居家養(yǎng)老盈利模式精選(九篇)

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第1篇：居家養(yǎng)老盈利模式范文

目前，我國(guó)已步入深度老齡社會(huì)，60周歲以上老齡人口已達(dá)2.1億。隨著老齡人口的不斷增多，老年人的養(yǎng)老問(wèn)題日益成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。為適應(yīng)我國(guó)人口老齡化現(xiàn)狀，國(guó)家相繼出臺(tái)了系列政策，支持國(guó)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和服務(wù)模式創(chuàng)新。養(yǎng)老地產(chǎn)是一項(xiàng)復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)尚處于探索階段，本文在分析國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)態(tài)基礎(chǔ)上，注重探討了養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)模式與規(guī)劃設(shè)計(jì)，以期為我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，提供可行性參考建議。

養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)模式規(guī)劃設(shè)計(jì)

養(yǎng)老地產(chǎn)是一種新興地產(chǎn)形式，涵蓋了房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、醫(yī)療、旅游等行業(yè)。這種地產(chǎn)與養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)相結(jié)合的模式，具有“養(yǎng)老”和“地產(chǎn)”雙重屬性，體現(xiàn)了養(yǎng)老的社會(huì)主題和地產(chǎn)的商業(yè)主題。其依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供適老房產(chǎn)，以寓居于樂(lè)的形式，來(lái)充分滿足老年人居住和生活所需。

養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品類型主要有保險(xiǎn)資金建設(shè)的升級(jí)版養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；開(kāi)發(fā)商建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，以環(huán)境優(yōu)美的商品房小區(qū)輔以針對(duì)老年人特點(diǎn)專門設(shè)計(jì)的配套設(shè)施和服務(wù)設(shè)施。其建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃和裝飾標(biāo)準(zhǔn)接近高端住宅產(chǎn)品，并融入了適老化設(shè)計(jì)，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體娛樂(lè)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，都實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)與優(yōu)質(zhì)健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，不僅很好地適應(yīng)了我國(guó)人口老齡化、高齡化、空巢化等新特征，也有利于老年人真正享受到“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”。

在老齡化加劇和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)引起了各國(guó)的強(qiáng)烈關(guān)注，并從理論與實(shí)踐維度展開(kāi)了一系列的研究、討論。在20世紀(jì)60年代，西方發(fā)達(dá)國(guó)家就已開(kāi)始發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，并積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)；但我國(guó)目前還處于探索階段，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還存在較多的問(wèn)題，并面臨較大的市場(chǎng)、融資、政策等風(fēng)險(xiǎn)，契合我國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老住宅建設(shè)也尚缺少經(jīng)驗(yàn)。因此，有必要針對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)模式與規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行探討。

一、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r動(dòng)態(tài)

我國(guó)在2000年開(kāi)始進(jìn)入老齡社會(huì)，現(xiàn)已成為世界老年人口最多的國(guó)家，預(yù)計(jì)到本世紀(jì)中期，60歲以上老年人口將超過(guò)5億。隨著人口老齡化程度不斷加劇，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求缺口越來(lái)越大。十提出要“大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和老齡產(chǎn)業(yè)”，加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)向高效率、低成本、可持續(xù)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)盡快實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、舒適化、知識(shí)化。然而，在實(shí)踐中，完整的老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條尚未完全形成，也沒(méi)有制定單獨(dú)的老齡產(chǎn)業(yè)政策，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與服務(wù)能力，不能有效滿足社會(huì)所需，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的缺口比較大。目前，90%的老年人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下通過(guò)家庭照料養(yǎng)老，7%的老年人通過(guò)購(gòu)買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，3%的老年人通過(guò)入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。

國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)類型大致可分為三類：一是收費(fèi)較低的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；二是以社區(qū)敬老院為主的民營(yíng)小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這類機(jī)構(gòu)享受政府補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠，擁有專門的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，不過(guò)多數(shù)都經(jīng)營(yíng)效益不佳；三是民辦大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多存在于一、二線城市，投資者包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)等企業(yè)，配備有醫(yī)療、娛樂(lè)、生活等完善的設(shè)施，收費(fèi)較高，一般采用會(huì)員制或銷售形式回籠資金。社區(qū)居家養(yǎng)老是我國(guó)當(dāng)前一種新型的養(yǎng)老方式，經(jīng)過(guò)試點(diǎn)后，現(xiàn)已在全國(guó)開(kāi)始推廣。它依托社區(qū)平臺(tái)，通過(guò)整合社區(qū)各類服務(wù)資源，為老年人提供日間居家養(yǎng)老服務(wù)，不過(guò)因剛剛起步，服務(wù)專業(yè)水平不高，社會(huì)知曉率也比較低。

國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式采用的是“長(zhǎng)期持有”、“出售”和“出售與長(zhǎng)期持有相結(jié)合”的方式。投資資金主要由開(kāi)發(fā)商自籌完成，融資渠道主要有私募基金、保險(xiǎn)資金、國(guó)有資本（政府財(cái)政投入和國(guó)企投入的資金）、房地產(chǎn)投資信托、信托融資和眾籌融資等。政府也通過(guò)稅收和財(cái)政補(bǔ)貼等方式，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)行一定的扶持。另外，也通過(guò)金融、政策等為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供基礎(chǔ)保障，但要推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，還需要政府從更深層次上提供強(qiáng)有力的支持。

二、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)模式優(yōu)化思考

養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展前景非常廣闊，在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，必須要立足我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際，在借鑒國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)成功經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，堅(jiān)持以人為本，綜合考量產(chǎn)品區(qū)位、客戶群體、盈利模式等，同時(shí)，將地產(chǎn)與相關(guān)配套設(shè)施有機(jī)結(jié)合起來(lái)，進(jìn)行綜合性開(kāi)發(fā)，以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

（一）公寓式居家養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)模式

根據(jù)我國(guó)當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，建設(shè)綜合型老年公寓、規(guī)劃養(yǎng)老社區(qū)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商比較青睞的一種方式。這類老年公寓將居家養(yǎng)老與社區(qū)養(yǎng)老結(jié)合起來(lái)，除建有適老性住宅外，還配套建設(shè)了社區(qū)公園、健身場(chǎng)地和康復(fù)醫(yī)療活動(dòng)中心、娛樂(lè)中心等基礎(chǔ)設(shè)施，基本覆蓋了老年人的各種生活需求。同時(shí)，老年人居家養(yǎng)老，又能享受到社工提供的服務(wù)，也更易被老年人和家屬接受。公寓式居家養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)模式在服務(wù)上注重創(chuàng)新，在投資上大都具有多元化特點(diǎn)。萬(wàn)科、保利等一些知名地產(chǎn)商，其麾下不少地產(chǎn)項(xiàng)目中，都相繼增加了適老性設(shè)計(jì)，不僅使很多老年人享受到了健全、幸福的夕陽(yáng)人生，也取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。例如，上海萬(wàn)科全齡社區(qū)是棲城與上海萬(wàn)科共同打造的項(xiàng)目，采用的是新都市主義風(fēng)格，其中56%為涉老化產(chǎn)品，有適老化住宅、自理型老年公寓、介護(hù)型養(yǎng)老公寓及涉老配套設(shè)施等，分為三級(jí)養(yǎng)老服務(wù)體系，成為上海萬(wàn)科標(biāo)準(zhǔn)化理想養(yǎng)老社區(qū)典范。

第2篇：居家養(yǎng)老盈利模式范文

朱婀丹

（武漢商貿(mào)職業(yè)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，湖北武漢430000）

【摘要】CCRC開(kāi)發(fā)模式在國(guó)外經(jīng)過(guò)百年的發(fā)展，已經(jīng)非常成熟，具有自身的特點(diǎn)。國(guó)外成功的CCRC開(kāi)發(fā)模式不但能滿足我國(guó)老人居家養(yǎng)老的需求、滿足老人不同生理年齡階段的養(yǎng)老需求、滿足中高端老齡人口的養(yǎng)老需求，而且還能滿足我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求。我國(guó)應(yīng)從特有的國(guó)情出發(fā)，提出中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的CCRC開(kāi)發(fā)模式，以期在中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)新的創(chuàng)新和突破。

關(guān)鍵詞 養(yǎng)老地產(chǎn)；CCRC模式；養(yǎng)老需求

CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）中文譯為“持續(xù)照料型退休社區(qū)”，源于美國(guó)，是一種復(fù)合式的老年社區(qū)，通過(guò)為老年人提供生活自理、輔助照護(hù)、專業(yè)護(hù)理一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力變化時(shí)，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)。

CCRC將老人按其健康活躍或需要照料的程度分為三類：自理型老人——居住者在社區(qū)中有獨(dú)立的住所并且生活能夠自理；介助型老人——當(dāng)居住者的日常生活需要他人幫助照料時(shí)，他們將從自理轉(zhuǎn)入介助型護(hù)理；介護(hù)型老人——當(dāng)居住者生活完全不能自理，需要他人的照料時(shí)，他們將轉(zhuǎn)入介護(hù)型護(hù)理，得到社區(qū)提供的24小時(shí)有專業(yè)護(hù)士照料的監(jiān)護(hù)服務(wù)。

1CCRC開(kāi)發(fā)模式特點(diǎn)

在美國(guó)，CCRC模式已有100多年的歷史，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展，逐步發(fā)展成為一種復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)，當(dāng)前運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)的CCRC模式82%為非盈利性組織所有。

1.1緊湊的規(guī)劃布局

CCRC通常選址在距離城市中心五十至一百公里的郊區(qū)或鄰近郊縣，擁有較好的生態(tài)環(huán)境、適宜的自然氣候、便利的交通條件。社區(qū)內(nèi)空氣清新，景色優(yōu)美，設(shè)施齊全，十分適合居住與養(yǎng)生。CCRC項(xiàng)目地價(jià)便宜，以多層為主，布局緊湊，密度相對(duì)也高。緊湊的規(guī)劃布局，能進(jìn)行集中護(hù)理服務(wù)，方便對(duì)老人展開(kāi)及時(shí)的護(hù)理和照顧，減少管理成本。

1.2滿足多方位的居住需要

CCRC模式設(shè)施齊全，集居住、餐飲、娛樂(lè)為一體，提供各種生活配套設(shè)施，包括餐廳、超市、洗衣房、銀行、郵局、美容美發(fā)廳、游泳池、健身房、溫泉浴場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、電影院及各種娛樂(lè)場(chǎng)所。CCRC模式不僅滿足老人在舒適生活、健康管理、護(hù)理醫(yī)療等多方面的養(yǎng)老需求，而且還滿足老人在不同年齡階段及身體機(jī)能狀態(tài)時(shí)的不同生活需要。不論是配備的服務(wù)設(shè)施，還是提供的產(chǎn)品類型，至少滿足了三類老人的居住需求，體現(xiàn)三類老人的基本特征。

1.3租賃為主的經(jīng)營(yíng)模式

在經(jīng)營(yíng)上CCRC模式以收取入門費(fèi)和年費(fèi)為主，提供地產(chǎn)租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)。通過(guò)收取房屋租賃費(fèi)和服務(wù)費(fèi)盈利，包括一次性入門費(fèi)、年費(fèi)和特殊服務(wù)費(fèi)等。入門費(fèi)按房間大小從20萬(wàn)-100萬(wàn)美元不等，年費(fèi)或月費(fèi)按護(hù)理程度而定，健康活躍老人3000美元/月，半護(hù)理老人4000美元/月，全護(hù)理老人5000-6000美元/月。特殊服務(wù)費(fèi)取決于個(gè)體需要的額外護(hù)理服務(wù)。

1.4較高的管理和護(hù)理服務(wù)人員比例

CCRC項(xiàng)目的社區(qū)醫(yī)院擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的?？漆t(yī)生以及高科技的醫(yī)療設(shè)備，為入住老人提供預(yù)防、醫(yī)療、護(hù)理和康復(fù)等多種專業(yè)、快捷、親情的醫(yī)療服務(wù)。對(duì)管理和護(hù)理人員水平要求較高，員工人數(shù)也比較多，提供服務(wù)者和入住老人比例為1：1。社區(qū)內(nèi)設(shè)有醫(yī)療室，每層設(shè)置秘書(shū)站（護(hù)理站）附近緊鄰醫(yī)院資源，有老人專屬食堂，給老人提供營(yíng)養(yǎng)配餐。

2CCRC開(kāi)發(fā)模式對(duì)我國(guó)的啟示

2.1滿足我國(guó)老人居家養(yǎng)老的需求

CCRC模式的開(kāi)發(fā)理念是，在復(fù)合式社區(qū)中滿足老人對(duì)舒適生活、健康管理、護(hù)理醫(yī)療等不同年齡階段的基本養(yǎng)老需求，在老人健康狀況和自理能力變化時(shí)，也不需要搬家，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況想對(duì)應(yīng)的醫(yī)療護(hù)理和照料服務(wù)。這種復(fù)合式養(yǎng)老社區(qū)采用居家式的自主養(yǎng)老方式，具備住宿、餐飲、娛樂(lè)活動(dòng)等功能，提供的服務(wù)內(nèi)容涵蓋了老人生活的各個(gè)部分，除了衣食住行、醫(yī)療健康、心理關(guān)照，還包括了自我價(jià)值再實(shí)現(xiàn)，為老人退休后營(yíng)造一種全新的生活方式。另外，根據(jù)大多數(shù)老人的居住習(xí)慣,仍希望與子女同住或就近居住,因此CCRC中的獨(dú)立住宅的居民包含長(zhǎng)住老人和陪伴居住的年輕人?？偟膩?lái)說(shuō)，CCRC模式能滿足我國(guó)老人對(duì)居家養(yǎng)老的需要，不離開(kāi)熟悉的環(huán)境，還能享受到專業(yè)的多元化服務(wù)。

2.2滿足我國(guó)老人不同生理年齡階段的養(yǎng)老需求

入住CCRC的老人群體由自理型老人、介助型老人和介護(hù)型老人組成。CCRC提供的服務(wù)功能和產(chǎn)品形態(tài)都取決于不同類型的老人的需求，從建筑形態(tài)、內(nèi)外部設(shè)施、專業(yè)團(tuán)隊(duì)、服務(wù)內(nèi)容等方面都根據(jù)三類老人的需要進(jìn)行針對(duì)性的設(shè)計(jì)。入住的老人隨著年齡的增長(zhǎng)與生理的需要，逐漸從獨(dú)立生活的自理型老人轉(zhuǎn)為需要輔助生活的介助型老人，最后轉(zhuǎn)入需要護(hù)理生活的介戶型老人，入住的老人可以根據(jù)自身?xiàng)l件對(duì)所有服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行自由選擇。

