房地產盈利模式精選(九篇)

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第1篇：房地產盈利模式范文

1 調控背景及主要邏輯

自1998年我國實施住房貨幣化改革以來，房地產業不斷發展，事實上成為我國重要的支柱產業之一，在我國應對1998年東南亞金融危機、2008年全球金融危機及迅速發展地方經濟的過程中，房地產業發揮了不可替代的作用。在工業化、城市化的大背景下，房地產未來中長期需求仍然旺盛。但不可否認房地產泡沫程度也逐漸積累，并加重了貧富分化與產業空心化現象，甚至對社會穩定造成一定威脅。因此，近年來中央政府已實施多次調控，2011年初以來，中央政府基于對“部分城市房價過快上漲”的判斷而采取主動調控，以“限購、限貸、限價”政策為代表的調控組合拳空前嚴厲。

調控的主要邏輯為：通過限貸、限價、限購，暫時抑制商品房需求，實施從緊的房地產金融政策，改變房地產業金融杠桿過度化傾向，減少開發企業外部供血，從而使得開發企業現金流緊張，不得不改變囤地、捂盤等經營方式，主動降價，實現房價合理回歸；同時，在此期間大力發展保障房，完善相關制度、法律，實現房地產市場長期穩定發展。

從社會財富分配的角度來看，中央政府的調控意在通過壓縮開發企業暴利，將社會財富向潛在購房者傾斜，同時，對高度依賴賣地收入的地方政府“土地財政”形成較大沖擊。

2 從博弈論視角看房地產調控

房地產調控的任務極其艱巨，調控過程中各種現象、各種聲音難免紛繁復雜。實際上，調控過程是中央政府、地方政府、開發企業及各類未購房者之間的博弈過程，對調控前景與調控成效的研判，或可借助博弈論視角。博弈最基本的要素包括博弈參與者、參與者可選擇的行為集合、參與者的支付函數（行為導致的結果）。中央政府、地方政府、開發企業及各類未購房者是博弈的參與者，其可選行為集合及支付函數簡單描述如下。

2.1 中央政府

對于中央政府而言，是否堅持調控及調控的力度，構成其可選行為集合，其支付函數則是：調控成功、房價合理回歸；調控不成功、房價未合理回歸。另外，在經濟增長與保證就業方面付出的代價存在較大變數。因此，中央政府實際上是以社會整體利益代言人和最終協調者的身份，在“房價合理、社會公平”與“經濟增長、保證就業”之間進行權衡。在宏觀經濟增長勢頭尚好、居民就業有保證的情況下，中央政府的主要目的是促進房價合理回歸，從而降低貧富分化，避免社會資金大量流入房地產導致經濟空心化。當然，鑒于房地產在國民經濟“保增長、保就業”中的重要地位，以及地方政府“土地財政”的現實，房地產市場暴跌崩盤的局面也必須避免。

2.2 地方政府

對于地方政府而言，是否著力落實調控政策，構成其可選行為集合，其支付函數與中央政府類似，但由于本地區經濟、就業及“土地財政”與房地產市場休戚相關，因此在gdp考核的框架下，地方政府對調控的執行力度又成為調控中的變數。

2.3 各類未購房者或待購房者

對于購房者而言，調控背景下是否買房，構成其可選行為集合，堅持不買房，則有利于調控目的實現，反之亦然。另外需要注意，對于相當一部分低收入者而言，只能通過保障房解決居住問題，與商品房需求關系不大，反而在房地產調控過程中，更容易面臨失業的困境。

2.4 開發企業

對于開發企業而言，是否順應調控，以及何時降價、降價程度構成其可選行為集合，其支付函數為：降價從而回籠現金流、減少利潤；降價但未能回籠現金流；不降價從而維持利潤；不降價導致財務困境乃至被并購或破產。需要關注的是，開發企業群體是要加以區分的，比如，大型快速周轉型開發企業與中小型開發企業之間，剛需項目與非剛需項目之間，因其自身資質的不同，在調控中具有不同的支付函數。其差異來源于成本與收入兩方面對現金流的影響：

一是成本控制方面。房地產企業的成本主要包括土地成本及相關規費、建安成本以及管理費用、財務費用、銷售費用。開發企業彼此之間對于成本結構較為透明。一般來說，土地購買支出是最大宗支出，且存在很大被動性；財務費用也比較被動；銷售費用具有較大自主性；建安成本與管理費用的自主性則存在分化，中小型開發企業的工程款支付可通過靈活安排工程進度來調節，管理費用也具有一定自主性，大型開發企業的工程款方面雖然商業信用更強，允許更多賒賬，但工程進度的管理更加規范，難以隨意放慢進度，而且管理費用更加剛性。因此，對于小開發企業而言，只要不存在土地款支付壓力，則短期內現金流支出壓力要小于大型開發企業，特別是大型快速周轉性企業。

二是收益預測方面。房地產需求的價格彈性比較獨特，由于“買漲不買跌”心理的存在，降價未必能換來成交量。因此，降不降、降多少，開發企業都不容易做到心中有底，但是相對而言，大型開發企業對市場研究相對透徹，其產品競爭力和品牌價值也更大，因此大型開發企業降價更容易換來成交量，現金流入概率更大。

3 房地產調控成效研判

房地產調控下的各種博弈中，中央政府與開發企業的博弈無疑居于核心地位，貫穿始終。而隨著博弈的不斷深入，開發企業為自身生存發展、為利益最大化而產生的內部博弈日益凸顯。

 

轉貼于

3.1 中央政府與開發企業的博弈能夠促使房價下降

前已述及，調控的邏輯是多方擠壓開發企業的現金流，從而迫使其降價，但開發企業的現金流具有較大自主性，政府對其維持時間難以準確估計；同樣，開發企業對政府調控的決心與能力也是逐漸觀察的，雙方均根據對方的行為來采取下一步行動。因此，這是一種典型的不完全信息動態博弈，均衡解為精煉貝葉斯均衡，即：參與者根據所觀察到的他人行為來修正自己對于他人的主觀信念，即調整預期，并據此選擇自己的行為。由于信息不完全，參與者需要采取行動，實現“信號傳遞”。就本輪調控看，中央政府通過強大輿論導向、地方政府問責制、保障房強推、嚴格的房地產金融控制等措施，并不惜承受gdp增速下降的代價，逐漸向開發企業傳遞了調控的巨大決心，開發企業經歷了懷疑、觀望、動搖，最終相信降價為大勢所趨，從而使博弈只有一個精煉納什均衡解，即中央政府堅持調控、開發企業順應調控降價。

調控過程中也存在變數，比如地方政府“土地財政”、宏觀經濟增長、房地產上下游產業就業等因素。但是，中央政府作為城市房地產開發土地的最終供應者，又能通過財稅、信貸及行政手段強力干預房地產的需求，在房地產調控博弈中必然處于強勢地位，有能力將調控不斷向前推進，即使一段時間內可能會迫于種種壓力暫時放松調控，但只要經濟下行壓力、就業率下降壓力、地方財政壓力不至于太大，房地產調控就持續存在，因此，房地產調控存在常態化趨勢。而且，在宏觀經濟環境允許的空間內，房地產調控的力度會越來越大，并最終促使房價出現下降。

3.2 開發企業之間的博弈將導致優勝劣汰

開發企業從懷疑調控到主動降價需要經歷幾個階段，這一過程是各開發企業之間的博弈過程，其結果是優勝劣汰，大致情境或可做如下素描。

第一階段：囚徒困境，個體理性群體不理性。

調控初期，開發企業基于房地產長期走勢仍然看好，且近年的房地產調控往往因為保經濟增長等因素而半途停止，因此普遍預期調控時間不長，頗有抱團取暖，等待政策放松之意。實際上，若回顧本輪調控，這一階段開發企業群體的最優策略可能是“響應號召，迅速降價”，這樣實現調控目的的中央政府可能出于房地產健康發展的理由而放緩調控。但是，開發企業彼此之間都希望其他開發企業降價，付出利潤下降的代價換來調控放松，而由自己“搭順風車”，因此，“個體理性群體不理性”的典型現象出現了，開發企業陷入“囚徒困境”，都坐等別人降價，自己不降價。

第二階段：智豬博弈，快速周轉型企業率先降價跑量。

智豬博弈是指，同樣的行為，給一部分人帶來的好處比其他人多，這樣收益多的人會首先采取行動。例如，村里的富人因家里來往客人多，往往有積極性修路，而窮人則因客人少而興趣不大。

就本輪調控來說，當成交量出現立竿見影式的下滑時，不同開發企業的現金流壓力也不同，一般開發企業只要不存在土地款支付壓力，則現金流壓力尚可控制，而走快速周轉路線的大型開發企業現金流需求更加剛性，同時規范管理下危機意識更強。這類企業很快認識到，由于不降價導致的低迷成交問題，對自身沒有任何好處，也不可能指望其他開發企業一同降價，因此便率先降價，而此時大部分開發企業并未降價。

第三階段：求愛博弈，剛需項目普遍降價，非剛需項目騎虎難下。

求愛博弈是指,求愛者的品德或優或劣，被求愛者根據其可能性決定是否接受求愛，求愛者亦明白對方會據此決策。博弈的結果，品德優良者提出求愛，而品德惡劣者則考慮到很可能會被拒絕而不提出求愛。這是一種不完全信息靜態博弈，是指博弈參與者不了解他人的行為，僅了解其行為的概率分布，雙方均據此計算自己的期望效用，最終的貝葉斯納什均衡，即參與者的最優決策行為，取決于參與者自身的特征。

