房地產開發的分類精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產開發的分類主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產開發的分類范文

一、年上半年中國房地產市場行業數據總結：

1、房地產開發完成情況：

年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。6月當月，房地產開發完成投資5830億元，比年5月增加1845億元，增長46.3%。

年上半年，全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。

年上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。

2、商品房銷售情況：

年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業營業用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業營業用房分別增長91.5%和57.1%。

3、房地產開發企業資金來源情況：

年上半年，房地產開發企業本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%；企業自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。

4、全國70個大中城市房屋銷售價格指數：

房屋銷售價格同比繼續上漲，但漲幅回落。

年月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。

截止到年月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比價格與上月持平，而年5月份為上漲0.4%。其中，經濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與6月份相比，經濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。

年月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。

5、全國房地產開發景氣指數：

年6月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為105.06，比5月份回落0.01點，比去年同期提高8.51點。

從分類指數看：房地產開發投資分類指數為105.54，比年5月份回落0.02點，比去年同期提高11.94點；本年資金來源分類指數為113.63，比月份回落3.06點，比去年同期提高14.90點；土地開發面積分類指數為93.22，比5月份提高3.08點，比去年同期提高0.83點；商品房空置面積分類指數為104.65，比5月份提高1.17點，比去年同期提高16.06點；房屋施工面積分類指數為109.39，比5月份回落1.97點，比去年同期提高15.50點。

二、房地產市場運行的主要特征：

1.住房投資持續加快，商品房住房比重持續上升：

年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。

中國消費者住房消費要求的改變以及城市化進程的加速，對“改善型”和“享受型”住房需求持續增加，同時由于房價的高漲促使“住房”投資化嚴重，都促使商品房投資的熱度與需求同步增加，即使在房地產政策調控下，房地產市場的投資熱度在一定時期內不會改變。

2.土地開發增長較快，企業購置土地較為大膽：

年上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。

由于大多數房地產開發企業對于未來房地產市場的看好趨勢，雖然受調控政策和房地產市場銷售低迷的共同影響，房地產開發企業購置土地已經比較謹慎，企業購置土地面積增速有所回落，但大部分大型房地產企業由于戰略儲備、企業未來發展等因素考慮，在部分城市大膽、大量購置土地，促使部分城市“地王”頻現，在這些交易的影響下，促使年上半年整體土地購置面積增長較大，土地購置費增長明顯。

3.商品房建設增長平穩，竣工面積增速高于往年：

年上半年，全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。

年的房地產市場的高漲運行，以及房價的持續高位運行，房地產消費者購房需求的不斷增加等多重因素，使年上半年的房地產開發建設持續保持一定的增長速度，新竣工面積以及新開工面積的增長等同步作用下，上半年延續到下半年的是房地產市場的存房量持續增加,市場供應量持續增長，供求關系出現變化趨勢。

4.商品房銷售開始出現負增長，銷售壓力逐漸加大：

第2篇：房地產開發的分類范文

關鍵詞房地產會計核算問題對策

隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。

1房地產開發企業會計核算存在的問題

1.1房地產開發企業收入確認的復雜性

房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。

1.2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。

其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。

1.3收益評價指標不能真實反映企業業績

房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2完善房地產開發企業會計核算規范的對策

2.1正確確定和應用收入確認標準

房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。

(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。

(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。

2.3擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

第3篇：房地產開發的分類范文

關鍵詞：房地產開發；項目管理；效益提升；方法

中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A 文章編號：

當前受國家房地產調控政策的影響，目前我國的房地產業的前景一直不夠明朗，對于房地產開發商來說，這既是一種挑戰也是一種機遇，如果房地產開發商能夠在這樣的一個前提下將自己的生存的境遇提升起來，那么就能夠在今后的激烈的房地產市場競爭中立于不敗之地；如果當前的房地產開發商不能夠將自己的開發項目更加集約化發展，那么就更有可能成為了這次國家層面的房地產調控中的犧牲品。因此，只有在房地產開發工程的過程中將其中的項目管理的效益提升，才能夠克服這樣的一種境遇。

一、當前房地產開發過程中項目管理的狀況分析

目前，受我國政府對房地產調控政策的影響，大多數的房地產開發商都積極的將自己的開發項目，降低開發成本，提升各個環節的管理的效益，這對于未來的房地產開發項目的進展有著一定的現實意義。由于房地產開發項目是一項長期的工程，具有開發周期相對較長、投資的金額相對較大、面臨的風險較多等特點，作為房地產開發商最主要的目的是將房地產建設賣出的價格最大化，在這樣的一個過程中，房地產開發商對于其工程建設的項目管理是否積極有效、是否能夠將成本控制在最低點，是否能夠符合房地產開發商的預期成本承受能力？當前，我國房地產開發過程中由于對項目管理的經驗較少，還沒有能夠形成科學有效的管理模式，在這樣的一個背景下面，由于我國的房地產開發過程往往處于一種服務外包的狀況下，在目前只有將房地產開發過程中的項目管理集中到房地產開發商的手中，才能夠將房地產開發商的價格壓低下來，也只有這樣才能夠降低在日常的管理過程中所產生的一些不必要的費用。

當前，在房地產開發過程中對于項目決策以及設計開發階段、施工階段、竣工驗收階段，每一個環節都涉及到工程造價，優化項目管理都顯得意義較為重大。項目管理作為房地產開發過程中非常重要的一個方面，應該引起房地產開發商的重視，不僅要從思想上重視而且還要將這樣的一種思維形式放到房地產開發的整個過程中去，只有這樣才能夠使得施工成本減少，提升房地產開發的效益。

