商品房買(mǎi)賣(mài)合同示本精選(九篇)

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第1篇：商品房買(mǎi)賣(mài)合同示本范文

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和近幾年來(lái)商品房買(mǎi)賣(mài)中存在的問(wèn)題，建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局對(duì)1995年印發(fā)的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同示范文本》進(jìn)行了修訂，并更名為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《示范文本》）。現(xiàn)將《示范文本》印發(fā)給你們，并就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、充分認(rèn)識(shí)推行《示范文本》的意義，大力推廣使用《示范文本》。近年來(lái)，消費(fèi)者對(duì)商品房投訴較多，投訴的主要問(wèn)題有：廣告虛假、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、延期交房、產(chǎn)權(quán)糾紛等。出現(xiàn)這些問(wèn)題，有制度不健全、管理不到位的原因，也有合同不規(guī)范的原因。這些問(wèn)題的出現(xiàn)不僅損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，而且也將影響到住房消費(fèi)熱點(diǎn)的形成。推行《示范文本》，有利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，避免因合同缺款少項(xiàng)和當(dāng)事人意思表示不真實(shí)、不確切，而出現(xiàn)顯失公平和違法條款；有利于減少商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，促進(jìn)合同糾紛的解決；有利于調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的購(gòu)房熱情，促進(jìn)住房消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。各地要以推行新的《示范文本》為契機(jī)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為，切實(shí)解決老百姓購(gòu)房的后顧之憂。

二、做好《示范文本》的分發(fā)工作，方便當(dāng)事人領(lǐng)取。各地建設(shè)行政主管部門(mén)與工商行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)協(xié)商指定《示范文本》的印刷單位，并負(fù)責(zé)監(jiān)制。當(dāng)事人使用《示范文本》，可隨時(shí)向各級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)領(lǐng)取，并繳納工本費(fèi)，其收費(fèi)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行物價(jià)管理部門(mén)批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

三、各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設(shè)廳）要在2000年11月底前將貫徹、落實(shí)《示范文本》的情況上報(bào)建設(shè)部。建設(shè)部將會(huì)同國(guó)家工商行政管理局在2000年年底前檢查各地執(zhí)行《示范文本》的情況。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同（示范文本）

商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)明

1.本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢(xún)。

2.本合同所稱(chēng)商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

3.為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

4.本合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。

5.對(duì)合同文本「中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。「中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買(mǎi)賣(mài)雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

6.在簽訂合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。

7.本合同條款由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同GF—2000—0171

合同編號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿合同雙方當(dāng)事人：

出賣(mài)人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注冊(cè)地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿

委托機(jī)構(gòu)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注冊(cè)地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

買(mǎi)受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

「本人「法定代表人姓名：＿＿＿＿＿＿國(guó)籍：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

「身份證「護(hù)照「營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)「＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿

「委托代表人「姓名：＿＿＿＿＿＿國(guó)籍：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。

出賣(mài)人以＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿、編號(hào)為＿＿＿＿的地塊的土地使用權(quán)?！竿恋厥褂脵?quán)出讓合同號(hào)「土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)「劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

該地塊土地面積為＿＿＿＿，規(guī)劃用途為＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿年＿＿月＿＿日。

出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，「現(xiàn)定名「暫定名＿＿＿＿。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為＿＿＿＿，施工許可證號(hào)為＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二條商品房銷(xiāo)售依據(jù)。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為「現(xiàn)房「預(yù)售商品房。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為＿＿＿＿，商品房預(yù)售許可證號(hào)為＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三條買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

第＿＿＿＿「幢「座＿＿＿＿「單元「層＿＿＿＿號(hào)房。

該商品房的用途為＿＿＿＿，屬＿＿＿＿結(jié)構(gòu)，層高為＿＿＿＿，建筑層數(shù)地上＿＿層，地下＿＿層。

該商品房陽(yáng)臺(tái)是「封閉式「非封閉式。

該商品房「合同約定「產(chǎn)權(quán)登記建筑面積共＿＿＿＿平方米，其中，套內(nèi)建筑面積＿＿＿＿平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e＿＿＿＿平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二）。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。

出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第＿＿＿＿種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：

1.按建筑面積計(jì)算，該商品房單位為（＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿元，總金額（＿＿＿＿幣）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿萬(wàn)＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。

2.按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿元，總金額（＿＿＿＿幣）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿萬(wàn)＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。

3.按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（＿＿＿＿幣）千＿＿百＿＿拾＿＿萬(wàn)＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。

4.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五條面積確認(rèn)及面積差異處理。

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以「建筑面積「套內(nèi)建筑面積（本條款中均簡(jiǎn)稱(chēng)面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第＿＿種方式進(jìn)行處理：

1.雙方自行約定：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2.雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按＿＿＿＿利率付給利息。

買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積面積誤差比＝————————————－×100％合同約定面積

因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

第六條付款方式及期限。

買(mǎi)受人按下列第＿＿種方式按期付款：

1.一次性付款

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2.分期付款

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

3.其他方式

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第七條買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任。

買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第＿＿種方式處理：

1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在＿＿日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之＿＿的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過(guò)＿＿日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的＿＿％向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之＿＿（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第八條交付期限。

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在＿＿＿＿年＿＿月＿＿日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第＿＿種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用：

1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

5.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期：

1.遭遇不可抗力，且出賣(mài)人在發(fā)生之日起＿＿日內(nèi)告知買(mǎi)受人的；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第九條出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任。

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列第＿＿種方式處理：

1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過(guò)＿＿日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之＿＿的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過(guò)＿＿日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起＿＿天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的＿＿％向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之＿＿（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。

經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人：

（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。出賣(mài)人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人須在買(mǎi)受人提出退房要求之日起＿＿天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按＿＿＿＿利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣(mài)人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十一條交接。

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。

由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十二條出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣(mài)人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十三條出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。

出賣(mài)人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人按照下述第＿＿種方式處理：

1.出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十四條出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。

出賣(mài)人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

4.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

5.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后＿＿日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第＿＿項(xiàng)處理：

1.買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起＿ ＿日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的＿＿％賠償買(mǎi)受人損失。

2.買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的＿＿％向買(mǎi)受人支付違約金。

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十六條保修責(zé)任。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為本合同的附件。出賣(mài)人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣(mài)人原因造成的損壞，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十七條雙方可以就下列事項(xiàng)約定：

1.該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2.該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.該商品房所在樓宇的命名權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

4.該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

5.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

6.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十八條買(mǎi)受人的房屋僅作＿＿＿＿使用，買(mǎi)受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買(mǎi)受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

出賣(mài)人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十九條本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第＿＿種方式解決：

1.提交＿＿＿＿仲裁委員會(huì)仲裁。

2.依法向人民法院。

第二十條本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件四）。

第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條本合同連同附件共＿＿頁(yè)，一式＿＿份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣(mài)人＿＿份，買(mǎi)受人＿＿份，＿＿＿＿＿＿＿＿份，＿＿＿＿＿＿＿＿份。

第二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十四條商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣(mài)人向＿＿＿＿＿＿＿＿申請(qǐng)登記備案。

出賣(mài)人（簽章）：買(mǎi)受人（簽章）：

「法定代表人：「法定代表人：

「委托人：「委托人：

（簽章）「：

（簽章）＿＿＿＿年＿＿月＿＿日＿＿＿＿年＿＿月＿＿日簽于＿＿＿＿簽于＿＿＿＿

附件一：房屋平面圖

附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明

附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

1.外墻：

2.內(nèi)墻：

3.頂棚：

4.地面：

5.門(mén)窗：

6.廚房：

7.衛(wèi)生間：

8.陽(yáng)臺(tái)：

9.電梯：

第2篇：商品房買(mǎi)賣(mài)合同示本范文

另一方面，由于當(dāng)事人在使用《示范文本》作為簽約文本時(shí)，沒(méi)有仔細(xì)閱讀相關(guān)內(nèi)容，或者對(duì)相關(guān)條款沒(méi)有達(dá)成一致的意見(jiàn)，或者對(duì)相關(guān)條款理解不一致時(shí)，沒(méi)有向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢(xún)，更沒(méi)有向建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局請(qǐng)求解釋?zhuān)诼男羞^(guò)程中形成了爭(zhēng)議，給當(dāng)事人造成損失?！妒痉段谋尽返?5條就是一個(gè)例證。

一、《示范文本》第15條規(guī)定的內(nèi)容

《示范文本》第15條規(guī)定：＂ 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后______日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第______項(xiàng)處理：

1.買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的______%賠償買(mǎi)受人損失。

2.買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的______%向買(mǎi)受人支付違約金

3、_________________________________________________.＂

二、《示范文本》第15條規(guī)定的爭(zhēng)議焦點(diǎn)

圍繞第15條的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：

1、該條規(guī)定的出賣(mài)人提供的權(quán)屬登記材料是僅指房屋所有權(quán)登記材料，還是同時(shí)包括國(guó)有土地使用權(quán)登記材料？

2、與上述焦點(diǎn)相對(duì)應(yīng)，出賣(mài)人是僅向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)提供材料，還是同時(shí)向國(guó)土資源管理部門(mén)提供材料？

3、該條規(guī)定的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是僅指房屋所有權(quán)證書(shū)，還是同時(shí)包括國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)？

爭(zhēng)議的核心是房地產(chǎn)權(quán)屬的范圍。

三、對(duì)《示范文本》第15條規(guī)定的不同解釋與理解

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)的解釋

某地房產(chǎn)管理局認(rèn)為，《示范文本》第15條規(guī)定的＂房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)＂適用于由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作并頒發(fā)統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的情況（即＂房、地產(chǎn)權(quán)合一＂）。目前，A市的管理現(xiàn)狀是房屋權(quán)屬登記由房產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)，國(guó)有土地權(quán)屬登記由土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)，未實(shí)行房、地產(chǎn)權(quán)合一。因此，A市房產(chǎn)局監(jiān)制的《示范文本》中關(guān)于權(quán)屬登記的條款只適用于房屋權(quán)屬登記，不適用于國(guó)有土地權(quán)屬登記。國(guó)有土地權(quán)屬登記由土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)。

（二）建設(shè)部的答復(fù)

《示范文本》第15條規(guī)定的辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，結(jié)合最高人民法院的司法解釋?zhuān)话銘?yīng)理解為在90天內(nèi)開(kāi)發(fā)商將辦理房產(chǎn)證的資料交登記機(jī)關(guān)備案。因土地使用證分割沒(méi)有實(shí)際意義，對(duì)購(gòu)買(mǎi)人也不構(gòu)成實(shí)體權(quán)利的侵害，現(xiàn)全國(guó)有百分之六、七十的城市不需要對(duì)土地進(jìn)行分戶(hù)分割。

（三）國(guó)土資源管理部門(mén)的解釋

《示范文本》第15條規(guī)定的房地產(chǎn)權(quán)屬包括國(guó)有土地使用權(quán)證。辦理國(guó)有土地使用權(quán)證必須簽訂國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

（四）商事仲裁機(jī)關(guān)的解釋

商事仲裁機(jī)關(guān)對(duì)該條的解釋為房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)既包括房屋所有權(quán)證書(shū)，也包括國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。辦理權(quán)屬變更和登記時(shí)，出賣(mài)人的義務(wù)是協(xié)助義務(wù)。

（五）出賣(mài)人的理解

出賣(mài)人的理解基本與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)的解釋和建設(shè)部的答復(fù)解相同。

（六）買(mǎi)受人的理解

該條規(guī)定的房地產(chǎn)相對(duì)性證書(shū)既包括房屋所有權(quán)證書(shū)，又包括國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)；相應(yīng)地出賣(mài)人提供的備案材料既包括房屋所有權(quán)登記的備案材料，又包括國(guó)有土地使用權(quán)登記的備案材料；出賣(mài)人既應(yīng)向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)提供備案材料，又應(yīng)向國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)提供備案材料。

四、對(duì)上述不同解釋與理解的評(píng)析

（一）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)解釋的評(píng)析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)解釋的依據(jù)是《示范文本》說(shuō)明第1條規(guī)定，即對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢(xún)。但咨詢(xún)的目的是為了對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞在當(dāng)事人之間達(dá)成一致的意見(jiàn)，對(duì)一方當(dāng)事人咨詢(xún)出具的解釋結(jié)論，合同相對(duì)方不同意時(shí)，其解釋結(jié)論不具有法律效力。此其一。 其二，《示范文本》制定的依據(jù)是《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》及其他法律、法規(guī)的規(guī)定。而《房地產(chǎn)管理法》第五章房地產(chǎn)登記管理第59條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第60條第3款規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)?！吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）第25條規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附屬物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附屬物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記。由此可見(jiàn)，在我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬既包括房屋所有權(quán)屬，又包括國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)屬。其三，將《示范文本》第15條規(guī)定的＂房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)＂適用于由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作并頒發(fā)統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的情況（即＂房、地產(chǎn)權(quán)合一＂）。而不適用于未實(shí)行房、地產(chǎn)權(quán)合一的情況，是對(duì)《房地產(chǎn)管理法》第62條的錯(cuò)誤理解。第62條明確規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理的土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。國(guó)家土地管理局《關(guān)于貫徹＜城市房地產(chǎn)管理法＞做好土地登記工作的通知＝第5條第2款規(guī)定，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的地方，按《房地產(chǎn)管理法》第六十二條的規(guī)定，土地、房產(chǎn)證書(shū)可實(shí)行合一，但登記辦法和證書(shū)格式及有關(guān)土地使用權(quán)的內(nèi)容必須符合土地管理的法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的要求。土地、房產(chǎn)合一的證書(shū)中有關(guān)土地的內(nèi)容和格式必須報(bào)國(guó)家土地管理局審批。建設(shè)部《關(guān)于貫徹＜房地產(chǎn)管理法＞若干意見(jiàn)的通知＝第4條第4款規(guī)定，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按房地產(chǎn)法第六十條第三款規(guī)定的程序先到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無(wú)效。因此，房、地產(chǎn)權(quán)合一制度只是房、地產(chǎn)權(quán)分立形式的特殊形態(tài)，實(shí)質(zhì)上，作為《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的管理機(jī)關(guān)，房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)與國(guó)土資源機(jī)關(guān)分別負(fù)責(zé)和管理房屋所有權(quán)權(quán)屬和國(guó)有土使用權(quán)的權(quán)屬管理工作，即使房、地產(chǎn)權(quán)合一也不例外。因此，不能得出《示范文本》第15條規(guī)定的＂房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)＂僅包括房屋所有權(quán)證書(shū)，而不包括國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)的結(jié)論。

（二）對(duì)建設(shè)部答復(fù)的評(píng)析

建設(shè)部答復(fù)的依據(jù)是《示范文本》說(shuō)明第7條規(guī)定，即本合同條款由建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局負(fù)責(zé)解釋。其答復(fù)結(jié)合了最高人民法院的司法解釋。該司法解釋即《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》。該解釋第1條規(guī)定，本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。第18條第1款規(guī)定，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，由于出賣(mài)人的原因，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第19條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。由此看來(lái)，解釋只是調(diào)整房屋的銷(xiāo)售和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而不調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。但不能根據(jù)該司法解釋得出房地產(chǎn)權(quán)屬不包括國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)屬的結(jié)論。因此，建設(shè)部答復(fù)的依據(jù)不充分。此其一。其二，實(shí)踐中全國(guó)有百分之六、七十的城市不需要對(duì)土地進(jìn)行分戶(hù)分割的理由本身就有問(wèn)題，由此推知，全國(guó)還有百分之三、四十的城市需要對(duì)土地進(jìn)行分戶(hù)分割。難道這百分之三、四十的城市需要對(duì)土地進(jìn)行分戶(hù)分割就沒(méi)有任何意義了嗎？另外，辦理國(guó)有土地使用權(quán)的變更登記是法律、行政法規(guī)的明確規(guī)定，不能根據(jù)對(duì)法律和行政法規(guī)的執(zhí)行不利，得出法律和法規(guī)規(guī)定沒(méi)有意義的結(jié)論。其三，該答復(fù)有偏袒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的嫌疑。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第9條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。建設(shè)部作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的部門(mén)，答復(fù)的意見(jiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很有利，客觀上有偏袒的傾向。

（三）對(duì)國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)解釋的評(píng)析

國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)的解釋無(wú)疑是正確的。但不全面。因?yàn)檗k理土地使用權(quán)的變更登記不僅需要合同，而且還應(yīng)提供其他相關(guān)法律文件。

（四）對(duì)商事仲裁機(jī)關(guān)解釋的評(píng)析

應(yīng)當(dāng)說(shuō)商事仲裁機(jī)關(guān)的解釋?zhuān)貏e是將該條中的備案，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條后句及《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第34條第3款規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)房人辦理土地使用權(quán)變更和所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。解釋為協(xié)助義務(wù)的表現(xiàn)無(wú)疑是正確的。但沒(méi)有具體區(qū)分二種權(quán)屬證書(shū)在辦理程序上的差異，而作一體解釋?zhuān)质遣蝗娴?。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第34條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。“該條明確規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在商品房交付后一定時(shí)間內(nèi)將需由出賣(mài)人提供的辦理房屋權(quán)屬證登記的資料提供給房地產(chǎn)行政產(chǎn)管部門(mén)備案。

根據(jù)《土地登記規(guī)則》第37條第1款：“有下列情形之一的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后三十日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十五日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、土地稅費(fèi)繳納證明文件和原土地證書(shū)等申請(qǐng)變更登記：（一）依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；（二）因買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的”的規(guī)定可知，因房屋所有權(quán)變更而使土地使用權(quán)變更的，應(yīng)當(dāng)是在辦理完畢房產(chǎn)變更登記后15天內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議及其他相關(guān)材料辦理土地使用權(quán)變更登記，沒(méi)有規(guī)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方必須應(yīng)當(dāng)將相關(guān)材料提交給土地管理機(jī)關(guān)進(jìn)行備案，而且，在實(shí)踐中，土地管理機(jī)關(guān)不會(huì)接受出賣(mài)人提前交送的相關(guān)材料。因此，二種權(quán)屬變動(dòng)法律規(guī)定的程序不相同。所以，仲裁機(jī)關(guān)的解釋有不全面之處。