就本輪調控來說，隨著調控逐步深入，開發企業逐步認識到政府決心、力度空前，潛在市場日益縮小，只有降價搶市場，才能回籠現金流，度過嚴冬。此時，所有項目均面臨與潛在購房者之間的“求愛博弈”。從開發企業的角度，因為購房者“買漲不買跌”，因此小規模降價不但無益于擴大銷售，反而降低項目口碑，部分在售項目還會導致已購房者要求“補償差價”，因此如何降價才能換來成交量成為一個頗為棘手的問題。此時，剛需項目的優勢凸顯出來，剛需項目的市場需求具有較大的價格彈性，一定程度的降價能換來較大成交量，而豪宅等非剛需項目則面臨“降價也難成交”的尷尬。同時，大型企業的剛需項目優勢更加明顯，因為大型企業產品美譽度高，對市場研究也更為透徹，因此對“以價換量”更有信心，操作上也更有優勢；而小型企業則由于產品美譽度低、市場研究不透徹，因此對降價效果疑慮較大，擔心競爭不過周邊的大型企業剛需項目。

正如求愛博弈模型所指出的，盡管這一階段所有項目均有機會也有意愿降價以換取成交量，但最終結果是，剛需項目尤其是大型企業剛需項目在以價換量的操作上具有優勢，這取決于自身產品與運營的優勢。非剛需項目降價亦作用不大，因此不如通過縮減成本或多方融資，以解決現金流問題。

第四階段：不完全信息動態博弈，競相降價與并購盛行。

隨著調控的繼續深入，未采取降價策略的企業現金流極為緊張，外部融資空間亦所剩無幾，企業陷入財務困境，斷臂求生成為不得已的選擇，但由于目標顧客范圍已經很小，因此開發企業之間不得不對有限的客源進行激烈爭奪，具體表現是開發企業經常采取突然襲擊的手段，狙擊周邊樓盤的客源。在1998年香港地產危機中，各大地產企業幾乎均采取了“價格對撼”，爭相出貨，以往相互默契避免“撞盤”的游戲規則完全破壞，形成降價骨牌效應。而小企業在這種行情下往往只能選擇被并購。與此同時，之前采取降價策略的快速周轉型企業、剛需項目則依靠其充沛現金流，居于優勢地位，進可攻退可守。

4 結論及相關建議

當前我國的房地產市場，特別是政策力度較大、執行較嚴的一線城市，可能正處于博弈的第三階段。中央政府在房地產調控博弈中無疑處于強勢地位，即使一段時間內可能會迫于經濟增長、就業率等壓力暫時放松調控，但只要宏觀經濟面允許，房地產調控的空間就存在，這是 “房地產調控常態化”的根本原因。

第2篇：房地產盈利模式范文

經營模式簡述：

第一步：房地產公司與購房者簽訂《商品房銷售合同》的同時與購房者簽訂《房屋租賃合同》；

第二步：房地產公司與物業管理公司簽訂《委托租房合同》：

第三步：物業管理公司與富爾沃財富街及各商戶簽訂《房屋租賃合同》。富爾沃財富街是與商戶聯營的商業公司。

經營模式詳述及稅務問題概述：

房地產公司與購房者簽訂《房屋租賃合同》，合同中會有這樣的約定：購房者將該房屋交付房地產公司后，無論該房屋實際出租與否，房地產公司均應按約定的租金標準向購房者交付租金。此業務需要按5.55%交納“租賃業”營業稅金及附加，按1‰交納印花稅，扣除成本、費用、稅金后交納企業所得稅（由于房地產采取的是平價、折價出租，此項業務可能一直虧損）,房地產公司不需要交納房產稅，土地使用稅,因為房地產公司不是房屋的所有權人。

購房者要按5.55%交納“租賃業”營業稅金及附加，個人出租商鋪按12%交納房產稅，按相關土地級次交納土地使用稅，按1‰交納印花稅，按20%交納“財產租賃所得”個人所得稅,個人所得稅需要房地產公司代扣代繳。

接下來房地產公司與物業管理公司簽訂《委托租房合同》，合同中要約定：物業管理公司包租房地產公司簽下的所有商鋪；并約定如實際出租該房屋的價格高于與房地產公司約定的租金標準（此標準與返購房者的租金金額一致），則高出部分做為物業管理公司受托租房的手續費收入歸物業管理公司所有；如果實際出租該房屋的價格低于與房地產公司約定的租金標準（此標準與返購房者的租金金額一致），則按實際出租該房屋的價格返給房地產公司，不另外收取手續費；如果房屋未出租則不付任何費用。

再接下來物業管理公司與富爾沃財富街及各獨立經營的商戶簽訂《房屋租賃合同》。富爾沃財富街作為一般納稅人，以不含增值稅收入的10%（假定比例）作為聯營收益，讓聯營商戶提供收入90%的增值稅發票或者費用票子，由商戶負擔增值稅金及附加，由富爾沃財富街負擔房租，企業所得稅是富爾沃財富街負擔還是聯營商戶負擔有待商榷。各獨立經營商戶的稅金是否由富爾沃財富街代扣也有待商榷。

稅收問題詳解：

假定每年返購房者租金10萬元，則房地產公司與物業管理公司簽訂《委托租房合同》中的租金也為每年10萬，高于10萬的作為受托租房的手續費歸物業管理公司所有；低于10萬的，按實際出租金額返給房地產公司，不另收手續費。我們下面只介紹房地產公司的會計處理。

房地產公司的會計處理：

第一種情況以高于或者等于約定價格租出：

收到租金時，發票開給富爾沃財富街及各獨立經營商戶

借：銀行存款 100000

貸：其他業務收入100000

支付租金時，用購房者提供的發票進成本

借：其他業務成本100000

貸：銀行存款100000

計提營業稅及附加時

借：營業稅金及附加5550

貸:應交稅費-應交營業稅 5000

-應交城市維護建設稅350

-應交教育費附加150

-應交地方教育費附加 50

交印花稅

借：管理費用-稅費 100

貸：現金 100

第二種情況以低于約定價格租出，假定以8萬元租出：

收到租金時，發票開給富爾沃財富街及各獨立經營商戶

借：銀行存款 80000

貸：其他業務收入80000

支付租金時，用購房者提供的發票進成本

借：其他業務成本100000

貸：銀行存款100000

計提營業稅及附加時

借：營業稅金及附加4440

貸:應交稅費-應交營業稅4000

-應交城市維護建設稅280

-應交教育費附加120

-應交地方教育費附加 40

交印花稅

借：管理費用-稅費 100

貸：現金 100

富爾沃財富街會計處理：

假定銷售商品收入100萬，財富街扣10%作為聯營收入，增值稅金及附加由聯營商戶負責，財富街負擔房租，企業所得稅由財富街負擔。由于房租金額相同兩種方式下對稅金影響相同，故作會計分錄時未考慮房租。

聯營有兩種方式：第一種視同買斷代銷，第二種收取手續費方式

第一種視同買斷代銷：

銷售商品時

借：銀行存款1170000

貸：主營業務收入1000000

應交稅費-應交增值稅 170000

由于扣點10%，故聯營方應提供成本、費用發票90萬，由于聯營商戶負擔增值稅金及附加，所以提供成本、費用發票都可以，如果聯營商戶只負擔增值稅，則應提供增值稅票。

借：庫存商品 900000

應交稅費-應交增值稅（進項稅）153000

貸：銀行存款1053000

借：主營業務成本900000

貸：庫存商品 900000

計提增值稅附加

借：營業稅金及附加 1870

貸：應交稅費-應交城市維護建設稅1190

-應交教育費附加 510

-應交地方教育費附加 170

應交增值稅稅金及附加合計：170000-153000+1870＝18870

應交企業所得稅：（1000000-900000-1870）×25%＝24532.50

應交稅總計：18870+24532.50＝43402.50

如增值稅金及附加由聯營商戶負擔，則財富街實際負擔24532.50元稅金；

如聯營商戶只負擔增值稅，則財富街負擔26402.50元稅金；

第二種收取手續費代銷

銷售商品時

借：銀行存款1170000

貸：應付賬款-X供應商1000000

應交稅費-應交增值稅（銷項稅） 170000

借：應交稅費-應交增值稅（進項稅）170000

貸：應付賬款-X供應商170000

借：應付賬款-X供應商1170000

貸：主營業務收入-代銷手續費 100000

銀行存款 970000

計提營業稅稅金及附加

借：主營業務稅金及附加5550

貸：應交稅費-應交營業稅5000

-應交城市維護建設稅 350

-應交教育費附加 150

-應交地方教育費附加 50

應交營業稅金及附加合計：5550

應交企業所得稅：(100000-5550)×25%=23612.50

應交稅金總計：5550+23612.50＝29162.50

第3篇：房地產盈利模式范文

近年來，房地產行業已經變成人們生活中離不開的話題。房價的高漲、房地產市場化進程的不斷加速，企業、個人出于不同的目的紛紛進入了房地產市場。對于企業而言，進入房地產市場己經不僅僅是為了滿足自用需求，當前房地產本身已成為一個投資商品，為許多企業所持有，甚至成為了一些企業的主要經營業務。顯然在此情況下，非自用房地產的確認、計量和披露變成企業會計準則亟待解決的一個問題。在國際趨同的大勢下，《企業會計準則第3號―投資性房地產》于2006年出臺了，其中提出將投資性房地產從固定資產中分離出來單獨計量。準則規定，投資性房地產的后續計量可以采用成本模式或公允價值模式，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。根據財政部會計司的準則實施情況分析報告得出，我國滬深股市中有超過三分之一的公司持有投資性房地產，這顯示出準則是符合經濟需要的。雖然大多數企業還沿用原來的成本模式計量，但已經有企業意識到采用公允價值來計量投資性房地產對企業的財務報表具有重大的利好影響，也有不少企業利用投資性房地產后續計量進行盈余管理，蓄意操縱利潤，現已ABC公司為例進行分析。