二、提升房地產開發工程中的項目管理中的效益的方法分析

（一）、找到適合項目管理的規避風險的措施

在房地產開發過程的項目管理中，往往隱含著一些隱性的風險，如何規避這些風險就成為了房地產開發商應該積極考慮的內容。在房地產開發工程的項目管理中應該積極的回避風險，這種風險就是建立在前期的房地產開發過程中的論證上面，將房地產開發的前期過程準備完善，這樣的話就能夠將房地產的開發項目的風險降到最低。對于規避風險最有效的措施，第一個就是與建筑施工單位簽訂合同，以合同的方式來轉移相關的風險，簽訂了合同后不管發生什么樣的風險，都由施工方來承擔責任，這樣的話對于房地產開發商來說是有利的。

（二）、加強對于項目成本的控制管理

房地產開發過程中相對比較受房地產開發商關注的一項重要內容就是項目的成本造價，該項目的成本的多少直接關系到房地產商的盈利與否。對于項目的成本管理必須加強在房地產施工的全過程中，對于全部的過程進行成本的控制和管理，在房地產開發項目的過程中應該不斷的完善管理的是投資決策的階段、設計招標的階段、項目建設階段以及竣工驗收的階段，在這些階段中進行成本的控制，是提升房地產開發過程中的項目管理的最有效的方法。

（三）、不斷的完善項目管理的質量

質量往往是房地產開發公司的生命線所在，在房地產開發過程的項目管理中，只有不斷的完善工程項目管理中的質量監控才能夠降低建筑的成本。房地產開發工程的項目管理中的質量管理，不僅關系到整個施工質量的好與壞，還關系到房地產開發工程中的效益的提升。當前在房地產開發過程中，不僅要完善對于項目管理的的質量提升，還應該將重點放到如何降低房地產施工造價上面，只有這樣才能夠將房地產開發工程過程中的項目管理的效益提升到最高的層次。

三、結束語

綜上所述，房地產開發工程過程中的項目管理中的效益提升不僅要從簡單的工程造價的降低進行，還應該考慮到多方面的因素，有國家宏觀調控的因素，也有房地產開發商對于施工風險規避的因素、同時還有就是將房地產的開發工程過程中的項目管理的質量做進一步的提升，只有這樣才能夠不斷的完善和提升房地產開發工程過程中的項目管理中的效益提升。

參考文獻：

[1].曾曉燕 .論房地產開發工程項目管理中的成本控制 .[J].建筑經濟 . 2008年第S1期

[2].王輝; 陳暉 .房地產開發工程項目管理研究 .[J]. 住宅產業 .2010年第08期

第4篇：房地產開發的分類范文

關鍵詞：《房地產開發與經營》；課程目標；課程體系

中圖分類號：G642.0 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）13-0250-02

隨著中國城市化進程的加速，房地產業在國民經濟和社會發展中的重要地位日益突顯，并呈現快速發展的趨勢，房地產業一線高素質應用人才的市場需求增加。為此，國內不少高職院校紛紛開設了房地產經營與估價專業，培養適合房地產市場需要的房地產類應用型人才，服務于當地經濟發展，以滿足房地產業發展對人才的需求。而房地產經營管理作為高職院校房地產經營與估價專業培養房地產專門人才的一個專業方向，《房地產開發與經營》 課程是其中一門非常重要的專業基礎課程。該課程的學習，有利于培養高職學生進行房地產市場分析、投資決策分析的能力，以適應房地產及其相關領域各個層面的工作，對于拓寬學生就業渠道也起了不可估量的作用。

一、存在的不足

1.課程地位不明確，教學重點不突出。《房地產開發與經營》作為一門專業課程，在房地產經營與估價專業的教學計劃中本課程地位不明確，目標不清晰，涉及內容龐雜，包括房地產市場、房地產開發程序、房地產開發項目用地的獲取、房地產開發項目前期準備、房地產開發項目可行性研究、房地產開發項目融資、房地產開發項目的市場營銷、房地產交易管理、房地產稅收、物業管理等。課程內容面面俱到但不深入。并且該課程的內容和其他課程有所交叉。《房地產開發與經營》課程涉及開發過程的建設階段管理，與《工程項目管理》課程內容沖突；《房地產開發與經營》課程中的物業管理與《物業管理》課程交叉；《房地產開發與經營》課程中開發項目的市場營銷與《房地產市場營銷》課程內容交叉。因此，在該課程的教學中容易出現重復講授、教學過程中重點不突出問題。

2.教學模式基本上以教師為中心、單一課堂教學模式為主。在目前的教學方法上仍然以教師為主導。通過教師的講解在一定程度上可以讓學生學習該課程思路清晰，掌握大量的知識和信息，少走彎路。但學生只是被動地接受知識，對習題、作業等能夠得心應手，但碰到實際應用問題卻無法解決，難以激發學生學習的積極性，阻礙其創新思維和創新能力的發展。因此，展開教學模式與教學方法方面的研究對發揮學生學習的主觀能動性作用突出。

3.實踐教學環節不完善。《房地產開發與經營》是一門應用性較強的課程，需要培養學生實際解決問題的能力。這就必須使教學面向實踐。但在《房地產開發與經營》教學過程中，普遍存在以課堂理論教學為主，實踐教學環節不完善，與企業的合作不夠緊密。導致學生理論知識夠用，感性認識不足。因此，探討實踐經驗教學作為本課程教學環節的作用也有其必要性。

