泡沫經濟的原因精選(九篇)
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第1篇：泡沫經濟的原因范文
泡沫經濟產生的根本原因是社會經濟發展中的資金過度地集中在某一個部門、每一種行業、每一種商品，在這些特殊領域中反復轉手運行，導致部門、行業、商品經濟在某一特殊時期內出現扭曲膨脹而致使基礎性的生產部門因資金短缺而出現經濟衰退。隨著經濟發展進入到現代社會，市場經濟中的各種金融工具和金融衍生工具開始大量出現并形成熱潮，價值現代市場經濟的自由化、國際化不斷增強，泡沫經濟形成和發生的幾率大大提高，其波及的范圍也更為廣泛，相應地，這種泡沫經濟的危害程度也更大，對其處理難度也更加復雜。上世紀90年代以來，隨著中國經濟發展速度的加快，國際化程度的增強，金融市場的發展，尤其是在亞洲金融危機的影響之下，中國學者對泡沫經濟問題進行了各方面的研究。
從經濟發展的客觀規律來看，泡沫經濟總是由于經濟發展過程中的虛擬經濟過度偏離了實體經濟，造成市場中的虛擬經濟成為了主體，而實體經濟的發展受到擠壓、限制，其結果是虛擬資本所產生的虛擬價值遠遠超過現實資本所產生的價值，經濟看似繁榮，實則不堪一擊。在分析現代金融泡沫經濟形成發展的原因時，首先應明確兩個基本概念：虛擬資本（FictitiousCapital）和現實資本（ActualCapital）。所謂虛擬資本，就是指那些有價證券，包括債券、不動產抵押單、股票等，它是能夠給股票等有價債券持有者帶來一定收入和回報的資本形式；所謂現實資本，則是指在經濟發展中的一種實物形態的資本，主要表現為生產要素形式和商品形式。其實，經濟發展中如果主要以生產資本和商品資本來運行，那么泡沫經濟產生的可能性是很小的，這主要是因為以實物形態而存在的資本形態。而當經濟發展以虛擬資本運動為主的時候，泡沫經濟就非常容易產生。泡沫經濟最容易在金融領域形成，并且由于金融業與房地產業總是相互影響、相互滲透、相互依存，土地作為不動產，土地的價格構成特征使得土地的資本具有虛擬資本的性質。因此，泡沫經濟與房地產業也有著千絲萬縷的聯系，金融經濟泡沫與房地產泡沫是一對孿生兄弟。
那么，為什么金融市場上較容易產生和存在泡沫經濟呢？在當前金融經濟中，泡沫經濟涉及不充分信息、交易費用、外部性、非理性預期等眾多新概念，各種金融工具和金融衍生工具的金融創新頻繁出現，導致金融市場的運行和交易活動非常容易脫離實體經濟。在實體經濟中，成本價格是實體經濟的基礎，而在金融經濟中，它以預期定價為經濟模型。金融市場上較容易產生和存在泡沫經濟，這與泡沫經濟本身的雙重性有關。也就是說，在經濟發展日益現代化、國際化和自由化的今天，一定程度的泡沫經濟有利于資本集中，這種集中是對市場競爭和發展具有促進作用的，但是泡沫經濟終歸是一種虛擬經濟，其中主要存在的是不實因素和投機因素。因此，一旦這種經濟過度發展，其后果也是非常嚴重的。具體來講，嚴重的泡沫經濟形成和發展的原因主要有兩個方面：第一個方面的原因是社會原因，即在經濟發展速度較快的時期出現了經濟的整體繁榮和經濟宏觀環境較為寬松，這種繁榮局面和寬松環境極易為資金炒作提供機遇。所以，泡沫經濟一般總會發生在國家對銀行政策比較寬松、自由的經濟體中。也就是說，在商品經濟出現周期性的蕭條之后，政府為了刺激經濟發展，主動降低銀行利息，放松銀根，通過這種方式來刺激投資和消費需求以帶動經濟增長。于是，那些有閑散資金的市場主體就會把資金投放到那些有保值增值潛力的資源上，這就為泡沫經濟提供了社會基礎。第二個方面的原因就是對泡沫經濟形成和發展的預先調控和及時約束機制不夠。也就是說，在經濟發展過程中，未能對那些有可能導致泡沫經濟的投機活動進行監控、監督和制止，尤其是對投機過程中的貸款支付活動缺乏監控機制。但是，到目前為止，這種監控機制無論是在銀行還是在政府都難以有效地建立起來。這是由于銀行只是收付中介，而政府又難以對企業之間的交易活動進行干涉，甚至還容易被這種投機所形成的虛假繁榮而迷惑。
通過對金融經濟中的泡沫經濟的內涵及其形成發展原因的分析中，我們可以看出，在金融經濟發展過程中，適當地存在一些泡沫，對于促進經濟活躍和繁榮有一定的積極意義，也是正常的現象。但是，如果經濟中存在過多的泡沫，并進一步形成泡沫經濟，那么這種缺乏實體經濟支撐的經濟必然會有破裂、崩潰的一天，最終造成金融危機，給經濟發展帶來致命打擊。因此，中國經濟發展必須對金融經濟中的泡沫采取非常謹慎的態度。正確認識中國金融經濟中的泡沫問題，對于把握中國經濟發展現狀和促進中國經濟健康發展具有重要意義。目前中國經濟發展中的泡沫問題主要表現為股票泡沫和房地產泡沫。所謂股票泡沫，就是股票的市場價格與其內在投資價值之間的差距，這種差距與泡沫絕對額、經濟總量、金融資產總量之間的關系有關。同時，股票市場同樣遵循供求關系決定價格的規律，一旦大量資金流向股票市場，那么股價與公司未來業績就會形成較大差距，盈率也會出現太高態勢，這個時候就會出現泡沫。
第2篇：泡沫經濟的原因范文
[ 關鍵詞 ] 日本泡沫 經濟 思考
中國當前經濟發展的主要課題,是全面保持經濟持續穩定的發展。本文分析了當年日本泡沫經濟發生的背景和原因,以及泡沫經濟破滅以后帶來的嚴重后果和對日本今后的經濟影響,這對我國保持經濟穩定發展,防止陷入泡沫經濟起著相應的啟發作用。
一、泡沫經濟發生的背景及過程
20世紀60年代末,由于越南戰爭,對外直接投資和跨國公司的發展,美元嚴重外流,帶來美國貿易收支狀況的惡化。美國黃金儲備大量減少,美元陷入危機,以美元為中心的國際貨幣制度開始崩潰。而此時,日本的對外貿易摩擦加劇。特別是美國對日本貿易,在1965年轉為逆差之后,1971年美國的貿易赤字猛增至35.6億美元,1972年又增至41.6億。由于美元危機后日本的大量出口遭到非議,國際社會在1973年3月承認浮動匯率制的同時,也要求日元升值。此后,由于世界性通貨膨脹愈演愈烈,加之兩次石油危機的影響,日本經濟受到很大沖擊,為日后的蕭條埋下了禍根。1985年五國財政部長會議以后,日元大幅度升值,在1985年9月至1988年11月的3年多一點的時間里,從1美元兌換230日元上升到1美元兌換121日元。上世紀80年代中期,日元經歷了一次迅速升值過程。日元的升值推高了股票市場,而且日本推行了金融自由化政策,使得社會公眾堅信東京有望成為繼紐約、倫敦之后的第三大國際金融中心,世界各地的銀行、證券公司蜂擁而至,東京迅速暴露出地產發展滯后問題,出現了影響深遠的“土地神話”,商業用地和住宅用地價格急劇上升,銀行也給股票和房地產投資者提供了大量優惠貸款。由于金融資產快速膨脹,財富效應發生作用,社會經濟出現空前的繁榮和異常的景氣。這就是著名的“泡沫經濟”。一度的經濟過熱引起了日本政府的擔心,政府開始采取行政手段對土地投機加以壓制;另一方面,日本銀行也擔心波斯灣戰爭引起通貨膨脹,于1989年至1990年連續5次調高再貼現率,使貼現率水平達到6%,對證券市場產生了巨大沖擊,股價地價雙雙大幅滑落,“泡沫經濟”于是破滅。
二、日本泡沫經濟產生的原因
日本泡沫經濟的形成是內外因相互結合、相互作用的結果。對于泡沫經濟的形成,“廣場協議”后的日元升值和其后的刺激政策都屬于外部因素,外因是通過內因起作用的。
1.日本泡沫經濟生成的內因
(1)企業相互持股結構
日本企業的自有資本率普遍較低,資本結構的這一缺陷是通過相互持股彌補的。企業與企業、企業與銀行之間相互持股,為全面推升股價提供了基礎性條件。由于大部分股份控制在銀行、公司等法人手中,市場上流通股有限,很容易將股價炒高。股價越高,資產收益就越多,反過來又成為進一步炒高股價的題材。銀行等金融機構的問題。在泡沫膨脹過程中,銀行等金融機構扮演了重要角色。大銀行繞過制度限制,通過旗下子公司,將資金轉投于房地產,金融機構將房地產視為最可靠的“硬擔保”,甚至按房地產預期升值的價值提供貸款。銀行之所以敢于如此放膽貸款,又與“土地神話”密切相關。日本國土狹小,土地資源非常寶貴,金融機構堅信地價只會上升,不會下降。
(2)監察制度不健全
在日本,與銀行、保險、證券等相關的制度,其制定、推行和監督檢查權,都集中于大藏省一個部門,外部監察制度嚴重缺失,致使“銀證分離”等金融制度中的“防火墻”形同虛設,對于銀行體系中的問題、證券公司的違規操作、企業的投機炒作等,無法做到及早發現,自然也談不到及時糾正。投機風潮四起,“虛業”壓倒“實業”。20世紀80年代以后,日本國內市場趨于飽和,出口又面臨與歐美日趨尖銳的貿易摩擦,企業經營日趨艱難。在這種背景下,各種教導企業和人們如何巧妙賺錢的“財技”大量涌現,投機風潮席卷日本列島。許多企業不再專注于做“實業”,而是投身于土地、股票、名畫、古玩等的炒作。“玩財技”壓倒了“做實業”。