2.3滿足我國(guó)中高端老齡人口的養(yǎng)老需要

雖然CCRC模式能夠?yàn)槔先颂峁┮粋€(gè)幾乎完美的頤養(yǎng)身心的環(huán)境，但是模式卻來(lái)之不“宜”。CCRC通常會(huì)收取一筆入住費(fèi)用，并且每月會(huì)收取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)，根據(jù)入住社區(qū)的奢侈程度、房子大小、入住人數(shù)以及將來(lái)包含的照護(hù)種類，CCRC的收費(fèi)區(qū)別比較大。從國(guó)外CCRC模式的發(fā)展來(lái)看，良性運(yùn)作的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能有效地滿足一部分中高端老年人的養(yǎng)老需求，在一定程度上減輕社會(huì)整體養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。我國(guó)當(dāng)前60歲以上的老人超過(guò)2億，養(yǎng)老服務(wù)主體的基數(shù)是巨大的，同時(shí)消費(fèi)水平也在不斷提高，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)CCRC模式下的中高端收費(fèi)水平，我國(guó)的消費(fèi)者不但有這種需要，而求承受得起。

2.4滿足我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求

養(yǎng)老地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，盈利和可持續(xù)發(fā)展是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的核心。從當(dāng)前CCRC開(kāi)發(fā)模式的物業(yè)形態(tài)來(lái)看，主要有銷售型獨(dú)立住宅、持有型輔助住宅、持有型護(hù)理中心、持有型商業(yè)配套、持有型醫(yī)療機(jī)構(gòu)。CCRC模式前期主要通過(guò)產(chǎn)權(quán)銷售和會(huì)員制的方式來(lái)盈利，尤其在CCRC項(xiàng)目初期，品牌影響力不夠、會(huì)員卡銷售不理想的情況下，必須銷售部分產(chǎn)權(quán)以支持現(xiàn)金流。CCRC模式后期主要是服務(wù)費(fèi)、持有物業(yè)租金、年費(fèi)、物業(yè)增值收益等，這些奠定了CCRC的可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)方式。這種開(kāi)發(fā)模式能滿足我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求，能為我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域帶來(lái)新的創(chuàng)新和突破。

目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)還處于起步階段，傳統(tǒng)觀念、市場(chǎng)環(huán)境和國(guó)家相關(guān)政策等因素也在制約著它的發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)還沒(méi)有形成有效的盈利模式。CCRC開(kāi)發(fā)模式在國(guó)外經(jīng)過(guò)百年的發(fā)展，已經(jīng)非常成熟，我國(guó)應(yīng)從特有的國(guó)情出發(fā)，提出中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的CCRC開(kāi)發(fā)模式，以期在中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)新的創(chuàng)新和突破。

參考文獻(xiàn)

［1］李卿曦.從CCRC開(kāi)發(fā)模式看中國(guó)未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)的復(fù)合形態(tài)及其技術(shù)要求[J].工程建設(shè)與設(shè)計(jì),2012(8):20-23.

［2］洲聯(lián)集團(tuán).五合智庫(kù).養(yǎng)老地產(chǎn)的6大規(guī)劃要點(diǎn)[J].東南置業(yè),2013(1).

第3篇：居家養(yǎng)老盈利模式范文

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；需求偏好；發(fā)展策略

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1008-4428（2017）02-58 -02

一、引言

一個(gè)地區(qū)65歲及以上老人占總?cè)丝诘?%即視為進(jìn)入老齡化社會(huì)，2011年南京市人口普查數(shù)據(jù)顯示65歲及以上人口占比9.2%，而養(yǎng)老院床位一直嚴(yán)重短缺，截至2015年底每千位老人僅擁有40張床位。為了解決老年人住房緊張及日常護(hù)理問(wèn)題，養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了從住房設(shè)計(jì)到醫(yī)療、護(hù)理、文娛活動(dòng)、餐飲、日常起居呵護(hù)的一站式服務(wù)。

養(yǎng)老地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)業(yè)的結(jié)合體，主要產(chǎn)品形態(tài)包括：1.養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，分為普通型養(yǎng)老院和醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。通過(guò)收取月租費(fèi)運(yùn)營(yíng)，多為社會(huì)福利性質(zhì)。2.開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的養(yǎng)老住宅，分為老年公寓和老年社區(qū)。根據(jù)老年人的需求建造，為市場(chǎng)運(yùn)作下的商品住宅，有四種盈利模式：全部售賣、只租不售、銷售+持有、會(huì)員制模式。

國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)學(xué)說(shuō)發(fā)展較完善，Rebecca L.H.Chiu通過(guò)對(duì)老年人的退休前工資、住宅需求等因素分析建模，指出老年住宅應(yīng)通過(guò)出租營(yíng)利。Jacobs通過(guò)AHS模型進(jìn)行倒按揭產(chǎn)品的需求分析，指出四分之一的老人可以通過(guò)房產(chǎn)置換進(jìn)行脫貧。國(guó)內(nèi)研究方面，康琪雪通過(guò)Logistic回歸模型分析杭州居民的養(yǎng)老地產(chǎn)購(gòu)買意愿，指出城市戶籍對(duì)購(gòu)買意愿影響最大。彭后生通過(guò)SWOT-AHP定量分析影響?zhàn)B老地產(chǎn)發(fā)展的因素，指出發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)以機(jī)會(huì)型戰(zhàn)略為主。

國(guó)內(nèi)對(duì)南京市地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)需求偏好的研究尚處于空白，南京地區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)租住率低，老年公寓和老年社區(qū)“叫好不叫賣”。本文旨在探尋老年人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的偏好因素，進(jìn)而從產(chǎn)品形態(tài)、配套服務(wù)、價(jià)格策略和國(guó)家政策等方面提出養(yǎng)老地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展策略。

二、南京市養(yǎng)老地產(chǎn)需求偏好調(diào)研

（一）問(wèn)卷設(shè)計(jì)步驟

1.調(diào)查目的：分析南京地區(qū)中老年人群對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求。

2.調(diào)查形式：?jiǎn)柧矸橹鳎L談法為輔，紙質(zhì)問(wèn)卷和網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷同時(shí)發(fā)放。

3.問(wèn)卷題目：界定相關(guān)概念，調(diào)查受訪者的基本信息及對(duì)不同類型養(yǎng)老模式的偏好。

（二）問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果分析

共發(fā)放問(wèn)卷242份，有效回收222份，回收率達(dá)91.74%。調(diào)查對(duì)象基本情況如下：男52.7%，女47.3%；小于50歲占38.3%，50～59歲占20.2%，60～65歲占17.1%，66～76歲占14.9%，大于76歲占9.5%；小學(xué)及小學(xué)以下占18.9%，初中或中專占29.4%，高中占20.2%，大專占16.6%，本科及本科以上占14.9%；城區(qū)70.3%，郊區(qū)21.6%，農(nóng)村8.1%；子女?dāng)?shù)為0個(gè)占9.5%，為1個(gè)的占56.3%，為2個(gè)占22.1%，為3個(gè)及3個(gè)以上的占12.1%；目前獨(dú)居在家的占31.1%，和子女居住在一起的占51.4%，居住在養(yǎng)老院的占4.1%，其他形式占13.5%。

據(jù)調(diào)查顯示，70.3%擁有房產(chǎn)的人選擇把房產(chǎn)留給子女，5.4%選擇售賣房產(chǎn)獲得養(yǎng)老金，13.5%愿意出租貼補(bǔ)家用。在60歲以上的老人中，近70%是將房產(chǎn)留給子女，并且該比例隨年齡增加而增大，南京市的主流房產(chǎn)處理方式仍是將房產(chǎn)留給后代。

在“最理想的養(yǎng)老方式”調(diào)查項(xiàng)目中，家庭養(yǎng)老占比63%，社區(qū)居家養(yǎng)老和社會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老分別占比18%、15%，南京當(dāng)前最理想的養(yǎng)老方式是家庭養(yǎng)老。

社區(qū)居家養(yǎng)老是指安排合適的護(hù)理人員進(jìn)入老年家庭，照顧其日常生活。能接受的人（79.7%）的原因?yàn)椋涸O(shè)施完善（20.3%）、能和子女相處（62.7%）、嘗試新型生活方式（17.0%）。

另外，約35%的人不能接受機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，51%的人認(rèn)為在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能獲得專業(yè)日常護(hù)理，8%的老年人日常生活無(wú)人照料，迫于無(wú)奈只能進(jìn)入養(yǎng)老院，6%的人認(rèn)為養(yǎng)老院的價(jià)格比租住普通商品住房低，可緩解經(jīng)濟(jì)壓力。

“以房養(yǎng)老”的主要形式有：①租出大房再租入小房或住老年公寓；②售后返租；③售出大房，換購(gòu)小房；④倒按揭。12.6%的人能接受以房養(yǎng)老，其中約9.4%的人愿意通過(guò)倒按揭的方式進(jìn)行養(yǎng)老，12.9%的人希望以大換小賺取差價(jià)，9.4%的人采用售后返租，16.2%的人愿意租出大房再租入小房或住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

約35.14%的人最看重醫(yī)療設(shè)施，37.84%的人關(guān)注生活設(shè)施，14.86%的人關(guān)注服務(wù)價(jià)格，12.16%的人關(guān)注娛樂(lè)活動(dòng)。在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或養(yǎng)老社區(qū)的租金上，28.38%的人表示能接受的最高租金為1500元/月，37.84%的人能接受到3000元/月，24.32%能接受到5000元/月，9.46%的人能接受到5000元/月以上。

社區(qū)居家養(yǎng)老實(shí)現(xiàn)了讓老人在家庭中獲得專業(yè)的醫(yī)療及生活服務(wù)。可以以老年公寓或老年社區(qū)的形式呈現(xiàn)，部分可建設(shè)為“兩代居”或大平層戶型。

子女?dāng)?shù)超過(guò)2個(gè)的老人傾向于購(gòu)買老年公寓獨(dú)居，戶型可設(shè)計(jì)為45～65 的中低戶型。37.8%的人認(rèn)為居家養(yǎng)老公寓價(jià)格太高，可通過(guò)出租形式降低入住門檻。據(jù)調(diào)查有相當(dāng)比例的人群能接受較高的服務(wù)價(jià)格，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可分為低、中、高檔分別定位。

以房養(yǎng)老也可通過(guò)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或老年公寓來(lái)實(shí)現(xiàn)。12.9%的人愿意租出大房再租入小房或入住老年公寓；16.2%的人愿意售出大房，Q購(gòu)小房。對(duì)于前者，可以通過(guò)建設(shè)“持有型”老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)滿足需求。對(duì)于后者，可以建設(shè)45～65m2的小戶型吸引入住。房產(chǎn)的安全、房?jī)r(jià)的波動(dòng)都會(huì)影響人們采取“以大換小”的選擇，從而影響?zhàn)B老地產(chǎn)的發(fā)展。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展策略

（一）明確產(chǎn)品形態(tài)，分戶型分檔次設(shè)計(jì)

據(jù)調(diào)查，南京地區(qū)老年人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的接受形式租售比為6.7：1，建議采用“銷售+持有”的模式。普通住宅用于銷售，部分設(shè)計(jì)為兩代居戶型，老年公寓嵌入其中，且持有比例為50%～60%。具體公寓分類如圖1所示（用于養(yǎng)老的地產(chǎn)已用“*”標(biāo)出）?！皟纱印痹O(shè)計(jì)面積為120～150m2，分為兩室一廳一衛(wèi)與一室一廳一衛(wèi)兩個(gè)分區(qū)。用于養(yǎng)老住房銷售的別墅設(shè)計(jì)為大平層結(jié)構(gòu)，面積在150m2以上，在一層內(nèi)解決家庭生活的所有功能。用于銷售的老年公寓可設(shè)計(jì)為80～100m2的普通戶型，供出租用的住宅可設(shè)計(jì)為45～65m2的小戶型。

社會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老采取“出租”的盈利模式，通過(guò)向老年人收取月租費(fèi)來(lái)提供住房和醫(yī)療設(shè)施、生活保障等服務(wù)。在普通型養(yǎng)老院和醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院又分別分為低、中、高檔三類，分模式提供服務(wù)及收取費(fèi)用。

（二） 建立完善服務(wù)和運(yùn)營(yíng)體系，增強(qiáng)社會(huì)影響力

建立“醫(yī)護(hù)養(yǎng)休”一體的社區(qū)服務(wù)，擬定定制化身心發(fā)展方案。建立O2O養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)，為小區(qū)老人提供上門醫(yī)療及生活服務(wù)，如上門管理、日托康復(fù)等。組織志愿者服務(wù)活動(dòng)，建立“退而不休”活動(dòng)中心。鼓勵(lì)“抱團(tuán)養(yǎng)老”，組織老年人一起旅游、一起進(jìn)餐、一起參加活動(dòng)。改進(jìn)物業(yè)服務(wù)，如開(kāi)設(shè)公共食堂供老人報(bào)名用膳，營(yíng)造歸屬感。養(yǎng)老院均要設(shè)置生活設(shè)施，如：休憩區(qū)、休閑廣場(chǎng)等，注重對(duì)餐廳的營(yíng)養(yǎng)安全管理，保障膳食安全。在社區(qū)內(nèi)建立介護(hù)服務(wù)中心，根據(jù)老年人身體健康狀況分級(jí)，分別配置所需的介護(hù)服務(wù)，費(fèi)用規(guī)則為：國(guó)家30%，地方政府20%，個(gè)人50%，通過(guò)國(guó)家、地方政府、個(gè)人三重保險(xiǎn)保障退休生活。

提高工作人T薪酬，定期表彰優(yōu)秀員工。采用物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)并行的方法激勵(lì)相關(guān)從業(yè)人員，加大養(yǎng)老護(hù)理專業(yè)的宣傳，提高專業(yè)人員的社會(huì)認(rèn)可度和社會(huì)地位。