二、解決思路

1.確立課程目標。根據房地產人才應用特點，著手研究高職院校應用型人才培養目標和業務要求，在該課程體系中要以素質為基礎，以能力為中心，以實用為目的，立足培養應用型人才，滿足學生就業和社會需要。基礎理論知識以“必需、夠用”為度，突出能力和素質培養，使學生不僅掌握與職業能力相關的必需、夠用的理論與實踐知識，而且還具備一個房地產人才應有的綜合素質。該課程也應成為學生學習《房地產估價》、《工程招投標》、《房地產金融》等課程的基礎課程。

2.建立基于“工作過程系統化”的課程體系開發模式。本課程以房地產開發與經營為主線安排工作內容，將房地產開發與經營劃分為房地產市場分析、土地使用權的獲取、房地產開發項目的評價、房地產開發項目的報建、房地產項目融資、房地產市場營銷、物業管理七個學習情境，讓學生以最接近工作實際的方式開展學習，真正掌握實際工作所需的能力，真正做到學以致用。各個學習情境采用“任務驅動、行動導向”的教學方法，融知識、方法、素質培養于一體，提高學生的分析能力、判斷能力、問題解決能力，從而提高學生的綜合職業能力。（下轉252頁）

（上接250頁）

3.強化課程設計、實習實訓環節教學，體現應用型技能培養的教學理念。在實踐教學中，使“實踐性”教學與“理論性”教學的比例接近1∶1。在整個實踐教學過程中，密切與房地產企業、房地產中介公司的合作，建立穩定的融“教學、培訓、生產、技能鑒定和技術服務”、“五位一體”的重點實習實訓基地。如可以提供更多的機會讓學生到房地產企業進行實習，熟悉房地產開發的運作過程，協助企業進行市場調研、編制房地產開發項目的可行性研究報告、進行開發項目的營銷策劃工作等，增強學生的感性認識，以強化學生綜合運用知識能力、策劃能力、市場開發能力、文獻檢索能力和技術經濟分析能力的培養。

4.教學方法靈活多樣，注重學生應用性能力培養。在教學過程中，制定一套能引導學生積極思維、自主學習，充分發揮教與學兩方面的積極性的新的教學方法。在理論教學中，可以運用項目式教學、情景教學等方法，讓學生在完成某項任務的同時提高相關技能；同時配合案例教學，提高學生分析問題、解決問題的能力。如我校準備建設一個水利培訓樓，具體的項目方案還在探討中。針對這一項目，在教學中就可以讓學生分組自主設計一個可行性研究報告，將理論知識用于實踐，避免單一的理論講授為主，增強學生學習的興趣，提高教學效果。

著眼于培養高技能應用型人才的目標，《房地產開發與經營》這門課程的改革任重道遠。在教學過程中，教師在課程內容體系、教學方法、實踐環節等方面需加以改進，同時應掌握中國房地產的各項宏觀調控政策，與理論相結合，適當地補充教材以外的知識，才能讓學生系統地運用房地產開發與經營專業知識于實踐，適應市場的需要。

參考文獻：

[1] 陳平.房地產開發與經營教學改革探討[J].科技信息，2008，(4):167-168.

[2] 趙陽.“房地產開發與經營”課程教學方法改革[J].中國冶金教育，2010，(4):47-48.

[3] 周群英，等.房地產經營與估價專業高職人才培養模式研究[J].陜西教育學院學報，2008，(11):13-18.

第5篇：房地產開發的分類范文

關鍵詞：全面風險管理；房地產；開發；項目

中圖分類號：C93文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）08-0075-02

1房地產開發項目全面風險管理的方法

全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執行。經過多年的發展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優點和缺點，找出其在房地產開發項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。

在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。

2房地產開發項目全面風險管理的流程

2.1房地產開發項目風險識別

房地產開發項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。

2.2房地產開發項目風險評估

房地產開發項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發項目風險發生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產開發項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。

2.3房地產開發項目風險監控

房地產開發項目風險監控是對風險應對計劃執行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發項目風險管理有效實施的保障。風險監控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。

3房地產開發項目全面風險的應對策略

3.1風險回避

風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。

3.2風險控制

風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。3.3風險轉移

風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。

風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發商和承包商的風險影響程度不同，開發商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險，參見表1。

風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。

3.險自留

風險自留是房地產開發者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。

3.5風險利用

風險利用是指開發商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發商卻另辟蹊徑，從土地一級開發入手，通過爭取某地塊土地一級開發的開發權，為獲得二級開發權打基礎。因為如果進行了土地一級開發，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優勢，獲取二級開發權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。

4房地產開發項目全面風險應對中注意的問題

4.1制定風險應對計劃應具有針對性

風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環節，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現有的模式，必須根據項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。

4.2注重應對管理方法的組合

無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據項目的具體情況做出多種方案，按照優先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3注意應對管理的經濟性

為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節省的原則，有必要對應對措施的有效性和經濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更轉經濟有效呢，就可以根據投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經濟有效的措施。

參考文獻

［1］陳蕾.當前房地產宏觀調控政策特點及政策效應思考［J］.中國城市經濟，2007，（8）.

［2］陳煌紅，張欣.房地產開發項目全面風險管理［J］.西南科技大學學報，2006，（3）.