（五）對(duì)出賣(mài)人理解的評(píng)析

如上所述，不再贅述。

（六）對(duì)買(mǎi)受人理解的評(píng)析

買(mǎi)受人的理解有其合理性。根據(jù)對(duì)該條的字面含義進(jìn)行理解，可以得出這個(gè)結(jié)論。但存在的問(wèn)題同商事仲裁機(jī)關(guān)的解釋的評(píng)析相同，不再重復(fù)。

五、筆者的理解

通過(guò)對(duì)上述解釋與理解的評(píng)析，筆者認(rèn)為 ，對(duì)上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)可以表述為：1、《示范文本》第15條規(guī)定的出賣(mài)人提供的權(quán)屬登記材料是僅指房屋所有權(quán)登記材料，不包括國(guó)有土地使用權(quán)登記材料。2、與上述焦點(diǎn)相對(duì)應(yīng)，出賣(mài)人是僅向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)提供材料，不需要向國(guó)土資源管理部門(mén)提供材料。3、該條規(guī)定的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)僅指房屋所有權(quán)證書(shū)，同時(shí)包括國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。

同時(shí)，該條規(guī)定的備案義務(wù)實(shí)際上是出賣(mài)人協(xié)助義務(wù)的規(guī)定，也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

另外，對(duì)《示范文本》第15條規(guī)定產(chǎn)生不同解釋與理解，原因是多方面的，其一，從立法論上看，是我國(guó)現(xiàn)行法律沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行法律上的界定，這是產(chǎn)生爭(zhēng)議的最根本原因。其二，是管理體制上的原因，我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定了房地產(chǎn)管理部門(mén)有二家，房產(chǎn)管理部門(mén)管理房產(chǎn)，國(guó)土資源管理部門(mén)管理國(guó)有土地，分別適用各自的程序，造成房地產(chǎn)管理上的不協(xié)商，在某種程度上可以說(shuō)是混亂，也是造成爭(zhēng)議的原因。其三，從使用上看，《示范文本》作為示范文本，從性質(zhì)上看只是推薦使用，但在實(shí)踐中卻是必須使用，否則，就不給當(dāng)事人辦理權(quán)屬登記，或者說(shuō)，即使當(dāng)事人沒(méi)有選擇使用《示范文本》簽訂合同，但在辦理權(quán)屬登記時(shí)也必須按照《示范文本》重新簽訂合同。其四，從解釋論上看，《示范文本》是由建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局制定的，其有解釋權(quán)，但在解釋時(shí)自然會(huì)站在自己行業(yè)管理的角度，作出對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有利的解釋?zhuān)鶎?duì)買(mǎi)受人不利。其四，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與買(mǎi)受人之間的地位比較看，買(mǎi)受人往往處于弱者的地位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用其優(yōu)勢(shì)地位，作出對(duì)買(mǎi)受人不利的解釋?zhuān)瑢?duì)處于弱者的買(mǎi)受人造成損害。

基于以上原因，筆者認(rèn)為在適用《示范文本》第15條規(guī)定時(shí)，根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定，可以采取以下步驟：其一，看當(dāng)事人之間是否對(duì)該條有明確的約定，如果有約定應(yīng)優(yōu)先適用；其二，當(dāng)事人之間對(duì)該條沒(méi)有明確的約定，看是否對(duì)該條有補(bǔ)充協(xié)議，如果有補(bǔ)充協(xié)議，應(yīng)優(yōu)先適用補(bǔ)充協(xié)議；其三，沒(méi)有達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，要對(duì)《示范文本》進(jìn)行體系解釋?zhuān)茨芊竦贸鼋Y(jié)論，如果能得出結(jié)論，就按該結(jié)論處理。如果不能得出結(jié)論，就進(jìn)入下一步。其四，即看當(dāng)事人之間是否存在特殊的交易習(xí)慣，如果有交易習(xí)慣，那么，就按照交易習(xí)慣處理。如果沒(méi)有交易習(xí)慣，就進(jìn)入下一步。其五，即看是否有法律的明確規(guī)定。在此應(yīng)優(yōu)先適用《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，如果該法沒(méi)有規(guī)定，即適用《合同法》中買(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)條款，在買(mǎi)賣(mài)合同的條款中沒(méi)有具體規(guī)定時(shí)，進(jìn)入下一步。其六，即適用《合同法》總則的規(guī)定，如果沒(méi)有規(guī)定，即進(jìn)入下一步。其七，即適用《民法通則》關(guān)于民事行為制度的規(guī)定里找，如果找不到，即進(jìn)入下一步。其

八，即充分發(fā)揮法官與仲裁員的自由裁量權(quán)來(lái)作出有權(quán)解釋。

對(duì)《示范文本》進(jìn)行解釋時(shí)，可以將其視為格式合同，課房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)第15條有說(shuō)明的義務(wù)。如果不進(jìn)行說(shuō)明或者說(shuō)明后沒(méi)有證據(jù)證明其履行了說(shuō)明義務(wù)，根據(jù)《合同法》第41條的規(guī)定，應(yīng)作出對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不利的解釋?zhuān)怨降乇Ｗo(hù)作為弱者的買(mǎi)受人的合法權(quán)益不受侵害。

六、對(duì)《示范文本》第15條的修改意見(jiàn)

1、在補(bǔ)充條款中對(duì)辦理什么登記所需的材料以及向什么機(jī)構(gòu)備案進(jìn)行明確約定。

2、對(duì)出賣(mài)人在辦理土地使用權(quán)變更登記時(shí)所承擔(dān)的協(xié)助義務(wù)約定清楚。

具體可以修改為：

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付（指交鑰匙）使用后______日內(nèi)，將辦理房屋權(quán)屬變更登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案，并協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋所有權(quán)證書(shū)。在取得房屋所有權(quán)證書(shū)后，出賣(mài)人按照國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)的要求，協(xié)助買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更登記。

如因出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人不能取得房屋所有權(quán)證書(shū)及國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)的，雙方同意按下列第______項(xiàng)處理：

1.買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的______%賠償買(mǎi)受人損失。

2.買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的______%向買(mǎi)受人支付違約金

第3篇：商品房買(mǎi)賣(mài)合同示本范文

[摘要]

本文對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)中的法律問(wèn)題進(jìn)行了論述，分析研究了我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)中涉及到的主要合同關(guān)系進(jìn)行闡述，以期達(dá)到規(guī)范商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]商品房買(mǎi)賣(mài)訂購(gòu)書(shū)商品房預(yù)售按揭法律責(zé)任

一、商品房買(mǎi)賣(mài)的基本理論問(wèn)題

（一）商品房的概念

廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開(kāi)發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟(jì)適用房和房改房等。

狹義的商品房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的用于向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋。除非特別說(shuō)明，本文所稱(chēng)商品房是就狹義的概念而言。

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的概念及法律特征

商品房買(mǎi)賣(mài)合同是指出賣(mài)人轉(zhuǎn)移在建或已建商品房所有權(quán)及相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利予買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同，是不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的最主要類(lèi)型。一般來(lái)說(shuō)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有如下法律特征：

1.標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出較復(fù)雜的形態(tài)。

在我國(guó)，由于土地為國(guó)家所有，因此商品房所附著的土地權(quán)利并非所有權(quán)而是使用權(quán)。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，人民對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，高層住宅和住宅小區(qū)的出現(xiàn)，使商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物不僅限于土地使用權(quán)與房屋，還包括了建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施的所有權(quán)及使用權(quán)。

2.標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志。是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要法律特征。

我國(guó)《合同法》第133條規(guī)定：標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記。《擔(dān)保法》第41條規(guī)定：當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)（主要為不動(dòng)產(chǎn)）抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?？梢?jiàn)我國(guó)立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)采登記或交付要件主義。就商品房買(mǎi)賣(mài)合同而言，其房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移也應(yīng)以辦理相關(guān)權(quán)屬變更登記為標(biāo)志。

3.行政干預(yù)色彩相對(duì)濃厚。

由于土地房屋類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較大，對(duì)國(guó)計(jì)民生影響甚巨，故各國(guó)法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同均有特別規(guī)制。在我國(guó)，由于土地為國(guó)家所有，加之國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的嚴(yán)格監(jiān)控，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立和履行過(guò)程的行政干預(yù)尤為明顯，如對(duì)商品房預(yù)售合同采強(qiáng)制登記制度等。

（三）關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)中訂購(gòu)書(shū)的法律問(wèn)題

1.商品房訂購(gòu)書(shū)的概念

商品房訂購(gòu)書(shū)也稱(chēng)認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽署的合同文件，其主要內(nèi)容包括定金條款、買(mǎi)賣(mài)特定商品房及在滿足約定條件時(shí)簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同的合意等。

2.訂購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)

從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種預(yù)約合同。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定負(fù)有將來(lái)締結(jié)契約義務(wù)的契約，或謂當(dāng)事人一方或雙方預(yù)先約定將來(lái)訂立具有特定內(nèi)容之契約的契約。其將來(lái)應(yīng)訂立之契約則稱(chēng)為本契約或本約。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種預(yù)約合同。訂購(gòu)書(shū)為預(yù)約，則雙方在訂購(gòu)書(shū)中約定將要簽署的正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同則為本約。

3.商品房訂購(gòu)書(shū)與購(gòu)房合同

（1）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與購(gòu)房合同的關(guān)系

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不是購(gòu)房合同的從合同。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是一種行為義務(wù)，并不依賴(lài)于將來(lái)可能洽談的購(gòu)房合同的效力。將來(lái)雙方不洽談購(gòu)房合同，也不會(huì)導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的無(wú)效，不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在，所以它是一種獨(dú)立的合同，而不是購(gòu)房合同的從合同。

（2）具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)

在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的前提下，如果開(kāi)發(fā)商收受了購(gòu)房款的，應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為購(gòu)房協(xié)議。這種觀點(diǎn)得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。”司法解釋的觀點(diǎn)表明，雖然《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定商品房銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面購(gòu)房合同，但書(shū)面購(gòu)房合同并非買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容，并且買(mǎi)房人收受了購(gòu)房款，就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)視為購(gòu)房合同。

筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)有值得商榷之處。首先，因?yàn)樯唐贩夸N(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項(xiàng)，如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，幾乎沒(méi)有一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)能夠符合條件，這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購(gòu)書(shū)守約方的利益；其次，由該條解釋可以推論出，認(rèn)購(gòu)書(shū)被認(rèn)定為本約，除合同條款齊備外，還應(yīng)具備合同實(shí)際履行條件。一般講，只要合同條款齊備、明確，不存在法律或事實(shí)上的障礙，無(wú)論合同名稱(chēng)如何，都應(yīng)認(rèn)定其為本約，無(wú)須附加實(shí)際履行內(nèi)容。我國(guó)《合同法》第61條規(guī)定：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。第12條規(guī)定合同一般條款有當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行期限、地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方法等，由此觀之，在雙方就當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量三者未約定或約定不明時(shí)，不得依有關(guān)條款或交易習(xí)慣徑行確定。一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同成立的要件應(yīng)較動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同為嚴(yán)格，價(jià)款條款的確定或可確定性應(yīng)為必要?！斗▏?guó)民法典》第1108條規(guī)定，合同只有在其具有確定的標(biāo)的物時(shí)，方為有效。第1591、1592條規(guī)定，如當(dāng)事人未確定買(mǎi)賣(mài)的價(jià)金或指定第三人確定價(jià)金，則合同不成立。依解釋?zhuān)^標(biāo)的物必須是具有特定品質(zhì)和可確定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)，其價(jià)格也應(yīng)是可確定的，在滿足這些條件的前提下，合同成立。從訂購(gòu)書(shū)的內(nèi)容來(lái)看，其通常具備了當(dāng)事人、標(biāo)的物、數(shù)量、價(jià)款這幾項(xiàng)條件，應(yīng)有不容置疑的確定性，應(yīng)為合法成立的合同。只要商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)確定了房號(hào)和價(jià)格確定方法，并可以據(jù)此確定面積等事項(xiàng)，或者能夠確定房屋總價(jià)款，那么就已經(jīng)具備了購(gòu)房合同的必要條件，除非有相反證據(jù)，否則訂購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)應(yīng)為已合法成立的合同。

二、商品房預(yù)售的法律問(wèn)題

（一）商品房預(yù)售合同的概念

商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與承購(gòu)人就轉(zhuǎn)移在約定時(shí)間內(nèi)建成的商品房所有權(quán)及商品房暫用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，支付商品房?jī)r(jià)金等事宜所達(dá)成的書(shū)面協(xié)議。預(yù)售是目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房交易的主要形式。

（二）商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)和特征

1.商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)

商品房預(yù)售合同雖名為預(yù)售，但不是買(mǎi)賣(mài)預(yù)約，而是本約，是買(mǎi)賣(mài)合同，只是房屋交付期在約定的將來(lái)的某一時(shí)間。買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)于房屋面積、價(jià)金、付款方式、交房期限、違約責(zé)任等問(wèn)題均明確約定，無(wú)須將來(lái)另行訂立買(mǎi)賣(mài)合同，即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，達(dá)到雙方交易目的。

2.商品房預(yù)售合同的特征

第一，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時(shí)尚不存在。一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物是現(xiàn)成的物，而商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是正在建造的、在未來(lái)約定的時(shí)期內(nèi)竣工的商品房。

第二，商品房預(yù)售人在未來(lái)約定的時(shí)間交付商品房，而商品房預(yù)購(gòu)人則預(yù)付商品房?jī)r(jià)金。

第三，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)備案。

（三）商品房預(yù)售合同登記的法律性質(zhì)及效力

1.商品房預(yù)售合同登記的法律性質(zhì)

商品房預(yù)售合同登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的一種，性質(zhì)屬于預(yù)告登記。所謂預(yù)告登記是為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記，是德國(guó)中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度。一般的不動(dòng)產(chǎn)登記登記的權(quán)利是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如所有權(quán)、抵押權(quán)等，而預(yù)告登記登記的權(quán)利是請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容是在將來(lái)請(qǐng)求發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。一經(jīng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人的請(qǐng)求權(quán)便取得了對(duì)抗第三人的效力，故預(yù)告登記使合同債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。

2.商品房預(yù)售登記的效力

第一，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。通過(guò)預(yù)先登記，預(yù)購(gòu)人取得了優(yōu)先于其他人而購(gòu)買(mǎi)特定的商品房的權(quán)利。從而將物權(quán)的公示手段用于對(duì)債權(quán)的保護(hù)，使該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力。第二，期待權(quán)。通過(guò)預(yù)售登記，將使預(yù)購(gòu)人取得對(duì)未來(lái)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款的規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。”我國(guó)法律通過(guò)預(yù)售合同登記對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售行為的合法性進(jìn)行審查，以維護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益。

（四）商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓

1.商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的概念

商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”這一規(guī)定實(shí)際上是對(duì)商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可。

2.商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)

我國(guó)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購(gòu)人已全部履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑐鶛?quán)人應(yīng)通知債務(wù)人。預(yù)購(gòu)人只部分履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)孪葢?yīng)征得預(yù)售人同意。預(yù)購(gòu)人沒(méi)有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時(shí)，預(yù)購(gòu)人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同，即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。因?yàn)閭鶆?wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意，預(yù)售人不可能同意預(yù)購(gòu)人單純的牟利轉(zhuǎn)讓?zhuān)患词共灰阅怖麨槟康?，預(yù)售人對(duì)預(yù)售合同享有請(qǐng)求解除權(quán)，并要求預(yù)購(gòu)人承擔(dān)締約上的過(guò)失責(zé)任，預(yù)購(gòu)人不能通過(guò)轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任，同時(shí)我國(guó)法律嚴(yán)禁倒賣(mài)合同、買(mǎi)空賣(mài)空的行為，更不允許利用預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易。

三、商品房買(mǎi)賣(mài)按揭法律問(wèn)題

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)按揭的涵義

按揭一詞來(lái)源于英文mortgage，在英國(guó)的法律體系中，mortgage一詞是由mort和gage組成，Mort源于拉語(yǔ)mortu.，其基本的含義是“永久，永遠(yuǎn)”，而gage的含義為“質(zhì)押，擔(dān)?！薄Ｖ袊?guó)大陸所稱(chēng)的“按揭”據(jù)稱(chēng)是從我國(guó)香港地區(qū)傳入大陸的，它是英文"mortgage"廣東話的諧音。我國(guó)大陸地區(qū)所指的按揭，是指購(gòu)房人將與出賣(mài)人之間簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的抵押于銀行，銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購(gòu)房人，并以購(gòu)房人的名義將款項(xiàng)交與房地產(chǎn)商的法律行為。

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)按揭的法律特征

1.主體包括三方：即購(gòu)房者、房地產(chǎn)銷(xiāo)售商及按揭銀行。

2.按揭法律關(guān)系的內(nèi)容有三點(diǎn)，即購(gòu)房者與房地產(chǎn)銷(xiāo)售商之間的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系和購(gòu)房者與按揭銀行之間的擔(dān)保法律關(guān)系。

3.按揭法律關(guān)系的標(biāo)的物與擔(dān)保合同的標(biāo)的物具有同一性，這是按揭的最大法律特征。

4.按揭權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)可采取兩種方式，一種是折價(jià)或以拍賣(mài)變賣(mài)標(biāo)的物所得價(jià)款優(yōu)先受償；一種是在合同中約定回購(gòu)條款，由房地產(chǎn)銷(xiāo)售商向銀行回購(gòu)標(biāo)的物，并以回購(gòu)款優(yōu)先償還銀行貸款。