二、利潤變動情況及其原因分析

（一）各期利潤情況介紹

通過分析ABC公司近幾年的利潤表，從2011年到2013年，公司利潤連續下滑，營業利潤從36458.69萬元降至12575.74萬元，利潤總額自38851.94萬元降為1444.49萬元，凈利潤也隨之從22269.76降到10151.57萬元。但是到了2014年，利潤卻急遽上升，相比2013年幾乎翻了兩翻，營業利潤增長了145.72%，利潤總額增長了11857%，凈利潤增長了118.68%。而到了2015年利潤的增長幅度更為反常，2015年的營業利潤相當于2014年營業利潤的4.79倍，相當于于2014年利潤總額的4.75倍，相當于2014年凈利潤的4.63倍，已經完全化解了利潤聯系下滑的危機。2014年正是ABC公司將投資性房地產的計量從成本模式改為公允價值模式的第一年，因此，我們可以合理地推斷：ABC公司營業利潤的急劇增加與公司會計政策的變更存在必然聯系。

（二）投資性房地產后續計量模式的變更對公司利潤的影響

根據ABC公司的財務報表，ABC公司投資性房地產公允價值變動損益占利潤總額的比重在2013年急遽上揚，從2012年的0.64%飆升至51.11%，并且在2014年、2015年均保持了較高的比重，已經成為了該公司利潤組成中很重要的一部分。如果將公允價值變動損益從利潤總額中扣除，則2013年的利潤總額僅為15436.8萬元，減幅超過一半之多，并且利潤仍舊呈現連續下降趨勢。同理，繼續將公允價值變動損益從利潤總額中扣除，那么2014年的利潤總額為124854.67萬元，2015年的利潤總額為155132.62萬元。此外，每股收益更是由2012年的0.04元急遽增長至2015年的1.01元。由此可見，投資性房地產后續計量模式的變更是為ABC公司帶來逐年利潤大幅度增長的最主要原因。因此，對于其他公司而言，為了融資或其他特定目的，也必然會選擇以公允價值模式計量投資性房地產。

再反觀ABC公司，其相對明顯的變化發生在投資性房地產變更為以公允價值模式計量的那一年，投資性房地產公允價值變動損益占利潤總額的比例超過51%，但后期2014年、2015年，增速減緩，比例維持在占利潤總額的10%-15%左右。這一現象的發生可能是由于當時的政策背景導致，比如我國政府加強了房地產市場的宏觀調控力度，公司房價有小幅回落。

（三）現金流量及償債能力分析

通過分析ABC公司變更會計政策前后幾年的償債能力狀況。能夠得到除2012年經營活動產生的現金凈流量相比2011年有所上升以外，2013年、2014年和2015年均連續下跌，甚至這三年的現金凈流量出現負值，由2013年的-66557.93萬元大幅跌至2015年的-174724.17萬元。從現金負債總額比率來看，也是繼2012年的增長后便呈現下降的趨勢，雖然2013年的-55.57%和2014年的-11.57%相比，2013年的-55.57%有所上升，但其值仍是負數。一家企業的現金負債總額比率是衡量該企業承擔債務能力的一項指標，其標準值通常為25%左右，指明企業可以拿來償還債務的除舉借新債還舊債外，應當是經營活動產生的現金流入。現金負債總額比率越高，說明企業承擔債務的能力也越強。因此，ABC公司除2012年以外，其余年份的償債能力均不容樂觀。

三、結論與建議

通過上述分析可知，公司對投資性房地產變更為采用公允價值模式計量的話，持有較多投資性房地產的公司利潤將受到很大程度的影響。企業會計準則規定，在每個資產負債表日，企業應當按照相應要求對投資性房地產的期末公允價值與賬面價值進行比較，如有差額即計入當期損益。如此，在投資性房地產公允價值發生變化時，該變化將會通過企業當期的損益利潤表反映出來，進而使公司的利潤總額也發生變化。同時，公允價值計量不需要計提折舊或進行攤銷，也不需要計提資產減值準備，這些同樣會導致公司利潤的變化。在近幾年我國房地產行業一致走俏的環境下，投資性房地產的市場價值上升，使企業利潤增加。但實質上，公司并沒有發生現金流量的變化，其后也沒有相對應的現金流支持，不利于公司業務的向前推進。因此，為了改善我國現階段投資性房地產公允價值模式計量的執行環境，也為了更加客觀準確地反映上海世茂股份有限公司等房地產企業的實際運營情況，提出以下幾點改進建議：

（一）完善后續計量模式變更條件

縱觀現今的公司管理狀況，越來越多的公司采取變更投資性房地產后續計量模式的方法進行盈余管理。是以規范變更投資性房地產后續計量模式前提，不應該只關注于投資性房地產所在地是否存在活躍的業務市場，可否從業務市場上獲得同類或類似房地產的市場價值等前提，而還需要思量管理者的持有目的等，例如那些以賺取租金為目的而具有的投資性房地產，持有者所得到的是穩定的現金收入，與市場價格并沒有必然聯系，如果仍以公允價值模式計量肯定是無法反映投資性房地產的真實狀況。

（二）區別選擇投資性房地產后續計量模式

企業會計準則指示，投資性房地產的后續計量能夠采用成本模式或公允價值模式，但是這種“一刀切”模式，肯定是沒有考慮實際情況的。投資性房地產包含已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。例如以出租為目的的投資性房地產，持有者的管理目的是賺取穩定的現金收入，若以公允價值模式計量，不單計算繁瑣，并且浪費了不須要的評估成本。可利用兩種模式同時使用的方式，即對于以賺取租金為目的的投資性房地產，不管其是否具備公允價值計量的前提，均選擇成本計量模式；而對于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，與公允價值有密切聯系，則選擇公允價值模式計量。

第4篇：房地產盈利模式范文

首先，房地產盈利模式從資源拉動型轉向技術拉動型。從1998年到2007年這10年間，國內房地產市場從規模到價格都有巨大提高。但房地產盈利模式仍主要為資源拉動型，而非技術型。目前有幾個方面的因素使得房地產盈利模式需要轉變：第一是城市化率逐步達到了較高水平，比如上海、北京、廣州、深圳等都超過或接近80％，城市化進程由加速轉向放緩；第二是政府對18億畝耕地紅線的嚴守、土地供給的緊縮、土地出讓方式的市場化及保障型用地比重的上升，房地產開發從土地規模和土地增值空間上都受到了限制；第三是政府對資源利用效率和方式提出了新的要求。這些因素使得傳統的房地產資源型盈利模式受到挑戰，一方面要求房企加大對土地的深耕細作，從產品品質上要賦予土地更高的附加值；另一方面，企業需要放遠眼光，著眼于長遠的、可持續的收益，對持有型物業和與產業結合的物業給予重視，以使土地產生循環收益。

第二，房地產市場競爭回歸產品。2007年6月，綠城地產以每平方米12500元的樓板價拿走上海新江灣城D1地塊，同年11月仁恒地產以每平方米20000元拿走D3地塊，短短5月間價格上升60％。為什么這幾個企業能夠在目前的市場形勢下大膽前進?一個共同點是其產品在業內和購房者中口碑較佳。這說明在開發商獲取土地資源的成本和取得方式處于同等待遇的前提下，房地產市場最終將實現產品的回歸。

第三，土地利用模式重視循環和可持續。由于各級地方政府不能發債券，土地成為各地最重要的地方財稅收入之一。土地對于財政收入的意義絕不僅僅是土地出讓金，而是要與物業稅、綠色GDP一樣能夠實現可持續發展，即土地要成為可再生資源，不僅要循環產生土地收益，并且在稅收、就業和城市化進程上要產生持續助力，地均GDP將成為土地利用效果的重要參考指標。

第四，內資開發商將尋求增加持有型物業的比重。優秀的持有型物業既能享受土地增值的利益，又能帶來穩定的租金回報，受關注的程度正越來越高，而這一模式在港資開發商中已非常普遍。由于盈利模式的轉變，內資房地產開發商也將經歷從出售型向持有型的轉變。而目前現狀是國內大型地產商持有型物業在整個開發經營業務中占比不高，多數在10％左右。

第五，房企生存擴張更注重兼并、收購和資本市場。在土地上，開發商已經更注重采用兼并收購等方式，因為這一方式具有低成本、快捷且目標明確的優勢。在融資上，開發商普遍通過上市求得生存權和擴張性，在這方面，大型國企優勢更加明顯；在區域上，中型壟斷開發企業對區域市場的占領引人注目。

第六，房地產開發由合并模式轉向專業分工。國內房地產開發以香港模式為主，即涵蓋了拿地、開發、銷售一系列工作的“合并模式”。如今，這樣的模式已慢慢向專業化分工轉變，因為這樣有利于企業把優勢力量集中在自己擅長的地方。首先發生轉變的是上游鏈中的地產和金融分離，房地產基金、信托、股市、股權私募等融資渠道逐步豐富，形成合作模式；其次是下游鏈中的開發、中介、物業管理各自實現專業化；第三是開發鏈本身的專業化，實現了制造商和專項運作商的分工。

第七，產業地產可能是房地產業的最后一塊蛋糕。隨著產業集聚、行業集中，產業地產將成為房地產業未來的發展趨勢，這是房地產與國民經濟行業高度結合的體現。房地產業未來的發展將歸集到產業地產。目前產業地產的發展主要由專業市場體現，即地產開發商結合當地政府的產業規劃，結合當地的優勢特色行業，形成某個行業的專業市場。產業地產的發展模式可以歸結為：產業集聚地產開發一人口聚集…商務發展。因此，產業地產必須要將地產開發與產業經營結合起來，并注重產業鏈上的各項配套服務，進行資源整合，實現硬件與軟件的結合，通過軟件的打造，最大限度實現地塊價值。

第八，住宅開發將選擇產業化道路。住宅產業化就其根本而言，順應了我國對可持續發展、對節能省地的要求。目前國內住宅建設存在壽命短、能耗高的缺點，而住宅產業化就是要將節水、節能、環境保護等技術與住宅建設結合起來，提升住宅產品的綜合效益。