第6篇：房地產開發的分類范文

關鍵詞：舊城改造房地產開發項目風險管理

中圖分類號：F253文獻標識碼： A

一、舊城改造與房地產開發的良性互動

舊城改造能夠為房地產開發提供土地，房地產開發又能夠為舊城改造提供動力和資金。對舊城的改造能夠盤活城市土地，影響城市土地的結構。但是由于舊城具有交通條件差、建筑物過多、人口數量密集、市政管線布置雜亂等特點，加大了房地產開發的難度，提升開發的成本。政府具有城市土地規劃和城市建設用地的調控方法，是城市的管理者，所以在舊城開發過程中可以適當的減小市政方面的負擔。在對舊城開發中開發商要懂得合理利用舊城的優勢，充分挖掘舊城中潛在的歷史文化和商業資源，創建有特色的舊城開發項目。

舊城改造房地產開發項目投資實際上也是對未來社會的需求進行預測生產適應未來發展的商品。在項目開發中開發企業需要量力而行，選擇適當的政策，加強對項目管理的力度，正確對待在開發過程中的風險問題，實現項目風險防范的目標。

二、舊城改造類房地產開發項目的投資風險分析

1. 項目投資決策階段的風險分析

房地產項目投資決策就是投資者通過研究地方政治、金融、經濟、社會的發展趨勢，綜合考慮市場的供需要求和收益水平對房地產開發項目的可行性和必要性進行技術分析，比較、評判各種擬定方案，并做出決策的過程。下面我們從以下幾點來分析風險因素：

1.1經濟風險

（1）舊城改造中的低價風險。房地產開發項目中必不可少的就是條件就是土地，土地價格的變化會直接導致開發成本的變化，所以低價風險是房地產開發項目中的重要風險類型。土地價格上漲或導致成本升高，房產最后銷售的價格也會上升，影響經濟穩定健康發展。

（2）舊城改造中的財務風險。舊城改造類房地產開發項目需要投資的金額很大，而且開發的時間長，存在很多的不確定因素，也潛伏著較大的風險。舊城改造類房地產開發項目本就是資金密集型行業，區域的經濟發展、政府經濟宏觀控制等經濟上的變動都會影響到舊城改造類房地產開發項目。像是通貨膨脹、資金變現、稅率變化這些資金的變化會給房地產的開發經營活動帶來很大的沖擊。

（3）舊城改造中市場供求風險。房地產供給和市場需求雙方面的不確定性會造成房地產開發商收益也具有不確定性。房產市場中供求風險是直接風險之一，也能直接作用到房產投資者的收益。房地產市場受到供求關系的影響較大，所以開發商需要承擔的供求風險也較大，但是一般只要當地的經濟能夠穩定發展，那么對房地產的需要不會發展很大的波動，降低供求風險。

2、政策環境風險

一些政策因素對房地產有很大的影響，掌握好政策才能把握房地產市場的形式變化政府出臺的政策對房地產項目有著全局性的影響，比如不同的金融政策、稅收政策、住房政策、城市規劃、土地管理等各種政策都對房地產項目的開發和經營活動有著不同程度的影響。在還沒有的得到完善的市場經濟環境中，政策風險對房地產開發項目的影響更是十分突出。另外國家出臺的相關政策對房地產的發展有決定性作用。目前我國正在推行第三方產業政策，這對房地產行業的繁榮有一定的促進作用。

2.2項目籌備階段的風險

1.產品定位風險

在之前的投資決策階段，投資者就已經對開發項目的整體定位進行確定了，在籌備階段就是不斷細致化這個定位，比如明確該產品的整體上的建筑風格、在建筑中采用什么樣的材料、主要的銷售對象等，在這個細化產品定位的過程中就是對該項目的投資成本和主要面對的客戶群體進行確定。如果對于產品沒有合理的定位可能，造成產品的滯銷。對產品的定位風險進行有效的控制，是決定投資者投資項目是否成功的關鍵因素。

2.前期手續風險

產生項目前期手續風險主要有兩方面的因素，第一是不斷在完善更新的政策法規；第二是在手續辦理過程中，經辦人員辦理的方式存在差異。我國房地產行業近幾年的發展非常迅速，房價一直處于上升趨勢，國家為了控制住不斷升高的房價，加大了對房地產的宏觀調控，出臺了很多新的政策，開發商想要得到土地的使用權，必須按照相關法律政策進行審核。再就是面對相同的法規政策，由于經辦人員不同，在辦理的程序上也會有變化。在面對前期的手續風險時，在進行項目設計規劃時就要給自己的利益留有退路以便不時之需，如果開發商沒有全面的考慮，當政府的政策和規定出現了變動，會對整個開發項目帶來影響。

3.項目建設階段的風險

1.合同風險

在項目實施過程中，開發商需要和多個相關企業簽訂合同，比如施工合同、承包合同、運輸合同等。在合同內容上不科學和不規范很容易造成日后的各種糾紛，造成利益相關方的損失。在項目建設中一般由兩種類型的合同，一種是固定總價合同，一種是固定單價合同。合同風險也有兩種情況一種是合同內容上沒有科學性和規范性，敘述的文字也是模糊不清，有些內容甚至違背了法律。二是風險承擔問題。

2.工期拖延風險

由于在施工階段時間上損失導致最后工期拖延。工期延長一般會造成錯過房子銷售的最好時期，而且由于工期延長會增加很多費用的開支，提升成本。一般常見的工期延遲有一下三種原因：第一施工中的失誤；第二，沒有對項目施工的條件和特點進行正確的估計；第三很多不可預料的事情發生。