（三）按揭中的各方法律關(guān)系

從我國(guó)現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來(lái)看，其所涉各方主體主要包括銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人（亦即借款申請(qǐng)人）、保險(xiǎn)公司四方。各主體之間的法律關(guān)系分別為：

1.購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。購(gòu)房人欲以按揭的形式購(gòu)買(mǎi)房屋，首先必須與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定購(gòu)買(mǎi)特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。

2.購(gòu)房人與銀行之間的借貸關(guān)系。購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房（或商業(yè)）抵押貸款，銀行則根據(jù)申請(qǐng)人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù)，雙方同時(shí)簽署借款合同。

3.購(gòu)房人與銀行之間的抵押關(guān)系。購(gòu)房人在向銀行申請(qǐng)借款的同時(shí)，要將所購(gòu)房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行，為向銀行申請(qǐng)的按揭貸款設(shè)立抵押，如購(gòu)房人在未按借款合同約定償還銀行借款時(shí)，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將購(gòu)房人抵押之房屋折價(jià)、變賣(mài)或申請(qǐng)法院拍賣(mài)并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。

4.開(kāi)發(fā)商與銀行、購(gòu)房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過(guò)程中，銀行往往會(huì)要求開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供階段性的擔(dān)保，即在購(gòu)房人所購(gòu)房屋辦理完抵押登記之前，由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購(gòu)房人若不還款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任。

5.購(gòu)房人、銀行與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)關(guān)系。購(gòu)房人在將所購(gòu)房屋抵押給銀行時(shí)，必須就抵押物（所購(gòu)房屋）在借款期間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，并指定銀行為第一受益人。

6.開(kāi)發(fā)商與銀行的回購(gòu)關(guān)系。從法律角度看，按揭過(guò)程中的回購(gòu)存在兩種情形：一種是在購(gòu)房人所購(gòu)房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開(kāi)發(fā)商履行回購(gòu)義務(wù)的，其實(shí)質(zhì)是由開(kāi)發(fā)商解除與購(gòu)房人的買(mǎi)賣(mài)合同，并非法律意義上的回購(gòu)行為；另一種是在購(gòu)房人取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開(kāi)發(fā)商按條款約定回購(gòu)購(gòu)房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)行為，此時(shí)才是真正的法律意義上的回購(gòu)。

上述各法律關(guān)系看似獨(dú)立，實(shí)際他們之間聯(lián)系緊密，共同構(gòu)成了按揭的各方法律關(guān)系體系。按揭中的貸款關(guān)系和買(mǎi)賣(mài)關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體，不能拋開(kāi)一種法律關(guān)系來(lái)談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)?；诒ＷC、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險(xiǎn)關(guān)系和回購(gòu)關(guān)系是對(duì)借貸關(guān)系保障的補(bǔ)充。

（四）房屋按揭的若干實(shí)務(wù)問(wèn)題

1.按揭中房屋買(mǎi)賣(mài)合同和借款合同之間的關(guān)系

商品房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭借款合同之間不是主合同與從合同的關(guān)系，具體分析如下：

首先，購(gòu)房人選擇按揭付款方式后，必須按照開(kāi)發(fā)商的要求與指定的按揭銀行簽訂借款合同，由按揭銀行向購(gòu)房人發(fā)放貸款并應(yīng)購(gòu)房人的委托直接將貸款劃給開(kāi)發(fā)商。由于按揭銀行是與開(kāi)發(fā)商存在約定的特定銀行，購(gòu)房人不能與其它銀行做按揭，借款的目的就是為了支付購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商和按揭銀行之間存在一對(duì)一的銷(xiāo)售和融資合作關(guān)系，相互依存。因此說(shuō)，借款合同在發(fā)生上對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有一定的依附性。其次，當(dāng)商品房借款合同被宣布無(wú)效或者被撤銷(xiāo)以后，并沒(méi)有使借款合同被宣布無(wú)效或被撤銷(xiāo)的情形出現(xiàn)，商品房借款合同在效力上對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同不具有從屬性。第三，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立以后，當(dāng)出賣(mài)人將符合合同約定的商品房交付予買(mǎi)受人時(shí)便完成其義務(wù)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同因履行完畢而消滅，但按揭借款合同并未消滅，所以，商品房借款合同在消滅上與買(mǎi)賣(mài)合同不具有從屬性。

通過(guò)以上分析可得出結(jié)論，商品房借款合同并不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的從合同，商品房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭借款合同之間具有緊密聯(lián)系而又相互獨(dú)立的合同關(guān)系。

2.按揭借款合同與房屋抵押合同之間的關(guān)系

抵押合同與借款合同之間的關(guān)系屬于擔(dān)保法規(guī)定的主從合同關(guān)系，抵押合同屬于借款合同的從合同，借款合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)、解除的，抵押合同也隨之無(wú)效、被撤銷(xiāo)或解除。因借款合同解除導(dǎo)致抵押合同解除的，依照擔(dān)保法司法解釋第十條的規(guī)定，主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，作為抵押物的房屋仍不免除物上擔(dān)保責(zé)任。我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定房屋抵押權(quán)的成立以辦理房屋抵押登記為生效要件，由于借款合同和抵押合同可能簽訂在期房階段，也可能簽訂在現(xiàn)房階段，購(gòu)房人作為抵押人在抵押時(shí)可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，因此，按揭貸款中的抵押登記性質(zhì)上屬于抵押預(yù)告登記，也叫“預(yù)登記”，待購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)證辦妥后，再進(jìn)行房屋他項(xiàng)權(quán)登記。購(gòu)房人在抵押房屋的同時(shí)，還要將商品房銷(xiāo)售合同正本交付銀行，在日后辦下房產(chǎn)證后，房產(chǎn)證也交押于銀行。買(mǎi)賣(mài)合同與房產(chǎn)證是購(gòu)房人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，將這些重要憑證交付銀行占有，近似于英美法系中“權(quán)利憑證占有式按揭”。

四、商品房買(mǎi)賣(mài)中開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)廣告和宣傳資料與開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任

在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，廣告和銷(xiāo)售宣傳資料對(duì)購(gòu)房人起著非常重要的作用。在許多情況下，開(kāi)發(fā)商的商品房銷(xiāo)售廣告承諾的條件較多，而在實(shí)際簽訂合同時(shí)又借口僅是宣傳而已，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫(xiě)在合同中，以廣告對(duì)其不構(gòu)成約束力為由推脫責(zé)任。建設(shè)部公布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第15條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定?！边@就意味著廣告中的主要條件就是未來(lái)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，如果開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售合同中未列明其在廣告中所告知的條件，開(kāi)發(fā)商就要承擔(dān)一定的責(zé)任。商品房《解釋》第三條明確規(guī)定：如果開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)購(gòu)房人是否訂立買(mǎi)賣(mài)合同，或者對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)視為合同內(nèi)容。哪怕這樣的說(shuō)明和允諾沒(méi)有寫(xiě)到合同中，對(duì)開(kāi)發(fā)商也有法律上的約束力。此條所指的“相關(guān)設(shè)施”，應(yīng)當(dāng)是指《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的“供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施”。只要開(kāi)發(fā)商在廣告中對(duì)上述內(nèi)容作了具體說(shuō)明或允諾，但實(shí)際不能做到或有所改變的，都屬違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

虛假售樓廣告，曾使不少購(gòu)房人利益蒙受重大損失。所謂虛假?gòu)V告實(shí)際上是廣告主不準(zhǔn)備真正兌現(xiàn)，而是以此作為一種商業(yè)手段而達(dá)到其營(yíng)利目的所做的不真實(shí)的、甚至是欺騙性的、誤導(dǎo)性的宣傳。借助虛假?gòu)V告致使購(gòu)房者與其簽訂合同的開(kāi)發(fā)商，實(shí)際上是對(duì)購(gòu)房者的利益實(shí)施的一種侵權(quán)行為。購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商予以賠償或退房等。在這一民事法律關(guān)系中，侵權(quán)一方要返還不當(dāng)?shù)美?，并?duì)被侵權(quán)方的損失予以賠償，所以，如果開(kāi)發(fā)商虛假?gòu)V告是要最終承擔(dān)法律責(zé)任的。

二、已售出的房產(chǎn)，在未辦理產(chǎn)權(quán)證前，又抵押給第三人的法律責(zé)任

由于現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，所需資金也較大，很少有開(kāi)發(fā)商能夠獨(dú)立支付全部建設(shè)資金，有個(gè)別開(kāi)發(fā)商為籌集資金，將已售出的房產(chǎn)再次抵押給銀行以獲得貸款，這種做法可能侵害購(gòu)房者的利益。依照我國(guó)法律規(guī)定，在房產(chǎn)售出后，只要將房屋的買(mǎi)賣(mài)合同按照有關(guān)國(guó)家規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行了登記，該項(xiàng)房地產(chǎn)交易即告成立，涉及的房屋也就從開(kāi)發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到了購(gòu)房者手中。如果此時(shí)開(kāi)發(fā)商再將房屋進(jìn)行抵押，無(wú)疑是將自身沒(méi)有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押處置，這是侵犯購(gòu)房者所有權(quán)的行為。負(fù)有法律責(zé)任的開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)因此給購(gòu)房者造成的損失。

三、房屋不能按期交付的法律責(zé)任

開(kāi)發(fā)商逾期交房的情況大致有：開(kāi)發(fā)商根本不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體資格，其所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目并未取得政府有關(guān)主管部門(mén)的正式批準(zhǔn)；房屋尚未完工；房屋本身雖已完工，但合同中約定了相關(guān)配套設(shè)施不能同時(shí)交付使用；未通過(guò)政府部門(mén)的驗(yàn)收等。逾期交房作為明顯而嚴(yán)重的違約行為，開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)買(mǎi)賣(mài)合同及法律規(guī)定的違約責(zé)任。首先是需向買(mǎi)方支付違約金。如果在寬展期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商需按日支付違約金；如果超出寬展期開(kāi)發(fā)商仍無(wú)法交付，而客戶(hù)又要求解約、退房的，開(kāi)發(fā)商需要退還客戶(hù)已交全部房款，以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則，則開(kāi)發(fā)商需向買(mǎi)方雙倍返還定金，并支付全部款項(xiàng)的利息。

四、開(kāi)發(fā)商因自身原因，不能按期取得房產(chǎn)證的法律責(zé)任

第4篇：商品房買(mǎi)賣(mài)合同示本范文

    (2)簽訂合同前要了解開(kāi)發(fā)商的基本情況,包括開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資信狀況及歷年在房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī),并要求開(kāi)發(fā)商出示有關(guān)開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售的證件,如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)及“五證”等。

    (3)合同文本是否規(guī)范。應(yīng)了解開(kāi)發(fā)商所使用的合同文本是不是建設(shè)部和國(guó)家工商局聯(lián)合制定的統(tǒng)一的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本,如果不是,應(yīng)當(dāng)提出疑問(wèn)并特別注意合同條款的內(nèi)容。

    (4)所售商品房是否巳作了抵押。購(gòu)房者在買(mǎi)房前,一定要弄清楚所購(gòu)房屋的基本情況,如果房產(chǎn)在購(gòu)買(mǎi)前就設(shè)定了抵押并不能如期解除抵押關(guān)系,抵押權(quán)人就有可能隨時(shí)要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),這樣,購(gòu)房人不僅不能順利取得房產(chǎn)證,甚至?xí)萑胍粓?chǎng)糾紛之中。

    (5)購(gòu)房者在簽訂合同時(shí),要對(duì)開(kāi)發(fā)商在售樓書(shū)、廣告中許諾的事項(xiàng)進(jìn)行核實(shí),并在合同中進(jìn)行約定,否則購(gòu)房人的權(quán)益很難得到保護(hù)。

    (6)關(guān)于付款方式。如果在合同中選擇分期付款,應(yīng)盡可能增加付款次數(shù)、拉長(zhǎng)付款的間隔時(shí)間,以便減少付款后逾期交房的風(fēng)險(xiǎn)。

    (7)關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)房者不能只單純地信任樣板間或廣告、售樓書(shū)等宣傳品中對(duì)裝修的許諾,而應(yīng)在購(gòu)房合同中將房?jī)?nèi)外的裝修和設(shè)備設(shè)施的種類(lèi)、型號(hào)、品牌、顏色、位置、方向等內(nèi)容約定清楚,這樣才能最大限度地保護(hù)自己的利益。

    (8)關(guān)于房屋面積。在簽合同時(shí)應(yīng)與開(kāi)發(fā)商明確約定商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偨ㄖ娣e及面積誤差比為多少,根據(jù)全國(guó)的建筑水平和(商品房銷(xiāo)售管理辦法)的規(guī)定,開(kāi)發(fā)商有能力和義務(wù)將建筑面積的誤差比限定在3%以?xún)?nèi),購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)選擇的計(jì)價(jià)方式,對(duì)建筑面積的誤差比進(jìn)行限定,并約定相關(guān)的違約責(zé)任。

    (9)關(guān)于交房期限。開(kāi)發(fā)商對(duì)延期交房常借故推脫責(zé)任,因此在簽約時(shí)購(gòu)房者應(yīng)注意不可抗力以外的逾期交房原因,而不能讓開(kāi)發(fā)商任意地列舉一些牽強(qiáng)的理由。

    (10)違約責(zé)任。簽約的目的是為房屋出售后出現(xiàn)的違約情形而提前設(shè)置一些防范條款,對(duì)違約的內(nèi)容、違約的責(zé)任應(yīng)盡可能用可以衡量的標(biāo)準(zhǔn)確定下來(lái),這樣便于操作。

第5篇：商品房買(mǎi)賣(mài)合同示本范文

商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)明

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢(xún)。

2、本合同所稱(chēng)商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。

5、對(duì)合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！?】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買(mǎi)賣(mài)雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

6、在簽訂合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。

7、本合同條款由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同

（合同編號(hào)：）

合同雙方當(dāng)事人：

出賣(mài)人：────────────────────────────────

注冊(cè)地址：───────────────────────────────

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：────────────────────────────

企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：────────────────────────────

法定代表人：────────聯(lián)系電話：────────────────

郵政編碼：───────────────────────────────

委托人：──────────地址：─────────────────

郵政編碼：───────────聯(lián)系電話：───────────────

委托機(jī)構(gòu)：─────────────────────────────

注冊(cè)地址：───────────────────────────────

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：────────────────────────────

法定代表人：──────────聯(lián)系電話：───────────────

郵政編碼：

買(mǎi)受人：────────────────────────────────

【本人】【法定代表人】姓名：────────────國(guó)籍───────

【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【 】───────────────

地址：─────────────────────────────────

郵政編碼：───────────聯(lián)系電話：───────────────

【委托人】【 】姓名：────────國(guó)籍：────────────

地址：─────────────────────────────────

郵政編碼：───────────電話：───────────────────────

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。

出賣(mài)人以──────────方式取得位于─────────、編號(hào)為────────的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為──────────────────────────。

該地塊土地面積為────────，規(guī)劃用途為──────────────────，土地使用年限自───年──月──日至───年──月───日。

出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】─────────────────。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為──────────────，施工許可證號(hào)為──────────────────。

──────────────────────────────────────────。

第二條 商品房銷(xiāo)售依據(jù)。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為───────────，商品房預(yù)售許可證號(hào)為──────────────────。

──────────────────────────────────────────。

第三條 買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

第─────【幢】【座】─────【單元】【層】─────號(hào)房。

該商品房的用途為─────，屬─────結(jié)構(gòu)，層高為─────，建筑層數(shù)地上─────層，地下─────層。

該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共─────────平方米，其中，套內(nèi)建筑面積─────平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e────────────平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二）。

──────────────────────────────────────────。

──────────────────────────────────────────。

第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。

第6篇：商品房買(mǎi)賣(mài)合同示本范文

一、引言

安居樂(lè)業(yè)，安居才能樂(lè)業(yè)。

自從詩(shī)圣杜甫發(fā)出“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”的感慨至今，有多少中國(guó)人為圓這個(gè)期盼已久的夢(mèng)而苦苦追求著……以上海市為例：1979年人均住房面積僅4.2m2，住房困難的就達(dá)80萬(wàn)戶(hù)，占市區(qū)總戶(hù)數(shù)的28%.直至1987年，上海居民中還有1.6萬(wàn)戶(hù)居住在人均不足兩平方米的環(huán)境里。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鄉(xiāng)住宅建設(shè)進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)期，1949年—1978年，城鎮(zhèn)年均住房竣工面積僅為1800萬(wàn)m2，1980年突破了1億m2，1998年為4.75億m2，城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世紀(jì)末，市場(chǎng)機(jī)制已經(jīng)在住房資源配置中開(kāi)始發(fā)揮重要作用，基本形成了以個(gè)人產(chǎn)權(quán)為主體的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，從新建住房看，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房住宅的比例已經(jīng)接近94%.現(xiàn)在，擁有一個(gè)舒適、優(yōu)美的“安樂(lè)窩”已成為現(xiàn)代人迫切而現(xiàn)實(shí)的愿望。