（三）合理制定價(jià)格策略

對(duì)于財(cái)力雄厚且養(yǎng)老社區(qū)定位于高端住宅的地產(chǎn)，可采用撇脂策略，財(cái)力雄厚的開(kāi)發(fā)商具有傳統(tǒng)的市場(chǎng)影響力，良好的品牌形象有助于快速打開(kāi)市場(chǎng)，高定價(jià)可以吸引高端客戶，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)、高端的產(chǎn)品形象，迅速回收融資，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。新興房地產(chǎn)商和財(cái)力有限的開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)采用滲透策略，以獲得最大的市場(chǎng)占有率。通過(guò)有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格吸引市場(chǎng)關(guān)注，刺激購(gòu)買欲望，以銷量促進(jìn)早期資金回流，樹(shù)立物美價(jià)廉的印象后，再逐漸拉升價(jià)位。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分為普通和高端兩類。普通養(yǎng)老院的服務(wù)價(jià)格控制在3000元/月及以下時(shí)接受度最高。高端養(yǎng)老院定位為高端服務(wù)，價(jià)格要根據(jù)住房質(zhì)量和提供服務(wù)進(jìn)行定位。

四、結(jié)語(yǔ)

南京地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)問(wèn)題也折射出整個(gè)中國(guó)社會(huì)的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展不僅受制于老年人自身情況，也受到了國(guó)家政策和社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的影響。政府應(yīng)加大宣傳，逐漸將人們“養(yǎng)兒防老”的思想觀念向“居家養(yǎng)老”“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”轉(zhuǎn)變，通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)，為不同需求的老年人提供合適的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，明確產(chǎn)品形態(tài)，完善服務(wù)制度，合理定價(jià)，引進(jìn)民間資本，建立監(jiān)督部門，促進(jìn)全國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?？山B(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目，根據(jù)試點(diǎn)的區(qū)域發(fā)展情況設(shè)計(jì)住房和服務(wù)設(shè)施，形成一定規(guī)模后，逐漸向全國(guó)推廣，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

第4篇：居家養(yǎng)老盈利模式范文

始建于上世紀(jì)六十年代的美國(guó)太陽(yáng)城被養(yǎng)老地產(chǎn)界奉為經(jīng)典，時(shí)隔40年后，中國(guó)也誕生了一個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)——北京太陽(yáng)城。不過(guò)，這個(gè)太陽(yáng)城與美國(guó)太陽(yáng)城沒(méi)有任何經(jīng)濟(jì)上的關(guān)聯(lián)，是一個(gè)名叫朱鳳泊的中國(guó)人投資開(kāi)發(fā)的。

如今，位于北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)的太陽(yáng)城，已成為中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)先行先試的典型案例，也是國(guó)內(nèi)知名的醫(yī)護(hù)型全程化養(yǎng)老社區(qū)，被北京市民政局批準(zhǔn)為“四星級(jí)”老年公寓。2012年5月，在上海舉辦的首屆中國(guó)國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)業(yè)博覽會(huì)上，太陽(yáng)城現(xiàn)身于北京展廳，成為現(xiàn)場(chǎng)一大亮點(diǎn)。

為探個(gè)究竟，春節(jié)前，本刊記者專程前往北京太陽(yáng)城進(jìn)行實(shí)地采訪。一下車，金碧輝煌的歐式長(zhǎng)廊大城門格外醒目，呈弧形環(huán)抱狀。穿過(guò)拱門，道路左側(cè)是太陽(yáng)城超市和郵局，超市里的顧客并不多，郵局里有人在辦理業(yè)務(wù)。再往前走，道路右側(cè)是蜿蜒曲折的人工湖，一直向東延伸；左側(cè)白色的建筑群是北京太陽(yáng)城醫(yī)院，分為門診和急診。接著，一片仿歐式建筑“銀齡公寓”映入眼簾。再往東去，就是居家養(yǎng)老的住宅區(qū)和別墅區(qū)。社區(qū)內(nèi)隨處可見(jiàn)各種樹(shù)木和草坪，由于是寒冬，室外散步活動(dòng)的老人比較少。

據(jù)了解，整個(gè)養(yǎng)老社區(qū)占地644畝，總建筑面積32萬(wàn)平米。分為兩大養(yǎng)老板塊：居住區(qū)和配套設(shè)施。居住區(qū)包括居家養(yǎng)老住宅、租住老年公寓和旅游度假公寓，醫(yī)院、超市、餐廳、溫泉養(yǎng)生、文化娛樂(lè)等配套設(shè)施齊全，可以滿足老年人自理、介助、介護(hù)、醫(yī)療、康復(fù)和度假等養(yǎng)老服務(wù)需求。

“挺艱難的?！北本┨?yáng)城銀齡老年公寓總經(jīng)理朱鳳至對(duì)本刊記者說(shuō)，民營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，太陽(yáng)城是中國(guó)第一個(gè)吃螃蟹的。十多年來(lái)，我弟弟朱鳳泊之所以咬緊牙關(guān)，頂著壓力，堅(jiān)持做養(yǎng)老項(xiàng)目，源于他內(nèi)心對(duì)父親的一份愧疚。

北京太陽(yáng)城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊“下?！苯?jīng)商前，是一名公安干警。有一次春節(jié)前，朱鳳泊陪父親去醫(yī)院看病，突然接到單位電話，說(shuō)有緊急任務(wù)。他父親趕緊讓朱鳳泊回單位，說(shuō)自己一個(gè)人可以回家。沒(méi)想到，他父親在公共汽車上心臟病復(fù)發(fā)去世了。朱鳳泊覺(jué)得愧對(duì)自己的父親。他說(shuō)，兄弟姐妹六個(gè)，竟然沒(méi)人陪父親看病，將來(lái)一定要建一個(gè)有醫(yī)院、有超市、能夠健身和休閑娛樂(lè)的養(yǎng)老社區(qū)，老人不用出社區(qū)，就可以滿足全部的生活、醫(yī)療和精神需求。

地產(chǎn)杠桿

父親的去世讓朱鳳泊敏銳地覺(jué)察到，中國(guó)老齡化進(jìn)程加速給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的無(wú)限商機(jī)。1999年，朱鳳泊成立了北京太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，并提出“孝道、仁德、誠(chéng)信”的企業(yè)文化理念。

在國(guó)內(nèi)沒(méi)有任何成功模式可供借鑒的情況下，太陽(yáng)城的核心團(tuán)隊(duì)經(jīng)過(guò)反復(fù)研究最后決定，以老年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)為啟動(dòng)杠桿，以服務(wù)配套先行，拉動(dòng)后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老商業(yè)價(jià)值鏈上的其他環(huán)節(jié)。

據(jù)了解，北京太陽(yáng)城30%的面積用于建養(yǎng)老服務(wù)配套設(shè)施，約9萬(wàn)平米。70%的面積進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其中養(yǎng)老公寓用于出租，養(yǎng)老住宅和養(yǎng)老別墅按商品房銷售，全部采用無(wú)障礙設(shè)計(jì)，三層樓都有醫(yī)護(hù)式電梯，適合居家養(yǎng)老。2003年養(yǎng)老住宅和別墅的銷售價(jià)格為每平米4000多元，現(xiàn)在已飆升到每平米近2萬(wàn)元，住戶每月需支付2.5元/平方米的物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)在不管是二手房出售還是出租都很搶手。目前太陽(yáng)城社區(qū)居住了4000名老人。

“銀齡公寓運(yùn)營(yíng)8年了，太陽(yáng)城建設(shè)12年了。雖然同時(shí)開(kāi)工，但由于資金不足，銀齡公寓建到一半就停工了，后來(lái)通過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)回籠資金后，又開(kāi)始分批建設(shè)銀齡公寓?！敝禅P至言語(yǔ)間流露出頗多感慨。

太陽(yáng)城現(xiàn)有A、B、C、D四幢養(yǎng)老公寓，A樓和B樓已經(jīng)滿員，共1000張床位，住了625位老人。許多單身老人喜歡住包間，避免與其他陌生老人發(fā)生矛盾?，F(xiàn)在最大年紀(jì)是104歲，最小年齡為58歲，90歲以上的老人有50人，平均年齡為80歲，離休的老干部占了近70%，大學(xué)以上文化程度的占到49.6%。護(hù)工有100人。D樓是度假型老年公寓，能容納100名老人，已經(jīng)入住十幾戶。C樓采用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，提供高端智能化管理和私人管家式服務(wù)，正在施工建設(shè)，預(yù)計(jì)今年“五一”后開(kāi)業(yè)，可容納300～400名老人。

朱鳳至介紹說(shuō)，太陽(yáng)城銀齡老年公寓是中檔的配套和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在養(yǎng)老需求很大，外邊有很多人在排隊(duì)，可惜我們的房源不足。以后資金允許，大城門拆了建成L型老年公寓，可以再容納1000～2000名老人。

目前，太陽(yáng)城老年公寓運(yùn)營(yíng)較好，加上民政部門給予的床位補(bǔ)貼和運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼，能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。但投資4億多元建設(shè)的養(yǎng)老服務(wù)配套設(shè)施，至今依然虧損或盈虧平衡。

太陽(yáng)城醫(yī)院已經(jīng)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)八年，現(xiàn)為一甲醫(yī)院，醫(yī)保定點(diǎn)，2012年剛剛不賠錢。最早依托宣武醫(yī)院，現(xiàn)在與安貞醫(yī)院、同仁醫(yī)院等都有合作，并建立綠色通道，每天都有專家過(guò)來(lái)出診，而且醫(yī)院有固定醫(yī)生和護(hù)士。太陽(yáng)城醫(yī)院也對(duì)外開(kāi)放，周圍沒(méi)有其他醫(yī)院，每年?duì)I業(yè)收入2000多萬(wàn)元。由于醫(yī)保額度的限制，老人有時(shí)只好到市里大醫(yī)院開(kāi)藥。

太陽(yáng)城超市一直在賠錢運(yùn)轉(zhuǎn)，老人的消費(fèi)量本來(lái)就不大，再加上附近有一個(gè)物美超市每天來(lái)這里接送，所以只有一部分行動(dòng)不便的老人愿意在太陽(yáng)城超市購(gòu)買日用品。

“我都住了五年了，這里的確不錯(cuò)，生活非常方便?！弊≡谔?yáng)城的一位老人介紹，就拿吃來(lái)說(shuō)，小區(qū)餐廳品種多樣，包子饅頭賣得比外面便宜，每天都有肉吃，而且還能點(diǎn)菜，送餐上門。

記者專門到餐廳看了一下當(dāng)天墻上寫(xiě)的菜譜和價(jià)格，確實(shí)豐富實(shí)惠。例如饅頭0.3元，南瓜粥0.5元，紅燒肉10元，醬燒魚(yú)塊10元，炒藕絲4元。工作人員告訴記者，公司要求餐廳只要收支平衡就行。

“總體上越來(lái)越好，不像剛開(kāi)始那么艱難了。”朱鳳至笑著說(shuō)，他們就是一心想做好養(yǎng)老社區(qū)，否則也不會(huì)把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盈利，以及養(yǎng)老公寓賺到的錢又投入到養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)和維修改造中。

服務(wù)為本

北京太陽(yáng)城針對(duì)老人的不同健康狀況，分別提供醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)、臨終關(guān)懷等養(yǎng)老服務(wù)，為老人制定了全程化可持續(xù)的服務(wù)模式。

此外，在配套服務(wù)方面，太陽(yáng)城為社區(qū)老人提供9項(xiàng)33款免費(fèi)服務(wù)。例如送醫(yī)送藥上門、每年免費(fèi)體檢一次、24小時(shí)醫(yī)護(hù)人員值班、超市送貨上門、每天有5趟到地鐵天通苑北站的班車、每周一上午免費(fèi)泡溫泉、物業(yè)免費(fèi)維修等。

根據(jù)養(yǎng)老服務(wù)的國(guó)標(biāo)和地標(biāo)，太陽(yáng)城銀齡公寓結(jié)合自己的養(yǎng)老服務(wù)實(shí)踐，編寫(xiě)了30多萬(wàn)字的服務(wù)流程和標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在又把這些流程和標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)到管理軟件當(dāng)中，部門經(jīng)理各負(fù)其責(zé)，日常工作有條不紊。

“除非遇到棘手難題，才由我出面解決?！敝禅P至滿臉輕松，“剛開(kāi)始，老人們大事小事都找我，如今具體事務(wù)都找工作人員了，但有時(shí)還找我咨詢一些問(wèn)題，比如房產(chǎn)糾紛、善后遺產(chǎn)分配等。他（她）們都叫我‘二姐’，讓我心里很感動(dòng)?！?/p>

談到老年工作的體會(huì)，已做了八年總經(jīng)理的朱鳳至滔滔不絕。她說(shuō)，每個(gè)老人來(lái)到太陽(yáng)城，都要發(fā)自內(nèi)心地愛(ài)他（她）們。服務(wù)要非常細(xì)致，而且還要有耐心。老人提出的事情再小，對(duì)他們來(lái)說(shuō)都是大事情。只有圓滿地給他們解決了，他們才信任你。

新老人入住，朱鳳至都要到房間看望。老人的愛(ài)好、特長(zhǎng)和生活習(xí)慣，朱鳳至要求服務(wù)人員都要了如指掌，而且所有員工對(duì)老人一定要把老人視為自己的親人；同時(shí)，朱鳳至對(duì)所有員工也當(dāng)成自家人，關(guān)心幫助她們，這樣她們才會(huì)把溫暖傳遞到老人那里。

太陽(yáng)城的新員工都要接受養(yǎng)老知識(shí)和技能培訓(xùn)，而且要進(jìn)行負(fù)重訓(xùn)練，身體綁上沙袋爬樓梯、進(jìn)浴缸，讓員工感到老人特別不容易。久病床前無(wú)孝子。這里患腦癡呆的老人有四五十名，非常難照料，老人之間有時(shí)會(huì)發(fā)生摩擦，護(hù)工難免會(huì)有委屈和情緒，因此，太陽(yáng)城專門為護(hù)工設(shè)置了“委屈獎(jiǎng)”，公司會(huì)以委屈大小計(jì)分給予獎(jiǎng)勵(lì)，1分50塊錢。

