養老產業的盈利模式精選(九篇)

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第1篇：養老產業的盈利模式范文

關鍵詞：發展模式；養老地產；策略

養老地產又被稱之為企業盈利型老年住宅，該地產的開發經營方式具有一定的立體型，與房地產開發、商業地產的運營以及養老服務、金融創新相結合。將養老住宅作為重要的基礎，集娛樂、餐飲以及養生等方面概念于一身，不斷的完善時下養老地產的發展。當前，養老地產主要是我國實現居家養老、社區養老等相結合的社會化的一種養老方式，是一種養老載體，該方式正在被不斷的推廣。

一、 時下養老地產盈利模式類型分析

首先，養老地產盈利來源主要在客戶定位、土地獲取以及政策優惠補貼等方面體現出來，如果按照盈利模式進行分類，則可以分為全部出售模式、銷售+持有模式、會員制管理模式以及只租不售模式。

全部售出模式主要是養老概念住宅加之超配套設施。將出售房屋產權作為主要形式，將區域級別配套并舉等；銷售+持有模式主要是養老概念加之養老地產[1]。住宅銷售和嵌入式老年公寓等各個方面運營情況結合，實現養老地產銷售+持有模式；會員制管理模式主要是銷售會籍。應用會員制管理模式，向外界出售不同期限的會員卡，變相實現銷售+持有模式，最終實現會員制管理模式；只租不售模式主要由醫療健康社區擔任全部運營職責，區別對待自理、半自理以及非自理客戶，依據不同情況收取不同的租金，使得只租不售模式能夠真正的實現。

其次，老年住宅市場類型也有一定的區分。主要被分為政府福利型、政府收益型以及企業盈利型。其中政府福利型主要是通過政府組織與開發經營管理之下的社會福利老年機構，是一種傳統的養老院和福利院形式；政府收益型是政府一些相關部門組織開發與經營的，將出租形式作為重要收取相應費用的老年住宅形式，分析政府在養老地產方面的補貼和介入[2]。通常，政府收益型又被分為公辦民營形式和民辦公助形式，例如我國北京會晨老年公寓等。實踐表明，現階段我國養老房地產的形式，主要為了能夠滿足政府和一些低端客戶的需求，在經營中也有一些養老房地長出現虧損經營的現象。但在政府福利型和收益型老年住宅，運營主體或者投資性主體方面，都會在政府支持之下獲得一定的收益，收益幅度提升并不明顯，但是在這期間專業化服務能力也能夠得到一定的培育；而企業盈利型主要通過企業投資開發建設與運營單體等進行，明確基本的老年社區設計配套設施。企業盈利型可分為嵌入式老年公寓、老年社區與高端養老養生綜合體等模式，這些不同的模式都被認為是養老地產。

二、 時下養老地產現有政策分析

（一）法規政策支持與政府態度、相應的基本策略分析

針對時下養老地產發展模式，一方面，我國明確了在老齡化加速問題上，應該由政府承擔相應的責任。另一方面，需要采取有效的策略應對老年化問題，明確基本老年的保障與低端養老服務等都需要由政府承擔，并且要不斷的鼓勵社會資本與產業資本機構積極的參與到我國養老事業行列里，從而為老人提供更加優質的養老服務。另外，要政府在這一過程中需要明確具體的政策與措施，堅持"粗線條到細致化"的原則，在承擔責任的基礎之上，將相應的措施真正的落實，以有效保障養老房地產問題能夠得到解決。

（二） 政府堅持扶持和優惠措施

當前我國老齡化問題已經日益嚴重，因此我國政府不斷的推出新的政策以有效的解決老齡化帶來的房地產方面的問題，有效的扶持社會化養老事業的發展。在這一過程中，需要明確我國社會福利事業開展的總體思路與建設目標，不斷的鼓勵社會力量的投入與自身的投入，并且利用相應的優惠政策[3]，確保將養老服務推崇到最高點，在能夠應對老齡化問題的基礎之上，提供最優的養老服務。

總結：

本文主要從兩個大的方面著手，時下養老地產盈利模式類型以及時下養老地產現有政策進行分析，明確現階段我國面臨著嚴重的人口老齡化問題，這給我國養老房地產發展設置了一定的障礙。為了能夠在應對人口老齡化問題的基礎之上，提供最優的老年服務等，我國政府提出需要加大社會投入以及政府資金投入力度等，并且我國政府需要承擔一定的責任，不斷的鼓勵社會各個階層參與到養老事業中，以便提升養老服務的質量。

參考文獻：

[1]姜睿，蘇舟.中國養老地產發展模式與策略研究[J].現代經濟探討，2012，（10）：38-42.

第2篇：養老產業的盈利模式范文

關鍵詞：PPP項目 養老產業 云計算 大健康 養老云

中圖分類號：F283 文獻標識碼：A

根據國家統計局資料，1999年我國60歲以上老年人口比例已達10%。按照聯合國對人口老齡化社會標準劃分，中國已進入老齡化社會，而截至2014年底，我國60歲以上老年人口為2.12億人，占總人口的15.5%，中國成為世界上老齡化速度最快的國家之一。聯合國曾作出預測，到2049年，中國將有近三分之一人口超過60歲，老齡化程度繼續加重。針對日益嚴峻的養老現狀，國家在十三五規劃中將養老產業作為重點產業提出，國家也在逐年加大政府支持力度，加速審批多項養老項目。而在建設養老項目的過程中，政府往往承擔了較大的財政壓力。國務院于2013年的《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》明確指出，鼓勵民間資本參與養老服務業。并于2014年在湖南、內蒙古、吉林、江西、山東、安徽、湖北、甘肅等8個省份開展以社會資本合作、市場化方式發展養老服務產業試點，促進養老服務產業發展。

一、國內PPP養老項目的現狀和問題

社會資本合作模式――PPP模式（Public Private Partnership：公私合作）是一種以合同方式確立的，基于風險共擔和利益共享的公共部門和私營機構之間的長期合作機制。其相對于傳統的單政府公共服務供給模式而言，具有效率高、減輕財政負擔、優化風險承擔降低成本、服務質量高等優點。

以江西省贛州市章貢區社區（村）居家養老服務中心項目為例，該項目為全國第二批PPP模式示范項目，于2015年6月正式落地，計劃用3年時間投資1.6億建設72個居家養老社區服務中心，以實現城鄉養老服務全覆蓋的目標。在章貢區政府的監管下，社會資本同贛州市市場建設綜合開發有限公司共同合作，注資組建養老服務中心項目管理公司。項目全部建成后，將為全區11萬名60歲以上老年人提供日間照料、配餐送餐、醫療陪護等社區居家養老服務。

除了該項目之外，全國各地也有一批PPP模式的養老項目開展，而在開展過程中發現存在老年人去養老機構意愿下行、居家養老意愿相對強烈的情況，因此PPP模式的社區居家養老為目前主流方向。而現行PPP模式下的社區居家養老依舊存在不能提供有效供給狀態。主要體現在：1.過度依賴政府資源和行政運作，容易陷入行政福利陷阱；2.社會資源整合不足，未將政府、社區以及民營養老機構間資源進行有效整合、信息共享。導致三方各自獨立提供服務，造成資源重復和服務盲區。3.同專業機構間的互動不足，目前社區醫療保健工作不能滿足老年人對健康咨詢和身體康復護理等需求；4.工作人員專業能力待提高，缺乏相關職業教育以及相關技能培訓。5.提供的服務形式較單一，未將老年群體進行細分，不能提供個性化的居家養老方案和服務。6.監管不及時，目前監管形式為事后監管和應急監管，監管信息滯后；7.盈利模式和渠道單一，未能擴展出衍生產品。

二、基于云計算和大健康的養老PPP項目的新模式的探索

云計算和大健康平臺均是在互聯網技術發展過程中產生的一種模式。云計算是基于互聯網的相關服務的增加、使用和交付模式，通常涉及通過互聯網來提供動態易擴展且經常是虛擬化的資源。而大健康平臺實際上也是指利用互聯網整合各種資源，將不同的醫療機構甚至保險單位等進行聯合，進行信息共享以便機構為個人用戶提供可持續的個性化服務。

將云計算和大健康概念和技術引入養老PPP項目，并對現有項目模式進行改進，獲得以政府為主導、養老云信息平臺為憑借、以社區養老中心為依托、以大健康平臺為輔助的新型健康養老模式――“健康養老云”模式，以實現老人“安養―樂活―善終”的生活目標。

“健康養老云”產業內主體有政府公共部門、第三方社會機構、居家養老云信息平臺以及PPP項目管理公司籌建和管理的社區居家養老中心，圖1為“健康養老云”產業的結構設想。

“健康養老云”產業的運營模式如下：

（一）政府公共部門、社會資本共同成立PPP項目公司和居家養老云信息平臺

政府和社會資本通過PPP模式簽訂合同，成立PPP項目公司。政府提供土地和政策，社會資本負責籌建和管理PPP項目公司并成立居家養老云信息平臺，PPP項目公司籌建并負責管理社區養老中心。政府對PPP項目公司以及居家養老云信息平臺進行監管，對項目進行風險管控。

（二）老人/子女、智能終端企業、社區養老中心以及居家養老云信息平臺構成基本居家養老配置

智能終端企業與社區養老中心合作，保證智能終端入戶。社區養老中心采集老人基本信息以及日常需求錄入居家養老云信息平_的用戶信息管理系統。子女可通過智能終端和社區養老中心了解老人居家養老情況并可對養老服務、老人健康等信息進行反饋。社區養老中心可通過智能終端以及信息反饋對老人養老情況進行實時更新和監管，消除養老服務信息滯后引發的資源重復浪費以及服務盲區，實時監管及時處理問題，也可避免由監管滯后引發的養老項目風險事件。

（三）由居家養老云信息平臺整合其他服務機構同社區養老中心資源為老人提供個性化居家養老服務，形成有序的養老產業鏈

老人依據自身情況不同對養老服務的需求不同，如只單靠社區養老中心提供養老服務，不僅需要多樣化專業在職人員，而且還需要豐富的專業資源。而要實現該目標，則將大大增加社區養老中心的運營管理成本，也增加了相應風險。因此，引入其他服務機構，例如教育文藝機構、飲食餐飲、體育健身、休閑娛樂、家政服務甚至其他機關事業單位養老機構的養老設施等第三方服務機構，不僅可提供豐富的服務種類，而且還可利用養老云信息平臺針對個人提供多機構的個性化服務套餐，充分整合各機構資源，實現收益最大化。并可從中衍生新的服務產品，增添盈利渠道。

（四）居家養老云信息平臺搭載大健康平臺為養老人員提供多層次、高水平、全方位的健康服務

老人因年齡以及身體狀況，對醫療知識科普、健身保健、康復保健、大病重病護理，臨終關懷等醫療相關服務有迫切需求，但因科普力度不足，公共t療資源偏集中于大型三甲醫院，大病重病就醫和護理存在難度，臨終關懷等公共服務機構運轉不良，其他醫療信息不明等原因，導致經常出現老人受騙、重病老人子女財力人力負擔重、重病后康復保健措施以及臨終關懷不到位等情況發生，無法達到“安養―善終”目標。大健康平臺可通過從智能終端科普醫療知識、智慧醫院信息平臺、慢性病防治管理系統、健康管理系統、康健護理管理系統、互聯網急救系統、互聯網中醫診斷系統、互聯網腫瘤篩查系統等提供醫療信息服務和醫療機構健康服務，以多層次、高水平、全方位的醫療健康服務協助實現“安養―樂活―善終”目標。

三、“健康養老云”產業面臨的挑戰

（一）產業結構主體缺乏參與積極性

我國PPP養老產業目前處于發展初期，盈利模式尚不完善，產業鏈單一，完整產業鏈形成需社會資本的財務成本以及時間成本較大。因此，企業等第三方機構缺乏長期參與積極性，影響產業鏈的完善和持續發展。