商品房銷(xiāo)售分為現(xiàn)房銷(xiāo)售和期房銷(xiāo)售。期房銷(xiāo)售即商品房預(yù)售，它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（簡(jiǎn)稱(chēng)“出賣(mài)人”）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育滯后，市場(chǎng)體系不完善，房地產(chǎn)法制不健全，針對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售而言，商品房預(yù)售，使得買(mǎi)受人在簽訂合同時(shí)，只取得該商品房的期待權(quán)，而非實(shí)際上的所有權(quán)，只有待開(kāi)發(fā)商將房屋建成竣工后交付給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人才能享有現(xiàn)實(shí)的所有權(quán)及對(duì)房屋進(jìn)行占有、使用和收益。因而，商品房預(yù)售合同的買(mǎi)受人承擔(dān)了比現(xiàn)房銷(xiāo)售合同更大的風(fēng)險(xiǎn)。近幾年來(lái)，隨著購(gòu)買(mǎi)商品房的增多，消費(fèi)者對(duì)商品房銷(xiāo)售過(guò)程中的廣告不實(shí)、商品房面積“縮水”、質(zhì)量隱患嚴(yán)重等方面的投訴越來(lái)越多，已成為廣大消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)之一。為保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，我國(guó)繼頒布了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》和《中華人民共和國(guó)合同法》等法律、法規(guī)、規(guī)章后，最高人民法院又于2003年3月24日通過(guò)了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》），并于6月1日起開(kāi)始施行。該司法解釋體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治、約定優(yōu)于法定、懲罰性賠償?shù)仍瓌t，買(mǎi)受人可依法行使買(mǎi)賣(mài)合同的撤銷(xiāo)權(quán)、解除權(quán)，要求出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款及利息，承擔(dān)違約、修復(fù)及不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任等，從而凸顯了對(duì)廣大買(mǎi)受人合法權(quán)益的保護(hù)。下面，筆者試從以下幾個(gè)方面淺談一下在商品房預(yù)售合同糾紛案件中，對(duì)買(mǎi)受人合法權(quán)益的保護(hù)問(wèn)題。

二、“五證”與商品房預(yù)售合同效力的認(rèn)定

預(yù)售合同不同于委建合同。所謂“委建合同”，是指當(dāng)事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負(fù)擔(dān)費(fèi)用的合同。關(guān)于委建合同的性質(zhì)有“買(mǎi)賣(mài)契約說(shuō)”、“制作物供給說(shuō)”、“承攬契約說(shuō)”、“承攬與買(mǎi)賣(mài)混同契約說(shuō)”、“承攬、委托與買(mǎi)賣(mài)之混合契約說(shuō)”。而預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容多與一般買(mǎi)賣(mài)合同相同，在性質(zhì)上屬買(mǎi)賣(mài)合同。商品房預(yù)售可以加快房地產(chǎn)融資，搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。但在房屋預(yù)售中，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使預(yù)購(gòu)人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比一般現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)大得多。例如：有的開(kāi)發(fā)商預(yù)收了購(gòu)房者房款后，由于各種原因，致使所建項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行，甚至停工，給購(gòu)房人造成巨大損失。有時(shí)因?yàn)榉N種原因，個(gè)別開(kāi)發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋，使購(gòu)房人無(wú)法按時(shí)進(jìn)住或出租。有時(shí)購(gòu)房人在交付了首期房?jī)r(jià)款后，個(gè)別開(kāi)發(fā)商會(huì)以種種借口提出后期房?jī)r(jià)款要漲，甚至要求首期已經(jīng)交付的房?jī)r(jià)款要重新加價(jià)等，使購(gòu)房人無(wú)所適從。因此，這種形式具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性，為保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了嚴(yán)格的限制?！吨腥A人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。由此可知，房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)具備“五證”：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

購(gòu)房者在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商是否齊備上述證件及批準(zhǔn)文件。有無(wú)完備的證件，表明商品房買(mǎi)賣(mài)是否屬于合法交易的范疇。因此，相關(guān)的法律、法規(guī)及司法解釋都規(guī)定了“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效”。但是，由于在實(shí)踐中，商品房預(yù)售存在的問(wèn)題較多，也較復(fù)雜，盡管《城市房地產(chǎn)管理法》頒布實(shí)施后，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較規(guī)范，但開(kāi)發(fā)商在預(yù)售房屋時(shí)手續(xù)尚不完善的情況仍然存在。如尚沒(méi)有取得預(yù)售許可證、土地使用證及規(guī)劃許可證或者沒(méi)有交土地出讓金。由于出現(xiàn)上述情況，既有當(dāng)事人自身的原因，有的也同政府主管部門(mén)的行為不規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不力有關(guān)。如果不考慮除外情況，一概認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，既不利于穩(wěn)定交易秩序，保護(hù)買(mǎi)受人實(shí)現(xiàn)合同目的，同時(shí)也與《合同法》的基本原則相悖。因此，對(duì)此類(lèi)問(wèn)題應(yīng)事實(shí)求是的處理，不能輕易地認(rèn)定為無(wú)效合同。只要時(shí)已經(jīng)取得了相關(guān)證書(shū)，具備預(yù)售條件或經(jīng)政府有關(guān)主管部門(mén)同意的，均不因此影響銷(xiāo)售合同的效力。2003年3月通過(guò)的《解釋》在規(guī)定了“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效”之后，也規(guī)定了一個(gè)“但書(shū)”：“但是在前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！蓖瑫r(shí)第八條還規(guī)定：如果出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明、導(dǎo)致合同無(wú)效、或被撤銷(xiāo)的，買(mǎi)受人可請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。這樣規(guī)定，既有利于穩(wěn)定交易秩序，也利于買(mǎi)受人實(shí)現(xiàn)合同目的，從而保護(hù)了購(gòu)房者的合法權(quán)益。

三、“樓花”許諾與合同義務(wù)

現(xiàn)在，有人將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)商為即將開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的商品房所作預(yù)售廣告的“許諾”稱(chēng)之為“樓花”許諾。這些廣告或宣傳材料全都圖文并茂，對(duì)所售房屋及其周邊環(huán)境構(gòu)畫(huà)得猶如人間天堂，對(duì)購(gòu)房者頗富吸引力。但是不乏某些開(kāi)發(fā)商為了銷(xiāo)售其商品房，會(huì)用夸大其實(shí)的廣告內(nèi)容來(lái)吸引甚至是誤導(dǎo)消費(fèi)。如××花園稱(chēng)其“環(huán)境幽雅，空氣清新”，其實(shí)那里連綠地建設(shè)也不完善；××小區(qū)稱(chēng)其地點(diǎn)距某車(chē)站只有十幾分鐘的距離，其實(shí)那只是地圖上虛設(shè)的直線距離，根本沒(méi)考慮實(shí)際線路；許諾的汽車(chē)車(chē)庫(kù)卻變成了自行車(chē)車(chē)庫(kù)；什么比鄰的學(xué)校、醫(yī)院、郵局等，更是多少年的遠(yuǎn)景規(guī)劃……許多購(gòu)房者實(shí)際入住后大呼上當(dāng)，卻又感到木已成舟，無(wú)可奈何。在人們?nèi)找婧魡菊\(chéng)信的今天，如何依法解決開(kāi)發(fā)商隨意允諾，任意違反，欺騙購(gòu)房者，從而有效保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益呢？對(duì)此問(wèn)題，應(yīng)首先弄清預(yù)售廣告具有何種法律效力？根據(jù)合同法規(guī)定，商業(yè)廣告包括商品房預(yù)售廣告，其性質(zhì)只屬于一種要約邀請(qǐng)或稱(chēng)要約引誘，即希望購(gòu)房者向自己發(fā)出要約購(gòu)買(mǎi)其物業(yè)的意思表示，而并非是向購(gòu)房者作出的承諾。因而不構(gòu)成要約，不能作為買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)。購(gòu)房者只能在購(gòu)房前先針對(duì)廣告內(nèi)容詳細(xì)咨詢(xún)、翻閱房屋設(shè)計(jì)圖紙、看其構(gòu)建格局等，確認(rèn)廣告是否真實(shí)可信，然后再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)。如決定購(gòu)買(mǎi)，應(yīng)盡量將“樓花”許諾在簽訂書(shū)面合同時(shí)重新約定為合同條款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情況下，預(yù)售廣告都不具有法律約束力，如果開(kāi)發(fā)商在合同之外的廣告及其宣傳材料中，對(duì)其所售房屋的公用部分的設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)配套設(shè)施、綠化及社區(qū)公益等問(wèn)題的具體承諾，應(yīng)屬于合同內(nèi)容的一部分或?qū)儆诤贤碾S負(fù)義務(wù)，開(kāi)發(fā)商違反的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。最高人民法院通過(guò)的司法解釋?zhuān)策M(jìn)行了明確規(guī)定。其一，銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所做的空泛的，不能具體確定的說(shuō)明、允諾，為要約邀請(qǐng)，不作為合同義務(wù)，購(gòu)房者需與開(kāi)發(fā)商重新約定，簽訂規(guī)范、詳備的商品房預(yù)售合同，而使其成為合同條款。合同樣式可參照建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同示范文本；其二，開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，如公用部分的設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)配套設(shè)施、綠化及社區(qū)公益建設(shè)等問(wèn)題的具體承諾，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，作為合同內(nèi)容的一部分或合同的附負(fù)義務(wù)，該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。此外，不少開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售廣告或圖片資料都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本廣告的最終解釋權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”。依據(jù)法律規(guī)定，此格式性善告并不能免除開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信責(zé)任，只要其圖片的內(nèi)容符合解釋中規(guī)定的要約條件，開(kāi)發(fā)商違反時(shí)，仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。這些規(guī)定為購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)及誠(chéng)信社會(huì)的建立提供了有力的司法保障。

四、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》與懲罰性賠償責(zé)任的適用

我國(guó)于1993年10月31日頒布了《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。其中備受人關(guān)注的當(dāng)屬第49條：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！奔赐ǔＫf(shuō)的“雙倍賠償”。商品房銷(xiāo)售案件是否適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》存在較大爭(zhēng)議。主張適用消法的觀點(diǎn)認(rèn)為：商品房本身就是典型的商品，不適用消法沒(méi)有依據(jù)，且適用消法可以充分保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：消法制定時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才剛剛啟動(dòng)，當(dāng)時(shí)并沒(méi)有將房屋這種不動(dòng)產(chǎn)考慮在內(nèi)，且由于商品房?jī)r(jià)值較大，適用消法可能存在雙倍賠償問(wèn)題，不僅開(kāi)發(fā)商無(wú)法承受，對(duì)欺詐的界定也存在難度。2003年通過(guò)的司法《解釋》在第八、第九條規(guī)定了懲罰性賠償責(zé)任，為商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件提供了明確的法律依據(jù)，且力求最大限度的保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。其目的在于對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中因出賣(mài)人惡意違約和欺詐，致使買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的交易行為，予以超出違約責(zé)任范圍的民事責(zé)任追究。對(duì)此，《解釋》第八、第九條規(guī)定了五種情形：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人（第八條）；商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)（第九條）。凡屬上述五種情形，從而導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，或?qū)е潞贤瑹o(wú)效、撤銷(xiāo)、解除時(shí)，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

五、計(jì)量規(guī)定與商品房面積“縮水”

商品房面積“缺斤短兩”一直是消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)。為此建設(shè)部制定了《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門(mén)也制定了《商品房銷(xiāo)售面積測(cè)量與計(jì)算》，對(duì)商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，銷(xiāo)售面積的測(cè)量方法，計(jì)算及測(cè)量偏差都作了相應(yīng)規(guī)定。最新頒布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》均規(guī)定商品房可以按照套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積是指層高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墻水平投影面積。套內(nèi)建筑面積由套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

（一）計(jì)算全部建筑面積的范圍：1.永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上水平面積計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。2.穿過(guò)房屋的通道、房屋內(nèi)的大廳、門(mén)廳，不論其高度，均按一層計(jì)算。3.樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計(jì)算。4.封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積計(jì)算。

（二）計(jì)算一半建筑面積的范圍：1.與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積一半計(jì)算。2.獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。3.未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積的一半計(jì)算。

（三）不計(jì)算建筑面積的范圍：1.凸出房屋墻面的構(gòu)件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺(tái)階等。2.半園柱的雨篷。3.房屋的天面、挑臺(tái)，天面上的花園、游泳池。

（四）應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：1.各產(chǎn)權(quán)戶(hù)共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整幢房屋服務(wù)的共有房屋和管理用房均作為共有部位計(jì)算建筑面積。2.套（單元）與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。

（五）不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：1.從屬于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定車(chē)位或?qū)Ｓ密?chē)庫(kù)。

現(xiàn)在，有不少房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房屋面積上做文章，往往會(huì)有實(shí)測(cè)面積少于圖紙上住房面積的情況出現(xiàn)。由于購(gòu)房金額巨大，這樣會(huì)使買(mǎi)受人造成不少的損失。因此，購(gòu)房時(shí)應(yīng)在合同中寫(xiě)明銷(xiāo)售房屋包括套內(nèi)面積和公攤面積在內(nèi)的暫測(cè)總建筑面積，并明確約定：“預(yù)售時(shí)根據(jù)甲方暫測(cè)面積付款，最終以房地局認(rèn)定的實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)”。以及實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積誤差比及其處理原則。如合同無(wú)約定或者約定不明確，《解釋》第十四條明確規(guī)定了處理原則：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持。（二）面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持；如買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息，由出賣(mài)人返還給買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

《解釋》將面積誤差比界定為3%，比最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解釋》（建議稿）規(guī)定的5%提高了二個(gè)百分點(diǎn)，既增強(qiáng)了當(dāng)事人的合同意識(shí)，也突出體現(xiàn)了對(duì)買(mǎi)受人這一弱勢(shì)群體利益的保護(hù)。

六、質(zhì)量缺陷與司法救濟(jì)

商品房的質(zhì)量關(guān)系到買(mǎi)受人今后的生活環(huán)境優(yōu)劣甚至生命財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)于渴望安居樂(lè)業(yè)的平民百姓來(lái)說(shuō)，傾其積蓄甚至多方借款買(mǎi)套住房如果遇上屋漏墻裂、墻倒樓塌的厄運(yùn)，無(wú)異于晴天霹靂。《中華人民共和國(guó)建筑法》及相關(guān)法律、法規(guī)中，針對(duì)建筑工程質(zhì)量問(wèn)題都進(jìn)行了明確規(guī)定。其中包括：勘察、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量必須符合國(guó)家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)要求；建筑物在合理的使用壽命年限內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷，對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)；交付竣工驗(yàn)收的建筑工程必須符合建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度等。建設(shè)部規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)向用戶(hù)交付銷(xiāo)售的新建商品住宅時(shí)必須提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》的內(nèi)容有：工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)檢驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修的承諾；用戶(hù)報(bào)修的單位、答復(fù)和處理的時(shí)限；正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期的最低期限。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任?！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充內(nèi)容，實(shí)際是商品房的保險(xiǎn)書(shū)。其中質(zhì)量保證書(shū)中應(yīng)當(dāng)標(biāo)明正常使用情況下，各部位、部件保修內(nèi)容和保修期。商品房整體工程及其內(nèi)部設(shè)施的保修期限各有不同，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條的規(guī)定，商品房的保修期限從竣工驗(yàn)收交付使用日期算起。具體期限如下：

（一）基礎(chǔ)設(shè)備工程房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個(gè)采暖期、供冷期；（四）電器管線、給水排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的內(nèi)容有：住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部件（部位）的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，裝修、裝飾注意事項(xiàng)，有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；門(mén)窗類(lèi)型、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、配電負(fù)荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)部位的注意事項(xiàng)及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題等。同時(shí)指出，如因用戶(hù)使用不當(dāng)，裝修等造成質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任。

根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)及該司法《解釋》的規(guī)定：（一）如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。（二）因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重，致使房屋使用功能受到影響，嚴(yán)重影響正常居住使用的，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的應(yīng)予支持。（三）交付使用的房屋存在其他質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。但對(duì)“嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍”等，該解釋過(guò)于規(guī)范，不利于操作，仍需要進(jìn)一步明確。

七、結(jié)語(yǔ)

黨的十六大已明確提出了“全面建設(shè)小康社會(huì)”的奮斗目標(biāo)。買(mǎi)房在成為頗受人們關(guān)注的日常生活中第一件大事的同時(shí)，住房的地理位置、樓層、朝向、綠化以及周邊環(huán)境的好壞已成為現(xiàn)代家庭居住追求的新時(shí)尚。但是，蘊(yùn)涵著巨大商機(jī)的房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)也因?yàn)榉?、法?guī)等制度性缺陷而潛伏著陷阱與危機(jī)，加之購(gòu)房的環(huán)節(jié)又紛繁復(fù)雜，在商品房預(yù)售法律關(guān)系中，買(mǎi)受人將始終處于弱者地位。經(jīng)濟(jì)法的“實(shí)質(zhì)正義”理念要求給予購(gòu)房者特殊的法律保護(hù)。本文僅從上述幾個(gè)側(cè)面澄清了一些模糊認(rèn)識(shí)，以期為購(gòu)房者提供醒示，作到未雨綢繆，防患于未然。但由于商品房預(yù)售中所涉及的法律問(wèn)題多而復(fù)雜，還應(yīng)從行政管理、合同法保護(hù)措施、物權(quán)法保護(hù)措施等不同方面給予特殊保護(hù)。希望能拋磚引玉，喚起學(xué)界給予更多的討論和關(guān)注，以最大限度的保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益，減少買(mǎi)受人預(yù)購(gòu)商品房的法律風(fēng)險(xiǎn)！

主要參考資料葉金良：《WTO與房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)》，湖北人民出版社，2001年10月第一版。

王海、劉元：《王海忠告-打假專(zhuān)家傳授消費(fèi)者維權(quán)訣竅》，法律出版社，1999年5月版。

殷勇：《商品房買(mǎi)賣(mài)中的法律問(wèn)題與案例評(píng)析》，人民法院出版社，2003年7月版。

仲俊生、張維民、孟俊、李艷濤：《巧置居室》，中信出版社，1999年7月版。

楊玉齡：《房屋之買(mǎi)賣(mài)、委建與承攬》，正中法律出版社。

陳文、朱茂元：《購(gòu)置房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)注意的法律問(wèn)題》，《北京律師》1995年第6期。