對(duì)于健康活躍型老人，以精神贍養(yǎng)為主。除了圖書(shū)室和網(wǎng)絡(luò)大學(xué)，太陽(yáng)城有20多個(gè)文化活動(dòng)團(tuán)體：手工班、外語(yǔ)班、京劇社、時(shí)裝隊(duì)、合唱團(tuán)、書(shū)法班、繪畫(huà)班、計(jì)算機(jī)班等，其中外語(yǔ)班開(kāi)設(shè)了四個(gè)語(yǔ)種：英語(yǔ)、法語(yǔ)、德語(yǔ)、西班牙語(yǔ)。

本著聯(lián)合國(guó)馬德里行動(dòng)計(jì)劃的原則，太陽(yáng)城都是讓健康的老人自己組織管理自己，沒(méi)有請(qǐng)外邊的老師。這里的老人藏龍臥虎，有著名演員、大學(xué)教授、中學(xué)校長(zhǎng)、離休干部等，她們做的手工藝品還獲得過(guò)國(guó)際大獎(jiǎng)。

“老人們就像回到了幼兒園時(shí)代，過(guò)著集體生活，一起吃飯聊天，一起唱歌跳舞。有的單身老人還在交往中產(chǎn)生好感，結(jié)成了老伴。”朱鳳至說(shuō)。

冬季每天下午兩點(diǎn)半，太陽(yáng)城老年公寓免費(fèi)給老人提供烏雞、甲魚(yú)煲湯，老人們稱之為“長(zhǎng)壽保命湯”。為此，公司每月要支出2～3萬(wàn)元。每逢過(guò)節(jié)會(huì)餐，朱鳳至到六個(gè)餐廳給老人慰問(wèn)鞠躬，老人們也給她鞠躬，感動(dòng)得她眼淚都要出來(lái)了。

“老人可愛(ài)也可憐，有的老人無(wú)子女，有的是鰥寡老人，有的兒女在國(guó)外，各種情況都有。不管有無(wú)親屬，太陽(yáng)城銀齡公寓都會(huì)為去世的老人送好最后一程。幾年來(lái)我送走了57名老人。”已入花甲之年的朱鳳至有些難過(guò)。

連鎖經(jīng)營(yíng)

北京太陽(yáng)城集團(tuán)已擁有8家全資子公司，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)、老年公寓、醫(yī)院、超市、度假村、物業(yè)管理、養(yǎng)老服務(wù)、建筑裝飾等。

太陽(yáng)城從開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，出售房屋產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，作為回籠第一筆資金的重要途徑，也是盈利模式中的第一次盈利。由于養(yǎng)老地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)在配套服務(wù)上的差異，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的房?jī)r(jià)高于周邊地區(qū)的商品房。2003年，太陽(yáng)城的房?jī)r(jià)每平米4000多元，遠(yuǎn)高于周邊的2000元。

對(duì)外出租的太陽(yáng)城銀齡公寓經(jīng)過(guò)八年的運(yùn)營(yíng)，已步入良性循環(huán)。主要針對(duì)中高端老年人群，押金5萬(wàn)元起步，交納的押金越多房租越便宜，有單人間、雙人間、小套間，也租床位。價(jià)格每月最低1900元，最高3800元。如果是半自理和無(wú)自理老人，還要交納不同級(jí)別的護(hù)理費(fèi)和伙食費(fèi)等。

此后，通過(guò)餐飲、商業(yè)、醫(yī)療護(hù)理、管理服務(wù)、物業(yè)增值等配套設(shè)施的持有和經(jīng)營(yíng)，作為第二次盈利的主要來(lái)源，但截至目前，太陽(yáng)城在這方面盈虧不一。

朱鳳泊曾公開(kāi)表示，最重要的是盈利模式的可持續(xù)性，通過(guò)打造品牌服務(wù)，樹(shù)立強(qiáng)大的市場(chǎng)凝聚力，建立忠誠(chéng)度極高的客戶群體；通過(guò)連鎖經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，最終形成行業(yè)龍頭地位。

現(xiàn)在，北京太陽(yáng)城正對(duì)外拓展“百千萬(wàn)”項(xiàng)目，百是指百福園，位于市區(qū)，接納200～300名生活完全不能自理的老人；千是指千鶴園，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，1000張左右的床位；此外，還有萬(wàn)壽園，就像北京太陽(yáng)城這樣的大型養(yǎng)老社區(qū)，占用土地200畝以上，目前已經(jīng)在全國(guó)簽約了6家，落戶河南、安徽、黑龍江、四川、廣東、山東等地。

為此，太陽(yáng)城專門成立了一個(gè)公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期策劃、設(shè)計(jì)建設(shè)、管理運(yùn)營(yíng)等各項(xiàng)工作，可以掛牌，也可以輸出管理，包括人員隊(duì)伍、標(biāo)準(zhǔn)流程和管理軟件。這些項(xiàng)目經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，已經(jīng)擬定了商業(yè)計(jì)劃書(shū)，正在推進(jìn)中。

“我們的策略是，先讓萬(wàn)壽園在一個(gè)城市落地，然后輻射帶動(dòng)百福園和千鶴園，實(shí)現(xiàn)整體連鎖發(fā)展。老人可以獲得持續(xù)性照料，從健康老人、生活半自理、生活無(wú)自理到臨終關(guān)懷四個(gè)階段全覆蓋?！敝禅P至告訴記者。

第5篇：居家養(yǎng)老盈利模式范文

網(wǎng)購(gòu)紅利衰減，線上線下迎來(lái)融合時(shí)代。網(wǎng)購(gòu)增速下降，電商經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入新常態(tài)階段（增速下降到30%以下）；網(wǎng)購(gòu)人口紅利銳減，傳統(tǒng)價(jià)格戰(zhàn)逐漸向精準(zhǔn)營(yíng)銷過(guò)渡，社交及交易數(shù)據(jù)獲廣泛應(yīng)用。

增速放緩引發(fā)渠道關(guān)系變革，電商開(kāi)始與實(shí)體企業(yè)進(jìn)行合作甚至融合。如阿里蘇寧互相入股，蘇寧與萬(wàn)達(dá)達(dá)成戰(zhàn)略合作，京東入股永輝等。線上線下供應(yīng)鏈資源共享是大趨勢(shì)，從投資角度看，具備供應(yīng)鏈比較優(yōu)勢(shì)的實(shí)體企業(yè)更易受電商青睞（網(wǎng)點(diǎn)、品類經(jīng)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流資源等）。

國(guó)企改革逐漸深化，繼續(xù)貫穿行業(yè)全局。國(guó)企改革解除行業(yè)及公司發(fā)展桎梏，打破原有機(jī)制促進(jìn)轉(zhuǎn)型發(fā)生。其中，廣州是改革力度及速度領(lǐng)先地區(qū)，深圳有望接力廣州成為改革熱點(diǎn)區(qū)域，上海、北京亦是改革重鎮(zhèn)。

轉(zhuǎn)型仍是零售行業(yè)主要的驅(qū)動(dòng)因素，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、終端需求萎縮，傳統(tǒng)零售企業(yè)模式轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，線上線下供應(yīng)鏈融合提供新機(jī)遇。

轉(zhuǎn)型方向一：擁抱互聯(lián)網(wǎng)，發(fā)展跨境電商。目前跨境電商整體交易規(guī)模已近4萬(wàn)億元，并繼續(xù)保持快速發(fā)展；政策紅利扶持下，跨境電商產(chǎn)業(yè)將蓬勃發(fā)展。

互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境及技術(shù)改善，黃金珠寶逐漸向線上遷徙。中國(guó)黃金珠寶市場(chǎng)規(guī)模未來(lái)三年有望達(dá)萬(wàn)億規(guī)模；行業(yè)格局分散、CR不足40%，目前電商化率不足10%。

轉(zhuǎn)型方向二：供應(yīng)鏈服務(wù)。零售業(yè)本質(zhì)為商品+服務(wù)，電商發(fā)展對(duì)實(shí)體渠道稀缺性產(chǎn)生沖擊，并引領(lǐng)供應(yīng)鏈效率變革升級(jí)，供應(yīng)鏈服務(wù)隨后快速發(fā)展；電商品牌化為大趨勢(shì)，具備營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)的電商代運(yùn)營(yíng)平臺(tái)迎發(fā)展良機(jī)。

轉(zhuǎn)型方向三：品牌企業(yè)受益消費(fèi)升級(jí)、渠道效率提升。在渠道O2O轉(zhuǎn)型推動(dòng)下，品牌商與消費(fèi)者聯(lián)系將變得更加緊密與直接，品牌商有望迎來(lái)發(fā)展新機(jī)遇。

零售行業(yè)轉(zhuǎn)型的主題風(fēng)云變幻，創(chuàng)投、養(yǎng)老、VR都成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。

主題風(fēng)云一：創(chuàng)投逐漸上升為國(guó)家戰(zhàn)略。2015年，國(guó)務(wù)院提出大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新，鼓勵(lì)各類科技園、孵化器等加快與互聯(lián)網(wǎng)融合創(chuàng)新，打造線上線下相結(jié)合載體。

主題風(fēng)云二：大健康，受益消費(fèi)升級(jí)、人口老齡化。

中國(guó)人口老齡化趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供給不足、需求迫切，政府政策持續(xù)扶持，打開(kāi)萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)空間。其中，養(yǎng)老服務(wù)最具發(fā)展?jié)摿?，?dāng)前可行的盈利模式在于高端養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和設(shè)備供應(yīng)。

預(yù)計(jì)到2020年中國(guó)老齡化人口將達(dá)到2.5億，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求市場(chǎng)將達(dá)到5萬(wàn)億元。生育率的降低促使了“養(yǎng)兒防老”的觀念轉(zhuǎn)變，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的模式開(kāi)始興起，目前中國(guó)“9073”的養(yǎng)老格局已基本明確。近年來(lái)，關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的國(guó)家和地方政策頻頻出臺(tái)，尤其是對(duì)一些重點(diǎn)的養(yǎng)老子行業(yè)的大力支持，以及各大上市公司、民間資本開(kāi)始大力布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，我們預(yù)計(jì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)即將迎來(lái)爆發(fā)式的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

養(yǎng)老服務(wù)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)四大板塊的核心，其中醫(yī)療護(hù)理服務(wù)更是產(chǎn)業(yè)鏈的重中之重。養(yǎng)老與醫(yī)療的分離使得養(yǎng)老機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)未能滿足老年人的醫(yī)療需求，我們認(rèn)為未來(lái)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”有望解決養(yǎng)老和醫(yī)療分離的痛點(diǎn)。隨著未來(lái)居家養(yǎng)老成為主流形態(tài)，上門護(hù)理的服務(wù)需求有望成為一片“藍(lán)?！?，互聯(lián)網(wǎng)“智慧養(yǎng)老”服務(wù)的發(fā)展將有效提高有限的專業(yè)人員對(duì)龐大的老年人群的覆蓋，同時(shí)移動(dòng)醫(yī)療也將實(shí)現(xiàn)對(duì)老年人健康更及時(shí)有效的監(jiān)測(cè)和管理。

第6篇：居家養(yǎng)老盈利模式范文

【關(guān)鍵詞】臥牛山養(yǎng)老院 經(jīng)營(yíng)模式 SWOT分析 策略

一、引言

安徽省巢湖市屬于合肥代管的縣級(jí)市，該市總?cè)丝诩s88萬(wàn)，60周歲以上老年人口約17.8萬(wàn)人，約占總?cè)丝诘?0%。根據(jù)國(guó)際慣例，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲以上老年人占人口比率超過(guò)10%時(shí)，便反映該區(qū)域正處于老齡化階段[1]，由此可見(jiàn)，巢湖市正面臨人口老齡化問(wèn)題。人口老齡化對(duì)巢湖市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

如何讓老人安享晚年是老齡化社會(huì)需要解決的問(wèn)題之一。本文以巢湖市“老吾老”臥牛山養(yǎng)老護(hù)理院（以下簡(jiǎn)稱臥牛山養(yǎng)老院）為例，運(yùn)用SWOT分析，對(duì)其經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行研究分析，提出促進(jìn)其更好發(fā)展的策略。同時(shí)，研究成果對(duì)其他類似養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也具有借鑒價(jià)值。

二、臥牛山養(yǎng)老院概述

巢湖市臥牛山養(yǎng)老護(hù)理院成立于2014年11月，位于巢湖市湖光社區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，景色宜人，是巢湖市首家公辦民營(yíng)養(yǎng)老院。該院建筑面積約5200平方米，設(shè)有多種房間戶型供老人選擇，總床位308張。臥牛山養(yǎng)老院秉承敬老護(hù)老、博愛(ài)奉獻(xiàn)的理念，是集生活照料、康復(fù)護(hù)理、精神慰藉、文化娛樂(lè)、臨終關(guān)懷及候鳥(niǎo)式旅游養(yǎng)老于一體，該院功能齊全多樣，可滿足多種康復(fù)護(hù)理要求。它開(kāi)創(chuàng)了巢湖市“政府主導(dǎo)、社會(huì)參與”養(yǎng)老新模式，為當(dāng)?shù)乩先税蚕硗砟晏峁┝诵碌倪x擇，促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

三、臥牛山養(yǎng)老院經(jīng)營(yíng)模式的SWOT分析

（一）臥牛山養(yǎng)老院所具有的優(yōu)勢(shì)

1.運(yùn)營(yíng)管理成本相對(duì)較低。臥牛山養(yǎng)老院屬于非盈利性組織，運(yùn)營(yíng)資金主要來(lái)源于自由資金，沒(méi)有商業(yè)貸款，加之不需交納所得稅，因此，用資成本相對(duì)較低。房屋租金在民營(yíng)養(yǎng)老院運(yùn)營(yíng)成本中占據(jù)較大比重。政府部門承諾在臥牛山養(yǎng)老院運(yùn)營(yíng)的前三年減免房租，三年后依然給予優(yōu)惠的房租政策。從而減輕了養(yǎng)老院的成本負(fù)擔(dān)。此外，相較于公立養(yǎng)老院而言，臥牛山養(yǎng)老院需要依靠自身運(yùn)營(yíng)所獲得的結(jié)余維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，必然注重運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在的成本管理問(wèn)題，采用適當(dāng)?shù)姆椒ê屯緩郊右越鉀Q。如采用吸引社會(huì)力量捐款捐物的方法，來(lái)有效減少開(kāi)支，降低成本。