2.日本泡沫經濟的生成的外因
日本泡沫經濟生成和破滅的外部直接原因是日本宏觀政策的失誤。在當時復雜的國際、國內環境中,日本貨幣政策曾經失去平衡,出現過三次重大失誤。
1986年,日本出現了短暫的經濟衰退,史稱“日元升值蕭條”。實際上,“日元升值蕭條”的時間很短,僅僅是日元升值后市場的自動調整,當年年底日本經濟便恢復增長。但是,出于對日元升值的恐懼,日本政府對“日元升值蕭條”作出了錯誤的判斷,采取了錯誤的政策,再加上其他國際因素的影響,從1986年1月到1987年2月,日本銀行連續五次降低利率,把中央銀行貼現率從5%降低到2.5%,不僅為日本歷史之最低,也為當時世界主要國家之最低。而過度擴張的貨幣政策,造成了大量過剩資金。在市場缺乏有利投資機會的情況下,過剩資金通過各種渠道流入股票市場和房地產市場,造成資產價格大幅上漲。這是日本貨幣政策的第一次失誤。
1987年秋,世界經濟出現了較快增長。為了對付可能出現的通貨膨脹,美國、西德等相繼提高利率,日本銀行也準備升息。恰在此時,1987年10月19日,被稱作“黑色星期一”的“紐約股災”爆發。在西方國家的聯合干預下,“黑色星期一”僅表現為一種市場恐慌,并且此后不久,人們原先對世界經濟的悲觀預期為樂觀情緒所代替,各國經濟均出現了強勁增長。但日本經濟的災難卻由此開始。當時美國政府擔心,如果日本銀行提高利率,資金不能及時向歐美市場回流,可能再次引起國際市場動蕩,因此,建議日本政府暫緩升息。
日本政府也擔心,提高利率可能使更多的國際資本流入日本,推動日元升值,引起經濟衰退。并且當時日本正在實施擴大內需戰略,需要以較低的利率來增加國內投資,減少儲蓄,縮小經常項目順差。在這種情況下,日本銀行決定繼續實行擴張性貨幣政策,維持貼現率在2.5%的超低水平上不變,一直到1989年5月日本銀行才提高利率,這時距離“黑色星期一”已經19個月,距離日本實施超低利率政策已經27個月。這是日本貨幣政策的第二次失誤,也是一次“致命的失誤”。極度擴張的貨幣政策造成日本“經濟體系內到處充斥著廉價的資金”,長期的超低利率又將這些資金推入股票市場和房地產市場。1985～1989年,日經平均股價上升了2.7倍;1986～1990年,東京、大阪等六大城市的價格指數平均增長了三倍以上。
1989年,日本政府感受到了壓力,日本銀行決定改變貨幣政策方向。1989年5月至1990年8月,日本銀行五次上調中央銀行貼現率,從2.5%調至6%。同時,日本大藏省要求所有金融機構控制不動產貸款,日本銀行要求所有商業銀行大幅削減貸款,到1991年,日本商業銀行實際上已經停止了對不動產業的貸款。貨幣政策的突然轉向首先挑破了日本股票市場的泡沫,1990年,日本股票價格開始大幅下跌,跌幅達40%以上,股價暴跌幾乎使所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。緊跟其后,日本地價也開始劇烈下跌,跌幅超過46%,房地產市場泡沫隨之破滅。貨幣政策突然收縮,中央銀行刻意挑破泡沫,這是日本貨幣政策的第三次失誤。泡沫經濟破滅后日本經濟出現了長達10年之久的經濟衰退。
三、給中國經濟帶來的啟示
2004年以來,中國經濟也呈現出人民幣面臨升值和房地產價格急劇上升的趨勢,雖然在次貸危機的沖擊下,經濟的熱度有所緩解,但是避免重蹈覆轍,就有必要借鑒日本經驗,減小當前中國產生泡沫經濟的可能性。更加完善中國的金融體制是必然選項,這里主要就宏觀政策加以分析。
1.注重科研創新,正確引導投資流向
日本制造了上個世80年代的最大的經濟泡沫,其原因之一就是日本的投資并未流向科技研發和技術創新,而是集中于房地產和股市。“流動性過剩”的問題一方面可以理解為貨幣供應過多或金融創新過度,另一方也應該視作是實體經濟的發展水平不足以充分吸納資金的增加。中國應該更加注重具有效益潛力的科研開發,不僅要引進、吸收國外的先進技術,更重要的是具備科研的“造血”功能,通過新興技術運用帶動的相關產業,展投資渠道,使投資領域、投資工具多樣化、避免資金的過度集中造成的過熱現象。隨著經濟全球化的進展日新月異,開展國際貿易、發揮比較優勢無疑是占優策略,但是過于依賴國外市場就喪失了對經濟的主動權,尤其是在自己經濟實力與貿易伙伴不對等的情況下,更易受到國際因素波動的負面影響。中國國土廣大、人口眾多,國內市場潛力巨大。在完善出口導向型經濟同時,也要及時培育國內市場。若是過于依賴國外市場,等到發現國外市場受阻才匆忙轉戰國內市場就延誤時機了:速度過快,國內市場的一時接受不了,擴張性的財政、貨幣政策就會助長泡沫;速度過慢,經濟卻又不可遏止的下滑了。可以說,國內市場的蓬勃發展能在該國的國外市場受到沖擊時起到緩沖作用。
2.客觀評價經濟指標,實現經濟的可持續發展
長期以來,日本政府一直奉行“生產第一,增長至上”的觀念。追求增長數字、以增長率高低論政策成敗的觀念根深蒂固, 80年代后期的政策連環失誤均與此相關。為了避免日元升值造成的經濟下滑,日本政府將資金注入了大批公共工程。其實實行擴張性的貨幣和財政政策無可厚非,但是一味的追求經濟的華麗指標,忽視了股市和房市所醞釀的風險,無疑是短視的做法。
3.把握好宏觀經濟政策調控的時間和力度
日本政府在泡沫經濟時期的貨幣政策起伏過于猛烈,而且時機掌握得也不好。一方面,1985年“廣場協議”后的日元升值導致日本經濟陷入蕭條,但由于日元升值引發的交易條件改善的效果逐漸體現,以及金融、財政方面的景氣政策發揮了作用,日本經濟在1986年開始走出低谷,增長明顯加速。但日本政府對此反應有點遲鈍,一直將寬松的貨幣政策延續至1989年才有所改變,從而給泡沫經濟的膨脹創造了足夠的時間。另一方面,日本政府在20世紀90年代初通過緊縮的貨幣政策戳破資產價格泡沫時又顯得有些操之過急,結果泡沫倒是破了,但宏觀經濟陷入持續的低迷和蕭條中。我國當前的貨幣政策趨于緊縮,但要防止緊縮過度,使宏觀經“濟硬著陸”。
4.加大對房地產行業的調控力度
日本的教訓表明,房地產價格膨脹很容易引發經濟泡沫和銀行危機。目前我國的房地產業已出現泡沫化的跡象,比如部分地區房產投資增長過快,房地產價格升幅過高,房屋空置比率上升,房貸違規現象增多等。近幾年由于房地產過熱,政府先后出臺了多項政策來抑制房地產行業的過度發展,如“從國六條“”國八條”到“國十五條”等,但是效果不是很明顯。究其原因,除了宏觀調控政策顯效具有滯后性以外,某些地方政府的權力托市無疑也是一個重要的因素。有些地方政府為了增加財政收入和增加作為其政績衡量標準之一的國民生產總值,與銀行和房地產開發企業相互配合,把大量資源投入房地產業的發展,甚至主動參與房地產市場的炒作,助長了房產泡沫的膨脹。我國開發房地產的資金主要來源于銀行的貸款,如果我國房地產出現嚴重泡沫并破滅,對銀行和金融機構將產生很大的殺傷力。
5.中國需要為熱錢流入增設屏障
警惕高報出口價、低報進口價等典型的熱錢流入途徑,房地產公司海外IPO對中國來說并無意義,它將外資引入經濟中最熱的、泡沫性的部門,完全違背了中國的國家利益,應予停止。對于非貿易性的、非QFII的證券投資資本的流入,也要嚴加監管。日本泡沫經濟的一個主要的教訓是金融自由化不是自由放任。資本賬戶的開放要與國內經濟和金融體制改革的程度相適應。當金融體制成為發展的桎梏,必須對體制進行調整乃至變革。但是體制的變革必須采取合適的方式和符合發展規律、與經濟發展相適應的速度。不能一蹴而就,也不能按照想當然的時間表以超常規速度推進。因為結構調整、經濟模式的轉移都不是短期內能完成的,資本賬戶的開放更要把握節奏,欲速而不達。必須設計與自身的發展相適應的速度和方式,不可不切實際地拔苗助長。全球化、貿易自由化、資本全球自由流動是非常理想的國際貿易的秩序和目標。但是各個國家向這個目標努力的途徑和進程會差距很大,不能強行復制,更不能重復別人的錯誤。從中長期來說,一定要按照中國經濟改革的時間表,加速改革的進程,按照“十一五”的戰略發展規劃,盡可能減少,或不受干擾地穩步推進金融體系的改革,經濟增長模式的轉移,經濟結構的調整,保持經濟持續健康地增長的新途徑。
四、結語
綜上所述,隨著我國經濟的不斷發展,當年日本泡沫經濟所帶來的不足問題在中國也同樣需要密切關注和努力解決。因此,日本的相關經驗可以為中國的經濟和社會發展提供一些有益的啟示。
參考文獻:
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第3篇：泡沫經濟的原因范文
關鍵詞：我國房地產經濟 泡沫 對策
房地產經濟泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買主——隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的內在價值，由此導致房地產泡沫的形成[1]。