米?。骸稄淖罡呷嗣穹ㄔ骸搓P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋〉看-物權(quán)變動(dòng)原則的司法創(chuàng)制》，2003年5月23日人民法院報(bào)第3版。

張桂剛、孫傳霞：《“樓花”許諾的法律拘束力》，2003年6月18日人民法院報(bào)B4版。

最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解釋》的起草說(shuō)明。

最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解釋》（建議稿）。

錢(qián)明星、姜曉春：《房屋預(yù)售制度若干理論問(wèn)題研究》，2003年12月3日北大法律信息網(wǎng)。

胡黎明：《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)》，2003年11月24日中國(guó)法院網(wǎng)。

范繯菁：《商品房預(yù)售中的若干法律問(wèn)題》，2003年12月3日北大法律信息網(wǎng)。

第7篇：商品房買(mǎi)賣(mài)合同示本范文

商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)明

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢(xún)。

2、本合同所稱(chēng)商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。

5、對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買(mǎi)賣(mài)雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打X，以示刪除。

6、在簽訂合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。

7、本合同條款由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同（合同編號(hào)：）

合同雙方當(dāng)事人：

出賣(mài)人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注冊(cè)地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托機(jī)構(gòu)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注冊(cè)地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

買(mǎi)受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【本人】【法定代表人】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國(guó)籍＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【委托人】【】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國(guó)籍：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。

出賣(mài)人以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、編號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

該地塊土地面積為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，規(guī)劃用途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日至＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日。

出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，施工許可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二條商品房

銷(xiāo)售依據(jù)。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，商品房預(yù)售許可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三條買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【幢】【座】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【單元】【層】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿號(hào)房。

該商品房的用途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，屬＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿結(jié)構(gòu)，層高為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，建筑層數(shù)地上＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層，地下＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層。

該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，其中，套內(nèi)建筑面積＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二）

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。

出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：

1.按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿＿＿元，總金額（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬(wàn)＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。

2.按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元，

總金額（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬(wàn)＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。

3.按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬(wàn)＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿元整。

4.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五條面積確認(rèn)及面積差異處理。

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡(jiǎn)稱(chēng)面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式進(jìn)行處理：

1.雙方自行約定：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2.雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。

買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積

面積誤差比＝─────────────X100％

合同約定面積

因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

第六條付款方式及期限。

買(mǎi)受人按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式按期付款：

1.一次性付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2.分期付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

3.其他方式＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第七條買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任。

買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式處理：

1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在＿＿＿＿＿日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之＿＿＿＿＿的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過(guò)＿＿＿＿＿日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的＿＿＿＿＿％向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之＿＿＿＿＿（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第八條交付期限。

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第＿＿＿＿＿種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用：

1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

5.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，

出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期：

1.遭遇不可抗力，且出賣(mài)人在發(fā)生之日起＿＿＿＿＿日內(nèi)告知買(mǎi)受人的；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第九條出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任。

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列第＿＿＿＿＿＿種方式處理：

1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過(guò)＿＿＿＿＿日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之＿＿＿＿＿的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過(guò)＿＿＿＿＿日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起＿＿＿＿天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的＿＿＿＿＿％向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之＿＿＿＿＿＿（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。

經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人：

（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。出賣(mài)人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人須在買(mǎi)受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣(mài)人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十一條交接。

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。

由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十二條出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣(mài)人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十三條出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。

出賣(mài)人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人按照下述第＿＿＿＿＿＿種方式處理：

1.出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十四條出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。

出賣(mài)人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

4.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

5.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后＿＿＿＿＿＿日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第＿＿＿＿＿＿項(xiàng)處理：

1.買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿＿日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的＿＿＿＿＿＿％賠償買(mǎi)受人損失。

2.買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的＿＿＿＿＿＿％向買(mǎi)受人支付違約金。

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十六條保修責(zé)任。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為本合同的附件。出賣(mài)人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和

保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣(mài)人原因造成的損壞，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十七條雙方可以就下列事項(xiàng)約定：

1.該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2.該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.該商品房所在樓宇的命名權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

4.該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

5.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

6.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十八條買(mǎi)受人的房屋僅作＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿使用，買(mǎi)受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買(mǎi)受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

出賣(mài)人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十九條本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第＿＿＿＿＿＿種方式解決：1.提交＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委員會(huì)仲裁。

2.依法向人民法院。

第二十條本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件四）

第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條本合同連同附件共＿＿＿＿＿＿頁(yè)，一式＿＿＿＿＿＿份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣(mài)人＿＿＿＿＿＿份，買(mǎi)受人＿＿＿＿＿＿份，＿＿＿＿＿＿份，＿＿＿＿＿＿份。

第二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十四條商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣(mài)人向＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿申請(qǐng)登記備案。

出賣(mài)人（簽章）買(mǎi)受人（簽章）

【法定代表人】：【法定代表人】：

【委托人】：【委托人】：

（簽章）（簽章）

＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日

＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿ 月＿＿＿＿＿＿日

簽于 簽于

（商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容由建設(shè)部提供）

附件一：房屋平面圖

附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明

附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

1.外墻：

2.內(nèi)墻：

3.頂棚：

4.地面：

5.門(mén)窗：

6.廚房：

7.衛(wèi)生間：

8.陽(yáng)臺(tái)：

9.電梯：

10.其他：

第8篇：商品房買(mǎi)賣(mài)合同示本范文

如果你簽署的“認(rèn)購(gòu)書(shū)”已經(jīng)包括購(gòu)房合同的全部條款，那么，你簽訂購(gòu)房合同只是將“認(rèn)購(gòu)書(shū)”中的全部條款重新打印一遍并簽上你的名字而已。如果不是那樣，你就得逐條與開(kāi)發(fā)商商談購(gòu)房合同的每一個(gè)條款。

目前，開(kāi)發(fā)商大多使用建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局制作的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本。這個(gè)文本對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，是恰到好處；對(duì)購(gòu)房人而言，卻是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。但是，居律師并不主張購(gòu)房人另行出示一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》文本，因?yàn)?，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)之前一般都從當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)購(gòu)買(mǎi)了大量的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本。如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本，開(kāi)發(fā)商就會(huì)將《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本作為既定格式，若購(gòu)房人另行出示一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》文本，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員不敢做主，開(kāi)發(fā)商在心理上也很難接受。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商若能愿意接受購(gòu)房人出示的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》文本最好，如不愿接受，比較實(shí)際的方法是通過(guò)與開(kāi)發(fā)商談判“補(bǔ)充協(xié)議”，以彌補(bǔ)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本的不足。

二.對(duì)“204條”的評(píng)價(jià)

購(gòu)房合同應(yīng)有哪些內(nèi)容對(duì)于購(gòu)房人利益的保護(hù)才是足夠的？有人開(kāi)列了204條并簡(jiǎn)稱(chēng)為“204條”。

“204條”中的很多內(nèi)容是大可不必的，比如，“204條”中有關(guān)房屋質(zhì)量的若干條款。房屋質(zhì)量的各個(gè)方面，諸如房屋墻體的垂直度、裂縫、滲漏、隔音、管道壓力、采光、室內(nèi)污染等，都有有關(guān)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中的數(shù)據(jù)要比“204條”更全面、更專(zhuān)業(yè)和更苛刻，足以滿足購(gòu)房人對(duì)房屋質(zhì)量的各項(xiàng)要求?！逗贤ā返诹l規(guī)定：“……(一)質(zhì)量要求不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行?！?。

國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，既是房屋質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)在工程竣工驗(yàn)收時(shí)所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)，也是法院認(rèn)定房屋質(zhì)量所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)，除非購(gòu)房人對(duì)房屋質(zhì)量有特殊要求(如果購(gòu)房人對(duì)房屋質(zhì)量有特殊要求，按特殊要求對(duì)房屋質(zhì)量的每一個(gè)方面和每一個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行約定才是必要的)?，F(xiàn)實(shí)中，購(gòu)房人因房屋質(zhì)量問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商發(fā)生爭(zhēng)議的，大多數(shù)是輕微的房屋質(zhì)量問(wèn)題，如：墻面裂縫、管道的位置妨礙裝修等，影響居住安全的房屋質(zhì)量問(wèn)題很少。無(wú)論是輕微的房屋質(zhì)量問(wèn)題，還是影響居住安全的房屋質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商都不會(huì)因?yàn)橘?gòu)房合同沒(méi)有對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行約定或約定不明而逃脫應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

除了大量的無(wú)甚實(shí)際意義的有關(guān)房屋質(zhì)量的條款以外，“204條”還有一個(gè)最致命的缺陷，就是它的每一個(gè)條款所表達(dá)的購(gòu)房人的意思、目的和動(dòng)機(jī)都毫無(wú)遮掩，令開(kāi)發(fā)商一眼看穿，因而，易遭到開(kāi)發(fā)商的拒絕。

三.“補(bǔ)充協(xié)議”的主要內(nèi)容

在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于賣(mài)方市場(chǎng)的情況下，“補(bǔ)充協(xié)議”必須符合兩個(gè)基本要求：一、可能被損害的購(gòu)房人的利益都有相應(yīng)的合同條款予以保護(hù)；二、可能被開(kāi)發(fā)商拒絕而又為保護(hù)購(gòu)房人的利益所必需的內(nèi)容隱藏在令開(kāi)發(fā)商滿意、或者可能被開(kāi)發(fā)商疏忽、或者能夠被開(kāi)發(fā)商接受的文字或結(jié)構(gòu)里。

迄今為止，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的利益沖突比較集中的，主要體現(xiàn)在以下十五個(gè)方面，“補(bǔ)充協(xié)議”應(yīng)側(cè)重這十五個(gè)方面進(jìn)行設(shè)計(jì)。

(一)小區(qū)規(guī)劃

很多購(gòu)房人在收房時(shí)或收房后看見(jiàn)的小區(qū)規(guī)劃與其在簽訂合同時(shí)開(kāi)發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料上描繪的小區(qū)規(guī)劃大相徑庭，比如：綠地、湖面被縮小了或被挪動(dòng)位置了，或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑，令簽訂購(gòu)房合同時(shí)期待的窗外視覺(jué)完全落空。這種情況在商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)非常普遍。開(kāi)發(fā)商大多以小區(qū)規(guī)劃的改變經(jīng)過(guò)了規(guī)劃部門(mén)的同意為由，拒絕承擔(dān)責(zé)任。

開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，無(wú)論是否經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)的同意，都構(gòu)成對(duì)購(gòu)房人的違約。改變小區(qū)規(guī)劃經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)同意的，不違法，但違約；改變小區(qū)規(guī)劃未經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)同意的，既違法，也違約。你無(wú)法阻止開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，你所能做到的就是爭(zhēng)取在“補(bǔ)充協(xié)議”中訂立這樣一個(gè)條款：如果開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，你將獲得哪些權(quán)利?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》示范文本中有一條關(guān)于規(guī)劃變更的約定，大致內(nèi)容是：“開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃未通知購(gòu)房人的，購(gòu)房人有權(quán)退房；開(kāi)發(fā)商應(yīng)在購(gòu)房人提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)房人的已付款退還給購(gòu)房人并按一定的利率付給利息?！边@一條款對(duì)購(gòu)房人的利益的保護(hù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因?yàn)?，如果?gòu)房人退房，購(gòu)房人必定要對(duì)貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)提前還本付息的違約責(zé)任，購(gòu)房人已經(jīng)付出的律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等各項(xiàng)支出都將成為購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)損失，這些，是開(kāi)發(fā)商賠付的區(qū)區(qū)利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)的。而且，購(gòu)房人退房很容易，但開(kāi)發(fā)商能否按時(shí)退款卻是一大懸念。所以，“補(bǔ)充協(xié)議”在針對(duì)開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，“退房”應(yīng)作為下下策，不退房而獲得開(kāi)發(fā)商更多的賠償金，應(yīng)作為爭(zhēng)取的首要目標(biāo)。

但是，在“補(bǔ)充協(xié)議”中明確地寫(xiě)上這一要求，開(kāi)發(fā)商可能不會(huì)同意。你可以采取這樣一個(gè)辦法：將這一要求暗含在有關(guān)房屋質(zhì)量的條款里，比如，將在簽訂購(gòu)房合同時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附圖列為房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之一，同時(shí)，在違約責(zé)任條款里，將房屋不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任與其他屬于嚴(yán)重違約的違約責(zé)任一起羅列，約定一個(gè)共同的賠償金的計(jì)算方法或者違約金的比例(或金額)。

(二)房屋交付使用的條件

房屋交付使用條件屬于房屋質(zhì)量的范疇。

迄今為止，沒(méi)有任何一法律規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付商品房應(yīng)具備哪些使用條件做出規(guī)定?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》示范文本中關(guān)于房屋交付使用的條件的條款全部是空格，開(kāi)發(fā)商一般都在空格處印好了“經(jīng)驗(yàn)收合格”的文字?！敖?jīng)驗(yàn)收合格”與房屋具備交付使用的條件是有很大距離的。最新的規(guī)章規(guī)定：商品房應(yīng)當(dāng)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格才能交付。但綜合驗(yàn)收合格也不一定就具備交付使用的條件，比如：水、電、燃?xì)?、暖氣等等的線路或管道都已經(jīng)敷設(shè)或安裝完畢，符合綜合驗(yàn)收合格條件，但若開(kāi)發(fā)商沒(méi)有與水、電、燃?xì)?、暖氣的供?yīng)商簽訂供應(yīng)合同、不能保證在購(gòu)房人入住時(shí)就有水、電、燃?xì)?、暖氣的供?yīng)，購(gòu)房人就無(wú)法在房子里住下去，除非購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)房屋不是為了居住。

房屋交付使用的條件可以分為“必備的交付使用條件”和“選擇的交付使用條件”兩類(lèi)。哪些屬于必備的交付使用條件，比如：水、電、燃?xì)?、暖?僅限于北方地區(qū))的供應(yīng)等，有待于法律做出強(qiáng)制性規(guī)定，所以，“必備的交付使用條件”又可稱(chēng)為“法定的交付使用條件”?！斑x擇的交付使用條件”是購(gòu)房人在購(gòu)房合同中與開(kāi)發(fā)商約定的交付使用條件，比如：有些購(gòu)房人是網(wǎng)蟲(chóng)，寬帶網(wǎng)絡(luò)接口不是一般人的生活必需卻是網(wǎng)蟲(chóng)的生活必需，交付房屋時(shí)是否具備寬帶網(wǎng)絡(luò)接口只能留給購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定，所以，“選擇的交付使用條件”又可稱(chēng)為“約定的交付使用條件”。

必備的交付使用條件中，水、電、燃?xì)?、暖氣價(jià)格是必須與開(kāi)發(fā)商約定清楚的。電的供應(yīng)商都是國(guó)營(yíng)公司，執(zhí)行政府定價(jià)，你無(wú)須擔(dān)心電的價(jià)格。如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同或者購(gòu)房合同的其他附件中承諾水、燃?xì)?、暖氣是市政的，你也無(wú)須擔(dān)心水、燃?xì)?、暖氣的價(jià)格，因?yàn)槭姓?、燃?xì)?、暖氣供?yīng)商是國(guó)營(yíng)公司，執(zhí)行政府定價(jià)。如果水、燃?xì)?、暖氣其中之一，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在購(gòu)房合同或者購(gòu)房合同的其他附件中說(shuō)清楚是市政的，就是小區(qū)獨(dú)立供應(yīng)。如果不在“補(bǔ)充協(xié)議”里約定清楚獨(dú)立供應(yīng)的水、暖氣或燃?xì)獾膬r(jià)格，在你入住以后，開(kāi)發(fā)商將單方確定一個(gè)價(jià)格。開(kāi)發(fā)商單方確定的價(jià)格，可能使你十分難受。北京市大興區(qū)的“九龍家園”就是一例。開(kāi)發(fā)商單方確定的煤氣價(jià)格是10元/立方米，使業(yè)主住不起房子，也退不掉房子。

以上對(duì)房屋交付使用條件的分類(lèi)目前還只是居律師的理論，也就是說(shuō)，任何一項(xiàng)房屋交付使用的條件目前都還沒(méi)有法律的強(qiáng)制性規(guī)定，都只能由購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定。房屋交付使用的條件也就成了“補(bǔ)充協(xié)議”必須認(rèn)真解決的問(wèn)題。

你可以按照居律師對(duì)房屋交付使用條件的分類(lèi)在“補(bǔ)充協(xié)議”中與開(kāi)發(fā)商約定開(kāi)發(fā)商在向你交付房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)具備哪些使用條件。水、電的供應(yīng)在你入住時(shí)就有，開(kāi)發(fā)商一般都能保證。燃?xì)夤?yīng)，開(kāi)發(fā)商一般只承諾在小區(qū)入住率達(dá)到70%以上時(shí)才有，如果你愿意接受這一條，那么，什么時(shí)候入住率達(dá)到70%以上，你就只有等著聽(tīng)開(kāi)發(fā)商說(shuō)什么時(shí)候達(dá)到了就什么時(shí)候達(dá)到了。

至于你還需要其他哪些交付使用條件，你就一一與開(kāi)發(fā)商談吧?？傊粭l：不要相信開(kāi)發(fā)商的售樓人員拍胸脯對(duì)天發(fā)誓，所有的承諾要統(tǒng)統(tǒng)寫(xiě)在紙上。