2.擁有較為豐富的社會(huì)資源。臥牛山養(yǎng)老院與巢湖市陽(yáng)光社會(huì)工作服務(wù)社、巢湖學(xué)院青年志愿者聯(lián)合會(huì)等多家單位保持良好合作關(guān)系，定期舉辦各種有益于老人身心健康的活動(dòng)，如巢湖陽(yáng)關(guān)社會(huì)工作服務(wù)社定期為該養(yǎng)老院入住老人無(wú)償提供娛樂(lè)、醫(yī)療護(hù)理和心理輔導(dǎo)等服務(wù)。相對(duì)于老人平常較為單調(diào)的生活，這些活動(dòng)極大的豐富了老年人的精神生活。臥牛山養(yǎng)老院通過(guò)這些社會(huì)團(tuán)體的宣傳報(bào)道，擴(kuò)大自身的影響力，吸引越來(lái)越多的老人入住，同時(shí)，可以充分利用這些社會(huì)資源，為養(yǎng)老院募集日常所需要的物資，從而降低養(yǎng)老院運(yùn)營(yíng)成本。

3.注重提高員工的業(yè)務(wù)水平及服務(wù)熱情。養(yǎng)老院的員工每天所面對(duì)是一群需要照顧的老人，因此，養(yǎng)老院?jiǎn)T工提供的服務(wù)是重復(fù)、難耐而又枯燥的，并且有些服務(wù)還需要有較為專業(yè)的醫(yī)療護(hù)理知識(shí)。通常養(yǎng)老機(jī)構(gòu)工作人員的社會(huì)地位較低，工資待遇差，員工工作熱情不高，流動(dòng)性較大。為了向入住老人提供更好的服務(wù)，臥牛山養(yǎng)老院在員工入職時(shí)就對(duì)其進(jìn)行崗前培訓(xùn)，使之具有一定的護(hù)理專業(yè)知識(shí)。工作期間，養(yǎng)老院還定期安排專業(yè)人士對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)。同時(shí)，對(duì)員工實(shí)行績(jī)效考核，采用多種手段激勵(lì)員工，以提高工作積極性，以此來(lái)提高員工的業(yè)務(wù)水平及服務(wù)熱情。

4.便捷的信息溝通渠道。如果養(yǎng)老院能夠讓子女及時(shí)了解父母在養(yǎng)老院的生活情況，那么其必然將受到入住老人子女的青睞。為此，臥牛山養(yǎng)老院提供了一系列便捷的信息渠道滿足他們的需求。養(yǎng)老院工作人員專門為入住老人子女建立微信群，只要他們有需要可以在群中上傳老人即時(shí)生活照片。為了讓入住老人子女實(shí)地了解老人生活狀況，臥牛山養(yǎng)老院還經(jīng)常邀請(qǐng)他們來(lái)養(yǎng)老院互動(dòng)。通過(guò)上述方法，入住老人親屬能夠放心讓老人入住臥牛山養(yǎng)老院。

5.注重滿足入住老人物質(zhì)和精神方面需求。為了提供更好的服務(wù)，臥牛山養(yǎng)老院在成立之初就投入大量資金購(gòu)入各種設(shè)備滿足入住老人的需要。院內(nèi)設(shè)有定點(diǎn)餐廳、愛(ài)心超市、醫(yī)務(wù)室、多功能活動(dòng)室、后院花園走廊等，為入住人員提供全方位的服務(wù)。值得一提的是，為了滿足部分老人的需要，養(yǎng)老院還分別在一樓和四樓建立了佛堂兩間。這些細(xì)致入微的安排，不僅滿足了老人的物質(zhì)需求，更體現(xiàn)了其注重老人的精神生活。

（二）臥牛山養(yǎng)老院所存在的劣勢(shì)

1.對(duì)意外事件處理預(yù)案準(zhǔn)備不足。臥牛山養(yǎng)老院的服務(wù)對(duì)象均為老年人。他們的行動(dòng)能力較差，甚至部分老人生活不能自理，極易產(chǎn)生各種意外，如意外跌倒摔傷，突發(fā)疾病死亡等。入住老人發(fā)生意外傷亡，必然會(huì)形成責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，對(duì)于此類意外的善后多附帶賠償，使得本身處于舉步維艱的養(yǎng)老院雪上加霜。雖然臥牛山養(yǎng)老院意識(shí)到此類責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)的存在，但對(duì)于處置意外事件并沒(méi)有形成合理的預(yù)案。一旦意外事件發(fā)生，必然處于較為被動(dòng)的位置。

2.投資回收周期長(zhǎng)不確定性大。盡管臥牛山養(yǎng)老院主體建筑是由政府部門建造，但為了提供更好的服務(wù)，養(yǎng)老院經(jīng)營(yíng)者又一次性投入500多萬(wàn)元用于添置各種硬件設(shè)施以及對(duì)原有設(shè)備的改造。養(yǎng)老院聘請(qǐng)的醫(yī)療專家和相關(guān)管理服務(wù)人員需要支付人員工資。同時(shí)，養(yǎng)老院所提供的餐飲服務(wù)費(fèi)用也不容小覷。因此，經(jīng)營(yíng)者投入了大量資金。然而，臥牛山養(yǎng)老院處于初創(chuàng)階段，入住價(jià)格較低，入住率不足25%，目前基本保持收支平衡，投資回收期長(zhǎng)。加之未來(lái)的不確定性（如與政府合同到期后是否能夠續(xù)約），經(jīng)營(yíng)者處境較為艱難。

（三）臥牛山養(yǎng)老院所擁有的機(jī)會(huì)

1.國(guó)家大力扶持民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展。近年來(lái)，為了鼓勵(lì)民營(yíng)養(yǎng)老院的建立與發(fā)展，安徽省及合肥市頒布了多項(xiàng)對(duì)社會(huì)民辦養(yǎng)老院的運(yùn)營(yíng)進(jìn)行補(bǔ)助的辦法。如《合肥市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展若干政策（試行）》規(guī)定，“社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)”中的“民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（床位超過(guò)50張、集中居住）正常運(yùn)行第2年起，若入住率超過(guò)60%，則按入住床位數(shù)，給予1000元/床的補(bǔ)助?！边@些舉措在一定程度上可以緩解民營(yíng)養(yǎng)老院建成初期的資金困難并促進(jìn)養(yǎng)老院能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.巢湖市民營(yíng)養(yǎng)老市場(chǎng)起步晚尚未形成競(jìng)爭(zhēng)。雖然巢湖市開(kāi)始引入民間資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要仍以公辦為主。盡管公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在解決人口老齡化問(wèn)題的過(guò)程中發(fā)揮著積極作用，但由于其傾向于公益性，突出其社會(huì)效益，忽視了資源利用的經(jīng)濟(jì)效率，從而未形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。隨著社會(huì)資本的進(jìn)入，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在強(qiáng)調(diào)其公益性的基礎(chǔ)上必然會(huì)注重對(duì)利潤(rùn)的追求，也就會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。但目前巢湖市存在民營(yíng)背景的養(yǎng)老院較少，競(jìng)爭(zhēng)尚未形成。臥牛山養(yǎng)老院可以充分利用先發(fā)優(yōu)勢(shì)，搶占巢湖市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的份額，并制定地區(qū)性的產(chǎn)業(yè)規(guī)則。

（四）臥牛山養(yǎng)老院所面臨的威脅

1.行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者魚(yú)目混雜。全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，隨著民營(yíng)養(yǎng)老院不斷的建立，養(yǎng)老院之間必然會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)。部分競(jìng)爭(zhēng)者為了自身的利益，在魚(yú)目混雜的市場(chǎng)中從事一些敗壞行業(yè)形象的行為。養(yǎng)老院的宣傳與實(shí)際相差較大，甚至出現(xiàn)工作人員虐待入住老人的情況。盡管巢湖市民營(yíng)養(yǎng)老院剛剛起步，但是這些現(xiàn)象也存在。如果養(yǎng)老行業(yè)總體給人留下負(fù)面印象，那么這將對(duì)臥牛山養(yǎng)老院的發(fā)展構(gòu)成巨大的威脅。

2.居家養(yǎng)老觀念根深蒂固。盡管隨著社會(huì)的發(fā)展，人們的養(yǎng)老觀念正在發(fā)生變化，但就總體而言巢湖市老齡人口中絕大多數(shù)仍舊持有“養(yǎng)兒防老”的觀念，特別是那些身體健康的老人更青睞于居家養(yǎng)老。傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念也使得巢湖地區(qū)養(yǎng)老院的入住率一直處在較低水平。目前，巢湖市僅有的幾家民營(yíng)養(yǎng)老院里老人入住數(shù)不及總床位數(shù)的三成。根深蒂固的居家養(yǎng)老觀念對(duì)于臥牛山養(yǎng)老院的發(fā)展存在制約作用。

3.國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)不完善?！肮k民營(yíng)”養(yǎng)老院模式在全國(guó)范圍內(nèi)才剛剛起步。隨著該模式的展開(kāi)，如何確定入住老人和養(yǎng)老院之間的責(zé)任與義務(wù)，保障雙方的合理利益成為了雙方關(guān)注的問(wèn)題。雖然各級(jí)政府及其相關(guān)部門出臺(tái)了一些法規(guī)來(lái)引導(dǎo)民營(yíng)養(yǎng)老院的發(fā)展，但這些并不能滿足行業(yè)發(fā)展的需要。有關(guān)民營(yíng)養(yǎng)老院方面的立法有待完善[2]。否則，一旦出現(xiàn)糾紛，養(yǎng)老院將承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

四、臥牛山養(yǎng)老院發(fā)展策略

（一）SO策略

1.加大宣傳力度以提升養(yǎng)老院影響力。老人對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的選擇更多是側(cè)重于選擇那些軟硬件較好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。臥牛山養(yǎng)老院可以充分利用其豐富的社會(huì)資源，通過(guò)電視、互聯(lián)網(wǎng)等傳媒將自身軟硬件的優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)給社會(huì)公眾，以吸引潛在客戶關(guān)注臥牛山養(yǎng)老院。如在巢湖學(xué)院青年志愿者聯(lián)合會(huì)為養(yǎng)老院老人舉行聯(lián)歡會(huì)時(shí)，將其中的精彩節(jié)目錄像并剪輯后傳入影響力較大的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。在剪輯的過(guò)程中加入有關(guān)臥牛山養(yǎng)老院基礎(chǔ)設(shè)施和老人平常生活情況的圖片，提升其社會(huì)認(rèn)知度。

2.積極參與政策制定以力求自身利益最大化。由于民營(yíng)養(yǎng)老院行業(yè)起步較晚，目前巢湖市乃至整個(gè)合肥市民營(yíng)養(yǎng)老院的數(shù)量有限。同時(shí)，有關(guān)民營(yíng)養(yǎng)老院的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)章制度并未建立健全。隨著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這些法律法規(guī)和規(guī)章制度必定會(huì)逐漸完善。臥牛山養(yǎng)老院可以積極牽頭在巢湖乃至合肥組建相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)，規(guī)范相關(guān)行規(guī);積極參與有關(guān)民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相關(guān)法律法規(guī)的制定。在合理合法的情況下，將有利于自身的條款寫(xiě)入相關(guān)法律法規(guī)和行規(guī)中。如在巢湖市范圍內(nèi)對(duì)民營(yíng)養(yǎng)老院軟硬件條件做出進(jìn)一步的規(guī)范，在提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻的同時(shí)，也提高了巢湖市民營(yíng)養(yǎng)老院總體軟硬件水平。

（二）WO策略

1.購(gòu)買養(yǎng)老責(zé)任險(xiǎn)以降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由于老年人自身生理因素的原因，養(yǎng)老院在日常運(yùn)營(yíng)中不可避免的會(huì)發(fā)生意外事件。此類事件最終大多以養(yǎng)老院進(jìn)行賠償而結(jié)束。賠償金額較大。而民營(yíng)養(yǎng)老院本身處于微利甚至虧損狀態(tài)。這樣的賠償對(duì)民營(yíng)養(yǎng)老院來(lái)說(shuō)無(wú)疑是巨大的打擊，甚至是導(dǎo)致民營(yíng)養(yǎng)老院倒閉的重要因素。若養(yǎng)老院購(gòu)買了養(yǎng)老責(zé)任險(xiǎn)，則保險(xiǎn)公司將承擔(dān)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在運(yùn)作過(guò)程中因自身的疏忽使老人受到意外傷害的責(zé)任，從而降低了意外事件對(duì)養(yǎng)老院造成的打擊[3]。

2.長(zhǎng)期合作化不定為肯定。臥牛山養(yǎng)老院經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的另一風(fēng)險(xiǎn)就是經(jīng)營(yíng)期的不確定性。對(duì)臥牛山養(yǎng)老院軟硬件進(jìn)行添置與更新需要投入大量的資金，其投資回收期較長(zhǎng)。目前臥牛山養(yǎng)老院與政府簽訂的合同期限是5年。顯然從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，一旦進(jìn)行大規(guī)模的建設(shè)，其投資存在不能收回的風(fēng)險(xiǎn)。如何緩解軟硬件投資與投資回收之間的矛盾？延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)期限成為一項(xiàng)較好的選擇。因此，在確定能夠收回投資的基礎(chǔ)上，臥牛山養(yǎng)老院與政府部門簽訂長(zhǎng)期合同，以減少養(yǎng)老院未來(lái)發(fā)展的不確定性是十分必要的。