1.泡沫經濟與房地產經濟的關系
1.1泡沫經濟
所謂泡沫經濟是指虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹，日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長以及金融證券、房地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，從而導致社會震蕩甚至經濟崩潰。其實質有三個方面：
1）泡沫經濟主要是虛擬資本的過度增長；
2）地價飛漲暴跌；
3）泡沫經濟寓于金融投機。
1.2泡沫經濟與房地產業
房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身絕不是泡沫經濟。但是，就其發展而言，房地產業也含有經濟泡沫的成分。如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在是有客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟；另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，同時存在著消極成分[2]。
2.房地產經濟泡沫的產生原因和危害性
房地產商品具有一定的特殊性，在一定的時間之中會出現供求不均衡的現象，最終使交易成本不斷降低，為經濟泡沫的產生提供了基礎，因此，房地產行業本身很容易產生經濟泡沫。
房地產行業經濟泡沫的危害主要表現在以下幾個方面。首先，沒有對社會資源進行合理的優化配置，產生了經濟結構的失衡。在房地產經濟泡沫產生之前，房地產的價格不斷上升，使投資回報率在短期內迅速升高，對長期投資的行為造成了很大的誤導，很多社會資源盲目的進入房地產行業，在基礎設置建設、服務產業和生產性產業之中，沒有足夠的資金進行投入，阻礙了其它產業的發展，導致了經濟結構的失衡。第二，房地產經濟泡沫會對金融系統造成破壞，產生了金融危機。由于在泡沫經濟時期，很容易造成投機活動，提高了市場的預期回報率，許多銀行將貸款放入到房地產行業之中，扭曲了資金的投入標準，沒有履行監督功能，降低了整個銀行體系的防御功能，給金融機構造成了很多的壞賬和呆賬，最終會導致大量房地產企業的破產，使銀行系統失靈，面臨著巨大的經濟危機。
3.控制房地產經濟泡沫的對策
3.1嚴格審批開發項目規劃
中國將經歷一定時期集中的、大規模的新城開發和舊城再開發，這是一個徹底改善城市形象、重塑城市景觀的大好機會。也是防止房地產經濟泡沫的一條有效途徑。房地產開發是應該突出項目的個性和特色的，但更要強調統一規劃與整體協調，使新開發的樓盤能與周圍的環境融為一體，不斷完善城市景觀。必須及時制定和完善城市的片區開發景觀規劃，并排除權力干擾，切實付諸實施。
3.2調整房地產業市場結構
從整體上來看，我國房地產市場目前處于一種壟斷競爭的市場格局，因此，要制定合理的產業政策，降低發展商的退出壁壘，實施大規模的企業購并和資產重組，不斷提高房地產業的市場集中度和產業競爭力。要降低上市公司從事房地產開發的進入壁壘，增強發展商的資本實力；要充分利用資本市場，通過收購、兼并，推進房地產企業的資產重組和企業擴張；要通過多種途徑促進本土企業擴張，盡快提高市場集中度；要推進房地產企業改制，實行產權結構多元化；要在資本規模、技術實力、操作經驗、開發規模等方面提高房地產業的市場準入的條件，延遲銷售許可證的發放時間，征收土地閑置稅和房地產空置稅，促使無實力的項目公司退出市場，有效控制房地產經濟泡沫的產生。
3.3精心打造房地產精品
我國眾多大城市房地產開發和市場銷售的狀況短期內被市場認同、價格上漲、銷售火暴的項目較多，但真正經得起時間考驗、中長期不被市場淘汰、能夠保值增值的項目不多，大量的樓盤缺乏歷史文化價值和升值空間，甚至有的項目清盤以后，價格便開始大幅下跌，發展商賺了大錢而買房者卻陷了進去，對先前購房的投資者產生極大的打擊。要真正防止房地產經濟泡沫，就應該樹立“雙贏”的理念引導房地產開發，以為業主創造價值、為社會創造財富、為后代創造文化的高度責任感，精心打造物業，貢獻房地產精品，適應城市現代化發展的要求。
3.4建立土地產權制度
必須在土地產權制度改革和土地市場培育上取得突破，全面盤活土地資產，建立健全土地批租市場，促進劃撥土地使用權進入市場；通過立法，明確存量不動產劃撥土地使用權的使用期限，逐步提高存量不動產劃撥土地使用權的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當；放寬劃撥土地使用權進入市場的條件，原則上不限制劃撥土地使用權的轉讓、入股、出租、抵押等，但上述權利的行使不得超過規定的土地使用期限，同時要承擔繳納地租的義務；對于新增的經營性土地使用權主要通過土地批租市場，實行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標、掛牌交易方式取代協議方式；培育土地二級市場，促進土地產權的有效配置；不斷開拓土地等不動產金融業務，運用金融機制促進土地產權流動。
3.5改革房地產市場管理體制
房地產經濟泡沫與經濟增長的趨勢和經濟波動緊密相關。要適應市場經濟體制發展的趨勢和房地產業發展的要求，建立健全房地產市場管理體制，實行房地產市場的有效調控，防范房地產市場的風險；要建立地政、房政統一管理體制，土地資源、資產雙重管理職能，實行房地產的價值化管理。要加強城市規劃管理和土地供應計劃管理，通過有效控制土地投放量，合理調節房地產市場的走勢；要運用房地產價格管制、房地產金融機制、房地產稅收杠桿等，對房地產市場實行宏觀調控。
總之，房地產商品具有一定的特殊性，在一定的時間之中會出現供求不均衡的現象，最終使交易成本不斷降低，為經濟泡沫的產生提供了基礎，因此，房地產行業本身很容易產生經濟泡沫。
參考文獻：
第4篇：泡沫經濟的原因范文
關鍵詞：泡沫;泡沫經濟;資本邏輯
中圖分類號：F123.16 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）24-0003-03
泡沫經濟是一種常見的經濟現象，例如歷史上著名的16世紀荷蘭郁金香泡沫、17世紀英國的南海泡沫、1929年美股泡沫、20世紀末的日本泡沫以及美國最近發生的次貸危機，都是典型的泡沫經濟現象。以日本為例，20世紀80年代的經濟繁榮被稱為“泡沫經濟”時代，隨后進入“失去十年”的經濟停滯期，盡管日本多次采取超常規的量化寬松貨幣政策，但經濟并沒有真正走出泡沫破裂的陰影。
一、西方經濟學視野中泡沫經濟生產的機理
西方經濟學從理性和非理性兩個角度分別探討了泡沫及泡沫經濟。理解泡沫經濟的核心是要理解泡沫本身的內在含義，金德爾伯格認為，泡沫可以不嚴格地定義為一種或一系列資產價格在一個連續過程中的陡然上升。開始的價格上升產生進一步價格預期，并且吸引新的買主――投機者一般感興趣的是來自資產買賣的利潤，而不是它的使用或產生盈利的能力。這個價格上升通常跟隨著導致金融危機的預期逆轉和價格的陡然下降。
根據金德爾伯格的泡沫定義，可以看出界定泡沫主要有三種特質：一是強調資產價格連續陡然上升并隨之突然下降的過程;二是強調導致價格發生巨大變化是因為投機者對資產預期發生變化而不是基于該資產的使用價值或者它具有盈利能力;三是根據其他學者的描述，泡沫還具有自我生成和自我確信的特性。也就是說，泡沫具備一個具有生成、擴張以及破滅的自動機制。
西方經濟學針對泡沫的解釋一般分為兩種：一種是基于經濟學理性的角度來解釋泡沫，一種解釋則通過非理性角度來解釋泡沫。就理性角度來解釋泡沫而言，這種解釋是以“有效市場”假設為前提，提出了理性泡沫（the theory of rational bubbles）說，這種解釋認為理和理性預期是前提，金融價格除了包含基礎價值外，還包含偏離基礎價值的理性泡沫的成分，這些理性泡沫并非資產錯誤定價，而是反映了未來的收益。
理性泡沫的產生機制有內生和外生兩種：一種是投資者對泡沫進行投資而非對基礎價值進行投資，原因是泡沫也可以帶來收益，所以能夠吸引一大批投資者介入;另一種是內在因素，例如投資者對股利未來收益的預期也會吸引投資者介入從而產生泡沫。雖然這種理性泡沫可以解釋一些資產價格短期偏離現象，但由于條件苛刻，例如由于信息不對稱和投資者的認知能力問題，投資者的預期可能存在很大的偏差，這就不是理性能夠解釋的范圍。