（二）智能終端配套設施不完善

國內智能家居和智能終端設備尚在發展階段，而且同老人之間的互動模式待摸索和優化，經常存在智能終端操作過于繁瑣，老人完全掌握較困難。往往出現智能設備安裝后老人不會使用的情況，久而久之智能終端成為擺設。

（三）云信息平臺的信息安全隱患

健康養老云產業中信息共享除為機構帶來便利模式之外，也存在安全隱患。如何有效保護老人隱私、維護老人信息安全成為平臺建立必需解決問題之一。

（四）大健康平臺處于事業發展期，同養老相關產業的結合方式尚待摸索

大健康平臺是隨著互聯網發展起來的新型事物，目前廣泛用于普通群體的醫療健康咨詢服務，如何針對老年人推出針對性的系統性特色服務，是亟待解決的問題。

四、關于“健康養老云”養老產業發展的建議

（一）建立完善的信息安全監管機制

建立健全信息安全法律法規體系，加強執法力度，要求各地區各部門積極監管并反饋。加大互聯網信息安全領域的資金投入，建立互聯網信息安全國家標準，促進網絡安全行業健康發展。

（二）鼓勵民營資本進入醫療健康行業

鼓勵民營資本進入大健康行業，促進醫療健康咨詢行業、康復保健機構、臨終關懷機構等同養老相關的特色機構的建立和發展。促進民營機構同公共醫療機構的信息溝通和合作交流，推動大健康平臺的快速發展。

（三）新型養老特色主打的智能終端的研究以及加強社區養老機構人員的針對性宣傳培訓。

鼓勵企業針對老年人特點研發簡便操作，甚至VR等體驗式智能終端。社區養老中心定期針對居家養老老人舉辦智能終端，以及養老云信息平臺的宣傳培訓，甚至采用入戶宣講等方式，以期提高智能終端和信息平臺的使用率。

（四）大力培養跨界人才

PPP項目公司應對社區養老機構工作人員進行資質考核和技能培訓，使其具備互聯網知識和養老服務知識，并有簡單的醫療救護技能，能及時應對突發的健康問題并提供相應措施。

養老產業在我國起步較晚，但我國人口老齡化嚴重，養老任務重，形勢嚴峻。因此，一個符合中國國情，且可實現良好持續性發展的養老產業模式顯得尤為重要。“健康養老云”養老產業模式不僅可促進經濟發展，更可解決我國的養老問題，實現“安居―樂活―善終”這一養老目標。因此，探索并完善該模式對我國養老產業具有現實意義。

參考文獻：

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[2] 胡桂祥，王倩.PPP模式應用于養老機構建設的必要性與應用條件分析[J].建筑經濟， 2012（2）：101- 104.

[3] 李卿相. 贛州市章貢區社區（村）居家養老服務中心PPP項目考察[J]. 預算管理與會計，2016（3）：40- 41.

第3篇：養老產業的盈利模式范文

關鍵詞：老年護理服務體系；長期護理保險；發展模式

中圖分類號：F2

文獻標識碼：A

文章編號：16723198（2013）17003702

1發展長期護理保險以完善我國老年護理服務體系

1.1我國亟需構建老年服務體系以迎接銀潮的到來

銀潮幾乎席卷全球絕大多數國家，未來十年甚至更長時間里財政償付能力面臨的主要威脅將來自老齡化趨勢。問題也有積極的一面，許多國家順應老年人口的需要發展老年產業刺激銀發經濟創造出長壽紅利。“未富先老”的人口大國，中國擁有在世界上絕對數量對多的老年人口。巨大老年市場是擺在我國政府、老年及相關產業、專家學者和每個人面前的重要議題。無論盈利模式還是福利模式，我國亟需構建老年服務體系以解決老年人的問題，這已經不僅僅是個人問題，也是影響制定公共政策的重要因素，例如制定養老金、醫療、和長期護理保險。這既是關系到國計民生和國家長治久安的重大問題同時是老年人與家人，老年人與所有社會人的社會關系問題，關系到和諧社會的構建和中國夢的偉大實現。

老年服務體系包括護理服務的提供者、護理服務的層次、護理服務的提供方式、護理服務的接受者和護理服務內容五個方面內容。

1.2通過長期護理保險協調老年護理服務供需矛盾

老年人主要通過個人支付、政府支付的方式享受老年護理服務。目前國內的養老保險和醫療保險的給付條件和方式都不包括長期護理服務，而商業長期護理保險在我國屬于起步階段也沒有成為老年人獲取長期護理服務的重要財源。于是隨著我國逐步進入深度人口老齡化階段，對老年護理服務的需求呈剛性增長的態勢，而有支付能力的有效需求受制于個人支付能力和政府財政壓力遲遲無法提高。使得老年護理服務產業的發展得不到需求的支撐。通過推廣商業長期護理保險會行之有效的解決老年人的養老護理資金缺乏的問題，協調老年護理服務供需矛盾。保險公司可以將籌集的護理費用用于老年護理產業的投資，通過與資本市場聯動保值增值解決護理資金缺乏的問題。進而推動老年護理服務供需的良性循環。

1.3長期護理保險的風險基礎和給付條件

美國健康保險協會（Health Insurance Association of America 簡稱 HIAA）對長期護理（Long term care）的界定是在一個較長的時期內，持續地為患有慢性疾病（Chronic Illness），譬如早老性癡呆等認知障礙（Cognitive Impairment）或處于傷殘狀態下，即功能性損傷（Functional Impairment）的人提供的護理。在日本長期護理是指為 65歲及以上因身體虛弱或臥床不起，癡呆癥等需要援助和護理的老年人提供護理服務。荊濤（2006）認為長期護理是指個體由于意外、疾病或者衰弱導致身體或者精神受損，日常生活不能自理，在一個較長時間內，需要他人在醫療、日常生活或社會活動中給予廣泛幫助。長期護理保險作為風險管理方法，把因長期護理需求而產生的經濟收入的減少和經濟支出的增加作為保障對象，主要承保導致產生護理需求的風險事故發生時，被保險人無法承擔高昂的護理費用從而無法獲得長期護理的風險。因為長期護理需求的發生具有不確定性，具有可保風險的基本特征，所以可以通過長期護理保險的建立構建一個互助分攤的機制，滿足老年人在因保險責任范圍內的風險事故產生護理需求的時候能夠得到保險公司的給付。

日本對長期護理的界定主要是針對老年人群體提供護理服務，所以日本的長期護理保險的給付條件區分40周歲到64周歲和65周歲以上兩種。美國健康保險協會和我國相關學者在長期護理的問題上，給出的產生長期護理需求的原因就更加的寬泛，其中包括個體由于意外、疾病或者衰弱導致身體或者精神受損，日常生活不能自理。這里的個體不單純指老年人，還包括所有可能因意外和健康原因需要護理的其他人。所以在我國對于長期護理保險設計就應該區別被保險人群體及長期護理的給付條件。長期護理保險應該分成兩大類，第一類是面向65周歲以上老年人的長期護理需求的老年護理保險，考慮老年人老年癡呆等損傷智力的疾病發病率的增高，保險公司可將智力損傷所引起的老年人對長期護理的需求引入到給付條件之內，保險公司要與專業機構制定一個合理標準化的認定機制。可以通過智力的檢測和行動能力的測試進行評定。第二類是面向60周歲到64周歲的健康人群體的健康護理保險。被保險人是否能獨立完成日常生活中的活動，這些活動的內容通常包括穿衣、進食、沐浴、如廁、行動等等。如果當事人不能完成上述事例中的一項或者是幾項，那么被保險人就需要專業護理人員的長期護理。以此作為保險公司的給付條件。區別于目前國內的商業長期護理保險產品如“全無憂”長期護理保險、國泰康順長期護理保險、瑞福德長期護理保險把長期護理保險責任和老年護理保險責任放在一起考慮。對于長期護理和老年護理分別獨立設計保險產品，理由是長期護理保險的保險責任和老年護理保險的保險責任就其風險基礎來看具有不同的規律，所以對于保險精算產生了重大的影響，如果兩個風險責任捆綁在一起考慮不利于保險公司經營的穩定，而對于投保人而言也增加了繳費負擔。

1.4長期護理保險與老年護理服務產業的協調發展

保險業可以充分發揮它的社會管理作用，緩解人口老齡化帶來的巨大的社會壓力。保險公司進行投資養老實體是一種新的嘗試和探索。保險公司擁有足夠的資本和專業的業務能力，由它來引領這個市場能夠更好解決中國人口老齡化的問題，同時也能創造巨大的經濟效益。在實施的過程中，因為收益和風險并存，所以保險公司在依靠自身資源發展的同時，也要注重政府的扶持。保險公司目前仍僅局限于一個封閉的保險系統中，并未與養老實體的投資建立有效連接。那么，建立或收購養老機構無疑是使得保險產業和老年護理服務產業得以協調發展的雙贏選擇。根據新實施的《保險法》，保險公司可以投資不動產。那么保險公司可以投資養老院甚至建立養老社區都不再會是紙上談兵。無疑這樣可以更好的幫助解決我國人口老齡化難題，同時促進保險經濟的發展。這樣一來，保險公司一方面通過經營長期護理保險使老年人可以擁有享受護理服務的經濟來源，另一方面通過投資老年護理服務產業，甚至培訓專業的護理人員，興辦老年大學，建設老年社區等等提高和增加老年護理產業的供給能力和服務質量，協調發展以解決人口老齡化的難題同時利用人口老齡化獲得長壽紅利。

2立足國情分析長期護理保險發展的現實基礎

2.1政策法律基礎

日本于1997年末通過了《護理保險法》，于2000年正式實施。在2005年和2012年進行兩次修訂。德國2008年通過了《護理保險結構性繼續發展法》，在法律層面上強制實施全民護理保險，對各護理保險服務機構形成強有力的監督。護理院中，由住戶選舉產生代表自身利益的咨詢委員會，該機構共同決定或參與協作護理機構的管理工作。相比較之下，我國在政策法律基礎方面關于長期護理保險體系的建立仍是一片空白。

2.1.1我國缺少一部關于長期護理保險體系的成文法

經驗告訴我們，必須以法律的形式把解決問題的方案落實下來，才能夠得到有效的執行。法律是任何制度得以實施的根本，我國應該以老年護理服務、老年醫療和老年福利為主要內容規范相關法律法規，從而形成一個完善的法律體系，以解決老齡化問題。同時法律的出臺也可以加強對服務部門的管理，監督相關部門的服務。在出臺全國性的相關法律法規的同時，地區政府也應該根據自身情況在全國性法規的前提下提出細則要求。例如細化申請標準，明確護理等級，護理費用等。

2.1.2我國缺乏關于長期護理保險的常設機構

一個有效率且低消耗的部門能促進長期護理保險體系朝健康的方向發展。我國應該在人力資源與社會保障部下設一個常設機構，專門分管護理保險業務。同時該部門負責：（1）監督商業護理保險的運行。（2）規范老年護理保險產業的發展。（3）監督護理行業醫護人員的職業操守與準入。（4）負責護理保險資金的運作。

2.2財政經濟基礎

我國是個人口大國，單純依靠財政補貼和老年人個人的支付能力是無法滿足老年人的護理問題的，導致需要護理的老年人越來越難以承擔高額費用的支出。更完善的老年護理服務體系由于財政經濟原因很難得以有效的實施。

2.2.1財政支付壓力

歐債危機是全球金融危機爆發后歐洲國家普遍爆發的債務危機。歐債危機爆發的原因很復雜，但是其中一個主要問題是歐洲的政府普遍通過舉債的方式為國民提供高福利，包括高福利養老。但是長壽時代的來臨使這些國家無法支付高昂的費用。對于債務危機推波助瀾。對于未富先老的中國政府而言，面對全世界絕對值最高的老年人口，為了防止出現財務負擔過重，現階段只能針對貧困老人提供免費老年護理服務，并且經費的支出主要來源于民政部門，資金十分有限。

