不動(dòng)產(chǎn)管理的特征精選(九篇)

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第1篇：不動(dòng)產(chǎn)管理的特征范文

【關(guān)鍵詞】信息化；不動(dòng)產(chǎn)登記；檔案管理

1引言

積極推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)檔案管理的信息化建設(shè)是落實(shí)當(dāng)前政策的重要舉措，也是維護(hù)產(chǎn)權(quán)人基本權(quán)益的重要方式，因此，這項(xiàng)技術(shù)的推進(jìn)至關(guān)重要。本文首先闡述了信息化建設(shè)的重要性，其次，分析了當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理在信息化建設(shè)過(guò)程中存在的問(wèn)題，最后，提出了相關(guān)改進(jìn)措施，希望可以為這一技術(shù)的推進(jìn)提供相關(guān)的思路與建議。

2不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息化建設(shè)的必要性

不動(dòng)產(chǎn)登記是我國(guó)物權(quán)法確立的一項(xiàng)基本物權(quán)制度，它是指由權(quán)利人申請(qǐng)，并由國(guó)家專屬部門(mén)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)記錄在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。目前，不動(dòng)產(chǎn)登記包括以下幾個(gè)方面：集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。由此可以看出，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記是一個(gè)系統(tǒng)性而又分散化的過(guò)程，其包括的范圍也十分廣泛，如國(guó)土、海洋、農(nóng)業(yè)、林業(yè)和住建等。因此，為了更好地對(duì)這些不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行管理，可以利用信息化方式實(shí)現(xiàn)，充分發(fā)揮信息技術(shù)的即時(shí)性、整合性特征，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息進(jìn)行整合，有助于全面提升不動(dòng)產(chǎn)登記檔案建設(shè)的有效性。

3不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息化建設(shè)中存在的問(wèn)題

3.1缺乏集中化、統(tǒng)一化的檔案管理路徑

不動(dòng)產(chǎn)檔案管理設(shè)計(jì)的領(lǐng)域比較廣泛，包括海洋、森林、國(guó)土、住建等，這些內(nèi)容都?xì)w屬于不同的國(guó)家部門(mén)，管理內(nèi)容與管理方式都存在著很大的不同，給不動(dòng)產(chǎn)登記檔案工作帶來(lái)了很大的不便，尤其是在信息化建設(shè)過(guò)程中，提升了信息化建設(shè)的難度。因此，在信息化的建設(shè)過(guò)程中，需要建立一個(gè)完善標(biāo)準(zhǔn)的管理體系，實(shí)現(xiàn)信息的有效匯總與梳理。

3.2檔案數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)無(wú)法進(jìn)行有效對(duì)接

目前，在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的信息化建設(shè)過(guò)程中，檔案數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)不能實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接是一項(xiàng)十分嚴(yán)重的問(wèn)題。在通常情況下，不動(dòng)產(chǎn)的登記檔案需要與具體的業(yè)務(wù)之間有較高的一致性，只有這樣才能推進(jìn)檔案管理工作的開(kāi)展。但就目前的發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)的檔案數(shù)據(jù)與其相對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)之間存在著很大的不同，關(guān)聯(lián)性較小，進(jìn)而使檔案信息與正常的管理業(yè)務(wù)之間存在較大的分歧，在檔案信息發(fā)生更改時(shí)，不能實(shí)現(xiàn)有效的更新，大大降低了不動(dòng)產(chǎn)檔案管理工作的工作效率，影響了工作的順利開(kāi)展。

3.3檔案信息化管理意識(shí)有待加強(qiáng)

檔案管理工作不僅局限于政府部門(mén)，一些企事業(yè)單位也存在獨(dú)立的檔案管理部門(mén)。但是，有些管理部門(mén)的思想過(guò)于滯后，能力相對(duì)不足，且服務(wù)意識(shí)有待加強(qiáng)，不注意檔案資料的保密工作，供人隨意查閱的現(xiàn)象較多，不利于檔案的信息化建設(shè)。

3.4檔案共享受阻

在傳統(tǒng)的檔案管理過(guò)程中，雖然工作效率較低，但是在檔案信息的共享方面十分便捷，信息查閱也十分人性化。但是在信息化的發(fā)展過(guò)程中，信息共享變得有些困難，雖然檔案的信息化管理以互聯(lián)網(wǎng)媒體為載體，但是如果信息平臺(tái)沒(méi)有共享的功能，那么這一環(huán)節(jié)會(huì)受到阻礙，不利于信息的共享工作。

3.5檔案信息化管理缺乏法律保障

雖然目前的檔案管理信息化工作正在逐步開(kāi)陣，但是值得注意的是，這一新興信息管理模式還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有得到法律的保障與認(rèn)可，法律界限比較模糊。在這種情況下，很容易出現(xiàn)意外問(wèn)題，從而影響檔案工作信息化建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展[1]。

4不動(dòng)產(chǎn)檔案登記進(jìn)行信息化建設(shè)的具體措施

4.1檔案管理信息化必須堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)

正如上文所述，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作所涉及的領(lǐng)域比較廣泛，需要對(duì)其進(jìn)行整合，開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)化管理。首先，需要統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作的業(yè)務(wù)規(guī)范以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，將這一工作涉及的所有產(chǎn)權(quán)問(wèn)題都做出明確、真實(shí)、詳細(xì)、具體的記錄。其次，需要開(kāi)展統(tǒng)一的信息化管理，在建設(shè)信息化管理平臺(tái)的過(guò)程中，需要將不動(dòng)產(chǎn)檔案信息管理融入整體的建設(shè)規(guī)劃當(dāng)中。在平臺(tái)的建設(shè)過(guò)程中還需要重視“大數(shù)據(jù)”“云計(jì)算”以及多媒體的相關(guān)技術(shù)等。

4.2檔案管理信息化必須堅(jiān)持?jǐn)?shù)字化管理

在傳統(tǒng)的檔案管理工作中，最常使用的管理方法就是采用傳統(tǒng)的紙質(zhì)檔案，但是由于紙質(zhì)檔案在保存過(guò)程中容易因外部環(huán)境的影響而破壞其完整性，不利于檔案管理工作的開(kāi)展。因此，在信息化的建設(shè)過(guò)程中，需要開(kāi)展檔案信息的數(shù)字化管理，減少檔案丟失與損壞的情況。

4.3檔案管理信息化必須堅(jiān)持創(chuàng)新服務(wù)方式

首先，可以采用“互聯(lián)網(wǎng)+”的服務(wù)方式，利用信息化的相關(guān)技術(shù)貫徹落實(shí)國(guó)家的惠民政策與相關(guān)要求，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的即時(shí)查詢讓人們?cè)谵k理登記的過(guò)程中少跑腿，提高人民群眾的滿意程度?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+服務(wù)方式”具體來(lái)說(shuō)就是需要進(jìn)行檔案查閱的申請(qǐng)人在利用網(wǎng)絡(luò)來(lái)遞交查血是申請(qǐng)，工作人員在獲取申請(qǐng)的相關(guān)信息之后為其開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)的登記查詢證明，再利用物流技術(shù)將查詢證明寄送給申請(qǐng)人。其次，可以提供自助式的查詢服務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理部門(mén)可以在行政服務(wù)中心或圖書(shū)館等人流比較集中的地方設(shè)置相關(guān)的自助查詢機(jī)器，查詢者可以利用這一終端機(jī)器實(shí)現(xiàn)自助查詢，這一技術(shù)可以幫助檔案管理部門(mén)降低工作量，提高工作效率，最大程度上為產(chǎn)權(quán)所有人提高最完善的服務(wù)。

4.4檔案管理信息化必須堅(jiān)持專業(yè)人才培養(yǎng)

在檔案工作的管理工程中，最基礎(chǔ)的是檔案管理工作人員，他們的工作水平直接影響著檔案管理的工作水平。因此，提升檔案管理人員的綜合素質(zhì)是做好檔案管理工作的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。這其中，綜合素質(zhì)包括工作人員的業(yè)務(wù)能力、政治素養(yǎng)、科學(xué)素質(zhì)以及經(jīng)濟(jì)素質(zhì)等。工作人員入職時(shí)，要針對(duì)性地開(kāi)展培訓(xùn)學(xué)習(xí)工作，選擇業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、綜合素質(zhì)高的員工進(jìn)入檔案管理工作崗位，并對(duì)其進(jìn)行計(jì)算機(jī)技術(shù)的相關(guān)培訓(xùn)，培養(yǎng)高素質(zhì)的復(fù)合型人才，從而帶動(dòng)檔案管理工作的進(jìn)步與發(fā)展。同時(shí)，需要建立相應(yīng)的檔案服務(wù)系統(tǒng)，提高使用者的使用體驗(yàn)，針對(duì)不同的用戶進(jìn)行相關(guān)的推送[2]。

4.5強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)檔案管理人員的職業(yè)道德

要提高不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的信息化水平，不僅需要提高管理人員的技術(shù)水平，還需要加強(qiáng)職業(yè)道德的培養(yǎng)，因此，管理部門(mén)應(yīng)重視對(duì)員工的選拔與培訓(xùn)。首先，在招聘環(huán)節(jié)應(yīng)提高門(mén)檻，按照相關(guān)規(guī)定認(rèn)真考察應(yīng)聘者的基本素質(zhì)與工作能力。其次，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)，使其在工作過(guò)程中可以不斷學(xué)習(xí)，提高工作能力，培養(yǎng)職業(yè)道德，堅(jiān)決抵制錯(cuò)誤的財(cái)務(wù)管理方式。

5結(jié)語(yǔ)

在目前的社會(huì)環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作越來(lái)越重要，對(duì)其進(jìn)行信息化管理也是當(dāng)前的發(fā)展趨勢(shì)。這一技術(shù)的開(kāi)展不僅有利于我國(guó)檔案管理工作的進(jìn)步，并對(duì)人們有很大的益處。雖然目前我國(guó)的信息化檔案管理技術(shù)還存在這一些不足，但是只要依照本文闡述的相關(guān)措施進(jìn)行改進(jìn)，可以在很大程度上深化檔案管理工作的創(chuàng)新管理，為社會(huì)的發(fā)展與進(jìn)步提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

【參考文獻(xiàn)】

第2篇：不動(dòng)產(chǎn)管理的特征范文

一、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果作為不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)資料，是指在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中形成的各種數(shù)據(jù)、信息、圖件、成果表、質(zhì)量檢查與驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、技術(shù)設(shè)計(jì)與總結(jié)以及其他材料等。

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果從測(cè)繪分類上主要包括地籍測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪、海籍測(cè)繪三大類。地籍測(cè)繪成果主要包括地籍測(cè)繪成果表文件、成果圖文件、SHP數(shù)據(jù)文件、現(xiàn)場(chǎng)采集數(shù)據(jù)及軟件處理過(guò)程數(shù)據(jù)、圖形編繪采用的原始數(shù)據(jù)等；房產(chǎn)測(cè)繪成果主要包括測(cè)算依據(jù)的圖文審批材料、房屋面積測(cè)算技術(shù)報(bào)告、房產(chǎn)平面圖集、成果驗(yàn)收書(shū)、備案審批材料等；海籍測(cè)繪成果主要是指在海籍測(cè)繪過(guò)程中形成的各類成果表文件、成果圖、技術(shù)設(shè)計(jì)與技術(shù)總結(jié)、圖形編繪采用的原始數(shù)據(jù)等。

二、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的歸檔范圍

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果作為重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，在不動(dòng)產(chǎn)登記中處于十分重要的地位，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的成果測(cè)算要嚴(yán)格依據(jù)《地籍測(cè)繪規(guī)范》《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》《全球定位系統(tǒng)（GPS）測(cè)量規(guī)范》等規(guī)范要求進(jìn)行測(cè)繪項(xiàng)目的技術(shù)設(shè)計(jì)與總結(jié)、控制點(diǎn)的布設(shè)、數(shù)據(jù)的采集、成果的計(jì)算以及驗(yàn)收等。這些過(guò)程中涉及的各類材料都屬于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果檔案的歸檔范圍。這些資料的完整歸檔，對(duì)于數(shù)據(jù)的溯及與跟蹤、責(zé)任的劃分以及開(kāi)發(fā)利用都具有十分重要的意義。具體來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果歸檔的主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面（以新建商品房房產(chǎn)測(cè)繪成果歸檔內(nèi)容為例）。

1.申請(qǐng)方資料

甲方資料主要是測(cè)算依據(jù)材料，即開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供的各類圖文審批材料，主要包括建設(shè)立項(xiàng)批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、地名批復(fù)、公安座落證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程核實(shí)合格證、建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)、經(jīng)批準(zhǔn)的總平面圖、建筑變更設(shè)計(jì)圖、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的竣工建筑平面圖以及人防工程施工圖備案通知書(shū)等。

2.測(cè)繪單位資料

乙方材料主要是指接受委托的、有資質(zhì)的測(cè)繪單位進(jìn)行測(cè)算的有關(guān)資料，主要包括測(cè)繪委托書(shū)或測(cè)繪合同、測(cè)繪單位儀器檢定證書(shū)、測(cè)繪從業(yè)人員資格證書(shū)、測(cè)繪項(xiàng)目設(shè)計(jì)書(shū)、測(cè)繪項(xiàng)目技術(shù)總結(jié)、房屋面積測(cè)算技術(shù)報(bào)告書(shū)、測(cè)繪技術(shù)總結(jié)、房屋外業(yè)技術(shù)測(cè)量草圖、測(cè)繪生產(chǎn)的控制點(diǎn)等基礎(chǔ)資料、測(cè)繪成果檢查報(bào)告、共有部分建筑面積分?jǐn)傉f(shuō)明書(shū)、分?jǐn)偛蕡D以及分?jǐn)倕f(xié)議等。

3.備案審批材料

備案審批材料主要指房屋登記主管部門(mén)根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)方提供的材料進(jìn)行備案過(guò)程中生成的材料，主要包括房產(chǎn)測(cè)繪成果備案申請(qǐng)表、房產(chǎn)測(cè)繪成果備案審批表、現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核記錄、備案核準(zhǔn)通知書(shū)等。

上述提到的材料應(yīng)提供相應(yīng)的電子版數(shù)據(jù)以供保存和檔案利用，同時(shí)房屋面積計(jì)算成果和相應(yīng)的圖形成果應(yīng)符合當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的要求。

地籍測(cè)繪與海籍測(cè)繪成果的歸檔內(nèi)容總體類似房產(chǎn)測(cè)繪成果歸檔內(nèi)容。

三、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的數(shù)據(jù)整合

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的數(shù)據(jù)整合主要是將地籍測(cè)繪成果數(shù)據(jù)與房產(chǎn)測(cè)繪成果數(shù)據(jù)通過(guò)一定的規(guī)則建立對(duì)應(yīng)關(guān)系，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)以圖管檔、以圖查檔、房地一體、圖檔合一的一體化管理?？紤]到海籍測(cè)繪成果的相對(duì)獨(dú)立性和局部性，對(duì)其數(shù)據(jù)整合，本文暫不討論。

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果中的地籍測(cè)繪成果，目前主要采用地理坐標(biāo)作為基礎(chǔ)編碼，并與土地權(quán)屬登記建立了相應(yīng)的關(guān)聯(lián)，多數(shù)地區(qū)也建立了相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)，為不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的整合以及未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記提供了統(tǒng)一的基礎(chǔ)。而房產(chǎn)測(cè)繪成果數(shù)據(jù)卻沒(méi)有較為統(tǒng)一的模式，這就對(duì)房地?cái)?shù)據(jù)的整合產(chǎn)生了不利影響。目前，房產(chǎn)測(cè)繪成果主要采用年份加流水號(hào)的管理模式，或以房地號(hào)管理的模式進(jìn)行管理，并與房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍系統(tǒng)建立了相應(yīng)的對(duì)應(yīng)關(guān)系。在房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍系統(tǒng)中，房屋編碼又有4種編碼方式，分別是坐標(biāo)法、分幅法、分宗法和竣工時(shí)間法。在與地籍測(cè)繪成果進(jìn)行整合的過(guò)程中，坐標(biāo)法最為簡(jiǎn)便，其余3種還需采用更進(jìn)一步的處理。

1.分幅法

可以通過(guò)反算分幅圖的西南角坐標(biāo)，從而與分幅范圍的地籍測(cè)繪成果建立相應(yīng)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，即首先通過(guò)對(duì)主要建筑物采用圖形匹配算法進(jìn)行初次匹配，然后再通過(guò)幢號(hào)、地名等進(jìn)行二次匹配和一定的人機(jī)交互，建立建筑物之間一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系，從而完成不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的數(shù)據(jù)整合。

2.分宗法

可以根據(jù)其房產(chǎn)分區(qū)的位置進(jìn)行首次的地理坐標(biāo)反算，進(jìn)行初步定位，然后根據(jù)主要建筑物采用圖形匹配算法進(jìn)行二次匹配，最后再根據(jù)地名、路名等進(jìn)行三次匹配并進(jìn)行一定的人機(jī)交互，從而完成不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的數(shù)據(jù)整合。

3.竣工時(shí)間法

首先通過(guò)對(duì)具有顯著特征或者重要的建筑物進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)定位，確定坐標(biāo)，然后類似分宗法進(jìn)行處理，從而完成不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的數(shù)據(jù)整合。

房地測(cè)繪成果數(shù)據(jù)的整合，需要具有強(qiáng)大的空間處理和圖形處理系統(tǒng)的支持。目前，GIS系統(tǒng)是基于空間地理位置且具有強(qiáng)大空間處理和圖形處理的綜合性信息系統(tǒng)，開(kāi)發(fā)基于GIS的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果整合與管理系統(tǒng)將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的整合具有十分重要的促進(jìn)作用。更進(jìn)一步，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的整合也將為不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的整合提供統(tǒng)一的空間位置基礎(chǔ)，因此將這種基于地理空間位置的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果整合管理系統(tǒng)納入到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的管理信息系統(tǒng)中是十分必要的，也是可行的（見(jiàn)圖1）。

四、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的數(shù)字化管理

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果作為不動(dòng)產(chǎn)檔案的重要組成部分，對(duì)內(nèi)、對(duì)外利用的深度、廣度隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的不斷深入而更加頻繁，這對(duì)檔案的管理與保護(hù)、服務(wù)與利用提出了更高的要求，也極大地提高了檔案工作人員的工作強(qiáng)度。開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的數(shù)字化掃描與管理是十分必要的。

目前，不少房地產(chǎn)檔案館與地籍測(cè)繪成果都已經(jīng)進(jìn)行了數(shù)字化掃描工作或具有數(shù)字化成果，將數(shù)字化的各類成果進(jìn)行整合將是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的重點(diǎn)工作。不動(dòng)產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)的整合，將依賴于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的整合。在基于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果整合的基礎(chǔ)上，不動(dòng)產(chǎn)檔案的整合將十分便利迅速，其整合方式勢(shì)必以地理空間位置為基準(zhǔn)。按照《中華人民共和國(guó)檔案法》《電子文件歸檔與管理規(guī)范》等要求進(jìn)行電子數(shù)據(jù)的整理與歸檔，進(jìn)而建立和實(shí)現(xiàn)以圖管檔、以圖查檔、房地一體、圖檔合一的不動(dòng)產(chǎn)檔案管理體系。

五、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的服務(wù)利用

第3篇：不動(dòng)產(chǎn)管理的特征范文

內(nèi)容提要: 《物權(quán)法》通過(guò)之前，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，見(jiàn)仁見(jiàn)智，但通說(shuō)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記行為是行政行為，這一通說(shuō)是由我國(guó)目前有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的立法現(xiàn)狀決定的?！段餀?quán)法》的頒布施行，改變了過(guò)去那種認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)行使行政職權(quán)的傳統(tǒng)看法，明確要從服務(wù)于民事主體之間不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的角度，重新認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)。本文以此為出發(fā)點(diǎn)，闡述了登記行為是當(dāng)事人之間不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，是發(fā)生民法效果的民事行為，并結(jié)合《物權(quán)法》所確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，進(jìn)一步闡述了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記行為應(yīng)為事實(shí)行為的觀點(diǎn)。

引 言

新頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》確立了因法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，要以登記作為必備要件。也就是說(shuō)，因法律行為所引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、消滅、設(shè)立負(fù)擔(dān)，除了作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)行為——債權(quán)行為成立且有效，尚須到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)踐行登記程序，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果方才發(fā)生。由此可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中扮演著不可或缺的角色。鑒于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的傳統(tǒng)和現(xiàn)狀，人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)和功用在認(rèn)識(shí)上發(fā)生一定的偏差，在登記的理論和實(shí)踐層面存在著一些分歧。辨清不動(dòng)產(chǎn)登記的法律性質(zhì)，正確認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記的功用，對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一立法，尤其對(duì)廣泛存在著的不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)踐，都具有十分重要的指導(dǎo)作用。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記是民事行為抑或行政行為

鑒于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀，不動(dòng)產(chǎn)登記由各類不動(dòng)產(chǎn)的專門(mén)行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行，比如土地物權(quán)變動(dòng)由土地行政主管部門(mén)登記，房產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)由房產(chǎn)行政主管部門(mén)登記，林木物權(quán)變動(dòng)由林業(yè)行政主管部門(mén)登記等。由各類不動(dòng)產(chǎn)的行政主管機(jī)關(guān)對(duì)所管理的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，如若不申請(qǐng)登記，這些不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不能發(fā)生變動(dòng)。這種登記的現(xiàn)狀往往給人造成錯(cuò)覺(jué)，主體之間就不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變動(dòng)，尚須相應(yīng)行政主管機(jī)關(guān)的登記認(rèn)可，行政機(jī)關(guān)的登記行為被看作是一種行政管理行為，這種觀點(diǎn)成為目前學(xué)界和實(shí)務(wù)界的通說(shuō)。[1]某些行政法學(xué)者甚至認(rèn)為，主管機(jī)關(guān)的審查登記行為是一種帶有行政職權(quán)性質(zhì)的許可行為。[2]在學(xué)界與實(shí)務(wù)界之所以會(huì)出現(xiàn)這種認(rèn)識(shí)，是由我國(guó)目前有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記立法的現(xiàn)狀所決定的。土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法都是從對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行行政管理的角度進(jìn)行立法，不動(dòng)產(chǎn)登記自然被納入到行政管理的范疇。

主體之間就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)達(dá)成協(xié)議，以使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變動(dòng)，實(shí)現(xiàn)財(cái)貨流轉(zhuǎn)和交易目的。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利具體包括建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等是物權(quán)，物權(quán)具有支配性和排它性，讓任何第三人知曉該不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利狀況，有利于該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的行使和不動(dòng)產(chǎn)效用的發(fā)揮，有利于該不動(dòng)產(chǎn)的順暢流轉(zhuǎn)，以建立穩(wěn)定有序的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序，這種主體之間就不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變動(dòng)的情況就必須借助一定的可足夠?yàn)楸娙怂墓臼侄握蔑@出來(lái)。在諸如法國(guó)、德國(guó)、日本及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)被實(shí)踐證明了的最有效的公示手段即為不動(dòng)產(chǎn)登記，即由一個(gè)有足夠公信權(quán)威的機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)情況通過(guò)設(shè)置專門(mén)的薄冊(cè)的方式公之示眾，人人皆可以查詢，以知悉不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)屬狀況。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)情況與這些國(guó)家和地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)情況相通，運(yùn)作原理相同，所以將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)登記看作是主體之間不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情況的公示，是促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的利用和實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)穩(wěn)定有序流轉(zhuǎn)的必備手段。登記最主要的功能就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利狀況的公示，登記所產(chǎn)生的法律效果只關(guān)乎不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和變動(dòng)狀況，登記服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)的高效利用和有序流轉(zhuǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記行為應(yīng)是民法上發(fā)生民法效果的行為，所以應(yīng)屬民事行為。