但人類社會往往需要解釋那些難以解釋的現象，管理不可管理的事件。另一種解釋看到了人類的理性限制，認為人類不僅具有理性的一面，還具有非理性的一面。凱恩斯較早發現人具有非理性的一面，他稱之為“動物精神”，即人的投資沖動依賴于自然本能，后來這種動物精神被不斷拓展，發現這種“動物精神”具有躁動性和恐慌性的特性。DeLong等人認為，受到噪音或者偽信號的干擾會導致投資者的非理。同時，投資者過度依賴歷史價格的變化、公開信息以及過度自信都會導致投資者采取非理性的行為。當代著名的金融學家羅伯特?席勒的解釋是投資者的從眾行為會導致市場的“非理性繁榮”：價格上漲導和財富效應誘使新的投資者和資金不斷投入，新投入的資金又推動價格上漲，但這種正反饋是有限度的，最終導致負反饋循環，價格突然下跌，泡沫就此破裂。
總之，泡沫的生成機理主要有兩種：一種是可以通過理解釋的泡沫：一定的泡沫也能給投資者帶來收益往往會引導投資者介入，投資者對資產的未來收益投資也會吸引投資者成為泡沫的推動者;另一種解釋是投資者由于受到認知水平、心理情緒等驅動，產生盲動行為，導致泡沫產生。當這些泡沫擴展到整個資產市場，就會產生資產泡沫，但資產有泡沫不一定會產生泡沫經濟，當資產泡沫影響到整個經濟領域才會產生泡沫經濟，也就說，隨著投機預期的繼續強化，某種資產泡沫繼續擴張，超過了整個經濟系統所能承受的壓力，便產生了泡沫經濟。
二、資本邏輯與泡沫經濟
馬克思在《資本論》中深刻揭示了泡沫產生的根源，在馬克思看來，有價證券產價格上漲或下跌只是有價證券索取權證書的價格變動，實質是重新分割剩余價值，而不是創造剩余價值。
無論是泡沫內生論還是外生論，都是基于對泡沫經濟直接原因進行剖析，馬克思對泡沫經濟批判可謂入木三分，“人們把虛擬資本的形成叫做資本化”，在這個過程中，有價證券的增值是幻想的。以股票為例，馬克思認為：“這個資本不能有雙重存在：一次是作為所有權證書即股票的資本價值，另一次是作為在這些企業中實際已經投入或將要投入的資本。它只存在于后一種形式，股票只是對這個資本所實現的剩余價值的相應部分的所有權證書。”它的市場價值取決于索取權大小、可靠程度以及預期決定的，這種“市場價值”只是一種幻想，一旦貨幣市場緊張，利息率提高，大量的證券投入獲取貨幣，就會出現價格跌落，但在危機中貶值的證券又變成貨幣集中的一個強有力的手段。“隨著生息資本和信用制度的發展，一切資本好像都會增加一倍，有時甚至增加兩倍，因為有各種方式使同一資本，甚至同一債權在不同的人手里以不同的形式出現。”這種價值增倍的想法被馬克思看成是“純粹幻想的怪物”。資產價格不斷上漲導致這種“幻想的怪物”不斷被強化，似乎資本不經過資本主義生產環節就能自動增值，而且金融資本家還積極推動這種自動增值的怪物不斷推進，最終擴散到整個經濟體系內，直到經濟體系不能再承受，經濟泡沫破裂，經濟危機爆發。
馬克思反復強調有價證券只是現實資本的復制本，它只是代表一種所有權的證書，同時也是對未來剩余價值的索取權益。也就是說，虛擬資本只是對剩余價值的一種分割權，它本身并不創造價值，但它卻是參與剩余價值的分割。這種所有權證書跌落而造成的盈虧，具有集聚功能，“越來越成為賭博的結果”，“賭博已經取代勞動，表現為奪取資本財產的本來的方法，并且也取代了直接的暴力。”這類人的資本積累可以不按照現實的資本積累方式進行積累，而且從現實中攫取了很大的一部分價值，從而實現資本的超常規積累。
按照馬克思的觀點，資本的邏輯總結起來有三點：一是最大化的占有工人的剩余價值，無論是絕對剩余價值還是相對剩余價值，當然，由于參與資本運動主體很多，如何在不同的職能資本之間分割剩余價值，也會存在激烈競爭;二是最大化的將剩余價值轉化為資本，當資本所有者獲得了剩余價值，資本家要有韋伯意義上“禁欲”精神，將剩余價值投入到再生產循環，而不是用來消費，從而增加資本積累和擴張。這兩種都是單個資本的積累，而第三種邏輯可以通過兼并以及信用杠桿的方式進行快速擴張，虛擬資本的擴張就是這種邏輯，這種邏輯帶有賭博性質，但它卻采取了隱蔽的手段。實質上，隨著公眾對有價證券的投資，這種隱蔽的掠奪不僅僅是資本家之間的剩余價值分割，還掠奪了工資、租金等收入，使得社會財富不斷向大資本集聚，從而加速資本的集中和積累。正是由于虛擬資本自我增值的幻想，導致資本主義社會每隔一定時間就會爆發一次危機，這些危機的功能不僅是使得幻想的泡沫被擠掉，而且通過索取權的變更導致資本的集中，增加了大資本的賭博心理和操縱市場的能力，從而加速這種爆發周期。
三、泡沫經濟生成機制及其危害
泡沫經濟產生的深刻根源是虛擬資本不斷重新分割剩余價值以及其它收入，它采取資本自動增值的幻想形式重新對社會財富進行再分配，以加速資本的集中和積累。資本目的是獲得自身的增值，它所依附的資產或者說標的物多種多樣，表現為該資產的資本化的過程。
泡沫經濟產生的直接原因主要有兩種情形：在人的行為是理性的條件下，泡沫也會給投資者帶來收益以及它會帶來預期的利息收入;在人的行為并非理性的條件下，也會導致泡沫的產生，即投資者可能受到信號干擾、認知能力有限、或過度依賴歷史價格和公開的信息以及過于自信。
泡沫生成的機制是一種正反饋與負反饋互相循環的過程，即資產價格變高吸引更多的投資者，更多的投資者和資金介入繼續推高資產價格，直到無法一直持續下，價格下跌。無法繼續進行正反饋的主要原因是人們的資金是有限的，歷史條件也是一定的，一些聰明的投資者可能會提前嗅到泡沫破裂的危險從而跳出這種正反饋循環。
泡沫經濟是這種資產泡沫不斷擴大，財富效應不斷顯現，誘使大量的投資者介入，最終擴散到整個經濟領域，生成了泡沫經濟，而社會大眾的盲從跟風，使得整體經濟承受不了沉重壓力，從而導致整個經濟泡沫的破裂。
盡管一定的泡沫會對經濟有一定促進作用，泡沫意味著資本對未來樂觀情緒和擴張傾向，但泡沫經濟無論是生成過程還是破裂的危害也非常巨大。
一是它影響了整個國民經濟結構的平衡，大量資金配置到無效的市場中去，而不是配置到最需要的產業中去，它帶來的國民經濟增長是一種虛假的繁榮，一旦破裂則會導致大量企業倒閉、經濟蕭條。根據馬克思的觀點，有價證券只是代表所有權證書的索取權，它的價格漲跌并不產生實際的價值，盡管虛擬資本是“虛擬”，但卻會導致現實資本配置無效率，也成為一些人攫取現實資本的杠桿，從而導致經濟結構失衡。泡沫經濟破裂往往會導致所謂經濟奇跡的終結，也往往會結束一個霸主統治時代，例如元朝末年紙幣超發導致整個元朝政權覆滅;20世紀80年代末90年代初泡沫經濟破裂使得日本陷入了“失去的十年”時代;最近美國的次貸危機導致克林頓政府倡導的“美國夢”幻滅，甚至有可能結束美國在全球各個領域的霸權統治。
二是泡沫經濟具有財富分配效應，擴大貧富兩極分化。假設泡沫不破裂，會導致沒有參與者失去財富增值的機會，從而增加了二者的財富分化程度，例如房價上漲導致那些沒有買房者與買房者財富差距很大;泡沫經濟破裂更會導致財富的集中，一部分投資者成為資本巨頭，另一部分投資者變成窮光蛋，這種集中會擴大居民的財富分化程度。
三是金融市場賺錢比實業賺錢快，被稱之為“快錢”，這種賺錢模式會增加國民賭性而厭惡勞動。這種賭博替代了勞動，增加了人們的賭性，從而導致真實價值創造減少，并在社會上形成一種“不勞而獲”的風氣，從而制約整個經濟的發展。
四是社會可能因為泡沫經濟的破裂而變得不可控，增加了社會不安定因素。泡沫經濟破裂會產生經濟危機，經濟危機會增加失業，增加財政負擔，從而導致社會不安定因素不斷增加，處理不好則很有可能造成社會動蕩。
參考文獻：
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第5篇：泡沫經濟的原因范文
[關鍵詞] 次貸危機 CDS 泡沫經濟 套利方程 金融危機
一、次貸危機成因分析
對金融危機最普遍的官方解釋是次貸問題，然而筆者認為導致金融危機的直接原因是對于由放貸機構和投資機構所簽訂的信用違約掉期(CDS)的投資過度集中。美國放貸機構為分擔次級貸款的風險，會與其它投資機構簽訂保險合同，即CDS。而第一級簽訂CDS合同的投資公司為了能夠實現資金的快速回籠又會將“原始股”級CDS掛牌放到市場上出售。投資者的信心野蠻生長，虛擬資本積聚擴張。當房價漲到一定的程度而不再上升，后面又無人接盤時，CDS中本是極小概率的違約事件卻發生了，而與之相伴的則是無法遏制的多米諾骨牌效應把各級投資商迅速推到瀕臨倒閉的境況，次貸危機就此發生。那么，投機行為促使泡沫形成的機理是怎樣的呢？人們在投資時往往以自己的預期做決定。但問題是人們在做出預期時，市場是否充分有效？如果是的話，我們便可以從套利方程出發，以風險投資過程中的CDS為主要影響因素，對次貸危機的形成做以下方面的討論。假設在次貸危機未發生的前期市場中存在有風險投資―CDS保險，和無風險的資產兩種。先令Pt為CDS市值，dt為CDS股息，r為無風險資產的收益利率，并假定Pt，dt，r不隨時間變化。如果風險中性的個人在CDS和無風險資產之間套利，并令a=1+r，就有:Pt=E(Pt+1/It)/a +dt/a，此時，只要利率為正，就有a
