征地拆遷補償費用、土地開發費用、融資費用和其它業務費用的測算，合理調整土地儲備的數量、年度儲備計劃及地塊的出讓用途，控制資金風險，促進土地儲備與出讓資金的良性循環和高效運作。

（三）實施和協調城市相關發展規劃，有效引導城市建設開發，促進城市發展

土地儲備規劃通過對儲備地塊的數量和空間上的收儲，有效協調城市總體規劃、土地利用總體規劃和其它相關規劃。儲備地塊自收儲范圍的確定，至出讓用地性質的確定均是對城市總體規劃和土地利用總體規劃的有效實施。

（四）摸清土地信息，平衡經營性用地和公共設施用地，實現土地可持續利用

土地儲備規劃在制定全區儲備地塊的土地用途性質及明確儲備地塊的出讓條件時，可從城市可持續發展的角度，對區域的經營性用地和公共設施用地進行明確，有效平衡經營性用地和公共設施用地，實現土地可持續利用。

（五）促進房地產市場健康平穩發展，積極發揮土地政策的宏觀調控作用。

土地儲備規劃在明確儲備地塊的數量、空間布局時考慮區域房地產市場狀況，使土地儲備向有利用房地產市場建庫平衡方向發展。通過合理制定土地出讓的時限，積極發揮土地政策的宏觀調控作用。

三、土地儲備規劃策略分析

城市運營的目標是提升城市功能，提高城市居民的福利水平。圍繞這一目標引出城市運營的基本內容包括城市資源配置、城市資產增值、城市空間規劃和城市形象化運營等。土地儲備規劃在完善城市基礎設施，提高城市福利水平的基礎上，還擔負著增加政府盈利，提升土地利用價值等任務。

（一）明確土地儲備規劃的戰略目標

1、優化城市公共基礎設施，提升城市綜合形象

城市基礎設施是城市存在和發展的物質基礎，是發揮城市效能的核心。發展可持續的城市基礎設施建設對城市發展乃至城市化戰略的實施都具有重要意義。一方面，城市基礎設施建設能夠有效地推動經濟快速發展，為經濟發展奠定物質基礎；另一方面，完善的基礎設施將有利于推進城市化的落實。因此，土地儲備應同步考慮滿足城市基礎設施建設，并積極探索利用土地儲備融資模式來落實基礎設施建設的資金來源，有效發揮土地儲備的作用。

2、增加政府財政收入，實現城市資產增值

將土地儲備作為轄區內土地運營的重要組成部分，通過對儲備地塊的用途性質、供應時序等進行合理調整，實現全市土地的資產管理，提升土地利用效益。以城市用地需求預測為依據，在滿足城市每年用地需求，特別是保障城市近期發展重點項目落實或重點片區建設的大前提下，充分考慮城市規劃優先保障、土地運營收益最大化、土地運營成本最小化、地區發展平衡等影響因素，制定土地運營方案，提升城市土地綜合效益。

（二）土地儲備規劃思路

土地儲備規劃制定，包括確定收儲地塊位置、收儲規模、用地性質等均與城市土地儲備規劃戰略發展目標相互結合，并分類型實現對應的服務功能。土地儲備規劃的思路分兩條進行：

（一）中心城區地塊的收儲，規劃用途以居住、商服為主，實現土地價值最大化，促進政府財政收入；同時預留一定比例的用地用于城市公共配套建設，優化中心片區用地功能。

（二）城市片區地塊的收儲結合擬發展項目類型確定規劃用途，充分挖掘區域土地開發價值潛力；同時預留一定比例用地進行城市基礎設施建設和社會福利項目建設，緩解公益項目的用地需求壓力，同時促進各城鎮片區間的共同發展。

（三）制定實物儲備與紅線儲備專項規劃

1、實物儲備地塊主要為保障城市近期發展需求

實物儲備地塊主要是為落實城市發展重點項目或重點片區建設而進行。根據城市近期發展需要以及地塊條件的成熟情況，明確具體儲備地塊。實物儲備地塊選定原則：

（1）實物儲備地塊需在規劃期限內完成用地結案手續或者具備出讓條件；

（2）實物儲備對象分為居住、商服、工業和其他用地四類；

（3）實物儲備地塊需優先保障落實城市規劃等明確的重大項目安排；

（4）實物儲備地塊應不占或者盡量少占多劃基本農田，確實占用多劃基本農田的，需按相關要求編制多劃基本農田占用方案。

2、紅線儲備地塊主要為扎實城市發展基礎

紅線儲備是指土地儲備機構根據城市規劃和土地利用總體規劃，為滿足近期和保障遠期發展需要，而將與城市發展相配套的地塊優先納入儲備規劃中，或者對一些成片舊城改造或騰遷的地塊納入土地儲備規劃中，并按照“四沿優先、連片收儲”的思路整體推進，加強土地的整理和配套，待土地價值提升后再進行規劃及開發建設。紅線儲備地塊選定原則：

（1）紅線儲備地塊要求根據各鎮（街）發展需求提出的儲備計劃，并能在規劃期內完成規劃選址意見并推進實質性土地儲備工作；

（2）納入紅線儲備規劃的地塊，優先考慮收儲，并為實物儲備提供數據支撐；

（3）紅線儲備范圍實行動態調整，儲備范圍隨著城市戰略目標的改變而更新。

3、軌道沿線地塊主要為推動城市基礎設施建設

軌道沿線地塊增值潛力大，以軌道交通沿線土地儲備來謀求大運量快速公交系統建設的公益性與效益性平衡，成為從化市軌道交通建設探索的方向之一。以軌道站點向外延伸半徑500米范圍用地，將能充分接受軌道站點所帶來的輻射帶動作用，根據“以點帶面”的發展原則，通過加強對站點周邊地塊的儲備運營，能進一步發揮儲備地塊的輻射效用，從而進一步帶動周邊地區的經濟發展。

四、儲備地塊運營策略分析

土地運營是指對城市土地進行利用規劃、集聚、重組、開發和經營，最大限度地發掘資源的潛力，在整個城市范圍內實現土地資源利用和綜合效益的最大化、最優化，從而推動城市的可持續發展。

（一）土地儲備運營方案影響因素分析

儲備地塊的運營策略指儲備地塊按計劃收儲后，在綜合各方因素的基礎上，對已收儲地塊的出讓時間、出讓空間等進行安排，以促進土地儲備規劃目標的實現。制定土地儲備運營方案時應從地區發展規劃、地塊運營收益、地塊運營成本、地區發展平衡和外部競爭力五個因素出發，綜合考慮。

表1 土地儲備運營方案影響因素及運營策略

影響因素類型 因素作用 運營策略

地區發展規劃 根據土地規劃、城市規劃等，明確重點發展區域，明確城市開發的空間時序 優先滿足轄區內重大發展平臺、重點項目、重點設施建設等用的需求

地塊運營收益 由于存在增值的特性，不同時間出讓，地塊收益不同，不同空間出讓，地塊收益不同 按時間、空間對全市地塊進行排列組合，使地塊收益最大化

地塊運營成本 土地運營成本費用成本較高，絕大部分資金通過銀行融資取得，時間越長成本越高 盡量縮短收儲與出讓之間的時間間隔，以便及時歸攏資金，降低銀行融資幅度

地區發展平衡 避免城市內部的發展差距進一步加大，在地塊出讓的時點和空間上予以合理的安排，適當增加經濟落后片區的土地供應和土地開發 保證中心城區、中心鎮等重點區域發展的同時，根據城鄉統籌，適當安排其他片區的土地供應和開發