2.2.2個人支付能力有限

老年人隨著身體機能的下降，導致勞動收入能力也隨之降低，部分老年人的消費支出靠養老金的收入，而養老金只夠維持最基本的生活需要；大部分沒有養老金收入的老年人的生活來源主要是靠子女和親戚朋友的接濟。由于老年人可支配收入較少，缺乏對護理服務的購買能力，嚴重限制了有護理需求的老年人對社會化護理服務的利用。老年護理費用會伴隨著老年人口數量的迅速增加而迅速增長，只依靠個人力量不足以應對日益增長的護理費用。

2.3市場供求基礎

截止2011年底我國每千名老人占有床位不足20張，如果為每名老年人都準備一張床位的話我國老年護理服務機構所安置的床位可以繞地球三圈半。然而我國有98%的老年人，出于無奈都在家養老。很多老年人由于喪失勞動能力以致經濟承受能力有限，負擔不起高昂的機構養老費用，雖然潛在需求巨大，但是對養老機構的護理服務的有效需求嚴重不足。導致養老機構在供給不足的情況下出現供給的“過剩”，即養老機構的供給無法形成能為需求群體購買的有效供給。

3適合我國國情的長期護理保險發展模式

3.1長期護理保險發展模式綜述

長期護理保險發展模式主要有三種，以美國為代表的市場主導模式、以德國為代表的政府主導模式和以荷蘭和日本為代表的政府引導并委托專業機構運營模式。

市場主導模式的優點在于減輕公共財政負擔，提高制度運行效率并且可以較好地滿足居民多樣化的長期護理保障需求，但由于價格偏高、無強制措施等原因導致其對中低收入老齡人口的覆蓋能力不足。政府主導模式的優點在于實現對老年人的全覆蓋，同時以政府充足的財政經費支持

和完善的公共服務體系為基礎，但是政府主導模式對于國家的財政狀況是一個艱巨的挑戰。而且對于市場需求的反應也不夠靈敏。政府引導并委托專業機構運營的方式，可更充分發揮各參與主體優勢，降低制度推進成本，滿足居民多樣化的長期護理保障需求。

3.2我國長期護理保險發展模式建議

不同于美、德、日等發達國家，我國經濟發展尚處于起步階段，想要照搬高福利國家的模式來建立像醫保一樣的全民強制護理保險是不符合實際的。而完全市場主導模式的市場需求主體有限，必須具備充分的支付能力。結合我國國情分析，政府引導并委托專業機構運營的模式更符合我國經濟發展水平不高、老齡居民消費能力有限的實際國情。

3.2.1小范圍的商業長期護理保險試水階段

按照當前的發展，可以先從完全市場主導模式入手。因為商業保險具有很多的優勢，第一，風險控制能力強，商業保險公司具有專業風險管理技術，能為護理保險提供科學合理的方案設計。第二，具有良好機制，作為中介職能提供服務，能夠保障護理保險體系的正常運行，減輕財政壓力。第三，個性化專業服務，能夠整合養老社區、養老保險、健康管理、健康保險等老年產業，為老年人提供更加個性化的高質量服務。第四，保險資金雄厚，規模大、運轉周期長是保險公司資金的特點，因此保險公司有實力投資養老社區、護理機構等，促進護理產業的穩定發展。商業保險公司作為建立長期護理保險體系的初期探索者，可以為我們積累大量的原始數據與經驗。

3.2.2大規模的政府引導并委托商業保險公司運營的全面鋪開階段

經歷一個時期的完全市場主導模式之后，商業保險公司已掌握了護理保險發展所的大量數據如生命表、重疾發生率、喪失生活能力發生率、生存時間分布等，這是一個基礎。這時我們可以適當讓政府參與進來，好處是有了財政資金的支持，護理保險覆蓋面能進一步的擴大，我們可以讓商業護理保險繼續經營的同時，讓政府在幾個養老服務設施相對較好的城市進行試點，建立政府主導并委托專門機構運營的盈利模式。為將來施行福利模式積累經驗。

3.2.3嚴格審核條件的政府主導模式打好基礎

盈利模式發展到一定程度，積累了大量經驗后，就可以過渡到福利模式和盈利模式共存的階段。但是按照我國的國情分析，現階段的福利模式主要針對貧困老人直接提供無償服務。通過嚴格的審核條件，對于那些貧困老人、空巢老人提供基本護理包括日常生活照顧、醫療保健、精神慰藉、文化娛樂等在內的老年生活輔助。

參考文獻

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[4]冉永蘭，榮幸.我國長期護理保險發展探討[J].衛生經濟研究，2010，（2）.

第4篇：養老產業的盈利模式范文

根據國家統計局的人口普查公報，人口老齡化已成為我國面臨的最重要的民生問題之一，直接影響國民經濟的可持續發展。養老地產是以老年人為目標客戶群體而進行建筑設計、設施配套和服務跟進的房地產項目，是住宅地產、商業地產和服務三者的有機結合體。養老地產主要分為三類：養老院、老年公寓、養老社區。

二、各國養老市場發展的階段特征

養老發展階段與經濟發展水平、老年人口占比密切相關。數據表明，對于美日歐等成熟發達經濟來說，普遍的規律是當人均GDP處于1萬美元，65歲以上人口占比突破10%時，養老市場進入快速發展期；當人均GDP處于2萬美元、65歲以上人口占比介于12%～15%之間時，養老市場步入成熟穩定發展階段。

而亞洲新興國家的階段特征略有不同，由于其老年人口增速遠高于發達國家，所以當人均GDP突破1萬美元，65歲以上人口高于6%時，養老市場就已開始由初期階段轉入快速發展階段。

三、中國養老地產現況分析

中國由于人均GDP比較低，根據人均GDP增長的初步測算，我國進入養老地產的快速發展期，養老市場將創造出新一輪的創新及變革。房產商與保險資金競相布局“養老地產”，“養老地產”的潛力逐漸被投資者看好。

老齡化社會趨勢的加劇，讓社會養老體系面臨巨大壓力。“住不上”和“住不起”并存。一般房地產項目都是通過產品銷售來獲得利潤，物業服務占比很少，而養老地產則需要將產品銷售和物業服務兩方面并重，甚至后者才是主角，但是目前許多養老地產項目只是賣房子圈地的噱頭，同時養老地產尚未形成完整的金融支撐體系。

地產公司習慣于資金快速周轉和囤地漲價模式，做養老地產意味著“基因突變”；明辨“養老”和“地產”的區分是一大挑戰。老年地產運營模式中的市場定位、銷售方式、服務體系的建立直接影響老年地產的經營成敗，養老地產的市場定位應該遵循兼顧老年人養老與公共設施共享的原則。其目標消費群體應包括具有中高經濟實力的老年人和資源公享群體（即享用老年地產設備、設施、服務等資源的群體，包括旅游觀光者、購物者、就醫者等群體）。

目前國內開發商在養老地產的開發、收益模式方面有三種形式：“長期持有”、“出售”和“出售與長期持有相結合”。長期持有：在養老住宅持有運營階段，目前主要形式是采取會員制發售，購買居住權，持有運營也是很多開發商想法。養老社區將來是只租不售，并不是建房子賣給老年人，因為養老社區像一個長期“債券”，而保險資金目前正缺少10年或更長時間投資產品。出售：物業服務多為維護開發品牌服務，利潤極少，養老住宅的開發以住宅產品的銷售為主要利潤，盈利模式是以產品銷售為重中之重。出售與持有相結合：養老住宅的開發不像住宅產品以銷售為主要利潤，養老住宅開發需要社區的可持續性，盈利模式就需要產品銷售和物業經營服務二者并重。大型綜合性養老社區的成功建設與后期運營，亦為項目立體開發提供了支撐。養老住宅的開發，特別是大盤項目切入養老住宅，需要建立綜合性盈利模式，即：“居家養老住宅銷售+養老住宅持有經營+綜合性商業租售運營”，形成一個完整的產業體系。

四、養老地產和金融的高度融合是未來養老地產發展的方向

我國養老產業發展遇到的最大瓶頸就是資金問題。養老服務市場資金缺口大，國家對養老事業的資金支持有限，中國養老產業發展必須通過金融創新實現新的大跨越。

1、PPP模式與養老地產

養老服務業在我國長期以來作為“事業”而不是“產業”存在，利潤微薄是發展養老地產的風險所在。

PPP模式的概念：廣義PPP（Public-Private-Partnership），即公私合作模式，是公共基礎設施中的一種項目融資模式。在該模式下，鼓勵私營企業、民營資本與政府進行合作，參與公共基礎設施的建設。

按照這個廣義概念，PPP是指政府公共部門與私營部門合作過程中，讓非公共部門所掌握的資源參與提供公共產品和服務，從而實現合作各方達到比預期單獨行動更為有利的結果。

2、PPP模式在養老地產開發中的應用與功能

養老地產實際上屬于準公共物品的范疇，有別于傳統意義上的養老院，完全可以由更有投資效率的私營機構作為主導進行建設，使之成為政府機構養老的有效補充。

養老地產經營周期長，收益率穩定的特點符合壽險企業資產負債匹配的原則，因此在我國的養老服務中充分利用壽險資金等民間資本，大力發展養老地產，同時引入PPP模式，結合政府拿地，審批、養老服務等方面的優勢，可以有效地解決目前養老需求旺盛而服務供給不足的矛盾。

PPP模式中最重要功能就是融資，且能力強大，PPP模式在養老地產開發中的功能一是吸引私人資本投資，彌補政府財力不足。二是提高養老機構的運行效率。私營部門的目標是利潤最大化，其利潤主要通過提高投資和運營效率獲得。在PPP模式下，政府將養老機構運營職能轉給高效的私人部門，同時保留和完善監管的核心職能。不但可以減少政府的現金支出，也可向消費者提供廉價優質的服務。三是通過進一步完善相關法律法規，規范政策制定者、監管者和服務供應者三者的職能，成立獨立的監管機構，消除公私合作的矛盾，合理分擔風險，推動養老地產產業的發展。

3、養老地產與金融的高度融合

由于養老地產用地性質和服務特性，養老地產開發資金鏈壓力巨大，因此必須加快金融創新，提高資產流動性。養老地產和金融的高度融合是未來養老地產發展的方向。

養老地產的金融化有以下幾種主要模式：一是養老地產證券化。這是養老地產金融化的主要模式，就是把流動性較低，具有一定規模的資產進行分割、標準化，把物權轉化為有價證券的形式。對于開發商而言，房地產證券化可以把地產項目設計成證券產品出售給投資者，以迅速套現，資金流動速度將會大幅加快，利用證券化工具改善房企的資金壓力。

二是發行資產抵押債券，銀行把抵押貸款或者其他信貸資產作為證券化資產打包給受托機構，由受托機構對該資產進行結構性的安排和內外部的信用增級，申請發行資產抵押證券，在全國銀行間債券市場上發行和交易，從而盤活缺乏流動性的資產。

三是發行標準化證券，盤活資產流動性。所謂REITs（房地產信托投資基金），是指房企將其旗下部分或全部物業資產打包上市，向投資者發行信托單位股票，并以物業資產的租金等收益為來源定期向投資者派發紅利，并由專業的基金管理公司或投資機構進行房地產投資經營管理的一種信托基金。

四是產權置換股權產權。置換股權是指開發商用現金、產權或“現金+產權”的方式將旗下房產與入駐的上市企業或者是擬上市企業進行股權置換，進而通過資本市場獲得更高投資回報。

五、互聯網時代養老地產對策

互聯網思維是在（移動）互聯網、大數據、云計算等科技不斷發展的背景下，對市場、對用戶、對產品、對企業價值鏈乃至對整個商業生態的進行重新審視的思考方式。互聯網時代的商業思維是一種民主化的思維。互聯網讓人們表達、表現自己成為可能。