（1）
若CDS股息增長慢于利率，便有無風險資產增值快于CDS保險價格上升的結果，則發生當T∞時，aT+1趨于無窮小的速度大于E(yt+t+1/It)趨于無窮大的速度，則(1)式前半部分為零。如果CDS保險是沒有期限約束的資產，具有永久保留性，則我們可以對（1）式取極限，得到：
（2）
它表示y是x未來預期的貼現和，以股票形式存在的CDS保險價格是預期未來股息的貼現現值。這種情況下不存在泡沫，但這只是（1）式的一個基礎解系。通過數學推導（1）式的完全解系并對非基礎解系部分取極限得出：
（3）
這個結果表明，如果bt是時間趨勢，雖然CDS保險的每股利息為常數，但是CDS市值將以指數級倍率增長，導致資產收益足以抵消股息。后果是，投資者將不斷支付比CDS保險現值更高的價格，表現在最表象層面為樓盤價格進一步升值，泡沫將不斷脹大。我們不難由此得出以下結論：若想使（3）式成立，即不產生泡沫經濟的必要條件是：第一，以股票形式存在的投資利息慢于利率；第二，持有期限為無限。但是，首先，經驗表明投機市場的波動性要大于利率的波動，而且投資股息增長速度快于利率增長速度的情況會不斷發生；其次，CDS并不會被永久保留，因此在實際生活中，期限不可能為無限。這樣看來，泡沫在現實生活中出現的合理性就是不可避免的。
二、監控措施
通過前文套利方程對于CDS在次貸危機及產生潑墨經濟中的分析，我們不難發現如何控制投資過熱是能否發現并應對次貸危機乃至金融危機的關鍵。相對比來說，金融貿易自由度較高的國家則更容易出現投資過熱而政府干預不足的情況。放松金融管制，特別是金融業間的自由化，是各國產生泡沫經濟的一個重要原因。因此在經濟繁榮的初期階段，辨別這一繁榮是否健全、真實便成為能否摘除泡沫經濟的萌芽的關鍵問題。但實際上如果判斷失誤就又可能把本屬正常的景氣扼殺于搖籃中。對于這個問題，我們應從如下幾個方面加以平衡:1.積極主張市場透明、信息公開、會計標準化、自己責任原則。2.關于不動產金融，作為融資擔保的土地擔保價值，應比時價低估50%～60%，采取“擔保系數”規制，并嚴格規范土體評估。3.關于證券金融，應將自由資本比率同股價上漲率相聯系，采取累進方式。4.有關土地買賣、股票買賣的收益稅制，要以不誘發泡沫投機為原則，在稅收政策上加以規范。
三、前景展望
在由CDS導致美國次貸危機繼而引發的全球性金融風暴的環境下，中國經濟正面臨著國際國內的更多挑戰。要做到獨善其身固然是困難的，但我們更應從不利的金融環境中汲取教訓，總結經驗。只有這樣，我們才能夠變被動為主動，努力去應對風險并致力于建立一個更加復雜的中國特色環境下的資本市場。
參考文獻:
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第6篇：泡沫經濟的原因范文
【關鍵詞】房地產；市場現狀；發展；良性循環；泡沫經濟
1 房地產市場的現狀
1.1 經濟的現狀
2010年中國經濟增長超過10%，GDP上升為世界第二的國家，但是CPI也在持續不斷的攀升。在全國每一個城市，農產品價格一升再升，生活用品漲了又漲，房屋價格也是成倍的翻番。誠然，國際上我們有了世界第二的聲勢，我們有了經濟大國的資本。但是回觀內部，我們卻還有人口眾多的焦慮。所以我們的人均GDP只有世界的排名95，遠遠趕不上中國臺灣的第37名，更不用說世界前列的美國等，就連約旦、厄瓜多爾也都排在中國的前面。前100中，在中國后面的也僅僅是伯利茲城、突尼斯、波黑、薩爾瓦多和土庫曼斯坦而已。也就是說，雖然中國的GDP上去了，但是實際上人均的GDP卻還有很大的差距。這種情況下，如何保證全民的消費力度？
1.2 去年的房地產市場分析
1.2.1 前期準備工作情況
2010年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。
2010年上半年，全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。
2010年上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。
1.2.2 商品房銷售情況
2010年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業營業用房分別增長91.5%和57.1%。
1.2.3 企業資金組成情況
2010年上半年，房地產開發企業本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%;企業自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。
1.2.4 各城市房價變化情況比較
房屋銷售價格同比繼續上漲，但漲幅回落。2010年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。
2010年6月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比價格與上月持平，而5月份為上漲0.4%。其中，經濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與上月相比，經濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。
2010年6月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。
2 房地產市場現狀形成的原因
近幾年來，樓市價格不斷攀升，房價成翻番的趨勢向上竄，究其原因，最主要的就是投資（投機）者對房地產市場的幕后“推波助瀾”。其中最典型的例子就是“溫州炒房團”，在前幾年，一個一百多人的溫州民間團體進入樓市。先是在上海3天買走100多套房子，致使5000多萬現金直接砸向上海樓市。然后又使資金大舉進入杭州、青島、重慶、沈陽等城市，數以2000億元的資金在以上城市翻江倒海，結果就是所到之處，房價直上云霄。另外在這些資金的帶動下，部分老百姓的閑散資金也開始流入房地產市場。以前的老百姓是把錢存在銀行，拿銀行那一點點利息了事。在房價高速提升的誘惑下，這些原本閑散的資金也被用到購買房地產上。然后就坐等房產升值，或則將購買的房產用于出租。這樣，就更加劇了房源的緊缺，俗話說：物以稀為貴。這又帶動了房價的上升。如此惡性循環，形成了房地產市場的泡沫經濟。當然，形成了房地產市場的泡沫經濟，也不僅僅就是因為民間資金的入主這么簡單。還比如房地產的投資資金來源因素、開發商以利潤瓜分程度確定房屋價位、銀行利息占據大量利潤空間等也都是房地產市場形成泡沫經濟的原因。
3 泡沫經濟的表現
首先是地產價格的泡沫。土地是不可再生資源，加之市場對土地的需求是永無止境的，在現實的房地產市場形態下，土地價格成倍、幾十倍的飛漲，導致近幾年屢屢出現的“天價地皮”或則“地皮王”。其次是房屋空置泡沫。由于投資（投機）者的大勢介入，造成很多的空置房屋。前幾天開的兩會上，還有代表提出對3000多萬套空置房實行高價收稅的措施。按照國際經驗，空置率超過10%的，就會形成泡沫經濟。第三就是房價虛漲泡沫經濟。由于開發商大多都是銀行貸款作為墊付資金，為了牟取暴利，人為抬高價格，形成泡沫經濟。總之，一些不正常、不正規的發展，使得房價虛高，供求關系歪曲，形成泡沫經濟，連帶引起金融危機。
4 基于房地產市場現狀國家的應對策略
2010年1月份到4月份，國家連續出臺了樓市調控政策。2010年4月17日，國務院又出臺了新“國十條”。這都是為了抑制城市房價過快上漲，切實解決城市居民住房問題的措施。國家還通過調整銀行利率，以及剛剛在各大城市出臺的“限購令”等，都是在對現在房地產市場的宏觀調控。在各大城市，加緊建設“廉租房”，大范圍建設“經濟適用房”，這都是對房地產市場的宏觀調控。特別是對“廉租房”的大力推進，是對廣大低收入群體的一個住房保證，是對房地產市場的一個穩定措施，同時，也使得房地產市場的一部分國有化。另外，在全國的部分農村，實行“新農村建設”，“高山移民”等等措施，也在解決人民的住房問題，對房地產市場的一個宏觀調控。
5 今年來房價的變化分析
近幾年的樓市可謂是真正的火了好幾把，價格節節高升，建設面積不斷擴大，銷售市場一片紅火，整個房產市場唱的都是紅臉。以重慶為例，2006年房價也就3000元/平米上下。到現在，地段稍差一點的地方6000元/平米算便宜的。要是豪華別墅區，價格都在20000元/平米以上。全國其他的各個大小城市，房價都是呈上漲的趨勢。但是總的來說，大城市比中小城市漲幅要慢，每月同比上一年漲幅又要小一些。特別是在國家的各項政策不斷出臺過后，無論大小城市的房價增幅明顯降低。