（三）ST策略

1.提升服務(wù)滿意度以吸引老人入住。對(duì)養(yǎng)老院服務(wù)的滿意度直接關(guān)系到養(yǎng)老院的社會(huì)聲譽(yù)，更重要的它是老人及其子女在選擇養(yǎng)老院時(shí)最關(guān)注的地方。通常老人會(huì)在硬件設(shè)施、軟文化和組織形態(tài)等三個(gè)要素衡量對(duì)入住養(yǎng)老院的滿意度[4]。因此，臥牛山養(yǎng)老院應(yīng)從上述三個(gè)方面入手，不斷提高入住老人的滿意度。臥牛山通過(guò)合理的方式籌集資金對(duì)現(xiàn)有設(shè)備進(jìn)行改擴(kuò)建，以更大限度滿足入住老人在基本生活和醫(yī)療保障方面的需求。在軟文化方面，老人入住養(yǎng)老院最需要的是生活的照料，臥牛山養(yǎng)老院應(yīng)盡量滿足老人的飲食習(xí)慣，幫助老人適應(yīng)集體大家庭的生活，解決老人內(nèi)心的孤單與寂寞。在組織形態(tài)方面，公辦民營(yíng)性質(zhì)下的養(yǎng)老院需要制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使養(yǎng)老院的收入既能滿足老人的日常需求，又能保證維持養(yǎng)老院的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.引導(dǎo)養(yǎng)老方式轉(zhuǎn)變以吸引潛在入住者。盡管居家養(yǎng)老依然是中國(guó)絕大多數(shù)老人首選養(yǎng)老方式，但是獨(dú)生子女政策的落實(shí)動(dòng)搖了這種方式的基礎(chǔ)。當(dāng)老人需要子女照顧時(shí)，獨(dú)生子女組成的家庭不僅面臨工作方面的壓力，而且還需要花費(fèi)大量的精力來(lái)照顧老人。在探討社會(huì)養(yǎng)老與家庭養(yǎng)老優(yōu)劣時(shí)，這樣兩個(gè)事實(shí)不容忽視：一是大部分老人晚年生活并非時(shí)刻都需要受到子女的照顧;二是“責(zé)任倫理”使得老人在養(yǎng)老的同時(shí)也需要考慮到子女所面臨的負(fù)擔(dān)[5]。無(wú)疑社會(huì)養(yǎng)老比家庭養(yǎng)老更有優(yōu)勢(shì)。臥牛山養(yǎng)老院可以利用豐富的社會(huì)資源，向潛在入住者宣揚(yáng)社會(huì)養(yǎng)老觀念，讓他們意識(shí)到老人不必和子女生活在一起，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老對(duì)自己和子女都是有益的，臥牛山養(yǎng)老院是一個(gè)很好的選擇。

（四）WT策略

制定危機(jī)處理預(yù)案以防患于未然。盡管臥牛山養(yǎng)老院在平常運(yùn)營(yíng)中注重對(duì)于入住老人的照顧，但是由于諸多因素的影響，運(yùn)營(yíng)的存在的風(fēng)險(xiǎn)不可避免。這些風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)導(dǎo)致這個(gè)養(yǎng)老院無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，臥牛山養(yǎng)老院有必要制定危機(jī)處理預(yù)案，以降低意外事件帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。首先在老人入住養(yǎng)老院時(shí)，對(duì)老人的身體健康狀況和行為能力進(jìn)行評(píng)估，明確養(yǎng)老院和入住老人雙方的責(zé)任與義務(wù)[6];其次，臥牛山養(yǎng)老院需要加強(qiáng)日常管理，制定詳盡合理的照料方案提升員工危機(jī)應(yīng)變能力;當(dāng)危機(jī)事件發(fā)生時(shí)，養(yǎng)老院在明確自身責(zé)任的基礎(chǔ)上，積極與老人家屬進(jìn)行協(xié)商以利事件的解決，對(duì)于解決過(guò)程中出現(xiàn)的負(fù)面信息，應(yīng)通過(guò)媒體公開(kāi)事情經(jīng)過(guò)以緩解消極影響。

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第7篇：居家養(yǎng)老盈利模式范文

關(guān)鍵詞：老齡化；住房需求；養(yǎng)老地產(chǎn)

Abstract：The change in the demographic structure has an effect on the demand of the housing market. Under the backdrop of an aging population in China， this article analyses the preferences and the characteristics of the housing demand of the elderly. Based on the current situation of the pension real estate market，the article puts forward some thoughts and advice on how to promote the development of pension real estate market.

Key Words：aging population，housing demand，pension real estate

中圖分類號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1674-2265（2013）11-0028-05

收稿日期：2013-10-15

作者簡(jiǎn)介：楊巧，女，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院房地產(chǎn)研究所講師，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融。

聯(lián)合國(guó)國(guó)際人口學(xué)會(huì)編著的《人口學(xué)詞典》對(duì)人口老齡化的界定為：當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)人口中60歲及以上人口所占比例超過(guò)10%，或65歲及以上人口所占的比例超過(guò)7%，則屬于人口老齡化國(guó)家或地區(qū)。從發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展歷史看，人口老齡化對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、公共政策設(shè)計(jì)、居民生活水平的影響不亞于工業(yè)化、城市化進(jìn)程所帶來(lái)的影響。改革開(kāi)放以來(lái)，制度紅利與人口紅利的釋放使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展的軌道，而隨著人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)的到來(lái)，理論界與實(shí)踐界對(duì)我國(guó)人口老齡化所帶來(lái)的系列問(wèn)題進(jìn)行了研究。住房市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有重要位置，近年來(lái)的住房市場(chǎng)調(diào)控政策大多從需求角度出發(fā)，人口結(jié)構(gòu)變化會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)需求產(chǎn)生系列沖擊。本文擬從人口老齡化的角度分析這一趨勢(shì)對(duì)住房市場(chǎng)需求產(chǎn)生的影響，為養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有效建議。

一、中國(guó)人口老齡化現(xiàn)狀

（一）老齡化程度指標(biāo)

按聯(lián)合國(guó)國(guó)際人口學(xué)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，2000年我國(guó)65歲及以上年齡人口比重達(dá)到7%；同年第五次人口普查結(jié)果顯示，2000年60歲及以上人口比重為10.33%，兩項(xiàng)指標(biāo)均意味著從2000年開(kāi)始我國(guó)正式步入人口老齡化階段。2010年第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.7765億，占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)13.26%，當(dāng)年65歲及以上人口總數(shù)為1.1894億，占總?cè)丝诒戎貫?.9%。

我國(guó)老齡化程度近年來(lái)呈上升趨勢(shì)，但從全國(guó)水平看，這一指標(biāo)遠(yuǎn)低于其他國(guó)家。世界銀行數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，美、英、法、德、日5國(guó)65歲及以上人口比例分別為13.3%、16.84%、17.07%、20.59%和23.39%，金磚四國(guó)中巴西、俄羅斯和印度65歲及以上人口比例分別為7.19%、12.76%和4.99%，考慮到我國(guó)嚴(yán)格執(zhí)行計(jì)劃生育政策，因此從當(dāng)前數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論與發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家相比較，老齡化程度均相對(duì)較輕。

雖然從整體水平上看尚可，但國(guó)內(nèi)個(gè)別城市老齡化問(wèn)題已較突出。以一線城市中的北京和上海為例，上海市老年人口和老齡事業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，滬籍60歲及以上老年人增至367.32萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诘?5.7%，65歲及以上老年人口245.27萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?7.2%；截至2011 年底，北京市戶籍總?cè)丝?277.9 萬(wàn)人，京籍60歲及以上老年人口247.9萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?9.4%，65歲及以上老年人口177.6 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?3.9%。此外，從65歲及以上人口的區(qū)域分布來(lái)看，城市、鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村65歲及以上人口占到老年總?cè)丝诘谋壤謩e為26%、18%和56%，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū)老齡人口所占的比重卻最高。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，雖然從全國(guó)范圍看，我國(guó)人口老齡化程度尚不算太高，但一方面存在人口老齡化的地域差異，結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)較為突出，另一方面我國(guó)人口基數(shù)大，整體比例雖不高，但老齡人口的總數(shù)量較多。

（二）老齡化速度指標(biāo)

國(guó)際上通常以65歲及以上人口比重由7%增加到14%所需要的時(shí)間來(lái)反映人口老齡化的速度，從發(fā)達(dá)國(guó)家老齡化的歷史看，日、美、英、德、法這5個(gè)國(guó)家65歲及以上人口比重由7%增加到14%分別經(jīng)歷了24、69、46、42、114年。由于1949—1957年是我國(guó)建國(guó)以后出現(xiàn)的第一次人口生育高峰，這期間出生的人口從2014年開(kāi)始將依次達(dá)到65歲，即僅保持當(dāng)前速度，我國(guó)人口老齡化的速度也遠(yuǎn)快于美、英、德、法4國(guó)。從聯(lián)合國(guó)2010年的估計(jì)和預(yù)測(cè)看，2020年中國(guó)65歲及以上人口比重將提高到13.6%，2030年達(dá)到18.7%，2040年達(dá)到26.8%，2050年則會(huì)高達(dá)30.8%。此外，如表1數(shù)據(jù)所示，截至2012年底，65歲及以上人口占總?cè)丝诘谋戎匾堰_(dá)到9.4%，2000—2012年間65歲及以上人口數(shù)量年均增長(zhǎng)3.1%，人口老齡化的速度快于全國(guó)總?cè)丝诘脑黾铀俣取：湍壳袄淆g化嚴(yán)重的發(fā)達(dá)國(guó)家比較，我國(guó)的人口老齡化呈現(xiàn)速度快、來(lái)勢(shì)猛的特點(diǎn)。

（三）社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響指標(biāo)

隨著我國(guó)老齡化社會(huì)的到來(lái)，老齡人口呈現(xiàn)總數(shù)量高、區(qū)域分布不均衡、人口老齡化速度快的特點(diǎn)，這為社會(huì)養(yǎng)老事業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也帶來(lái)了巨大的壓力。用來(lái)測(cè)度老齡化對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響的指標(biāo)包括少兒撫養(yǎng)比、老年撫養(yǎng)比和總撫養(yǎng)比。表1數(shù)據(jù)中顯示，2000年后我國(guó)老年撫養(yǎng)比呈不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)，截至2012年底，老年人口撫養(yǎng)比達(dá)到12.7%，與老年撫養(yǎng)比的增長(zhǎng)相對(duì)應(yīng)，近年來(lái)少兒撫養(yǎng)比不斷下降，且下降速度遠(yuǎn)快于老年撫養(yǎng)比的下降速度，這也使得總撫養(yǎng)比指標(biāo)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。從今后趨勢(shì)來(lái)看，計(jì)劃生育的執(zhí)行、人口壽命的增加以及第一次、第二次人口生育高峰的人群逐步邁入老年，將進(jìn)一步帶來(lái)少兒人口的減少和老年人口的增多，這也是導(dǎo)致我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)從成年型向老年型再進(jìn)一步向高齡化發(fā)展的根源。

從其他國(guó)家發(fā)展歷史看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與老齡化基本同步，對(duì)老齡化產(chǎn)生的影響能從經(jīng)濟(jì)上負(fù)擔(dān)。而我國(guó)人口老齡化超前于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，人口老齡化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同步。在老齡化問(wèn)題最為嚴(yán)重的日本，65歲及以上人口比例達(dá)到7%、10%、14%時(shí)，人均GDP數(shù)據(jù)分別為1967美元、11335美元和38555美元；而我國(guó)2000年進(jìn)入老齡化社會(huì)時(shí)，人均GDP為840美元。同時(shí)，2011年數(shù)據(jù)顯示我國(guó)人均GDP水平遠(yuǎn)低于金磚四國(guó)中的巴西、俄羅斯，也低于65歲及以上人口占比相當(dāng)?shù)男录悠潞退估锾m卡。未富先老的格局對(duì)社會(huì)保障與公共財(cái)政支出提出了更高的要求，也會(huì)對(duì)勞動(dòng)力供給質(zhì)量、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平造成一定影響。

二、人口老齡化對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)需求的影響分析

我國(guó)當(dāng)前的人口老齡化狀況決定了其對(duì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)各環(huán)節(jié)各部門的影響會(huì)持續(xù)增加，而在這個(gè)過(guò)程中，人口老齡化對(duì)住房市場(chǎng)的影響主要表現(xiàn)在需求領(lǐng)域。

（一）家庭養(yǎng)老模式下住房市場(chǎng)需求

比較第五次和第六次人口普查結(jié)果（見(jiàn)表2），可以看到這10年間城市家庭戶數(shù)增加迅速，2000年城市一代戶家庭占家庭總戶數(shù)的比例為28.4%，2010年這一比例增加到41.2%，2010年比2000年增加了1.2倍，而同期二代戶家庭、三代戶家庭數(shù)量的增加倍數(shù)分別為0.23和0.32。一代戶家庭數(shù)量的迅速增加有嬰兒潮一代成家后獨(dú)立成戶的因素，另一方面獨(dú)生子女政策與城鎮(zhèn)化進(jìn)程也使得大量二代戶家庭在子女異地求學(xué)或者工作后形成空巢家庭。從全國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)看，2010年一代戶中65歲以上的一個(gè)老人戶和只有一對(duì)老夫妻的家庭戶數(shù)量相比2000年增長(zhǎng)了一倍，北京市和上海市這一數(shù)據(jù)分別增長(zhǎng)了1.21倍和0.69倍。中國(guó)老齡科學(xué)研究中心2000年和2010年《中國(guó)城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查》數(shù)據(jù)也顯示，無(wú)論城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村，老年人①獨(dú)立居住比例呈上升趨勢(shì)，2000—2010年，城鎮(zhèn)空巢老年人的比例由42.0%上升到54.0%，農(nóng)村由37.9%上升到45.6%，增幅均較為顯著，其中城鎮(zhèn)獨(dú)居老年人比例由7.4%上升到8.6%，農(nóng)村從8.3%上升到10.6%；城鎮(zhèn)僅夫妻同住老年人的比例由34.6%上升到45.4%，農(nóng)村從29.6%上升到35.0%。

人口老齡化背景下家庭分裂速度的加快使得開(kāi)發(fā)商進(jìn)行住房市場(chǎng)需求研究時(shí)需要進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)分。北京潤(rùn)土咨詢公司《2012中國(guó)城市養(yǎng)老居住模式報(bào)告》顯示，在來(lái)自于上海、北京、石家莊、濟(jì)南的1000個(gè)樣本中，平均的養(yǎng)老金金額為2600多元， 60%的老人希望與自己的子女居住在同一小區(qū)或鄰近。這一調(diào)查結(jié)果顯示，老年群體仍傾向于和子女距離較近的家庭養(yǎng)老模式。對(duì)于城市空巢家庭老人來(lái)說(shuō)，雖然大多擁有自己的房產(chǎn)②，但是房屋建成年代較早，房屋質(zhì)量和功能已經(jīng)老化，也沒(méi)有老年人生活所需的電梯、健身等設(shè)施，單獨(dú)居住并不方便，且當(dāng)前人口流動(dòng)的狀況使得很多空巢老人與子女并不在同一城市，在大多數(shù)老人和子女更傾向于居家養(yǎng)老的模式下③，將原有房屋在二手市場(chǎng)上變現(xiàn)，而在與子女生活較近、環(huán)境熟悉的城市和區(qū)域購(gòu)置房產(chǎn)是其較優(yōu)選擇，此類住房需求的特點(diǎn)在于需求區(qū)域集中在大中城市、需求產(chǎn)品類型上偏好中小戶型，此外對(duì)居住環(huán)境和房屋設(shè)施有一定要求。而對(duì)二代和三代戶家庭，子女與老人共同居住，除了房屋功能分區(qū)、戶型設(shè)計(jì)減少互相干擾的要求外，在小區(qū)設(shè)施和物業(yè)管理上也需要提供針對(duì)老年人群體的服務(wù)。