3.項目質量風險

開發商最后獲得投資效果的前提就是房地產的質量，這樣才能讓顧客有想購買的欲望，也是吸引顧客的必要條件規劃設計和施工規范都是影響項目質量的主要因素。

四、 舊城改造類房地產項目風險管理的思考與建議

1. 制定房地產開發項目風險應急方案

在出現緊急情況下，相關部門要有針對性的處理方案。所謂的分類管理不是單獨管理，各個部門的之間的信息要是互通的，處理緊急情況時，部門之前要相互支持、相互協調，根據具體的問題制定出對應的監測計劃和監測系統，獲得準確的監測數據，并讓相關專業人員對數據進行科學的分析和評價。

2.構建房地產開發項目風險管理系統

房地產開發項目必須構建一個預防風險的管理系統，在企業面對還尚未成形的潛在風險和開始出現威脅的情形下能夠及時的判斷風險的來源，分析出風險的構成，設計好風險應對辦法，將風險危險系數降低到最小，從而有效提升經濟效益。

舊城改造項目在建立房地產開發項目的風險管理系統還具有預測系統、預警信息系統、預警指標系統以及預控對策系統等，當有風險威脅到項目時預警部門就能迅速做出反應，對緊急事件進行處理，處理結果會自動的上傳到預警信息系統，是的信息數據更加具有條理性、易操作性等。系統中的預警對策庫，集合了各種危機情形下的應急對策，一旦預警系統發出警報，會根據出現問題的類型自動選擇處理的對策，對風險起到很好的防范作用。

結束語：分析舊城改造類房地產開發項目風險的成因，能夠制定對應的預防措施，降低風險系數，保證開發的效率和效果。開發企業必須實行全方位的風險管理措施，主動的去控制風險，提升企業抗風險能力，保障企業經濟效益。

參考文獻：

第7篇：房地產開發的分類范文

房地產開發企業系資金密集型企業，其負債融資具有不同于其他行業的特點。并且現階段國家正在加大力度實施宏觀調控，出臺了一系列政策進行控制房價。在這樣的大環境下本文研究了房地產開發企業的融資問題及如何合理地進行負債融資提出了相應的對策，來提升公司的治理效用。

隨著我國經濟的快速發展，人民生活水平的不斷提高，公眾對房地產的需求也相應的急速增長，住房問題一直備受關注，國家順應房地產開發企業開展趨勢出臺了一系列的宏觀調控，促使我國房地產開發企業逐漸成長起來。

房地產開發企業屬于典型的資金密集型企業，具有投資回收期較長、資金周轉速度較慢、財務風險較大等特點。因此只能借助于有效的融資手段，房地產開發企業才能有效持續運轉。房地產開發企業與其他企業相比財務杠桿比例較高，資產負債率僅低于金融企業，償債能力弱。基于上述問題，房地產開發企業急需解決房地產融資中的負債融資問題。房地產企業需要深入地挖掘自身負債融資比例、負債融資效果、負債融資風險等現狀，為房地產開發企業建立一個低成本的融資渠道和安全可靠的負債融資結構的良好的平臺。

一、房地產開發企業負債融資存在的問題分析

1.對銀行貸款資金依賴過度

由于房地產開發企業對資金的嚴重依賴，因此其資金來源的分析顯得極為重要。房地產開發企業資金按來源可分為國內銀行貸款、國外資金、自籌資金以及其他資金等。據統計，目前我國房地產開發企業的資金主要由自籌資金、國內貸款和其他資金這三大塊供給。利用外資所占比例很小。

由于國家對貸款審批資格的嚴格控制，房地產不良信貸不斷出現，直接的國內貸款已經不是最主要的來源，尤其是國家為穩固房地產開發企業，對其自有資金比例要求提高到35%以后，很多房地產開發企業想盡辦法套取銀行貸款轉化為自有資金部分。所以說，房地產開發企業大部分的自籌資金直接或間接的來源于銀行貸款。這導致了房地產開發企業資產負債率的上升，同時使財務風險明顯加大，一旦資金鏈出現問題，就會導致債務危機。

2.房地產開發企業債券融資發展不完善

房地產債券發行難度很大，包括發行平臺不完善以及發行條件限制嚴格等。房地產債券是未來房地產業資金籌集的一條重要的，也是最理想的渠道，但目前房地產開發企業很少通過發行債券來募集資金。房地產債券按期固定地收回本金和利息，較一般債券收益很更高，而比股票具有更高的穩定性和流動性。所以，在國外成熟房地產市場中，債券無疑是房地產開發企業負債融資的最優選擇，但我國債券融資目前發展還相當不完善。

3.債權人治理機制作用發揮受到限制

負債融資對企業的治理機制較其他融資方式相比具有很大的優勢。但在我國金融市場信息披露機制不健全。在債權人監督企業會計信息公布時，公司法暫只是規定在發生重大變更事件時，企業才有義務在規定時間內通知債權人變更信息。這一規定太過模糊且效用不是很大，債權人很難發揮積極作用，處于非常被動的位置，。

目前破產法不夠完善。破產法規定房地產開發企業在破產清算時，清算由大股東的政府機構指導實施，而主導權不在債權人手中，債權人的約束力弱化，很難有效地發揮監督約束作用。當房地產開發企業出現不良信息而不愿意公開時，此時把控制權轉移到債權人手中而實施約束就顯得尤為重要了。但是，當前我國的破產法對這一塊的約束并沒有很強效力，致使無法及時有效的發揮債權人的積極作用。