第5篇：房地產盈利模式范文

曾經喧囂不斷的創意地產正在退潮。目前在上海除了少數創意標志性園區備受追捧之外，很多以往風光無限的文化創意園區，相當一部分已經被市場冷落，創意園區的發展瓶頸或將愈發凸顯。

M50、八號橋、紅坊等，更多的園區被湮沒在都市叢林中。實際上在這些園區內，除了點綴在建筑間的城市雕塑和個性十足的園區環境，其他方面與傳統商務辦公地沒有本質的差異。如果整個園區缺乏清晰的產業規劃、沒有特色運營服務、進駐園區沒有引導沒有門檻、也談不上孵化和扶持，對文化創意產業缺乏應有的推動作用，那么創意企業難有持久的凝聚力。

“有的開發商是覺得實在沒什么好搞了，就來做創意地產。這樣的人做事往往沒有恒心，也難以全心全意去把這件事做好。”有開發商向記者表示。

“創意地產中‘玩概念’的情況當然難免，而且很多。概念好用就多用，這是開發商拿地立項的戰略。而這種模式開發的項目，往往缺乏真正的內涵，有的連創意產業都沒有，純粹做成了商業地產，最終難逃失敗命運，浪費了很好的區位和建筑空間。未來這種不科學的開發模式將面臨淘汰。”上海斯蓋營銷策劃有限公司總經理余勇生說。

創意地產：并非創意+地產

“創意地產，并非就是簡單的創意+地產，也不僅僅是創意產業地產。”余勇生說，“創意地產是商業地產中的創新開發模式，是在整個產業鏈的各個環節中，把房地產與創意產業進行融合，特別是在項目策劃、規劃和設計階段中投入大量創意元素的房地產運作模式。”

真正意義上的創意地產有三個特質：首先要采用房地產的開發模式進行開發和經營；其次，必須對創意產業進行運營，從其特性看，創意地產必須為創意產業提供廣闊的發展空間，讓有限的建筑空間成為無限的創意空間；第三，創意地產必須為創意產業提供寬松的運作環境。

其實，創意地產在中國還很“年輕”。拿上海為例，上海的創意產業走的是一條從自行開發到政府引導的發展之路。從上世紀90年代起，上海一些從事藝術、設計的創意者們就自發地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老廠房和倉庫，從事文化創意活動。

2004年下半年，上海市經委看到了創意產業未來的發展方向，積極尋找國外一些發達國家在創意產業方面的經驗，結合上海特色，在11月份組織成立了“上海創意產業中心”。2005年4月，上海首批18家創意產業集聚區掛牌，建筑面積總共占地30多萬平方米。

上海的創意地產發展已經初具規模。在泰康路，6家弄堂工廠匯集了10多個國家和地區近百家視覺創意公司，中西方創意理念在此融合、碰撞，一切都顯得與眾不同。如今，“田子坊”已成為上海最大的視覺創意設計基地、上海視覺設計人才“孵化器”，從這里流出的產品和創作理念正源源不斷地對市場產生強大影響力。

但我們也可以從一些失敗的案例看出，目前的創意地產開發存在很多誤區。“其中典型的誤區就是刻意為地塊尋找創意產業。事實上創意地產并非簡單的為房地產注入文化創意產業，更科學的做法是為文化創意產業選址；第二個誤區就是認為只有文化創意產業園是創意地產；再者以為必須要有創意設計師參與其中才稱得上是創意地產，而事實上創意地產的范圍更為廣泛。”余勇生告訴記者。

三種開發模式

創意地產的開發模式通常有三種：一種是國企投資開發和運營，另一種由民營企業主導或民企、國企聯合開發運營，第三種則是由行業領導企業或品牌投資開發并聚集產業鏈企業形成創意地產。

創意地產的盈利模式可分為多種類別，目前常見的是靠房產租賃盈利，這是初級模式；而比較成熟的盈利模式包括企業孵化、企業服務、金融服務、專項補貼申報、項目風投等，這些才是真正意義的創意產業運營盈利模式。

實際上，國內目前真正能做到高級別盈利模式的項目非常少，主要原因是高級盈利模式對運營團隊的專業要求很高，而且需要更長期的運營服務后方能產生，多數投資商急功近利缺乏耐心，難以從本質上實現突破。

經過近幾年的發展，一些創意園區也的確做得風生水起，如舊倉庫改建的老碼頭創意園區，德必文化旗下的運動LOFT創意基地等，都很有特色。

另外田子坊和老碼頭這樣的項目，成功之處在于完美地將文化創意商業模式融入園區，形成了一個完全開放的文化創意商業市集，完善了創意產業與文化生活的接軌，為園區注入了源源不斷的商機和文化旅游影響力，成為城市文化創意的重要標簽。

深圳F518時尚創意園也是一個比較成功的案例，它不僅成為深圳創意地產的標簽，更在創意孵化和成果轉化上形成了特有的模式，實現了從創意到制造企業再到消費者的全產業鏈模式，不僅幫助創意企業實現市場化運作，更開創了園區的多種盈利模式。

而廣州的一些創意園就沒那么幸運，紅專廠、星坊60、北岸創意文化園相繼傳出拆遷的傳聞。這些園區首先在產權方面存在問題，除了廠家自行開發的創意園外，其他創意園投資運營方所獲的簽約期幾乎都在20年以內。租期短、改造成本高，一些創意園在發展中也“走了樣”，為盡快回收成本而變成了“紅酒街”、“餐飲街”。曾經定位于“廣州第一家非房地產包裝”的真正意義創意區，并且許諾十年不變的紅專廠，前除了一些規模較大、較為知名的企業外，靠小型的手工藝品小店和特色餐廳吸引人氣。

上海的“五維創意園區”也面臨類似的境遇，曾經的創意園區如今變成了婚紗攝影基地，或許只有拍照的新人才會“到此一游”。

城市中心的創意地產，重要的就是結合創意商業和創意旅游地產模式，打造城市文化創意地標。而城市近郊的創意地產，更需要的是沉下心去做產業運營和企業孵化，打造文化創意企業創業和成長的理想環境。

投資者：需真正懂行

以前提到創意地產，各地政府都覺得新鮮，并給予極大支持，但對創意地產的真正內涵不甚理解，經過這幾年的實踐，大家對創意地產的認識逐漸成熟了。未來，從拿地立項這個環節，政府相關部門基本不再開綠燈了，開發商面臨真正的考驗，沒有成功案例、沒有領先的模式、沒有招商運營的團隊，創意地產以后也將越來越難做了。

但對于那些真正做創意產業的投資商，未來相關的政策還會有所支持，并且可能會由于對文化產業的重視而不斷加碼。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，上海的工業化和城市化還沒有完全走完，所以上海發展創意產業更重要的是為二、三產業服務，緊緊圍繞了產業升級和結構調整，將創意產業融入城市文化與城市建設之中。也就是說，伴隨著上海市產業升級和結構調整，創意地產將在城市文化與城市建設之中發揮越來越重要的作用。

一線城市創意地產方興未艾，二三線城市同樣也面臨產業升級和結構調整的歷史機遇，相信在當前及未來一段時期內，創意地產也將在二三線城市的城市文化與城市建設之中發揮更大魅力。

第6篇：房地產盈利模式范文

關鍵詞:養老地產；物業；+PTR；模式

社會購房需求2014年中央經濟會議中第一次就中國經濟新常態作出了詮釋，所謂經濟新常態主要指中國將面臨結構產業調整，產業分工需要細致，中國經濟增長將由高速轉入中高速。新常態表明中國經濟進入諸多有利于經濟增長的紅利加速消失、經濟增長的硬約束變得更強、結構轉變壓力加大的時期。［1］而根據國家統計局關于第二產業對于國家GDP貢獻率的統計數據中不難看出自2010年至2014年第二產業貢獻率已經出現連續四年下滑。作為第二產業的標志性產業房地產業也無可避免受到了沖擊。中國房地產業正面臨著一二線城市房價奇高，而三四線城市出現大量的鬼城、爛尾樓的事實。因此，如何在經濟轉型期重新尋找房地產業的發展機遇顯得尤為重要。依據國內外產業發展經驗，未來房地產業的長足發展依然離不開國家政策以及社會需求。通過分析國內外房地產模式發展現狀，結合中國經濟新常態政策，得出發展養老地產、建立PTR模式、滿足中產階級購房需求將成為總過房地產業未來發展趨勢。

1養老地產的興起

隨著人口結構不斷變化，中國面臨的老齡化問題將越來越嚴重，根據中國產業信息網關于中國人口老齡化預測，中國正加速進入老齡化社會，到2020年老齡化人口將達到20%，從業主消費特點角度分析，老年人相比其他住戶而言對衛生醫療設施要求更高、休閑娛樂設施需求并不突出，中國傳統的三代同堂、互相照料的居住模式在購房壓力巨大的城市已逐漸消失，因此，養老地產的發展將有利于這一問題的有效解決。關于養老地產，國外已經有較為成熟的發展模式，以美國為例。首先從地產類型劃分來，美國采取獨立式老年住宅、老年公寓、養老院、老年社區等形式。而在融資模式來說，美國地產的類型一般根據老年群體需要護理的程度劃分有形成了完善的融資體系，開發養老地產既可以通過向銀行貸款、發行債券、保險公司供給，也可以通過證券化等方式籌資。盈利模式除了通過直接銷售和出租地產外，更多的是通過對養老產業進行專業化、多層次、多角度的細分，為養老人員提供相關的咨詢、照顧、護理等服務賺取利潤，并提供大量的增值服務，諸如保險、理財等。而就中國目前的養老地產發展而言，主要面臨融資渠道和地產類型單一、盈利模式模糊、投資成本高而回收期長等問題。因此，為減少建造成本，中國養老地產可采取社區嵌入式養老模式，即在原有小區基礎上分層次構建養老社區。此模式客戶群體廣泛，群眾基礎好，其核心問題在于解決與原住戶的關系，確保影響原住戶的生活質量。這種模式在位于上海萬科城市花園小區內已有成功案例。其次針對持有模式資本回收周期長問題，可采取社區銷售+持有模式，同時應拓寬融資渠道，與政府、保險、醫療行業建立長期合作，減少企業用地成本等前期投資，通過保險、醫療等增值服務幫助企業快速回籠資金，從而促進養老地產長期健康穩定發展，緩解社會養老壓力。