1、正確理解養老地產中的互聯網思維

養老地產的發展從以下幾個層面來認知互聯網思維。一是正確理解互聯網思維的本質，必須緊緊貼合人性化的需求，使用科技的手段把產品和服務做到極致。二是角色的轉變，由商家主導的市場已變為由消費者強勢主導，為業主服務。三是商業模式的轉變，從原來的降低成本增加利潤變為憑服務增值要利潤。四是養老地產企業的互聯網化改造，在轉化的過程中要正確認知自己的資源優勢，尋找正確的切入點和入口。

2、互聯網時代養老地產對策

互聯網時代，養老地產更注重精神層面和個性化需求。由于中國人口多，養老地產必須考慮南北差異，文化差異，地域差異。通過互聯網吸收各方所長搭建養老產業平臺，包括醫療，老年大學，野外、農場、瑜伽、療養等。包含自然、人文、教育、游樂、親子內涵。

3、互聯網金融――養老地產眾籌

眾籌，即大眾籌資或群眾籌資，是指用團購和預購的形式向網友募集項目資金。眾籌利用互聯網傳播的特性，爭取大家的關注和支持，進而獲得所需要的資金援助。互聯網金融的本質就是眾籌金融。互聯網金融并不是金融與互聯網的簡單結合，而是現代金融創新與科技創新的有機融合。

通過互聯網眾籌這種去中介化的方式可讓養老地產價格下降。當眾籌成為集資的主要方式時，借貸融資成本和營銷成本將不再存在。養老眾籌模式的開啟，將給我國老齡事業注入大量資金支持。隨著互聯網精神的滲透，對互聯網金融的理解與應用更加深入，養老地產眾籌勢必會衍生出更多更有創意的模式。

養老地產眾籌具有廣闊的發展潛力。但是眾籌領域牽涉范圍廣，面臨多方面的復雜問題。首先需要創新監管制度。其次地產眾籌是金融、地產、購房者之間的三方結合。眾籌者群體有的以自住為主，類似于集資建房，有的用于投資，相當于微開發商。最后就是地產開發后的運營。對房地產商來說，輕資產以及“運營+金融”無疑是未來養老地產發展模式。

第5篇：養老產業的盈利模式范文

曾幾何時，在互聯網金融如火如荼滲透至每個人的生活的時候，保險產品銷售似乎仍依賴傳統的銀保和人渠道，以余額寶為代表的所謂“野蠻人”異軍突起，對包括保險在內的傳統金融領地不斷掠奪蠶食。在新金融勢力的挑戰下，金融業態伴隨著人們的行為在悄然發生深刻的變革。當余額寶用了半年多時間使天弘增利寶貨幣基金成為中國第一大公募基金時，保險業的變化微乎其微。

但新華保險以不變應萬變的從容淡然處之：董事長康典2014年年初把新華保險所有省級分公司的老總都叫到一起，告誡他們冬天還遠遠沒有過去，傳統的“打游擊、靠忽悠、輕服務”的賣保險的業務模式必須改變。

面對互聯網新金融模式的沖擊，康典顯得尤其淡定：“什么叫O2O，有本事你就在online上待著，別offline，只有online沒戲，你得下地，在天上不行，最終你要落地，因為客戶在地上站著。就憑現有的技術手段你想顛覆？不可能！因此，我的致股東函標題就叫‘敬畏傳統，擁抱變化’。”

康典還糾正了業界的一個流行觀點，認為“保險行業的互聯網化就是將保險在網上銷售”。他坦言，并非所有的產品都適合在網上賣，保險產品就是其中之一。畢竟，保險產品有它的特殊性。

“如今的現實是，大量有知識的年輕人越來越喜歡在網上來完成一些采購、消費行為，并且習慣于這種消費方式，這是一種全新的變化。但具體像保險產品特別是一些比較復雜的產品怎么銷售，仍值得探討。如果沒有offline的配合，單純靠online，很難完成得很到位。”康典如此解釋傳統和變化之間的關系。

養老商業模式尚不清晰

除了互聯網金融，發生變化的還有中國正加速步入老齡化社會的不爭事實。

根據《中國老齡事業發展“十二五”規劃》，到21世紀中葉，中國老年人口數量將占全國總人口的1/3，為所有發達國家老齡人口的總和。巨大的老年人口，為養老事業的發展奠定了堅實的基礎，也是保險業進一步發展的一個機會。

機會面前人人平等，區別在于不是人人都能平等地把握機會。自2013年以來，包括新華保險在內的眾多保險企業都已經紛紛在各地競相拿地，涉足養老地產。但一年后往回看，成熟的養老社區并不多。面對一個尚未挖掘的大金礦，保險公司幾乎個個都小心翼翼。

問題的癥結何在？康典給出的答案是：商業模式不清晰。

康典表示，新華保險為這個事情測算了無數個模型，設置了很多參數在里面一點一條地進行測試。這里的核心是，在養老業務上設置一定的固定資產投入，然后和它對應的或是租金或是其他收入，如果養老業務本身賺錢很難，達不到我們預定的投資收益的時候，那么，有沒有其他的辦法可以作為一種附加的收入，最后使得我們這個項目還是可以賺到錢的，起碼不要賠錢，這很關鍵。幾十億元就算賠百分之一，都不是個小數目。

對于養老而言，究竟何種商業模式最合適？康典說，如果養老地產最終走的是一條“掛羊頭賣狗肉”的商品房盈利模式，那肯定長遠不了。目前，各大保險公司都只是在嘗試，摸著石頭往前走。

以新華保險為例，其已將北京六里橋附近的原公司總部，改造成一棟全新的養老大廈。這棟養老大廈將主打“護理”概念，專門接待行動不便、需要完全住院的老年人。

康典稱，現在我們想得比較明白了，全護理這一塊的需求是比較剛性的。上述養老大廈那個樓現在大概只有兩百多套房間，還附帶著一個康復醫院，有的老人需要一個功能的康復和老年病的維持，這需要引進國際上一些非常成熟的、前端的管理模式，這樣的結果是對老人的服務流程就不一樣了，這個已經比較清楚，如果能做好，我們就能在其他城市復制此種模式。

目前，新華保險的養老業務是兩條腿走路：一方面自己掏錢拿地；另一方面，也嘗試分擔風險與其他地產商合作。一旦科學有效的商業模式被證明可行，就會迅速鋪開。

康典說，當然，新華保險還在探索一些其他的模式，比如跟一些房地產開發公司合作，你開發建設成一個區域后，我們在這個區里把一些健康服務的、老年人生活支持的功能放進去，使得小區里的老人能夠得到服務。這個模式還在探討階段。

一體核心兩翼齊飛

備受各界關注的保險版“以房養老”已于7月1日正式啟動試點，然而相關產品仍未成型，各保險公司也觀望等待，保險公司為何如此謹慎？

康典表示，新華保險對于“以房養老”一事持積極心態，目前正在研究。“以房養老”涉及壽險行業以前不太熟悉的一些領域，因而對于這些東西該怎么進行技術上的處理還需要進一步研究。

實際上，無論是全護理模式，還是以房養老模式，抑或其他新的模式，均凸顯出養老在新華保險戰略宏圖中的重要地位，這恰好與新華保險提出的“一體兩翼”的發展思路相吻合。“一體”是以壽險為核心，“兩翼”則是指養老產業和健康產業。

其實，在養老社區的投資上，新華保險提得比較早，但是推進卻比較慢。對此，康典坦言，之所以走得比較慢，主要是因為對壽險參與到養老的模式還沒有看太清楚，而新華保險是希望能夠探索一個純養老的模式，而不是像某些機構以養老的名義去做商業地產。

近日，保監會了首份《中國保險業社會責任白皮書》（下稱“白皮書”），《白皮書》預測，至2020年，僅養老領域，保險業直接投資規模預計最高可達4500億元，補充養老院床位缺口225萬張，同時可提供100萬個直接就業崗位，每年為國家增加稅收330億元。

面對巨大的養老市場，保險業在這方面的布局也在不斷加大。近日，保險業投資養老社區再獲進展，據了解，7月9日，中國太平旗下太平養老產業投資有限公司與江蘇省無錫市新區管委會在無錫簽署太平無錫養老社區投資協議，中國太平將在無錫投資建設該公司的第二個養老社區項目。

《白皮書》數據顯示，截至2013年底，共有5家保險機構投資11個養老社區項目，占地面積3298畝，計劃投資額達到163億元。在保險業投資養老社區方面進展比較快的是合眾人壽和泰康人壽，而中國人壽、中國平安和新華保險等公司雖然都投資了養老社區，但整體進展并不像一些同業那么快。

康典坦言，新華保險上市時就提出要大力發展養老險業務，但實際推進比較慢。推進慢的重要原因是壽險參與到養老的模式還沒有看太清楚，養老資金的投入和其他的投入不太一樣，比如搞一個養老園區，一投就是幾十億元，新華保險是希望能夠探索一個純養老的模式，而不是像某些機構以養老的名義去做商業地產。在政策和規則的界限之內，新華保險投資養老社區堅持兩個原則：一是客戶可接受；二是公司可盈利。

據了解，2012年新華保險啟動了在延慶和密云的兩個養老社區項目，2014年在海南的養老社區項目也已啟動。此外，新華保險還在廣東、福建、上海等地進行項目調研。在康典的心目中，穩步推進比鋪項目更重要，他希望一個養老社區項目能做到既有客戶需求，又能使公司可持續經營，目標是做一個可以復制的項目。

康典透露，雖然對壽險參與到養老的模式沒有看得太清楚，但新華保險對全護理這一領域看得比較明白。因為這一塊的需求比較剛性，特別是現在獨生子女這一代（421家庭），上面有4個老人，甚至是4個老人的上面還有更高齡的老人，即上面有兩層老人。這一代人面對的養老問題非常尖銳，若是這些老人中有一個進入到臥床狀態，或再有一個出現疾病纏身的話，那將是一個“災難”。

他認為，一般情況下，老人60歲退休到80歲之間應該是處在一個相對健康的狀態，進入到80歲以后，這種全護理就有需求了。

構建生命周期全鏈條

健康產業的投資主要針對生活能自理、對醫療要求并不大高的老人，比如新華保險在海南開發的項目，預計2014年能進入銷售，主要針對北方老人在冬天可以到海南換個適宜的居住環境，再配合一定的醫療保健服務。“如果海南的項目嘗試成功了，我們也希望在廣東、福建的福州、廈門等地進行推進。”康典說。

2012年，新華保險設立的武漢、西安健康管理中心率先開業，這兩家健康管理中心的注冊資本均為2000萬元。

作為新華保險 “一體兩翼”的戰略之一，新華保險是通過專業公司進行健康產業的投資管理。據了解，新華保險全資發起設立了新華卓越健康投資管理公司，主要從事健康管理、醫療服務、護理服務、醫療投資等健康醫療產業。目前，新華保險已在武漢、西安、青島、成都、長沙、重慶、寶雞、鄭州、煙臺、合肥、呼和浩特、濟南等地設有健康管理中心。

對于健康門診，康典表示，目前的健康管理中心經營情況還不錯，新華保險希望一個健康管理中心從開業到盈利的時間是三年。他透露，目前新華保險的股權投資主要集中在養老和健康兩個產業上，其他方面的投資會比較審慎，但并不是完全不做。

而如何服務客戶全生命周期服務體系建設，成為新華保險2014年要解決的課題。

在康典看來，保險業的發展離不開宏觀經濟，指望新一屆政府再出臺經濟刺激政策是不可能的，現在的主基調是調整和調控，而且是治理經濟、社會及生態中的失衡問題，保險業面臨的挑戰更大。

“有的賭土地，有的賭股票，眼看無法落地就左腳踩右腳，又飛起來了。我們沒那個功夫，就是老老實實從客戶入手，建設體系，這是基本功。我們要改變作業模式，從游牧民族向農耕民族轉變。草吃光了就啃草根，最后變成沙漠，羊也變不成駱駝。典型的‘狗熊掰棒子’，結果是死路一條。你誤地一晌，地誤你一年。我們要當好農民，把土地經營好，客戶就是我們的土地。”康典的表述十分形象動人。