二、房地產開發企業負債融資優化政策

1.調整貸款負債結構

銀行貸款無疑是房地產開發企業目前最重要也是最應該合理安排負債融資的來源。這種融資方式的優勢長時期都不會改變，那么我們應該合理安排在銀行貸款中的主要各部分。

長期負債相對于短期負債來說較為穩定，將來較長時期內才用償還，可以作為準資本來投資、經營，并且一定程度上可以提高企業價值。而且長期負債面臨較小的流動性不足風險，短期內償債壓力不是特別大，對市場出現的各種不穩定因素的應對具有緩沖時間。因此，企業應繼續加強長期負債融資的應用。

在企業負債結構上，萬科與保利兩大房地產上市公司龍頭存在著明顯的不同。保利的資產負債率偏高于萬科，其中長期負債占有較大的比重；而萬科則相反，短期負債占有較大比重。保利的負債結構相對來說很大程度上減輕了短期償債壓力，加快了資金流轉，使得保利的資金回籠效果相對明顯，因此這種負債結構值得房地產行業借鑒。

2.選擇合理負債融資結構

在房地產金融政策不斷出臺的背景下，選擇適合企業發展的融資渠道極其重要。房地產開發企業應根結合企業的不同發展階段，改變傳統負債融資方式和渠道，改變以銀行為單一渠道的舊格局， 實施多元化的融資組合，形成以銀行信貸、債券發行及房地產信托為主的多層次的負債融資體系，以分散單一融資帶來的風險。房地產開發項目若不相同，則對融資的要求也不相同，每個獨立地房地產開發企業不能完全照搬照抄別的企業的模式。因此企業在選擇采取哪種融資渠道或組合時，應對各種融資渠道的優缺點進行比較， 通過對各種方案進行深入分析設計出各種不同的融資組合方案，以選擇最佳的最適合企業的負債融資模式。

3.強化債權約束監督機制

目前我國應加強銀行和其他債權人債權的約束力在實現企業價值的過程中充分發揮監督和約束作用，促使房地產開發企業管理層合理運用債務資金。

第8篇：房地產開發的分類范文

第一條為推進房地產市場信用體系建設，全面提高房地產開發企業綜合素質，構建誠實守信的市場環境，促進房地產市場健康發展，根據國家和省、市有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱房地產開發企業綜合信用評價，是指對房地產開發企業及其主要經營管理人員誠信度、市場行為的綜合評價。

第三條本辦法適用于在本市行政區域內國有土地上從事房地產開發經營活動的房地產開發企業的綜合信用評價。

第四條房地產開發企業綜合信用評價堅持依法、公開、公平、公正的原則，實行統一標準、信息共享、權威、合理獎懲的運作方式。

第五條市城鄉建設行政主管部門負責本辦法的組織實施。

市城鄉規劃、國土資源、住房保障和房產管理、工商行政管理、地方稅務、物價監督管理、、人民防空、人力資源和社會保障、環境保護、衛生、統計、民政、公安消防等部門和中國銀行業監督管理委員會監管局，作為房地產開發企業綜合信用評價的參評部門，按照各自職責，配合做好房地產開發企業信用評價工作。

第二章評價指標和信用等級

第六條房地產開發企業綜合信用評價指標包括社會評價指標和行業評價指標。

本辦法所稱社會評價指標，是指能夠反映房地產開發企業履行社會義務、承擔社會責任、保持社會穩定等情況的指標。主要包括繳納政府稅費、工程質量安全、水電熱氣等項目基礎設施配套、支付工程款及情況等指標。

本辦法所稱行業評價指標，是指能夠反映房地產開發企業發展狀況和遵守行業相關法律、法規、規章等情況的指標。主要包括辦理建審手續、銀行的信用評級、開發資質、守法守規及獎勵表彰情況等指標。

第七條評價指標內容包括下列方面：

(一)用地行為評價指標。主要包括：辦理用地審批及土地使用、土地出讓金繳納、配合土地市場監管等情況。

(二)規劃行為評價指標。主要包括：辦理規劃審批、配合規劃執行監管等情況。

(三)建設行為評價指標。主要包括：辦理建設審批、配套費繳納、配合建設市場監管、廉租住房和公共租賃住房配建、工程質量安全等情況。

(四)營銷行為評價指標。主要包括：辦理預(銷)售審批、配合預(銷)售行為監管等情況。

(五)其他評價指標。主要包括：注冊資金、開發資質、企業經營、依法納稅、前期物業管理、節能環保、消防安全、衛生法規執行、住宅交付使用、銀行信用、表彰獎勵、群眾投訴等情況。

第八條房地產開發企業綜合信用評價由高分到低分分為綠牌企業、藍牌企業、黃牌企業、紅牌企業四個等級。

企業信用等級按照下列標準確定：

(一)綠牌企業為信用優秀企業，即分數高于110分，基準分減分不超過5分的企業；

(二)藍牌企業為信用良好企業，即分數100至109分，基準分減分不超過10分的企業；

(三)黃牌企業為信用一般企業，即分數70至99分的企業；

(四)紅牌企業為信用較差企業，即分數低于70分的企業。

企業信用等級根據評價分值變化情況動態調整。

第九條社會評價指標和行業評價指標的具體內容及評分標準，由市城鄉建設行政主管部門會同有關部門制定，并向社會公布。

第十條房地產開發企業有下列情形之一的，實行一票否決：

（一）超過限繳期限未繳納土地出讓金、城市基礎設施配套費的；

（二）發生重大安全責任事故的;