表2：全國(guó)不同規(guī)模的家庭戶類別（城市）（戶）

[＼&一代戶＼&二代戶＼&三代戶＼&四代戶＼&2000年＼&24089165＼&49344394＼&11168865＼&286614＼&2010年＼&52968879＼&60675840＼&14703720＼&312275＼&]

（二）社會(huì)養(yǎng)老模式下住房市場(chǎng)需求

隨著老齡人口規(guī)模的迅速上升，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式難以滿足多樣化和專業(yè)化的養(yǎng)老需求，社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系亟待發(fā)展。國(guó)務(wù)院《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011—2015年）》提出，到2015年，中國(guó)將實(shí)現(xiàn)每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30張，即3%的老年人要在專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。這一比例意味著到2015年，中國(guó)需要近700萬(wàn)張養(yǎng)老床位，而截至2010年底，中國(guó)只有314萬(wàn)張養(yǎng)老床位。養(yǎng)老床位供給稀缺為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供了空間。

老齡人口年齡不斷增長(zhǎng)，家庭的421結(jié)構(gòu)使得家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)不斷加大，老人年紀(jì)越大，對(duì)社會(huì)化養(yǎng)老的需求也越高。根據(jù)社會(huì)化養(yǎng)老需要提供的護(hù)理水平的難易程度由高向低排列，社會(huì)需要的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目包括老年康復(fù)中心、養(yǎng)老服務(wù)中心、養(yǎng)老院和托老所幾類。老年康復(fù)中心服務(wù)對(duì)象是由于疾病失去了部分自理能力的老人，養(yǎng)老服務(wù)中心針對(duì)要求較高水平的生活照料和全面醫(yī)療護(hù)理服務(wù)的老人，養(yǎng)老院和托老所的服務(wù)對(duì)象為生活基本自理、身體較為健康的老人。從服務(wù)對(duì)象的差異性可以看到，未來(lái)我國(guó)社會(huì)化養(yǎng)老不僅面臨需求總量快速上升的特點(diǎn)，還有著各類不同層次的需求，需求結(jié)構(gòu)在不斷細(xì)化中。當(dāng)前社會(huì)養(yǎng)老在我國(guó)主要依賴政府出資建設(shè)的養(yǎng)老院與福利院，隨著老齡人口的增多，需要改變當(dāng)前供給主體單一的格局，鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)入，保障養(yǎng)老床位的供給并提供多樣化的養(yǎng)老服務(wù)。

綜合起來(lái)，無(wú)論是在家庭養(yǎng)老還是社會(huì)養(yǎng)老模式下，老年人對(duì)住房功能上的需求已不僅僅是居住功能，還包括醫(yī)療護(hù)理、生活休閑、文化溝通、精神與價(jià)值訴求等方面的要求，因此從需求特點(diǎn)出發(fā)進(jìn)行的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，除了從設(shè)計(jì)上要能滿足老年人對(duì)居住的安全性和私密性的要求外，還需要建立完整的醫(yī)療服務(wù)體系、較為豐富的運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)配套和方便學(xué)習(xí)交流的場(chǎng)所環(huán)境等。

三、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品類型與運(yùn)營(yíng)模式單一

從目前養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目定位和運(yùn)作情況來(lái)看，主要產(chǎn)品類型包括老年公寓、老年社區(qū)。養(yǎng)老公寓是在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出幾棟樓，按照老年人居住的要求來(lái)設(shè)計(jì)并建造，將居家養(yǎng)老和小區(qū)針對(duì)老人的物業(yè)服務(wù)相結(jié)合，如北京萬(wàn)科“幸福匯”下的活躍長(zhǎng)者住宅，專為老年人設(shè)計(jì)，并在小區(qū)內(nèi)有配套“活躍老人之家”，由專業(yè)養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)上海親和源運(yùn)營(yíng)管理，為老年人生活、醫(yī)療等提供服務(wù)；老年社區(qū)與老年公寓類似，但老年社區(qū)項(xiàng)目出售后并不對(duì)居住者有年齡等限制，建筑設(shè)計(jì)上也兼顧了老年人和家庭成員共同居住的需要，如北京太陽(yáng)城，項(xiàng)目設(shè)在北京順義，戶型設(shè)計(jì)考慮共同居住需要，多為大戶型，針對(duì)老年人的項(xiàng)目配套包括大型康體中心、社區(qū)農(nóng)莊、老年大學(xué)等。從養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式看，有全銷售模式、銷售+持有模式、會(huì)員制管理模式和只租不售模式。全銷售模式下，一次性收回投資資金并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；銷售+持有模式下，部分項(xiàng)目完全出售回籠資金，解決資金瓶頸后，部分項(xiàng)目和配套對(duì)外出租獲取長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益；會(huì)員制管理模式通過(guò)會(huì)員卡的銷售，使購(gòu)買者獲得一定期限內(nèi)的居住權(quán)；租賃模式下根據(jù)租住者承租時(shí)間、租住者的生活自理狀況和健康狀況分級(jí)別收取租金。

從國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目類型和運(yùn)營(yíng)模式看，目前養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品類型較為單一，定位主要針對(duì)高收入老年群體；由于缺乏成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和盈利模式，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多采取全銷售或者銷售+持有模式以期快速收回投資實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，采取會(huì)員制管理的上海親和源項(xiàng)目和只租不售模式的燕達(dá)國(guó)際健康城項(xiàng)目均受制于土地使用權(quán)性質(zhì)（前者為公共建筑用地，后者為醫(yī)療用地）而不能出售，親和源通過(guò)會(huì)員卡形式一次性購(gòu)買20—30年房產(chǎn)使用權(quán)來(lái)收回投資實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，燕達(dá)國(guó)際健康城從出租經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看收益較差，投資回收期較長(zhǎng)。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)亟待金融支持

養(yǎng)老地產(chǎn)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，投資規(guī)模大，投資回收期較長(zhǎng)。在其規(guī)劃、投資、開(kāi)發(fā)、持有、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)環(huán)節(jié)都需要金融業(yè)提供支持。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式較為多樣化。養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理主體包括三大類：投資商、開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商。以美國(guó)為例，開(kāi)發(fā)商根據(jù)投資商或運(yùn)營(yíng)商的要求為其定制開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，并按照事先約定的價(jià)格將項(xiàng)目出售給對(duì)方；投資方有私募基金、非盈利性組織和REITs幾類，私募基金面向機(jī)構(gòu)投資人，關(guān)注資產(chǎn)升值收益，非盈利性組織主要利用政府補(bǔ)貼并接受捐贈(zèng)資金用于補(bǔ)貼中低收入群體，解決這一群體老年人的住房問(wèn)題，REITs強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的長(zhǎng)期持有，以獲取持有期內(nèi)的穩(wěn)定租金收益和資產(chǎn)的長(zhǎng)期增值為目的；運(yùn)營(yíng)商則利用自身的管理經(jīng)驗(yàn)和管理的規(guī)模效應(yīng)盈利。由于資金來(lái)源多樣化和長(zhǎng)期化的特點(diǎn)，再加上稅費(fèi)減免和貸款利率優(yōu)惠，國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著足夠的金融基礎(chǔ)。

當(dāng)前參與我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主體主要是房地產(chǎn)公司，此外還有部分保險(xiǎn)公司也在進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)④。養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)具有復(fù)合性，管理組織也較為復(fù)雜，其產(chǎn)業(yè)鏈的各環(huán)節(jié)都需要金融業(yè)的支持。從定位看，目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)投資商、開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的角色存在重合，金融業(yè)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的支持僅在前期開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)體現(xiàn)，并且金融支持方式較為單一，主要來(lái)自銀行貸款，支持力度也較小。

四、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展方向建議

人口老齡化對(duì)住房市場(chǎng)需求總量、需求區(qū)域、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和配套要求均產(chǎn)生一定影響，當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還存在一定問(wèn)題，需要進(jìn)一步從需求角度出發(fā)來(lái)推動(dòng)其發(fā)展。

（一）完善推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的政策和商業(yè)環(huán)境

發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)是解決老齡化社會(huì)老年人養(yǎng)老問(wèn)題的重要思路。政府應(yīng)促進(jìn)和完善當(dāng)前的政策體系和商業(yè)環(huán)境。如設(shè)立有效的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入退出機(jī)制，將老年住宅建設(shè)納入政府居住區(qū)規(guī)劃管理控制范圍等，目前國(guó)家出臺(tái)有《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》這一指導(dǎo)性文件，但缺乏具體明確的ISO標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中還需要將設(shè)計(jì)規(guī)范的實(shí)施與城市規(guī)劃、土地利用管制等結(jié)合起來(lái)。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展需走產(chǎn)業(yè)化的道路，因此在商業(yè)環(huán)境的培育上，還可通過(guò)稅收減免、支持企業(yè)上市融資、利率優(yōu)惠或貼息等方式促進(jìn)金融業(yè)對(duì)該行業(yè)的支持。最后政策設(shè)計(jì)上應(yīng)鼓勵(lì)非盈利機(jī)構(gòu)的成立，接受社會(huì)捐贈(zèng)和政府撥款，以社區(qū)義工等形式提供服務(wù)，改進(jìn)獨(dú)居老人的生活質(zhì)量。

（二）從需求特點(diǎn)出發(fā)促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)供給類型的多樣化

從我國(guó)實(shí)踐出發(fā)，今后需要建立以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)服務(wù)為依托，社會(huì)養(yǎng)老為補(bǔ)充的服務(wù)體系。不同的養(yǎng)老方式對(duì)居住的要求也存在差異，以此為前提，養(yǎng)老地產(chǎn)的供給也應(yīng)分別基于家庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老角度對(duì)住房要求的特點(diǎn)出發(fā)。在家庭養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品上，向日本學(xué)習(xí)，推進(jìn)大型社區(qū)的“住宅適老化”，除了在老年公寓和老年社區(qū)的戶型設(shè)計(jì)上注重居住的舒適性、安全性（如衛(wèi)生間扶手桿的設(shè)計(jì)、廚房與餐桌的距離較近、樓房通道的無(wú)障礙通道設(shè)計(jì)等），還要在社區(qū)和物業(yè)服務(wù)中提供必要有效的醫(yī)療設(shè)施、活動(dòng)設(shè)施、老人看護(hù)及餐飲服務(wù)等，讓獨(dú)居老人和幾代戶家庭都有較好的居住體驗(yàn)。在社會(huì)化養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目供給上，老年康復(fù)中心、養(yǎng)老服務(wù)中心、養(yǎng)老院和托老所分別針對(duì)有著不同要求和支付能力的養(yǎng)老群體，政府福利型的社會(huì)養(yǎng)老模式主要應(yīng)集中力量針對(duì)中低收入和積累少的老年人群體，通過(guò)政策優(yōu)惠等方式鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入中端市場(chǎng)提供社會(huì)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。

（三）促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體的獨(dú)立化和連鎖化運(yùn)作

養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)需要專業(yè)的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的后續(xù)運(yùn)營(yíng)主體和投資人、開(kāi)發(fā)商的角色是重疊的，大多數(shù)項(xiàng)目出售后的后續(xù)管理無(wú)法得到有效保證。由于養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)過(guò)程中不僅是房屋使用價(jià)值的維護(hù)，還需要提供各方面的專業(yè)服務(wù)，因此需要有獨(dú)立專業(yè)的運(yùn)營(yíng)主體來(lái)完成。從規(guī)模效益角度看，連鎖化的運(yùn)作模式也有利于有關(guān)運(yùn)營(yíng)主體降低管理成本，分?jǐn)偨?jīng)營(yíng)開(kāi)支，總結(jié)提煉管理經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（四）以“反向住房抵押貸款”金融創(chuàng)新產(chǎn)品推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

老齡人口數(shù)量不斷增加的現(xiàn)實(shí)下，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念也在改變。在推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，可以考慮引入反向住房抵押貸款這一金融創(chuàng)新產(chǎn)品，老人將產(chǎn)權(quán)房反向抵押給金融機(jī)構(gòu)，以此獲得養(yǎng)老院的居住權(quán)益，費(fèi)用由金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，金融機(jī)構(gòu)委托房屋銀行對(duì)房屋進(jìn)行日常出租管理，獲取房屋租金。該模式既可以推動(dòng)社會(huì)化養(yǎng)老業(yè)務(wù)的發(fā)展，又有利于金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)創(chuàng)新和房屋中介的業(yè)務(wù)拓展，老年人也比較能夠接受以個(gè)人房屋產(chǎn)權(quán)換取社會(huì)專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)的模式。

注：

①該調(diào)查針對(duì)的老年人年齡為60歲及以上。

②2010年《中國(guó)城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查》對(duì)城鎮(zhèn)老年人在住房、居住意愿與環(huán)境方面的調(diào)查結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)老年人擁有自己產(chǎn)權(quán)住房的為75.7%，屬于子女的為14.8%，租公房為4.9%，租私房為1.6%，其他占3.0%。

③2010年《中國(guó)城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查》顯示，城鎮(zhèn)老年人愿意住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的比例2000—2010年10年間從18.6%下降到11.3%，農(nóng)村老年人則從14.4%下降到12.5%。

④中國(guó)人壽在河北廊坊投資1000億元在建設(shè)中的養(yǎng)老社區(qū)，合眾人壽投資100億建設(shè)的合眾健康社區(qū)等項(xiàng)目。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：居家養(yǎng)老盈利模式范文

近幾年來(lái)，人口老齡化一直是社會(huì)輿論熱議的話題，北京市民政局副局長(zhǎng)李紅兵稱，“北京現(xiàn)在每天新增老齡人口超過(guò)400人?！卑凑者@一增長(zhǎng)速度計(jì)算，北京市每年新增老年人人數(shù)達(dá)到15萬(wàn)之多。數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，北京60歲及以上戶籍老年人口達(dá)247.9萬(wàn)，占戶籍總?cè)丝诘?9.4%；而65歲及以上戶籍老年人口177.6萬(wàn)，占戶籍總?cè)丝诘?3.9%。