外部競爭力 考慮相同時期內不同城市土地供應對產業和開發投資資金的吸引力，錯峰安排土地供應時間 重點考慮經濟發展水平、區位條件類似的區域的土地供應結構，避免在集中的時間供應類似的地塊

（二）土地儲備運營方案綜合分析

由于土地的特殊性，土地運營計劃不能簡單地看成一個經營收益項目，而應該上升成為調控土地市場和保障從化市未來經濟可持續發展的一項民生大事，因此單從成本收益的經濟角度分析是不夠的，只有綜合各方面分析方案優劣帶來的利害關系才可做出最科學的決策。不同土地運營方案的制定是基于不同的出發點的，因此不同的出發點所表現的優勢、劣勢、機遇、威脅各有所不同，因此對于方案的選定分析，可引入SWOT分析法進行研究分析。

所謂SWOT分析，即基于內外部競爭環境和競爭條件下的態勢分析，就是將與研究對象密切相關的各種主要內部優勢、劣勢和外部的機會和威脅等，通過調查列舉出來，并依照矩陣形式排列，然后用系統分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結論，而結論通常帶有一定的決策性。通過不同方案的優勢、劣勢、機遇、威脅比較，結合城市發展的需求，從而確定合適的運營方案。

（三）土地儲備運營方案選定

土地是一個城市的最大資產。怎樣充分發揮這筆資產效應，利用它來為城市經濟建設籌集資金，帶動城市經濟持續、健康地發展成為土地儲備后最重要的問題。因此，基于上制定方案的優劣，必須通過科學的方法分析確定各方案優先權重后綜合確定最終的土地運營方案。由于不同方案的是依據基本影響因素的重要性不同而制定的，所以可以通過層次分析法（Analytic Hierarchy Process簡稱AHP法）來評價方案是否最合適城市未來發展需要。層次分析法是將決策問題按目標、評價準則直至具體的備投方案的順序分解為不同的層次結構，然后得用求解判斷矩陣特征向量的辦法，求得每一層次的各元素對上一層次某元素的優先權重，最后再加權和的方法遞階歸并各備擇方案對總目標的最終權重，此最終權重最大者即為最優方案。

五、實施建議

（一）融合“增值城市”的理念推行土地儲備運營

“增值城市”是指城市活動中一個全新的概念，其實質是一種“可持續發展”的城市開發思路。“增值城市”的城市發展思路應當以改變城市質量、凈化城市生活空間、內涵投入和內涵增長為原則。就經濟角度來看，應當是城市產出的增長、交換價值的提高和經濟效益的上升以及城市整體經濟實力的提高。為了保證從化市的城市競爭力，從化市應結合城市規劃發展的思路和“增值城市”的概念，把城市放在市場競爭環境內，通過對城市資產的運作，提高城市社會環境質量，培育特色優勢，塑造城市形象，以增強核心競爭力，從而確保自身經濟和土地價值的穩定增長，從而在社會經濟的大環境上保障土地運營計劃的順利實施。

（二）探討國有土地出租等多種形式的經營手段

針對地塊可能由于不同特殊原因產生的“機會成本”，從保障土地運營成本最小的角度出發，相關職能部門應該開始探討和建立短期內無法出讓的閑置已開發土地的其他經營處理制度，例如可以對閑置土地進行作為大型展覽等用途的臨時土地出租，另外也可以對閑置土地加大宣傳和招商引資力度，盡可能減少在閑置期間產生的“機會成本”，保障土地運營計劃的收益最大化。

第4篇：規劃土地用途調整方案范文

第二條本辦法所稱建設用地置換，是指依據土地利用總體規劃，將依法取得的零星分散等不宜利用的建設用地，通過調整合并為適宜利用的建設用地或者與規劃為建設用地的農用地（以下簡稱農用地）進行調整的行為。

第三條建設用地置換應當遵循自愿、合法、有償的原則，切實維護土地權利人的合法權益。

建設用地置換涉及農民集體所有土地的，應當經該集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意,并經土地使用權人同意。

第四條置換后的建設用地用途應當與原建設用地用途相同，并符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃。

第五條建設用地與農用地置換的，置換后的建設用地面積不得超過置換前的建設用地面積，原建設用地由申請置換方負責復墾；其中，與耕地置換的，復墾后的耕地的數量和質量不得低于被置換的耕地的數量和質量。

申請置換方沒有條件復墾的，在辦理建設用地置換審批手續時，應當按照有關規定繳納土地復墾費，由國土資源行政主管部門負責組織復墾；也可以委托具備復墾條件的單位復墾。委托復墾的，應當簽訂委托復墾合同。

第六條農村村民宅基地與農用地置換的，置換后的新宅基地面積不得超過法定宅基地面積，舊宅基地由申請置換方負責復墾。

第七條建設用地置換時，雙方當事人應當協商一致，簽訂建設用地置換協議；協商不成的，申請置換方可以申請縣以上人民政府國土資源行政主管部門組織協調，協調仍達不成一致意見的，不得置換。

建設用地置換協議應當包括下列主要內容：

（一）當事人的名稱或者姓名和住所；

（二）置換土地的權屬、位置、面積；

（三）置換土地的原用途和置換后的用途；

（四）土地差價、地上附著物的補償價；

（五）拆遷安置途徑與方式；

（六）同意權屬變更的意見；

（七）履行期限和方式；

（八）違約責任；

（九）解決爭議的方法。

第八條建設用地與建設用地置換的，由申請置換方向縣以上人民政府國土資源行政主管部門提供下列材料：

（一）建設用地置換申請表；

（二）建設用地置換協議；

（三）土地利用現狀圖、勘測定界報告書和勘測定界圖；

（四）取得建設用地的合法文件或者土地權利證書。

建設用地與農用地置換的，申請置換方除按前款規定提交有關材料外，還應當提供國有或者農民集體所有農用地的土地權利證書和原建設用地的土地復墾方案；委托復墾的，還應當提供委托復墾合同。

建設用地置換涉及農民集體所有土地的，申請置換方應當提供村民會議或者村民代表以及土地使用權人同意的證明材料。

第九條縣以上人民政府國土資源行政主管部門應當自收到申請材料之日起20日內，對擬置換的土地進行實地踏勘，并對其權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀進行核實。符合本辦法規定的，編制土地置換方案，按照下列規定逐級報批：

（一）國有建設用地之間、農民集體所有建設用地之間的置換，由市、縣人民政府審批；

（二）建設用地與農用地之間的置換，由有農用地轉用批準權的人民政府審批；

（三）國有土地與農民集體所有土地之間的置換，由省人民政府審批。

第十條農用地轉用批準后，因城市規劃調整等原因未實施供地，現狀仍為農用地的土地，確需與其他農用地置換的，由縣以上人民政府國土資源行政主管部門編制征收土地方案和土地置換方案，報省人民政府批準后實施。

按照前款規定實施建設用地置換的，原農用地轉用批準的補充耕地方案繼續有效。

第十一條行政機關收到報批材料后，負責審核的機關應當在20日內審核完畢并轉報負責審批的機關；負責審批的機關，應當在收到材料后20日內作出批準或者不予批準的決定。20日內不能作出決定的，經本機關負責人批準，可以延長10日。