從上述論證可以看出，不動(dòng)產(chǎn)登記的民事行為屬性，是由不動(dòng)產(chǎn)登記的功能所決定的?！段餀?quán)法》通過(guò)之后，確立不動(dòng)產(chǎn)登記的公示功能具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義，不動(dòng)產(chǎn)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段，主要功能即將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況公之示眾，以利不動(dòng)產(chǎn)的利用和流轉(zhuǎn)，任何欲在該不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定權(quán)利之第三人即可根據(jù)公示出來(lái)的權(quán)屬狀況做出正確有效的交易決策，而要改變過(guò)去那種認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行使行政管理職權(quán)的傳統(tǒng)看法。主體之間就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)達(dá)到協(xié)議之后，只要該協(xié)議合法、有效，并按《物權(quán)法》和相關(guān)法律的規(guī)定提供了登記所需的材料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在審查以后對(duì)符合條件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)就必須予以登記，以完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示程序，而不能借對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行行政管理為由對(duì)符合條件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不予登記，這一點(diǎn)在《物權(quán)法》中也得到確認(rèn)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記是事實(shí)行為還是法律行為

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的事實(shí)行為屬性或是法律行為屬性的探討，是建立在對(duì)第一個(gè)問(wèn)題論證的基礎(chǔ)之上，即是以不動(dòng)產(chǎn)登記行為屬民事行為為探討的前提。事實(shí)行為和法律行為同屬法律事實(shí)的范疇，都是引起民法效果的原因。但是，事實(shí)行為和法律行為引起民法上效果的作用機(jī)理不同。法律行為，是以意思表示為要素，因意思表示而發(fā)生一定私法效果的法律事實(shí)。[3]主體欲要發(fā)生的民法上的效果，即民事權(quán)利和義務(wù)的產(chǎn)生、變更、消滅，受制于主體的意愿，只要該意愿合法、有效，意愿所達(dá)成的民法上的效果就會(huì)相應(yīng)地發(fā)生，所以因法律行為所引起的民法上效果的發(fā)生要貫徹意思自治原則。事實(shí)行為則不同，事實(shí)行為無(wú)需考慮行為人內(nèi)心意思，事實(shí)上有此行為，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律效果，行為人有無(wú)取得此種法律效果的意思，在所不問(wèn)。[4]由此可見(jiàn)，事實(shí)行為所產(chǎn)生的法律效果是由法律預(yù)先規(guī)定好了的，與行為人內(nèi)心意思無(wú)關(guān)，不受行為人內(nèi)心意思的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記是事實(shí)行為還是法律行為，就要看不動(dòng)產(chǎn)登記所要發(fā)生的法律效果——不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、設(shè)定負(fù)擔(dān)、消滅，是否取決于不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人的效果意思，若是則為法律行為，若否則為事實(shí)行為。

不動(dòng)產(chǎn)登記是法律行為抑或事實(shí)行為，必須在物權(quán)變動(dòng)的不同立法模式下考慮。綜觀他國(guó)民法理論和實(shí)踐，因法律行為引起物權(quán)變動(dòng)，主要有兩種立法模式，一是形式主義，二是意思主義。所謂形式主義，是指物權(quán)變動(dòng)的完成除當(dāng)事人的意思合致外，尚須登記、交付形式的做成為必要的立法主義。

[5]根據(jù)物權(quán)變動(dòng)是基于當(dāng)事人的債權(quán)意思還是物權(quán)意思的不同，又可將形式主義分為債權(quán)形式主義和物權(quán)形式主義。債權(quán)形式主義要求物權(quán)的變動(dòng)須當(dāng)事人的債權(quán)意思合致，并且要履行登記、交付程序，如瑞士。物權(quán)形式主義要求物權(quán)的變動(dòng)須當(dāng)事人的物權(quán)意思合致，債權(quán)意思合致只是物權(quán)變動(dòng)的原因，并不決定物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生。物權(quán)變動(dòng)效果取決于物權(quán)意思合致，另外尚須踐行登記、交付程序，如德國(guó)。在形式主義立法模式下，就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記是必備要件。意思主義，是指物權(quán)變動(dòng)僅以當(dāng)事人的意思合致為已足，不以任何形式的作成為必要的立法主義。[6]意思主義中的意思僅指?jìng)鶛?quán)意思，也就是說(shuō)，物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生，僅以當(dāng)事人債權(quán)意思合致為已足，登記、交付的形式要件不是物權(quán)變動(dòng)的必備要件，但為了保護(hù)物權(quán)變動(dòng)中的第三人，讓第三人知悉該物權(quán)變動(dòng)的具體情況，意思主義規(guī)定登記、交付具有對(duì)抗第三人的效力，如法國(guó)和日本。不動(dòng)產(chǎn)登記在不同的物權(quán)變動(dòng)立法模式下顯現(xiàn)出不同的功用，是源于不同立法模式不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的不同。

（一）物權(quán)形式主義立法模式下不動(dòng)產(chǎn)登記的法律行為屬性

已如上述，物權(quán)形式主義立法模式下，物權(quán)變動(dòng)取決于物權(quán)行為，債權(quán)行為只是物權(quán)變動(dòng)的原因，不決定物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生。但是物權(quán)行為究為何物，登記是否就是一種物權(quán)行為，則眾說(shuō)紛紜?！皞鹘y(tǒng)見(jiàn)解認(rèn)為，物權(quán)的意思表示（包括物權(quán)的合意）本身即為物權(quán)行為（單獨(dú)行為及物權(quán)契約），登記或交付則為其生效要件?！盵7] 按照法律行為的一般理論，法律行為的核心要素是意思表示，法律行為包括效果意思和意思的表達(dá)方式，如口頭形式、書(shū)面形式、行為等。如若將物權(quán)意思本身等同為物權(quán)行為，單純的物權(quán)意思表示（物權(quán)行為）則不能引起物權(quán)變動(dòng)實(shí)際效果的發(fā)生。某種物權(quán)的實(shí)際取得或喪失，端賴于另外的實(shí)際履行行為，即動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的登記。如此一來(lái)，單有物權(quán)行為不能發(fā)生實(shí)際的物權(quán)變動(dòng)，而這又與物權(quán)行為概念本身相矛盾。為了克服這種矛盾，有關(guān)物權(quán)行為的傳統(tǒng)見(jiàn)解在維持物權(quán)意思即為物權(quán)行為的基礎(chǔ)之上，把實(shí)際的履行行為——交付和登記看作是物權(quán)行為的生效要件，但此種嫁接讓人不免產(chǎn)生牽強(qiáng)附會(huì)之感。臺(tái)灣著名學(xué)者姚瑞光先生在洞悉物權(quán)意思即為物權(quán)行為的矛盾后指出：“物權(quán)行為者，由物權(quán)的意思表示與登記或交付相結(jié)合而成之要式行為也?！餀?quán)的意思表示，與登記或交付相結(jié)合，始能成立所謂物權(quán)行為。惟有完成此項(xiàng)方式后之物權(quán)行為，始能發(fā)生物權(quán)得喪變更之效力，始能不殘留所謂履行問(wèn)題，亦即物權(quán)行為一經(jīng)成立，即生效力，不可認(rèn)為物權(quán)行為因意思表示而成立，登記或交付不過(guò)其生效要件而已?！盵8]姚先生認(rèn)為，物權(quán)行為是物權(quán)意思和實(shí)行履行行為——交付、登記的結(jié)合，交付、登記也是物權(quán)行為的內(nèi)容，雖然此種觀點(diǎn)克服了物權(quán)意思本身即為物權(quán)行為的自相矛盾之處，但是關(guān)于物權(quán)意思和交付、登記之間的關(guān)系仍不甚明了，交付、登記的法律屬性仍不明確。

要探究物權(quán)行為的本質(zhì)，弄清楚物權(quán)行為和物權(quán)意思之間的關(guān)系以及交付、登記的法律屬性，必須從物權(quán)行為產(chǎn)生的源頭上分析。物權(quán)行為理論的創(chuàng)造者德國(guó)法儒薩維尼在《當(dāng)代羅馬法制度》一文中寫(xiě)道：“私法契約是最復(fù)雜最常見(jiàn)的……在所有的法律制度中都可以產(chǎn)生契約，而且它們是最重要的法的形式，首先是在債法中，它們是債產(chǎn)生的最基本的源泉。這些契約人們稱之為債務(wù)契約。此外在物權(quán)法中它們也同樣廣泛地存在著。交付是一種真正的契約，因?yàn)樗邆淦跫s概念的全部特征：它包括雙方當(dāng)事人對(duì)占有物和所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意思表示……僅將意思表示本身作為一個(gè)完整的交付是不足夠的，因此還必須加上物的實(shí)際占有取得作為它的外在行為，但這些都不能否認(rèn)它的本質(zhì)是契約……?！盵9]法儒薩維尼這段精僻的論述清晰地告訴我們：交付本身即為一法律行為，買(mǎi)賣(mài)中的交付，核心要素是當(dāng)事人轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的意思，但該意思不是法律行為，其必須依附在交付這一有形的外觀之上，物權(quán)行為即為交付。

隨著交易規(guī)模的擴(kuò)大和交易種類的多樣化，不動(dòng)產(chǎn)交易在法理上和交易實(shí)踐上逐漸呈現(xiàn)出與動(dòng)產(chǎn)交付不同的交易狀態(tài)，即被后來(lái)各國(guó)所廣泛確立的不動(dòng)產(chǎn)交易要以登記作為表標(biāo)方式。以薩維尼抽象出“交付也是一種真正的契約”同樣的論證出發(fā)，由于不動(dòng)產(chǎn)登記成為不動(dòng)產(chǎn)交易的常態(tài)表征，如理相同，不動(dòng)產(chǎn)登記也是一種真正的契約，是一種能獨(dú)立發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律行為。以薩維尼物權(quán)行為理論為立法基礎(chǔ)所采取的物權(quán)形式主義立法模式下，就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記即為一種能獨(dú)立發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律行為的觀點(diǎn)明晰可見(jiàn)。

（二）債權(quán)形式主義和意思主義立法模式下不動(dòng)產(chǎn)登記的事實(shí)行為屬性

債權(quán)形式主義、意思主義立法模式與物權(quán)形式主義立法模式，雖然都有債權(quán)行為的存在，但債權(quán)行為在實(shí)際的物權(quán)變動(dòng)中所起的功用不同。意思主義立法模式下，單有債權(quán)行為即可引起物權(quán)變動(dòng)，連債權(quán)行為的實(shí)際履行——交付、登記等都沒(méi)有必要。債權(quán)形式主義立法模式下，債權(quán)行為是引起物權(quán)變動(dòng)的決定因素，但只有當(dāng)債權(quán)行為的實(shí)際履行——交付、登記完成后，方才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。在這兩種模式下，債權(quán)行為對(duì)物權(quán)變動(dòng)起著決定作用，債權(quán)行為無(wú)效、被撤銷，物權(quán)變動(dòng)就無(wú)法發(fā)生。物權(quán)形式主義立法模式下，已如上文所述，債權(quán)行為只是物權(quán)變動(dòng)的原因，實(shí)際的物權(quán)變動(dòng)取決于物權(quán)行為，即使債權(quán)行為無(wú)效或被撤銷，只要物權(quán)行為有效，物權(quán)變動(dòng)就能實(shí)際發(fā)生。

物權(quán)形式主義立法模式下，交付、登記是真正的契約，不動(dòng)產(chǎn)登記作為法律行為的一種，遵從法律行為成立要件、生效要件等的判斷規(guī)則，適用法律行為一般原理。債權(quán)形式主義立法模式下，依債權(quán)行為達(dá)到物權(quán)變動(dòng)的最終目的，端賴于當(dāng)事人債的實(shí)際履行。債的履行完成，即動(dòng)產(chǎn)完成交付和不動(dòng)產(chǎn)完成登記可發(fā)生多重法律效果：一是當(dāng)事人之間的債因當(dāng)事人的實(shí)際履行而消失，二是當(dāng)事人之間所欲達(dá)到的目的，就物權(quán)變動(dòng)而言，物權(quán)變動(dòng)的發(fā)生即可確定地實(shí)現(xiàn)，三是動(dòng)產(chǎn)交付、不動(dòng)產(chǎn)登記作為當(dāng)事人之間物權(quán)變動(dòng)的外觀，對(duì)不知交易實(shí)情的第三人來(lái)說(shuō)，具有公示權(quán)利變動(dòng)的效果。因此，債權(quán)形式主義立法模式下，交付、登記是債的履行行為，該履行行為產(chǎn)生既定的法律效果，是物權(quán)變動(dòng)的必備要件，因而應(yīng)屬于事實(shí)行為。

意思主義立法模式下，就物權(quán)變動(dòng)的法律要件來(lái)說(shuō)，交付、登記并非必需。但從交易習(xí)慣和日常生活經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，不完成交付和登記，買(mǎi)方不取得對(duì)物的實(shí)際占有，物的使用價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)。從另一個(gè)角度看，物權(quán)是支配權(quán)，具有排它性，物權(quán)的行使和變動(dòng)不僅關(guān)涉物權(quán)人本人的利益，還關(guān)涉到該物之上其他權(quán)利人、欲取得該物之交易相對(duì)人等的利益，關(guān)涉交易安全和交易秩序，交付和登記扮演著十分重要的公示功能，并且此種公示功能在復(fù)雜的物權(quán)變動(dòng)中尤為重要?；诖耍馑贾髁x立法模式雖不強(qiáng)求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，但規(guī)定未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不能對(duì)抗第三人，這就使得取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之當(dāng)事人如若未辦理登記，其所取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)隨時(shí)有被他人取得的風(fēng)險(xiǎn)，正是此種風(fēng)險(xiǎn)的反激勵(lì)作用，當(dāng)事人因顧及風(fēng)險(xiǎn)，在絕大多數(shù)情況下也不得不辦理登記，這一點(diǎn)從王茵博士的論文中可以清晰地得到印證，意思主義立法模式的典型——法國(guó)，于“1855年法就大多數(shù)所有權(quán)及其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)，規(guī)定以謄記為第三人對(duì)抗要件，顯著地?cái)U(kuò)大了謄記范圍，幾乎所有的物權(quán)變動(dòng)都要公示?！盵10]由此可見(jiàn)，意思主義立法模式下，交付、登記作為物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人的公示要件，法律效果確定，因而也屬于事實(shí)行為。

結(jié) 論

在我國(guó)《物權(quán)法》制定過(guò)程中，就采取何種物權(quán)變動(dòng)立法模式，是否采用物權(quán)行為理論等問(wèn)題，眾說(shuō)紛紜。就已實(shí)施的《物權(quán)法》相關(guān)條文內(nèi)容來(lái)看，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)非經(jīng)登記不發(fā)生效力”是一般規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓的，非經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人，地役權(quán)的設(shè)立非經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人，并且立法上未采用“物權(quán)行為”概念。由此可見(jiàn)，我國(guó)就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，立法上采取了以債權(quán)形式主義為主，兼采意思主義的立法模式。結(jié)合上文的論證分析可以看出，在我國(guó)，就不動(dòng)產(chǎn)登記而言，一般情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力，法有明確規(guī)定，與當(dāng)事人的意志無(wú)關(guān)。特定情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記起著“對(duì)抗善意第三人”的公示作用，其法律效力也為法所明文規(guī)定。由此可見(jiàn)，在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)登記的行為屬性應(yīng)為事實(shí)行為。

注釋:

[1]田士永.物權(quán)行為理論研究[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002.194；王利明.物權(quán)法論[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998.50.

[2]應(yīng)松年.行政法學(xué)新論[M].北京：中國(guó)方正出版社，1998.246；行政許可制度存在的問(wèn)題及立法構(gòu)想[C].中國(guó)政法大學(xué)科研處優(yōu)秀論文選集.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998.230.

[3]王澤鑒.民法總則[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001.250.

[4]趙勇峰，馬瑞娟.對(duì)民事法律事實(shí)體系的再思考[J].學(xué)術(shù)交流，2005，（10）。

[5]肖厚國(guó).物權(quán)變動(dòng)研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.

[6]肖厚國(guó).物權(quán)變動(dòng)研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.

[7]王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究[C].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998.7.

[8]轉(zhuǎn)引自王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究[C].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998.5.

第4篇：不動(dòng)產(chǎn)管理的特征范文

關(guān)鍵詞: 不動(dòng)產(chǎn)登記 建議

DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.083

引言

不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)最為重要的市場(chǎng),也是人民群眾最為重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)集中的領(lǐng)域,必須有一套符合物權(quán)公示原則的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。但從我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的歷史變遷可以看出,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度強(qiáng)調(diào)行政管理功能,忽視和弱化了其自身的公示作用,并且在法律依據(jù)、登記機(jī)關(guān)、登記效力等方面尚未達(dá)成統(tǒng)一,不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生作用的范圍也未涉及農(nóng)村,這充分體現(xiàn)出過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的立法與當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制需求的脫節(jié)。因此,在當(dāng)前我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的條件下,必須依據(jù)物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的基本法理要求,按照物權(quán)法的規(guī)則來(lái)構(gòu)造我國(guó)新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,從而使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)變職能,加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的服務(wù),通過(guò)登記公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)并供社會(huì)公眾查詢,備有關(guān)交易當(dāng)事人參考,充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記在物權(quán)公示效力、物權(quán)變動(dòng)根據(jù)效力、權(quán)利正確性推定效力、善意保護(hù)效力、風(fēng)險(xiǎn)警示效力和監(jiān)管效的效力,這對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民群眾生活秩序的穩(wěn)定具有十分重要的意義。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的概念和作用

(一)不動(dòng)產(chǎn)登記的概念

不動(dòng)產(chǎn)是與動(dòng)產(chǎn)相對(duì)稱的物的概念。所謂不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律的規(guī)定不可移動(dòng)的物,包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物,因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物。不動(dòng)產(chǎn)登記則是指登記申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專門(mén)的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序登記。它是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示方法,是因法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的生效要件,也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)獲得法律承認(rèn)與保護(hù)的基本依據(jù)。

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記的作用

1、公示作用

物權(quán)屬于絕對(duì)權(quán)、對(duì)世權(quán),具有對(duì)抗第三人的排他性,使得物權(quán)的變動(dòng)會(huì)對(duì)不特定的第三人的利益產(chǎn)生限制作用。為避免第三人遭受不虞之害,要求物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)當(dāng)與一定的技術(shù)性手段結(jié)合起來(lái),使之可以讓交易關(guān)系以外的第三人確知。這一技術(shù)手段就是公示制度,動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示手段是交付,而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示手段是登記。所以,登記首先發(fā)揮著向社會(huì)展示當(dāng)事人的物權(quán)變動(dòng)的作用。通過(guò)公示,使第三人在參與交易時(shí)有了一個(gè)識(shí)別、判斷物權(quán)的客觀標(biāo)準(zhǔn)。在正常情況下,無(wú)需進(jìn)行實(shí)質(zhì)調(diào)查,僅憑公示的外部表象即可放心交易。

2、物權(quán)變動(dòng)的要件作用

在實(shí)質(zhì)主義登記立法中,登記不但發(fā)揮著針對(duì)第三人的公示對(duì)抗作用,而且還同時(shí)發(fā)揮著決定當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)能否按照當(dāng)事人的意愿設(shè)立,變更與廢止的作用。登記的對(duì)抗第三人的效力是登記的消極作用,而登記對(duì)物權(quán)變動(dòng)的決定效力是它的積極作用,而且這是實(shí)質(zhì)主義登記制度的最重要作用。故不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,變更與廢止均以登記為生效要件。

3、公信作用

為保護(hù)交易之善意第三人,法律賦予以不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的效力。依登記所表現(xiàn)之物權(quán)縱不存在或內(nèi)容有異,但對(duì)于信賴此項(xiàng)公示方法所表示之物權(quán),而為物權(quán)交易之人,法律仍承認(rèn)其具有與真實(shí)物權(quán)存在之相同法律效果。在通常情況下,不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所登記之不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)應(yīng)當(dāng)與實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一致,但是也不可否認(rèn),在當(dāng)事人有過(guò)錯(cuò)或者登記機(jī)關(guān)有過(guò)錯(cuò)時(shí),不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利與當(dāng)事人的實(shí)際權(quán)利并不一致。但無(wú)論是權(quán)利人、相對(duì)人的過(guò)錯(cuò),或者是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)。登記對(duì)任意第三人來(lái)說(shuō)都應(yīng)該是正確的登記,登記的權(quán)利與權(quán)利人實(shí)際權(quán)利都應(yīng)該是一致的,這是因?yàn)閷?duì)第三人來(lái)說(shuō),登記是國(guó)家專門(mén)機(jī)關(guān)所為之行為,當(dāng)然也就是最具有社會(huì)公信力的事實(shí)。但是登記所具有的公信力不及于對(duì)登記物權(quán)有過(guò)錯(cuò)的權(quán)利人,以及惡意第三人。對(duì)因權(quán)利人自己的過(guò)錯(cuò)而為的錯(cuò)誤登記,法律允許經(jīng)利害關(guān)系人申請(qǐng)而改正,對(duì)因登記機(jī)關(guān)誤登記而造成的錯(cuò)誤登記,法律也允許經(jīng)利害關(guān)系人的申請(qǐng)而改正,或者允許登記機(jī)關(guān)自己改正。惡意第三人明知登記錯(cuò)誤而為的法律行為不生效。因此,登記的公信力只及于善意第三人。

4、監(jiān)督管理作用

不動(dòng)產(chǎn)對(duì)每一個(gè)國(guó)家,每個(gè)民族及每個(gè)人都具有很重要的經(jīng)濟(jì)、政治意義。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的立法調(diào)整主要通過(guò)民事法律規(guī)范和行政管理法律規(guī)范來(lái)完成的。所以,地產(chǎn)權(quán)可以說(shuō)是整個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)中最弱的一種,國(guó)家和政府采取各種行政方式,從各個(gè)方面對(duì)土地私權(quán)加以管理和限制。而不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督管理的手段之一,為國(guó)家實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理提供最有效的信息基礎(chǔ)和有效的途徑。但登記機(jī)關(guān)應(yīng)在法定的權(quán)限內(nèi)對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)的材料進(jìn)行審查,不要過(guò)分干預(yù)當(dāng)事人的私權(quán)。

5、警示作用

不動(dòng)產(chǎn)登記在客觀上展示了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的詳細(xì)信息,并在法律許可的范圍內(nèi)將其提供給社會(huì),為不動(dòng)產(chǎn)交易提供信前提條件。不動(dòng)產(chǎn)交易之人通過(guò)登記簿可以了解有關(guān)動(dòng)產(chǎn)的全部情況,然后決定是否進(jìn)行交易。不必再費(fèi)時(shí)費(fèi)力地去調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況,既節(jié)約了交易成本,又保障了交易的安全。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的主要問(wèn)題