另?yè)?jù)《2012年北京老齡產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告》顯示，北京市的人口老齡化發(fā)展速度還將不斷加快，預(yù)計(jì)2020年北京常住老年人口將超過(guò)400萬(wàn)，占總?cè)丝诘?0%左右；2030年北京常住老年人口將超過(guò)500萬(wàn)，占總?cè)丝诘?0%左右。

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，銀發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展空間很大，許多商人瞄準(zhǔn)這一市場(chǎng)，開(kāi)始加大投資，推動(dòng)了一波養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的小。盡管對(duì)于國(guó)人來(lái)說(shuō)，還不太能夠接受養(yǎng)老院養(yǎng)老的概念，但對(duì)于獨(dú)孤老人來(lái)說(shuō)，入住老年公寓是較為妥當(dāng)?shù)陌才?。北京匯晨養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱北京匯晨）五年前看到了這一市場(chǎng)需求，開(kāi)始從事專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)工作。

“目前的養(yǎng)老公寓主要以三種形式存在，一種是國(guó)有福利院，一種是純民營(yíng)的養(yǎng)老院，還有一種是公有民營(yíng)的養(yǎng)老公寓，我們就是公有民營(yíng)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。目前的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量完全不能滿足市場(chǎng)的需求，昌平區(qū)的匯晨養(yǎng)老公寓早已全部住滿，還有300多人在排隊(duì)?！北本﹨R晨養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理有限公司副總經(jīng)理趙軍告訴記者。

細(xì)分的養(yǎng)老服務(wù)

作為以養(yǎng)老服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，在民政局注冊(cè)的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，北京匯晨是公辦民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的典型案例。趙軍稱，“我們?cè)诓絽^(qū)北七家和北苑的老年公寓都隸屬于北京市及東城民政局，我們受其委托負(fù)責(zé)兩機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)管理?！?/p>

作為提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)，各地民政局建設(shè)的養(yǎng)老公寓的使用方式有所不同，位于昌平區(qū)的北京市匯晨養(yǎng)老公寓收住的老人以自理型為主，北苑的北京市東城區(qū)匯晨養(yǎng)老公寓收住的老人以護(hù)理型為主。老年公寓的定位不同，其配套設(shè)施和服務(wù)方式也會(huì)有所不同。

進(jìn)入昌平區(qū)的匯晨養(yǎng)老公寓大門，就會(huì)看見(jiàn)一個(gè)大的室外活動(dòng)場(chǎng)，隨行的工作人員告訴記者，這里是老人室外活動(dòng)場(chǎng)地，除了球場(chǎng)之外，還有一些安全的活動(dòng)器械，室內(nèi)有游泳館和溫泉池，供老人們平時(shí)健身娛樂(lè)。進(jìn)入到老年公寓樓內(nèi)，除了老人們的房間以外，兩棟樓間走廊還有老人的閱讀室、音樂(lè)室等房間。隨后，工作人員帶著本刊記者參觀了老年公寓的樣板房間，每間房都有廚房、洗漱間、衣柜和兩張床，整個(gè)布局與酒店式公寓類似。

工作人員稱，“在這樣的公寓內(nèi)，老人可以自己做飯，也可以在社區(qū)的食堂內(nèi)吃飯。由于在這里入住的老人都有自理能力，除了每天例行的一系列保潔等服務(wù)以外，還為老人做血壓、心跳等生理數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，以便及時(shí)了解老人的身體健康狀況。”據(jù)趙軍介紹，在這里入住的老人，其子女多在國(guó)外、外埠省市或是獨(dú)孤老人，每個(gè)月均收取2，000多元的床位費(fèi)，園內(nèi)的娛樂(lè)設(shè)施都是免費(fèi)供使用的。

與昌平區(qū)的養(yǎng)老公寓不同的是，北苑匯晨養(yǎng)老公寓是護(hù)理型機(jī)構(gòu)，專門接收生活上難以自理的老人，已開(kāi)業(yè)5個(gè)多月，目前入駐50多位老人。為了保障老人的安全，避免不必要的傷害，每層樓的樓道都會(huì)設(shè)立門禁，外來(lái)人員無(wú)法進(jìn)入，樓道的盡頭有老人的用餐室和活動(dòng)室。在公寓的住房?jī)?nèi)，記者看到其中的設(shè)施與自理型公寓有很大的不同，床的兩邊有護(hù)欄，床頭安裝了應(yīng)急按鈕、供氧設(shè)備，老人夜間有需要時(shí)，只需要按動(dòng)按鈕，護(hù)工就會(huì)及時(shí)趕到。每間房都有衛(wèi)生間，工作人員會(huì)按時(shí)打掃。記者去采訪時(shí)，剛好是老人用餐時(shí)間，護(hù)工將老人推到餐桌前，由專業(yè)護(hù)理員有序地提供餐飲服務(wù)。工作人員告訴記者：“由于老人遠(yuǎn)離子女，在心理上會(huì)感到很孤獨(dú)，所以我們的社工部會(huì)定期地組織活動(dòng)，讓老人能夠充分享受家的感覺(jué)。”趙軍稱：“這里的老人一般生活上很難自理，所以在護(hù)理方面的要求比較高，這里的床位費(fèi)一個(gè)月2，000多元，護(hù)理費(fèi)2，000多元，在市場(chǎng)上這樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)算是不高的。”

趙軍補(bǔ)充說(shuō)道，“現(xiàn)在市場(chǎng)上有一些高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，收取的費(fèi)用一個(gè)月七八千至幾萬(wàn)元，對(duì)于政府需求和大多數(shù)老年人來(lái)說(shuō)，解決不了根本的養(yǎng)老問(wèn)題，這一費(fèi)用很難承擔(dān)，我們做的是大眾都能接受的養(yǎng)老服務(wù)。”

艱難前行的五年

與國(guó)營(yíng)福利院相比，像北京匯晨這樣的公有民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也是需要資質(zhì)的，趙軍稱，“民政局會(huì)面向社會(huì)招標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)公司的資質(zhì)進(jìn)行審核，符合條件才能獲得管理權(quán)。北苑匯晨養(yǎng)老公寓和昌平區(qū)的匯晨養(yǎng)老公寓都是經(jīng)過(guò)招標(biāo)獲得運(yùn)營(yíng)管理權(quán)的?！?/p>

政府近些年來(lái)一直在想辦法引入社會(huì)資源，加入養(yǎng)老的行業(yè)中來(lái)，但在經(jīng)營(yíng)中，他們面臨著諸多困難，作為在民政局注冊(cè)的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，盡管不用交商業(yè)稅費(fèi)，但與國(guó)有福利院相比，他們從政府獲得的補(bǔ)貼要少很多。趙軍說(shuō)：“一般國(guó)有養(yǎng)老院每年都會(huì)有預(yù)算，我們只有通過(guò)床位費(fèi)和護(hù)理費(fèi)獲得收入，以保證收支平衡。”

對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)，就近看病非常必要。老人為了節(jié)省費(fèi)用，會(huì)選擇醫(yī)保范圍內(nèi)的社區(qū)醫(yī)院就醫(yī)，“經(jīng)常有老人在入住前問(wèn)我們，你們的醫(yī)務(wù)室可以用醫(yī)保嗎？我們很難做到，在經(jīng)營(yíng)初期，公寓內(nèi)有一間醫(yī)務(wù)室，但沒(méi)有納入醫(yī)保范圍。納入醫(yī)保需要經(jīng)過(guò)兩個(gè)部門的審批，一個(gè)是民政部，一個(gè)是衛(wèi)生部，兩個(gè)單位沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的部門協(xié)調(diào)此事，我們用了三年的時(shí)間才將昌平區(qū)老年公寓內(nèi)的醫(yī)務(wù)室納入醫(yī)保范圍，期間給老人造成了很大不便。將社保引入公寓，對(duì)我們也非常有好處。”趙軍稱。目前，北苑的匯晨養(yǎng)老公寓與醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，在一樓開(kāi)設(shè)了社區(qū)醫(yī)院，不僅保障了養(yǎng)老公寓內(nèi)的老人健康服務(wù)，也改善了附近社區(qū)的醫(yī)療環(huán)境。

近兩年，政府加大力度推廣醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，2009年初，北京市下發(fā)了《關(guān)于加快養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展的意見(jiàn)》。意見(jiàn)指出，今后，本市普通型和護(hù)養(yǎng)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)皆可獲得補(bǔ)貼，政府將按照每張床位8，000-16，000元的標(biāo)準(zhǔn)，給予符合條件的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一次性建設(shè)資金支持。像匯晨這樣的“公辦民營(yíng)”模式運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，也可按每月收住1名老年人可獲100-200元的標(biāo)準(zhǔn)，獲得補(bǔ)貼資金。

除了平時(shí)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用外，人力成本占到了很大比重?！吧鐣?huì)上的護(hù)理學(xué)校很多，每年都會(huì)畢業(yè)一大批學(xué)生，但90%的不會(huì)從事這個(gè)行業(yè)?！壁w軍稱。大學(xué)畢業(yè)的學(xué)生護(hù)理水平良莠不齊，一般的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)會(huì)從護(hù)理學(xué)校和家政公司招聘，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)才能上崗?！斑@個(gè)行業(yè)缺少專業(yè)的護(hù)理人才，我們每年花在人力上的成本要占到公司整體運(yùn)營(yíng)成本的40-50%?！壁w軍如是說(shuō)。

深化養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)

隨著政府對(duì)養(yǎng)老行業(yè)扶持力度的加大，社會(huì)資源不斷地被吸收到這一行業(yè)。以養(yǎng)老旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老保健等為噱頭的項(xiàng)目在全國(guó)各地瘋狂建設(shè)。在趙軍看來(lái)，未來(lái)兩到三年內(nèi)，養(yǎng)老領(lǐng)域內(nèi)的項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)井噴式的增長(zhǎng)，但之后市場(chǎng)便會(huì)重新洗牌。盡管噱頭很多，但真正從事養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)很少。“我們公司之前就接觸過(guò)一個(gè)沿海城市以養(yǎng)老為目標(biāo)建設(shè)的地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目建好了，不會(huì)打理，打算將我們吸引過(guò)去，盤活市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)我們考察，整個(gè)環(huán)境不適合于做養(yǎng)老，那些樓房現(xiàn)在還在空置中。”

從健康的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度來(lái)考慮，只有創(chuàng)造利益才能讓企業(yè)更好地發(fā)展。北京匯晨作為民營(yíng)的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，就其養(yǎng)老公寓本身是不能以盈利為目的的，但公司需要發(fā)展，在養(yǎng)老業(yè)務(wù)之外，正在進(jìn)行著盈利模式的探索。趙軍稱：“目前團(tuán)隊(duì)400多人，醫(yī)療部、護(hù)理部、信息部、銷售部、社工部等都已非常成熟，目前正在做更進(jìn)一步的品牌推廣?！?/p>

北京匯晨已開(kāi)始在養(yǎng)老衍生品市場(chǎng)上大膽嘗試。2012年12月，由匯晨與NEC中國(guó)共同開(kāi)發(fā)的智能老年公寓信息化系統(tǒng)投入運(yùn)行，生活在北京昌平區(qū)北七家匯晨老年公寓的500多位老人由此率先體驗(yàn)到智能的養(yǎng)老服務(wù)。“不管是從管理還是從服務(wù)的角度上看，信息化都是必需的。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)信息化管理系統(tǒng)包含了所有相關(guān)的服務(wù)項(xiàng)目，包括入住管理、護(hù)理服務(wù)管理、健康管理、娛樂(lè)餐飲管理、消費(fèi)結(jié)算管理、老人信息管理、員工管理等。”北京匯晨老年公寓銷售部經(jīng)理滿玉紅介紹說(shuō)。

趙軍稱，“為了提高服務(wù)質(zhì)量，我們很早之前就想引入智能養(yǎng)老系統(tǒng)，但購(gòu)買系統(tǒng)的費(fèi)用很高，且不能貼近本機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)模式。于是我們與NEC合作，聯(lián)合開(kāi)發(fā)了這一系統(tǒng)，除了在我們的老年公寓使用外，目前正在向市場(chǎng)推廣，有十幾家機(jī)構(gòu)正在洽談當(dāng)中。”

在國(guó)內(nèi)有很多養(yǎng)老建設(shè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但很少有機(jī)構(gòu)可以提供專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)，匯晨老年公寓已經(jīng)運(yùn)營(yíng)了5年，有了一套完整的服務(wù)體系，“現(xiàn)在很多新建的養(yǎng)老項(xiàng)目希望我們能夠參與進(jìn)去，今后我們會(huì)以提供服務(wù)解決方案、加盟及委托管理等方式參與到市場(chǎng)中，以此擴(kuò)大市場(chǎng)份額?！壁w軍如是說(shuō)。

北京市民政局局長(zhǎng)吳世民在2012北京國(guó)際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)會(huì)接受采訪時(shí)表示，“接下來(lái)北京將全面完善社會(huì)養(yǎng)老保障制度，建立與物價(jià)上漲相適應(yīng)的、適度普惠的養(yǎng)老調(diào)整機(jī)制。同時(shí)全面放開(kāi)首都養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)，鼓勵(lì)企業(yè)、個(gè)人興辦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，政府將提供政策、土地、項(xiàng)目和資金支持。此外，將竭力提高老年人生活質(zhì)量，建立讓老年人滿意的平臺(tái)和機(jī)制。”

養(yǎng)老問(wèn)題，歸根結(jié)底是社保問(wèn)題。與日本等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，健全的養(yǎng)老體系在國(guó)內(nèi)還沒(méi)有形成。趙軍稱，“國(guó)內(nèi)的老年公寓體積比較大，日本的養(yǎng)老公寓很小，一般機(jī)構(gòu)的床位不到100個(gè)，分布非常密集，他們的養(yǎng)老是直接和保險(xiǎn)公司掛鉤的，入住之后，養(yǎng)老的費(fèi)用直接由保險(xiǎn)公司為其支付?！倍@種模式在國(guó)內(nèi)還很難實(shí)施。