第十二條建設用地置換雙方應當自建設用地置換批準文件送達之日起1年內，按照建設用地置換協議置換完畢，并在置換完畢之日起30日內，持土地權利證書及相關材料到市、縣人民政府國土資源行政主管部門辦理土地登記手續，經市、縣人民政府批準后，分別領取置換后的土地權利證書。

第十三條建設用地與農用地置換，經批準后，不再另行辦理農用地轉用審批；置換的農用地不占用農用地轉用年度計劃指標，不再繳納耕地開墾費、新增建設用地土地有償使用費、水利建設基金和耕地占用稅；原建設用地復墾為耕地后，耕地面積超過置換后建設用地面積的，超出部分的耕地面積全部折抵為建設用地計劃指標。

第十四條建設用地與農用地置換，原建設用地應當在置換批準之日起2年內復墾為耕地，并經省人民政府國土資源行政主管部門依法驗收確認后，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門辦理地類變更登記。

第十五條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當建立建設用地置換管理臺賬，記載建設用地置換前和置換后的位置、面積、地類、實施情況等內容，對置換土地進行專項統計，并及時對土地利用現狀圖和土地利用數據庫進行變更，納入當年變更流量。

第十六條建設用地與農用地置換，原建設用地未在規定的時間內復墾或者按規定應當復墾為耕地而未達到耕地標準的，按照《中華人民共和國土地管理法》第七十五條的規定處理，并扣減該市、縣下一年度農用地轉用計劃指標；情節嚴重的，凍結其農用地轉用審批。

第十七條建設用地置換批準后，滿1年未置換完畢的，由縣以上人民政府國土資源行政主管部門責令限期置換完畢；逾期仍未置換完畢的，批準文件自動失效。

第十八條未經批準或者采取欺騙手段騙取批準實施建設用地置換的，按照《中華人民共和國土地管理法》第七十六條的規定處理。

第十九條無權批準建設用地置換、超越權限批準建設用地置換或者對不符合置換條件的建設用地批準置換的，批準文件無效，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第5篇：規劃土地用途調整方案范文

第二條本方法所稱建設用地置換。將廢棄閑置的鐵路、公路、廠礦等國有建設用地和集體建設用地與規劃為建設用地的農用地（以下簡稱農用地）進行調整，或者將依法取得的零星分散不宜利用的建設用地調整合并為適宜利用的建設用地的行為。

第三條建設用地置換應當遵循自愿、合法、有償的原則。

并經土地使用權人同意。建設用地置換涉及農民集體所有土地的應當經村民會議三分之二以上成員同意.

第四條建設用地置換必需符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和國家產業政策。被置換土地應在土地利用總體規劃確定的鄉村（含建制鎮。被置換土地也可以在土地利用總體規劃確定的鄉村、村莊、集鎮建設用地范圍外。

確需改變用途的應隨建設用地置換方案一同報批。置換后的建設用地用途應當與原用途相同。

第五條建設用地置換不得涉及土地利用總體規劃確定的基本農田。

第六條市國土資源部門會同市政府有關部門。各地和各部門提出的建設用地置換計劃建議的基礎上，綜合平衡，編制建設用地置換計劃，報經市政府批準。

必需嚴格執行。沒有建設用地置換指標的不得批準涉及農用地置換。土地置換計劃一經批準下達。

第七條建設用地與農用地置換的置換后的建設用地面積不得逾越置換前的建設用地面積。與耕地置換的復墾后的耕地數量和質量不得低于被置換的耕地數量和質量。

由國土資源部門負責組織復墾；也可以委托具備復墾條件的單位復墾。申請置換方沒有條件復墾的應當依照有關規定繳納土地復墾費。

第八條設立建設用地置換專項資金。市、縣（市、區）財政部門應設立專項資金帳戶。

第九條市、縣（市、區）人民政府對建設用地置換工作負總責。市、縣（市、區）人民政府有關部門依據有關規定。

第十條建設用地置換時。簽訂建設用地置換協議；協商不成的不得置換。

建設用地置換協議應當包括下列主要內容：

（一）當事人的名稱或者姓名和住所；

（二）置換土地的權屬、位置、面積；

（三）置換土地的原用途和置換后的用途；

（四）土地差價、地上附著物的彌補價；

（五）拆遷安排途徑與方式；

（六）同意權屬變卦的意見；

（七）履行期限和方式；

（八）違約責任；

（九）解決爭議的方法。

第十一條建設用地與建設用地置換的由申請置換方向縣級以上人民政府國土資源部門申請。

（一）建設用地置換申請表；

（二）建設用地置換協議；

（三）土地利用現狀圖、勘測定界技術演講書和勘測定界圖；

（四）取得建設用地的合法文件或土地權利證書。

還應提供以下資料：建設用地與農用地置換的申請置換方除按前款規定提交有關資料外。

（一）原建設用地復墾方案。委托復墾的應當提供委托復墾合同；

（二）置換土地涉及林地的應當提供林業部門出具的批準文件。

第十二條農用地轉用經批準后。現狀仍為農用地的如確需與其它農用地置換，由市、縣土地貯藏機構按本方法向縣級以上人民政府國土資源部門申請料理置換手續。

置換后的土地按政策規定通過招標、拍賣、掛牌方式出讓國有土地的由土地貯藏機構收購。

第十三條建設用地置換按下列順序操持：

（一）土地置換方和被置換方達成置換協議；

（二）由申請置換方向市、縣（市、區）國土資源部門提出申請；

（三）市、縣（市、區）國土資源部門負責組織對申請置換單位（個人）置換土地審查；

（四）經審查符合置換條件的報有批準權的政府審批；

（五）置換完畢后。領取土地證書；

（六）涉及農用地置換的對需要復墾的土地。

第十四條市、縣（市、區）人民政府國土資源部門應當自收到置換申請資料之日起20日內。并對其權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀進行核實。符合本辦法規定的編制土地置換方案，依照下列規定逐級報批：

（一）國有建設用地之間、農民集體所有建設用地之間的置換。

（二）建設用地與農用地之間的置換。

（三）國有土地與農民集體所有土地之間的置換。

縣（市、區）人民政府審批的報市人民政府備案；市人民政府審批的報省人民政府備案。市、縣（市、區）人民政府審批的定期匯總報省國土資源廳存查。

第十五條根據總體規劃以及建設用地實際情況，切實維護土地權利人的合法權益。非法批準置換建設用地，對當事人造成損失的應當依法承擔賠償責任。

第十六條建設用地與農用地置換。不再另行料理農用地轉用審批；置換的農用地不占用農用地轉用年度計劃指標，不再繳納耕地開墾費、新增建設用地土地有償使用費、防洪保安基金和耕地占用稅；原建設用地復墾為耕地后，耕地面積逾越置換后建設用地面積的超出局部的耕地面積折抵為建設用地計劃指標。

第十七條建設用地與農用地置換。由市國土資源部門會同相關部門依法驗收，報省國土資源廳備案后，由市、縣（市、區）人民政府國土資源部門料理地類變更登記。

第十八條市、縣（市、區）人民政府國土資源部門應當建立建設用地置換管理臺賬。對置換土地進行專項統計，并及時對土地利用現狀圖和土地利用數據庫進行變卦，納入當年變卦流量。