2PTR模式－地產企業新出路

近期萬科股權事件愈演愈烈，而萬科計劃引入深圳地鐵則引發了關于物業加軌道交通的新一輪猜想。在房地產形勢不容樂觀的情況下，未來的房地產行業加大同軌道交通業的融合將有助于房地產企業尋找新的盈利點，繼續提高品牌影響力。而PTR模式的有效運用恰恰能夠為房地產企業同軌道交通產業的融合帶來顯著幫助與收益。PTR模式即PPP、TOD、R+P三種模式的融合。［2］不同于PPP模式單個項目的政府與私人企業的融合，PTR模式更強調軌道交通業務、房地產業務、物業管理的多方面融合，即軌道交通同周邊土地綜合開發。PTR模式最早出現在香港地鐵項目中，PTR模式的成功實踐也使得香港地鐵成為了全球為數不多的盈利的地鐵公司之一。雖然PPP模式在我國可行性得到了一定的認可，但是單純的PPP模式并不能有效的整合資源，相比之下，PTR模式可以加大企業同政府、軌道交通業的合作，企業與政府通過股權劃分一方面可以轉移單純的軌道交通面臨的投資大投資回收期長的風險，同時可以提高軌道交通周邊房產開發的整體性和統一性，也更有利于開展周邊服務，通過物業管理來提高整體效益。

3目標人群精準化－適應中產階級需求

中產階級是社會的生產力引擎，根據瑞士信貸銀行最近的《全球財富報告2015》，中國中產階級人數達到1.09億人，雖然只占全國成年人口的11%，但卻超越美國的9200萬人，成為全球中產階級人數最多的國家。據推測中產階級一生中將多次換房，中年以后擁有第二住宅，進行房地產投資將成為普遍的現象。［3］目前，中國社會結構呈現為金字塔形，未來將向橄欖球型社會過渡。因此把握中產階級的購房需求將是未來房地產業的一大機遇。隨著物質生活水平的提高，中產階級已經不在局限于生存需求，越來越多的中產階層開始注重生活品質，更多的時間遠離城市前往鄉村休閑度假，作為休閑度假等城市周邊鄉村的特色房產將會吸引中產階層的目光。因此作為房地產企業在近幾年興起的旅游地產中也可加大對適合休閑娛樂的鄉村的投入力度。

4結語

在經濟新常態下產業結構調整、經濟制度改革將會直接影響到房地產企業的發展，房地產企業應該逐步減少對傳統模式的依賴，著眼于未來市場需求，加強自身結構調整，提前布局養老產業，拓寬同政府的合作渠道，同時精準化提供服務，從而實現長足發展。

作者:張瑞俏 谷文強 單位:南昌大學建筑工程學院

參考文獻:

［1］齊建國，王紅，彭緒庶，劉生龍．中國經濟新常態的內涵和形成機制［J］．經濟縱橫，2015(3)．

第7篇：房地產盈利模式范文

關鍵詞：商業模式轉換 盈利性 現金流

隨著人們的消費理念、消費行為、通訊技術、物流、金融市場、營銷等方面的變化，企業之間不再只是先進技術、產品差異化、低成本等傳統方面的角逐，好的商業模式已成為企業保持競爭優勢或消除成長瓶頸的利器。商業模式簡單講代表的是利益相關者的交易結構，企業在分析自身所處的商業環境、擁有的商業資源、面臨的商業競爭后通過戰略定位以及市場定位選擇出自身的商業結構以及運行方式，從而實現企業價值。當然，企業的商業模式不是一成不變的，為保持競爭優勢，企業需要適時地重構自身的商業模式。

一、商業模式的基本內涵

對于商業模式的基本內涵，有一種觀點得到了普遍認可，即商業模式表達的是企業從價值定義到價值創造與傳遞再到價值獲取的經營邏輯。首先，價值定義是指企業的定位是什么，即企業承諾它可以給顧客帶來什么價值。其次，價值創造與傳遞反映的是企業如何實現承諾，即企業怎樣將自身的資源轉化為顧客的價值，并將創造的價值可以傳遞給目標顧客。最后，企業作為以盈利為目的的組織，只有能夠從創造的總經濟價值中獲得收益才可以支持企業持續經營。

二、商業模式轉換的財務評價

一個成功的商業模式一定是一個把能使企業運行的內外各要素整合起來，形成一個完整的、高效率的、具有獨特核心競爭力的運行系統，并通過提品和服務使系統持續達成贏利目標的整體解決方案，因此判斷一個企業的商業模式是否成功的一個重要標準，即：持續的贏利。另一方面，不同的商業模式在現金流入與流出的時間序列和規模上也會表現不同，使得現金流具有度量企業價值、診斷交易結構優劣的功能。只有未來預期的自由現金流折現值為正才表明企業采用的商業模式是有創建與投資的必要的。在企業的現金流量信息中經營活動現金流反映的是企業自身創造現金的能力，如果經營活動的現金流在現金流量總額中占的比重越大，就表明企業自身創造現金的能力越強，償債能力以及對外籌資的能力也越強，經營活動現金盈余是企業具有活力的主要標志。因此，在利用財務數據對商業模式進行分析評價時應該對企業采用新的商業模式后利潤的質量、盈利的持續性及現金流給予格外關注。

三、案例研究

（一）公司簡介：傳統主業唱衰，商業模式轉換

深圳市國際企業股份有限公司（以下簡稱深國商）在上市之初主要經營商品零售業，尤其以中高檔名優商品的零售業務為主，在國內逐步發展大型連鎖商場。之后為了拓展連鎖網點，下屬子公司融發投資公司積極開展房地產業務，采取以商養地、以地保商的發展策略，降低經營網點的使用成本，促使本公司連鎖商業經營發展。近年來，由于國內商業發展形勢發生變化，公司原有的商場已不能適應市場競爭，于是深國商改變自身的價值定義，重新進行定位，公司的商業模式開始由傳統零售百貨業向經營大型購物中心轉型，同樣是滿足消費者的購物需求，但深國商商業模式的轉換使得滿足方式發生變化。對于商業模式轉換后的深國商來說其應關注的價值主張包含了來自商業地產租戶的直接顧客價值以及來自最終消費者的間接顧客價值，價值定義改變后公司建立起新的經營系統及盈利模式，收取租金將成為深國商主要的收入來源，相對應的物業管理等活動會成為重要的成本支出。在 2010 年公司完成重組后，確定了以商業地產經營為公司的主營業務。自此，公司的經營業務涉及自有物業出租、林業種植與銷售、物業管理、商業零售。

（二）因計量模式轉換導致的財務業績“大翻身”

在深國商商業模式轉換的前兩年，公司的凈利潤一直呈現虧損的狀態，該公司2010年的凈利潤-171 211 827.94 元，2011年的凈利潤為-129 900 924.74元，公司難逃被警示退市的風險，于是根據《深圳證券交易所股票上市規則》（2008修訂）的相關規定，公司于2012年4月20日披露2011年度報告后公司股票被實行“退市風險警示”特別處理，公司A、B股票簡稱由“深國商、深國商B”變為“*ST國商、*ST國商B”。但是就因為公司轉變了商業模式后公司的財務業績實現“大翻身”，2012年公司的凈利潤為18 186 252.87元，2013年更是達到了2 320 696，950.25元，同比增長128倍左右，每股收益也高達10.64元，原因就在于企業從2012年1月1日起開始對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，在2013年9月30日皇庭廣場全部竣工達到可開業狀態，截至2013年12月31日，皇庭廣場的評估價值為76.48億元，因對其采用公允價值計量使得公允價值變動損益對本期的凈利潤影響金額為40.94億元，對歸屬于上市公司股東的凈利潤影響為24.57億元。因此在報告期公司所有者權益及凈利潤大幅變動的主要原因系公司下屬控股子公司深圳融發投資有限公司投資開發的投資性房地產皇庭國商購物廣場后續計量模式由成本計量模式轉為采用公允價值計量模式產生公允價值變動損益所致。

（三）商業模式轉換的動因及操作可能性分析

市場中經濟主體的經濟活動必是在某種動力的驅動下進行的，因此，一個企業商業模式的轉換必有其動力原因。對于深國商來說，扭轉近幾年以來一直虧損的局面無疑是其轉變商業模式的重要原因之一，因此許多投資者不免因其商業模式轉換的動因而懷疑公司利用會計手段操縱利潤。對此2013年11月11日，深圳證券交易所下發《關于對深圳市國際企業股份有限公司的關注函》，文件中指出：根據深國商2013年三季報顯示皇庭國商購物廣場采用公允價值計量產生的公允價值變動損益達55.1億元，但皇庭廣場項目以前是按照成本模式計量，直到2013年三季報才轉換成公允價值模式計量。根據企業會計準則規定，“投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益”，而深國商卻直接計入了利潤。深國商的公司股票被繼續實施“退市風險警示”。

然而根據企業會計準則規定，“采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，故深國商認為按照上述規定將差額計入利潤，符合企業會計準則相關規定。而對于投資者投訴所涉及的《企業會計準則第3號――投資性房地產》第四章第十六條規定，“投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益”，適用于自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，即房地產用途發生改變時，深國商并不屬于此種情形。基于此，2014年3月13日深國商召開第七屆董事會2014年第一次會議，審議通過了《關于向深圳證券交易所申請撤銷股票退市風險警示的議案》，向深交所提出退市風險警示申請，經深圳證券交易所審核批準，自2014年3月31日起，撤銷本公司股票交易退市風險警示。公司股票于2014年3月28日停牌一天，于2014年3月31日起恢復正常交易。深國商“摘帽成功”。