(一)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

雖然我國(guó)物權(quán)法中,已經(jīng)提出“統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)”的理念,但目前中國(guó)仍然存在十三至十四個(gè)登記機(jī)關(guān)。然而“多頭登記機(jī)關(guān)”就意味著增加了權(quán)力濫用的可能性。如何防止登記機(jī)關(guān)濫用權(quán)力?如何實(shí)現(xiàn)真正意義上登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一?在國(guó)際上,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置主要有兩種類型:一是由行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé),如日本、美國(guó)及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū);二是由法院進(jìn)行登記,如德國(guó)、瑞士等。對(duì)于如何統(tǒng)一登記機(jī)關(guān),我國(guó)學(xué)界存在以下三種觀點(diǎn):一是法院登記說(shuō)。二是行政機(jī)關(guān)登記說(shuō)。三是維持現(xiàn)狀說(shuō)。

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記薄體系不清晰

我國(guó)新《物權(quán)法》規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的,除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外,以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。可見(jiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)支配秩序的關(guān)鍵。然而目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記薄不但是多部門(mén)的登記而且還是多級(jí)別的登記,如有一些權(quán)利登記在土地登記簿上,有一些權(quán)利登記在房產(chǎn)登記簿上,有一些權(quán)利是登記在中央的登記簿上,有一些權(quán)利是登記在縣里的登記簿上,這樣的權(quán)利無(wú)法形成一個(gè)權(quán)利束,這樣一種不動(dòng)產(chǎn)的登記秩序已經(jīng)混亂到了極端,根本沒(méi)有辦法看出來(lái)這些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之間的支配關(guān)系,更無(wú)法去判斷這些權(quán)利之間的關(guān)系。因此,要建立一個(gè)完善的科學(xué)的支配秩序,法律上最為重要的前提,就是要建立一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿,要建立一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān),這樣才能夠把這些權(quán)利形成一個(gè)權(quán)利束,這個(gè)登記所建立起來(lái)的支配秩序才是公開(kāi)的、透明的,而且是有公信力的。

(三)登記效力和形式不具體

我國(guó)的《權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定,登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人的登記材料進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查后予以確權(quán),但并沒(méi)有明確公示的方法為登記,同時(shí)對(duì)經(jīng)登記的效力也沒(méi)有明確規(guī)定。而德國(guó)土地登記冊(cè)條例第十一條規(guī)定:“土地登記薄上經(jīng)土地登記公務(wù)員賦予效力的登記,其登記系基于公務(wù)員本人參與,即使在法律上可能的,也是不能因之失效。”這就是登記的公信力,可解釋為一經(jīng)登記不可。目前我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的立法,均規(guī)定登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更與廢止的要件。但對(duì)于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記究竟是實(shí)質(zhì)主義登記還是形式主義登記,我國(guó)法律并無(wú)明確規(guī)定。

(四)不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范零散、不全面

我國(guó)至今尚未制定不動(dòng)產(chǎn)登記法,已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定,但這些規(guī)范零散,主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中,其中相互沖突、不合法理的規(guī)定頗多,并且在實(shí)際工作中缺乏可操作性,因此造成了不少問(wèn)題。之所以出現(xiàn)這種狀況,有其歷史原因:以前對(duì)于出現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度中產(chǎn)生的問(wèn)題,是出來(lái)一個(gè),就孤立的研究解決一個(gè)。如買(mǎi)房之后如何登記?我們知道應(yīng)該有房產(chǎn)證、土地證。究竟哪個(gè)登記機(jī)構(gòu)是生效方?大多數(shù)人在無(wú)法識(shí)別的情況之下,只能選擇都辦,兩證都辦一方面影響成本,另外一方面,影響著糾紛的解決。

(五)登記效力不統(tǒng)一

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力問(wèn)題,目前在我國(guó)出現(xiàn)的問(wèn)題表現(xiàn)在其效力不統(tǒng)一,以不動(dòng)產(chǎn)抵押登記為例,實(shí)踐中大體有四種做法:一是規(guī)定自完成抵押登記時(shí)生效;二是規(guī)定自合同公證后生效;三是規(guī)定自合同簽字后生效;四規(guī)定登記時(shí)生效,但當(dāng)事人得另行約定。這里的生效一般指合同的生效,如《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第31條規(guī)定:“房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效”。這樣的規(guī)定不僅在理論上行不通,實(shí)踐中也必侵害當(dāng)事人的利益。尤其是把登記作為不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同或抵押合同的生效要件,造成了當(dāng)事人之間不僅沒(méi)有登記請(qǐng)求權(quán),發(fā)生糾紛時(shí)亦不能依有效合同為據(jù)提訟。

(六)不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利范圍不明確

我國(guó)民法通則、土地管理法、擔(dān)保法、漁業(yè)法、城市房地產(chǎn)管理法、礦產(chǎn)資源法、海商法及水法等雖然規(guī)定了所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)、采礦權(quán)等若干不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型,但法律并未明確這些權(quán)利的性質(zhì)和效力。登記權(quán)利范圍是否應(yīng)容納這些權(quán)利,法律規(guī)定也不盡詳細(xì)。造成這種情況的原因在于我國(guó)未頒布完善的物權(quán)法,對(duì)物權(quán)的種類和范圍沒(méi)有明確的法定。

(七)沒(méi)有設(shè)立即將形成物權(quán)的債權(quán)或請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)制度

為解決債權(quán)及物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)問(wèn)題,各國(guó)規(guī)定了兩種性質(zhì)的預(yù)備登記,即異議登記及預(yù)告登記。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理辦法》第34條規(guī)定:“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后,重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！痹诮üじ鞯盅旱怯浭欠駷轭A(yù)登記不甚明確。從總體上講,我國(guó)現(xiàn)行立法并無(wú)異議登記及預(yù)告登記制度,在實(shí)踐中卻有確立二制度之必要。

(八)登記中存在公權(quán)力干預(yù)私權(quán)問(wèn)題

利用登記機(jī)關(guān)行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力,但同時(shí)也帶來(lái)了公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的侵?jǐn)_問(wèn)題。我國(guó)登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行登記時(shí),所擁有的權(quán)利相當(dāng)大,不僅對(duì)當(dāng)事人提供的文件資料有審查權(quán),而且享有審查這些資料以外事實(shí)的權(quán)限,力求達(dá)到“客觀真實(shí)”理想狀態(tài)。所以,公權(quán)力對(duì)私權(quán)的侵?jǐn)_甚大。

三、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的幾點(diǎn)建議

(一)建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律依據(jù)

即中國(guó)只能制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法,以物權(quán)公示原則為基礎(chǔ)統(tǒng)一我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)管理體制,實(shí)際是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門(mén)規(guī)章意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則不僅散亂而且效力嚴(yán)重不足,世界上大多數(shù)國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記法都是由最高立法機(jī)關(guān)制定的,而我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)多由各部門(mén)和機(jī)關(guān)制定,在內(nèi)容上互相矛盾,所以,我國(guó)必須由立法機(jī)關(guān)制定形式統(tǒng)一、效力足夠的不動(dòng)產(chǎn)登記法。

(二)設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

在國(guó)際上,一些國(guó)家通常采用登記與司法系統(tǒng)建立直接聯(lián)系的做法,以不動(dòng)產(chǎn)登記直接或者間接決定權(quán)利人的實(shí)體權(quán)利。如,德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為地方法院的土地登記局;日本為司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所?？疾焓澜绺鞯氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記制度可以發(fā)現(xiàn),關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有兩個(gè)規(guī)律性的特點(diǎn):一是登記機(jī)關(guān)一般為司法機(jī)關(guān),二是登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性,這兩個(gè)特征都是物權(quán)公示原則決定的。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散且為行政機(jī)關(guān),多頭執(zhí)政導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿不統(tǒng)一,從而引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一,嚴(yán)重妨礙不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一,這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。有學(xué)者提出“登記只能由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院管轄,即一級(jí)法院統(tǒng)一管轄,廢止目前實(shí)行的多部門(mén)登記的管轄制度。此制度建立的目的,是為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記地籍資料的統(tǒng)一性。這一觀點(diǎn)不乏其科學(xué)性,有利于構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體制,使之發(fā)揮強(qiáng)有力的公示作用,并迅速與國(guó)際接軌,但筆者作為一名基層法院法官,深知我國(guó)基層法院審判任務(wù)繁重,使之承擔(dān)細(xì)致、周密的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù),尤其是進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查工作,基層法院難堪重負(fù)。另外,由法院擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān),一旦登記有誤引發(fā)賠償,受害人就有可能作為登記機(jī)關(guān)的法院,有損于司法的權(quán)威。法院作為登記機(jī)關(guān)還不利于國(guó)家行使有效的行政監(jiān)督,原來(lái)的登記機(jī)關(guān)、人員、資料的閑置更是一種浪費(fèi),故我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的選擇仍應(yīng)為行政機(jī)關(guān),但必須保證統(tǒng)一,而不能象目前的多頭負(fù)責(zé)。國(guó)家可以在縣級(jí)以上人民政府設(shè)立專門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記局,統(tǒng)管不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)事宜。這是從我國(guó)司法現(xiàn)狀、不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況出發(fā)作出的選擇,雖然較之國(guó)際先進(jìn)立法有一定差距,但有利于避免建立新制度時(shí)的混亂,符合我國(guó)實(shí)際國(guó)情。

(三)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記效力

統(tǒng)一登記效力,是不動(dòng)產(chǎn)登記在同一邏輯層面上發(fā)揮效力。首先,要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的審查制度作出選擇,也就是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記選擇實(shí)質(zhì)審查還是形式審查的問(wèn)題。要使登記的內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利相一致,就應(yīng)當(dāng)對(duì)登記的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)的審查,實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查,是登記具有公信力的必要前提。我國(guó)以往的不動(dòng)產(chǎn)登記采用的是實(shí)質(zhì)性審查,在統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法制定中仍應(yīng)堅(jiān)持這一原則;其次,還應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)質(zhì)審查確定為各種具體的法律制度。不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)及其上所負(fù)擔(dān)的他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)立,是非常典型的物權(quán)設(shè)立行為,法律應(yīng)該規(guī)定這些權(quán)利的設(shè)立只能以登記作為其生效要件,徹底糾正重合同、輕登記的現(xiàn)象。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移、變更、消滅亦應(yīng)遵循這一原則,保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的正常交易。

不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)最為重要的市場(chǎng),也是人民群眾最為重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)集中的領(lǐng)域,必須有一套符合物權(quán)公示原則的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在當(dāng)前我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的條件下,必須依據(jù)物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的基本法理要求,按照物權(quán)法的規(guī)則來(lái)構(gòu)造我國(guó)新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,從而使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)變職能,加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的服務(wù),通過(guò)登記公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)并供社會(huì)公眾查詢,備有關(guān)交易當(dāng)事人參考,充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記在物權(quán)公示效力、物權(quán)變動(dòng)根據(jù)效力、權(quán)利正確性推定效力、善意保護(hù)效力、風(fēng)險(xiǎn)警示效力和監(jiān)管效的效力,這對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民群眾生活秩序的穩(wěn)定具有十分重要的意義。

參考文獻(xiàn)

[1]黃茂榮:《有關(guān)公寓法律問(wèn)題之研究》,《民法物權(quán)論文選輯(上)》,五南圖書(shū)公司(臺(tái)),1984年版

[2]陳蘇:《論建筑物區(qū)分所有權(quán)》,《法學(xué)研究》1990年第5期

第5篇：不動(dòng)產(chǎn)管理的特征范文

關(guān)鍵詞：登記行為;補(bǔ)助行為;物權(quán)行為

作者簡(jiǎn)介：申建平，女，法學(xué)博士，黑龍江大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，從事民商法學(xué)研究。

基金項(xiàng)目：黑龍江省社科基金項(xiàng)目“不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究”，項(xiàng)目編號(hào)：12B077;黑龍江省教育廳項(xiàng)目“不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究”，項(xiàng)目編號(hào)：12532246

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1000-7504（2015）03-0071-09

一、問(wèn)題的提出

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》于2014年12月22日頒布，并于2015年3月1日正式實(shí)施?！稐l例》的頒布實(shí)施，是我國(guó)物權(quán)制度建設(shè)中具有里程碑意義的重大事件，對(duì)于保障和促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)具有重要意義。但該條例并未對(duì)《物權(quán)法》留待解決的一些問(wèn)題作出相應(yīng)規(guī)定。如登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任性質(zhì)問(wèn)題?！段餀?quán)法》第21條規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！边@一規(guī)定確立了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任，其精神備受肯定。由于《物權(quán)法》制定過(guò)程中，立法界、學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界對(duì)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任觀點(diǎn)不盡一致，加之統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度也正處建設(shè)之中，基于立法策略的考量，《物權(quán)法》并未對(duì)賠償責(zé)任的性質(zhì)、歸責(zé)原則、賠償范圍以及救濟(jì)機(jī)制等問(wèn)題作出具體規(guī)定，相關(guān)問(wèn)題留待將來(lái)制定專門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記法時(shí)再作相應(yīng)規(guī)定。[1]（P108-109）而剛實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第29條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害，或者當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記給他人造成損害的，依照《物權(quán)法》的規(guī)定承擔(dān)責(zé)任?！边@種原則性過(guò)強(qiáng)、缺乏操作性的規(guī)定造成司法實(shí)務(wù)的困惑。事實(shí)上，責(zé)任性質(zhì)是法律責(zé)任制度的基礎(chǔ)性問(wèn)題，對(duì)責(zé)任性質(zhì)的界定不僅影響到責(zé)任的認(rèn)定，而且還關(guān)系到相關(guān)權(quán)利人的救濟(jì)手段乃至相關(guān)司法裁判程序。不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償領(lǐng)域亦如此。在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》即將實(shí)施之際，探討不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤損害賠償相關(guān)司法實(shí)踐具有重要意義。

由于《物權(quán)法》沒(méi)有明確登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的性質(zhì)，該法頒行后，學(xué)界關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記損害賠償責(zé)任的性質(zhì)認(rèn)定依然存在爭(zhēng)議，形成了國(guó)家賠償責(zé)任說(shuō)、民事責(zé)任說(shuō)、雙重性質(zhì)說(shuō)及責(zé)任性質(zhì)不明說(shuō)等多種觀點(diǎn)。1事實(shí)上，登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任性質(zhì)與不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)密切相關(guān)。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，法學(xué)理論界和實(shí)務(wù)界存在很大分歧，大致形成三種觀點(diǎn)：即公法行為說(shuō)、私法行為說(shuō)和雙重屬性說(shuō)。在私法行為說(shuō)中，有學(xué)者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任的性質(zhì)與形態(tài)進(jìn)行了精彩分析。在探討登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任性質(zhì)時(shí)，該學(xué)者主張：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查、登記行為雖然含有‘行政’與‘管理’的成分在內(nèi)，但其行為的核心內(nèi)容和基本性質(zhì)應(yīng)界定為私法行為、民事行為;不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任也應(yīng)相應(yīng)地定性為民事賠償責(zé)任?！辈⑦M(jìn)一步指出：“將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的當(dāng)事人合意及申請(qǐng)登記行為歸類為尚未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力、有待補(bǔ)助的基本行為，而將登記機(jī)構(gòu)的登記行為界定為補(bǔ)助行為，合乎法理，應(yīng)屬允當(dāng)?！盵2]本文認(rèn)為，將登記機(jī)構(gòu)的登記行為界定為補(bǔ)助行為的觀點(diǎn)值得商榷。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)界定

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記具有民事行為性質(zhì)

從不動(dòng)產(chǎn)登記的核心內(nèi)容、主要功能和根本宗旨角度觀察，當(dāng)事人申請(qǐng)登記行為毫無(wú)疑問(wèn)是民事行為。

首先，基于法律行為而發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的根本原因，是當(dāng)事人物權(quán)變動(dòng)的意思表示，而非登記機(jī)構(gòu)的登記行為。原則上，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只能基于當(dāng)事人的申請(qǐng)而進(jìn)行登記。是否申請(qǐng)、申請(qǐng)什么，在法律框架內(nèi)均取決于當(dāng)事人的意愿，同時(shí)還制約著登記機(jī)構(gòu)的審查以及處理行為。因此，當(dāng)事人登記意思表示是不動(dòng)產(chǎn)登記的必要前提條件。只有當(dāng)事人提出登記申請(qǐng)，而且登記機(jī)構(gòu)同意登記時(shí)，才發(fā)生登記的效果。[3]（P133）可見(jiàn)，申請(qǐng)雖然指向了代表國(guó)家公權(quán)力的登記機(jī)構(gòu)，但內(nèi)容是純粹的私益，登記機(jī)構(gòu)也要尊重當(dāng)事人的這種自我決定，因而是典型的私人自治行為。[4]登記行為并沒(méi)有創(chuàng)設(shè)新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此登記必須以當(dāng)事人的合意為基礎(chǔ)[5]（P305），是雙方當(dāng)事人的意思表示共同推動(dòng)的結(jié)果。

其次，不動(dòng)產(chǎn)登記的根本宗旨是貫徹物權(quán)公示公信原則的私法目的。在基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，盡管不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，但登記只是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就當(dāng)事人的申請(qǐng)作出的能否記載于登記簿上的決定。不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程是實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間的物權(quán)變動(dòng)的過(guò)程，而登記的目的就是要把物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果告訴對(duì)之有利害關(guān)系的第三人。登記機(jī)構(gòu)介入不動(dòng)產(chǎn)登記也只是在借助于不動(dòng)產(chǎn)登記的官方性這一特征，來(lái)確保不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)的順利實(shí)現(xiàn)，從而增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，并保證不動(dòng)產(chǎn)登記具有真正的公開(kāi)性。[6]因此，不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)看作不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法。

再次，不動(dòng)產(chǎn)登記是界定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的基礎(chǔ)。記載于登記簿并不是對(duì)實(shí)體權(quán)利的確認(rèn)，只意味著物權(quán)變動(dòng)依法發(fā)生了效力，登記簿具有了公示與公信效力。[7]（P60）《物權(quán)法》之所以明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅非經(jīng)登記，不發(fā)生效力，根本目的不是為了經(jīng)由登記之手段，監(jiān)督或管制不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之交易;而是為了通過(guò)登記之方法，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之變動(dòng)情形，公開(kāi)于交易世界，以促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的便捷與安全，并由此提高不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的總效率。因此，對(duì)有效實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，登記的作用不是以行政權(quán)力確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之歸屬，而是為了將依當(dāng)事人自主意思發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情況公示出來(lái)。在此情況下，只有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的意思表示，才是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的最終根據(jù)。[8]可見(jiàn)，作為公示方式，不動(dòng)產(chǎn)登記是界定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的基礎(chǔ)。

最后，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的設(shè)立初衷是為了維護(hù)交易安全。從不動(dòng)產(chǎn)登記制度設(shè)立的初衷來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度之創(chuàng)設(shè)，目的在于通過(guò)公示彰顯不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之變動(dòng)與歸屬，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全。即其目的是為了保護(hù)私權(quán)，通過(guò)登記對(duì)公民的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行公示，從而使公民的不動(dòng)產(chǎn)交易產(chǎn)生公信力。登記是為了向世人昭示權(quán)利的存在，登記事務(wù)就其本身而言并非必須由國(guó)家或地區(qū)的行政機(jī)關(guān)進(jìn)行。[2]不過(guò)，由于國(guó)家行政機(jī)關(guān)的公信力比較高，因而由其來(lái)?yè)?dān)任此項(xiàng)工作，可以產(chǎn)生更高的值得信賴的法律效果。這是國(guó)家為維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的安全與便捷而提供的一種公共服務(wù)。

可見(jiàn)，從登記行為的過(guò)程和登記設(shè)立的宗旨看，登記具有私法性質(zhì)，準(zhǔn)確地講，是當(dāng)事人的登記申請(qǐng)行為，在性質(zhì)上毫無(wú)疑義屬于私法行為。但如果沒(méi)有登記機(jī)構(gòu)將登記事項(xiàng)記載在登記簿上的行為，不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)變動(dòng)和公示效力則又如何會(huì)產(chǎn)生？事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)登記行為作為一個(gè)整體，是當(dāng)事人所實(shí)施的申請(qǐng)登記的行為和登記機(jī)構(gòu)所實(shí)施的登記審查行為共同構(gòu)成。學(xué)界在探討登記行為性質(zhì)時(shí)多一概而論而不予區(qū)分，造成對(duì)登記性質(zhì)界定的不準(zhǔn)確，現(xiàn)在也是一樁沒(méi)有結(jié)論的學(xué)術(shù)公案。那么，作為登記機(jī)構(gòu)的登記行為是否也是私法行為？

（二）登記機(jī)構(gòu)的登記行為具有公法性質(zhì)

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第6條規(guī)定，國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門(mén)為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。國(guó)土資源部已成立不動(dòng)產(chǎn)登記中心，主要承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)政策、業(yè)務(wù)等方面支撐工作。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)隸屬于行政機(jī)關(guān)。不動(dòng)產(chǎn)登記也兼而有助于實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的行政管理，因此登記機(jī)構(gòu)的登記行為具有行政行為的因素和成分。

首先，我國(guó)從事不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)是行政機(jī)關(guān)，如一直以來(lái)房產(chǎn)登記是房產(chǎn)行政管理部門(mén)機(jī)關(guān)，土地登記是由土地管理部門(mén)作為登記機(jī)構(gòu)。這次《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第7條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理。這符合行政行為的主體是行政機(jī)關(guān)的特點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)具有公共職能部門(mén)的法律屬性，它代表國(guó)家實(shí)施一定的治理任務(wù)，因而，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在從事登記行為時(shí)，它要以國(guó)家名義支持不動(dòng)產(chǎn)交易的開(kāi)展、維持不動(dòng)產(chǎn)交易秩序，并為國(guó)家征收稅賦、保護(hù)耕地、保障國(guó)有資產(chǎn)等國(guó)家治理活動(dòng)提供信息保障。為了實(shí)現(xiàn)這些功能，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須對(duì)登記申請(qǐng)實(shí)施審查，這一行為具有濃厚的行使國(guó)家公共權(quán)力的國(guó)家管理色彩，完全不同于平等主體之間的交易行為。

其次，就登記機(jī)構(gòu)的審查、處理行為而言，雖然它們要受到當(dāng)事人申請(qǐng)的限制，但為了確保正當(dāng)?shù)臋?quán)利及其變動(dòng)，登記機(jī)構(gòu)必須依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)彶樯暾?qǐng)事項(xiàng)是否合法。能否登記、如何登記不能任由當(dāng)事人加以決定。從流程上看，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)的審查和最終處理不是締約過(guò)程中你來(lái)我往的要約和承諾，而是登記機(jī)關(guān)回應(yīng)申請(qǐng)而為的單向度、不可逆的程序活動(dòng)，由此產(chǎn)生的后果，無(wú)論是否符合申請(qǐng)人的欲求，均要對(duì)其產(chǎn)生法律效力。這顯然是登記機(jī)關(guān)單方?jīng)Q定申請(qǐng)結(jié)果的職權(quán)行為，與體現(xiàn)私法自治的民事法律行為有天壤之別。[9]（P297）