曾經的新華保險滿目瘡痍，人心浮動，業績不佳，前董事長被抓，公司超過三年無董事會。在“救火隊長”董事長康典的努力下，公司不僅A+H股上市成功，多年的積弊也被一個個化解。

新華保險發展有三部曲：上市、初步繪制藍圖、全面推動戰略轉型。康典要求，2014年是最重要的一年，全生命周期服務體系要全面推廣到各個渠道，各級機構。

“我們就是腳踏實地，不當外星人。沒有地面扎實的基本功，飛起來也得摔下去。”康典態度很明確。

服務客戶全生命周期的目標已經在逐步推進中。除了新華養老管理公司外，新華保險還控股新華卓越健康投資管理有限公司、新華家園尚谷（北京）置業有限責任公司、新華家園檀州（北京）置業有限責任公司、新華保險武漢門診部有限公司、新華保險西安門診部有限公司等，形成醫療、養老等涵蓋人的生命周期全鏈條保障服務。

審慎穩健投資為要義

截至2013年底，新華保險總投資收益率為4.8%，凈投資收益率為4.6%，其中四家上市保險公司總投資收益率均站上5%。據新華保險內部人士解釋，新華保險的投資資產規模中沒有減去回購規模和相應的回購成本，以及投資資產中未剔除應計利息。若采用其他幾家保險公司的統一口徑，新華保險的總投資收益將達到5.23%。

據保監會披露的數據，2013年保險全行業平均投資收益率為5.04%，為四年來最好水平。

“壽險資金對安全性的要求很高，如果單看上市壽險公司的投資表現，新華保險的投資業績還是不錯的。”康典表示。

從新華保險的資產配置來看，截至2013年底，債權型投資占比為55.6%，定期存款占比為29.7%，股權型投資僅占7.6%等。“新華保險整體投資風格一直比較穩健，不僅現有的資產配置是穩健的，對每一項投資也很穩健。”康典指出。

新華保險在上市之初就設立了“以壽險為中心，發展養老、健康產業”的戰略，因此股權方面的投資主要集中在養老、健康兩大產業。“首先要想清楚的是投資的目的是什么？是為了戰略布局還是單純為了盈利？”康典說，“我們也曾有多種設想，但除了對養老、健康產業的投資，其他方面并無明顯動作，因為我們認為布局養老、健康產業更符合公司戰略，能與現有的壽險業務形成很好的協同效應。”

康典強調，新華保險并不排斥創新型的投資渠道。2013年，新華保險委托資產管理公司認購基礎設施債權投資計劃和基礎設施股權投資計劃共計114億元，但并未主動發起過相應的投資計劃。

“對基建投資，其實我們力圖找到這樣的投資機會，比如和廣東市政府簽了戰略合作協議，和北京市也曾做了很多次溝通，我們非常渴望能夠投資一個效益良好、能帶來可接受的回報，同時風險不太大的基建投資項目。”康典表示，“可能是因為我們對項目的要求太高了，到現在還在努力尋找。目前，和廣東省政府的合作仍在磋商中。”

2014年，中國人壽、太平洋保險相繼啟動保險資金市場化委托投資，金額均為200億元，是保險資金引入外部競爭、提升投資收益的創新手段。康典表示，“新華保險亦有此計劃，該計劃是新華資產管理公司提出來的，目前，董事會對委托投資的批準程序已經走完，正在操作過程中。”

“由于考慮到保險資金對流動性的需求，新華保險對養老產業的投資非常審慎，希望能找出可復制的商業模式。目前新華保險在股權投資方面集中于健康和養老領域，同時也在與多個地方積極商討投資城鎮化建設項目，以尋求可接受的投資效益。”康典指出。

康典認為，新華保險現有資產配置是穩健的，投入到其他相關產業也非常審慎，在股權投資方面比較大的動作集中于健康和養老兩個領域，因為它們可以與壽險業產生很強的協同效應。

第6篇：養老產業的盈利模式范文

購買第一單的是一位大型企業的總工程師，43歲，繳期十年，每年交38萬元，十年交380萬元，70歲開始進入養老，在養老院可以從70歲養到95歲，活得越長活得越好，95歲可以把本金還給他。

養老產品的正式上市，這也意味著泰康人壽的養老社區正式進入運營階段。

泰康人壽的媒體負責人告訴《投資者報》記者，“5月中旬將會召開記者會，公布具體事宜。”

事實上，不僅泰康人壽看中了養老社區的發展潛力，新華保險、中國人壽、合眾人壽也都扎堆這一行業，養老社區將成為壽險公司新的增長極。

險資加快布局養老產業

保險公司進軍養老產業步伐在加快。

2009年11月9日，泰康人壽在國內首倡和實施的養老社區項目獲得保監會的批準，成為國內第一個獲得試點資格的保險公司。2010年，泰康人壽宣布將在北京昌平購買一塊30萬平方米的土地建養老院。為此，泰康人壽專門成立了一家叫泰康之家的管理公司，為養老院提供管理服務。

此后泰康人壽一直力推養老社區概念，遺憾的是兩年來只聞樓梯響，不見人下來，直到今年才進入實質操作階段。

除了正式銷售跟養老社區掛鉤的終身養老產品，養老社區也開始動工建設。據《投資者報》記者了解，經過漫長的籌備，昌平養老院今年將會動工，大概能提供三千張床位，預計在2013年建成，接待第一批養老住客。

泰康養老社區計劃，除了在北京，還相繼在上海、三亞布局，以后還要在30多個省區發展連鎖養老社區。去年5月，陳東升曾宣布三亞養老社區爭取在三年后投入使用。

除了終身養老產品，泰康人壽還開發了喪葬保險，未來還會進軍墓地。“目前，我們正在策劃新的一組文化墓地，衍生養老社區概念，真正實現從搖籃到天堂一站式服務。”陳東升透露。

泰康并不是唯一一家盯上老齡人口的壽險公司。中國人壽的投資機構與中冶置業簽署了協議，開發河北廊坊的一塊土地用于養老院建設。去年11月，國壽廊坊生態健康城正式啟動，占地面積475公頃。

新華保險更是將開發養老和健康產業寫進公司的下一個五年計劃。目前新華保險在西安、武漢建立的兩個健康管理中心項目以及在北京延慶和密云的兩個養老項目均已獲得董事會批準。

新華保險還計劃獨資設立新華家園尚谷（北京）置業有限責任公司，作為延慶養老社區前期建設工作的開發主體。

和上述幾家大型保險公司相比，總部遠在武漢的合眾人壽早已經破土動工。2010年年底，“合眾健康谷”在武漢蔡甸破土動工，拉開了合眾投資養老產業的序幕。

新的增長點

“養老產業將是下一輪保險業新的增長點。”陳東升認為，近幾年來是銀保業務的繁榮時期，而未來保險公司將在養老、醫療方面展開競爭。

新華保險董事長康典在接受采訪時也曾表示，壽險行業的高速增長遇到了挑戰，但其他新興業務如養老、健康、醫療等可與壽險業務產生協同效應，是公司轉型的焦點。

陳東升認為，中國作為一個最大的新興工業化國家，現在正在向一個中等發達國家邁進，這個邁進是中產階級的崛起，而中產階級對于養老具有很高的需求。

在美國成熟的養老社區，入住率可以達到95%，遠高于酒店的平均入住率。更重要的是，老人在養老社區的平均居住年限超過10年，很多人從退休開始在養老社區的生活時間達到20至30年。

“這么高的入住率，平均居住年限超過10年，相當于簽了一份10年的酒店式公寓支票。想想看，這對于保險企業是什么概念？”陳東升說，老人養老不受經濟周期的波動，可以為保險公司帶來持續穩定的現金流。

民政部社會福利和慈善事業促進司司長王振耀給出了一組數據，中國有將近1.7億60歲以上的老齡人口，占總人口數的12%。而且，這個數字還以約每年1000萬的水平遞增。老齡產業涵蓋了從醫療保健到地產開發等產業，年總產值可達1萬億元人民幣。

據記者了解，現在北京、上海好一點的養老院都是有入門費的，而且要排隊。北京養老院的入門費基本上從七八十萬到100萬元，上海還要貴一點，要90萬到100萬元。

除了行業潛力，進軍養老地產，也是壽險資金本身的投資需求。近年來，壽險資金一直在尋找開拓與長期資金相匹配的投資渠道。在壽險公司保險費收入里大概有40%左右是長期壽險資產，即有1.6萬億元的長期資金。養老地產，對壽險資金長期利用和投資是非常有發展前景的渠道。

蘊含其中的風險

養老產業是塊香餑餑，不過其中也蘊含著巨大的風險。

養老地產目前不僅有保險公司參與，眾多的地產開發商也涌入這個領域。后者目前的定位主要是中低端的市場，而保險公司適合高端路線，但是也意味著投資大、風險高，保險公司必須面對土地、建筑、運營等成本的挑戰。

“一般國際上養老社區的回報周期是10年以上，保險公司如果大手筆投資公建項目和配套設施，回報周期有可能長達20年以上。”一位業內專家說，這就需要保險公司有充分明確的市場定位和盈利模式。

目前，地產商推出的養老社區項目，經營狀況并不好，仍然面臨收回成本的壓力。

最成功的項目上海親和源，總投入接近6億元，2008年營運至今，運營上盡管基本實現平衡，但投入的成本還沒有完全收回，推出的834套房源，目前還有200多套沒有售出。綠城的藍庭項目的養老公寓銷售也曾一度陷入僵持。

中低端養老社區項目尚且艱難，何況走高端市場的保險公司？但是在陳東升看來，這并不是一個問題。目前保險公司瞄準的主要是高端市場，門檻很高，未來可以進入中低端市場，這是一個漸進的過程。

“我們學習國外的成功模式：先規劃，后建設，進而吸引富裕的老年人群入住，國際上被證明是成功的商業思想，同樣也能在中國落地。”陳東升曾如此表示。

第7篇：養老產業的盈利模式范文

目前，我國已經成為全球老齡人口最多的國家，截至2014年底，我國60歲及以上老年人總數占全國總人數的15.53%，65歲及以上人口占10.06%。人口結構決定中國現已進入加速老齡化階段，居民養老的結構性需求迅速增加。加快發展養老產業，已成為我國深入推進經濟結構調整，積極應對人口老齡化的重要舉措。而養老金融作為支持養老產業發展的重要一環，面臨著新的發展機遇，未來的發展空間巨大。

國家已經注意到“養老金融”的戰略意義，并連續出臺多項政策，2014《關于加快發展現代保險服務業的若干意見》（新“國十條”）、2015年《關于推進醫療衛生與養老服務相結合的指導意見》、《基本養老保險基金投資管理辦法》等均明確“金融推動養老”不僅是解決民生問題的政策思路，更是指導改革方向的長期國家級別戰略。特別是2016年3月21日，中國人民銀行、民政部、銀監會、證監會、保監會聯合《關于金融支持養老服務業加快發展的指導意見》（以下簡稱《意見》），進一步明確了養老金融相關政策。《意見》提出，積極應對人口老齡化，大力推動金融組織、產品和服務創新，改進完善養老金融領域服務，加大對養老服務業的金融支持力度，促進社會養老服務業的發展，力爭到2025年建成與人口老齡化進程相適應的金融服務體系。

商業銀行機構已經敏銳的嗅到居民養老的巨大市場機遇，通過提供養老理財、企業年金、養老按揭等產品服務滿足居民日益增長的養老金融需求，積極布局養老金融服務領域。但是由于養老產業投資周期長、收益成效慢、回報率低等特點，并且養老產業尚未有較為清晰的盈利模式，商業銀行在養老產業領域布局較為落后。可以說，我國養老金融服務的供給端的增長顯著慢于居民和養老產業實際需求，畸形的供需關系長期制約養老產業的發展。