第十九條市、縣（市、區）人民政府國土資源部門應加強對建設用地置換工作督查。對工作不力、進度緩慢地區和單位給予通報批評并督促整改到位。

第二十條市人民政府組織有關部門對各縣（市、區）建設用地置換指標完成情況進行綜合考評。

第二十一條建設用地與農用地置換。并扣減該縣（市、區）下一年度農用地轉用計劃指標；情節嚴重的凍結其農用地轉用審批。

第二十二條建設用地置換批準后。滿1年未置換完畢的由市、縣（市、區）人民政府國土資源部門責令申請置換單位（個人）限期置換完畢；逾期仍未置換完畢的批準文件自動失效。

第6篇：規劃土地用途調整方案范文

關鍵詞：土地 規劃 管理 GIS 修編

中圖分類號：C93 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）04（a）-0031-02

土地利用總體規劃是城鄉建設、土地管理的綱領性文件，是落實土地用途管制制度的重要依據。樂都縣此輪規劃在保護耕地尤其是強化對基本農田的保護，節約利用土地資源，合理控制建設用地規模特別是規劃建設占用耕地數量，兼顧社會效益、經濟效益和生態效益的統一，保障經濟社會全面、協調、可持續發展奠定了堅實的基礎。

1 新一輪土地利用總體規劃修編的任務

樂都在土地利用總體規劃體系中屬于縣級土地利用總體規劃，屬于過渡層次的中觀性、政策性規劃。其基本內容應當是在省級規劃的控制下，提出各類土地供應的總量控制指標和確定本行政區域內的土地開發、利用、整治、保護的重點區域和重點工程，重點解決好縣域內城鎮體系規劃、城市總體規劃、骨干性基礎設施規劃、產業布局規劃、生態環境建設規劃等各類規劃用地規模和布局的協調與控制問題。新一輪土地利用總體規劃修編的前提是保護耕地，核心是節約集約用地，重點是控制新增建設用地規模和優化各類用地的空間布局。因而樂都縣新一輪土地利用總體規劃袖編的主要任務是。

（1）全面摸清家底，包括各類用地的數量、質量和分布。在此基礎上對上一輪土地利用總體規劃做客觀、科學的評價。

（2）統籌規劃。要體現總體規劃的綜合性、戰略性，強化規劃對城鄉土地利用發展方向、規模和布局的整體調控作用。要依法做好相關規劃的協調與銜接。

（3）保護耕地。要在全面規劃的基礎上，突出對耕地特別是基本農田的保護，重點安排好土地整理復墾開發和生態環境保護用地。在保障基礎設施建設用地的前提下，合理安排建設用地，嚴格控制城市建設用地規模。

（4）完善規劃指標體系和土地用途分區。耕地保有量、基本農田保護面積、建設占用耕地面積、補充耕地面積、城鎮建設用地規模等指標，應作為強制性指標，依法確定并實行自上而下逐級控制。劃定土地用途區與制定土地用途管制規則相結合，處理好規劃“剛性”與“彈性”的關系。

2 新技術在規劃修編工作中的應用

回顧上一輪規劃修編實施的情況，不難發現，由于經濟、社會、技術等多種因素導致規劃成果適用性不足，規劃管理的風險和難度加大。在此，本文僅從技術角度解析上一輪規劃修編存在的問題：（1）基礎數據嚴重不足或者現勢性不夠，很多數據仍采用紙質地圖，操作難度大，準確性低，造成規劃修編成果不夠準確或者適應性差。（2）規劃圖斑不能與實地地塊一一對應，導致規劃成果與實際的矛盾，為后期的規劃實施帶來困難。（3）基礎性研究不足，規劃修編缺乏理論支撐，規劃方法在融合土地利用結構演變與政策調控意愿方面的實用性不強等等。

為克服上述弊端，一方面依賴大量現勢性很強的數據支撐。數據是新一輪規劃的核心和基礎，在修編工作過程中，我們期望的是隨時可以調閱各類相關數據，包括上一輪規劃數據、土地利用現狀數據、土地開發整理數據等的支持；另一方面依賴先進的網絡技術和信息化技術支持規劃修編。有了數據，還需將其按照一定的標準和規范有序地組織起來，便于對其進行調閱和查詢。同時，如何從龐大的數據中獲取感興趣的信息也非常關鍵，因而數據的統計、輸出，甚至進行更高級的疊加分析就顯得尤為重要。例如：我們關心的上一輪規劃實施的情況，就需要我們將現狀數據和規劃數據進行對比、分析和提取等操作以獲取有用信息。為此，首先要在縣和各區縣之間建立專網連接，保證信息傳遞通常，同時也確保數據保密和安全；其次，要使用大型關系數據庫對規劃修編必須的各類空間數據進行存儲和管理，數據統一存放在縣局的數據庫服務器上，縣和區兩個層次都在同一套規劃數據上開展修編，使用同一套現狀數據進行對比分析，以保證數據的一致性；借助GIS軟件平臺實現空間數據的可視化，對其進行操作、處理，實現數據的修改、保存提取和輸出等。

3 土地利用總體規劃修編管理系統的設計

縣國土局在開展新一輪規劃修編工作時，著力做好了以下幾個方面的工作：（1）加強基礎數據建設。（2）加強實地調研，提高圖件資料的準確性和現勢性。（3）加強規劃方法理論研究。逐步形成了一套以Internet/Intranet為基礎，Oracle+ArcGIS為基礎數據庫和空間數據管理工具的軟件平臺，并設計實現了具有較強實用性的土地利用規劃修編管理系統。

3.1 體系結構建設

系統采用C/S（客戶端/服務器）的三層體系結構，包括數據層、中間層和應用層。如圖1。

其中：數據層采用大型關系數據庫管理系統實現對整個系統數據的管理。系統數據庫在邏輯上分成空間數據庫和屬性數據庫，前者存儲地理空間數據，實現不同行政區域數據的無縫拼接，由中間層的空間數據引擎協同管理；后者存儲屬性和管理數據。二者之間通過地理定位編碼相互關聯；中間層采用空間數據引擎協同管理空間數據庫；應用層為用戶直接接觸的部分，根據不同的用戶需要，將應用層分成兩個部分：系統用戶端和部門用戶端。

3.2 主要功能設計

系統按模塊化結構設計，劃分為基礎數據處理模塊、規劃輔助編制模塊、規劃成果管理模塊、規劃實施管理模塊、專題分析模塊、系統維護模塊等6個功能模塊。一方面各模塊在功能上相互獨立；另一方面，各模塊又通過數據共享、功能調用、界面集成而緊密相聯，如圖2。

（1）基礎數據處理功能。

實現基本的數據處理功能，包括基本圖形操作、數據輸入、數據編輯、數據輸出、數據交換、對上級系統的數據上報和更新、專題圖制作、業務統計報表制作等。

（2）規劃修編功能。

實現規劃方案擬定、方案比較及成果輸出等規劃輔助編制功能。

（3）規劃成果管理功能。

包括規劃基期土地利用現狀圖和各年度土地利用現狀圖的調閱、查詢和統計；總體規劃圖、專題圖、專項規劃圖的存檔；總體規劃圖、專題圖、專項規劃圖按項目、土地用途等的查閱、統計；總體規劃圖、專題圖、專項規劃圖按任意區域、任意比例尺輸出；總體規劃圖、專題圖、專項規劃圖基于圖層的調整、修改等。