再次，從不動(dòng)產(chǎn)登記的運(yùn)行規(guī)律上看，它主要以登記簿的設(shè)置和運(yùn)行為對(duì)象，因此《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二章對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿進(jìn)行了規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)登記由此產(chǎn)生的關(guān)系發(fā)生在代表國(guó)家公權(quán)力的登記機(jī)構(gòu)與作為私權(quán)利主體的當(dāng)事人之間，這顯然是公法所調(diào)整的不平等關(guān)系，反映出不動(dòng)產(chǎn)登記的公法色彩。[4]

最后，從不動(dòng)產(chǎn)登記的功能看，不動(dòng)產(chǎn)登記承擔(dān)著國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理的功能。盡管登記的主要功能在于公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)，該公示事項(xiàng)在表面上似乎僅僅屬于私益事項(xiàng)，但從深層次看，不動(dòng)產(chǎn)登記在宏觀上還承擔(dān)著國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)這種重要資源實(shí)行有效控制和管理的職能。通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得失變更進(jìn)行審查監(jiān)督，保證產(chǎn)權(quán)登記的真實(shí)性和合法性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行行政管理的目的。另外，不動(dòng)產(chǎn)登記信息還是國(guó)家收取相關(guān)稅、費(fèi)的依據(jù)，直接關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)利益。這些都為登記行為的公權(quán)行為性質(zhì)提供了證明。[10]（P105）

綜上，登記固然要依靠當(dāng)事人的申請(qǐng)，當(dāng)事人的意志是登記進(jìn)行的基礎(chǔ)，但申請(qǐng)是否能被登記機(jī)構(gòu)受理、登記機(jī)構(gòu)采用何種手段進(jìn)行審查、登記機(jī)構(gòu)作出何種登記結(jié)果，要由登記機(jī)構(gòu)按照登記程序進(jìn)行判斷，并不完全受當(dāng)事人意思的約束。[9]（P248）登記是當(dāng)事人的申請(qǐng)與登記機(jī)構(gòu)的審查共同作用的結(jié)果。因此，將登記行為作為一個(gè)整體來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記具有私法和公法的雙重屬性。當(dāng)事人的申請(qǐng)無(wú)疑是私法行為，申請(qǐng)與否權(quán)利人有自主選擇權(quán)，權(quán)利人可以自由地選擇登記的時(shí)間以及是否撤回該登記。1登記機(jī)構(gòu)的審查為具有公法性質(zhì)的行為，雖然在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中權(quán)利人占主導(dǎo)地位，但登記機(jī)構(gòu)并非對(duì)所有的申請(qǐng)都不加審查地一律通過(guò)，如若權(quán)利人提供的申請(qǐng)材料不符合要求，登記機(jī)構(gòu)當(dāng)然會(huì)駁回申請(qǐng)。登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行登記及頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)會(huì)產(chǎn)生私法和公法上的兩個(gè)效果，私法上權(quán)利人憑借權(quán)屬證書(shū)而對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)排他地享有被登記的權(quán)利，體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信效力，公法上國(guó)家掌握不動(dòng)產(chǎn)登記的狀況以此作為征稅的根據(jù)。

既然登記機(jī)構(gòu)的登記行為是具有行政行為因素的公法行為，而非民事行為，當(dāng)然也就不可能將其界定為民事行為中的補(bǔ)助行為。

三、對(duì)登記行為是補(bǔ)助行為觀點(diǎn)之質(zhì)疑

將登記機(jī)構(gòu)的登記行為界定為補(bǔ)助行為，本文認(rèn)為這一觀點(diǎn)不能成立。理由如下：

（一）我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記不能解釋為物權(quán)行為

“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，須由當(dāng)事人的物權(quán)變動(dòng)合意+登記共同完成。眾所周知，基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)中的法律行為，通常被稱為‘物權(quán)行為’（縱使否定物權(quán)行為理論的學(xué)說(shuō)和立法，也須承認(rèn)其中有法律行為，或稱其為物權(quán)變動(dòng)的行為）……當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)的合意及申請(qǐng)登記的行為乃‘基本行為’，而登記機(jī)構(gòu)的登記行為僅是‘補(bǔ)助行為’。從該段論述可知，這是在承認(rèn)物權(quán)行為理論的前提下將登記機(jī)構(gòu)的登記行為界定為‘補(bǔ)助行為’?！盵2]本文認(rèn)為，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記并不能當(dāng)然地解釋為物權(quán)行為。

的確，在我國(guó)《物權(quán)法》的制定過(guò)程中，引發(fā)了關(guān)于是否應(yīng)承認(rèn)物權(quán)行為理論的激烈討論，《物權(quán)法》頒布后，有學(xué)者以《物權(quán)法》第15條為依據(jù)，認(rèn)為我國(guó)承認(rèn)了物權(quán)行為理論，因?yàn)椤皡^(qū)分規(guī)則的理論基礎(chǔ)是物權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)分，它們作為兩種不同的法律行為，在意思表示上存在本質(zhì)不同，它們?cè)诜尚Яι弦蚕嗷^(qū)分，一個(gè)不受另外一個(gè)的影響”[9]（P167）。該主張與區(qū)分原則的提出者孫憲忠教授的觀點(diǎn)一致。孫教授曾明確指出：“所謂區(qū)分原則，即在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，它們的成立生效依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。這一原則來(lái)源于在德國(guó)民法，即德國(guó)法中的‘Trennungsprinzip’，或稱‘分離原則’。德國(guó)法學(xué)家認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)合同的成立生效與所有權(quán)的移轉(zhuǎn)之間的區(qū)分，并不是人為之?dāng)M制，而是客觀的事實(shí)。無(wú)論物權(quán)變動(dòng)的原因是什么，原因的成立與物權(quán)的變動(dòng)都不是一個(gè)法律事實(shí)，而是兩個(gè)區(qū)分的法律事實(shí)?！盵11]至此似乎可以得出結(jié)論，我國(guó)的區(qū)分原則就是德國(guó)的分離原則。

但是如果將上段論述與孫教授此前在《德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法》一書(shū)中關(guān)于分離原則的闡述相比較，就可以看出這兩個(gè)原則其實(shí)有著本質(zhì)的區(qū)別。所謂分離原則是指德國(guó)法將權(quán)利主體承擔(dān)的移轉(zhuǎn)標(biāo)的物交付義務(wù)的法律行為（一般為債法上的契約或稱之為合同）與其完成物權(quán)的各種變動(dòng)的行為作為兩個(gè)法律行為，而不是一個(gè)法律行為，前者為原因行為，后者為物權(quán)行為，即兩個(gè)行為。因?yàn)檫@兩個(gè)行為各自有其獨(dú)立的意思表示和成立方式，因此它們是分離的兩個(gè)不同的法律事實(shí)。[3]（P62）兩相比較，其區(qū)別昭然若揭。所謂區(qū)分原則強(qiáng)調(diào)的是物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)結(jié)果本身的區(qū)分。依照區(qū)分原則，以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的基礎(chǔ)關(guān)系，主要是合同屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，其成立或生效應(yīng)該依據(jù)債權(quán)法、合同法來(lái)判斷，即以當(dāng)事人的意思表示真實(shí)而且一致為充分必要條件，而不能以物權(quán)變動(dòng)是否成就為標(biāo)準(zhǔn)判斷。而物權(quán)的變動(dòng)，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第6條、第9條的規(guī)定，一般是在物權(quán)變動(dòng)的公示之時(shí)即以登記或交付為生效要件，不能認(rèn)為原因關(guān)系的成立生效就必然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。也就是說(shuō)強(qiáng)調(diào)公示行為在物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中具有決定性的作用，對(duì)物權(quán)人而言，是其物權(quán)獲得法律承認(rèn)的過(guò)程，也是其權(quán)利獲得法律保護(hù)的基礎(chǔ)。未進(jìn)行公示，則法律并不承認(rèn)其發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。但我國(guó)學(xué)者普遍認(rèn)為登記或交付行為中并無(wú)獨(dú)立的意思表示，它僅是事實(shí)行為而非法律行為。

與此不同，德國(guó)是采納物權(quán)行為理論的典型，物權(quán)行為的獨(dú)立性（分離原則）與無(wú)因性是物權(quán)行為理論的核心。德國(guó)法的分離原則強(qiáng)調(diào)的是在履行負(fù)擔(dān)行為時(shí)還需要從事另外一項(xiàng)行為，即處分行為，才能發(fā)生處分的效力。1即物權(quán)變動(dòng)需兩個(gè)法律行為，權(quán)利主體承擔(dān)移轉(zhuǎn)標(biāo)的物交付義務(wù)的法律行為即契約法上的契約為原因行為，完成物權(quán)的各種變動(dòng)的行為是另一法律行為，而且這兩個(gè)行為各自有其獨(dú)立的意思表示和成立方式，并且物權(quán)變動(dòng)的原因，并不是當(dāng)事人債權(quán)法上的意思結(jié)果，而是當(dāng)事人專門(mén)為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果而產(chǎn)生的物權(quán)意思表示，即物權(quán)合意的結(jié)果。如此，物權(quán)法上的意思就成了物權(quán)變動(dòng)的直接原因。因此，德國(guó)法的“分離原則”分離的不是物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果與原因行為，而是引起物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為與債權(quán)行為分離。進(jìn)言之，“分離原則”強(qiáng)調(diào)的是物權(quán)行為在物權(quán)變動(dòng)中的必不可少的重要作用。[12]

由此可見(jiàn)，我國(guó)物權(quán)法的“區(qū)分原則”與德國(guó)法的“分離原則”在內(nèi)涵上是不同的，有著本質(zhì)的區(qū)別。區(qū)分原則雖然也強(qiáng)調(diào)物權(quán)變動(dòng)必須經(jīng)過(guò)登記或交付行為才發(fā)生效力，但這是公示原則的要求，其實(shí)，關(guān)于物權(quán)變動(dòng)只要是采形式主義的國(guó)家即采登記或交付主義，而采登記或交付主義的國(guó)家更多地是不承認(rèn)物權(quán)行為理論。區(qū)分是否采物權(quán)行為理論問(wèn)題的關(guān)鍵在于，債權(quán)契約之外，是否還采取和承認(rèn)了與之相對(duì)立的物權(quán)契約（物權(quán)行為）這一概念。以所有權(quán)之讓與為例，瑞士法、奧地利法除要求有債權(quán)契約外，尚要求有交付或登記的形式要件，物權(quán)變動(dòng)才會(huì)實(shí)際發(fā)生。而依德國(guó)法，除債權(quán)契約，交付或登記的形式要件外，還要求有與債權(quán)契約相對(duì)立的另一個(gè)行為即“物權(quán)行為”，進(jìn)而發(fā)生物權(quán)行為獨(dú)立性與無(wú)因性問(wèn)題[13]（P326），而瑞士法、奧地利法屬于債權(quán)形式主義，德國(guó)法卻是承認(rèn)物權(quán)行為理論的物權(quán)形式主義的代表。可見(jiàn)，以登記或交付為物權(quán)變動(dòng)的生效要件即公示原則與物權(quán)行為理論并無(wú)必然聯(lián)系。我國(guó)現(xiàn)行法一向承認(rèn)公示原則，物權(quán)法也堅(jiān)持了這一原則。但我國(guó)的立法、司法實(shí)務(wù)卻從未承認(rèn)物權(quán)行為理論，這是學(xué)者的共識(shí)。2我國(guó)《民法通則》、《合同法》、《物權(quán)法》等民事法律都沒(méi)有采納物權(quán)行為理論。3根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第6條、第9條的規(guī)定，我國(guó)《物權(quán)法》所確定的是典型的債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式，即債權(quán)合同加公示方法就會(huì)引發(fā)物權(quán)變動(dòng)，物權(quán)變動(dòng)不需要物權(quán)行為。

而主張區(qū)分原則的學(xué)者在其論述中將區(qū)分原則與德國(guó)法的“分離原則”作為同一原則來(lái)論述，如果這兩個(gè)原則果真完全相同，則為何不直接采用“分離原則”的內(nèi)容闡述區(qū)分原則呢？其實(shí)所謂“分離原則”就是物權(quán)行為的獨(dú)立性，這也是我國(guó)有些學(xué)者以區(qū)分原則為依據(jù)，認(rèn)為我國(guó)物權(quán)法承認(rèn)物權(quán)行為獨(dú)立性的原因所在。這其實(shí)是一個(gè)誤解。因我國(guó)立法及主流理論均反對(duì)采納物權(quán)行為理論，故學(xué)者對(duì)德國(guó)法的分離原則進(jìn)行了如此改造。對(duì)此，承認(rèn)物權(quán)行為理論的我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者王澤鑒先生也已意識(shí)到這一點(diǎn)并指出，物權(quán)法學(xué)者草案所言的“區(qū)分原則”，似不同于德國(guó)、瑞士、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)法上的“分離原則”，后者區(qū)分或分離的不是物權(quán)變動(dòng)與原因行為，而是引起物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為與原因行為。1

可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記的確是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法和生效要件，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必要的、不可或缺的組成部分。但根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第15條區(qū)分原則的規(guī)定，登記與否不影響債權(quán)合同的效力，只是不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。因此，登記機(jī)構(gòu)的登記行為不會(huì)影響當(dāng)事人之間合同的效力。既然登記行為對(duì)合同效力并無(wú)影響，則如何能將其認(rèn)定為補(bǔ)助行為？

（二）即便在物權(quán)行為理論的背景下，登記機(jī)構(gòu)登記行為也不是補(bǔ)助行為

1. 登記機(jī)構(gòu)登記行為只能作為物權(quán)行為的生效要件

眾所周知，薩維尼雖然提出了物權(quán)行為的概念，但并未對(duì)其作出明確的界定。因此，自薩維尼創(chuàng)立物權(quán)行為理論以來(lái)，關(guān)于何為物權(quán)行為，即對(duì)于物權(quán)行為的概念是什么的問(wèn)題，一直是各國(guó)民法學(xué)者眾說(shuō)不一、仁智互見(jiàn)的一個(gè)極有爭(zhēng)議的問(wèn)題。就此問(wèn)題，德國(guó)學(xué)者中始終存在著兩種顯著對(duì)立的認(rèn)識(shí)。一種見(jiàn)解認(rèn)為，物權(quán)的合意本身即是物權(quán)行為，另一種見(jiàn)解認(rèn)為，唯有物權(quán)的意思表示與外部之變動(dòng)象征（登記或交付）相結(jié)合，始能成立物權(quán)行為。

這種分歧對(duì)在立法上繼受了物權(quán)行為理論的國(guó)家和地區(qū)以及在學(xué)說(shuō)上對(duì)是否繼受物權(quán)行為理論存在爭(zhēng)議的國(guó)家和地區(qū)相關(guān)問(wèn)題的討論產(chǎn)生了直接的影響。我國(guó)學(xué)者也有不同的見(jiàn)解。學(xué)者間爭(zhēng)議的核心依然是：物權(quán)行為是如何構(gòu)成的？換言之，登記行為究竟是否是物權(quán)行為的構(gòu)成要件？從民事法律事實(shí)要素構(gòu)成的一般規(guī)則看，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的行為應(yīng)認(rèn)定為物權(quán)行為的特別成立要件，登記機(jī)構(gòu)的登記行為是物權(quán)行為的生效要件。[14]（P86-89）

如果承認(rèn)物權(quán)行為是民事法律行為的一種，那么，物權(quán)行為自然就屬于民事法律事實(shí)的一種，從而也就要求它符合民事法律事實(shí)的一般規(guī)則。而所謂民事法律事實(shí)指能引起民事法律關(guān)系發(fā)生、變更和消滅的客觀事實(shí)。可見(jiàn)，一個(gè)完備的民事法律事實(shí)必須具備得以實(shí)現(xiàn)某種法律效果的一切事實(shí)因素。法律行為作為一個(gè)完整的法律事實(shí)，同樣也應(yīng)該包含得以實(shí)現(xiàn)某種法律效果的一切事實(shí)因素。物權(quán)行為作為以物權(quán)變動(dòng)為目的的法律行為，其所欲實(shí)現(xiàn)的法律效果自然就是物權(quán)的變動(dòng)，也只有包含了得以引起物權(quán)變動(dòng)的一切事實(shí)因素的法律行為才構(gòu)成一個(gè)完整的物權(quán)行為。如果將交付或登記行為排除在物權(quán)行為的成立要件之外，僅將物權(quán)合意作為物權(quán)行為的成立要件，就將面臨如下困境。

在德國(guó)民法上，單純的物權(quán)合意不產(chǎn)生任何債，也不以產(chǎn)生債務(wù)為目的，甚至不約束當(dāng)事人，在做成物質(zhì)行為之前（即交付或登記），可以單方面撤回。因?yàn)楦鶕?jù)《德國(guó)民法典》第873條第2項(xiàng)規(guī)定2，除了法律規(guī)定的三種將行為意思表示于外的方式外，原則上處分雙方都不受合意的拘束。依學(xué)說(shuō)與實(shí)務(wù)的解釋，任何一方均得隨時(shí)撤回其處分的要約或承諾。對(duì)方當(dāng)事人的唯一救濟(jì)是依據(jù)作為債權(quán)行為的買(mǎi)賣(mài)合同提起履行移轉(zhuǎn)所有權(quán)義務(wù)之訴?？梢?jiàn)，物權(quán)合意本身不但不具備得以引起物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)因素，甚至連起碼的約束雙方當(dāng)事人的效力都沒(méi)有。這明顯不符合一個(gè)完整的民事法律事實(shí)的構(gòu)成規(guī)則。只有當(dāng)物權(quán)合意與登記行為結(jié)合在一起時(shí)，才具備了得以引起物權(quán)變動(dòng)的一切事實(shí)因素。

在承認(rèn)物權(quán)行為理論的國(guó)家和地區(qū)，登記行為是一系列行為的組合。即嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，登記行為作為一個(gè)整體，是由當(dāng)事人所實(shí)施的申請(qǐng)登記的私法行為和登記機(jī)構(gòu)所實(shí)施的登記審核的公法行為構(gòu)成。將當(dāng)事人所實(shí)施的申請(qǐng)登記的私法行為認(rèn)定為物權(quán)行為的特別成立要件;將登記機(jī)關(guān)所實(shí)施的審核行為，認(rèn)定為物權(quán)行為的生效要件。[14]（P93）本文認(rèn)為這一觀點(diǎn)較為合理。那么，在承認(rèn)物權(quán)行為背景下，能否將作為生效要件的登記行為界定為補(bǔ)助行為呢？當(dāng)然不能。

2. 登記行為與補(bǔ)助行為有著本質(zhì)區(qū)別

首先，登記行為與補(bǔ)助行為在物權(quán)變動(dòng)中發(fā)揮不同作用。所謂補(bǔ)助行為又稱為附屬行為或輔助行為，是指相關(guān)聯(lián)行為中不具有獨(dú)立的實(shí)質(zhì)內(nèi)容、僅作為基本行為生效要件的行為。補(bǔ)助行為須以基本行為為前提，而無(wú)單獨(dú)存在的意義;補(bǔ)助行為僅為基本行為生效之條件，自身無(wú)獨(dú)立的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。1通說(shuō)補(bǔ)助行為是對(duì)行為能力、權(quán)、處分權(quán)欠缺等“效力待定”行為的補(bǔ)正，所舉典型事例為：需經(jīng)法定人同意的限制行為能力人所為的行為是基本行為，而法定人的同意則為補(bǔ)助行為?；A(chǔ)行為經(jīng)過(guò)補(bǔ)正后，即經(jīng)過(guò)法定人的同意，限制行為能力人所為的行為如簽訂的合同有效;無(wú)權(quán)經(jīng)被人追認(rèn)，變?yōu)橛袡?quán);無(wú)權(quán)處分行為經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的，民事行為自始發(fā)生效力。而通常所說(shuō)的民事行為經(jīng)過(guò)補(bǔ)正后有效，指的都是補(bǔ)正物權(quán)變動(dòng)的原因行為即債權(quán)行為的效力。

可見(jiàn)，補(bǔ)助行為能夠補(bǔ)正的只是債權(quán)合同的效力，對(duì)物權(quán)變動(dòng)的效力不會(huì)產(chǎn)生任何影響。同理對(duì)待批準(zhǔn)的涉外合同等“尚未生效”行為的效力補(bǔ)正也僅是對(duì)合同效力的補(bǔ)正。與之不同，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，在登記要件主義情形下，不動(dòng)產(chǎn)交易如果沒(méi)有進(jìn)行登記，肯定不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)這個(gè)結(jié)果。不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必要的、不可或缺的組成部分。結(jié)合我國(guó)《物權(quán)法》第15條區(qū)分原則的規(guī)定可知，補(bǔ)助行為影響的是物權(quán)變動(dòng)原因行為的效力，登記行為影響的是能否發(fā)生物權(quán)變動(dòng)結(jié)果的效力，可見(jiàn)基礎(chǔ)行為的效力與登記行為無(wú)關(guān)，登記機(jī)構(gòu)的登記行為不可能影響基礎(chǔ)行為的效力。進(jìn)言之，補(bǔ)助行為僅為獨(dú)立行為效力之條件，其自身并無(wú)獨(dú)立的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，僅為其他獨(dú)立行為之補(bǔ)充而已，故亦稱附屬行為或補(bǔ)足行為。[15]（P304）而登記機(jī)構(gòu)的登記行為并非其他獨(dú)立行為的補(bǔ)充，登記是物權(quán)變動(dòng)的生效要件，決定物權(quán)變動(dòng)的效力。由此可見(jiàn)，登記行為和補(bǔ)助行為性質(zhì)截然不同，登記機(jī)構(gòu)的登記行為不可能是補(bǔ)助行為。