(三)售樓廣告

絕大多數(shù)購(gòu)房人是被開(kāi)發(fā)商的售樓廣告展示的美麗圖景所吸引簽訂購(gòu)房合同的。他們都以為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該受售樓廣告的約束。開(kāi)發(fā)商也知道絕大多數(shù)購(gòu)房人對(duì)售樓廣告持這種理解，但開(kāi)發(fā)商從來(lái)不會(huì)在簽訂合同之前告訴購(gòu)房人他到底受不受售樓廣告的約束。如果開(kāi)發(fā)商不對(duì)購(gòu)房人表示他到底受不受售樓廣告的約束，當(dāng)現(xiàn)實(shí)和售樓廣告的內(nèi)容不一致時(shí)是很難認(rèn)定開(kāi)發(fā)商違約的，因?yàn)椋馈逗贤ā芬?guī)定，只有開(kāi)發(fā)商表明其受售樓廣告的約束，售樓廣告才成為合同的一部分?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》經(jīng)過(guò)媒體的加工，使許多人以為從此開(kāi)發(fā)商將受售樓廣告的約束。其實(shí)，這個(gè)《解釋》只是重復(fù)了《合同法》的規(guī)定。關(guān)于售樓廣告，這個(gè)《解釋》沒(méi)有做出比《合同法》更進(jìn)一步、更明確的規(guī)定。

如果購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商明確表示其是否受售樓廣告的約束，開(kāi)發(fā)商頂多在口頭上表示：基本上能夠保證。如果要求開(kāi)發(fā)商寫(xiě)在紙上，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)不干。購(gòu)房人能夠采取的辦法是：將售樓廣告中自己認(rèn)為必不可少的且開(kāi)發(fā)商能夠兌現(xiàn)的內(nèi)容摘要寫(xiě)進(jìn)“補(bǔ)充協(xié)議”；對(duì)于開(kāi)發(fā)商根本不能保證的內(nèi)容，連提都別提，提也枉然。比如：某些樓盤(pán)為了吸引老年人購(gòu)房，推出“退休社區(qū)”的概念。既然是“退休社區(qū)”，就必須遠(yuǎn)離市區(qū)的喧鬧和污濁的空氣，老年大學(xué)、急救站或醫(yī)院、圖書(shū)館、娛樂(lè)健身場(chǎng)所等等是不能沒(méi)有的。開(kāi)發(fā)商能夠保證社區(qū)一定有老年大學(xué)、急救站或醫(yī)院、圖書(shū)館、娛樂(lè)健身場(chǎng)所嗎？不能。老年大學(xué)、急救站或醫(yī)院、圖書(shū)館、娛樂(lè)健身場(chǎng)所屬于特種行業(yè)，開(kāi)辦需要特別行政許可。開(kāi)發(fā)商不可能自己開(kāi)辦，只能有待其他人在此開(kāi)辦，其他人能否獲得特別行政許可以及是否愿意在此開(kāi)辦都是個(gè)未知數(shù)。沒(méi)有老年大學(xué)、圖書(shū)館、娛樂(lè)健身場(chǎng)所可能無(wú)關(guān)緊要，若沒(méi)有急救站或醫(yī)院，一旦老人突發(fā)疾病，“遠(yuǎn)離市區(qū)”很可能成為老人的殺手。

如果你是沖著售樓廣告的內(nèi)容才購(gòu)房的，“補(bǔ)充協(xié)議”就必須讓開(kāi)發(fā)商對(duì)售樓廣告的內(nèi)容做出承諾；如果開(kāi)發(fā)商拒絕在“補(bǔ)充協(xié)議”中做出承諾，建議你放棄這個(gè)樓盤(pán)。

(四)公共財(cái)產(chǎn)

購(gòu)房人比較專(zhuān)注于門(mén)檻以?xún)?nèi)的空間，對(duì)門(mén)檻以外的，一般不太關(guān)注。購(gòu)房人普遍還有這樣一個(gè)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)：門(mén)檻以?xún)?nèi)的才是自己的，門(mén)檻以外的是開(kāi)發(fā)商的；或者認(rèn)為列入公攤面積的是公共財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有列入公攤面積的就不是公共財(cái)產(chǎn)。

門(mén)檻以外的所有建筑、場(chǎng)地、設(shè)備設(shè)施等，無(wú)論是否列入了公攤面積，都屬于公共財(cái)產(chǎn)。公共財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由全體共有人占有、使用、處分和收益。由于購(gòu)房人認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，幾乎所有樓盤(pán)的公共財(cái)產(chǎn)都處在開(kāi)發(fā)商的占有、使用和處分之下，收益也全部進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的口袋?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》示范文本中有一條涉及公共財(cái)產(chǎn)的條款是空格，意在將哪些屬于公共財(cái)產(chǎn)留給買(mǎi)賣(mài)雙方約定。開(kāi)發(fā)商一般都在空格處填好了“×××歸出賣(mài)人”之類(lèi)的文字。哪些屬于公共財(cái)產(chǎn)只能由法律做出規(guī)定，任何約定都是無(wú)效的?！把a(bǔ)充協(xié)議”同樣不能約定公共財(cái)產(chǎn)的范圍。依法屬于公共財(cái)產(chǎn)的，業(yè)主委員會(huì)成立以后有權(quán)通過(guò)訴訟或非訴訟途徑收回。

公共財(cái)產(chǎn)，不屬于購(gòu)房合同的內(nèi)容，而是屬于物業(yè)管理的范疇。在與開(kāi)發(fā)商簽訂“補(bǔ)充協(xié)議”時(shí)，不要在哪些屬于公共財(cái)產(chǎn)、哪些財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)的問(wèn)題上與開(kāi)發(fā)商糾纏，如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持要在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫(xiě)些什么，就讓他寫(xiě)吧，干脆將他想歸他所有的都寫(xiě)成歸他所有，讓他滿心歡喜，以此作為在涉及真正對(duì)你有意義的條款時(shí)換取他讓步的籌碼。

(五)物業(yè)管理

物業(yè)管理，其實(shí)就是對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理。在業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間、購(gòu)房人與購(gòu)房人之間基于對(duì)公共財(cái)產(chǎn)的按份共有而形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，所以，物業(yè)管理是財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系(即物權(quán)關(guān)系)，而不是合同關(guān)系，物業(yè)管理受物權(quán)法的調(diào)整而不受合同法的調(diào)整。

現(xiàn)在，物業(yè)管理被開(kāi)發(fā)商的法律顧問(wèn)們?cè)O(shè)計(jì)的要求每一個(gè)購(gòu)房人與物業(yè)管理公司簽訂的無(wú)數(shù)個(gè)《物業(yè)管理委托合同》的表象所遮蔽，使購(gòu)房人和物業(yè)管理公司都以為物業(yè)管理就是購(gòu)房人與物業(yè)管理公司之間的合同關(guān)系，使購(gòu)房人和物業(yè)管理公司對(duì)他們之間簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的有效性深信不疑。很多律師也被糊弄了，在購(gòu)房人與物業(yè)管理公司的訴訟時(shí)向法官大談物業(yè)管理公司的“違約”，壓根兒就沒(méi)有想到物業(yè)管理究竟屬不屬于合同關(guān)系、購(gòu)房人和物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》究竟有效無(wú)效。

關(guān)于物業(yè)管理，本書(shū)第五章將會(huì)有更多闡述。在就物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商簽訂“補(bǔ)充協(xié)議”時(shí)，居律師告訴你三點(diǎn)注意事項(xiàng)：

1.爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)商同意在一定期限內(nèi)減免你的物業(yè)管理費(fèi)

有些開(kāi)發(fā)商將減免一定的物業(yè)管理費(fèi)作為一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。居律師告訴你：開(kāi)發(fā)商的這個(gè)“賣(mài)點(diǎn)”是違法的，是無(wú)效的。物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理。對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理，是全體共有人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。任何一個(gè)財(cái)產(chǎn)共有人對(duì)公共財(cái)產(chǎn)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)是法定的，任何形式的約定都不能剝奪法定的權(quán)利，也不能免除法定的義務(wù)。承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，是全體共有人(包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi))應(yīng)共同承擔(dān)的法定義務(wù)，開(kāi)發(fā)商的許諾免除不了你的這一義務(wù)。開(kāi)發(fā)商也許不一定理解得這么深刻，但開(kāi)發(fā)商的算盤(pán)打得比誰(shuí)都精。開(kāi)發(fā)商占有小區(qū)的大部分公共財(cái)產(chǎn)，卻沒(méi)有承擔(dān)一分一毫的物業(yè)管理費(fèi)，而且，小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的收益被他全部據(jù)為己有，“減免”購(gòu)房人的一定的物業(yè)管理費(fèi)，即便違法，比起令購(gòu)房人承擔(dān)全部物業(yè)管理費(fèi)還算更公平一點(diǎn)。所以，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的這一許諾，你也不必客氣。如果開(kāi)發(fā)商不主動(dòng)開(kāi)口，你也應(yīng)盡力爭(zhēng)取。

2.將對(duì)房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外，將水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)排除在物業(yè)管理的范圍之外。

比如，在“補(bǔ)充協(xié)議”中這樣寫(xiě)：“對(duì)買(mǎi)受人房屋的任何維修，水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)，均不屬于物業(yè)管理的范圍”。

為什么要將對(duì)房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外呢？開(kāi)發(fā)商是一定委托一家物業(yè)管理公司來(lái)管理的。開(kāi)發(fā)商不僅與物業(yè)管理公司簽訂合同，而且也強(qiáng)迫每一個(gè)購(gòu)房人與物業(yè)管理公司簽訂合同。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的合同，還是購(gòu)房人與物業(yè)管理公司簽訂的合同，合同中的“委托事項(xiàng)”一般包括：(1)對(duì)購(gòu)房人房屋的管理；(2)對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理。在居律師的購(gòu)房人與物業(yè)管理公司之間的訴訟中，物業(yè)管理公司將對(duì)購(gòu)房人房屋的維修說(shuō)成是對(duì)購(gòu)房人的房屋提供了物業(yè)管理服務(wù)，以此作為向購(gòu)房人收取物業(yè)管理費(fèi)的一個(gè)事實(shí)理由。購(gòu)房人其實(shí)也分不清楚什么叫做“管理”。居律師告訴你：物業(yè)管理公司對(duì)房屋的維修，是其代開(kāi)發(fā)商履行購(gòu)房合同中的房屋保修義務(wù)，不屬于物業(yè)管理。即使購(gòu)房人的房屋已經(jīng)超過(guò)了兩年的保修期限或者物業(yè)管理公司對(duì)房屋的維修不屬于開(kāi)發(fā)商保修的范圍，物業(yè)管理公司對(duì)房屋的維修都是獨(dú)立的有償服務(wù)，不屬于物業(yè)管理。將對(duì)房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外，就可以省卻在法庭上與物業(yè)管理公司就對(duì)房屋的維修屬不屬于物業(yè)管理的口舌之爭(zhēng)，使物業(yè)管理就是對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理、物業(yè)管理費(fèi)就是因?yàn)楣芾硇^(qū)公共財(cái)產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用這一性質(zhì)更加凸顯，為將來(lái)你與物業(yè)管理公司對(duì)簿公堂時(shí)提出你與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》無(wú)效的觀點(diǎn)做個(gè)鋪墊。

為什么要將水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)排除在物業(yè)管理的范圍之外呢？物業(yè)管理公司在向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)同時(shí)，也向業(yè)主收取水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)。在與業(yè)主打官司時(shí)，也是物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)一起要。居律師告訴你：第一，水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)不屬于物業(yè)管理，兩者在法律上是相互獨(dú)立的；第二，水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)商不是物業(yè)管理公司，而是開(kāi)發(fā)商、有關(guān)的國(guó)營(yíng)公司或其他人，物業(yè)管理公司只是受供應(yīng)商的委托收取相關(guān)費(fèi)用。購(gòu)房人不清楚水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)是否屬于物業(yè)管理，在物業(yè)管理公司將物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)一起要時(shí)，購(gòu)房人便以為都屬于物業(yè)管理，于是，在法庭上只提出水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)應(yīng)該是多少的反駁，而不能提出物業(yè)管理公司不是有權(quán)要求支付水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)的合格原告的反駁。將水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)排除在物業(yè)管理的范圍之外，是為將來(lái)你與物業(yè)管理公司對(duì)簿公堂時(shí)，否定物業(yè)管理公司作為有權(quán)要求支付水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)的原告的資格。只有這樣，才能將有權(quán)要求支付水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)的合格原告即水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)商——開(kāi)發(fā)商、有關(guān)的國(guó)營(yíng)公司或其他人給“請(qǐng)”出來(lái)。只有合格的原告被請(qǐng)出來(lái)，購(gòu)房人才能弄清楚物業(yè)管理公司應(yīng)該向供應(yīng)商支付多少費(fèi)用、購(gòu)房人應(yīng)該向物業(yè)管理公司支付多少費(fèi)用。

3.將支付物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)間定在交房以后

物業(yè)管理費(fèi)都是因管理小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)發(fā)生的費(fèi)用。業(yè)主無(wú)權(quán)委托物業(yè)管理公司管理小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)，業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中關(guān)于小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)管理的合同條款是無(wú)效的，所以，業(yè)主有權(quán)拒絕向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)，但業(yè)主之中極少有人明白這一點(diǎn)。物業(yè)管理公司的法律顧問(wèn)們，有人清楚物業(yè)管理公司向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)的違法性。物業(yè)管理公司也知道在交房后挨家挨戶(hù)地向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)很難，所以，利用業(yè)主急于住進(jìn)新房的心理，要求業(yè)主在交房前支付一年或半年的物業(yè)管理費(fèi)。

若你無(wú)法做到拒絕開(kāi)發(fā)商向你提出的與其指定的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》的要求，你就不得不同意開(kāi)發(fā)商的要求。你若不同意，開(kāi)發(fā)商就不與你簽訂購(gòu)房合同和“補(bǔ)充協(xié)議”。你能做到的是：爭(zhēng)取在“補(bǔ)充協(xié)議”中將支付物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)間定在交房以后。這一點(diǎn)實(shí)際上是告訴你：在開(kāi)發(fā)商交房以后，你就別向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)了。不是說(shuō)你沒(méi)有承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，而是你負(fù)有承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，但你有權(quán)拒絕物業(yè)管理公司向你提出的支付物業(yè)管理費(fèi)的要求。

如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決不同意這一條，你可以讓步，來(lái)日方長(zhǎng)，以后你有機(jī)會(huì)讓物業(yè)管理公司向你討要物業(yè)管理費(fèi)的手停住，甚至討回你已經(jīng)支付的物業(yè)管理費(fèi)。

(六)抵押

雖然法律規(guī)定銷(xiāo)售期房的條件必須是投資已經(jīng)達(dá)到投資總額的25%以上，但大多數(shù)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有投資總額的25%的資金實(shí)力，將土地使用權(quán)或已經(jīng)建成的房屋抵押給銀行以獲得銀行貸款，便成為開(kāi)發(fā)商獲得建設(shè)資金的最主要來(lái)源。在開(kāi)發(fā)商不能按期歸還銀行貸款的情況下，銀行享有拍賣(mài)土地使用權(quán)或房屋優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

如果開(kāi)發(fā)商將土地使用權(quán)或房屋抵押，無(wú)疑將使購(gòu)房人能否按期收房、或者購(gòu)房人在收房后能否安穩(wěn)地住上70年、或者在不能按期收房后能否收到開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還的購(gòu)房款面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。如果在你與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)告訴你其已經(jīng)將土地使用權(quán)或房屋抵押，簽不簽合同完全取決你敢不敢對(duì)開(kāi)發(fā)商玩“以小搏大”的游戲玩不玩得轉(zhuǎn)下賭注。即便在你與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之前開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將土地使用權(quán)或房屋抵押，你也無(wú)法阻止開(kāi)發(fā)商在與你簽訂購(gòu)房合同后將土地使用權(quán)或房屋抵押。為了防范開(kāi)發(fā)商將土地使用權(quán)或房屋抵押造成的風(fēng)險(xiǎn)，“補(bǔ)充協(xié)議”應(yīng)當(dāng)做到：

1.要求開(kāi)發(fā)商在“補(bǔ)充協(xié)議”中對(duì)土地使用權(quán)或房屋有無(wú)被抵押做出明示；

2.要求開(kāi)發(fā)商在“補(bǔ)充協(xié)議”中承諾在簽訂“補(bǔ)充協(xié)議”后不將土地使用權(quán)或房屋抵押；

3.約定開(kāi)發(fā)商違反以上承諾的違約責(zé)任。

(七)房屋面積

幾乎沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商不在房屋面積上短斤少兩的，區(qū)別只在于：有的心狠手辣，有的適可而止。

防止開(kāi)發(fā)商在房屋面積上短斤少量的最好辦法是按照套內(nèi)面積計(jì)算誤差，但開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)同意，因?yàn)檫@樣一來(lái)，他沒(méi)法做手腳。退而求其次的辦法是：在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定套內(nèi)建筑面積的變化不得使套內(nèi)實(shí)測(cè)面積占銷(xiāo)售面積的比例低于某個(gè)百分比。除了這兩個(gè)辦法以外，別無(wú)其他更好的辦法。

有些開(kāi)發(fā)商提出“套內(nèi)與銷(xiāo)售面積同比例增加”的辦法。很多購(gòu)房人似懂非懂地同意了這一辦法。其實(shí)，所謂“套內(nèi)與銷(xiāo)售面積同比例增加”可以作多種理解，無(wú)法操作。這是一個(gè)糊弄人的辦法。

(八)貸款

有些購(gòu)房人尚未與銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，在開(kāi)發(fā)商做出“保證幫你辦下貸款”的口頭承諾后，就與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并支付首付款。一旦貸款辦不下來(lái)，購(gòu)房人就不能按期付款。在開(kāi)發(fā)商來(lái)看來(lái)，購(gòu)房人按期付款和不能按期付款的違約責(zé)任是白紙黑字寫(xiě)著的，而他當(dāng)初的口頭承諾是不存在的。

購(gòu)房人應(yīng)該在“補(bǔ)充協(xié)議”中采取下列三種辦法中的一種解決這一問(wèn)題。

(1)將借款合同的生效作為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》生效的條件；

(2)將《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的付款期限寫(xiě)成“與銀行或公積金管理機(jī)構(gòu)簽訂的《借款合同》中的付款期限相同”；