（4）規劃實施管理功能。

主要包括：土地利用年度計劃管理，輔助編制供上報審批的土地利用年度計劃建議、土地利用年度計劃實施方案、核算管理計劃使用情況并自動生成相關臺帳。

規劃實施期間，一方面要對建設項目用地預審進行管理，確保新項目符合規劃；另一方面要對土地開發整理項目進行管理，將項目相關信息錄入系統，綜合管理。

（5）專題分析功能。

主要包括提供計劃執行情況分析、規劃實施情況分析和土地利用情況分析等工具，為決策支持提供數據支撐。

（6）系統維護功能。

本系統具有用戶管理、角色管理、系統設置、數據維護和日志管理等功能。

3.3 數據庫設計

（1）數據庫框架設計。

數據庫包含圖形、屬性、文檔等多種格式數據，屬性數據用關系數據庫存儲和管理，圖形數據通過空間數據引擎存放到關系數據庫中，文檔數據（文字、影像、圖形資料等）以長二進制數據格式存放在關系數據庫中，或者以文件形式存放。

系統數據庫內容包括基礎地理信息、土地利用規劃基期信息、土地利用規劃信息、土地規劃實施信息以及管理數據。其中基礎地理信息庫反映了城市地理環境（自然環境和人工環境）的現狀，是本系統各模塊共同需要的基礎數據；土地利用規劃基期信息庫包括土地利用現狀（基期）圖、土地用途分類圖和環境要素圖等；土地利用規劃信息庫包括土地利用規劃指標、土地利用總體規劃圖、土地用途分區圖、基本農田保護區圖、土地整理開發規劃圖等；土地規劃實施信息庫包括土地利用年度計劃、實施方案和計劃臺帳等。管理數據包括一些圖片、圖像、聲音和影像數據，要理解、利用和查詢、統計、分析這些數據，就必須對其進行描述和解釋。這種對數據進行描述和解釋的數據就是關于數據的數據被稱為元數據，它描述了有關數據的結構、內容、碼、索引等內容。

（2）數據存儲設計。

土地利用總體規劃修編管理信息系統數據庫包含圖形、屬性、文檔等多種格式數據，屬性數據用關系數據庫存儲和管理，圖形數據通過空間數據引擎存放到關系數據庫中，文檔數據（文字、影像、圖形資料等）以長二進制數據格式存放在關系數據庫中，或者以文件形式存放。在所有數據庫中，還有一個非常重要的數據庫是元數據庫，元數據主要采用XML來描述。

3.4 系統安全性設計

管理信息系統必須將準確、可靠和安全放在第一位。為了保護數據，本系統從硬件環境、軟件環境、程序設計和組織管理制度四個方面綜合考慮其安全保密性。

對于硬件系統和軟件系統，已經有非常成熟的商業產品，這里不再贅述。僅討論在程序設計中如何提高系統的安全性。（1）系統的數據庫操作需要充分利用數據庫的事務提交和回滾機制，確保業務處理的完整性和一致性。（2）系統的數據結構應充分利用存儲空間，在不同的用戶之間通過數據冗余提高整個系統的數據安全性。（3）系統中存貯的用戶口令、備份口令、數據庫連接信息等重要數據，必需經過安全加密。不同用戶和職能部門設置不同權限級別，同時對用戶口令采用高強度的加密算法保護。（4）另外設置個人操作記錄、流水記錄、特殊操作痕跡記錄等方式存放各種操作信息過程，為系統提供多條審計線索，確保每一個文檔操作都有據可查，保證數據操作的合法性和安全性、可追蹤性。

3.5 接口設計

系統各功能模塊之間的數據傳遞原則上通過數據庫作為緩沖和存儲區。個別需要的采用全局數據區結構。

系統支持各種標準硬件設備，支持多種數據格式的轉換（如：可以進行MapInfo及AutoCAD數據格式到Arc/Info數據格式的轉換。可以將系統數據導出為標準的數據格式，可以將標準的數據格式導入為系統數據等），支持各種標準硬件設備。

4 結語

縣國土局建設的土地利用總體規劃修編管理系統在新一輪土地利用規劃修編工作、日常土地利用規劃管理以及農用土地開發整理管理等多項業務中得以應用，取得了實際效果。隨著修編工作的深入，相關的數據不斷豐富，特別是大比例尺正射影像數據庫的建成和投入使用，會給土地利用規劃修編、管理和實施等帶來更方便更實用的現代化工具。

參考文獻

[1] 樂都國土資源和房屋管理局[J].樂都縣級土地利用總體規劃匯編，2001，8.

第7篇：規劃土地用途調整方案范文

第一條  為統一土地利用總體規劃（以下簡稱“規劃”）的編制和審批程序，推動規劃工作的開展，根據《中華人民共和國土地管理法》第十五條的規定，特制定本辦法。

第二條  省級規劃、市（地）級規劃、縣級規劃和鄉（鎮）級規劃的編制和審批，均應遵守本辦法。

編制跨行政區域的規劃，可以參照本辦法執行。

第三條  規劃的主要任務是對土地利用現狀和后備土地資源潛力進行綜合分析研究，在預測土地利用變化的基礎上，根據需要和可能提出規劃期內的土地利用目標和基本方針；并協調各部門的用地需求，提出各類用地的控制性指標；調整土地利用的結構和布局；以及提出實施規劃的政策、措施和步驟。

第四條  編制規劃的目的是為了加強國家對土地利用的宏觀控制和計劃管理，協調各部門的用地需求，充分、合理地利用我國有限的土地資源，為國民經濟與社會發展提供土地保障。

第五條  規劃的期限應與國民經濟和社會發展長期計劃相適應，一般在10年以上。同時應對土地利用的遠景目標，作出輪廓性的展望。

第六條  根據分級管理的原則，規劃按行政區域分為全國、省級、市（地）級、縣級、鄉（鎮）級5個基本層次。在各層次之間，還可以根據需要，按自然區劃或經濟區劃，進行跨省的、跨市縣的、跨鄉（鎮）的區域土地利用總體規劃。

上一級規劃是下一級規劃的依據和指導，下一級規劃是上一級規劃的基礎和落實。規劃編制采取自上而下和自下而上相結合，亦可采取兩級規劃同步編制。在上級規劃未編制時，也可根據需要和當地實際情況先行編制本級規劃，并把規劃成果及時向上級反饋。

全國和省級規劃是土地利用宏觀控制和計劃管理的指導性戰略規劃；土地利用比較單純的地區，也可不搞地區規劃，只把省級規劃的指標分解到縣。市、縣規劃要和城市規劃相協調；縣級規劃是宏觀與微觀相結合的規劃；鄉級規劃是實施規劃的基礎，其重點是把縣級規劃中提出的各類用地規劃指標分解到村，落實到地塊。

第七條  編制規劃遵循的原則：

（一）認真貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”的基本國策和“一要吃飯，二要建設”的方針，統籌安排各項用地；