深國商是利用轉換商業模式將投資性房地產的后續計量模式由成本模式轉為公允價值計量模式以實現當前凈利潤扭虧為盈，亦或是通過商業模式轉換為公司注入新的血液，從實質上拯救企業，對于深國商商業模式轉換成功是否存在問題的回答，則需觀察其今后的財務業績。

（四）商業模式轉換后盈利性及現金流透視

深國商租金收入在主營業務收入中的比重在2013年僅為7.55%，而林木以及物業管理產生的收入卻占到了約93%。2014年租金收入在主營業務收入中占的比例提高到了49.50%，商業地產的經營對公司收入的貢獻大幅提高，這似乎與公司的商業模式是一致的，但是，公司新的盈利模式是否讓企業在實現顧客價值的同時提高盈利能力是當前面臨的主要問題。雖然皇庭廣場在2013年底開業后成為了公司的主要收入來源，2014年公司也僅僅圍繞皇庭廣場的運營管理開展工作，加快簽約進度，提升皇庭廣場的開業率，但截至2014年公司新的商業模式并沒有明顯改善公司的盈利能力，歸屬于上市公司股東的凈利潤在扣除非經常性損益后仍顯示為虧損。

另一方面，在“現金為王”的時代，現金流已越來越成為企業生存的決定性因素。深國商商業地產租賃成為其主要的經營活動，企業轉型的初期，現金流就顯得尤為重要，但從深國商現金流量表中可以看出，企業商業模式轉換后經營活動凈現金流量都是負數，2015年第一季度報告也顯示經營活動凈現金流為-255.93萬元，仍呈現凈流出狀態。可以看出深國商商業模式轉換后經營性的活動目前并沒有帶來持續的正的凈現金流，現有商業模式創造現金流的能力目前較弱。

四、結論

深國商在原有的商業模式不能適應市場競爭時找準契機進行商業模式的重構，從自身定位著手，改變盈利模式，轉換后企業持續的盈利性以及經營活動是否可持續獲得凈現金流入是我們應關注的焦點。深國商試圖由傳統的零售行業轉為主營經營商業地產，商業模式的轉換使得投資性房地產由成本模式轉由公允價值進行后續計量，這一會計計量手段的轉變如魔術般使得深國商的凈利潤扭虧為盈，但扣除非經常損益后歸屬于上市公司股東的凈利潤截至2014年始終呈現出虧損狀態，說明商業模式的轉換后企業的盈利性并沒有明顯改善。同時，現金流作為一個企業經營狀況好壞的一個重要標志，深國商截至2015年半年報顯示經營活動尚未給企業帶來正的凈現金流，因此深國商商業模式轉換的方向是否成功仍需拭目以待。X

參考文獻：

第8篇：房地產盈利模式范文

[關鍵詞] 休閑時代 盈利模式 價值鏈

當前，景區門票價格上漲之風席卷全國，從東到西、從南到北，不論是知名景區還是一般景區的門票價格“漲聲四起”。景區門票價格這一個敏感話題再次成為社會各界關注的焦點。景區門票價格上漲的市場現象揭示了我國很多旅游景區以門票收益為主的盈利模式。市場實踐的檢驗證明，單純依靠門票漲價手段很難從根本上提高景區可持續的盈利能力，有時甚至起到了負面效果，例如客源分流、景區形象受損等等。而以杭州西湖為代表的一批旅游景區反其道而行之，降低門票價格甚至免費開放，反而取得了巨大的綜合收益。為什么門票漲價這一傳統的創收方式的效果大打折扣？旅游市場環境發生了什么變化？在新的旅游市場環境下，旅游景區如何優化選擇盈利模式以獲得最大化、可持續的盈利能力？本文對這一論題進行了探討。

一、休閑時代旅游市場需求變化

隨著我國經濟持續快速增長、人民生活水平大幅提高、多元化休假制度日漸成熟,以及旅游者消費觀念的不斷提升，我國旅游市場正經歷著結構性升級的過程：傳統的淺層次觀光旅游逐漸喪失其市場壟斷地位，代表現代旅游新價值取向的休閑度假旅游成為長假旅游市場新的熱點。2002年我國國內度假旅游者人數達1.58億人次，占國內旅游總人數的18%，度假旅游收入698億元人民幣；據2002年我國口岸入境旅游者人數及所占比重抽樣調查顯示，入境度假旅游者占入境旅游者總數的15.5%，按此比例計算入境度假游客將達1517萬人次，外匯收入31.6億美元。根據我國休閑度假旅游市場發展趨勢，許多專家預測我國可望在未來十年內形成較大規模的休閑度假旅游市場。“休閑度假旅游時代”的來臨，旅游市場需求也發生了諸多變化，給我國旅游景區發展帶來了機遇和挑戰。因此，辨別當前我國旅游市場需求變化的特征并尋求相應解決對策，不僅有利于確保我國旅游景區的可持續發展，而且對于促進旅游業乃至整個第三產業發展具有十分重要的意義。

1.旅游消費群體變化

隨著我國經濟快速增長、人民生活水平大幅提高、帶薪休假制度逐步完善，以及旅游者消費觀念的提升，我國旅游市場呈現出新的變化特點:（1）大眾化，旅游已經被一般工薪階層所接受而成為一種大眾化消費形式;（2）家庭化，旅游者追求家庭式的溫馨氛圍，以家庭為單位的散客出游已經成我國旅游市場特征之一；（3）中檔化，當前我國的經濟水平決定了國內旅游市場仍然是中等消費水平的旅游者占主流，而高端消費市場仍然只占小部分。在這種情況下，旅游景區一味地推高門票價格，導致旅游者的總成本支出增加，從而必然會抑制部分中低層次消費水平的市場需求。

2.旅游消費功能變化

休閑旅游時代，單一的觀光旅游需求已經遠遠不能滿足旅游者的綜合性需求。旅游者在休閑旅游過程中追求的是一種綜合性價值訴求，即獲得開闊視野、增長知識、恢復身心、自我發展等多種體驗。休閑旅游者綜合性價值訴求的特點就決定了景區旅游產品的功能也應具備休閑娛樂、身心健康以及自我發展等多種功能。

（1）精神需求。隨著現代社會工作壓力加大，人們生活水平的不斷提高，旅游者消費經歷的增多以及消費觀念的提升，旅游者已經不滿足于旅游景區一般單一的、模式化的旅游景點以及活動項目；旅游者希望旅游景區的活動項目為其創造一種“情景舞臺”滿足其輕松、浪漫、愜意、新奇等獨特性、個性化的高層次精神需求。

（2）知識需求。休閑時代旅游者在旅游產品功能上將更加注重在旅游過程中促進個人知識、見識、能力的發展與完善。旅游者希望景區能夠創造一個學習的舞臺，營造一種輕松舒適的學習環境，通過團隊合作交流、自主探索學習等方式讓其在沒有任何壓力的情況下熟練掌握其需要的新技能，使旅游者既享受了輕松的休閑，又學習到了知識。

（3）參與需求。“景觀觀賞型――表演欣賞型――項目參與型”代表了景區旅游項目的發展趨勢。旅游者更希望在親身參與旅游景區活動項目過程，在其中扮演特定的角色中感受獨特的主題體驗經歷，在活動平臺中可以開展更廣泛的交際活動，以及鍛煉自身各方面的能力。因此，參與需求成為旅游者重要的價值訴求之一。旅游者旅游功能需求的變化帶來了景區盈利模式的變化。傳統的旅游景區的經營和盈利模式只是關注“資源觀賞”，而沒有將“情感需求、文化消費、娛樂體驗”作為景區旅游產品的內涵來銷售。這不僅限制了旅游景區產品的升級換代，而且也制約了提高綜合盈利能力。

3.旅游消費結構變化

休閑度假旅游市場與觀光旅游市場的消費結構完全不同。觀光型旅游者的消費結構是花在景區門票、住宿、餐飲、交通費用等基本旅游消費支出占總支出的絕大部分，而在娛樂、購物等非基本旅游消費支出所占比重較小。因為基本旅游消費具有彈性小的特征，即這部分消費支出是剛性的，維持在一個穩定的范圍內，不會有較大波動；非基本旅游消費則具有很大的彈性，旅游者在這部分的消費支出則有很大的變動幅度。觀光型旅游市場的“高基本旅游消費、低非基本旅游消費”的消費結構導致了游客停留時間短，旅游消費支出潛力小，最終會影響旅游景區綜合經濟效益的深層次挖掘。進入休閑度假旅游時代，旅游者的消費需求從單純的觀光旅游需求向追求一種綜合性價值訴求轉型，即獲得開闊視野、增長知識、恢復身心、自我發展等多種體驗。休閑旅游者綜合性價值訴求的特點就決定其消費結構的變化：注重旅游購物、娛樂休閑等非基本旅游消費產品的質量，愿意在這部分旅游產品花費更多的錢以獲得獨特的休閑度假體驗，而對于住宿、餐飲、觀光、交通等支出所占比重則較小。在旅游發達國家，旅游者用于娛樂、購物等非基本旅游消費支出的比重占到了70%。因此，休閑旅游時代，“低基本旅游消費、高非基本旅游消費”的消費結構就決定了旅游景區走傳統的那種“靠門票吃飯”的傳統盈利模式已經不能適應市場發展形勢。因為旅游者更加愿意在旅游購物、娛樂休閑等非基本旅游消費方面增加消費支出，而景區卻強求消費者在門票上多掏錢，結果可想而知。因此，旅游景區要想獲得更大的綜合經濟收益，只有走多元化發展道路，必須在旅游購物、娛樂休閑等非基本旅游消費產品方面大做文章。