(3)將購(gòu)房人在一定期限內(nèi)未與銀行或公積金管理機(jī)構(gòu)簽訂借款合同作為購(gòu)房人解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的一個(gè)條件并且約定合同解除后雙方的權(quán)利和義務(wù)。

(九)交房

“補(bǔ)充協(xié)議”中應(yīng)該約定開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付房屋時(shí)應(yīng)向購(gòu)房人交付哪些物品和文件才標(biāo)志開(kāi)發(fā)商履行了交房義務(wù)。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人交付的物品主要是鑰匙。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人交付的文件，有“三《書(shū)》一《證》兩《表》”之說(shuō)和“兩《書(shū)》一《表》”之說(shuō)。

“三《書(shū)》一《證》兩《表》”是：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》和《房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)表》。

“兩《書(shū)》一《表》”是：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《竣工驗(yàn)收備案表》。

居律師建議你在“補(bǔ)充協(xié)議”中除了要求開(kāi)發(fā)商向你交付鑰匙和“三《書(shū)》一《證》兩《表》”以外，還要求開(kāi)發(fā)商向你交付計(jì)算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計(jì)圖紙。

如果開(kāi)發(fā)商不能完全滿足你提出的“三《書(shū)》一《證》兩《表》”的要求，你可以讓步，但是，《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是不能讓步的。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》和計(jì)算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計(jì)圖紙是對(duì)購(gòu)房人最為重要的文件。大多數(shù)情況下，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)提供不出《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，也不愿意提供設(shè)計(jì)圖紙。如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決拒絕在交房時(shí)提供《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》和設(shè)計(jì)圖紙，你可以考慮放棄。

開(kāi)發(fā)商也許確實(shí)拿不出來(lái)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》。計(jì)算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計(jì)圖紙，開(kāi)發(fā)商一定有，一定能夠提供。計(jì)算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計(jì)圖紙，開(kāi)發(fā)商篡改不了，是你計(jì)算房屋套內(nèi)面積和公攤面積的惟一準(zhǔn)確的數(shù)字依據(jù)。幾乎沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商不在公攤面積上“虛秤”的，少則幾平米，多則十幾平米。

(十)房屋的檢驗(yàn)期限

《合同法》第一百五十八條規(guī)定：“當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣(mài)人。買(mǎi)受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當(dāng)事人沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣(mài)人。買(mǎi)受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣(mài)人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。出賣(mài)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買(mǎi)受人不受前兩款規(guī)定的通知時(shí)間的限制?！?/p>

所以，對(duì)交付的標(biāo)的物的檢驗(yàn)是買(mǎi)賣(mài)合同中的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本遺漏了這一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。很多購(gòu)房人將“交房”等同于“收房”也就不足為怪。將“交房”等同于“收房”是一個(gè)嚴(yán)重錯(cuò)誤，錯(cuò)誤在于將“交房”與“收房”之間的一個(gè)“檢驗(yàn)”環(huán)節(jié)疏忽了。完整過(guò)程是：“交房”—“檢驗(yàn)”—“收房或拒收”。

“補(bǔ)充協(xié)議”對(duì)“檢驗(yàn)”這一環(huán)節(jié)的處理就是對(duì)檢驗(yàn)期限的約定。約定的檢驗(yàn)期限對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)越長(zhǎng)越好，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)越短越好。居律師建議你在“補(bǔ)充協(xié)議”中對(duì)檢驗(yàn)期限這樣表述：“買(mǎi)受人對(duì)房屋的檢驗(yàn)期限為出賣(mài)人交付房屋后的兩年內(nèi)?！比绻_(kāi)發(fā)商堅(jiān)決不同意這樣的表述，你可以回避“檢驗(yàn)期限”這一概念，轉(zhuǎn)而采取模糊的表述：“買(mǎi)受人應(yīng)在出賣(mài)人交付房屋后的法定期限內(nèi)將房屋的面積或質(zhì)量不符合合同約定的情形通知出賣(mài)人?！边@兩種表述其實(shí)是“換湯不換藥”，僅僅是文字上的差別，法律效果是一樣的。

有人認(rèn)為不必在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定檢驗(yàn)期限，因?yàn)橐延械姆ㄒ?guī)、規(guī)章和《房屋質(zhì)量保修書(shū)》里都有“保修期”的規(guī)定，依據(jù)《合同法》第一百五十八條，購(gòu)房人對(duì)房屋的檢驗(yàn)期限就應(yīng)該在保修期的期限內(nèi)。這一主張有道理，但居律師擔(dān)心法官可能對(duì)《合同法》第一百五十八條斷章取義，苛責(zé)購(gòu)房人未在“合理期間內(nèi)通知出賣(mài)人”。以往的案例已經(jīng)證明居律師的這一擔(dān)心不是多余的。所以，有必要在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定檢驗(yàn)期限，以免留下活動(dòng)空間。

大多數(shù)購(gòu)房人在開(kāi)發(fā)商交房后就急不可耐地住進(jìn)去，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或面積問(wèn)題時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任可能前景不妙。在以往的案例中，法官是以這樣的理由判決購(gòu)房人敗訴的：原告(指購(gòu)房人)已經(jīng)以自己的行為表示了對(duì)房屋質(zhì)量和面積的認(rèn)可。要求購(gòu)房人花上一段相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間對(duì)房屋的質(zhì)量、面積進(jìn)行檢驗(yàn)是不現(xiàn)實(shí)的。為了防止開(kāi)發(fā)商在“購(gòu)房人已經(jīng)入住”上面做文章，有必要在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫(xiě)上這樣一條：“一方的任何單方行為均不包含買(mǎi)受人同意接受房屋的意思”。

(十一)契稅和維修基金

法律規(guī)定購(gòu)房人申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)向各地的稅務(wù)局和房屋管理部門(mén)下設(shè)的小區(qū)管理辦公室交納契稅、維修基金。稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室一般都委托開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司代收契稅、維修基金。開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司往往在交房時(shí)就要求購(gòu)房人向其交納契稅、維修基金，并以此作為其交房的條件。開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司之所以要求購(gòu)房人在交房時(shí)交納契稅、維修基金，意在占用購(gòu)房人交納的契稅和維修基金。占用多久就看稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室愿意讓他占用多久。從現(xiàn)實(shí)情況看，少則幾個(gè)月，多則幾年。什么時(shí)候開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司將契稅和維修基金交還給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室，什么時(shí)候購(gòu)房人才能領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本里沒(méi)有關(guān)于契稅和維修基金的條款。契稅和維修基金本屬法律規(guī)定的事項(xiàng)，無(wú)須合同約定。但似乎不在合同中約定，就難免開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)橫生是非。建議你在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫(xiě)進(jìn)一條：“買(mǎi)受人在申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)交納契稅和維修基金?！比绻_(kāi)發(fā)商不同意這一條，你就換一種寫(xiě)法“除非出現(xiàn)法律規(guī)定的情形，出賣(mài)人不得以任何其他情形作為不履行交付房屋義務(wù)的理由?！?前一種寫(xiě)法過(guò)于明白，會(huì)提醒開(kāi)發(fā)商注意，最好首先就采取后一種寫(xiě)法)。如果兩種寫(xiě)法開(kāi)發(fā)商都不同意，也沒(méi)關(guān)系，你可以照他提出的交納契稅和維修基金的時(shí)限寫(xiě)。等到了交房時(shí)，你將契稅和維修基金足額交納給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室。

(十二)產(chǎn)權(quán)證

購(gòu)房人都十分關(guān)心什么時(shí)候取得產(chǎn)權(quán)證，以為拿到產(chǎn)權(quán)證后自己對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)也就雷打不動(dòng)了，于是，往往要求開(kāi)發(fā)商在合同中承諾購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證的期限。開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房人的這一心理，將承諾購(gòu)房人在多長(zhǎng)期限內(nèi)就能取得產(chǎn)權(quán)證作為一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。

首先，居律師要告訴你產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)和作用是什么。

《合同法》第一百三十三條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，……?！备鶕?jù)這一法律規(guī)定，從開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付房屋時(shí)起，購(gòu)房人就已經(jīng)取得房屋的產(chǎn)權(quán)，除非購(gòu)房合同有不同的約定。產(chǎn)權(quán)證只是對(duì)購(gòu)房人已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)這一事實(shí)的證明。有產(chǎn)權(quán)證，也不能表示就不能否定產(chǎn)權(quán)證上登記為“產(chǎn)權(quán)人”的人對(duì)房屋享有產(chǎn)權(quán)。如果法院判決房屋產(chǎn)權(quán)歸他人所有，產(chǎn)權(quán)證就成了廢紙一張。即使沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，也不影響購(gòu)房人已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)的事實(shí)。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證對(duì)購(gòu)房人的惟一影響是：不能出售自己的房屋，因?yàn)榉梢?guī)定，出賣(mài)人出賣(mài)房屋必須持有產(chǎn)權(quán)證。

某些開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)：其在向購(gòu)房人交房時(shí)就能同時(shí)交付產(chǎn)權(quán)證。個(gè)別律師也對(duì)此大聲叫好。明白了產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)和作用后就會(huì)明白：開(kāi)發(fā)商在向購(gòu)房人交房時(shí)就能同時(shí)交付產(chǎn)權(quán)證是絕對(duì)不可能的。對(duì)事實(shí)的證明只能在事實(shí)發(fā)生之后。只有有了開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付了房屋的事實(shí)，才能有對(duì)購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)這一事實(shí)的證明——產(chǎn)權(quán)證。那些聲稱(chēng)“交房時(shí)就能交付產(chǎn)權(quán)證”的人和為之叫好的人，要么是無(wú)知，要么就是蓄意欺騙。

其次，居律師要告訴你：不應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商在合同中承諾你取得產(chǎn)權(quán)證的期限。

產(chǎn)權(quán)證是產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的。產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)什么時(shí)候發(fā)給你產(chǎn)權(quán)證取決于買(mǎi)賣(mài)雙方申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證提交的手續(xù)是否齊全以及產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)的工作安排。如果買(mǎi)賣(mài)雙方提交的手續(xù)齊全，購(gòu)房人有權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)在法定的期限內(nèi)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)逾期不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，購(gòu)房人可以提起行政訴訟。如果買(mǎi)賣(mài)雙方提交的手續(xù)不齊全，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)什么時(shí)候頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房人也無(wú)權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。既然開(kāi)發(fā)商不能左右購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商的這一承諾就是無(wú)效的，開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)檫@一承諾而對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)任何法律責(zé)任?？傊?，開(kāi)發(fā)商的這一承諾對(duì)購(gòu)房人毫無(wú)意義。

最后，居律師要告訴你：應(yīng)在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定開(kāi)發(fā)商未在法定期限內(nèi)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任。

影響購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間的往往是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在法律規(guī)定的交付房屋后90日的期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記。申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，買(mǎi)賣(mài)雙方必須手續(xù)齊全。如果買(mǎi)賣(mài)雙方手續(xù)齊全并且都在交付房屋后90日的法定期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，那么，按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，最長(zhǎng)在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)受理申請(qǐng)后的37日內(nèi)，也就是最長(zhǎng)在交付房屋后的127日內(nèi)，購(gòu)房人就能夠領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房人不會(huì)懈怠，但是，開(kāi)發(fā)商一般是不會(huì)在交付房屋后的90日的期限內(nèi)就申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的，原因主要有兩個(gè)：(1)交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有申請(qǐng)綜合驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收不合格；(2)開(kāi)發(fā)商想占用購(gòu)房人向其交納的契稅和維修基金，不將契稅和維修基金返還給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室。

開(kāi)發(fā)商不在交付房屋后的90日的法定期限內(nèi)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記屬于違法行為，雖然按法律規(guī)定應(yīng)該受到行政處罰，但開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)受到行政處罰，所以，在“補(bǔ)充協(xié)議”中，將在法定期限內(nèi)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記納入開(kāi)發(fā)商的合同義務(wù)并約定足以令開(kāi)發(fā)商掂量的違約責(zé)任就很有必要。你可以這樣寫(xiě)：“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在法定的期限內(nèi)協(xié)助買(mǎi)受人申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記；出賣(mài)人未履行這一義務(wù)或者出賣(mài)人提交的文件不符合法定的條件的，出賣(mài)人應(yīng)向買(mǎi)受人支付×××的違約金?！?/p>

(十三)合同更名

有些購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，由于種種原因想將房屋轉(zhuǎn)讓給他人。如果購(gòu)房人已經(jīng)收房，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房屋就屬于二手房轉(zhuǎn)讓?zhuān)粌H需要購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證，而且受讓人必須再交納一次契稅，完全按照一個(gè)獨(dú)立的房屋買(mǎi)賣(mài)程序操作。如果購(gòu)房人尚未收房，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房屋就不是真正的“轉(zhuǎn)讓”，而是(購(gòu)房)合同權(quán)利或/和義務(wù)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jiǎn)便的表述叫做“合同更名”。

在實(shí)際操作中，購(gòu)房人(轉(zhuǎn)讓人)、受讓人、開(kāi)發(fā)商或產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)并沒(méi)有將購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房屋做“收房前”和“收房后”的分別，一律按“合同更名”處理。按“合同更名”處理也沒(méi)有區(qū)分“合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓”、“合同義務(wù)轉(zhuǎn)讓”或“合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓”。

“合同更名”比較簡(jiǎn)單，購(gòu)房人(即轉(zhuǎn)讓人)和受讓人之間做一份合同權(quán)利或/和義務(wù)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議就行。如國(guó)涉及合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)础逗贤ā芬?guī)定，必須取得權(quán)利人即開(kāi)發(fā)商的同意，開(kāi)發(fā)商蓋個(gè)章就可以了。蓋個(gè)章對(duì)開(kāi)發(fā)商的利益沒(méi)有任何影響，但是，相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商(不是全部)可不是痛快人，不愿意放棄一個(gè)雁過(guò)拔毛的機(jī)會(huì)。有些開(kāi)發(fā)商比較“仁義”，隨便給個(gè)價(jià)就行，有些開(kāi)發(fā)商張口就是幾千。

為了省卻臨事求人被人勒索造成的不快，乘著人求你時(shí)爭(zhēng)取在“補(bǔ)充協(xié)議”里寫(xiě)上一條“出賣(mài)人以本條款表示：同意買(mǎi)受人轉(zhuǎn)讓本合同的義務(wù)?！?/p>

(十四)處理合同爭(zhēng)議的條款

一份好的“補(bǔ)充協(xié)議”基本上能夠抵擋司法腐敗的因素對(duì)裁判的影響，但是，居律師仍然希望你在選擇“訴訟”還是選擇“仲裁”時(shí)選擇仲裁，有四個(gè)理由足以使你相信選擇仲裁是明智的。

(1)仲裁員中多數(shù)是教授副教授、研究員、資深律師和其他行業(yè)的法律專(zhuān)家。他們的法律素養(yǎng)、品德、價(jià)值觀等是法院的法官遠(yuǎn)不能及的，絕不會(huì)有不大識(shí)字的人(比如：曾有法官在宣判時(shí)將“賄賂罪”念成“有各罪”)來(lái)聽(tīng)審和裁決案件的可能。

(2)仲裁員有自己的本職工作，“仲裁員”只是兼職，因而，他們不會(huì)像法院的法官那樣在意欲違抗某一個(gè)人的意志時(shí)有重重顧慮。

(3)與法院的法官不能被選擇、法院的合議庭的組成相對(duì)固定不同，你可以在仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁員名冊(cè)中挑選仲裁員，仲裁庭的組成具有不可預(yù)見(jiàn)性和不固定性，使當(dāng)事人試圖通過(guò)“老關(guān)系”或建立“新關(guān)系”影響仲裁庭的裁決的努力都很困難。

(4)法院的判決不一定由合議庭做出，經(jīng)常審者不判、判者不審。“審者不判、判者不審”為審者欺瞞判者、判者偏聽(tīng)審者提供了活動(dòng)空間。仲裁裁決都是由仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁庭做出，不會(huì)有這一弊端。

(十五)合同正本的持有和保存。

合同，有“正本”和“副本”之分。但合同當(dāng)事人一般都不知道“正本”、“副本”的概念，更不知道這兩個(gè)概念之間的區(qū)別?，F(xiàn)實(shí)中，合同當(dāng)事人也沒(méi)有將合同做“正本”和“副本”之分，制作的合同文件都一模一樣。合同當(dāng)事人一般將合同分為“原件”和“復(fù)印件”。非常多的購(gòu)房人，手中只有合同的復(fù)印件，原件都在開(kāi)發(fā)商、銀行、或合同登記機(jī)構(gòu)的手中。

“正本”和“副本”、“原件”和“復(fù)印件”是從不同角度對(duì)合同的分類(lèi)。“正本”一定是“原件”，但“原件”不一定是“正本”。概念上的區(qū)分，你不必了解，但要記住一點(diǎn)：你手中不能沒(méi)有合同原件。

你手中沒(méi)有合同原件的后果可能是：(1)合同原件與復(fù)印件不一致時(shí)以原件為準(zhǔn)，如果合同原件被人做相同的篡改，你手中的復(fù)印件便是廢紙一張；(2)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，雙方必須持合同原件。手中沒(méi)有合同原件就無(wú)法自己申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，開(kāi)發(fā)商就會(huì)要求你委托他替你申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記。不僅要為委托開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記再支付一筆報(bào)酬，而且，開(kāi)發(fā)商何年何月去申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，你只能等開(kāi)發(fā)商什么時(shí)候愿意了。