（二）堅持因地制宜，從實際情況出發；

（三）要兼顧社會、經濟、生態綜合效益的原則；

（四）堅持局部利益與全局利益、眼前利益與長遠利益相結合，兩者矛盾時，前者應服從后者；

（五）實行公眾參與和充分協調；

（六）注重規劃的實施。

第八條  國家土地管理局是全國規劃的主管部門，各級土地管理部門是本級行政區規劃的主管部門。各級規劃的范圍包括該級行政管轄范圍內的全部土地。

第九條  各級人民政府負責編制規劃。組織有關部門成立規劃領導小組，負責對規劃工作的具體領導和協調。

領導小組下設規劃辦公室，掛靠在土地管理部門，負責規劃具體編制工作。

各有關部門派聯絡員參與規劃的編制，向規劃辦公室提供有關資料和本部門用地規劃，反映本部門對規劃的要求和意見，參與規劃的研討。

第十條  規劃的基礎數據必須準確可靠，符合規劃所需精度要求。規劃用地分類與土地利用現狀調查分類一致。

第二章  編制程序與規劃內容

第十一條  規劃工作一般可分為準備、編制、審批等三個階段。

第十二條  準備工作包括成立規劃領導小組和規劃辦公室，擬定規劃工作方案、工作計劃并報同級人民政府批準，落實規劃經費和人員，廣泛收集已有的現狀和規劃相關資料等。

第十三條  規劃辦公室根據上級規劃控制指標以及有關國民經濟和社會發展計劃的要求，結合當地土地資源實際狀況，初步提出規劃任務、目標和基本方針，經領導小組審議通過后，據此確定編制規劃的重點和具體要求。

第十四條  編制規劃通常包含以下工作內容：

（一）土地利用現狀分析。通過現狀分析，提供土地利用的基礎數據，分析土地利用結構和布局，總結土地利用變化的規律和經驗教訓，指明土地利用當前存在的和規劃期間可能出現的主要問題，提出合理利用土地的建議。

（二）土地需求量預測。一般由各用地主管部門提交規劃期間各部門用地變化預測報告和用地分布圖。規劃辦公室對預測數據進行必要的分析和校核。

（三）土地適宜性評價。通過土地評價重點了解各類后備土地資源和用途需作調整的土地資源的數量、質量、分布和適宜性，為分析土地利用潛力、確定土地利用方向、調整土地利用結構和布局提供依據。

（四）確定規劃目標和方針。在進行土地利用的現狀、需求、潛力分析研究基礎上由領導小組制定規劃的主要任務、目標和基本方針。

（五）土地利用結構和布局的調整。根據規劃目標和用地方針，對各類用地的需求量進行綜合平衡，合理安排各類用地，調整用地結構和布局。統籌協調土地開發、利用、保護、整治措施。

（六）土地利用分區規劃。通過土地利用分區規劃與土地利用控制指標相結合的方法，把規劃目標、內容、土地利用結構和布局的調整及實施的各項措施，落實到土地利用分區，有利于規劃的實施。省級以上規劃的土地利用分區，提出各區土地利用的特點、結構和今后利用的方向及提高土地利用率的主要措施；縣級以下規劃的土地利用分區，提出土地利用的具體用途、要求和措施；市（地）級規劃分區可結合具體情況，參照省級或縣級規劃要求進行。

（七）分解下達下一級規劃的各類用地的控制性指標，為編制下一級規劃提供依據。

（八）制定實施規劃的政策和措施。主要包括各種行政、法律、技術和經濟的措施，保證規劃的實現和落實。

規劃內容的核心是編制各類用地規劃平衡表和劃分土地利用規劃區。前者反映土地利用結構的調整和各類用地數量平衡，后者反映各類用地空間布局。

第十五條  規劃方案要經過與有關部門和上、下級政府充分協調，必要時也可依據不同側重點編制2～3個待選方案，進行比較論證，確定最后推薦方案。

第三章  規劃成果

第十六條  規劃成果包括規劃文件、主要圖件及附件。

（一）規劃文件：包括規劃（送審稿）及規劃說明。

規劃（送審稿）是政府的法規性文件，要求文字簡煉、準確，避免論述性、說明性文字。規劃說明是對規劃的具體解釋。

（二）規劃主要圖件：包括土地利用現狀圖、土地利用總體規劃圖。

圖件比例尺：省級為1／20萬～1／100萬，一般為1／50萬；市（地）級為1／10萬～1／50萬，一般為1／20萬；縣級為1／2.5萬～1／10萬，一般為1／5萬；鄉級一般為1／1萬或1／5000.（三）規劃附件：包括專題研究報告、部門用地預測、其它圖件、有關的現狀和規劃資料等。

第四章  規劃的審批

第十七條  規劃領導小組組織審定的各級規劃（送審稿），經同級人民政府審查通過后，報上一級人民政府批準執行，并報上級土地管理部門備案。

第十八條  經批準的規劃在實施過程中，可根據實際需要和客觀情況的變化作適當調整和變動。涉及重大原則性問題的修改，須經原批準機關批準。

第五章  附  則

第8篇：規劃土地用途調整方案范文

    第一條 為加強政府對土地市場的調控能力，盤活存量土地資產，優化土地資源配置，確保土地資產保值、增值，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的土地儲備，是指政府對根據城市規劃功能確定為經營性的建設用地進行收購、儲存、管理、經營的行為。

第三條 惠州市市區規劃區范圍內的土地儲備工作，適用本辦法。

第四條 惠州市國土資源行政主管部門主管全市的土地儲備工作，惠州市土地儲備機構負責辦理市區國有土地儲備的具體事務。

第五條 市土地儲備機構根據經濟發展、城市建設和土地市場狀況等因素，制定土地儲備計劃，經市國土資源行政主管部門審核后，報市政府批準實施。

第六條 儲備的土地應優先用于符合城鎮規劃的建設項目。進行房地產、商業、旅游、娛樂等經營性項目建設，應當使用儲備土地，其土地使用權必須通過公開招標、拍賣和掛牌方式出讓獲得。公開招標、拍賣和掛牌交易的具體程序按省、市的有關規定執行。

第七條 市規劃建設、財政、房產、計劃等有關行政管理部門應依據各自的職責，做好土地儲備的相關工作。

第二章 儲備土地的范圍和補償

    第八條 下列國有土地應當納入儲備土地范圍：

    （一）為實施城市規劃而批準征用和農地轉用的土地；

    （二）公共利益需要收回的土地；

    （三）因單位撤銷、解散、破產、產業結構調整、遷移等原因停止使用的行政劃撥土地；

    （四）公路、礦場等經核準報廢的土地；

    （五）土地出讓等有償使用合同約定的期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的土地；

    （六）為實施城市規劃收回的土地；

    （七）政府依法收回的閑置土地；

    （八）土地使用權轉讓中申報價格比標定地價低20％以上，市、縣（區）政府行使優先購買權而取得的土地；

    （九）土地使用者申請政府收回的土地；

    （十）城市規劃區范圍內的無主土地；

    （十一）其他需要儲備的土地。

第九條 非工業區的現有工業用地及工業廠房用地，無論是出讓還是劃撥地，不改變用途轉讓或補辦出讓手續的，以及所有出讓用地閑置兩年以上的，在進入土地交易市場前，一律先由市土地儲備機構進行可行性研究，認為值得盤整收回或收購的，經報市閑置土地盤整工作領導小組討論同意后依法有償收回，進入市土地儲備機構儲備。