6 房價不斷上漲的原因
隨著社會的進步，國家的發展，人民的生活水平越來越高，收入也在逐年增加。人們都希望改善自己的生活條件，提高自己的生活質量，所以建設好，生活配套設施完善的新建社區就被人們更加青睞。在大城市，越來越多的外來人口的涌入，也更加需要對房地產市場的加快開發建設。很多投資（投機）者對房地產市場的關注，在很大程度上對房價的上漲也起了決定性的作用。在一些小的城市，隨著對農村的大力改造，“高山移民”，“新農村建設”等措施的實行，使很大一部分農村人口口袋鼓起來了，也需要更好的生活醫療條件了，對城市注入新的血液的同時，也就大大增加了對房地產市場的需求。當然，原因都是多方面的，沒有哪一個原因是獨立存在。每一個原因相互聯系，相互牽制，又相互影響。
7 房地產市場價格變化的科學表象
房地產的價格決定因素很多，分析價格變化規律是很復雜的問題，考慮到實際的情況以及市場的瞬間變化性，不可能得出其變化的精確路徑。但是，結合市場發展的自然規律，觀察已有的房地產價格變化表，再考慮到實際的市場信息，得出房地產價格變化的大致走勢是沒有問題的。
首先，從短時間的表象是不能看出房地產價格的變化的。近幾年的房地產價格不斷飛漲，很容易就給人們一個假象，那就是房地產價格只有一直上漲，沒有下跌的時候的。而事實上，房地產市場同樣也是要遵循市場發展自然規律，也是建立在社會供求關系基礎上。不斷建設的房地產，一旦供求關系趨于平衡，就不會有價格的上漲了。其次，房地產價格是圍繞一個均衡值上下波動的。通貨膨脹時常伴隨著經濟增長，而通貨膨脹又影響著房地產價格變化是否正常。也就是說，在經濟增長的過程中，一直都有通貨膨脹在影響著房地產價格的變化。只是這種影響有時不是很明顯，有時卻很是明顯。所以一個國家要做的就是預防通貨膨脹。除開通貨膨脹的因素不考慮，對于一個國家或則地區來說，如果各項市場經濟體制比較完善，那么，這個國家或則地區的房地產價格將處于一個長期的均衡值。
具體而言，我國現階段造成房價虛高的原因不外一下幾種：一是城市建設形成的拆遷戶。新城市在建設，很多的老舊房子需要拆除，重新建設達到新城市規劃標準。這就出現了很多拆遷戶，拆遷戶需要新的住房，必須得買。二是高收入群體換房。隨著原來對住房的分配福利住房逐漸向自主購房為主的轉變，高收入群體原來的分配住房或則早期購買的商品房不能滿足他們的生活需要了，需要換購新的商品住房。三就是隨著擴招浪潮畢業生的走向社會，也需要相當數量的住房，雖然他們的支付能力有限，但是為了結婚成家，不惜背上沉重的房貸壓力也要買房。正式基于此，我國目前的房價才居高不下。但是隨著這些群體購房的逐漸飽和，對住房的需求將會越來越小，慢慢趨于平穩。所以，長期來看，房價的走勢還是會遵循經濟規律，在均衡值上下小范圍的波動。
總之，我國現階段的房地產市場形態雖然處于泡沫經濟時期。但是國家的各項措施在積極跟進，出臺“限購令”等政策抑制房價過快的上漲。相信在穩定房價保持民生的政策制約下，房地產市場將會逐漸的走向良性循環，虛高的房價將會回到供求關系基本原則的市場經濟規律平臺上，消除現階段表現出來的泡沫經濟、抑制通貨膨脹的蔓延。房地產價格變化也將會遵循自然規律，隨著體制的逐漸完善和市場的逐漸成熟而圍繞長期的一個均衡值小范圍的上下波動。
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第7篇：泡沫經濟的原因范文
關鍵詞：日本戰后經濟;復興;增長;衰退;原因
一、二戰結束后短期內日本經濟狀況
日本的戰后經濟是開始于1945年8月15日。第二次世界大戰是日本經濟遭受到重創，當時的日本處于極度混亂的狀態。生產力嚴重不足、人民生活苦不堪言。二戰后的日本面臨的嚴重問題主要有三個。一是糧食嚴重短缺，人民處于饑餓狀態。第二是出現了大量的失業者。失業者的大部分為軍人、生產軍用物資的工人以及從海外回國的人。第三是通貨膨脹現象嚴重。戰后人們對日常生活用品的需求急劇增加，但是另一方面由于戰爭生產力遭受重創，供不應求，因此物價暴漲，造成了嚴重的通貨膨脹。
二、二戰后日本經濟發展階段及原因
（一）經濟復興階段
日本的經濟復興階段為1945年至1955年。經過這一階段，日本工業的潛在力量得以恢復和發展，日本經濟已基本恢復到戰前水平。
在這一階段日本政府采取傾斜生產方式，即將生產重點放在煤炭上，再將生產出的煤炭用于生產鋼鐵，再以此來帶動其他產業的發展，這一政策為日本經濟恢復奠定了基礎;此外還采取了道奇政策，其具體措施為：編制“超平衡緊縮預算”，強化稅收，停止復興金融公庫貸款業務。這一政策有效抑制了通貨膨脹。在美國政府的領導下日本政府進行了“三大經濟改革”，即財閥解體，農村，勞動體制改革。這三項改革促進了日本經濟的復興，同時也向日本引進了各種經濟政策，為以后日本經濟的發展帶來了很大的影響。此外，朝鮮戰爭的爆發也大幅度帶動了日本經濟。朝鮮戰爭爆發后，日本成為軍備供給地，日本的出口額大幅度增長，及時緩解了過度的財政緊縮政策帶來的商品積壓的不良影響，而且擴大了經濟規模，1951年國民總生產量已達到戰前水平。極大地促進了日本經濟的恢復，為50年代后期的日本經濟高速發展時期提供了有利的條件。
（二）經濟高速發展階段
日本的經濟高速發展階段為1956年至1973年。這一時期日本的經濟高速發展，甚至在1955-1970年的15年經濟增長速度平均每年都在10%以上，被世界稱之為“經濟的奇跡”。
首先，是較高的貯蓄率，日本民眾將剩余財產存入銀行，為經濟的快速發展提供了充足的資本。銀行將錢借給企業，企業購入更多更好的機器設備，然后利用這些性能良好的機器設備生產出更多更好的產品，實現了經濟的快速增長。大量的年輕勞動生產力也是日本經濟快速發展的原因之一，在此階段勞動力不僅豐富而且勞動力的素質也有很大的提高，高中畢業生達到了勞動力總人口的60%左右。戰后日本積極引進國外的先進技術，尤其是美國的先進生產技術，大大改善了日本的生產技術 。另外，日本特有的經營體制的形成也促進了經濟的發展，此階段日本的企業大都采用終身雇傭制，可以在一個公司一直工作到退休，不會被辭退，因此企業員工都是自己與公司為一體，抱有為公司發展奮斗終生的決心，干勁十足。在經濟快速增長階段日本政府起了相當大的作用，主要在財政政策和金融政策兩個方面。財政政策方面：在50年代后期日本政府加強完善了鐵路和碼頭的基礎設施建設，解決了由交通運輸問題帶來的商品積壓的問題;日本政府還實施了稅租特別措施和提供補助金等政策，通過對企業減少稅收、發放補助金增強企業在國際市場的競爭力，成為日本企業在國際競爭中的堅強后盾。金融政策方面：日本銀行采用了很低的利率，為企業的融資減輕了負擔，另外還限制海外企業在日本的發展，將銀行的貯蓄廣泛用于國內企業的投資為經濟的高速發展確保了足夠的資金。
（三）經濟穩定發展階段
日本經濟的穩定發展階段為1974年至1985年。
1973年11月由于中東戰爭的爆發，石油價格飛速增長4倍，這對于原材料大量依靠進口的日本來說無疑是一次沉重的打擊，在這次打擊下，日本經濟不再高速增長，甚至在1974年出現了戰后以來首次的經濟負增長，由此結束了日本經濟的高速增長期，開始轉為穩定增長。另一導致日本經濟增長急剎車的原因是貿易摩擦的激化，此前日美之間的貿易摩擦一直存在，但在日本經過第一次石油危機加速產業結構調整、開發新技術之后，日本企業在國際上的競爭力進一步加強，日美之間的貿易摩擦進一步加劇，使一向奉行自由貿易的美國開始實行貿易保護主義，步步緊逼，迫使日本簽訂了一系列協議導致日本國內經濟政策發生改變，為日后日本經濟的發展留下隱患，其影響遺留至今。但在這些不利條件下日本經濟仍能穩定增長的原因有日本加速產業結構調整，開發新技術，擴大對外貿易。
由此日本經濟在此階段內停止了高速發展，開始轉為穩定增長。
（四）泡沫經濟階段
日本的泡沫經濟階段為1986年至1990年。
在此階段日本國內興起了投機熱潮，尤其在股票交易市場和土地交易市場更為明顯。其中，受到所謂“土地不會貶值”的土地神話的影響，以轉賣為目的的土地交易量增加，地價開始上升。當時東京23個區的地價總和甚至達到了可以購買美國全部國土的水平，而銀行則以不斷升值的土地作為擔保，向債務人大量貸款。此外，地價上升也使得土地所有者的帳面財產增加，刺激了消費欲望，從而導致了國內消費需求增長，進一步刺激了經濟發展。許多人認為造成泡沫經濟的原因是“廣場協議”的簽訂，實際上是由于“廣場協議”簽訂后，日本政府采取的錯誤的財政政策和金融政策造成的。協議簽訂后，日元升值，日本政府對由此對經濟帶來的負面影響過度擔心，日本銀行采用了極低的利息政策，從1986年到1987年2月，在短短的14個月里，日本銀行連續5次降低中央銀行貼現率，從5%大幅降低到2.5%，導致投資熱潮，資產價格暴漲，出現泡沫經濟。