其次，補(bǔ)助行為人與登記行為人的法律地位不同。前者享有的是權(quán)利，后者承擔(dān)的是義務(wù)（或職責(zé)）。盡管效力待定和未生效的民事行為很相似，但二者有本質(zhì)區(qū)別，不能等同。區(qū)別有二：其一，二者是兩種性質(zhì)不同的民事行為。眾所周知，效力待定的民事行為的效力處于懸而未決的不確定狀態(tài)之中，既非有效，亦非無(wú)效。其效力取決于享有形成權(quán)的第三人是否追認(rèn)或者是否形成了其他法定條件，其結(jié)果可能變?yōu)橛行У拿袷滦袨?，也可能變?yōu)闊o(wú)效的民事行為。這一行為是已經(jīng)成立但欠缺《民法通則》第55條有效要件的民事行為，因此，它是效力待定行為而非未生效民事行為。2而欠缺生效要件的民事行為則是尚未生效，即并未現(xiàn)實(shí)地發(fā)生當(dāng)事人預(yù)期的法律效果。某行為符合法律規(guī)定的有效條件，可以有效成立，但未必就現(xiàn)實(shí)地發(fā)生當(dāng)事人預(yù)期的法律效果。例如，遺囑人生前所立的遺囑在遺囑人死亡前是不發(fā)生遺囑效力的，但是它完全可以是一份符合遺囑有效條件的有效遺囑。再如，附生效期限的合同，在期限到來(lái)之前不發(fā)生效力，但完全可以是一份符合合同有效條件的有效合同。因此，附生效條件的合同以及須經(jīng)批準(zhǔn)登記后生效的合同，不具備法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的生效條件時(shí)，該行為只是未生效而已，但完全可以是有效的民事行為，法律上并不能以“無(wú)效”論，而只能以“未生效”論。其二，效力待定中的基本行為通常是當(dāng)事人不應(yīng)或不能實(shí)施的無(wú)效行為，補(bǔ)助行為人可以追認(rèn)，也可以不追認(rèn)，其享有予以補(bǔ)助的權(quán)利，而無(wú)補(bǔ)正的義務(wù)。3尚未生效的行為通常是符合《民法通則》第55條的合法有效的行為，如當(dāng)事人雙方依法簽訂的附條件期限的合同，在所附條件成就或所附期限屆至?xí)r發(fā)生效力?！逗贤ā返?4條第2款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定?！比纾罁?jù)《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例》第14條規(guī)定，合營(yíng)企業(yè)的協(xié)議、合同等須經(jīng)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后生效。此時(shí)，登記機(jī)構(gòu)或其他機(jī)關(guān)負(fù)有依照相關(guān)程序予以審核的義務(wù)或職責(zé)，無(wú)正當(dāng)理由不得拒絕批準(zhǔn)、登記?？梢?jiàn)，補(bǔ)助行為人享有的是一種民事權(quán)利，有是否補(bǔ)助的自由。與此不同，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的是一種行政職責(zé)。登記機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事人的登記申請(qǐng)負(fù)有審查職責(zé)，這顯然是登記機(jī)構(gòu)單方?jīng)Q定申請(qǐng)命運(yùn)的職權(quán)行為。

再次，從形成權(quán)的性質(zhì)來(lái)說(shuō)，登記機(jī)構(gòu)不可能享有是否予以追認(rèn)的民事權(quán)利。根據(jù)既有的民法理論，補(bǔ)助行為只不過(guò)是基礎(chǔ)行為有效的條件。為使基礎(chǔ)行為有效，法律賦予補(bǔ)助行為人享有是否追認(rèn)的形成權(quán)。而形成權(quán)的作用，有在于發(fā)生權(quán)利的，即因形成權(quán)的行使，而成立一種法律關(guān)系。[15]（P68）形成權(quán)的首要功能是，權(quán)利人對(duì)某項(xiàng)法律關(guān)系，可以采取單方面的行動(dòng)。形成權(quán)的作用形式主要表現(xiàn)為權(quán)利人的單方面意思表示或其他單方行為，作用方向在于變動(dòng)自己或與他人的共同法律關(guān)系，對(duì)應(yīng)義務(wù)具有消極性，相對(duì)人有不作為或容忍義務(wù)，尊重權(quán)利人的單方變動(dòng)行為并接受其作用后果。[16]（P125）形成權(quán)意味著法律賦予權(quán)利人以單方面意思表示決定法律效果的能力，所以這是一種效力強(qiáng)大的權(quán)利。

如果將登記機(jī)構(gòu)的登記行為界定為補(bǔ)助行為，則登記機(jī)構(gòu)就享有對(duì)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)交易行為追認(rèn)（登記）或拒絕追認(rèn)的單方面決定的權(quán)利。事實(shí)上，登記機(jī)構(gòu)的工作人員只能依照法律規(guī)定履行其職責(zé)，登記機(jī)構(gòu)的職權(quán)行為（審查和決定）必須在當(dāng)事人的意志范圍中做出，而不能超越或者不顧當(dāng)事人的意志。不動(dòng)產(chǎn)登記充分展示了當(dāng)事人的利益和意志，它們劃定了登記的職權(quán)范圍，是對(duì)登記機(jī)構(gòu)行為的制約。[9]（P299）只要登記申請(qǐng)人的申請(qǐng)行為以及提交的申請(qǐng)登記的文件與法律規(guī)定相符合，就必須予以登記，而不能根據(jù)自己的意愿隨意進(jìn)行自由裁量。作為典型行政機(jī)關(guān)的登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的是審查的職責(zé)，而非是否予以追認(rèn)的民事權(quán)利。

最后，將登記機(jī)構(gòu)登記行為界定為輔助行為不符合主體要件?；拘袨楹脱a(bǔ)助行為（或稱獨(dú)立行為和輔助行為）是根據(jù)民事行為有無(wú)獨(dú)立的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容對(duì)民事行為進(jìn)行的分類，眾所周知，民事行為是民事主體實(shí)施的以意思表示為要素，發(fā)生民事法律后果的行為。顯然，只有民事主體實(shí)施的，能夠引起民事法律后果的行為才為民事法律行為。其他主體所為的行為，雖然有時(shí)也能發(fā)生民事法律后果，但不是民事法律行為，如人民法院的判決或者仲裁機(jī)構(gòu)所作的裁決，也能夠引發(fā)民事法律后果，但不是民事法律行為。同理，登記機(jī)構(gòu)的登記行為確實(shí)會(huì)引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律后果，登記行為是登記機(jī)構(gòu)實(shí)施的行為，但我國(guó)從事不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)都是國(guó)家設(shè)立的機(jī)構(gòu)，屬于國(guó)家機(jī)關(guān)而非民事主體。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)具有公共職能部門(mén)的法律屬性，它代表國(guó)家實(shí)施一定的治理任務(wù)，故而，無(wú)論如何，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在從事登記行為時(shí)，都不同于民事主體，它要以國(guó)家的名義支持不動(dòng)產(chǎn)交易的進(jìn)展、維持不動(dòng)產(chǎn)交易的秩序，并為國(guó)家征收稅賦、保護(hù)耕地、限制用地、保障國(guó)有資產(chǎn)登記國(guó)家治理活動(dòng)提供信息保障。為了實(shí)現(xiàn)這些功能，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須有所作為，如實(shí)施審查等。而且登記也不能被視為是登記機(jī)關(guān)工作人員的意思表示，登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記行為時(shí)并無(wú)意思表示，因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)實(shí)施的登記審查行為具有濃厚的行使國(guó)家公共權(quán)力的國(guó)家治理色彩，完全不同于平等主體之間的交易行為。[9]（P296）登記機(jī)構(gòu)依照法律規(guī)定履行其職責(zé)，使登記申請(qǐng)人的申請(qǐng)行為以及申請(qǐng)登記的文件與法律規(guī)定相符合，而不是一種自由裁量，因此不是一種表意行為。換言之，登記機(jī)構(gòu)工作人員只是事實(shí)上參與到不動(dòng)產(chǎn)登記程序中，他們的行為只是申請(qǐng)人實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的一個(gè)中介。因此，作為行政主體的登記機(jī)構(gòu)不可能享有形成權(quán)這種民事權(quán)利。即登記機(jī)構(gòu)不具有補(bǔ)助行為人的民事主體資格。

結(jié) 論

依據(jù)民法理論和法律規(guī)定，從不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記行為的性質(zhì)、登記行為與補(bǔ)助行為的本質(zhì)區(qū)別、附屬性的補(bǔ)助行為功能分析，將登記機(jī)構(gòu)的登記行為界定為補(bǔ)助行為，并不妥當(dāng)。登記行為并非補(bǔ)助行為，但并不因此影響登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任的民事責(zé)任性質(zhì)。因?yàn)椤暗怯涘e(cuò)誤，給他人造成損害”，是指給真正權(quán)利人的民事權(quán)利造成的損害。登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤賠償責(zé)任的規(guī)定，所要解決的是民事賠償問(wèn)題，是對(duì)民事權(quán)利的保護(hù)和救濟(jì)措施。侵害民事權(quán)利造成權(quán)利人損害，應(yīng)承擔(dān)的是民事侵權(quán)責(zé)任，即使承擔(dān)責(zé)任的主體是登記機(jī)構(gòu)，其性質(zhì)也不會(huì)變。[17]而且，根據(jù)我國(guó)《民法通則》第121條、《物權(quán)法》第21條和《侵權(quán)責(zé)任法》第34條第1款的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)對(duì)其工作人員錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任屬于民事侵權(quán)責(zé)任中的用人單位責(zé)任。如果登記申請(qǐng)人與登記機(jī)構(gòu)工作人員惡意串通進(jìn)行虛假登記而給他人造成損害的，構(gòu)成共同侵權(quán)，二者承擔(dān)連帶責(zé)任。如因登記申請(qǐng)人提供虛假材料申請(qǐng)登記、登記機(jī)構(gòu)未盡到合理審慎的審查職責(zé)，以致作出錯(cuò)誤登記造成他人損害的，由于他們之間并無(wú)共同故意，二者的行為不構(gòu)成共同侵權(quán)，應(yīng)根據(jù)他們的過(guò)錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用分別承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任后，可以向有過(guò)失的工作人員予以追償。如此，登記機(jī)構(gòu)和登記申請(qǐng)人二者的責(zé)任，可以在同一個(gè)民事訴訟程序和同一民事判決中一并解決，在程序上不存在無(wú)法解決的問(wèn)題。

參 考 文 獻(xiàn)

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第6篇：不動(dòng)產(chǎn)管理的特征范文

一、要解決這些問(wèn)題，必須深入探討我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)的本質(zhì)，尋找切實(shí)可行的辦法

我國(guó)房屋的所有權(quán)主體沒(méi)有限制，而土地實(shí)行公有制，土地所有人只能是國(guó)家和集體，在所有權(quán)層面上土地和房屋就成了權(quán)利分開(kāi)的不動(dòng)產(chǎn)。土地所有權(quán)不能作為交易的客體，房屋所有權(quán)人雖然取得了房屋的所有權(quán)，但無(wú)法取得占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)，由此出現(xiàn)了房屋所有權(quán)沒(méi)有正當(dāng)土地權(quán)源的問(wèn)題。

為解決這一問(wèn)題，我國(guó)立法上借鑒了其他國(guó)家或地區(qū)的成熟立法例，在所有權(quán)和使用權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)兩權(quán)分離方針的指導(dǎo)下，出現(xiàn)了“土地使用權(quán)”這一名詞。其中，最常見(jiàn)的是建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)的社會(huì)機(jī)能在于調(diào)和土地與地上建筑物之間的利用關(guān)系，房屋不能脫離土地而存在，兩者必須相互結(jié)合才能發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用。

建設(shè)用地土地使用權(quán)劃撥或出讓，劃撥、出讓的不是土地本身，而是土地的使用權(quán)，是一種建造和保有房屋的權(quán)利。實(shí)際上，雖然建設(shè)用地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，但又具有類似所有權(quán)的一些權(quán)能。在處分上，我國(guó)《物權(quán)法》進(jìn)一步確立了“房地一致原則”，俗稱“房隨地走”“地隨房走”，即雖采房地分離主義立法模式，但堅(jiān)持房地一體處分。

在這樣的法律框架下，不動(dòng)產(chǎn)登記工作中要把握好土地與房屋的物權(quán)關(guān)系，必須堅(jiān)持以下幾點(diǎn)：

一要遵從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本法理。我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)是土地使用人通過(guò)劃撥或者有償出讓，取得在國(guó)家所有的土地上建造建筑物的權(quán)利，就是在國(guó)有土地上設(shè)立的建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物以及附屬設(shè)施的地上權(quán)，具有世界上通行的地上權(quán)的一切特征，也是我國(guó)地上權(quán)的主要內(nèi)容。同樣，集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)也是典型的地上權(quán)，其設(shè)立、變更和消滅的規(guī)則，都m用于地上權(quán)的規(guī)則。

二要參照世界通行慣例。相較《德國(guó)民法典》而言，德國(guó)的《地上權(quán)條例》增強(qiáng)了對(duì)地上權(quán)人的保護(hù)，為了防止土地所有人挾經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)勢(shì)，約定各種苛酷條款迫使地上權(quán)人接受以便獲取暴利?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）提升了地上權(quán)人的法律地位，給予地上權(quán)人充分的法律保護(hù)，同時(shí)促進(jìn)了地上權(quán)的融通。地上權(quán)本質(zhì)上系結(jié)合建筑物而獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，為增加交換價(jià)值，《條例》盡量減少地上權(quán)消滅之原因，明定建筑物具有讓與性。我們也應(yīng)當(dāng)充分保護(hù)土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的交易流通，盡可能提供轉(zhuǎn)讓、抵押等各類處分的登記服務(wù)，發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的效用。

三要結(jié)合我國(guó)國(guó)情處理實(shí)務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)登記工作要以有利于保護(hù)權(quán)利、發(fā)揮物的效用、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為宗旨，業(yè)務(wù)開(kāi)展工作中要具體情況具體分析，合理處理各類問(wèn)題，要為企業(yè)、群眾多做實(shí)事，讓企業(yè)群眾對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革有獲得感。

以權(quán)利種類劃分，不動(dòng)產(chǎn)可以分為區(qū)分所有權(quán)和非區(qū)分所有權(quán)兩類。非區(qū)分所有權(quán)是指機(jī)關(guān)事業(yè)單位建設(shè)項(xiàng)目、工礦倉(cāng)儲(chǔ)類建設(shè)項(xiàng)目等，宗地上雖然有多幢建筑物，但各個(gè)建筑物功能相互配套不宜拆分，一般應(yīng)當(dāng)按一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定。區(qū)分所有情形的主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記不能簡(jiǎn)單地按一個(gè)單元登記。同時(shí)，由于分期開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都有土地抵押，要求整宗地上所有房屋竣工時(shí)，再做國(guó)有土地使用權(quán)抵押注銷登記也是不現(xiàn)實(shí)的。登記實(shí)務(wù)主要有兩方面問(wèn)題：一是如何對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行登記來(lái)滿足其抵押、預(yù)售、轉(zhuǎn)讓要求，這是一種動(dòng)態(tài)權(quán)利的登記；二是如何對(duì)業(yè)主的土地使用權(quán)登記，保障其權(quán)利。通俗地講，如何記載土地使用權(quán)，是否進(jìn)行土地使用權(quán)分?jǐn)?，這是一種靜態(tài)權(quán)利的登記。

二、要解決這些問(wèn)題，必須深入把握建設(shè)用地使用權(quán)在商品房全生命周期的作用體現(xiàn)，建立完善不動(dòng)產(chǎn)登記管理體系

建設(shè)用地使用權(quán)，實(shí)際上就是在國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)房屋、保有房屋的權(quán)利。隨著建設(shè)銷售的進(jìn)度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐步將其從土地出讓時(shí)取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化到房屋上，轉(zhuǎn)移給業(yè)主，最終完全變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的房屋并轉(zhuǎn)移給業(yè)主，由此可見(jiàn)，建設(shè)用地使用權(quán)作為一種具體的建設(shè)和保有房屋的權(quán)利，是可以量化的。同樣，建設(shè)用地使用權(quán)在抵押時(shí)也是如此。

關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)量化的方式，國(guó)外（如瑞士等）有的是按照對(duì)應(yīng)房屋的價(jià)值計(jì)算份額；國(guó)內(nèi)有的城市（如重慶等）是按照建筑區(qū)劃建筑規(guī)模分?jǐn)?，有的城市（如蘇州等）采用按幢設(shè)宗劃分宗地的辦法。筆者認(rèn)為，以房屋價(jià)值計(jì)算建設(shè)用地使用權(quán)份額比較困難，并且房?jī)r(jià)變動(dòng)頻繁，不宜采用。按照規(guī)劃確定的指標(biāo)，用一幢房屋建筑面積占總建筑面積的比例，乘以宗地面積來(lái)計(jì)算其建設(shè)用地使用權(quán)，相對(duì)簡(jiǎn)單，操作可行。

這里對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的分割只是觀念上的，并非物理上的。房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)有幾種不同的理解：一是房屋投影對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)；二是房屋所在宗地的土地使用權(quán)；三是房屋對(duì)應(yīng)的分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)。目前沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定或者認(rèn)識(shí)，對(duì)于如何分?jǐn)?，也沒(méi)有明確的規(guī)定。需要注意的是，在我國(guó)一些地方雖然開(kāi)展了所謂國(guó)有土地使用權(quán)分割登記，但這并非是真正意義上的土地分割登記，而僅僅為了分?jǐn)偟怯浄课菡加玫耐恋厥褂脵?quán)面積。

關(guān)于開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的動(dòng)態(tài)登記，可以根據(jù)商品房項(xiàng)目的建設(shè)周期，從建設(shè)用地使用權(quán)的本質(zhì)內(nèi)涵出發(fā)，量化宗地內(nèi)的各單體建筑的土地使用權(quán)份額，建立房地一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，在商品房入網(wǎng)銷售、轉(zhuǎn)讓和抵押登記等業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)，核減開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)份額，形成地房一體變動(dòng)的業(yè)務(wù)管理體系。

對(duì)于預(yù)售轉(zhuǎn)讓核減建設(shè)用地使用權(quán)份額易于理解，但對(duì)于設(shè)定抵押相對(duì)復(fù)雜?！段餀?quán)法》第一百八十二條規(guī)定，以房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。當(dāng)該宗地上規(guī)劃只有一幢房屋，且該房屋不屬于區(qū)分所有，以該房屋設(shè)定抵押的，該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，而不管空地占多大比例或多大面積。當(dāng)該宗地上規(guī)劃有數(shù)幢房屋，權(quán)利人以其中部分房屋設(shè)定抵押的，該設(shè)押房屋所占該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)份額一并抵押。

三、要解決這些問(wèn)題，必須制定完善交易管理和不動(dòng)產(chǎn)登記操作流程，明確詳盡可行的業(yè)務(wù)路徑

具體操作上，從商品房項(xiàng)目宗地上第一幢樓預(yù)測(cè)成果審核入庫(kù)時(shí)，根據(jù)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃總平圖，理清宗地與樓幢關(guān)系，建立《宗地與房屋對(duì)應(yīng)表》，到最后一幢樓權(quán)籍調(diào)查成果審核入庫(kù)時(shí)，清理最終批準(zhǔn)建筑規(guī)模與宗地建設(shè)用地使用權(quán)之間的關(guān)系。其業(yè)務(wù)流程包括以下幾個(gè)方面：

（一）土地使用權(quán)首次登記，根據(jù)土地權(quán)屬來(lái)源證明、權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)等相關(guān)資料辦理土地使用權(quán)首次登記。

（二）第一幢樓入網(wǎng)銷售前，因地上無(wú)房屋，無(wú)建筑規(guī)模變化，可按正常流程辦理土地抵押或查封登記。同時(shí)注意，首次辦理土地抵押登記只能辦理整宗地抵押，不能辦理分宗抵押登記。辦理抵押或查封登記時(shí)須查看登記簿及內(nèi)外網(wǎng)，確認(rèn)此時(shí)宗地上沒(méi)有房屋預(yù)售狀況。

（三）宗地上第一幢樓預(yù)測(cè)成果審核時(shí)，按照規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃總平圖，理清宗地與樓幢關(guān)系，按照入網(wǎng)銷售的建筑規(guī)模，測(cè)算每幢房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)份額，計(jì)算剩余的建筑規(guī)模和量化對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)份額，建立宗地與房屋對(duì)應(yīng)表。

（四）辦理第一幢樓入網(wǎng)銷售時(shí)，在原土地使用權(quán)登記附記欄注記建筑規(guī)模變動(dòng)及土地使用權(quán)分?jǐn)偳闆r；如有抵押的，同時(shí)在抵押權(quán)登記附記欄注記。

（五）第一幢樓入網(wǎng)銷售至商品房首次登記之前，開(kāi)發(fā)商申辦土地抵押登記或接受查封登記，應(yīng)以宗地與房屋對(duì)應(yīng)表為依托進(jìn)行規(guī)模核算管理，對(duì)有剩余規(guī)模的部分方能辦理土地抵押或查封登記。辦理抵押登記時(shí)應(yīng)注意：1.對(duì)已入網(wǎng)銷售樓幢的建筑規(guī)模應(yīng)相應(yīng)核減該建筑規(guī)模（以權(quán)籍調(diào)查審核入庫(kù)的預(yù)測(cè)成果為準(zhǔn)）。2.對(duì)表上標(biāo)明的宗地批準(zhǔn)房屋建筑規(guī)?；蛞?guī)劃批準(zhǔn)的建筑總規(guī)?？鄢龖?yīng)核減建筑規(guī)模后，得到剩余規(guī)模為零或者雖有剩余規(guī)模但小于公共配套設(shè)施規(guī)模的，不予辦理。若法院要求查封該宗地，則告知法院地上建筑規(guī)模變動(dòng)情況，協(xié)助辦理剩余規(guī)模的土地使用權(quán)份額查封。

（六）開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理第一批商品房首次登記時(shí)，對(duì)原土地使用權(quán)登記進(jìn)行變更登記，明確記載本宗地原批準(zhǔn)建筑規(guī)模、已竣工登記規(guī)模、剩余建筑規(guī)模和對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)份額。對(duì)于存在宗地抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押變更登記（部分解押）。后續(xù)分批辦理入網(wǎng)銷售和首次登記，參照上述模式操作。

（七）宗地上最后一幢商品房辦理首次登記時(shí)，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理土地變更（規(guī)模核減及權(quán)利人變更）登記，將土地使用權(quán)人變更為全體業(yè)主，只記載于登記簿，不發(fā)權(quán)證。此時(shí)，宗地上房屋已轉(zhuǎn)移至業(yè)主名下（開(kāi)發(fā)企業(yè)為未售房屋的業(yè)主），按照房地合一登記原則，該宗地實(shí)際上為全體業(yè)主共有，同時(shí)，將該宗地上其他獨(dú)立成棟的共用房屋或設(shè)施等構(gòu)筑物記載為全體業(yè)主所有。不動(dòng)產(chǎn)登記后，雖統(tǒng)一了業(yè)務(wù)系統(tǒng)，但仍然是在土地、房屋不同的客體上登記，若此時(shí)不辦理權(quán)利人的變更登記，宗地查詢時(shí)仍可查到該宗地權(quán)利在開(kāi)發(fā)企業(yè)名下，直接后果是可能被誤查封或抵押。

登記流程是：開(kāi)發(fā)商辦理首次登記（附記建筑規(guī)模）-開(kāi)發(fā)商辦理宗地抵押-開(kāi)發(fā)商申領(lǐng)預(yù)售許可證-入網(wǎng)銷售房屋-部分樓幢房屋竣工-申請(qǐng)首次登記（有抵押的，申請(qǐng)抵押變更，解除擬首次登記的房屋對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)抵押）。同時(shí)，辦理原土地使用權(quán)變更，減去已經(jīng)首次登記的建筑規(guī)模及對(duì)應(yīng)分?jǐn)偡蓊~。最后一幢樓辦理首次登記，解除全部土地抵押，注銷原土地使用權(quán)登記，收回證書(shū)。