第十條 納入儲備范圍的土地，由市政府統一收回儲備，原土地使用權人不得自行處置和拒絕收回。

第十一條 儲備土地可采取下列方式：

    （一）征用。根據土地管理法律法規的規定將集體土地征收轉為國有建設用地；

    （二）收購。根據原土地使用權人的投入情況進行貨幣補償，同時收回土地使用權；

    （三）異地置換。根據原土地使用權人的投入情況，在另一地段置換同等價值的土地，同時收回原土地使用權；（四）收回。依法應收回的土地，按有關法律法規的規定收回。

第十二條 土地使用權收回、收購的補償原則：

    （一）以出讓方式取得土地使用權的，按以下兩種情況補償：

    1、經市政府確認為閑置的土地，原則上無償收回，但原繳交給政府的有關規費及經有資質的評估機構評估后的土地投入，經市政府同意后給予適當補償；

    2、因城市規劃調整需收購收回的土地，在批準建設期內的，按原批準用途經有資質的土地評估機構評估后的地價予以補償。

（二）以劃撥方式取得的土地使用權，按規定支付的征地成本予以補償，涉及工程投入的，經有資質的評估機構評估后予以補償。

（三）建（構）筑物的補償，按同類建（構）筑物的重置價乘以建筑成新或扣除折舊金額，并經有資質的評估機構評估后予以補償。

上述各項費用均不計利息，工程投入額按市政府有關土地盤整的政策執行。所需支付的各項費用和工程投入額需經市財政部門審核確認。

第三章 土地儲備的程序及前期開發利用

    第十三條 收購、收回儲備土地按以下程序進行：

    （一）儲備土地的認定。

1、對土地使用權人申請收回的用地由申請人攜有關資料向市國土資源行政主管部門提出申請，經批準后由市土地儲備機構具體組織實施；

    2、經市政府批準收購、收回的用地，由市國土資源行政主管部門向原土地使用權人發出收購、收回通知，原土地使用權人按通知要求向土地儲備機構提供有關資料，由市土地儲備機構具體組織實施；

    （二）被收購、收回的土地的原用地單位需提交下列資料：

    1、土地收購申請書；

    2、營業執照和法定代表人身份證明；

    3、授權委托書；

    4、國有土地使用證、房屋所有權證或權屬證明材料；

    5、取得土地使用權時繳交稅費的單據；

    6、土地平面圖；

    7、主管部門的意見；

    8、其他需提交的材料。

（三）調查與評估。市土地儲備機構對申請人提供的土地狀況、地上附屬物權屬、土地面積、地上附屬物占地面積、區域范圍、土地用途等情況進行實地調查核實，對土地投入狀況進行核算或委托有資質的評估機構評估。

（四）征詢意見。市土地儲備機構對申請收購、收回的土地向市規劃建設行政主管部門征詢規劃意見。

（五）擬訂補償方案。由市土地儲備機構根據調查評估結果及規劃意見，擬訂土地使用權收購、收回補償方案。

（六）方案報批。收購、收回補償方案經市國土資源行政主管部門審核后，報市政府批準。

（七）組織實施。收購方案批準后，由市土地儲備機構與原土地使用權人簽訂《國有土地使用權收購合同》。按收購合同的約定，市土地儲備機構向原土地使用權人支付補償金額，原土地使用權人交付土地，并共同向市國土資源部門、房產管理部門申請權屬變更登記手續。

第十四條 《國有土地使用權收購合同》應包括以下內容：

    （一）收購土地的位置、面積、用途及權屬依據；

    （二）土地收購補償費用數額及其支付方式和期限；

    （三）交付土地的期限和方式；

    （四）雙方約定的其他權利義務；

    （五）違約責任；

    （六）糾紛的處理。

第十五條 市土地儲備機構可對儲備的土地進行前期開發利用。

（一）前期開發。儲備土地出讓前，完成儲備土地地上建筑物及附屬物的拆遷、土地平整等前期開發工作。

（二）土地利用。儲備土地暫不出讓時，土地儲備機構可將儲備土地使用權單獨或連同地上建筑物出租、抵押、臨時改變用途等形式進行經營。所得收益視同土地出讓收入納入財政管理。

第四章 土地儲備的資金運作和財務管理

    第十六條 土地儲備資金由市土地儲備機構設立專戶，專款專用，資金的使用受市國土資源行政主管部門、財政部門和審計部門的指導和監管。

第十七條 土地儲備資金的來源：

    （一）市財政撥付給市土地儲備機構的土地儲備專項資金；

    （二）按儲備土地出讓收益的10％提取土地儲備資金，逐漸減少銀行貸款，降低成本；

    （三）金融機構貸款；

    （四）其他來源。

土地儲備資金均應納入市財政專戶管理。

第十八條 下列費用應計入相關地塊成本，進行會計核算：

    （一）新征土地的補償、拆遷等各項費用；

    （二）收購、收回土地時應支付的各種補償費用及評估、測繪等費用；

    （三）儲備土地的前期開發、整理、利用及信息等費用；

    （四）儲備土地出讓前的規劃方案、評估等費用；

    （五）委托土地交易機構實施儲備土地招標、拍賣和掛牌出讓的交易費用；

    （六）收購該地塊的貸款利息；

    （七）其他相關費用。

第十九條 市土地儲備機構使用銀行貸款時應控制風險，制定貸款和還款計劃，從土地出讓收入中優先撥付用于償還貸款本息。

第二十條 市土地儲備機構儲備土地的出讓收入應納入市財政管理，全額上繳市財政專戶，不得從土地出讓收入中坐支成本、費用。土地儲備所需支付的成本費用由市財政部門核撥。

第二十一條 因實施城市規劃或公用、公益設施建設等政府行為而無償劃撥儲備土地或所收地價低于土地儲備成本的，經市政府批準，缺口資金可由市土地儲備中心墊付，從土地儲備專項資金中支付，作為上交資金。

第五章 懲 處

    第二十二條 對納入土地儲備范圍的國有土地，原土地使用權人拒不服從收購儲備的，由市政府按有關法律法規的規定無償收回。

第二十三條 對納入土地儲備范圍的國有土地，原土地使用權人未經批準，擅自轉讓土地使用權及其地上建筑物、構筑物的，由市國土資源行政主管部門會同有關部門依法處理。

第二十四條 市土地儲備機構工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第六章 附 則

第9篇：規劃土地用途調整方案范文

在省級土地利用總體規劃修編中的應用

測算耕地糧食綜合生產能力：根據農用地分等成果，構建自然質量等指數和利用等指數與標準糧產量對應關系序列，計算不同等別基期年的耕地糧食單產水平以及預測規劃目標年耕地糧食單產水平，結合耕地面積，計算基期年和預測規劃目標年的耕地糧食綜合生產能力。同時，運用農用地分等成果可以計算得到耕地的平均等別。在耕地面積不斷下降的現實情勢下，規劃實施前后耕地的平均等別應該保證提高，至少不下降，才能確保糧食綜合生產能力不下降。在省級規劃中，通過平均等別的測算，可以從宏觀上有效反映規劃區內耕地質量及分布，真正落實耕地數量、質量的雙重管理。

測算耕地保有量：耕地需求量預測要在農產品需求量預測、耕地單產預測、耕地復種指數的基礎上確定。農用地分等成果可以豐富糧食綜合生產能力、耕地單產的預測方法。預測規劃區內糧食需求量，將耕地糧食綜合生產能力、規劃目標年耕地預測糧食單產水平與此結果比較，計算出在一定糧食自給率下耕地的保有量。