（五）經濟衰退階段
日本經濟衰退階段為1991年至2000年。
進入1992年，日本泡沫經濟破滅，出現經濟危機，1992―1998年實際GDP年均增長率僅為1%，其中1997、1998兩年出現負增長。導致日本經濟衰退的原因主要有以下幾個方面。一是生產能力過剩，由于泡沫經濟階段大量的投資導致日本的許多企業在此時擁有過剩的生產能力，導致供大于求，難以實現產業結構的調整。二是科技創新的后勁不足。日本的經濟發展，主要是靠引進歐美國家的科技成果加以消化和創新而取得的，而在很大程度上忽視了對基礎科學和高新技術的研究。因此，在當今需要技術創新的情況下，日本就沒有了這方面的后盾。三是金融機構存在巨額不良債權。“泡沫經濟”的崩潰使日本金融機構背上了沉重的不良債權包袱。到1998年9月末，經審核，日本所有銀行不良債權總額高達730270億日元。這使得銀行不愿意向企業貸款，并干方百計地收回以前放出的款項，從而造成企業、尤其是中小企業的籌資困難，致使許多企業破產。
三、對中國經濟發展的啟示
中國現在的經濟發展階段與此前日本的經濟發展有異曲同工之處，我們應該從中總結經驗、吸取教訓，取其精華去其糟粕，是我國的經濟發展少走彎路，實現更好更快的發展。（作者單位：河北大學）
第8篇：泡沫經濟的原因范文
關鍵詞：實體經濟；虛擬經濟；泡沫經濟
一、實體經濟與虛擬經濟的涵義
實體經濟是指物質產品和精神產品生產、銷售及提供相關勞務服務的經濟活動，不僅包括農業、交通運輸業、能源、建筑業、郵電業等物質產品生產活動，也包括商業、教育、文化、藝術、體育等精神產品的生產和服務。
虛擬經濟的概念是由馬克思的虛擬資本衍生而來的，它是指股票、債券以及金融衍生品等各種虛擬資本，以金融系統為主要依托的循環運動有關的經濟活動；簡單地說，虛擬經濟就是直接以錢生錢的活動。虛擬經濟運行貫穿于企業債券市場、財政債券市場、股票市場、借貸市場、產權交易市場等五大市場。虛擬經濟是虛擬資本的持有與交易活動，只是價值符號的轉移，相對于實體經濟而言，其流動性很高。隨著現代電子信息和網絡技術快速發展，股票、有價債券等虛擬資本無紙化、電子化，交易在瞬間即可完成。
假定從事經濟活動的人都是在追求自身利益最大化，而且其行為完全理性，但是現實中正如諾貝爾經濟學獎獲得者西蒙(Herbert Simon)所指出，從事經濟活動的人只能是有限理性的，由于人們受到信息和知識的限制，難以了解和預測各種可能的結果，通常只是根據主觀判斷進行決策，而且在決策時，也難以考慮所有可能的方案，此外。人們的價值觀和周圍人們的言行也會影響其決策的正確性。這樣，我們將投資者分為理性投資者與噪聲投資者兩大類型。
虛擬經濟的發展是靠人們樂觀的心理預期來支撐的。如果虛擬經濟中沒有投機、泡沫和風險，就不是虛擬經濟。當交易者都是理性投資者，都能準確的預測未來收益，那么虛擬資本價值就是固定的，也就不會有交易量了。在噪聲交易者占主體的市場環境中，每位交易者也是理性的，都在追求自身效用最大化，正是這種趨利行為，投機者不是看未來收益的折現，而是看買賣差價，買賣差價的存在依賴于一部分人對未來有樂觀的估計，所以他們購買的價格才會超過其理性價格，而有投機就會有泡沫，就是上市交易價格與理性價格之差，有泡沫必然會有風險，這種風險就是主觀風險。這種風險有正反饋作用，很容易被放大。由于虛擬資本市場發生小規模的外部沖擊可能最終導致實體經濟發生大幅波動，其中的傳導機制被稱為“金融加速器”。
二、虛擬經濟運行不同于實體經濟的特征
虛擬經濟是在實體經濟的基礎上產生的，實體經濟第一性的，虛擬經濟第二性的，但是虛擬經濟具有不同于實體經濟的特征。
(一)高流動性
實體經濟活動的實現需要一定的時間和空間，無論信息技術多么發達，其從生產到實現都需要消耗一定的時間，而虛擬經濟只是虛擬資本的持有和交易活動，只是價值符號的轉移，相對實體經濟而言，其流動性很高，現代電子信息和網絡技術高度發達的今天，巨額虛擬資本交易在瞬間即可完成。
(二)高風險性
虛擬經濟在發揮風險分散和風險規避功能的同時，自身卻蘊藏了巨大的風險。因為虛擬資本價格的決定并非像實體經濟產品價格均衡過程一樣遵循價值規律。而取決于公眾的主觀預期，所以價格波動劇烈。
(三)高投機性
正因為虛擬資本價格的不穩定和不可預測，一部分風險偏好者得以利用“賤買貴賣”獲取利差。現代電子信息和網絡技術更使投機活動如虎添翼，增大了虛擬經濟的風險。
(四)不穩定性
虛擬經濟自身具有的虛擬性，使得各種虛擬資本在市場買賣過程中，價格的決定并非像實體經濟價格決定過程一樣遵循價值規律，而是更多地取決于宏觀經濟環境、行業前景、政治環境等許多非經濟因素，這增加了虛擬經濟的不穩定性。
三、虛擬經濟與實體經濟的關系
現代經濟有兩個“輪子”，一個是虛擬經濟，一個是實體經濟。雙輪驅動，使現代經濟比單靠實體經濟獨輪推進的傳統經濟馬力更大，效率更高，發展速度更快。在全面建設小康社會進程中，必須發展虛擬經濟，做實實體經濟，使兩個“輪子”必須按比例協調發展，虛擬經濟的滯后發展會阻礙實體經濟的快速發展，而其超前發展則容易引起泡沫經濟。
泡沫經濟是指虛擬經濟規模和發展速度超過實體經濟規模和發展速度所形成的經濟虛假繁榮現象，當某種資產被預期價格將上漲而成為集中追捧的對象時，大量的買入使市場價格攀升，以至于實際資產價格嚴重偏離理論上的價格，形成泡沫經濟；而一旦價格上漲的預期發生逆轉，價格暴跌，泡沫破滅，并引發金融危機，乃至整個社會經濟衰退。
虛擬經濟系統作為整個經濟系統的一個子系統，是社會關系直接以市場為載體的直接體現。隨著經濟的演化，虛擬經濟的穩定成為監控宏觀經濟穩定的核心內容：
第一，隨著金融虛擬化的加深，一方面，虛擬經濟的價值系統不再完全依賴于實體經濟系統而逐步取得相對的獨立性――實體經濟對虛擬經濟的影響越來越弱；另一方面，虛擬經濟的價值系統通過對社會整體價值關系產生作用，從而對實體經濟的價值系統的影響越來越強。
第二，實體經濟的價格主要受制于資源稟賦的約束，比較穩定，波動的周期長：而虛擬經濟的價格是由心理預期支撐的，所以波動性大而且周期短，不穩定性是虛擬經濟的常態，比較敏感，容易引發社會價值系統危機，所以，虛擬經濟的穩定性應該得到更多的關注。
第三，虛擬經濟的配置資金作用，而在市場經濟當中，實體經濟的生產、流通、消費都是以資金為導向的，虛擬經濟的活動對實體經濟的活動起著引導和制約的作用。
因此，在當代經濟系統中，虛擬經濟穩定成為監控宏觀經濟風險、保持現代經濟系統穩定的關鍵。我們的目標是：使虛擬經濟帶來的“收益最大化”，同時使虛擬經濟產生的“風險最小化”。
四、研究虛擬經濟對我國經濟發展的建議
2007年是實施十一五規劃的第二年，隨著我國市場經濟體制改革逐步推進和資本市場不斷完善，為了推進我國虛擬經濟的發展，要從我國實體經濟實際情況出發，按照實體經濟的要求和條件，采取有力措施，積極創新，逐步推進虛擬經濟的發展。要發展虛擬經濟，在宏觀經濟政策方面，既要創造條件，因勢利導推動虛擬經濟的發展，又要加強管理，防范風險。我國一方面存在實體經濟發展不足的情況。不利于實體經濟對虛擬經濟促進作用的發揮：另一方面，要防止虛擬經濟過度膨脹變為泡沫經濟對實體經濟的消極影響，正確處理實體經濟與虛擬經濟的關系。
(一)加快經濟結構戰略性調整
宏觀經濟結構不合理是中國經濟發展中長期存在的突出問題。產業結構層次低，城鄉、區域發展不協調，投資和消費關系失衡，這是經濟整體素質和效益不高、經濟社會發展存在諸多矛盾的重要原因。我們只有著力解決好結構不合理問題，才能持續擴大國內市場的需求，增加生產的有效供給，促進各行各業的全面發展，顯著提高經濟增長的質量和效益，統籌城鄉、區域協調發展，做實實體經濟。
(二)從根本上轉變已有的經濟增長方式
要從推動科技進步、深化體制改革、加強科學管理等方面采取更加有力的措施，著力提高資源利用率、降低物質消耗、保護生態環境，堅持節約發展、清潔發展、安全發展，實現可持續發展，更要重視和加強虛擬經濟領域的宏觀調控。充分而有效的發揮資本市場的要素配置作用，以資本市場的活躍與穩定來保證國民經濟增長目標的實現。
(三)合理發展虛擬經濟，保持實體經濟與虛擬經濟協調發展
隨著社會主義市場經濟體制逐步完善，我國今后不但要加快發展以股票、債權為主要代表的虛擬資本，還要增加各種有價證券的上市交易量，而且要創造條件發展金融衍生工具，同時加強政府宏觀調控的職能，積極支持并鼓勵我國經濟環境服務于我國實體經濟發展的金融創新業務的發展，充分發揮虛擬資本市場對資源的有效配置作用。