筆者認(rèn)為，這樣分析理解建設(shè)用地使用權(quán)，量化建設(shè)用地使用權(quán)份額，建立完善一整套業(yè)務(wù)操作流程，實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)動(dòng)態(tài)登記，可以解決房地產(chǎn)項(xiàng)目登記管理的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題?？傮w而言，一是符合法理，不違反國(guó)土部土地不得隨意分宗、分割的規(guī)定。二是操作規(guī)范，系統(tǒng)走流程操作，登記簿可查詢，避免手工備注，減少隨意性。三是方便企業(yè)，動(dòng)態(tài)管理滿足開(kāi)發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)需要，減輕開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。四是管理到位，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行全流程管理。五是減少風(fēng)險(xiǎn)，抵押、查封不針對(duì)已入網(wǎng)銷售商品房對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)，方便小業(yè)主登記辦證，減少社會(huì)群體性矛盾糾紛。

參考文獻(xiàn)：

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2.梁慧星.中國(guó)民事立法評(píng)說(shuō).法律出版社.2010

第7篇：不動(dòng)產(chǎn)管理的特征范文

從民法上看，冒名頂替行為既可能是以他人的名義處分一定財(cái)產(chǎn)的行為，也可能是以他人名義從事其他性質(zhì)的民事活動(dòng)，例如，假冒他人名義承擔(dān)保證責(zé)任，該合同因被保證債權(quán)的債權(quán)人及時(shí)察覺(jué)而不成立。這雖然構(gòu)成了對(duì)被冒名人的不利益，但其并沒(méi)有處分被冒名人的財(cái)產(chǎn)。本案中，冒名處分行為雖然是侵權(quán)行為，其在冒用他人名義這一點(diǎn)上，構(gòu)成了對(duì)他人名稱權(quán)的侵害。在許多情況下，在本案中，劉金龍已經(jīng)對(duì)被冒名人進(jìn)行了處分，并引發(fā)了法律上的效果，具體表現(xiàn)為：第一，使張煥的房屋發(fā)生了變更登記，第三人李大慶成為了登記簿上記載的權(quán)利人；第二，使第三人李大慶支付了大量的購(gòu)房款。這一冒名行為直接引發(fā)了原所有人張煥與第三人李大慶之間的房屋所有權(quán)爭(zhēng)議，即具有法律上的效果。那么，對(duì)于這樣一些法律上的效果，應(yīng)當(dāng)適用哪一種法律制度來(lái)調(diào)整呢？有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果存在真實(shí)的被冒名人，且假冒行為的相對(duì)人主觀上確實(shí)希望同被冒名人從事法律行為，則假冒行為可以類推適用無(wú)權(quán)制度[1]：被冒名人可以對(duì)假冒行為進(jìn)行追認(rèn)，并對(duì)交易相對(duì)人發(fā)生法律拘束力；如果被冒名人拒絕追認(rèn)，則假冒行為無(wú)效，不對(duì)被冒名人產(chǎn)生法律效果。

我認(rèn)為，雖然在冒名處分行為和無(wú)權(quán)中，實(shí)際行為人都缺乏從事相應(yīng)行為的法定權(quán)利，在這一點(diǎn)上具有相似性，但是，冒名處分行為不能適用無(wú)權(quán)制度，因?yàn)槊懊幏中袨橥耆环蠠o(wú)權(quán)的基本特征。這表現(xiàn)在：

第一，無(wú)權(quán)實(shí)質(zhì)上是一種缺乏權(quán)而仍從事行為的行為。從最終結(jié)果來(lái)看，無(wú)論是直接，還是間接，人都是為了實(shí)現(xiàn)被人的利益，都要以被人為利益的最終歸屬點(diǎn)，即使是無(wú)權(quán)，在一定程度上，也可能要體現(xiàn)被人的意愿和利益。但是，本案中的冒名處分行為人完全違背了被人的意愿。盡管所有人張煥有出賣(mài)房屋的意愿，但是，劉金龍?zhí)幏址课莸男袨?，完全不是為了?shí)現(xiàn)張煥的利益，而是為了侵奪張煥的房屋，進(jìn)而非法獲取自己的利益。

第二，無(wú)權(quán)行為仍然是以被人名義行為，而不能自稱是本人。在無(wú)權(quán)的情況下，人和被人仍然是區(qū)分開(kāi)的，但在本案中，劉金龍?jiān)谂c李大慶從事交易時(shí)，其自稱張煥，因此，劉金龍不是張煥從事行為，而是自稱自己是張煥從事交易行為。

第三，無(wú)權(quán)行為一般不屬于侵權(quán)行為，而本案中，冒名行為是侵權(quán)行為，劉金龍的行為不但侵害了所有人張煥的姓名權(quán)，而且損害了其財(cái)產(chǎn)權(quán)。這顯然不符合無(wú)權(quán)的基本特征。

（二）劉金龍冒名處分行為是否可以適用表見(jiàn)？

所謂表見(jiàn)，是指人沒(méi)有權(quán)，但是存在使第三人相信其有權(quán)的理由，因而使本人對(duì)交易相對(duì)人承擔(dān)授權(quán)人的責(zé)任。[2]《合同法》第49條明確規(guī)定：“行為人沒(méi)有權(quán)，超越權(quán)或者權(quán)終止后，以被人的名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有權(quán)的，該行為有效?！边@就是我國(guó)法律確立的表見(jiàn)制度。我國(guó)民法采納表見(jiàn)制度的根本原因在于保護(hù)相對(duì)人的信賴?yán)?，維護(hù)市場(chǎng)交易安全。在冒名處分情況下，其與通常的表見(jiàn)具有很大的相似性，這表現(xiàn)在：一方面，二者都可能在一定程度上違背了權(quán)利人的真實(shí)意愿；另一方面，無(wú)論是假冒人，還是無(wú)權(quán)人，都實(shí)施了一定的民事行為，并且這些行為可能會(huì)對(duì)第三人產(chǎn)生了一定的民法上的效果。此外，假冒行為和無(wú)權(quán)行為都可能給他人造成一定的財(cái)產(chǎn)損失。如果假冒他人名義不會(huì)引起法律上的爭(zhēng)議和效果，例如，冒用他人名義訂約酒店，但后因酒店客滿，未能成功訂約。這一般不會(huì)給他人造成財(cái)產(chǎn)損失。正是這些相似性的存在，使得實(shí)踐中的一些假冒行為與表見(jiàn)行為區(qū)分開(kāi)來(lái)。

盡管如此，我認(rèn)為，可以從如下幾個(gè)方面，對(duì)冒名處分行為和表見(jiàn)加以嚴(yán)格地區(qū)分：

第一，從法律關(guān)系的主體來(lái)看，表見(jiàn)仍然是一種關(guān)系，其直接涉及三方當(dāng)事人，一方是表見(jiàn)人，另一方是交易相對(duì)人，第三方是相對(duì)人所信賴的被人。也就是說(shuō)，第三人知道，直接與其從事交易的人并不是交易效果的直接歸屬者，尤其是，人在從事無(wú)權(quán)行為時(shí)，仍然是以人的身份出現(xiàn)的，而第三人知道還存在一個(gè)被人。但在本案中，在整個(gè)交易過(guò)程中，劉金龍自稱自己就是張煥，第三人李大慶也信以為真，因此，從第三人李大慶的角度來(lái)講，不存在人與被人的區(qū)別，其只是認(rèn)為與張煥一人從事民事活動(dòng)。始終只有兩方當(dāng)事人參與交易，一方當(dāng)事人是無(wú)權(quán)處分人；另一方當(dāng)事人是買(mǎi)受人，原所有人張煥沒(méi)有加入到交易過(guò)程中，因此，其不符合表見(jiàn)的特征。

第二，從第三人信賴的內(nèi)容來(lái)看，在表見(jiàn)的情況下，第三人信賴的是表見(jiàn)人有權(quán)，因此，有必要對(duì)第三人的信賴?yán)娼o予保護(hù)。表見(jiàn)的關(guān)鍵在于，第三人是有充分的理由認(rèn)為無(wú)權(quán)處分人具有權(quán)。其強(qiáng)調(diào)存在權(quán)這一表見(jiàn)事實(shí)，旨在保護(hù)交易相對(duì)人對(duì)表見(jiàn)權(quán)的信賴。[3]但是，在本案中，第三人李大慶并不是信賴劉金龍具有權(quán)，其就認(rèn)為劉金龍就是張煥本人。雖然劉金龍出示了仿真身份證和真實(shí)房產(chǎn)證，且登記機(jī)構(gòu)予以了確認(rèn)，足以使交易相對(duì)人信賴劉金龍具有處分權(quán)。但是，此種信賴與表見(jiàn)制度中的信賴存在本質(zhì)上的差異，因?yàn)椋硪?jiàn)制度中的相對(duì)人信賴的是：直接交易相對(duì)人具有權(quán)；而冒名行為中相對(duì)人信賴的是直接交易相對(duì)人就是真實(shí)的權(quán)利人，就是為其自己從事交易行為。

第三，從本人對(duì)表見(jiàn)事實(shí)形成的作用來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)，如果是因?yàn)闊o(wú)權(quán)人盜竊本人的身份證件、印章等能夠代表身份的材料，與他人從事民事行為，由此造成的后果屬于無(wú)權(quán)。如果被人不接受的效果，無(wú)論第三人是否存在信賴?yán)?，都不予以保護(hù)。在在本案中，劉金龍只是通過(guò)盜竊方式獲得了張煥的房產(chǎn)證，張煥對(duì)此缺乏積極的作用，更何況，劉金龍出示的身份證件是偽造的，并非張煥所交付，因此，張煥對(duì)權(quán)利表象的形成并沒(méi)有發(fā)揮積極的作用，不宜令其承擔(dān)表見(jiàn)的后果。但由于張煥未能盡到對(duì)自己房產(chǎn)證的合理保管義務(wù)，在一定程度上引起了表見(jiàn)事實(shí)的形成，是第三人產(chǎn)生了信賴。從這個(gè)意義上講，第三人的信賴?yán)鎽?yīng)當(dāng)予以保護(hù)。但這種保護(hù)不能通過(guò)表見(jiàn)來(lái)完成，而應(yīng)當(dāng)通過(guò)善意取得制度等其他方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。

二、原所有人張煥和買(mǎi)受人李大慶之間的利益比較與保護(hù)

本案中，房屋原所有人張煥與買(mǎi)受人李大慶之間存在相互對(duì)立的利害關(guān)系，不論認(rèn)定那一方享有房屋的所有權(quán)，都將使另一方承擔(dān)向登記機(jī)構(gòu)或者第三人追償?shù)呢?fù)擔(dān)。那么，原所有人和買(mǎi)受人之間，誰(shuí)的利益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)呢？我認(rèn)為，在符合善意取得的情況下，應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意買(mǎi)受人的利益，主要原因在于：

第一，買(mǎi)受人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，主觀上處于善意狀態(tài)。本案中，盡管無(wú)權(quán)處分人劉金龍出示的是偽造的身份證，但是，買(mǎi)受人盡到了必要的審查義務(wù)，并且，登記機(jī)關(guān)對(duì)無(wú)權(quán)處分人身份信息的確認(rèn)，使買(mǎi)受人更加確信劉金龍即為真實(shí)的權(quán)利人。更何況，面對(duì)高仿真身份證，一般人都難以憑肉眼加以識(shí)別。與善意買(mǎi)受人李大慶相比，房屋原所有人張煥自身具有過(guò)錯(cuò)。這種過(guò)錯(cuò)表現(xiàn)在，其沒(méi)有盡到對(duì)自己財(cái)物的合理的保管義務(wù)，正是因?yàn)榉慨a(chǎn)證被調(diào)包，才引發(fā)了無(wú)權(quán)處分人后來(lái)的一系列違法交易行為。如果其盡到對(duì)房產(chǎn)證的合理保管義務(wù)，劉金龍就沒(méi)有機(jī)會(huì)取得房產(chǎn)證，也無(wú)法到房屋登記部門(mén)辦理過(guò)戶登記。

第二，這是優(yōu)先保護(hù)善意買(mǎi)受人的信賴?yán)娴男枰?。本案中，各種事實(shí)足以使善意買(mǎi)受人對(duì)這么幾項(xiàng)事實(shí)產(chǎn)生信賴：一是對(duì)處分人（劉金龍）就是真實(shí)的權(quán)利人產(chǎn)生信賴；二是對(duì)登記簿記載內(nèi)容的信賴，登記機(jī)關(guān)對(duì)處分人處分權(quán)的確認(rèn)，更令善意買(mǎi)受人產(chǎn)生信賴。在這種情況下，如果宣告其買(mǎi)受行為無(wú)效，則致使第三人不敢輕易從事各種交易，不利于經(jīng)濟(jì)的繁榮和發(fā)展。從這個(gè)意義上說(shuō)，保護(hù)善意買(mǎi)受人的信賴，也是對(duì)正常市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的維護(hù)，應(yīng)當(dāng)值得鼓勵(lì)。

第三，從風(fēng)險(xiǎn)控制的角度來(lái)看，善意取得制度的一種重要價(jià)值選擇就是：在原所有權(quán)人和善意買(mǎi)受人之間，對(duì)向無(wú)權(quán)處分人追償?shù)呢?fù)擔(dān)和追償不能的風(fēng)險(xiǎn)予以分配。此種分配的重要考慮因素就是二者在預(yù)測(cè)和控制風(fēng)險(xiǎn)能力上的強(qiáng)弱比較。[4]本案中，如前所述，善意買(mǎi)受人李大慶不具有對(duì)虛假權(quán)利外觀的識(shí)別能力，而與之相反，所有人張煥卻具有對(duì)形成不真實(shí)權(quán)利外觀的預(yù)防和控制能力，因?yàn)?，只要其稍加注意，就可以防止劉金龍掉包其真?shí)房產(chǎn)證。從這個(gè)意義上講，應(yīng)當(dāng)讓原所有人張煥（風(fēng)險(xiǎn)控制能力相對(duì)較強(qiáng)的一方）承擔(dān)向無(wú)權(quán)處分人追償?shù)呢?fù)擔(dān)和追償不能的風(fēng)險(xiǎn)。

優(yōu)先保護(hù)善意買(mǎi)受人李大慶的利益，意味著其取得房屋的所有權(quán)，那么，其取得所有權(quán)的依據(jù)在法律哪里呢？前文已經(jīng)排除了表見(jiàn)制度的適用。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的非基于法律行為的各種物權(quán)變動(dòng)模式，善意買(mǎi)受人李大慶只能依據(jù)善意取得制度來(lái)取得所有權(quán)。本案是否可以適用善意取得制度，下文將予以分析。

三、本案是否構(gòu)成善意取得？

本案是否適用善意取得制度，根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失?！睋?jù)此，善意取得需要符合如下四個(gè)構(gòu)成要件，即無(wú)權(quán)處分、買(mǎi)受人善意、買(mǎi)受人支付了合理的對(duì)價(jià)、辦理了不動(dòng)產(chǎn)變更登記。下面將對(duì)此逐一做出判斷。

（一）劉金龍冒名頂替行為構(gòu)成善意取得制度中的“無(wú)權(quán)處分”

本案適用善意取得制度的一大問(wèn)題在于，冒名處分行為是否屬于《物權(quán)法》第106條規(guī)定的“無(wú)權(quán)處分”的范疇？有觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的“無(wú)權(quán)處分”只能是在已經(jīng)登記錯(cuò)誤的情況下，被錯(cuò)誤登記為權(quán)利人者的處分行為，或者是在不動(dòng)產(chǎn)共有情況下，只有部分共有人被登記簿記載為權(quán)利人的情況下，被記載的部分共有權(quán)利人的處分行為。因此，冒名處分行為不能被解釋為善意取得制度中的“無(wú)權(quán)處分”。

誠(chéng)然，這兩種情形是典型的善意取得制度“無(wú)權(quán)處分”，但我認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將“無(wú)權(quán)處分”作廣義上的理解，不能僅僅將“無(wú)權(quán)處分”限定在登記錯(cuò)誤的情況。所謂無(wú)權(quán)處分，凡是沒(méi)有取得權(quán)利人的同意，而處分權(quán)利人財(cái)產(chǎn)的行為，其包括兩項(xiàng)重要內(nèi)容，一是無(wú)權(quán)處分人未經(jīng)真正權(quán)利人的同意，處分了他人的動(dòng)產(chǎn)。二是處分人將他人的不動(dòng)產(chǎn)非法登記在自己的名下，并進(jìn)行處分，或者采用假冒行為非法處分他人財(cái)產(chǎn)。本案的情況就屬于后一種類型。處分行為應(yīng)當(dāng)引起了原物權(quán)的變動(dòng)。本案中，一方面，劉金龍冒名將張煥的房屋處分給李大慶，該處分行為并沒(méi)有獲得張煥的同意，構(gòu)成“無(wú)權(quán)”；另一方面，劉金龍利用房屋登記部門(mén)的疏忽審查，現(xiàn)實(shí)地變更了房屋登記，使登記簿上記載的房屋權(quán)屬發(fā)生了變化，已經(jīng)作出了事實(shí)上的處分。更何況，《物權(quán)法》第106條并沒(méi)有明確排除冒名處分行為。因此，只要沒(méi)有處分權(quán)利的人形成了足以讓第三人信賴的權(quán)利外觀，就可以適用善意取得制度，對(duì)善意第三人的信賴?yán)嬗枰员Ｗo(hù)。

（二）買(mǎi)受人在主觀上是否構(gòu)成善意？

善意是相對(duì)于惡意而言的，是指不知情，即不知或不應(yīng)知道讓與人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)時(shí)沒(méi)有處分該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)限。如果讓與人為善意，而受讓人為惡意，則不適用這一制度。此處所說(shuō)的受讓人包括了受讓人的人、財(cái)產(chǎn)代管人等。在某些情況下，受讓人是通過(guò)其受領(lǐng)輔助人代為受領(lǐng)，因?yàn)槭茴I(lǐng)輔助人并不作出獨(dú)立的意思表示，所以，即使受領(lǐng)輔助人是惡意的，但受讓人是善意的，并不影響善意取得的構(gòu)成。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)而言，善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)是比較簡(jiǎn)單的。只要受讓人在受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有合理的理由信賴登記，就是善意的。[5]但是，在通常情形下，判斷受讓人是否信賴了登記，可以采取排除的方法，例如，如果受讓人知道轉(zhuǎn)讓人是采用欺騙的手段將登記財(cái)產(chǎn)記載在自己的名下就可以排除受讓人是善意的。但是，本案中，不但沒(méi)有以上可以排除買(mǎi)受人善意的情形，反而有這么幾項(xiàng)事實(shí)，可以讓買(mǎi)受人李大慶充分相信，處分人具有處分權(quán)：第一，李大慶在房屋管理部門(mén)辦理登記時(shí)，劉金龍出示了真實(shí)的房產(chǎn)證，表明其是真實(shí)的權(quán)利人；二是查閱了劉金龍的偽造高仿真身份證；三是房管部門(mén)也當(dāng)場(chǎng)表示房產(chǎn)證和身份證明無(wú)誤。以上三方面的信息，都足以使李大慶對(duì)劉金龍擁有房屋所有權(quán)產(chǎn)生合理信賴。對(duì)交易當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，登記機(jī)關(guān)作為專司房屋登記管理的機(jī)構(gòu)，具有最高的權(quán)威性，是當(dāng)事人獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬信息的最權(quán)威機(jī)關(guān)。相關(guān)工作人員在正式工作場(chǎng)合所做的表示具有最高的可信度。因此，李大慶的信賴也是合理的。

需要討論的是，善意的時(shí)點(diǎn)如何判斷，即受讓人的善意，從何時(shí)確定？我們所說(shuō)的善意必須是交易時(shí)候的善意，在交易之后，即便買(mǎi)受人知曉了無(wú)權(quán)處分的事實(shí)，也不影響此前善意取得的成立。根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，適用善意取得制度必須“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的”。這就是說(shuō)，必須是以受讓財(cái)產(chǎn)的時(shí)間確定，即取得人必須在最后取得行為那一刻是善意的。[6]至于受讓以后是否為善意，則不影響善意取得的構(gòu)成。如果受讓人在這一時(shí)點(diǎn)以前出于惡意，亦可推定其在交付時(shí)以及以后為惡意。我認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以登記簿上登記內(nèi)容的變更為準(zhǔn)，而不能以領(lǐng)取登記證書(shū)的時(shí)間為準(zhǔn)。從申請(qǐng)到領(lǐng)取變更登記證書(shū)的過(guò)程，一般都要經(jīng)歷一段時(shí)間。根據(jù)一物一權(quán)原則，物權(quán)應(yīng)當(dāng)在這期間內(nèi)的某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。根據(jù)《物權(quán)法》第16條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，因此，物權(quán)歸屬和內(nèi)容的判斷應(yīng)當(dāng)以登記簿記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。而如果其間發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)，就應(yīng)當(dāng)以物權(quán)登記簿上登記內(nèi)容的變更的那一個(gè)時(shí)間點(diǎn)為準(zhǔn)。根據(jù)《物權(quán)法》第17條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容的變更，與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的發(fā)放一般會(huì)有一個(gè)時(shí)間差，因此，我們應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿變更登記的時(shí)間點(diǎn)為物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間點(diǎn)，而不應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)發(fā)放的時(shí)間點(diǎn)為準(zhǔn)。本案中，受讓人發(fā)現(xiàn)被騙之時(shí)，房屋登記部門(mén)已經(jīng)完成了變更登記，只不過(guò)領(lǐng)取證件的時(shí)間要晚于發(fā)現(xiàn)被騙的時(shí)間。如前所述，受讓人在登記簿變更登記時(shí)已經(jīng)處于善意狀態(tài)，符合善意取得制度中的“善意”要求。

（三）買(mǎi)受人李大慶支付了合理的對(duì)價(jià)

本案中，善意買(mǎi)受人李大慶已經(jīng)按照11000元/每平米的價(jià)格向無(wú)權(quán)處分人支付了220萬(wàn)元的房屋價(jià)款，符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

（四）登記機(jī)關(guān)已經(jīng)辦理了過(guò)戶登記手續(xù)。

之所以要求必須辦理登記過(guò)戶，是因?yàn)?，一方賣(mài)弄，只有辦理了過(guò)戶，才符合無(wú)權(quán)處分的特點(diǎn)；另一方面，只有辦理了過(guò)戶，才符合物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則。根據(jù)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！币虼耍ǘǖ奈餀?quán)變動(dòng)要件為變更登記。本案中，登記部門(mén)已經(jīng)向買(mǎi)受人辦理了變更登記，且將買(mǎi)受人李大慶記載為登記簿上的房屋所有權(quán)人。

綜上，本案符合善意取得制度的四項(xiàng)基本要件，從房屋變更登記之日起，善意買(mǎi)受人李大慶已經(jīng)根據(jù)善意取得制度取得了房屋的所有權(quán)，而原所有人張煥喪失了房屋所有權(quán)。