開(kāi)發(fā)商能輕而易舉的使購(gòu)房人手中一份合同原件都沒(méi)有。手法很簡(jiǎn)單：開(kāi)發(fā)商不先在購(gòu)房合同或“補(bǔ)充協(xié)議”上蓋章，而是等購(gòu)房人在合同原件上簽字或蓋章以后對(duì)購(gòu)房人說(shuō)：“明天或過(guò)一兩天，你來(lái)拿合同，先將首付款付了吧?！辟?gòu)房人付了首付款以后再去拿合同，開(kāi)發(fā)商的售樓人員就會(huì)以令購(gòu)房人覺(jué)得比較合理的理由說(shuō)：暫時(shí)給不了原件，只能先給你復(fù)印件。

你對(duì)付開(kāi)發(fā)商這一手法的方法也很簡(jiǎn)單：讓開(kāi)發(fā)商先蓋章，你后簽字，簽完字后你拿走一份合同原件；或者，在你支付首付款之前，要求開(kāi)發(fā)商將合同原件給你。

如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持要將全部合同正本拿走，而你也不愿意在這一事情上與開(kāi)發(fā)商僵持下去，那么，在“補(bǔ)充協(xié)議”里，你應(yīng)堅(jiān)持寫(xiě)進(jìn)這樣一句“《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、本《補(bǔ)充協(xié)議》及其他附件的印刷文字、打印文字和空格處的手寫(xiě)文字無(wú)任何修改痕跡。文字有修改痕跡的條款，應(yīng)做出對(duì)持有該合同書(shū)的一方不利的解釋”。

以上十五個(gè)方面是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本所遺漏的，而對(duì)于購(gòu)房人的利益保護(hù)非常重要。在與開(kāi)發(fā)商談判“補(bǔ)充協(xié)議”時(shí)，必須在這十五個(gè)方面盡可能堅(jiān)持你的要求。這十五個(gè)方面若能全部得到滿足，開(kāi)發(fā)商將無(wú)法利用合同做文章；即使得到部分滿足，也彌足珍貴。如果你或你的熟人、親友、同學(xué)、同事等是深諳房地產(chǎn)交易之道的人士，那么，按照上面開(kāi)列的十五個(gè)方面，你就可以一一設(shè)計(jì)出相應(yīng)的“補(bǔ)充協(xié)議”條款。

這里，舉一例以作示范。

比如，為了防范開(kāi)發(fā)商將土地使用權(quán)抵押給你造成的風(fēng)險(xiǎn)，你可以這樣寫(xiě)：“雙方確認(rèn)：出賣(mài)人已向買(mǎi)受人出示了‘五證’原件；‘五證’是真實(shí)的、正式的和有效的；國(guó)有土地使用權(quán)證沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)記錄?！?/p>

這一條的意義在于：如果“五證”其中一個(gè)缺少、不真實(shí)或無(wú)效，或者國(guó)有土地使用權(quán)證上有他項(xiàng)權(quán)(即抵押權(quán))記錄，則購(gòu)房合同是無(wú)效的。購(gòu)房合同無(wú)效導(dǎo)致的法律后果是：(1)相互返還各自從對(duì)方取得的財(cái)產(chǎn)；不能返還或沒(méi)有必要返還的，折價(jià)補(bǔ)償；(2)有過(guò)錯(cuò)的一方賠償對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商的“五證”是否缺少以及是否真實(shí)、有效，國(guó)有土地使用權(quán)證上是否有他項(xiàng)權(quán)記錄，購(gòu)房人一般沒(méi)有能力逐一查證。如果出現(xiàn)“五證”缺少、不真實(shí)、無(wú)效、或者國(guó)有土地使用權(quán)證上有他項(xiàng)權(quán)記錄的情況，法院將認(rèn)為購(gòu)房人在審查開(kāi)發(fā)商的“五證”時(shí)有過(guò)錯(cuò)，從而判決購(gòu)房人對(duì)合同無(wú)效的法律后果也承擔(dān)一定的責(zé)任，購(gòu)房人的損失則部分得不到賠償。如果在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫(xiě)進(jìn)這一條，就表明購(gòu)房人在審查開(kāi)發(fā)商的“五證”時(shí)已經(jīng)盡其所能，購(gòu)房人在審查“五證”時(shí)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，從而令開(kāi)發(fā)商承擔(dān)合同無(wú)效的全部法律責(zé)任，即購(gòu)房人的全部損失都應(yīng)由開(kāi)發(fā)商給予賠償。

為數(shù)不多的律師事務(wù)所設(shè)計(jì)了各自的“補(bǔ)充協(xié)議”文本。各自的“補(bǔ)充協(xié)議”文本都是各自的智力成果，不可能像建設(shè)部的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本或“204條”那樣免費(fèi)公開(kāi)。

開(kāi)發(fā)商如果覺(jué)得你是一個(gè)重要的客戶(hù)可能會(huì)派出他的法律顧問(wèn)與你談，若如此，你大可不必惴惴不安。開(kāi)發(fā)商的法律顧問(wèn)大多數(shù)與居律師一樣，是稻草人，嚇唬嚇唬麻雀的。既然你在開(kāi)發(fā)商的眼里份量不輕，那么，你就應(yīng)該擺出一點(diǎn)架子，不輕易放棄、堅(jiān)持到最后，你就一定能夠使開(kāi)發(fā)商與你簽訂一份令你滿意的“補(bǔ)充協(xié)議”。個(gè)別開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員十分?！?，聲稱(chēng)“補(bǔ)充協(xié)議，我們一條不簽。為什么？因?yàn)槲覀兊姆孔淤u(mài)得非常好”。位于北京市望京地區(qū)的一個(gè)叫做“慧谷陽(yáng)光”的樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理就是如此。如果碰到這種情況，居律師建議你扭頭就走。居律師相信，最遲第二天，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員就會(huì)給你打電話，說(shuō)：“再商量”。如果再商量，你拿出的“補(bǔ)充協(xié)議”就不能裸，你應(yīng)該將“補(bǔ)充協(xié)議”裝扮得像送給開(kāi)發(fā)商的“甜點(diǎn)”，在“甜點(diǎn)”里攙和一些“砒霜”。

四.如何正確引用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)使購(gòu)房人產(chǎn)生了過(guò)高的期望值。居律師對(duì)《解釋》的評(píng)價(jià)是：

(一)對(duì)購(gòu)房人有積極意義

其一：《解釋》將現(xiàn)行法律沒(méi)有明確規(guī)定是否為違法的開(kāi)發(fā)商的行為明確列為違法而令購(gòu)房人獲得相應(yīng)的權(quán)利；將現(xiàn)行法律已經(jīng)明確規(guī)定為違法但沒(méi)有令購(gòu)房人獲得相應(yīng)權(quán)利的開(kāi)發(fā)商的行為令購(gòu)房人獲得相應(yīng)的權(quán)利。例如：

1.《解釋》將商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后開(kāi)發(fā)商又將房屋出賣(mài)給第三人或者未告知買(mǎi)受人又將房屋抵押給第三人的行為明確列為違法，令購(gòu)房人獲得解除合同、要求返還財(cái)產(chǎn)和賠償損失的權(quán)利。

2.《解釋》將商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立前開(kāi)發(fā)商故意隱瞞房屋已經(jīng)出售給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的行為明確列為違法，令購(gòu)房人獲得解除合同、要求返還財(cái)產(chǎn)和賠償損失的權(quán)利。

3.《解釋》將開(kāi)發(fā)商違反《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定未在該《條例》規(guī)定的期限內(nèi)或未按該《條例》規(guī)定的條件申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記自該《條例》規(guī)定的期限屆滿后超過(guò)一年，購(gòu)房人獲得解除合同、要求返還財(cái)產(chǎn)和賠償損失的權(quán)利。

其二：《解釋》將現(xiàn)行法律已有的規(guī)定賦予法官的自由裁量權(quán)給予了一定的限制，從而防止法官行使自由裁量權(quán)使開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房人的利益不能得到充分的保護(hù)。例如：

1.《解釋》將《合同法》列舉的當(dāng)事人可以解除合同的情形之一——“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”中的“合理期限”解釋為三個(gè)月以上?！督忉尅返慕忉屖牵骸伴_(kāi)發(fā)商逾期交房或購(gòu)房人逾期付款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

2.《解釋》將《合同法》規(guī)定的“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失”中的“相當(dāng)于因違約所造成的損失”針對(duì)不同的違約行為做了相應(yīng)的解釋。《解釋》的相應(yīng)解釋是：購(gòu)房人逾期付款的，開(kāi)發(fā)商的損失按照未付購(gòu)房款總額、參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；開(kāi)發(fā)商逾期交房的，購(gòu)房人的損失按照逾期內(nèi)有關(guān)主管部門(mén)公布的或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的同地段同類(lèi)型的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定；由于開(kāi)發(fā)商的原因購(gòu)房人未能在《解釋》規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，購(gòu)房人的損失按照已付購(gòu)房款總額、參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

(二)《解釋》對(duì)購(gòu)房人的實(shí)際所需沒(méi)有多大價(jià)值

《解釋》所針對(duì)的開(kāi)發(fā)商的違法或違約行為以及購(gòu)房人的違約行為，不僅在實(shí)際中很少發(fā)生，而且開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人絕大多數(shù)都能夠通過(guò)協(xié)商獲得解決，即便不能協(xié)商解決，法院做出判決也有法可依。在實(shí)際中，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人發(fā)生的爭(zhēng)議最多的、對(duì)購(gòu)房人利益損害最大的、也是不能通過(guò)協(xié)商獲得解決的是：計(jì)算公攤面積的爭(zhēng)議和界定公共財(cái)產(chǎn)的爭(zhēng)議。對(duì)這兩個(gè)爭(zhēng)議，《解釋》都沒(méi)有涉及。

計(jì)算公攤面積的惟一證據(jù)是規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和建筑設(shè)計(jì)圖紙。規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和建筑設(shè)計(jì)圖紙被保存在設(shè)計(jì)院、開(kāi)發(fā)商、建筑商和開(kāi)發(fā)商委托的房屋面積測(cè)量機(jī)構(gòu)和房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)的檔案柜里，購(gòu)房人難以取得這一計(jì)算公攤面積的惟一證據(jù)。在訴訟中，由于購(gòu)房人難以取得這一證據(jù)、法院拒絕調(diào)取這一證據(jù)，法院只依據(jù)開(kāi)發(fā)商委托的房屋面積測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的《房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)表》中的數(shù)據(jù)認(rèn)定房屋公攤面積，使購(gòu)房人在公攤面積計(jì)算上一直面對(duì)一個(gè)不明不白的黑洞。這個(gè)黑洞是巨大的?！督忉尅吠耆軌蜃龀鲞@樣的解釋?zhuān)撼鲑u(mài)人和買(mǎi)受人對(duì)房屋面積發(fā)生爭(zhēng)議，買(mǎi)受人申請(qǐng)人民法院調(diào)取為計(jì)算房屋面積所必需而買(mǎi)受人不能收集的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和建筑設(shè)計(jì)圖紙，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)取。但《解釋》沒(méi)有做出這樣的解釋。

從《民法通則》和《最高人民法院關(guān)于實(shí)施<民法通則>若干問(wèn)題的建議》中的相關(guān)規(guī)定可以推理出這樣一個(gè)結(jié)論：除房屋以外的土地和土地附著物為全體房屋所有人的共有財(cái)產(chǎn)。但運(yùn)用法律推理需要法官有一定的法律素養(yǎng)和應(yīng)有的公正。在法官的法律素養(yǎng)普遍低下、司法公正易受動(dòng)搖的現(xiàn)實(shí)條件下，《解釋》應(yīng)當(dāng)做出明確的解釋?zhuān)热?，可以這樣解釋?zhuān)撼课菀酝獾耐恋睾屯恋馗街餅槿w房屋所有人的共有財(cái)產(chǎn)。但《解釋》沒(méi)有做出這樣的解釋?，F(xiàn)實(shí)情況是：幾乎所有的商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)，購(gòu)房人房屋門(mén)檻以外的土地和土地附著物都在開(kāi)發(fā)商的占有、使用、收益和處分之下。購(gòu)房人作為共有財(cái)產(chǎn)共有人的權(quán)利和利益被侵害而得不到司法的保護(hù)。

《解釋》涉及了售樓廣告和宣傳資料，涉及了預(yù)約定金。售樓廣告和宣傳資料能否成為要約，《合同法》第十四條和第十五條的規(guī)定能夠解決這一問(wèn)題。關(guān)于預(yù)約定金，最高人民法院以前已經(jīng)做出相關(guān)解釋?！督忉尅窙](méi)有就售樓廣告和宣傳資料、預(yù)約定金做出比《合同法》和最高人民法院以前做出的相關(guān)解釋更具體或更明確的解釋。:

(三)《解釋》有多處與法律相違背

例1：《合同法》第一百六十二條規(guī)定：“出賣(mài)人多交標(biāo)的物的，買(mǎi)受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買(mǎi)受人接收多交部分的，按照合同的價(jià)格支付價(jià)款；買(mǎi)受人拒絕接收多交部分的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出賣(mài)人。”根據(jù)這一條法律規(guī)定，無(wú)論開(kāi)發(fā)商交付的房屋面積多出合同約定的房屋面積多少，只要購(gòu)房人接受房屋，購(gòu)房人都應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價(jià)格付款?！督忉尅返?4條對(duì)開(kāi)發(fā)商交付房屋的面積多出合同約定的面積的處理，完全照搬《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，不僅沒(méi)有糾正《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的違法，反而使《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的違法“合法”化。

第9篇：商品房買(mǎi)賣(mài)合同示本范文

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢(xún)。

2、本合同所稱(chēng)商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。

5、對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。【】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買(mǎi)賣(mài)雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打X，以示刪除。

6、在簽訂合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。

7、本合同條款由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同（合同編號(hào)：）

合同雙方當(dāng)事人：

出賣(mài)人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注冊(cè)地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托機(jī)構(gòu)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注冊(cè)地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

買(mǎi)受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【本人】【法定代表人】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿國(guó)籍＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【委托人】【】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國(guó)籍：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

出賣(mài)人以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、編號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

該地塊土地面積為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，規(guī)劃用途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日。

出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，施工許可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二條 商品房銷(xiāo)售依據(jù)

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，商品房預(yù)售許可證號(hào)為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三條 買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【幢】【座】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【單元】【層】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿號(hào)房。

該商品房的用途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，屬＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿結(jié)構(gòu)，層高為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，建筑層數(shù)地上＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層，地下＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿層。

該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，其中，套內(nèi)建筑面積＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二）

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：

1.按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿＿＿元，總金額（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬(wàn)＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。

2.按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）每平方米＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元，

總金額（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬(wàn)＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。

3.按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿幣）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿萬(wàn)＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿元整。

4.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡(jiǎn)稱(chēng)面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式進(jìn)行處理：

1.雙方自行約定：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2.雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。

買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積

面積誤差比＝─────────────X100％

合同約定面積

因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

第六條 付款方式及期限

買(mǎi)受人按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式按期付款：

1.一次性付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2.分期付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

3.其他方式＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第七條 買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任

買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿種方式處理：

1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在＿＿＿＿＿日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之＿＿＿＿＿的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過(guò)＿＿＿＿＿日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的＿＿＿＿＿％向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之＿＿＿＿＿（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第八條 交付期限

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第＿＿＿＿＿種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用：

1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

5.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期：

1.遭遇不可抗力，且出賣(mài)人在發(fā)生之日起＿＿＿＿＿日內(nèi)告知買(mǎi)受人的；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第九條 出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列第＿＿＿＿＿＿種方式處理：

1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過(guò)＿＿＿＿＿日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之＿＿＿＿＿的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過(guò)＿＿＿＿＿日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同

通知到達(dá)之日起＿＿＿＿天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的＿＿＿＿＿％向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之＿＿＿＿＿＿（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定

經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人：

（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。出賣(mài)人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人須在買(mǎi)受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣(mài)人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十一條 交接

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。

由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十二條 出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛因出賣(mài)人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十三條 出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任

出賣(mài)人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人按照下述第＿＿＿＿＿＿種方式處理：

1.出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十四條 出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾

出賣(mài)人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

4.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

5.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后＿＿＿＿＿＿日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第＿＿＿＿＿＿項(xiàng)處理：

1.買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿＿日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的＿＿＿＿＿＿％賠償買(mǎi)受人損失。

2.買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的＿＿＿＿＿＿％向買(mǎi)受人支付違約金。

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十六條保修責(zé)任

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為本合同的附件。出賣(mài)人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣(mài)人原因造成的損壞，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十七條 雙方可以就下列事項(xiàng)約定：

1.該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2.該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.該商品房所在樓宇的命名權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

4.該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

5.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

6.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十八條 買(mǎi)受人的房屋僅作＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿使用，買(mǎi)受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買(mǎi)受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

出賣(mài)人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十九條 本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第＿＿＿＿＿＿種方式解決：1.提交＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委員會(huì)仲裁。

2.依法向人民法院。

第二十條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件四）

第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條 本合同連同附件共＿＿＿＿＿＿頁(yè)，一式＿＿＿＿＿＿份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣(mài)人＿＿＿＿＿＿份，買(mǎi)受人＿＿＿＿＿＿份，＿＿＿＿＿＿份，＿＿＿＿＿＿份。

第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十四條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣(mài)人向＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿申請(qǐng)登記備案。

出賣(mài)人（簽章）

買(mǎi)受人（簽章）

【法定代表人】：

【法定代表人】：

【委托人】：

【委托人】：

（簽章）

（簽章）

＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日

＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿ 月＿＿＿＿＿＿日

簽于 簽于

（商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容由建設(shè)部提供）

附件一：房屋平面圖

附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明

附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

1.外墻：

2.內(nèi)墻：

3.頂棚：

4.地面：

5.門(mén)窗：

6.廚房：

7.衛(wèi)生間：

8.陽(yáng)臺(tái)：

9.電梯：

10.其他：