(四)大力培養金融人才，提高金融監管水平，建立經濟預警系統，增強金融交易的透明度，完善市場法規，加強金融監管
第9篇：泡沫經濟的原因范文
一、房地產泡沫測度系數研究綜述
關于房地產泡沫的測度，國內的研究很少，黃正新(2002)指出實物資本（產）基礎價值的確定不是根據現實資本的投資收益，而是由該資產或商品的生產成本加上流通費用再加上社會平均利潤計算的；李維哲和曲波(2002)設計了關于地產泡沫的預警指標，分為生產類指標、交易狀況類指標、消費狀況類指標和金融類指標四大類，這些指標雖然以測度房地產泡沫為名，實質上仍然是房地產景氣的測度指標，并且指標過多，為實際應用帶來困難；洪開榮(2002)提出了泡沫計量“市場修正法”，以空置率為基礎計算房地產泡沫，同樣沒有分清景氣與泡沫的區別。
國外關于房地產泡沫的研究大致可以分為兩類：一類是從房地產價格形成的角度進行分析，建立各種各樣的房地產基礎價格的計算模型，將房地產實際價格與其基礎價格進行對比來測量泡沫的程度。另一類是從房地產的信用角度進行分析，設計各種指標來測量房地產泡沫的程度。
應該說，國外關于房地產泡沫的研究要遠遠超過國內的研究。但是，國外對房地產泡沫的度量是基于完善的統計體系而進行的，所設計的指標對國內的情況并不適用。并且，房地產基礎價格的計算本身就具有很大的難度及不確定性。由于房價和地價相互轉化的關系，無論是根據收益原理還是根據成本原理，都無法脫離對房地產未來趨勢的預期，而預期是肯定與泡沫相關聯的，因此，筆者認為通過計算房地產基礎價格來測度房地產泡沫并不完全科學。
二、房地產泡沫成因
房地產泡沫是泡沫經濟中最常見的價格泡沫現象，這是由房地產行業本身的特點決定的，它具有容易引起泡沫的資產領域一般具有的特點，即：(1)供求難以達到均衡，(2)供給彈性小。首先，由于房地產建設周期長，導致房地產的供給和需求之間存在時滯，難以達到均衡；其次，在所有的生產要素中，土地的供給彈性最小。經濟過熱時對房地產的需求旺盛，而房地產建設受有限的土地供給的限制，特別是城市中心地區的土地，不可能隨價格的上漲而增加。于是，在一定的時間內，房地產價格可以與投入的貨幣數量同比例地上漲。因此，土地資源的稀缺限制了土地的供給彈性，加速了房地產價格的飆升，引起了房地產泡沫。
房地產作為泡沫經濟的載體。本身并不是虛擬資產，而是實物資產。但是，與虛擬經濟膨脹的原因相同，房地產泡沫的產生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產價值量大，這種投機需求的實現必須借助銀行等金融系統的支持。
房地產與人們和企事業單位的切身利益息息相關。居者有其屋是一個社會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的；而與企事業發展相關的生產條件和辦公條件的改善也直接與房地產密切相關。由于土地的有限性，從而使人們對房地產價格的上漲歷來就存在著很樂觀的預期。當經濟發展處于上升時期，國家的投資重點集中在基礎建設和房屋建設中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產企業和私人投資者大量投資于房地產，以期獲取價格上漲的好處，房地產交易十分火爆。加上人們對經濟前景看好，再用房地產作抵押向銀行借貸，炒作房地產，使其價格狂漲。
同樣，銀行也持有類似的心理，由于房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常愿意向房地產投資者發放以房地產作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資于房地產的融資能力，進一步地加劇了房地產價格的上漲和產業的擴張。因此，就是對房地產出于投機目的的需求，這與土地的稀缺性有關，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產泡沫隨之產生。
房地產泡沫生成機制的動力之二就是資金的支持，從經濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關系。由于價值量大的特點，房地產泡沫能否出現，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫的產生。以日本為例，20世紀80-90年代的泡沫經濟與土地神話和貨幣金融政策的影響關系密切。20世紀80年代初期，為適應日元升值和擴大內需的要求，日本發展和開放了國內市場，日本國內出現了國家公共投資、企業設備投資和個人消費一齊上的局面，興起了大規模的基礎設施建設和住房建設的。在日本這個國土面積狹小且又經濟高度發達的國家，土地是最為可靠的財富。生產和技術能不斷向前發展，商品可以源源不斷地生產出來，可國土卻無法擴大。因此，土地價格只升不降成為大多數日本國民“顛撲不破的真理”，這種心理增加了購買土地的需求，對土地價格的上漲起了推波助瀾的作用。同時，大規模建設需要大量的投資，又引起旺盛的資金需求，使日本的金融市場快速發展，融資規模尤其是直接融資規模迅速擴大，最終超過實體經濟的承受能力，導致了泡沫經濟的泡滅。
總之，房地產泡沫的生成條件有兩個：一是過度的投機需求，二是投資信貸的支持。
三、房地產泡沫測度系數
（一）房地產泡沫測度指標的設計
本文設計了三個房地產泡沫測度指標，分別為房地產價格增長率／實際GDP增長率、房價收入比和住房按揭款／居民月收入。
第1個指標：房地產價格增長率／實際GDP增長率
該指標是根據房地產泡沫的含義來設計的。泡沫經濟是虛擬經濟與實體經濟偏離程度的反映，從宏觀的角度來分析，泡沫膨脹的程度取決于經濟增長速度和對經濟增長速度的預期，但是實體經濟的發展是虛擬經濟發展的基礎，房地產泡沫也是如此，因此可以用房地產價格增長率與經濟增長率進行比較，反映虛擬經濟與實體經濟的偏離程度。該指標能反映房地產泡沫的擴張程度，是測量虛擬經濟相對實體經濟增長速度的動態指標，用來監測房地產經濟泡沫化趨勢，指標值越大，房地產泡沫的程度就越大。
本文并沒有采用基礎價格的標準來測算房地產泡沫的程度，而是采用實際GDP的增長率來代替基礎價格的增長率，避免了基礎價格測算中的各種不準確的因素，可以反映房地產泡沫發展的趨勢。
第2個指標：房價收入比
該指標是根據房地產泡沫成因中的第一個因素：過度的投機需求來設計的。房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當該指標持續增大時，表明房地產價格的上漲超過了居民實際支付能力的上漲。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態，且并沒有存在市場萎縮的跡象，則說明這個房地產市場中投機需求的程度較高，產生房地產泡沫的可能性就越大。
第3個指標：住房按揭款／居民月收入
該指標是根據房地產泡沫成因中的第二個因素：投資信貸的支持來設計的。房地產投機需求的膨脹離不開充足資金的支持，而充足的資金必須依靠銀行等金融部門的配合，因此居民投機需求的膨脹很大程度上依賴于信貸杠桿的推動，與信貸規模具有同步擴張，互動發展的性質。該指標反映了信貸對居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消費水平，代表了房地產泡沫發展及實現的程度。該指標值越大，說明信貸對居民住房投資的支持程度越大，居民投入住房消費的程度越高，產生房地產泡沫的基礎條件越好，如果房價保持上漲，則說明產生房地產泡沫的可能性越大。
因此，上述三個指標分別根據房地產泡沫的含義和生成機制揭示了房地產泡沫的本質，可以將它們作為測度房地產泡沫的重要指標。
（二）房地產泡沫測度系數的合成
房地產泡沫測度系數可以取房地產測度指標的幾何平均值來計算，即房地產價格增長率／實際GDP增長率、房價收入比和住房按揭款／居民月收入三個指標數值的平均數。設房地產泡沫測度系數為K，房地產價格增長率／實際GDP增長率為q[,1]，房價收入比為q[,2]，住房按揭款／居民月收入為q[,3]，則有：
附圖
K值是一個大于零的數值，K值越大，房地產泡沫的程度越高。
由于缺少歷史數據的積累，在我國應用房地產泡沫測度系數K值無法給出科學準確的評判標準，即無法指出“沒有泡沫、出現泡沫、泡沫嚴重”的界限和區間；但是，通過對各系列房地產泡沫測度系數值的時序和截面數據的對比，可以判斷各房地產市場中泡沫的發展程度，以此來分析房地產市場是否一直健康發展。
【參考文獻】
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