四、無(wú)權(quán)處分人與登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任

本案中，劉金龍之所以能夠成功騙取房款，一方面是由于行騙人采用了掉包、偽造等一系列詐騙手段，使第三人相信其具有處分房屋的權(quán)利。該行為侵犯了張煥的房屋所有權(quán)，行為人負(fù)有侵權(quán)損害賠償義務(wù)。另一方，房屋登記機(jī)構(gòu)也違反了法定的審核義務(wù)，給劉金龍留下了行騙得可趁之機(jī)。關(guān)于登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)，《物權(quán)法》第12條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料”。本案中，未能履行法定職責(zé)，具有過(guò)錯(cuò)和可責(zé)性。登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，在所有人辦理原始登記的時(shí)候，登記資料中留有房屋所有權(quán)人的身份證復(fù)印件等信息，登記機(jī)關(guān)在辦理變更登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核對(duì)實(shí)際處分人是否為原始的權(quán)利人。但本案中，劉金龍攜其妻子前往房屋登記管理部門(mén)，冒充張煥夫婦與李大慶共同現(xiàn)場(chǎng)辦理房屋移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。劉金龍出示了其與李煥調(diào)包的真實(shí)的房產(chǎn)證。登記機(jī)關(guān)經(jīng)審核認(rèn)為，確實(shí)為真實(shí)的房產(chǎn)證，但在劉金龍出示偽造的張煥的身份證（名字為張煥、照片為劉金龍）以后，盡管該身份證與登記部門(mén)存檔的張煥的身份證復(fù)印件明顯不符，且劉金龍冒充張煥的簽字也與存檔資料中張煥的簽字不符，但登記部門(mén)對(duì)此均未審核，并沒(méi)有盡到此種審查義務(wù)。二是原所有人在辦理原始登記時(shí)應(yīng)當(dāng)留有簽字，這也是核對(duì)權(quán)利人身份信息的重要資料。登記機(jī)關(guān)在本案中也沒(méi)有對(duì)此予以審查，具有重大過(guò)失。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第21條規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！睋?jù)此，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋原所有人張煥承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

總之，張煥因?yàn)闊o(wú)權(quán)處分人的詐騙行為和登記機(jī)構(gòu)的失職行為，喪失了房屋的所有權(quán)，其有權(quán)請(qǐng)求劉金龍和登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

五、關(guān)于賠償責(zé)任的確定

本案中，冒名頂替的行為導(dǎo)致張煥喪失了房屋的所有權(quán)，如前所述，直接原因有二：一是無(wú)權(quán)處分人劉金龍的詐騙行為；二是登記機(jī)關(guān)的失職行為。劉金龍和登記部門(mén)都對(duì)對(duì)張煥負(fù)有賠償責(zé)任。根據(jù)《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：……受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。”因此，原所有人張煥可以請(qǐng)求無(wú)權(quán)處分人劉金龍賠償損失。同時(shí)，因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)的失職行為，造成了損失的產(chǎn)生，因此，受害人張煥也可以請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)賠償損失。

問(wèn)題在于，在直接侵權(quán)人劉金龍攜款潛逃之后，張煥能否直接請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。《物權(quán)法》第21條第2款明確規(guī)定：“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！痹撘?guī)定并沒(méi)有表明登記機(jī)構(gòu)只需承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任，也沒(méi)有表明其與無(wú)權(quán)處分人之間按照比例分擔(dān)損害賠償意思，因此，登記機(jī)構(gòu)負(fù)有對(duì)所有人的全部賠償義務(wù)。當(dāng)然，登記機(jī)構(gòu)在賠償之后，可以向詐騙人劉金龍追償所支付的價(jià)款。

關(guān)于張煥可以請(qǐng)求損害賠償?shù)臄?shù)額如何確定，對(duì)張煥和賠償責(zé)任人都具有重大的利害關(guān)系。對(duì)此有三種不同觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際處分之時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)計(jì)算；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)按照訴訟時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)計(jì)算；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以劉金龍取得的“合理對(duì)價(jià)”為準(zhǔn)。我認(rèn)為，善意取得要求的“合理對(duì)價(jià)”并不完全等同于市場(chǎng)價(jià)格，其只具有參考意義，而不能成為損害賠償數(shù)額的絕對(duì)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。以實(shí)際處分之時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)計(jì)算更為合理，主要原因在于：第一，房屋所有權(quán)的變動(dòng)發(fā)生在劉金龍實(shí)際處分房屋之時(shí)，按照人們的交易習(xí)慣，商品交易價(jià)格通常以現(xiàn)實(shí)交易時(shí)的價(jià)格為準(zhǔn)，因此，以實(shí)際處分時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算符合市場(chǎng)交易慣例。第二，這符合擬出賣(mài)人張煥的真實(shí)意愿。本案中，在發(fā)生無(wú)權(quán)處分之前，張煥已經(jīng)公開(kāi)表示了出賣(mài)房屋的意向，一旦有人在當(dāng)時(shí)與其進(jìn)行房屋交易，交易價(jià)格通常就是當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。反之，如果訴訟之時(shí)的價(jià)格過(guò)低，則違背了所有人張煥的意愿，損害了其實(shí)質(zhì)性利益。第三，這符合損害賠償人的預(yù)期。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上下波動(dòng)幅度極大，訴訟時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格可以大大高于或者低于實(shí)際處分時(shí)的價(jià)格。登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記錯(cuò)誤時(shí)的賠償責(zé)任有一定預(yù)期，如果按照遠(yuǎn)高于實(shí)際發(fā)生登記錯(cuò)誤時(shí)的價(jià)格來(lái)賠償，則超出了其對(duì)責(zé)任的預(yù)料范圍。

關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn)/冒名處分/善意取得/焦點(diǎn)筆談

內(nèi)容提要:善意取得制度是非依法律行為引起物權(quán)變動(dòng)的重要類型。自《物權(quán)法》明確規(guī)定善意取得制度（第106條、第107條）以來(lái)，實(shí)踐中相關(guān)案例頻頻出現(xiàn)，不乏一些復(fù)雜疑難案例。針對(duì)實(shí)踐中一起冒名出售房屋案，《判解研究》（2009年第2輯）特邀多位著名法學(xué)家和青年學(xué)者，就《物權(quán)法》視野下不動(dòng)產(chǎn)的善意取得若干問(wèn)題進(jìn)行深入討論，涉及到善意取得的諸多具體理論和實(shí)踐問(wèn)題?，F(xiàn)將這些討論陸續(xù)登出，以供參考和交流。本篇為王利明教授的《善意取得制度若干問(wèn)題研究》。

本案中，劉金龍使用詐騙等違法手段，冒名頂替房屋所有人張桓，將張煥之房屋出售給買(mǎi)受人李大慶，其在獲得李大慶支付的巨額款項(xiàng)之后，攜款潛逃。房屋登記機(jī)關(guān)在未核對(duì)房屋所有人辦理原始登記時(shí)的身份證復(fù)印件和簽名的情況下，直接憑劉金龍出示的偽造身份證和房產(chǎn)證，確認(rèn)劉金龍即為房屋真實(shí)權(quán)利人張煥，其未盡合理的登記審查義務(wù)。無(wú)權(quán)處分人的冒名頂替行為和登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)行為，直接致使房屋在違背所有人張煥的真實(shí)意思的情況下，變更登記到了李大慶名下。李大慶主張自己已經(jīng)是登記簿確認(rèn)的合法所有人，而原所有人則認(rèn)為這是一次錯(cuò)誤的變更登記，不具有法律效力。本案中，一個(gè)簡(jiǎn)單的冒名頂替行為，引發(fā)了多個(gè)法律問(wèn)題，有待討論。

一、假冒行為是否為“無(wú)權(quán)”或者“表見(jiàn)?

本案首先涉及到假冒行為的法律適用問(wèn)題。假冒是指冒名頂替，實(shí)際上是一種侵害他人姓名權(quán)的行為。假冒者的目的常常并不是直接損害被假冒者的利益，而只是為了謀取個(gè)人的非法所得。當(dāng)然，假冒行為也可能損害被假冒者的利益。本案中，劉金龍冒充房屋所有人張煥，與第三人李大慶從事了房屋交易行為，并辦理了過(guò)戶登記。劉金龍的冒名處分行為具有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：第一，劉金龍以磋商買(mǎi)賣(mài)房屋為名,調(diào)換了張煥的真實(shí)的房產(chǎn)證；第二，劉金龍偽造了張煥的身份證件；第三，劉金龍通過(guò)與張煥建立房屋租賃關(guān)系，現(xiàn)實(shí)地占有了房屋及鑰匙。所以，本案中，劉金龍的冒名行為不但惟妙惟肖，而且引起了實(shí)際的法律后果。毫無(wú)疑問(wèn)，劉金龍已經(jīng)構(gòu)成了對(duì)張煥的姓名權(quán)的侵害。如果張煥以侵害姓名權(quán)為由請(qǐng)求損害賠償，是可以獲得支持的。但是，本案中，劉金龍的冒名行為的主要目的是騙取財(cái)物，尤其是，其并不是單純的冒用他人名義，其最終目的是通過(guò)冒名行為處分他人財(cái)產(chǎn)，從而非法占用他人的財(cái)物。因此，本案涉及的主要問(wèn)題不再是人格權(quán)侵權(quán)問(wèn)題了，而主要在于因非法處分財(cái)產(chǎn)所引發(fā)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議，以及損害賠償責(zé)任問(wèn)題。因此，有必要回答如下幾個(gè)問(wèn)題：

注釋:

[1]參見(jiàn)黃立：《民法債編總論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2002年版，第164頁(yè)。

[2]參見(jiàn)史尚寬：《債法總論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版，第49頁(yè)。

[3]參見(jiàn)王澤鑒：《債法原理》（第一冊(cè)），中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，第317頁(yè)。

[4]參見(jiàn)熊丙萬(wàn)：“論贓物的善意取得及其回復(fù)請(qǐng)求權(quán)”，載《法律科學(xué)》2008年第2期。

第8篇：不動(dòng)產(chǎn)管理的特征范文

一、大陸民法草案的基本架構(gòu)

大陸官方目前公布的中華人民共和國(guó)民法草案，從每一編都從第一條開(kāi)始看來(lái)，似乎是將大陸之前公布的民法通則、民事單行法（合同法、擔(dān)保法、婚姻法、收養(yǎng)法、繼承法）、之前草擬的物權(quán)法草案，再加上人格權(quán)法、侵權(quán)責(zé)任法的新定，匯整而成。該民法草案分為九編，第一編是總則，第二編是物權(quán)法，第三編是合同法，第四編是人格權(quán)法，第五編是婚姻法，第六編是收養(yǎng)法，第七編是繼承法，第八編是侵權(quán)責(zé)任法，第九編是涉外民事關(guān)系的法律適用法。

二、與臺(tái)灣民法的區(qū)別

此一草案，第一編通則的各章內(nèi)容，第二編的物權(quán)法各章內(nèi)容，第三編合同法分為總則和分則，都有許多相同之處。似乎臺(tái)灣民法有影響到此一草案的草擬，從臺(tái)灣目前這部民法也是從大陸帶去的，加上目前兩岸法學(xué)者交流頻繁的程度來(lái)看，此一結(jié)果并不令人意外。但值得注意的是，草案也呈現(xiàn)許多許臺(tái)灣民法典不同之處，值得特別加以注意，以下以財(cái)產(chǎn)法為論述重點(diǎn)。

（一）物權(quán)種類較多

草案第二編物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)種模擬臺(tái)灣民法多，包括所有權(quán)、用益物權(quán)、和擔(dān)保物權(quán)的類型都有增加。

所有權(quán)分為國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)、和私人所有權(quán)，臺(tái)灣雖有公有財(cái)產(chǎn)和私有財(cái)產(chǎn)的區(qū)別，除了沒(méi)有集體所有權(quán)外，國(guó)家所有權(quán)包括的范圍也沒(méi)有大陸民法草案的范圍那么大。

臺(tái)灣民法的用益物權(quán)只有四種，大陸民法草案的用益物權(quán)則有九種，其中只有典權(quán)一項(xiàng)名稱是相同的，臺(tái)灣的永佃權(quán)本是無(wú)用的規(guī)定，因此，草案不采。臺(tái)灣的地上權(quán)和地役權(quán)在草案中則分別規(guī)范為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)基地使用權(quán)、住宅基地使用權(quán)和鄰地利用權(quán)，草案的居住權(quán)是臺(tái)灣民法未明文承認(rèn)的物權(quán)，而探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、漁業(yè)權(quán)在臺(tái)灣則規(guī)定在特別法。

擔(dān)保物權(quán)方面，草案增列了讓與擔(dān)保權(quán)，讓與擔(dān)保的概念雖然為臺(tái)灣的學(xué)說(shuō)和實(shí)務(wù)承認(rèn)，但因僅在當(dāng)事人間有效力，并非真正物權(quán)效力，草案的讓與擔(dān)保權(quán)則具有對(duì)抗第三人的效力，是典型的物權(quán)。

（二）單獨(dú)設(shè)立人格權(quán)編[34]

臺(tái)灣民法關(guān)于人格權(quán)的保護(hù)主要規(guī)定在民法第十八、十九、一九二至一九五等六條，草案則單獨(dú)為一編共二十九條加以規(guī)范，似乎強(qiáng)調(diào)人格權(quán)的保護(hù)。

（三）分別設(shè)立合同法編和侵權(quán)責(zé)任法編[35]

草案最值得注意的是將合同法和侵權(quán)責(zé)任法分成兩編分別加以規(guī)定，等于不強(qiáng)調(diào)契約與侵權(quán)行為的相似處，認(rèn)為二者的關(guān)系與物權(quán)法并列，并無(wú)比物權(quán)法更多共通的原則。

（四）要約可以撤銷

要約依臺(tái)灣民法第一五四條規(guī)定，有形式上拘束力，要約人僅能在要約到達(dá)相對(duì)人前撤回，不得在到達(dá)相對(duì)人后，相對(duì)人承諾前撤銷。依美國(guó)法則要約人原則上可以在相對(duì)人承諾前撤回或撤銷，草案第三編第十八條的規(guī)定，則明文肯定要約人可以在相對(duì)人承諾前撤銷要約，顯示采納美國(guó)法要約的概念。

（五）無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美难a(bǔ)充性質(zhì)[36]

除了不將契約與侵權(quán)行為并列加以規(guī)范，草案也將無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美?guī)定在第一編通則，等于認(rèn)為二者可以作為其它各編的一般規(guī)定，就此點(diǎn)而言，也就是認(rèn)為無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美c契約和侵權(quán)行為的關(guān)系，和二者與物權(quán)的關(guān)系相同，都是普通規(guī)定和特別規(guī)定之間的關(guān)系。從特別規(guī)定優(yōu)先于普通規(guī)定適用來(lái)看，草案的無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美磧H具補(bǔ)充性質(zhì)。

（六）設(shè)立涉外民事關(guān)系的法律適用法編

草案第九編規(guī)定設(shè)立涉外民事關(guān)系的法律適用法，這部份在臺(tái)灣則是涉外民事法律適用法的單行法所規(guī)范，將此部份訂在民法中，或許是著眼法官適用法律的方便。

伍、大陸民法草案特別值得肯定的部份

大陸的民法草案，如果從同文同種的角度，加上大陸立法的效率，大陸學(xué)者和立法者得以輕易地引進(jìn)臺(tái)灣數(shù)十年民法學(xué)說(shuō)和司法實(shí)務(wù)的結(jié)晶，因而制訂出一部?jī)?yōu)于臺(tái)灣民法典的法典，也就不足為奇，因而，本文對(duì)于臺(tái)灣民法典和司法實(shí)務(wù)所具備的規(guī)范而為大陸民法典采納之處，不覺(jué)有何稀奇之處。然而，如果臺(tái)灣法典所無(wú)，或通說(shuō)不采的規(guī)范，而為大陸民法所采納，就值得臺(tái)灣法界特別注意，因?yàn)榇箨懡^無(wú)理由只為了標(biāo)新立異，而故意訂定與臺(tái)灣不同的法律，之所以不同，一定是大陸立法者覺(jué)得所采的規(guī)范比較好。

以下即提出幾點(diǎn)作者認(rèn)為大陸民法草案最值得肯定之處：

一、 時(shí)效制度規(guī)定較有效率

臺(tái)灣民法的消滅時(shí)效采抗辯權(quán)發(fā)生主義，過(guò)了消滅時(shí)效，權(quán)利人仍然可以訴訟，而由義務(wù)人抗辯時(shí)，法院才判決權(quán)利人敗訴。一般情形義務(wù)人必然主張時(shí)效抗辯，權(quán)利人起訴通常會(huì)白忙一場(chǎng)，而且義務(wù)人也要支出應(yīng)訴的成本，更增加法院的案件量。就此而言，消滅時(shí)效規(guī)定成訴訟時(shí)效，過(guò)了時(shí)效權(quán)利人就不得提起訴訟，顯然比較不會(huì)浪費(fèi)司法資源。至于過(guò)了時(shí)效如果義務(wù)人仍欲履行，權(quán)利人仍然可以有權(quán)受領(lǐng)，并不影響當(dāng)事人間的自愿履行。因此，草案第一編第八章第一節(jié)的訴訟時(shí)效規(guī)定，特別值得肯定。

其次，在不動(dòng)產(chǎn)的取得時(shí)效的規(guī)定上，草案第一編第一0五條規(guī)定不限于未登記的不動(dòng)產(chǎn)才可以時(shí)效取得所有權(quán)，[37]又直接規(guī)定為取得所有權(quán)，而不像臺(tái)灣民法規(guī)定為「得請(qǐng)求登記為所有人，[38]這兩點(diǎn)都優(yōu)于臺(tái)灣現(xiàn)行規(guī)定。臺(tái)灣限制未登記的不動(dòng)產(chǎn)才可以時(shí)效取得所有權(quán)的結(jié)果，因?yàn)榭梢运接械耐恋貛缀醵家呀?jīng)登記，此一規(guī)定使土地所有人有恃無(wú)恐造成土地閑置情形嚴(yán)重，無(wú)人可以時(shí)效取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以懲罰怠惰的所有人。臺(tái)灣民法規(guī)定為「得請(qǐng)求登記為所有人，造成未登記前到底有無(wú)權(quán)利的爭(zhēng)議，幾乎癱瘓時(shí)效取得制度，使臺(tái)灣的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)效取得少有勝訴的機(jī)會(huì)，時(shí)效取得不動(dòng)產(chǎn)也幾乎成為具文。草案能防患于未然，特別值得肯定，也值得臺(tái)灣法界所學(xué)習(xí)。

二、 物權(quán)種類增加[39]

草案規(guī)定物權(quán)種類之多超過(guò)臺(tái)灣現(xiàn)行規(guī)定，抵押物包括動(dòng)產(chǎn)也是符合動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易的趨勢(shì)，在臺(tái)灣最高限額抵押雖為最高法院承認(rèn)，但修法增訂也尚未通過(guò)立法程序，建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定比臺(tái)灣物權(quán)編修正草案相關(guān)規(guī)定更為詳細(xì)。

然而對(duì)照之前王利明教授物權(quán)法草案建議稿（以下簡(jiǎn)稱「王稿），民法草案關(guān)于物權(quán)的規(guī)定，少了空間利用權(quán)、優(yōu)先權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、集合抵押、浮動(dòng)抵押、營(yíng)業(yè)質(zhì)、林業(yè)權(quán)、狩獵權(quán)、及社區(qū)管理的依據(jù)，而這些都是大陸現(xiàn)行有用的物權(quán)，卻留下幾乎毫無(wú)用處的典權(quán)，實(shí)在值得再斟酌。

居住權(quán)的承認(rèn)則是一項(xiàng)值得肯定的創(chuàng)舉，住宅租賃權(quán)的權(quán)利人已支配住宅的使用收益，是本質(zhì)上的物權(quán)，在美國(guó)一直是財(cái)產(chǎn)（物權(quán)）法的范圍，在臺(tái)灣因?yàn)樽赓U規(guī)定于債編，一般視為債權(quán)，卻必須承認(rèn)租賃的物權(quán)化。住宅租賃權(quán)的物權(quán)化是租賃物權(quán)化的重心，草案將居住權(quán)列為物權(quán)的一種，即足以表彰住宅租賃權(quán)的功能，值得高度肯定。

三、確立契約和侵權(quán)行為的分野

契約是規(guī)范財(cái)貨自由移轉(zhuǎn)秩序的法律，侵權(quán)行為是規(guī)范財(cái)貨非自愿移轉(zhuǎn)的法律，前者有利社會(huì)經(jīng)濟(jì)，法律應(yīng)鼓勵(lì)，后者有害社會(huì)經(jīng)濟(jì)，法律應(yīng)嚇阻，基本原則既然不同，何來(lái)共通原則，如有共通原則，也應(yīng)限于民事的共通原則，而無(wú)契約和侵權(quán)行為的共通原則。

就民事的共通原則而言，契約和物權(quán)以及侵權(quán)行為，都可以一體適用，所以，契約、侵權(quán)行為和物權(quán)應(yīng)是財(cái)產(chǎn)法的三大體系，契約和侵權(quán)行為應(yīng)適用不同法則。

四、要約得撤銷的概念為新金融商品的引進(jìn)奠定理論基礎(chǔ)

要約的形式拘束力是傳統(tǒng)歐陸法的特征，然而，在強(qiáng)調(diào)契約必須有約因才有拘束力的英美法，則不認(rèn)為要約有形式上的拘束力。從私法的正義概念—均衡正義來(lái)看，并無(wú)理由讓一方無(wú)對(duì)價(jià)地受到拘束，因而，無(wú)償契約的債務(wù)人有悔約權(quán)。就此而言，要約人既未從相對(duì)人取得對(duì)價(jià)，也不應(yīng)受此拘束，因此，承認(rèn)要約人可以撤銷要約的立法，似乎比較合理。

新金融商品的選擇權(quán)、認(rèn)股權(quán)證、認(rèn)購(gòu)（售）權(quán)證，就是以支付權(quán)利金以換取要約的拘束力，因而，將要約規(guī)定為可撤銷，再以權(quán)利金換取要約的不可撤銷，將為新金融商品的引進(jìn)奠定理論基礎(chǔ)。

五、確立無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美难a(bǔ)充性質(zhì)

無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美际莾H具補(bǔ)充性質(zhì)，都適用來(lái)補(bǔ)充物權(quán)、契約和侵權(quán)行為法的不足，既僅具補(bǔ)充性質(zhì)，則規(guī)范應(yīng)盡量簡(jiǎn)單，而且不要和物權(quán)、契約和侵權(quán)行為法重復(fù)，草案就無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美麩o(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美⑽椽?dú)立成編，而且也各只有一條規(guī)定，應(yīng)該是采此觀點(diǎn)。

如不采此觀點(diǎn)，而將無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美暈橛歇?dú)立規(guī)范功能，在解釋適用二者將難免無(wú)限制的擴(kuò)張，造成請(qǐng)求權(quán)競(jìng)合的的困境，除了要解釋請(qǐng)求權(quán)競(jìng)合時(shí)如何行使權(quán)利而徒增訴訟成本外，更加造成規(guī)范功能的混亂和不協(xié)調(diào)。例如受寄人乙無(wú)權(quán)處分甲所有的寄托物，而為丙善意受讓，甲可以對(duì)乙有契約上的請(qǐng)求權(quán)和侵權(quán)行為的請(qǐng)求權(quán)，其實(shí)即已足夠，再建構(gòu)一個(gè)理論使甲對(duì)乙可以主張無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美?，?shí)在是多余的。因?yàn)閭鶛?quán)人多一個(gè)請(qǐng)求權(quán)，即增加債務(wù)人的負(fù)擔(dān)，除非承認(rèn)契約和侵權(quán)行為法規(guī)范有不足，否則，并無(wú)增加債務(wù)人的負(fù)擔(dān)以保護(hù)債權(quán)人的道理。然而，在臺(tái)灣無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美麉s經(jīng)由學(xué)者推演而變得獨(dú)立繁雜，此點(diǎn)本文不敢認(rèn)同，大陸在民法起草時(shí)，如能注意到此點(diǎn)，將可避免重蹈臺(tái)灣的覆轍。