商業銀行完成養老金融服務體系初步布局

國內商業銀行的養老金融業務多起源于承辦企業年金業務，隨著業務的發展，逐步形成了以企業年金為核心，養老理財、薪酬福利等業務為輔的產品體系。此外，商業銀行的公司或個人業務部門，很早為社會養老保險機構提供代收代付、存款等服務。經過多年發展，養老金融服務實現了規模持續增長和服務領域的不斷拓寬，初步形成了較為完善的養老金融服務產品體系，具體有如下幾個方向。

社會養老保險服務。商業銀行為我國社會養老保險管理機構提供保險資金歸集、資金存款、養老金代收代付等服務。商業銀行與各級社保機構在社保基金專戶賬戶管理、養老保險做實個人賬戶基金存款、新農保和新農合基金專戶主辦銀行等方面開展了合作。根據人社部2014年公布的數據，基本養老保險基金結余3.56萬億元，這其中大部分作為存款放在商業銀行；另外，商業銀行為數千萬離退休人員提供養老金服務。

金融社會保障卡服務。金融社會保障卡是指加載了金融功能的社會保障卡，除具有信息記錄、信息查詢、業務辦理等社會保障卡基本功能的同時，可作為銀行卡使用，具有現金存取、轉賬、消費等金融功能。2011年8月，人社部《關于社會保障卡加載金融功能的通知》，對社會保障卡加載金融功能的相關工作提出了要求，眾多商業銀行積極參與了社會保障卡加載金融功能的產品研發和推廣工作。通過近五年時間的探索和持續進步，商業銀行在金融社保卡發卡、渠道建設、產品創新、金融服務等方面積累了十分豐富的專業經驗。根據人社部數據，2014年底，全國社會保障卡持卡人數達到7.12億人，比上年增加了1.64億張。根據中國銀行年報，截至2014年底，僅中國銀行一家發行金融社會保障卡就超過了6000萬張。根據十三五規劃綱要，“加強公共服務設施和信息化平臺建設，實施社會保障卡工程，持卡人口覆蓋率達到90%”，商業銀行將迎來更廣闊的市場機遇。

全國社保基金托管服務。商業銀行可以為全國或地方社保基金提供資產保管、資金清算、會計核算、資產估值、投資監督、績效評估等服務。根據全國社保基金網站數據，境內資產托管銀行只有四家：交通銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農業銀行。根據全國社會保障基金理事會數據，截至2014年末，基金資產總額15356.39億元，其中：境內投資資產14050.61億元，境外投資資產1305.78億元，為商業銀行帶來托管費收入3.29億元。

企業年金業務。具有企業年金管理資格的商業銀行可以為企業年金客戶提供受托、賬戶管理、托管等服務，是企業年金市場重要的參與者。另外部分商業銀行通過控股子公司提供企業年金投資管理服務。據人社部數據，截至2014年末，全國有7.33萬戶企業建立了企業年金，參加職工人數為2293萬人，年末企業年金基金累計結存7689億元。其中，商業銀行受托資金規模1365億元，市場占比29.58%；管理個人賬戶數2021萬戶，市場占比88.13%；托管企業年金資金7689億元，占比100%；銀行系基金投資管理企業年金規模455億元，市場占比僅6.55%。

養老投資理財。商業銀行根據養老投資需求重視長期安全性、流動性的特點，提供了豐富的投資理財產品。針對機構投資者（企業年金、社保基金等），商業銀行提供了活期存款、定期存款、協議存款、理財產品等多種流動性高、收益穩定的產品。針對個人投資者，商業銀行除提供傳統儲蓄性產品外，還根據投資者養老需求特點研發了養老型理財產品。此外，銀行還銷售保險公司的商業養老保險產品、養老保障委托管理產品，滿足不同客戶的養老需求。

養老產業投融資。商業銀行在支持養老產業發展和養老方式轉變的業務創新方面有一些進展。一是為養老地產、養老社區項目開發提供融資服務，助力養老社區建設；為養老服務機構提供信貸服務。二是部分銀行提供養老按揭服務，老年客戶本人或者法定贍養人以房地產為抵押向銀行申請貸款專門用于老年客戶養老用途，銀行核定一定貸款額度后按月將貸款資金劃入老年客戶，一定程度解決有房老人缺乏養老資金的難題，為老年人提供了更多的養老模式選擇。

綜合養老金融服務。少數商業銀行根據老年客戶特點，推出綜合性的金融增值服務，目前規模較小。一是結合老年客戶活動范圍小、追求簡單操作等特點，商業銀行優化服務流程、改造銀行網點功能，推出專門服務老年客戶的網點。二是商業銀行根據老年客戶非金融服務需求，增加特色增值服務，圍繞消費結算、健康管理、醫療服務、住房保障、旅游休閑等，搭建養老綜合服務平臺。

不同類型銀行發展養老金融業務各有側重

大型商業銀行早期通過企業年金業務介入養老金融業務，并獲取了企業年金的受托、賬戶管理、托管等資格，確立了市場優勢地位。中國工商銀行、中國建設銀行、中國銀行管理企業年金個人賬戶數量、托管企業年金基金規模上位居市場前三位，在企業年金業務領域處于領先地位。中國工商銀行不斷拓展養老金融服務領域，打造養老金與薪酬福利投融資平臺，開發了“如意人生”系列養老理財產品。中國建設銀行另辟蹊徑，與全國社保基金共同發起國內首家銀行系養老金公司，獲得養老金投資管理資格和其他投資管理業務資質，實現對養老金客戶提供從受托、賬管、托管到投資管理的全程化管理服務，甚至可以借助發展養老保障委托管理業務覆蓋企業客戶的員工福利業務。中國銀行則是最早辦理社保基金托管的商業銀行之一，在養老金融業務領域推出了社會保障、薪酬福利計劃及養老資產管理等一系列新型服務。

股份制商業銀行在發展企業年金業務的同時，也不斷開拓新的養老金融服務領域。招商銀行將養老金融部掛靠在零售銀行板塊，依靠零售銀行優勢，向企業員工提供薪酬福利管理服務。光大銀行大力拓展針對薪酬延付的“樂享福利計劃”產品、針對企業福利整合和自主選擇的“樂選彈利計劃”產品，全面打造“養福全程通”金融服務品牌。中信銀行是國內第一家推出“養老按揭”的商業銀行，探索以房養老的新型養老模式。

不具備企業年金管理資格的股份制商業銀行或地方商業銀行則選擇了以老齡客戶群體為目標，結合網點提供綜合金融服務的模式。興業銀行推出“安愉人生”綜合金融服務方案，以銀行卡為載體，通過優化金融產品、老年客戶權益兩套體系，整合專屬理財、信用貸款、便利結算、增值服務四項內容，結合社區銀行為老年客戶提供全面金融服務。上海銀行利用作為上海市首批兩家養老金銀行之一的先發優勢，推出養老專屬卡片、專屬理財、增值服務等產品，建設養老特色支行，構建了較為完整的養老金融服務體系。

從金融供給側改革角度創新發展養老金融

人口老齡化加速，養老保障體制改革不斷深化，養老金市場化運作持續推進，養老服務產業快速發展，客戶養老金融服務需求日趨多元化，為商業銀行發展養老金融提供了重要機遇。商業銀行應做好金融供給側結構性改革，加大對養老金融的重視力度，推進養老領域業務發展規劃和市場布局，積極創新養老金融組織服務形式，創新適合養老服務業特點的產品、金融工具，創新居民養老領域的服務能力和水平，有效滿足迅速增長的養老產業發展和居民養老需求，并推動自身加速戰略轉型。

創新養老金融組織形式，提升養老金融戰略地位，推動自身業務轉型。我國商業銀行的養老金融業務部門一般掛靠在托管業務、公司業務或者零售部門業務之下，沒有建立獨立的業務板塊，在資源整合、產品研發、人事財權、條線管理方面缺乏獨立性，造成養老金融業務零散化、產品碎片化。原有組織結構已經無法適應養老金融的快速發展，難以提供富有針對性的養老金融服務。因此，商業銀行可以探索建立養老金融事業部制，將支持養老服務業、發展個人養老相關的金融業務進行整合，并與銀行自身戰略轉型相結合，探索發展養老金融的新型商業模式。商業銀行可以在養老服務業相對發達、老齡人口較為集中的地區設立專業的養老金融團隊、養老金融分支行，優化整合內部資源，提升在養老領域的金融服務水平。

創新養老產業投融資產品，拓寬養老產業多元化融資渠道。我國的養老產業還停留在養老設施建設階段，業務鏈、產業鏈遠未建立和打通，尚未出現較為成熟的盈利模式。養老產業具有投資周期長、收益成效慢、回報率低、資金成本承受能力不高的特點，養老服務大多面臨準公共品性和服務受眾的挑剔性，商業銀行在養老產業投融資方面較為謹慎。在國家政策允許和風險可控的前提下，商業銀行應創新養老產業信貸產品和服務，并結合集團化優勢為養老服務業拓寬融資渠道，不斷滿足養老產業發展需求。

一是創新適合養老產業特點的信貸管理機制和服務方式，拓寬養老服務業貸款抵押擔保范圍。商業銀行根據養老產業發展導向和經營特點，制定專門的養老產業信貸政策，建立適合養老產業特點的信貸審批、信用評級、客戶準入和利率定價制度，研發具有養老產業特色信貸產品。銀行在風險可控的前提，積極開展應收賬款、動產、知識產權、股權等抵押貸款創新，探索養老服務機構有償取得的土地使用權、產權明晰的房產等固定資產抵押貸款。

二是拓寬養老產業多元化融資渠道。我國商業銀行尤其是大型銀行較多是銀行或金融控股集團，擁有證券、保險、信托等多項金融資質，能夠依托平臺優勢，為養老產業企業提供多元化融資服務，提高養老金融服務的供給能力。商業銀行通過證券子公司，為養老產業企業提供上市融資、并購重組、股份轉讓等股權融資服務，還可以通過發行企業債、公司債、非金融企業債等方式進行債券市場融資。商業銀行及子公司在國家政策允許下，通過設立養老專項債務融資工具、養老產業投資引導基金、養老信托計劃、養老設施租賃等服務平臺，鼓勵社會資金、民間資本等進入養老產業，拓展養老產業資金來源。

第8篇：養老產業的盈利模式范文

【關鍵詞】宏觀調控；房地產企業；變革；創新

在宏觀調控政策不斷持續深入的形勢下，我國大部分地區的商品房市場交易持續低迷，多數中小房企將要被迫出局。在如今的嚴峻的形勢下，房地產企業要想求得生存與發展，就要順應調控形勢，且不斷改革創新。

1 房地產企業應在變革中求發展

從統計數據上看，2003年以來，全國各類房企超過6萬家，其中近九成的開發企業規模小且品質低劣。要想渡過眼下的難關，必須以產業變革積極應對，充分調動內生動力，通過機制大調整，在市場大洗牌中獲得“新生”。

1.1 機制大調整

當前，在增加供應與調整需求的雙管齊下，房地產業要繼續發展，必須順應形勢，進行機制大調整，通過法律、制度、產權三個層面的改革，推動房地產行業合理有序的健康發展。

1.1.1 法律是轉型的推力

法律，具有針對企業的規范力和約束力，既能規范房地產業在發展過程中的行為，為行業健康運行提供法律保障，又能迫使開發商創新和轉型，以好的產品贏得市場。在今年兩會上總理提出，要利用法律手段規范開發商經營行為；今年8月，住房城鄉建設部關于《房地產開發企業資質管理規定（修訂征求意見稿）》通知中提出，要全面提升房地產開發企業的資質認定。可以看出政府對房地產業法律規范的重視。此外，還需用法律手段抑制投機性住房；對技術創新（住宅產業化、綠色住宅、環保地產）、金融創新、盈利模式、營銷創新等也急需法律上的固化，促使住宅建設及其產業化在法律框架下有序發展。