（三）發生重大質量事故的;

（四）偷、逃、抗稅,逃、廢銀行債務造成銀行信貸資金損失的；

（五）引起異常、越級、群體上訪，影響社會穩定和正常社會秩序，經核實確實存在嚴重侵害群眾利益行為，造成惡劣社會影響的；

（六）未按規定移交社區配建公益用房的；

（七）規避預售資金監管、拒不改正的；

（八）未按照規劃批準進行建設、拒不整改的。

房地產開發企業出現一票否決情形的，綜合信用評價指標總分一次性降為0分。

第十一條實行企業信用修復制度，鼓勵企業對存在的問題主動進行整改。整改結果經有關部門驗收合格出具證明，由城鄉建設行政主管部門認定后，記入企業信用檔案，取消原扣分。

第三章評價程序

第十二條市城鄉建設行政主管部門應當以房地產開發企業信用信息網站作為統一工作平臺，建立網絡評價數據庫和企業信用檔案。同時將房地產開發企業綜合信用評價結果對外公示，并在新聞媒體上公告。

第十三條各參評部門依據職能分工，依托房地產開發企業信用信息網站，開展企業信用評價工作。

第十四條房地產開發企業綜合信用評價按照下列程序進行：

(一)信息采集。企業基本信用信息由企業通過統計報表、信用檔案、年度財務報表和審計報告等方式上報，經主管部門審核后，錄入網絡評價數據庫。各參評部門應當根據各自負責的綜合信用評價項目，及時將有關情況錄入數據庫，形成房地產開發企業綜合信用數據。

(二)即時評價。進入網絡評價數據庫的企業信用信息由系統自動生成企業綜合信用評價總分，實現即時評價。評價結果及企業信用等級隨時通過房地產開發企業信用信息網站向社會公布。

(三)年度排名。每年年底按照企業綜合信用評價總分由高到低順序進行企業年度綜合信用預排名，并在指定網站和媒體上向社會公示，公示期為7天，綜合社會各方面反饋意見后最終確定企業年度排名，并將排名結果記入企業信用檔案，向社會公布。

第四章綜合管理

第十五條有關部門應當將企業綜合信用評價結果作為土地出讓招標、拍賣、掛牌，項目招投標，行政審批，日常監管，評先選優的重要參考依據，建立相應守信激勵和失信懲戒機制，對企業實行綜合分類管理。

第十六條獲得信用等級的房地產開發企業按照下列規定進行綜合分類管理：

(一)綠牌企業，在日常管理中，免予常規檢查、可獲資質年檢免審，符合晉級條件的，經企業申請，可優先晉升資質等級；對參加開發項目招投標，土地出讓招標、拍賣、掛牌的資格予以免審。

(二)藍牌企業，可進行正常開發經營活動，對其不作重點監管。

(三)黃牌企業，予以警告，責令限期整改，整改期內重點監管，不得申報資質升級、參加政府組織的各項評優活動；在開發項目招投標，土地出讓招標、拍賣、掛牌中嚴格審核資格，整改不徹底，不能提供由相關部門出具的已完成整改證明的不允許參加開發項目招投標和土地出讓、招標、拍賣、掛牌。

(四)紅牌企業,列入重點監管范圍，整改期間凍結其各項審批手續，不予審批房地產開發項目，不允許參加土地出讓招標、拍賣、掛牌及各種開發項目招投標；三年內不得晉升更高等級的開發資質，情節嚴重的，建議由有關部門依法降低資質等級，直至吊銷資質證書。

第十七條建立房地產開發企業主要經營管理人員信用檔案管理制度。

紅牌企業的法人代表、總經理及直接責任人員有關情況記入房地產開發企業主要經營管理人員的不良記錄檔案，存留期3年。存留期內不得到在本市從事房地產開發活動的其他企業擔任同類職務。企業因存在嚴重不良行為被清出開發市場、吊銷開發資質的，企業法人代表、總經理及直接責任人員的有關情況記入房地產開發企業主要經營管理人員的不良記錄檔案，存留期5年。存留期內不允許到在本市從事房地產開發活動的其他企業擔任同類職務。

從業人員信用檔案在房地產開發企業信用信息網站上對外公開，供公眾查詢。

第十八條中、省直，外埠在本市從事房地產開發的企業應當參加本市的房地產開發企業綜合信用評價。評價排名情況同時通報房地產開發企業注冊所在地房地產開發行政主管部門。

第十九條建立信用評價工作監督制度。成立房地產開發企業綜合信用評審委員會，成員由各參評部門組成。評審委員會負責對各部門的評價和打分情況進行監督檢查。

第二十條建立受評企業申訴受理制度。受評企業對評價內容、程序或結果持有異議的，可向房地產開發企業綜合信用評審委員會提出書面申訴，由評審委員會指定相應部門依據本辦法及相關法律法規對申訴內容進行核實、處理和答復。

第二十一條建立重大事項跟蹤問效制度。對限期整改項目，由市城鄉建設行政主管部門會同有關部門進行抽檢，督促房地產開發企業按期改正；對社會反映強烈的問題，由有關部門查明情況，責令責任單位限期改正，整改情況由評審委員會。

第二十二條參評部門及其工作人員應當認真履行職責，不得、、，違者依照有關規定處理。

第五章附則

第9篇：房地產開發的分類范文

關鍵詞：房地產業；經營；影響因素；分析

Abstract: the status of the real estate industry in the national economy is becoming more and more important, its rapid development has become a pillar industry of the national economy. In this paper, from the development of history, the market of industry, industry, professional real estate production and supply mechanism explains the research points to the real estate development and management theory and method as well as higher standards and requirements.