陸、大陸民法草案有待斟酌的部份

一、嚴(yán)格物權(quán)法定原則將重蹈臺(tái)灣覆轍

物權(quán)法在臺(tái)灣是最落后的法律之一，在其它先進(jìn)國(guó)家，如美國(guó)也是一樣。在美國(guó)因?yàn)椴晌餀?quán)自由原則，物權(quán)法即使落后，不影響新的交易型態(tài)的創(chuàng)設(shè)，然而落后的物權(quán)法加上物權(quán)法定原則就是扼殺許多新的交易模式的兇手，臺(tái)灣討論引進(jìn)資產(chǎn)證券化歷時(shí)一二十年，直到最近才通過(guò)立法，最大的阻礙即是物權(quán)法定加上登記生效的制度。

物權(quán)法定原則如前所述，不應(yīng)嚴(yán)格遵守，[40]草案第三條卻仍模仿臺(tái)灣民法第七五七條的規(guī)定，將會(huì)重蹈臺(tái)灣覆轍。對(duì)照王稿第三條第三款承認(rèn)依法規(guī)、司法解釋而形成的物權(quán)，將可避免物權(quán)法定原則僵化了物質(zhì)的利用，顯然比草案為佳，草案何以做出較差的選擇，實(shí)在令人不解。尤其草案將王稿的許多有用的物權(quán)類型排除，加上嚴(yán)格物權(quán)法定原則，將會(huì)更加惡化物權(quán)法定原則的缺點(diǎn)。

二、登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件將影響資產(chǎn)證券化的引進(jìn)

登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗效力的立法，符合真正權(quán)利的保護(hù)交易安全的保護(hù)的平衡，是個(gè)較好的立法方式，[41]更重要的是，因?yàn)槊绹?guó)所創(chuàng)設(shè)而為全世界先進(jìn)國(guó)家所采納的資產(chǎn)證券化制度，是在不采登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件的法制下所誕生，一旦要移植到他國(guó)，物權(quán)變動(dòng)采生效要件就成為主要阻礙，臺(tái)灣對(duì)于資產(chǎn)證券化的引進(jìn)，市場(chǎng)早有需求，然而，卻拖到二00三年七月通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)證券化條例的立法，子法的公布也面對(duì)各種問(wèn)題，最主要的原因就是物權(quán)變動(dòng)采生效要件。[42]

即使先不論登記生效要件并非較好的立法方式，而為大多數(shù)先進(jìn)國(guó)家所不采，中國(guó)大陸幅員廣大，要建立全面性的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，談何容易，臺(tái)灣即使已采登記生效要件長(zhǎng)達(dá)五十年以上，最近為了信托的登記、共有土地分管契約、區(qū)分所有建筑物規(guī)約的登記，地政機(jī)關(guān)也是傷透腦筋，除非大陸的地政機(jī)關(guān)自信優(yōu)于臺(tái)灣的地政機(jī)關(guān)，或優(yōu)于日本及美國(guó)的地政機(jī)關(guān)，否則，采登記生效要件，無(wú)疑自找麻煩。

三、集體所有權(quán)的利用效率值得憂慮

集體所有權(quán)是大陸社會(huì)主義下的產(chǎn)物，優(yōu)點(diǎn)是雨露均沾符合公平，但是卻必須犧牲使用的效率，草案第二編第五十五條規(guī)定農(nóng)民集體所有權(quán)的土地，須經(jīng)村民會(huì)議三分之二或三分之二上村民代表的同意，并經(jīng)批準(zhǔn)，才可以由外人承包經(jīng)營(yíng)，對(duì)于集體所有權(quán)的使用效率的不彰，是可以預(yù)見(jiàn)的。

臺(tái)灣目前的立法趨勢(shì)是在減少共有，并使共有物的管理處分更加容易，只要保障共有人（或集體所有權(quán)人）應(yīng)得的利益，其實(shí)不必太強(qiáng)調(diào)全體參與處分共有物，畢竟沒(méi)有生產(chǎn)，哪來(lái)分配，與其讓共有土地或集體所有土地荒廢或生產(chǎn)效率不彰，不如提高其生產(chǎn)效率，而保障每個(gè)成員分配的利益即可，這也現(xiàn)代企業(yè)強(qiáng)調(diào)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的理由，值得大陸在立法前再多加思考。

四、典權(quán)的規(guī)定可能成為具文

臺(tái)灣民法在中國(guó)大陸制訂之初，有將中國(guó)固有的典權(quán)納入，在親屬編和繼承編也保留一些固有的法制觀念，然而親屬繼承編的固有法制早在幾次修正中刪除了，因而中國(guó)固有法制到了二十一世紀(jì)，似乎僅剩下典權(quán)，不免讓中國(guó)人有保留最后一項(xiàng)遺產(chǎn)的情結(jié)，這點(diǎn)對(duì)兩岸的法學(xué)者似乎都是相同的。

然而，臺(tái)灣民法的典權(quán)依通說(shuō)是用益物權(quán)，與固有法制的典權(quán)主要在融資的功能，也有不同，而草案的典權(quán)的標(biāo)的限于住房和其它附著物，顯然比臺(tái)灣的民法典權(quán)的標(biāo)的范圍還窄，因此，除了名稱相同，內(nèi)容其實(shí)是不同的，不同的制度，僅因名稱相同可滿足思古情懷，就加以保存，而不論其實(shí)用功能，是否明智，值得斟酌。

典權(quán)雖是中國(guó)固有的制度，但是因?yàn)槠鋼?dān)保功能可為抵押權(quán)所取代，其用益功能可為其它用益物權(quán)或租賃所取代，又因典權(quán)需支出典價(jià)，金額又很龐大，如有能力支出典價(jià)也會(huì)有能力購(gòu)買(mǎi)，如需某標(biāo)的物，付自備款后其余貸款直接購(gòu)買(mǎi)即可，有能力設(shè)定典權(quán)即有能力購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)，無(wú)須設(shè)立典權(quán)。因此，典權(quán)在現(xiàn)代社會(huì)幾已無(wú)運(yùn)用的實(shí)益，臺(tái)灣自從設(shè)定典權(quán)亦需繳納土地增值稅，無(wú)法以設(shè)定典權(quán)后出典人不回贖，做為移轉(zhuǎn)所有權(quán)不需繳納土地增值稅的方法后，典權(quán)即幾乎不再被人使用，臺(tái)灣此次物權(quán)編修正，之所以仍保留典權(quán)的規(guī)定，是因?yàn)槿杂袠O少數(shù)典權(quán)存續(xù)著，并非將來(lái)典權(quán)還會(huì)被運(yùn)用。除非大陸現(xiàn)在仍存有典權(quán)，或人民有使用的習(xí)慣，否則，即使制定，也會(huì)成為具文。[43]

柒、結(jié)論

由于國(guó)際社會(huì)交流的頻繁，全面性地影響一國(guó)的法制，因而，任何國(guó)家的法制都多少受到外國(guó)法的影響，這并非被迫的，而是基于趨利避害的人性，從而改變現(xiàn)有法制以符合當(dāng)下的國(guó)家社會(huì)所需，對(duì)美國(guó)人如此，對(duì)歐洲人如此，對(duì)于兩岸的人民也是如此。

在法制互相影響而形成法系融合下，比較法學(xué)者早就將英美法和歐陸法視為同一法系，強(qiáng)調(diào)二者所呈現(xiàn)的共同法理，而與亞、非、拉丁美洲和回教等國(guó)家相區(qū)別，這是兩岸在引進(jìn)外國(guó)法前應(yīng)有的認(rèn)識(shí)。英美法和歐陸法作為發(fā)展先進(jìn)國(guó)的法制，所呈現(xiàn)即是現(xiàn)代國(guó)家的法制，在民法的三大體系—人格權(quán)法、財(cái)產(chǎn)法、和身份法，均呈現(xiàn)與上一世紀(jì)不同的特征，這些特征在臺(tái)灣的民法，大致上都有具備，顯示臺(tái)灣在法制的發(fā)展，也已擠進(jìn)現(xiàn)代國(guó)家的行列，對(duì)于同文同種的大陸，當(dāng)然有借鏡的作用。

民法的三大體系是人格權(quán)法、財(cái)產(chǎn)法、和身份法，這點(diǎn)并無(wú)爭(zhēng)論，然而財(cái)產(chǎn)法究竟是債、物兩大體系，還是物權(quán)、契約、侵權(quán)三大體系，則有爭(zhēng)論。前者為臺(tái)灣民法典體例所印證，后者則是美國(guó)法制所印證，從契約和侵權(quán)行為分別規(guī)范財(cái)貨自愿移轉(zhuǎn)和非自愿移轉(zhuǎn)的的區(qū)別來(lái)看，二者的適用原理不同之處顯然大于相同之處，就此而言，強(qiáng)調(diào)不同而為分別規(guī)范，顯然優(yōu)于強(qiáng)調(diào)相同而為合并規(guī)范，草案將契約和侵權(quán)行為分成兩編，分別加以規(guī)范，值得贊同。

物權(quán)、契約、侵權(quán)既然是三大體系，規(guī)范了財(cái)貨的歸屬和移轉(zhuǎn)的秩序，幾乎也全面規(guī)范財(cái)貨的生產(chǎn)、分配和消費(fèi)的問(wèn)題，在規(guī)范無(wú)漏洞的情形下，即無(wú)必要重復(fù)規(guī)范，因此，無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美麘?yīng)該都僅具有補(bǔ)充的功能，只要在前三者有漏洞的情形下架構(gòu)其體系，如此，無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美麘?yīng)限于少數(shù)情形才有必要適用，所以規(guī)范上應(yīng)該盡量簡(jiǎn)單，草案僅以兩個(gè)條文規(guī)范此二者，符合此一精神，值得贊同。

本文認(rèn)為大陸民法典草案特別值得肯定的部份包括時(shí)效制度規(guī)定較有效率、物權(quán)種類增加、確立契約和侵權(quán)行為的分野、采納要約得撤銷的概念、確立無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美难a(bǔ)充性質(zhì)，而這幾點(diǎn)也恰好是臺(tái)灣現(xiàn)行民法的缺點(diǎn)，值得臺(tái)灣法界借鏡。

本文認(rèn)為大陸民法典草案有待斟酌的部份包括僵化的物權(quán)法定原則、采納登記生效要件、集體所有權(quán)無(wú)效率的規(guī)定、可能成為具文的典權(quán)。這四點(diǎn)除了第三點(diǎn)，都是仿效臺(tái)灣民法的規(guī)定，第四點(diǎn)或許有點(diǎn)民族的感情，然而，具有民族感情的東西如果不合現(xiàn)代所需，保存的方式是放在博物館而非訂在法制中。就第一點(diǎn)，其實(shí)包括臺(tái)灣的法院都無(wú)法遵守，因而承認(rèn)最高限額抵押，又有釋字第三四九號(hào)的解釋，在大陸也有事實(shí)上物權(quán)的主張，[44]因而嚴(yán)格物權(quán)法定原則將會(huì)自尋煩惱。至于采納登記生效要件，先不論將來(lái)引進(jìn)資產(chǎn)證券化所面對(duì)的困擾，即使是全面的登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，也足以讓大陸相關(guān)主管機(jī)關(guān)傷透腦筋。

整體而言，草案規(guī)定與臺(tái)灣民法相同者多，反應(yīng)現(xiàn)代民法的共同價(jià)值，有些相同處將使大陸重蹈臺(tái)灣的覆轍，不可不慎，有些不同處可能只是為了標(biāo)新立異，但有些不同處則是采取優(yōu)于臺(tái)灣的立法，值得臺(tái)灣法界所警惕，發(fā)展中的大陸民法，有朝一日可能會(huì)迎頭趕上，青出于藍(lán)更勝于藍(lán)。

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第9篇：不動(dòng)產(chǎn)管理的特征范文

關(guān)鍵詞：未竣工工程；優(yōu)先受償權(quán)；行使期限

一、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的立法目的

建設(shè)工程中優(yōu)先受償權(quán)主要是作為一種社會(huì)規(guī)范，對(duì)其勞動(dòng)報(bào)酬進(jìn)行優(yōu)先保護(hù)，對(duì)建筑工人的工資權(quán)利進(jìn)行維護(hù)，而且相關(guān)法律將其作為重要任務(wù)，對(duì)其進(jìn)行特別保護(hù)。在實(shí)際的施工過(guò)程中，將承包人的建筑工程款主要分為承包人的應(yīng)得利潤(rùn)與建筑工人的工資兩部分。如果在實(shí)際承包及施工過(guò)程中，出現(xiàn)發(fā)包人沒(méi)有及時(shí)支付工程款的情況，從而導(dǎo)致承包人無(wú)法按時(shí)支付工人工資，這種情況承包人就可以依法對(duì)建筑工程的折價(jià)或拍賣(mài)進(jìn)行價(jià)格上的優(yōu)先受償，這種規(guī)定同時(shí)也間接保護(hù)了建筑工人的工資利益。而且在進(jìn)行工程承包及管理的過(guò)程中，建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)還能夠平衡各方當(dāng)事人的利益，保證各方在相對(duì)公平的環(huán)境下進(jìn)行交易，減少合作風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)了建筑工程行業(yè)的健康快速發(fā)展。

二、建設(shè)工程優(yōu)先受償?shù)臋?quán)的主要性質(zhì)

目前國(guó)內(nèi)關(guān)于建筑工程優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)，主要從三個(gè)方面進(jìn)行了闡述，分別是不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)說(shuō)、法定抵押權(quán)說(shuō)以及不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)。

1、不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)說(shuō)。這種優(yōu)先受償權(quán)主要是針對(duì)原有的舊的擔(dān)保法提出的，以往擔(dān)保法的客體主要是限制在動(dòng)產(chǎn)范圍內(nèi)，沒(méi)有涉及到不動(dòng)產(chǎn)，所以其相關(guān)規(guī)定沒(méi)有對(duì)債權(quán)人的權(quán)利進(jìn)行很好地維護(hù)。在《合同法》的286條中針對(duì)這種現(xiàn)象，增加了適用對(duì)象的范圍，擴(kuò)展到了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)范上來(lái)。在這種規(guī)定的約束下，如果出現(xiàn)發(fā)包人不按約定付款的情況，承包人即可對(duì)建筑工程進(jìn)行折價(jià)、拍賣(mài)從而享受優(yōu)先受償權(quán)，換一種說(shuō)法就是承包人擁有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行使留置權(quán)的權(quán)利，從而將留置權(quán)的行使范圍擴(kuò)大了。

2、法定抵押權(quán)說(shuō)。在行使未竣工工程的優(yōu)先受償權(quán)的過(guò)程中，其表現(xiàn)形式是法律上特別規(guī)定的一種抵押權(quán)，在行使手續(xù)上無(wú)需針對(duì)雙發(fā)當(dāng)事人進(jìn)行簽訂抵押合同，而且整個(gè)環(huán)節(jié)無(wú)需登記等程序。法定抵押權(quán)是在遇到特殊情況時(shí)，法律為了保障債權(quán)人的利益而設(shè)定的，債權(quán)人可以通過(guò)法律規(guī)定而直接行使權(quán)力。

3、不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)說(shuō)。這種不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)區(qū)別于傳統(tǒng)的擔(dān)保物權(quán)，在性質(zhì)上屬于一種獨(dú)立存在的優(yōu)先權(quán)，其法律效力旨在保護(hù)一些特殊的社會(huì)關(guān)系，行使目的主要是針對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定，進(jìn)而對(duì)某些利益進(jìn)行重點(diǎn)保護(hù)，從而使得某些利益關(guān)系能夠優(yōu)先于普通的債權(quán)關(guān)系。未竣工工程中的優(yōu)先受償權(quán)要優(yōu)先于物權(quán)擔(dān)保，所以從性質(zhì)上來(lái)說(shuō)屬于一種特殊形式的優(yōu)先受償權(quán)。

三、未竣工工程的優(yōu)先受償權(quán)

關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的適用范圍中，沒(méi)有將竣工工程與未竣工工程進(jìn)行合理的區(qū)分，在《合同法》的第286條規(guī)定中，對(duì)建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行了較為明確的規(guī)定，使承包人在不動(dòng)產(chǎn)中被物化的權(quán)利得到了有效保障，從而間接解決了民工工資的拖欠的問(wèn)題。在對(duì)優(yōu)先受償權(quán)的行使過(guò)程中，既要含蓋已竣工的工程，還要包含未竣工的過(guò)程，而且要保證不能出現(xiàn)以工程未竣工為由而不進(jìn)行工程價(jià)值的核定及工程質(zhì)量的驗(yàn)收，從而不支持優(yōu)先受償權(quán)。

四、未竣工工程優(yōu)先受償權(quán)的適用問(wèn)題

1、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的登記制度的完善。關(guān)于工程優(yōu)先權(quán)的登記制度問(wèn)題，有關(guān)法律沒(méi)有對(duì)承包人進(jìn)行優(yōu)先權(quán)的登記要求，優(yōu)先權(quán)在建筑工程中是作為一種法定的權(quán)利，如果在要求上符合法定的條件，就能夠使承包人具有優(yōu)先于普通債權(quán)人的權(quán)利，但要必須到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行預(yù)先登記，主要操作流程的因素有以下幾點(diǎn)：

第一，由于以抵押形式為擔(dān)保的物態(tài)擔(dān)保是目前我國(guó)法律中最為有效的債權(quán)保障手段。但在實(shí)際操作過(guò)程中某些權(quán)力的使用會(huì)沖突到其他人的利益，從而影響了建設(shè)市場(chǎng)交易的秩序。但如果事先進(jìn)行工程款的預(yù)先登記，就會(huì)將在建建筑工程作為抵押，從而減少了抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

第二，如果將工程建筑抵押進(jìn)行登記，能夠進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)各方當(dāng)事人的信息對(duì)稱分布，從而避免出現(xiàn)某些信息獲取優(yōu)勢(shì)方憑借自身的優(yōu)勢(shì)而損害其他各方的利益。有效地減少了優(yōu)先權(quán)主體在工程款上的爭(zhēng)執(zhí)，也可以防止發(fā)包人和承包人惡意串通，虛報(bào)工程款，損害抵押權(quán)人和一般債權(quán)人的利益。

第三，完善工程優(yōu)先受償權(quán)的登記制度，有利于對(duì)抵押權(quán)人的利益進(jìn)行保護(hù)。在實(shí)際交易過(guò)程中，如果出現(xiàn)抵押權(quán)不能被實(shí)現(xiàn)的情況，抵押人要根據(jù)實(shí)際情況，采取提高放款的條件，如果不如此做就要做好承受風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，而且要求抵押人在表明自身態(tài)度前，一定要對(duì)未竣工工程上存在優(yōu)先權(quán)問(wèn)題進(jìn)行了解。

2、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的放棄。無(wú)論在《合同法》還是最高人民法院頒布的《批復(fù)》，均未涉及放棄建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題。但是，這在實(shí)踐中是一個(gè)不可回避的問(wèn)題。關(guān)于建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)是否可以放棄，有以下幾種觀點(diǎn)：

第一，在行使建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的過(guò)程中，可以在建設(shè)合同中將其預(yù)先放棄，但此方式的行使依據(jù)是合同中的各方當(dāng)事人具有該觀點(diǎn)，同意預(yù)先放棄相關(guān)權(quán)利。

第二，還有一些觀點(diǎn)認(rèn)為，建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)如果作為法定的優(yōu)先權(quán)，就要求其存續(xù)規(guī)則由法律進(jìn)行規(guī)定，并且相關(guān)的優(yōu)先順序也要由法律進(jìn)行調(diào)整，所以在實(shí)際的應(yīng)用過(guò)程中，優(yōu)先受償權(quán)的法定性要比一般的擔(dān)保物權(quán)強(qiáng)，但在行使過(guò)程中一定要注意遵循當(dāng)事人自身的意識(shí)。

3、行使建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的期限。最高院的《批復(fù)》中建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)行使期限自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算，期限為 6個(gè)月。但這個(gè)規(guī)定在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中操作程序太過(guò)簡(jiǎn)單，沒(méi)有將合同中約定的發(fā)包人的付款期限進(jìn)行約定，一旦出現(xiàn)承包人不履行約定的情況，就會(huì)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，從而無(wú)法救濟(jì)。在一般的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)對(duì)行使期限規(guī)定的過(guò)程中，一般分為兩種情況：

第一，主要是指當(dāng)事人約定的支付期限在6個(gè)月以內(nèi)的情況，這個(gè)時(shí)候承包人則會(huì)享有建設(shè)工程優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，如果規(guī)定的支付日期在竣工之時(shí)的6個(gè)月內(nèi)，而且在一定程度的催告后仍無(wú)法在合理的日期內(nèi)進(jìn)行支付，這個(gè)時(shí)候工程的建設(shè)情況可能在規(guī)定的6個(gè)月之外，這時(shí)承包人就不能夠享有建設(shè)工程的某些優(yōu)先受償權(quán)，并且要求以一般債權(quán)人的身份進(jìn)行支付請(qǐng)求。

第二，這種情況主要是指支付期限超出了當(dāng)事人規(guī)定的要求，是在竣工后的6個(gè)月之后進(jìn)行的支付行為。這種在6個(gè)月期限屆滿之前未履行支付義務(wù)的情況，可以通過(guò)未到支付期限的理由進(jìn)行拒絕。超出6個(gè)月期限的，發(fā)包人在無(wú)法拒絕支付工程款的條件下，同樣可以對(duì)承包人行使過(guò)程優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利進(jìn)行拒絕，這個(gè)時(shí)候，承包人即債權(quán)人就又變?yōu)榱艘话銈鶛?quán)人。

通過(guò)以上兩種情況的分析，可以得出在實(shí)際的法律規(guī)定下，如果承包人沒(méi)有相對(duì)明顯的錯(cuò)誤，也很可能會(huì)失去建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)，從而使自身的利益受到損失。但在實(shí)際的應(yīng)用過(guò)程中，如果在合同中規(guī)定建設(shè)工程發(fā)包人的工程款支付日期，就能夠更加合理地為債權(quán)人行使優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

結(jié)語(yǔ)

對(duì)未竣工工程的優(yōu)先受償權(quán)的行使期限問(wèn)題進(jìn)行規(guī)定，是保障債權(quán)人應(yīng)有權(quán)利及其他各方信息均等一項(xiàng)有效措施，從而能夠避免建筑工程出現(xiàn)比較嚴(yán)重的糾紛狀況，并且能夠促進(jìn)建筑工程行業(yè)秩序的良好運(yùn)行。（作者單位：四川理工學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]陳德勝.房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)操作指引[M].法律出版社，2011.