二、旅游景區盈利模式選擇

進入休閑時代，傳統的以門票收益為主的盈利模式已經不能適應旅游市場需求的變化。在新的市場形勢下，旅游景區如何選擇最佳的盈利模式以獲得最大化、可持續盈利能力？筆者認為，全方位拓展景區產業價值鏈的盈利模式是最佳選擇。景區產業價值鏈包括三層的含義：景區產業價值鏈的核心是門票、游樂項目；價值鏈的橫向延伸是在旅游景區通過向旅游者的餐飲、住宿、購物等相關外延服務來獲取盈利；價值鏈的縱向延伸是旅游景區相關聯業務拓展，例如節慶、會展、招商、影視、廣告、房地產等而達到盈利目的。而全方位拓展景區產業價值鏈的盈利模式指旅游景區在經營核心業務的基礎上，重點拓展產業鏈的寬度、延伸產業鏈的深度，以全方位滿足目標顧客的需要并實現景區最大化、可持續盈利能力的盈利模式。它與傳統的景區盈利模式的區別在于業務重點的不同，傳統的景區盈利模式以門票收益為主，而全方位拓展景區產業價值鏈的盈利模式則強調收益主要來源于景區的橫向關聯業務以及縱向關聯業務。

1.拓寬景區產業價值鏈

在旅游景區的景點、娛樂項目等核心業務吸引旅游者來到景區的基礎上，深度開發相關旅游衍生行業（包括“食、住、購、娛”等），豐富旅游產品、服務的類型，提高景區旅游產品與服務檔次，以全方位地滿足旅游者的需求，最大程度地提高景區的綜合收益。針對旅游市場需求變化的特點，旅游景區在產品設計時應突出特色性、體驗性、文化性。在特色性方面，旅游景區應突出自己與眾不同的特色，充分利用當地旅游資源的地域優勢，按照先環境后產品的思維方式，將當地獨特的自然資源、人文環境融入到景區旅游產品開發中去，以塑造獨一無二的休閑體驗。例如有溫泉資源的景區可以將溫泉與景觀相結合，讓旅游者體驗“湯治文化”的獨特魅力。在體驗性方面，景區應結合自身資源優勢開發游客參與性主題娛樂項目，既給顧客以全新的親身體驗經歷，又為其提供了交流的平臺，滿足了顧客的交際需求。例如設計旅游者參與制作工藝紀念品的活動，既給人全新的勞動體驗又避免了旅游紀念品千人一面的狀況；有飲食特色的旅游景區可以開辟現摘、現學、現做的烹調學習活動。在文化性方面，景區應注重旅游景點以及活動項目的文化內涵，以文化提升景區產品的附加值，滿足旅游者心理需求和精神需求。景區經營者在設計旅游景點、活動項目時應圍繞著文化這根主題軸線而展開，在景區環境、建筑、旅游服務設施（旅游景區、飯店、餐廳、旅游娛樂場所、購物商店等）、服務項目、旅游產品等方面都要托出文化的氛圍，從而給旅游者留下獨特的文化體驗。例如在旅游景區的一間普通的餐廳，原來一杯飲料的價格是5元，如果將其改造成為具有地域古建筑特色的餐廳，加上旋律優美的古典音樂，那么這杯飲料的價格就會是50元或者更多。

2.延伸景區產業價值鏈

利用景區的資源優勢將景區業務向關聯行業發展，例如旅行社、旅游交通、飯店業、房地產、廣告、會展、影視、文化等行業整合在景區業務中，通過對景區資源的優化配置，合理調節各環節之間的利益關系，降低生產成本，提高生產效率，從而提高景區盈利能力。浙江宋城集團就是典型依靠延伸景區產業鏈的方式迅速成長起來的景區企業。宋城集團在經營宋城主題公園的基礎上，大量購置景區周圍土地，開發房地產、賓館、溫泉度假村、高爾夫俱樂部、網球俱樂部等；不斷延伸景區產業價值鏈，拓寬經營領域，經營業務涉及房地產開發、高等教育、電子商務等領域。旅游景區在延伸產業價值鏈，開展多元業務經營時應注意處理景區業務與關聯業務的關系。首先，景區在選擇拓展的業務領域時應結合景區的資源優勢，例如區位優勢、市場優勢、品牌優勢、管理優勢、人才優勢等，新拓展業務借助景區資源優勢可以提高其市場成功的概率。例如宋城集團就利用宋城主題公園良好的區位環境優勢，大量購置景區周圍土地用來開發景觀房地產；利用開發房地產所賺取的巨額利潤以及良好的市場聲譽又支撐了宋城主題公園的發展。其次，在處理景區業務與關聯業務地位關系時應注意“主次分明”，即始終要將景區業務作為最根本、最主要的業務，景區的資源只有首先在保障景區發展需求的基礎上才能考慮將閑置資源用于發展關聯業務。如果景區沒有閑置資源或者關聯業務需要占用景區經營資源時，景區最明智的做法就是守住本業。

總之，在休閑時代旅游市場需求變化的新形勢下，旅游景區應創新思維，采取全方位拓展景區產業價值鏈的盈利模式以獲得最大化、可持續的盈利能力。這不僅關系到景區企業的可持續發展，而且對于促進我國旅游景區業健康、快速發展意義重大。

參考文獻：

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[3]田勇:旅游景區門票收入流失對策研究[J].價格月刊.2004(1).13-14

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[5]徐升艷:從旅游產業的視角剖析景區門票漲價問題[J].廣東商學院學報.2006（6）

第9篇：房地產盈利模式范文

【關鍵詞】 綜合網站； 垂直網站； 盈利模式

門戶網站，是指通向某類綜合性互聯網信息資源并提供有關信息服務的應用系統。高速發展的網絡技術有力地促進了各類網站的應運而生。按照其提供信息服務特點的不同，門戶網站主要分為兩種大的類型：綜合門戶網站和垂直門戶網站。前者在我國典型的有新浪、網易和搜狐等，主要提供新聞資訊、搜索引擎、網絡郵箱、在線游戲、移動增值、電子商務、解決方案等的服務，占有較高的人氣與整合營銷優勢；后者則專注于某一領域（或地域）如IT、財經、娛樂、體育、房產、汽車，在內容與服務方面更加專業、靈活和有深度，用戶的粘性、精準度較高，在細分人群的規模效應和網絡效應方面顯現價值。兩種類型的網站盈利模式不同，各有優勢也各有軟肋。在新的互聯網格局不斷變化的情況下，綜合門戶網站面臨著垂直行業網站的嚴重挑戰，靠專業領域廣告投放為主要盈利來源的垂直門戶網站的業務模式也亟需轉型。筆者比較分析兩種類型門戶網站的盈利模式，以此為其下一步的盈利空間探索提供參考，也為整個網絡企業創新盈利模式打開一種思路。

一、綜合型門戶網站與垂直門戶網站盈利模式比較

門戶網站作為商業型網站，盈利是其核心目標。盈利模式是指企業通過一系列業務流程創造價值，形成產品或服務流、資金流、信息流，并從客戶獲取收益的商業系統。簡單的說，盈利模式就是企業賺錢的渠道，通過怎樣的模式和渠道來賺錢。其基本構成要素有以下幾個方面：利潤點、利潤對象、利潤杠桿和利潤屏障等。

（一）從利潤點進行分析

利潤點是指企業獲得利潤的產品或服務。我國綜合門戶網站發展至今已經從最初單純的網絡廣告收入發展到多元化收入，如新聞、搜索引擎、網絡接入、影音資訊、電子商務、網絡游戲等。如從2011年一季度三大綜合門戶網站與垂直門戶網站搜房網的利潤點比較（表1）中可以看出，網易、搜狐與新浪三大綜合門戶網站的收入來源主要集中在網絡廣告、在線游戲和移動增值三大領域。當然，由于技術與品牌定位不同，其各自有自己的主打產品。如網易憑借其技術優勢，一直走自主開發網絡游戲之路，游戲業務在總營收中占較大比重；新浪網主打新聞牌贏得口碑，由此帶來網絡廣告的提升，其廣告比重占七成之多，移動增值業務也占有不小的份額。

相對而言，行業垂直門戶網站的業務則比較專一。如1999年創立的搜房網，其最大的業務是網絡營銷服務，即網絡廣告，雖然2011年一季度相比之前有所下降，但仍占據搜房網總營收的60%以上；第二項業務是分類信息服務，這主要是二手房和家居集團的搜索廣告和研究集團的線下排名服務；再次是研究集團的數據庫服務和研究報告，這些營收不多的小業務統稱增值服務，可見搜房網的基本利潤點在于為整個房地產相關的企業和個人提供信息與服務。

（二）從利潤對象進行分析

利潤對象指企業客戶。不同類型的門戶網站設置多種欄目、提供多種服務來吸納不同類型的用戶，以此作為獲取利潤的充分條件。網易、新浪等三大綜合門戶網站，利用巨大的人氣，幾乎延伸到所有行業，其在品牌知名度、用戶數、跨行業等方面具有垂直類網站難以企及的優勢，而后者則在用戶精準度和行業服務深度方面有著自己的特色。如上文提到的搜房網，其業務覆蓋房地產新房、二手房、租房、別墅、寫字樓、商鋪、工業廠房、家居、裝修裝飾等各個行業，它依托門戶網站及數據庫處理中心，在為房地產交易各個環節提供服務的同時，收取信息服務費及廣告費，這是其盈利模式的關鍵所在。再如中國垂直汽車網站易車網，除了廣告服務，其特色收費服務占了收入的很大一部分，這主要都是針對汽車消費者、汽車廠商和經銷商客戶而設置的，包括：（1）“車易通”，是為汽車經銷商提供的網絡營銷平臺，經銷商可以利用這個軟件，管理汽車營銷的全過程；（2）“優卡網”，為二手車買賣雙方提供車輛出售、求購信息、網上議價交流、車源檢查、車源對比、專家在線指導、市場資訊等服務內容；（3）專注于為汽車消費者提供汽車互聯網咨詢服務，為汽車廠商和經銷商提供互聯網營銷解決方案。