Keywords: real estate industry; management; influencing factors; analysis

中圖分類號[F235.91]

一、概述

（一）房地產開發經營的概念

房地產開發與經營是房地產業經濟活動的重要組成部分，是使房地產商品從開發、建設到生產竣工，并能夠順利進入市場，實現房地產商品價值，滿足社會對房地產商品需求的經濟活動[[1] 參見，呂萍編著:《房地產開發與經營》，中國人民大學出版社，2004。][1]。現代化的經營意識、新型的管理思想是房地產開發與經營企業確定正確的戰略和策略，進行高效優質房地產開發經營及物業管理等經營管理活動的重要保證。

房地產開發經營從土地獲取、三通一平、設計與前期準備、建筑安裝施工、銷售實現以及物業管理等活動中無一不對房地產開發商的計劃、控制、組織和協調能力提出很高的要求，如何繼續保持并強化房地產企業的經營績效非常重要[[2] 參見，曠開萃; 劉菊紅編著:《房地產企業開發經營績效的影響因素研究》，建筑管理現代化，2005年4月。][2]。

（二）房地產開發經營的特點

房地產的開發、經營與其他商品的開發與經營相比，具有涉及范圍廣、經手環節多、形式多等特點，因而在開發與經營過程中會表現出難度大、風險大以及受政策等因素影響更強等特點。

1、房地產的開發與經營難度較大，這是由房地產商品本身的特點所決定的。房地產價值實現的先期性、多樣性和逐步性的統一，增大了房地產開發與經營的復雜性和難度。房地產商品本身的空間不可移動性，以及影響房地產價格的因素復雜性多樣，同類商品的可比性差、個案性強，無疑也增加了房地產的開發與經營的難度和復雜性。

2、房地產的開發與經營風險較大，這也是由房地產商品的特殊性所決定的。房地產的開發經營資金的運轉周期長，墊付時間長，與生產周期短的行業相比，無疑要承擔更大的時間價值風險。房地產資金投放量大，風險性也大。房地產的開發經營還受到社會政治、經濟、消費心理、市政建設等各種外在因素的影響，從而房地產的開發與經營比一般商品經營具有更大的風險性。

3、房地產業的特點、地位和作用決定了房地產的開發與經營的政策性強，或者說受政策的影響比較大。為了使房地產業納入社會主義市場經濟軌道，除了強調運用市場機制指導房地產運作以外，更要強調政府宏觀調空作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產企業堅持正確的經營方向，力求在經營活動的各個環節、各個方面都自覺遵守國家現有的政策法令、規章制度。

房地產市場與其它市場一樣要受到經濟環境、政治環境、人口、供應者與需求者等因素的影響。在分析房地產開發經營過程中關鍵價值活動的基礎上，本文將深入研究現階段影響房地產開發經營的因素，即影響房地產市場因素，影響房地產開發經營績效的因素。

二、影響房地產市場因素

（一）對國家的宏觀經濟形勢分析

包括國民經濟發展狀況，國民生產總值及其增長速度、人均國民生產總值、人口規模與結構、居民收入、社會政治穩定性、政府法規政策完善程度和連續性程度、產業結構、“三資”企業數量及結構、國內外投資的規模與比例、各行業投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策（信貸規模與利率水平）等。

1、人口統計環境

市場是由人構成的，房地產業受城市或地區的人口規模與增長率、人口的年齡結構與民族構成、教育程度、家庭結構、地區的特征和人口遷移等因素的影響。

2、政府政策環境

政府通過產業政策及金融政策對房地產市場進行規范和影響。政府政策對房地產業發展的影響主要通過以下方面來體現。第一，政府對土地資源的開發和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產業的開發狀況；第二，政府通過各項稅費影響房地產的價格，從而影響房地產的銷售狀況；第三，政府通過房地產交易政策影響房地產的流通狀況。

3、利率變化

這是影響市場的主要因素之一。市場對利率的變動最敏感。如近期在政策鼓勵下，銀行推出了存量房貸利率可以打7折的優惠舉措，這就使得買房者得到了更大的優惠，提高了他們的購房積極性，就對房地產市場起到了很大的作用。

4、住房保障政策

住房保障政策力度提高有積極影響。鑒于近兩年住房價格快速上升，大多數中等以下收入群體住房矛盾開始凸現。完善住房保障政策已提上政府議事日程。新住房保障政策的出臺，可能會對整個房市產生積極影響，特別是中低價商品房市場和租賃房市場。

（二）對城市發展狀況分析

與其它商品市場相比，房地產市場的區域性問題尤為突出，不同地區的消費者對不同房產的偏好不同。在城市建設的規劃上，不同地區有不同地區的特色，交通狀況等也不盡相同。所對應的目標客戶群也會有所差別。包括城市的基礎設施和城市的經濟、社會、資源、環境對項目的影響等。

1、區域發展

2008年的奧運會和2010年的世博會對北京和上海及它的周邊城市產生重大的影響，對這些區域的房地產有較大的帶動作用。

在城市的建設當中，特別是住宅在80%的比重的建設當中，大量住宅的建設，人就集中在城市郊區的地區，由于土地供應的限制。在其他的非住宅地產方面，商務地產隨著城市中心商務地區的崛起，商務地產的發展也會隨著城市中心的崛起帶動中心商務地產的發展。

2、城市的基礎設施