確定基本農田保護規模與空間布局：基本農田保有量的確定可以利用基本農田的平均等別、糧食單產水平，按照對糧食的需求量預測需要保護的面積，同時還應根據糧食安全警戒線，確定基本農田的最低保護面積。依據農用地分等成果對自然質量等指數高和較高的等別進行特殊保護；在滿足上級規劃下達的基本農田數量指標的情況下，自然質量等指數低或較低的可劃入一般農田。

確定土地開發整理重點區域：土地開發整理重點區域的選擇，需要對土地的數量、質量、布局及潛力調查評價等進行系統分析。農用地分等成果提供了省級各等別農用地的分布、面積，以及各單元的自然、利用、經濟屬性等，利用信息技術將耕地數量、質量等信息直觀地反映在農用地分等圖上，反映了土地開發整理的農用地在空間上的等別差異，其成果可以確定土地開發整理的重點區域。

測算耕地占補及糧食生產能力變化：根據農用地分等成果中的自然質量等指數，結合補充耕地面積，測算補充耕地的糧食生產能力。為保證糧食生產能力不下降，根據耕地“占補平衡”原則，補充耕地時，可以根據被占用耕地的等別，補充相應等別的耕地。通過對占用耕地、補充耕地糧食生產能力以及規劃前后平均等別結果的比較，可以確定糧食生產能力以及耕地質量的變化，以此來衡量基于耕地數量和質量的占補平衡是否實現以及差距范圍，并可進一步在最大潛力層面確定區域糧食生產能力得失及其導致的人口承載能力的增減。

在市、縣級土地利用總體規劃修編中的應用

支撐土地利用現狀分析：規劃編制應對土地的數量、質量、布局及利用程度等進行系統分析。農用地分等成果提供了市、縣各等別農用地的分布、面積，以及各單元的自然、利用、經濟屬性等，為確定區域內不同質量等別的耕地布局提供一個多層次的、科學合理的依據。

劃定基本農田保護區：嚴格保護耕地特別是基本農田，是這次規劃修編的首要原則。在縣級土地利用總體規劃中，農用地分等成果在基本農田保護中的應用，不單體現在基本農田數量的確定，更要確定其空間布局，與基本農田保護區糧食生產能力測算。

為保證糧食安全，必須根據耕地質量分布狀況，合理地分配各區域基本農田的數量指標。基本農田保護數量的確定，可采用根據行政區內各等別耕地的面積，從高等別向低等別逐步累加，當累加面積達到上級下達的指標時，該累加面積即可定為基本農田面積，避免以一個統一的基本農田保護率來確定各區域基本農田保護數量指標的不合理性。

基本農田質量狀況基于基本農田保護的質量要求，采用以耕地綜合等別圖為依據，將其與基本農田保護規劃圖進行疊加，把高等別耕地優先劃為基本農田，將不同等別的基本農田賦上不同顏色，使耕地質量等別更加直觀。避免將一些邊遠、地形復雜、水土質量差的耕地劃為基本農田保護區，可以保障基本農田的質量，提高基本農田保護區劃定的嚴肅性和可操作性。

考慮到部分地方存在基本農田布局不合理的問題，可以在保證基本農田數量不減少、質量不降低的前提下，以農用地分等成果為依據，對基本農田布局進行適當調整。基本農田布局的確定，宜采用以耕地等別圖為依據，高等別耕地優先劃為基本農田，嚴格從質量上界定和區分基本農田與一般農田，確保將優質耕地劃為基本農田。

選擇土地開發整理項目：農用地分等成果反映了自然質量等狀況，提取各評價單元耕地的限制因素，如灌溉保證度、坡度、有效土層厚度、土壤質地、障礙層次等，指出土地開發整理中的限制性因素。根據農用地分等的質量差異，針對農用地分等因素，合理選擇與安排土地開發整理項目，可以明確提出土地開發整理所要達到的目標，土地開發整理中采取的重要手段和技術方法，提出耕地數量和質量的針對性手段、達到質量的要求和評價方法，使其在資金投入、增加耕地面積、提高耕地質量等方面具有可比性，以保證土地開發整理項目發揮最大效益。

完善土地開發整理項目設計：項目初步設計完成后，須利用農用地分等定級工作的成果或方法評定補充耕地應達到的等級，項目竣工驗收時認定補充耕地等級。首先根據農用地分等成果，查找土地開發整理項目所在二級區、標準耕作制度、評價因素體系、記分規則表等基本參數。二是按照土地開發整理項目補充耕地設計條件獲取各因素分值。耕地坡度、灌溉保證率和排水條件、土壤質地等，而土壤養分含量因素獲取相對困難，必須考慮熟化過程，可通過參考條件相似的耕地來確定。三是計算土地開發整理項目補充耕地應達到的自然質量分。四是計算土地開發整理項目補充耕地應達到的自然質量等指數。五是查找土地開發整理項目所在區域的土地利用系數，計算土地開發整理項目補充耕地應達到的利用等指數。六是根據等級劃分間距，確定土地開發整理項目補充耕地應達到的等級。

調整土地利用的空間布局：在深入研究城鎮如何發展、基礎設施建設等各項非農業建設中，一定要遵循盡量少占耕地或不占優質耕地的原則，將耕地等別圖與供選方案的土地利用總體規劃圖疊加，提取不同方案建設用地所占用耕地的質量狀況，積極引導建設用地占用耕地的空間布局，合理選擇城鎮和基礎設施空間擴展的方向與布局結構的形態。通過空間發展政策并結合土地用途管制對城鄉發展空間模式加以引導，并合理調整農業產業結構與生態退耕。

建立數量和質量并重的土地利用規劃管理信息系統：構

建數量和質量并重的土地利用規劃信息管理系統，以土地利用數據庫和現有的土地管理信息系統為基礎，運用農用地分等成果，結合遙感、信息化技術，將農用地的基本信息包括自然質量等別、利用等別、經濟等別、綜合等別、糧食綜合生產能力等信息連接到土地利用現狀數據庫中，建立一個具有完整的農用地質量信息的數據庫。同時在每年的土地變更調查中，對數據庫信息隨時更新維護。農用地信息的查詢與分析功能是系統的核心功能。查詢功能可以利用農用地數據庫檢索的組合方法實現，不僅能按用戶的要求根據圖形查詢相應的屬性信息，而且能依據屬性情況來獲取所要的位置、形狀和相鄰關系或派生的信息的雙向查詢。分析功能主要是通過空間分析操作實現對農用地的監測、綜合統計分析、糧食生產能力評價、優化布局、基本農田規劃等功能。

在鄉(鎮)級土地利用總體規劃修編中的應用

實行農用地等級差異管制：在農用地分等定級的基礎上，根據土地利用比較優勢的原則，對于糧食生產具有很強適宜性的土地，通過嚴格管制，將其嚴格限制于糧食生產用途；而對于比較優勢不顯著，并存在多適宜性的土地，則實行限制性管制，如主要限制這類土地用于農業、林業、漁業、牧業等農業用途，從而便于當地政府或農民用于農業產業結構調整。可以根據土地用途分區類型實施具有一定等級差異的管制。

把基本農田落實到地塊：把基本農田具體落實到地塊，除標注保護塊的面積外，還要標注等級。建立基于基本農田數量、質量的動態管理系統，將基本農田的產量提高潛力以及糧食產量的限制因素等信息反映在基本農田保護信息中，切實加強對基本農田的監控。同時，采用“雙控指標”，即基本農田保護面積和基本農田生產能力雙重指標，落實基本農田用途管制制度。