1.1.2 制度是轉型的合力

法律的有效執行，需要一個良好的制度作保障。完善的制度能促進房地產企業在未來發展中做出全面、科學的規劃和規范，防止宏觀與微觀政策的波動給企業帶來的影響，及時調整好企業的經營戰略和產品定位。例如根據國家土地管理制度、房地產價格統計制度和方法、稅收制度、土地招拍掛制度、房地產登記等方面制度的不斷完善，合理調整好企業的管理制度和銷售制度，積極維護消費者合法權益。

1.1.3 產權是轉型的動力

產權是信任的載體，是企業自主經營的內生動力，是創造品牌和信譽的堅實基礎。擁有實際產權的企業以及處于完善的法人治理結構內的員工，為了長期利潤會精心經營其品牌和信譽，會用自己的誠信對消費者負責，這也是一些民營企業往往能迅速成長的原因所在。數據顯示，2010年我國房地產業10強名單中，民企就占了6家。相比之下，一些大型國企以及企業員工并不實際擁有產權或享有權益，缺乏創新的內在動力，甚至產生人利益，出現道德問題，導致國有資產流失，成了國企轉型的絆腳石。

1.2 市場大洗牌

伴隨著調控政策的不斷深入，上市房地產企業銷售業績出現首次下滑，房地產業的洗牌運動正在悄然進行。萬物“適者生存”，房地產企業也是如此。一方面并購潮已成為房地產企業突破融資困境、拓展市場份額的一條便捷之路。數據顯示，2011年上半年，房地產業并購案例持續增加，已完成并購57起，同比增加27起。另一方面去房產化風潮涌起。比如江蘇舜天出售旗下地產公司全部股權，此般“割愛”，實屬無奈；綠景控股去年開始著手轉型經營高端酒店、寫字樓；愛建股份今年變更經營范圍，去掉“房地產開發、經營及咨詢”經營項目；泰達控股打包轉讓旗下兩地產公司股權；約有六分之一的房地產企業在上半年涉及礦產業務。

1.2.1 金融倒逼

在抑制通脹的背景下，國內信貸繼續緊縮，貨幣緊縮的基調難以改變，房地產業融資環境仍然偏緊。與此同時，房地產信托發行也愈發困難，融資成本節節攀升。目前，我國房地產行業80%中小房企都面臨著不同程度的資金緊張現象。上半年，上市房企整體資產負債率上升了3.58個百分點，達到72.25%。負債總額突破萬億元，達到10921.43億元，同比上漲41.29%，這無疑倒逼房企轉型加速，大企業擴張和小企業被兼并將成為常態。

1.2.2 環保倒逼

一方面，民用建筑在建材生產、建造和使用過程中，能耗已占全社會總能源消耗的49.5%左右。我國現有的430億平方米建筑面積中，95%為高能耗建筑。有關數據表明，我國住宅建設用鋼量平均每平方米為55公斤，比發達國家高出10%～25%，水泥用量為每平方米221.5公斤，每一立方米混凝土比發達國家多消耗80公斤水泥。另一方面，環境問題也在不斷加劇：一是全國90%以上城市水域污染嚴重，城市生活垃圾以每年8%～10%的速度增長，50%的垃圾處理率中只有10%達到無害化處理；二是建筑在全生命周期中排放出的二氧化碳總量占全球碳排放總量的40%。如果城鎮化污染持續惡化，房地產業的發展也備受限制。

1.2.3 內生倒逼

地產創新是未來城市小區的發展方向。受調控政策影響，迫使開發商要么背離房地產，要么倒逼轉型，除此之外別無他法。如南京臥龍湖國際社區項目，曾經處于無法運轉的尷尬境地，但開發商自給壓力，最終仍將臥龍湖打造成為休閑度假的絕佳勝地。

2 房地產企業應創新產品品牌

通過這次樓市調控，房地產市場將面臨由低端到高端的轉折，創產品品牌將越來越被重視。住房不再是“鋼筋+混凝土”的避風遮雨的陋室，而是價值和品質的體現。開發商必須在品牌建設與技術開發方面下功夫。

2.1 品牌大比拼

樹百年品牌，做百年企業，取決房地產企業是否將核心競爭力的品牌價值予以充分發揮，將更多的精力投入到產品品質的提升上。

2.1.1 舍得投資

房地產企業在打造品牌方面要舍得投資，精于投資，既包括工程質量，也包括規劃設計質量、環境質量、配套質量和物業管理服務質量。

2.1.2 追求百年

“樹百年建筑”應成為推進住宅產業化發展的動力。我國的住宅產業化進展比較緩慢，原因在于粗放式的建設長期得不到改變。許多耗資巨額的建筑壽命不過十幾年，“保量不保質”，很難創造百年建筑，更談不上企業自身的百年大業。

2.1.3 人性為本

房產企業的產品規劃必須優先考慮人性為本。現代人買房是購買一種生活方式，一種人居文化，滿足對住所的物質文化和精神需求。企業應針對不同群體，根據他們的生活習慣、功能需求、空間需求，創造提供小區環境的文化、教育等條件，做到人、自然和社會的和諧統一。

2.2 技術大轉換

在當前宏觀調控下，粗放式的房地產開發模式終將終結，綠色人居將登上市場舞臺，未來房企的盈利模式將更趨向于高端化、科技化；更偏向于技術、品質、人文、環保的復合化。

2.2.1 品質要獨創

目前，國內的住房“千城一面、千房一面”，產品同質化嚴重。因此企業應注重打造獨具企業特色的產品，與企業品牌相輔相成！

2.2.2 技術要適宜

要因地制宜、因時制宜。不同的時間和地點，對創新的需求是不同的，正如前工業時代與后工業時代對房地產產品的技術支持有很大差異一樣。處在一定的歷史時期，不能超前也不能滯后，在不同的時間和空間應對房地產的技術創新有不同要求。

2.2.3 應用要客觀

目前，開發商對于住宅新技術的利用和推廣仍停留在主觀層面上，改變這種狀況，需要技術創新，更需要客觀應用，防止應用只是技術的簡單疊加。

2.2.4 內外要大氣

過去，有些開發商過于強調容積率和外在的形式美。隨著消費觀念越來越趨于理性，企業想要生存下去，必須對住宅的“銷量”和“品質”做出抉擇，做到以品質及舒適度贏得銷量。

2.2.5 創新要全面

房地產業的創新，需要多種形式的創新。如產品創新、土地獲取模式創新、開發模式創新、管理服務創新、機制體制創新、技術創新、營銷創新，甚至是公益創新等。只有擺脫原來單一的創新模式，才能帶來產業的全面發展。比如，探索實行以商業代建為主體的開發模式變革，轉型成為房地產投資商、運營商和服務商；用資產管理業務來開拓新的盈利源泉，重點加強基金的募集能力，提高融資能力和獨立投資能力；開創集“商業百貨、文化娛樂、電影院線”為一體的商業發展模式，以養老為目的的地產項目等。

第9篇：養老產業的盈利模式范文

關鍵詞:金融危機;商業銀行;盈利模式;轉型

一場由美國次級抵押貸款市場危機引起的金融風暴席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場并逐漸向全球漫延,其波及范圍之廣、影響程度之深、沖擊強度之大,為上個世紀30年代以來所罕見。這場危機引發了我們對國際金融市場的重新認識,也迫使我們對我國金融業的發展重新予以思考。本文通過對我國商業銀行和國際商業銀行盈利模式的對比分析,結合我國轉軌階段的實際情況,提出了在轉軌經濟條件下,既能有效避免國內金融危機的產生和國際金融危機的沖擊,又能快速提升我國金融業的戰略競爭力的政策建議。

一、全球金融危機及對我國銀行業的戰略思考

(一)此次金融危機暴露出的美國金融業的主要弊端

1.金融過度創新并脫離實體經濟。大量的次級貸款通過證券化過程,派生出次級抵押貸款支持證券(MortgageBackedSecurities,MBS)。在MBS.的基礎上,經過進一步的證券化,又衍生出大量資產支持證券(AssetBackedSecurities,ABS),其中,包括大量個性化的擔保債務憑證(CollateralizedDebtOb~gation,CDO)、信貸違約掉期(CreditDefaultSwap,CDS)等。金融機構在CDO和CDS等衍生品交易中,還往往運用高杠桿比率進行融資。于是基于1萬多億美元的次級貸款,創造出了超過2萬億美元的次級債(MBS),并進一步衍生和創造出超萬億美元的CDO和數十萬億美元的CDS,金融創新的規模呈幾何級數膨脹,而這一切均建立在質量根本無法保證的次級貸款上,從而將整個金融市場暴露在一個前所未有和無法估量的系統性風險之下。

2、金融監管失控。出于對自由經濟的推崇,長期以來,國際金融監管對一些金融創新總是聽之任之,對部門龐大而迅速擴張的“非正式機構”(包括許多非銀行金融機構在內)——有時被稱為“隱形的銀行業”、如CDS和CDO等金融衍生工具完全通過場外交易市場(0TC)在各機構間進行交易,沒有任何政府監管,沒有集中交易的報價和清算系統,金融市場和監管當局根本無法做出全面監督和風險預警。同時對一些商業銀行參與金融衍生品交易也未做出及時必要的限制,致使風險在整個金融業內得到積聚和迅速放大。

(二)對我國銀行業的戰略思考

1、我國銀行業要不要繼續推進金融創新?美國發生了金融危機,使得人們一提到金融創新就談虎色變。對此我們必須看到,在金融創新上我國與美國的問題正好相反,美國是金融創新過剩而金融資源不足,而我國問題的癥結在于金融市場發育滯后,金融創新嚴重不足,從而造成了金融資源的大量閑置及配置不當。這種金融發展與經濟發展嚴重不適配的狀況,實際上已經成為我國經濟發展和經濟運行質量改進的瓶頸制約。顯然,積極推動金融創新,依然是我們推動金融改革和發展的重中之重。

2、要不要推進商業銀行的綜合化經營?有人認為,綜合化經營在本次金融危機中起到了明顯的放大效應。我們認為,這只是其中的一個方面。綜觀在此次危機的金融業,損失最慘重的是獨立的投資銀行如五大投行以及固守基礎銀行業務、規模較小的銀行,因為它們沒有足夠的規模和多樣化的業務,來消化抵押貸款和公司債券違約不斷增加所帶來的損失,而真正實行綜合化經營的大銀行相對穩健得多。綜觀匯豐、瑞銀、渣打、三菱日聯、摩根大通、蘇格蘭皇家銀行、德意志銀行等等,這些國際大型銀行大多具有上百年的悠久歷史,其間經歷了無數次經濟周期和數次金融危機,但他們一直屹立不倒,并保持著旺盛的生命力和活力,這與他們的綜合化經營從而有效地規避風險不無關系(美國花旗銀行最近股價暴跌,瀕臨破產的邊緣,是其對金融衍生品的過度投機所致)。無可諱言,從經營管理、風險控制、產品創新、國際化水平等方面比較,我們仍與國際一流銀行存在較大差距,國際競爭能力總體有待提高。尤其是在最近十多年的經濟全球化、金融自由化大潮中,國際大銀行主要是通過強強聯合、大規模的兼并收購加快“跑馬圈地”的步伐,迅速成為業務網絡遍及全球并覆蓋所有金融領域的綜合化金融巨擘。高速成長中的中國自然成為其全球化布局中的一個重要戰略陣地。如何與這些強大的國際競爭對手同臺共舞是國內每一家銀行都在思考的問題。我們不能由于金融業的分業經營而僥幸地躲避了本次金融風暴就沾沾自喜,如何摒棄驕傲心態、樹立危機意識、在成功模仿的背后進行原生態的創新、尋找新的盈利模式不能不說是擺在中國金融業面前的重要課題。