（三）從利潤杠桿進行分析

利潤杠桿是指企業生產產品或服務以及吸引客戶購買和使用企業產品或服務的一系列業務活動，反映的是企業的一部分投入。目前，不管是綜合網站還是垂直網站，雖說廣告依然是其重要的收入，但兩者對新聞資訊、線下服務等其他業務都是較為重視的，以形成未來發展潛力的有利利潤杠桿。如網易在主打產品之一“電子郵箱”方面一再加大投入力度，包括電子郵箱的安全技術研發投入，保證用戶傳輸和接收文件的安全性，以及設計個性化友好的界面，滿足用戶個性化的需求。除此之外，網易還推出了即時通訊工具、搜索工具、電子賀卡等產品。與此同時，2011Q1新浪微博在研發和營銷方面投入了較大的成本，但研究發現，“新浪微博”也為新浪網帶來了流量的極大增長。

同樣，垂直門戶網站也在不斷探索自己的發展邏輯，以對企業的發展起到必要的輔助作用。如“搜房網”2008年在覆蓋全國75個城市的基礎上制定了“百城計劃”，目前已經覆蓋全國107個城市，其旨在通過地域及上下游的擴張，形成一條完整的產業價值鏈，以此形成與綜合門戶網站相競爭的 籌碼。

（四）從利潤屏障進行分析

利潤屏障是指企業為了防止競爭者掠奪本企業的利潤而采取的防范措施。綜合門戶網站“大而全”，但分配到各個頻道的資源以及專注程度卻遠比不上垂直網站。所以，如何將已有業務捆綁進行資源共享，并尋求新的利潤屏障是前者不得不考慮的。如2010年搜狐投入2億人民幣用于正版高清長視頻，原因就在于其更能吸引高端品牌廣告主的關注和投放。之后的財報數據顯示，相比前兩季度，搜狐視頻的業績明顯扭轉，其高清視頻頻道的日均播放次數較上一季度增長約40%。另一方面，垂直門戶網站也在以其定位屬性與所擁有的資源為基礎，進行功能性業務的開拓，以保護自己的“奶酪”不為他人所動。如搜房網目前在北京、上海等一線城市繼續擴大份額，在二三線城市擴張和細化業務的同時，也在探索一些新的收費模式。

二、綜合門戶網站與垂直門戶網站新競爭格局與各自軟肋分析

艾瑞咨詢的《2010年中國網絡廣告市場調研報告》顯示：在其調查的334個企業中，投放過網絡廣告的企業占58.4%，沒有投放過網絡廣告的企業占41.6%。伴隨網絡營銷知識的普及以及認知的推廣，更多傳統企業將會試水網絡營銷，中國網絡廣告市場尚存較大發展空間。

與此同時，中國互聯網仍在蓬勃發展中，網絡普及帶來的細分需求的人群規模也在不斷擴大，這必將為各種類型網站的發展帶來新的發展空間。綜合與垂直兩個類型的門戶網站必將憑借自身不同的優勢拓展各自的業務和生存空間。但與此同時，競爭的激烈程度也將愈演愈烈。

（一）垂直門戶的存在、發展及快速蔓延對綜合門戶形成嚴重挑戰

中國網民數量的激增，進一步導致了對IT、房地產、旅游、金融理財等行業的資訊、產品報價、互動需求人數的細分，成為支撐行業垂直網站高速發展的動力。從行業層面來看，垂直門戶網站以其深度內容建設優勢、地區分站優勢及其與相關行業廠商/經銷商服務優勢，贏得了眾多客戶的廣泛認可，也成為行業發展的主要推動者。同時也使得綜合門戶和垂直門戶網站的市場競爭加劇。如艾瑞數據顯示，2009年度IT產品網絡廣告的投放媒體分布明顯偏重于垂直IT網站，其中綜合門戶網站的投放費用比例占31%，而在垂直IT類網站的投放比例則達53%。

（二）綜合門戶網站趨于在垂直領域做更多的嘗試

垂直門戶網站快速的蔓延、發展對新浪、搜狐等綜合門戶的挑戰不容忽視，但這并不意味著綜合門戶就已喪失存在的必要和反擊的力量。畢竟廣大網民對網站的訪問，對資訊、產品與服務等獲取的習慣決定了兩種類型網站的生存。當前大的綜合門戶網站正趨向利用其品牌、用戶以及平臺優勢，向垂直門戶過渡，開拓更加多元化的收入來源。如新浪與中國房產信息集團（CRIC）合資建立新浪樂居，其影響力目前已從一線城市擴張到二三線城市，同時也提高了新浪整個網站的知名度和用戶威信度。新浪與CRIC合作對于房地產垂直門戶的戰略布局，充分展現了拆分融合大于整體的價值升華。

（三）兩種類型網站的各自軟肋分析

中國網絡廣告的市場目前已經開始初現多元與細分趨勢，雖然綜合門戶網站具有核心的競爭力，垂直門戶網站所采用的直營模式依然受到行業廣告主的青睞，但兩種類型的網站同樣都存在軟肋，制約著其發展。

綜合門戶網站占有著較高的人氣與平臺優勢，對于針對比較大眾市場的產品來說，綜合性門戶是不二之選，但這恰是綜合網站的不足。相比而言，如果客戶的產品針對專業市場群，在廣告價格相差不大的情況下，則垂直門戶比綜合門戶具有更大的廣告價值優勢。另外，各大綜合門戶網站盈利模式總體來看仍然較為單一，其雖然在產品多元化的對抗競爭中各有側重，但服務方面大致相同，存在著同質化競爭。面對互聯網內容與商務整合時期的到來，綜合門戶網站還需在多樣化服務的基礎上，進一步分析用戶需求，提供個性化、差異化的服務，才能在細分市場領域建立利潤屏障，獲得行業競爭優勢。

而就垂直門戶網站來說，其要走出地域門檻還需要解決面對面的服務問題。垂直網站客戶大部分集中在本地和周邊城市，在區域化業務拓展的情況下，如何贏得會員與客戶的信任，在互聯網上做到讓大老遠的一個用戶給你外地的一家網站打錢，成為它的會員，還需要下一番功夫。在垂直門戶發展電子商務業務，交易過程中需要面對面溝通、驗貨，并且資金交易量比較大，一般企業需要銀行作為第三方才會覺得比較安全，所以其物流和資金流的解決仍然需要一段時間。另一方面，垂直門戶網站的搜索引擎比一般的大眾搜索引擎更具有精確性、專業性，但是目前部分行業的垂直網站搜索引擎不但搜索不精確，而且功能單一，沒有把搜索引擎與網站本身的功能互動起來，為用戶更方便、更快速地尋找信息提供便利，這些都是亟待解決的問題。

三、趨勢與前景展望

互聯網絡的核心在于合作、共贏、跨界。對于新形勢下存在相互競爭，同時各自又都存在發展瓶頸的綜合門戶網站與垂直門戶網站來說，關鍵是整合相互的資源優勢、合縱連橫。通過行業間聯合或者上下游的擴張，形成盡量完整的產業鏈。誰先占得先機，且在這個領域整合得最完整，誰就有可能成為在互聯網時代的領頭羊。

（一）合縱連橫成合動力

在這方面可以有多種類型：其一，“自有垂直網站+合作門戶頻道”。以易車網為例，其與TOP10網站中的騰訊、新浪、網易三大門戶均開展了深度合作，建立起“自有垂直網站+合作門戶頻道”的核心優勢，使其覆蓋和影響了更廣泛的人群。如此，更具有了進一步深入發展的資源。其二，“通用搜索+垂直門戶”。如前面提到的CRIC與百度達成戰略合作，合作后的樂居信息資訊全面占據百度最優勢資源，達到覆蓋中國99%購房人群。另對搜索引擎企業來說，也是一個業務突破：首先，為搜索引擎市場引入新的競爭元素，垂直門戶的豐富資訊將為搜索商輸送較為完備的信息資源；其次，搜索引擎是電子商務的重要入口，與搜索引擎廠商建立良好的合作關系，將直接支持垂直網站業務的順利發展，也有利于用戶體驗的便捷性和完整性。其三，“垂直網站+電子商務”。目前，專業領域廣告投放是大部分垂直網站的主要盈利來源，這種業務模式已面臨嚴重挑戰。未來的競爭，需要把來自于目標客戶的需求與聯盟成員共享，同時要挖掘那些潛在的需求，垂直網站加上電子商務的模式將有利于整合產業鏈的上、下游關系。

（二）創新策略獲新生機

在基于自身優勢的基礎上，創新盈利模式與策略，這也是一種發展的新思路。如合作后的百度樂居利用新浪樂居房地產資料庫的樓盤信息系統，不但整合了房產新聞，還創造了一種按效果付費的新型互聯網營銷模式，即百度樂居效果營銷服務。該服務將房產信息搜索與400電話系統整合起來，每個樓盤都與專屬的400電話分機號綁定，用戶通過網頁上的400電話即可直接與開發商溝通，這大幅降低了單個客戶營銷成本，使得旗下行業頻道再獲新機。再如，垂直行業網站淘寶推出的“按成交付費”的新模式，為用戶提供專業的導購信息和一鍵到位的便捷購物體驗，短短幾個月內吸引了上百萬參與者，成為其除廣告收入外的另一個盈利模式。

總之，互聯網行業是一個迅速發展的行業，在這個不斷更新、變化的空間，任何暫時的優勢及其領先地位都有可能被隨時超越，所以，無論是綜合門戶網站還是垂直門戶網站，需要做的是在自身品牌和平臺優勢的基礎上，不斷地探索、創新，或強強聯合追求協同發展，以此才能真正去開拓所說的多元化收入來源，在未來互聯網信息服務方面取得絕對領先的地位。

【參考文獻】

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