二、中國銀行業盈利模式的現狀與差距

商業銀行的盈利模式是指商業銀行在一定經濟與市場環境下,以一定資產和負債結構為基礎的主導財務結構。從利潤結構的角度劃分,商業銀行的盈利模式可分為利差主導型和非利差主導型兩種。當前,我國商業銀行盈利模式與西方國家相比尚有很大差距。

(一)經營范圍和業務品種較少,盈利模式比較單一

西方國家商業銀行經營范圍和業務種類比較繁多,尤其是實行混業經營以來,商業銀行的金融產品日新月異,層出不窮。如素有“金融百貨公司”之稱的美國銀行業,其中間業務的范圍涵蓋傳統的銀行業務、信托業務、投資銀行業務、共同基金業務和保險業務。以美洲銀行為例,其非利差收入構成主要有以下11項內容:存款賬戶服務費、銀行卡服務費、信托服務費、其他服務費、交易收入、私有權益投資服務費、貸款銷售服務費、證券銷售服務費、其他收入、分支機構及業務銷售收入、投資銀行費等。目前,世界銀行業開發出來的中間業務有3000多種,而我國中間業務品種僅有260多種。這些中間業務產品中實際經常運用的還不多,且主要經營的業務大都還停留在籌資功能強、操作簡單的勞務型、低收益業務上,服務質量也存在著一定的不足之處。

(二)業務規模和收入水平較低,盈利模式再造任重道遠

根據國外發達國家的經驗,中間業務收入一般會占到商業銀行全部業務收入的40%以上,歐美等國家更是高達50%左右。如美國銀行中間業務收入占比平均在50%以上,其中花旗集團中間業務收入平均占比為61.85%,屬于同行業最高,中間業務收入占據了它們總收入的半壁江山。而我國中間業務開展得比較早、業務較大的中國銀行中間業務收入占總收入的平均水平也才13.99,與國外水平相差近三四倍。從表1、表2中我們可以看出,無論與不同地區的商業銀行相比,還是與不同國家的商業銀行相比,無論與金融業發達的國家和地區相比,還是與發展中的國家和地區金融業相比,中國商業銀行的利息收入均是最高的。中國商業銀行要想擺脫單一的利差主導型的盈利模式,成功實現盈利模式的再造可以說還任重道遠。

(三)技術含量不高,盈利模式的創新性不夠

從整體上看,西方國家中間業務的品種及技術含量明顯優于我國,尤其20世紀80年代后,西方國家創新出大量的期權、期貨等金融衍生產品,而我國目前的金融衍生產品仍比較缺乏,只有少數的幾種衍生產品,以智力投入為主,技術含量高、盈利潛力大的中間業務如信息咨詢、資產評估、租賃、各類擔保貸款、投標承諾、個人理財業務等還不足,高收益且具有避險功能的金融衍生工具業務剛剛起步,有的甚至是一片空白。從表3中可以很直觀地看出,大多數商業銀行咨詢顧問類、擔保承諾類等業務收入明顯偏少。

(四)重規模,輕效益,規模擴張式的盈利模式十分明顯

我國商業銀行非利差業務發展長期處于從屬地位,各商業銀行開展非利差業務的主要目的很大程度上為了推進存貸款等傳統業務的發展,只是把非利差業務當成了吸收存款、穩定客戶的一種獲取間接收益的手段。此外,伴隨著經濟金融的快速發展,非利差業務競爭日益激烈,部分商業銀行為爭奪客戶、搶占市場,不惜血本參與市場競爭,形成整個市場收費過低或干脆不收費,最終造成片面追求擴大規模,搶占市場份額,出現了業務量增長與收入增長不同步的怪現象。在資本高度密集的上海,2006年上半年中間業務量達54.74萬億元,而收入卻僅為29.97億元,業務量與收入之比高達18265:1,即平均18265元的業務量才能有1元錢的中間收入。在別的地區,單位業務量的創收能力更是低下。

三、影響我國商業銀行盈利模式轉型的因素分析

(一)轉軌經濟與內部治理結構

我國的轉軌經濟特征十分明顯。經過多年的改革,我國商業銀行內部治理結構取得了明顯成效。但是,國有商業銀行公司治理、經營機制和增長方式、分析管控和業務創新能力與國際先進銀行相比還有很大差距,有效的激勵和約束機制還沒有真正建立。一是所有者實際缺位,委托機制效率低。二是存在“內部人控制”問題。如銀行經理人員的任免、升遷等問題。正是由于事實上的內部人控制難以成為法律上的內部人控制,即剩余控制權和剩余索取權嚴重不匹配,很容易產生機會主義行為,甚至“合謀”現象。三是缺乏有效的制衡與激勵機制。

(二)規模效應與內部管理

銀行規模效應是指隨著銀行業務規模、人員數量、機構網點的擴大而發生單位運營成本的下降以及收益上升的現象,它反映了銀行經營規模與成本、收益的變動關系。但規模效應與銀行的內部管理高度相關,科學合理的管理水平有利于規模效應的發揮,否則就會出現規模不經濟現象。由于體制和自身經營管理的原因,我國商業銀行走的是一條粗放型經營之路。主要表現在盲目擴張,只講業務數量,不注重業務質量,從而出現高投入低產出,高速度低效益。如圖1所示,我國銀行總資產收益率(ROA)水平普遍低于美國主要銀行。

(三)成長經濟與創新機制

商業銀行的成長經濟是指商業銀行充分利用自己的資源優勢開展研究和開展活動,有能力、有條件以較低的成本為客戶提供創新性的系列化金融產品,從而獲得競爭優勢的一種經濟。成長經濟的核心是業務創新。近年來,現代商業銀行在金融衍生產品的創新上面臨著很多問題,像“千行一面”的產品同質化問題、“現金+酒精”的惡性營銷問題、“復雜理財產品賣給非專業投資者”的誤導銷售問題等等。究其根本原因,就是對多元化、多偏好的市場需求理解得不細、不深、不積極,金融創新在某些方面甚至偏離了實際需求,沒有取得明顯的競爭優勢。

(四)范圍經濟與監管模式

范圍經濟要求商業銀行必須進行綜合化經營,分業經營勢必影響范圍效應的發揮。我國目前仍執行著分業經營和分業監管的路子,這種目前相對較嚴的分業監管體系使許多金融產品面市比較困難。例如利率衍生品,由于涉及多個市場,不同的監管部門需要進行事先協調,在相關政策未出臺之前,商業銀行便無法嘗試。再如QDII,由于政策規定只能投資風險較低品種,在人民幣已經進入長期升值通道的背景下,其收益率較低,投資者缺乏認同,商業銀行積極性不高。相反,市場最需要的一些人民幣衍生產品還要繼續等待有關政策的出爐。

(五)政策效應與制度偏差

政策效應是政策對商業銀行的引導效應。良好的政策可以發揮有效的政策效應,反之則會起到抑制和阻礙作用。近年來,我國商業銀行非利息收入占比一直較低,這與我們的制度設計偏差不無關系。以利率政策為例,一方面1993年以來,通過多次的存貸款利率調整,我國的存貸款利差逐步拉大(見圖2);另一方面我國放開金融機構信貸利率上浮空間,但同時限制存款利率上浮,結果使存貸利差持續保持在高位,使得商業銀行能夠坐享豐厚利潤。持續實行較大的存貸利差,不僅不利于推動商業銀行的業務轉型,同時也將保護銀行壟斷,不利于銀行改革和效率提高,也不利于從根本上提高中國銀行業的國際競爭力和抵御風險的能力。

(六)短缺效應與信貸擴張

我國是一個發展中國家,資金短缺的效應將長期存在。由于資金的稀缺性,經濟高增長必然形成了對商業銀行信貸的高需求,我國的市場融資結構一直延續著銀行主導型的融資模式。如表4所示,2007年9月底,我國銀行信貸資產仍占全部金融資產的63%,遠高于美國、日本、英國等國家。這種間接融資模式為主的融資方式,使得個人和企業的資金需求主要通過銀行信貸的方式來解決,這也一定程度上助長了銀行謀取存貸利差的積極件。

(七)協同效應與金融市場

金融市場作為一個系統,對商業銀行的業務互補和產品交叉及風險規避非常重要,一個健全的金融市場可以對商業銀行產生明顯的協同效應。總體上來說,與西方主要金融市場相比還存在較大差距。一是非銀行中介發展水平較低。如國外的保險公司、互助儲蓄銀行、儲蓄貸款協會、信用合作社、養老基金會、財務公司、投資基金、信托公司、證券公司、租賃公司、消費信貸機構和郵政儲金局等等,非銀行中介種繁多,功能齊全,它們的產生,既推動了金融創新,也帶動了融資機構、渠道及形式和品種日益多樣化,給金融業發展注入了活力。二是貨幣市場起步晚、發展慢。主要表現在:規模較小,市場參與主體較少。票據市場建立較早,但一直未形成規模,仍以同業拆借和債券回購市場為主;各個子市場之間、同一子市場在區域間嚴重分割,二級市場缺位,相應減少了其為非金融部門提供貸款的能力,同時也降低了銀行自身的贏利。三是我國在資本市場發展上也存在先天不足和后天發育不良問題。這都使得商業銀行難以開發有效的市場避險金融創新產品,制約了商業銀行盈利模式轉型。

四、推進我國商業銀行盈利模式轉型的政策建議

(一)必須繼續推進我國商業銀行公司治理結構

要充分考慮我國的文化傳統、經濟環境、政治環境等各種因素,形成獨具特色的公司治理結構。當前要特別注重建立完善股東大會、董事會、監事會、經營管理層之間相互制約的關系,改變經營管理層權力過分集中的現狀;要落實董事會成員的培訓制度和議事規則,充分發揮董事會在商業銀行治理中的關鍵作用;要優化對職業經理群的激勵與約束機制,防止剩余索取權與控制權的錯位等等。

(二)必須注重我國商業銀行的內控機制建設,提高經營管理水平

商業銀行要建立科學的決策體系、內部控制機制和風險管理體制,加快推進機構扁平化和業務垂直化管理,建立市場化人力資源管理體制和有效的激勵約束機制,實施審慎的財務和會計政策,嚴格信息披露制度。

(三)必須構建和完善有利于我國商業銀行盈利模式轉型的政策法律體系

當前,要逐步取消嚴格分業的法律限制;其次要加快我國利率化市場建設,迫使商業銀行在經營指導思想、資金管理、利率風險管理等方面做相應的轉變和創新,使商業銀行的經營管理、自我控制約束能力、防范風險能力能與利率市場化進程相適應,通過金融服務產品創新,增加盈利能力。

(四)必須建立健全金融監管模式

在目前情況下,應考慮建立在銀監會、保監會和證監會三足鼎立格局上的牽頭監管人制度。牽頭監管人的作用是:1、從整體上對全能銀行集團的風險進行監管;2、在不同的監管部門之間收集和監管信息;3、組織跨機制的監管活動,通過組織現場監管、聯合檢查、聽證會等形式,發揮必要的溝通和協調作用,避免對商業銀行多元化經營的監管疏漏和重疊。

(五)必須大力發展金融市場

在發展思路上,要積極引進新的債券發行主體、新的債券品種,如資產抵押或擔保的債券。應擴大金融債券的發行范圍,允許商業銀行發行大額可轉讓存單。要適時推出債券衍生產品工具,應對利率市場化進程,在為投資者提供規避風險的投資品種的同時為全能銀行奠定基礎條件。

(六)必須營造有利于金融創新的環境

要加強對現有法規制度的檢討和更新。監管部門充分聽取市場的呼聲,及時進行梳理和調整,消除制度對創新的不合理束縛,加速培育制度健全,運行透明,健康而富有活力的金融市場基礎環境。同時,增強市場中的金融知識產權保護意識和制度建設,增強自主創新的制度保障,形成鼓勵創新、保護創新、持續創新的良好氛圍。要增進公眾對現代金融的理解,培育金融消費者成熟的風險意識、合規意識和商品意識。